“報(bào)告”使用范圍很廣,，按照上級(jí)部署或工作計(jì)劃,，每完成一項(xiàng)任務(wù)，一般都要向上級(jí)寫報(bào)告,，反映工作中的基本情況,、工作中取得的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)、存在的問題以及今后工作設(shè)想等,，以取得上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)部門的指導(dǎo),。報(bào)告對(duì)于我們的幫助很大，所以我們要好好寫一篇報(bào)告,。下面我給大家整理了一些優(yōu)秀的報(bào)告范文,，希望能夠幫助到大家，我們一起來看一看吧,。

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告案例 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審篇一

姓

名：胡倩學(xué)

號(hào)：年

級(jí)：班

級(jí)：資源環(huán)境與城鄉(xiāng)規(guī)劃管理指導(dǎo)老師：彭賢偉

——課程結(jié)業(yè)作業(yè) 091002010015 2009級(jí)

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

估價(jià)項(xiàng)目名稱：貴陽市云巖區(qū)寶山北路貴州師范大學(xué)圖書館轉(zhuǎn)讓價(jià)值評(píng)估

估價(jià)委托人：貴州師范大學(xué)

估價(jià)機(jī)構(gòu)：貴陽市世紀(jì)房地產(chǎn)評(píng)估公司

估價(jià)人員：胡 倩（注冊(cè)號(hào)：123456）,、朱軼彬（注冊(cè)號(hào)：456789）

估價(jià)作業(yè)日期：2012年5月15日至2012年5月20日

估價(jià)報(bào)告編號(hào)：世紀(jì)房估［2012］第80號(hào)

目 錄

一、致委托方函………………………………………………………4

二,、估價(jià)師聲明………………………………………………………5

三,、估價(jià)的假設(shè)和限制條件…………………………………………7

四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告……………………………………………………9

五,、估價(jià)技術(shù)報(bào)告……………………………………………………13

六,、附件………………………………………………………………16 致 委 托 方 函

貴州師范大學(xué)：

本公司接受貴方的委托，我們對(duì)位于貴陽市寶山北路貴州師范大學(xué)的圖書館進(jìn)行了評(píng)估,，估價(jià)的目的是：為委托人轉(zhuǎn)讓估價(jià)對(duì)象提供市場(chǎng)價(jià)值參考,，估價(jià)時(shí)點(diǎn)2012年5月15日。價(jià)值類型：估價(jià)對(duì)象的公開市場(chǎng)價(jià)值,。

在整個(gè)估價(jià)過程中，本公司估價(jià)師遵循《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)劃》即國家相關(guān)法律,、法規(guī)和政策規(guī)定，經(jīng)過詳細(xì)的現(xiàn)場(chǎng)勘查和市場(chǎng)調(diào)查，遵循客觀,、公正、科學(xué)、合理的原則,，按照必要的估價(jià)程序,，選用收益法和市場(chǎng)法進(jìn)行了分析和測(cè)算,，確定該估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值為：19278783.15元，大寫（人民幣）：壹仟玖佰貳拾柒萬捌仟柒佰捌捌拾叁點(diǎn)壹伍元,，單價(jià)：1539.1元／m2。

貴陽市世紀(jì)房地產(chǎn)估價(jià)公司

法定代表人：胡倩 2012年5月20日 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明

對(duì)本報(bào)告我們特作如下鄭重聲明：

1,、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的,。

2,、本估價(jià)報(bào)告中的分析,，意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè) 分析,，意見和結(jié)論,，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制,。

3、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān) 當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。

4、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn) 行分析,，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告,。

5,、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師胡倩、全凱云已于估價(jià)時(shí)點(diǎn)對(duì)本估價(jià)報(bào) 告中的估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu),、室內(nèi)外狀況進(jìn)行了失地查勘并進(jìn)行記錄,，但僅限于估價(jià)對(duì)象的外觀與目前維護(hù)管理狀況,，尤其因提供資料有限,，我們不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量,、建筑面積數(shù)量準(zhǔn)確性和相應(yīng)權(quán)益的責(zé)任，也不承擔(dān)其他被掩蓋,，未暴露及難以接觸到的部分進(jìn)行檢視的責(zé)任,。

6,、沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。

7,、本估價(jià)報(bào)告中所依據(jù)的有關(guān)估價(jià)對(duì)象建筑面積和權(quán)益資 料由委托人提供,，委托人應(yīng)對(duì)資料的真實(shí)、可靠性負(fù)責(zé),。

8,、本估價(jià)報(bào)告公是在報(bào)告中說明的假設(shè)條件下對(duì)估價(jià)對(duì)象 正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行合理估算，報(bào)告中對(duì)估價(jià)對(duì)象權(quán)屬情況的披露不能作為對(duì)其權(quán)屬確認(rèn)的依據(jù),，估價(jià)對(duì)象權(quán)屬界定以權(quán)屬管理部門認(rèn)定為準(zhǔn),。

注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：胡 倩（注冊(cè)號(hào)：123456）簽名： 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：朱軼彬（注冊(cè)號(hào)：456789）簽名： 估價(jià)的假設(shè)和限制條件

1、本次估價(jià)的假設(shè)前提

（1）估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)明晰,，手續(xù)齊全,，可在公開市場(chǎng)上自由 轉(zhuǎn)讓；

（2）洽談交易期間房地產(chǎn)價(jià)值將保持穩(wěn)定,；

（3）市場(chǎng)供應(yīng)關(guān)系,、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定、未發(fā)生重大變化 或?qū)嵸|(zhì)性改變,；

（4）交易雙方都具有完全市場(chǎng)信息,，對(duì)交易對(duì)象有必要的 專業(yè)知識(shí)；

（5）不考慮特殊賣家的附加條件,。

2,、未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)

（1）本次估價(jià)未對(duì)估價(jià)對(duì)象做建筑基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)上的測(cè)量和實(shí)驗(yàn)；本次評(píng)估假設(shè)其基礎(chǔ),、結(jié)構(gòu)等方面的重大質(zhì)量問題,；

（2）假設(shè)估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)無抵押情況或原有的抵押情況已注銷；

3,、估價(jià)中未考慮的因素及一些特殊處理

（1）估價(jià)結(jié)果是反映估價(jià)對(duì)象在本次估價(jià)目的下得市場(chǎng)價(jià)格參考,，估價(jià)時(shí)沒有考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化、市場(chǎng)供應(yīng)關(guān)系變化,、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變,、遇有自然力和其他不可抗力等因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響，也沒有考慮估價(jià)對(duì)象將來可能承擔(dān)違約責(zé)任的事宜,，以及特殊交易方式下的特殊交易價(jià)格等對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響,。當(dāng)上述條件發(fā)生變化時(shí)，估價(jià)結(jié)果一般會(huì)發(fā)生變化,。（2）估價(jià)結(jié)果未考慮未來處置風(fēng)險(xiǎn),；

（3）估價(jià)結(jié)果未考慮估價(jià)對(duì)象及其運(yùn)營企業(yè)已承擔(dān)的債務(wù),、或有再無及經(jīng)營決策失誤或市場(chǎng)動(dòng)作失當(dāng)對(duì)其價(jià)值的影響；

4,、本報(bào)告使用的限制條件

（1）本報(bào)告僅為委托人提供估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值參考,，不作他用；

（2）本報(bào)告使用期限為一年,。即估價(jià)目的在報(bào)告完成后的一年內(nèi)實(shí)現(xiàn),，估價(jià)結(jié)果可作對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值參考，超過一年,，需生新進(jìn)行估價(jià),；

（3）本報(bào)告專為委托人所使用，未經(jīng)本公司同意,，不得向委托人和估價(jià)報(bào)告審查部門之外的單位和個(gè)人提供,。報(bào)告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上。

5,、其他說明

（1）估價(jià)過程中遇到的不確定因素,、或有事項(xiàng)分估價(jià)人員執(zhí)業(yè)水平和能力所能評(píng)定估算，估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)此類事項(xiàng)不承擔(dān)任何責(zé)任,。

（2）委托人應(yīng)對(duì)所提供資料的真實(shí)性,、完整性、合法性負(fù)責(zé),，如因資料失真,、不完整等原因引起的后果，估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)任何責(zé)任,。估 價(jià) 結(jié) 果 報(bào) 告

一,、估價(jià)委托人：貴州師范大學(xué)

二、估價(jià)機(jī)構(gòu)：貴陽市世紀(jì)房地產(chǎn)評(píng)估公司 住所：貴陽市白云區(qū)大壩路36號(hào) 法定代表人：胡 倩 資質(zhì)等級(jí)：一級(jí)

證書編號(hào)：建房估證字［2011］號(hào)

有效期限：2012年5月20日至2013年5月19日

三,、估價(jià)對(duì)象

估價(jià)對(duì)象為貴陽市云巖區(qū)寶山北路貴州師范大學(xué)圖書館房地產(chǎn),，房屋建筑面積為 12526平方米，四,、估價(jià)目的

為委托方轉(zhuǎn)讓估價(jià)對(duì)象提供市場(chǎng)參考價(jià)值,。

五、估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2012年5月15日

六,、價(jià)值定義

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)值,，即為公開市場(chǎng)價(jià)值。

七,、估價(jià)依據(jù)

本次估價(jià)依據(jù)了國家有關(guān)法律和國務(wù)院,、建設(shè)部、國土資源部頒布的法律、法規(guī)和政策性文件,，以及評(píng)估房地產(chǎn)的相關(guān)資料,，主要有：

1、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》,；

2、《中華人民共和國土地管理法》,；

3,、國家標(biāo)準(zhǔn)gb/t50291——1999《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》；

4,、本公司掌握的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息資料,；

5,、本公司估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)勘察及市場(chǎng)調(diào)查所獲得的有關(guān)資料,；

6、委托方提供的《國有土地使用證》,、《房屋所有權(quán)》復(fù)印件,。

八,、估價(jià)原則

1、合法原則

合法原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行,。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán),、合法使用、合法處分等方面,，在合法產(chǎn)權(quán)方面,，應(yīng)以房地長權(quán)屬證實(shí)和有關(guān)證件為依據(jù)；在合法使用方面,，應(yīng)以城市規(guī)劃,，土地用途管制等為依據(jù)；在合法處分方面,，應(yīng)以法律,、法規(guī)或合同（如土地使用權(quán)出讓合同）等允許的處分方式為依據(jù)；在其他方面,，如評(píng)估出的價(jià)格必須符合國家的價(jià)格政策,。

2、最高最佳使用原則

最高最佳李永剛是估價(jià)對(duì)象一種罪可能的使用,，這種最可能的使用是法律上允許,、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行,、經(jīng)過充分合理的論證,，并能給予估價(jià)對(duì)象帶來最高價(jià)值的使用。它的一種具體變現(xiàn),，是以能使估價(jià)對(duì)象獲利最多的用途和開發(fā)強(qiáng)度來衡量,。這是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)中,，每位房地產(chǎn)擁有者在主觀上都試圖充分地發(fā)揮房地產(chǎn)的潛力，采用最高最佳利用方式,，取得最大的收益。

3,、替代原則 根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律,，在統(tǒng)一商品市場(chǎng)中，上平或提供的效用相同或大致相似時(shí),，價(jià)格低者吸引需求,，即由兩個(gè)以上互有替代性的商品或服務(wù)同時(shí)存在時(shí),，商品或服務(wù)的價(jià)格中經(jīng)過互相影響與比較之后來決定的,。房地產(chǎn)價(jià)格也同樣遵循替代規(guī)律,，受其他具有相同使用價(jià)值的房地產(chǎn),，即同類型具有替代可能的房地產(chǎn)價(jià)格所牽制。換言之,，具有相同使用價(jià)值、替代可能的房地產(chǎn)之間,，會(huì)相互影響和競(jìng)爭(zhēng),，是價(jià)格相互牽制而趨于一致。

4,、房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的,，房地產(chǎn)價(jià)格具有很強(qiáng)的時(shí)間性，它是某一時(shí)點(diǎn)上的價(jià)格,。在不同時(shí)點(diǎn),，同一宗房地產(chǎn)往往會(huì)有不同的價(jià)格。估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則是指求取某一時(shí)點(diǎn)上,，同時(shí)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的狀況通常也是以其在該時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況為準(zhǔn),。

5、獨(dú)立,、客觀,、公正原則

獨(dú)立、客觀、公正原則要求房地產(chǎn)估價(jià)師站在中立的立場(chǎng)上,，評(píng)估出對(duì)各方當(dāng)事人來說均是公平合理的價(jià)格,。

九、估價(jià)方法

根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（gb/t50291——1999）,，通行的估價(jià)方 法有市場(chǎng)法,、收益法、成本法,、假設(shè)開發(fā)法,、基準(zhǔn)地價(jià)修正等。因估價(jià)對(duì)象為較為完整房產(chǎn),，考慮到目前與估價(jià)對(duì)象類似的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)比較活躍，且類似交易案例較多,，宜采用市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià),；有根據(jù)該類似房地產(chǎn)有出租收益，可以采用收益法,、市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià),。

市場(chǎng)法是在同一供求圈內(nèi)選擇三個(gè)與估價(jià)對(duì)象用途、規(guī)模,、檔次,、建筑結(jié)構(gòu)相同或相近的近期交易實(shí)例作為可比實(shí)例，對(duì)影響價(jià)格的各 項(xiàng)因素及其影響程度進(jìn)行分析,，建立估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的價(jià)格可比基礎(chǔ),，并分別進(jìn)行交易狀況修正、交易日期修正,、區(qū)域因素修正,、個(gè)別因素修正，求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)比準(zhǔn)價(jià)格,。

收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來收益,，然后利用適合的報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù),，將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法,。

十、估價(jià)結(jié)果

注冊(cè)估價(jià)師根據(jù)估價(jià)目的,，遵循估價(jià)原則,，按照估價(jià)程序，采 用科學(xué)的估價(jià)方法,，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上,，經(jīng)過周密、細(xì)致的測(cè)算，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn),，確定該房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2012年5月15日的公開市場(chǎng)價(jià)值為人民幣：19278783.15元,，大寫（人民幣）：壹仟玖佰貳拾柒萬捌仟柒佰捌捌拾叁點(diǎn)壹伍元 單價(jià)：1539.1元／m2。

十一,、估價(jià)人員

注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：胡 倩（注冊(cè)號(hào)：123456）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：朱軼彬（注冊(cè)號(hào)：456789）

十二,、估價(jià)作業(yè)日期

二零一二年五月十五日起至二零一二年五月二十日

十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期

自二零一二年五月二十日起至二零一三年五月十九日止,。

估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告

一,、估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述與分析

估價(jià)對(duì)象為貴陽市寶山北路貴州師范大學(xué)圖書館房地產(chǎn)，房屋建筑面積為12526平方米,。（1）房屋用途：教學(xué)（2）建筑結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)

（3）外觀：估價(jià)對(duì)象所處的整體建筑物呈連體式（4）房屋樓層：五層

（5）平面布局：中央有大廳,，在其周圍有藏書的隔間（6）配套設(shè)施：給水、排水,、供電,、通訊等配套設(shè)施完備（7）裝修狀況：簡單裝修

二、估價(jià)對(duì)象描述與分析

位于貴陽市寶山北路116號(hào),，圖書館總層數(shù)為五層,。距離噴水池800米；周邊有師大附中,、師大幼兒園等,；11路、17路,、4路,、61路、253路,、26路,、69路、10路,、42路,、12路等，交通非常便捷,。

三,、估價(jià)對(duì)象權(quán)益描述與分析

完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)。

四,、估價(jià)方法適用性分析

根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體狀況,，在對(duì)其進(jìn)行實(shí)地勘察和類似房地產(chǎn)調(diào)查后，估價(jià)人員認(rèn)真分析了影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的相關(guān)因素,，考慮到目前與估價(jià)對(duì)象類似的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)不活躍,，且類似交易案例較少,，故確定采用成本法和假設(shè)開發(fā)法作為本次評(píng)估的方法。

成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論：商品的價(jià)格是根據(jù)其生產(chǎn)所必要的費(fèi)用決定的,。

假設(shè)開發(fā)法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象預(yù)期開發(fā)玩成后的價(jià)值來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法,。具體的說，假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測(cè)估價(jià)兌現(xiàn)開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得的利潤,，然后將開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法,。

四、估價(jià)測(cè)算過程

（一）假設(shè)開發(fā)法

估圖書館2012年5月15日的建筑物重置價(jià)格,。圖書館共五層,，總建筑面積為12526m2，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu),，并調(diào)查到該重置價(jià)格所需要的有掛數(shù)據(jù)如下：建筑安裝工程費(fèi)為1200元／m2,，專業(yè)費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)的6%，管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)和專業(yè)費(fèi)之和的3%,，銷售費(fèi)用為售價(jià)的3%,，投資利息：開發(fā)經(jīng)營期為2年，費(fèi)用第一年投入60%,，第二年投入40%,；年利率為5.76%,，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的5.53%,，開發(fā)利潤為投資利潤的20%。解:設(shè)該圖書館的重新構(gòu)建總價(jià)值為v,，估算如下：

1,、建筑安裝工程費(fèi)=1200*12526=15031200元

2、專業(yè)費(fèi)用=15031200*6%=901872元

3,、管理費(fèi)=（901872+15031200）*3%=477992.16元

4,、銷售費(fèi)=v*3%

5、以上4項(xiàng)之和=16411064.16+0.03v

6,、投資利息=（15031200+901872+477992.16+0.03v）*［60%*（1+5.76%）＾1.5+40%*（1+5.76%）＾0.5-1］=（16411064.16+0.03v）*0.06=984663.85+0.0018v元

7,、銷售稅費(fèi)=v*5.53%

8、開發(fā)利潤=（984663.85+0.0018v）*20%=196932.77+0.00036v元

9,、v=16411064.16+0.03v+984663.85+0.0018v+0.0553v+1969 32.77+0.00036v元

v=19278783.15元

建筑物重置單價(jià)=1539.1元／m2

（二）收益法

圖書館是1989年建成的,，假設(shè)使用期限為70年，那么到2012年已使用了23年,，還剩47年,，日過出租的話，預(yù)測(cè)圖書館正常情況下每年的凈收益為563829.78元,，該嘞房地產(chǎn)的報(bào)酬率為1.375%,，計(jì)算圖書館的收益價(jià)值,。

解：該圖書館的收益價(jià)值計(jì)算如下： v=a／y［1-1／(1+y)^n］

v=563829.78／1.375%*［1-1／(1+1.375%)^47］=19272727.27元

建筑物重置單價(jià)=1538.62元／m2

附 件

1、估價(jià)對(duì)象《房屋所有權(quán)證》（復(fù)印件）

2,、估價(jià)對(duì)象《國有土地使用權(quán)證》（復(fù)印件）

3,、委托人身份證（復(fù)印件）

4、失地查勘相片（原件）

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告案例 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審篇二

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

估價(jià)項(xiàng)目名稱：濟(jì)南市歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號(hào)樓2單元202室

委托方：吳錫仁

估價(jià)方：

估價(jià)人員：

估價(jià)作業(yè)日期：2010年10月14日至2010年10月14日

估價(jià)報(bào)告編號(hào)：

１

目 錄

一,、致委托方函

二,、估價(jià)師聲明

三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件

四,、估價(jià)結(jié)果報(bào)告

五,、附件

２

致 委 托 方 函

吳錫仁：

受您委托，我們秉承獨(dú)立,、客觀,、公正、科學(xué)的原則,，對(duì)濟(jì)南市歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號(hào)樓2單元202室房地產(chǎn)（建筑面積為46.27平方米）的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估測(cè)算,，最終確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2010年10月14日的市場(chǎng)價(jià)值為 元，人民幣大寫: 萬元整,；單位建筑面積價(jià)格為 元/平方米,。

此致

隨函附奉評(píng)估報(bào)告

濟(jì)南世紀(jì)華邦房產(chǎn)信息咨詢有限公司

二0一0年十月十四日

３

估 價(jià) 師 聲 明

我們鄭重聲明： 我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2 本估價(jià)報(bào)告中的分析,、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析,、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制,。我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系,，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析,，形成意見和結(jié)論,，撰寫本估價(jià)報(bào)告。

我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘并作了記錄,。沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助,。7 委托方對(duì)其所提供資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé),。

8,、使用本報(bào)告，請(qǐng)注意估價(jià)的假設(shè)和限制條件及報(bào)告說明,。

估價(jià)師簽名

４

估價(jià)的假設(shè)和限制條件

1,、委托估價(jià)方對(duì)其所提供的申報(bào)資料及相關(guān)資料、各種數(shù)據(jù)的真實(shí)性和可靠性負(fù)責(zé),，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任,。若由于委托估價(jià)方提供虛假的情況和資料致使房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果失實(shí),，委托估價(jià)方應(yīng)負(fù)完全責(zé)任。

2,、本估價(jià)報(bào)告中所采用計(jì)算的土地使用權(quán)面積,、房屋建筑面積是依據(jù)委托方所提供的資料中所顯示的，其真實(shí)性準(zhǔn)確性由委托方負(fù)責(zé),。

3,、任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方式，程序應(yīng)符合國家,、地方的有關(guān)法律,。法規(guī)、文件,、政策等,，特別是符合建設(shè)、規(guī)劃,、房地產(chǎn)主管部門所頒布的法律,、法規(guī)、文件,、政策等,。在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)為公開、平等,、自愿的交易市場(chǎng),。

4、本報(bào)告所估價(jià)的房地產(chǎn)抵押價(jià)值,，是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的正常的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下,，在正常的市場(chǎng)價(jià)格的基礎(chǔ)上的估價(jià)價(jià)格,。但由于房地產(chǎn)抵押擔(dān)保的時(shí)間的延續(xù)性,，本報(bào)告未考慮未來市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值的不利影響。在短期強(qiáng)制處分的情況下,，房地產(chǎn)的處分價(jià)格一般要低于房地產(chǎn)正常的市場(chǎng)價(jià)格,。

5、本報(bào)告僅供所述評(píng)估目的提供參考依據(jù),，未經(jīng)同意,，不得用作其他用途。

５

6,、本房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告及其相關(guān)的房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告有效期為一年,，即從2010年10月14日至2010年10月13日。在報(bào)告有效期內(nèi),，如果房地產(chǎn)的作價(jià)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生重大變化,，并對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生明顯影響時(shí),，應(yīng)重新進(jìn)行估價(jià)。

６

房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告

一,、委托方：吳錫仁

二,、估價(jià)方：濟(jì)南世紀(jì)華邦房產(chǎn)信息咨詢有限公司

三、估價(jià)對(duì)象：

1,、權(quán)屬狀況

估價(jià)對(duì)象為歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號(hào)樓2單元202室房地產(chǎn),，《房屋所有權(quán)證》號(hào)為：濟(jì)房權(quán)證 字第 號(hào)；產(chǎn)別：私有房產(chǎn),；設(shè)計(jì)用途為住宅,；房屋所有人為

2、建筑物狀況

歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號(hào)樓為混合結(jié)構(gòu)6層建筑,，建成于1985年,，外墻為水刷石，設(shè)計(jì)用途為住宅,。

3,、估價(jià)對(duì)象房屋狀況

估價(jià)對(duì)象為歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號(hào)樓2單元202室房地產(chǎn)，建筑面積為46.27平方米,。室內(nèi)未裝修,，水、電齊全,，煤氣入戶

4,、地理位置與周圍環(huán)境

估價(jià)對(duì)象位于歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號(hào)樓，周邊有三慶燕柳園,、中潤世紀(jì)城,、吉祥苑小區(qū)等高檔社區(qū)，以及銀座超市,、東外環(huán)小

７ 商品市場(chǎng),、甸柳吉祥苑菜市場(chǎng)、山東銀座圣洋物流中心,、魯全農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等場(chǎng)所,。項(xiàng)目文化教育配套條件優(yōu)越。周邊有燕山小學(xué),、甸柳一小,、甸柳一中、燕山中學(xué),、以及省旅游學(xué)校和山東政法學(xué)院,、山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院等各大知名高校。18路,、49路,、k50,、k96、119路公交車通達(dá),，交通方便,。

四、估價(jià)目的：為房地產(chǎn)贈(zèng)與及買賣提供價(jià)值參考依據(jù)

五,、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2010年10月14日

六,、價(jià)值定義：

本報(bào)告中所稱的房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格是指委估房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)對(duì)應(yīng)于本報(bào)告書所列估價(jià)目的及估價(jià)的假設(shè)和限制條件下的市場(chǎng)價(jià)格。房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格是指房地產(chǎn)的交換和買賣是在公開和競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)上進(jìn)行的,，而且買賣雙方都是慎重,、平等、自愿的行為,，其價(jià)格是公允的,。

由于委估房地產(chǎn)是由土地和房屋兩部分組成，本報(bào)告書所稱的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格是指該房地產(chǎn)的綜合價(jià)值,，包括房屋建筑占用土地使用權(quán)的分?jǐn)們r(jià)值,、房屋建筑的價(jià)值及基礎(chǔ)配套設(shè)施的分?jǐn)們r(jià)值。對(duì)于土地是按住宅用地土地使用權(quán)限價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的,，而房屋建筑則是按所有權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的,。

七、估價(jià)依據(jù)：

1,、國家建設(shè)部,、國土資源部及濟(jì)南市人民政府頒發(fā)的有關(guān)政策、８ 法規(guī)文件,；

2,、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》；

3,、委托方提供的房屋所有權(quán)證,；

4、濟(jì)南市基準(zhǔn)地價(jià)等相關(guān)資料,；

5,、評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察獲取的數(shù)據(jù)和資料,。

八,、估價(jià)原則：

本估價(jià)報(bào)告在遵循客觀、公正,、科學(xué),、合理的基本原則下，結(jié)合估價(jià)目的對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià),。具體依據(jù)如下估價(jià)原則：

合法原則,、最高最佳使用原則,、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則,。

九,、估價(jià)方法：

根據(jù)估價(jià)目的及估價(jià)對(duì)象的狀況,，分別采取不同的估價(jià)方法。估價(jià)方法通常有市場(chǎng)比較法,、成本法,、收益法、假設(shè)開發(fā)法四種。本次對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，宜采用 法估價(jià)。先求取假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值,，然后再減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款,。

成本法是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)以開發(fā)或建造估價(jià)對(duì)象所需要的各項(xiàng)成本費(fèi)用之和為基礎(chǔ),，再加上正常利潤和稅金,，得出估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)格,，然后再扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

十,、估價(jià)結(jié)果：

估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)規(guī)范,，采用了科學(xué)的估價(jià)方法，在現(xiàn)場(chǎng)勘察的

９ 基礎(chǔ)上,，經(jīng)過認(rèn)真測(cè)算，最終確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2010年10月14日的市場(chǎng)價(jià)值為 元，人民幣大寫: 萬元整,；單位建筑面積價(jià)格為 元/平方米。

十一,、估價(jià)人員

十二,、估價(jià)作業(yè)日期：

2010年10月14日至2010年10月14日

十三,、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期： 2010年10月14日—2011年10月13日

濟(jì)南世紀(jì)華邦房產(chǎn)信息咨詢有限公司

二0一0年十月十四日

１０

附件

１１ 《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告案例 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審篇三

中 關(guān) 村:房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

日期：2011-09-09附件下載

北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 65 號(hào)街區(qū)永昌南路 2 號(hào)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

估價(jià)項(xiàng)目名稱:北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號(hào)北京華素制

藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告

委 托 方:北京華素制藥股份有限公司

估 價(jià) 機(jī) 構(gòu):杜鳴聯(lián)合房地產(chǎn)評(píng)估(北京)有限公司

估 價(jià) 人 員:劉曉娣,、于紅,、武秒珍,、楊麗穎

估價(jià)作業(yè)日期:2011 年 8 月 5 日至 2011 年 8 月 8 日

估價(jià)報(bào)告編號(hào):京杜鳴估 g 字[2011]

北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號(hào)北京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告

目 錄

致

委

托

方

函........................................................................................1 估

價(jià)

師

聲

明........................................................................................3 估價(jià)的假

設(shè)

和

限

制

條件...........................................................................4 估

價(jià)

結(jié)

果

報(bào)

告.................................................................................6 一、委

托方..........................................................................................6 二、估

價(jià)

機(jī)構(gòu)......................................................................................6 三,、估

價(jià)

對(duì)象......................................................................................6 四,、估

價(jià)

目的....................................................................................10 五、估

價(jià)

時(shí)點(diǎn)....................................................................................11 六,、價(jià)

值

定義....................................................................................11 七,、估

價(jià)

原則....................................................................................11 八,、估

價(jià)

依據(jù)....................................................................................11 九、估

價(jià)

方法....................................................................................12 十,、估

價(jià)

結(jié)果....................................................................................13 十一,、估

價(jià)

人員...............................................................................13 十二、估

價(jià)

作

業(yè)期...........................................................................14

十三,、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期.......................................................14

十四,、變現(xiàn)能力分析.......................................................................14

十五、有關(guān)說明與建議...................................................................15 估

價(jià)

技

術(shù)

報(bào)

告...............................................................................16

一,、個(gè)

別

因

素

分析...........................................................................16

二,、區(qū)

域

因

素

分析...........................................................................16

三、市

場(chǎng)

背

景

分析...........................................................................19

四,、最高最佳使用分析...................................................................24

五,、估

價(jià)

方

法

選用...........................................................................25

六,、估

價(jià)

測(cè)

算

過程...........................................................................25 七,、估

價(jià)

結(jié)果....................................................................................32 附

件......................................................................................................34

北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號(hào)北京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告

致 委 托 方 函

北京華素制藥股份有限公司: 受貴公司委托,我公司對(duì)位于北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號(hào)北

京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)(以下簡稱估價(jià)對(duì)象)的抵押價(jià)

值進(jìn)行了估價(jià)。

估價(jià)對(duì)象:北京華素制藥股份有限公司(以下簡稱委托方)擁有的位于北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號(hào)北京華素制藥股份有限公司

工業(yè)房地產(chǎn),即建筑面積 18787.80平方米的房屋所有權(quán)及相應(yīng)的剩

余土地使用年限為 34.13 年的 37213.70平方米工業(yè)用途出讓國有土地 使用權(quán),。

估價(jià)目的:為確定房地產(chǎn)擬抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估估

價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)抵押價(jià)值,。

估價(jià)時(shí)點(diǎn):2011 年 7 月 28 日。

估價(jià)依據(jù):全國人大常委會(huì),、國務(wù)院,、建設(shè)部、國土資源部以及

北京市人民政府有關(guān)部門頒布的有關(guān)法律,、法規(guī)和政策文件;中華人

民共和國國家標(biāo)準(zhǔn) gb/t50291—1999《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》;建設(shè)部,、人行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》;委托方提供的有

關(guān)資料;我公司所掌握的北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)資料及估價(jià)人員實(shí)

地查勘,、調(diào)查所獲取的資料,。

估價(jià)結(jié)果:估價(jià)人員根據(jù)特定的估價(jià)目的,遵循公認(rèn)的估價(jià)原則, 按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序,選用適宜的估價(jià)方法,在對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值

因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上,確定:北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號(hào)北京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn),即建筑面積 18787.80 平方米的房屋所有權(quán)及相應(yīng)的剩余土地使用年限為 34.13 年的

37213.70平方米工業(yè)用途出讓國有土地使用權(quán)在 2011 年 7 月 28 日的估價(jià)結(jié)果:

1、市場(chǎng)價(jià)值估價(jià)結(jié)果

市場(chǎng)價(jià)值估價(jià)結(jié)果總價(jià)為 7324 萬元人民幣,。

北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號(hào)北京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告

2,、估價(jià)人員所知悉的法定優(yōu)先受償款

根據(jù)委托方提供的《國有土地使用證》,、《房屋所有權(quán)證》及相關(guān)

人員介紹,估價(jià)對(duì)象設(shè)定有抵押權(quán),權(quán)利人為中國建設(shè)銀行股份有限

公司北京石景山支行,權(quán)利價(jià)值為人民幣 7120 萬元整,設(shè)定日期為 2010 年 12 月 9 日,。截至估價(jià)時(shí)點(diǎn),上述抵押登記尚未注銷。本次估

價(jià)未考慮抵押權(quán)對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響,估價(jià)對(duì)象再次抵押時(shí)以上述抵押

登記已注銷為假設(shè)前提。

截至估價(jià)時(shí)點(diǎn),除上述抵押權(quán)外,估價(jià)人員未知悉估價(jià)對(duì)象可能 存在的其他優(yōu)先于抵押權(quán)的法定優(yōu)先受償款,。

3、抵押價(jià)值估價(jià)結(jié)果

抵押價(jià)值總價(jià)為人民幣7324萬元(大寫:人民幣柒仟叁佰貳拾肆

萬元整),。具體見表: 估價(jià)結(jié)果一覽表

土地使用權(quán)價(jià)值 建筑物所有權(quán)價(jià)值 房地產(chǎn)價(jià)值

總建筑 土地使

平均地平均樓面平均樓

抵押物名稱 面積 用權(quán)面 總價(jià) 總價(jià)

面單價(jià) 單價(jià)(元/ 面單價(jià)(㎡)積(㎡)(萬元)(萬元)(萬元)(元/㎡)㎡)(元/㎡)北京市房山區(qū)良

總價(jià) 鄉(xiāng)金光北街 1 號(hào)

北京華素制藥股 18787.80 37213.70

3585

963

3739

1990 7324 3898 份有限公司工業(yè)

房地產(chǎn)

估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期:2011 年 8 月 8 日至 2012 年 8 月 7 日

提交估價(jià)報(bào)告的份數(shù):共 4 份

杜鳴聯(lián)合房地產(chǎn)評(píng)估(北京)有限公司

法定代表人簽字: 2011 年 8 月 8 日

北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號(hào)北京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告

估 價(jià) 師 聲 明

我們保證,在我們的職業(yè)道德、專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的最佳范圍內(nèi):

1、本估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容是真實(shí),、準(zhǔn)確,、完整的,沒有虛假記錄,、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏,。

2、本估價(jià)報(bào)告的分析,、意見和結(jié)論,是我們獨(dú)立,、客觀,、公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論,但要受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限

制條件的限制和影響,。

3,、我們與本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)對(duì)象沒有任何利害關(guān)系;對(duì)與該估

價(jià)對(duì)象相關(guān)的各方當(dāng)事人沒有任何偏見,也沒有任何個(gè)人利害關(guān)系。

4,、我們是依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(gb/t50291—1999)的規(guī)定進(jìn)行分析,形成意見和結(jié)論,撰寫本估

價(jià)報(bào)告,。

5、我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。

6,、我們?cè)诒竟纼r(jià)項(xiàng)目中沒有得到本公司以外的他人的重要專業(yè)

幫助,。

報(bào)告編制人員 資格及證號(hào) 簽名蓋章

劉曉娣 中國注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師

估價(jià)師注冊(cè)證號(hào):1120040062 于 紅 中國注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師

估價(jià)師注冊(cè)證號(hào):1120050057 武秒珍

楊麗穎

北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號(hào)北京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告

估價(jià)的假設(shè)和限制條件

1、本次估價(jià)是以估價(jià)對(duì)象能夠按照法定用途和現(xiàn)狀最高最佳用

途持續(xù)有效使用為假設(shè)前提,。

2,、本次估價(jià)是以提供給估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)對(duì)象房屋所有權(quán)及相應(yīng)的出讓國有土地使用權(quán)不存在共有權(quán)人,且無權(quán)屬糾紛為假設(shè)前提。

3,、根據(jù)抵押當(dāng)事人提供給估價(jià)機(jī)構(gòu)的有關(guān)資料,并經(jīng)估價(jià)師了 解知悉的估價(jià)對(duì)象房屋所有權(quán)及出讓國有土地使用權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)存

在抵押權(quán),本次估價(jià)以估價(jià)對(duì)象再次抵押前該抵押登記注銷為假設(shè)前

提,。截至估價(jià)時(shí)點(diǎn),除上述抵押權(quán)外,估價(jià)人員未知悉估價(jià)對(duì)象可能

存在的其他優(yōu)先于抵押權(quán)的法定優(yōu)先受償款。

4,、本報(bào)告以委托方不存在欠繳營業(yè)稅,、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育

費(fèi)附加、增值稅,、房產(chǎn)稅,、土地使用稅等稅費(fèi)和拖欠職工工資及勞動(dòng)

保險(xiǎn)為假設(shè)前提。

5,、以依法取得的國有土地上的房屋抵押的,該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時(shí)抵押,。

6,、本次估價(jià)是以估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)及抵押期間未有任何方式的租售情況為假設(shè)前提,。

7、本報(bào)告所得出的估價(jià)結(jié)果內(nèi)涵包含房地產(chǎn),、附著于房地產(chǎn)內(nèi)

部不可移動(dòng)或?yàn)闈M足使用功能必須配備的設(shè)施,、設(shè)備的價(jià)值,不包含

可移動(dòng)的家具等生活物品的價(jià)值,。

8、設(shè)定估價(jià)對(duì)象為符合法律、法規(guī)規(guī)定,在市場(chǎng)上可轉(zhuǎn)讓和可

進(jìn)行抵押登記的房地產(chǎn)為限制條件,。

9,、估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象在 2011 年 7 月 28 日的公開市場(chǎng)價(jià)值減

去估價(jià)師已知悉的法定優(yōu)先受償款,其公開市場(chǎng)價(jià)值為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的下列交易條件下最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格:(1)交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的;(2)交易雙方進(jìn)行交易的目的是追求自身利益的最大化;(3)交易雙方具有必要的專業(yè)知識(shí),并了解交易對(duì)象;(4)交易雙方掌握必要的市場(chǎng)信息;

北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號(hào)北京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告(5)交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易;(6)不存在特殊買者的附加出價(jià),。

10、一旦發(fā)生抵押人不能履行債務(wù),抵押權(quán)人須將抵押物拍賣清

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告案例 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審篇四

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

評(píng)估項(xiàng)目名稱： 麗江花園

委托方:華森地產(chǎn)

評(píng)估方：五人資產(chǎn)評(píng)估小組

評(píng)估人員：賴亦棟 孫堅(jiān) 吳慶喻 胡榮江 蘇乘

評(píng)估作業(yè)日期：2005/06/12--2005/06/30

評(píng)估報(bào)告編號(hào)：贛估字號(hào)第20050630號(hào)

目 錄

一,、致委托方函 ……………………………………3

二、估價(jià)師聲明 ……………………………………4

三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件 ………………………5

四,、估價(jià)結(jié)果報(bào)告 …………………………………6

五,、估價(jià)技術(shù)報(bào)告 …………………………………9

致委托方函 華森地產(chǎn) ：

受貴方委托，我所組織估價(jià)人員,，于2005年6月12日至2005年6

月30日,，根據(jù)委托目的，遵循國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》,，經(jīng)現(xiàn)

場(chǎng)勘驗(yàn)和社會(huì)調(diào)查,，采用市場(chǎng)比較法對(duì)所在濱江大道與五洲大道交

匯處東側(cè)的麗江花園市場(chǎng)現(xiàn)值進(jìn)行了評(píng)估。

經(jīng)評(píng)估,，估價(jià)對(duì)象建筑面積5326平方米,，占地面積8953平方米。

總建筑面積36688平方米,在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2005年6月30日每套的市場(chǎng)價(jià)

評(píng)估總值為219380.38元,，人民幣大寫：貳拾壹萬玖仟叁百捌拾元左 右,，平均每平方米建筑面積1755.043元。

現(xiàn)將評(píng)估情況及結(jié)果報(bào)告給你們,。

五人資產(chǎn)評(píng)估小組

法人代表：賴亦棟 2005年6月23日

估價(jià)師聲明

我們鄭重聲明：

我們?cè)诒驹u(píng)估報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的,。

本評(píng)估報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析,、意見和結(jié)論,，但受到本評(píng)估報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。

我們與本評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒有利害關(guān)系,，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見,。

我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論,，撰寫本評(píng)估報(bào)告,。

我們已對(duì)本評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘 6 沒有人對(duì)本評(píng)估報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助

參加估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：吳慶喻 孫堅(jiān)

2005/06/30 估價(jià)的假設(shè)和限制條件

1、本次估價(jià)以估價(jià)對(duì)象為合法房地產(chǎn),，即已依法取得房屋所有

權(quán)和土地使用權(quán),，且未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利為假設(shè)前提。

2,、估價(jià)對(duì)象所占土地使用權(quán)類別為劃撥,，估價(jià)中是以出讓方式 獲得（即已向政府補(bǔ)交了土地出讓金）為假設(shè)前提。

3,、本次估價(jià)是以估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀和轉(zhuǎn)讓后用途不確定,，但受當(dāng)?shù)卣畬?duì)本地段城市規(guī)劃政策的限制為前提。

4,、本次估價(jià)是以委托方提供的全部資料和數(shù)據(jù)是真實(shí)有效的為假設(shè)前提,。

5,、本次估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的本地區(qū)社會(huì)正常交易的市場(chǎng)價(jià)格，是以市場(chǎng)上存在著自愿購買者為假設(shè)前提,。

6,、估價(jià)對(duì)象具體交易額在市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定即價(jià)格不會(huì)發(fā)生較大變動(dòng)的一定時(shí)間內(nèi)交易時(shí)，由轉(zhuǎn)讓雙方依據(jù)本結(jié)果協(xié)商確定,。

7,、本估價(jià)報(bào)告僅為估價(jià)目的之用，不得他用,。未經(jīng)本所許可,，本報(bào)告不得公開發(fā)表。

房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告

（一）委托方：江西華森房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

法定代表人：黃振森先生

地 址：濱江大道與五洲大道交匯處東側(cè)

（二）估價(jià)方

單位名稱：五人資產(chǎn)評(píng)估小組

法人代表：賴亦棟

資格等級(jí)：國家壹級(jí)

地 址：***************

（三）估價(jià)對(duì)象

本次估價(jià)對(duì)象為贛州市麗江花園的一棟商品樓,，該房地產(chǎn)坐落于濱江大道與五洲大道交匯處東側(cè),，屬華森地產(chǎn)所有，建成于2004年,，建筑面積5326平方米,，占地面積8953平方米?？偨ㄖ娣e36688平方米,，建筑密度36.2%，容積率5,，綠化率30.3%,，使用年限為70年，小區(qū)由3棟12層,、3棟15層高層組合,，全部采用框架結(jié)構(gòu)，戶戶坐北朝南,、坐擁江景,，高速電梯直達(dá)到戶，周邊配套完善,，交通便捷,，一面臨街，又面臨章江.具體位置比較優(yōu)越,，是江西華森房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為成功人士傾心打造的贛州首家小高層花園住宅區(qū),。

（四）估價(jià)目的

委托方擬將估價(jià)對(duì)象進(jìn)行市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓，委托評(píng)估其市場(chǎng)現(xiàn)值,，為委托方提供市場(chǎng)交易價(jià)格參考依據(jù)。

（五）估價(jià)基準(zhǔn)日 2005年06月

（六）價(jià)值定義

估價(jià)房地產(chǎn)的市場(chǎng)買賣價(jià)值,，采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn),。

（七）估價(jià)依據(jù)

1、國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》；

2,、房地產(chǎn)估價(jià)委托書,；

3,、房地產(chǎn)估價(jià)合同書,；

4、政府部門有關(guān)計(jì)價(jià)和稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及目前本地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格信息,；

5,、委托方提供和估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)調(diào)查取得的全部資料。

（八）估價(jià)原則

1,、合法原則

2,、替代原則

3、最高最佳使用原則,；

4,、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則；

5,、客觀,、公正、公平原則,。

（九）估價(jià)方法

（根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象實(shí)況及本地區(qū)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)情況,，確定采用市場(chǎng)比較

進(jìn)行本次估價(jià)。

1,、估價(jià)基本思路：分別按照上述兩種方法對(duì)估價(jià)對(duì)象的價(jià)值進(jìn)行估算,，然后對(duì)兩種方法分別求取的估價(jià)結(jié)果進(jìn)行加權(quán)平均，求得最終評(píng)估值,。

2,、市場(chǎng)法的技術(shù)思路是：搜集多個(gè)市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)交易實(shí)例，選取可比實(shí)例與評(píng)估對(duì)象進(jìn)行比較,，對(duì)其交易時(shí)間,、交易情況、區(qū)域因素,、個(gè)別因素等進(jìn)行修正后測(cè)算出比準(zhǔn)價(jià)格,，求取估價(jià)對(duì)象的評(píng)估值。

（十）估價(jià)結(jié)果

估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的,，遵循估價(jià)原則,，按照估價(jià)方法和工作程序，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行分析,、測(cè)算,，確定贛州市麗江花園（建筑面積5326平方米,，占地面積8953平方米)，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2005年6月30日每套的市場(chǎng)價(jià)評(píng)估總值為219380.38元,，人民幣大寫：貳拾壹萬玖仟叁百捌拾元左右,，平均每平方米建筑面積1755.043元。

（十一）估價(jià)人員

參加估價(jià)人員：賴亦棟 孫堅(jiān) 吳慶喻 胡榮江 蘇乘 項(xiàng)目評(píng)估負(fù)責(zé)人：賴亦棟(組長)領(lǐng)導(dǎo)審簽：黃敬寶老師

（十二）估價(jià)作業(yè)日期

2005年06月12日至2005年06月30日

（十三）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期

本估價(jià)報(bào)告有效期為一年,，即自2005年06月30日至2006年07月1

日止,。在有效期內(nèi)如房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)生較大變動(dòng)，該結(jié)果應(yīng)隨之調(diào)整,。房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告

（一）個(gè)別因素分析

該房地產(chǎn)建筑為框架結(jié)構(gòu),，按小高層花園住宅設(shè)計(jì)，外形設(shè)計(jì)花園小區(qū),，一層正面為全玻門窗,，二至四層正面與西面為藍(lán)色玻璃幕墻。一層為大廳,，裝修檔次比較高,，藝術(shù)吊頂，裝有豪華裝飾燈,，大廳內(nèi)柱,、隔斷、樓梯扶手均為不銹鋼或金箔板裝飾,；內(nèi)墻,、樓梯踏步為大理石貼面，一層地面及二層走廊地面為花崗巖,；磨光地面磚,，辦公用房為木質(zhì)墻裙、門窗套,，磨光瓷磚地面,；二層以上均為雙層保溫鋁合金窗，夾板門,；水,、電、暖,、空調(diào)配套,。三層以上都用彩色涂料粉刷，窗為鋁合金窗,，臨街臥室窗為雙層隔音玻璃,，閉路電視，雙電話,、寬帶網(wǎng),、電源入戶,，有安全防范系統(tǒng)：紅外線防范系統(tǒng)、可視樓宇對(duì)講系統(tǒng),、小區(qū)一卡通系統(tǒng)，而且是贛州市唯一有公共垂直交通工具--電梯,。

（二）區(qū)域因素分析

估價(jià)對(duì)象地處贛州市五洲大道與八一四大道交匯處,，系贛州市城郊地段范圍，交通便利,，周圍商業(yè)環(huán)境較好,。估價(jià)對(duì)象具體位于贛州市五洲大道與八一四大道交匯處，往南與贛州火車站相交,，東面是東環(huán)市路,，西側(cè)為八一四大道和章江，北側(cè)為贛南摩托車到市場(chǎng)和贛南貿(mào)易廣場(chǎng),，南臨贛州火車站和贛州大橋,。該房地產(chǎn)坐落位置優(yōu)越,，特別是隨著贛州市城市改造建設(shè)，該處將成為本城區(qū)比較舒舍的居住地段,。

（三）市場(chǎng)背景分析

贛州市五洲大道與八一四大道是九十年代后逐步開發(fā)出來的,，該地方的商業(yè)用房交易市場(chǎng)逐步活躍，隨著贛州市行政中心的南移,，其價(jià)格也不斷上漲,，但增長的幅度一直比較平穩(wěn)。畢竟該地段是近幾年開發(fā)出來,，隨新城區(qū)的建設(shè),，預(yù)計(jì)明后兩年隨著城市的建設(shè)加快，其房地產(chǎn)價(jià)值還會(huì)進(jìn)一步增值,。根據(jù)城市的規(guī)劃設(shè)計(jì),，估價(jià)對(duì)象正好在新城區(qū)建設(shè)范圍之內(nèi)，所以房地產(chǎn)的價(jià)格將會(huì)不段的攀升,，房產(chǎn)交易更加的活躍,。

（四）最高最佳使用分析

估價(jià)對(duì)象為中型建筑,，其商品房為中高檔規(guī)模，就估價(jià)時(shí)點(diǎn)現(xiàn)狀而言,，商品房和一層店面是其設(shè)計(jì)的最高最佳使用用途,，目前其規(guī)模檔次在這一地段附近獨(dú)此一家，而且是贛州市唯一有家有公共垂直交通----電梯的花園小區(qū),，加之坐落位置比較優(yōu)越,，如城市的擴(kuò)建改造，八一四大道,、五洲大道,、濱江大道、贛州大橋從這里通過,。估價(jià)對(duì)象擴(kuò)建設(shè)計(jì)比較有創(chuàng)意,，這些將會(huì)更加顯示其各方面的優(yōu)越性。

（五）估價(jià)方法選用

根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象類型,，因評(píng)估對(duì)象未來的凈收益無法獲知,，難以用其他的方法，而且有些涉及到房地產(chǎn)公司的商業(yè)機(jī)密,，資料難以搜集,。即：所以尋找在用途所處地區(qū)等方面與被估房地產(chǎn)相同或類似的房地產(chǎn)進(jìn)行比較修正，以求的該房產(chǎn)的價(jià)格,，因此估價(jià)應(yīng)遵循相對(duì)保守的原則,，故采用市場(chǎng)比較法和成本法進(jìn)行評(píng)估，以市場(chǎng)比較法為主,，以成本法為輔,，然后將兩種方法估價(jià)的結(jié)果進(jìn)行加權(quán)平均，求取最終評(píng)估值,。

（六）估價(jià)測(cè)算過程

1,、市場(chǎng)比較法

（1）選取可比實(shí)例（見下表）實(shí)例代號(hào) 坐落位置 用 途 建筑面積 成交單價(jià) 交易日期 交易類型 竣工時(shí)間 建筑結(jié)構(gòu) 層 數(shù) 裝修檔次 設(shè) 施 臨街狀況 a 文明大道 商住房 153 1500/㎡ 2004年7月 市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓 2003年 混合 三層 中檔 中檔無暖 臨街

b

八一四大道 商住房 120㎡ 1450元/㎡ 2004年6月 市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓 2003年 混合 二層 中檔 中檔無暖 臨街

c

濱江大道 商住房 110㎡

1650元/㎡ 2004年5月 市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓 2004年 混合 二層 中檔

中檔無暖 臨街

使用年限 35 30 35 容積率 5 4.8 4.6（2）確定修正系數(shù) ①交易情況 經(jīng)評(píng)估調(diào)查，未發(fā)現(xiàn)交易實(shí)例的交易有什么特殊,，均做正常交易看待,，故無需修正。

②交易日期修正

根據(jù)調(diào)查,，2003年以來,，贛州商品房價(jià)格平均每月上漲1%，得出： 交易實(shí)例a交易時(shí)間修正系數(shù)=110/100=1.1 交易實(shí)例b交易時(shí)間修正系數(shù)=111/100=1.11 交易實(shí)例c交易時(shí)間修正系數(shù)=112/100=1.12

③區(qū)域因素修正

假設(shè)待估對(duì)象區(qū)域分值為100,，a的分值為96,，b的為94，c為105，則： 交易實(shí)例a區(qū)域修正系數(shù)=100/96=1.04 交易實(shí)例b區(qū)域修正系數(shù)=100/94=1.06 交易實(shí)例c區(qū)域修正系數(shù)=100/105=0.952

④個(gè)別因素修正

三個(gè)實(shí)例分別為二,、三層,，結(jié)構(gòu)、裝飾等情況比較接近,，估價(jià)對(duì)象建成時(shí)間略早于可比實(shí)例,，但在建筑結(jié)構(gòu)、建筑規(guī)模,、設(shè)計(jì)用途,、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施等方面有不同于可比實(shí)例,，故需作較大修正，則（假定折現(xiàn)率為8%）

交易實(shí)例a,，c的年限修正系數(shù)=[1-1/（1+8%）]/[1-1/（1+8%）]=0.9659

因?yàn)閎c的容積率和待估對(duì)象的容積率不相同,，假設(shè)容積率增加0.1，則房價(jià)增加2%,，則：

交易實(shí)例b的容積率修正系數(shù)= 104/100=1.04

交易實(shí)例c的容積率修正系數(shù)=108/100=1.08

計(jì)算交易實(shí)例個(gè)別因素修正系數(shù)：

交易實(shí)例a的個(gè)別因素修正系數(shù)=0.9659*1.0=0.9659 交易實(shí)例b的個(gè)別因素修正系數(shù)=1.0*1.1=1.1

交易實(shí)例c的個(gè)別因素修正系數(shù)=0.9659*1.08=1.043

（3）計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格（見下表）項(xiàng)目

交易價(jià)格 1.交易日期 區(qū)域因素 個(gè)別因素 比準(zhǔn)價(jià)格（a 1500 1.0 1.1 1.04 0.9659 1657.048

b 1450 1.0 1.11 1.06 1.04 1774.31

c 1650 1.0 1.12 0.952 1.043 1834.95 評(píng)估單價(jià)=（1657.048+1774.3+1834.95）÷3 =1755.043 評(píng)估總值=1755.043*125=219380.38元

（七）估價(jià)結(jié)果確定

經(jīng)以上估價(jià)測(cè)算,，結(jié)合市場(chǎng)調(diào)查和估價(jià)經(jīng)驗(yàn)分析，認(rèn)為上述估價(jià)結(jié)果公正,、合理,、切合市場(chǎng)實(shí)際，故確定：贛州市麗江花園（建筑面積5326平方米,，占地面積8953平方米),，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2005年6月30日每套的市場(chǎng)價(jià)評(píng)估總值為219380.38元，人民幣大寫：貳拾壹萬玖仟叁百捌拾元左右,，平均每平方米建筑面積1755.043元,。

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告案例 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審篇五

《房地產(chǎn)估價(jià)》課程設(shè)計(jì)任務(wù)書

二、估價(jià)調(diào)查對(duì)象：

本次課程設(shè)計(jì)內(nèi)容為合肥大溪地某層辦公場(chǎng)所的估價(jià),。項(xiàng)目位于合肥蜀山區(qū)黃山路以北,，岳西路以西，西臨永久綠化帶“大溪地”項(xiàng)目開發(fā)充分利用了坡地的地形優(yōu)勢(shì),，各組團(tuán)空間錯(cuò)落有致,，層次豐富，力求為置業(yè)者營造一個(gè)舒適,、安全,、生態(tài)、時(shí)尚的居住區(qū),。大溪地國際block街區(qū),，是以大溪地人文精神與理想人居的全新構(gòu)想，創(chuàng)建的一種符合國際文明居住標(biāo)準(zhǔn)的新型居住模式,，包括花園洋房,、多層,、小高層、高層等多種住宅形態(tài),，soho公寓,、ieo型總部辦公樓、酒店,、主力商業(yè)店,、步行街、體育館,、藝術(shù)館,、兒童游樂中心、幼兒園,、中小學(xué)等完善設(shè)施,，是一個(gè)超大型開放式綜合國際街區(qū)，充分體現(xiàn)未來居住標(biāo)準(zhǔn),。小區(qū)內(nèi)部有百米風(fēng)情步行街,，9300多平米的藝術(shù)館、體育館,、名牌小學(xué),、合肥50中、2所幼兒園,、綜合商場(chǎng)有家樂福超市,、好又多超市、合肥協(xié)和醫(yī)院,、中西醫(yī)院結(jié)合醫(yī)院,、炮院醫(yī)院、105醫(yī)院,、合肥腦科醫(yī)院等基本配套設(shè)施,。園林景觀:9300多平米的藝術(shù)館、“大溪地”項(xiàng)目開發(fā)將充分利用坡地的地形優(yōu)勢(shì),，各組團(tuán)空間錯(cuò)落有致,，層次豐富,，力求為置業(yè)者營造一個(gè)舒適、安全、生態(tài),、時(shí)尚的居住區(qū),。

三,、課程設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃：

2011年12月19,、20日————收集資料 2011年12月21日——— 計(jì)算

2011年12月22、23日————撰寫估價(jià)報(bào)告

四、課程設(shè)計(jì)實(shí)施途徑：

（一）,、運(yùn)用收益法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：

1,、搜集有關(guān)收入和費(fèi)用的資料;

2、估算潛在毛收入;

3,、估算有效毛收入;

4,、估算運(yùn)營費(fèi)用;

5、估算凈收益;

6,、選用適當(dāng)?shù)馁Y本比率;

7,、選用適宜的計(jì)算公式求出收益價(jià)格。

（二）,、凈收益應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況,，按下列規(guī)定求取：

出租型房地產(chǎn),，應(yīng)根據(jù)租賃資料計(jì)算凈收益,，凈收益為租賃收入扣除維修費(fèi)、管理費(fèi),、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金。租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金,、押金等的利息收入,。維修費(fèi)、管理費(fèi),、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金應(yīng)根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金涵義決定取舍,。若保證合法、安全,、正常使用所需的費(fèi)用都由出租方承擔(dān),，應(yīng)將四項(xiàng)費(fèi)用全部扣除;若維修、管理等費(fèi)用全部或部分由承租方負(fù)擔(dān),，應(yīng)對(duì)四項(xiàng)費(fèi)用中的部分項(xiàng)目作相應(yīng)調(diào)整,。

（三）、估價(jià)中采用的潛在毛收入,、有效毛收入,、運(yùn)營費(fèi)用或凈收益，除有租約限制的之外,，都應(yīng)采用正?？陀^的數(shù)據(jù)。有租約限制的,，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金,，租約期外的租金應(yīng)采用正常客觀的租金。利用估價(jià)對(duì)象本身的資料直接推算出的潛在毛收入,、有效毛收入,、運(yùn)營費(fèi)用或凈收益，應(yīng)與類似房地產(chǎn)的正常情況下的潛在毛收入,、有效毛收入,、運(yùn)營費(fèi)用或凈收益進(jìn)行比較。若與正?？陀^的情況不符,，應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正，使其成為正?？陀^的,。

（四）、在求取凈收益時(shí),，應(yīng)根據(jù)凈收益過去,、現(xiàn)在、未來的變動(dòng)情況及可獲收益的年限,，確定未來凈收益流量,，并判斷該未來凈收益流量屬于下列哪種類型：1每年基本上固定不變;2每年基本上按某個(gè)固走的數(shù)額遞增或遞減;3每年基本上按某個(gè)固定的比率遞增或遞減;4其他有規(guī)則的變動(dòng)情形。

（五）,、資本化率應(yīng)按下列方法分析確定：

l市場(chǎng)提取法：應(yīng)搜集市場(chǎng)上三宗以上類似房地產(chǎn)的價(jià)格,、凈收益等資料，選用相應(yīng)的收益法計(jì)算公式,，求出資本化率,。

2安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法：以安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為資本化率。安全利率可選用同一時(shí)期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率;風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及未來預(yù)測(cè),、估價(jià)對(duì)象的用途及新舊程度等確定,。

3復(fù)合投資收益率法：將購買房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權(quán)平均數(shù)作為資本化率，按下式計(jì)算：r= m·rm +(1-m)re(5)式中r ——資本化率(%);m——貸款價(jià)值比率(%),，低押貸款額占房地產(chǎn)價(jià)值的比率;rm——抵押貸款資本化率(%),，第一年還本息額與抵押貸款額的比率;re——自有資本要求的正常收益率(%)。

4投資收益率排序插入法：找出相關(guān)投資類型及其收益率,、風(fēng)險(xiǎn)程度,，按風(fēng)險(xiǎn)大小排序，將估價(jià)對(duì)象與這些投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行比較,，判斷,、確定資本化率。

（六）,、資本化率分為綜合資本化率,、土地資本化率,、建筑物資本化率，他們之間的關(guān)系應(yīng)按下式確定：ro=l*rl+b*rb(6)式中ro——綜合資本化率(%),，適用于土地與建筑物合一的估價(jià);rl——土地資本化率(%),，適用于土地資本估價(jià);rb——建筑物資本化率(%)，適用于建筑物估價(jià);l——土地價(jià)值占房地產(chǎn)價(jià)值的比率(%);b——建筑物價(jià)值占房地價(jià)值的比率(%),，l+b+100%.（七）,、計(jì)算收益價(jià)格時(shí)應(yīng)根據(jù)未來凈收益流量的類型，選用對(duì)應(yīng)的收益法計(jì)算公式,。

（八）,、對(duì)于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的估價(jià)，應(yīng)分別根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限,，選用對(duì)應(yīng)的有效年限收益法計(jì)算公式,，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。對(duì)于土地與建筑物合一的估價(jià)對(duì)象,，當(dāng)建筑物耐用年限長于或等于土地使用權(quán)年限時(shí),，應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限，選用對(duì)應(yīng)的有效年的收益法計(jì)算公式,，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊的土地取得費(fèi)用的攤銷,。對(duì)于土地與建筑物合一的估價(jià)對(duì)象，當(dāng)建筑物耐用年限短于使用權(quán)年限時(shí),，可采用下列方式之一處理：1先根據(jù)建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限,，選用對(duì)應(yīng)的有效年的收益法計(jì)算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷;然后再加上土地使用權(quán)年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價(jià)值的折現(xiàn)值,。2將未來可獲收益的年限設(shè)想為無限年，選用無限年的收益法計(jì)算公式,，凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷,。

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

估價(jià)項(xiàng)目名稱：合肥大溪地某層辦公場(chǎng)所 委托方：合肥某大溪地客戶經(jīng)理 估價(jià)方： 估價(jià)人員：

估價(jià)作業(yè)日期

第一篇 前言

致委托方函 ××客戶經(jīng)理：

根據(jù)委托，我們對(duì)您合肥大溪地某層辦公場(chǎng)所在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2011-12-21的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估,。評(píng)估的目的是為您的住房者提供價(jià)格參考,。

估價(jià)人員根據(jù)估計(jì)目的，遵循估價(jià)原則,，經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)查和實(shí)地查勘,，遵照《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》及其他相關(guān)法規(guī),，選用收益法和市場(chǎng)比較法進(jìn)行了評(píng)定估算,，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值總額為849911.64元，平均市場(chǎng)單價(jià)4721元/m2,。

此致

2011-12-20

模擬法定代表人： 估價(jià)師聲明 我們鄭重聲明：

1.我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的,。

2.本估價(jià)報(bào)告中的分析,、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論,，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限

3.我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系,，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有利害關(guān)系和偏見。

4.我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析,，形成意見和結(jié)論,，撰寫本估價(jià)報(bào)告

5.我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。6.沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助,。

7.如未得本公司的書面許可,，本估值報(bào)告書的全文或任何部份內(nèi)容或任何注釋，均不能以任何形式刊載于任何文件,、通函或聲明,。

8.最后，根據(jù)本公司的一貫做法,，我們必須申明,，本估值報(bào)告書僅供委托

方使用，本公司不承擔(dān)對(duì)任何第三者對(duì)本報(bào)告書的全文或任何部份內(nèi)容的任何責(zé)任,。

模擬房地產(chǎn)估價(jià)師： 估價(jià)的假設(shè)和限制條件

1.鑒于同一估價(jià)對(duì)象,，估價(jià)目的不同，估價(jià)依據(jù)以及采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)會(huì)有所不同,，評(píng)估出的客觀合理價(jià)格或價(jià)值也會(huì)有所不同,。本次估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)果所體現(xiàn)的是估價(jià)對(duì)象在完整權(quán)利狀態(tài)下的現(xiàn)有價(jià)值，為委托方地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓提供參考依據(jù),。因此,，本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)果僅作為委托方確定估價(jià)對(duì)象在沒有他項(xiàng)權(quán)利約束條件下現(xiàn)有價(jià)值的參考依據(jù)。

2.本次估價(jià)基于委托方所提供的全部資料具備真實(shí)性和合法性,，且該估價(jià)對(duì)象具有完整和合法的產(chǎn)權(quán)之前提進(jìn)行估價(jià),。僅在此前提下，本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)果才能有效地體現(xiàn)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的實(shí)有的公開市場(chǎng)價(jià)值,。委托方保證所提供的全部資料具備真實(shí)性與合法性,，并對(duì)此承擔(dān)全部責(zé)任。

3.本次估價(jià)基于目前及未來的社會(huì)政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)是正常穩(wěn)定的前提進(jìn)行估價(jià),，即本次估價(jià)中所涉及的房地產(chǎn)之價(jià)格,、成本、稅額等都是根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)狀況確定的,，均不考慮未來的變動(dòng),。對(duì)于估價(jià)對(duì)象的年收益視為恒定不變，且不考慮資本化率每年的波動(dòng),。

4.房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果具有很強(qiáng)的時(shí)效性,，因此,，本次估價(jià)的估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，不能將該估價(jià)結(jié)果作為估價(jià)對(duì)象在其他時(shí)點(diǎn)的價(jià)格,。

5.根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》,，本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果體現(xiàn)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的實(shí)有的公開市場(chǎng)價(jià)值。

6.未經(jīng)估價(jià)方書面同意,，任何單位或個(gè)人不得將本估價(jià)報(bào)告的全部或部分及任何參考資料于公開發(fā)表的文件,、通告或報(bào)告中引用，亦不得以任何形式公開發(fā)表,。

7.報(bào)告中所使用的貨幣為人民幣,。

第二篇

估價(jià)結(jié)果報(bào)告

委托方：合肥大溪地客戶經(jīng)理

模擬法定代表人：×××

寫字樓：合肥國大溪地××層××號(hào) 估價(jià)方： 模擬法定代表人： 住所 估價(jià)對(duì)象

名稱：合肥大溪地某層辦公場(chǎng)所 坐落：合肥大溪地 建筑面積：180平方米； 建筑結(jié)構(gòu)：框架剪力墻結(jié)構(gòu)

裝修情況：外墻： 涂料,，干掛石材 供暖： 無 大堂： 無 內(nèi)墻： 毛坯 門： 暫無資料 窗： 雙層真空玻璃

設(shè)施設(shè)備：供氣： 天然氣 供電： 市政供電,，一戶一表 廚房： 毛坯 有線(數(shù)字)電視： 有有線電視接口 供水： 市政供水 通訊： 電信 衛(wèi)生間： 毛坯 消防： 按國家標(biāo)準(zhǔn) 寬帶： 電信。工程質(zhì)量：經(jīng)驗(yàn)收合格 竣工日期：2009年×月×日

維修保養(yǎng)情況：物業(yè)維護(hù)及住戶保養(yǎng)情況良好 基礎(chǔ)設(shè)施：水電,、煤氣,、有線電視、網(wǎng)絡(luò)等齊全

周邊設(shè)施：合肥大溪地某層辦公場(chǎng)所位于合肥蜀山區(qū)黃山路以北,，岳西路以西,，西臨永久綠化帶“大溪地”項(xiàng)目開發(fā)充分利用了坡地的地形優(yōu)勢(shì)，各組團(tuán)空間錯(cuò)落有致,，層次豐富,，力求為置業(yè)者營造一個(gè)舒適、安全,、生態(tài),、時(shí)尚的居住區(qū)。估價(jià)目的

為該業(yè)主出租辦公樓提供有效參考,。估價(jià)時(shí)點(diǎn)

2011年12月21日 價(jià)值定義

本次估價(jià)采用收益法來確定其市場(chǎng)價(jià)值,。估價(jià)依據(jù)

1．國家和合肥市有關(guān)的法律法規(guī)

（1）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理辦法》（2）《中華人民共和國土地管理法》（3）《合肥市土地管理辦法》 2．合肥市蜀山區(qū)規(guī)劃詳圖 3． 委托方提供的有關(guān)資料（1）估價(jià)委托書（2）購房合同（3）產(chǎn)權(quán)證明

4．估價(jià)人員向有關(guān)部門查詢、市場(chǎng)調(diào)查和現(xiàn)場(chǎng)勘查收集的資料,。估價(jià)原則

本次房地產(chǎn)估價(jià)遵循以下原則: 1．合法原則，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法使用,、合法處分為前提估價(jià),。2．最高最佳使用原則，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提估價(jià),。3．替代原則,，要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。

估價(jià)方法

根據(jù)收益法對(duì)本棟辦公場(chǎng)所進(jìn)行估計(jì),，最終得到待估房地產(chǎn)的價(jià)格,。估價(jià)結(jié)果

合肥大溪地某層辦公場(chǎng)所于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2011-12-21在價(jià)值定義設(shè)定條件下房地產(chǎn)的價(jià)值為：市場(chǎng)價(jià)值總額為849911.64元,，平均市場(chǎng)單價(jià)4721元/m2。

估價(jià)人員： 估價(jià)作業(yè)日期：

第三篇 估價(jià)技術(shù)報(bào)告

一,、估價(jià)方法選用：

由于有較多的可比對(duì)象,，本次估價(jià)選用的是收益法。

二,、估價(jià)測(cè)算過程：

（一）,、根據(jù)估價(jià)對(duì)象狀況：

合肥大溪地某層辦公場(chǎng)所180平米，框架剪力墻結(jié)構(gòu),，土地使用年限為50

年,，從2004年12月22日算起。

估價(jià)需要：評(píng)估該商鋪2011年12月22日的購買價(jià)格,。估價(jià)過程：

1,、選擇估價(jià)方法：

該宗房地產(chǎn)是出租的寫字樓，為收益型房地產(chǎn),，適用收益法估價(jià),，故選用收益法。具體是選用收益法中的報(bào)酬資本化法,，公式為：v=∑ai／(1+y)i

2,、搜集有關(guān)資料。通過調(diào)查了解,，并與類似寫字樓的正常租金,、出租率、經(jīng)常費(fèi)進(jìn)行比較分析,，得出了估價(jià)對(duì)象的有關(guān)情況和正?？陀^的數(shù)據(jù)如下：

（1）可供出租的面積為180㎡.（2）月租金為50元/㎡.（3）出租率年平均為100%。

（4）經(jīng)常費(fèi)平均每月210元,，包括人員工資,、水、電,、空調(diào),、維修、清潔,、保安等費(fèi)用,。

（5）房產(chǎn)稅以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)，稅率為12%,。（6）其他稅費(fèi)為租金收入的6%,。

3、測(cè)算年有效毛收入：

年有效毛收入=180*50*12*100%=108000元

4,、測(cè)算年運(yùn)營費(fèi)用：（1）經(jīng)常費(fèi)：210*12=2012元（2）房產(chǎn)稅：

年房產(chǎn)稅=1108000*12%=12960元（3）其他稅費(fèi)：

年其他稅費(fèi)：108000 *6%=6480元

（4）年運(yùn)營總費(fèi)用=2012+12960+6480=21425元

5,、計(jì)算年凈收益：

年凈收益=年有效毛收入-年運(yùn)營費(fèi)用 =108000-21425

=86572元

6,、確定報(bào)酬率：在調(diào)查市場(chǎng)上想似風(fēng)險(xiǎn)的投資所要求的報(bào)酬率的基礎(chǔ)上，確定報(bào)酬率為10%,。

7,、計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格：根據(jù)過去的收益變動(dòng)情況，判斷未來的凈收益基本上每年不變,，且因收益期限為有限年,，故選用公式為：v=a/y[1-1/(1+y)^n] 上述公式中的收益期限n為45年（建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為60年，長于土地使用年限,。土地使用年限從2004年12月起計(jì)為50年,，2004年到2012年12月為8年，此后的收益期限為42年）,，因此：

v=86572/10%[1-1/(1+10%)^42]=849911.64元

估價(jià)結(jié)果：根據(jù)計(jì)算結(jié)果,，并參考房地產(chǎn)估價(jià)師的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，確定本估價(jià)對(duì)象與2011年12月21日的總價(jià)為849911.64元,，平均市場(chǎng)單價(jià)4721元/m2,。