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物業(yè)市場開發(fā)典型案例分析篇一

為了加強和促進物業(yè)管理工作的健康發(fā)展,，保證物業(yè)管理公司組建質(zhì)量，根據(jù)《公司法》的要求,，全國各地城市地方人民政府頒布了物業(yè)管理公司經(jīng)營資質(zhì)審查的規(guī)定,。如上海的《上海市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級管理暫行辦法》中將物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級劃分為三級

1、一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)必備條件：

（1）管理物業(yè)規(guī)模一般在50萬平米以上,，或者管理涉及物業(yè)在20萬平米以上,；

（2）管理物業(yè)類型三種以上或管理涉外物業(yè)兩種以上，物業(yè)類型是指多層,、高層住宅,、公寓、別墅,、商住樓,、辦公樓、商場,、廠房等以及其他特種房屋（下同）,；

（3）管理物業(yè)必須有兩個以上為優(yōu)秀小區(qū)或者大廈，且管理達標面在50%以上,；

（4）企業(yè)經(jīng)理或者常務副經(jīng)理必須從事物業(yè)管理工作3年以上,；

（5）具有經(jīng)濟類、工程類中級職稱管理人員10人以上,；

（6）企業(yè)經(jīng)營年限必須在3年以上,；

（7）企業(yè)注冊資本50萬元以上（含50萬元）

2、三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)必備條件：

（1）管理物業(yè)規(guī)模一般在3萬一20萬平米,，或者管理涉外物業(yè)1萬~5萬平米,；

（2）有中級專業(yè)技術職稱管理人員3人以上；

（3）企業(yè)注冊資本10萬元以上（含10萬元）,；

3,、處于以上兩種類型之間的為二級資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

對于物業(yè)管理公司在管理物業(yè)規(guī)模3萬平米以下或涉外物業(yè)規(guī)模l萬平米以下的暫不定級,。

物業(yè)管理公司申報經(jīng)營資質(zhì)審批時所要提供的資料

1,、內(nèi)資企業(yè)（全民、集體,、股份制,、股份合作制）

（1）物業(yè)管理公司資質(zhì)申請報告；

（2）設立物業(yè)管理公司的可行性報告和上級主管單位的批準文件,；

（3）管理章程,；

（4）公司法定代表人任命或聘任書；

（5）驗資證明；

（6）經(jīng)營場所證明,；

（7）擁有或委托管理物業(yè)證明（委托管理協(xié)議書）,；

（8）具有專業(yè)技術職稱的管理人員的資格證書或證明文件；

（9）其他有關資料,。

2,、外商投資企業(yè)（含中外合資、中外合作,、外商獨資）

除需要提供內(nèi)資企業(yè)申報審批所需的有關資料外,，還需要提供合資或合作項目議定書、合同等文件的副本及中方投資審批機關的標準文件,。

3,、私營企業(yè)

（1）業(yè)主身份證明（復印證）；

（2）業(yè)主的工作簡歷,；

（3）申請資質(zhì)審批的報告,；

（4）管理章程；

（5）驗資證明,；

（6）經(jīng)營場所證明,；

（7）擁有或委托管理物業(yè)的證明；

（8）雇員的名冊,；

（9）專業(yè)技術人員的資格證書,；

（10）其他有關資料,。

國家房產(chǎn)行政管理體系——各地區(qū)房產(chǎn)管理局收到物業(yè)管理公司經(jīng)營資質(zhì)報告及申報資料齊全后,，在一定時間內(nèi)（通常規(guī)定為兩個星期內(nèi)）審核完畢，符合經(jīng)營資質(zhì)條件的,，核發(fā)批準文件,，其他必須按有關規(guī)定向工商行政管理機構(gòu)辦理注冊登記，在手續(xù)辦完后才能對外營業(yè),。

（一）組織機構(gòu)設立物業(yè)管理公司組織機構(gòu)設置依照《公司法》可以成立“有限責任公司”,、“股份合作公司”兩種。

（二）工商登記根據(jù)《公司法》有關規(guī)定,，物業(yè)管理公司登記的主管機關是工商行政管理機關,。由于物業(yè)管理是一個新興行業(yè)，在注冊登記中會遇到一些問題,，為了今后更好的開展工作,，有必要搞清楚。

1,、物業(yè)管理公司的經(jīng)營宗旨物業(yè)管理公司的經(jīng)營宗旨應含有以下幾個方面：

（1）物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善,，是一個復雜、完整的系統(tǒng)工程。因此物業(yè)管理公司應積極參與社會分工,，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā),、經(jīng)營良性循環(huán)，促進我國住房制度改革的深化,。

（2）對所管理的房產(chǎn)及各類附屬設施進行科學的管理與養(yǎng)護,，使其物業(yè)保值、增值,，延長其使用壽命,，限度地實現(xiàn)社會財富的節(jié)約。

（3）物業(yè)管理的對象是物業(yè),，服務對象是人,。所以應以業(yè)主（使用人）為對象，開展各類經(jīng)營業(yè)務,，寓經(jīng)營與管理十服務之中,，提供全方位的方便服務。

（4）發(fā)揮物業(yè)的使用功能,，為業(yè)主（使用人）創(chuàng)造整潔,、文明、安全,、舒適的生活和工作環(huán)境,，最終實現(xiàn)社會、經(jīng)濟,、環(huán)境三個效益的統(tǒng)一,。

（5）履行社會管理義務，積極開展兩個文明建設,，致力于全社會的文明和進步,。

2、經(jīng)營范圍根據(jù)物業(yè)管理的行業(yè)特點和經(jīng)營宗旨要求,，物業(yè)管理公司的經(jīng)營范圍有：

（1）管理方面：樓宇（多層,、高層）管理；房屋的修繕管理,；設備的維修,、保養(yǎng)管理；車輛運行及看護管理,；治安管理,；清潔環(huán)衛(wèi)管理；綠化管理,；消防管理,；物業(yè)保險管理等。

（2）服務方面：物業(yè)修繕；物業(yè)租售代理,；物業(yè)清掃保潔,；搬家、裝潢服務,。車輛出租,；綠化工程及花木租售；燃料供應,；蔬菜糧食供應,；服裝清洗供應；美容美發(fā),；康樂健身,；幼兒教育；老年服務,；家教服務,；商業(yè)服務等。物業(yè)管理經(jīng)營的范圍非常廣泛,，但其目的是為所管物業(yè)范圍內(nèi)的居民或單位提供優(yōu)質(zhì),、方便的各種服務。

物業(yè)市場開發(fā)典型案例分析篇二

為落實市十三屆人大三次會議審議經(jīng)過的《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》,，進一步規(guī)范物業(yè)管理活動,，切實維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，努力提高物業(yè)管理水平,，根據(jù)《物業(yè)管理條例》及有關法律,、法規(guī)，結(jié)合我市物業(yè)管理工作實際,，特制定本方案：

以國家《物業(yè)管理條例》為依據(jù),，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導,，以落實《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點,，以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務水平為宗旨,，進一步加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作,，推動我市物業(yè)管理健康發(fā)展。

（一）目標：

1,、有效解決開發(fā)遺留問題,，年底前整改率到達90；對存在工程質(zhì)量問題的房屋要及時維修,，維修及時率到達90,。

2、新建住宅小區(qū)推行招投標率到達100；20xx年新進入市場的樓盤,，在商品房銷售前要100簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》,。

3、凡從事物業(yè)管理活動的企業(yè),，要100取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》,。

4、強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓,，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率到達100,，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案,。

5,、大力推行物業(yè)管理，年底前對具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)物業(yè)化率到達100,。

6,、加強業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區(qū)年底前要到達80以上成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會,。

（二）范圍：對全市實行物業(yè)管理的244個住宅小區(qū)進行排查,。根據(jù)排查結(jié)果，進行清理整頓,，進一步規(guī)范物業(yè)管理行為,。

（一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》及相關配套法規(guī),、規(guī)章,，結(jié)合我市物業(yè)管理實際情景，經(jīng)過調(diào)研,，同時借鑒國內(nèi)先進城市取得的成功經(jīng)驗,，盡快頒布實施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》，依法加強我市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理,。

（二）全力解決開發(fā)建設遺留問題,。開發(fā)建設單位作為行為主體要切實承擔起職責，按照規(guī)劃設計和施工標準,，對住宅小區(qū)存在的問題從新進行完善,，建委、規(guī)劃,、房產(chǎn)等相關部門,，按照各部門職責，落實到職責單位,，做到誰的問題,、誰負責,、誰解決。并對存在開發(fā)建設遺留問題的住宅小區(qū),，逐個建立整改檔案,，制定整改措施，整改合格后再行消號,。特別是存在工程質(zhì)量問題的房屋要確保及時維修,，年底前房屋維修職責要全部落實到單位、到個人,，維修及時率確保在90以上,。同時，有關部門要抓緊制定相應的規(guī)定和措施,，明確住宅區(qū)的交付使用制度,，杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開發(fā)建設遺留問題。

（三）加大對物業(yè)市場的監(jiān)管力度,，規(guī)范物業(yè)管理行為,。

一是加強物業(yè)管理招投標的監(jiān)督和指導，全面推行前期物業(yè)管理招投標機制,，創(chuàng)造公平,、公正的競爭環(huán)境，促進物業(yè)管理的專業(yè)化,、市場化和社會化,。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招投標辦法》，及時制定貼合我市實際的《沈陽市前期物業(yè)管理招投標管理辦法》,。要求新建住宅小區(qū)實行招投標制度,，建筑面積在5萬平方米以上的（含5萬平方米）的新建住宅區(qū)，必須采取公開招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè),，建筑面積5萬米以下的新建住宅區(qū)在區(qū),、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門的批準下能夠采用邀標和議標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。同時,，鼓勵業(yè)主大會采用招投標的方式依法選聘物業(yè)管理企業(yè),。并且，及時簽訂《（前期）物業(yè)服務合同》和《業(yè)主（臨時）公約》,，對于新建住宅小區(qū)要在商品房銷售前100簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》,。

二是嚴格物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查,。在我市從事物業(yè)管理活動的物業(yè)管理企業(yè),，要按照國家《物業(yè)管理條例》的要求依法取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》，并遵照xxx《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定,，按物業(yè)管理企業(yè)取得資質(zhì)等級,，承接物業(yè)管理項目,。同時，加強物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質(zhì)評定,，出現(xiàn)違規(guī)違諾等行為的要予以警告,，限期整改，情節(jié)嚴重的取消其物業(yè)管理資質(zhì),。

物業(yè)市場開發(fā)典型案例分析篇三

一,、施工管理

1.建立監(jiān)督和記錄制度，對工作計劃,、檢查情況及對問題處理進行統(tǒng)計;

2.熟悉現(xiàn)場和各類施工圖紙,，跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道情況、檢修口預留位置,，做出詳細記錄;

3.對內(nèi)外裝修方式,、布局、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見;

4.了解各公共部分水電開關,、裝飾材料等的造型及位置,，環(huán)境清潔用水預留接口等情況;

5.對影響大樓功能、危及設備及業(yè)主人身安全,、嚴重影響今后管理運行的問題,，及時書面匯報與業(yè)主方，列出整改報告,，提交業(yè)主方備案處理

二,、設備安裝調(diào)試

1.對現(xiàn)場設施設備安裝狀況進行檢查，包括電梯井道防水,、安裝過程的質(zhì)量監(jiān)控,，各種管線的預埋等;

2.出席有關工程的會議，參與機電設備的測試檢查,，建立調(diào)試檔案;

3.及時發(fā)現(xiàn)可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護的問題,，列出遺漏工程，從物業(yè)管理專業(yè)角度提出相應的整改意見,，及時通報業(yè)主方,。

三、竣工驗收及接管驗收

1.安排相應專業(yè)人員參與分戶驗收,，并對驗收問題進行記錄,，書面反饋與業(yè)主單位，并對整改落實情況檢查;

2.從物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度驗收,，配合業(yè)主方對物業(yè)進行嚴格的驗收,，維護業(yè)主方的合法權(quán)益;

3.對接管驗收中發(fā)現(xiàn)問題，明確記錄在案,，書面報業(yè)主方,，并督促施工方在約定期限內(nèi)對存在的問題加以解決,，直到完全合格;

4.做好接管驗收清單和需要提交資料清單，協(xié)助業(yè)主單位做好相應資料的移交和驗收問題的整改跟進與反饋,。

四,、人員配置及素質(zhì)要求：

項目經(jīng)理進駐現(xiàn)場，根據(jù)項目進度派3-5名專業(yè)人員,。

電梯技工：

人員數(shù)量：1人,。介入時間：電梯安裝至設備移交電氣或機械專業(yè)，中專以上學歷;有電梯前期介入相應經(jīng)驗;了解電梯安裝的相關技術,，持特種設備操作證(電梯)

空調(diào)技工：

人員數(shù)量：1人,。介入時間：空調(diào)安裝至移交。有大型商場或?qū)懽謽俏飿I(yè)空調(diào)制冷兩年以上工作經(jīng)驗;具備暖通基本常識,，持相關上崗證和中級以上職業(yè)資格證書;有中央空調(diào)系統(tǒng)操作,、保養(yǎng)工作經(jīng)驗2年以上。

高壓運行維護技工：