確定目標(biāo)是置頂工作方案的重要環(huán)節(jié)。在公司計(jì)劃開(kāi)展某項(xiàng)工作的時(shí)候,，我們需要為領(lǐng)導(dǎo)提供多種工作方案。優(yōu)秀的方案都具備一些什么特點(diǎn)呢,？又該怎么寫(xiě)呢,？下面是小編為大家收集的方案策劃范文,，供大家參考借鑒,，希望可以幫助到有需要的朋友,。

小區(qū)物業(yè)管理方案篇一

即物業(yè)公司除了提供常規(guī)性的公共服務(wù)外,，還提供了多種多樣的特約服務(wù),，將服務(wù)深度滲入到客戶(hù)的衣、食,、注行中，并明碼標(biāo)價(jià),，除公共服務(wù)是必選的項(xiàng)目外,，客戶(hù)可根據(jù)自己的需要選擇不同的特約服務(wù),，并支付相應(yīng)的費(fèi)用,。

1,、首按責(zé)任制

每一位員工都有責(zé)任和義務(wù)接待客戶(hù)的建議,，任何一位員工接到建議后,，統(tǒng)一傳遞到辦公室,，并告訴建議人我處在二日內(nèi)反饋處理結(jié)果,。第一接待人負(fù)責(zé)跟蹤這項(xiàng)服務(wù)建議處理的情況直至客戶(hù)滿(mǎn)意為止,。

接待服務(wù)建議時(shí)應(yīng)對(duì)處理時(shí)間做出適當(dāng)?shù)某兄Z,，盡量在最短的承諾時(shí)間內(nèi)處理完畢,，因故未能在承諾時(shí)間內(nèi)處理的應(yīng)及時(shí)通知對(duì)方,，爭(zhēng)取取得理解,。但不得出現(xiàn)同一件事情有兩次推遲處理的情況。承諾時(shí)間最好控制在1~2天,，一般不超過(guò)一周,，特殊情況除外,。處理完畢后，由處理人與對(duì)方交代清楚,，需要讓對(duì)方簽字確認(rèn)的應(yīng)該留簽字記錄，并告知第一接待人,。

2,、三分鐘服務(wù)承諾

第一接待人接到客戶(hù)的建議時(shí),，應(yīng)及時(shí)將客戶(hù)的建議反饋到辦公室,，由辦公室安排相關(guān)人員到客戶(hù)指定的地方，為客戶(hù)提供相應(yīng)的服務(wù),，這一過(guò)程不能超過(guò)三分鐘,。若有特殊情況,，無(wú)法在三分鐘趕到客戶(hù)指定的地方,，應(yīng)在事先跟客戶(hù)解釋?zhuān)〉每蛻?hù)的諒解,，在客戶(hù)同意的同提下，在最短的時(shí)間內(nèi),，趕到現(xiàn)場(chǎng)為客戶(hù)服務(wù),。

小區(qū)物業(yè)管理方案篇二

《小區(qū)物業(yè)管理方案》

小區(qū)物業(yè)管理方案（一）：

一,、項(xiàng)目概況
1.地理位置
該項(xiàng)目位于sh區(qū)與jz區(qū)的結(jié)合部，面臨武德路,，北挨江津西路,，南靠北湖路,。2.項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
二,、物業(yè)管理資料
物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù),，寓管理與服務(wù)之中，建立社區(qū)服務(wù)體系,。為住戶(hù)帶給全方位管理，服務(wù)項(xiàng)目呈現(xiàn)多元化,、全方位態(tài)勢(shì)，總體歸納為六項(xiàng)管理,、三類(lèi)服務(wù),，即房屋及設(shè)施設(shè)備管理,、環(huán)境衛(wèi)生管理,、治安消防管理,、綠化管理,、車(chē)輛交通管理和其它公共管理；
常規(guī)性公共服務(wù)（合同服務(wù)）委托性特約服務(wù)（非合同零星服務(wù)）和經(jīng)營(yíng)性多種服務(wù)（全方位,、多層次的綜合服務(wù)）,。

1,、房屋及設(shè)施設(shè)備管理
1.1建筑公共部位得到維修,、養(yǎng)護(hù)和管理范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位,、外墻面、樓梯間公共通道,、門(mén)廳,、共用排煙道,。

房屋建筑的維護(hù)管理實(shí)行管養(yǎng)合一主要落實(shí)在以下幾個(gè)方面：

a,、工作的主動(dòng)性
管理職責(zé)人與服務(wù)中心相結(jié)合,，落實(shí)巡查制度及年度房屋建筑維護(hù),、養(yǎng)護(hù),，執(zhí)行房屋修繕標(biāo)準(zhǔn),、有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范、健全檔案記錄,、持續(xù)房屋正常的使用功能及完好,。

b,、工作的多樣性
根據(jù)房屋的完損狀況,、季節(jié)變化,、住戶(hù)對(duì)象等采取日常修繕?lè)?wù),，季節(jié)修繕?lè)?wù),、重點(diǎn)修繕?lè)?wù)和特殊修繕?lè)?wù)等形式,，并做到制度化,、規(guī)范化。

c,、工作的針對(duì)性
在工作中要因地制宜,、因時(shí)制宜、因房制宜,、因戶(hù)制宜,，根據(jù)住戶(hù)的不同需求和所處的特定條件采取有針對(duì)性的服務(wù)措施,。

1.2共用設(shè)施,、設(shè)備的管理
范圍包括：上下水管道、落水管,、共用照明、煤氣干線(xiàn),、樓內(nèi)消防設(shè)施,、電梯,、水泵房。

共用設(shè)施設(shè)備的管理由維修管理和運(yùn)行管理兩大部分組成,，進(jìn)行統(tǒng)一管理,，對(duì)于不同的設(shè)施,、設(shè)備進(jìn)行不同的維修管理，執(zhí)行相應(yīng)的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),，建立設(shè)施設(shè)備管理帳冊(cè)和重要設(shè)備的技術(shù)檔案,，落實(shí)定期檢查、維修,、保養(yǎng)制度各種運(yùn)行記錄齊備,。到達(dá)設(shè)施設(shè)備齊全,、功能正常,、運(yùn)行良好,。

1.3市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的養(yǎng)護(hù)和管理
范圍包括：道路,、室外上下水管道、化糞池,、溝渠池,、地上車(chē)庫(kù)等,。

根據(jù)共用設(shè)施和附屬建筑,、構(gòu)筑物的類(lèi)別不同,，指定并落實(shí)巡查制度、維修保養(yǎng)制度,、大中修工程的驗(yàn)收制度,、積累有關(guān)技術(shù)資料。對(duì)于有些專(zhuān)項(xiàng)類(lèi)別,，如：車(chē)庫(kù)、制定專(zhuān)業(yè)管理方案并實(shí)施,。透過(guò)有序的工作使其到達(dá)功能正常,、暢通,、達(dá)標(biāo)，基本完好,。

1.4智能化設(shè)施設(shè)備
范圍包括：樓宇對(duì)講系統(tǒng),、用戶(hù)寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)紅外線(xiàn)報(bào)警系統(tǒng),，周界紅外線(xiàn)對(duì)射報(bào)警系統(tǒng)、門(mén)禁及車(chē)庫(kù)管理系統(tǒng),、電子巡更系統(tǒng)等,。

根據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成,、分系統(tǒng)設(shè)備的組成狀況,，建立起適合jt智能系統(tǒng),、操作性強(qiáng)的管理制度,，從管理前期介入人員培訓(xùn)入手。做好智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理,、智能系統(tǒng)的運(yùn)行管理,、系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)管理,、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設(shè)備維修管理，并以科技為先導(dǎo),、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務(wù),，充分利用現(xiàn)有資源,，提升智能系統(tǒng)功能,，透過(guò)嚴(yán)格管理保證智能系統(tǒng)運(yùn)作正常。

2,、環(huán)境衛(wèi)生管理
在jt我們遵循高標(biāo)準(zhǔn),、嚴(yán)要求的環(huán)境衛(wèi)生管理和高質(zhì)量,、高頻度的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、實(shí)施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護(hù)的職能,。做好兩項(xiàng)工作，即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理,。

2.1衛(wèi)生管理
是對(duì)房屋公共部位的清潔,、衛(wèi)生,、垃圾的收集,、清運(yùn)到達(dá)環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全,，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔,，垃圾日清，按計(jì)劃消毒,、滅鼠、滅蟲(chóng),。透過(guò)對(duì)小區(qū)的清潔衛(wèi)生,，區(qū)域管理的過(guò)程控制，確保向住戶(hù)帶給高檔次的服務(wù)水準(zhǔn)及高質(zhì)量的生活場(chǎng)所,。

2.2環(huán)境管理
jt的環(huán)境管理為小區(qū)禮貌潔凈,、環(huán)境質(zhì)量良好,、資源合理利用,、生態(tài)良性循環(huán)基礎(chǔ)設(shè)施健全,、生活舒適便捷，構(gòu)成環(huán)保意識(shí),，日常管理與保護(hù)有機(jī)結(jié)合,，提高住戶(hù)的生活質(zhì)量,。

3.綠化管理
綠化的功能是美化環(huán)境,。透過(guò)我們的管理到達(dá)綠草蔭蔭、綠樹(shù)成蔭的效果,；
我們以專(zhuān)業(yè)化的管理養(yǎng)護(hù)人員，將片區(qū)負(fù)責(zé)與巡查相結(jié)合,，科學(xué)合理的保養(yǎng),、管理小區(qū)的綠化,。綠化管理的主要資料是花木、草坪的養(yǎng)護(hù),。

4,、治安消防管理
治安消防管理工作是jt重點(diǎn)管理工作之一,。我們要貫徹預(yù)防為主、防治（消）結(jié)合的方針,，對(duì)所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進(jìn)行全面的管理,。

5,、車(chē)輛交通管理
對(duì)小區(qū)內(nèi)各類(lèi)車(chē)輛（汽車(chē),、摩托車(chē),、自行車(chē)等）進(jìn)出,、行駛,、停泊實(shí)施管理工作,，確保車(chē)輛安全,、交通暢通,、組織有序,，停放整齊,，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。

6,、公共管理
6.1住戶(hù)裝修管理
在jt物業(yè)轄區(qū)里,，對(duì)業(yè)主及住戶(hù)的裝修實(shí)行全面的監(jiān)管,。以確保裝修設(shè)計(jì)合理,，隱蔽工程貼合設(shè)計(jì)規(guī)定及圖紙要求。裝修材料及施工過(guò)程貼合消防管理規(guī)定的要求,，并安全使用,。保障住宅的結(jié)構(gòu)安全及小區(qū)的整體美觀,，使業(yè)主有一個(gè)舒適,、安寧的生活環(huán)境,。

6.2搞好維修基金以及儲(chǔ)備金的核收與管理,。

6.3協(xié)助政府進(jìn)行社會(huì)管理，如在物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)從事人口統(tǒng)計(jì),、計(jì)劃生育、預(yù)防犯罪等方面的工作,。

7,、常規(guī)性公共服務(wù)
即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同,，為全體業(yè)主及住戶(hù)帶給的經(jīng)常性服務(wù),，是所有業(yè)主及轄區(qū)內(nèi)住戶(hù)都能夠享受到的。它貫穿于物業(yè)管理之中,。如：清潔衛(wèi)生服務(wù),、治安保衛(wèi)服務(wù),、維修居住區(qū)環(huán)境服務(wù)等。我們將以專(zhuān)業(yè),、入微,、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)帶給給業(yè)主及住戶(hù),。

8,、委托性特約服務(wù)
是為某些住戶(hù)群體帶給的服務(wù),，如：為高層住戶(hù)14小時(shí)開(kāi)啟電梯、24小時(shí)高層供水,、水泵的維修保養(yǎng)等。我們以專(zhuān)業(yè)的養(yǎng)護(hù)工作為業(yè)主及住戶(hù)帶給舒適便利的生活環(huán)境,。

9,、經(jīng)營(yíng)性多種服務(wù)
即向業(yè)主及住戶(hù)帶給便利、高效,、經(jīng)濟(jì)的便民服務(wù),。營(yíng)造jt溫馨,、和諧的社區(qū)環(huán)境,，努力使居民生活更方便,、更迅捷。真正從居民的日常生活細(xì)節(jié)思考,，以點(diǎn)點(diǎn)滴滴的積累和平凡的小事，體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務(wù)的整體水平,。從而使每一位業(yè)主及住戶(hù)體驗(yàn)生活在jt這個(gè)溫暖大家庭的幸福。我們將以業(yè)主及住戶(hù)為中心,，有步驟地開(kāi)展各種無(wú)償與有償服務(wù)，并不斷傾聽(tīng)業(yè)主及住戶(hù)的意見(jiàn),，開(kāi)辟新的服務(wù)項(xiàng)目,。

小區(qū)物業(yè)管理方案（二）：

為落實(shí)市十三屆人大三次會(huì)議審議透過(guò)的《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),，切實(shí)維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,，努力提高物業(yè)管理水平,，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)法律,、法規(guī),，結(jié)合我市物業(yè)管理工作實(shí)際,，特制定本方案：

一、指導(dǎo)思想
以國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》為依據(jù),，以沈陽(yáng)市城市管理工作會(huì)議精神為指導(dǎo),，以落實(shí)《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點(diǎn),，以規(guī)范管理,、提高物業(yè)服務(wù)水平為宗旨,，進(jìn)一步加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作,，推動(dòng)我市物業(yè)管理健康發(fā)展。

二,、目標(biāo)和范圍
（一）目標(biāo)：

1,、有效解決開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題,，年底前整改率到達(dá)90%,；
對(duì)存在工程質(zhì)量問(wèn)題的房屋要及時(shí)維修,，維修及時(shí)率到達(dá)90%,。

2、新建住宅小區(qū)推行招投標(biāo)率到達(dá)100%,；
2015年新進(jìn)入市場(chǎng)的樓盤(pán)，在商品房銷(xiāo)售前要100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》,。

3,、凡從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)，要100%取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》,。

4,、強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn)，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率到達(dá)100%,，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠(chéng)信檔案,、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案,。

5,、大力推行物業(yè)管理，年底前對(duì)具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)物業(yè)化率到達(dá)100%,。

6、加強(qiáng)業(yè)主自治自律行為,，具備條件的住宅小區(qū)年底前要到達(dá)80%以上成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì),。

（二）范圍：對(duì)全市實(shí)行物業(yè)管理的244個(gè)住宅小區(qū)進(jìn)行排查。根據(jù)排查結(jié)果,，進(jìn)行清理整頓，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理行為,。

三,、工作資料
（一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設(shè),。依據(jù)國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)配套法規(guī),、規(guī)章,，結(jié)合我市物業(yè)管理實(shí)際狀況,，透過(guò)調(diào)研，同時(shí)借鑒國(guó)內(nèi)先進(jìn)城市取得的成功經(jīng)驗(yàn),，盡快頒布實(shí)施《沈陽(yáng)市物業(yè)管理規(guī)定》,，依法加強(qiáng)我市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理,。

（二）全力解決開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題,。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位作為行為主體要切實(shí)承擔(dān)起職責(zé),，按照規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工標(biāo)準(zhǔn),，對(duì)住宅小區(qū)存在的問(wèn)題從新進(jìn)行完善,，建委,、規(guī)劃,、房產(chǎn)等相關(guān)部門(mén),，按照各部門(mén)職責(zé)，落實(shí)到職責(zé)單位,，做到誰(shuí)的問(wèn)題、誰(shuí)負(fù)責(zé),、誰(shuí)解決,。并對(duì)存在開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題的住宅小區(qū)，逐個(gè)建立整改檔案,，制定整改措施,，整改合格后再行消號(hào),。個(gè)性是存在工程質(zhì)量問(wèn)題的房屋要確保及時(shí)維修,，年底前房屋維修職責(zé)要全實(shí)到單位,、到個(gè)人,，維修及時(shí)率確保在90%以上。同時(shí),，有關(guān)部門(mén)要抓緊制定相應(yīng)的規(guī)定和措施,，明確住宅區(qū)的交付使用制度,，杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題。

（三）加大對(duì)物業(yè)市場(chǎng)的監(jiān)督,。

四、物業(yè)費(fèi)的成本測(cè)算
1,、管理,、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)。

2,、清潔衛(wèi)生費(fèi)清潔衛(wèi)生費(fèi)測(cè)算表（04）

3、保安費(fèi)：保安費(fèi)測(cè)算表（05）

小區(qū)物業(yè)管理方案（三）：

社區(qū)物業(yè)服務(wù)實(shí)施方案
為深入推進(jìn)我區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作,，改善人居環(huán)境,，爭(zhēng)創(chuàng)人民滿(mǎn)意城市,，特制定本方案,。

一,、指導(dǎo)思想
以《省物業(yè)管理?xiàng)l例》和《市建立禮貌滿(mǎn)意城市實(shí)施辦法》為依據(jù)，在鞏固禮貌建立各項(xiàng)成果的基礎(chǔ)上,，按照居民自治,、因地制宜、便民利民的原則,，和三先三后的工作思路,，深入開(kāi)展我區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作,。建立健全全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)體系,，有效提升居民對(duì)社區(qū)管理和服務(wù)的滿(mǎn)意度,。

二,、服務(wù)范圍
社區(qū)物業(yè)服務(wù)要以社區(qū)公共部分的管理和服務(wù)為重點(diǎn)，以完善社區(qū)功能,、提升管理水平為目標(biāo),，包括以下幾個(gè)方面：

（一）公共秩序管理,。加強(qiáng)對(duì)轄區(qū)內(nèi)的流動(dòng)攤擔(dān)、店外經(jīng)營(yíng),、車(chē)輛停放的規(guī)范管理,。

（二）公共環(huán)境衛(wèi)生維護(hù),。做好社區(qū)轄區(qū)范圍內(nèi)（維護(hù)作業(yè)標(biāo)段以外）公共場(chǎng)所,、道路的清掃保潔,，空中垃圾和樓道堆物清理,，居民樓棟、門(mén)店生活垃圾袋裝化及上門(mén)收集服務(wù)等工作,。

（三）公共安全防范,。協(xié)助管理轄區(qū)內(nèi)公共秩序的同時(shí),，搞好轄區(qū)內(nèi)的治安巡查,。

（四）公用設(shè)施管理,。做好棟間道路,、樓棟下水管網(wǎng),、化糞池,、垃圾果皮筒、公共亮化,、文體器材等公用設(shè)施的日常管理和維護(hù)。

（五）公共綠化維護(hù)。做好轄區(qū)內(nèi)公共綠地的修剪,、澆灌,、施肥,、除蟲(chóng),、補(bǔ)栽補(bǔ)種等綠化養(yǎng)護(hù)工作。

（六）其他,。其他需要協(xié)調(diào)解決的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目,。

三,、基本原則
（一）居民自治的原則,。物業(yè)服務(wù)是社區(qū)服務(wù)的重要組成部分,，要參照《物業(yè)管理?xiàng)l例》,，在居民自治與政府引導(dǎo)的基礎(chǔ)上,，充分聽(tīng)取居民意見(jiàn)，透過(guò)無(wú)償或低償服務(wù)以及非贏利性經(jīng)營(yíng),，優(yōu)化整合資源配置，逐步理順和規(guī)范物業(yè)服務(wù)各主體之間的關(guān)系,，創(chuàng)新社區(qū)物業(yè)服務(wù)新機(jī)制,，力求解決人民群眾最關(guān)心,、最直接,、最現(xiàn)實(shí)的利益問(wèn)題,。

（二）因地制宜的原則,。充分發(fā)揮街道和社區(qū)在推進(jìn)社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作中的主導(dǎo)作用，根據(jù)各個(gè)社區(qū)的實(shí)際狀況,，制定包括費(fèi)用收取和服務(wù)項(xiàng)目在內(nèi)的社區(qū)物業(yè)服務(wù)章程，并按章程具體實(shí)施,，不斷促進(jìn)社區(qū)建設(shè)與物業(yè)服務(wù)的協(xié)調(diào)發(fā)展。在不同社區(qū)或同一社區(qū)的不同小區(qū),、樓盤(pán)之間,，可采用多種模式進(jìn)行分類(lèi)分層次管理。

（三）便民利民的原則,。要將推進(jìn)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)作為為民辦事的一項(xiàng)德政工程,、民心工程,，透過(guò)推行社區(qū)物業(yè)化服務(wù),，建立健全社區(qū)市容衛(wèi)生維護(hù)體系,、社區(qū)治安保障體系,、4050人員就業(yè)體系和居民生活服務(wù)體系,，在凈化市容的同時(shí),，努力擴(kuò)大社區(qū)就業(yè),，提高服務(wù)水平,，提升市民對(duì)社區(qū)環(huán)境的滿(mǎn)意度,。

四、工作任務(wù)
按照禮貌建立的標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)字化城市管理的要求,，把我區(qū)農(nóng)民安置小區(qū)和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區(qū)納入社區(qū)物業(yè)服務(wù)推行計(jì)劃,。今年實(shí)施的10個(gè)社區(qū)（小區(qū)）是:觀沙嶺街道金嶺農(nóng)民安置小區(qū),、觀沙嶺街道黃泥塘農(nóng)民安置小區(qū),、咸嘉湖街道白鶴嘴社區(qū)安塑小區(qū),、咸嘉湖街道荷葉塘社區(qū)麗臣小區(qū),、西湖街道裕民農(nóng)民安置小區(qū)南片,、西湖街道裕民農(nóng)民安置小區(qū)北片、望岳街道道坡農(nóng)民安置小區(qū),、望岳街道上堆坊農(nóng)民安置小區(qū),、岳麓街道洋海塘農(nóng)民安置小區(qū)東片,、岳麓街道洋海塘農(nóng)民安置小區(qū)西片。

五,、工作思路
在推進(jìn)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作中,，確定三先三后的工作思路,。

（一）先整治后管理。按照整治在先,，管理長(zhǎng)效的原則,，對(duì)先期實(shí)施物業(yè)化服務(wù)的社區(qū)進(jìn)行牛皮癬、綠化設(shè)施、溝渠,、圍墻,、路燈、地面,、化糞池,、晾衣架等多項(xiàng)設(shè)施的專(zhuān)項(xiàng)整治,，再透過(guò)物業(yè)化服務(wù)的實(shí)施對(duì)其進(jìn)行長(zhǎng)效管理。

（二）先宣傳后實(shí)施,。透過(guò)廣泛深入的宣傳動(dòng)員,，加深居民對(duì)社區(qū)物業(yè)化的了解，取得居民對(duì)社區(qū)實(shí)行物業(yè)化管理的理解與支持,，為后續(xù)工作營(yíng)造良好的群眾氛圍,。

（三）先服務(wù)后收費(fèi),。根據(jù)社區(qū)居民中失地農(nóng)民,、破產(chǎn)企業(yè)下崗職工較多,，人均收入較低的現(xiàn)狀,，實(shí)行先服務(wù)后收費(fèi)低償服務(wù)原則，先帶給優(yōu)質(zhì)的服務(wù),，讓社區(qū)居民切實(shí)感受到實(shí)施物業(yè)服務(wù)所帶來(lái)的好處,，再收取必須的服務(wù)費(fèi)，保證物業(yè)服務(wù)的正常運(yùn)轉(zhuǎn),。

六,、組織領(lǐng)導(dǎo)
成立全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作領(lǐng)導(dǎo)小組,。

組長(zhǎng):
副組長(zhǎng):
辦公室主任：

辦公室副主任：

成員單位：區(qū)政府辦,、區(qū)綜治辦,、區(qū)發(fā)改局、區(qū)財(cái)政局,、區(qū)城管局,、區(qū)民政局、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局,、區(qū)工商分局、區(qū)市政公司,、區(qū)園林公司,、區(qū)環(huán)衛(wèi)公司及各街道辦事處,。

各街道辦事處要成立由辦事處主任任組長(zhǎng)的社區(qū)物業(yè)化服務(wù)的組織機(jī)構(gòu)。

七,、職責(zé)分工
區(qū)政府辦：負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決企業(yè)辦社會(huì)職能分離的歷史遺留問(wèn)題,；


區(qū)綜治辦：負(fù)責(zé)指導(dǎo)和支持做好治安防控工作,；


區(qū)發(fā)改局：負(fù)責(zé)指導(dǎo)確定社區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),；


區(qū)財(cái)政局：負(fù)責(zé)社區(qū)物業(yè)服務(wù)的經(jīng)費(fèi)統(tǒng)籌工作,；


區(qū)城管局：負(fù)責(zé)牽頭組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督考核工作,；


區(qū)民政局:協(xié)助做好特困、低保人員的就業(yè)工作,；


區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局：負(fù)責(zé)行業(yè)指導(dǎo)工作；


區(qū)工商分局：負(fù)責(zé)對(duì)成立物業(yè)服務(wù)公司的辦證和資質(zhì)審批帶給支持,；


區(qū)市政,、園林和環(huán)衛(wèi)公司：在社區(qū)專(zhuān)業(yè)維護(hù)上給予指導(dǎo),、支持和配合,；


各街道辦事處：組織社區(qū)實(shí)施社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作,。

八,、方法步驟
（一）準(zhǔn)備階段
1,、2月份對(duì)全區(qū)未實(shí)施物業(yè)服務(wù)的農(nóng)民安置小區(qū)和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區(qū)全面調(diào)查摸底,，確定推行物業(yè)服務(wù)的社區(qū)（小區(qū)）名單。

2,、3月上旬組織相關(guān)部門(mén)召開(kāi)協(xié)調(diào)會(huì)，專(zhuān)題研究開(kāi)放式居民社區(qū)推行物業(yè)化服務(wù)工作,。

3、3月下旬組織召開(kāi)工作部署會(huì),。

（二）實(shí)施階段
1,、4月份對(duì)今年確定的物業(yè)化服務(wù)的社區(qū),，由街道統(tǒng)一組織，重點(diǎn)拆除違法建筑,，改善治安，交通現(xiàn)狀,，整治老舊建筑的外墻，整修圍墻,，道路、綠地,、路燈、供排水等設(shè)施,，改善社區(qū)基本狀況,，強(qiáng)化小巷,、小區(qū),、小院,、小店四小管理，辦好四件實(shí)事,，重點(diǎn)解決路燈不亮,，下水不通，路面不平,，環(huán)境不潔的問(wèn)題，為實(shí)施社區(qū)物業(yè)化服務(wù)打下基礎(chǔ),。

2,、5月上旬組織參觀,，學(xué)習(xí)其他單位經(jīng)驗(yàn)做法。

3,、5月下旬全力推進(jìn)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作。

（三）考核驗(yàn)收階段
1,、將開(kāi)放式居民社區(qū)推行物業(yè)服務(wù)工作作為對(duì)街道全年績(jī)效考核的一項(xiàng)重要資料,。

2,、6月份組織相關(guān)社區(qū)進(jìn)行交流講評(píng),。

3、8月份由區(qū)城管局牽頭,，組織相關(guān)部門(mén)進(jìn)行驗(yàn)收,，將以社區(qū)（小區(qū)）實(shí)施物業(yè)服務(wù)后臟亂現(xiàn)象是否得到根本改變，市容衛(wèi)生是否得到顯著提升,，周邊生活環(huán)境是否得到明顯改善為依據(jù),，社區(qū)物業(yè)服務(wù)模式是否可持續(xù)、社區(qū)居民群眾是否滿(mǎn)意為標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)社區(qū)居民上門(mén)問(wèn)卷調(diào)查,，滿(mǎn)意度未到達(dá)85%以上的社區(qū)一律要求補(bǔ)課，不予驗(yàn)收,，扣除政府獎(jiǎng)勵(lì)資金和相應(yīng)的績(jī)效考核分值。

九,、工作要求
（一）高度重視,，充分認(rèn)清推行社區(qū)物業(yè)化服務(wù)的重要好處
推行社區(qū)物業(yè)服務(wù),，是鞏固禮貌建立成果,、建設(shè)人民滿(mǎn)意城市的基礎(chǔ)工程，是提升社區(qū)城市管理水平,、改善宜居創(chuàng)業(yè)環(huán)境的民心工程。各街道和社區(qū)要高度重視,，把它作為推進(jìn)社區(qū)城市管理水平,、建立禮貌城區(qū)的一個(gè)重要抓手,。要召開(kāi)班子會(huì),，專(zhuān)題研究和部署此項(xiàng)工作,。要統(tǒng)一思想，充分認(rèn)清開(kāi)展好社區(qū)物業(yè)化服務(wù)是提升城市整體形象的重要舉措,，是提高社區(qū)居民群眾生活質(zhì)量的重要途徑,，是加強(qiáng)社會(huì)治安,、增強(qiáng)群眾安全感的重要手段，也是加快推進(jìn)建設(shè)人民滿(mǎn)意城市的基本要求,。

（二）充分準(zhǔn)備，為全面實(shí)施社區(qū)物業(yè)化服務(wù)打下基礎(chǔ)
一是要有充分的思想準(zhǔn)備,。各街道要把搞好社區(qū)物業(yè)化服務(wù),，完成任務(wù)指標(biāo)，作為今年一項(xiàng)重要工作去抓,，要明確職責(zé)和標(biāo)準(zhǔn),，要克服一切畏難情緒,，不等不靠，充分發(fā)揮主觀能動(dòng)性,，把此項(xiàng)工作抓緊抓實(shí),，抓出成效,。二是要搞好宣傳發(fā)動(dòng)。要進(jìn)行廣泛宣傳,，努力爭(zhēng)取居民的認(rèn)可和參與。要廣泛發(fā)動(dòng)轄區(qū)內(nèi)的民間組織,、單位、團(tuán)體和社區(qū)志愿者出資出力共同參與社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作,，最終實(shí)現(xiàn)服務(wù)和管理的常態(tài)化,。三是要制定方案,，落實(shí)職責(zé),。各街道要制定切實(shí)可行的工作實(shí)施方案，細(xì)化工作職責(zé),，要把職責(zé)落實(shí)到具體事、具體人身上,，要有具體要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),。

（三）全力支持,，為順利實(shí)施社區(qū)物業(yè)化服務(wù)帶給保障
一是人員要落實(shí),。各街道和部門(mén)要明確專(zhuān)人抓此項(xiàng)工作,，確定專(zhuān)責(zé),。二是經(jīng)費(fèi)要保證,。每個(gè)實(shí)施物業(yè)服務(wù)的社區(qū)（小區(qū)）明確經(jīng)費(fèi)10萬(wàn)元,，區(qū)和街道各安排5萬(wàn)元。區(qū)和街道先期各拿2萬(wàn)元,，作為啟動(dòng)經(jīng)費(fèi),，保證社區(qū)物業(yè)化服務(wù)前期工作的正常,、快速運(yùn)行，驗(yàn)收合格后,，全部經(jīng)費(fèi)到位,。要?jiǎng)訂T廣大社區(qū)居民用心參與社區(qū)物業(yè)管理，自覺(jué)繳納相應(yīng)費(fèi)用,，并使之逐步成為社區(qū)物業(yè)管理主要經(jīng)費(fèi)來(lái)源,。三是合力要構(gòu)成。要努力構(gòu)成齊抓共促的機(jī)制,，牽涉到的各種專(zhuān)業(yè)問(wèn)題各部門(mén)要通力協(xié)作，給予足夠的支持,。

小區(qū)物業(yè)管理方案（四）：

小區(qū)物業(yè)前期管理方案
根據(jù)安置房的特點(diǎn)及島外物業(yè)管理的物點(diǎn),，制定本,，將為廣大業(yè)戶(hù)推出完善的管理服務(wù),，為企業(yè)打造物業(yè)品牌。

一,、了解小區(qū)樓盤(pán)的基本概況如服務(wù)合同資料,、考核標(biāo)準(zhǔn)及現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地查看（所處位置,、人文環(huán)境、面積,、入口、設(shè)施設(shè)備等）,。

二,、服務(wù)處組織框架根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)查看的狀況和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及思考管理成本的狀況下,，組建小區(qū)服務(wù)處人員組織框架，并對(duì)服務(wù)處人員進(jìn)行相關(guān)的一系列培訓(xùn),，布置小區(qū)服務(wù)處的簡(jiǎn)易裝修,、采購(gòu)辦公物品等。

三,、準(zhǔn)備接管驗(yàn)收樓盤(pán)的工作包括
內(nèi)業(yè)資料的移交工作:
1,、資料的接管驗(yàn)收資料。如規(guī)劃許可證,、土地使用合同等,。

2,、綜合竣工驗(yàn)收資料,。如竣工圖、機(jī)電設(shè)備的資料,、供水合同等,。

3、業(yè)主資料,。如已分配業(yè)主的房號(hào),、電話(huà)號(hào)碼等。

小區(qū)房屋主體的接管驗(yàn)收:
1,、對(duì)小區(qū)公共部位進(jìn)行驗(yàn)收包括樓道、公共樓面,、天臺(tái),、地下室等。

2,、戶(hù)內(nèi)的驗(yàn)收,。

3、園林綠化的驗(yàn)收,。

4,、工程設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收。包括消防系統(tǒng),、新風(fēng)系統(tǒng)、電梯,、二次供水,、監(jiān)控系統(tǒng),，道閘系統(tǒng),、門(mén)禁系統(tǒng),、排水管道,、避雷針、化糞池等,。

5,、鑰匙的接管。包括設(shè)備房和戶(hù)內(nèi)的鑰匙,，并進(jìn)行核對(duì)。

6,、公共水電表,、戶(hù)內(nèi)水電表的讀數(shù)的確認(rèn)。

工程接管驗(yàn)收流程：

1,、按照小區(qū)產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料進(jìn)行移交,，確認(rèn)簽字,。對(duì)缺少的資料應(yīng)當(dāng)記錄在相關(guān)表格中,。

2,、房屋本體現(xiàn)狀接管驗(yàn)收，確認(rèn)簽字,，接管鑰匙,，把驗(yàn)收過(guò)程中不合格項(xiàng)記錄在相關(guān)表格中。

3,、機(jī)電設(shè)備的現(xiàn)狀接管驗(yàn)收,，把驗(yàn)收過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)記錄在相關(guān)表格中。

4,、匯總接管驗(yàn)收過(guò)程發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng),，分類(lèi)登記、整理,、存檔,。

5、將發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)反饋給施工單位和開(kāi)發(fā)商,，確定在規(guī)定的期間內(nèi)整改,。

6、整改后,，在對(duì)不合格項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收,，并記錄，確認(rèn)簽字,、
驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》

四,、對(duì)小區(qū)公共部分進(jìn)行拓荒保潔工作及綠化修剪工作,，使小區(qū)持續(xù)良好的外觀形象迎接新業(yè)主的入住。

五,、做好迎接新業(yè)主的準(zhǔn)備工作
現(xiàn)場(chǎng)交房處的布置,、鑰匙的分類(lèi)、業(yè)主檔案袋的準(zhǔn)備,、交房資料的準(zhǔn)備（房屋驗(yàn)收表住宅使用公約業(yè)主手冊(cè)裝修管理辦法裝修管理協(xié)議保管鑰匙委托書(shū)保管鑰匙承諾書(shū)鑰匙簽收表業(yè)主信息表入住資料簽收表入住須知等）,。根據(jù)實(shí)際需要選取表格使用。

入住程序：

1,、業(yè)戶(hù)辦妥手續(xù)后到服務(wù)處辦理入住手續(xù),。通知交房的部門(mén)能夠通知業(yè)主帶本人身份證原件及復(fù)印件、入住通知書(shū),。如果是委托交房還應(yīng)當(dāng)有委托協(xié)議書(shū)及委托人的身份證原件及復(fù)印件,。

2、服務(wù)處接待人員審核業(yè)主《入住通知書(shū)》,、業(yè)主身份證,。

3、服務(wù)接待人員介紹小區(qū)管理服務(wù)狀況,，與業(yè)主簽訂《住宅使用公約》,、《裝修管理協(xié)議》等文件。根據(jù)實(shí)際需要填寫(xiě)表格,。

4,、服務(wù)處接待人員向業(yè)主發(fā)放入住文件并請(qǐng)業(yè)戶(hù)簽收。入住文件包：入住須知業(yè)主手冊(cè)住宅使用公約裝修管理協(xié)議,。根據(jù)實(shí)際需要發(fā)放文件,。

5、服務(wù)處接待人員陪同業(yè)主驗(yàn)房,，抄水,、電表底數(shù),，業(yè)主驗(yàn)房合格后辦理收房,、鑰匙交付簽收手續(xù),。填寫(xiě)《房屋驗(yàn)收單》,，驗(yàn)收不合格限期整改。

6,、將《入住通知書(shū)》,、業(yè)主身份證復(fù)印件,、《住宅使用公約》,、《裝修管理協(xié)議》,、《房屋驗(yàn)收單》、《入住資料簽收表》等文件放入業(yè)主檔案袋,，進(jìn)行歸檔,。

7,、整理在驗(yàn)收過(guò)程中，業(yè)主提出的相關(guān)問(wèn)題,，分類(lèi)整理歸檔,，并送至施工單位和開(kāi)發(fā)商，進(jìn)行整改,。

8、整改后,，通知業(yè)主前來(lái)進(jìn)行驗(yàn)收查看,。并在相關(guān)表格進(jìn)行確認(rèn)簽字。

六,、二次裝修管理階段
1,、業(yè)主向服務(wù)處提出裝修，應(yīng)當(dāng)攜帶裝修圖紙,，施工單位資質(zhì)證書(shū)及施工人員的身份證復(fù)印件到各服務(wù)處填寫(xiě)《住宅裝修表》與《施工人員登記表》,。

2、服務(wù)處接待人員向業(yè)主和施工隊(duì)介紹小區(qū)管理規(guī)定,。例如裝修時(shí)間,、土頭堆放點(diǎn)等。

3,、服務(wù)處在理解裝修申請(qǐng)后,，經(jīng)服務(wù)處管理人員和工程人員審批合格后，方可施工,。

4,、在辦妥以上手續(xù)后，接待人員辦理施工人員臨時(shí)出入證,。由施工人員負(fù)責(zé)人持施工人員身份證或暫住證及照片,，到服務(wù)處辦理施工人員臨時(shí)出入證，填寫(xiě)施工人員登記表,，并繳納施工人員出入證工本費(fèi)10元/張,。裝修完后能夠退款。

5,、現(xiàn)場(chǎng)跟蹤：管理人員務(wù)必每一天到裝修戶(hù)施工現(xiàn)場(chǎng)跟蹤視察,，了解施工狀況并做好記錄，必要時(shí)請(qǐng)工程人員同往,。維序人員及管理人員應(yīng)當(dāng)每日對(duì)小區(qū)公共部份進(jìn)行檢查,。

6、裝修完畢后,，經(jīng)服務(wù)處管理人員及工程人員驗(yàn)收后,，在裝修申請(qǐng)表上填寫(xiě)裝修驗(yàn)收狀況并簽名,。

7、在跟蹤時(shí),，如發(fā)現(xiàn)有違章和妨礙公共行為,，應(yīng)及時(shí)采取措施進(jìn)行整改，必要時(shí)填寫(xiě)《違規(guī)整改通知單》,、現(xiàn)場(chǎng)拍照等,，以備留用與歸檔。

8,、違章處理辦法,，對(duì)違反裝修規(guī)定者將依有關(guān)條例采取如下措施：

9、告知,、規(guī)勸,、責(zé)令停工整改、上報(bào)相關(guān)執(zhí)法部門(mén),。

10,、對(duì)于材料進(jìn)出、施工人員辦證,、施工工具管理,、土頭垃圾的管理。業(yè)主的裝修材料搬運(yùn)出小區(qū)時(shí),，務(wù)必由業(yè)主親自到服務(wù)處辦理物品放行條,，簽字認(rèn)可，否則任何人一律不準(zhǔn)把材料帶出小區(qū),。辦理臨時(shí)施工人員出入證和工具出小區(qū)手續(xù)務(wù)必由業(yè)主或施工負(fù)責(zé)人來(lái)服務(wù)處辦理,，其它人不得辦理。進(jìn)入的材料務(wù)必在兩天運(yùn)往業(yè)主家中,，不得在小區(qū)公共部份堆放過(guò)長(zhǎng),。土頭垃圾應(yīng)當(dāng)定點(diǎn)堆放，如果有地下室應(yīng)當(dāng)將土頭運(yùn)往地下室堆放,。土頭垃圾應(yīng)當(dāng)每日進(jìn)行清運(yùn),。

11、服務(wù)處經(jīng)理每月不定期抽查10次裝修管理狀況,。

七,、入住后的管理階段
服務(wù)處追求的目標(biāo)：1、房屋建筑的完好率到達(dá)98％以上,；


2,、報(bào)修及時(shí)率到達(dá)100％；


3、清潔管理無(wú)盲點(diǎn),；


4,、設(shè)備設(shè)施完好率到達(dá)98％以上；


5,、小區(qū)路燈完好率到達(dá)100％,；


6、管理區(qū)域內(nèi)不發(fā)生重大安全與火災(zāi)職責(zé)事故,；


7,、有效投訴處理率100％；


8,、服務(wù)滿(mǎn)意率達(dá)95％以上,；


9、綠化完好率到達(dá)98％以上,；


10、道路完好率到達(dá)98％,；


11,、各類(lèi)管理人員崗前崗中培訓(xùn)100％；


12,、全年無(wú)服務(wù)安全事故發(fā)生,。

為到達(dá)以上目標(biāo)，服務(wù)處將制定以下：

1,、完善各項(xiàng)管理制度和管理規(guī)定,。包括維序人員管理規(guī)定、車(chē)輛管理規(guī)定,、機(jī)電設(shè)備管理規(guī)定等一系列管理制度和管理規(guī)定,。

2、保潔施行外包監(jiān)管制定,。即服務(wù)處全體人員（含維序人員都有監(jiān)管的權(quán)力）做到清潔環(huán)境衛(wèi)生無(wú)死角,，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)的機(jī)制。保潔人員應(yīng)當(dāng)要求統(tǒng)一裝著,。垃圾日產(chǎn)日清,，定期進(jìn)行衛(wèi)生消殺工作。并根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)制定保潔工作流程,。（保潔日計(jì)劃,、周計(jì)劃、月計(jì)劃）二次供水水箱按規(guī)定清洗,，水質(zhì)貼合衛(wèi)生要求,。

3、對(duì)草坪,、花卉,、綠籬,、樹(shù)木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù),、定期清除綠地雜草,、雜物、定期預(yù)防花草,、樹(shù)木病蟲(chóng)害,。

4、管理人員及機(jī)電工作人員要求持證上崗,。并對(duì)服務(wù)處人員進(jìn)行后續(xù)的相關(guān)培訓(xùn),，進(jìn)一步提高全體人員的綜合潛力和服務(wù)意識(shí)。規(guī)范禮貌用語(yǔ)等,。

5,、建立來(lái)電來(lái)訪(fǎng)登記記錄。要求如實(shí)完整填寫(xiě),，及時(shí)反饋給相關(guān)職責(zé)人,，相關(guān)職責(zé)人調(diào)查后將處理狀況及時(shí)反饋給來(lái)訪(fǎng)來(lái)電人員。管理人員應(yīng)當(dāng)每一天下班前對(duì)來(lái)電來(lái)訪(fǎng)資料進(jìn)行查看,，服務(wù)處經(jīng)理每?jī)商鞂?duì)來(lái)電來(lái)訪(fǎng)進(jìn)行檢查,，并每周進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，分析相關(guān)案例,。對(duì)未能及時(shí)處理的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)建立相關(guān)的報(bào)告制度進(jìn)行備案,。

6、建立工程報(bào)修處理及時(shí)制度,。房屋小修,、零修、及時(shí)率100%,，零修24小時(shí)內(nèi)完成,，急修但是夜。小修合格率達(dá)100%,，水電維修不超過(guò)24小時(shí),、土建不超過(guò)3天。中修,，持續(xù)房屋外觀完好,，無(wú)破壞立面。維修工程返修率不得超過(guò)1%,。

7,、管理人員應(yīng)當(dāng)每一天對(duì)自己所管理的片區(qū)進(jìn)行檢查包括（裝修戶(hù)、公共樓道衛(wèi)生及公共設(shè)施的完全好性、綠化狀況等）,，并記錄相關(guān)狀況,。（嚴(yán)禁在公共綠地養(yǎng)雞養(yǎng)鴨和種菜的行為）。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)要立即制止和勸導(dǎo)
8,、小區(qū)實(shí)施封閉式管理,，業(yè)主出入實(shí)施刷卡，外來(lái)人員進(jìn)行身份證登記好方可進(jìn)入,。小區(qū)內(nèi)車(chē)輛實(shí)施刷卡進(jìn)入,，外來(lái)車(chē)輛實(shí)行臨時(shí)取票進(jìn)入。非小區(qū)業(yè)主車(chē)輛禁止在小區(qū)停車(chē)過(guò)夜,。出租車(chē)（除特殊狀況下）不得駛?cè)胄^(qū),。

9、維序人員實(shí)施24小時(shí)值班制度,。定時(shí)和不定時(shí)相結(jié)合對(duì)小區(qū)進(jìn)行巡邏檢查,，并進(jìn)行記錄。對(duì)進(jìn)入小區(qū)的車(chē)輛進(jìn)行引導(dǎo)停放
10,、客戶(hù)投訴的相關(guān)處理,。區(qū)分有效投訴和無(wú)效投訴，反饋給相關(guān)職責(zé)人進(jìn)行落實(shí)處理,，并及時(shí)將相關(guān)狀況反饋給業(yè)主。服務(wù)處應(yīng)當(dāng)對(duì)有效投訴進(jìn)行防止類(lèi)似狀況在發(fā)生,。

11,、建立24小時(shí)值班制度。設(shè)立服務(wù)電話(huà),，理解業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)報(bào)修,，求助，推薦,、問(wèn)詢(xún),、投訴等各類(lèi)信息的收集和反饋，并及時(shí)處理,，有回訪(fǎng)制度和記錄,。

12、建立各類(lèi)突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案,。容易危機(jī)人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警世標(biāo)志和防范措施,；
對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案；


13,、建立考核制度,。對(duì)全體人員進(jìn)行有效的考核。

14、社區(qū)文化活動(dòng),。根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際狀況每年定期開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng),，宣傳精神禮貌建設(shè)（能夠宣傳廈門(mén)市十不準(zhǔn)備相關(guān)方面的資料和物業(yè)服務(wù)概念等資料）.
15、便民服務(wù),。便民服務(wù)活動(dòng)是管理處體現(xiàn)業(yè)主至上,、為業(yè)主服務(wù)的宗旨的重要一環(huán)例如能夠透過(guò)與有關(guān)部門(mén)聯(lián)系，力爭(zhēng)常年為業(yè)主,、住戶(hù)無(wú)償代辦電話(huà),、煤氣開(kāi)戶(hù)、有線(xiàn)電視,，代訂報(bào)刊雜志,、代發(fā)郵件、代請(qǐng)家教保姆等,，職責(zé)部門(mén)為服務(wù)處,。

16、每季度做好考核的準(zhǔn)備工作及每年年底開(kāi)展業(yè)主滿(mǎn)意度調(diào)查,。

小區(qū)物業(yè)管理方案（五）：

社區(qū)物業(yè)管理實(shí)施方案
為切實(shí)加強(qiáng)我街道老舊小區(qū)物業(yè)管理工作,，努力構(gòu)建與城市管理水平相適應(yīng)的物業(yè)管理新機(jī)制，進(jìn)一步完善小區(qū)公共配套設(shè)施,，提升小區(qū)居住環(huán)境,，規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，提高居民安居樂(lè)業(yè)的滿(mǎn)意度,，根據(jù)區(qū)政府關(guān)于加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的有關(guān)要求,，結(jié)合我街道實(shí)際，特制定本方案,。

一,、指導(dǎo)思想
以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以體制機(jī)制創(chuàng)新為核心,，按照行業(yè)管理與屬地管理相結(jié)合,、物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合、業(yè)主自主管理與社區(qū)自治相結(jié)合的三結(jié)合原則,，強(qiáng)化屬地管理職能,，理順物業(yè)管理體制，擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋面,，建立健全規(guī)范,、穩(wěn)定、有效,、和諧的物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制,，不斷鞏固禮貌城市建立成果,，進(jìn)一步促進(jìn)禮貌社區(qū)與和諧寧南建設(shè)。

二,、職職責(zé)務(wù)
（一）強(qiáng)化屬地管理,，建立責(zé)權(quán)明確的工作體系
按照重心下移、屬地管理的原則,，建立街道物業(yè)管理辦公室領(lǐng)導(dǎo)下的兩站一中心物業(yè)管理體系,，承接市區(qū)物業(yè)管理部門(mén)下放的部分職能，具體落實(shí)轄區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的組織,、監(jiān)管工作,，。

1.街道物業(yè)管理辦公室職責(zé)
（1）會(huì)同主管部門(mén)參與轄區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo),、新建居住小區(qū)的物業(yè)承接驗(yàn)收,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審核、物業(yè)管理區(qū)域劃分,；
負(fù)責(zé)物業(yè)維修資金續(xù)籌與使用審核,，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量檢查考評(píng)，物業(yè)管理項(xiàng)目交接監(jiān)管等,。

（2）指導(dǎo),、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的成立、改選和換屆工作,，并對(duì)業(yè)主委員會(huì)的備案提出審核意見(jiàn),；
負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)日常運(yùn)作,。

（3）對(duì)本轄區(qū)內(nèi)沒(méi)有物業(yè)管理或物業(yè)公司棄管的住宅小區(qū)，在業(yè)主大會(huì)沒(méi)有確定管理方式之前,，負(fù)責(zé)組織街道物業(yè)服務(wù)中心有償帶給物業(yè)基本服務(wù),。

（4）協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理投訴和信訪(fǎng)方面的工作,。

（5）對(duì)未按規(guī)劃建設(shè)配套共用設(shè)施,、社區(qū)和物業(yè)管理用房，或配套用房,、設(shè)施存在質(zhì)量問(wèn)題的,，提請(qǐng)有關(guān)部門(mén)責(zé)令開(kāi)發(fā)建設(shè)單位整改。

（6）組織建立轄區(qū)物業(yè)管理的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu),。

2.社區(qū)居委會(huì)職責(zé)
（1）指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)籌備組,，派代表參加籌備工作；
會(huì)同開(kāi)發(fā)建設(shè)單位組織新開(kāi)發(fā)的小區(qū)召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì),，并監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)依法選舉,；
指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)換屆和新老業(yè)主委員會(huì)的交接工作等,。

（2）監(jiān)督、指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)的工作,。負(fù)責(zé)傳達(dá)街道對(duì)社區(qū)公共利益作出的決定,，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的決議提出推薦和意見(jiàn)。

（3）配合街道辦事處建立轄區(qū)物業(yè)管理職責(zé)體系,，并融入到社區(qū)綜合管理當(dāng)中,。

（4）成立物業(yè)管理監(jiān)督小組，負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行日常監(jiān)督,，并及時(shí)把信息反饋給街道物業(yè)管理辦公室,。

（5）負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)之間的關(guān)系。

3.物業(yè)管理服務(wù)中心職責(zé)
（1）負(fù)責(zé)老舊小區(qū)內(nèi)住宅及公共設(shè)施,、公共秩序,、居住環(huán)境、衛(wèi)生,、綠化,、停車(chē)場(chǎng)、裝修的管理和服務(wù)工作,。

（2）理解業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主管委會(huì)的監(jiān)督,，廣泛聽(tīng)取業(yè)主、使用人意見(jiàn),，提出整改措施并落實(shí),；
定期參加業(yè)主大會(huì)，為業(yè)主,、使用人帶給優(yōu)質(zhì)服務(wù),。

（3）受理業(yè)主來(lái)訪(fǎng)、查詢(xún),、委托,、投訴等事宜，能解決的及時(shí)解決,。

（4）建立健全住戶(hù)檔案,，完善老舊小區(qū)管理臺(tái)帳。

（5）檢查,、督促清潔人員做好樓道和小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生工作,，加強(qiáng)老舊小區(qū)環(huán)境保護(hù)宣傳工作。

（6）定期檢查保養(yǎng)公用設(shè)施設(shè)備,，對(duì)下水道,、化糞池適時(shí)組織疏通清理，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決,。

（7）每一天不少于兩次在小區(qū)內(nèi)巡邏,，遇突發(fā)事件采取必要措施并及時(shí)向有關(guān)部門(mén)報(bào)告,。

（8）對(duì)小區(qū)進(jìn)出車(chē)輛進(jìn)行管理、疏導(dǎo),，持續(xù)出入口暢通,。

（9）按時(shí)保質(zhì)完成上級(jí)部門(mén)交辦的物業(yè)管理其他工作。

（二）完善分類(lèi)管理模式,，逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化
1.已實(shí)施市場(chǎng)化物管的小區(qū)管理要求：建立健全業(yè)主委員會(huì),，協(xié)調(diào)業(yè)主對(duì)物管公司的監(jiān)管；
加強(qiáng)物管公司的培訓(xùn)指導(dǎo),，不斷提升服務(wù)水準(zhǔn),；
對(duì)物管公司的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考評(píng)，為主管部門(mén)年審帶給基本意見(jiàn),；
參與優(yōu)秀小區(qū)評(píng)比活動(dòng),，推廣優(yōu)秀小區(qū)的管理和服務(wù)模式，推動(dòng)物業(yè)管理規(guī)范運(yùn)行,。

2.單位自管小區(qū)的物管要求：督促自管單位切實(shí)擔(dān)負(fù)起物管職責(zé),，及時(shí)將各級(jí)有關(guān)檢查考評(píng)狀況向物管公司及其行政主管部門(mén)進(jìn)行通報(bào)，構(gòu)成齊抓共管的合力,。

3.不具備市場(chǎng)化運(yùn)作的老舊小區(qū)的接管要求：由街道物業(yè)管理服務(wù)中心負(fù)責(zé)有償帶給基本物業(yè)服務(wù),，經(jīng)過(guò)一段時(shí)期運(yùn)行，逐步過(guò)渡到由業(yè)主委員會(huì)與街道物業(yè)管理服務(wù)中心簽訂服務(wù)委托合同,，進(jìn)行基本業(yè)務(wù)規(guī)范管理,。

4.對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房住宅區(qū)的接管要求：經(jīng)濟(jì)適用房住宅區(qū)屬于政府保障性住房，原則上由街道物業(yè)服務(wù)中心統(tǒng)一實(shí)施物業(yè)管理,，實(shí)行低標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi),。開(kāi)發(fā)商按規(guī)定建設(shè)必須比例的商業(yè)用房，其收益用于補(bǔ)貼物業(yè)管理費(fèi)的不足,。

（三）加大幫扶力度,，推進(jìn)物業(yè)管理持續(xù)健康發(fā)展
一是加大對(duì)小區(qū)居民的宣傳力度，增強(qiáng)居民花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)的意識(shí),。組織社委會(huì)協(xié)助物業(yè)公司收取物業(yè)管理費(fèi),，以收費(fèi)促管理，以管理促環(huán)境,，以環(huán)境再促收費(fèi),，構(gòu)成良性循環(huán),。二是用心爭(zhēng)取上級(jí)部門(mén)支持,。協(xié)助搞好出新小區(qū)房屋維修、保潔護(hù)綠,、治安巡邏等工作,，為物業(yè)管理創(chuàng)造條件,、帶給支持。三是鼓勵(lì)具有必須實(shí)力的物業(yè)管理企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng),。提高市場(chǎng)份額,，推進(jìn)物業(yè)公司規(guī)模化管理,，降低運(yùn)營(yíng)成本,，提高整體水平。

三,、組織領(lǐng)導(dǎo)
領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，與物業(yè)管理辦公室合署辦公,，負(fù)責(zé)日常事務(wù)處理工作,，辦公室主任由郭治宇同志兼任，謝洪同志任副主任,，各社區(qū)成立社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)站,，站長(zhǎng)由社區(qū)主任擔(dān)任，聯(lián)系電話(huà)：52400834,。

四,、機(jī)構(gòu)設(shè)置
為便于機(jī)構(gòu)運(yùn)轉(zhuǎn)，街道成立物業(yè)管理辦公室,，下設(shè)立兩站一中心一小組執(zhí)行機(jī)構(gòu),，具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理過(guò)程中的事務(wù)處理。

1.街道物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解站
站長(zhǎng)：儲(chǔ)德順
成員：陶蕓
2.街道物業(yè)管理應(yīng)急維修服務(wù)站
站長(zhǎng)：丁勇
成員：加盟企業(yè)
3.街道物業(yè)管理服務(wù)中心
常務(wù)主任：謝洪
成員：袁洋王子成孫桂勇楊日富
徐長(zhǎng)祥周明福陳杰丁勇
孫子明陶蕓徐雅珍干程
4.社區(qū)物業(yè)管理監(jiān)督小組
各社區(qū)居委會(huì)成立物業(yè)管理監(jiān)督小組,，實(shí)行二級(jí)監(jiān)管,。一級(jí)監(jiān)管，由街道物業(yè)管理辦公室與各社區(qū)主任組織實(shí)施,，履行區(qū)物業(yè)科下放職權(quán)與職責(zé),；
二級(jí)監(jiān)管由小區(qū)四位一體組織實(shí)施，由居委會(huì)社工代表,、社區(qū)業(yè)主代表,，社委會(huì)代表、物業(yè)公司代表組成,，社委會(huì)主任任組長(zhǎng),，負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行日常監(jiān)督，并及時(shí)把信息反饋給街道物業(yè)管理辦公室,。

五,、實(shí)施步驟
1.制定方案階段（6月12日前）

（1）調(diào)查轄區(qū)內(nèi)住宅性質(zhì)。分已實(shí)行物業(yè)管理小區(qū),、自管小區(qū),、失管小區(qū),，摸清范圍、樓幢數(shù),、居民戶(hù)數(shù)等狀況,。

（2）外出調(diào)研，深入試點(diǎn)單位調(diào)研住宅小區(qū)屬地化管理經(jīng)驗(yàn),。

（3）落實(shí)辦公的場(chǎng)地,，各種制度及網(wǎng)絡(luò)流程圖上墻。

2.宣傳發(fā)動(dòng)階段（6月20日前）

（1）召開(kāi)領(lǐng)導(dǎo)小組成員及兩站一中心一小組人員動(dòng)員會(huì),。

（2）透過(guò)各社區(qū)物業(yè)執(zhí)行機(jī)構(gòu),。召開(kāi)社區(qū)居民骨干、樓幢長(zhǎng),、黨小組長(zhǎng),、社區(qū)用心分子，進(jìn)行廣泛宣傳發(fā)動(dòng),，提高社區(qū)居民對(duì)實(shí)行物業(yè)管理的認(rèn)識(shí),，用心協(xié)助物管公司開(kāi)展工作。

3.全面實(shí)施階段（6月21日6月30日）

兩站一中心一小組全面開(kāi)展工作,，切實(shí)為社區(qū)居民開(kāi)展物業(yè)服務(wù),。

六、工作要求
1.加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo),，提高認(rèn)識(shí),。各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)要從建設(shè)新型現(xiàn)代社區(qū)、提升城市管理水平,，促進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè),、推進(jìn)禮貌城市建立的高度出發(fā)。認(rèn)真領(lǐng)會(huì)物業(yè)管理體制創(chuàng)新的重要好處,，強(qiáng)化職責(zé)意識(shí),，精心組織，周密部署,，明確措施,，建立問(wèn)責(zé)體系，確保體制創(chuàng)新各項(xiàng)工作落到實(shí)處,。

2.強(qiáng)化宣傳,，營(yíng)造氛圍。要做好輿論正面引導(dǎo),，大力宣傳實(shí)行規(guī)范化物業(yè)管理的好處,、作用及物業(yè)管理的有關(guān)政策法規(guī)。采取散發(fā)宣傳單、印制便民手冊(cè),、宣傳板報(bào)等方式，用心引導(dǎo)業(yè)主自覺(jué)遵守物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定,，樹(shù)立物業(yè)管理是消費(fèi),、是商品的意識(shí)，營(yíng)造全社會(huì)共同關(guān)心,、支持,、參與住宅小區(qū)實(shí)行規(guī)范化物業(yè)管理工作的良好氛圍。

3.明確職責(zé),，落實(shí)要求,。各職能科室要齊抓共管，相互配合,，落實(shí)支持物業(yè)工作的各項(xiàng)政策,。各社區(qū)要建立物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，建立一把手負(fù)總責(zé)的職責(zé)體系,，抽出精干力量落實(shí)社區(qū)職責(zé)及考核標(biāo)準(zhǔn),。街道物業(yè)管理辦公室要認(rèn)真組織檢查考核工作，建立健全聯(lián)席會(huì)議制度,，嚴(yán)格督辦并通報(bào)檢查結(jié)果,，確保試點(diǎn)工作順利進(jìn)行。

4.突出重點(diǎn),，加大投入,。各社區(qū)要加大對(duì)本轄區(qū)物業(yè)管理的監(jiān)管，個(gè)性對(duì)老舊小區(qū)要重點(diǎn)扶持,，完善各項(xiàng)公共配套設(shè)施,，并延伸服務(wù)資料。同時(shí),，街道將采取爭(zhēng)取一點(diǎn),，自籌一點(diǎn)的辦法，對(duì)老舊小區(qū)物業(yè)管理給予必要投入,。

小區(qū)物業(yè)管理方案（六）：

住宅小區(qū)物業(yè)管理方案：

一,、管理目標(biāo)：

1、業(yè)主委員會(huì)成立后12個(gè)月至18個(gè)月,，到達(dá)深圳市安全禮貌（優(yōu)秀住宅）小區(qū)標(biāo)準(zhǔn),；


2、業(yè)主委員會(huì)成立后24個(gè)月至30個(gè)月,，到達(dá)廣東省優(yōu)秀住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn),；


3、業(yè)主委員會(huì)成立后36個(gè)月至42個(gè)月，到達(dá)全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn),；


4,、小區(qū)實(shí)行封閉式管理，護(hù)衛(wèi)班實(shí)行24小時(shí)值班,，確保業(yè)主和住戶(hù)生合財(cái)產(chǎn)安全,；


5、小區(qū)清潔實(shí)行專(zhuān)職保潔員職責(zé)制,，保證小區(qū)內(nèi)24小時(shí)全天候干凈,、衛(wèi)生、整潔,；


6,、小區(qū)車(chē)輛實(shí)行智能化ic卡管理，車(chē)輛憑卡進(jìn)出,，無(wú)卡無(wú)證車(chē)輛禁止駛出小區(qū),，所有外來(lái)車(chē)輛未經(jīng)許可不得進(jìn)入小區(qū)；


8,、水電維修班實(shí)行24小時(shí)值班制度,，業(yè)主遇到問(wèn)題隨叫隨到，公共機(jī)電設(shè)備運(yùn)作正常,，設(shè)備完好率100%,；


9、綠化按時(shí)修剪,、維護(hù),、持續(xù)花草樹(shù)木茂盛美觀，綠化完好率99%以上,；


10,、營(yíng)造小區(qū)濃厚的文化氛圍，每年社區(qū)文化活動(dòng)不得少于12次,，每次參與人員不得少于300人,；


11、實(shí)施不少于10項(xiàng)的特約服務(wù),，把物業(yè)的服務(wù)資料融入到業(yè)主的衣,、食、住,、行中,。

二、分項(xiàng)指標(biāo)：

1.房屋完好率：100％
2.房屋零修,、急修及時(shí)率：99％
3.維修工程質(zhì)量合格率：100％
4.管理費(fèi)收繳率：98％
5.綠化完好率：99％
6.清潔,、保潔率：99％
7.道路完好率及使用率：100％
8.化糞池、雨水井、污水井,、沙井完好率：100％
9.排水管,、明暗溝完好率：100％
10.路燈完好率：100％
11.汽車(chē)場(chǎng)完好率：100％
12.公共文體設(shè)施、建筑小品完好率：100％
13.小區(qū)內(nèi)重大刑事案件發(fā)生率：0
14.小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率：1／年
15.消防設(shè)施,、設(shè)備完好率：100％
16.火警發(fā)生率：1％
17.火災(zāi)發(fā)生率：0％
18.違章發(fā)生率：2％
19.違章處理率：100％
20.用戶(hù)有效投訴率：2％
21.有效投訴處理率：100％
22.管理層員工專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)合格率：100％
23.特種作業(yè)員工持證上崗率：100％
24.維修服務(wù)回訪(fǎng)率：30％
25.業(yè)主（住戶(hù)）對(duì)物業(yè)管理綜合滿(mǎn)意率：98％服務(wù)特色（菜單式服務(wù)模式）

一,、實(shí)行菜單式服務(wù)模式
即物業(yè)公司除了帶給常規(guī)性的公共服務(wù)外，還帶給了多種多樣的特約服務(wù),，將服務(wù)深度滲入到客戶(hù)的衣,、食,、住,、行中，并明碼標(biāo)價(jià),，除公共服務(wù)是必選的項(xiàng)目外,，客戶(hù)可根據(jù)自己的需要選取不同的特約服務(wù)，并支付相應(yīng)的費(fèi)用,。

二,、快速、完善的服務(wù)形式：首按職責(zé)制+三分鐘服務(wù)承諾
1,、首按職責(zé)制
每一位員工都有職責(zé)和義務(wù)接待客戶(hù)的推薦,，任何一位員工接到推薦后，統(tǒng)一傳遞到辦公室,，并告訴推薦人我處在二日內(nèi)反饋處理結(jié)果,。第一接待人負(fù)責(zé)跟蹤這項(xiàng)服務(wù)推薦處理的狀況直至客戶(hù)滿(mǎn)意為止。

接待服務(wù)推薦時(shí)應(yīng)對(duì)處理時(shí)間做出適當(dāng)?shù)某兄Z,，盡量在最短的承諾時(shí)間內(nèi)處理完畢,，因故未能在承諾時(shí)間內(nèi)處理的應(yīng)及時(shí)通知對(duì)方，爭(zhēng)取取得理解,。但不得出現(xiàn)同一件事情有兩次推遲處理的狀況,。承諾時(shí)間最好控制在1~2天，一般不超過(guò)一周,，特殊狀況除外,。處理完畢后，由處理人與對(duì)方交代清楚,，需要讓對(duì)方簽字確認(rèn)的就應(yīng)留簽字記錄,，并告知第一接待人。

2,、三分鐘服務(wù)承諾
第一接待人接到客戶(hù)的推薦時(shí),，應(yīng)及時(shí)將客戶(hù)的推薦反饋到辦公室，由辦公室安排相關(guān)人員到客戶(hù)指定的地方，為客戶(hù)帶給相應(yīng)的服務(wù),，這一過(guò)程不能超過(guò)三分鐘,。若有特殊狀況，無(wú)法在三分鐘趕到客戶(hù)指定的地方,，應(yīng)在事先跟客戶(hù)解釋?zhuān)〉每蛻?hù)的諒解,，在客戶(hù)同意的同提下，在最短的時(shí)間內(nèi),，趕到現(xiàn)場(chǎng)為客戶(hù)服務(wù),。

三、突出,、貼心的禮貌禮貌：三米微笑服務(wù)+站立式服務(wù)
1,、三米微笑服務(wù)
管理處人員見(jiàn)到客戶(hù)務(wù)必微笑示意，具體做法是：在距離客戶(hù)三米時(shí),，務(wù)必自然微笑示意,，微笑時(shí)以露出八顆牙齒為標(biāo)準(zhǔn)，等客戶(hù)到身邊時(shí),，輕聲,、清晰道早上好、下午好或晚上好,。管理人員在見(jiàn)到認(rèn)識(shí)的客戶(hù)時(shí),，也務(wù)必遵守三米微笑服務(wù)原則。

2,、站立式服務(wù)
站立式服務(wù)表此刻：

（1）各固定崗（道口崗,、門(mén)崗護(hù)衛(wèi)員）根據(jù)接待客戶(hù)的不同，應(yīng)在不同時(shí)期進(jìn)行站立服務(wù),。道口崗實(shí)行16小時(shí)站立服務(wù),，早班和中班在工作服務(wù)均應(yīng)樹(shù)立站姿勢(shì)的形象。門(mén)崗則應(yīng)在客戶(hù)上下班的高峰期站立迎賓,，時(shí)間為：7:30～9:00,，11:30～12:00，13:45～14:30,，17:30～18:30,。

（2）接待員或辦公室人員在接待客戶(hù)時(shí)，在客戶(hù)進(jìn)門(mén)時(shí),，也務(wù)必站立并微笑致意,，客戶(hù)離開(kāi)時(shí)，也務(wù)必站立微笑送別,，并目送客戶(hù)出門(mén)為止,。

四,、全天候的服務(wù)時(shí)間
1、護(hù)衛(wèi)班實(shí)行24小時(shí)專(zhuān)人服務(wù),，客戶(hù)有任何需求能夠得到最及時(shí)的服務(wù),。

2、維修班實(shí)行24小時(shí)專(zhuān)人服務(wù),，客戶(hù)普通維修事項(xiàng)能夠得到是及時(shí)的服務(wù),，有危及客戶(hù)安全的大維修也能得到緊急處理。

3,、客戶(hù)服務(wù)中心實(shí)行16小時(shí)專(zhuān)人服務(wù),，并在無(wú)專(zhuān)人值班的時(shí)間段出示客戶(hù)服務(wù)中心所有人員的聯(lián)系電話(huà)，以便客戶(hù)在無(wú)水值班的狀況下能夠找到相關(guān)的人員,。所有不值班人員在接到客戶(hù)求助電話(huà)后,，若不能在電話(huà)中處理了客戶(hù)的問(wèn)題，應(yīng)第一時(shí)間趕到事故現(xiàn)場(chǎng),，給予客戶(hù)最及時(shí)的關(guān)懷與幫忙,。

4,、管理處全體人員非特殊狀況都務(wù)必留守小區(qū),，隨時(shí)待命，以便為客戶(hù)帶給服務(wù),。

五,、豐富的社區(qū)文化活動(dòng)
豐富的社區(qū)文化活動(dòng)不僅僅僅表此刻舉辦多次的大型活動(dòng)，還在于讓大部分客戶(hù)能自覺(jué)的加入到社區(qū)文化活動(dòng)中來(lái),，變客戶(hù)被動(dòng)理解管理處帶給的文化活動(dòng),，為客戶(hù)主動(dòng)參與各種活動(dòng)，并在整個(gè)小區(qū)中構(gòu)成一種獨(dú)特的文化氛圍,，一種有別于其他小區(qū)的文化氛圍,。

六、多種多樣的特約經(jīng)營(yíng)服務(wù)
常規(guī)的物業(yè)服務(wù)資料僅是對(duì)公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修,、保養(yǎng),，對(duì)公共場(chǎng)所進(jìn)行管理，對(duì)全體客戶(hù)帶給共同的服務(wù),，而沒(méi)辦法滲透到客戶(hù)個(gè)人的衣,、食、住,、行中,，因此開(kāi)展多種多樣的特約服務(wù)，不僅僅僅是物業(yè)服務(wù)資料的深入,，也大大方便了客戶(hù)的生活,，同時(shí)也可為管理處獲得一些額外的收入,。做好多種多樣的特約服務(wù)將是除了社區(qū)文化活動(dòng)以外的另一種新穎的服務(wù)資料。

七,、實(shí)行完全的封閉式管理
傳統(tǒng)的封閉式管理僅僅是對(duì)來(lái)訪(fǎng)人員和無(wú)關(guān)人員的管理,，并沒(méi)有對(duì)外來(lái)送水、送飯,、送報(bào)的人員進(jìn)行管理,，而我們實(shí)行的完全封閉式管理，是除了客戶(hù)和拜訪(fǎng)人員能進(jìn)出小區(qū)外,，其他送水,、送飯、送報(bào)人員將完全不能進(jìn)入小區(qū),，而由我們的人來(lái)完成這些服務(wù),，進(jìn)而在做好服務(wù)工作的同時(shí)，把小區(qū)的安全隱患減到最少,。這也是我們做好多種特約服務(wù)所帶來(lái)的另一個(gè)好處,。社區(qū)文化一、社區(qū)文化宗旨
提高社區(qū)文化工作質(zhì)量,，增強(qiáng)社區(qū)居民綜合素質(zhì),！
二、社區(qū)文化理念
增強(qiáng)鄰里交流,，復(fù)古樸素民風(fēng),。讓豐富多彩的文化活動(dòng)成為溝通心靈的橋梁！
三,、社區(qū)文化最終成果展望：

1,、當(dāng)人們走進(jìn)小區(qū)的時(shí)候，就能聽(tīng)到從空中傳來(lái)悠揚(yáng)的背景音樂(lè),、看到優(yōu)雅的自然景觀,、呼吸著清新的空氣，仿佛置身于世外桃園之中,，心神為之一振,；


2、小區(qū)的每一個(gè)成員都能自發(fā),、定期地融入到各種活動(dòng)中來(lái),，讓小區(qū)每個(gè)成員都能從中尋找到自己的興趣、愛(ài)好,，并樂(lè)在其中,，樂(lè)此不疲。

3,、不管走到那里,，都能夠欣賞到各種各樣的山水畫(huà),、名人字畫(huà)，仿佛置身于美術(shù)館中,。

4,、生活在那里的人們臉上掛滿(mǎn)了滿(mǎn)足、快樂(lè)的笑容,，憂(yōu)愁與那里絕緣,。

四、社區(qū)文化的硬件建設(shè)：

社區(qū)文化可分為硬件部分和軟件部分,。社區(qū)文化的硬件部分,，是潛移默化影響人們心理素質(zhì)的重要因素，從所周知,，現(xiàn)代禮貌的建設(shè)是由具備良好素質(zhì)的人來(lái)完成的,，而良好的居住環(huán)境，能夠促使人們自覺(jué)地養(yǎng)成良好的生活習(xí)慣,。環(huán)境對(duì)于一個(gè)人的心理影響是相當(dāng)重要的,，當(dāng)一個(gè)人長(zhǎng)期處在良好的環(huán)境當(dāng)中，便會(huì)不知不覺(jué)地提高自身的素質(zhì),，而如果每個(gè)人的素質(zhì)都得到了提高,，那么整個(gè)社區(qū)文化氛圍自然而然地也就體現(xiàn)出來(lái)了,?？偟膩?lái)說(shuō),，社區(qū)文化的硬件部分就應(yīng)包括：

1,、會(huì)所，包括籃球場(chǎng),、網(wǎng)球場(chǎng),、羽毛球場(chǎng)、健身房,、清吧,、茶藝館、棋牌室,、游泳池,、乒乓球室、閱覽室等,；


2,、公共場(chǎng)地，包括公共綠地,、道路,、大堂,、走廊等；


3,、室外健身場(chǎng)所,，包括室外健身器材、健身路,、室外操場(chǎng)等,；


4、公司配置一整套專(zhuān)業(yè)的音響和舞臺(tái),，這樣能夠提高管理處社區(qū)文化活動(dòng)的專(zhuān)業(yè)性,。

對(duì)于會(huì)所就應(yīng)盡可能利用其功能，并加強(qiáng)現(xiàn)代化管理,；
對(duì)于公共場(chǎng)地則宜掛一些名人名畫(huà),，營(yíng)造一種濃郁的文化氛圍；
對(duì)于室外健身場(chǎng)所,，則就應(yīng)加以適當(dāng)引導(dǎo),，構(gòu)成正確的、自發(fā)性的健身氛圍,?？傊瑢?duì)于社區(qū)文化的硬件,，就應(yīng)重在利用,，我們的工作重點(diǎn)就應(yīng)放在社區(qū)文化的軟件建設(shè)上。

五,、社區(qū)文化的軟件建設(shè)：

軟件建設(shè)是社區(qū)文化建設(shè)的中心組成部分,，它包括一系列的活動(dòng)計(jì)劃、實(shí)施效果及相關(guān)管理制度,、管理處人員的服務(wù)精神,、各項(xiàng)活動(dòng)籌備人員的組織協(xié)調(diào)潛力、居民的參與配合及對(duì)公益活動(dòng)的熱心程度,。

根據(jù)社區(qū)文化的活動(dòng)形式,、活動(dòng)風(fēng)格，社區(qū)文化軟件的資料可概括為以下五大部分：

（一）體育類(lèi)
體育類(lèi)社區(qū)文化目的在于透過(guò)倡導(dǎo)體育健身的精神,，利用小區(qū)的各種資源引導(dǎo)小區(qū)全體住戶(hù)參與體育鍛煉,，進(jìn)而構(gòu)成各種自發(fā)性組織，從而構(gòu)成用心,、健康,、活潑、向上的小區(qū)精神,。體育類(lèi)的社區(qū)文化適合任何的住宅小區(qū),，而且效果明顯,，影響面廣。具體的體育類(lèi)社區(qū)文化活動(dòng),，包括：

1,、成立各種體育俱樂(lè)部，定期組織訓(xùn)練,、比賽
（1）球類(lèi)：籃球,、足球、排球,、乒乓球,、羽毛球、網(wǎng)球等,；


（2）棋類(lèi)：圍棋,、象棋、跳棋,、軍棋等,；


（3）牌類(lèi)：橋牌、撲克牌,；


（4）游泳：游泳培訓(xùn)班,，游泳比賽；


（5）拳類(lèi)：太極拳,、太極劍等,。

2、每年一次,，以小區(qū)為單位,，由公司組織大型體育活動(dòng)比賽
3、在社區(qū)公共場(chǎng)所設(shè)置室外健身器材
4,、利用國(guó)內(nèi)國(guó)際各種體育比賽做體育鍛煉的宣傳,，如組織群眾觀看重要比賽，掛宣傳標(biāo)語(yǔ)等,，增強(qiáng)民眾體育健身意識(shí)。

（二）文學(xué)類(lèi)
文學(xué)類(lèi)社區(qū)文化的定位比較高,，主要是利用小區(qū)中素質(zhì)較高的人來(lái)組織一些興趣小組,，在這些興趣小組的帶動(dòng)下，不定期舉辦一些文學(xué)活動(dòng),，從而吸引更多的住戶(hù)前來(lái)參加活動(dòng),，透過(guò)舉辦各種文學(xué)活動(dòng)，提高參加者的文學(xué)素養(yǎng)和興趣,，最后構(gòu)成富有特色的小區(qū)文化氛圍,。由于這類(lèi)社區(qū)文化操作比較困難,，而且效果很難預(yù)測(cè)，所以只適合那些住戶(hù)文化素質(zhì)較高的小區(qū),。具體的文學(xué)類(lèi)社區(qū)文化活動(dòng),，包括：

1、組織互換藏書(shū)活動(dòng),；


2,、文學(xué)寫(xiě)作興趣小組；


3,、各種興趣小組：紅學(xué)會(huì),、水學(xué)會(huì)、西學(xué)會(huì),、三學(xué)會(huì)等,。

（三）藝術(shù)類(lèi)
藝術(shù)類(lèi)社區(qū)文化是資料最廣泛，也是實(shí)際工作中運(yùn)用最多的形式,，主要透過(guò)各種俱樂(lè)部的活動(dòng)來(lái)帶動(dòng)全體住戶(hù)參與到社區(qū)文化活動(dòng)中來(lái),，并構(gòu)成若干自發(fā)性組織。這類(lèi)社區(qū)文化適合任何住宅小區(qū),，其主要活動(dòng)包括：

1,、成立各種興趣小組，定期組織訓(xùn)練,、匯演,、競(jìng)賽，可先以各小區(qū)為單位,，成熟后可加以聯(lián)合,，組成精英團(tuán)體：

（1）聲樂(lè)：民樂(lè)團(tuán)、合唱團(tuán),、獨(dú)唱團(tuán),、各地戲曲團(tuán)
（2）舞蹈：民族舞、街舞,、交誼舞,、秧歌、腰鼓等,，并定期舉行訓(xùn)練,、比賽
（3）書(shū)法、繪畫(huà)：成立書(shū)法,、繪畫(huà)興趣小組,，并將其作品在小區(qū)各處展覽，年底還可舉辦免費(fèi)寫(xiě)春聯(lián)、畫(huà)年畫(huà)活動(dòng)
（4）攝影：以公司已成立的攝影俱樂(lè)部為基礎(chǔ),，定期組織成員進(jìn)行外拍,、作品交流展示活動(dòng)
（5）外語(yǔ)興趣組：引進(jìn)外語(yǔ)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)進(jìn)入小區(qū)，定期舉辦外語(yǔ)角,、外語(yǔ)沙龍,、外語(yǔ)培訓(xùn)等
2、營(yíng)造社區(qū)藝術(shù)氛圍
（1）將小區(qū)各藝術(shù)團(tuán)體成員的優(yōu)秀作品（書(shū)法,、山水畫(huà)等）加以裝飾后,，在社區(qū)公共場(chǎng)所（大堂、會(huì)所等）展示,，一方面可增加各團(tuán)體成員的用心性,，另一方面可增加小區(qū)公共場(chǎng)的藝術(shù)氛圍；


（2）定期組織社區(qū)家庭讀書(shū)活動(dòng),；


（3）周末露天舞會(huì),、音樂(lè)會(huì)、歌會(huì),；


3,、節(jié)假日舉辦大型聯(lián)歡會(huì)、文藝匯演,、卡拉ok比賽等,。

（四）康體類(lèi)
從好處上說(shuō)，康體類(lèi)社區(qū)文化是最具有社會(huì)效應(yīng)的活動(dòng),，不僅僅能夠帶動(dòng)小區(qū)住戶(hù)參與各種社區(qū)活動(dòng),，進(jìn)而構(gòu)成一種生活模式，還能夠?qū)π^(qū)的周邊帶來(lái)一些服務(wù),，正因?yàn)橛辛己玫纳鐣?huì)效應(yīng),，康體類(lèi)活動(dòng)猶如異軍突起，在社區(qū)文化中占據(jù)了一席之地,。這類(lèi)活動(dòng)個(gè)體包括：

1,、帶給健身、娛樂(lè)場(chǎng)所（室內(nèi)室外）,，為小區(qū)成員長(zhǎng)期開(kāi)放,，并加以必要的輔導(dǎo)
2、定期組織爬山,、游園,、自駕游活動(dòng)
3、定期組織美容,、健身講座
5、定期組織群眾體檢（最好是免費(fèi)體檢）

6、暑假組織少年夏令營(yíng)活動(dòng)
6,、籌建社區(qū)健康站,，請(qǐng)專(zhuān)家定期或長(zhǎng)期帶給健康咨詢(xún)、急救等
（五）經(jīng)濟(jì)類(lèi)
經(jīng)濟(jì)類(lèi)社區(qū)文化的目的在于讓小區(qū)內(nèi)的住戶(hù)相互幫忙,，構(gòu)成一些商會(huì),，定期組織活動(dòng)，在小區(qū)范圍內(nèi)構(gòu)成一種濃郁的商業(yè)氣息,，并使小區(qū)中的每一個(gè)住戶(hù)都能從中受益,。這類(lèi)活動(dòng)的目的性較強(qiáng)，比較適合以商業(yè)為主的商住小區(qū),。這類(lèi)活動(dòng)具體包括：

1,、定期邀請(qǐng)成功人士到小區(qū)做創(chuàng)業(yè)心得報(bào)告
2、成立各種商會(huì)
3,、定期邀請(qǐng)房地產(chǎn)專(zhuān)家做房地產(chǎn)租售交易介紹,，并帶給現(xiàn)場(chǎng)咨詢(xún)
4、定期邀請(qǐng)證券專(zhuān)家做投資,、理財(cái)報(bào)告,，并帶給現(xiàn)場(chǎng)咨詢(xún)
5、根據(jù)住戶(hù)的具體需要,，舉辦汽車(chē),、名牌家私、藝術(shù)品展覽活動(dòng)
小區(qū)物業(yè)管理方案（七）：

物業(yè)管理實(shí)施方案
為規(guī)范小區(qū)管理,，為業(yè)主帶給優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù),，我公司將采取一系列的管理措施，確保小區(qū)品質(zhì),。

一管理目標(biāo)
物業(yè)公司本著科學(xué)規(guī)范,、竭誠(chéng)高效、安全禮貌,、持續(xù)發(fā)展的質(zhì)量方針,，堅(jiān)持以人為本的服務(wù)管理念，對(duì)小區(qū)物業(yè)實(shí)施科學(xué)的管理,、帶給優(yōu)質(zhì)的服務(wù),，并在現(xiàn)有管理經(jīng)驗(yàn)及管理資源的基礎(chǔ)上，不斷調(diào)整更新,，導(dǎo)入先進(jìn)的管理理念,，使廣大業(yè)主及使用人能真切地感受高品位的物業(yè)和高品質(zhì)的管理所帶來(lái)的超值享受。我公司將按照河北省及唐山市有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)（并高于此標(biāo)準(zhǔn)）,，確保業(yè)主及使用人綜合滿(mǎn)意率到達(dá)90%以上,。

二管理原則
為實(shí)現(xiàn)即定管理目標(biāo)，追求最佳的環(huán)境效益、社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益,，在物業(yè)管理過(guò)程中將始終把握以下原則：

（一）服務(wù)第一,、管理從嚴(yán)的原則
服務(wù)第一是物業(yè)管理的宗旨，因此管理中要繼續(xù)秉承以人為本的管理理念,，從業(yè)主及使用人的需求出發(fā),，強(qiáng)化服務(wù)機(jī)能，豐富服務(wù)內(nèi)涵,，帶給優(yōu)質(zhì),、周到、及時(shí)的服務(wù),。管理從嚴(yán)是服務(wù)的保障和基礎(chǔ),，包括對(duì)物業(yè)的維護(hù)管理、員工的管理以及對(duì)業(yè)主及使用人不適當(dāng)行為的管理和勸阻,，建立嚴(yán)格,、周全的管理制度，實(shí)施依法管理,、從嚴(yán)管理,、科學(xué)管理以確保物業(yè)管理服務(wù)收到應(yīng)有的成效。

（二）專(zhuān)業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結(jié)合的原則
在日常管理中,，要充分發(fā)揮兩個(gè)用心性,，即物業(yè)管理公司的用心性和業(yè)主使用人的用心性。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)尊重并按照廣大業(yè)主及使用人的要求,，透過(guò)服務(wù)中心對(duì)小區(qū)實(shí)施專(zhuān)業(yè)化的管理,，同時(shí)努力爭(zhēng)取業(yè)主及使用人的支持配合，使其能正確使用和維護(hù)物業(yè),，并自覺(jué)遵守業(yè)主公約,，共同建立禮貌的辦公環(huán)境。

（三）物管為主,、多種經(jīng)營(yíng)的原則
在搞好日常管理和常規(guī)服務(wù)的同時(shí),，從物業(yè)的實(shí)際出發(fā)，開(kāi)展一系列服務(wù)性的多種經(jīng)營(yíng),，既滿(mǎn)足廣大業(yè)主及使用人的不同需求,，又增強(qiáng)物業(yè)公司的造血功能，增加經(jīng)濟(jì)積累,，以利于更好地為業(yè)主及使用人服務(wù),。

三管理方法
（一）實(shí)施全程物業(yè)管理，從開(kāi)發(fā)商,、業(yè)主及專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司的角度對(duì)物業(yè)提出合理化推薦,，構(gòu)筑一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)管理硬件環(huán)境,；


（二）成立物業(yè)服務(wù)中心，配備專(zhuān)業(yè)管理人員,，實(shí)施專(zhuān)業(yè)化管理,；


（三）在公司現(xiàn)有管理資源的基礎(chǔ)上,，充分借鑒行業(yè)先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn),，用心培養(yǎng)高素質(zhì)的管理人才，組建一支高素質(zhì)的物業(yè)管理隊(duì)伍,；


（四）制定一套切合實(shí)際的規(guī)章制度,，確定一系列高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理行為規(guī)范，以制度促管理,，寓管理于服務(wù),；


（五）嚴(yán)格遵守有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)，制定切實(shí)可行的管理方案,；
與業(yè)主簽訂各項(xiàng)協(xié)議,，依法約束雙方行為；


（六）依照市場(chǎng)化,、企業(yè)化的運(yùn)作方式,，帶給全方位服務(wù)，開(kāi)展多元化經(jīng)營(yíng),。

小區(qū)物業(yè)管理方案（八）：

牌樓街道社區(qū)物業(yè)管理工作實(shí)施方案
為了貫徹執(zhí)行《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》,，規(guī)范我辦物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,，改善社區(qū)居民的生活和工作環(huán)境,，現(xiàn)結(jié)合我辦實(shí)際，制定物業(yè)管理工作實(shí)施方案,。

一,、組織領(lǐng)導(dǎo)
組長(zhǎng)：張勁松（牌樓街道辦事處主任）

副組長(zhǎng)：張成兵（牌樓街道辦事處副主任）

成員：幸坤權(quán)（牌樓辦事處社區(qū)服務(wù)中心主任）

駱霞（牌樓街道辦事處城管科科長(zhǎng)）

陳守元（印盒石社區(qū)主任）

陳聯(lián)國(guó)（觀音巖社區(qū)主任）

黃東方（萬(wàn)安社區(qū)主任）

潘中英（太平社區(qū)主任）

王明（石峰村主任）

葉平（大河溝社區(qū)主任）

周君（搭馬橋社區(qū)主任）

何永鳳（袁家墩社區(qū)主任）

何小燕（牌樓社區(qū)主任）

領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室在社區(qū)服務(wù)中心，幸坤權(quán)兼任辦公室主任,。主要職責(zé)：負(fù)責(zé)指導(dǎo)各社區(qū)居委會(huì)劃分物業(yè)管理小區(qū),，抓好試點(diǎn)，協(xié)調(diào)幫忙社區(qū)居委會(huì)解決有關(guān)問(wèn)題,，各社區(qū)要成立社區(qū)服務(wù)站,，作為社區(qū)基層的物業(yè)管理協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)。

二,、規(guī)劃與目標(biāo)
1,、小區(qū)根據(jù)需要與合理原則，全辦城建規(guī)劃為176個(gè)物業(yè)管理小區(qū),，（其中基礎(chǔ)條件較好的居民區(qū)（一類(lèi)小區(qū)）個(gè),；
單位型居住區(qū)（二類(lèi)小區(qū)）個(gè),；
目前，各方面尚不具備條件的小區(qū)（三類(lèi)小區(qū)）個(gè),。

印盒石社區(qū)17個(gè),，其中一類(lèi)小區(qū)1個(gè)，二類(lèi)小區(qū)12個(gè),，三類(lèi)小區(qū)4個(gè),。

觀音巖社區(qū)19個(gè)，其中一類(lèi)小區(qū)4個(gè),，二類(lèi)小區(qū)5個(gè),，三類(lèi)小區(qū)10個(gè)。

萬(wàn)安社區(qū)31個(gè),，其中一類(lèi)小區(qū)2個(gè),，二類(lèi)小區(qū)8個(gè)，三類(lèi)小區(qū)21個(gè),。

石峰村1個(gè),，其中一類(lèi)小區(qū)個(gè)，二類(lèi)小區(qū)個(gè),，三類(lèi)小區(qū)1個(gè),。

太平社區(qū)30個(gè)，其中一類(lèi)小區(qū)5個(gè),，二類(lèi)小區(qū)9個(gè),，三類(lèi)小區(qū)16個(gè)。

大河溝社區(qū)20個(gè),，其中一類(lèi)小區(qū)3個(gè),，二類(lèi)小區(qū)3個(gè)，三類(lèi)小區(qū)4個(gè),。

搭馬橋社區(qū)29個(gè),，其中一類(lèi)小區(qū)個(gè)，二類(lèi)小區(qū)8個(gè),，三類(lèi)小區(qū)21個(gè),。

袁家墩社區(qū)21個(gè)，其中一類(lèi)小區(qū)4個(gè),，二類(lèi)小區(qū)6個(gè),，三類(lèi)小區(qū)11個(gè)。

牌樓社區(qū)8個(gè),，其中一類(lèi)小區(qū)2個(gè),，二類(lèi)小區(qū)4個(gè)，三類(lèi)小區(qū)2個(gè),。

2,、工作目標(biāo),。社區(qū)物業(yè)管理工作是城市管理工作的重要基礎(chǔ)，直接關(guān)系到居民的切利益和社會(huì)的穩(wěn)定與發(fā)展,，加強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理有利于提高城市管理水平和改善居住環(huán)境,，而且對(duì)于我區(qū)建立國(guó)家衛(wèi)生城市、禮貌城市和一流人居環(huán)境具有重要好處,。我辦物業(yè)管理工作的目標(biāo)是：加大物業(yè)管理工作的宣傳力度,，讓社區(qū)居民充分認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理工作的重要好處，取得理解和支持,；
在轄區(qū)物業(yè)管理小區(qū)逐個(gè)召開(kāi)業(yè)主大會(huì),，成立業(yè)主委員會(huì)，力爭(zhēng)在2013年底,，逐步實(shí)現(xiàn)規(guī)范化的物業(yè)管理，以全面提升城市管理水平,。

三,、實(shí)施步驟
1、制定方案（2012年8月1日8月30日,。組織街,、居工作人員對(duì)社區(qū)居民住宅進(jìn)行摸底調(diào)查，研究討論,，在征求有關(guān)單位和社區(qū)居民意見(jiàn)的基礎(chǔ)上,，劃定物業(yè)管理小區(qū)、制定社區(qū)物業(yè)管理實(shí)施方案,。

2,、宣傳部署（2012年9月1日9月30日）。對(duì)社區(qū)物業(yè)管理工作動(dòng)員部署,。運(yùn)用墻報(bào),、黑板報(bào)、專(zhuān)欄等形式加大物業(yè)管理工作的宣傳力度,，使社區(qū)居民充分認(rèn)識(shí)實(shí)行物業(yè)管理工作的必要性和好處,，以及給群眾帶來(lái)的切身利益。

3,、抓好試點(diǎn)（2012年10月1日10月30日）,。確定大河溝社區(qū)、牌樓社區(qū),、太平社區(qū)為物業(yè)管理的試點(diǎn)社區(qū),。

4、總結(jié)推廣（2012年11月1日11月30日）,?？偨Y(jié)試點(diǎn)工作經(jīng)驗(yàn)在各社區(qū)加以推廣,，試點(diǎn)中的問(wèn)題和不足之處加以修正和改善，在具體實(shí)施過(guò)程中搞好分類(lèi)督促指導(dǎo),，推進(jìn)（重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例）在我辦的全面落實(shí)

小區(qū)物業(yè)管理方案篇三

20xx年辦事處委托我們利合物業(yè)公司對(duì)20xx年改造的老舊小區(qū)和20xx年以前改造的小區(qū)按照上述文件要求,，實(shí)施專(zhuān)業(yè)化得物業(yè)管理，利合物業(yè)公司重點(diǎn)對(duì)醫(yī)藥公司家屬院,、新華小區(qū)實(shí)施了物業(yè)管理,，對(duì)這兩個(gè)小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理和過(guò)程中新華路辦事處物業(yè)管理辦公室以及我們利合物業(yè)管理公司聯(lián)合對(duì)以上小區(qū)張貼了入住公告，我們公司還張貼了《至小區(qū)業(yè)主的一封公開(kāi)信》,，并做了詳細(xì)的入戶(hù)調(diào)查,，把三級(jí)服務(wù)內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)承諾,、辦事處考核物業(yè)公司的內(nèi)容,，以及收費(fèi)許可證都傳遞到了業(yè)主當(dāng)中。并且根據(jù)業(yè)主意愿讓同意入住的業(yè)主給予簽字,，統(tǒng)計(jì)了業(yè)主的詳細(xì)姓名,、聯(lián)系方式、車(chē)輛信息,、建筑面積,，這些內(nèi)容形成了小區(qū)業(yè)主的初步檔案資料。目前醫(yī)藥公司物業(yè)管理已經(jīng)初步成效,，收費(fèi)工作正在進(jìn)行,。新華小區(qū)11月1日我公司正式入住管理，各項(xiàng)服務(wù)已經(jīng)到位,，準(zhǔn)備在20xx年12月1日收費(fèi),。慶安小區(qū)我們正在做入戶(hù)調(diào)查，但是物業(yè)管理入住的各項(xiàng)辦公用品,、設(shè)備已經(jīng)準(zhǔn)備到位,。準(zhǔn)備20xx年元月1日正式納入管理。

老舊小區(qū)有四個(gè)明顯的特點(diǎn)

1,、老,，這些小區(qū)大都建在20xx年以前，有的甚至是上世紀(jì)末,、本世紀(jì)初建設(shè)的小區(qū),，基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，公共設(shè)施毀壞嚴(yán)重,，無(wú)人管理,，有的曾經(jīng)有人管理但是由于沒(méi)有健全的機(jī)構(gòu)引導(dǎo)及管理而失敗。

2,、小,、大多數(shù)只有一百多位業(yè)主,，建筑面積10000平方左右，規(guī)劃不合理,，有的是分兩期建設(shè)一個(gè)小區(qū)中有不同的開(kāi)發(fā)商,，有的還是公有住房、小產(chǎn)權(quán)房,，不能辦房產(chǎn)證,，大多數(shù)沒(méi)有門(mén)崗房，沒(méi)有公用綠地或綠地太小,，沒(méi)有健身器材,。

3、規(guī)劃不合理,，人員混雜,，繳費(fèi)意識(shí)淡薄,。強(qiáng)烈要求政府改造并實(shí)施物業(yè)管理的業(yè)主和無(wú)所謂不需要管理的業(yè)主形成鮮明對(duì)比,。利合物業(yè)對(duì)上述實(shí)施物業(yè)管理的兩個(gè)小區(qū)進(jìn)行的初步調(diào)查，調(diào)查顯示結(jié)果,，收費(fèi)工作中繳費(fèi)積極的業(yè)主和找各種理由不繳費(fèi)的業(yè)主形成了鮮明的對(duì)比,。小區(qū)與小區(qū)物業(yè)聯(lián)系緊密，各自又成獨(dú)立的單元,，很容易進(jìn)行物業(yè)的從新規(guī)劃和定義,。

4、違建建筑很多,，由于多年沒(méi)有管理，違建建筑見(jiàn)縫插針,，影響小區(qū)的形象，很多業(yè)主要求物業(yè)公司拆除違章建筑,。

2、由于長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)有實(shí)施物業(yè)管理,，小區(qū)業(yè)主交費(fèi)意識(shí)淡薄，物業(yè)費(fèi)收繳率只有百分之五十左右,。有的法律模糊,，繳費(fèi)只愿意按照使用面積而不是按照法律規(guī)定的建筑面積交費(fèi),。

3,、改造速度過(guò)急,，沒(méi)有物業(yè)公司參與規(guī)劃，有些改造項(xiàng)目不適合以后實(shí)施物業(yè)管理,。

4、改造是一個(gè)系統(tǒng)工程,，并不是一個(gè)部門(mén)能完成的,，需要多部門(mén)來(lái)配合，如老小區(qū)門(mén)崗房的問(wèn)題,，有的開(kāi)發(fā)商當(dāng)初為了售房,，建立了后勤式的物業(yè),，當(dāng)售房完畢的時(shí)候,，物業(yè)不能維持,，開(kāi)發(fā)商撤離了物業(yè)，開(kāi)發(fā)商就把門(mén)崗房收回來(lái)用于出租,，按照《條例》,、《物權(quán)法》的規(guī)定這些應(yīng)當(dāng)是小區(qū)當(dāng)中的公共用房。這些門(mén)崗房以及物業(yè)用房追回必須要有建設(shè)局或規(guī)劃局的配合,。有的小區(qū)當(dāng)中沒(méi)有門(mén)崗房，建設(shè)門(mén)崗房需要規(guī)劃部門(mén)審批,，這也是在新政【20xx】20號(hào)文件中的內(nèi)容,。

5、改造老舊小區(qū)及實(shí)行物業(yè)管理,，必須同拆除私搭亂建相結(jié)合,，有的老舊小區(qū)沒(méi)有門(mén)崗房和物業(yè)公共用房，而這些小區(qū)有的私搭亂建的位置恰巧可以建立門(mén)崗房和公共用房,。

6,、針對(duì)老舊小區(qū)小的特點(diǎn)，重新定義物業(yè)管理區(qū)域,。有的老舊小區(qū)相鄰,，可以把兩個(gè)或幾個(gè)小區(qū)打通，這樣就可以布局更合理,，就可以養(yǎng)活”物業(yè)。

1,、老舊小區(qū)改造必須結(jié)合物業(yè)管理公司,。物業(yè)管理公司具有專(zhuān)業(yè)化得管理經(jīng)驗(yàn)，改造后的小區(qū)也應(yīng)當(dāng)由物業(yè)公司來(lái)管理,，因此老小區(qū)改造應(yīng)該由物業(yè)公司提出改造方案，由辦事處組織論證實(shí)施,，最后由物業(yè)公司和辦事處職能部門(mén)共同監(jiān)督質(zhì)量,。這樣才能不給以后物業(yè)管理造成成本負(fù)擔(dān),。

2、在辦事處社區(qū)的主導(dǎo)下多部門(mén)配合,。老舊小區(qū)因?yàn)槎嗄隉o(wú)人管理,，存在著很多問(wèn)題，這些問(wèn)題的解決不是一個(gè)部門(mén)能解決的,，必須由政府牽頭，多部門(mén)配合,。

3、對(duì)前期改造過(guò)的小區(qū)進(jìn)行二次改造,。對(duì)小區(qū)內(nèi)的違法亂建的項(xiàng)目，依靠業(yè)主參與由物業(yè)公司提出,，法律部門(mén)參與，政府協(xié)調(diào)“啃”下這個(gè)骨頭,。

4,、由政府牽頭對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行物業(yè)知識(shí)進(jìn)社區(qū)的宣傳活動(dòng)。讓業(yè)主明白相關(guān)的法律和法規(guī),。

5,、根據(jù)文件精神,，要建立政府救助機(jī)制,。對(duì)確因生活困難難以繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的居民，要積極采取不同形式的政府救助,。

6,、對(duì)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任管理老舊小區(qū)的物業(yè)管理公司給予按照管理老舊小區(qū)面積，給予政府補(bǔ)貼,，緩解物業(yè)管理公司的困難。

7,、老小區(qū)改造,，不能急于求成,。每年確定一個(gè)到兩個(gè)小區(qū)實(shí)行改造，要改造一個(gè)成功一個(gè)管理一個(gè),，在改造中積累經(jīng)驗(yàn)，為以后改造打下基礎(chǔ),。

8、重視老舊小區(qū)大門(mén)改造及建設(shè),，這一點(diǎn)很重要,。用現(xiàn)進(jìn)技術(shù)來(lái)做好老舊小區(qū)的大門(mén)改造,，這樣可為物業(yè)公司節(jié)省很多管理成本,。

結(jié)束語(yǔ)：總之，老舊小區(qū)改造并實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋是一項(xiàng)切實(shí)的惠民工程,，要政府引導(dǎo)協(xié)調(diào)多部門(mén)參與，形成由物業(yè)管理公司參與物業(yè)管理規(guī)劃,，政府部門(mén)協(xié)調(diào)，改造過(guò)程和改造后由物業(yè)公司和政府部門(mén)共同聯(lián)合參與監(jiān)督和驗(yàn)收最后由委托入駐管理的物業(yè)公司實(shí)施管理,，并對(duì)實(shí)施物業(yè)管理的公司給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)貼的模式,，才能把這項(xiàng)惠民工程做好，從而得到老百姓的支持歡迎,。

小區(qū)物業(yè)管理方案篇四

本站發(fā)布小區(qū)物業(yè)管理方案，更多小區(qū)物業(yè)管理方案相關(guān)信息請(qǐng)?jiān)L問(wèn)本站策劃頻道,。【導(dǎo)語(yǔ)】物業(yè)管理是指業(yè)主對(duì)區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物場(chǎng)地進(jìn)行管理的活動(dòng),。以下是本站整理的小區(qū)物業(yè)管理方案,，僅供參考！

篇一

一,、項(xiàng)目概況

1.地理位置

二,、物業(yè)管理資料

物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù)，寓管理與服務(wù)之中,，建立社區(qū)服務(wù)體系。為住戶(hù)帶給全方位管理,，服務(wù)項(xiàng)目呈現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢(shì),，總體歸納為“六項(xiàng)管理、三類(lèi)服務(wù)”,，即“房屋及設(shè)施設(shè)備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理,、治安消防管理、綠化管理,、車(chē)輛交通管理和其它公共管理”,；常規(guī)性公共服務(wù)（合同服務(wù)）委托性特約服務(wù)（非合同零星服務(wù)）和經(jīng)營(yíng)性多種服務(wù)（全方位,、多層次的綜合服務(wù)）。

1,、房屋及設(shè)施設(shè)備管理

1.1建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護(hù)和管理范圍包括：公共屋面,、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面,、樓梯間公共通道、門(mén)廳,、共用排煙道,。

房屋建筑的維護(hù)管理實(shí)行“管養(yǎng)合一”主要落實(shí)在以下幾個(gè)方面：

a、工作的主動(dòng)性

管理職責(zé)人與服務(wù)中心相結(jié)合,，落實(shí)巡查制度及年度房屋建筑維護(hù),、養(yǎng)護(hù)，執(zhí)行房屋修繕標(biāo)準(zhǔn),、有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范、健全檔案記錄,、持續(xù)房屋正常的使用功能及完好。

b,、工作的多樣性

根據(jù)房屋的完損狀況、季節(jié)變化,、住戶(hù)對(duì)象等采取日常修繕?lè)?wù)，季節(jié)修繕?lè)?wù),、重點(diǎn)修繕?lè)?wù)和特殊修繕?lè)?wù)等形式,，并做到制度化,、規(guī)范化。

c,、工作的針對(duì)性

在工作中要因地制宜、因時(shí)制宜,、因房制宜、因戶(hù)制宜,，根據(jù)住戶(hù)的不同需求和所處的特定條件采取有針對(duì)性的服務(wù)措施。

1.2共用設(shè)施,、設(shè)備的管理

范圍包括：上下水管道,、落水管、共用照明,、煤氣干線(xiàn),、樓內(nèi)消防設(shè)施、電梯,、水泵房,。

共用設(shè)施設(shè)備的管理由維修管理和運(yùn)行管理兩大部分組成，進(jìn)行統(tǒng)一管理,，對(duì)于不同的設(shè)施,、設(shè)備進(jìn)行不同的維修管理，執(zhí)行相應(yīng)的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),，建立設(shè)施設(shè)備管理帳冊(cè)和重要設(shè)備的技術(shù)檔案,，落實(shí)定期檢查、維修,、保養(yǎng)制度各種運(yùn)行記錄齊備,。到達(dá)設(shè)施設(shè)備齊全、功能正常,、運(yùn)行良好,。

1.3市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的養(yǎng)護(hù)和管理

范圍包括：道路,、室外上下水管道,、化糞池、溝渠池,、地上車(chē)庫(kù)等,。

根據(jù)共用設(shè)施和附屬建筑,、構(gòu)筑物的類(lèi)別不同，指定并落實(shí)巡查制度,、維修保養(yǎng)制度,、大中修工程的驗(yàn)收制度、積累有關(guān)技術(shù)資料,。對(duì)于有些專(zhuān)項(xiàng)類(lèi)別,，如：車(chē)庫(kù)、制定專(zhuān)業(yè)管理方案并實(shí)施,。透過(guò)有序的工作使其到達(dá)功能正常,、暢通、達(dá)標(biāo),，基本完好,。

1.4智能化設(shè)施設(shè)備

范圍包括：樓宇對(duì)講系統(tǒng)、用戶(hù)寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng),、室內(nèi)紅外線(xiàn)報(bào)警系統(tǒng),，周界紅外線(xiàn)對(duì)射報(bào)警系統(tǒng)、門(mén)禁及車(chē)庫(kù)管理系統(tǒng),、電子巡更系統(tǒng)等,。

根據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成、分系統(tǒng)設(shè)備的組成狀況,，建立起適合jt智能系統(tǒng),、操作性強(qiáng)的管理制度，從管理前期介入人員培訓(xùn)入手,。做好智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理,、智能系統(tǒng)的運(yùn)行管理、系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)管理,、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設(shè)備維修管理，并以科技為先導(dǎo),、智能指揮中心統(tǒng)一指揮,、全方位服務(wù)，充分利用現(xiàn)有資源,，提升智能系統(tǒng)功能,，透過(guò)嚴(yán)格管理保證智能系統(tǒng)運(yùn)作正常。

2,、環(huán)境衛(wèi)生管理

在jt我們遵循“高標(biāo)準(zhǔn),、嚴(yán)要求”的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質(zhì)量、高頻度”的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù),、實(shí)施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護(hù)的職能,。做好兩項(xiàng)工作,，即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理,。

2.1衛(wèi)生管理

是對(duì)房屋公共部位的清潔,、衛(wèi)生、垃圾的收集,、清運(yùn)到達(dá)環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全,，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日清,，按計(jì)劃消毒,、滅鼠、滅蟲(chóng),。透過(guò)對(duì)小區(qū)的清潔衛(wèi)生,，區(qū)域管理的過(guò)程控制，確保向住戶(hù)帶給高檔次的服務(wù)水準(zhǔn)及高質(zhì)量的生活場(chǎng)所,。

2.2環(huán)境管理

jt的環(huán)境管理為小區(qū)禮貌潔凈,、環(huán)境質(zhì)量良好、資源合理利用,、生態(tài)良性循環(huán)基礎(chǔ)設(shè)施健全,、生活舒適便捷，構(gòu)成環(huán)保意識(shí),，日常管理與保護(hù)有機(jī)結(jié)合,，提高住戶(hù)的生活質(zhì)量。

3.綠化管理

綠化的功能是美化環(huán)境,。透過(guò)我們的管理到達(dá)綠草蔭蔭,、綠樹(shù)成蔭的效果；我們以專(zhuān)業(yè)化的管理養(yǎng)護(hù)人員,，將片區(qū)負(fù)責(zé)與巡查相結(jié)合,，科學(xué)合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化,。綠化管理的主要資料是花木,、草坪的養(yǎng)護(hù)。

4,、治安消防管理

治安消防管理工作是jt重點(diǎn)管理工作之一,。我們要貫徹“預(yù)防為主、防治（消）結(jié)合”的方針,，對(duì)所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進(jìn)行全面的管理,。

5、車(chē)輛交通管理

對(duì)小區(qū)內(nèi)各類(lèi)車(chē)輛（汽車(chē),、摩托車(chē),、自行車(chē)等）進(jìn)出,、行駛、停泊實(shí)施管理工作,，確保車(chē)輛安全,、交通暢通、組織有序,，停放整齊,，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。

6,、公共管理

6.1住戶(hù)裝修管理

在jt物業(yè)轄區(qū)里,，對(duì)業(yè)主及住戶(hù)的裝修實(shí)行全面的監(jiān)管。以確保裝修設(shè)計(jì)合理,，隱蔽工程貼合設(shè)計(jì)規(guī)定及圖紙要求,。裝修材料及施工過(guò)程貼合消防管理規(guī)定的要求，并安全使用,。保障住宅的結(jié)構(gòu)安全及小區(qū)的整體美觀,，使業(yè)主有一個(gè)舒適、安寧的生活環(huán)境,。

6.2搞好維修基金以及儲(chǔ)備金的核收與管理,。

6.3協(xié)助政府進(jìn)行社會(huì)管理，如在物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)從事人口統(tǒng)計(jì),、計(jì)劃生育,、預(yù)防犯罪等方面的工作。

7,、常規(guī)性公共服務(wù)

即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同,，為全體業(yè)主及住戶(hù)帶給的經(jīng)常性服務(wù)，是所有業(yè)主及轄區(qū)內(nèi)住戶(hù)都能夠享受到的,。它貫穿于物業(yè)管理之中,。如：清潔衛(wèi)生服務(wù)、治安保衛(wèi)服務(wù),、維修居住區(qū)環(huán)境服務(wù)等,。我們將以專(zhuān)業(yè)、入微,、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)帶給給業(yè)主及住戶(hù),。

8,、委托性特約服務(wù)

是為某些住戶(hù)群體帶給的服務(wù),，如：為高層住戶(hù)14小時(shí)開(kāi)啟電梯、24小時(shí)高層供水,、水泵的維修保養(yǎng)等,。我們以專(zhuān)業(yè)的養(yǎng)護(hù)工作為業(yè)主及住戶(hù)帶給舒適便利的生活環(huán)境,。

9、經(jīng)營(yíng)性多種服務(wù)

即向業(yè)主及住戶(hù)帶給便利,、高效,、經(jīng)濟(jì)的便民服務(wù)。營(yíng)造jt溫馨,、和諧的社區(qū)環(huán)境,，努力使居民生活更方便、更迅捷,。真正從居民的日常生活細(xì)節(jié)思考,，以點(diǎn)點(diǎn)滴滴的積累和平凡的小事，體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務(wù)的整體水平,。從而使每一位業(yè)主及住戶(hù)體驗(yàn)生活在jt這個(gè)溫暖大家庭的幸福,。我們將以業(yè)主及住戶(hù)為中心，有步驟地開(kāi)展各種無(wú)償與有償服務(wù),，并不斷傾聽(tīng)業(yè)主及住戶(hù)的意見(jiàn),，開(kāi)辟新的服務(wù)項(xiàng)目。

篇二

為落實(shí)市十三屆人大三次會(huì)議審議透過(guò)的《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》,，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),，切實(shí)維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，努力提高物業(yè)管理水平,，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)法律,、法規(guī)，結(jié)合我市物業(yè)管理工作實(shí)際,，特制定本方案：

一,、指導(dǎo)思想

以國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》為依據(jù)，以沈陽(yáng)市城市管理工作會(huì)議精神為指導(dǎo),，以落實(shí)《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點(diǎn),，以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務(wù)水平為宗旨,，進(jìn)一步加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作,，推動(dòng)我市物業(yè)管理健康發(fā)展。

二,、目標(biāo)和范圍

（一）目標(biāo)：

1,、有效解決開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題，年底前整改率到達(dá)90%,；對(duì)存在工程質(zhì)量問(wèn)題的房屋要及時(shí)維修,，維修及時(shí)率到達(dá)90%。

2、新建住宅小區(qū)推行招投標(biāo)率到達(dá)100%,；2019年新進(jìn)入市場(chǎng)的樓盤(pán),，在商品房銷(xiāo)售前要100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。

3,、凡從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè),，要100%取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》。

4,、強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn),，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率到達(dá)100%，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠(chéng)信檔案,、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案,。

5、大力推行物業(yè)管理,，年底前對(duì)具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)物業(yè)化率到達(dá)100%,。

6、加強(qiáng)業(yè)主自治自律行為,，具備條件的住宅小區(qū)年底前要到達(dá)80%以上成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì),。

（二）范圍：對(duì)全市實(shí)行物業(yè)管理的244個(gè)住宅小區(qū)進(jìn)行排查。根據(jù)排查結(jié)果,，進(jìn)行清理整頓,，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理行為。

三,、工作資料

（一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設(shè),。依據(jù)國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)配套法規(guī)、規(guī)章,，結(jié)合我市物業(yè)管理實(shí)際狀況,，透過(guò)調(diào)研，同時(shí)借鑒國(guó)內(nèi)先進(jìn)城市取得的成功經(jīng)驗(yàn),，盡快頒布實(shí)施《沈陽(yáng)市物業(yè)管理規(guī)定》,，依法加強(qiáng)我市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。

（二）全力解決開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題,。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位作為行為主體要切實(shí)承擔(dān)起職責(zé),，按照規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)住宅小區(qū)存在的問(wèn)題從新進(jìn)行完善,，建委,、規(guī)劃、房產(chǎn)等相關(guān)部門(mén),，按照各部門(mén)職責(zé),，落實(shí)到職責(zé)單位,，做到誰(shuí)的問(wèn)題、誰(shuí)負(fù)責(zé),、誰(shuí)解決。并對(duì)存在開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題的住宅小區(qū),，逐個(gè)建立整改檔案,，制定整改措施，整改合格后再行消號(hào),。個(gè)性是存在工程質(zhì)量問(wèn)題的房屋要確保及時(shí)維修,，年底前房屋維修職責(zé)要全實(shí)到單位、到個(gè)人,，維修及時(shí)率確保在90%以上,。同時(shí)，有關(guān)部門(mén)要抓緊制定相應(yīng)的規(guī)定和措施,，明確住宅區(qū)的交付使用制度,，杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題。

（三）加大對(duì)物業(yè)市場(chǎng)的監(jiān)督,。

四,、物業(yè)費(fèi)的成本測(cè)算

1、管理,、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi),。

2、清潔衛(wèi)生費(fèi)清潔衛(wèi)生費(fèi)測(cè)算表（04）

3,、保安費(fèi)：保安費(fèi)測(cè)算表（05）

小區(qū)物業(yè)管理方案篇五

為落實(shí)市十三屆人大三次會(huì)議審議透過(guò)的《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》,，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，切實(shí)維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,，努力提高物業(yè)管理水平,，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)法律、法規(guī),，結(jié)合我市物業(yè)管理工作實(shí)際,，特制定本方案：

以國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》為依據(jù)，以沈陽(yáng)市城市管理工作會(huì)議精神為指導(dǎo),，以落實(shí)《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點(diǎn),，以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務(wù)水平為宗旨,，進(jìn)一步加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作,，推動(dòng)我市物業(yè)管理健康發(fā)展。

（一）目標(biāo)：

1,、有效解決開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題,，年底前整改率到達(dá)90%；對(duì)存在工程質(zhì)量問(wèn)題的房屋要及時(shí)維修，維修及時(shí)率到達(dá)90%,。

2,、新建住宅小區(qū)推行招投標(biāo)率到達(dá)100%；20xx年新進(jìn)入市場(chǎng)的樓盤(pán),，在商品房銷(xiāo)售前要100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》,。

3、凡從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè),，要100%取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》,。

4、強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn),，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率到達(dá)100%,，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠(chéng)信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案,。

5,、大力推行物業(yè)管理，年底前對(duì)具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)物業(yè)化率到達(dá)100%,。

6,、加強(qiáng)業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區(qū)年底前要到達(dá)80%以上成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì),。

（二）范圍：對(duì)全市實(shí)行物業(yè)管理的244個(gè)住宅小區(qū)進(jìn)行排查,。根據(jù)排查結(jié)果，進(jìn)行清理整頓,，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理行為,。

（一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設(shè)。依據(jù)國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)配套法規(guī),、規(guī)章,，結(jié)合我市物業(yè)管理實(shí)際狀況，透過(guò)調(diào)研,，同時(shí)借鑒國(guó)內(nèi)先進(jìn)城市取得的成功經(jīng)驗(yàn),，盡快頒布實(shí)施《沈陽(yáng)市物業(yè)管理規(guī)定》，依法加強(qiáng)我市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理,。

（二）全力解決開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題,。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位作為行為主體要切實(shí)承擔(dān)起職責(zé)，按照規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工標(biāo)準(zhǔn),，對(duì)住宅小區(qū)存在的問(wèn)題從新進(jìn)行完善,，建委、規(guī)劃,、房產(chǎn)等相關(guān)部門(mén),，按照各部門(mén)職責(zé),，落實(shí)到職責(zé)單位，做到誰(shuí)的問(wèn)題,、誰(shuí)負(fù)責(zé),、誰(shuí)解決。并對(duì)存在開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題的住宅小區(qū),，逐個(gè)建立整改檔案,，制定整改措施，整改合格后再行消號(hào),。個(gè)性是存在工程質(zhì)量問(wèn)題的房屋要確保及時(shí)維修，年底前房屋維修職責(zé)要全實(shí)到單位,、到個(gè)人,，維修及時(shí)率確保在90%以上。同時(shí),，有關(guān)部門(mén)要抓緊制定相應(yīng)的規(guī)定和措施,，明確住宅區(qū)的交付使用制度，杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題,。

（三）加大對(duì)物業(yè)市場(chǎng)的監(jiān)督,。

1、管理,、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi),。

2、清潔衛(wèi)生費(fèi)清潔衛(wèi)生費(fèi)測(cè)算表,。

3,、保安費(fèi)：保安費(fèi)測(cè)算表。

小區(qū)物業(yè)管理方案篇六

為了搞好《金龍商貿(mào)廣場(chǎng)》商貿(mào),、住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù),，給業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)溫馨,、和諧,、優(yōu)美的居住環(huán)境,，特制定如下實(shí)施方案：

一,、管理服務(wù)指導(dǎo)思想與目標(biāo)

本公司在物業(yè)管理中以人為本,，服務(wù)至上,，一切從業(yè)主的需要出發(fā),，對(duì)小區(qū)的房屋建筑,、公共設(shè)施設(shè)備,、公共秩序,、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等實(shí)施全面的管理,、維修,、服務(wù),，努力營(yíng)造溫馨、和諧,、優(yōu)美的居住環(huán)境;以三級(jí)企業(yè)二級(jí)管理為目標(biāo),，把《金龍商貿(mào)廣場(chǎng)》商貿(mào)、住宅區(qū)建成

安全

二,、物業(yè)管理服務(wù)基本要求

1,、與小區(qū)業(yè)主（使用人）簽訂規(guī)范的物業(yè)管理服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確,。

2,、對(duì)住宅小區(qū)房屋建筑與共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn),，驗(yàn)收手續(xù)齊全,。

3、管理人員,、

專(zhuān)業(yè)

4、制訂完善的物業(yè)管理方案,，質(zhì)量管理,、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度健全,。

5,、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志,，行為規(guī)范,，服務(wù)主動(dòng)、熱情,。

6,、公示24小時(shí)服務(wù)熱線(xiàn)電話(huà)，專(zhuān)人接聽(tīng),。急修1小時(shí)內(nèi),、其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，有報(bào)修,、維修和回訪(fǎng)記錄,。

7,、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù),，并公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)價(jià)目,。

8、按有關(guān)規(guī)定和合同約定,，及時(shí)公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況,。

9、按合同約定規(guī)范使用住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金,。

10,、設(shè)立業(yè)主“意見(jiàn)箱”、電子郵箱,、廣播,、公告欄等建立與業(yè)主溝通平臺(tái)。每年至少1次征詢(xún)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見(jiàn),，滿(mǎn)意率要求達(dá)二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)75％以上,。

三,、《金龍商貿(mào)廣場(chǎng)》商貿(mào),、住宅區(qū)物業(yè)管理范圍

《金龍商貿(mào)廣場(chǎng)》商貿(mào)、住宅區(qū)占地總面積 平方米,，總建筑面積 平方米（其中住宅 平方米,；商業(yè)用房 平方米）。

四,、《金龍商貿(mào)廣場(chǎng)》商貿(mào),、住宅區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容及具體要求

1、房屋建筑管理維修

（1）,、對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù),，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。

制維修計(jì)劃和住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃,，向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議,，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修,。（未成立業(yè)主委員會(huì)的向開(kāi)發(fā)商報(bào)告）

（3）,、每3日巡查1次小區(qū)房屋單元門(mén)、樓梯通道以及

其他

（4）,、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時(shí)公約）要求,，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前,，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案,，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng),。每日巡查1次裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀,、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線(xiàn)等損害公共利益現(xiàn)象的，及時(shí)勸阻并報(bào)告開(kāi)發(fā)商,、業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門(mén),。

（5）,、對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻,，并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門(mén),。

（6）、小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖,，各幢及樓層,、門(mén)戶(hù)有明顯標(biāo)志。

2、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

（1）、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專(zhuān)業(yè)部門(mén)負(fù)責(zé)的除外）,。

（2）,、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺(tái)帳）,，設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行,、檢查、維修,、保養(yǎng)等記錄齊全,。

（3）、設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全,、規(guī)范,，責(zé)任人明確;操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范;設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。

（4）,、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查,，做好巡查記錄。需要維修,，屬于小修范圍的,，及時(shí)組織修復(fù);屬于大、中修范圍或者需要更新改造的,，及時(shí)編制維修,、更新改造計(jì)劃和住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議,，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定,，組織維修或者更新改造（未成立業(yè)主委員會(huì)的向開(kāi)發(fā)商報(bào)告）。

（5）,、消防設(shè)施設(shè)備完好,，可隨時(shí)啟用;消防通道暢通,。

（6）、設(shè)備房保持整潔,、通風(fēng),，無(wú)跑、冒,、滴,、漏和鼠害現(xiàn)象。

（7）,、小區(qū)主要道路及停車(chē)場(chǎng)交通標(biāo)志齊全,。

（8）、路燈,、樓道燈完好率不低于95％,。

（9）、容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施;

（10）制訂對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障應(yīng)急方案,。

3,、維護(hù)小區(qū)公共安全秩序

（1）、商貿(mào)小區(qū)（開(kāi)業(yè)后）出入口24小時(shí)值勤,、對(duì)重點(diǎn)區(qū)域,、重點(diǎn)部位每2小時(shí)巡查1次。

（2）,、對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車(chē)輛進(jìn)行管理,，引導(dǎo)車(chē)輛有序通行、停放,。

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小區(qū)物業(yè)管理方案篇七

根據(jù)“物華新洲苑”居住小區(qū)的設(shè)計(jì)特點(diǎn),，現(xiàn)擬定小區(qū)物業(yè)管理方案,。我們真誠(chéng)希望在服務(wù)合作中，能使業(yè)主和住戶(hù)充分享受到物業(yè)管理所帶來(lái)的方便,、溫馨和周到的服務(wù),，使“物華新洲苑”物業(yè)持續(xù)升值，為住戶(hù)營(yíng)造一個(gè)安全,、整潔,、優(yōu)美、方便的溫馨社區(qū),，提升生活品質(zhì),，實(shí)現(xiàn)業(yè)主、開(kāi)發(fā)商,、物管處和諧、多贏的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

“物華新洲苑”位于西夏區(qū)黃河路與麗子園南街交匯處,?？偨ㄖ娣e約45萬(wàn)平方米，規(guī)劃容積率：1.74,建筑類(lèi)別有小高層,、板樓和多層,。配有較高價(jià)值的超市，占據(jù)交通“黃金點(diǎn)”,，交通便捷,，銀行、學(xué)校,、會(huì)所,、公寓、市場(chǎng)等生活設(shè)施齊全,，是居家置業(yè)的理想物業(yè),。一個(gè)溫馨的小區(qū)更需要一個(gè)有責(zé)任心的物業(yè)來(lái)為他們服務(wù)！

根據(jù)“物華新洲苑”的實(shí)況,，我處確定物華新洲苑的物業(yè)為中檔管理,。其服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)如下：

（一）建立24小時(shí)值班制度，設(shè)立服務(wù)電話(huà),，接受業(yè)主和使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)報(bào)修,、求助、建議,、問(wèn)詢(xún),、質(zhì)疑、投訴等各類(lèi)信息的收集和反饋,，及時(shí)處理并有回訪(fǎng)記錄,。

（二）定期向業(yè)主發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見(jiàn)單，對(duì)合理建議及時(shí)整改,。

（三）建立落實(shí)保修承諾制,，零修、急修及時(shí)率95%,，返修率不高于1%,。

（四）每年公開(kāi)一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況。

（五）物業(yè)檔案,、業(yè)主樓案,、設(shè)備設(shè)施檔案齊全。

（六）常規(guī)性公共服務(wù),。

1,、房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)

（1）棟號(hào),、樓層、房號(hào)等標(biāo)志明顯,，設(shè)立引路方向平面圖,。（2）物業(yè)外觀完好、整潔,、外墻無(wú)脫落,，無(wú)亂貼、亂涂,、亂畫(huà)現(xiàn)象,。

（3）空調(diào)安裝統(tǒng)一，防護(hù)網(wǎng)安裝統(tǒng)一,。

2,、共用設(shè)備管理，保證設(shè)備良好,，定期保養(yǎng)無(wú)事故隱患,。（1）供電系統(tǒng)。保證正常供電,，停電1天以上通知用戶(hù),，告知原因。

（3）消防系統(tǒng),。設(shè)備設(shè)施齊全,、完好無(wú)損，可隨時(shí)起用,；組織開(kāi)展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育,，消防疏散通道暢通；保證無(wú)火災(zāi)安全隱患,。

（4）給排水系統(tǒng),。停水提前1天通知；排水系統(tǒng)通暢,，汛期道路無(wú)積水,，地下室、車(chē)位,、設(shè)備房無(wú)積水,、浸泡發(fā)生；遇有事故,，維修人員在20分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)搶修,，并無(wú)長(zhǎng)時(shí)間停水。

3,、共用設(shè)施管理,。共用配套服務(wù)設(shè)施完好,，大門(mén)廳、道路,、樓道等公共照明完好,，道路通暢,，路面平坦,。

4、保安及車(chē)輛管理,。

（1）專(zhuān)業(yè)保安隊(duì)伍,，24小時(shí)值班及巡邏，保安文明執(zhí)勤,，言語(yǔ)規(guī)范,，處理突發(fā)事件。

（2）出入車(chē)輛有序,，無(wú)堵塞交通現(xiàn)象,，不影響行人通行。

（3）車(chē)輛出入管理嚴(yán)格,，業(yè)主刷卡進(jìn)入,，外來(lái)車(chē)輛須登記。

（5）危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施,。

5,、環(huán)境衛(wèi)生管理。做到定人,、定地點(diǎn),、定時(shí)間、定任務(wù),、定質(zhì)量,。

（1）環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔,。

（3）垃圾日產(chǎn)日清,，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒。

（4）共用部位保持清潔,，無(wú)亂貼,、亂畫(huà)現(xiàn)象，樓梯,、扶欄,、天臺(tái)、屋面等保持潔凈,，共用場(chǎng)地?zé)o紙屑,、煙頭等廢棄物,。

（5）做好環(huán)衛(wèi)宣傳工作，提高人的清潔衛(wèi)生意識(shí),。

6,、綠化管理

（1）綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏,、占用現(xiàn)象,。

（2）花草樹(shù)木修剪整齊美觀，無(wú)病蟲(chóng)害,，無(wú)折損,。

（3）綠地?zé)o紙屑、煙頭,、石塊等雜物,。

（4）綠化完好率達(dá)到98%以上。

7,、室內(nèi)裝飾裝修管理,。全過(guò)程監(jiān)控，保證房屋的整體性,，抗震性和結(jié)構(gòu)安全,。

（1）受理本小區(qū)裝修咨詢(xún)與審批。

（2）所有裝修人員到管理處辦理出入證,。

8,、社區(qū)文化

（1）設(shè)立學(xué)習(xí)宣傳園地，開(kāi)展健康向上的活動(dòng),。

（2）制有“居民精神文明建設(shè)公約”,。

（4）業(yè)主滿(mǎn)意率95%以上。

（七）針對(duì)性的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)（代理業(yè)務(wù)）

1,、代住戶(hù)進(jìn)行室內(nèi)衛(wèi)生清掃,、搬家等。

2,、提供空房代管,、房屋中介等服務(wù)。

4,、提供維修服務(wù)并做到急修不過(guò)夜,，中修三天完成。

5,、安裝,、維護(hù)和修理各種家用電器和生活用品等。

6、代住戶(hù)維修戶(hù)內(nèi)下水疏通,。

7,、免費(fèi)重裝電腦系統(tǒng)及提供殺毒軟件。

“對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格管理,，為業(yè)主,、開(kāi)發(fā)商提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)”是本物管處的根本理念，規(guī)范化管理,，貼心服務(wù),，鑄造品牌物業(yè)的信譽(yù)與形象。

（一）標(biāo)準(zhǔn)化管理

物業(yè)管理涉及面廣,，一般住用戶(hù)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容,、標(biāo)準(zhǔn),、檔次很難進(jìn)行全面了解,，業(yè)主對(duì)服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)關(guān)系的誤解是當(dāng)前物業(yè)公司與業(yè)主關(guān)系僵化的一個(gè)主要原因。房屋及設(shè)備保養(yǎng)不及時(shí),、日常管理松懈,、隨意是物業(yè)管理水平低下、業(yè)主怨聲載道的根本原因,。本物管處從項(xiàng)目前期管理,、入伙、裝修,、房屋維修與養(yǎng)護(hù),、給排水及電氣設(shè)備管理、消防,、安全,、保潔、綠化以及便民服務(wù),，均實(shí)施全面的,、標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理，使物業(yè)管理行為向規(guī)范化的中等城市慣例靠攏,，在內(nèi)部管理上自律,、制度上創(chuàng)新，以達(dá)到管理嚴(yán)格有序,、服務(wù)質(zhì)量高的管理目標(biāo),，使開(kāi)發(fā)商放心、業(yè)主滿(mǎn)意,、物業(yè)信譽(yù)度得到提高,。

（二）溝通服務(wù)至上

致。為此,，本物業(yè)專(zhuān)門(mén)設(shè)置業(yè)主聯(lián)絡(luò)處,，通過(guò)禮貌走訪(fǎng),、接待業(yè)主投訴、較好解決業(yè)主提出的問(wèn)題（合理要求）,、答復(fù)業(yè)主疑問(wèn),、設(shè)置業(yè)主交流箱、公示欄,、宣傳欄,、網(wǎng)上“興隆花園貼吧、論壇,、投訴”等方式,，發(fā)展與業(yè)主的良好關(guān)系。同時(shí),，鑒于物業(yè)管理是一項(xiàng)具體,、繁瑣的業(yè)務(wù)，要求管理人員親力親為,，實(shí)行走動(dòng)式管理,，親臨服務(wù)一線(xiàn)，直接了解業(yè)主需求,，認(rèn)真負(fù)責(zé),，講道德，重誠(chéng)實(shí),，對(duì)業(yè)主有求必應(yīng),，保證服務(wù)質(zhì)量。凡是業(yè)主對(duì)入伙交房時(shí)提出的涉及與開(kāi)發(fā)商有關(guān)的問(wèn)題,，我們將利用規(guī)范物業(yè)的耐心,、親切的服務(wù)優(yōu)勢(shì)對(duì)業(yè)主進(jìn)行溝通、疏導(dǎo)和撫慰,，有效化解部分業(yè)主似懂非懂的怨氣,、誤解或投訴，并按物業(yè)管理的規(guī)范要求登記下來(lái),，書(shū)面呈報(bào)開(kāi)發(fā)商,。絕對(duì)禁止加劇業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、開(kāi)發(fā)商與物業(yè),、物業(yè)與業(yè)主之間錯(cuò)綜復(fù)雜矛盾的做法與行為,。

（三）締造親善和諧溫馨的社區(qū)文化

創(chuàng)造一個(gè)和諧、文明,、舒適,、和諧的生活與居住環(huán)境是我處與業(yè)主的共同愿望。因此，我們提倡文明,、禮貌,、親善、和諧的社區(qū)文化,，與業(yè)主共建共榮,、友好相處、相互信任,，主導(dǎo)員工發(fā)展與業(yè)主,、派出所、社區(qū)居民委員會(huì)以及政府部門(mén)的友好協(xié)作關(guān)系,。不論員工在工作期間或在工作區(qū)域之外,，業(yè)主或員工的難處是否關(guān)系到本人，都要熱心助人,、溫善相待,，主動(dòng)構(gòu)架良好的人際關(guān)系，為小區(qū),、為業(yè)主,、為自己、為這個(gè)物欲橫流的社會(huì)開(kāi)辟一方文明的.凈土,。

（一）組織機(jī)構(gòu)

（二）人員配備

1、管理處主任1人

2,、管理人員：20人工程部（維修）主管1人安管隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)1人

保潔（綠化）主管1人

3,、保安：60人（每班8小時(shí)，三班倒）

4,、維修人員：10人（持中級(jí)以上技工證書(shū)）

5,、清潔綠化人員：30人

對(duì)承接項(xiàng)目進(jìn)行深入研究，了解項(xiàng)目規(guī)劃,、物業(yè)特點(diǎn)以及周邊地區(qū)物業(yè)分布情況,、安全狀況，結(jié)合本方案擬定特定物業(yè)項(xiàng)目的管理方案,；籌建物業(yè)管理隊(duì)伍,，進(jìn)行人員選拔、培訓(xùn),，針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)制定各項(xiàng)管理規(guī)定及工作流程,，擬定用戶(hù)手冊(cè)、業(yè)主公約及前期物業(yè)管理協(xié)議,；進(jìn)駐前一星期必須安排好管理用房,、員工宿舍及管理處相關(guān)辦公設(shè)備；物業(yè)接管進(jìn)行驗(yàn)收評(píng)估，妥善進(jìn)行鑰匙,、圖紙資料的交接,。

1.內(nèi)部機(jī)構(gòu)的設(shè)置與擬定人員編制

2.物業(yè)管理人員的選聘和培訓(xùn)

開(kāi)展管理工作前1個(gè)月。培訓(xùn)內(nèi)容為：專(zhuān)業(yè)管理概念,，緊急應(yīng)變的處置,，業(yè)主及用戶(hù)投訴的處理。

3.規(guī)章制度制定

1）,、根據(jù)政府有關(guān)部門(mén)的法律,、法令、文件和示范文體,，編寫(xiě)《業(yè)主公約》,、《用戶(hù)手冊(cè)》并在入伙時(shí)發(fā)放。

2）,、制定嚴(yán)謹(jǐn),、科學(xué)的管理文件（各項(xiàng)守則、管理規(guī)定,，各級(jí)員工崗位職責(zé)及工作程序）并在入伙前完成,。

(二)物業(yè)管理的啟動(dòng)1.物業(yè)的接管驗(yàn)收

1）、產(chǎn)權(quán)資料（項(xiàng)目批準(zhǔn)文件,、用地批準(zhǔn)文件,、建筑執(zhí)照復(fù)印件）。

2）,、技術(shù)資料（竣工圖,、設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū)等）3.裝修施工全過(guò)程監(jiān)控

裝修管理攸關(guān)樓宇的建筑風(fēng)格、品質(zhì),，因此,，為了保證樓房長(zhǎng)期正常使用，將依《物業(yè)管理?xiàng)l例》,、建設(shè)部第46號(hào)令《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》,、《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》等有關(guān)法規(guī)以及《前期物業(yè)管理協(xié)議》、《用戶(hù)手冊(cè)》,、《業(yè)主公約》執(zhí)行管理,。

作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)管理時(shí)，管理處將采取必要的安全防護(hù)和消防措施,，保障作業(yè)人員和相鄰居民的安全,，控制現(xiàn)場(chǎng)的各種粉類(lèi)、廢氣,、固體廢物以及噪聲,、振動(dòng)對(duì)環(huán)境的污染和危害,，減輕或避免對(duì)相鄰居民的日常生活造成影響。

裝修與入住并存期間,，加強(qiáng)安全防范重點(diǎn)宣傳,，有針對(duì)性地采取措施，確保不遺留安全隱患,。

環(huán)境衛(wèi)生管理,。規(guī)范二次裝修材料及垃圾的運(yùn)輸和堆放，嚴(yán)禁投入下水道,，確保樓宇內(nèi)道路通暢及環(huán)境整潔,；加強(qiáng)噪聲控制，限定二次裝修施工時(shí)間或進(jìn)行噪聲隔離,，最大限度降低對(duì)周邊居民正常生活及工作的影響,，控制入住和二次裝修期交叉時(shí)造成的環(huán)境影響。

共用設(shè)備設(shè)施管理,。確保二次裝修中水電主干線(xiàn),、消防設(shè)施等戶(hù)內(nèi)外設(shè)備設(shè)施不受破壞，嚴(yán)禁任意動(dòng)用消防設(shè)施,，使其正常運(yùn)行,。

外二次裝修管理。嚴(yán)禁破壞外墻整體美觀,，不得在外墻鑿洞,；禁止安裝雨陽(yáng)蓬或作任何形式的封閉；窗戶(hù),、落地窗防護(hù)柵應(yīng)設(shè)在窗扇內(nèi)側(cè),；公共部位嚴(yán)禁安裝、架設(shè)私家物品及構(gòu)筑物,，尤其是私自在樓梯口加裝鐵門(mén)。

土建二次裝修管理,。不得用重磅大錘進(jìn)行野蠻施工,，以防止破壞樓板結(jié)構(gòu)；不得變更或破壞房屋的柱,、梁,、板、承重墻等建筑主體結(jié)構(gòu),、外墻,、屋面防水、廚衛(wèi)防水,；外墻體埋設(shè)管線(xiàn),，須進(jìn)行防水處理,，以防止外墻滲水；不得在無(wú)梁板上砌筑檣體,。

水電設(shè)施二次裝修管理,。嚴(yán)禁在結(jié)構(gòu)樓板鑿溝埋管、在公共墻體埋設(shè)水管,；廚衛(wèi)下水主管檢查口不得封死,；二次裝修前堵塞好下水口，以防止二次裝修土頭,、雜物造成堵塞,；墻體及吊頂內(nèi)埋設(shè)電線(xiàn)應(yīng)使用套管；提醒住戶(hù)在進(jìn)行吊頂裝飾時(shí)留出檢查口,。

1,、總體安全環(huán)境管理

在社區(qū)四周、社區(qū)出入口,、樓宇間設(shè)置閉路監(jiān)控系統(tǒng),，建立24小時(shí)不間斷監(jiān)控資料；結(jié)合公安110報(bào)警系統(tǒng),，對(duì)突發(fā)安全事件及時(shí)解決,，依法辦事。

培訓(xùn)專(zhuān)業(yè)保安巡查員隊(duì)伍,，保安巡查員統(tǒng)一著裝,、佩戴明顯標(biāo)志，文明值勤,，言語(yǔ)規(guī)范,，認(rèn)真負(fù)責(zé)，對(duì)社區(qū)進(jìn)行24小時(shí)值班及巡邏,，制定詳盡巡邏路線(xiàn)及頻次,；對(duì)危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施并及時(shí)消除安全隱患。

在出入口處對(duì)來(lái)訪(fǎng)客人進(jìn)行登記,，控制樓宇內(nèi)流動(dòng)人員數(shù)量,，防止推銷(xiāo)人員散發(fā)廣告?zhèn)鲉位驘o(wú)關(guān)人員流竄；遇有突發(fā)事態(tài),，可以立即調(diào)配人力和物力集中支援,；制定應(yīng)急準(zhǔn)備和應(yīng)急措施，如防大風(fēng)暴雨,、防地震方案等,。

3、車(chē)輛交通及道路管理

樓宇停車(chē)位有專(zhuān)人疏導(dǎo),，管理有序,，排列整齊,，機(jī)動(dòng)車(chē)輛出入有登記；非機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)輛按規(guī)定位置停放,；每天巡查樓宇內(nèi)道路,，確保道路通暢，路面整潔,；井蓋無(wú)缺損,、無(wú)丟失，路面井蓋不影響車(chē)輛和行人通行及業(yè)主的日常生活,。

4,、科學(xué)管理

記錄全面的事件日志，針對(duì)事故多發(fā)地加強(qiáng)巡邏及監(jiān)控,，消滅安全隱患,。

b、設(shè)備設(shè)施維護(hù)系統(tǒng)1.房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)

管理目標(biāo)：細(xì)心保養(yǎng),，確保給排水設(shè)備,、閥門(mén)、管道工作正常,，無(wú)跑冒滴漏,，方便住用戶(hù)生活。

供水設(shè)備（供水增壓變頻泵,、管網(wǎng),、水表、閥門(mén)等）,。對(duì)變頻水泵,、給水管網(wǎng)定期檢修及防腐保養(yǎng)，確保供水設(shè)備運(yùn)行正常,、設(shè)施完好,、無(wú)滲漏、無(wú)污染,；停水提前一天通知住用戶(hù),。

班制度，及時(shí)排除故障,；每天檢查供電線(xiàn)路，確保正常供電,，道路,、樓道等公共照明完好；建立配電室巡查制度（每天巡查一次,，每月細(xì)查一次,，半年大檢修一次）,，并做好運(yùn)行記錄；停電提前一天通知各用戶(hù),；臨時(shí)施工及?。ㄓ茫?hù)裝修制定臨時(shí)用電管理措施；發(fā)生地震,、火災(zāi),、水災(zāi)等情況及時(shí)切斷電源。

配電房管理,。由機(jī)電技術(shù)人員管理和值班,，無(wú)關(guān)人員禁止入內(nèi)；建立配電運(yùn)行記錄,，每天巡查1次,，每月細(xì)查1次，半年大檢修1次,，查出問(wèn)題及時(shí)處理,，并做好記錄；室內(nèi)照明,、通風(fēng)保持良好,；操作開(kāi)頭的標(biāo)志明顯，停電拉閘要掛標(biāo)志牌,，檢修停電,，更應(yīng)掛牌；操作及檢驗(yàn)時(shí),，必須按規(guī)定使用電工絕緣工具,、絕緣鞋、絕緣手套等,。

供電設(shè)備的正常維護(hù)和保養(yǎng),。觀察種類(lèi)儀表、電壓是否正常,，使用電流的變化情況,，高峰用電時(shí)的電流數(shù)值，三相電流是否平衡,，對(duì)照值班記錄檢查分析有關(guān)差異,；核對(duì)各個(gè)支路的實(shí)際負(fù)荷是否與裝設(shè)的保護(hù)元件整定值相符合；配電箱固定是否牢固,，箱內(nèi)器件是否完好無(wú)損,，各閘具的接頭有無(wú)松動(dòng)，操作是否靈活,，刀刃及接點(diǎn)有無(wú)燒傷,，導(dǎo)線(xiàn)絕緣是否老化,、變脆、熔斷器有無(wú)焦痕,；導(dǎo)線(xiàn)絕緣是否良好,，各類(lèi)絕緣導(dǎo)線(xiàn)的絕緣是否老化，各接頭處無(wú)燒焦,、變脆,、絕緣包布有無(wú)失效，接頭之間有無(wú)腐蝕現(xiàn)象,；金屬管連接的地線(xiàn)是否良好,，有無(wú)虛脫或腐蝕，各種管路固定是否牢固,。管子接頭有無(wú)脫扣拔節(jié)現(xiàn)象,，管路有無(wú)塌腰變形；各用電器具是否牢固,；各種地板的接地電阻是否符合規(guī)定,。

4）消防管理

環(huán)境衛(wèi)生管理的目的是凈化環(huán)境，給住用人提供一個(gè)清潔宜人的工作,、生活環(huán)境,。我處對(duì)清潔衛(wèi)生工作將嚴(yán)格“五定”管理，即定人,、定地點(diǎn),、定時(shí)間、定任務(wù),、定質(zhì)量,。

管理標(biāo)準(zhǔn)：垃圾箱、果皮箱等環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備,；標(biāo)準(zhǔn)化保潔（專(zhuān)職人員及清潔衛(wèi)生責(zé)任制）,；垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺,；房屋公共部門(mén)共用設(shè)施無(wú)蟻害,；樓宇內(nèi)道路等共用場(chǎng)地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物,；房屋共用部位保持清潔,，無(wú)亂貼、亂畫(huà),；樓梯扶欄,、天臺(tái)、公共玻璃窗等保持潔凈。

1,、日常保潔

1、擦公共防盜門(mén)1次/周無(wú)灰塵

2,、擦公共天花板1次/半年無(wú)灰塵,、蜘蛛絲

3、擦消火栓1次/月無(wú)灰塵

4,、擦窗戶(hù)1次/月無(wú)灰塵

5,、道路路面循環(huán)清掃無(wú)雜物

6、路邊綠地2次/天無(wú)雜物

7,、路燈柱1次/周無(wú)灰塵

8,、綠地清理2次/天無(wú)灰塵、枯葉

2,、四害消滅

在樓道,、道路、綠地等公共區(qū)域,，每月定期一次采取措施消滅老鼠,、蟑螂，二次消滅蚊子,、蒼蠅,，配合周?chē)鷧^(qū)域?qū)λ暮ψ躺叵咎幚怼?/p>

d、綠化維護(hù)系統(tǒng)

制定綠化管理標(biāo)準(zhǔn),，定期對(duì)樓宇綠化進(jìn)行澆水,、施肥、修剪,、殺蟲(chóng)等工作,；對(duì)樓宇綠化進(jìn)行改進(jìn)、栽種,；綠地?zé)o改變使用用途和破壞,、踐踏、占用現(xiàn)象,；花草樹(shù)木長(zhǎng)勢(shì)良好,，修剪整齊美觀，無(wú)病蟲(chóng)害,，無(wú)折損,、無(wú)斑禿；綠地?zé)o紙屑,、煙頭,、石塊等雜物。

項(xiàng)目措施標(biāo)準(zhǔn)

綠化澆水（依氣候變化）澆足澆透

草皮修剪（按季節(jié)進(jìn)行）草皮美觀平整

雜草清除（按季節(jié)）確保基本無(wú)雜草

防蟲(chóng)病蟲(chóng)害防治（一年2次）無(wú)病蟲(chóng)害

養(yǎng)護(hù)施肥（一年4次）綠化生長(zhǎng)旺盛

喬灌木修剪造型一年4次

e、共用設(shè)施管理系統(tǒng)

1,、社區(qū)文化建設(shè)

關(guān)部門(mén)的良好合作關(guān)系,；在樓宇告示欄上設(shè)立學(xué)習(xí)宣傳園地；配合,、支持、參與社區(qū)文化建設(shè),，提倡高雅的社區(qū)文化,。

2、便民服務(wù)

提供有償特約維修服務(wù),。室內(nèi)維修裝潢業(yè)務(wù),，急修不過(guò)夜，中修三天完成,；空房代管,，房屋中介；委托代裝家用電器,；代辦家庭清潔,、消毒、打蠟,；委托代聘各種類(lèi)型的保姆,、家教和醫(yī)療護(hù)理；信息咨詢(xún)服務(wù)等,。

j物業(yè)服務(wù)的企業(yè)文化

企業(yè)作風(fēng)：積極,、專(zhuān)注、系統(tǒng),、精細(xì),！工作作風(fēng)：想到、做到,、建議到,！

管理理念：我們不相信完美，我們只相信不斷地改進(jìn)和提高!服務(wù)理念：我服務(wù),，我快樂(lè),！我解決問(wèn)題，我展示自我,！

服務(wù)理念

任何人:我們保證生活在我們服務(wù)項(xiàng)目的每一位業(yè)主,，無(wú)論年齡、性別,、職業(yè),、社會(huì)地位……都給予最真誠(chéng)的服務(wù)。任何時(shí)間：在我們服務(wù)的項(xiàng)目里，提供服務(wù)的時(shí)間是每年365天×24小時(shí),，無(wú)論晝夜,、無(wú)論風(fēng)雨，為業(yè)主提供全天候,、全方位的物業(yè)服務(wù),。

任何地點(diǎn)：在我們服務(wù)的項(xiàng)目里，任何地方,、任何地點(diǎn)，業(yè)主的需要就是我們的指令,，我們會(huì)竭盡全力滿(mǎn)足業(yè)主合理的需求,。

任何事情：在我們服務(wù)的項(xiàng)目里，無(wú)論是業(yè)主的家居小事,，還是社區(qū)大事,，只要是園區(qū)中發(fā)生的事情，我們都最大限度的為業(yè)主提供滿(mǎn)意的服務(wù),。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

客戶(hù)的投訴將是【興隆花園】的巨大的財(cái)富,。

我們根據(jù)【頤水花園】相關(guān)的基本資料，結(jié)合我司物業(yè)具體工作經(jīng)驗(yàn)及實(shí)際情況,，制作了物業(yè)服務(wù)管理方案草案書(shū),。

通過(guò)本方案，物業(yè)顧問(wèn)客觀描述了【頤水花園】基本情況,，結(jié)合實(shí)際,，有針對(duì)性的對(duì)項(xiàng)目未來(lái)物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行了規(guī)劃與設(shè)想，同時(shí)詳細(xì)的提出了可操作性強(qiáng)的物業(yè)管理服務(wù)實(shí)施保證方案與措施,，希望能夠通過(guò)我們的努力將【興隆花園】的物業(yè)管理服務(wù)工作做好,，以不辜負(fù)開(kāi)發(fā)商、廣大業(yè)主對(duì)我們的信任和厚望,。

如果能夠有幸成為【興隆花園】的物業(yè)管理服務(wù)單位,，我們將嚴(yán)格貫徹本方案中所提出的服務(wù)實(shí)施措施，并將此內(nèi)容作為物業(yè)服務(wù)委托合同中的備注條款,，監(jiān)督約束我們的工作,。我們將不遺余力、盡職盡責(zé)的提供各項(xiàng)專(zhuān)業(yè)服務(wù),，整合物管的專(zhuān)業(yè)資源,，與開(kāi)發(fā)商攜手將【興隆花園】打造成為三原縣的旗艦樓盤(pán)！

小區(qū)物業(yè)管理方案篇八

為落實(shí)市十三屆人大三次會(huì)議審議通過(guò)的《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》,，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),，切實(shí)維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，努力提高物業(yè)管理水平，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)法律,、法規(guī),，結(jié)合我市物業(yè)管理工作實(shí)際，特制定本方案：

以國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》為依據(jù),，以沈陽(yáng)市城市管理工作會(huì)議精神為指導(dǎo),，以落實(shí)《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點(diǎn)，以規(guī)范管理,、提高物業(yè)服務(wù)水平為宗旨,，進(jìn)一步加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作，推動(dòng)我市物業(yè)管理健康發(fā)展,。

（一）目標(biāo)：

1,、有效解決開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題，年底前整改率到達(dá)90%,；對(duì)存在工程質(zhì)量問(wèn)題的`房屋要及時(shí)維修,，維修及時(shí)率到達(dá)90%。

2,、新建住宅小區(qū)推行招投標(biāo)率到達(dá)100%,；20xx年新進(jìn)入市場(chǎng)的樓盤(pán)，在商品房銷(xiāo)售前要100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》,。

3,、凡從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)，要100%取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》,。

4,、強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn)，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率到達(dá)100%,，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠(chéng)信檔案,、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。

5,、大力推行物業(yè)管理,，年底前對(duì)具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)物業(yè)化率到達(dá)100%。

6,、加強(qiáng)業(yè)主自治自律行為,，具備條件的住宅小區(qū)年底前要到達(dá)80%以上成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。

（二）范圍：對(duì)全市實(shí)行物業(yè)管理的244個(gè)住宅小區(qū)進(jìn)行排查,。根據(jù)排查結(jié)果,，進(jìn)行清理整頓，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理行為,。

（一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設(shè),。依據(jù)國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)配套法規(guī),、規(guī)章，結(jié)合我市物業(yè)管理實(shí)際狀況,，通過(guò)調(diào)研,，同時(shí)借鑒國(guó)內(nèi)先進(jìn)城市取得的成功經(jīng)驗(yàn)，盡快頒布實(shí)施《沈陽(yáng)市物業(yè)管理規(guī)定》,，依法加強(qiáng)我市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理,。

（二）全力解決開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位作為行為主體要切實(shí)承擔(dān)起職責(zé),，按照規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工標(biāo)準(zhǔn),，對(duì)住宅小區(qū)存在的問(wèn)題從新進(jìn)行完善，建委,、規(guī)劃,、房產(chǎn)等相關(guān)部門(mén)，按照各部門(mén)職責(zé),，落實(shí)到職責(zé)單位，做到誰(shuí)的問(wèn)題,、誰(shuí)負(fù)責(zé),、誰(shuí)解決。并對(duì)存在開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題的住宅小區(qū),，逐個(gè)建立整改檔案,，制定整改措施，整改合格后再行消號(hào),。特別是存在工程質(zhì)量問(wèn)題的房屋要確保及時(shí)維修,，年底前房屋維修職責(zé)要全實(shí)到單位、到個(gè)人,，維修及時(shí)率確保在90%以上,。同時(shí)，有關(guān)部門(mén)要抓緊制定相應(yīng)的規(guī)定和措施,，明確住宅區(qū)的交付使用制度,，杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題。

（三）加大對(duì)物業(yè)市場(chǎng)的監(jiān)督,。

管理,、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)。

小區(qū)物業(yè)管理方案篇九

為不斷提高我市居民小區(qū)管理水平,，規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),，提高人民生活質(zhì)量，特制定本方案,。

一,、指導(dǎo)思想

以“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo),，以貫徹落實(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)為主線(xiàn)，以爭(zhēng)創(chuàng)“中國(guó)最佳旅游城市”為契機(jī),，堅(jiān)持“科學(xué)謀劃,，抓點(diǎn)帶面，點(diǎn)面結(jié)合,，穩(wěn)步推進(jìn),，全面落實(shí)”的原則，理順物業(yè)管理體制,，擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋面,，建立管理規(guī)范、責(zé)權(quán)明確的長(zhǎng)效管理機(jī)制,，不斷改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,，促進(jìn)全市各項(xiàng)事業(yè)健康快速發(fā)展。

二,、工作任務(wù)

(一)理順管理體制,，創(chuàng)新運(yùn)行方式，建立責(zé)權(quán)明確的工作體系,。

城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作要按照街道辦事處負(fù)總責(zé),、社區(qū)居民委員會(huì)組織實(shí)施、物業(yè)管理辦公室監(jiān)督指導(dǎo)的原則,，明確各部門(mén)管理職責(zé),，以塊為主，實(shí)行屬地管理,，建立市,、街道、社區(qū)三位一體的物業(yè)管理體系,。

1,、街道辦事處職責(zé)。

組織,、協(xié)調(diào),、指導(dǎo)和全面落實(shí)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理工作。

(1)會(huì)同主管部門(mén)參與新建居住小區(qū)的物業(yè)承接驗(yàn)收,，對(duì)未按規(guī)劃建設(shè)配套共用設(shè)施,、社區(qū)和物業(yè)管理用房或存在質(zhì)量問(wèn)題的，要提請(qǐng)有關(guān)部門(mén)責(zé)令開(kāi)發(fā)建設(shè)單位整改,。

(2)指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的成立,、改選和換屆工作，并對(duì)業(yè)主委員會(huì)的備案提出審核意見(jiàn),。

(3)對(duì)本轄區(qū)內(nèi)沒(méi)有物業(yè)管理或物業(yè)公司棄管的住宅小區(qū),，在業(yè)主大會(huì)沒(méi)有確定管理方式之前,，負(fù)責(zé)組織保潔隊(duì)伍實(shí)施保潔，并向業(yè)主收取相應(yīng)費(fèi)用,，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由街道辦事處與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商確定,。業(yè)主不愿交費(fèi)的，由社區(qū)委員會(huì)組織業(yè)主進(jìn)行保潔,，樓房的維修由業(yè)主自行選擇維修單位,，并承擔(dān)維修費(fèi)用。

(4)協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理投訴和信訪(fǎng)方面的工作,。

(5)合理劃分區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理小區(qū),，建立物業(yè)管理責(zé)任制，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)社區(qū)物業(yè)管理工作的組織,、考核,。

(6)協(xié)調(diào)監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目的移交、接管工作,。

(7)負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,、業(yè)主公約的備案工作。

(8)組織建立轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu),，

2,、社區(qū)居委會(huì)職責(zé)。

根據(jù)街道轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)的劃分,，組織成立業(yè)主委員會(huì)，協(xié)調(diào)業(yè)主,、業(yè)委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系,。

(1)組織指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)籌備組，派代表參加籌備工作,。

(2)會(huì)同開(kāi)發(fā)建設(shè)單位組織新開(kāi)發(fā)的小區(qū)召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì),，并監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)依法選舉。

(3)監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)的工作,。積極傳達(dá)街道對(duì)社區(qū)公共利益作出的決定,，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的決議提出建議和意見(jiàn)。

(4)指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)換屆和新老業(yè)主委員會(huì)的交接工作,。

(5)經(jīng)市物業(yè)主管部門(mén)同意,，可直接召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。

(6)配合街道辦事處建立轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理責(zé)任體系,，對(duì)未實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區(qū)落實(shí)保潔工作,，協(xié)助業(yè)主委員會(huì)選聘維修項(xiàng)目施工隊(duì)伍，并及時(shí)處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)糾紛,。

(7)組織協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)之間的關(guān)系,。

3,、市物業(yè)管理辦公室職責(zé)。

物業(yè)管理辦公室是全市物業(yè)管理工作的行業(yè)管理部門(mén),，負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理的政策制定,、業(yè)務(wù)指導(dǎo)、考核及物業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)等工作,。

(1)宣傳,、貫徹、執(zhí)行物業(yè)管理相關(guān)法律,、法規(guī)和規(guī)章,。

(2)對(duì)社區(qū)業(yè)主委員會(huì)的組建工作進(jìn)行指導(dǎo)。

(3)監(jiān)督物業(yè)承接,、交接工作和物業(yè)用房的使用,。

(4)負(fù)責(zé)業(yè)主委員會(huì)成立的相關(guān)資料和物業(yè)服務(wù)合同的備案管理工作。

(5)受理物業(yè)管理投訴和違法案件的查處工作,。

(6)負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)的指導(dǎo)監(jiān)管,。

(7)負(fù)責(zé)商品房預(yù)售許可證的審批發(fā)放和商品房預(yù)售款的監(jiān)督使用工作。

(8)負(fù)責(zé)物業(yè)維修基金的征繳,、管理和使用,。

(9)對(duì)街道物業(yè)管理工作進(jìn)行考核，對(duì)物業(yè)管理工作人員進(jìn)行培訓(xùn),。

(10)負(fù)責(zé)新建小區(qū)交付使用時(shí)的物業(yè)驗(yàn)收工作,。

(11)負(fù)責(zé)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證的年檢、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的制定和等級(jí)評(píng)定,。

(二)規(guī)范物業(yè)管理模式,，創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)理念，逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化,。

1,、實(shí)施老舊小區(qū)自管型物業(yè)管理。

開(kāi)放式的老舊小區(qū)要采用保障型物業(yè)管理模式,，即以社區(qū)為管理主體組織居委會(huì)劃分責(zé)任區(qū),，以單元或業(yè)主為單位落實(shí)衛(wèi)生責(zé)任區(qū)保潔、綠化,，房屋及設(shè)施維修由業(yè)主委員會(huì)自聘維修企業(yè),，社區(qū)對(duì)居委會(huì)工作進(jìn)行檢查。住宅樓以居民自我管理,、自我服務(wù)為主要形式,，以充分發(fā)揮社區(qū)組織的作用為手段，通過(guò)動(dòng)員居民積極參與社區(qū)物業(yè)管理活動(dòng),，形成居民共建,、共管,、共享的局面。

2,、實(shí)施老舊小區(qū)過(guò)渡型物業(yè)管理,。

具有一定規(guī)模并且沒(méi)有物業(yè)管理的小區(qū)(如實(shí)驗(yàn)小區(qū)、長(zhǎng)安小區(qū),、長(zhǎng)安新村,、賓館小區(qū))，由業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)物業(yè)公司或與街道辦事處組織的物業(yè)服務(wù)站簽訂服務(wù)委托合同,，進(jìn)行規(guī)范管理,，按標(biāo)準(zhǔn)收取一定費(fèi)用，轉(zhuǎn)變居民享受福利服務(wù)的觀念,，逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化,。

3、規(guī)范已實(shí)施物業(yè)管理的小區(qū),。

一是規(guī)范程序,。社區(qū)要積極組織已有物業(yè)管理小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)，在同意原物業(yè)管理企業(yè)繼續(xù)服務(wù)的前提下,，指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂服務(wù)委托合同,，用合同約定雙方的權(quán)利和義務(wù)，為依法解決物業(yè)糾紛奠定基礎(chǔ),。二是規(guī)范服務(wù)和收費(fèi),。制定物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，促使業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)對(duì)照標(biāo)準(zhǔn)維護(hù)權(quán)力和履行義務(wù),。同時(shí)開(kāi)展優(yōu)秀小區(qū)評(píng)比活動(dòng),，召開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)會(huì)，推廣優(yōu)秀小區(qū)的管理和服務(wù)模式,，以點(diǎn)帶面，穩(wěn)步推進(jìn),，逐步擴(kuò)大影響,，推動(dòng)全市物業(yè)管理規(guī)范運(yùn)行。

(三)加大物業(yè)管理資金投入,，建立物業(yè)管理保障體系,，完成物業(yè)管理從無(wú)到有的過(guò)渡。

對(duì)群眾反映強(qiáng)烈且問(wèn)題比較突出的小區(qū)優(yōu)先進(jìn)行整治,，采取政府投一點(diǎn),、物業(yè)維修基金出一點(diǎn)、社會(huì)集一點(diǎn)的辦法,，有組織,、有計(jì)劃地整治,，本著整治一個(gè)、規(guī)范一個(gè),、達(dá)標(biāo)一個(gè)的原則,，逐步完成住宅小區(qū)物業(yè)管理從無(wú)到有、從簡(jiǎn)單到規(guī)范的過(guò)渡,。

(四)強(qiáng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的監(jiān)管,，嚴(yán)格控制小區(qū)物業(yè)的接管與棄管。

開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在辦理施工許可證前必須到物業(yè)管理辦公室備案,，并采取招投標(biāo)形式,，招聘前期物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)物業(yè)的承接驗(yàn)收和物業(yè)范圍內(nèi)的質(zhì)量監(jiān)管，待業(yè)主入住50%以上后,，再公開(kāi)選聘物業(yè)公司,。嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)商私自將物業(yè)轉(zhuǎn)讓給他人管理，物業(yè)管理辦公室要制訂控制物業(yè)小區(qū)接管與棄管的辦法,，對(duì)擅自棄管的物業(yè)管理企業(yè)要取消其資質(zhì),。規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén)要在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)將物業(yè)管理用房設(shè)計(jì)在門(mén)市或顯赫位置，并及時(shí)通知物業(yè)管理和產(chǎn)權(quán)部門(mén)備案,，嚴(yán)格對(duì)物業(yè)管理用房的預(yù)留和使用進(jìn)行監(jiān)督和管理,。物業(yè)管理部門(mén)在物業(yè)驗(yàn)收時(shí)一定要堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求,，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān),，物業(yè)管理配套設(shè)施沒(méi)達(dá)到要求的，不予頒發(fā)驗(yàn)收合格通知,。質(zhì)量監(jiān)督管理站沒(méi)有接到物業(yè)驗(yàn)收合格通知不予辦理綜合驗(yàn)收備案手續(xù),，產(chǎn)權(quán)處不予辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)。紀(jì)檢監(jiān)察部門(mén)要定期對(duì)此項(xiàng)工作進(jìn)行檢查,，不按此規(guī)定辦理的,，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)要嚴(yán)肅查處，并追究責(zé)任,。

(五)加大物業(yè)基金的歸集力度,，制定科學(xué)合理的管理辦法。

各有關(guān)部門(mén)要研究制定切實(shí)可行的維修基金征繳辦法,，解決資金不平衡和無(wú)法使用問(wèn)題,。要增加物業(yè)維修基金繳存與使用的透明度，建立自動(dòng)查詢(xún)系統(tǒng),，定期通報(bào)繳存使用情況,。要加大物業(yè)維修基金的歸集力度，做到應(yīng)收盡收。

(六)提供優(yōu)惠條件,，引進(jìn)先進(jìn)的物業(yè)管理理念,，推進(jìn)我市物業(yè)管理健康發(fā)展。

要加強(qiáng)對(duì)社區(qū)物業(yè)管理的政策扶持,，使其盡快走上獨(dú)立生存,、自我發(fā)展的健康軌道。一是堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃,，盡量以現(xiàn)有社區(qū)為依托,，加快對(duì)社區(qū)現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施的整治改造。二是保證社區(qū)物業(yè)管理的基礎(chǔ)設(shè)施投入,。三是放寬物業(yè)管理企業(yè)準(zhǔn)入制度,，先準(zhǔn)入后規(guī)范。要鼓勵(lì)具有一定實(shí)力的物業(yè)管理企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng),，提高我市物業(yè)管理水平,。

(七)保證措施。

1,、強(qiáng)化宣傳,，營(yíng)造良好的物業(yè)管理氛圍。

要充分利用媒體,，采取散發(fā)宣傳單,、電視講話(huà)、張貼標(biāo)語(yǔ),、宣傳板報(bào),、文藝演出等多種形式，廣泛深入宣傳《條例》和我市相關(guān)政策,，切實(shí)讓物業(yè)管理法律法規(guī)深入人心,。要把《條例》的宣傳納入“__”普法內(nèi)容，認(rèn)真組織好不同層面人員的法律知識(shí)和業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn),。

2,、提高認(rèn)識(shí)，增強(qiáng)做好物業(yè)管理工作的緊迫感和責(zé)任感,。

各部門(mén)要齊抓共管,，相互配合，落實(shí)支持物業(yè)工作的各項(xiàng)政策,。城管部門(mén)要積極做好小區(qū)垃圾清運(yùn)工作，及時(shí)對(duì)主巷路及分支的下水管線(xiàn)進(jìn)行維修,、維護(hù),。各街道辦事處物業(yè)服務(wù)站要積極參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，及時(shí)對(duì)老舊房進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，并向業(yè)主收取適當(dāng)費(fèi)用,。供電,、供水、供熱,、供氣和通訊等部門(mén)要各自抓好小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)及養(yǎng)護(hù)工作,。公安、交通,、稅務(wù)和法院要制訂相應(yīng)的扶持政策,，對(duì)物業(yè)糾紛從速?gòu)目觳脹Q。機(jī)關(guān)工委要監(jiān)督各部門(mén)干部職工在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成物業(yè)維修基金的繳存和物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納,，增強(qiáng)物業(yè)管理的保障能力,，擴(kuò)大物業(yè)服務(wù)保障范圍，為業(yè)主提供舒適,、高品質(zhì)的生活環(huán)境,。

3、落實(shí)責(zé)任,，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo),。

為加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，落實(shí)責(zé)任,，市政府決定對(duì)蛟河市物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整,，并將物業(yè)管理工作納入街道重點(diǎn)工作目標(biāo)責(zé)任制，與街道簽訂責(zé)任狀,。各街道辦事處和相關(guān)部門(mén)要建立物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu),，建立“一把手”負(fù)總責(zé)的責(zé)任體系，明確分管領(lǐng)導(dǎo),，抽出精干力量落實(shí)社區(qū)責(zé)任及考核標(biāo)準(zhǔn),，及時(shí)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作中的重大問(wèn)題。市物業(yè)管理辦公室要制訂相關(guān)政策,、工作計(jì)劃和考核機(jī)制,，完善工作制度，提高人員素質(zhì),，及時(shí)處理蛟蛟河市物業(yè)管理工作中的矛盾和問(wèn)題,。市政府督查室、監(jiān)察局,、物業(yè)管理辦公室要每半年對(duì)街道辦事處組建業(yè)主委員會(huì)等工作進(jìn)行1次檢查,、督辦，對(duì)有令不行,、欺上瞞下的單位,，要嚴(yán)格督辦并通報(bào)檢查結(jié)果，確保各項(xiàng)工作順利進(jìn)行。

三,、時(shí)間安排

(一)20__年4月至5月,，市物業(yè)管理辦公室要進(jìn)行調(diào)查摸底，抓好試點(diǎn)工作,，并組織有關(guān)部門(mén)大力宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》,。

(二)20__年5月，組織召開(kāi)物業(yè)管理工作現(xiàn)場(chǎng)會(huì),，推廣物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),，創(chuàng)新物業(yè)管理機(jī)制。

(三)20__年2月至4月,，市物業(yè)管理辦公室要將對(duì)全市物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì),、管理人員的技術(shù)等級(jí)和服務(wù)合同承諾兌現(xiàn)等情況進(jìn)行審查，清理整頓物業(yè)管理市場(chǎng),。

(四)20__年5月至12月,，組織物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)戶(hù)進(jìn)行培訓(xùn)，重點(diǎn)對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》知識(shí),、崗位資質(zhì),、業(yè)主委員會(huì)如何開(kāi)展工作等內(nèi)容進(jìn)行培訓(xùn)。

(五)20__年4月至12月,，民主街道辦事處和長(zhǎng)安街道辦事處要在本行政區(qū)域的住宅小區(qū)或以樓為單位成立業(yè)主委員會(huì),，加大工作力度，組織落實(shí)小區(qū)的物業(yè)管理工作,，年底前轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的覆蓋率達(dá)到100%,。

(六)20__年11月至12月，市政府對(duì)物業(yè)管理工作進(jìn)行檢查,、總結(jié)和驗(yàn)收,。

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小區(qū)物業(yè)管理方案篇十

為加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理整治組織領(lǐng)導(dǎo)工作,，成立銀塘鎮(zhèn)小區(qū)物業(yè)管理整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組,，具體組成人員名單如下：

組長(zhǎng)：

副組長(zhǎng)：

成員

實(shí)施項(xiàng)目(小區(qū))服務(wù)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照物業(yè)法律政策法規(guī)和有關(guān)管理文件規(guī)定和要求，以及對(duì)照該項(xiàng)目委托服務(wù)合同約定,，認(rèn)真實(shí)施該項(xiàng)目(小區(qū))各項(xiàng)管理和服務(wù)工作,，全面開(kāi)展小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生綜合整治工作，做到依法依規(guī)管理,、誠(chéng)信履約,、合理收費(fèi)、規(guī)范服務(wù),，按時(shí)間要求達(dá)到創(chuàng)建文明城市整治目標(biāo),。

全面開(kāi)展整治工作,，切實(shí)改變小區(qū)“臟、亂,、差”面貌，積極推進(jìn)小區(qū)籌建業(yè)主委員會(huì)工作,，通過(guò)大力整治小區(qū)環(huán)境,，落實(shí)并引進(jìn)物業(yè)管理單位，建立健全各項(xiàng)長(zhǎng)效管理制度,，達(dá)到整治和創(chuàng)建文明城區(qū)目標(biāo),，努力營(yíng)造優(yōu)美、舒適,、溫馨人居環(huán)境,。

(一)小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備管理。

1,、排水,、排污管道通暢。如：明溝疏通與加蓋,，化糞池清掏,，下水道疏通，窨井蓋無(wú)破損,、管網(wǎng)修繕基本完好,。

2、室外道路平整,、整潔,、無(wú)破損，基本完好,，不影響行人和車(chē)輛通行,。

3、供水,、供電設(shè)備設(shè)施保持衛(wèi)生,，維護(hù)到位，運(yùn)行正常,。如路燈,、樓道燈、電梯等公共設(shè)備配置基本完好,，有應(yīng)急處理方案,。

(二)小區(qū)車(chē)輛、安全防范管理,。

1,、小區(qū)基本實(shí)行封閉式管理,。

2、消防設(shè)備設(shè)施基本完好,，安防人員認(rèn)真負(fù)責(zé),，實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏制度。

3,、小區(qū)機(jī)動(dòng)車(chē)及非機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)輛有序停放管理,。

(三)小區(qū)衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)管理,。

1,、環(huán)衛(wèi)設(shè)施較完備。小區(qū)定點(diǎn)設(shè)置垃圾桶,，配有保潔人員實(shí)行日常保潔工作,。

2、無(wú)擅自占用公共部位堆放雜物,、衛(wèi)生保潔無(wú)死角現(xiàn)象,。

3、小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)做到日常及時(shí)修剪,，無(wú)違章破壞和占用綠地圈養(yǎng)家禽等行為,，犬類(lèi)管理妥善。

各社區(qū)以及各相關(guān)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)要嚴(yán)格按照開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)工作部署以及本工作實(shí)施方案精神,，精心組織力量,，按照整體計(jì)劃和實(shí)施步驟，集中時(shí)間,，全力以赴,，全面完成區(qū)域范圍內(nèi)各項(xiàng)環(huán)境衛(wèi)生整治工作。

(一)高度重視,，形成合力,。

各社區(qū)、各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要統(tǒng)一思想,，提高認(rèn)識(shí),，把我鎮(zhèn)開(kāi)展物業(yè)管理、小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生整治工作與全國(guó)城市文明程度指數(shù)測(cè)評(píng)迎檢工作緊密結(jié)合,，強(qiáng)化對(duì)整治工作組織領(lǐng)導(dǎo),，精心安排，形成合力,，明確責(zé)任,、任務(wù)和目標(biāo)要求，確保整治工作組織實(shí)施和管理到位,。

(二)嚴(yán)格考核,，確保成效,。

鎮(zhèn)文教衛(wèi)辦、鎮(zhèn)建設(shè)辦要牽頭組織物業(yè)管理公司及社區(qū)居委會(huì),，全力抓好有物業(yè)管理小區(qū)開(kāi)展環(huán)境衛(wèi)生整治活動(dòng)情況專(zhuān)項(xiàng)檢查和評(píng)議活動(dòng),，對(duì)整個(gè)活動(dòng)進(jìn)行嚴(yán)格跟蹤落實(shí)，確保整治工作取得實(shí)效,。

小區(qū)物業(yè)管理方案篇十一

為提升我市老舊小區(qū)全面整治后的物業(yè)管理水平,，鞏固各類(lèi)改善工程成果，改善人民群眾的居住生活品質(zhì),，決定在市區(qū)范圍內(nèi)實(shí)施老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理改善工程。現(xiàn)制定如下實(shí)施方案：

以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng),，圍繞共建共享與世界名城相媲美的“生活品質(zhì)之城”的目標(biāo),，堅(jiān)持解放思想、敢為人先,，按照政府主導(dǎo),、企業(yè)和市民共同參與的要求，推進(jìn)老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理“擴(kuò)面提質(zhì)”,，構(gòu)建與xx經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平相適應(yīng)的住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)模式,，著力提升人民群眾居住生活品質(zhì)。

總體目標(biāo)：力爭(zhēng)到20xx年年末,，xx市區(qū)實(shí)施庭院改善和危舊房改善后的住宅小區(qū)（共約3000幢房屋,，建筑面積約1000萬(wàn)平方米，涉及住戶(hù)約13.2萬(wàn)戶(hù)）基本實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋,，未列入庭院改善和危舊房改善的住宅小區(qū)根據(jù)實(shí)際條件開(kāi)展物業(yè)管理改善,，逐步建立老舊住宅小區(qū)“低收費(fèi)、廣覆蓋,、有補(bǔ)貼”的物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制,，提升物業(yè)管理服務(wù)水平。

具體目標(biāo)：在整治完善老舊住宅小區(qū)硬件配套設(shè)施的基礎(chǔ)上,，建立物業(yè)管理機(jī)制,，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)“八個(gè)有”，即有物管用房,、有公共保潔,、有秩序維護(hù)、有停車(chē)管理,、有設(shè)施維保,、有綠化養(yǎng)護(hù)、有道路保養(yǎng),、有維修管理,。

xx市區(qū)五城區(qū)范圍內(nèi)同時(shí)符合下列條件的老舊住宅小區(qū)和零星住宅：

1,、1999年以前建成；

2,、房屋標(biāo)準(zhǔn)成套,；

3、尚未開(kāi)展專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理,。

1,、堅(jiān)持屬地管理。要按照“條塊結(jié)合,、以塊為主,、屬地管理”的原則，充分發(fā)揮屬地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）和社區(qū)居委會(huì)的組織指導(dǎo)作用,，因地制宜建立長(zhǎng)效管理機(jī)制,。

2、堅(jiān)持突出重點(diǎn),。主要針對(duì)已完成庭院改善和危舊房改善,，且目前尚未推行專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理的住宅小區(qū)，重點(diǎn)是在已完成庭院改善和危舊房改善工程的老舊住宅小區(qū)建立日常物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制,。

3,、堅(jiān)持“軟”“硬”共建。在開(kāi)展住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造完善的同時(shí),，建立健全日常物業(yè)管理工作機(jī)制,，實(shí)現(xiàn)建管并舉。

4,、堅(jiān)持項(xiàng)目結(jié)合,。物業(yè)管理改善工程應(yīng)與危舊房改善工程和庭院改善工程緊密結(jié)合。實(shí)施危舊房改善工程和庭院改善工程的老舊住宅小區(qū),，要結(jié)合物業(yè)管理改善工程的要求,，對(duì)住宅小區(qū)的硬件設(shè)施進(jìn)行改善，做到危舊房改善和庭院改善完成一個(gè),、物業(yè)管理改善推進(jìn)一個(gè),，避免重復(fù)施工影響居民生活。

5,、堅(jiān)持業(yè)主參與,。要重點(diǎn)突出業(yè)主、居民共同參與,，在工程中切實(shí)落實(shí)“四問(wèn)四權(quán)”,，確保業(yè)主、居民的“知情權(quán),、參與權(quán),、選擇權(quán),、監(jiān)督權(quán)”，明確業(yè)主,、居民共同管理小區(qū)的義務(wù)與職責(zé),。

1、調(diào)查計(jì)劃階段,。20xx年6月底前,，完成機(jī)構(gòu)組建、五城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀調(diào)查,、相關(guān)政策標(biāo)準(zhǔn)制訂及計(jì)劃安排等工作,。

2、全面推進(jìn)階段,。20xx年7月—20xx年年底,，全面推進(jìn)五城區(qū)物業(yè)管理改善工程，主要針對(duì)已開(kāi)展庭院改善和危舊房改善的住宅小區(qū),，按照庭院改善和危舊房改善完成一個(gè)、物業(yè)管理改善工程推進(jìn)一個(gè)的原則組織實(shí)施,，其中20xx年完成100萬(wàn)平方米,，20xx年完成500萬(wàn)平方米，20xx年完成400萬(wàn)平方米,，累計(jì)完成1000萬(wàn)平方米,。

對(duì)未列入庭院改善或危舊房改善計(jì)劃的其他老舊住宅小區(qū)或零星住宅，每年根據(jù)財(cái)政預(yù)算安排和住宅小區(qū)實(shí)際情況因地制宜地實(shí)施住宅小區(qū)整治和物業(yè)管理改善工程,。

（一）完善硬件配置,。

1、已列入庭院改善和危舊房改善計(jì)劃的住宅小區(qū),，除完成原定改善任務(wù)外,，還要按照物業(yè)管理改善工程的`要求同步完成住宅小區(qū)物業(yè)管理所需硬件設(shè)施的配置完善。本方案出臺(tái)前已完成庭院改善和危舊房改善工程的住宅小區(qū),，市庭改辦或危改辦要通過(guò)“回頭看”進(jìn)行查漏補(bǔ)缺,，按照物業(yè)管理改善工程的要求進(jìn)一步完善硬件配置。具體新增硬件配置任務(wù)如下：

（1）劃定物管區(qū)域,。在住宅小區(qū)設(shè)置圍墻,，形成相對(duì)封閉獨(dú)立的物業(yè)區(qū)域；零星住宅和小規(guī)模住宅區(qū),，可因地制宜歸并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭泄芾怼?/p>

（2）建設(shè)特種設(shè)施,。包括小區(qū)房屋單元防盜門(mén)和小區(qū)內(nèi)電子監(jiān)控器安裝，小區(qū)消防等設(shè)施設(shè)備檢查和修繕,。

（3）配備物管用房,。補(bǔ)充配置小區(qū)物業(yè)管理用房,，有條件的要爭(zhēng)取按總建筑面積5‰的標(biāo)準(zhǔn)配置，暫時(shí)不能配置物業(yè)管理用房的可臨時(shí)采取租賃,、借用等辦法過(guò)渡,。

2、未列入庭院改善或危舊房改善計(jì)劃的住宅小區(qū)和零星住宅,，由財(cái)政每年安排一定的資金實(shí)施物業(yè)管理改善工程,，具體由市物改辦根據(jù)住宅小區(qū)實(shí)際，因地制宜,、有選擇性地組織實(shí)施,。小區(qū)整治和硬件配置主要內(nèi)容如下：

（1）新增配置。同列入庭院改善和危舊房改善計(jì)劃的住宅小區(qū)新增配置內(nèi)容,。

（2）環(huán)境整治,。包括小區(qū)道路平整、汽車(chē)停車(chē)位劃定,、自行車(chē)棚（庫(kù)）整飭,、綠化整理、公共照明配置完善等,。

（3）房屋整治,。包括屋頂?shù)裙灿貌课痪S修整理（含平改坡）、立面整治,、樓道刷白,、管線(xiàn)序化、危房修繕等,。

（4）公用事業(yè)管網(wǎng)整治,。包括小區(qū)內(nèi)自來(lái)水、電力和燃?xì)獾裙檬聵I(yè)管線(xiàn)和設(shè)施的基礎(chǔ)改造,。

（二）建立物管機(jī)制,。

在對(duì)住宅小區(qū)開(kāi)展硬件設(shè)施整治改善的基礎(chǔ)上，根據(jù)居民意愿引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理或由當(dāng)?shù)亟值擂k事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）委托社區(qū)公共服務(wù)工作站組織實(shí)施社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理,，建立住宅小區(qū)物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制,。

1、確定管理模式,。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應(yīng)在硬件設(shè)施整治改善項(xiàng)目竣工并接收后一個(gè)月內(nèi)完成居民意見(jiàn)的征求工作,，確定小區(qū)管理模式。部分老舊小區(qū)（或零星住宅）因特殊原因未開(kāi)展整治或硬件配置改善未全部完成的,，經(jīng)當(dāng)?shù)亟值擂k事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）確認(rèn)同意后予以接收,。

征求居民意見(jiàn)以戶(hù)為單位（一個(gè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位為一戶(hù)），采取書(shū)面形式進(jìn)行，公示告知居民專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理和社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理的組織形式,、服務(wù)內(nèi)容和相應(yīng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),。小區(qū)內(nèi)1/2以上戶(hù)數(shù)居民選擇采取專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）委托社區(qū)居委會(huì)在兩個(gè)月內(nèi)組織小區(qū)居民召開(kāi)業(yè)主大會(huì)并成立業(yè)主委員會(huì),，指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)通過(guò)業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),；選擇專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理的居民戶(hù)數(shù)達(dá)不到總戶(hù)數(shù)1/2以上的小區(qū)統(tǒng)一采用社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理模式，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）委托社區(qū)公共服務(wù)工作站在兩個(gè)月內(nèi)組織建立日常物業(yè)管理機(jī)制,。

2,、實(shí)施物業(yè)管理。

（1）社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理,。社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理由社區(qū)公共服務(wù)工作站組織開(kāi)展,。可以分別聘請(qǐng)保潔,、秩序維護(hù)等工作人員負(fù)責(zé)小區(qū)日常管理,，或統(tǒng)一委托一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)管理，或組織居民自治管理,，為小區(qū)居民提供基本服務(wù),，包括公共區(qū)域保潔、小區(qū)內(nèi)安全秩序維護(hù),、停車(chē)秩序維護(hù),、共用設(shè)施維保、公共綠化養(yǎng)護(hù),、小區(qū)內(nèi)道路保養(yǎng),、房屋共用部位維修管理等服務(wù),，并由社區(qū)公共服務(wù)工作站按照xx市社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法向住戶(hù)收取一定的服務(wù)成本費(fèi),。小區(qū)內(nèi)公共路面停車(chē)、物業(yè)管理用房等的`經(jīng)營(yíng)性收入由社區(qū)公共服務(wù)工作站統(tǒng)一收取和使用,，作為小區(qū)物業(yè)管理資金,，以彌補(bǔ)小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)不足。

（2）專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理,。專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理由專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施,。業(yè)主委員會(huì)通過(guò)業(yè)主大會(huì)選聘專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐小區(qū)開(kāi)展專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理，雙方簽訂物業(yè)服務(wù)合同,。受聘的物業(yè)企業(yè)應(yīng)根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》等的規(guī)定和《物業(yè)服務(wù)合同》的約定,，提供專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)并按合同約定向住戶(hù)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

1,、硬件配置工程列入庭改和危改工程實(shí)施的,，其硬件配置項(xiàng)目費(fèi)用列入庭院改善和危舊房改善工程專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)費(fèi)。

2、硬件配置工程列入物業(yè)管理改善工程實(shí)施的,，其硬件配置項(xiàng)目費(fèi)用列入物業(yè)改善工程專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)費(fèi),。經(jīng)費(fèi)承擔(dān)方式如下：

（1）環(huán)境整治涉及的道路平整、雨污管道改造和收水口設(shè)置,、照明及休閑設(shè)施設(shè)置,、環(huán)衛(wèi)設(shè)施改造、綠化改造等納入工程招標(biāo)范圍內(nèi)的內(nèi)容以及電力“上改下”工程的土建費(fèi)用,，由市,、區(qū)兩級(jí)財(cái)政根據(jù)工程決算結(jié)果按1：1配套解決。

（2）房屋整治涉及的平改坡,、外立面和樓道等房屋公共部位的整治費(fèi)用,，按照“誰(shuí)家孩子誰(shuí)家抱”的原則，由產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān),；承擔(dān)確有困難的,，由產(chǎn)權(quán)單位向區(qū)政府提出申請(qǐng)，經(jīng)區(qū)政府審核并報(bào)市物改辦同意后,，由市,、區(qū)兩級(jí)財(cái)政根據(jù)工程決算結(jié)果按1：1配套解決。直管公房,、房改房和無(wú)產(chǎn)權(quán)單位的房屋整治費(fèi)用由市,、區(qū)兩級(jí)財(cái)政根據(jù)工程決算結(jié)果按1：1配套解決。

（3）弱電桿線(xiàn)“上改下”和合桿序化梳理所需費(fèi)用按照“誰(shuí)家孩子誰(shuí)家抱”的原則,，由各產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān),；電力桿線(xiàn)“上改下”的電氣配套費(fèi)及一戶(hù)一表改造經(jīng)費(fèi)由市電力局承擔(dān)；管道煤氣的建設(shè)（改造）費(fèi)用由市燃?xì)饧瘓F(tuán)承擔(dān),；自來(lái)水一戶(hù)一表改造費(fèi)用,，除居民按規(guī)定需繳納的相關(guān)費(fèi)用外，其余由市水業(yè)集團(tuán)承擔(dān),。

（4）物業(yè)管理改善工程原則上免繳工程涉及的綠化補(bǔ)償,、占道挖掘以及因市政工程需要遷移綜合管線(xiàn)等費(fèi)用。工程實(shí)施單位必須根據(jù)相關(guān)部門(mén)的要求,，按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)做好綠化恢復(fù)和路面修復(fù)工作,。

3、住宅小區(qū)日常管理長(zhǎng)效機(jī)制建立后,，困難群眾物業(yè)服務(wù)費(fèi)用減免補(bǔ)貼和社區(qū)公共服務(wù)工作站物業(yè)管理人員崗位補(bǔ)貼所需經(jīng)費(fèi)由市,、區(qū)財(cái)政按1：1配套解決。

1,、建立工作機(jī)制,。成立市物業(yè)管理改善工程領(lǐng)導(dǎo)小組,，負(fù)責(zé)改善工程的組織和領(lǐng)導(dǎo)。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室（設(shè)在市房管局）,，具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理改善工程的組織,、監(jiān)督和政策制訂等工作。各區(qū)政府及所屬各街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應(yīng)建立相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu),，負(fù)責(zé)實(shí)施本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理改善工程的各項(xiàng)具體工作,，協(xié)調(diào)有關(guān)問(wèn)題。各級(jí)建設(shè),、規(guī)劃,、房管、民政,、公安,、城管、城管執(zhí)法,、交通,、綠化、環(huán)保,、價(jià)格,、工商、質(zhì)監(jiān),、消防等部門(mén)按照各自職責(zé)依法開(kāi)展住宅小區(qū)物業(yè)管理的有關(guān)工作,。

2、落實(shí)資金保障,。物業(yè)管理改善專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)費(fèi)列入財(cái)政年度預(yù)算,，具體使用規(guī)定另行制訂。各級(jí)財(cái)政應(yīng)確保資金的配套落實(shí),，并實(shí)行全程跟蹤審計(jì),。要加強(qiáng)對(duì)資金使用的管理，審計(jì)結(jié)果作為最終決算依據(jù),。

3,、加大扶持力度,。住宅小區(qū)實(shí)行“準(zhǔn)物業(yè)管理”的,，原綠化、市政等各項(xiàng)資金補(bǔ)貼和優(yōu)惠政策不變,，并根據(jù)社區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理小區(qū)規(guī)模設(shè)置服務(wù)人員崗位補(bǔ)貼,；建立物業(yè)管理改善考核評(píng)優(yōu)機(jī)制，對(duì)考核優(yōu)秀的單位（個(gè)人）進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì),；住宅小區(qū)內(nèi)的困難群眾確實(shí)無(wú)力支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的,，經(jīng)所在社區(qū)公示無(wú)異議后予以減免；水、電,、環(huán)衛(wèi)等各公用事業(yè)專(zhuān)業(yè)單位委托管理單位統(tǒng)一收費(fèi)的,，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行物價(jià)部門(mén)核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并支付管理單位專(zhuān)項(xiàng)委托費(fèi)用,。社區(qū)公共服務(wù)工作站統(tǒng)一委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理的,，補(bǔ)貼和優(yōu)惠政策不變。

4,、加強(qiáng)考核督查,。物業(yè)管理改善工程要按照市區(qū)聯(lián)動(dòng)、以區(qū)為主,、屬地管理的原則,，建立市、區(qū),、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）,、社區(qū)四級(jí)聯(lián)動(dòng)機(jī)制。市政府與各區(qū)及市各相關(guān)單位簽訂目標(biāo)責(zé)任書(shū),，實(shí)施年度目標(biāo)考核,，具體考核辦法另行制訂。

5,、加強(qiáng)輿論引導(dǎo),。各有關(guān)部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理改善工程的輿論宣傳，引導(dǎo)群眾了解物業(yè)管理的基本內(nèi)容,，理解物業(yè)管理行業(yè)運(yùn)作的基本規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)要求,，配合做好小區(qū)物業(yè)管理工作。