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房地產(chǎn)評(píng)估案例分析例題篇一

某管道工程建設(shè)項(xiàng)目，在施工過程中未經(jīng)監(jiān)理工程師事先同意,，施工單位根據(jù)業(yè)主的建議在某銷售單位訂購了一批鋼管,。鋼管運(yùn)抵施工現(xiàn)場(chǎng)后，經(jīng)監(jiān)理人員檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn),，鋼管質(zhì)量存在下列問題：

1,、施工單位未能提交產(chǎn)品合格證、質(zhì)量保證書和檢測(cè)證明材料;

2,、鋼管外觀粗糙,、標(biāo)識(shí)不清，并且存在銹斑,。

3,、施工單位已經(jīng)取樣送檢，經(jīng)具有實(shí)驗(yàn)資質(zhì)的單位試驗(yàn)質(zhì)量合格,，并出具了試驗(yàn)報(bào)告,。

問題：

1、對(duì)上述問題應(yīng)如何處理?

2,、如果管材不合格進(jìn)行退場(chǎng)等損失如何處理?

參考答案

1,、由于該批鋼管是由施工單位采購的，經(jīng)監(jiān)理工程師檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)該批鋼管外觀不良,，標(biāo)識(shí)不清,，且無產(chǎn)品合格證等資料。故監(jiān)理工程師應(yīng)書面通知施工單位不得將該批鋼管用于本工程項(xiàng)目,，并抄送業(yè)主備案,。

2、監(jiān)理工程師應(yīng)要求施工單位提交該批鋼管的產(chǎn)品合格證,、質(zhì)量保證書,、材質(zhì)化驗(yàn)單、技術(shù)指標(biāo)報(bào)告和生產(chǎn)廠家生產(chǎn)許可證等資料,，以備監(jiān)理工程師對(duì)生產(chǎn)廠家和材質(zhì)保證等方面進(jìn)行書面資料的審查,。

某商業(yè)樓建筑面積為5000㎡，于2000年9月1日開工,，2002年3月1日建成投入使用;該樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),，耐用年限為60年,。業(yè)主于2003年3月1日通過補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金將土地使用權(quán)性質(zhì)由劃撥轉(zhuǎn)為出讓，用途為商業(yè),，土地使用年限為40年,，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日,，業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請(qǐng)兩年期的抵押貸款,，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)。

(問題1) 采用成本法估價(jià),，計(jì)算該建筑物折舊時(shí),，確定建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)( )

a.按土地使用權(quán)出讓年限扣除土地已使用年限計(jì)算

b.按建筑物耐用年限計(jì)算

c.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計(jì)算

d.按建筑物已使用年限計(jì)算

(問題2) 采用收益法估價(jià)時(shí)，下述觀點(diǎn)不正確的是( )

a.收益年限應(yīng)按估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的土地使用權(quán)剩余年限計(jì)算

b.估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)設(shè)定為2004年3月1日

c.凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊額

d.應(yīng)要求委托人提供該商業(yè)樓的經(jīng)營(yíng)收益和費(fèi)用資料

(問題3) 估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估出該商業(yè)樓在2004年3月1日的公開市場(chǎng)價(jià)值為4000萬元,。近年來此類房地產(chǎn)的`價(jià)格年均上漲5%趨勢(shì)仍將繼續(xù),。另根據(jù)拍賣行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，此類房地產(chǎn)快速變現(xiàn)的變現(xiàn)率一般為其正常市場(chǎng)價(jià)格的70%,。估價(jià)機(jī)構(gòu)向委托人提交的估價(jià)結(jié)果應(yīng)該是( )萬元,。

a.2800

b.2940

c.4000

d.4200

(問題4) 假設(shè)在2005年9月1日，業(yè)主委托某估價(jià)機(jī)構(gòu)重新評(píng)估該商業(yè)樓現(xiàn)時(shí)的抵押價(jià)值,，若估價(jià)結(jié)果顯示該商業(yè)樓的公開市場(chǎng)價(jià)值比2004年3月1目的公開市場(chǎng)價(jià)值增加了500萬元,。下列表述中正確的是( )

a.原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓已全部抵押，500萬元增值不能再次設(shè)立抵押權(quán)

b.原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓已全部抵押給原抵押權(quán)人,，500萬元增值不能對(duì)原抵押權(quán)人以外的債權(quán)提供擔(dān)保

c.業(yè)主認(rèn)為該500萬元屬于抵押物價(jià)值的新增部分,，不屬于抵押范圍，若對(duì)抵押物拍賣,，原抵押權(quán)人對(duì)該部分價(jià)值無優(yōu)先受償權(quán)

d.該500萬元可再次抵押

(答案1) a,、(答案2) c、(答案3) c,、(答案4) d

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