報(bào)告是對(duì)某一事件,、現(xiàn)象或問(wèn)題進(jìn)行詳細(xì)描述,、分析和解釋的一種書(shū)面形式。報(bào)告的語(yǔ)言應(yīng)該簡(jiǎn)練明了，避免使用過(guò)于專業(yè)或晦澀的術(shù)語(yǔ),，同時(shí)要注意語(yǔ)法和拼寫等方面的錯(cuò)誤。以下是小編為大家收集的報(bào)告范文,，僅供參考,，大家一起來(lái)看看吧。

房地產(chǎn)評(píng)估師的市場(chǎng)分析報(bào)告篇一

市位于省東北沿海,，面積1880平方公里,，海岸線長(zhǎng)144公里,，水陸交通便捷，沈海高速公路,、建設(shè)中的溫福鐵路,、將動(dòng)工建設(shè)的寧武高速公路、規(guī)劃中的福泰高速公路和寧衢鐵路交叉貫全境,，構(gòu)成鐵路,、公路立體交通體系，并將成為沿海通向內(nèi)陸省份的重要通道,。產(chǎn)業(yè)特色明顯,，工業(yè)形成了以三個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，即電機(jī)電器,、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè),，電力、冶金鑄造,、建材,、醫(yī)藥化工和包裝印刷為特色的地方工業(yè)體系，20xx年生產(chǎn)總值147,。39億元,，增長(zhǎng)12。6%,，躍居全省“縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展十佳”第三位,；工業(yè)總產(chǎn)值248。88億元,，增長(zhǎng)11,。3%，省20xx年縣市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值前20名+人均gdp市位于省內(nèi)第十二位,。

二,、市房地產(chǎn)行業(yè)前景。

政府發(fā)展思路：按照“強(qiáng)化中心社區(qū),，建設(shè)小城鎮(zhèn)集群”的發(fā)展思路,，“十五”期間，以建設(shè)中心市區(qū)為主體,，中心集鎮(zhèn)為骨干,，加快了南部“金三角”城鎮(zhèn)群的建設(shè)和以國(guó)道104線、省道小浦線,、楓湖路為軸線的城鎮(zhèn)帶發(fā)展,。初步建立起了有利于增強(qiáng)城市整體服務(wù)功能、有利于生產(chǎn)生活、城市市容美觀,、市政設(shè)施較完善的中心城區(qū)和布局合理,、交通便捷、設(shè)施配套,、環(huán)境優(yōu)美的小城鎮(zhèn)群,。通過(guò)中心城區(qū)和小城鎮(zhèn)群的功能互動(dòng)和優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，為建成城市化水平較高,、輻射能力較強(qiáng),、規(guī)模較大，集政治,、經(jīng)濟(jì)文化為一體的港口工業(yè)城市打下了良好基礎(chǔ),。

市人口60多萬(wàn)，城區(qū)20多萬(wàn)人口,，人口占寧德市的1/5左右,，gdp占寧德市的1/4左右，工業(yè)總量占寧德市的1/3左右,，是寧德市的經(jīng)濟(jì)中心城市和閩東工業(yè)重鎮(zhèn),。龐大的人口基數(shù)本身就組成了一個(gè)龐大的居住消費(fèi)、投資的市場(chǎng),。20xx年市工作報(bào)告中第五點(diǎn)：是建管力度不斷加大,，城市面貌得到改觀。城市建設(shè)步伐加快,，城鎮(zhèn)化水平達(dá)47,。2%，比上年提高1,。2個(gè)百分點(diǎn),。完成富春溪兩岸、坂中片區(qū),、南湖舊城片區(qū),、賽岐鎮(zhèn)區(qū)、甘棠鎮(zhèn)區(qū)控制性詳規(guī)以及溪尾鎮(zhèn),、溪柄鎮(zhèn),、曉陽(yáng)鎮(zhèn)總體規(guī)劃編制。該點(diǎn)突出表現(xiàn)了市為促進(jìn)海西建設(shè)打造文明城市的合理規(guī)劃,，從中領(lǐng)悟到市合理規(guī)劃中加快了房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，在這人口密集居住的城市,，房產(chǎn)做為可增值性固定資產(chǎn)的投資及有效的利用,、合理的市場(chǎng)資本運(yùn)作，促進(jìn)市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。在市政府“十一五”規(guī)劃草案中加快城市建設(shè)爭(zhēng)取至20xx年,，城市建設(shè)用地面積達(dá)30平方公里,，城市規(guī)劃區(qū)面積達(dá)180平方公里，市區(qū)人口達(dá)31萬(wàn)人,。

1,、房貸市場(chǎng)余額：

隨著近幾年房地產(chǎn)的迅速發(fā)展，08年房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元,，同比上年增長(zhǎng)%,；09年房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(zhǎng)%,；20xx年1—5月份房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元,，同比上年增長(zhǎng)%；隨著市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,，金融危機(jī)的遠(yuǎn)去,，經(jīng)濟(jì)的快速回升，從以上數(shù)字可體現(xiàn)出房貸市場(chǎng)的活躍性,。部分已經(jīng)抵押按揭于各大銀行的房產(chǎn),，隨著房?jī)r(jià)的上升，資本的市場(chǎng)最大化合理利用,，均可能提前還貸以該司100%抵押擔(dān)保的形式有效的,、最大程度的利用固定資產(chǎn)。

2,、個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押,。

市以三個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，即電機(jī)電器,、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè)為主要經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè),。隨著三大產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，企業(yè)家的有效資本運(yùn)作,，08年個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元,，同比上年增長(zhǎng)%；09年個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元,，同比上年增長(zhǎng)%,；20xx年1—5月個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(zhǎng)%,；該部分抵押貸款附于個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款當(dāng)中審批過(guò)程煩瑣,、手續(xù)復(fù)雜等問(wèn)題，現(xiàn)可用于該司做為100%抵押擔(dān)保貸款,，使其資產(chǎn)最大化合理利用,。

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房地產(chǎn)評(píng)估師的市場(chǎng)分析報(bào)告篇二

人瀏覽,，上線第一天點(diǎn)擊量過(guò)萬(wàn),，而在上線第3天點(diǎn)擊量竟然突破了25000……目前很多項(xiàng)目臵業(yè)顧問(wèn)已經(jīng)開(kāi)始這樣使用這個(gè)工具：利用手機(jī)號(hào)，加客戶的微信,，發(fā)看房鏈接到客戶手機(jī)上,，引導(dǎo)客戶看環(huán)境，再看戶型......(此信息有貴州房地產(chǎn)qq群得知),。

2,、花果園“連鎖式銷售中心”：由于樓盤較大，銷售人員較多,，據(jù)了解花果園最多時(shí)銷售人員為5000人,，目前1500個(gè)銷售人員，一個(gè)銷售中心不能滿足需求,，因此增設(shè)臨時(shí)咨詢點(diǎn),，目前花果園項(xiàng)目臨時(shí)咨詢點(diǎn)遍布整個(gè)貴陽(yáng)市，據(jù)工作人員透露大約有300個(gè)左右,，把一部分銷售人員派出銷售中心,，分散到各臨時(shí)咨詢點(diǎn)，一方面最大化調(diào)動(dòng)銷售人員積極性,，另一方面起到宣傳作用,，降低宣傳成本。

3,、完善的銷售體制和先進(jìn)的銷售宣傳工具,。走訪到花果園項(xiàng)目銷售中心，進(jìn)入眼簾的是一遍人身鼎沸,，緊然有序的銷售場(chǎng)景,，銷售人員專業(yè)的講解和熱情的接待，孜孜不倦的帶看現(xiàn)場(chǎng),，無(wú)論從各方面來(lái)講都讓客戶感覺(jué)到樓盤本身的魅力,。另外一方面，從客戶接待,，到客戶定房,，再到客戶交款，再到客戶辦理手續(xù),，整個(gè)過(guò)程設(shè)立專人專辦,，緊然有序。同時(shí)設(shè)立售后服務(wù)和客戶投訴部門,，這一整套體制接近完美,。再來(lái)看銷售工具,，花果園超大熒幕宣傳片，讓客戶身臨其境,，享受其項(xiàng)目本身所帶來(lái)的震撼感。另外其他項(xiàng)目也有比較先進(jìn)的銷售工具,，比如中國(guó)水電〃觀府壹號(hào),，單體戶型模型采用超大平板顯示器顯示，客戶可以看到平面圖,，3d立體圖像等,，確實(shí)感受到視覺(jué)帶來(lái)的沖擊感。

本次貴陽(yáng)之行,，給我和我的同事帶來(lái)全所未有的全新感受,，并看到和學(xué)習(xí)到一些我們所未知的營(yíng)銷理念。同時(shí)也體會(huì)到自身的不足,，無(wú)論是產(chǎn)品規(guī)劃上的,，銷售體制和管理上的都有全新的收獲。針對(duì)馬龍廣電文化項(xiàng)目,，我個(gè)人提出以下建議：目前項(xiàng)目最大的問(wèn)題在于工程資金支付困難,，而面對(duì)本身產(chǎn)品上的一些規(guī)劃缺陷，尤其是商業(yè)部分,，面積過(guò)大,，總價(jià)較高，短時(shí)間銷售完畢,，比較困難,，商業(yè)部分占銷售總額的50%。因此只能集中消化住宅和地下車位來(lái)緩解資金壓力,。然而面對(duì)目前馬龍房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈,，客源較少，又如何度過(guò)銷售低迷時(shí)期?建議：1,、推出特價(jià)房源,，針對(duì)94.03㎡住宅，低價(jià)出售一部分,，不分樓層,，每套25萬(wàn)元。2,、針對(duì)頂層躍層住宅,，采用捆綁式銷售，買房子送車位,。3,、車位目前報(bào)名情況不理想,，報(bào)名10組客戶，為促進(jìn)全部成交,，建議價(jià)格定制為7-8萬(wàn)元/個(gè),，優(yōu)惠后7-7.5萬(wàn)元每個(gè)銷售。剩余車位待住宅和商鋪全部銷售完畢后在銷售,，銷售價(jià)格可為9-10萬(wàn)/個(gè),。4、提高銷售服務(wù)質(zhì)量,，嚴(yán)格要求銷售人員的行為規(guī)范,。5、盡快完成項(xiàng)目整體工程形象,，外立面的拆除和粉刷,。6、據(jù)了解,，龍翔路擴(kuò)建工程,，政府已經(jīng)在動(dòng)員拆遷，預(yù)計(jì)20xx年7月通車,，據(jù)此,，將拉動(dòng)商業(yè)部分的銷售。

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房地產(chǎn)評(píng)估師的市場(chǎng)分析報(bào)告篇三

隨著我縣經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,，居民生活水平日益提高，教育,、住宅,、汽車、通信已成為新的消費(fèi)熱點(diǎn),，尤其是住宅消費(fèi)成為民眾首選,。我縣的房地產(chǎn)業(yè)從開(kāi)始，受住房體制改革的刺激,，市場(chǎng)消費(fèi)得到實(shí)質(zhì)性的啟動(dòng),，目前，商品住房建設(shè)進(jìn)入高潮,，縣城區(qū)涌現(xiàn)了幸福家園,，榮裕國(guó)際新城等高檔次的住宅小區(qū)。__年,，我縣房地產(chǎn)的主要行業(yè)稅費(fèi)(營(yíng)業(yè)稅,、企業(yè)所得稅、土地增值稅,、契稅)和土地出讓總收入突2億元,，占到全縣財(cái)政收入1/5,，房地產(chǎn)業(yè)已成為我縣經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。為促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康快速發(fā)展,，筆者對(duì)對(duì)全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀,、存在的問(wèn)題等情況進(jìn)行了調(diào)研，形成了一些認(rèn)識(shí)與思考,。

(一)縣城基本概況,。永興縣地處湖南省東南部、郴州市北陲,，東鄰資興，南連蘇仙,，西靠桂陽(yáng),，北接安(安仁)耒(耒陽(yáng))，全縣轄8鎮(zhèn)17鄉(xiāng),，土地總面積為1979.4平方公里,，占湖南省土地總面積的0.93%，全縣人口63.85萬(wàn),，是郴州市人口第二大縣,，縣城區(qū)面積約14平方公里，城市化率達(dá)到36.75%,。根據(jù)__年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明,，我縣城區(qū)常住人口約12萬(wàn)，城區(qū)戶籍約3萬(wàn)戶,，城區(qū)現(xiàn)有居住建筑面積約240萬(wàn)平方米,。

(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與發(fā)展情況。目前,，我縣三級(jí)資質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)有10家,，具有四級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有1家。近幾年我縣高品房年平均開(kāi)發(fā)量達(dá)17.8萬(wàn)平方米,。其中：__年開(kāi)發(fā)量1.01萬(wàn)平方米,，完成投資0.56億元；__年開(kāi)發(fā)量達(dá)14.7萬(wàn)平方米,，完成投資1.17億元,；__年19.69萬(wàn)平方米，完成投資2.21億元,；__年開(kāi)發(fā)量35.9萬(wàn)平方米,，完成投資4.37億元。__年1-6月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資3.43億元,，房屋施工面積25.08萬(wàn)平方米,，房屋新開(kāi)工面積9.87萬(wàn)平方米,，全縣商品房銷售面積6.78萬(wàn)平方米。

(三)商品房銷售及價(jià)格情況：__年,，我縣商品房銷售面積1.1萬(wàn)平方米,，住宅均價(jià)1193元/平方米；__年,，我縣商品房銷售面積14.4萬(wàn)平方米,，住宅均價(jià)1269元/平方米；__年,，我縣商品房銷售面積12.2萬(wàn)平方米,，住宅均價(jià)1316元/平方米；__年,，我縣商品房銷售面積15.9萬(wàn)平方米,，住宅均價(jià)1380元/平方米；_x_,，1-6月縣城區(qū)普通住房均價(jià)為1458元/平方米,，電梯房均價(jià)為2350元/平方米，商業(yè)用房均價(jià)為4495元/平方米,。

1.需求方面分析：一是進(jìn)城經(jīng)商者和外出打工族的安居性需求,。隨著城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)及農(nóng)村富余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移,，不少農(nóng)民進(jìn)城先租房,，做點(diǎn)小本生意，積累一定資金后,，購(gòu)買小面積居室或二手房,，以穩(wěn)定和改善生活,；外出打工人員賺錢后回鄉(xiāng)購(gòu)房，這是欠發(fā)達(dá)地區(qū)大部分外出打工人員的中遠(yuǎn)期目標(biāo),。二是居民改善居住條件的升級(jí)性需求,。三是收入水平的提高使居民住房消費(fèi)能力逐步提高。四是消費(fèi)觀念與時(shí)俱進(jìn),，對(duì)住房的要求也由過(guò)去的居家過(guò)日子向追求高質(zhì)量生活轉(zhuǎn)變,，住房升級(jí)需求強(qiáng)烈。五是儲(chǔ)蓄存款利率走低,，國(guó)債發(fā)行量小,，股票投資風(fēng)險(xiǎn)大及房地產(chǎn)增值的作用逐步凸現(xiàn)背景下，不少群眾將投資投向向房地產(chǎn)業(yè),。

2.成本方面分析：目前我縣多層住宅成本價(jià)在1100-1400元/平方米,，高層建筑成本價(jià)在1700-1900元/平方米左右。造成房?jī)r(jià)成本上漲的主要原因：一是土地價(jià)格上漲直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格整體走高,。近年來(lái),，政府加強(qiáng)土地總量控制,，實(shí)行統(tǒng)一公開(kāi)拍賣，土地交易價(jià)格節(jié)節(jié)攀升,。二是稅費(fèi)增加推動(dòng)成本上升,。房地產(chǎn)方相關(guān)的稅費(fèi)多達(dá)10多種，且均有不同程度上漲,，增加了成本,。三是建材價(jià)格及人工費(fèi)等也在上漲，也增加了商品房建筑成本,。鋼鐵,、水泥等建筑材料價(jià)格不斷上升，直接增加了商品房的建筑成本,，是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)原因,。四是現(xiàn)在的房地產(chǎn)項(xiàng)目都是成片開(kāi)發(fā)，品質(zhì)不斷提高,，環(huán)境改善了，售后服務(wù),、物業(yè)管理也跟進(jìn)了,，都相應(yīng)增加了商品房開(kāi)發(fā)成本，從而拉動(dòng)住房?jī)r(jià)格的上漲,。

二,、我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題。

(一)市場(chǎng)不景氣,。受國(guó)際金融危機(jī)和房地產(chǎn)周期性調(diào)整的雙重影響,，居民消費(fèi)預(yù)期下降，消費(fèi)信心不足,，觀望情緒濃厚,，對(duì)高層建筑的電梯維修更換、供水供電等不可預(yù)測(cè)因素和環(huán)境配套檔次存在顧慮,，加之到縣外購(gòu)房者的外流量增多,，導(dǎo)致我縣銷售進(jìn)度放緩，銷售面積減少,，部分樓盤特別是高層建筑銷售狀況低迷,。

(二)總體規(guī)劃滯后。在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中,，存在著盲目開(kāi)發(fā)現(xiàn)象,。占地混亂，沒(méi)有統(tǒng)一劃分區(qū)域,，不少所謂的住宅小區(qū)建筑規(guī)模小,，檔次低,、環(huán)境差。用地的規(guī)劃布局不合理,，商業(yè)區(qū)和生活區(qū)混雜,，缺乏層次感。

(三)樓盤戶型比例不盡合理,。目前,，我縣房產(chǎn)市場(chǎng)上的住房主要以90平米-140平米的戶型為主，而小戶型的住房為數(shù)較少,，不能滿足中低收入家庭的購(gòu)房需求,。因?yàn)榇髴粜偷姆课萁Y(jié)構(gòu)其開(kāi)發(fā)成本較小戶型來(lái)說(shuō)要低，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)空間大,，開(kāi)發(fā)商不愿意建造小戶型住宅,。

(四)資金鏈緊張。房地產(chǎn)屬于典型的資本密集型產(chǎn)業(yè),，資金投入量大,，建設(shè)周期長(zhǎng)。而我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大都是小企業(yè),，自有資金少,，以期房預(yù)售為主，主要依靠滾動(dòng)發(fā)展,。在房地產(chǎn)銷售旺季,，房屋銷售順暢，資金回籠快,，擴(kuò)大投資呈良性發(fā)展趨勢(shì),；但在銷售淡季，特別是受__年金融危機(jī)的影響和市場(chǎng)不景氣,，商品房銷售面積和銷售額增速明顯放緩,，資金周轉(zhuǎn)困難，賴以發(fā)展的資金鏈?zhǔn)艿搅溯^大的影響,。

(五)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)力不強(qiáng),。我縣的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從九十年代初期的1家發(fā)展到現(xiàn)在的11家，以前大的項(xiàng)目都是外地企業(yè)來(lái)投資的,，目前只有浴榮國(guó)際新城,、昌興花園等具有一定規(guī)模的住宅小區(qū)是縣內(nèi)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的?？偟膩?lái)說(shuō),，縣內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小、實(shí)力不強(qiáng)，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品位不高,。

(五)住房二級(jí)市場(chǎng)不夠活躍,。近年來(lái)，我縣住房二級(jí)市場(chǎng)(二手房交易市場(chǎng))的交易量較以往有所增加,。但我縣住房二級(jí)市場(chǎng)相對(duì)來(lái)說(shuō)還是發(fā)展緩慢,，對(duì)住房一級(jí)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用不大。主要原因：一是房屋交易信息不暢,，交易行為不夠規(guī)范,，相關(guān)服務(wù)發(fā)展滯后；二是對(duì)住房二級(jí)市場(chǎng)的宣傳推廣力度不夠,；三是消費(fèi)者在購(gòu)房觀念上總想一步到位,，二手房并不作為首選目標(biāo)，對(duì)消費(fèi)者的吸引力有限,。

(七),、建筑風(fēng)格單一。大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)層次低,，技術(shù)含量低,，開(kāi)發(fā)樣式單一，設(shè)計(jì)千篇一律,，缺少特色,，造成建設(shè)檔次與新的城鎮(zhèn)發(fā)展不協(xié)調(diào)。在經(jīng)濟(jì)利益趨動(dòng)下,，不顧規(guī)劃設(shè)計(jì),，在審批土地上多蓋樓,、少建綠地的情況嚴(yán)重,，大部分小區(qū)綠地都被小房、車庫(kù)擠占,，綠地面積根本達(dá)不到設(shè)計(jì)要求,。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施不完善，缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),，比較落后,。

(八)物業(yè)管理滯后。我縣現(xiàn)有7家物業(yè)管理企業(yè),，8個(gè)小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理,，普遍存在著管理不到位、發(fā)展滯后的問(wèn)題,。大多物業(yè)公司是從開(kāi)發(fā)公司派生出來(lái)的,，處在“誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)管理”的階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商注重開(kāi)發(fā),、銷售,，忽視物業(yè)管理，物業(yè)管理市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)沒(méi)有啟動(dòng),，缺乏競(jìng)爭(zhēng),。各住宅小區(qū)的業(yè)主自治機(jī)制沒(méi)有建立，關(guān)心小區(qū),、自覺(jué)參與的意識(shí)和氛圍沒(méi)有形成,。

(九)非市場(chǎng)化動(dòng)作依然存在?！拔写ā?、“定向開(kāi)發(fā)”等變相福利分的現(xiàn)象、利用單位院內(nèi)的土地新建聯(lián)建房?jī)?nèi)及城鄉(xiāng)結(jié)合部利用安置用地,、集體土地進(jìn)行“小產(chǎn)權(quán)房”開(kāi)發(fā)仍然存在,，給我縣房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)造成了一定的的沖擊。

三,、加快我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的建議,。

針對(duì)存在的問(wèn)題，必須以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo),，把發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)作為保障民生和改善民生,、推動(dòng)大力培育和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)重要舉措來(lái)抓。圍繞實(shí)現(xiàn)永興山水宜居的旅游城市的目標(biāo),，加強(qiáng)宏觀指導(dǎo),，完善發(fā)展規(guī)劃，落實(shí)調(diào)控措施,，確保市場(chǎng)供需大體平衡,，城鎮(zhèn)居民住房得到有效保障，城市化率及縣城品位得到進(jìn)一步提升,。

(一)制定產(chǎn)業(yè)發(fā)展詳規(guī),。把房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展納入縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展總體規(guī)劃，作為保障和改善民生,、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)來(lái)抓,。圍繞經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)的總體建設(shè)布局，制定城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃,，落實(shí)建設(shè)項(xiàng)目和年度計(jì)劃,，確保房地產(chǎn)業(yè)有序推進(jìn)。健全房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資機(jī)制,，引導(dǎo)外來(lái)企業(yè)和資本投資開(kāi)發(fā),，不斷提高房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率,。結(jié)合修編全縣總體規(guī)劃，盡快制定“__”住房建設(shè)規(guī)劃,，健全和完善住房建設(shè)片區(qū)詳細(xì)規(guī)劃,，為打造山水宜居的旅游城市、改善居民住房條件,、全面提升縣城建設(shè)品位提供有效保障,。

(二)控制土地開(kāi)發(fā)規(guī)模。建議每年年初,，向社會(huì)公布本年度擬出讓土地計(jì)劃,、具體的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，做到有計(jì)劃地出讓,，并接受社會(huì)監(jiān)督,；出讓土地量，按每年開(kāi)發(fā)12.5萬(wàn)平方米左右(1280套)建筑面積來(lái)控制,，按照容積率1.5計(jì)算,，共120畝土地。同時(shí),，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模應(yīng)在4萬(wàn)平方米以上,，對(duì)不足4萬(wàn)平方米的不予審批，項(xiàng)目控制模式為“組團(tuán)-小區(qū)”式,，實(shí)行帶方案招標(biāo)出讓,，開(kāi)發(fā)方式上鼓勵(lì)在新區(qū)，住宅結(jié)構(gòu)上鼓勵(lì)高層住宅建設(shè),，主要是為充分考慮開(kāi)發(fā)商的綜合實(shí)力,，確保小區(qū)品位的提升。在此基礎(chǔ)上,，政府采取有效措施,，沿每年基礎(chǔ)設(shè)施的投資方向合理儲(chǔ)備土地，土地的儲(chǔ)備量為建設(shè)用地量的10-15%,，用于產(chǎn)業(yè)用地和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng),。

(三)控制單位自建住房,。為滿足職工住房需求,，通過(guò)市場(chǎng)改善住房條件，建設(shè)部,、監(jiān)察部,、國(guó)土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[__]196號(hào)《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強(qiáng)調(diào)，“自本通知下發(fā)之日起,，一律停止審批黨政機(jī)關(guān)集資合作建房項(xiàng)目,。嚴(yán)禁黨政機(jī)關(guān)、公用事業(yè)單位利用職權(quán)或其影響，以任何名義,、任何方式搞集資合作建房,，超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取住房利益?！币虼?，機(jī)關(guān)單位、公用事業(yè)單位住房改造要走法制化,、正規(guī)化軌道,。要樹(shù)立“要住房，找市場(chǎng)”的觀念,，杜絕新的住房實(shí)物分配和“委托代建”,、“定向開(kāi)發(fā)”“聯(lián)合建房”等變相福利分房的現(xiàn)象。

(四)注重開(kāi)發(fā)梯次結(jié)構(gòu),。一是完善房產(chǎn)開(kāi)發(fā)布局結(jié)構(gòu),。以保障性住房建設(shè)為重點(diǎn)，加快廉租房,、啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和普通商品住房建設(shè)步伐,，適時(shí)規(guī)劃建設(shè)一批現(xiàn)代化高層住宅小區(qū)，完善服務(wù)功能,，提升城區(qū)住宅檔次和現(xiàn)代化水準(zhǔn),，努力構(gòu)建相互促進(jìn)、互為補(bǔ)充的住房供應(yīng)體系,，滿足不同層次住房需求,。二是控制住房建設(shè)戶型結(jié)構(gòu)?？刂破胀ㄉ唐贩块_(kāi)發(fā)套型面積和價(jià)格,，保持中低價(jià)位住房市場(chǎng)適度供應(yīng)量。三是調(diào)整房產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資結(jié)構(gòu),。制定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)優(yōu)惠政策,，鼓勵(lì)和引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擴(kuò)大投資領(lǐng)域，圍繞城市建設(shè)和服務(wù)業(yè)發(fā)展需要,，主動(dòng)投資商場(chǎng),、賓館、酒店等商業(yè)用房開(kāi)發(fā),，帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展,。四是引導(dǎo)、扶植物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展,，提高物業(yè)管理水平及服務(wù)質(zhì)量,。

(五)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)發(fā)展外部環(huán)境,。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)，本著“誰(shuí)受益,，誰(shuí)服務(wù)”的原則,，供水、供電,、供氣,、廣電、郵電,、通訊,、電信部門必須將水網(wǎng)、電網(wǎng)等各種管網(wǎng)及通訊網(wǎng)絡(luò)設(shè)施統(tǒng)一鋪設(shè)至項(xiàng)目紅線,，并預(yù)留接口,。政府要不斷加大投入，著力改善道路,、交通等城市基礎(chǔ)設(shè)施,，加強(qiáng)教育、衛(wèi)生,、文化等民生工程建設(shè),，創(chuàng)造良好的人文居住環(huán)境，以吸引實(shí)力更強(qiáng)的房地企業(yè)來(lái)我縣投資,。

(六)破_解產(chǎn)業(yè)資金瓶頸,。受__年全球性金融危機(jī)及房產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的影響，加劇了房地產(chǎn)企業(yè)資金的緊張,。政府要當(dāng)好銀行與房地產(chǎn)企業(yè)之間的“紅娘”,，建立良好的組織平臺(tái)、運(yùn)行平臺(tái),、管理平臺(tái),，形成政府、房地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)共同支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的完善的房地產(chǎn)金融體系,，促進(jìn)銀企對(duì)接,，盤活開(kāi)發(fā)商與銀行的資金鏈。

(七)培育龍頭企業(yè),。引導(dǎo)縣內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)重組,、兼并、控股等多種方式實(shí)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手,，拓寬發(fā)展思路,，優(yōu)化管理模式,，樹(shù)立品牌意識(shí),，打造精品建設(shè),，爭(zhēng)取做成一批有概念、有主題,、有規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目,，同時(shí)要引進(jìn)一批有實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)我縣投資，帶動(dòng)和推進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,，把我縣建設(shè)成全市最為適宜居住的縣城之一,。

(八)保障低收入家庭住房需求。相關(guān)部門要加大廉租房的建設(shè)資金的籌集力度和啟動(dòng)公共租賃房,、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè),，增加有效供給，完善廉租房的租住,、退出,、后期管理和公共服務(wù)制度，建立健全以經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房制度為核心的住房保障體系,，解決低收入困難家庭的住房問(wèn)題,。

(九)積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)。進(jìn)一步促進(jìn)住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)發(fā)展,，促進(jìn)住房梯度消費(fèi),，引導(dǎo)居民的住房消費(fèi)習(xí)慣，形成合理的住房消費(fèi)需求,，以推動(dòng)我縣居民住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí),，使住房一、二,、三級(jí)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)有效互補(bǔ)的良性循環(huán),。

(十)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。一是加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)全程監(jiān)管,，加大整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的力度,，堅(jiān)持整頓與規(guī)范相結(jié)合，嚴(yán)格按照國(guó)家相關(guān)文件要求,，加大執(zhí)法力度,，全面完成房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的治理整頓工作，規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)審批程序,，堅(jiān)決杜絕或重點(diǎn)查處無(wú)資質(zhì)或無(wú)效資質(zhì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為,，為培育和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)造良好的外部環(huán)境；二是建立市場(chǎng)預(yù)預(yù)警預(yù)報(bào)體系,。建立多部門參與的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)系統(tǒng)建,，定期收集房地產(chǎn)市場(chǎng)的各項(xiàng)數(shù)據(jù)和信息，認(rèn)真做好房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)分析與市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)預(yù)測(cè),，為政府宏觀調(diào)控,，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格提供強(qiáng)有力的支持,，實(shí)現(xiàn)各種信息資源的快速傳遞和共享，實(shí)現(xiàn)政府,、企業(yè),、公眾的直接溝通和互動(dòng)。三是加強(qiáng)住調(diào)查,，規(guī)劃期內(nèi)完成全縣住房狀況普查,。(作者分別系縣建設(shè)局副局長(zhǎng)、房產(chǎn)局局長(zhǎng),、縣房產(chǎn)局副局長(zhǎng)),。

房地產(chǎn)評(píng)估師的市場(chǎng)分析報(bào)告篇四

“兩港一城”建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要地位和作用,，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右,，相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%,。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快,，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)稅收的支柱作用會(huì)更加明顯。

近期,，中央和市陸續(xù)出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策,，對(duì)于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，政策的調(diào)整無(wú)疑會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀,，客觀分析政策對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的影響，從而研究提出相應(yīng)的對(duì)策建議,，對(duì)保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展,，具有重要意義。

今年1-6月,，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元,，同比增長(zhǎng)85%;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬(wàn)平方米,，銷售100萬(wàn)平方米,。今年以來(lái)，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

1,、房產(chǎn)投資保持較高增速,。

我區(qū)近年的大開(kāi)發(fā)大建設(shè)態(tài)勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍延續(xù)了去年以來(lái)的較快增長(zhǎng)勢(shì)頭,，1-6月,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢(shì)見(jiàn)圖一。其中,，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的地位突出,，占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開(kāi)發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計(jì)增速分別為：2.6%,、15.2%,、84.5%,、79.1%,、1.9倍;辦公樓開(kāi)發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。

2,、房產(chǎn)銷售勢(shì)頭回落明顯,。

今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢(shì)，2-6月的增速走勢(shì)見(jiàn)圖二：

從商品房預(yù)售情況來(lái)看,，回落趨勢(shì)明顯,。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積50.6萬(wàn)平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%,。出于對(duì)宏觀政策的觀望心態(tài),，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套,，總面積6.5萬(wàn)平方米,，與3月份相比均下降了44.3%。5月,、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平,，每月預(yù)售385套，總面積5萬(wàn)平方米左右,。

3,、房產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)走高。

雖然今年年初開(kāi)始,，中央及市頻頻出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策,，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情,，由于土地的稀缺性,、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房?jī)r(jià)也呈持續(xù)走高的態(tài)勢(shì),。

自年開(kāi)始,，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房?jī)r(jià)在,、,、年分別同比上漲20.5%、30%和42%,。目前,，我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米,，同比上升20%;存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米，同比上升47%,。

二,、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響。

由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲,，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)成份嚴(yán)重,，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，市也出臺(tái)了多項(xiàng)有關(guān)政策,，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控,。中央和市的政策主要通過(guò)以下幾方面來(lái)調(diào)控房市：

中央：

土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》,，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況,，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間;對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地方,，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例,，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。

房貸利率調(diào)整,。3月16日,，央行出臺(tái)了調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策，規(guī)定對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市或地區(qū),，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%,，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%,。

房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整,。國(guó)稅總局、財(cái)政部,、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文,，規(guī)定xx年6月1日后，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的,，全額征收營(yíng)業(yè)稅,，同時(shí)規(guī)定凡在xx年6月1日以后購(gòu)買非普通住房的，按3%全額征收契稅,。

房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整,。xx年市《政府工作報(bào)告》確立了“以居住為主、以市民消費(fèi)為主,、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調(diào)控原則,。

房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。市加強(qiáng)新建樓盤網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)轉(zhuǎn),，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度,，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。

房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整,。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu),，加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應(yīng)。xx年市計(jì)劃開(kāi)工建設(shè)配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬(wàn)平方米,。

從短期看,，宏觀政策的調(diào)整將對(duì)我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來(lái)直接影響，從而關(guān)系到財(cái)政收入,、固定資產(chǎn)投資,、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成;同時(shí),，平抑房?jī)r(jià)政策的出臺(tái)導(dǎo)致市場(chǎng)觀望氣氛濃重,，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應(yīng),。

但從長(zhǎng)期看,，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)因素，達(dá)到抑制投機(jī)行為,、規(guī)范投資行為,、鼓勵(lì)居住消費(fèi)的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展,，主要將起到以下幾方面的作用：

合理控制房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量,。通過(guò)調(diào)整房貸利率、稅收政策,，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)成分,，顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量,。同時(shí),，通過(guò)嚴(yán)格土地供應(yīng)，有效防止過(guò)度開(kāi)發(fā)的情況發(fā)生,。

房地產(chǎn)評(píng)估師的市場(chǎng)分析報(bào)告篇五

“兩港一城”建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展,。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右,，相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入,，則占到36%。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快,，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)稅收的支柱作用會(huì)更加明顯,。

近期，中央和市陸續(xù)出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，對(duì)于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō),，政策的調(diào)整無(wú)疑會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，客觀分析政策對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的影響,，從而研究提出相應(yīng)的對(duì)策建議,，對(duì)保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義,。

今年1-6月,，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元，同比增長(zhǎng)85%;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成37.3億元,，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬(wàn)平方米,，銷售100萬(wàn)平方米。今年以來(lái),，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

1,、房產(chǎn)投資保持較高增速。

我區(qū)近年的大開(kāi)發(fā)大建設(shè)態(tài)勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好,。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍延續(xù)了去年以來(lái)的較快增長(zhǎng)勢(shì)頭,，1-6月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均增速為42.2%,，具體走勢(shì)見(jiàn)圖一,。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的地位突出,，占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開(kāi)發(fā)增速也持續(xù)走高,，2-6月累計(jì)增速分別為：2.6%、15.2%,、84.5%,、79.1%、1.9倍;辦公樓開(kāi)發(fā)投資也保持了10倍以上的增速,。

2,、房產(chǎn)銷售勢(shì)頭回落明顯。

今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢(shì),，2-6月的增速走勢(shì)見(jiàn)圖二：

從商品房預(yù)售情況來(lái)看,，回落趨勢(shì)明顯。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套,，總面積50.6萬(wàn)平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%,。出于對(duì)宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降,，4月份僅售出474套,，總面積6.5萬(wàn)平方米,，與3月份相比均下降了44.3%。5月,、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平,，每月預(yù)售385套，總面積5萬(wàn)平方米左右,。

3,、房產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)走高。

雖然今年年初開(kāi)始,，中央及市頻頻出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策,，但年后,，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情,，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響,，我區(qū)房?jī)r(jià)也呈持續(xù)走高的態(tài)勢(shì),。

自年開(kāi)始，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升,，房?jī)r(jià)在,、,、年分別同比上漲20.5%,、30%和42%。目前,，我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米,，同比上升20%;存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米，同比上升47%,。

二,、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響。

由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲,，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)成份嚴(yán)重,，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，市也出臺(tái)了多項(xiàng)有關(guān)政策,，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控,。中央和市的政策主要通過(guò)以下幾方面來(lái)調(diào)控房市：

土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》,，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況,，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間;對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的.地方,，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例,，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng),。

房貸利率調(diào)整。3月16日,，央行出臺(tái)了調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策,，規(guī)定對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市或地區(qū)，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%,，并實(shí)行住房貸款下限管理,，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。

房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整,。國(guó)稅總局,、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文,，規(guī)定6月1日后,，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅,，同時(shí)規(guī)定凡在206月1日以后購(gòu)買非普通住房的,，按3%全額征收契稅。

房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整,。年市《政府工作報(bào)告》確立了“以居住為主,、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調(diào)控原則,。

房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整,。市加強(qiáng)新建樓盤網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)轉(zhuǎn),，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度,，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。

房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整,。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu),，加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應(yīng)。2005年市計(jì)劃開(kāi)工建設(shè)配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬(wàn)平方米,。

從短期看,，宏觀政策的調(diào)整將對(duì)我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來(lái)直接影響，從而關(guān)系到財(cái)政收入,、固定資產(chǎn)投資,、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成;同時(shí)，平抑房?jī)r(jià)政策的出臺(tái)導(dǎo)致市場(chǎng)觀望氣氛濃重,，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量將有較大程度的萎縮,，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應(yīng)。

但從長(zhǎng)期看,，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)因素,，達(dá)到抑制投機(jī)行為,、規(guī)范投資行為、鼓勵(lì)居住消費(fèi)的目的,，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展,，主要將起到以下幾方面的作用：

合理控制房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。通過(guò)調(diào)整房貸利率,、稅收政策,，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)成分，顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量,，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量,。同時(shí)，通過(guò)嚴(yán)格土地供應(yīng),，有效防止過(guò)度開(kāi)發(fā)的情況發(fā)生,。

緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過(guò)加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設(shè)量,，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu),，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾,。

適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價(jià)格,。考慮到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯,、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn),、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來(lái)的房產(chǎn)升值效應(yīng)，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續(xù)走高,，但期房限轉(zhuǎn),、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過(guò)快上漲的房?jī)r(jià),，使其漲幅趨于穩(wěn)定。

三,、積極應(yīng)對(duì),，保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。

總的來(lái)說(shuō),，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數(shù)相對(duì)較低,，近期又迎來(lái)“兩港一城”開(kāi)發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,，我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較大的發(fā)展空間,。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟,。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展,，當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn),。

房地產(chǎn)評(píng)估師的市場(chǎng)分析報(bào)告篇六

根據(jù)搜房網(wǎng)提供的信息，南京各行政區(qū)域主要在售樓盤情況如圖表9所示,。

玄武,、白下、鼓樓三大區(qū)域的樓盤銷售均價(jià)位居全市前三位,。玄武區(qū)的樓盤售價(jià)在9000元/平方米~25000元/平方米之間,，白下區(qū)普遍在9000元/平方米~15000元/平方米左右，鼓樓的房?jī)r(jià)普遍在10000元/平方米以上,，位置較偏的蘇寧千秋情緣在7000元/平方米左右,。建鄴區(qū)的樓盤大多集中在河西板塊，該板塊環(huán)境比較好,，樓盤質(zhì)量也比較高,，知名地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如中海地產(chǎn)、萬(wàn)科,、棲霞建設(shè)等都在該板塊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,，老南京和新南京都喜歡在此安家落戶，目前該板塊的銷售均價(jià)都在10000元/平方米以上,。

新樓盤比較多的是江寧區(qū),，江寧區(qū)是南京高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū),，環(huán)境也比較好,，售價(jià)相對(duì)較低，比較適合來(lái)南京落戶的外地大學(xué)生,，目前普通住宅售價(jià)大概在6000元/平方米左右,，各個(gè)不同的樓盤價(jià)格差異也比較大,。由于江寧區(qū)房?jī)r(jià)相對(duì)較低，環(huán)境較好,，并有大量別墅項(xiàng)目,，是富人聚集地，同時(shí)將受惠于即將開(kāi)通的地鐵2號(hào)線,，預(yù)計(jì)江寧區(qū)的房?jī)r(jià)會(huì)有較大升值空間,。

根據(jù)南京市住房建設(shè)計(jì)劃，南京各類住房上市量將達(dá)1120萬(wàn)平方米,，其中普通住房上市總量約850萬(wàn)平方米,，經(jīng)適房(含廉租房)約240萬(wàn)平方米，比120萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量增加了近一倍,，中低價(jià)商品房約30萬(wàn)平方米,。08年南京廉租房建設(shè)計(jì)劃投入資金3.6億，籌建廉租住房1000套,，約5萬(wàn)平米,。08年各類住房建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)量為850萬(wàn)平方米,，其中住房建設(shè)用地700萬(wàn)平方米，保障性住房建設(shè)用地約150萬(wàn)平方米,，相比07年土地實(shí)際供應(yīng)量985萬(wàn)平方米減少約135萬(wàn)平方米,。

南京普通住房上市量約800萬(wàn)平方米，相比08年的850萬(wàn)平方米有所下調(diào),，其中,，中低價(jià)位、中小戶型商品房約560萬(wàn)平方米,，將逐步落實(shí)“90/70”政策;經(jīng)濟(jì)適用住房約225萬(wàn)平方米,，與08的計(jì)劃基本持平;中低價(jià)商品房(含限價(jià)房、拆遷復(fù)建房)可上市供應(yīng)總量為60萬(wàn)平方米,，比08年30萬(wàn)平方米的供應(yīng)計(jì)劃將近翻了一倍;廉租房建設(shè)計(jì)劃投入資金3.4億元,，籌建廉租住房1000套，約5萬(wàn)平方米,。09年各類住房建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)1050萬(wàn)平方米,，其中各類普通商品住宅建設(shè)用地850萬(wàn)平方米，保障性住房建設(shè)用地200萬(wàn)平方米,，相比08年的土地供應(yīng)量有所增加,，預(yù)示土地市場(chǎng)將持續(xù)活躍。09年南京市住房建設(shè)計(jì)劃總量與08年大致持平,。

總之,，未來(lái)兩年南京的住房建設(shè)計(jì)劃將逐步落實(shí)“90/70”政策，增加中低價(jià)位,、中小戶型商品房的供應(yīng)量,，加大保障性住房的投入，由于存量土地比較多,，08年土地供應(yīng)相比07年減少135萬(wàn)平方米左右,，但是09年將在08年的基礎(chǔ)上增加200萬(wàn)平方米的土地供應(yīng)，因此未來(lái)兩年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)受到土地供應(yīng)的限制,。

房地產(chǎn)評(píng)估師的市場(chǎng)分析報(bào)告篇七

緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾,。通過(guò)加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設(shè)量，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu),，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾,。

適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價(jià)格,。考慮到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯,、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn),、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來(lái)的房產(chǎn)升值效應(yīng),，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉(zhuǎn),、稅收調(diào)整,、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)，使其漲幅趨于穩(wěn)定,。

三,、積極應(yīng)對(duì)，保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展,。

總的來(lái)說(shuō),，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數(shù)相對(duì)較低，近期又迎來(lái)“兩港一城”開(kāi)發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇,，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,，我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整-鞏固-提高的階段,，走向日趨成熟,。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn),。

1,、加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)工作。

建立起科學(xué)有效的房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)和預(yù)警體系,，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控,，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展,。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)土地出讓價(jià)格,，新建商品房、存量房的交易價(jià)格;當(dāng)前特別要重視加強(qiáng)對(duì)住宅類商品房?jī)r(jià)格的監(jiān)測(cè)工作,。加強(qiáng)房?jī)r(jià)的季度,、年度分析預(yù)測(cè)工作，將出讓土地面積,、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額,，新建商品房的開(kāi)工面積、竣工面積,、銷售面積,、空置房面積及空置率，市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內(nèi)容,。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動(dòng),，及時(shí)提出預(yù)警建議。

2、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作,。

建立房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò),，及時(shí)反饋?lái)?xiàng)目的進(jìn)展情況，以便發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,、協(xié)調(diào)問(wèn)題,、解決問(wèn)題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,，并按照統(tǒng)一招標(biāo),、拍賣和掛牌的方式來(lái)取得土地使用權(quán)，同時(shí),，嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地,、立項(xiàng)、規(guī)劃,、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理,。把好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān)，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件,，對(duì)抽逃注冊(cè)資本金,、項(xiàng)目資本金，無(wú)證或超范圍從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為,，要依法嚴(yán)厲打擊,。

3、有計(jì)劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),。

結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn),，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來(lái)編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，合理預(yù)留開(kāi)發(fā)空間,，以達(dá)到通過(guò)城市規(guī)劃來(lái)引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控,，通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化,，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況,，根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行狀況合理安排開(kāi)發(fā)計(jì)劃,。

4、合理引導(dǎo)住房主體需求,。

中低收入職工,、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進(jìn)的人群,、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工,、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會(huì)上的住房主體需求,。為滿足這部分需求,，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房?jī)深愖》拷ㄔO(shè),，同時(shí)加大廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機(jī),，積極引導(dǎo)商品房開(kāi)發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜,，改善住宅供應(yīng)，完善住宅功能,，提高住宅質(zhì)量,。同時(shí)，結(jié)合我區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際,，引導(dǎo)居民對(duì)住房的理性消費(fèi),，推動(dòng)主體需求的合理化。

近年來(lái),，在縣委,、縣政府“奮力跨越爭(zhēng)進(jìn)位，富民強(qiáng)縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實(shí)下,，全縣城鎮(zhèn)建設(shè)步伐不斷加大,，房地產(chǎn)業(yè)由小到大，從弱到強(qiáng),，不斷發(fā)展壯大,。在保持市場(chǎng)供需總量平衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理,，房地產(chǎn)價(jià)格基本穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)下,，全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)快速運(yùn)行的良好態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資,，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工,、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標(biāo)快速增長(zhǎng),。房地產(chǎn)投資和消費(fèi)為拉動(dòng)我縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)發(fā)展做出了重要的貢獻(xiàn),。截至目前，我縣具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)已有17家,，“十五”期間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)完成6.3億元,，建設(shè)花園、錦華苑,、公園,、城南、金都,、金明寓,、栗園、金星等成規(guī)模小區(qū)8處，開(kāi)發(fā)商品住宅6200套,、56萬(wàn)平方米,。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，大大提高了居民的居住生活水平,，為我縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)注入了新的活力,。

目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展時(shí)期，各類型樓盤銷售情況良好,。建筑類型方面,，已建和待建樓房以磚混結(jié)構(gòu)為主，框架結(jié)構(gòu)樓房所占比重逐漸上升;樓盤品質(zhì)不斷提升,，居住環(huán)境日益改善,。xx年以來(lái)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的同時(shí),，我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)樓盤的品質(zhì)得到了不斷提升,，購(gòu)房戶的居住環(huán)境日益改善。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時(shí)也加大了居民對(duì)住房消費(fèi)的吸引力,。消費(fèi)結(jié)構(gòu)方面,，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90-100平方米的小戶型銷售情況良好但數(shù)量較少,，僅占年度開(kāi)發(fā)量的25%左右,。

總體看，xx年我縣房地產(chǎn)需求增長(zhǎng)速度將低于xx年,，房地產(chǎn)供求形勢(shì)進(jìn)一步改善,，房地產(chǎn)價(jià)格漲勢(shì)將趨向相對(duì)穩(wěn)定。今年以來(lái),，隨著國(guó)家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強(qiáng),，增加中低價(jià)位普通商品住房等調(diào)控措施的實(shí)現(xiàn)以及二級(jí)市場(chǎng)的擴(kuò)大，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步得到改善,。主要消費(fèi)需求是外來(lái)經(jīng)商務(wù)工人員,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生，他們成為購(gòu)房的主力軍;同時(shí),，個(gè)體從業(yè)者,、私企老板及企業(yè)中的中高級(jí)管理人員對(duì)高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購(gòu)買對(duì)象以個(gè)人購(gòu)買為主,，投資商尚未大量出現(xiàn),。房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康，一個(gè)重要標(biāo)志是看市場(chǎng)化程度如何(特別是個(gè)人購(gòu)房比例)以及投資性購(gòu)房的比例,。xx年,，從購(gòu)房者購(gòu)房的動(dòng)機(jī)來(lái)看,，我縣城區(qū)購(gòu)房者中，購(gòu)房用于自己居住的比例達(dá)到93%,，以投資為目的占7%,，而純屬投機(jī)炒作購(gòu)房的比例尚不到2%，說(shuō)明我縣整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現(xiàn)大量投機(jī)者,，整個(gè)銷售市場(chǎng)處于自然銷售狀態(tài),。

預(yù)計(jì)房屋價(jià)格在較旺的實(shí)際需求的支撐下將繼續(xù)上漲，漲幅經(jīng)歷了xx年爆發(fā)性增長(zhǎng)之后,，將趨向平穩(wěn)，全年增長(zhǎng)速度預(yù)計(jì)將小于xx年水平,。xx年全縣普通商品住宅平均銷售價(jià)格為1280元/m2,，同比上漲6.5%。受土地價(jià)格,、建筑“三材”價(jià)格上漲和小高層商品房投放量的增加,，以及商品房配套設(shè)施，環(huán)境建設(shè)檔次提高等因素的影響,，xx年全縣商品房平均售價(jià)漲幅與上年基本持平,，但市場(chǎng)供給與需求同步增長(zhǎng)，商品房?jī)r(jià)格與商品住房?jī)r(jià)值基本相符,，價(jià)格與價(jià)值之間并未形成較大的炒作空間,。我縣目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上沒(méi)有呈現(xiàn)“泡沫”，并且還具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間,。

xx年全縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資2.05億元,，比上年增長(zhǎng)19.8%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全縣全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重達(dá)到5.17%,，拉動(dòng)全縣固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)4.5個(gè)百分點(diǎn);對(duì)gdp增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到8.7%,，拉動(dòng)全縣gdp增長(zhǎng)1.2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè),。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)為地方政府開(kāi)辟了財(cái)源,，每年對(duì)地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)率超過(guò)了6%。拉動(dòng)了社會(huì)總體消費(fèi)的增長(zhǎng),。xx年,，房地產(chǎn)銷售收入1.3億元，按拉動(dòng)消費(fèi)系數(shù)1.4計(jì)算,，拉動(dòng)其他消費(fèi)額1.82億元,，兩項(xiàng)累計(jì)達(dá)到3.12億元。同時(shí)為社會(huì)增加就業(yè)崗位5000余個(gè),。

1,、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理,。中高檔住房供應(yīng)量過(guò)大，中低價(jià)位的普通商品房供應(yīng)偏少,。90平方米左右的普通商品房供應(yīng)量不足三成,，嚴(yán)重供不應(yīng)求。由于近年來(lái)我縣商品房?jī)r(jià)格上漲較快,，而居民的實(shí)際收入增幅遠(yuǎn)趕不上房?jī)r(jià)的漲幅,，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經(jīng)濟(jì)適用房以及小戶型樓房,，以滿足部分弱勢(shì)群體的購(gòu)房需求,。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度不夠,。房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng),，包括商品房預(yù)售和銷售、二手房轉(zhuǎn)讓,、房屋權(quán)屬登記,、房屋租賃備案、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng),、土地出讓,、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)許可、規(guī)劃許可,、建設(shè)許可,、開(kāi)發(fā)建設(shè)條件與施工許可、房地產(chǎn)信貸等,。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個(gè)稅種,，由國(guó)稅、地稅,、財(cái)政分別征收,，計(jì)稅方式復(fù)雜，征管難度大,。建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng),，一是能夠很好地解決開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者、管理者信息不對(duì)稱的狀況,，增加透明度,，為政府和有關(guān)部門實(shí)行監(jiān)測(cè)市場(chǎng)運(yùn)行的動(dòng)態(tài)變化提供依據(jù)，有利于調(diào)控市場(chǎng),，規(guī)范交易行為,，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督科學(xué)化;二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺(tái)，以房地產(chǎn)信息為依托,，實(shí)現(xiàn)信息共享,，通過(guò)部門配合,、環(huán)節(jié)控制，推動(dòng)房地產(chǎn)稅收征管精細(xì)化管理,，達(dá)到“先繳稅,、后辦證”的要求，以促進(jìn)稅收征管科學(xué)化,。我縣的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還沒(méi)有建立,，相關(guān)部門信息溝通、資源共享的機(jī)制尚未形成,，不利于及時(shí)便捷地對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)測(cè)分析,，同時(shí)也造出市場(chǎng)信息不對(duì)稱、透明度不高,，不利于合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和消費(fèi),。

3、城鄉(xiāng)房屋權(quán)屬登記管理工作需要加強(qiáng),。由于房產(chǎn)管理體制不理順，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán),、產(chǎn)籍多頭管理,，市、縣,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)分治,。按照建設(shè)部建房173號(hào)文和省建設(shè)廳魯建房發(fā)(1997)239號(hào)文《關(guān)于制作頒發(fā)全國(guó)統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書(shū)的通知》要求，一個(gè)縣只能有一個(gè)發(fā)證機(jī)關(guān),，并且所頒發(fā)的房產(chǎn)證必須是經(jīng)建設(shè)部備案,、由北京印鈔廠統(tǒng)一印制?？h城規(guī)劃區(qū)外的各鄉(xiāng)鎮(zhèn),、村街房產(chǎn),，特別是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地企業(yè),，因無(wú)法辦理全國(guó)統(tǒng)一的房產(chǎn)證，所以不能辦理房產(chǎn)抵押貸款,、過(guò)戶等手續(xù),，不利于企業(yè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。這不僅造成了工作上的扯皮,，損害了群眾利益,，還造成了國(guó)家稅費(fèi)的流失。

4,、部分開(kāi)發(fā)商重視商品房建設(shè),，輕視配套設(shè)施建設(shè)的思想還很嚴(yán)重。相當(dāng)項(xiàng)目配套設(shè)施水平低,，配套不完善,，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目整體功能差,，造成消費(fèi)者使用不方便,，也給社會(huì)帶來(lái)一些隱患。如綠地,、公廁、幼兒園,、超市,、健身場(chǎng)、物業(yè)用房等這些基礎(chǔ)配套設(shè)施多數(shù)小區(qū)沒(méi)有或根本達(dá)不到設(shè)計(jì)要求,。

5,、違規(guī)開(kāi)發(fā)的歷史遺留問(wèn)題有待解決。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過(guò)程中,，除還建本村居民和本單位職工住房外,，還對(duì)外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋，駐城村街中也有個(gè)別住戶在建房過(guò)程中少批多建,，并將多建的住房違規(guī)出售,，這些違規(guī)開(kāi)發(fā)行為造成了房地產(chǎn)稅費(fèi)流失和不公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)商品房市場(chǎng)帶來(lái)很大沖擊;也導(dǎo)致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權(quán)和上市交易流通,，影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定,。

二、關(guān)于規(guī)范發(fā)展我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的幾點(diǎn)建議,。

1,、引導(dǎo)普通商品房建設(shè)，推行安居工程(經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房),，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),。經(jīng)濟(jì)適用住房是指土地由國(guó)家劃撥，各種稅費(fèi)減半征收,，出售價(jià)格實(shí)行政府定價(jià),，按保本微利原則確定，主要面向社會(huì)上的中低收入家庭出售,，是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房,。我縣目前為止未開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房,。xx年11月，由縣房管局牽頭,，統(tǒng)計(jì)局,、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調(diào)查。結(jié)果顯示,，我縣低保家庭戶主屬“三無(wú)”,、下崗、失業(yè)人員的約占97%,，低保家庭無(wú)房戶約為三分之一,，有住房的用戶，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一,，且大多住房設(shè)施不全,。所以，實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求,，是政府義不容辭的責(zé)任,。另國(guó)辦發(fā)【xx】37號(hào)文件已經(jīng)要求，自xx年6月1日起,，凡新審批,、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積在90平方米以下的住房(含經(jīng)濟(jì)適用房)面積所占比重,，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。

2,、注重規(guī)劃,，加快步伐，搞好城中村改造,。城中村改造是加快我縣城市化進(jìn)程的重要舉措,。根據(jù)我縣的舊城情況，待開(kāi)發(fā)的區(qū)域很多,，前景是好的,，因此加快舊城改建工作將是大勢(shì)所趨，勢(shì)在必行,。要以建設(shè)“臨沂衛(wèi)星城”為戰(zhàn)略目標(biāo),，堅(jiān)持新區(qū)開(kāi)發(fā)和舊城改造相結(jié)合，正確處理經(jīng)營(yíng)城市和舊城改造的關(guān)系,，繼續(xù)大力推進(jìn)舊城區(qū)改造,，力爭(zhēng)在未來(lái)五年內(nèi)，縣城規(guī)劃區(qū)基本消除危陋棚戶區(qū)和“貧民窟”住房,。嚴(yán)格控制企事業(yè)單位自建自用和零星插建性開(kāi)發(fā),，改變過(guò)去那種局部改造,、見(jiàn)縫插針的做法，實(shí)施地段開(kāi)發(fā)與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)的開(kāi)發(fā)模式,，對(duì)影響城市道路景觀的危舊平房進(jìn)行大面積拆遷,。按照經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益,、社會(huì)效益相統(tǒng)一的原則,，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局,，綜合開(kāi)發(fā),，配套建設(shè)。堅(jiān)持成區(qū)連片開(kāi)發(fā),，開(kāi)發(fā)一片,，配套一片，完善一片,，寧缺勿濫,。建議縣政府成立舊城改造領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組由縣政府分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé),，縣房地產(chǎn)管理局,、縣計(jì)劃局、縣建設(shè)局,、縣國(guó)土資源局,、縣物價(jià)局、臨沭鎮(zhèn)政府等單位負(fù)責(zé)人為成員,。舊城改造項(xiàng)目實(shí)行掛牌公示制度,。舊城改造拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)和承擔(dān)的城市市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)用可據(jù)實(shí)從該土地使用權(quán)出讓金中補(bǔ)償。要做好“模擬拆遷”：即先做被拆遷人的思想工作,，處理解決好拆遷工作中的相關(guān)問(wèn)題,，后發(fā)布拆遷公告，最后簽訂拆遷協(xié)議,。

3,、嚴(yán)格控制機(jī)關(guān)企事單位自建住房。為滿足職工住房需求,，通過(guò)市場(chǎng)改善住房條件,，臨沭縣人民政府下發(fā)的沭政發(fā)[**]43號(hào)文中規(guī)定：“從**年1月1日起，停止單位自行建設(shè)住房,，需要住房的統(tǒng)一到縣政府的住宅小區(qū)購(gòu)買,。”魯政發(fā)[xx]22號(hào)文件中再一次規(guī)定：“從意見(jiàn)下發(fā)之日起(xx、3,、22),，各級(jí)黨政機(jī)關(guān)和事業(yè)單位一律停止單位建房，鼓勵(lì)機(jī)關(guān),、企事業(yè)單位職工投資置業(yè),，通過(guò)市場(chǎng)改善住房條件?！弊罱ㄔO(shè)部,、監(jiān)察部、國(guó)土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[xx]196號(hào)《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強(qiáng)調(diào),，“自本通知下發(fā)之日起,，一律停止審批黨政機(jī)關(guān)集資合作建房項(xiàng)目。嚴(yán)禁黨政機(jī)關(guān)利用職權(quán)或其影響,，以任何名義,、任何方式搞集資合作建房，超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取住房利益,?！币虼耍瑱C(jī)關(guān)單位住房改造要走法制化,、正規(guī)化軌道,。要樹(shù)立“要住房，找市場(chǎng)”的觀念,，杜絕新的住房實(shí)物分配和“委托代建”,、“定向開(kāi)發(fā)”等變相福利分房的現(xiàn)象。

4,、加強(qiáng)農(nóng)村房屋權(quán)屬登記工作,，建立城鄉(xiāng)一體的房屋權(quán)屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門發(fā)放不具法律效力的房產(chǎn)證,，以維護(hù)正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

5,、提升產(chǎn)業(yè)的整體水平和實(shí)力,。行業(yè)內(nèi)要樹(shù)立現(xiàn)代的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)理念，整體提升我縣房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力和水平,，這是促進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展的根本所在,。一是要注重鑄造房地產(chǎn)企業(yè)的“航空母艦”。要通過(guò)重組,、兼并,、控股、引外靠?jī)?yōu)等方式，盡快創(chuàng)建能對(duì)中小企業(yè)有帶動(dòng)作用“航母”型企業(yè),，提高企業(yè)整體素質(zhì),，增強(qiáng)生存與發(fā)展能力，提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力,。二是注重打造品牌,。房地產(chǎn)企業(yè)要盡快適應(yīng)市場(chǎng)需求變化，實(shí)施精品帶動(dòng)戰(zhàn)略,，提高信譽(yù),，建立品牌，擴(kuò)大市場(chǎng);三是要注重物業(yè)管理,，充分利用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理的“情侶效應(yīng)”,，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理互促互動(dòng)。四是要注重企業(yè)誠(chéng)信和經(jīng)濟(jì)倫理,。倡導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要建起企業(yè)誠(chéng)信檔案,，樹(shù)立起經(jīng)濟(jì)倫理觀念，在發(fā)展中講究文化底蘊(yùn),、道德因素,、科技含量、綠色生態(tài),，盡可能地為消費(fèi)者提供舒適,、健康、優(yōu)美,、潔凈,、安全、方便和環(huán)保等各方面優(yōu)良的產(chǎn)品,。

6,、各部門加強(qiáng)協(xié)調(diào)溝通，做好拆遷工作,。近年來(lái),，城市房屋拆遷成為社會(huì)的熱點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題。雖然城市拆遷工作是一項(xiàng)關(guān)系到加快發(fā)展經(jīng)濟(jì),、造福于民的好事,，但在實(shí)際工作中，由于牽扯到各個(gè)方面的利害關(guān)系,，特別是拆遷人,、被拆遷人的經(jīng)濟(jì)利益問(wèn)題，拆遷工作變得十分復(fù)雜,，并出現(xiàn)了一些新問(wèn)題,，新情況,。如我局在整理拆遷檔案工作中發(fā)現(xiàn)，有的房產(chǎn)已拆除,，但未到我局辦理拆遷注銷或變更登記等相關(guān)手續(xù),，導(dǎo)致一宗土地出現(xiàn)兩套房產(chǎn)證，權(quán)屬上容易產(chǎn)生糾紛,，不利于房產(chǎn)檔案的管理,，至使有關(guān)問(wèn)題難以及時(shí)妥善解決。根據(jù)國(guó)務(wù)院和山東省《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定,，計(jì)劃,、規(guī)劃、土地等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé),，協(xié)同做好城市房屋拆遷管理工作,，使上述問(wèn)題得以妥善解決。

7,、加快房地產(chǎn)交易大廳建設(shè),，強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管。我局在已建成房地產(chǎn)交易中心的基礎(chǔ)上,，決定整改再進(jìn)步,，效率再提高，建立真正意義上的“一站式”服務(wù)大廳,，每科室都有一名工作人員進(jìn)駐大廳,，群眾進(jìn)一個(gè)門，領(lǐng)一份表,，就可辦妥所有手續(xù),。同時(shí)，在交易大廳門口還有各開(kāi)發(fā)公司簡(jiǎn)介,、年度開(kāi)發(fā)量,、樓盤介紹、聯(lián)系電話等宣傳圖板,，形成了一個(gè)“房產(chǎn)小超市”,，既方便了人民群眾，又宣傳了開(kāi)發(fā)公司,，可謂一舉雙得,。目前這一工作正在緊張有序的進(jìn)行之中。

房地產(chǎn)評(píng)估師的市場(chǎng)分析報(bào)告篇八

市場(chǎng)分析報(bào)告的標(biāo)題一般有兩種形式：一是公文式,，如《中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行湖北省分行市場(chǎng)環(huán)境分析報(bào)告》。另一種是新聞報(bào)道式,。它又分單標(biāo)題和雙標(biāo)題兩種,。單標(biāo)題，如從對(duì)鄂州市分行客戶結(jié)構(gòu)調(diào)查分析看我省農(nóng)行市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略選擇；雙標(biāo)題是指既有正題,，又有副題,。正題揭示市場(chǎng)分析報(bào)告的主旨，副題標(biāo)明進(jìn)行市場(chǎng)分析的對(duì)象,、內(nèi)容等,，如《縣級(jí)金融市場(chǎng)開(kāi)發(fā)大有可為――對(duì)公安縣金融市場(chǎng)潛力的調(diào)查分析》。標(biāo)題的詞句應(yīng)反復(fù)琢磨,，要概括精練,，一般只用一句話，至多兩句為宜,。

2,、導(dǎo)語(yǔ)。

3,、主體,。

主體是市場(chǎng)分析報(bào)告的主要部分，一般是寫調(diào)查分析的主要情況,、做法,、經(jīng)驗(yàn)或問(wèn)題。如果內(nèi)容多,、篇幅長(zhǎng),，最好把它分成若干部分，各加上一個(gè)小標(biāo)題,；難以用文字概括其內(nèi)容的,，可用序碼來(lái)標(biāo)明順序。主體部分有以下四種基本構(gòu)筑形式,。

（1）分述式,。這種結(jié)構(gòu)多用來(lái)描述對(duì)事物作多角度、多側(cè)面分析的結(jié)果,，是多向思維在謀篇布局中的反映,。其特點(diǎn)是反映業(yè)務(wù)范圍寬、概括面廣,。

（2）層進(jìn)式,。這種結(jié)構(gòu)主要用來(lái)表現(xiàn)對(duì)事物的逐層深化的認(rèn)識(shí)，是收斂性思維在文章謀篇布局中的反映,。其特點(diǎn)是概括業(yè)務(wù)面雖然不廣,，開(kāi)掘卻很深。

（3）三段式,。主體部分由三個(gè)段落組成：現(xiàn)狀,；原因,；對(duì)策。如此三段,，是三個(gè)層次,，故稱三段結(jié)構(gòu)。

（4）綜合式,。主體部分將上述各種結(jié)構(gòu)形式融為一體,，加以綜合運(yùn)用，即為綜合式,。例如,，用“分述結(jié)構(gòu)”來(lái)寫“三段結(jié)構(gòu)”中的“現(xiàn)狀”；用“三段結(jié)構(gòu)”來(lái)寫“層進(jìn)結(jié)構(gòu)”中的一個(gè)層次,；用“總分結(jié)構(gòu)”來(lái)寫“分述結(jié)構(gòu)”中的某一方面內(nèi)容,，等等。

4,、結(jié)尾,。

結(jié)尾的寫法靈活多樣，一般有以下幾種,。

（1）自然結(jié)尾,。如果主體部分已把觀點(diǎn)闡述清楚，作出了明確結(jié)論,，就不必再硬加一條尾巴,。

（2）總結(jié)性結(jié)尾。為加深讀者的印象,，深化主旨,，概括前文，把調(diào)查分析后對(duì)事物的看法再一次強(qiáng)調(diào),，作出結(jié)論性的收尾,。

（3）啟示性結(jié)尾。在寫完主要事實(shí)和分析結(jié)論之后,，如果還有些問(wèn)題或情況需要指出,，引起讀者的思考和探討，或?yàn)榱苏故臼挛锇l(fā)展的趨勢(shì),，指出努力方向,，就可以寫一個(gè)富有啟示性的結(jié)尾。

（4）預(yù)測(cè)性結(jié)語(yǔ),。有的報(bào)告在提出調(diào)查分析情況和問(wèn)題之后,，又寫出作者的預(yù)測(cè)，說(shuō)明發(fā)展的趨向,，指出可能引起的后果和影響,。這是在更廣闊的視野上來(lái)深化主題,。

為了深入了解本市居民家庭在酒類市場(chǎng)及餐飲類市場(chǎng)的消費(fèi)情況，特進(jìn)行此次調(diào)查,。調(diào)查由本市某大學(xué)承擔(dān)，調(diào)查時(shí)間是2001年7月至8月,，調(diào)查方式為問(wèn)卷式訪問(wèn)調(diào)查,，本次調(diào)查選取的樣本總數(shù)是2000戶。各項(xiàng)調(diào)查工作結(jié)束后,，該大學(xué)將調(diào)查內(nèi)容予以總結(jié),，其調(diào)查報(bào)告如下：

一、調(diào)查對(duì)象的基本情況,。

（一）樣品類屬情況,。在有效樣本戶中，工人320戶,，占總數(shù)比例18.2%,；農(nóng)民130戶，占總數(shù)比例7.4%,；教師200戶,，占總數(shù)比例11.4%；機(jī)關(guān)干部190戶,，占總數(shù)比例10.8%,；個(gè)體戶220戶，占總數(shù)比例12.5%,；經(jīng)理150戶,，占總數(shù)比例8.52%；科研人員50戶,，占總數(shù)比例2,。84%；待業(yè)戶90戶,，占總數(shù)比例5.1%,；醫(yī)生20戶，占總數(shù)比例1.14%,；其他260戶,，占總數(shù)比例14.77%。

（二）家庭收入情況,。本次調(diào)查結(jié)果顯示,，從本市總的消費(fèi)水平來(lái)看，相當(dāng)一部分居民還達(dá)不到小康水平,，大部分的人均收入在1000元左右,，樣本中只有約2.3%的消費(fèi)者收入在2000元以上,。因此，可以初步得出結(jié)論,，本市總的消費(fèi)水平較低,，商家在定價(jià)的時(shí)候要特別慎重。

二,、專門調(diào)查部分,。

（一）酒類產(chǎn)品的消費(fèi)情況。

1,、白酒比紅酒消費(fèi)量大,。分析其原因，一是白酒除了顧客自己消費(fèi)以外,，用于送禮的較多,，而紅酒主要用于自己消費(fèi)；二是商家做廣告也多數(shù)是白酒廣告,，紅酒的廣告很少,。這直接導(dǎo)致白酒的市場(chǎng)大于紅酒的市場(chǎng)。

2,、白酒消費(fèi)多元化,。

（1）從買白酒的用途來(lái)看，約52.84%的消費(fèi)者用來(lái)自己消費(fèi),，約27.84%的消費(fèi)者用來(lái)送禮,，其余的是隨機(jī)性很大的消費(fèi)者。

買酒用于自己消費(fèi)的消費(fèi)者,，其價(jià)格大部分在20元以下,，其中10元以下的約占26.7%，10～20元的占22.73%,，從品牌上來(lái)說(shuō),，稻花香、洋河,、湯溝酒相對(duì)看好,，尤其是湯溝酒，約占18.75%,，這也許跟消費(fèi)者的地方情結(jié)有關(guān),。從紅酒的消費(fèi)情況來(lái)看，大部分價(jià)格也都集中在10～20元之間,，其中,，10元以下的占10.23%，價(jià)格檔次越高，購(gòu)買力相對(duì)越低,。從品牌上來(lái)說(shuō),，以花果山、張?jiān)?、山楂酒為主?/p>

送禮者所購(gòu)買的白酒其價(jià)格大部分選擇在80～150元之間（約28.4%）,，約有15.34%的消費(fèi)者選擇150元以上。這樣,，生產(chǎn)廠商的定價(jià)和包裝策略就有了依據(jù),，定價(jià)要合理，又要有好的包裝,，才能增大銷售量。從品牌的選擇來(lái)看,，約有21.59%的消費(fèi)者選擇五糧液,，10.795%的消費(fèi)者選擇茅臺(tái)，另外對(duì)紅酒的調(diào)查顯示,，約有10.2%的消費(fèi)者選擇40～80元的價(jià)位,，選擇80元以上的約5.11%?？傊?，從以上的消費(fèi)情況來(lái)看，消費(fèi)者的消費(fèi)水平基本上決定了酒類市場(chǎng)的規(guī)模,。

（2）購(gòu)買因素比較鮮明,，調(diào)查資料顯示，消費(fèi)者關(guān)注的因素依次為價(jià)格,、品牌,、質(zhì)量、包裝,、廣告,、酒精度，這樣就可以得出結(jié)論,，生產(chǎn)廠商的合理定價(jià)是十分重要的,，創(chuàng)名牌、求質(zhì)量,、巧包裝,、做好廣告也很重要。

（3）顧客忠誠(chéng)度調(diào)查表明,，經(jīng)常換品牌的消費(fèi)者占樣本總數(shù)的32.95%,，偶爾換的占43.75%，對(duì)新品牌的酒持喜歡態(tài)度的占樣本總數(shù)的32.39%,，持無(wú)所謂態(tài)度的占52.27%,，明確表示不喜歡的占3.4%,。可以看出,，一旦某個(gè)品牌在消費(fèi)者心目中形成,，是很難改變的，因此,，廠商應(yīng)在樹(shù)立企業(yè)形象,、爭(zhēng)創(chuàng)名牌上狠下功夫，這對(duì)企業(yè)的發(fā)展十分重要,。

（4）動(dòng)因分析,。主要在于消費(fèi)者自己的選擇，其次是廣告宣傳,，然后是親友介紹,，最后才是營(yíng)業(yè)員推薦。不難發(fā)現(xiàn),，怎樣吸引消費(fèi)者的注意力,，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)是關(guān)鍵，怎樣做好廣告宣傳,，消費(fèi)者的口碑如何建立,，將直接影響酒類市場(chǎng)的規(guī)模。而對(duì)于商家來(lái)說(shuō),，營(yíng)業(yè)員的素質(zhì)也應(yīng)重視,，因?yàn)槠鋵?duì)酒類產(chǎn)品的.銷售有著一定的影響作用。

（二）飲食類產(chǎn)品的消費(fèi)情況,。

本次調(diào)查主要針對(duì)一些飲食消費(fèi)場(chǎng)所和消費(fèi)者比較喜歡的飲食進(jìn)行,，調(diào)查表明，消費(fèi)有以下幾個(gè)重要特點(diǎn)：

1,、消費(fèi)者認(rèn)為最好的酒店不是最佳選擇，而最常去的酒店往往又不是最好的酒店,，消費(fèi)者最常去的酒店大部分是中檔的,，這與本市居民的消費(fèi)水平是相適應(yīng)的，現(xiàn)將幾個(gè)主要酒店比較如下：

泰福大酒店是大家最看好的,，約有31.82%的消費(fèi)者選擇它,，其次是望海樓和明珠大酒店，都是10.23%,，然后是錦花賓館,。調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)，云天賓館雖然說(shuō)是比較好的，但由于這個(gè)賓館的特殊性,，只有舉辦大型會(huì)議時(shí)使用,，或者是貴賓、政府政要才可以進(jìn)入,，所以調(diào)查中作為普通消費(fèi)者的調(diào)查對(duì)象很少會(huì)選擇云天賓館,。

2、消費(fèi)者大多選擇在自己工作或住所的周圍,，有一定的區(qū)域性,。雖然在酒店的選擇上有很大的隨機(jī)性，但也并非絕對(duì)如此,，例如,，長(zhǎng)城酒樓、淮揚(yáng)酒樓,，也有一定的遠(yuǎn)距離消費(fèi)者惠顧,。

3、消費(fèi)者追求時(shí)尚消費(fèi),，如對(duì)手抓龍蝦、糖醋排骨,、糖醋里脊,、宮爆雞丁的消費(fèi)比較多，特別是手抓龍蝦,，在調(diào)查樣本總數(shù)中約占26114%,，以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)占領(lǐng)餐飲類市場(chǎng)。

4,、近年來(lái),，海鮮與火鍋成為市民飲食市場(chǎng)的兩個(gè)亮點(diǎn)，市場(chǎng)潛力很大,，目前的消費(fèi)量也很大,。調(diào)查顯示，表示喜歡海鮮的占樣本總數(shù)的60.8%,，喜歡火鍋的約占51.14%,，在對(duì)季節(jié)的調(diào)查中，喜歡在夏季吃火鍋的約有81.83%,，在冬天的約為36.93%,，火鍋不但在冬季有很大的市場(chǎng)，在夏季也有較大的市場(chǎng)潛力,。目前,，本市的火鍋店和海鮮館遍布街頭，形成居民消費(fèi)的一大景觀和特色。

三,、結(jié)論和建議,。

（一）結(jié)論。

1,、本市的居民消費(fèi)水平還不算太高,，屬于中等消費(fèi)水平，平均收入在1000元左右,，相當(dāng)一部分居民還沒(méi)有達(dá)到小康水平,。

2、居民在酒類產(chǎn)品消費(fèi)上主要是用于自己消費(fèi),，并且以白酒居多,，紅酒的消費(fèi)比較少，用于個(gè)人消費(fèi)的酒品,，無(wú)論是白酒還是紅酒,，其品牌以家鄉(xiāng)酒為主。

3,、消費(fèi)者在買酒時(shí)多注重酒的價(jià)格,、質(zhì)量、包裝和宣傳,，也有相當(dāng)一部分消費(fèi)者持無(wú)所謂的態(tài)度,。對(duì)新牌子的酒認(rèn)知度較高。

4,、對(duì)酒店的消費(fèi),，主要集中在中檔消費(fèi)水平上，火鍋和海鮮的消費(fèi)潛力較大,，并且已經(jīng)有相當(dāng)大的消費(fèi)市場(chǎng),。

（二）建議。

1,、商家在組織貨品時(shí)要根據(jù)市場(chǎng)的變化制定相應(yīng)的營(yíng)銷策略,。

2、對(duì)消費(fèi)者較多選擇本地酒的情況,，政府和商家應(yīng)采取積極措施引導(dǎo)消費(fèi)者的消費(fèi),，實(shí)現(xiàn)城市消費(fèi)的良性循環(huán)。

3,、由于海鮮和火鍋消費(fèi)的增長(zhǎng),，導(dǎo)致城市化管理的混亂，政府應(yīng)加強(qiáng)管理力度,，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行科學(xué)引導(dǎo),，促進(jìn)城市文明建設(shè),。

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房地產(chǎn)評(píng)估師的市場(chǎng)分析報(bào)告篇九

1,、按威海市對(duì)九龍灣旅游度假區(qū)的總體規(guī)劃及拍賣公告，將在2005年7月6日進(jìn)行土地競(jìng)拍,，如果我們競(jìng)拍成功,，取得土地使用權(quán)后，將于今年底完成項(xiàng)目單體初步設(shè)計(jì),、施工圖設(shè)計(jì),，工程報(bào)建、審批等有關(guān)手續(xù),，滿足2006年開(kāi)工需要,。

2、為了合理利用資金,，將采用滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的方式,，先開(kāi)發(fā)市場(chǎng)份額大,、開(kāi)發(fā)成本低,、利潤(rùn)空間大的多層住宅和高層住宅,，回收資金后再開(kāi)發(fā)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn),、辦公樓、地下停車場(chǎng)等單體工程,，擬開(kāi)發(fā)建設(shè)期為3年(2006―2008年),，2006年擬開(kāi)發(fā)面積37902?,，2007年擬開(kāi)發(fā)面積26150?,，2008年擬開(kāi)發(fā)面積26808?，工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃(見(jiàn)附表1),。

3,、以多年的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，科學(xué)先進(jìn)的管理模式,、招投標(biāo)制,、工程監(jiān)理制確保施工建設(shè)規(guī)范進(jìn)行，施工過(guò)程中,，要嚴(yán)格控制工程造價(jià),，提高工程質(zhì)量，控制工期,，提高資金周轉(zhuǎn)率,。

(二)、銷售計(jì)劃及營(yíng)銷策略,。

1,、銷售計(jì)劃,。

根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃及威海地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展走勢(shì)，該項(xiàng)目擬銷售周期為四年：2006年銷售收入5612萬(wàn)元,；2007年銷售收入9984.2萬(wàn)元,；2008年銷售收入9216.3萬(wàn)元；2009年銷售收入8344.5萬(wàn)元,。年度銷售測(cè)算(見(jiàn)附表2),。

2、營(yíng)銷策略,。

秉承企業(yè)“廣廈千萬(wàn),、誠(chéng)信皇冠”的經(jīng)營(yíng)理念，深入房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究,，充分發(fā)掘樓盤的賣點(diǎn),，通過(guò)以下途徑和措施實(shí)現(xiàn)房屋銷售，獲取最大利潤(rùn),。

(1),、進(jìn)行廣泛的市場(chǎng)調(diào)查，通過(guò)目標(biāo)客戶和目標(biāo)市場(chǎng)的分析,，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng),、戶型結(jié)構(gòu)、客戶群體進(jìn)行準(zhǔn)確定位,，建設(shè)適應(yīng)客戶需求的樓盤產(chǎn)品,。

(2)、實(shí)施有效的廣告宣傳策略,、營(yíng)銷策略及公關(guān)策略,，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。利用“報(bào)紙,、電視,、戶外廣告牌、車體,、站牌”等行之有效的廣告方式,，及時(shí)地將樓盤的信息傳遞給購(gòu)房客戶。通過(guò)溝通,，利用客戶群對(duì)企業(yè)品牌的認(rèn)識(shí),、了解與接受，提高對(duì)所開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)度,。

(3),、通過(guò)拓展銷售渠道實(shí)現(xiàn)房屋銷售。利用廣告促銷,、人員促銷,、網(wǎng)絡(luò)促銷擴(kuò)展銷售渠道,，使房屋銷售由原來(lái)單一的自行銷售轉(zhuǎn)變?yōu)橹变N、行銷,、網(wǎng)絡(luò)銷售,、地區(qū)代理等多元化銷售方式。

(4),、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)實(shí)現(xiàn)房屋銷售,。要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得客戶，必須深入了解客戶,，為顧客提供優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù),，讓客戶感受到比預(yù)期更好的超值服務(wù)。

(5),、利用品牌戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)房屋銷售,。有效地利用大慶及皇冠的品牌效應(yīng)，提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力,，加強(qiáng)創(chuàng)新力,，提高房屋的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，滿足客戶的期望,，激發(fā)客戶的購(gòu)買愿望,。

(6)、結(jié)合價(jià)格策略實(shí)現(xiàn)房屋銷售,。在目前樓盤價(jià)格穩(wěn)中有升的形勢(shì)下,，新盤開(kāi)發(fā)銷售價(jià)格采取隨行就市結(jié)合“低開(kāi)高走”的價(jià)格策略，將本項(xiàng)目的房屋價(jià)格,，由低到高的順序推向市場(chǎng),，吸引客戶的關(guān)注，形成良好的市場(chǎng)氛圍,，形成人氣后再據(jù)市場(chǎng)情況逐步提高房屋價(jià)格,，給客戶以“增值、保值”的信息,，堅(jiān)定購(gòu)房客戶的信心,。

房地產(chǎn)評(píng)估師的市場(chǎng)分析報(bào)告篇十

1,、進(jìn)一步改善供應(yīng)狀況,，優(yōu)化市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)總量和結(jié)構(gòu)的平衡,。全市上半年新批商品房上市面積440.83萬(wàn)平方米,，同比增長(zhǎng)了83.48％，改變了去年全市供不應(yīng)求的矛盾,，基本可以滿足居民的購(gòu)房需求,。在全市總體供需走向平衡的同時(shí),，我市采取措施，繼續(xù)優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu),，首先是落實(shí)國(guó)家政策,，控制拆遷規(guī)模，并實(shí)行拆遷補(bǔ)償市場(chǎng)化,。上半年全市共完成新老拆遷項(xiàng)目28個(gè),，拆遷居民4149戶。其次加快中低價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度,，在年初確定的今年完成120萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用房竣工任務(wù)的基礎(chǔ)上,，南京市政府決定再追加30萬(wàn)平方米，年底確保150萬(wàn)平方米經(jīng)適房竣工,、交付,。

2、限制期房轉(zhuǎn)讓工作,。針對(duì)投資性購(gòu)房比例增長(zhǎng)過(guò)快,，存在一定量的短期炒作情況，南京于4月1日正式實(shí)施《加強(qiáng)商品房預(yù)售管理實(shí)施細(xì)則》,。其中,，購(gòu)房實(shí)名制、期房限轉(zhuǎn),、信息公示這3條內(nèi)容被認(rèn)作是直指期房投機(jī)者的三道“逐客令”,。這一做法杜絕了利用退房注銷再登記的方式進(jìn)行期房轉(zhuǎn)讓的行為，在不影響中長(zhǎng)期房地產(chǎn)投資者利益的情況下,，有效地遏制了期房投機(jī)炒作,。

3、建立健全多層次的住房保障體系,，保證居民居者有其屋的目標(biāo),。首先是針對(duì)最低收入家庭制定的廉租房計(jì)劃。今年我市要購(gòu),、建儲(chǔ)備1000套廉租住房,，提供給市區(qū)的貧困無(wú)房家庭。其次是針對(duì)低收入家庭的經(jīng)濟(jì)適用房計(jì)劃,。我市經(jīng)濟(jì)適用房共規(guī)劃九個(gè)地塊,，面積共6157畝，可建住宅41300套,，計(jì)劃到今年年底將竣工經(jīng)濟(jì)適用住房150萬(wàn)平方米,。針對(duì)中低收入家庭以及被拆遷的困難家庭我市還制定了中低價(jià)商品房計(jì)劃，計(jì)劃20xx年竣工90萬(wàn)平方米,。

房地產(chǎn)評(píng)估師的市場(chǎng)分析報(bào)告篇十一

1,、該規(guī)劃區(qū)地理位置優(yōu)越,，緊鄰?fù)撑c海上公園。

2,、靠近公路,，交通便利，離火車站及長(zhǎng)途客運(yùn)總站僅3公里,。

3,、周邊環(huán)境適宜，自然景觀和生態(tài)環(huán)境良好,。

4,、容積率較高，可規(guī)劃面積充足,，場(chǎng)地地形地質(zhì)條件滿足建設(shè)要求,。

5、擬建規(guī)劃分區(qū)給排水,、供暖,、電力、燃?xì)?、電信,、有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃配套齊全，學(xué)校,、商店,、郵局等生活服務(wù)設(shè)施盡在整體規(guī)劃中。

(二),、建設(shè)實(shí)施條件,。

1、該詳細(xì)規(guī)劃已經(jīng)全部完成,，并通過(guò)市規(guī)劃局審批,。

2、威海市國(guó)土資源局發(fā)布公告將于2005年7月6日進(jìn)行國(guó)有土地使用權(quán)公開(kāi)拍賣,，現(xiàn)威海已有多家實(shí)力強(qiáng),、知名度高、經(jīng)驗(yàn)豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商報(bào)名參加競(jìng)拍,。

3,、該規(guī)劃分區(qū)距皇冠房地產(chǎn)辦公樓、工業(yè)園區(qū),、已開(kāi)發(fā)的皇冠九龍灣花園較近,，為項(xiàng)目實(shí)施提供了得天獨(dú)厚的條件,。

房地產(chǎn)評(píng)估師的市場(chǎng)分析報(bào)告篇十二

總體上看,，上半年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“量增價(jià)平,，漲幅趨緩”的平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的主要特點(diǎn)如下：

1,、商品房供基本平衡,、供略大于銷：今年上半年全市商品房上市面積440.83萬(wàn)?，同比增長(zhǎng)83.48％,，預(yù)售面積381.8萬(wàn)?,，同比增長(zhǎng)0.7％，供銷比為1.15,；其中商品住宅上市面積390.56萬(wàn)?,，預(yù)售面積345.76萬(wàn)?，與去年年均水平相比增長(zhǎng)4.46％,，交易量仍保持穩(wěn)中有升,，供銷比為1.13。房地產(chǎn)總體市場(chǎng)供給基本可以滿足居民的購(gòu)房需求,。

2,、供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理，普通商品房供應(yīng)明顯增加：區(qū)域供給結(jié)構(gòu)基本合理,，據(jù)南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究中心統(tǒng)計(jì),，上市量最大的三個(gè)板塊是江寧、河西,、江北,，也是預(yù)售量最高的三個(gè)板塊。在上半年江南八區(qū)商品住宅預(yù)售面積段中,，每平方米4000以下的占24.23％（包括經(jīng)濟(jì)適用房）,，4000～5000元的占32.26％，5000～6000元的占25.34％,，6000元以上的占18.17％,。商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理，但與5000元以下的商品房需求相比,，供應(yīng)稍顯不足,。

3、市場(chǎng)體系逐步完善,、二三級(jí)市場(chǎng)體系聯(lián)動(dòng),，良性發(fā)展：上半年全市存量房交易212.05萬(wàn)?，交易2.73萬(wàn)套,，與去年年均水平相比基本持平,；其中江南八區(qū)存量房交易157.76萬(wàn)?，交易2.24萬(wàn)套。二手房在去年交易總量增幅較大的基礎(chǔ)上,，仍有小幅上升,，租賃市場(chǎng)也水漲船高，租賃價(jià)格在去年平穩(wěn)的狀況下有了小幅提高,。

4,、商品房預(yù)售價(jià)格增幅得到平抑：據(jù)南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究中心統(tǒng)計(jì)，商品住宅預(yù)售價(jià)格每月環(huán)比上漲分別為1.21％,，-4.0％,，4.36％，5.61％,，7.49％,，-1.99％，累計(jì)上漲11.48％,。月均上漲不足2％,，與全國(guó)35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)平均漲幅基本持平。

5,、公積金和商業(yè)銀行貸款成為實(shí)現(xiàn)市民置業(yè)的主要支柱,。據(jù)人行南京分行統(tǒng)計(jì)，今年受宏觀調(diào)控影響,，南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款自4月份以來(lái)有所下降,，上半年南京房地產(chǎn)國(guó)內(nèi)貸款累計(jì)61.3億元，同比增長(zhǎng)49.2％,，比四月份增幅下降了18.06個(gè)百分點(diǎn),。個(gè)人住房貸款仍保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，個(gè)人住房貸款占個(gè)人消費(fèi)貸款的7成,，上半年新增貸款48億元,，增長(zhǎng)21％，其中公積金貸款余額達(dá)到13.3億元,，同比增長(zhǎng)69.85％,。個(gè)人住房貸款成為支持房地產(chǎn)需求不斷增長(zhǎng)的一個(gè)重要因素。

房地產(chǎn)評(píng)估師的市場(chǎng)分析報(bào)告篇十三

記者21日獲悉,，廣州市房協(xié)日前發(fā)布了今年上半年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告,，其中對(duì)廣州土地市場(chǎng)進(jìn)行了深入分析。數(shù)據(jù)顯示,，今年1―6月廣州住宅用地合計(jì)成交金額259億元,，同比下降28%，樓面地價(jià)達(dá)9758元/平方米,，同比上升16%,。報(bào)告分析稱，這主要是由于海珠區(qū)廣紙片區(qū)地塊成交拉動(dòng)住宅用地樓面地價(jià)呈現(xiàn)較大幅度上升。

房地產(chǎn)評(píng)估師的市場(chǎng)分析報(bào)告篇十四

1,、調(diào)研對(duì)象：永川區(qū)人民,。

2、調(diào)研時(shí)間：3月23日,。

3、調(diào)研方式：?jiǎn)柧?、調(diào)查,。

4、調(diào)研地點(diǎn)：人民廣場(chǎng),、渝西廣場(chǎng),。

5、調(diào)研問(wèn)卷回收情況：總份數(shù)：140,。

有效數(shù)：105有效率：75%,。

（一）被調(diào)查基本概況。

1.性別比例,。

數(shù)據(jù)分析得出,，大多數(shù)被調(diào)查人都沒(méi)有獨(dú)立的住房，都是在外租房,，迫于房?jī)r(jià)上漲壓力,，未婚單身者的購(gòu)房需求更加強(qiáng)烈，對(duì)未來(lái)結(jié)婚用房等問(wèn)題的考慮逐漸提前,。

（二）被調(diào)查者購(gòu)房意向,。

1計(jì)劃購(gòu)房時(shí)間。

數(shù)據(jù)分析得出,，多層的占9%,，小高層的占46%，高層的占28%,，別墅的占9%,，其他的占8%，對(duì)小高層和高層的需求普遍較高,，這對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),，能合理規(guī)劃和利用土地資源，節(jié)約土地,，也顯示當(dāng)前地區(qū)購(gòu)房人員經(jīng)濟(jì)實(shí)力還不是很充足,，不利于高檔小區(qū)和房型的發(fā)展。

購(gòu)房類型系列150%40%30%20%10%0%多層,。

4戶型選擇,。

數(shù)據(jù)分析得出，大多數(shù)調(diào)查者關(guān)注著位置占16%、價(jià)格占17%,、交通占15%,，配套設(shè)施占10%、房屋質(zhì)量的占17%,，其他的總共占25%,。

小高層高層別墅其他購(gòu)房者所選區(qū)位考慮的因素。

面

積

房的分,。

配

等面積分配0.80.60.40.20系列1系列2購(gòu)房者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)測(cè),。

（三）被調(diào)查者購(gòu)房信息來(lái)源。

通過(guò)此次調(diào)查對(duì)消費(fèi)者的基本情況,、購(gòu)房意向,、購(gòu)房信息來(lái)源的市場(chǎng)調(diào)查，總體把握目前永川區(qū)居民的住房消費(fèi)需求,，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理,、政府決策以及開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品定位都具有非常現(xiàn)實(shí)的指導(dǎo)意義,。從以上的市場(chǎng)調(diào)查分析結(jié)果表明,，目前我市住房需求市場(chǎng)的基本態(tài)勢(shì)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

1．年輕人購(gòu)房欲望日益迫切,，購(gòu)房人群有年輕化的趨勢(shì),。從被訪者的年齡構(gòu)成來(lái)看，小于25歲的被訪者比例大增,，對(duì)住房需求者的年齡提前,，迫于房?jī)r(jià)上漲的壓力，那些未婚單身的年輕人購(gòu)房需求非常迫切,。

2．總體來(lái)看,，市場(chǎng)需求繼續(xù)保持旺盛。調(diào)查結(jié)果表明,，目前無(wú)房者比例較大,，超過(guò)一半的被訪者首次置業(yè)，要求改善現(xiàn)有住房條件以提高住房舒適度的人群也占據(jù)相當(dāng)一部分比例,，在未來(lái)一定時(shí)期內(nèi),，我市住房消費(fèi)需求將持續(xù)旺盛。

3．購(gòu)房承受能力明顯增強(qiáng),，對(duì)政策性住房的依賴度降低,。目前我市商品房消費(fèi)觀念已經(jīng)深入人心，選擇購(gòu)買商品房者比例大增,，并開(kāi)始追求較高品質(zhì)住房,。相應(yīng)地選擇購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房者比例下降,，依靠政府保障性住房的人群減少，側(cè)面反映了居民的收入水平在提升,，購(gòu)買能力增強(qiáng),。

4．我市居民的二手房消費(fèi)理念還未形成，二手房市場(chǎng)發(fā)展緩慢,。被訪者中選擇購(gòu)買二手房者占據(jù)極少一部分,，大部分居民不愿意購(gòu)買二手房，住房一,、二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展很不平衡,，這不僅會(huì)拖延再次置業(yè)的時(shí)間，影響再次置業(yè)的資金流轉(zhuǎn),，對(duì)住宅市場(chǎng)尤其是高端住宅市場(chǎng)穩(wěn)步,、持續(xù)的發(fā)展也不利,。目前我市二手房交易還處于初級(jí)階段,，需要采取措施進(jìn)一步加速二手房市場(chǎng)的發(fā)展。

6．4500元的單價(jià)對(duì)于永川區(qū)的人來(lái)說(shuō)是一道門檻,，如今這種現(xiàn)象正逐步改變,，目前的購(gòu)房者正在逐步從價(jià)格主導(dǎo)的金字塔模式轉(zhuǎn)變成性價(jià)比主導(dǎo)的紡錘型模式，消費(fèi)者心理日趨成熟,，購(gòu)房變得更加理性,。

7．位置、價(jià)格,、環(huán)境,、戶型、交通狀況是置業(yè)者選房依次考慮的重要因素,，也是開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品定位的重要參考依據(jù),。今年居民對(duì)地段的關(guān)注程度超過(guò)了對(duì)價(jià)格、環(huán)境的關(guān)注,，成為消費(fèi)者購(gòu)房首要考慮的因素,，交通狀況也開(kāi)始成為消費(fèi)者購(gòu)房關(guān)注的重要因素之一。隨著居民對(duì)生活舒適度的要求進(jìn)一步提高,，環(huán)境因素將逐漸成為后續(xù)住宅產(chǎn)品營(yíng)銷的重要因素,。

區(qū)人員的購(gòu)房能力，創(chuàng)造符合當(dāng)?shù)厍闆r的條件,，并能保證自身的收益水平,，為后期地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展貢獻(xiàn)力量，保證市場(chǎng)能活躍而穩(wěn)健的發(fā)展,，推動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的不斷向前發(fā)展,。

房地產(chǎn)評(píng)估師的市場(chǎng)分析報(bào)告篇十五

今年上半年,，廣州市土地共計(jì)成交53宗，合計(jì)占地面積192萬(wàn)平方米,，出讓金達(dá)368億元,，樓面地價(jià)7268元/平方米。其中,，住宅用地出讓14宗,，占地面積105萬(wàn)平方米；商業(yè)用地16宗,，占地面積14萬(wàn)平方米,；工業(yè)用地22宗，占地面積72萬(wàn)平方米,。

廣州市房協(xié)表示,，今年上半年成交比重最大的是住宅用地，占比為55%,，其供應(yīng)區(qū)域主要集中在海珠和黃埔,，海珠區(qū)的廣紙片區(qū)兩塊地成為半年度總價(jià)地王，合計(jì)115億元,，黃埔區(qū)長(zhǎng)嶺居yh―a3―0地塊被萬(wàn)科競(jìng)得,，成交金額27.7億元；其次,，工業(yè)用地占比為38%,，其供應(yīng)主要集中在增城和番禺；商業(yè)用地成交占比為7%,，其供應(yīng)主要集中在海珠和天河,，海珠區(qū)的琶洲板塊土地成交活躍，騰訊,、國(guó)美等大型企業(yè)拿地進(jìn)駐,。

房地產(chǎn)評(píng)估師的市場(chǎng)分析報(bào)告篇十六

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量穩(wěn)中有升,，住宅建設(shè)重點(diǎn)突出,。

2000年，蘇州全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資654131萬(wàn)元,，比1999年增長(zhǎng)10.2％,，其中住宅投資519438萬(wàn)元，占79.4％,，比上年增長(zhǎng)18.7％,；新開(kāi)工各類房屋446.34萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)20.1％,，其中新開(kāi)工住宅377.27萬(wàn)平方米,，占84.5％,，比上年增長(zhǎng)21％；竣工各類房屋452.13萬(wàn)平方米,，比上年增長(zhǎng)5.1％,，其中竣工住宅385.49萬(wàn)平方米，占85.3％,，比上年增長(zhǎng)9.7％,。

市區(qū)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資322433萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)1％,，其中住宅建設(shè)投資253899萬(wàn)元,，占78.7％，比上年增長(zhǎng)14.2％,；新開(kāi)工各類商品房屋183.79萬(wàn)平方米,，比上年增長(zhǎng)12.1％，其中新開(kāi)工住宅153.79萬(wàn)平方米,，占83.7％,，比上年增長(zhǎng)12.8％；竣工各類房屋187.98萬(wàn)平方米,，比上年下降8％,，其中住宅159.88萬(wàn)平方米,，占85.1％,，比上年下降3.4％。

今年上半年全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資28億元,，比上年同期增長(zhǎng)27.5％,，其中住宅投資23.1億元，比上年同期增長(zhǎng)23.4％,；新開(kāi)工面積233.4萬(wàn)平方米,，其中住宅204.4萬(wàn)平方米，分別比去年同期增長(zhǎng)16.2％,、21.9％,。

市區(qū)上半年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資12.4億元，其中住宅9.8億元,，分別比上年同期增長(zhǎng)13.86％,、4.6％。新開(kāi)工面積69.2萬(wàn)平方米,，其中住宅59萬(wàn)平方米,，分別比上年同期下降20.9％、18.9％,；竣工面積22萬(wàn)平方米,，其中住宅16.6萬(wàn)平方米,，分別比上年同期下降38.5％、38.4％,。

2,、市區(qū)平穩(wěn)發(fā)展，六市快速增長(zhǎng),。

市區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在經(jīng)歷了“八五”和“九五”前三年的大發(fā)展后,，開(kāi)發(fā)總量已達(dá)到一定規(guī)模，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的指導(dǎo)下,，通過(guò)開(kāi)發(fā)總量調(diào)控進(jìn)入了平穩(wěn),、理性的發(fā)展時(shí)期。六市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)由于起步相對(duì)較晚,，加之管理不夠規(guī)范,，前幾年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)零星分散建設(shè)居多。隨著社會(huì),、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,，投資環(huán)境的改善，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐步走上規(guī)?；?、集約化經(jīng)營(yíng)。同時(shí),，六市政府都把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為各市新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn),，大力發(fā)展城鎮(zhèn)建設(shè)。因此,，自1999年來(lái),，六市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量迅速增長(zhǎng)，尤其是2000年,，投資總量,、新開(kāi)工面積、竣工面積等均較上年有大幅度攀升,。

市區(qū)范圍內(nèi),，由于土地供應(yīng)制度的改革，停止新批量土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,，對(duì)存量土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目采取限制的態(tài)度,，使開(kāi)發(fā)總量得到控制。同時(shí),，積極引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與園區(qū),、新區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)。因此,，園區(qū),、新區(qū)的開(kāi)發(fā)規(guī)模在市區(qū)中比例逐年增大,，形成了城區(qū)、園區(qū),、新區(qū)“三足鼎立”的新格局,。以2001年上半年為例，市區(qū)完成投資12.4億元,，其中工業(yè)園區(qū)3.9億元（占到31.5％）,，新區(qū)完成投資3億元（占到24.2％），兩區(qū)的房地產(chǎn)投資之和已由過(guò)去占市區(qū)的1／3左右提高到占市區(qū)的一半以上,，施工面積由過(guò)去的占1／3左右增加到2／3,。

3、房產(chǎn)銷售持續(xù)走好,，主要指標(biāo)屢創(chuàng)歷史新高,，個(gè)人購(gòu)房增長(zhǎng)趨勢(shì)不改。

2000年,，我市房地產(chǎn)銷售繼續(xù)攀升,，融順史新高。共計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售379.41萬(wàn)平方米,，增長(zhǎng)幅度達(dá)到18.6％,，其中個(gè)人購(gòu)房比例已達(dá)到95.8％；其中住宅銷售335.64萬(wàn)平方米,，比上年增長(zhǎng)18％,，銷售給個(gè)人占到97.7％。市區(qū)的銷售面積151.7萬(wàn)平方米,，其中住宅135.8＃平方米,，分別比上年增加4.8％,、6.9％,，個(gè)人購(gòu)買住房131.4萬(wàn)平方米，比例達(dá)到96.8％,。

今年上半年全市銷售商品房屋121.8萬(wàn)平方米,，其中住宅銷售113萬(wàn)平方米，分別比上年同期增加41.9％,、43.6％,；期房預(yù)售面積110萬(wàn)平方米，其中商品住宅預(yù)售104.2萬(wàn)平方米,，分別比上年同期增加26.46％,、32.6％。商品房出租面積43.96萬(wàn)平方米,，其中住宅37.16萬(wàn)平方米,，分別比上年同期增加126.36％,、148.73％。市區(qū)銷售房屋面積40萬(wàn)平方米,，其中住宅36.8萬(wàn)平方米分別比上年同期增長(zhǎng)93.6％,，96.4％；房屋預(yù)售34.3萬(wàn)平方米,，其中住宅預(yù)售32.6萬(wàn)平方米,，分別比上年同期增長(zhǎng)10.7％、14.l％,。商品房出租面積10.933萬(wàn)平方米,，其中住宅8.88萬(wàn)平方米，分別比上年同期增加25.01％,、22.94％,。銷售面積大幅度增長(zhǎng)，并且超過(guò)了竣工面積,，這是今年上半年的一大特點(diǎn),，預(yù)示著商品房屋的供求關(guān)系正由供大于求向求大于供轉(zhuǎn)變。

4,、消費(fèi),、投資雙向拉動(dòng)下，消費(fèi)拉動(dòng)的作用更加突出,。

2000年我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源77.3億元,，其中銀行貸款為11.8億元，占資金來(lái)源總數(shù)的15.3％,，比上年同期下降2％,；市區(qū)6.2億元，占總數(shù)的17％,，比上年下降9.3％,。市區(qū)利用外資0.61億元，比上年上升190％,。企業(yè)自有資金全市7.4億元,，比上年上升8.2％，僅占總數(shù)的9.6％,；市區(qū)企業(yè)自有資金3.1億元,，比上年總數(shù)下降25.8％，僅占總數(shù)的8.5％,。在銀行貸款,、企業(yè)自有資金總數(shù)減少、比例下降的同時(shí)，購(gòu)房的定金及預(yù)收款卻大幅度增加,。全市定金及預(yù)收款38.6億元,，比上年增加31.5％，占資金總量的49.9％,；市區(qū)17.1億元,，比上年上升15.1％，占總數(shù)的47.2％,。充分說(shuō)明了房地產(chǎn)發(fā)展具有一定空間,。消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，定金及預(yù)收款大幅增加,，大大地拉動(dòng)我市房地產(chǎn)業(yè),。

5、房地產(chǎn)銷售總額首次超過(guò)投資總額,，表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有望步入良性循環(huán),。

2000年，全市實(shí)現(xiàn)商品房銷售總額670669萬(wàn)元,，超過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額654131萬(wàn)元,，住宅也“產(chǎn)銷兩旺”，銷售額達(dá)到556233萬(wàn)元,，超過(guò)住宅建設(shè)投資519438萬(wàn)元,。市區(qū)實(shí)現(xiàn)銷售總額333021萬(wàn)元，超過(guò)市區(qū)投資總額322433萬(wàn)元,，其中住宅銷售總額為264985萬(wàn)元,，超過(guò)住宅建設(shè)投資253899萬(wàn)元。銷售總額首次超過(guò)了開(kāi)發(fā)投資總額,，這在我市歷史上還是首次,。這不僅反映了我市房地產(chǎn)市場(chǎng)趨向理性，也反映房地產(chǎn)投資環(huán)境的優(yōu)化,，給產(chǎn)業(yè)帶來(lái)新的'發(fā)展空間,，更反映了開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)理念的轉(zhuǎn)變，通過(guò)規(guī)模開(kāi)發(fā),、規(guī)模經(jīng)營(yíng),，品牌、環(huán)境效應(yīng)得到顯現(xiàn),，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力和開(kāi)發(fā)行業(yè)的活力進(jìn)一步增強(qiáng)。

6,、園區(qū),、新區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)飛快發(fā)展，不僅提升了小區(qū)檔次，又提高了市區(qū)房?jī)r(jià),。

上半年,，全市商品房銷售額達(dá)21億元，其中住宅銷售額18.7億元,，分別比上年同期增加41.7％,、55.1％，住宅平均售價(jià)為每平方米1652元,，比上年同期增加8％（即122.5元）,。市區(qū)住宅的銷售價(jià)格由上年同期的平均1742元／平方米上升到2000.3元／平方米，漲幅達(dá)到14.8％,，高于全國(guó)平均10.61％的增長(zhǎng)水平,。而工業(yè)園區(qū)和新區(qū)房?jī)r(jià)的提升是推動(dòng)市區(qū)平均房?jī)r(jià)上漲的重要原因。

根據(jù)市委,、市政府“加快園區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展,，引導(dǎo)人口東遷”的重大決策，近兩年工業(yè)園區(qū)加快了商品住宅建設(shè)步伐,，新建了一大批住宅小區(qū),。住宅平均銷售價(jià)格達(dá)2052元／平方米，比上年1782元／平方米上漲15.2％,，比市區(qū)平均價(jià)格1951元／平方米高出5.2％,。今年上半年，平均售價(jià)達(dá)2108元／平方米,，又比去年底平均價(jià)增加2.73％,，比市區(qū)平均住宅售價(jià)2000.3元／平方米高出5.2％。

新區(qū)上半年住宅平均售價(jià)已基本達(dá)到市區(qū)平均水平,，但行情仍在看漲,。

7、總量調(diào)控成效顯現(xiàn),，空置房大幅下降,。

為保持房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，及時(shí)消化,、盤活空置房,，我們?cè)?999年開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量進(jìn)行研究和控制，采取有效措施,，多管齊下,，取得了初步成效。2000年,，全市土地開(kāi)發(fā)面積229.3公頃,，比上年下降34.1％，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的源頭得到控制。市區(qū)由于調(diào)控力度較大,，成效則更明顯,。土地開(kāi)發(fā)面積87.3公頃，比上年同期下降18.2％他施工面積包括住宅施工面積均比上年同期下降5.4％,；竣工總量和住宅竣工面積分別比上年下降8％,、3.4％。

截至2000年底,，全市空置房屋為217.6hm米,，其中住宅147.9萬(wàn)平方米，分別比上年下降5.8％,、2.4％,。市區(qū)空置面積118.1萬(wàn)平方米，比上年同期下降5.9％,，其中辦公樓,、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、其他房屋分別比上年同期下降40.8％,、16％,、32.6％。今年上半年,，全市商品房空置面積167.8萬(wàn)平方米,，其中住宅空置113.37萬(wàn)平方米，分別比上年同期減少30.2％,、28.37％,，比2000年底分別減少23.7％、24.5％,。市區(qū)房屋空置面積95.6萬(wàn)平方米,，其中住宅空置61.9萬(wàn)平方米，分別比上年同期下降23.9％,、16.1％,，比2000年底下降20.5％、22.1％,。這是政府實(shí)行總量控制后,，市場(chǎng)導(dǎo)向的必然結(jié)果。

2001年1－7月份,，市區(qū)上市出售住房2732套,，16.6萬(wàn)平方米；交易金額1.71億元,，出售房平均每套面積60.1平方米,，價(jià)格6.05萬(wàn)元,，平均價(jià)格1006.91元／平方米,，重新購(gòu)買住房1953戶,，占71.49％，購(gòu)房每套新增36.58平方米,，凈增11.18萬(wàn)元,。通過(guò)二手房上市，重新購(gòu)房已占銷售總量的五分之一,。

市區(qū)是從九九年十月開(kāi)始房改房上市的,，截止今年七月底累計(jì)上市7284套，占已出售公房12.3292萬(wàn)套的5.0％,，交易面積43.94萬(wàn)平方米,，交易額4.44億元。重新購(gòu)房5066套,，平均每套96.88萬(wàn)平方米,，價(jià)格17.5萬(wàn)元，每套新增36.56平方米,，凈增11.41萬(wàn)元,。

1993年4月我市開(kāi)始推行住房公積金貸款，截止2001年7月,，共發(fā)放公積金貸款2.39萬(wàn)戶,，10.52億元；已還貸3.59億元4200戶,。

房地產(chǎn)評(píng)估師的市場(chǎng)分析報(bào)告篇十七

隨著我縣經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,，居民生活水平日益提高，教育,、住宅,、汽車、通信已成為新的消費(fèi)熱點(diǎn),，尤其是住宅消費(fèi)成為民眾首選,。我縣的房地產(chǎn)業(yè)從1998年開(kāi)始，受住房體制改革的刺激,，市場(chǎng)消費(fèi)得到實(shí)質(zhì)性的啟動(dòng),，目前，商品住房建設(shè)進(jìn)入高潮,，縣城區(qū)涌現(xiàn)了幸福家園,，榮裕國(guó)際新城等高檔次的住宅小區(qū)。__年,，我縣房地產(chǎn)的主要行業(yè)稅費(fèi)（營(yíng)業(yè)稅,、企業(yè)所得稅,、土地增值稅、契稅）和土地出讓總收入突2億元,，占到全縣財(cái)政收入1/5,，房地產(chǎn)業(yè)已成為我縣經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。為促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康快速發(fā)展,，筆者對(duì)對(duì)全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀,、存在的問(wèn)題等情況進(jìn)行了調(diào)研，形成了一些認(rèn)識(shí)與思考,。

（一)縣城基本概況,。永興縣地處湖南省東南部、郴州市北陲,，東鄰資興,，南連蘇仙，西靠桂陽(yáng),，北接安(安仁）耒（耒陽(yáng)）,，全縣轄8鎮(zhèn)17鄉(xiāng)，土地總面積為1979.4平方公里,，占湖南省土地總面積的0.93%,，全縣人口63.85萬(wàn)，是郴州市人口第二大縣,，縣城區(qū)面積約14平方公里,，城市化率達(dá)到36.75%。根據(jù)__年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明,，我縣城區(qū)常住人口約12萬(wàn),，城區(qū)戶籍約3萬(wàn)戶，城區(qū)現(xiàn)有居住建筑面積約240萬(wàn)平方米,。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與發(fā)展情況,。目前，我縣三級(jí)資質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)有10家,，具有四級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有1家,。近幾年我縣高品房年平均開(kāi)發(fā)量達(dá)17.8萬(wàn)平方米。其中：__年開(kāi)發(fā)量1.01萬(wàn)平方米,，完成投資0.56億元,；__年開(kāi)發(fā)量達(dá)14.7萬(wàn)平方米，完成投資1.17億元,；__年19.69萬(wàn)平方米,，完成投資2.21億元；__年開(kāi)發(fā)量35.9萬(wàn)平方米,，完成投資4.37億元,。__年1-6月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資3.43億元,，房屋施工面積25.08萬(wàn)平方米，房屋新開(kāi)工面積9.87萬(wàn)平方米,，全縣商品房銷售面積6.78萬(wàn)平方米,。

（三）商品房銷售及價(jià)格情況：__年，我縣商品房銷售面積1.1萬(wàn)平方米,，住宅均價(jià)1193元/平方米,；__年,，我縣商品房銷售面積14.4萬(wàn)平方米,，住宅均價(jià)1269元/平方米；__年,，我縣商品房銷售面積12.2萬(wàn)平方米,，住宅均價(jià)1316元/平方米；__年,，我縣商品房銷售面積15.9萬(wàn)平方米,，住宅均價(jià)1380元/平方米；_x_,，1-6月縣城區(qū)普通住房均價(jià)為1458元/平方米,，電梯房均價(jià)為2350元/平方米，商業(yè)用房均價(jià)為4495元/平方米,。

1,、需求方面分析：一是進(jìn)城經(jīng)商者和外出打工族的安居性需求。隨著城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)及農(nóng)村富余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移,，不少農(nóng)民進(jìn)城先租房,，做點(diǎn)小本生意，積累一定資金后,，購(gòu)買小面積居室或二手房,，以穩(wěn)定和改善生活；外出打工人員賺錢后回鄉(xiāng)購(gòu)房,，這是欠發(fā)達(dá)地區(qū)大部分外出打工人員的中遠(yuǎn)期目標(biāo),。二是居民改善居住條件的升級(jí)性需求。三是收入水平的提高使居民住房消費(fèi)能力逐步提高,。四是消費(fèi)觀念與時(shí)俱進(jìn),，對(duì)住房的要求也由過(guò)去的居家過(guò)日子向追求高質(zhì)量生活轉(zhuǎn)變，住房升級(jí)需求強(qiáng)烈,。五是儲(chǔ)蓄存款利率走低,，國(guó)債發(fā)行量小，股票投資風(fēng)險(xiǎn)大及房地產(chǎn)增值的作用逐步凸現(xiàn)背景下,，不少群眾將投資投向向房地產(chǎn)業(yè),。

2,、成本方面分析：目前我縣多層住宅成本價(jià)在1100-1400元/平方米，高層建筑成本價(jià)在1700-1900元/平方米左右,。造成房?jī)r(jià)成本上漲的主要原因：一是土地價(jià)格上漲直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格整體走高,。近年來(lái)，政府加強(qiáng)土地總量控制,，實(shí)行統(tǒng)一公開(kāi)拍賣,，土地交易價(jià)格節(jié)節(jié)攀升。二是稅費(fèi)增加推動(dòng)成本上升,。房地產(chǎn)方相關(guān)的稅費(fèi)多達(dá)10多種,，且均有不同程度上漲，增加了成本,。三是建材價(jià)格及人工費(fèi)等也在上漲,，也增加了商品房建筑成本。鋼鐵,、水泥等建筑材料價(jià)格不斷上升,，直接增加了商品房的建筑成本，是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)原因,。四是現(xiàn)在的房地產(chǎn)項(xiàng)目都是成片開(kāi)發(fā),，品質(zhì)不斷提高，環(huán)境改善了,，售后服務(wù),、物業(yè)管理也跟進(jìn)了，都相應(yīng)增加了商品房開(kāi)發(fā)成本,，從而拉動(dòng)住房?jī)r(jià)格的上漲,。

（一）市場(chǎng)不景氣。受國(guó)際金融危機(jī)和房地產(chǎn)周期性調(diào)整的雙重影響,，居民消費(fèi)預(yù)期下降,，消費(fèi)信心不足，觀望情緒濃厚,，對(duì)高層建筑的電梯維修更換,、供水供電等不可預(yù)測(cè)因素和環(huán)境配套檔次存在顧慮，加之到縣外購(gòu)房者的外流量增多,，導(dǎo)致我縣銷售進(jìn)度放緩,，銷售面積減少，部分樓盤特別是高層建筑銷售狀況低迷,。

（二）總體規(guī)劃滯后,。在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，存在著盲目開(kāi)發(fā)現(xiàn)象,。占地混亂,，沒(méi)有統(tǒng)一劃分區(qū)域,，不少所謂的住宅小區(qū)建筑規(guī)模小，檔次低,、環(huán)境差,。用地的規(guī)劃布局不合理，商業(yè)區(qū)和生活區(qū)混雜,，缺乏層次感,。

（三）樓盤戶型比例不盡合理。目前,，我縣房產(chǎn)市場(chǎng)上的住房主要以90平米-140平米的戶型為主,，而小戶型的住房為數(shù)較少，不能滿足中低收入家庭的購(gòu)房需求,。因?yàn)榇髴粜偷姆课萁Y(jié)構(gòu)其開(kāi)發(fā)成本較小戶型來(lái)說(shuō)要低,，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)空間大，開(kāi)發(fā)商不愿意建造小戶型住宅,。

（四）資金鏈緊張。房地產(chǎn)屬于典型的資本密集型產(chǎn)業(yè),，資金投入量大,，建設(shè)周期長(zhǎng)。而我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大都是小企業(yè),，自有資金少,，以期房預(yù)售為主，主要依靠滾動(dòng)發(fā)展,。在房地產(chǎn)銷售旺季,，房屋銷售順暢，資金回籠快,，擴(kuò)大投資呈良性發(fā)展趨勢(shì),；但在銷售淡季，特別是受__年金融危機(jī)的影響和市場(chǎng)不景氣,，商品房銷售面積和銷售額增速明顯放緩,，資金周轉(zhuǎn)困難，賴以發(fā)展的資金鏈?zhǔn)艿搅溯^大的影響,。

（五）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)力不強(qiáng),。我縣的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從九十年代初期的1家發(fā)展到現(xiàn)在的11家，以前大的項(xiàng)目都是外地企業(yè)來(lái)投資的,，目前只有浴榮國(guó)際新城,、昌興花園等具有一定規(guī)模的住宅小區(qū)是縣內(nèi)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的?？偟膩?lái)說(shuō),，縣內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小,、實(shí)力不強(qiáng)，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品位不高,。

（五)住房二級(jí)市場(chǎng)不夠活躍,。近年來(lái)，我縣住房二級(jí)市場(chǎng)(二手房交易市場(chǎng)）的交易量較以往有所增加,。但我縣住房二級(jí)市場(chǎng)相對(duì)來(lái)說(shuō)還是發(fā)展緩慢,，對(duì)住房一級(jí)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用不大。主要原因：一是房屋交易信息不暢,，交易行為不夠規(guī)范,，相關(guān)服務(wù)發(fā)展滯后；二是對(duì)住房二級(jí)市場(chǎng)的宣傳推廣力度不夠,；三是消費(fèi)者在購(gòu)房觀念上總想一步到位,，二手房并不作為首選目標(biāo)，對(duì)消費(fèi)者的吸引力有限,。

（七）,、建筑風(fēng)格單一。大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)層次低,，技術(shù)含量低,，開(kāi)發(fā)樣式單一，設(shè)計(jì)千篇一律,，缺少特色,，造成建設(shè)檔次與新的城鎮(zhèn)發(fā)展不協(xié)調(diào)。在經(jīng)濟(jì)利益趨動(dòng)下,，不顧規(guī)劃設(shè)計(jì),，在審批土地上多蓋樓、少建綠地的情況嚴(yán)重,，大部分小區(qū)綠地都被小房,、車庫(kù)擠占，綠地面積根本達(dá)不到設(shè)計(jì)要求,。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施不完善,，缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，比較落后,。

（八）物業(yè)管理滯后,。我縣現(xiàn)有7家物業(yè)管理企業(yè)，8個(gè)小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理,，普遍存在著管理不到位,、發(fā)展滯后的問(wèn)題。大多物業(yè)公司是從開(kāi)發(fā)公司派生出來(lái)的，處在“誰(shuí)開(kāi)發(fā),、誰(shuí)管理”的階段,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商注重開(kāi)發(fā)、銷售,，忽視物業(yè)管理,，物業(yè)管理市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)沒(méi)有啟動(dòng)，缺乏競(jìng)爭(zhēng),。各住宅小區(qū)的業(yè)主自治機(jī)制沒(méi)有建立,，關(guān)心小區(qū)、自覺(jué)參與的意識(shí)和氛圍沒(méi)有形成,。

（九）非市場(chǎng)化動(dòng)作依然存在,。“委托代建”,、“定向開(kāi)發(fā)”等變相福利分的現(xiàn)象,、利用單位院內(nèi)的土地新建聯(lián)建房?jī)?nèi)及城鄉(xiāng)結(jié)合部利用安置用地、集體土地進(jìn)行“小產(chǎn)權(quán)房”開(kāi)發(fā)仍然存在,，給我縣房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)造成了一定的的沖擊,。

針對(duì)存在的問(wèn)題，必須以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo),，把發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)作為保障民生和改善民生,、推動(dòng)大力培育和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)重要舉措來(lái)抓。圍繞實(shí)現(xiàn)永興山水宜居的旅游城市的目標(biāo),，加強(qiáng)宏觀指導(dǎo)，完善發(fā)展規(guī)劃,，落實(shí)調(diào)控措施,，確保市場(chǎng)供需大體平衡，城鎮(zhèn)居民住房得到有效保障,，城市化率及縣城品位得到進(jìn)一步提升,。

（一）制定產(chǎn)業(yè)發(fā)展詳規(guī)。把房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展納入縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展總體規(guī)劃,，作為保障和改善民生,、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)來(lái)抓。圍繞經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)的總體建設(shè)布局,，制定城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃,，落實(shí)建設(shè)項(xiàng)目和年度計(jì)劃，確保房地產(chǎn)業(yè)有序推進(jìn),。健全房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資機(jī)制,，引導(dǎo)外來(lái)企業(yè)和資本投資開(kāi)發(fā)，不斷提高房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率。結(jié)合修編全縣總體規(guī)劃,，盡快制定“__”住房建設(shè)規(guī)劃,，健全和完善住房建設(shè)片區(qū)詳細(xì)規(guī)劃，為打造山水宜居的旅游城市,、改善居民住房條件,、全面提升縣城建設(shè)品位提供有效保障。

（二)控制土地開(kāi)發(fā)規(guī)模,。建議每年年初,，向社會(huì)公布本年度擬出讓土地計(jì)劃、具體的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,，做到有計(jì)劃地出讓,，并接受社會(huì)監(jiān)督；出讓土地量,，按每年開(kāi)發(fā)12.5萬(wàn)平方米左右(1280套）建筑面積來(lái)控制,，按照容積率1.5計(jì)算，共120畝土地,。同時(shí),，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模應(yīng)在4萬(wàn)平方米以上，對(duì)不足4萬(wàn)平方米的不予審批,，項(xiàng)目控制模式為“組團(tuán)-小區(qū)”式,，實(shí)行帶方案招標(biāo)出讓，開(kāi)發(fā)方式上鼓勵(lì)在新區(qū),，住宅結(jié)構(gòu)上鼓勵(lì)高層住宅建設(shè),，主要是為充分考慮開(kāi)發(fā)商的綜合實(shí)力，確保小區(qū)品位的提升,。在此基礎(chǔ)上,，政府采取有效措施，沿每年基礎(chǔ)設(shè)施的投資方向合理儲(chǔ)備土地,，土地的儲(chǔ)備量為建設(shè)用地量的10-15%,，用于產(chǎn)業(yè)用地和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。

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（三）控制單位自建住房,。為滿足職工住房需求,，通過(guò)市場(chǎng)改善住房條件，建設(shè)部,、監(jiān)察部,、國(guó)土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[__]196號(hào)《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強(qiáng)調(diào)，“自本通知下發(fā)之日起,，一律停止審批黨政機(jī)關(guān)集資合作建房項(xiàng)目,。嚴(yán)禁黨政機(jī)關(guān),、公用事業(yè)單位利用職權(quán)或其影響，以任何名義,、任何方式搞集資合作建房,，超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取住房利益?！币虼?，機(jī)關(guān)單位、公用事業(yè)單位住房改造要走法制化,、正規(guī)化軌道,。要樹(shù)立“要住房，找市場(chǎng)”的觀念,，杜絕新的住房實(shí)物分配和“委托代建”,、“定向開(kāi)發(fā)”“聯(lián)合建房”等變相福利分房的現(xiàn)象。

（四）注重開(kāi)發(fā)梯次結(jié)構(gòu),。一是完善房產(chǎn)開(kāi)發(fā)布局結(jié)構(gòu),。以保障性住房建設(shè)為重點(diǎn)，加快廉租房,、啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和普通商品住房建設(shè)步伐,，適時(shí)規(guī)劃建設(shè)一批現(xiàn)代化高層住宅小區(qū)，完善服務(wù)功能,，提升城區(qū)住宅檔次和現(xiàn)代化水準(zhǔn),，努力構(gòu)建相互促進(jìn)、互為補(bǔ)充的住房供應(yīng)體系,，滿足不同層次住房需求,。二是控制住房建設(shè)戶型結(jié)構(gòu)?？刂破胀ㄉ唐贩块_(kāi)發(fā)套型面積和價(jià)格,，保持中低價(jià)位住房市場(chǎng)適度供應(yīng)量。三是調(diào)整房產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資結(jié)構(gòu),。制定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)和引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擴(kuò)大投資領(lǐng)域,，圍繞城市建設(shè)和服務(wù)業(yè)發(fā)展需要,，主動(dòng)投資商場(chǎng)、賓館,、酒店等商業(yè)用房開(kāi)發(fā),，帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。四是引導(dǎo),、扶植物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展,，提高物業(yè)管理水平及服務(wù)質(zhì)量。

（五）優(yōu)化產(chǎn)業(yè)發(fā)展外部環(huán)境。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí),，本著“誰(shuí)受益,，誰(shuí)服務(wù)”的原則，供水,、供電,、供氣、廣電,、郵電,、通訊、電信部門必須將水網(wǎng),、電網(wǎng)等各種管網(wǎng)及通訊網(wǎng)絡(luò)設(shè)施統(tǒng)一鋪設(shè)至項(xiàng)目紅線,，并預(yù)留接口。政府要不斷加大投入,，著力改善道路,、交通等城市基礎(chǔ)設(shè)施，加強(qiáng)教育,、衛(wèi)生,、文化等民生工程建設(shè)，創(chuàng)造良好的人文居住環(huán)境,，以吸引實(shí)力更強(qiáng)的房地企業(yè)來(lái)我縣投資,。

（六）破_解產(chǎn)業(yè)資金瓶頸。受__年全球性金融危機(jī)及房產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的影響,，加劇了房地產(chǎn)企業(yè)資金的緊張,。政府要當(dāng)好銀行與房地產(chǎn)企業(yè)之間的“紅娘”，建立良好的組織平臺(tái),、運(yùn)行平臺(tái),、管理平臺(tái)，形成政府,、房地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)共同支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的完善的房地產(chǎn)金融體系,，促進(jìn)銀企對(duì)接，盤活開(kāi)發(fā)商與銀行的資金鏈,。

（七）培育龍頭企業(yè),。引導(dǎo)縣內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)重組、兼并,、控股等多種方式實(shí)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手,，拓寬發(fā)展思路，優(yōu)化管理模式,，樹(shù)立品牌意識(shí),，打造精品建設(shè),，爭(zhēng)取做成一批有概念、有主題,、有規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目,，同時(shí)要引進(jìn)一批有實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)我縣投資，帶動(dòng)和推進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,，把我縣建設(shè)成全市最為適宜居住的縣城之一,。

（八）保障低收入家庭住房需求。相關(guān)部門要加大廉租房的建設(shè)資金的籌集力度和啟動(dòng)公共租賃房,、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè),，增加有效供給，完善廉租房的租住,、退出,、后期管理和公共服務(wù)制度，建立健全以經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房制度為核心的住房保障體系,，解決低收入困難家庭的住房問(wèn)題,。

（九）積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)。進(jìn)一步促進(jìn)住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)發(fā)展,，促進(jìn)住房梯度消費(fèi),，引導(dǎo)居民的住房消費(fèi)習(xí)慣，形成合理的住房消費(fèi)需求,，以推動(dòng)我縣居民住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí),，使住房一、二,、三級(jí)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)有效互補(bǔ)的良性循環(huán),。

（十)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。一是加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)全程監(jiān)管,，加大整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的力度,，堅(jiān)持整頓與規(guī)范相結(jié)合，嚴(yán)格按照國(guó)家相關(guān)文件要求,，加大執(zhí)法力度,，全面完成房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的治理整頓工作，規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)審批程序,，堅(jiān)決杜絕或重點(diǎn)查處無(wú)資質(zhì)或無(wú)效資質(zhì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為,，為培育和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)造良好的外部環(huán)境；二是建立市場(chǎng)預(yù)預(yù)警預(yù)報(bào)體系,。建立多部門參與的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)系統(tǒng)建，定期收集房地產(chǎn)市場(chǎng)的各項(xiàng)數(shù)據(jù)和信息,，認(rèn)真做好房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)分析與市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)預(yù)測(cè),，為政府宏觀調(diào)控,，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格提供強(qiáng)有力的支持，實(shí)現(xiàn)各種信息資源的快速傳遞和共享,，實(shí)現(xiàn)政府,、企業(yè)、公眾的直接溝通和互動(dòng),。三是加強(qiáng)住調(diào)查,，規(guī)劃期內(nèi)完成全縣住房狀況普查。(作者分別系縣建設(shè)局副局長(zhǎng),、房產(chǎn)局局長(zhǎng),、縣房產(chǎn)局副局長(zhǎng)）。

房地產(chǎn)評(píng)估師的市場(chǎng)分析報(bào)告篇十八

經(jīng)過(guò)我們認(rèn)真研究分析論證,，無(wú)論是從實(shí)施發(fā)展集團(tuán)“一體兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略,，特別是對(duì)房地產(chǎn)“一翼”利潤(rùn)中心的要求來(lái)看，還是從保證皇冠房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù),、有效益地發(fā)展來(lái)看,，以及從九龍灣度假區(qū)規(guī)劃遠(yuǎn)景和參與后續(xù)開(kāi)發(fā)看，開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目均是必要的,；同時(shí),，從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)等多個(gè)角度論證表明，在土地價(jià)格173.6萬(wàn)元/畝以內(nèi)拍得該宗土地,，進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè),，該項(xiàng)目均是可行的。

綜上所述,，該項(xiàng)目在投資方向,、經(jīng)濟(jì)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)效益和抗風(fēng)險(xiǎn)能力方面,，既有可行性,，又有可操作性。

房地產(chǎn)評(píng)估師的市場(chǎng)分析報(bào)告篇十九

按每畝173.6萬(wàn)元取得土地使用權(quán),，土地總成本為8,，514.84萬(wàn)元(出讓金總額8，266.83萬(wàn)元,，契稅248萬(wàn)元),，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總投資為31，525.03萬(wàn)元,。(見(jiàn)附表3),。

(二)、資金籌措,。

根據(jù)投資估算及項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃,，投入資金總額26,，600.27萬(wàn)元。其中自有資金12,，600.27萬(wàn)元(含本項(xiàng)目銷售回籠資金再投入10,，545.18萬(wàn)元)，借入資金14,，000萬(wàn)元(其中中油公司貸款剩余額2,，500.00萬(wàn)元，應(yīng)收回金海灣醫(yī)院欠款2,，000.00萬(wàn)元,，需新增貸款9，500.00萬(wàn)元),。(見(jiàn)附表4),。

(三)、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析,。

1,、利潤(rùn)估算表(見(jiàn)附表5)。

本項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)2,，141.06萬(wàn)元,，凈利率6.36%。

預(yù)測(cè)前提：

土地173.6萬(wàn)元/畝,；

營(yíng)業(yè)收入33,，666.10萬(wàn)元；

平均銷售單價(jià)3,，705.27元/平方米,；

營(yíng)業(yè)成本26，600.27萬(wàn)元,；

單位成本2,，927.61元/平方米；

稅金3,，854.77萬(wàn)元,；

費(fèi)用1，070.00萬(wàn)元,；

貸款利息1,，310.4萬(wàn)元。

2,、現(xiàn)金流量估算表(見(jiàn)附表6),。

本項(xiàng)目稅后現(xiàn)金凈流量2，141.06萬(wàn)元。測(cè)算前提同上,。

3,、盈利能力分析。

(1),、靜態(tài)分析。

投資利潤(rùn)率(稅后)=項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/項(xiàng)目投資支出總額=2,，141.06/26,，600.27=8.05%。

(2),、動(dòng)態(tài)分析,。

項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為277.46萬(wàn)元，凈現(xiàn)值大于0,，項(xiàng)目可行,。

經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為9.5%,，參考同行業(yè)基準(zhǔn)投資內(nèi)部收益率8%,，本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)投資收益率，項(xiàng)目可行,。