在經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速的今天,，報(bào)告不再是罕見的東西,，報(bào)告中提到的所有信息應(yīng)該是準(zhǔn)確無誤的,。報(bào)告的作用是幫助讀者了解特定問題或情況,，并提供解決方案或建議。下面是小編幫大家整理的最新報(bào)告范文,，僅供參考,，希望能夠幫助到大家,。

于都房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告篇一

從7月21到8月8日,，我在嘉興南湖皮件廠會計(jì)部進(jìn)行了為期三周的實(shí)習(xí)調(diào)查,。先前對會計(jì)電算化知識的不了解，經(jīng)過這幾周的努力,，漸漸的從不知到知之,，再從知之到甚之。此次我所調(diào)查的范圍是財(cái)務(wù)部的會計(jì)電算化內(nèi)容,，從而我在此找到了我的調(diào)查目標(biāo),。會計(jì)電算化技術(shù)的應(yīng)用，將廣大財(cái)會人員從繁重的手工操作中解放出來，有時(shí)間和精力參與企業(yè)的管理與決策,，為企業(yè)管理當(dāng)局,、投資者與債權(quán)人提供較為準(zhǔn)確、及時(shí)的財(cái)務(wù)信息,。我本著客觀,、求實(shí)的原則，采取了與人面談等一系列必要的方法,，對公司會計(jì)部的電算化進(jìn)行了調(diào)查。雖然這次調(diào)查只有三個(gè)星期但將為我大學(xué)的學(xué)習(xí)計(jì)劃和未來的發(fā)展目標(biāo)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ),。

一,、對南湖皮件廠會計(jì)部進(jìn)行調(diào)查的目的。

此次調(diào)查主要是了解會計(jì)內(nèi)部的運(yùn)行及操作,。在南湖皮件廠的實(shí)習(xí)中我是跟隨師傅了解會計(jì)電算化內(nèi)容以及自己學(xué)著操作電算化的內(nèi)容,。

(一)了解會計(jì)部運(yùn)用電算化的重要性。

1,、運(yùn)用電算化能夠提高會計(jì)現(xiàn)代化管理思想,，從而使得會計(jì)會計(jì)工作標(biāo)準(zhǔn)化，規(guī)范化,，科學(xué)化,，提高會計(jì)工作的效率和質(zhì)量。

2,、電算化可以加快信息傳遞,，提高會計(jì)的反饋與控制能力。與此同時(shí)就可以提高企業(yè)現(xiàn)代化經(jīng)營管理水平,，改善經(jīng)營管理,，提高經(jīng)濟(jì)效益，使企業(yè)獲得更多的利潤,。

(二)學(xué)習(xí)如何運(yùn)用電算化,。

在整個(gè)調(diào)查過程中，會計(jì)師傅有很多是在電腦上完成的,，我也有在一旁學(xué)習(xí),，有時(shí)也會試試自己填制憑證。填制憑證最主要的是要細(xì)心,，電算化和手寫一樣都會出錯(cuò),，因此做憑證時(shí)一定要仔細(xì)，這樣才不會出錯(cuò),，不然寫錯(cuò)了就要?jiǎng)h去還要重新填寫,。

二、嘉興市南湖皮件廠的基本情況。

嘉興市南湖皮件廠坐落于嘉興市南湖經(jīng)濟(jì)園區(qū),，成立于1997年,，月產(chǎn)值約70萬，成本約43萬元,。它是一家私營企業(yè),，屬于加工制造業(yè)，占地面積1200平方米,。它雖然不大,，但是里面的規(guī)劃卻是井然有序的。它生產(chǎn)的是皮件,，而這里的皮件與海寧的皮衣,，皮手套不同，這里生產(chǎn)的主要是皮夾,、皮帶等一些小商品,。工廠中分了幾個(gè)部門，分別是人事部,、財(cái)務(wù)部,、采購部、銷售部,、設(shè)計(jì)部,，還有兩個(gè)車間(制造車間、包裝車間),，一個(gè)倉庫,，總經(jīng)辦兩名。企業(yè)規(guī)模不是很大,，員工人數(shù)共有82人,，注冊資金有50萬元人民幣。企業(yè)流程如下,，首先采購部采購原材料及其包裝材料,，材料包括輔助材料：帽釘、皮帶頭,、鈕釘,、徽標(biāo)、卡,、盒,、標(biāo)簽、條碼等;主材料：水牛皮,。之后進(jìn)入制造車間,，第一,，切割牛皮;第二，壓鑄皮件;第三,，安裝輔助材料,。最后包裝。簡單流程為材料入庫-----各部領(lǐng)用材料------入庫產(chǎn)品------出庫------送貨,。這里所生產(chǎn)的皮件的銷售地點(diǎn)是海寧皮件城,。年收入約為。財(cái)務(wù)部實(shí)行電算化方式記錄完成日常的經(jīng)濟(jì)活動(dòng),。

三,、會計(jì)電算化調(diào)查的范圍。

為期三星期在南湖皮件廠的會計(jì)部實(shí)訓(xùn),，主要的是了解關(guān)于電算化的內(nèi)容,，在此主要研究的范圍是：在旁觀看師傅如何操作電算化;學(xué)習(xí)如何填制會計(jì)憑證。整個(gè)調(diào)查范圍就在本企業(yè)的會計(jì)部,，調(diào)查的主要內(nèi)容是會計(jì)電算化,。

四,、對嘉興市南湖皮件廠會計(jì)電算化調(diào)查的方法,。

在整個(gè)實(shí)訓(xùn)調(diào)查過程中，我與會計(jì)師傅及出納進(jìn)行面對面的學(xué)習(xí),。通過近距離地接觸會計(jì)電算化操作,，讓我了解到了要正確的操作電算化首先要好好掌握基礎(chǔ)會計(jì)及中級財(cái)務(wù)會計(jì)。只有先學(xué)好這些才能正確填寫會計(jì)憑證以及做好其他的會計(jì)工作,。在這里可以直接問會計(jì)師傅不懂的問題,，師傅也會很認(rèn)真為你講解會計(jì)實(shí)踐操作的知識。

五,、嘉興市南湖皮件廠會計(jì)電算化中存在的問題,。

(一)操作電算化人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)偏低。

南湖皮件廠中只有一名會計(jì)師傅及一員出納,，大多的事情都由會計(jì)師傅所完成,。據(jù)了解會計(jì)師傅是大專畢業(yè)，出納是中專畢業(yè)的,，相對來說他們的專業(yè)知識是不完全的,。并且會計(jì)師傅只經(jīng)過短期的培訓(xùn)，對軟件的認(rèn)識存有局限性,，他們一般只能按照固定的模式機(jī)械的操作財(cái)務(wù)軟件,，卻不能靈活運(yùn)用軟件所提供的各項(xiàng)功能。

(二)運(yùn)用電算化處理賬務(wù)程序不夠規(guī)范,。

在皮件廠中會計(jì)師傅年紀(jì)跟我相差很大,，他做的賬務(wù)處理跟我們現(xiàn)在的有一些出路,，但是電算化中的數(shù)據(jù)輸入、業(yè)務(wù)處理及有關(guān)制度制訂方面都必須規(guī)范化,、標(biāo)準(zhǔn)化,，才能使會計(jì)信息系統(tǒng)順利進(jìn)行。但由于受觀念,、技術(shù)等多方面因素影響,，現(xiàn)有工作流程大都仍在舊的體制、機(jī)制和管理模式基礎(chǔ)上進(jìn)行,，因而出現(xiàn)了工作流程與實(shí)際業(yè)務(wù)需要相沖突的矛盾,，使會計(jì)電算化系統(tǒng)不能很好地發(fā)揮作用。另外,，在會計(jì)電算化的實(shí)際實(shí)施過程中也還存在著一些不規(guī)范的行為,，導(dǎo)致管理上的漏洞，嚴(yán)重制約著會計(jì)電算化水平的提高以及造成會計(jì)信息失真,。

于都房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告篇二

優(yōu)越的地理環(huán)境,，深厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨(dú)特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì),。從20xx年起至今,，xx商品房價(jià)格始終呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域,，同時(shí),，也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地?？傮w而言,，xx房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端,。

xx年以后,，隨著大量外埠資本注資xx，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新改變,。一方面,，房產(chǎn)的整合概念不斷增加，如永清片區(qū)的新天地項(xiàng)目,，集合住宅,、酒店、寫字樓,、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體,。房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念,，地產(chǎn)對城市的影響力進(jìn)一步增加,。另一方面,，頂級項(xiàng)目拉動(dòng)了高端消費(fèi)勁量。長期以來,，武漢的房產(chǎn)高端消費(fèi)都受到了產(chǎn)品的極大制約,，項(xiàng)目品質(zhì)的均等性使xx的房地產(chǎn)業(yè)不能滿意細(xì)分市場的要求。20xx年后,，這一局面被打破,，xx濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出主動(dòng)的發(fā)展態(tài)勢。20xx年,，xx房地產(chǎn)進(jìn)入了歷年來最火爆的一年,。目前，xx房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅,、商業(yè)并進(jìn)的格局,，物業(yè)形態(tài)上以高層為主，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn),。在國家宏觀調(diào)控措施的影響之下,，房地產(chǎn)項(xiàng)目的消化速度雖然有所放緩，但價(jià)格仍舊穩(wěn)步上升,。

產(chǎn)品特征：xx中心區(qū)域住宅以高層住房,、高檔公寓為主；城郊結(jié)合部以多層,、小高層,、連排別墅為主,。

價(jià)格特征：xx城區(qū)商品住宅總體價(jià)格水平在6500元/平方米左右,，均價(jià)在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖,,、二七片及古田區(qū)域,。

供求特征：全市商品房銷售項(xiàng)目中，xx區(qū)域占據(jù)了39.54%,，xx區(qū)域樓盤供求基本平衡,。

消費(fèi)者特征：包括、商人,、公司職員,、企業(yè)老總、外來人員等,。

產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主,，中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖、金銀湖),。

文化訴求特征：深厚的商業(yè),、消遣等都市文化特征,。

(1)商品住宅價(jià)格與銷量分析。

xx區(qū)域憑借得天獨(dú)厚的地理位置,、豐富的土地資源以及美麗的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的時(shí)間內(nèi),，房地產(chǎn)開發(fā)量居武漢市前列，同其它區(qū)域相比,，其價(jià)格始終呈現(xiàn)出上升狀態(tài),，20xx年(1—6月份)，xx住宅均價(jià)達(dá)到5894.43元/平方米,，與去年同期相比,，價(jià)格增長了39.57%。另一方面,，受國家宏觀調(diào)控政策影響,，在進(jìn)入20xx年以后，商品住宅的銷量出現(xiàn)肯定程度的下降,，20xx年(1—6月份),，xx住宅銷量為8950套，與去年同期相比,，削減了51.32%,。

從上表可以看出，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價(jià)格同整個(gè)武漢市的總體住宅物業(yè)平均價(jià)格的漲落步調(diào)還是相一樣的,，而且上漲的幅度非常平穩(wěn),。從整個(gè)區(qū)域市場來看，高檔樓盤主要集中在xx中心城區(qū),，中檔樓盤主要聚集在東西湖,、后湖和古田區(qū)域。

xx中心區(qū)作為武漢市的一個(gè)開發(fā)熱點(diǎn),，住宅開發(fā)力度較大,，目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在45000套左右。從市場接受狀況來看也是比較志向的,，信任隨著該區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷的縱身發(fā)展,，房地產(chǎn)業(yè)會在其中充當(dāng)越來越重要的角色。

同時(shí),，該區(qū)域交通日益通暢,，市政配套逐步成熟，東西湖,、后湖,、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得主動(dòng)成果,，這些都將為這一帶的房價(jià)帶來肯定的升值空間,。

(2)xx商品住宅市場供求關(guān)系,。

1、20xx年(1—6月份)xx商品住房市場總?cè)萘考s為45000套,，1—6月總供應(yīng)13299套,，市場總銷量為8950套，總體供銷比為1.49：1,。

2,、拆遷購房與投資性購房比例的降低導(dǎo)致住宅銷量削減。

為避開因房屋拆遷量過大而導(dǎo)致被動(dòng)需求的過度增長和市場價(jià)格波動(dòng),，武漢市在xx年以來對拆遷規(guī)模進(jìn)行了壓縮,。20xx年(1-6月份)，全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米,，同比下降28.94%,。

同時(shí)，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風(fēng)險(xiǎn)不斷加大,，也干脆導(dǎo)致了購房需求的削減,。據(jù)億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對90多個(gè)樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，已擁有一套住房,，進(jìn)行其次次或多次購買行為的家庭占到47.52%,，其中，包含了改善居住條件和投資購房等動(dòng)因,。由于這種動(dòng)因并不屬于迫切性需求,，因而受外部環(huán)境的影響較大，成為住房市場中可伸縮性的需求,。

xx作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域,，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所削減。

3,、購房者對xx中心城區(qū)的住宅偏好度高,。

億房探討中心的20xx年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,，潛在消費(fèi)者對購買住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū),。但受到該區(qū)域高房價(jià)的影響，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品,。

如下圖所示：5000—7000元/平方米價(jià)格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上,，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升。

xx區(qū)目前由xx中心區(qū),、古田片區(qū),、二七、后湖片區(qū)和東西湖區(qū)四個(gè)區(qū)域組成,，依據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn),，下文將按不同片區(qū)對其住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析：

(一)xx中心區(qū),。

20xx年上半年xx中心區(qū)成交均價(jià)為6875.42元/平方米，較去年同期上漲2152.88元/平方米,，漲幅為45.59%,。其中商品住宅共成交3235套，較去年削減4630套,，降幅為58.87%,。從上半年xx中心區(qū)成交價(jià)格來看，1至5月呈遞增趨勢,，5月達(dá)到價(jià)格高峰,，為7286.34元/平方米，隨后6月價(jià)格出現(xiàn)小幅回落,，但每平方米價(jià)格仍穩(wěn)定7200元以上,。相比價(jià)格來說，成交方面較去年嚴(yán)峻萎縮,，總體成交量還未達(dá)到去年同期水平的一半,。

出現(xiàn)這樣的狀況，主要由兩方面因素造成,，首先xx中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下降,，與去年同期相比，新居供應(yīng)量削減3成之多,，制約了購房者消費(fèi);當(dāng)然,，更重要的緣由在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū),，房價(jià)漲幅過快,，甚至超過中高收入購房者的支付實(shí)力，樓市顯得愈發(fā)不景氣,。在這樣的市場面前,，大多數(shù)開發(fā)商選擇堅(jiān)挺，僅有少部分尾盤項(xiàng)目打起價(jià)格戰(zhàn),，這也就造成了6月該片區(qū)的價(jià)格出現(xiàn)小幅回落,。

xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進(jìn)的。隨著武漢天地的問世,，集住宅,、甲級辦公樓、零售,、餐飲,、消遣、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項(xiàng)目對永清文化進(jìn)行傳承與再造，勢必帶領(lǐng)整個(gè)永清板塊的崛起;時(shí)代豪苑,、外灘棕櫚泉也讓整個(gè)風(fēng)景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出,，加上位于解放大道循禮門綜合項(xiàng)目的即將興建，位于xx內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力,，而之前,，新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼。

預(yù)料不久的將來,，xx內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街,、武廣、永清,、循禮門,、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢，各大板塊功能定位不同又相互促進(jìn),，將由點(diǎn)及面,，以板塊崛起帶動(dòng)周邊區(qū)域發(fā)展，從而促進(jìn)整個(gè)xx中心區(qū)的加快建設(shè),。

xx中心區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號),。

(二)古田片區(qū)。

20xx年上半年古田片區(qū)成交均價(jià)為5217.82元/平方米,，較去年同期上漲1516.4元/平方米,，漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套,，較去年削減2609套,，降幅為68.59%。從成交價(jià)格狀況來看,，盡管古田片區(qū)今年1至6月始終都是穩(wěn)中有升,，但與去年同期相比，在全市各區(qū)中價(jià)格漲幅居末位,，僅僅高于青山片區(qū),。另外,，成交方面,，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首,。

從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來看,，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線,，該地段離中心城區(qū)較近，周邊配套也相對完善,，所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應(yīng)主體。正因?yàn)槿绱?，隨著輕軌建設(shè)的降溫柔解放大道沿線開發(fā)的逐步完成,，該片區(qū)供應(yīng)量削減,，市場關(guān)注度有所下降，再加上經(jīng)濟(jì)適用房對商品房價(jià)格體系的沖擊,，以至今年古田片區(qū)樓市較為寂靜,。

對古田區(qū)域的整體規(guī)劃，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境,，區(qū)域房地產(chǎn)市場后期發(fā)展看好,。隨著硚口對古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理，使得古田區(qū)域項(xiàng)目可以成片,，整體開發(fā),，同時(shí)，將來輕軌通車,，西漢正街商圈形成,，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境，為古田樓市的發(fā)展供應(yīng)有力支撐,。

古田片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號),。

(三)二七、后湖片區(qū),。

20xx年上半年二七,、后湖片區(qū)成交均價(jià)為5186.25元/平方米，較去年同期上漲1694.93元/平方米,，漲幅為48.55%,。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降42.06%,。從成交價(jià)格來看,，該片區(qū)價(jià)格漲幅基本趨于平穩(wěn)，1至5月穩(wěn)中有升,，6月價(jià)格略為回調(diào),。受供應(yīng)量的影響，后湖地區(qū)商品房關(guān)注度下降,，百步亭現(xiàn)代城,、香利國庭等項(xiàng)目撐起了該區(qū)域成交的主體。二七地區(qū)則依舊是航天·雙城和東立國際獨(dú)攬商品房住宅市場,。由于新上市樓盤數(shù)量較前兩年大幅削減,，二七、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫柔向上的走勢,，部分樓盤因而加大了打折力度,，高端商品房價(jià)格回落明顯。令人激昂的是，輕軌二期的正在加速建設(shè),，堤角至丹水池路段基本竣工,，黃浦路段則已建設(shè)過半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破,。商業(yè)方面,，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶,，將來她將輻射后湖,、二七等地區(qū)，彌補(bǔ)商業(yè)配套不足的現(xiàn)實(shí)問題,。

二七,、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號)。

(四)東西湖片區(qū),。

20xx年上半年東西湖片區(qū)成交均價(jià)為4708.77元/平方米,，較去年同期上漲1431.83元/平方米，漲幅為43.69%,。其中商品房住宅共成交2364套,，較去年增長了14.07%。從成交價(jià)格及成交套數(shù)來看,，東西湖片區(qū)今年實(shí)現(xiàn)價(jià)量雙增,，特殊是銷量，盡管只增長14個(gè)百分點(diǎn),，但縱觀今年全市其他的銷售狀況,，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的。雖然整個(gè)市場氣氛的始終處于觀望心情,，但從該片區(qū)個(gè)別項(xiàng)目的調(diào)查顯示,，客戶平均接待量并沒削減多少。而來看房的客戶,，許多也是因?yàn)閮r(jià)格相對較低,，所以將買房目標(biāo)選定在郊區(qū)，面對高房價(jià),，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤,，從目前狀況來看，東西湖盡管存在交通不便,，但價(jià)格低,、環(huán)境好彌補(bǔ)了部分缺失。

多層作為郊區(qū)最易消化的一般住宅產(chǎn)品類型,，始終是本區(qū)域開發(fā)的主力產(chǎn)品,。近4年來其供應(yīng)量的遞減趨勢說明,，市場環(huán)境的影響下，開發(fā)商起先注意產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整,，產(chǎn)品重心漸漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換,。

和其他區(qū)域市場多層——小高層——高層的轉(zhuǎn)換階段不同,，本區(qū)域由于其自身?xiàng)l件限制,，小高層的過渡時(shí)間不長、過渡量較少,，快速邁入了高層物業(yè)開發(fā)階段,。因此高層物業(yè)還需肯定時(shí)間的市場磨合，才能逐步為區(qū)域市場接受,。從樓市發(fā)展的總趨勢看,，高層物業(yè)是將來市場的主流產(chǎn)品。東西湖被譽(yù)為武漢的“北大門”,，而金銀湖更是占據(jù)空港經(jīng)濟(jì)之利,，將來還將在這里修建保稅物流中心，發(fā)展物流經(jīng)濟(jì),。這將大為加強(qiáng)東西湖于城市圈的聯(lián)系,，加快異地置業(yè)的腳步，為下一步樓市的旺盛奠定基礎(chǔ),。

東西湖片區(qū)主要在售樓盤信息(武漢市房地產(chǎn)信息網(wǎng)截止到20xx年6月30號,。

于都房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告篇三

從7月21到8月8日，我在嘉興南湖皮件廠會計(jì)部進(jìn)行了為期三周的實(shí)習(xí)調(diào)查,。先前對會計(jì)電算化知識的不了解,，經(jīng)過這幾周的努力，漸漸的從不知到知之,，再從知之到甚之,。此次我所調(diào)查的范圍是財(cái)務(wù)部的會計(jì)電算化內(nèi)容，從而我在此找到了我的調(diào)查目標(biāo),。會計(jì)電算化技術(shù)的應(yīng)用,，將廣大財(cái)會人員從繁重的手工操作中解放出來，有時(shí)間和精力參與企業(yè)的管理與決策,，為企業(yè)管理當(dāng)局,、投資者與債權(quán)人提供較為準(zhǔn)確、及時(shí)的財(cái)務(wù)信息,。我本著客觀,、求實(shí)的原則，采取了與人面談等一系列必要的方法,，對公司會計(jì)部的電算化進(jìn)行了調(diào)查,。雖然這次調(diào)查只有三個(gè)星期但將為我大學(xué)的學(xué)習(xí)計(jì)劃和未來的發(fā)展目標(biāo)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ),。

一、對南湖皮件廠會計(jì)部進(jìn)行調(diào)查的目的,。

此次調(diào)查主要是了解會計(jì)內(nèi)部的運(yùn)行及操作,。在南湖皮件廠的實(shí)習(xí)中我是跟隨師傅了解會計(jì)電算化內(nèi)容以及自己學(xué)著操作電算化的內(nèi)容。

(一)了解會計(jì)部運(yùn)用電算化的重要性,。

1,、運(yùn)用電算化能夠提高會計(jì)現(xiàn)代化管理思想，從而使得會計(jì)會計(jì)工作標(biāo)準(zhǔn)化,，規(guī)范化,，科學(xué)化，提高會計(jì)工作的效率和質(zhì)量,。

2,、電算化可以加快信息傳遞，提高會計(jì)的反饋與控制能力,。與此同時(shí)就可以提高企業(yè)現(xiàn)代化經(jīng)營管理水平,，改善經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟(jì)效益,，使企業(yè)獲得更多的利潤,。

(二)學(xué)習(xí)如何運(yùn)用電算化。

在整個(gè)調(diào)查過程中,，會計(jì)師傅有很多是在電腦上完成的,，我也有在一旁學(xué)習(xí)，有時(shí)也會試試自己填制憑證,。填制憑證最主要的是要細(xì)心，電算化和手寫一樣都會出錯(cuò),，因此做憑證時(shí)一定要仔細(xì),，這樣才不會出錯(cuò)，不然寫錯(cuò)了就要?jiǎng)h去還要重新填寫,。

二、嘉興市南湖皮件廠的基本情況,。

嘉興市南湖皮件廠坐落于嘉興市南湖經(jīng)濟(jì)園區(qū),，成立于1997年,，月產(chǎn)值約70萬,，成本約43萬元。它是一家私營企業(yè),，屬于加工制造業(yè)，占地面積1200平方米,。它雖然不大,，但是里面的規(guī)劃卻是井然有序的。它生產(chǎn)的是皮件,，而這里的皮件與海寧的皮衣,，皮手套不同,，這里生產(chǎn)的主要是皮夾,、皮帶等一些小商品。工廠中分了幾個(gè)部門,，分別是人事部,、財(cái)務(wù)部、采購部,、銷售部,、設(shè)計(jì)部，還有兩個(gè)車間(制造車間,、包裝車間),，一個(gè)倉庫，總經(jīng)辦兩名,。企業(yè)規(guī)模不是很大,，員工人數(shù)共有82人，注冊資金有50萬元人民幣,。企業(yè)流程如下,，首先采購部采購原材料及其包裝材料，材料包括輔助材料：帽釘,、皮帶頭,、鈕釘、徽標(biāo),、卡,、盒、標(biāo)簽,、條碼等;主材料：水牛皮,。之后進(jìn)入制造車間，第一,，切割牛皮;第二,，壓鑄皮件;第三,，安裝輔助材料。最后包裝,。簡單流程為材料入庫-----各部領(lǐng)用材料------入庫產(chǎn)品------出庫------送貨,。這里所生產(chǎn)的皮件的銷售地點(diǎn)是海寧皮件城。年收入約為,。財(cái)務(wù)部實(shí)行電算化方式記錄完成日常的經(jīng)濟(jì)活動(dòng),。

三、會計(jì)電算化調(diào)查的范圍,。

為期三星期在南湖皮件廠的會計(jì)部實(shí)訓(xùn),，主要的是了解關(guān)于電算化的內(nèi)容，在此主要研究的范圍是：在旁觀看師傅如何操作電算化;學(xué)習(xí)如何填制會計(jì)憑證,。整個(gè)調(diào)查范圍就在本企業(yè)的會計(jì)部,，調(diào)查的主要內(nèi)容是會計(jì)電算化。

四,、對嘉興市南湖皮件廠會計(jì)電算化調(diào)查的方法,。

在整個(gè)實(shí)訓(xùn)調(diào)查過程中，我與會計(jì)師傅及出納進(jìn)行面對面的學(xué)習(xí),。通過近距離地接觸會計(jì)電算化操作,，讓我了解到了要正確的操作電算化首先要好好掌握基礎(chǔ)會計(jì)及中級財(cái)務(wù)會計(jì)。只有先學(xué)好這些才能正確填寫會計(jì)憑證以及做好其他的會計(jì)工作,。在這里可以直接問會計(jì)師傅不懂的問題,，師傅也會很認(rèn)真為你講解會計(jì)實(shí)踐操作的知識。

五,、嘉興市南湖皮件廠會計(jì)電算化中存在的問題,。

(一)操作電算化人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)偏低。

南湖皮件廠中只有一名會計(jì)師傅及一員出納,，大多的事情都由會計(jì)師傅所完成,。據(jù)了解會計(jì)師傅是大專畢業(yè)，出納是中專畢業(yè)的,，相對來說他們的專業(yè)知識是不完全的,。并且會計(jì)師傅只經(jīng)過短期的培訓(xùn)，對軟件的認(rèn)識存有局限性,，他們一般只能按照固定的模式機(jī)械的操作財(cái)務(wù)軟件,，卻不能靈活運(yùn)用軟件所提供的各項(xiàng)功能。

(二)運(yùn)用電算化處理賬務(wù)程序不夠規(guī)范,。

在皮件廠中會計(jì)師傅年紀(jì)跟我相差很大,，他做的賬務(wù)處理跟我們現(xiàn)在的有一些出路，但是電算化中的數(shù)據(jù)輸入,、業(yè)務(wù)處理及有關(guān)制度制訂方面都必須規(guī)范化,、標(biāo)準(zhǔn)化,，才能使會計(jì)信息系統(tǒng)順利進(jìn)行。但由于受觀念,、技術(shù)等多方面因素影響,，現(xiàn)有工作流程大都仍在舊的體制、機(jī)制和管理模式基礎(chǔ)上進(jìn)行,，因而出現(xiàn)了工作流程與實(shí)際業(yè)務(wù)需要相沖突的矛盾,，使會計(jì)電算化系統(tǒng)不能很好地發(fā)揮作用。另外,，在會計(jì)電算化的實(shí)際實(shí)施過程中也還存在著一些不規(guī)范的行為,，導(dǎo)致管理上的漏洞，嚴(yán)重制約著會計(jì)電算化水平的提高以及造成會計(jì)信息失真,。

(三)單位領(lǐng)導(dǎo)的不重視,。

會計(jì)電算化隨著現(xiàn)代化進(jìn)一步發(fā)展在工作中有著越來越重要的地位，然而在小企業(yè)中企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)只注重最后的結(jié)果,，對會計(jì)的過程不注重,。在我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制下，企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)基本上是由市場調(diào)節(jié),，領(lǐng)導(dǎo)具有很大的經(jīng)營自主權(quán);大量的企業(yè)屬于私營企業(yè)，在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的方方面面,，基本上是領(lǐng)導(dǎo)說一是一,。在這種情況下，領(lǐng)導(dǎo)對會計(jì)電算化工作的認(rèn)可與否,，直接影響企業(yè)能否實(shí)施會計(jì)電算化,。

六、對嘉興市南湖皮件廠所存在的問題而提出的建議,。

(一)加強(qiáng)會計(jì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì),。

1、引入高素質(zhì)電算化人才,。

目前我國高等教育正在向大眾化教育過渡,，每年有大量的高校畢業(yè)生走向人才市場，人才供應(yīng)較前幾年有了很大改善,，企業(yè)完全可以從市場招聘大學(xué)畢業(yè)生從事會計(jì)電算化工,。

2、加強(qiáng)會計(jì)人員的電算化培訓(xùn),。

企業(yè)應(yīng)單獨(dú)制訂培訓(xùn)內(nèi)容和培訓(xùn)時(shí)間,。培訓(xùn)內(nèi)容應(yīng)滿足開展會計(jì)電算化工作的需要，既要進(jìn)行基本的賬務(wù),、報(bào)表操作的培訓(xùn),，又應(yīng)適當(dāng)擴(kuò)大培訓(xùn)范圍,，涉及工資、固定資產(chǎn),、采購,、銷售、成本等系統(tǒng),，同時(shí)還應(yīng)涉及相關(guān)崗位設(shè)置,、人員安排等內(nèi)容。

(二)規(guī)范電算化處理賬務(wù),。

建立健全一套完整的電算化模式下的規(guī)章制度,。電算化內(nèi)部制度建立后，抓落實(shí)是非常重要的環(huán)節(jié),。在實(shí)施過程中,，企業(yè)要定期對各項(xiàng)制度的執(zhí)行情況進(jìn)行檢查，并有相應(yīng)獎(jiǎng)懲措施,，以確保各項(xiàng)制度的落實(shí),。

(三)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)對電算化的重視。

要促進(jìn)該企業(yè)實(shí)施會計(jì)電算化,，首先要讓領(lǐng)導(dǎo)從思想上重視起來,，認(rèn)識到實(shí)施會計(jì)電算化給企業(yè)帶來的方方面面的好處，徹底轉(zhuǎn)變其思想,，使其成為實(shí)施會計(jì)電算化系統(tǒng)的動(dòng)力而非阻力,。使企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)明白會計(jì)電算化并不僅僅是會計(jì)工作的現(xiàn)代化，更是企業(yè)生產(chǎn),、經(jīng)營,、管理工作的現(xiàn)代化，是信息手段的現(xiàn)代化,，通過會計(jì)電算化,，能夠?qū)崿F(xiàn)財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)一體化管理，最大限度提升企業(yè)的管理水平和市場競爭力,。在全球經(jīng)濟(jì)一體化,、市場競爭非常激烈的今天，落后和封閉就意味著惡性循環(huán),，意味著被淘汰,。

于都房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告篇四

近期，中央和市陸續(xù)出臺了針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策,，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說,，政策的調(diào)整無疑會影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，客觀分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響,，從而研究提出相應(yīng)的對策建議,，對保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義,。

今年1—6月,，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%,；房地產(chǎn)開發(fā)投資完成億元,，其中住宅投資完成23億元；商品房施工面積萬平方米,，銷售100萬平方米,。今年以來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

1,、房產(chǎn)投資保持較高增速,。

我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢和房地產(chǎn)市場的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對我區(qū)房地產(chǎn)市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭,，1—6月,，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為%，具體走勢見圖一,。其中,，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%,；商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高,，2—6月累計(jì)增速分別為：xx%、xx%,、xx%、xx%,、xx倍,；辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。

2,、房產(chǎn)銷售勢頭回落明顯,。

今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2—6月的增速走勢見圖二：

從商品房預(yù)售情況來看,，回落趨勢明顯,。1—6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積萬平方米,；預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了%和%,。出于對宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套,，總面積萬平方米,，與3月份相比均下降了%。5月,、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平,，每月預(yù)售385套，總面積5萬平方米左右,。

3,、房產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)走高。

雖然今年年初開始,，中央及市頻頻出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場的有關(guān)政策,，但年后，房地產(chǎn)市場已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情,，由于土地的稀缺性,、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房價(jià)也呈持續(xù)走高的態(tài)勢,。

自年開始,，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房價(jià)在,、年分別同比上漲xx%,、30%和42%。目前,，我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米,，同比上升20%；存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米,，同比上升47%,。

由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場投機(jī)成份嚴(yán)重,，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn),，市也出臺了多項(xiàng)有關(guān)政策，加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控,。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市：

中央：——土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整,。建設(shè)部等七部委出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況,，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu),、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間；對房價(jià)上漲過快的地方,，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例,，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量；嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。

——房貸利率調(diào)整,。3月16日,，央行出臺了調(diào)整商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房信貸政策，規(guī)定對房價(jià)上漲過快城市或地區(qū),，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%,，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由%提高到%,。

——房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整,。國稅總局、財(cái)政部,、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文,，規(guī)定xx年6月1日后，個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的,，全額征收營業(yè)稅,，同時(shí)規(guī)定凡在xx年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅,。

——房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整,。xx年市確立了“以居住為主,、以市民消費(fèi)為主,、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調(diào)控原則。

——房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整,。市加強(qiáng)新建樓盤網(wǎng)上備案工作,，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)轉(zhuǎn),，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè),。

——房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整,。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu),，加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應(yīng),。xx年市計(jì)劃開工建設(shè)配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬平方米,。

從短期看,，宏觀政策的調(diào)整將對我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來直接影響,，從而關(guān)系到財(cái)政收入,、固定資產(chǎn)投資,、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成；同時(shí),，平抑房價(jià)政策的出臺導(dǎo)致市場觀望氣氛濃重,，房地產(chǎn)市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應(yīng),。

但從長期看,，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場中的投機(jī)因素，達(dá)到抑制投機(jī)行為,、規(guī)范投資行為,、鼓勵(lì)居住消費(fèi)的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展,，主要將起到以下幾方面的作用：

——合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)量,。通過調(diào)整房貸利率、稅收政策,，減少房地產(chǎn)市場中的投機(jī)成分,，顯露市場真實(shí)需求量，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)量,。同時(shí),，通過嚴(yán)格土地供應(yīng),，有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生,。

——緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設(shè)量,，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu),，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾,?！m度平穩(wěn)房地產(chǎn)價(jià)格?？紤]到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯,、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來的房產(chǎn)升值效應(yīng),，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續(xù)走高,，但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整,、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房價(jià),，使其漲幅趨于穩(wěn)定。

總的來說,，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展基數(shù)相對較低,，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇,，從長遠(yuǎn)來看，我區(qū)房地產(chǎn)市場仍將有比較大的發(fā)展空間,。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場進(jìn)入一個(gè)調(diào)整—鞏固—提高的階段,，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展,，當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn),。

1、加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測工作,。

建立起科學(xué)有效的房價(jià)監(jiān)測和預(yù)警體系,，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)市場價(jià)格秩序,，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展,。重點(diǎn)監(jiān)測土地出讓價(jià)格，新建商品房,、存量房的交易價(jià)格,；當(dāng)前特別要重視加強(qiáng)對住宅類商品房價(jià)格的監(jiān)測工作。加強(qiáng)房價(jià)的季度,、年度分析預(yù)測工作,，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額,，新建商品房的開工面積,、竣工面積、銷售面積,、空置房面積及空置率,，市場平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動(dòng),，及時(shí)提出預(yù)警建議,。

2、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作,。

建立房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)反饋項(xiàng)目的進(jìn)展情況,，以便發(fā)現(xiàn)問題,、協(xié)調(diào)問題、解決問題,。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,，并按照統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權(quán),，同時(shí),，嚴(yán)格對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地,、立項(xiàng),、規(guī)劃,、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場準(zhǔn)入關(guān),，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對抽逃注冊資本金,、項(xiàng)目資本金,，無證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行為，要依法嚴(yán)厲打擊,。

3,、有計(jì)劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)。

結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn),，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來編制房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃,，合理預(yù)留開發(fā)空間，以達(dá)到通過城市規(guī)劃來引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā),，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果,。加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的`監(jiān)控，通過房地產(chǎn)市場的信息透明化,，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的作用,，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場狀況，根據(jù)市場運(yùn)行狀況合理安排開發(fā)計(jì)劃,。

4,、合理引導(dǎo)住房主體需求。

中低收入職工,、新增的城鎮(zhèn)職工,、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工,、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會上的住房主體需求,。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房兩類住房建設(shè),，同時(shí)加大廉租房的建設(shè)力度,。我區(qū)要以此為契機(jī),，積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜，改善住宅供應(yīng),，完善住宅功能,，提高住宅質(zhì)量。同時(shí),，結(jié)合我區(qū)開發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際,，引導(dǎo)居民對住房的理性消費(fèi)，推動(dòng)主體需求的合理化,。

優(yōu)越的地理環(huán)境,，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨(dú)特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì),。從20xx年起至今,，xx商品房價(jià)格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域,，同時(shí),，也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地?？傮w而言,，xx房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端,。

xx年以后,，隨著大量外埠資本注資xx，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化,。一方面,，房產(chǎn)的整合概念不斷增強(qiáng)，如永清片區(qū)的新天地項(xiàng)目,，集合住宅,、酒店、寫字樓,、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體,。房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念,，地產(chǎn)對城市的影響力進(jìn)一步增強(qiáng),。另一方面，頂級項(xiàng)目拉動(dòng)了高端消費(fèi)力量,。長期以來,，武漢的房產(chǎn)高端消費(fèi)都受到了產(chǎn)品的極大制約，項(xiàng)目品質(zhì)的均等性使xx的房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細(xì)分市場的要求,。20xx年后,，這一局面被打破,，xx濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢。20xx年,，xx房地產(chǎn)進(jìn)入了歷年來最火爆的一年,。

目前，xx房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅,、商業(yè)并進(jìn)的格局，物業(yè)形態(tài)上以高層為主,，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn),。在國家宏觀調(diào)控措施的影響之下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的消化速度雖然有所放緩,，但價(jià)格仍然穩(wěn)步上升,。

產(chǎn)品特征：xx中心區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主,；城郊結(jié)合部以多層,、小高層、連排別墅為主,。價(jià)格特征：xx城區(qū)商品住宅總體價(jià)格水平在6500元/平方米左右,，均價(jià)在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖,、二七片及古田區(qū)域,。

供求特征：全市商品房銷售項(xiàng)目中，xx區(qū)域占據(jù)了xx%,，xx區(qū)域樓盤供求基本平衡,。

消費(fèi)者特征：包括公務(wù)員、商人,、公司職員,、企業(yè)老總、外來人員等,。

產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主,，中低檔樓盤放量偏少（多集中在后湖、金銀湖）,。

文化訴求特征：濃厚的商業(yè),、娛樂等都市文化特征。

（1）商品住宅價(jià)格與銷量分析,。

xx區(qū)域憑借得天獨(dú)厚的地理位置,、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)量居xx市前列,，同其它區(qū)域相比,，其價(jià)格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài),，20xx年（1—6月份），xx住宅均價(jià)達(dá)到元/平方米,，與去年同期相比,，價(jià)格增長了xx%。另一方面,，受國家宏觀調(diào)控政策影響,，在進(jìn)入20xx年以后，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降,，20xx年（1—6月份）,，xx住宅銷量為8950套，與去年同期相比,，減少了xx%,。

從上表可以看出，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價(jià)格同整個(gè)xx市的總體住宅物業(yè)平均價(jià)格的漲落步調(diào)還是相一致的,，而且上漲的幅度十分平穩(wěn),。從整個(gè)區(qū)域市場來看，高檔樓盤主要集中在xx中心城區(qū),，中檔樓盤主要聚集在東西湖,、后湖和古田區(qū)域。

xx中心區(qū)作為xx市的一個(gè)開發(fā)熱點(diǎn),，住宅開發(fā)力度較大,，目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在套左右。從市場接受情況來看也是比較理想的,，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷的縱身發(fā)展,，房地產(chǎn)業(yè)會在其中充當(dāng)越來越重要的角色。

同時(shí),，該區(qū)域交通日益通暢,，市政配套逐步成熟，東西湖,、后湖,、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果,，這些都將為這一帶的房價(jià)帶來一定的升值空間,。

（2）xx商品住宅市場供求關(guān)系。

1,、20xx年（1—6月份）xx商品住房市場總?cè)萘考s為套,，1—6月總供給套，市場總銷量為8950套，總體供銷比為xx：1,。

2,、拆遷購房與投資性購房比例的降低導(dǎo)致住宅銷量減少。

為避免因房屋拆遷量過大而導(dǎo)致被動(dòng)需求的過度增長和市場價(jià)格波動(dòng),，xx市在xx年以來對拆遷規(guī)模進(jìn)行了壓縮,。20xx年（1—6月份），全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米,，同比下降xx%,。

同時(shí)，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風(fēng)險(xiǎn)不斷加大,，也直接導(dǎo)致了購房需求的減少,。據(jù)億房網(wǎng)今年（1—6月份）的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對90多個(gè)樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，已擁有一套住房,，進(jìn)行第二次或多次購買行為的家庭占到%，其中,，包含了改善居住條件和投資購房等動(dòng)因,。由于這種動(dòng)因并不屬于迫切性需求，因而受外部環(huán)境的影響較大,，成為住房市場中可伸縮性的需求,。

xx作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少,。

3,、購房者對xx中心城區(qū)的住宅偏好度高。

億房研究中心的20xx年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,，潛在消費(fèi)者對購買住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū),。但受到該區(qū)域高房價(jià)的影響，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品,。

如下圖所示：5000—7000元/平方米價(jià)格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上,，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升。

5,、今年1—6月份主要銷售的住房產(chǎn)品戶型集中在90—120平方米,。

20xx年（1—6月份）xx的戶型供銷比例統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，90平方米以下戶型供小于銷,，140平方米以上戶型供大于銷,，90—140平方米戶型供銷比較平衡。其中,，90平方米以下戶型的上市量占到xx總上市量的xx%,，90平方米以下戶型的銷售量占到xx總銷量的xx%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現(xiàn)，從今年1—6月份的情況來說,，xx90平方米以下戶型的上市量較大,，占到全市同等戶型上市量的xx%，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的xx%,。

xx區(qū)目前由xx中心區(qū),、古田片區(qū)、二七,、后湖片區(qū)和xx區(qū)四個(gè)區(qū)域組成,，根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)，下文將按不同片區(qū)對其住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析：

（一）xx中心區(qū),。

20xx年上半年xx中心區(qū)成交均價(jià)為xx元/平方米,，較去年同期上漲xx元/平方米，漲幅為xx%,。其中商品住宅共成交3235套,，較去年減少4630套，降幅為xx%,。

從上半年xx中心區(qū)成交價(jià)格來看,，1至5月呈遞增趨勢，5月達(dá)到價(jià)格高峰,，為元/平方米,，隨后6月價(jià)格出現(xiàn)小幅回落，但每平方米價(jià)格仍穩(wěn)定7200元以上,。相比價(jià)格來說,，成交方面較去年嚴(yán)重萎縮，總體成交量還未達(dá)到去年同期水平的一半,。出現(xiàn)這樣的情況,，主要由兩方面因素造成，首先xx中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下降,，與去年同期相比,，新房供應(yīng)量減少3成之多，制約了購房者消費(fèi),；當(dāng)然,，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū),，房價(jià)漲幅過快,，甚至超過中高收入購房者的支付能力，樓市顯得愈發(fā)不景氣,。在這樣的市場面前,，大多數(shù)開發(fā)商選擇堅(jiān)挺,，僅有少部分尾盤項(xiàng)目打起價(jià)格戰(zhàn)，這也就造成了6月該片區(qū)的價(jià)格出現(xiàn)小幅回落,。xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進(jìn)的,。隨著武漢天地的問世，集住宅,、甲級辦公樓,、零售、餐飲,、娛樂,、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項(xiàng)目對永清文化進(jìn)行傳承與再造，勢必帶領(lǐng)整個(gè)永清板塊的崛起,；時(shí)代豪苑,、外灘棕櫚泉也讓整個(gè)風(fēng)景如畫的沿江板塊活力四射；融科天城的推出,，加上位于解放大道循禮門綜合項(xiàng)目的即將興建,，位于xx內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力，而之前,，新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼,。

預(yù)計(jì)不久的將來，xx內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街,、武廣,、永清,、循禮門、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢,，各大板塊功能定位不同又相互促進(jìn),，將由點(diǎn)及面，以板塊崛起帶動(dòng)周邊區(qū)域發(fā)展,，從而促進(jìn)整個(gè)xx中心區(qū)的加快建設(shè),。

xx中心區(qū)主要在售樓盤信息（截止到20xx年6月30號）。

（二）古田片區(qū),。

20xx年上半年古田片區(qū)成交均價(jià)為xx元/平方米,，較去年同期上漲xx元/平方米，漲幅為xx%,。其中商品房住宅共成交1195套,，較去年減少2609套，降幅為xx%,。

從成交價(jià)格情況來看,，盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升,，但與去年同期相比，在全市各區(qū)中價(jià)格漲幅居末位,，僅僅高于青山片區(qū),。另外，成交方面,，古田僅成交1195套,，跌幅居全市之首。從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來看,，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線,，該地段離中心城區(qū)較近，周邊配套也相對完善,，所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應(yīng)主體,。正因?yàn)槿绱?，隨著輕軌建設(shè)的降溫和解放大道沿線開發(fā)的逐步完成,，該片區(qū)供應(yīng)量減少,，市場關(guān)注度有所下降,，再加上經(jīng)濟(jì)適用房對商品房價(jià)格體系的沖擊，以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂,。

政府對古田區(qū)域的整體規(guī)劃,，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區(qū)域房地產(chǎn)市場后期發(fā)展看好,。隨著硚口政府對古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理,，使得古田區(qū)域項(xiàng)目可以成片，整體開發(fā),，同時(shí),，未來輕軌通車，西漢正街商圈形成,，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐,。

古田片區(qū)主要在售樓盤信息（截止到20xx年6月30號）,。

（三）二七、后湖片區(qū),。

20xx年上半年二七,、后湖片區(qū)成交均價(jià)為xx元/平方米，較去年同期上漲xx元/平方米,，漲幅為xx%,。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降xx%,。

二七地區(qū)則依然是航天·雙城和東立國際獨(dú)攬商品房住宅市場,。由于新上市樓盤數(shù)量較前兩年大幅減少，二七,、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢,，部分樓盤因而加大了打折力度，高端商品房價(jià)格回落明顯,。

令人振奮的是,，輕軌二期的正在加速建設(shè)，堤角至丹水池路段基本竣工,，黃浦路段則已建設(shè)過半,，交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破。商業(yè)方面,，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中,，家樂福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶,，未來她將輻射后湖,、二七等地區(qū)，彌補(bǔ)商業(yè)配套不足的現(xiàn)實(shí)問題,。

二七、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息（截止到20xx年6月30號）,。

（四）東西湖片區(qū),。

20xx年上半年東西湖片區(qū)成交均價(jià)為xx元/平方米，較去年同期上漲xx元/平方米,，漲幅為xx%,。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長了xx%,。

從成交價(jià)格及成交套數(shù)來看,，東西湖片區(qū)今年實(shí)現(xiàn)價(jià)量雙增，特別是銷量,，盡管只增長14個(gè)百分點(diǎn),，但縱觀今年全市其他的銷售情況,，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的。

雖然整個(gè)市場氣氛的一直處于觀望情緒,，但從該片區(qū)個(gè)別項(xiàng)目的調(diào)查顯示,，客戶平均接待量并沒減少多少。而來看房的客戶,，很多也是因?yàn)閮r(jià)格相對較低,，所以將買房目標(biāo)選定在郊區(qū)，面對高房價(jià),，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤,，從目前情況來看，東西湖盡管存在交通不便,，但價(jià)格低,、環(huán)境好彌補(bǔ)了部分缺失。多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產(chǎn)品類型,，一直是本區(qū)域開發(fā)的主力產(chǎn)品,。近4年來其供應(yīng)量的遞減趨勢說明，市場環(huán)境的影響下,，開發(fā)商開始注重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整,，產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換。

和其他區(qū)域市場多層小高層高層的轉(zhuǎn)換階段不同,，本區(qū)域由于其自身?xiàng)l件限制,，小高層的過渡時(shí)間不長、過渡量較少,，迅速邁入了高層物業(yè)開發(fā)階段,。因此高層物業(yè)還需一定時(shí)間的市場磨合，才能逐步為區(qū)域市場接受,。從樓市發(fā)展的總趨勢看,，高層物業(yè)是未來市場的主流產(chǎn)品。

東西湖被譽(yù)為武漢的“北大門”,，而金銀湖更是占據(jù)空港經(jīng)濟(jì)之利,，未來還將在這里修建保稅物流中心，發(fā)展物流經(jīng)濟(jì),。這將大為加強(qiáng)東西湖于城市圈的聯(lián)系,，加快異地置業(yè)的腳步，為下一步樓市的繁榮奠定基礎(chǔ),。

目前房地產(chǎn)業(yè)在我旗經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要地位和作用,，認(rèn)清我旗房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，客觀分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響,，從而研究提出相應(yīng)的對策建議,，對保持我旗房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展,，具有重要意義。近期,，準(zhǔn)格爾旗發(fā)展和改革局價(jià)格辦深入房地產(chǎn)市場較為完善的地市和發(fā)改,、房產(chǎn)、統(tǒng)計(jì)等相關(guān)部門及規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關(guān)資料,，進(jìn)行了實(shí)地考察,，并召開了座談會，認(rèn)真聽取他們的意見建議?，F(xiàn)就有關(guān)我旗房地產(chǎn)市場調(diào)研情況報(bào)告如下：

一是房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)增長,。1998年廢除福利分房、實(shí)行住房商品化改革以來,，我旗房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期,，特別是從xx年開始對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)不斷增大。房地產(chǎn)業(yè)對gdp的貢獻(xiàn)平均增長速度xx%,，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我旗發(fā)展最快的產(chǎn)業(yè)之一,，對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)日益提高。xx年,，房地產(chǎn)業(yè)增加值占gdp的xx%,。

二是房地產(chǎn)拉動(dòng)了投資增長。xx年以來,，固定資產(chǎn)投資作為拉動(dòng)全旗經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要?jiǎng)恿Ψ€(wěn)定快速增長,，其中房地產(chǎn)投資更是飛速發(fā)展，成為全旗固定資產(chǎn)投資中增長速度最快的龍頭之一,，呈現(xiàn)出高速增長態(tài)勢,。房地產(chǎn)開發(fā)投資對固定資產(chǎn)投資總額貢獻(xiàn)比重逐年增長,，從xx年的xx%到xx年增長到xx%,。

三是房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)了消費(fèi)增長。xx年以來,，房地產(chǎn)銷售額5年平均占全社會消費(fèi)品零售總額的%,，是占消費(fèi)份額最大的行業(yè),。特別是去年以來，擴(kuò)大內(nèi)需成為中國經(jīng)濟(jì)增長的主要推動(dòng)力,，擴(kuò)大房地產(chǎn)的投資和住宅銷售是擴(kuò)大內(nèi)需不可替代的重要選擇。四是房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)了財(cái)政收入增長,。xx年—xx年房地產(chǎn)稅收呈平衡增長態(tài)勢,，凈增加xx萬元，房地產(chǎn)市場銷售活躍,。xx年全旗房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的xx%,，房地產(chǎn)稅收對全市地方稅收貢獻(xiàn)較大,，進(jìn)入xx年，受房地產(chǎn)市場下滑的影響,，房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的xx%,，較上年同期下降了個(gè)百分點(diǎn)。xx年,，房地產(chǎn)行業(yè)稅收完成xx萬元,，同比增長xx%，占稅收總收入的xx%,。此外,，房地產(chǎn)業(yè)對就業(yè)增長、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)等作用也非常明顯,。

1,、房價(jià)起伏較大，樓市回暖較快,。我旗房地產(chǎn)市場自年以后逐步發(fā)展壯大,，多以本土企業(yè)為主，一些經(jīng)營思路,、開發(fā)模式,、營銷策略、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等方面較好的企業(yè)脫穎而出,，加之中國宏觀經(jīng)濟(jì)利好的影響,，我旗的房地產(chǎn)市場迎來了快速發(fā)展的階段。金融機(jī)構(gòu)為積極配合國家啟動(dòng)和鼓勵(lì)消費(fèi)各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí),，創(chuàng)新金融服務(wù)品種,，增加了對居民消費(fèi)的信貸投入，有力地推動(dòng)了我旗房地產(chǎn)市場較快回暖,。同時(shí)在“買漲不買跌”消費(fèi)心理的作用下,，在某些大樓盤開盤時(shí)甚至出現(xiàn)了排隊(duì)買房的現(xiàn)象，各種因素導(dǎo)致我旗的房價(jià)起伏較大,，充分暴露了房地產(chǎn)市場的不健全和不完善,。

2、投資型購房減少,，消費(fèi)者趨于理性,。

xx年以來，受諸多因素的影響,，特別是房價(jià)的過快增長,，導(dǎo)致很大一部分購房者把購房作為一個(gè)投資項(xiàng)目，助推了房價(jià)的強(qiáng)勢上漲。但從年以來,，受金融危機(jī)影響,，我旗的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了持續(xù)低迷，投資型購房客戶明顯減少,，一些潛在的購房者也在持幣觀望,。消費(fèi)者購房逐步趨于理性，房地產(chǎn)市場更是一種剛性需求在推動(dòng),，泡沫成份在逐步減少,，我旗的房地產(chǎn)市場正在逐步走向規(guī)范，走向成熟,。

3,、土地價(jià)格大幅上升，土地開發(fā)成本提高,。土地供應(yīng)和土地儲備是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)的前提和先決條件,。隨著土地管理政策的嚴(yán)格化及供地方式的規(guī)范化，土地使用權(quán)供應(yīng)方式逐步走上規(guī)范化軌道,，土地使用權(quán)供應(yīng)也將由經(jīng)營性用地招標(biāo)掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛,，工業(yè)用地出讓最低價(jià)和土地使用權(quán)的有償使用制度，土地價(jià)格隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展而水漲船高,。房地產(chǎn)企業(yè)對土地需求比較旺盛,，其土地價(jià)格逐步抬高，開發(fā)成本大幅上升,。

面對金融危機(jī)的嚴(yán)重影響,，我旗審時(shí)度勢，沉著應(yīng)對,，制定了有針對性的政策和措施,，對全旗工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)施政府干預(yù)，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑的勢頭,，加之中央宏觀政策的相繼出臺和“保穩(wěn)定,、保民生、保發(fā)展”目標(biāo)的實(shí)施,，我旗的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷,，受國家調(diào)控政策的推動(dòng)，投資者信心顯著增強(qiáng),，銷售額明顯增加,，房地產(chǎn)業(yè)可以說率先從金融危機(jī)的陰影中走了出來，對我旗經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。

準(zhǔn)格爾旗房地產(chǎn)業(yè)隨著近年來的快速發(fā)展，對經(jīng)濟(jì)社會的拉動(dòng)作用越來越大，但也逐漸凸顯出以下問題：一是結(jié)構(gòu)性供需矛盾較重,。普通商品房價(jià)格高于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民消費(fèi)能力,，商品住房有價(jià)無市,，以改善性需求為主的消費(fèi)者持幣待購,。開發(fā)企業(yè)雖然可能有較高利潤,，但基于市場價(jià)值判斷和擔(dān)心降價(jià)后引發(fā)連鎖反應(yīng)的擔(dān)心，不愿意主動(dòng)調(diào)整銷售價(jià)格,。市場雖然具有一定的改善性住房需求和剛性需求，但受國內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)整,、周邊城市房價(jià)下行的大環(huán)境影響，普遍持觀望態(tài)度,，因此形成僵持局面,。二是住房供應(yīng)體系不夠明確,。供應(yīng)量缺乏科學(xué)規(guī)劃,，商品房品質(zhì)單一，同類化嚴(yán)重,。無論從銷售價(jià)格上,、還是銷售定位上，當(dāng)前在售的商品項(xiàng)目普遍面臨著品種單一,、消費(fèi)群體定位趨同的問題,，都把銷售目標(biāo)確定在所謂的高端消費(fèi)人群，可供中低階層消費(fèi)的商品房項(xiàng)目嚴(yán)重缺乏,。三是房地產(chǎn)開發(fā)商囤積土地,。目前我旗尚存在相當(dāng)量的未開發(fā)土地面積，而房地產(chǎn)開發(fā)商獲得土地后,，并未及時(shí)進(jìn)行開發(fā),，而是坐等土地漲價(jià)以謀取暴利。在土地的不斷囤積,、交易中,，土地價(jià)格也逐漸升高，房價(jià)也隨之升高,，導(dǎo)致有許多居民沒有能力買房的局面,。

近年來的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我旗正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場逐步走向日趨成熟。為保持我旗房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展,，當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn),。一要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息監(jiān)控,。各級房地產(chǎn)主管部門和各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須充分利用售房系統(tǒng)，全部實(shí)行網(wǎng)上在線售房,，網(wǎng)上簽訂打印售房合同,。對于不實(shí)行網(wǎng)上售房的項(xiàng)目，房地產(chǎn)主管部門不予辦理商品房預(yù)售許可證,，并對該項(xiàng)目的開發(fā)企業(yè)誠信等級進(jìn)行一票否決,，不予辦理資質(zhì)升級，年檢時(shí)也要采取相應(yīng)的懲處措施,。通過房屋權(quán)屬網(wǎng)絡(luò)登記發(fā)證系統(tǒng)的應(yīng)用,，全面實(shí)現(xiàn)商品房初始登記、轉(zhuǎn)移登記,、變更登記,、他項(xiàng)權(quán)利登記、注銷登記的登記網(wǎng)絡(luò)化,、檔案電子化,，切實(shí)提高辦事效率和辦件質(zhì)量，提高工作成果的綜合利用價(jià)值,。

二要合理引導(dǎo)住房主體需求,。針對不同群體實(shí)施不同策略，解決好不同收入者的住房問題,，對其實(shí)施住房分類供應(yīng)政策,。同時(shí),，結(jié)合我旗開發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際,，引導(dǎo)居民對住房的理性消費(fèi)，推動(dòng)主體需求的合理化,。針對中等收入群體的普通商品房,，要根據(jù)房地產(chǎn)市場需求狀況，加快節(jié)能省地型住宅供應(yīng),，并不斷把房價(jià)收入比控制在6—8左右,；針對高收入群體的高檔商品房，必須根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢和城市發(fā)展?fàn)顩r,，嚴(yán)格控制好供應(yīng)規(guī)模和所占比重,，科學(xué)的做好供應(yīng)計(jì)劃。

三要確保房地產(chǎn)業(yè)的土地供需平衡,。要加大政府宏觀調(diào)控力度,，高度壟斷土地一級市場，提高土地統(tǒng)征,、儲備和管理的能力,，搞活土地二級,、三級市場。依法打擊非法炒買炒賣土地行為,，盤活已出讓土地,，促使存量土地加快開發(fā)挖掘閑置土地的潛力。對閑置土地要按照中央有關(guān)文件和法律精神,，嚴(yán)格按規(guī)定收取閑置費(fèi),，閑置滿兩年以上的土地要無償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為,。要重點(diǎn)保證保障性住房的用地指標(biāo),，提高普通住宅用地的供應(yīng)，嚴(yán)格控制高檔住房用地供應(yīng),。

四要加大城鎮(zhèn)房屋拆遷管理力度,。要建立健全城鎮(zhèn)房屋拆遷管理機(jī)構(gòu)，繼續(xù)強(qiáng)化管理職能,，公正地履行管理職責(zé),，進(jìn)一步規(guī)范城鎮(zhèn)房屋拆遷工作，增加拆遷工作的透明度,。對拆遷項(xiàng)目、拆遷公司要建立動(dòng)態(tài)檔案,，進(jìn)行跟蹤服務(wù)和監(jiān)督指導(dǎo),，嚴(yán)格實(shí)行拆遷許可證制度，嚴(yán)格審核拆遷主體的合法性,，四要嚴(yán)格按照《條例》規(guī)定,，發(fā)布有關(guān)拆遷的通知、公示,、和公告,，認(rèn)真做好拆遷糾紛的調(diào)處，堅(jiān)決杜絕濫用行政裁決和申請強(qiáng)制執(zhí)行的行為,。

五要繼續(xù)開展房地產(chǎn)秩序整治工作,。堅(jiān)持整頓與規(guī)范相結(jié)合，進(jìn)一步鞏固已取得的房地產(chǎn)市場秩序整治工作成果,，建立房地產(chǎn)市場檢查長效機(jī)制,，加大對房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為查處力度，按照房地產(chǎn)市場規(guī)范化管理的要求,，建立房地產(chǎn)市場規(guī)范化管理綜合評價(jià)體系,，努力營造主體誠信、行為規(guī)范、監(jiān)管有力,、市場有序的房地產(chǎn)市場環(huán)境,。

于都房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告篇五

近年來，在縣委,、縣政府“奮力跨越爭進(jìn)位,，富民強(qiáng)縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實(shí)下，全縣城鎮(zhèn)建設(shè)步伐不斷加大,，房地產(chǎn)業(yè)由小到大,，從弱到強(qiáng)，不斷發(fā)展塣大,。在保持市場供需總量平,、供求結(jié)構(gòu)基本合理，房地產(chǎn)價(jià)格基本穩(wěn)定的態(tài)勢下,，全縣房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)快速運(yùn)行的良好態(tài)勢,，房地產(chǎn)開發(fā)投資，開發(fā)項(xiàng)目施工,、竣工面積,，商品房銷售面積等主要指標(biāo)快速增長。房地產(chǎn)投資和消費(fèi)為拉動(dòng)我縣經(jīng)濟(jì)增長和社會發(fā)展做出了重要的貢獻(xiàn),。截至目前,，我縣具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)已有17家，“十五”期間房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成63億元,，建設(shè)花園,、錦華苑、公園,、城南,、金都、金明寓,、栗園,、金星等成規(guī)模小區(qū)8處,，開發(fā)商品住宅6200套,、56萬平方米。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,，大大提高了居民的居住生活水平,，為我縣經(jīng)濟(jì)增長注入了新的活力。

目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對平穩(wěn)的發(fā)展時(shí)期,，各類型樓盤銷售情況良好,。建筑類型方面，已建和待建樓房以磚混結(jié)構(gòu)為主，框架結(jié)構(gòu)樓房所占比重逐漸上升樓盤品質(zhì)不斷提升,，居住環(huán)境日益改善,。xx年以來，在房地產(chǎn)市場供需兩旺的同時(shí),，我縣房地產(chǎn)開發(fā)樓盤的品質(zhì)得到了不斷提升,，購房戶的居住環(huán)境日益改善。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時(shí)也加大了居民對住房消費(fèi)的吸引力,。消費(fèi)結(jié)構(gòu)方面,，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90100平方米的小戶型銷售情況良好但數(shù)量較少,，僅占年度開發(fā)量的25%左右,。

總體看，xx年我縣房地產(chǎn)需求增長速度將低于xx年,，房地產(chǎn)供求形勢進(jìn)一步改善,，房地產(chǎn)價(jià)格漲勢將趨向相對穩(wěn)定。今年以來,，隨著國家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強(qiáng),，增加中低價(jià)位普通商品住房等調(diào)控措施的實(shí)現(xiàn)以及二級市場的擴(kuò)大，我縣房地產(chǎn)市場供求形勢和房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步得到改善,。主要消費(fèi)需求是外來經(jīng)商務(wù)工人員,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生，他們成為購房的主力軍同時(shí),，個(gè)體從業(yè)者,、私企老板及企業(yè)中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對象以個(gè)人購買為主,，投資商尚未大量出現(xiàn),。房地產(chǎn)市場是否健康，一個(gè)重要標(biāo)志是看市場化程度如何特別是個(gè)人購房比例以及投資性購房的比例,。xx年,，從購房者購房的動(dòng)機(jī)來看，我縣城區(qū)購房者中,，購房用于自己居住的比例達(dá)到93%,，以投資為目的占7%，而純屬投機(jī)炒作購房的比例尚不到2%,，說明我縣整個(gè)房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)大量投機(jī)者,，整個(gè)銷售市場處于自然銷售狀態(tài)。

預(yù)計(jì)房屋價(jià)格在較旺的實(shí)際需求的支撐下將繼續(xù)上漲,，漲幅經(jīng)歷了xx年爆發(fā)性增長之后,，將趨向平穩(wěn)，全年增長速度預(yù)計(jì)將小于xx年水平。xx年全縣普通商品住宅平均銷售價(jià)格為1280元/m2,，同比上漲65%,。受土地價(jià)格、建筑“三材”價(jià)格上漲和小高層商品房投放量的增加,，以及商品房配套設(shè)施,，環(huán)境建設(shè)檔次提高等因素的影響，xx年全縣商品房平均售價(jià)漲幅與上年基本持平,，但市場供給與需求同步增長,，商品房價(jià)格與商品住房價(jià)值基本相符，價(jià)格與價(jià)值之間并未形成較大的炒作空間,。我縣目前的房地產(chǎn)市場總體上沒有呈現(xiàn)“泡沫”,，并且還具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間。

xx年全縣房地產(chǎn)開發(fā)完成投資205億元,，比上年增長198%,。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全縣全社會固定資產(chǎn)投資比重達(dá)到517%，拉動(dòng)全縣固定資產(chǎn)投資增長45個(gè)百分點(diǎn)對gdp增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到87%,，拉動(dòng)全縣gdp增長12個(gè)百分點(diǎn),。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)為地方政府開辟了財(cái)源,，每年對地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)率超過了6%,。拉動(dòng)了社會總體消費(fèi)的增長。xx年,，房地產(chǎn)銷售收入13億元,，按拉動(dòng)消費(fèi)系數(shù)14計(jì)算，拉動(dòng)其他消費(fèi)額182億元,，兩項(xiàng)累計(jì)達(dá)到312億元,。同時(shí)為社會增加就業(yè)崗位5000余個(gè)。

二房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的主要問題,。

1,、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理。中高檔住房供應(yīng)量過大,，中低價(jià)位的普通商品房供應(yīng)偏少,。90平方米左右的普通商品房供應(yīng)量不足三成，嚴(yán)重供不應(yīng)求,。由于近年來我縣商品房價(jià)格上漲較快,，而居民的實(shí)際收入增幅遠(yuǎn)趕不上房價(jià)的漲幅,，廣大低收入群體只能望樓興嘆,，希望能多推出經(jīng)濟(jì)適用房以及小戶型樓房，以滿足部分弱勢群體的購房需求。

2,、房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度不夠,。房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，包括商品房預(yù)售和銷售,、二手房轉(zhuǎn)讓,、房屋權(quán)屬登記、房屋租賃備案,、開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng),、土地出讓、開發(fā)經(jīng)營許可,、規(guī)劃許可,、建設(shè)許可、開發(fā)建設(shè)條件與施工許可,、房地產(chǎn)信貸等,。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個(gè)稅種，由國稅,、地稅,、財(cái)政分別征收，計(jì)稅方式復(fù)雜,，征管難度大,。建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，一是能夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購房者,、管理者信息不對稱的狀況,，增加透明度，為政府和有關(guān)部門實(shí)行監(jiān)測市場運(yùn)行的動(dòng)態(tài)變化提供依據(jù),，有利于調(diào)控市場,，規(guī)范交易行為，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場監(jiān)督科學(xué)化二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺,，以房地產(chǎn)信息為依托,，實(shí)現(xiàn)信息共享，通過部門配合,、環(huán)節(jié)控制,，推動(dòng)房地產(chǎn)稅收征管精細(xì)化管理，達(dá)到“先繳稅,、后辦證”的要求,，以促進(jìn)稅收征管科學(xué)化。我縣的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還沒有建立,，相關(guān)部門信息溝通、資源共享的機(jī)制尚未形成,，不利于及時(shí)便捷地對市場進(jìn)行監(jiān)測分析,，同時(shí)也造出市場信息不對稱,、透明度不高,，不利于合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和消費(fèi),。

3,、城鄉(xiāng)房屋權(quán)屬登記管理工作需要加強(qiáng)。由于房產(chǎn)管理體制不理順,，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍多頭管理,，市、縣,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)分治,。按照建設(shè)部建房1997173號文和省建設(shè)廳魯建房發(fā)1997239號文《關(guān)于制作頒發(fā)全國統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書的通知》要求,，一個(gè)縣只能有一個(gè)發(fā)證機(jī)關(guān),，并且所頒發(fā)的房產(chǎn)證必須是經(jīng)建設(shè)部備案、由北京印鈔廠統(tǒng)一印制,?？h城規(guī)劃區(qū)外的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村街房產(chǎn),，特別是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地企業(yè),，因無法辦理全國統(tǒng)一的房產(chǎn)證，所以不能辦理房產(chǎn)抵押貸款,、過戶等手續(xù),，不利于企業(yè)和社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,。這不僅造成了工作上的扯皮,，損害了群眾利益,，還造成了國家稅費(fèi)的流失,。

4,、部分開發(fā)商重視商品房建設(shè),，輕視配套設(shè)施建設(shè)的思想還很嚴(yán)重。相當(dāng)項(xiàng)目配套設(shè)施水平低,，配套不完善，開發(fā)項(xiàng)目整體功能差,，造成消費(fèi)者使用不方便，也給社會帶來一些隱患,。如綠地、公廁,、幼兒園,、超市、健身場,、物業(yè)用房等這些基礎(chǔ)配套設(shè)施多數(shù)小區(qū)沒有或根本達(dá)不到設(shè)計(jì)要求,。

5、違規(guī)開發(fā)的歷史遺留問題有待解決,。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過程中,，除還建本村居民和本單位職工住房外，還對外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋,，駐城村街中也有個(gè)別住戶在建房過程中少批多建,，并將多建的住房違規(guī)出售，這些違規(guī)開發(fā)行為造成了房地產(chǎn)稅費(fèi)流失和不公平的市場競爭,，對商品房市場帶來很大沖擊也導(dǎo)致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權(quán)和上市交易流通,，影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和社會的穩(wěn)定。

1,、引導(dǎo)普通商品房建設(shè),，推行安居工程經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房,，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。經(jīng)濟(jì)適用住房是指土地由國家劃撥,，各種稅費(fèi)減半征收,，出售價(jià)格實(shí)行政府定價(jià)，按保本微利原則確定,，主要面向社會上的中低收入家庭出售,，是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。我縣目前為止未開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房,。xx年11月,，由縣房管局牽頭,，統(tǒng)計(jì)局,、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調(diào)查。結(jié)果顯示,，我縣低保家庭戶主屬“三無”,、下崗、失業(yè)人員的約占97%,，低保家庭無房戶約為三分之一,，有住房的用戶，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一,，且大多住房設(shè)施不全,。所以，實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求,，是政府義不容辭的責(zé)任,。另國辦發(fā)【xx】37號文件已經(jīng)要求，自xx年6月1日起,，凡新審批,、新開工的.商品住房建設(shè)，套型建筑面積在90平方米以下的住房含經(jīng)濟(jì)適用房面積所占比重,，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上,。

3、嚴(yán)格控制機(jī)關(guān)企事單位自建住房,。為滿足職工住房需求,，通過市場改善住房條件，臨沭縣人民政府下發(fā)的沭政發(fā)[**]43號文中規(guī)定：“從1999年1月1日起,，停止單位自行建設(shè)住房,，需要住房的統(tǒng)一到縣政府的住宅小區(qū)購買?！濒斦l(fā)[xx]22號文件中再一次規(guī)定：“從意見下發(fā)之日起xx,、3,、22，各級黨政機(jī)關(guān)和事業(yè)單位一律停止單位建房,，鼓勵(lì)機(jī)關(guān),、企事業(yè)單位職工投資置業(yè)，通過市場改善住房條件,?！弊罱ㄔO(shè)部、監(jiān)察部,、國土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[xx]196號《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強(qiáng)調(diào),，“自本通知下發(fā)之日起，一律停止審批黨政機(jī)關(guān)集資合作建房項(xiàng)目,。嚴(yán)禁黨政機(jī)關(guān)利用職權(quán)或其影響,，以任何名義、任何方式搞集資合作建房,，超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取住房利益,。”因此,，機(jī)關(guān)單位住房改造要走法制化,、正規(guī)化軌道。要樹立“要住房,，找市場”的觀念,，杜絕新的住房實(shí)物分配和“委托代建”、“定向開發(fā)”等變相福利分房的現(xiàn)象,。

4,、加強(qiáng)農(nóng)村房屋權(quán)屬登記工作，建立城鄉(xiāng)一體的房屋權(quán)屬登記和檔案管理制度,。禁止其他部門發(fā)放不具法律效力的房產(chǎn)證,，以維護(hù)正常的房地產(chǎn)市場秩序。

5,、提升產(chǎn)業(yè)的整體水平和實(shí)力,。行業(yè)內(nèi)要樹立現(xiàn)代的房地產(chǎn)經(jīng)營理念，整體提升我縣房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力和水平,，這是促進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展的根本所在,。一是要注重鑄造房地產(chǎn)企業(yè)的“母艦”。要通過重組,、兼并,、控股、引外靠優(yōu)等方式，盡快創(chuàng)建能對中小企業(yè)有帶動(dòng)作用“航母”型企業(yè),，提高企業(yè)整體素質(zhì),，增強(qiáng)生存與發(fā)展能力，提升綜合競爭力,。二是注重打造品牌,。房地產(chǎn)企業(yè)要盡快適應(yīng)市場需求變化,，實(shí)施精品帶動(dòng)戰(zhàn)略,，提高信譽(yù),，建立品牌，擴(kuò)大市場三是要注重物業(yè)管理,，充分利用房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的“情侶效應(yīng)”,，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理互促互動(dòng)。四是要注重企業(yè)誠信和經(jīng)濟(jì)倫理,。倡導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商要建起企業(yè)誠信檔案,，樹立起經(jīng)濟(jì)倫理觀念，在發(fā)展中講究文化底蘊(yùn),、道德因素,、科技含量,、綠色生態(tài),，盡可能地為消費(fèi)者提供舒適、健康,、優(yōu)美,、潔凈、安全,、方便和環(huán)保等各方面優(yōu)良的產(chǎn)品,。

6、各部門加強(qiáng)協(xié)調(diào)溝通,，做好拆遷工作,。近年來，城市房屋拆遷成為社會的熱點(diǎn)難點(diǎn)問題,。雖然城市拆遷工作是一項(xiàng)關(guān)系到加快發(fā)展經(jīng)濟(jì),、造福于民的好事，但在實(shí)際工作中,，由于牽扯到各個(gè)方面的利害關(guān)系,，特別是拆遷人、被拆遷人的經(jīng)濟(jì)利益問題,，拆遷工作變得十分復(fù)雜,，并出現(xiàn)了一些新問題，新情況。如我局在整理拆遷檔案工作中發(fā)現(xiàn),，有的房產(chǎn)已拆除,，但未到我局辦理拆遷注銷或變更登記等相關(guān)手續(xù)，導(dǎo)致一宗土地出現(xiàn)兩套房產(chǎn)證,，權(quán)屬上容易產(chǎn)生糾紛,，不利于房產(chǎn)檔案的管理，至使有關(guān)問題難以及時(shí)妥善解決,。根據(jù)國務(wù)院和山東省《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定,，計(jì)劃、規(guī)劃,、土地等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé),，協(xié)同做好城市房屋拆遷管理工作，使上述問題得以妥善解決,。

7,、加快房地產(chǎn)交易大廳建設(shè)，強(qiáng)化市場監(jiān)管,。我局在已建成房地產(chǎn)交易中心的基礎(chǔ)上,，決定整改再進(jìn)步，效率再提高,，建立真正意義上的“一站式”服務(wù)大廳,，每科室都有一名工作人員進(jìn)駐大廳，群眾進(jìn)一個(gè)門,，領(lǐng)一份表,，就可辦妥所有手續(xù)。同時(shí),，在交易大廳門口還有各開發(fā)公司簡介,、年度開發(fā)量、樓盤介紹,、聯(lián)系電話等宣傳圖板,，形成了一個(gè)“房產(chǎn)小超市”，既方便了人民群眾,，又宣傳了開發(fā)公司,，可謂一舉雙得。目前這一工作正在緊張有序的進(jìn)行之中,。

于都房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告篇六

從調(diào)查所涉及的范圍看,，20個(gè)居民以居住樓房為主，87.7％的家庭住房為無電梯式樓房,，只有3.7％的家庭住在有電梯的商品房里,，還有8.2％住在平房,，另有一小部分處于衛(wèi)生間或廚房共享的合住狀態(tài)。由于房改不斷深入,，目前居民住房私有化比例已達(dá)59.3％,，超過半數(shù)；18.2％向房管所租用房屋,；11.5％租住單位的房子,。住房面積多數(shù)在40－80平方米之間。

據(jù)調(diào)查,，五年內(nèi)準(zhǔn)備購房的人占調(diào)查城市總體的21.9％,，其中以經(jīng)濟(jì)適用房和商品房為主，預(yù)購面積在70－150平方米之間,，可承受價(jià)格以每平方米1000－20xx元為主體,，輔之以每平方米500－1000元及20xx－3000元的價(jià)格。購房資金將主要來源于家庭儲蓄,，政府及銀行貸款也占據(jù)一定比例,。

數(shù)據(jù)顯示，調(diào)查總體中59.3％的家庭擁有住房產(chǎn)權(quán),，住房面積在20－80平方米不等,，多為2、3或4口之家,，其中以居住面積在50－80平方米所占比例為最高,，20－50平方米居住面積位居其次。還有小部分家庭或個(gè)人從單位或私人處租房,。那么,，是不是只有這一小部分的租房者才是長沙房產(chǎn)預(yù)購對象呢？調(diào)查結(jié)果顯示并不盡然,。調(diào)查顯示，在已擁有產(chǎn)權(quán)房的家庭中,，23.3％預(yù)計(jì)在五年內(nèi)購房,，20.1％預(yù)計(jì)明年購房，商品房及經(jīng)濟(jì)適用房仍占預(yù)購主導(dǎo)地位,。

調(diào)查顯示,，無產(chǎn)權(quán)房家庭主要希望購買80平方米以下的房子，屬一期置業(yè),，為解決生活問題,；而已擁有產(chǎn)權(quán)房的家庭則希望購買更大的房子，屬二期置業(yè),，為改善生活質(zhì)量,。

有產(chǎn)權(quán)房家庭計(jì)劃5年內(nèi)購房的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于計(jì)劃1年或2年內(nèi)購房的比例，尤其是對大面積住房的購買。

假設(shè)擁有房產(chǎn)權(quán)的預(yù)購者為一總體,，調(diào)查顯示,，其中家庭月收入在20xx至2500元之間的比例最高，達(dá)16.5％,；6000元以上的高薪家庭比例最校從總體家庭月收入狀況來看,，我們就不難理解他們對房子售價(jià)的期望值所在。希望房價(jià)在1000－20xx元的比例最高,，為30.4％,；500－1000元的占22.3％；20xx－3000元的占21.6％,；希望房價(jià)在6000元以上的不足1％,。

以上數(shù)據(jù)顯示，巨大的人口基數(shù)和迅猛的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢使長沙房地產(chǎn)業(yè)具有驚人的潛力,，但當(dāng)前樓市價(jià)格的居高不下與不斷增長的房屋物業(yè)需求之間出現(xiàn)了斷層,。如果商家能順應(yīng)市場，對價(jià)格,、服務(wù)及其他相關(guān)要素加以調(diào)整,，相信房地產(chǎn)的前景非常樂觀。但值得注意的是,，在這些擁有房產(chǎn)權(quán)的預(yù)購者中,，有69.1％希望使用家庭存款來購房，31.4％希望政府貸款,，16.1％打算向銀行貸款,。看來,，傳統(tǒng)的消費(fèi)觀念顯然不利于消費(fèi)的良性增長,。

數(shù)據(jù)顯示，25－34歲的人占購房人群的36％,，位居傍首,，而35－44歲的人群比例為20.3％，位居第二,?？傮w購房人群以中學(xué)以上學(xué)歷為主流，半數(shù)以上為全職工作者,，重點(diǎn)分布于貿(mào)易,、制造業(yè)、政府機(jī)關(guān)及教育文化領(lǐng)域,，以制造業(yè)職工,、中級技術(shù)人員,、商業(yè)／服務(wù)業(yè)職員／公司中級經(jīng)理居多，輔之以其他行業(yè)人士,，月薪在1000－20xx元范圍內(nèi)為主體購房者,。

目前，中國的家庭結(jié)構(gòu)以三口之家或四口之家為主,，購房計(jì)劃多數(shù)定位在商品房及經(jīng)濟(jì)適用房,，分別占預(yù)購比例的42.7％和39.2％；預(yù)購面積在70－150平方米不等,，以80－100平方米的需求量最高,。而主要房屋預(yù)購者的家庭月收入在1000－4000元間。另外,，調(diào)查發(fā)現(xiàn),，收入越高越傾向于購買商品房?？梢哉f,，他們將是未來幾年房地產(chǎn)市場內(nèi)的一支生力軍。

房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域性差異很大,，但房價(jià)與區(qū)域性平均收益的比例卻基本類似,。

從長沙居民對房價(jià)的期望值曲線上來看，期望值與市場價(jià)差距甚遠(yuǎn),。目前國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀決定了恩格爾系數(shù)（指居民家庭花費(fèi)在食品和日常家庭用品上的費(fèi)用占家庭總收入的比例）還比較高,，這更加大了工薪階層購房的難度。

另外,，市民的傳統(tǒng)觀念是量入為出,，還不習(xí)慣去花將來的錢，加之銀行貸款手續(xù)目前還稍嫌繁雜,，擔(dān)保條件較苛刻,，還款制度不夠完善，更阻礙了人們消費(fèi)觀念的盡快更新,。從總體購房人群中預(yù)購房屋的資金來源上看,，希望使用家庭存款的占68.6％，希望政府貸款的占31.1％,，希望銀行貸款的占15.5％，希望向親戚朋友借的占12.2％,。近七成的家庭可望用自有資金買房,，近三成的人希望得到政府資助，只有一成半的人愿望辦理銀行貸款,，可見,，銀行貸款制度亟待完善,，以幫助人們改變固有消費(fèi)觀念，刺激消費(fèi)增長,，達(dá)到商家與消費(fèi)者雙贏的效果,。

目前，從預(yù)購房者的人群結(jié)構(gòu)來看,，商業(yè),、服務(wù)業(yè)一般職工占預(yù)購總體的11.5％，居第二位,，而這其中60.1％的預(yù)購者介于21－35歲之間,；制造業(yè)職工占預(yù)購總體的12.8％，居首位,，這其中46.5％的預(yù)購者介于21－35歲之間,；而中級公司經(jīng)理介于21－35歲的.預(yù)購比例也超過了60％。由此可見,，市場的重心在年輕一族,。這一組人群中，63.6％為已婚,，其中介于21－35歲的占43.7％，介于36－45歲的占30.4％；34.7％的獨(dú)身，其中66.1％介于21－35歲之間，僅有1.4％介于36－45歲之間。從預(yù)購房者的年齡結(jié)構(gòu),、職業(yè)特征及婚姻狀況看，已婚的中、初級工作者構(gòu)成預(yù)購主體,，而年輕的單身族也是這一購房群體中不可或缺的一個(gè)重要部分。

應(yīng)該說，21－45歲之間的人群對購房最有興趣，他們希望的房屋類型仍然是經(jīng)濟(jì)適用房和商品房，面積介于50－150平方米之間,，最好單價(jià)在3000元以下,，愿望花3000－4000元／平方米購房的也占有一定的比例,。這一預(yù)期和市場價(jià)格的差距低于調(diào)查總體對房價(jià)的預(yù)期與真正市場行情的差距,。

調(diào)查總體對每平方米的價(jià)格預(yù)期如下：每平方米500－1000元的占22.9％,，1000－20xx元的占32％，20xx－3000元的占19.6％,，而6000元以上的僅占1.3％,?？梢钥闯觯瑖藢Ψ績r(jià)的承受能力與實(shí)際的市場情況大相徑庭,。

調(diào)查還顯示,，消費(fèi)者已逐漸將目光投向新的視點(diǎn),，比如：環(huán)保問題,、居住環(huán)境（包括人文環(huán)境,、地理環(huán)境,、教育投入、文化氛圍）等，這些都直接影響著消費(fèi)者購房的決策。

目前環(huán)保已成為一種全球化的概念，購房者對居住地的環(huán)境要求日益提高。認(rèn)為城市環(huán)境污染太嚴(yán)重的占調(diào)查總體的60.9％,，看來,，爭勸綠色”生存環(huán)境已成為大多數(shù)都市人的夢想。相比較而言,，郊區(qū)的物業(yè)價(jià)格比市區(qū)要便宜很多,，“綠色”程度也大大好于市區(qū)，且有些文化小區(qū)的人文環(huán)境也很好,，城市則因?yàn)榻煌ňW(wǎng)絡(luò)的不夠完善,、私家車普及率偏低、交通過分擁擠等,，造成許多居民渴望以低廉價(jià)格求得“綠色”生存環(huán)境的愿望無法實(shí)現(xiàn),。

于都房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告篇七

優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍,，舊城歷史景觀和獨(dú)特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì),。從20**年起至今，xx商品房價(jià)格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢,，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域,，同時(shí)，也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地,?？傮w而言，xx房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度,，都趨向于中高端,。

xx年以后，隨著大量外埠資本注資xx,，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化,。一方面，房產(chǎn)的整合概念不斷增強(qiáng),，如永清片區(qū)的新天地項(xiàng)目,，集合住宅、酒店,、寫字樓,、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體,。房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念,，地產(chǎn)對城市的影響力進(jìn)一步增強(qiáng),。另一方面，頂級項(xiàng)目拉動(dòng)了高端消費(fèi)力量,。長期以來,，武漢的房產(chǎn)高端消費(fèi)都受到了產(chǎn)品的極大制約，項(xiàng)目品質(zhì)的均等性使xx的房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細(xì)分市場的要求,。20**年后,，這一局面被打破，xx濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢,。20**年,，xx房地產(chǎn)進(jìn)入了歷年來最火爆的一年。

目前,，xx房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅、商業(yè)并進(jìn)的格局,，物業(yè)形態(tài)上以高層為主,，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn)。在國家宏觀調(diào)控措施的影響之下,，房地產(chǎn)項(xiàng)目的消化速度雖然有所放緩,，但價(jià)格仍然穩(wěn)步上升。

二,、xx商品住宅發(fā)展特征,。

產(chǎn)品特征：xx中心區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主;城郊結(jié)合部以多層,、小高層,、連排別墅為主。

價(jià)格特征：xx城區(qū)商品住宅總體價(jià)格水平在6500元/平方米左右,，均價(jià)在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖,、金銀湖、二七片及古田區(qū)域,。

供求特征：全市商品房銷售項(xiàng)目中,，xx區(qū)域占據(jù)了39.54%，xx區(qū)域樓盤供求基本平衡,。

消費(fèi)者特征：包括公務(wù)員,、商人、公司職員,、企業(yè)老總,、外來人員等,。

產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主，中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖,、金銀湖),。

文化訴求特征：濃厚的商業(yè)、娛樂等都市文化特征,。

三,、20**年(1-6月份)xx商品住宅供給和銷售基本分析。

(1)商品住宅價(jià)格與銷量分析,。

xx區(qū)域憑借得天獨(dú)厚的地理位置,、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)量居xx市前列,，同其它區(qū)域相比,，其價(jià)格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài)，20**年(1—6月份),，xx住宅均價(jià)達(dá)到5894.43元/平方米,，與去年同期相比，價(jià)格增長了39.57%,。另一方面,，受國家宏觀調(diào)控政策影響，在進(jìn)入20**年以后,，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降,，20**年(1—6月份)，xx住宅銷量為8950套,，與去年同期相比,，減少了51.32%。

從上表可以看出,，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價(jià)格同整個(gè)xx市的總體住宅物業(yè)平均價(jià)格的漲落步調(diào)還是相一致的,，而且上漲的幅度十分平穩(wěn)。從整個(gè)區(qū)域市場來看,，高檔樓盤主要集中在xx中心城區(qū),，中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域,。

xx中心區(qū)作為xx市的一個(gè)開發(fā)熱點(diǎn),，住宅開發(fā)力度較大，目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在45000套左右,。從市場接受情況來看也是比較理想的,，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷的縱身發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)會在其中充當(dāng)越來越重要的角色,。

同時(shí),，該區(qū)域交通日益通暢,，市政配套逐步成熟，東西湖,、后湖,、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果,，這些都將為這一帶的房價(jià)帶來一定的升值空間,。

(2)xx商品住宅市場供求關(guān)系。

1,、20**年(1—6月份)xx商品住房市場總?cè)萘考s為45000套,，1—6月總供給13299套，市場總銷量為8950套,，總體供銷比為1.49：1,。

2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導(dǎo)致住宅銷量減少,。

為避免因房屋拆遷量過大而導(dǎo)致被動(dòng)需求的過度增長和市場價(jià)格波動(dòng),，xx市在xx年以來對拆遷規(guī)模進(jìn)行了壓縮。20**年(1-6月份),，全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米,，同比下降28.94%。

同時(shí),，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風(fēng)險(xiǎn)不斷加大，也直接導(dǎo)致了購房需求的減少,。據(jù)億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對90多個(gè)樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,，已擁有一套住房，進(jìn)行第二次或多次購買行為的家庭占到47.52%,，其中,，包含了改善居住條件和投資購房等動(dòng)因。由于這種動(dòng)因并不屬于迫切性需求,，因而受外部環(huán)境的影響較大,，成為住房市場中可伸縮性的需求。

xx作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域,，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少,。

3、購房者對xx中心城區(qū)的住宅偏好度高,。

億房研究中心的20**年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,，潛在消費(fèi)者對購買住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房價(jià)的影響,，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品,。

如下圖所示：5000—7000元/平方米價(jià)格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上,，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升。

于都房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告篇八

當(dāng)前,，隨著我國經(jīng)濟(jì)的高速增長,，居民生活水平日益提高，教育,、住宅,、汽車、通信已成為新的消費(fèi)熱點(diǎn),，尤其是住宅消費(fèi)更為民眾首選,。近年來，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè),，在住宅商品化新體制基本確立,，房地產(chǎn)市場體系逐步建立，群眾消費(fèi)熱情高漲的環(huán)境下,，保持了持續(xù)快速的發(fā)展勢頭,，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。xx年,，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資7736.4億元,，占固定資產(chǎn)投資的17.9%，占gdp的7.6%,。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高,，對幾十個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)都有帶動(dòng)作用，與建筑業(yè)發(fā)展以及擴(kuò)大社會就業(yè)更為密切相關(guān),。房地產(chǎn)業(yè)作為一種重要的經(jīng)濟(jì)杠桿,，在城市建設(shè)、改善人民生活,、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面發(fā)揮了巨大作用,。

我縣的房地產(chǎn)業(yè)從1998年開始，受住房體制改革的刺激,，市場消費(fèi)得到實(shí)質(zhì)性的啟動(dòng),。xx年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持旺盛的勢頭，xx年全縣房地產(chǎn)投資2.0376億元，比上年增長162.7%,，占當(dāng)年固定資產(chǎn)投資的24.7%,。房地產(chǎn)業(yè)已成為推動(dòng)我縣經(jīng)濟(jì)增長和發(fā)展的重要力量。

為進(jìn)一步促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場持續(xù)健康地發(fā)展,，現(xiàn)對我縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,、發(fā)展前景,、存在的問題及相關(guān)建議分析如下：

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)蓬勃發(fā)展,，民營企業(yè)迅速崛起,。

由于我縣的房地產(chǎn)市場啟動(dòng)較晚，發(fā)展較慢,，加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤較其它行業(yè)高,，因此吸引了民營經(jīng)濟(jì)和股份制經(jīng)濟(jì)的大舉進(jìn)入,。xx年，全縣只有6家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其中國有企業(yè)2家,，民營企業(yè)4家。到了xx年底已發(fā)展成有17家開發(fā)企業(yè),，其中擁有三級開發(fā)資質(zhì)企業(yè)2家,，三級資質(zhì)以下的企業(yè)15家;國有企業(yè)僅有1家，民營企業(yè)16家,。xx年,，民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)投資額占開發(fā)總投資額的96%。民營企業(yè)發(fā)展迅速,，成為我縣房地產(chǎn)投資增長的主要?jiǎng)恿Α?/p>

2,、房地產(chǎn)投資高速增長，成為拉動(dòng)投資增長的主要力量,。

作為一個(gè)新興行業(yè),，我縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速，投資規(guī)模日益擴(kuò)大,，尤其從xx年開始,，受城建規(guī)模擴(kuò)大，基礎(chǔ)設(shè)施投資加快,，舊城改造力度加大及房改房政策的刺激,，市場容量大幅增長，房地產(chǎn)業(yè)取得了跳躍式發(fā)展,。xx年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額7757萬元,，是上年投資額的5倍，比同期全社會固定資產(chǎn)投資增速高4.5倍;xx年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額20376萬元,，同比增長1.6倍,，高于同期全社會固定資產(chǎn)投資增速1.2倍。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會投資的比重也越來越大,，xx年為3.32%,xx猛增至13.25%,，xx年再創(chuàng)新高達(dá)為24.71%，成為拉動(dòng)投資增長的主要力量,。應(yīng)該說,，這幾年的投資擴(kuò)張是市場釋放性的增長，不存在投資過熱引起的“泡沫”問題,。

3,、商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)投資增幅較大,，商品住宅建設(shè)投資主體地位突出。

“xx”末期,，在國家把住宅建設(shè)培育成新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的政策指引下，我縣的房地產(chǎn)企業(yè)加大了普通住宅為主的開發(fā)建設(shè)力度,，并獲得了長足的發(fā)展,。據(jù)統(tǒng)計(jì)部門數(shù)據(jù)顯示，xx年---xx年,，住宅建設(shè)投資占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總投資的70%,、67.6%、64.9%;商業(yè)營業(yè)用房3年來的投資分別占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總投資額的15.86%,、29.2%,、33.86%,。從比重上看,，商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)投資增幅呈遞增趨勢，住宅建設(shè)投資呈下降趨勢,，但其主體地位依然突出,。

4、土地投放量逐年上升,，開發(fā)規(guī)模越來越大。

近三年來,，我縣的房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭迅猛,，房地產(chǎn)交易異常火爆,，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地投放量逐年上升。xx年全縣總投放為16畝;xx年總投放為98畝,，是上年的6倍;xx年總投放達(dá)236畝,，同比增長2.2倍,。同時(shí),，土地投放由原來的單體地塊出讓逐漸向小區(qū)化、規(guī)?；?、整體化出讓轉(zhuǎn)變,。xx年平均每宗房地產(chǎn)開發(fā)出讓土地面積為1.36畝，xx年為10.59畝,，xx年為21.83畝,，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越來越大。

5,、房地產(chǎn)開發(fā)水平存在明顯地區(qū)差異,，住宅商品化程度逐漸提高。

受城鄉(xiāng)二元格局的影響,，一直以來,，房地產(chǎn)開發(fā)投資主要以縣城為主，縣城區(qū)與各鄉(xiāng)鎮(zhèn)間的房地產(chǎn)開發(fā)水平差距十分明顯,。xx年,，縣城房地產(chǎn)開發(fā)投資額約占總投資額的72%，華埠鎮(zhèn)約占總開發(fā)投資額的22%,，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)約占6%,。

因受近幾年規(guī)劃控制的影響，城鎮(zhèn)和礦區(qū)私人建房投資額年逐年減少,。xx年比xx下降69.06%,，xx年比xx年下降22.55%。私人建房投資的減少,，有利于促進(jìn)住宅商品化程度的逐漸提高,。

6、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金到位情況理想,，定金,、預(yù)付款占投資資金的比重上升。

近幾年,，一方面由于房地產(chǎn)銷售市場狀況比較理想,，房地產(chǎn)資金回籠較快，另一方面也因?yàn)榻鹑谡邔Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)的支持,。我縣房地產(chǎn)開發(fā)資金的到位情況比較理想,，在各類投資中的資金保障程度最高。

在房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中,，自籌資金,、國內(nèi)貸款、定金及預(yù)付金是開發(fā)資金的全部來源,，居于絕對主導(dǎo)地位,。從各類資金的動(dòng)態(tài)情況看，國內(nèi)貸款資金和定額預(yù)付金的增速較快,，定金及預(yù)付金占年度資金來源的比重逐年上升,。xx年至xx年分別為8.7%,、22.37%和42.41%;同期國內(nèi)貨款所占比重分別為2.08%、31.88%,、32.39%;而同期自有資金分別為61.95%,、38.04%、25.01%,。

1,、房地產(chǎn)市場需求趨旺，呈現(xiàn)出“兩頭輕,、中間重”的銷售態(tài)勢。

近年來，我縣房地產(chǎn)市場有了很大發(fā)展，商品房銷售態(tài)勢良好,，銷售面積逐年增長,，預(yù)售面積大幅攀升，市場需求趨旺,。xx年-xx年銷售面積分別為32646m2、35362m2、80811m2,，同期預(yù)售面積分別為31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2,，從xx年開始,，預(yù)售面積超過了銷售面積。xx年底,，空置一年以上的商品房面積僅1977m2,。

在商品房住宅銷售調(diào)查中，90-110m2戶型住宅占銷售總額的45.4%,，110-130m2戶型住宅占銷售總面積的30.83%,，90m2以下戶型占12%，130平方米以上戶型占11.74%,，明顯呈現(xiàn)出“兩頭輕,、中間重”的銷售態(tài)勢。

2,、個(gè)人消費(fèi)成為市場需求的主體,，縣內(nèi)需求占商品房銷售的全部。

隨著住房體制改革的逐步推進(jìn),，福利分房制度已退出了歷史舞臺,，個(gè)人購房比重大幅上升。xx年,，全縣個(gè)人購房面積達(dá)29672.2m2，占銷售面積的83.9%;xx年個(gè)人購房面積達(dá)80628m2,，占總銷售面積的99.77%,，個(gè)人已成為市場消費(fèi)的主體,，是房地產(chǎn)市場發(fā)展的主導(dǎo)因素,。目前,，個(gè)人購買房屋的類型以住宅為主,，xx年個(gè)人購買住宅面積達(dá)70941m2,，占個(gè)人購房總面積的87.98%,。從購買對象和使用上來看，購房的全部是縣內(nèi)居民,，基本以自用為主，因而,，我縣尚不存在房地產(chǎn)“泡沫”,。

3、商品住宅價(jià)格上升較快,，相對升幅較大,。

因近年來商品房市場需求旺盛，商品房價(jià)格放開,，市場處于賣方市場,，經(jīng)濟(jì)適用房啟動(dòng)較晚，土地實(shí)行市場競價(jià)在一定程度上提高了開發(fā)成本,。多種因素造成商品房住宅價(jià)格上升較快,，升幅較大,。據(jù)最新調(diào)查資料統(tǒng)計(jì)，xx年商品住宅平均售價(jià)約987元/m2,，比上年度上升14.76%,，xx年平均售價(jià)約1140元/m2，同比上升15.5%,。而同期我縣國內(nèi)生產(chǎn)總值的升幅為6.48%,、10.63%。

4,、存量房交易活躍,，房改房成為“生力軍”。

自1999年房改房上市政策出臺后,，存量房交易活躍,，交易面積逐年“放大”，xx年共成交184起,，面積16396.17m2,，xx年共成交243起，面積20405.54m2,，xx年共成交225起,，面積21300m2。近三年的交易量中,，住宅占總交易起數(shù)的96.62%,，房改房約占住宅交易起數(shù)的62.2%，因而成為存量房交易市場的“生力軍”,。

房改房的上市,，不僅增加了住房市場的供給量，給買房人更多的選擇,，而且創(chuàng)造了更大的住房需求,，讓更多的居民成為增量房的消費(fèi)者。

(一)房地產(chǎn)市場缺少行業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃的指導(dǎo),，沒有建立市場的預(yù)警,、預(yù)報(bào)機(jī)制和城市規(guī)劃、土地供應(yīng),、金融信貸方面的宏觀調(diào)控機(jī)制,，房地產(chǎn)開發(fā)存在一定的無序化和較大的風(fēng)險(xiǎn)性。

(二)市場化運(yùn)作不規(guī)范,，政策性的土地協(xié)議出讓,，拖欠土地招標(biāo)出讓金等不公平競爭行為嚴(yán)重?cái)_亂了房地產(chǎn)市場秩序。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場準(zhǔn)入“門檻低”，開發(fā)企業(yè)數(shù)量多,，規(guī)模普遍偏小,，行業(yè)集中度低。部分企業(yè)資金實(shí)力不足,，主要依靠金融貸款和定金,、預(yù)付金進(jìn)行開發(fā)，加大了投資風(fēng)險(xiǎn),。

(四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為不規(guī)范,，如未取得許可證擅自開工建設(shè)及預(yù)售、合同不兌現(xiàn),、面積縮水,、虛假廣告、延期交付,、提高容積率等違法違規(guī)行為依然存在,。

(五)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)商品化程度不高，私人建房依然存在,，弱化了房地產(chǎn)市場的高消費(fèi)群體,，給市場帶來一定影響。單體的開發(fā)仍然存在,，清一色的商住樓布局不利于提高城市品位,，不利于改善居住環(huán)境。

(六)市場配套體系不完善,，物業(yè)管理和房地產(chǎn)中介服務(wù)滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

(七)住宅體系不完善,，經(jīng)濟(jì)適用房投放少,，廉租房建設(shè)尚未啟動(dòng)。商品住宅價(jià)格提升過快,，價(jià)格偏高,。

(八)房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理，住宅品種單一,，難以滿足不同的消費(fèi)需求,，刺激消費(fèi)的增長，商業(yè)營業(yè)用房比重偏高,，出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象,。

(一)行業(yè)趨于整合，結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整,，價(jià)格相對穩(wěn)定,。

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將趨于整合，行業(yè)集中度將明顯提高,。

隨著城市建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大,，按照生態(tài)城市化建設(shè)要求以及城市管理和房地產(chǎn)市場開發(fā)的現(xiàn)實(shí)需要，商品住宅開發(fā)將向小區(qū)化,、規(guī)?；⑽飿I(yè)化,、品牌化的經(jīng)營方向發(fā)展,，這勢必加劇企業(yè)間資金、規(guī)模,、管理等各方面的競爭,。國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知中強(qiáng)調(diào)，要加強(qiáng)房地產(chǎn)貨款監(jiān)管和市場監(jiān)管,，這對我縣房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展帶來了歷史性的考驗(yàn)和挑戰(zhàn),。為謀求發(fā)展做大做強(qiáng)，我縣企業(yè)將在政策嚴(yán)管和市場競爭中趨于規(guī)范整合,，集中度將明顯提高,，并形成市場競爭的核心能力。一批實(shí)力較強(qiáng)的大企業(yè)將脫穎而出,，而一些小而散,、缺乏競爭力的企業(yè)將面臨被淘汰出局的危險(xiǎn)。

2,、房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)將面臨調(diào)整,，低價(jià)位商品住宅將成為開發(fā)主流。

隨著人們居住消費(fèi)觀念的改變,，個(gè)人住房需求將呈現(xiàn)多元化,、多層次的發(fā)展趨勢。原先把住房作為固化資產(chǎn)而想方設(shè)法貨借資金以求一次性到位的住房消費(fèi),，將逐步向把住房作為可流通商品量力而行適時(shí)換房的觀念轉(zhuǎn)變,。

我縣房地產(chǎn)起步較晚，目前處于發(fā)展階段,，前幾年住房開發(fā)項(xiàng)目針對的大多是收入相對較高的工薪,、個(gè)私業(yè)主群體。這一消費(fèi)群體的經(jīng)濟(jì)相對寬裕,，而且換房以改善居住條件的要求也十分迫切,，因而對開發(fā)商而言，銷售風(fēng)險(xiǎn)較小,，且利潤空間較大,。近年來的開發(fā)，已基本消耗了這一群體的購買力，對他們而言,，住房消費(fèi)是較長一段時(shí)間后的第二,、三次換房。

而目前,，尚未購房的和大部分房改房住戶這些中低收入消費(fèi)群體,，因供需矛盾仍未能實(shí)現(xiàn)改善住房的愿望。尚未購房的群體包括企業(yè)未參加房改的職工,，鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政,、事業(yè)單位工作和退休的單職工，估計(jì)約有800戶左右;全縣房改房約有7000多套,，1999年以來交易備案的約900套,，加上拆遷房約近百套，需換房戶按剩下的30%計(jì),，將有近xx套的消費(fèi),。激活這群中低收入消費(fèi)群體，將給我縣房地產(chǎn)業(yè)帶來極大的發(fā)展,。影響這一群體住房消費(fèi)的最主要制約因素是價(jià)格,，如何緩解這一供需矛盾呢，我們認(rèn)為除了政策及金融支持外,，開發(fā)適合這一群體消費(fèi)的總價(jià)位較低的住宅(如近郊90-110m2戶型,、城區(qū)80-100m2戶型)是今后幾年的開發(fā)主流。

同時(shí),，隨著商住房商品化程度的不斷提高,，單體別墅、聯(lián)立式住宅等中高檔商品房將適量推向市場,。政府對“弱勢群體”越來越關(guān)注,，建設(shè)“廉租房”，建立低收入家庭住房保障機(jī)制,，讓所有人都“居有其所”,，是政府當(dāng)務(wù)之急的一件大事,。

3,、供需趨于平衡，價(jià)格相對穩(wěn)定,。

因前幾年對市場釋放的需求估計(jì)不足,，商品住宅的供應(yīng)不夠，造成了供小于求的矛盾,，也在很大程度上影響了價(jià)格的上升,。xx年新開工的面積達(dá)188450m2，其中商品住宅1265551m2，營業(yè)用房61899m2,。xx年的供應(yīng)量放大較快,。據(jù)調(diào)查顯示，11家開發(fā)企業(yè)到11月底的銷售總量為95360m2,，空置面積(待售面積)有60077m2,，其中住宅25413m2，商業(yè)用房34659m2,，年度存量較大,，這予示著前幾年的賣方市場狀況將有所改變。

從房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)上看,，xx年為4.94公頃,，xx年為14.55公頃(包括南湖地塊約9公頃，實(shí)施投放量約5.5公頃),，xx年11月止約投放2.52公頃,，雖然年度投放緊縮較快，但考慮xx年南湖地塊一期建設(shè)將動(dòng)工,，實(shí)際的開發(fā)面積將不會減少,。另土地儲備目前還有岙灘、西入口等總量約910畝的儲量,，尚較充足,，保證了今后幾年的土地供應(yīng)。從需求上看,，市場的消費(fèi)潛力依然較大,。隨著政策的兌現(xiàn)，開發(fā)結(jié)構(gòu)的調(diào)整,，舊城改造的持續(xù)以及人口的集聚,，住房消費(fèi)潛力將被進(jìn)一步激活，得以更充分地釋放,，給市場帶來持續(xù)動(dòng)力,。今后幾年的房地產(chǎn)市場供需將趨于平衡。

另據(jù)xx年11月對11家開發(fā)企業(yè)的調(diào)查資料顯示,，xx年商品住宅銷售平均價(jià)格約為1240元/m2,，雖然價(jià)格比上年每平方米上升了100元，但較前兩年價(jià)格的升幅有所回落,。隨著市場供需日趨平衡,，今后幾年，商品住宅的價(jià)格升幅有限,，價(jià)格相對穩(wěn)定,。

(二)發(fā)展動(dòng)力十足,，發(fā)展前景廣闊。

1,、城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn),，給市場發(fā)展提供持續(xù)動(dòng)力。

縣城新一輪城市總體規(guī)劃確定了以芹南至南湖為城市主中心區(qū),，以此為依托在岙灘形成居住區(qū)及副中心,，圍繞花山路、荷花廣場形成另一城市副中心區(qū)的“一個(gè)中心兩個(gè)副中心”的規(guī)劃布局結(jié)構(gòu),，城市形態(tài)由原來的團(tuán)狀發(fā)展改變?yōu)榻M團(tuán)式帶狀發(fā)展,。這將有效地拓展城市發(fā)展空間，加快舊城改造步伐,，加速城市化進(jìn)程,。而且，隨著城市化的發(fā)展,，縣城與華埠鎮(zhèn)的城市空間,、布局不斷接近，城華對接形成一體化發(fā)展已成為可能,。加快城市重大設(shè)施的配套建設(shè),，將帶動(dòng)沿級及周邊地區(qū)的人口、產(chǎn)業(yè)的有效集聚,，城市規(guī)劃與人口發(fā)展的購房需求量將持續(xù)增長,。

按《縣城城市總體規(guī)劃(xx-20xx)》對人口規(guī)模的預(yù)測，規(guī)劃近期(至xx年)縣城城市人口規(guī)模將發(fā)展到4.6萬人,，凈增近萬人,，按人均建筑面積30m2計(jì)，縣城區(qū)至xx年因人口增加需求建筑面積達(dá)30萬m2,，集中成片的舊城改造將大大增加了拆遷量,，拆遷購置用房每年約需1-2萬m2住房;另外還有改善性住房增加的需求量，婚齡青年的購房需求,。這些真實(shí)的需求給房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了持續(xù)的'動(dòng)力,。

2、生態(tài)立縣戰(zhàn)略的實(shí)施,，給房地產(chǎn)帶來了巨大的空間,。

生態(tài)立縣戰(zhàn)略的確立，為我縣指明了一條生態(tài)保護(hù)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展并存的可持續(xù)發(fā)展道路,，是我縣實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的歷史選擇和必然途徑,。隨著生態(tài)立縣戰(zhàn)略的深入實(shí)施,，我縣的森林生態(tài)系統(tǒng)功能進(jìn)一步增強(qiáng),，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量始終保持全省全國先進(jìn)水平,，生態(tài)環(huán)境更加安全。生態(tài)旅游業(yè)資源愈顯豐富,，特色文化愈顯深厚,。生態(tài)城鎮(zhèn)建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，生態(tài)城市功能進(jìn)一步強(qiáng)化,，城市品位大大提高,。對外大交通構(gòu)架將打通與周邊兩省的交通瓶頸，基本形成接軌浙,、皖,、贛三省的交通網(wǎng)絡(luò)。錢江源頭生態(tài)縣的生態(tài)環(huán)境將越來越顯示出它的價(jià)值和魅力,，被更多的人熟悉和向往,。

一片“山秀、天藍(lán),、水青”的生態(tài)人居環(huán)境,，將吸引大批向往優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境的城市居民來觀光、旅游,、休閑度假,，甚至居住，給房地產(chǎn)市場注入新的活力,。生態(tài)環(huán)境的優(yōu)越,，提升了城市競爭力，也贏來了投資者的青睞,。萬向集團(tuán)將投巨資打造“浙西硅谷”,，萬向硅峰公司在近年內(nèi)計(jì)劃整體搬搬至硅電子基地，形成硅電子產(chǎn)業(yè)的集聚,，一個(gè)具有相當(dāng)經(jīng)營規(guī)模,、資金實(shí)力和國際競爭力的企業(yè)集團(tuán)將崛起于錢江源頭生態(tài)縣。硅電子基地的發(fā)展將極大地帶動(dòng)城市化發(fā)展,，也為我縣房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來了廣闊的發(fā)展前景,。

(一)建立預(yù)警預(yù)報(bào)制度，加強(qiáng)行業(yè)調(diào)查分析,，引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展,。

盡快建立房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報(bào)和信息披露制度，及時(shí)向社會通報(bào)本縣房地產(chǎn)市場供求,、結(jié)構(gòu),、價(jià)格、漲幅,、空置數(shù)量,、投資動(dòng)向等情況,。行業(yè)協(xié)會和職能部門要定期對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)查分析，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)理性投資,，消費(fèi)者理性購房,。

(二)加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控，努力解決供需矛盾,，實(shí)現(xiàn)供需平衡,。

保持房地產(chǎn)開發(fā)的適度規(guī)模，基本實(shí)現(xiàn)供需平衡對我縣房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用,。政府及有關(guān)部門應(yīng)發(fā)揮調(diào)控功能,，加大調(diào)控力度，通過規(guī)劃,、土地,、金融三大調(diào)控手段的配合作用，保持開發(fā)規(guī)模與有效需求的同步增長,。

規(guī)劃方面應(yīng)發(fā)揮導(dǎo)向作用,，通過城市建設(shè)方向和進(jìn)度的調(diào)整，利用房地產(chǎn)開發(fā)空間上的拓展和壓縮,，有效控制房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模,，通過對居住用地的功能、布局調(diào)整,，調(diào)控商品房的開發(fā)結(jié)構(gòu)(如針對目前商業(yè)用房供應(yīng)過多的現(xiàn)狀,，規(guī)劃設(shè)計(jì)條件可以在今后開發(fā)地塊中明確開發(fā)性質(zhì)為純住宅，不搞商住樓);有計(jì)劃地進(jìn)行舊城改造,，以穩(wěn)定住房需求,，防止因改造引起的突發(fā)性需求而產(chǎn)生的供需脫節(jié);控制單體開發(fā)建設(shè)有利于開發(fā)的規(guī)模化;控制私人建房有利于住宅的商品化,。

土地方面要科學(xué)編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地供應(yīng)計(jì)劃,，建立結(jié)構(gòu)合理、總量平衡的各類房地產(chǎn)項(xiàng)目年度土地供應(yīng)計(jì)劃體系,。進(jìn)一步完善土地儲備機(jī)制,，加強(qiáng)城市閑置土地、政府保留用地或暫不宜進(jìn)入市場交易地的收購儲備,，并根據(jù)市場需求和城市建設(shè)需要逐步投放市場,。以增強(qiáng)政府對土地市場的調(diào)控監(jiān)管力度。加強(qiáng)土地有償使用力度,，嚴(yán)格實(shí)行經(jīng)營性用地招標(biāo),、拍賣、掛牌制度,，嚴(yán)禁以任何其它方式取得房地產(chǎn)開發(fā)用地,，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)行為,。

金融方面要控制總量，合理調(diào)整信貨支持,，實(shí)行差別政策，以控制房地產(chǎn)開發(fā)與住房消費(fèi)中比重,，抑制投資,、投機(jī)需求和過度超前消費(fèi)。要積極提供土地收購儲備的信用貸款,，同時(shí)強(qiáng)化貨款監(jiān)控,，實(shí)行封閉運(yùn)行。加強(qiáng)對房地產(chǎn)貨款的監(jiān)管,，依法依規(guī)貨款,，嚴(yán)格控制經(jīng)營不規(guī)范、信用度低,、資產(chǎn)負(fù)債率高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貨款,，擴(kuò)大支持信譽(yù)好、資金實(shí)力強(qiáng),、市場前景好的開發(fā)企業(yè)貨款,，繼續(xù)加大貨款風(fēng)險(xiǎn)小、收益大的個(gè)人住房貨款,，適度增加對經(jīng)濟(jì)適用住房的信貸支持,。

(三)完善市場監(jiān)管制度，加大違規(guī)查處力度,，規(guī)范市場秩序,。

各職能部門就應(yīng)嚴(yán)格履行管理職責(zé)，完善市場監(jiān)管制度,。加強(qiáng)資質(zhì)管理和注冊資金管理,，把好“入門關(guān)”;加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批管理，把好“發(fā)證關(guān)”;加強(qiáng)房地產(chǎn)交易的動(dòng)態(tài)管理,，把好“交易關(guān)”,。加大房地產(chǎn)開發(fā)、銷售中存在的改變?nèi)莘e率,、合同不況現(xiàn),、面積縮水、虛假廣告等違規(guī),、違紀(jì)行為的查處力度,，不能以罰代處，一罰了之,，要發(fā)現(xiàn)一起查處一起,，絕不姑息,。

(四)堅(jiān)持市場化導(dǎo)向，創(chuàng)造公平競爭環(huán)境,，規(guī)范市場化運(yùn)作,。

不論土地投放的方式是單獨(dú)投放還是捆綁式投放，都應(yīng)實(shí)行公開的市場化運(yùn)作,，經(jīng)營性土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓,，按規(guī)定都必須進(jìn)入市場交易，采取招標(biāo),、拍賣和掛牌方式,，杜絕協(xié)議出讓行為，推行“陽光交易”,，使更多有實(shí)力的開發(fā)商能在公平競爭的環(huán)境下取得土地進(jìn)行開發(fā),。經(jīng)濟(jì)適用房等政策性用房的開發(fā)也應(yīng)推向市場運(yùn)作，可以采取土地公開拍賣,、政府按定價(jià)回購或除掉地價(jià)和規(guī)定費(fèi)用,，適當(dāng)留有開發(fā)微利等方式運(yùn)作。

(五)加強(qiáng)住房政策性保障,，引導(dǎo)商品房結(jié)構(gòu)調(diào)整,，完善住房供給體系。

經(jīng)濟(jì)適用房是國家政策性住房保障的重要組成部分,，它既可以給中低收入者提供住房保障,，又可以起到抑制市場價(jià)格的調(diào)節(jié)作用。應(yīng)科學(xué)合理投放經(jīng)濟(jì)適用房的供給量,，既不能對市場造成負(fù)面影響,，也不能失去政策性的保障作用。根據(jù)我縣市場較小的實(shí)際,，經(jīng)濟(jì)適用房的投放量宜小不宜大,，因?yàn)槎址渴袌錾杏休^大的消化空間。通過加強(qiáng)中介服務(wù),，政策性補(bǔ)貼鼓勵(lì)中低收入者按實(shí)際需求購買二手房,，可以進(jìn)一步活躍存量房市場，促進(jìn)增量房消費(fèi)市場的發(fā)展,。

要加快廉租房建設(shè),，建立保障機(jī)制，切實(shí)保障城鎮(zhèn)最低收入家庭基本住房需求,。據(jù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)字,，我縣城鎮(zhèn)貧困戶(人均年收入低于2400元)有657戶，1512人，其他住房困難戶154戶362人,。解決和改善這些貧困戶的住房問題是一項(xiàng)當(dāng)務(wù)之急的大事,。

積極引導(dǎo)和鼓勵(lì)開發(fā)商從市場需求出發(fā)，針對不同消費(fèi)群體的消費(fèi)特征和購買能力,，開發(fā)不同檔次,、不同價(jià)位的商品房，一方面可以滿足不同層次的消費(fèi)需要,，另一方面可以充分調(diào)動(dòng)消費(fèi)潛力,。

(六)加快發(fā)展房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，培育市場潛在消費(fèi)群體,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場進(jìn)一步發(fā)展,。

房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)主要包括房地產(chǎn)中介和物業(yè)管理服務(wù)兩大類,。從我縣目前情況看,，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)已滯后于房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展，需要進(jìn)一步加快發(fā)展,。首先要制定,、完善相關(guān)法規(guī)，加大對房屋中介機(jī)構(gòu),、物業(yè)管理公司的管理力度,，清除無證、無照中介機(jī)構(gòu),，規(guī)范中介市場,。其次要積極促進(jìn)中介機(jī)構(gòu)更新經(jīng)營觀念，提升服務(wù)層次,，不斷提高從業(yè)人員素質(zhì),，以誠信創(chuàng)品牌;再者要加大扶持力度，創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境,。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的發(fā)展將有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展,。要通過落實(shí)住房貨幣化分配政策，建立面向中低收入家庭的貸款擔(dān)保機(jī)制;強(qiáng)化住房公積金的歸集和運(yùn)用,，加大公積金和銀行住房抵押貸款的力度;采取購房貸款貼息優(yōu)惠;合理拆遷補(bǔ)償?shù)纫幌盗械呢?cái)政,、金融政策，提高中低收入消費(fèi)群體的經(jīng)濟(jì)承受能力,，使?jié)撛诘淖》啃枨筠D(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購買力,，有效擴(kuò)大市場需求量。

(七)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚,，加快市場建設(shè),，增強(qiáng)發(fā)展后勁。

要一如既往地推進(jìn)招商引資工作，主動(dòng)承接從大,、中城市梯度轉(zhuǎn)移的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè),。加快硅電子基地建設(shè)，加速引進(jìn)大企業(yè)大集團(tuán)的項(xiàng)目,、資金,、人才、技術(shù)等,。利用縣工業(yè)園區(qū)這一平臺,，進(jìn)一步促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚，不斷推進(jìn)工業(yè)化步伐,，從而帶動(dòng)城市化的發(fā)展,。

要深入貫徹實(shí)施生態(tài)立縣戰(zhàn)略，大力發(fā)展生態(tài)工業(yè),、生態(tài)農(nóng)業(yè),、生態(tài)旅游業(yè)，以打響錢江源綠色品牌為動(dòng)力,，以打造全國綠色食品生產(chǎn),、加工基地為目標(biāo)，加快建立“綠色食品城”市場,。當(dāng)前應(yīng)著力加快茶葉市場的擴(kuò)大經(jīng)營,。

通過“興工業(yè)、旺市場”加快地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,，加速要素集聚,，從而增強(qiáng)房地產(chǎn)市場發(fā)展后勁。

文檔為doc格式,。

于都房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告篇九

引言：新房成交遠(yuǎn)高于預(yù)期,，二手房20%個(gè)稅出臺，成交火爆,。

20xx年第一季度新房成交量達(dá)到1194套,，成交量遠(yuǎn)高于預(yù)期,，同比20xx年第一季度,，成交量增漲明顯，樓盤分多期開盤的營銷手段使得開盤的去化率十分驚人,。受到3月1日出臺的國五條細(xì)則——個(gè)人出售房產(chǎn)要嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征個(gè)人所得稅的影響,，諸暨3月份二手房市場交易火爆，單月成交量達(dá)到了842套,。（文中所有數(shù)據(jù)截至3月29日）,。

（20xx年第一季度諸暨商品房住宅成交量統(tǒng)計(jì)圖）,。

提要：20xx年第一季度新房成交量同比20xx年第一季度有明顯漲幅。從數(shù)據(jù)分析可以看出,，諸暨房地產(chǎn)市場新房每月成交量都在300套以上，第一季度總成交1194套,。

環(huán)比20xx年第四季度,，20xx第一季度新房成交量有所回落,，同比20xx年第一季度有明顯漲幅,。

每年的1,、2月份,，春節(jié)前后，大部分房企正處于總結(jié)前一年業(yè)績,、制訂新一年目標(biāo)的階段,，開盤,、營銷節(jié)奏普遍放緩,，因此這個(gè)時(shí)間段內(nèi)交易量通常會相對較低，尤其20xx年年底市場總體處于高位,，在此影響下今年一季度成交環(huán)比有所回落是正?，F(xiàn)象。

如果將今年一季度新房成交量與往年同期比較,，則不難發(fā)現(xiàn),，今年一季度成交量相比去年成交量有大幅度的提高，與歷史同期最高水平相差無幾,?？偨Y(jié)來看，去年年底的市場上升行情其實(shí)仍在延續(xù),。

（第一季度諸暨商品房住宅成交均價(jià)走勢圖）,。

提要：第一季度諸暨商品房住宅（新房）成交均價(jià)相比于20xx年有小幅度的上漲。

從1月份開始,，諸暨商品房住宅（新房）成交均價(jià)在穩(wěn)步上升,。環(huán)比20xx第四季度，漲幅不大,。但是同比20xx年第一季度,，成交均價(jià)卻有明顯漲幅,，上漲幅度達(dá)到了8。6%,。

事實(shí)上,，20xx年樓市調(diào)控初步控制了房價(jià)快速上漲的局面。但是20xx年第一季度卻有了明顯的漲幅,，因此在我們看來,，整個(gè)20xx年上半年諸暨房地產(chǎn)市場都將維持量價(jià)齊升的格局。從存量角度看,，存量雖仍處在一個(gè)相對高位,，但經(jīng)過20xx年的去庫存消化，存量水平已有明顯的下降,，從消化周期來看,，隨著庫存的減少和成交的回升，消化周期相比20xx年同期普遍出現(xiàn)大幅縮短,。

（20xx年第一季度諸暨二手房成交量走勢圖）,。

二手房：受到3月1日出臺的國五條細(xì)則——個(gè)人出售房產(chǎn)要嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征個(gè)人所得稅的影響，諸暨3月份二手房市場交易火爆,。

20xx年第一季度諸暨二手房住宅成交1171套,，同比20xx年第一季度二手房住宅成交的293套上漲了300%。20xx年第四季度諸暨二手房市場成交347套,，環(huán)比20xx年第四季度成交量上漲了237%,。

3月1日國五條細(xì)則出臺之后，住建部部長姜偉新在接受記者采訪時(shí)強(qiáng)調(diào),，“國五條”一定要嚴(yán)格執(zhí)行,。他說：“執(zhí)行過程中如果有什么問題再改，但一定要嚴(yán)格執(zhí)行,?！蓖ㄟ^走訪諸暨本地的中介了解到，此前執(zhí)行的個(gè)人所得稅政策分為幾類情況：普通住宅按照房屋成交價(jià)的1%計(jì)征,；非普通住宅按照房屋成交價(jià)的2%計(jì)征,；但自有住房如滿5年且為個(gè)人唯一住房的可免征個(gè)人所得稅。

細(xì)則出臺前的短期內(nèi),，由于個(gè)稅按此差額征收,，短期內(nèi)會加速二手房的交易，爭取搭上政策的末班車,，二手房交易將進(jìn)入暫時(shí)的高峰期,。

租房：每年過年前后都是房屋租賃的淡季，并且由于諸暨教育局新政的實(shí)施,，進(jìn)一步導(dǎo)致了房租租賃的減少,，年后的租賃市場主要以因工作需求租賃房屋的為主,。

20xx年1月，隨著春節(jié)的逐漸臨近,，大部分房企放慢了營銷推案節(jié)奏,，新增供應(yīng)量環(huán)比出現(xiàn)大幅下滑，然而諸暨的成交量卻依然在延續(xù)去年底的“翹尾”行情,，盡管環(huán)比去年第四季度的成交量有所回落,，但同比卻出現(xiàn)了增長。3月1日國五條細(xì)則出臺之后,，二手房交易進(jìn)入暫時(shí)的高峰期,，諸暨3月份二手房市場交易火爆。一手房市場對“國五條”反應(yīng)稍顯遲鈍,，新政對于我市一手房市場的影響,，可能會在未來一段時(shí)間里逐步顯現(xiàn)。

我市存量雖仍處在一個(gè)相對高位,，但經(jīng)過20xx年的去庫存消化,，存量水平已有明顯的下降，從消化周期來看,，隨著庫存的.減少和成交的回升,，消化周期相比20xx年同期普遍出現(xiàn)大幅縮短。

總體看來,，20xx年諸暨房地產(chǎn)市場可謂取得了開門紅,。至于這波行情能延續(xù)到什么時(shí)候，我們認(rèn)為,，如果短期內(nèi)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)政策面能維持當(dāng)前的平穩(wěn)格局,，那么市場需求繼續(xù)溫和釋放應(yīng)是基本上確定的,。

于都房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告篇十

優(yōu)越的地理環(huán)境,，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨(dú)特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì),。從20xx年起至今,，xx商品房價(jià)格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域,，同時(shí),，也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地?？傮w而言,，xx房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端,。

xx年以后,，隨著大量外埠資本注資xx,，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化。一方面,，房產(chǎn)的整合概念不斷增強(qiáng),，如永清片區(qū)的新天地項(xiàng)目，集合住宅,、酒店,、寫字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體,。房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主,，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念，地產(chǎn)對城市的影響力進(jìn)一步增強(qiáng),。另一方面,，頂級項(xiàng)目拉動(dòng)了高端消費(fèi)力量。長期以來,，武漢的房產(chǎn)高端消費(fèi)都受到了產(chǎn)品的極大制約,，項(xiàng)目品質(zhì)的均等性使xx的房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細(xì)分市場的要求。20xx年后,，這一局面被打破,，xx濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢。20xx年,，xx房地產(chǎn)進(jìn)入了歷年來最火爆的一年,。

目前，xx房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅,、商業(yè)并進(jìn)的格局,，物業(yè)形態(tài)上以高層為主，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn),。在國家宏觀調(diào)控措施的影響之下,，房地產(chǎn)項(xiàng)目的消化速度雖然有所放緩，但價(jià)格仍然穩(wěn)步上升,。

產(chǎn)品特征：xx中心區(qū)域住宅以高層住房,、高檔公寓為主；城郊結(jié)合部以多層,、小高層,、連排別墅為主。

價(jià)格特征：xx城區(qū)商品住宅總體價(jià)格水平在6500元/平方米左右,，均價(jià)在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖,、金銀湖,、二七片及古田區(qū)域,。

供求特征：全市商品房銷售項(xiàng)目中,，xx區(qū)域占據(jù)了39.54%,，xx區(qū)域樓盤供求基本平衡。

消費(fèi)者特征：包括,、商人,、公司職員、企業(yè)老總,、外來人員等,。

產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主，中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖,、金銀湖),。

文化訴求特征：濃厚的商業(yè)、娛樂等都市文化特征,。

(1)商品住宅價(jià)格與銷量分析,。

xx區(qū)域憑借得天獨(dú)厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的時(shí)間內(nèi),，房地產(chǎn)開發(fā)量居武漢市前列,，同其它區(qū)域相比，其價(jià)格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài),，20xx年(1—6月份),，xx住宅均價(jià)達(dá)到5894.43元/平方米，與去年同期相比,，價(jià)格增長了39.57%,。另一方面，受國家宏觀調(diào)控政策影響,，在進(jìn)入20xx年以后,，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降，20xx年(1—6月份),，xx住宅銷量為8950套,，與去年同期相比，減少了51.32%,。

從上表可以看出,，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價(jià)格同整個(gè)武漢市的總體住宅物業(yè)平均價(jià)格的漲落步調(diào)還是相一致的，而且上漲的幅度十分平穩(wěn),。從整個(gè)區(qū)域市場來看，高檔樓盤主要集中在xx中心城區(qū),，中檔樓盤主要聚集在東西湖,、后湖和古田區(qū)域。

xx中心區(qū)作為武漢市的一個(gè)開發(fā)熱點(diǎn),，住宅開發(fā)力度較大,，目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在45000套左右,。從市場接受情況來看也是比較理想的，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷的縱身發(fā)展,，房地產(chǎn)業(yè)會在其中充當(dāng)越來越重要的角色,。

同時(shí)，該區(qū)域交通日益通暢,，市政配套逐步成熟,，東西湖、后湖,、古田區(qū)域的綠化,、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果，這些都將為這一帶的房價(jià)帶來一定的升值空間,。

(2)xx商品住宅市場供求關(guān)系,。

1、20xx年(1—6月份)xx商品住房市場總?cè)萘考s為45000套,，1—6月總供給13299套,，市場總銷量為8950套，總體供銷比為1.49：1,。

2,、拆遷購房與投資性購房比例的降低導(dǎo)致住宅銷量減少。

為避免因房屋拆遷量過大而導(dǎo)致被動(dòng)需求的過度增長和市場價(jià)格波動(dòng),，武漢市在xx年以來對拆遷規(guī)模進(jìn)行了壓縮,。20xx年(1-6月份)，全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米,，同比下降28.94%,。

同時(shí)，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風(fēng)險(xiǎn)不斷加大,，也直接導(dǎo)致了購房需求的減少,。據(jù)億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對90多個(gè)樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，已擁有一套住房,，進(jìn)行第二次或多次購買行為的家庭占到47.52%,，其中，包含了改善居住條件和投資購房等動(dòng)因,。由于這種動(dòng)因并不屬于迫切性需求,，因而受外部環(huán)境的影響較大，成為住房市場中可伸縮性的需求,。

xx作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域,，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。

3、購房者對xx中心城區(qū)的住宅偏好度高,。

億房研究中心的20xx年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,，潛在消費(fèi)者對購買住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房價(jià)的影響,，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品,。

如下圖所示：5000—7000元/平方米價(jià)格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升,。

20xx年(1-6月份)xx的戶型供銷比例統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示,，90平方米以下戶型供小于銷，140平方米以上戶型供大于銷,，90-140平方米戶型供銷比較平衡,。其中，90平方米以下戶型的上市量占到xx總上市量的20.52%,，90平方米以下戶型的銷售量占到xx總銷量的27.83%,。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現(xiàn)，從今年1-6月份的情況來說,，xx90平方米以下戶型的上市量較大,，占到全市同等戶型上市量的40.17%，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%,。

xx區(qū)目前由xx中心區(qū),、古田片區(qū)、二七,、后湖片區(qū)和東西湖區(qū)四個(gè)區(qū)域組成,，根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)，下文將按不同片區(qū)對其住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析：

(一)xx中心區(qū),。

20xx年上半年xx中心區(qū)成交均價(jià)為6875.42元/平方米,，較去年同期上漲2152.88元/平方米，漲幅為45.59%,。其中商品住宅共成交3235套,，較去年減少4630套，降幅為58.87%,。

從上半年xx中心區(qū)成交價(jià)格來看,，1至5月呈遞增趨勢，5月達(dá)到價(jià)格高峰,，為7286.34元/平方米,，隨后6月價(jià)格出現(xiàn)小幅回落，但每平方米價(jià)格仍穩(wěn)定7200元以上,。相比價(jià)格來說,，成交方面較去年嚴(yán)重萎縮，總體成交量還未達(dá)到去年同期水平的一半,。

出現(xiàn)這樣的情況,，主要由兩方面因素造成，首先xx中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下降,，與去年同期相比,，新房供應(yīng)量減少3成之多，制約了購房者消費(fèi);當(dāng)然,，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望,。尤其在中心城區(qū)，房價(jià)漲幅過快,，甚至超過中高收入購房者的支付能力,，樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場面前,，大多數(shù)開發(fā)商選擇堅(jiān)挺,，僅有少部分尾盤項(xiàng)目打起價(jià)格戰(zhàn)，這也就造成了6月該片區(qū)的價(jià)格出現(xiàn)小幅回落,。

xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進(jìn)的,。隨著武漢天地的問世，集住宅,、甲級辦公樓,、零售、餐飲,、娛樂,、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項(xiàng)目對永清文化進(jìn)行傳承與再造，勢必帶領(lǐng)整個(gè)永清板塊的崛起;時(shí)代豪苑,、外灘棕櫚泉也讓整個(gè)風(fēng)景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出,，加上位于解放大道循禮門綜合項(xiàng)目的即將興建，位于xx內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力,，而之前,，新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼。

預(yù)計(jì)不久的將來,，xx內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街,、武廣、永清,、循禮門,、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢，各大板塊功能定位不同又相互促進(jìn),，將由點(diǎn)及面,，以板塊崛起帶動(dòng)周邊區(qū)域發(fā)展，從而促進(jìn)整個(gè)xx中心區(qū)的加快建設(shè)。

xx中心區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號),。

(二)古田片區(qū),。

20xx年上半年古田片區(qū)成交均價(jià)為5217.82元/平方米，較去年同期上漲1516.4元/平方米,，漲幅為40.97%,。其中商品房住宅共成交1195套，較去年減少2609套,，降幅為68.59%,。

從成交價(jià)格情況來看，盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升,，但與去年同期相比,，在全市各區(qū)中價(jià)格漲幅居末位，僅僅高于青山片區(qū),。另外,，成交方面，古田僅成交1195套,，跌幅居全市之首,。

從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來看，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線,，該地段離中心城區(qū)較近,，周邊配套也相對完善，所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應(yīng)主體,。正因?yàn)槿绱?，隨著輕軌建設(shè)的降溫和解放大道沿線開發(fā)的逐步完成，該片區(qū)供應(yīng)量減少,，市場關(guān)注度有所下降,，再加上經(jīng)濟(jì)適用房對商品房價(jià)格體系的沖擊，以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂,。

對古田區(qū)域的整體規(guī)劃,，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區(qū)域房地產(chǎn)市場后期發(fā)展看好,。隨著硚口對古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理,，使得古田區(qū)域項(xiàng)目可以成片，整體開發(fā),，同時(shí),，未來輕軌通車，西漢正街商圈形成,，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境,，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐,。

古田片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號)。

(三)二七,、后湖片區(qū),。

20xx年上半年二七、后湖片區(qū)成交均價(jià)為5186.25元/平方米,，較去年同期上漲1694.93元/平方米,，漲幅為48.55%,。其中商品房住宅共成交2364套,，較去年下降42.06%。

從成交價(jià)格來看,，該片區(qū)價(jià)格漲幅基本趨于平穩(wěn),，1至5月穩(wěn)中有升，6月價(jià)格略為回調(diào),。受供應(yīng)量的影響,，后湖地區(qū)商品房關(guān)注度下降，百步亭現(xiàn)代城,、香利國庭等項(xiàng)目撐起了該區(qū)域成交的主體,。二七地區(qū)則依然是航天·雙城和東立國際獨(dú)攬商品房住宅市場。由于新上市樓盤數(shù)量較前兩年大幅減少,，二七,、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢，部分樓盤因而加大了打折力度,，高端商品房價(jià)格回落明顯,。

令人振奮的是，輕軌二期的正在加速建設(shè),，堤角至丹水池路段基本竣工,，黃浦路段則已建設(shè)過半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破,。商業(yè)方面,，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶,，未來她將輻射后湖,、二七等地區(qū)，彌補(bǔ)商業(yè)配套不足的現(xiàn)實(shí)問題,。

二七,、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號)。

(四)東西湖片區(qū),。

20xx年上半年東西湖片區(qū)成交均價(jià)為4708.77元/平方米,，較去年同期上漲1431.83元/平方米,，漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套,，較去年增長了14.07%,。

從成交價(jià)格及成交套數(shù)來看，東西湖片區(qū)今年實(shí)現(xiàn)價(jià)量雙增,，特別是銷量,，盡管只增長14個(gè)百分點(diǎn)，但縱觀今年全市其他的銷售情況,，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的,。

雖然整個(gè)市場氣氛的一直處于觀望情緒，但從該片區(qū)個(gè)別項(xiàng)目的調(diào)查顯示,，客戶平均接待量并沒減少多少,。而來看房的客戶，很多也是因?yàn)閮r(jià)格相對較低,，所以將買房目標(biāo)選定在郊區(qū),，面對高房價(jià)，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤,，從目前情況來看,，東西湖盡管存在交通不便，但價(jià)格低,、環(huán)境好彌補(bǔ)了部分缺失,。

多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產(chǎn)品類型，一直是本區(qū)域開發(fā)的主力產(chǎn)品,。近4年來其供應(yīng)量的遞減趨勢說明,，市場環(huán)境的影響下，開發(fā)商開始注重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整,，產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換,。

和其他區(qū)域市場多層——小高層——高層的轉(zhuǎn)換階段不同，本區(qū)域由于其自身?xiàng)l件限制,，小高層的過渡時(shí)間不長,、過渡量較少，迅速邁入了高層物業(yè)開發(fā)階段,。因此高層物業(yè)還需一定時(shí)間的市場磨合,，才能逐步為區(qū)域市場接受。從樓市發(fā)展的總趨勢看,，高層物業(yè)是未來市場的主流產(chǎn)品,。

東西湖被譽(yù)為武漢的“北大門”，而金銀湖更是占據(jù)空港經(jīng)濟(jì)之利,，未來還將在這里修建保稅物流中心,，發(fā)展物流經(jīng)濟(jì),。這將大為加強(qiáng)東西湖于城市圈的聯(lián)系，加快異地置業(yè)的腳步,，為下一步樓市的繁榮奠定基礎(chǔ),。

東西湖片區(qū)主要在售樓盤信息(武漢市房地產(chǎn)信息網(wǎng)截止到20xx年6月30號)。

于都房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告篇十一

優(yōu)越的地理環(huán)境,，濃厚的商業(yè)氛圍,，舊城歷史景觀和獨(dú)特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從2000年起至今,，xx商品房價(jià)格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢,，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域，同時(shí),，也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地,。總體而言,，xx房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端,。

xx年以后,，隨著大量外埠資本注資xx，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化,。一方面,，房產(chǎn)的整合概念不斷增強(qiáng)，如永清片區(qū)的新天地項(xiàng)目,，集合住宅,、酒店、寫字樓,、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體,。房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念,，地產(chǎn)對城市的影響力進(jìn)一步增強(qiáng),。另一方面，頂級項(xiàng)目拉動(dòng)了高端消費(fèi)力量,。長期以來,，武漢的房產(chǎn)高端消費(fèi)都受到了產(chǎn)品的極大制約，項(xiàng)目品質(zhì)的均等性使xx的房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細(xì)分市場的要求,。2006年后,，這一局面被打破，xx濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢,。2007年,，xx房地產(chǎn)進(jìn)入了歷年來最火爆的一年,。

二、xx商品住宅發(fā)展特征,。

產(chǎn)品特征：xx中心區(qū)域住宅以高層住房,、高檔公寓為主；城郊結(jié)合部以多層,、小高層,、連排別墅為主。

價(jià)格特征：xx城區(qū)商品住宅總體價(jià)格水平在6500元/平方米左右,，均價(jià)在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖,、金銀湖,、二七片及古田區(qū)域,。

供求特征：全市商品房銷售項(xiàng)目中,，xx區(qū)域占據(jù)了39.54%，xx區(qū)域樓盤供求基本平衡,。

消費(fèi)者特征：包括公務(wù)員,、商人、公司職員,、企業(yè)老總,、外來人員等。

產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主,，中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖,、金銀湖)。

文化訴求特征：濃厚的商業(yè),、娛樂等都市文化特征,。

三、2008年(1-6月份)xx商品住宅供給和銷售基本分析,。

(1)商品住宅價(jià)格與銷量分析,。

xx區(qū)域憑借得天獨(dú)厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的時(shí)間內(nèi),，房地產(chǎn)開發(fā)量居武漢市前列,，同其它區(qū)域相比，其價(jià)格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài),，2008年(1—6月份),，xx住宅均價(jià)達(dá)到5894.43元/平方米，與去年同期相比,，價(jià)格增長了39.57%,。另一方面，受國家宏觀調(diào)控政策影響,，在進(jìn)入2008年以后,，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降,，2008年(1—6月份)，xx住宅銷量為8950套,，與去年同期相比,，減少了51.32%。

從上表可以看出,，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價(jià)格同整個(gè)武漢市的總體住宅物業(yè)平均價(jià)格的漲落步調(diào)還是相一致的,，而且上漲的幅度十分平穩(wěn)。從整個(gè)區(qū)域市場來看,，高檔樓盤主要集中在xx中心城區(qū),，中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域,。

xx中心區(qū)作為武漢市的一個(gè)開發(fā)熱點(diǎn),，住宅開發(fā)力度較大，目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在45000套左右,。從市場接受情況來看也是比較理想的,，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷的縱身發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)會在其中充當(dāng)越來越重要的角色,。

同時(shí),，該區(qū)域交通日益通暢，市政配套逐步成熟,，東西湖、后湖,、古田區(qū)域的綠化,、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果，這些都將為這一帶的房價(jià)帶來一定的升值空間,。

(2)xx商品住宅市場供求關(guān)系1,、2008年(1—6月份)xx商品住房市場總?cè)萘考s為45000套，1—6月總供給13299套,，市場總銷量為8950套,，總體供銷比為1.49：1。

2,、拆遷購房與投資性購房比例的降低導(dǎo)致住宅銷量減少,。

為避免因房屋拆遷量過大而導(dǎo)致被動(dòng)需求的過度增長和市場價(jià)格波動(dòng)，武漢市在xx年以來對拆遷規(guī)模進(jìn)行了壓縮,。2008年(1-6月份),，全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米，同比下降28.94%,。

同時(shí),，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風(fēng)險(xiǎn)不斷加大,，也直接導(dǎo)致了購房需求的減少。據(jù)億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對90多個(gè)樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,，已擁有一套住房,，進(jìn)行第二次或多次購買行為的家庭占到47.52%，其中,，包含了改善居住條件和投資購房等動(dòng)因,。由于這種動(dòng)因并不屬于迫切性需求，因而受外部環(huán)境的影響較大,，成為住房市場中可伸縮性的需求,。

xx作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少,。

3,、購房者對xx中心城區(qū)的住宅偏好度高。

億房研究中心的2008年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,，潛在消費(fèi)者對購買住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū),。但受到該區(qū)域高房價(jià)的影響，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品,。

如下圖所示：5000—7000元/平方米價(jià)格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上,，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升。

2008年(1-6月份)xx的戶型供銷比例統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示,，90平方米以下戶型供小于銷,，140平方米以上戶型供大于銷，90-140平方米戶型供銷比較平衡,。其中,，90平方米以下戶型的上市量占到xx總上市量的20.52%，90平方米以下戶型的銷售量占到xx總銷量的27.83%,。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現(xiàn),，從今年1-6月份的情況來說，xx90平方米以下戶型的上市量較大,，占到全市同等戶型上市量的40.17%,，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%。

四,、xx各區(qū)域住宅市場發(fā)展概況,。

xx區(qū)目前由xx中心區(qū)、古田片區(qū),、二,。

七、后湖片區(qū)和東西湖區(qū)四個(gè)區(qū)域組成，根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn),，下文將按不同片區(qū)對其住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析：

(一)xx中心區(qū),。

2008年上半年xx中心區(qū)成交均價(jià)為6875.42元/平方米，較去年同期上漲2152.88元/平方米,，漲幅為45.59%,。其中商品住宅共成交3235套，較去年減少4630套,，降幅為58.87%,。

從上半年xx中心區(qū)成交價(jià)格來看，1至5月呈遞增趨勢,，5月達(dá)到價(jià)格高峰,，為7286.34元/平方米，隨后6月價(jià)格出現(xiàn)小幅回落,，但每平方米價(jià)格仍穩(wěn)定7200元以上,。相比價(jià)格來說，成交方面較去年嚴(yán)重萎縮,，總體成交量還未達(dá)到去年同期水平的一半,。

出現(xiàn)這樣的情況，主要由兩方面因素造成,，首先xx中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下降,，與去年同期相比，新房供應(yīng)量減少3成之多,，制約了購房者消費(fèi);當(dāng)然,，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū),，房價(jià)漲幅過快,，甚至超過中高收入購房者的支付能力，樓市顯得愈發(fā)不景氣,。在這樣的市場面前，大多數(shù)開發(fā)商選擇堅(jiān)挺,，僅有少部分尾盤項(xiàng)目打起價(jià)格戰(zhàn),，這也就造成了6月該片區(qū)的價(jià)格出現(xiàn)小幅回落。

xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進(jìn)的,。隨著武漢天地的問世,，集住宅、甲級辦公樓,、零售,、餐飲、娛樂、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項(xiàng)目對永清文化進(jìn)行傳承與再造,，勢必帶領(lǐng)整個(gè)永清板塊的崛起;時(shí)代豪苑,、外灘棕櫚泉也讓整個(gè)風(fēng)景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門綜合項(xiàng)目的即將興建,，位于xx內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力,，而之前，新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼,。

預(yù)計(jì)不久的將來,，xx內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街、武廣,、永清,、循禮門、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢,，各大板塊功能定位不同又相互促進(jìn),，將由點(diǎn)及面，以板塊崛起帶動(dòng)周邊區(qū)域發(fā)展,，從而促進(jìn)整個(gè)xx中心區(qū)的加快建設(shè),。

xx中心區(qū)主要在售樓盤信息(截止到2008年6月30號)。

(二)古田片區(qū)。

2008年上半年古田片區(qū)成交均價(jià)為5217.82元/平方米,，較去年同期上漲1516.4元/平方米，漲幅為40.97%,。其中商品房住宅共成交1195套,，較去年減少2609套，降幅為68.59%,。

從成交價(jià)格情況來看,，盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升，但與去年同期相比，在全市各區(qū)中價(jià)格漲幅居末位,，僅僅高于青山片區(qū)。另外，成交方面，古田僅成交1195套,，跌幅居全市之首,。

從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來看,，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，該地段離中心城區(qū)較近,，周邊配套也相對完善,，所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應(yīng)主體。正因?yàn)槿绱?，隨著輕軌建設(shè)的降溫和解放大道沿線開發(fā)的逐步完成，該片區(qū)供應(yīng)量減少,，市場關(guān)注度有所下降,，再加上經(jīng)濟(jì)適用房對商品房價(jià)格體系的沖擊，以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂。

政府對古田區(qū)域的整體規(guī)劃,，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境,，區(qū)域房地產(chǎn)市場后期發(fā)展看好。隨著硚口政府對古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理,，使得古田區(qū)域項(xiàng)目可以成片,，整體開發(fā)，同時(shí),，未來輕軌通車,，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境,，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐,。

古田片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到2008年6月30號)。

(三)二,。

七,、后湖片區(qū)。

2008年上半年二,。

七,、后湖片區(qū)成交均價(jià)為5186.25元/平方米，較去年同期上漲1694.93元/平方米,，漲幅為48.55%,。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降42.06%,。

七,、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢，部分樓盤因而加大了打折力度,，高端商品房價(jià)格回落明顯,。

令人振奮的是，輕軌二期的正在加速建設(shè),，堤角至丹水池路段基本竣工,，黃浦路段則已建設(shè)過半,，交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破。商業(yè)方面,，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中,，家樂福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶，未來她將輻射后湖,、二七等地區(qū),，彌補(bǔ)商業(yè)配套不足的現(xiàn)實(shí)問題。

二

七,、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到2008年6月30號),。

(四)東西湖片區(qū)。

2008年上半年東西湖片區(qū)成交均價(jià)為4708.77元/平方米,，較去年同期上漲1431.83元/平方米,，漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套,，較去年增長了14.07%,。

從成交價(jià)格及成交套數(shù)來看，東西湖片區(qū)今年實(shí)現(xiàn)價(jià)量雙增,，特別是銷量,，盡管只增長14個(gè)百分點(diǎn)，但縱觀今年全市其他的銷售情況,，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的,。

雖然整個(gè)市場氣氛的一直處于觀望情緒，但從該片區(qū)個(gè)別項(xiàng)目的調(diào)查顯示,，客戶平均接待量并沒減少多少,。而來看房的客戶，很多也是因?yàn)閮r(jià)格相對較低,，所以將買房目標(biāo)選定在郊區(qū),，面對高房價(jià)，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤,，從目前情況來看,，東西湖盡管存在交通不便，但價(jià)格低,、環(huán)境好彌補(bǔ)了部分缺失,。

多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產(chǎn)品類型，一直是本區(qū)域開發(fā)的主力產(chǎn)品,。近4年來其供應(yīng)量的遞減趨勢說明,，市場環(huán)境的影響下，開發(fā)商開始注重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換,。

和其他區(qū)域市場多層——小高層——高層的轉(zhuǎn)換階段不同,，本區(qū)域由于其自身?xiàng)l件限制，小高層的過渡時(shí)間不長,、過渡量較少,，迅速邁入了高層物業(yè)開發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需一定時(shí)間的市場磨合,，才能逐步為區(qū)域市場接受,。從樓市發(fā)展的總趨勢看，高層物業(yè)是未來市場的主流產(chǎn)品,。

東西湖被譽(yù)為武漢的“北大門”,，而金銀湖更是占據(jù)空港經(jīng)濟(jì)之利，未來還將在這里修建保稅物流中心,，發(fā)展物流經(jīng)濟(jì),。這將大為加強(qiáng)東西湖于城市圈的聯(lián)系，加快異地置業(yè)的腳步,，為下一步樓市的繁榮奠定基礎(chǔ)。

東西湖片區(qū)主要在售樓盤信息(武漢市房地產(chǎn)信息網(wǎng)截止到2008年6月30號),。

于都房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告篇十二

引導(dǎo)語：調(diào)查報(bào)告一般有比較明確的意向,，相關(guān)的調(diào)查取證都是針對和圍繞某一綜合性或是專題性問題展開的。所以,，調(diào)查報(bào)告反映的問題集中而有深度,。今天，小編為大家整理了關(guān)于2016關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告范文,，歡迎閱讀與參考!

兩港一城”建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區(qū)房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展,。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右,，相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入,，則占到36%。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快,，房地產(chǎn)業(yè)對稅收的支柱作用會更加明顯,。

近期，中央和市陸續(xù)出臺了針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策,，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說,，政策的調(diào)整無疑會影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,，客觀分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響,，從而研究提出相應(yīng)的對策建議，對保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義,。

今年1-6月,，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37.3億元,，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米,，銷售100萬平方米。今年以來,，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

1,、房產(chǎn)投資保持較高增速

我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢和房地產(chǎn)市場的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對我區(qū)房地產(chǎn)市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭,，1-6月,，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢見圖一,。其中,，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高,，2-6月累計(jì)增速分別為：2.6%,、15.2%、84.5%,、79.1%,、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。

2,、房產(chǎn)銷售勢頭回落明顯

今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢,，2-6月的增速走勢見圖二：

從商品房預(yù)售情況來看，回落趨勢明顯,。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套,，總面積50.6萬平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望心態(tài),，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降,，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米,，與3月份相比均下降了44.3%,。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平,，每月預(yù)售385套,，總面積5萬平方米左右。

3,、房產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)走高

雖然今年年初開始,，中央及市頻頻出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場的有關(guān)政策,，但年后，房地產(chǎn)市場已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情,，由于土地的稀缺性,、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房價(jià)也呈持續(xù)走高的態(tài)勢,。

自年開始,，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房價(jià)在,、,、年分別同比上漲20.5%、30%和42%,。目前,，我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米,，同比上升47%,。

由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場投機(jī)成份嚴(yán)重,，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的'重點(diǎn),，市也出臺了多項(xiàng)有關(guān)政策，加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控,。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市：

中央:

于都房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告篇十三

近些年來,，整個(gè)鄭州市房地產(chǎn)市場取得飛速發(fā)展，也產(chǎn)生了深刻的變化,。市場需求旺盛，城市房地產(chǎn)開發(fā)量和需求量每年均以2位數(shù)速度增長,，產(chǎn)品品質(zhì)有了很大提高,，消費(fèi)者購買行為更趨理性。

在政策方面,，為應(yīng)對市場過熱,，國家紛紛出臺宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入門檻大大提高了,。房地產(chǎn)大洗牌時(shí)代馬上就要到來,。

一些主要房地產(chǎn)企業(yè)，紛紛提出戰(zhàn)略問題,，提出關(guān)注市場長遠(yuǎn)需求問題,，提出市場細(xì)分和定位問題。主要目的是希望通過調(diào)整思路,，尋求企業(yè)長期生存發(fā)展之道,。而政府作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的服務(wù)者和引導(dǎo)者或是政策的制定者，更需要了解真實(shí)的市場情況和一線資料。而這一切,，都離不開對市場的準(zhǔn)確把握和對客戶的深入研究,。

1、站在全省的角度,，在省域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的層面,，對房地產(chǎn)行業(yè)做一個(gè)全局性調(diào)查，對政府宏觀政策的制定提供數(shù)據(jù)參考,，對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供建議和良性誘導(dǎo),，對城市居民居住狀況和居住滿意度做到了解。（宏觀層面）,。

2,、調(diào)查包括鄭州市（以后會涉及河南省各個(gè)地市）高、中,、低三個(gè)層次的購房者和需求者,，全面把握居民需求和動(dòng)態(tài)，涉及范圍廣,，具有較強(qiáng)社會意義,。（全民層面）。

3,、了解河南主要城市房地產(chǎn)市場客戶最新動(dòng)態(tài),，預(yù)測未來市場發(fā)展方向，提出市場機(jī)會,，為企業(yè)戰(zhàn)略和展品定位提供指導(dǎo)性意見,；區(qū)分不同層次人員的需求狀況，了解不同房地產(chǎn)企業(yè)的市場地位和物業(yè)情況,，對房地產(chǎn)行業(yè)的市場競爭狀況做到了解,，對居民的購房需求指數(shù)做到了解。（企業(yè)和客戶層面）,。

1,、首次提供鄭州市主要房地產(chǎn)企業(yè)客戶需求整體數(shù)據(jù)分析；

2,、提供不同公司客戶需求對比分析,；

3、提供本公司不同社區(qū)客戶需求對比分析,；

4,、提供鄭州市不同區(qū)位客戶需求對比分析；

5,、提供不同類型客戶需求對比分析,；

6,、行業(yè)領(lǐng)袖企業(yè)展望未來房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢；

7,、行業(yè)領(lǐng)袖企業(yè)分析未來房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展機(jī)會,。

（一）基本內(nèi)容。

1,、客戶基本特征,。

2、客戶居住現(xiàn)狀,。

3,、居住滿意度。

4,、品牌影響度,。

5、客戶購房需求,。

6,、生活習(xí)慣及居住價(jià)值觀。

7,、對未來客戶住房需求展望,。

1、容量及發(fā)展?jié)摿Γ?/p>

2,、行業(yè)營銷特點(diǎn)及競爭狀況,；

3、周邊環(huán)境對該行業(yè)發(fā)展的影響,；

4,、當(dāng)前市場主要項(xiàng)目種類、品牌及銷售狀況,；

5,、該行業(yè)各產(chǎn)品的經(jīng)銷網(wǎng)絡(luò)狀態(tài)；

（三）擴(kuò)展內(nèi)容二：消費(fèi)者調(diào)查,。

2、消費(fèi)者對市場上存在的主流品牌的了解程度（包括名稱,、特點(diǎn),、價(jià)格等）；

3,、消費(fèi)者對品牌的意識,、對本品牌及競爭品牌的觀念及品牌忠誠度；

4,、消費(fèi)者平均月開支及消費(fèi)比例的統(tǒng)計(jì),；

5,、消費(fèi)者理想的居住描述。

（四）擴(kuò)展內(nèi)容三：競爭者調(diào)查,。

1,、主要競爭者的產(chǎn)品與品牌優(yōu)、劣勢,；

2,、主要競爭者的營銷方式與營銷策略；

3,、主要競爭者市場概況;,。

4、本項(xiàng)目主要競爭者的營銷狀態(tài),；

（一）市區(qū)居民,。

居民對住宅市場信心；購房意向,；

對目標(biāo)地塊認(rèn)知和吸引力評價(jià),；

對目標(biāo)地塊發(fā)展信心和前景的評價(jià)。

（二）有購買意向的潛在客戶,。

目前居住狀況,；

購房目的原因以及購房時(shí)考慮的主要因素；

目標(biāo)客戶群體屬性特征,；

對價(jià)格,、面積、戶型,、小區(qū)樓盤建筑,、綠化、景觀等需求情況,；

對醫(yī)院,、學(xué)校、購物場所等配套設(shè)施的需求情況,；

媒體消費(fèi)特征,；

對目標(biāo)地塊優(yōu)劣勢評價(jià),。

（三）目前已經(jīng)購買或者入住中高檔小區(qū)的現(xiàn)實(shí)客戶,。

目前居住狀況；

目前居住滿意和不滿意之處評價(jià),；

目標(biāo)客戶群體屬性特征,；

對目標(biāo)地塊優(yōu)劣勢評價(jià),；

購房過程中看房歷史及評價(jià)；

（四）高新區(qū)和市區(qū)的競爭樓盤,；

競爭樓盤銷售情況,；

目標(biāo)客戶特征,；

樓盤賣點(diǎn)、宣傳攻勢,；

樓盤戶型面積配套等基本特征,；

競爭樓盤的優(yōu)勢和不足之處；

（一）規(guī)定,。

1,、儀表端正、大方,。

2,、舉止談吐得體，態(tài)度親切,、熱情,。

3、具有認(rèn)真負(fù)責(zé),、積極的工作精神及職業(yè)熱情,。

4、訪員要具有把握談話氣氛的能力,。

5,、訪員要經(jīng)過專門的市場調(diào)查培訓(xùn)，專業(yè)素質(zhì)好,。

（二）培訓(xùn),。

培訓(xùn)必須以實(shí)效為導(dǎo)向，本次調(diào)查其人員的培訓(xùn)決定采用舉辦培訓(xùn)班,、集中講授的方法,，針對本次活動(dòng)聘請有豐富經(jīng)驗(yàn)的調(diào)查人員面授調(diào)查技巧、經(jīng)驗(yàn),。并對他們進(jìn)行思想道德方面的教育,，使之充分認(rèn)識到市場調(diào)查的重要意義，培養(yǎng)他們強(qiáng)烈的事業(yè)心和責(zé)任感,，端正其工作態(tài)度,、作風(fēng)，激發(fā)他們對調(diào)查工作的積極性,。

根據(jù)我們的調(diào)研方案,，在湘潭大學(xué)及市區(qū)進(jìn)行本次調(diào)研需要的人員有三種：調(diào)研督導(dǎo)、調(diào)查人員,、復(fù)核員,。具體配置如下：

調(diào)研督導(dǎo)：1名,。

調(diào)查人員：20名（其中15名對消費(fèi)者進(jìn)行問卷調(diào)查,、5名對經(jīng)銷商進(jìn)行深度訪談）,。

復(fù)核員：1—2名可由督導(dǎo)兼職，也可另外招聘,。

如有必要還將配備輔助督導(dǎo)（1名）,，協(xié)助進(jìn)行訪談、收發(fā)和檢查問卷與禮品,。問卷的復(fù)核比例為全部問卷數(shù)量的30%,，全部采用電話復(fù)核方式，復(fù)核時(shí)間為問卷回收的24小時(shí)內(nèi),。

本次調(diào)研大致來說可分為準(zhǔn)備,、實(shí)施和結(jié)果處理三個(gè)階段。

1,、準(zhǔn)備階段：界定調(diào)研問題,、設(shè)計(jì)調(diào)研方案、設(shè)計(jì)調(diào)研問卷或調(diào)研提綱,。

2,、實(shí)施階段：根據(jù)調(diào)研要求，采用多種形式,，由調(diào)研人員廣泛地收集與調(diào)查活動(dòng)有關(guān)的信息,。

3、結(jié)果處理階段：將收集的信息進(jìn)行匯總,、歸納,、整理和分析，并將調(diào)研結(jié)果以書面的形式——調(diào)研報(bào)告表述出來,。

在客戶確認(rèn)項(xiàng)目后,，有計(jì)劃的安排調(diào)研工作的各項(xiàng)日程，用以規(guī)范和保證調(diào)研工作的順利實(shí)施,。按調(diào)研的實(shí)施程序,，可分七個(gè)小項(xiàng)來對時(shí)間進(jìn)行具體安排：

調(diào)研方案、問卷的設(shè)計(jì),。

…………,。

3個(gè)工作日調(diào)研方案、問卷的修改,、確認(rèn),。

…………。

1個(gè)工作日項(xiàng)目準(zhǔn)備階段（人員培訓(xùn),、安排）,。

…………。

1個(gè)工作日實(shí)地訪問階段,。

…………,。

4個(gè)工作日數(shù)據(jù)預(yù)處理階段,。

…………。

2個(gè)工作日數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析階段,。

…………,。

…………。

2個(gè)工作日論證結(jié)段,。

…………,。

2個(gè)工作日。

參與人員及崗位職責(zé)：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：待定,。

調(diào)查方案,、問卷的設(shè)計(jì)：待定。

調(diào)查方案,、問卷的修改：待定,。

調(diào)查人員培訓(xùn)：待定。

調(diào)查人員：待定,。

調(diào)查數(shù)據(jù)處理：待定,。

調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析：待定。

論證人員：待定,。

調(diào)查計(jì)劃書撰寫：待定,。

于都房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告篇十四

20xx年，受國際金融危機(jī)及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)回調(diào)的影響,，住房銷售低迷,，房價(jià)漲勢逐步回落，房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整階段,，調(diào)整程度逐步加深,。20xx下半年，作為擴(kuò)大內(nèi)需,、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的重點(diǎn),，中央及地方政府連續(xù)出臺了多項(xiàng)鼓勵(lì)住房消費(fèi)、活躍房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策,。

一是國家已經(jīng)將支持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展作為保增長的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè),，并連續(xù)出臺一系列鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策，從政策層面上給予消費(fèi)者信心,。二是我國連續(xù)出臺強(qiáng)力度的刺激經(jīng)濟(jì)的措施,，力爭20xx年經(jīng)濟(jì)增長保持在8％以上，在就業(yè)和居民收入增長方面基本穩(wěn)定了預(yù)期,。隨著經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房大量入市,，20xx上半年，市場迅速回暖，信貸政策轉(zhuǎn)向?qū)捤?，開發(fā)商迎來了又一春,，房地產(chǎn)市場重新上演“地王爭霸”、“房價(jià)攀升”,。

1、全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資及增速情況,。

統(tǒng)計(jì)局公布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明,，全國房地產(chǎn)開發(fā)本年完成投資億元，比去年同期增長：xx,；全國房地產(chǎn)住宅商品房開發(fā)本年完成投資xx億元,，比去年同期增長：xx；統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明20xx年,，全國商品房銷售面積達(dá)到萬平方米,；銷售面積增速為％。

2,、習(xí)水縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資及增速情況,。

統(tǒng)計(jì)局公布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明：習(xí)水縣房地產(chǎn)開發(fā)本年完成投資億元，比去年同期下降,；全國房地產(chǎn)住宅商品房開發(fā)本年完成投資xx億元,，比去年同期下降xx％；統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明：習(xí)水縣商品房銷售面積達(dá)到xx（萬平方米）,，銷售面積增速為xx％,。

國家發(fā)改委數(shù)據(jù)顯示，從有關(guān)數(shù)據(jù)來看,，房地產(chǎn)在經(jīng)過了前一段時(shí)期調(diào)整后,，已經(jīng)率先進(jìn)入到了回升的階段。從全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)來看,，已經(jīng)份開始環(huán)比上升,。全國房價(jià)已連續(xù)五個(gè)月上升，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速也逐月上升,，說明我行信貸投資的信心正在增強(qiáng),。商品房銷售的火爆，使得房地產(chǎn)開發(fā)的國內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款大幅增長,。

從去年1月份開始,，習(xí)水縣房地產(chǎn)市場就已走進(jìn)了回暖的軌道，新房銷量逐月攀升,。五月份新政出臺又助推了房市的反彈,，據(jù)統(tǒng)計(jì)，1至4月份習(xí)水縣城區(qū)銷售數(shù)據(jù)分別為xx套，接連刷新了單月銷量紀(jì)錄,。5月份,，習(xí)水縣城區(qū)銷售量達(dá)到了套，到6月份時(shí),，這個(gè)數(shù)據(jù)是套,，其中120－144平方米的戶型占了三分之一，100－120平方米的.戶型占了近四分之一,。除#上簽約銷量猛增之外,，各樓盤銷售點(diǎn)的看房客戶大量增加，市民對房地產(chǎn)市場的關(guān)注度大為上升,。

隨著房市的火爆,，各品牌開發(fā)商現(xiàn)有樓盤基本銷售完畢。多家開發(fā)商表示,，將加快現(xiàn)有項(xiàng)目的開發(fā)力度,，新盤開發(fā)將盡快上馬。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，隨著市場銷售的回暖,，特別是優(yōu)質(zhì)樓盤的住房銷量穩(wěn)步上升，同時(shí),，政府給予開發(fā)商的一系列優(yōu)惠政策,，減小了后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)的壓力。20xx年下半年,，新開發(fā)投資項(xiàng)目面積約平米,，有實(shí)力的開發(fā)商都會加快施工進(jìn)度，盡快啟動(dòng)后續(xù)項(xiàng)目開發(fā),。在20xx年12月以前,，將有約80萬平米的銷售面積。

1,、政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的意見,。

20xx年，市政府出臺了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展的意見》（以下簡稱《意見》）,。

一,、實(shí)行購房優(yōu)惠政策。

（一）對個(gè)人購房實(shí)施補(bǔ)貼,。

（二）實(shí)行住房轉(zhuǎn)讓契稅,、印花稅和土地增值稅減免。

（三）實(shí)行房地產(chǎn)交易相關(guān)費(fèi)用優(yōu)惠,。

（四）調(diào)整住房公積金貸款政策,。

（五）實(shí)行銀行貸款利率優(yōu)惠,。

（六）支持自住型和改善型住房消費(fèi)。因地震災(zāi)害住房損毀而重新購房的,，可視為首次購房,。

（七）實(shí)行購房入戶鼓勵(lì)。凡在習(xí)水縣城區(qū)購買商品住宅的,，購房人及其直系親屬可按有關(guān)規(guī)定申請遷入辦理習(xí)水縣城區(qū)戶籍,，相應(yīng)可辦理子女入學(xué)等手續(xù)。

（八）減少城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi),。

（九）對行政事業(yè)性收費(fèi)實(shí)行“一費(fèi)制”,。

（十）降低水電氣有線數(shù)字電視安裝費(fèi)。

（十一）盤活存量建設(shè)用地,。

（十二）鼓勵(lì)房地產(chǎn)信貸投入。鼓勵(lì)商業(yè)銀行在國家適度寬松的貨幣政策指導(dǎo)下增加有效信貸投入,，支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)的正常合理信貸需求,，對資信好但短期資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難的企業(yè)和項(xiàng)目貸款給予重點(diǎn)傾斜。（十三）加大稅收支持力度,。

3,、營造良好發(fā)展環(huán)境。

（十四）提高服務(wù)效能,。為開發(fā)企業(yè)和購房者提供優(yōu)質(zhì)服務(wù),。

（十五）強(qiáng)化市場監(jiān)管。

（十六）加強(qiáng)宣傳營銷,。緊緊圍繞“東坡老家,，快樂習(xí)水”形象主題詞和“生態(tài)習(xí)水”、“宜居習(xí)水”,、“安全習(xí)水”等優(yōu)勢特征,，優(yōu)化市場交易環(huán)境。

（十七）加大督查力度,。加強(qiáng)房地產(chǎn)政策執(zhí)行情況的督查督辦,。

這個(gè)被稱為“習(xí)水縣房市新政”的《意見》從一出臺便受到了世人的關(guān)注，大家對這個(gè)房市的“起動(dòng)機(jī)”給予了厚望,。購房者希望“新政”能給自己帶來更多的購房實(shí)惠,；開發(fā)商希望“新政”能啟動(dòng)樓市，銷售出現(xiàn)有房源,，減輕自己的資金壓力,；政府希望“新政”啟動(dòng)樓市，讓樓市帶動(dòng)整個(gè)地域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,。

目前,，我國“大城市化”仍在進(jìn)行,，大城市服務(wù)業(yè)定位和城市吸引力使其每年常住人口增長仍較快，從而帶來新增住房需求,。從短期看,，地產(chǎn)專家認(rèn)為，累計(jì)需求使得今年的潛在需求量巨大,。而近期市場成交回落,，除了漲價(jià)因素以外，開發(fā)商新增供應(yīng)和庫存減少也是重要原因,。但房價(jià)上漲過高導(dǎo)致購買力透支,，可能造成交量大大低于均衡狀態(tài)；同時(shí)投資性需求興起將明顯抑制住房消費(fèi),，這依然值得警惕,。

于都房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告篇十五

總體看，xx年我縣房地產(chǎn)需求增長速度將低于xx年,，房地產(chǎn)供求形勢進(jìn)一步改善,，房地產(chǎn)價(jià)格漲勢將趨向相對穩(wěn)定。今年以來,，隨著國家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強(qiáng),，增加中低價(jià)位普通商品住房等調(diào)控措施的實(shí)現(xiàn)以及二級市場的擴(kuò)大，我縣房地產(chǎn)市場供求形勢和房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步得到改善,。主要消費(fèi)需求是外來經(jīng)商務(wù)工人員,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生，他們成為購房的主力軍;同時(shí),，個(gè)體從業(yè)者,、私企老板及企業(yè)中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對象以個(gè)人購買為主,，投資商尚未大量出現(xiàn),。房地產(chǎn)市場是否健康，一個(gè)重要標(biāo)志是看市場化程度如何(特別是個(gè)人購房比例)以及投資性購房的比例,。xx年,，從購房者購房的動(dòng)機(jī)來看，我縣城區(qū)購房者中,，購房用于自己居住的比例達(dá)到93%,，以投資為目的.占7%，而純屬投機(jī)炒作購房的比例尚不到2%,，說明我縣整個(gè)房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)大量投機(jī)者,，整個(gè)銷售市場處于自然銷售狀態(tài)。

1,、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理,。中高檔住房供應(yīng)量過大,，中低價(jià)位的普通商品房供應(yīng)偏少。90平方米左右的普通商品房供應(yīng)量不足三成,，嚴(yán)重供不應(yīng)求,。由于近年來我縣商品房價(jià)格上漲較快，而居民的實(shí)際收入增幅遠(yuǎn)趕不上房價(jià)的漲幅,，廣大低收入群體只能望樓興嘆,，希望能多推出經(jīng)濟(jì)適用房以及小戶型樓房，以滿足部分弱勢群體的購房需求,。

2,、房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度不夠。房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng),，包括商品房預(yù)售和銷售,、二手房轉(zhuǎn)讓、房屋權(quán)屬登記,、房屋租賃備案,、開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、土地出讓,、開發(fā)經(jīng)營許可,、規(guī)劃許可,、建設(shè)許可,、開發(fā)建設(shè)條件與施工許可、房地產(chǎn)信貸等,。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個(gè)稅種,，由國稅、地稅,、財(cái)政分別征收,，計(jì)稅方式復(fù)雜，征管難度大,。建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng),，一是能夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購房者、管理者信息不對稱的狀況,，增加透明度,，為政府和有關(guān)部門實(shí)行監(jiān)測市場運(yùn)行的動(dòng)態(tài)變化提供依據(jù)，有利于調(diào)控市場,，規(guī)范交易行為,，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場監(jiān)督科學(xué)化;二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺，以房地產(chǎn)信息為依托,，實(shí)現(xiàn)信息共享,，通過部門配合,、環(huán)節(jié)控制，推動(dòng)房地產(chǎn)稅收征管精細(xì)化管理,，達(dá)到先繳稅,、后辦證的要求，以促進(jìn)稅收征管科學(xué)化,。我縣的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還沒有建立,，相關(guān)部門信息溝通、資源共享的機(jī)制尚未形成,，不利于及時(shí)便捷地對市場進(jìn)行監(jiān)測分析,，同時(shí)也造出市場信息不對稱、透明度不高,，不利于合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和消費(fèi),。

4、部分開發(fā)商重視商品房建設(shè),，輕視配套設(shè)施建設(shè)的思想還很嚴(yán)重,。相當(dāng)項(xiàng)目配套設(shè)施水平低，配套不完善,，開發(fā)項(xiàng)目整體功能差,，造成消費(fèi)者使用不方便，也給社會帶來一些隱患,。如綠地,、公廁、幼兒園,、超市,、健身場、物業(yè)用房等這些基礎(chǔ)配套設(shè)施多數(shù)小區(qū)沒有或根本達(dá)不到設(shè)計(jì)要求,。

5,、違規(guī)開發(fā)的歷史遺留問題有待解決。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過程中,，除還建本村居民和本單位職工住房外,，還對外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋，駐城村街中也有個(gè)別住戶在建房過程中少批多建,，并將多建的住房違規(guī)出售,，這些違規(guī)開發(fā)行為造成了房地產(chǎn)稅費(fèi)流失和不公平的市場競爭，對商品房市場帶來很大沖擊;也導(dǎo)致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權(quán)和上市交易流通,，影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和社會的穩(wěn)定,。