為了確保我們的努力取得實效，就不得不需要事先制定方案，方案是書面計劃,，具有內(nèi)容條理清楚,、步驟清晰的特點。方案的制定需要考慮各種因素,，包括資源的利用,、風險的評估以及市場的需求等，以確保方案的可行性和成功實施,。以下是我給大家收集整理的方案策劃范文,，供大家參考借鑒,，希望可以幫助到有需要的朋友。

小區(qū)物業(yè)管理方案篇一

xx村危房改造“xx住宅樓"項目,，在全體村民和有關(guān)部門的幫助支持下,，于20xx年以全部竣工。住宅樓的質(zhì)量和設(shè)計理念新穎超前,，為xx市獨一無二的建筑物,，成為我村的標志性建筑，住宅樓整體建筑漂亮美觀,，新穎亮麗,，房屋結(jié)構(gòu)緊湊實用，現(xiàn)以具備室內(nèi)裝修,。為營造舒適清潔,，溫馨和諧的生活環(huán)境，提高住戶的生活質(zhì)量,，確保小區(qū)長期有效健康發(fā)展,，根據(jù)我們村和小區(qū)的實際情況，協(xié)同小區(qū)住戶共同制定小區(qū)的各項管理制度,，實行小區(qū)自治,。

1：三個單元選舉三名單元小組長。管理,，監(jiān)督,，協(xié)調(diào)，小區(qū)的日常事務(wù),，搞好樓宇的環(huán)境衛(wèi)生,，收取單元的費用，協(xié)助樓長處理各類事務(wù),，促進小區(qū)清潔衛(wèi)生,，和諧發(fā)展。

2：選舉住宅樓樓長一名,。統(tǒng)一住戶的意見,，制定合理的管理方案，協(xié)調(diào)處理小區(qū)一切事務(wù),，共同維護大家的利益,，營造舒適清潔，美觀愉悅,，文明幸福,，溫馨和諧的生活環(huán)境。

3：為減輕住戶和小區(qū)的開支，單元組長和樓長不領(lǐng)工資,，住戶推薦,，本人自愿。

4：樓長和組長要有責任感,，辦事公道合理,，有協(xié)調(diào)矛盾的能力。

5：主要開支;水,，電,，暖氣等各種設(shè)施費用和維修費用。水電費以表收取,。

主要是暖氣費,，為保證冬季供暖正常，暖氣費住戶均攤,，不可不交,，不得拖欠。

（收費標準共同商討約定,，統(tǒng)一意見達成共識,，水費，電費與暖氣費捆綁制約收取等）

6：外墻,，樓道,，樓頂不得私自打眼，錠釘,，隨意安裝物件,，保證樓體清潔美觀。

7：裝修房屋不得損壞墻體,，避免物件傷損樓梯,，樓道的地磚。施工垃圾及時自行處理,，不準在小區(qū)周圍有遺留垃圾,，自覺維護小區(qū)環(huán)境,。

8：維護住宅樓的周邊環(huán)境,，共同抵制亂修亂建，監(jiān)督抵制街道規(guī)劃內(nèi)新建建筑物,。小區(qū)環(huán)境長遠發(fā)展,。（如有侵害大家共同利益，影響街道長遠規(guī)劃的行為,，三個單元組長要協(xié)同樓長,，帶領(lǐng)24戶齊心協(xié)力合力抵制。）

9：遵守社會公德，保持良好的生活環(huán)境,，不亂丟垃圾,、雜物；不亂貼亂寫亂涂,，保持住宅樓的環(huán)境清潔,。鄰里和睦友愛，團結(jié)互助。

10：樓道內(nèi)不得擺放雜物，保持樓道整潔干凈,，不得影響破壞公有資產(chǎn),。

11；不準在住宅樓的樓道,，窗戶窗外燃放煙花炮竹，愛護公有設(shè)施。要將生活垃圾按時投放到垃圾池內(nèi),，方便清潔人員清理。

12,；甲方保證向乙方提供水,，電正常供給，滿足乙方生活需求,，費用與村民同等支付,，維護乙方的權(quán)利。

美好的環(huán)境有利于大家的身心健康,，提高大家的生活質(zhì)量,，讓住戶精神愉悅。請大家自覺主動配合,，共同維護我們的共同利益,，營造舒適清潔，美觀愉悅,，文明幸福,，溫馨和諧的生活環(huán)境，長久保持xx小區(qū)的環(huán)境清潔規(guī)范,，望大家要齊心協(xié)力,，共同努力。

xx村村民委員會

小區(qū)物業(yè)管理方案篇二

為進一步提升中心城區(qū)散片舊樓區(qū)居住功能,，改善居民居住條件和居住環(huán)境,，促進新舊居住區(qū)均衡發(fā)展，按照xx市20項民心工程的部署,，現(xiàn)制定中心城區(qū)散片舊樓區(qū)居住功能綜合提升改造（以下簡稱散片舊樓區(qū)提升改造）實施方案,。

全面貫徹黨的十八大精神，認真落實市委、市政府關(guān)于建設(shè)美麗xx的總部署,，進一步擴大舊樓區(qū)提升改造受益面,，按照以區(qū)為主、條口服務(wù)的原則,，以居民受益,、群眾滿意為目標，以綜合提升居住功能,、解決群眾急難問題為重點,，以各區(qū)政府負總責、相關(guān)部門指導推動為抓手,，全力開展散片舊樓區(qū)提升改造,，讓群眾住得更加舒適，生活更加幸福,。

（一）改造范圍,。本市外環(huán)線以內(nèi)，3幢樓以下（含3幢樓）,、建成年代較早,、房屋及配套設(shè)施設(shè)備老化、影響居民正常居住使用的散片舊樓區(qū),，包括公產(chǎn)房（單位產(chǎn),、直管公產(chǎn)）、私產(chǎn)（房改購房,、合作建房,、危改還遷房等）、宗教產(chǎn)和軍產(chǎn)以及早期建成且無人管理的商品房,。不包括歷史風貌建筑,、新建商品房、超出設(shè)計使用年限未經(jīng)加固處理的住宅樓房和已列入近拆遷計劃的舊樓房,。因拆遷計劃調(diào)整等原因,，遺留的中心城區(qū)成片舊樓區(qū)一并納入散片舊樓區(qū)提升改造計劃。

（二）工作目標,。9月底前完成852個小區(qū),、806.21萬平方米舊樓區(qū)改造任務(wù)，約12.2萬戶,、30萬群眾直接受益,。其中，散片舊樓區(qū)819個,、666.85萬平方米；成片舊樓區(qū)33個、139.36萬平方米,。散片舊樓區(qū)提升改造工作納入對各區(qū)人民政府績效考核目標,。

（三）整修內(nèi)容。散片舊樓區(qū)參照三年成片舊樓區(qū)規(guī)定整修項目,，按照實事求是,、因地制宜的原則確定整修內(nèi)容；遺留的成片舊樓區(qū)仍按照中心城區(qū)舊樓區(qū)綜合提升改造規(guī)定整修項目實施,。相關(guān)區(qū)人民政府可結(jié)合小區(qū)實際和群眾要求,，安排增加非規(guī)定整修項目。

（一）準備工作階段（2月底前）,。市中心城區(qū)舊樓區(qū)居住功能綜合提升改造指揮部（以下簡稱市舊樓區(qū)指揮部）下達投資計劃,，組織工程招標。相關(guān)區(qū)人民政府制定本轄區(qū)散片舊樓區(qū)提升改造工作方案,；落實工程招標等政府采購工作,，并簽訂施工合同；開展群眾宣傳動員工作,；確定散片舊樓區(qū)提升改造的整修項目和施工組織方案,。

（二）全面開展階段（3月至8月底）。按照3月份啟動,、5月底前全部小區(qū)開工,、8月底前竣工的目標，相關(guān)區(qū)政府具體組織實施散片舊樓區(qū)提升改造工程,。

治理私搭亂建,、清理燃氣和消防等設(shè)施占壓、清理綠地和樓間雜物等工作,，要在工程正式開工前先行啟動,。對屋面防水、外檐整修等受雨季影響較大的項目,，早安排,、早施工，確保6月底前基本完工,。

（三）竣工驗收階段（5月至9月底）,。相關(guān)區(qū)政府組織本區(qū)舊樓區(qū)分指揮部、總承包單位,、監(jiān)理公司,、街道辦事處和居委會及區(qū)民政等部門和單位聯(lián)合進行驗收。對驗收合格的小區(qū),，同步移交屬地街道,，納入社區(qū)管理,。市舊樓區(qū)指揮部對各區(qū)上報驗收合格并已移交的小區(qū)，按照不低于30%的比例,，進行整修質(zhì)量和移交接管等情況的抽檢,。

散片（含遺留的成片）舊樓區(qū)提升改造總投資計劃約為5.59億元（不含節(jié)能改造、自來水管和燃氣管改造等項目的專項資金）,，按照市,、區(qū)兩級財政各50%比例承擔。在具備圍合條件小區(qū)安裝視頻監(jiān)控系統(tǒng)的,，所需經(jīng)費以區(qū)為主,，市財政在市級負擔投資中適當給予補貼。對住宅電梯,、高層住宅消防系統(tǒng)維修改造的,，所需費用由電梯所有權(quán)人、房屋所有權(quán)人承擔,，無所有權(quán)人的以區(qū)為主,，市財政在市級負擔投資中適當給予補貼。節(jié)能改造,、市容環(huán)境綜合整治等與散片舊樓區(qū)提升改造結(jié)合的項目,，應安排專項資金，按照相應資金渠道解決,。各區(qū)增加的非規(guī)定整修項目所需費用,，由區(qū)財政承擔。

（一）相關(guān)區(qū)人民政府,。根據(jù)本方案確定的散片舊樓區(qū)提升改造范圍,，研究制定本轄區(qū)工作方案和施工組織方案；落實區(qū)級財政專項資金并按時到位,；加強對區(qū)舊樓區(qū)分指揮部的領(lǐng)導,，組織協(xié)調(diào)轄區(qū)有關(guān)部門和單位實施提升改造工作，并對竣工小區(qū)進行驗收,；研究制定散片舊樓區(qū)長效管理措施,，并組織實施管理。

（二）市舊樓區(qū)指揮部,。指導推動各區(qū)人民政府有序?qū)嵤┥⑵f樓區(qū)提升改造工作,；組織各成員單位做好檢查、監(jiān)督,、指導,、推動、服務(wù)和驗收抽檢工作,。

（三）相關(guān)部門和單位

1．業(yè)和信息化委負責散片舊樓區(qū)提升改造中綜合配套相關(guān)工作的牽頭工作,，會同相關(guān)單位做好強弱電管線整理,、電梯維修改造、信報箱更新補建,、視頻監(jiān)控系統(tǒng)安裝,、消防系統(tǒng)維修改造,、樓道公用表計安裝等綜合配套相關(guān)工作的指導,、協(xié)調(diào)、推動,、檢查工作,。

2．安局負責對消防設(shè)施使用狀況進行綜合判定，指導推動消防設(shè)施維修更新和驗收工作,；負責視頻監(jiān)控系統(tǒng)建設(shè)的規(guī)劃設(shè)計,、組織推動、指導和管理等工作,。

3．政局負責指導各區(qū)民政部門協(xié)調(diào)有關(guān)街道辦事處,、居委會做好群眾宣傳教育、施工對接等工作,；負責指導各區(qū)民政部門做好竣工小區(qū)驗收工作,；負責散片舊樓區(qū)的.長效管理工作，建立健全長效管理機制,，推動各區(qū)確定管理模式,，指導相關(guān)街道落實管理服務(wù)單位，對驗收合格小區(qū)做好接收工作和日常管理服務(wù)的監(jiān)督管理,、評議考核工作,。

4．政局負責對市財政資金籌集、撥付和使用情況的監(jiān)督管理,。

5．劃局負責對涉及私搭亂建行為的確定,，指導協(xié)調(diào)缺失單元門棟地名牌、樓體地名牌補建等工作,。

6．土房管局負責散片舊樓區(qū)提升改造的牽頭工作,；會同市舊樓區(qū)指揮部相關(guān)成員單位做好散片舊樓區(qū)提升改造的指導、協(xié)調(diào),、推動,、檢查工作；指導推動各區(qū)房管部門實施房屋綜合修繕,、物業(yè)用房配建等工作,。

7．委負責推動散片舊樓區(qū)既有建筑節(jié)能改造工程安全質(zhì)量監(jiān)督和管理；推動散片舊樓區(qū)提升改造中居住建筑供熱計量及節(jié)能改造,、戶外供熱設(shè)施整理,、自來水戶管改造,、燃氣戶管改造、燃氣灶具連接管改造,、二次供水設(shè)施改造的實施和驗收工作,。

8．容園林委負責指導推動各區(qū)開展治理私搭亂建、侵占綠地,、亂堆亂放等工作,，以及綠蔭停車泊位和社區(qū)綠化提升工作；牽頭相關(guān)單位做好小區(qū)甬路維修,、排水管網(wǎng)疏通更換,、路燈安裝維修、樓門地名牌補建等外部環(huán)境相關(guān)工作的指導,、協(xié)調(diào),、推動、檢查工作,。

9．計局負責專項資金的審計監(jiān)督工作,。

10．場監(jiān)管委負責對電梯使用狀況進行鑒定，指導推動各區(qū)做好電梯的維修,、改造,，并按照標準組織驗收。

11．通運輸委負責按標準對養(yǎng)管范圍內(nèi)的樓間甬路進行養(yǎng)護維修,，指導推動各區(qū)做好排水管網(wǎng)疏通更換和養(yǎng)管范圍外的樓間甬路維修工作,。

12．育局負責體育鍛煉器械的配置、驗收等工作,。

13．信管理局負責指導協(xié)調(diào)樓道內(nèi)通信,、網(wǎng)絡(luò)等相關(guān)管線的整理規(guī)范工作。

14．政管理局負責信報箱更新補建的指導,、推動,、檢查和驗收等工作。

15．力公司負責樓道公用照明設(shè)施的表計安裝以及供電線路的整理規(guī)范,；負責對管轄范圍內(nèi)的小區(qū)路燈按原標準進行維修,、養(yǎng)護，對不屬于管轄范圍內(nèi)的小區(qū)路燈做好協(xié)調(diào)移交,，對沒有安裝小區(qū)路燈的組織補建等工作,。

16．xx廣播電視臺負責樓道內(nèi)有線電視線路等相關(guān)管線的整理規(guī)范工作。

17．宣傳部指導新聞單位做好輿論宣傳引導等工作,。

18．有關(guān)單位按照各自職責做好散片舊樓區(qū)提升改造協(xié)助配合工作,。

（一）加強領(lǐng)導，落實責任,。相關(guān)區(qū)人民政府要認真履行第一責任人責任,，嚴格落實與市人民政府簽訂的目標責任書,，逐級分解目標，落實責任,，按時間節(jié)點盯進度,，按標準抓質(zhì)量，確保按期圓滿完成全年工作,。市舊樓區(qū)指揮部及各成員單位要充分發(fā)揮自身職能作用,，進一步加強指導服務(wù)，推動工程有序?qū)嵤?/p>

（二）強化管理,，嚴格考核,。各區(qū)舊樓區(qū)分指揮部要強化組織協(xié)調(diào),，深化成員單位聯(lián)動機制,，齊抓共管，齊心協(xié)力,，形成工作合力,；要落實現(xiàn)場管理責任制和工程質(zhì)量責任追究制，加強現(xiàn)場檢查和施工考核,，確保各項目應修盡修,、整修到位、質(zhì)量合格,。市舊樓區(qū)指揮部要堅持考核通報,、專項督辦等工作機制,，對問題突出的區(qū),，要采取通報、責令限期整改等措施,，確保工程按時間節(jié)點推進,。

（三）依靠群眾,，服務(wù)群眾,。堅持敞開大門,，請群眾參與,，讓群眾監(jiān)督,。小區(qū)改什么,、怎么改、改得怎么樣,，要多種渠道聽取群眾意見,，確保改造效果讓群眾滿意。民政部門要主動協(xié)調(diào)有關(guān)街道辦事處,、居委會做好群眾工作,，爭取群眾的參與、支持和配合,。

（四）落實接管,，嚴格驗收。按照誰接管,、誰驗收的原則,，屬地街道要提前參與改造工程，為后期接管移交創(chuàng)造條件,；要根據(jù)散片小區(qū)實際,，采取多種形式提前落實后期管理，確保修管緊密銜接,。各驗收單位要共同把好驗收關(guān),，不讓一個不合格項目過關(guān)。市舊樓區(qū)指揮部要落實好合格小區(qū)抽檢制度,，對抽檢不合格的,，暫停下?lián)苁屑壻Y金，督促區(qū)舊樓區(qū)分指揮部全面整改,。

（五）精打細算,，用好資金。堅持采取公開招標方式,，優(yōu)中選優(yōu),，確定施工單位、監(jiān)理公司等參建企業(yè),，用最合理的投入建設(shè)最優(yōu)質(zhì)的工程,。市、區(qū)財政資金要按時,、足額到位,，并建立專門賬戶，實行?？顚Ｓ?。審計部門要加強對專項資金的審計監(jiān)督。

（六）廣泛宣傳，營造氛圍,。充分發(fā)揮媒體宣傳引導作用,，積極宣傳散片舊樓區(qū)提升改造的重要意義、主要內(nèi)容,、主要成效,，切實增強舊樓區(qū)群眾參與支持改造工程的積極性、主動性,。及時總結(jié)工程實施中的好經(jīng)驗,、好做法，加大宣傳力度,，為散片舊樓區(qū)提升改造順利實施營造良好的氛圍,。

小區(qū)物業(yè)管理方案篇三

為進一步提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量和效率，在短時間內(nèi)解決業(yè)主的投訴,，同時全面提高員工職業(yè)道德水平和工作責任意識,，也為了提高業(yè)主的滿意度，最終滿足業(yè)主高標準,、高質(zhì)量的健康生活需求,，在客戶服務(wù)管理工作上推行"禮賓助理"服務(wù)。

1,、分別于住宅大堂設(shè)"禮賓助理"，24小時接受咨詢和服務(wù)

2,、為更好地宣傳秘書管家服務(wù),，方便業(yè)戶與助理取得聯(lián)系，將特定專職"助理"的相片,、個人特長,、服務(wù)電話等助理資料鑲嵌在每一幢住宅公區(qū)內(nèi)，并印制助理名片派發(fā)業(yè)戶,。

3,、每位助理必須了解其服務(wù)的家庭狀況，如家庭成員,、家庭背景,、工作行業(yè)、生活習慣,、飲食偏愛,、娛樂及運動愛好、身體情況,、商務(wù)要求等以便隨時滿足各服務(wù)對象的需求,。

4、"助理"定期向業(yè)戶通報社區(qū)最新訊息，向住戶講解物業(yè)相關(guān)法規(guī)政策,；企業(yè)新聞及相關(guān)政策,、制度改革最新動態(tài)；社區(qū)生活諸如：天氣預報,、健康信息和安全常識等最新服務(wù)信息,。

5、"助理"傾情奉獻秘書管家服務(wù),，不僅提供購物,、訂餐、購票,、商務(wù),、家居、代召出租車等日常服務(wù),，更是您商務(wù)與生活的貼心顧問,。

（1）對自己職責范圍內(nèi)或自己可以即行處理的事情不予理睬或拖沓、推諉者,；

（2）自己無法解決的投訴不及時向上級匯報者,；

（3）有證據(jù)顯示帶有情緒或缺乏誠意地去處理投訴，令投訴人不滿意者,。

1,、業(yè)主投訴處理的工作時限：

（2）工程維修方面的投訴處理時限：

其他維修，按與業(yè)主約定時限內(nèi)完成,，一般不能超過7個工作日,；

（3）小區(qū)公共部分維修方面的投訴處理時限

其他公共部分維修，不得超過3個工作日,；

（4）對其他業(yè)主行為的投訴,，如鄰居裝修發(fā)出異味或過大噪音、休息時間鄰居活動發(fā)出過大噪音等,，物業(yè)助理在15分鐘內(nèi)到達被投訴業(yè)主家中并進行處理,。

（5）其他投訴的處理時限視具體情況而決定，到達處理時間不超過8小時,。

2,、業(yè)主咨詢回復工作時限：

（1）關(guān)于小區(qū)一般情況，不涉及管理中心內(nèi)部情況,，不能馬上回復的,，不超過30分鐘。

（2）關(guān)于各項物業(yè)收費項目和標準,，要求馬上回復,，無統(tǒng)一標準,，需要確定的，征得業(yè)主同意,，在30分鐘內(nèi)派人到現(xiàn)場確定收費,，回復業(yè)主。

（3）關(guān)于管理中心以外的服務(wù)項目和收費標準的咨詢,，一般要求馬上回復,，確實無法落實，不超過30分鐘回復對方,。

（4）關(guān)于其它部門的辦事程序,、收費情況的咨詢，馬上答復或與業(yè)主約定時限內(nèi)回復,，但原則上不得超過2個工作日,。

2、物業(yè)分管業(yè)主投訴/咨詢回復工作的主任每月抽樣回訪,，回訪率不得低于50%（重大投訴回訪率達100%）,，每月業(yè)主滿意率要達到90%以上。

小區(qū)物業(yè)管理方案篇四

篇一

一,、指導思想

以科學發(fā)展觀為指導,，以體制機制創(chuàng)新為核心，按照行業(yè)管理與屬地管理相結(jié)合,、物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合,、業(yè)主自主管理與社區(qū)自治相結(jié)合的“三結(jié)合”原則，強化屬地管理職能,，理順物業(yè)管理體制,，擴大物業(yè)管理覆蓋面，建立健全規(guī)范,、穩(wěn)定、有效,、和諧的物業(yè)管理長效機制,，不斷鞏固文明城市創(chuàng)建成果，進一步促進文明社區(qū)與和諧寧南建設(shè),。

二,、職責任務(wù)

(一)強化屬地管理，建立責權(quán)明確的工作體系

按照“重心下移,、屬地管理”的原則,，建立街道物業(yè)管理辦公室領(lǐng)導下的“兩站一中心”物業(yè)管理體系，承接市區(qū)物業(yè)管理部門下放的部分職能,，具體落實轄區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的組織,、監(jiān)管工作，。

1.街道物業(yè)管理辦公室職責

(1)會同主管部門參與轄區(qū)物業(yè)管理招投標,、新建居住小區(qū)的物業(yè)承接驗收,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審核、物業(yè)管理區(qū)域劃分;負責物業(yè)維修資金續(xù)籌與使用審核,，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量檢查考評,，物業(yè)管理項目交接監(jiān)管等。

(2)指導,、監(jiān)督業(yè)主委員會的成立,、改選和換屆工作，并對業(yè)主委員會的備案提出審核意見;負責指導,、監(jiān)督業(yè)主大會,、業(yè)主委員會日常運作。

(3)對本轄區(qū)內(nèi)沒有物業(yè)管理或物業(yè)公司棄管的住宅小區(qū),，在業(yè)主大會沒有確定管理方式之前,，負責組織街道物業(yè)服務(wù)中心有償提供物業(yè)基本服務(wù)。

(4)協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理投訴和信訪方面的工作,。

(5)對未按規(guī)劃建設(shè)配套共用設(shè)施,、社區(qū)和物業(yè)管理用房，或配套用房,、設(shè)施存在質(zhì)量問題的,，提請有關(guān)部門責令開發(fā)建設(shè)單位整改。

(6)組織建立轄區(qū)物業(yè)管理的領(lǐng)導機構(gòu),。

2.街道各科室職責

(1)街道城建科負責研究制定轄區(qū)內(nèi)住宅區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展戰(zhàn)略,，指揮協(xié)調(diào)領(lǐng)導小組各成員單位搞好住宅區(qū)物業(yè)管理工作。

(2)街道財政所負責落實配套資金,，按照規(guī)定及時撥付補貼款,，監(jiān)督資金使用，參與對社區(qū)的年度考核與獎懲評比,。

(3)街道市容衛(wèi)生管理辦公室負責牽頭和督促社區(qū)及時拆除住宅區(qū)內(nèi)違建,，指導和督促保潔員做好職責范圍內(nèi)各住宅區(qū)的衛(wèi)生保潔工作。

(4)街道司法所負責協(xié)助街道成立物業(yè)管理矛盾調(diào)解站,，加強對調(diào)解員的政策業(yè)務(wù)培訓與工作指導,，充分發(fā)揮調(diào)解機制作用，協(xié)調(diào)解決各類物管矛盾糾紛,。

(5)街道社會事務(wù)科負責社區(qū)建設(shè)的組織協(xié)調(diào)和綜合管理工作,。將社區(qū)符合低保條件的居民納入保障范圍，督促和協(xié)助社區(qū)和物管企業(yè)按照先征后返的原則,，對低保戶實行先征后返,。

(6)街道綜合科負責積極協(xié)調(diào)住宅區(qū)內(nèi)幼兒園和學校繳納相應的物業(yè)管理費,，以減輕物業(yè)公司經(jīng)營負責。

(7)街道紀工委負責對社區(qū)管理工作的年度考核,，對物管資金使用進行監(jiān)督和審計,。

3.社區(qū)居委會職責

(1)指導成立業(yè)主大會籌備組，派代表參加籌備工作;會同開發(fā)建設(shè)單位組織新開發(fā)的小區(qū)召開第一次業(yè)主大會,，并監(jiān)督指導業(yè)主委員會依法選舉;指導監(jiān)督業(yè)主委員會換屆和新老業(yè)主委員會的交接工作等,。

(2)監(jiān)督、指導業(yè)主委員會的工作,。負責傳達街道對社區(qū)公共利益作出的決定,，對業(yè)主委員會的決議提出建議和意見。

(3)配合街道辦事處建立轄區(qū)物業(yè)管理責任體系,，并融入到社區(qū)綜合管理當中,。

(4)成立物業(yè)管理監(jiān)督小組，負責對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量進行日常監(jiān)督,，并及時把信息反饋給街道物業(yè)管理辦公室,。

(5)負責協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會之間的關(guān)系。

4.物業(yè)管理服務(wù)中心職責

(1)負責老舊小區(qū)內(nèi)住宅及公共設(shè)施,、公共秩序,、居住環(huán)境、衛(wèi)生,、綠化,、停車場、裝修的管理和服務(wù)工作,。

(2)接受業(yè)主委員會或業(yè)主管委會的監(jiān)督,，廣泛聽取業(yè)主、使用人意見,，提出整改措施并落實;定期參加業(yè)主大會,，為業(yè)主、使用人提供優(yōu)質(zhì)服務(wù),。

(3)受理業(yè)主來訪,、查詢、委托,、投訴等事宜，能解決的及時解決,。

(4)建立健全住戶檔案,，完善老舊小區(qū)管理臺帳。

(5)檢查,、督促清潔人員做好樓道和小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生工作,，加強老舊小區(qū)環(huán)境保護宣傳工作,。

(6)定期檢查保養(yǎng)公用設(shè)施設(shè)備，對下水道,、化糞池適時組織疏通清理,，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。

(7)每天不少于兩次在小區(qū)內(nèi)巡邏,，遇突發(fā)事件采取必要措施并及時向有關(guān)部門報告,。

(8)對小區(qū)進出車輛進行管理、疏導,，保持出入口暢通,。

(9)按時保質(zhì)完成上級部門交辦的物業(yè)管理其他工作。

5.物業(yè)管理應急維修站職責

(1)按照快速反應,、及時組織,、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、有償微利的原則,，開展轄區(qū)內(nèi)無管理單位住宅區(qū)的共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備和業(yè)主自用部位的應急維修工作。

(2)負責實行全天候24小時專人接聽應急報修電話并做好記錄,。

(3)負責安排維修單位,，承諾服務(wù)時限，30分鐘內(nèi)到場及時排險,，并做到修水不過天,，修電不過夜，及時提供下水道疏通,、化糞池清理服務(wù),。

(4)負責督查受理結(jié)果，反饋維修信息,，建立維修服務(wù)臺帳,。

(5)對于不在服務(wù)范圍內(nèi)的維修項目，向報修人提供相關(guān)維修咨詢,，對涉及供水,、供電、燃氣等部門的報修,，應提供相關(guān)電話,。

(6)對屬于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修項目,，向報修人提供專項維修資金政策咨詢,，并協(xié)助其辦理維修資金申請手續(xù)。

6.物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解站職責

(1)受理調(diào)解業(yè)主,、使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴,。

(2)受理調(diào)解業(yè)主與業(yè)主,、使用人、業(yè)主委員會之間物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴,。

(3)受理調(diào)解業(yè)主,、使用人與開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴,。

(4)受理調(diào)解其它物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴,。

(5)有關(guān)政策規(guī)定社會矛盾糾紛大調(diào)解不予受理的矛盾糾紛，物業(yè)管理投訴調(diào)解工作站不予受理,。

(6)凡物業(yè)管理方面的投訴不經(jīng)街道物業(yè)管理投訴調(diào)解工作站受理調(diào)解的不得越級上訪,，如越級上訪原則上不予受理。

(二)完善分類管理模式,，逐步實現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化

1.已實施市場化物管的小區(qū)管理要求：建立健全業(yè)主委員會,，協(xié)調(diào)業(yè)主對物管公司的監(jiān)管;加強物管公司的培訓指導，不斷提升服務(wù)水準;對物管公司的服務(wù)質(zhì)量進行考評,，為主管部門年審提供基本意見;參與優(yōu)秀小區(qū)評比活動,，推廣優(yōu)秀小區(qū)的管理和服務(wù)模式，推動物業(yè)管理規(guī)范運行,。

2.單位自管小區(qū)的物管要求：督促自管單位切實擔負起物管責任,，及時將各級有關(guān)檢查考評情況向物管公司及其行政主管部門進行通報，形成齊抓共管的合力,。

3.不具備市場化運作的老舊小區(qū)的接管要求：由街道物業(yè)管理服務(wù)中心負責有償提供基本物業(yè)服務(wù),，經(jīng)過一段時期運行，逐步過渡到由業(yè)主委員會與街道物業(yè)管理服務(wù)中心簽訂服務(wù)委托

合同

4.對經(jīng)濟適用房住宅區(qū)的接管要求：經(jīng)濟適用房住宅區(qū)屬于政府保障性住房，原則上由街道物業(yè)服務(wù)中心統(tǒng)一實施物業(yè)管理,，實行低標準收費,。開發(fā)商按規(guī)定建設(shè)一定比例的商業(yè)用房，其收益用于補貼物業(yè)管理費的不足,。

(三)加大幫扶力度,，推進物業(yè)管理持續(xù)健康發(fā)展

一是加大對小區(qū)居民的宣傳力度，增強居民花錢買服務(wù)的意識,。組織社委會協(xié)助物業(yè)公司收取物業(yè)管理費,，以收費促管理，以管理促環(huán)境,，以環(huán)境再促收費,，形成良性循環(huán)。二是積極爭取上級部門支持。協(xié)助搞好出新小區(qū)房屋維修,、保潔護綠、治安巡邏等工作,，為物業(yè)管理創(chuàng)造條件,、提供支持。三是鼓勵具有一定實力的物業(yè)管理企業(yè)參與競爭,。提高市場份額,，推進物業(yè)公司規(guī)模化管理,，降低運營成本,，提高整體水平。

三,、組織領(lǐng)導

街道成立物業(yè)管理服務(wù)工作領(lǐng)導小組,，成員如下：

領(lǐng)導小組下設(shè)辦公室，與物業(yè)管理辦公室合署辦公,，負責日常事務(wù)處理工作,，辦公室主任由郭治宇同志兼任，謝洪同志任副主任,，各社區(qū)成立社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)站,，站長由社區(qū)主任擔任，聯(lián)系電話：,。

四,、機構(gòu)設(shè)置

為便于機構(gòu)運轉(zhuǎn)，街道成立物業(yè)管理辦公室,，下設(shè)立“兩站一中心一小組”執(zhí)行機構(gòu),，具體負責物業(yè)管理過程中的事務(wù)處理。

1.街道物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解站

2.街道物業(yè)管理應急維修服務(wù)站

3.街道物業(yè)管理服務(wù)中心

4.社區(qū)物業(yè)管理監(jiān)督小組

各社區(qū)居委會成立物業(yè)管理監(jiān)督小組,，實行二級監(jiān)管,。一級監(jiān)管，由街道物業(yè)管理辦公室與各社區(qū)主任組織實施,，履行區(qū)物業(yè)科下放職權(quán)與職責;二級監(jiān)管由小區(qū)“四位一體”組織實施,，由居委會社工代表、社區(qū)業(yè)主代表,，社委會代表,、物業(yè)公司代表組成，社委會主任任組長,，負責對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量進行日常監(jiān)督,，并及時把信息反饋給街道物業(yè)管理辦公室。

五,、實施步驟

1.制定方案階段(6月12日前)

(1)調(diào)查轄區(qū)內(nèi)住宅性質(zhì),。分已實行物業(yè)管理小區(qū),、自管小區(qū)、失管小區(qū),，摸清范圍,、樓幢數(shù)、居民戶數(shù)等情況,。

(2)外出調(diào)研,，深入試點單位調(diào)研住宅小區(qū)屬地化管理經(jīng)驗。

(3)落實辦公的場地,，各種制度及網(wǎng)絡(luò)流程圖上墻,。

2.宣傳發(fā)動階段(6月20日前)

(1)召開領(lǐng)導小組成員及“兩站一中心一小組”人員動員會。

(2)通過各社區(qū)物業(yè)執(zhí)行機構(gòu),。召開社區(qū)居民骨干,、樓幢長、黨小組長,、社區(qū)積極分子,，進行廣泛宣傳發(fā)動，提高社區(qū)居民對實行物業(yè)管理的認識,，積極協(xié)助物管公司開展工作,。

3.全面實施階段(6月21日—6月30日)

“兩站一中心一小組”全面開展工作，切實為社區(qū)居民開展物業(yè)服務(wù),。

六,、工作要求

1.加強領(lǐng)導，提高認識,。各級領(lǐng)導要從建設(shè)新型現(xiàn)代社區(qū),、提升城市管理水平，促進和諧社會建設(shè),、推進文明城市創(chuàng)建的高度出發(fā),。認真領(lǐng)會物業(yè)管理體制創(chuàng)新的重要意義，強化責任意識,，精心組織,，周密部署，明確措施,，建立問責體系,，確保體制創(chuàng)新各項工作落到實處。

2.強化宣傳,，營造氛圍,。要做好輿論正面引導，大力宣傳實行規(guī)范化物業(yè)管理的意義、作用及物業(yè)管理的有關(guān)政策法規(guī),。采取散發(fā)宣傳單,、印制便民手冊、宣傳板報等方式,，積極引導業(yè)主自覺遵守物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定,，樹立物業(yè)管理是消費、是商品的意識,，營造全社會共同關(guān)心、支持,、參與住宅小區(qū)實行規(guī)范化物業(yè)管理工作的良好氛圍,。

3.明確職責，落實要求,。各職能科室要齊抓共管,，相互配合，落實支持物業(yè)工作的各項政策,。各社區(qū)要建立物業(yè)管理工作領(lǐng)導機構(gòu),，建立“一把手”負總責的責任體系，抽出精干力量落實社區(qū)責任及考核標準,。街道物業(yè)管理辦公室要認真組織檢查考核工作,，建立健全聯(lián)席會議制度，嚴格督辦并通報檢查結(jié)果,，確保試點工作順利進行,。

4.突出重點，加大投入,。各社區(qū)要加大對本轄區(qū)物業(yè)管理的監(jiān)管,，特別對老舊小區(qū)要重點扶持，完善各項公共配套設(shè)施,，并延伸服務(wù)內(nèi)容,。同時，街道將采取爭取一點,，自籌一點的辦法,，對老舊小區(qū)物業(yè)管理給予必要投入。

篇二

為提升我市老舊小區(qū)全面整治后的物業(yè)管理水平,，鞏固各類改善工程成果,，改善人民群眾的居住生活品質(zhì),，決定在市區(qū)范圍內(nèi)實施老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理改善工程?，F(xiàn)制定如下實施方案：

一、指導思想

以科學發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng),，圍繞共建共享與世界名城相媲美的“生活品質(zhì)之城”的目標，堅持解放思想,、敢為人先,，按照政府主導、企業(yè)和市民共同參與的要求,，推進老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理“擴面提質(zhì)”,，構(gòu)建與杭州經(jīng)濟社會發(fā)展水平相適應的住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)模式，著力提升人民群眾居住生活品質(zhì),。

二,、主要目標

總體目標：力爭到20xx年年末，杭州市區(qū)(包括上城區(qū),、下城區(qū),、江干區(qū)、拱墅區(qū),、西湖區(qū),，以下簡稱五城區(qū))實施庭院改善和危舊房改善后的住宅小區(qū)(共約3000幢房屋，建筑面積約1000萬平方米,，涉及住戶約13.2萬戶)基本實現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋,，未列入庭院改善和危舊房改善的住宅小區(qū)根據(jù)實際條件開展物業(yè)管理改善，逐步建立老舊住宅小區(qū)“低收費,、廣覆蓋,、有補貼”的物業(yè)管理長效機制，提升物業(yè)管理服務(wù)水平,。

具體目標：在整治完善老舊住宅小區(qū)硬件配套設(shè)施的基礎(chǔ)上,，建立物業(yè)管理機制，爭取實現(xiàn)“八個有”,，即有物管用房,、有公共保潔、有秩序維護,、有停車管理,、有設(shè)施維保、有綠化養(yǎng)護,、有道路保養(yǎng),、有維修管理。

三,、實施范圍

杭州市區(qū)五城區(qū)范圍內(nèi)同時符合下列條件的老舊住宅小區(qū)和零星住宅：

1.1999年以前建成;

2.房屋標準成套;

3.尚未開展專業(yè)化物業(yè)管理,。

四、基本原則

1.堅持屬地管理,。要按照“條塊結(jié)合,、以塊為主,、屬地管理”的原則，充分發(fā)揮屬地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)和社區(qū)居委會的組織指導作用,，因地制宜建立長效管理機制,。

2.堅持突出重點。主要針對已完成庭院改善和危舊房改善,，且目前尚未推行專業(yè)化物業(yè)管理的住宅小區(qū),，重點是在已完成庭院改善和危舊房改善工程的老舊住宅小區(qū)建立日常物業(yè)管理長效機制。

3.堅持“軟”“硬”共建,。在開展住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造完善的同時,，建立健全日常物業(yè)管理工作機制，實現(xiàn)建管并舉,。

4.堅持項目結(jié)合,。物業(yè)管理改善工程應與危舊房改善工程和庭院改善工程緊密結(jié)合。實施危舊房改善工程和庭院改善工程的老舊住宅小區(qū),，要結(jié)合物業(yè)管理改善工程的要求，對住宅小區(qū)的硬件設(shè)施進行改善,，做到危舊房改善和庭院改善完成一個,、物業(yè)管理改善推進一個，避免重復施工影響居民生活,。

5.堅持業(yè)主參與,。要重點突出業(yè)主、居民共同參與,，在工程中切實落實“四問四權(quán)”,，確保業(yè)主、居民的“知情權(quán),、參與權(quán),、選擇權(quán)、監(jiān)督權(quán)”,，明確業(yè)主,、居民共同管理小區(qū)的義務(wù)與職責。

五,、實施步驟

1.調(diào)查計劃階段,。20xx年6月底前，完成機構(gòu)組建,、五城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀調(diào)查,、相關(guān)政策標準制訂及計劃安排等工作。

2.全面推進階段,。20xx年7月-20xx年年底,，全面推進五城區(qū)物業(yè)管理改善工程,，主要針對已開展庭院改善和危舊房改善的住宅小區(qū)，按照庭院改善和危舊房改善完成一個,、物業(yè)管理改善工程推進一個的原則組織實施,，其中20xx年完成100萬平方米，20xx年完成500萬平方米,，20xx年完成400萬平方米,，累計完成1000萬平方米。

對未列入庭院改善或危舊房改善計劃的其他老舊住宅小區(qū)或零星住宅,，每年根據(jù)財政預算安排和住宅小區(qū)實際情況因地制宜地實施住宅小區(qū)整治和物業(yè)管理改善工程,。

六、改善措施

(一)完善硬件配置,。

1.已列入庭院改善和危舊房改善計劃的住宅小區(qū),，除完成原定改善任務(wù)外，還要按照物業(yè)管理改善工程的要求同步完成住宅小區(qū)物業(yè)管理所需硬件設(shè)施的配置完善,。本方案出臺前已完成庭院改善和危舊房改善工程的住宅小區(qū),，市庭改辦或危改辦要通過“回頭看”進行查漏補缺，按照物業(yè)管理改善工程的要求進一步完善硬件配置,。具體新增硬件配置任務(wù)如下：

(1)劃定物管區(qū)域,。在住宅小區(qū)設(shè)置圍墻，形成相對封閉獨立的物業(yè)區(qū)域;零星住宅和小規(guī)模住宅區(qū),，可因地制宜歸并為一個物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭泄芾怼?/p>

(2)建設(shè)特種設(shè)施,。包括小區(qū)房屋單元防盜門和小區(qū)內(nèi)電子監(jiān)控器安裝，小區(qū)消防等設(shè)施設(shè)備檢查和修繕,。

(3)配備物管用房,。補充配置小區(qū)物業(yè)管理用房，有條件的要爭取按總建筑面積5‰的標準配置,，暫時不能配置物業(yè)管理用房的可臨時采取租賃,、借用等辦法過渡。

2.未列入庭院改善或危舊房改善計劃的住宅小區(qū)和零星住宅,，由財政每年安排一定的資金實施物業(yè)管理改善工程,，具體由市物改辦根據(jù)住宅小區(qū)實際，因地制宜,、有選擇性地組織實施,。小區(qū)整治和硬件配置主要內(nèi)容如下：

(1)新增配置。同列入庭院改善和危舊房改善計劃的住宅小區(qū)新增配置內(nèi)容,。

(2)環(huán)境整治,。包括小區(qū)道路平整、汽車停車位劃定,、自行車棚(庫)整飭,、綠化整理,、公共照明配置完善等。

(3)房屋整治,。包括屋頂?shù)裙灿貌课痪S修整理(含平改坡),、立面整治、樓道刷白,、管線序化,、危房修繕等。

(4)公用事業(yè)管網(wǎng)整治,。包括小區(qū)內(nèi)自來水,、電力和燃氣等公用事業(yè)管線和設(shè)施的基礎(chǔ)改造。

(二)建立物管機制,。

在對住宅小區(qū)開展硬件設(shè)施整治改善的基礎(chǔ)上,，根據(jù)居民意愿引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施專業(yè)化物業(yè)管理或由當?shù)亟值擂k事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)委托社區(qū)公共服務(wù)工作站組織實施社區(qū)化準物業(yè)管理，建立住宅小區(qū)物業(yè)管理長效機制,。

1.確定管理模式,。

街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)應在硬件設(shè)施整治改善項目竣工并接收后一個月內(nèi)完成居民意見的征求工作，確定小區(qū)管理模式,。部分老舊小區(qū)(或零星住宅)因特殊原因未開展整治或硬件配置改善未全部完成的,，經(jīng)當?shù)亟值擂k事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)確認同意后予以接收。

征求居民意見以戶為單位(一個獨立產(chǎn)權(quán)單位為一戶),，采取書面形式進行，公示告知居民專業(yè)化物業(yè)管理和社區(qū)化準物業(yè)管理的組織形式,、服務(wù)內(nèi)容和相應收費標準,。小區(qū)內(nèi)1/2以上戶數(shù)居民選擇采取專業(yè)化物業(yè)管理的，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)委托社區(qū)居委會在兩個月內(nèi)組織小區(qū)居民召開業(yè)主大會并成立業(yè)主委員會,，指導業(yè)主委員會通過業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);選擇專業(yè)化物業(yè)管理的居民戶數(shù)達不到總戶數(shù)1/2以上的小區(qū)統(tǒng)一采用社區(qū)化準物業(yè)管理模式,，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)委托社區(qū)公共服務(wù)工作站在兩個月內(nèi)組織建立日常物業(yè)管理機制。

2.實施物業(yè)管理,。

(1)社區(qū)化準物業(yè)管理,。社區(qū)化準物業(yè)管理由社區(qū)公共服務(wù)工作站組織開展?？梢苑謩e聘請保潔,、秩序維護等工作人員負責小區(qū)日常管理，或統(tǒng)一委托一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責管理,，或組織居民自治管理,，為小區(qū)居民提供基本服務(wù)，包括公共區(qū)域保潔,、小區(qū)內(nèi)安全秩序維護,、停車秩序維護,、共用設(shè)施維保、公共綠化養(yǎng)護,、小區(qū)內(nèi)道路保養(yǎng),、房屋共用部位維修管理等服務(wù)，并由社區(qū)公共服務(wù)工作站按照杭州市社區(qū)化準物業(yè)管理服務(wù)收費管理辦法向住戶收取一定的服務(wù)成本費,。小區(qū)內(nèi)公共路面停車,、物業(yè)管理用房等的經(jīng)營性收入由社區(qū)公共服務(wù)工作站統(tǒng)一收取和使用，作為小區(qū)物業(yè)管理資金,，以彌補小區(qū)管理經(jīng)費不足,。

(2)專業(yè)化物業(yè)管理。專業(yè)化物業(yè)管理由專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實施,。業(yè)主委員會通過業(yè)主大會選聘專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進駐小區(qū)開展專業(yè)化物業(yè)管理,，雙方簽訂物業(yè)服務(wù)合同。受聘的物業(yè)企業(yè)應根據(jù)《物業(yè)管理條例》等的規(guī)定和《物業(yè)服務(wù)合同》的約定,，提供專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)并按合同約定向住戶收取物業(yè)服務(wù)費,。

七、資金政策

1.硬件配置工程列入庭改和危改工程實施的,，其硬件配置項目費用列入庭院改善和危舊房改善工程專項經(jīng)費,。

2.硬件配置工程列入物業(yè)管理改善工程實施的，其硬件配置項目費用列入物業(yè)改善工程專項經(jīng)費,。經(jīng)費承擔方式如下：

(1)環(huán)境整治涉及的道路平整,、雨污管道改造和收水口設(shè)置、照明及休閑設(shè)施設(shè)置,、環(huán)衛(wèi)設(shè)施改造,、綠化改造等納入工程招標范圍內(nèi)的內(nèi)容以及電力“上改下”工程的土建費用，由市,、區(qū)兩級財政根據(jù)工程決算結(jié)果按1：1配套解決,。

(2)房屋整治涉及的平改坡、外立面和樓道等房屋公共部位的整治費用,，按照“誰家孩子誰家抱”的原則,，由產(chǎn)權(quán)單位承擔;承擔確有困難的，由產(chǎn)權(quán)單位向區(qū)政府提出申請,，經(jīng)區(qū)政府審核并報市物改辦同意后,，由市、區(qū)兩級財政根據(jù)工程決算結(jié)果按1：1配套解決,。

直管公房,、房改房和無產(chǎn)權(quán)單位的房屋整治費用由市、區(qū)兩級財政根據(jù)工程決算結(jié)果按1：1配套解決,。

(3)弱電桿線“上改下”和合桿序化梳理所需費用按照“誰家孩子誰家抱”的原則,，由各產(chǎn)權(quán)單位承擔;電力桿線“上改下”的電氣配套費及一戶一表改造經(jīng)費由市電力局承擔;管道煤氣的建設(shè)(改造)費用由市燃氣集團承擔;自來水一戶一表改造費用,，除居民按規(guī)定需繳納的相關(guān)費用外，其余由市水業(yè)集團承擔,。

(4)物業(yè)管理改善工程原則上免繳工程涉及的綠化補償,、占道挖掘以及因市政工程需要遷移綜合管線等費用。工程實施單位必須根據(jù)相關(guān)部門的要求,，按照有關(guān)標準做好綠化恢復和路面修復工作,。

3.住宅小區(qū)日常管理長效機制建立后，困難群眾物業(yè)服務(wù)費用減免補貼和社區(qū)公共服務(wù)工作站物業(yè)管理人員崗位補貼所需經(jīng)費由市,、區(qū)財政按1：1配套解決,。

八、保障措施

1.建立工作機制,。成立市物業(yè)管理改善工程領(lǐng)導小組,，負責改善工程的組織和領(lǐng)導。領(lǐng)導小組下設(shè)辦公室(設(shè)在市房管局),，具體負責物業(yè)管理改善工程的組織,、監(jiān)督和政策制訂等工作。各區(qū)政府及所屬各街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)應建立相應的組織機構(gòu),，負責實施本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理改善工程的各項具體工作,，協(xié)調(diào)有關(guān)問題。各級建設(shè),、規(guī)劃,、房管、民政,、公安,、*、*執(zhí)法,、交通、綠化,、環(huán)保,、價格、工商,、質(zhì)監(jiān),、消防等部門按照各自職責依法開展住宅小區(qū)物業(yè)管理的有關(guān)工作。

2.落實資金保障,。物業(yè)管理改善專項經(jīng)費列入財政年度預算,，具體使用規(guī)定另行制訂。各級財政應確保資金的配套落實,，并實行全程跟蹤審計,。要加強對資金使用的管理,，審計結(jié)果作為最終決算依據(jù)。

3.加大扶持力度,。住宅小區(qū)實行“準物業(yè)管理”的,，原綠化、市政等各項資金補貼和優(yōu)惠政策不變,，并根據(jù)社區(qū)準物業(yè)管理小區(qū)規(guī)模設(shè)置服務(wù)人員崗位補貼;建立物業(yè)管理改善考核評優(yōu)機制,，對考核優(yōu)秀的單位(個人)進行獎勵;住宅小區(qū)內(nèi)的困難群眾確實無力支付物業(yè)服務(wù)費的，經(jīng)所在社區(qū)公示無異議后予以減免;水,、電,、環(huán)衛(wèi)等各公用事業(yè)專業(yè)單位委托管理單位統(tǒng)一收費的，應嚴格執(zhí)行物價部門核定的收費標準,，并支付管理單位專項委托費用,。社區(qū)公共服務(wù)工作站統(tǒng)一委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供社區(qū)化準物業(yè)管理的，補貼和優(yōu)惠政策不變,。

4.加強考核督查。物業(yè)管理改善工程要按照市區(qū)聯(lián)動,、以區(qū)為主,、屬地管理的原則，建立市,、區(qū),、街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、社區(qū)四級聯(lián)動機制,。市政府與各區(qū)及市各相關(guān)單位簽訂目標

責任書

5.加強輿論引導,。各有關(guān)部門要加強對物業(yè)管理改善工程的輿論宣傳，引導群眾了解物業(yè)管理的基本內(nèi)容,，理解物業(yè)管理行業(yè)運作的基本規(guī)則和標準要求,，配合做好小區(qū)物業(yè)管理工作。

濱江區(qū),、杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū),、杭州西湖風景名勝區(qū)，蕭山區(qū),、余杭區(qū)可參照執(zhí)行,。

小區(qū)物業(yè)管理方案篇五

為了搞好《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào)、住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)，給業(yè)主創(chuàng)造一個溫馨,、和諧,、優(yōu)美的居住環(huán)境，特制定如下實施方案：

一,、管理服務(wù)指導思想與目標

本公司在物業(yè)管理中以人為本,，服務(wù)至上，一切從業(yè)主的需要出發(fā),，對小區(qū)的房屋建筑,、公共設(shè)施設(shè)備、公共秩序,、環(huán)境衛(wèi)生,、綠化等實施全面的管理、維修,、服務(wù),，努力營造溫馨、和諧,、優(yōu)美的居住環(huán)境;以三級企業(yè)二級管理為目標,，把《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào)、住宅區(qū)建成

安全

二,、物業(yè)管理服務(wù)基本要求

1,、與小區(qū)業(yè)主（使用人）簽訂規(guī)范的物業(yè)管理服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確,。

2,、對住宅小區(qū)房屋建筑與共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行認真查驗,，驗收手續(xù)齊全,。

3、管理人員,、

專業(yè)

4,、制訂完善的物業(yè)管理方案,，質(zhì)量管理、財務(wù)管理,、檔案管理等制度健全,。

5,、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標志,，行為規(guī)范,，服務(wù)主動、熱情,。

6,、公示24小時服務(wù)熱線電話，專人接聽,。急修1小時內(nèi),、其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有報修,、維修和回訪記錄,。

7、根據(jù)業(yè)主需求,，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù),，并公示服務(wù)項目與收費價目。

8,、按有關(guān)規(guī)定和合同約定,，及時公布物業(yè)服務(wù)費用收支情況。

9,、按合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金,。

10、設(shè)立業(yè)主“意見箱”,、電子郵箱,、廣播、公告欄等建立與業(yè)主溝通平臺,。每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見,，滿意率要求達二級標準指標75％以上。

三,、《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào),、住宅區(qū)物業(yè)管理范圍

《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào)、住宅區(qū)占地總面積 平方米,，總建筑面積 平方米（其中住宅 平方米,；商業(yè)用房 平方米）。

四,、《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào),、住宅區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容及具體要求

1、房屋建筑管理維修

（1）、對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護,，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全,。

制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議,，根據(jù)業(yè)主大會的決定,，組織維修。（未成立業(yè)主委員會的向開發(fā)商報告）

（3）,、每3日巡查1次小區(qū)房屋單元門,、樓梯通道以及

其他

（4）,、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求,，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前,，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案,，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查1次裝修施工現(xiàn)場,，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀,、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告開發(fā)商,、業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門,。

（5）、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻,，并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門,。

（6）、小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖,，各幢及樓層,、門戶有明顯標志。

2,、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護

（1）,、對共用設(shè)施設(shè)備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應由專業(yè)部門負責的除外）。

（2）,、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳）,，設(shè)施設(shè)備的運行、檢查,、維修,、保養(yǎng)等記錄齊全,。

（3）、設(shè)施設(shè)備標志齊全,、規(guī)范，責任人明確;操作維護人員嚴格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范;設(shè)施設(shè)備運行正常,。

（4）,、對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄,。需要維修,，屬于小修范圍的，及時組織修復;屬于大,、中修范圍或者需要更新改造的,，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃,，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議,，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造（未成立業(yè)主委員會的向開發(fā)商報告）,。

（5）,、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用;消防通道暢通,。

（6）,、設(shè)備房保持整潔、通風,，無跑,、冒、滴,、漏和鼠害現(xiàn)象,。

（7）、小區(qū)主要道路及停車場交通標志齊全,。

（8）,、路燈、樓道燈完好率不低于95％,。

（9）,、容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標志和防范措施;

（10）制訂對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障應急方案。

3,、維護小區(qū)公共安全秩序

（1）,、商貿(mào)小區(qū)（開業(yè)后）出入口24小時值勤、對重點區(qū)域,、重點部位每2小時巡查1次,。

（2）,、對進出小區(qū)的車輛進行管理，引導車輛有序通行,、停放,。

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小區(qū)物業(yè)管理方案篇六

為進一步提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量和效率,，在短時間內(nèi)解決業(yè)主的投訴，同時全面提高員工職業(yè)道德水平和工作責任意識,，也為了提高業(yè)主的滿意度,，最終滿足業(yè)主高標準、高質(zhì)量的健康生活需求,，在客戶服務(wù)管理工作上推行"禮賓助理"服務(wù),。

（一）"禮賓助理"服務(wù)實施細則

1、分別于住宅大堂設(shè)"禮賓助理",，24小時接受咨詢和服務(wù)

2,、為更好地宣傳秘書管家服務(wù)，方便業(yè)戶與助理取得聯(lián)系,，將特定專職"助理"的相片,、個人特長、服務(wù)電話等助理資料鑲嵌在每一幢住宅公區(qū)內(nèi),，并印制助理名片派發(fā)業(yè)戶,。

3、每位助理必須了解其服務(wù)的家庭狀況,，如家庭成員,、家庭背景、工作行業(yè),、生活習慣,、飲食偏愛,、娛樂及運動愛好、身體情況,、商務(wù)要求等以便隨時滿足各服務(wù)對象的需求,。

4,、"助理"定期向業(yè)戶通報社區(qū)最新訊息,，向住戶講解物業(yè)相關(guān)法規(guī)政策；企業(yè)新聞及相關(guān)政策,、制度改革最新動態(tài),；社區(qū)生活諸如：天氣預報,、健康信息和安全常識等最新服務(wù)信息,。

5,、"助理"傾情奉獻秘書管家服務(wù),，不僅提供購物、訂餐,、購票,、商務(wù),、家居、代召出租車等日常服務(wù),，更是您商務(wù)與生活的貼心顧問。

（1）對自己職責范圍內(nèi)或自己可以即行處理的事情不予理睬或拖沓,、推諉者,；

（2）自己無法解決的投訴不及時向上級匯報者；

（3）有證據(jù)顯示帶有情緒或缺乏誠意地去處理投訴，令投訴人不滿意者,。

（二）工作時間標準：

1,、業(yè)主投訴處理的工作時限：

（1）服務(wù)人員服務(wù)態(tài)度方面的投訴處理時限：情節(jié)一般的,，不超過半天；

情節(jié)嚴重,，不超過2天；

（2）工程維修方面的投訴處理時限：

其他維修,，按與業(yè)主約定時限內(nèi)完成,，一般不能超過7個工作日,；

（3）小區(qū)公共部分維修方面的'投訴處理時限

其他公共部分維修,，不得超過3個工作日；

（4）對其他業(yè)主行為的投訴,，如鄰居裝修發(fā)出異味或過大噪音,、休息時間鄰居活動發(fā)出過大噪音等，物業(yè)助理在15分鐘內(nèi)到達被投訴業(yè)主家中并進行處理,。

（5）其他投訴的處理時限視具體情況而決定,，到達處理時間不超過8小時。

2,、業(yè)主咨詢回復工作時限：

（1）關(guān)于小區(qū)一般情況,，不涉及管理中心內(nèi)部情況，不能馬上回復的,，不超過30分鐘,。

（2）關(guān)于各項物業(yè)收費項目和標準，要求馬上回復,，無統(tǒng)一標準,，需要確定的,，征得業(yè)主同意,，在30分鐘內(nèi)派人到現(xiàn)場確定收費,，回復業(yè)主。

（3）關(guān)于管理中心以外的服務(wù)項目和收費標準的咨詢,，一般要求馬上回復,，確實無法落實,，不超過30分鐘回復對方。

（4）關(guān)于其它部門的辦事程序,、收費情況的咨詢,，馬上答復或與業(yè)主約定時限內(nèi)回復，但原則上不得超過2個工作日,。

（三）工作質(zhì)量要求

小區(qū)物業(yè)管理方案篇七

為了搞好《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào),、住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)，給業(yè)主創(chuàng)造一個溫馨,、和諧,、優(yōu)美的居住環(huán)境，特制定如下實施方案：

一,、管理服務(wù)指導思想與目標

本公司在物業(yè)管理中以人為本,，服務(wù)至上，一切從業(yè)主的需要出發(fā),，對小區(qū)的房屋建筑,、公共設(shè)施設(shè)備、公共秩序,、環(huán)境衛(wèi)生,、綠化等實施全面的管理、維修,、服務(wù),，努力營造溫馨、和諧,、優(yōu)美的居住環(huán)境;以三級企業(yè)二級管理為目標,，把《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào)、住宅區(qū)建成

安全

二,、物業(yè)管理服務(wù)基本要求

1,、與小區(qū)業(yè)主（使用人）簽訂規(guī)范的物業(yè)管理服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。

2,、對住宅小區(qū)房屋建筑與共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全,。

3,、管理人員,、

專業(yè)

4、制訂完善的物業(yè)管理方案,，質(zhì)量管理,、財務(wù)管理、檔案管理等制度健全,。

5,、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標志,，行為規(guī)范,，服務(wù)主動、熱情,。

6,、公示24小時服務(wù)熱線電話，專人接聽,。急修1小時內(nèi),、其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有報修,、維修和回訪記錄,。

7、根據(jù)業(yè)主需求,，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù),，并公示服務(wù)項目與收費價目。

8,、按有關(guān)規(guī)定和合同約定,，及時公布物業(yè)服務(wù)費用收支情況。

9,、按合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金,。

10、設(shè)立業(yè)主“意見箱”,、電子郵箱,、廣播、公告欄等建立與業(yè)主溝通平臺,。每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見,，滿意率要求達二級標準指標75％以上,。

三、《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào),、住宅區(qū)物業(yè)管理范圍

《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào),、住宅區(qū)占地總面積 平方米，總建筑面積 平方米（其中住宅 平方米,；商業(yè)用房 平方米）,。

四、《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào),、住宅區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容及具體要求

1,、房屋建筑管理維修

（1）、對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護,，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全,。

制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議,，根據(jù)業(yè)主大會的決定,，組織維修。（未成立業(yè)主委員會的向開發(fā)商報告）

（3）,、每3日巡查1次小區(qū)房屋單元門,、樓梯通道以及

其他

（4）,、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求,，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前,，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案,，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查1次裝修施工現(xiàn)場,，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀,、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告開發(fā)商,、業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門,。

（5）、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻,，并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門,。

（6）、小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，各幢及樓層,、門戶有明顯標志,。

2、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護

（1）,、對共用設(shè)施設(shè)備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應由專業(yè)部門負責的除外）,。

（2）、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳）,，設(shè)施設(shè)備的運行,、檢查、維修,、保養(yǎng)等記錄齊全,。

（3）,、設(shè)施設(shè)備標志齊全,、規(guī)范，責任人明確;操作維護人員嚴格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范;設(shè)施設(shè)備運行正常,。

（4）,、對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄,。需要維修,，屬于小修范圍的，及時組織修復;屬于大,、中修范圍或者需要更新改造的,，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃,，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議,，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造（未成立業(yè)主委員會的向開發(fā)商報告）,。

（5）,、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用;消防通道暢通,。

（6）,、設(shè)備房保持整潔、通風,，無跑,、冒、滴,、漏和鼠害現(xiàn)象,。

（7）、小區(qū)主要道路及停車場交通標志齊全。

（8）,、路燈,、樓道燈完好率不低于95％。

（9）,、容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標志和防范措施;

（10）制訂對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障應急方案,。

3、維護小區(qū)公共安全秩序

（1）,、商貿(mào)小區(qū)（開業(yè)后）出入口24小時值勤,、對重點區(qū)域、重點部位每2小時巡查1次,。

（2）,、對進出小區(qū)的車輛進行管理，引導車輛有序通行,、停放,。

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小區(qū)物業(yè)管理方案篇八

近幾年來,，隨著xx經(jīng)濟建設(shè)的不斷發(fā)展，人民生活水 平和整體素質(zhì)的進一步提高,，各村的拆遷小區(qū)和商業(yè)性的開 發(fā)小區(qū)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來,。然而由于歷史、區(qū)域性發(fā)展 與建設(shè),、集鎮(zhèn)規(guī)劃等問題,，并沒有全部實行專業(yè)化、市場化 物業(yè)管理,。為加快推進xx平安和諧社區(qū)建設(shè),，制定一套規(guī) 范的、符合xx實際的物業(yè)管理方案,，并在全鎮(zhèn)小區(qū)推廣是 及時且必要的,。

在xx經(jīng)濟快速發(fā)展的同時，xx的城鎮(zhèn)建設(shè)也得到了 突飛猛進的發(fā)展,。居民群眾的居住環(huán)境發(fā)生了巨大的變化,， 一個個新建起來的小區(qū)為居民打造了一個舒適、優(yōu)美,、和諧,、 文明的家園。全鎮(zhèn)范圍內(nèi),，已經(jīng)實行正式的物業(yè)管理的小區(qū) 有金都華庭,、麗景花苑,、錦繡家園、金灣花苑等6 個;而各 村的拆遷安置小區(qū)如宗言村和諧苑,、xx村臥龍湖小區(qū),、三 房巷的周南花苑等都是由村委代管或基本沒有管理。

(一) 商業(yè)住宅小區(qū)

習慣的差異,，農(nóng)村居民和城市居民存在一定的差距,。雖然經(jīng) 濟發(fā)展了，但城市化進程相對滯后,，如果不從農(nóng)村實際出發(fā),， 完全照搬城市物業(yè)管理模式，就是引發(fā)很多問題,，錦繡家園 和金灣花苑已經(jīng)因為溝通上的不通暢造成物業(yè)管理和小區(qū) 業(yè)主之間發(fā)生矛盾與摩擦,。所以，對于xx鎮(zhèn)的商業(yè)小區(qū)而 言,，物業(yè)管理也需要因地制宜,。

(二) 農(nóng)村拆遷小區(qū)

各村經(jīng)濟的發(fā)展及對生活環(huán)境要求的提高，促使拆遷小 區(qū)建設(shè)進入到一個蓬勃發(fā)展的階段,。在管理模式上都是由各 村自行管理,，由于沒有統(tǒng)一的規(guī)范,，造成管理效果參差不齊,， 引發(fā)一系列問題。

1,、 安全問題:目前,，很多村的拆遷小區(qū)因沒有建設(shè)完畢， 還有后期工程正在進行,，所以沒有進行封閉式的管理,。 小區(qū)道路雖裝有監(jiān)控設(shè)備，但基本形同虛設(shè),，早安全上 造成了隱患,。

2、 衛(wèi)生環(huán)境問題:拆遷小區(qū)使村民原來的閑散的聚居模式 變?yōu)榧械木幼∧Ｊ?。原來只要自掃門前雪就行,，現(xiàn)在 多出很多公共地方需要大家共同維護，但由于小農(nóng)思想 的影響,，很多村民就疏忽了這一塊,，造成一些公共區(qū)域 (如樓道)垃圾成災。

3,、 綠化問題:小區(qū)建成伊始,，綠化設(shè)施齊全,，環(huán)境優(yōu)美。 然而過不多久,，花圃都成了村民各自的菜園子,，甚至還 出現(xiàn)為了爭點方寸之地令鄰里之間產(chǎn)生矛盾。村里沒有 辦法,，只能讓鏟車鏟掉重新種上綠化,，但緊跟著村民又 會種菜，于是,，在村委和村民之間就會進行一場你栽我 鏟,，你鏟我栽的持久拉鋸戰(zhàn)。這種治標不治本的方法,， 造成了資源的嚴重浪費,。

4、 維護問題:俗話說:“三分建,、七分管”,，房屋時一年新、 二年舊,、三年亂,、四年破。由于缺乏定期的,、專業(yè)的房 屋維護,，很多拆遷小區(qū)的房屋狀況都出現(xiàn)了一定的問 題，影響了房屋的使用年限,。 所有這些凸顯出來的問題,，都在提醒我們，在全鎮(zhèn)實施 統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)管理是非常迫切的,，它對全鎮(zhèn)經(jīng)濟建設(shè),、精 神文明、文化素質(zhì)的提升起著重要的作用,。

1,、 為全鎮(zhèn)的小區(qū)合理規(guī)劃物管區(qū)域

物管是區(qū)域化管理，首先明確各區(qū)域邊界,，物管區(qū)域劃 定與規(guī)劃相匹配,，考慮物業(yè)共用設(shè)備設(shè)施、建筑規(guī)模,、社區(qū) 建設(shè),，以方便人們生活、生產(chǎn),，合理利用區(qū)域資源,。以便于 管理為原則,，形成一定規(guī)模面積與一點能夠數(shù)量的常住人 口，有獨立或相對分界線的居住小區(qū),。

2,、 為老居住區(qū)域完善物業(yè)管理基礎(chǔ)設(shè)施，協(xié)調(diào)部門關(guān)系,。 政府在鎮(zhèn)區(qū)老居住區(qū)加大投入,，改善小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施和 生活環(huán)境，改變一般散沙的現(xiàn)象,，完善至物管的基本狀態(tài),， 并要與國土、房管,、建設(shè),、衛(wèi)生、公安,、規(guī)劃等部門協(xié)調(diào)好,， 做到全體配合，各自做好本職工作,，不越位,、錯位和缺位， 共同推進老小區(qū)的物業(yè)管理,。

3,、 加強宣傳，增強居民物業(yè)管理意識 物業(yè)管理是新生事物,，存在一個逐漸熟悉與接收的過 程,，政府應當以多種形式向社區(qū)居民宣傳《物業(yè)管理條例》 等法律、法規(guī)和政策,，有針對性地做好宣傳引導工作，提高 居民對物業(yè)管理法的認知度,，逐步使其樹立依法管理的意 識,。通過周邊物業(yè)管理示范小區(qū)，使居民清楚認識到小區(qū)引 入物管的優(yōu)點,，使之逐步樹立有償服務(wù)的意識,，通過講座、 討論,、問答等多種交流方式,，生動形象地普及物管常識，提 高居民群眾對物管的認識程度,，使其逐步樹立自治管理意 識,。

4,、 制定小區(qū)物業(yè)管理實施細則 雖然物業(yè)管理有了《物業(yè)管理條例》，但條例主要針對 新建商住小區(qū),，對拆遷安置小區(qū)管理關(guān)注不多,。我們應該在 《物業(yè)管理條例》這一大框架下,，根據(jù)本地區(qū)特點，以《物 業(yè)管理條例》為指導,，制定適應于本地區(qū)的、可操作性強的 物業(yè)管理辦法與細則,，從而以法律手段推進xx的小區(qū)物業(yè) 管理,。

5、 成立物業(yè)管理科,，全程跟進小區(qū)物業(yè)管理 xx是個經(jīng)濟發(fā)達的工業(yè)重鎮(zhèn),，新興的生態(tài)名鎮(zhèn)。城鎮(zhèn) 建設(shè)標準按照城市的格局在規(guī)劃和建設(shè),。各式小區(qū)在快速建 設(shè)成長中,，隨著居民收入水平與消費水平的提高，對工作于 居住環(huán)境的要求也隨之提高,。一支專業(yè)的物業(yè)管理隊伍,，為 xx鎮(zhèn)創(chuàng)造一個優(yōu)美、舒適,、安全,、方便的人居環(huán)境。同時 也體現(xiàn)出xx政府為民造福,，加強城鎮(zhèn)管理的一個重要舉 措,。

1、 簡易物業(yè)管理

在各項設(shè)施,、規(guī)模等還不完善的情況下,，社區(qū)或村委可 采用簡易物業(yè)服務(wù)。由小區(qū)內(nèi)失業(yè)人員,、低保和離退休人員 組建服務(wù)隊,，提供公共秩序、安全防范,、環(huán)境衛(wèi)生保潔為主 的服務(wù),，在鎮(zhèn)物業(yè)管理科的督導下，具體由各村委,、社區(qū)負 責,。

2、 專業(yè)物業(yè)管理 條件好,，設(shè)備齊全的小區(qū),，可通過業(yè)主大會,，選聘專門 的物業(yè)管理公司進駐小區(qū)進行管理。具體籌備由村委社區(qū)負 責,，鎮(zhèn)物業(yè)管理科做好統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)工作,。

3、 業(yè)委物業(yè)管理 在條件成熟的區(qū)域,，業(yè)主自己選出一個比較精良的管理 委員會,，全權(quán)負責整個小區(qū)的物業(yè)管理，民主的制定各項規(guī) 章制度,。所有業(yè)主都要自覺愛護房屋及公共設(shè)施;維護安全 與環(huán)境衛(wèi)生,。如有業(yè)主違約，將會按照既定的規(guī)章制度按約 處理,。如此民主自治的物業(yè)管理,，形成成本低，效率高的雙 贏局面,。

綜上所述,，我鎮(zhèn)的小區(qū)物業(yè)管理應當是“三位一體”的 管理模式，即業(yè)主,、物業(yè)公司,、村(社區(qū))在平等合作的基礎(chǔ)上，追求效用和業(yè)主利益最大化的物業(yè)管理,。這是政府加 強公共社會管理,、關(guān)注民生的具體體現(xiàn)。抓好典型,，以點推 面,，條塊結(jié)合，以塊為主,，鞏固成果,，統(tǒng)一管理，從而形成 齊抓共管,、共管共建的局面,，最終實現(xiàn)平安和諧社區(qū)這一目標。

小區(qū)物業(yè)管理方案篇九

為了搞好《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào),、住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)，給業(yè)主創(chuàng)造一個溫馨,、和諧,、優(yōu)美的居住環(huán)境，特制定如下實施方案：

一,、管理服務(wù)指導思想與目標

本公司在物業(yè)管理中以人為本,，服務(wù)至上,，一切從業(yè)主的需要出發(fā)，對小區(qū)的房屋建筑,、公共設(shè)施設(shè)備,、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生,、綠化等實施全面的管理,、維修、服務(wù),，努力營造溫馨,、和諧、優(yōu)美的居住環(huán)境;以三級企業(yè)二級管理為目標,，把《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào),、住宅區(qū)建成安全小區(qū)、環(huán)保小區(qū),、文明小區(qū),，爭創(chuàng)市、省級優(yōu)秀示范商務(wù),、住宅小區(qū),。

二、物業(yè)管理服務(wù)基本要求

1,、與小區(qū)業(yè)主（使用人）簽訂規(guī)范的物業(yè)管理服務(wù)合同,，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。

2,、對住宅小區(qū)房屋建筑與共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全,。

3,、管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書,。

4,、制訂完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理,、財務(wù)管理,、檔案管理等制度健全。

5,、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝,、佩戴標志，行為規(guī)范，服務(wù)主動,、熱情,。

6、公示24小時服務(wù)熱線電話,，專人接聽,。急修1小時內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場,，有報修,、維修和回訪記錄。

7,、根據(jù)業(yè)主需求,，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)，并公示服務(wù)項目與收費價目,。

8,、按有關(guān)規(guī)定和合同約定，及時公布物業(yè)服務(wù)費用收支情況,。

9,、按合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金。

10,、設(shè)立業(yè)主“意見箱”,、電子郵箱、廣播,、公告欄等建立與業(yè)主溝通平臺,。每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率要求達二級標準指標75％以上,。

三,、《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào)、住宅區(qū)物業(yè)管理范圍

《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào),、住宅區(qū)占地總面積 平方米,，總建筑面積 平方米（其中住宅 平方米；商業(yè)用房 平方米）,。

四,、《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào)、住宅區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容及具體要求

1,、房屋建筑管理維修

（1）,、對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全,。

制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃,，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定,，組織維修,。（未成立業(yè)主委員會的向開發(fā)商報告）

（3）、每3日巡查1次小區(qū)房屋單元門,、樓梯通道以及其他共用部位的門窗,、玻璃等，做好巡查記錄,，并及時維修養(yǎng)護,。

（4）、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求,，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度,。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案,，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項,。每日巡查1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀,、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的,，及時勸阻并報告開發(fā)商、業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門,。

（5）,、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門,。

（6）,、小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，各幢及樓層,、門戶有明顯標志,。

2、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護

（1）,、對共用設(shè)施設(shè)備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應由專業(yè)部門負責的除外）,。

（2）、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳）,，設(shè)施設(shè)備的運行,、檢查、維修,、保養(yǎng)等記錄齊全,。

（3）、設(shè)施設(shè)備標志齊全,、規(guī)范,，責任人明確;操作維護人員嚴格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范;設(shè)施設(shè)備運行正常。

（4）、對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查,，做好巡查記錄,。需要維修，屬于小修范圍的,，及時組織修復;屬于大,、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修,、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃,，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定,，組織維修或者更新改造（未成立業(yè)主委員會的向開發(fā)商報告）,。

（5）、消防設(shè)施設(shè)備完好,，可隨時啟用;消防通道暢通,。

（6）、設(shè)備房保持整潔,、通風,，無跑、冒,、滴,、漏和鼠害現(xiàn)象。

（7）,、小區(qū)主要道路及停車場交通標志齊全,。

（8）、路燈,、樓道燈完好率不低于95％,。

（9）、容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標志和防范措施;

（10）制訂對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障應急方案,。

3,、維護小區(qū)公共安全秩序

（1）、商貿(mào)小區(qū)（開業(yè)后）出入口24小時值勤,、對重點區(qū)域,、重點部位每2小時巡查1次。

（2）,、對進出小區(qū)的車輛進行管理,，引導車輛有序通行、停放,。

《小區(qū)物業(yè)管理方案設(shè)計》全文內(nèi)容當前網(wǎng)頁未完全顯示,，剩余內(nèi)容請訪問下一頁查看,。

（3）、對火災,、治安,、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件制訂應急預案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門,，并協(xié)助采取相應措施,。

（6）、對小區(qū)內(nèi)高空拋物墜物,、臺風、火患等公共安全隱患及時公示,、警示注意事項,，共同做好安全防范工作。

4,、保潔服務(wù)

（1）,、在各樓層和各門廳口設(shè)置垃圾桶、果殼箱,，垃圾袋裝化,，每日清理、集送1次,，做到生活垃圾日產(chǎn)日清,。

（2）、小區(qū)道路,、小區(qū)范圍內(nèi)綠化帶（及附屬物）廣場,、停車場等每日清掃1次;

（3）門廳、樓道每日清掃1次,，每周拖洗1次;

（4）人行樓梯及扶手每周清掃,、抹擦2次;

（6）二次供水水箱按規(guī)定半年清洗1次，定時巡查,，定時化驗,，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。

（7）,、區(qū)內(nèi)公共雨,、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每月檢查1次,，并視檢查情況及時清掏,；化糞池每2個月檢查1次，每年清掏1次,，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏,。

（8）,、根據(jù)實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。

5,、綠化養(yǎng)護管理

（1）,、安排專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護管理。

（2）,、對草坪,、花卉、綠籬,、樹木定期進行修剪,、養(yǎng)護。

（4）,、定期清除綠地雜草,、雜物。

（5）,、適時組織澆灌,、施肥和松土，做好防澇,、防凍,。

（6）、適時噴灑藥物,，預防病蟲害,。

四、管理目標概要描述

我公司將把《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào),、住宅區(qū)管理成為寧德市一流服務(wù)的物業(yè)管理區(qū)域,。我司的管理服務(wù)將采用國家標準的管理模式，以建設(shè)部《全國物業(yè)管理示范物業(yè)標準及評分細則》為管理標準,。具體物業(yè)管理過程的服務(wù)程序,、質(zhì)量標準及考核評價，依據(jù)iso9001國際質(zhì)量管理體系,、iso14001環(huán)境管理體系及ohsas18001職業(yè)安全衛(wèi)生管理體系執(zhí)行,。

1、使《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào),、住宅區(qū)的服務(wù)管理水準達到國內(nèi)一流水平,，達到“福建省物業(yè)管理優(yōu)秀示范物業(yè)管理”標準。

2,、 若獲業(yè)主委托,，進一步挖掘我司自身潛力，開展有償特約服務(wù),，為業(yè)主的商務(wù),、家居帶來更大的方便,。

xxxx物業(yè)管理有限公司

年月日

近幾年來，隨著××經(jīng)濟建設(shè)的不斷發(fā)展,，人民生活水 平和整體素質(zhì)的進一步提高,，各村的拆遷小區(qū)和商業(yè)性的開 發(fā)小區(qū)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來。然而由于歷史,、區(qū)域性發(fā)展 與建設(shè),、集鎮(zhèn)規(guī)劃等問題，并沒有全部實行專業(yè)化,、市場化 物業(yè)管理,。為加快推進××平安和諧社區(qū)建設(shè)，制定一套規(guī) 范的,、符合××實際的物業(yè)管理方案,，并在全鎮(zhèn)小區(qū)推廣是 及時且必要的。

一,、 目前××鎮(zhèn)小區(qū)概況

在××經(jīng)濟快速發(fā)展的同時，××的城鎮(zhèn)建設(shè)也得到了 突飛猛進的發(fā)展,。居民群眾的居住環(huán)境發(fā)生了巨大的變化,， 一個個新建起來的小區(qū)為居民打造了一個舒適、優(yōu)美,、和諧,、 文明的家園。全鎮(zhèn)范圍內(nèi),，已經(jīng)實行正式的物業(yè)管理的小區(qū) 有金都華庭,、麗景花苑、錦繡家園,、金灣花苑等6 個;而各 村的拆遷安置小區(qū)如宗言村和諧苑,、××村臥龍湖小區(qū)、三 房巷的周南花苑等都是由村委代管或基本沒有管理,。

二,、 全鎮(zhèn)推行物業(yè)管理的`必要性

(一) 商業(yè)住宅小區(qū)

習慣的差異，農(nóng)村居民和城市居民存在一定的差距,。雖然經(jīng) 濟發(fā)展了,，但城市化進程相對滯后，如果不從農(nóng)村實際出發(fā),， 完全照搬城市物業(yè)管理模式,，就是引發(fā)很多問題，錦繡家園 和金灣花苑已經(jīng)因為溝通上的不通暢造成物業(yè)管理和小區(qū) 業(yè)主之間發(fā)生矛盾與摩擦,。所以,，對于××鎮(zhèn)的商業(yè)小區(qū)而 言,，物業(yè)管理也需要因地制宜。

(二) 農(nóng)村拆遷小區(qū)

各村經(jīng)濟的發(fā)展及對生活環(huán)境要求的提高,，促使拆遷小 區(qū)建設(shè)進入到一個蓬勃發(fā)展的階段,。在管理模式上都是由各 村自行管理，由于沒有統(tǒng)一的規(guī)范,，造成管理效果參差不齊,， 引發(fā)一系列問題。

1,、 安全問題:目前,，很多村的拆遷小區(qū)因沒有建設(shè)完畢， 還有后期工程正在進行,，所以沒有進行封閉式的管理,。 小區(qū)道路雖裝有監(jiān)控設(shè)備，但基本形同虛設(shè),，早安全上 造成了隱患,。

2、 衛(wèi)生環(huán)境問題:拆遷小區(qū)使村民原來的閑散的聚居模式 變?yōu)榧械木幼∧Ｊ?。原來只要自掃門前雪就行,，現(xiàn)在 多出很多公共地方需要大家共同維護，但由于小農(nóng)思想 的影響,，很多村民就疏忽了這一塊,，造成一些公共區(qū)域 (如樓道)垃圾成災。

《小區(qū)物業(yè)管理方案設(shè)計》全文內(nèi)容當前網(wǎng)頁未完全顯示,，剩余內(nèi)容請訪問下一頁查看,。

還 出現(xiàn)為了爭點方寸之地令鄰里之間產(chǎn)生矛盾。村里沒有 辦法,，只能讓鏟車鏟掉重新種上綠化,，但緊跟著村民又 會種菜，于是,，在村委和村民之間就會進行一場你栽我 鏟,，你鏟我栽的持久拉鋸戰(zhàn)。這種治標不治本的方法,， 造成了資源的嚴重浪費,。

4、 維護問題:俗話說:“三分建,、七分管”,，房屋時一年新、 二年舊,、三年亂,、四年破,。由于缺乏定期的、專業(yè)的房 屋維護,，很多拆遷小區(qū)的房屋狀況都出現(xiàn)了一定的問 題,，影響了房屋的使用年限。 所有這些凸顯出來的問題,，都在提醒我們,，在全鎮(zhèn)實施 統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)管理是非常迫切的，它對全鎮(zhèn)經(jīng)濟建設(shè),、精 神文明,、文化素質(zhì)的提升起著重要的作用。

三,、 政府推行物業(yè)管理的辦法

1,、 為全鎮(zhèn)的小區(qū)合理規(guī)劃物管區(qū)域

物管是區(qū)域化管理，首先明確各區(qū)域邊界,，物管區(qū)域劃 定與規(guī)劃相匹配,，考慮物業(yè)共用設(shè)備設(shè)施、建筑規(guī)模,、社區(qū) 建設(shè),，以方便人們生活、生產(chǎn),，合理利用區(qū)域資源。以便于 管理為原則,，形成一定規(guī)模面積與一點能夠數(shù)量的常住人 口,，有獨立或相對分界線的居住小區(qū)。

態(tài),， 并要與國土,、房管、建設(shè),、衛(wèi)生,、公安、規(guī)劃等部門協(xié)調(diào)好,， 做到全體配合,，各自做好本職工作，不越位,、錯位和缺位,， 共同推進老小區(qū)的物業(yè)管理。

3,、 加強宣傳,，增強居民物業(yè)管理意識 物業(yè)管理是新生事物,，存在一個逐漸熟悉與接收的過 程，政府應當以多種形式向社區(qū)居民宣傳《物業(yè)管理條例》 等法律,、法規(guī)和政策,，有針對性地做好宣傳引導工作，提高 居民對物業(yè)管理法的認知度,，逐步使其樹立依法管理的意 識,。通過周邊物業(yè)管理示范小區(qū)，使居民清楚認識到小區(qū)引 入物管的優(yōu)點,，使之逐步樹立有償服務(wù)的意識,，通過講座、 討論,、問答等多種交流方式,，生動形象地普及物管常識，提 高居民群眾對物管的認識程度,，使其逐步樹立自治管理意 識,。

提高。一支專業(yè)的物業(yè)管理隊伍,，為 ××鎮(zhèn)創(chuàng)造一個優(yōu)美,、舒適、安全,、方便的人居環(huán)境,。同時 也體現(xiàn)出××政府為民造福，加強城鎮(zhèn)管理的一個重要舉 措,。

四,、 物業(yè)管理基本形式

1、 簡易物業(yè)管理

在各項設(shè)施,、規(guī)模等還不完善的情況下,，社區(qū)或村委可 采用簡易物業(yè)服務(wù)。由小區(qū)內(nèi)失業(yè)人員,、低保和離退休人員 組建服務(wù)隊,，提供公共秩序、安全防范,、環(huán)境衛(wèi)生保潔為主 的服務(wù),，在鎮(zhèn)物業(yè)管理科的督導下，具體由各村委,、社區(qū)負 責,。

2、 專業(yè)物業(yè)管理 條件好，設(shè)備齊全的小區(qū),，可通過業(yè)主大會,，選聘專門 的物業(yè)管理公司進駐小區(qū)進行管理。具體籌備由村委社區(qū)負 責,，鎮(zhèn)物業(yè)管理科做好統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)工作,。

3、 業(yè)委物業(yè)管理 在條件成熟的區(qū)域,，業(yè)主自己選出一個比較精良的管理 委員會,，全權(quán)負責整個小區(qū)的物業(yè)管理，民主的制定各項規(guī) 章制度,。所有業(yè)主都要自覺愛護房屋及公共設(shè)施;維護安全 與環(huán)境衛(wèi)生,。如有業(yè)主違約，將會按照既定的規(guī)章制度按約 處理,。如此民主自治的物業(yè)管理,，形成成本低，效率高的雙 贏局面,。

上,，追求效用和業(yè)主利益最大化的物業(yè)管理。這是政府加 強公共社會管理,、關(guān)注民生的具體體現(xiàn),。抓好典型，以點推 面,，條塊結(jié)合,，以塊為主，鞏固成果,，統(tǒng)一管理,，從而形成 齊抓共管、共管共建的局面,，最終實現(xiàn)平安和諧社區(qū)這一目標。

為落實市十三屆人大三次會議審議通過的《關(guān)于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》,，進一步規(guī)范物業(yè)管理活動,，切實維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，努力提高物業(yè)管理水平,，根據(jù)《物業(yè)管理條例》及有關(guān)法律,、法規(guī)， 結(jié)合我市物業(yè)管理工作實際,，特制定本方案：

一,、指導思想

以國家《物業(yè)管理條例》為依據(jù)，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關(guān)于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點,，以規(guī)范管理,、提高物業(yè)服務(wù)水平為宗旨，進一步加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作,，推動我市物業(yè)管理健康發(fā)展,。

二、目標和范圍

（一）目標：

1,、有效解決開發(fā)遺留問題,，年底前整改率達到90%；對存在工程質(zhì)量問題的房屋要及時維修,，維修及時率達到90%,。

2、新建住宅小區(qū)推行招投標率達到100%,；2017年新進入市場的樓盤,，在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。

3,、凡從事物業(yè)管理活動的企業(yè),，要100%取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》。

4,、強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓,，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率達到100%，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案,、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案,。

5、大力推行物業(yè)管理,，年底前對具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)物業(yè)化率達到100%,。

6、加強業(yè)主自治自律行為,，具備條件的住宅小區(qū)年底前要達到80%以上成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會,。

（二）范圍：對全市實行物業(yè)管理的244個住宅小區(qū)進行排查。根據(jù)排查結(jié)果,，進行清理整頓,，進一步規(guī)范物業(yè)管理行為。

三,、工作內(nèi)容

（一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設(shè),。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》及相關(guān)配套法規(guī)、規(guī)章,，結(jié)合我市物業(yè)管理實際情況,，通過調(diào)研，同時借鑒國內(nèi)先進城市取得的成功經(jīng)驗，盡快頒布實施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》,，依法加強我市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理,。

（二）全力解決開發(fā)建設(shè)遺留問題。開發(fā)建設(shè)單位作為行為主體要切實承擔起責任,，按照規(guī)劃設(shè)計和施工標準,，對住宅小區(qū)存在的問題從新進行完善，建委,、規(guī)劃,、房產(chǎn)等相關(guān)部門，按照各部門職責,，落實到責任單位,，做到誰的問題、誰負責,、誰解決,。并對存在開發(fā)建設(shè)遺留問題的住宅小區(qū)，逐個建立整改檔案,，制定整改措施,，整改合格后再行消號。特別是存在工程質(zhì)量問題的房屋要確保及時維修,，年底前房屋維修責任要全實到單位,、到個人，維修及時率確保在90%以上,。同時,，有關(guān)部門要抓緊制定相應的規(guī)定和措施，明確住宅區(qū)的交付使用制度,，杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開發(fā)建設(shè)遺留問題,。

（三）加大對物業(yè)市場的監(jiān)督。

四,、物業(yè)費的成本測算

1,、 管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費,。

2,、 清潔衛(wèi)生費 清潔衛(wèi)生費測算表（04）

3、 保安費：保安費測算表（05）

小區(qū)物業(yè)管理方案篇十

1,、物業(yè)地域范圍開闊，封閉性交強;

3,、購置物業(yè)用途復雜,，有居住類要求、有辦公類要求、有會所類要求等;

4,、物業(yè)管理為混合式管理,，即有河道及市政道路的管理，又有客戶私有設(shè)施及服務(wù)的管理,。

1,、推薦在保潔管理方面實行兩個分開，即河道及市政道路的保潔工作與針對業(yè)主帶給的保潔工作相分開,。因為,，河道及市政道路的保潔工作是屬于項目區(qū)域內(nèi)具有公共及社會性質(zhì)的工作，其對具體的環(huán)境衛(wèi)生標準及人員素質(zhì)與直接為業(yè)主帶給保潔服務(wù)的要求不同,，分開管理有利于降低物業(yè)管理成本,，必要時能夠通過物業(yè)公司將該部分工作對外進行分包處理。

2,、突出物業(yè)管理的兩個體系,，即突發(fā)事件的應急處理體系以及針對業(yè)主的管家式的服務(wù)體系。

2,、對市政道路的保潔;

3,、對業(yè)主庭院環(huán)境的保潔(主要集中在季節(jié)更替時，如刮風導致的塵土積累或落葉);

4,、24小時水電維修;

5,、對業(yè)主生活垃圾的定時清運;

6、對水,、電,、燃氣等設(shè)備日常的保養(yǎng)與維護;

7、項目范圍內(nèi)綠化的種植與養(yǎng)護;

8,、業(yè)主能源費用的代收代繳;

9,、定期花木殺蟲及滅鼠;

10、暫住證等社區(qū)性證明u》

11,、業(yè)主院落檔案的管理,。

1、管家的服務(wù),，是指由管家負責,，帶領(lǐng)包括保安、保潔,、廚師,、司機等為主人帶給盡可能完善的服務(wù)，針對玉河項目提出的管家式服務(wù),，應理解為通過物業(yè)管家的努力為業(yè)主帶給盡可能多的服務(wù),，隨時解決業(yè)主提出的關(guān)于生活,、出行等方面的需求。

2,、管家式的服務(wù)推薦由2至3人24小時專職負責三到四位業(yè)主隨時有可能提出的服務(wù)要求,，業(yè)主有需求只針對所負責管家提出，由該管家負責盡可能的解決業(yè)主提出的問題;任何針對業(yè)主的服務(wù)均需由物業(yè)管家陪同,。這樣,，業(yè)主提出的要求有專人負責，,，避免了處理問題相互推托的狀況提高解決問題的效率,，同時對業(yè)主的各種服務(wù)也同樣由該物業(yè)管家?guī)ьI(lǐng)陪同，增加了業(yè)主對物業(yè)人員的認同感并且避免陌生工作人員帶給業(yè)主的不安全因素,。

3,、管家式服務(wù)的資料：

a、業(yè)主訂購報刊的派送(報紙需經(jīng)過熨燙,，免費)

b,、帶領(lǐng)工作人員完成業(yè)主提出的家政服務(wù)要求(付費)

室內(nèi)清潔

搬家、搬物

地板,、地毯的清潔養(yǎng)護

代收洗,、補、燙衣物

室內(nèi)插花,、裝飾

代購日常生活用品

車輛清洗服務(wù)

家庭看護管理

寵物看護管理

c,、為業(yè)主帶給車輛接、送服務(wù)(付費并需要提前預約)

1,、保衛(wèi)部門日常工作資料：

24小時固定安全崗位的值勤

24小時流動崗位的安全及消防巡視

車輛停放的安全管理

特殊時間段道路車流,、人流的疏導管理

2、保衛(wèi)部門的設(shè)施設(shè)備：

中央控制室

與中控室連接的門禁對講系統(tǒng)

設(shè)像監(jiān)視系統(tǒng)

電子巡更系統(tǒng)

業(yè)主院落重點部位(廚房)設(shè)置煙感報警系統(tǒng)

停車管理系統(tǒng)(如有大規(guī)模公共停車位需要管理)

安防器材(對講機,、滅火器,、警棍等)

3、保衛(wèi)部門帶給的委托性特約服務(wù)：

禮儀性保衛(wèi)

短途護衛(wèi)(主要為業(yè)主攜帶貴重物品外出時對人員安全護衛(wèi))

(以上兩種服務(wù)帶給時需要有物業(yè)管家陪同并屬付費項目)

業(yè)主物業(yè)的安全性是本項目物業(yè)管理的關(guān)鍵所在,，除帶給一般保衛(wèi)方式外,，還應建立聯(lián)動體系，保證在突發(fā)事件發(fā)生時及時控制事態(tài)發(fā)展,，將業(yè)主的損失降低,。應急處理體系流程如下：

1、遇有突發(fā)事件,，業(yè)主通過門禁對講系統(tǒng)向中央控制室報警(或直接找物業(yè)管家);

3,、由物業(yè)管家向值班物業(yè)經(jīng)理匯報現(xiàn)場狀況;

4、物業(yè)經(jīng)理根據(jù)物業(yè)管家對現(xiàn)場狀況的匯報決定是否報警,。(110,、119,、120、999等)

小區(qū)物業(yè)管理方案篇十一

近幾年來,，隨著××經(jīng)濟建設(shè)的不斷發(fā)展，人民生活水 平和整體素質(zhì)的進一步提高,，各村的拆遷小區(qū)和商業(yè)性的開 發(fā)小區(qū)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來,。然而由于歷史、區(qū)域性發(fā)展 與建設(shè),、集鎮(zhèn)規(guī)劃等問題,，并沒有全部實行專業(yè)化、市場化 物業(yè)管理,。為加快推進××平安和諧社區(qū)建設(shè),，制定一套規(guī) 范的、符合××實際的物業(yè)管理方案,，并在全鎮(zhèn)小區(qū)推廣是 及時且必要的,。

一、 目前××鎮(zhèn)小區(qū)概況

在××經(jīng)濟快速發(fā)展的同時,，××的城鎮(zhèn)建設(shè)也得到了 突飛猛進的發(fā)展,。居民群眾的居住環(huán)境發(fā)生了巨大的變化， 一個個新建起來的小區(qū)為居民打造了一個舒適,、優(yōu)美,、和諧、 文明的家園,。全鎮(zhèn)范圍內(nèi),，已經(jīng)實行正式的物業(yè)管理的小區(qū) 有金都華庭、麗景花苑,、錦繡家園,、金灣花苑等6 個;而各 村的拆遷安置小區(qū)如宗言村和諧苑、××村臥龍湖小區(qū),、三 房巷的周南花苑等都是由村委代管或基本沒有管理,。

二、 全鎮(zhèn)推行物業(yè)管理的必要性

(一) 商業(yè)住宅小區(qū)

習慣的差異,，農(nóng)村居民和城市居民存在一定的差距,。雖然經(jīng) 濟發(fā)展了，但城市化進程相對滯后,，如果不從農(nóng)村實際出發(fā),， 完全照搬城市物業(yè)管理模式，就是引發(fā)很多問題,，錦繡家園 和金灣花苑已經(jīng)因為溝通上的不通暢造成物業(yè)管理和小區(qū) 業(yè)主之間發(fā)生矛盾與摩擦,。所以,，對于××鎮(zhèn)的商業(yè)小區(qū)而 言，物業(yè)管理也需要因地制宜,。

(二) 農(nóng)村拆遷小區(qū)

各村經(jīng)濟的發(fā)展及對生活環(huán)境要求的提高,，促使拆遷小 區(qū)建設(shè)進入到一個蓬勃發(fā)展的階段。在管理模式上都是由各 村自行管理,，由于沒有統(tǒng)一的規(guī)范,，造成管理效果參差不齊， 引發(fā)一系列問題,。

1,、 安全問題:目前，很多村的拆遷小區(qū)因沒有建設(shè)完畢,， 還有后期工程正在進行,，所以沒有進行封閉式的管理。 小區(qū)道路雖裝有監(jiān)控設(shè)備,，但基本形同虛設(shè),，早安全上 造成了隱患。

2,、 衛(wèi)生環(huán)境問題:拆遷小區(qū)使村民原來的閑散的聚居模式 變?yōu)榧械木幼∧Ｊ?。原來只要自掃門前雪就行，現(xiàn)在 多出很多公共地方需要大家共同維護,，但由于小農(nóng)思想 的影響,，很多村民就疏忽了這一塊，造成一些公共區(qū)域 (如樓道)垃圾成災,。

還 出現(xiàn)為了爭點方寸之地令鄰里之間產(chǎn)生矛盾,。村里沒有 辦法，只能讓鏟車鏟掉重新種上綠化,，但緊跟著村民又 會種菜,，于是，在村委和村民之間就會進行一場你栽我 鏟,，你鏟我栽的持久拉鋸戰(zhàn),。這種治標不治本的方法， 造成了資源的嚴重浪費,。

4,、 維護問題:俗話說:“三分建、七分管”,，房屋時一年新,、 二年舊、三年亂,、四年破,。由于缺乏定期的,、專業(yè)的房 屋維護，很多拆遷小區(qū)的房屋狀況都出現(xiàn)了一定的問 題,，影響了房屋的使用年限,。 所有這些凸顯出來的問題，都在提醒我們,，在全鎮(zhèn)實施 統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)管理是非常迫切的,，它對全鎮(zhèn)經(jīng)濟建設(shè)、精 神文明,、文化素質(zhì)的提升起著重要的作用。

三,、 政府推行物業(yè)管理的辦法

1,、 為全鎮(zhèn)的小區(qū)合理規(guī)劃物管區(qū)域

物管是區(qū)域化管理，首先明確各區(qū)域邊界,，物管區(qū)域劃 定與規(guī)劃相匹配,，考慮物業(yè)共用設(shè)備設(shè)施、建筑規(guī)模,、社區(qū) 建設(shè),，以方便人們生活、生產(chǎn),，合理利用區(qū)域資源。以便于 管理為原則,，形成一定規(guī)模面積與一點能夠數(shù)量的常住人 口,，有獨立或相對分界線的居住小區(qū)。

態(tài),， 并要與國土,、房管、建設(shè),、衛(wèi)生,、公安、規(guī)劃等部門協(xié)調(diào)好,， 做到全體配合,，各自做好本職工作，不越位,、錯位和缺位,， 共同推進老小區(qū)的物業(yè)管理。

3,、 加強宣傳,，增強居民物業(yè)管理意識 物業(yè)管理是新生事物,，存在一個逐漸熟悉與接收的過 程，政府應當以多種形式向社區(qū)居民宣傳《物業(yè)管理條例》 等法律,、法規(guī)和政策,，有針對性地做好宣傳引導工作，提高 居民對物業(yè)管理法的認知度,，逐步使其樹立依法管理的意 識,。通過周邊物業(yè)管理示范小區(qū)，使居民清楚認識到小區(qū)引 入物管的優(yōu)點,，使之逐步樹立有償服務(wù)的意識,，通過講座、 討論,、問答等多種交流方式,，生動形象地普及物管常識，提 高居民群眾對物管的認識程度,，使其逐步樹立自治管理意 識,。

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提高,。一支專業(yè)的物業(yè)管理隊伍，為 ××鎮(zhèn)創(chuàng)造一個優(yōu)美,、舒適,、安全、方便的人居環(huán)境,。同時 也體現(xiàn)出××政府為民造福,，加強城鎮(zhèn)管理的一個重要舉 措。

四,、 物業(yè)管理基本形式

1,、 簡易物業(yè)管理

在各項設(shè)施、規(guī)模等還不完善的情況下,，社區(qū)或村委可 采用簡易物業(yè)服務(wù),。由小區(qū)內(nèi)失業(yè)人員、低保和離退休人員 組建服務(wù)隊,，提供公共秩序,、安全防范、環(huán)境衛(wèi)生保潔為主 的服務(wù),，在鎮(zhèn)物業(yè)管理科的督導下,，具體由各村委、社區(qū)負 責。

2,、 專業(yè)物業(yè)管理 條件好,，設(shè)備齊全的小區(qū)，可通過業(yè)主大會,，選聘專門 的物業(yè)管理公司進駐小區(qū)進行管理,。具體籌備由村委社區(qū)負 責，鎮(zhèn)物業(yè)管理科做好統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)工作,。

3,、 業(yè)委物業(yè)管理 在條件成熟的區(qū)域，業(yè)主自己選出一個比較精良的管理 委員會,，全權(quán)負責整個小區(qū)的物業(yè)管理,，民主的制定各項規(guī) 章制度。所有業(yè)主都要自覺愛護房屋及公共設(shè)施;維護安全 與環(huán)境衛(wèi)生,。如有業(yè)主違約,，將會按照既定的規(guī)章制度按約 處理。如此民主自治的物業(yè)管理,，形成成本低，效率高的雙 贏局面,。

上,，追求效用和業(yè)主利益最大化的物業(yè)管理。這是政府加 強公共社會管理,、關(guān)注民生的具體體現(xiàn),。抓好典型，以點推 面,，條塊結(jié)合,，以塊為主，鞏固成果,，統(tǒng)一管理,，從而形成 齊抓共管、共管共建的局面,，最終實現(xiàn)平安和諧社區(qū)這一目標,。

一、為引導住戶逐步適應市場化的物業(yè)管理模式,，管理好安置房小區(qū),，推進和諧社區(qū)建設(shè)，制定我區(qū)安置房小區(qū)物業(yè)管理辦法,。

二,、安置房小區(qū)物業(yè)管理分前期物業(yè)管理和小區(qū)業(yè)主委員會成立后選聘物業(yè)公司管理兩個階段逐步規(guī)范。具體按《廈門市住宅區(qū)物業(yè)管理條例實施細則》執(zhí)行。

三,、從住戶開始繳納物業(yè)管理服務(wù)費的月份起,，設(shè)立五年的安置房物業(yè)管理服務(wù)費補貼過渡期。在過渡期內(nèi),，區(qū)財政撥付?？顚Π仓脤ο罄U納的物業(yè)服務(wù)費進行補貼。

四,、財政補貼對象為取得并實際保有的`我區(qū)負責拆遷安置項目的拆遷安置房產(chǎn)生的物業(yè)服務(wù)費,。如安置對象將安置房轉(zhuǎn)讓給第三人的，不再對轉(zhuǎn)讓后的安置房產(chǎn)生的物業(yè)服務(wù)費補貼,。

五,、以五年過渡期為限，財政補貼比例逐年遞減,。第一,、第二年補貼應繳納物業(yè)服務(wù)費的50%，第三年補貼應繳納物業(yè)服務(wù)費的40%,，第四年補貼應繳納物業(yè)服務(wù)費的30%,，第五年補貼應繳納物業(yè)服務(wù)費的20%。應繳納的物業(yè)服務(wù)費由物價部門按政府指導價下文確定,。

補貼民政部門確認其不屬五保戶,、低保戶對象的年度，依照前條規(guī)定過渡期標準執(zhí)行,。五年過渡期后,，安置對象本年度經(jīng)民政部門確認屬五保戶、低保戶的,，財政對其應繳納物業(yè)服務(wù)費實行全額補貼,，民政部門確認其不屬五保戶、低保戶對象的年度,，財政不對其應繳納物業(yè)服務(wù)費實行補貼,。

七、安置對象應事先按時向小區(qū)物業(yè)管理公司全額繳納物業(yè)服務(wù)費,，憑繳納票據(jù)領(lǐng)取物業(yè)服務(wù)費補貼（具體操作辦法另行制定實施細則）,。

八、本辦法由區(qū)建設(shè)局,、區(qū)財政局負責解釋,。

為落實市十三屆人大三次會議審議通過的《關(guān)于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，進一步規(guī)范物業(yè)管理活動,，切實維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,，努力提高物業(yè)管理水平,，根據(jù)《物業(yè)管理條例》及有關(guān)法律、法規(guī),， 結(jié)合我市物業(yè)管理工作實際,，特制定本方案：

一、指導思想

以國家《物業(yè)管理條例》為依據(jù),，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導,，以落實《關(guān)于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點，以規(guī)范管理,、提高物業(yè)服務(wù)水平為宗旨,，進一步加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作，推動我市物業(yè)管理健康發(fā)展,。

二,、目標和范圍

（一）目標：

1、有效解決開發(fā)遺留問題,，年底前整改率達到90%,；對存在工程質(zhì)量問題的房屋要及時維修，維修及時率達到90%,。

2,、新建住宅小區(qū)推行招投標率達到100%；2017年新進入市場的樓盤,，在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》,。

3、凡從事物業(yè)管理活動的企業(yè),，要100%取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》。

4,、強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓,，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率達到100%，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案,、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案,。

5、大力推行物業(yè)管理,，年底前對具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)物業(yè)化率達到100%,。

6、加強業(yè)主自治自律行為,，具備條件的住宅小區(qū)年底前要達到80%以上成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會,。

（二）范圍：對全市實行物業(yè)管理的244個住宅小區(qū)進行排查。根據(jù)排查結(jié)果,，進行清理整頓,，進一步規(guī)范物業(yè)管理行為。

三、工作內(nèi)容

（一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設(shè),。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》及相關(guān)配套法規(guī),、規(guī)章，結(jié)合我市物業(yè)管理實際情況,，通過調(diào)研,，同時借鑒國內(nèi)先進城市取得的成功經(jīng)驗，盡快頒布實施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》,，依法加強我市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理,。

（二）全力解決開發(fā)建設(shè)遺留問題。開發(fā)建設(shè)單位作為行為主體要切實承擔起責任,，按照規(guī)劃設(shè)計和施工標準,，對住宅小區(qū)存在的問題從新進行完善，建委,、規(guī)劃,、房產(chǎn)等相關(guān)部門，按照各部門職責,，落實到責任單位,，做到誰的問題、誰負責,、誰解決,。并對存在開發(fā)建設(shè)遺留問題的住宅小區(qū)，逐個建立整改檔案,，制定整改措施,，整改合格后再行消號。特別是存在工程質(zhì)量問題的房屋要確保及時維修,，年底前房屋維修責任要全實到單位,、到個人，維修及時率確保在90%以上,。同時,，有關(guān)部門要抓緊制定相應的規(guī)定和措施，明確住宅區(qū)的交付使用制度,，杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開發(fā)建設(shè)遺留問題,。

（三）加大對物業(yè)市場的監(jiān)督。

四,、物業(yè)費的成本測算

1,、 管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費,。

2,、 清潔衛(wèi)生費 清潔衛(wèi)生費測算表（04）

3,、 保安費：保安費測算表（05）