每個(gè)人都曾試圖在平淡的學(xué)習(xí)、工作和生活中寫一篇文章,。寫作是培養(yǎng)人的觀察,、聯(lián)想,、想象,、思維和記憶的重要手段,。相信許多人會(huì)覺得范文很難寫,？下面是小編為大家收集的優(yōu)秀范文,，供大家參考借鑒,，希望可以幫助到有需要的朋友,。

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃書封面篇一

1、針對(duì)目前銷售的進(jìn)展情況,，了解到股東優(yōu)惠卡未完全發(fā)放到位,，為了進(jìn)一步充分挖掘集團(tuán)內(nèi)部客戶資源,。

2、以項(xiàng)目本身的特色加大宣傳,，擴(kuò)大品牌知名度和影響力,，吸引更多的市場(chǎng)目光。

3,、快速積累新客戶,，為項(xiàng)目的開盤作前期醞釀，加快口碑傳播,，爭(zhēng)取更多關(guān)注,，促進(jìn)銷售。

單位定點(diǎn)宣傳：xx月xx日——xx月xx日

團(tuán)購(gòu)促銷時(shí)間：xx月xx日——xx月xx日

1,、增加小區(qū)的知名度,。

2、制造營(yíng)銷氣氛,，最大化的去化二期剩余房源,。

3、增加三期a1號(hào)樓的認(rèn)籌數(shù)量,，樹立三期項(xiàng)目形象,，為開盤奠定好基礎(chǔ)。

主題一：“國(guó)慶豪情盛典,，舞動(dòng)黃金海岸”

主題二：“歡度國(guó)慶之喜,，領(lǐng)略黃金真情”

主題三：“活力黃金周，超值優(yōu)惠7天樂”

1,、黃金周每天推出8套特價(jià)房（主要以二期特惠房源及g9一口價(jià)房源為主）,。

2、活動(dòng)期間購(gòu)房一次性付款96折,，銀行按揭98折,，但對(duì)外統(tǒng)一為一次性付款97折，銀行按揭99折,，銷售部視情況決定是否給予一個(gè)點(diǎn)折扣（特價(jià)房除外）,。

3、活動(dòng)期間,，天天豪禮相送,，凡是國(guó)慶期間到訪的客戶均有機(jī)會(huì)參與抽獎(jiǎng)，每天開獎(jiǎng)兩次（上午,、下午各一次,，視現(xiàn)場(chǎng)氣氛而定），凡是簽約客戶均可獲贈(zèng)電飯煲一個(gè)，多買多贈(zèng)抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)置：

一等獎(jiǎng)：電飯煲兩名（每天提供兩臺(tái)）

二等獎(jiǎng)：臺(tái)歷三名

三等獎(jiǎng)：購(gòu)物袋若干

1,、通過(guò)網(wǎng)絡(luò)宣傳

2,、短信（短信定于xx月xx日、xx月xx日每天兩萬(wàn)條信息）

3,、報(bào)紙廣告

4,、國(guó)慶宣傳易拉寶

5、戶外演出一場(chǎng)或花車游行3天

室外：

1,、橫幅：0.7x10米x2條

2,、國(guó)慶抽獎(jiǎng)禮品的堆放

3、氣球裝飾：大門,、禮品區(qū)

4,、吊旗

5、易拉寶展示

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃書封面篇二

由于房地產(chǎn)與一般商品具有異質(zhì)性,，如其資金投入巨大,、生產(chǎn)周期短、具有價(jià)值升值和貨幣功能,、能夠半品銷售,、品質(zhì)基本不能提升,、入市價(jià)格低,、開盤多、競(jìng)爭(zhēng)激烈等等,。

隨著房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈,，相應(yīng)的營(yíng)銷策劃也十分火暴，因此策劃創(chuàng)新成為制勝之道,。

對(duì)于房地產(chǎn)的營(yíng)銷策劃,，主要是圍繞消費(fèi)者的消費(fèi)行為、生活方式在產(chǎn)品設(shè)計(jì),、提升產(chǎn)品價(jià)值,、營(yíng)銷傳播、支付方式等方面進(jìn)行創(chuàng)新,，激發(fā)潛在消費(fèi)需求或爭(zhēng)奪現(xiàn)有顧客,，其創(chuàng)新可以體現(xiàn)在創(chuàng)造一種新產(chǎn)品（如規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的獨(dú)特性）；提供一種服務(wù)模式（如管家式的物業(yè)服務(wù)）,；倡導(dǎo)一種生活方式（如運(yùn)動(dòng),、健康、休閑,、品位等）,；營(yíng)造一種文化等等。

一方面是房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)已從價(jià)格競(jìng)爭(zhēng),、概念競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)而進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)階段,，企業(yè)更注重對(duì)品牌的培養(yǎng)與利用。

因此應(yīng)注重對(duì)品牌的不斷強(qiáng)化,，輸出品牌核心價(jià)值,，進(jìn)行統(tǒng)一品牌之下的分品牌戰(zhàn)略；同時(shí)廣告意識(shí)要超前,，推廣手段整合性強(qiáng),，利用一切可以利用的傳播資源強(qiáng)化產(chǎn)品的概念。

另一方面是消費(fèi)市場(chǎng)日趨理性和個(gè)性化,，近年經(jīng)濟(jì)持續(xù)放緩,，居民收入（包括預(yù)期收入）持續(xù)下降，實(shí)惠性的心理占據(jù)主導(dǎo)地位,；消費(fèi)者經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的廣告浸淫,，偶然性、沖動(dòng)性購(gòu)買行為減弱,，理性購(gòu)買行為增強(qiáng),；各種不同類型的消費(fèi)者對(duì)樓盤的選擇逐漸建立自己的標(biāo)準(zhǔn)和喜好，消費(fèi)者對(duì)商品房的選擇會(huì)更趨“個(gè)性化”,，會(huì)更加考慮自己的心理需求,，尋找更加適合自己的樓盤。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇,，大型化,、集約化樓盤將成為未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的熱點(diǎn)；針對(duì)不同消費(fèi)者的市場(chǎng)細(xì)分趨勢(shì)日趨明朗,，以滿足不同類型消費(fèi)需求的消費(fèi)群,；“設(shè)計(jì)時(shí)代”開始回歸，發(fā)展商更加重視產(chǎn)品的開發(fā),，對(duì)樓盤的前期規(guī)劃和設(shè)計(jì)將更加重視,。

競(jìng)爭(zhēng)手段將會(huì)全方位、多元化,，如一些大型的樓盤具備綜合的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),，而中小型盤就必須以其個(gè)性化和特色需求也在市場(chǎng)占據(jù)一席之地。

在未來(lái)的發(fā)展過(guò)程中,，將進(jìn)一步追求境界（如歷史,、人文、文化等）,；追求近距離（如與商務(wù)區(qū),、高效,、車站等接近）；追求潔凈（對(duì)光線,、綠化,、天然氣配備等）；追求寧?kù)o（密度低,、生態(tài)景觀臺(tái)等）等等,，不僅對(duì)配套設(shè)施的需求提高，而且對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌高要求,；不僅對(duì)設(shè)計(jì)有相應(yīng)要求,，可能還會(huì)對(duì)社區(qū)居民的生活群和社交卷具有相應(yīng)要求；不僅對(duì)樓盤的品牌有要求,，可能對(duì)設(shè)計(jì)和制造過(guò)程中的環(huán)節(jié)比較關(guān)注,。

在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)進(jìn)一步白熱化的情況下，如何進(jìn)一步挖掘自身樓盤的附加價(jià)值,，穩(wěn)定價(jià)格,、吸引客源？如何根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群的理性購(gòu)買需求,，進(jìn)一步深化自身樓盤的優(yōu)點(diǎn),，使目標(biāo)消費(fèi)群產(chǎn)生“物有所值”的感覺？如何繼續(xù)建立自己獨(dú)特的品牌個(gè)性,，突破強(qiáng)勁對(duì)手的包圍,，在市場(chǎng)上繼續(xù)掀起一股新的旋風(fēng)？如何適應(yīng)“個(gè)人置業(yè)時(shí)代”的新趨勢(shì),？這些都迫使開發(fā)商需要進(jìn)行系統(tǒng)的全程營(yíng)銷策劃,。

一是策劃為先,。

在整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中,，從思維上應(yīng)該策劃在先，包括項(xiàng)目認(rèn)證,、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估,、資金渠道、市場(chǎng)定位,、規(guī)劃設(shè)計(jì),、施工招標(biāo)、工程管理,、材料選擇,、形象包裝、開盤銷售,、廣告宣傳,、營(yíng)銷策略,、物業(yè)管理、品牌塑造,、效益提升等等都需要系統(tǒng)策劃,，策劃是建立在相應(yīng)的市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，調(diào)查既可以是一手的資料,，也可是二手的,，如包括政府統(tǒng)計(jì)口徑、銀行統(tǒng)計(jì)口徑,、統(tǒng)計(jì)局,、商業(yè)局、房管局,、國(guó)土局,、稅務(wù)局等部門的統(tǒng)計(jì)年鑒，了解和分析市場(chǎng)購(gòu)買力及消費(fèi)趨勢(shì)等等,。

根據(jù)不同的環(huán)節(jié)有針對(duì)性的展開調(diào)查,，如圍繞消費(fèi)者的生活形態(tài)，圍繞區(qū)域的樓盤情況,，圍繞促銷策略等等,。

二是創(chuàng)新為贏。

在整個(gè)策劃過(guò)程中均應(yīng)該進(jìn)行營(yíng)銷策劃創(chuàng)新,，包括建筑形態(tài),、布局規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì),、整合營(yíng)銷,、廣告宣傳、公關(guān)活動(dòng),、物業(yè)管理,、融資方式等等，如在支付方式上,，與金融有效結(jié)合,；在價(jià)格制定上，有效利用消費(fèi)者的心理,；在宣傳和定位上,，利用消費(fèi)者好奇、虛偽等心理,。

如關(guān)注小孩教育,、與名人做鄰居、零首付,、組合銷售,、在促銷上合家歡禮品組合：丈夫贈(zèng)送健身禮券,、妻子贈(zèng)送美容禮券、兒女贈(zèng)送少年宮課程一門,、老人贈(zèng)送全面身體檢查一次等等,。

同時(shí)要全程為握，房地產(chǎn)開發(fā)的全程策劃,，每個(gè)環(huán)節(jié),、每道工序、每個(gè)細(xì)節(jié)都相當(dāng)重要,。

如市場(chǎng)調(diào)研,、市場(chǎng)分析、市場(chǎng)定位,、市場(chǎng)形象,、市場(chǎng)促銷。

三是塑造差異,。

差異化能夠創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),，在房地產(chǎn)策劃過(guò)程中，應(yīng)在不同層面塑造差異,，如建筑風(fēng)格,、外立面、風(fēng)系設(shè)計(jì),、光系設(shè)計(jì),、戶型設(shè)計(jì)、布局空間設(shè)計(jì),、功能設(shè)計(jì),、智能化設(shè)計(jì)、逃生設(shè)計(jì)等等,。

在差異的塑造過(guò)程中,，應(yīng)在價(jià)值提升、吸引眼球,、新穎性和成本方面權(quán)衡考慮,，因?yàn)槠髽I(yè)的目的是營(yíng)利為本,。

四是整合營(yíng)銷,。

一方面房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)或經(jīng)營(yíng)中要體現(xiàn)人性化意識(shí),，關(guān)注企業(yè)形象,、項(xiàng)目形象,、員工形象,、產(chǎn)品用料,、營(yíng)銷方式等等,，另一方面要善于整合,，在定價(jià)方式,、開盤起價(jià)、價(jià)格策略,、付款方式,、營(yíng)銷主題、廣告創(chuàng)意,、投放媒體,、投放時(shí)間、媒體選擇,、賣點(diǎn)營(yíng)造,、物管承諾等方面都應(yīng)該組合和整合。

如引進(jìn)組合家電,、組合廚房,；社區(qū)綜合配套，整合內(nèi)外部資源等等,。

在傳播方面,，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒設(shè)計(jì)和戶型,；從軟文到單葉,，從電視廣告到車體、廣播和戶外廣告等,，在生活方式,、生活品味等方面區(qū)塑造創(chuàng)意點(diǎn)。

在品牌定位方面,，根據(jù)消費(fèi)形態(tài)和樓盤實(shí)際情況,，尋找相應(yīng)的目標(biāo)消費(fèi)群體，同時(shí)要善于培育樓盤的子品牌,。

當(dāng)然,，對(duì)于房地產(chǎn)銷售力的實(shí)現(xiàn)，單純靠品牌概念的輸出無(wú)法達(dá)成,，實(shí)在的產(chǎn)品和價(jià)格才是實(shí)現(xiàn)銷售力的關(guān)鍵所在,，因此應(yīng)輸出多元化的產(chǎn)品信息，提升樓盤的價(jià)值感,，打動(dòng)更加理性的消費(fèi)群,，為產(chǎn)品注入一些新的元素，賦予產(chǎn)品更加新鮮的形象,，從而保持品牌的新鮮感,。

總之，未來(lái)的社區(qū)將更加在產(chǎn)品自身方面加以關(guān)注：如園林設(shè)計(jì)好,，有較大的休閑活動(dòng)空間,；間隔合理,、實(shí)用率高、采光好,、空氣流通,；樓距較大，有開敞的空間和視野,；完善的小區(qū)配套,，物業(yè)管理好，最好是封閉式管理,；交通,、購(gòu)物方便，使房子成為有文化氣息的房子,，成為有創(chuàng)造力的房子,。

在營(yíng)銷傳播上：抓住目標(biāo)消費(fèi)者的心態(tài)，務(wù)求直指人心,，在銷售策略,、廣告策略投其所好，促成他們購(gòu)買,，同時(shí)根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群的特性,，配合產(chǎn)品的特點(diǎn)，使廣告投入針對(duì)性更強(qiáng)更直接,。

一方面是組合利用軟文,、公關(guān)和不同形式的廣告，在設(shè)計(jì)和投放過(guò)程中創(chuàng)新,，另一方面是有效把握目標(biāo)消費(fèi)群體的消費(fèi)心理和行為,，關(guān)注其消費(fèi)形態(tài)，從而有針對(duì)性地開展相應(yīng)地傳播和促銷活動(dòng),。

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃書封面篇三

某房地產(chǎn)項(xiàng)目位于鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊,，在鄭汴路路南，鳳凰東路,、鳳臺(tái)路（在建）和青年路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界,、名優(yōu)建材市場(chǎng)等分開。

某房地產(chǎn)現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅,、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成,。一期連排別墅市場(chǎng)定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷售障礙,。一期5#,、7#、9#,、11#,、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓(xùn),，以超低價(jià)位入市,，順利的實(shí)現(xiàn)了銷售，但沒有為開發(fā)商實(shí)現(xiàn)預(yù)期的利潤(rùn),，沒有樹立中,、高檔物業(yè)的品牌形象，無(wú)意中形成某房地產(chǎn)下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙,。

現(xiàn)在,，一期多層尚有37現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房,，銷售額850萬(wàn)元,。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五,、六樓為主,；127m2的三室兩廳7套；這兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%,。

二期小戶型總銷售金額預(yù)計(jì)2800萬(wàn)元,，臨街商鋪1700萬(wàn)元，合計(jì)4500萬(wàn)元,。預(yù)售許可證預(yù)計(jì)20xx年5月底辦下,。

由此可見，目前某房地產(chǎn)的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型,、現(xiàn)房大戶型和商鋪,。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%,，二期臨街商鋪占32%,。如何解決可售資源過(guò)于分散的障礙，是我們面對(duì)的重大挑戰(zhàn)之一,。

a,、東南板塊及鄭汴路商圈。

鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線,、東明路南段沿沿線,、航海東路與107國(guó)道沿線。

鄭汴路沿線主要由建業(yè),、英協(xié),、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下,，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū),。某房地產(chǎn)位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié),、建業(yè)幾乎是一路之隔,。但某房地產(chǎn)在操盤過(guò)程中，沒有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢(shì),，純粹以低價(jià)位的品牌內(nèi)涵介入競(jìng)爭(zhēng),，不僅沒有收獲天然的地段價(jià)格優(yōu)勢(shì)，而且為二期,、三期制造了品牌障礙,。

東明路南段沿線目前競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，主要由東明花園,、佳藝花園等樓盤組成,。

航海東路與107國(guó)道沿線是20xx年以來(lái)的樓市亮點(diǎn)，寶景,、金色港灣,、悉尼陽(yáng)光、燕歸園等一批中價(jià)位大型樓盤,。其中燕歸園是某房地產(chǎn)二期小戶型明確的競(jìng)爭(zhēng)樓盤,，其它幾乎所有的樓盤都和某房地產(chǎn)一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系,。

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃書封面篇四

前言在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天,，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過(guò)程中越來(lái)越重要，商鋪要想賣得好,，前期的營(yíng)銷策劃必不可少,，而且必須做到位。

××商業(yè)城項(xiàng)目是××房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè),，將成為××市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品,。

××商業(yè)城座落于××市城區(qū)北部的××廣場(chǎng)旁，是××地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項(xiàng)目,。

本項(xiàng)目占地7000平方米,，根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案，項(xiàng)目由三層裙樓(含負(fù)一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成,，總建筑面積約為15000余平方米,，地下車庫(kù)及設(shè)備用房建筑面積為1500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8500平方米,，塔樓建筑面積約6500余平方米,。

項(xiàng)目總投資約1800萬(wàn)元。

經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)研分析，本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化,、多功能的休閑購(gòu)物商城,。

根據(jù)這個(gè)初步設(shè)想，結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀,，本營(yíng)銷企業(yè)方案對(duì)本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場(chǎng)定位及營(yíng)銷可操作性分析,，從營(yíng)銷策劃的角度出發(fā),，對(duì)項(xiàng)目的整體形象包裝,、營(yíng)銷組織運(yùn)行、市場(chǎng)推廣,、廣告策略安排,、銷售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。

一,、項(xiàng)目營(yíng)銷總體策略營(yíng)銷總體策略是仔細(xì)分析,、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場(chǎng)，通過(guò)全方位地運(yùn)用營(yíng)銷策略,，最大限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值,，獲取項(xiàng)目的最大利潤(rùn)，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象,。

概括本項(xiàng)目的營(yíng)銷總體策略,，可以簡(jiǎn)述為“五個(gè)一”，即樹立一個(gè)新銳概念,、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念,、提煉一個(gè)鮮明主題、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng),、醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴,。

二、項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)方針根據(jù)本項(xiàng)目“五個(gè)一”的總體營(yíng)銷策略,，擬訂本項(xiàng)目的營(yíng)銷目標(biāo)方針如下,，作為本項(xiàng)目營(yíng)銷工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí)。

1.樹立一個(gè)新銳概念：休閑式購(gòu)物商業(yè),。

2.倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè),、休閑式購(gòu)物、穩(wěn)定性回報(bào),。

3.提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪,、休閑式商業(yè)。

4.啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè),、休閑式購(gòu)物”,，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購(gòu)物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個(gè)性的消費(fèi)群體,，讓其體驗(yàn)到休閑模式的商業(yè)環(huán)境,，購(gòu)物主題明確。

5.醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè),，力爭(zhēng)推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的全新變革,，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，在一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴,。

三,、銷售目標(biāo)及目標(biāo)分解1.銷售(招商)目標(biāo)2.銷售目標(biāo)分解四、營(yíng)銷階段計(jì)劃根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃,，將營(yíng)銷工作分為四個(gè)階段,，各階段工作重點(diǎn)如表8-5所示。

五,、項(xiàng)目銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格為了更好地在后續(xù)營(yíng)銷過(guò)程中充分體現(xiàn)總體營(yíng)銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn),，綜合項(xiàng)目要素資源和營(yíng)銷推廣傳播要素，結(jié)合項(xiàng)目定位,，確定以下銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格,。

(一)項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)1.入市時(shí)機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營(yíng)銷準(zhǔn)備，在20xx年5月份房交會(huì)期間開盤(或20xx年9月),，可以抓住20xx年春季房交會(huì),、五一國(guó)際勞動(dòng)節(jié)等機(jī)會(huì)掀起第一個(gè)啟動(dòng)高潮;在國(guó)慶節(jié)、20xx年秋季房交會(huì),、元旦等重要時(shí)期掀起新的銷售高潮,。

2.入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn)、休閑購(gòu)物”形象登場(chǎng),，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)理念,。

(二)價(jià)格定位及價(jià)格策略1.價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法。

2.價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)為3580元/平方米,，其中起價(jià)為3328元/平方米,，最高價(jià)為4000元/平方米。

3.價(jià)格策略：采取“低開高走”型平價(jià)策略,，開盤后半年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整(略升),，均價(jià)為3380元/m2，尾盤銷售變相略降,。

六,、宣傳策略及媒介組合(一)宣傳策略主題1.個(gè)性特色：“××商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營(yíng)造全新休閑購(gòu)物方式”，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn),、獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念,。

2.區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處××廣場(chǎng)旁,，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑,，交通便捷,，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。

3.增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域,，發(fā)展前景好,，購(gòu)置成本低，升值潛力大,，是投資置業(yè)的首選,。

(二)宣傳媒介組合1.開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財(cái)富投資，穩(wěn)定回報(bào)”理念的深度挖掘,，媒體主要以報(bào)紙為主,，電視為輔,。

2.開盤后的強(qiáng)勢(shì)推廣期：即項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的重要時(shí)期,，宣傳媒介以“報(bào)紙、電視,、戶外廣告牌三位一體”為主,，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式,。

3.開盤后的形象展示期：為了展示形象,，以軟性深入挖掘?yàn)橹鳎浇檫x擇主要是電視和報(bào)紙,，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān),、促銷活動(dòng)、項(xiàng)目招商說(shuō)明會(huì)等形式,。

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃書封面篇五

一,、市經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和生活結(jié)構(gòu)研究

◆ 總?cè)丝诩皡^(qū)域人口結(jié)構(gòu)、職業(yè)構(gòu)成,、家庭戶數(shù)構(gòu)成,、收入水平、消費(fèi)水平等

◆ gdp發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況

◆ 消費(fèi)品零售總額

◆ 商業(yè)增加值

◆ 城鄉(xiāng)居民的人均可支配收入

◆ 城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額

第二階段：項(xiàng)目定位階段

一,、 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位

◆ 形象定位

◆ 規(guī)模定位

二,、目標(biāo)客戶定位

◆ 購(gòu)買商鋪的目標(biāo)群分析

第三階段：項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案階段

一,、整體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

二,、建筑風(fēng)格與立面效果設(shè)計(jì)方案

三、商鋪結(jié)構(gòu)與內(nèi)部分割方案

四,、景觀設(shè)計(jì)方案

五,、交通組織設(shè)計(jì)方案

第四階段：項(xiàng)目營(yíng)銷策劃階段

一,、營(yíng)銷整體規(guī)劃方案建議書

◆ 營(yíng)銷方式建議

◆ 營(yíng)銷渠道建議

◆ 營(yíng)銷策略建議

◆ 營(yíng)銷計(jì)劃安排建議

◆ 促銷策略建議

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃書封面篇六

前言：

隨著會(huì)展經(jīng)濟(jì)的泛濫，“展會(huì),，展會(huì),，只展不售”這句話似乎已成為業(yè)界公認(rèn)的法則，而企業(yè)參展也僅局限于企業(yè)實(shí)力的展示和品牌知名度的提升,，大多數(shù)參加展會(huì)的企業(yè)也往往是花錢賺吆喝,，叫好不叫座。這樣的展會(huì)所發(fā)揮的功效也就僅僅局限于行業(yè)內(nèi)部的交流,，離企業(yè)參展實(shí)現(xiàn)銷售的初衷相差甚遠(yuǎn),，如此展會(huì)效果也只能讓參展企業(yè)“望展興嘆”。

然而,，會(huì)展的存在自然有其存在的原因,。展會(huì)作為一種載體，接近了企業(yè)與消費(fèi)者之間的距離,，是一種全方位的溝通和交流方式,。展會(huì)給企業(yè)和產(chǎn)品提供了一個(gè)展示平臺(tái)，也給消費(fèi)者提供了更多的選擇機(jī)會(huì),。 因此,，參展企業(yè)如何利用會(huì)展經(jīng)濟(jì)來(lái)創(chuàng)造效益，如何在展會(huì)中實(shí)現(xiàn)銷售,，已成為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者們關(guān)注的焦點(diǎn),。

那么，如何才能在展會(huì)中實(shí)現(xiàn)銷售呢,？參展企業(yè)只要合理的利用好展會(huì)的優(yōu)勢(shì),，結(jié)合企業(yè)和產(chǎn)品的現(xiàn)狀，進(jìn)行充分的籌劃,，就一定能取得好的參展效果,。前期，三友傳媒為a商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目提供策劃,，參加20xx年秋季房展會(huì),，僅投入幾萬(wàn)元，成功銷售商鋪80余套,，銷售額近千萬(wàn)元,，用最低的成本，實(shí)現(xiàn)了最大的銷售,，創(chuàng)造了歷屆房展會(huì)銷售的歷史新高,，使該項(xiàng)目成為了本次房展會(huì)最大的贏家。同時(shí),，通過(guò)本次房展會(huì),，迅速為原本處于滯銷狀態(tài)的a項(xiàng)目重啟市場(chǎng),，在展會(huì)結(jié)束后的幾個(gè)月中，展會(huì)的熱銷效應(yīng)得到了延續(xù),，實(shí)現(xiàn)了較為理想的銷售業(yè)績(jī),。

a項(xiàng)目是一個(gè)出售商鋪產(chǎn)權(quán)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，地處省會(huì)城市郊區(qū),，毗鄰正在開發(fā)初期的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū),，交通發(fā)達(dá)，地理位置優(yōu)越,，具有較高的投資潛力,。但是對(duì)于a項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，由于該地段尚處于開發(fā)初期,，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)尚未入駐,，項(xiàng)目周邊常駐人口和流動(dòng)人口數(shù)量較小，對(duì)于一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是非常不利的,。因此很多人對(duì)a項(xiàng)目的投資價(jià)值持懷疑態(tài)度,。

但是，由于a項(xiàng)目的開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目定位為當(dāng)前比較受投資者追捧的“產(chǎn)權(quán)式商鋪”,，即將商場(chǎng)進(jìn)行小面積分割,，然后出售單鋪的產(chǎn)權(quán)，并為購(gòu)買商鋪的客戶代租商鋪,，客戶自購(gòu)買商鋪之日起即可每月收取一定的租金回報(bào)。由于這種投資方式具有較大的吸引力,，20xx年x月a項(xiàng)目經(jīng)過(guò)充分準(zhǔn)備后正式開盤,，在項(xiàng)目開盤初期，這種低總價(jià),、高回報(bào)的產(chǎn)權(quán)式商鋪一經(jīng)推出,，便受到了消費(fèi)者的搶購(gòu)。然而,，在項(xiàng)目前期火爆銷售過(guò)后,，由于前期宣傳推廣不利及大學(xué)城建設(shè)的停工，a項(xiàng)目的銷售受到了巨大影響,，這種火爆的銷售熱潮在項(xiàng)目開盤僅二個(gè)月便處于銷售停滯狀態(tài),。

在a項(xiàng)目的銷售停滯不前的情況下，開發(fā)商決定要換掉目前推廣不力的廣告公司,，重新選擇一家有實(shí)力的廣告公司進(jìn)行合作,，在推廣上加大力度，通過(guò)有效的市場(chǎng)推廣來(lái)重啟市場(chǎng),。9月底,，a項(xiàng)目的銷售負(fù)責(zé)人找到了在推廣方面較為知名的三友傳媒,，經(jīng)過(guò)初步的探討，結(jié)合a項(xiàng)目的現(xiàn)狀,，雙方在項(xiàng)目的推廣上碰撞出了令人興奮的新思路,。于是，雙方很快達(dá)成合作意向,，由三友傳媒代替原來(lái)的廣告公司,，負(fù)責(zé)a項(xiàng)目的全案推廣工作。

10月份三友傳媒正式接手a項(xiàng)目全案推廣工作,，并成立項(xiàng)目組,。項(xiàng)目雖然拿下了，但是項(xiàng)目組的每個(gè)成員的壓力卻是巨大的,，因?yàn)檫@畢竟是一個(gè)已經(jīng)處于停滯狀態(tài)的項(xiàng)目,，要讓它“起死回生”談何容易。然而,，有壓力就有動(dòng)力,，項(xiàng)目組成員對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行的詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研、分析和論證,，最后項(xiàng)目組得出的結(jié)論是：項(xiàng)目銷售之所以滯銷,，是因?yàn)橄M(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的投資前景缺乏信心，由于目前項(xiàng)目周邊消費(fèi)能力較低,，擔(dān)心項(xiàng)目正常經(jīng)營(yíng)后的風(fēng)險(xiǎn)較大,，影響了項(xiàng)目的銷售。因此,，要想重啟市場(chǎng),，必須要打消消費(fèi)者心中的疑慮，重新樹立消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目投資的信心,。這也是前期a項(xiàng)目一直打“投資”主題而效果欠佳的主要原因,。

問(wèn)題找出來(lái)了，項(xiàng)目組制訂了“先樹形象,，后打投資”的新的推廣思路,，并將項(xiàng)目推廣的二次啟動(dòng)時(shí)間定在了10月底的房展會(huì)。10月上旬和中旬,，項(xiàng)目組與開發(fā)商一起對(duì)a項(xiàng)目的形象進(jìn)行的整合,，確定了極具吸引力的五大業(yè)態(tài)，并根據(jù)這五大業(yè)態(tài),，在電視標(biāo)版,、報(bào)紙、雜志,、廣播電臺(tái),、市區(qū)燈箱廣告和車體廣告等媒體上進(jìn)行了前期的形象宣傳,，并對(duì)銷售案場(chǎng)和項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)圍墻進(jìn)行了新的形象包裝。在這段時(shí)間內(nèi),，項(xiàng)目組沒有打任何關(guān)于a項(xiàng)目投資價(jià)值的信息,，而只是以塑造項(xiàng)目形象為主，突出項(xiàng)目具有經(jīng)營(yíng)潛力的全新業(yè)態(tài),，通過(guò)近一個(gè)月高密度,、大范圍的項(xiàng)目新形象宣傳，使消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目有了新的認(rèn)知,，漸漸對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)前景產(chǎn)生了信任,。

對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目來(lái)講，要想實(shí)現(xiàn)銷售就必須要突出項(xiàng)目的投資價(jià)值,，這就是商業(yè)地產(chǎn)與住宅銷售的差異所在,。在形象推廣取得了預(yù)期的效果之后，接下來(lái)就要在此基礎(chǔ)上推出“投資”的概念了,。消費(fèi)者對(duì)于投資項(xiàng)目,，往往喜歡跟風(fēng)，往往認(rèn)為當(dāng)前大家都關(guān)注的項(xiàng)目就是最具投資價(jià)值的項(xiàng)目,，大家都不關(guān)注的項(xiàng)目都是沒有投資價(jià)值的,，因此，商業(yè)地產(chǎn)的推廣一定要集中火力,，在最適宜的時(shí)機(jī)推出,，營(yíng)造旺銷的氣氛，吸引投資者的關(guān)注,，從而實(shí)現(xiàn)銷售,。

此時(shí)，離房展會(huì)也越來(lái)越近了,，房展會(huì)不僅是房地產(chǎn)項(xiàng)目展示自己實(shí)力，同行間大比拼的盛會(huì),，對(duì)消費(fèi)者而言更是認(rèn)識(shí)地產(chǎn)項(xiàng)目,，選擇地產(chǎn)項(xiàng)目，進(jìn)行貨比三家的良機(jī),，地產(chǎn)投資者也大多會(huì)到房展會(huì)淘金,，選擇適合于自己的投資項(xiàng)目。房展會(huì)將會(huì)在短時(shí)間將房地產(chǎn)行業(yè)的目標(biāo)消費(fèi)群最大限度的集中在一起,，因此,，項(xiàng)目組認(rèn)為本次房展會(huì)對(duì)于a項(xiàng)目重啟市場(chǎng)而言，是再好不過(guò)的`時(shí)機(jī)了,。此時(shí),，項(xiàng)目組已將全部的精力都投放到房展會(huì)上來(lái),，力爭(zhēng)在房展會(huì)上一炮打響，以實(shí)現(xiàn)我們的房展會(huì)“市場(chǎng)引爆計(jì)劃”,。

正當(dāng)項(xiàng)目組成員為突如其來(lái)的市場(chǎng)良機(jī)而歡呼時(shí),，一盆冷水潑在了項(xiàng)目身上：由于a項(xiàng)目正處在建設(shè)階段，而項(xiàng)目銷售的停滯導(dǎo)致了資金短缺,，開發(fā)商要求本次房展會(huì)a項(xiàng)目將可能不會(huì)參加,，即使參加，也不會(huì)有大的資金投入,。經(jīng)過(guò)項(xiàng)目的努力,，開發(fā)商決定將參加展會(huì)的費(fèi)用控制在幾萬(wàn)元之內(nèi)。眾所周知,，房展會(huì)就是一場(chǎng)地產(chǎn)大鱷們的燒錢比賽,，為了體現(xiàn)樓盤的檔次和實(shí)力，展區(qū)無(wú)論是從位置,、布局,、造型還是到材質(zhì)，無(wú)不是追求檔次和視覺效果,，一個(gè)展會(huì)下來(lái),，所花費(fèi)的費(fèi)用少則數(shù)十萬(wàn)，多則上百萬(wàn),，光是演出費(fèi)用恐怕也有幾萬(wàn)元,。對(duì)a項(xiàng)目而言，區(qū)區(qū)幾萬(wàn)元如何能在展會(huì)中嶄露頭角,，成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)呢,？

只要思想不滑坡，辦法總比困難多,。困難擺在面前,，總是要解決的，經(jīng)過(guò)項(xiàng)目組討論,，大家一致認(rèn)為本次房展會(huì),，一定要整合現(xiàn)有資源，打破以往各開發(fā)商進(jìn)行財(cái)力大比拼,，以奢華來(lái)吸引消費(fèi)者的參展方式,，爭(zhēng)取在展會(huì)中以最低的成本，來(lái)出奇制勝,，巧妙地將a項(xiàng)目的投資優(yōu)勢(shì)傳播出去,。要打投資概念，首先要總結(jié)吸引消費(fèi)者投資的利益點(diǎn)，最終,，項(xiàng)目組將本項(xiàng)目的投資優(yōu)勢(shì)提煉為：投資門檻低,、回報(bào)穩(wěn)定、回報(bào)率高,、適合大眾投資,。針對(duì)這一賣點(diǎn)，我們把a(bǔ)項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群定位為在一定積蓄,，想投資但無(wú)固定的投資渠道的城市小型投資者,。

有了具有競(jìng)爭(zhēng)力的賣點(diǎn)，如何將這一賣點(diǎn)有效地傳播出去是項(xiàng)目組面臨的又一問(wèn)題,。所謂有效的傳播,，不是簡(jiǎn)單的讓目標(biāo)消費(fèi)群知道這一投資信息，而是要讓他們接受信息后,，認(rèn)同我們的賣點(diǎn),，產(chǎn)生購(gòu)買欲望，最終實(shí)現(xiàn)銷售,。因此,，項(xiàng)目組接下來(lái)要做的就是要使“投資門檻低、回報(bào)穩(wěn)定,、回報(bào)率高,、適合于大眾投資?！边@一信息更加通俗,、可信度更高，才能達(dá)到傳播的目的,。

于是項(xiàng)目組結(jié)合a項(xiàng)目的現(xiàn)狀,，對(duì)a項(xiàng)目的資源進(jìn)行整合后制定出了參加本次房展會(huì)的營(yíng)銷策略：傳播造勢(shì)，利益誘導(dǎo),，促進(jìn)銷售,，重啟市場(chǎng)。針對(duì)制定的營(yíng)銷策劃在策略實(shí)施上項(xiàng)目組進(jìn)行了細(xì)化,，以確保策略的指導(dǎo)性和可行性：

細(xì)化一：在傳播時(shí)間上要拉長(zhǎng)傳播周期,，以確保信息傳播的持續(xù)性。

所謂拉長(zhǎng)傳播周期就是要使信息傳播的時(shí)間從展會(huì)開始前,、展會(huì)過(guò)程中到展會(huì)結(jié)束后的一段進(jìn)間內(nèi)要貫穿始終，爭(zhēng)取做到會(huì)前傳播進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)熱,，會(huì)上集中傳播達(dá)到高潮,、會(huì)后跟進(jìn)傳播使熱銷持續(xù)。這樣會(huì)前造勢(shì)、會(huì)中促銷,、會(huì)后跟進(jìn)三者有機(jī)的結(jié)合在一起,，保證了信息傳播的持續(xù)性。

細(xì)化二：對(duì)傳播媒體進(jìn)行立體組合,，以確保信息傳播的有效性,。

媒體是信息傳播的載體，面對(duì)眾多的媒體要對(duì)媒體進(jìn)行有選擇地組合,，如果盲目地依賴單一媒體,，則有可能造成信息的流失；如果無(wú)選擇地投放多家媒體,，則會(huì)增加傳播成本,，造成資源浪費(fèi)。本次展會(huì)在高空媒體選擇上我們選擇本市的主流報(bào)紙《晚報(bào)》,，該媒體是本地發(fā)行量最大的一家報(bào)紙,，同時(shí)也是本次展會(huì)的主辦方，會(huì)前對(duì)本次展會(huì)進(jìn)行重點(diǎn)跟進(jìn)報(bào)道,。

光靠高空媒體是不夠的,，在展會(huì)過(guò)程中，信息能否及時(shí)有效地傳播到參加展會(huì)的消費(fèi)者中去,，對(duì)參展企業(yè)來(lái)說(shuō)尤其重要,。因?yàn)檫@部分人群就在現(xiàn)場(chǎng)，能否將他們吸引到你的展區(qū)內(nèi),，就要看你的信息傳播是否到位了,。因此，在地面媒體的選擇上我們決定自制宣傳工具,，屆時(shí)在展會(huì)上流動(dòng)發(fā)放,。

細(xì)化三：在傳播內(nèi)容上主打促銷牌，與其他參展企業(yè)主打形象形成對(duì)比,。

在歷屆房展會(huì)中,，參加展會(huì)的開發(fā)商無(wú)一不是在大打樓盤的形象，比檔次,，比概念,，比個(gè)性，令消費(fèi)者看得眼花瞭亂,，到最后也只能是走馬觀花地看看熱鬧,。因此，項(xiàng)目組對(duì)于廣告?zhèn)鞑サ膬?nèi)容決定以促銷信息為主,，主打促銷牌,，與其他樓盤形成反差，從成堆的廣告中顯現(xiàn)出來(lái)。同時(shí),，制作促銷單張?jiān)谡箷?huì)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)放,，使a項(xiàng)目促銷信息在參展消費(fèi)者中傳播出去。

細(xì)化四：制作會(huì)走動(dòng)的吉祥物氣模,，營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)熱鬧氣氛,。

由于事前開發(fā)商已聲明對(duì)展區(qū)制作不會(huì)做大的投入，就注定展區(qū)的設(shè)計(jì)要一切從簡(jiǎn),，如何吸引消費(fèi)者到你的展區(qū)前駐足呢,？此時(shí)，項(xiàng)目組想到了吉祥物氣模,，也只能依靠這種可愛的吉祥物形象來(lái)營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)氣氛了,。屆時(shí)，可以制作數(shù)個(gè)會(huì)走動(dòng)的吉祥物氣模在展區(qū)周圍巡回走動(dòng),，一定會(huì)吸引大量人群,，且由于氣模是在展區(qū)外走動(dòng)，不會(huì)占用過(guò)小的展區(qū)空間,，不影響消費(fèi)者咨詢和銷售人員同客戶的洽談,，無(wú)意中又?jǐn)U大了展區(qū)的實(shí)用面積。

細(xì)化五,、制作大,、小存折，使投資概念通俗化,、形象化,。

基礎(chǔ)設(shè)施都已俱備，本次展會(huì)中推出“投資概念”如何才能讓消費(fèi)者快速接受,，獲得消費(fèi)者的認(rèn)同呢,？于是項(xiàng)目組圍繞該項(xiàng)目“投資門檻低、回報(bào)穩(wěn)定,、回報(bào)率高,、適合大眾投資?！钡馁u點(diǎn)進(jìn)行討論后,，有人提出對(duì)于本項(xiàng)目投資打個(gè)比喻來(lái)說(shuō)就好比一次性在銀行存入一定的資金（購(gòu)買商鋪產(chǎn)權(quán)），然后每月可以從銀行收取一定的利息（項(xiàng)目的租金回報(bào)）,，只是這種加報(bào)率要比銀行利率更高,，但同樣具有穩(wěn)定性。這句話剛說(shuō)完就得到了大家的一致認(rèn)同,，于是一個(gè)令大家興奮的創(chuàng)意出來(lái)了：在展區(qū)制作一個(gè)大的銀行存折模型,，將項(xiàng)目的投資回報(bào)分析模仿銀行利息回報(bào)寫上去,，消費(fèi)者從這上面可以一目了然地看到自己投入多資金，每月能收取多少租金回報(bào),。通過(guò)這種方式a項(xiàng)目的投資優(yōu)勢(shì)便通俗易懂而又清晰地展現(xiàn)在人們面前。

有了放在展區(qū)的大存折模型,，又有人建議再制作與真正銀行存折大小相當(dāng)?shù)男〈嬲?，作為宣傳資料在展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)放，小存折內(nèi)除了項(xiàng)目投資回報(bào)分析外,，增加項(xiàng)目介紹,、項(xiàng)目業(yè)態(tài)、項(xiàng)目投資優(yōu)勢(shì)分析等內(nèi)容,，這時(shí)的小存折儼然成了一本精致的樓書,。同進(jìn)，結(jié)合小存折的尺寸,，項(xiàng)目組將原來(lái)的準(zhǔn)備要做的促銷單張制作成為精美的促銷卡片,，夾在小存折中在展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)同時(shí)發(fā)放，由于這兩種宣傳品制作精美,，于是避免人們?cè)诮拥叫麄髌泛箜樖謥G掉的現(xiàn)象,。

細(xì)化六：推出特價(jià)商鋪，讓利促銷,，拉動(dòng)銷售,。

做了這么多銷售鋪墊，最終消費(fèi)者能買賬嗎,？當(dāng)消費(fèi)者對(duì)a項(xiàng)目的投資價(jià)值產(chǎn)生興趣,，并認(rèn)同后這種投資模式后，如何才能讓他們產(chǎn)生必須要展會(huì)期間購(gòu)買的欲望呢,？要刺激消費(fèi)者的即時(shí)購(gòu)買欲望,，必須要讓消費(fèi)者感到即時(shí)購(gòu)買會(huì)得到平時(shí)購(gòu)買所不能得到的利益、且這種利益只有在這個(gè)時(shí)間范圍內(nèi)才能實(shí)現(xiàn),。

于是,，項(xiàng)目組決定找出a項(xiàng)目當(dāng)前總價(jià)值最低的十套商鋪，作為特價(jià)商鋪推出,。這種特價(jià)商鋪,，從價(jià)位上非常有吸引力，一定會(huì)在消費(fèi)者中引起搶購(gòu)風(fēng)潮,?？梢赃M(jìn)行炒作，以引起消費(fèi)者的關(guān)注,。

按照前期展會(huì)營(yíng)銷策略的指導(dǎo),，展會(huì)前一星期,，主辦方為參展企業(yè)在《晚報(bào)》上做了一個(gè)房地產(chǎn)廣告專刊,，本?？瘖A在報(bào)紙中同步發(fā)行，因此發(fā)行量很大,，也深受消費(fèi)者的關(guān)注,。正如項(xiàng)目組所預(yù)料，各房地產(chǎn)企業(yè)在?？隙即虺隽藚⒄鬼?xiàng)目的形象廣告,，只有a項(xiàng)目打出了以促銷為主題的廣告，同時(shí)在廣告中注明了項(xiàng)目展區(qū)的位置,，以便于消費(fèi)者尋找,。同時(shí)，由于大多數(shù)參展項(xiàng)目為住宅項(xiàng)目,，打的都是居住理念,，而只有a項(xiàng)目打的是投資理念。因此,，使a項(xiàng)目的廣告版面在本期房地產(chǎn)廣告?？酗@得格外醒目。廣告一經(jīng)播出,，賽前就

有很多消費(fèi)者打來(lái)電話咨詢,，要求提前訂房，而銷售人員卻欲擒故縱,，聲稱該優(yōu)惠措施只有在展會(huì)期才能享受,，屆時(shí)請(qǐng)到展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)購(gòu)買，為展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)的搶購(gòu)打下了基礎(chǔ),。會(huì)前的信息傳播取得了預(yù)期的效果,。

展會(huì)前三天，項(xiàng)目組開始了布展工作,，由于考慮到成本問(wèn)題,，展區(qū)設(shè)計(jì)在造型和用材上都進(jìn)行了簡(jiǎn)化。為了更好的在現(xiàn)場(chǎng)發(fā)布促銷信息,，項(xiàng)目組將展區(qū)的立柱進(jìn)行了加寬,，于是4條立柱便成了4個(gè)廣告牌，于是項(xiàng)目將促銷信息打在了近5米高的立柱上,，使促銷信息變得格外醒目,。印有a項(xiàng)目投資收益分析的大存折也放到了展區(qū)的最前面，并配有銷售人員現(xiàn)場(chǎng)講解,；作宣傳資料發(fā)放的小存折和印有促銷信息的促銷卡片也都準(zhǔn)備到位,；吉祥物模型出訂做完成,，并聘請(qǐng)?jiān)谛４髮W(xué)生做兼職，展會(huì)期間鉆到氣模里面在展區(qū)周圍走動(dòng),；項(xiàng)目組還在展區(qū)前放置了音響,，播放項(xiàng)目的專題片，以吸引人氣,；同時(shí),，從售樓處拉來(lái)4組桌椅放在展區(qū)內(nèi)，以便于銷售談判,。

萬(wàn)事俱備，只欠東風(fēng),。對(duì)a項(xiàng)目具有轉(zhuǎn)折意義的房展會(huì)如期而至,。展會(huì)第一天，會(huì)前通過(guò)電話咨詢要求定房的客戶便早早地來(lái)到了展區(qū)前,，與銷售人員進(jìn)行談判,，現(xiàn)場(chǎng)氣氛火爆，看到如此場(chǎng)面,，銷售人員的積極性高漲,，談判顯得格外投入。由于促銷人員在展區(qū)內(nèi)流動(dòng)發(fā)放小存折和促銷卡片,，消費(fèi)者看到如此新穎的宣傳資料,，大都仔細(xì)閱讀，大批的準(zhǔn)客戶被吸引到了展區(qū)前,。同時(shí),，吉祥物氣模也發(fā)揮了作用，它可愛的時(shí)而揮手,，時(shí)而走動(dòng),，吸引眾多消費(fèi)者前來(lái)合影留念和駐足觀看，為展區(qū)增加了人氣,。

第一天推出的10套特價(jià)商鋪被搶購(gòu)一空,，為了再一次營(yíng)造搶購(gòu)風(fēng)潮，項(xiàng)目組決定再加推10套特價(jià)商鋪,，并修改了現(xiàn)場(chǎng)訂鋪的優(yōu)惠政策,。展區(qū)的人越來(lái)越多，要求與銷售人員咨詢談判的客戶也越來(lái)越多,，由于談判桌不夠,，很多人都在一邊等候。于是項(xiàng)目組將展區(qū)內(nèi)的接待臺(tái)移動(dòng)到展區(qū)前面,，在展區(qū)內(nèi)又增加了4組桌椅,，這時(shí)原本不大的展區(qū),，被談判用的桌椅全部擠滿了。這樣的火爆場(chǎng)面一直持續(xù)到了展會(huì)的第三天,，也就是展會(huì)的最后一天,。在最后一天下午，很多參展商都在準(zhǔn)備撤展,，而a項(xiàng)目的展區(qū)內(nèi)仍有消費(fèi)者在咨詢,，于是a項(xiàng)目便成了本次展會(huì)撤展最晚的一個(gè)。

展會(huì)后,，按原計(jì)劃項(xiàng)目組在推廣上進(jìn)行了跟進(jìn),，在報(bào)紙上加推了一個(gè)整版的廣告。其中半版以軟文的形式對(duì)a項(xiàng)目在展會(huì)期間取得的成績(jī)進(jìn)行了炒作,，提出平民化投資的概念,。同時(shí)，利用半版的硬廣對(duì)a項(xiàng)目本次展會(huì)取得的成績(jī)進(jìn)行慶賀,，并加推5套特價(jià)商鋪,。本版廣告投放后，便吸引了上百個(gè)咨詢電話,，掀起了第二輪搶購(gòu)風(fēng)潮,，使展會(huì)的熱銷效應(yīng)得到了延續(xù)。

通過(guò)房展會(huì),，a項(xiàng)目成功重啟市場(chǎng),，且以后的銷售也進(jìn)入了良性循環(huán)的軌道。從整個(gè)展會(huì)來(lái)看,，a項(xiàng)目在本次展會(huì)中的展區(qū)設(shè)計(jì)和制作,，由于受成本限制，在品質(zhì),、用材和最終的視覺效果上遠(yuǎn)不如其他樓盤的展區(qū),，但是a項(xiàng)目的展區(qū)設(shè)計(jì)較為實(shí)用，接待區(qū)（資料發(fā)放區(qū)）,、談判區(qū),、音響區(qū)、休息區(qū),、咨詢區(qū),、形象墻、促銷立柱等功能劃分較為合理,、實(shí)用,，且充分運(yùn)用了展區(qū)周圍通道的空間；在展會(huì)流程設(shè)計(jì)和信息傳播上環(huán)環(huán)相扣,，步步步為營(yíng),，執(zhí)行到位,。總之,，a項(xiàng)目本次展會(huì)營(yíng)銷的成功,，得益于項(xiàng)目組正確的策略指導(dǎo)、周密的策劃以及到位的現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行,，雖然投放成本較低,，卻取得了很好的業(yè)績(jī)，值得參展企業(yè)的學(xué)習(xí)和借鑒,。

但是,，萬(wàn)事皆有其因，展會(huì)效果的好壞是由多方面促成的,，展會(huì)營(yíng)銷是一個(gè)系統(tǒng)的工程,，展前策劃、展中促銷,，展后跟進(jìn)，一個(gè)都不能少,。參展企業(yè)要針對(duì)展會(huì)的性質(zhì),，結(jié)合自身的資源進(jìn)行合理的整合策劃，形成一套行之有效的組合拳,。因此,，展會(huì)效果欠佳的參展企業(yè)不能把所有的矛頭指向展會(huì)的發(fā)起方，將所有的責(zé)任推卸給展會(huì)的組織者,。在展會(huì)的選擇和組織上,，每個(gè)參展企業(yè)要根據(jù)展會(huì)的規(guī)模和性質(zhì)，以及企業(yè)自身的實(shí)際情況,，明確自己的參展目的,，并制定適合于自己的營(yíng)銷策略，只有做到這一點(diǎn),，方能取得理想的參展效果,。

徐海濤，畢業(yè)于工商管理專業(yè),，管理學(xué)學(xué)士,。曾先后就職于美的空調(diào)、科龍電器,，從事家電產(chǎn)品市場(chǎng)推廣和終端管理等市場(chǎng)營(yíng)銷工作,，在終端管理、市場(chǎng)推廣等方面有豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)和獨(dú)到的見解,。后從業(yè)于專業(yè)營(yíng)銷策劃公司從事營(yíng)銷策劃工作,，在市場(chǎng)推廣,、招商加盟、展會(huì)營(yíng)銷方面有深入研究,，并成功服務(wù)老萬(wàn)熱能,、山東建工集團(tuán)、華夏銀行,、泰山集團(tuán)等客戶,。

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃書封面篇七

這次由廣東商學(xué)院資源與環(huán)境學(xué)院主辦的第二屆“星海岸”杯房地產(chǎn)營(yíng)銷大賽在繼承上年首屆房地產(chǎn)營(yíng)銷大賽開拓、創(chuàng)新,、可行等優(yōu)點(diǎn)的基礎(chǔ)上,，秉承公平公正公開的原則，圍繞“打造新時(shí)代房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃精英”理念,，銳意改革,，完善賽制，將給予廣大學(xué)生更加開闊的創(chuàng)新空間與展示平臺(tái),。

本大賽涉及多個(gè)專業(yè),，參賽的同學(xué)不僅能參與到實(shí)際的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃以及樓盤推廣的活動(dòng)中，進(jìn)入十強(qiáng)者更能獲得專業(yè)培訓(xùn)與樓盤實(shí)地考察的機(jī)會(huì),，豐富專業(yè)知識(shí),，提升自身能力。同時(shí),，為鼓勵(lì)大家積極參與,，大賽還設(shè)有豐厚的獎(jiǎng)金哦！

1,、時(shí)間：10月21號(hào)-10月27號(hào)

2,、參賽方式：以團(tuán)隊(duì)方式自由組隊(duì)參賽，每支隊(duì)伍為4-5人,。（即日?qǐng)?bào)名即日參賽）

3,、報(bào)名方式：

（1）網(wǎng)絡(luò)報(bào)名：

① 登陸資環(huán)學(xué)院網(wǎng)站“”，下載報(bào)名表,，按要求填寫完畢,，在截止時(shí)間前發(fā)至指定郵箱：zhfdcyxds@

② 截止時(shí)間：10月27號(hào)20:00

（2）現(xiàn)場(chǎng)報(bào)名：

① 至報(bào)名點(diǎn)填寫報(bào)名表，并上交工作人員

② 時(shí)間：10月24號(hào)-25號(hào)

③ 地點(diǎn)：各大飯?zhí)瞄T口

1,、主題：地產(chǎn)創(chuàng)意,，翱翔天際

2、比賽形式：

圍繞主題,，對(duì)地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行解讀,，可涉及法律法規(guī)，房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析，房產(chǎn)設(shè)計(jì)理念,、對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)看法等相關(guān)方面,，諷刺時(shí)弊，銳意創(chuàng)新,，并通過(guò)繪畫(附上100左右說(shuō)明寓意),、視頻、音頻,、文稿等任意形式加以說(shuō)明,，在指定時(shí)間內(nèi)發(fā)送至以下郵箱：

作品若為手工制作(如手工模型，圖畫等）,，便拍3-5張照片,，并對(duì)照片進(jìn)行說(shuō)明。

3,、要求：

（1）作品形式不限,，充分發(fā)揮想象力，自主創(chuàng)新,，嚴(yán)禁抄襲

（2）參賽隊(duì)伍建一個(gè)新浪隊(duì)伍比賽微博（可用原私人微博）,，并以“12資環(huán)房地產(chǎn)營(yíng)銷大賽”+“隊(duì)伍名稱”命名，如：“12資環(huán)房地產(chǎn)營(yíng)銷大賽銷房隊(duì)”,。比賽期間及時(shí)上傳作品,，作品上傳后要通過(guò)@的方式告知主辦方（大賽官方sina微博：“資環(huán)房地產(chǎn)營(yíng)銷大賽”），主辦方會(huì)現(xiàn)場(chǎng)截圖進(jìn)行存檔憑證,，更新動(dòng)態(tài)。

4,、作品提交時(shí)間：報(bào)名即日起至10月31日20:00

5,、評(píng)分規(guī)則：

（1）由本校專業(yè)導(dǎo)師、大賽贊助方團(tuán)東地產(chǎn)集團(tuán)旗下星海岸項(xiàng)目相關(guān)專業(yè)人士根據(jù)要求分別對(duì)參賽作品進(jìn)行打分及點(diǎn)評(píng),，滿分100分,，此部分成績(jī)分別占總成績(jī)35%，35%

（2）選手作品將由主辦方統(tǒng)一發(fā)至本大賽sina官方微博：“資環(huán)房地產(chǎn)營(yíng)銷大賽”,，并發(fā)起網(wǎng)絡(luò)投票,。根據(jù)網(wǎng)絡(luò)投票的名次進(jìn)行打分，規(guī)則如下：得票率第一名得100分,，第二名得98分,，如此類推，到20名（不含20名）之后,，即全部為60分基本分,，不再遞減。此部分占總成績(jī)30%

（3）投票時(shí)間為：11月1日-11月3日00:00

（4）最終成績(jī)將通過(guò)本大賽官方微博公平公開公證地展示，總分在前十名的隊(duì)伍將進(jìn)入復(fù)賽,。如果初賽的總成績(jī)相同,，以房地產(chǎn)開發(fā)商的評(píng)分結(jié)果作為依據(jù)，分?jǐn)?shù)高者進(jìn)入復(fù)賽,。若得分還是相同,，則以專業(yè)老師評(píng)分作為依據(jù)。若還是相同,，則以網(wǎng)絡(luò)投票為準(zhǔn),。一旦完全相同則以仲裁委員會(huì)為準(zhǔn)。

1,、主題：策劃最好的地產(chǎn)

2,、比賽形式：

（1） 進(jìn)入大賽前十強(qiáng)的隊(duì)伍將進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，并組織進(jìn)行樓盤實(shí)地考察,。

（2） 參賽隊(duì)伍對(duì)實(shí)地考察中a,、b、c這三個(gè)區(qū)位不同,，規(guī)模分別為大,、中、小的地塊進(jìn)行地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì),，完成一份策劃書,，并于指定時(shí)間提交，發(fā)至大賽郵箱：zhfdcyxds@,，

并于同一時(shí)間用長(zhǎng)微博工具上傳至隊(duì)伍微博,。

（3） 參賽隊(duì)伍自制本隊(duì)伍宣傳視頻，于指定時(shí)間內(nèi)上傳至隊(duì)伍微博,。

3,、要求：

（1）策劃內(nèi)容包括產(chǎn)品戶型大小，樓宇布局,，樓宇類別,，客戶類型等，字?jǐn)?shù)在3000字以上,。

（2）隊(duì)伍宣傳視頻要求：主題自定,，內(nèi)容健康，積極向上,。時(shí)長(zhǎng)3-5分鐘,。

4、（1）作品提交時(shí)間：11月13號(hào)20：00前

（2）隊(duì)伍宣傳視頻上傳時(shí)間：11月11號(hào)12:00前,。

注意：作品一經(jīng)上傳即可轉(zhuǎn)發(fā),，但一旦上傳并經(jīng)大賽官方微博轉(zhuǎn)發(fā),，即不可修改。

5,、評(píng)分規(guī)則：

（1）選手作品將由主辦方統(tǒng)一轉(zhuǎn)發(fā)至本大賽sina官方微博：“資環(huán)房地產(chǎn)營(yíng)銷大賽”,。

參賽隊(duì)伍自制本隊(duì)伍宣傳視頻，并由主辦方統(tǒng)一轉(zhuǎn)發(fā)至本大賽sina官方微博,，發(fā)起新一輪投票,。新一輪投票以視頻原微博轉(zhuǎn)發(fā)量為準(zhǔn)，票數(shù)最高者獲“最佳人氣獎(jiǎng)”,?？蔁o(wú)限轉(zhuǎn)發(fā)。票數(shù)統(tǒng)計(jì)截止時(shí)間：11月16號(hào)00:00,，超過(guò)此時(shí)間轉(zhuǎn)發(fā)無(wú)效,。

（2）由本學(xué)院專業(yè)導(dǎo)師、大賽贊助方團(tuán)東地產(chǎn)集團(tuán)旗下星海岸項(xiàng)目相關(guān)專業(yè)人士對(duì)十強(qiáng)作品進(jìn)行專業(yè)點(diǎn)評(píng),，并從中選出最優(yōu)秀的5份作品,，決出五強(qiáng)進(jìn)入決賽。老師對(duì)選手的點(diǎn)評(píng)會(huì)在微博評(píng)論處上顯示出來(lái),。

（3）五強(qiáng)產(chǎn)生過(guò)程及其名單將通過(guò)本大賽微博進(jìn)行公示,。

（4）作品形式：word文檔?？捎胮pt,、建筑模型（泡沫）、3d圖,、平面設(shè)計(jì)等（不限）形式加以說(shuō)明,。

1、主題：營(yíng)銷達(dá)人就是你

2,、比賽形式：

（1）決賽隊(duì)伍在復(fù)賽相關(guān)地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃基礎(chǔ)上做出相應(yīng)的營(yíng)銷方案,，包括：分析a、b,、 c地塊的聯(lián)系，設(shè)計(jì)理念,，營(yíng)銷手段等,。于指定時(shí)間內(nèi)提交，發(fā)至大賽郵箱：zhfdcyxds@

（2）決賽當(dāng)晚：

① presentation環(huán)節(jié)：隊(duì)伍營(yíng)銷方案展示,，時(shí)長(zhǎng)15分鐘,。

② 答辯環(huán)節(jié)：由大賽評(píng)委針對(duì)隊(duì)伍的營(yíng)銷方案提出問(wèn)題，選手做答,，時(shí)長(zhǎng)5分鐘,。

3、評(píng)分規(guī)則：

（1）各評(píng)委根據(jù)隊(duì)伍方案內(nèi)容及當(dāng)晚表現(xiàn)，對(duì)決賽隊(duì)伍進(jìn)行打分

（2）取平均分作為隊(duì)伍最終分?jǐn)?shù),，分?jǐn)?shù)排名前三的隊(duì)伍分別獲冠,、亞、季軍,。其余選手獲得優(yōu)勝獎(jiǎng),。

1、獎(jiǎng)項(xiàng)：冠,、亞,、季軍各一名，優(yōu)勝獎(jiǎng)兩名最高人氣獎(jiǎng)一名,。

3,、獎(jiǎng)金（待定）：冠軍500元

亞軍300元

季軍200元

優(yōu)勝獎(jiǎng)各100元

最佳人氣獎(jiǎng)100元

廣東商學(xué)院資源與環(huán)境學(xué)院

佛山市團(tuán)東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

云東海麗日天鵝湖

1、大賽交流q群：

2,、大賽sina官方微博：資環(huán)房地產(chǎn)營(yíng)銷大賽

3,、若有參賽人員對(duì)評(píng)分有異議，可以找仲裁委員會(huì)進(jìn)行仲裁,，仲裁委員會(huì)由：專業(yè)老師,，學(xué)院黨書記，學(xué)院輔導(dǎo)員,，房地產(chǎn)開發(fā)商,，學(xué)生代表共五人組成。

4,、大賽組委會(huì)將通過(guò)大賽q群與官方微博及時(shí)更新比賽動(dòng)向,，參賽者可以隨時(shí)了解大賽最新消息。

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃書封面篇八

這次由廣東商學(xué)院資源與環(huán)境學(xué)院主辦的第二屆“星海岸”杯房地產(chǎn)營(yíng)銷大賽在繼承上年首屆房地產(chǎn)營(yíng)銷大賽開拓,、創(chuàng)新,、可行等優(yōu)點(diǎn)的基礎(chǔ)上，秉承公平公正公開的原則,，圍繞“打造新時(shí)代房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃精英”理念,，銳意改革，完善賽制,，將給予廣大學(xué)生更加開闊的創(chuàng)新空間與展示平臺(tái),。

本大賽涉及多個(gè)專業(yè)，參賽的同學(xué)不僅能參與到實(shí)際的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃以及樓盤推廣的活動(dòng)中,，進(jìn)入十強(qiáng)者更能獲得專業(yè)培訓(xùn)與樓盤實(shí)地考察的機(jī)會(huì),，豐富專業(yè)知識(shí)，提升自身能力,。同時(shí),，為鼓勵(lì)大家積極參與,，大賽還設(shè)有豐厚的獎(jiǎng)金哦!

1、時(shí)間：xx月xx號(hào)-xx月xx號(hào)

2,、參賽方式：以團(tuán)隊(duì)方式自由組隊(duì)參賽,，每支隊(duì)伍為4-5人。(即日?qǐng)?bào)名即日參賽)

3,、報(bào)名方式：

(1)網(wǎng)絡(luò)報(bào)名：

①登陸資環(huán)學(xué)院官方的網(wǎng)站“”,，下載報(bào)名表，按要求填寫完畢,，在截止時(shí)間前發(fā)至指定郵箱：

②截止時(shí)間：10月27號(hào)20:00

(2)現(xiàn)場(chǎng)報(bào)名：

①至報(bào)名點(diǎn)填寫報(bào)名表,，并上交工作人員

②時(shí)間：xx月xx號(hào)-xx號(hào)

③地點(diǎn)：各大飯?zhí)瞄T口

1、主題：地產(chǎn)創(chuàng)意,，翱翔天際

2,、比賽形式：

作品若為手工制作(如手工模型，圖畫等),，便拍3-5張照片,，并對(duì)照片進(jìn)行說(shuō)明。

3,、要求：

(1)作品形式不限,，充分發(fā)揮想象力，自主創(chuàng)新,，嚴(yán)禁抄襲

(2)參賽隊(duì)伍建一個(gè)新浪隊(duì)伍比賽微博(可用原私人微博),，并以“12資環(huán)房地產(chǎn)營(yíng)銷大賽”+“隊(duì)伍名稱”命名，如：“12資環(huán)房地產(chǎn)營(yíng)銷大賽銷房隊(duì)”,。比賽期間及時(shí)上傳作品,，作品上傳后要通過(guò)@的方式告知主辦方(大賽官方sina微博：“資環(huán)房地產(chǎn)營(yíng)銷大賽”)，主辦方會(huì)現(xiàn)場(chǎng)截圖進(jìn)行存檔憑證,，更新動(dòng)態(tài),。

4、作品提交時(shí)間：報(bào)名即日起至xx月xx日20:00

5,、評(píng)分規(guī)則：

(1)由本校專業(yè)導(dǎo)師,、大賽贊助方團(tuán)東地產(chǎn)集團(tuán)旗下星海岸項(xiàng)目相關(guān)專業(yè)人士根據(jù)要求分別對(duì)參賽作品進(jìn)行打分及點(diǎn)評(píng)，滿分100分,，此部分成績(jī)分別占總成績(jī)35%,，35%

(2)選手作品將由主辦方統(tǒng)一發(fā)至本大賽sina官方微博：“資環(huán)房地產(chǎn)營(yíng)銷大賽”，并發(fā)起網(wǎng)絡(luò)投票,。根據(jù)網(wǎng)絡(luò)投票的名次進(jìn)行打分，規(guī)則如下：得票率第一名得100分,，第二名得98分,，如此類推,，到20名(不含20名)之后，即全部為60分基本分,，不再遞減,。此部分占總成績(jī)30%

(3)投票時(shí)間為：xx月x日-xx月x日00:00

(4)最終成績(jī)將通過(guò)本大賽官方微博公平公開公證地展示，總分在前十名的隊(duì)伍將進(jìn)入復(fù)賽,。如果初賽的總成績(jī)相同,，以房地產(chǎn)開發(fā)商的評(píng)分結(jié)果作為依據(jù)，分?jǐn)?shù)高者進(jìn)入復(fù)賽;若得分還是相同,，則以專業(yè)老師評(píng)分作為依據(jù);若還是相同,，則以網(wǎng)絡(luò)投票為準(zhǔn)。一旦完全相同則以仲裁委員會(huì)為準(zhǔn),。

1,、主題：策劃最好的地產(chǎn)

2、比賽形式：

(1)進(jìn)入大賽前十強(qiáng)的隊(duì)伍將進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn),，并組織進(jìn)行樓盤實(shí)地考察,。

(2)參賽隊(duì)伍對(duì)實(shí)地考察中a、b,、c這三個(gè)區(qū)位不同,，規(guī)模分別為大、中,、小的地塊進(jìn)行地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì),，完成一份策劃書，并于指定時(shí)間提交,，發(fā)至大賽郵箱：,，

并于同一時(shí)間用長(zhǎng)微博工具上傳至隊(duì)伍微博。

(3)參賽隊(duì)伍自制本隊(duì)伍宣傳視頻,，于指定時(shí)間內(nèi)上傳至隊(duì)伍微博,。

3、要求：

(1)策劃內(nèi)容包括產(chǎn)品戶型大小,，樓宇布局,，樓宇類別，客戶類型等,，字?jǐn)?shù)在3000字以上,。

(2)隊(duì)伍宣傳視頻要求：主題自定，內(nèi)容健康,，積極向上,。時(shí)長(zhǎng)3-5分鐘。

4,、(1)作品提交時(shí)間：11月13號(hào)20：00前

(2)隊(duì)伍宣傳視頻上傳時(shí)間：11月11號(hào)12:00前,。

注意：作品一經(jīng)上傳即可轉(zhuǎn)發(fā),，但一旦上傳并經(jīng)大賽官方微博轉(zhuǎn)發(fā)，即不可修改,。

5,、評(píng)分規(guī)則：

(1)選手作品將由主辦方統(tǒng)一轉(zhuǎn)發(fā)至本大賽sina官方微博：“資環(huán)房地產(chǎn)營(yíng)銷大賽”;

參賽隊(duì)伍自制本隊(duì)伍宣傳視頻，并由主辦方統(tǒng)一轉(zhuǎn)發(fā)至本大賽sina官方微博,，發(fā)起新一輪投票,。新一輪投票以視頻原微博轉(zhuǎn)發(fā)量為準(zhǔn)，票數(shù)最高者獲“最佳人氣獎(jiǎng)”,?？蔁o(wú)限轉(zhuǎn)發(fā)。票數(shù)統(tǒng)計(jì)截止時(shí)間：11月16號(hào)00:00,，超過(guò)此時(shí)間轉(zhuǎn)發(fā)無(wú)效

(2)由本學(xué)院專業(yè)導(dǎo)師,、大賽贊助方團(tuán)東地產(chǎn)集團(tuán)旗下星海岸項(xiàng)目相關(guān)專業(yè)人士對(duì)十強(qiáng)作品進(jìn)行專業(yè)點(diǎn)評(píng)，并從中選出最優(yōu)秀的5份作品,，決出五強(qiáng)進(jìn)入決賽,。老師對(duì)選手的點(diǎn)評(píng)會(huì)在微博評(píng)論處上顯示出來(lái)。

(3)五強(qiáng)產(chǎn)生過(guò)程及其名單將通過(guò)本大賽微博進(jìn)行公示,。

(4)作品形式：word文檔,。可用ppt,、建筑模型(泡沫),、3d圖、平面設(shè)計(jì)等(不限)形式加以說(shuō)明,。

1,、主題：營(yíng)銷達(dá)人就是你

2、比賽形式：

(1)決賽隊(duì)伍在復(fù)賽相關(guān)地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃基礎(chǔ)上做出相應(yīng)的營(yíng)銷方案,，包括：分析a,、b、 c地塊的聯(lián)系,，設(shè)計(jì)理念,，營(yíng)銷手段等。于指定時(shí)間內(nèi)提交,，發(fā)至大賽郵箱：

(2)決賽當(dāng)晚：

① presentation環(huán)節(jié)：隊(duì)伍營(yíng)銷方案展示,，時(shí)長(zhǎng)15分鐘;

②答辯環(huán)節(jié)：由大賽評(píng)委針對(duì)隊(duì)伍的營(yíng)銷方案提出問(wèn)題，選手做答,，時(shí)長(zhǎng)5分鐘,。

3、評(píng)分規(guī)則：

(1)各評(píng)委根據(jù)隊(duì)伍方案內(nèi)容及當(dāng)晚表現(xiàn)，對(duì)決賽隊(duì)伍進(jìn)行打分

(2)取平均分作為隊(duì)伍最終分?jǐn)?shù),，分?jǐn)?shù)排名前三的隊(duì)伍分別獲冠,、亞、季軍,。其余選手獲得優(yōu)勝獎(jiǎng)。

1,、獎(jiǎng)項(xiàng)：冠,、亞、季軍各一名,，

優(yōu)勝獎(jiǎng)兩名

最高人氣獎(jiǎng)一名,。

3、獎(jiǎng)金(待定)：

冠軍500元

亞軍300元

季軍200元

優(yōu)勝獎(jiǎng)各100元

最佳人氣獎(jiǎng)100元

廣東商學(xué)院資源與環(huán)境學(xué)院

佛山市團(tuán)東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

云東海麗日天鵝湖

1,、大賽交流q群：xxxxxxxx

2,、大賽sina官方微博：資環(huán)房地產(chǎn)營(yíng)銷大賽

3、若有參賽人員對(duì)評(píng)分有異議,，可以找仲裁委員會(huì)進(jìn)行仲裁,，仲裁委員會(huì)由：專業(yè)老師，學(xué)院黨書記,，學(xué)院輔導(dǎo)員,，房地產(chǎn)開發(fā)商，學(xué)生代表共五人組成,。

4,、大賽組委會(huì)將通過(guò)大賽q群與官方微博及時(shí)更新比賽動(dòng)向，參賽者可以隨時(shí)了解大賽最新消息,。

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃書封面篇九

房地產(chǎn)系不動(dòng)產(chǎn)的商品概念,，與其他商品有著本質(zhì)截然不同的區(qū)別，不同于買件衣服那樣隨心所欲,，這是因?yàn)橘I房子價(jià)位高,，耐用性長(zhǎng)。買主務(wù)必經(jīng)過(guò)審情度事,、權(quán)衡利弊的反復(fù)斟酌才能作出決定,，而且反彈心理很強(qiáng)，稍有不稱心就會(huì)改變主意,，買主思考的問(wèn)題,，內(nèi)容豐富，錯(cuò)綜復(fù)雜,，既要考慮得天獨(dú)厚的地理?xiàng)l件,，又要科究?jī)?yōu)雅舒適的自然環(huán)境，樓質(zhì),、交通,、音貝,、污染、安全等諸方面的慎之有慎,。由此可見房地產(chǎn)營(yíng)銷深度廣,，難度大，負(fù)荷重,，企求在房地產(chǎn)營(yíng)銷上取得卓然顯著的成效,，并非輕而易舉、彈指一揮間,，必須加強(qiáng)重視大腦智力投資的力度,，具備冰凍三尺非一日之寒的韌勁和毅力。

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案要達(dá)到尚方寶劍的強(qiáng)大韌勁和力度,，必須在創(chuàng)意理念上形成：

1,、具有高度的自信野心；

2,、富于競(jìng)爭(zhēng),，且樂此不倦；

3,、頭腦敏銳,，不拘傳統(tǒng)；

4,、感性認(rèn)識(shí)和理性認(rèn)識(shí)相處融洽,；

5、注重歷史,，尊重現(xiàn)實(shí),，睽重未來(lái)。

1）以塑造形象為主,，渲染品味和意念,；

2）展現(xiàn)樓盤的綜合優(yōu)勢(shì)；

3）體現(xiàn)樓盤和諧舒適生活,；

4）直切消費(fèi)群生活心態(tài),。

對(duì)樓盤的綜合素質(zhì)進(jìn)行整體概括，揭示樓盤從地理位置,、物業(yè)檔次到設(shè)計(jì)思想,、具體細(xì)節(jié)等到方面的高起點(diǎn)定位。所謂高起點(diǎn)完全可以從樓盤的整體設(shè)計(jì)中體現(xiàn)到：吸取園外,、境外高檔物業(yè)經(jīng)驗(yàn),，處處顧及住戶需要，大到小區(qū)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)和公共空間的審美安排；小至空調(diào)機(jī)位,、公共過(guò)道采光以及住戶戶型設(shè)計(jì)等等,，都進(jìn)行精碉細(xì)鑿，力爭(zhēng)完美,。

好東西總有不同之處,，因而“不同”二字構(gòu)成了樓盤這一高檔物業(yè)的形象基礎(chǔ)，使它有機(jī)會(huì)從眾多物業(yè)中脫穎而出,。比如：地理位置不同,，交通條件不同，物業(yè)品質(zhì)不同,，發(fā)展商信譽(yù)不同，人均擁有空間不同,，升值潛力不同,，車位數(shù)量不同，小區(qū)規(guī)劃不同,。這“八種不同”的明知故問(wèn)句子成為開發(fā)商向樓盤消費(fèi)對(duì)象闡述物業(yè)優(yōu)勢(shì)的重要線索,。

對(duì)樓盤進(jìn)行全面分析研究，概括為四個(gè)方面的賣點(diǎn)構(gòu)成：

1）地理位置,；2）,、樓盤設(shè)施結(jié)構(gòu)；3）,、樓盤做工用料,；4）、戶型設(shè)計(jì),。突出明顯優(yōu)勢(shì),，這是樓盤消費(fèi)者最關(guān)心的物業(yè)指標(biāo)。

根據(jù)開發(fā)商的條件和推廣需要,，分別繪制整體效果圖,、多層單體效果圖。繪制效果圖要強(qiáng)調(diào)公共空間開闊,、細(xì)節(jié)豐富,、品味高，因?yàn)闃潜P的銷售,，需要啟動(dòng)購(gòu)樓者對(duì)未來(lái)的想象,，無(wú)數(shù)事實(shí)范例證明，精美的效果圖對(duì)營(yíng)銷起了事半功倍的決定性作用,。

1）闡述樓盤的位置,；2）闡述樓盤所在地的歷史淵源；3）闡述樓盤交通條件；4）闡述樓盤人口密度情況,；5）闡述樓盤的升值潛力,；6）闡述樓盤開發(fā)商的信譽(yù)；7）闡述樓盤的背景,；8）闡述樓盤的舒適溫馨,；9）闡述樓盤的實(shí)用率；10）闡述樓盤的付數(shù)計(jì)劃,；11）闡述樓盤的品質(zhì),；12）闡述樓盤的深遠(yuǎn)意義；13）闡述樓盤的物業(yè)管理有什么不同,。

對(duì)樓盤的品牌推廣是一個(gè)長(zhǎng)期的行為,，應(yīng)有戰(zhàn)略的考慮，從而使每一期廣告都變成一次品牌的積累,。都成為對(duì)樓盤形象的一次重要投資,。其廣告推廣大致劃分為三個(gè)階段：

第一階段（預(yù)期到首期交樓入住）：此階段廣告宣傳以建立品牌知名度和促進(jìn)銷售為目標(biāo),，從而盡快奠定樓盤在人們心目中的品味,、檔次和形象。此階段廣告費(fèi)用投入相對(duì)較大,。

第二階段（首期交樓至二期完工）：此階段以品牌維持為目的,，穩(wěn)固樓盤高檔物業(yè)的品牌形象。同時(shí)促進(jìn)銷售,。此階段廣告費(fèi)用投入相對(duì)較少,。

第三階段（二期工程交樓至整體竣工）：此階段的廣告任務(wù)重點(diǎn)是維持樓盤的良好口碑，可結(jié)合已經(jīng)入住的眾多住戶來(lái)談?wù)撛u(píng)估本樓盤并通過(guò)口碑帶動(dòng)銷售,，完成售樓收尾工作,。此階段廣告費(fèi)用投入為中等不平。

總體上看,，樓盤全程廣告投入曲線呈馬鞍形,，這是根據(jù)各銷售期要求和工程進(jìn)程不同階段而得出的較合理的分配方案。當(dāng)然,，每個(gè)階段中的廣告及發(fā)布,，應(yīng)依據(jù)具體情況靈活使用和調(diào)整。

在樓盤預(yù)售及正式展銷前,，應(yīng)設(shè)法積蓄氣氛,，設(shè)計(jì)一個(gè)別開生面、形式獨(dú)特的揭幕儀式,。在預(yù)售參觀登記前一周,，更新目前圍在售樓部和樣板間外側(cè)的圍布,。直到預(yù)售和開幕式當(dāng)天隆重揭幕，讓優(yōu)雅美麗的樓盤示范間瞬間呈現(xiàn)在大眾及過(guò)往行人面前,。屆時(shí),，樂隊(duì)奏出美妙動(dòng)聽的西洋樂曲，嘉賓云集,，參觀人流穿梭樣板之間,，驚羨之辭不絕于耳。（具體揭幕儀式內(nèi)容安排及細(xì)節(jié),，另視情策劃）,。

預(yù)告廣告以渲染氣氛為主，配合精彩的揭幕預(yù)售儀式先期刊登,。

公司已經(jīng)將之前建好的樓層開始出售,，可是由于市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)和不景氣，導(dǎo)致公司樓房的銷售不佳,，我奉命制定出了大廈項(xiàng)目包裝全案策劃書,。

本定價(jià)策劃只提供定價(jià)策略和方法，具體定價(jià)開發(fā)商應(yīng)該根據(jù)項(xiàng)目具體情況制定,。

所謂價(jià)格策劃，就是地產(chǎn)商為了實(shí)現(xiàn)一定的營(yíng)銷目標(biāo)而協(xié)調(diào)處理價(jià)格關(guān)系的活動(dòng),。價(jià)格策劃使整個(gè)地產(chǎn)營(yíng)銷活動(dòng)的極重要的一環(huán),，它不不僅包括價(jià)格的制定、定價(jià)技巧的運(yùn)用,，同時(shí)包括在一定的營(yíng)銷情況下,，為了實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)商預(yù)期的營(yíng)銷目標(biāo)而協(xié)調(diào)配合營(yíng)銷組合的其他有關(guān)方面，并在實(shí)施過(guò)程中不斷修正價(jià)格策略的全過(guò)程,。

樓盤價(jià)格定位在價(jià)格策劃重視種種之中,。價(jià)格的一點(diǎn)小偏差會(huì)導(dǎo)致總銷售額的負(fù)增長(zhǎng)，但也引起消費(fèi)者對(duì)樓盤價(jià)格的抵抗心理,，是銷售進(jìn)度受挫,。而價(jià)格定位較低，會(huì)是發(fā)展上的利潤(rùn)受到影響,。因此,，正確的價(jià)格定位可以充分發(fā)揮價(jià)格策劃的效力，進(jìn)而體現(xiàn)出整個(gè)樓盤營(yíng)銷策劃的成果,。

這是地產(chǎn)商根據(jù)不同類型的消費(fèi)者的購(gòu)買心理來(lái)制定的價(jià)格,。地產(chǎn)商常用的心理定價(jià)策略主要是整數(shù)定價(jià)策略。不動(dòng)產(chǎn)屬于的書的高檔高加耐用消費(fèi)品,，地產(chǎn)商在定價(jià)是要以整數(shù)結(jié)尾,，不要零頭,，消費(fèi)者處于“一分錢，一分貨”得購(gòu)買心理,，認(rèn)為價(jià)格越高,，質(zhì)量越好。以整數(shù)定價(jià)往往會(huì)提高樓盤的“身價(jià)”,，利于銷售,。

這時(shí)將房屋價(jià)格定的地域預(yù)期價(jià)格，并伴隨大規(guī)模的促銷活動(dòng),，迅速打開銷路,，就想到如泥土的水一樣，從縫隙很快滲透到底,。例如在有一個(gè)小區(qū),，同樣住宅的價(jià)格以5000元/平方米的價(jià)格賣不出去，那模擬的價(jià)格就應(yīng)該低于5000元/平方米,，要求價(jià)格具有競(jìng)爭(zhēng)力,。

該策略的前提：市場(chǎng)容量大、要求彈性大,、潛在競(jìng)爭(zhēng)威脅大,。采用這種策略可以薄利多銷，先發(fā)制人,，有助于組織競(jìng)爭(zhēng)者的進(jìn)入,，迅速打開市場(chǎng)，取得最大的市場(chǎng)占有率,，通常稱為“別進(jìn)來(lái)”策略,。在市場(chǎng)已被它方強(qiáng)選占領(lǐng)的情況下，也是擠入市場(chǎng)的較好辦法,，待銷路打開后,，也可適當(dāng)提高價(jià)格。

這是競(jìng)爭(zhēng)者最激烈的同類樓盤以不同的價(jià)格出售的策略,，目的在于刺激需求,，增加銷量。主要表現(xiàn)在：同一房屋,，銷售給顧客的價(jià)格不同,。如可以給率先購(gòu)買的消費(fèi)者給與一定的優(yōu)惠。同一房屋,，因銷售的時(shí)間,、地點(diǎn)和交易形式的不同可分期推出，各期均可制定不同的價(jià)格,，是具體情況在進(jìn)行提價(jià)或降價(jià),。

樓盤價(jià)格折扣是價(jià)格策劃中的機(jī)動(dòng)兵法,，由于樓是在不斷變化之中，一段時(shí)間之后,，有些價(jià)格可能不太合適樓市的反應(yīng),。而價(jià)格的調(diào)整牽一發(fā)而動(dòng)全身。因此比較靈活的方式是進(jìn)行價(jià)格折扣的調(diào)整,。隨時(shí)事的不同,，折扣或低或高。折扣定價(jià)策略是給與購(gòu)買這部分價(jià)格優(yōu)惠以吸引顧客增加購(gòu)買,。如打折,、贈(zèng)送家具和家用電器及免收1~3年的物業(yè)管理費(fèi)等。其目的在于爭(zhēng)取快銷,。常見的折扣有以下幾種：

（1）時(shí)間折扣,。寄希望購(gòu)買者快速的還清房款，如一次性付款的折扣比例最大,，以建筑分期付款或銀行按揭付款方式次之,。這種方式有利于地產(chǎn)商加速資金的周轉(zhuǎn)。

（2）數(shù)量折扣,。是根據(jù)顧客購(gòu)買房屋數(shù)量的多少,。給與大小不等的折扣，數(shù)量越多,，折扣越大,，目的在于鼓勵(lì)大量購(gòu)買。

（3）功能折扣,。這是根據(jù)各類代理商在營(yíng)銷中所擔(dān)負(fù)的功能不同給予的折扣,。如因代理商提供促銷,、獎(jiǎng)金融通等功能給與一定的折扣,。功能越多折扣越多。其目的在于協(xié)調(diào)代理商的積極性,。

地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入為買方市場(chǎng),，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)已越來(lái)越激烈，市場(chǎng)的不確定因素也更加復(fù)雜,。在復(fù)雜市場(chǎng)環(huán)境中,，開發(fā)商如何制定消費(fèi)者可接受的、對(duì)自己最有利的價(jià)格,？這始終是一個(gè)關(guān)系樓盤命運(yùn)的問(wèn)題,。因此價(jià)格策劃在地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷中將占據(jù)越來(lái)越重要的位置。

希望在我這個(gè)策劃書實(shí)行之后,，公司的樓房銷售能夠出現(xiàn)一個(gè)比較好的市場(chǎng)銷售情況,，不過(guò)我知道,，要想出現(xiàn)樓市銷售的回升，國(guó)家經(jīng)濟(jì)一定要重新恢復(fù)到發(fā)展情況中去,，刺激居民的消費(fèi),，這才是最重要的！我相信我們國(guó)家的經(jīng)濟(jì)會(huì)重新走向繁榮,、富強(qiáng)的,！

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃書封面篇十

根據(jù)前期市場(chǎng)分析，確定項(xiàng)目的整體市場(chǎng)定位,，并確定目標(biāo)客戶群定位,，進(jìn)行目標(biāo)客戶群體分析，在市場(chǎng)定位和營(yíng)銷策劃總體思路下,，提出產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)基本要求,，協(xié)助確定符合市場(chǎng)需求和投資回報(bào)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案，產(chǎn)品規(guī)劃,、設(shè)計(jì)理念,，最終完成產(chǎn)品定位。

具體內(nèi)容包括：項(xiàng)目總體市場(chǎng)定位,；目標(biāo)人群定位,；項(xiàng)目開發(fā)總體規(guī)劃建議；組團(tuán)規(guī)劃建議,；交通道路規(guī)劃建議,；戶型設(shè)計(jì)建議；整體風(fēng)格建議,；外立面設(shè)計(jì)建議 園林景觀規(guī)劃建議,；社區(qū)配套設(shè)施；會(huì)所建議,；樓宇配套建議,；建議裝修標(biāo)準(zhǔn)建議；裝飾材料建議,；物業(yè)管理建議,。

根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析和項(xiàng)目自身優(yōu)劣勢(shì)分析，針對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)需求,，制定有效的市場(chǎng)推廣計(jì)劃,，為產(chǎn)品上市銷售做好準(zhǔn)備。

內(nèi)容包括市場(chǎng)推廣主題策略,；營(yíng)銷策略,；銷售策略；市場(chǎng)推廣工具設(shè)計(jì)（vi設(shè)計(jì)及宣傳品,、銷售工具設(shè)計(jì)）,；廣告設(shè)計(jì)創(chuàng)作,；媒體投放；公關(guān)活動(dòng)策劃等,。

具體內(nèi)容是：

（1）市場(chǎng)推廣主題定位：市場(chǎng)推廣主題,，市場(chǎng)推廣概念；

（2）項(xiàng)目核心賣點(diǎn)提煉,。

（3）項(xiàng)目案名建議,。

（4）銷售策略：開盤時(shí)機(jī)選擇，定價(jià)方法,，付款方式,，銷售組織，銷售計(jì)劃,，銷售控制,。

（5）廣告策略 ：廣告推廣階段計(jì)劃，廣告推廣目標(biāo),，訴求人群 項(xiàng)目訴求重點(diǎn),，各類廣告創(chuàng)意（報(bào)紙，戶外,，電播等）,。

（6）媒體投放策略 ：媒體選擇，媒體組合,，投放預(yù)算,，媒體計(jì)劃，媒體排期,。

（7）公關(guān)策略：媒體公關(guān),，軟文撰寫，公關(guān)活動(dòng)策劃,，協(xié)助活動(dòng)執(zhí)行,。

制定銷售計(jì)劃，協(xié)助展開促銷工作,，做好銷售現(xiàn)場(chǎng)管理以實(shí)現(xiàn)預(yù)定銷售時(shí)間計(jì)劃和收入計(jì)劃,。

具體內(nèi)容包括：

1,、開盤時(shí)機(jī)選擇,，回款計(jì)劃，回款方式,，定價(jià)方法,，付款方式。

2,、銷售組織,，銷售計(jì)劃,，銷售控制，銷售流程,，統(tǒng)一說(shuō)辭,。

3、銷售培訓(xùn),，銷售制度,，銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝策略，樣板間策略,。

4,、布開營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)，讓訪客變?yōu)闃I(yè)主,。

5,、銷售現(xiàn)場(chǎng)管理，客戶資料管理,，客戶服務(wù)跟蹤,，促銷計(jì)劃。

6,、促銷策略,，月度資金分配，月度銷售分析,，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手跟蹤,。

7、市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析,，深度賣點(diǎn)挖掘,，價(jià)格策略調(diào)整，銷售策略調(diào)整,。

房地產(chǎn)營(yíng)銷觀念的演變:

（1）生產(chǎn)觀念階段：人們普遍喜歡低廉的房產(chǎn),。

（2）產(chǎn)品觀念階段：人們的需求并非局限于價(jià)格上，還有高質(zhì)量,，好性能和多樣化的特色,。

（3）推銷觀念階段：顧客總是處于被動(dòng)地位，通常對(duì)產(chǎn)品的判斷力不足,。

（4）市場(chǎng)營(yíng)銷觀念階段：與推銷階段相比,，市場(chǎng)營(yíng)銷階段將企業(yè)和顧客在產(chǎn)品關(guān)系上單向的“推”轉(zhuǎn)化到企業(yè)主導(dǎo)的“推”和“拉”結(jié)合的模式。

房地產(chǎn)營(yíng)銷的類型 :

（1）房地產(chǎn)投資營(yíng)銷,。

（2）房地產(chǎn)定位營(yíng)銷,。

（3）房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)營(yíng)銷。

（4）房地產(chǎn)形象營(yíng)銷。

（5）房地產(chǎn)建筑質(zhì)量,。

營(yíng)銷策劃走向誤區(qū)：

（1）過(guò)分夸大營(yíng)銷策劃的作用,。

（2）忽視營(yíng)銷策劃的作用。

（3）營(yíng)銷策劃的“經(jīng)驗(yàn)論”,。

（4）技巧決定論,。

（5）只講炒作不講實(shí)際。

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃書封面篇十一

xx年的中國(guó)房地產(chǎn)就像開發(fā)商的惡夢(mèng),，受次債的影響,，全球房產(chǎn)的低迷也波及到了中國(guó)，xx年仍然是房產(chǎn)行業(yè)的艱難時(shí)期,，本月初國(guó)務(wù)院正式聲明不會(huì)政策性拯救房市,。房產(chǎn)商一擲千金的推廣策略一去不復(fù)返了，認(rèn)真研究購(gòu)買者需求,，準(zhǔn)確規(guī)劃產(chǎn)品,，精準(zhǔn)傳播已成為開發(fā)商與代理商的當(dāng)務(wù)之急，優(yōu)郵的房地產(chǎn)行業(yè)解決方案正是解決了開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)低迷期的營(yíng)銷難題：

1)樓盤客群細(xì)分;

2)精準(zhǔn)短信營(yíng)銷平臺(tái);

3)精準(zhǔn)郵件營(yíng)銷平臺(tái);

4)數(shù)據(jù)庫(kù)發(fā)送執(zhí)行;

5)目標(biāo)客戶dm營(yíng)銷設(shè)計(jì)與執(zhí)行,。

1)數(shù)據(jù)庫(kù)建立;

2)數(shù)據(jù)庫(kù)推廣平臺(tái)建立(短信,、郵件平臺(tái))

3)數(shù)據(jù)庫(kù)發(fā)送執(zhí)行。

1)商圈分析;

2)地產(chǎn)主題設(shè)計(jì);

3)招商方案與執(zhí)行;

4)集客策略,。

1)整合網(wǎng)絡(luò)傳播方案;

2)高端客戶數(shù)據(jù)庫(kù)分析;

3)數(shù)據(jù)庫(kù)內(nèi)容設(shè)計(jì)與推廣執(zhí)行;

4)項(xiàng)目推介會(huì)執(zhí)行規(guī)劃,。

優(yōu)郵房產(chǎn)行業(yè)的解決方案，適合低成本市場(chǎng)推廣的開發(fā)商,、中介代理機(jī)構(gòu),，是快速找到目標(biāo)的新營(yíng)銷模式。

全球金融危機(jī)的到來(lái)說(shuō)明了投資不理性是世界性的問(wèn)題,，雖然中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)萎靡,，但是世界房地產(chǎn)市場(chǎng)都幾乎和中國(guó)一樣，甚至比中國(guó)還要嚴(yán)重,。雖然世界很多國(guó)家都做出了政府舉措,，但是中國(guó)根據(jù)自己的國(guó)情做出了不會(huì)政策性拯救房市的決定，這也有國(guó)家的苦衷,，我們應(yīng)該理解,。

既然國(guó)家不會(huì)政策性拯救房市，那我們就必須自己想出路了,，如果不想出路的話,，公司離破產(chǎn)也不遠(yuǎn)了。我們正在為之前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不合理開發(fā)買單了,，這怨不得別人,。確實(shí)有很多房地產(chǎn)大腕囤積居奇，大肆炒作房地產(chǎn)市場(chǎng),，導(dǎo)致現(xiàn)在這個(gè)情況,。

上面我制定的新的市場(chǎng)營(yíng)銷策劃書，已經(jīng)很完善的寫出如何拯救我們的公司,，希望大家能夠重視,。

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃書封面篇十二

前言

在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過(guò)程中越來(lái)越重要,，商鋪要想賣得好,，前期的營(yíng)銷策劃必不可少，而且必須做到位,。

××商業(yè)城項(xiàng)目是××房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè),，將成為××市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。

××商業(yè)城座落于××市城區(qū)北部的××廣場(chǎng)旁,，是××地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項(xiàng)目,。

本項(xiàng)目占地7 000平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案,，項(xiàng)目由三層裙樓（含負(fù)一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成,，總建筑面積約為15 000余平方米，地下車庫(kù)及設(shè)備用房建筑面積為1 500多平方米,，商業(yè)裙樓建筑面積約8 500平方米,，塔樓建筑面積約6 500余平方米。

項(xiàng)目總投資約1 800萬(wàn)元,。

經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)研分析,，本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購(gòu)物商城,。

根據(jù)這個(gè)初步設(shè)想,，結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀，本營(yíng)銷企業(yè)方案對(duì)本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場(chǎng)定位及營(yíng)銷可操作性分析,，從營(yíng)銷策劃的角度出發(fā),，對(duì)項(xiàng)目的整體形象包裝、營(yíng)銷組織運(yùn)行,、市場(chǎng)推廣,、廣告策略安排、銷售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述,。

營(yíng)銷總體策略是仔細(xì)分析,、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場(chǎng)，通過(guò)全方位地運(yùn)用營(yíng)銷策略,，最大限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值,，獲取項(xiàng)目的最大利潤(rùn)，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象。

概括本項(xiàng)目的營(yíng)銷總體策略,，可以簡(jiǎn)述為“五個(gè)一”,，即樹立一個(gè)新銳概念、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念,、提煉一個(gè)鮮明主題,、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)、醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴,。

根據(jù)本項(xiàng)目“五個(gè)一”的總體營(yíng)銷策略,，擬訂本項(xiàng)目的營(yíng)銷目標(biāo)方針如下，作為本項(xiàng)目營(yíng)銷工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí),。

1,、樹立一個(gè)新銳概念：休閑式購(gòu)物商業(yè)。

2,、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè),、休閑式購(gòu)物、穩(wěn)定性回報(bào),。

3,、提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè),。

4,、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物”,，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購(gòu)物環(huán)境壓抑與約束,，主要面向年輕新銳、有自己個(gè)性的消費(fèi)群體,，讓其體驗(yàn)到休閑模式的商業(yè)環(huán)境,，購(gòu)物主題明確。

5,、醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè),，力爭(zhēng)推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的全新變革，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng),，在一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴,。

1、銷售（招商）目標(biāo)

2,、銷售目標(biāo)分解

根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃,，將營(yíng)銷工作分為四個(gè)階段，各階段工作重點(diǎn)如表8—5所示,。

為了更好地在后續(xù)營(yíng)銷過(guò)程中充分體現(xiàn)總體營(yíng)銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn),，綜合項(xiàng)目要素資源和營(yíng)銷推廣傳播要素,，結(jié)合項(xiàng)目定位，確定以下銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格,。

（一）項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)

1,、入市時(shí)機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營(yíng)銷準(zhǔn)備，在20xx年5月份房交會(huì)期間開盤（或20xx年9月）,，可以抓住20xx年春季房交會(huì),、五一國(guó)際勞動(dòng)節(jié)等機(jī)會(huì)掀起第一個(gè)啟動(dòng)高潮,；在國(guó)慶節(jié),、20xx年秋季房交會(huì)、元旦等重要時(shí)期掀起新的銷售高潮,。

2,、入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn)、休閑購(gòu)物”形象登場(chǎng),，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)理念,。

（二）價(jià)格定位及價(jià)格策略

1、價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法,。

2,、價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)為3 580元/平方米，其中起價(jià)為3 328元/平方米,，最高價(jià)為4 000元/平方米,。

3、價(jià)格策略：采取“低開高走”型平價(jià)策略,，開盤后半年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整（略升）,，均價(jià)為3380元/m2，尾盤銷售變相略降,。

（一）宣傳策略主題

1,、個(gè)性特色：“××商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營(yíng)造全新休閑購(gòu)物方式”，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn),、獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念,。

2、區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處××廣場(chǎng)旁,，地段絕佳,，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷,，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境,。

3、增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域,，發(fā)展前景好,，購(gòu)置成本低,，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選,。

（二）宣傳媒介組合

1,、開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財(cái)富投資，穩(wěn)定回報(bào)”理念的深度挖掘,，媒體主要以報(bào)紙為主,，電視為輔。

2,、開盤后的強(qiáng)勢(shì)推廣期：即項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的重要時(shí)期,，宣傳媒介以“報(bào)紙、電視,、戶外廣告牌三位一體”為主,，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式,。

3,、開盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘?yàn)橹?，媒介選擇主要是電視和報(bào)紙,，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān)、促銷活動(dòng),、項(xiàng)目招商說(shuō)明會(huì)等形式,。

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃書封面篇十三

本房地產(chǎn)項(xiàng)目位于鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊，在鄭汴路路南,，鳳凰東路,、鳳臺(tái)路（在建）和青年路三條路呈 型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)等分開,。

本房地產(chǎn)現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅,、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場(chǎng)定位發(fā)生失誤,，出現(xiàn)了銷售障礙,。一期5#、7#,、9#,、11#、13#,、15#六棟多層吸取了別墅的教訓(xùn),，以超低價(jià)位入市，順利的實(shí)現(xiàn)了銷售,，但沒有為開發(fā)商實(shí)現(xiàn)預(yù)期的利潤(rùn),，沒有樹立中,、高檔物業(yè)的品牌形象，無(wú)意中形成本房地產(chǎn)下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙,。

現(xiàn)在,，一期多層尚有37套房、準(zhǔn)現(xiàn)房,，銷售額850萬(wàn)元,。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五,、六樓為主,；127 m2的三室兩廳7套；這兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%,。

二期小戶型總銷售金額預(yù)計(jì)2800萬(wàn)元,，臨街商鋪1700萬(wàn)元,，合計(jì)4500萬(wàn)元,。預(yù)售許可證預(yù)計(jì)20xx年5月底辦下。

由此可見,，目前本房地產(chǎn)的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型,、現(xiàn)房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%,，一期大戶型銷售額16%,，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過(guò)于分散的障礙,，是 面對(duì)的重大挑戰(zhàn)之一,。

a、 東南板塊及鄭汴路商圈,。

鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線,、東明路南段沿沿線、航海東路與107國(guó)道沿線,。

鄭汴路沿線主要由建業(yè),、英協(xié)、百合花苑,、東方明珠等中高檔樓盤組成,。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū),。本房地產(chǎn)位于這一區(qū)位之內(nèi),。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔,。但本房地產(chǎn)在操盤過(guò)程中,，沒有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢(shì),，純粹以低價(jià)位的品牌內(nèi)涵介入競(jìng)爭(zhēng)，不僅沒有收獲天然的地段價(jià)格優(yōu)勢(shì),，而且為二期,、三期制造了品牌障礙。

東明路南段沿線目前競(jìng)爭(zhēng)非常激烈,，主要由東明花園,、佳藝花園等樓盤組成。

航海東路與107國(guó)道沿線是20xx年以來(lái)的樓市亮點(diǎn),，寶景,、金色港灣、悉尼陽(yáng)光,、燕歸園等一批中價(jià)位大型樓盤,。其中燕歸園是本房地產(chǎn)二期小戶型明確的競(jìng)爭(zhēng)樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和本房地產(chǎn)一期159,、127平米現(xiàn)房形成明確的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系,。（詳見附1：鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告）

b、 小戶型市場(chǎng)概況,。

自20xx年底時(shí)尚party介入鄭州樓市以來(lái),，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來(lái)。尤其是20xx年初,，青年居易（easy-go）以1900余套的投放量沖擊市場(chǎng),，形成了小戶型的“市場(chǎng)黑洞”，徹底打破了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局,，實(shí)現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變,。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面。

燕歸園位于貨站街東段,，由盛煌房地產(chǎn)公司開發(fā),，已成功實(shí)現(xiàn)一期的開發(fā)，在幾乎沒有什么競(jìng)爭(zhēng)的情況下,，收獲了小戶型市場(chǎng)的第一批需求者,，現(xiàn)在燕歸二期正在認(rèn)購(gòu)階段。燕歸園提前介入了小戶型市場(chǎng),，并且認(rèn)識(shí)到小戶型的主力市場(chǎng)是６０－８０平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳,。這與 的市調(diào)結(jié)果完全一致。此次燕歸二期開發(fā)的正是此類戶型（兩室兩廳75平米,，三室兩廳95平米）,。可以說(shuō),，同燕歸園的戶型配比上比較,， 沒有優(yōu)勢(shì),。

（小戶型市場(chǎng)詳見附2：鄭州市小戶型的調(diào)查報(bào)告）

c、 商鋪市場(chǎng)

商鋪是一個(gè)比較特殊的物業(yè)形態(tài),，商鋪的價(jià)格是由商鋪能為房東帶來(lái)的租金多少?zèng)Q定的,。目前鄭州的商鋪市場(chǎng)尚處于起步階段。本房地產(chǎn)二期商鋪位于商品大世界,、名優(yōu)建材市場(chǎng)南端,，即將建成的大賣場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值將會(huì)決定二期商鋪的價(jià)格。人們對(duì)大賣場(chǎng)的商業(yè)認(rèn)同也將影響二期商鋪的價(jià)格,。

和二期商鋪有競(jìng)爭(zhēng)的主要樓盤是建業(yè)新天地的臨街商鋪,、英協(xié)尚未售出的部分商鋪。

一）優(yōu)勢(shì)

1） 鄭汴路商圈天然的地段優(yōu)勢(shì),，這里是財(cái)富的俱樂部,，富翁的制造廠，在這里百萬(wàn)富翁比比皆是,，每年都有新一代需求產(chǎn)生,，源源不斷的需求是 方樓盤最有力的支撐。

市場(chǎng)細(xì)分如下：

a,、高端市場(chǎng)被英協(xié),、建業(yè)等高檔樓盤滿足,，這一部分客戶大部分是第二次或第三次置業(yè),，是終極消費(fèi)，10年內(nèi)不會(huì)再置業(yè),。

b,、中端市場(chǎng)被東方明珠、百合花苑,、虹景家園等中檔樓盤滿足,，屬過(guò)度消費(fèi)和終極消費(fèi)的結(jié)合。

c,、復(fù)合市場(chǎng),。本房地產(chǎn)一期是一個(gè)大眾樓盤，從價(jià)位角度劃分,，屬中低檔樓盤,。本房地產(chǎn)二期小戶型項(xiàng)目的目標(biāo)群，預(yù)計(jì)業(yè)主身份復(fù)雜,，置業(yè)心理不盡相同,，故推廣過(guò)程中，不能拘泥于單一的推廣主線,。

本區(qū)域年輕人多為收入較低的藍(lán)領(lǐng)階層,，有效需求不足,。如果本房地產(chǎn)二期銷售象青年居易一味的向年輕時(shí)尚族訴求， 方樓盤銷售可能面臨比較嚴(yán)峻的局面,。（詳見鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告）

鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

調(diào)查目的：了解鄭汴路市場(chǎng)的整體收入水平和消費(fèi)者對(duì)小戶型的認(rèn)知和接受程度（本房地產(chǎn)購(gòu)房消費(fèi)支撐力度）

調(diào)查方法：分層隨機(jī)抽樣（不同年齡層）和分塊隨機(jī)抽樣

調(diào)查范圍：鄭汴路東建材市場(chǎng),、燈飾市場(chǎng)、管材市場(chǎng),、名優(yōu)建材市場(chǎng),、商品大世界

調(diào)查時(shí)間：20xx.4.14

鄭州，銀基批發(fā)市場(chǎng)和鄭汴路建材市場(chǎng)是商業(yè)比較密集的兩大板塊,，這里聚集了數(shù)以萬(wàn)計(jì)的大小商販,，他們收入不菲，他們絕大部分是外地人,，他們是鄭州房地產(chǎn)消費(fèi)的主力軍,。了解這一人群的收入水平、消費(fèi)習(xí)慣將對(duì)房地產(chǎn)的投資有一定的指導(dǎo)意義,。

20xx.4.14,，動(dòng)力公司市場(chǎng)部走訪了鄭汴路建材市場(chǎng)，對(duì)小戶型的市場(chǎng)消化力做了調(diào)查,，而這些建材市場(chǎng)的小老板們對(duì)此漠不關(guān)心,，或拒不作答，說(shuō)明消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)敏感度不夠,。消費(fèi)疲軟,，市場(chǎng)敏感度不高，純小戶型在鄭汴路這塊市場(chǎng)前景嚴(yán)峻,。

對(duì)建材市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)：

1,、 大部分員工租房住，潛在客戶存在,；市場(chǎng)潛量比較大,，但需要推廣的成本較高

2、 大部分員工來(lái)自外地或郊縣,，收入水平偏低,，消費(fèi)力不足

3、 小戶型需求彈性非常大,，對(duì)價(jià)格非常敏感

4,、 市場(chǎng)上有很大不穩(wěn)定因素，8-9月份建材市場(chǎng)要拆遷到莆田,，固有的建材市場(chǎng)要做升級(jí)換代

5,、 外地人居多，他們辛苦拼搏，如果要買房子的話,，更喜歡一步到位

6,、 商鋪為上下兩層，一般下面做門面,，上面做倉(cāng)庫(kù)和員工宿舍

7,、 附近都市村莊較多，租務(wù)市場(chǎng)一般80—150元/月

8,、 作為首次購(gòu)買者,，最重要的還是價(jià)格

9、 他們討厭鄭汴路目前的工作和居住環(huán)境,，他們尋求方便,、安逸、清凈

10,、 相當(dāng)一部分是河南總代理,，無(wú)須過(guò)多的現(xiàn)場(chǎng)銷售

11、 同類產(chǎn)品多,，競(jìng)爭(zhēng)激烈,，壓縮銷售成本是公司發(fā)展最重要的問(wèn)題，故一般員工無(wú)福利分房的可能

12,、 普通員工不會(huì)因?yàn)楣ぷ鞫徒x擇居住地,，她們往往因?yàn)榫幼《鼡Q工作，普通員工流動(dòng)性比較大

13,、 對(duì)60—80平米的兩室較感興趣,，這部分需求將轉(zhuǎn)化為有力的市場(chǎng)動(dòng)力

14、 本房地產(chǎn)知名度不高,，口碑不好

15,、 外地商人對(duì)鄭州的發(fā)展較失望，但鄭汴路的升值充滿信心

鄭汴路建材市場(chǎng)蘊(yùn)涵了較大的市場(chǎng)潛力,，隨著鄭東新區(qū)的開發(fā)和鄭汴路大賣場(chǎng)的形成，鄭汴路升值的前景就會(huì)更加明朗化,，故前期概念的炒作成功與否直接決定了項(xiàng)目的運(yùn)作的好壞,，“注意力經(jīng)濟(jì)”的時(shí)代，抓住了消費(fèi)者的眼球,，侵占了客戶的意念,，就意味著成功！

2） 鄭汴路板塊高檔樓盤云集,，已經(jīng)同未來(lái)大道板塊一樣,，成為身份、財(cái)富的象征。本房地產(chǎn)二期應(yīng)借此概念,，實(shí)現(xiàn)品牌形象的轉(zhuǎn)變,。

3） 正在形成的“大賣場(chǎng)”商務(wù)區(qū)能直接帶動(dòng)本房地產(chǎn)二期的投資價(jià)值，甚至有可能使本房地產(chǎn)二期成為“大賣場(chǎng)”的附屬配套,。該局面一旦形成,，銷售將高屋建瓴，出現(xiàn)爆搶局面,。

4） 本房地產(chǎn)項(xiàng)目二期有巨大的升值空間與既得便利

a,、 107國(guó)道的東遷，鄭汴路東段將成為鄭州東區(qū)的財(cái)富中轉(zhuǎn)站,。有“東之中”或“東區(qū)發(fā)動(dòng)機(jī)”的本質(zhì)地位,。鄭汴路商圈早已成為百萬(wàn)富翁的制造廠。但是這樣的天然地產(chǎn)需求優(yōu)勢(shì),，卻讓建業(yè),、英協(xié)、百合花苑等一批高,、中檔樓盤風(fēng)光占盡,，而 方樓盤以“中原地產(chǎn)大低震”的角色，不僅沒有收獲天然的地段優(yōu)勢(shì),，而且為二期,、三期制造了品牌障礙。這一問(wèn)題必須在二期項(xiàng)目得到扭轉(zhuǎn),。

b,、 鄭東新區(qū)的輻射效應(yīng)。

鄭東新區(qū)的開發(fā)將使鄭州的中心東移,，鄭汴路地產(chǎn)板塊位于老城區(qū)與新城區(qū)的支撐地帶,，配套齊全，生活便利的條件將給鄭汴路東段帶來(lái)一次前所未有的商機(jī),。而本房地產(chǎn)項(xiàng)目恰恰位于這一板塊的中心,。

二）劣勢(shì)

1）、本房地產(chǎn)可售資源由三種不同的物業(yè)形態(tài)組成,，這三種物業(yè)形態(tài)的目標(biāo)群是完全不同的置業(yè)目的,。尤其是一期多層現(xiàn)已進(jìn)入尾盤階段，可售資源僅850萬(wàn)元,，房源主力是159平米的五,、六樓3室2廳。

目前,，通常142平米的面積即能做出比較舒適的4室2廳,，大戶型并非市場(chǎng)的主力所在,，由于總價(jià)原因，總面積在150以上的多層戶型五樓以上是最難賣的戶型,。并且此類房源還要和周圍金色年華,、金色港灣、百合花苑,、東方明花園甚至建業(yè),、英協(xié)等東南板塊幾乎所有的樓盤相競(jìng)爭(zhēng)。尤其是850萬(wàn)元的大戶型現(xiàn)房可售資源,，不能放任由二期帶一期（通常小戶型帶不動(dòng)100平米以上的大戶型）,，不能全力以赴主打現(xiàn)有房源（總房源有限，導(dǎo)致營(yíng)銷資源總量較少）,，也不能先做二期樹品牌,，在形成二期勝局后再做一期尾房。這對(duì)營(yíng)銷工作是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn),。

2）本房地產(chǎn)二期離鄭汴路較遠(yuǎn),，從售樓部到社區(qū)要經(jīng)過(guò)嘈雜的市場(chǎng)，很難形成良好的看房通道,。本房地產(chǎn)一期,、二期又被青年路所分隔，很難形成整體樓盤感覺,，有“只是兩棟臨街樓”的印象,。

3）本房地產(chǎn)二期和張莊一墻之隔，有都市村莊的形象,，物業(yè)安全系數(shù)較低,，居住環(huán)境嘈雜，僅靠硬件設(shè)施,，很難形成高檔樓盤形象,。

4）與二期相比，一期樓盤素質(zhì)高,、售價(jià)低,，形成本房地產(chǎn)二期銷售心理價(jià)位抗性。

5） 非現(xiàn)房,，不符合商戶即買即住的消費(fèi)心理,。

6） 非獨(dú)立廚房，做飯起居不方便,，這與目前鄭汴路商戶想改變天天吃大排擋的愿望不符。

三）,、機(jī)會(huì)

1）商鋪的拆遷,，原本居住在商鋪二樓的商戶另謀居所，導(dǎo)致租房市場(chǎng)更加火爆。鄭汴路商圈約4000戶商戶,，2萬(wàn)人的龐大消費(fèi)群體將突顯本房地產(chǎn)二期的投資價(jià)值,。因勢(shì)利導(dǎo)，單純商鋪拆遷形成的居住需求,，即可成為本房地產(chǎn)二期主力客源,。

2）挖掘市場(chǎng)。鄭汴路商圈商鋪倉(cāng)庫(kù)資源緊張,，從費(fèi)用角度考慮,，商戶、店員在二樓居住很不劃算,。動(dòng)員較大的商戶從商鋪的二樓搬出來(lái),，到本房地產(chǎn)置業(yè)，開拓新市場(chǎng),。

3）鄭汴路各市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈,，大鱷級(jí)商戶正在形成，這些商戶為了穩(wěn)定企業(yè)中的骨干力量和親屬,，已開始為他們購(gòu)置總價(jià)較低的房屋,。這些房屋通常位于商鋪附近，以便于商戶們無(wú)嚴(yán)格意義上下班的生活工作需求,，而本房地產(chǎn)二期恰恰符合商戶們的這一需求,。

4） 大賣場(chǎng)”的整合，將對(duì)大鱷形成推波助瀾,，本房地產(chǎn)二期有可能成為“大鱷”的商務(wù)配套,。

a) 小戶型的特性導(dǎo)致目標(biāo)客戶對(duì)居住環(huán)境要求不高。本房地產(chǎn)二期配套不全,，居住環(huán)境 嘈雜的抗性可以弱化,。

b) 本房地產(chǎn)二期產(chǎn)品總價(jià)低，置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)小,。由于鄭汴路商圈租房市場(chǎng)火爆,，且本樓盤有“大賣場(chǎng)”作依托，購(gòu)房,、租房需求恒久存在,，物業(yè)幾乎不可能貶值,，也比較容易轉(zhuǎn)手或出租,，這非常符合外地商人置業(yè)心理。

c) 本房地產(chǎn)二期應(yīng)該說(shuō)具有充足的客戶資源,，消費(fèi)的中堅(jiān)力量是建材市場(chǎng)中的商戶,，故推廣中可采取鋪單的形式為主,，報(bào)紙廣告,、廣播廣告為輔的媒體策略，節(jié)約大量的推廣成本,。

d) 小戶型現(xiàn)房階段戶型劣勢(shì)一覽無(wú)余,，故期房從另一方面說(shuō)是一種優(yōu)勢(shì)。

e) 以大賣場(chǎng)做依托,，誘導(dǎo)鄭州房東投資市場(chǎng),，這部分客源很難成為本房地產(chǎn)二期銷售的中堅(jiān)力量。

f) 鄭東新區(qū)建成需歷時(shí)20年之久,，總投資20xx億元,，其中一期總投資156億元，在5年內(nèi)完成,。這將給鄭汴路巨大的市場(chǎng)機(jī)會(huì),。

四）威脅

1）行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)

i. 周邊樓盤云集。建業(yè),、英協(xié),、東方明珠、百合花苑,、金色年華等林立在鄭汴路附近,，客戶分流，競(jìng)爭(zhēng)激烈,。

ii. 鄭州小戶型市場(chǎng)正趨飽和,，過(guò)量的小戶型的投放勢(shì)必導(dǎo)致更加過(guò)量的樓盤優(yōu)勝劣汰。

建業(yè)四期,、百合花苑,、金色年華二期近期均有小戶型投入市場(chǎng)。本房地產(chǎn)二期應(yīng)當(dāng)密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài),，爭(zhēng)取占領(lǐng)市場(chǎng)先機(jī),。

2）行業(yè)外威脅

鄭汴路“大賣場(chǎng)”的形成，商務(wù)更加方便快捷,，商務(wù)的中間環(huán)節(jié)減少,，將淘汰一批中小商戶，故本房地產(chǎn)的消費(fèi)群將萎縮,。

政府關(guān)于商品房20xx.5.1以后須全裝修出售,。在一年左右的時(shí)間內(nèi)，建材,、裝修市場(chǎng)將出現(xiàn),，由散戶購(gòu)買為主向集團(tuán)購(gòu)買為主的轉(zhuǎn)變。而開發(fā)商必須考慮大眾市場(chǎng),，故家裝市場(chǎng)要重新整合,。大品牌何去何從,，很難預(yù)測(cè),；中檔品牌可能會(huì)脫穎而出,，門庭若市。但商戶總數(shù)只會(huì)減少,，在這個(gè)變動(dòng)的過(guò)程中,，他們的置業(yè)激情將大大折扣，本房地產(chǎn)二期須在這一局面認(rèn)知或形成之前完成銷售,，否則 將陷入非常被動(dòng)的局面,。

四、目標(biāo)市場(chǎng)權(quán)衡及鎖定,，品牌形象突破口甄別及品牌定義,。

二期小戶型的目標(biāo)市場(chǎng)主要由哪幾種人組成，這些人購(gòu)買的抗性及抗性解除,。

1,、 在鄭汴路市場(chǎng)打工的中層技工或白領(lǐng)，以及少部分藍(lán)領(lǐng),。這些人的消費(fèi)有點(diǎn)象青年居易的目標(biāo)群,。他們的主力消費(fèi)面積是兩室一廳和一室一廳，消費(fèi)實(shí)力有限,。他們對(duì)按揭首付1.5-2.0萬(wàn)元月供400元非常感興趣,，購(gòu)房一般想一步到位，對(duì)住幾年再換房不太感興趣,，認(rèn)同鄭汴路有很大的租房需求市場(chǎng),，非常認(rèn)同鄭東新區(qū)的發(fā)展前景。

由于 的戶型主力是19平米,、40平米的一室一衛(wèi)房源,，而這些人購(gòu)房多希望要相對(duì)一步到位，對(duì)自己一生能多次置業(yè)不太自信,，這形成本房地產(chǎn)二期明確的戶型抗性,。而燕歸園二期以60—80平米的二室一廳和二室二廳為主力戶型，恰恰買足了這些人的心理層面需求,。但這些人的消費(fèi)實(shí)力有限,，首付2.5—3.5萬(wàn)元，月供700元,，對(duì)這些人來(lái)說(shuō)比較吃力,。

抗性解除。對(duì)此類人要注意闡述：對(duì)自己前途有信心的人從不這樣想,，這只是 的第一套房,，現(xiàn)階段很少有人一套房住20年了,，八十年代的房子現(xiàn)在沒有幾個(gè)人再住了。這里有個(gè)大商圈,，里面有幾千個(gè)老板,，幾萬(wàn)人店員，這里的房子想住就住,，想賣就賣,，想出租就出租，這里的公房租金很高,。,，鄭州很少有這樣一個(gè)巨大租售需求市場(chǎng)的地方

2、 26—29歲的店長(zhǎng),、業(yè)務(wù)經(jīng)理級(jí)人物,，這些人大多想另立門面，又有結(jié)婚壓力（大多來(lái)自朋友和家庭）,，但是自己資金不多,，如果買房一步到位，便沒有資金自己做生意,， 的房子正好適合這些人,。

3、 已在鄭州干了2 ~ 3年生意的外地人,，這些人對(duì)鄭州東南區(qū)域尤其是鄭汴路市場(chǎng)有較深的了解,，對(duì)鄭東新區(qū)有一點(diǎn)印象，但不太關(guān)心,。在鄭州租房住,，曾經(jīng)有想買房的念頭，但又不想永久在鄭居住,，過(guò)幾年有可能回去,，認(rèn)為為這幾年時(shí)間買房花幾十萬(wàn)元不值得，怕被套住,，：這里買套房以后很可能不住,，又要占用資金，回頭將房子賣掉又嫌太麻煩,。

抗性解除,。對(duì)這類客戶講鄭汴路商圈巨大的租房、購(gòu)房需求,，小戶型由于總價(jià)較低,，可以隨時(shí)出售和出租。

4、 外地老板為同在一起的兄弟姐妹購(gòu)置房屋,。實(shí)力大的老板為公司的骨干員工購(gòu)置房屋（主要是首付款）,。這樣做一方面可以有收買人心的作用。另一方面這些人住得距商鋪很近,，還能象從前住在商鋪時(shí)一樣,，隨時(shí)照應(yīng)生意。

5,、 從前住在商鋪上層,，因商鋪拆遷升級(jí)而從商鋪搬出來(lái)的老板。對(duì)這些人要多講只有這里的房可以隨時(shí)出租,、轉(zhuǎn)手，或不太在意的讓給兄弟姐妹,。因?yàn)橹挥羞@里的房總價(jià)低,，月供少，求租或求購(gòu)市場(chǎng)龐大,。

6,、 純投資歷者。以幾套或十幾套小戶型做為投資,，出租,。以收取房租為目的。對(duì)這些人訴求：開個(gè)私家銀行,、人不要一直太累,，投入產(chǎn)出如同聚寶盆，比保險(xiǎn)更保險(xiǎn)（用詳細(xì)的計(jì)算）,，比股票更賺錢,。如同擁有了另一份退休金。這里如同一個(gè)金礦,，這里有數(shù)萬(wàn)人的年輕人,，有數(shù)千個(gè)中小老板，有很大的租房需求市場(chǎng),，有鄭東新區(qū)的發(fā)展前景,。

7、 外地品牌駐鄭代表,，訴求隨時(shí)可住,，隨時(shí)可賣，訴求個(gè)性物業(yè)服務(wù),，如同酒店服務(wù)一樣,，有送飯服務(wù)、自動(dòng)電話晨叫服務(wù),、房間保潔服務(wù),、干洗服務(wù),、電話訂票服務(wù)（均是有償服務(wù)）。

8,、 私人特殊生活,，多講公交出入方便，房子總價(jià)不高等,。

通過(guò)以上描述 發(fā)現(xiàn),，二期小戶型的目標(biāo)群直接購(gòu)買理由很難成為一期業(yè)主的購(gòu)買理由，以此內(nèi)容來(lái)作為品牌主力內(nèi)涵不能帶動(dòng)一期余房銷售,，更不能帶動(dòng)二期商鋪銷售,。以上內(nèi)容只能做分類個(gè)別說(shuō)服之用，不能統(tǒng)領(lǐng)全局,。

品牌戰(zhàn)略形成及品牌定位：

的可售資源是三種不同的物業(yè)形態(tài),，是三種不同的置業(yè)用途，這些物業(yè)形態(tài)的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)相當(dāng)激烈,。因此,，必須跳出物業(yè)形態(tài)自身的直接用途，尋找能統(tǒng)領(lǐng)整個(gè)一,、二期多層樓盤,、商鋪以及后續(xù)開發(fā)的小高層物業(yè)的品牌內(nèi)涵。

完全可以跳出傳統(tǒng)房地產(chǎn)營(yíng)銷模式,，利用本房地產(chǎn)周邊資源,，擴(kuò)充品牌核心內(nèi)涵，將本房地產(chǎn)定位成一個(gè)整個(gè)東區(qū)獨(dú)有的,、擁有比建業(yè),、英協(xié)更有投資價(jià)值的、有無(wú)盡開發(fā)潛力的高檔樓盤,。

品牌內(nèi)涵組成：

1,、鄭東新區(qū)為本房地產(chǎn)注入了至少長(zhǎng)達(dá)20年的穩(wěn)固商務(wù)住宅發(fā)展時(shí)期，帶來(lái)了多達(dá)20xx億元的幾乎是恒久的財(cái)富升值空間,。

鄭東新區(qū)興建規(guī)劃總計(jì)20年（北京cbd區(qū)用了11年,，上海浦東已用了10年），總投資20xx億元,，其中單一個(gè)起步區(qū)就有5年時(shí)間投資156億元,。興建鄭東新區(qū)必然要用大量的建筑材料、工具及建用品等,。這些所有的材料采購(gòu)地,，必然從緊按在一起的鄭汴路大市場(chǎng)獲取。這些保證了鄭汴路商圈將在從此20年的迅猛發(fā)展。現(xiàn)在,，這里已經(jīng)如同1982年的深圳羅湖,、蛇口，如同1992年的上海浦東,，如同1997年的三峽宜昌,。

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃書封面篇十四

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，它統(tǒng)籌所有房地產(chǎn)銷售及宣傳推廣工作,。是房地產(chǎn)開發(fā)商為了取得理想的銷售推廣效果,，在進(jìn)行環(huán)境分析的基礎(chǔ)上，利用其可動(dòng)用的各種外部及內(nèi)部資源進(jìn)行優(yōu)化組合,，制定計(jì)劃并統(tǒng)籌執(zhí)行的過(guò)程,。一個(gè)新的樓盤的營(yíng)銷工作一般可以分為前、中,、后三個(gè)時(shí)期,，每一個(gè)過(guò)程與環(huán)節(jié)都很重要。想要搞得成功,，必須具備全局性的營(yíng)銷觀念，進(jìn)行所謂“整體營(yíng)銷”,、“全程營(yíng)銷”,。因此房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃不但包括房地產(chǎn)營(yíng)銷戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)分析，還在在此基礎(chǔ)上確立投資地點(diǎn),、物業(yè)主題,、規(guī)劃設(shè)計(jì)，處理殘局以及物色好策劃人員等一系列策劃工作,。

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的原則營(yíng)銷是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程,，在房地產(chǎn)營(yíng)銷實(shí)踐中，有很多的規(guī)則和原則是必須要把握的,。但是其中我們最需要把握的以下三大原則,。

1、營(yíng)銷策劃必須從客戶和市場(chǎng)需要出發(fā)

策劃人從客戶出發(fā),，綜合分析,，投其所好，才能打動(dòng)他們,，奪得更多的市場(chǎng),。

2、始終保持整體營(yíng)銷的觀念

營(yíng)銷策劃講究的是創(chuàng)意,，因此,，策劃的靈感與創(chuàng)意一定要忠實(shí)于

總的主題。這就要求策劃的各個(gè)細(xì)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，在盡量面面俱到的前提下統(tǒng)籌安排,，要規(guī)范布局,、互相協(xié)調(diào)，目的一致,，實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷的整體性,。

3、營(yíng)銷策劃與銷售緊密呼應(yīng)

營(yíng)銷策劃的最后工作就是銷售策劃,，因此,，銷售也應(yīng)該納入統(tǒng)一的總體策劃思路中去。市場(chǎng)與信息的變化是永恒的,，策劃與銷售二者互為表里,，彼此修正，緊密呼應(yīng),，這才是真正負(fù)責(zé)且科學(xué)的營(yíng)銷思維方式,。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的面臨的首要問(wèn)題是使開發(fā)的房地產(chǎn)商品適應(yīng)顧客的需要，從而促進(jìn)商品房的銷售,，增加利潤(rùn),，加快資金周轉(zhuǎn)。因此,，房地產(chǎn)開發(fā)首先強(qiáng)調(diào)“以人為本”的營(yíng)銷策劃,。

房地產(chǎn)營(yíng)銷是各種理念的復(fù)合理念是營(yíng)銷策劃的靈魂，當(dāng)代房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的主導(dǎo)理念一般包括：

1,、人性理念,，房地產(chǎn)營(yíng)銷首先要講求“以人為本”，中國(guó)自古的儒家仁愛思想和西方的人本主義思潮為房地產(chǎn)營(yíng)銷的人性理念提供了堅(jiān)實(shí)的文化基礎(chǔ),。

2,、生態(tài)理念，近代以來(lái),，地球環(huán)境污染加重,，客觀上了要求房地產(chǎn)開發(fā)必須樹立起可持續(xù)發(fā)展生態(tài)理念。

3,、智能理念,，人類科技水平的迅速發(fā)展使房地產(chǎn)開發(fā)逐漸從傳統(tǒng)的磚瓦營(yíng)造習(xí)慣轉(zhuǎn)向各種新興材料的應(yīng)用，而在建筑的功能上也走向了多元化,，提供給了人們更加多的服務(wù),。

4、投資理念,，投資不動(dòng)產(chǎn)愈來(lái)愈成為更多人選擇的投資保值手段,。

1,、房地產(chǎn)投資營(yíng)銷：房地產(chǎn)投資分析是全程營(yíng)銷的起點(diǎn)，是房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵,，透過(guò)細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查,。

2、房地產(chǎn)定位營(yíng)銷：營(yíng)銷房地產(chǎn)的關(guān)鍵在于把握市場(chǎng)脈搏,，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位,。細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)，是房地產(chǎn)定位的基石,，這只是定量分析的開始,，所以進(jìn)行必要的定性分析是相當(dāng)關(guān)鍵的。

3,、房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)營(yíng)銷：房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)營(yíng)銷的第三個(gè)流程,，經(jīng)過(guò)準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，根據(jù)目標(biāo)客戶群設(shè)計(jì)相應(yīng)的房地產(chǎn),。

4,、房地產(chǎn)形象營(yíng)銷：通過(guò)項(xiàng)目的整體包裝，以到位的形象營(yíng)銷向消費(fèi)者傳達(dá)良好的企業(yè)形象,、品牌形象,。形象設(shè)計(jì)及包裝，良好的企業(yè)聲譽(yù),、過(guò)硬的工程質(zhì)量,、完善的物業(yè)管理形象，從而確立市場(chǎng)一流的項(xiàng)目形象,、打好品牌塑造的基礎(chǔ)。

制訂一個(gè)合理的價(jià)格是十分重要的,，一方面要可以讓大眾接受,，另一方面又要滿足開發(fā)商利潤(rùn)最大化的條件。

1,、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素,，歸納起來(lái)，主要有以下幾類：

（1）政治因素：如某次大的政府機(jī)構(gòu)變動(dòng),，或重大政策性決策出臺(tái)等都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格較大的漲跌,。

（2）經(jīng)濟(jì)因素：

a.物價(jià)：物價(jià)上漲，投資者預(yù)期上漲的心里反映在房地產(chǎn)方面,，也

造成價(jià)格上漲,。

b. 土地價(jià)格：土地是房地產(chǎn)的原料，原來(lái)價(jià)格的上漲,，房屋成品價(jià)格也會(huì)水漲船高,。

c.利率：銀行利率的提高緊縮對(duì)降低買方勢(shì)頭很有效,，可刺激房地產(chǎn)的投資。

d.貨幣供應(yīng)量：當(dāng)貨幣供應(yīng)量增加時(shí),，土地價(jià)值相對(duì)減少,，此時(shí)若想得到與原來(lái)相同的價(jià)格的土地，勢(shì)必要提高價(jià)格,。

e.經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速,，表示人民幣收放提高，購(gòu)買力增強(qiáng),，提高房地產(chǎn)價(jià)格,，反之，則降低.

f.人口狀態(tài)：人口成長(zhǎng)率高或人口集中地區(qū),，對(duì)方地產(chǎn)的需求增加,，房?jī)r(jià)因市場(chǎng)功能而自然提高。

(3)自然因素

位置：屬性優(yōu)劣不同而有價(jià)值的高低,。地段好,，交通便利的地區(qū)自然價(jià)格就高。

面積：土地面積越大,，適于整體規(guī)劃,，價(jià)格較高,反而因缺其不可而變成奇貨可居。

地勢(shì)：平原或地勢(shì)平坦適用于房屋興建,，產(chǎn)品規(guī)劃,，但若為山坡地、林地,、低洼地區(qū),。由于開發(fā)成本高，安全性低,，相應(yīng)的地價(jià)也較低,。