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企業(yè)項目建議書篇一
xx鎮(zhèn)xx自然風景區(qū)海拔2303米,,由于地質地貌條件和氣候,、土壤、植被的垂直分布,,使項目區(qū)構成灌叢,森林和亞高山草甸三大生態(tài)系統(tǒng),,是xx保存最完好的生態(tài)區(qū)域,素有華北“小西—藏”之稱,,是避暑休閑和旅游的最佳地方。項目毗鄰xx,,除得天獨厚的自然景觀外,環(huán)境優(yōu)美,,氣候溫和,通訊便利,,交通方便,,開發(fā)的市場和潛力巨大。
xx鎮(zhèn)是中華三祖文化的發(fā)祥地,,古文化遺址修護及人文旅游景點初具規(guī)模,,每年到xx尋根祭祖的游人絡繹不絕,而與之相匹配的休閑生態(tài)游才剛剛起步,。為此,,xx鎮(zhèn)黨委、政府將旅游產業(yè)化做為今后幾年的優(yōu)先發(fā)展方向,,尤其將xx避暑休閑開發(fā)做為xx文化旅游產業(yè)的延伸,使旅游產業(yè)真正成為帶動當地經濟和社會發(fā)展的支柱產業(yè)。
從國際看,,在全球逐步變暖的趨勢和背景下,,世界各地的避暑型氣候資源已經屬于越來越緊缺和珍貴的生態(tài)環(huán)境資源,。目前,,香港佳頓集團有限公司就對項目區(qū)及其周邊地區(qū)開發(fā)表示了濃厚興趣,并與鎮(zhèn)政府簽署了有關協議,。
從國內看,,隨著全國氣溫的不斷上升,許多城市已成“火爐”,,甚至包括一些北方城市,。而xx自然風景區(qū)卻以涼爽宜人的氣候,打出“清涼氣候牌”吸引著國內“火爐”城市的人們紛紛涌入,。針對這一現象,,xx鎮(zhèn)能夠打造依托森林草甸資源、氣候資源,,在項目區(qū)修建避暑山莊,、酒店、鄉(xiāng)村旅舍等高中檔的住宿場所和狩獵嘗跑馬場等休閑娛樂設施,。
2、新建狩獵嘗跑馬嘗過山索道各一處,;
3,、附屬設施:道路,、臺階,、護欄等,。
從20xx年起至20xx年止,,共計xx年,。
20xx年,為規(guī)劃設計階段,;20xx年,,為主體施工建設階段;20xx年主體完善和配套建設階段,;20xx年試點運營和投入使用階段,。
預計總投資xx億元,其中主體工程xx億元,,附屬設施xx億元,其它xx億元,。
項目建設資金由承擔單位統(tǒng)一籌措,。其中擬貸款xx億元,自籌xx億元,。
企業(yè)項目建議書篇二
1,、項目概況
包括項目的地理位置,、用地規(guī)模、用地性質,、項目四至、規(guī)劃指標,、規(guī)劃限制條件等基本狀況。如果屬于公開出讓項目,,需對出讓公告及掛牌文件相關要求,、土地出讓合同相關狀況,、地價款支付時光、土地交付條件及交付時光等進行描述,;如果屬于合作或轉讓項目,,需對項目背景狀況、產權狀況,、已取得的合法性文件,、合作或轉讓方式、土地價格,、付款期限,、附加條件等狀況進行描述。
2,、項目現狀
根據現場勘查狀況,對項目宗地的地形,、地勢、開發(fā)狀況,、交通便利度、地上建筑物及構筑物狀況,、是否需拆遷補償、是否受周邊環(huán)境影響等狀況進行描述,。
3,、項目周邊環(huán)境及配套狀況
包括項目所處區(qū)域目前城市定位、城市發(fā)展狀況,、周邊市政及生活基礎配套設施狀況,、周邊道路及公共交通設施狀況、與城市標志性建筑和主要政府機構之間的距離等,。
4,、項目存在的不確定因素及風險提示
對項目存在的不確定及風險因素進行提示,并提出初步解決方式,。
對項目所處區(qū)域未來規(guī)劃發(fā)展前景,、促進區(qū)域房地產市場發(fā)展動力狀況進行描述,包括但不限于城市發(fā)展規(guī)劃,、經濟發(fā)展規(guī)劃、人口發(fā)展規(guī)劃,、旅游發(fā)展規(guī)劃,、道路及公共交通發(fā)展規(guī)劃等。
1,、項目所在城市及區(qū)域房地產發(fā)展狀況,。
對項目所處城市及區(qū)域近期房地產市場供應量,、成交量,、銷售單價等數據進行統(tǒng)計分析,,并作出簡要總結,。
2、項目所在區(qū)域土地市場狀況,。
對項目所處區(qū)域近年具可比性土地出讓及轉讓項目成交狀況,、價格特征進行簡要總結性描述。
3,、項目所在區(qū)域在售樓盤概況,。
對項目所處區(qū)域具可比性在售樓盤開發(fā)狀況、成交狀況,、價格特征進行簡要總結分析,并就其市場去化狀況,、銷售周期進行調研決定,。
1、對項目出讓(轉讓)價格及可理解地價作出初步決定,。
2,、對項目經濟效益指標狀況作出初步評價。
3,、對項目整體狀況,、項目發(fā)展前景進行概述性總結,,并提出
企業(yè)項目建議書篇三
魯沙爾初級中學始建于1956年,位于青海省西寧市湟中縣政府所在地魯沙爾鎮(zhèn),,因學校條件所限,長期依附于湟中一中院內,。學校現有學生1596名,,24個教學班,,教師86名。招生范圍包括魯沙爾鎮(zhèn)(縣城)和周邊10余個行政村的三分之二的適齡學生以及本縣招生范圍外(如外來務工人員子女)和外州縣的少數學生。
近年來,,由于學生人數過多,,班容量大(平均班額為67人,至20xx年初中教學班每年級將到達10個班,,含六年級總共為40個教學班,遠遠超過了初中班容量40~45人的有關規(guī)定),,增加了教育教學工作的難度,,現有校舍無法滿足教學用房的需要,也嚴重影響到管理水平和教育教學質量的進一步提高,。為解決這一問題,,依據縣政府《湟中縣學校布局調整方案》,,把原黨校改建成魯沙爾初級中學,。
二、魯沙爾初級中學教學樓建設的必要性
1,、改善現有辦學條件的需要,。魯沙爾初級中學分設后,原校內1500m2辦公樓,、餐廳等基礎設施可繼續(xù)使用,但教學樓遠遠不能滿足需求,,新建教學樓,才能實現改建魯沙爾初級中學的計劃,。
2、隨著經濟的發(fā)展,,縣城作為政治、經濟,、文化中心日趨活躍,,超多的外來務工人員和農村人口聚居在此。相應地適齡少年人數也將隨之增加,。新建教學樓,,將為這些人帶給更多的理解初中教育的物質條件,。
3、科學管理學校的需要,。根據有關教育專家的分析和實踐證明,,普通中學班容量在40~45名為宜。目前平均班額為67人,,遠遠超出了規(guī)定班容量,,這既為學校管理和教育教學增加了較大的難度,,也不貼合教育規(guī)律,新建教學樓,,可為徹底解決這一現象帶給有力的物質保障。
4,、鞏固已有“普九”成果,為高中輸送合格新生的需要,。
三,、項目建設的資料及投資估算
計劃修建綜合教學樓一幢,,建筑面積為8200m2,。內設教室,、實驗室、器材室等功能用房,,按1600元/m2估算,需投資1230萬元,。
四、項目建成后的效益
該項目建成后,將會改善和提高魯沙爾初級中學的辦學條件和辦學水平,,主要表此刻:
1,、能解決魯沙爾地區(qū)城鎮(zhèn)和部分行政村及縣城外來務工人員家庭小學畢業(yè)生的上學難問題,,保證本地區(qū)的初中入學率到達100%,。
2、能最大限度地滿足小學畢業(yè)生理解優(yōu)質初中教育的要求和愿望,,更進一步高標準鞏固和提高“普九”成果,提高公民文化素質,,推動當地經濟的穩(wěn)步快速發(fā)展,。
3,、將極大地緩解湟中一中班容量大、教學資源生均占有量小的問題,,也為實施高中擴招帶給了硬件上的保證。
4,、該項目建成后,初,、高中均將以標準的班額科學合理地設置班容量,保證教育教學質量的穩(wěn)步提升和學校管理水平的不斷提高,。
五、資金來源及管理
項目總投資為1230萬元,,申請專項資金1230萬元,。項目資金由縣教育局設專戶統(tǒng)一管理,,??顚S谩⒉慌灿?,保證項目順利實施。
六,、項目管理
成立項目領導小組,由主管教育的縣長任組長,,教育局局長任副組長,教育局副局長,、教育局項目辦技術人員,、學校領導為成員,,分工負責,,按學校建設規(guī)范要求實施,,嚴格管理,保證質量,,按期完工并交付使用,。
七、項目聯系人
企業(yè)項目建議書篇四
(四).調研模塊:
(1) .項目提出的背景;(2).項目概況;(3).問題及建議;
(1).市場現狀分析;(2).產品供需預測;(3).價格預測;(4).競爭力分析;(5).市場風險分析,。
(1).資源可利用量;(2).資源品質情況;(3).資源賦存條件;(4).資源開發(fā)價值。
(1).建設規(guī)模產品方案構成;(2).建設規(guī)模與產品方案選;(3).推薦的技術方案與產品方案;(4).現有設施利用情況,。
(1).場址現狀;(2).場址方案比較;(3).推薦的場址方案;(4).現有場地的利用情況,。
(1).技術方案選擇;(2).主要設備方案選擇;(3).工程方案選擇選;(4).優(yōu)化最佳,。
(1).主要原材料的供應方案;(2).燃料的供應方案;
(1).總圖布置方案;(2).場內外運輸方案;(3).公用工程與輔助工程方案;(4).對比現有公用設施的綜合利用。
(1).節(jié)能措施;(2).能耗指標分析;
(1).節(jié)水措施;(2).水耗指標分析;
(1).環(huán)境條件調查;(2).影響環(huán)境因素分析;(3).環(huán)境保護措施。
(1).危險因素與危險程度分析;(2).安全防范措施;(3).衛(wèi)生保健措施;(4).消防措施,。
(1).組織機構設置其適應性分析;(2).人力資源配置;(3).員工培訓。
(1).建設工期;(2).實施進度安排;(3).工序的銜接,。
(1).建設投資估算;(2).流動資金估算;(3).投資估算表。
(1).融資的組織形式;(2).資本金籌措;(3).債務資金籌措;(4).融資方案分析,。
(1).財務評價基礎數據與參數選取;(2).銷售收入與成本費用估算;(3).財務評價(4).盈利能力分析;(5). 償債能力分析(6).不確定性分析; (7).財務評價結論,。
(1).項目社會影響分析;(2).項目所在地區(qū)適應性分析;(3).社會風險分析,。
(1).項目主要風險識別;(2).風險程度分析;(3).防范風險對策;
(1).推薦總體方案總體措施;(2).推薦方案優(yōu)點缺點描述;(3).主要對比方案,。
企業(yè)項目建議書篇五
(四).調研模塊:
(1) .項目提出的背景;(2).項目概況;(3).問題及建議;
(1).市場現狀分析;(2).產品供需預測;(3).價格預測;(4).競爭力分析;(5).市場風險分析,。
(1).資源可利用量;(2).資源品質情況;(3).資源賦存條件;(4).資源開發(fā)價值。
(1).建設規(guī)模產品方案構成;(2).建設規(guī)模與產品方案選;(3).推薦的技術方案與產品方案;(4).現有設施利用情況,。
(1).場址現狀;(2).場址方案比較;(3).推薦的場址方案;(4).現有場地的利用情況。
(1).技術方案選擇;(2).主要設備方案選擇;(3).工程方案選擇選;(4).優(yōu)化最佳,。
(1).主要原材料的供應方案;(2).燃料的供應方案;
(1).總圖布置方案;(2).場內外運輸方案;(3).公用工程與輔助工程方案;(4).對比現有公用設施的綜合利用。
(1).節(jié)能措施;(2).能耗指標分析;
(1).節(jié)水措施;(2).水耗指標分析;
(1).環(huán)境條件調查;(2).影響環(huán)境因素分析;(3).環(huán)境保護措施,。
(1).危險因素與危險程度分析;(2).安全防范措施;(3).衛(wèi)生保健措施;(4).消防措施,。
(1).組織機構設置其適應性分析;(2).人力資源配置;(3).員工培訓,。
(1).建設工期;(2).實施進度安排;(3).工序的銜接。
(1).建設投資估算;(2).流動資金估算;(3).投資估算表,。
(1).融資的組織形式;(2).資本金籌措;(3).債務資金籌措;(4).融資方案分析。
(1).財務評價基礎數據與參數選取;(2).銷售收入與成本費用估算;(3).財務評價(4).盈利能力分析;(5). 償債能力分析(6).不確定性分析; (7).財務評價結論,。
(1).項目社會影響分析;(2).項目所在地區(qū)適應性分析;(3).社會風險分析。
(1).項目主要風險識別;(2).風險程度分析;(3).防范風險對策;
(1).推薦總體方案總體措施;(2).推薦方案優(yōu)點缺點描述;(3).主要對比方案,。
企業(yè)項目建議書篇六
以下內容從原文隨機摘錄,并轉為純文本,,不代表完整內容,僅供參考,。
及眾多資金雄厚的上市公司進入,。由于處于公用事業(yè)體制轉軌初期,,各種政策不完善,,行業(yè)進入障礙主要是資金及政策限制,,門檻較低。
5,、潛代品
水的替代威脅較小,但也面臨著來自純凈水企業(yè)對生活用水的替代,、凈化處理企業(yè)對工業(yè)用水的替代等。
本建議書包括以下4個部分
項目背景及對a公司咨詢需求的理解
對我國水務行業(yè)商業(yè)機會的看法
對解決a公司收購項目的整體思路及方案
項目進程計劃及成果
影響收購的各關聯因素關系圖
咨詢項目實施程序
收購中可能遇到的問題及解決方案
收購方式的確定
收購通??刹扇≠Y產置換、現金收購股權,、合資合作、承擔債務等方式獲取目標企業(yè)控制權,,我們將根據收購方的戰(zhàn)略,選取合適的方式,,以最小代價達到其收購目標,。
收購的潛在風險
根據我們對中國水務行業(yè)的認識和理解,,以收購方式進入水務行業(yè)可能存在以下風險:被收購方管理層及員工的反對,、目標企業(yè)的歷史包袱、當地政府的限制,、潛在的收購競爭對手及收購后的業(yè)務整合風險,如果是收購上市公司,,還將面臨更多的法規(guī)及監(jiān)管程序限制。
我們將采取下列對策降低和規(guī)避上述風險:一是通過對水務行業(yè)及目標企業(yè)的盡職調查,,充分揭示目標企業(yè)隱藏的問題如網管陳舊,、欠費,、人員對改制收購的心理等,,解決信息不對稱,。二是充分利用咨詢公司的關系網絡,溝通相關各方關系降低各種阻礙,。三是對目標企業(yè)估值,設計合理標準應對收購對手競爭,。
收購過程的協調
收購過程將涉及律師、審計,、評估協調及與被收購方的談判??梢孕纬梢宰稍冾檰枮榭偮撓等说氖召徯〗M,協調解決收購中法律,、財務等問題,,充分利用法律政策妥善解決被購企業(yè)職工安置問題,協助與被收購方的談判,。
融資及支付
我們將根據收購項目的具體情況,,設計合適的融資結構及支付方式,以降低收購成本,。
收購后的整合
收購能否成功的最后關鍵問題就是能否有效地完成整合以創(chuàng)造價值。整合涉及如何實現收購方與被購企業(yè)的協同效應,采取何種營運方式實現財務目標及收購戰(zhàn)略目標,,進入新產業(yè)后如何進一步實施產業(yè)整合以不斷擴張。
針對上述問題,,我們將運用咨詢顧問的豐富整合經驗,對水務產業(yè)營運及價值鏈的深入研究,,發(fā)現水務行業(yè)的投資機會,設計整合重組方案,。目前我國水務企業(yè)對產業(yè)鏈的整合剛剛開始,,bot及tot模式還不成熟,信息化程度還較低,,存在大量業(yè)務創(chuàng)新機會,我們將利用自身優(yōu)勢向客戶提供創(chuàng)新的業(yè)務模式及產業(yè)整合路徑,。
以下內容從原文隨機摘錄,并轉為純文本,,不代表完整內容,僅供參考,。
及眾多資金雄厚的上市公司進入。由于處于公用事業(yè)體制轉軌初期,,各種政策不完善,行業(yè)進入障礙主要是資金及政策限制,,門檻較低。
5,、潛代品
水的替代威脅較小,但也面臨著來自純凈水企業(yè)對生活用水的替代,、凈化處理企業(yè)對工業(yè)用水的替代等,。
本建議書包括以下4個部分
項目背景及對a公司咨詢需求的理解
對我國水務行業(yè)商業(yè)機會的看法
對解決a公司收購項目的整體思路及方案
項目進程計劃及成果
影響收購的各關聯因素關系圖
咨詢項目實施程序
收購中可能遇到的問題及解決方案
收購方式的確定
收購通??刹扇≠Y產置換、現金收購股權、合資合作,、承擔債務等方式獲取目標企業(yè)控制權,,我們將根據收購方的戰(zhàn)略,,選取合適的方式,,以最小代價達到其收購目標,。
收購的`潛在風險
根據我們對中國水務行業(yè)的認識和理解,,以收購方式進入水務行業(yè)可能存在以下風險:被收購方管理層及員工的反對、目標企業(yè)的歷史包袱,、當地政府的限制,、潛在的收購競爭對手及收購后的業(yè)務整合風險,如果是收購上市公司,,還將面臨更多的法規(guī)及監(jiān)管程序限制。
我們將采取下列對策降低和規(guī)避上述風險:一是通過對水務行業(yè)及目標企業(yè)的盡職調查,,充分揭示目標企業(yè)隱藏的問題如網管陳舊、欠費,、人員對改制收購的心理等,解決信息不對稱,。二是充分利用咨詢公司的關系網絡,,溝通相關各方關系降低各種阻礙,。三是對目標企業(yè)估值,設計合理標準應對收購對手競爭,。
收購過程的協調
收購過程將涉及律師,、審計、評估協調及與被收購方的談判,??梢孕纬梢宰稍冾檰枮榭偮撓等说氖召徯〗M,,協調解決收購中法律、財務等問題,,充分利用法律政策妥善解決被購企業(yè)職工安置問題,協助與被收購方的談判,。
融資及支付
我們將根據收購項目的具體情況,設計合適的融資結構及支付方式,,以降低收購成本,。
收購后的整合
收購能否成功的最后關鍵問題就是能否有效地完成整合以創(chuàng)造價值,。整合涉及如何實現收購方與被購企業(yè)的協同效應,采取何種營運方式實現財務目標及收購戰(zhàn)略目標,,進入新產業(yè)后如何進一步實施產業(yè)整合以不斷擴張。
針對上述問題,,我們將運用咨詢顧問的豐富整合經驗,,對水務產業(yè)營運及價值鏈的深入研究,,發(fā)現水務行業(yè)的投資機會,,設計整合重組方案。目前我國水務企業(yè)對產業(yè)鏈的整合剛剛開始,,bot及tot模式還不成熟,信息化程度還較低,,存在大量業(yè)務創(chuàng)新機會,我們將利用自身優(yōu)勢向客戶提供創(chuàng)新的業(yè)務模式及產業(yè)整合路徑,。
企業(yè)項目建議書篇七
該項目為我公司長期合作方,北京中招國際拍賣有限公司委托拍賣項目,,項目前身為北京德華房地產開發(fā)公司于1998年開發(fā)的位于朝陽區(qū)大屯路223號的現代花園外銷公寓項目,該項目因虛假按揭,、抵押、法院查封等問題,,已爛尾多年,,現項目方欲通過拍賣方式轉讓該項目。由于該項目爛尾牽扯到的問題比較多,,所以其轉讓價相對較為低廉,,另該項目地理位置巨佳,,符合本公司收購項目的意向和要求,,可考慮對其進行收購后進行開發(fā)銷售或部分持有。
第二部分 項目概況
一,、項目區(qū)位
1. 地理位置
項目位于項目位于朝陽區(qū)亞運村大屯路222號院,陽光廣場東500米
圖1:項目所處區(qū)域位置
2. 交通狀況
(1)對外道路
北苑路:地塊位置西面50米,,向北距離5環(huán)2.5公里,向南距離四環(huán)1.2公里
大屯路:地塊位置向北沿北苑路300米,,坐轉即可上大屯路
安立路:地塊位置向西沿慧忠路1500米后可到安立路
(2)公共交通
項目位于地鐵5號線大屯路站300米,,周邊公交845,、833、358,、713等多路公交到達,公共交通方便,。
二、項目現狀
1. 項目現狀
該項目欲轉讓表的為北京德華房地產開發(fā)有限公司名下的現代花園(天馬大廈)國有土地所有權及在建工程,,在建工程現狀:結構已封頂,外立面裝修與設備安裝基本完成,,內裝已完成30%,各項公共設施齊全,,水、電,、通訊,、電梯、中央空調完好,,地下已完成車庫對外接口,,地面停車位80個。
2. 土地權屬
(1) 該項目土地屬北京德華房地產開發(fā)有限公司所有,。
(2)項目用地正北部存在1棟4000平米6層小樓,屬違章建筑,,有土地證但無規(guī)劃許可證,該部分不屬轉讓范圍之內,,若購買方有意向,轉讓方欲以5000元/平米價格進行轉讓,,但需自己另交規(guī)劃罰款等手續(xù)辦妥規(guī)劃許可,。
3. 周邊環(huán)境與配套
教育:陳經綸嘉銘分校、芳草地小學,、安慧里小學,、二十一世紀雙語幼兒園
商場: 飄亮購物中心、北辰購物中心,、第五大道、華堂商場,、居然之家
醫(yī)院:中日友好醫(yī)院、慧忠醫(yī)院,、
運動休閑:姜莊湖高爾夫、錢柜
文化娛樂:炎黃藝術館
三,、項目規(guī)劃條件
項目規(guī)劃指標
序號項目名稱數量單位性質
1土地面積12086.95平米公寓
2公寓住宅2棟34000平米在建工程
3寫字樓12000平米在建工程
4配套樓4000平米違章
5共計46000平米不含違章建筑
四、轉讓價格及構成
(1)轉讓價格:北京德華房地產開發(fā)有限公司名下的現代花園(天馬大廈)國有土地使用權及在建工程按標的清單所列內容,,轉讓價為3.3億元人民幣,,含全部債務,、土地價款,、各類罰金。
(2)轉讓傭金:1000萬元人民幣
注:競價者另需提供至少1億的資金證明,。
五、項目購買方式與付款方式
1. 購買股權
如采用購買股權方式收購天馬大廈項目,,建設手續(xù)可以沿用,由我方申辦開工證或復工證即可,。當然要充分留意或有債務問題。
2. 購買資產
采取資產過戶方式主要做好土地證過戶,、建設工程規(guī)劃許可證,、建設用地規(guī)劃許可證的變更
3. 債務、罰款,、抵押、訴訟,、法院查封的處理
由我公司、拍賣公司,、項目方、法院共同成立的重組小組進行清償債務,,簽署債務償還協議(含繳納土地款和滯納金),又法院出具清債裁決書,,解除抵押與查封,。
4. 交接方式
在中招國際拍賣公司協同法院主持下
(1) 確認項目實物清單,、資料清單內容
(2) 按清單內容,買賣雙方進行資料交接和現場交接
5. 付款方式
(1) 在法院出具清債裁決書的當日,,我公司需支付2.8億元人民幣至拍賣公司帳戶,按裁決書內容進行清償債務,。
(2) 資料交接和現場交接后,,辦理過戶手續(xù),,我公司需支付剩余款項至拍賣公司帳戶,。
(3) 暫留1000萬元人民幣在我公司帳戶一年,,避免或有債務出現,。
第二部分 市場研究
一,、20__年上半年北京市總體市場分析
1. 北京市場對宏觀調控的反應
近年內北京市房地產市場已處于較為成熟的階段,開發(fā)投資總量將緩慢上漲,,但住宅投資則由于土地資源的有限性,呈現緩慢增長,。上半年,北京市受宏觀調控政策影響較為顯著,,房地產企業(yè)的應對策略也較為明顯,,施工面積同比出現明顯下降,,開發(fā)商采取了減慢開發(fā)速度的策略,,未來一年內北京房地產供應增量將下降。北京房地產市場對價格敏感度較高,,隨著開發(fā)商新開樓盤價格的調整,優(yōu)惠措施出臺,,對增加銷售起了較好的作用,,這些效果從期房的銷售中體現出來,,但由于宏觀環(huán)境的不利,市場觀望氣氛濃厚,,整體銷售業(yè)績較去年同期大幅下降,。北京商品房價格無論較去年同期,,還是相比瘋狂上漲的20__年下半年,仍處于增長趨勢,,而且環(huán)比、同比都在上升,,尤其是中心城區(qū),,土地資源的稀缺性支持了這些地塊的上漲。
2. 土地市場的變化
1,、供應量大幅增加,居住用地居主導
據《北京市國土局20__年度土地供應計劃》,,20__年京城土地供應量大幅增加,比20__年增加了100公頃,,廉租房和經濟適用房比重大幅增長,占用地計劃的23.3%,,限價房占計劃用地的17.65%,普通商品房僅有58.82%,。隨著這些地塊的逐步開發(fā),北京的住宅供應結構將進一步得到調整,,以滿足人們居住需求的限價房、經濟適用房,、廉租房比重的增加,將一步抑制商品房的有效需求,。
2,、交易場面趨冷,,月成交量下降
進入20__年以來,北京市住宅及商業(yè)用地成交面積大幅下滑,,尤其是進入3月份以來,,土地市場極為冷清,盡管土地部門采取了放慢推地的速度,,但推出地塊的交易情況仍不盡如人意,。與去年多家地產商瘋搶一塊土地的情形相比,今年土地出讓的行情大異從前,,多數地塊停留在流標的邊緣地帶,僅3家企業(yè)或4家企業(yè)參與競標,。
3,、整體較去年同期價升量升,但漲幅趨緩
由北京市土地整理中心公布的數據顯示,,居住及商住用地的地塊20__年上半年樓面地價達4107.93元/平方米,,成交金額達292.05億元,,規(guī)劃建筑總面積710.95萬平方米。但二季度與一季度相比有所下降。價格比去年同期也有大幅上漲,,較去年下半年的瘋狂上漲時期也在緩慢上漲。
4,、土地購置費用仍處于增長趨勢,但增速大幅下降
從土地購置價款來看,,持續(xù)增長的地價水平和較高的成交量使其仍處于增長態(tài)勢,隨著開發(fā)商資金鏈的日益吃緊,,以及土地價格的居高不下,開發(fā)商在土地市場開始進入觀望期,,放慢了購地速度,利用有限的資金開發(fā)現有土地維持生存已成為主要策略,。
二、需求分析
1. 亞奧區(qū)域支持
在已經過去的十幾年里,,亞奧區(qū)域早已由當年的競技場迅速發(fā)展成為京城的富人區(qū),其繁華程度和聚集大商業(yè)的能力略有體現,。20__年北京申奧成功,該地區(qū)更是進入了奧運時代,。北京啟用1800億元加強基礎設施的建設,其中有900億元用于高速公路,、城市快速路和軌道交通的建設,以提速城市交通,。在這十幾條交通干道中,,約有一半都集中在亞奧地區(qū),。國家專項奧運投資使亞奧區(qū)域內的基礎設施建設有了一個質的飛躍,。而且,,在整個奧運場館建好以后,該地區(qū)將出現新的的配套設施,。不僅如此,“奧運”因素更讓亞奧區(qū)域的商務環(huán)境更為人性,、生態(tài):北環(huán)水系改造工程、京城公園氧吧——奧林匹克森林公園,、溫榆河及周邊地區(qū)的環(huán)境治理。根據朝陽區(qū)政府最新發(fā)布的《朝陽區(qū)奧運功能區(qū)發(fā)展規(guī)劃》,,奧運功能區(qū)將形成“一軸奧運景觀大道,兩園奧林匹克森林公園和健翔科技園,,三區(qū)生態(tài)旅游區(qū),、文化教育區(qū),、宜居生活區(qū)”,及四大產業(yè)支撐,、五大重點任務等態(tài)勢。
2. 需求積極因素分析
根據朝陽區(qū)政府最新發(fā)布的《朝陽區(qū)奧運功能區(qū)發(fā)展規(guī)劃》稱朝陽區(qū)將加強該區(qū)域人口規(guī)模調控,,適當控制低價商品房的開發(fā)建設,減緩戶籍人口增長過快的勢頭;以高檔商用公寓開發(fā)建設為主,,吸引高素質人才。20__年前,,奧運功能區(qū)人口自然增長率控制在年均1.5‰以內。該區(qū)域仍將延續(xù)過去“富人區(qū)”的聚集效應,,同時奧運所帶來的休閑,、娛樂等環(huán)境,,總體上對中產階層以上人群具有教高吸引力,本地區(qū)居住人群以科研,、教育,、文化,、等高素質從業(yè)人員居多,改善住房條件需求強,,該項目的需求是真實、旺盛的,。
3. 需求不利因素
該項目也存在以下需求不利因素,,需要我們積極看待,把握機會:
(1) 該區(qū)域由于奧運炒作因素,,房價普遍超出正常上漲水平,,在奧運后有回落可能;
(2) 亞奧區(qū)域商務氣氛不夠,,寫字樓售賣存在一定難度;
三、區(qū)域市場分析
表4:亞運村周邊項目銷售情況表
項目名稱位置類型價格(元/平米)規(guī)模(平米)裝修銷售情況
遠洋萬和城北四環(huán)東路73號地,,望和橋西北角 公寓均價精裝修20_年5月10日開盤
保利香擯花園朝陽區(qū)路東側 住宅均價 毛坯20_年9月27日
準許銷售面積:44566
已簽約:26024
保利金泉朝陽區(qū)亞運村大屯路住宅均價毛坯20_年4月15日
準許銷售面積:84042
已簽約:44304
亞奧觀典
78121精裝修一期已售完,二期近期開盤
世奧國際
準許銷售面積:80399
已簽約:11679
美倫堡朝陽區(qū)科薈西路(國家森林公園以西)公寓均價精裝修20__年4月12日
準許銷售面積:9188
已簽約:589
凱旋城朝陽區(qū)北苑路172號 商住樓公寓18000 寫字樓精裝修二手房
主場朝陽區(qū)亞運村大屯路220號公寓均價毛坯二手房
嘉銘桐城朝陽區(qū)西北苑路86號普通住宅
公寓均價毛坯二手房
光大名筑亞運村北苑路178號住宅均價毛坯二手房
芝麻街亞運村北辰購物中心向東500米商鋪一層30000 二層18000
由于該區(qū)域地處亞奧板塊,,市政配套設施良好,緊鄰地鐵5號線,,交通便利,,該區(qū)域由于受奧運影響,,區(qū)域房價近年漲幅較快,產品主要以高檔公寓,、寫字樓為主,銷售情況均比較理想,,具有良好發(fā)展前景,區(qū)域市場近兩年供給較多,,存在一定的競爭性,。
第三部分 市場定位
一、客戶定位
1. 目標客戶來源
(1) 北四環(huán)沿線大企業(yè)的技術術開發(fā),、管理人員,。
(2) 小營附近對外經貿大學,、北京聯大等高校的中青年教職工。
(3) 亞奧區(qū)域公司企業(yè)中的中層骨干人員,。
(4) 高科技企業(yè)、外資企業(yè)等企業(yè)中的白領,。
2. 目標客戶特征
(1) 以投資客戶為主;
(2) 客群的職業(yè)分類比較清晰;
(3) 區(qū)域選擇性較強(亞奧區(qū)域)
(5) 文化層次較高,,對居住環(huán)境的舒適性,、交通便利程度比較看重;
(6) 對價格敏感度不高;
3. 需求特點
(1) 住宅部分亦配備辦公環(huán)境,可作中小公司辦公用
(3) 戶型:實用,、適度舒適,兩居在90平米以內,,三居130平米以內;
二,、價格定位
1. 區(qū)域當前價格
根據市場調研,,判斷假設目前該產品正在銷售,住宅部分可以取得18000-20000元/平方米的銷售單價,,寫字樓部分可以取得18000-20000元/平米的售價,若自持可取得5-6元/平米/天租金水平,。
第四部分 規(guī)劃設計
一,、方案構思
1. 小型商務辦公綜合體
作為緊靠地鐵5號線的商務辦公綜合體項目,,有助于提升區(qū)域面貌與形象。
2. 完善的配套設計
必要的辦公配套商業(yè)與地鐵,、公交站點與街區(qū)商業(yè)有機結合。
3. 原生態(tài)大型景觀社區(qū)
充分利用地塊北側已建成的城市綠化帶,,同時項目范圍內組織比較集中的綠地,,形成都市喧鬧繁華之中不失幽靜的感覺。
4. 原有戶型需要做改動
原有戶型按高檔外銷公寓設計,,住宅設計以豪華為標準,,并不適合現有辦工簡潔明快的要求,,需要對戶型進行開窗和內部裝修上從新設計,。
第五部分 項目開發(fā)及銷售計劃
一,、指導思想
在保證項目總體收益的前提下,,優(yōu)化安排現金流,控制風險,。
二、項目轉讓,、資產過戶,,預計6個月內完成
(1) 7月份達成初步意向,,著手設計轉讓實施方案
(2) 8月籌措3.4億的轉讓資金
(3) 8月達成債權人協議,付首期款
(4) 9月開始辦理資產清理交接過戶
(5) 10月辦理相關變更手續(xù),,付二期款
(6) 11月完成項目相關規(guī)劃報建變更手續(xù)
三、項目開發(fā)進程(附件:開發(fā)進程表)
(1) 8月開始進駐項目,,接收資產資料
(3) 10月內外裝修及地庫施工招標定標,,施工進場
(4) 11月全面開工建設
(5) 20__年2月裝修完成
(6) 3月竣工驗收
(7) 5月地庫完成竣工驗收,,辦理竣工備案手續(xù)
(8) 5月配套綠化等工程完成
(9) 6月交房
四,、項目銷售計劃
(1) 9月辦理公寓1預售證,,10月辦理公寓及辦公樓預售證,,12月辦理綜合樓預售證,,3月辦理車庫預售證,。
(2) 1號公寓10月開盤,開盤價17000元/平米,,均價18000元/平米,爭取在20__年12月底銷售完畢,。
(3) 2號公寓12月開盤,起價18000元/平米,,居價19000元/平米,爭取在20__年6月銷售完畢,。
(4) 辦公樓整層銷售,,均價18000元/平米,。
五、資金籌措計劃
1,、首期股東借款3億元,用于支付定金1000萬,,支付收購保證金29000萬元(包括銀行、土地,、施工方等)合計3億元,,計劃使用時間6-7月份,。
2、第二期股東借款5000萬,,用于收購支付收購余款與項目啟動資金,計劃使用時間7-8月份,。
第六部分 投資收益評價
一,、項目銷售測算
按亞奧區(qū)域目前的平均報價及調研分析,。并參考未來的價格走向,并結合亞奧區(qū)域目前的發(fā)展,,我們初步擬定天馬大廈未來銷售價格的三個方案即:謹慎、一般,、樂觀。
謹慎方案一般方案樂觀方案
項目價格(元/平米) 項目價格(元/平米 )項目價格(元/平米)
公寓16000公寓18000公寓20000
寫子樓16000寫子樓18000寫子樓20000
車位150000萬/個車位150000萬/個車位150000萬/個
測算結果:(附件:銷售收入測算表)
a,、謹慎方案 銷售總收入69394萬元
b、一般方案 銷售總收入77881萬元
c,、樂觀方案 銷售總收入86368萬元
二,、項目總成本,、單位成本計算(成本測算表)
項目轉讓總金額為3.3億元,。該3.3億元包含原項目涉及的所有債務、罰款,、滯納金等。加上后期裝修費,、配套費,、管理費等,,總投資成本47970萬元,每平方米可售面積單位成本為10300元/平米,。
三、項目收益指標(項目全投資現金流量表)
謹慎方案一般方案樂觀方案
項目 項目 項目
稅后利潤率22.28%稅后利潤率27.33%稅后利潤率31.395
內部收益率9.16%內部收益率11.74%內部收益率14.08%
凈現值12212萬元凈現值18974萬元凈現值25851萬元
從以上財務指標看,,該項目贏利前景比較樂觀,如能在付款方式與轉讓價格上取得轉
讓方的進一步讓步,,則此項目具有更大的運作價值。
四,、現金流分析與解決方案
1. 現金流分析
正常開發(fā)狀態(tài)的現金流
正?,F金流前期資金壓力大
改善現金流的運作方案一
轉讓款支付可采取先支付小部分,,同期加快辦理相關證照,,實現開盤提前,提前回籠銷售款,,減輕股東借款壓力。
改善現金流的運作方案二
寫字樓部分若采取自持,,可減少所得稅和土地增值稅。
第七部分 風險評價與解決方案
一,、宏觀市場風險
1. 房價下調的影響
08年各一線城市均出現市場調整跡象,特別是一向號稱房價堡壘的北京也出現了房價打折松動下降的跡象,,市場逐漸演變?yōu)橛^望氣氛濃厚,,成交量持續(xù)下降而,,房價依然居高不下的局面,。隨著后市的觀望氣氛依然,可以預見房價下降調整的可能性還是很大的,,對于本項目來說,,開盤定價可采取低開高走,,以求通過低價快速銷售回籠資金,限度的縮短銷售周期,。
2. 債務風險
該項目存在項目公司與母公司之間擔保貸款問題,該問題的能否順利解決,,還有待進一步研究,。
3. 工程問題
該項目地下車庫沒有建造,,建造地下車庫將影響該項目的交房時間
4. 遺留違章建筑
該項目北側遺留一棟約4000平米違章建筑,未有規(guī)劃許可證和產權證,,無轉讓可能,但又正好處在北側大門里邊,,若不購買此棟違章建筑,將對項目整體規(guī)劃影響較大,,而若購買此棟違章建筑,我方將不但按5000元/平米價格多付出20__萬,,還將就違章建筑的規(guī)劃從新審批補交罰款等問題進行處理,也比較麻煩,。建議采取買下來,規(guī)劃成商業(yè)經營,。
第八部分 結論與建議
該項目地處亞奧核心區(qū)域熱點發(fā)展區(qū)域,配套完善,,交通便利,,市場機會好。該項目優(yōu)越的地理位置優(yōu)勢決定其巨大的商業(yè)潛能,,商住兩用的開發(fā)前景決定其潛在價值較大。
項目客戶定位清晰,,價位便宜,,回報率較高,,項目回籠資金快,抵御風險能力強,,但前期現金流壓力大,如能有效解決轉讓方的債務問題,建議公司對此項目積極投資,。
本項目符合公司發(fā)展戰(zhàn)略的要求,,轉讓價格便宜,,在市場低迷時可考慮購買此項目,增加公司項目儲備,,對于公司在北京地區(qū)發(fā)展意義重大。
湘江偉業(yè)(北京)投資有限公司
20_年7月
附 件
1. 項目基礎資料
1.1. 項目立面圖
2. 投資測算文件
2.1. 規(guī)劃指標表;
2.2. 靜態(tài)投資測算表
2.3. 開發(fā)銷售計劃表
2.4. 正常月份現金流量表‘
企業(yè)項目建議書篇八
企業(yè)想要促進相關項目的開展,,具體的建議書需要制定好哦!下面就隨小編一起去閱讀企業(yè)項目的建議書,,相信能帶給大家?guī)椭?/p>
為了甲,、乙雙方在友愛鎮(zhèn)項目上取得成功合作,,保障項目開發(fā)順利實施,我方建議甲,、乙雙方可采用以下三種方式進行合作:
方式一:項目建筑設計合作方式
方式二:項目全程策劃合作方式
方式三:項目全程策劃及銷售委托代理合作方式
各合作方式具體內容如下(以下所稱甲方指本項目投資方,乙方指西華大學房地產研究所),。
一,、 乙方工作內容
1.概念性功能定位建議
乙方負責項目的實地踏勘,,場地現狀調查與研究,定位研究,,功能確定,并考慮項目的以下特征:
(1)基地的獨特引人之處 ;
(2)地理位置的關聯資源 ;
(3)充爭認識市場的競爭性,、項目的機遇與劣勢 ;
(4)對當地相似的一些在建項目進行調查;
(5)深化系列產品,,將項目市場戰(zhàn)略定位于具有獨特性,、創(chuàng)新性.
2.概念性總體規(guī)劃
(1)區(qū)位分析,描述其周圍地塊資產和競爭者,,交通狀況等;
(2)基地分析(包括用地分析,、景觀分析,、市政工程等);
3)概念性規(guī)劃總平面 ;
(4)各個區(qū)域的初步概念性建筑規(guī)劃;
(5)分類描述建筑設計和主要產品類型,明確設計理念和方向;
(6)景觀的.概念性規(guī)劃,、分析及具體描述 ;
(7)基地內部交通分析;
(9)初步的財務分析并按照設計規(guī)范制作相應的設計圖冊.
二、合作方式
甲方擬定相應的設計任務書,,并同乙方簽訂設計委托合同,由乙方以包干價執(zhí)行本項目規(guī)劃設計,。
三,、項目設計方案的費用
本項目總概念方案設計包干費用為: 6元/平方米(按照實際建筑面積單位為基數),, 除本合同約定的可調整情況以外費用不變。
一,、乙方工作內容
1、房地產市場研究:投資環(huán)境分析,、市場調查和分析,、周邊競爭樓盤調查;
2,、項目區(qū)域分析;
3、項目swot分析;
6,、項目投資分析:銷售價格確定、成本分析,、資金使用,、籌措、融資分析;
7,、項目實施計劃與控制:項目進度計劃與控制、工程建設計劃與控制,、資金使用計劃;
8,、財務分析:盈利能力分析,、償債能力分析、不確定行分析;
9,、營銷策劃:營銷整體規(guī)劃;價格策略執(zhí)行計劃;
10、風險控制措施及建議.
二,、合作方式
1,、乙方提供項目策劃報告書,。
2、在策劃書完成后,,乙方為甲方做方案匯報和相關疑問的解答,。
3、在方案實施過程中為甲方提供部分咨詢服務,。
三、費用收取
甲乙雙方采用包干制方式合作,,乙方收取甲方20萬元作為本項目策劃的傭金。
一,、 乙方工作內容
1,、房地產市場研究:投資環(huán)境分析,、市場調查和分析,、周邊競爭樓盤調查;
2、項目區(qū)域分析;
3,、項目swot分析;
6、項目投資分析:銷售價格確定,、成本分析,、資金使用、籌措,、融資分析;
7、項目實施計劃與控制:項目進度計劃與控制,、工程建設計劃與控制、資金使用計劃;
8,、財務分析:盈利能力分析,、償債能力分析,、不確定行分析;
10、風險控制措施及建議,。
(二)、銷售實施
全面代理樓盤銷售,,負責組建銷售團隊,,完成整個樓盤銷售回款等工作,。
方式
1.乙方提供項目策劃報告書,并對策劃內容提供咨詢輔導;
3,、銷售實施階段乙方組織相應人員全面實施樓盤銷售。
三,、費用收取
1、策劃費用按項目銷售總金額的萬分之十五收取,,原則上不超過30萬元,。
2,、銷售代理傭金:按本項目實際銷售總額的2.5%提取代理傭金,(含廣告費),。