合同的有效執(zhí)行和履行是商業(yè)活動中誠信經(jīng)營的基礎(chǔ)。合同的各項(xiàng)條款要具備合法性和合理性,，不能違反法律法規(guī)。合同的標(biāo)準(zhǔn)格式可根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行調(diào)整和修改,。

房屋租賃合同糾紛的常見問題篇一

雙方就因乙方租用甲方________________門面事宜,，達(dá)成以下協(xié)議：

2、乙方租用甲方門面,，時(shí)間為________________到________________,。形式為____年____簽。

3,、付款方式：年租金為_________元整(大寫),。每_____年交一次房租。如果乙方生意好,，甲方每年最多只能加______元,，________元為上限。

4,、乙方在租賃期間,，自行裝修門面，甲方予以協(xié)助,。甲方必須保證乙方的簡易房的建設(shè)權(quán)力,，并且在合同期內(nèi)不被拆除。若是被城管拆除,，甲方按照天數(shù)推出租金給乙方,，無需其他補(bǔ)償。

5,、乙方在經(jīng)營中要遵紀(jì)守法,，一切相關(guān)稅費(fèi)由乙方自己承擔(dān)。在租賃期間,，如要求退租門面,，或是自己經(jīng)營不善，甲方不退租金,，乙方可以轉(zhuǎn)讓,，但必須征得甲方同意。

6,、水電的暢通及屋面漏水應(yīng)由甲方負(fù)責(zé),。水電費(fèi)由乙方自負(fù)，根據(jù)市場價(jià)格調(diào)整而調(diào)整,。

以上合同望甲,、乙雙方共同遵守。本合同一式兩份,，甲乙雙方各執(zhí)一份,。

甲方簽字：________________。

乙方簽字：________________,。

簽訂日期：年月日

房屋租賃合同糾紛的常見問題篇二

原告：住址：

被告：住址：訴訟請求：

風(fēng)險(xiǎn)提示：

訴訟請求必須具體﹑明確,，該寫的一定要寫，因?yàn)槠涫玛P(guān)法院審查的范圍,。但千萬不可不加思考地亂要求,，如果無相應(yīng)的證據(jù)來支持你的主張，勢必遭到敗訴的后果,，通常還會因此而向法院支付相應(yīng)的訴訟費(fèi),。

另外,，訴訟請求應(yīng)提出具體的數(shù)額，不能籠統(tǒng)地說賠償原告的一切損失之類,。雖然這是沒有爭議的,，但并不等于在提出訴訟請求時(shí)多多益善，比較切合實(shí)際的請求數(shù)額,，不僅可以減收訴訟成本,，降低訴訟風(fēng)險(xiǎn)，而且有利于法院的調(diào)解和雙方當(dāng)事人的和解,，減少訟累,。

1、依法判令被告支付租金______元,，違約金_____元,，以上共計(jì)______元。

2,、本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān),。事實(shí)與理由：風(fēng)險(xiǎn)提示：

訴狀是個(gè)利劍，挑起戰(zhàn)爭,。如果沒有寫好,，那么勢必倒過來傷到自己。因此,，要擺事實(shí),，講明道理，引用有關(guān)法律和政策規(guī)定,，為訴訟請求的合法性提供充足的依據(jù),。擺事實(shí)，是要把雙方當(dāng)事人的法律關(guān)系,，發(fā)生糾紛的原因,、經(jīng)過和現(xiàn)狀，特別是雙方爭議的焦點(diǎn),，實(shí)事求是地寫清楚,。講道理，是要進(jìn)行分析,，分清是非曲直,，明確責(zé)任，并援引有關(guān)法律條款和政策規(guī)定,。________年____月____日,，原告與被告在平等自愿的基礎(chǔ)上，經(jīng)友好協(xié)商簽定了場地和房屋租賃合同，雙方約定合同期自________年____月____日起至________年____月____日止,，租賃費(fèi)為每年______元,，并約定租金每半年交納一次，下半年租金在____月底前交清,。合同生效后,，被告于________年前欠交租金_______元，________年和________年各欠交租金_____元,，累計(jì)欠交租金______元。根據(jù)合同約定：單方違約由違約方賠償總租賃額_____%的違約金,，因此被告應(yīng)當(dāng)支付_____元的違約金,。以上款項(xiàng)經(jīng)原告多次催要，但被告一直拖延不交,，為了維護(hù)原告的合法權(quán)益不受損害,，現(xiàn)向貴院提起訴訟，請求法院支持原告的訴訟請求,。此致_______人民法院起訴人：________年____月____日風(fēng)險(xiǎn)提示：

提起民事訴訟的原告負(fù)有舉證責(zé)任,，要能夠舉出證明案情事實(shí)，支持自己訴訟主張的各種證據(jù)等等,。

注意,，列書證，要附上原件或復(fù)制件,，如系摘錄或抄件,，要如實(shí)反映原件本意，切忌斷章取義,、并應(yīng)注明材料的出處;列舉物證,，要寫明什么樣的物品，在什么地方由誰保存著;列舉證人,，要寫明證人的姓名,、住址，他能證明什么問題等,。

另外,，證據(jù)和證據(jù)來源，雖然法律規(guī)定必須提交,，但提交時(shí)的說明應(yīng)能簡就簡,，盡可能在法律許可的范圍內(nèi)保留自己的殺手锏，在庭審辯論中占據(jù)主動,。附：起訴狀副本____份;證據(jù)材料副本____份,。

房屋租賃合同糾紛的常見問題篇三

原告：

住址：

被告：

住址：

訴訟請求：

1、依法判令被告支付租金______元，違約金_____元,，以上共計(jì)______元,。

2、本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān),。

出自 m.sevw.cn

事實(shí)與理由：

_____年____月____日,，原告與被告在平等自愿的基礎(chǔ)上，經(jīng)友好協(xié)商簽定了場地和房屋租賃合同,，雙方約定合同期自_____年____月____日起至_____年____月____日止,，租賃費(fèi)為每年______元，并約定租金每半年交納一次,，下半年租金在____月底前交清,。合同生效后，被告于_____年前欠交租金_______元,，_____年和_____年各欠交租金_____元,，累計(jì)欠交租金______元。根據(jù)合同約定：單方違約由違約方賠償總租賃額_____%的違約金,，因此被告應(yīng)當(dāng)支付_____元的違約金（即總租賃額_____元的_____%計(jì)_____元）,。

以上款項(xiàng)經(jīng)原告多次催要，但被告一直拖延不交,，為了維護(hù)原告的合法權(quán)益不受損害,，現(xiàn)向貴院提起訴訟，請求法院支持原告的訴訟請求,。

此致

_______人民法院,。

起訴人：_______。

_____年____月____日,。

附：

起訴狀副本____份,；

證據(jù)材料副本____份。

房屋租賃合同糾紛的常見問題篇四

上訴人因房屋租賃合同糾紛一案,，不服北京市西城區(qū)人民法院（20xx）西

初字第××號民事判決,，請求撤銷一審判決，依法改判,。

上訴請求：

1,、請求二審法院依法撤銷一審判決，予以改判駁回被上訴人的起訴,；

2,、判令由被上訴人承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。

事實(shí)和理由：

一審判決認(rèn)定事實(shí)不清,，證據(jù)不充分

本案訴爭房屋場地,，位于北京市西城區(qū)××大街××號地下一層400平方米面積屬北京商××房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)公司（以下簡稱：商××公司）所有。商××公司于20xx年8月4日與北京林××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱：林××公司）簽訂了協(xié)議書，約定林××公司取得本案訴爭房屋場地5年的使用權(quán),，該協(xié)議書中并未約定林××公司享有轉(zhuǎn)租權(quán),。

被上訴人與上訴人于20xx年8月4日簽訂《租賃合同》時(shí)，以及直到《租賃合同》20xx年8月4日屆滿期間,，被上訴人均未取得對該場地的處分權(quán),。

被上訴人在一審法院審理中提交了林××公司的《確認(rèn)書》，以此證明其已經(jīng)取得處分權(quán),。但事實(shí)上,，《確認(rèn)書》并不能證明其已經(jīng)取得了該場地的處分權(quán)，理由如下：

再次,，林××公司在《確認(rèn)書》中表明,，“將租賃房屋場地交付給被上訴人使用”?！笆褂谩狈譃橛袃斒褂煤蜔o償使用兩種,，若為有償使用,，即為轉(zhuǎn)租,，因林××公司未取得轉(zhuǎn)租權(quán)，故被上訴人對訴爭房屋場地?zé)o處分權(quán),；若為無償使用,，也即林××公司自20xx年8月4日至20xx年8月4日長達(dá)五年期間，將其享有的收益權(quán),，按照上訴人與被上訴人之間簽訂《租賃合同》約定的租金計(jì)算,，被上訴人獲得155萬元（31萬/年*5=155萬元）租金，林××公司分文未得,。依據(jù)《民法通則》第58條“以合法形式掩蓋非法目的的民事法律行為無效”之規(guī)定,，林××公司以讓被上訴人“無償使用”本案訴爭房屋場地的形式掩蓋林××公司及被上訴人逃避納稅義務(wù)的非法目的行為，應(yīng)屬無效民事法律行為,。

綜上,，《確認(rèn)書》的內(nèi)容無法證明被上訴人是本案的適格訴訟主體，故一審法院經(jīng)審理認(rèn)為：“被上訴人依據(jù)北京林××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出具的確認(rèn)書對訴爭房屋場地享有使用權(quán),、轉(zhuǎn)租權(quán)等合法權(quán)益,，其應(yīng)為本案的適格訴訟主體?！憋@然系認(rèn)定事實(shí)不清,，依據(jù)的證據(jù)不夠充分。

根據(jù)《民事訴訟法》第一百零八條“原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民,、法人和其他組織“之規(guī)定,，本案被上訴人訴訟主體資格不適格，請求二審法院經(jīng)審理后予以改判，支持上訴人的上訴請求,。

此致

北京市第一中級人民法院

房屋租賃合同糾紛的常見問題篇五

1:被告返還原告的房屋保證金1000元,。

2：被告返還原告自20xx年xx月31日始剩余3個(gè)月20天的房屋預(yù)付款xxx元。

3:被告承擔(dān)整本案訴訟費(fèi),。

xx年xx月xx日原告與被告簽訂了xx號樓x單元xx室的房屋租賃合同,，被告一次性收取原告6個(gè)月房租4200元和保證金1000元，共計(jì)5200元,。（見證據(jù)1.2）,。

原告因工作原因不能繼續(xù)承租此房，原告20xx年一月份開始多次聯(lián)系被告商議退房事宜,，被告多次推拖,，直到20xx年1月31日才同意見面，20xx年1月31日被告強(qiáng)行收回原告所有房屋鑰匙,，并且把原告趕出門外,，把門反鎖將鑰匙帶走（見證據(jù)3）。原告與被告協(xié)商要回鑰匙繼續(xù)租住或退還剩余部分房款和押金,，被告堅(jiān)持不再返還原告鑰匙,，不再讓原告繼續(xù)租住，不退還任何預(yù)付款和押金,。被告違反了雙方所簽訂的《房屋租賃合同》條款中的第五條和第六條,，詳情條款見證據(jù)1。

被告在原告合法有效租住期內(nèi)收走鑰匙,，強(qiáng)行更改原告的合法租住期限使原告無法繼續(xù)居住,，并且不再退還任何房款和押金，嚴(yán)重影響了原告的合法權(quán)益,，特向法院提出訴訟,，請求法院貴院依法作出公正裁決。

此致xx市xx區(qū)人民法院

附：本訴狀副本1份,。

起訴人：xx,。

房屋租賃合同糾紛的常見問題篇六

地址：_______________。

地址：_______________,。

訴訟請求：

一,、判令被告向原告支付違約金共計(jì)________元;。

二,、判令被告賠償原告裝修損失________元;,。

三、判令被告賠償原告經(jīng)營損失________元;,。

四,、判令被告承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用,。

事實(shí)與理由：

原告與被告于________年________月________日簽訂《________市房屋租賃合同》(以下簡稱租賃合同)，被告將坐落于________市________區(qū)________莊園________樓的________房出租給原告,，合同約定房屋租賃期自________年________月________日至________年________月________日,，共計(jì)________個(gè)月。租金為每月________元,，支付時(shí)間分別為________年________月________日,、________年________月________日、________年________月________日;付款方式為“一年一付,，付十二押一”,。

________年________月________日，原告向被告交付________年________月________日至________年________月________日房屋租金________元及押金________元,，并開始裝修,、營業(yè)，裝修共花費(fèi)________元,。________年________月,，在原告忙于其他業(yè)務(wù)期間，被告擅自解除合同,，將房屋租給他人,，致使原告原定的業(yè)務(wù)無法開展。

在此期間原告多次要求被告繼續(xù)履行租賃合同,，但對方拒不繼續(xù)履行,，對原告的要求置之不理,。

原告與被告簽定的合同事實(shí)清晰,、有效，被告違約事實(shí)清楚,。請求法院依法維護(hù)原告的合法權(quán)益,。

此致

________市________區(qū)人民法院。

具狀人：_______________,。

________年________月________日,。

附：租賃合同訴訟范文本訴狀副本________份。

房屋租賃合同糾紛的常見問題篇七

原告：

被告：

訴訟請求：

1,、請求法院判令解除原告與被告簽訂的合同編號為879646的房屋租賃合同,。

2、判令被告返還原告房租人民幣8840元及利息,。

3,、判令被告返還原告租房押金人民幣3400元及利息。

4,、判令被告返還原告中介費(fèi)人民幣3400元及利息,。

5,、判令被告返還原告的有線電視費(fèi)198元。以上合計(jì)：15838元,。

5,、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。

事實(shí)與理由：

20__年9月28日,，被告為了將原告租賃的房屋轉(zhuǎn)租出去,，將租賃給原告房屋的鑰匙收了回去，讓原告搬出了租賃的房屋,，被告答應(yīng)原告,，將租賃的房屋轉(zhuǎn)租出去，并同意退還原告多交的房租及押金,，但直到現(xiàn)在,，被告沒有退還原告多交的房租。原告也多次要求被告返還多交的房租及押金,，但被告拒絕,。

20__年9月28日，被告將租賃給原告的房屋收回后,，原告就沒有在租賃的房屋居住,，從20__。

年9月29日至20__,。

年12月15日,，被告收取原告的房租無事實(shí)與法律依據(jù)，被告應(yīng)當(dāng)返還原告多交的房租8840元,。

被告為了將出租的房屋轉(zhuǎn)租,，收回了原告房屋的鑰匙，被告實(shí)施這些行為后,，被告與原告終止了履行房屋租賃合同,，被告沒有要求原告再支付房租的權(quán)利，原告也沒有再向被告支付租金的義務(wù),，被告沒有按照合同約定為原告租到房子,，根據(jù)《合同法》第94條、第97條的規(guī)定,，原告可解除與被告簽訂的'租賃合同,，被告應(yīng)當(dāng)返還原告沒有居住期間的房租、押金,、中介費(fèi)及有線電視費(fèi),。

為了維護(hù)自身合法權(quán)益,，原告特向法院起訴，懇請法院依法支持原告的訴訟請求,。

此致

__市__,。

區(qū)人民法院,。

具狀人：

代理律師：

原告：

住址：

被告：

住址：

訴訟請求：

風(fēng)險(xiǎn)提示：

訴訟請求必須具體﹑明確，該寫的一定要寫,，因?yàn)槠涫玛P(guān)法院審查的范圍,。但千萬不可不加思考地亂要求，如果無相應(yīng)的證據(jù)來支持你的主張,，勢必遭到敗訴的后果,，通常還會因此而向法院支付相應(yīng)的訴訟費(fèi)。

另外,，訴訟請求應(yīng)提出具體的數(shù)額,，不能籠統(tǒng)地說“賠償原告的一切損失”之類。雖然這是沒有爭議的,，但并不等于在提出訴訟請求時(shí)多多益善,，比較切合實(shí)際的請求數(shù)額，不僅可以減收訴訟成本,，降低訴訟風(fēng)險(xiǎn),，而且有利于法院的調(diào)解和雙方當(dāng)事人的和解，減少訟累,。

1,、依法判令被告支付租金______元，違約金_____元,，以上共計(jì)______元,。

2、本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān),。

出自 m.sevw.cn

事實(shí)與理由：

風(fēng)險(xiǎn)提示：

訴狀是個(gè)利劍,，挑起戰(zhàn)爭,。如果沒有寫好,，那么勢必倒過來傷到自己。因此,，要擺事實(shí),，講明道理，引用有關(guān)法律和政策規(guī)定,，為訴訟請求的合法性提供充足的依據(jù),。擺事實(shí)，是要把雙方當(dāng)事人的法律關(guān)系,，發(fā)生糾紛的原因,、經(jīng)過和現(xiàn)狀,，特別是雙方爭議的焦點(diǎn)，實(shí)事求是地寫清楚,。講道理,，是要進(jìn)行分析，分清是非曲直,，明確責(zé)任,，并援引有關(guān)法律條款和政策規(guī)定。

_____年____月____日,，原告與被告在平等自愿的基礎(chǔ)上,，經(jīng)友好協(xié)商簽定了場地和房屋租賃合同，雙方約定合同期自_____年____月____日起至_____年____月____日止,，租賃費(fèi)為每年______元,，并約定租金每半年交納一次，下半年租金在____月底前交清,。合同生效后,，被告于_____年前欠交租金_______元，_____年和_____年各欠交租金_____元,，累計(jì)欠交租金______元,。根據(jù)合同約定：單方違約由違約方賠償總租賃額_____%的違約金，因此被告應(yīng)當(dāng)支付_____元的違約金(即總租賃額_____元的_____%計(jì)_____元),。

以上款項(xiàng)經(jīng)原告多次催要,，但被告一直拖延不交，為了維護(hù)原告的合法權(quán)益不受損害,，現(xiàn)向貴院提起訴訟,，請求法院支持原告的訴訟請求。

此致

_______人民法院,。

起訴人：_______,。

_____年____月____日。

原告：王__,。

男住_市_區(qū)_街_號電話：_,。

被告：張__，男,，住_市_區(qū)_街_號,，電話：_。

訴訟請求,。

2,、依法判決被告支付原告違約金32000元,。

3,、依法判決原告不返還被告保證金32000元,。

4、本案所有訴訟費(fèi)由被告承擔(dān),。

事實(shí)與理由,。

具狀人：

20__年__。

日

原告：

地址：電話：

法定代表人：劉國某,，街道辦事處主任,。

委托代理人：胡春才，湖南聯(lián)合創(chuàng)業(yè)律師事務(wù)所律師,。

電話：______,。

被告：湖南某學(xué)院。地址：長沙市岳麓區(qū),。

訴訟請求：

1,、請求法院依法判令被告承擔(dān)損失賠償責(zé)任，向原告賠償經(jīng)濟(jì)損失共計(jì)人民幣柒拾萬貳仟零肆拾捌元整(702048元),。

2,、本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。

出自 m.sevw.cn

事實(shí)和理由：

__年11月,，原告與被告簽訂了,。合同約定了租賃期限和租金標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)約定,，被告在每學(xué)年度開學(xué)以后一個(gè)月內(nèi)一次性將公寓租金劃撥給原告,。然而，在20__—20__學(xué)年度開學(xué)以后,，被告未能按照合同約定的期限支付租金,，直到__年12月17日才分兩次付清租金，被告遲延履行合同的行為已經(jīng)構(gòu)成違約,。

《某某大學(xué)生公寓租賃合同》約定：“合同雙方任何一方違約,，應(yīng)承擔(dān)另一方的直接經(jīng)濟(jì)損失?！北桓孢t延履行合同,，應(yīng)承擔(dān)由此給原告造成的經(jīng)濟(jì)損失，原告要求被告支付逾期付款滯納金：以實(shí)際逾期天數(shù)計(jì)算,，按日加收逾期付款金額3‰的滯納金，共計(jì)人民幣柒拾萬貳仟零肆拾捌元整(702048元),。被告在__年11月18日支付了198萬元(人民幣)租金，以9月1日為開學(xué)日期計(jì)算,，逾期49天,，應(yīng)支付滯納金291060元(人民幣);20__年12月17日,，支付了178.2萬元(人民幣)租金，逾期78天,，應(yīng)支付滯納金410988元,，兩項(xiàng)合計(jì)應(yīng)支付滯納金702048元(人民幣)。

《中華人民共和國合同法》規(guī)定：“承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金”,、“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”,、“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,，在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對方還有其他損失的,，應(yīng)當(dāng)賠償損失,。”

為此,，原告依法提起訴訟,，請求人民法院依法判決，維護(hù)原告人的合法權(quán)益,。

起訴人：

__年3月12日,。

附件：證據(jù)目錄。

1,、本訴狀副本1份,。

2、被告身份信息,。

3,、原告身份證明資料,。

4,、證據(jù)件。

上訴人：

被上訴人：

法定代表人：______,，職務(wù)：經(jīng)理,。

上訴請求。

三,、本案一審、二審訴訟費(fèi)用由被上訴人承擔(dān),。

上訴理由,。

一、一審法院沒有對上訴人的反訴請求第一項(xiàng)及被上訴人的訴訟請求第一項(xiàng)進(jìn)行確認(rèn)是錯(cuò)誤的,。

一審中,，被上訴人訴求第一項(xiàng)為“判令原,、被告解除合同關(guān)系”,，上訴人反訴請求第一項(xiàng)為“確認(rèn)原被告租賃協(xié)議無效”，上訴人與被上訴人均對合同的效力問題提出了請求,，這也是一審?fù)彽臓幾h焦點(diǎn),，故一審法院理應(yīng)在判決時(shí)進(jìn)行確認(rèn)，而一審判決卻故意回避該核心問題,，這是明顯違法的!

二,、一審法院認(rèn)定上訴人與被上訴人簽訂的《平頂山市陸順商貿(mào)建材城二期協(xié)議書書》為有效協(xié)議，違反了法律的有關(guān)規(guī)定,，該協(xié)議應(yīng)為無效協(xié)議,。

1、一審判決第一項(xiàng)要求上訴人向被上訴人支付房屋占有使用費(fèi),，實(shí)際上已認(rèn)可該協(xié)議為無效協(xié)議,。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條：房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的,，人民法院一般應(yīng)予支持,。而占有使用費(fèi)也只能在合同無效時(shí)才會產(chǎn)生。

三,、協(xié)議無效,，被上訴人應(yīng)雙倍返還上訴人房屋租賃定金40000元。

上訴人與被上訴人協(xié)議簽訂后,，上訴人向被上訴人交納了定金兩萬元,。被上訴人作為房屋的出租人,，沒有盡到法定和約定義務(wù),，陸順建材城迄今仍未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證;未經(jīng)公安消防機(jī)構(gòu)安全檢查，且《城市房地產(chǎn)經(jīng)營管理?xiàng)l例》也明確規(guī)定,，開發(fā)商應(yīng)在工程竣工后,，進(jìn)行規(guī)劃、人防,、消防,、質(zhì)檢、供水,、供電,、供氣等專項(xiàng)驗(yàn)收后,，驗(yàn)收手續(xù)齊全后報(bào)市建委備案，須取得《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案證》后,，方可交付使用,。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十五條規(guī)定：收受定金一方不履行約定債務(wù)的,，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金,。而陸順建材城在不具備上述出租條件情形下，卻依然違法出租,，明顯違反了該法律規(guī)定,，故其應(yīng)雙倍返還上訴人房屋租賃定金40000元。

四,、因協(xié)議無效,，上訴人應(yīng)賠償被上訴人損失共計(jì)900000元。

上訴人曾對租賃物進(jìn)行裝修,，期間共投入裝修費(fèi)用9000000元,。根據(jù)《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條：當(dāng)事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院按照合同法和本司法解釋第九條,、第十三條,、第十四條的規(guī)定處理。其中第九條規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修,，租賃合同無效時(shí),，未形成符合的裝飾裝修物，出租人同意利用的,，可折價(jià)歸出租人所有,，不同意利用的，可由承租人拆除,。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀,。已形成符合的裝飾裝修物,，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有;不同意利用的,，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失,。另，《合同法》第五十八條規(guī)定：合同無效或被撤銷后,，因該合同取得的財(cái)產(chǎn),，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或沒必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償,。有過錯(cuò)的乙方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失,，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。上訴人依約對租賃房屋進(jìn)行裝修,，因被上訴人所建房證件不全,，具有重大過錯(cuò)，才導(dǎo)致租賃合同無效,，故被上訴人應(yīng)賠償上訴人的全部經(jīng)濟(jì)損失900000元,。

綜上所述，一審判決認(rèn)定事實(shí)和適用法律均有錯(cuò)誤,，懇請二審法院能認(rèn)真查明事實(shí),，正確適用法律，維護(hù)上訴人的合法權(quán)益,，糾正一審錯(cuò)判,，做出符合客觀事實(shí)和法律規(guī)定的公平、公正裁判!

此致

平頂山市中級人民法院,。

上訴人：

____年__月__日。

房屋租賃合同糾紛的常見問題篇八

原告：

被告：

訴訟請求：

1,、請求法院判令解除原告與被告簽訂的合同編號為879646的房屋租賃合同,。

2、判令被告返還原告房租人民幣8840元及利息,。

3、判令被告返還原告租房押金人民幣3400元及利息,。

4,、判令被告返還原告中介費(fèi)人民幣3400元及利息。

5,、判令被告返還原告的有線電視費(fèi)198元,。以上合計(jì)：15838元。

5,、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān),。

事實(shí)與理由：

20__年9月28日，被告為了將原告租賃的房屋轉(zhuǎn)租出去,，將租賃給原告房屋的鑰匙收了回去,，讓原告搬出了租賃的房屋，被告答應(yīng)原告,，將租賃的房屋轉(zhuǎn)租出去,，并同意退還原告多交的房租及押金，但直到現(xiàn)在,，被告沒有退還原告多交的房租,。原告也多次要求被告返還多交的房租及押金,，但被告拒絕。

20__年9月28日,，被告將租賃給原告的房屋收回后,，原告就沒有在租賃的房屋居住，從20__,。

年9月29日至20__。

年12月15日,，被告收取原告的房租無事實(shí)與法律依據(jù),，被告應(yīng)當(dāng)返還原告多交的房租8840元,。

被告為了將出租的房屋轉(zhuǎn)租,，收回了原告房屋的鑰匙，被告實(shí)施這些行為后,，被告與原告終止了履行房屋租賃合同,，被告沒有要求原告再支付房租的權(quán)利，原告也沒有再向被告支付租金的義務(wù),，被告沒有按照合同約定為原告租到房子,，根據(jù)《合同法》第94條、第97條的規(guī)定,，原告可解除與被告簽訂的'租賃合同,，被告應(yīng)當(dāng)返還原告沒有居住期間的房租、押金,、中介費(fèi)及有線電視費(fèi),。

為了維護(hù)自身合法權(quán)益，原告特向法院起訴,，懇請法院依法支持原告的訴訟請求,。

此致

__市__。

區(qū)人民法院,。

具狀人：

代理律師：

原告：

住址：

被告：

住址：

訴訟請求：

風(fēng)險(xiǎn)提示：

訴訟請求必須具體﹑明確,，該寫的一定要寫，因?yàn)槠涫玛P(guān)法院審查的范圍,。但千萬不可不加思考地亂要求,，如果無相應(yīng)的證據(jù)來支持你的主張，勢必遭到敗訴的后果,，通常還會因此而向法院支付相應(yīng)的訴訟費(fèi),。

另外，訴訟請求應(yīng)提出具體的數(shù)額,，不能籠統(tǒng)地說“賠償原告的一切損失”之類,。雖然這是沒有爭議的,，但并不等于在提出訴訟請求時(shí)多多益善，比較切合實(shí)際的請求數(shù)額,，不僅可以減收訴訟成本,，降低訴訟風(fēng)險(xiǎn)，而且有利于法院的調(diào)解和雙方當(dāng)事人的和解,，減少訟累,。

1、依法判令被告支付租金______元,，違約金_____元,，以上共計(jì)______元。

2,、本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān),。

出自 m.sevw.cn

事實(shí)與理由：

風(fēng)險(xiǎn)提示：

訴狀是個(gè)利劍，挑起戰(zhàn)爭,。如果沒有寫好,，那么勢必倒過來傷到自己。因此,，要擺事實(shí),，講明道理，引用有關(guān)法律和政策規(guī)定,，為訴訟請求的合法性提供充足的依據(jù),。擺事實(shí),，是要把雙方當(dāng)事人的法律關(guān)系,，發(fā)生糾紛的原因、經(jīng)過和現(xiàn)狀,，特別是雙方爭議的焦點(diǎn),，實(shí)事求是地寫清楚。講道理,，是要進(jìn)行分析,，分清是非曲直，明確責(zé)任,，并援引有關(guān)法律條款和政策規(guī)定,。

_____年____月____日，原告與被告在平等自愿的基礎(chǔ)上,，經(jīng)友好協(xié)商簽定了場地和房屋租賃合同,，雙方約定合同期自_____年____月____日起至_____年____月____日止，租賃費(fèi)為每年______元,，并約定租金每半年交納一次,，下半年租金在____月底前交清,。合同生效后，被告于_____年前欠交租金_______元,，_____年和_____年各欠交租金_____元,，累計(jì)欠交租金______元。根據(jù)合同約定：單方違約由違約方賠償總租賃額_____%的違約金,，因此被告應(yīng)當(dāng)支付_____元的違約金(即總租賃額_____元的_____%計(jì)_____元),。

以上款項(xiàng)經(jīng)原告多次催要，但被告一直拖延不交,，為了維護(hù)原告的合法權(quán)益不受損害,，現(xiàn)向貴院提起訴訟，請求法院支持原告的訴訟請求,。

此致

_______人民法院,。

起訴人：_______。

_____年____月____日,。

原告：王__,。

男住_市_區(qū)_街_號電話：_。

被告：張__,，男，住_市_區(qū)_街_號,，電話：_,。

訴訟請求。

2,、依法判決被告支付原告違約金32000元,。

3、依法判決原告不返還被告保證金32000元,。

4,、本案所有訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。

事實(shí)與理由,。

具狀人：

20__年__,。

日

原告：

地址：電話：

法定代表人：劉國某，街道辦事處主任,。

委托代理人：胡春才,，湖南聯(lián)合創(chuàng)業(yè)律師事務(wù)所律師。

電話：______,。

被告：湖南某學(xué)院,。地址：長沙市岳麓區(qū)。

訴訟請求：

1,、請求法院依法判令被告承擔(dān)損失賠償責(zé)任,，向原告賠償經(jīng)濟(jì)損失共計(jì)人民幣柒拾萬貳仟零肆拾捌元整(702048元),。

2、本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān),。

出自 m.sevw.cn

事實(shí)和理由：

__年11月,，原告與被告簽訂了。合同約定了租賃期限和租金標(biāo)準(zhǔn),，同時(shí)約定,，被告在每學(xué)年度開學(xué)以后一個(gè)月內(nèi)一次性將公寓租金劃撥給原告。然而,，在20__—20__學(xué)年度開學(xué)以后,，被告未能按照合同約定的期限支付租金，直到__年12月17日才分兩次付清租金,，被告遲延履行合同的行為已經(jīng)構(gòu)成違約,。

《某某大學(xué)生公寓租賃合同》約定：“合同雙方任何一方違約，應(yīng)承擔(dān)另一方的直接經(jīng)濟(jì)損失,?！北桓孢t延履行合同，應(yīng)承擔(dān)由此給原告造成的經(jīng)濟(jì)損失,，原告要求被告支付逾期付款滯納金：以實(shí)際逾期天數(shù)計(jì)算,，按日加收逾期付款金額3‰的滯納金，共計(jì)人民幣柒拾萬貳仟零肆拾捌元整(702048元),。被告在__年11月18日支付了198萬元(人民幣)租金,，以9月1日為開學(xué)日期計(jì)算，逾期49天,，應(yīng)支付滯納金291060元(人民幣);20__年12月17日,，支付了178.2萬元(人民幣)租金，逾期78天,，應(yīng)支付滯納金410988元,，兩項(xiàng)合計(jì)應(yīng)支付滯納金702048元(人民幣)。

《中華人民共和國合同法》規(guī)定：“承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金”,、“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”,、“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,，在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對方還有其他損失的,，應(yīng)當(dāng)賠償損失,。”

為此,，原告依法提起訴訟,，請求人民法院依法判決,，維護(hù)原告人的合法權(quán)益。

起訴人：

__年3月12日,。

附件：證據(jù)目錄,。

1、本訴狀副本1份,。

2,、被告身份信息。

3,、原告身份證明資料,。

4、證據(jù)件,。

房屋租賃合同糾紛的常見問題篇九

房屋租賃產(chǎn)生了相關(guān)糾紛的,，是可以合同雙方先進(jìn)行協(xié)商的，協(xié)商不成的,，是可以前往人民法院進(jìn)行訴訟解決的,，從而通過法院的審理判決來解決處理的。這里給大家分享一些關(guān)于房屋租賃合同糾紛怎么處理,，希望對大家有所幫助,。

(1)調(diào)解。它是指在第三者的主持下,，出租承租雙方當(dāng)事人經(jīng)過自愿協(xié)商,，排除爭端，達(dá)成和解的一種方法和活動,。我國在基層群眾性組織村民委員會和居民委員會都設(shè)立了人民調(diào)解委員會，進(jìn)行民間糾紛的調(diào)解處理,，調(diào)解特別適用對某些界限不清的事實(shí),、責(zé)任含糊不究的租賃糾紛，租賃雙方就近請調(diào)委會調(diào)解通過調(diào)解,，糾紛雙方,，互諒互讓，以達(dá)到既解決糾紛又不傷和氣的目的,。

(2)仲裁,。仲裁是一種準(zhǔn)司法活動?！吨俨梅ā返?條內(nèi)容規(guī)定：平等主體的公民,、法人和其他組織之間發(fā)生的合同糾紛和其他財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛，可以仲裁,。這里的“合同糾紛和其他財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛”,，包括公民個(gè)人之間的房屋租賃糾紛等,。房屋租賃糾紛發(fā)生后，公民可以根據(jù)條款或仲裁提請仲裁機(jī)構(gòu)居中判明事實(shí),，分清責(zé)任,，依法做出仲裁裁決，解決房糾紛,。仲裁具有“公正及時(shí),，程序簡便，專家斷案,，依裁終局”的優(yōu)勢,，可以使當(dāng)事人避免陷入于官司的曠日持久的糾纏和身心疲憊的針鋒相對之中，是一種比較受推崇的爭端解決機(jī)制,。

(3)訴訟,。有些租賃糾紛不愿意調(diào)解或不服調(diào)解，又沒有達(dá)成仲裁協(xié)議的,，當(dāng)事人可以將房屋租賃糾紛依法向人民法院提起訴訟,。通過法院的訴訟活動而做出的判決的強(qiáng)制力，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于調(diào)解和仲裁,。

承租人不履行合同,，長期拖欠租金，惡意拖欠,，承租人違約導(dǎo)致糾紛等,。這是房屋租賃中最為常見的糾紛。在房屋租賃時(shí)由于沒有書面合同,，只有口頭協(xié)議,，或租賃合同對租金,、租期的約定不明確或由于市場行情的變化，出租方與承租方出現(xiàn)糾紛。有的承租人無正當(dāng)理由不支付或者遲延支付租金的,，出租人要求房屋租賃承租人在合理期限內(nèi)支付,，承租人拒不付款,，房屋租賃出租人要求終止合同,，承租人不愿意搬出。

房屋租賃關(guān)系中的損害賠償糾紛同其他法律關(guān)系中的損害賠償一樣,，主要是由侵權(quán)行為引起的,。常見的有以下幾種：

這多數(shù)是房屋租賃承租人在裝修或者使用過程中由于自己的過錯(cuò)致使房地產(chǎn)受到損毀，也有是房屋租賃出租房屋本身的質(zhì)量問題致使出租房屋損毀的,，出租人與承租人在房屋損壞責(zé)任上產(chǎn)生糾紛,。

(2)人身財(cái)物損害賠償糾紛。

由于房屋租賃出租房的質(zhì)量問題，或者由于出租人的防護(hù)措施不當(dāng),，造成承租人人身,、財(cái)物損害的，對于出租人是否承擔(dān)責(zé)任,，責(zé)任有多大而產(chǎn)生分歧,。

房屋共有人對所屬房屋享有共同的權(quán)利(包括共同共有和按份共有)，部分共有人未經(jīng)其他共有人同意而將房地產(chǎn)出租,，侵犯了其他共有人的合法權(quán)益,。

(4)裝修費(fèi)用糾紛。

房屋租賃關(guān)系特別是用于經(jīng)營的房屋租賃關(guān)系建立后,，經(jīng)常會在承租人裝修房屋時(shí)發(fā)生因承租人拖欠租金出租人提前解除合同的情況,，這其中就涉及到尚未攤銷的裝修費(fèi)用的處置糾紛。

《房屋租賃條例》規(guī)定：房屋在租賃期間出售的承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán),?！逗贤ā芬灿写祟愐?guī)定。而在現(xiàn)實(shí)生活中,，很多出租人往往忽視這一優(yōu)先權(quán)的法律規(guī)定,，有的是故意剝奪承租人的這種優(yōu)先權(quán)，因而產(chǎn)生糾紛,。出租人違反這一法律規(guī)定出售房地產(chǎn)的行為依法可確認(rèn)為無效,。

我國現(xiàn)行法律法規(guī)允許房地產(chǎn)轉(zhuǎn)租，然而這方面的糾紛也不少,，有的是未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租,，有的是層層轉(zhuǎn)租，主體混亂;有的是轉(zhuǎn)租期限遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過原承租期限,，造成連環(huán)糾紛;有的甚至收取轉(zhuǎn)租費(fèi)后逃之夭夭,。在實(shí)踐中，有的房屋租賃出租人對未經(jīng)同意的轉(zhuǎn)租眼開眼閉,，認(rèn)為只要能收到租金就可,，這種做法到頭來只能使自己的利益受到損害。

一般情況下是住戶未征得業(yè)主同意擅自將原出租房改建使用或改變原議定好的用途,，對房屋的損害比較大和甚至威脅到戶主的人身安全，而房屋租賃承租人又認(rèn)為自己付了租金有支配權(quán),，引發(fā)了許多糾紛,。

房屋租賃合同的一方當(dāng)事人單方面解除合同，一般情況下是出于無奈,，但也有一些當(dāng)事人為了更大的利益寧可損失較小的利益而故意單方面毀約解除合同,。

1、房屋租賃合同期限最長20年，是指當(dāng)事人每次簽訂的租賃合同所約定租賃期限不得超過20年;并非指數(shù)次簽訂租賃合同或者數(shù)份租賃合同的總租賃期限不能超過20年,。

2,、房屋租賃期間屆滿，當(dāng)事人續(xù)訂租房屋賃合同的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年,。

3,、房屋租賃期限超過20年，并非整個(gè)租賃合同無效;而是超過20年部分租賃期限無效,，也就是租賃期限按20年計(jì)算。

其中,，《合同法》第214條也明文規(guī)定,，“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的,，超過部分無效,。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同,，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年,。

房屋租賃合同糾紛的常見問題篇十

住址：________________電話：_____________,。

住址：________________電話：_____________。

證據(jù)和證據(jù)來源,、證人姓名和住址。

此致

___________人民法院,。

具狀人：___________,。

____年_____月_____日,。

房屋租賃合同糾紛的常見問題篇十一

鄉(xiāng),、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。

糾紛案件,，可以參照本解釋處理,。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定,。

當(dāng)事人依照國家福利政策租賃公有住房,、廉租住房,、經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本解釋,。

【解讀】本條系關(guān)于本司法解釋適用范圍的規(guī)定,。

本解釋只調(diào)整城鎮(zhèn)房屋即城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋的租賃行為,，鄉(xiāng),、村規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃糾紛，可以參照本解釋,。城鎮(zhèn)房屋的確定以規(guī)劃為準(zhǔn),，只要列入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)，無論土地性質(zhì)為國有還是集體所有,，均適用本解釋,，實(shí)踐中存在的已被納入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的“城中村”內(nèi)的房屋租賃行為在本解釋調(diào)整范圍之內(nèi)。

依照國家福利政策承租的公有住房,、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房,，具有政府福利性、保障性,，其租賃關(guān)系不屬于完全的民事法律關(guān)系,，不適用本解釋。

關(guān)于軍產(chǎn)房的租賃,，基本屬于完全的市場行為,，并不存在政府補(bǔ)貼的福利和社會保障性內(nèi)容，最高院民一庭認(rèn)為軍產(chǎn)房租賃合同糾紛應(yīng)適用本解釋,。

【解讀】本條規(guī)定以違法建筑物為標(biāo)的物訂立的房屋租賃合同無效,。所謂違法建筑物，是指未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋,，具體包括違反了城鄉(xiāng)規(guī)劃規(guī)定的建筑物,、構(gòu)筑物以及違反臨時(shí)建筑管理規(guī)定的臨時(shí)建筑。

否定就違反建筑簽訂的房屋租賃合同的效力,，有利于維護(hù)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃秩序,，但為了促進(jìn)交易，當(dāng)事人在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的,，租賃合同的效力會得以補(bǔ)正,。此處“一審法庭辯論終結(jié)前”不包括二審、再審發(fā)回指定一審法院重審的情形,。

租賃期限超過臨時(shí)建筑的使用期限,，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的,，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效,。

【解讀】臨時(shí)建筑是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，根據(jù)形勢的客觀需要,，經(jīng)建設(shè)行政主管部門審核批準(zhǔn)后,，在核定的臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的使用期限、范圍,、用途內(nèi),，建造的供臨時(shí)使用的建筑物。

未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋,，在性質(zhì)上均屬于標(biāo)的物違法,，相應(yīng)的房屋租賃合同無效。對于租賃期限超過臨時(shí)建筑的使用期限,，超過部分無效,，合同其他內(nèi)容的效力不受影響。

當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的,，從其約定,。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外,。

【解讀】我國城市房屋租賃實(shí)行登記備案制度,，《城市房地產(chǎn)管理法》對此有明確規(guī)定，但屬于管理性規(guī)定,，并非效力性強(qiáng)制性規(guī)定,，不能作為房屋租賃合同的生效條件，故房屋租賃合同未登記備案的,，其有效性不受影響,。

若當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，則以約定為準(zhǔn),，未辦理登記備案手續(xù)的,，合同無效。但一方履行了合同主要義務(wù)且對方接受的情況下,，視為當(dāng)事人以履行合同主要義務(wù)的行為,，變更了以辦理登記備案手續(xù)未合同生效要件的合同約定，此時(shí),，即使未辦理登記備案手續(xù),，合同仍為有效。

當(dāng)事人請求賠償因合同無效受到的損失,，人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條,、第十三條、第十四條的規(guī)定處理,。

【解讀】按照《合同法》第五十八條的規(guī)定,，合同無效的法律后果為返回財(cái)產(chǎn),、賠償損失，該規(guī)定同樣適用于房屋租賃合同無效的場合,。參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi),，屬于返還原物的范疇。合同無效的損失賠償在性質(zhì)上屬于締約過失責(zé)任,，賠償范圍限于信賴?yán)?。即合同雙方為締約進(jìn)行合理的接觸，當(dāng)事人一方因?qū)Ψ降男袨楫a(chǎn)生信賴,，一方由于信賴而支出一定的成本,，主要包括用于締約的合理費(fèi)用和準(zhǔn)備履約所支出的合理費(fèi)用，此外還包括喪失與第三人另訂立合同的機(jī)會所產(chǎn)生的損失,，后者由于舉證較為困難,，實(shí)踐中很難得到支持。

由于房屋租賃合同管的特殊性,，損失賠償?shù)臓幾h主要集中在裝飾裝修或者改建擴(kuò)建費(fèi)用上,，對此，本解釋都有明確規(guī)定,。

(一)已經(jīng)合法占有租賃房屋的;,。

(二)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;。

(三)合同成立在先的,。

不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同,、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理,。

【解讀】本條規(guī)定了“一房數(shù)租”的處理原則,，在數(shù)份合同均有效的前提下，按照如下順序確定履行合同的承租人：(1)已經(jīng)合法占有租賃房屋的,，承租人通過強(qiáng)占,、欺騙等非法手段占有租賃房屋的，不在此列;(2)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的,，房屋租賃登記備案手續(xù)雖不影響合同效力,，但可享受優(yōu)先履約權(quán);(3)合同成立在先的，即合同成立時(shí)間在先,，判斷標(biāo)準(zhǔn)是雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章的時(shí)間,，更嚴(yán)格地說，是當(dāng)事人中最后簽字蓋章的時(shí)間,。

“一房數(shù)租”時(shí),，未得到履行的有效合同的承租人，可以合同目的無法實(shí)現(xiàn)為由要求解除合同,，并賠償損失,。

第七條承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建,，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的,，人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理,。

【解讀】綜合《合同法》關(guān)于房屋租賃合同的相關(guān)規(guī)定，出租人享有法定解除權(quán)的情形如下：(1)因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的;(2)承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建,，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀的;(3)承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的;(4)承租人無正當(dāng)理由未支付租金或遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限內(nèi)支付,，承租人逾期支付的;(5)承租人未按照約定的方法或者租賃房屋的性質(zhì)使用租賃房屋,，致使租賃物受到損失的;(6)不定期租賃，出租人有權(quán)隨時(shí)解除合同,。

出租人作為房屋所有權(quán)人,，當(dāng)房屋因承租人擅自改變主體和承重結(jié)構(gòu)或擴(kuò)建受到損害時(shí)，出租人有權(quán)隨時(shí)要求承租人恢復(fù)原狀,，不受任何期限限制,。但當(dāng)出租人行使本條規(guī)定的解除權(quán)時(shí)，必須在“合理期限”內(nèi)要求承租人恢復(fù)原狀,，承租人在此期限內(nèi)不予恢復(fù)的,，出租人方可解除合同。

實(shí)踐中出租人行使解除權(quán)的方式有兩種,，一是出租人直接通知承租人解除合同,，通知到達(dá)承租人即產(chǎn)生合同解除的法律效果，如果承租人對此有異議,，可以起訴要求確認(rèn)合同解除無效;二是向法院起訴,，請求解除合同。

對于出租人通知承租人解除合同的情形,，主要有以下兩種通知方式：一是,，承租人未經(jīng)出租人同意變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，出租人告知承租人必須在一定期限內(nèi)恢復(fù)原狀,，承租人在此合理期限內(nèi)不予恢復(fù)的,，出租人通知承租人解除合同;二是，出租人向承租人發(fā)出通知,，要求其在一定期限內(nèi)恢復(fù)原狀,，同時(shí)載明如果不再此期限內(nèi)恢復(fù)原狀，合同即自動解除,。

(一)租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的;,。

(二)租賃房屋權(quán)屬有爭議的;。

(三)租賃房屋具有違反法律,、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的,。

【解讀】綜合《合同法》的相關(guān)規(guī)定,，承租人享有法定解除的情形如下：(1)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的;(2)出租人未按約定交付房屋，經(jīng)承租人催告在合理期限內(nèi)仍拒不交付房屋的;(3)因不可規(guī)責(zé)于承租人的事由致使租賃物部分或全部毀損,、滅失,，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的;(4)不定期租賃，承租人有權(quán)隨時(shí)解除合同;(5)租賃物危及承租人安全或健康的,，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格,，承租人仍有權(quán)隨時(shí)解除合同;(6)司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封租賃房屋導(dǎo)致承租人不能使用的;(7)租賃房屋權(quán)屬有爭議導(dǎo)致承租人不能使用的;(8)不符合《建筑法》、《消防法》等法律關(guān)于房屋使用條件的強(qiáng)制性規(guī)定并導(dǎo)致承租人不能使用的;(9)一房數(shù)租之有效合同不能實(shí)際履行的,。

在出現(xiàn)租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封,、權(quán)屬有爭議，或者具有違反法律,、行政法規(guī)(主要包括不符合《建筑法》,、《消防法》等)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況任何一種情形時(shí)，承租人的合同解除權(quán)并非任意的,，還須具備一個(gè)必要前提,，即該情形的出現(xiàn)導(dǎo)致“租賃房屋無法使用”。所謂“無法使用”是指無法按照租賃房屋的約定用途使用,，或者無法按照租賃房屋的性質(zhì)使用,。

司法機(jī)關(guān)對房屋的查封,，實(shí)務(wù)中有“活封”和“死封”之分,，其中“死封”是指房屋被查封后不僅其處分權(quán)受到限制，而且喪失了使用,、管理權(quán),，權(quán)利人只有妥善保管的義務(wù);而“活封”則相反,，房屋被查封后，權(quán)利人仍享有對房屋的使用,、管理和收益權(quán),，僅處分權(quán)受限。實(shí)踐中,，租賃房屋被查封,，如果是由于出租人的原因，承租人在要求解除合同的同時(shí)也可要求出租人賠償損失;如果是由于承租人的原因,，出租人因此遭受損失的，出租人除了可以提起反訴要求承租人賠償損失以外,，也可另行起訴要求承租人賠償損失,。

當(dāng)租賃房屋的權(quán)屬存在爭議時(shí),，意味著出租人可能不是房屋的所有權(quán)人,，如果出租人最終被確認(rèn)為房屋的所有權(quán)人,，則房屋租賃合同有效;如果出租人最終被確認(rèn)不是房屋的所有權(quán)人,，則構(gòu)成無權(quán)處分,，該租賃合同屬效力待定合同,。

已形成附合的裝飾裝修物,，出租人同意利用的,，可折價(jià)歸出租人所有;不同意利用的,，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。

【解讀】按照裝飾裝修物與租賃房屋的結(jié)合程度有可分離(即未形成附合)和不可分離(即形成附合)兩種形態(tài),。裝飾裝修物已與房屋結(jié)合在一起形成繼續(xù)性和固定性的，非毀損不可分離或者雖可分離但花費(fèi)巨大，可以認(rèn)定形成附合，例如鋪設(shè)地板磚,、吊設(shè)天花板,、墻壁粉刷油漆等;裝飾裝修物與房屋未完全結(jié)合尚未達(dá)到不可分離狀態(tài)，則不能認(rèn)定形成附合,，如安裝空調(diào),、電梯,、太陽能熱水器、抽油煙機(jī)等,。

按照添附理論,，對于未形成附合的裝飾裝修物，所有權(quán)仍歸承租人,，房屋租賃無效時(shí),，由承租人拆除取回，出租人想要留用,，應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)對價(jià),，承租人拆除過程中造成房屋損壞的應(yīng)恢復(fù)原狀。對于形成附合的裝飾裝修物,，在出租人同意利用的前提下,，可折價(jià)歸承租人所有;出租人不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失,。

在房屋租賃合同中,，承租人對租賃房屋的裝飾裝修按其性質(zhì)可分為兩類：一是經(jīng)出租人明示同意或出租人未明示同意，但知道后卻未表示反對,，且符合租賃合同約定用途而為的裝飾裝修,，屬善意添附;二是未經(jīng)出租人同意或雖經(jīng)出租人同意但超出合同約定用途的合理范圍擅自進(jìn)行的裝飾裝修，屬惡意添附,。對于惡意添附,，不論房屋租賃合同是否有效，原則上均不應(yīng)予以折價(jià)補(bǔ)償,，裝飾裝修損失由承租人自行承擔(dān),。

裝飾裝修物的現(xiàn)值損失，是指附合裝飾裝修物在房屋租賃合同被確認(rèn)無效時(shí)尚存在的實(shí)際價(jià)值,，應(yīng)按承租人已使用房屋的時(shí)間予以折舊,，不能按照租賃期限進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

實(shí)踐中，在處理無效房屋租賃合同涉及的裝飾裝修物糾紛時(shí),，應(yīng)根據(jù)出租人的需要程度和可利用價(jià)值,，結(jié)合過錯(cuò)責(zé)任原則，分別對待：(1)屬出租人過錯(cuò)的,，由出租人補(bǔ)償承租人的裝飾裝修損失,。對于未形成附合的，損失主要包括裝飾裝修物的折舊費(fèi)用,、拆除費(fèi)用,、恢復(fù)原狀費(fèi)用及承租人因租賃合同無效而受到的其他損失;對于形附合的，該損失是租賃合同無效時(shí)裝飾裝修物尚存在的價(jià)值,，即現(xiàn)值,。(2)屬承租人過錯(cuò)的,，由承租人自行承擔(dān)裝飾裝修損失，并由承租人賠償承租人因租賃合同無效受到的其他損失,。(3)屬雙方共同過錯(cuò)的,，應(yīng)由雙方當(dāng)事人按過錯(cuò)責(zé)任分擔(dān)裝飾裝修現(xiàn)值損失。

【解讀】適用本條的前提條件有三：(1)承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修,，即善意添附;(2)租賃期間屆滿或者合同解除,，合同無效不在此列;(3)裝飾裝修未形成附合。

適用本條的注意事項(xiàng)：(1)承租人可以對未形成附合的裝飾裝修物進(jìn)行拆除,，且不以出租人同意為必要條件;(2)承租人在拆除裝飾裝修物時(shí),，必須盡到必要的注意義務(wù)，不得對房屋造成毀損,，否則應(yīng)恢復(fù)原狀或賠償損失;(3)當(dāng)事人對未形成附合的裝飾裝修物另有約定的,，應(yīng)依照意思自治原則從其約定。

(四)因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的,，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失,，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的,，適用其規(guī)定,。

【解讀】本條與第十條相對應(yīng)，規(guī)定了合同解除時(shí),，對于形成附合的裝飾裝修物的處理規(guī)則：

(1)因出租人違約導(dǎo)致合同解除,，承租人無法按照約定的租賃期限使用房屋，也就不能完全享用附合的裝飾裝修物價(jià)值,，承租人有權(quán)要求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值損失,。

(2)因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人應(yīng)自行承擔(dān)剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值的損失,，但出租人同意利用裝飾裝修的,，應(yīng)予適當(dāng)補(bǔ)償，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)參照剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值,。

(3)因當(dāng)事人雙方違約導(dǎo)致合同解除,，對于出租人同意利用的，將剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值減去出租人同意補(bǔ)償?shù)牟糠值氖Ｓ鄡r(jià)值,，由出租人和承租人按照各自的過錯(cuò)程度分擔(dān);對于出租人不同意利用的,，則按剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值，由雙方按照各自的過錯(cuò)程度分擔(dān),。

(4)因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的原因?qū)е潞贤獬?，按照公平?zé)任原則，由雙方共同分擔(dān)，一般為平均分擔(dān),。

所謂“剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值”，是指在房屋租賃合同履行期限屆滿前解除合同,，附合的裝飾裝修物在剩余的租賃期限內(nèi)尚存在的價(jià)值,。計(jì)算殘值的方法是按照租賃期限，將裝飾裝修費(fèi)用平均分?jǐn)?，從而得出合同解除時(shí)剩余租賃期內(nèi)附合的裝飾裝修費(fèi)用價(jià)值,。若雙方對裝飾裝修投資數(shù)額無法達(dá)成一致，可委托專門的鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定,。

【解讀】承租人要對租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修,，必須經(jīng)過出租人同意?！巴狻狈譃槊魇竞湍?，明示有書面、口頭,、電話等表現(xiàn)形式,，對此由承租人負(fù)舉證責(zé)任;如果出租人雖未對裝飾裝修事宜明示同意，但其行為已經(jīng)表明其已同意裝飾裝修的,，則可直接認(rèn)定出租人對裝飾裝修已經(jīng)默示同意,。

對于經(jīng)出租人同意的裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí),，承租人可在不損害出租人合法權(quán)益的前提下拆除并取回未形成附合的裝飾裝修物,，對于已經(jīng)形成附合的裝飾裝修物，承租人無權(quán)要求出租人予以補(bǔ)償,，出租人亦無權(quán)要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失,，但雙方另有約定的除外。

【解讀】房屋租賃合同無效,、被撤銷時(shí),，出租人有權(quán)要求承租人將房屋返還并恢復(fù)原狀，承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建的,，其有義務(wù)將裝飾裝修物,、擴(kuò)建物拆除后返還房屋給出租人，拆除過程中造成房屋損失的,，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任,。

在房屋租賃合同解除場合，若因出租人違約導(dǎo)致合同解除的,，雖承租人未經(jīng)出租人同意的裝飾裝修,、擴(kuò)建行為構(gòu)成違約，但出租人的違約行為更為嚴(yán)重，承租人可以雙方違約為由作為減輕賠償責(zé)任的抗辯;若因承租人違約導(dǎo)致合同解除的,，出租人不僅可依據(jù)本條要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失,，同時(shí)也可要求承租人賠償合同解除給其造成的損失;雙方合意解除合同，且未對合同解除后裝飾裝修,、擴(kuò)建費(fèi)用的承擔(dān)有約定的，出租人仍可要求承租人恢復(fù)原狀,、賠償損失,。

(一)辦理合法建設(shè)手續(xù)的,，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān);,。

(二)未辦理合法建設(shè)手續(xù)的,，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由雙方按照過錯(cuò)分擔(dān),。

【解讀】所謂擴(kuò)建，是指在原有建筑基礎(chǔ)上加以擴(kuò)充的建設(shè)項(xiàng)目,，一般通過加高、加層等建筑方式形成,，本質(zhì)上仍屬于房屋建筑活動,，按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的相關(guān)規(guī)定，擴(kuò)建應(yīng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證,。

(3)若系雙方過錯(cuò)所致,，則由雙方按照各自的過錯(cuò)程度分別承擔(dān);(4)若雙方均無過錯(cuò)，則按公平原則,，由雙方分擔(dān),。

房屋租賃合同解除場合，經(jīng)出租人同意的擴(kuò)建費(fèi)用可做如下處理：(1)因出租人違約導(dǎo)致合同解除的,，若辦理合法擴(kuò)建手續(xù),，則擴(kuò)建費(fèi)用由出租人承擔(dān);若未辦理合法手續(xù)，則應(yīng)由雙方按各自的過錯(cuò)程度分別承擔(dān),。(2)因承租人違約導(dǎo)致合同解除的,，若辦理合法手續(xù)，則出租人仍應(yīng)負(fù)擔(dān)相應(yīng)的擴(kuò)建費(fèi)用,，但可以承租人違約為由請求減少擴(kuò)建費(fèi)用的負(fù)擔(dān);若未辦理合法手續(xù),，則出租人可以承租人違約,、自己并無受益等為由，主張不承擔(dān)擴(kuò)建費(fèi)用,。(3)因雙方違約導(dǎo)致合同解除的,，若辦理合法手續(xù)，則應(yīng)由出租人承擔(dān)擴(kuò)建費(fèi)用,，但可以適當(dāng)減少;若未辦理合法手續(xù),，則由雙方按照過錯(cuò)程度各自承當(dāng)相應(yīng)的擴(kuò)建費(fèi)用。(4)因不可歸責(zé)于雙方原因?qū)е潞贤獬?，若辦理合法擴(kuò)建手續(xù)，則由出租人承擔(dān)擴(kuò)建費(fèi)用,，否則,，由雙方按照過錯(cuò)承擔(dān)分別承擔(dān)。

關(guān)于擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用的計(jì)算,，最高院主張采用工程造價(jià)費(fèi)用支出法,，即以擴(kuò)建時(shí)，承租人實(shí)際支付的工程造價(jià)費(fèi)用作為擴(kuò)建費(fèi)用,。

【解讀】適用本條應(yīng)注意如下幾個(gè)問題：

(1)群租,，可分為自主群租和他主群租兩種，自主群租即房屋所有人將房屋出資給多個(gè)承租人,，他主群租一般表現(xiàn)為房屋中介與“二房東”將房屋出租給多個(gè)承租人,，后者屬于本條屬于的轉(zhuǎn)租行為。

(2)再轉(zhuǎn)租,、多手轉(zhuǎn)租行為符合轉(zhuǎn)租的法律特征,，應(yīng)適用本條規(guī)定。

因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件,，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟,。

【解讀】《合同法》第224條規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,，出租人可以解除合同,。為督促出租人及時(shí)行使合同解除權(quán)，維護(hù)交易的穩(wěn)定性,，本條將出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租,，但在6個(gè)月內(nèi)未提出異議的，推定為出租人同意轉(zhuǎn)租,。該6個(gè)月期限的性質(zhì)為除斥期間,，不適用訴訟時(shí)效關(guān)于中斷與中止、延長的規(guī)定,。

承租人未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租行為,，在效力上屬無效行為，出租人既可起訴要求確認(rèn)轉(zhuǎn)租合同無效，亦可行使合同解除權(quán),。出租人解除合同后,，承租人喪失租賃權(quán)，轉(zhuǎn)租合同也因其賴以存在的基礎(chǔ)不復(fù)存在而歸于終止,，善意的次承租人(訂立轉(zhuǎn)租合同時(shí)不知道也不應(yīng)當(dāng)知道承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租)可以要求承租人賠償損失,。

在房屋租賃合同被解除或被認(rèn)定無效情形下，都涉及房屋的返還問題,，此時(shí),，案件的處理結(jié)果必然與次承租人具有法律上的利害關(guān)系，當(dāng)次承租人對租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修或者擴(kuò)建,，則此承租人對訴訟標(biāo)的享有獨(dú)立的請求權(quán),。因此，本條規(guī)定在房屋租賃合同糾紛案件中,，次承租人具有第三人的訴訟地位,，既可以是具有獨(dú)立請求權(quán)的第三人，也可以是無獨(dú)立請求權(quán)的第三人,。

承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租,，其向次承租人收取的租金不構(gòu)成不當(dāng)?shù)美Ｔ诔鲎馊伺c承租人的房屋租賃法律關(guān)系中,，出租人以租金為對價(jià)將租賃物交于承租人占有,、使用、收益,，其收益已經(jīng)確定而不能再對租賃物進(jìn)行使用,、收益，而至于承租人向次承租人收取的租金,，只是其使用,、收益的變形形式，無論其收取多少,，出租人的租金并不因此而受到損害,，故不能因?yàn)槌凶馊艘蜣D(zhuǎn)租而獲益就認(rèn)為損害了出租人的利益，承租人收取租金不符合不當(dāng)?shù)美臉?gòu)成要件,。

次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額,，可以折抵租金或者向承租人追償。

【解讀】《合同法》第227條規(guī)定,，承租人無正當(dāng)理由不支付或遲延支付租金的,，出租人經(jīng)催告后可以解除合同。在轉(zhuǎn)租合同有效的場合,，若出租人因承租人不支付或遲延支付租金而行使合同解除權(quán)時(shí),，次承租人可以代償請求權(quán)抗辯出租人的合同解除權(quán),。在轉(zhuǎn)租合同無效的場合，如轉(zhuǎn)租合同未經(jīng)出租人同意,，次承租人無代償請求權(quán),。

次承租人代出租人支付租金與違約金后，對承租人享有兩種權(quán)利,，一是對于承租人的追償權(quán),，二是對于其支付的租金和違約金可以和轉(zhuǎn)租合同中其應(yīng)支付的租金相折抵。

【解讀】房屋租賃合同無效,、履行期限屆滿或者解除的情形下,，承租人應(yīng)將房屋返還出租人，但實(shí)際占有房屋的是次承租人,。次承租人在房屋租賃關(guān)系終止時(shí),，即不再擁有占有、使用租賃房屋的合法依據(jù),，從而構(gòu)成對出租人所有的租賃房屋的無權(quán)占有，出租人有權(quán)向次承租人主張返還房屋,，同時(shí),，出租人亦有權(quán)向次承租人主張逾期騰期間的占有使用費(fèi)。

【解讀】《合同法》第234條規(guī)定,，承租人在房屋租賃期間死亡的,，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃房屋。本條司法解釋將前述規(guī)定中的“共同居住”擴(kuò)大為“共同經(jīng)營”,，包括個(gè)體工商戶和個(gè)人合伙,。對于承租人租賃房屋用于以個(gè)體工商戶或個(gè)人合伙方式從事經(jīng)營活動的，若承租人在租賃期間死亡(包括宣告死亡,、宣告失蹤),，共同經(jīng)營人或者其他合伙人可以概括繼受原租賃合同的權(quán)利和義務(wù)，該共同經(jīng)營人或合伙人取代承租人在原合同中的地位,，成為新的承租人,。

正確適用本條司法解釋，涉及到個(gè)人合伙的認(rèn)定,。認(rèn)定個(gè)人合伙,，首先要依據(jù)合伙協(xié)議;沒有合伙協(xié)議且未辦理工商登記手續(xù)的，只要具備合伙條件(共同出資,、共同參與經(jīng)營,、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益),，并有兩個(gè)以上無利害關(guān)系人證明合伙人之間存在口頭合伙協(xié)議的,，也可認(rèn)定為個(gè)人合伙,。

(一)房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的;,。

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的,。

【解讀】本條系“買賣不破租賃”及其適用例外的規(guī)定。

《合同法》第229條規(guī)定,，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的,，不影響租賃合同的效力，即所謂的“買賣不破租賃”原則,，若無法定或約定的除外情形,，該原則即應(yīng)被適用。

抵押期間,，抵押人將抵押物出租,，此時(shí)在同一標(biāo)的物上抵押權(quán)與租賃權(quán)并存，抵押權(quán)更注重標(biāo)的物的交換價(jià)值,，而租賃權(quán)則更注重標(biāo)的物的使用價(jià)值,，二者并不沖突。但由于抵押權(quán)設(shè)定在先,，因而具有優(yōu)先效力,，此后成立的租賃權(quán)不得損害抵押權(quán)，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)發(fā)生所有權(quán)的變動后,，受讓人不受租賃合同的約束,，即先抵押后出租不適用“買賣不破租賃”原則。但先出租后抵押的房屋發(fā)生所有權(quán)變動的,，仍應(yīng)適用“買賣不破租賃”原則,。

涉及到法院依法查封的場合下，若查封在先,，租賃在后,，則法院強(qiáng)制拍賣時(shí)不適用“買賣不破租賃”;若租賃在先，查封在后,，可以使用該原則,。

【解讀】本條規(guī)定了承租人優(yōu)先購買權(quán)受到侵害時(shí)的救濟(jì)措施。

房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)只在租賃房屋作為買賣合同法律關(guān)系的標(biāo)的物時(shí)發(fā)生,，在贈與,、互易以及因公征用等法律關(guān)系中則不得適用，亦不能主張優(yōu)先購買權(quán)的損害賠償請求權(quán),。

關(guān)于“合理期限”的認(rèn)定,，《民通意見》第118條規(guī)定，“出租人出賣出租房屋,，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋的,，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效”，但該條目前已被廢止,。最高院民一庭認(rèn)為可以參考本解釋第二十四條第(三)項(xiàng)的規(guī)定，該條款規(guī)定,，出租人履行通知義務(wù)后,，承租人在15日內(nèi)未明確表示購買，視為放棄優(yōu)先購買權(quán),，該“15日”的屆滿之日肯定得早于出租人與第三人簽訂房屋買賣合同的日期,，出租人履行通知義務(wù)必須給承租人留出必要的答復(fù)期限——15日，因此出租人最晚應(yīng)于出賣房屋前15日通知承租人,，即在15日答復(fù)期之前履行通知義務(wù),。

在房屋轉(zhuǎn)租場合，次承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)在理論上存在爭議,，但最高院民一庭認(rèn)為房屋優(yōu)先購買權(quán)的主體應(yīng)為承租人而非次承租人,，且優(yōu)先購買權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。

承租人優(yōu)先購買權(quán)受到侵害時(shí),，無權(quán)要求確認(rèn)出租人與第三人房屋買賣合同無效,，但可以請求法院判令其直接以同等條件與出租人形成買賣合同關(guān)系，為避免承租人濫用權(quán)利,，在承租人行使優(yōu)先購買權(quán)時(shí)對其課以一定的義務(wù),，如承租人主張與出租人成立買賣合同的,，應(yīng)當(dāng)交付一定數(shù)額的定金或提供擔(dān)保,，以使出租人信任其履行能力。

承租人雖無權(quán)以優(yōu)先購買權(quán)受侵害為由要求確認(rèn)出租人與第三人房屋買賣合同無效,，但并不意味著出租人與第三人簽訂的合同有效,，保護(hù)其履行。出租人與第三人之間合同的效力應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同法有關(guān)合同效力的規(guī)定判斷,。承租人行使優(yōu)先購買權(quán)主張以同等條件與出租人成立買賣合同后,，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)出租人履行合同，取得房屋所有權(quán),，由此第三人無法繼續(xù)履行合同的,，第三人可以主張出租人承擔(dān)違約責(zé)任。

【解讀】抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)時(shí)可能會與租賃權(quán)沖突,，但抵押權(quán)與承租人的優(yōu)先購買權(quán)并不沖突,，不論抵押權(quán)設(shè)定在租賃合同成立之前或之后，出租人均享有優(yōu)先購買權(quán),。

折價(jià),、變賣均屬于出租人出售房屋的行為,，不管買受人是抵押權(quán)人還是其他人，出租人在同等條件下均享有優(yōu)先購買權(quán),。

“同等條件”的確定要依照買受的第三人與出租人確定的房屋價(jià)格，該價(jià)格體現(xiàn)的是第三人與出租人的意思表示,。承租人的優(yōu)先購買權(quán)約束的只是出租人對締約相對人的選擇權(quán)，而非約束出租人對房屋的處分權(quán),。房屋出賣價(jià)格的確定是出租人行使處分權(quán)的表現(xiàn),，故承租人主張優(yōu)先購買權(quán),，只能按照第三人與出租人確定的同等條件,，承租人對該條件不具有異議權(quán)和抗辯權(quán),。

【解讀】拍賣的特質(zhì)導(dǎo)致其與承租人的優(yōu)先購買權(quán)存在一定沖突，由于優(yōu)先購買權(quán)屬“準(zhǔn)物權(quán)”,，有一定的優(yōu)先效力,，在拍賣程序亦不例外?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣,、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第16條規(guī)定,，“拍賣過程中，有最高價(jià)時(shí),，優(yōu)先購買權(quán)人可以表示以該最高價(jià)買受,，如無更高應(yīng)價(jià)，則拍歸優(yōu)先購買權(quán)人;如有更高應(yīng)價(jià),，而優(yōu)先購買權(quán)人不作表示的,，則拍歸該應(yīng)價(jià)最高的競買人?！贝怂^“跟價(jià)法”,。

在拍賣負(fù)擔(dān)有優(yōu)先購買權(quán)的租賃房屋時(shí)，一般遵循如下程序：(1)拍賣通知,，出租人在拍賣5日前以書面或者其他能夠確認(rèn)收悉的適當(dāng)方式,，通知優(yōu)先購買權(quán)人于拍賣日到場。(2)優(yōu)先購買權(quán)人應(yīng)按照拍賣通知或拍賣公告的要求,，與其他競買人一樣進(jìn)行競買登記,、繳納競買保證金，在拍賣日到場參加競拍,。

(3)舉牌應(yīng)價(jià),，若承租人在出現(xiàn)最高應(yīng)價(jià)時(shí)未作出以該價(jià)格購買的意思表示，則拍賣房屋由最高應(yīng)價(jià)人購買,。

(一)房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的;,。

(三)出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的;,。

(四)第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的,。

【解讀】房屋共有人的優(yōu)先購買權(quán)產(chǎn)生于共有人所有權(quán)關(guān)系之中，具有物權(quán)性質(zhì),，而承租人優(yōu)先購買權(quán)基于租賃關(guān)系,，本質(zhì)上仍屬債權(quán)性質(zhì),，按照物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的理論，共有人的優(yōu)先購買權(quán)要優(yōu)于承租人的優(yōu)先購買權(quán),。

家庭成員之間的房屋買賣,，具有濃厚的人身色彩，與純粹的買賣關(guān)系有很大區(qū)別,，故本條確認(rèn)出租人將租賃房屋出賣給近親屬的,，承租人不得主張優(yōu)先購買權(quán)。

出租人出賣租賃房屋的,，應(yīng)提前通知承租人,，承租人在接到通知后應(yīng)及時(shí)答復(fù)，若承租人接到通知后15日內(nèi)未明確表示購買的,，則喪失優(yōu)先購買權(quán),，這里強(qiáng)調(diào)“明確表示”。

《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定了善意取得制度,，即受讓人以財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移為目的,，善意、對價(jià)受讓且占有該財(cái)產(chǎn),，即使出讓人無轉(zhuǎn)移所有權(quán)的權(quán)利,，受讓人仍取得其所有權(quán)?！芭e重以明輕”,，在第三人善意購買出租房屋，并辦理登記手續(xù)情形下,，可對抗承租人的優(yōu)先購買權(quán),。

【解讀】本解釋于2019年9月1日起施行，施行前的行為引起的糾紛,，在本解釋施行之后提起訴訟的,，應(yīng)當(dāng)適用本解釋;本解釋施行前提起的訴訟，本解釋施行后案件尚在訴訟系屬中,，無論處于一審還是二審程序,，均適用本解釋;本解釋施行前已經(jīng)終審的案件，在本解釋施行前提起再審程序,，且于本解釋實(shí)施時(shí)仍在審理中的,，應(yīng)當(dāng)適用本解釋;本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件,，不適用本解釋,。

房屋租賃合同糾紛的常見問題篇十二

原告：

住址：

被告：

住址：

1、依法判令被告支付租金______元,，違約金_____元,，以上共計(jì)______元,。

2、本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān),。

出自 m.sevw.cn

_____年____月____日,，原告與被告在平等自愿的.基礎(chǔ)上,，經(jīng)友好協(xié)商簽定了場地和房屋租賃合同,，雙方約定合同期自_____年____月____日起至_____年____月____日止，租賃費(fèi)為每年______元,，并約定租金每半年交納一次,，下半年租金在____月底前交清。合同生效后,，被告于_____年前欠交租金_______元,，_____年和_____年各欠交租金_____元，累計(jì)欠交租金______元,。根據(jù)合同約定：單方違約由違約方賠償總租賃額_____%的違約金,，因此被告應(yīng)當(dāng)支付_____元的違約金（即總租賃額_____元的_____%計(jì)_____元）。

以上款項(xiàng)經(jīng)原告多次催要,，但被告一直拖延不交,，為了維護(hù)原告的合法權(quán)益不受損害，現(xiàn)向貴院提起訴訟,，請求法院支持原告的訴訟請求,。

此致

_______人民法院。

起訴人：_______,。

_____年____月____日,。

房屋租賃合同糾紛的常見問題篇十三

電話：_________________。

訴訟請求：_________________,。

1.判令被告立即騰出所租賃的房屋;,。

2.判令被告支付違約金_______________元整;。

3.判令被告承擔(dān)訴訟費(fèi)用,。

事實(shí)與理由：_________________,。

20__年2月__________日，原告與被告簽訂了《房屋租賃合同》,，因雙方對有關(guān)約定事項(xiàng)發(fā)生異議,，于是經(jīng)雙方協(xié)商，在20__年__________月初,，對原合同有關(guān)條款進(jìn)行了修改,，從新簽定了《房屋租賃合同》，原合同作廢并已銷毀,。被告在合同履行期間,，違反《房屋租賃合同》第十條第7款(即乙方保證承租甲方的房屋為無明火商業(yè)用房使用,，遵守中華人民共和國法規(guī)和政府相關(guān)規(guī)定，合法經(jīng)營,。因乙方違法經(jīng)營而給甲方造成的連帶損失,，甲方有權(quán)收回房屋并不退還押金，由此給甲方造成的損失由乙方負(fù)責(zé)賠償,。)和第十一條第一款第一項(xiàng)(即租賃期間,，乙方有下列行為之一，甲方有權(quán)終止合同,，收回該房屋,，乙方應(yīng)按照合同總租金的10%向甲方支付違約金。a：_________________改變本合同規(guī)定的租賃用途或利用該房屋進(jìn)行違法經(jīng)營的,。)的約定,，使用明火和進(jìn)行無照違法經(jīng)營。20__年2月__________日,，原告向被告送達(dá)了《告知書》,，要求被告停止使用煤氣罐，被告不予理睬,，拒不接受,。20__年3月__________號，物業(yè)向被告送達(dá)了《通知函》,，要求被告停止使用煤氣罐,，被告仍然不予理睬，拒不接受,。

被告的行為嚴(yán)重違反了雙方的協(xié)議約定,，損害了原告的合法權(quán)益，為了維護(hù)原告的合法利益不受侵害,，起訴至貴院,，懇請貴院能依法維護(hù)原告的合法權(quán)益，維護(hù)法律的權(quán)威性和嚴(yán)肅性,。

此致

北京市__________區(qū)人民法院,。

起訴人：_________________。

附：_________________本訴狀副本一份;證據(jù)材料五份這里是一份房屋租賃合同糾紛訴狀范本,。

房屋租賃合同糾紛的常見問題篇十四

郵編：________________,。

法定代表人：_____________。

職務(wù)：________________,。

被告(1)：_________________,。

郵編：________________。

法定代表人：_____________,。

職務(wù)：________________,。

法定代表人：_____________職務(wù)：________________,。

事實(shí)與理由：_________________。

此致

___________人民法院,。

具狀人：___________,。

____年_____月_____日。

房屋租賃合同糾紛的常見問題篇十五

尊敬的審判長（審判員）：

天津xx律師事務(wù)所接受xxxxx的委托,，指派我們擔(dān)任其訴訟代理人,，通過開庭審理查明的事實(shí)，并結(jié)合相關(guān)的法律依據(jù),，現(xiàn)提出如下代理意見望合議庭予以采納,。

一,、原被告雙方簽訂的《房屋租賃協(xié)議》及被告出具的實(shí)際租用原告房屋面積的xxxxxxxxxx房屋情況》（下稱實(shí)際租賃房屋情況）真實(shí)合法有效,，對協(xié)議及《x租賃房屋情況》中有關(guān)租金單價(jià)的約定貴院應(yīng)當(dāng)予以支持。被告應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任,，按照實(shí)際租用面積應(yīng)向原告支付xxxxxx元租金,。

原告與被告作為獨(dú)立的`民事主體，在協(xié)商一致的前提下簽訂的《房屋租賃協(xié)議》是雙方真實(shí)意思表示,，原告依法履行了自己的義務(wù)將上述約定房屋交付被告使用,，但被告并未依照協(xié)議約定履行支付租金的義務(wù)。

因被告實(shí)際租用面積與協(xié)議約定不符,，原告主張按照實(shí)際租用面積計(jì)算房屋租金,。理由如下：

第一，從原被告雙方簽訂的房屋租賃協(xié)議中可以明確看出,，雙方的租賃方式是典型的“部分出租”,，即原告將涉案房屋的部分面積出租給被告，在租賃協(xié)議中雙方對原計(jì)劃的租用面積,、租金單價(jià)都進(jìn)行了約定,，可以看出，雙方簽訂租賃協(xié)議的重點(diǎn)是約定房屋租金的計(jì)算單價(jià),，而非租用面積,。

房屋租賃合同糾紛的常見問題篇十六

1、判令解除原告與被告簽訂的租賃合同,，被告將承租的房產(chǎn)交還原告,。

2、判令被告按現(xiàn)有市場價(jià)向原告支付從年月至被告歸還房產(chǎn)之日的拖欠租金,；

3,、依法判決原告不返還被告保證金元。

4,、判令訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān),。

事實(shí)與理由：

____年____月____日,，原被告簽訂《房屋租賃合同》，約定被告承租原告所有的位于郊外的房屋,，面積____平方米（房產(chǎn)證號____________）,，租賃期共____個(gè)月，自____年____月____日起至____年____月____日止,。月租金____元,，年租金總____元整,。甲方向乙方收取房屋保證金____元,。合同約定,，租賃期間,，乙方有以下行為之一的,，甲方有權(quán)解除合同收回房屋：

1,、未經(jīng)甲方同意轉(zhuǎn)租,，轉(zhuǎn)借,，拆改變動房屋結(jié)構(gòu),；

2,、利用承租房屋存放危險(xiǎn)物品或進(jìn)行非法活動,；

3、預(yù)期繳納按約定應(yīng)當(dāng)由乙方交納的各類費(fèi)用,；

4,、下期房屋租金未提前一個(gè)月支付。

可是在原告將房屋租賃給被告后,，被告卻屢次違反合同約定,，拖欠房屋租金。____年____月,，被告拖欠一個(gè)月工資,，后來又補(bǔ)上了。

____年____月,，又拖欠兩個(gè)月的租金,，原告多次協(xié)調(diào)追討都被被告以各種借口拒之門外，甚至還對原告態(tài)度粗暴,。

原告依照雙方簽訂的《房屋租賃合同》第5條第4款之約定,，行使單方解約權(quán)，告知被告1個(gè)月后將收回該房產(chǎn),。但被告在接到通知1個(gè)月后,，拒不搬出。時(shí)至今日,，仍拒不將房產(chǎn)交還原告,，租金自____年____月至今一直未繳納。

綜上所述,，被告的行為已嚴(yán)重侵犯了原告的合法權(quán)益。原告現(xiàn)依據(jù)雙方簽訂的《房屋租賃合同》第5條第4款規(guī)定和《中華人民共和國合同法》第二百一十九條,、第二百二十六條,、第二百二十七條之規(guī)定，請求貴院依法支持原告訴訟請求,。

此致

____________人民法院,。

具狀人：

房屋租賃合同糾紛的常見問題篇十七

為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益,，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》,、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》等法律規(guī)定,，結(jié)合民事審判實(shí)踐,，制定本解釋。

為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益,，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》,、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》等法律規(guī)定,，結(jié)合民事審判實(shí)踐,，制定本解釋。

第一條本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋,，是指城市,、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。

鄉(xiāng),、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件,，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的,，適用其規(guī)定,。

當(dāng)事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房,、經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)生的糾紛案件,，不適用本解釋。

【解讀】本條系關(guān)于本司法解釋適用范圍的規(guī)定,。

本解釋只調(diào)整城鎮(zhèn)房屋即城市規(guī)劃區(qū),、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋的租賃行為，鄉(xiāng),、村規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃糾紛,，可以參照本解釋。城鎮(zhèn)房屋的確定以規(guī)劃為準(zhǔn),，只要列入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū),，無論土地性質(zhì)為國有還是集體所有，均適用本解釋,，實(shí)踐中存在的已被納入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的“城中村”內(nèi)的房屋租賃行為在本解釋調(diào)整范圍之內(nèi),。

依照國家福利政策承租的公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房,，具有政府福利性,、保障性，其租賃關(guān)系不屬于完全的民事法律關(guān)系,，不適用本解釋,。

關(guān)于軍產(chǎn)房的租賃，基本屬于完全的市場行為,，并不存在政府補(bǔ)貼的福利和社會保障性內(nèi)容,，最高院民一庭認(rèn)為軍產(chǎn)房租賃合同糾紛應(yīng)適用本解釋,。

第二條出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效,。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的,，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

【解讀】本條規(guī)定以違法建筑物為標(biāo)的物訂立的房屋租賃合同無效,。所謂違法建筑物,，是指未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，具體包括違反了城鄉(xiāng)規(guī)劃規(guī)定的建筑物,、構(gòu)筑物以及違反臨時(shí)建筑管理規(guī)定的臨時(shí)建筑,。

否定就違反建筑簽訂的房屋租賃合同的效力，有利于維護(hù)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃秩序,，但為了促進(jìn)交易,，當(dāng)事人在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，租賃合同的效力會得以補(bǔ)正,。此處“一審法庭辯論終結(jié)前”不包括二審,、再審發(fā)回指定一審法院重審的情形。

第三條出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑,，與承租人訂立的租賃合同無效,。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效,。

租賃期限超過臨時(shí)建筑的使用期限,，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的,，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效,。

【解讀】臨時(shí)建筑是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，根據(jù)形勢的客觀需要,，經(jīng)建設(shè)行政主管部門審核批準(zhǔn)后,，在核定的臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的使用期限、范圍,、用途內(nèi),，建造的供臨時(shí)使用的建筑物。

未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋,，在性質(zhì)上均屬于標(biāo)的物違法，相應(yīng)的房屋租賃合同無效,。對于租賃期限超過臨時(shí)建筑的使用期限,，超過部分無效，合同其他內(nèi)容的效力不受影響,。

第四條當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律,、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由,，請求確認(rèn)合同無效的，人民法院不予支持,。

當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的,，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù),，對方接受的除外,。

【解讀】我國城市房屋租賃實(shí)行登記備案制度，《城市房地產(chǎn)管理法》對此有明確規(guī)定,，但屬于管理性規(guī)定,，并非效力性強(qiáng)制性規(guī)定，不能作為房屋租賃合同的生效條件,，故房屋租賃合同未登記備案的,，其有效性不受影響。

若當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的,，則以約定為準(zhǔn),，未辦理登記備案手續(xù)的，合同無效,。但一方履行了合同主要義務(wù)且對方接受的情況下,，視為當(dāng)事人以履行合同主要義務(wù)的行為，變更了以辦理登記備案手續(xù)未合同生效要件的合同約定,，此時(shí),，即使未辦理登記備案手續(xù)，合同仍為有效,。

第五條房屋租賃合同無效,，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持,。

當(dāng)事人請求賠償因合同無效受到的損失,，人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條,、第十四條的規(guī)定處理,。

【解讀】按照《合同法》第五十八條的規(guī)定，合同無效的法律后果為返回財(cái)產(chǎn),、賠償損失,，該規(guī)定同樣適用于房屋租賃合同無效的場合。參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi),，屬于返還原物的范疇,。合同無效的損失賠償在性質(zhì)上屬于締約過失責(zé)任，賠償范圍限于信賴?yán)?。即合同雙方為締約進(jìn)行合理的接觸,，當(dāng)事人一方因?qū)Ψ降男袨楫a(chǎn)生信賴,，一方由于信賴而支出一定的成本，主要包括用于締約的合理費(fèi)用和準(zhǔn)備履約所支出的合理費(fèi)用,，此外還包括喪失與第三人另訂立合同的機(jī)會所產(chǎn)生的損失,，后者由于舉證較為困難，實(shí)踐中很難得到支持,。

由于房屋租賃合同管的特殊性,，損失賠償?shù)臓幾h主要集中在裝飾裝修或者改建擴(kuò)建費(fèi)用上，對此,，本解釋都有明確規(guī)定,。

第六條出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下,，承租人均主張履行合同的,，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：

(一)已經(jīng)合法占有租賃房屋的;。

(二)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;,。

(三)合同成立在先的,。

不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的,，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理,。

【解讀】本條規(guī)定了“一房數(shù)租”的處理原則，在數(shù)份合同均有效的前提下,，按照如下順序確定履行合同的承租人：(1)已經(jīng)合法占有租賃房屋的,，承租人通過強(qiáng)占、欺騙等非法手段占有租賃房屋的,，不在此列;(2)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的,，房屋租賃登記備案手續(xù)雖不影響合同效力，但可享受優(yōu)先履約權(quán);(3)合同成立在先的,，即合同成立時(shí)間在先,，判斷標(biāo)準(zhǔn)是雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章的時(shí)間，更嚴(yán)格地說,，是當(dāng)事人中最后簽字蓋章的時(shí)間,。

“一房數(shù)租”時(shí)，未得到履行的有效合同的承租人,，可以合同目的無法實(shí)現(xiàn)為由要求解除合同,，并賠償損失。

第七條承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建,，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀,，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理,。

【解讀】綜合《合同法》關(guān)于房屋租賃合同的相關(guān)規(guī)定,，出租人享有法定解除權(quán)的情形如下：(1)因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的;(2)承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀的;(3)承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的;(4)承租人無正當(dāng)理由未支付租金或遲延支付租金的,，出租人可以要求承租人在合同期限內(nèi)支付,，承租人逾期支付的;(5)承租人未按照約定的方法或者租賃房屋的性質(zhì)使用租賃房屋，致使租賃物受到損失的;(6)不定期租賃,，出租人有權(quán)隨時(shí)解除合同,。

出租人作為房屋所有權(quán)人，當(dāng)房屋因承租人擅自改變主體和承重結(jié)構(gòu)或擴(kuò)建受到損害時(shí),，出租人有權(quán)隨時(shí)要求承租人恢復(fù)原狀,，不受任何期限限制。但當(dāng)出租人行使本條規(guī)定的解除權(quán)時(shí),，必須在“合理期限”內(nèi)要求承租人恢復(fù)原狀,，承租人在此期限內(nèi)不予恢復(fù)的，出租人方可解除合同,。

實(shí)踐中出租人行使解除權(quán)的方式有兩種,，一是出租人直接通知承租人解除合同，通知到達(dá)承租人即產(chǎn)生合同解除的法律效果,，如果承租人對此有異議,，可以起訴要求確認(rèn)合同解除無效;二是向法院起訴，請求解除合同,。

對于出租人通知承租人解除合同的情形,，主要有以下兩種通知方式：一是，承租人未經(jīng)出租人同意變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建,，出租人告知承租人必須在一定期限內(nèi)恢復(fù)原狀,，承租人在此合理期限內(nèi)不予恢復(fù)的，出租人通知承租人解除合同;二是,，出租人向承租人發(fā)出通知,，要求其在一定期限內(nèi)恢復(fù)原狀，同時(shí)載明如果不再此期限內(nèi)恢復(fù)原狀,，合同即自動解除。

第八條因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的,，人民法院應(yīng)予支持：

(一)租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的;,。

(二)租賃房屋權(quán)屬有爭議的;。

(三)租賃房屋具有違反法律,、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的,。

【解讀】綜合《合同法》的相關(guān)規(guī)定，承租人享有法定解除的情形如下：(1)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的;(2)出租人未按約定交付房屋，經(jīng)承租人催告在合理期限內(nèi)仍拒不交付房屋的;(3)因不可規(guī)責(zé)于承租人的事由致使租賃物部分或全部毀損,、滅失，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的;(4)不定期租賃,，承租人有權(quán)隨時(shí)解除合同;(5)租賃物危及承租人安全或健康的,，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍有權(quán)隨時(shí)解除合同;(6)司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封租賃房屋導(dǎo)致承租人不能使用的;(7)租賃房屋權(quán)屬有爭議導(dǎo)致承租人不能使用的;(8)不符合《建筑法》,、《消防法》等法律關(guān)于房屋使用條件的強(qiáng)制性規(guī)定并導(dǎo)致承租人不能使用的;(9)一房數(shù)租之有效合同不能實(shí)際履行的,。

在出現(xiàn)租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封、權(quán)屬有爭議,，或者具有違反法律,、行政法規(guī)(主要包括不符合《建筑法》、《消防法》等)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況任何一種情形時(shí),，承租人的合同解除權(quán)并非任意的,，還須具備一個(gè)必要前提，即該情形的出現(xiàn)導(dǎo)致“租賃房屋無法使用”,。所謂“無法使用”是指無法按照租賃房屋的約定用途使用,，或者無法按照租賃房屋的性質(zhì)使用。

司法機(jī)關(guān)對房屋的查封,，實(shí)務(wù)中有“活封”和“死封”之分,，其中“死封”是指房屋被查封后不僅其處分權(quán)受到限制，而且喪失了使用,、管理權(quán),，權(quán)利人只有妥善保管的義務(wù);而“活封”則相反，房屋被查封后,，權(quán)利人仍享有對房屋的使用,、管理和收益權(quán)，僅處分權(quán)受限,。實(shí)踐中,，租賃房屋被查封，如果是由于出租人的原因，承租人在要求解除合同的同時(shí)也可要求出租人賠償損失;如果是由于承租人的原因,，出租人因此遭受損失的,，出租人除了可以提起反訴要求承租人賠償損失以外，也可另行起訴要求承租人賠償損失,。

當(dāng)租賃房屋的權(quán)屬存在爭議時(shí),，意味著出租人可能不是房屋的所有權(quán)人，如果出租人最終被確認(rèn)為房屋的所有權(quán)人,，則房屋租賃合同有效;如果出租人最終被確認(rèn)不是房屋的所有權(quán)人，則構(gòu)成無權(quán)處分,，該租賃合同屬效力待定合同,。

第九條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時(shí),，未形成附合的裝飾裝修物,，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有;不同意利用的,，可由承租人拆除,。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀,。

已形成附合的裝飾裝修物,，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有;不同意利用的,，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失,。

【解讀】按照裝飾裝修物與租賃房屋的結(jié)合程度有可分離(即未形成附合)和不可分離(即形成附合)兩種形態(tài)。裝飾裝修物已與房屋結(jié)合在一起形成繼續(xù)性和固定性的,，非毀損不可分離或者雖可分離但花費(fèi)巨大,，可以認(rèn)定形成附合，例如鋪設(shè)地板磚,、吊設(shè)天花板,、墻壁粉刷油漆等;裝飾裝修物與房屋未完全結(jié)合尚未達(dá)到不可分離狀態(tài)，則不能認(rèn)定形成附合,，如安裝空調(diào),、電梯、太陽能熱水器,、抽油煙機(jī)等,。

按照添附理論，對于未形成附合的裝飾裝修物,，所有權(quán)仍歸承租人,，房屋租賃無效時(shí)，由承租人拆除取回，出租人想要留用,，應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)對價(jià),，承租人拆除過程中造成房屋損壞的應(yīng)恢復(fù)原狀。對于形成附合的裝飾裝修物,，在出租人同意利用的前提下,，可折價(jià)歸承租人所有;出租人不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失,。

文檔為doc格式,。

房屋租賃合同糾紛的常見問題篇十八

原告：____________，女,，漢族,，____________年____________月____________出生，現(xiàn)居____________市____________區(qū)____________鎮(zhèn)____________,，身份證號：________________________,，電話：________________________。

被告：____________有限公司,，地址：____________________________________,，統(tǒng)一社會信用代碼：________________________。

法定代表人：____________,，職務(wù)：____________,。電話________________________。

訴訟請求：

5.判令本案的訴訟費(fèi)由被告承擔(dān);,。

事實(shí)和理由：

____________年____________月____________×日,，原告與被告____________有限公司簽訂了《房屋委托租賃合同》____________)，將原告所有的位于____________市____________區(qū)____________房屋出租給____________全權(quán)管理并進(jìn)行轉(zhuǎn)租出租,，根據(jù)合同第六條第2項(xiàng)條款約定,，成都青客負(fù)有按時(shí)向原告支付房屋租金的義務(wù)，并按照《租金支付明細(xì)表》進(jìn)行房屋租金支付,。但被告未按合約約定履行支付租金的義務(wù),。

綜上所述，被告成都青客未按照《房屋委托租賃合同》按期向原告完全支付固定租金,，侵害了原告的合法權(quán)益,，依據(jù)《民法典》的相關(guān)規(guī)定訴至貴院，望判如所請,。

此致

________________________區(qū)人民法院,。

具狀人：________________________。

房屋租賃合同糾紛的常見問題篇十九

一,、答辯人并不是適格的訴訟主體,，不應(yīng)當(dāng)作為本案被告。

按照合同的相對性原則，合同主要在特定的合同當(dāng)事人之間發(fā)生,，只有合同當(dāng)事人一方才能基于合同而向與其有合同關(guān)系的另一方提出請求或提起訴訟,，而不能向與其無合同關(guān)系的第三人提出合同上的請求，也不能擅自為第三人設(shè)定合同上的義務(wù),。本案中,，與原告簽訂《租用房合同》的是被告一北京鑫潮招待所有限責(zé)任公司。合同期滿后騰退和交回房屋是《租用房合同》約定的義務(wù),，也是《合同法》規(guī)定的義務(wù),，但是該義務(wù)僅只針對作為合同一方主體的承租人而言，并不指向第三人,。因此,，根據(jù)上述合同的相對性原則，原告把鑫潮招待所作為被告并無不當(dāng),，但不應(yīng)該再將合同外第三人的答辯人也作為被告。

二,、原告訴狀所述事實(shí),，與客觀情況不符。

原告在訴訟中陳述,，答辯人一直實(shí)際進(jìn)行房屋出租的經(jīng)營,，這與客觀情況不符，也是對法律關(guān)系的混淆判定,。答辯人沒有資格也沒有能力對訴爭的房屋進(jìn)行出租經(jīng)營,，事實(shí)上答辯人也從來沒有對該房屋進(jìn)行過出租經(jīng)營。答辯人與訴爭房屋沒有直接的關(guān)聯(lián)關(guān)系,，也沒有居住使用該房屋或進(jìn)行其他形式的占用,。此外，原告陳述其多次要求收回房屋,，但答辯人強(qiáng)行阻撓,，更是憑空杜撰。原告不應(yīng)該也不可能向答辯人主張收回房屋,，答辯人也沒有理由和力量進(jìn)行阻撓,。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第三條，當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明;沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人事實(shí)主張的,，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果,。因此原告在沒有證據(jù)證明答辯人實(shí)際占用訴爭房屋的情況下，起訴要求答辯人騰房,，不應(yīng)得到法庭支持,。

三、原告作為房屋的產(chǎn)權(quán)人和出租人，并沒有善盡法定和約定義務(wù),，不應(yīng)該完全享受權(quán)利,。

根據(jù)《北京市人民防空工程和普通地下室使用管理辦法》的規(guī)定，對外出租人防工程和地下室,，作為產(chǎn)權(quán)人首先必須經(jīng)過相關(guān)部門的批準(zhǔn)并登記備案,。其次，產(chǎn)權(quán)人必須保證出租的房屋符合防火,、衛(wèi)生等管理規(guī)定,，并經(jīng)公安消防機(jī)構(gòu)、衛(wèi)生主管部門檢查合格;房屋建筑安全不存在危險(xiǎn)構(gòu)件;具有上下水,、衛(wèi)生間,、用電設(shè)施;設(shè)置機(jī)械通風(fēng)或空調(diào)裝置并保證有效使用，新風(fēng)量新風(fēng)系統(tǒng)回風(fēng)系統(tǒng)符合規(guī)范要求;具有防汛防雨水倒灌設(shè)施;設(shè)置配備機(jī)械防煙排煙系統(tǒng),，自動噴淋系統(tǒng),、應(yīng)急照明系統(tǒng)、火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)以及其他消防設(shè)施和器材等等,。而本案中,，原告出租訴爭房屋并沒有經(jīng)過批準(zhǔn)備案，法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)符合的條件幾乎無一具備,。而且,，事實(shí)上，訴爭房屋從來也沒能正常使用過,，除了非典期間長時(shí)間停用外,，還有多次被水淹多次屋頂滲漏多次由于人防辦公室及地下空間管理辦公室等部門的命令停止使用。而這些都與原告沒有妥善盡到法定和約定義務(wù)有直接的關(guān)系,，根據(jù)合同權(quán)利義務(wù)對等原則,，原告不應(yīng)在不作任何補(bǔ)償?shù)那闆r下就毫無阻礙地享受權(quán)利。

綜上,，答辯人既不是租賃合同的相對方,，也不是租賃房屋的實(shí)際使用人，原告不論是基于債權(quán)的請求還是基于物權(quán)的請求,，都不應(yīng)該將答辯人列為被告,，因此要求法庭駁回其對答辯人的訴訟請求。

此致

北京市朝陽區(qū)人民法院,。

答辯人：

x年5月23日,。

房屋租賃合同糾紛的常見問題篇二十

答辯人：潘xx，男,，xxxxx年x月x日出生,，漢族,。

住中山市沙溪鎮(zhèn)xxxxxxxxxxx大廈三樓。

委托代理人：xxxx,，廣東翔宇律師事務(wù)所律師,。

電話：xxxxxxxxxxxxxxxxxx。

答辯人就袁修能訴陳x,、章非,、潘xx租賃合同糾紛一案，依法提出答辯意見如下：

一,、答辯人潘xx不應(yīng)該列為本案被告,。

本案為租賃合同糾紛，潘xx不是合同的當(dāng)事人,，潘x依法于二零零x年x月二十八日成立的“中山市沙溪鎮(zhèn)xx制衣廠”與陳x,、章非無關(guān)。根據(jù)合同的相對性原理,，潘xx不享有上述合同的權(quán)利,，也不承擔(dān)上述合同的義務(wù)，且潘xx成立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體成立于原告與章非發(fā)生糾紛之后,，與本案租賃合同糾紛更是風(fēng)牛馬不相及,。

二、要求答辯人承擔(dān)連帶責(zé)任缺乏事實(shí)和法律根據(jù),。

三、原告的所謂損失與答辯人無關(guān),。

本案系廠房轉(zhuǎn)租合同及設(shè)備租賃合同糾紛,，原告取得廠房和設(shè)備等生產(chǎn)要素后，應(yīng)依法辦理工商注冊登記合法經(jīng)營,，原告因無營業(yè)執(zhí)照產(chǎn)生的問題完全是咎由自取,，與答辯人無關(guān)。答辯人章非已經(jīng)按照合同的要求提供了廠房和設(shè)備給原告,，所謂停電2日,，系供電局抑或業(yè)主所為，答辯人并不清楚,，原告應(yīng)該向供電局或業(yè)主要求賠償,。即使確認(rèn)系供電局或者業(yè)主的責(zé)任，停電2日也只能耽誤2日的交貨時(shí)間,。答辯人不認(rèn)可原告所謂損失的真實(shí)性,，即使原告出現(xiàn)上述損失，也是原告經(jīng)營不善造成的,，與答辯人無關(guān),。原告應(yīng)該根據(jù)自己的生產(chǎn)能力與客戶簽訂合同,，在生產(chǎn)能力臨時(shí)不足時(shí)候，也完全可以通過委托代工等方式履行合同,，也可以與客戶協(xié)商變更合同,。

在《租借協(xié)議》的序言部分，雙方已經(jīng)明確“租約期間自負(fù)盈虧”,，原告企圖將自己的經(jīng)營虧損轉(zhuǎn)嫁給答辯人是違反合同的,。該協(xié)議第十條規(guī)定，“甲乙雙方因債務(wù)而影響對方正常生產(chǎn),，須負(fù)責(zé)對方損失,。”只能理解為第三方債權(quán)人混淆原告與答辯人章非的主體資格而造成對方的損失,，不應(yīng)該作擴(kuò)大化的解釋,，從而違反“自負(fù)盈虧”的原則。

四,、扣除設(shè)備按金后,，原告尚欠答辯人章非1027.4元。

根據(jù)上述《租借協(xié)議》第一條,、第二條,、第四條、第六條,，原告尚欠答辯人章非三,、四月份廠房和設(shè)備租金1元，原告欠章非代繳水電費(fèi)7682.4元(原告承認(rèn)水電費(fèi)為7223元),，原告還欠答辯人章非機(jī)修費(fèi),、治安費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)等代支雜費(fèi)1345元,。上述費(fèi)用合計(jì)21027.4元人民幣,，扣除設(shè)備按金20000元后，原告尚欠答辯人章非1027.4元人民幣(詳見費(fèi)用分?jǐn)偯骷?xì)表),。

綜上,，答辯人請求人民法院依法駁回原告的全部訴訟請求。

答辯人：章非(化名),。

xxxx年九月十四日,。

房屋租賃合同糾紛的常見問題篇二十一

上訴人(一審原告)：xx某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司xx分公司。住所地：xx縣婁山關(guān)鎮(zhèn),。

負(fù)責(zé)人：某某某,，該公司經(jīng)理。

被上訴人(一審被告)：張某某,，男,，漢族,，19xx年x月x日出生，xx省xx縣人,。住xx省xx縣某某鎮(zhèn)某某村某某組,。

上訴人與被上訴人之間因房屋租賃合同糾紛一案，不服xx省xx縣人民法院(xxxx)桐民初字第3033號《民事判決書》中第四判項(xiàng)“即：關(guān)于駁回上訴人一審主張的第5-7層,、第9層房屋租金,，以及從xxxx年9月1日起每日承擔(dān)0.5%的違約金”內(nèi)容，現(xiàn)依法提起上訴,。

上訴請求：

2,、本案的一、二審訴訟費(fèi)用由被上訴人承擔(dān),。

上訴理由：

上訴人對原審判決認(rèn)定的基本案件事實(shí),，以及對第一、二,、三項(xiàng)判決的內(nèi)容沒有異議,。但是，上訴人認(rèn)為：原審判決第四判項(xiàng)“即：駁回上訴人一審主張的第5-7層,、第9層房屋租金,，以及從xxxx年9月1日起，每日承擔(dān)0.5%的違約金的請求”,，存在適用法律錯(cuò)誤等情形,。為此，現(xiàn)提起上訴,，其具體理由如下：

一,、原審判決駁回上訴人主張的“第5-7層房屋租金”的請求，其適用法律錯(cuò)誤,。在本案中,，被上訴人雖然拆除了5-7層租賃房屋內(nèi)的床和燈飾,，但尚不具備交付條件,，首先,，被上訴人并未拆除房屋內(nèi)的電視閉路,、管網(wǎng)線路,、通電,、空調(diào),、供水等實(shí)施,，且尚未交付清因租賃該房屋而產(chǎn)生的水電費(fèi)用等;其次,，該房屋長期被被上訴人用門卡、鑰匙鎖著,，處于被上訴人的控制和管理之下,，且被上訴人并不愿意向上訴人交付門卡,、鑰匙等必備的用具;第三、被上訴人至今仍在經(jīng)營使用房屋,，根據(jù)雙方簽訂的.《房屋租賃協(xié)議》約定,，上訴人是將位于xx縣婁山關(guān)鎮(zhèn)某區(qū)賓館，面積約2450平方米(其中：第一層約240平方米,，第五至九層約3210平方米)整體出租給被上訴人經(jīng)營某某酒店,，該房屋只有全部整體交付，才能夠?qū)崿F(xiàn)房屋的商業(yè)用途,，而且,，被上訴人至今仍然在使用該房屋;第四、被上訴人移交部份租賃物,，且一樓大廳,、電梯等均屬被上訴人在管理和使用，上訴人也無法再對該房屋進(jìn)行利用或者再進(jìn)行出租;第五,、被上訴人經(jīng)營酒店,，其所有的管網(wǎng)、水電,、等等均是相互串連,，上訴人接受部份房屋，也難以進(jìn)行實(shí)際使用,，而且,，被上訴人并未搬完內(nèi)部相關(guān)實(shí)施，也未恢復(fù)房屋的租賃原狀,。此外,，雙方還就怎樣進(jìn)行移交，是局部移交?還是整體移交無法達(dá)成一致意見,，以致雙方產(chǎn)生爭議,。因此，上訴人認(rèn)為,，被上訴人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)從xxxx年9月1日起,，至實(shí)際歸還和交付上訴人第5-7層租賃房屋之日止，按照每日3126.27元的標(biāo)準(zhǔn),，向上訴人支付房屋租金,，并從xxxx年6月1日起至實(shí)際付清之日止，每日承擔(dān)0.5%的逾期付款違約金,。原審法院未判決支持上訴人的該項(xiàng)訴訟請求,，不符合雙方的合同約定及法律規(guī)定。

二,、原審判決駁回上訴人主張的“第9層房屋租金”的請求,，其適用法律錯(cuò)誤,。在本案中，上訴人出租給被上訴人的房屋,，除了第1層,，第5-8層以外，還有第9層房屋,，且租賃期限為,。原審法院已經(jīng)判決支持上訴人“要求判決被上訴人歸還上訴人第一層，以及第5-9層房屋”的請求,，但是,，又判決駁回了上訴人主張的“關(guān)于第9層租金及違約金”的請求，顯然不符合法律規(guī)定,。首先,，本案的房屋第9層，雖然是xx縣某某商會在具有經(jīng)營和使用其中3間房屋,，但該房屋并不是上訴人出租的,，而是被上訴人在租賃期間;被上訴人在租賃期間看管不力，擅自容許某某商會進(jìn)入辦公,，且該商會的副會長就是被上訴人的直系親屬,，故，應(yīng)當(dāng)判決被上訴人向上訴人支付租金;而且,，被上訴人已經(jīng)向某某商會發(fā)放了通知,，主張了權(quán)利。因此,，原審法院判決駁回上訴人的該項(xiàng)訴訟請求,，其適用法律明顯不當(dāng)。根據(jù)合同的相對性原理,，上訴人將房屋出租給被上訴人后,，被上訴人就應(yīng)當(dāng)向上訴人支付租金，且在合同解除后,，還應(yīng)當(dāng)向上訴人歸還房屋,，可在這一期間(未交付前)卻是某某商會在具體使用其中部分，故,，對于某某商會占用期間的租金，應(yīng)當(dāng)由被上訴人向其主張,，對交付房屋之后,，所產(chǎn)生的占用租金或者費(fèi)用，可以由上訴人向其主張,。

三,、原審法院未判決支持上訴人主張的“逾期交付房屋租金及違約金”適用法律錯(cuò)誤,。鑒于上訴人是將房屋整體出租給被上訴人經(jīng)營酒店，被上訴人至今仍然在經(jīng)營該酒店,，且實(shí)際尚未向上訴人交付,、歸還房屋的事實(shí)客觀存在。而且,，被上訴人也并未向上訴人交付房屋租金及車庫租金,，構(gòu)成嚴(yán)重違約，因此,，被上訴人應(yīng)當(dāng)按照約定支付租金,，并承擔(dān)違約金，對于違約金的標(biāo)準(zhǔn)問題,，被上訴人也并未提出調(diào)減,，因此，被上訴人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期返還房屋及交付租金的違約金,。原審法院在第二判項(xiàng)雖然支持了從xxxx年6月2日起至實(shí)際付清之日止逾期付款違約金,，但是，該部份僅為xxxx年9月1日-xxxx年10月14日期間的違約金;對于被上訴人實(shí)際占有租賃物經(jīng)營酒店期間,，所產(chǎn)生的應(yīng)付租金及逾期付款的違約金,，人民法院仍然應(yīng)當(dāng)判決支持。

綜上,，上訴人認(rèn)為：原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚,，證據(jù)確鑿充分、程序正當(dāng),，適用法律正確,。但判決駁回上訴人部份請求不當(dāng)。為此,，上訴人現(xiàn)依法提起上訴,，懇請二審法院在審理查明事實(shí)之后，支持上訴人的上訴請求為感!

此致

遵義市中級人民法院,。

上訴人：xx市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司xx分公司,。

(蓋章)。

xxxx年一月十日,。

房屋租賃合同糾紛的常見問題篇二十二

出租方:----市----房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(簡稱甲方),。

承租方:(簡稱乙方)。

為了明確甲乙雙方的權(quán)利和義務(wù),經(jīng)甲乙雙方友好協(xié)商同意就下列房屋租賃事項(xiàng)簽訂本合同,以便共同遵守,。

一,、租賃房屋的位置及面積數(shù)量。

甲方將所屬位于----市--東路----商城地下一層，建筑面積平方米,，租賃給乙方做使用,。自本合同簽訂之日起乙方即擁有本合同標(biāo)的物的管理權(quán)、使用權(quán),。

二,、租賃期限。

1,、起租日期應(yīng)以乙方的正式開業(yè)日期為準(zhǔn),。

2、起租日期前不少于四個(gè)月時(shí)間用于乙方的各種裝修,、調(diào)試,、大進(jìn)貨、招商等等開業(yè)準(zhǔn)備工作,。

3,、具體計(jì)算交納房租時(shí)間以乙方的正式開業(yè)日期為準(zhǔn)。

4,、租賃期從---年月日起到---年月日止共十年,。

三、租金數(shù)額,。

1,、租金第一、二年總計(jì)金額為萬元/年,。

2,、第三年至第十年為萬元/年。

3,、本合同所涉及幣種為人民幣,。

四、租金交納方式及時(shí)間,。

1,、租金為每季度交納一次。

2,、原則先交后用,，于上一季度的最后七天交下一季度租金。

3,、首期租金在開業(yè)后第二個(gè)月的前三天交納,。

4、如遇節(jié)假日則順延,。

五,、水,、電費(fèi)的計(jì)算。

1,、乙方租賃面積內(nèi)水、電表獨(dú)立安裝,，單獨(dú)計(jì)費(fèi);乙方使用電梯的電費(fèi),、維修費(fèi)由乙方負(fù)責(zé)，并接入乙方的電表,。

2,、因乙方原因造成的逾期不能結(jié)算，甲方有權(quán)停電,、停水,，在此期間所產(chǎn)生的一切損失由乙方負(fù)責(zé)。

3,、物業(yè)管理費(fèi)先服務(wù)后交費(fèi),，需另外再簽訂協(xié)議。

六,、房屋的改造及維修保養(yǎng),。

1、乙方在租賃期間不得擅自改變房屋主體結(jié)構(gòu),，經(jīng)甲方同意乙方方可在不損壞房屋主體結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上對承租區(qū)進(jìn)行局部改造和裝修,，所裝修費(fèi)用由乙方承擔(dān)。

2,、甲方定期對房屋進(jìn)行維修保養(yǎng),，保證乙方營業(yè)、辦公和生活環(huán)境不受影響,。

七,、物業(yè)管理。

由甲方所屬的----物業(yè)管理中心負(fù)責(zé)對商城進(jìn)行物業(yè)管理,。

1,、甲方必須確保乙方水、電的正常供應(yīng),，并負(fù)責(zé)主配電房正常運(yùn)轉(zhuǎn)的管理,、維護(hù)保養(yǎng)。

2,、乙方負(fù)責(zé)超市內(nèi)部水,、電及空調(diào)主機(jī)房的維修，所需費(fèi)用由乙方負(fù)責(zé),。

3,、甲方不得無正當(dāng)理由在乙方營業(yè)時(shí)間內(nèi)停電、停水。由于甲方物業(yè)管理原因停水,、停電其責(zé)任由甲方承擔(dān),，甲方按停電、停水時(shí)間補(bǔ)償給乙方相應(yīng)時(shí)間內(nèi)的房租,，停電,、停水時(shí)間超過三個(gè)小時(shí)，乙方全部損失由甲方負(fù)責(zé),。

4,、電力部門、自來水公司,、及不可抗力因素造成的停電,、停水甲方不負(fù)責(zé)任，但電力部門,、自來水公司停電,、停水需提前三天通知乙方。

5,、由甲方協(xié)調(diào)有關(guān)部門允許在----商城前門正常停放車輛,，并負(fù)責(zé)車輛管理，廣場停車場內(nèi)不準(zhǔn)作為貨物出租車停車場及對外用于其他經(jīng)營,，并達(dá)到車輛擺放整齊及商場進(jìn)出口暢通,。

6、甲方負(fù)責(zé)商城內(nèi)其他業(yè)主營業(yè)時(shí)間及其他事項(xiàng)協(xié)商,，行使統(tǒng)一管理,。乙方經(jīng)營時(shí)間及管理由乙方自己安排，甲方不得干涉,。

7,、甲方全面負(fù)責(zé)消防設(shè)施的配置、檢查,、驗(yàn)收,、使用等工作。

8,、甲方正常維修應(yīng)限制在2次/年內(nèi),，并需提前三日通知乙方。

9,、甲方的物業(yè)管理項(xiàng)目明細(xì)必須在乙方裝修前告知乙方,，涉及乙方內(nèi)容需按乙方要求辦理。

10,、甲方必須無償為乙方提供足夠,、醒目的店名位置,。

11、甲方須無償提供乙方相當(dāng)?shù)膹V告位置,。

12,、籌備期間甲方給乙方無償提供300平方米左右辦公用房一處。

13,、甲方須一次性解決乙方的排水問題,，不留后遺癥。

房屋租賃合同糾紛的常見問題篇二十三

法定代表人：京××職務(wù)：董事長,。

委托代理人：xx市律師事務(wù)所律師。

被上訴人：××購物中心有限公司,。

住所地：xx市xx區(qū)××外大街××號,。

法定代表人：王××職務(wù)：董事長。

初字第××號民事判決,，請求撤銷一審判決,，依法改判。

上訴請求：

1,、請求二審法院依法撤銷一審判決,，予以改判駁回被上訴人的起訴;。

2,、判令由被上訴人承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用,。

事實(shí)和理由：

一審判決認(rèn)定事實(shí)不清，證據(jù)不充分,。

本案訴爭房屋場地,，位于xx市xx區(qū)××大街××號地下一層400平方米面積屬商××房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)公司(以下簡稱：商××公司)所有。商××公司于x年8月4日與林××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱：林××公司)簽訂了協(xié)議書,，約定林××公司取得本案訴爭房屋場地5年的使用權(quán),，該協(xié)議書中并未約定林××公司享有轉(zhuǎn)租權(quán)。

被上訴人與上訴人于x年8月4日簽訂《租賃合同》時(shí),，以及直到《租賃合同》x年8月4日屆滿期間,，被上訴人均未取得對該場地的處分權(quán)。

被上訴人在一審法院審理中提交了林××公司的《確認(rèn)書》,，以此證明其已經(jīng)取得處分權(quán),。但事實(shí)上，《確認(rèn)書》并不能證明其已經(jīng)取得了該場地的處分權(quán),，理由如下：

再次,，林××公司在《確認(rèn)書》中表明，“將租賃房屋場地交付給被上訴人使用”,?！笆褂谩狈譃橛袃斒褂煤蜔o償使用兩種,，若為有償使用，即為轉(zhuǎn)租,，因林××公司未取得轉(zhuǎn)租權(quán),，故被上訴人對訴爭房屋場地?zé)o處分權(quán);若為無償使用，也即林××公司自x年8月4日至x年8月4日長達(dá)五年期間,，將其享有的收益權(quán),，按照上訴人與被上訴人之間簽訂《租賃合同》約定的租金計(jì)算，被上訴人獲得155萬元(31萬/年*5=155萬元)租金,，林××公司分文未得,。依據(jù)《民法通則》第58條“以合法形式掩蓋非法目的的民事法律行為無效”之規(guī)定，林××公司以讓被上訴人“無償使用”本案訴爭房屋場地的形式掩蓋林××公司及被上訴人逃避納稅義務(wù)的非法目的行為,，應(yīng)屬無效民事法律行為,。

綜上，《確認(rèn)書》的內(nèi)容無法證明被上訴人是本案的適格訴訟主體,，故一審法院經(jīng)審理認(rèn)為：“被上訴人依據(jù)林××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出具的確認(rèn)書對訴爭房屋場地享有使用權(quán),、轉(zhuǎn)租權(quán)等合法權(quán)益，其應(yīng)為本案的適格訴訟主體,?！憋@然系認(rèn)定事實(shí)不清，依據(jù)的證據(jù)不夠充分,。

根據(jù)《民事訴訟法》第一百零八條“原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民,、法人和其他組織“之規(guī)定，本案被上訴人訴訟主體資格不適格,，請求二審法院經(jīng)審理后予以改判,，支持上訴人的上訴請求。

此致

xx市第一中級人民法院,。

房屋租賃合同糾紛的常見問題篇二十四

答辯人：潘,，男，x年x月x日出生,，漢族,。

住中山市沙溪鎮(zhèn)x大廈三樓。

委托代理人：,，廣東翔宇律師事務(wù)所律師,。

電話：

答辯人就袁修能訴陳x、章非,、潘租賃合同糾紛一案,，依法提出答辯意見如下：

一、答辯人潘不應(yīng)該列為本案被告,。

本案為租賃合同糾紛,，潘不是合同的當(dāng)事人,，潘x依法于二零零x年x月二十八日成立的“中山市沙溪鎮(zhèn)制衣廠”與陳x、章非無關(guān),。根據(jù)合同的相對性原理,，潘不享有上述合同的權(quán)利，也不承擔(dān)上述合同的義務(wù),，且潘成立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體成立于原告與章非發(fā)生糾紛之后,，與本案租賃合同糾紛更是風(fēng)牛馬不相及。

二,、要求答辯人承擔(dān)連帶責(zé)任缺乏事實(shí)和法律根據(jù),。

三、原告的所謂損失與答辯人無關(guān),。

本案系廠房轉(zhuǎn)租合同及設(shè)備租賃合同糾紛,，原告取得廠房和設(shè)備等生產(chǎn)要素后，應(yīng)依法辦理工商注冊登記合法經(jīng)營,，原告因無營業(yè)執(zhí)照產(chǎn)生的問題完全是咎由自取，與答辯人無關(guān),。答辯人章非已經(jīng)按照合同的要求提供了廠房和設(shè)備給原告,，所謂停電2日，系供電局抑或業(yè)主所為,，答辯人并不清楚,，原告應(yīng)該向供電局或業(yè)主要求賠償。即使確認(rèn)系供電局或者業(yè)主的責(zé)任,，停電2日也只能耽誤2日的交貨時(shí)間,。答辯人不認(rèn)可原告所謂損失的真實(shí)性，即使原告出現(xiàn)上述損失,，也是原告經(jīng)營不善造成的,，與答辯人無關(guān)。原告應(yīng)該根據(jù)自己的生產(chǎn)能力與客戶簽訂合同,，在生產(chǎn)能力臨時(shí)不足時(shí)候,，也完全可以通過委托代工等方式履行合同，也可以與客戶協(xié)商變更合同,。

在《租借協(xié)議》的序言部分,，雙方已經(jīng)明確“租約期間自負(fù)盈虧”，原告企圖將自己的經(jīng)營虧損轉(zhuǎn)嫁給答辯人是違反合同的,。該協(xié)議第十條規(guī)定,，“甲乙雙方因債務(wù)而影響對方正常生產(chǎn)，須負(fù)責(zé)對方損失,?！敝荒芾斫鉃榈谌絺鶛?quán)人混淆原告與答辯人章非的主體資格而造成對方的損失,，不應(yīng)該作擴(kuò)大化的解釋，從而違反“自負(fù)盈虧”的原則,。

四,、扣除設(shè)備按金后，原告尚欠答辯人章非1027.4元,。

根據(jù)上述《租借協(xié)議》第一條,、第二條、第四條,、第六條,，原告尚欠答辯人章非三、四月份廠房和設(shè)備租金120xx元,，原告欠章非代繳水電費(fèi)7682.4元(原告承認(rèn)水電費(fèi)為7223元),，原告還欠答辯人章非機(jī)修費(fèi)、治安費(fèi),、衛(wèi)生費(fèi)等代支雜費(fèi)1345元,。上述費(fèi)用合計(jì)21027.4元人民幣，扣除設(shè)備按金20xx0元后,，原告尚欠答辯人章非1027.4元人民幣(詳見費(fèi)用分?jǐn)偯骷?xì)表),。

綜上，答辯人請求人民法院依法駁回原告的全部訴訟請求,。

答辯人：章非(化名),。

x年九月十四日。