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房地產(chǎn)調(diào)查報告篇一
優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍,，舊城歷史景觀和獨(dú)特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì),。從2000年起至今，商品房價格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢,，已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域,，同時，也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地,。總體而言,，xx房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度,，都趨向于中高端。
xx年以后,，隨著大量外埠資本注資,，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化。一方面,，房產(chǎn)的整合概念不斷增強(qiáng),，如永清片區(qū)的新天地項目，集合住宅,、酒店,、寫字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體,。房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主,，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念，地產(chǎn)對城市的影響力進(jìn)一步增強(qiáng),。另一方面,，頂級項目拉動了高端消費(fèi)力量。長期以來,，武漢的房產(chǎn)高端消費(fèi)都受到了產(chǎn)品的極大制約,，項目品質(zhì)的均等性使房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細(xì)分市場的要求。2006年后,，這一局面被打破,，濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢,。2007年，xx房地產(chǎn)進(jìn)入了歷年來最火爆的一年,。
二,、商品住宅發(fā)展特征。
產(chǎn)品特征：中心區(qū)域住宅以高層住房,、高檔公寓為主,；城郊結(jié)合部以多層、小高層,、連排別墅為主,。
價格特征：城區(qū)商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右，均價在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖,、金銀湖,,、二七片及古田區(qū)域。
供求特征：全市商品房銷售項目中,，xx區(qū)域占據(jù)了39.54%,，xx區(qū)域樓盤供求基本平衡。
消費(fèi)者特征：包括公務(wù)員,、商人,、公司職員、企業(yè)老總,、外來人員等,。
產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主，中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖,、金銀湖),。
文化訴求特征：濃厚的商業(yè)、娛樂等都市文化特征,。
三,、2008年(1-6月份)商品住宅供給和銷售基本分析。
(1)商品住宅價格與銷量分析,。
xx區(qū)域憑借得天獨(dú)厚的地理位置,、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的時間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)量居武漢市前列,，同其它區(qū)域相比,，其價格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài)，2008年(1—6月份),，住宅均價達(dá)到5894.43元/平方米,，與去年同期相比，價格增長了39.57%,。另一方面,，受國家宏觀調(diào)控政策影響,，在進(jìn)入2008年以后，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降,，2008年(1—6月份),，住宅銷量為8950套，與去年同期相比,，減少了51.32%,。
從上表可以看出，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價格同整個武漢市的總體住宅物業(yè)平均價格的漲落步調(diào)還是相一致的,，而且上漲的幅度十分平穩(wěn),。從整個區(qū)域市場來看，高檔樓盤主要集中在中心城區(qū),，中檔樓盤主要聚集在東西湖,、后湖和古田區(qū)域。
中心區(qū)作為武漢市的一個開發(fā)熱點,，住宅開發(fā)力度較大,，目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在45000套左右。從市場接受情況來看也是比較理想的,，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷的縱身發(fā)展,，房地產(chǎn)業(yè)會在其中充當(dāng)越來越重要的角色。
同時,，該區(qū)域交通日益通暢,，市政配套逐步成熟,，東西湖,、后湖、古田區(qū)域的綠化,、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果,，這些都將為這一帶的房價帶來一定的升值空間。
(2)商品住宅市場供求關(guān)系,。
1,、2008年(1—6月份)商品住房市場總?cè)萘考s為45000套，1—6月總供給13299套,，市場總銷量為8950套,，總體供銷比為1.49：1。
2,、拆遷購房與投資性購房比例的降低導(dǎo)致住宅銷量減少,。
為避免因房屋拆遷量過大而導(dǎo)致被動需求的過度增長和市場價格波動，武漢市在xx年以來對拆遷規(guī)模進(jìn)行了壓縮,。2008年(1-6月份),，全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米,，同比下降28.94%。
同時,，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風(fēng)險不斷加大,，也直接導(dǎo)致了購房需求的減少。據(jù)億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對90多個樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,，已擁有一套住房,，進(jìn)行第二次或多次購買行為的家庭占到47.52%，其中,，包含了改善居住條件和投資購房等動因,。由于這種動因并不屬于迫切性需求，因而受外部環(huán)境的影響較大,，成為住房市場中可伸縮性的需求,。
作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少,。
3,、購房者對中心城區(qū)的住宅偏好度高。
億房研究中心的2008年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,，潛在消費(fèi)者對購買住房的區(qū)域偏好主要集中于中心城區(qū),。但受到該區(qū)域高房價的影響，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品,。
如下圖所示：5000—7000元/平方米價格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上,，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升。
2008年(1-6月份)戶型供銷比例統(tǒng)計結(jié)果顯示,，90平方米以下戶型供小于銷,，140平方米以上戶型供大于銷，90-140平方米戶型供銷比較平衡,。其中,，90平方米以下戶型的上市量占到總上市量的20.52%，90平方米以下戶型的銷售量占到總銷量的27.83%,。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現(xiàn),，從今年1-6月份的情況來說，xx90平方米以下戶型的上市量較大,，占到全市同等戶型上市量的40.17%,，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%。
四,、各區(qū)域住宅市場發(fā)展概況,。
xx區(qū)目前由中心區(qū)、古田片區(qū),、二七,、后湖片區(qū)和東西湖區(qū)四個區(qū)域組成,，根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點，下文將按不同片區(qū)對其住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析：
(一)中心區(qū),。
2008年上半年中心區(qū)成交均價為6875.42元/平方米,，較去年同期上漲2152.88元/平方米，漲幅為45.59%,。其中商品住宅共成交3235套,，較去年減少4630套，降幅為58.87%,。
從上半年中心區(qū)成交價格來看,，1至5月呈遞增趨勢，5月達(dá)到價格高峰,，為7286.34元/平方米,，隨后6月價格出現(xiàn)小幅回落，但每平方米價格仍穩(wěn)定7200元以上,。相比價格來說,，成交方面較去年嚴(yán)重萎縮，總體成交量還未達(dá)到去年同期水平的一半,。
出現(xiàn)這樣的情況,，主要由兩方面因素造成，首先中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下降,，與去年同期相比,，新房供應(yīng)量減少3成之多，制約了購房者消費(fèi);當(dāng)然,，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望,。尤其在中心城區(qū)，房價漲幅過快,，甚至超過中高收入購房者的支付能力,，樓市顯得愈發(fā)不景氣,。在這樣的市場面前,，大多數(shù)開發(fā)商選擇堅挺，僅有少部分尾盤項目打起價格戰(zhàn),，這也就造成了6月該片區(qū)的價格出現(xiàn)小幅回落,。
發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進(jìn)的。隨著武漢天地的問世,，集住宅,、甲級辦公樓、零售,、餐飲,、娛樂,、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項目對永清文化進(jìn)行傳承與再造，勢必帶領(lǐng)整個永清板塊的崛起;時代豪苑,、外灘棕櫚泉也讓整個風(fēng)景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出,，加上位于解放大道循禮門綜合項目的即將興建，位于內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力,，而之前,，新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼。
預(yù)計不久的將來,，內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街,、武廣、永清,、循禮門,、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢，各大板塊功能定位不同又相互促進(jìn),，將由點及面,，以板塊崛起帶動周邊區(qū)域發(fā)展，從而促進(jìn)整個中心區(qū)的加快建設(shè),。
中心區(qū)主要在售樓盤信息(截止到2008年6月30號),。
(二)古田片區(qū)。
2008年上半年古田片區(qū)成交均價為5217.82元/平方米,，較去年同期上漲1516.4元/平方米,，漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套,，較去年減少2609套,，降幅為68.59%。
從成交價格情況來看,，盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升,，但與去年同期相比，在全市各區(qū)中價格漲幅居末位,，僅僅高于青山片區(qū),。另外，成交方面,，古田僅成交1195套,，跌幅居全市之首。
從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來看,，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線,，該地段離中心城區(qū)較近，周邊配套也相對完善，所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應(yīng)主體,。正因為如此,，隨著輕軌建設(shè)的降溫和解放大道沿線開發(fā)的逐步完成，該片區(qū)供應(yīng)量減少,，市場關(guān)注度有所下降,，再加上經(jīng)濟(jì)適用房對商品房價格體系的沖擊，以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂,。
政府對古田區(qū)域的整體規(guī)劃,，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區(qū)域房地產(chǎn)市場后期發(fā)展看好,。隨著硚口政府對古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理,，使得古田區(qū)域項目可以成片，整體開發(fā),，同時,，未來輕軌通車，西漢正街商圈形成,，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境,，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。
古田片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到2008年6月30號),。
(三)二七,、后湖片區(qū)。
2008年上半年二七,、后湖片區(qū)成交均價為5186.25元/平方米,，較去年同期上漲1694.93元/平方米，漲幅為48.55%,。其中商品房住宅共成交2364套,，較去年下降42.06%。
從成交價格來看,，該片區(qū)價格漲幅基本趨于平穩(wěn),，1至5月穩(wěn)中有升,，6月價格略為回調(diào),。受供應(yīng)量的影響,，后湖地區(qū)商品房關(guān)注度下降,，百步亭現(xiàn)代城,、香利國庭等項目撐起了該區(qū)域成交的主體,。二七地區(qū)則依然是航天·雙城和東立國際獨(dú)攬商品房住宅市場,。由于新上市樓盤數(shù)量較前兩年大幅減少,，二七,、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢，部分樓盤因而加大了打折力度，高端商品房價格回落明顯,。
令人振奮的是,，輕軌二期的正在加速建設(shè)，堤角至丹水池路段基本竣工,，黃浦路段則已建設(shè)過半,，交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破。商業(yè)方面,，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中,，家樂福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶，未來她將輻射后湖,、二七等地區(qū),，彌補(bǔ)商業(yè)配套不足的現(xiàn)實問題。
二七,、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到2008年6月30號),。
(四)東西湖片區(qū)。
2008年上半年東西湖片區(qū)成交均價為4708.77元/平方米,，較去年同期上漲1431.83元/平方米,，漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套,，較去年增長了14.07%,。
從成交價格及成交套數(shù)來看，東西湖片區(qū)今年實現(xiàn)價量雙增,，特別是銷量,，盡管只增長14個百分點，但縱觀今年全市其他的銷售情況,，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的,。
雖然整個市場氣氛的一直處于觀望情緒，但從該片區(qū)個別項目的調(diào)查顯示,，客戶平均接待量并沒減少多少,。而來看房的客戶，很多也是因為價格相對較低,，所以將買房目標(biāo)選定在郊區(qū),，面對高房價，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤,，從目前情況來看,，東西湖盡管存在交通不便，但價格低,、環(huán)境好彌補(bǔ)了部分缺失,。
多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產(chǎn)品類型，一直是本區(qū)域開發(fā)的主力產(chǎn)品。近4年來其供應(yīng)量的遞減趨勢說明,，市場環(huán)境的影響下,，開發(fā)商開始注重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換,。
和其他區(qū)域市場多層——小高層——高層的轉(zhuǎn)換階段不同,，本區(qū)域由于其自身條件限制，小高層的過渡時間不長,、過渡量較少,，迅速邁入了高層物業(yè)開發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需一定時間的市場磨合,，才能逐步為區(qū)域市場接受,。從樓市發(fā)展的總趨勢看，高層物業(yè)是未來市場的主流產(chǎn)品,。
東西湖被譽(yù)為武漢的“北大門”,，而金銀湖更是占據(jù)空港經(jīng)濟(jì)之利，未來還將在這里修建保稅物流中心,，發(fā)展物流經(jīng)濟(jì),。這將大為加強(qiáng)東西湖于城市圈的聯(lián)系，加快異地置業(yè)的腳步,，為下一步樓市的繁榮奠定基礎(chǔ),。
東西湖片區(qū)主要在售樓盤信息(武漢市房地產(chǎn)信息網(wǎng)截止到2008年6月30號)。
房地產(chǎn)調(diào)查報告篇二
到6月底,，全市完成固定資產(chǎn)投資60.74億元,，同比增長30.31%。城市居民人均可支配收人3371元,，比去年同期增長8.3%,，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額734.52億元，比年初增長8.69%,。
房地產(chǎn)市場開發(fā)供應(yīng)情況,。
20__年上半年，西安市商品房完成投資10.20億萬元,，比去年同期增長20.73%,。分物業(yè)來看，各物業(yè)投資分別占商品房投資的比例為：公寓別墅類為0.69%,，商服房類為18.30%,，普通住宅類為61.64%，辦公樓類為19.37%;比去年同期公寓別墅類下降86.04%,，商服房,、普通住宅,、辦公樓類分別增長117.67%、1.06%和5.4倍,。
20__年上半年西安市商品房施工面積94.04萬平方米,，比去年同期增長44.84%;商品房竣工面積73.37萬平方米,，比去年同期增長68.40%;商品房新開工面積20.45萬平方米,，比去年同期增長25.54%。
新開工面積公寓別墅類,、商服房類,、普通住宅類和辦公樓類占商品房新開工總面積的比例分別為：0.99%、24.73%,、59.46%,、14.82%，比去年同期分別增長一94.17%,、195.12%,、39.81%、26.58%,。
從資金來源看,，上半年自有資金32244萬元，占總投資額的31.61%;借貸資金48o19萬元,，占總投資額的47.07%;預(yù)售資金21743萬元,，占總投資額的21.32%。從所占比例與去年相比來看,，自有資金所占比例上升明顯,，預(yù)售資金也增長較快，借貸資金所占比例呈下降趨勢,。
市場銷售,。
上半年，西安市商品房成交活躍,，市場銷售繼續(xù)保持去年以來的高速增長態(tài)勢,，銷售面積和銷售額比去年同期均有較大幅度的增長。1-6月商品房累計銷售面積達(dá)90.37萬平方米,，比去年同期增長了52.98%,。其中售給個人的79.60萬平方米，占商品房銷售總面積的88.08%,，個人購房繼續(xù)呈上升趨勢,，占商品房銷售的比例越來越高。上半年商品房銷售額30.28億元,，比去年同期增長82.94%,。
20__年8月末及9月中旬西安相繼舉辦了兩次房展會,，為銷售旺季推波助瀾。9月份的商品房成交量并沒有令人失望,，總共成交了670713平方米,，是今年各月份銷售的最好成績，較上期上升了10.04%,較去年同期增長78.53%,。普通住宅依舊獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷,，占到總銷售量的88.7%，較8月份所占份額上升了7.5%;商品用房較上期呈下降態(tài)勢,，商品用房占到總銷售量的7.8%,，較上期下跌7.7%;寫字樓占成交面積的2.9%，較上期上浮0.9%;別墅有小量交易,，占總成交量的0.2%,。
從市場銷售情況來看，西安商品房銷售從20__年以來的持續(xù)快速增長,，加之其它相關(guān)指標(biāo)也相應(yīng)地呈現(xiàn)較好的增長趨勢,，說明了隨著住房制度改革和貨幣分房政策的實施，住房的有效需求增多,，一些潛在需求也浮出水面,。如果西安住宅二級市場全面開放，加快公房上市步伐,，使住宅的一,、二級市場能得到了較好的聯(lián)動，將會為西安樓市創(chuàng)造越來越多的需求空間,，商品房銷售的快速增長也相應(yīng)地仍將會持續(xù)下去,。
房地產(chǎn)調(diào)查報告篇三
近些年來，出現(xiàn)全國性的房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象,，房地產(chǎn)的價格不斷攀升,。國家政府對此事高度重視，20xx年以來針對房地產(chǎn)過熱,、房價過高現(xiàn)象,，出臺了一系的宏觀調(diào)控政策，希望有效的抑制房價的上漲,，特別是近期新國八條的出臺進(jìn)一步顯示了國家在調(diào)控房價上的堅定決心,，以此我們此次針對鄭州市本地區(qū)的房地產(chǎn)需求現(xiàn)狀、消費(fèi)者的居住現(xiàn)狀及購房定位情況所進(jìn)行問卷調(diào)查,，便是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理這門課理論知識的學(xué)習(xí),，為了加強(qiáng)對學(xué)科的理解和方法的應(yīng)用，從而對該地區(qū)的房地產(chǎn)現(xiàn)狀有更深入的了解,。
果后采用excel表對數(shù)據(jù)進(jìn)行錄入和處理,，并經(jīng)過嚴(yán)格的復(fù)核,，以圖表形式具體反映出目前鄭州房地產(chǎn)市場方面的情況。
1.居住條件分析,。
我們可以看出,，在消費(fèi)者的居住條件中，出租房和商品房所占比例較大,，均占40%;其次是福利房占14%,，然后為經(jīng)濟(jì)適用房占6%。由此我們可以得出,，鄭州市消費(fèi)者居住條件以出租房和自購商品房為主,，而經(jīng)濟(jì)適用房較少,，從而說明鄭州市住房保障體系不完善,，有待進(jìn)一步加強(qiáng)。
2.家庭收入分析,。
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出,，鄭州市消費(fèi)者家庭月總收入主要集中到20xx-4000元范圍內(nèi)，占到被調(diào)查者的50%;其次是4000-6000元范圍,，占到23.53%;排到第三位的是20xx元以下,，占17.65%;而6000-8000元以及8000元以上的消費(fèi)者比例甚小。由此我們可以得出鄭州市消費(fèi)者家庭月總收入水平仍然偏低,，故消費(fèi)者購房需求不旺,，也即居民收入水平與購房能力有直接的關(guān)系，因此在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)定價時務(wù)必要考慮消費(fèi)者實際家庭收入水平,。
3.住房面積分析,。
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，在消費(fèi)者的住房面積中,，80-100平方米所占比例較大,，為54%;100-130平方米占17%;50-80平方米占14%;50平方米的為9%;130平方米占6%。由此我們可以看出,，消費(fèi)者對住房面積的要求主要為80-100平方米,，開發(fā)商在設(shè)計住宅面積時，應(yīng)把重心放在該面積范圍內(nèi),。
4.居民信息獲得途徑,。
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費(fèi)者獲得房地產(chǎn)信息的途徑有報紙,、朋友/親人傳播,、戶外廣告、電視,、中介機(jī)構(gòu),、網(wǎng)絡(luò),、專業(yè)雜志、房展會,、其他,，各占比例依次為63%、51%,、49%,、34%、34%,、17%,、11%、11%,、11%,。由此我們可以看出，開發(fā)商在進(jìn)行宣傳時可以著重利用報紙和戶外廣告,，并且要注重服務(wù)水平和房產(chǎn)質(zhì)量,，使該房產(chǎn)在消費(fèi)者的人際關(guān)系網(wǎng)中得到大力推廣。
5.居民購房計劃分析,。
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出,，消費(fèi)者計劃在3-5年內(nèi)購房的占。
40%;5年的占28.57%;2年的占25.71%;一年和半年的均為2.86%,。由此我們可以看出,，大多數(shù)消費(fèi)者的購買能力和購買積極性不高，開發(fā)商應(yīng)提高消費(fèi)者的購買積極性,。
6.居民購房目的分析,。
以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費(fèi)者的購房目的84%為自住;10%為,。
出租;6%為升值轉(zhuǎn)賣,。由此我們可以得出，大多數(shù)消費(fèi)者購房是為自己和家人居住,，靠出租和轉(zhuǎn)賣等投資手段來獲取利潤所占比例較小,。
7.居民能承受房價分析。
由以上數(shù)據(jù)我們可以很明顯的看出,，19%的人能接受3000元/平米一下,，54%的人能接受3000-5000元/平米，19%的人能接受5000-8000元/平米,，7%的人能接受8000-10000元/平米,，2%的人能接受10000元/平米以上。由此可見絕大多數(shù)人還是中等收入水平,，能接受的房價還是在5000元/平米一下,，而現(xiàn)實房價由于各種原因一直居高不下,，讓普通居民無法接受。
8.居民購房面積分析,。
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出,，消費(fèi)者對房屋面積的要求大多數(shù)為80-100m3，占45.71%;100-130m3占28.57%;130m3占20%;50-80m3占5.71%;50m3為0,。由此我們可以看出,，大多數(shù)消費(fèi)者對房屋面積的要求為80-100m3，開發(fā)商在設(shè)計房屋時應(yīng)適當(dāng)增大該類房屋的數(shù)量,。
9.居民購房付款方式分析,。
選擇分期付款方式的購房者占63%，選擇銀行付款的購房者占20%,，選擇一次性付清的購房者占17%,，選擇公積金貸款的購房者占3%。
10.居民對購房配套設(shè)施的要求分析,。
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出,，消費(fèi)者購房時最關(guān)注的生活配套設(shè)施是學(xué)校教育資源,、超市及菜場,，各占到被調(diào)查者的69%;其次是醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和綠地廣場，各占到66%;排到第三位的是休閑場所,，占51%;然后依次是商業(yè)步行街,，占23%;餐飲場所和停車場占8%。由此我們可以得出,，學(xué)校教育資源,、超市及菜場是消費(fèi)者最注重的生活配套設(shè)施，開發(fā)商在開發(fā)一定要注意地段的選擇,。
11.居民對建筑風(fēng)格要求的分析,。
從調(diào)查分析看，選擇歐式風(fēng)格的購房者的比例占33.33%,，選擇現(xiàn)代簡潔式風(fēng)格的購房者的比例占25%,，選擇中西結(jié)合購房者的比例占22.22%，選擇中式風(fēng)格的購房者的比例將近占20%,。
12.居民對未來兩年鄭州房價的分析,。
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，開發(fā)商與購房者的主要矛盾是開發(fā)商定價過高,，占40%;其次是面積縮水,，占22%;開發(fā)商的誠信問題占17%;質(zhì)量縮水占16%;合同不平等占5%。由此我們可以看出,，開發(fā)商緩解與購房者矛盾的最直接手段是降低房價,，并且還要提高房屋質(zhì)量和開發(fā)商的誠信,。
就目前居民的住房條件來看，居民家庭月收入水平低,，住房面積小是當(dāng)前主要存在的問題;對于未來有購房計劃的居民來說,，大多數(shù)人只會為家人居住而購房，很少的人會擁有多余的資金來進(jìn)行房地產(chǎn)的投資,，而且所能接受的房價在5000/平米以下的居多,，大家未來的購房需要也在100平米左右，滿足家庭居住即可;針對鄭州市未來幾年的房價水平,，多數(shù)認(rèn)為會有上漲空間,，但仍有部分人反映，如果房價繼續(xù)上漲,，居民無法支付房款,，房價或許有下降的可能。從長遠(yuǎn)來看,，如果越來越多的人買不起房子,，甚至租不起房子。
增加保障房和經(jīng)濟(jì)適用房的數(shù)量,，保證低收入居民的住房需求,。
房地產(chǎn)調(diào)查報告篇四
一新建商品房售價企穩(wěn)，銷量同比呈下降趨勢,。
二二手房交易總體下行,，租賃市場有所降溫。
今年來,，xxx市主城區(qū)二手房交易市場發(fā)展呈現(xiàn)出房源增加,，銷量、單價雙下行,，租賃市場價格小幅下降的總體趨勢,。
通過對100名社會群眾包括城鄉(xiāng)居民，機(jī)關(guān),、事業(yè)單位工作人員,，國有、民營企業(yè)員工,，個體工商戶,，離退休人員進(jìn)行入戶面訪、問卷調(diào)查發(fā)現(xiàn),，《條例》試點實施以來,，群眾表現(xiàn)出知曉率關(guān)注度高、對內(nèi)容作用了解甚少、改善投資性購房步伐放緩,、不動產(chǎn)處置等待觀望等特點,。
一是新政社會關(guān)注度高。3月1日,，《條例》正式落地四川瀘州,，標(biāo)志著《條例》正式實施。此次問卷調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：有86%的人知道《條例》已經(jīng)開始試點實施對不動產(chǎn)登記改革及《條例》試點實施關(guān)注度調(diào)查發(fā)現(xiàn),，僅16%的受調(diào)查者表示不關(guān)注,，有49%的受調(diào)查者表示非常關(guān)注，有35%的受調(diào)查者表示比較關(guān)注,。表明社會各界對《條例》實施關(guān)注度很高,。
二是具體內(nèi)容知之甚少?！稐l例》已試點實施近一月,，社會公眾對《條例》的詳細(xì)內(nèi)容、登記范圍,、實施步驟等知曉幾何,，通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除16%的受訪者表示了解,，有33%的人對此不了解,，有51%的受訪者表示知之甚少。究其原因,，部分受訪者表示一方面是由于不動產(chǎn)改革目前僅在部分地方試點實施,，個人直接利益尚未受影響另一方面是因為沒有出臺配套政策，群眾處于觀望狀態(tài)再者是因為《條例》試點實施時間短,，宣傳解讀信息量少，信息獲取渠道狹窄,、宣傳解讀工作有待進(jìn)一步強(qiáng)化,。
三是觀望心態(tài)比較普遍。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn),，受調(diào)查者中僅有10%的人考慮近期購置不動產(chǎn),，剛需購房者仍然是主力，改善和投資性購房者觀望政策和市場行情意向明顯增加64名擁有多處不動產(chǎn)的受訪對象在回答是否準(zhǔn)備在近期處置不動產(chǎn)問題時,，僅有6人選擇近期急于出手,，所占比例不到10%有36人表示看政策和市場行情變化再作決定，所占比例達(dá)到了56%,，表明擁有多套房產(chǎn)者觀望情緒明顯,。
四是作用意義理解偏差。受訪者在回答《條例》實施作用時，大家都知曉簡政放權(quán),、保護(hù)權(quán)利人合法財產(chǎn)權(quán),、利好剛需購房、有效調(diào)控房價,、提高政府治療效率和水平,、方便企業(yè)、群眾等核心作用以及反腐,、為房產(chǎn),、遺產(chǎn)稅開征夯實基礎(chǔ)等其他衍生作用，但存在著主次不明的現(xiàn)象：選擇反腐,、為房產(chǎn),、遺產(chǎn)稅開征夯實基礎(chǔ)兩項的分別達(dá)到了68%、55%,，在作用重要程度中分別排第一和第三位,，由此可見，群眾在認(rèn)知《條例》的作用意義上存在著主次不明的情況,，有待進(jìn)一步正確解讀引導(dǎo),。
房地產(chǎn)調(diào)查報告篇五
優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍,，舊城歷史景觀和獨(dú)特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì),。從20xx年起至今，xx商品房價格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢,，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域,，同時，也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地,?？傮w而言，xx房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度,，都趨向于中高端,。
xx年以后，隨著大量外埠資本注資xx,，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化,。一方面，房產(chǎn)的整合概念不斷增強(qiáng),，如永清片區(qū)的新天地項目,，集合住宅、酒店,、寫字樓,、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體,。房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念,，地產(chǎn)對城市的影響力進(jìn)一步增強(qiáng),。另一方面，頂級項目拉動了高端消費(fèi)力量,。長期以來,，武漢的房產(chǎn)高端消費(fèi)都受到了產(chǎn)品的極大制約，項目品質(zhì)的均等性使xx的房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細(xì)分市場的要求,。20xx年后,，這一局面被打破，xx濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢,。20xx年,，xx房地產(chǎn)進(jìn)入了歷年來最火爆的一年。
目前,，xx房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅,、商業(yè)并進(jìn)的格局，物業(yè)形態(tài)上以高層為主,，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn),。在國家宏觀調(diào)控措施的影響之下，房地產(chǎn)項目的消化速度雖然有所放緩,，但價格仍然穩(wěn)步上升,。
產(chǎn)品特征：xx中心區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主,；城郊結(jié)合部以多層,、小高層、連排別墅為主,。
價格特征：xx城區(qū)商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右,，均價在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖,,、二七片及古田區(qū)域,。
供求特征：全市商品房銷售項目中，xx區(qū)域占據(jù)了39.54%,，xx區(qū)域樓盤供求基本平衡。
消費(fèi)者特征：包括,、商人,、公司職員、企業(yè)老總,、外來人員等,。
產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主，中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖、金銀湖),。
文化訴求特征：濃厚的商業(yè),、娛樂等都市文化特征。
(1)商品住宅價格與銷量分析,。
xx區(qū)域憑借得天獨(dú)厚的地理位置,、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的時間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)量居武漢市前列,，同其它區(qū)域相比,，其價格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài)，20xx年(1—6月份),，xx住宅均價達(dá)到5894.43元/平方米,，與去年同期相比，價格增長了39.57%,。另一方面,，受國家宏觀調(diào)控政策影響，在進(jìn)入20xx年以后,，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降,，20xx年(1—6月份)，xx住宅銷量為8950套,，與去年同期相比,，減少了51.32%。
從上表可以看出,，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價格同整個武漢市的總體住宅物業(yè)平均價格的漲落步調(diào)還是相一致的,，而且上漲的幅度十分平穩(wěn)。從整個區(qū)域市場來看,，高檔樓盤主要集中在xx中心城區(qū),，中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域,。
xx中心區(qū)作為武漢市的一個開發(fā)熱點,，住宅開發(fā)力度較大，目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在45000套左右,。從市場接受情況來看也是比較理想的,，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷的縱身發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)會在其中充當(dāng)越來越重要的角色,。
同時,，該區(qū)域交通日益通暢，市政配套逐步成熟,，東西湖,、后湖,、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果,，這些都將為這一帶的房價帶來一定的升值空間,。
(2)xx商品住宅市場供求關(guān)系。
1,、20xx年(1—6月份)xx商品住房市場總?cè)萘考s為45000套,，1—6月總供給13299套，市場總銷量為8950套,，總體供銷比為1.49：1,。
2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導(dǎo)致住宅銷量減少,。
為避免因房屋拆遷量過大而導(dǎo)致被動需求的過度增長和市場價格波動,，武漢市在xx年以來對拆遷規(guī)模進(jìn)行了壓縮。20xx年(1-6月份),，全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米,，同比下降28.94%。
同時,，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風(fēng)險不斷加大,，也直接導(dǎo)致了購房需求的減少。據(jù)億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對90多個樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,，已擁有一套住房,，進(jìn)行第二次或多次購買行為的家庭占到47.52%，其中,，包含了改善居住條件和投資購房等動因,。由于這種動因并不屬于迫切性需求，因而受外部環(huán)境的影響較大,，成為住房市場中可伸縮性的需求,。
xx作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少,。
3,、購房者對xx中心城區(qū)的住宅偏好度高。
億房研究中心的20xx年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,，潛在消費(fèi)者對購買住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū),。但受到該區(qū)域高房價的影響，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品,。
如下圖所示：5000—7000元/平方米價格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上,，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升。
20xx年(1-6月份)xx的戶型供銷比例統(tǒng)計結(jié)果顯示,，90平方米以下戶型供小于銷,，140平方米以上戶型供大于銷，90-140平方米戶型供銷比較平衡,。其中,，90平方米以下戶型的上市量占到xx總上市量的20.52%，90平方米以下戶型的銷售量占到xx總銷量的27.83%,。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現(xiàn),，從今年1-6月份的情況來說，xx90平方米以下戶型的上市量較大,，占到全市同等戶型上市量的40.17%,，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%。
xx區(qū)目前由xx中心區(qū),、古田片區(qū),、二七、后湖片區(qū)和東西湖區(qū)四個區(qū)域組成,，根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點,，下文將按不同片區(qū)對其住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析：
(一)xx中心區(qū)。
20xx年上半年xx中心區(qū)成交均價為6875.42元/平方米,，較去年同期上漲2152.88元/平方米,，漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套,，較去年減少4630套,，降幅為58.87%。
從上半年xx中心區(qū)成交價格來看,，1至5月呈遞增趨勢,，5月達(dá)到價格高峰，為7286.34元/平方米,，隨后6月價格出現(xiàn)小幅回落,，但每平方米價格仍穩(wěn)定7200元以上。相比價格來說,，成交方面較去年嚴(yán)重萎縮,，總體成交量還未達(dá)到去年同期水平的一半。
出現(xiàn)這樣的情況,，主要由兩方面因素造成,，首先xx中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下降，與去年同期相比,，新房供應(yīng)量減少3成之多,，制約了購房者消費(fèi);當(dāng)然，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望,。尤其在中心城區(qū),，房價漲幅過快,，甚至超過中高收入購房者的支付能力，樓市顯得愈發(fā)不景氣,。在這樣的市場面前,，大多數(shù)開發(fā)商選擇堅挺，僅有少部分尾盤項目打起價格戰(zhàn),，這也就造成了6月該片區(qū)的價格出現(xiàn)小幅回落,。
xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進(jìn)的。隨著武漢天地的問世,，集住宅,、甲級辦公樓、零售,、餐飲,、娛樂、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項目對永清文化進(jìn)行傳承與再造,，勢必帶領(lǐng)整個永清板塊的崛起;時代豪苑,、外灘棕櫚泉也讓整個風(fēng)景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門綜合項目的即將興建,，位于xx內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力,，而之前，新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼,。
預(yù)計不久的將來,，xx內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街、武廣,、永清,、循禮門、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢,，各大板塊功能定位不同又相互促進(jìn),，將由點及面，以板塊崛起帶動周邊區(qū)域發(fā)展,，從而促進(jìn)整個xx中心區(qū)的加快建設(shè),。
xx中心區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號)。
(二)古田片區(qū),。
20xx年上半年古田片區(qū)成交均價為5217.82元/平方米,，較去年同期上漲1516.4元/平方米，漲幅為40.97%,。其中商品房住宅共成交1195套,，較去年減少2609套，降幅為68.59%。
從成交價格情況來看,，盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升,，但與去年同期相比，在全市各區(qū)中價格漲幅居末位,，僅僅高于青山片區(qū),。另外，成交方面,，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首,。
從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來看,，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，該地段離中心城區(qū)較近,，周邊配套也相對完善,，所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應(yīng)主體。正因為如此,，隨著輕軌建設(shè)的降溫和解放大道沿線開發(fā)的逐步完成,，該片區(qū)供應(yīng)量減少，市場關(guān)注度有所下降,，再加上經(jīng)濟(jì)適用房對商品房價格體系的沖擊,，以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂。
對古田區(qū)域的整體規(guī)劃,，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境,，區(qū)域房地產(chǎn)市場后期發(fā)展看好。隨著硚口對古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理,，使得古田區(qū)域項目可以成片,，整體開發(fā)，同時,，未來輕軌通車,，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境,，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐,。
古田片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號)。
(三)二七,、后湖片區(qū),。
20xx年上半年二七、后湖片區(qū)成交均價為5186.25元/平方米,，較去年同期上漲1694.93元/平方米,，漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套,，較去年下降42.06%,。
從成交價格來看,，該片區(qū)價格漲幅基本趨于平穩(wěn)，1至5月穩(wěn)中有升,，6月價格略為回調(diào),。受供應(yīng)量的影響，后湖地區(qū)商品房關(guān)注度下降,，百步亭現(xiàn)代城,、香利國庭等項目撐起了該區(qū)域成交的主體。二七地區(qū)則依然是航天·雙城和東立國際獨(dú)攬商品房住宅市場,。由于新上市樓盤數(shù)量較前兩年大幅減少,，二七、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢,，部分樓盤因而加大了打折力度,，高端商品房價格回落明顯。
令人振奮的是,，輕軌二期的正在加速建設(shè),，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設(shè)過半,，交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破,。商業(yè)方面，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中,，家樂福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶,，未來她將輻射后湖、二七等地區(qū),，彌補(bǔ)商業(yè)配套不足的現(xiàn)實問題,。
二七、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號),。
(四)東西湖片區(qū),。
20xx年上半年東西湖片區(qū)成交均價為4708.77元/平方米，較去年同期上漲1431.83元/平方米,，漲幅為43.69%,。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長了14.07%,。
從成交價格及成交套數(shù)來看,，東西湖片區(qū)今年實現(xiàn)價量雙增，特別是銷量,，盡管只增長14個百分點,，但縱觀今年全市其他的銷售情況，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的。
雖然整個市場氣氛的一直處于觀望情緒,，但從該片區(qū)個別項目的調(diào)查顯示,，客戶平均接待量并沒減少多少。而來看房的客戶,，很多也是因為價格相對較低,，所以將買房目標(biāo)選定在郊區(qū)，面對高房價,，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤,，從目前情況來看，東西湖盡管存在交通不便,，但價格低,、環(huán)境好彌補(bǔ)了部分缺失。
多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產(chǎn)品類型,，一直是本區(qū)域開發(fā)的主力產(chǎn)品。近4年來其供應(yīng)量的遞減趨勢說明,，市場環(huán)境的影響下,，開發(fā)商開始注重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換,。
和其他區(qū)域市場多層——小高層——高層的轉(zhuǎn)換階段不同,，本區(qū)域由于其自身條件限制，小高層的過渡時間不長,、過渡量較少,，迅速邁入了高層物業(yè)開發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需一定時間的市場磨合,，才能逐步為區(qū)域市場接受,。從樓市發(fā)展的總趨勢看，高層物業(yè)是未來市場的主流產(chǎn)品,。
東西湖被譽(yù)為武漢的“北大門”,，而金銀湖更是占據(jù)空港經(jīng)濟(jì)之利，未來還將在這里修建保稅物流中心,，發(fā)展物流經(jīng)濟(jì),。這將大為加強(qiáng)東西湖于城市圈的聯(lián)系，加快異地置業(yè)的腳步,，為下一步樓市的繁榮奠定基礎(chǔ),。
東西湖片區(qū)主要在售樓盤信息(武漢市房地產(chǎn)信息網(wǎng)截止到20xx年6月30號)。
房地產(chǎn)調(diào)查報告篇六
引言：新房成交遠(yuǎn)高于預(yù)期,，二手房20%個稅出臺,，成交火爆。
20xx年第一季度新房成交量達(dá)到1194套，成交量遠(yuǎn)高于預(yù)期,，同比20xx年第一季度,，成交量增漲明顯，樓盤分多期開盤的營銷手段使得開盤的去化率十分驚人,。受到3月1日出臺的國五條細(xì)則——個人出售房產(chǎn)要嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計征個人所得稅的影響,，諸暨3月份二手房市場交易火爆，單月成交量達(dá)到了842套,。（文中所有數(shù)據(jù)截至3月29日）,。
（20xx年第一季度諸暨商品房住宅成交量統(tǒng)計圖）。
提要：20xx年第一季度新房成交量同比20xx年第一季度有明顯漲幅,。從數(shù)據(jù)分析可以看出,，諸暨房地產(chǎn)市場新房每月成交量都在300套以上，第一季度總成交1194套,。
環(huán)比20xx年第四季度,，20xx第一季度新房成交量有所回落，同比20xx年第一季度有明顯漲幅,。
每年的1,、2月份，春節(jié)前后,，大部分房企正處于總結(jié)前一年業(yè)績,、制訂新一年目標(biāo)的階段，開盤,、營銷節(jié)奏普遍放緩,，因此這個時間段內(nèi)交易量通常會相對較低，尤其20xx年年底市場總體處于高位,，在此影響下今年一季度成交環(huán)比有所回落是正?，F(xiàn)象。
如果將今年一季度新房成交量與往年同期比較,，則不難發(fā)現(xiàn),，今年一季度成交量相比去年成交量有大幅度的提高，與歷史同期最高水平相差無幾,?？偨Y(jié)來看，去年年底的市場上升行情其實仍在延續(xù),。
（第一季度諸暨商品房住宅成交均價走勢圖）,。
提要：第一季度諸暨商品房住宅（新房）成交均價相比于20xx年有小幅度的上漲。
從1月份開始,，諸暨商品房住宅（新房）成交均價在穩(wěn)步上升,。環(huán)比20xx第四季度,，漲幅不大。但是同比20xx年第一季度,，成交均價卻有明顯漲幅,，上漲幅度達(dá)到了8。6%,。
事實上,，20xx年樓市調(diào)控初步控制了房價快速上漲的局面,。但是20xx年第一季度卻有了明顯的漲幅,，因此在我們看來，整個20xx年上半年諸暨房地產(chǎn)市場都將維持量價齊升的格局,。從存量角度看,，存量雖仍處在一個相對高位,，但經(jīng)過20xx年的去庫存消化，存量水平已有明顯的下降,，從消化周期來看,，隨著庫存的減少和成交的回升，消化周期相比20xx年同期普遍出現(xiàn)大幅縮短,。
（20xx年第一季度諸暨二手房成交量走勢圖）,。
二手房：受到3月1日出臺的國五條細(xì)則——個人出售房產(chǎn)要嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計征個人所得稅的影響，諸暨3月份二手房市場交易火爆,。
20xx年第一季度諸暨二手房住宅成交1171套，同比20xx年第一季度二手房住宅成交的293套上漲了300%,。20xx年第四季度諸暨二手房市場成交347套,，環(huán)比20xx年第四季度成交量上漲了237%。
3月1日國五條細(xì)則出臺之后,，住建部部長姜偉新在接受記者采訪時強(qiáng)調(diào),，“國五條”一定要嚴(yán)格執(zhí)行。他說：“執(zhí)行過程中如果有什么問題再改,，但一定要嚴(yán)格執(zhí)行,。”通過走訪諸暨本地的中介了解到,，此前執(zhí)行的個人所得稅政策分為幾類情況：普通住宅按照房屋成交價的1%計征,；非普通住宅按照房屋成交價的2%計征；但自有住房如滿5年且為個人唯一住房的可免征個人所得稅,。
細(xì)則出臺前的短期內(nèi),，由于個稅按此差額征收，短期內(nèi)會加速二手房的交易,，爭取搭上政策的末班車,，二手房交易將進(jìn)入暫時的高峰期,。
租房：每年過年前后都是房屋租賃的淡季，并且由于諸暨教育局新政的實施,，進(jìn)一步導(dǎo)致了房租租賃的減少,，年后的租賃市場主要以因工作需求租賃房屋的為主。
20xx年1月,，隨著春節(jié)的逐漸臨近,，大部分房企放慢了營銷推案節(jié)奏，新增供應(yīng)量環(huán)比出現(xiàn)大幅下滑,，然而諸暨的成交量卻依然在延續(xù)去年底的“翹尾”行情,，盡管環(huán)比去年第四季度的成交量有所回落，但同比卻出現(xiàn)了增長,。3月1日國五條細(xì)則出臺之后，二手房交易進(jìn)入暫時的高峰期,，諸暨3月份二手房市場交易火爆,。一手房市場對“國五條”反應(yīng)稍顯遲鈍，新政對于我市一手房市場的影響,，可能會在未來一段時間里逐步顯現(xiàn),。
我市存量雖仍處在一個相對高位，但經(jīng)過20xx年的去庫存消化,，存量水平已有明顯的下降,，從消化周期來看，隨著庫存的.減少和成交的回升,，消化周期相比20xx年同期普遍出現(xiàn)大幅縮短,。
總體看來，20xx年諸暨房地產(chǎn)市場可謂取得了開門紅,。至于這波行情能延續(xù)到什么時候,，我們認(rèn)為，如果短期內(nèi)整個房地產(chǎn)行業(yè)政策面能維持當(dāng)前的平穩(wěn)格局,，那么市場需求繼續(xù)溫和釋放應(yīng)是基本上確定的,。
房地產(chǎn)調(diào)查報告篇七
優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍,，舊城歷史景觀和獨(dú)特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì),。從2000年起至今，xx商品房價格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢,，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域,，同時，也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地,?？傮w而言,，xx房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端,。
xx年以后,，隨著大量外埠資本注資xx，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化,。一方面,，房產(chǎn)的整合概念不斷增強(qiáng)，如永清片區(qū)的新天地項目,，集合住宅,、酒店、寫字樓,、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體,。房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念,，地產(chǎn)對城市的影響力進(jìn)一步增強(qiáng),。另一方面，頂級項目拉動了高端消費(fèi)力量,。長期以來,，武漢的房產(chǎn)高端消費(fèi)都受到了產(chǎn)品的極大制約，項目品質(zhì)的均等性使xx的房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細(xì)分市場的要求,。2006年后,，這一局面被打破，xx濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢,。2007年,，xx房地產(chǎn)進(jìn)入了歷年來最火爆的一年。
二,、xx商品住宅發(fā)展特征。
產(chǎn)品特征：xx中心區(qū)域住宅以高層住房,、高檔公寓為主,；城郊結(jié)合部以多層、小高層,、連排別墅為主,。
價格特征：xx城區(qū)商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右，均價在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖,、金銀湖,,、二七片及古田區(qū)域。
供求特征：全市商品房銷售項目中,，xx區(qū)域占據(jù)了39.54%,，xx區(qū)域樓盤供求基本平衡,。
消費(fèi)者特征：包括公務(wù)員、商人,、公司職員,、企業(yè)老總、外來人員等,。
產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主,，中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖、金銀湖),。
文化訴求特征：濃厚的商業(yè),、娛樂等都市文化特征。
三,、2008年(1-6月份)xx商品住宅供給和銷售基本分析,。
(1)商品住宅價格與銷量分析。
xx區(qū)域憑借得天獨(dú)厚的地理位置,、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的時間內(nèi),，房地產(chǎn)開發(fā)量居武漢市前列，同其它區(qū)域相比,，其價格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài),，2008年(1—6月份)，xx住宅均價達(dá)到5894.43元/平方米,，與去年同期相比,，價格增長了39.57%。另一方面,，受國家宏觀調(diào)控政策影響,，在進(jìn)入2008年以后，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降,，2008年(1—6月份),，xx住宅銷量為8950套，與去年同期相比,，減少了51.32%,。
從上表可以看出，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價格同整個武漢市的總體住宅物業(yè)平均價格的漲落步調(diào)還是相一致的,，而且上漲的幅度十分平穩(wěn),。從整個區(qū)域市場來看，高檔樓盤主要集中在xx中心城區(qū),，中檔樓盤主要聚集在東西湖,、后湖和古田區(qū)域。
xx中心區(qū)作為武漢市的一個開發(fā)熱點,，住宅開發(fā)力度較大,，目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在45000套左右,。從市場接受情況來看也是比較理想的，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷的縱身發(fā)展,，房地產(chǎn)業(yè)會在其中充當(dāng)越來越重要的角色,。
同時，該區(qū)域交通日益通暢,，市政配套逐步成熟,，東西湖、后湖,、古田區(qū)域的綠化,、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果，這些都將為這一帶的房價帶來一定的升值空間,。
(2)xx商品住宅市場供求關(guān)系1,、2008年(1—6月份)xx商品住房市場總?cè)萘考s為45000套，1—6月總供給13299套,，市場總銷量為8950套,，總體供銷比為1.49：1。
2,、拆遷購房與投資性購房比例的降低導(dǎo)致住宅銷量減少,。
為避免因房屋拆遷量過大而導(dǎo)致被動需求的過度增長和市場價格波動，武漢市在xx年以來對拆遷規(guī)模進(jìn)行了壓縮,。2008年(1-6月份),，全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米，同比下降28.94%,。
同時,，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風(fēng)險不斷加大，也直接導(dǎo)致了購房需求的減少,。據(jù)億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對90多個樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,，已擁有一套住房，進(jìn)行第二次或多次購買行為的家庭占到47.52%,，其中,，包含了改善居住條件和投資購房等動因。由于這種動因并不屬于迫切性需求,，因而受外部環(huán)境的影響較大，成為住房市場中可伸縮性的需求,。
xx作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域,，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。
3,、購房者對xx中心城區(qū)的住宅偏好度高,。
億房研究中心的2008年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,，潛在消費(fèi)者對購買住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房價的影響,，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品,。
如下圖所示：5000—7000元/平方米價格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升,。
2008年(1-6月份)xx的戶型供銷比例統(tǒng)計結(jié)果顯示,，90平方米以下戶型供小于銷，140平方米以上戶型供大于銷,，90-140平方米戶型供銷比較平衡,。其中，90平方米以下戶型的上市量占到xx總上市量的20.52%,，90平方米以下戶型的銷售量占到xx總銷量的27.83%,。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現(xiàn)，從今年1-6月份的情況來說,，xx90平方米以下戶型的上市量較大,，占到全市同等戶型上市量的40.17%，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%,。
四,、xx各區(qū)域住宅市場發(fā)展概況。
xx區(qū)目前由xx中心區(qū),、古田片區(qū),、二。
七,、后湖片區(qū)和東西湖區(qū)四個區(qū)域組成,，根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點，下文將按不同片區(qū)對其住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析：
(一)xx中心區(qū),。
2008年上半年xx中心區(qū)成交均價為6875.42元/平方米,，較去年同期上漲2152.88元/平方米，漲幅為45.59%,。其中商品住宅共成交3235套,，較去年減少4630套，降幅為58.87%,。
從上半年xx中心區(qū)成交價格來看,，1至5月呈遞增趨勢，5月達(dá)到價格高峰,，為7286.34元/平方米,，隨后6月價格出現(xiàn)小幅回落，但每平方米價格仍穩(wěn)定7200元以上。相比價格來說,，成交方面較去年嚴(yán)重萎縮,，總體成交量還未達(dá)到去年同期水平的一半。
出現(xiàn)這樣的情況,，主要由兩方面因素造成,，首先xx中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下降，與去年同期相比,，新房供應(yīng)量減少3成之多,，制約了購房者消費(fèi);當(dāng)然，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望,。尤其在中心城區(qū),，房價漲幅過快，甚至超過中高收入購房者的支付能力,，樓市顯得愈發(fā)不景氣,。在這樣的市場面前，大多數(shù)開發(fā)商選擇堅挺,，僅有少部分尾盤項目打起價格戰(zhàn),，這也就造成了6月該片區(qū)的價格出現(xiàn)小幅回落。
xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進(jìn)的,。隨著武漢天地的問世,，集住宅、甲級辦公樓,、零售,、餐飲、娛樂,、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項目對永清文化進(jìn)行傳承與再造,，勢必帶領(lǐng)整個永清板塊的崛起;時代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個風(fēng)景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出,，加上位于解放大道循禮門綜合項目的即將興建,，位于xx內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力，而之前,，新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼,。
預(yù)計不久的將來，xx內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街,、武廣,、永清、循禮門,、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢,，各大板塊功能定位不同又相互促進(jìn)，將由點及面，以板塊崛起帶動周邊區(qū)域發(fā)展,，從而促進(jìn)整個xx中心區(qū)的加快建設(shè)。
xx中心區(qū)主要在售樓盤信息(截止到2008年6月30號),。
(二)古田片區(qū),。
2008年上半年古田片區(qū)成交均價為5217.82元/平方米，較去年同期上漲1516.4元/平方米,，漲幅為40.97%,。其中商品房住宅共成交1195套，較去年減少2609套,，降幅為68.59%,。
從成交價格情況來看，盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升,，但與去年同期相比,，在全市各區(qū)中價格漲幅居末位，僅僅高于青山片區(qū),。另外,，成交方面，古田僅成交1195套,，跌幅居全市之首,。
從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來看，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線,，該地段離中心城區(qū)較近,，周邊配套也相對完善，所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應(yīng)主體,。正因為如此,，隨著輕軌建設(shè)的降溫和解放大道沿線開發(fā)的逐步完成，該片區(qū)供應(yīng)量減少,，市場關(guān)注度有所下降,，再加上經(jīng)濟(jì)適用房對商品房價格體系的沖擊，以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂,。
政府對古田區(qū)域的整體規(guī)劃,，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區(qū)域房地產(chǎn)市場后期發(fā)展看好,。隨著硚口政府對古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理,，使得古田區(qū)域項目可以成片，整體開發(fā),，同時,，未來輕軌通車，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境,，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐,。
古田片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到2008年6月30號)。
(三)二,。
七,、后湖片區(qū)。
2008年上半年二,。
七,、后湖片區(qū)成交均價為5186.25元/平方米，較去年同期上漲1694.93元/平方米,，漲幅為48.55%,。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降42.06%,。
七,、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢，部分樓盤因而加大了打折力度,，高端商品房價格回落明顯,。
令人振奮的是，輕軌二期的正在加速建設(shè),，堤角至丹水池路段基本竣工,，黃浦路段則已建設(shè)過半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破,。商業(yè)方面,，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶,，未來她將輻射后湖,、二七等地區(qū)，彌補(bǔ)商業(yè)配套不足的現(xiàn)實問題,。
二
七,、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到2008年6月30號)。
(四)東西湖片區(qū),。
2008年上半年東西湖片區(qū)成交均價為4708.77元/平方米,，較去年同期上漲1431.83元/平方米，漲幅為43.69%,。其中商品房住宅共成交2364套,，較去年增長了14.07%。
從成交價格及成交套數(shù)來看,，東西湖片區(qū)今年實現(xiàn)價量雙增,，特別是銷量,，盡管只增長14個百分點，但縱觀今年全市其他的銷售情況,，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的,。
雖然整個市場氣氛的一直處于觀望情緒，但從該片區(qū)個別項目的調(diào)查顯示,，客戶平均接待量并沒減少多少,。而來看房的客戶，很多也是因為價格相對較低,，所以將買房目標(biāo)選定在郊區(qū)，面對高房價,，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤,，從目前情況來看，東西湖盡管存在交通不便,，但價格低,、環(huán)境好彌補(bǔ)了部分缺失。
多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產(chǎn)品類型,，一直是本區(qū)域開發(fā)的主力產(chǎn)品,。近4年來其供應(yīng)量的遞減趨勢說明，市場環(huán)境的影響下,，開發(fā)商開始注重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整,，產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換。
和其他區(qū)域市場多層——小高層——高層的轉(zhuǎn)換階段不同,，本區(qū)域由于其自身條件限制,，小高層的過渡時間不長、過渡量較少,，迅速邁入了高層物業(yè)開發(fā)階段,。因此高層物業(yè)還需一定時間的市場磨合，才能逐步為區(qū)域市場接受,。從樓市發(fā)展的總趨勢看,，高層物業(yè)是未來市場的主流產(chǎn)品。
東西湖被譽(yù)為武漢的“北大門”,，而金銀湖更是占據(jù)空港經(jīng)濟(jì)之利,，未來還將在這里修建保稅物流中心，發(fā)展物流經(jīng)濟(jì),。這將大為加強(qiáng)東西湖于城市圈的聯(lián)系,，加快異地置業(yè)的腳步，為下一步樓市的繁榮奠定基礎(chǔ),。
東西湖片區(qū)主要在售樓盤信息(武漢市房地產(chǎn)信息網(wǎng)截止到2008年6月30號),。
房地產(chǎn)調(diào)查報告篇八
近年來,，在縣委、縣政府“奮力跨越爭進(jìn)位,，富民強(qiáng)縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實下,，全縣城鎮(zhèn)建設(shè)步伐不斷加大，房地產(chǎn)業(yè)由小到大,，從弱到強(qiáng),，不斷發(fā)展壯大。在保持市場供需總量平衡,、供求結(jié)構(gòu)基本合理,，房地產(chǎn)價格基本穩(wěn)定的態(tài)勢下，全縣房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)快速運(yùn)行的良好態(tài)勢,，房地產(chǎn)開發(fā)投資,，開發(fā)項目施工、竣工面積,，商品房銷售面積等主要指標(biāo)快速增長,。房地產(chǎn)投資和消費(fèi)為拉動我縣經(jīng)濟(jì)增長和社會發(fā)展做出了重要的貢獻(xiàn)。截至目前,，我縣具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)已有17家,，“十五”期間房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成6.3億元，建設(shè)花園,、錦華苑,、公園、城南,、金都,、金明寓、栗園,、金星等成規(guī)模小區(qū)8處,，開發(fā)商品住宅6200套、56萬平方米,。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經(jīng)濟(jì)增長注入了新的活力,。
目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對平穩(wěn)的發(fā)展時期,，各類型樓盤銷售情況良好。建筑類型方面,，已建和待建樓房以磚混結(jié)構(gòu)為主,，框架結(jié)構(gòu)樓房所占比重逐漸上升;樓盤品質(zhì)不斷提升，居住環(huán)境日益改善,。xx年以來,，在房地產(chǎn)市場供需兩旺的同時,，我縣房地產(chǎn)開發(fā)樓盤的品質(zhì)得到了不斷提升，購房戶的居住環(huán)境日益改善,。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費(fèi)的吸引力,。消費(fèi)結(jié)構(gòu)方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主,，90-100平方米的小戶型銷售情況良好但數(shù)量較少,，僅占年度開發(fā)量的25%左右。
總體看,，xx年我縣房地產(chǎn)需求增長速度將低于xx年,，房地產(chǎn)供求形勢進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)價格漲勢將趨向相對穩(wěn)定,。今年以來,，隨著國家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強(qiáng)，增加中低價位普通商品住房等調(diào)控措施的實現(xiàn)以及二級市場的擴(kuò)大,，我縣房地產(chǎn)市場供求形勢和房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步得到改善。主要消費(fèi)需求是外來經(jīng)商務(wù)工人員,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生,，他們成為購房的主力軍;同時，個體從業(yè)者,、私企老板及企業(yè)中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加,。商品房購買對象以個人購買為主，投資商尚未大量出現(xiàn),。房地產(chǎn)市場是否健康,，一個重要標(biāo)志是看市場化程度如何(特別是個人購房比例)以及投資性購房的比例。xx年,，從購房者購房的動機(jī)來看,，我縣城區(qū)購房者中，購房用于自己居住的比例達(dá)到93%,，以投資為目的占7%,，而純屬投機(jī)炒作購房的比例尚不到2%，說明我縣整個房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)大量投機(jī)者,，整個銷售市場處于自然銷售狀態(tài),。
預(yù)計房屋價格在較旺的實際需求的支撐下將繼續(xù)上漲，漲幅經(jīng)歷了xx年爆發(fā)性增長之后,，將趨向平穩(wěn),，全年增長速度預(yù)計將小于xx年水平。xx年全縣普通商品住宅平均銷售價格為1280元/m2,，同比上漲6.5%,。受土地價格,、建筑“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設(shè)施,，環(huán)境建設(shè)檔次提高等因素的影響,，xx年全縣商品房平均售價漲幅與上年基本持平，但市場供給與需求同步增長,，商品房價格與商品住房價值基本相符,，價格與價值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產(chǎn)市場總體上沒有呈現(xiàn)“泡沫”,，并且還具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間,。
xx年全縣房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2.05億元，比上年增長19.8%,。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全縣全社會固定資產(chǎn)投資比重達(dá)到5.17%,，拉動全縣固定資產(chǎn)投資增長4.5個百分點;對gdp增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到8.7%，拉動全縣gdp增長1.2個百分點,。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè),。同時房地產(chǎn)業(yè)為地方政府開辟了財源，每年對地方財政收入的貢獻(xiàn)率超過了6%,。拉動了社會總體消費(fèi)的增長,。xx年，房地產(chǎn)銷售收入1.3億元,，按拉動消費(fèi)系數(shù)1.4計算,，拉動其他消費(fèi)額1.82億元，兩項累計達(dá)到3.12億元,。同時為社會增加就業(yè)崗位5000余個,。
1、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理,。中高檔住房供應(yīng)量過大,，中低價位的普通商品房供應(yīng)偏少。90平方米左右的普通商品房供應(yīng)量不足三成,，嚴(yán)重供不應(yīng)求,。由于近年來我縣商品房價格上漲較快，而居民的實際收入增幅遠(yuǎn)趕不上房價的漲幅,，廣大低收入群體只能望樓興嘆,，希望能多推出經(jīng)濟(jì)適用房以及小戶型樓房，以滿足部分弱勢群體的購房需求,。
2,、房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度不夠。房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng),，包括商品房預(yù)售和銷售,、二手房轉(zhuǎn)讓,、房屋權(quán)屬登記、房屋租賃備案,、開發(fā)項目立項,、土地出讓、開發(fā)經(jīng)營許可,、規(guī)劃許可,、建設(shè)許可、開發(fā)建設(shè)條件與施工許可,、房地產(chǎn)信貸等,。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個稅種，由國稅,、地稅,、財政分別征收，計稅方式復(fù)雜,，征管難度大,。建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，一是能夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購房者,、管理者信息不對稱的狀況,，增加透明度，為政府和有關(guān)部門實行監(jiān)測市場運(yùn)行的動態(tài)變化提供依據(jù),，有利于調(diào)控市場，規(guī)范交易行為,，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場監(jiān)督科學(xué)化;二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺,，以房地產(chǎn)信息為依托，實現(xiàn)信息共享,，通過部門配合,、環(huán)節(jié)控制，推動房地產(chǎn)稅收征管精細(xì)化管理,，達(dá)到“先繳稅,、后辦證”的要求，以促進(jìn)稅收征管科學(xué)化,。我縣的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還沒有建立,，相關(guān)部門信息溝通、資源共享的機(jī)制尚未形成,，不利于及時便捷地對市場進(jìn)行監(jiān)測分析,，同時也造出市場信息不對稱、透明度不高,，不利于合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和消費(fèi),。
3,、城鄉(xiāng)房屋權(quán)屬登記管理工作需要加強(qiáng)。由于房產(chǎn)管理體制不理順,，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán),、產(chǎn)籍多頭管理，市,、縣,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)分治。按照建設(shè)部建房173號文和省建設(shè)廳魯建房發(fā)(1997)239號文《關(guān)于制作頒發(fā)全國統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書的通知》要求,，一個縣只能有一個發(fā)證機(jī)關(guān),，并且所頒發(fā)的房產(chǎn)證必須是經(jīng)建設(shè)部備案、由北京印鈔廠統(tǒng)一印制,?？h城規(guī)劃區(qū)外的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村街房產(chǎn),，特別是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地企業(yè),，因無法辦理全國統(tǒng)一的房產(chǎn)證，所以不能辦理房產(chǎn)抵押貸款,、過戶等手續(xù),，不利于企業(yè)和社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。這不僅造成了工作上的扯皮,，損害了群眾利益,，還造成了國家稅費(fèi)的流失。
4,、部分開發(fā)商重視商品房建設(shè),，輕視配套設(shè)施建設(shè)的思想還很嚴(yán)重。相當(dāng)項目配套設(shè)施水平低,，配套不完善,，開發(fā)項目整體功能差，造成消費(fèi)者使用不方便,，也給社會帶來一些隱患,。如綠地、公廁,、幼兒園,、超市、健身場,、物業(yè)用房等這些基礎(chǔ)配套設(shè)施多數(shù)小區(qū)沒有或根本達(dá)不到設(shè)計要求,。
5、違規(guī)開發(fā)的歷史遺留問題有待解決。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過程中,，除還建本村居民和本單位職工住房外,，還對外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋，駐城村街中也有個別住戶在建房過程中少批多建,，并將多建的住房違規(guī)出售,，這些違規(guī)開發(fā)行為造成了房地產(chǎn)稅費(fèi)流失和不公平的市場競爭，對商品房市場帶來很大沖擊;也導(dǎo)致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權(quán)和上市交易流通,，影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和社會的穩(wěn)定,。
二、關(guān)于規(guī)范發(fā)展我縣房地產(chǎn)市場的幾點建議,。
1,、引導(dǎo)普通商品房建設(shè)，推行安居工程(經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房),，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),。經(jīng)濟(jì)適用住房是指土地由國家劃撥，各種稅費(fèi)減半征收,，出售價格實行政府定價,，按保本微利原則確定，主要面向社會上的中低收入家庭出售,，是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房,。我縣目前為止未開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房。xx年11月,，由縣房管局牽頭,，統(tǒng)計局、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調(diào)查,。結(jié)果顯示,，我縣低保家庭戶主屬“三無”、下崗,、失業(yè)人員的約占97%,，低保家庭無房戶約為三分之一,，有住房的用戶,，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一，且大多住房設(shè)施不全,。所以,，實施經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求，是政府義不容辭的責(zé)任,。另國辦發(fā)【xx】37號文件已經(jīng)要求,，自xx年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè),，套型建筑面積在90平方米以下的住房(含經(jīng)濟(jì)適用房)面積所占比重,，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。
3,、嚴(yán)格控制機(jī)關(guān)企事單位自建住房,。為滿足職工住房需求，通過市場改善住房條件,，臨沭縣政府下發(fā)的沭政發(fā)[]43號文中規(guī)定：“從1月1日起,，停止單位自行建設(shè)住房，需要住房的統(tǒng)一到縣政府的住宅小區(qū)購買,?！濒斦l(fā)[xx]22號文件中再一次規(guī)定：“從意見下發(fā)之日起(xx、3,、22),，各級黨政機(jī)關(guān)和事業(yè)單位一律停止單位建房，鼓勵機(jī)關(guān),、企事業(yè)單位職工投資置業(yè),，通過市場改善住房條件?！弊罱ㄔO(shè)部,、監(jiān)察部、國土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[xx]196號《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強(qiáng)調(diào),，“自本通知下發(fā)之日起,，一律停止審批黨政機(jī)關(guān)集資合作建房項目。嚴(yán)禁黨政機(jī)關(guān)利用職權(quán)或其影響,，以任何名義,、任何方式搞集資合作建房，超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取住房利益,?！币虼耍瑱C(jī)關(guān)單位住房改造要走法制化,、正規(guī)化軌道,。要樹立“要住房，找市場”的觀念,，杜絕新的住房實物分配和“委托代建”,、“定向開發(fā)”等變相福利分房的現(xiàn)象。
4,、加強(qiáng)農(nóng)村房屋權(quán)屬登記工作,，建立城鄉(xiāng)一體的房屋權(quán)屬登記和檔案管理制度,。禁止其他部門發(fā)放不具法律效力的房產(chǎn)證，以維護(hù)正常的房地產(chǎn)市場秩序,。
5,、提升產(chǎn)業(yè)的整體水平和實力。行業(yè)內(nèi)要樹立現(xiàn)代的房地產(chǎn)經(jīng)營理念,，整體提升我縣房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實力和水平,，這是促進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展的根本所在。一是要注重鑄造房地產(chǎn)企業(yè)的“航空(kong)母艦”,。要通過重組,、兼并、控股,、引外靠優(yōu)等方式,，盡快創(chuàng)建能對中小企業(yè)有帶動作用“航母”型企業(yè)，提高企業(yè)整體素質(zhì),，增強(qiáng)生存與發(fā)展能力,，提升綜合競爭力。二是注重打造品牌,。房地產(chǎn)企業(yè)要盡快適應(yīng)市場需求變化,，實施精品帶動戰(zhàn)略，提高信譽(yù),，建立品牌,，擴(kuò)大市場;三是要注重物業(yè)管理，充分利用房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的“情侶效應(yīng)”,，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理互促互動,。四是要注重企業(yè)誠信和經(jīng)濟(jì)倫理。倡導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商要建起企業(yè)誠信檔案,，樹立起經(jīng)濟(jì)倫理觀念,，在發(fā)展中講究文化底蘊(yùn)、道德因素,、科技含量,、綠色生態(tài)，盡可能地為消費(fèi)者提供舒適,、健康,、優(yōu)美、潔凈,、安全,、方便和環(huán)保等各方面優(yōu)良的產(chǎn)品,。
6,、各部門加強(qiáng)協(xié)調(diào)溝通，做好拆遷工作。近年來,，城市房屋拆遷成為社會的熱點難點問題,。雖然城市拆遷工作是一項關(guān)系到加快發(fā)展經(jīng)濟(jì)、造福于民的好事,，但在實際工作中,，由于牽扯到各個方面的利害關(guān)系，特別是拆遷人,、被拆遷人的經(jīng)濟(jì)利益問題,，拆遷工作變得十分復(fù)雜，并出現(xiàn)了一些新問題,，新情況,。如我局在整理拆遷檔案工作中發(fā)現(xiàn)，有的房產(chǎn)已拆除,，但未到我局辦理拆遷注銷或變更登記等相關(guān)手續(xù),，導(dǎo)致一宗土地出現(xiàn)兩套房產(chǎn)證，權(quán)屬上容易產(chǎn)生糾紛,，不利于房產(chǎn)檔案的管理,，至使有關(guān)問題難以及時妥善解決。根據(jù)國務(wù)院和山東省《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定,，計劃,、規(guī)劃、土地等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé),，協(xié)同做好城市房屋拆遷管理工作,，使上述問題得以妥善解決。
7,、加快房地產(chǎn)交易大廳建設(shè),，強(qiáng)化市場監(jiān)管。我局在已建成房地產(chǎn)交易中心的基礎(chǔ)上,，決定整改再進(jìn)步,，效率再提高，建立真正意義上的“一站式”服務(wù)大廳,，每科室都有一名工作人員進(jìn)駐大廳,，群眾進(jìn)一個門，領(lǐng)一份表,，就可辦妥所有手續(xù),。同時，在交易大廳門口還有各開發(fā)公司簡介,、年度開發(fā)量,、樓盤介紹,、聯(lián)系電話等宣傳圖板，形成了一個“房產(chǎn)小超市”,，既方便了人民群眾,，又宣傳了開發(fā)公司，可謂一舉雙得,。目前這一工作正在緊張有序的進(jìn)行之中,。
優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍,，舊城歷史景觀和獨(dú)特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì),。從起至今，xx商品房價格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢,，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域,，同時，也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地,?？傮w而言，xx房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度,，都趨向于中高端,。
xx年以后，隨著大量外埠資本注資xx,，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化,。一方面，房產(chǎn)的整合概念不斷增強(qiáng),，如永清片區(qū)的新天地項目,，集合住宅、酒店,、寫字樓,、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主,，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念,，地產(chǎn)對城市的影響力進(jìn)一步增強(qiáng)。另一方面,，頂級項目拉動了高端消費(fèi)力量,。長期以來，武漢的房產(chǎn)高端消費(fèi)都受到了產(chǎn)品的極大制約,，項目品質(zhì)的均等性使xx的房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細(xì)分市場的要求,。后，這一局面被打破,，xx濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢,。,，xx房地產(chǎn)進(jìn)入了歷年來最火爆的一年。
目前,，xx房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅、商業(yè)并進(jìn)的格局,，物業(yè)形態(tài)上以高層為主,，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn)。在國家宏觀調(diào)控措施的影響之下,，房地產(chǎn)項目的消化速度雖然有所放緩,，但價格仍然穩(wěn)步上升。
二,、xx商品住宅發(fā)展特征,。
產(chǎn)品特征:xx中心區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主;城郊結(jié)合部以多層,、小高層,、連排別墅為主。
價格特征:xx城區(qū)商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右,，均價在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖,、金銀湖,、二七片及古田區(qū)域,。
供求特征:全市商品房銷售項目中,，xx區(qū)域占據(jù)了39.54%，xx區(qū)域樓盤供求基本平衡,。
消費(fèi)者特征:包括公務(wù)員,、商人、公司職員,、企業(yè)老總,、外來人員等。
產(chǎn)品定位:中高端產(chǎn)品為主,，中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖,、金銀湖)。
文化訴求特征:濃厚的商業(yè),、娛樂等都市文化特征,。
三、(1-6月份)xx商品住宅供給和銷售基本分析,。
(1)商品住宅價格與銷量分析,。
xx區(qū)域憑借得天獨(dú)厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的時間內(nèi),，房地產(chǎn)開發(fā)量居武漢市前列,，同其它區(qū)域相比,，其價格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài)，20(1-6月份),，xx住宅均價達(dá)到5894.43元/平方米,，與去年同期相比，價格增長了39.57%,。另一方面,，受國家宏觀調(diào)控政策影響，在進(jìn)入年以后,，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降,，2008年(1-6月份)，xx住宅銷量為8950套,，與去年同期相比,，減少了51.32%。
從上表可以看出,，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價格同整個武漢市的總體住宅物業(yè)平均價格的漲落步調(diào)還是相一致的,，而且上漲的幅度十分平穩(wěn)。從整個區(qū)域市場來看,，高檔樓盤主要集中在xx中心城區(qū),，中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域,。
xx中心區(qū)作為武漢市的一個開發(fā)熱點,，住宅開發(fā)力度較大，目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在45000套左右,。從市場接受情況來看也是比較理想的,，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷的縱身發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)會在其中充當(dāng)越來越重要的角色,。
同時,，該區(qū)域交通日益通暢，市政配套逐步成熟,，東西湖,、后湖、古田區(qū)域的綠化,、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果,，這些都將為這一帶的房價帶來一定的升值空間。
(2)xx商品住宅市場供求關(guān)系,。
1,、2008年(1-6月份)xx商品住房市場總?cè)萘考s為45000套，1-6月總供給13299套，市場總銷量為8950套,，總體供銷比為1.49:1,。
2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導(dǎo)致住宅銷量減少,。
為避免因房屋拆遷量過大而導(dǎo)致被動需求的過度增長和市場價格波動,，武漢市在xx年以來對拆遷規(guī)模進(jìn)行了壓縮。2008年(1-6月份),，全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米,，同比下降28.94%。
同時,，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風(fēng)險不斷加大,，也直接導(dǎo)致了購房需求的減少,。據(jù)億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對90多個樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,，已擁有一套住房，進(jìn)行第二次或多次購買行為的家庭占到47.52%,，其中,，包含了改善居住條件和投資購房等動因。由于這種動因并不屬于迫切性需求,，因而受外部環(huán)境的影響較大,，成為住房市場中可伸縮性的需求。
xx作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域,，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少,。
3、購房者對xx中心城區(qū)的住宅偏好度高,。
億房研究中心的2008年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,，潛在消費(fèi)者對購買住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房價的影響,，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品,。
2008年(1-6月份)xx的戶型供銷比例統(tǒng)計結(jié)果顯示，90平方米以下戶型供小于銷,，140平方米以上戶型供大于銷,，90-140平方米戶型供銷比較平衡。其中,，90平方米以下戶型的上市量占到xx總上市量的20.52%,，90平方米以下戶型的銷售量占到xx總銷量的27.83%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現(xiàn),，從今年1-6月份的情況來說,，xx90平方米以下戶型的上市量較大，占到全市同等戶型上市量的40.17%,，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%,。
四,、xx各區(qū)域住宅市場發(fā)展概況。
xx區(qū)目前由xx中心區(qū),、古田片區(qū),、二七、后湖片區(qū)和東西湖區(qū)四個區(qū)域組成,，根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點,，下文將按不同片區(qū)對其住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析:。
(一)xx中心區(qū),。
2008年上半年xx中心區(qū)成交均價為6875.42元/平方米,，較去年同期上漲2152.88元/平方米，漲幅為45.59%,。其中商品住宅共成交3235套,，較去年減少4630套，降幅為58.87%,。
從上半年xx中心區(qū)成交價格來看,，1至5月呈遞增趨勢，5月達(dá)到價格高峰,，為7286.34元/平方米,，隨后6月價格出現(xiàn)小幅回落，但每平方米價格仍穩(wěn)定7200元以上,。相比價格來說,，成交方面較去年嚴(yán)重萎縮，總體成交量還未達(dá)到去年同期水平的一半,。
出現(xiàn)這樣的情況,，主要由兩方面因素造成，首先xx中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下降,，與去年同期相比,，新房供應(yīng)量減少3成之多，制約了購房者消費(fèi);當(dāng)然,，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望,。尤其在中心城區(qū)，房價漲幅過快,，甚至超過中高收入購房者的支付能力,，樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場面前,，大多數(shù)開發(fā)商選擇堅挺,，僅有少部分尾盤項目打起價格戰(zhàn)，這也就造成了6月該片區(qū)的價格出現(xiàn)小幅回落。
xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進(jìn)的,。隨著武漢天地的問世,，集住宅、甲級辦公樓,、零售,、餐飲、娛樂,、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項目對永清文化進(jìn)行傳承與再造,，勢必帶領(lǐng)整個永清板塊的崛起;時代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個風(fēng)景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出,，加上位于解放大道循禮門綜合項目的即將興建,，位于xx內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力，而之前,，新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼,。
預(yù)計不久的將來，xx內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街,、武廣,、永清,、循禮門,、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢，各大板塊功能定位不同又相互促進(jìn),，將由點及面,，以板塊崛起帶動周邊區(qū)域發(fā)展，從而促進(jìn)整個xx中心區(qū)的加快建設(shè),。
xx中心區(qū)主要在售樓盤信息(截止到2008年6月30號),。
(二)古田片區(qū)。
2008年上半年古田片區(qū)成交均價為5217.82元/平方米,，較去年同期上漲1516.4元/平方米,，漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套,，較去年減少2609套,，降幅為68.59%。
從成交價格情況來看,，盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升,，但與去年同期相比，在全市各區(qū)中價格漲幅居末位,，僅僅高于青山片區(qū),。另外，成交方面，古田僅成交1195套,，跌幅居全市之首,。
從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來看，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線,，該地段離中心城區(qū)較近,，周邊配套也相對完善，所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應(yīng)主體,。正因為如此,，隨著輕軌建設(shè)的降溫和解放大道沿線開發(fā)的逐步完成，該片區(qū)供應(yīng)量減少,，市場關(guān)注度有所下降,，再加上經(jīng)濟(jì)適用房對商品房價格體系的沖擊，以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂,。
政府對古田區(qū)域的整體規(guī)劃,，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區(qū)域房地產(chǎn)市場后期發(fā)展看好,。隨著硚口政府對古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理,，使得古田區(qū)域項目可以成片，整體開發(fā),，同時,，未來輕軌通車，西漢正街商圈形成,，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境,，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。
古田片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到2008年6月30號),。
(三)二七,、后湖片區(qū)。
2008年上半年二七,、后湖片區(qū)成交均價為5186.25元/平方米,，較去年同期上漲1694.93元/平方米，漲幅為48.55%,。其中商品房住宅共成交2364套,，較去年下降42.06%。
從成交價格來看,，該片區(qū)價格漲幅基本趨于平穩(wěn),，1至5月穩(wěn)中有升，6月價格略為回調(diào),。受供應(yīng)量的影響,，后湖地區(qū)商品房關(guān)注度下降,，百步亭現(xiàn)代城、香利國庭等項目撐起了該區(qū)域成交的主體,。二七地區(qū)則依然是航天·雙城和東立國際獨(dú)攬商品房住宅市場,。由于新上市樓盤數(shù)量較前兩年大幅減少，二七,、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢,，部分樓盤因而加大了打折力度，高端商品房價格回落明顯,。
令人振奮的是,，輕軌二期的正在加速建設(shè)，堤角至丹水池路段基本竣工,，黃浦路段則已建設(shè)過半,，交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破。商業(yè)方面,，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中,，家樂福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶，未來她將輻射后湖,、二七等地區(qū),，彌補(bǔ)商業(yè)配套不足的現(xiàn)實問題。
二七,、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到2008年6月30號),。
(四)東西湖片區(qū)。
2008年上半年東西湖片區(qū)成交均價為4708.77元/平方米,，較去年同期上漲1431.83元/平方米,，漲幅為43.69%,。其中商品房住宅共成交2364套,，較去年增長了14.07%。
從成交價格及成交套數(shù)來看,，東西湖片區(qū)今年實現(xiàn)價量雙增,，特別是銷量，盡管只增長14個百分點,，但縱觀今年全市其他的銷售情況,，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的。
雖然整個市場氣氛的一直處于觀望情緒,，但從該片區(qū)個別項目的調(diào)查顯示,，客戶平均接待量并沒減少多少。而來看房的客戶,，很多也是因為價格相對較低,，所以將買房目標(biāo)選定在郊區(qū),，面對高房價，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤,，從目前情況來看,，東西湖盡管存在交通不便，但價格低,、環(huán)境好彌補(bǔ)了部分缺失,。
多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產(chǎn)品類型，一直是本區(qū)域開發(fā)的主力產(chǎn)品,。近4年來其供應(yīng)量的遞減趨勢說明,，市場環(huán)境的影響下，開發(fā)商開始注重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整,，產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換,。
和其他區(qū)域市場多層--小高層--高層的轉(zhuǎn)換階段不同，本區(qū)域由于其自身條件限制,，小高層的過渡時間不長,、過渡量較少，迅速邁入了高層物業(yè)開發(fā)階段,。因此高層物業(yè)還需一定時間的市場磨合,，才能逐步為區(qū)域市場接受。從樓市發(fā)展的總趨勢看,，高層物業(yè)是未來市場的主流產(chǎn)品,。
東西湖被譽(yù)為武漢的“北大門”，而金銀湖更是占據(jù)空港經(jīng)濟(jì)之利,，未來還將在這里修建保稅物流中心,，發(fā)展物流經(jīng)濟(jì)。這將大為加強(qiáng)東西湖于城市圈的聯(lián)系,，加快異地置業(yè)的腳步,，為下一步樓市的繁榮奠定基礎(chǔ)。
一,、背景介紹,。
從至今，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了萌芽,、發(fā)展,、壯大的規(guī)模態(tài)勢，企業(yè)也從最初的混亂向平穩(wěn)和有序邁進(jìn),。據(jù)不完全統(tǒng)計,，xx市目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近千家，有項目企業(yè)預(yù)計300余個,。單拿xx為例,，房地產(chǎn)企業(yè)已達(dá)428家,，開發(fā)項目120余個，我們從稅收這個角度就可以衡量出房地產(chǎn)業(yè)這幾年的發(fā)展,。20稅收收入0.9億,，年截止11月份，已增到12億,，房地產(chǎn)行業(yè)已占地方稅收收入50%以上,。可以說,，房地產(chǎn)行業(yè)已成為小店區(qū)支柱型產(chǎn)業(yè),，該行業(yè)的興衰成敗直接影響地方政府財政收支情況,。
縱觀2017年-2017年xx市房地產(chǎn)走勢,，我們發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)歷了“控制房價過快上漲”“抑制房價過快上漲”“遏制部分城市房價過快上漲”的過程中,，xx市的房價一直打著政府宏觀調(diào)控政策的擦邊球,，受政策影響不大,。在剛剛閉幕的十八屆三中全會上，關(guān)于對財稅體制的改革,，集體土地使用權(quán)的變化,，以及房地產(chǎn)稅的開征及推廣，這些政府宏觀調(diào)控政策的實施都會對房價產(chǎn)生一定影響,。
我們辯證地得出結(jié)論,，對普通住宅的剛性需求穩(wěn)中緩升，而對非普通住宅,、商鋪等高檔住房或奢侈品房的價格將會下降,。
二、影響房價的變動因素,。
1,、房價組成要素：
土地成本越大，這部分成本都會轉(zhuǎn)稼到消費(fèi)者頭上,。隨著改革力度加大,，中央對財稅體制的改革，土地財政的現(xiàn)象會逐步改善,，那么關(guān)乎國計民生的普通住宅的供應(yīng)將會增大，也就是說未來房地產(chǎn)市場的改革方向要從需求市場向供給市場轉(zhuǎn)變,，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)中需求供給函數(shù)的變化,，供給增多，則同樣的均衡量下,，均衡價格下降,，因此這是對房價的重要影響因素,。
配上圖：需求供給曲線。
稅金及費(fèi)用：2017年房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)率7%左右,，目前的稅負(fù)率近13%,。拿目前銷售不錯的首開房地產(chǎn)來說，當(dāng)年的銷售收入過1.2億/80套,，新增稅負(fù)就要達(dá)到600萬,，平均每套房多承擔(dān)稅負(fù)7.5萬，平均每平米房價增加535元,。
房產(chǎn)稅的開征現(xiàn)狀：對從價的按房產(chǎn)的1.2%征收,，從租按照12%，但對國家機(jī)關(guān)企事業(yè)單位以及的房產(chǎn)免稅,，對個人的非營業(yè)用房產(chǎn)免稅,。
三中全會對財稅體制改革的方向要開征房產(chǎn)稅，但對保障居民起碼生活水平的用于個人居住的非營業(yè)用房產(chǎn)我們認(rèn)為開征的可能性很小,。那么稅制改革就不會影響到普通住宅的房價,，所以我們認(rèn)為普通住宅會按照市場供求關(guān)系確定價格，從趨勢來看應(yīng)該是上升的,。
對于非普通住宅,，利潤空間較大。我們做過調(diào)查,，恒實平陽的房產(chǎn)銷售收入70%來自于商鋪及寫字間,，開盤時4萬/平米，目前已升至6萬/平米,。隨著房產(chǎn)稅的開征,，投資者會轉(zhuǎn)向別的投資市場，導(dǎo)致市場上房屋供大于求房價會下跌,。拿星河灣來說,，開盤時一房難求2萬/平米，到目前已降至1.8萬/平米,，該處房產(chǎn)代表了將來高端奢侈品房屋的價格走勢,。
其中，國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平,、居民收入水平,，隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，這兩項都是逐年遞增,，這些因素會影響房地產(chǎn)市場的總體供求,，特別是影響需求。通常來講,，一個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高,、經(jīng)濟(jì)增長越快,、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理、就業(yè)率,、收入水平和投資水平越高,，財政收入越多、金融形勢越好,，房地產(chǎn)市場需求就越大,，房價總體水平也越高。反之,，房價總體水平越低,。從中國的情況來看，改革開放20多年后的今天與改革初相比,，房價有了巨幅增長,，就是源于全國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平等一系列經(jīng)濟(jì)因素方面的迅猛發(fā)展,。
三,、政府的調(diào)控政策。
三中全會提出,，要讓市場在資源配臵中起決定性作用,，那么政府的調(diào)控政策就是保障，不能主導(dǎo),，真正將資源推向市場,，與國際接軌體制改革的深化程度稅制的設(shè)臵房地產(chǎn)稅的開征規(guī)范性文件的出臺國五條細(xì)則中未提及征收二手房交易20%的個稅問題。隨著市國五條細(xì)則的出臺,，太原樓市開始趨于明朗化,，接下來一段時間成交量可能會有所上升;但也有相關(guān)人士反映：市房管局對新建商品住房價格增幅高于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實際增幅的企業(yè)，加大了(銷)預(yù)售證等相關(guān)證件的審評力度,，這在一定程度上將導(dǎo)致部分有合法證件的房價正再一次漲價,。
四、房地產(chǎn)公司如何確定未來的經(jīng)營戰(zhàn)略,。
一線城市由于經(jīng)歷了幾輪調(diào)控的洗禮,，開發(fā)商相對比較理性，通過降價來促進(jìn)銷售已經(jīng)成為一種常態(tài),，那么就需要減少開發(fā)商的利潤來降低房價,，吸引消費(fèi)者，達(dá)到銷售目標(biāo),。
對于二線城市來說,，對于普通住宅的銷售，如正規(guī),、知名房地產(chǎn)商,，如首開等，房價緩中有升,，對于高檔房,，如星河灣，房產(chǎn)商就要縮小自身利潤空間以尋求更多的市場,。
一,、背景介紹。
從20至今,，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了萌芽,、發(fā)展、壯大的規(guī)模態(tài)勢,，企業(yè)也從最初的混亂向平穩(wěn)和有序邁進(jìn),。據(jù)不完全統(tǒng)計，xx市目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近千家,，有項目企業(yè)預(yù)計300余個,。單拿xx為例，房地產(chǎn)企業(yè)已達(dá)428家,，開發(fā)項目120余個,，我們從稅收這個角度就可以衡量出房地產(chǎn)業(yè)這幾年的發(fā)展。年稅收收入0.9億,，截止11月份,，已增到12億，房地產(chǎn)行業(yè)已占地方稅收收入50%以上,?？梢哉f，房地產(chǎn)行業(yè)已成為小店區(qū)支柱型產(chǎn)業(yè),，該行業(yè)的興衰成敗直接影響地方政府財政收支情況,。
縱觀2007年-20xx市房地產(chǎn)走勢，我們發(fā)現(xiàn),，在經(jīng)歷了“控制房價過快上漲”“抑制房價過快上漲”“遏制部分城市房價過快上漲”的過程中,，xx市的房價一直打著政府宏觀調(diào)控政策的擦邊球，受政策影響不大,。在剛剛閉幕的十八屆三中全會上,，關(guān)于對財稅體制的改革，集體土地使用權(quán)的變化,，以及房地產(chǎn)稅的開征及推廣,，這些政府宏觀調(diào)控政策的實施都會對房價產(chǎn)生一定影響。
我們辯證地得出結(jié)論，對普通住宅的剛性需求穩(wěn)中緩升,，而對非普通住宅,、商鋪等高檔住房或奢侈品房的價格將會下降。
二,、影響房價的變動因素,。
1、房價組成要素：
土地成本越大,，這部分成本都會轉(zhuǎn)稼到消費(fèi)者頭上,。隨著改革力度加大，中央對財稅體制的改革,，土地財政的現(xiàn)象會逐步改善,，那么關(guān)乎國計民生的普通住宅的供應(yīng)將會增大，也就是說未來房地產(chǎn)市場的改革方向要從需求市場向供給市場轉(zhuǎn)變,，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)中需求供給函數(shù)的變化,，供給增多，則同樣的均衡量下,，均衡價格下降,，因此這是對房價的重要影響因素。
配上圖：需求供給曲線,。
稅金及費(fèi)用：2007年房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)率7%左右,，目前的稅負(fù)率近13%。拿目前銷售不錯的首開房地產(chǎn)來說,，當(dāng)年的銷售收入過1.2億/80套,，新增稅負(fù)就要達(dá)到600萬，平均每套房多承擔(dān)稅負(fù)7.5萬,，平均每平米房價增加535元,。
房產(chǎn)稅的開征現(xiàn)狀：對從價的按房產(chǎn)的1.2%征收，從租按照12%,，但對國家機(jī)關(guān)企事業(yè)單位以及的房產(chǎn)免稅,，對個人的非營業(yè)用房產(chǎn)免稅。
三中全會對財稅體制改革的方向要開征房產(chǎn)稅,，但對保障居民起碼生活水平的用于個人居住的非營業(yè)用房產(chǎn)我們認(rèn)為開征的可能性很小,。那么稅制改革就不會影響到普通住宅的房價，所以我們認(rèn)為普通住宅會按照市場供求關(guān)系確定價格,，從趨勢來看應(yīng)該是上升的,。
對于非普通住宅，利潤空間較大,。我們做過調(diào)查,，恒實平陽的房產(chǎn)銷售收入70%來自于商鋪及寫字間，開盤時4萬/平米，目前已升至6萬/平米,。隨著房產(chǎn)稅的開征,，投資者會轉(zhuǎn)向別的投資市場，導(dǎo)致市場上房屋供大于求房價會下跌,。拿星河灣來說,，開盤時一房難求2萬/平米,，到目前已降至1.8萬/平米,，該處房產(chǎn)代表了將來高端奢侈品房屋的價格走勢。
其中,，國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平,、居民收入水平，隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展,，這兩項都是逐年遞增,，這些因素會影響房地產(chǎn)市場的總體供求，特別是影響需求,。通常來講,，一個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高、經(jīng)濟(jì)增長越快,、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理,、就業(yè)率、收入水平和投資水平越高,，財政收入越多,、金融形勢越好，房地產(chǎn)市場需求就越大,，房價總體水平也越高,。反之，房價總體水平越低,。從中國的情況來看,，改革開放20多年后的今天與改革初相比，房價有了巨幅增長,，就是源于全國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平,、居民收入水平等一系列經(jīng)濟(jì)因素方面的迅猛發(fā)展。
三,、政府的調(diào)控政策,。
三中全會提出，要讓市場在資源配臵中起決定性作用,，那么政府的調(diào)控政策就是保障,，不能主導(dǎo)，真正將資源推向市場，與國際接軌體制改革的深化程度稅制的設(shè)臵房地產(chǎn)稅的開征規(guī)范性文件的出臺國五條細(xì)則中未提及征收二手房交易20%的個稅問題,。隨著市國五條細(xì)則的出臺,，太原樓市開始趨于明朗化，接下來一段時間成交量可能會有所上升;但也有相關(guān)人士反映：市房管局對新建商品住房價格增幅高于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實際增幅的企業(yè),，加大了(銷)預(yù)售證等相關(guān)證件的審評力度,，這在一定程度上將導(dǎo)致部分有合法證件的房價正再一次漲價。
四,、房地產(chǎn)公司如何確定未來的經(jīng)營戰(zhàn)略,。
一線城市由于經(jīng)歷了幾輪調(diào)控的洗禮，開發(fā)商相對比較理性,，通過降價來促進(jìn)銷售已經(jīng)成為一種常態(tài),，那么就需要減少開發(fā)商的利潤來降低房價，吸引消費(fèi)者,，達(dá)到銷售目標(biāo),。
對于二線城市來說，對于普通住宅的銷售,，如正規(guī),、知名房地產(chǎn)商，如首開等,，房價緩中有升,，對于高檔房，如星河灣,，房產(chǎn)商就要縮小自身利潤空間以尋求更多的市場,。
“兩港一城”建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區(qū)房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要地位和作用,，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右,，相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%,。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快,，房地產(chǎn)業(yè)對稅收的支柱作用會更加明顯。
近期,，中央和市陸續(xù)出臺了針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策,，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說，政策的調(diào)整無疑會影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展,。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,，客觀分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，從而研究提出相應(yīng)的對策建議,，對保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展,，具有重要意義,。
今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)稅收5億元,，同比增長85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37.3億元,，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米,。今年以來,，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點：
1、房產(chǎn)投資保持較高增速,。
我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢和房地產(chǎn)市場的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對我區(qū)房地產(chǎn)市場前景紛紛看好,。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭，1-6月,，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%,，具體走勢見圖一。其中,，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高,，2-6月累計增速分別為：2.6%,、15.2%、84.5%,、79.1%,、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2,、房產(chǎn)銷售勢頭回落明顯,。
今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見圖二：
從商品房預(yù)售情況來看,，回落趨勢明顯,。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積50.6萬平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%,。出于對宏觀政策的觀望心態(tài),，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套,，總面積6.5萬平方米,，與3月份相比均下降了44.3%。5月,、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平,，每月預(yù)售385套，總面積5萬平方米左右,。
3,、房產(chǎn)平均價格持續(xù)走高,。
雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場的有關(guān)政策,，但年后,，房地產(chǎn)市場已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性,、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響,，我區(qū)房價也呈持續(xù)走高的態(tài)勢。
自年開始,，我區(qū)房地產(chǎn)價格以年均20%以上的速度快速提升,，房價在、,、年分別同比上漲20.5%,、30%和42%。目前,，我區(qū)新建商品房均價已達(dá)5590元每平方米,，同比上升20%;存量房均價已達(dá)5000元每平方米，同比上升47%,。
由于房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲,，房地產(chǎn)市場投機(jī)成份嚴(yán)重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險作為今年宏觀調(diào)控的重點,，市也出臺了多項有關(guān)政策,，加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市：
中央:,。
——土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整,。建設(shè)部等七部委出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況,，適時調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu),、供應(yīng)方式及供應(yīng)時間;對房價上漲過快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例,，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng),。
——房貸利率調(diào)整。3月16日,，央行出臺了調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房信貸政策,，規(guī)定對房價上漲過快城市或地區(qū)，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%,，并實行住房貸款下限管理,，將個人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
——房地產(chǎn)財稅政策調(diào)整,。國稅總局,、財政部,、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定xx年6月1日后,，個人將購買不足2年的住房對外銷售的,，全額征收營業(yè)稅，同時規(guī)定凡在xx年6月1日以后購買非普通住房的,，按3%全額征收契稅,。
——房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整。xx年市《政府工作報告》確立了“以居住為主,、以市民消費(fèi)為主,、以普通商品住宅為主”的“三個為主”樓市調(diào)控原則。
——房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整,。市加強(qiáng)新建樓盤網(wǎng)上備案工作,，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)轉(zhuǎn)，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度,，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè),。
——房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu),，加大配套商品房為主的中低價普通商品房供應(yīng),。xx年市計劃開工建設(shè)配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。
從短期看,，宏觀政策的調(diào)整將對我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來直接影響，從而關(guān)系到財政收入,、固定資產(chǎn)投資,、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成;同時，平抑房價政策的出臺導(dǎo)致市場觀望氣氛濃重,，房地產(chǎn)市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮,，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應(yīng)。
但從長期看,，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場中的投機(jī)因素,，達(dá)到抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為,、鼓勵居住消費(fèi)的目的,，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：
——合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)量,。通過調(diào)整房貸利率,、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場中的投機(jī)成分,，顯露市場真實需求量,，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)量,。同時，通過嚴(yán)格土地供應(yīng),，有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生,。
——緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設(shè)量,，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu),，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾,。
——適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價格,。考慮到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯,、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn),、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來的房產(chǎn)升值效應(yīng)，我區(qū)房地產(chǎn)價格仍將繼續(xù)走高,，但期房限轉(zhuǎn),、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房價,，使其漲幅趨于穩(wěn)定,。
總的來說，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展基數(shù)相對較低,，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇,，從長遠(yuǎn)來看，我區(qū)房地產(chǎn)市場仍將有比較大的發(fā)展空間,。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場進(jìn)入一個調(diào)整-鞏固-提高的階段,，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展,，當(dāng)前要注意以下幾點,。
1、加強(qiáng)房地產(chǎn)價格監(jiān)測工作,。
建立起科學(xué)有效的房價監(jiān)測和預(yù)警體系,，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)市場價格秩序,，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展,。重點監(jiān)測土地出讓價格，新建商品房,、存量房的交易價格;當(dāng)前特別要重視加強(qiáng)對住宅類商品房價格的監(jiān)測工作,。加強(qiáng)房價的季度、年度分析預(yù)測工作,，將出讓土地面積,、房地產(chǎn)開發(fā)投資額,，新建商品房的開工面積、竣工面積,、銷售面積,、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內(nèi)容,。一旦發(fā)現(xiàn)價格異常波動,，及時提出預(yù)警建議。
2,、加強(qiáng)房地產(chǎn)項目的跟蹤管理工作,。
建立房地產(chǎn)項目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時反饋項目的進(jìn)展情況,，以便發(fā)現(xiàn)問題,、協(xié)調(diào)問題、解決問題,。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計劃經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項目,，并按照統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權(quán),，同時,，嚴(yán)格對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項,、規(guī)劃,、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項目的市場準(zhǔn)入關(guān),，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件,，對抽逃注冊資本金、項目資本金,，無證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行為，要依法嚴(yán)厲打擊,。
3,、有計劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)。
結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn),，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來編制房地產(chǎn)開發(fā)計劃,，合理預(yù)留開發(fā)空間，以達(dá)到通過城市規(guī)劃來引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā),，帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果,。加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控，通過房地產(chǎn)市場的信息透明化,，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的作用,，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場狀況,，根據(jù)市場運(yùn)行狀況合理安排開發(fā)計劃。
4,、合理引導(dǎo)住房主體需求,。
中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工,、城市化推進(jìn)的人群,、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會上的住房主體需求,。為滿足這部分需求,，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價商品房兩類住房建設(shè)，同時加大廉租房的建設(shè)力度,。我區(qū)要以此為契機(jī),，積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜，改善住宅供應(yīng),，完善住宅功能,，提高住宅質(zhì)量。同時,，結(jié)合我區(qū)開發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實際,，引導(dǎo)居民對住房的理性消費(fèi)，推動主體需求的合理化,。
