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鄉(xiāng)村旅游開發(fā)的主要模式 現(xiàn)代鄉(xiāng)村旅游開發(fā)及營銷策略篇一
◆ 概述
一,、重新審視鎮(zhèn)遠(yuǎn)旅游資源,，用全新的旅游開發(fā)理念去重新詮釋和評估鎮(zhèn)遠(yuǎn)旅游資源的真正價值
鎮(zhèn)遠(yuǎn)是貴州旅游開發(fā)最早的景區(qū)之一，但是,，實事求是地講,，鎮(zhèn)遠(yuǎn)旅游開發(fā)卻一直沒有什么實質(zhì)性進展，起色確實不大,。所以造成這樣的局面,，原因固然很多，但是,，對自身資源的真正價值沒有進入深入細(xì)致的研究,，對自身資源存在著認(rèn)識上的偏差和誤區(qū)，不能不說是鎮(zhèn)遠(yuǎn)旅游停滯不前的一個重要原因,。我們認(rèn)為,，鎮(zhèn)遠(yuǎn)旅游資源絕對不同于黔東南或者貴州省其它地方的旅游資源,，它的真正價值不在于它有多么美麗的自然風(fēng)景，也不在于它有怎樣多姿多彩的原生態(tài)民族風(fēng)情,，鎮(zhèn)遠(yuǎn)的美不是外在的奇觀異景,，而是內(nèi)在的情致和風(fēng)韻；鎮(zhèn)遠(yuǎn)的開發(fā)價值不在于它的自然風(fēng)光和民族風(fēng)情,，而在于它的濃郁的江南風(fēng)韻,。“錦銹十里春風(fēng)來,，千門萬戶臨河開,。”這是文人雅士,、風(fēng)流才俊對“十里珠簾”,、萬種風(fēng)情的六朝勝景秦淮河的盛贊，同樣也可以把它看作是對彌漫著濃郁的江南風(fēng)韻的鎮(zhèn)遠(yuǎn)古鎮(zhèn)潛質(zhì)的描摹,。在我們看來,，鎮(zhèn)遠(yuǎn)古鎮(zhèn)就是一座鑲嵌在貴州高原秀美山川中的江南小鎮(zhèn),，鎮(zhèn)遠(yuǎn)古鎮(zhèn)就是貴州高原上的“槳聲燈影里的‘秦淮河’”,。
二、重新定位鎮(zhèn)遠(yuǎn),，高屋建瓴,、別出心裁、出人意想地打造鎮(zhèn)遠(yuǎn) 我們說鎮(zhèn)遠(yuǎn)是貴州高原上的江南古鎮(zhèn),，是貴州秀美山川中的“槳聲燈影里的‘秦淮河’”,，絕不是枉作比附。歷史上,，秦淮河商賈云集,，舟楫交錯，繁榮,、奢華得令人驚羨,；而昔日享有“黔東重鎮(zhèn)、滇楚要沖”美譽的鎮(zhèn)遠(yuǎn)古鎮(zhèn)也曾商賈奔走,，車來船往,，熱鬧過好些日子。秦淮河穿城而過,，依偎在南京古城之中,；而鎮(zhèn)遠(yuǎn)古鎮(zhèn)亦江水依依，柔情萬般的舞陽河水也一樣溫情脈脈,、情意綿綿地依偎在鎮(zhèn)遠(yuǎn)古鎮(zhèn)的懷抱之中??
所不同的是秦淮河曾經(jīng)金粉樓臺絲竹飄渺,、笙歌醉心,，華燈畫舫凌波泛夜、淺笑惹人,，享受了太多的榮華,，注入了太多的風(fēng)流，融進了數(shù)不盡的風(fēng)韻,；而鎮(zhèn)遠(yuǎn)古鎮(zhèn)就如同窮鄉(xiāng)僻壤,、荒郊山野的清純少女，清麗倒是清麗得喜人,，靈秀倒是靈秀得愛人,，但終未品嘗過她那樣的清麗和靈秀所應(yīng)該去品嘗一番的風(fēng)流,終未享受過她那樣的清麗和靈秀所應(yīng)該去享受一番的榮華——我們確實太委曲了她，她也確實太委曲了自己,！
鎮(zhèn)遠(yuǎn)既然與江南名勝秦淮河有如此相似的地方,，具有如此撩人心緒、令人心旌搖蕩的秦淮秉賦和特質(zhì),，那么,，我們在開發(fā)鎮(zhèn)遠(yuǎn)旅游資源的時候，就必須摒 1
棄傳統(tǒng)的開發(fā)模式,，摒棄黔東南乃至貴州其它景區(qū)的旅游開發(fā)模式,，就必須別出心裁、出人意想地去打造鎮(zhèn)遠(yuǎn),，把鎮(zhèn)遠(yuǎn)打造成水弄街燈,、樓影映江、亦真亦幻,、恍若世外的貴州高原上的“槳聲燈影里的‘秦淮河’”,。
三、高起點,、大手筆地打造鎮(zhèn)遠(yuǎn),，鎮(zhèn)遠(yuǎn)必將從此走向繁華
鎮(zhèn)遠(yuǎn)古鎮(zhèn)沒有六朝京都南京古城的輝煌，清麗靈秀的舞陽河更沒有秦淮河上胭脂粉黛凝就的繁華,，但是,，她的潛在的巨大開發(fā)價值已經(jīng)不可掩飾地昭示了鎮(zhèn)遠(yuǎn)古鎮(zhèn)的未來繁華，如果我們義無反顧地進行高起點,、大手筆地開發(fā)和打造,，鎮(zhèn)遠(yuǎn)古鎮(zhèn)就必然會帶給我們意想不到的驚喜，走向出人意想的輝煌,。
這正如窮鄉(xiāng)僻壤,、荒郊山野中清麗靈秀的清純少女一旦擁有繁華，點飾粉黛,，就必然會益發(fā)的耀眼奪目,、大放異彩一樣,，鎮(zhèn)遠(yuǎn)古鎮(zhèn)如若果真放了手打造開去，用了心裝扮開去,，她就一定會演繹昔日秦淮河的繁華,，就一定會成為貴州秀美山川中風(fēng)情萬種的“秦淮河”。
宋代大詞人柳三變盛贊錢塘?xí)r曾這樣寫道：“東南形勝,，三吳都會,，錢塘自古繁華?！比翩?zhèn)遠(yuǎn)古鎮(zhèn)果真按照秦淮河那樣的意韻和格調(diào)去打造,，我們完全有理由套用柳氏這三句夸飾江南勝景的詞句來描繪和展示鎮(zhèn)遠(yuǎn)古鎮(zhèn)的美好未來：苗嶺形勝，黔東都會,，鎮(zhèn)遠(yuǎn)從此繁華,！
◆ 開發(fā)定位
鎮(zhèn)遠(yuǎn)的旅游強勢不在自然風(fēng)光，也不在民族風(fēng)情,，鎮(zhèn)遠(yuǎn)的優(yōu)勢在于其獨有的江南情致,，在于她那潛在的秦淮秉賦與特質(zhì)。鎮(zhèn)遠(yuǎn)旅游的方向不應(yīng)該是自然風(fēng)光和民族風(fēng)情,，而是江南情調(diào),，秦淮風(fēng)韻。正是基于此,，我們對鎮(zhèn)遠(yuǎn)旅游的定位是：
● 燈紅酒綠,、紙醉金迷,，令人銷魂蝕魄的不夜城,；
● 花天酒地、風(fēng)情萬種令人樂不思蜀的世外樂園,。
◆ 目標(biāo)愿景
相對于黔東南乃至貴州省來說,，鎮(zhèn)遠(yuǎn)旅游資源獨特，風(fēng)韻獨具,，具有黔東南乃至貴州省別的地方所沒有的旅游資質(zhì),，開發(fā)前景十分喜人，因而,，我們對鎮(zhèn)遠(yuǎn)古鎮(zhèn)的開發(fā)充滿信心,，我們對鎮(zhèn)遠(yuǎn)旅游開發(fā)的目標(biāo)愿景是：
● 將鎮(zhèn)遠(yuǎn)打造成黔東南魅力獨具、唯我獨有的旅游觀光和休閑度假勝地,；● 將鎮(zhèn)遠(yuǎn)打造成貴州高原上畫舫游弋,、燈影憧憧、絲竹飄渺,、笙歌妙曼的“槳聲燈影里的‘秦淮河’”,；
● 將鎮(zhèn)遠(yuǎn)打造成燈紅酒綠,、風(fēng)情萬種，令人銷魂蝕魄,、讓人流連忘返的西南乃至中國唯一的真正意義上的休閑娛樂不夜城和世外樂園,。
◆ 策劃版塊
● 第一版塊，秦淮風(fēng)情：由畫舫游弋,、燈影憧憧,、絲竹飄渺、淺笑惹人以及長橋臥波,、宛如彩虹的河面風(fēng)情和酒樓茶肆,、燈紅酒綠、歌坊舞池,、珠簾倩影,，以及府城碼頭、衛(wèi)城碼頭,、禹門碼頭,、城隍廟碼頭等沿岸風(fēng)光組成。此為顯現(xiàn)鎮(zhèn)遠(yuǎn)古鎮(zhèn)秦淮風(fēng)韻版塊,，是鎮(zhèn)遠(yuǎn)旅游景區(qū)的核心版塊,。
● 第二版塊，古鎮(zhèn)古韻：由青龍洞寺等古建筑群,，四官殿,、天后宮、紫皇閣,、青獅洞等廟宇,，吳公祠、林公祠,、“和公祠”“蘇公館”“文明書院”“鈞培私塾館”等鎮(zhèn)遠(yuǎn)歷史人物紀(jì)念場館,，以及衛(wèi)城垣、府城垣,、仁壽巷,、四方井巷、復(fù)興巷四方井,、陳家井等古鎮(zhèn)街巷和歷史陳跡組成,。此為鎮(zhèn)遠(yuǎn)古鎮(zhèn)人文景觀版塊，是鎮(zhèn)遠(yuǎn)旅游景區(qū)的輔助版塊,。
● 第三版塊,，鐵溪民族村落：由鐵溪苗族、侗族、布依族等少數(shù)民族村落群和鐵溪峽谷風(fēng)光組成,。此為鎮(zhèn)遠(yuǎn)原生態(tài)民族風(fēng)情版塊,，是鎮(zhèn)遠(yuǎn)旅游景區(qū)的補充版塊。
● 第四版塊,，舞陽河風(fēng)景：由龍王峽,、西峽、東峽和諸葛峽等舞陽河水光山色組成,。此為鎮(zhèn)遠(yuǎn)自然風(fēng)光版塊,，是鎮(zhèn)遠(yuǎn)旅游景區(qū)補充版塊。
◆ 打造方式：
● 聚焦城區(qū)水體,，全力打造鎮(zhèn)遠(yuǎn)水域風(fēng)光：鎮(zhèn)遠(yuǎn)旅游的真正價值是其潛在的秦淮風(fēng)韻,，而要將其特有的秦淮潛質(zhì)和秉賦轉(zhuǎn)換為可知、可感,、可觀賞,、可品味的旅游資源，就必須聚焦鎮(zhèn)遠(yuǎn)城內(nèi)可資水體,，全力打造鎮(zhèn)遠(yuǎn)水域及沿河風(fēng)光,，把鎮(zhèn)遠(yuǎn)的旅游核心區(qū)移至鎮(zhèn)遠(yuǎn)城內(nèi)水域和沿河兩岸，使鎮(zhèn)遠(yuǎn)城內(nèi)水面上畫舫點點,，小巧華美的彩船點綴,、裝扮著古時燈籠和現(xiàn)代霓虹燈飾??沿河兩岸酒樓茶肆、歌坊舞池,、等建筑全改為門臉臨河,，且建臨河游覽廊道，游人可在彩船畫舫聽絲竹,、品小曲,、賞佳人，觀沿岸風(fēng)光,，盡享鎮(zhèn)遠(yuǎn)“秦淮”風(fēng)韻,；亦可在兩岸燈紅酒綠,、倩影搖曳的酒肆茶樓,、歌坊舞池里縱情享樂，飽嘗令人銷魂蝕魄的鎮(zhèn)遠(yuǎn)不夜城的迷人風(fēng)情,。
● 再現(xiàn)人文古跡：修復(fù)吳公祠,、林公祠、“和公祠”“蘇公館”“文明書院”“鈞培私塾館”等鎮(zhèn)遠(yuǎn)歷史人物紀(jì)念場館,，以及衛(wèi)城垣,、府城垣、仁壽巷、四方井巷,、復(fù)興巷四方井,、陳家井等古鎮(zhèn)街巷和歷史陳跡，使其與青龍洞宗教建筑群互為呼應(yīng),，相互映襯,，既可豐厚鎮(zhèn)遠(yuǎn)歷史文化底蘊，顯現(xiàn)昔日鎮(zhèn)遠(yuǎn)的古風(fēng)古韻,；又可豐盈鎮(zhèn)遠(yuǎn)旅游體量,，使之成為鎮(zhèn)遠(yuǎn)秦淮風(fēng)韻的補充景觀。
● 打造原生態(tài)民族村落：在鐵溪修建苗族,、侗族,、布衣族等原生態(tài)民族村寨，使其成為一個濃縮的民族村落群,，既可表示將舊時被逐出鎮(zhèn)遠(yuǎn),，被迫在荒山野嶺棲身繁衍的苗族、侗族,、布依族等少數(shù)民族同胞接回鎮(zhèn)遠(yuǎn),，為其營造一處優(yōu)良的繁衍生息之地，使其享受今日鎮(zhèn)遠(yuǎn)的繁華的美意,，同時,，以可為鎮(zhèn)遠(yuǎn)增添一道原生態(tài)民族風(fēng)情景觀。
◆ 開發(fā)方略：
鎮(zhèn)遠(yuǎn)旅游開發(fā)離不了精準(zhǔn)獨到,、別具一格的戰(zhàn)略策劃,，更離不了別出心裁、出人意想的開發(fā)方略,，更需要大膽,、精明的開發(fā)謀略?；诖?，我們認(rèn)為鎮(zhèn)遠(yuǎn)的開發(fā)方略應(yīng)該是：
● 精心規(guī)劃設(shè)計，花大力氣做好鎮(zhèn)遠(yuǎn)旅游開發(fā)概念性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計文本,，為將鎮(zhèn)遠(yuǎn)打造成“槳聲燈影里的秦淮河”提供理論依據(jù)和可操作藍本,。
● 大肆造勢，調(diào)動一切傳媒手段,，以精心規(guī)劃設(shè)計的《鎮(zhèn)遠(yuǎn)旅游開發(fā)概念性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計文本》為藍圖,，以轉(zhuǎn)讓、出租以至出賣鎮(zhèn)遠(yuǎn)古鎮(zhèn)的全新融資方式進行招商引資,，吸引國內(nèi)外大財團,、大投資商對鎮(zhèn)遠(yuǎn)旅游進行天翻地覆的開發(fā)和打造。
鄉(xiāng)村旅游開發(fā)的主要模式 現(xiàn)代鄉(xiāng)村旅游開發(fā)及營銷策略篇二
淺談旅游地產(chǎn)開發(fā)策劃（上）
這個題目確實有點大，但為了能梳理一下自己的思路,，為自己,、同伴、為愿意專研和正在或者準(zhǔn)備操作旅游地產(chǎn)的朋友提供一點思路或者叫啟示,，特將自己對旅游地產(chǎn)的一點初淺認(rèn)識與大家分享,，某些觀點和看法肯定有些不盡人意，思緒也有點雜亂無章,，所以還請大家多多包涵,、理解、指正,。說到旅游地產(chǎn),，我們首先來看一下目前對旅游地產(chǎn)的幾種解釋：
狹義的旅游地產(chǎn)是指服務(wù)于旅游的地產(chǎn)項目;廣義的旅游地產(chǎn)是依托豐富的旅游資源，借助旅游度假為目的開發(fā)經(jīng)營模式,，以求全部或部分實現(xiàn)度假休閑旅游功能而開發(fā)建設(shè)以及經(jīng)營運作的房地產(chǎn)項目,。
旅游地產(chǎn)就是依托區(qū)域周邊豐富的人文、歷史,、自然,、旅游資源而建的、有別于傳統(tǒng)住宅項目的融旅游,、觀光,、休閑、度假,、商務(wù),、居住為一體的房地產(chǎn)項目），它是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無縫嫁接和完美融合的衍生品,。以下是目前網(wǎng)上或書上所歸結(jié)的旅游地產(chǎn)分類
一是旅游景點地產(chǎn)：主要是指在旅游區(qū)內(nèi)為游客的旅游活動建造的各種觀光,、休閑、娛樂性質(zhì)的,、非住宿型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間;
二是旅游商務(wù)地產(chǎn),，主要是指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務(wù)的商店、餐飲,、娛樂城等建筑物及關(guān)聯(lián)空間;
三是旅游度假地產(chǎn),，主要是指為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種度假型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間,，如旅游賓館,、度假村、產(chǎn)權(quán)酒店以及用于分時度假的時權(quán)酒店等等;
四是旅游住宅地產(chǎn),，主要是指與旅游區(qū)高度關(guān)聯(lián)的各類住宅建筑物及關(guān)聯(lián)空間。
其實我們很多人都了解或者熟悉旅游地產(chǎn)最實質(zhì)的一些東西，但卻很少有人將自己的經(jīng)歷經(jīng)驗上升到理論高度的層面,，特別是戰(zhàn)略理論的總結(jié)和研究,，主要也是我們的經(jīng)歷和見識有限，還有就是對全國乃至全球著名旅游地產(chǎn)案例的研究太少或者深度不夠,，沒有去探究他們的共性和客戶的需求,，所以就無法把握住旅游地產(chǎn)的脈搏，當(dāng)然也就無法真正的準(zhǔn)確的操作它了,。
大家可能也都在關(guān)注和研究全國乃至全球的旅游地產(chǎn)案例,，每個人也都有一
套自己的方式方法去了解學(xué)習(xí)，同時也有各自的理解,，那么你覺得目前中國旅游地產(chǎn)到時是“旅游+地產(chǎn)”,、還是“旅游=地產(chǎn)”呢？在旅游地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)和功能上你又有怎樣的看法呢,？中國旅游地產(chǎn)最大的問題或軟處在哪里呢,？
從90年代初海南開始，到現(xiàn)在隨著人民生活水平的不斷提高,，特別是社會有產(chǎn)階級的形成為旅游房地產(chǎn)消費奠定了基礎(chǔ),，多種旅游產(chǎn)品和投資品種的完善多重市場價值的凸顯使這一產(chǎn)品逐漸成為市場新寵，并與旅游消費成功實現(xiàn)了嫁接,。我國目前的宏觀經(jīng)濟背景,，不論是供給還是需求都已具備了發(fā)展旅游、休閑物業(yè)及商務(wù)休閑旅游的條件,。
主流市場的飽和,，為邊緣市場的發(fā)展創(chuàng)造了條件。
我國傳統(tǒng)投資領(lǐng)域已基本飽和,，特別是主流房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域,，主流房地產(chǎn)市場的疲軟與相對飽和，為旅游物業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了新的市場機遇,，主流市場配套的邊緣物業(yè)開發(fā)呈現(xiàn)出強勁的增長力,，也為大量游散資金投資創(chuàng)造了條件。城市化進程的加快,，生活水平的提高,，為旅游消費奠定了良好的基礎(chǔ)。城市化進程的加快,，越來越多的城市人在實現(xiàn)住房,、購車等大額消費后，開始厭倦城市喧囂和煩躁,，向往自由,、純樸的鄉(xiāng)間野趣生活,，節(jié)假日旅游已成為眾望所歸。
旅游模式轉(zhuǎn)變,，旅游消費支出比例增加,。
當(dāng)前我國城市居民對于旅游消費支出比例正在不斷提高，單一的觀光旅游產(chǎn)品,，難以滿足旅游客源市場多方面的需求,。開發(fā)旅游度假產(chǎn)品順應(yīng)國際旅游市場潮流和趨勢。旅游者對旅游目的地選擇更加理性,，更加注重“健康,、時尚、個性”,，一方面已形成了從傳統(tǒng)長線觀光型旅游開始轉(zhuǎn)向城市周邊度假休閑游,，另一方面從臨時性隨意性度假轉(zhuǎn)變?yōu)橛杏媱澋慕?jīng)常性度假休閑。這就為開發(fā)旅游地產(chǎn)與商務(wù)休閑地產(chǎn)創(chuàng)造了市場條件,。
置業(yè)行為的不斷升級加快旅游地產(chǎn)開發(fā)熱度,。
越來越多的購房人在滿足城市公寓或近郊別墅等第一居所后，開始越來越關(guān)注環(huán)境對居住品質(zhì)的影響,。越來越多的遠(yuǎn)郊區(qū)樓盤開始煥發(fā)新的生機與活力,，他們借助名勝風(fēng)景區(qū)和城市周邊的山、水,、園,、林來作為開發(fā)的賣點，從而開始形成“第二居所”甚至“第三居所”,。
可支配時間增加,，消費者休閑假期大幅增加。
我國實行每周5個工作日制,，并每年有五一,、十一、元旦,、中秋等中長假,，累計一年將近115天假期。隨著人們可自由支配時間的增加,，用于休閑用途的旅游地產(chǎn)前景廣闊,。
政府大力推動：政策作用，刺激和拉動旅游及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展,。
在當(dāng)前旅游假日經(jīng)濟持續(xù)增長的情況下,，各地方政府在吸引大量投資，對當(dāng)?shù)芈糜钨Y源進行最大限度的包裝和完善;同時,，政府也會制定各種政策,，為旅游休閑度假區(qū)的開發(fā)建設(shè)提供了良機,。
信息通訊技術(shù)的提高、為新型辦公創(chuàng)造條件,。
目前社會上已經(jīng)形成了廣泛的自由職業(yè)者,、以及自由撰稿人,、藝術(shù)創(chuàng)作人等,，他們的日常辦公形式并非傳統(tǒng)的寫字間，而是追求安靜,、閑適的創(chuàng)作空間,。從目前類似的情況看，已經(jīng)有大量自由職業(yè)人群經(jīng)常性的進駐旅游休閑地產(chǎn),。
根據(jù)國際著名旅游景區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗,，年游客量在180-200萬人次以上和停留時間在6小時以上的主題景區(qū)，都有明顯開發(fā)邊緣產(chǎn)業(yè)的趨勢和潛力,。對于占地面積在2,、3平方公里以上的項目必須考慮產(chǎn)業(yè)問題，對于新興的沒有任何自然資源可利用的新地,，需要對產(chǎn)業(yè)和商業(yè)模式進行創(chuàng)新,。
現(xiàn)在國內(nèi)很多地方的所謂旅游地產(chǎn)項目基本都還處于景區(qū)發(fā)展階段，景區(qū)的核心競爭力和亮點都還沒有真正確定和展現(xiàn)出來,，即使建立了一些所謂的服務(wù)功能,，但都是基礎(chǔ)和原始化的，要發(fā)展以旅游為核心的各類邊緣產(chǎn)業(yè)還為時過早,，大多數(shù)景區(qū)的功能還停留在觀光上,，很少牽涉到休閑、度假,，也就是說這些目標(biāo)客群的消費習(xí)慣都還停留在人看景的階段,，國內(nèi)做的好一點的景區(qū)已做到人看人的階段，只有華僑城做到了一些人玩人的階段,，目前國內(nèi)也只有華僑城將旅游與產(chǎn)業(yè)融合,，已由初始的“旅游+地產(chǎn)”雙核驅(qū)動發(fā)展到“旅游=地產(chǎn)”以文化創(chuàng)意為基礎(chǔ)、旅游,、房地產(chǎn)等多核驅(qū)動的階段,。并最終實現(xiàn)打造休閑旅游區(qū)和商務(wù)休閑區(qū)的目標(biāo)。
中國旅游地產(chǎn)最大軟肋就是沒有主題,，沒有亮點和核心的競爭力要素,，贏利就更不用談了，所以旅游地產(chǎn)項目必須有自己的旅游的固定吸引人的要素或產(chǎn)業(yè),，還需解決的核心問題是解決人和政府的問題,，同時還要解決消費者與房地產(chǎn)開發(fā)的矛盾,，以及做景點與成熟旅游區(qū)底價拿地等問題;目前中國旅游地產(chǎn)發(fā)展已從開始的旅游為核心的單核（圣淘沙）模仿階段發(fā)展到旅游與地產(chǎn)同步
進行的雙核（華僑城）自主階段，期待有更多的旅游地產(chǎn)向多種發(fā)占展模式和方向的多核（迪斯尼）成熟階段發(fā)展,。
現(xiàn)在國內(nèi)旅游產(chǎn)業(yè)已由人看景,、人看人的觀光旅游向人玩人的休閑旅游逐漸演變，并不斷弱化旅游本身三大要素（自然,、人文,、建筑）在旅游價值創(chuàng)造中的作用，以娛樂,、文化為概念的休閑旅游,，因強調(diào)高附加值的服務(wù)功能，成為未來旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢;單一的傳統(tǒng)商務(wù)辦公向多元化的集團活動演變,，衍生出來的若干新興集團消費需求,，將是主導(dǎo)游客體驗消費的未來發(fā)展趨勢，將休閑旅游與新興集團消費需求結(jié)合,，細(xì)化,、創(chuàng)新各種服務(wù)功能，滿足各類商務(wù)休閑人群的各種休閑旅游消費需求將是未來商務(wù)旅游休閑產(chǎn)業(yè)化的必經(jīng)之路,。
目前國內(nèi)旅游地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與政府合作時基本都是置換的形式,，先簽訂一個框架協(xié)議，企業(yè)給政府做市政和城市配套服務(wù)功能,，政府給企業(yè)等價值的土地作為開發(fā)建設(shè)用地,，而對于景區(qū)和綠化的用地則基本都是租賃的形式提供給企業(yè)，這樣就導(dǎo)致了企業(yè)在這塊的投入上處于被動和無賴的局面,，企業(yè)都是趨利的,，那么他們在這塊上的投入，必須得找地方去收回來,，以達到企業(yè)資深的收支平衡和獲利,，這也是旅游地產(chǎn)承載的機會和空間，也是更多房地產(chǎn)企業(yè)愿意為此去付出和投入的根本原因,。
旅游地產(chǎn)發(fā)展欲解決的幾個問題：
未來國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在旅游地產(chǎn)開發(fā)上將都是通過鎖定土地后續(xù)的開發(fā)權(quán),，并充分參與到一級開發(fā)，二級開發(fā),，持有經(jīng)營和資本運作的各個環(huán)節(jié)中去,，以此來平衡投入和產(chǎn)出，最后達到利潤的實現(xiàn),。而未來中國旅游地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展趨勢將是多元化,，主題化、文化化,、產(chǎn)業(yè)化融合的復(fù)合式開發(fā)模式,。
首先要解決的是土地問題,，旅游地產(chǎn)最重要一個決定性因素應(yīng)該是開發(fā)商怎么拿地，拿到什么樣的地,，大家都知道國內(nèi)的旅游地產(chǎn)的土地性質(zhì)大都是農(nóng)村集體用地性質(zhì)或者是市政綠化用地,，旅游地產(chǎn)開發(fā)商都要么是從政府手上租賃過來的，要么就是跟政府合作,，將整個區(qū)域的市政和綠化工程做好,，政府給予相應(yīng)價值的土地的使用權(quán)和使用年限給開發(fā)商，這樣就造成開發(fā)商不愿意花太多的財力物力去真正打造旅游地產(chǎn)核心的東西,，而是把經(jīng)歷都放在如何賣房子上去了,，但旅游地產(chǎn)脫離了旅游這個核心要素,，那么房地產(chǎn)開發(fā)就陷入了孤立的局面,，也不可能走太遠(yuǎn)。所以旅游地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵還是拿地,，土地拿的好
于不好將直接影響到開發(fā)商對項目的期望及后續(xù)的開發(fā)以及項目最后的承載區(qū)域城市功能的級別,。（這點其實可以借鑒昆明，大家熟知的“春城高爾夫”的土地性質(zhì)就是旅游用地）,。但更大的重要因素還取決于政府,，所以政府其實是影響旅游地產(chǎn)發(fā)展的至關(guān)重要的因素和環(huán)節(jié)。
待續(xù)【淺談旅游地產(chǎn)開發(fā)策劃（下）】
鄉(xiāng)村旅游開發(fā)的主要模式 現(xiàn)代鄉(xiāng)村旅游開發(fā)及營銷策略篇三
新農(nóng)村旅游地產(chǎn)開發(fā)思路是什么?
旅游導(dǎo)向的社會主義新農(nóng)村建設(shè),，為房地產(chǎn),，尤其是資源導(dǎo)向較強的旅游地產(chǎn)提供了新的發(fā)展機遇，也從中尋找新的思路和契機,，加速新農(nóng)村的建設(shè),。一些行之有效的模式值得我們?nèi)ソ梃b和思考。
·集約化農(nóng)業(yè)帶動型
結(jié)合區(qū)域特點,，利用集約化,、專業(yè)化的農(nóng)業(yè)來發(fā)展社會主義新農(nóng)村是一種較好的新農(nóng)村建設(shè)模式。在此過程中,，可參照價值規(guī)律與平等競爭的機制促使農(nóng)地流轉(zhuǎn),。首先促進農(nóng)用地整理，對各類廢棄地,、閑散地進行復(fù)墾,，增加可利用土地，并置換出更多的可建設(shè)用地;其次,，通過農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的提升引導(dǎo)農(nóng)民積極參與,，促進撤鄉(xiāng)并鎮(zhèn)、遷村并點,、舊村整治,、民居翻建改建,、農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等，因地制宜,，通過土地置換,、土地權(quán)屬重劃等獲得低成本的可建設(shè)用地;再次，利用集約化農(nóng)業(yè)形成旅游區(qū),，吸引游客前來觀光休閑,，并帶動鄉(xiāng)村公寓、度假住宅等旅游地產(chǎn)物業(yè)的開發(fā),。
·工業(yè)帶動型
在經(jīng)濟發(fā)達的地區(qū),，一些鄉(xiāng)村能夠利用當(dāng)?shù)貐^(qū)位和資源條件，將工業(yè)和新農(nóng)村建設(shè)融合為一體,，和諧發(fā)展,，并兼顧農(nóng)業(yè)的發(fā)展、環(huán)境的保護以及本土文化的提升,。在此進程中,，會出現(xiàn)一些鄉(xiāng)村風(fēng)情和現(xiàn)代化氣息相結(jié)合的新農(nóng)村工業(yè)園區(qū)，以及大量較低成本的工業(yè)用地,。依托工業(yè)資源和鄉(xiāng)村旅游資源,，可開發(fā)新農(nóng)村工業(yè)旅游區(qū)，并利用工業(yè)園區(qū)的規(guī)劃住宅用地,，或通過整理農(nóng)村建設(shè)用地,，開發(fā)配套的接待設(shè)施、商業(yè)街,、住宅等旅游地產(chǎn),。
·休閑和旅游帶動型
利用鄉(xiāng)村較好的休閑氛圍、生態(tài)環(huán)境,、民俗文化和旅游資源,，可以將休閑產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)與新農(nóng)村建設(shè)緊密結(jié)合,，形成鄉(xiāng)村休閑旅游區(qū),，并依托旅游區(qū)，開發(fā)產(chǎn)權(quán)的酒店,、農(nóng)莊,、商業(yè)街、度假住宅等多種旅游地產(chǎn)形式,。在此進程中,，要梳理、挖掘和保護鄉(xiāng)村的旅游資源，而這個過程也是農(nóng)用地和農(nóng)村建設(shè)用地的整理過程,。通過建設(shè)休閑度假區(qū)和旅游區(qū),，優(yōu)化鄉(xiāng)村建設(shè)布局，促進人口適度集中,，改善基礎(chǔ)設(shè)施,，發(fā)展公共事業(yè)，可以獲得相對低成本的可建設(shè)用地,，同時,，在旅游發(fā)展過程中，農(nóng)村的閑置勞動力會轉(zhuǎn)化成為非農(nóng)業(yè)人口――旅游產(chǎn)業(yè)工人,，并可促生新的土地流轉(zhuǎn)空間,。
鄉(xiāng)村旅游開發(fā)的主要模式 現(xiàn)代鄉(xiāng)村旅游開發(fā)及營銷策略篇四
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旅游地產(chǎn)開發(fā)模式大全
黃山市旅游房地產(chǎn)開發(fā)與管理
旅游地產(chǎn)開發(fā) 旅游地產(chǎn)管理 旅游地產(chǎn)旅游房地產(chǎn)的概念、歷史和發(fā)展
休閑度假與人們的生活方式,、需求遞升,、社會經(jīng)濟狀態(tài)密切相關(guān)。未來十年之內(nèi),，隨著中國汽車時代,、郊區(qū)化時代與休閑時代浪潮席卷而至，運動,、健康、養(yǎng)生,、體驗,、休閑等因素將更加深入地滲透到度假區(qū)產(chǎn)品和服務(wù)之中，并構(gòu)成主要的價值支撐和賣點,。
與休閑度假活動相伴而生并作為上述因素綜合載體之一的旅游房地產(chǎn)是景觀,、旅游內(nèi)容與商業(yè)價值的良好結(jié)合點，是區(qū)域旅游向產(chǎn)業(yè)縱深發(fā)展,、功能復(fù)合與品牌延伸的表現(xiàn),。它將成為休閑度假時代的競爭要素與旅游創(chuàng)新的關(guān)鍵因素之一，成為我國旅游產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟中不容忽視的領(lǐng)域,，成為政府部門制定相關(guān)政策必須考慮的因素,。
1.1 旅游房地產(chǎn)概念
旅游房地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)、營銷模式,，其開發(fā)項目全部或部分實現(xiàn)旅游功能,。旅游房地產(chǎn)的開發(fā)對象為旅游物業(yè)。
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一般而言,，旅游物業(yè)除按傳統(tǒng)方式開發(fā)經(jīng)營的酒店和度假村外，具體還包括：休閑、度假,、養(yǎng)老等相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)形式,，以及分時度假、產(chǎn)權(quán)酒店,、主題社區(qū)或景區(qū)住宅,、養(yǎng)老度假村、登山,、滑雪運動度假村,、高爾夫度假村、休閑生態(tài)度假村等產(chǎn)品模式,。
旅游房地產(chǎn)屬于泛地產(chǎn)概念,，其發(fā)展有兩個方向，即旅游地的房地產(chǎn)化與房地產(chǎn)的旅游化,。旅游地（度假區(qū),、高爾夫球場、主題公園等）與房地產(chǎn)業(yè)在完善功能,、增加賣點,、提高自身品位的同時，從不同的出發(fā)點打造了一種新的復(fù)合型業(yè)態(tài)：旅游房地產(chǎn),。本文討論的旅游房地產(chǎn)——度假區(qū)旅游房地產(chǎn)屬于“旅游地的房地產(chǎn)化”范疇,，是度假區(qū)內(nèi)部的一個有機組成部分。主要包括具有度假性質(zhì)的分時權(quán)酒店,、產(chǎn)權(quán)酒店,、養(yǎng)老屋村、主題社區(qū),、景區(qū)住宅,、各種專題屋村等幾種形態(tài)。
1.2 發(fā)展歷史
國外旅游房地產(chǎn)的歷史
旅游房地產(chǎn)發(fā)源于中世紀(jì)歐洲世襲貴族的度假城堡,，但20世紀(jì)初才開始市場化規(guī)模經(jīng)營,，主要是集中在法國南部地中海沿岸的海濱別墅。20世紀(jì)60年代,，法國阿爾卑斯山地區(qū)的別墅度假村首先開發(fā)了以分時銷售的方式招攬客戶的形式,，標(biāo)志著旅游物業(yè)市場的形成。70年代中期,，美國泡沫經(jīng)濟破滅后造成大量的房地產(chǎn)積壓,，特別是市場景氣時期開發(fā)的大量別墅。為了處理積壓與空置,，充分盤活閑置資產(chǎn),，精心收集
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美國從歐洲引入時權(quán)酒店這一概念，取得了巨大的成功,。1977年市場上95%以上的度假物業(yè)是由其他項目改造過來的,。1987年以后，大量的投資商,、開發(fā)商介入這一領(lǐng)域,，使產(chǎn)品模式更加清晰，法規(guī)也相應(yīng)地健全,，配套的服務(wù)業(yè),、管理業(yè)、交換業(yè)也迅速成熟,。僅就分時度假物業(yè)而言,，目前全球已有60多家大型的分時度假集團，大約5,000多個采用分時制度的度假村分布在80多個國家和地區(qū),，來自120多個國家和地區(qū)的300多萬個家庭購買了多少不等的度假時權(quán)或酒店產(chǎn)權(quán),。到2001年，全球分時度假業(yè)的營業(yè)額已超過80億美元,，近幾年一直以15%的速度遞增,，預(yù)計到2004年，全世界的時權(quán)酒店銷售總額將超過300億美元,。
今天遍布世界各地的分時度假酒店,、高爾夫度假村、山地度假村,、休閑別墅,，將旅游房地產(chǎn)市場推向了一個新的高潮。
我國旅游房地產(chǎn)的發(fā)展
目前,，我國旅游房地產(chǎn)業(yè)已初現(xiàn)端倪，北京,、上海,、大連、青島,、海南,、廣東、福建,、深圳等地已開工的旅游房地產(chǎn)項目達到近百個,，以高爾夫、山地,、滑雪,、沖浪、野外運動為主題的休閑度假住宅、別墅,、酒店已超過80家,。自1999年海南“南海傳說”、三亞“博鰲國家旅游休閑度假區(qū)”的成功開發(fā)后,，先后已有幾十個旅游房地產(chǎn)項目在全國進行改造,、規(guī)劃、建設(shè)和推廣,，市場反響較大,。其中包括北京強龍房地產(chǎn)開發(fā)公司在延慶龍慶峽投資開發(fā)的“快樂無窮大”產(chǎn)權(quán)酒店、精心收集
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位于秦皇島度假區(qū)在北京發(fā)售的“維多利亞港灣”酒店式公寓,、中國華源集團與海南泰信實業(yè)有限公司開發(fā)的“海口皇冠濱海溫泉酒店”（產(chǎn)權(quán)式酒店）,、新世界集團投資的海南新世界家園等,。
1.3 旅游房地產(chǎn)發(fā)展模式
廣東是中國旅游房地產(chǎn)的策源地之一，其旅游房地產(chǎn)發(fā)展歷程較長,，開發(fā)模式可資借鑒,。從廣東度假地旅游房地產(chǎn)的實踐看，目前主要有四種模式,。
模式一：賣地滾動發(fā)展模式
該模式以南國桃園旅游度假區(qū)為代表,。南國桃園開發(fā)初期，缺乏必要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金,，如同要過河卻沒有橋,。為了緩解資金壓力，只能出賣相當(dāng)一部分土地,，以賣地收入來啟動開發(fā),，度過最困難的啟動期。外來資本購買這些土地以后,，獨立開發(fā)度假酒店,、度假別墅和公寓。等過了“初期啟動”這條河,，發(fā)展壯大完成必要的度假基礎(chǔ)設(shè)施配套以后,，南國桃園又從當(dāng)初買地者手中回購部分土地控制起來，滿足后續(xù)升級發(fā)展的需要,。
這種依靠賣地滾動發(fā)展的模式,，在資金困難的情況下，有利于度假地的快速啟動發(fā)展,，使旅游房地產(chǎn)與度假地同步增長,，但是不足之處也很明顯：
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這種類似工業(yè)園將“生地催熟”的做法，有可能造成過度城鎮(zhèn)化,，與高品質(zhì)度假環(huán)境相悖,，導(dǎo)致度假地的退化；
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隨著度假區(qū)環(huán)境的完善,、土地的升值,，回購原來切塊零賣的土地難度越來越大；
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最初引入的開發(fā)商魚龍混雜,，開發(fā)的旅游房地產(chǎn)質(zhì)素良莠不齊,，規(guī)劃控制與協(xié)調(diào)難度大，給度假區(qū)進一步提升整體品質(zhì)埋下隱憂,；
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隨著無地可賣,，度假地的維護管理資金將成為無米之炊，公共環(huán)境與品牌的維護將難以為繼,。從發(fā)展的角度來看,，這種“借橋過河”的策略是難以持續(xù)的。
模式二：旅游先行帶動房地產(chǎn)發(fā)展模式
這類房地產(chǎn)不依附原有的旅游資源,、旅游景區(qū),，往往先投入巨資，專注于搞大型旅游項目開發(fā),，營造具有影響力,、沖擊力的旅游景觀景區(qū)，改善區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件和環(huán)境質(zhì)量,，提升知名度,，靠旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)帶動作用引來人流物流，將生地變成旅游熟地和旺地,，引起景區(qū)附近地產(chǎn)升值,，再趁勢搞房地產(chǎn)開發(fā)。這種模式的典型代表是華僑城旅游度假區(qū),。華僑城先后建成錦繡中華,、中華民俗村、世界之窗,、歡樂谷四個頗具特色和影響力的主題公園，將過去的荒灘野嶺變成具有極高知
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名度和美譽度的旅游城,，為自己創(chuàng)造出區(qū)域性旅游資源優(yōu)勢，再以此為依托,，開發(fā)高質(zhì)量的旅游主題房地產(chǎn),。其發(fā)展道路是：旅游起步—優(yōu)化環(huán)境—帶旺地產(chǎn)—全面發(fā)展,，是旅游與房地產(chǎn)良性互動的典型。從結(jié)果來看,，華僑城城區(qū)旅游房地產(chǎn)采取的是一種混合功能的概念,，實際上是將旅游功能和居住功能融為一體、混合布局,，把住宅,、旅游及相關(guān)的設(shè)施與服務(wù)整合在同一空間內(nèi)，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與旅游景觀開發(fā)高度融合,，房地產(chǎn)成為景觀的有機部分,，景區(qū)環(huán)境又深化了房地產(chǎn)的旅游內(nèi)涵，建成集旅游,、度假,、文化教育相關(guān)的特色商業(yè)與高檔居住為一體的花園城市綜合社區(qū)。
模式三：房地產(chǎn)先行帶動度假地模式
以廣東省南海市西岸旅游度假區(qū)為代表,。西岸旅游度假區(qū)地處珠三角邊緣,，開發(fā)以前，稱得上環(huán)境優(yōu)美,、山青水秀,、“天然未琢的一方璞玉”。但在急切的發(fā)展愿望導(dǎo)向下,，西岸度假區(qū)發(fā)展的思路過于倉促,。在政府主導(dǎo)下，在未能形成有特色,、有份量的旅游項目和良好的配套環(huán)境前,，就圈出大片用地，倉促上馬大規(guī)模開發(fā)房地產(chǎn),，結(jié)果只能是本末倒置,、損失慘重。因為位置,、交通條件的先天不足,，西岸想走賣地搞旅游房地產(chǎn)來帶動度假區(qū)整體發(fā)展的路子難度很大。雖然當(dāng)年曾經(jīng)風(fēng)光一時,，但如今已債臺高筑,，舉步維艱。改變思維,、找準(zhǔn)大的方向,，明確戰(zhàn)略大政方針，回歸旅游的本位,，乃是其當(dāng)務(wù)之急,。
模式四：大開發(fā)商整體操盤模式
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以廣東省順德市碧桂花城為代表。碧桂花城位于花卉主題觀光旅游點——陳村花卉世界周邊,，是珠三角典型的第二住宅社區(qū),。這里生態(tài)良好，環(huán)境優(yōu)美,，地段獨特性強,。當(dāng)?shù)卣プ》鹕叫姓{(diào)整、城市更新升級的機遇,，通過出讓這塊特定土地的開發(fā)經(jīng)營權(quán),，引入實力強大、經(jīng)驗豐富,、管理成熟的開發(fā)商——廣東房地產(chǎn)名牌碧桂園集團來整體開發(fā)運作該項目,。項目采取完全的市場化手法，其投資,、規(guī)劃,、設(shè)計、建設(shè),、經(jīng)營,、管理一條龍，全部由碧桂園自行統(tǒng)籌承擔(dān),。在此種模式下,，當(dāng)?shù)卣灰刂坪暧^層面政策方向，具體的市場運營是投資者的事,。此項目不論最后成敗如何,，可以說都是市場選擇的結(jié)果，碧桂園必須全力以赴爭取成功,，才能對自己的投資行為負(fù)責(zé),。這種“整體打造，全面配套,，政府搭臺,，企業(yè)參與”的城鎮(zhèn)運營，有望創(chuàng)造旅游房地產(chǎn)大規(guī)模,、高水準(zhǔn)開發(fā)的范例,，取得“政府、社會,、企業(yè)三贏”的理想效果,。
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