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于都房地產(chǎn)調(diào)查報告篇一
優(yōu)越的地理環(huán)境,，深厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì),。從20xx年起至今,，xx商品房價格始終呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域,，同時，也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地,?？傮w而言，xx房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度,，都趨向于中高端,。
xx年以后，隨著大量外埠資本注資xx,，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新改變,。一方面,，房產(chǎn)的整合概念不斷增加，如永清片區(qū)的新天地項目,，集合住宅,、酒店、寫字樓,、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體,。房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念,，地產(chǎn)對城市的影響力進一步增加,。另一方面，頂級項目拉動了高端消費勁量,。長期以來,，武漢的房產(chǎn)高端消費都受到了產(chǎn)品的極大制約，項目品質(zhì)的均等性使xx的房地產(chǎn)業(yè)不能滿意細分市場的要求,。20xx年后,，這一局面被打破，xx濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出主動的發(fā)展態(tài)勢,。20xx年,，xx房地產(chǎn)進入了歷年來最火爆的一年。目前,，xx房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅,、商業(yè)并進的格局，物業(yè)形態(tài)上以高層為主,，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn),。在國家宏觀調(diào)控措施的影響之下，房地產(chǎn)項目的消化速度雖然有所放緩,，但價格仍舊穩(wěn)步上升,。
產(chǎn)品特征：xx中心區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主,；城郊結(jié)合部以多層,、小高層、連排別墅為主,。
價格特征：xx城區(qū)商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右,，均價在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖,,、二七片及古田區(qū)域,。
供求特征：全市商品房銷售項目中，xx區(qū)域占據(jù)了39.54%,，xx區(qū)域樓盤供求基本平衡,。
消費者特征：包括,、商人、公司職員,、企業(yè)老總,、外來人員等。
產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主,，中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖,、金銀湖)。
文化訴求特征：深厚的商業(yè),、消遣等都市文化特征,。
(1)商品住宅價格與銷量分析,。
xx區(qū)域憑借得天獨厚的地理位置,、豐富的土地資源以及美麗的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的時間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)量居武漢市前列,，同其它區(qū)域相比,，其價格始終呈現(xiàn)出上升狀態(tài),，20xx年(1—6月份)，xx住宅均價達到5894.43元/平方米,，與去年同期相比,，價格增長了39.57%。另一方面,，受國家宏觀調(diào)控政策影響,，在進入20xx年以后，商品住宅的銷量出現(xiàn)肯定程度的下降,，20xx年(1—6月份),，xx住宅銷量為8950套，與去年同期相比,，削減了51.32%,。
從上表可以看出，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價格同整個武漢市的總體住宅物業(yè)平均價格的漲落步調(diào)還是相一樣的,，而且上漲的幅度非常平穩(wěn),。從整個區(qū)域市場來看，高檔樓盤主要集中在xx中心城區(qū),，中檔樓盤主要聚集在東西湖,、后湖和古田區(qū)域。
xx中心區(qū)作為武漢市的一個開發(fā)熱點,，住宅開發(fā)力度較大,，目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在45000套左右,。從市場接受狀況來看也是比較志向的,，信任隨著該區(qū)經(jīng)濟不斷的縱身發(fā)展,，房地產(chǎn)業(yè)會在其中充當越來越重要的角色。
同時,，該區(qū)域交通日益通暢,，市政配套逐步成熟，東西湖,、后湖,、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得主動成果,，這些都將為這一帶的房價帶來肯定的升值空間,。
(2)xx商品住宅市場供求關(guān)系。
1,、20xx年(1—6月份)xx商品住房市場總?cè)萘考s為45000套,，1—6月總供應13299套，市場總銷量為8950套,，總體供銷比為1.49：1,。
2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導致住宅銷量削減,。
為避開因房屋拆遷量過大而導致被動需求的過度增長和市場價格波動,，武漢市在xx年以來對拆遷規(guī)模進行了壓縮。20xx年(1-6月份),，全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米,，同比下降28.94%。
同時,，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風險不斷加大,，也干脆導致了購房需求的削減。據(jù)億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡調(diào)查數(shù)據(jù)和對90多個樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,，已擁有一套住房,，進行其次次或多次購買行為的家庭占到47.52%，其中,，包含了改善居住條件和投資購房等動因,。由于這種動因并不屬于迫切性需求，因而受外部環(huán)境的影響較大,，成為住房市場中可伸縮性的需求,。
xx作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所削減,。
3,、購房者對xx中心城區(qū)的住宅偏好度高。
億房探討中心的20xx年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，潛在消費者對購買住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū),。但受到該區(qū)域高房價的影響,，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品。
如下圖所示：5000—7000元/平方米價格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上,，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升,。
xx區(qū)目前由xx中心區(qū)、古田片區(qū),、二七,、后湖片區(qū)和東西湖區(qū)四個區(qū)域組成，依據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點,，下文將按不同片區(qū)對其住宅發(fā)展特征進行分析：
(一)xx中心區(qū),。
20xx年上半年xx中心區(qū)成交均價為6875.42元/平方米，較去年同期上漲2152.88元/平方米,，漲幅為45.59%,。其中商品住宅共成交3235套，較去年削減4630套,，降幅為58.87%,。從上半年xx中心區(qū)成交價格來看，1至5月呈遞增趨勢,，5月達到價格高峰,，為7286.34元/平方米，隨后6月價格出現(xiàn)小幅回落,，但每平方米價格仍穩(wěn)定7200元以上,。相比價格來說，成交方面較去年嚴峻萎縮,，總體成交量還未達到去年同期水平的一半,。
出現(xiàn)這樣的狀況，主要由兩方面因素造成,，首先xx中心區(qū)商品房供應量趨于下降,，與去年同期相比，新居供應量削減3成之多,，制約了購房者消費;當然,，更重要的緣由在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū),，房價漲幅過快,，甚至超過中高收入購房者的支付實力，樓市顯得愈發(fā)不景氣,。在這樣的市場面前,，大多數(shù)開發(fā)商選擇堅挺,，僅有少部分尾盤項目打起價格戰(zhàn)，這也就造成了6月該片區(qū)的價格出現(xiàn)小幅回落,。
xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進的,。隨著武漢天地的問世，集住宅,、甲級辦公樓、零售,、餐飲,、消遣、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項目對永清文化進行傳承與再造,，勢必帶領整個永清板塊的崛起;時代豪苑,、外灘棕櫚泉也讓整個風景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門綜合項目的即將興建,，位于xx內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力,，而之前，新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼,。
預料不久的將來,，xx內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街、武廣,、永清,、循禮門、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢,，各大板塊功能定位不同又相互促進,，將由點及面，以板塊崛起帶動周邊區(qū)域發(fā)展,，從而促進整個xx中心區(qū)的加快建設,。
xx中心區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號)。
(二)古田片區(qū),。
20xx年上半年古田片區(qū)成交均價為5217.82元/平方米,，較去年同期上漲1516.4元/平方米，漲幅為40.97%,。其中商品房住宅共成交1195套,，較去年削減2609套，降幅為68.59%,。從成交價格狀況來看,，盡管古田片區(qū)今年1至6月始終都是穩(wěn)中有升，但與去年同期相比,，在全市各區(qū)中價格漲幅居末位,，僅僅高于青山片區(qū)。另外，成交方面,，古田僅成交1195套,，跌幅居全市之首。
從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來看,，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線,，該地段離中心城區(qū)較近，周邊配套也相對完善,，所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應主體,。正因為如此，隨著輕軌建設的降溫柔解放大道沿線開發(fā)的逐步完成,，該片區(qū)供應量削減,，市場關(guān)注度有所下降，再加上經(jīng)濟適用房對商品房價格體系的沖擊,，以至今年古田片區(qū)樓市較為寂靜,。
對古田區(qū)域的整體規(guī)劃，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境,，區(qū)域房地產(chǎn)市場后期發(fā)展看好,。隨著硚口對古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進行處理，使得古田區(qū)域項目可以成片,，整體開發(fā),，同時，將來輕軌通車,，西漢正街商圈形成,，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境，為古田樓市的發(fā)展供應有力支撐,。
古田片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號),。
(三)二七、后湖片區(qū),。
20xx年上半年二七,、后湖片區(qū)成交均價為5186.25元/平方米，較去年同期上漲1694.93元/平方米,，漲幅為48.55%,。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降42.06%,。從成交價格來看,，該片區(qū)價格漲幅基本趨于平穩(wěn)，1至5月穩(wěn)中有升,，6月價格略為回調(diào),。受供應量的影響,，后湖地區(qū)商品房關(guān)注度下降，百步亭現(xiàn)代城,、香利國庭等項目撐起了該區(qū)域成交的主體,。二七地區(qū)則依舊是航天·雙城和東立國際獨攬商品房住宅市場。由于新上市樓盤數(shù)量較前兩年大幅削減,，二七,、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫柔向上的走勢，部分樓盤因而加大了打折力度,，高端商品房價格回落明顯,。令人激昂的是，輕軌二期的正在加速建設,，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設過半,，交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破,。商業(yè)方面，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中,，家樂福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶,，將來她將輻射后湖、二七等地區(qū),，彌補商業(yè)配套不足的現(xiàn)實問題,。
二七、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號),。
(四)東西湖片區(qū),。
20xx年上半年東西湖片區(qū)成交均價為4708.77元/平方米，較去年同期上漲1431.83元/平方米,，漲幅為43.69%,。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長了14.07%,。從成交價格及成交套數(shù)來看,，東西湖片區(qū)今年實現(xiàn)價量雙增，特殊是銷量,，盡管只增長14個百分點,，但縱觀今年全市其他的銷售狀況，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的,。雖然整個市場氣氛的始終處于觀望心情,，但從該片區(qū)個別項目的調(diào)查顯示，客戶平均接待量并沒削減多少,。而來看房的客戶,，許多也是因為價格相對較低,，所以將買房目標選定在郊區(qū)，面對高房價,，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤,，從目前狀況來看，東西湖盡管存在交通不便,，但價格低,、環(huán)境好彌補了部分缺失。
多層作為郊區(qū)最易消化的一般住宅產(chǎn)品類型,，始終是本區(qū)域開發(fā)的主力產(chǎn)品,。近4年來其供應量的遞減趨勢說明，市場環(huán)境的影響下,，開發(fā)商起先注意產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整,，產(chǎn)品重心漸漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換。
和其他區(qū)域市場多層——小高層——高層的轉(zhuǎn)換階段不同,，本區(qū)域由于其自身條件限制,，小高層的過渡時間不長、過渡量較少,，快速邁入了高層物業(yè)開發(fā)階段,。因此高層物業(yè)還需肯定時間的市場磨合，才能逐步為區(qū)域市場接受,。從樓市發(fā)展的總趨勢看,，高層物業(yè)是將來市場的主流產(chǎn)品。東西湖被譽為武漢的“北大門”,，而金銀湖更是占據(jù)空港經(jīng)濟之利,，將來還將在這里修建保稅物流中心，發(fā)展物流經(jīng)濟,。這將大為加強東西湖于城市圈的聯(lián)系,，加快異地置業(yè)的腳步，為下一步樓市的旺盛奠定基礎,。
東西湖片區(qū)主要在售樓盤信息(武漢市房地產(chǎn)信息網(wǎng)截止到20xx年6月30號,。
于都房地產(chǎn)調(diào)查報告篇二
甘犁，1987年獲得清華大學經(jīng)濟與管理學院學士學位,，1998年獲得加州大學伯克利分校經(jīng)濟學博士及統(tǒng)計學碩士學位,。甘犁長期從事應用微觀經(jīng)濟學和計量經(jīng)濟學等領域的研究，師從20xx年諾貝爾經(jīng)濟學獎獲得者丹尼爾·麥克法登教授,，獲加州大學伯克利分校經(jīng)濟學博士學位,，曾任教于美國德州大學奧斯汀分校，現(xiàn)任美國得克薩斯農(nóng)工大學經(jīng)濟系教授,，以及美國國民經(jīng)濟研究局研究員,。他同時也是西南財經(jīng)大學國際化戰(zhàn)略引進的海外人才,，被特聘為該校經(jīng)濟與管理研究院院長、經(jīng)濟學院院長及中國家庭金融調(diào)查與研究中心主任,。
《中國家庭金融調(diào)查報告》從20xx年開始實施,，我們于20xx年5月份在北京做了發(fā)布，之后在網(wǎng)上產(chǎn)生了比較大的影響,，有很多質(zhì)疑,。數(shù)據(jù)收集最關(guān)鍵的一點是隨機和抽樣。雖然樣本量只有8438戶,，但是如果真正做到了隨機,，誤差率降得非常快,。
我們的調(diào)查非常復雜,，有很多的信息。簡單說有人口特征與就業(yè),、資產(chǎn)與負債,、非金融資產(chǎn)、金融資產(chǎn),。在金融資產(chǎn)方面的數(shù)據(jù)非常詳盡,，我們是中國第一家對中國家庭資產(chǎn)進行詳盡描述的調(diào)查機構(gòu),。我們派遣了343位訪員,，32支隊伍。之前我們還派了41支隊伍,，242人次建立抽樣框,。人民銀行和我們進行合作，帶我們的訪員到社區(qū),，通過政府的支持來做,。全國的總體拒訪率只有11.6%，這是世界上最低的拒訪率之一,。我們現(xiàn)在做的抽樣實施過程很獨特,，現(xiàn)在在做季度的電話回訪，我們能夠把握住中國家庭層面最及時的信息,。
數(shù)據(jù)有了之后,，我們做了簡單分析，得出了以下主要的結(jié)論,。
首先看看中國家庭收入的均值和中位數(shù),。全國家庭的均值是51569元，城市是7萬元,，農(nóng)村是2萬元左右,。均值和中數(shù)位的差別非常大,。全國家庭的中位數(shù)是17510元，所謂“中位數(shù)”,，就是有一半的家庭年收入超過了17510元,，而另外一半的家庭年收入低于這個數(shù)字。這與均值的概念是完全不一樣的,，大家通常錯誤地理解了均值的概念,，認為這是普通老百姓收入的平均概念，不是這樣,。在中國因為分配收入極度的不均,，均值實際上反映了非常有限的家庭狀況。
在全國有25%的家庭年收入低于5000元（大多數(shù)在農(nóng)村）,，如果你的家庭年收入達到了56萬元,，那么你就算是中國最有錢的1%家庭。你家庭年收入達到172000元,，就進入了中國排名前列的5%家庭,。所以我們并沒有說中國家庭很有錢。
另外,，與所有的財富報告得到的數(shù)據(jù)不一樣,，我們算出來的數(shù)據(jù)是有150萬的家庭年可支配收入超過100萬元，這個數(shù)字并不高,，全中國只有150萬,，比例很低。
中國前10%的家庭在全國家庭總收入當中占的比例是57%,，美國這方面的稅前數(shù)據(jù)只有44.7%.你會看到中國收入最高的10%的家庭平均儲蓄率為60.6%.而收入最高的5%的家庭平均儲蓄率為69%.他們的儲蓄金額占當年國家總儲蓄的75%,，所以說有75%的儲蓄貨幣都是由這10%的家庭儲蓄。中國的高儲蓄率問題是這些人儲蓄造成的,。20年的促進內(nèi)需沒有效果,，原因就是中國的收入不均越來越厲害，這樣的情況導致了我們促進消費沒有效果,，必須提高低收入家庭的收入,，才會降低儲蓄率，減少中美貿(mào)易之間的不平衡,。
中國家庭總資產(chǎn)平均達到247萬元,，大家感覺“被平均”了。我反復講過,，城市戶口家庭中位數(shù)只有40萬元,。換句話說，有50%的城市戶口家庭總資產(chǎn),，包括房產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)加起來低于40萬元,，只有50%的家庭高于40萬元,。正如順口溜所說———“前村有個張千萬，后村九個窮光蛋,。結(jié)果大家一平均,，人人都是張百萬”。這個平均數(shù)并不代表社會,，而是代表總量,，只有中位數(shù)才是對這個社會普通老百姓的描述。
從資產(chǎn)的角度來講,，分布到底是怎樣的,？只有14.3%的家庭資產(chǎn)超過了平均數(shù)。
中國現(xiàn)在的經(jīng)濟狀況很差,，怎么改變,？我認為現(xiàn)在是有辦法的。中國上一次的4萬億投資與美國7870億美元的刺激經(jīng)濟政策應該顛倒過來,。當時美國使用刺激經(jīng)濟的政策主要把這些錢用來減稅,，給老百姓提高失業(yè)救濟的年限，主要是做轉(zhuǎn)移支付,，政府把錢轉(zhuǎn)移到老百姓身上,。中國主要是建鐵路、公路,、地鐵,，在做基建。
例如農(nóng)村的醫(yī)療保險制度賠付的比例非常低,，我們也有這方面的數(shù)據(jù),。賠付的平均比例只有不到20%,，如果把農(nóng)村醫(yī)療賠付比例提高到城市的賠付比例,，就會對農(nóng)村的消費支出有很大的促進作用。
中國和美國的家庭資產(chǎn)比較,。20xx年,，美國的國內(nèi)生產(chǎn)總值是15.1萬億美元，中國只有美國的一半,。美國凈資產(chǎn)有57.1萬億美元,，而20xx年比20xx年還要高，這是因為金融危機之后,，美國的房產(chǎn)和金融資產(chǎn)價值縮水很厲害,，下降了15%.而中國在20xx年時，全國家庭總資產(chǎn)是69萬億美元,，比美國高21%.差別在房產(chǎn)上,。美國家庭的房產(chǎn)只占總資產(chǎn)的32%,，而中國家庭是71%.我們的金融資產(chǎn)占比很低，只有5%,，而美國是38%.而房產(chǎn)的價值變化很快,，很容易垮下來,。
中國人住房擁有率平均達到89.68%,，大家覺得“被平均”了。城市的住房擁有率是85.4%,，農(nóng)村是92%.東部低一點，中部,、西部高一些,。我們當時在上海,、北京、深圳這三個一線城市做了城市家庭自有住房擁有率和年齡關(guān)系的調(diào)查,，發(fā)現(xiàn)35歲以下人群的住房擁有率只有60%，35-45歲有81%.
剛性需求在中國的百分比是多少,？首先是沒有住房的家庭,，這個百分比達到15.3%，這里主要是指城市,，不是農(nóng)村,。第二，例如你在深圳打工,，但是在老家有房子,。這部分家庭比例達到11.7%.在正常的統(tǒng)計里面，你算是有房的,，因為你在老家確實有房,，但是也有住房需求，這是兩回事,。第三,，成年后與父母住在一起，買不起房子。這在我國和全世界所有的統(tǒng)計口徑中算一個家庭,，這批人的住房需求占6%.最后是目前現(xiàn)有的住房需求,。以上加起來達到中國家庭百分比的32.9%，總數(shù)有7000萬套,。
第二是新增剛性住房需求,，包括新增成年人的剛性住房需求，這是指在“十二五”期間,，還有農(nóng)民工進城,、城鎮(zhèn)化的過程，這部分住宅需要823萬套,。這是根據(jù)“十一五”期間新增農(nóng)民工的數(shù)目算出來的,。第三是拆遷和搬遷，算下來有1200萬套,，我們有詳盡的拆遷和搬遷數(shù)據(jù),，比“十一五”期間增加了10%.一部分是改善型住房需求，一部分是城市建設的需求,?？偣布悠饋硎?894萬套。換句話說,，剛性需求數(shù)在“十二五期間”一共有一億套,。這里有不足，沒有考慮老齡化導致的住房供給情況,，只部分考慮到改善性住房需求,。
在中國，有13%的家庭擁有兩套房子,，而美國這個數(shù)據(jù)低于15%.德國等國家只有2%-3%,，而中國5%的家庭有三套或更多的房子，最多達到15套,。這些家庭的房屋數(shù)量相加,，得出20xx年沒有出售的商品房數(shù)據(jù)是166萬套，目前在市場上的供給總數(shù)是4000萬套,。這樣看起來還有5000萬套的.缺口,，但是市場的生產(chǎn)能力是多少,？大家都知道針對中國低收入家庭建設的3600萬套保障房,，剩余商品房開發(fā)數(shù)量是2300萬套。這是什么概念,？只需要中國的房地產(chǎn)行業(yè)再工作2年半時間,。
這里把所有的可能性都考慮到了，只需要2年半的時間，中國的房地產(chǎn)就沒有事情可以做了,。這說明它的規(guī)模過大,。房地產(chǎn)行業(yè)如果從住宅需求的角度講，5年的增量是近3000萬套,。所以它每年只需要生產(chǎn)600萬套房子,，就可以基本滿足中國家庭城鎮(zhèn)化的需求、成年人的需求以及各種新增的需求,。房地產(chǎn)長期的生產(chǎn)規(guī)模只需要現(xiàn)在的1/3,，2/3的房地產(chǎn)商是要垮掉的，沒有那么多的需求,，房子是賣不出去的?，F(xiàn)在為什么房子還可以賣出去？因為大家有投資需求,。
房屋價格太高,。銀行有詳細數(shù)據(jù)，例如戶主年齡以及住房貸款總額與家庭收入的比例,，30-40歲時是作為“房奴”還款壓力最大的時期,，達到11-12倍。年齡大一點的人群這個比例會低一些,，余額是8.59倍,，這個數(shù)字在國外是2-3倍。如果是收入低的家庭,，買房更困難,，貸款總額是家庭年收入的32倍。
同時住房收益率很高,，“名義平均收益率”達到340%.總的來看,，房地產(chǎn)的收益情況確實很好,，價格很好,，已經(jīng)很貴了，就形成了泡沫,，沒有一個國家歷史上的泡沫是不會破滅的,。
假設房產(chǎn)價格下跌,，有很多家庭會受損失,。房價在漲，首付很高,。所以即使房價下降30%，中國的銀行業(yè)也不會有問題,。對銀行而言,，只有2.9%的房子貸款余額低于房價,，會虧本,。即使房價下降30%,，對銀行來說,，也只有2.9%的家庭是虧本的,。中國的剛需已經(jīng)不是很強勁了,。住房的行業(yè)規(guī)模太大,，應該轉(zhuǎn)型了,。房產(chǎn)收益率很高,，銀行業(yè)沒有問題,。不會像美國一樣，造成全行業(yè)的次貸危機,。
現(xiàn)在都在談房產(chǎn)稅,，其實房產(chǎn)稅實施起來是非常困難的，有很多的阻礙,。有一個比較好的方式是按揭稅,。目前二套房的貸款利率是基準利率的1.1倍，這是用行政手段給了銀行超額利潤,，沒有任何道理的,。二套房的首付比例達到60%，這很健康,，沒有風險,，貸款利息方面可以收取10%的按揭稅。換一個說法就是銀行把這個超額利潤給了地方政府,，老百姓一點損失都沒有,。但是效果是相同的。這是我們的一個說法,，我們也給國家寫了政策建議,。
中國最富有的家庭與普通老百姓大概是什么情況？
符合什么標準才是中國最富有的家庭,？城市家庭要達到414萬的資產(chǎn),，凈資產(chǎn)達到395萬，家庭收入23萬,，非房產(chǎn)87萬,，那么就會達到中國前5%的家庭標準,。富裕家庭87%在城市,，12%在農(nóng)村,。主要分布，東中西部地區(qū)差距非常大,。最有錢的5%家庭中有94%在東部,，只有少數(shù)在中部和西部。哪個年齡段的人最有錢呢,？30-40歲,、40-50歲的中年人最有錢。他們的資產(chǎn)構(gòu)成中,，金融資產(chǎn)并不高,，前者達到4.9%，后者是8.9%.負債高一點,，但不多,。
他們的錢主要用來自己開公司，他們持有的住房比例比較低,，工商業(yè)的比例遠遠高于其他家庭,。他們的資產(chǎn)中有22%來源于工商業(yè)。工商業(yè)經(jīng)營收入比較高,，達到一半,，很多都是自己開公司。他們對經(jīng)濟的預期比較悲觀,。認為房價上升的比例更低一點,，其余家庭比例是70%，富裕家庭是50%-60%.
農(nóng)村到城市的“移民”問題,。我們發(fā)現(xiàn)國家統(tǒng)計局目前高估了農(nóng)民工進城的數(shù)目,。以國家統(tǒng)計局的標準，在城市常住居民當中有50%都是城鎮(zhèn),、農(nóng)村戶口,，這是非常不可信的。目前在城市的農(nóng)民工數(shù)量近1億,，遠低于國家統(tǒng)計局的1.68億,。
于都房地產(chǎn)調(diào)查報告篇三
了解當今及未來房地產(chǎn)市場情況,互聯(lián)網(wǎng)對房地產(chǎn)的介入情況,地產(chǎn)服務市場是否存在.
二:調(diào)查的方法,資料的來源,方法:。
觀察分析法,資料分析法.資料來源:互聯(lián)網(wǎng)權(quán)威網(wǎng)站,報紙,,。
三:調(diào)查研究的主要發(fā)現(xiàn),。
1,廣東房地產(chǎn)市場投資活躍,銷售雖然增長,但積壓依然增加.
2,廣州商品房向外地擴散,大戶型和別墅型成為主流.
3.各地產(chǎn)商為推銷樓盤各出奇招,推廣費用龐大.
4,二手樓市將漸趨活躍.
5,房地產(chǎn)網(wǎng)站繁多,功能,資訊內(nèi)容相近.
6.現(xiàn)有房地產(chǎn)網(wǎng)站極具區(qū)域性.
7.房地產(chǎn)網(wǎng)站表現(xiàn)形式.
五:建議。
于都房地產(chǎn)調(diào)查報告篇四
近期,，中央和市陸續(xù)出臺了針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策,，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說,，政策的調(diào)整無疑會影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。認清我區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,，客觀分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響,，從而研究提出相應的對策建議，對保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展,，具有重要意義,。
今年1—6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)稅收5億元,，同比增長85%,；房地產(chǎn)開發(fā)投資完成億元，其中住宅投資完成23億元,；商品房施工面積萬平方米,，銷售100萬平方米。今年以來,，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點：
1,、房產(chǎn)投資保持較高增速。
我區(qū)近年的大開發(fā)大建設態(tài)勢和房地產(chǎn)市場的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對我區(qū)房地產(chǎn)市場前景紛紛看好,。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭,，1—6月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為%,，具體走勢見圖一,。其中，住宅建設在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出,，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%,；商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2—6月累計增速分別為：xx%,、xx%,、xx%、xx%,、xx倍,；辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2,、房產(chǎn)銷售勢頭回落明顯,。
今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2—6月的增速走勢見圖二：
從商品房預售情況來看,，回落趨勢明顯,。1—6月全區(qū)預售3940套，總面積萬平方米,；預售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了%和%,。出于對宏觀政策的觀望心態(tài),，3月份我區(qū)商品房預售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套,，總面積萬平方米,，與3月份相比均下降了%。5月,、6月繼續(xù)維持了較低的預售水平,，每月預售385套,，總面積5萬平方米左右,。
3、房產(chǎn)平均價格持續(xù)走高,。
雖然今年年初開始,，中央及市頻頻出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場的有關(guān)政策，但年后,，房地產(chǎn)市場已進入快速上漲的新一輪行情,，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響,，我區(qū)房價也呈持續(xù)走高的態(tài)勢,。
自年開始，我區(qū)房地產(chǎn)價格以年均20%以上的速度快速提升,，房價在,、年分別同比上漲xx%、30%和42%,。目前,，我區(qū)新建商品房均價已達5590元每平方米，同比上升20%,；存量房均價已達5000元每平方米,，同比上升47%。
由于房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲,，房地產(chǎn)市場投機成份嚴重,，中央將防范房地產(chǎn)風險作為今年宏觀調(diào)控的重點，市也出臺了多項有關(guān)政策,，加強對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控,。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市：
中央：——土地供應結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設部等七部委出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》,，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況,，適時調(diào)整土地供應結(jié)構(gòu)、供應方式及供應時間,；對房價上漲過快的地方,，適當提高居住用地在土地供應中的比例,，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設用地供應量；嚴控高檔住房用地供應,。
——房貸利率調(diào)整,。3月16日，央行出臺了調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房信貸政策,，規(guī)定對房價上漲過快城市或地區(qū),，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實行住房貸款下限管理,，將個人住房貸款利率下限水平由%提高到%,。
——房地產(chǎn)財稅政策調(diào)整。國稅總局,、財政部,、建設部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定xx年6月1日后,，個人將購買不足2年的住房對外銷售的,，全額征收營業(yè)稅，同時規(guī)定凡在xx年6月1日以后購買非普通住房的,，按3%全額征收契稅,。
——房地產(chǎn)發(fā)展目標調(diào)整。xx年市確立了“以居住為主,、以市民消費為主,、以普通商品住宅為主”的“三個為主”樓市調(diào)控原則。
——房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整,。市加強新建樓盤網(wǎng)上備案工作,，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運轉(zhuǎn)，增強房地產(chǎn)信息的透明度,，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè),。
——房地產(chǎn)供應結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應結(jié)構(gòu),，加大配套商品房為主的中低價普通商品房供應,。xx年市計劃開工建設配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。
從短期看,，宏觀政策的調(diào)整將對我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設帶來直接影響,，從而關(guān)系到財政收入、固定資產(chǎn)投資,、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟目標的完成,；同時，平抑房價政策的出臺導致市場觀望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮,，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應,。
但從長期看，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場中的投機因素,，達到抑制投機行為,、規(guī)范投資行為、鼓勵居住消費的目的,，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展,，主要將起到以下幾方面的作用：
——合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)量。通過調(diào)整房貸利率,、稅收政策,，減少房地產(chǎn)市場中的投機成分，顯露市場真實需求量,，合理引導房地產(chǎn)投資開發(fā)量,。同時,，通過嚴格土地供應,，有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生。
——緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾,。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設量,，調(diào)整房地產(chǎn)供應結(jié)構(gòu)，滿足普通老百姓的住房需求,，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾,。——適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價格,?？紤]到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現(xiàn),、基礎設施建設加快帶來的房產(chǎn)升值效應,，我區(qū)房地產(chǎn)價格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉(zhuǎn),、稅收調(diào)整,、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房價，使其漲幅趨于穩(wěn)定,。
總的來說,，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展基數(shù)相對較低，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設的歷史性機遇,，從長遠來看,，我區(qū)房地產(chǎn)市場仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場進入一個調(diào)整—鞏固—提高的階段,，走向日趨成熟,。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展,，當前要注意以下幾點。
1,、加強房地產(chǎn)價格監(jiān)測工作,。
建立起科學有效的房價監(jiān)測和預警體系，加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控,，維護房地產(chǎn)市場價格秩序,，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點監(jiān)測土地出讓價格,，新建商品房,、存量房的交易價格；當前特別要重視加強對住宅類商品房價格的監(jiān)測工作,。加強房價的季度,、年度分析預測工作，將出讓土地面積,、房地產(chǎn)開發(fā)投資額,，新建商品房的開工面積、竣工面積,、銷售面積,、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內(nèi)容,。一旦發(fā)現(xiàn)價格異常波動,，及時提出預警建議。
2,、加強房地產(chǎn)項目的跟蹤管理工作,。
建立房地產(chǎn)項目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡，及時反饋項目的進展情況,，以便發(fā)現(xiàn)問題,、協(xié)調(diào)問題、解決問題,。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應計劃經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項目,，并按照統(tǒng)一招標、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權(quán),，同時,，嚴格對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地,、立項、規(guī)劃,、建設和銷售手續(xù)的辦理,。把好房地產(chǎn)項目的市場準入關(guān),，嚴格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件,，對抽逃注冊資本金、項目資本金,，無證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行為,，要依法嚴厲打擊。
3,、有計劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)。
結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和城鎮(zhèn)建設總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn),，根據(jù)軌道交通等基礎設施建設來編制房地產(chǎn)開發(fā)計劃,，合理預留開發(fā)空間，以達到通過城市規(guī)劃來引導房地產(chǎn)開發(fā),，帶動經(jīng)濟發(fā)展的良好效果,。加強對房地產(chǎn)市場的`監(jiān)控,，通過房地產(chǎn)市場的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的作用,，引導房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場狀況，根據(jù)市場運行狀況合理安排開發(fā)計劃,。
4,、合理引導住房主體需求,。
中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工,、城市化推進的人群、進城務工的農(nóng)民工,、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會上的住房主體需求,。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進配套商品房和中低價商品房兩類住房建設,，同時加大廉租房的建設力度。我區(qū)要以此為契機,，積極引導商品房開發(fā)向普通住宅建設傾斜,，改善住宅供應，完善住宅功能,，提高住宅質(zhì)量,。同時，結(jié)合我區(qū)開發(fā)建設和城市化進程實際,，引導居民對住房的理性消費,，推動主體需求的合理化。
優(yōu)越的地理環(huán)境,，濃厚的商業(yè)氛圍,，舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從20xx年起至今,，xx商品房價格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢,，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域，同時,，也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地,。總體而言,，xx房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度,，都趨向于中高端。
xx年以后,，隨著大量外埠資本注資xx,，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化。一方面,，房產(chǎn)的整合概念不斷增強,，如永清片區(qū)的新天地項目，集合住宅,、酒店,、寫字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體,。房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主,，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念，地產(chǎn)對城市的影響力進一步增強。另一方面,，頂級項目拉動了高端消費力量,。長期以來，武漢的房產(chǎn)高端消費都受到了產(chǎn)品的極大制約,，項目品質(zhì)的均等性使xx的房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細分市場的要求,。20xx年后，這一局面被打破,，xx濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢,。20xx年，xx房地產(chǎn)進入了歷年來最火爆的一年,。
目前,，xx房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅、商業(yè)并進的格局,，物業(yè)形態(tài)上以高層為主,，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn)。在國家宏觀調(diào)控措施的影響之下,，房地產(chǎn)項目的消化速度雖然有所放緩,，但價格仍然穩(wěn)步上升。
產(chǎn)品特征：xx中心區(qū)域住宅以高層住房,、高檔公寓為主,；城郊結(jié)合部以多層、小高層,、連排別墅為主,。價格特征：xx城區(qū)商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右，均價在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖,、金銀湖,、二七片及古田區(qū)域。
供求特征：全市商品房銷售項目中,，xx區(qū)域占據(jù)了xx%,，xx區(qū)域樓盤供求基本平衡。
消費者特征：包括公務員,、商人,、公司職員、企業(yè)老總,、外來人員等,。
產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主，中低檔樓盤放量偏少（多集中在后湖,、金銀湖）,。
文化訴求特征：濃厚的商業(yè)、娛樂等都市文化特征。
（1）商品住宅價格與銷量分析,。
xx區(qū)域憑借得天獨厚的地理位置,、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的時間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)量居xx市前列,，同其它區(qū)域相比,，其價格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài)，20xx年（1—6月份）,，xx住宅均價達到元/平方米,，與去年同期相比，價格增長了xx%,。另一方面，受國家宏觀調(diào)控政策影響,，在進入20xx年以后,，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降，20xx年（1—6月份）,，xx住宅銷量為8950套,，與去年同期相比，減少了xx%,。
從上表可以看出,，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價格同整個xx市的總體住宅物業(yè)平均價格的漲落步調(diào)還是相一致的，而且上漲的幅度十分平穩(wěn),。從整個區(qū)域市場來看,，高檔樓盤主要集中在xx中心城區(qū)，中檔樓盤主要聚集在東西湖,、后湖和古田區(qū)域,。
xx中心區(qū)作為xx市的一個開發(fā)熱點，住宅開發(fā)力度較大,，目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在套左右,。從市場接受情況來看也是比較理想的，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟不斷的縱身發(fā)展,，房地產(chǎn)業(yè)會在其中充當越來越重要的角色,。
同時，該區(qū)域交通日益通暢,，市政配套逐步成熟,，東西湖、后湖,、古田區(qū)域的綠化,、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果，這些都將為這一帶的房價帶來一定的升值空間。
（2）xx商品住宅市場供求關(guān)系,。
1,、20xx年（1—6月份）xx商品住房市場總?cè)萘考s為套，1—6月總供給套,，市場總銷量為8950套,，總體供銷比為xx：1。
2,、拆遷購房與投資性購房比例的降低導致住宅銷量減少,。
為避免因房屋拆遷量過大而導致被動需求的過度增長和市場價格波動，xx市在xx年以來對拆遷規(guī)模進行了壓縮,。20xx年（1—6月份）,，全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米，同比下降xx%,。
同時,，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風險不斷加大，也直接導致了購房需求的減少,。據(jù)億房網(wǎng)今年（1—6月份）的網(wǎng)絡調(diào)查數(shù)據(jù)和對90多個樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,，已擁有一套住房，進行第二次或多次購買行為的家庭占到%,，其中,，包含了改善居住條件和投資購房等動因。由于這種動因并不屬于迫切性需求,，因而受外部環(huán)境的影響較大,，成為住房市場中可伸縮性的需求。
xx作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域,，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少,。
3、購房者對xx中心城區(qū)的住宅偏好度高,。
億房研究中心的20xx年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,，潛在消費者對購買住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房價的影響,，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品,。
如下圖所示：5000—7000元/平方米價格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升,。
5,、今年1—6月份主要銷售的住房產(chǎn)品戶型集中在90—120平方米。
20xx年（1—6月份）xx的戶型供銷比例統(tǒng)計結(jié)果顯示,，90平方米以下戶型供小于銷,，140平方米以上戶型供大于銷,，90—140平方米戶型供銷比較平衡。其中,，90平方米以下戶型的上市量占到xx總上市量的xx%,，90平方米以下戶型的銷售量占到xx總銷量的xx%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現(xiàn),，從今年1—6月份的情況來說,，xx90平方米以下戶型的上市量較大，占到全市同等戶型上市量的xx%,，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的xx%,。
xx區(qū)目前由xx中心區(qū)、古田片區(qū),、二七,、后湖片區(qū)和xx區(qū)四個區(qū)域組成，根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點,，下文將按不同片區(qū)對其住宅發(fā)展特征進行分析：
（一）xx中心區(qū),。
20xx年上半年xx中心區(qū)成交均價為xx元/平方米，較去年同期上漲xx元/平方米,，漲幅為xx%。其中商品住宅共成交3235套,，較去年減少4630套,，降幅為xx%。
從上半年xx中心區(qū)成交價格來看,，1至5月呈遞增趨勢,，5月達到價格高峰，為元/平方米,，隨后6月價格出現(xiàn)小幅回落,，但每平方米價格仍穩(wěn)定7200元以上。相比價格來說,，成交方面較去年嚴重萎縮,，總體成交量還未達到去年同期水平的一半。出現(xiàn)這樣的情況,，主要由兩方面因素造成,，首先xx中心區(qū)商品房供應量趨于下降，與去年同期相比,，新房供應量減少3成之多,，制約了購房者消費；當然,，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望,。尤其在中心城區(qū),，房價漲幅過快，甚至超過中高收入購房者的支付能力,，樓市顯得愈發(fā)不景氣,。在這樣的市場面前，大多數(shù)開發(fā)商選擇堅挺,，僅有少部分尾盤項目打起價格戰(zhàn),，這也就造成了6月該片區(qū)的價格出現(xiàn)小幅回落。xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進的,。隨著武漢天地的問世,，集住宅、甲級辦公樓,、零售,、餐飲、娛樂,、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項目對永清文化進行傳承與再造,，勢必帶領整個永清板塊的崛起；時代豪苑,、外灘棕櫚泉也讓整個風景如畫的沿江板塊活力四射,；融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門綜合項目的即將興建,，位于xx內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力,，而之前，新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼,。
預計不久的將來,，xx內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街、武廣,、永清,、循禮門、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢,，各大板塊功能定位不同又相互促進,，將由點及面，以板塊崛起帶動周邊區(qū)域發(fā)展,，從而促進整個xx中心區(qū)的加快建設,。
xx中心區(qū)主要在售樓盤信息（截止到20xx年6月30號）。
（二）古田片區(qū),。
20xx年上半年古田片區(qū)成交均價為xx元/平方米,，較去年同期上漲xx元/平方米，漲幅為xx%,。其中商品房住宅共成交1195套,，較去年減少2609套,，降幅為xx%。
從成交價格情況來看,，盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升,，但與去年同期相比，在全市各區(qū)中價格漲幅居末位,，僅僅高于青山片區(qū),。另外，成交方面,，古田僅成交1195套,，跌幅居全市之首。從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來看,，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線,，該地段離中心城區(qū)較近，周邊配套也相對完善,，所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應主體,。正因為如此，隨著輕軌建設的降溫和解放大道沿線開發(fā)的逐步完成,，該片區(qū)供應量減少,，市場關(guān)注度有所下降，再加上經(jīng)濟適用房對商品房價格體系的沖擊,，以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂,。
政府對古田區(qū)域的整體規(guī)劃，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境,，區(qū)域房地產(chǎn)市場后期發(fā)展看好。隨著硚口政府對古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進行處理,，使得古田區(qū)域項目可以成片,，整體開發(fā)，同時,，未來輕軌通車,，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境,，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐,。
古田片區(qū)主要在售樓盤信息（截止到20xx年6月30號）。
（三）二七,、后湖片區(qū),。
20xx年上半年二七,、后湖片區(qū)成交均價為xx元/平方米,，較去年同期上漲xx元/平方米,，漲幅為xx%,。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降xx%,。
二七地區(qū)則依然是航天·雙城和東立國際獨攬商品房住宅市場,。由于新上市樓盤數(shù)量較前兩年大幅減少，二七,、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢,，部分樓盤因而加大了打折力度，高端商品房價格回落明顯,。
令人振奮的是,，輕軌二期的正在加速建設，堤角至丹水池路段基本竣工,，黃浦路段則已建設過半,，交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破。商業(yè)方面,，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中,，家樂福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶，未來她將輻射后湖,、二七等地區(qū),，彌補商業(yè)配套不足的現(xiàn)實問題。
二七,、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息（截止到20xx年6月30號）,。
（四）東西湖片區(qū)。
20xx年上半年東西湖片區(qū)成交均價為xx元/平方米,，較去年同期上漲xx元/平方米,，漲幅為xx%。其中商品房住宅共成交2364套,，較去年增長了xx%,。
從成交價格及成交套數(shù)來看，東西湖片區(qū)今年實現(xiàn)價量雙增,，特別是銷量,，盡管只增長14個百分點，但縱觀今年全市其他的銷售情況,，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的,。
雖然整個市場氣氛的一直處于觀望情緒，但從該片區(qū)個別項目的調(diào)查顯示,，客戶平均接待量并沒減少多少,。而來看房的客戶，很多也是因為價格相對較低,，所以將買房目標選定在郊區(qū),，面對高房價,，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤，從目前情況來看,，東西湖盡管存在交通不便,，但價格低、環(huán)境好彌補了部分缺失,。多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產(chǎn)品類型,，一直是本區(qū)域開發(fā)的主力產(chǎn)品。近4年來其供應量的遞減趨勢說明,，市場環(huán)境的影響下,，開發(fā)商開始注重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換,。
和其他區(qū)域市場多層小高層高層的轉(zhuǎn)換階段不同,，本區(qū)域由于其自身條件限制，小高層的過渡時間不長,、過渡量較少,，迅速邁入了高層物業(yè)開發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需一定時間的市場磨合,，才能逐步為區(qū)域市場接受,。從樓市發(fā)展的總趨勢看，高層物業(yè)是未來市場的主流產(chǎn)品,。
東西湖被譽為武漢的“北大門”,，而金銀湖更是占據(jù)空港經(jīng)濟之利，未來還將在這里修建保稅物流中心,，發(fā)展物流經(jīng)濟,。這將大為加強東西湖于城市圈的聯(lián)系，加快異地置業(yè)的腳步,，為下一步樓市的繁榮奠定基礎,。
目前房地產(chǎn)業(yè)在我旗經(jīng)濟發(fā)展中具有重要地位和作用，認清我旗房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,，客觀分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議,，對保持我旗房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展,，具有重要意義。近期,，準格爾旗發(fā)展和改革局價格辦深入房地產(chǎn)市場較為完善的地市和發(fā)改,、房產(chǎn)、統(tǒng)計等相關(guān)部門及規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關(guān)資料,，進行了實地考察,，并召開了座談會,，認真聽取他們的意見建議。現(xiàn)就有關(guān)我旗房地產(chǎn)市場調(diào)研情況報告如下：
一是房地產(chǎn)業(yè)拉動了經(jīng)濟增長,。1998年廢除福利分房,、實行住房商品化改革以來，我旗房地產(chǎn)業(yè)進入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期,，特別是從xx年開始對經(jīng)濟增長的貢獻不斷增大,。房地產(chǎn)業(yè)對gdp的貢獻平均增長速度xx%，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我旗發(fā)展最快的產(chǎn)業(yè)之一,，對國民經(jīng)濟的貢獻日益提高,。xx年，房地產(chǎn)業(yè)增加值占gdp的xx%,。
二是房地產(chǎn)拉動了投資增長,。xx年以來，固定資產(chǎn)投資作為拉動全旗經(jīng)濟發(fā)展的重要動力穩(wěn)定快速增長,，其中房地產(chǎn)投資更是飛速發(fā)展,，成為全旗固定資產(chǎn)投資中增長速度最快的龍頭之一，呈現(xiàn)出高速增長態(tài)勢,。房地產(chǎn)開發(fā)投資對固定資產(chǎn)投資總額貢獻比重逐年增長,，從xx年的xx%到xx年增長到xx%。
三是房地產(chǎn)業(yè)拉動了消費增長,。xx年以來,，房地產(chǎn)銷售額5年平均占全社會消費品零售總額的%，是占消費份額最大的行業(yè),。特別是去年以來,，擴大內(nèi)需成為中國經(jīng)濟增長的主要推動力，擴大房地產(chǎn)的投資和住宅銷售是擴大內(nèi)需不可替代的重要選擇,。四是房地產(chǎn)業(yè)拉動了財政收入增長,。xx年—xx年房地產(chǎn)稅收呈平衡增長態(tài)勢，凈增加xx萬元,，房地產(chǎn)市場銷售活躍,。xx年全旗房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的xx%，房地產(chǎn)稅收對全市地方稅收貢獻較大,，進入xx年,，受房地產(chǎn)市場下滑的影響，房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的xx%,，較上年同期下降了個百分點,。xx年，房地產(chǎn)行業(yè)稅收完成xx萬元，同比增長xx%,，占稅收總收入的xx%,。此外，房地產(chǎn)業(yè)對就業(yè)增長,、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動等作用也非常明顯,。
1、房價起伏較大,，樓市回暖較快,。我旗房地產(chǎn)市場自年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主,，一些經(jīng)營思路,、開發(fā)模式、營銷策略,、經(jīng)濟實力等方面較好的企業(yè)脫穎而出,，加之中國宏觀經(jīng)濟利好的影響，我旗的房地產(chǎn)市場迎來了快速發(fā)展的階段,。金融機構(gòu)為積極配合國家啟動和鼓勵消費各項政策措施的貫徹落實,，創(chuàng)新金融服務品種，增加了對居民消費的信貸投入,，有力地推動了我旗房地產(chǎn)市場較快回暖,。同時在“買漲不買跌”消費心理的作用下，在某些大樓盤開盤時甚至出現(xiàn)了排隊買房的現(xiàn)象,，各種因素導致我旗的房價起伏較大,，充分暴露了房地產(chǎn)市場的不健全和不完善。
2,、投資型購房減少,，消費者趨于理性。
xx年以來,，受諸多因素的影響,，特別是房價的過快增長，導致很大一部分購房者把購房作為一個投資項目,，助推了房價的強勢上漲,。但從年以來，受金融危機影響,，我旗的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了持續(xù)低迷,，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀望,。消費者購房逐步趨于理性，房地產(chǎn)市場更是一種剛性需求在推動，泡沫成份在逐步減少,，我旗的房地產(chǎn)市場正在逐步走向規(guī)范,，走向成熟。
3,、土地價格大幅上升,，土地開發(fā)成本提高。土地供應和土地儲備是房地產(chǎn)企業(yè)進行房產(chǎn)開發(fā)的前提和先決條件,。隨著土地管理政策的嚴格化及供地方式的規(guī)范化,，土地使用權(quán)供應方式逐步走上規(guī)范化軌道，土地使用權(quán)供應也將由經(jīng)營性用地招標掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛,，工業(yè)用地出讓最低價和土地使用權(quán)的有償使用制度,，土地價格隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展而水漲船高。房地產(chǎn)企業(yè)對土地需求比較旺盛,，其土地價格逐步抬高,，開發(fā)成本大幅上升。
面對金融危機的嚴重影響,，我旗審時度勢,，沉著應對，制定了有針對性的政策和措施,，對全旗工業(yè)經(jīng)濟運行實施政府干預,，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟持續(xù)下滑的勢頭，加之中央宏觀政策的相繼出臺和“保穩(wěn)定,、保民生,、保發(fā)展”目標的實施，我旗的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷,，受國家調(diào)控政策的推動,，投資者信心顯著增強，銷售額明顯增加,，房地產(chǎn)業(yè)可以說率先從金融危機的陰影中走了出來,，對我旗經(jīng)濟的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進作用。
準格爾旗房地產(chǎn)業(yè)隨著近年來的快速發(fā)展,，對經(jīng)濟社會的拉動作用越來越大,，但也逐漸凸顯出以下問題：一是結(jié)構(gòu)性供需矛盾較重。普通商品房價格高于城市經(jīng)濟發(fā)展水平和居民消費能力,，商品住房有價無市,，以改善性需求為主的消費者持幣待購。開發(fā)企業(yè)雖然可能有較高利潤,，但基于市場價值判斷和擔心降價后引發(fā)連鎖反應的擔心,，不愿意主動調(diào)整銷售價格。市場雖然具有一定的改善性住房需求和剛性需求，但受國內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)整,、周邊城市房價下行的大環(huán)境影響,，普遍持觀望態(tài)度，因此形成僵持局面,。二是住房供應體系不夠明確,。供應量缺乏科學規(guī)劃，商品房品質(zhì)單一,，同類化嚴重,。無論從銷售價格上、還是銷售定位上,，當前在售的商品項目普遍面臨著品種單一,、消費群體定位趨同的問題，都把銷售目標確定在所謂的高端消費人群,，可供中低階層消費的商品房項目嚴重缺乏,。三是房地產(chǎn)開發(fā)商囤積土地。目前我旗尚存在相當量的未開發(fā)土地面積,，而房地產(chǎn)開發(fā)商獲得土地后,，并未及時進行開發(fā)，而是坐等土地漲價以謀取暴利,。在土地的不斷囤積,、交易中，土地價格也逐漸升高,，房價也隨之升高,，導致有許多居民沒有能力買房的局面。
近年來的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我旗正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場逐步走向日趨成熟,。為保持我旗房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展,，當前要注意以下幾點。一要加強房地產(chǎn)市場信息監(jiān)控,。各級房地產(chǎn)主管部門和各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須充分利用售房系統(tǒng),，全部實行網(wǎng)上在線售房，網(wǎng)上簽訂打印售房合同,。對于不實行網(wǎng)上售房的項目,，房地產(chǎn)主管部門不予辦理商品房預售許可證，并對該項目的開發(fā)企業(yè)誠信等級進行一票否決,，不予辦理資質(zhì)升級,，年檢時也要采取相應的懲處措施。通過房屋權(quán)屬網(wǎng)絡登記發(fā)證系統(tǒng)的應用,，全面實現(xiàn)商品房初始登記,、轉(zhuǎn)移登記,、變更登記、他項權(quán)利登記,、注銷登記的登記網(wǎng)絡化,、檔案電子化，切實提高辦事效率和辦件質(zhì)量,，提高工作成果的綜合利用價值。
二要合理引導住房主體需求,。針對不同群體實施不同策略,，解決好不同收入者的住房問題，對其實施住房分類供應政策,。同時,，結(jié)合我旗開發(fā)建設和城市化進程實際，引導居民對住房的理性消費,，推動主體需求的合理化,。針對中等收入群體的普通商品房，要根據(jù)房地產(chǎn)市場需求狀況,，加快節(jié)能省地型住宅供應,，并不斷把房價收入比控制在6—8左右；針對高收入群體的高檔商品房,，必須根據(jù)當前房地產(chǎn)市場形勢和城市發(fā)展狀況,，嚴格控制好供應規(guī)模和所占比重，科學的做好供應計劃,。
三要確保房地產(chǎn)業(yè)的土地供需平衡,。要加大政府宏觀調(diào)控力度，高度壟斷土地一級市場,，提高土地統(tǒng)征,、儲備和管理的能力，搞活土地二級,、三級市場,。依法打擊非法炒買炒賣土地行為，盤活已出讓土地,，促使存量土地加快開發(fā)挖掘閑置土地的潛力,。對閑置土地要按照中央有關(guān)文件和法律精神，嚴格按規(guī)定收取閑置費,，閑置滿兩年以上的土地要無償收回,，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。要重點保證保障性住房的用地指標,，提高普通住宅用地的供應,，嚴格控制高檔住房用地供應,。
四要加大城鎮(zhèn)房屋拆遷管理力度。要建立健全城鎮(zhèn)房屋拆遷管理機構(gòu),，繼續(xù)強化管理職能，公正地履行管理職責,，進一步規(guī)范城鎮(zhèn)房屋拆遷工作,，增加拆遷工作的透明度。對拆遷項目,、拆遷公司要建立動態(tài)檔案,，進行跟蹤服務和監(jiān)督指導,，嚴格實行拆遷許可證制度,，嚴格審核拆遷主體的合法性,，四要嚴格按照《條例》規(guī)定，發(fā)布有關(guān)拆遷的通知,、公示,、和公告，認真做好拆遷糾紛的調(diào)處,，堅決杜絕濫用行政裁決和申請強制執(zhí)行的行為,。
五要繼續(xù)開展房地產(chǎn)秩序整治工作,。堅持整頓與規(guī)范相結(jié)合,，進一步鞏固已取得的房地產(chǎn)市場秩序整治工作成果,，建立房地產(chǎn)市場檢查長效機制，加大對房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為查處力度，按照房地產(chǎn)市場規(guī)范化管理的要求，建立房地產(chǎn)市場規(guī)范化管理綜合評價體系,，努力營造主體誠信、行為規(guī)范,、監(jiān)管有力,、市場有序的房地產(chǎn)市場環(huán)境。
于都房地產(chǎn)調(diào)查報告篇五
從7月21到8月8日,，我在嘉興南湖皮件廠會計部進行了為期三周的實習調(diào)查,。先前對會計電算化知識的不了解，經(jīng)過這幾周的努力,，漸漸的從不知到知之,，再從知之到甚之。此次我所調(diào)查的范圍是財務部的會計電算化內(nèi)容,，從而我在此找到了我的調(diào)查目標,。會計電算化技術(shù)的應用，將廣大財會人員從繁重的手工操作中解放出來,，有時間和精力參與企業(yè)的管理與決策,，為企業(yè)管理當局、投資者與債權(quán)人提供較為準確,、及時的財務信息,。我本著客觀、求實的原則，采取了與人面談等一系列必要的方法,，對公司會計部的電算化進行了調(diào)查,。雖然這次調(diào)查只有三個星期但將為我大學的學習計劃和未來的發(fā)展目標奠定了堅實的基礎。
一,、對南湖皮件廠會計部進行調(diào)查的目的,。
此次調(diào)查主要是了解會計內(nèi)部的運行及操作。在南湖皮件廠的實習中我是跟隨師傅了解會計電算化內(nèi)容以及自己學著操作電算化的內(nèi)容,。
(一)了解會計部運用電算化的重要性,。
1、運用電算化能夠提高會計現(xiàn)代化管理思想,，從而使得會計會計工作標準化,，規(guī)范化，科學化,，提高會計工作的效率和質(zhì)量,。
2、電算化可以加快信息傳遞,，提高會計的反饋與控制能力,。與此同時就可以提高企業(yè)現(xiàn)代化經(jīng)營管理水平，改善經(jīng)營管理,，提高經(jīng)濟效益,，使企業(yè)獲得更多的利潤。
(二)學習如何運用電算化,。
在整個調(diào)查過程中,，會計師傅有很多是在電腦上完成的，我也有在一旁學習,，有時也會試試自己填制憑證,。填制憑證最主要的是要細心,，電算化和手寫一樣都會出錯,，因此做憑證時一定要仔細，這樣才不會出錯,，不然寫錯了就要刪去還要重新填寫,。
二、嘉興市南湖皮件廠的基本情況,。
嘉興市南湖皮件廠坐落于嘉興市南湖經(jīng)濟園區(qū),，成立于1997年，月產(chǎn)值約70萬,，成本約43萬元,。它是一家私營企業(yè)，屬于加工制造業(yè)，占地面積1200平方米,。它雖然不大,，但是里面的規(guī)劃卻是井然有序的。它生產(chǎn)的是皮件,，而這里的皮件與海寧的皮衣,，皮手套不同，這里生產(chǎn)的主要是皮夾,、皮帶等一些小商品,。工廠中分了幾個部門，分別是人事部,、財務部,、采購部、銷售部,、設計部,，還有兩個車間(制造車間、包裝車間),，一個倉庫,，總經(jīng)辦兩名。企業(yè)規(guī)模不是很大,，員工人數(shù)共有82人,，注冊資金有50萬元人民幣。企業(yè)流程如下,，首先采購部采購原材料及其包裝材料,，材料包括輔助材料：帽釘、皮帶頭,、鈕釘,、徽標、卡,、盒,、標簽、條碼等;主材料：水牛皮,。之后進入制造車間,，第一，切割牛皮;第二,，壓鑄皮件;第三,，安裝輔助材料。最后包裝,。簡單流程為材料入庫-----各部領用材料------入庫產(chǎn)品------出庫------送貨,。這里所生產(chǎn)的皮件的銷售地點是海寧皮件城,。年收入約為。財務部實行電算化方式記錄完成日常的經(jīng)濟活動。
三,、會計電算化調(diào)查的范圍,。
為期三星期在南湖皮件廠的會計部實訓,，主要的是了解關(guān)于電算化的內(nèi)容，在此主要研究的范圍是：在旁觀看師傅如何操作電算化;學習如何填制會計憑證。整個調(diào)查范圍就在本企業(yè)的會計部，調(diào)查的主要內(nèi)容是會計電算化。
四,、對嘉興市南湖皮件廠會計電算化調(diào)查的方法。
在整個實訓調(diào)查過程中，我與會計師傅及出納進行面對面的學習,。通過近距離地接觸會計電算化操作，讓我了解到了要正確的操作電算化首先要好好掌握基礎會計及中級財務會計。只有先學好這些才能正確填寫會計憑證以及做好其他的會計工作,。在這里可以直接問會計師傅不懂的問題,，師傅也會很認真為你講解會計實踐操作的知識,。
五、嘉興市南湖皮件廠會計電算化中存在的問題,。
(一)操作電算化人員的業(yè)務素質(zhì)偏低,。
南湖皮件廠中只有一名會計師傅及一員出納，大多的事情都由會計師傅所完成,。據(jù)了解會計師傅是大專畢業(yè),，出納是中專畢業(yè)的，相對來說他們的專業(yè)知識是不完全的,。并且會計師傅只經(jīng)過短期的培訓,，對軟件的認識存有局限性,，他們一般只能按照固定的模式機械的操作財務軟件,，卻不能靈活運用軟件所提供的各項功能,。
(二)運用電算化處理賬務程序不夠規(guī)范。
在皮件廠中會計師傅年紀跟我相差很大，他做的賬務處理跟我們現(xiàn)在的有一些出路，但是電算化中的數(shù)據(jù)輸入,、業(yè)務處理及有關(guān)制度制訂方面都必須規(guī)范化,、標準化,，才能使會計信息系統(tǒng)順利進行,。但由于受觀念、技術(shù)等多方面因素影響,，現(xiàn)有工作流程大都仍在舊的體制、機制和管理模式基礎上進行,，因而出現(xiàn)了工作流程與實際業(yè)務需要相沖突的矛盾,，使會計電算化系統(tǒng)不能很好地發(fā)揮作用。另外,，在會計電算化的實際實施過程中也還存在著一些不規(guī)范的行為,，導致管理上的漏洞，嚴重制約著會計電算化水平的提高以及造成會計信息失真,。
于都房地產(chǎn)調(diào)查報告篇六
優(yōu)越的地理環(huán)境,，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì),。從20**年起至今,，xx商品房價格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域,，同時,，也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地?？傮w而言,，xx房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端,。
xx年以后,，隨著大量外埠資本注資xx，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化,。一方面,，房產(chǎn)的整合概念不斷增強，如永清片區(qū)的新天地項目,，集合住宅,、酒店、寫字樓,、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體,。房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念,，地產(chǎn)對城市的影響力進一步增強,。另一方面，頂級項目拉動了高端消費力量。長期以來,，武漢的房產(chǎn)高端消費都受到了產(chǎn)品的極大制約,，項目品質(zhì)的均等性使xx的房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細分市場的要求。20**年后,，這一局面被打破,，xx濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢。20**年,，xx房地產(chǎn)進入了歷年來最火爆的一年,。
目前，xx房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅,、商業(yè)并進的格局,，物業(yè)形態(tài)上以高層為主，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn),。在國家宏觀調(diào)控措施的影響之下,，房地產(chǎn)項目的消化速度雖然有所放緩,，但價格仍然穩(wěn)步上升,。
二、xx商品住宅發(fā)展特征,。
產(chǎn)品特征：xx中心區(qū)域住宅以高層住房,、高檔公寓為主;城郊結(jié)合部以多層、小高層,、連排別墅為主,。
價格特征：xx城區(qū)商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右，均價在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖,、金銀湖,、二七片及古田區(qū)域。
供求特征：全市商品房銷售項目中,，xx區(qū)域占據(jù)了39.54%,，xx區(qū)域樓盤供求基本平衡。
消費者特征：包括公務員,、商人,、公司職員、企業(yè)老總,、外來人員等,。
產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主，中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖,、金銀湖),。
文化訴求特征：濃厚的商業(yè)、娛樂等都市文化特征。
三,、20**年(1-6月份)xx商品住宅供給和銷售基本分析,。
(1)商品住宅價格與銷量分析。
xx區(qū)域憑借得天獨厚的地理位置,、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的時間內(nèi),，房地產(chǎn)開發(fā)量居xx市前列，同其它區(qū)域相比,，其價格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài),，20**年(1—6月份)，xx住宅均價達到5894.43元/平方米,，與去年同期相比,，價格增長了39.57%。另一方面,，受國家宏觀調(diào)控政策影響,，在進入20**年以后，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降,，20**年(1—6月份),，xx住宅銷量為8950套，與去年同期相比,，減少了51.32%,。
從上表可以看出，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價格同整個xx市的總體住宅物業(yè)平均價格的漲落步調(diào)還是相一致的,，而且上漲的幅度十分平穩(wěn),。從整個區(qū)域市場來看，高檔樓盤主要集中在xx中心城區(qū),，中檔樓盤主要聚集在東西湖,、后湖和古田區(qū)域。
xx中心區(qū)作為xx市的一個開發(fā)熱點,，住宅開發(fā)力度較大,，目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在45000套左右。從市場接受情況來看也是比較理想的,，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟不斷的縱身發(fā)展,，房地產(chǎn)業(yè)會在其中充當越來越重要的角色。
同時,，該區(qū)域交通日益通暢,，市政配套逐步成熟，東西湖,、后湖,、古田區(qū)域的綠化,、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果，這些都將為這一帶的房價帶來一定的升值空間,。
(2)xx商品住宅市場供求關(guān)系,。
1、20**年(1—6月份)xx商品住房市場總?cè)萘考s為45000套,，1—6月總供給13299套,，市場總銷量為8950套，總體供銷比為1.49：1,。
2,、拆遷購房與投資性購房比例的降低導致住宅銷量減少。
為避免因房屋拆遷量過大而導致被動需求的過度增長和市場價格波動,，xx市在xx年以來對拆遷規(guī)模進行了壓縮,。20**年(1-6月份)，全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米,，同比下降28.94%,。
同時，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風險不斷加大,，也直接導致了購房需求的減少,。據(jù)億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡調(diào)查數(shù)據(jù)和對90多個樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，已擁有一套住房,，進行第二次或多次購買行為的家庭占到47.52%,，其中,，包含了改善居住條件和投資購房等動因,。由于這種動因并不屬于迫切性需求，因而受外部環(huán)境的影響較大,，成為住房市場中可伸縮性的需求,。
xx作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少,。
3,、購房者對xx中心城區(qū)的住宅偏好度高。
億房研究中心的20**年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,，潛在消費者對購買住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū),。但受到該區(qū)域高房價的影響，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品,。
如下圖所示：5000—7000元/平方米價格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上,，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升。
于都房地產(chǎn)調(diào)查報告篇七
從7月21到8月8日,，我在嘉興南湖皮件廠會計部進行了為期三周的實習調(diào)查,。先前對會計電算化知識的不了解,，經(jīng)過這幾周的努力，漸漸的從不知到知之,，再從知之到甚之,。此次我所調(diào)查的范圍是財務部的會計電算化內(nèi)容，從而我在此找到了我的調(diào)查目標,。會計電算化技術(shù)的應用,，將廣大財會人員從繁重的手工操作中解放出來，有時間和精力參與企業(yè)的管理與決策,，為企業(yè)管理當局,、投資者與債權(quán)人提供較為準確、及時的財務信息,。我本著客觀,、求實的原則，采取了與人面談等一系列必要的方法,，對公司會計部的電算化進行了調(diào)查,。雖然這次調(diào)查只有三個星期但將為我大學的學習計劃和未來的發(fā)展目標奠定了堅實的基礎。
一,、對南湖皮件廠會計部進行調(diào)查的目的,。
此次調(diào)查主要是了解會計內(nèi)部的運行及操作。在南湖皮件廠的實習中我是跟隨師傅了解會計電算化內(nèi)容以及自己學著操作電算化的內(nèi)容,。
(一)了解會計部運用電算化的重要性,。
1、運用電算化能夠提高會計現(xiàn)代化管理思想,，從而使得會計會計工作標準化,，規(guī)范化，科學化,，提高會計工作的效率和質(zhì)量,。
2、電算化可以加快信息傳遞,，提高會計的反饋與控制能力,。與此同時就可以提高企業(yè)現(xiàn)代化經(jīng)營管理水平，改善經(jīng)營管理,，提高經(jīng)濟效益,，使企業(yè)獲得更多的利潤。
(二)學習如何運用電算化,。
在整個調(diào)查過程中,，會計師傅有很多是在電腦上完成的，我也有在一旁學習,，有時也會試試自己填制憑證,。填制憑證最主要的是要細心,，電算化和手寫一樣都會出錯，因此做憑證時一定要仔細,，這樣才不會出錯,，不然寫錯了就要刪去還要重新填寫。
二,、嘉興市南湖皮件廠的基本情況,。
嘉興市南湖皮件廠坐落于嘉興市南湖經(jīng)濟園區(qū)，成立于1997年,，月產(chǎn)值約70萬,，成本約43萬元。它是一家私營企業(yè),，屬于加工制造業(yè),，占地面積1200平方米。它雖然不大,，但是里面的規(guī)劃卻是井然有序的,。它生產(chǎn)的是皮件，而這里的皮件與海寧的皮衣,，皮手套不同,，這里生產(chǎn)的主要是皮夾、皮帶等一些小商品,。工廠中分了幾個部門,，分別是人事部、財務部,、采購部,、銷售部、設計部,，還有兩個車間(制造車間,、包裝車間)，一個倉庫,，總經(jīng)辦兩名。企業(yè)規(guī)模不是很大,，員工人數(shù)共有82人,，注冊資金有50萬元人民幣。企業(yè)流程如下,，首先采購部采購原材料及其包裝材料,，材料包括輔助材料：帽釘、皮帶頭,、鈕釘,、徽標,、卡、盒,、標簽,、條碼等;主材料：水牛皮。之后進入制造車間,，第一,，切割牛皮;第二，壓鑄皮件;第三,，安裝輔助材料,。最后包裝。簡單流程為材料入庫-----各部領用材料------入庫產(chǎn)品------出庫------送貨,。這里所生產(chǎn)的皮件的銷售地點是海寧皮件城,。年收入約為。財務部實行電算化方式記錄完成日常的經(jīng)濟活動,。
三,、會計電算化調(diào)查的范圍。
為期三星期在南湖皮件廠的會計部實訓,，主要的是了解關(guān)于電算化的內(nèi)容,，在此主要研究的范圍是：在旁觀看師傅如何操作電算化;學習如何填制會計憑證。整個調(diào)查范圍就在本企業(yè)的會計部,，調(diào)查的主要內(nèi)容是會計電算化,。
四、對嘉興市南湖皮件廠會計電算化調(diào)查的方法,。
在整個實訓調(diào)查過程中,，我與會計師傅及出納進行面對面的學習。通過近距離地接觸會計電算化操作,，讓我了解到了要正確的操作電算化首先要好好掌握基礎會計及中級財務會計,。只有先學好這些才能正確填寫會計憑證以及做好其他的會計工作。在這里可以直接問會計師傅不懂的問題,，師傅也會很認真為你講解會計實踐操作的知識,。
五、嘉興市南湖皮件廠會計電算化中存在的問題,。
(一)操作電算化人員的業(yè)務素質(zhì)偏低,。
南湖皮件廠中只有一名會計師傅及一員出納，大多的事情都由會計師傅所完成,。據(jù)了解會計師傅是大專畢業(yè),，出納是中專畢業(yè)的，相對來說他們的專業(yè)知識是不完全的,。并且會計師傅只經(jīng)過短期的培訓,，對軟件的認識存有局限性,，他們一般只能按照固定的模式機械的操作財務軟件，卻不能靈活運用軟件所提供的各項功能,。
(二)運用電算化處理賬務程序不夠規(guī)范,。
在皮件廠中會計師傅年紀跟我相差很大，他做的賬務處理跟我們現(xiàn)在的有一些出路,，但是電算化中的數(shù)據(jù)輸入,、業(yè)務處理及有關(guān)制度制訂方面都必須規(guī)范化,、標準化，才能使會計信息系統(tǒng)順利進行。但由于受觀念,、技術(shù)等多方面因素影響,，現(xiàn)有工作流程大都仍在舊的體制,、機制和管理模式基礎上進行,，因而出現(xiàn)了工作流程與實際業(yè)務需要相沖突的矛盾，使會計電算化系統(tǒng)不能很好地發(fā)揮作用,。另外,，在會計電算化的實際實施過程中也還存在著一些不規(guī)范的行為，導致管理上的漏洞,，嚴重制約著會計電算化水平的提高以及造成會計信息失真,。
(三)單位領導的不重視。
會計電算化隨著現(xiàn)代化進一步發(fā)展在工作中有著越來越重要的地位,，然而在小企業(yè)中企業(yè)領導只注重最后的結(jié)果,，對會計的過程不注重。在我國社會主義市場經(jīng)濟體制下,，企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動基本上是由市場調(diào)節(jié),，領導具有很大的經(jīng)營自主權(quán);大量的企業(yè)屬于私營企業(yè)，在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的方方面面,，基本上是領導說一是一,。在這種情況下，領導對會計電算化工作的認可與否,，直接影響企業(yè)能否實施會計電算化,。
六、對嘉興市南湖皮件廠所存在的問題而提出的建議,。
(一)加強會計人員的業(yè)務素質(zhì),。
1、引入高素質(zhì)電算化人才,。
目前我國高等教育正在向大眾化教育過渡，每年有大量的高校畢業(yè)生走向人才市場,，人才供應較前幾年有了很大改善,，企業(yè)完全可以從市場招聘大學畢業(yè)生從事會計電算化工,。
2、加強會計人員的電算化培訓,。
企業(yè)應單獨制訂培訓內(nèi)容和培訓時間,。培訓內(nèi)容應滿足開展會計電算化工作的需要，既要進行基本的賬務,、報表操作的培訓,，又應適當擴大培訓范圍，涉及工資,、固定資產(chǎn),、采購、銷售,、成本等系統(tǒng),，同時還應涉及相關(guān)崗位設置、人員安排等內(nèi)容,。
(二)規(guī)范電算化處理賬務,。
建立健全一套完整的電算化模式下的規(guī)章制度。電算化內(nèi)部制度建立后,，抓落實是非常重要的環(huán)節(jié),。在實施過程中，企業(yè)要定期對各項制度的執(zhí)行情況進行檢查,，并有相應獎懲措施,，以確保各項制度的落實。
(三)加強領導對電算化的重視,。
要促進該企業(yè)實施會計電算化,，首先要讓領導從思想上重視起來，認識到實施會計電算化給企業(yè)帶來的方方面面的好處,，徹底轉(zhuǎn)變其思想,，使其成為實施會計電算化系統(tǒng)的動力而非阻力。使企業(yè)領導明白會計電算化并不僅僅是會計工作的現(xiàn)代化,，更是企業(yè)生產(chǎn),、經(jīng)營、管理工作的現(xiàn)代化,，是信息手段的現(xiàn)代化,，通過會計電算化，能夠?qū)崿F(xiàn)財務業(yè)務一體化管理,，最大限度提升企業(yè)的管理水平和市場競爭力,。在全球經(jīng)濟一體化、市場競爭非常激烈的今天，落后和封閉就意味著惡性循環(huán),，意味著被淘汰,。
于都房地產(chǎn)調(diào)查報告篇八
近年來，在縣委,、縣政府“奮力跨越爭進位,，富民強縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實下，全縣城鎮(zhèn)建設步伐不斷加大,，房地產(chǎn)業(yè)由小到大,，從弱到強，不斷發(fā)展塣大,。在保持市場供需總量平,、供求結(jié)構(gòu)基本合理，房地產(chǎn)價格基本穩(wěn)定的態(tài)勢下,，全縣房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)快速運行的良好態(tài)勢,，房地產(chǎn)開發(fā)投資，開發(fā)項目施工,、竣工面積,，商品房銷售面積等主要指標快速增長。房地產(chǎn)投資和消費為拉動我縣經(jīng)濟增長和社會發(fā)展做出了重要的貢獻,。截至目前,，我縣具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)已有17家，“十五”期間房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成63億元,，建設花園,、錦華苑、公園,、城南,、金都、金明寓,、栗園,、金星等成規(guī)模小區(qū)8處，開發(fā)商品住宅6200套,、56萬平方米,。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，大大提高了居民的居住生活水平,，為我縣經(jīng)濟增長注入了新的活力,。
目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對平穩(wěn)的發(fā)展時期，各類型樓盤銷售情況良好,。建筑類型方面,，已建和待建樓房以磚混結(jié)構(gòu)為主,，框架結(jié)構(gòu)樓房所占比重逐漸上升樓盤品質(zhì)不斷提升，居住環(huán)境日益改善,。xx年以來,，在房地產(chǎn)市場供需兩旺的同時,，我縣房地產(chǎn)開發(fā)樓盤的品質(zhì)得到了不斷提升,，購房戶的居住環(huán)境日益改善。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費的吸引力,。消費結(jié)構(gòu)方面,，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90100平方米的小戶型銷售情況良好但數(shù)量較少,，僅占年度開發(fā)量的25%左右,。
總體看，xx年我縣房地產(chǎn)需求增長速度將低于xx年,，房地產(chǎn)供求形勢進一步改善,，房地產(chǎn)價格漲勢將趨向相對穩(wěn)定。今年以來,，隨著國家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強,，增加中低價位普通商品住房等調(diào)控措施的實現(xiàn)以及二級市場的擴大，我縣房地產(chǎn)市場供求形勢和房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)將進一步得到改善,。主要消費需求是外來經(jīng)商務工人員,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關(guān)工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生，他們成為購房的主力軍同時,，個體從業(yè)者,、私企老板及企業(yè)中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對象以個人購買為主,，投資商尚未大量出現(xiàn),。房地產(chǎn)市場是否健康，一個重要標志是看市場化程度如何特別是個人購房比例以及投資性購房的比例,。xx年,，從購房者購房的動機來看，我縣城區(qū)購房者中,，購房用于自己居住的比例達到93%,，以投資為目的占7%，而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%,，說明我縣整個房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)大量投機者,，整個銷售市場處于自然銷售狀態(tài)。
預計房屋價格在較旺的實際需求的支撐下將繼續(xù)上漲,，漲幅經(jīng)歷了xx年爆發(fā)性增長之后,，將趨向平穩(wěn)，全年增長速度預計將小于xx年水平。xx年全縣普通商品住宅平均銷售價格為1280元/m2,，同比上漲65%,。受土地價格、建筑“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加,，以及商品房配套設施,，環(huán)境建設檔次提高等因素的影響，xx年全縣商品房平均售價漲幅與上年基本持平,，但市場供給與需求同步增長,，商品房價格與商品住房價值基本相符，價格與價值之間并未形成較大的炒作空間,。我縣目前的房地產(chǎn)市場總體上沒有呈現(xiàn)“泡沫”,，并且還具有相當?shù)陌l(fā)展空間。
xx年全縣房地產(chǎn)開發(fā)完成投資205億元,，比上年增長198%,。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全縣全社會固定資產(chǎn)投資比重達到517%，拉動全縣固定資產(chǎn)投資增長45個百分點對gdp增長的貢獻率達到87%,，拉動全縣gdp增長12個百分點,。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。同時房地產(chǎn)業(yè)為地方政府開辟了財源,，每年對地方財政收入的貢獻率超過了6%,。拉動了社會總體消費的增長。xx年,，房地產(chǎn)銷售收入13億元,，按拉動消費系數(shù)14計算，拉動其他消費額182億元,，兩項累計達到312億元,。同時為社會增加就業(yè)崗位5000余個。
二房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的主要問題,。
1,、住房供應結(jié)構(gòu)不夠合理。中高檔住房供應量過大,，中低價位的普通商品房供應偏少,。90平方米左右的普通商品房供應量不足三成，嚴重供不應求,。由于近年來我縣商品房價格上漲較快,，而居民的實際收入增幅遠趕不上房價的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆,，希望能多推出經(jīng)濟適用房以及小戶型樓房,，以滿足部分弱勢群體的購房需求,。
2、房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度不夠,。房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng),，包括商品房預售和銷售、二手房轉(zhuǎn)讓,、房屋權(quán)屬登記,、房屋租賃備案、開發(fā)項目立項,、土地出讓,、開發(fā)經(jīng)營許可、規(guī)劃許可,、建設許可、開發(fā)建設條件與施工許可,、房地產(chǎn)信貸等,。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個稅種，由國稅,、地稅,、財政分別征收，計稅方式復雜,，征管難度大,。建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，一是能夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購房者,、管理者信息不對稱的狀況,，增加透明度，為政府和有關(guān)部門實行監(jiān)測市場運行的動態(tài)變化提供依據(jù),，有利于調(diào)控市場,，規(guī)范交易行為，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場監(jiān)督科學化二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺,，以房地產(chǎn)信息為依托,，實現(xiàn)信息共享，通過部門配合,、環(huán)節(jié)控制,，推動房地產(chǎn)稅收征管精細化管理，達到“先繳稅,、后辦證”的要求,，以促進稅收征管科學化。我縣的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還沒有建立,，相關(guān)部門信息溝通,、資源共享的機制尚未形成,，不利于及時便捷地對市場進行監(jiān)測分析，同時也造出市場信息不對稱,、透明度不高,，不利于合理引導房地產(chǎn)投資和消費。
3,、城鄉(xiāng)房屋權(quán)屬登記管理工作需要加強,。由于房產(chǎn)管理體制不理順，導致產(chǎn)權(quán),、產(chǎn)籍多頭管理,，市、縣,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)分治,。按照建設部建房1997173號文和省建設廳魯建房發(fā)1997239號文《關(guān)于制作頒發(fā)全國統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書的通知》要求，一個縣只能有一個發(fā)證機關(guān),，并且所頒發(fā)的房產(chǎn)證必須是經(jīng)建設部備案,、由北京印鈔廠統(tǒng)一印制?？h城規(guī)劃區(qū)外的各鄉(xiāng)鎮(zhèn),、村街房產(chǎn)，特別是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地企業(yè),，因無法辦理全國統(tǒng)一的房產(chǎn)證,，所以不能辦理房產(chǎn)抵押貸款、過戶等手續(xù),，不利于企業(yè)和社會經(jīng)濟的發(fā)展,。這不僅造成了工作上的扯皮，損害了群眾利益,，還造成了國家稅費的流失,。
4、部分開發(fā)商重視商品房建設,，輕視配套設施建設的思想還很嚴重,。相當項目配套設施水平低，配套不完善,，開發(fā)項目整體功能差,，造成消費者使用不方便，也給社會帶來一些隱患,。如綠地,、公廁、幼兒園,、超市,、健身場,、物業(yè)用房等這些基礎配套設施多數(shù)小區(qū)沒有或根本達不到設計要求。
5,、違規(guī)開發(fā)的歷史遺留問題有待解決,。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過程中，除還建本村居民和本單位職工住房外,，還對外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋,，駐城村街中也有個別住戶在建房過程中少批多建，并將多建的住房違規(guī)出售,，這些違規(guī)開發(fā)行為造成了房地產(chǎn)稅費流失和不公平的市場競爭,，對商品房市場帶來很大沖擊也導致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權(quán)和上市交易流通，影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和社會的穩(wěn)定,。
1,、引導普通商品房建設，推行安居工程經(jīng)濟適用房和廉租房,，調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu),。經(jīng)濟適用住房是指土地由國家劃撥，各種稅費減半征收,，出售價格實行政府定價，按保本微利原則確定,，主要面向社會上的中低收入家庭出售,，是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。我縣目前為止未開發(fā)經(jīng)濟適用住房,。xx年11月,，由縣房管局牽頭，統(tǒng)計局,、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調(diào)查,。結(jié)果顯示，我縣低保家庭戶主屬“三無”,、下崗,、失業(yè)人員的約占97%，低保家庭無房戶約為三分之一,，有住房的用戶,，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一，且大多住房設施不全,。所以,，實施經(jīng)濟適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求，是政府義不容辭的責任,。另國辦發(fā)【xx】37號文件已經(jīng)要求,，自xx年6月1日起,，凡新審批、新開工的.商品住房建設,，套型建筑面積在90平方米以下的住房含經(jīng)濟適用房面積所占比重,，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上。
3,、嚴格控制機關(guān)企事單位自建住房,。為滿足職工住房需求，通過市場改善住房條件,，臨沭縣人民政府下發(fā)的沭政發(fā)[**]43號文中規(guī)定：“從1999年1月1日起,，停止單位自行建設住房，需要住房的統(tǒng)一到縣政府的住宅小區(qū)購買,?！濒斦l(fā)[xx]22號文件中再一次規(guī)定：“從意見下發(fā)之日起xx、3,、22,，各級黨政機關(guān)和事業(yè)單位一律停止單位建房，鼓勵機關(guān),、企事業(yè)單位職工投資置業(yè),，通過市場改善住房條件?！弊罱ㄔO部,、監(jiān)察部、國土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[xx]196號《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強調(diào),，“自本通知下發(fā)之日起,，一律停止審批黨政機關(guān)集資合作建房項目。嚴禁黨政機關(guān)利用職權(quán)或其影響,，以任何名義,、任何方式搞集資合作建房，超標準為本單位職工牟取住房利益,?！币虼耍瑱C關(guān)單位住房改造要走法制化,、正規(guī)化軌道,。要樹立“要住房，找市場”的觀念,，杜絕新的住房實物分配和“委托代建”,、“定向開發(fā)”等變相福利分房的現(xiàn)象。
4,、加強農(nóng)村房屋權(quán)屬登記工作,，建立城鄉(xiāng)一體的房屋權(quán)屬登記和檔案管理制度,。禁止其他部門發(fā)放不具法律效力的房產(chǎn)證，以維護正常的房地產(chǎn)市場秩序,。
5,、提升產(chǎn)業(yè)的整體水平和實力。行業(yè)內(nèi)要樹立現(xiàn)代的房地產(chǎn)經(jīng)營理念,，整體提升我縣房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實力和水平,，這是促進我縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展的根本所在。一是要注重鑄造房地產(chǎn)企業(yè)的“母艦”,。要通過重組,、兼并、控股,、引外靠優(yōu)等方式,，盡快創(chuàng)建能對中小企業(yè)有帶動作用“航母”型企業(yè)，提高企業(yè)整體素質(zhì),，增強生存與發(fā)展能力,，提升綜合競爭力。二是注重打造品牌,。房地產(chǎn)企業(yè)要盡快適應市場需求變化,，實施精品帶動戰(zhàn)略，提高信譽,，建立品牌,，擴大市場三是要注重物業(yè)管理，充分利用房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的“情侶效應”,，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理互促互動。四是要注重企業(yè)誠信和經(jīng)濟倫理,。倡導房地產(chǎn)開發(fā)商要建起企業(yè)誠信檔案,，樹立起經(jīng)濟倫理觀念，在發(fā)展中講究文化底蘊,、道德因素,、科技含量、綠色生態(tài),，盡可能地為消費者提供舒適,、健康、優(yōu)美,、潔凈,、安全、方便和環(huán)保等各方面優(yōu)良的產(chǎn)品,。
6,、各部門加強協(xié)調(diào)溝通,，做好拆遷工作。近年來,，城市房屋拆遷成為社會的熱點難點問題,。雖然城市拆遷工作是一項關(guān)系到加快發(fā)展經(jīng)濟、造福于民的好事,，但在實際工作中,，由于牽扯到各個方面的利害關(guān)系，特別是拆遷人,、被拆遷人的經(jīng)濟利益問題,，拆遷工作變得十分復雜，并出現(xiàn)了一些新問題,，新情況,。如我局在整理拆遷檔案工作中發(fā)現(xiàn)，有的房產(chǎn)已拆除,，但未到我局辦理拆遷注銷或變更登記等相關(guān)手續(xù),，導致一宗土地出現(xiàn)兩套房產(chǎn)證，權(quán)屬上容易產(chǎn)生糾紛,，不利于房產(chǎn)檔案的管理,，至使有關(guān)問題難以及時妥善解決。根據(jù)國務院和山東省《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定,，計劃,、規(guī)劃、土地等有關(guān)部門應當按照各自職責,，協(xié)同做好城市房屋拆遷管理工作,，使上述問題得以妥善解決。
7,、加快房地產(chǎn)交易大廳建設,，強化市場監(jiān)管。我局在已建成房地產(chǎn)交易中心的基礎上,，決定整改再進步,，效率再提高，建立真正意義上的“一站式”服務大廳,，每科室都有一名工作人員進駐大廳,，群眾進一個門，領一份表,，就可辦妥所有手續(xù),。同時，在交易大廳門口還有各開發(fā)公司簡介、年度開發(fā)量,、樓盤介紹,、聯(lián)系電話等宣傳圖板，形成了一個“房產(chǎn)小超市”,，既方便了人民群眾,，又宣傳了開發(fā)公司，可謂一舉雙得,。目前這一工作正在緊張有序的進行之中,。
于都房地產(chǎn)調(diào)查報告篇九
從調(diào)查所涉及的范圍看，20個居民以居住樓房為主,，87.7％的家庭住房為無電梯式樓房,，只有3.7％的家庭住在有電梯的商品房里，還有8.2％住在平房,，另有一小部分處于衛(wèi)生間或廚房共享的合住狀態(tài),。由于房改不斷深入，目前居民住房私有化比例已達59.3％,，超過半數(shù),；18.2％向房管所租用房屋；11.5％租住單位的房子,。住房面積多數(shù)在40－80平方米之間,。
據(jù)調(diào)查，五年內(nèi)準備購房的人占調(diào)查城市總體的21.9％,，其中以經(jīng)濟適用房和商品房為主,，預購面積在70－150平方米之間，可承受價格以每平方米1000－20xx元為主體,，輔之以每平方米500－1000元及20xx－3000元的價格,。購房資金將主要來源于家庭儲蓄，政府及銀行貸款也占據(jù)一定比例,。
數(shù)據(jù)顯示,，調(diào)查總體中59.3％的家庭擁有住房產(chǎn)權(quán)，住房面積在20－80平方米不等,，多為2、3或4口之家,，其中以居住面積在50－80平方米所占比例為最高,，20－50平方米居住面積位居其次。還有小部分家庭或個人從單位或私人處租房,。那么,，是不是只有這一小部分的租房者才是長沙房產(chǎn)預購對象呢？調(diào)查結(jié)果顯示并不盡然。調(diào)查顯示,，在已擁有產(chǎn)權(quán)房的家庭中,，23.3％預計在五年內(nèi)購房，20.1％預計明年購房,，商品房及經(jīng)濟適用房仍占預購主導地位,。
調(diào)查顯示，無產(chǎn)權(quán)房家庭主要希望購買80平方米以下的房子,，屬一期置業(yè),，為解決生活問題；而已擁有產(chǎn)權(quán)房的家庭則希望購買更大的房子,，屬二期置業(yè),，為改善生活質(zhì)量。
有產(chǎn)權(quán)房家庭計劃5年內(nèi)購房的比例遠遠高于計劃1年或2年內(nèi)購房的比例,，尤其是對大面積住房的購買,。
假設擁有房產(chǎn)權(quán)的預購者為一總體，調(diào)查顯示,，其中家庭月收入在20xx至2500元之間的比例最高,，達16.5％；6000元以上的高薪家庭比例最校從總體家庭月收入狀況來看,，我們就不難理解他們對房子售價的期望值所在,。希望房價在1000－20xx元的比例最高，為30.4％,；500－1000元的占22.3％,；20xx－3000元的占21.6％；希望房價在6000元以上的不足1％,。
以上數(shù)據(jù)顯示,，巨大的人口基數(shù)和迅猛的經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢使長沙房地產(chǎn)業(yè)具有驚人的潛力，但當前樓市價格的居高不下與不斷增長的房屋物業(yè)需求之間出現(xiàn)了斷層,。如果商家能順應市場,，對價格、服務及其他相關(guān)要素加以調(diào)整,，相信房地產(chǎn)的前景非常樂觀,。但值得注意的是，在這些擁有房產(chǎn)權(quán)的預購者中,，有69.1％希望使用家庭存款來購房,，31.4％希望政府貸款，16.1％打算向銀行貸款,?？磥?，傳統(tǒng)的消費觀念顯然不利于消費的良性增長。
數(shù)據(jù)顯示,，25－34歲的人占購房人群的36％,，位居傍首，而35－44歲的人群比例為20.3％,，位居第二,。總體購房人群以中學以上學歷為主流,，半數(shù)以上為全職工作者,，重點分布于貿(mào)易、制造業(yè),、政府機關(guān)及教育文化領域,，以制造業(yè)職工、中級技術(shù)人員,、商業(yè)／服務業(yè)職員／公司中級經(jīng)理居多,，輔之以其他行業(yè)人士，月薪在1000－20xx元范圍內(nèi)為主體購房者,。
目前,，中國的家庭結(jié)構(gòu)以三口之家或四口之家為主，購房計劃多數(shù)定位在商品房及經(jīng)濟適用房,，分別占預購比例的42.7％和39.2％,；預購面積在70－150平方米不等，以80－100平方米的需求量最高,。而主要房屋預購者的家庭月收入在1000－4000元間,。另外，調(diào)查發(fā)現(xiàn),，收入越高越傾向于購買商品房,。可以說,，他們將是未來幾年房地產(chǎn)市場內(nèi)的一支生力軍,。
房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域性差異很大，但房價與區(qū)域性平均收益的比例卻基本類似,。
從長沙居民對房價的期望值曲線上來看,，期望值與市場價差距甚遠。目前國內(nèi)的經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀決定了恩格爾系數(shù)（指居民家庭花費在食品和日常家庭用品上的費用占家庭總收入的比例）還比較高,，這更加大了工薪階層購房的難度,。
另外，市民的傳統(tǒng)觀念是量入為出,，還不習慣去花將來的錢，加之銀行貸款手續(xù)目前還稍嫌繁雜，擔保條件較苛刻,，還款制度不夠完善,，更阻礙了人們消費觀念的盡快更新。從總體購房人群中預購房屋的資金來源上看,，希望使用家庭存款的占68.6％,，希望政府貸款的占31.1％，希望銀行貸款的占15.5％,，希望向親戚朋友借的占12.2％,。近七成的家庭可望用自有資金買房，近三成的人希望得到政府資助,，只有一成半的人愿望辦理銀行貸款,，可見，銀行貸款制度亟待完善,，以幫助人們改變固有消費觀念,，刺激消費增長，達到商家與消費者雙贏的效果,。
目前,，從預購房者的人群結(jié)構(gòu)來看，商業(yè),、服務業(yè)一般職工占預購總體的11.5％,，居第二位，而這其中60.1％的預購者介于21－35歲之間,；制造業(yè)職工占預購總體的12.8％,，居首位，這其中46.5％的預購者介于21－35歲之間,；而中級公司經(jīng)理介于21－35歲的.預購比例也超過了60％,。由此可見，市場的重心在年輕一族,。這一組人群中,，63.6％為已婚，其中介于21－35歲的占43.7％,，介于36－45歲的占30.4％,；34.7％的獨身，其中66.1％介于21－35歲之間,，僅有1.4％介于36－45歲之間,。從預購房者的年齡結(jié)構(gòu)、職業(yè)特征及婚姻狀況看,，已婚的中,、初級工作者構(gòu)成預購主體,，而年輕的單身族也是這一購房群體中不可或缺的一個重要部分。
應該說,，21－45歲之間的人群對購房最有興趣,，他們希望的房屋類型仍然是經(jīng)濟適用房和商品房，面積介于50－150平方米之間,，最好單價在3000元以下,，愿望花3000－4000元／平方米購房的也占有一定的比例。這一預期和市場價格的差距低于調(diào)查總體對房價的預期與真正市場行情的差距,。
調(diào)查總體對每平方米的價格預期如下：每平方米500－1000元的占22.9％,，1000－20xx元的占32％，20xx－3000元的占19.6％,，而6000元以上的僅占1.3％,。可以看出,，國人對房價的承受能力與實際的市場情況大相徑庭,。
調(diào)查還顯示，消費者已逐漸將目光投向新的視點,，比如：環(huán)保問題,、居住環(huán)境（包括人文環(huán)境、地理環(huán)境,、教育投入,、文化氛圍）等，這些都直接影響著消費者購房的決策,。
目前環(huán)保已成為一種全球化的概念,，購房者對居住地的環(huán)境要求日益提高。認為城市環(huán)境污染太嚴重的占調(diào)查總體的60.9％,，看來,，爭勸綠色”生存環(huán)境已成為大多數(shù)都市人的夢想。相比較而言,，郊區(qū)的物業(yè)價格比市區(qū)要便宜很多,，“綠色”程度也大大好于市區(qū)，且有些文化小區(qū)的人文環(huán)境也很好,，城市則因為交通網(wǎng)絡的不夠完善,、私家車普及率偏低、交通過分擁擠等,，造成許多居民渴望以低廉價格求得“綠色”生存環(huán)境的愿望無法實現(xiàn),。
于都房地產(chǎn)調(diào)查報告篇十
當前，隨著我國經(jīng)濟的高速增長,，居民生活水平日益提高,，教育,、住宅、汽車,、通信已成為新的消費熱點,，尤其是住宅消費更為民眾首選。近年來,，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)，在住宅商品化新體制基本確立,，房地產(chǎn)市場體系逐步建立,，群眾消費熱情高漲的環(huán)境下，保持了持續(xù)快速的發(fā)展勢頭,，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),。xx年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資7736.4億元,，占固定資產(chǎn)投資的17.9%,，占gdp的7.6%。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高,，對幾十個相關(guān)產(chǎn)業(yè)都有帶動作用,，與建筑業(yè)發(fā)展以及擴大社會就業(yè)更為密切相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)作為一種重要的經(jīng)濟杠桿,，在城市建設,、改善人民生活、促進經(jīng)濟發(fā)展等方面發(fā)揮了巨大作用,。
我縣的房地產(chǎn)業(yè)從1998年開始,，受住房體制改革的刺激，市場消費得到實質(zhì)性的啟動,。xx年以來,，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持旺盛的勢頭，xx年全縣房地產(chǎn)投資2.0376億元,，比上年增長162.7%,，占當年固定資產(chǎn)投資的24.7%。房地產(chǎn)業(yè)已成為推動我縣經(jīng)濟增長和發(fā)展的重要力量,。
為進一步促進我縣房地產(chǎn)市場持續(xù)健康地發(fā)展,，現(xiàn)對我縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、發(fā)展前景,、存在的問題及相關(guān)建議分析如下：
1,、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)蓬勃發(fā)展，民營企業(yè)迅速崛起,。
由于我縣的房地產(chǎn)市場啟動較晚,，發(fā)展較慢,，加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤較其它行業(yè)高，因此吸引了民營經(jīng)濟和股份制經(jīng)濟的大舉進入,。xx年,，全縣只有6家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其中國有企業(yè)2家,，民營企業(yè)4家,。到了xx年底已發(fā)展成有17家開發(fā)企業(yè)，其中擁有三級開發(fā)資質(zhì)企業(yè)2家,，三級資質(zhì)以下的企業(yè)15家;國有企業(yè)僅有1家,，民營企業(yè)16家。xx年,，民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)投資額占開發(fā)總投資額的96%,。民營企業(yè)發(fā)展迅速，成為我縣房地產(chǎn)投資增長的主要動力,。
2,、房地產(chǎn)投資高速增長，成為拉動投資增長的主要力量,。
作為一個新興行業(yè),，我縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速，投資規(guī)模日益擴大,，尤其從xx年開始,，受城建規(guī)模擴大，基礎設施投資加快,，舊城改造力度加大及房改房政策的刺激,，市場容量大幅增長，房地產(chǎn)業(yè)取得了跳躍式發(fā)展,。xx年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額7757萬元,，是上年投資額的5倍，比同期全社會固定資產(chǎn)投資增速高4.5倍;xx年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額20376萬元,，同比增長1.6倍,，高于同期全社會固定資產(chǎn)投資增速1.2倍。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會投資的比重也越來越大,，xx年為3.32%,xx猛增至13.25%,，xx年再創(chuàng)新高達為24.71%，成為拉動投資增長的主要力量,。應該說,，這幾年的投資擴張是市場釋放性的增長，不存在投資過熱引起的“泡沫”問題。
3,、商業(yè)營業(yè)用房建設投資增幅較大,，商品住宅建設投資主體地位突出。
“xx”末期,，在國家把住宅建設培育成新的經(jīng)濟增長點的政策指引下,，我縣的房地產(chǎn)企業(yè)加大了普通住宅為主的開發(fā)建設力度，并獲得了長足的發(fā)展,。據(jù)統(tǒng)計部門數(shù)據(jù)顯示,，xx年---xx年，住宅建設投資占當年房地產(chǎn)開發(fā)總投資的70%,、67.6%,、64.9%;商業(yè)營業(yè)用房3年來的投資分別占當年房地產(chǎn)開發(fā)總投資額的15.86%、29.2%,、33.86%。從比重上看,，商業(yè)營業(yè)用房建設投資增幅呈遞增趨勢,，住宅建設投資呈下降趨勢，但其主體地位依然突出,。
4,、土地投放量逐年上升，開發(fā)規(guī)模越來越大,。
近三年來,，我縣的房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭迅猛，房地產(chǎn)交易異?；鸨?，房地產(chǎn)開發(fā)項目用地投放量逐年上升。xx年全縣總投放為16畝;xx年總投放為98畝,，是上年的6倍;xx年總投放達236畝,，同比增長2.2倍。同時,，土地投放由原來的單體地塊出讓逐漸向小區(qū)化,、規(guī)模化,、整體化出讓轉(zhuǎn)變,。xx年平均每宗房地產(chǎn)開發(fā)出讓土地面積為1.36畝，xx年為10.59畝,，xx年為21.83畝,，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越來越大。
5,、房地產(chǎn)開發(fā)水平存在明顯地區(qū)差異,，住宅商品化程度逐漸提高,。
受城鄉(xiāng)二元格局的影響，一直以來,，房地產(chǎn)開發(fā)投資主要以縣城為主,，縣城區(qū)與各鄉(xiāng)鎮(zhèn)間的房地產(chǎn)開發(fā)水平差距十分明顯。xx年,，縣城房地產(chǎn)開發(fā)投資額約占總投資額的72%,，華埠鎮(zhèn)約占總開發(fā)投資額的22%，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)約占6%,。
因受近幾年規(guī)劃控制的影響,，城鎮(zhèn)和礦區(qū)私人建房投資額年逐年減少。xx年比xx下降69.06%,，xx年比xx年下降22.55%,。私人建房投資的減少，有利于促進住宅商品化程度的逐漸提高,。
6,、房地產(chǎn)開發(fā)建設資金到位情況理想，定金,、預付款占投資資金的比重上升,。
近幾年，一方面由于房地產(chǎn)銷售市場狀況比較理想,，房地產(chǎn)資金回籠較快,，另一方面也因為金融政策對房地產(chǎn)開發(fā)的支持。我縣房地產(chǎn)開發(fā)資金的到位情況比較理想,，在各類投資中的資金保障程度最高,。
在房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中，自籌資金,、國內(nèi)貸款,、定金及預付金是開發(fā)資金的全部來源，居于絕對主導地位,。從各類資金的動態(tài)情況看,，國內(nèi)貸款資金和定額預付金的增速較快，定金及預付金占年度資金來源的比重逐年上升,。xx年至xx年分別為8.7%,、22.37%和42.41%;同期國內(nèi)貨款所占比重分別為2.08%、31.88%,、32.39%;而同期自有資金分別為61.95%,、38.04%、25.01%。
1,、房地產(chǎn)市場需求趨旺,，呈現(xiàn)出“兩頭輕、中間重”的銷售態(tài)勢,。
近年來,，我縣房地產(chǎn)市場有了很大發(fā)展，商品房銷售態(tài)勢良好,，銷售面積逐年增長,，預售面積大幅攀升，市場需求趨旺,。xx年-xx年銷售面積分別為32646m2,、35362m2、80811m2,，同期預售面積分別為31491.52m2,、42594.99m2和95377.6m2，從xx年開始,，預售面積超過了銷售面積,。xx年底，空置一年以上的商品房面積僅1977m2,。
在商品房住宅銷售調(diào)查中，90-110m2戶型住宅占銷售總額的45.4%,，110-130m2戶型住宅占銷售總面積的30.83%,，90m2以下戶型占12%，130平方米以上戶型占11.74%,，明顯呈現(xiàn)出“兩頭輕,、中間重”的銷售態(tài)勢。
2,、個人消費成為市場需求的主體,，縣內(nèi)需求占商品房銷售的全部。
隨著住房體制改革的逐步推進,，福利分房制度已退出了歷史舞臺,，個人購房比重大幅上升。xx年,，全縣個人購房面積達29672.2m2,，占銷售面積的83.9%;xx年個人購房面積達80628m2，占總銷售面積的99.77%,，個人已成為市場消費的主體,，是房地產(chǎn)市場發(fā)展的主導因素。目前，個人購買房屋的類型以住宅為主,，xx年個人購買住宅面積達70941m2,，占個人購房總面積的87.98%。從購買對象和使用上來看,，購房的全部是縣內(nèi)居民,，基本以自用為主，因而,，我縣尚不存在房地產(chǎn)“泡沫”,。
3、商品住宅價格上升較快,，相對升幅較大,。
因近年來商品房市場需求旺盛，商品房價格放開,，市場處于賣方市場,，經(jīng)濟適用房啟動較晚，土地實行市場競價在一定程度上提高了開發(fā)成本,。多種因素造成商品房住宅價格上升較快,，升幅較大。據(jù)最新調(diào)查資料統(tǒng)計,，xx年商品住宅平均售價約987元/m2,，比上年度上升14.76%，xx年平均售價約1140元/m2,，同比上升15.5%,。而同期我縣國內(nèi)生產(chǎn)總值的升幅為6.48%、10.63%,。
4,、存量房交易活躍，房改房成為“生力軍”,。
自1999年房改房上市政策出臺后,，存量房交易活躍，交易面積逐年“放大”,，xx年共成交184起,，面積16396.17m2，xx年共成交243起,，面積20405.54m2,，xx年共成交225起，面積21300m2,。近三年的交易量中,，住宅占總交易起數(shù)的96.62%,，房改房約占住宅交易起數(shù)的62.2%，因而成為存量房交易市場的“生力軍”,。
房改房的上市,，不僅增加了住房市場的供給量，給買房人更多的選擇,，而且創(chuàng)造了更大的住房需求,，讓更多的居民成為增量房的消費者。
(一)房地產(chǎn)市場缺少行業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃的指導,，沒有建立市場的預警,、預報機制和城市規(guī)劃、土地供應,、金融信貸方面的宏觀調(diào)控機制,，房地產(chǎn)開發(fā)存在一定的無序化和較大的風險性。
(二)市場化運作不規(guī)范,，政策性的土地協(xié)議出讓,，拖欠土地招標出讓金等不公平競爭行為嚴重擾亂了房地產(chǎn)市場秩序。
(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場準入“門檻低”,，開發(fā)企業(yè)數(shù)量多,，規(guī)模普遍偏小，行業(yè)集中度低,。部分企業(yè)資金實力不足,，主要依靠金融貸款和定金、預付金進行開發(fā),，加大了投資風險,。
(四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為不規(guī)范，如未取得許可證擅自開工建設及預售,、合同不兌現(xiàn)、面積縮水,、虛假廣告,、延期交付、提高容積率等違法違規(guī)行為依然存在,。
(五)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)商品化程度不高,，私人建房依然存在，弱化了房地產(chǎn)市場的高消費群體,，給市場帶來一定影響,。單體的開發(fā)仍然存在，清一色的商住樓布局不利于提高城市品位,，不利于改善居住環(huán)境,。
(六)市場配套體系不完善,，物業(yè)管理和房地產(chǎn)中介服務滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
(七)住宅體系不完善,，經(jīng)濟適用房投放少,，廉租房建設尚未啟動。商品住宅價格提升過快,，價格偏高,。
(八)房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理，住宅品種單一,，難以滿足不同的消費需求,，刺激消費的增長，商業(yè)營業(yè)用房比重偏高,，出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象,。
(一)行業(yè)趨于整合，結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整,，價格相對穩(wěn)定,。
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將趨于整合,，行業(yè)集中度將明顯提高,。
隨著城市建設規(guī)模的不斷擴大，按照生態(tài)城市化建設要求以及城市管理和房地產(chǎn)市場開發(fā)的現(xiàn)實需要,，商品住宅開發(fā)將向小區(qū)化,、規(guī)模化,、物業(yè)化,、品牌化的經(jīng)營方向發(fā)展，這勢必加劇企業(yè)間資金,、規(guī)模,、管理等各方面的競爭。國務院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知中強調(diào),，要加強房地產(chǎn)貨款監(jiān)管和市場監(jiān)管,，這對我縣房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展帶來了歷史性的考驗和挑戰(zhàn)。為謀求發(fā)展做大做強,，我縣企業(yè)將在政策嚴管和市場競爭中趨于規(guī)范整合,，集中度將明顯提高，并形成市場競爭的核心能力,。一批實力較強的大企業(yè)將脫穎而出,，而一些小而散、缺乏競爭力的企業(yè)將面臨被淘汰出局的危險,。
2,、房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)將面臨調(diào)整,，低價位商品住宅將成為開發(fā)主流。
隨著人們居住消費觀念的改變,，個人住房需求將呈現(xiàn)多元化,、多層次的發(fā)展趨勢。原先把住房作為固化資產(chǎn)而想方設法貨借資金以求一次性到位的住房消費,，將逐步向把住房作為可流通商品量力而行適時換房的觀念轉(zhuǎn)變,。
我縣房地產(chǎn)起步較晚，目前處于發(fā)展階段,，前幾年住房開發(fā)項目針對的大多是收入相對較高的工薪,、個私業(yè)主群體。這一消費群體的經(jīng)濟相對寬裕,，而且換房以改善居住條件的要求也十分迫切,，因而對開發(fā)商而言，銷售風險較小,，且利潤空間較大,。近年來的開發(fā)，已基本消耗了這一群體的購買力,，對他們而言,，住房消費是較長一段時間后的第二、三次換房,。
而目前,，尚未購房的和大部分房改房住戶這些中低收入消費群體，因供需矛盾仍未能實現(xiàn)改善住房的愿望,。尚未購房的群體包括企業(yè)未參加房改的職工,，鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政、事業(yè)單位工作和退休的單職工,，估計約有800戶左右;全縣房改房約有7000多套,，1999年以來交易備案的約900套，加上拆遷房約近百套,，需換房戶按剩下的30%計,，將有近xx套的消費。激活這群中低收入消費群體,，將給我縣房地產(chǎn)業(yè)帶來極大的發(fā)展,。影響這一群體住房消費的最主要制約因素是價格,，如何緩解這一供需矛盾呢,，我們認為除了政策及金融支持外，開發(fā)適合這一群體消費的總價位較低的住宅(如近郊90-110m2戶型,、城區(qū)80-100m2戶型)是今后幾年的開發(fā)主流,。
同時,，隨著商住房商品化程度的不斷提高，單體別墅,、聯(lián)立式住宅等中高檔商品房將適量推向市場,。政府對“弱勢群體”越來越關(guān)注，建設“廉租房”,，建立低收入家庭住房保障機制,，讓所有人都“居有其所”，是政府當務之急的一件大事,。
3,、供需趨于平衡，價格相對穩(wěn)定,。
因前幾年對市場釋放的需求估計不足,，商品住宅的供應不夠，造成了供小于求的矛盾,，也在很大程度上影響了價格的上升,。xx年新開工的面積達188450m2，其中商品住宅1265551m2,，營業(yè)用房61899m2,。xx年的供應量放大較快。據(jù)調(diào)查顯示,，11家開發(fā)企業(yè)到11月底的銷售總量為95360m2,，空置面積(待售面積)有60077m2，其中住宅25413m2,，商業(yè)用房34659m2,，年度存量較大，這予示著前幾年的賣方市場狀況將有所改變,。
從房地產(chǎn)開發(fā)土地供應上看,，xx年為4.94公頃，xx年為14.55公頃(包括南湖地塊約9公頃,，實施投放量約5.5公頃),，xx年11月止約投放2.52公頃，雖然年度投放緊縮較快,，但考慮xx年南湖地塊一期建設將動工,，實際的開發(fā)面積將不會減少。另土地儲備目前還有岙灘,、西入口等總量約910畝的儲量,，尚較充足，保證了今后幾年的土地供應,。從需求上看,，市場的消費潛力依然較大,。隨著政策的兌現(xiàn)，開發(fā)結(jié)構(gòu)的調(diào)整,，舊城改造的持續(xù)以及人口的集聚,，住房消費潛力將被進一步激活，得以更充分地釋放,，給市場帶來持續(xù)動力,。今后幾年的房地產(chǎn)市場供需將趨于平衡。
另據(jù)xx年11月對11家開發(fā)企業(yè)的調(diào)查資料顯示,，xx年商品住宅銷售平均價格約為1240元/m2,，雖然價格比上年每平方米上升了100元，但較前兩年價格的升幅有所回落,。隨著市場供需日趨平衡,，今后幾年，商品住宅的價格升幅有限,，價格相對穩(wěn)定,。
(二)發(fā)展動力十足，發(fā)展前景廣闊,。
1,、城市化進程的不斷推進，給市場發(fā)展提供持續(xù)動力,。
縣城新一輪城市總體規(guī)劃確定了以芹南至南湖為城市主中心區(qū),，以此為依托在岙灘形成居住區(qū)及副中心，圍繞花山路,、荷花廣場形成另一城市副中心區(qū)的“一個中心兩個副中心”的規(guī)劃布局結(jié)構(gòu),，城市形態(tài)由原來的團狀發(fā)展改變?yōu)榻M團式帶狀發(fā)展。這將有效地拓展城市發(fā)展空間,，加快舊城改造步伐,，加速城市化進程。而且,，隨著城市化的發(fā)展,，縣城與華埠鎮(zhèn)的城市空間、布局不斷接近,，城華對接形成一體化發(fā)展已成為可能,。加快城市重大設施的配套建設，將帶動沿級及周邊地區(qū)的人口,、產(chǎn)業(yè)的有效集聚,，城市規(guī)劃與人口發(fā)展的購房需求量將持續(xù)增長。
按《縣城城市總體規(guī)劃(xx-20xx)》對人口規(guī)模的預測，規(guī)劃近期(至xx年)縣城城市人口規(guī)模將發(fā)展到4.6萬人,，凈增近萬人，按人均建筑面積30m2計,，縣城區(qū)至xx年因人口增加需求建筑面積達30萬m2,，集中成片的舊城改造將大大增加了拆遷量，拆遷購置用房每年約需1-2萬m2住房;另外還有改善性住房增加的需求量,，婚齡青年的購房需求,。這些真實的需求給房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了持續(xù)的'動力。
2,、生態(tài)立縣戰(zhàn)略的實施,，給房地產(chǎn)帶來了巨大的空間。
生態(tài)立縣戰(zhàn)略的確立,，為我縣指明了一條生態(tài)保護和經(jīng)濟發(fā)展并存的可持續(xù)發(fā)展道路,，是我縣實現(xiàn)跨越式發(fā)展的歷史選擇和必然途徑。隨著生態(tài)立縣戰(zhàn)略的深入實施,，我縣的森林生態(tài)系統(tǒng)功能進一步增強,，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量始終保持全省全國先進水平，生態(tài)環(huán)境更加安全,。生態(tài)旅游業(yè)資源愈顯豐富,，特色文化愈顯深厚。生態(tài)城鎮(zhèn)建設穩(wěn)步推進,，生態(tài)城市功能進一步強化,，城市品位大大提高。對外大交通構(gòu)架將打通與周邊兩省的交通瓶頸,，基本形成接軌浙,、皖、贛三省的交通網(wǎng)絡,。錢江源頭生態(tài)縣的生態(tài)環(huán)境將越來越顯示出它的價值和魅力,，被更多的人熟悉和向往。
一片“山秀,、天藍,、水青”的生態(tài)人居環(huán)境，將吸引大批向往優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境的城市居民來觀光,、旅游,、休閑度假，甚至居住,，給房地產(chǎn)市場注入新的活力,。生態(tài)環(huán)境的優(yōu)越，提升了城市競爭力，也贏來了投資者的青睞,。萬向集團將投巨資打造“浙西硅谷”,，萬向硅峰公司在近年內(nèi)計劃整體搬搬至硅電子基地，形成硅電子產(chǎn)業(yè)的集聚,，一個具有相當經(jīng)營規(guī)模,、資金實力和國際競爭力的企業(yè)集團將崛起于錢江源頭生態(tài)縣。硅電子基地的發(fā)展將極大地帶動城市化發(fā)展,，也為我縣房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來了廣闊的發(fā)展前景,。
(一)建立預警預報制度，加強行業(yè)調(diào)查分析,，引導行業(yè)健康發(fā)展,。
盡快建立房地產(chǎn)市場預警預報和信息披露制度，及時向社會通報本縣房地產(chǎn)市場供求,、結(jié)構(gòu),、價格、漲幅,、空置數(shù)量,、投資動向等情況。行業(yè)協(xié)會和職能部門要定期對房地產(chǎn)市場進行調(diào)查分析,，引導開發(fā)企業(yè)理性投資,，消費者理性購房。
(二)加強政府宏觀調(diào)控,，努力解決供需矛盾,，實現(xiàn)供需平衡。
保持房地產(chǎn)開發(fā)的適度規(guī)模,，基本實現(xiàn)供需平衡對我縣房地產(chǎn)業(yè)乃至整個國民經(jīng)濟發(fā)展具有重要作用,。政府及有關(guān)部門應發(fā)揮調(diào)控功能，加大調(diào)控力度,，通過規(guī)劃,、土地、金融三大調(diào)控手段的配合作用,，保持開發(fā)規(guī)模與有效需求的同步增長,。
規(guī)劃方面應發(fā)揮導向作用，通過城市建設方向和進度的調(diào)整,，利用房地產(chǎn)開發(fā)空間上的拓展和壓縮,，有效控制房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模，通過對居住用地的功能,、布局調(diào)整,，調(diào)控商品房的開發(fā)結(jié)構(gòu)(如針對目前商業(yè)用房供應過多的現(xiàn)狀，規(guī)劃設計條件可以在今后開發(fā)地塊中明確開發(fā)性質(zhì)為純住宅，不搞商住樓);有計劃地進行舊城改造,，以穩(wěn)定住房需求,，防止因改造引起的突發(fā)性需求而產(chǎn)生的供需脫節(jié);控制單體開發(fā)建設有利于開發(fā)的規(guī)模化;控制私人建房有利于住宅的商品化,。
土地方面要科學編制房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地供應計劃,，建立結(jié)構(gòu)合理、總量平衡的各類房地產(chǎn)項目年度土地供應計劃體系,。進一步完善土地儲備機制，加強城市閑置土地,、政府保留用地或暫不宜進入市場交易地的收購儲備,，并根據(jù)市場需求和城市建設需要逐步投放市場。以增強政府對土地市場的調(diào)控監(jiān)管力度,。加強土地有償使用力度,，嚴格實行經(jīng)營性用地招標、拍賣,、掛牌制度,，嚴禁以任何其它方式取得房地產(chǎn)開發(fā)用地，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)行為,。
金融方面要控制總量,，合理調(diào)整信貨支持，實行差別政策,，以控制房地產(chǎn)開發(fā)與住房消費中比重,，抑制投資、投機需求和過度超前消費,。要積極提供土地收購儲備的信用貸款,，同時強化貨款監(jiān)控，實行封閉運行,。加強對房地產(chǎn)貨款的監(jiān)管,，依法依規(guī)貨款，嚴格控制經(jīng)營不規(guī)范,、信用度低,、資產(chǎn)負債率高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貨款，擴大支持信譽好,、資金實力強,、市場前景好的開發(fā)企業(yè)貨款，繼續(xù)加大貨款風險小,、收益大的個人住房貨款,，適度增加對經(jīng)濟適用住房的信貸支持。
(三)完善市場監(jiān)管制度，加大違規(guī)查處力度,，規(guī)范市場秩序,。
各職能部門就應嚴格履行管理職責，完善市場監(jiān)管制度,。加強資質(zhì)管理和注冊資金管理,，把好“入門關(guān)”;加強房地產(chǎn)開發(fā)項目審批管理，把好“發(fā)證關(guān)”;加強房地產(chǎn)交易的動態(tài)管理,，把好“交易關(guān)”,。加大房地產(chǎn)開發(fā)、銷售中存在的改變?nèi)莘e率,、合同不況現(xiàn),、面積縮水、虛假廣告等違規(guī),、違紀行為的查處力度,，不能以罰代處，一罰了之,，要發(fā)現(xiàn)一起查處一起,，絕不姑息。
(四)堅持市場化導向,，創(chuàng)造公平競爭環(huán)境,，規(guī)范市場化運作。
不論土地投放的方式是單獨投放還是捆綁式投放,，都應實行公開的市場化運作,，經(jīng)營性土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓，按規(guī)定都必須進入市場交易,，采取招標,、拍賣和掛牌方式，杜絕協(xié)議出讓行為,，推行“陽光交易”,，使更多有實力的開發(fā)商能在公平競爭的環(huán)境下取得土地進行開發(fā)。經(jīng)濟適用房等政策性用房的開發(fā)也應推向市場運作,，可以采取土地公開拍賣,、政府按定價回購或除掉地價和規(guī)定費用，適當留有開發(fā)微利等方式運作,。
(五)加強住房政策性保障,，引導商品房結(jié)構(gòu)調(diào)整，完善住房供給體系,。
經(jīng)濟適用房是國家政策性住房保障的重要組成部分,，它既可以給中低收入者提供住房保障,，又可以起到抑制市場價格的調(diào)節(jié)作用。應科學合理投放經(jīng)濟適用房的供給量,，既不能對市場造成負面影響,，也不能失去政策性的保障作用。根據(jù)我縣市場較小的實際,，經(jīng)濟適用房的投放量宜小不宜大,，因為二手房市場尚有較大的消化空間。通過加強中介服務,，政策性補貼鼓勵中低收入者按實際需求購買二手房,，可以進一步活躍存量房市場，促進增量房消費市場的發(fā)展,。
要加快廉租房建設,，建立保障機制，切實保障城鎮(zhèn)最低收入家庭基本住房需求,。據(jù)最新統(tǒng)計數(shù)字,，我縣城鎮(zhèn)貧困戶(人均年收入低于2400元)有657戶,，1512人,，其他住房困難戶154戶362人。解決和改善這些貧困戶的住房問題是一項當務之急的大事,。
積極引導和鼓勵開發(fā)商從市場需求出發(fā),，針對不同消費群體的消費特征和購買能力，開發(fā)不同檔次,、不同價位的商品房,，一方面可以滿足不同層次的消費需要，另一方面可以充分調(diào)動消費潛力,。
(六)加快發(fā)展房地產(chǎn)服務業(yè),，培育市場潛在消費群體，促進房地產(chǎn)市場進一步發(fā)展,。
房地產(chǎn)服務業(yè)主要包括房地產(chǎn)中介和物業(yè)管理服務兩大類,。從我縣目前情況看，房地產(chǎn)服務業(yè)已滯后于房地產(chǎn)整個行業(yè)的發(fā)展,，需要進一步加快發(fā)展,。首先要制定、完善相關(guān)法規(guī),，加大對房屋中介機構(gòu),、物業(yè)管理公司的管理力度，清除無證,、無照中介機構(gòu),，規(guī)范中介市場,。其次要積極促進中介機構(gòu)更新經(jīng)營觀念，提升服務層次,，不斷提高從業(yè)人員素質(zhì),，以誠信創(chuàng)品牌;再者要加大扶持力度，創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境,。房地產(chǎn)服務業(yè)的發(fā)展將有利于促進房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展,。要通過落實住房貨幣化分配政策，建立面向中低收入家庭的貸款擔保機制;強化住房公積金的歸集和運用,，加大公積金和銀行住房抵押貸款的力度;采取購房貸款貼息優(yōu)惠;合理拆遷補償?shù)纫幌盗械呢斦?、金融政策，提高中低收入消費群體的經(jīng)濟承受能力,，使?jié)撛诘淖》啃枨筠D(zhuǎn)化為現(xiàn)實購買力,，有效擴大市場需求量。
(七)促進產(chǎn)業(yè)集聚,，加快市場建設,，增強發(fā)展后勁。
要一如既往地推進招商引資工作,，主動承接從大,、中城市梯度轉(zhuǎn)移的勞動密集型產(chǎn)業(yè)。加快硅電子基地建設,，加速引進大企業(yè)大集團的項目,、資金、人才,、技術(shù)等,。利用縣工業(yè)園區(qū)這一平臺，進一步促進產(chǎn)業(yè)集聚,，不斷推進工業(yè)化步伐,，從而帶動城市化的發(fā)展。
要深入貫徹實施生態(tài)立縣戰(zhàn)略,，大力發(fā)展生態(tài)工業(yè),、生態(tài)農(nóng)業(yè)、生態(tài)旅游業(yè),，以打響錢江源綠色品牌為動力,，以打造全國綠色食品生產(chǎn)、加工基地為目標,，加快建立“綠色食品城”市場,。當前應著力加快茶葉市場的擴大經(jīng)營。
通過“興工業(yè),、旺市場”加快地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展,，加速要素集聚,，從而增強房地產(chǎn)市場發(fā)展后勁。
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