在日常學(xué)習(xí)、工作或生活中，大家總少不了接觸作文或者范文吧,，通過文章可以把我們那些零零散散的思想，聚集在一塊,。寫范文的時候需要注意什么呢？有哪些格式需要注意呢,？下面是小編幫大家整理的優(yōu)質(zhì)范文，僅供參考,，大家一起來看看吧,。

物業(yè)人員的必備素質(zhì)篇一

考試成績實(shí)行2年為一個周期的滾動管理辦法,，參加全部4個科目考試的人員必須在連續(xù)兩個考試內(nèi)通過全部科目;免試部分科目的人員必須在一個考試內(nèi)通過應(yīng)試科目。

一,、物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定(國人部發(fā)[2005]95號)

第九條 凡中華人民共和國公民,，遵守國家法律、法規(guī),，恪守職業(yè)道德,，并具備下列條件之一的，可以申請參加物業(yè)管理師資格考試：

（一）取得經(jīng)濟(jì)學(xué),、管理科學(xué)與工程或土建類中專學(xué)歷,，工作滿10年，其中從事物業(yè)管理工作滿8年,。

（二）取得經(jīng)濟(jì)學(xué),、管理科學(xué)與工程或土建類大專學(xué)歷，工作滿6年,，其中從事物業(yè)管理工作滿4年,。

（三）取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類大學(xué)本科學(xué)歷,，工作滿4年,，其中從事物業(yè)管理工作滿3年。

（四）取得經(jīng)濟(jì)學(xué),、管理科學(xué)與工程或土建類雙學(xué)士學(xué)位或研究生班畢業(yè),，工作滿3年，其中從事物業(yè)管理工作滿2年,。

（五）取得經(jīng)濟(jì)學(xué),、管理科學(xué)與工程或土建類碩士學(xué)位，從事物業(yè)管理工作滿2年,。

（六）取得經(jīng)濟(jì)學(xué),、管理科學(xué)與工程或土建類博士學(xué)位，從事物業(yè)管理工作滿1年,。

（七）取得其他專業(yè)相應(yīng)學(xué)歷,、學(xué)位的，工作年限及從事物業(yè)管理工作年限均增加2年,。

考試日期為每年第三季度

考試成績實(shí)行2年為一個周期的滾動管理辦法,，參加全部4個科目考試的人員必須在連續(xù)兩個考試內(nèi)通過全部科目；免試部分科目的人員必須在一個考試內(nèi)通過應(yīng)試科目,。資格考試分4個半天進(jìn)行,。《物業(yè)管理基本制度與政策》、《物業(yè)經(jīng)營管理》,、《物業(yè)管理綜合能力》3個科目的考試均為2．5小時,，《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》科目考試時間為3個小時編輯本段考試題型《物業(yè)管理基本制度與政策》、《物業(yè)經(jīng)營管理》試題的題型分為單項(xiàng)選擇題,、多項(xiàng)選擇題,；《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》和《物業(yè)管理綜合能力》試題的題型分為單項(xiàng)選擇題、多項(xiàng)選擇題和綜合（案例）分析題,。

2.2004年中央廣播電視大學(xué)出版社出版圖書

書名:物業(yè)管理師

圖書編號:755310

圖書《物業(yè)管理師》出版社:中央廣播電視大學(xué)出版社定價:20.0isbn:730402592

3.注冊物業(yè)管理師

注冊物業(yè)管理師是指經(jīng)過住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部舉辦的全國統(tǒng)一考試,，獲得《中華人民共和國物業(yè)管理師》證書后再經(jīng)過人力資源和社會保障部進(jìn)行注冊，獲得《中華人民共和國物業(yè)管理師》注冊證,，注冊證有效期3年.基礎(chǔ)考試每人每科75元,，專業(yè)考試每人每科80元。具體費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)要查看物價局,、財(cái)政

物業(yè)人員的必備素質(zhì)篇二

物業(yè)管理師必備之素質(zhì)

未來物業(yè)行業(yè)市場的競爭,，將取決于人才的競爭，物業(yè)管理師作為物業(yè)管理項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人,，肩負(fù)著企業(yè)生存,、成長、壯大及促進(jìn)行業(yè)良性發(fā)展的重要使命,，其綜合素質(zhì)尤為重要,。

一、良好的職業(yè)道德素質(zhì):

1．職業(yè)道德行為,。職業(yè)道德是指從事一定職業(yè)的人,，在職業(yè)活動的整個過程中必須秉承和遵循的職業(yè)思想、行為規(guī)范和行為準(zhǔn)則,；

2．職業(yè)道德修養(yǎng),。物業(yè)管理師職業(yè)道德修養(yǎng)，是指在物業(yè)管理與服務(wù)過程中,，堅(jiān)定自己的職業(yè)選擇,，不斷加深對物業(yè)管理行業(yè)的認(rèn)識，樹立服務(wù)意識,、質(zhì)量意識,，并以此指導(dǎo)升華自己的言行，從而達(dá)到使管理公司滿意,、業(yè)主滿意,、自己滿意的理想境界。

二,、良好的學(xué)習(xí)教育基礎(chǔ)：物業(yè)管理師作為專業(yè)管理人員所面對的是高思維,、高智商、高知識、多想法的復(fù)雜群體,，文化基礎(chǔ)及豐富的知識直接影響了其思維的邏輯性,、處理問題的全面性,、反應(yīng)的靈敏性,，盡而成為其帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)完成管理職責(zé)，取得不凡成就的重要因素,。

三,、具有豐富的物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)：物業(yè)管理是集管理、經(jīng)營,、服務(wù)為一體的有償勞動,，它按照社會化、專業(yè)化原則進(jìn)行管理,。物業(yè)管理師應(yīng)對物業(yè)經(jīng)營管理活動從前期介入開始到正常運(yùn)營管理有著全面豐富的全程操作及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),。

四、具有理論總結(jié)及傳播能力：物業(yè)管理師作為物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人,、職業(yè)經(jīng)理人應(yīng)具有良好的文字處理寫作能力,，能夠?qū)⒐ぷ鲗?shí)踐中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)歸納、總結(jié),、提煉,，形成具有一定理論性文字，對行業(yè)發(fā)展起到參考,、推動,、借鑒作用，并能通過實(shí)際可行的途徑進(jìn)行傳播,，達(dá)到資源共享,，共同發(fā)展。

總之,，一個合格的物業(yè)管理師應(yīng)具備全面,、綜合的素質(zhì)，才能適應(yīng)高速變化的物業(yè)管理市場,，才能肩負(fù)起歷史賦與的重任,。

物業(yè)人員的必備素質(zhì)篇三

2014年物業(yè)管理理論與實(shí)務(wù)練習(xí)題

一、單選題

1.入住的實(shí)質(zhì)是（）交付物業(yè)的過程,。a.建設(shè)單位向業(yè)主 b.物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主 c.施工單位向建設(shè)單位 d.施工單位向業(yè)主

2.下列物業(yè)類型和規(guī)模的組合中,，符合一級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)對管理類型和規(guī)模的要求的是（a.高層80萬㎡，多層50萬㎡ b.高層80萬㎡,，高層50萬㎡

c.高層100萬㎡,，多層200萬㎡，寫字樓50萬㎡，別墅20萬㎡ d.多層50萬㎡,，高層30萬㎡,，別墅5萬㎡，寫字樓2萬㎡

3.下列各項(xiàng)目,，必須通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的是（）,。a.工廠集體宿舍 b.新建寫字樓 c.新建商品住宅區(qū) d.部隊(duì)營房

4.關(guān)于物業(yè)評標(biāo)委員會的說法，正確的是（）,。a.評標(biāo)委員會由投標(biāo)人的代表與物業(yè)管理專家組成 b.人數(shù)為5人

c.由招標(biāo)人依法組建評標(biāo)委員會 d.外請專家不得少于4/5

5.在房屋完損登記分類中,，不正確的分類名稱是（）a.完好房 b.基本完好房 c.一般完好房 d.危險房

6.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，義務(wù)消防隊(duì)由（）組成,。a.物業(yè)管理公司的全體員工 b.物業(yè)項(xiàng)目部的全體員工 c.全體秩序維護(hù)員 d.全體業(yè)主

7.員工的解聘包括（）三種情況,。a.員工辭職、辭退和資遣 b.員工辭職,、開除和資遣 c.員工辭退,、終止合同和派遣 d.員工辭退、曠工和除名,。）

8.物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受與處理業(yè)主投訴的原則是（）,。a.一定要滿足業(yè)主的合理要求 b.盡可能滿足業(yè)主的一切要求 c.要有償滿足業(yè)主的合理要求 d.盡可能地滿足業(yè)主的合理要求

9.一般情況下，不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)職能機(jī)構(gòu)的是（）,。a.物業(yè)分公司 b.人力資源部 c.財(cái)務(wù)部

d.經(jīng)營管理部

10.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在早期介人階段服務(wù)的對象是（）單位,。a.建設(shè) b.施工 c.規(guī)劃設(shè)計(jì) d.監(jiān)理

11.物業(yè)服務(wù)企業(yè)與供電公司簽訂的代收電費(fèi)協(xié)議屬于合同種類中的（）合同。a.特約服務(wù) b.代辦 c.授權(quán) d.委托

12.根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》,，建筑物區(qū)分所有權(quán)市業(yè)主對物業(yè)專有部分分享專有所有權(quán),，對共有部分享有共有和（）權(quán)利 a.共同受益 b.共同管理 c.共同使用 d.共同處分

13.某住宅小區(qū)采用公開招標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，評標(biāo)委員會中有招標(biāo)人代表2人,，則該評標(biāo)委員會中物業(yè)管理方面的專家不得少于（）人,。a.3 b.4 c.5 d.6

14.關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同特點(diǎn)的說法，錯誤的是（）,。a.前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂 b.前期物業(yè)服務(wù)合同屬于書面合同

c.前期物業(yè)服務(wù)合同的有效期須為3至5年 d.前期物業(yè)服務(wù)合同屬于附終止條件的合同

15.物業(yè)裝飾裝修管理流程一般包括的內(nèi)容有：①申報(bào)登記,，②備齊資料，③辦理開工手續(xù),，④簽訂裝修管理協(xié)議,，⑤施工，⑥驗(yàn)收,。上述流程正確順序是（）,。a.①-②-④-③-⑤-⑥ b.①-④-②-③-⑤-⑥ c.②-①-④-③-⑤-⑥ d.②-④-①-③-⑤-⑥

16.下列消防管理措施中，不屬于物業(yè)管理措施的是（）,。ａ.配置消防中隊(duì)車輛 b.建立義務(wù)消防隊(duì)伍 c.開展消防安全檢查 d.加強(qiáng)消防設(shè)備保養(yǎng)

17.物業(yè)服務(wù)企業(yè)公司章程的主要內(nèi)容中不包括（）,。a.經(jīng)營范圍 b.注冊資本 c.法定代表人 d.資質(zhì)等級

18.某物業(yè)服務(wù)企業(yè)在企業(yè)內(nèi)部以文件的形式下達(dá)對優(yōu)秀員工的獎勵,，應(yīng)使用的物業(yè)管理行政公文文種是（）。a.決定 b.通知 c.批復(fù) d.意見

19.某物業(yè)管理企業(yè),，多層住宅管理面積為120萬㎡,，高層住宅面積78㎡，獨(dú)立式住地10萬㎡,，辦公樓,、廠房及其他物業(yè)管理面積累計(jì)25㎡，從以上數(shù)據(jù)看,，該物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)屬于（）,。a.一級資質(zhì) b.二級資質(zhì) c.三級資質(zhì) d.不清楚

20.不是裝飾裝修時間的是（）,。a.一般的裝飾裝修時間 b.特殊裝飾裝修時間 c.裝飾裝修期 d.節(jié)假日

21.以下不是物業(yè)管理在招標(biāo)的方式的是（）。a.公開招標(biāo) b.協(xié)議招標(biāo) c.定期招標(biāo) d.邀請招標(biāo)

22.不是新建物業(yè)承接承驗(yàn)的準(zhǔn)備工作的是（）,。a.人員準(zhǔn)備 b.計(jì)劃準(zhǔn)備 c.物業(yè)資料準(zhǔn)備 d.設(shè)備,、工具準(zhǔn)備

23.下列不是修理類別的是（）。a.大修 b.中修 c.小修 d.搶修

24.新建物業(yè)移交方是（）,。a.前期物業(yè)管理部門

b.建設(shè)單位 c.業(yè)主大會

d.房地產(chǎn)主管部門

25.業(yè)務(wù)業(yè)主自治管理組織的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)是（）,。a.業(yè)主委員會 b.業(yè)主大會 c.物業(yè)公司

d.物業(yè)公司和業(yè)主委員會

26.如果企業(yè)員工集中且（），則宜建立一級物業(yè)服務(wù)企業(yè)培訓(xùn)體系,。a.項(xiàng)目機(jī)構(gòu)數(shù)量較多 b.員工整體素質(zhì)較高 c.培訓(xùn)資源比較充裕 d.培訓(xùn)資源較緊缺

27.下列屬于物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)早期介入工作內(nèi)容的是（）。a.將全部早期介入所形成的記錄,，方案,，圖紙等資料，整理后歸入物業(yè)管理檔案,； b.就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性,，適應(yīng)性提出意見或建議； c.記錄物業(yè)項(xiàng)目的隱蔽工程,；

d.擬定物業(yè)管理的公共管理制度,。

28.物業(yè)管理起源于（）。a.18世紀(jì)60年代的英國 b.19世紀(jì)60年代的英國 c.18世紀(jì)60年代的美國 d.19世紀(jì)60年代的美國

29.住宅小區(qū)業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè),，該物業(yè)服務(wù)企業(yè)對此住宅小區(qū)實(shí)施承接查驗(yàn)的前提條件包括（）,。

a.物業(yè)管理費(fèi)收繳率達(dá)到95%以上

b.原物業(yè)管理機(jī)構(gòu)書面同意一覺小區(qū)物業(yè)管理權(quán) c.業(yè)務(wù)委員會同意新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管小區(qū)

d.業(yè)主大會與原物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的物業(yè)服務(wù)合同已到期或完全解除

30.物業(yè)管理公司在內(nèi)容轉(zhuǎn)發(fā)上級單位的公文，宣布實(shí)施某項(xiàng)制度時,，應(yīng)使用的行政公文文種是（）a.告示

b.通知

c.決定

d.通報(bào),。

31.業(yè)主大會經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)（）以上通過，決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后,，由業(yè)主委員會代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,。a.1/2

b.2/3

c.3/4

d.1/3

32.在一定的物業(yè)范圍內(nèi),，當(dāng)大多數(shù)業(yè)主共同商定和共同遵守的道德規(guī)范和行為準(zhǔn)則需要形成條文時應(yīng)使用的物業(yè)管理制度文書文種是（）a.守則 b.制度 c.公約 d.辦法

33.在物業(yè)管理活動中，僅限在獨(dú)立的組織中傳達(dá)的文書被稱為（）a.前行文 b.內(nèi)行文 c.平行文 d.上行文

34.物業(yè)服務(wù)企業(yè)薪酬體系設(shè)計(jì)的首要步驟是（）a.職位分析 b.薪酬定位 c.薪酬調(diào)查

d.薪酬結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

35.在投標(biāo)過程中,，投標(biāo)人采取的報(bào)價技巧主要有（）a.不平衡報(bào)價法和多方案報(bào)價法 b.多方案報(bào)價法和保本報(bào)價法 c.增加建議方案法和無利潤競標(biāo)法 d.突然降價法和保本報(bào)價法,。

36.下列各項(xiàng)中（）負(fù)責(zé)一級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。a.市級以上人民政府建設(shè)主管部門 b.國務(wù)院建設(shè)主管部門

c.省人民政府房地產(chǎn)主管部門 d.國務(wù)院城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門

37.下列選項(xiàng)中（）是由業(yè)主大會制定,，全體業(yè)主承諾,，對全體業(yè)主具有約束力的，用以指導(dǎo)規(guī)范和約束所有業(yè)主物業(yè)使用人,，業(yè)主大會和業(yè)主委員會權(quán)利義務(wù)的行為守則,。a.服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) b.管理規(guī)約 c.臨時管理規(guī)約 d.物業(yè)服務(wù)合同

38.業(yè)主入住時，《住宅質(zhì)量保證書》應(yīng)當(dāng)由（）提供,。a.建設(shè)單位 b.工程施工單位 c.物業(yè)服務(wù)企業(yè) d.工程監(jiān)理單位

二,、多選題

1.關(guān)于對員工獎勵的說法，正確的有（）,。a.物質(zhì)獎勵與精神獎勵結(jié)合

b.員工做出了成績,，符合獎勵標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)立即予以獎勵 c.獎勵應(yīng)采用公開透明的方式 d.獎勵成都要與員工的貢獻(xiàn)相符 e.獎勵的方式保持一致,，不應(yīng)變化

2.物業(yè)管理投訴處理的要求有（）,。a.對投訴要“誰受理、誰跟進(jìn),、領(lǐng)導(dǎo)回復(fù)”

b.接受和處理業(yè)主投訴要做詳細(xì)記錄,，并及時總結(jié)經(jīng)驗(yàn)

c.盡快處理；暫時無法解決的,，向業(yè)主說明,，約時間處理、跟進(jìn) d.接受與處理業(yè)主的投訴,，要盡可能滿足業(yè)主的合理要求 e.對業(yè)主的過多要求不予理會

3.物業(yè)綠化日常管理的內(nèi)容有（）,。a.澆水、施肥 b.修剪造型 c.翻新改造 d.花木種植 e.中耕除草 4.常規(guī)物業(yè)管理包括（）等,。a.消防設(shè)備維護(hù) b.房屋出租

c.配套商業(yè)的經(jīng)營 d.道路停車位的管理 e.樹木的養(yǎng)護(hù)

5.下列資產(chǎn)中,，其折舊可計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本的有（）。a.生活水泵 b.清潔用掃地車 c.立體車庫停車架 d.客服人員用電腦 e.剪草機(jī)

6.物業(yè)環(huán)境管理與業(yè)主的生活和工作密切相關(guān),，其基本內(nèi)容有（）,。a.白蟻防治

b.建筑物外墻清洗 c.下水管道疏通 d.電梯機(jī)房清潔 e.垃圾收集與處理

7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在日常物業(yè)管理服務(wù)期間，應(yīng)當(dāng)收集和整理的物業(yè)管理檔案包括（ａ.物業(yè)丈量報(bào)告

ｂ.物業(yè)工程地質(zhì)勘測報(bào)告 c.物業(yè)員工考勤和獎勵檔案 d.電梯維修投訴管理記錄 e.業(yè)主投訴管理記錄

8.物業(yè)綠化管理的主要工作包括（）,。a.建立了綠化管理機(jī)構(gòu) b.制定管理規(guī)章制度 c.加強(qiáng)綠化宣傳教育

d.拓展了變化物業(yè)區(qū)綠化面積 e.加大資金投入

9.物業(yè)管理企業(yè)是（）企業(yè),。a.已發(fā)成立 b.具備專門資質(zhì) c.獨(dú)立法人地位 d.根據(jù)政府規(guī)定 e.出資人協(xié)商確定

10.治安防范應(yīng)注意（）。

a.遇到有人在公共區(qū)域聚眾問事的應(yīng)立刻向公安機(jī)關(guān)報(bào)告

b.遇有違法犯罪分子正在進(jìn)行盜竊,、搶劫等違法行為,，應(yīng)立即報(bào)警,，且保護(hù)好現(xiàn)場。）c.管轄范圍內(nèi)有瘋,、傻,、醉等特殊人員進(jìn)入或問事時，應(yīng)采取措施將其離開管轄區(qū) d.轄區(qū)公共區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)可疑人員,，要留心觀察,，必要時可禮貌查問 e.管轄區(qū)域內(nèi)發(fā)生墜樓等意外是事故，應(yīng)立即通知急救單位及公安部門

11.早期介入的作用有（）,。a.優(yōu)化設(shè)計(jì)

b.有助于提高工程質(zhì)量 c.有利于了解物業(yè)情況

d.為前期物業(yè)管理做充分準(zhǔn)備 e.有助于提高建設(shè)單位的開發(fā)效益

12.物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本一般包括（）,。a.管理人員的工資、社會保險,、福利等

b.物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用 c.物業(yè)管理區(qū)相關(guān)的維護(hù)費(fèi)用 d.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊

e.物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用

13.在早期介入階段,，物業(yè)服務(wù)參與與竣工驗(yàn)收的主要目的是（a.查找工程質(zhì)量，功能配套存在的遺留問題 b.了解專家給施工單位或建設(shè)單位的意見和建議 c.掌握驗(yàn)收的情況

d.為物業(yè)的承接查驗(yàn)做準(zhǔn)備 e.簽署竣工驗(yàn)收意見

14.清潔工作日常管理的方法有（）a.日檢 b.月檢 c.專項(xiàng)檢查 d.互檢

15.白蟻的防治方法有（）a.挖巢法 b.藥殺法 c.誘殺法

d.生物防治法

三.簡答題

1.簡述商業(yè)物業(yè)管理的內(nèi)容,。2.簡述住宅小區(qū)物業(yè)的特點(diǎn)。3.簡述物業(yè)管理的基本原則,。）四.論述題

論述智能建筑的優(yōu)越性,。

五.案例分析題

1.劉某居住在某小區(qū)，一天,，劉某回家發(fā)現(xiàn)其居室被盜,，丟失現(xiàn)金、手機(jī)和衣物,，還有價值3000元的gps地球定位儀一部,，經(jīng)有關(guān)部門估價，劉某丟失錢物總價值折合人民幣6000余元,。劉某認(rèn)為,，自己按照物業(yè)公司簽訂的《小區(qū)物業(yè)管理合同》約定，繳納了物業(yè)管理費(fèi),。所以,，物業(yè)公司應(yīng)該賠償其經(jīng)濟(jì)損失，而物業(yè)公司只愿意賠償2000元,，在雙方協(xié)商未果的情況下,，劉某將該房屋開發(fā)公司和物業(yè)公司同時告上法庭。被告物業(yè)公司辯稱,，開發(fā)商將基礎(chǔ)設(shè)施不完善的住宅交付使用,，應(yīng)付重要責(zé)任,，保安公司應(yīng)負(fù)直接責(zé)任。物業(yè)公司應(yīng)負(fù)管理責(zé)任,，同時住戶也應(yīng)負(fù)一定的責(zé)任,。業(yè)主提出的被盜的物品gps地球定位儀系單位共有財(cái)產(chǎn)，不應(yīng)該放在業(yè)主家中,，故不應(yīng)該列入賠償范圍,。被告房屋開發(fā)公司則辯稱，原告被盜,，本公司沒有 過錯,。

問題：

（1）物業(yè)公司在此次事件中辯稱合適不？

（2）在物業(yè)承接查驗(yàn)的過程中,，物業(yè)公司有無過失,？（3）房屋開發(fā)公司和保安公司應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任嗎？

2.某住宅小區(qū)入住不足2年,，前期物業(yè)管理由開發(fā)商委托的甲物業(yè)管理公司負(fù)責(zé),。該小區(qū)業(yè)主大會成立后決定選聘乙物業(yè)管理公司承擔(dān)該小區(qū)的物業(yè)管理工作。業(yè)主委員會書面通知甲乙公司辦理移交,。

現(xiàn)場交接時,，乙公司派項(xiàng)目經(jīng)理1人，在甲公司人員陪同下觀察了小區(qū)內(nèi)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備及其附屬設(shè)施的運(yùn)行狀況,。觀察結(jié)果是除部分屋面漏水外，其他部分運(yùn)行狀況正常,。對于屋面漏水,，甲公司解釋屬保修期，應(yīng)由開發(fā)商解決,。于是,，甲、乙兩公司未將該問題列入移交工作范圍,。資料交接時,，甲公司向乙公司移交了開發(fā)商提供的前期物業(yè)資料，甲稱入住資料屬短期保管,，已銷毀,。

費(fèi)用交接時，甲公司提出因有部分未實(shí)際居住的業(yè)主以沒有接受服務(wù)為由,，不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi),，致使小區(qū)物業(yè)服務(wù)經(jīng)營虧損，希望用小區(qū)樓內(nèi)廣告收人沖抵,。

上述情況乙公司給予確認(rèn),，雙方共同簽署了交接文件,。

接管后，乙公司便陸續(xù)發(fā)現(xiàn)部分電梯存在故障,，支出大量維修費(fèi)用,。

問題：

（1）本案例中物業(yè)承接查驗(yàn)的做法是否正確?簡要說明理由。

（2）本案例中對于部分屋面漏水,，甲公司的解釋是否恰當(dāng)?甲乙兩公司的處置方法是否正確?簡要說明理由,。

（3）物業(yè)資料的移交應(yīng)包含哪些內(nèi)容(請列舉)?本案例中，甲公司處置入住資料的行為是否符合檔案管理規(guī)定?簡要說明理由,。

（4）本案例中部分業(yè)主拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的理由是否成立?簡要說明理由,。甲公司經(jīng)營的欠費(fèi)以廣告收入沖抵的處理方法是否恰當(dāng)?請列出兩條你認(rèn)為恰當(dāng)?shù)奶幚矸椒ā?/p>

（5）你認(rèn)為可以從本案例吸取哪些教訓(xùn)來改進(jìn)承接檢驗(yàn)工作?簡要說明理由。

3.某小區(qū)物業(yè)收費(fèi)面積是10萬平方米,，經(jīng)測算物業(yè)服務(wù)成本200萬元,。該項(xiàng)目實(shí)行包干制管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)希望獲取的利潤為物業(yè)服務(wù)費(fèi)的10%,，營業(yè)稅及附加為物業(yè)服務(wù)費(fèi)的5.65%,。問題：

（1）請按照包干制測算出物業(yè)服務(wù)費(fèi)單價（保留最后小數(shù)點(diǎn)兩位）？（2）物業(yè)服務(wù)收繳率達(dá)到多少,，該物業(yè)服務(wù)企業(yè)才能保本經(jīng)營（保留最后小數(shù)點(diǎn)兩位）,？

（3）由于成本上漲了20%，該物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年上漲多少物業(yè)服務(wù)費(fèi)才能保持現(xiàn)有利潤不變（保留最后小數(shù)點(diǎn)兩位）,？

4.某物業(yè)公司和開發(fā)建設(shè)單位達(dá)成如下協(xié)議：

（1）地下車位產(chǎn)權(quán)歸建設(shè)單位所有,，委托給專業(yè)公司管理是否正確？請說明理由,？（2）由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)主持成立業(yè)主大會，是否合理,？請說明理由,？（3）因車位緊張將小區(qū)部分消防通道改為臨時車位是否合理？請說明理由,？（4）建設(shè)單位委托物業(yè)公司辦理入住手續(xù),，是否合理？請說明理由,？

5.某辦公大樓,，為單一業(yè)主，散戶出租,。中央空調(diào),，每年5月-10月集中供冷，物業(yè)公司按面積收取定額能源費(fèi),，包干經(jīng)營,，自負(fù)盈虧,。有一設(shè)備節(jié)能公司提出一個節(jié)能方案（僅供實(shí)驗(yàn)室論證成功）：如把現(xiàn)有的空調(diào)設(shè)備換成它們的空調(diào)，所有的安裝費(fèi)用均由節(jié)能公司出,，安裝期限為2個月 如有推遲提前給物業(yè)公司通知,。安裝后節(jié)約能源大約在30%。節(jié)能公司與物業(yè)公司簽訂六年的合同,，節(jié)能公司與物業(yè)公司按照8:2的比例分配能源節(jié)省的費(fèi)用,。問題：

（1）如果安裝以后物業(yè)公司和業(yè)主面臨的重大風(fēng)險是什么?（2）舊設(shè)備拆下來以后 歸誰有?誰有處置權(quán)利?（3）如果六年合同到期后，業(yè)主要求將所有的節(jié)省節(jié)能費(fèi)用歸全體業(yè)主所有,，是否合理,？ 為什么？

6.某小區(qū)11號樓2000年交付使用,，物業(yè)公司已購買公眾責(zé)任險,。到2010年時物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)自來水主管道漏水，物業(yè)公司用管箍將管道緊固好,。過了一段時間后自來水管道漏水嚴(yán)重,，經(jīng)物業(yè)公司檢查后確定需要全部換管道。但是由于維修方案沒有確定下來 此事擱置,。到了2011年 張某發(fā)現(xiàn)自家天花板被泡,，經(jīng)物業(yè)公司檢查發(fā)現(xiàn)由于樓上王某家的自來水主管道破裂造成。需要將王某家的墻砸開換管道,。經(jīng)協(xié)商李王同意,。問題：

（1）造成張、李兩家損失的責(zé)任主體是誰,？為什么,？（2）兩家的損失誰來賠付？為什么,？（3）更換自來水主管道的費(fèi)用由誰來付,？

7.擬建的××花園項(xiàng)目地處城市邊緣地帶，鄰近鳳凰山風(fēng)景區(qū),?？偨ㄖ娣e20萬m2，全部為高層樓房,，小戶型,、單身公寓為、主力戶型,。物業(yè)區(qū)域有基本商業(yè)配套及健身房,、網(wǎng)球場、游泳池、圖書館等,。某物業(yè)管理公司派出了由行政總監(jiān)為組長,，品質(zhì)部、市場拓展部骨干組成的早期介入小組,，負(fù)責(zé)為開發(fā)商提供物業(yè)管理咨詢服務(wù),。在項(xiàng)目協(xié)調(diào)會上，開發(fā)商介紹,，該項(xiàng)目正在施工建設(shè)中,，預(yù)計(jì)還有12個月封頂，等等,。會后,，物業(yè)管理公司隨即制定了早期介入工作方案，內(nèi)容主要包括：x x花園周邊交通,、商 圈情況調(diào)查,；目標(biāo)銷售群體確定；工程質(zhì)量監(jiān)理,；確定設(shè)備安裝單位,；項(xiàng)目銷售配合方案等。問題

（1）根據(jù)本案例提供的材料,，物業(yè)管理公司早期介入工作有哪些不當(dāng)和錯誤?（2）根據(jù)該項(xiàng)目具體情況,，列舉并簡要闡述早期介入工作的主要內(nèi)容。

（3）如果該公司取得該項(xiàng)目的物業(yè)管理權(quán),，結(jié)合本案例提供的具體條件和情況,，可以在哪些方面開展多種經(jīng)營服務(wù)?(每個方面至少列舉一項(xiàng)具體項(xiàng)目)

8.某市某某家園高層塔樓業(yè)主a先生裝修房屋，在自家戶門外約2米的公共通道處安裝了防盜門,，將大約4平方米的公共通道占為己有,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn) 后多次勸阻，但a先生認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能服務(wù)業(yè)主,，無權(quán)管理業(yè)主,，拒不恢復(fù)原狀。家住a先生對們的業(yè)主b女士也多次要求a先生拆除防盜門,，b女士以物業(yè) 服務(wù)企業(yè)沒有盡到職責(zé)、沒有能夠阻止a先生安裝防盜門為由而拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,。a先生對b女士的要求置之不理,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在a先生裝修前已向其告知 了裝修禁止行為與注意事項(xiàng)，要求其不得占用公共部位,、不得拆改承重結(jié)構(gòu)等,，并與其簽署了裝修管理服務(wù)協(xié)議。依據(jù)該協(xié)議，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對違反協(xié)議的裝修行為 有權(quán)進(jìn)行勸阻,，制止以及要求恢復(fù)原狀,。在a先生安裝防盜門時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)多次發(fā)函予以勸阻制止,，并及時報(bào)告了業(yè)主委員會,。問題：

（1）a先生雜公共通道安裝防盜門時否合法?為什么?（2）哪些主體可以起訴a先生要求其拆除防盜門，為什么?（3）假如你是物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)理,，由你來解決a先生和b女士之間的……用哪種方式更有利于小區(qū)的長治久安?（4）b女士拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的理由是否成立?為什么?

答案

一.單選題

1.a

2.c 3.c

4.c

5.c

6.b

7.a

8.d

9.a

10.a

11.d

12.c

13.c

14.c

15.c 16.a 17.d 18.b

19.b

20.d 21.c

22.c

23.d 24.b 25.a 26.d 27.b

28.a

29.b 30.b 31.b 32.c

33.b

34.a

35.b 36.b

37.b

38.a

二.多選題