為了確定工作或事情順利開展，常常需要預(yù)先制定方案，方案是為某一行動所制定的具體行動實(shí)施辦法細(xì)則,、步驟和安排等。那么方案應(yīng)該怎么制定才合適呢,？以下是小編為大家收集的方案范文，歡迎大家分享閱讀。

房地產(chǎn)營銷策劃方案篇一

皇家壹號

進(jìn)度依據(jù)目前的工程進(jìn)展,，預(yù)期可在20xx年5月10日左右封頂，12月份交房

1,、金融危機(jī)對目前房地產(chǎn)市場的影響,，客戶購買欲望下降是重要原因之一

2、本地區(qū)對期房的抗性較大,，持觀望態(tài)度的比較多

3,、本案的目標(biāo)客戶群為本地區(qū)10%的高端尊貴客戶群而準(zhǔn)備，目標(biāo)客戶少

1,、由“公積金至函”引發(fā)的思考

由公積金中心授權(quán)西平郵政局使用公積金中心的公章,，針對公積金客戶進(jìn)行一個全方位的宣傳，我們將巧妙的融入皇家壹號的此次的活動內(nèi)容,，以公積金中心的名義發(fā)放信函,，公積金客戶對此信函可信度的提高，必會翻看,，不會隨宜丟棄,。

2、新渠道,，自然需要做一篇新文章,。

毋庸置疑，文章的核心內(nèi)容就是要建立凰鳳置業(yè)和公積金客戶之間利益的關(guān)聯(lián),。顯然,，當(dāng)前直接的購房優(yōu)惠說辭已經(jīng)不能充分打動客戶。在此,，將購房優(yōu)惠金額與人民幣進(jìn)行概念置換,，給客戶一個“美麗的誤導(dǎo)”，即：收到信函的公積金客戶到凰鳳置業(yè)開發(fā)的皇家壹號小區(qū)銷售部就有“錢”可領(lǐng)!

3,、“6+1獎勵計劃”概念出爐及內(nèi)容確定

非常6+1是中國老少皆知的電視節(jié)目,，其詼諧歡快的主持風(fēng)格受到大家喜愛，其知名度非常高,，借用“6+1”大標(biāo)題吸引大眾的眼球,，同時隱射我們項目在西平做到6個第一。如何利用好此次的廣告渠道,，對1.1萬的目標(biāo)客戶群進(jìn)行最為直效的訴求?

這1.1萬人愿意相信什么?究竟什么才能重重觸動這1.1萬人的神經(jīng),，讓其產(chǎn)生強(qiáng)烈的購買欲望?人為放大“6000元購房優(yōu)惠”這個概念，在“6000元”上做足文章!計劃推出房源約284套,，我們可以先算筆帳：6000(元/套)×284(套)=170(萬元)由此延伸出：推出的“170萬元購房優(yōu)惠”,。

“6+1獎勵計劃”很好地解決了文章的命題問題：夠大，醒目。170萬元的虛擬總額足以引爆市場的興奮點(diǎn)!6+1獎勵計劃”來頭雖大,，但是否還可以對其內(nèi)容體系繼續(xù)豐富?“6+1獎勵計劃”身上承載的多重目的該如何逐步實(shí)現(xiàn)?

假如我們是在設(shè)計一個游戲,，在游戲設(shè)定中：

第一關(guān)是“吸引到場”，通過“6+1獎勵計劃”廣告公開宣傳和公積金信函吸引客戶到達(dá)銷售現(xiàn)場,。

第二關(guān)是“放大誘惑”,。客戶到銷售中心后,，可轉(zhuǎn)讓的“6000元購房現(xiàn)金卡另外目的是留下個人基本資料,。

借鑒前述“170萬元”虛擬總額的思路形成，將“6000元購房現(xiàn)金卡,，憑證轉(zhuǎn)讓成交要予以獎勵的“500元”概念同樣放大：500(元/套)×284(套)=14.2(萬元),。“14.2萬元轉(zhuǎn)介紹成交獎勵計劃”,，也最終敲定!

簡言之：6+1獎勵計劃=170萬元購房現(xiàn)金卡計劃+14萬元轉(zhuǎn)介紹成交獎勵計劃住房公積金客戶憑20xx年“公積金至函”至指定銷售中心,，在規(guī)定時間內(nèi)均可獲得“6000元購房現(xiàn)金卡!

6+1獎勵計劃之二：14萬元轉(zhuǎn)介紹成交獎勵計劃“6000元購房現(xiàn)金卡，亦可由持有者授權(quán)他人享有;若受讓人持此卡購置旗下皇家壹號產(chǎn)品成功,，經(jīng)置業(yè)核實(shí)無誤后,，銷售人員在受讓人簽定正式購房合同的第一時間內(nèi)通知原持有者：可隨時至指定銷售部領(lǐng)取500元現(xiàn)金獎勵。

鑒于房地產(chǎn)整體市場進(jìn)入淡季,，皇家壹號在客戶積累情況不理想的現(xiàn)狀,，利用“公積金至客戶函”，凰鳳置業(yè)針對“1.1萬公積金用戶”新開發(fā)的直效媒介渠道,，達(dá)到：

1,、近期目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)項目的客戶積累和順利銷售;

2、遠(yuǎn)期目標(biāo)：緊抓該“1.1萬公積金用戶”,，讓其關(guān)注皇家壹號,、了解并最終成為置業(yè)鐵桿客戶;

3、企業(yè)品牌目標(biāo)：凰鳳置業(yè)第一新作,，回報社會,，提升企業(yè)知名度、美譽(yù)度,。

1,、營銷節(jié)點(diǎn)劃分

蓄水期3月15日(暫定)→3月30日：“6+1獎勵計劃”懸念導(dǎo)入“6+1獎勵計劃”是一個針對性極強(qiáng)的集中公關(guān)、營銷方案,。此次對“1.1萬公積金客戶”的大型公關(guān),，是否能如期產(chǎn)生足夠的銷售勢能，其成敗的關(guān)鍵決定于“6+1獎勵計劃”導(dǎo)入前期在整個西平樓市的影響力!因此,，3月15日(暫定)的“6+1計劃”懸念導(dǎo)入期,，必須做到高調(diào)!高調(diào)!

“高調(diào)”體現(xiàn)在兩個層面：

第一是要有足夠時間造勢，但目前的實(shí)際情況是時間相對有限;

第二，也是目前我們唯一能夠把控的,，即概念的媒體釋放必須做到高度的集中和統(tǒng)一!集中所有的聲音,，同時說一句話“6+1獎勵計劃”!

活動開始期4月1日→6月15日

經(jīng)過一定階段活動的蓄水期

宣傳方面，3月15日戶外廣告及其他媒體集中進(jìn)行“6+1獎勵計劃”公開客戶方面：4月1日第一個公積金客戶將接到“6+1獎勵計劃”至函,。至4月15日最后一個客戶收到對帳單之后,，時間向后順延15天，即4月15日前：基本可以認(rèn)定是“6+1獎勵計劃”目標(biāo)客戶的集中認(rèn)購期,。

2,、各節(jié)點(diǎn)媒體投放組合

3月15日(暫定)3月30日

主流媒體：戶外+飛播

小眾媒體：短信+電視飛播字幕+點(diǎn)對點(diǎn)派單

銷售現(xiàn)場：條幅+xx展架

4月1日4月15日(暫定)

主流媒體：戶外+夾報

小眾媒體：短信+電視飛播字幕+點(diǎn)對點(diǎn)派單

銷售現(xiàn)場：條幅+xx展架

直效媒體：住房公積金至函(從3月24日開始投放分二到三批次投放,，約一周到兩周時間)

房地產(chǎn)營銷策劃方案篇二

本案是市政府繼華苑,、麗苑之后的又一重點(diǎn)、大型居民生活區(qū),，整體以“全國最大的生態(tài)居住區(qū)”為統(tǒng)一的,、主要的訴求點(diǎn)。一期工程擁有6塊大小與規(guī)劃均不同土地范圍,，去除商業(yè)用地和沒有水域面積的地塊以外,，本案最主要的競品項目為3號地華夏梅江芳水園。

本案藍(lán)水園在推廣策劃過程中我們的指導(dǎo)思想是“跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)”,，這種體現(xiàn)了片區(qū)或區(qū)域經(jīng)濟(jì)思維神韻的做法,，將隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，給房地產(chǎn)開發(fā)提供前所未有的廣闊空間,。我們理解的房地產(chǎn)推廣策劃是,，不局限于某一個時期某一個樓盤的成功與否，而是放眼于一個小區(qū)樓盤發(fā)展到大的綜合社區(qū),，從單一的房地產(chǎn)開發(fā)項目到不同產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行資源整合,，甚至期望能夠帶動一個區(qū)域經(jīng)濟(jì)版塊的開發(fā)和興旺。

我們理解并提出“跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)”的泛地產(chǎn)理論,，說到底是一種思維方式的變革,。是在房地產(chǎn)大盤化、郊區(qū)化,、復(fù)合化的摸索中出來的,。

一、兩個賣點(diǎn)就夠了,。但如果是1000畝的大盤子怎么辦?小盤是獨(dú)奏曲,，大盤是交響樂。它必須有一個主題和靈魂,。因此,，必須上升到泛地產(chǎn)的高度，來整合各種可以利用的資源。

從中觀層面說,，今天的地產(chǎn)必將跳出單一地產(chǎn)的格局,，也就是我們常說的復(fù)合型地產(chǎn)。

從宏觀上講,，但凡人類活動,、居住的建筑環(huán)境合空間，都可以納入泛地產(chǎn)的范疇,，包括城市的規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)區(qū)域的開發(fā),。

在對藍(lán)水園推廣策劃的考慮上，我們力求作到以上各點(diǎn),，宣傳新穎,、獨(dú)到，能夠充分涵蓋本案的特色與特點(diǎn),，創(chuàng)造今后項目正式運(yùn)作,、營銷通暢的生命力。

二,、具體影響梅江藍(lán)水園推廣的六大因素

藍(lán)水園的具體推廣受項目規(guī)劃,、價格策略、廣告策略,、銷售執(zhí)行,、市場競爭和政經(jīng)環(huán)境這六大因素的左右。其中,，項目規(guī)劃,、價格策略、廣告策略和銷售執(zhí)行這四個因素應(yīng)當(dāng)是屬于我們能夠控制的營銷組合的范疇,，而市場競爭和政經(jīng)環(huán)境則是我們所不可控制的微觀環(huán)境和宏觀環(huán)境,。

我們的任務(wù)就是知道應(yīng)該在哪里，應(yīng)該怎么去適當(dāng)安排營銷組合合理的項目規(guī)劃,、周密的價格策略,、有效的廣告策略和徹底的銷售執(zhí)行，使之與不可控制的環(huán)境因素市場競爭和政經(jīng)環(huán)境相適應(yīng),。其實(shí)這就是藍(lán)水園推廣能否成功的秘訣所在,。

整個推廣過程類似一個完整的戰(zhàn)役。它的第一步是市場調(diào)研,，如同戰(zhàn)前的敵情偵察,，是一切推廣行為的決策基礎(chǔ);第二步推廣策劃就是坐在司令部的決策過程，對具體操作而言,，就是從項目規(guī)劃策略,、價格策略,、廣告策略和銷售策略這四個可控制方面來入手策劃;第三部是策劃執(zhí)行，其中的廣告攻勢,，只等于開戰(zhàn)后的飛機(jī)轟炸和炮火支援,，而銷售執(zhí)行就如同士兵的沖鋒陷陣和實(shí)地占領(lǐng)。三個步驟相互配合,，一氣呵成,，才能完成既定的銷售目標(biāo)。

三,、主要競品物業(yè)——芳水園情況簡介

1,、芳水園開發(fā)商介紹

華夏經(jīng)濟(jì)房建設(shè)發(fā)展公司是國有一級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)，以建設(shè)社會保障性質(zhì)解困,、安居住宅為主,。組建7年來，運(yùn)用十幾億資金開發(fā)了十多片近百萬平方米住宅小區(qū),，其中95年開發(fā)建設(shè)的福東北里榮獲全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)稱號,，97年建設(shè)開發(fā)建設(shè)的華苑安華里,、居華里,，同時獲得全國住宅試點(diǎn)小區(qū)綜合金牌和五個單項一等獎，評為國家安居工程優(yōu)秀住宅小區(qū),，榮獲中國建設(shè)工程最高獎級——魯班獎,。公司先后獲得“天津市房地產(chǎn)開發(fā)20強(qiáng)企業(yè)”、“天津市優(yōu)秀獎”,、“天津市危改信得過企業(yè)”,、“建行信用aaa級企業(yè)”等多項榮譽(yù)。

2,、梅江3號地——芳水園簡介

芳水園的7個建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：

1疏密有序的園林格局;

2綠地,、水面合理分布，宛在水中央;

3家庭垃圾預(yù)處理,，分類袋裝,，分類收集;

4建立中水利用系統(tǒng)，充分利用水資源;

5熱電廠供熱,，減少污染;

6提高住宅高科技含量,，做到二步節(jié)能;

7健全安全防范及信息管理。

3,、芳水園廣告運(yùn)作

目前由獨(dú)立個人工作室代理設(shè)計,、發(fā)布。

四,、藍(lán)水園客戶定位策略

一藍(lán)水園的目標(biāo)客戶群為“新中產(chǎn)階級”

曾幾何時,，在"允許一部分人先富起來"的口號聲中,，經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，市場經(jīng)濟(jì)的日趨活躍,，人們不在沉迷于"今宵酒醒何處?"的感覺,，發(fā)出了"再也不能這樣過"的吶喊。身體的成長需要日久天長,，而觀念的更新轉(zhuǎn)換只是瞬間之事,。大氣候與小氣候的成熟，一大批不甘寂寞的有識之士,，擺脫了束縛,，通過自身的努力拼搏，向著一個新的行列前行,，那就是有絕對中國特色的--"新中產(chǎn)階級",。他們除了養(yǎng)車，購買豪宅之外,，還要有足夠的時間和經(jīng)濟(jì)去追求其固有的高品質(zhì)的生活,。追求精致的生活品味這便是新中產(chǎn)階級的又一大特點(diǎn)。

就中國國情現(xiàn)狀而言"新中產(chǎn)階級"的產(chǎn)生有著重要的局限性,。它主要行業(yè)大致有：部分私營企業(yè)主,，流通公司，非金融機(jī)構(gòu),，房地產(chǎn)開發(fā)商,，三資企業(yè)，還有證券經(jīng)營者,，特種行業(yè)主,，以及策劃公司，文化產(chǎn)業(yè)等,。這些行業(yè)經(jīng)營起來主要運(yùn)用的是知識與頭腦,，所以知識經(jīng)濟(jì)時代的特征就由此體現(xiàn)出來。

2,、“新中產(chǎn)階級”特征

"新中產(chǎn)階級"是一個源于西方的名詞,，是只屬于社會中間層次的占社會人數(shù)比例較大的那一部分人。"新中產(chǎn)階級"是整個社會的安全發(fā)展重心,，他們在經(jīng)濟(jì)來源方面占有明顯優(yōu)勢,，大部分自己就是老板。他們沒有時間觀念,，往往把工作和休息合二為一,，以其獨(dú)立的姿態(tài)出現(xiàn)，是我們這個社會中最能吃苦耐勞的群體,。他們以自己的智慧,，不計勞動時間,，不辭辛勞地做別人不做也做不了的事情。他們大都具有堅強(qiáng)的毅力,，所以才能飛快地發(fā)展起來,。他們大都白手起家，他們的富裕生活90%都是靠自己努力奮斗而得到的,。

他們具有強(qiáng)烈的自信心,，相信自己所做的絕對能成功，便是他們的信條,。生活講究,，追求品味，但也不輕易消費(fèi),，有時甚至還不愿向外公開自己的財產(chǎn)也是他們的特征之一,。同時，敢于投資,，將所得的錢用于擴(kuò)大再生產(chǎn),，以期獲得更多的利潤。

"新中產(chǎn)階級"并不是都智商及高,，但是他們善于理財,，他們所選擇的投資大多是安全性高，獲利較大的項目,。追求成功,，追求財富的腳步永不停止,，更是"新中產(chǎn)階級"的顯著特點(diǎn),。3、“新中產(chǎn)階級”的具體表象

第一組,，經(jīng)濟(jì)問題：

1.有公文包專門存放動產(chǎn)票據(jù),，如股票認(rèn)購協(xié)議書

2.至少請一人幫做家務(wù)，如清潔女傭或帶小孩的

3.住所至少一處以上

4.有至少一部車

第二組,，社會問題：

1.每周至少兩次在外享用晚餐

2.可能有家庭成員是外國公民

3.組織過20人以上的聚會或晚宴

4.認(rèn)識公眾人物,，如藝術(shù)家、大老板和政客

5.常跟朋友一起外出度假

第三組,，文化問題：

1,、名校畢業(yè)或有博士學(xué)位

2.會至少兩種語言

3.定期參觀博物館

4.每月至少光顧一次音樂會、芭蕾或歌劇表演

5.收藏藝術(shù)品,，或古董

第四組,，特征問題：

1.是俱樂部成員

2.去過國內(nèi)大部分地區(qū)

3.每年因工作之故長途飛行5次以上

4.曾被邀至大眾媒體(電視、廣播或報刊)表達(dá)看法

5.每年個人捐款達(dá)1000元以上

二針對藍(lán)水園的目標(biāo)客戶群聘請形象符合的品牌形象代言人

由于“新中產(chǎn)階級”這個目標(biāo)定位群的特殊性與“新概念”性,，我們建議在今后順馳梅江藍(lán)水園的宣傳推廣中聘請儀態(tài),、氣質(zhì),、形象與“新中產(chǎn)階級”能夠有機(jī)融合的品牌形象代言人。

聘請品牌形象代言人在藍(lán)水園宣傳推廣中的作用

1,、能夠與大多數(shù)的房地產(chǎn)項目產(chǎn)生有效的區(qū)別,。

聘請一個項目的品牌形象代言人，在如今大多數(shù)的產(chǎn)品宣傳中被廣泛運(yùn)用,，對于品牌代言人所帶言的產(chǎn)品,，人們的認(rèn)知程度日益增高。但單就房地產(chǎn)項目而言,，聘請品牌代言人的案例很少,，目前已知周邊地區(qū)物業(yè)聘請形象代言人的有北京的御景園程峻，天津的世紀(jì)花園葛優(yōu),，均屬高檔一流物業(yè)世紀(jì)花園在當(dāng)時天津的樓市中如此定位,。雖然這兩個項目對品牌代言人的挖掘并不深入，但此種方式的宣傳推廣行為仍然為這兩個項目贏得了廣泛的知名度和銷售業(yè)績,。2,、能夠?qū)⑽覀兯麄鞯闹黝}充分的表達(dá)

由于品牌形象代言人屬于客戶定位群中最具有代表性的個體，所以他能夠準(zhǔn)確,、直觀的將項目的精髓以個體的形式展現(xiàn)在人們的面前,。

品牌形象代言人的選擇

有鑒于藍(lán)水園項目的客戶定位群，建議在品牌代言人的選擇上考慮著名電影,、電視表演藝術(shù)家陳道明或濮存晰,，陳道明的宣傳效果較之濮存晰更有代表性。

陳道明的在影視作品中的形象已經(jīng)被大多數(shù)人所接受,。他的形象多為中國的民族資本家,、企業(yè)家和有形象、有氣質(zhì)的高級知識分子,?；痉稀靶轮挟a(chǎn)階級”的外在形象。且陳的商業(yè)形象沒有被完全的開發(fā),，品牌形象記憶度相對專注,。

五、項目規(guī)劃策略

梅江生態(tài)居住區(qū)作為天津市政府繼華苑和麗苑之后的更大手筆,，始終為天津市民所關(guān)注,。而梅江所處的地理位置也日益被人們所認(rèn)可，并存在著無限的升值潛力,，但是作為項目的地點(diǎn)是不可變更的,，規(guī)劃設(shè)計好的外檐、房型等細(xì)節(jié)是不可變更的,，項目規(guī)劃的核心是理念開發(fā),。就像一部交響樂不能沒有主題,，藍(lán)水園的推廣不能沒有靈魂。我們把這個尋找靈魂的過程稱做理念開發(fā),。一旦這個理念確立,，整個推廣過程都必須圍繞它進(jìn)行，這種理念創(chuàng)新在于適度超前的把握人們所追求的各種新的生活方式和思想潮流,，然后量身定造,、消化、提純,，形成統(tǒng)帥全局的主題思想,，并把它滲透、融合,、演繹在藍(lán)水園的整個具體推廣策劃中,。

方案a——時尚理念

一推廣主題——麗水天成時尚之都

1、推廣主題的延續(xù)運(yùn)用

本案運(yùn)作前期曾命名為“星嘉洲”,，同時以“麗水天成時尚之都”作為本案的推廣主題與主打廣告語,。這一階段，20xx年秋季房交會的亮點(diǎn)展示與海報,、軟稿的聯(lián)合運(yùn)用使本案的知名度上升到一定的階段,。雖然房交會結(jié)束后，由于更名等事件的影響,，本案一度沉寂了一段時間,，但由于梅江項目的集體品牌優(yōu)勢，“星嘉洲”和推廣主題即主打廣告語“麗水天成時尚之都”在人們的心目中已有了一定的地位和積累了一定廣告勢能,。

就廣告的延伸度來說,，在正式的推廣上市階段，繼續(xù)沿用“麗水天成時尚之都”這個主題可以有效的使品牌形象得以延續(xù)和擴(kuò)展,，鞏固項目在人們心目中的地位,，達(dá)到事半功倍的最佳宣傳效果，從而節(jié)約廣告支出,。

2、推廣主題體現(xiàn)整合營銷的精神

“麗水天成時尚之都”這個推廣主題以“時尚”作為本案藍(lán)水園的項目定位,，有著深刻的涵義,。

首先“時尚”概念作為目前現(xiàn)階段的人們生活中必不可少的潮流趨勢，與人們的生活息息相關(guān),，與人們的衣,、食、住,、行配合默契,。這就意味這“時尚”概念雖然給人以年輕,、沖動、朝氣的形象但其適用人群并不僅僅局限于一般意義上特指的年輕人群年紀(jì)輕,，而是所有追求無止境,、對新生事物接受良好的“年輕人群”。

其次,，由“時尚”這個概念可衍生,、拓展出眾多引起人們興趣的諸如家居、消費(fèi),、投資,、生活方式等的相關(guān)話題，可操作性強(qiáng),，可宣傳性強(qiáng),，具有良好的可對比性。對于游離于房地產(chǎn)概念之外的眾多其它產(chǎn)業(yè)概念均可兼收并蓄,，為我所用,，在充分引起人們對本案品牌關(guān)注度的同時精確的體現(xiàn)出“房地產(chǎn)整合營銷”這個新生的營銷觀念。

再次,，由于“時尚”概念所具有的時效性的特點(diǎn),，在本案營銷推廣時，可以時刻變更“時尚”概念的主要訴求點(diǎn),，突破傳統(tǒng)的模式思維,，將相對不變的房地產(chǎn)業(yè)營銷刺激得活潑、生動,，充滿鮮活的生命力,，予人以本案永遠(yuǎn)追求更好、積極向上的品牌印象,。為本案藍(lán)水園銷售的有效貫徹執(zhí)行和今后梅江二期的營銷宣傳工作打在扎實(shí)的基礎(chǔ),。

二時尚一族分析

1、從生理年齡上區(qū)分

從生理年齡上區(qū)分,，25周歲以上和以下兩個部分人群,。

25周歲以下，實(shí)際上稱為“亞時尚一族”,。人生經(jīng)歷上的短暫,，決定了他們追求的是浮華的、表象上的時尚現(xiàn)象,，對于真正的,、我們所要宣揚(yáng)的時尚的生活方式并沒有深刻的理解和感悟。同時對他們來說他們尚未開始真正的創(chuàng)業(yè)，因此,，他們這部分人群并不是本案藍(lán)水園的主要訴求目標(biāo)對象和購買人群,。

25周歲以上，是本案真正鎖定的目標(biāo)客戶對象,，是真正意義上的“時尚一族”,。他們大都經(jīng)歷了真實(shí)而又艱辛的個人創(chuàng)業(yè)歷程，對所謂“時尚”生活方式的理解有自己獨(dú)到的見解,，并時刻關(guān)注著世界最新鮮的“時尚”動態(tài),。引用elle亞洲區(qū)女總裁的一句話：所謂“時尚”，就是領(lǐng)先一步體驗生活的感受,。這與我們所宣揚(yáng)和宣傳的“時尚”的生活方式毫不沖突,。渴望領(lǐng)先一步享受“時尚”的生活氛圍和“時尚”的生活氣息的這種“時尚”生活方式應(yīng)是我們最大的訴求支持點(diǎn),。

2,、從性別上區(qū)分

中國5000年來的文化傳統(tǒng)積淀，使中國的男性公民在心理和心態(tài)上都較為成熟和深沉,。他們對“時尚”概念較客觀的考量,，使其可以理智的、有選擇性的接受“時尚”本身極其附屬衍生產(chǎn)品,。同時,，這種與生俱來的優(yōu)越與自信也使得他們會積極的取得自己的一方天地，具備了很高的接受和購買能力,。也正是由于這種先天的優(yōu)勢和后天的養(yǎng)成,，使得他們需要像本案這樣即可以享受到“時尚”生活樂趣有可以彰顯身份、地位的優(yōu)秀物業(yè)項目,。

由于社會的進(jìn)步和自強(qiáng)不息的奮斗精神,，中國女性公民的社會地位和家庭地位均日益提高。無論是單身女性還是在家庭中,，她們的自主性都可以得到充分的體現(xiàn),。她們較之男性公民更加注重生活的質(zhì)量和生活的愉悅性，考量的因素更為實(shí)際和務(wù)實(shí),。由于本案本身的硬件條件和設(shè)施均考慮到她們的實(shí)際需要,，所以說這樣的大型親水時尚社區(qū)對她們而言有著無比的誘惑力，可以進(jìn)一步激發(fā)她們的購買能力,。

1,、“時尚”涉及到“房地產(chǎn)發(fā)展的資源整合”問題

①“整合營銷”是本案銷售的關(guān)鍵

房地產(chǎn)的開發(fā)和發(fā)展不是一個獨(dú)立運(yùn)作的過程，他需要各行各業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的扶植與輔助,，如何有效的將游離于房地產(chǎn)之外的、其它各行業(yè)的資源為地產(chǎn)的經(jīng)營、管理和銷售所用——即房地產(chǎn)整合營銷,，是目前房地產(chǎn)業(yè)界面臨的一個重要的課題,，也是本案藍(lán)水園銷售突破性創(chuàng)新的關(guān)鍵。

本案所提倡的的推廣主題“時尚”概念在“資源整合”上有較大的優(yōu)勢,。因為這里的“時尚”概念不是單一的主要表現(xiàn)本案在硬件條件和設(shè)施上的“時尚與先進(jìn)”,，而是將本案作為一種可以被廣泛推廣的生活模式范本進(jìn)行推薦和宣傳。這樣,，外界各種與“時尚”相關(guān)的,，可以引起本案的目標(biāo)消費(fèi)群充分關(guān)注的話題和主張均可以引入本案今后的宣傳和銷售中，作為本案除本身所具備的各種優(yōu)秀的硬件條件和設(shè)施外的有效支撐點(diǎn)和輔助賣點(diǎn),。

②“時尚”主題可延展到生活的方方面面

本案所提倡的“時尚”的生活方式涵蓋了生活的方方面面,，我們在眾多的“時尚”中選擇“家居的時尚”、“休閑的時尚”,、“運(yùn)動的時尚”,、“渡假的時尚”、“消費(fèi)的時尚”這幾方面的內(nèi)容作為本案的主打訴求,，其它“時尚”內(nèi)容作為輔助訴求進(jìn)行宣傳和闡述,。

2、“時尚”主題可親密結(jié)合在梅江項目的建筑風(fēng)格中

本案藍(lán)水園的外檐設(shè)計采用流線型,，在最大限度的多提供親水住宅的同時,，保證了外觀上的美感風(fēng)格。這種流線型的設(shè)計在天津這座北方的城市中并不多見,，即便是同為梅江的3號地芳水園也僅僅選用了一般的平行排列的方式,，所以本案的外檐就是“時尚”生活方式的一種具體表現(xiàn)，與“時尚”主題有著親密的融合性,。

3,、“時尚”主題可具體表現(xiàn)在售樓現(xiàn)場

本案藍(lán)水園的售樓中心布置，可圍繞“時尚”主題,，突出兩方面獨(dú)特魅力：

a本案藍(lán)水園獨(dú)創(chuàng)的時尚水文化生態(tài)園林

b本案藍(lán)水園率先倡導(dǎo)的“cosmoliving”生活方式

4,、本案藍(lán)水園的售樓中心接待人員，可以在接待時遵循以下原則：

a可以不統(tǒng)一著裝,，但“時尚”的風(fēng)格盡量大方,、統(tǒng)一

b接待時除為業(yè)主提供必要的物業(yè)咨詢外，可根據(jù)業(yè)主的情況向他們推薦適合他們的“時尚”生活方式

5,、“時尚”主題可自然聯(lián)系至媒體軟稿的利用上

本案打出“時尚”的大旗,，可以將各種媒體上關(guān)于“時尚”的報道一網(wǎng)打盡，讓面向公眾的大眾傳播渠道免費(fèi)的為我所用,，更好的將“時尚”主題作為本案藍(lán)水園的銷售支撐點(diǎn),。

6、“時尚”主題可囊括所有高檔項目的特色

方案b——兩棲住宅

一推廣主題——“兩棲住宅”，任你自由棲息

1,、“兩棲住宅”的概念“兩棲人”,，“兩棲人”的概念最初源于中國南部沿海地區(qū)，90年代初期改革開放的大好形式影響了一部分居住在當(dāng)時尚未收回的香港地區(qū)的居民,，他們或者居住在香港,，工作在內(nèi)地;或者工作在香港，居住在內(nèi)地,，長期的兩地往返奔波,，樂此不疲，內(nèi)地人就給他們起了個名字叫“兩棲人”,。

2,、其后，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的進(jìn)一步深入,，“兩棲人”的概念,，逐漸演變成特指那些習(xí)慣在兩種生活方式之間游離的族群。比如：白天工作,，夜晚兼職;上半年自住旅行,，下半年打起領(lǐng)帶做回“白領(lǐng)一族”，自己開公司;是老板又是伙計等等諸如此類的人群,。

3,、現(xiàn)在，“兩棲人”已正式演變成“兩棲新人類”,。這一類人群順應(yīng)時代的潮流而生,，他們對生活和工作之間關(guān)系的理解是，既要自由奔放,，又要踏實(shí)穩(wěn)重;既渴望安穩(wěn)而平靜的生活,，又時刻對工作充滿好奇心，他們認(rèn)為生活就應(yīng)該是豐富多彩的,，應(yīng)該是讓自己滿意和舒展的,，工作有工作的快樂，生活有生活的快樂,。在當(dāng)今社會中,，他們不成功，還有誰能成功?

二“兩棲住宅”的賣點(diǎn)分解

1,、工作與渡假兼得的“兩棲住宅”

現(xiàn)代人的生活忙碌而又匆忙,，特別是像本案目標(biāo)消費(fèi)人群這樣的成功人士，更是難得能夠享受到悠閑悠長的假期,。地處友誼路中央商務(wù)區(qū)的本案藍(lán)水園,，憑借其優(yōu)越的地理位置和渡假村式規(guī)劃設(shè)計,，可以同時達(dá)成這些本案目標(biāo)消費(fèi)人群的長久渴望，工作與渡假同時兼得,。

2,、居家與休閑兼得的“兩棲住宅”

居家生活本意上是指“柴,、米,、油、鹽,、醬,、醋、茶”這開門七件事,，但即將生活在本案藍(lán)水園中的客戶會驚喜的發(fā)現(xiàn),，他們的居家生活多了幾分類似“琴、棋,、書,、畫、詩,、酒,、花”這種情趣的感覺。這種感覺的賣點(diǎn)支撐本案藍(lán)水園本身完善的休閑配套設(shè)施,。

3,、水陸相生的“兩棲住宅”

以“水文化”為主打的藍(lán)水園，除了3萬平方米,、景色優(yōu)美的中央湖面景觀外,，人工湖外圍的其他標(biāo)志性人文建筑和人文文化也將作為本案的賣點(diǎn)支撐之一。同時,，岸邊呈現(xiàn)出的波浪式主體建筑造型,，與湖景相映相生，相得益彰,，是本案與生俱來的景觀文化特色賣點(diǎn),。

4、成就與時尚兼得的“兩棲住宅”

時尚是一個涵蓋面非常廣的話題,，真正的“時尚一族”大多數(shù)都是事業(yè)有成的成功人士,，有別于亞時尚一族，前面已有論證他們對成就的定義不僅僅體現(xiàn)在對待事業(yè)的執(zhí)著追求上,，居家生活也是為他們所重視的,，他們不單要享受時尚的物質(zhì)生活，還要享受時尚的精神生活,，為他們提供一個事業(yè),、家庭兩得意的地方,，是本案另外一個非常重要的賣點(diǎn)支撐。

5,、虛擬與現(xiàn)實(shí)兼得的“兩棲住宅”

不同于網(wǎng)上組織的“虛擬社區(qū)”,，這里的“虛擬”是指虛擬的數(shù)字化網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，正是這種技術(shù),，才支撐起現(xiàn)實(shí)中生活中藍(lán)水園快捷,、安全、方便的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容,。買房首先看物業(yè),，已成為人們購房時猶豫考慮的第一梯隊問題，用虛擬支撐現(xiàn)實(shí),，用現(xiàn)實(shí)反映虛擬是雖然在當(dāng)前已成為高檔物業(yè)必備的硬件條件之一,，但社區(qū)網(wǎng)絡(luò)的優(yōu)良與否仍然會是今后幾年客戶考慮的主要問題，也是本案賣點(diǎn)支撐,。

6,、作為新住宅運(yùn)動奇跡的“兩棲住宅”

在去年上海召開的中國房地產(chǎn)峰會上,，正式提出了新住宅運(yùn)動的口號,，但至今仍未見有能夠稱得上為“新住宅”的項目出現(xiàn),，梅江整體工程作為全國最大的生態(tài)居住區(qū)，已經(jīng)為本案往“新住宅”的方向發(fā)展打下了一個堅實(shí)的大環(huán)境氛圍,，再加上本案在前期規(guī)劃設(shè)計思路上的大膽創(chuàng)新和“兩棲住宅”概念的具體應(yīng)用,，本案已具備了成為“新住宅”的實(shí)力，所以說“兩棲住宅”本身就是本案藍(lán)水園最大的賣點(diǎn),。

方案c——都市生態(tài)理念

推廣主題——都市生態(tài)交響未來由你奏響

1,、藍(lán)水園的都市生態(tài)概念打消了人們通常認(rèn)為的“生態(tài)城郊化”的觀念。往常人們一提到“生態(tài)小區(qū)”均會聯(lián)想到靠近城郊,，靠近山區(qū),，藍(lán)水園以其自身擁有大面積湖景的優(yōu)勢和新加坡景觀大師規(guī)劃設(shè)計的生態(tài)風(fēng)光包括大型陽光植物園等將向人們證實(shí)生態(tài)居住區(qū)也可以在城市的政治文化的中心，也可以在城市的經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心,。友誼路及延長線將會成為天津市政,、文化及商業(yè)中軸線。

2,、生態(tài)建筑必將成為21世紀(jì)的建筑主流,。在綠色、環(huán)?？谔柺⑿械慕裉?，生態(tài)建筑已經(jīng)應(yīng)運(yùn)而生。高科技的應(yīng)用帶來了眾多的綠色建材,，成為生態(tài)建筑的基本支撐點(diǎn),。再加上人們親和自然,，接近自然的自覺意識的不斷增強(qiáng)，更加完美的生態(tài)建筑成為人們的必需,。所以我們創(chuàng)造“景觀率”這個嶄新的概念,，作為生態(tài)建筑和園林綠化指數(shù)之間的契合點(diǎn)。

3,、生態(tài)文明在構(gòu)筑了城市可持續(xù)發(fā)展的動力的同時,，也成為生態(tài)住宅、生態(tài)環(huán)境的內(nèi)在支撐,。文明的含義包括了和諧的親友關(guān)系,、和諧的鄰里關(guān)系、和諧的人生觀,、和諧的自然關(guān)系等。在這些關(guān)系的包容下,，人與人之間,、人與自然之間，都是親密無間的,，即“零距離”的概念,。以這些與人們生活密切相關(guān)的關(guān)系和充滿人性光輝的概念作為生態(tài)的突破口，加深了其文化的品位,，也起到了我們“跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)”的初衷,，使藍(lán)水園在整個梅江項目中，在天津市眾多房地產(chǎn)中有前所未有的突破,。

房地產(chǎn)營銷策劃方案篇三

經(jīng)過前期的市場調(diào)研分析,，本項目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購物商城,。根據(jù)這個初步設(shè)想,，結(jié)合目前項目現(xiàn)狀，本營銷企業(yè)方案對本項目做了比較系統(tǒng)的市場定位及營銷可操作性分析,，從營銷策劃的角度出發(fā),，對項目的整體形象包裝、營銷組織運(yùn)行,、市場推廣,、廣告策略安排、銷售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述,。

營銷總體策略是仔細(xì)分析,、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場，通過全方位地運(yùn)用營銷策略,，最大限度提升項目的附加價值,，獲取項目的最大利潤,，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略,，可以簡述為“五個一”,，即樹立一個新銳概念、倡導(dǎo)一個財富理念,、提煉一個鮮明主題,、啟動一個前衛(wèi)市場、醞釀一場熱銷風(fēng)暴,。

根據(jù)本項目“五個一”的總體營銷策略,，擬訂本項目的營銷目標(biāo)方針如下，作為本項目營銷工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí),。

1.樹立一個新銳概念：休閑式購物商業(yè),。

2.倡導(dǎo)一個財富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物,、穩(wěn)定性回報,。

3.提煉一個鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè),。

4.啟動一個前衛(wèi)市場：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè),、休閑式購物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與約束,，主要面向年輕新銳,、有自己個性的消費(fèi)群體，讓其體驗到休閑模式的商業(yè)環(huán)境,，購物主題明確,。

5.醞釀一場熱銷風(fēng)暴：本項目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭推動商業(yè)房地產(chǎn)市場開發(fā)的全新變革,，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭,，在一個全新市場里掀起一場熱銷風(fēng)暴。

1.銷售（招商）目標(biāo)

2.銷售目標(biāo)分解

根據(jù)項目的定位及施工進(jìn)度計劃,，將營銷工作分為四個階段,，各階段工作重點(diǎn)如表8-5所示。

為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分體現(xiàn)總體營銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn),，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素,，結(jié)合項目定位，確定以下銷售時機(jī)及價格,。

（一）項目入市時機(jī)及姿態(tài)

1.入市時機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營銷準(zhǔn)備,，在xx年x月份房交會期間開盤，可以抓住xx年春季房交會,、五一國際勞動節(jié)等機(jī)會掀起第一個啟動高潮,；在國慶節(jié),、xx年秋季房交會、元旦等重要時期掀起新的銷售高潮,。

2.入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財富地產(chǎn),、休閑購物”形象登場，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營理念,。

（二）價格定位及價格策略

1.價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法,。

2.價格定位：整個商業(yè)項目的銷售均價為xx元/平方米，其中起價為xx元/平方米,，最高價為xx元/平方米,。

3.價格策略：采取“低開高走”型平價策略，開盤后半年作為第一階段的價格調(diào)整（略升）,，均價為xx元/m2,，尾盤銷售變相略降。

（一）宣傳策略主題

1.個性特色：“xx商業(yè)城財富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營造全新休閑購物方式”,，倡導(dǎo)“投資財富地產(chǎn),、獲取穩(wěn)定回報”的投資理念。

2.區(qū)位交通：本項目地處××廣場旁,，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑,，交通便捷,，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。

3.增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域,，發(fā)展前景好,，購置成本低，升值潛力大,，是投資置業(yè)的首選,。

（二）宣傳媒介組合

1.開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財富投資，穩(wěn)定回報”理念的深度挖掘,，媒體主要以報紙為主,，電視為輔。

2.開盤后的強(qiáng)勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期,，宣傳媒介以“報紙,、電視、戶外廣告牌三位一體”為主,，配以相關(guān)雜志,、直郵廣告等形式。

3.開盤后的形象展示期：為了展示形象,，以軟性深入挖掘為主,，媒介選擇主要是電視和報紙,，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān)、促銷活動,、項目招商說明會等形式,。

房地產(chǎn)營銷策劃方案篇四

介紹宏觀環(huán)境和市場前景;介紹行業(yè)前景;介紹企業(yè)該產(chǎn)品市場現(xiàn)狀。

分析產(chǎn)品目前所處的營銷階段,，提出營銷策劃的目的,。

為了實(shí)現(xiàn)公司產(chǎn)品在市場的銷售目標(biāo)為了向市場推出新產(chǎn)品為了提高品牌知名度和市場份額為了適應(yīng)環(huán)境新變化，重新制定營銷方案為了解決企業(yè)營銷面臨的某個具體困難……

環(huán)境分析swot分析：營銷現(xiàn)狀與目標(biāo)差距優(yōu)勢劣勢機(jī)會威脅……

企業(yè)原來市場觀點(diǎn)的分析與評價,。

重新進(jìn)行目標(biāo)市場策略決策的必要性,。

1主要的競爭對手。

2競爭對手的基本情況,。

3競爭對手的優(yōu)勢與劣勢,。

4競爭對手的策略。

產(chǎn)品/定價(策略)渠道(策略)促銷(策略)其它配套策略具體行動方案(人物,、時間,、地點(diǎn)、事件),。

調(diào)研,、策劃費(fèi)廣告費(fèi)人員促銷費(fèi)公關(guān)活動費(fèi)營業(yè)推廣費(fèi)。

各種危機(jī)處理預(yù)案/謠言,、安全,、政策突然變化、嚴(yán)重質(zhì)量事故…… /顧客投訴/貨物供應(yīng)不足或不準(zhǔn)時/發(fā)現(xiàn)假貨/有關(guān)方面發(fā)難……怎樣應(yīng)對,。

營銷計劃的執(zhí)行,、控制和管理等的措施。

附：市場調(diào)查問卷,。

市場調(diào)查結(jié)果分析,。

資料來源表。

房地產(chǎn)營銷策劃方案篇五

(一)總目標(biāo)

根據(jù)本案營銷宣傳策略,，通過切實(shí),、有效的廣告安排，突出重點(diǎn),，彰顯樓盤特點(diǎn),，提高本案的知名度與美譽(yù)度，支持本項目的銷售工作,。

(二)廣告目標(biāo)綜述

1.樹立樓盤整體形象,，對市場客戶及目標(biāo)客戶傳播銷售信息。

2.保證樓盤銷售順利進(jìn)行，配合xx年全年的項目開發(fā),，并實(shí)現(xiàn)預(yù)期的銷售目標(biāo),。

3.樹立本企業(yè)形象及本案項目的樓盤形象，強(qiáng)化本案“xxxxx”的居住理念及推廣主題,。

(一)項目swot分析

經(jīng)過對本項目的調(diào)查,，得出如表8-7所示的swot分析結(jié)果。

表8-7xx項目swot分析表

swot

分析結(jié)果

優(yōu)勢

1,、中高檔景觀房地產(chǎn)定位,，緊鄰xx學(xué)院，區(qū)域升值潛力與發(fā)展?jié)摿^大,，加之交通便捷,，居者既能享受景觀又能隨時步入都市，享受都市生活的便捷

2,、本案周邊區(qū)域?qū)⑹莤x市未來的大型文教區(qū),，文化氛圍濃厚，人文氣息可作為本案較大的賣點(diǎn)之一,，良好的景觀設(shè)置和深厚的文化內(nèi)涵是本案兩大重要優(yōu)勢

劣勢

1,、本案所在地離市區(qū)稍遠(yuǎn)

2、項目內(nèi)不同品位的建筑類型融合在一起,，建筑形態(tài)稍顯繁雜,，在一定程度上影響到本案形象推廣的統(tǒng)一性

3、本案是招商引資引進(jìn)的房地產(chǎn)項目,，雖然開發(fā)商擁有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力,，但其知名度與信譽(yù)度有待提升，品牌的建立還需要一個逐漸被市場認(rèn)同的過程

機(jī)會

1,、xx市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長促使人們的居住消費(fèi)觀念日漸形成，房地產(chǎn)市場也已經(jīng)發(fā)展到較為成熟的階段,，特別是20xx年xx市的房地產(chǎn)價格增勢強(qiáng)勁,，全年度房地產(chǎn)價格增幅近40%，預(yù)示著xx市的房地產(chǎn)市場進(jìn)入到了一個快速增長的階段

2,、xx市正在進(jìn)一步拓寬城市空間,，經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城區(qū)面積的擴(kuò)大促使xx市正在往一個現(xiàn)代化的大城市方向發(fā)展，這也對本案是一個利好

3,、xx市距著名旅游城市xx市僅一小時車程,，處于該市“一小時交通圈”內(nèi)，具有可挖掘的周邊市場,，可進(jìn)一步擴(kuò)大本案推廣外延,，廣泛傳播本案形象

4、本案在xx市屬于大規(guī)模景觀樓盤，秀美景致與規(guī)模優(yōu)勢相結(jié)合,，成就了本案在xx市樓盤項目的卓越品質(zhì),，使本案具有了塑造品牌的優(yōu)秀基礎(chǔ)

威脅

1、與本案處于同一區(qū)位的有“xx”等三個競爭樓盤,，其中“xx”項目的建筑形態(tài)統(tǒng)一和諧,，與本案眾多建筑形態(tài)融合在一起的特點(diǎn)形成鮮明對比，給本案構(gòu)成了一定的競爭壓力

2,、本案周邊的樓盤項目雖可促使該區(qū)域形成一種統(tǒng)一的居住氛圍,，但也容易分散一部分目標(biāo)消費(fèi)群，弱化本案的影響度和推廣度

3,、xx市人口有限,，多年來房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展已消化了部分消費(fèi)力，增大了本案的市場推廣及銷售風(fēng)險

4,、作為xx市郊區(qū)的樓盤,，本案所處區(qū)域要形成一個成熟的住宅區(qū)域還需要一定的時間，消費(fèi)者對該地塊也需要有一個認(rèn)同的過程

(二)項目廣告目標(biāo)市場

根據(jù)本案的特點(diǎn)及上述的swot分析結(jié)果,，初步確定本案的目標(biāo)市場可包括：

1.第一目標(biāo)市場：xx市本地(包括城區(qū)和郊縣城鎮(zhèn));

2.第二目標(biāo)市場：xx市周邊地區(qū)(如xx市等具有潛在購買力的地區(qū)),。

(三)目標(biāo)消費(fèi)群定位

在市場定位與項目定位相結(jié)合的基礎(chǔ)上，將目標(biāo)消費(fèi)群鎖定為以下人群,。

1.按購房動機(jī)：(1)居住者;(2)投資者,。

2.按地理位置：

(1)xx市本地人及在xx市工作的外地人;

(2)周邊地區(qū)想將本案作為第二居所的人士。

(一)廣告訴求重點(diǎn)

結(jié)合本案特點(diǎn),，在本案的不同銷售階段,，將本案主題進(jìn)行輪流展示，著力形象介紹,，使其盡快被目標(biāo)客戶群所了解和接受,。具體廣告的訴求重點(diǎn)將從以下六方面突出。

1.項目的整體優(yōu)勢：可著重突出中高檔景觀樓盤和本市規(guī)模較大的樓盤,。

2.地貌布局：本案遵循自然生態(tài)法則進(jìn)行布局,，小區(qū)地貌獨(dú)具特色。

3.生態(tài)環(huán)境景觀：獨(dú)特的景觀生態(tài)環(huán)境是本案的一大亮點(diǎn),，在推廣時應(yīng)著重強(qiáng)調(diào),。

4.配套：本案擁有大型現(xiàn)代化購物商廈、大型景觀休閑廣場等完備的生活配套;與此同時,，本案的智能化系統(tǒng)在本地也將是比較先進(jìn)的,。

5.人文氛圍：毗鄰x學(xué)院，同時這一區(qū)域?qū)⒅饾u發(fā)展成為xx市的文教區(qū),，是xx市最具現(xiàn)代文明底蘊(yùn)的城市板塊,，人文氣息十分濃厚,，為本案營造了一種強(qiáng)烈的文化氛圍，這是本案最為珍貴的訴求點(diǎn),，應(yīng)著重突出,。

6.居住理念：本案所營造的是一種天人合一的居住理念，人與自然和諧相融是都市人居品質(zhì)的極致彰顯,，倡導(dǎo)一種健康的生活方式也是本案的感性訴求點(diǎn)之一,。

(二)廣告表現(xiàn)

1.廣告主題圍繞本案“xxxxx”這一居住理念，在本案的不同營銷階段設(shè)置不同的推廣主題,，包括上述幾大訴求點(diǎn)以及本案的銷售進(jìn)展情況,。

2.廣告主導(dǎo)概念：秀麗的自然風(fēng)光條件與濃厚的人文氛圍完美結(jié)合。

3.廣告表現(xiàn)原則

(1)訴求單純形象力求突出產(chǎn)品品牌與產(chǎn)品本身的形象,，文字感性而具有說服力,。

(2)風(fēng)格統(tǒng)一化：從傳播的媒介上整體考慮統(tǒng)一風(fēng)格，包括選用的圖片,、圖形,、字體、色彩和編排樣式,。

(3)系列化：在項目整個營銷過程中,，根據(jù)項目的開發(fā)階段，按推廣的節(jié)奏,，分為幾個推廣單元,，形成單元系列，以加強(qiáng)每個階段的推廣與訴求重點(diǎn),，同時將本案各方面的優(yōu)勢點(diǎn)分章節(jié)進(jìn)行有側(cè)重的展示,，讓人們能強(qiáng)烈、全面地認(rèn)識,、認(rèn)同本案所獨(dú)具的優(yōu)勢與品位,。

(4)廣告誘導(dǎo)重點(diǎn)：著重分階段提示“xx項目”針對各個目標(biāo)消費(fèi)群對自身價值的定位，界定自身價值,、生活階層,、生活品位等一系列針對個性的訴求，以提供充分的心理暗示,，貼近目標(biāo)消費(fèi)群的心理期待，引導(dǎo)其采取購買行為,。

(三)廣告媒體發(fā)布計劃

電視,、廣播、報紙,、戶外和車體等廣告的表現(xiàn)形式都將成為本案可選擇的宣傳推廣媒體,，形成全方位的強(qiáng)大推廣媒體組合。

在本案各銷售階段媒體配合情況如表8-8所示。

表8-8本案各銷售階段媒體配合情況表

銷售階段

具體情況

引導(dǎo)期

首期推向市場,，廣告運(yùn)用以一些新聞報道,、大型戶外媒體和售樓部的全面啟用為主，結(jié)合項目奠基這一市場機(jī)會點(diǎn)

公開期

樓盤正式推向市場,，廣告媒體的安排轉(zhuǎn)向以報刊媒體為主,，同時可配合一定的促銷活動

強(qiáng)銷期

各種媒體攻勢互相配合、全面展開,，推廣重點(diǎn)圍繞銷售進(jìn)展情況開展,。在客戶對本案了解的基礎(chǔ)上，強(qiáng)化本案影響力,，促使銷售迅速擴(kuò)大

持續(xù)期

廣告媒體的投放減少,，銷售上的廣告宣傳主要依靠前期剩余的戶外媒體和印刷媒體維持

(四)廣告分期

本案廣告將依據(jù)市場銷售情況及銷售周期采取各階段不同的廣告活動，使受眾全面透徹地掌握本案信息,，同時節(jié)省一定的廣告費(fèi)用,。鑒于本案大型景觀住宅的定位，在本年度內(nèi)的廣告分期建議如表8-9所示,。

表8-9xx項目廣告分期情況表

階段

日期

媒介運(yùn)用

廣告主題

導(dǎo)入期

3月中

至7月中

戶外大型廣告牌：設(shè)置在xx市區(qū)主干道上,，引導(dǎo)型廣告建議尺寸在20米x10米

預(yù)告開盤日期；本案的總體規(guī)劃優(yōu)勢,；著力介紹本案形象,，塑造本案品牌及企業(yè)品牌形象，使消費(fèi)者對本案有一個整體的把握與了解,；重點(diǎn)是感性,、概念性的訴求，強(qiáng)調(diào)的是樓盤整體的品牌形象和企業(yè)形象

現(xiàn)場看板：在工地搭設(shè)大型看板,，營造現(xiàn)場氣勢及銷售氣氛

墻體廣告：在工地現(xiàn)場設(shè)置,，推廣樓盤和企業(yè)形象，吸引周圍群眾注意,，依據(jù)現(xiàn)場實(shí)際情況設(shè)置尺寸

報紙廣告：在《xx日報》上發(fā)布以軟新聞方式為主的廣告,，使受眾對本案有一個基本的了解，開工奠基建議以整版平面報紙廣告的形式實(shí)施

燈廂廣告：在環(huán)城北路的主干道兩旁,，每50米設(shè)置一對路牌,，共40對

道旗制作：沿xx市主干道布置

售樓中心：售樓處及樣板房設(shè)計布置完成，營銷道具準(zhǔn)備完畢

公開期（導(dǎo)入期后1周左右）

7月底至10月中

報紙廣告：主要以《xx日報》為主,，時間配合項目的開發(fā)進(jìn)程來實(shí)施

各個主題以系統(tǒng)的方式連續(xù)展開：開盤信息,；樓盤形象宣傳；本案的規(guī)模優(yōu)勢,；本案優(yōu)越的自然環(huán)境景觀及濃郁的文化氛圍,；本案配套優(yōu)勢

夾報：每個月一次,，以夾報形式推廣，加深受眾印象

電視媒體：xx市電視臺專題報道,，開盤時向各大媒體發(fā)布開盤信息,，配合公關(guān)活動進(jìn)行樓盤強(qiáng)勢宣傳，強(qiáng)化樓盤形象

活動：在開盤當(dāng)日舉辦開盤慶典儀式

強(qiáng)銷期

10月底至春節(jié)前后

報紙廣告：整合公開期報紙媒介投放策略,，《xx晚報》與《xx報》配合進(jìn)行,，每月兩次投放

本案價格優(yōu)勢；本案熱銷進(jìn)展情況,；與公開期相一致的規(guī)劃優(yōu)勢,、環(huán)境景觀優(yōu)勢、配套優(yōu)勢等

廣播：在主要廣播媒體上發(fā)布,，選擇早晨及晚上八點(diǎn)左右

電視媒體：xx市電視臺專題報道

海報：定點(diǎn)定區(qū)域發(fā)送關(guān)于樓盤信息的海報,，對訴求對象做密集轟炸，擴(kuò)大影響面

活動：可舉辦促銷活動,，加強(qiáng)本案影響力,，或參加房交會

持續(xù)期

11月中

報紙廣告：每半月投放一次廣告

銷售單位信息；價格優(yōu)勢,；熱銷情況

電視媒體：xx電視臺專題報道

根據(jù)以上該項目的廣告策略,，整個項目開發(fā)和市場推廣的總費(fèi)用以控制在總的銷售額的1.5%左右較為合適。如果房地產(chǎn)市場發(fā)生較長時間的低迷狀態(tài),，則本案總的廣告預(yù)算將做相應(yīng)的追加調(diào)整,。

房地產(chǎn)營銷策劃方案篇六

時間過得很快，轉(zhuǎn)眼間x房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已經(jīng)有10年的歷史了,，今天將迎來了公司的十周年慶,，公司決定在這重要的日子舉辦活動慶祝周年慶。

在這十年崢嶸歲月中,，x公司一直秉承“開拓進(jìn)取,、放眼未來、追求卓越,、造福社群”的企業(yè)宗旨和“以人為本,、天地合一”的建筑理念，為社會奉獻(xiàn)美好的生活空間而不懈努力,，同時也為社會造就了以“中國mba英雄”x總經(jīng)理為代表的商業(yè)精英,。x現(xiàn)代城是目前x公司的鼎力之作，它的建成將給x帶來革命性的商務(wù)理念,。因此項目的啟動不僅是x公司,，也是x商界的一大盛事。x公司沉淀了十年的博大精深的文化底蘊(yùn)筑就了今天的x俱樂部,，它的成立和啟動也標(biāo)志著公司踏上全新歷程的開始,。舉辦這次十周年慶典暨俱樂部啟動儀式的活動，一可共慶諸多臨門之喜,二可借力發(fā)展,開創(chuàng)更為關(guān)廣闊的天地,。

&l十周年是一個企業(yè)發(fā)展的里程碑,，恰是時候回顧歷史，展望未來,。而且借此契機(jī)提升企業(yè)知名度,，大力打造企業(yè)和品牌形象，可謂師出有名,，機(jī)遇難得;借助活動平臺,，宣傳x總經(jīng)理榮獲“中國mba英雄”，塑造公司管理層的統(tǒng)帥風(fēng)范和領(lǐng)導(dǎo)魅力;促進(jìn)公司和俱樂部目標(biāo)會員的感情交流,，為即將成立的俱樂部奠定基石,，對俱樂部的傳播和推廣大有裨益;為x現(xiàn)代城網(wǎng)羅人氣和客戶資源，以便順利打開市場;高爾夫是健康時尚的體育運(yùn)動,，歷來為高端人士所推崇,，舉辦高爾夫球比賽能夠充分彰顯x公司和x城的不凡品位。

主標(biāo)語：網(wǎng)聚現(xiàn)代商務(wù)英雄——采用的標(biāo)語與x現(xiàn)代城推廣主題語相互呼應(yīng),，突現(xiàn)與會者在現(xiàn)代商界的尊貴地位,，同時表明這是一次精英的會聚。

參考標(biāo)語：1,、商務(wù)英雄聚精之源

2,、重塑現(xiàn)代商務(wù)文明

20xx年7月25日(有待最后確定);

地點(diǎn)：x高爾夫球場，x賓館(新聞發(fā)布會及聯(lián)誼會地點(diǎn))

本次活動的主要對象是在x商界出類拔萃的高層人物和具備消費(fèi)能力及購買能力的客戶,。為了發(fā)揮媒體和口介的傳播作用,，邀請一定數(shù)量的新聞記者和原x公司所開發(fā)項目的業(yè)主(如x灣、x花園,、x等),。

1、 x商界領(lǐng)袖人物(人數(shù))

2,、意向大客戶(人數(shù))

3,、 x灣業(yè)主(人數(shù))

4、新聞媒介記者(人數(shù))

5,、 x公司企業(yè)員工(人數(shù))

6,、代理商工作人員(人數(shù))

總計：若干人

活動安排大致分為三個部分，即上午舉行新聞發(fā)布會,，下午高爾夫比賽,，晚上舉行宴會。形式多樣,。內(nèi)容豐富,。

1,、出于提高權(quán)威性、擴(kuò)大影響力的考慮,，建議本次活動中的高爾夫球賽由x企業(yè)家協(xié)會作為主辦單位,，x公司作為承辦單位。

2,、本次活動面向x商界領(lǐng)袖人物,、意向大客戶、業(yè)主,、新聞媒介朋友,、開發(fā)商工作人員和代理商公司員工

3、活動采用新聞發(fā)布會,、戶外高爾夫球競賽活動,、聯(lián)誼宴會三種形式貫穿進(jìn)行：

a.新聞發(fā)布會：邀請x企業(yè)家協(xié)會領(lǐng)導(dǎo)致辭，由開發(fā)商代表回顧企業(yè)十年成就,，并對x項目和x俱樂部做宣傳介紹,建議邀請有廣東知名俱樂部組建經(jīng)驗的權(quán)威人士或是屬于某俱樂部成員的名流暢談俱樂部,。

b.高爾夫球賽：高爾夫運(yùn)動具有濃烈的商務(wù)性質(zhì)和紳士氣質(zhì)，能夠完美地詮釋本活動對象的不凡品質(zhì),。參賽者在揮桿比賽激烈角逐中,，深化友誼，促進(jìn)交流,，覽盡x山迷人風(fēng)光,。凡是對高爾夫感興趣的活動參與者特別是意向大客戶都可以報名參加比賽，此次球賽意在為俱樂部成立和項目銷售做好鋪墊,。

c.聯(lián)誼宴會：宴會目的在于在輕松的氛圍中拉近感情距離.宴會上由企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對比賽頒獎,，推薦x項目。企業(yè)家協(xié)會成員,、媒體記者等與會者在會上自由交流溝通,。

4、活動大體流程如下：

參與人員報到(x賓館)→新聞發(fā)布會(x企業(yè)家協(xié)會領(lǐng)導(dǎo)致辭,、開發(fā)商代表發(fā)言,、項目推薦、廣東嘉賓論俱樂部,，x賓館)→中午作息(x賓館)→高爾夫比賽(x高爾夫球場)→聯(lián)誼宴會(領(lǐng)導(dǎo)總結(jié)陳述,、宴會聯(lián)歡，以上活動中穿插頒獎和項目推薦,，x賓館)→全天活動結(jié)束

x企業(yè)家協(xié)會發(fā)函召集會員參加的方式是本次活動主要的組織途徑,，除此之外，補(bǔ)充采用其它方式。

1,、以x企業(yè)家協(xié)會名義通過直郵向協(xié)會成員,、媒體記者發(fā)放本項目概念樓書及邀請函。

2,、開發(fā)商以信函,、電話等方式邀約其商界友人、x灣客戶,。

本次活動主要選擇x房地產(chǎn)界著名雜志《x》，和x發(fā)行量最大影響力最大的報紙《x早報》兩大平面媒體,，結(jié)合電視臺節(jié)目夾送折頁現(xiàn)場推廣等方式進(jìn)行有效推廣,。

1、活動前期宣傳：

a,、 《x》發(fā)布活動預(yù)告,，采取軟文形式全面介紹x公司、公司總經(jīng)理“中國mba英雄”xx,、x俱樂部,，重點(diǎn)提及xx現(xiàn)代城。

b,、結(jié)合項目形象宣傳,，《x早報》底版發(fā)布預(yù)告，圖文結(jié)合簡介xx總經(jīng)理,、xx現(xiàn)代城,。

c、以直郵方式發(fā)放銷售樓書和邀請函,。

2,、現(xiàn)場推廣：

a、新聞發(fā)布會：陳述業(yè)績以表明企業(yè)的雄厚實(shí)力;廣東嘉賓動員與會者加入俱樂,。,，現(xiàn)場布置喜慶又不失莊重、氣勢宏偉,，與企業(yè)的文化底蘊(yùn)相結(jié)合,。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對項目和俱樂部作引見。

b,、高爾夫競賽：球賽場地通過拱門,，懸掛項目和俱樂部的宣傳布幅、雙葉廣告,，重點(diǎn)投放,，少而精，避免喧賓奪主,，重在烘托高雅嚴(yán)肅的休閑活動氛圍;

c,、聯(lián)誼宴會：發(fā)放項目以及俱樂部相關(guān)宣傳資料?，F(xiàn)場宣傳營造出喜慶活躍、大氣蓬勃的氣氛,，象征企業(yè)十年的輝煌以及蒸蒸日上的成績,，預(yù)示活動的順利圓滿。

房地產(chǎn)營銷策劃方案篇七

天第公寓(后來在市場的推廣名被定義為"星期五公社"),，項目位于上海浦東金橋地區(qū),，社區(qū)僅僅2幢24f的高層，由浦房開發(fā)建造到10層就因資金短缺問題擱置,。

上海浦東金橋地區(qū)的住宅多以80年代末由于當(dāng)時市政動遷原因建造的多層動遷安置住宅為主,，雖然生活配套設(shè)施已日趨成熟，但由于區(qū)內(nèi)人口密集,，新興住宅需求量激增,，因而本案周邊正在新建大批新興住宅。但相較別的競爭個案,，本案在地理位置是不占優(yōu)勢的,，離區(qū)域繁華中心又遠(yuǎn)，從小環(huán)境來講還是很偏僻,，周邊配套還是很短缺的,，加之本案的房型較老、規(guī)模較小,、競爭壓力大……在面對眾多競爭對手的情況下,，要把這個幾年前遺留下的爛尾樓——"天第公寓"推向市場無疑是在打一場艱難的突圍戰(zhàn)。如何使產(chǎn)品在競爭對手中脫穎而出成了當(dāng)務(wù)之急,。

大環(huán)境讓人欣慰,，產(chǎn)品得過爛尾炎，遭遇"十面埋伏",。

從市場的眼光來分析,，其較為有利的是，本案位置屬于金橋,、金楊新村的延伸段,。東面、北面,、西面即是金橋進(jìn)出口加工區(qū),、外高橋加工區(qū)及陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，處在三大高能力消費(fèi)區(qū)之中,，有充足的客源基礎(chǔ),。金橋新村作為浦東廣大市民極為熟悉老式公房區(qū)域，其存在已有十幾年的歷史，在商業(yè)配套設(shè)施方面已相當(dāng)完善,，足可以滿足本區(qū)域居民的一般生活需求,。對于本案來講，雖不及區(qū)域其他同質(zhì)個案便利,，但步行10分鐘左右,，即可共享金橋的配套設(shè)施，而本案周邊,，目前上市銷售的個案,，也會增加一定量體的商業(yè)用房，另外,，楊高北路,、巨峰路即將興建"易初蓮花"大型超市，使本案住戶生活更為便利,。而楊高北路、浦興路兩條交通主干道近在咫尺,，眾多公交路線和即將興建的輕軌(l4線)使本區(qū)域的交通出入暢通無阻,。

然而，本項目是爛尾房改造,，所在這區(qū)域停工多年,，在周邊居民心中有一定的負(fù)面影響。本案房型也是比太太還老的一梯八戶式的蝶型建筑,，有些戶型在通風(fēng)采光上會受到影響,。這兩棟24f高層建筑容積率較高，得房率較低,，物業(yè)管理費(fèi)較高,，社區(qū)規(guī)模又小的可憐，再加上底下緊靠楊高北路的局部樓層會受到一定的噪音影響,。這些都導(dǎo)致了購房者心理認(rèn)同上的障礙,。

而且金橋區(qū)域住宅需求量的增加又使眾多房產(chǎn)公司瞄準(zhǔn)了這塊風(fēng)水寶地。20xx年,，周邊市場供應(yīng)量2500個住宅單元,，共計25萬平方米左右，整個市場銷售率在50%出頭(受"上海故事"量體拉動比較嚴(yán)重),，有效供應(yīng)量在12萬平方米左右,。本案推案時周邊市場上供應(yīng)量將近8萬平米。

綜上所述,，本案的大環(huán)境還是良好的,，但項目自身卻有較多先天不足之處，且周邊競爭個案源源推出，都為本案的銷售帶來了一定程度上的抗性,。

本地的,、外地的、老年人,、青年人一個不能少,。

針對本區(qū)域當(dāng)時情形考慮，本案的客源主要由3大部分為主：

①周邊居民

金橋新村以及其他新村居民人口的擴(kuò)張,、居住環(huán)境的改善,，但又受經(jīng)濟(jì)支付能力的限制，對所購房子的的總價極其看重,，本案的出現(xiàn),，對這部分客源將是極大的沖擊。這部分客源也是本案最初沖擊銷售率的得支撐,。

②市政拆遷戶

上海整個城市的大規(guī)模改造,，必能吸引大量的拆遷戶入場。

③外來工作者

上海作為人才高地,，已成為中國人理想的"就業(yè)創(chuàng)業(yè)基地",，而本區(qū)域的發(fā)展?jié)摿Γ瑢@批客源將有極大的吸引力,。

關(guān)鍵問題是：怎樣才能做大眾情人呢?

無可辯駁,，"天第公寓"的缺陷是顯而易見的，爛尾房,、房型老,、規(guī)模小、配套少,，和周邊眾多新興多層建筑相比較,，它根本是一個普通的不能再普通的房產(chǎn)項目。不過幸好,，"天第公寓"還是有值得叫人安慰的優(yōu)勢的,。良好的金橋大環(huán)境給了它有力地支撐，交通便捷無疑也是一大吸引力,。從產(chǎn)品本身來看,，亮麗的建筑立面、獨(dú)一無二的鋼結(jié)構(gòu)大堂,、面面俱到的會所以及我倡議的尋找區(qū)域面積空白,，將面積放到最經(jīng)濟(jì)最實(shí)惠的低總價的策略，都是和周邊項目有得一拼的,。但是本案和其他個案一個最明顯的區(qū)別就是本案的客源層次分布廣泛,。不同性別,、不同年齡、不同行業(yè),、不同地區(qū)甚至是不同買房目的客源都是本項目力求爭取的對象,。訴求客源的廣泛造成了訴求中心點(diǎn)的不確定性，使得做策劃時無法做到有的放矢,，這是房產(chǎn)策劃的一個致命點(diǎn),，客源模糊。怎樣才能使"天第公寓"成為人見人愛的"大眾情人"呢?做 "大眾情人"是要冒風(fēng)險的,，但是只要解決了這個問題,，"天第公寓"在周邊的產(chǎn)品中就是獨(dú)特的，有個性的,，這就是usp策略的運(yùn)用,。

怎樣使產(chǎn)品成為"大眾情人"呢?構(gòu)想這個問題時，我還是從產(chǎn)品本身開始著手,。既然要使本案與競爭產(chǎn)品形成一定距離上的差異,，那么必然要設(shè)法找到本產(chǎn)品本身與眾不同的亮點(diǎn)。除了在本案上專案組建議在原先爛尾的產(chǎn)品格局上,，利用周邊個案的面積,、功能和格局的空白，采用新的切割方法將產(chǎn)品進(jìn)行了新的面積分割和更合理的功能劃分,，并且在建筑的外立面上一改爛尾樓過去的老式傳統(tǒng)手法，變得更為亮麗和新穎,、現(xiàn)代,，從而也就讓本案產(chǎn)品相較周邊競爭個案有相當(dāng)?shù)拿娣e和總價優(yōu)勢，也在新穎的外立面上給客戶一個全新的樓宇概念外,，弘揚(yáng)產(chǎn)品優(yōu)點(diǎn)是毋庸置疑的,，關(guān)鍵在于怎樣去規(guī)避產(chǎn)品的缺點(diǎn)。老子?《道德經(jīng)》曰：禍兮福所倚,福兮禍所伏,。同理,，缺陷往往也可轉(zhuǎn)為為優(yōu)勢。關(guān)鍵在于,，怎樣合理利用缺陷使之成為優(yōu)勢,。

想要成為"大眾情人"，除了產(chǎn)品的新鮮性,，還需要在生活理念上從情感上真正感動消費(fèi)者,，了解他們最渴望的生活狀態(tài)，觸及他們內(nèi)心深處最柔軟的地方,。那么,，現(xiàn)在的都市人最喜歡什么樣的生活,，內(nèi)心深處又最渴望什么樣的生活呢?于是就有了下面一段概念的提煉：

"星期五公社"策劃構(gòu)想：后集體生活的概念由來。

記得大學(xué)時代,，一個同學(xué)是第一個到校外租房子,，因為他覺得受不了男生宿舍的嘈雜混亂，可是最近碰到他,，是在一個人群很多的俱樂部里碰到他,，他說我受不了辦公樓里那種氣氛，我現(xiàn)在特別懷念大學(xué)時代,，有那么多同學(xué)那么多朋友,，不像現(xiàn)在的環(huán)境，辦公室簡直就是伏契克寫的《絞刑架下的報告》,，走過去是七步,，走過來是七步，我突然發(fā)覺自己是喜歡和向往集體生活的,。

星期五公社行銷由來……

70年代,，公社年代。

80年代,，開放年代,。

90年代，自我年代,。

00年代,，個性年代。

今天,，個性群體共存的矛盾年代!

現(xiàn)在的都市,，俱樂部如鮮花，我們殷勤如蜜蜂,，為什么呢?因為我們渴望一個集體,，就像我們曾經(jīng)特別渴望一個私人空間一樣。

我發(fā)現(xiàn)諸如俱樂不是這樣一種地方,，在這里大家相聚在一起,，沒有人追究你的過去，沒有人關(guān)心你的未來,，大家在一起可以聊天,，可以一起做一件事情，依據(jù)個人的品位興趣,，在這里可以重溫久違了的集體生活,。

所以，我愿意把它衍生為一種社區(qū)生活,，而且稱之為"后集體生活",，因為這樣的集體是自發(fā)自愿形成的,，不像大學(xué)時代或是公社年代的集體，多少帶點(diǎn)不可抗拒的色彩,，喜歡這種后集體生活的人,，不要誤以為他們不喜歡獨(dú)處，其實(shí)他們更喜歡強(qiáng)調(diào)生活的自我,。他們是都市非主流中的非主流,，他們喜歡集體，喜歡朝九晚五后聚到一塊,，因為他們希望在這個后集體空間能找到他們的同類,，有相似的品位，有相似的生活體驗,，有相似的生活觀價值觀世界觀,，然后他們可以享受到后集體生活的愉快。

在這種后集體生活中,，他們?nèi)菀淄羧粘＾k公室里的瑣碎,，人際交往的復(fù)雜，他們可以任性地在這個空間盡情享受生活帶給他們的快樂,，唱唱懷舊的歌曲,，敘敘工作的酸甜苦辣和人生的目前與長遠(yuǎn)。當(dāng)新的太陽升起,，他們揮揮衣袖,，各自又回到自己的小圈子里，后集體生活對他們來說,，就像星期五的感覺,，能讓人想起善待自己的生活，對于他們而言,，家就是能讓人可以忘掉工作或是人際壓力的地方，是可以快樂的,、幸福的,、輕松的、生活的地方,。

這個地方對于一個在外打拼甚感朋友太少,，剛結(jié)婚青年在付款條件壓力少，辦公室里小資白領(lǐng)品位相似的,，更或是從知青年代走過來的人……是一種渴望,，一種期待，一種這個時代輕松的懷舊,，也是依依不舍的告別,，告別永遠(yuǎn)過去的學(xué)生時代知青年代公社年代,，那充滿理想主義充滿懷念情愫和浪漫情懷的時光。

所以我將星期五賦以"生活"的概念,，公社賦以"當(dāng)代后集體"概念,。

所以我把這種后集體生活的地方就叫，"星期五公社",。

注："星期五公社"是"天第公寓"的推廣名,。

就這樣，一座城市新型的后集體生活宅邸誕生了,。這個嶄新的概念被我用一句很感性的語句表達(dá)了出來,，"金橋有個很生活的后集體，我們叫她"星期五公社",。這樣一句溫馨,、幸福、甜蜜,、輕松而又陽光的話無疑對任何人都具有神秘感和吸引力,。

所謂萬事開頭難，既然策劃上的難點(diǎn)被突破了,，接下來的事自然就好辦了,。

以迅雷之勢推銷"大眾情人"。

在眾多周邊產(chǎn)品的強(qiáng)力圍攻下,，我認(rèn)為本產(chǎn)品的價格應(yīng)該與周邊產(chǎn)品拉開一定距離,。這樣才能吸引到潛在購屋對象，所以,，根據(jù)產(chǎn)品的格局和面積特性,，我給"星期五公社"定下了低總價面向市場的價格策略。

我認(rèn)為,，盡管本案與周邊個案有一定距離,，但由于價格優(yōu)勢，且量體小,，上市后必然會引起消費(fèi)者的注意,。所以，在短時間內(nèi)迅速出擊的銷售策略是比較正確的,。

結(jié)合本區(qū)域市場情形以及以往操作的個案判斷,，我們將以"短、平,、快"的銷售策略,，經(jīng)過12個月的前期準(zhǔn)備，在正式公開34個月之后,，銷售率將達(dá)到7080%,。

首創(chuàng)成人漫畫作為本案廣告表現(xiàn)符號,。

在擬定廣告表現(xiàn)策略之前，我同樣讓專案組對市場同質(zhì)競爭個案企劃表現(xiàn)方式進(jìn)行了收集整理和歸納,，我的目的是想用差異化和獨(dú)特性的指導(dǎo)思想從別人的企劃表現(xiàn)中找到自己的表現(xiàn)突破點(diǎn),，先看看競爭個案的表現(xiàn)方法：

也是由爛尾房改造，它抓住了房型小,、地理位置好的特點(diǎn),，目標(biāo)客源針對青年人。企劃策略以產(chǎn)品的概念炒作再加上迎合青年心理的平面包裝方式,。廣告表現(xiàn)上以另類年輕為主,，上市后迅速造成小房型市場的火爆。不可否認(rèn),，"青年匯"是十分成功的,。

也是小房型白領(lǐng)住宅，企劃策略與廣告表現(xiàn)和"青年匯"類似,，難免有步落后塵的味道,。

在小房型市場火爆時借機(jī)推出，與先前的同類個案相似,，無自己的創(chuàng)新,，落入了人云亦云的俗套。

：

連廣告表現(xiàn)手法都和"青年匯"極其相似,，根本沒有自己的個性,。

本項目想要做到鶴立雞群脫穎而出就必須根據(jù)自己的個性來表達(dá)自己。這不免又要談到客源的問題了,。雖然本案客源分布較為廣泛,，但也并非無跡可尋。

在這里,，我把客源分為這樣幾種類型：

a,、迷戀金橋的老頑固——金橋當(dāng)?shù)乜?/p>

b、掉進(jìn)蜜罐的鴛鴦——熱戀的要結(jié)婚的族群

c,、學(xué)會了走路的蟲——it行業(yè),、廣告行業(yè)者

d、想占便宜的人類——新薪人類,、知青,、外地打工的

e,、有錢有閑的尖頭鰻——投資先生

f,、這個城市的主力居者——辦公族、自由職業(yè)者及自由單身族客源被細(xì)分后就不難發(fā)現(xiàn),，本案最大的個性就是本案各類型的客源都有著自己不同于其他類型的個性,，而每一種類型又都是我們所不能忽略的,。太多的個性就成了沒有個性，怎樣解決這一點(diǎn)呢?

于是,，我試圖在這些個性中發(fā)掘共性,。當(dāng)我把一些產(chǎn)品的東西羅列出來時，我發(fā)現(xiàn)這個產(chǎn)品其實(shí)是一個矛盾統(tǒng)一綜合體,。

城市：共同的環(huán)境————新的集體

金橋：公認(rèn)的生活地————新的生活

社區(qū)：共同的家 —————新的集體

大堂：共進(jìn)式 ——————集體

網(wǎng)絡(luò)：共享式 ——————互動的集體

會所：共享式——————互動的集體

建筑：兩幢獨(dú)立—————在集體中獨(dú)立

綜合起來,，不就是一種個性與群體共存的矛盾的新集體生活方式嗎?包容這種新生活的產(chǎn)品可以說在上海是第一次出現(xiàn)的，因而我們不妨稱它為"上海首座后集體生活宅邸",。

既然是生活的宅邸,，那么其文案基調(diào)不妨輕松、俏皮,、煽情一些,，可以針對各種類型的客源分別描述他們不同的生活狀態(tài)，然后再闡述不同的生活狀態(tài)與后集體生活宅邸這一概念的相互融合,。設(shè)計色彩的表現(xiàn)上以輕松,、活潑、穩(wěn)重為主,，在矛盾中尋求統(tǒng)一,。

當(dāng)50年代人聽見叉鈴的聲音時 ;當(dāng)60年代人聽見讓我們蕩起雙漿的音樂時;當(dāng)70年代人看到玻璃彈子時;當(dāng)80年代人看到魂斗羅游戲時……他們會有什么樣的感觸呢?無疑，童年的美好回憶會在瞬間流淌,。由此可見,，每個人對自己的童年都有著一份難以割舍的情懷，而且每個人心中都存留著一份永不泯滅的童真,。不同年齡,、性別的人在對童年的回憶里找到了共同的契合點(diǎn)，那就是心中不泯的童真,?；诖耍氲搅顺扇寺嫛,，F(xiàn)在最流行的幾米的漫畫之所以廣受歡迎,，是因為它能勾起人們對美好生活的向往與憧憬。成人漫畫的吸引力由此可見一斑,。因此,，我決定用成人漫畫作"星期五公社"的設(shè)計符號，把各個類型的客源用漫畫的形式分別量身定制的表述出來,。

在上海各個已銷售或在銷售的房產(chǎn)個案中,，運(yùn)用成人漫畫作為設(shè)計符號的幾乎沒有，即使有也是"拿來主義"。據(jù)我了解,，目前只有復(fù)地集團(tuán)開發(fā)的"柏林春天"在報紙廣告上曾用過幾米的漫畫《地下鐵》中的場景,。由此，我可以自豪地說,，在上海用量身定制的原創(chuàng)漫畫作為廣告表現(xiàn)手法,，"星期五公社"是首例。

大膽放棄報紙媒體,，主打戶外媒體和現(xiàn)場派發(fā)銷售,。

如何使用最低廣告費(fèi)用，來達(dá)成最高銷售目標(biāo)是媒體策略的基本原則之一,。

本案案量小,，如果投入大量廣告經(jīng)費(fèi)，即使達(dá)到預(yù)期效果也會造成公司銷售成本的增加,。所以,，我決定用不同與以往媒體策略，以達(dá)到減少公司銷售成本來提高公司利潤的目的,。

基于上述原因,，我對常規(guī)的媒體策略作了一些改動，本案銷售中基本以戶外看板,、公交廣告,、引導(dǎo)旗來吸引客源，在現(xiàn)場派發(fā)海報和dm并由銷售人員解說"星期五公社"這個新概念和它所營造的一種新生活來引起消費(fèi)者的興趣,。電視媒體和報紙媒體因費(fèi)用較高,，所以基本上不考慮，僅看銷售情況而定,。如果在銷售時遇上阻力,，才考慮用報紙媒體擴(kuò)大影響力。

事實(shí)勝于雄辯

經(jīng)過了市場的考驗,，事實(shí)證明本策劃案是非常成功的,。在開盤當(dāng)日就有80%的房子被預(yù)訂,，之后的一個多月時間里，又不斷有消費(fèi)者來電來訪,，不到一個月"星期五公社"已告售罄,。而"星期五公社"所提倡的后集體生活的概念也已被人們所接受并喜愛,。

可以說,，用不到一個月的時間去化一個不占優(yōu)勢的住宅產(chǎn)品,，這在金橋地區(qū)甚至于上海都是不多見的，所以"星期五公社"策劃案的成功是顯而易見的,。

產(chǎn)品形象是品牌的重要方面,。良好的產(chǎn)品形象可以使企業(yè)獲得社會公眾的充分信任，進(jìn)而形成穩(wěn)定的消費(fèi)群。"星期五公社"策劃案的實(shí)施,，不僅使公司第一個開發(fā)的項目一炮而紅，在賺取了利潤的同時也給公司帶來了一定的品牌知名度,，為公司將來的開發(fā)項目打下了扎實(shí)的基礎(chǔ),。八、總論

房地產(chǎn)策劃是一項牽涉知識面很雜的學(xué)問,，它不僅僅牽涉到廣告,、銷售、營銷推廣等內(nèi)容,，還涉及到房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識,、客戶心理學(xué)等方方面面的內(nèi)容。一個房產(chǎn)項目從初具雛形到最后推出都需要經(jīng)過周密審慎的思考,。

我個人以為：作為一個策劃者,，要做好一個策劃案就必須用談戀愛的心態(tài)去對待它，以對待戀人的熱情去了解這個案子,，策劃者只有在愛上了自己所策劃的案子后才能夠使策劃案在市場上獲得成功,。也就是說，策劃者要以相當(dāng)大的熱情去了解并接受策劃案,，然后才能制訂出完美的策劃方案,。

依據(jù)上述策劃戀愛論，我接手"星期五公社"后,，就全身心地投入到項目的前期準(zhǔn)備中,，所謂市場情況的調(diào)查和了解只是解決了項目的利好、利空,，也就是賣什么的問題,。搞清這個問題后就要弄清楚東西要賣給誰(客源)的問題，其次也就是如何找到自己的個案的突破點(diǎn)的問題,，這個問題是房產(chǎn)項目策劃中最關(guān)鍵的問題,，突破點(diǎn)找準(zhǔn)了，項目也就成功了一半,。因此,，在策劃中，我從收集整理和歸納市場資料和客源資料,，然后找準(zhǔn)突破點(diǎn)全身心投入,。

就本策劃案來看，之所以成功的最大原因就是我利用差異化和獨(dú)特性的策劃指導(dǎo)思想找準(zhǔn)了個案的突破點(diǎn),，然后大膽地把項目的缺陷作為項目的優(yōu)勢去推廣,，即客源層過于廣泛原是房產(chǎn)項目的致命缺陷(客源廣泛使訴求點(diǎn)過多造成無法為項目定位)，而我卻在個性中找到了共性，并巧妙地用一個新的概念把這一矛盾統(tǒng)一起來,。由于找準(zhǔn)了客源層,，并很好地解決了客源層廣泛所帶來的問題，后面所面臨的問題也就迎刃而解了,。

眾所周知,，只要一個策劃案有自己的創(chuàng)新點(diǎn)，那么它肯定會吸引消費(fèi)群體的眼球,，因為消費(fèi)者通常會對新鮮的東西感興趣,，進(jìn)而產(chǎn)生購買的欲望。本案就是利用這一消費(fèi)心理對項目進(jìn)行策劃,。

項目本身雖然沒有十分特別的地方,，但我還是在平凡之中找到了特殊，利用周邊個案的面積,、功能和格局的空白,，采用新的切割方法將產(chǎn)品進(jìn)行了新的面積分割和更合理的功能劃分，并且在建筑的外立面上一改爛尾樓過去的老式傳統(tǒng)手法,，變得更為亮麗和新穎,。此為一新——產(chǎn)品設(shè)計手法新 ;為消費(fèi)者營造了一份新的生活方式，提出了一種后集體的生活概念,，此為二新——居住概念新;原創(chuàng)成人漫畫的廣告表現(xiàn)喚起了消費(fèi)者內(nèi)心對童年的美好回憶,，并在情感層面上為各個類型的客源締造了十分溫馨感人的生活場景，此為三新——廣告表現(xiàn)新 ;本案拋開了傳統(tǒng)的媒體通路——報紙廣告,，僅用戶外媒體和現(xiàn)場銷售的媒體策略,，為公司節(jié)約了銷售成本并給公司帶來了豐厚的利潤，此為四新——媒體策略新,。

抓住這四個創(chuàng)新點(diǎn),，使得差異性策略和獨(dú)特性策略在樓盤行銷中很好地得到運(yùn)用，再配合了低總價的價格優(yōu)勢,，本策劃案在極短的時間里獲得了市場認(rèn)同,，圓滿地完成了銷售任務(wù)，也為公司市場美譽(yù)度的同時也為公司下一個個案的品牌提升奠定了一個很好的基礎(chǔ),。公司因為在此項目上獲得豐厚利潤,，從而將公司的開發(fā)戰(zhàn)略重點(diǎn)瞄準(zhǔn)了市場的爛尾樓盤盤活。

房地產(chǎn)營銷策劃方案篇八

既然選擇做房地產(chǎn)行業(yè),，就沒有退路了,，房地產(chǎn)行業(yè)雖然賺錢多，但是高回報就有高風(fēng)險,，機(jī)遇與風(fēng)險共存,。但是投資大,，如果被套牢的話，那就沒有任何退路了,，比股市被套牢還慘,。

高風(fēng)險，高投資,，所以在房地產(chǎn)行業(yè)做事一定要謹(jǐn)慎,，做任何事情都要提前想好退路，做任何事情都要把事情搞的清清楚楚,，才不會出現(xiàn)投資失敗。

下面我根據(jù)最進(jìn)房地產(chǎn)市場的情況,，就眼下局勢,，給公司制定了一份自認(rèn)為很有針對性的市場營銷策劃書：

房產(chǎn)行業(yè)解決方案：

09年的中國房地產(chǎn)就像開發(fā)商的惡夢，受次債的影響,，全球房產(chǎn)的低迷也波及到了中國,，09年仍然是房產(chǎn)行業(yè)的艱難時期，本月初國務(wù)院正式聲明不會政策性拯救房市,。房產(chǎn)商一擲千金的推廣策略一去不復(fù)返了,，認(rèn)真研究購買者需求，準(zhǔn)確規(guī)劃產(chǎn)品,，精準(zhǔn)傳播已成為開發(fā)商與代理商的當(dāng)務(wù)之急,，優(yōu)郵的房地產(chǎn)行業(yè)解決方案正是解決了開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)低迷期的營銷難題：

精準(zhǔn)推廣規(guī)劃：

1）樓盤客群細(xì)分；

2）精準(zhǔn)短信營銷平臺,；

3）精準(zhǔn)郵件營銷平臺,；

4）數(shù)據(jù)庫發(fā)送執(zhí)行；

5）目標(biāo)客戶dm營銷設(shè)計與執(zhí)行,。

房產(chǎn)代理專項規(guī)劃：

1）數(shù)據(jù)庫建立,；

2）數(shù)據(jù)庫推廣平臺建立（短信、郵件平臺）

3）數(shù)據(jù)庫發(fā)送執(zhí)行,。

商業(yè)地產(chǎn)集客規(guī)劃：

1）商圈分析,；

2）地產(chǎn)主題設(shè)計；

3）招商方案與執(zhí)行,；

4）集客策略,。

中高端房產(chǎn)項目推廣規(guī)劃：

1）整合網(wǎng)絡(luò)傳播方案；

2）高端客戶數(shù)據(jù)庫分析,；

3）數(shù)據(jù)庫內(nèi)容設(shè)計與推廣執(zhí)行,；

4）項目推介會執(zhí)行規(guī)劃。

優(yōu)郵房產(chǎn)行業(yè)的解決方案,，適合低成本市場推廣的開發(fā)商,、中介代理機(jī)構(gòu),，是快速找到目標(biāo)的新營銷模式。

全球金融危機(jī)的到來說明了投資不理性是世界性的問題,，雖然中國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)萎靡,，但是世界房地產(chǎn)市場都幾乎和中國一樣，甚至比中國還要嚴(yán)重,。雖然世界很多國家都做出了政府的舉措,，但是中國根據(jù)自己的國情做出了不會政策性拯救房市的決定，這也有國家的苦衷,，我們應(yīng)該理解,。

既然國家不會政策性拯救房市，那我們就必須自己想出路了,，如果不想出路的話,，公司離破產(chǎn)也不遠(yuǎn)了。我們正在為之前中國房地產(chǎn)市場的不合理開發(fā)買單了,，這怨不得別人,。確實(shí)有很多房地產(chǎn)大腕囤積居奇，大肆炒作房地產(chǎn)市場,，導(dǎo)致現(xiàn)在這個情況,。

上面我制定的新的市場營銷策劃書，已經(jīng)很完善的寫出如何拯救我們的公司,，希望大家能夠重視,。

房地產(chǎn)營銷策劃方案篇九

全員營銷是推動我公司營銷工作的重要手段，在公司內(nèi)部推動全員營銷其目的是通過此種形式充分發(fā)揮和調(diào)動全體員工的積極性,，取得更好的經(jīng)濟(jì)效益,，倡導(dǎo)員工愛崗敬業(yè)，營造一個團(tuán)結(jié)協(xié)作,，拼搏進(jìn)取,，人人促銷的工作氛圍。

1,、方案采取采取“全員營銷,、多銷多得”的辦法。員工需不影響正常的本職工作,。

2,、適用范圍：凡是通過自公司總經(jīng)理以下員工在公司所開發(fā)的房地產(chǎn)項目購買住宅或商鋪的，均適用本方案,。（銷售部不參與此方案）

①員工負(fù)責(zé)提供客戶所購物業(yè)涉及的位置,、戶型、面積,、價位,、交房日期,、物業(yè)管理、違約責(zé)任等相關(guān)資料和咨詢服務(wù),。

②員工負(fù)責(zé)督促客戶按照規(guī)定按時支付房款（訂金,、首付款、一次性付款,、分期付款,、按揭貸款及后期各項費(fèi)用等）。

③員工負(fù)責(zé)帶領(lǐng)客戶到財務(wù)部繳納現(xiàn)金或辦理轉(zhuǎn)帳手續(xù),，個人不得經(jīng)手現(xiàn)金,。

④合同填寫由財務(wù)部售樓管理員、經(jīng)辦員工協(xié)同客戶共同完成,。售樓管理員負(fù)責(zé)對所簽訂合同進(jìn)行立卷存檔,、保管。

⑤如需按揭貸款的客戶,，由售樓管理員協(xié)助其完成貸款手續(xù),。

⑥經(jīng)辦員工需與客戶作好溝通,，向其闡釋國家有關(guān)政策規(guī)定及我公司的臨時性規(guī)定,。

⑦以上工作完成，視為該項銷售工作完畢,。

1,、按照公司規(guī)定，對不同樓號,、不同形式的物業(yè)（商鋪,、住宅）制定出不同的銷售提成比率。

住宅：提成比率為0.8％,，商鋪提成比率為0.5％,。

業(yè)績提成＝合同總房價×比率

2、銷售工作完畢,，經(jīng)辦員工即可到公司財務(wù)部領(lǐng)取業(yè)績提成,。

xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

xx年xx月

房地產(chǎn)營銷策劃方案篇十

傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，商品的價值決定于凝集在商品中的有效勞動,，而商品的價格取決于供求關(guān)系,。按這一理論，一個物件的價值是個客觀,、可度量的值,。人們只要理智地度量生產(chǎn)某種商品所需要的有效勞動，就可以了解一個商品的內(nèi)在價值,，并以此為交換的依據(jù),。在這一理論的框架內(nèi),，消費(fèi)者能夠客觀地掌握一個商品的價值，因而是理智的,，因而也就不存在市場營銷概念了,。

然而，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)則認(rèn)為,，商品的價值取決于商品的utility,，所謂utility是指商品的服務(wù)帶給人們的效用，或說好處,。而這個效用的評價標(biāo)準(zhǔn)是一個主觀的概念：同一商品在不同的消費(fèi)者看來有不同效用,，南方人認(rèn)為米飯好，北方人認(rèn)為饅頭好,，誰也不能把自己的價值取向強(qiáng)加給對方,。由于認(rèn)識到了商品的價值是個很主觀的東西，因此產(chǎn)生了西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的市場營銷概念,。營銷的目的就是要影響消費(fèi)者的價值認(rèn)同,，使之心甘情愿地付出更多的成本購買某一品牌的商品，而不是具有同性質(zhì)的其他品牌,。

現(xiàn)在已經(jīng)步入了知識經(jīng)濟(jì),，“華翠”內(nèi)部必有一個創(chuàng)新系統(tǒng)來不斷審視、破壞現(xiàn)有流程,，取而代之更好的流程,，以使自己跑得更快。以下是房地產(chǎn)營銷策劃書的具體內(nèi)容,。

現(xiàn)在的競爭,，已不僅僅是某一個層面上的競爭。一個企業(yè)如果僅僅在某一層面占據(jù)優(yōu)勢,，而在整體上卻還存在這樣或那樣的短板的話,，那么，就有可能在新一輪的競爭當(dāng)中,，被更具綜合優(yōu)勢的競爭者淘汰,，這是新時期的基本市場法則。有遠(yuǎn)見的人總試圖看清原本看不清的東西,，一成不變的思維方法是最容易失敗的,。在房地產(chǎn)市場飽和的現(xiàn)狀下，我們必須打破常規(guī),、標(biāo)新立異,，充分運(yùn)用創(chuàng)新思想，設(shè)計出多種全新的營銷模式,。做到多點(diǎn)齊發(fā),，連點(diǎn)成面,，面面俱到；多線共拉,，布線為網(wǎng),，一網(wǎng)打盡。

房地產(chǎn)開發(fā)商對其所開發(fā)的項目都期望盡快銷售出去,，但往往事與愿違,，欲速則不達(dá)。尤其是中高檔的住宅物業(yè),，在買方市場的情況下,，要想靠急功近利的方式獲取高額的投資回報，更是難上加難,。因此,，市場上出現(xiàn)了一種帶租與銷售的營銷模式，不僅適用于商業(yè)物業(yè)的銷售,，也被可引入中高檔住宅的銷售,。目前高明住宅的銷售市場競爭十分激烈，市場明顯供大于求,。在此情況下,，如果華翠園沉住氣，以“不變應(yīng)萬變”（價格方面）,，倒也可以在高明獨(dú)樹一幟,。但我們不能滿足于此,，必須盡快將部分尾樓處理掉,，以加快資金的運(yùn)轉(zhuǎn)速度。所以,，房地產(chǎn)營銷應(yīng)當(dāng)調(diào)整思路,，改變策略，在不“變”中求“變”：“千變?nèi)f化”（營銷手段方面）,，采取“租售結(jié)合”的營銷策略,。

“租售結(jié)合”房地產(chǎn)營銷策略和方法的基本內(nèi)容如下：當(dāng)市場發(fā)生變化，供給過度,，造成樓房難以銷售時,，應(yīng)改變營銷策略：先設(shè)法將手中的物業(yè)租出去；然后再將營銷目標(biāo)鎖定在投資型買家這一目標(biāo)消費(fèi)群體,，讓其在有較高投資回報保障的前提下,，成為該物業(yè)的擁有者。這樣,，即使房子暫時未售出,，我們也可以獲得一定的租金,，而且，隨著高明經(jīng)濟(jì)的發(fā)展導(dǎo)致消費(fèi)推動的房價上漲空間巨大,，這樣,，公司可以得到雙面的回報。何樂而不為呢確實(shí),，房地產(chǎn)行業(yè)本身就特別注定資金的快速運(yùn)轉(zhuǎn),，可是，我們可以用出租之房到銀行抵押進(jìn)行借款,，以緩解再開發(fā)的資金壓力,，充分調(diào)整資金運(yùn)轉(zhuǎn)率。這樣,，我們就可以做到有大利而無小害,、有多得而無少失。另外,，本人曾經(jīng)對荷城現(xiàn)有打工族做過租房調(diào)查,，通過市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)：隨著大佛山的啟動及招商成績的顯赫，吸引到了大批外來者,，出租屋一直出現(xiàn)緊缺,，并愈演愈烈。房屋租金也出現(xiàn)很大的上漲,。所以,，本策略很具可行性，市場空間大,，大可一試,！

眾所周知，頂樓幾乎成了所有開發(fā)商的心頭病,，絕大部分避免不了“滯銷”的命運(yùn),，開發(fā)商須費(fèi)很大力氣才能將其出售，有些甚至逃脫不了一直空置的狀況,。追本嗍原,，我們必須找出導(dǎo)致其獨(dú)特命運(yùn)的原因：人的消費(fèi)思想是理性的，同時,，他們的消費(fèi)行為也私利的,，在決定高消費(fèi)品時，他們都會“挑三揀四”“小心翼翼”,，特別是左右自己全家命運(yùn)的物產(chǎn)時,，他們更是“銖銖校量”、“顧前怕后”。其實(shí)頂樓最要命的就是夏天過熱,，炙得人悶不過氣來,。具體問題具體分析，一切從實(shí)際出發(fā),，針對這種現(xiàn)狀,，我們可以在頂樓建好可以隔熱的“花園”，它雖是隔熱層,，但它并不同于一般的其它隔熱層,，相比前者隔熱效果更好，其房內(nèi)正常溫度幾乎跟其他非頂樓一樣,；再者,，它的材料及鋪設(shè)形式有異：直接在原有隔熱層上鋪一定厚度的土層，然后于土層栽花種草,，這樣,，除了可以防熱外，還可以起到美化環(huán)境及凈化空氣的作用（土坯本身具有非一般的吸熱功能）,。

并且,，我們投入也不大，100平面大概只需20xx元即可,，同時,，我們的大量建設(shè)又可以產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，進(jìn)一步降低“花園”建設(shè)成本,。至此,，頂樓的困境我們就可以“圓”滿解決了。（具體操作方法可以到“永安新村”“取經(jīng)”）

阻礙頂樓銷售的難題還有二：過高,、容易漏裂,。在這里，要解決過高的問題可以做的就是對其進(jìn)行精細(xì)化的市場細(xì)分,，目標(biāo)群定位于年輕階層（如本人）,；另外,，還必須采取低價,、甚至成本價銷售，在價格上對其固有的缺點(diǎn)以一定的補(bǔ)償,，以彌補(bǔ)其不足,。對于頂樓容易產(chǎn)生漏雨及墻壁裂縫問題，在建造的過程當(dāng)中如果嚴(yán)把了質(zhì)量關(guān)的話,，是不會發(fā)生這樣的質(zhì)量問題的,，但是既然現(xiàn)在房已建好，我要問的是您們對自己的產(chǎn)品有信心么？（當(dāng)然我對您們還是有信心的）,，如果有的話,，那在售房時，我們可以大膽對消費(fèi)者以“三包”的承認(rèn),，并簽訂附外質(zhì)量保證合同,。這樣，顧客們在夠買時就會很放心了,。（其實(shí),，這樣的營銷要以高要求的產(chǎn)品質(zhì)量為基礎(chǔ)的，因為營銷是“末”,，而產(chǎn)品是“本”,；營銷是“術(shù)”，而產(chǎn)品是“道”）

俗話說：“沒有不好的產(chǎn)品,，只有不好的定位”,，市場如戰(zhàn)場，“凡戰(zhàn)者,，以正合,，以奇勝”。市場不同情弱者,，在產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重,、營銷手段單一的競爭市場中，沒有的,、具有創(chuàng)新推廣手段的企業(yè),，就沒有長久的生命力與市場占有率；而將過去固化,、單一的策略手段奉為“尚寶”的企業(yè),，必定走不出惡性競爭的陰影，最后也逃離不了失敗的厄運(yùn),。因此,，企業(yè)只有永遠(yuǎn)保持創(chuàng)新的頭腦，不斷將其新思想轉(zhuǎn)化為獨(dú)特的,、適應(yīng)現(xiàn)實(shí)要求的模式,，并成功付諸實(shí)踐。才能穩(wěn)固并拓展市場,，勝出于與己激烈競爭的強(qiáng)手之林,。

目前，作為彈丸之地的高明,，已有大量建成,、在建、籌建的樓盤存在，市場形勢更趨嚴(yán)禁,。我們必須采取差異化的市場策略,，努力創(chuàng)造與對方的差異，以正確的市場定位加上強(qiáng)有力的執(zhí)行去甩開跟隨者,，從而獲取成功,。經(jīng)過苦苦尋思，本人又“鹵莽”獻(xiàn)上一計：隨著高明低層消費(fèi)群的成熟及社會普遍存在的“2·8定理”（社會中80%的錢掌握在20%的人手中,，而其余80%的人只控制著20%的財富,。在這里，本人將這80%的人定為低層消費(fèi)者）,，二手房市場異?；鸨行r日甚至趕超新房成交量,。跟隨本區(qū)農(nóng)村人口的繼續(xù)大量轉(zhuǎn)移及外來人口的消費(fèi)涌動,，這種市場結(jié)構(gòu)狀況必定還將延續(xù)甚至加深。二手樓交易已成為一種發(fā)展潮流,，不可逆轉(zhuǎn),！有時，機(jī)會就出現(xiàn)在市場的變化中,，跟隨于雷聲轟隆的雨后,。成功者善于并敢于抓住市場，而失敗者之所以失敗就因為他“茫然”于機(jī)會,。我們必須抓住這大好時機(jī),，毫不畏縮地推行樓房“以舊換新”的銷售模式。交換時用新樓固定價減去顧客舊樓協(xié)商價,，然后由消費(fèi)者支付這個結(jié)果值即可,。

關(guān)于這個手段，我也不是盲目瞎瓣,，而是有一定的市場依據(jù)的,。畢竟，高明舊樓多分布于市區(qū)西面,，即荷香路以西,，這里，多以散樓布局為主,；而新樓絕大部分為花園形式,，設(shè)有保安及其他物業(yè)管理服務(wù)人員，安全系數(shù)更大,。再加上老區(qū)環(huán)境污染嚴(yán)重及人們的喜新厭舊心理作祟，在有一定經(jīng)濟(jì)條件下，市民多有“賣舊買新”的沖動,，而我們開展的“以舊換新”策略在多種宣傳方法的基礎(chǔ)上（后面提到）,，一次又一次的激發(fā)著他們的購買欲，調(diào)動著人們的沖動感,。在這樣的作用下,，成交是遲早的事。記?。菏袌錾系某晒φ叩拇_是那些最能適應(yīng)現(xiàn)行環(huán)境要求的公司──它們向真正需要的“東西”（銷售模式）而付出,。

“詩意棲居”是人類居住的夢想！所以古人云“無水則風(fēng)到氣蔽,，有水則氣止而風(fēng)無,。其中以等水之地為上等，以藏風(fēng)之地為次等”,，有山水懷抱之地才為風(fēng)水寶地,。于是人們詩意棲居在水一方契舍了文化、審美,、心理和生理需要,，遂流行于市井販夫、商賈巨富,、文人騷客中,。至今，人們對于物業(yè)的綠化要求更高一層,?；▓@者，人文,、自然與建筑對話的靈性空間,，于其中，人性獲得升華,。建筑為園林讓路,，生活回歸自然。本人今天考察過貴園,，微覺不妥,，完美當(dāng)中有那么一絲絲不足：花園外圍綠化帶未建立，從外看,，給整個花園婀娜的身段“扎”上了一到深深的疤痕,。請盡快將其“整容”一番。至?xí)r,，必將帶給您們更多的“選票”,。

滿眼的綠色意味著寬闊的視野,，洞察市場才能開山立業(yè)；氧氣如同良好的運(yùn)營機(jī)制,，保證置身其間的人力,、資金、技術(shù)圓滿運(yùn)轉(zhuǎn),；陽光是花園的遠(yuǎn)景,，吸引更多市民“埋單”。

現(xiàn)代消費(fèi)從一般消費(fèi)轉(zhuǎn)向體驗消費(fèi),，由理性消費(fèi)發(fā)展為感覺消費(fèi),。以前叫做消費(fèi)者買的放心、用的稱心,；現(xiàn)今邊為消費(fèi)者買得開心,、用得滿心，再加上人都是有感覺的動物,，在享受服務(wù)時,，必須要受到特別的待遇、絕對的尊重,，他埋單時才滿意,，以后也高興再次光臨；在購買商品時,，人們需要的是熱誠的售后服務(wù),。在這方面，海爾集團(tuán)的品牌建設(shè)可算上乘,。

海爾產(chǎn)品的核心價值就是“真誠”,，品牌口號是“真誠到永遠(yuǎn)”，其服務(wù),，產(chǎn)品研發(fā)都是對這一理念的注釋和延展,。因此，海爾的空調(diào),、冰箱,、洗衣機(jī)等產(chǎn)品多次被列為消費(fèi)者最喜歡的品牌之一。

在這方面,，我們都得不恥于問師海爾,，并還得把這樣的服務(wù)延伸、拓展到物業(yè)管理服務(wù)上,。因為物業(yè)管理好壞也直接影響到房樓的社會認(rèn)同度,。只有我們的認(rèn)同度高了，才會受到更多消費(fèi)者的追棒,。具體操作：引進(jìn)一家富有實(shí)力的物業(yè)管理公司來接盤,，為現(xiàn)有業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù),，帶來人性化、親情化的先進(jìn)服務(wù)管理理念,，同時,，最主要的是在安全管理上受到業(yè)主的贊譽(yù),。這樣,，老業(yè)主帶動新客戶，必將提升“華翠園”銷量,。

一個成熟,、成功的品牌，到最后所擁有的,，并不僅僅是強(qiáng)勢的知名度和優(yōu)秀的形象,，而是與消費(fèi)者形成的牢固的心理上的聯(lián)系。境界的品牌,，并不是消費(fèi)者有意識認(rèn)定的“好品牌”,，而是存在于消費(fèi)者認(rèn)知“無意識”中的一種自然的狀態(tài)。強(qiáng)的品牌并不氣勢壓人,，而是以親和友善的姿態(tài)向市民的一種虔誠的訴求及消費(fèi)者的認(rèn)同和好感,。市場營銷的戰(zhàn)爭其實(shí)就是借助廣告對“品牌好感”的爭奪。所謂“會哭的孩子有奶吃”就證明了要敢于訴求的道理,。舉一個最簡單的例子：你愛上一個女孩必須勇敢追?。》駝t,，你只能在單相的煎熬中忍痛,！而你那心中的女神隨時都有可能成為別人卿卿我我的陪伴。悲哀呀,！對嗎,？

最主要的，因為房產(chǎn)乃關(guān)系到一個家庭的福祉的關(guān)鍵性消費(fèi),，一生中就那么一兩次,。面對它們時，誰不慎之又慎,、顧這盼那,？倘若我們“羞”于表達(dá)自己的“愛”、恥于剖白心中之“情”,。人家會“下嫁”于我嗎,？這點(diǎn)從下面的圖表就可以看出來：圖中陰影部分為人們車房消費(fèi)，他們在面對這二者時都富有理性,，這就要求我們借助一切可以借助的力量（手段）全力去說服他們,、征服他們

廣告宣傳主要以《高明信息報》,、街巷橫幅條為主，以高明有線電視臺為輔,。其中,，電視臺廣告盡量少放，一來減少廣告投入費(fèi)用,，限度地提高廣告資金的回報率,；二來高明電視臺上映時間短暫，又沒有自己固定的頻道（只是在黃金時段插播少次）,，收視率低下,，再者，電視廣告是最招致觀眾反感的媒體,。其實(shí),，采取任何活動都一樣，在行動之前應(yīng)先在自己心中琢磨琢磨,，通過自己的邏輯考核看它是否“經(jīng)濟(jì)”,。

通過本人多次經(jīng)驗的證明，現(xiàn)有個很好的考核方法：

如果廣告后收益>廣告費(fèi)用,則是經(jīng)濟(jì)的,可行!可是,學(xué)過甚至關(guān)注,、了解過經(jīng)濟(jì)學(xué)的人都知道,，企業(yè)是贏利組織，它的這一本性決定了其在參與所有實(shí)際時都必須是以最小的投入而創(chuàng)造利潤的化,！好,！既然這樣的話，我們在醞釀廣告投入時,，必須將其費(fèi)用投入結(jié)構(gòu)化,，以達(dá)到花最少的費(fèi)用而獲取訴求的化。舉個例子,，如果你在平靜的池塘里投一個小石子,，激起的漣漪就能讓你看得請清楚楚，這是效果,；而你往大海里扔一塊大石頭,，激起的浪花可能還沒有海風(fēng)吹起的浪花大，這是無效,，而扔大石頭的成本要遠(yuǎn)大于扔小石頭的成本,，石頭不在大小，關(guān)鍵要扔對地方,，而把大石頭扔在池塘里,，那就更好了。正是因為同樣的費(fèi)用投入到前者必定大于后者的效益,，我才做出上面的結(jié)論,。

另外,，特地針對區(qū)內(nèi)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村市場的實(shí)際，本人建議采取“過時”,、“落后”的墻體廣告進(jìn)入農(nóng)村的“心臟”,，更快、更準(zhǔn),、更優(yōu)地?fù)屨嫁r(nóng)村市場,。的確，墻體廣告給人的感覺是比較低擋,、缺乏公信力的,，通常只有賣農(nóng)村用品的廠商如飼料廠商才會使用,。特別是在現(xiàn)今媒體不斷出新的情況下,，一般的公司是絕對與墻體廣告劃清界線的。但其實(shí),，企業(yè)這種拒絕墻體廣告的態(tài)度可能是一個錯誤的決策,。據(jù)調(diào)查，墻體廣告是觀眾回憶度的廣告,，我能回憶到的也只有幾個,，“中國

移動”、“新飛冰箱”,、“創(chuàng)維電視”,、“農(nóng)業(yè)銀行”等。時代進(jìn)步,、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá),，并沒有完全把舊式的媒體淘汰掉，反而給了一些舊式媒體更多的空間,。廣告雖是藝術(shù),，講究外表舒適、品位高雅,。但是,，我們企業(yè)所追求的是實(shí)用、實(shí)惠的雙“實(shí)”原則,！我們提倡的是“實(shí)實(shí)在在”的那點(diǎn)東西,！對吧？

我個人比較欣賞《孫子兵法》對“勢”的闡述：“流水之激,，至于漂石者,，勢也；故善戰(zhàn)者,，求之于勢,，而不求之于人,。”造勢主要靠進(jìn)行一個輔助媒體廣告的宣傳會,、展銷會,。目的是進(jìn)一步鞏固消費(fèi)者的印象度及刺激沖動消費(fèi)的潛能。因為廣告是一個很抽象化的東西,，給人以一種虛幻感,。推廣過于單調(diào)容易產(chǎn)生品牌的空心化，即單純的符號化,，有廣泛的知名度而沒有差異化的忠誠度,，品牌無一個個性化的內(nèi)涵，它對消費(fèi)者購買決策的影響力非常有限,。這時,，我們必須借助一兩個推介會將原本“虛”的“意識”轉(zhuǎn)化成“實(shí)”的“物質(zhì)”。

具體推介有多種操作方法：

1.利用突發(fā)事件(包括國內(nèi)外甚至小到本省,、市,、區(qū)發(fā)生的有影響力的事件)來進(jìn)行炒作。商場如戰(zhàn)場,，作戰(zhàn),，不是只憑膽量就能取勝的。借助突發(fā)事件宣傳自己,，對于知名度不高的品牌來說,，會有出其不意的廣告效果，而對于知名品牌來說,，更是具有拉動力,。

2．必要時可以在荷城廣場展開一個展銷會，將商品主動送到人的生活中,。這樣的好處有二：一來,，可以提高推銷力度跟效率，因為這樣的活動進(jìn)行時,，推銷員跟顧客之間是一對多的關(guān)系,。相比在售樓部的一對一模式而言更省力、更有效,。二來,，也就是最主要的一點(diǎn)，這樣可以補(bǔ)充廣告的不足,，使消費(fèi)者更充分,、更全面、更真實(shí)地了解我們的產(chǎn)品。為其沖動購房時打了一劑強(qiáng)心針,；讓產(chǎn)品在消費(fèi)者的意念當(dāng)中構(gòu)筑了一個清晰的模型,；令其在決定購買意識時給我們的產(chǎn)品下了一個重重的砝碼。

最后,，特別要注意的是,，在執(zhí)行上面計劃、進(jìn)行上面活動時盡量兼顧后來新樓盤的品牌力及知名度,，全面貫徹可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略,，在廣告中，可以順便提起后來樓盤開發(fā)的信息（如名稱,、地址,、性質(zhì)等），其實(shí)在推介新有樓上,，可以隨便找個借口（理由,、原因）進(jìn)行，如可以是“推陳出新”（“陳”指華翠園的樓盤,；而“新”則指我們即將推出的新樓盤）,。

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，只有飽和的思想,，沒有飽和的市場。市場無處不在,，缺的是“發(fā)現(xiàn)”二字,。缺的是獨(dú)具匠心、別具一格的思想,，如何將思路與財路緊密地聯(lián)系起來,，必須抓住以下三個關(guān)鍵：

1.勇于打破思維定式。

2.善于另辟蹊徑,。

3.敢于抓住機(jī)遇,。

房地產(chǎn)營銷策劃方案篇十一

在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要,，商鋪要想賣得好,，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位,。

xx商業(yè)城項目是xx房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè),，將成為xx市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。

xx商業(yè)城座落于xx市城區(qū)北部的xx廣場旁,，是xx地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項目,。本項目占地xx平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計建議方案，項目由三層裙樓（含負(fù)一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成,，總建筑面積約為xx余平方米,，地下車庫及設(shè)備用房建筑面積為xx多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約xx平方米,，塔樓建筑面積約xx余平方米,。項目總投資約xx萬元。

經(jīng)過前期的市場調(diào)研分析,，本項目初步確定為現(xiàn)代化,、多功能的休閑購物商城。根據(jù)這個初步設(shè)想,，結(jié)合目前項目現(xiàn)狀,，本營銷企業(yè)方案對本項目做了比較系統(tǒng)的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發(fā),，對項目的整體形象包裝,、營銷組織運(yùn)行、市場推廣,、廣告策略安排,、銷售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。

營銷總體策略是仔細(xì)分析,、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場,，通過全方位地運(yùn)用營銷策略，最大限度提升項目的附加價值,，獲取項目的最大利潤,，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略,，可以簡述為“五個一”,，即樹立一個新銳概念、倡導(dǎo)一個財富理念,、提煉一個鮮明主題,、啟動一個前衛(wèi)市場、醞釀一場熱銷風(fēng)暴,。

根據(jù)本項目“五個一”的總體營銷策略,，擬訂本項目的營銷目標(biāo)方針如下，作為本項目營銷工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí),。

1,、樹立一個新銳概念：休閑式購物商業(yè)。

2,、倡導(dǎo)一個財富理念：創(chuàng)投性商業(yè),、休閑式購物,、穩(wěn)定性回報。

3,、提煉一個鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪,、休閑式商業(yè)。

4,、啟動一個前衛(wèi)市場：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè),、休閑式購物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與約束,，主要面向年輕新銳,、有自己個性的消費(fèi)群體，讓其體驗到休閑模式的商業(yè)環(huán)境,，購物主題明確,。

5、醞釀一場熱銷風(fēng)暴：本項目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè),，力爭推動商業(yè)房地產(chǎn)市場開發(fā)的全新變革,，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭，在一個全新市場里掀起一場熱銷風(fēng)暴,。

1,、銷售（招商）目標(biāo)

2、銷售目標(biāo)分解

根據(jù)項目的定位及施工進(jìn)度計劃,，將營銷工作分為四個階段,，各階段工作重點(diǎn)如表8—5所示。

為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分體現(xiàn)總體營銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn),，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素,，結(jié)合項目定位，確定以下銷售時機(jī)及價格,。

（一）項目入市時機(jī)及姿態(tài)

1、入市時機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營銷準(zhǔn)備,，在20xx年xx月份房交會期間開盤（或20xx年xx月）,，可以抓住20xx年春季房交會、五一國際勞動節(jié)等機(jī)會掀起第一個啟動高潮,；在國慶節(jié),、20xx年秋季房交會、元旦等重要時期掀起新的銷售高潮,。

2,、入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財富地產(chǎn)、休閑購物”形象登場,，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營理念,。

（二）價格定位及價格策略

1、價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法。

2,、價格定位：整個商業(yè)項目的銷售均價為xx元/平方米,，其中起價為xx元/平方米，最高價為xx元/平方米,。

3,、價格策略：采取“低開高走”型平價策略，開盤后半年作為第一階段的價格調(diào)整（略升）,，均價為xxxx元/m2,，尾盤銷售變相略降。

（一）宣傳策略主題

1,、個性特色：“xx商業(yè)城財富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營造全新休閑購物方式”,，倡導(dǎo)“投資財富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報”的投資理念,。

房地產(chǎn)營銷策劃方案篇十二

20xx年xx月xx日

1,、xx新天地廣場

2、現(xiàn)場售樓處

聚集開盤人氣,，重拳出擊,，在最短的宣傳期間內(nèi)，刺激大眾,，創(chuàng)造最佳口碑和打響xx首盤小高層高檔住宅小區(qū)的品牌,。

現(xiàn)場搖號、活動助興,、抽獎酬賓

一,、前期廣告宣傳

3月30―4月05著重以信息發(fā)布為主宣傳，主要是搖號參加辦法,、地點(diǎn),、時間等信息告知。發(fā)布途徑為報紙,、燈箱,、跨街橫幅。

宣傳主題：

未來城都市居住典范,，xx首期豪華高品位住宅樓銷售在即,。

引領(lǐng)都市時尚，坐居xxx,。

xxx4月5號日真情放送,，豪華住宅乍現(xiàn)xx。

因為珍稀,，所以珍貴,。

xx開盤有好禮,，驚喜大獎等你拿。

二,、搖號現(xiàn)場布置

1,、搖號方式：現(xiàn)場公開，即選即定,。具體搖號登記處暫定2處,。

(確定小高層購買資格，建議搖號總數(shù)比實(shí)際戶數(shù)多30%)

2,、地點(diǎn)選定：xx新天地廣場

a,、需要一定活動場地。

b,、場地方有舉辦活動經(jīng)驗,。

c、有聚集人氣的先例,。

3,、軟環(huán)境布置：高空氣球4個;大型氣拱門1個;30平方左右舞臺1個;樓盤效果展示牌1套;廣告宣傳易拉寶4個;宣傳折頁1000份，周遍跨街橫幅,、燈箱20套

4,、員工統(tǒng)一著裝

三、活動進(jìn)程(4月5日)

1,、下午14：00正式開始(13：50——14：00禮炮,、獎品展示)

2、14：00——14：30主持人5分鐘,、領(lǐng)導(dǎo)5分鐘,、佳賓2人共10分鐘、活動解說8分鐘,、公證人講話2分鐘,。

3、搖號開始(14：30——15：00)同時登記匯總

4,、搖號抽獎(15：00——16：00)獎品分1,、2、3等獎和紀(jì)念獎(100份)

5,、現(xiàn)場答謝演出、小娛樂活動(16：00——17：00)工作人員休息

6,、公布搖號和抽獎結(jié)果(17：10——17：30)

7,、獲獎群眾領(lǐng)獎(17：30——17：50)

四、搖號辦法

暫定

五,、活動經(jīng)費(fèi)預(yù)算

以實(shí)際投入為準(zhǔn)

房地產(chǎn)營銷策劃方案篇十三

前營銷是房地產(chǎn)開發(fā)的龍頭,。1995年以來,，全國各城市房地產(chǎn)閑置率一直在30—40%之間徘徊，現(xiàn)實(shí)壓力使廣大房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)識到房地產(chǎn)競爭很激烈,，粗放型經(jīng)營已經(jīng)不行了,。房地產(chǎn)企業(yè)要想在日益激烈的市場競爭中占有一席之地，必須了解市場,，熟知市場,，實(shí)施“重心前移”的市場定位。這時,，國內(nèi)不少房地產(chǎn)企業(yè),，尤其是從事地產(chǎn)代理的企業(yè)，紛紛投入人力,、物力,，進(jìn)行房地產(chǎn)營銷策劃問題研究。之后,，全國大中城市相繼展開房地產(chǎn)市場營銷大戰(zhàn),，群雄逐鹿品牌，使市場營銷策劃觀念不斷地融入到企業(yè)的經(jīng)營方針中,。實(shí)施前營銷戰(zhàn)略更成為諸多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)打造自己品牌的勢在必行之事,。

按照現(xiàn)代市場營銷觀念，營銷策劃要貫穿房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的始終,。前營銷與后期的銷售（推銷）一樣,，都是房地產(chǎn)營銷鏈中不可缺少的一環(huán)。當(dāng)開發(fā)商有了投資意向后,，通過對房地產(chǎn)市場的供求,、軟環(huán)境的調(diào)查與分析，以及對市場的定位,，財務(wù)上的可行性分析等一系列前營銷活動,，最終作為投資決策。由于前營銷最能體現(xiàn)“發(fā)現(xiàn)愿望并滿足他們”營銷的本質(zhì)屬性,，因此,，與房地產(chǎn)開發(fā)的后期推銷工作相比，前營銷還是房地產(chǎn)策劃的最重要的組成部分,。如果沒有前營銷的介入,，開發(fā)商就很難真正把握市場需求，其開發(fā)出來的商品房也無法順利的銷售,，甚至帶來商品房長時間閑置及資金積壓的風(fēng)險,。

房地產(chǎn)開發(fā)大致要經(jīng)歷如下階段：投資意向、地塊選擇,、市場調(diào)查,、產(chǎn)品定位,、投資報酬分析、投資決策,、方案設(shè)計,、建筑規(guī)劃、廣告企劃,、業(yè)務(wù)行銷,、物業(yè)管理、企業(yè)形象整體策劃等,，對前6個階段進(jìn)行的營銷策劃活動就是“前營銷”,。從房地產(chǎn)開發(fā)整個過程看，房地產(chǎn)的前營銷與后期的推銷工作相比,，則處于整個營銷策劃的最前端,。這里應(yīng)該說明兩個問題。第一,，前營銷不同于房地產(chǎn)開發(fā)的前期工作,。如房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試指定輔導(dǎo)教材里，把房地產(chǎn)開發(fā)劃分為房地產(chǎn)開發(fā)投資機(jī)會選擇與決策,、前期工作,、建設(shè)階段、租售階段,、物業(yè)管理等幾個階段,，認(rèn)為前期工作是在確定了具體開發(fā)地點(diǎn)與項目之后，在購買土地使用權(quán)和開發(fā)項目建設(shè)過程開始以前需要做的工作,。由此可見,，前營銷是在“前期工作”之前進(jìn)行的營銷策劃活動。第二,，前營銷是在“拿到地塊”之前進(jìn)行的營銷策劃活動,。洪建寧在《前營銷——房地產(chǎn)開發(fā)制勝的密訣》一文論述房地產(chǎn)前營銷的必要性時指出：“大多數(shù)的開發(fā)商拿到地塊后不去認(rèn)真做市場調(diào)查工作，而是憑自己的感覺,、老經(jīng)驗得出一些粗造的產(chǎn)品概念”,，他實(shí)際上把前營銷看作是“拿到地塊”之后進(jìn)行的營銷策劃活動。筆者認(rèn)為,，前營銷是在“拿到地塊”之前,，因為拿到地塊表明投資者已經(jīng)做出了投資的決策。其實(shí),，如果地產(chǎn)市場是規(guī)范的,，“拿到土地”也應(yīng)包括在前營銷里。如當(dāng)今使用權(quán)的招投標(biāo)掛牌出讓，土地使用的位置,、面積、功能,、容積率等等都已明白地告訴投資者,，即便于給投資者作決策之用。至于“擬應(yīng)將項目的總體規(guī)劃,、建筑景觀設(shè)計劃分在內(nèi)為宜”的提法,，是不妥的，這應(yīng)是“前期工作”的內(nèi)容,。

前營銷盡管處于房地產(chǎn)開發(fā)的早期,，是營銷策劃的前端，但是,，對于一個房地產(chǎn)開發(fā)項目來說,，前營銷做得好壞，直接關(guān)系到未來開發(fā)建成的項目是否能夠成功地銷售,，是否能夠按期收回投資并為企業(yè)帶來利潤,，可以說前營銷是房地產(chǎn)開發(fā)成本的關(guān)鍵。對于一個房地產(chǎn)企業(yè)來說,，也只有通過前營銷策劃,，找準(zhǔn)目標(biāo)人群，進(jìn)行產(chǎn)品市場的恰當(dāng)定位,，通過成功的房地產(chǎn)開發(fā)項目來樹立自己的產(chǎn)品和企業(yè)品牌,，才能使企業(yè)長久地立于不敗之地。因此,，前營銷也可以說是房地產(chǎn)企業(yè)成功謀劃未來發(fā)展的一個有效的,、長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略。

在我國,，1992年和1993年上半年房地產(chǎn)熱帶來的后果還沒有完全消除,，某些地方遺留的“爛尾樓”工程還未清理完畢的情況下，進(jìn)入1998年之后,，整個宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境又漸趨寬松,，房地產(chǎn)又開始升溫，20xx年新一輪房地產(chǎn)熱的爭論與治理又拉開序幕,。尤其是20xx—20xx年,，房地產(chǎn)開發(fā)的各項指標(biāo)增幅均在30%左右。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計,，20xx年全國有11個省,、自治區(qū)和直轄市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅超過50%，35個大中城市中有10個城市投資增幅超過70%。房地產(chǎn)投資的過快增長,，勢必使房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量大大超過居民對住房的需求,，房地產(chǎn)的空置率迅速上升。造成房地產(chǎn)投資盲目增長和空置率上升的原因是多方面的,，但筆者認(rèn)為,，房地產(chǎn)開發(fā)商營銷策劃不力，尤其是前營銷策劃的極不到位是其主要的原因,。

其存在的誤區(qū)與問題主要表現(xiàn)在：

重后期推銷輕前期營銷,，本末倒置。

盡管不少開發(fā)商都知道營銷在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的重要性,，但卻不知道什么是營銷,。甚至把營銷等同于推銷，常見的做法有如下幾點(diǎn)：一是成立公司,、立項目,、選擇圖紙和廣告宣傳等工作幾乎是同時進(jìn)行；二是前期無任何營銷策劃,，在項目建設(shè)過程中直接做廣告以便推銷,；三是征地手續(xù)的辦理和項目可行性分析同時進(jìn)行；四是開發(fā)前期雖有市場調(diào)研,，但要么是全國范圍的資料,，本市資料不詳，要么資料的獲取缺乏可靠的依據(jù),，要么是可行性報告的承擔(dān)者為了應(yīng)付差事而做的一篇“調(diào)查報告”,。總之,，他們都不大重視“前營銷”,，從而耽誤了房地產(chǎn)營銷策劃的最佳起步期。至于涉及企業(yè)長期發(fā)展戰(zhàn)略的形象策劃大多都沒有引起足夠重視,，即使有也是圍繞某一開發(fā)項目或為銷售某一產(chǎn)品不得不進(jìn)行的一種活動,。

房地產(chǎn)營銷策劃方案篇十四

“房產(chǎn)活動營銷”，即是在樓盤推廣過程中,，通過精心策劃,、具有鮮明主題能夠引起轟動效應(yīng)的，具有強(qiáng)烈新聞價值的—一個單一的,、或是系列性組合的營銷活動,，達(dá)至更有效的品牌傳播和銷售促進(jìn)；它不但是集廣告,、促銷,、公關(guān)、推廣等一體的營銷手段，也是建立在品牌營銷,、關(guān)系營銷,、數(shù)據(jù)營銷的基礎(chǔ)之上的全新營銷模式。

縱覽房地產(chǎn)發(fā)展歷程,，房產(chǎn)活動營銷觀念形成非一蹴而就,，依其發(fā)展階段的不同，大致可分為以下三個層次：1994年以前,，房地產(chǎn)市場尚未成熟，活動營銷似乎是一個生僻的詞語,；1994年-1998年,，當(dāng)幾十億平方米的空置房懸掛在每個發(fā)展商的腦海里時，房地產(chǎn)活動營銷便成了一個最時髦的觀念,；98年以后到現(xiàn)在,，由于樓盤競爭的日益加劇，房產(chǎn)活動營銷深入人心,，開始由“產(chǎn)品營銷”向“服務(wù)營銷”和“定制營銷”轉(zhuǎn)型,，但對其的詮釋理解也仍然存在魚龍混雜、良莠不齊的現(xiàn)象,。

1,、促銷活動——簡單的產(chǎn)品推廣活動，充其量不過是一種技巧手法,，是局部的修飾舉措,，其成功帶有偶然性，效益也僅限于產(chǎn)品本身,。瀏覽1995－1998年房地產(chǎn)市場,，大多數(shù)點(diǎn)子和絕招都是變相的讓利行為，它的耀眼也大多曇花一現(xiàn),。

2,、行銷企劃——相對有組織、有系統(tǒng)的營銷行為,，是根據(jù)市場在原有的基礎(chǔ)上對產(chǎn)品進(jìn)行修改和包裝,，制定縝密的廣告計劃并予以強(qiáng)力貫穿執(zhí)行。相對于促銷活動而言,，是一個質(zhì)的飛躍,，是房地產(chǎn)市場成熟的前進(jìn)標(biāo)志，其成功建立在因市場的各項資源最優(yōu)化配置的基礎(chǔ)之上,。

3,、 營銷戰(zhàn)略——是房地產(chǎn)企業(yè)全方位、立體化的更高層次營銷行為，不單單是指企業(yè)的營銷決策,，更著重于活動營銷觀念是否貫穿于企業(yè)經(jīng)營行為的每一個環(huán)節(jié)和每一個細(xì)節(jié),，包括經(jīng)營理念、組織架構(gòu),、社區(qū)生態(tài)環(huán)境與鄰里溝通,，是通過滿足對購房者需求和欲望，將購房者利益,、企業(yè)利益和社會效益綜合考慮所擬定出最佳營銷計劃,。

縱觀房產(chǎn)活動營銷發(fā)展過程，顯然能納入到整體營銷戰(zhàn)略高度上的活動無疑更符合時代發(fā)展的趨勢,。但目前現(xiàn)狀是,，房地產(chǎn)活動營銷的三個層次依然相互并存、共同發(fā)展的,，它們在不同的程度上服務(wù)于不同的房地產(chǎn)企業(yè),。

房地產(chǎn)營銷中的“活動營銷”策略，是基于其產(chǎn)品銷售的獨(dú)特性,、艱巨性,、創(chuàng)造更加強(qiáng)烈高效的“信息傳遞”手段，盡可能實(shí)現(xiàn)樓盤銷售的短時間,、高效率,。

第一，“活動營銷”策略,，要努力傳遞樓盤信息中的獨(dú)特內(nèi)容——即樓盤所具有的稀缺性信息,。醉翁之意不在酒。在一塊生地上,，活動營銷顯示出它獨(dú)特的功效,。

第二，信息傳遞的方式必須是獨(dú)到的,、精彩的——即盡可能引起轟動效應(yīng),。為了獲得信息傳遞的高效性，樓盤產(chǎn)品信息的傳遞,，必須要制造具有轟動效應(yīng)的“新聞事件”,、具有高度獨(dú)創(chuàng)性的特色活動，以獨(dú)特的“形式”,，高強(qiáng)度的刺激性特點(diǎn),，使消費(fèi)者對“活動”感興趣，進(jìn)而向消費(fèi)者傳遞產(chǎn)品信息,、企業(yè)形象信息等,，目的在于使特定公眾有意識,、主動性地接受到產(chǎn)品的獨(dú)特信息。

第三,，信息傳遞的對象應(yīng)該“準(zhǔn)確”——必須是針對特定的公眾,。

一個產(chǎn)品所針對的“公眾”與普通公眾不是一個概念，那些有可能成為該產(chǎn)品的消費(fèi)者的人群,，才是該產(chǎn)品所對應(yīng)的公眾,。

1、按市面上的房產(chǎn)活動營銷呈現(xiàn)狀況---即橫向按市場面展開

⑴ 產(chǎn)品說明會——目的是通過一個互動性很強(qiáng)的說明會,，開發(fā)商,、建筑師、景觀師,、合作商家等輪番上臺,，對房產(chǎn)品進(jìn)行全方位的演講，把樓盤中的細(xì)節(jié),、配套、理念傳達(dá)給業(yè)主和意向客戶,。

⑵ 客戶活動——在房地產(chǎn)樓盤銷售的整個時間序列上,，選擇一個或幾個關(guān)鍵性的節(jié)點(diǎn)，安裝“發(fā)動機(jī)”,，“助推器”,，舉辦各種類型的促銷活動，即可以單獨(dú)也可以連成一個整體如文化周,、地產(chǎn)節(jié)等,，以便給一個特定樓盤的品牌建設(shè)或銷售工作合力加速。