隨著人們法律意識的加強,，越來越多的人通過合同來調(diào)和民事關(guān)系，簽訂合同能夠較為有效的約束違約行為,。相信很多朋友都對擬合同感到非?？鄲腊?。下面是小編為大家整理的合同范本,，僅供參考,，大家一起來看看吧。

房屋買賣合同糾紛訴訟有效期篇一

合同雙方當事人：

甲方(賣方)姓名：

身份證號碼：

郵編：

住址：

乙方(買方)姓名：

身份證號碼：

郵編：

住址：

依照《中華人民共和國合同法》及有關(guān)法律,、法規(guī),，甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，就房屋買賣事宜達成一致意見,，特簽訂本合同,。

甲方向乙方出售如下產(chǎn)權(quán)物業(yè)：

1、座落地址：北京市

房屋所有權(quán)證號為：

2,、結(jié)構(gòu)：建筑面積：

3,、乙方購房用途：

4、房屋所有權(quán)人：

買賣產(chǎn)權(quán)價：人民幣(大寫)元整

付款方式：

甲方：

1,、須具備該房屋所有相關(guān)法律認可文件

2,、本合同簽訂后,，不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》

3、在辦理過戶期間向乙方提供該房屋產(chǎn)權(quán)證明及相關(guān)法律文件

4,、在辦理過戶期間擁有該房屋所有權(quán)及使用權(quán)

5,、保證上述房產(chǎn)無債權(quán)與債務(wù)糾紛。

6,、保證在立契之前把物業(yè)管理費,、水費、電費,、燃氣費,、暖氣費結(jié)清,。

乙方：

1,、須提供過戶所用之各種身份證明及法律認可文件,。

2,、及時支付購房款及相關(guān)稅,、費。

3,、乙方付清全部房款,，上述房屋經(jīng)產(chǎn)權(quán)過戶并交接完畢后,，該房屋即歸乙方所有和使用。

甲乙任何一方不按上述條款執(zhí)行即視為違約,，違約方須向?qū)Ψ街Ц哆`約金人民幣元整,。

人力不可抵抗的因素和自然災(zāi)害除外。

在執(zhí)行合同的過程中,，如遇雙方發(fā)生糾紛，先行通過雙方協(xié)調(diào)協(xié)商不成時,，可采取第 種方式解決：

1、向北京仲裁委員會申請仲裁

2、向有管轄權(quán)的人民法院起訴,。

在執(zhí)行合同過程中，任何一方不得擅自變更或解除合同,，如需變更或解除合同雙方必須協(xié)商一致決定是否變更或解除合同，并由甲乙雙方共同到房地產(chǎn)局辦理撤件手續(xù),。

本合同一式四份：甲乙雙方各執(zhí)一份,，房管部門一份,，中介機構(gòu)一份,，各份具有同等法律效力,，自雙方簽字蓋章之日起生效,。

甲方(簽章)：________________________

乙方(簽章)：________________________

身份證號碼：__________________________

身份證號：____________________________

電話：________________________________

電話：________________________________

_____年______月______日

______年______月______日

簽于：______________________________

簽于：______________________________

房屋買賣合同糾紛訴訟有效期篇二

鄉(xiāng),、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋

租賃合同

當事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房,、經(jīng)濟適用住房產(chǎn)生的糾紛案件,，不適用本解釋,。

【解讀】本條系關(guān)于本司法解釋適用范圍的規(guī)定,。

本解釋只調(diào)整城鎮(zhèn)房屋即城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋的租賃行為,，鄉(xiāng)、村規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃糾紛,，可以參照本解釋,。城鎮(zhèn)房屋的確定以規(guī)劃為準,，只要列入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū),，無論土地性質(zhì)為國有還是集體所有,，均適用本解釋,，實踐中存在的已被納入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的“城中村”內(nèi)的房屋租賃行為在本解釋調(diào)整范圍之內(nèi)。

依照國家福利政策承租的公有住房,、經(jīng)濟適用房和廉租住房,，具有政府福利性,、保障性,，其租賃關(guān)系不屬于完全的民事法律關(guān)系，不適用本解釋,。

關(guān)于軍產(chǎn)房的租賃,，基本屬于完全的市場行為,，并不存在政府補貼的福利和社會保障性內(nèi)容,，最高院民一庭認為軍產(chǎn)房租賃合同糾紛應(yīng)適用本解釋,。

【解讀】本條規(guī)定以違法建筑物為標的物訂立的房屋租賃合同無效,。所謂違法建筑物,，是指未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋,，具體包括違反了城鄉(xiāng)規(guī)劃規(guī)定的建筑物,、構(gòu)筑物以及違反臨時建筑管理規(guī)定的臨時建筑,。

否定就違反建筑簽訂的房屋租賃合同的效力,，有利于維護城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃秩序,，但為了促進交易,，當事人在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設(shè)的，租賃合同的效力會得以補正,。此處“一審法庭辯論終結(jié)前”不包括二審,、再審發(fā)回指定一審法院重審的情形。

租賃期限超過臨時建筑的使用期限,，超過部分無效,。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準延長使用期限的,，人民法院應(yīng)當認定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效,。

【解讀】臨時建筑是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，根據(jù)形勢的客觀需要,，經(jīng)建設(shè)行政主管部門審核批準后,，在核定的臨時建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的使用期限、范圍,、用途內(nèi),，建造的供臨時使用的建筑物,。

未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋，在性質(zhì)上均屬于標的物違法,，相應(yīng)的房屋租賃合同無效。對于租賃期限超過臨時建筑的使用期限,，超過部分無效,，合同其他內(nèi)容的效力不受影響,。

當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的,，從其約定。但當事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù),，對方接受的除外,。

【解讀】我國城市房屋租賃實行登記備案制度,，《城市房地產(chǎn)管理法》對此有明確規(guī)定,，但屬于管理性規(guī)定,，并非效力性強制性規(guī)定,，不能作為房屋租賃合同的生效條件,，故房屋租賃合同未登記備案的,，其有效性不受影響,。

若當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的,，則以約定為準,，未辦理登記備案手續(xù)的,，合同無效。但一方履行了合同主要義務(wù)且對方接受的情況下,，視為當事人以履行合同主要義務(wù)的行為,，變更了以辦理登記備案手續(xù)未合同生效要件的合同約定,，此時,，即使未辦理登記備案手續(xù)，合同仍為有效,。

。

當事人請求賠償因合同無效受到的損失,，人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條,、第十四條的規(guī)定處理。

【解讀】按照《合同法》第五十八條的規(guī)定,，合同無效的法律后果為返回財產(chǎn),、賠償損失,，該規(guī)定同樣適用于房屋租賃合同無效的場合。參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費,，屬于返還原物的范疇,。合同無效的損失賠償在性質(zhì)上屬于締約過失責任,，賠償范圍限于信賴利益,。即合同雙方為締約進行合理的接觸，當事人一方因?qū)Ψ降男袨楫a(chǎn)生信賴,，一方由于信賴而支出一定的成本,，主要包括用于締約的合理費用和準備履約所支出的合理費用，此外還包括喪失與第三人另訂立合同的機會所產(chǎn)生的損失,，后者由于舉證較為困難，實踐中很難得到支持,。

由于房屋租賃合同管的特殊性,，損失賠償?shù)臓幾h主要集中在裝飾裝修或者改建擴建費用上,，對此，本解釋都有明確規(guī)定,。

(一)已經(jīng)合法占有租賃房屋的;

(二)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;

(三)合同成立在先的。

不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同,、賠償損失的,，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理,。

【解讀】本條規(guī)定了“一房數(shù)租”的處理原則,，在數(shù)份合同均有效的前提下，按照如下順序確定履行合同的承租人：(1)已經(jīng)合法占有租賃房屋的,，承租人通過強占,、欺騙等非法手段占有租賃房屋的,，不在此列;(2)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的,，房屋租賃登記備案手續(xù)雖不影響合同效力,，但可享受優(yōu)先履約權(quán); (3)合同成立在先的,，即合同成立時間在先,，判斷標準是雙方當事人簽字或者蓋章的時間，更嚴格地說,，是當事人中最后簽字蓋章的時間,。

“一房數(shù)租”時,，未得到履行的有效合同的承租人,，可以合同目的無法實現(xiàn)為由要求解除合同,，并賠償損失,。

第七條承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴建,，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的,，人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理,。

【解讀】綜合《合同法》關(guān)于房屋租賃合同的相關(guān)規(guī)定，出租人享有法定解除權(quán)的情形如下：(1)因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的;(2)承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴建,，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀的;(3)承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的;(4)承租人無正當理由未支付租金或遲延支付租金的,，出租人可以要求承租人在合同期限內(nèi)支付,，承租人逾期支付的;(5)承租人未按照約定的方法或者租賃房屋的性質(zhì)使用租賃房屋，致使租賃物受到損失的;(6)不定期租賃,，出租人有權(quán)隨時解除合同,。

出租人作為房屋所有權(quán)人，當房屋因承租人擅自改變主體和承重結(jié)構(gòu)或擴建受到損害時,，出租人有權(quán)隨時要求承租人恢復(fù)原狀,，不受任何期限限制。但當出租人行使本條規(guī)定的解除權(quán)時,，必須在“合理期限”內(nèi)要求承租人恢復(fù)原狀,，承租人在此期限內(nèi)不予恢復(fù)的，出租人方可解除合同,。

實踐中出租人行使解除權(quán)的方式有兩種，一是出租人直接通知承租人解除合同,，通知到達承租人即產(chǎn)生合同解除的法律效果,，如果承租人對此有異議,，可以起訴要求確認合同解除無效;二是向法院起訴，請求解除合同,。

對于出租人通知承租人解除合同的情形，主要有以下兩種通知方式：一是,，承租人未經(jīng)出租人同意變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴建，出租人告知承租人必須在一定期限內(nèi)恢復(fù)原狀,，承租人在此合理期限內(nèi)不予恢復(fù)的,，出租人通知承租人解除合同;二是,，出租人向承租人發(fā)出通知,，要求其在一定期限內(nèi)恢復(fù)原狀,，同時載明如果不再此期限內(nèi)恢復(fù)原狀，合同即自動解除,。

(一)租賃房屋被司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封的;

(二)租賃房屋權(quán)屬有爭議的;

(三)租賃房屋具有違反法律,、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強制性規(guī)定情況的,。

【解讀】綜合《合同法》的相關(guān)規(guī)定,，承租人享有法定解除的情形如下：(1)因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的的;(2)出租人未按約定交付房屋，經(jīng)承租人催告在合理期限內(nèi)仍拒不交付房屋的;(3)因不可規(guī)責于承租人的事由致使租賃物部分或全部毀損,、滅失,，致使合同目的不能實現(xiàn)的;(4)不定期租賃,，承租人有權(quán)隨時解除合同;(5)租賃物危及承租人安全或健康的,，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍有權(quán)隨時解除合同;(6)司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封租賃房屋導(dǎo)致承租人不能使用的;(7)租賃房屋權(quán)屬有爭議導(dǎo)致承租人不能使用的;(8)不符合《建筑法》,、《消防法》等法律關(guān)于房屋使用條件的強制性規(guī)定并導(dǎo)致承租人不能使用的;(9)一房數(shù)租之有效合同不能實際履行的,。

在出現(xiàn)租賃房屋被司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封、權(quán)屬有爭議,，或者具有違反法律,、行政法規(guī)(主要包括不符合《建筑法》,、《消防法》等)關(guān)于房屋使用條件強制性規(guī)定情況任何一種情形時,，承租人的合同解除權(quán)并非任意的,，還須具備一個必要前提,，即該情形的出現(xiàn)導(dǎo)致“租賃房屋無法使用”,。所謂“無法使用”是指無法按照租賃房屋的約定用途使用,，或者無法按照租賃房屋的性質(zhì)使用,。

司法機關(guān)對房屋的查封，實務(wù)中有“活封”和“死封”之分,，其中“死封”是指房屋被查封后不僅其處分權(quán)受到限制,，而且喪失了使用,、管理權(quán),，權(quán)利人只有妥善保管的義務(wù);而“活封”則相反,，房屋被查封后,，權(quán)利人仍享有對房屋的使用,、管理和收益權(quán),，僅處分權(quán)受限,。實踐中,，租賃房屋被查封,，如果是由于出租人的原因,，承租人在要求解除合同的同時也可要求出租人賠償損失;如果是由于承租人的原因，出租人因此遭受損失的,，出租人除了可以提起反訴要求承租人賠償損失以外,，也可另行起訴要求承租人賠償損失,。

當租賃房屋的權(quán)屬存在爭議時，意味著出租人可能不是房屋的所有權(quán)人,，如果出租人最終被確認為房屋的所有權(quán)人,，則房屋租賃合同有效;如果出租人最終被確認不是房屋的所有權(quán)人，則構(gòu)成無權(quán)處分,，該租賃合同屬效力待定合同,。

已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的,，可折價歸出租人所有;不同意利用的,，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失,。

【解讀】按照裝飾裝修物與租賃房屋的結(jié)合程度有可分離(即未形成附合)和不可分離(即形成附合)兩種形態(tài)。裝飾裝修物已與房屋結(jié)合在一起形成繼續(xù)性和固定性的,，非毀損不可分離或者雖可分離但花費巨大,，可以認定形成附合,，例如鋪設(shè)地板磚,、吊設(shè)天花板、墻壁粉刷油漆等;裝飾裝修物與房屋未完全結(jié)合尚未達到不可分離狀態(tài),，則不能認定形成附合,，如安裝空調(diào),、電梯,、太陽能熱水器、抽油煙機等,。

按照添附理論,，對于未形成附合的裝飾裝修物，所有權(quán)仍歸承租人,，房屋租賃無效時，由承租人拆除取回,，出租人想要留用,，應(yīng)當支付相應(yīng)對價,，承租人拆除過程中造成房屋損壞的應(yīng)恢復(fù)原狀,。對于形成附合的裝飾裝修物，在出租人同意利用的前提下,，可折價歸承租人所有;出租人不同意利用的,，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失,。

在房屋租賃合同中,，承租人對租賃房屋的裝飾裝修按其性質(zhì)可分為兩類：一是經(jīng)出租人明示同意或出租人未明示同意,，但知道后卻未表示反對,，且符合租賃合同約定用途而為的裝飾裝修,，屬善意添附;二是未經(jīng)出租人同意或雖經(jīng)出租人同意但超出合同約定用途的合理范圍擅自進行的裝飾裝修，屬惡意添附,。對于惡意添附,，不論房屋租賃合同是否有效,，原則上均不應(yīng)予以折價補償,，裝飾裝修損失由承租人自行承擔。

裝飾裝修物的現(xiàn)值損失,，是指附合裝飾裝修物在房屋租賃合同被確認無效時尚存在的實際價值,，應(yīng)按承租人已使用房屋的時間予以折舊,，不能按照租賃期限進行分攤,。

實踐中,，在處理無效房屋租賃合同涉及的裝飾裝修物糾紛時，應(yīng)根據(jù)出租人的需要程度和可利用價值,，結(jié)合過錯責任原則,，分別對待：(1)屬出租人過錯的,，由出租人補償承租人的裝飾裝修損失。對于未形成附合的,，損失主要包括裝飾裝修物的折舊費用,、拆除費用,、恢復(fù)原狀費用及承租人因租賃合同無效而受到的其他損失;對于形附合的,，該損失是租賃合同無效時裝飾裝修物尚存在的價值,，即現(xiàn)值,。(2)屬承租人過錯的，由承租人自行承擔裝飾裝修損失,，并由承租人賠償承租人因租賃合同無效受到的其他損失。(3)屬雙方共同過錯的,，應(yīng)由雙方當事人按過錯責任分擔裝飾裝修現(xiàn)值損失,。

【解讀】適用本條的前提條件有三：(1)承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，即善意添附;(2)租賃期間屆滿或者合同解除,，合同無效不在此列;(3)裝飾裝修未形成附合。

適用本條的注意事項：(1)承租人可以對未形成附合的裝飾裝修物進行拆除,，且不以出租人同意為必要條件;(2)承租人在拆除裝飾裝修物時,，必須盡到必要的注意義務(wù)，不得對房屋造成毀損,，否則應(yīng)恢復(fù)原狀或賠償損失;(3)當事人對未形成附合的裝飾裝修物另有約定的,，應(yīng)依照意思自治原則從其約定,。

(四)因不可歸責于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的,，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔,。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定,。

【解讀】本條與第十條相對應(yīng),，規(guī)定了合同解除時,，對于形成附合的裝飾裝修物的處理規(guī)則：

(1)因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人無法按照約定的租賃期限使用房屋,，也就不能完全享用附合的裝飾裝修物價值,，承租人有權(quán)要求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值損失,。

(2)因承租人違約導(dǎo)致合同解除,，承租人應(yīng)自行承擔剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值的損失,，但出租人同意利用裝飾裝修的,，應(yīng)予適當補償,，補償標準參照剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值,。

(3)因當事人雙方違約導(dǎo)致合同解除,，對于出租人同意利用的，將剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值減去出租人同意補償?shù)牟糠值氖Ｓ鄡r值,，由出租人和承租人按照各自的過錯程度分擔;對于出租人不同意利用的，則按剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值,，由雙方按照各自的過錯程度分擔,。

(4)因不可歸責于當事人雙方的原因?qū)е潞贤獬凑展截熑卧瓌t,，由雙方共同分擔,，一般為平均分擔,。

所謂“剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值”,，是指在房屋租賃合同履行期限屆滿前解除合同,，附合的裝飾裝修物在剩余的租賃期限內(nèi)尚存在的價值。計算殘值的方法是按照租賃期限,，將裝飾裝修費用平均分攤,，從而得出合同解除時剩余租賃期內(nèi)附合的裝飾裝修費用價值,。若雙方對裝飾裝修投資數(shù)額無法達成一致，可委托專門的鑒定機構(gòu)進行鑒定,。

【解讀】承租人要對租賃房屋進行裝飾裝修,，必須經(jīng)過出租人同意,。“同意”分為明示和默示,，明示有書面,、口頭,、電話等表現(xiàn)形式,，對此由承租人負舉證責任;如果出租人雖未對裝飾裝修事宜明示同意,，但其行為已經(jīng)表明其已同意裝飾裝修的，則可直接認定出租人對裝飾裝修已經(jīng)默示同意,。

對于經(jīng)出租人同意的裝飾裝修,，租賃期間屆滿時,，承租人可在不損害出租人合法權(quán)益的前提下拆除并取回未形成附合的裝飾裝修物，對于已經(jīng)形成附合的裝飾裝修物,，承租人無權(quán)要求出租人予以補償，出租人亦無權(quán)要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失,，但雙方另有約定的除外,。

【解讀】房屋租賃合同無效,、被撤銷時，出租人有權(quán)要求承租人將房屋返還并恢復(fù)原狀,，承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴建的,，其有義務(wù)將裝飾裝修物、擴建物拆除后返還房屋給出租人,，拆除過程中造成房屋損失的,，應(yīng)承擔賠償責任。

在房屋租賃合同解除場合,，若因出租人違約導(dǎo)致合同解除的,，雖承租人未經(jīng)出租人同意的裝飾裝修,、擴建行為構(gòu)成違約,，但出租人的違約行為更為嚴重,，承租人可以雙方違約為由作為減輕賠償責任的抗辯;若因承租人違約導(dǎo)致合同解除的,，出租人不僅可依據(jù)本條要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失,，同時也可要求承租人賠償合同解除給其造成的損失;雙方合意解除合同,，且未對合同解除后裝飾裝修,、擴建費用的承擔有約定的,，出租人仍可要求承租人恢復(fù)原狀,、賠償損失,。

(一)辦理合法建設(shè)手續(xù)的,，擴建造價費用由出租人負擔;

(二)未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔,。

【解讀】所謂擴建,，是指在原有建筑基礎(chǔ)上加以擴充的建設(shè)項目，一般通過加高,、加層等建筑方式形成,，本質(zhì)上仍屬于房屋建筑活動，按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的相關(guān)規(guī)定,，擴建應(yīng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證,。

(3)若系雙方過錯所致，則由雙方按照各自的過錯程度分別承擔;(4)若雙方均無過錯,，則按公平原則,，由雙方分擔。

房屋租賃合同解除場合,，經(jīng)出租人同意的擴建費用可做如下處理：(1)因出租人違約導(dǎo)致合同解除的,，若辦理合法擴建手續(xù)，則擴建費用由出租人承擔;若未辦理合法手續(xù),，則應(yīng)由雙方按各自的過錯程度分別承擔,。(2)因承租人違約導(dǎo)致合同解除的,，若辦理合法手續(xù)，則出租人仍應(yīng)負擔相應(yīng)的擴建費用,，但可以承租人違約為由請求減少擴建費用的負擔;若未辦理合法手續(xù),，則出租人可以承租人違約、自己并無受益等為由,，主張不承擔擴建費用,。(3)因雙方違約導(dǎo)致合同解除的，若辦理合法手續(xù),，則應(yīng)由出租人承擔擴建費用,，但可以適當減少;若未辦理合法手續(xù)，則由雙方按照過錯程度各自承當相應(yīng)的擴建費用,。(4)因不可歸責于雙方原因?qū)е潞贤獬?，若辦理合法擴建手續(xù)，則由出租人承擔擴建費用,，否則,，由雙方按照過錯承擔分別承擔。

關(guān)于擴建造價費用的計算,，最高院主張采用工程造價費用支出法,，即以擴建時，承租人實際支付的工程造價費用作為擴建費用,。

【解讀】適用本條應(yīng)注意如下幾個問題：

(1)群租,，可分為自主群租和他主群租兩種，自主群租即房屋所有人將房屋出資給多個承租人,，他主群租一般表現(xiàn)為房屋中介與“二房東”將房屋出租給多個承租人,，后者屬于本條屬于的轉(zhuǎn)租行為。

(2)再轉(zhuǎn)租,、多手轉(zhuǎn)租行為符合轉(zhuǎn)租的法律特征,，應(yīng)適用本條規(guī)定。

因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件,，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟,。

【解讀】《合同法》第224條規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,，出租人可以解除合同,。為督促出租人及時行使合同解除權(quán)，維護交易的穩(wěn)定性,，本條將出租人知道或者應(yīng)當知道承租人轉(zhuǎn)租,，但在6個月內(nèi)未提出異議的，推定為出租人同意轉(zhuǎn)租。該6個月期限的性質(zhì)為除斥期間,，不適用訴訟時效關(guān)于中斷與中止,、延長的規(guī)定。

承租人未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租行為,，在效力上屬無效行為,，出租人既可起訴要求確認轉(zhuǎn)租合同無效，亦可行使合同解除權(quán),。出租人解除合同后,，承租人喪失租賃權(quán)，轉(zhuǎn)租合同也因其賴以存在的基礎(chǔ)不復(fù)存在而歸于終止,，善意的次承租人(訂立轉(zhuǎn)租合同時不知道也不應(yīng)當知道承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租)可以要求承租人賠償損失,。

在房屋租賃合同被解除或被認定無效情形下，都涉及房屋的返還問題,，此時,，案件的處理結(jié)果必然與次承租人具有法律上的利害關(guān)系，當次承租人對租賃房屋進行裝飾裝修或者擴建,，則此承租人對訴訟標的享有獨立的請求權(quán),。因此，本條規(guī)定在房屋租賃合同糾紛案件中,，次承租人具有第三人的訴訟地位,，既可以是具有獨立請求權(quán)的第三人,，也可以是無獨立請求權(quán)的第三人,。

承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租，其向次承租人收取的租金不構(gòu)成不當?shù)美?。在出租人與承租人的房屋租賃法律關(guān)系中,，出租人以租金為對價將租賃物交于承租人占有、使用,、收益,，其收益已經(jīng)確定而不能再對租賃物進行使用、收益,，而至于承租人向次承租人收取的租金,，只是其使用、收益的變形形式,，無論其收取多少,，出租人的租金并不因此而受到損害，故不能因為承租人因轉(zhuǎn)租而獲益就認為損害了出租人的利益,，承租人收取租金不符合不當?shù)美臉?gòu)成要件,。

次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。

【解讀】《合同法》第227條規(guī)定,，承租人無正當理由不支付或遲延支付租金的,，出租人經(jīng)催告后可以解除合同。在轉(zhuǎn)租合同有效的場合,，若出租人因承租人不支付或遲延支付租金而行使合同解除權(quán)時,，次承租人可以代償請求權(quán)抗辯出租人的合同解除權(quán)。在轉(zhuǎn)租合同無效的場合,，如轉(zhuǎn)租合同未經(jīng)出租人同意,，次承租人無代償請求權(quán)。

次承租人代出租人支付租金與違約金后,，對承租人享有兩種權(quán)利,，一是對于承租人的追償權(quán)，二是對于其支付的租金和違約金可以和轉(zhuǎn)租合同中其應(yīng)支付的租金相折抵,。

【解讀】房屋租賃合同無效,、履行期限屆滿或者解除的情形下，承租人應(yīng)將房屋返還出租人,，但實際占有房屋的是次承租人,。次承租人在房屋租賃關(guān)系終止時，即不再擁有占有,、使用租賃房屋的合法依據(jù),，從而構(gòu)成對出租人所有的租賃房屋的無權(quán)占有，出租人有權(quán)向次承租人主張返還房屋,，同時,，出租人亦有權(quán)向次承租人主張逾期騰期間的占有使用費。

【解讀】《合同法》第234條規(guī)定,，承租人在房屋租賃期間死亡的,，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃房屋。本條司法解釋將前述規(guī)定中的“共同居住”擴大為“共同經(jīng)營”,，包括個體工商戶和個人合伙,。對于承租人租賃房屋用于以個體工商戶或個人合伙方式從事經(jīng)營活動的，若承租人在租賃期間死亡(包括宣告死亡,、宣告失蹤),，共同經(jīng)營人或者其他合伙人可以概括繼受原租賃合同的權(quán)利和義務(wù)，該共同經(jīng)營人或合伙人取代承租人在原合同中的地位,，成為新的承租人,。

正確適用本條司法解釋，涉及到個人合伙的認定,。認定個人合伙,，首先要依據(jù)合伙協(xié)議;沒有合伙協(xié)議且未辦理工商登記手續(xù)的,，只要具備合伙條件(共同出資、共同參與經(jīng)營,、共擔風(fēng)險,、共享收益)，并有兩個以上無利害關(guān)系人證明合伙人之間存在口頭合伙協(xié)議的,，也可認定為個人合伙,。

(一)房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的;

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的,。

【解讀】本條系“買賣不破租賃”及其適用例外的規(guī)定,。

《合同法》第229條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的,，不影響租賃合同的效力,，即所謂的“買賣不破租賃”原則，若無法定或約定的除外情形,，該原則即應(yīng)被適用,。

抵押期間，抵押人將抵押物出租,，此時在同一標的物上抵押權(quán)與租賃權(quán)并存,，抵押權(quán)更注重標的物的交換價值，而租賃權(quán)則更注重標的物的使用價值,，二者并不沖突,。但由于抵押權(quán)設(shè)定在先，因而具有優(yōu)先效力,，此后成立的租賃權(quán)不得損害抵押權(quán),，抵押權(quán)實現(xiàn)發(fā)生所有權(quán)的變動后，受讓人不受租賃合同的約束,，即先抵押后出租不適用“買賣不破租賃”原則,。但先出租后抵押的房屋發(fā)生所有權(quán)變動的，仍應(yīng)適用“買賣不破租賃”原則,。

涉及到法院依法查封的場合下，若查封在先,，租賃在后,，則法院強制拍賣時不適用“買賣不破租賃”;若租賃在先，查封在后,，可以使用該原則,。

【解讀】本條規(guī)定了承租人優(yōu)先購買權(quán)受到侵害時的救濟措施。

房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)只在租賃房屋作為買賣合同法律關(guān)系的標的物時發(fā)生,，在贈與,、互易以及因公征用等法律關(guān)系中則不得適用，亦不能主張優(yōu)先購買權(quán)的損害賠償請求權(quán)。

關(guān)于“合理期限”的認定,，《民通意見》第118條規(guī)定,，“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人,。承租人在同等條件下,，享有優(yōu)先購買權(quán); 出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效”,，但該條目前已被廢止,。最高院民一庭認為可以參考本解釋第二十四條第(三)項的規(guī)定，該條款規(guī)定,，出租人履行通知義務(wù)后,，承租人在15日內(nèi)未明確表示購買，視為放棄優(yōu)先購買權(quán),，該“15日”的屆滿之日肯定得早于出租人與第三人簽訂房屋買賣合同的日期,，出租人履行通知義務(wù)必須給承租人留出必要的答復(fù)期限——15日，因此出租人最晚應(yīng)于出賣房屋前15日通知承租人,，即在15日答復(fù)期之前履行通知義務(wù),。

在房屋轉(zhuǎn)租場合，次承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)在理論上存在爭議,，但最高院民一庭認為房屋優(yōu)先購買權(quán)的主體應(yīng)為承租人而非次承租人,，且優(yōu)先購買權(quán)不得轉(zhuǎn)讓,。

承租人優(yōu)先購買權(quán)受到侵害時,，無權(quán)要求確認出租人與第三人房屋買賣合同無效，但可以請求法院判令其直接以同等條件與出租人形成買賣合同關(guān)系,，為避免承租人濫用權(quán)利,，在承租人行使優(yōu)先購買權(quán)時對其課以一定的義務(wù)，如承租人主張與出租人成立買賣合同的,，應(yīng)當交付一定數(shù)額的定金或提供擔保,，以使出租人信任其履行能力。

承租人雖無權(quán)以優(yōu)先購買權(quán)受侵害為由要求確認出租人與第三人房屋買賣合同無效,，但并不意味著出租人與第三人簽訂的合同有效,，保護其履行。出租人與第三人之間合同的效力應(yīng)當依據(jù)合同法有關(guān)合同效力的規(guī)定判斷,。承租人行使優(yōu)先購買權(quán)主張以同等條件與出租人成立買賣合同后,，應(yīng)當優(yōu)先保護出租人履行合同，取得房屋所有權(quán),，由此第三人無法繼續(xù)履行合同的,，第三人可以主張出租人承擔違約責任,。

【解讀】抵押權(quán)的實現(xiàn)時可能會與租賃權(quán)沖突，但抵押權(quán)與承租人的優(yōu)先購買權(quán)并不沖突,，不論抵押權(quán)設(shè)定在租賃合同成立之前或之后,，出租人均享有優(yōu)先購買權(quán)。

折價,、變賣均屬于出租人出售房屋的行為,，不管買受人是抵押權(quán)人還是其他人，出租人在同等條件下均享有優(yōu)先購買權(quán),。

“同等條件”的確定要依照買受的第三人與出租人確定的房屋價格,，該價格體現(xiàn)的是第三人與出租人的意思表示。承租人的優(yōu)先購買權(quán)約束的只是出租人對締約相對人的選擇權(quán),，而非約束出租人對房屋的處分權(quán),。房屋出賣價格的確定是出租人行使處分權(quán)的表現(xiàn)，故承租人主張優(yōu)先購買權(quán),，只能按照第三人與出租人確定的同等條件,，承租人對該條件不具有異議權(quán)和抗辯權(quán)。

【解讀】拍賣的特質(zhì)導(dǎo)致其與承租人的優(yōu)先購買權(quán)存在一定沖突,，由于優(yōu)先購買權(quán)屬“準物權(quán)”,，有一定的優(yōu)先效力，在拍賣程序亦不例外,?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第16條規(guī)定,，“拍賣過程中,，有最高價時，優(yōu)先購買權(quán)人可以表示以該最高價買受,，如無更高應(yīng)價,，則拍歸優(yōu)先購買權(quán)人;如有更高應(yīng)價，而優(yōu)先購買權(quán)人不作表示的,，則拍歸該應(yīng)價最高的競買人,。”此所謂“跟價法”,。

在拍賣負擔有優(yōu)先購買權(quán)的租賃房屋時,，一般遵循如下程序：(1)拍賣通知，出租人在拍賣5日前以書面或者其他能夠確認收悉的適當方式,，通知優(yōu)先購買權(quán)人于拍賣日到場。(2)優(yōu)先購買權(quán)人應(yīng)按照拍賣通知或拍賣公告的要求,，與其他競買人一樣進行競買登記,、繳納競買保證金,，在拍賣日到場參加競拍。

(3)舉牌應(yīng)價,，若承租人在出現(xiàn)最高應(yīng)價時未作出以該價格購買的意思表示,，則拍賣房屋由最高應(yīng)價人購買。

(一)房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的;

(三)出租人履行通知義務(wù)后,，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的;

(四)第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的,。

【解讀】房屋共有人的優(yōu)先購買權(quán)產(chǎn)生于共有人所有權(quán)關(guān)系之中，具有物權(quán)性質(zhì),，而承租人優(yōu)先購買權(quán)基于租賃關(guān)系,，本質(zhì)上仍屬債權(quán)性質(zhì)，按照物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的理論,，共有人的優(yōu)先購買權(quán)要優(yōu)于承租人的優(yōu)先購買權(quán),。

家庭成員之間的房屋買賣，具有濃厚的人身色彩,，與純粹的買賣關(guān)系有很大區(qū)別,，故本條確認出租人將租賃房屋出賣給近親屬的，承租人不得主張優(yōu)先購買權(quán),。

出租人出賣租賃房屋的,，應(yīng)提前通知承租人，承租人在接到通知后應(yīng)及時答復(fù),，若承租人接到通知后15日內(nèi)未明確表示購買的,，則喪失優(yōu)先購買權(quán)，這里強調(diào)“明確表示”,。

《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定了善意取得制度,，即受讓人以財產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移為目的，善意,、對價受讓且占有該財產(chǎn),，即使出讓人無轉(zhuǎn)移所有權(quán)的權(quán)利，受讓人仍取得其所有權(quán),?！芭e重以明輕”，在第三人善意購買出租房屋,，并辦理登記手續(xù)情形下,，可對抗承租人的優(yōu)先購買權(quán)。

【解讀】本解釋于2019年9月1日起施行,，施行前的行為引起的糾紛,，在本解釋施行之后提起訴訟的，應(yīng)當適用本解釋;本解釋施行前提起的訴訟,，本解釋施行后案件尚在訴訟系屬中,，無論處于一審還是二審程序,，均適用本解釋;本解釋施行前已經(jīng)終審的案件,，在本解釋施行前提起再審程序,，且于本解釋實施時仍在審理中的,，應(yīng)當適用本解釋;本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的案件,，不適用本解釋,。

房屋買賣合同糾紛訴訟有效期篇三

訴訟請求：

1、原告請求依法判令被告履行合同中所約定的義務(wù),；

2,、請求判令被告支付逾期付款違約金_______元；

3,、本案訴訟費用及其費用由被告負擔,。

事實與理由：

_______年______月_______日原告與被告簽訂《________合同》，原告為甲方,，被告為乙方,，乙方需要依照合同向甲方提履行____________________________。

結(jié)款方式：____________,；如一方逾期未付款,，支付違約金（不超過造成損失的百分之三十），,。合同簽訂后,，被告未按照合同約定履行義務(wù)。從_______年______月_______日至_______年______月_______日被告拒不履行合同義務(wù)造成原告損失______元,。

綜上所述,，原、被告簽訂的《_________合同》是雙方真實意思表示,，合法有效,。被告不依照合同約定履行義務(wù)，事實清楚,證據(jù)充分,足以認定雙方的債權(quán)債務(wù)關(guān)系清楚,，合法有效,，應(yīng)受法律的保護?！逗贤ā返诹畻l規(guī)定：“當事人應(yīng)當按照約定全面履行自己的義務(wù),。”以及《合同法》第一百一十四條第一款規(guī)定：“當事人可以約定一方違約時應(yīng)當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金,，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法,。”被告___________的行為是嚴重的違約行為，嚴重損害了原告的合法權(quán)益,，應(yīng)承擔違約責任,。被告應(yīng)向原告支付逾期付款的違約金共計__________元,。原告的訴訟請求既有事實證據(jù)又有法律依據(jù)理由充分,，人民法院予以支持。原告為了維護自身的合法權(quán)益,，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百零八條之規(guī)定,，特向貴院提起訴訟，懇請貴院查明事實后,，給予支持,。

此致

_____________人民法院

起訴人：____________________

_______年______月_______日

房屋買賣合同糾紛訴訟有效期篇四

房屋買賣合同產(chǎn)生了法律糾紛的，是可以選擇協(xié)商的,，雙方協(xié)商不成的,，是可以前往人民法院提起訴訟的，通過民事訴訟流程來進行房屋買賣合同糾紛的處理的,。這里給大家分享一些關(guān)于房屋買賣合同糾紛,，希望對大家有所幫助。

一,、與賣家協(xié)商解決

任何糾紛解決的首選方法都是協(xié)商,，因為協(xié)商不需要走太過正式的法律程序，耗費時間短,，雖然也存在著難以達成一致意見等缺陷,，但在有些情況下反而是比較有效的方法。所以當糾紛發(fā)生,，購房者開始還是應(yīng)該選擇與賣家面對面協(xié)商,，擺出有關(guān)的事實依據(jù)，并提出和解的要求,。如果能夠協(xié)商一致,，那就將會是圓滿的解決辦法。

二,、向消費者協(xié)會投訴

如果協(xié)商不成,，并且房屋買賣的爭議或者分歧比較大，購房者可以向房屋所在地的消費者協(xié)會投訴,，并提交詳細的文字材料和證明材料,。雖說消費者協(xié)會的影響力可能不足以為你討回公道，但是畢竟賣家會因此受到調(diào)查,，產(chǎn)生一定的困擾,，有些賣家并不希望如此，自然就會選擇和平解決了,。

三,、向有關(guān)行政部門投訴

如果你購房的時候涉及到了中介費,、合同約定外的其他收費和物業(yè)費等費用，那你就可以向有關(guān)的物價行政管理部門投訴,。如果遇見了合同欺詐等糾紛,，你就可以向有關(guān)工商行政管理部門投訴。如果遇見各類建筑安裝,、市政,、公用等建設(shè)工程在建期內(nèi)發(fā)生的工程質(zhì)量問題，你可以根據(jù)建設(shè)部《建設(shè)工程質(zhì)量投訴處理暫行規(guī)定》向各級建設(shè)行政主管部門投訴,。

四,、向仲裁機構(gòu)申請仲裁

合同雙方在合同中或者事后達成了仲裁協(xié)議的，可以向約定的仲裁機構(gòu)申請仲裁,。房地產(chǎn)糾紛交付仲裁的前提是雙方當事人在合同中訂有仲裁條款,，或者事后達成書面仲裁協(xié)議，否則仲裁機構(gòu)無權(quán)受理,。交由仲裁機構(gòu)處理不僅方便快捷,，而且仲裁機構(gòu)和仲裁庭的成員都是由當事人雙方自行選定的，也有利于減少糾紛雙方的對立情緒,。

五,、向有關(guān)人民法院起訴

向有關(guān)人民法院起訴是最后的手段，如果之前的方法起不到效果,，只能采取訴訟的方式,，即使訴訟相對來說比較復(fù)雜并且耗時耗力，但是為了保障自己的利益就需要拿起法律武器,。但是要記住訴訟講求證據(jù),，所以購房者一定要注意收集證據(jù)，比如房屋買賣合同等,。

案情介紹：2015年3月1日,，韓先生和張女士簽訂了房屋買賣合同，約定韓先生購買張女士位于西城區(qū)廣安門外大街一處房屋,，面積43平米,，總價174萬元。該房屋是2013年張女士通過按揭方式購得,，房屋抵押給光大銀行借款115萬元,。因為張女士未還清借款，抵押權(quán)未消滅,。韓先生知曉相關(guān)情況,，合同中也做了相關(guān)約定，約定張女士在簽訂合同后10個工作日內(nèi)辦理提前還款手續(xù)。韓先生向張女士先行支付了120萬元購房款,，但張女士遲遲不辦理解除抵押手續(xù),。在交易過程中，因張女士另有其他糾紛,，該房屋被法院查封,，導(dǎo)致無法繼續(xù)交易。韓先生訴至我院要求張女士依照合同支付違約金,。

法律回復(fù)：設(shè)立抵押權(quán)的房屋在交易之前一般應(yīng)先解除抵押,。本案中雙方對解除抵押的約定沒有問題，但是張女士并未按照約定辦理銀行還款,，導(dǎo)致合同沒有辦法繼續(xù)履行，張女士應(yīng)當承擔違約責任,。因此,，最終我院判決張女士支付違約金。

在二手房買賣合同履行過程中,，經(jīng)常會有交易房屋存在抵押的情況,，如果要進行交易首先要解除抵押，此時購房者要明白,，如果在解除抵押的過程中賣房人因各種原因不解抵押,，都將直接影響下一步合同的履行。因此,，在購買房屋中要謹慎購買抵押房屋,。如要購買抵押房，一定要妥善簽訂合同,，督促賣房人解押,，防范意外情況發(fā)生。

近期房屋價格出現(xiàn)較大波動,，房屋買賣合同糾紛較以往相比明顯增多,。在打房屋買賣合同糾紛官司時應(yīng)該向法院提供什么證據(jù)呢，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》等法律以及司法解釋的規(guī)定,，起訴房屋買賣合同糾紛的當事人,，在立案時須提交如下證據(jù)：

第一是，房屋買賣合同及其他能夠證明雙方買賣合同關(guān)系的證據(jù)材料;

第二是,，交付標的物和支付價款的憑證;

第四是,，出賣出租房屋的，應(yīng)提供承租人意思表示證明;

第五是,，出賣共有房屋的,，應(yīng)提交其他共有人意思表示的證明。

當然前述證據(jù)，只是為了引起訴訟程序的必要的基礎(chǔ)證據(jù),，具體案件所需證據(jù),，還需要根據(jù)案件具體訴訟請求以及訴訟思路來安排，以最大可能,、最大程度地維護權(quán)益,、實現(xiàn)訴訟目的。

(1)出賣人將所出賣的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人,，買受人支付相應(yīng)的價款;

(2)房屋買賣合同是諾成,、雙務(wù)、有償合同;

(3)房屋買賣合同的標的物為不動產(chǎn),，其所有權(quán)轉(zhuǎn)移必須辦理登記手續(xù);

(4)房屋買賣合同屬于法律規(guī)定的要式法律行為,。

三、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移需要哪些材料

(一)登記申請書;

(二)申請人身份證明;

(三)房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書;

(四)證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料;

(五)其他必要材料,。

房屋買賣所牽涉的金額比較大,，當事人購買之前要仔細勘察并詳細閱讀合同內(nèi)容。

房屋買賣合同糾紛訴訟有效期篇五

房屋租賃產(chǎn)生了相關(guān)糾紛的,，是可以合同雙方先進行協(xié)商的,，協(xié)商不成的，是可以前往人民法院進行訴訟解決的,，從而通過法院的審理判決來解決處理的,。這里給大家分享一些關(guān)于房屋租賃合同糾紛怎么處理，希望對大家有所幫助,。

(1)調(diào)解,。它是指在第三者的主持下，出租承租雙方當事人經(jīng)過自愿協(xié)商,，排除爭端,，達成和解的一種方法和活動。我國在基層群眾性組織村民委員會和居民委員會都設(shè)立了人民調(diào)解委員會,，進行民間糾紛的調(diào)解處理,，調(diào)解特別適用對某些界限不清的事實、責任含糊不究的租賃糾紛,，租賃雙方就近請調(diào)委會調(diào)解通過調(diào)解,，糾紛雙方，互諒互讓,，以達到既解決糾紛又不傷和氣的目的,。

(2)仲裁。仲裁是一種準司法活動,?！吨俨梅ā返?條內(nèi)容規(guī)定：平等主體的公民,、法人和其他組織之間發(fā)生的合同糾紛和其他財產(chǎn)權(quán)益糾紛，可以仲裁,。這里的“合同糾紛和其他財產(chǎn)權(quán)益糾紛”,，包括公民個人之間的房屋租賃糾紛等。房屋租賃糾紛發(fā)生后,，公民可以根據(jù)條款或仲裁提請仲裁機構(gòu)居中判明事實,，分清責任，依法做出仲裁裁決,，解決房糾紛,。仲裁具有“公正及時，程序簡便,，專家斷案,，依裁終局”的優(yōu)勢，可以使當事人避免陷入于官司的曠日持久的糾纏和身心疲憊的針鋒相對之中,，是一種比較受推崇的爭端解決機制,。

(3)訴訟。有些租賃糾紛不愿意調(diào)解或不服調(diào)解,，又沒有達成仲裁協(xié)議的，當事人可以將房屋租賃糾紛依法向人民法院提起訴訟,。通過法院的訴訟活動而做出的判決的強制力,，要遠遠大于調(diào)解和仲裁。

1,、租金違約糾紛

承租人不履行合同,，長期拖欠租金，惡意拖欠,，承租人違約導(dǎo)致糾紛等,。這是房屋租賃中最為常見的糾紛。在房屋租賃時由于沒有書面合同,，只有口頭協(xié)議,，或租賃合同對租金、租期的約定不明確或由于市場行情的變化,，出租方與承租方出現(xiàn)糾紛,。有的承租人無正當理由不支付或者遲延支付租金的，出租人要求房屋租賃承租人在合理期限內(nèi)支付,，承租人拒不付款,，房屋租賃出租人要求終止合同，承租人不愿意搬出,。

2,、損害賠償糾紛

房屋租賃關(guān)系中的損害賠償糾紛同其他法律關(guān)系中的損害賠償一樣,，主要是由侵權(quán)行為引起的。常見的有以下幾種：

(1)房屋損壞賠償糾紛

這多數(shù)是房屋租賃承租人在裝修或者使用過程中由于自己的過錯致使房地產(chǎn)受到損毀,，也有是房屋租賃出租房屋本身的質(zhì)量問題致使出租房屋損毀的,，出租人與承租人在房屋損壞責任上產(chǎn)生糾紛。

(2)人身財物損害賠償糾紛

由于房屋租賃出租房的質(zhì)量問題,，或者由于出租人的防護措施不當,，造成承租人人身、財物損害的,，對于出租人是否承擔責任,，責任有多大而產(chǎn)生分歧。

(3)房屋租賃房屋共有人的合法權(quán)益損害糾紛

房屋共有人對所屬房屋享有共同的權(quán)利(包括共同共有和按份共有),，部分共有人未經(jīng)其他共有人同意而將房地產(chǎn)出租,，侵犯了其他共有人的合法權(quán)益。

(4)裝修費用糾紛

房屋租賃關(guān)系特別是用于經(jīng)營的房屋租賃關(guān)系建立后,，經(jīng)常會在承租人裝修房屋時發(fā)生因承租人拖欠租金出租人提前解除合同的情況,，這其中就涉及到尚未攤銷的裝修費用的處置糾紛。

3,、房屋租賃期間出售的優(yōu)先權(quán)糾紛

《房屋租賃條例》規(guī)定：房屋在租賃期間出售的承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán),。《合同法》也有此類規(guī)定,。而在現(xiàn)實生活中,，很多出租人往往忽視這一優(yōu)先權(quán)的法律規(guī)定，有的是故意剝奪承租人的這種優(yōu)先權(quán),，因而產(chǎn)生糾紛,。出租人違反這一法律規(guī)定出售房地產(chǎn)的行為依法可確認為無效。

4,、房屋轉(zhuǎn)租糾紛

我國現(xiàn)行法律法規(guī)允許房地產(chǎn)轉(zhuǎn)租,，然而這方面的糾紛也不少，有的是未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租,，有的是層層轉(zhuǎn)租,，主體混亂;有的是轉(zhuǎn)租期限遠遠超過原承租期限，造成連環(huán)糾紛;有的甚至收取轉(zhuǎn)租費后逃之夭夭,。在實踐中,，有的房屋租賃出租人對未經(jīng)同意的轉(zhuǎn)租眼開眼閉，認為只要能收到租金就可,，這種做法到頭來只能使自己的利益受到損害,。

5、變更房屋用途糾紛

一般情況下是住戶未征得業(yè)主同意擅自將原出租房改建使用或改變原議定好的用途,，對房屋的損害比較大和甚至威脅到戶主的人身安全,，而房屋租賃承租人又認為自己付了租金有支配權(quán),，引發(fā)了許多糾紛。

6,、單面解除合同糾紛

房屋租賃合同的一方當事人單方面解除合同,，一般情況下是出于無奈，但也有一些當事人為了更大的利益寧可損失較小的利益而故意單方面毀約解除合同,。

1,、房屋租賃合同期限最長20年，是指當事人每次簽訂的租賃合同所約定租賃期限不得超過20年;并非指數(shù)次簽訂租賃合同或者數(shù)份租賃合同的總租賃期限不能超過20年,。

2,、房屋租賃期間屆滿，當事人續(xù)訂租房屋賃合同的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年,。

3,、房屋租賃期限超過20年，并非整個租賃合同無效;而是超過20年部分租賃期限無效,，也就是租賃期限按20年計算,。

其中，《合同法》第214條也明文規(guī)定,，“租賃期限不得超過二十年,。超過二十年的，超過部分無效,。租賃期間屆滿,，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年,。

房屋買賣合同糾紛訴訟有效期篇六

原告：_________________李__________，男,，漢族,，__________年__________月__________日出生，住_________________,，電話：______________,。

被告：_________________張__________，男,，漢族,，__________年__________月__________日出生，住_________________,，電話：______________,。

訴訟請求：_________________

1、請求法院判令被告立即為原告辦理房屋所有權(quán)證;

2,、請求法院判令被告支付逾期辦理房屋所有權(quán)證的違約金;

3,、請求法院判令被告承擔本案訴訟費用,。

事實與理由：_________________

原、被告雙方于__________年__________月__________日簽訂《商品房買賣合同》,，合同約定被告應(yīng)當于__________年__________月__________日之前為原告辦理房屋所有權(quán)證,。然而直到__________年__________月__________日過后六個月，被告仍然未為原告辦理房屋所有權(quán)證,。經(jīng)原告多次催告,，被告仍以各種理由推脫其責任，被告的行為嚴重損害的了原告的利益,。

為此,，原告為維護自身合法利益，特向人民法院提起訴訟,，望貴院支持原告的訴訟請求,。

此致

__________人民法院

具狀人：_________________

_____年_____月_____日

房屋買賣合同糾紛訴訟有效期篇七

民事起訴狀

厡告：xx，男,，生于1986年6月7日,，漢族，高中文化,，城鎮(zhèn)居民,，身份證：xx.暫居住xx，(手機：xx)

被告：xxx,，女,，1965年11月22日生，漢族,，初中,，城鎮(zhèn)居民，住xx,。系厡告之母,。

被告：xxx，男現(xiàn)年42歲,，漢族,，文化不祥，住xx,，現(xiàn)xx,。

案由：房屋合同糾紛

訴訟請求：

一：依法確認訟爭之房物買賣協(xié)議無效，并由被告被告2返還厡告房屋,，由厡告退還被告被告24元,。

二：本案訴訟費用由原，被告各承擔一半,。

事實與理由：訟爭之房物系被告被告1和劉奎在1994年購買的大竹縣城關(guān)區(qū)開發(fā)辦所修建的,，位于大竹縣竹陽鎮(zhèn)東湖大樓一單元602號住房一套,。沒有房產(chǎn)證和土地使用證。只由合作建房協(xié)議一份,，劉奎與被告1因糾紛,，于3月5日到大竹縣民政局自愿離婚，對于該房屋由劉奎和被告被告1自愿贈送給厡告原告(當時系16歲正在讀書),。205月被告被告1以原告之母身份將該房出賣給了被告被告2,，出賣價格款為：42000元，原告之父劉奎對此不知情,。原告高中畢業(yè)于至底當兵復(fù)原,，復(fù)原后在廣東打工至今，致原告無房居住,，原告為此提起訴訟,。)

綜上，被告與原告,，由原告之母被告被告1簽訂的房屋買賣協(xié)議違反了法律和行政法規(guī)的規(guī)定,，請依法判決如原告之訴訟請求。

原告：原告

12月28日

房屋買賣合同糾紛訴訟有效期篇八

住所地：xx市西城區(qū)××北大街130號××大廈7層701號

法定代表人：京××職務(wù)：董事長

委托代理人：蘇xxxx市易行律師事務(wù)所律師

被上訴人：xx××購物中心有限公司

住所地：xx市西城區(qū)××外大街××號

法定代表人：王××職務(wù)：董事長

上訴人因房屋租賃合同糾紛一案,，不服xx市西城區(qū)人民法院(xxxx)西

初字第××號民事判決,，請求撤銷一審判決，依法改判,。

上訴請求：

1,、請求二審法院依法撤銷一審判決，予以改判駁回被上訴人的起訴;

2,、判令由被上訴人承擔本案的訴訟費用,。

事實和理由：

一審判決認定事實不清，證據(jù)不充分

本案訴爭房屋場地,，位于xx市西城區(qū)××大街××號地下一層400平方米面積屬xx商××房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)公司(以下簡稱：商××公司)所有,。商××公司于xxxx年8月4日與xx林××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱：林××公司)簽訂了協(xié)議書，約定林××公司取得本案訴爭房屋場地5年的使用權(quán),，該協(xié)議書中并未約定林××公司享有轉(zhuǎn)租權(quán)。

被上訴人與上訴人于xxxx年8月4日簽訂《租賃合同》時,，以及直到《租賃合同》xxxx年8月4日屆滿期間,，被上訴人均未取得對該場地的處分權(quán)。

被上訴人在一審法院審理中提交了林××公司的《確認書》,，以此證明其已經(jīng)取得處分權(quán),。但事實上，《確認書》并不能證明其已經(jīng)取得了該場地的處分權(quán),，理由如下：

再次,，林××公司在《確認書》中表明,，“將租賃房屋場地交付給被上訴人使用”?！笆褂谩狈譃橛袃斒褂煤蜔o償使用兩種,，若為有償使用，即為轉(zhuǎn)租,，因林××公司未取得轉(zhuǎn)租權(quán),，故被上訴人對訴爭房屋場地無處分權(quán);若為無償使用，也即林××公司自xxxx年8月4日至xxxx年8月4日長達五年期間,，將其享有的收益權(quán),，按照上訴人與被上訴人之間簽訂《租賃合同》約定的租金計算，被上訴人獲得155萬元(31萬/年*5=155萬元)租金,，林××公司分文未得,。依據(jù)《民法通則》第58條“以合法形式掩蓋非法目的的民事法律行為無效”之規(guī)定，林××公司以讓被上訴人“無償使用”本案訴爭房屋場地的形式掩蓋林××公司及被上訴人逃避納稅義務(wù)的非法目的行為,，應(yīng)屬無效民事法律行為,。

綜上，《確認書》的內(nèi)容無法證明被上訴人是本案的適格訴訟主體,，故一審法院經(jīng)審理認為：“被上訴人依據(jù)xx林××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出具的確認書對訴爭房屋場地享有使用權(quán),、轉(zhuǎn)租權(quán)等合法權(quán)益，其應(yīng)為本案的適格訴訟主體,?！憋@然系認定事實不清，依據(jù)的證據(jù)不夠充分,。

根據(jù)《民事訴訟法》第一百零八條“原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民,、法人和其他組織“之規(guī)定，本案被上訴人訴訟主體資格不適格,，請求二審法院經(jīng)審理后予以改判,，支持上訴人的上訴請求。

此致

xx市第一中級人民法院

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房屋買賣合同糾紛訴訟有效期篇九

法定代表人：郝xx,，經(jīng)理

住址：北京市平谷區(qū)平谷鎮(zhèn)府前西街28號

被答辯人：張xx,，男，漢族,，196x年x月x日出生,，北京市平谷區(qū)xxxx村人，住xxxx小區(qū)1號樓3單元1103號,，電話：1371691xxxx,。

答辯人就被答辯人張xx訴答辯人房屋買賣合同糾紛一案，現(xiàn)提出如下答辯意見：

被答辯人所訴與事實不符，本案不具備法律規(guī)定的解除合同的條件,。

一,、涉案房屋不符合“主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格”可以解除合同的情形。

1,、被答辯人在答辯人處購買的商品房已交付使用,，該房屋已經(jīng)經(jīng)有關(guān)部門驗收合格，足以證明房屋的主體結(jié)構(gòu)在質(zhì)量方面沒有問題,。且原告也沒有證據(jù)證明房屋主體結(jié)構(gòu)有質(zhì)量問題,，應(yīng)承擔舉證不能的不利后果。

2,、根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條,、《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理條例》第三十二條、《商品房銷售管理辦法》第三十五條之規(guī)定,，被答辯以房屋主體質(zhì)量嚴重不合格為由要求解除房屋買賣合同需要以工程質(zhì)量檢測機構(gòu)或監(jiān)督單位出具的核驗結(jié)論為依據(jù),。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,，購買人有權(quán)退房,。如果被答辯人沒有向法院提供這方面的證據(jù)材料，被答辯人也應(yīng)當承擔舉證不能的不利后果,。

二,、涉案房屋不符合“房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用”可以解除合同的情形。

即使被答辯人能證明所述房內(nèi)頂板不平整以及廁所頂部漏水情況屬實,，此問題也應(yīng)屬質(zhì)量瑕疵問題,，不屬于嚴重影響正常居住使用的情形。所謂程度達到“嚴重”是指危害居住人的程度,，如果已經(jīng)危害居住人的生命安全,，直接認定影響居住使用，如果危害居住人健康,，則居住人應(yīng)以醫(yī)院病歷證明或相關(guān)部門技術(shù)檢查認定結(jié)論為準,。而本案明顯不屬于房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用的情形。

三,、退一萬步來說,，即使證明房屋質(zhì)量有問題，也應(yīng)該先修復(fù),，故被答辯人跳過修復(fù)環(huán)節(jié)直接要求解除合同的做法不應(yīng)支持,。

《建筑法》六十二條第二款：“建筑工程竣工時，屋頂,、墻面不得留有滲漏、開裂等質(zhì)量缺陷;對已發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷,，建筑施工企業(yè)應(yīng)當修復(fù)”,?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條“因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的,，應(yīng)予支持,。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi),，出賣人應(yīng)當承擔修復(fù)責任;出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的,，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔”,。以上法律規(guī)定都說明了當出現(xiàn)質(zhì)量問題時,，應(yīng)當首先進行修復(fù)而非直接解除合同。只要房屋的主要居住功能和安全性都沒有因為這個瑕疵被根本地影響,，通過修復(fù),，完全可以被彌補。也就是說涉案房屋不管是一般質(zhì)量問題還是房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用,，首先都應(yīng)適用修復(fù)原則,，而不是單方解除該合同，這樣做更符合合同法保護交易的立法精神,。否則,，一出現(xiàn)質(zhì)量問題就退房明顯不利于維護市場經(jīng)濟秩序和確保交易安全與穩(wěn)定。故被答辯人直接要求解除合同的`做法明顯不符合法律的規(guī)定,。

綜上所述,，被答辯人的訴訟請求缺乏基本的事實與法律依據(jù)，請貴院依法駁回其訴訟請求!

此致

平谷區(qū)人民法院答辯人：

年月日

房屋買賣合同糾紛訴訟有效期篇十

住所地：___________________

郵編：________________

法定代表人：_____________

職務(wù)：________________

被告(1)：_________________

住所地：___________________

郵編：________________

法定代表人：_____________

職務(wù)：________________

法定代表人：_____________職務(wù)：________________

事實與理由：_________________

此致

___________人民法院

具狀人： ___________

____ 年 _____ 月 _____ 日

房屋買賣合同糾紛訴訟有效期篇十一

1:被告返還原告的房屋保證金1000元,。

2：被告返還原告自20xx年xx月31日始剩余3個月20天的'房屋預(yù)付款xxx元,。

3:被告承擔整本案訴訟費。

xx年xx月xx日原告與被告簽訂了xx號樓x單元xx室的房屋租賃合同,，被告一次性收取原告6個月房租4200元和保證金1000元,，共計5200元。（見證據(jù)1.2）

原告因工作原因不能繼續(xù)承租此房,，原告20xx年一月份開始多次聯(lián)系被告商議退房事宜,，被告多次推拖，直到20xx年1月31日才同意見面,，20xx年1月31日被告強行收回原告所有房屋鑰匙,，并且把原告趕出門外，把門反鎖將鑰匙帶走（見證據(jù)3）,。原告與被告協(xié)商要回鑰匙繼續(xù)租住或退還剩余部分房款和押金,，被告堅持不再返還原告鑰匙，不再讓原告繼續(xù)租住，不退還任何預(yù)付款和押金,。被告違反了雙方所簽訂的《房屋租賃合同》條款中的第五條和第六條,，詳情條款見證據(jù)1。

被告在原告合法有效租住期內(nèi)收走鑰匙,，強行更改原告的合法租住期限使原告無法繼續(xù)居住,，并且不再退還任何房款和押金，嚴重影響了原告的合法權(quán)益,，特向法院提出訴訟,，請求法院貴院依法作出公正裁決。

此致xx市xx區(qū)人民法院

附：本訴狀副本1份

起訴人：xx

房屋買賣合同糾紛訴訟有效期篇十二

乙方：____________

甲乙雙方就租用客房事宜簽訂協(xié)議如下：

第一條租用房號：

____________賓館______樓______室,，共______間房,。

第二條租約：

自______年______月______日起至______年______月______日止。為期年______個月______天,。

第三條房租價格：

自______年______月______日起至______年______月______日止,。每天每房定價為____________元，合計為____________元,。

第四條預(yù)付租金：

自______年______月______日起至______年______月______日止,。預(yù)付______個月______天，合計為____________元,。

第五條付款事項：

除預(yù)付租金外,，乙方所有的費用可簽單入帳，月結(jié)一次,。乙方應(yīng)于每月月終(30日前)前來前廳部辦理結(jié)算,，以付清當月全部帳目，與此同時乙方同意付清下月的續(xù)住預(yù)付租金,，否則作為自動退房處理,。賓館有權(quán)把該房的物品遷移至行李庫保存，待領(lǐng),，并終止協(xié)議,，原房另行出租。

第六條優(yōu)惠項目：

乙方可憑本飯店長住房房卡享受下列優(yōu)惠條件：

1,、免費早餐(時間______時至______時),，各餐廳均可。

2,、免費使用游泳池,、健身房和桑拿浴室。

3,、商務(wù)中心各項服務(wù)均可獲______%的優(yōu)惠,。

4,、洗衣可獲______%的優(yōu)惠。

5,、在各餐廳,、咖啡廳和酒吧用餐，均可獲______%的優(yōu)惠,。

6、卡拉ok可獲______%的優(yōu)惠,。

7,、免費贈送當日報刊。

8,、免費登記或確認車,、船票和飛機票(航空公司手續(xù)費除外)。

9,、凡經(jīng)常住房訂房者,，其房費可獲20%的優(yōu)惠。

第七條所租客房未經(jīng)飯店前廳部同意

不能分租或轉(zhuǎn)租他人,。

第八條乙方在賓館內(nèi)住宿,，必須向服務(wù)臺出示有效護照或居留證件，并填寫住宿登記表

乙方短期外出,，須通知服務(wù)臺,，返回賓館時應(yīng)當重新到服務(wù)臺辦理入住手續(xù)。乙方在外出期間,，如有朋友,、同事要求入住該長包房時，請事先通知甲方并憑乙方書面證明和住宿者本人有效證件到服務(wù)臺辦理來賓住宿登記手續(xù),。

第九條客房內(nèi)增住其他客人須經(jīng)賓館前廳部同意并到服務(wù)臺辦理住宿登記手續(xù),。

客房內(nèi)不得存放任何易燃易爆物品;客房內(nèi)嚴禁使用電爐或者其他功率在500瓦以上的電器設(shè)備。否則,，由此引起的一切后果均由乙方承擔全部責任,。

第十條如因乙方使用

保護不當而造成客房建筑、設(shè)備的損壞等情況,，應(yīng)由乙方負責賠償,。

第十一條

乙方應(yīng)按期繳納租金及其他費用。

第十二條租約期滿

在當時房價及上述各條款沒有更改的情況下,，同時雙方也無其他異議時,，本協(xié)議書可自動延長一年。期滿退租或甲方收回自用均應(yīng)在協(xié)議終止前一個月以書面通知各方并立即辦理退房協(xié)議手續(xù),，否則作續(xù)租辦理,。乙方如在租約(合同)期內(nèi)退房須提前一個月以書面通知銷售部,，否則應(yīng)補償賓館15天的空房費。

第十三條

雙方當事人在履行本合同過程中發(fā)生爭議時,，應(yīng)當協(xié)商解決;協(xié)商不能解決的由訴訟解決,。

第十四條本合同一式二份

用中文寫成，雙方各執(zhí)一份,，自簽約之日起即行生效,。

甲方：______________________(公章)

地址：______________________

法人代表：___________________(簽章)

開戶銀行及帳號：__________________________

年月日

乙方：______________________(公章)

地址：______________________

法人代表：___________________(簽章)

開戶銀行及帳號：__________________________

年 月 日

房屋買賣合同糾紛訴訟有效期篇十三

委托人：xxx，男,，漢族,，19年月日生，浙江省武義縣履坦下坭村號,，身份證號：,，聯(lián)系電話：。

茲委托黃棟在委托人張曉陽訴被告陳望建借款合同糾紛中,，擔任委托人的代理人,。

代理權(quán)限：特別授權(quán)代理。

有權(quán)代為提出,、變更,、放棄訴訟請求;有權(quán)代為和解、調(diào)解;有權(quán)代為處理與本案訴訟過程中有關(guān)的一切實體及程序事宜,。

此致

xx市官渡區(qū)人民法院

委托人：

受托人：

2014年3月10日

房屋買賣合同糾紛訴訟有效期篇十四

《意見》第五十六條規(guī)定：“買賣雙方自愿,、并立有契約，買方已交付了房款,，并實際使用和管理了房屋,，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完備的,，應(yīng)認為買賣關(guān)系有效,，但應(yīng)著其補辦房屋買賣手續(xù)”。關(guān)于該條的適用,，最高人民法院在1987年《關(guān)于曹根田與張仁吉房屋買賣糾紛案件如何適用政策,、法律的請示報告》中已作出批復(fù)：《意見》第五十六條的精神只適用于解決《城市私有房屋管理條例》實施前的歷史遺留問題?！稐l例》實施后,，人民法院審理這類案件，即應(yīng)嚴格按照《條例》的規(guī)定辦理,。我國《城市私有房屋管理條例》已于1983年12月17日發(fā)布實施,，故在此前有關(guān)房屋買賣糾紛的解決，適用《意見》第五十六條的規(guī)定,，此后的有關(guān)糾紛應(yīng)嚴格按照《條例》的規(guī)定辦理,。

二,、房屋買賣合同應(yīng)采取何種形式

《合同法》第十條規(guī)定：“當事人訂立合同，有書面形式,、口頭形式和其他形式,。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的,，應(yīng)當采用書面形式,。當事人約定采取書面形式的，應(yīng)當采取書面形式”,。對房屋買賣合同應(yīng)采用何種形式才有效,，目前意見不一。有人認為書面形式的合同才有效,，但也有人認為在合同其他要件滿足的條件下，只是口頭形式的合同也有效,。要弄清楚這個問題,，首先要認識到在我國房屋買賣合同是法律許可唯一以不動產(chǎn)為標的物的特殊買賣合同。所謂“特殊”,，是因為房屋買賣合同除了具有買賣合同的一般特征外,，還具有以下特性：1、房屋買賣合同的標的物是特指作為商品進入市場流通的房屋,；2,、房屋買賣合同是轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)的協(xié)議；3,、房屋買賣是就房屋不動產(chǎn)所進行的交易,，其法律調(diào)整不僅適用合同法，而且適用有關(guān)不動產(chǎn)的法律,、行政法規(guī),。

其次，我國《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,，應(yīng)當簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同……”,。《城市私有房屋管理條例》第七條規(guī)定：“辦理城市私有房屋所有權(quán)登記或轉(zhuǎn)移,、變更登記手續(xù)時,，須按下列要求提交證件：……（二）購買的房屋，須提交原房屋所有權(quán)證,、買賣合同和契證……”,。據(jù)此，可以看出,，我國對城市私有房屋的買賣其合同形式的規(guī)定是應(yīng)當采用書面形式,，而不是口頭形式,。那么，對農(nóng)村房屋買賣合同又是如何規(guī)定的呢,？目前,，有關(guān)法律、法規(guī)沒有明確的規(guī)定,，這不能不說是立法上的一個漏洞,。但對究竟應(yīng)采取何種形式，并非不能找到依據(jù),。最高人民法院于1992年7月9日對《關(guān)于范懷訴郭明華房屋買賣糾紛一案的請示報告》的批復(fù)中指出：“房屋買賣系要式法律行為,，農(nóng)村的房屋買賣也應(yīng)具備雙方訂立書面契約、中人證明,，按約交付房款以及管理房屋的要件,；要求辦理契稅或過戶手續(xù)的地方，還應(yīng)依法辦理該項手續(xù)后,，方能認定買賣有效”,。從以上法律、法規(guī)及司法解釋的規(guī)定可以看出,，房屋買賣合同是要式合同,，必須采用書面形式才能成立。但對此也不能絕對化,，根據(jù)我國《合同法》第三十六條規(guī)定：“法律,、行政法規(guī)規(guī)定或者當事人約定采用書面形式，當事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù),，對方接受的,，該合同成立”。故在此種情形下,，合同也能成立,。

三、如何理解《合同法》第四十四條的規(guī)定

《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同,，自成立時生效,。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當辦理批準,、登記等手續(xù)生效的,，依照其規(guī)定”?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》和《城市私有房屋管理條例》的有關(guān)規(guī)定指出,，買賣房屋必須在辦理過戶登記手續(xù)后，其所有權(quán)的變更方生效,。此處的“登記”與《合同法》第四十四條規(guī)定的“登記”是否一個意思,，筆者認為,，此“登記”并非彼“登記”?！逗贤ā返谒氖臈l中的“登記”指對合同本身進行登記,，相當于登記備案的意思。某些法律,、行政法規(guī)規(guī)定合同的生效要經(jīng)過特別程序后才產(chǎn)生法律效力,，如我國的中外合資經(jīng)營法、中外合作經(jīng)營法規(guī)定,，中外合資經(jīng)營合同,、中外合作經(jīng)營合同必須經(jīng)過有關(guān)部門的審批后，才具有法律效力,。最高人民法院關(guān)于《合同法》的解釋第九條規(guī)定,，法律、行政法律規(guī)定合同應(yīng)當辦理批準手續(xù),，或者辦理批準,、登記手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當事人仍未辦理批準手續(xù)的,，或者仍未辦理批準、登記手續(xù)的,，人民法院應(yīng)當認定該合同未生效,。從這一規(guī)定也可看出，《合同法》第四十四條中所規(guī)定的“登記”,，是對合同本身的登記,，未履行登記手續(xù)，則該合同屬于效力待定合同,。

四,、如何理解房屋過戶登記對房屋買賣合同效力的影響

對買賣雙方簽訂書面房屋買賣合同，按約定交付房款及管理房屋,，但未辦理過戶登記,，該房屋買賣合同是否有效。有人認為,，應(yīng)在辦理過戶登記后合同才生效,，其理由一是《合同法》第四十四條第二款的規(guī)定；二是未辦理過戶登記則所有權(quán)尚未發(fā)生轉(zhuǎn)移,。從上文的分析可以看出,，以第一種理由來否定合同的.效力是站不住腳的。但究竟如何理解過戶登記與合同效力的關(guān)系,？我國《土地管理法》第十二條及其《實施條例》第六條規(guī)定,，土地使用權(quán)的變更,，自變更登記之日起生效?！斗康禺a(chǎn)管理法》第三十五條,、《城市私有房屋管理條例》第六條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,，當事人應(yīng)當辦理權(quán)屬變更登記,。從這些規(guī)定可以看出，依法律行為而使不動產(chǎn)物權(quán)發(fā)生變動的,，以絕對辦理登記為必要,，如不進行登記，即使有物權(quán)變動的事實,，但在法律上也絕對不產(chǎn)生物權(quán)變動的效力,。《合同法》第一百三十三條規(guī)定：“標的物的所有權(quán)自標的物交付時起轉(zhuǎn)移,，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外”,。同時該法第一百三十五條規(guī)定：“出賣人應(yīng)當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物單證，并轉(zhuǎn)移標的物所有權(quán)的義務(wù)”,。從這兩條的規(guī)定可以看出,，房屋買賣合同的出賣人負有向買受人交付房屋并轉(zhuǎn)移所有權(quán)的義務(wù)，合同是否有效與所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移即辦理過戶登記手續(xù)無必然聯(lián)系,。法律法規(guī)規(guī)定或合同約定的單方責任未履行成不得成為合同無效的理由,。因為這些責任的實際負擔人不是僅向合同對方當事人承諾履行，更主要的是應(yīng)向有關(guān)行政主管部門履行,。而這些責任與合同密切相關(guān),，履行這些責任既是合同一方當事人應(yīng)該履行的合同義務(wù)，又是對方開始履行合同的基礎(chǔ)保障,。

因此,，這些是合同有效情況下當事人應(yīng)當履行的合同義務(wù)，而不是合同是否有效的構(gòu)成要素,，并不能因該義務(wù)的履行與否而決定合同的效力,。最高人民法院在不久前發(fā)布實施的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：“當事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)辦理登記備案手續(xù)為由請求合同無效的,，不予支持”,。此規(guī)定指出，對商品房買賣合同的登記備案問題,，應(yīng)當屬于行政管理部門的一種合同管理措施,，不是確認合同效力的必要條件。《解釋》對此予以明確,，避免了司法審判權(quán)與行政管理權(quán)之間的沖突,。從這一解釋的精神也可以看出，房屋買賣合同中房屋過戶登記與否對合同本身的效力并無影響,，故前面所說的第二種理由也不正確,。

五、非農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員能否購買該組織成員的房屋

房屋買賣合同糾紛訴訟有效期篇十五

現(xiàn)今很多公民的維權(quán)意識在不斷增強,，人們運用到合同的場合不斷增多,，簽訂合同是為了保障雙方的利益，避免不必要的爭端,。那么大家知道合法的合同書怎么寫嗎,？下面是小編精心整理的.房屋裝修合同糾紛，希望能夠幫助到大家,。

裝修糾紛一般都是在裝修家庭與裝修施工單位之間,，裝修家庭與周圍居民之間因為裝修違反了有關(guān)裝修合同、規(guī)定而發(fā)生的,，主要有以下幾個方面：

1,、裝修單位沒有完全履行裝修合同。

未完全履行合同主要表現(xiàn)在：裝修單位沒有按合同約定的做法去裝修,，使用非合同規(guī)定的裝飾材料,，施工中無故停工，未在約定工期內(nèi)完工等,。

2,、裝修粗制濫造，施工質(zhì)量低劣,。

有的裝修公司施工人員干活不上心，工藝不規(guī)范,。表面上說得過去,，但經(jīng)不起驗收或時間的檢驗，出了問題還強詞奪理,。尤其是"街頭游擊隊",，質(zhì)量更沒有保證。

3,、裝修后的維修服務(wù)不完善或不履行質(zhì)量承諾,。

裝修后應(yīng)該按合同規(guī)定及時維修，但有些公司卻左右推托,。保修期內(nèi)不保修,。

4、施工中的噪聲擾民。

施工中難免會發(fā)出噪音,，但戶主事先要與裝修公司約好開工,、收工時間。不要違反環(huán)保的有關(guān)規(guī)定,，否則極易引發(fā)糾紛,。

5、裝修材料或廢棄物亂堆亂放,。

6,、裝修破壞了毗鄰房屋。

7,、裝修破壞了房屋主體結(jié)構(gòu)及承重結(jié)構(gòu),。

針對裝修糾紛，有關(guān)部門制訂了一些規(guī)定,。如《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》,、《中華人民共和國環(huán)境污染防治法》和建設(shè)部[1997]60號《建設(shè)工程質(zhì)量投訴處理暫行規(guī)定》、建設(shè)部[1997]92號文《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》等法規(guī),?！督ㄖb飾裝修管理規(guī)定》指出，房主或房屋使用者因裝飾裝修損壞毗鄰房屋的,，應(yīng)該負責修復(fù)或賠償,。《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》第十五條規(guī)定,，發(fā)生了家庭居室裝飾裝修糾紛,，可以向當?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門或者其指定的機構(gòu)進行投訴，也可以向當?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹈袷略V訟;第十九條規(guī)定,，如果裝修家庭因家庭居室裝飾裝修而造成相鄰居民住房的管道堵塞,、滲漏水、停電,、物品損壞等,，應(yīng)該由家庭居室裝飾裝修的居民負責修復(fù)和賠償，如果是屬于裝修施工單位的責任,，則由房主找裝修單位負責修復(fù)和賠償,。

同時，行業(yè)內(nèi)部也制定了相關(guān)規(guī)定,。

依據(jù)《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》第四十三條規(guī)定,，消費者與經(jīng)營者發(fā)生消費者權(quán)益爭議時，可以通過下列途徑解決：

1,、與經(jīng)營者協(xié)商解決;

2,、消費者請求消費者協(xié)會調(diào)解;

3、向有關(guān)行政部門申訴;

4、根據(jù)與經(jīng)營者達成的仲裁協(xié)議提請仲裁機構(gòu)仲裁;

5,、向人民法院提出訴訟,。

但必須注意：一般情況下，如提請了仲裁,，便不得再向法院提出訴訟,。

另據(jù)《民法通則》、《經(jīng)濟合同法》以及其他所涉及法律,，解決裝飾糾紛也無非以下幾條：

1,、當事人自行協(xié)商;

2、主管部門行政調(diào)解;

3,、仲裁解決;

4,、訴訟解決。

此外,，行業(yè)規(guī)定對糾紛的解決也提供了諸多方法,。如一些家居裝飾市場規(guī)定，解決糾紛按下述流程進行：

投訴——調(diào)解部受理——質(zhì)檢部根據(jù)合同及圖紙進行現(xiàn)場核查——調(diào)解部,、質(zhì)檢部依核查結(jié)果進行調(diào)解——若雙方達成協(xié)議則進行維修或返工;若未達成協(xié)議或不履行協(xié)議,，申請仲裁或向法院起訴。

對消費者而言,，裝修前不妨先通知鄰居,，打個招呼，以便大家有個心理準備,，減少發(fā)生糾紛的概率,。

萬一出現(xiàn)了糾紛，只要雙方心平氣和地協(xié)商,，承擔該承擔的責任,，糾紛便能解決。自己協(xié)商不成,，一般也只要行政部門出面就可以順利加以解決,。但如果涉及的標的較大或其他對生活影響甚大的糾紛且協(xié)商不成，最正規(guī),、最有權(quán)威和有效的方法只能是打官司了,。當然其他居民因裝修家庭的施工而與裝修家庭發(fā)生的糾紛也可以據(jù)此進行解決,。

房屋買賣合同糾紛訴訟有效期篇十六

近日,，法院受理的涉房居間合同糾紛呈現(xiàn)激增態(tài)勢。2011年前兩個月僅東城法院就受理此類糾紛30件,，同比上漲200%,。其中，原告為房屋中介公司，被告為買房人的案件占此類糾紛總數(shù)的83%,。經(jīng)調(diào)研發(fā)現(xiàn),，造成該類案件數(shù)量激增的原因主要有：

一是房地產(chǎn)調(diào)控政策導(dǎo)致買房人履約能力變化。自2017年10月起,，中央和北京市相繼出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策,，提高貸款利率、首付款比例,，限制購房條件等,，導(dǎo)致買房人購房成本加大。部分買房人因此履約不能,，或因購房條件限制未能如期申請到銀行貸款,，導(dǎo)致買賣合同解除，由此與中介產(chǎn)生糾紛,。

二是房地產(chǎn)中介提供服務(wù)的詳細項目和具體標準尚無法律規(guī)定,。實踐中，超過90%的案件中的居間合同約定中介公司提供咨詢,、代為磋商價格,、銀行貸款代辦、代辦房屋產(chǎn)權(quán)過戶等多項服務(wù)內(nèi)容,，卻對如何履行沒有細則規(guī)定,。買房人與中介公司在中介是否忠實履行了上述義務(wù)，上述服務(wù)是否應(yīng)包含在居間服務(wù)費中等問題上,，容易產(chǎn)生較大分歧,。

三是居間服務(wù)費用定價隨意超出合理范圍。根據(jù)《北京市關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》,，房屋成交價格在500萬元以下的,，房屋代理買賣收費不應(yīng)超過房屋成交價格的2.5%。在受理的居間合同糾紛案件中,，35%的案件居間服務(wù)費高于該標準,，超過75%的案件約定買房人應(yīng)交納居間合同代書費、過戶費,、貸款費等費用,。經(jīng)統(tǒng)計，該收費合計低于3萬元的僅占全部案件數(shù)的22%,，3-5萬元的占29%,，5-10萬元的占43%，10萬元以上的占6%,，服務(wù)費用過高,。

四是買房人法律風(fēng)險意識較差,。具體表現(xiàn)在：合同意識淡漠，不詳細閱讀居間合同條款,，或在未進行深入磋商的情況下簽訂合同,；輕信中介人員口頭承諾，未將口頭承諾落實在居間合同里,；不注重保存證據(jù),，與中介人員及售房人的聯(lián)絡(luò)、協(xié)商多以口頭方式進行,，以致應(yīng)訴時無法提供證據(jù)證明,；未調(diào)查房屋權(quán)屬狀態(tài)，不調(diào)查售房人是否有權(quán)利出售房屋,。

針對以上情況,，東城法院認為在審理涉房居間合同糾紛時應(yīng)做好以下三方面的工作：一是案件審理應(yīng)配合國家相關(guān)政策的實施，注重社會效果與法律效果的.統(tǒng)一,。審理中如發(fā)現(xiàn)房屋中介機構(gòu)存在價格違法,、賺取差價、分割出租等違法違規(guī)行為,，及時向有關(guān)部門通報,，促進房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)健康發(fā)展。二是詳細審查居間合同的內(nèi)容與執(zhí)行情況,。對居間合同的形式要件,、合同條款內(nèi)容、中介人員資質(zhì),，以及中介公司的執(zhí)行情況等要進行嚴格審查,。應(yīng)特別注意居間合同中是否包括提供代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務(wù),，避免中介公司混同代辦業(yè)務(wù)費與居間服務(wù)費,。三是注重審查雙方權(quán)利義務(wù)分配是否公平。一方面注意中介公司是否規(guī)避主要義務(wù)或責任,，另一方面注意中介公司收費與其所履行的義務(wù)是否相適應(yīng),。如發(fā)現(xiàn)顯失公平等情況，宜通過公平原則,、權(quán)利義務(wù)對等原則平衡雙方利益,。

原告：*******

地址：************************************

法定代表人： 聯(lián)系電話：

訴訟請求

二、判令本案訴訟費用由被告承擔,。

事實與理由

原告系房地產(chǎn)居間服務(wù)公司,。被告一因房屋出售需要委托原告居間銷售其名下址于福建省*********的房產(chǎn)，原告接受委托后,，經(jīng)原告居間介紹,，被告一與案外人****于2017年10月10日簽訂了一份《房屋買賣協(xié)議書》，該協(xié)議約定：被告一將上述房產(chǎn)以200萬元價格出售給案外人黃世陽,，并于收到購房款全款當日交付房屋,。簽訂該協(xié)議后，被告一與原告就居間介紹費用進行了確認,，承諾如原告推薦客戶完成上述房產(chǎn)的出售,，則被告一應(yīng)于交房當日支付原告中介服務(wù)費人民幣******元；如無故延期,，則原告有權(quán)按日萬分之五的標準向被告追收滯納金,。

現(xiàn)被告與案外人于 年 月 日實際履行了房屋買賣協(xié)議并辦理了相關(guān)房產(chǎn)過戶手續(xù)，但中介服務(wù)費卻一直拒絕支付,。

基于被告一與被告二系夫妻關(guān)系,，且債務(wù)發(fā)生在婚姻存續(xù)期間， 1

依照相關(guān)法律規(guī)定,，應(yīng)當由兩被告共同向原告償付,。

原告以為，被告通過原告的居間服務(wù)成功獲取購房人信息,，并經(jīng)原告介紹與購房人簽訂《房屋買賣協(xié)議書》并完成房屋交易,，即應(yīng)向原告支付居間服務(wù)費。被告的惡意拖欠行為,，已侵害了原告的合法權(quán)益,，故原告現(xiàn)特訴諸貴院，請依法判如所請,。

此致

*****人民法院

2017

具狀人： 年 2 日 月

房屋買賣合同糾紛訴訟有效期篇十七

原告：

住所地：

法人代表：

被告：

住所地：

法人代表：

訴訟請求：

1,、判令被告向原告償還貨款_____萬元；

3,、判令本案訴訟費由被告承擔,。

訴訟事實和理由：

原告和被告于_______年_____月_______日商定，由被告從原告處購進_______貨物箱,，價值人民幣_______萬元,。原告于當年_____月_____日將上述全部貨物送至被告處，被告立即開出________萬元的轉(zhuǎn)帳支票交付原告,，原告在收到支票的第二天去銀行轉(zhuǎn)賬時,，被告開戶銀行告知原告，被告賬戶上存款只有_______萬余元,，不足清償貨款,。由于被告透支，支票被銀行退回,。當原告再次找被告索要貨款時,，被告無理拒付,。后來原告多次找被告交涉，均被被告以經(jīng)理不在為由拒之門外,。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第176條和第179條的規(guī)定,，被告應(yīng)當承擔民事責任，原告有權(quán)要求被告償付貨款,，并賠償由于被告拖欠貸款而給原告帶來的一切經(jīng)濟損失,。

此致

__________人民法院

房屋買賣合同糾紛訴訟有效期篇十八

甲方(賣方) ，男,， 縣 鎮(zhèn) 村 莊村民,，身份證號：，女,， 縣 鎮(zhèn) 村 莊村民,，身份證號：

乙方(買方) ，男,， 縣 鎮(zhèn) 村 莊村民,，身份證號：

根據(jù)國家《合同法》等法律的相關(guān)規(guī)定，甲,、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致簽訂本合同,，以資共同信守執(zhí)行。



1,、該交易房屋坐落 縣 鎮(zhèn) 村 莊(或 路 旁)

2,、該房屋為(如兩層磚混結(jié)構(gòu)樓房)， 南北長 米,，東西長 米,，共 層。房屋占地面積約為 平方米,，院子占地面積約為 平方米,。左緊鄰 的房屋，右緊鄰 房屋,。

3,、該房屋為(如宅基地自建房或村鎮(zhèn)開發(fā)自建房，宅基地審批文件編號： )



大寫：

第三條：付款時間及方式

第五條：乙方的權(quán)利和義務(wù)