方案的評估和反饋是不可或缺的一步,，通過對實施過程和結(jié)果的分析,，可以不斷改進(jìn)和完善方案的效果,。一個好的方案應(yīng)該是可行的,，我們需要評估資源和風(fēng)險,，找出最佳的平衡點,。這些方案范文可以幫助您更好地理解制定方案的方法和步驟,。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案的市場需求篇一
商業(yè)地產(chǎn)策劃的核心內(nèi)容包括商業(yè)用地的價值判別與發(fā)展定位,、商業(yè)地產(chǎn)融資策劃,、商業(yè)地產(chǎn)價值鏈構(gòu)造和策劃、商業(yè)地產(chǎn)建筑策劃等,。以下是小編整理的商業(yè)地產(chǎn),。
歡迎大家參閱,。
(一),、按存在形式分,。
商業(yè)地產(chǎn)可分為：大型綜合購物中心、商業(yè)街,、獨立商廈,、批發(fā)零售市場,、連鎖店,、社區(qū)商業(yè)設(shè)施、物流園區(qū),、配送中心,、賓館酒店及餐飲娛樂項目,、旅游觀光景點,、文化服務(wù)經(jīng)營設(shè)施、體育經(jīng)營設(shè)施,、公用(設(shè)施轉(zhuǎn)化)經(jīng)營設(shè)施等。
(二),、按產(chǎn)權(quán)形式分,。
1、虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪,。
虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的產(chǎn)生和返租模式的出現(xiàn)其實是發(fā)展商為了解決大賣場面積消化的難題,，購買者擁有一定面積的產(chǎn)權(quán),，但具體商鋪位置一般不明確。在此條件下套現(xiàn)是第一位的,，只能以市場需要做策略性引導(dǎo),，運用返租方式是有效的,。(此種形式在北京,、上海、成都等城市已禁止使用,，深圳還有部分存在)。
2,、獨立產(chǎn)權(quán)商鋪,。
獨立產(chǎn)權(quán)式商鋪擁有一個獨立的商鋪空間，注重項目入市后的經(jīng)營狀況和物業(yè)升值,，開發(fā)商一般采用應(yīng)將部分賣場保留,，該類型的商鋪需要依靠一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和較為成熟的物流環(huán)境,，在此基礎(chǔ)上,，對所經(jīng)營的業(yè)態(tài)業(yè)種以及經(jīng)營環(huán)境，經(jīng)營檔次進(jìn)行升級,，從軟硬環(huán)境兩方面入手，提高項目的市場認(rèn)知度,，從而提升項目的商業(yè)價值和發(fā)展前景,，吸引投資者與經(jīng)營者共同的投資熱情,。
隨著中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展,，人們消費水平的不斷提高，以及國內(nèi)商業(yè),、零售業(yè)20xx年12月11日徹底對外開放,，中國商業(yè)市場正在吸引著越來越多國際商家的關(guān)注，尋找適合商家發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)項目,，成為眾多國內(nèi)外商家擴(kuò)張規(guī)模,、占領(lǐng)市場的基礎(chǔ)。20xx年,，商鋪的需求將會有大幅增加,，同時商家對商業(yè)物業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)將更為嚴(yán)格，物業(yè)結(jié)構(gòu)適用性好,、位置優(yōu)越的項目將成為追捧對象,。
(二),、運營模式將回歸理性,。
由政府推動的會展中心,、城市廣場,、步行街這類形象工程,，以及一些開發(fā)商盲目興建的購物中心、批發(fā)市場等問題逐步暴露出來,，一些不符合城市商業(yè)規(guī)劃,、不符合商業(yè)地產(chǎn)運作規(guī)律的項目將風(fēng)險凸現(xiàn),，中小投資者投訴可能成為一個新熱點,。所以今后的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上將更多地涉及到商業(yè)地產(chǎn)的后期經(jīng)營管理上,，單搞開發(fā)的地廠商今后的競爭力將會越來越弱,?；蛘哒f是市場上需要專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)代理公司，以及專業(yè)的商業(yè)管理公司,。
(三),、商鋪開發(fā)尚待繼續(xù)探索,。
上世紀(jì)90年代后期開始，商鋪投資逐漸成為國內(nèi)房地產(chǎn)的投資熱點,，業(yè)內(nèi)還有人稱20xx年是“商鋪年”,。通過高價出售商鋪，開發(fā)商既可以迅速回收資金,，同時也將項目的經(jīng)營風(fēng)險分散轉(zhuǎn)移到了中小投資者身上,。但一度深受青睞的產(chǎn)權(quán)商鋪，也使得不少開發(fā)商深陷于項目經(jīng)營不盡如人意的苦惱中,。
1.定義,。
商業(yè)地產(chǎn)：為商業(yè)使用開發(fā)的地產(chǎn)項目。
商業(yè)地產(chǎn)策劃：針對商業(yè)地產(chǎn)項目所做的研究,、創(chuàng)意,、設(shè)計及運籌。
性質(zhì)：通過商業(yè)價值實現(xiàn)地產(chǎn)投資價值,，換句話說,，投資商業(yè)地產(chǎn)，不是為了做商業(yè),，而是通過商業(yè)使用價值的推出完成地產(chǎn)投資,。
從這一性質(zhì)可知，投資商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是創(chuàng)造物業(yè)的使用價值,，并不是房屋本身,，能獲得多少投資回報取決于房屋的商業(yè)使用價值的高低,。
商業(yè)地產(chǎn)投資,，一般情況下比住宅地產(chǎn)成本低,，而收益要比住宅地產(chǎn)高很多，屬于高回報投資,。同時,，也屬于高風(fēng)險投資,。因為,，只有商業(yè)策劃得好,，商用價值高,，投資回報才高。相反,，一旦商業(yè)策劃失敗,，就會變成問題樓盤,。
如果開發(fā)商實力不是很強(qiáng),，投資預(yù)期是快賣快收益,，則風(fēng)險更大，一旦商業(yè)策劃失敗,，會使投資者陷于兩難,，即：快賣回報不足，心痛不肯,，待價而沽又不知哪一天出手，使短線投資變?yōu)殚L線,，給資金周轉(zhuǎn)帶來問題,。
通過創(chuàng)造商業(yè)價值最大化，實現(xiàn)地產(chǎn)投資收益最大化;通過科學(xué)策劃,，排解投資風(fēng)險,，實現(xiàn)投資目標(biāo),。
商業(yè)地產(chǎn)策劃是地產(chǎn)與商業(yè)資源的大整合策劃，非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程,，對策劃人的理論素養(yǎng)及策劃力要求很高,，需要一定的經(jīng)驗。
商業(yè)地產(chǎn)策劃屬于產(chǎn)品策劃的一種類型,，思維及策劃方法與產(chǎn)品策劃基本相同,，功能與質(zhì)量、需求與滿足的關(guān)系問題是其基本問題,。
商業(yè)地產(chǎn)策劃屬于團(tuán)隊項目,，通常一個人或三兩個人難于很好完成,。
活動目的：為商場開業(yè)造勢,，引起話題,，吸引大家的眼球，增加商場知名度,。
活動主題：開業(yè)盛典。
活動時間：201x年4月29日,。
活動地點：江南新地露天廣場活動形式：啟動儀式和舞臺表演。
活動內(nèi)容：
啟動儀式(上午),。
1)迎賓2)領(lǐng)導(dǎo)致辭3)啟動儀式,，區(qū)領(lǐng)導(dǎo)、集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo),、商戶代表和黃宗澤共同啟動拉桿臺，魚同水注入鏤空透明江南新地logo中,。4)舞臺表演(本站),。
負(fù)責(zé)人：主持和現(xiàn)場工作人員,。
活動宣傳：
1,，地鐵廣告(地鐵二號線)2,，報紙廣告3，電臺廣告(略)4,，公車廣告(略),。
小結(jié)：活動當(dāng)天所邀請的領(lǐng)導(dǎo)、明星讓江南新地商業(yè)街迅速的占據(jù)了4月30日廣州各個報刊和電視臺的重要版面,。五一黃金周前的勁爆開業(yè)與各大媒體的強(qiáng)勢報道,，使得江南新地一開業(yè)便獲得了滿堂紅。
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商業(yè)地產(chǎn)策劃方案的市場需求篇二
(一),、按存在形式分,。
商業(yè)地產(chǎn)可分為：大型綜合購物中心,、商業(yè)街、獨立商廈,、批發(fā)零售市場,、連鎖店,、社區(qū)商業(yè)設(shè)施,、物流園區(qū)、配送中心,、賓館酒店及餐飲娛樂項目,、旅游觀光景點、文化服務(wù)經(jīng)營設(shè)施,、體育經(jīng)營設(shè)施,、公用(設(shè)施轉(zhuǎn)化)經(jīng)營設(shè)施等。
(二),、按產(chǎn)權(quán)形式分,。
1,、虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪,。
虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的產(chǎn)生和返租模式的出現(xiàn)其實是發(fā)展商為了解決大賣場面積消化的難題,，購買者擁有一定面積的產(chǎn)權(quán),，但具體商鋪位置一般不明確,。在此條件下套現(xiàn)是第一位的，只能以市場需要做策略性引導(dǎo)，運用返租方式是有效的,。(此種形式在北京,、上海,、成都等城市已禁止使用，深圳還有部分存在),。
2,、獨立產(chǎn)權(quán)商鋪,。
獨立產(chǎn)權(quán)式商鋪擁有一個獨立的商鋪空間，注重項目入市后的經(jīng)營狀況和物業(yè)升值,，開發(fā)商一般采用應(yīng)將部分賣場保留,，該類型的商鋪需要依靠一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和較為成熟的物流環(huán)境，在此基礎(chǔ)上,，對所經(jīng)營的業(yè)態(tài)業(yè)種以及經(jīng)營環(huán)境，經(jīng)營檔次進(jìn)行升級，從軟硬環(huán)境兩方面入手,，提高項目的市場認(rèn)知度,，從而提升項目的商業(yè)價值和發(fā)展前景，吸引投資者與經(jīng)營者共同的投資熱情,。
(一)、商業(yè)地產(chǎn)需求量增加,。
隨著中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展,，人們消費水平的不斷提高,，以及國內(nèi)商業(yè)、零售業(yè)20xx年12月11日徹底對外開放,，中國商業(yè)市場正在吸引著越來越多國際商家的關(guān)注，尋找適合商家發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)項目,，成為眾多國內(nèi)外商家擴(kuò)張規(guī)模,、占領(lǐng)市場的基礎(chǔ),。20xx年,，商鋪的需求將會有大幅增加,，同時商家對商業(yè)物業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)將更為嚴(yán)格,，物業(yè)結(jié)構(gòu)適用性好、位置優(yōu)越的項目將成為追捧對象,。
(二)、運營模式將回歸理性,。
由政府推動的會展中心,、城市廣場、步行街這類形象工程,，以及一些開發(fā)商盲目興建的購物中心、批發(fā)市場等問題逐步暴露出來,，一些不符合城市商業(yè)規(guī)劃,、不符合商業(yè)地產(chǎn)運作規(guī)律的項目將風(fēng)險凸現(xiàn),，中小投資者投訴可能成為一個新熱點,。所以今后的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上將更多地涉及到商業(yè)地產(chǎn)的后期經(jīng)營管理上，單搞開發(fā)的地廠商今后的競爭力將會越來越弱,?；蛘哒f是市場上需要專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)代理公司，以及專業(yè)的商業(yè)管理公司,。
(三)、商鋪開發(fā)尚待繼續(xù)探索,。
上世紀(jì)90年代后期開始,，商鋪投資逐漸成為國內(nèi)房地產(chǎn)的投資熱點,，業(yè)內(nèi)還有人稱20xx年是“商鋪年”,。通過高價出售商鋪,，開發(fā)商既可以迅速回收資金,，同時也將項目的經(jīng)營風(fēng)險分散轉(zhuǎn)移到了中小投資者身上。但一度深受青睞的產(chǎn)權(quán)商鋪,，也使得不少開發(fā)商深陷于項目經(jīng)營不盡如人意的苦惱中,。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案的市場需求篇三
精準(zhǔn)推廣規(guī)劃：
1)樓盤客群細(xì)分;。
2)精準(zhǔn)短信營銷平臺;,。
3)精準(zhǔn)郵件營銷平臺;,。
4)數(shù)據(jù)庫發(fā)送執(zhí)行;。
5)目標(biāo)客戶dm營銷設(shè)計與執(zhí)行,。
房產(chǎn)代理專項規(guī)劃：
1)數(shù)據(jù)庫建立;,。
2)數(shù)據(jù)庫推廣平臺建立(短信,、郵件平臺)。
3)數(shù)據(jù)庫發(fā)送執(zhí)行,。
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商業(yè)地產(chǎn)策劃方案的市場需求篇四
fenghuangxintiandi,。
phoenixplanningprogram,。
一、市場調(diào)研分析,。
1,、調(diào)查概況。
2,、調(diào)查分析結(jié)果,。
二,、swot分析,。
1、優(yōu)勢（strengths）,。
2,、劣勢（weaknesses）。
3,、機(jī)會（opportunities）,。
4、威脅（threats）,。
三,、項目定位。
1,、建筑部分,。
2,、功能部分,。
3,、建筑內(nèi)部空間組織。
4,、建筑環(huán)境定位,。
5、街區(qū)功能定位,。
6、目標(biāo)客戶定位,。
7,、物業(yè)服務(wù)定位,。
四、品牌形象塑造,。
五、營銷戰(zhàn)略,。
六,、營銷推廣策略,。
七、價格策略,。
目錄,。
八、銷售系統(tǒng)規(guī)劃,。
九,、后期運營管理。
一調(diào)查時間,。
二調(diào)查方法,。
一、市場調(diào)研分析20xx年7月18日——20xx年7月22日,。
采用問卷調(diào)查和問詢調(diào)查結(jié)合。
三調(diào)查目的,。
分析哈密市商業(yè)環(huán)境及大十字商業(yè)街目標(biāo)客戶購買行為及心態(tài),，為項目定位及營銷推廣提供客觀依據(jù)。
四調(diào)查范圍,。
哈密市主要商業(yè)市場,。
五調(diào)查項目。
1,、哈密市商業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境,。
2,、哈密市商業(yè)形態(tài),。
3、哈密市經(jīng)營商戶,。
4、競爭物業(yè)狀況,。
5,、大十字商業(yè)街意向客戶購買行為。
六調(diào)研分析結(jié)果,。
一,、哈密市商業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析,。
1、人口少、收入低,、消費能力有限,。
哈密地區(qū)面積16.5萬平方公里,，轄區(qū)人口35萬，其中市區(qū)面積8.5萬平方公里,，人口15.6萬,，由于城市人口少,，人均收入水平低,，致使商業(yè)消費水平較低,，消費能力有限。
2,、缺乏產(chǎn)業(yè)支撐,，經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢。
哈密市產(chǎn)業(yè)主要依賴礦產(chǎn),、鐵路及農(nóng)業(yè)，在整個產(chǎn)業(yè)發(fā)展中,，第一,、二、三產(chǎn)業(yè)均不發(fā)達(dá),，且缺乏有力的經(jīng)濟(jì)增長點,，經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，制約了商業(yè)的發(fā)展,。
3,、旅游消費不足。
人,，對商業(yè)的貢獻(xiàn)相對有限。
4,、各商業(yè)市場缺乏亮點,，差異性不強(qiáng),。
哈密市商業(yè)格局缺乏亮點,，雷同性極強(qiáng),，未能針對細(xì)分市場建立起一些有特點的專業(yè)市場,，差異性不強(qiáng)導(dǎo)致市場間競爭激烈,，每家商業(yè)市場均未能形成自己的優(yōu)勢，缺乏長遠(yuǎn)發(fā)展?jié)摿Α?/p>
二,、哈密市商業(yè)形態(tài)分析。
1,、商業(yè)集中度高,，缺乏發(fā)展空間,。
哈密市商業(yè)主要集中于以時代廣場為中心的商業(yè)區(qū)和以天馬為中心的鐵路局商業(yè)區(qū),。
在商業(yè)形態(tài)方面，以時代廣場為中心形成了以領(lǐng)先,、新世紀(jì),、地下街及沿街品牌店構(gòu)成的`，蕓集了服裝服飾,、鞋帽箱包,、日用百貨,、家用電器、通訊產(chǎn)品,、文化用品,、副食品等數(shù)十類品種,，是哈密市最繁華的商業(yè)區(qū)，商品零售額占據(jù)哈密市場的70%以上,。
在時代廣場周邊，還形成了以豐茂市場,、新豐市場和工人廣場三大市場構(gòu)成的中低檔商品集貿(mào)市場,，這三大市場依靠較低的產(chǎn)品價格和與市中心相鄰的優(yōu)勢，與商場及品牌店形成互補(bǔ)效應(yīng),，吸引著不同的客戶群,。
以天馬為中心的鐵路商圈，充分利用交通及地理優(yōu)勢,，形成了以天馬市場，溫州商貿(mào)城,、綠洲建材市場,、萬風(fēng)家俬、美神家俬、神洲家俬及友誼路批發(fā)市場構(gòu)成的集貿(mào)市場的商業(yè)形態(tài),，主要經(jīng)營小商品、建材,、家俬,、糖酒,、日用百貨及食品等商品。
從上述哈密市的商業(yè)格局而言,，商業(yè)集中度較高,，再加上缺乏新的商業(yè)增長點,，人均消費水平較低，商業(yè)已趨于飽合,，缺乏發(fā)展空間。
2,、商場,、集貿(mào)市場,、品牌店及超市構(gòu)成哈密市四種主要商業(yè)形態(tài)。
哈密市的消費主要集中于商場,，集貿(mào)市場，其中商場和品牌店主要經(jīng)營中高檔商品,，集貿(mào)市場主要經(jīng)營中低檔商品,，超市多為一些便民店,，經(jīng)營日用百貨、食品等,，從商業(yè)形態(tài)而言,，缺乏專業(yè)性,，特色化的商業(yè)形態(tài)，商業(yè)雷同性強(qiáng),，競爭激烈，特色專業(yè)市場發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>
3,、商戶忠誠度低，流動性強(qiáng),。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案的市場需求篇五
商業(yè)地產(chǎn)可分為：大型綜合購物中心,、商業(yè)街,、獨立商廈、批發(fā)零售市場,、連鎖店、社區(qū)商業(yè)設(shè)施,、物流園區(qū),、配送中心、賓館酒店及餐飲娛樂項目,、旅游觀光景點,、文化服務(wù)經(jīng)營設(shè)施,、體育經(jīng)營設(shè)施、公用（設(shè)施轉(zhuǎn)化）經(jīng)營設(shè)施等,。
（二）、按產(chǎn)權(quán)形式分
1,、虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪
虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的產(chǎn)生和返租模式的出現(xiàn)其實是發(fā)展商為了解決大賣場面積消化的難題,，購買者擁有一定面積的產(chǎn)權(quán)，但具體商鋪位置一般不明確,。在此條件下xx是第一位的,，只能以市場需要做策略性引導(dǎo),，運用返租方式是有效的,。（此種形式在北京,、上海,、成都等城市已禁止使用，深圳還有部分存在）
2,、獨立產(chǎn)權(quán)商鋪
獨立產(chǎn)權(quán)式商鋪擁有一個獨立的商鋪空間，注重項目入市后的經(jīng)營狀況和物業(yè)升值,，開發(fā)商一般采用應(yīng)將部分賣場保留,，該類型的商鋪需要依靠一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和較為成熟的物流環(huán)境，在此基礎(chǔ)上,，對所經(jīng)營的業(yè)態(tài)業(yè)種以及經(jīng)營環(huán)境,，經(jīng)營檔次進(jìn)行升級，從軟硬環(huán)境兩方面入手,，提高項目的市場認(rèn)知度,，從而提升項目的商業(yè)價值和發(fā)展前景,，吸引投資者與經(jīng)營者共同的投資熱情。
（一）,、商業(yè)地產(chǎn)需求量增加
隨著中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展,，人們消費水平的不斷提高，以及國內(nèi)商業(yè),、零售業(yè)20xx年12月11日徹底對外開放,，中國商業(yè)市場正在吸引著越來越多國際商家的關(guān)注，尋找適合商家發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)項目,，成為眾多國內(nèi)外商家擴(kuò)張規(guī)模,、占領(lǐng)市場的基礎(chǔ)。 20xx年,，商鋪的需求將會有大幅增加,，同時商家對商業(yè)物業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)將更為嚴(yán)格,，物業(yè)結(jié)構(gòu)適用性好、位置優(yōu)越的項目將成為追捧對象,。
（二）,、運營模式將回歸理性
由政府推動的會展中心、城市廣場,、步行街這類形象工程,，以及一些開發(fā)商盲目興建的購物中心,、批發(fā)市場等問題逐步暴露出來,，一些不符合城市商業(yè)規(guī)劃、不符合商業(yè)地產(chǎn)運作規(guī)律的項目將風(fēng)險凸現(xiàn),，中小投資者投訴可能成為一個新熱點。所以今后的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上將更多地涉及到商業(yè)地產(chǎn)的后期經(jīng)營管理上,，單搞開發(fā)的地廠商今后的競爭力將會越來越弱?；蛘哒f是市場上需要專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)代理公司，以及專業(yè)的商業(yè)管理公司,。
（三）、商鋪開發(fā)尚待繼續(xù)探索
上世紀(jì)90年代后期開始,，商鋪投資逐漸成為國內(nèi)房地產(chǎn)的投資熱點,，業(yè)內(nèi)還有人稱20xx年是“商鋪年”。通過高價出售商鋪,，開發(fā)商既可以迅速回收資金,，同時也將項目的經(jīng)營風(fēng)險分散轉(zhuǎn)移到了中小投資者身上,。但一度深受青睞的產(chǎn)權(quán)商鋪,，也使得不少開發(fā)商深陷于項目經(jīng)營不盡如人意的苦惱中,。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案的市場需求篇六
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在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要,，商鋪要想賣得好,，前期的營銷策劃必不可少,，而且必須做到位。
××商業(yè)城項目是××房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè),，將成為××市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品,。
××商業(yè)城座落于××市城區(qū)北部的××廣場旁，是××地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項目,。本項目占地7000平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計建議方案,，項目由三層裙樓（含負(fù)一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成,，總建筑面積約為15000余平方米，地下車庫及設(shè)備用房建筑面積為1500多平方米,，商業(yè)裙樓建筑面積約8500平方米，塔樓建筑面積約6500余平方米,。項目總投資約1800萬元,。
經(jīng)過前期的市場調(diào)研分析，本項目初步確定為現(xiàn)代化,、多功能的休閑購物商城,。根據(jù)這個初步設(shè)想，結(jié)合目前項目現(xiàn)狀,，本營銷企業(yè)方案對本項目做了比較系統(tǒng)的市場定位及營銷可操作性分析,，從營銷策劃的角度出發(fā)，對項目的整體形象包裝、營銷組織運行,、市場推廣,、廣告策略安排,、銷售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。
一,、項目營銷總體策略
營銷總體策略是仔細(xì)分析,、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場,，通過全方位地運用營銷策略，限度提升項目的附加價值,，獲取項目的利潤,，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項目形象,。概括本項目的營銷總體策略,，可以簡述為“五個一”，即樹立一個新銳概念,、倡導(dǎo)一個財富理念,、提煉一個鮮明主題,、啟動一個前衛(wèi)市場、醞釀一場熱銷風(fēng)暴,。
二、項目營銷目標(biāo)方針
根據(jù)本項目“五個一”的總體營銷策略,，擬訂本項目的營銷目標(biāo)方針如下，作為本項目營銷工作綱領(lǐng)的完善和充實,。
1.樹立一個新銳概念：休閑式購物商業(yè),。
2.倡導(dǎo)一個財富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物、穩(wěn)定性回報,。
3.提煉一個鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪,、休閑式商業(yè),。
4.啟動一個前衛(wèi)市場：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè),、休閑式購物”,，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳,、有自己個性的消費群體,，讓其體驗到休閑模式的商業(yè)環(huán)境,，購物主題明確。
5.醞釀一場熱銷風(fēng)暴：本項目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè),，力爭推動商業(yè)房地產(chǎn)市場開發(fā)的全新變革,，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭,，在一個全新市場里掀起一場熱銷風(fēng)暴,。
三、銷售目標(biāo)及目標(biāo)分解
1.銷售（招商）目標(biāo)
2.銷售目標(biāo)分解
四,、營銷階段計劃
根據(jù)項目的定位及施工進(jìn)度計劃，將營銷工作分為四個階段,，各階段工作重點如表8-5所示,。
五,、項目銷售時機(jī)及價格
為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分體現(xiàn)總體營銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實現(xiàn)，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素,，結(jié)合項目定位,，確定以下銷售時機(jī)及價格。
（一）項目入市時機(jī)及姿態(tài)
2,、入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財富地產(chǎn),、休閑購物”形象登場,，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營理念,。
（二）價格定位及價格策略
1、價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法,。
2、價格定位：整個商業(yè)項目的銷售均價為3580元/平方米,，其中起價為3328元/平方米,，價為4000元/平方米。
3,、價格策略：采取“低開高走”型平價策略，開盤后半年作為第一階段的價格調(diào)整（略升）,，均價為3380元/m2，尾盤銷售變相略降,。
六,、宣傳策略及媒介組合
（一）宣傳策略主題
1,、個性特色：“××商業(yè)城財富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是一家將商業(yè)開發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營造全新休閑購物方式”,，倡導(dǎo)“投資財富地產(chǎn),、獲取穩(wěn)定回報”的投資理念,。
2,、區(qū)位交通：本項目地處××廣場旁,，地段，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑,，交通便捷,，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境,。
3,、增值潛力：處于政府規(guī)劃重點發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好,，購置成本低，升值潛力大,，是投資置業(yè)的首選,。
（二）宣傳媒介組合
1,、開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財富投資，穩(wěn)定回報”理念的深度挖掘,，媒體主要以報紙為主,，電視為輔,。
2,、開盤后的強(qiáng)勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期,，宣傳媒介以“報紙、電視,、戶外廣告牌三位一體”為主,，配以相關(guān)雜志,、直郵廣告等形式。
3,、開盤后的形象展示期：為了展示形象,，以軟性深入挖掘為主,，媒介選擇主要是電視和報紙，重點輔以論壇公關(guān),、促銷活動、項目招商說明會等形式,。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案的市場需求篇七
商業(yè)地產(chǎn)概念策劃：概念設(shè)計、概念詮釋,、概念分解,、概念推廣、概念落地,、概念實施,。
商業(yè)地產(chǎn)全程策劃：選址策劃、概念策劃,、商業(yè)規(guī)劃、招商策劃,、銷售策劃、經(jīng)營策劃,。
商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)規(guī)劃：商品定位、商業(yè)布局,、功能定位、動線設(shè)置、人流導(dǎo)引,、d m規(guī)劃。
商業(yè)地產(chǎn)市場定位：目標(biāo)市場定位,、投資經(jīng)營戶定位,、市場功能定位、業(yè)態(tài)業(yè)種定位,。
商業(yè)地產(chǎn)招商策劃:業(yè)態(tài)業(yè)種配置,、個性招商策略,、分步招商計劃、招商文案技巧,。
商業(yè)地產(chǎn)銷售策劃:銷售時機(jī)把握,、銷售節(jié)奏控制,、銷售賣點設(shè)計,、銷售人員培訓(xùn)。
商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃：案名設(shè)計,、視覺形象設(shè)計,、案場設(shè)計,、文案策劃,、平面設(shè)計、流設(shè)計,。
商業(yè)地產(chǎn)市場推廣：媒體組合,、媒體選擇,、推廣計劃、費用預(yù)算,。
商業(yè)地產(chǎn)招商,，是一種招攬商戶并維持商戶關(guān)系的過程，一種價值積累使量變達(dá)到質(zhì)變的過程,，一種雙向選擇使雙方利益達(dá)到最大化的過程。在商業(yè)地產(chǎn)中,，良好的招商勢必達(dá)到雙贏，代理公司贏得成功經(jīng)驗與口碑,，商戶經(jīng)營順利并贏取利潤,。然而在現(xiàn)實的商業(yè)地產(chǎn)招商過程中,，經(jīng)常會出現(xiàn)各種問題，導(dǎo)致招商困難或商場招商后迅速倒閉,。下面我來淺談一下招商過程中的幾種忌諱。簡單總結(jié)下來有六忌：
往的經(jīng)驗積累,，循序漸進(jìn)，以例而行,。在此,，還要特別強(qiáng)調(diào),，單純只依靠著幾百幾千張調(diào)查問卷或封面數(shù)據(jù)做簡單的書面工作是無法催生出一份頗具功效的市場調(diào)研報告的。而是要通過各種渠道,，深入了解項目市場環(huán)境,，成功的將商業(yè)操作中潛在的機(jī)遇與挑戰(zhàn)躍然紙上，從而真正發(fā)揮出市場調(diào)研的作用,。
聘請經(jīng)驗嚴(yán)重不足只會紙上談兵的代理公司做商業(yè)策劃招商工作,，就好比讓實際駕駛經(jīng)驗缺乏而空有一紙駕駛證的司機(jī)開車行駛。順利的話也許可以安全到達(dá)目的地,，但過程漫長且揪心,；不順利的話中途會出現(xiàn)小事故不可避免,，再嚴(yán)重的話就有翻車的可能,。
商業(yè)地產(chǎn)的運作過程中，各個系統(tǒng)的聯(lián)系度是相當(dāng)緊密的,。代理公司要負(fù)責(zé)對一個商業(yè)項目進(jìn)行定位、確定招商對象與經(jīng)營模式,、規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)等一系列流程。僅靠一份華麗的理念是撐不住的,，委托者與商戶更重視的是后期運作與管理,。所以代理公司在招商過程中,，是需要一套系統(tǒng)的商業(yè)運作理念與成熟的商業(yè)運作模式支撐的,。另外，由于招商過程中每個環(huán)節(jié)都需要熟于商業(yè)操作的人員配合運作,，所以一家優(yōu)秀的代理公司一定會擁有一只專業(yè)的商業(yè)運營管理團(tuán)隊，人才的價值在商業(yè)地產(chǎn)中是不可忽視的,。畢竟商業(yè)不產(chǎn)不同于住宅等物業(yè),，它的價值更多體現(xiàn)在后期的資本運作與經(jīng)營管理等方面,，這也就更突出了一只優(yōu)秀招商團(tuán)隊和一個優(yōu)良代理公司的作用。
前面說到過,，商業(yè)地產(chǎn)的市場定位是要以項目準(zhǔn)確詳細(xì)的市場調(diào)查為基礎(chǔ)的,。有了該基礎(chǔ)后，就要進(jìn)行定位：在已知的地段,，為什么類型的商家提供一個怎樣的經(jīng)營場所,，針對的是何種范圍的目標(biāo)客戶群。商業(yè)定位即反映出商業(yè)企業(yè)與競爭對手在商業(yè)中的位置,，也反映了該商業(yè)企業(yè)的競爭力。進(jìn)行商業(yè)形象定位,，是后期實施商業(yè)市場戰(zhàn)略的第一步。現(xiàn)在很多運作經(jīng)驗不足的代理公司,，定位時通過扎堆兒以求穩(wěn)妥，這是犯了忌諱,，一個毫無吸引力的定位是無法達(dá)到價值最大的,。與此同時,，有些過于突出概念定位的代理公司，完全將標(biāo)新立異當(dāng)作定位重點,，欲通過獨特的定位吸引眼球,，招攬生意，也是欠考慮的：市場能否如此兼容并包,？市場容量是否足夠？后期如何維持良性運作,？等等一系列問題都是特色定位時要注意的。若一個幾十萬平米的項目,，企圖通過這種另類的定位達(dá)到效果，是要擔(dān)一定風(fēng)險的,。綜上，一個成熟的團(tuán)隊在進(jìn)行商業(yè)定位時,，會充分考慮項目市場，有針對性的進(jìn)行商業(yè)定位,。
理進(jìn)行準(zhǔn)備，更會在招商過程中將這一理念傳達(dá)給商戶,；而一些經(jīng)驗不足的代理公司則有可能照搬成功案例的運營模式,，只知其一不知其二，了解不深入不到位,，在開業(yè)后每一環(huán)節(jié)的運作都有可能出問題,，這樣的商場開業(yè)后倒閉可想而之,。作為德國最大企業(yè)之一的麥德龍超市在上海經(jīng)營的非常成功,，然而在北京卻屢碰壁。最終麥德龍調(diào)整了在京經(jīng)營模式,，其意識到在北京要找到一塊符合麥德龍業(yè)務(wù)特點又價格合理的土地是何等的難，于是麥德龍正式宣布,，將以租賃場地的方式在北京開店。同時內(nèi)在經(jīng)營模式也進(jìn)行著悄然轉(zhuǎn)變,。
業(yè)態(tài)規(guī)劃與人流動線的設(shè)計是商業(yè)地產(chǎn)招商的點睛之筆,，也是后期能否成功運營的重要前提,。尤其業(yè)態(tài)規(guī)劃，是商業(yè)地產(chǎn)成功運營的核心,。典型的例子,，很多傳統(tǒng)百貨商場習(xí)慣將男裝安排在商場的高層上,，隨著消費者消費心理的改變,，后期開業(yè)的新型商場則將多將男裝安排在低層。至于人流動線的設(shè)計則要充分考慮業(yè)態(tài)與品牌的位置規(guī)劃,，避免經(jīng)營場所內(nèi)除扶梯周圍經(jīng)營火爆,，四周出現(xiàn)死角的現(xiàn)象，同時也要避免忽略扶梯周圈商戶的情況,，如現(xiàn)在很多商場都將扶梯設(shè)計成環(huán)繞狀,，從而照顧了扶梯周圍商戶。再比如,，傳統(tǒng)百貨商場往往將餐飲放在地下，相當(dāng)一部分商場甚至不設(shè)餐飲業(yè)態(tài),，而現(xiàn)如今新型百貨中心，不僅將餐飲比例大大增加,，還多將餐飲布局在高層,，或分層設(shè)立，意在將人流動線向高層引或平均的引向各個樓層?，F(xiàn)在的一些策劃代理公司,，在招商時僅僅為了提高招商成功率而隨意簽約，為了簽約而犧牲掉本已規(guī)劃好的業(yè)態(tài)與位置,，甚者更是為了達(dá)到最后簽約的目的而隨意對商戶進(jìn)行讓步，允諾了很多條件,，為開業(yè)后的經(jīng)營埋下隱患。
一個商業(yè)項目,，它的地理位置,、商業(yè)定位,、消費群體及購買力水平都決定著它將進(jìn)什么類型和檔次的品牌。在招商過程中,，要避免兩個個誤區(qū)：招進(jìn)的品牌越高檔越好,、越新穎越好,。越高檔的品牌,，要求的入駐條件越高,，并非你地理位置優(yōu)越或單純能掙到錢就能請的動,。他們更強(qiáng)調(diào)一種文化定位，或者說這個品牌進(jìn)來后能否與你的市場環(huán)境想適應(yīng),，能否體現(xiàn)它們的品牌文化等等。比如西單作為一個認(rèn)知度很高的`成熟商圈,，卻招不來lv這樣的牌子,，因為西單的商業(yè)定位是大眾流行,，而非高端奢侈品,。至于新穎的品牌，在一個商業(yè)項目中是要占到一定比例的,，如20%左右,，但不宜過多。新品牌進(jìn)來后我們需要提供一些列的廣告宣傳,，營銷推廣等等,，這些都是招新品牌需要考慮的因素。另外,，由于消費者對新品牌的認(rèn)知是需要一定時間的,，同時消費者一般會有自己習(xí)慣的消費品牌,，所以招過多新品牌是有風(fēng)險的，萬一消費者不認(rèn)可,，招商就是失敗的,。
總之，商業(yè)地產(chǎn)在招商過程中是需要經(jīng)驗和技巧的,，具體問題需要具體分析,，以上羅列出六點只是淺談一下比較明顯的招商禁忌。
歷了高速發(fā)展后,，如今暴露了很多問題,，如何面對這些問題，如何更好的進(jìn)行招商,，這是未來商業(yè)地產(chǎn)真正需要考慮的事情,。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案的市場需求篇八
活動目的：為商場開業(yè)造勢，引起話題,，吸引大家的眼球,，增加商場知名度。
活動主題：開業(yè)盛典,。
活動時間：4月29日,。
活動地點：江南新地露天廣場活動形式：啟動儀式和舞臺表演。
活動內(nèi)容：
啟動儀式(上午),。
負(fù)責(zé)人：主持和現(xiàn)場工作人員,。
活動宣傳：
1，地鐵廣告(地鐵二號線)2,，報紙廣告3,，電臺廣告(略)4，公車廣告(略),。
小結(jié)：活動當(dāng)天所邀請的領(lǐng)導(dǎo),、明星讓本站商業(yè)街迅速的占據(jù)了4月30日廣州各個報刊和電視臺的重要版面。五一黃金周前的勁爆開業(yè)與各大媒體的強(qiáng)勢報道,，使得江南新地一開業(yè)便獲得了滿堂紅,。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案的市場需求篇九
商業(yè)地產(chǎn)，顧名思義,，作為商業(yè)用途的地產(chǎn),，故又名做商鋪地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn),，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等?，F(xiàn)在，就來看看以下兩篇關(guān)于商業(yè)地產(chǎn),。
吧!
(一),、按存在形式分,。
商業(yè)地產(chǎn)可分為：大型綜合購物中心、商業(yè)街,、獨立商廈,、批發(fā)零售市場、連鎖店,、社區(qū)商業(yè)設(shè)施,、物流園區(qū)、配送中心,、賓館酒店及餐飲娛樂項目,、旅游觀光景點、文化服務(wù)經(jīng)營設(shè)施,、體育經(jīng)營設(shè)施,、公用(設(shè)施轉(zhuǎn)化)經(jīng)營設(shè)施等。
(二),、按產(chǎn)權(quán)形式分,。
1、虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪,。
虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的產(chǎn)生和返租模式的出現(xiàn)其實是發(fā)展商為了解決大賣場面積消化的難題,，購買者擁有一定面積的產(chǎn)權(quán)，但具體商鋪位置一般不明確,。在此條件下套現(xiàn)是第一位的,，只能以市場需要做策略性引導(dǎo)，運用返租方式是有效的,。(此種形式在北京,、上海、成都等城市已禁止使用,，深圳還有部分存在),。
2、獨立產(chǎn)權(quán)商鋪,。
獨立產(chǎn)權(quán)式商鋪擁有一個獨立的商鋪空間，注重項目入市后的經(jīng)營狀況和物業(yè)升值,，開發(fā)商一般采用應(yīng)將部分賣場保留,，該類型的商鋪需要依靠一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和較為成熟的物流環(huán)境，在此基礎(chǔ)上,，對所經(jīng)營的業(yè)態(tài)業(yè)種以及經(jīng)營環(huán)境,，經(jīng)營檔次進(jìn)行升級，從軟硬環(huán)境兩方面入手,，提高項目的市場認(rèn)知度,，從而提升項目的商業(yè)價值和發(fā)展前景,，吸引投資者與經(jīng)營者共同的投資熱情。
隨著中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展,，人們消費水平的不斷提高,，以及國內(nèi)商業(yè)、零售業(yè)20xx年12月11日徹底對外開放,，中國商業(yè)市場正在吸引著越來越多國際商家的關(guān)注,，尋找適合商家發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)項目，成為眾多國內(nèi)外商家擴(kuò)張規(guī)模,、占領(lǐng)市場的基礎(chǔ),。20xx年，商鋪的需求將會有大幅增加,，同時商家對商業(yè)物業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)將更為嚴(yán)格,，物業(yè)結(jié)構(gòu)適用性好、位置優(yōu)越的項目將成為追捧對象,。
(二),、運營模式將回歸理性。
由政府推動的會展中心,、城市廣場,、步行街這類形象工程，以及一些開發(fā)商盲目興建的購物中心,、批發(fā)市場等問題逐步暴露出來,，一些不符合城市商業(yè)規(guī)劃、不符合商業(yè)地產(chǎn)運作規(guī)律的項目將風(fēng)險凸現(xiàn),，中小投資者投訴可能成為一個新熱點,。所以今后的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上將更多地涉及到商業(yè)地產(chǎn)的后期經(jīng)營管理上，單搞開發(fā)的地廠商今后的競爭力將會越來越弱,?；蛘哒f是市場上需要專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)代理公司，以及專業(yè)的商業(yè)管理公司,。
(三),、商鋪開發(fā)尚待繼續(xù)探索。
上世紀(jì)90年代后期開始,，商鋪投資逐漸成為國內(nèi)房地產(chǎn)的投資熱點,，業(yè)內(nèi)還有人稱20xx年是“商鋪年”。通過高價出售商鋪,，開發(fā)商既可以迅速回收資金,，同時也將項目的經(jīng)營風(fēng)險分散轉(zhuǎn)移到了中小投資者身上。但一度深受青睞的產(chǎn)權(quán)商鋪，也使得不少開發(fā)商深陷于項目經(jīng)營不盡如人意的苦惱中,。
1.定義,。
商業(yè)地產(chǎn)：為商業(yè)使用開發(fā)的地產(chǎn)項目。
商業(yè)地產(chǎn)策劃：針對商業(yè)地產(chǎn)項目所做的研究,、創(chuàng)意,、設(shè)計及運籌。
性質(zhì)：通過商業(yè)價值實現(xiàn)地產(chǎn)投資價值,，換句話說,，投資商業(yè)地產(chǎn)，不是為了做商業(yè),，而是通過商業(yè)使用價值的推出完成地產(chǎn)投資,。
從這一性質(zhì)可知，投資商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是創(chuàng)造物業(yè)的使用價值,，并不是房屋本身,，能獲得多少投資回報取決于房屋的商業(yè)使用價值的高低。
商業(yè)地產(chǎn)投資,，一般情況下比住宅地產(chǎn)成本低,，而收益要比住宅地產(chǎn)高很多，屬于高回報投資,。同時,，也屬于高風(fēng)險投資。因為,，只有商業(yè)策劃得好,，商用價值高，投資回報才高,。相反,，一旦商業(yè)策劃失敗，就會變成問題樓盤,。
如果開發(fā)商實力不是很強(qiáng),，投資預(yù)期是快賣快收益，則風(fēng)險更大,，一旦商業(yè)策劃失敗,，會使投資者陷于兩難，即：快賣回報不足,，心痛不肯,，待價而沽又不知哪一天出手，使短線投資變?yōu)殚L線,，給資金周轉(zhuǎn)帶來問題。
通過創(chuàng)造商業(yè)價值最大化,，實現(xiàn)地產(chǎn)投資收益最大化;通過科學(xué)策劃,，排解投資風(fēng)險,，實現(xiàn)投資目標(biāo)。
商業(yè)地產(chǎn)策劃是地產(chǎn)與商業(yè)資源的大整合策劃,，非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程,，對策劃人的理論素養(yǎng)及策劃力要求很高，需要一定的經(jīng)驗,。
商業(yè)地產(chǎn)策劃屬于產(chǎn)品策劃的一種類型,，思維及策劃方法與產(chǎn)品策劃基本相同，功能與質(zhì)量,、需求與滿足的關(guān)系問題是其基本問題,。
商業(yè)地產(chǎn)策劃屬于團(tuán)隊項目，通常一個人或三兩個人難于很好完成,。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案的市場需求篇十
策劃是一門復(fù)合性,、交叉性、邊緣性學(xué)科,，其本質(zhì)是思維的科學(xué),。它的精妙之處在于不同思維方式的運用。策劃是將單線思維轉(zhuǎn)變成復(fù)合思維,，將封閉性思維轉(zhuǎn)變成發(fā)散性思維,，將孤立、靜止的思維轉(zhuǎn)變?yōu)楸孀C的,、動態(tài)的思維,，將傳統(tǒng)的量入為出的思維轉(zhuǎn)變?yōu)榱砍鰹槿氲乃季S。在感到困惑的時候,，換一種思維方式考慮問題,，往往豁然開朗，感到海闊天空,。
2.創(chuàng)新法則,。
克隆的價值是有限的。策劃貴在創(chuàng)新,。只有創(chuàng)新才能保持競爭優(yōu)勢,。這是一個創(chuàng)新的時代，永遠(yuǎn)不變的只有變化本身,，但創(chuàng)新不能憑空想象,，想當(dāng)然地“創(chuàng)新”。太超前了要跳樓,，不超前要被淘汰,，怎么適度超前?需要有對企業(yè)特性和中國國情非常深刻的把握，以及對社會及行業(yè)趨勢的把握。在掌握規(guī)律的基礎(chǔ)上創(chuàng)新,。理念先行法則：創(chuàng)新有不同種類和層次：產(chǎn)品創(chuàng)新,、服務(wù)創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新,、營銷創(chuàng)新,、管理創(chuàng)新、制度創(chuàng)新,、品牌創(chuàng)新,、理念創(chuàng)新，由表及里,，由淺入深,。理念創(chuàng)新是其它層面創(chuàng)新的靈魂和統(tǒng)帥。
理念創(chuàng)新是打破規(guī)定動作的框框,，創(chuàng)造自選動作,。依據(jù)創(chuàng)新理念開發(fā)出的不是工業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化的“工業(yè)品”,，而是量身定做的原創(chuàng)性的“工藝品”,。理念創(chuàng)新貴在原創(chuàng)性。
可以毫不夸張地說,，理念創(chuàng)新,，乃是一切創(chuàng)新之源，是一切創(chuàng)新之本,，它決定著其他種種創(chuàng)新活動的開展和成敗,，它既是其他創(chuàng)新活動的基石，也是其他創(chuàng)新活動的羅盤和指針,。如果說其他創(chuàng)新都還只是戰(zhàn)術(shù)層面的創(chuàng)新的話,，那么理念創(chuàng)新就是戰(zhàn)略層面的創(chuàng)新。戰(zhàn)略定位決定著戰(zhàn)術(shù)動作的展開,。因此,，理念創(chuàng)新具有更大的難度。是一種更高級別的創(chuàng)新挑戰(zhàn),。
如果說其他創(chuàng)新都只是制造常規(guī)武器的話,，那么理念創(chuàng)新就是制造核武器的活動。理念創(chuàng)新決定著未來競爭的成敗,。
3.自選動作法則,。
工作室應(yīng)是自選動作的創(chuàng)造者。自選動作的天地最寬,，因為可以由你任意發(fā)揮;自選動作的難度很大,，因為你沒有成規(guī)可以借鑒,。但自選動作依舊應(yīng)是人們的追求目標(biāo)，因為誰創(chuàng)造了自選動作,，誰就創(chuàng)造了一個新的規(guī)矩,，就成了游戲規(guī)則的制定者和解釋者，就擁有了話語權(quán),。自選動作的本質(zhì)是創(chuàng)新。
4.三性法則,。
如何達(dá)到唯一性,、權(quán)威性、排他性是項目和產(chǎn)品策劃必須要考慮的,。具有這三性的項目或產(chǎn)品,，可以在一個時期內(nèi)處于無競爭狀態(tài)。
唯一性是差異化競爭策略的結(jié)果,。權(quán)威性與排他性與策略思路,、資源整合對象以及科學(xué)創(chuàng)新密切相關(guān)。三者的統(tǒng)一與完整,，可以保證競爭壁壘的固若金湯,，可以拒追兵于城外，可以有效抗拒克隆技術(shù)的魔力,，可以贏得市場的追捧,。
5.適度超前法則。
策劃要講究審時度勢,，太超前不被市場接受,，要跳樓;太滯后坐失良機(jī)，沒有效益;與市場同步,，利潤攤平且很易被人模仿,，效益短暫。如何適度超前地引導(dǎo)市嘗創(chuàng)造市場大有學(xué)問,。適度超前產(chǎn)生的先發(fā)效應(yīng),，可保持相對時間的無競爭狀態(tài)，從而獲取超額利潤,。
6.梳理分析法則,。
做策劃首先要考慮三個問題：
第一，老板判斷,。企業(yè)的掌門人怎樣,，是決定策劃成敗的關(guān)鍵。因為企業(yè)家是企業(yè)的人格化,，企業(yè)是企業(yè)家的物化,。任何一個好的思路,、好的策劃方案只有在老板領(lǐng)會、吃透,、充分贊同和肯定并創(chuàng)造性實施和操作的基礎(chǔ)上才能變?yōu)楝F(xiàn)實,。
第二，企業(yè)診斷,。企業(yè)從那里來,，今天處于什么狀態(tài)，明天向那里去,。存在決定意識,，出身決定風(fēng)格，對企“來龍”的掌控,，是對“去脈”設(shè)計的前提,。
第三，資源盤存,。企業(yè)有那些資源,，除了有形資產(chǎn)，更注意它有什么無形資產(chǎn)和隱形資源,。比如公共關(guān)系,、優(yōu)惠政策、上級扶持等特殊優(yōu)勢,。
7.辨證施治法則,。
西醫(yī)的哲學(xué)是把人當(dāng)成機(jī)器，分解成各個零部件來考慮問題,，難免頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳,。中醫(yī)則是把人當(dāng)作一個整體，考慮其陰陽是否平衡,，血脈經(jīng)絡(luò)是否通暢,。根據(jù)豐富的臨床經(jīng)驗，望,、聞,、問、切,，把握根本,，辨證施治。我們的策劃更接近中醫(yī),，從整體的角度把握和解決問題,。
8.系統(tǒng)化運作法則。
策劃不是一兩個點子而是一個系統(tǒng)工程,，包括：調(diào)查研究,、企業(yè)或項目診斷,、企業(yè)或項目戰(zhàn)略定位、理念創(chuàng)新,、策略設(shè)計,、資源整合、操作實施,、顧問監(jiān)理,、動態(tài)調(diào)整、總結(jié)提升等諸多環(huán)節(jié),。
9.“墊腳石”法則,。
任何策劃目標(biāo)的實現(xiàn)，要想一步到位是不現(xiàn)實的,。我們往往將這一過程分解成若干可以控制的步驟，每一步都有階段性成果,。就像過河,，要想不濕鞋，每跨一步都要有塊墊腳石,。使企業(yè)或項目通過這些中間的支點,，順利達(dá)成最后的目標(biāo)。如此不僅可大大降低失敗的風(fēng)險,，而且每一次小的收獲都為最終的成功奠定基礎(chǔ),，最后的成功則成為必然。大處著眼,，小處著手,，是企業(yè)發(fā)展永恒的基礎(chǔ)法則。
10.核心優(yōu)勢法則,。
策劃不管是對區(qū)域,、企業(yè)還是個人，最主要的是準(zhǔn)確的自我定位,，即找出自己的核心優(yōu)勢,，最大限度地開發(fā)和利用這種優(yōu)勢，并量身度造設(shè)計一套切實可行的發(fā)展策略,，才能以最小的投入,，取得最大的收獲。
11.量身度造法則,。
寸有所長,，尺有所短。如何揚長避短,，是企業(yè)戰(zhàn)略的精髓,。策劃應(yīng)該因時,、因地、因人制宜,，把策劃對象放在這個坐標(biāo)里面,，對他進(jìn)行準(zhǔn)確的定位，幫助他對擁有的資源要素進(jìn)行梳理和整合,，以期達(dá)到最佳效果,，也就是度身定造。
因時：即審時度勢,，把對象放在時代的背景下,，搞清楚他的昨天、今天,、明天,，從宏觀上把握社會和行業(yè)發(fā)展的趨勢和脈絡(luò)。
因地：挖掘?qū)ο笏诘貐^(qū)的資源,，和文化底蘊,，充分利用人文地理各種環(huán)境優(yōu)勢，從而聚人氣,、地氣,、財氣。
因人：針對企業(yè)自身和企業(yè)老板的特性,，設(shè)計不同的戰(zhàn)略和策略,。策劃家相當(dāng)于服裝設(shè)計師而不是裁縫。服裝設(shè)計師要根據(jù)每一個人的體形和氣質(zhì),，揚長避短,，再參考社會的時尚和潮流，進(jìn)行獨家創(chuàng)作,。
12.戰(zhàn)略至上法則,。
策劃最講究的是戰(zhàn)略，在戰(zhàn)略方向沒有確定之前,，任何戰(zhàn)術(shù)都無所謂好壞,。正如一句英格蘭名言：“對于一艘盲目航行的船來說，任何方向的風(fēng)都是逆風(fēng),?！?/p>
13.系統(tǒng)定位法則。
準(zhǔn)確的市場定位是成功策劃的關(guān)鍵,。對社會大趨勢的精妙把握是能否定位準(zhǔn)確的前提,。我們策劃時首先要用全新的思維方式，幫助企業(yè)確定自己的位置,。這種定位要將企業(yè)放入地區(qū),、行業(yè),、企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的三維坐標(biāo)系中來考量，從而確定企業(yè)在行業(yè)中的位置,、產(chǎn)品在市場中的位置,、品牌在社會中的位置。
14.預(yù)留“管線”法則,。
策劃不要僅局限于眼前,，而要有長遠(yuǎn)的考慮，寬打窄用,。要為未來的發(fā)展預(yù)留充分的空間,，埋下可以發(fā)揮的伏筆，為未來的產(chǎn)業(yè)嫁接事先留下對接口,，為未來的利潤增長點培育胚胎,。形象的說法就是預(yù)留“管線”。
預(yù)留管線需要策劃人具有超前長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略遠(yuǎn)見,，故非一般以眼前利益為中心者可以為之,。
預(yù)留管線法則要求，既要保證當(dāng)前項目的成功,，還要預(yù)見項目在未來的發(fā)展態(tài)勢，并盡量使現(xiàn)在的成功策略與未來的成功接軌,。故此法則實際上使現(xiàn)在的成功策略成為一個開放的而不是封閉的系統(tǒng),。這個系統(tǒng)的開放性面向未來。故預(yù)留管線法則要求策劃人策劃的不僅是項目的現(xiàn)在,，更是項目的未來,。
15.換芯片法則。
企業(yè)家是企業(yè)的頭腦,。他不僅是權(quán)利的源泉,，也是企業(yè)智慧的主要來源。
策劃一個企業(yè),，在很大程度上就是策劃一個企業(yè)家,，幫助他實現(xiàn)知識和智慧的充實，以及升級換代,。
策劃活動在某種意義上主要表現(xiàn)為策劃人與企業(yè)家之間頭腦的磨合與相互影響,。策劃人如果不能成功地影響企業(yè)家并使其思維方式朝正確方向轉(zhuǎn)變，則成功的策劃活動就無從說起,。
所以我們堅持與老板們的直接交流,，也堅持幫助企業(yè)家實現(xiàn)方法論以及知識智慧上的升級換代。用時髦的數(shù)字化生存時代的語言來說,，就是為老板換芯片,。
16.消化老板法則,。
欲策劃老板，必先吃透老板,。
能成為老板,，其閱歷和智慧定有過人之處，一般都非等閑之輩,?；蛘哒f，他本身就具備策劃人的素質(zhì),，就像一個好的導(dǎo)演同時也常常是一個好的編劇一樣,。他之所以能不斷地從一個成功走向另一個成功，肯定是把握住了現(xiàn)實中的某種規(guī)律,。但他們?yōu)槭裁葱枰覀兡?這是分工協(xié)作所使然,，亦是信息爆炸、機(jī)會風(fēng)險頻生的知識經(jīng)濟(jì)所使然,。作為企業(yè)分外看重的外腦機(jī)構(gòu),，我們之所以能為企業(yè)家所倚重，一個重要的因素是我們獲得了站在巨人肩膀上的特權(quán),。我們同企業(yè)家合作的第一課就是消化企業(yè)家,。由于我們這個特殊的職業(yè)，使我們常常能夠在兩三個小時里吸納和消化企業(yè)家用血肉,、靈魂數(shù)十年打拼出來的精華,，再轉(zhuǎn)化為我們的能量。消化企業(yè)家,，再造企業(yè)家,，也許是我們的工作室在跟市場經(jīng)濟(jì)對接時一個鮮明的特點。所以,，策劃實際是一個教學(xué)相長的過程,。
17.大勢把握法則。
“條條大路通羅馬,，策劃就是尋找最近的那條路,。”“最近”是指順應(yīng)大勢,，吻合規(guī)律,，盡可能不走彎路。趨勢的潛流就在現(xiàn)實平靜的海面之下,，策劃就是要找到它的流向,，通過創(chuàng)新讓企業(yè)之船適度超前地順應(yīng)它的流向，借勢、借力,，被潮流推著走,。才能像沖浪者那樣立于潮頭之上，成為規(guī)則的制定者,。面對時代的快速變革,，一個企業(yè)能否持續(xù)發(fā)展，能否打造百年老店,，不在于它一時的技術(shù)領(lǐng)先或市場的占有率,，關(guān)鍵在于它能否審時度勢，在一個又一個時代的轉(zhuǎn)折點上,，及時調(diào)整企業(yè)的航向,，“好風(fēng)憑借力，送我上青云”,，是企業(yè)戰(zhàn)略運營的最佳境界,。
18.文化底蘊法則。
名牌的背后是文化,。策劃最有神韻之處,，往往體現(xiàn)在對每一個地方文化底蘊的把握，發(fā)揮,、利用和體現(xiàn)上,。工作室策劃方法論的一大特征是更強(qiáng)調(diào)區(qū)域文化背景的分析。在尊重傳統(tǒng)市場調(diào)查方法和結(jié)論的基礎(chǔ)上,，更注重社會學(xué)式的感悟式調(diào)查,，通過交流取樣。注意捕捉特定的歷史文化浸淫下形成的區(qū)域文化個性與社會經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)及消費心理偏好,。重在把握社會運行的脈搏，脈象既明,，即可將區(qū)域文化底蘊注入項目的理念(概念)開發(fā)及市場推廣策略之中,，常可獲厚積薄發(fā),、石破天驚之效,。
19.地域解碼法則。
中國有句古話“一方水土養(yǎng)一方人”,。這深刻地揭示了一個樸素的真理：每一地域有這個地域特有的文化,，每一個城市有這個城市特有的性格。從事房地產(chǎn)開發(fā),，除必備的專業(yè)知識以外,，如何做到“近水知魚性，隔山識鳥音”，準(zhǔn)確為地域文化解碼,，是關(guān)乎地產(chǎn)商生死存亡的大事,。
20.20度直覺法則。
市場調(diào)查80%*數(shù)據(jù),，20%*直覺,。尤其是在知識經(jīng)濟(jì)時代，市場瞬息萬變,，*統(tǒng)計得來的數(shù)據(jù)很難準(zhǔn)確反映處于動態(tài)中的市場變化,，搞不好就會是刻舟求劍。特別是中國這個市場是一個不成熟的市場,，不像西方市場那樣有據(jù)可查,。所以，我說市場調(diào)查就像燒水一樣,，可以燒到80度,，最后的20度得*直覺、經(jīng)驗來把握,。
價值層面的差異,。
1.物業(yè)價值。
商業(yè)物業(yè)的價值在于經(jīng)營,，通過經(jīng)營創(chuàng)造高于價格的價值,。一個商業(yè)項目必須要系統(tǒng)考慮項目的商業(yè)定位、招商,、經(jīng)營,，才能實現(xiàn)高水平的商業(yè)物業(yè)開發(fā)，達(dá)到預(yù)期的贏利目標(biāo),。
而住宅的價值在于居住,，保值升值。其關(guān)鍵是準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位及目標(biāo)消費群體定位,，最后通過銷售實現(xiàn)開發(fā)價值,。
從投資角度來看，住宅可以買來自用,，是保值投資,，風(fēng)險性極小，而商業(yè)項目一旦沒做旺,，其價值就極低,，甚至一文不值，風(fēng)險性極大,。
2.利益關(guān)系,。
從主體上說，住宅地產(chǎn)的價值鏈顯然單一得多，即“開發(fā)商——終端消費者”,。商業(yè)地產(chǎn)的利益參與者更為復(fù)雜,，它的價值鏈?zhǔn)恰巴顿Y者——開發(fā)商——營運商——經(jīng)營者——終端消費者”。其中包含這四種權(quán)益關(guān)系,，開發(fā)者的權(quán)益,、所有者的權(quán)益、經(jīng)營者的權(quán)益,、管理者,，的權(quán)益，它們與商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式密不可分,。
開發(fā)者是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商;所有者是商鋪真正的擁有者;第三是經(jīng)營者,，就是進(jìn)入這個商業(yè)里面從事商品經(jīng)營者;大型與中小型商場都需要有一個統(tǒng)一的管理者實施有效的管理。
開發(fā)者通過項目獲得利益;所有者通過出租商業(yè)物業(yè)獲取租金收入;經(jīng)營者通過經(jīng)營獲取經(jīng)營效益;管理者通過管理獲取管理利益,。
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與住宅開發(fā)相比,，住宅僅僅通過發(fā)展商和購買者兩個環(huán)節(jié)就可以構(gòu)成單一價值鏈，而商業(yè)地產(chǎn)的價值鏈上除了開發(fā)商,，還包括消費者,、經(jīng)營者和投資者，每個參與者都有自己的利益出發(fā)點,，因此不可避免地存在著許多矛盾,，像發(fā)展商要求鋪位劃分要好賣而經(jīng)營者要求好用，投資者要求高回報而經(jīng)營者要求先培育市場,，以及商鋪租與售的矛盾等,。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要權(quán)衡“四角戀愛”的利益關(guān)系。因此,，為了平衡不同主體的利益,，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不僅要考慮地段，更要考慮市場定位,、業(yè)態(tài)組合,、功能布局、管理模式,、銷售策略,、投資回報等因素,。
3.市場風(fēng)險,。
開發(fā)商在看好商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)利潤的同時，也存在著一定的市場風(fēng)險,。除土地成本,、土建費用及一些稅費管理等因素比住宅用地高外，一般投資商業(yè)的人群相對較少，加之現(xiàn)今人們理智投資理念加強(qiáng),，所以為降低市場運作風(fēng)險,，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)必須具有有前瞻眼光的開發(fā)商、專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)顧問及經(jīng)驗豐富的物業(yè)管理公司三大要素,，以有場有市為開發(fā)目的,，這樣才能增強(qiáng)投資者的信心，降低開發(fā)風(fēng)險及提高開發(fā)價值,。
而住宅相對來說開發(fā)風(fēng)險較小,，因為住宅消費群體較廣，住宅業(yè)態(tài)既具有居住功能,，也具有投資功能,，其雙重作用為銷售提供了更廣闊的購買群體。
開發(fā)層面的差異,。
1.產(chǎn)品屬性,。
住宅地產(chǎn)開發(fā)的住宅是終端消費品，主要功能是用來滿足消費者的居住要求,。樓盤除了消極被動的隨市場供求關(guān)系變動而升值外,，無法帶來額外的利潤，因此增值空間小,。而商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的從嚴(yán)格意義上說不僅僅是產(chǎn)品,，更是資本，它通過經(jīng)營能不斷衍生出新的價值,，增值空間很大,。但應(yīng)該同時看到，商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險也要更大,，因此商業(yè)地產(chǎn)的成功需要具有前瞻眼光的開發(fā)商,、專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)顧問及經(jīng)驗豐富的物業(yè)管理公司。其次,，商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)形式也更多,，有shopping摩購物中心、主題商場,、商業(yè)街,、社區(qū)街鋪等。
商業(yè)地產(chǎn)的核心是要搞活商業(yè),，而住宅地產(chǎn)追求的是居住的舒適度,，也有人說住宅地產(chǎn)開發(fā)的是“城”，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的是“市”,，這是兩者之間的本質(zhì)區(qū)別,。因此,，商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)性發(fā)展是項目能否成功的重要條件，它更著眼于一種長期效益,。而住宅地產(chǎn)相對要簡單的多，房子只要賣出,，投資的價值就可以實現(xiàn),。
商業(yè)地產(chǎn)的核心決定了商業(yè)地產(chǎn)的運營模式要更復(fù)雜,。正是因為商業(yè)地產(chǎn)更具復(fù)雜性和風(fēng)險性,，因此商業(yè)地產(chǎn)更注重項目的可行性調(diào)研,、分析,，更要充分運用swot分析法,，發(fā)現(xiàn)商機(jī)，發(fā)揮優(yōu)勢,，彌補(bǔ)不足,，降低風(fēng)險。
2.開發(fā)技術(shù),。
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要考慮到不同業(yè)態(tài)的具體要求,。在建筑設(shè)計方面，戶型,、景觀不再是重點,，配套設(shè)施會更多，規(guī)劃,、設(shè)計,、施工、交驗在每個階段的技術(shù)要求都高于住宅;在物業(yè)管理方面,，商業(yè)物業(yè)的功能增加,，管理成本增加，對人員提出更高的要求;在銷售方面,，前者針對的目標(biāo)群體的行為屬于典型的專業(yè)理財行為,，而后者主要是一種消費行為，因此相應(yīng)的銷售手法呈現(xiàn)多樣性,，如委托經(jīng)營,、售后返租、整體轉(zhuǎn)讓,、分割出售等;在資金回籠方面,，住宅開發(fā)商通過預(yù)售融資來進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)和滾動開發(fā)，很快實現(xiàn)資金回籠,，而商業(yè)地產(chǎn)收益很大部分來自租金,。
商業(yè)地產(chǎn)根據(jù)項目開發(fā)的不同環(huán)節(jié)有不同的客戶群，如在招商階段的客戶是商家,，而且特別重視主力店的作用;在銷售階段的客戶主要是有一定經(jīng)濟(jì)實力投資者;在經(jīng)營階段的客戶群則是終端消費群,。總之,，商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的千差萬別,，必然要求開發(fā)商進(jìn)行理念和心態(tài)的調(diào)整。希望中國的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)在機(jī)遇和挑戰(zhàn)中朝更理性,、更專業(yè),、更合理、也更繁榮的方向發(fā)展,，在贏得巨大財富同時為活躍商業(yè),、繁榮經(jīng)濟(jì)作出貢獻(xiàn)。
3.規(guī)劃設(shè)計,。
規(guī)劃設(shè)計決定商業(yè)項目的存亡,。多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商在開發(fā)之初，根本就沒有考慮過“做什么”的問題,，他們多數(shù)先把項目蓋起來,，最后到了商業(yè)定位的時候問題就出現(xiàn)了，要么就是結(jié)構(gòu)不合理,，要么就是布局不規(guī)范,，從而導(dǎo)致招商異常困難，往往出現(xiàn)“理想的商家不愿進(jìn),，進(jìn)駐的商家不理想”的結(jié)果,。
商業(yè)地產(chǎn)由于各種業(yè)態(tài)對商鋪的要求具有特殊性，而大型商業(yè)地產(chǎn)項目業(yè)態(tài)和功能均比住宅復(fù)雜,，人流,、物流、垂直交通,、消防疏散,、停車等諸多方面相當(dāng)繁瑣，在滿足功能要求的前提下,，如何滿足未來大量商家以及消費者的需求,，這是關(guān)系到一個商業(yè)項目能否成功銷售、招商和做旺的關(guān)鍵,。
4.開發(fā)流程,。
商業(yè)地產(chǎn)的選址過程更嚴(yán)謹(jǐn)：通常情況下，無論是住宅開發(fā)還是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā),，均要在投標(biāo)拿地前進(jìn)行初步的市場調(diào)研,。但在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，發(fā)展商不僅要考慮商鋪投資者的利益,，還要考慮經(jīng)營者,、消費者的利益,，所需平衡的地方很多，所以商業(yè)地產(chǎn)項目的選址過程比住宅開發(fā)更為嚴(yán)謹(jǐn),。
商業(yè)地產(chǎn)的定位更為復(fù)雜和系統(tǒng)化：商業(yè)地產(chǎn)的定位來自廣泛而細(xì)致的調(diào)研,，包括城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃及政策、區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu),、未來供應(yīng)量,、消費力的需求、租售目標(biāo)客戶細(xì)分,、商鋪升值潛力等方面的分析,。
商業(yè)地產(chǎn)推廣更具針對性：商鋪作為非生活必需品，與住宅推廣相比,，其推廣的核心是投資價值和投資潛力,，側(cè)重于商鋪的回報率和回報周期，以及未來的經(jīng)營管理,，確保市場能夠持續(xù)經(jīng)營,。
5.招商與經(jīng)營。
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比住宅開發(fā)多出開業(yè),、運營,、管理三個環(huán)節(jié)：在住宅開發(fā)中，開發(fā)商有機(jī)會當(dāng)“甩手掌柜”,，開盤,、營銷、交樓后就結(jié)束,。一個商業(yè)地產(chǎn)如果想持續(xù)盈利,，必須在前期預(yù)留一部分商鋪用于旺場后自營，所以,，開發(fā)商不能抱著當(dāng)“甩手掌柜”的心態(tài)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn),，而必須抓好運營、管理兩個后續(xù)環(huán)節(jié),，這樣才能減少糾紛,，獲取最大化利潤。
招商是商業(yè)地產(chǎn)成功開發(fā)的關(guān)鍵所在,。一個商業(yè)項目,，如百貨、專業(yè)市場,、區(qū)域商業(yè)中心等,，一般都實行“招商先行”的營銷策略，以招商來帶動銷售,?！坝兄髁Φ甑牡胤?，就有無窮的商業(yè)機(jī)會”，以招入主力店作為吸引其它商家的手段,。其實主力店周邊商鋪的經(jīng)營主要是“寄生”業(yè)態(tài),，它本身不具備“聚客”能力，所以也不具備使商鋪升值的潛力,，只有借助主力的作用才能充分挖掘其商業(yè)價值，使商鋪作旺并不斷升值,。
統(tǒng)一銷售,，統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一管理,，使擁有權(quán),、經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)三權(quán)分離,。商業(yè)項目要充分發(fā)揮經(jīng)營管理公司的作用,，盡早介入項目整體開發(fā)，為招商及后期經(jīng)營管理作好準(zhǔn)備,。
而住宅一般不存在招商問題,，帶底商的住宅，具體銷售依住宅定位而定,，是以招品牌連鎖店為主,，或是一般經(jīng)營戶，但一般前者居多,，以品牌店來帶動住宅銷售,，提升住宅價值。但底商需要科學(xué)合理的業(yè)態(tài)經(jīng)營及規(guī)劃比例,，這點也非常重要,。
營銷層面的差異。
1.營銷主題,。
消費者在購買任何一種商品的時候,，購買的實際上都是一種夢想，這種夢想在某一個方面滿足了他們的需求,，所以愿意付出貨幣等值或不等值交換,。對于住宅來說，消費者購買的是一種他們需要的“生活方式”,，因為無論怎樣講,，房子本身沒有特別大的差異，不同的只是賦予房子的內(nèi)涵,，所以宣傳主題往往側(cè)重于對未來生活夢境的憧憬和提前寫真,。
商業(yè)地產(chǎn)實際上更多的是一種投資的概念,。作為投資而言，回報率和回報周期才是消費者真正關(guān)心之所在,。
2.推廣對象,。
住宅房地產(chǎn)面對的消費群體主要分兩種：用于自住的購房者和用于投資的購房者。用于自住的購房者又分為首次購房自住和二次及多次購房者,，他們的心態(tài)是完全不同的,。住宅地產(chǎn)純投資在目前的經(jīng)濟(jì)水平下相對消費群不多，但有快速增長的趨勢,，他們關(guān)心的是該區(qū)域長遠(yuǎn)發(fā)展以及今后出租的前景問題,。
在商業(yè)地產(chǎn)上，推廣對象是分階段來劃分的,。首先是將商鋪出售或出租出去,，推廣的目標(biāo)也分兩類：用于自己經(jīng)營的業(yè)主和用于投資的業(yè)主。自營客戶關(guān)心的是商圈的成熟度,、消費群基數(shù)和消費能力;投資客戶則更注重該地段的發(fā)展前景和投資回報的周期,。
在整體交房、商場開始運作后,，推廣對象將發(fā)生轉(zhuǎn)移,，重點是怎樣吸引更多的消費者光顧商場，從而提升整個商場的人氣和形象,，這是擺在商場經(jīng)營管理面前一個迫切的問題,。
3.營銷周期。
營銷周期和市場供給量是密不可分的,。目前的房地產(chǎn)市場上,，住宅地產(chǎn)的提供量遠(yuǎn)超過商業(yè)地產(chǎn)，所以消費者可選擇的機(jī)會就多,，考慮的周期也長,，加上住宅開發(fā)已經(jīng)向規(guī)模化,、集約化發(fā)展,，所以住宅地產(chǎn)的營銷周期相對就很長，在具體的作業(yè)方式上,，通常分成幾個大階段來執(zhí)行,。
商業(yè)地產(chǎn)在這一點上與住宅地產(chǎn)完全不同，商業(yè)地產(chǎn)能永續(xù)存在的前提是需要足夠的市場支撐和足夠的人群消費,，所以商業(yè)地產(chǎn)一般都是在一個相對成熟的區(qū)域進(jìn)行開發(fā),，這樣投資總額相對很高，但是實際開發(fā)面積相對小，吸收的客戶也少,，所以營銷周期要求盡可能短,，否則戰(zhàn)線過長，市場冷卻后再積聚溫度那就困難得多,。
4.消費者關(guān)心的問題,。
住宅消費者關(guān)心的幾個關(guān)鍵指標(biāo)排序是：價格、地段,、戶型,、品質(zhì)、開發(fā)商實力,、服務(wù),、配套。
商業(yè)地產(chǎn)客戶關(guān)心的問題是：地段,、價格,、后續(xù)管理,、開發(fā)商實力,、主力店。因為商業(yè)地產(chǎn)必須有足夠的人氣才能支撐,，所以一個商業(yè)地產(chǎn)項目能否取得成功,，很大程度上是由地段等先天因素決定的。
5.推廣節(jié)奏,。
房地產(chǎn)推廣的一個營銷周期一般由幾個遞進(jìn)的階段構(gòu)成：預(yù)熱期(市場引導(dǎo)/培育期),、內(nèi)部認(rèn)購期、開盤期,、強(qiáng)銷期,、持續(xù)期和清盤期。作為住宅地產(chǎn)來說,，因為要分成幾個營銷階段推廣,，所以它是由幾個營銷周期組合而成，每一個營銷周期基本上都要完整包括上述階段;否則市場引導(dǎo)不夠,，項目優(yōu)勢展示不全,、消費者對今后生活的了解不夠，市場接受就有限,。
在商業(yè)地產(chǎn),，可能只需包括上述部分階段，比如預(yù)熱期和內(nèi)部認(rèn)購期合并,，或者直接從預(yù)熱期進(jìn)入開盤并立即轉(zhuǎn)入強(qiáng)銷期;如果先天條件優(yōu)越,，不違背當(dāng)?shù)厥袌鰞r格體系，可能開盤時就直接進(jìn)入了清盤期。
6.媒介策略,。
住宅地產(chǎn)因為描繪的是未來的生活藍(lán)圖,，所以宣傳方式幾乎是無所不用其極：精致的宣傳資料、優(yōu)美的電視廣告,、直擊人心的平面廣告,、旨在維持長期影響力提升企業(yè)形象的戶外廣告等等。
而商業(yè)地產(chǎn)因為周期短,，很多媒介都無法考慮,。比如電視廣告，因為制作成本高,，必須長期播放才有效果,，而在較短的單位時間內(nèi)無法全面介紹項目優(yōu)勢，所以使用很少;更多的時候是投入信息量大的平面廣告,。但這也不是千篇一律的,，如果一個商業(yè)地產(chǎn)項目周期跨度長，需要分階段推廣,，此時電視廣告因為具有聲,、色、形的優(yōu)點,，無論是在提升項目和企業(yè)形象還是在刺激消費者購買方面,，都具有其他媒介無法比擬的優(yōu)勢。
相對于大項目而言,，可以在開盤前后進(jìn)行一個月左右的電視廣告輔助,。另外，戶外廣告的使用也極具針對性,，一般都是意向客戶集中的區(qū)域,，比如機(jī)場、高速公路和商家集中的商業(yè)區(qū),，基本上都是促銷型的廣告,，因為相對很短的周期來說，這些必須長時間才能發(fā)揮影響力的廣告是不適合的,。
7.現(xiàn)場包裝,。
現(xiàn)在任何一個住宅項目的工地包裝已經(jīng)越來越趨向于高成本，并追求夢幻般的效果,，售樓處富麗堂皇,，售樓小姐個個都有親和力，售樓處的氛圍更象一個家,，即使是工地圍擋也在“造夢”的原則上吸引消費者,。
商業(yè)地產(chǎn)一般是“短,、平、快”的項目,，而且單位成本高,、目標(biāo)消費群集中，所以到處充滿商業(yè)氣息,。售樓處可能是臨時的,，工地廣告充滿了濃厚的商業(yè)味道，工地施工很快就能完成……每一個信息都在提醒客戶時間不多,，趁早出手才有機(jī)會,。
8.宣傳費用分配。
住宅地產(chǎn)的周期長,，所以宣傳費用幾乎是平均使力,。
商業(yè)地產(chǎn)因為周期短，一般預(yù)熱時間在20—30天較適宜,，廣告費用幾乎全部集中在開盤前后一個月的時間內(nèi),。
9.營銷活動。
為盡可能吸引購房者,，住宅項目一般都會推出很多公關(guān)和促銷活動,，比如經(jīng)常性的業(yè)主聯(lián)誼會、逢節(jié)日組織出去旅游,、階段性的優(yōu)惠購房等等,。
商業(yè)地產(chǎn)面對的都是在商場上打拼多年的生意人,，一般的促銷手段之作用微乎其微,，所以幾乎很少進(jìn)行專門性的優(yōu)惠活動，更多的是公關(guān)性質(zhì)的活動：比如專業(yè)人士組成的“投資報告會”,、商家交流會等,。綜合而言，住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)面對的消費群體不同,，所以在營銷策略上有很大的不同,，認(rèn)真比較其中的差異，對我們的營銷推廣將有深遠(yuǎn)的指導(dǎo)意義和重要的現(xiàn)實作用,。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案的市場需求篇十一
活動目的：為商場開業(yè)造勢,，引起話題，吸引大家的眼球,，增加商場知名度,。
活動主題：開業(yè)盛典。
活動時間：2015年4月29日,。
活動地點：江南新地露天廣場活動形式：啟動儀式和舞臺表演,。
活動內(nèi)容：
啟動儀式(上午)。
負(fù)責(zé)人：主持和現(xiàn)場工作人員。
活動宣傳：
1,，地鐵廣告(地鐵二號線)2,，報紙廣告3，電臺廣告(略)4,，公車廣告(略),。
小結(jié)：活動當(dāng)天所邀請的領(lǐng)導(dǎo)、明星讓本站商業(yè)街迅速的占據(jù)了4月30日廣州各個報刊和電視臺的重要版面,。五一黃金周前的勁爆開業(yè)與各大媒體的強(qiáng)勢報道,，使得江南新地一開業(yè)便獲得了滿堂紅。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案的市場需求篇十二
策劃是一門復(fù)合性,、交叉性,、邊緣性學(xué)科，其本質(zhì)是思維的科學(xué),。它的精妙之處在于不同思維方式的運用,。策劃是將單線思維轉(zhuǎn)變成復(fù)合思維，將封閉性思維轉(zhuǎn)變成發(fā)散性思維,，將孤立,、靜止的思維轉(zhuǎn)變?yōu)楸孀C的、動態(tài)的思維,，將傳統(tǒng)的量入為出的思維轉(zhuǎn)變?yōu)榱砍鰹槿氲乃季S,。在感到困惑的時候，換一種思維方式考慮問題,，往往豁然開朗,，感到海闊天空。
克隆的價值是有限的,。策劃貴在創(chuàng)新,。只有創(chuàng)新才能保持競爭優(yōu)勢。這是一個創(chuàng)新的時代,，永遠(yuǎn)不變的只有變化本身,，但創(chuàng)新不能憑空想象，想當(dāng)然地“創(chuàng)新”,。太超前了要跳樓,，不超前要被淘汰，怎么適度超前,？需要有對企業(yè)特性和中國國情非常深刻的把握,，以及對社會及行業(yè)趨勢的把握。在掌握規(guī)律的基礎(chǔ)上創(chuàng)新,。理念先行法則：創(chuàng)新有不同種類和層次：產(chǎn)品創(chuàng)新,、服務(wù)創(chuàng)新,、技術(shù)創(chuàng)新、營銷創(chuàng)新,、管理創(chuàng)新,、制度創(chuàng)新、品牌創(chuàng)新,、理念創(chuàng)新,，由表及里，由淺入深,。理念創(chuàng)新是其它層面創(chuàng)新的靈魂和統(tǒng)帥,。
理念創(chuàng)新是打破規(guī)定動作的框框，創(chuàng)造自選動作,。依據(jù)創(chuàng)新理念開發(fā)出的不是工業(yè)化,、標(biāo)準(zhǔn)化的“工業(yè)品”，而是量身定做的原創(chuàng)性的“工藝品”,。理念創(chuàng)新貴在原創(chuàng)性,。
可以毫不夸張地說，理念創(chuàng)新,，乃是一切創(chuàng)新之源,，是一切創(chuàng)新之本，它決定著其他種種創(chuàng)新活動的開展和成敗,，它既是其他創(chuàng)新活動的基石,，也是其他創(chuàng)新活動的羅盤和指針。如果說其他創(chuàng)新都還只是戰(zhàn)術(shù)層面的創(chuàng)新的話,，那么理念創(chuàng)新就是戰(zhàn)略層面的創(chuàng)新,。戰(zhàn)略定位決定著戰(zhàn)術(shù)動作的展開。因此,，理念創(chuàng)新具有更大的難度,。是一種更高級別的創(chuàng)新挑戰(zhàn),。
如果說其他創(chuàng)新都只是制造常規(guī)武器的話,，那么理念創(chuàng)新就是制造核武器的活動。理念創(chuàng)新決定著未來競爭的成敗,。
工作室應(yīng)是自選動作的創(chuàng)造者,。自選動作的天地最寬，因為可以由你任意發(fā)揮,；自選動作的難度很大,，因為你沒有成規(guī)可以借鑒。但自選動作依舊應(yīng)是人們的追求目標(biāo),，因為誰創(chuàng)造了自選動作,，誰就創(chuàng)造了一個新的規(guī)矩,，就成了游戲規(guī)則的制定者和解釋者，就擁有了話語權(quán),。自選動作的本質(zhì)是創(chuàng)新,。
如何達(dá)到唯一性、權(quán)威性,、排他性是項目和產(chǎn)品策劃必須要考慮的,。具有這三性的項目或產(chǎn)品，可以在一個時期內(nèi)處于無競爭狀態(tài),。
唯一性是差異化競爭策略的結(jié)果,。權(quán)威性與排他性與策略思路、資源整合對象以及科學(xué)創(chuàng)新密切相關(guān),。三者的統(tǒng)一與完整,，可以保證競爭壁壘的固若金湯，可以拒追兵于城外,，可以有效抗拒克隆技術(shù)的魔力,，可以贏得市場的追捧。
策劃要講究審時度勢,，太超前不被市場接受,，要跳樓；太滯后坐失良機(jī),，沒有效益,；與市場同步，利潤攤平且很易被人模仿,，效益短暫,。如何適度超前地引導(dǎo)市嘗創(chuàng)造市場大有學(xué)問。適度超前產(chǎn)生的先發(fā)效應(yīng),，可保持相對時間的無競爭狀態(tài),，從而獲取超額利潤。
做策劃首先要考慮三個問題：
第一,，老板判斷,。企業(yè)的掌門人怎樣，是決定策劃成敗的關(guān)鍵,。因為企業(yè)家是企業(yè)的人格化,，企業(yè)是企業(yè)家的物化。任何一個好的思路,、好的策劃方案只有在老板領(lǐng)會,、吃透、充分贊同和肯定并創(chuàng)造性實施和操作的基礎(chǔ)上才能變?yōu)楝F(xiàn)實,。
第二,，企業(yè)診斷,。企業(yè)從那里來，今天處于什么狀態(tài),，明天向那里去,。存在決定意識，出身決定風(fēng)格,，對企“來龍”的掌控,，是對“去脈”設(shè)計的前提。
第三,，資源盤存,。企業(yè)有那些資源，除了有形資產(chǎn),，更注意它有什么無形資產(chǎn)和隱形資源,。比如公共關(guān)系、優(yōu)惠政策,、上級扶持等特殊優(yōu)勢,。
西醫(yī)的哲學(xué)是把人當(dāng)成機(jī)器，分解成各個零部件來考慮問題,，難免頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳,。中醫(yī)則是把人當(dāng)作一個整體，考慮其陰陽是否平衡,，血脈經(jīng)絡(luò)是否通暢,。根據(jù)豐富的臨床經(jīng)驗，望,、聞,、問、切,，把握根本,，辨證施治。我們的策劃更接近中醫(yī),，從整體的角度把握和解決問題,。
策劃不是一兩個點子而是一個系統(tǒng)工程，包括：調(diào)查研究,、企業(yè)或項目診斷,、企業(yè)或項目戰(zhàn)略定位、理念創(chuàng)新,、策略設(shè)計、資源整合,、操作實施,、顧問監(jiān)理,、動態(tài)調(diào)整、總結(jié)提升等諸多環(huán)節(jié),。
任何策劃目標(biāo)的實現(xiàn),，要想一步到位是不現(xiàn)實的。我們往往將這一過程分解成若干可以控制的步驟,，每一步都有階段性成果,。就像過河，要想不濕鞋,，每跨一步都要有塊墊腳石,。使企業(yè)或項目通過這些中間的支點，順利達(dá)成最后的目標(biāo),。如此不僅可大大降低失敗的風(fēng)險,，而且每一次小的收獲都為最終的成功奠定基礎(chǔ)，最后的成功則成為必然,。大處著眼,，小處著手，是企業(yè)發(fā)展永恒的基礎(chǔ)法則,。
策劃不管是對區(qū)域,、企業(yè)還是個人，最主要的是準(zhǔn)確的自我定位,，即找出自己的核心優(yōu)勢,，最大限度地開發(fā)和利用這種優(yōu)勢，并量身度造設(shè)計一套切實可行的發(fā)展策略,，才能以最小的投入,，取得最大的收獲。
寸有所長,，尺有所短,。如何揚長避短，是企業(yè)戰(zhàn)略的精髓,。策劃應(yīng)該因時,、因地、因人制宜,，把策劃對象放在這個坐標(biāo)里面,，對他進(jìn)行準(zhǔn)確的定位，幫助他對擁有的資源要素進(jìn)行梳理和整合,，以期達(dá)到最佳效果,，也就是度身定造。
因時：即審時度勢，把對象放在時代的背景下,，搞清楚他的昨天,、今天、明天,，從宏觀上把握社會和行業(yè)發(fā)展的趨勢和脈絡(luò),。
因地：挖掘?qū)ο笏诘貐^(qū)的資源，和文化底蘊,，充分利用人文地理各種環(huán)境優(yōu)勢,，從而聚人氣、地氣,、財氣,。
因人：針對企業(yè)自身和企業(yè)老板的特性，設(shè)計不同的戰(zhàn)略和策略,。策劃家相當(dāng)于服裝設(shè)計師而不是裁縫,。服裝設(shè)計師要根據(jù)每一個人的體形和氣質(zhì)，揚長避短,，再參考社會的時尚和潮流,，進(jìn)行獨家創(chuàng)作。
策劃最講究的是戰(zhàn)略,，在戰(zhàn)略方向沒有確定之前,，任何戰(zhàn)術(shù)都無所謂好壞。正如一句英格蘭名言：“對于一艘盲目航行的船來說,，任何方向的風(fēng)都是逆風(fēng),。”
準(zhǔn)確的市場定位是成功策劃的關(guān)鍵,。對社會大趨勢的精妙把握是能否定位準(zhǔn)確的前提,。我們策劃時首先要用全新的思維方式，幫助企業(yè)確定自己的位置,。這種定位要將企業(yè)放入地區(qū),、行業(yè)、企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的三維坐標(biāo)系中來考量,，從而確定企業(yè)在行業(yè)中的位置,、產(chǎn)品在市場中的位置、品牌在社會中的位置,。
策劃不要僅局限于眼前,，而要有長遠(yuǎn)的考慮，寬打窄用,。要為未來的發(fā)展預(yù)留充分的空間,，埋下可以發(fā)揮的伏筆，為未來的產(chǎn)業(yè)嫁接事先留下對接口，為未來的利潤增長點培育胚胎,。形象的說法就是預(yù)留“管線”,。
預(yù)留管線需要策劃人具有超前長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略遠(yuǎn)見,，故非一般以眼前利益為中心者可以為之,。
預(yù)留管線法則要求，既要保證當(dāng)前項目的成功,，還要預(yù)見項目在未來的發(fā)展態(tài)勢,，并盡量使現(xiàn)在的成功策略與未來的成功接軌。故此法則實際上使現(xiàn)在的成功策略成為一個開放的而不是封閉的系統(tǒng),。這個系統(tǒng)的開放性面向未來,。故預(yù)留管線法則要求策劃人策劃的不僅是項目的現(xiàn)在，更是項目的未來,。
企業(yè)家是企業(yè)的頭腦,。他不僅是權(quán)利的源泉，也是企業(yè)智慧的主要來源,。
策劃一個企業(yè),，在很大程度上就是策劃一個企業(yè)家，幫助他實現(xiàn)知識和智慧的充實,，以及升級換代,。
策劃活動在某種意義上主要表現(xiàn)為策劃人與企業(yè)家之間頭腦的磨合與相互影響。策劃人如果不能成功地影響企業(yè)家并使其思維方式朝正確方向轉(zhuǎn)變,，則成功的策劃活動就無從說起,。
所以我們堅持與老板們的直接交流，也堅持幫助企業(yè)家實現(xiàn)方法論以及知識智慧上的升級換代,。用時髦的數(shù)字化生存時代的語言來說,，就是為老板換芯片。
欲策劃老板,，必先吃透老板,。
能成為老板，其閱歷和智慧定有過人之處,，一般都非等閑之輩,。或者說,，他本身就具備策劃人的素質(zhì),，就像一個好的導(dǎo)演同時也常常是一個好的編劇一樣。他之所以能不斷地從一個成功走向另一個成功,，肯定是把握住了現(xiàn)實中的某種規(guī)律,。但他們?yōu)槭裁葱枰覀兡兀窟@是分工協(xié)作所使然，亦是信息爆炸,、機(jī)會風(fēng)險頻生的知識經(jīng)濟(jì)所使然,。作為企業(yè)分外看重的外腦機(jī)構(gòu)，我們之所以能為企業(yè)家所倚重,，一個重要的因素是我們獲得了站在巨人肩膀上的特權(quán),。我們同企業(yè)家合作的第一課就是消化企業(yè)家。由于我們這個特殊的職業(yè),，使我們常常能夠在兩三個小時里吸納和消化企業(yè)家用血肉,、靈魂數(shù)十年打拼出來的精華，再轉(zhuǎn)化為我們的能量,。消化企業(yè)家,，再造企業(yè)家，也許是我們的工作室在跟市場經(jīng)濟(jì)對接時一個鮮明的特點,。所以,，策劃實際是一個教學(xué)相長的過程。
“條條大路通羅馬,，策劃就是尋找最近的那條路,。”“最近”是指順應(yīng)大勢,，吻合規(guī)律,，盡可能不走彎路。趨勢的潛流就在現(xiàn)實平靜的海面之下,，策劃就是要找到它的'流向,，通過創(chuàng)新讓企業(yè)之船適度超前地順應(yīng)它的流向，借勢,、借力,，被潮流推著走。才能像沖浪者那樣立于潮頭之上,，成為規(guī)則的制定者,。面對時代的快速變革，一個企業(yè)能否持續(xù)發(fā)展,，能否打造百年老店,，不在于它一時的技術(shù)領(lǐng)先或市場的占有率，關(guān)鍵在于它能否審時度勢,，在一個又一個時代的轉(zhuǎn)折點上,，及時調(diào)整企業(yè)的航向，“好風(fēng)憑借力,，送我上青云”,，是企業(yè)戰(zhàn)略運營的最佳境界,。
名牌的背后是文化。策劃最有神韻之處,，往往體現(xiàn)在對每一個地方文化底蘊的把握,，發(fā)揮、利用和體現(xiàn)上,。工作室策劃方法論的一大特征是更強(qiáng)調(diào)區(qū)域文化背景的分析,。在尊重傳統(tǒng)市場調(diào)查方法和結(jié)論的基礎(chǔ)上，更注重社會學(xué)式的感悟式調(diào)查,，通過交流取樣,。注意捕捉特定的歷史文化浸淫下形成的區(qū)域文化個性與社會經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)及消費心理偏好,。重在把握社會運行的脈搏,，脈象既明，即可將區(qū)域文化底蘊注入項目的理念（概念）開發(fā)及市場推廣策略之中,，?？色@厚積薄發(fā)、石破天驚之效,。
中國有句古話“一方水土養(yǎng)一方人”,。這深刻地揭示了一個樸素的真理：每一地域有這個地域特有的文化，每一個城市有這個城市特有的性格,。從事房地產(chǎn)開發(fā),，除必備的專業(yè)知識以外，如何做到“近水知魚性,，隔山識鳥音”,，準(zhǔn)確為地域文化解碼，是關(guān)乎地產(chǎn)商生死存亡的大事,。
市場調(diào)查80%_數(shù)據(jù),，20%_直覺。尤其是在知識經(jīng)濟(jì)時代,，市場瞬息萬變,，_統(tǒng)計得來的數(shù)據(jù)很難準(zhǔn)確反映處于動態(tài)中的市場變化，搞不好就會是刻舟求劍,。特別是中國這個市場是一個不成熟的市場,，不像西方市場那樣有據(jù)可查。所以,，我說市場調(diào)查就像燒水一樣,，可以燒到80度，最后的20度得_直覺,、經(jīng)驗來把握,。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案的市場需求篇十三
商業(yè)地產(chǎn)策劃的核心內(nèi)容包括商業(yè)用地的價值判別與發(fā)展定位,、商業(yè)地產(chǎn)融資策劃、商業(yè)地產(chǎn)價值鏈構(gòu)造和策劃,、商業(yè)地產(chǎn)建筑策劃等?，F(xiàn)在，就一起來看看以下兩篇關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)策劃公司的方案吧!
1.轉(zhuǎn)變思維法則,。
策劃是一門復(fù)合性,、交叉性、邊緣性學(xué)科,，其本質(zhì)是思維的科學(xué),。它的精妙之處在于不同思維方式的運用。策劃是將單線思維轉(zhuǎn)變成復(fù)合思維,，將封閉性思維轉(zhuǎn)變成發(fā)散性思維,，將孤立、靜止的思維轉(zhuǎn)變?yōu)楸孀C的,、動態(tài)的思維,，將傳統(tǒng)的量入為出的思維轉(zhuǎn)變?yōu)榱砍鰹槿氲乃季S。在感到困惑的時候,，換一種思維方式考慮問題,，往往豁然開朗，感到海闊天空,。
2.創(chuàng)新法則,。
克隆的價值是有限的。策劃貴在創(chuàng)新,。只有創(chuàng)新才能保持競爭優(yōu)勢,。這是一個創(chuàng)新的時代，永遠(yuǎn)不變的只有變化本身,，但創(chuàng)新不能憑空想象,，想當(dāng)然地“創(chuàng)新”。太超前了要跳樓,，不超前要被淘汰,，怎么適度超前?需要有對企業(yè)特性和中國國情非常深刻的把握，以及對社會及行業(yè)趨勢的把握,。在掌握規(guī)律的基礎(chǔ)上創(chuàng)新,。理念先行法則：創(chuàng)新有不同種類和層次：產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新,、技術(shù)創(chuàng)新,、營銷創(chuàng)新、管理創(chuàng)新,、制度創(chuàng)新,、品牌創(chuàng)新,、理念創(chuàng)新，由表及里,，由淺入深,。理念創(chuàng)新是其它層面創(chuàng)新的靈魂和統(tǒng)帥。
理念創(chuàng)新是打破規(guī)定動作的框框,，創(chuàng)造自選動作,。依據(jù)創(chuàng)新理念開發(fā)出的不是工業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化的“工業(yè)品”,，而是量身定做的原創(chuàng)性的“工藝品”,。理念創(chuàng)新貴在原創(chuàng)性。
可以毫不夸張地說,，理念創(chuàng)新,，乃是一切創(chuàng)新之源，是一切創(chuàng)新之本,，它決定著其他種種創(chuàng)新活動的開展和成敗,，它既是其他創(chuàng)新活動的基石，也是其他創(chuàng)新活動的羅盤和指針,。如果說其他創(chuàng)新都還只是戰(zhàn)術(shù)層面的創(chuàng)新的話，那么理念創(chuàng)新就是戰(zhàn)略層面的創(chuàng)新,。戰(zhàn)略定位決定著戰(zhàn)術(shù)動作的展開,。因此，理念創(chuàng)新具有更大的難度,。是一種更高級別的創(chuàng)新挑戰(zhàn),。
如果說其他創(chuàng)新都只是制造常規(guī)武器的話，那么理念創(chuàng)新就是制造核武器的活動,。理念創(chuàng)新決定著未來競爭的成敗,。
3.自選動作法則。
工作室應(yīng)是自選動作的創(chuàng)造者,。自選動作的天地最寬,，因為可以由你任意發(fā)揮;自選動作的難度很大，因為你沒有成規(guī)可以借鑒,。但自選動作依舊應(yīng)是人們的追求目標(biāo),，因為誰創(chuàng)造了自選動作，誰就創(chuàng)造了一個新的規(guī)矩,，就成了游戲規(guī)則的制定者和解釋者,，就擁有了話語權(quán)。自選動作的本質(zhì)是創(chuàng)新,。
4.三性法則,。
如何達(dá)到唯一性,、權(quán)威性、排他性是項目和產(chǎn)品策劃必須要考慮的,。具有這三性的項目或產(chǎn)品,，可以在一個時期內(nèi)處于無競爭狀態(tài)。
唯一性是差異化競爭策略的結(jié)果,。權(quán)威性與排他性與策略思路,、資源整合對象以及科學(xué)創(chuàng)新密切相關(guān)。三者的統(tǒng)一與完整,，可以保證競爭壁壘的固若金湯,，可以拒追兵于城外，可以有效抗拒克隆技術(shù)的魔力,，可以贏得市場的追捧,。
5.適度超前法則。
策劃要講究審時度勢,，太超前不被市場接受,，要跳樓;太滯后坐失良機(jī)，沒有效益;與市場同步,，利潤攤平且很易被人模仿,，效益短暫。如何適度超前地引導(dǎo)市嘗創(chuàng)造市場大有學(xué)問,。適度超前產(chǎn)生的先發(fā)效應(yīng),，可保持相對時間的無競爭狀態(tài)，從而獲取超額利潤,。
6.梳理分析法則,。
做策劃首先要考慮三個問題：
第一，老板判斷,。企業(yè)的掌門人怎樣,，是決定策劃成敗的關(guān)鍵。因為企業(yè)家是企業(yè)的人格化,，企業(yè)是企業(yè)家的物化,。任何一個好的思路、好的,。
只有在老板領(lǐng)會,、吃透、充分贊同和肯定并創(chuàng)造性實施和操作的基礎(chǔ)上才能變?yōu)楝F(xiàn)實,。
第二,，企業(yè)診斷。企業(yè)從那里來,，今天處于什么狀態(tài),，明天向那里去,。存在決定意識，出身決定風(fēng)格,，對企“來龍”的掌控,，是對“去脈”設(shè)計的前提。
第三,，資源盤存,。企業(yè)有那些資源，除了有形資產(chǎn),，更注意它有什么無形資產(chǎn)和隱形資源,。比如公共關(guān)系、優(yōu)惠政策,、上級扶持等特殊優(yōu)勢,。
7.辨證施治法則。
西醫(yī)的哲學(xué)是把人當(dāng)成機(jī)器,，分解成各個零部件來考慮問題,，難免頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳。中醫(yī)則是把人當(dāng)作一個整體,，考慮其陰陽是否平衡,，血脈經(jīng)絡(luò)是否通暢。根據(jù)豐富的臨床經(jīng)驗,，望,、聞、問,、切，把握根本,，辨證施治,。我們的策劃更接近中醫(yī)，從整體的角度把握和解決問題,。
8.系統(tǒng)化運作法則,。
策劃不是一兩個點子而是一個系統(tǒng)工程，包括：調(diào)查研究,、企業(yè)或項目診斷,、企業(yè)或項目戰(zhàn)略定位、理念創(chuàng)新,、策略設(shè)計,、資源整合、操作實施,、顧問監(jiān)理,、動態(tài)調(diào)整,、總結(jié)提升等諸多環(huán)節(jié)。
9.“墊腳石”法則,。
任何策劃目標(biāo)的實現(xiàn),，要想一步到位是不現(xiàn)實的。我們往往將這一過程分解成若干可以控制的步驟,，每一步都有階段性成果,。就像過河，要想不濕鞋,，每跨一步都要有塊墊腳石,。使企業(yè)或項目通過這些中間的支點，順利達(dá)成最后的目標(biāo),。如此不僅可大大降低失敗的風(fēng)險,，而且每一次小的收獲都為最終的成功奠定基礎(chǔ)，最后的成功則成為必然,。大處著眼,，小處著手，是企業(yè)發(fā)展永恒的基礎(chǔ)法則,。
10.核心優(yōu)勢法則,。
策劃不管是對區(qū)域、企業(yè)還是個人,，最主要的是準(zhǔn)確的自我定位,，即找出自己的核心優(yōu)勢，最大限度地開發(fā)和利用這種優(yōu)勢,，并量身度造設(shè)計一套切實可行的發(fā)展策略,，才能以最小的投入，取得最大的收獲,。
11.量身度造法則,。
寸有所長，尺有所短,。如何揚長避短,，是企業(yè)戰(zhàn)略的精髓。策劃應(yīng)該因時,、因地,、因人制宜，把策劃對象放在這個坐標(biāo)里面,，對他進(jìn)行準(zhǔn)確的定位,，幫助他對擁有的資源要素進(jìn)行梳理和整合，以期達(dá)到最佳效果，也就是度身定造,。
因時：即審時度勢,，把對象放在時代的背景下，搞清楚他的昨天,、今天,、明天，從宏觀上把握社會和行業(yè)發(fā)展的趨勢和脈絡(luò),。
因地：挖掘?qū)ο笏诘貐^(qū)的資源,，和文化底蘊，充分利用人文地理各種環(huán)境優(yōu)勢,，從而聚人氣,、地氣、財氣,。
因人：針對企業(yè)自身和企業(yè)老板的特性,，設(shè)計不同的戰(zhàn)略和策略。策劃家相當(dāng)于服裝設(shè)計師而不是裁縫,。服裝設(shè)計師要根據(jù)每一個人的體形和氣質(zhì),，揚長避短，再參考社會的時尚和潮流,，進(jìn)行獨家創(chuàng)作,。
12.戰(zhàn)略至上法則。
策劃最講究的是戰(zhàn)略,，在戰(zhàn)略方向沒有確定之前,，任何戰(zhàn)術(shù)都無所謂好壞。正如一句英格蘭,。
名言,。
：“對于一艘盲目航行的船來說，任何方向的風(fēng)都是逆風(fēng),?！?/p>
13.系統(tǒng)定位法則。
準(zhǔn)確的市場定位是成功策劃的關(guān)鍵,。對社會大趨勢的精妙把握是能否定位準(zhǔn)確的前提。我們策劃時首先要用全新的思維方式,，幫助企業(yè)確定自己的位置,。這種定位要將企業(yè)放入地區(qū)、行業(yè),、企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的三維坐標(biāo)系中來考量,，從而確定企業(yè)在行業(yè)中的位置、產(chǎn)品在市場中的位置、品牌在社會中的位置,。
14.預(yù)留“管線”法則,。
策劃不要僅局限于眼前，而要有長遠(yuǎn)的考慮,，寬打窄用,。要為未來的發(fā)展預(yù)留充分的空間，埋下可以發(fā)揮的伏筆,，為未來的產(chǎn)業(yè)嫁接事先留下對接口,，為未來的利潤增長點培育胚胎。形象的說法就是預(yù)留“管線”,。
預(yù)留管線需要策劃人具有超前長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略遠(yuǎn)見,，故非一般以眼前利益為中心者可以為之。
預(yù)留管線法則要求,，既要保證當(dāng)前項目的成功,，還要預(yù)見項目在未來的發(fā)展態(tài)勢，并盡量使現(xiàn)在的成功策略與未來的成功接軌,。故此法則實際上使現(xiàn)在的成功策略成為一個開放的而不是封閉的系統(tǒng),。這個系統(tǒng)的開放性面向未來。故預(yù)留管線法則要求策劃人策劃的不僅是項目的現(xiàn)在,，更是項目的未來,。
15.換芯片法則。
企業(yè)家是企業(yè)的頭腦,。他不僅是權(quán)利的源泉,，也是企業(yè)智慧的主要來源。
策劃一個企業(yè),，在很大程度上就是策劃一個企業(yè)家,，幫助他實現(xiàn)知識和智慧的充實，以及升級換代,。
策劃活動在某種意義上主要表現(xiàn)為策劃人與企業(yè)家之間頭腦的磨合與相互影響,。策劃人如果不能成功地影響企業(yè)家并使其思維方式朝正確方向轉(zhuǎn)變，則成功的策劃活動就無從說起,。
所以我們堅持與老板們的直接交流,，也堅持幫助企業(yè)家實現(xiàn)方法論以及知識智慧上的升級換代。用時髦的數(shù)字化生存時代的語言來說,，就是為老板換芯片,。
16.消化老板法則。
欲策劃老板,，必先吃透老板,。
能成為老板，其閱歷和智慧定有過人之處，一般都非等閑之輩,?；蛘哒f，他本身就具備策劃人的素質(zhì),，就像一個好的導(dǎo)演同時也常常是一個好的編劇一樣,。他之所以能不斷地從一個成功走向另一個成功，肯定是把握住了現(xiàn)實中的某種規(guī)律,。但他們?yōu)槭裁葱枰覀兡?這是分工協(xié)作所使然,，亦是信息爆炸、機(jī)會風(fēng)險頻生的知識經(jīng)濟(jì)所使然,。作為企業(yè)分外看重的外腦機(jī)構(gòu),，我們之所以能為企業(yè)家所倚重，一個重要的因素是我們獲得了站在巨人肩膀上的特權(quán),。我們同企業(yè)家合作的第一課就是消化企業(yè)家,。由于我們這個特殊的職業(yè)，使我們常常能夠在兩三個小時里吸納和消化企業(yè)家用血肉,、靈魂數(shù)十年打拼出來的精華,，再轉(zhuǎn)化為我們的能量。消化企業(yè)家,，再造企業(yè)家,，也許是我們的工作室在跟市場經(jīng)濟(jì)對接時一個鮮明的特點。所以,，策劃實際是一個教學(xué)相長的過程,。
17.大勢把握法則。
“條條大路通羅馬,，策劃就是尋找最近的那條路,。”“最近”是指順應(yīng)大勢,，吻合規(guī)律,，盡可能不走彎路。趨勢的潛流就在現(xiàn)實平靜的海面之下,，策劃就是要找到它的流向,，通過創(chuàng)新讓企業(yè)之船適度超前地順應(yīng)它的流向，借勢,、借力,，被潮流推著走。才能像沖浪者那樣立于潮頭之上,，成為規(guī)則的制定者。面對時代的快速變革，一個企業(yè)能否持續(xù)發(fā)展,，能否打造百年老店,，不在于它一時的技術(shù)領(lǐng)先或市場的占有率，關(guān)鍵在于它能否審時度勢,，在一個又一個時代的轉(zhuǎn)折點上,，及時調(diào)整企業(yè)的航向,，“好風(fēng)憑借力，送我上青云”，是企業(yè)戰(zhàn)略運營的最佳境界,。
18.文化底蘊法則。
名牌的背后是文化,。策劃最有神韻之處,，往往體現(xiàn)在對每一個地方文化底蘊的把握，發(fā)揮,、利用和體現(xiàn)上,。工作室策劃方法論的一大特征是更強(qiáng)調(diào)區(qū)域文化背景的分析。在尊重傳統(tǒng)市場調(diào)查方法和結(jié)論的基礎(chǔ)上,，更注重社會學(xué)式的感悟式調(diào)查,，通過交流取樣。注意捕捉特定的歷史文化浸淫下形成的區(qū)域文化個性與社會經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)及消費心理偏好,。重在把握社會運行的脈搏,，脈象既明，即可將區(qū)域文化底蘊注入項目的理念(概念)開發(fā)及市場推廣策略之中,，?？色@厚積薄發(fā)、石破天驚之效,。
19.地域解碼法則,。
中國有句古話“一方水土養(yǎng)一方人”。這深刻地揭示了一個樸素的真理：每一地域有這個地域特有的文化,，每一個城市有這個城市特有的性格,。從事房地產(chǎn)開發(fā)，除必備的專業(yè)知識以外,，如何做到“近水知魚性,，隔山識鳥音”，準(zhǔn)確為地域文化解碼,，是關(guān)乎地產(chǎn)商生死存亡的大事,。
20.20度直覺法則。
市場調(diào)查80%*數(shù)據(jù),，20%*直覺,。尤其是在知識經(jīng)濟(jì)時代,，市場瞬息萬變，*統(tǒng)計得來的數(shù)據(jù)很難準(zhǔn)確反映處于動態(tài)中的市場變化,，搞不好就會是刻舟求劍,。特別是中國這個市場是一個不成熟的市場，不像西方市場那樣有據(jù)可查,。所以,，我說市場調(diào)查就像燒水一樣，可以燒到80度,，最后的20度得*直覺,、經(jīng)驗來把握。
價值層面的差異,。
1.物業(yè)價值,。
商業(yè)物業(yè)的價值在于經(jīng)營，通過經(jīng)營創(chuàng)造高于價格的價值,。一個商業(yè)項目必須要系統(tǒng)考慮項目的商業(yè)定位,、招商、經(jīng)營,，才能實現(xiàn)高水平的商業(yè)物業(yè)開發(fā),，達(dá)到預(yù)期的贏利目標(biāo)。
而住宅的價值在于居住,，保值升值,。其關(guān)鍵是準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位及目標(biāo)消費群體定位，最后通過銷售實現(xiàn)開發(fā)價值,。
從投資角度來看,，住宅可以買來自用，是保值投資,，風(fēng)險性極小,，而商業(yè)項目一旦沒做旺，其價值就極低,，甚至一文不值,，風(fēng)險性極大。
2.利益關(guān)系,。
從主體上說,，住宅地產(chǎn)的價值鏈顯然單一得多，即“開發(fā)商——終端消費者”,。商業(yè)地產(chǎn)的利益參與者更為復(fù)雜,，它的價值鏈?zhǔn)恰巴顿Y者——開發(fā)商——營運商——經(jīng)營者——終端消費者”。其中包含這四種權(quán)益關(guān)系,，開發(fā)者的權(quán)益,、所有者的權(quán)益,、經(jīng)營者的權(quán)益、管理者,，的權(quán)益,，它們與商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式密不可分。
開發(fā)者是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商;所有者是商鋪真正的擁有者;第三是經(jīng)營者,，就是進(jìn)入這個商業(yè)里面從事商品經(jīng)營者;大型與中小型商場都需要有一個統(tǒng)一的管理者實施有效的管理。
開發(fā)者通過項目獲得利益;所有者通過出租商業(yè)物業(yè)獲取租金收入;經(jīng)營者通過經(jīng)營獲取經(jīng)營效益;管理者通過管理獲取管理利益,。
出處 m.sevw.cn
與住宅開發(fā)相比,，住宅僅僅通過發(fā)展商和購買者兩個環(huán)節(jié)就可以構(gòu)成單一價值鏈，而商業(yè)地產(chǎn)的價值鏈上除了開發(fā)商,，還包括消費者,、經(jīng)營者和投資者，每個參與者都有自己的利益出發(fā)點,，因此不可避免地存在著許多矛盾,，像發(fā)展商要求鋪位劃分要好賣而經(jīng)營者要求好用，投資者要求高回報而經(jīng)營者要求先培育市場,，以及商鋪租與售的矛盾等,。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要權(quán)衡“四角戀愛”的利益關(guān)系。因此,，為了平衡不同主體的利益,，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不僅要考慮地段，更要考慮市場定位,、業(yè)態(tài)組合,、功能布局、管理模式,、銷售策略,、投資回報等因素。
3.市場風(fēng)險,。
開發(fā)商在看好商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)利潤的同時,，也存在著一定的市場風(fēng)險。除土地成本,、土建費用及一些稅費管理等因素比住宅用地高外,，一般投資商業(yè)的人群相對較少，加之現(xiàn)今人們理智投資理念加強(qiáng),，所以為降低市場運作風(fēng)險,，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)必須具有有前瞻眼光的開發(fā)商、專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)顧問及經(jīng)驗豐富的物業(yè)管理公司三大要素,，以有場有市為開發(fā)目的,，這樣才能增強(qiáng)投資者的信心,，降低開發(fā)風(fēng)險及提高開發(fā)價值。
而住宅相對來說開發(fā)風(fēng)險較小,，因為住宅消費群體較廣,，住宅業(yè)態(tài)既具有居住功能，也具有投資功能,，其雙重作用為銷售提供了更廣闊的購買群體,。
開發(fā)層面的差異。
1.產(chǎn)品屬性,。
住宅地產(chǎn)開發(fā)的住宅是終端消費品,，主要功能是用來滿足消費者的居住要求。樓盤除了消極被動的隨市場供求關(guān)系變動而升值外,，無法帶來額外的利潤,，因此增值空間小。而商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的從嚴(yán)格意義上說不僅僅是產(chǎn)品,，更是資本,，它通過經(jīng)營能不斷衍生出新的價值，增值空間很大,。但應(yīng)該同時看到,，商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險也要更大，因此商業(yè)地產(chǎn)的成功需要具有前瞻眼光的開發(fā)商,、專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)顧問及經(jīng)驗豐富的物業(yè)管理公司,。其次，商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)形式也更多,，有shopping摩購物中心,、主題商場、商業(yè)街,、社區(qū)街鋪等,。
商業(yè)地產(chǎn)的核心是要搞活商業(yè)，而住宅地產(chǎn)追求的是居住的舒適度,，也有人說住宅地產(chǎn)開發(fā)的是“城”,，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的是“市”，這是兩者之間的本質(zhì)區(qū)別,。因此,，商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)性發(fā)展是項目能否成功的重要條件，它更著眼于一種長期效益,。而住宅地產(chǎn)相對要簡單的多,，房子只要賣出，投資的價值就可以實現(xiàn),。
商業(yè)地產(chǎn)的核心決定了商業(yè)地產(chǎn)的運營模式要更復(fù)雜,。正是因為商業(yè)地產(chǎn)更具復(fù)雜性和風(fēng)險性,，因此商業(yè)地產(chǎn)更注重項目的可行性調(diào)研、分析,，更要充分運用swot分析法,，發(fā)現(xiàn)商機(jī)，發(fā)揮優(yōu)勢,，彌補(bǔ)不足,，降低風(fēng)險。
2.開發(fā)技術(shù),。
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要考慮到不同業(yè)態(tài)的具體要求,。在建筑設(shè)計方面，戶型,、景觀不再是重點，配套設(shè)施會更多,，規(guī)劃,、設(shè)計、施工,、交驗在每個階段的技術(shù)要求都高于住宅;在物業(yè)管理方面,，商業(yè)物業(yè)的功能增加，管理成本增加,，對人員提出更高的要求;在銷售方面,，前者針對的目標(biāo)群體的行為屬于典型的專業(yè)理財行為，而后者主要是一種消費行為,，因此相應(yīng)的銷售手法呈現(xiàn)多樣性,，如委托經(jīng)營、售后返租,、整體轉(zhuǎn)讓,、分割出售等;在資金回籠方面，住宅開發(fā)商通過預(yù)售融資來進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)和滾動開發(fā),，很快實現(xiàn)資金回籠,，而商業(yè)地產(chǎn)收益很大部分來自租金。
商業(yè)地產(chǎn)根據(jù)項目開發(fā)的不同環(huán)節(jié)有不同的客戶群,，如在招商階段的客戶是商家,，而且特別重視主力店的作用;在銷售階段的客戶主要是有一定經(jīng)濟(jì)實力投資者;在經(jīng)營階段的客戶群則是終端消費群?？傊?，商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的千差萬別，必然要求開發(fā)商進(jìn)行理念和心態(tài)的調(diào)整,。希望中國的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)在機(jī)遇和挑戰(zhàn)中朝更理性,、更專業(yè),、更合理、也更繁榮的方向發(fā)展,，在贏得巨大財富同時為活躍商業(yè),、繁榮經(jīng)濟(jì)作出貢獻(xiàn)。
3.規(guī)劃設(shè)計,。
規(guī)劃設(shè)計決定商業(yè)項目的存亡,。多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商在開發(fā)之初，根本就沒有考慮過“做什么”的問題,，他們多數(shù)先把項目蓋起來,，最后到了商業(yè)定位的時候問題就出現(xiàn)了，要么就是結(jié)構(gòu)不合理,，要么就是布局不規(guī)范,，從而導(dǎo)致招商異常困難，往往出現(xiàn)“理想的商家不愿進(jìn),，進(jìn)駐的商家不理想”的結(jié)果,。
商業(yè)地產(chǎn)由于各種業(yè)態(tài)對商鋪的要求具有特殊性，而大型商業(yè)地產(chǎn)項目業(yè)態(tài)和功能均比住宅復(fù)雜,，人流,、物流、垂直交通,、消防疏散,、停車等諸多方面相當(dāng)繁瑣，在滿足功能要求的前提下,，如何滿足未來大量商家以及消費者的需求,，這是關(guān)系到一個商業(yè)項目能否成功銷售、招商和做旺的關(guān)鍵,。
4.開發(fā)流程,。
商業(yè)地產(chǎn)的選址過程更嚴(yán)謹(jǐn)：通常情況下，無論是住宅開發(fā)還是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā),，均要在投標(biāo)拿地前進(jìn)行初步的市場調(diào)研,。但在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，發(fā)展商不僅要考慮商鋪投資者的利益,，還要考慮經(jīng)營者,、消費者的利益，所需平衡的地方很多,，所以商業(yè)地產(chǎn)項目的選址過程比住宅開發(fā)更為嚴(yán)謹(jǐn),。
商業(yè)地產(chǎn)的定位更為復(fù)雜和系統(tǒng)化：商業(yè)地產(chǎn)的定位來自廣泛而細(xì)致的調(diào)研，包括城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃及政策、區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu),、未來供應(yīng)量,、消費力的需求、租售目標(biāo)客戶細(xì)分,、商鋪升值潛力等方面的分析,。
商業(yè)地產(chǎn)推廣更具針對性：商鋪作為非生活必需品，與住宅推廣相比,，其推廣的核心是投資價值和投資潛力,，側(cè)重于商鋪的回報率和回報周期，以及未來的經(jīng)營管理,，確保市場能夠持續(xù)經(jīng)營,。
5.招商與經(jīng)營。
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比住宅開發(fā)多出開業(yè),、運營,、管理三個環(huán)節(jié)：在住宅開發(fā)中，開發(fā)商有機(jī)會當(dāng)“甩手掌柜”,，開盤,、營銷、交樓后就結(jié)束,。一個商業(yè)地產(chǎn)如果想持續(xù)盈利，必須在前期預(yù)留一部分商鋪用于旺場后自營,，所以,，開發(fā)商不能抱著當(dāng)“甩手掌柜”的心態(tài)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，而必須抓好運營,、管理兩個后續(xù)環(huán)節(jié),，這樣才能減少糾紛，獲取最大化利潤,。
招商是商業(yè)地產(chǎn)成功開發(fā)的關(guān)鍵所在,。一個商業(yè)項目，如百貨,、專業(yè)市場,、區(qū)域商業(yè)中心等，一般都實行“招商先行”的營銷策略,，以招商來帶動銷售,。“有主力店的地方,，就有無窮的商業(yè)機(jī)會”,，以招入主力店作為吸引其它商家的手段。其實主力店周邊商鋪的經(jīng)營主要是“寄生”業(yè)態(tài)，它本身不具備“聚客”能力,，所以也不具備使商鋪升值的潛力,，只有借助主力的作用才能充分挖掘其商業(yè)價值，使商鋪作旺并不斷升值,。
統(tǒng)一銷售,，統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一管理,，使擁有權(quán),、經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)三權(quán)分離,。商業(yè)項目要充分發(fā)揮經(jīng)營管理公司的作用,，盡早介入項目整體開發(fā)，為招商及后期經(jīng)營管理作好準(zhǔn)備,。
而住宅一般不存在招商問題,，帶底商的住宅，具體銷售依住宅定位而定,，是以招品牌連鎖店為主,，或是一般經(jīng)營戶，但一般前者居多,，以品牌店來帶動住宅銷售,，提升住宅價值。但底商需要科學(xué)合理的業(yè)態(tài)經(jīng)營及規(guī)劃比例,，這點也非常重要,。
營銷層面的差異。
1.營銷主題,。
消費者在購買任何一種商品的時候,，購買的實際上都是一種夢想，這種夢想在某一個方面滿足了他們的需求,，所以愿意付出貨幣等值或不等值交換,。對于住宅來說，消費者購買的是一種他們需要的“生活方式”,，因為無論怎樣講,，房子本身沒有特別大的差異，不同的只是賦予房子的內(nèi)涵,，所以宣傳主題往往側(cè)重于對未來生活夢境的憧憬和提前寫真,。
商業(yè)地產(chǎn)實際上更多的是一種投資的概念。作為投資而言,，回報率和回報周期才是消費者真正關(guān)心之所在,。
2.推廣對象,。
住宅房地產(chǎn)面對的消費群體主要分兩種：用于自住的購房者和用于投資的購房者。用于自住的購房者又分為首次購房自住和二次及多次購房者,，他們的心態(tài)是完全不同的,。住宅地產(chǎn)純投資在目前的經(jīng)濟(jì)水平下相對消費群不多，但有快速增長的趨勢,，他們關(guān)心的是該區(qū)域長遠(yuǎn)發(fā)展以及今后出租的前景問題,。
在商業(yè)地產(chǎn)上，推廣對象是分階段來劃分的,。首先是將商鋪出售或出租出去,，推廣的目標(biāo)也分兩類：用于自己經(jīng)營的業(yè)主和用于投資的業(yè)主。自營客戶關(guān)心的是商圈的成熟度,、消費群基數(shù)和消費能力;投資客戶則更注重該地段的發(fā)展前景和投資回報的周期,。
在整體交房、商場開始運作后,，推廣對象將發(fā)生轉(zhuǎn)移,，重點是怎樣吸引更多的消費者光顧商場，從而提升整個商場的人氣和形象,，這是擺在商場經(jīng)營管理面前一個迫切的問題,。
3.營銷周期。
營銷周期和市場供給量是密不可分的,。目前的房地產(chǎn)市場上,，住宅地產(chǎn)的提供量遠(yuǎn)超過商業(yè)地產(chǎn)，所以消費者可選擇的機(jī)會就多,，考慮的周期也長,，加上住宅開發(fā)已經(jīng)向規(guī)模化,、集約化發(fā)展，所以住宅地產(chǎn)的營銷周期相對就很長,，在具體的作業(yè)方式上,，通常分成幾個大階段來執(zhí)行。
商業(yè)地產(chǎn)在這一點上與住宅地產(chǎn)完全不同,，商業(yè)地產(chǎn)能永續(xù)存在的前提是需要足夠的市場支撐和足夠的人群消費,，所以商業(yè)地產(chǎn)一般都是在一個相對成熟的區(qū)域進(jìn)行開發(fā)，這樣投資總額相對很高,，但是實際開發(fā)面積相對小,，吸收的客戶也少，所以營銷周期要求盡可能短,，否則戰(zhàn)線過長,，市場冷卻后再積聚溫度那就困難得多。
4.消費者關(guān)心的問題。
住宅消費者關(guān)心的幾個關(guān)鍵指標(biāo)排序是：價格,、地段,、戶型、品質(zhì),、開發(fā)商實力,、服務(wù)、配套,。
商業(yè)地產(chǎn)客戶關(guān)心的問題是：地段,、價格、后續(xù)管理,、開發(fā)商實力,、主力店。因為商業(yè)地產(chǎn)必須有足夠的人氣才能支撐,，所以一個商業(yè)地產(chǎn)項目能否取得成功,，很大程度上是由地段等先天因素決定的。
5.推廣節(jié)奏,。
房地產(chǎn)推廣的一個營銷周期一般由幾個遞進(jìn)的階段構(gòu)成：預(yù)熱期(市場引導(dǎo)/培育期),、內(nèi)部認(rèn)購期、開盤期,、強(qiáng)銷期,、持續(xù)期和清盤期。作為住宅地產(chǎn)來說,，因為要分成幾個營銷階段推廣,，所以它是由幾個營銷周期組合而成，每一個營銷周期基本上都要完整包括上述階段;否則市場引導(dǎo)不夠,，項目優(yōu)勢展示不全,、消費者對今后生活的了解不夠，市場接受就有限,。
在商業(yè)地產(chǎn),，可能只需包括上述部分階段，比如預(yù)熱期和內(nèi)部認(rèn)購期合并,，或者直接從預(yù)熱期進(jìn)入開盤并立即轉(zhuǎn)入強(qiáng)銷期;如果先天條件優(yōu)越,，不違背當(dāng)?shù)厥袌鰞r格體系，可能開盤時就直接進(jìn)入了清盤期,。
6.媒介策略,。
住宅地產(chǎn)因為描繪的是未來的生活藍(lán)圖，所以宣傳方式幾乎是無所不用其極：精致的宣傳資料,、優(yōu)美的電視廣告,、直擊人心的平面廣告,、旨在維持長期影響力提升企業(yè)形象的戶外廣告等等。
而商業(yè)地產(chǎn)因為周期短,，很多媒介都無法考慮,。比如電視廣告，因為制作成本高,，必須長期播放才有效果,，而在較短的單位時間內(nèi)無法全面介紹項目優(yōu)勢，所以使用很少;更多的時候是投入信息量大的平面廣告,。但這也不是千篇一律的,，如果一個商業(yè)地產(chǎn)項目周期跨度長，需要分階段推廣,，此時電視廣告因為具有聲,、色、形的優(yōu)點,，無論是在提升項目和企業(yè)形象還是在刺激消費者購買方面,，都具有其他媒介無法比擬的優(yōu)勢。
相對于大項目而言,，可以在開盤前后進(jìn)行一個月左右的電視廣告輔助,。另外，戶外廣告的使用也極具針對性,，一般都是意向客戶集中的區(qū)域,，比如機(jī)場、高速公路和商家集中的商業(yè)區(qū),，基本上都是促銷型的廣告,，因為相對很短的周期來說，這些必須長時間才能發(fā)揮影響力的廣告是不適合的,。
7.現(xiàn)場包裝,。
現(xiàn)在任何一個住宅項目的工地包裝已經(jīng)越來越趨向于高成本，并追求夢幻般的效果,，售樓處富麗堂皇,，售樓小姐個個都有親和力，售樓處的氛圍更象一個家,，即使是工地圍擋也在“造夢”的原則上吸引消費者。
商業(yè)地產(chǎn)一般是“短,、平,、快”的項目，而且單位成本高,、目標(biāo)消費群集中,，所以到處充滿商業(yè)氣息,。售樓處可能是臨時的，工地廣告充滿了濃厚的商業(yè)味道,，工地施工很快就能完成……每一個信息都在提醒客戶時間不多,，趁早出手才有機(jī)會。
8.宣傳費用分配,。
住宅地產(chǎn)的周期長,，所以宣傳費用幾乎是平均使力。
商業(yè)地產(chǎn)因為周期短,，一般預(yù)熱時間在20—30天較適宜,，廣告費用幾乎全部集中在開盤前后一個月的時間內(nèi)。
9.營銷活動,。
為盡可能吸引購房者,，住宅項目一般都會推出很多公關(guān)和促銷活動，比如經(jīng)常性的業(yè)主聯(lián)誼會,、逢節(jié)日組織出去旅游,、階段性的優(yōu)惠購房等等。
商業(yè)地產(chǎn)面對的都是在商場上打拼多年的生意人,，一般的促銷手段之作用微乎其微,，所以幾乎很少進(jìn)行專門性的優(yōu)惠活動，更多的是公關(guān)性質(zhì)的活動：比如專業(yè)人士組成的“投資報告會”,、商家交流會等,。綜合而言，住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)面對的消費群體不同,，所以在營銷策略上有很大的不同,，認(rèn)真比較其中的差異，對我們的營銷推廣將有深遠(yuǎn)的指導(dǎo)意義和重要的現(xiàn)實作用,。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案的市場需求篇十四
在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天,，房地產(chǎn)營銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好,，前期的營銷策劃必不可少,，而且必須做到位。
××商業(yè)城項目是××房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè),，將成為××市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品,。
××商業(yè)城座落于××市城區(qū)北部的××廣場旁，是××地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項目,。本項目占地7000平方米,，根據(jù)目前的建筑設(shè)計建議方案，項目由三層裙樓（含負(fù)一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成,，總建筑面積約為15000余平方米,，地下車庫及設(shè)備用房建筑面積為1500多平方米,，商業(yè)裙樓建筑面積約8500平方米，塔樓建筑面積約6500余平方米,。項目總投資約1800萬元,。
經(jīng)過前期的市場調(diào)研分析，本項目初步確定為現(xiàn)代化,、多功能的休閑購物商城,。根據(jù)這個初步設(shè)想，結(jié)合目前項目現(xiàn)狀,，本營銷企業(yè)方案對本項目做了比較系統(tǒng)的市場定位及營銷可操作性分析,，從營銷策劃的角度出發(fā)，對項目的整體形象包裝,、營銷組織運行,、市場推廣、廣告策略安排,、銷售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述,。
營銷總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場,，通過全方位地運用營銷策略,，最大限度提升項目的附加價值，獲取項目的最大利潤,，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項目形象,。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述為“五個一”,，即樹立一個新銳概念,、倡導(dǎo)一個財富理念、提煉一個鮮明主題,、啟動一個前衛(wèi)市場,、醞釀一場熱銷風(fēng)暴。
根據(jù)本項目“五個一”的總體營銷策略,，擬訂本項目的營銷目標(biāo)方針如下,，作為本項目營銷工作綱領(lǐng)的完善和充實。
1,、樹立一個新銳概念：休閑式購物商業(yè),。
2、倡導(dǎo)一個財富理念：創(chuàng)投性商業(yè),、休閑式購物,、穩(wěn)定性回報。
3、提煉一個鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪,、休閑式商業(yè)。
購物主題明確,。
5,、醞釀一場熱銷風(fēng)暴：本項目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭推動商業(yè)房地產(chǎn)市場開發(fā)的全新變革,，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭,，在一個全新市場里掀起一場熱銷風(fēng)暴。
1,、銷售（招商）目標(biāo),。
××商業(yè)城的可銷售面積如表8-3所示。
表8-3××商業(yè)城的可銷售面積說明表,。
2,、銷售目標(biāo)分解。
××商業(yè)城的銷售目標(biāo)如表8-4所示,。
表8-4××商業(yè)城的銷售目標(biāo)計劃,。
根據(jù)項目的定位及施工進(jìn)度計劃，將營銷工作分為四個階段,，各階段工作重點如表8-5所示,。
表8-5營銷各階段工作任務(wù)一覽表。
為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分體現(xiàn)總體營銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實現(xiàn),，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素,，結(jié)合項目定位，確定以下銷售時機(jī)及價格,。
（一）項目入市時機(jī)及姿態(tài),。
1．入市時機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營銷準(zhǔn)備，在20xx年5月份房交會期間開盤（或20xx年9月）,，可以抓住20xx年春季房交會,、五一國際勞動節(jié)等機(jī)會掀起第一個啟動高潮；在國慶節(jié),、20xx年秋季房交會,、元旦等重要時期掀起新的銷售高潮。
2．入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財富地產(chǎn),、休閑購物”形象登場,，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營理念。
（二）價格定位及價格策略,。
1．價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法,。
2．價格定位：整個商業(yè)項目的銷售均價為3580元/平方米，其中起價為3328元/平方米,，最高價為4000元/平方米,。
3．價格策略：采取“低開高走”型平價策略,，開盤后半年作為第一階段的價格調(diào)整（略升），均價為3380元/m2,，尾盤銷售變相略降,。
（一）宣傳策略主題。
1．個性特色：“××商業(yè)城財富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開發(fā)從,。
“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營造全新休閑購物方式”,，倡導(dǎo)“投資財富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報”的投資理念,。
2．區(qū)位交通：本項目地處××廣場旁,，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑,，交通便捷,，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。
3．增值潛力：處于政府規(guī)劃重點發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域,，發(fā)展前景好,，購置成本低，升值潛力大,，是投資置業(yè)的首選,。
（二）宣傳媒介組合。
1．開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財富投資,，穩(wěn)定回報”理念的深度挖掘,，媒體主要以報紙為主，電視為輔,。
2．開盤后的強(qiáng)勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期,，宣傳媒介以“報紙、電視,、戶外廣告牌三位一體”為主,，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式,。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案的市場需求篇十五
江南新地商業(yè)街位于廣州市海珠區(qū)江南西商業(yè)中心,，地鐵(江南西)a出入口。項目貫穿江南西路全程,，東接江南大道,，西連寶崗大道，與地鐵二號線江南西站無縫接駁,，與周邊的廣百新一城,、摩登百貨、江南西原有商業(yè)街等形成優(yōu)越的立體式業(yè)態(tài)互補(bǔ)商圈。江南新地商業(yè)街屬人防工程,，由裕龍投資集團(tuán)開發(fā)的海珠區(qū)唯一的商業(yè)旺區(qū),。為地下兩層建筑，分為兩期,，一期建設(shè)長520米,，建筑面積約為二萬多平方米;二期為330米。江南新地分為五大區(qū)域,，各自擁有不同景觀。其江南新地首次采用地下雙層復(fù)式形式,，高7米,，共有200多間白金旺鋪，鋪鋪臨街,，獨享地下街鋪形式,，設(shè)有13個出入口直達(dá)地面，過百個停車位,。
針對江南西現(xiàn)有業(yè)態(tài)的結(jié)構(gòu)不平衡,，江南新地采取錯位經(jīng)營，定位為吸引廣州白領(lǐng)消費的主題商場,，并把服務(wù)對象鎖定在以日漸具有雄厚消費能力和潛在消費能力的25-45歲年齡段為主的消費者身上,。江南新地所招進(jìn)場內(nèi)的商戶出售的商品都是各種切合白領(lǐng)特性的潮流、時尚的商品,，并極力營造一種有特色,、有情調(diào)、環(huán)境優(yōu)雅的氛圍,。隨著節(jié)假日的增多,，消費者不只是單純地追求傳統(tǒng)的消費模式，而是尋求一種獨特的,、新鮮的,、舒適的假日消費方式和消費場所。江南新地商業(yè)街針對消費者這些需求,，向消費者提供這樣一種集飲食,、娛樂、購物于一體的消費空間,，滿足消費者對需求,，并向消費者提供大量的潮流資訊。
地鐵的開通,，帶來了交通的便利,，縮短了地域距離，同時也給江南新地帶來了無限的商機(jī)。江南新地以經(jīng)營各類高品質(zhì),、新潮,、時尚、典雅,、特色的商品而著稱,，不僅吸引了本地大批追求時尚、品質(zhì)的白領(lǐng)一族,，還引來了廣州市以外的年青消費一族,。
自從廣州江南新地20xx年4月29日開業(yè)以來，其日流量最少2萬人次,，最高峰甚至達(dá)到8萬人次;月租金也由最初的每平方米300元漲到現(xiàn)在的800元以上,，最高的租金達(dá)1200元/平方米!給當(dāng)?shù)貛砹司薮蟮慕?jīng)濟(jì)效益和社會效益，創(chuàng)造了廣州乃至國內(nèi)商業(yè)運作的一個奇跡,。
江南新地之所以取得巨大的成功,，與項目的定位明確，主題鮮明,，準(zhǔn)確抓住目標(biāo)消費群的時尚,、特色、潮流的消費口味及體驗式消費趨勢是分不開的,。
針對消費者的需要,，除了在招商定位上引入了各類高品質(zhì)的品牌商家外，還引入了潮流特色商家,。
除此之外,，物業(yè)持有者堅持只租不賣、統(tǒng)一經(jīng)營,、統(tǒng)一管理的經(jīng)營策略使得商場的發(fā)展有了良好的延續(xù)性,，得以持續(xù)發(fā)展。
一,、開業(yè)盛典,。
活動目的：為商場開業(yè)造勢，引起話題,，吸引大家的眼球,，增加商場知名度。
活動主題：開業(yè)盛典,。
活動時間：20xx年4月29日,。
活動地點：江南新地露天廣場。
活動形式：啟動儀式和舞臺表演,。
1,，啟動儀式(上午),。
1)迎賓。
2)領(lǐng)導(dǎo)致辭,。
3)啟動儀式,，區(qū)領(lǐng)導(dǎo)、集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo),、商戶代表和黃宗澤共同啟動拉桿臺,，魚同水注入鏤空透明江南新地logo中。
4)舞臺表演,。
a,、明星演唱。
b,、明星與現(xiàn)場觀眾互動,。
c、運動服裝秀,。
d、女子led鼓樂表演,。
e,、街舞—雙截棍。
f,、休閑服裝秀,。
g、魔術(shù),。
h,、眼鏡秀。
i,、約翰表演飛面團(tuán),。
j、數(shù)碼產(chǎn)品秀,。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案的市場需求篇十六
商業(yè)地產(chǎn)策劃的核心內(nèi)容包括商業(yè)用地的價值判別與發(fā)展定位,、商業(yè)地產(chǎn)融資策劃、商業(yè)地產(chǎn)價值鏈構(gòu)造和策劃,、商業(yè)地產(chǎn)建筑策劃等,。
商業(yè)地產(chǎn)是包括城市綜合體、購物中心,、大賣場,、商業(yè)街、shoppingmall,、主題商場,、專業(yè)市場,、批發(fā)市場、折扣店,、工廠直銷店,、娛樂類商業(yè)地產(chǎn)、酒店,、度假村,、養(yǎng)老院、寫字樓及住宅和寫字樓的底層商鋪等以商業(yè)化經(jīng)營為目的與住宅房地產(chǎn)有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品,。商業(yè)地產(chǎn)是一個具有地產(chǎn),、商業(yè)與投資三重特性的綜合性行業(yè)，它兼有地產(chǎn),，商業(yè),，投資三方面的特性，既區(qū)別于單純的投資和商業(yè),，又有別于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)行業(yè),。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案的市場需求篇十七
在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要,，商鋪要想賣得好,，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位,。給大家分享了商業(yè)地產(chǎn)營銷的策劃方案,，一起來看看吧！
××商業(yè)城項目是××房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè),，將成為××市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品,。
××商業(yè)城座落于××市城區(qū)北部的××廣場旁，是××地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項目,。本項目占地7000平方米,，根據(jù)目前的建筑設(shè)計建議方案，項目由三層裙樓（含負(fù)一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成,，總建筑面積約為15000余平方米,，地下車庫及設(shè)備用房建筑面積為1500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8500平方米,，塔樓建筑面積約6500余平方米,。項目總投資約1800萬元。
經(jīng)過前期的市場調(diào)研分析,，本項目初步確定為現(xiàn)代化,、多功能的休閑購物商城。根據(jù)這個初步設(shè)想,，結(jié)合目前項目現(xiàn)狀,，本營銷企業(yè)方案對本項目做了比較系統(tǒng)的市場定位及營銷可操作性分析,，從營銷策劃的角度出發(fā)，對項目的整體形象包裝,、營銷組織運行,、市場推廣、廣告策略安排,、銷售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述,。
一、項目營銷總體策略,。
營銷總體策略是仔細(xì)分析,、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場，通過全方位地運用營銷策略,，最大限度提升項目的'附加價值,，獲取項目的最大利潤，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項目形象,。概括本項目的營銷總體策略,，可以簡述為“五個一”，即樹立一個新銳概念,、倡導(dǎo)一個財富理念,、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衛(wèi)市場,、醞釀一場熱銷風(fēng)暴,。
二,、項目營銷目標(biāo)方針。
根據(jù)本項目“五個一”的總體營銷策略,，擬訂本項目的營銷目標(biāo)方針如下,，作為本項目營銷工作綱領(lǐng)的完善和充實,。
1.樹立一個新銳概念：休閑式購物商業(yè)。
2.倡導(dǎo)一個財富理念：創(chuàng)投性商業(yè),、休閑式購物,、穩(wěn)定性回報。
3.提煉一個鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪,、休閑式商業(yè),。
4.啟動一個前衛(wèi)市場：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物”,，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與約束,，主要面向年輕新銳、有自己個性的消費群體,，讓其體驗到休閑模式的商業(yè)環(huán)境,，購物主題明確,。
5.醞釀一場熱銷風(fēng)暴：本項目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭推動商業(yè)房地產(chǎn)市場開發(fā)的全新變革,，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭,，在一個全新市場里掀起一場熱銷風(fēng)暴。
三,、銷售目標(biāo)及目標(biāo)分解,。
1.銷售（招商）目標(biāo)。
2.銷售目標(biāo)分解,。
四,、營銷階段計劃。
根據(jù)項目的定位及施工進(jìn)度計劃,，將營銷工作分為四個階段,，各階段工作重點如表8-5所示。
五,、項目銷售時機(jī)及價格,。
為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分體現(xiàn)總體營銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實現(xiàn)，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素,，結(jié)合項目定位,，確定以下銷售時機(jī)及價格。
（一）項目入市時機(jī)及姿態(tài),。
1,、入市時機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營銷準(zhǔn)備，在20xx年5月份房交會期間開盤（或20xx年9月）,，可以抓住20xx年春季房交會,、五一國際勞動節(jié)等機(jī)會掀起第一個啟動高潮；在國慶節(jié),、20xx年秋季房交會,、元旦等重要時期掀起新的銷售高潮。
2,、入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財富地產(chǎn),、休閑購物”形象登場，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營理念,。
（二）價格定位及價格策略,。
1、價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法,。
2,、價格定位：整個商業(yè)項目的銷售均價為3580元/平方米，其中起價為3328元/平方米,，最高價為4000元/平方米,。
3,、價格策略：采取“低開高走”型平價策略，開盤后半年作為第一階段的價格調(diào)整（略升）,，均價為3380元/m2,，尾盤銷售變相略降。
六,、宣傳策略及媒介組合,。
（一）宣傳策略主題。
1,、個性特色：“××商業(yè)城財富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營造全新休閑購物方式”,，倡導(dǎo)“投資財富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報”的投資理念,。
2,、區(qū)位交通：本項目地處××廣場旁，地段絕佳,，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑,，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境,。
3,、增值潛力：處于政府規(guī)劃重點發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好,，購置成本低,，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選,。
（二）宣傳媒介組合,。
1、開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財富投資,，穩(wěn)定回報”理念的深度挖掘,，媒體主要以報紙為主,，電視為輔,。
2、開盤后的強(qiáng)勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期,，宣傳媒介以“報紙,、電視、戶外廣告牌三位一體”為主,，配以相關(guān)雜志,、直郵廣告等形式。
3,、開盤后的形象展示期：為了展示形象,，以軟性深入挖掘為主,，媒介選擇主要是電視和報紙，重點輔以論壇公關(guān),、促銷活動,、項目招商說明會等形式。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案的市場需求篇十八
（3）活動現(xiàn)場釋放當(dāng)天92折優(yōu)惠,，逼定成交,。
二、活動主題,。
歡聚信特景苑廣場,，共度歡樂周末。
三,、活動時間,。
2012年9月22日上午9:30—11:30。
四,、釋放口徑：
9月22日齊聚信特景苑廣場,，盡情歡度美好周末，除精美禮品外,，更有購房驚喜優(yōu)惠等你拿,！
五、活動執(zhí)行計劃,。
1,、客戶線（鵬翔智地）。
2,、現(xiàn)場線（活動公司）,。
2.1、接待中心拱門,、橫幅,、地毯布置；
六,、活動內(nèi)容,。
1、現(xiàn)場安排真人版憤怒的小鳥活動,，客戶可通過砸倒毛絨玩具的數(shù)量換取禮品,；
2、現(xiàn)場安排彩陶diy活動,，客戶可自行制作彩陶,，制作完成后，客戶可自行帶走；
以獲得信特地產(chǎn)提供的紀(jì)念品,；
4,、每組客戶每樣游戲均只可參與一次；
5,、現(xiàn)場釋放優(yōu)惠政策,，本次活動三天內(nèi)購房可享受92折優(yōu)惠；
6,、活動當(dāng)天,，現(xiàn)場安排2名保安維持秩序。
七,、獎品建議,。
紙抽、頸枕,、毛絨玩具（20個）,。
八、活動流程,。
九,、活動執(zhí)行工作表。
十,、媒體配合,。
十一、現(xiàn)場布局,。
十二,、費用預(yù)計。
海碩文化2012年9月,。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案的市場需求篇十九
圣誕,、元旦歷來是商業(yè)地產(chǎn)的盛宴。在濃郁的節(jié)日氣氛中,，對于商業(yè)地產(chǎn)而言,，可以利用消費購物的最佳時機(jī)，迎來新的銷售增長點,，盡可能挖掘雙節(jié)黃金價值,。因此，圣誕節(jié),、元旦節(jié)早已不是普通的節(jié)日,，而已成為商業(yè)地產(chǎn)年底沖刺的最大商機(jī),。下面由本站小編來介紹如何做商業(yè)地產(chǎn)圣誕元旦營銷策劃,。
一、商業(yè)地產(chǎn)圣誕,、元旦營銷策劃關(guān)鍵點
擴(kuò)大品牌宣傳銷
維系客戶忠誠度
提升個性化服務(wù)
在商業(yè)地產(chǎn)投資火熱的當(dāng)下,，避免同質(zhì)化是保持競爭力的有效方法,。只有烘托現(xiàn)場氣氛，營造濃厚的節(jié)日氛圍,，展現(xiàn)項目的國際化特色和品牌文化,，可以很好地回饋消費者。
促進(jìn)銷售達(dá)成
營業(yè)收入是商家的生命力,，而節(jié)日是各大商家重要的階段性銷售節(jié)點,，組織促銷及主題活動，可以帶動商場客流量,，刺激消費者的購買力,，吸引更多的顧客關(guān)注，提升項目影響力,。
二,、知名項目圣誕主題pk
重慶北城天街
主題：“以夢為馬”奇幻天街
亮點：2018圣誕，龍湖商業(yè)公司在北城天街點亮重慶龍湖商業(yè)7大項目(北城天街,、時代天街,、西城天街、u城天街,、星悅薈,、晶酈館、moco家悅薈)的新年包裝,。消費者可以在西城邂逅馬戲團(tuán),，到時代天街去尋找白龍馬，甚至帶著愛人跨過星悅薈的浪漫斑馬線,，坐上u城天街的愛情摩天輪,。
重慶星光時代廣場
主題：還原芬蘭圣誕老人村
亮點：圣誕包裝靈感來源于古芬蘭圣誕老人村的傳說，將星光時代廣場打造成另一個寧謐而神秘的圣誕老人村,。在外廣場上,，一棵高18米的香檳色圣誕樹，在絢爛的燈光下,，顯得五彩斑斕;大門口懸空的飛舞琉璃,，把顧客引入七彩仙境;而收獲最多好評的則是中庭上空懸掛的led燈麋鹿拉車裝置。
重慶大都會廣場
主題：hellokitty夢幻時光40年
亮點：為迎接人氣遍全球的卡通人物hellokitty誕生40周年,，大都會廣場斥巨資打造重慶首個正版“hellokitty夢幻時光40年”大型圣誕主題裝飾,，帶領(lǐng)大家一同進(jìn)入hellokitty的夢幻世界。
重慶時代廣場
主題：北歐圣誕,，夢幻時代
亮點：b1層高達(dá)12米的“圣誕老人夢工廠”大型裝置,，是一個創(chuàng)造愛和夢想的快樂之處，不停為重慶輸出快樂。同時,，重慶時代廣場還把圣誕老人村的郵局帶到了商場,，在明信片上填寫心愿或祝福，投入郵筒,，明信片將直達(dá)芬蘭圣誕老人辦公室,，幸運者將獲得芬蘭圣誕老人的親筆回信。
深圳寶能·allcity
主題：奇遇夢幻之旅,，來寶能·allcity賞雪
亮點：潔白晶瑩的雪花從空中緩緩落下,，具有芬蘭風(fēng)格的圣誕老人村屋頂上、地板上結(jié)滿了雪花,，市民可情享受著"2018年第一場雪"帶來的浪漫與快樂,。
深圳福田星河cocopark
主題：圣誕異星探險
亮點：以異星探險為主題，舞臺中央圣誕老人滿載著各式圣誕禮物,，正要登上由大大的馬克杯疊起的天梯,，向太空駛?cè)ァ?/p>
重慶天地
主題：漂流瓶
亮點：12月6日，重慶天地一年一度的圣誕亮燈儀式如期舉行,，和往年不同的是,，本次活動重慶天地攜手香港創(chuàng)意文化藝術(shù)家朱卓慧女士，為大家呈現(xiàn)了一個唯美浪漫的漂流瓶主題亮燈儀式,。
重慶東原1891
主題：邂逅·時光森林
亮點：在燈紅酒綠的城市里生活得太久,，“森林”變成了被珍藏于心底的純美之境，它無時無刻在召喚我們,。作為南濱路上美食娛樂新地標(biāo),，東原1891圣誕美陳以“邂逅·時光森林”為主題，喚起人們藏于心底的對自然的向往,。
重慶萬達(dá)廣場
主題：“鹿”人甲和它的英雄朋友
亮點：將路人甲諧音為“鹿人甲”,，設(shè)計出了一只外表酷酷的長頸鹿boy造型。別看鹿人甲外表平凡,，本領(lǐng)可不小,，除了鹿角可以變身為路由器，讓萬達(dá)廣場在12月底前實現(xiàn)wifi全覆蓋之外,，它也可以變身為“超級英雄,，拯救地球”。
重慶sm廣場
主題：環(huán)保圣誕,，快男點亮
亮點：位于商場lg層,，高達(dá)6米的圣誕樹被裝點得格外漂亮。值得一提的是,，sm作為環(huán)保的倡導(dǎo)與先行者,，圣誕樹全部采用環(huán)保材質(zhì),。此外，2018年超人氣快男魏一寧,、王博文,、祁漢亦前來助陣,，眾多粉絲將sm廣場圍得水泄不通,。
國外精彩案例——法國春天百貨
主題：與普拉達(dá)共譜“歡樂狂想曲”
亮點：在4個動態(tài)櫥窗和7個時尚配飾櫥窗中，圣誕節(jié)的傳統(tǒng)象征物——禮品,、糖果,、圣誕樹、圣誕球,，還有雪花裝飾,，都以無盡的想象和不拘一格的方式全新演繹。金銀色圣誕球?qū)盈B懸掛,，隱現(xiàn)出珠寶的五彩光芒;斑斕的禮品盒堆砌滿地,，展現(xiàn)著普拉達(dá)春天獨享精品;燃燒著的冬日壁爐溫馨暖人，周邊擺放著普拉達(dá)經(jīng)典款鞋履;櫥窗最后是一輛裝飾著發(fā)光圣誕花環(huán)的春天跑車,，打造最為耀眼的普拉達(dá)時尚男女,。
三、知名項目元旦營銷策劃特色
安徽馬鞍山萬達(dá)廣場
主題：“2018繽紛元旦嗨翻天”
亮點：籃球機(jī),、迷你高爾夫,、桌上足球等體育體驗游戲，令來賓感受活力的流竄;"找不同",、"品牌連連看"等,，讓消費者真切地遨游在網(wǎng)絡(luò)游戲的真實世界里。
遼寧撫順萬達(dá)廣場
主題：2018新年臺歷diy
亮點：以圖片的形式記錄下每一個瞬間的歡樂,、感動浪漫和溫馨,，制作成精美的臺歷，小小的臺歷代表為每一位親朋好友送上的祈愿,。
上海正大廣場
主題：跨年魔幻表演,，送祝福享歡樂
亮點：獨家呈現(xiàn)迪士尼90周年特展活動，邀米奇,、米妮等經(jīng)典卡通人物與大小朋友親密接觸,。裝飾亦極富迪士尼風(fēng)格,讓人感受到"magicalwonderland"魔幻樂園的璀璨魅力，將如夢如幻的童話世界帶入現(xiàn)實,。
杭州萬象城
主題：“2018,，fun馬過來!”——當(dāng)瑞典達(dá)拉木馬遇見中國馬年!
亮點：達(dá)拉木馬是瑞典的符號和象征，過去人民以為它是天神過騎的神秘之獸,。2018恰逢中國馬年,，杭州萬象城特別邀請瑞典藝術(shù)家stinawirsen為迎接新年特別設(shè)計的多款達(dá)拉木馬,，12月21日起在萬象城現(xiàn)場展出。
成都萬象城
主題：跨年夜倒數(shù)活動,，星光燦爛
亮點：范冰冰,、李治廷等明星將蒞臨現(xiàn)場，與消費者一起倒數(shù),。31日當(dāng)天,，萬象城200多個品牌商家推出一年一度的超級折扣。
重慶龍湖時代天街
主題：大坪廟會
亮點：悟空主題定制燈展,、銅梁舞龍,、新春文化匯演、旋轉(zhuǎn)木馬,、猜燈謎,、斗牛、套圈,、射擊游戲等,，新年歡樂不停歇!
四、如何讓你的雙節(jié)營銷策劃更出色?
從消費者體驗入手創(chuàng)造需求
如今的消費者不僅重視產(chǎn)品,、服務(wù)給他們帶來的功能利益,，更重視購買或服務(wù)過程中所獲得的符合自己心理需要和情趣偏好的特定體驗。營銷事實表明,，消費者正變得越來越感性化,、個性化，已由追求功能轉(zhuǎn)向追求體驗與智能化,。
定向營銷成功率更高
注重購買群體的共性特征,，各類不同的圈層人群成為不同商家的目標(biāo)買家，因而各圈層買家的特征,、生活形態(tài),、消費需求直接影響到項目的營銷成敗，策劃之前應(yīng)充分調(diào)研分析目標(biāo)圈層客戶的需求,。
注重消費者買點訴求
我們通常關(guān)注的是地段與產(chǎn)品的求證,，而忽略了消費者媒體接觸習(xí)慣、生活細(xì)節(jié)等營銷環(huán)節(jié)必須掌握的資料,。而通常,，消費者的一句話，消費者的一個故事,，都會是營銷策劃的絕佳素材,。
細(xì)節(jié)，品牌故事,，感動營銷
品牌崇拜的重要環(huán)節(jié)就是品牌故事,。故事是品牌與消費者建立密切關(guān)系的基礎(chǔ),，講述消費者最期望聽到的故事，會使聽眾產(chǎn)生一種身臨其境的感覺,，增加神秘的效用,，并為故事中的言行而動情，為過程而感動,，從而引發(fā)消費者的熱情,。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案的市場需求篇二十
影響商場物業(yè)開發(fā)成功的因素很多，如市民的收入水平,、消費水平與消費結(jié)構(gòu),，商業(yè)圈半徑,，新舊商業(yè)格局,，商業(yè)貿(mào)易的繁榮程度及其影響力，商場物業(yè)所處區(qū)域（或商業(yè)圈）的商業(yè)環(huán)境,，競爭對手的實力與策略等,。因此，在操作商業(yè)地產(chǎn)時,，市場調(diào)研成了商場成敗的橋頭堡,。
一、市場調(diào)研概況,。
二,、宏觀背景分析。
1,、周邊主要城市商業(yè)物業(yè)發(fā)展水平的比較,。
2、國民經(jīng)濟(jì)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),、
3,、政府有關(guān)舉措與城市遠(yuǎn)景規(guī)劃、社會因素分析等,。
三,、區(qū)域商業(yè)市場研究。
（一）,、區(qū)域商圈研究,。
1、城市發(fā)展?fàn)顩r：gdp指數(shù),、人口分布,、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等。
2,、項目區(qū)域商貿(mào)狀況：交易狀況,、恩格爾系數(shù),、居民收入及消費結(jié)構(gòu)等。
3,、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流,，研究范圍包括：人流類量、停留時間,、每次消費,、對不同類別的需求（吃、喝,、玩,、樂）等。
4,、商圈輻射范圍：一級商圈,、次級商圈輻射范圍、商圈內(nèi)的競爭項目等,。
（二）,、終端消費者研究。
1,、消費習(xí)慣：地域的差異性,，不同宗教、不同民族,、不同年齡,、性別等。
2,、逛商場頻度：是影響商場人流的關(guān)鍵,。
3、偏愛商場：包括尋找出消費者偏愛程度高的商場吸引點及其原因,。
4,、對項目商圈評價：包括區(qū)域商品價格、對商場滿意度等,。
（三）,、投資客戶研究。
1,、經(jīng)營范圍：找出研究范圍包括百貨店,、大連鎖店或快餐集團(tuán)的個別需要。
2,、投資動向：包括投資類型,、租金范圍及交納方式等。
3,、商圈內(nèi)商鋪經(jīng)營狀況：包括經(jīng)營時間,、營業(yè)時間,、經(jīng)營業(yè)績等。
（四）,、競爭對手研究,。
1、競爭者基本狀況：包括資金實力,、性質(zhì),、優(yōu)、劣勢等,。
2,、競爭項目：包括面積、特色,、經(jīng)營范圍,、業(yè)態(tài)、主要客戶,、輻射范圍等,。
四,、消費者消費習(xí)性探討,。
1、基本結(jié)論：
專題一：不同消費群體消費意向（例：民營企業(yè)老板,、公務(wù)員,、個體工商業(yè)者、白領(lǐng)階層,、工薪階層等等）,。
專題二：消費者收入水平與商場消費傾向及習(xí)慣。
五,、項目經(jīng)營方式論證,。
1、項目與同類型物業(yè)的比較論證,。
2,、項目業(yè)態(tài)探討與可持續(xù)發(fā)展論證。
3,、項目消費者群體分析及引導(dǎo)性消費行為論證,。
4、項目的商業(yè)價值及租金價值風(fēng)險性論證,。
5,、項目設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)及經(jīng)營管理水平的論證。
一,、前言,。
項目總體情況進(jìn)行說明,、分析、總結(jié),。
二,、項目概況。
1,、項目所處的具體位置,、規(guī)模。
2,、項目規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo),。
三、整體市場分析,。
1,、區(qū)域商業(yè)市場狀況。
2,、根據(jù)項目特點分析當(dāng)?shù)嘏c所評估項目相關(guān)的商業(yè)零售業(yè)市場供需狀況及價格水平分析價格,、居民收入、消費偏好,、相關(guān)產(chǎn)品價格,、對未來預(yù)期及經(jīng)濟(jì)政策等因素對商業(yè)零售業(yè)的影響，通過對這些因素的分析和預(yù)測項目的市場發(fā)展趨勢,。
3,、主要競爭對手分析對區(qū)域內(nèi)競爭者進(jìn)行調(diào)查及分析比較。
4,、項目swot分析,。
通過對項目的優(yōu)勢、劣勢,、機(jī)會與威脅的分析,，為項目定位提供依據(jù)。
5,、項目市場定位,。
6、項目初步開發(fā)設(shè)計方案,。
通過前述分析比較,，確定項目最佳的開發(fā)、設(shè)計方案,。
7,、項目投資成本估算。
8、項目投資效益預(yù)測,。
主要根據(jù)項目未來銷售收入及收益情況,，計算項目的投資利潤率、財務(wù)凈現(xiàn)值,、內(nèi)部收益率,、投資回收期等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及敏感性分析，據(jù)此測算項目建成后的近期效益,、遠(yuǎn)期效益,。
9、風(fēng)險分析,。
對項目可能產(chǎn)生的風(fēng)險進(jìn)行分析及規(guī)避風(fēng)險措施,。
10、可行性研究,。
可行性研究結(jié)論,。
一、項目分析,。
1,、基本情況分析：區(qū)位概況、背景資料,、交通狀況,、周邊環(huán)境、周邊配套,。
2,、綜合評價（swot）：優(yōu)勢與劣勢、機(jī)會與威脅,。
二、項目定位建議,。
1,、綜合定位：特征定位、名稱定位,、價格定位,。
2、品質(zhì)定位：檔次定位,、風(fēng)格定位,、形象定位。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案的市場需求篇二十一
影響商場物業(yè)開發(fā)成功的因素很多,，如市民的收入水平,、消費水平與消費結(jié)構(gòu)，商業(yè)圈半徑，新舊商業(yè)格局,，商業(yè)貿(mào)易的繁榮程度及其影響力,，商場物業(yè)所處區(qū)域(或商業(yè)圈)的商業(yè)環(huán)境，競爭對手的實力與策略等,。因此,，在操作商業(yè)地產(chǎn)時，市場調(diào)研成了商場成敗的橋頭堡,。
一,、市場調(diào)研概況。
二,、宏觀背景分析,。
1、周邊主要城市商業(yè)物業(yè)發(fā)展水平的比較,。
2,、國民經(jīng)濟(jì)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、
3,、政府有關(guān)舉措與城市遠(yuǎn)景規(guī)劃,、社會因素分析等。
三,、區(qū)域商業(yè)市場研究,。
(一)、區(qū)域商圈研究,。
1,、城市發(fā)展?fàn)顩r：gdp指數(shù)、人口分布,、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等,。
2、項目區(qū)域商貿(mào)狀況：交易狀況,、恩格爾系數(shù),、居民收入及消費結(jié)構(gòu)等。
3,、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流,，研究范圍包括：人流類量、停留時間,、每次消費,、對不同類別的需求(吃、喝,、玩,、樂)等。
4、商圈輻射范圍：一級商圈,、次級商圈輻射范圍,、商圈內(nèi)的競爭項目等。
(二),、終端消費者研究,。
1、消費習(xí)慣：地域的差異性,，不同宗教,、不同民族、不同年齡,、性別等,。
2、逛商場頻度：是影響商場人流的關(guān)鍵,。
3,、偏愛商場：包括尋找出消費者偏愛程度高的商場吸引點及其原因。
4,、對項目商圈評價：包括區(qū)域商品價格,、對商場滿意度等。
(三),、投資客戶研究,。
1、經(jīng)營范圍：找出研究范圍包括百貨店,、大連鎖店或快餐集團(tuán)的個別需要,。
2、投資動向：包括投資類型,、租金范圍及交納方式等,。
3、商圈內(nèi)商鋪經(jīng)營狀況：包括經(jīng)營時間,、營業(yè)時間,、經(jīng)營業(yè)績等。
(四),、競爭對手研究。
1,、競爭者基本狀況：包括資金實力,、性質(zhì)、優(yōu),、劣勢等,。
2、競爭項目：包括面積、特色,、經(jīng)營范圍,、業(yè)態(tài)、主要客戶,、輻射范圍等,。
四、消費者消費習(xí)性探討,。
五,、項目經(jīng)營方式論證。
第二部分,、項目可行性研究,。
一、前言,。
項目總體情況進(jìn)行說明,、分析、總結(jié),。
二,、項目概況。
1,、項目所處的具體位置,、規(guī)模。
2,、項目規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo),。
三、整體市場分析,。
1,、區(qū)域商業(yè)市場狀況。
2,、根據(jù)項目特點分析當(dāng)?shù)嘏c所評估項目相關(guān)的商業(yè)零售業(yè)市場供需狀況及價格水平分析價格,、居民收入、消費偏好,、相關(guān)產(chǎn)品價格,、對未來預(yù)期及經(jīng)濟(jì)政策等因素對商業(yè)零售業(yè)的影響，通過對這些因素的分析和預(yù)測項目的市場發(fā)展趨勢,。
3,、主要競爭對手分析。
對區(qū)域內(nèi)競爭者進(jìn)行調(diào)查及分析比較,。
4,、項目swot分析,。
通過對項目的優(yōu)勢、劣勢,、機(jī)會與威脅的分析,，為項目的定位提供依據(jù)。
5,、項目市場定位,。
6、項目初步開發(fā)設(shè)計方案,。
通過前述分析比較,，確定項目最佳的開發(fā)、設(shè)計方案,。
7,、項目投資成本估算。
8,、項目投資效益預(yù)測,。
主要根據(jù)項目未來銷售收入及收益情況，計算項目的投資利潤率,、財務(wù)凈現(xiàn)值,、內(nèi)部收益率、投資回收期等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及敏感性分析,，據(jù)此測算項目建成后的近期效益,、遠(yuǎn)期效益。
9,、風(fēng)險分析,。
對項目可能產(chǎn)生的風(fēng)險進(jìn)行分析及規(guī)避風(fēng)險措施。
10,、可行性研究,。
可行性研究結(jié)論。
第三部分,、項目規(guī)劃發(fā)展建議,。
一、項目分析,。
1,、基本情況分析：區(qū)位概況、背景資料,、交通狀況,、周邊環(huán)境、周邊配套,。
2,、綜合評價(swot)：優(yōu)勢與劣勢、機(jī)會與威脅,。
二,、項目定位建議。
1,、綜合定位：特征定位,、名稱定位、價格定位,。
2,、品質(zhì)定位：檔次定位、風(fēng)格定位,、形象定位,。
3、市場定位：目標(biāo)客戶群體定位,、群體表現(xiàn)特征,。
三、綜合素質(zhì)營造建議,。
1,、整體設(shè)計建議：商場設(shè)計目標(biāo)及理念。
2,、單體設(shè)計建議：建筑風(fēng)格,。
3、素質(zhì)營造：活動場地,、裝修標(biāo)準(zhǔn)等,。
4、環(huán)境,、景觀塑造建議,。
5、物業(yè)管理與服務(wù)要點,。
6,、項目配套設(shè)施與功能建議。
四,、商業(yè)布局建議,。
2、商業(yè)分區(qū)功能布局及調(diào)整方案,。
3,、商業(yè)銷售及租賃區(qū)域規(guī)劃建議。
4,、項目外觀及景觀建議,。
5,、項目人流及物流動向建議。
五,、項目商業(yè)組合建議,。
1、商業(yè)結(jié)構(gòu)及業(yè)態(tài)分析,。
2,、項目商業(yè)組合的可行性探討。
3,、項目電梯位置和利用建議,。
4、項目環(huán)境,、景觀塑造：購物氣氛的營造建議,。
5、項目配套設(shè)施與功能建議,。
第四部分,、招商、營銷傳播策略,。
一,、項目商圈分析。
商圈分析(swot)：商圈結(jié)構(gòu)性分析,。
二,、項目租售價格定位。
1,、租賃價格：
1)標(biāo)準(zhǔn)租賃期;,。
2)租金價格厘定;。
3)租金水平展望及預(yù)測;,。
4)租金調(diào)整環(huán)境及遞增率;,。
2、銷售價格,。
1)銷售價格厘定;,。
2)銷售區(qū)域及鋪位分割建議。
3)銷售價格之階段策略性建議,。
4)銷售與租金的價格互動建議及檢討,。
三、商場經(jīng)營方式建議,。
1,、直接及間接商鋪出租。
2,、商場經(jīng)營方式的可行性探討,。
3,、草擬《商場租賃意向書》及《租約藍(lán)本》。
四,、營銷傳播策略建議,。
1、招商攻擊戰(zhàn)術(shù),。
2、階段性招商推廣建議及節(jié)點劃分,。
3,、市場營銷攻擊戰(zhàn)術(shù)。
4,、階段性營銷推廣建議及節(jié)點劃分,。
5、營銷與招商傳播推廣策略互動建議,。
6,、宣傳資料及媒介選擇。
五,、招商營銷執(zhí)行,。
招商營銷執(zhí)行方案。
