“報告”使用范圍很廣,，按照上級部署或工作計劃,，每完成一項任務(wù),，一般都要向上級寫報告，反映工作中的基本情況,、工作中取得的經(jīng)驗教訓(xùn),、存在的問題以及今后工作設(shè)想等，以取得上級領(lǐng)導(dǎo)部門的指導(dǎo),。那么我們該如何寫一篇較為完美的報告呢,？下面我就給大家講一講優(yōu)秀的報告文章怎么寫，我們一起來了解一下吧,。

土地市場分析報告篇一

各位領(lǐng)導(dǎo)：

作為一名副主任,，我就配合主任、開展地產(chǎn)處上半年工作,，作如下匯報：

今年是金融危機第三年,，是土地使用制度進一步深化、企業(yè)改制全面開展,，存量劃撥土地大面積消亡的一年,，也是機遇與挑戰(zhàn)并存的一年。在我分管土地年租金征收及地產(chǎn)交易工作中,，緊緊圍繞全處“開源與鞏固并舉”,、“服務(wù)與收費同重”的工作思路，克服挑戰(zhàn),，狠抓機遇,。截止六月底，共完成財政經(jīng)濟指標32萬元,，面積22萬平方米,，涉及150余宗，占全年任務(wù)的80%,；配合全處代理各類土地交易20余宗,，共收取土地交易服務(wù)費56萬元，較好的完成了全處上半年工作目標,。具體來講主要有以下幾方面工作：

一,、挖掘土地有償使用范圍，培育新的征收增長點,。

近年來,，隨著土地使用制度改革的深化,，土地一級市場的出讓范圍進一步加大，以及企業(yè)改革,、城區(qū)退二進三企業(yè)的相繼退出與破產(chǎn),，原有存量劃撥土地得到有效蠶食，象工行,、建行,、龍鼎、大方,、藥玻等原劃撥土地使用權(quán)都已滅失,，地產(chǎn)處的生存空間愈來愈窄，面對這種困難情況,，我們淺找深挖,，重點抓了三項工作：

一是對出讓用地進行排查，對未經(jīng)批準擅自改變合同用途等逐項進行對照,、檢查,，尋找新的征收增長點 ；二是向集體土地流轉(zhuǎn)突破,，象中石化在林州的所有加油站,，我們都已挨站逐點進行排查，建立臺賬,；三是對享受劃撥授權(quán)經(jīng)營的郵政,、中國聯(lián)通等國有企事業(yè)單位，1

按照劃撥用地目錄及授權(quán)經(jīng)營法規(guī)辦法,，逐項核對,，擴大費源。象郵政局的儲蓄業(yè)務(wù)所用劃撥用地及網(wǎng)通公司改變授權(quán)經(jīng)營用途用于出租超市都已有效納入管理軌道,。四是以地價調(diào)整系數(shù)定期公布為契機,，對原有劃撥用地單位征收情況向局領(lǐng)導(dǎo)匯報，適時進行調(diào)整,，象原有的電業(yè)公司,，市信用聯(lián)合社在原有六萬、七萬的基礎(chǔ)上,，現(xiàn)已調(diào)整到十八,、二十萬，青年洞景區(qū)在原有四千元的基礎(chǔ)上調(diào)整為一萬元,。

二,、堅持服務(wù)與收費同重，樹立地產(chǎn)交易新形象,。

針對過去重收費,，輕服務(wù)的地產(chǎn)交易情況,，配合主任修訂了新的交易程序等各項制度并抽調(diào)六名人員進行培訓(xùn)，對在招標,、抵押,、轉(zhuǎn)讓等地產(chǎn)交易活動中實行專人專崗服務(wù)，對一級土地市場掛牌交易進行了信息發(fā)布,、會場組織等事務(wù)性服務(wù),，對用地戶各種手續(xù)進行全站式服務(wù)。在主管局領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下,，對桂花居,、巴黎香榭等大型用地項目進地中的拆遷磚廠等工作進行良好政策咨詢與協(xié)調(diào)服務(wù),，得到了用戶的一致好評,。

三、搞好團結(jié),，打造一支精干,、高效、有凝聚力的戰(zhàn)斗團隊 團結(jié)猶如航船的合力,，直接制約著艦隊的航行速度,，沒有一個穩(wěn)定、團結(jié)的工作氛圍,，就會出現(xiàn)所謂的內(nèi)耗,，勝利就無從談起。作為一名副職,，首先是擺正自己的位置,，克服個人本位，自我中心,，利己主義,，立足本職，發(fā)揮好自己的聰明才智,。在工作中,，大事積極和主任、其他副主任溝通匯報,，群策群力,，共同研究，其次,，對職工創(chuàng)造寬嚴有序的工作氛圍,，調(diào)動好每位職工的積極性。有人說一般性努力工作可以成為匠人,，而帶著興趣工作可以成為大師,，所以在工作中,，搞好民主，力盡找準每個職工的閃光點,，并用好這個閃光點,，讓每個職工有張有弛，帶著興趣與成就感工作,，讓工作目標在寬松快樂的氛圍中完成,。再次切實把自己的工作時刻放在受不受大家認可，能不能保證大家的福利待遇,，能不能增強凝聚力上來考核,。

半年來，在局領(lǐng)導(dǎo)的正確領(lǐng)導(dǎo)下,，在全處職工的共同努力下,，盡管配合全處，取得了一定的成績,，但仍存在一些不盡人意的地方,，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：一是收費力度不夠大，客觀上收費空間比較小,，主觀上有畏難情緒,；二是工作方法不夠活，征收范圍不夠?qū)?，運用政策法規(guī)與社會經(jīng)濟發(fā)展實際情況結(jié)合不夠,；三是重收費，輕管理的思想嚴重,，時有遲到早退現(xiàn)象發(fā)生等,。這都有待于在今后的工作中進一步提高和改進。

述職人：

土地市場分析報告篇二

年總結(jié)報告

在麗星工作兩個年頭了,，今年比起去年的確成熟了穩(wěn)重了許多,，工作上也變得得心應(yīng)手，生活上也能井井有條,。這種脫變是可貴的,，是值得稱贊的。通過這兩年的麗星生活,，我學(xué)會了感恩和知足,，我也學(xué)會了堅強和忍耐，更學(xué)會了付出和奉獻,。雖然這一學(xué)年我的進步很快,，但我有很多很多的地方需要反思。所以在我的年總結(jié)報告中呈現(xiàn)的第一篇便是反思稿,。能在麗星工作一直是讓我覺得驕傲的事情,，所以一直以來我對麗星是充滿感激之情的,，那么我的年總結(jié)報告中呈現(xiàn)的第二篇是感謝信。我認為一個學(xué)校無論他的管理多么完善,，都會有不足之處,，那么為了學(xué)校的長遠發(fā)展，我覺得有必要給學(xué)校提出一些建議,，說出自己的心聲,，所以我的年總結(jié)報告中第三篇是建議書。

（一）反思稿

剛剛畢業(yè)就能進入麗星工作,，這真是一種榮幸,，我?guī)е啻旱幕盍蛷埧駚淼竭@里，以百分之百的熱情投入工作,，但新手的生活并不是那么好過,，我又不是那種特別努力的人，所以在最初登上講臺的授課上我需要做很多的反思,，對于2011屆的學(xué)生我一直是充滿愧疚的,，因為那時我的課堂很生澀,，但可喜的是2011屆6.14班的學(xué)生聰明,，學(xué)習(xí)能力強，所以成績上不但沒有落后,，還很優(yōu)秀,，進步也比較大。而今年就沒有那么幸運了,，2012屆613班的孩子們乖巧懂事,，但學(xué)習(xí)能力一般，我也很懊惱,，但我知道這怪不了別人,，只能說明一點自己不夠努力。如果能拿出高玉高老師的工作態(tài)度,，秦新蓮秦老師的認真負責(zé)的精神,，什么樣的學(xué)生都能教的很優(yōu)秀。所以在工作態(tài)度上,，我覺得我有必要向兩位學(xué)習(xí),，改掉以往的“差不多”精神，凡事追求完美,，不能拋棄和放棄差生,，更不能因為某一點的不公平而抱怨學(xué)校，只要自己肯付出,，我相信什么樣的孩子都能教好,。在工作方法上,，我覺得我最有必要學(xué)習(xí)的就是唐老師，他一直是我的榜樣,，工作兢兢業(yè)業(yè),，做事井井有條，認真負責(zé),，效率高,，我特別的佩服他，所以這兩年我沒能從他那里取得真經(jīng),，這也是需要反思的地方,，這說明我的學(xué)習(xí)能力還不是很強，以后要端正學(xué)習(xí)態(tài)度,。在為人處事上我也需要深刻的反思自己,，一直以來我覺得自己并沒有什么大本事，但個性卻很強,，再加上“傻大帽”的性格,，不免會做一些不夠淑女的事，說一些不夠文雅的話,，還好我們的工作伙伴都是就事論事,，從不計較這些生活瑣事，但我知道自己的不足是需要改正的,，不能因為別人的包容而肆意妄為,，這一點我覺得我有必要向張振華張老師，苑敏芳苑老師學(xué)習(xí),，因為她們都是我的搭檔,，在工作上給我的幫助是無可計數(shù)的，再加上和她們的朝夕相處,，我更能從中看到她們的優(yōu)點及長處,，越是了解越欣賞，當然自己從中應(yīng)該學(xué)習(xí)的地方也就更多,。在以后的工作中我若能真的學(xué)以致用,，我在麗星的收獲將更多。我也會在下學(xué)年時刻叮囑自己：勤反思,，多學(xué)習(xí),。

（二）感謝信

需要感謝的人真的很多，但我最想感謝我的學(xué)生,，我的學(xué)生是我在這個學(xué)校得以生存的依靠,，現(xiàn)在想起每一張臉都覺得很幸福，他們天真爛漫，對我充滿崇拜之情,，我真心的覺得有他們真好,。記得有一次我的朋友來找我玩，順便問我班的一個孩子：“你老師好不好,？”孩子毫不遲疑的回答：“好,。”后來朋友跟我提起時,，我才知道她問的那個小男孩是我們班最最費事,，最最令人氣憤，最最經(jīng)常被我批評的孩子,。在我得知這一切時,，我想給每一個孩子說聲：“謝謝！”謝謝你們對老師的理解,。其次我想感謝我的學(xué)生家長們,，謝謝你們一直以來對學(xué)校工作的支持和理解，真心的想給你們說聲謝謝,，謝謝你們對我的幫助,。我還想感謝我的搭檔，我的同事們,，在我們辦公室我一直是年齡最小的,，做事不免會有莽撞的時候，而你們的幫助真心的覺得很溫暖,。雖然有點拍馬屁,，我還是羞羞的想說感謝兩位校長及領(lǐng)導(dǎo)，習(xí)慣了假不正經(jīng),，習(xí)慣了沒大沒小，而你們能一直包容我的幼稚和不勤奮,，真心的說聲謝謝,！

建議書

學(xué)校越來越壯大，我們的前景也越來越美好,，我們每一個人對未來都充滿了希望,。我認為我們學(xué)校管理模式也應(yīng)該隨著學(xué)校教育理念的改變而做出一些改變。其實單看現(xiàn)在,，我們學(xué)校的管理模式是非常成功的,，對學(xué)生的生活關(guān)愛有加，對老師的工作無條件支持和幫助,，學(xué)生一旦習(xí)慣了我們學(xué)校的生活就會喜歡上這里,，假期里很多孩子給我打電話說：“老師，我好想開學(xué)啊，在家一點都不好,，可沒意思,，回學(xué)校有人玩，按時吃飯,，按時睡覺,，按時學(xué)習(xí)。多好啊,，我很想你,！”我知道她是真心的，因為我也是,，我也想快點開學(xué),，不是因為開學(xué)了就有工資可拿，而是真厭煩了這種無所事事的日子,，回到學(xué)校我們的一切都會走向體制化,，什么時間工作，什么時間休息,，這些不需要我去費心,，學(xué)校有專門的制度，你按規(guī)定往自己身上套就好了,。所以在生活上,，不但孩子們喜歡，我們大人也會依賴,?？墒沁@真的是一種好的現(xiàn)象嗎？孩子們在我們學(xué)校呆久了去了別的地方不適應(yīng)了,，老師出了校門什么都干不了了,。所以啊，面對現(xiàn)在這種大好的局面,，我們不應(yīng)該沾沾自喜,，而應(yīng)該居安思危，時刻保持警惕,，隨時改變策略以應(yīng)對制度本身帶來的負面影響,。我私下里曾把咱們學(xué)校比作一個封建王朝，我們的領(lǐng)導(dǎo)都是好皇帝,，一心為國為民,，哪怕自己受苦受罪，也不希望自己的子民受到一點委屈,，而我們的老師都是忠臣,，對上忠心耿耿,，對下體恤民情，我們的學(xué)生也都是好子民,，對領(lǐng)導(dǎo)恭恭敬敬,，對老師感恩戴德。雖然這樣比喻有些大不敬,，但絕對沒有任何詆毀的意思,，我只是想告訴學(xué)校我們應(yīng)該居安思危。不能因為現(xiàn)在的鼎盛就肯定現(xiàn)在的制度能源遠流長,。雖然我們學(xué)校的制度每年都有一些變動,，但我在學(xué)校的這兩年，每年都是只有增加,，沒有減少,。我們學(xué)校的一大特色就是扣分制度，這個制度采用以來一直都非常的成功,，這也是我們學(xué)校能抓好紀律和衛(wèi)生的唯一法寶,。就算有再多的人對扣分不滿，在沒有找到更好的方法之前,，它無疑是最好的,。可是這兩年來這種制度本身帶來的負面影響漸漸浮出水面,，雖然不嚴重,，但我們是不是應(yīng)該防微杜漸呢？學(xué)校雖然做出了宏觀的調(diào)控,，可是我們是不是應(yīng)該從制度的本身,，以及執(zhí)行者身上看看有沒有弊端呢？咱不能一味的從學(xué)生身上說事,，問題出來了,，我們應(yīng)該全面的去思考，我們不能怕出問題,，而應(yīng)該想辦法去解決問題,。如果為了不出問題就加大力度去限制學(xué)生，我覺得這絕對不是一個好辦法?，F(xiàn)在我能力有限，不能給學(xué)校提出合理化建議,，但我能大膽的給學(xué)校提出問題,，這也算一種進步吧！我也希望學(xué)校能對每一個人提出的問題多加思考,，即使無法解決也沒關(guān)系,。因為我們每一個人都想讓學(xué)校發(fā)展的更好！

土地市場分析報告篇三

土地市場專題研究報告

二○○三年五月二十日

本專題所研究的土地市場是指我國建設(shè)用地使用權(quán)市場。目前,，有法律規(guī)范可以進入市場的主要是國有建設(shè)用地使用權(quán),。

一、土地市場建設(shè)基本情況

（一）總體進展

我國國有土地有償使用始于1982年,。十四大以前的十年,，土地使用制度改革主要是變無償、無限期,、無流動的使用制度,，為有償、有限期,、有流動的使用制度,。十四大以后，進入以市場形成土地使用權(quán)價格為核心的全面建設(shè)土地市場階段,。經(jīng)過十年的努力,，市場配置土地資源的基礎(chǔ)性作用初步得到發(fā)揮。

1,、國有土地使用權(quán)市場配置范圍不斷擴大,，土地使用權(quán)價格的市場形成機制初步確立。一是全面實行了國有土地有償使用制度,，按照法律規(guī)定應(yīng)當有償使用的城市新增建設(shè)用地和依法發(fā)生流轉(zhuǎn)的存量建設(shè)用地,，基本都納入了有償使用軌道。我國城市國有建設(shè)用地為315萬公頃,，十年來,，已經(jīng)實行有償使用的面積約76萬公頃。其中,，出讓國有土地面積56萬公頃,，采用租賃、作價出資或入股方式有償使用的土地面積近20萬公頃,。有償使用和市場配置的國有土地面積占城市國有建設(shè)用地總面積的比例,，已由1992年的不足2%上升到2002年的24%。二是國有土地使用權(quán)價格的市場形成機制初步形成,。經(jīng)營性國有土地使用權(quán)（商業(yè),、旅游、娛樂和商品住宅等）招標拍賣掛牌出讓制度普遍建立,，2002年,，全國招標拍賣掛牌出讓的面積達到1.8萬公頃，與1992年相比,，招標拍賣掛牌出讓面積占當年出讓總面積的比例由不足1%上升到15%,，招標拍賣掛牌出讓金額占當年出讓金總額的比例從不足1%上升到40%,。三是國有土地使用權(quán)市場交易日益活躍。2002年發(fā)生國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓86.6萬宗,、6.7萬公頃,，轉(zhuǎn)讓金額達2380億元；國有土地使用權(quán)出租19.1萬宗,、1.7萬公頃,，租金達28億元；國有土地使用權(quán)抵押53.8萬宗,、28.9萬公頃,，抵押金額達7846億元。

2,、土地用途管制制度基本確立,，政府對土地市場的宏觀調(diào)控得到加強和完善。一是總結(jié)90年代初房地產(chǎn)過熱的教訓(xùn),，修訂了《土地管理法》,，確立了新的土地用途管制制度，重新編制和實施了土地利用總體規(guī)劃,，嚴格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地,。二是實行了新的土地收益分配辦法，存量建設(shè)用地有償使用收益全部留給地方,，新增建設(shè)用地有償使用收益30%上交中央,，鼓勵地方積極盤活存量建設(shè)用地，加大閑置土地處置力度,，優(yōu)化了建設(shè)用地供應(yīng)布局和結(jié)構(gòu),。三是按照

1建設(shè)用地集中統(tǒng)一供應(yīng)的要求，實施了土地收購儲備制度,，根據(jù)市場供求情況,，適時調(diào)整土地供應(yīng)量，增強了政府調(diào)控土地市場的能力,。目前,，全國已有1258個市、縣政府建立了這一制度,。四是土地調(diào)查,、登記制度進一步完善，強化了對土地利用狀況和土地價格的監(jiān)測,。

3,、土地市場運行制度和組織建設(shè)取得了明顯進展，市場服務(wù)體系逐步形成,。一是土地公開交易,、基準地價定期確定公布、土地市場交易信息發(fā)布和土地登記資料公開查詢等制度基本建立,，保障了土地市場的規(guī)范運行,。二是完善土地市場組織形式，全國1198個市,、縣設(shè)立了土地有形市場,，土地使用權(quán)交易更加便利、安全,、公開和公平,。三是轉(zhuǎn)變政府職能，減少和規(guī)范行政審批,，嚴格實行政事分開,、政企分開，培育和發(fā)展了土地市場中介服務(wù)組織,，土地估價,、咨詢、交易代理,、登記代理等中介服務(wù)機構(gòu)開始獨立,、客觀、公正執(zhí)業(yè),。

4,、土地產(chǎn)權(quán)進一步細化和明確，土地權(quán)利體系開始構(gòu)建,。一是根據(jù)土地市場建設(shè)的需要,，在堅持土地公有制的前提下，實行了土地使用權(quán)與所有權(quán)分離,，土地使用權(quán)成為商品,，按照市場原則進行配置。二是細化和完善土地有償使用方式,，在出讓基礎(chǔ)上,，增加了國有土地租賃和國有土地使用權(quán)作價出資或入股兩種新的土地有償使用方式，依法明確了出讓土地使用權(quán),、承租土地使用權(quán),、作價出資或入股土地使用權(quán)等三種有償土地使用權(quán)的權(quán)能。三是適應(yīng)國有企業(yè)改革的需要,，明確了劃撥土地使用權(quán)的權(quán)能和相應(yīng)的權(quán)益價格,。四是適應(yīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)融資、兼并等需要,，明確依法取得符合規(guī)劃的集體建設(shè)用地使用權(quán),，在企業(yè)破產(chǎn),、兼并時可以依法入市流轉(zhuǎn)。

（二）基本經(jīng)驗

1,、必須始終服從和服務(wù)于經(jīng)濟建設(shè)中心,，維護改革、發(fā)展,、穩(wěn)定大局,。十年來，建設(shè)用地供應(yīng)在優(yōu)先保證國家基礎(chǔ)設(shè)施,、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和生態(tài)環(huán)境建設(shè)用地需求的同時,，按照市場經(jīng)濟體制改革的方向，適時推進土地使用制度改革和土地市場建設(shè),，充分發(fā)揮市場對土地資源配置的基礎(chǔ)性作用,。配合國家經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，顯化國有企業(yè)土地資產(chǎn)7000多億元,，支持和促進了國有企業(yè)改革與發(fā)展,，為企業(yè)職工分流安置和社會保障提供了資金支持。二是盤活城市存量建設(shè)用地,，優(yōu)化了土地利用結(jié)構(gòu),，收取國有土地使用權(quán)出讓金8300多億元，促進了舊城改造和城市建設(shè),。

2,、必須堅持土地資源、資產(chǎn)管理并重,，實行最嚴格的土地管理制度,。加強土地資源管理，嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地,，既是保護耕地的需要,，也是充分實現(xiàn)國有土地資產(chǎn)價值的最基本前提。加強土地資產(chǎn)管理,，既是提高建設(shè)用地市場配置效率的需要,，也是保護耕地的最根本措施。十年來,，按照資源,、資產(chǎn)管理并重的原則，我們實行

了耕地占一補

一,、收取新增建設(shè)用地有償使用費用于土地整理等措施,，有效增加耕地面積，提高耕地質(zhì)量，改善了農(nóng)業(yè),、農(nóng)村和農(nóng)民的生產(chǎn),、生活環(huán)境。近年來建設(shè)占用耕地數(shù)量明顯減少,，在新增建設(shè)用地總量減少的情況下,，各地切實加強土地資產(chǎn)管理，加快市場配置土地資源的進程,，積極盤活存量建設(shè)用地，全國絕大多數(shù)城市存量建設(shè)用地基本上完成了一輪調(diào)整,，城市面貌煥然一新,。

3、必須堅持依法行政,，加強對土地市場秩序的規(guī)范,。規(guī)范政府行為是規(guī)范土地市場秩序的重點。十年來,，特別是十五大以來,，我們以規(guī)范管理者的行為為重點，在全系統(tǒng)大力推行依法行政,，嚴肅查處土地違法案件,；把維護土地市場穩(wěn)定、公平,、安全運行作為調(diào)控的主要目標,，處理好政府與市場的關(guān)系；建立了政務(wù)公開,、窗口辦文,、內(nèi)部會審、集體決策等制度,；與監(jiān)察部聯(lián)合推行了經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓制度,；不斷規(guī)范土地市場秩序，較好地發(fā)揮了市場配置土地資源的基礎(chǔ)性作用,。

4,、必須堅持與時俱進，按照市場經(jīng)濟原則推進制度創(chuàng)新,。土地使用權(quán)進入市場,、市場運行基本制度的建設(shè)，都是按照這一原則進行創(chuàng)新的,。在正確運用行政管理手段的同時,，注重發(fā)揮經(jīng)濟手段和法律手段的作用。對破壞耕地,、非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),、非法批準征用,、占用、低價出讓土地等行為,，納入刑法處罰,，運用經(jīng)濟杠桿保護耕地等，都取得了很好的效果,。按照尊重農(nóng)民土地財產(chǎn)權(quán)的思路,，組織了農(nóng)民集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)和征地制度改革試點，嘗試在集體建設(shè)用地配置,、利用和土地征用中引入市場機制,，利用法律和經(jīng)濟手段保護農(nóng)民土地權(quán)益。

（三）需要進一步深化改革的幾個方面

1,、離充分發(fā)揮市場配置土地資源的基礎(chǔ)性作用還有相當大的差距,。除去不會輕易改變用途和發(fā)生流轉(zhuǎn)的交通和水利設(shè)施用地外，我國建設(shè)用地約有2500萬公頃,。其中,，國有建設(shè)用地約700萬公頃，城市內(nèi)的315萬公頃,，城市外的385萬公頃,。按照法律規(guī)定城市內(nèi)的國有土地可以市場配置或有償使用的應(yīng)達到40～50%左右，而目前只有24%,。城市內(nèi)外,，還有大量國有建設(shè)用地需要隨著企業(yè)改革和土地用途調(diào)整實行市場配置或有償使用。農(nóng)民集體所有建設(shè)用地約1800萬公頃,，其中農(nóng)民宅基地約1000 萬公頃,，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)用地約600萬公頃,，單位和個人用于生產(chǎn)和經(jīng)營的集體建設(shè)用地約200萬公頃,，用于生產(chǎn)經(jīng)營的200萬公頃應(yīng)當通過市場配置。隨著城市化的推進,，大部分宅基地也需要通過市場配置,，發(fā)生置換和流轉(zhuǎn)。

2,、政府對土地市場的宏觀調(diào)控還不夠有效,。一是一些地方土地

統(tǒng)一管理制度不落實，違反規(guī)劃設(shè)立園區(qū),，特別是開發(fā)商與鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）,、村違法私自簽訂用地協(xié)議，圈占土地，嚴重影響和干擾了政府對土地供應(yīng)總量的控制和耕地保護,。二是不同區(qū)域之間,，為創(chuàng)造政績和吸引投資，競相壓低地價競爭,，造成土地資源浪費,，土地資產(chǎn)流失，在工業(yè)用地方面,，表現(xiàn)尤為突出,。三是現(xiàn)行土地稅制設(shè)置不合理。流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅種多,、稅負重,，不利于土地流轉(zhuǎn)和市場配置；保有環(huán)節(jié)基本無稅,，對少數(shù)單位、個人占用和浪費大量土地資源缺乏經(jīng)濟制約,，不利于節(jié)約土地資源,。

3、土地產(chǎn)權(quán)保護制度還有缺陷,。一是土地登記法律制度不統(tǒng)一,。分散多頭登記影響政府登記的公信力和運用政府公信力對土地交易進行保護，每年土地權(quán)屬糾紛量都在5萬件左右,。二是農(nóng)民集體建設(shè)用地大量自發(fā)入市,。依法取得、符合規(guī)劃的集體建設(shè)用地使用權(quán)是土地使用者的合法土地財產(chǎn),，應(yīng)當允許流轉(zhuǎn),，需要盡快建立相應(yīng)的法律規(guī)范。三是盡管新《土地管理法》提高了征地補償標準,，但征地中仍然沒有體現(xiàn)市場經(jīng)濟原則,。征地范圍寬、補償?shù)颓也坏轿坏榷即罅看嬖?，特別是失地農(nóng)民的就業(yè)和長遠生計難以得到保障,。

4、相關(guān)配套改革還滯后,。一是對經(jīng)營性土地使用權(quán)出讓,，一些地方仍沿用計劃經(jīng)濟時期的基本建設(shè)程序，通過計劃立項,、規(guī)劃定點先行確定土地使用者,，影響了經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓制度的實施。二是一些享受特殊優(yōu)惠的政策性用地面過寬，一些單位,、個人以經(jīng)濟適用住房,、科研、教育用地等名義規(guī)避招標拍賣掛牌出讓,，以劃撥方式優(yōu)惠取得土地使用權(quán)進行商業(yè)性開發(fā),，擾亂了土地市場。

二,、今后20年土地市場建設(shè)的目標和任務(wù)

（一）總體目標

按照十六大健全現(xiàn)代市場體系,，加強和完善宏觀調(diào)控的要求，充分發(fā)揮市場配置土地資源的基礎(chǔ)性作用,，提高政府調(diào)控土地市場的能力和水平,，實現(xiàn)城鄉(xiāng)國有、集體建設(shè)用地進入統(tǒng)一市場配置,，土地利用效率顯著提高,，資源保護、生態(tài)保護和資產(chǎn)管理水平大大提高,，為全面建設(shè)小康社會提供土地支持,，促進經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展。

（二）階段目標

第一個五年,，要在土地市場制度建設(shè)上取得突破,。實現(xiàn)經(jīng)營性土地使用權(quán)全部招標拍賣掛牌出讓，協(xié)議出讓的工業(yè)用地引入市場機制,，允許和規(guī)范集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn),，確立符合市場經(jīng)濟原則的新型征地制度，進一步完善土地市場調(diào)控手段,。

第二個五年,，主要是推行和完善各項土地市場制度。隨著城市化進程的推進,，通過發(fā)揮市場配置土地資源基礎(chǔ)性作用,，促進土地集約利用。擴大有償使用覆蓋面,，結(jié)合企業(yè)改革和土地用途調(diào)整,，應(yīng)有償

使用的原劃撥土地實行有償使用。

再經(jīng)過十年的努力,，到2020年,，全面建成統(tǒng)一、開放,、競爭,、有序的現(xiàn)代土地市場體系,。土地市場統(tǒng)一運行，土地產(chǎn)權(quán)體系完整,，法律保障明確,，各類交易主體平等競爭，土地價格市場形成機制完善,，土地資產(chǎn)全面納入企業(yè)資產(chǎn)和國民經(jīng)濟核算體系,。

（三）主要任務(wù)

1、擴大市場配置土地范圍,。依法取得,、符合規(guī)劃的集體建設(shè)用地使用權(quán)依法入市流轉(zhuǎn)。單位,、個人使用劃撥土地用于生產(chǎn)經(jīng)營的,，要逐步納入有償使用軌道。單位個人使用劃撥土地不從事生產(chǎn),、經(jīng)營的,，要逐步納入資產(chǎn)核算。

2,、進一步完善土地市場運行規(guī)范,。提高市場公開程度，全面推行經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓制度,；協(xié)議供地也要實行公開供地計劃、集體決策和交易過程,、交易結(jié)果公開,。公正執(zhí)法，平等保護各類市場交易主體,，保障土地供應(yīng)和交易中的平等競爭,，實現(xiàn)公正的土地市場秩序。適應(yīng)市場經(jīng)濟發(fā)展的需要,，完善土地權(quán)利體系,，明晰土地權(quán)能，統(tǒng)一土地登記,，保障交易安全,。

3、提高土地市場的調(diào)控能力和水平,。提高土地利用總體規(guī)劃編制水平,，為落實土地用途管制制度提供科學(xué)依據(jù)。在正確運用行政管理手段的同時,，強化和完善法律,、經(jīng)濟手段,，保證規(guī)劃實施，嚴格控制土地供應(yīng)總量,，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu),。加強對土地市場運行的監(jiān)測和分析，公開土地市場信息,，建立快速反應(yīng)機制,，審時度勢，及時調(diào)控土地市場,。

4,、完善補償機制，改革征地制度,。在充分尊重農(nóng)民土地財產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)上,，建立新的征地制度和補償機制。征地補償費用要根據(jù)被征用土地的原用途價格和失地農(nóng)民的社會保障費用合并計算,。嚴格界定征地范圍,，確實需要征地的，要嚴格履行法定程序,，按價征購,。失地農(nóng)民要納入當?shù)氐木蜆I(yè)和社會保障體系。

三,、土地市場建設(shè)的原則和重大措施

（一）原則

1,、堅持按規(guī)劃用地，嚴格實施用途管制制度,。我國人多地少的基本國情,，決定了必須實行嚴而又嚴的方針，實施用途管制制度,。生產(chǎn)力布局,、土地資源配置必須遵循市場經(jīng)濟規(guī)律，國民經(jīng)濟各部門必須按照土地利用總體規(guī)劃要求使用土地,，嚴格控制耕地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的總量,。

2、堅持集中統(tǒng)一供地,，嚴格控制建設(shè)用地總量,。我國建設(shè)用地的供給彈性很大，要保障土地市場健康,、穩(wěn)定發(fā)展,，集中統(tǒng)一供地，嚴控土地供應(yīng)總量是關(guān)鍵,。

3,、堅持發(fā)揮市場配置土地資源的基礎(chǔ)性作用,，實現(xiàn)資源資產(chǎn)管理并重。我國土地資源短缺,，必須通過提高配置效率解決經(jīng)濟發(fā)展和資源保護的矛盾,。土地既是重要的資源,，又是重要的資產(chǎn),，資源資產(chǎn)必須并重管理，統(tǒng)一于充分發(fā)揮市場配置土地資源基礎(chǔ)性作用之中,。

4,、堅持制度創(chuàng)新,，推進配套改革。改革開放以前,，我國長期實行無償,、無期限、無流動的土地使用制度,，舊的用地觀念根深蒂固,，改革舊的用地制度，培育和規(guī)范土地市場,，會遇到很多新情況,，新問題，必須與時俱進,，堅持制度創(chuàng)新,。土地是最基本的生產(chǎn)要素，也是一切生產(chǎn)生活活動的載體,，土地市場的培育和規(guī)范,，涉及到各方面的改革，必須配套進行,。要革除和調(diào)整一切妨礙充分發(fā)揮市場配置土地資源基礎(chǔ)性作用的思想觀念、做法,、規(guī)定,、體制弊端和權(quán)利格局。

（二）重大措施

1,、加強法制建設(shè),。一是抓緊修改《土地管理法》，允許和規(guī)范農(nóng)民集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn),，改革征地制度,。二是在民法典物權(quán)篇起草中，解決土地權(quán)利法定和統(tǒng)一土地登記問題,。三是及時總結(jié)土地使用制度改革,、土地市場建設(shè)和建設(shè)用地審批中的實踐經(jīng)驗,，形成相應(yīng)的法規(guī)和規(guī)章。

2,、完善土地市場調(diào)控,。轉(zhuǎn)變職能，把政府對土地市場的管理重點放在強化建設(shè)用地總量和結(jié)構(gòu)調(diào)控,，加強規(guī)劃管理上,。設(shè)立開發(fā)區(qū)必須符合土地利用總體規(guī)劃，不符合規(guī)劃的要一律撤消,。嚴格土地執(zhí)法,，嚴肅查處違反規(guī)劃圈占土地等行為。完善土地收購儲備制度,，增強政府對土地市場的調(diào)控能力,。

3.加強土地市場運行的監(jiān)控。土地市場關(guān)系到宏觀經(jīng)濟的健康運行,，必須加大投入,，建立土地市場運行的監(jiān)測、分析和預(yù)警系統(tǒng),，充分利用遙感,、信息等新技術(shù)，準確把握土地市場運行態(tài)勢,，及時加以調(diào)控,。

4、推進配套改革,。完善土地稅制,，歸并土地流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的土地稅種、減輕稅負,，鼓勵流轉(zhuǎn),；提高土地保有環(huán)節(jié)的稅負，建立資源占用的約束機制,?？梢韵冗x擇對以投資為目的占用的土地開征不動產(chǎn)稅。改革不符合市場經(jīng)濟的基本建設(shè)程序,，經(jīng)營性土地使用權(quán)一律通過招標拍賣掛牌出讓,，由市場確定使用者和價格。限制和規(guī)范政策性優(yōu)惠用地,。

5,、運用經(jīng)濟、法律手段,，保護農(nóng)民土地財產(chǎn)權(quán),。農(nóng)民是弱勢群體,，目前經(jīng)常、大量發(fā)生行政權(quán),、管理權(quán)侵犯農(nóng)民土地財產(chǎn)權(quán)的情況,。必須采用經(jīng)濟、法律手段,，切實保護弱勢群體,，讓農(nóng)民能夠充分行使土地財產(chǎn)權(quán)，分享改革和發(fā)展成果,。對侵犯農(nóng)民土地財產(chǎn)權(quán),，造成農(nóng)民損失的，要承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟賠償和法律責(zé)任,。

土地市場分析報告篇四

2010年上海土地市場回顧

前言——2010年的樓市給人留下的最深印象恐怕就是“限貸”,、“限購”、“限外”這系列且持續(xù)不斷的政策調(diào)控,。于是,，在這號稱“史上最嚴厲調(diào)控”的里，多輪調(diào)控也直指土地,，讓有著“樓市探溫表”之稱的土地市場也“風(fēng)起云涌”,，勾地制、打擊囤地,、叫停1.0容積率土地出讓,，一部部調(diào)控“大片”輪番上演。不僅如此,，樓面地價的步步高升,、土地出讓金額的跌創(chuàng)記錄等話題更是紛紛擾擾的伴隨了2010年這一整年。以下就詳細解讀一下2010年的上海土地市場,。

一,、全面推行“勾地制”、實現(xiàn)供需雙向調(diào)節(jié)

“勾地制”緣起香港,，國內(nèi)被定義為“用地預(yù)申請制度”,，就是由政府根據(jù)市場情況，對納入“招拍掛”出讓計劃的土地預(yù)先向社會公布出讓方案,，由購買者提出意愿申請并報價，如果申請人資格符合條件且其所提出的報價符合政府預(yù)期,，政府再以招拍掛方式公開出讓該宗土地,。

從上述定義來看，國內(nèi)的勾地制可以看作是對現(xiàn)有土地出讓在形式上的一種調(diào)整,，是對土地“招拍掛”出讓制度的一種完善和補充,。1,、2010年上海全面推進“勾地制”

事實上，2009年上海就邁出了探索“勾地”的第一步,，當年的9月24日位于黃浦區(qū)的外灘金融集聚帶8-1商業(yè)地塊成為上海版“勾地制”試點的第一幅土地,，之后也有小規(guī)模的頻繁運用。上海版“勾地制”的核心標準是申請人必須愿意以高于本地塊公布的起始價參加“招拍掛”活動,，用地預(yù)申請階段一般為3個月,，如有3個以上申請人符合用地預(yù)申請條件，市土地招拍掛辦公室即可與出讓人協(xié)商,，終止該地塊的預(yù)申請程序,，經(jīng)3天公告后提前進入土地招拍掛階段。

雖然說,，此制度與香港1998年金融危機時期實行的“勾地制”在操作方式和流程上極為相似,，但值得注意的是，“上海勾地”與“香港勾地” 出發(fā)點南轅北轍,，“ “勾地制”在香港是1998年金融危機背景下產(chǎn)生的,，其政府的初始目的是為了保證土地不流拍，不賤賣,，提升土地市場信心,；而上海的土地預(yù)申請制度則誕生在2009年下半年上海房價持續(xù)上漲、土地價格暴漲的背景下,。

因此,，到了2010后，為進一步加強對土地市場的調(diào)控,，上海在2009年成功試點的基礎(chǔ)上,，開始全面推進“勾地制”。2010年4月份發(fā)布了首個預(yù)申請公告中,，一次性推出了105幅地塊,，土地用途涉及商業(yè)、金融,、住宅,、旅游、公共服務(wù)設(shè)施等多個方面（不包括保障房用地和工業(yè)用地）,，合計505公頃,，出讓底價總額為465億元，出讓保證金總額約23億,。

從全年來看,，上海共發(fā)布了四批預(yù)申請公告，共涉及209幅六類經(jīng)營性土地，土地面積合計高達1079公頃,。其中,，有105幅土地在2010年年內(nèi)進入了正式的“招拍掛”出讓程序，除1幅外,，其余104幅均順利通過“招拍掛”完成了最終的交易,，而與之對比的是，沒有經(jīng)過預(yù)申請環(huán)節(jié),，就直接進入公告出讓的土地幅數(shù)則大幅減少,，全年只有22幅。

2,、“勾地制”顯效,，流標與溢價雙雙大幅下降

從一年以來上海全面推行“勾地制”后，土地市場的實際運作情況來看,，效果非常明顯：

一是促進了土地溢價水平的明顯下降,，尤其表現(xiàn)在居住類的土地上。以市場中溢價率最為突出,、最為敏感的純住宅土地為例,。統(tǒng)計顯示，2010年4月份發(fā)布首個105幅土地的預(yù)申請公告后,，此批土地從6月份開始陸續(xù)進入正式公告程序,，至年底共成交25幅純住宅土地，其中2幅土地出現(xiàn)底價成交,，而在溢價成交的23幅土地中,，最高溢價也只有191％，平均溢價率為79％,，而在6月之前的情況是全部16幅土地全部溢價成交,，平均溢價率高達206％（這16幅純住宅土地基本是去年和今年一季度公告掛牌的土地，并沒有經(jīng)過預(yù)申請這個環(huán)節(jié)）,。雖然說在今年持續(xù)不斷的強勢新政下,，今年開發(fā)商拿地日趨謹慎，但也不可否認,，對于具備稀缺價值的純住宅用地來說,，正是因“勾地制”帶來的土地出讓形式的變化，在一定程度上也促使開發(fā)商在拿地過程中所產(chǎn)生的博弈想法,、搶地行為受到一定限制,，進而導(dǎo)致了溢價率的大幅下降。

二是流標現(xiàn)象的幾近絕跡,；由于采用了“勾地制”之后,，每塊擬出讓土地須有三名意向購買者，才會真正拿出來公告出讓，其帶來另一個好處就是可以很好的杜絕在進入正式的“招拍掛”出讓環(huán)節(jié)后因無人應(yīng)標而產(chǎn)生的流標,。以流標率一直相對較高的商辦類經(jīng)營性土地為例，統(tǒng)計顯示,，2010年經(jīng)過預(yù)申請后,，正式出讓的土地中只有1幅商業(yè)用地流標，而與之相比,，成交行情火爆的2009年,，仍有2幅商辦類土地在正式掛牌公告后因無人報名而不得不提前終止掛牌，2008年更是有多達4幅土地在公開拍賣時因無人應(yīng)價而最終流拍,，對市場造成了很大的負面影響,。

由此可見，正是勾地制的實施,，加強了政府與開發(fā)商的對接,，使開發(fā)商可以更明確政府全年的供地計劃，穩(wěn)定對土地供應(yīng)的預(yù)期,，避免一窩蜂搶地造成“地王”頻出的結(jié)果,，進而防止了地價過快上漲助推了房價上漲的預(yù)期，同時,，也能使政府更好的控制供地節(jié)奏,，避免了土地流拍之憂。

二,、保障用地大閘開啟,，奠定未來市場雙體系運行

為堅決遏制房價過快上漲，進一步加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控,，2010年上海采取的最重要手段之一就是在2009年的基礎(chǔ)上,，繼續(xù)加大了保障性住宅用地供應(yīng)和大型居住社區(qū)土地儲備工作力度。因此,，2010年被稱為“保障性住房開啟元年”也是名副其實的,。1、2010年上海保障性住房用地供應(yīng)“很給力”

據(jù)上海土地管理部門的一份報告顯示,，2010年上海共完成保障性住房用地供應(yīng)840公頃,，占全部住宅供地的76%，大大超過往年,，而普通商品房供地也有約400公頃,，與往年基本持平。

從上述的供地比例也不難看出,，保障性住房用地已當仁不讓成為2010年的土地供應(yīng)主力,。而且，值得一提的是，與2010年初上海編制發(fā)布的2010年住宅用地供應(yīng)計劃中,，明確了今年計劃供應(yīng)住宅用地不少于1100公頃,，其中保障性住宅用地770公頃這一指標相比，2010年保障性住房用地的供應(yīng)顯然“很給力”,，已超額完成全年目標,。

不過，另一個值得關(guān)注的一點是,，2010年仍實施了“兩條腿走路”的政策：除保障性住房用地外,，上海仍保持了一定量的商品房供地，以平衡未來商品房市場的供求關(guān)系,。

除此之外,，2010年實施的大型居住社區(qū)土地儲備也是上海未來加大保障性住宅供應(yīng)量和供應(yīng)比例的一項基礎(chǔ)性措施。據(jù)悉,，2010年上海已通過規(guī)劃選址確定了23個大型居住社區(qū)基地,，合計建設(shè)用地約105平方公里，可開發(fā)住宅用地面積約40平方公里,。年內(nèi)已先對其中位于浦東新區(qū),、嘉定、青浦,、松江,、閔行、寶山,、奉賢7個地區(qū)條件較為成熟的13個基地實施土地儲備,，建設(shè)用地55平方公里，可開發(fā)住宅用地面積約20平方公里,，達到“凈地”供地標準,。

由此可見，2010年上海通過保障性住房用地的大幅開閘,、大型居住社區(qū)的規(guī)劃,，這將為上海未來經(jīng)濟適用房、動遷安置房,、廉租房,、公共租賃房等不同類型的保障性住房的建設(shè)打下堅實的基礎(chǔ)，由此也將大大增加上海未來保障性住宅的供應(yīng)總量,，進一步擴大保障性住房受益面,，滿足各層次的保障性住房需求。

2,、“十二五”商品住宅與保障房1：1.5,，奠定市場雙體系運行格局

2010年由于保障性住房用地的有效供應(yīng),，大大增加了住宅用地的供應(yīng)量，進而也實現(xiàn)了住宅用地供應(yīng)格局的轉(zhuǎn)移,，由此,，未來上海也將逐步形成保障性住房和商品住宅這兩大體系同時運行的局面。

根據(jù)最新披露的上?！笆濉弊》拷ㄔO(shè)初步規(guī)劃顯示,，“十二五”期間，上海擬計劃新建住宅1.3億平方米,，其中，保障性住房約占新建住宅總面積的50%,，其套數(shù)約占總套數(shù)的60%左右,。預(yù)計新增供應(yīng)廉租房、經(jīng)適房,、公租房,、動遷安置房等各類保障性住房100萬套(戶)。按此計算,，未來5年上海大約將形成每建1套商品住宅就會建1.5套保障房的供應(yīng)格局,，其中，從供應(yīng)套數(shù)來看,，保障性住房將占據(jù)新建住宅供應(yīng)套數(shù)的主體地位,。

從上述規(guī)劃來看，“市場的歸市場,、保障的歸保障”整體方向體現(xiàn)了一種歷史的進步,，不過，值得注意的一個問題是,，相較于2005至于2009年期間上海新建商品住宅約1.1億平方米的建設(shè)總量,，未來五年總量略有上升，但由于保障性住房占供應(yīng)套數(shù)主體后,，余下的商品住宅供應(yīng)量勢必將大幅減少,，這無疑會進一步加劇當前商品住宅市場上供不應(yīng)求的失衡局面，進而也將加大商品住宅價格快速上漲的壓力,。

由此看來,，未來保障性住房和商品住房究竟是建立形成兩個相互封閉的平行體系，還是商品住房市場中包含著相對獨立又互相銜通的保障性住房市場還有待進一步探索,。換而言之,，未來如何建立保障性住房和商品住宅這兩個體系的協(xié)調(diào)發(fā)展，將是值得重點研究的一個重要課題,。

三,、大盤熱度持續(xù),、地價步步高升

如果要看土地市場的熱度，唯有土地出讓金是最佳的衡量“體溫計”,。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，截至2010年12月31日，2010年上海共完成576幅土地的出讓交易（包括工業(yè),、配套商品房,、六類經(jīng)營性用地），土地出讓金累計總額創(chuàng)記錄達到了1494億元,。尤其值得一提的是,，今年的土地出讓總金額較去年大幅上漲了近5成。由此也說明了,，雖然針對土地市場的宏觀調(diào)控力始終未有忪懈,，但整個土地市場供求兩旺，市場熱度依舊持續(xù),。

不過,，值得關(guān)注的是，受強力調(diào)控政策,、“勾地制”實施,、以及不少地塊入市門檻提高等多種因素的共同作用下，2010年純住宅類土地的平均溢價率卻只有126%,，呈現(xiàn)出“理性繁榮”的態(tài)勢,，已沒有2009年下半年溢價率動輒200%以上那么的嘈雜和喧嘩。

1,、樓面地價同比大漲46%,、房價下跌難覓空間

2010年上海土地出讓收入的大幅增加，一方面歸究于土地的放量供應(yīng),，另一方面也要歸究于土地單價的大幅上漲,。尤其是后者無疑已成為樓市當中最紛紛擾擾的一個話題。

根據(jù)統(tǒng)計顯示,，在2010年已成交的576幅地塊中,，純住宅類（除去保障性住宅和配套商品房）的土地共有44幅，土地面積為364公頃,，可建面積為483萬平方米,，而這些住宅地塊的累計成交總金額卻高達到了536億元，換算成平均的樓面地價為11084元/平方米,，同比上漲了46%,，相比2008年3441元/平方米的水平，更是翻了二倍以上,，創(chuàng)下了成史新高,。

而且,，更值得憂慮的是，近兩年以來住宅土地的樓面地價漲速已快于市場上一手住宅成交均價的漲幅（2010年全市一手商品住宅成交均價21731元/平方米,，與去年同期相比漲幅為36%,，相比2008年上漲61%），這也就意味著未來調(diào)控一旦有所“松碼”,，房價就存在跟上地價漲幅的可能性,。

分析其中的道理，眾所周知,，“面粉”價格的過快上漲,，勢必會讓“面包”的價格也“水漲船高”。具體而言,，住宅樓面地價的走高,，在樓市總體供不應(yīng)求的情況下，必然會引導(dǎo)樓市對房價走高的預(yù)期,，與此同時，開發(fā)商為了消化高成本,，必然會走向利潤相對較高的高端產(chǎn)品,。因此，高地價,、高房價,、高利潤之間形成“三高”聯(lián)動和循環(huán)，這無疑會大大加大未來商品住宅價格的調(diào)控難度,。

除此之外,，另一個值得注意的現(xiàn)象是住宅類的土地價格一路“高歌猛進”的同時，商辦類土地的價格卻表現(xiàn)“不溫不火”,，形成了“商慢住快”的格局,。統(tǒng)計顯示，2010年上海共成交了88幅純商辦類的土地,，合計達358公頃,，可建面積為700萬平方米，成交總金額為474億,，換算成平均的樓面地價為6775元/平方米,，同比只上漲了2.5%，相比2008年的4924元/平方米也不過上漲了37%,，遠遠落后于住宅土地的漲幅,。

從上述商住對比中也不難發(fā)現(xiàn)，住宅地價的過快上漲也是加劇了近兩年來市場上“商住倒掛”的主要幕后黑手之一,。

2,、大牌標桿房企繼續(xù)“高舉高打”

梳理2010年的上海土地市場,，雖然住宅樓面地價步步攀高，尤其在持續(xù)不斷的政策打壓下,，住宅開發(fā)的風(fēng)險正在急劇加大,，但面對如此“險情”，似乎并沒有阻擋眾多大牌標桿房企戰(zhàn)略性拿地的步伐,，例如,，知名央企——華僑城一舉拿下了2010年的單價地王——閘北蘇州河北岸東塊1街坊地塊，樓面地價史無前例達到了52783元/平方米,。同樣松江的單價地王——廣富林2—5號地塊被知名的民營房企——合生創(chuàng)展收入囊中,、外資房企的代表——仁恒房產(chǎn)則不動聲色拍得了青浦的單價地王——徐涇鎮(zhèn)徐盈路東側(cè)b4-01地塊，而來自于上海本地的老牌國有房企——陸家嘴集團則接手了閔行的單價地王——浦江鎮(zhèn)中心河以南a-

1,、2號地塊。

從中不難發(fā)現(xiàn),，以央企,、外資和民營資本大鱷為主的大牌標桿房企已經(jīng)成為地價上漲的主要動力推手。與此同時,，這些大牌標桿房企也在2010年的土地市場上占據(jù)了絕對的市場份額,。粗略統(tǒng)計顯示，2010年8成左右的住宅地塊被這些標桿房企所拍得,，中小房企僅占2成,，且所拍地塊大都規(guī)模較小，位置相對偏遠,。所以說,，當前的市場環(huán)境下，中小房企的生存空間正在受到擠壓,，市場的洗盤已經(jīng)“愈演愈烈”了,。

分析其中的道理，其實很容易理解,，因為面對史無前例的宏觀調(diào)控,，房地產(chǎn)企業(yè)對于自有資金、銷售周期,、產(chǎn)品毛利潤等方面的要求都變得越來越高,，這就標志著未來的房地產(chǎn)市場上企業(yè)將面臨大規(guī)模的優(yōu)勝劣汰，規(guī)模越大,、管理越規(guī)范的企業(yè)也就越容易生存下來,，因此，未來大牌標桿房企與中小企業(yè)的業(yè)績差距將會進一步拉開,。

四,、布局“十二五”,，轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)之變

2010年既是“十一五”計劃的收尾之年，同時也拉開了“十二五”規(guī)劃的序幕,。根據(jù)2010年年末公布的上?！笆濉币?guī)劃的框架性設(shè)想顯示：上海的城市化、產(chǎn)業(yè)將要進行新一輪的質(zhì)變,。這無疑讓作為支撐產(chǎn)業(yè)和區(qū)域發(fā)展的重要一環(huán)——商業(yè)地產(chǎn)又有了新的想象空間,。所以，在2010年的土地市場上,，原先并不著么起眼的商辦用地開始走上“前臺”,，首先讓我們看到的是地方政府為“調(diào)結(jié)構(gòu)、促轉(zhuǎn)型”而實施的土地供地結(jié)構(gòu)之變,；其次是當住宅市場成交遭遇量縮的“瓶頸”后,，大牌標桿房企也開始轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)之變。1,、2010年商辦用地供應(yīng)總量超去年,，幅數(shù)比重占近7成

2010年上海加大了土地的供應(yīng)力度，其中尤為突出的一點就是商辦用地的供應(yīng)也較去年與顯得更為充裕,。統(tǒng)計顯示,，在2010年公布的四批預(yù)申請公告中，公布的商辦類土地（主要指商業(yè),、辦公、商辦,、商住,、商住辦綜合類型土地、以下相同）,，高達144幅,，土地面積合計690公頃，較2009年分別增加了22幅,、158公頃,。

更為，值得關(guān)注的是,，商辦類土地的供應(yīng)比重較2009年又有所提升,，其中，2010年的幅數(shù)比重為69％,、土地面積比重為64％,，較2009年分別上升了10、17個百分點,。

上述數(shù)據(jù)說明,，2010年各地方政府在供地時進一步加強了對商業(yè)地產(chǎn)的傾斜力度,，不僅僅體現(xiàn)在純商業(yè)或辦公用地的供應(yīng)在上升，而且就算是為了保證未來商品住宅的供應(yīng),，各地方政府也似乎更偏愛將住宅用地搭配商業(yè),、辦公、酒店性質(zhì)的土地,。例如,，2010年的四批預(yù)申請公告土地中，此類性質(zhì)的土地多達32幅,，土地面積合計更高達215公頃,，分別占總量的15％、20％,。由此可見,，這種可以開發(fā)成為有城市“棋眼”之稱的城市綜合體的供地模式，已成為政府供地的一個新趨勢,。

事實上,，各地方移情別戀“愛上”商業(yè)地產(chǎn)，這并不難理解,，因為相對于住宅“一錘子買賣”的短期行為,，商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的自我循環(huán)“造血”功能，無疑是當前各地方政府最為看重的地方

2,、品牌房企加速布局商業(yè)地產(chǎn)

2010年住宅市場上的“高壓”之勢,，讓成交量“應(yīng)聲而下”，而且這樣勢頭恐怕還會延續(xù)到2011年,、甚至更長的時間里,，這讓許多品牌房企不得不思考未來的轉(zhuǎn)型之路。于是,，有著“政策避風(fēng)港”之稱的商業(yè)地產(chǎn)開始進入這些品牌房企的“視眼”,。所以我們可以看到，這些品牌房企也開始逐鹿商辦土地市場,，特別是原先一些以住宅為主業(yè)的房企在2010年紛紛進賬新的商辦類地塊,。

例如，綠城拿下了長寧區(qū)天山路街道98街坊地塊（商辦）,、萬科于摘取了重固鎮(zhèn)趙重公路東側(cè)地塊（商?。⒔鸬嘏牡昧撕筋^中心鎮(zhèn)a1儲備地塊（商?。?、上海城開則成功從綠地手中搶下莘莊地塊上蓋地塊（莘莊鎮(zhèn)222地塊、商住辦）。

從中不難發(fā)現(xiàn),，在轉(zhuǎn)型前期,，以萬科、金地為代表原先以住宅開發(fā)建長的房企更傾向于獲取商住綜合類地塊,，先從社區(qū)商業(yè)開發(fā)入手鍛煉隊伍,，同時從住宅項目的銷售中盡快回籠資金、導(dǎo)入消費群體,，以此降低風(fēng)險,。

除了上述“新手”之外，一些“老手”也當仁不讓,，繼續(xù)加碼商業(yè)地產(chǎn),。例如，近年強勢崛起的綠地集團“一口氣”拿下了四幅地塊（1幅商住,、3幅商辦）,；老牌央企——保利集團也“不甘落后”的一舉摘下了4幅商住綜合類地塊，而另一深耕上海市場多年的央企——華僑城則有3幅地塊入帳,，其中,，包括了蘇河灣的兩幅起點地標性商辦地塊。同樣的情況也發(fā)生在一些外資的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)龍頭企業(yè),，如寶龍,、瑞安、嘉寶實業(yè)等,，今年也都有商辦地塊入賬,。

由此可見，2010年,，不管是“新手”還是“老手”均大舉購入商辦類土地,，足以表示這些品牌房企未來的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略。

不過,，值得注意的是,，盡管這些品牌房企購地表現(xiàn)活躍,，但跡象表明,，轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，這些開發(fā)商們依然還十分謹慎,。統(tǒng)計表明,，2010年仍有40幅商辦地塊是底價成交，而將所有商住,、商住辦地塊計算在內(nèi),，平均的溢價率也只有74％，遠低于2010年純住宅土地126％的溢價水平。

結(jié)語——如果說,，2010年的樓市給人留下的最深的印象是“調(diào)控”,，那么，2010年的上海土地市場給人留下的最深“記憶”便是“變革”,。因為,，在這一年中，我們看到了土地出讓形式之變——勾地制的全面推行,、土地供應(yīng)格局之變——保障用地供應(yīng)的大幅開閘,、土地交易風(fēng)向標之變——商辦用地的走俏市場，以及土地交易主體之變——大牌標桿房企的“稱霸”宅地市場,，而所有這些也都將為未來上海樓市的發(fā)展預(yù)先埋下了變革的“種子”,。