“報(bào)告”使用范圍很廣，按照上級(jí)部署或工作計(jì)劃,，每完成一項(xiàng)任務(wù),，一般都要向上級(jí)寫報(bào)告,，反映工作中的基本情況,、工作中取得的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),、存在的問(wèn)題以及今后工作設(shè)想等,，以取得上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)部門的指導(dǎo),。那么我們?cè)撊绾螌懸黄^為完美的報(bào)告呢,？下面我就給大家講一講優(yōu)秀的報(bào)告文章怎么寫,，我們一起來(lái)了解一下吧。

土地市場(chǎng)分析報(bào)告篇一

各位領(lǐng)導(dǎo)：

作為一名副主任,，我就配合主任,、開展地產(chǎn)處上半年工作，作如下匯報(bào)：

今年是金融危機(jī)第三年,，是土地使用制度進(jìn)一步深化,、企業(yè)改制全面開展，存量劃撥土地大面積消亡的一年，也是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的一年,。在我分管土地年租金征收及地產(chǎn)交易工作中,，緊緊圍繞全處“開源與鞏固并舉”、“服務(wù)與收費(fèi)同重”的工作思路,，克服挑戰(zhàn),，狠抓機(jī)遇。截止六月底,，共完成財(cái)政經(jīng)濟(jì)指標(biāo)32萬(wàn)元,，面積22萬(wàn)平方米，涉及150余宗,，占全年任務(wù)的80%,；配合全處代理各類土地交易20余宗，共收取土地交易服務(wù)費(fèi)56萬(wàn)元,，較好的完成了全處上半年工作目標(biāo),。具體來(lái)講主要有以下幾方面工作：

一、挖掘土地有償使用范圍,，培育新的征收增長(zhǎng)點(diǎn),。

近年來(lái)，隨著土地使用制度改革的深化,，土地一級(jí)市場(chǎng)的出讓范圍進(jìn)一步加大,，以及企業(yè)改革、城區(qū)退二進(jìn)三企業(yè)的相繼退出與破產(chǎn),，原有存量劃撥土地得到有效蠶食,，象工行、建行,、龍鼎,、大方、藥玻等原劃撥土地使用權(quán)都已滅失,，地產(chǎn)處的生存空間愈來(lái)愈窄,，面對(duì)這種困難情況，我們淺找深挖,，重點(diǎn)抓了三項(xiàng)工作：

一是對(duì)出讓用地進(jìn)行排查,，對(duì)未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變合同用途等逐項(xiàng)進(jìn)行對(duì)照、檢查,，尋找新的征收增長(zhǎng)點(diǎn) ,；二是向集體土地流轉(zhuǎn)突破，象中石化在林州的所有加油站,，我們都已挨站逐點(diǎn)進(jìn)行排查,，建立臺(tái)賬,；三是對(duì)享受劃撥授權(quán)經(jīng)營(yíng)的郵政、中國(guó)聯(lián)通等國(guó)有企事業(yè)單位,，1

按照劃撥用地目錄及授權(quán)經(jīng)營(yíng)法規(guī)辦法,，逐項(xiàng)核對(duì)，擴(kuò)大費(fèi)源,。象郵政局的儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)所用劃撥用地及網(wǎng)通公司改變授權(quán)經(jīng)營(yíng)用途用于出租超市都已有效納入管理軌道,。四是以地價(jià)調(diào)整系數(shù)定期公布為契機(jī)，對(duì)原有劃撥用地單位征收情況向局領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào),，適時(shí)進(jìn)行調(diào)整,，象原有的電業(yè)公司，市信用聯(lián)合社在原有六萬(wàn),、七萬(wàn)的基礎(chǔ)上，現(xiàn)已調(diào)整到十八,、二十萬(wàn),，青年洞景區(qū)在原有四千元的基礎(chǔ)上調(diào)整為一萬(wàn)元。

二,、堅(jiān)持服務(wù)與收費(fèi)同重,，樹立地產(chǎn)交易新形象。

針對(duì)過(guò)去重收費(fèi),，輕服務(wù)的地產(chǎn)交易情況,，配合主任修訂了新的交易程序等各項(xiàng)制度并抽調(diào)六名人員進(jìn)行培訓(xùn)，對(duì)在招標(biāo),、抵押,、轉(zhuǎn)讓等地產(chǎn)交易活動(dòng)中實(shí)行專人專崗服務(wù)，對(duì)一級(jí)土地市場(chǎng)掛牌交易進(jìn)行了信息發(fā)布,、會(huì)場(chǎng)組織等事務(wù)性服務(wù),，對(duì)用地戶各種手續(xù)進(jìn)行全站式服務(wù)。在主管局領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下,，對(duì)桂花居,、巴黎香榭等大型用地項(xiàng)目進(jìn)地中的拆遷磚廠等工作進(jìn)行良好政策咨詢與協(xié)調(diào)服務(wù)，得到了用戶的一致好評(píng),。

三,、搞好團(tuán)結(jié)，打造一支精干,、高效,、有凝聚力的戰(zhàn)斗團(tuán)隊(duì) 團(tuán)結(jié)猶如航船的合力，直接制約著艦隊(duì)的航行速度,，沒有一個(gè)穩(wěn)定,、團(tuán)結(jié)的工作氛圍,，就會(huì)出現(xiàn)所謂的內(nèi)耗，勝利就無(wú)從談起,。作為一名副職,，首先是擺正自己的位置，克服個(gè)人本位,，自我中心,，利己主義，立足本職,，發(fā)揮好自己的聰明才智,。在工作中，大事積極和主任,、其他副主任溝通匯報(bào),，群策群力，共同研究,，其次,，對(duì)職工創(chuàng)造寬嚴(yán)有序的工作氛圍，調(diào)動(dòng)好每位職工的積極性,。有人說(shuō)一般性努力工作可以成為匠人,，而帶著興趣工作可以成為大師，所以在工作中,，搞好民主,，力盡找準(zhǔn)每個(gè)職工的閃光點(diǎn)，并用好這個(gè)閃光點(diǎn)，讓每個(gè)職工有張有弛，帶著興趣與成就感工作,，讓工作目標(biāo)在寬松快樂的氛圍中完成,。再次切實(shí)把自己的工作時(shí)刻放在受不受大家認(rèn)可，能不能保證大家的福利待遇，能不能增強(qiáng)凝聚力上來(lái)考核。

半年來(lái)，在局領(lǐng)導(dǎo)的正確領(lǐng)導(dǎo)下,，在全處職工的共同努力下，盡管配合全處,，取得了一定的成績(jī),，但仍存在一些不盡人意的地方，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是收費(fèi)力度不夠大,，客觀上收費(fèi)空間比較小,，主觀上有畏難情緒；二是工作方法不夠活,，征收范圍不夠?qū)?，運(yùn)用政策法規(guī)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際情況結(jié)合不夠,；三是重收費(fèi)，輕管理的思想嚴(yán)重,，時(shí)有遲到早退現(xiàn)象發(fā)生等,。這都有待于在今后的工作中進(jìn)一步提高和改進(jìn)。

述職人：

土地市場(chǎng)分析報(bào)告篇二

年總結(jié)報(bào)告

在麗星工作兩個(gè)年頭了,，今年比起去年的確成熟了穩(wěn)重了許多,，工作上也變得得心應(yīng)手，生活上也能井井有條,。這種脫變是可貴的,，是值得稱贊的。通過(guò)這兩年的麗星生活,，我學(xué)會(huì)了感恩和知足,，我也學(xué)會(huì)了堅(jiān)強(qiáng)和忍耐，更學(xué)會(huì)了付出和奉獻(xiàn),。雖然這一學(xué)年我的進(jìn)步很快,，但我有很多很多的地方需要反思。所以在我的年總結(jié)報(bào)告中呈現(xiàn)的第一篇便是反思稿,。能在麗星工作一直是讓我覺得驕傲的事情,，所以一直以來(lái)我對(duì)麗星是充滿感激之情的,，那么我的年總結(jié)報(bào)告中呈現(xiàn)的第二篇是感謝信,。我認(rèn)為一個(gè)學(xué)校無(wú)論他的管理多么完善，都會(huì)有不足之處,，那么為了學(xué)校的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展,，我覺得有必要給學(xué)校提出一些建議，說(shuō)出自己的心聲,，所以我的年總結(jié)報(bào)告中第三篇是建議書,。

（一）反思稿

剛剛畢業(yè)就能進(jìn)入麗星工作，這真是一種榮幸,，我?guī)е啻旱幕盍蛷埧駚?lái)到這里,，以百分之百的熱情投入工作，但新手的生活并不是那么好過(guò),，我又不是那種特別努力的人,，所以在最初登上講臺(tái)的授課上我需要做很多的反思，對(duì)于2011屆的學(xué)生我一直是充滿愧疚的,，因?yàn)槟菚r(shí)我的課堂很生澀,，但可喜的是2011屆6.14班的學(xué)生聰明，學(xué)習(xí)能力強(qiáng),，所以成績(jī)上不但沒有落后,，還很優(yōu)秀,，進(jìn)步也比較大。而今年就沒有那么幸運(yùn)了,，2012屆613班的孩子們乖巧懂事,，但學(xué)習(xí)能力一般，我也很懊惱,，但我知道這怪不了別人,，只能說(shuō)明一點(diǎn)自己不夠努力。如果能拿出高玉高老師的工作態(tài)度,，秦新蓮秦老師的認(rèn)真負(fù)責(zé)的精神,，什么樣的學(xué)生都能教的很優(yōu)秀。所以在工作態(tài)度上,，我覺得我有必要向兩位學(xué)習(xí),，改掉以往的“差不多”精神，凡事追求完美,，不能拋棄和放棄差生,，更不能因?yàn)槟骋稽c(diǎn)的不公平而抱怨學(xué)校，只要自己肯付出,，我相信什么樣的孩子都能教好,。在工作方法上，我覺得我最有必要學(xué)習(xí)的就是唐老師,，他一直是我的榜樣,，工作兢兢業(yè)業(yè)，做事井井有條,，認(rèn)真負(fù)責(zé),，效率高，我特別的佩服他,，所以這兩年我沒能從他那里取得真經(jīng),，這也是需要反思的地方，這說(shuō)明我的學(xué)習(xí)能力還不是很強(qiáng),，以后要端正學(xué)習(xí)態(tài)度,。在為人處事上我也需要深刻的反思自己，一直以來(lái)我覺得自己并沒有什么大本事,，但個(gè)性卻很強(qiáng),，再加上“傻大帽”的性格，不免會(huì)做一些不夠淑女的事,，說(shuō)一些不夠文雅的話,，還好我們的工作伙伴都是就事論事，從不計(jì)較這些生活瑣事,，但我知道自己的不足是需要改正的,，不能因?yàn)閯e人的包容而肆意妄為,，這一點(diǎn)我覺得我有必要向張振華張老師，苑敏芳苑老師學(xué)習(xí),，因?yàn)樗齻兌际俏业拇顧n,，在工作上給我的幫助是無(wú)可計(jì)數(shù)的，再加上和她們的朝夕相處,，我更能從中看到她們的優(yōu)點(diǎn)及長(zhǎng)處,，越是了解越欣賞，當(dāng)然自己從中應(yīng)該學(xué)習(xí)的地方也就更多,。在以后的工作中我若能真的學(xué)以致用,，我在麗星的收獲將更多。我也會(huì)在下學(xué)年時(shí)刻叮囑自己：勤反思,，多學(xué)習(xí),。

（二）感謝信

需要感謝的人真的很多，但我最想感謝我的學(xué)生,，我的學(xué)生是我在這個(gè)學(xué)校得以生存的依靠,，現(xiàn)在想起每一張臉都覺得很幸福，他們天真爛漫,，對(duì)我充滿崇拜之情,，我真心的覺得有他們真好。記得有一次我的朋友來(lái)找我玩,，順便問(wèn)我班的一個(gè)孩子：“你老師好不好,？”孩子毫不遲疑的回答：“好?！焙髞?lái)朋友跟我提起時(shí),，我才知道她問(wèn)的那個(gè)小男孩是我們班最最費(fèi)事,，最最令人氣憤,，最最經(jīng)常被我批評(píng)的孩子。在我得知這一切時(shí),，我想給每一個(gè)孩子說(shuō)聲：“謝謝,！”謝謝你們對(duì)老師的理解。其次我想感謝我的學(xué)生家長(zhǎng)們,，謝謝你們一直以來(lái)對(duì)學(xué)校工作的支持和理解,，真心的想給你們說(shuō)聲謝謝，謝謝你們對(duì)我的幫助,。我還想感謝我的搭檔,，我的同事們，在我們辦公室我一直是年齡最小的,，做事不免會(huì)有莽撞的時(shí)候,，而你們的幫助真心的覺得很溫暖,。雖然有點(diǎn)拍馬屁，我還是羞羞的想說(shuō)感謝兩位校長(zhǎng)及領(lǐng)導(dǎo),，習(xí)慣了假不正經(jīng),，習(xí)慣了沒大沒小，而你們能一直包容我的幼稚和不勤奮,，真心的說(shuō)聲謝謝,！

建議書

學(xué)校越來(lái)越壯大，我們的前景也越來(lái)越美好,，我們每一個(gè)人對(duì)未來(lái)都充滿了希望,。我認(rèn)為我們學(xué)校管理模式也應(yīng)該隨著學(xué)校教育理念的改變而做出一些改變。其實(shí)單看現(xiàn)在,，我們學(xué)校的管理模式是非常成功的,，對(duì)學(xué)生的生活關(guān)愛有加，對(duì)老師的工作無(wú)條件支持和幫助,，學(xué)生一旦習(xí)慣了我們學(xué)校的生活就會(huì)喜歡上這里,，假期里很多孩子給我打電話說(shuō)：“老師，我好想開學(xué)啊,，在家一點(diǎn)都不好,，可沒意思，回學(xué)校有人玩,，按時(shí)吃飯,，按時(shí)睡覺，按時(shí)學(xué)習(xí),。多好啊,，我很想你！”我知道她是真心的,，因?yàn)槲乙彩?，我也想快點(diǎn)開學(xué)，不是因?yàn)殚_學(xué)了就有工資可拿,，而是真厭煩了這種無(wú)所事事的日子,，回到學(xué)校我們的一切都會(huì)走向體制化，什么時(shí)間工作,，什么時(shí)間休息,，這些不需要我去費(fèi)心，學(xué)校有專門的制度,，你按規(guī)定往自己身上套就好了,。所以在生活上，不但孩子們喜歡，我們大人也會(huì)依賴,?？墒沁@真的是一種好的現(xiàn)象嗎？孩子們?cè)谖覀儗W(xué)校呆久了去了別的地方不適應(yīng)了,，老師出了校門什么都干不了了,。所以啊，面對(duì)現(xiàn)在這種大好的局面,，我們不應(yīng)該沾沾自喜,，而應(yīng)該居安思危，時(shí)刻保持警惕,，隨時(shí)改變策略以應(yīng)對(duì)制度本身帶來(lái)的負(fù)面影響,。我私下里曾把咱們學(xué)校比作一個(gè)封建王朝，我們的領(lǐng)導(dǎo)都是好皇帝,，一心為國(guó)為民,，哪怕自己受苦受罪，也不希望自己的子民受到一點(diǎn)委屈,，而我們的老師都是忠臣,，對(duì)上忠心耿耿，對(duì)下體恤民情,，我們的學(xué)生也都是好子民,，對(duì)領(lǐng)導(dǎo)恭恭敬敬，對(duì)老師感恩戴德,。雖然這樣比喻有些大不敬,，但絕對(duì)沒有任何詆毀的意思，我只是想告訴學(xué)校我們應(yīng)該居安思危,。不能因?yàn)楝F(xiàn)在的鼎盛就肯定現(xiàn)在的制度能源遠(yuǎn)流長(zhǎng),。雖然我們學(xué)校的制度每年都有一些變動(dòng)，但我在學(xué)校的這兩年,，每年都是只有增加,，沒有減少。我們學(xué)校的一大特色就是扣分制度,，這個(gè)制度采用以來(lái)一直都非常的成功,，這也是我們學(xué)校能抓好紀(jì)律和衛(wèi)生的唯一法寶,。就算有再多的人對(duì)扣分不滿,，在沒有找到更好的方法之前，它無(wú)疑是最好的,?？墒沁@兩年來(lái)這種制度本身帶來(lái)的負(fù)面影響漸漸浮出水面，雖然不嚴(yán)重,，但我們是不是應(yīng)該防微杜漸呢,？學(xué)校雖然做出了宏觀的調(diào)控,，可是我們是不是應(yīng)該從制度的本身，以及執(zhí)行者身上看看有沒有弊端呢,？咱不能一味的從學(xué)生身上說(shuō)事,，問(wèn)題出來(lái)了，我們應(yīng)該全面的去思考,，我們不能怕出問(wèn)題,，而應(yīng)該想辦法去解決問(wèn)題。如果為了不出問(wèn)題就加大力度去限制學(xué)生,，我覺得這絕對(duì)不是一個(gè)好辦法?，F(xiàn)在我能力有限，不能給學(xué)校提出合理化建議,，但我能大膽的給學(xué)校提出問(wèn)題,，這也算一種進(jìn)步吧！我也希望學(xué)校能對(duì)每一個(gè)人提出的問(wèn)題多加思考,，即使無(wú)法解決也沒關(guān)系,。因?yàn)槲覀兠恳粋€(gè)人都想讓學(xué)校發(fā)展的更好！

土地市場(chǎng)分析報(bào)告篇三

土地市場(chǎng)專題研究報(bào)告

二○○三年五月二十日

本專題所研究的土地市場(chǎng)是指我國(guó)建設(shè)用地使用權(quán)市場(chǎng),。目前,，有法律規(guī)范可以進(jìn)入市場(chǎng)的主要是國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。

一,、土地市場(chǎng)建設(shè)基本情況

（一）總體進(jìn)展

我國(guó)國(guó)有土地有償使用始于1982年,。十四大以前的十年，土地使用制度改革主要是變無(wú)償,、無(wú)限期,、無(wú)流動(dòng)的使用制度，為有償,、有限期,、有流動(dòng)的使用制度。十四大以后,，進(jìn)入以市場(chǎng)形成土地使用權(quán)價(jià)格為核心的全面建設(shè)土地市場(chǎng)階段,。經(jīng)過(guò)十年的努力，市場(chǎng)配置土地資源的基礎(chǔ)性作用初步得到發(fā)揮,。

1,、國(guó)有土地使用權(quán)市場(chǎng)配置范圍不斷擴(kuò)大，土地使用權(quán)價(jià)格的市場(chǎng)形成機(jī)制初步確立,。一是全面實(shí)行了國(guó)有土地有償使用制度,，按照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)有償使用的城市新增建設(shè)用地和依法發(fā)生流轉(zhuǎn)的存量建設(shè)用地，基本都納入了有償使用軌道。我國(guó)城市國(guó)有建設(shè)用地為315萬(wàn)公頃,，十年來(lái),，已經(jīng)實(shí)行有償使用的面積約76萬(wàn)公頃。其中,，出讓國(guó)有土地面積56萬(wàn)公頃,，采用租賃、作價(jià)出資或入股方式有償使用的土地面積近20萬(wàn)公頃,。有償使用和市場(chǎng)配置的國(guó)有土地面積占城市國(guó)有建設(shè)用地總面積的比例,，已由1992年的不足2%上升到2002年的24%。二是國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格的市場(chǎng)形成機(jī)制初步形成,。經(jīng)營(yíng)性國(guó)有土地使用權(quán)（商業(yè),、旅游、娛樂和商品住宅等）招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度普遍建立,，2002年,，全國(guó)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的面積達(dá)到1.8萬(wàn)公頃，與1992年相比,，招標(biāo)拍賣掛牌出讓面積占當(dāng)年出讓總面積的比例由不足1%上升到15%,，招標(biāo)拍賣掛牌出讓金額占當(dāng)年出讓金總額的比例從不足1%上升到40%。三是國(guó)有土地使用權(quán)市場(chǎng)交易日益活躍,。2002年發(fā)生國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓86.6萬(wàn)宗,、6.7萬(wàn)公頃，轉(zhuǎn)讓金額達(dá)2380億元,；國(guó)有土地使用權(quán)出租19.1萬(wàn)宗,、1.7萬(wàn)公頃，租金達(dá)28億元,；國(guó)有土地使用權(quán)抵押53.8萬(wàn)宗,、28.9萬(wàn)公頃，抵押金額達(dá)7846億元,。

2,、土地用途管制制度基本確立，政府對(duì)土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控得到加強(qiáng)和完善,。一是總結(jié)90年代初房地產(chǎn)過(guò)熱的教訓(xùn),，修訂了《土地管理法》，確立了新的土地用途管制制度,，重新編制和實(shí)施了土地利用總體規(guī)劃,，嚴(yán)格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。二是實(shí)行了新的土地收益分配辦法,，存量建設(shè)用地有償使用收益全部留給地方,，新增建設(shè)用地有償使用收益30%上交中央,，鼓勵(lì)地方積極盤活存量建設(shè)用地,，加大閑置土地處置力度,，優(yōu)化了建設(shè)用地供應(yīng)布局和結(jié)構(gòu)。三是按照

1建設(shè)用地集中統(tǒng)一供應(yīng)的要求,，實(shí)施了土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度,，根據(jù)市場(chǎng)供求情況，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)量,，增強(qiáng)了政府調(diào)控土地市場(chǎng)的能力,。目前，全國(guó)已有1258個(gè)市,、縣政府建立了這一制度,。四是土地調(diào)查、登記制度進(jìn)一步完善,，強(qiáng)化了對(duì)土地利用狀況和土地價(jià)格的監(jiān)測(cè),。

3、土地市場(chǎng)運(yùn)行制度和組織建設(shè)取得了明顯進(jìn)展,，市場(chǎng)服務(wù)體系逐步形成,。一是土地公開交易、基準(zhǔn)地價(jià)定期確定公布,、土地市場(chǎng)交易信息發(fā)布和土地登記資料公開查詢等制度基本建立,，保障了土地市場(chǎng)的規(guī)范運(yùn)行。二是完善土地市場(chǎng)組織形式,，全國(guó)1198個(gè)市,、縣設(shè)立了土地有形市場(chǎng)，土地使用權(quán)交易更加便利,、安全,、公開和公平。三是轉(zhuǎn)變政府職能,，減少和規(guī)范行政審批,，嚴(yán)格實(shí)行政事分開、政企分開,，培育和發(fā)展了土地市場(chǎng)中介服務(wù)組織,，土地估價(jià)、咨詢,、交易代理,、登記代理等中介服務(wù)機(jī)構(gòu)開始獨(dú)立、客觀,、公正執(zhí)業(yè),。

4,、土地產(chǎn)權(quán)進(jìn)一步細(xì)化和明確，土地權(quán)利體系開始構(gòu)建,。一是根據(jù)土地市場(chǎng)建設(shè)的需要,，在堅(jiān)持土地公有制的前提下，實(shí)行了土地使用權(quán)與所有權(quán)分離,，土地使用權(quán)成為商品,，按照市場(chǎng)原則進(jìn)行配置。二是細(xì)化和完善土地有償使用方式,，在出讓基礎(chǔ)上,，增加了國(guó)有土地租賃和國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股兩種新的土地有償使用方式，依法明確了出讓土地使用權(quán),、承租土地使用權(quán),、作價(jià)出資或入股土地使用權(quán)等三種有償土地使用權(quán)的權(quán)能。三是適應(yīng)國(guó)有企業(yè)改革的需要,，明確了劃撥土地使用權(quán)的權(quán)能和相應(yīng)的權(quán)益價(jià)格,。四是適應(yīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)融資、兼并等需要,，明確依法取得符合規(guī)劃的集體建設(shè)用地使用權(quán),，在企業(yè)破產(chǎn)、兼并時(shí)可以依法入市流轉(zhuǎn),。

（二）基本經(jīng)驗(yàn)

1,、必須始終服從和服務(wù)于經(jīng)濟(jì)建設(shè)中心，維護(hù)改革,、發(fā)展,、穩(wěn)定大局。十年來(lái),，建設(shè)用地供應(yīng)在優(yōu)先保證國(guó)家基礎(chǔ)設(shè)施,、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和生態(tài)環(huán)境建設(shè)用地需求的同時(shí)，按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革的方向,，適時(shí)推進(jìn)土地使用制度改革和土地市場(chǎng)建設(shè),，充分發(fā)揮市場(chǎng)對(duì)土地資源配置的基礎(chǔ)性作用。配合國(guó)家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整,，顯化國(guó)有企業(yè)土地資產(chǎn)7000多億元,，支持和促進(jìn)了國(guó)有企業(yè)改革與發(fā)展，為企業(yè)職工分流安置和社會(huì)保障提供了資金支持,。二是盤活城市存量建設(shè)用地,，優(yōu)化了土地利用結(jié)構(gòu)，收取國(guó)有土地使用權(quán)出讓金8300多億元,，促進(jìn)了舊城改造和城市建設(shè),。

2,、必須堅(jiān)持土地資源、資產(chǎn)管理并重,，實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度,。加強(qiáng)土地資源管理，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地,，既是保護(hù)耕地的需要,，也是充分實(shí)現(xiàn)國(guó)有土地資產(chǎn)價(jià)值的最基本前提,。加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理,，既是提高建設(shè)用地市場(chǎng)配置效率的需要，也是保護(hù)耕地的最根本措施,。十年來(lái),，按照資源、資產(chǎn)管理并重的原則,，我們實(shí)行

了耕地占一補(bǔ)

一,、收取新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)用于土地整理等措施，有效增加耕地面積,，提高耕地質(zhì)量,，改善了農(nóng)業(yè)、農(nóng)村和農(nóng)民的生產(chǎn),、生活環(huán)境,。近年來(lái)建設(shè)占用耕地?cái)?shù)量明顯減少，在新增建設(shè)用地總量減少的情況下,，各地切實(shí)加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理,，加快市場(chǎng)配置土地資源的進(jìn)程，積極盤活存量建設(shè)用地,，全國(guó)絕大多數(shù)城市存量建設(shè)用地基本上完成了一輪調(diào)整,，城市面貌煥然一新。

3,、必須堅(jiān)持依法行政,，加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)秩序的規(guī)范。規(guī)范政府行為是規(guī)范土地市場(chǎng)秩序的重點(diǎn),。十年來(lái),，特別是十五大以來(lái)，我們以規(guī)范管理者的行為為重點(diǎn),，在全系統(tǒng)大力推行依法行政,，嚴(yán)肅查處土地違法案件；把維護(hù)土地市場(chǎng)穩(wěn)定,、公平,、安全運(yùn)行作為調(diào)控的主要目標(biāo),，處理好政府與市場(chǎng)的關(guān)系；建立了政務(wù)公開,、窗口辦文,、內(nèi)部會(huì)審、集體決策等制度,；與監(jiān)察部聯(lián)合推行了經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度,；不斷規(guī)范土地市場(chǎng)秩序，較好地發(fā)揮了市場(chǎng)配置土地資源的基礎(chǔ)性作用,。

4,、必須堅(jiān)持與時(shí)俱進(jìn)，按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則推進(jìn)制度創(chuàng)新,。土地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng),、市場(chǎng)運(yùn)行基本制度的建設(shè)，都是按照這一原則進(jìn)行創(chuàng)新的,。在正確運(yùn)用行政管理手段的同時(shí),，注重發(fā)揮經(jīng)濟(jì)手段和法律手段的作用。對(duì)破壞耕地,、非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),、非法批準(zhǔn)征用、占用,、低價(jià)出讓土地等行為,，納入刑法處罰，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)杠桿保護(hù)耕地等,，都取得了很好的效果,。按照尊重農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的思路，組織了農(nóng)民集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)和征地制度改革試點(diǎn),，嘗試在集體建設(shè)用地配置,、利用和土地征用中引入市場(chǎng)機(jī)制，利用法律和經(jīng)濟(jì)手段保護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益,。

（三）需要進(jìn)一步深化改革的幾個(gè)方面

1,、離充分發(fā)揮市場(chǎng)配置土地資源的基礎(chǔ)性作用還有相當(dāng)大的差距。除去不會(huì)輕易改變用途和發(fā)生流轉(zhuǎn)的交通和水利設(shè)施用地外,，我國(guó)建設(shè)用地約有2500萬(wàn)公頃,。其中，國(guó)有建設(shè)用地約700萬(wàn)公頃,，城市內(nèi)的315萬(wàn)公頃,，城市外的385萬(wàn)公頃。按照法律規(guī)定城市內(nèi)的國(guó)有土地可以市場(chǎng)配置或有償使用的應(yīng)達(dá)到40～50%左右,，而目前只有24%,。城市內(nèi)外,，還有大量國(guó)有建設(shè)用地需要隨著企業(yè)改革和土地用途調(diào)整實(shí)行市場(chǎng)配置或有償使用。農(nóng)民集體所有建設(shè)用地約1800萬(wàn)公頃,，其中農(nóng)民宅基地約1000 萬(wàn)公頃,，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)用地約600萬(wàn)公頃,，單位和個(gè)人用于生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)的集體建設(shè)用地約200萬(wàn)公頃,，用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的200萬(wàn)公頃應(yīng)當(dāng)通過(guò)市場(chǎng)配置。隨著城市化的推進(jìn),，大部分宅基地也需要通過(guò)市場(chǎng)配置,，發(fā)生置換和流轉(zhuǎn)。

2,、政府對(duì)土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控還不夠有效,。一是一些地方土地

統(tǒng)一管理制度不落實(shí),，違反規(guī)劃設(shè)立園區(qū),，特別是開發(fā)商與鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村違法私自簽訂用地協(xié)議,，圈占土地,，嚴(yán)重影響和干擾了政府對(duì)土地供應(yīng)總量的控制和耕地保護(hù)。二是不同區(qū)域之間,，為創(chuàng)造政績(jī)和吸引投資,，競(jìng)相壓低地價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，造成土地資源浪費(fèi),，土地資產(chǎn)流失,，在工業(yè)用地方面，表現(xiàn)尤為突出,。三是現(xiàn)行土地稅制設(shè)置不合理,。流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅種多、稅負(fù)重,，不利于土地流轉(zhuǎn)和市場(chǎng)配置,；保有環(huán)節(jié)基本無(wú)稅，對(duì)少數(shù)單位,、個(gè)人占用和浪費(fèi)大量土地資源缺乏經(jīng)濟(jì)制約,，不利于節(jié)約土地資源。

3,、土地產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度還有缺陷,。一是土地登記法律制度不統(tǒng)一。分散多頭登記影響政府登記的公信力和運(yùn)用政府公信力對(duì)土地交易進(jìn)行保護(hù),，每年土地權(quán)屬糾紛量都在5萬(wàn)件左右,。二是農(nóng)民集體建設(shè)用地大量自發(fā)入市,。依法取得、符合規(guī)劃的集體建設(shè)用地使用權(quán)是土地使用者的合法土地財(cái)產(chǎn),，應(yīng)當(dāng)允許流轉(zhuǎn),，需要盡快建立相應(yīng)的法律規(guī)范。三是盡管新《土地管理法》提高了征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),，但征地中仍然沒有體現(xiàn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則,。征地范圍寬、補(bǔ)償?shù)颓也坏轿坏榷即罅看嬖?，特別是失地農(nóng)民的就業(yè)和長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)難以得到保障,。

4、相關(guān)配套改革還滯后,。一是對(duì)經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)出讓,，一些地方仍沿用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的基本建設(shè)程序，通過(guò)計(jì)劃立項(xiàng),、規(guī)劃定點(diǎn)先行確定土地使用者,，影響了經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度的實(shí)施。二是一些享受特殊優(yōu)惠的政策性用地面過(guò)寬,，一些單位,、個(gè)人以經(jīng)濟(jì)適用住房、科研,、教育用地等名義規(guī)避招標(biāo)拍賣掛牌出讓,，以劃撥方式優(yōu)惠取得土地使用權(quán)進(jìn)行商業(yè)性開發(fā)，擾亂了土地市場(chǎng),。

二,、今后20年土地市場(chǎng)建設(shè)的目標(biāo)和任務(wù)

（一）總體目標(biāo)

按照十六大健全現(xiàn)代市場(chǎng)體系，加強(qiáng)和完善宏觀調(diào)控的要求,，充分發(fā)揮市場(chǎng)配置土地資源的基礎(chǔ)性作用,，提高政府調(diào)控土地市場(chǎng)的能力和水平，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)國(guó)有,、集體建設(shè)用地進(jìn)入統(tǒng)一市場(chǎng)配置,，土地利用效率顯著提高，資源保護(hù),、生態(tài)保護(hù)和資產(chǎn)管理水平大大提高,，為全面建設(shè)小康社會(huì)提供土地支持，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展,。

（二）階段目標(biāo)

第一個(gè)五年,，要在土地市場(chǎng)制度建設(shè)上取得突破。實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)全部招標(biāo)拍賣掛牌出讓，協(xié)議出讓的工業(yè)用地引入市場(chǎng)機(jī)制,，允許和規(guī)范集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn),，確立符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則的新型征地制度，進(jìn)一步完善土地市場(chǎng)調(diào)控手段,。

第二個(gè)五年,，主要是推行和完善各項(xiàng)土地市場(chǎng)制度。隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn),，通過(guò)發(fā)揮市場(chǎng)配置土地資源基礎(chǔ)性作用,，促進(jìn)土地集約利用。擴(kuò)大有償使用覆蓋面,，結(jié)合企業(yè)改革和土地用途調(diào)整,，應(yīng)有償

使用的原劃撥土地實(shí)行有償使用。

再經(jīng)過(guò)十年的努力,，到2020年,，全面建成統(tǒng)一、開放,、競(jìng)爭(zhēng),、有序的現(xiàn)代土地市場(chǎng)體系。土地市場(chǎng)統(tǒng)一運(yùn)行,，土地產(chǎn)權(quán)體系完整,，法律保障明確，各類交易主體平等競(jìng)爭(zhēng),，土地價(jià)格市場(chǎng)形成機(jī)制完善，土地資產(chǎn)全面納入企業(yè)資產(chǎn)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算體系,。

（三）主要任務(wù)

1,、擴(kuò)大市場(chǎng)配置土地范圍。依法取得,、符合規(guī)劃的集體建設(shè)用地使用權(quán)依法入市流轉(zhuǎn),。單位、個(gè)人使用劃撥土地用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的,，要逐步納入有償使用軌道,。單位個(gè)人使用劃撥土地不從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的,，要逐步納入資產(chǎn)核算,。

2、進(jìn)一步完善土地市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)范,。提高市場(chǎng)公開程度,，全面推行經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度；協(xié)議供地也要實(shí)行公開供地計(jì)劃、集體決策和交易過(guò)程,、交易結(jié)果公開,。公正執(zhí)法，平等保護(hù)各類市場(chǎng)交易主體,，保障土地供應(yīng)和交易中的平等競(jìng)爭(zhēng),，實(shí)現(xiàn)公正的土地市場(chǎng)秩序。適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要,，完善土地權(quán)利體系,，明晰土地權(quán)能，統(tǒng)一土地登記,，保障交易安全,。

3、提高土地市場(chǎng)的調(diào)控能力和水平,。提高土地利用總體規(guī)劃編制水平,，為落實(shí)土地用途管制制度提供科學(xué)依據(jù)。在正確運(yùn)用行政管理手段的同時(shí),，強(qiáng)化和完善法律,、經(jīng)濟(jì)手段，保證規(guī)劃實(shí)施,，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量,，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)。加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)運(yùn)行的監(jiān)測(cè)和分析,，公開土地市場(chǎng)信息,，建立快速反應(yīng)機(jī)制，審時(shí)度勢(shì),，及時(shí)調(diào)控土地市場(chǎng),。

4、完善補(bǔ)償機(jī)制,，改革征地制度,。在充分尊重農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)上，建立新的征地制度和補(bǔ)償機(jī)制,。征地補(bǔ)償費(fèi)用要根據(jù)被征用土地的原用途價(jià)格和失地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用合并計(jì)算,。嚴(yán)格界定征地范圍，確實(shí)需要征地的,，要嚴(yán)格履行法定程序,，按價(jià)征購(gòu)。失地農(nóng)民要納入當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)和社會(huì)保障體系,。

三,、土地市場(chǎng)建設(shè)的原則和重大措施

（一）原則

1、堅(jiān)持按規(guī)劃用地，嚴(yán)格實(shí)施用途管制制度,。我國(guó)人多地少的基本國(guó)情,，決定了必須實(shí)行嚴(yán)而又嚴(yán)的方針，實(shí)施用途管制制度,。生產(chǎn)力布局,、土地資源配置必須遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門必須按照土地利用總體規(guī)劃要求使用土地,，嚴(yán)格控制耕地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的總量,。

2、堅(jiān)持集中統(tǒng)一供地,，嚴(yán)格控制建設(shè)用地總量,。我國(guó)建設(shè)用地的供給彈性很大，要保障土地市場(chǎng)健康,、穩(wěn)定發(fā)展,，集中統(tǒng)一供地，嚴(yán)控土地供應(yīng)總量是關(guān)鍵,。

3,、堅(jiān)持發(fā)揮市場(chǎng)配置土地資源的基礎(chǔ)性作用，實(shí)現(xiàn)資源資產(chǎn)管理并重,。我國(guó)土地資源短缺,，必須通過(guò)提高配置效率解決經(jīng)濟(jì)發(fā)展和資源保護(hù)的矛盾。土地既是重要的資源,，又是重要的資產(chǎn),，資源資產(chǎn)必須并重管理，統(tǒng)一于充分發(fā)揮市場(chǎng)配置土地資源基礎(chǔ)性作用之中,。

4,、堅(jiān)持制度創(chuàng)新，推進(jìn)配套改革,。改革開放以前，我國(guó)長(zhǎng)期實(shí)行無(wú)償,、無(wú)期限,、無(wú)流動(dòng)的土地使用制度，舊的用地觀念根深蒂固,，改革舊的用地制度,，培育和規(guī)范土地市場(chǎng)，會(huì)遇到很多新情況,，新問(wèn)題,，必須與時(shí)俱進(jìn)，堅(jiān)持制度創(chuàng)新。土地是最基本的生產(chǎn)要素,，也是一切生產(chǎn)生活活動(dòng)的載體,，土地市場(chǎng)的培育和規(guī)范，涉及到各方面的改革,，必須配套進(jìn)行,。要革除和調(diào)整一切妨礙充分發(fā)揮市場(chǎng)配置土地資源基礎(chǔ)性作用的思想觀念、做法,、規(guī)定,、體制弊端和權(quán)利格局。

（二）重大措施

1,、加強(qiáng)法制建設(shè),。一是抓緊修改《土地管理法》，允許和規(guī)范農(nóng)民集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn),，改革征地制度,。二是在民法典物權(quán)篇起草中，解決土地權(quán)利法定和統(tǒng)一土地登記問(wèn)題,。三是及時(shí)總結(jié)土地使用制度改革,、土地市場(chǎng)建設(shè)和建設(shè)用地審批中的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，形成相應(yīng)的法規(guī)和規(guī)章,。

2,、完善土地市場(chǎng)調(diào)控。轉(zhuǎn)變職能,，把政府對(duì)土地市場(chǎng)的管理重點(diǎn)放在強(qiáng)化建設(shè)用地總量和結(jié)構(gòu)調(diào)控,，加強(qiáng)規(guī)劃管理上。設(shè)立開發(fā)區(qū)必須符合土地利用總體規(guī)劃,，不符合規(guī)劃的要一律撤消,。嚴(yán)格土地執(zhí)法，嚴(yán)肅查處違反規(guī)劃圈占土地等行為,。完善土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度,，增強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控能力。

3.加強(qiáng)土地市場(chǎng)運(yùn)行的監(jiān)控,。土地市場(chǎng)關(guān)系到宏觀經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行,，必須加大投入，建立土地市場(chǎng)運(yùn)行的監(jiān)測(cè),、分析和預(yù)警系統(tǒng),，充分利用遙感、信息等新技術(shù),，準(zhǔn)確把握土地市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì),，及時(shí)加以調(diào)控,。

4、推進(jìn)配套改革,。完善土地稅制,，歸并土地流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的土地稅種、減輕稅負(fù),，鼓勵(lì)流轉(zhuǎn),；提高土地保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)，建立資源占用的約束機(jī)制,?？梢韵冗x擇對(duì)以投資為目的占用的土地開征不動(dòng)產(chǎn)稅。改革不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本建設(shè)程序,，經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)一律通過(guò)招標(biāo)拍賣掛牌出讓,，由市場(chǎng)確定使用者和價(jià)格。限制和規(guī)范政策性優(yōu)惠用地,。

5,、運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律手段,，保護(hù)農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán),。農(nóng)民是弱勢(shì)群體，目前經(jīng)常,、大量發(fā)生行政權(quán),、管理權(quán)侵犯農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的情況。必須采用經(jīng)濟(jì),、法律手段,，切實(shí)保護(hù)弱勢(shì)群體，讓農(nóng)民能夠充分行使土地財(cái)產(chǎn)權(quán),，分享改革和發(fā)展成果,。對(duì)侵犯農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)，造成農(nóng)民損失的,，要承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)賠償和法律責(zé)任,。

土地市場(chǎng)分析報(bào)告篇四

2010年上海土地市場(chǎng)回顧

前言——2010年的樓市給人留下的最深印象恐怕就是“限貸”、“限購(gòu)”,、“限外”這系列且持續(xù)不斷的政策調(diào)控,。于是，在這號(hào)稱“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”的里,，多輪調(diào)控也直指土地，讓有著“樓市探溫表”之稱的土地市場(chǎng)也“風(fēng)起云涌”,，勾地制,、打擊囤地,、叫停1.0容積率土地出讓，一部部調(diào)控“大片”輪番上演,。不僅如此,，樓面地價(jià)的步步高升、土地出讓金額的跌創(chuàng)記錄等話題更是紛紛擾擾的伴隨了2010年這一整年,。以下就詳細(xì)解讀一下2010年的上海土地市場(chǎng),。

一、全面推行“勾地制”,、實(shí)現(xiàn)供需雙向調(diào)節(jié)

“勾地制”緣起香港,，國(guó)內(nèi)被定義為“用地預(yù)申請(qǐng)制度”，就是由政府根據(jù)市場(chǎng)情況,，對(duì)納入“招拍掛”出讓計(jì)劃的土地預(yù)先向社會(huì)公布出讓方案,，由購(gòu)買者提出意愿申請(qǐng)并報(bào)價(jià)，如果申請(qǐng)人資格符合條件且其所提出的報(bào)價(jià)符合政府預(yù)期,，政府再以招拍掛方式公開出讓該宗土地,。

從上述定義來(lái)看，國(guó)內(nèi)的勾地制可以看作是對(duì)現(xiàn)有土地出讓在形式上的一種調(diào)整,，是對(duì)土地“招拍掛”出讓制度的一種完善和補(bǔ)充,。1、2010年上海全面推進(jìn)“勾地制”

事實(shí)上,，2009年上海就邁出了探索“勾地”的第一步,，當(dāng)年的9月24日位于黃浦區(qū)的外灘金融集聚帶8-1商業(yè)地塊成為上海版“勾地制”試點(diǎn)的第一幅土地，之后也有小規(guī)模的頻繁運(yùn)用,。上海版“勾地制”的核心標(biāo)準(zhǔn)是申請(qǐng)人必須愿意以高于本地塊公布的起始價(jià)參加“招拍掛”活動(dòng),，用地預(yù)申請(qǐng)階段一般為3個(gè)月，如有3個(gè)以上申請(qǐng)人符合用地預(yù)申請(qǐng)條件,，市土地招拍掛辦公室即可與出讓人協(xié)商,，終止該地塊的預(yù)申請(qǐng)程序，經(jīng)3天公告后提前進(jìn)入土地招拍掛階段,。

雖然說(shuō),，此制度與香港1998年金融危機(jī)時(shí)期實(shí)行的“勾地制”在操作方式和流程上極為相似，但值得注意的是,，“上海勾地”與“香港勾地” 出發(fā)點(diǎn)南轅北轍,，“ “勾地制”在香港是1998年金融危機(jī)背景下產(chǎn)生的，其政府的初始目的是為了保證土地不流拍,，不賤賣,，提升土地市場(chǎng)信心；而上海的土地預(yù)申請(qǐng)制度則誕生在2009年下半年上海房?jī)r(jià)持續(xù)上漲,、土地價(jià)格暴漲的背景下,。

因此,，到了2010后，為進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控,，上海在2009年成功試點(diǎn)的基礎(chǔ)上,，開始全面推進(jìn)“勾地制”。2010年4月份發(fā)布了首個(gè)預(yù)申請(qǐng)公告中,，一次性推出了105幅地塊,，土地用途涉及商業(yè)、金融,、住宅,、旅游、公共服務(wù)設(shè)施等多個(gè)方面（不包括保障房用地和工業(yè)用地）,，合計(jì)505公頃,，出讓底價(jià)總額為465億元，出讓保證金總額約23億,。

從全年來(lái)看,，上海共發(fā)布了四批預(yù)申請(qǐng)公告，共涉及209幅六類經(jīng)營(yíng)性土地,，土地面積合計(jì)高達(dá)1079公頃,。其中，有105幅土地在2010年年內(nèi)進(jìn)入了正式的“招拍掛”出讓程序,，除1幅外,，其余104幅均順利通過(guò)“招拍掛”完成了最終的交易，而與之對(duì)比的是,，沒有經(jīng)過(guò)預(yù)申請(qǐng)環(huán)節(jié),，就直接進(jìn)入公告出讓的土地幅數(shù)則大幅減少，全年只有22幅,。

2,、“勾地制”顯效，流標(biāo)與溢價(jià)雙雙大幅下降

從一年以來(lái)上海全面推行“勾地制”后,，土地市場(chǎng)的實(shí)際運(yùn)作情況來(lái)看,，效果非常明顯：

一是促進(jìn)了土地溢價(jià)水平的明顯下降，尤其表現(xiàn)在居住類的土地上,。以市場(chǎng)中溢價(jià)率最為突出,、最為敏感的純住宅土地為例。統(tǒng)計(jì)顯示,，2010年4月份發(fā)布首個(gè)105幅土地的預(yù)申請(qǐng)公告后,，此批土地從6月份開始陸續(xù)進(jìn)入正式公告程序，至年底共成交25幅純住宅土地,，其中2幅土地出現(xiàn)底價(jià)成交,，而在溢價(jià)成交的23幅土地中,，最高溢價(jià)也只有191％，平均溢價(jià)率為79％,，而在6月之前的情況是全部16幅土地全部溢價(jià)成交，平均溢價(jià)率高達(dá)206％（這16幅純住宅土地基本是去年和今年一季度公告掛牌的土地,，并沒有經(jīng)過(guò)預(yù)申請(qǐng)這個(gè)環(huán)節(jié)）,。雖然說(shuō)在今年持續(xù)不斷的強(qiáng)勢(shì)新政下，今年開發(fā)商拿地日趨謹(jǐn)慎,，但也不可否認(rèn),，對(duì)于具備稀缺價(jià)值的純住宅用地來(lái)說(shuō)，正是因“勾地制”帶來(lái)的土地出讓形式的變化,，在一定程度上也促使開發(fā)商在拿地過(guò)程中所產(chǎn)生的博弈想法,、搶地行為受到一定限制，進(jìn)而導(dǎo)致了溢價(jià)率的大幅下降,。

二是流標(biāo)現(xiàn)象的幾近絕跡,；由于采用了“勾地制”之后，每塊擬出讓土地須有三名意向購(gòu)買者,，才會(huì)真正拿出來(lái)公告出讓,，其帶來(lái)另一個(gè)好處就是可以很好的杜絕在進(jìn)入正式的“招拍掛”出讓環(huán)節(jié)后因無(wú)人應(yīng)標(biāo)而產(chǎn)生的流標(biāo)。以流標(biāo)率一直相對(duì)較高的商辦類經(jīng)營(yíng)性土地為例,，統(tǒng)計(jì)顯示,，2010年經(jīng)過(guò)預(yù)申請(qǐng)后，正式出讓的土地中只有1幅商業(yè)用地流標(biāo),，而與之相比,，成交行情火爆的2009年，仍有2幅商辦類土地在正式掛牌公告后因無(wú)人報(bào)名而不得不提前終止掛牌,，2008年更是有多達(dá)4幅土地在公開拍賣時(shí)因無(wú)人應(yīng)價(jià)而最終流拍,，對(duì)市場(chǎng)造成了很大的負(fù)面影響。

由此可見,，正是勾地制的實(shí)施,，加強(qiáng)了政府與開發(fā)商的對(duì)接，使開發(fā)商可以更明確政府全年的供地計(jì)劃,，穩(wěn)定對(duì)土地供應(yīng)的預(yù)期,，避免一窩蜂搶地造成“地王”頻出的結(jié)果，進(jìn)而防止了地價(jià)過(guò)快上漲助推了房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期,，同時(shí),，也能使政府更好的控制供地節(jié)奏，避免了土地流拍之憂,。

二,、保障用地大閘開啟,，奠定未來(lái)市場(chǎng)雙體系運(yùn)行

為堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控,，2010年上海采取的最重要手段之一就是在2009年的基礎(chǔ)上,，繼續(xù)加大了保障性住宅用地供應(yīng)和大型居住社區(qū)土地儲(chǔ)備工作力度。因此,，2010年被稱為“保障性住房開啟元年”也是名副其實(shí)的,。1、2010年上海保障性住房用地供應(yīng)“很給力”

據(jù)上海土地管理部門的一份報(bào)告顯示,，2010年上海共完成保障性住房用地供應(yīng)840公頃,，占全部住宅供地的76%，大大超過(guò)往年,，而普通商品房供地也有約400公頃,，與往年基本持平。

從上述的供地比例也不難看出,，保障性住房用地已當(dāng)仁不讓成為2010年的土地供應(yīng)主力,。而且，值得一提的是,，與2010年初上海編制發(fā)布的2010年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃中,，明確了今年計(jì)劃供應(yīng)住宅用地不少于1100公頃，其中保障性住宅用地770公頃這一指標(biāo)相比,，2010年保障性住房用地的供應(yīng)顯然“很給力”,，已超額完成全年目標(biāo)。

不過(guò),，另一個(gè)值得關(guān)注的一點(diǎn)是,，2010年仍實(shí)施了“兩條腿走路”的政策：除保障性住房用地外，上海仍保持了一定量的商品房供地,，以平衡未來(lái)商品房市場(chǎng)的供求關(guān)系,。

除此之外，2010年實(shí)施的大型居住社區(qū)土地儲(chǔ)備也是上海未來(lái)加大保障性住宅供應(yīng)量和供應(yīng)比例的一項(xiàng)基礎(chǔ)性措施,。據(jù)悉,，2010年上海已通過(guò)規(guī)劃選址確定了23個(gè)大型居住社區(qū)基地，合計(jì)建設(shè)用地約105平方公里,，可開發(fā)住宅用地面積約40平方公里,。年內(nèi)已先對(duì)其中位于浦東新區(qū)、嘉定,、青浦,、松江、閔行、寶山,、奉賢7個(gè)地區(qū)條件較為成熟的13個(gè)基地實(shí)施土地儲(chǔ)備,，建設(shè)用地55平方公里，可開發(fā)住宅用地面積約20平方公里,，達(dá)到“凈地”供地標(biāo)準(zhǔn),。

由此可見，2010年上海通過(guò)保障性住房用地的大幅開閘,、大型居住社區(qū)的規(guī)劃,，這將為上海未來(lái)經(jīng)濟(jì)適用房、動(dòng)遷安置房,、廉租房、公共租賃房等不同類型的保障性住房的建設(shè)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ),，由此也將大大增加上海未來(lái)保障性住宅的供應(yīng)總量,，進(jìn)一步擴(kuò)大保障性住房受益面，滿足各層次的保障性住房需求,。

2,、“十二五”商品住宅與保障房1：1.5，奠定市場(chǎng)雙體系運(yùn)行格局

2010年由于保障性住房用地的有效供應(yīng),，大大增加了住宅用地的供應(yīng)量,，進(jìn)而也實(shí)現(xiàn)了住宅用地供應(yīng)格局的轉(zhuǎn)移，由此,，未來(lái)上海也將逐步形成保障性住房和商品住宅這兩大體系同時(shí)運(yùn)行的局面,。

根據(jù)最新披露的上海“十二五”住房建設(shè)初步規(guī)劃顯示,，“十二五”期間,，上海擬計(jì)劃新建住宅1.3億平方米，其中,，保障性住房約占新建住宅總面積的50%,，其套數(shù)約占總套數(shù)的60%左右。預(yù)計(jì)新增供應(yīng)廉租房,、經(jīng)適房,、公租房、動(dòng)遷安置房等各類保障性住房100萬(wàn)套(戶),。按此計(jì)算,，未來(lái)5年上海大約將形成每建1套商品住宅就會(huì)建1.5套保障房的供應(yīng)格局，其中,，從供應(yīng)套數(shù)來(lái)看,，保障性住房將占據(jù)新建住宅供應(yīng)套數(shù)的主體地位。

從上述規(guī)劃來(lái)看，“市場(chǎng)的歸市場(chǎng),、保障的歸保障”整體方向體現(xiàn)了一種歷史的進(jìn)步,，不過(guò)，值得注意的一個(gè)問(wèn)題是,，相較于2005至于2009年期間上海新建商品住宅約1.1億平方米的建設(shè)總量,，未來(lái)五年總量略有上升，但由于保障性住房占供應(yīng)套數(shù)主體后,，余下的商品住宅供應(yīng)量勢(shì)必將大幅減少,，這無(wú)疑會(huì)進(jìn)一步加劇當(dāng)前商品住宅市場(chǎng)上供不應(yīng)求的失衡局面，進(jìn)而也將加大商品住宅價(jià)格快速上漲的壓力,。

由此看來(lái),，未來(lái)保障性住房和商品住房究竟是建立形成兩個(gè)相互封閉的平行體系，還是商品住房市場(chǎng)中包含著相對(duì)獨(dú)立又互相銜通的保障性住房市場(chǎng)還有待進(jìn)一步探索,。換而言之,，未來(lái)如何建立保障性住房和商品住宅這兩個(gè)體系的協(xié)調(diào)發(fā)展，將是值得重點(diǎn)研究的一個(gè)重要課題,。

三,、大盤熱度持續(xù)、地價(jià)步步高升

如果要看土地市場(chǎng)的熱度,，唯有土地出讓金是最佳的衡量“體溫計(jì)”,。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2010年12月31日,，2010年上海共完成576幅土地的出讓交易（包括工業(yè),、配套商品房、六類經(jīng)營(yíng)性用地）,，土地出讓金累計(jì)總額創(chuàng)記錄達(dá)到了1494億元,。尤其值得一提的是，今年的土地出讓總金額較去年大幅上漲了近5成,。由此也說(shuō)明了,，雖然針對(duì)土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力始終未有忪懈，但整個(gè)土地市場(chǎng)供求兩旺,，市場(chǎng)熱度依舊持續(xù),。

不過(guò)，值得關(guān)注的是,，受強(qiáng)力調(diào)控政策,、“勾地制”實(shí)施、以及不少地塊入市門檻提高等多種因素的共同作用下,，2010年純住宅類土地的平均溢價(jià)率卻只有126%,，呈現(xiàn)出“理性繁榮”的態(tài)勢(shì),，已沒有2009年下半年溢價(jià)率動(dòng)輒200%以上那么的嘈雜和喧嘩。

1,、樓面地價(jià)同比大漲46%,、房?jī)r(jià)下跌難覓空間

2010年上海土地出讓收入的大幅增加，一方面歸究于土地的放量供應(yīng),，另一方面也要?dú)w究于土地單價(jià)的大幅上漲,。尤其是后者無(wú)疑已成為樓市當(dāng)中最紛紛擾擾的一個(gè)話題。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,，在2010年已成交的576幅地塊中,，純住宅類（除去保障性住宅和配套商品房）的土地共有44幅，土地面積為364公頃,，可建面積為483萬(wàn)平方米,，而這些住宅地塊的累計(jì)成交總金額卻高達(dá)到了536億元，換算成平均的樓面地價(jià)為11084元/平方米,，同比上漲了46%,，相比2008年3441元/平方米的水平，更是翻了二倍以上,，創(chuàng)下了成史新高。

而且,，更值得憂慮的是,，近兩年以來(lái)住宅土地的樓面地價(jià)漲速已快于市場(chǎng)上一手住宅成交均價(jià)的漲幅（2010年全市一手商品住宅成交均價(jià)21731元/平方米，與去年同期相比漲幅為36%,，相比2008年上漲61%）,，這也就意味著未來(lái)調(diào)控一旦有所“松碼”，房?jī)r(jià)就存在跟上地價(jià)漲幅的可能性,。

分析其中的道理,，眾所周知，“面粉”價(jià)格的過(guò)快上漲,，勢(shì)必會(huì)讓“面包”的價(jià)格也“水漲船高”,。具體而言，住宅樓面地價(jià)的走高,，在樓市總體供不應(yīng)求的情況下,，必然會(huì)引導(dǎo)樓市對(duì)房?jī)r(jià)走高的預(yù)期，與此同時(shí),，開發(fā)商為了消化高成本,，必然會(huì)走向利潤(rùn)相對(duì)較高的高端產(chǎn)品。因此,，高地價(jià),、高房?jī)r(jià)、高利潤(rùn)之間形成“三高”聯(lián)動(dòng)和循環(huán)，這無(wú)疑會(huì)大大加大未來(lái)商品住宅價(jià)格的調(diào)控難度,。

除此之外,，另一個(gè)值得注意的現(xiàn)象是住宅類的土地價(jià)格一路“高歌猛進(jìn)”的同時(shí)，商辦類土地的價(jià)格卻表現(xiàn)“不溫不火”,，形成了“商慢住快”的格局,。統(tǒng)計(jì)顯示，2010年上海共成交了88幅純商辦類的土地,，合計(jì)達(dá)358公頃,，可建面積為700萬(wàn)平方米，成交總金額為474億,，換算成平均的樓面地價(jià)為6775元/平方米,，同比只上漲了2.5%，相比2008年的4924元/平方米也不過(guò)上漲了37%,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于住宅土地的漲幅,。

從上述商住對(duì)比中也不難發(fā)現(xiàn)，住宅地價(jià)的過(guò)快上漲也是加劇了近兩年來(lái)市場(chǎng)上“商住倒掛”的主要幕后黑手之一,。

2,、大牌標(biāo)桿房企繼續(xù)“高舉高打”

梳理2010年的上海土地市場(chǎng)，雖然住宅樓面地價(jià)步步攀高,，尤其在持續(xù)不斷的政策打壓下,，住宅開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)正在急劇加大，但面對(duì)如此“險(xiǎn)情”,，似乎并沒有阻擋眾多大牌標(biāo)桿房企戰(zhàn)略性拿地的步伐,，例如，知名央企——華僑城一舉拿下了2010年的單價(jià)地王——閘北蘇州河北岸東塊1街坊地塊,，樓面地價(jià)史無(wú)前例達(dá)到了52783元/平方米,。同樣松江的單價(jià)地王——廣富林2—5號(hào)地塊被知名的民營(yíng)房企——合生創(chuàng)展收入囊中、外資房企的代表——仁恒房產(chǎn)則不動(dòng)聲色拍得了青浦的單價(jià)地王——徐涇鎮(zhèn)徐盈路東側(cè)b4-01地塊,，而來(lái)自于上海本地的老牌國(guó)有房企——陸家嘴集團(tuán)則接手了閔行的單價(jià)地王——浦江鎮(zhèn)中心河以南a-

1,、2號(hào)地塊。

從中不難發(fā)現(xiàn),，以央企,、外資和民營(yíng)資本大鱷為主的大牌標(biāo)桿房企已經(jīng)成為地價(jià)上漲的主要?jiǎng)恿ν剖帧Ｅc此同時(shí),，這些大牌標(biāo)桿房企也在2010年的土地市場(chǎng)上占據(jù)了絕對(duì)的市場(chǎng)份額,。粗略統(tǒng)計(jì)顯示，2010年8成左右的住宅地塊被這些標(biāo)桿房企所拍得,，中小房企僅占2成,，且所拍地塊大都規(guī)模較小,，位置相對(duì)偏遠(yuǎn)。所以說(shuō),，當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下,，中小房企的生存空間正在受到擠壓，市場(chǎng)的洗盤已經(jīng)“愈演愈烈”了,。

分析其中的道理,，其實(shí)很容易理解，因?yàn)槊鎸?duì)史無(wú)前例的宏觀調(diào)控,，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于自有資金,、銷售周期、產(chǎn)品毛利潤(rùn)等方面的要求都變得越來(lái)越高,，這就標(biāo)志著未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上企業(yè)將面臨大規(guī)模的優(yōu)勝劣汰,，規(guī)模越大、管理越規(guī)范的企業(yè)也就越容易生存下來(lái),，因此,，未來(lái)大牌標(biāo)桿房企與中小企業(yè)的業(yè)績(jī)差距將會(huì)進(jìn)一步拉開。

四,、布局“十二五”,，轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)之變

2010年既是“十一五”計(jì)劃的收尾之年，同時(shí)也拉開了“十二五”規(guī)劃的序幕,。根據(jù)2010年年末公布的上?！笆濉币?guī)劃的框架性設(shè)想顯示：上海的城市化、產(chǎn)業(yè)將要進(jìn)行新一輪的質(zhì)變,。這無(wú)疑讓作為支撐產(chǎn)業(yè)和區(qū)域發(fā)展的重要一環(huán)——商業(yè)地產(chǎn)又有了新的想象空間。所以,，在2010年的土地市場(chǎng)上,，原先并不著么起眼的商辦用地開始走上“前臺(tái)”，首先讓我們看到的是地方政府為“調(diào)結(jié)構(gòu),、促轉(zhuǎn)型”而實(shí)施的土地供地結(jié)構(gòu)之變,；其次是當(dāng)住宅市場(chǎng)成交遭遇量縮的“瓶頸”后，大牌標(biāo)桿房企也開始轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)之變,。1,、2010年商辦用地供應(yīng)總量超去年，幅數(shù)比重占近7成

2010年上海加大了土地的供應(yīng)力度,，其中尤為突出的一點(diǎn)就是商辦用地的供應(yīng)也較去年與顯得更為充裕,。統(tǒng)計(jì)顯示，在2010年公布的四批預(yù)申請(qǐng)公告中,，公布的商辦類土地（主要指商業(yè),、辦公,、商辦、商住,、商住辦綜合類型土地,、以下相同），高達(dá)144幅,，土地面積合計(jì)690公頃,，較2009年分別增加了22幅、158公頃,。

更為,，值得關(guān)注的是，商辦類土地的供應(yīng)比重較2009年又有所提升,，其中,，2010年的幅數(shù)比重為69％、土地面積比重為64％,，較2009年分別上升了10,、17個(gè)百分點(diǎn)。

上述數(shù)據(jù)說(shuō)明,，2010年各地方政府在供地時(shí)進(jìn)一步加強(qiáng)了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的傾斜力度,，不僅僅體現(xiàn)在純商業(yè)或辦公用地的供應(yīng)在上升，而且就算是為了保證未來(lái)商品住宅的供應(yīng),，各地方政府也似乎更偏愛將住宅用地搭配商業(yè),、辦公、酒店性質(zhì)的土地,。例如,，2010年的四批預(yù)申請(qǐng)公告土地中，此類性質(zhì)的土地多達(dá)32幅,，土地面積合計(jì)更高達(dá)215公頃,，分別占總量的15％、20％,。由此可見,，這種可以開發(fā)成為有城市“棋眼”之稱的城市綜合體的供地模式，已成為政府供地的一個(gè)新趨勢(shì),。

事實(shí)上,，各地方移情別戀“愛上”商業(yè)地產(chǎn)，這并不難理解,，因?yàn)橄鄬?duì)于住宅“一錘子買賣”的短期行為,，商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的自我循環(huán)“造血”功能,，無(wú)疑是當(dāng)前各地方政府最為看重的地方

2,、品牌房企加速布局商業(yè)地產(chǎn)

2010年住宅市場(chǎng)上的“高壓”之勢(shì)，讓成交量“應(yīng)聲而下”,，而且這樣勢(shì)頭恐怕還會(huì)延續(xù)到2011年、甚至更長(zhǎng)的時(shí)間里,，這讓許多品牌房企不得不思考未來(lái)的轉(zhuǎn)型之路,。于是，有著“政策避風(fēng)港”之稱的商業(yè)地產(chǎn)開始進(jìn)入這些品牌房企的“視眼”,。所以我們可以看到,，這些品牌房企也開始逐鹿商辦土地市場(chǎng)，特別是原先一些以住宅為主業(yè)的房企在2010年紛紛進(jìn)賬新的商辦類地塊,。

例如,，綠城拿下了長(zhǎng)寧區(qū)天山路街道98街坊地塊（商辦）、萬(wàn)科于摘取了重固鎮(zhèn)趙重公路東側(cè)地塊（商?。?、金地拍得了航頭中心鎮(zhèn)a1儲(chǔ)備地塊（商住）,、上海城開則成功從綠地手中搶下莘莊地塊上蓋地塊（莘莊鎮(zhèn)222地塊,、商住辦）。

從中不難發(fā)現(xiàn),，在轉(zhuǎn)型前期,，以萬(wàn)科、金地為代表原先以住宅開發(fā)建長(zhǎng)的房企更傾向于獲取商住綜合類地塊,，先從社區(qū)商業(yè)開發(fā)入手鍛煉隊(duì)伍,，同時(shí)從住宅項(xiàng)目的銷售中盡快回籠資金、導(dǎo)入消費(fèi)群體,，以此降低風(fēng)險(xiǎn),。

除了上述“新手”之外，一些“老手”也當(dāng)仁不讓,，繼續(xù)加碼商業(yè)地產(chǎn),。例如，近年強(qiáng)勢(shì)崛起的綠地集團(tuán)“一口氣”拿下了四幅地塊（1幅商住,、3幅商辦）；老牌央企——保利集團(tuán)也“不甘落后”的一舉摘下了4幅商住綜合類地塊,，而另一深耕上海市場(chǎng)多年的央企——華僑城則有3幅地塊入帳,，其中，包括了蘇河灣的兩幅起點(diǎn)地標(biāo)性商辦地塊,。同樣的情況也發(fā)生在一些外資的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)龍頭企業(yè),，如寶龍、瑞安,、嘉寶實(shí)業(yè)等,，今年也都有商辦地塊入賬,。

由此可見，2010年,，不管是“新手”還是“老手”均大舉購(gòu)入商辦類土地,，足以表示這些品牌房企未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略。

不過(guò),，值得注意的是,，盡管這些品牌房企購(gòu)地表現(xiàn)活躍，但跡象表明,，轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn),，這些開發(fā)商們依然還十分謹(jǐn)慎。統(tǒng)計(jì)表明,，2010年仍有40幅商辦地塊是底價(jià)成交,，而將所有商住、商住辦地塊計(jì)算在內(nèi),，平均的溢價(jià)率也只有74％,，遠(yuǎn)低于2010年純住宅土地126％的溢價(jià)水平。

結(jié)語(yǔ)——如果說(shuō),，2010年的樓市給人留下的最深的印象是“調(diào)控”,，那么，2010年的上海土地市場(chǎng)給人留下的最深“記憶”便是“變革”,。因?yàn)?，在這一年中，我們看到了土地出讓形式之變——勾地制的全面推行,、土地供應(yīng)格局之變——保障用地供應(yīng)的大幅開閘,、土地交易風(fēng)向標(biāo)之變——商辦用地的走俏市場(chǎng)，以及土地交易主體之變——大牌標(biāo)桿房企的“稱霸”宅地市場(chǎng),，而所有這些也都將為未來(lái)上海樓市的發(fā)展預(yù)先埋下了變革的“種子”,。