在日常學習,、工作或生活中,，大家總少不了接觸作文或者范文吧,，通過文章可以把我們那些零零散散的思想,，聚集在一塊,。那么我們該如何寫一篇較為完美的范文呢,？下面是小編幫大家整理的優(yōu)質范文,，僅供參考,，大家一起來看看吧,。

房地產(chǎn)營銷策劃書前言 房地產(chǎn)營銷策劃書篇一

傳統(tǒng)經(jīng)濟學認為,，商品的價值決定于凝集在商品中的有效勞動,，而商品的價格取決于供求關系,。按這一理論，一個物件的價值是個客觀,、可度量的值。人們只要理智地度量生產(chǎn)某種商品所需要的有效勞動,，就可以了解一個商品的內在價值,，并以此為交換的依據(jù),。在這一理論的框架內,，消費者能夠客觀地掌握一個商品的價值,，因而是理智的,，因而也就不存在市場營銷概念了。

然而,，西方經(jīng)濟學則認為，商品的價值取決于商品的utility,，所謂utility是指商品的服務帶給人們的效用,，或說好處,。而這個效用的評價標準是一個主觀的概念：同一商品在不同的消費者看來有不同效用,，南方人認為米飯好,，北方人認為饅頭好,，誰也不能把自己的價值取向強加給對方。由于認識到了商品的價值是個很主觀的東西,，因此產(chǎn)生了西方經(jīng)濟學的市場營銷概念。營銷的目的就是要影響消費者的價值認同,，使之心甘情愿地付出更多的成本購買某一品牌的商品,，而不是具有同性質的其他品牌,。

現(xiàn)在已經(jīng)步入了知識經(jīng)濟,，“華翠”內部必有一個創(chuàng)新系統(tǒng)來不斷審視,、破壞現(xiàn)有流程，取而代之更好的流程,，以使自己跑得更快,。以下是房地產(chǎn)營銷策劃書的具體內容。

現(xiàn)在的競爭,，已不僅僅是某一個層面上的競爭。一個企業(yè)如果僅僅在某一層面占據(jù)優(yōu)勢,，而在整體上卻還存在這樣或那樣的短板的話,，那么，就有可能在新一輪的競爭當中,，被更具綜合優(yōu)勢的競爭者淘汰，這是新時期的基本市場法則,。有遠見的人總試圖看清原本看不清的東西,，一成不變的思維方法是最容易失敗的,。在房地產(chǎn)市場飽和的現(xiàn)狀下,，我們必須打破常規(guī),、標新立異,，充分運用創(chuàng)新思想,，設計出多種全新的營銷模式,。做到多點齊發(fā),，連點成面，面面俱到,；多線共拉，布線為網(wǎng),，一網(wǎng)打盡,。

（一）房地產(chǎn)營銷策劃書-立異：以租帶售

房地產(chǎn)開發(fā)商對其所開發(fā)的項目都期望盡快銷售出去，但往往事與愿違,，欲速則不達,。尤其是中高檔的住宅物業(yè),，在買方市場的情況下，要想靠急功近利的方式獲取高額的投資回報,，更是難上加難。因此,，市場上出現(xiàn)了一種帶租與銷售的營銷模式，不僅適用于商業(yè)物業(yè)的銷售,，也被可引入中高檔住宅的銷售,。目前高明住宅的銷售市場競爭十分激烈，市場明顯供大于求,。在此情況下，如果華翠園沉住氣,，以“不變應萬變”（價格方面），倒也可以在高明獨樹一幟,。但我們不能滿足于此，必須盡快將部分尾樓處理掉,，以加快資金的運轉速度,。所以,，房地產(chǎn)營銷應當調整思路,，改變策略,，在不“變”中求“變”：“千變萬化”（營銷手段方面）,，采取“租售結合”的營銷策略,。

“租售結合”房地產(chǎn)營銷策略和方法的基本內容如下：當市場發(fā)生變化,，供給過度,，造成樓房難以銷售時,，應改變營銷策略：先設法將手中的物業(yè)租出去；然后再將營銷目標鎖定在投資型買家這一目標消費群體,，讓其在有較高投資回報保障的前提下，成為該物業(yè)的擁有者,。這樣，即使房子暫時未售出,，我們也可以獲得一定的租金,，而且,，隨著高明經(jīng)濟的發(fā)展導致消費推動的房價上漲空間巨大,，這樣，公司可以得到雙面的回報,。何樂而不為呢確實,，房地產(chǎn)行業(yè)本身就特別注定資金的快速運轉,，可是,，我們可以用出租之房到銀行抵押進行貸款，以緩解再開發(fā)的資金壓力，充分調整資金運轉率,。這樣,，我們就可以做到有大利而無小害,、有多得而無少失。另外,，本人曾經(jīng)對荷城現(xiàn)有打工族做過租房調查,，通過市場調查發(fā)現(xiàn)：隨著大佛山的啟動及招商成績的顯赫,，吸引到了大批外來者,，出租屋一直出現(xiàn)緊缺,，并愈演愈烈。房屋租金也出現(xiàn)很大的上漲,。所以，本策略很具可行性,，市場空間大，大可一試,！

（二）房地產(chǎn)營銷策劃書-頂樓：困中創(chuàng)“圓”（園）

眾所周知,，頂樓幾乎成了所有開發(fā)商的心頭病，絕大部分避免不了“滯銷”的命運,，開發(fā)商須費很大力氣才能將其出售,，有些甚至逃脫不了一直空置的狀況,。追本嗍原,，我們必須找出導致其獨特命運的原因：人的消費思想是理性的，同時,，他們的消費行為也私利的,，在決定高消費品時,，他們都會“挑三揀四”“小心翼翼”,，特別是左右自己全家命運的物產(chǎn)時，他們更是“銖銖校量”,、“顧前怕后”,。其實頂樓最要命的就是夏天過熱，炙得人悶不過氣來,。具體問題具體分析,，一切從實際出發(fā)，針對這種現(xiàn)狀,，我們可以在頂樓建好可以隔熱的“花園”,，它雖是隔熱層,，但它并不同于一般的其它隔熱層，相比前者隔熱效果更好,，其房內正常溫度幾乎跟其他非頂樓一樣,；再者,，它的材料及鋪設形式有異：直接在原有隔熱層上鋪一定厚度的土層,，然后于土層栽花種草，這樣,，除了可以防熱外,，還可以起到美化環(huán)境及凈化空氣的作用（土坯本身具有非一般的吸熱功能）。

并且,，我們投入也不大，100平面大概只需20xx元即可,，同時，我們的大量建設又可以產(chǎn)生規(guī)模效應,，進一步降低“花園”建設成本,。至此，頂樓的困境我們就可以“圓”滿解決了,。（具體操作方法可以到“永安新村”“取經(jīng)”）

阻礙頂樓銷售的難題還有二：過高、容易漏裂,。在這里,，要解決過高的問題唯一可以做的就是對其進行精細化的市場細分,，目標群定位于年輕階層（如本人）,；另外，還必須采取低價,、甚至成本價銷售，在價格上對其固有的缺點以一定的補償,，以彌補其不足。對于頂樓容易產(chǎn)生漏雨及墻壁裂縫問題,，在建造的過程當中如果嚴把了質量關的話,，是不會發(fā)生這樣的質量問題的，但是既然現(xiàn)在房已建好,，我唯一要問的是您們對自己的產(chǎn)品有信心么？（當然我對您們還是有信心的）,，如果有的話，那在售房時,，我們可以大膽對消費者以“三包”的承認,，并簽訂附外質量保證合同,。這樣，顧客們在夠買時就會很放心了,。（其實，這樣的營銷要以高要求的產(chǎn)品質量為基礎的,，因為營銷是“末”,，而產(chǎn)品是“本”,；營銷是“術”,，而產(chǎn)品是“道”）

（三）房地產(chǎn)營銷策劃書-中樓：以舊換新

俗話說：“沒有不好的產(chǎn)品,，只有不好的定位”,，市場如戰(zhàn)場,，“凡戰(zhàn)者,，以正合,，以奇勝”,。市場不同情弱者,，在產(chǎn)品同質化嚴重,、營銷手段單一的競爭市場中,，沒有領先的、具有創(chuàng)新推廣手段的企業(yè),，就沒有長久的生命力與市場占有率,；而將過去固化,、單一的策略手段奉為“尚寶”的企業(yè),，必定走不出惡性競爭的陰影，最后也逃離不了失敗的厄運,。因此，企業(yè)只有永遠保持創(chuàng)新的頭腦,，不斷將其新思想轉化為獨特的、適應現(xiàn)實要求的模式,，并成功付諸實踐。才能穩(wěn)固并拓展市場,，勝出于與己激烈競爭的強手之林。

目前,，作為彈丸之地的高明,，已有大量建成,、在建,、籌建的樓盤存在，市場形勢更趨嚴禁,。我們必須采取差異化的市場策略，努力創(chuàng)造與對方的差異,，以正確的市場定位加上強有力的執(zhí)行去甩開跟隨者,，從而獲取成功,。經(jīng)過苦苦尋思,，本人又“鹵莽”獻上一計：隨著高明低層消費群的成熟及社會普遍存在的“2·8定理”（社會中80%的錢掌握在20%的人手中,，而其余80%的人只控制著20%的財富。在這里,，本人將這80%的人定為低層消費者）,，二手房市場異常火暴,，有些時日甚至趕超新房成交量,。跟隨本區(qū)農村人口的繼續(xù)大量轉移及外來人口的消費涌動,，這種市場結構狀況必定還將延續(xù)甚至加深,。二手樓交易已成為一種發(fā)展潮流,，不可逆轉,！有時，機會就出現(xiàn)在市場的變化中,，跟隨于雷聲轟隆的雨后,。成功者善于并敢于抓住市場,，而失敗者之所以失敗就因為他“茫然”于機會。我們必須抓住這大好時機,，毫不畏縮地推行樓房“以舊換新”的銷售模式。交換時用新樓固定價減去顧客舊樓協(xié)商價,，然后由消費者支付這個結果值即可。

關于這個手段,，我也不是盲目瞎瓣,，而是有一定的市場依據(jù)的,。畢竟,，高明舊樓多分布于市區(qū)西面，即荷香路以西,，這里，多以散樓布局為主,；而新樓絕大部分為花園形式，設有保安及其他物業(yè)管理服務人員,，安全系數(shù)更大,。再加上老區(qū)環(huán)境污染嚴重及人們的喜新厭舊心理作祟,，在有一定經(jīng)濟條件下,，市民多有“賣舊買新”的沖動,，而我們開展的“以舊換新”策略在多種宣傳方法的基礎上（后面提到）,，一次又一次的激發(fā)著他們的購買欲，調動著人們的沖動感,。在這樣的作用下,，成交是遲早的事,。記?。菏袌錾系某晒φ叩拇_是那些最能適應現(xiàn)行環(huán)境要求的公司──它們向真正需要的“東西”（銷售模式）而付出,。

（四）房地產(chǎn)營銷策劃書-綠化：詩意棲居

“詩意棲居”是人類居住的最高夢想,！所以古人云“無水則風到氣蔽,，有水則氣止而風無,。其中以等水之地為上等,，以藏風之地為次等”,，有山水懷抱之地才為風水寶地,。于是人們詩意棲居在水一方契舍了文化,、審美,、心理和生理需要,，遂流行于市井販夫、商賈巨富,、文人騷客中。至今,，人們對于物業(yè)的綠化要求更高一層,?；▓@者,，人文,、自然與建筑對話的靈性空間，于其中,，人性獲得升華,。建筑為園林讓路,，生活回歸自然,。本人今天考察過貴園,，微覺不妥,，完美當中有那么一絲絲不足：花園外圍綠化帶未建立，從外看,，給整個花園婀娜的身段“扎”上了一到深深的疤痕。請盡快將其“整容”一番,。至時,，必將帶給您們更多的“選票”,。

滿眼的綠色意味著寬闊的視野，洞察市場才能開山立業(yè),；氧氣如同良好的運營機制,，保證置身其間的人力,、資金,、技術圓滿運轉,；陽光是花園的遠景,，吸引更多市民“埋單”。

（五）房地產(chǎn)營銷策劃書-物業(yè)：“和諧”民主

現(xiàn)代消費從一般消費轉向體驗消費,，由理性消費發(fā)展為感覺消費,。以前叫做消費者買的放心,、用的稱心,；現(xiàn)今邊為消費者買得開心,、用得滿心，再加上人都是有感覺的動物,，在享受服務時，必須要受到特別的待遇,、絕對的尊重,，他埋單時才滿意,，以后也高興再次光臨,；在購買商品時,，人們需要的是熱誠的售后服務,。在這方面,，海爾集團的品牌建設可算上乘,。

海爾產(chǎn)品的核心價值就是“真誠”，品牌口號是“真誠到永遠”,，其星級服務,，產(chǎn)品研發(fā)都是對這一理念的注釋和延展,。因此,，海爾的空調,、冰箱,、洗衣機等產(chǎn)品多次被列為消費者最喜歡的品牌之一,。

在這方面，我們都得不恥于問師海爾,，并還得把這樣的服務延伸、拓展到物業(yè)管理服務上,。因為物業(yè)管理好壞也直接影響到房樓的社會認同度。只有我們的'認同度高了,，才會受到更多消費者的追棒,。具體操作：引進一家富有實力的物業(yè)管理公司來接盤,，為現(xiàn)有業(yè)主提供優(yōu)質的服務,，帶來人性化,、親情化的先進服務管理理念，同時,，最主要的是在安全管理上受到業(yè)主的贊譽,。這樣,，老業(yè)主帶動新客戶,，必將提升“華翠園”銷量。

一個成熟,、成功的品牌,，到最后所擁有的，并不僅僅是強勢的知名度和優(yōu)秀的形象,，而是與消費者形成的牢固的心理上的聯(lián)系。最高境界的品牌,，并不是消費者有意識認定的“好品牌”,，而是存在于消費者認知“無意識”中的一種自然的狀態(tài),。強的品牌并不氣勢壓人,，而是以親和友善的姿態(tài)向市民的一種虔誠的訴求及消費者的認同和好感,。市場營銷的戰(zhàn)爭其實就是借助廣告對“品牌好感”的爭奪,。所謂“會哭的孩子有奶吃”就證明了要敢于訴求的道理,。舉一個最簡單的例子：你愛上一個女孩必須勇敢追啊,！否則，你只能在單相的煎熬中忍痛,！而你那心中的女神隨時都有可能成為別人卿卿我我的陪伴,。悲哀呀,！對嗎？

最主要的,，因為房產(chǎn)乃關系到一個家庭的福祉的關鍵性消費,，一生中就那么一兩次,。面對它們時,，誰不慎之又慎,、顧這盼那,？倘若我們“羞”于表達自己的“愛”,、恥于剖白心中之“情”,。人家會“下嫁”于我嗎？這點從下面的圖表就可以看出來：圖中陰影部分為人們車房消費,，他們在面對這二者時都富有理性,，這就要求我們借助一切可以借助的力量（手段）全力去說服他們,、征服他們

（一）房地產(chǎn)營銷策劃書-廣告：媒體打壓

廣告宣傳主要以《高明信息報》,、街巷橫幅條為主,，以高明有線電視臺為輔。其中,，電視臺廣告盡量少放，一來減少廣告投入費用,，最大限度地提高廣告資金的回報率,；二來高明電視臺上映時間短暫，又沒有自己固定的頻道（只是在黃金時段插播少次）,，收視率低下,，再者,，電視廣告是最招致觀眾反感的媒體,。其實，采取任何活動都一樣,，在行動之前應先在自己心中琢磨琢磨，通過自己的邏輯考核看它是否“經(jīng)濟”,。

通過本人多次經(jīng)驗的證明，現(xiàn)有個很好的考核方法：

如果廣告后收益>廣告費用,，則是經(jīng)濟的，可行！可是,，學過甚至關注、了解過經(jīng)濟學的人都知道,，企業(yè)是贏利組織，它的這一本性決定了其在參與所有實際時都必須是以最小的投入而創(chuàng)造利潤的最大化,！好,！既然這樣的話,，我們在醞釀廣告投入時,，必須將其費用投入結構最優(yōu)化,，以達到花最少的費用而獲取訴求的最大化,。舉個例子,，如果你在平靜的池塘里投一個小石子,，激起的漣漪就能讓你看得請清楚楚，這是效果,；而你往大海里扔一塊大石頭,，激起的浪花可能還沒有海風吹起的浪花大,，這是無效,，而扔大石頭的成本要遠大于扔小石頭的成本,，石頭不在大小,，關鍵要扔對地方，而把大石頭扔在池塘里,，那就更好了,。正是因為同樣的費用投入到前者必定大于后者的效益,，我才做出上面的結論。

另外,，特地針對區(qū)內各鄉(xiāng)鎮(zhèn)農村市場的實際,，本人建議采取“過時”、“落后”的墻體廣告進入農村的“心臟”,，更快、更準,、更優(yōu)地搶占農村市場。的確,，墻體廣告給人的感覺是比較低擋、缺乏公信力的,，通常只有賣農村用品的廠商如飼料廠商才會使用。特別是在現(xiàn)今媒體不斷出新的情況下,，一般的公司是絕對與墻體廣告劃清界線的,。但其實,，企業(yè)這種拒絕墻體廣告的態(tài)度可能是一個錯誤的決策。據(jù)調查，墻體廣告是觀眾回憶度最高的廣告,，我能回憶到的也只有幾個，“中國

移動”,、“新飛冰箱”,、“創(chuàng)維電視”,、“農業(yè)銀行”等,。時代進步,、經(jīng)濟發(fā)達,，并沒有完全把舊式的媒體淘汰掉,，反而給了一些舊式媒體更多的空間。廣告雖是藝術,，講究外表舒適、品位高雅,。但是,，我們企業(yè)所追求的是實用,、實惠的雙“實”原則,！我們提倡的是“實實在在”的那點東西,！對吧,？

（二）房地產(chǎn)營銷策劃書-造勢：聲勢浩大

我個人比較欣賞《孫子兵法》對“勢”的闡述：“流水之激，至于漂石者,，勢也,；故善戰(zhàn)者,，求之于勢,，而不求之于人,。”造勢主要靠進行一個輔助媒體廣告的宣傳會,、展銷會,。目的是進一步鞏固消費者的印象度及刺激沖動消費的潛能。因為廣告是一個很抽象化的東西,，給人以一種虛幻感,。推廣過于單調容易產(chǎn)生品牌的空心化,，即單純的符號化,，有廣泛的知名度而沒有差異化的忠誠度，品牌無一個個性化的內涵,，它對消費者購買決策的影響力非常有限,。這時，我們必須借助一兩個推介會將原本“虛”的“意識”轉化成“實”的“物質”,。

具體推介有多種操作方法：

1、利用突發(fā)事件（包括國內外甚至小到本省,、市,、區(qū)發(fā)生的有影響力的事件）來進行炒作,。商場如戰(zhàn)場,，作戰(zhàn),，不是只憑膽量就能取勝的,。借助突發(fā)事件宣傳自己,，對于知名度不高的品牌來說,，會有出其不意的廣告效果,，而對于知名品牌來說,，更是具有拉動力,。

2,、必要時可以在荷城廣場展開一個展銷會,，將商品主動送到人的生活中,。這樣的好處有二：一來,，可以提高推銷力度跟效率,，因為這樣的活動進行時，推銷員跟顧客之間是一對多的關系,。相比在售樓部的一對一模式而言更省力,、更有效。二來,，也就是最主要的一點，這樣可以補充廣告的不足,，使消費者更充分、更全面,、更真實地了解我們的產(chǎn)品,。為其沖動購房時打了一劑強心針；讓產(chǎn)品在消費者的意念當中構筑了一個清晰的模型,；令其在決定購買意識時給我們的產(chǎn)品下了一個重重的砝碼,。

最后，特別要注意的是,，在執(zhí)行上面計劃,、進行上面活動時盡量兼顧后來新樓盤的品牌力及知名度,，全面貫徹可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，在廣告中,，可以順便提起后來樓盤開發(fā)的信息（如名稱,、地址,、性質等）,，其實在推介新有樓上,，可以隨便找個借口（理由,、原因）進行，如可以是“推陳出新”（“陳”指華翠園的樓盤,；而“新”則指我們即將推出的新樓盤）。

在市場經(jīng)濟條件下,，只有飽和的思想，沒有飽和的市場,。市場無處不在,，缺的是“發(fā)現(xiàn)”二字。缺的是獨具匠心,、別具一格的思想,，如何將思路與財路緊密地聯(lián)系起來，必須抓住以下三個關鍵：

1,、勇于打破思維定式,。

2、善于另辟蹊徑,。

3,、敢于抓住機遇。

房地產(chǎn)營銷策劃書前言 房地產(chǎn)營銷策劃書篇二

前言：

隨著會展經(jīng)濟的泛濫,，“展會，展會,，只展不售”這句話似乎已成為業(yè)界公認的法則，而企業(yè)參展也僅局限于企業(yè)實力的展示和品牌知名度的提升,，大多數(shù)參加展會的企業(yè)也往往是花錢賺吆喝，叫好不叫座,。這樣的展會所發(fā)揮的功效也就僅僅局限于行業(yè)內部的交流,，離企業(yè)參展實現(xiàn)銷售的初衷相差甚遠，如此展會效果也只能讓參展企業(yè)“望展興嘆”,。

然而,，會展的存在自然有其存在的原因。展會作為一種載體,，接近了企業(yè)與消費者之間的距離，是一種全方位的溝通和交流方式,。展會給企業(yè)和產(chǎn)品提供了一個展示平臺,，也給消費者提供了更多的選擇機會。 因此,，參展企業(yè)如何利用會展經(jīng)濟來創(chuàng)造效益，如何在展會中實現(xiàn)銷售,，已成為企業(yè)領導者們關注的焦點。

那么,，如何才能在展會中實現(xiàn)銷售呢,？參展企業(yè)只要合理的利用好展會的優(yōu)勢,，結合企業(yè)和產(chǎn)品的現(xiàn)狀，進行充分的籌劃,，就一定能取得好的參展效果。前期,，三友傳媒為a商業(yè)地產(chǎn)項目提供策劃,，參加20xx年秋季房展會,，僅投入幾萬元,，成功銷售商鋪80余套,，銷售額近千萬元,，用最低的成本，實現(xiàn)了最大的銷售,，創(chuàng)造了歷屆房展會銷售的歷史新高,，使該項目成為了本次房展會最大的贏家。同時,，通過本次房展會,，迅速為原本處于滯銷狀態(tài)的a項目重啟市場，在展會結束后的幾個月中,，展會的熱銷效應得到了延續(xù),，實現(xiàn)了較為理想的銷售業(yè)績,。

a項目是一個出售商鋪產(chǎn)權的商業(yè)地產(chǎn)項目,，地處省會城市郊區(qū),，毗鄰正在開發(fā)初期的經(jīng)濟開發(fā)區(qū),，交通發(fā)達，地理位置優(yōu)越,，具有較高的投資潛力,。但是對于a項目來說，由于該地段尚處于開發(fā)初期,，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)尚未入駐,，項目周邊常駐人口和流動人口數(shù)量較小，對于一個商業(yè)項目來說是非常不利的,。因此很多人對a項目的投資價值持懷疑態(tài)度,。

但是，由于a項目的開發(fā)商對項目定位為當前比較受投資者追捧的“產(chǎn)權式商鋪”,，即將商場進行小面積分割，然后出售單鋪的產(chǎn)權,，并為購買商鋪的客戶代租商鋪,，客戶自購買商鋪之日起即可每月收取一定的租金回報。由于這種投資方式具有較大的吸引力,，20xx年x月a項目經(jīng)過充分準備后正式開盤，在項目開盤初期，這種低總價,、高回報的產(chǎn)權式商鋪一經(jīng)推出，便受到了消費者的搶購,。然而，在項目前期火爆銷售過后,，由于前期宣傳推廣不利及大學城建設的停工，a項目的銷售受到了巨大影響,，這種火爆的銷售熱潮在項目開盤僅二個月便處于銷售停滯狀態(tài)。

在a項目的銷售停滯不前的情況下,，開發(fā)商決定要換掉目前推廣不力的廣告公司，重新選擇一家有實力的廣告公司進行合作,，在推廣上加大力度，通過有效的市場推廣來重啟市場,。9月底,，a項目的銷售負責人找到了在推廣方面較為知名的三友傳媒,，經(jīng)過初步的探討,，結合a項目的現(xiàn)狀,，雙方在項目的推廣上碰撞出了令人興奮的新思路。于是,，雙方很快達成合作意向，由三友傳媒代替原來的廣告公司，負責a項目的全案推廣工作,。

10月份三友傳媒正式接手a項目全案推廣工作,，并成立項目組。項目雖然拿下了,，但是項目組的每個成員的壓力卻是巨大的，因為這畢竟是一個已經(jīng)處于停滯狀態(tài)的項目,，要讓它“起死回生”談何容易,。然而,，有壓力就有動力,，項目組成員對該項目進行的詳細的市場調研,、分析和論證,，最后項目組得出的結論是：項目銷售之所以滯銷，是因為消費者對項目的投資前景缺乏信心,，由于目前項目周邊消費能力較低,，擔心項目正常經(jīng)營后的風險較大，影響了項目的銷售,。因此，要想重啟市場,，必須要打消消費者心中的疑慮，重新樹立消費者對項目投資的信心,。這也是前期a項目一直打“投資”主題而效果欠佳的主要原因。

問題找出來了,，項目組制訂了“先樹形象，后打投資”的新的推廣思路,，并將項目推廣的二次啟動時間定在了10月底的房展會,。10月上旬和中旬,，項目組與開發(fā)商一起對a項目的形象進行的整合，確定了極具吸引力的五大業(yè)態(tài),，并根據(jù)這五大業(yè)態(tài),，在電視標版、報紙,、雜志,、廣播電臺、市區(qū)燈箱廣告和車體廣告等媒體上進行了前期的形象宣傳,，并對銷售案場和項目建設現(xiàn)場圍墻進行了新的形象包裝。在這段時間內,，項目組沒有打任何關于a項目投資價值的信息,，而只是以塑造項目形象為主，突出項目具有經(jīng)營潛力的全新業(yè)態(tài),，通過近一個月高密度、大范圍的項目新形象宣傳,，使消費者對項目有了新的認知，漸漸對項目的經(jīng)營前景產(chǎn)生了信任,。

對于商業(yè)項目來講,，要想實現(xiàn)銷售就必須要突出項目的投資價值，這就是商業(yè)地產(chǎn)與住宅銷售的差異所在,。在形象推廣取得了預期的效果之后，接下來就要在此基礎上推出“投資”的概念了,。消費者對于投資項目，往往喜歡跟風,，往往認為當前大家都關注的項目就是最具投資價值的項目，大家都不關注的項目都是沒有投資價值的,，因此,，商業(yè)地產(chǎn)的推廣一定要集中火力，在最適宜的時機推出,，營造旺銷的氣氛,，吸引投資者的關注,，從而實現(xiàn)銷售,。

此時,，離房展會也越來越近了,，房展會不僅是房地產(chǎn)項目展示自己實力,，同行間大比拼的盛會,，對消費者而言更是認識地產(chǎn)項目,，選擇地產(chǎn)項目，進行貨比三家的良機,，地產(chǎn)投資者也大多會到房展會淘金，選擇適合于自己的投資項目,。房展會將會在短時間將房地產(chǎn)行業(yè)的目標消費群最大限度的集中在一起，因此,，項目組認為本次房展會對于a項目重啟市場而言,，是再好不過的時機了,。此時,，項目組已將全部的精力都投放到房展會上來，力爭在房展會上一炮打響,，以實現(xiàn)我們的房展會“市場引爆計劃”,。

正當項目組成員為突如其來的市場良機而歡呼時，一盆冷水潑在了項目身上：由于a項目正處在建設階段,，而項目銷售的停滯導致了資金短缺,，開發(fā)商要求本次房展會a項目將可能不會參加,，即使參加,，也不會有大的資金投入,。經(jīng)過項目的努力,，開發(fā)商決定將參加展會的費用控制在幾萬元之內。眾所周知,，房展會就是一場地產(chǎn)大鱷們的燒錢比賽,，為了體現(xiàn)樓盤的檔次和實力，展區(qū)無論是從位置,、布局、造型還是到材質,，無不是追求檔次和視覺效果,，一個展會下來，所花費的費用少則數(shù)十萬,，多則上百萬，光是演出費用恐怕也有幾萬元,。對a項目而言，區(qū)區(qū)幾萬元如何能在展會中嶄露頭角,，成為人們關注的焦點呢？

只要思想不滑坡,，辦法總比困難多。困難擺在面前,，總是要解決的,，經(jīng)過項目組討論,，大家一致認為本次房展會,，一定要整合現(xiàn)有資源,，打破以往各開發(fā)商進行財力大比拼，以奢華來吸引消費者的參展方式,，爭取在展會中以最低的成本,，來出奇制勝，巧妙地將a項目的投資優(yōu)勢傳播出去,。要打投資概念,，首先要總結吸引消費者投資的利益點,，最終,，項目組將本項目的'投資優(yōu)勢提煉為：投資門檻低,、回報穩(wěn)定、回報率高,、適合大眾投資,。針對這一賣點,，我們把a項目的目標消費群定位為在一定積蓄，想投資但無固定的投資渠道的城市小型投資者,。

有了具有競爭力的賣點，如何將這一賣點有效地傳播出去是項目組面臨的又一問題,。所謂有效的傳播，不是簡單的讓目標消費群知道這一投資信息,，而是要讓他們接受信息后，認同我們的賣點,，產(chǎn)生購買欲望,，最終實現(xiàn)銷售。因此,，項目組接下來要做的就是要使“投資門檻低、回報穩(wěn)定,、回報率高、適合于大眾投資,。”這一信息更加通俗,、可信度更高,，才能達到傳播的目的,。

于是項目組結合a項目的現(xiàn)狀，對a項目的資源進行整合后制定出了參加本次房展會的營銷策略：傳播造勢,，利益誘導,，促進銷售，重啟市場,。針對制定的營銷策劃在策略實施上項目組進行了細化，以確保策略的指導性和可行性：

細化一：在傳播時間上要拉長傳播周期,，以確保信息傳播的持續(xù)性。

所謂拉長傳播周期就是要使信息傳播的時間從展會開始前,、展會過程中到展會結束后的一段進間內要貫穿始終,，爭取做到會前傳播進行市場預熱,，會上集中傳播達到高潮,、會后跟進傳播使熱銷持續(xù),。這樣會前造勢、會中促銷,、會后跟進三者有機的結合在一起，保證了信息傳播的持續(xù)性,。

細化二：對傳播媒體進行立體組合，以確保信息傳播的有效性,。

媒體是信息傳播的載體，面對眾多的媒體要對媒體進行有選擇地組合,，如果盲目地依賴單一媒體，則有可能造成信息的流失,；如果無選擇地投放多家媒體,，則會增加傳播成本,，造成資源浪費。本次展會在高空媒體選擇上我們選擇本市的主流報紙《晚報》,，該媒體是本地發(fā)行量最大的一家報紙,，同時也是本次展會的主辦方，會前對本次展會進行重點跟進報道,。

光靠高空媒體是不夠的，在展會過程中，信息能否及時有效地傳播到參加展會的消費者中去,，對參展企業(yè)來說尤其重要。因為這部分人群就在現(xiàn)場,，能否將他們吸引到你的展區(qū)內，就要看你的信息傳播是否到位了,。因此，在地面媒體的選擇上我們決定自制宣傳工具,，屆時在展會上流動發(fā)放,。

細化三：在傳播內容上主打促銷牌,，與其他參展企業(yè)主打形象形成對比,。

在歷屆房展會中,，參加展會的開發(fā)商無一不是在大打樓盤的形象,，比檔次，比概念,，比個性，令消費者看得眼花瞭亂,，到最后也只能是走馬觀花地看看熱鬧,。因此，項目組對于廣告?zhèn)鞑サ膬热輿Q定以促銷信息為主,，主打促銷牌,，與其他樓盤形成反差，從成堆的廣告中顯現(xiàn)出來,。同時，制作促銷單張在展會現(xiàn)場發(fā)放,，使a項目促銷信息在參展消費者中傳播出去,。

細化四：制作會走動的吉祥物氣模，營造現(xiàn)場熱鬧氣氛,。

由于事前開發(fā)商已聲明對展區(qū)制作不會做大的投入,，就注定展區(qū)的設計要一切從簡，如何吸引消費者到你的展區(qū)前駐足呢,？此時,，項目組想到了吉祥物氣模，也只能依靠這種可愛的吉祥物形象來營造現(xiàn)場氣氛了,。屆時,，可以制作數(shù)個會走動的吉祥物氣模在展區(qū)周圍巡回走動,，一定會吸引大量人群,，且由于氣模是在展區(qū)外走動,，不會占用過小的展區(qū)空間，不影響消費者咨詢和銷售人員同客戶的洽談,，無意中又擴大了展區(qū)的實用面積。

細化五,、制作大、小存折,，使投資概念通俗化、形象化,。

基礎設施都已俱備，本次展會中推出“投資概念”如何才能讓消費者快速接受,，獲得消費者的認同呢？于是項目組圍繞該項目“投資門檻低,、回報穩(wěn)定,、回報率高,、適合大眾投資,?！钡馁u點進行討論后，有人提出對于本項目投資打個比喻來說就好比一次性在銀行存入一定的資金（購買商鋪產(chǎn)權）,，然后每月可以從銀行收取一定的利息（項目的租金回報），只是這種加報率要比銀行利率更高,，但同樣具有穩(wěn)定性。這句話剛說完就得到了大家的一致認同,，于是一個令大家興奮的創(chuàng)意出來了：在展區(qū)制作一個大的銀行存折模型,，將項目的投資回報分析模仿銀行利息回報寫上去，消費者從這上面可以一目了然地看到自己投入多資金,，每月能收取多少租金回報。通過這種方式a項目的投資優(yōu)勢便通俗易懂而又清晰地展現(xiàn)在人們面前,。

有了放在展區(qū)的大存折模型,，又有人建議再制作與真正銀行存折大小相當?shù)男〈嬲?，作為宣傳資料在展會現(xiàn)場發(fā)放,，小存折內除了項目投資回報分析外，增加項目介紹,、項目業(yè)態(tài),、項目投資優(yōu)勢分析等內容，這時的小存折儼然成了一本精致的樓書,。同進，結合小存折的尺寸,，項目組將原來的準備要做的促銷單張制作成為精美的促銷卡片,，夾在小存折中在展會現(xiàn)場同時發(fā)放,，由于這兩種宣傳品制作精美,，于是避免人們在接到宣傳品后順手丟掉的現(xiàn)象,。

細化六：推出特價商鋪，讓利促銷,，拉動銷售。

做了這么多銷售鋪墊,，最終消費者能買賬嗎,？當消費者對a項目的投資價值產(chǎn)生興趣，并認同后這種投資模式后,，如何才能讓他們產(chǎn)生必須要展會期間購買的欲望呢,？要刺激消費者的即時購買欲望,，必須要讓消費者感到即時購買會得到平時購買所不能得到的利益,、且這種利益只有在這個時間范圍內才能實現(xiàn),。

于是,，項目組決定找出a項目當前總價值最低的十套商鋪，作為特價商鋪推出,。這種特價商鋪,，從價位上非常有吸引力,，一定會在消費者中引起搶購風潮,?？梢赃M行炒作,，以引起消費者的關注。

按照前期展會營銷策略的指導,，展會前一星期,，主辦方為參展企業(yè)在《晚報》上做了一個房地產(chǎn)廣告專刊,，本專刊夾在報紙中同步發(fā)行,，因此發(fā)行量很大,，也深受消費者的關注。正如項目組所預料,，各房地產(chǎn)企業(yè)在?？隙即虺隽藚⒄鬼椖康男蜗髲V告，只有a項目打出了以促銷為主題的廣告,，同時在廣告中注明了項目展區(qū)的位置,，以便于消費者尋找,。同時,，由于大多數(shù)參展項目為住宅項目,，打的都是居住理念,，而只有a項目打的是投資理念,。因此,，使a項目的廣告版面在本期房地產(chǎn)廣告?？酗@得格外醒目,。廣告一經(jīng)播出,，賽前就

有很多消費者打來電話咨詢,，要求提前訂房,，而銷售人員卻欲擒故縱，聲稱該優(yōu)惠措施只有在展會期才能享受,，屆時請到展會現(xiàn)場購買，為展會現(xiàn)場的搶購打下了基礎,。會前的信息傳播取得了預期的效果。

展會前三天,，項目組開始了布展工作,，由于考慮到成本問題,，展區(qū)設計在造型和用材上都進行了簡化。為了更好的在現(xiàn)場發(fā)布促銷信息,，項目組將展區(qū)的立柱進行了加寬，于是4條立柱便成了4個廣告牌,，于是項目將促銷信息打在了近5米高的立柱上，使促銷信息變得格外醒目,。印有a項目投資收益分析的大存折也放到了展區(qū)的最前面,，并配有銷售人員現(xiàn)場講解,；作宣傳資料發(fā)放的小存折和印有促銷信息的促銷卡片也都準備到位；吉祥物模型出訂做完成,，并聘請在校大學生做兼職，展會期間鉆到氣模里面在展區(qū)周圍走動,；項目組還在展區(qū)前放置了音響,，播放項目的專題片，以吸引人氣,；同時，從售樓處拉來4組桌椅放在展區(qū)內,，以便于銷售談判。

萬事俱備,，只欠東風。對a項目具有轉折意義的房展會如期而至,。展會第一天，會前通過電話咨詢要求定房的客戶便早早地來到了展區(qū)前，與銷售人員進行談判,，現(xiàn)場氣氛火爆，看到如此場面,，銷售人員的積極性高漲，談判顯得格外投入,。由于促銷人員在展區(qū)內流動發(fā)放小存折和促銷卡片，消費者看到如此新穎的宣傳資料,，大都仔細閱讀，大批的準客戶被吸引到了展區(qū)前,。同時，吉祥物氣模也發(fā)揮了作用,，它可愛的時而揮手，時而走動,，吸引眾多消費者前來合影留念和駐足觀看，為展區(qū)增加了人氣,。

第一天推出的10套特價商鋪被搶購一空,，為了再一次營造搶購風潮，項目組決定再加推10套特價商鋪,，并修改了現(xiàn)場訂鋪的優(yōu)惠政策。展區(qū)的人越來越多,，要求與銷售人員咨詢談判的客戶也越來越多，由于談判桌不夠,，很多人都在一邊等候,。于是項目組將展區(qū)內的接待臺移動到展區(qū)前面,，在展區(qū)內又增加了4組桌椅，這時原本不大的展區(qū),，被談判用的桌椅全部擠滿了,。這樣的火爆場面一直持續(xù)到了展會的第三天,，也就是展會的最后一天。在最后一天下午,，很多參展商都在準備撤展,，而a項目的展區(qū)內仍有消費者在咨詢，于是a項目便成了本次展會撤展最晚的一個,。

展會后，按原計劃項目組在推廣上進行了跟進,，在報紙上加推了一個整版的廣告。其中半版以軟文的形式對a項目在展會期間取得的成績進行了炒作,，提出平民化投資的概念。同時,，利用半版的硬廣對a項目本次展會取得的成績進行慶賀,，并加推5套特價商鋪。本版廣告投放后,，便吸引了上百個咨詢電話,，掀起了第二輪搶購風潮,，使展會的熱銷效應得到了延續(xù)。

通過房展會,，a項目成功重啟市場，且以后的銷售也進入了良性循環(huán)的軌道,。從整個展會來看,，a項目在本次展會中的展區(qū)設計和制作，由于受成本限制,，在品質、用材和最終的視覺效果上遠不如其他樓盤的展區(qū),，但是a項目的展區(qū)設計較為實用，接待區(qū)（資料發(fā)放區(qū)）,、談判區(qū)、音響區(qū),、休息區(qū)、咨詢區(qū),、形象墻、促銷立柱等功能劃分較為合理,、實用，且充分運用了展區(qū)周圍通道的空間,；在展會流程設計和信息傳播上環(huán)環(huán)相扣，步步步為營,，執(zhí)行到位,?？傊琣項目本次展會營銷的成功,，得益于項目組正確的策略指導、周密的策劃以及到位的現(xiàn)場執(zhí)行,，雖然投放成本較低，卻取得了很好的業(yè)績,，值得參展企業(yè)的學習和借鑒。

但是，萬事皆有其因,，展會效果的好壞是由多方面促成的，展會營銷是一個系統(tǒng)的工程,，展前策劃、展中促銷,，展后跟進，一個都不能少,。參展企業(yè)要針對展會的性質，結合自身的資源進行合理的整合策劃,，形成一套行之有效的組合拳。因此,，展會效果欠佳的參展企業(yè)不能把所有的矛頭指向展會的發(fā)起方，將所有的責任推卸給展會的組織者,。在展會的選擇和組織上，每個參展企業(yè)要根據(jù)展會的規(guī)模和性質,，以及企業(yè)自身的實際情況，明確自己的參展目的,，并制定適合于自己的營銷策略，只有做到這一點,，方能取得理想的參展效果。

徐海濤,，畢業(yè)于工商管理專業(yè),，管理學學士,。曾先后就職于美的空調、科龍電器,，從事家電產(chǎn)品市場推廣和終端管理等市場營銷工作，在終端管理,、市場推廣等方面有豐富的實戰(zhàn)經(jīng)驗和獨到的見解。后從業(yè)于專業(yè)營銷策劃公司從事營銷策劃工作,，在市場推廣、招商加盟,、展會營銷方面有深入研究，并成功服務老萬熱能,、山東建工集團、華夏銀行,、泰山集團等客戶。

房地產(chǎn)營銷策劃書前言 房地產(chǎn)營銷策劃書篇三

本房地產(chǎn)項目位于鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊,，在鄭汴路路南，鳳凰東路,、鳳臺路（在建）和青年路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場等分開,。

本房地產(chǎn)現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成,。一期連排別墅市場定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷售障礙,。一期5#,、7#,、9#、11#,、13#,、15#六棟多層吸取了別墅的教訓，以超低價位入市,，順利的實現(xiàn)了銷售，但沒有為開發(fā)商實現(xiàn)預期的利潤,，沒有樹立中、高檔物業(yè)的品牌形象,，無意中形成本房地產(chǎn)下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙。

現(xiàn)在,，一期多層尚有37套的現(xiàn)房、準現(xiàn)房,，銷售額850萬元,。其中159,、7m2的三室兩廳有23套，以五,、六樓為主；127m2的三室兩廳7套,；這兩種房型的銷售金額占一期余額的90、4%,。

二期小戶型總銷售金額預計2800萬元，臨街商鋪1700萬元,，合計4500萬元。預售許可證預計20xx年5月底辦下,。

由此可見，目前本房地產(chǎn)的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型,、現(xiàn)房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%,，一期大戶型銷售額16%,，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙,，是我們面對的重大挑戰(zhàn)之一。

a,、東南板塊及鄭汴路商圈。

鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線,、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線,。

鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié),、百合花苑,、東方明珠等中高檔樓盤組成,。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū),。本房地產(chǎn)位于這一區(qū)位之內,。與英協(xié),、建業(yè)幾乎是一路之隔。但本房地產(chǎn)在操盤過程中,，沒有除理好商務環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢,，純粹以低價位的品牌內涵介入競爭,，不僅沒有收獲天然的地段價格優(yōu)勢,，而且為二期、三期制造了品牌障礙。

東明路南段沿線目前競爭非常激烈,，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成,。

航海東路與107國道沿線是20xx年以來的樓市亮點，寶景,、金色港灣,、悉尼陽光,、燕歸園等一批中價位大型樓盤,。其中燕歸園是本房地產(chǎn)二期小戶型明確的競爭樓盤,，其它幾乎所有的樓盤都和本房地產(chǎn)一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競爭關系,。（詳見附1：鄭汴路市場調研報告）

b,、小戶型市場概況。

自20xx年底時尚party介入鄭州樓市以來,，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來。尤其是20xx年初,，青年居易（easy-go）以1900余套的投放量沖擊市場，形成了小戶型的“市場黑洞”,，徹底打破了市場的競爭格局，實現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉變,。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面。

燕歸園位于貨站街東段,，由盛煌房地產(chǎn)公司開發(fā)，已成功實現(xiàn)一期的開發(fā),，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者,，現(xiàn)在燕歸二期正在認購階段,。燕歸園提前介入了小戶型市場，并且認識到小戶型的主力市場是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳,。這與我們的市調結果完全一致,。此次燕歸二期開發(fā)的正是此類戶型（兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米）,。可以說,，同燕歸園的戶型配比上比較,，我們沒有優(yōu)勢,。

（小戶型市場詳見附2：鄭州市小戶型的調查報告）

c,、商鋪市場

商鋪是一個比較特殊的物業(yè)形態(tài),，商鋪的價格是由商鋪能為房東帶來的租金多少決定的。目前鄭州的商鋪市場尚處于起步階段,。本房地產(chǎn)二期商鋪位于商品大世界、名優(yōu)建材市場南端,，即將建成的大賣場的商業(yè)價值將會決定二期商鋪的價格。人們對大賣場的商業(yè)認同也將影響二期商鋪的價格,。

和二期商鋪有競爭的主要樓盤是建業(yè)新天地的臨街商鋪,、英協(xié)尚未售出的部分商鋪。

一）優(yōu)勢

1）鄭汴路商圈天然的地段優(yōu)勢,，這里是財富的俱樂部,，富翁的制造廠，在這里百萬富翁比比皆是,，每年都有新一代需求產(chǎn)生，源源不斷的需求是我方樓盤最有力的支撐,。

市場細分如下：

a,、高端市場被英協(xié)、建業(yè)等高檔樓盤滿足,，這一部分客戶大部分是第二次或第三次置業(yè),，是終極消費,，10年內不會再置業(yè)。

b,、中端市場被東方明珠,、百合花苑,、虹景家園等中檔樓盤滿足,，屬過度消費和終極消費的結合。

c,、復合市常本房地產(chǎn)一期是一個大眾樓盤,，從價位角度劃分，屬中低檔樓盤,。本房地產(chǎn)二期小戶型項目的目標群,，預計業(yè)主身份復雜，置業(yè)心理不盡相同,，故推廣過程中，不能拘泥于單一的推廣主線,。

本區(qū)域年輕人多為收入較低的藍領階層,，有效需求不足。如果本房地產(chǎn)二期銷售象青年居易一味的向年輕時尚族訴求,，我方樓盤銷售可能面臨比較嚴峻的局面。（詳見鄭汴路市場調研報告）

鄭汴路市場調研報告

調查目的：了解鄭汴路市場的整體收入水平和消費者對小戶型的認知和接受程度（本房地產(chǎn)購房消費支撐力度）

調查方法：分層隨機抽樣（不同年齡層）和分塊隨機抽樣

調查范圍：鄭汴路東建材市嘗燈飾市嘗管材市嘗名優(yōu)建材市嘗商品大世界

調查時間：20xx.4.14

鄭州,，銀基批發(fā)市場和鄭汴路建材市場是商業(yè)比較密集的兩大板塊，這里聚集了數(shù)以萬計的大小商販,，他們收入不菲，他們絕大部分是外地人,，他們是鄭州房地產(chǎn)消費的主力軍。了解這一人群的收入水平,、消費習慣將對房地產(chǎn)的投資有一定的指導意義。

20xx.4.14,，動力公司市場部走訪了鄭汴路建材市場,，對小戶型的市場消化力做了調查，而這些建材市場的小老板們對此漠不關心，或拒不作答,，說明消費者對房地產(chǎn)市場敏感度不夠。消費疲軟,，市場敏感度不高，純小戶型在鄭汴路這塊市場前景嚴峻,。

對建材市場調查發(fā)現(xiàn)：

1、大部分員工租房住,，潛在客戶存在；市場潛量比較大,，但需要推廣的成本較高

2,、大部分員工來自外地或郊縣，收入水平偏低,，消費力不足

3、小戶型需求彈性非常大,，對價格非常敏感

4、市場上有很大不穩(wěn)定因素,，8-9月份建材市場要拆遷到莆田,，固有的建材市場要做升級換代

5、外地人居多,，他們辛苦拼搏,，如果要買房子的話，更喜歡一步到位

6,、商鋪為上下兩層，一般下面做門面,，上面做倉庫和員工宿舍

7、附近都市村莊較多,，租務市場一般80—150元/月

8、作為首次購買者,，最重要的還是價格

9、他們討厭鄭汴路目前的工作和居住環(huán)境,，他們尋求方便,、安逸、清凈

10,、相當一部分是河南總代理，無須過多的現(xiàn)場銷售

11,、同類產(chǎn)品多,，競爭激烈,，壓縮銷售成本是公司發(fā)展最重要的問題，故一般員工無福利分房的可能

12,、普通員工不會因為工作而就近選擇居住地,，她們往往因為居住而更換工作,，普通員工流動性比較大

13、對60—80平米的兩室較感興趣,，這部分需求將轉化為有力的市場動力

14,、本房地產(chǎn)知名度不高，口碑不好

15,、外地商人對鄭州的發(fā)展較失望，但鄭汴路的升值充滿信心

鄭汴路建材市場蘊涵了較大的市場潛力，隨著鄭東新區(qū)的開發(fā)和鄭汴路大賣場的形成,，鄭汴路升值的前景就會更加明朗化，故前期概念的炒作成功與否直接決定了項目的運作的好壞,，“注意力經(jīng)濟”的時代，抓住了消費者的眼球,，侵占了客戶的意念，就意味著成功,！

2）鄭汴路板塊高檔樓盤云集,，已經(jīng)同未來大道板塊一樣,，成為身份,、財富的象征,。本房地產(chǎn)二期應借此概念，實現(xiàn)品牌形象的轉變,。

3）正在形成的“大賣潮商務區(qū)能直接帶動本房地產(chǎn)二期的投資價值，甚至有可能使本房地產(chǎn)二期成為“大賣潮的附屬配套,。該局面一旦形成，銷售將高屋建瓴,，出現(xiàn)爆搶局面。

4）本房地產(chǎn)項目二期有巨大的升值空間與既得便利

a,、107國道的東遷，鄭汴路東段將成為鄭州東區(qū)的財富中轉站,。有“東之中”或“東區(qū)發(fā)動機”的本質地位。鄭汴路商圈早已成為百萬富翁的制造廠,。但是這樣的天然地產(chǎn)需求優(yōu)勢，卻讓建業(yè),、英協(xié),、百合花苑等一批高、中檔樓盤風光占盡,，而我方樓盤以“中原地產(chǎn)大低震”的角色，不僅沒有收獲天然的地段優(yōu)勢,，而且為二期,、三期制造了品牌障礙,。這一問題必須在二期項目得到扭轉,。

b,、鄭東新區(qū)的輻射效應。

鄭東新區(qū)的開發(fā)將使鄭州的中心東移,，鄭汴路地產(chǎn)板塊位于老城區(qū)與新城區(qū)的支撐地帶,，配套齊全，生活便利的條件將給鄭汴路東段帶來一次前所未有的商機,。而本房地產(chǎn)項目恰恰位于這一板塊的中心,。

二）劣勢

1）、本房地產(chǎn)可售資源由三種不同的物業(yè)形態(tài)組成,，這三種物業(yè)形態(tài)的目標群是完全不同的置業(yè)目的。尤其是一期多層現(xiàn)已進入尾盤階段,，可售資源僅850萬元，房源主力是159平米的五,、六樓3室2廳。

目前,，通常142平米的面積即能做出比較舒適的4室2廳,，大戶型并非市場的主力所在,，由于總價原因,，總面積在150以上的`多層戶型五樓以上是最難賣的戶型,。并且此類房源還要和周圍金色年華,、金色港灣,、百合花苑、東方明花園甚至建業(yè),、英協(xié)等東南板塊幾乎所有的樓盤相競爭,。尤其是850萬元的大戶型現(xiàn)房可售資源,，不能放任由二期帶一期（通常小戶型帶不動100平米以上的大戶型）,，不能全力以赴主打現(xiàn)有房源（總房源有限,，導致營銷資源總量較少）,，也不能先做二期樹品牌，在形成二期勝局后再做一期尾房,。這對營銷工作是一個巨大的挑戰(zhàn),。

2）本房地產(chǎn)二期離鄭汴路較遠，從售樓部到社區(qū)要經(jīng)過嘈雜的市場,，很難形成良好的看房通道。本房地產(chǎn)一期,、二期又被青年路所分隔,，很難形成整體樓盤感覺,，有“只是兩棟臨街樓”的印象,。

3）本房地產(chǎn)二期和張莊一墻之隔,，有都市村莊的形象,，物業(yè)安全系數(shù)較低，居住環(huán)境嘈雜,，僅靠硬件設施，很難形成高檔樓盤形象,。

4）與二期相比,，一期樓盤素質高、售價低,，形成本房地產(chǎn)二期銷售心理價位抗性。

5）非現(xiàn)房,，不符合商戶即買即住的消費心理,。

6）非獨立廚房，做飯起居不方便,，這與目前鄭汴路商戶想改變天天吃大排擋的愿望不符。

三）,、機會

1）商鋪的拆遷,，原本居住在商鋪二樓的商戶另謀居所,，導致租房市場更加火爆,。鄭汴路商圈約4000戶商戶,，2萬人的龐大消費群體將突顯本房地產(chǎn)二期的投資價值,。因勢利導，單純商鋪拆遷形成的居住需求,，即可成為本房地產(chǎn)二期主力客源,。

2）挖掘市常鄭汴路商圈商鋪倉庫資源緊張，從費用角度考慮,，商戶、店員在二樓居住很不劃算,。動員較大的商戶從商鋪的二樓搬出來,，到本房地產(chǎn)置業(yè)，開拓新市常

3）鄭汴路各市場競爭激烈,，大鱷級商戶正在形成,，這些商戶為了穩(wěn)定企業(yè)中的骨干力量和親屬，已開始為他們購置總價較低的房屋,。這些房屋通常位于商鋪附近，以便于商戶們無嚴格意義上下班的生活工作需求,，而本房地產(chǎn)二期恰恰符合商戶們的這一需求,。

4）大賣潮的整合，將對大鱷形成推波助瀾，本房地產(chǎn)二期有可能成為“大鱷”的商務配套,。

a）小戶型的特性導致目標客戶對居住環(huán)境要求不高。本房地產(chǎn)二期配套不全,，居住環(huán)境嘈雜的抗性可以弱化。

b）本房地產(chǎn)二期產(chǎn)品總價低,，置業(yè)風險校由于鄭汴路商圈租房市場火爆，且本樓盤有“大賣潮作依托,，購房,、租房需求恒久存在，物業(yè)幾乎不可能貶值,，也比較容易轉手或出租，這非常符合外地商人置業(yè)心理,。

c）本房地產(chǎn)二期應該說具有充足的客戶資源,，消費的中堅力量是建材市場中的商戶,，故推廣中可采取鋪單的形式為主,，報紙廣告,、廣播廣告為輔的媒體策略,，節(jié)約大量的推廣成本,。

d）小戶型現(xiàn)房階段戶型劣勢一覽無余,，故期房從另一方面說是一種優(yōu)勢,。

e）以大賣場做依托，誘導鄭州房東投資市場,，這部分客源很難成為本房地產(chǎn)二期銷售的中堅力量。

f）鄭東新區(qū)建成需歷時20年之久,，總投資20xx億元，其中一期總投資156億元,，在5年內完成。這將給鄭汴路巨大的市場機會,。

四）威脅

1）行業(yè)內的競爭

i。周邊樓盤云集,。建業(yè)、英協(xié),、東方明珠、百合花苑,、金色年華等林立在鄭汴路附近,，客戶分流，競爭激烈,。

ii。鄭州小戶型市場正趨飽和,，過量的小戶型的投放勢必導致更加過量的樓盤優(yōu)勝劣汰,。

建業(yè)四期,、百合花苑,、金色年華二期近期均有小戶型投入市常本房地產(chǎn)二期應當密切關注市場動態(tài),，爭取占領市場先機。

房地產(chǎn)營銷策劃書前言 房地產(chǎn)營銷策劃書篇四

一：房地房地產(chǎn)策劃師證書產(chǎn)名目房地產(chǎn)策劃師要求 策劃所包涵內容：

一)房地產(chǎn)市場拜訪

項目特性闡發(fā),、建筑規(guī)模與風格,、建筑布局和結構、裝修和房地產(chǎn)策劃書范文設備,、功能設置裝備擺設、物業(yè)經(jīng)管,、生長商背

景,、結論和建議

二)房地產(chǎn)目標用戶闡發(fā)

經(jīng)濟后臺：經(jīng)濟氣力 /房地產(chǎn)策劃師要求行業(yè)特性 /公司、家庭

野蠻后臺：踐諾體式格局,、媒體抉擇,、創(chuàng)意、表達體式格局,、

三)房地產(chǎn)價格定位

實際價錢 /成交價格 /租金價錢 /價格戰(zhàn)略

四)入市機會、入市姿勢

五)廣房地產(chǎn)策劃師證書告戰(zhàn)略

告白的階段性區(qū)分,、階段性的房地產(chǎn)策劃師要求廣告主題,、階段性的`廣告創(chuàng)意浮現(xiàn)、廣告成果監(jiān)控

六)房地產(chǎn)序文戰(zhàn)略

序文抉擇 /軟性新聞主題 /序文組合 /投放頻次 /費用預算

七)房地產(chǎn)踐諾用度

事發(fā)地房地產(chǎn)策劃師要求包裝（營銷中間,、樹范單元,、圍板等）印刷品（銷售文件,、售樓書等）序文投放

二：房地產(chǎn)發(fā)賣房地產(chǎn)策劃師證書 策劃所包涵內容：

一)銷售事發(fā)地籌辦

二)銷售代表培訓

三)銷售事發(fā)地經(jīng)管

四)房號銷控管理

四)銷售階段總結

五)銷售廣告評價

六)用戶跟進服務房地產(chǎn)策劃書范文

七)階段性營銷打算調劑

第三節(jié)：房地產(chǎn)發(fā)賣 籌謀的內容信息及步房地產(chǎn)策劃書范文驟

一：項目鉆研：即項目銷售市場及銷售狀況的鉆研,，詳細分析名目的銷售狀態(tài),、購買人群、接收價

位、購買出處等,。

二：市場調研：對所有單干敵手的具體了解，所謂 心腹知彼,、百戰(zhàn)不殆

三：房地產(chǎn)名目 利害勢分析：針對名目的銷售狀況做詳盡的客觀闡發(fā)，并找出支持理由,。

房地產(chǎn)營銷策劃書前言 房地產(chǎn)營銷策劃書篇五

時間過得太快，讓人不知所措,，工作已經(jīng)告一段落了，我們的工作又將迎來新的任務和目標,，為此需要好好地進行策劃，寫一份策劃書了,。寫策劃書需要注意哪些問題呢？以下是小編家整理的房地產(chǎn)營銷活動策劃書范文,，希望對家有所助。

漢沽位于天津東部濱海地區(qū),，是天津濱海新區(qū)的重要組成部分,，轄區(qū)面積441、5平方公里區(qū)政府坐落在寨上街轄區(qū)內,，全區(qū)共有常駐人口17萬。漢沽是我國重要的化學工業(yè)基地之一,，已形成以海洋化工為主,，多門類綜合發(fā)展的工業(yè)體系，全區(qū)共有工業(yè)企業(yè)300余家,，主要有制鹽、化工,、輕紡,、服裝、冶金,、機械加工等十多個工業(yè)門類。漢沽不僅是一個工業(yè)重地,，而且還是一個魚米之鄉(xiāng),，盛產(chǎn)水稻、水果及水產(chǎn)品,。其中的茶淀葡萄和水產(chǎn)品久負盛名。

城南嘉園所在寨上街,，其南部為天津老牌化工企業(yè)天津化工廠,，她曾為漢沽區(qū)的發(fā)展立下了汗馬功勞，但隨著開放的進行及國有老企業(yè)的通病,，企業(yè)的效益不如前,，也在某種程度上影響了漢沽區(qū)的發(fā)展。隨著漢沽新一屆領導班子對當?shù)亟?jīng)濟結構的調整,，將第三產(chǎn)業(yè)作為漢沽區(qū)結構的補充體,，使?jié)h沽成為一個經(jīng)濟結構多角化的地區(qū)，從而保證漢沽區(qū)經(jīng)濟的健康,、可持續(xù)發(fā)展。

由于漢沽房地產(chǎn)市場的發(fā)展屬于初級階段,，市場對價格的敏感度較高，面對產(chǎn)品的認知及感知程度相對較低,，故此我們在分析競爭對手時主要針對地段,、價格,、產(chǎn)品三個層面進行歸納與比較，我們將其分為直接競爭對手與間接競爭對手,。

1、在漢沽我們的直接競爭對手是誰呢?

2,、在漢沽我們的間接競爭對手?

在漢沽市場中我們將綠地人家、濱河小區(qū)及富達花園定為間接競爭對手,，具體原因我們分列如下：

綠地人家處于天化的附近,，濱河小區(qū)處于烈士陵園附近，他們都噪于城區(qū)中心相對的位置優(yōu)勢,，不足以與第壹城形成競爭態(tài)勢。富達雖與第壹城相鄰,，但其銷售已近尾聲，故并不對第壹城銷售造成直接威脅;

綠地人家的產(chǎn)品規(guī)劃屬純南方模式,，不能與本地居住習慣相對接;而濱河小區(qū)的產(chǎn)品規(guī)劃雖與本地居住習慣相符，但其產(chǎn)品的規(guī)劃,、設計水平與第壹城相比較仍不在同一層面，要落后與第壹城,。而富達花園的規(guī)劃、設計,，仍初級產(chǎn)品形態(tài);

綠地、濱河及富達的銷售均價與第壹城相差500元左右,，故此在目標人群層面,，不與第壹城形成直接競爭。

項目名稱規(guī)劃面積銷售均價基本情況

綠地人家27萬平方米1760社區(qū)規(guī)模較,，銷售單價較低，一期開發(fā)面積7萬平米,，整體社區(qū)規(guī)劃及戶型設計較為南方化,，銷售樓層以一、二,、三,、六層為主,。

濱河小區(qū)12萬平方米1584社區(qū)規(guī)劃有中心景觀帶，五層建筑形態(tài),，社區(qū)無會所，鄰近薊運河及烈士陵園,，價格優(yōu)勢明顯，戶型面積控制較好，并帶簡單裝修,。

井田藍月灣6萬平方米20xx l型地塊，與第壹城一路之隔,，戶型、價格,、配套與第壹城相近。

分析：從已銷售的戶型比來看,，其中兩室占了絕對的比例,，即便是頂層的兩室也由于價位較低得到了市場的認可,，所以我們有理由說,，漢沽市場的主要需求

在兩室，對于一室戶型的銷售由于存量較,，我們仍需給予足夠的重視。在兩室的銷售當中主要以a,、b,、e戶型為主導，是典型的經(jīng)典戶型,，面積在90100之間,，這樣也從另一側面映了我們客戶的主流消費價格在18萬左右。

1,、樓棟售出率分析

分析：在我們項目樓棟售出情況的分析中我們可以看出，量消費出現(xiàn)于臨街與臨學校的一面,，而在景觀中心區(qū)附近的樓棟銷售情況一般。出現(xiàn)這種情況的原因,，一方面是現(xiàn)場銷售控制的原因，一方面也與居住觀念有關,。但這樣的銷售情況也為項目后期景觀節(jié)點釋放后的銷售，提供有力的產(chǎn)品支持,。

2、已售出產(chǎn)奇積區(qū)間與總價格區(qū)間分析：

1,、付款方式分析：

分析：我們從已成交的客戶付款方式的比例中可以看出，一次性付款與貸款的比例相差較,，說明當?shù)氐南M者在消費能力上雖有一定的問題，但他們具有相當穩(wěn)定和充足的還款能力,，且在消費意識上較為超前,，這當然也與客戶的職業(yè)及受教育的程度有關。

2,、年齡結構分析：

分析：我們從已購客戶的年齡層面上去分析，主要可以得出的判斷是我們的客戶以中年人為主,，他們對新事物的接受能力較強，具有一定的購買力及資金支配能力,，相應對生活質量的要求也較高,。而且我們從客戶的年齡層次分析中還可以得出另外一個問題，即是他們的需求不只存在于房子一方面,，在生活當中還有更多的需求，比如：子女的教育問題,、娛樂問題、收入及職業(yè)狀況問題等,。由于漢沽當?shù)厝罕妼Ξ數(shù)亟?jīng)濟狀況的擔憂，更多映出的,、是對子女教育的關注較多,。

3、行業(yè)分析：

行業(yè)累計銷售套數(shù)累計百分比

天化58 30.05%

石化5 2.59%

個體及私營36 18.65%

銀行9 4.66%

學校9 4.66%

醫(yī)院5 2.59%

鹽場6 3.11%

稅務5 2.59%

規(guī)劃局2 1.04%

保險2 1.04%

其它56 29. 02%

總計193

分析：從已購客戶的行業(yè)特征來看,，部分的已購客戶集中在企、事業(yè)單位及個體行業(yè),。由此所映出的是我們業(yè)主部分為工薪階層,，其收入狀況較穩(wěn)定，收入水平相對較優(yōu)厚,。而這樣的客戶在漢沽當?shù)氐臄?shù)量較多，為我們提供了較好的市場承接力,，且在一方面確定了我們主要的宣傳目標,。

4、居住區(qū)域分析：

分析：從項目已購客戶現(xiàn)居住區(qū)域情況的分析中,，我們可以看出我們的主要消費對象仍是以漢沽城區(qū)附近的居民為主,，且以天化宿舍為主，這樣即為我們以后的宣傳通路指明的.方向,。

城南嘉園在前期的媒介宣傳過程中，主要是對漢沽區(qū)的發(fā)展,、順馳的品牌、工程質量,、物業(yè)及部分戶型進行了市場傳達。其項目的促銷活動,，主要是結合項目的工程節(jié)點進行了一些老客戶的維系活動。

在我們對宣傳及活動的分析當中,，發(fā)現(xiàn)了其中存在三個方面的問題。一是宣傳主題與客戶需求上的錯位,，也即宣傳內容的針對性不強;二是在各宣傳節(jié)點上的訴求不能成為體系,，缺乏對項目主題的支撐;三是宣傳中對產(chǎn)品的價值宣泄不足。

1,、對市場、產(chǎn)品,、消費者的總結：

我們在前面對市場及競爭對手、產(chǎn)品及客戶進行了一個簡要的分析,，通過分析我們得出我們對市場、產(chǎn)品及市場中的消費者的理解,，我們在明示如下：

市場：在漢沽的房地產(chǎn)市場中充斥著量的房地產(chǎn)項目,，單從供應量上來講已基本上可以滿足市場現(xiàn)有的消費需求,，而且在新的一年里將有新的地產(chǎn)公司進入市場,，并為市場帶來新的產(chǎn)品,，這樣我們就可以說20xx年的漢沽房地產(chǎn)市場,，將快速成長為供于求的買方市場,。對于在市場中的各個項目來說，漢沽將是一個各項目進行快速掠奪的市場,。

我們從目前所了解到的市場中各項目的銷售情況來看,，雖然漢沽已經(jīng)進入了買方市場，雖然各項目都已經(jīng)在市場中得到相應的認知,，雖然各競爭對手之間的差異較(包括產(chǎn)品及價格)，但是卻沒能有一個項目成為市場追逐的熱點,，成為市場銷售的領跑者,，成為市場中最具殺傷力的項目。在這樣的市場情況下,，一方面給我們留下了一個絕佳的市場機會，一方面也讓我們思我們近一年來所做工作的欠缺及未來工作中的跟進措施,。如果我們能夠在未來的工作中，及時總結我們的經(jīng)驗教訓,，及時調整我們的營銷戰(zhàn)略,，及時登上市場領者的寶座，我們的項目明天將會異常光明,。

產(chǎn)品：在漢沽房地產(chǎn)市場中，我們不能說我們的產(chǎn)品規(guī)模是最的,，不能單就一個方面說我們的產(chǎn)品是最好的,，但我們可以說我們產(chǎn)品的從整體上來說是最好的,，雖然我們銷售價格高于競爭對手,，但這個價格是與其價值相符的,，這從我們產(chǎn)品的前期銷售中即可看出。雖然目前市場上普遍認為我們的價格高,，但那只是表面現(xiàn)象,，那只是因為我們沒能在項目的前一階段銷售過程中讓市場認清我們產(chǎn)品的價值而已，只要我們能讓消費者實際感受到我們的產(chǎn)品,，看到我們的產(chǎn)品價值，我們的銷售必然會放量,，我們的項目必然會成為市場關注的熱點，我們的項目必然會成為市場的領跑者,。

消費者：在漢沽當?shù)氐南M市場中，主要以工薪收入階層為主,，這是由當?shù)叵鄬我坏慕?jīng)濟結構所造成的。雖然這些工薪階層的收入水平不高,，但是卻相對穩(wěn)定，這為他煤買房地產(chǎn)產(chǎn)品提供了物質基礎,。同時由于他們受教育程度相對較高,，這樣對新鮮事物的接受能力也相對于一般消費者要強，因此也就說明他們是我們的目標消費群體,，是我們產(chǎn)品信息釋放的主渠道,。

房地產(chǎn)營銷策劃書前言 房地產(chǎn)營銷策劃書篇六

在去年金融危機之前,，我們國家的房地產(chǎn)市場一片繁榮,，樓房的價格被炒到了歷史最高，不過在我看來只不過是虛假的繁榮,，果然自從全球金融危機到來之后,，我們國家的樓市持續(xù)低迷，雖然房地產(chǎn)廠家想出了多種促銷方式,，不過似乎作用一直不大,。

房地產(chǎn)的持續(xù)低迷也影響了國家經(jīng)濟的發(fā)展,，所以很多 地產(chǎn)商在投資的時候更加謹慎了,，一般的地段是不會再投資了，不過已經(jīng)蓋好的樓房卻需要銷售,，我做房地產(chǎn)策劃工作已經(jīng)很多年了，奉命寫出了房地產(chǎn)公司營銷策劃書,。

一般說來，“營銷策劃書”并沒有統(tǒng)一的格式和內容,，但是,，大部分的“營銷策劃書”都是針對發(fā)展商的需要而撰寫的，通常包括下列內容：

1,、項目簡介,。其內容包括開發(fā)商,、基地面積,、總建筑面積,、住宅面積,、公建面積,、容積率,、綠化率,、建筑密度,、停車位、自行車停放面積,、住宅總套數(shù)、地理位置等,。

2、區(qū)域市場分析,。其內容包括地理位置,、交通配套、個案市調等,。

3,、swot分析,。主要是在區(qū)域市場分析的基礎上分析本案的優(yōu)勢（strength）,、弱點（weakness）、機會點（opportunist）及存在的問題（threats）,。

4、客源分析,。包含客層分析,、年齡層分析、客戶來源分析等,。通過對目標客戶的分析，從而可以對產(chǎn)品進行定位,。這部分內容通常可以用餅圖來顯示,，較直觀,。

5、產(chǎn)品定位,。包括產(chǎn)品建議、價格建議及付款建議,。在產(chǎn)品建議中必須羅列出為什么這樣定論的理由和房型配比建議,，在價格建議中也要羅列出定價的理由和隨工程進度和銷售率可能達到的價格。

包括：

1,、廣告總精神,。

2、訴求重點,。

3、np稿標題初擬,。

4、媒體計劃,。

主要包括銷售階段的分析,、業(yè)務策略及執(zhí)行計劃兩大部分。其中銷售階段分析一般分為三階段（引導期,、強銷期、持續(xù)期）做詳細闡述,。業(yè)務策略及執(zhí)行計劃也分為三部分：策略擬定、銷售通路及業(yè)務執(zhí)行等做一一陳述,。

完成了以上研展、企劃,、業(yè)務三大部分的報告后,，一份提案報告書基本上出來了，但最后不要忘記還有一個關鍵的事情必須在報告書里涉及,，那就是與開發(fā)商的“合作方案”，營銷公司一般可以有三種代理的方式：

（1）純代理,；

（2）代理（即包括廣告）；

（3）包銷,。這三種方式的代理價格與傭金提取方式都是不同的，可以在報告書中羅列出來,，由發(fā)展商去選擇，雙方再做進一步的商討,。 “提案報告書”寫出來后,，做一個閃亮的包裝也是很必要的。這可以給開發(fā)商一個醒目的感覺,，使開發(fā)商感覺營銷公司對提案報告是相當重視的，也可以讓開發(fā)商對營銷公司的實力有充分的了解,。從而贏得開發(fā)商的信任。

總之,，撰寫“提案報告書”的主要目的在于能夠成功地取得銷售代理權,，讓開發(fā)商覺得“非你莫屬”,。

“以正合,，以奇勝”房地產(chǎn)策劃之體會

成功的房地產(chǎn)策劃最重要的不是靠什么高招奇招,，最重要是靠踏踏實實的規(guī)范操作,；只要在每一步的操作都到位的基礎上,，再加上一些突破之舉，策劃才能綻放異彩,，取得成功！策劃工作中應把握以下關鍵要點：

你的市場定位是否適應市場的需求,，產(chǎn)品定位是否滿足目標客戶需求，這是項目成敗的關鍵所在,?！敖稹梁缊@”失敗的定位是一個有力的反面例證。

投資時機的決定是建立在房地產(chǎn)市場把握的基礎上,。如果對投資開發(fā)時機的決策失誤，則你所策劃的項目很可能在未出世前已注定失敗,。“匯展閣,、東海一期”的成功正是很好地把握時機的結果,；“爵×大廈,、中×時代廣場”的失敗正是生不逢時的例證,。對時機的把握關鍵的要點是你要清楚在什么時候應投資開發(fā)什么類型的房地產(chǎn)，還要清楚在不同的時期,，房地產(chǎn)投資的利潤水平會有所不同。因此,，做好項目的前期分析是策劃的第一步工作,。

位置的選擇取決于發(fā)展商的投資眼光。同樣一塊地，對于不同的投資者有不同的價值,；不同位置的地塊，其地價水平也不同,，在選擇位置時要清楚地價成本是樓宇總建造成本中決定的因素,，能否取得物有所值的.地塊將直接影響著投資的利潤水平。因此,，了解發(fā)展商地價水平，做好項目的可行性分析是策劃的第二步工作,。“羅湖商業(yè)城”地塊是物業(yè)集團在90年以4億2千萬的天價投標所得,，這在當時被認為是一個失敗的投資項目，但現(xiàn)在看來,，再沒人懷疑其敏銳的投資眼光了。

在接受代理樓盤時,，發(fā)展商往往會要求其寫出“營銷策劃書”。根據(jù)“提案報告書”的好壞,，發(fā)展商決定由哪一家營銷公司來代理其樓盤，所以,，“提案報告書”制作的好壞，基本上決定了營銷公司生存的命運,。一份好的“營銷策劃書”，必須由營銷公司的研展部門,、企劃部門、業(yè)務部門通力合作,，才能很好地完成,。撰寫“營銷策劃書”來時，首先必須要求發(fā)展商提供個案資料,、建筑規(guī)劃設計初稿或藍圖，以及其他相關資料,。在此基礎上，再收集個案所處區(qū)域的都市計劃圖,、人口統(tǒng)計資料,、交通建設計劃,、公共工程建設計劃及其他利多利空資料。同時,，還要收集該個案區(qū)域市場的市場調查資料表，作為“營銷策劃書”的附表,據(jù)以作為提出“價格建議”,、“產(chǎn)品定位”的數(shù)據(jù)資料。

其實我感覺策劃書并不是最重要的,，最重要的還是樓房的設計和地位問題,，策劃書只不過是一個參考,，明眼人都知道策劃書的作用只不過是一種宣傳，至于宣傳的效果,，樓房的質量問題是最重要的。

做房地產(chǎn)策劃已經(jīng)還是不錯的,，不過最近的房地產(chǎn)市場普遍低迷，我知道這也許是暫時的,，不過樓房確實要降價了，現(xiàn)在的房子實在太貴,，超出了一般人的承受范圍。我會在今后的工作中繼續(xù)努力的,！

房地產(chǎn)營銷策劃書前言 房地產(chǎn)營銷策劃書篇七

xx年的中國房地產(chǎn)就像開發(fā)商的惡夢,，受次債的影響，全球房產(chǎn)的低迷也波及到了中國,，xx年仍然是房產(chǎn)行業(yè)的艱難時期，本月初國務院正式聲明不會政策性拯救房市,。房產(chǎn)商一擲千金的推廣策略一去不復返了，認真研究購買者需求,，準確規(guī)劃產(chǎn)品，精準傳播已成為開發(fā)商與代理商的當務之急,，優(yōu)郵的`房地產(chǎn)行業(yè)解決方案正是解決了開發(fā)商在經(jīng)濟低迷期的營銷難題：

1)樓盤客群細分;

2)精準短信營銷平臺;

3)精準郵件營銷平臺;

4)數(shù)據(jù)庫發(fā)送執(zhí)行;

5)目標客戶dm營銷設計與執(zhí)行。

1)數(shù)據(jù)庫建立;

2)數(shù)據(jù)庫推廣平臺建立(短信,、郵件平臺)

3)數(shù)據(jù)庫發(fā)送執(zhí)行。

1)商圈分析;

2)地產(chǎn)主題設計;

3)招商方案與執(zhí)行;

4)集客策略,。

1)整合網(wǎng)絡傳播方案;

2)高端客戶數(shù)據(jù)庫分析;

3)數(shù)據(jù)庫內容設計與推廣執(zhí)行;

4)項目推介會執(zhí)行規(guī)劃,。

優(yōu)郵房產(chǎn)行業(yè)的解決方案,，適合低成本市場推廣的開發(fā)商、中介代理機構,，是快速找到目標的新營銷模式。

全球金融危機的到來說明了投資不理性是世界性的問題,，雖然中國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)萎靡，但是世界房地產(chǎn)市場都幾乎和中國一樣,，甚至比中國還要嚴重。雖然世界很多國家都做出了政府舉措,，但是中國根據(jù)自己的國情做出了不會政策性拯救房市的決定,，這也有國家的苦衷，我們應該理解,。

既然國家不會政策性拯救房市,，那我們就必須自己想出路了,，如果不想出路的話,，公司離破產(chǎn)也不遠了。我們正在為之前中國房地產(chǎn)市場的不合理開發(fā)買單了,，這怨不得別人。確實有很多房地產(chǎn)大腕囤積居奇,，大肆炒作房地產(chǎn)市場,，導致現(xiàn)在這個情況。

上面我制定的新的市場營銷策劃書,，已經(jīng)很完善的寫出如何拯救我們的公司，希望大家能夠重視,。

房地產(chǎn)營銷策劃書前言 房地產(chǎn)營銷策劃書篇八

某房地產(chǎn)項目位于鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊，在鄭汴路路南,，鳳凰東路、鳳臺路（在建）和青年路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界,、名優(yōu)建材市場等分開,。

某房地產(chǎn)現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成,。一期連排別墅市場定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷售障礙。一期5#,、7#,、9#,、11#、13#,、15#六棟多層吸取了別墅的教訓，以超低價位入市,，順利的實現(xiàn)了銷售，但沒有為開發(fā)商實現(xiàn)預期的利潤,，沒有樹立中、高檔物業(yè)的品牌形象,，無意中形成某房地產(chǎn)下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙,。

現(xiàn)在，一期多層尚有37現(xiàn)房,、準現(xiàn)房，銷售額850萬元,。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五,、六樓為主；127m2的三室兩廳7套,；這兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%,。

二期小戶型總銷售金額預計2800萬元，臨街商鋪1700萬元,，合計4500萬元。預售許可證預計20xx年5月底辦下,。

由此可見,，目前某房地產(chǎn)的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型,、現(xiàn)房大戶型和商鋪,。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%,，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙,，是我們面對的重大挑戰(zhàn)之一,。

a、東南板塊及鄭汴路商圈,。

鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線,、航海東路與107國道沿線,。

鄭汴路沿線主要由建業(yè),、英協(xié),、百合花苑,、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的'支撐下,，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。某房地產(chǎn)位于這一區(qū)位之內,。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但某房地產(chǎn)在操盤過程中,，沒有除理好商務環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢，純粹以低價位的品牌內涵介入競爭,，不僅沒有收獲天然的地段價格優(yōu)勢，而且為二期,、三期制造了品牌障礙。

東明路南段沿線目前競爭非常激烈,，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成,。

航海東路與107國道沿線是20xx年以來的樓市亮點，寶景,、金色港灣、悉尼陽光,、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是某房地產(chǎn)二期小戶型明確的競爭樓盤,，其它幾乎所有的樓盤都和某房地產(chǎn)一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競爭關系,。

房地產(chǎn)營銷策劃書前言 房地產(chǎn)營銷策劃書篇九

1、針對目前銷售的進展情況,，了解到股東優(yōu)惠卡未完全發(fā)放到位，為了進一步充分挖掘集團內部客戶資源,。

2、以項目本身的特色加大宣傳，擴大品牌知名度和影響力,，吸引更多的市場目光。

3,、快速積累新客戶,，為項目的開盤作前期醞釀，加快口碑傳播,，爭取更多關注，促進銷售,。

單位定點宣傳：xx月xx日——xx月xx日

團購促銷時間：xx月xx日——xx月xx日

1、增加小區(qū)的知名度,。

2、制造營銷氣氛,，最大化的.去化二期剩余房源,。

3、增加三期a1號樓的認籌數(shù)量,，樹立三期項目形象，為開盤奠定好基礎,。

主題一：“國慶豪情盛典，舞動黃金海岸”

主題二：“歡度國慶之喜,，領略黃金真情”

主題三：“活力黃金周，超值優(yōu)惠7天樂”

1,、黃金周每天推出8套特價房（主要以二期特惠房源及g9一口價房源為主）,。

2,、活動期間購房一次性付款96折,，銀行按揭98折,，但對外統(tǒng)一為一次性付款97折，銀行按揭99折,，銷售部視情況決定是否給予一個點折扣（特價房除外）。

3,、活動期間,，天天豪禮相送,，凡是國慶期間到訪的客戶均有機會參與抽獎，每天開獎兩次（上午,、下午各一次,，視現(xiàn)場氣氛而定），凡是簽約客戶均可獲贈電飯煲一個,，多買多贈抽獎獎項設置：

一等獎：電飯煲兩名（每天提供兩臺）

二等獎：臺歷三名

三等獎：購物袋若干

1、通過網(wǎng)絡宣傳

2,、短信（短信定于xx月xx日、xx月xx日每天兩萬條信息）

3,、報紙廣告

4、國慶宣傳易拉寶

5,、戶外演出一場或花車游行3天

室外：

1、橫幅：0.7x10米x2條

2,、國慶抽獎禮品的堆放

3、氣球裝飾：大門,、禮品區(qū)

4、吊旗

5,、易拉寶展示

房地產(chǎn)營銷策劃書前言 房地產(chǎn)營銷策劃書篇十

1、本次市場調研的背景,、動機、運用手段,、目的等,；

2、市場分析

（1）當前區(qū)域市場數(shù)據(jù)分析（開發(fā)總量,、竣工總量,、積壓總量）

（2）區(qū)域市場成本分析（銷售價格,、成交情況）

3,、近期房地產(chǎn)的有關政策,、法規(guī),、金融形勢

4,、競爭個案項目調查與分析

5,、消費者分析：

（1）購買者地域分布

（2）購買者動機

（3）功能偏好（外觀,、面積,、地點,、格局,、建材、公共設施,、價格、付款方式）

（4）購買時機,、季節(jié)性

（5）購買反應（價格,、規(guī)劃、發(fā)展,、投資等）

（6）購買頻度

6,、結論

1,、地塊狀況：位置,、面積,、地形,、地貌、性質

2,、地塊本身的優(yōu)劣勢

3,、地塊周圍景觀（前后左右,，遠近景觀,，人文景觀,，綜述）

4,、環(huán)境污染及社會治安狀況（水、空氣,、噪音、土地,、社會治安）

5、地塊周圍的交通條件（環(huán)鄰的公共交通條件,、地鐵的直達交通）

6、公共配套設施：（菜市場,、商店,、購物中心、公共汽車站,、學校、醫(yī)院,、文體娛樂場所、銀行,、郵局、酒店等）

7,、地塊地理條件的強弱勢分析（swot坐標圖,、綜合分析）

1,、投資環(huán)境分析

（1）當前經(jīng)濟環(huán)境（銀行利息,、金融政策、區(qū)域產(chǎn)業(yè)等）

（2）房地產(chǎn)的政策法規(guī)

（3）目標城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢（價格,、成本,、效益）現(xiàn)實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）

2、土地建筑功能選擇

3,、現(xiàn)實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）

4、土地延展價值分析判斷（十種因素）

5,、成本敏感性分析：容積率、資金投入,、邊際成本利潤

6,、投入產(chǎn)出分析：成本與售價模擬表、成本與期望值概算

7,、同類項目成敗的市場因素分析

（一）市場調查

1、項目特性分析（優(yōu)劣勢判斷,，在同類物業(yè)中的地位排序）

2、建筑規(guī)模與風格

3,、建筑布局和結構（實用率、綠地面積,、配套設施、廳房布局,、層高,、采光通風,、管道布線等）

4,、裝修和設備（是豪華還是樸素,、是進口還是國產(chǎn),、保安,、消防、通訊等）

5,、功能配套（游泳池、網(wǎng)球場,、俱樂部、健身房,、學校,、菜場、酒家,、劇院等）

6、物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理,、收費水平、管理內容等）

7,、發(fā)展商背景（實力、以往業(yè)績,、信譽,、員工素質等）

8,、結論和建議（哪些需突出,、哪些需彌補、哪些需調整）

（二）目標客戶分析

1,、經(jīng)濟背景

（1）經(jīng)濟實力

（2）行業(yè)特征（公司實力、規(guī)模,、經(jīng)營管理,、模式、承受力,、面積、行業(yè)等）

（3）家庭（收入消費水平,、付款方式、按揭方式）

2,、文化背景：推廣方式、媒體選擇,、創(chuàng)意、表達方式

（三）價格定位

1,、理論價格（達到銷售目標）

2,、成交價格

3,、租金價格

4、價格策略

（四）入市時機,、銷售周期

1、預售推廣,、排號登記

2、開盤設計

3,、銷售周期

4、銷售比例

（五）廣告策略

1,、廣告的階段性劃分

2、階段性的廣告主題

3,、階段性的'廣告創(chuàng)意表現(xiàn)

4、廣告效果監(jiān)控

（六）媒介策略

1,、媒介選擇

2、軟性新聞主題

3,、媒介組合

4、投放頻率

5,、費用估算

（七）推廣費用

1、現(xiàn)場包裝（營銷中心,、示范單位、圍板等）

2,、印刷品（銷售文件、售樓書,、宣傳單頁等）

3、媒介投放

4,、其他費用等

1,、小區(qū)的規(guī)劃布局和空間組織

2、小區(qū)容積率的敏感性分析

3、小區(qū)道路系統(tǒng)布局（人流,、車流）

4、小區(qū)公共配套布局安排（學校,、會所、購物等）

5,、小區(qū)建筑風格的形式及運用示意

6,、小區(qū)建筑外立面色彩的確定及示意

7、小區(qū)戶型比例的搭配關系

8,、小區(qū)經(jīng)典戶型的功能判斷及面積劃分

9、小區(qū)環(huán)境綠化概念原則

10,、小區(qū)環(huán)藝小品主題風格確定及示意

11、小區(qū)文化提煉

（一）核心部分

名稱,、標志、標準色,、標準字體

（二）運用部分

1、現(xiàn)場：工地圍板,、彩旗,、掛旗、歡迎牌

2,、營銷中心：形象墻、門楣標牌,、指示牌、展板規(guī)范,、胸卡,、工作牌,、臺面標牌

3,、工地辦公室：經(jīng)理辦公室,、工程部,、保安部,、財務部

4、功能標牌：請勿吸煙,、防火,、防電危險、配電房,、火警

19、消防通道,、監(jiān)控室

1、公共關系目的與意義

2,、公共關系方式、內容

3,、公共關系策劃與推廣

1、售后服務

2,、物業(yè)服務

3,、招商租賃

房地產(chǎn)營銷策劃書前言 房地產(chǎn)營銷策劃書篇十一

房地產(chǎn)營銷策劃是一項系統(tǒng)工程，它統(tǒng)籌所有房地產(chǎn)銷售及宣傳推廣工作,。是房地產(chǎn)開發(fā)商為了取得理想的銷售推廣效果,，在進行環(huán)境分析的基礎上，利用其可動用的各種外部及內部資源進行優(yōu)化組合,，制定計劃并統(tǒng)籌執(zhí)行的過程。一個新的樓盤的營銷工作一般可以分為前,、中、后三個時期,，每一個過程與環(huán)節(jié)都很重要。想要搞得成功,，必須具備全局性的營銷觀念，進行所謂“整體營銷”,、“全程營銷”。因此房地產(chǎn)營銷策劃不但包括房地產(chǎn)營銷戰(zhàn)略與戰(zhàn)術分析,，還在在此基礎上確立投資地點,、物業(yè)主題、規(guī)劃設計,，處理殘局以及物色好策劃人員等一系列策劃工作。

房地產(chǎn)營銷策劃的原則營銷是一項復雜的系統(tǒng)工程,，在房地產(chǎn)營銷實踐中，有很多的規(guī)則和原則是必須要把握的,。但是其中我們最需要把握的以下三大原則。

1,、營銷策劃必須從客戶和市場需要出發(fā)

策劃人從客戶出發(fā),，綜合分析,，投其所好，才能打動他們,，奪得更多的市場。

2,、始終保持整體營銷的觀念

營銷策劃講究的是創(chuàng)意，因此,，策劃的靈感與創(chuàng)意一定要忠實于

總的主題。這就要求策劃的各個細節(jié)環(huán)環(huán)相扣,，在盡量面面俱到的前提下統(tǒng)籌安排，要規(guī)范布局,、互相協(xié)調，目的一致,，實現(xiàn)營銷的整體性。

3,、營銷策劃與銷售緊密呼應

營銷策劃的最后工作就是銷售策劃，因此,，銷售也應該納入統(tǒng)一的總體策劃思路中去。市場與信息的變化是永恒的,，策劃與銷售二者互為表里，彼此修正,，緊密呼應，這才是真正負責且科學的營銷思維方式,。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的面臨的首要問題是使開發(fā)的房地產(chǎn)商品適應顧客的`需要,，從而促進商品房的銷售,，增加利潤,，加快資金周轉。因此,，房地產(chǎn)開發(fā)首先強調“以人為本”的營銷策劃。

房地產(chǎn)營銷是各種理念的復合理念是營銷策劃的靈魂,，當代房地產(chǎn)營銷策劃的主導理念一般包括：

1、人性理念,，房地產(chǎn)營銷首先要講求“以人為本”,，中國自古的儒家仁愛思想和西方的人本主義思潮為房地產(chǎn)營銷的人性理念提供了堅實的文化基礎。

2,、生態(tài)理念，近代以來,，地球環(huán)境污染加重，客觀上了要求房地產(chǎn)開發(fā)必須樹立起可持續(xù)發(fā)展生態(tài)理念,。

3、智能理念,，人類科技水平的迅速發(fā)展使房地產(chǎn)開發(fā)逐漸從傳統(tǒng)的磚瓦營造習慣轉向各種新興材料的應用，而在建筑的功能上也走向了多元化,，提供給了人們更加多的服務。

4,、投資理念,，投資不動產(chǎn)愈來愈成為更多人選擇的投資保值手段,。

1,、房地產(chǎn)投資營銷：房地產(chǎn)投資分析是全程營銷的起點,，是房地產(chǎn)開發(fā)的關鍵,，透過細致的市場調查,。

2,、房地產(chǎn)定位營銷：營銷房地產(chǎn)的關鍵在于把握市場脈搏,，進行準確的市場定位,。細致的市場調查數(shù)據(jù)，是房地產(chǎn)定位的基石,，這只是定量分析的開始，所以進行必要的定性分析是相當關鍵的,。

3、房地產(chǎn)規(guī)劃設計營銷：房地產(chǎn)規(guī)劃設計是房地產(chǎn)營銷的第三個流程,，經(jīng)過準確的市場定位,，根據(jù)目標客戶群設計相應的房地產(chǎn)。

4,、房地產(chǎn)形象營銷：通過項目的整體包裝，以到位的形象營銷向消費者傳達良好的企業(yè)形象,、品牌形象,。形象設計及包裝,，良好的企業(yè)聲譽、過硬的工程質量,、完善的物業(yè)管理形象，從而確立市場一流的項目形象,、打好品牌塑造的基礎。

制訂一個合理的價格是十分重要的,，一方面要可以讓大眾接受，另一方面又要滿足開發(fā)商利潤最大化的條件,。

1、影響房地產(chǎn)價格的因素,，歸納起來，主要有以下幾類：

（1）政治因素：如某次大的政府機構變動,，或重大政策性決策出臺等都會導致房地產(chǎn)價格較大的漲跌。

（2）經(jīng)濟因素：

a.物價：物價上漲,，投資者預期上漲的心里反映在房地產(chǎn)方面，也

造成價格上漲,。

b. 土地價格：土地是房地產(chǎn)的原料，原來價格的上漲,，房屋成品價格也會水漲船高,。

c.利率：銀行利率的提高緊縮對降低買方勢頭很有效，可刺激房地產(chǎn)的投資,。

d.貨幣供應量：當貨幣供應量增加時，土地價值相對減少，此時若想得到與原來相同的價格的土地,，勢必要提高價格。

e.經(jīng)濟增長率：經(jīng)濟增長迅速,，表示人民幣收放提高,，購買力增強，提高房地產(chǎn)價格,，反之，則降低.

f.人口狀態(tài)：人口成長率高或人口集中地區(qū),，對方地產(chǎn)的需求增加，房價因市場功能而自然提高,。

(3)自然因素

位置：屬性優(yōu)劣不同而有價值的高低。地段好，交通便利的地區(qū)自然價格就高,。

面積：土地面積越大，適于整體規(guī)劃,，價格較高,反而因缺其不可而變成奇貨可居。

地勢：平原或地勢平坦適用于房屋興建,，產(chǎn)品規(guī)劃，但若為山坡地,、林地、低洼地區(qū),。由于開發(fā)成本高，安全性低,，相應的地價也較低。

房地產(chǎn)營銷策劃書前言 房地產(chǎn)營銷策劃書篇十二

根據(jù)前期市場分析,，確定項目的整體市場定位,，并確定目標客戶群定位,，進行目標客戶群體分析，在市場定位和營銷策劃總體思路下,，提出產(chǎn)品規(guī)劃設計基本要求，協(xié)助確定符合市場需求和投資回報的產(chǎn)品設計方案,，產(chǎn)品規(guī)劃,、設計理念，最終完成產(chǎn)品定位,。

具體內容包括：項目總體市場定位；目標人群定位,；項目開發(fā)總體規(guī)劃建議；組團規(guī)劃建議,；交通道路規(guī)劃建議；戶型設計建議,；整體風格建議；外立面設計建議 園林景觀規(guī)劃建議,；社區(qū)配套設施；會所建議,；樓宇配套建議；建議裝修標準建議,；裝飾材料建議；物業(yè)管理建議,。

根據(jù)市場競爭環(huán)境分析和項目自身優(yōu)劣勢分析，針對目標市場需求,，制定有效的市場推廣計劃，為產(chǎn)品上市銷售做好準備,。

內容包括市場推廣主題策略；營銷策略,；銷售策略；市場推廣工具設計（vi設計及宣傳品,、銷售工具設計）；廣告設計創(chuàng)作,；媒體投放；公關活動策劃等,。

具體內容是：

（1）市場推廣主題定位：市場推廣主題,，市場推廣概念,；

（2）項目核心賣點提煉。

（3）項目案名建議,。

（4）銷售策略：開盤時機選擇,，定價方法，付款方式,，銷售組織，銷售計劃,，銷售控制。

（5）廣告策略 ：廣告推廣階段計劃,，廣告推廣目標,，訴求人群 項目訴求重點,，各類廣告創(chuàng)意（報紙，戶外,，電播等）。

（6）媒體投放策略 ：媒體選擇,，媒體組合，投放預算,，媒體計劃，媒體排期,。

（7）公關策略：媒體公關，軟文撰寫,，公關活動策劃，協(xié)助活動執(zhí)行,。

制定銷售計劃，協(xié)助展開促銷工作,，做好銷售現(xiàn)場管理以實現(xiàn)預定銷售時間計劃和收入計劃。

具體內容包括：

1,、開盤時機選擇，回款計劃,，回款方式，定價方法,，付款方式。

2,、銷售組織，銷售計劃,，銷售控制,，銷售流程,，統(tǒng)一說辭。

3,、銷售培訓，銷售制度,，銷售現(xiàn)場包裝策略,，樣板間策略。

4,、布開營銷網(wǎng)絡，讓訪客變?yōu)闃I(yè)主,。

5、銷售現(xiàn)場管理,，客戶資料管理，客戶服務跟蹤,，促銷計劃。

6,、促銷策略，月度資金分配,，月度銷售分析，競爭對手跟蹤,。

7,、市場機會點分析，深度賣點挖掘,，價格策略調整,，銷售策略調整,。

房地產(chǎn)營銷觀念的演變:

（1）生產(chǎn)觀念階段：人們普遍喜歡低廉的房產(chǎn),。

（2）產(chǎn)品觀念階段：人們的需求并非局限于價格上，還有高質量,，好性能和多樣化的特色。

（3）推銷觀念階段：顧客總是處于被動地位,，通常對產(chǎn)品的判斷力不足。

（4）市場營銷觀念階段：與推銷階段相比,，市場營銷階段將企業(yè)和顧客在產(chǎn)品關系上單向的“推”轉化到企業(yè)主導的`“推”和“拉”結合的模式。

房地產(chǎn)營銷的類型 :

（1）房地產(chǎn)投資營銷,。

（2）房地產(chǎn)定位營銷。

（3）房地產(chǎn)規(guī)劃設計營銷,。

（4）房地產(chǎn)形象營銷。

（5）房地產(chǎn)建筑質量,。

營銷策劃走向誤區(qū)：

（1）過分夸大營銷策劃的作用。

（2）忽視營銷策劃的作用,。

（3）營銷策劃的“經(jīng)驗論”,。

（4）技巧決定論。

（5）只講炒作不講實際,。

房地產(chǎn)營銷策劃書前言 房地產(chǎn)營銷策劃書篇十三

這次由廣東商學院資源與環(huán)境學院主辦的第二屆“星海岸”杯房地產(chǎn)營銷大賽在繼承上年首屆房地產(chǎn)營銷大賽開拓、創(chuàng)新,、可行等優(yōu)點的基礎上，秉承公平公正公開的原則,，圍繞“打造新時代房地產(chǎn)營銷策劃精英”理念,，銳意改革,，完善賽制,，將給予廣大學生更加開闊的創(chuàng)新空間與展示平臺。

本大賽涉及多個專業(yè),，參賽的同學不僅能參與到實際的房地產(chǎn)營銷策劃以及樓盤推廣的活動中，進入十強者更能獲得專業(yè)培訓與樓盤實地考察的機會,，豐富專業(yè)知識，提升自身能力,。同時，為鼓勵大家積極參與,，大賽還設有豐厚的獎金哦!

1、時間：xx月xx號-xx月xx號

2,、參賽方式：以團隊方式自由組隊參賽，每支隊伍為4-5人,。(即日報名即日參賽)

3,、報名方式：

(1)網(wǎng)絡報名：

①登陸資環(huán)學院官方的網(wǎng)站“”，下載報名表,，按要求填寫完畢，在截止時間前發(fā)至指定郵箱：

②截止時間：10月27號20:00

(2)現(xiàn)場報名：

①至報名點填寫報名表,，并上交工作人員

②時間：xx月xx號-xx號

③地點：各大飯?zhí)瞄T口

1、主題：地產(chǎn)創(chuàng)意,，翱翔天際

2,、比賽形式：

作品若為手工制作(如手工模型,，圖畫等),，便拍3-5張照片，并對照片進行說明,。

3、要求：

(1)作品形式不限,，充分發(fā)揮想象力，自主創(chuàng)新,，嚴禁抄襲

(2)參賽隊伍建一個新浪隊伍比賽微博(可用原私人微博)，并以“12資環(huán)房地產(chǎn)營銷大賽”+“隊伍名稱”命名,，如：“12資環(huán)房地產(chǎn)營銷大賽銷房隊”。比賽期間及時上傳作品,，作品上傳后要通過@的方式告知主辦方(大賽官方sina微博：“資環(huán)房地產(chǎn)營銷大賽”)，主辦方會現(xiàn)場截圖進行存檔憑證,，更新動態(tài)。

4,、作品提交時間：報名即日起至xx月xx日20:00

5、評分規(guī)則：

(1)由本校專業(yè)導師,、大賽贊助方團東地產(chǎn)集團旗下星海岸項目相關專業(yè)人士根據(jù)要求分別對參賽作品進行打分及點評，滿分100分,，此部分成績分別占總成績35%，35%

(2)選手作品將由主辦方統(tǒng)一發(fā)至本大賽sina官方微博：“資環(huán)房地產(chǎn)營銷大賽”,，并發(fā)起網(wǎng)絡投票。根據(jù)網(wǎng)絡投票的名次進行打分,，規(guī)則如下：得票率第一名得100分，第二名得98分,，如此類推,，到20名(不含20名)之后,，即全部為60分基本分，不再遞減,。此部分占總成績30%

(3)投票時間為：xx月x日-xx月x日00:00

(4)最終成績將通過本大賽官方微博公平公開公證地展示，總分在前十名的隊伍將進入復賽,。如果初賽的總成績相同，以房地產(chǎn)開發(fā)商的`評分結果作為依據(jù),，分數(shù)高者進入復賽;若得分還是相同，則以專業(yè)老師評分作為依據(jù);若還是相同,，則以網(wǎng)絡投票為準。一旦完全相同則以仲裁委員會為準,。

1,、主題：策劃最好的地產(chǎn)

2、比賽形式：

(1)進入大賽前十強的隊伍將進行專業(yè)培訓,，并組織進行樓盤實地考察。

(2)參賽隊伍對實地考察中a,、b、c這三個區(qū)位不同,，規(guī)模分別為大、中,、小的地塊進行地產(chǎn)產(chǎn)品設計，完成一份策劃書,，并于指定時間提交，發(fā)至大賽郵箱：，

并于同一時間用長微博工具上傳至隊伍微博,。

(3)參賽隊伍自制本隊伍宣傳視頻，于指定時間內上傳至隊伍微博,。

3、要求：

(1)策劃內容包括產(chǎn)品戶型大小,，樓宇布局,，樓宇類別，客戶類型等,，字數(shù)在3000字以上。

(2)隊伍宣傳視頻要求：主題自定,，內容健康，積極向上,。時長3-5分鐘。

4,、(1)作品提交時間：11月13號20：00前

(2)隊伍宣傳視頻上傳時間：11月11號12:00前。

注意：作品一經(jīng)上傳即可轉發(fā),，但一旦上傳并經(jīng)大賽官方微博轉發(fā)，即不可修改,。

5、評分規(guī)則：

(1)選手作品將由主辦方統(tǒng)一轉發(fā)至本大賽sina官方微博：“資環(huán)房地產(chǎn)營銷大賽”;

參賽隊伍自制本隊伍宣傳視頻,，并由主辦方統(tǒng)一轉發(fā)至本大賽sina官方微博，發(fā)起新一輪投票,。新一輪投票以視頻原微博轉發(fā)量為準，票數(shù)最高者獲“最佳人氣獎”,。可無限轉發(fā),。票數(shù)統(tǒng)計截止時間：11月16號00:00，超過此時間轉發(fā)無效

(2)由本學院專業(yè)導師,、大賽贊助方團東地產(chǎn)集團旗下星海岸項目相關專業(yè)人士對十強作品進行專業(yè)點評，并從中選出最優(yōu)秀的5份作品,，決出五強進入決賽,。老師對選手的點評會在微博評論處上顯示出來。

(3)五強產(chǎn)生過程及其名單將通過本大賽微博進行公示,。

(4)作品形式：word文檔?？捎胮pt,、建筑模型(泡沫)、3d圖,、平面設計等(不限)形式加以說明。

1,、主題：營銷達人就是你

2、比賽形式：

(1)決賽隊伍在復賽相關地產(chǎn)項目的策劃基礎上做出相應的營銷方案,，包括：分析a、b,、 c地塊的聯(lián)系，設計理念,，營銷手段等。于指定時間內提交,，發(fā)至大賽郵箱：

(2)決賽當晚：

① presentation環(huán)節(jié)：隊伍營銷方案展示,，時長15分鐘;

②答辯環(huán)節(jié)：由大賽評委針對隊伍的營銷方案提出問題，選手做答,，時長5分鐘,。

3、評分規(guī)則：

(1)各評委根據(jù)隊伍方案內容及當晚表現(xiàn),，對決賽隊伍進行打分

(2)取平均分作為隊伍最終分數(shù)，分數(shù)排名前三的隊伍分別獲冠,、亞,、季軍。其余選手獲得優(yōu)勝獎,。

1、獎項：冠,、亞,、季軍各一名,，

優(yōu)勝獎兩名

最高人氣獎一名,。

3、獎金(待定)：

冠軍500元

亞軍300元

季軍200元

優(yōu)勝獎各100元

最佳人氣獎100元

廣東商學院資源與環(huán)境學院

佛山市團東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

云東海麗日天鵝湖

1,、大賽交流q群：xxxxxxxx

2、大賽sina官方微博：資環(huán)房地產(chǎn)營銷大賽

3,、若有參賽人員對評分有異議，可以找仲裁委員會進行仲裁,，仲裁委員會由：專業(yè)老師,，學院黨書記,，學院輔導員，房地產(chǎn)開發(fā)商,，學生代表共五人組成。

4,、大賽組委會將通過大賽q群與官方微博及時更新比賽動向，參賽者可以隨時了解大賽最新消息,。

房地產(chǎn)營銷策劃書前言 房地產(chǎn)營銷策劃書篇十四

這次由廣東商學院資源與環(huán)境學院主辦的第二屆“星海岸”杯房地產(chǎn)營銷大賽在繼承上年首屆房地產(chǎn)營銷大賽開拓、創(chuàng)新,、可行等優(yōu)點的基礎上，秉承公平公正公開的原則,，圍繞“打造新時代房地產(chǎn)營銷策劃精英”理念，銳意改革,，完善賽制，將給予廣大學生更加開闊的創(chuàng)新空間與展示平臺,。

本大賽涉及多個專業(yè)，參賽的同學不僅能參與到實際的房地產(chǎn)營銷策劃以及樓盤推廣的活動中,，進入十強者更能獲得專業(yè)培訓與樓盤實地考察的機會，豐富專業(yè)知識,，提升自身能力。同時,，為鼓勵大家積極參與，大賽還設有豐厚的獎金哦,！

1、時間：10月21號-10月27號

2,、參賽方式：以團隊方式自由組隊參賽,，每支隊伍為4-5人,。（即日報名即日參賽）

3、報名方式：

（1）網(wǎng)絡報名：

① 登陸資環(huán)學院網(wǎng)站“”,，下載報名表，按要求填寫完畢,，在截止時間前發(fā)至指定郵箱：zhfdcyxds@

② 截止時間：10月27號20:00

（2）現(xiàn)場報名：

① 至報名點填寫報名表，并上交工作人員

② 時間：10月24號-25號

③ 地點：各大飯?zhí)瞄T口

1,、主題：地產(chǎn)創(chuàng)意,，翱翔天際

2、比賽形式：

圍繞主題,，對地產(chǎn)相關內容進行解讀,，可涉及法律法規(guī)，房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析,，房產(chǎn)設計理念,、對房地產(chǎn)未來看法等相關方面，諷刺時弊,，銳意創(chuàng)新，并通過繪畫(附上100左右說明寓意),、視頻、音頻,、文稿等任意形式加以說明，在指定時間內發(fā)送至以下郵箱：

作品若為手工制作(如手工模型,，圖畫等）,，便拍3-5張照片，并對照片進行說明,。

3、要求：

（1）作品形式不限,，充分發(fā)揮想象力，自主創(chuàng)新,，嚴禁抄襲

（2）參賽隊伍建一個新浪隊伍比賽微博（可用原私人微博）,，并以“12資環(huán)房地產(chǎn)營銷大賽”+“隊伍名稱”命名,，如：“12資環(huán)房地產(chǎn)營銷大賽銷房隊”。比賽期間及時上傳作品,，作品上傳后要通過@的方式告知主辦方（大賽官方sina微博：“資環(huán)房地產(chǎn)營銷大賽”），主辦方會現(xiàn)場截圖進行存檔憑證,，更新動態(tài)。

4,、作品提交時間：報名即日起至10月31日20:00

5、評分規(guī)則：

（1）由本校專業(yè)導師,、大賽贊助方團東地產(chǎn)集團旗下星海岸項目相關專業(yè)人士根據(jù)要求分別對參賽作品進行打分及點評，滿分100分,，此部分成績分別占總成績35%,，35%

（2）選手作品將由主辦方統(tǒng)一發(fā)至本大賽sina官方微博：“資環(huán)房地產(chǎn)營銷大賽”，并發(fā)起網(wǎng)絡投票,。根據(jù)網(wǎng)絡投票的'名次進行打分，規(guī)則如下：得票率第一名得100分,，第二名得98分，如此類推,，到20名（不含20名）之后,，即全部為60分基本分,，不再遞減。此部分占總成績30%

（3）投票時間為：11月1日-11月3日00:00

（4）最終成績將通過本大賽官方微博公平公開公證地展示,，總分在前十名的隊伍將進入復賽。如果初賽的總成績相同,，以房地產(chǎn)開發(fā)商的評分結果作為依據(jù)，分數(shù)高者進入復賽,。若得分還是相同，則以專業(yè)老師評分作為依據(jù),。若還是相同，則以網(wǎng)絡投票為準,。一旦完全相同則以仲裁委員會為準,。

1,、主題：策劃最好的地產(chǎn)

2、比賽形式：

（1） 進入大賽前十強的隊伍將進行專業(yè)培訓,，并組織進行樓盤實地考察。

（2） 參賽隊伍對實地考察中a,、b、c這三個區(qū)位不同,，規(guī)模分別為大,、中、小的地塊進行地產(chǎn)產(chǎn)品設計,，完成一份策劃書，并于指定時間提交,，發(fā)至大賽郵箱：zhfdcyxds@,，

并于同一時間用長微博工具上傳至隊伍微博,。

（3） 參賽隊伍自制本隊伍宣傳視頻,，于指定時間內上傳至隊伍微博。

3,、要求：

（1）策劃內容包括產(chǎn)品戶型大小，樓宇布局,，樓宇類別，客戶類型等,，字數(shù)在3000字以上。

（2）隊伍宣傳視頻要求：主題自定,，內容健康，積極向上,。時長3-5分鐘。

4,、（1）作品提交時間：11月13號20：00前

（2）隊伍宣傳視頻上傳時間：11月11號12:00前。

注意：作品一經(jīng)上傳即可轉發(fā),，但一旦上傳并經(jīng)大賽官方微博轉發(fā)，即不可修改,。

5、評分規(guī)則：

（1）選手作品將由主辦方統(tǒng)一轉發(fā)至本大賽sina官方微博：“資環(huán)房地產(chǎn)營銷大賽”,。

參賽隊伍自制本隊伍宣傳視頻，并由主辦方統(tǒng)一轉發(fā)至本大賽sina官方微博,，發(fā)起新一輪投票。新一輪投票以視頻原微博轉發(fā)量為準,，票數(shù)最高者獲“最佳人氣獎”,?？蔁o限轉發(fā)。票數(shù)統(tǒng)計截止時間：11月16號00:00,，超過此時間轉發(fā)無效。

（2）由本學院專業(yè)導師,、大賽贊助方團東地產(chǎn)集團旗下星海岸項目相關專業(yè)人士對十強作品進行專業(yè)點評，并從中選出最優(yōu)秀的5份作品,，決出五強進入決賽。老師對選手的點評會在微博評論處上顯示出來,。

（3）五強產(chǎn)生過程及其名單將通過本大賽微博進行公示。

（4）作品形式：word文檔,。可用ppt,、建筑模型（泡沫）、3d圖,、平面設計等（不限）形式加以說明。

1,、主題：營銷達人就是你

2、比賽形式：

（1）決賽隊伍在復賽相關地產(chǎn)項目的策劃基礎上做出相應的營銷方案,，包括：分析a、b,、 c地塊的聯(lián)系，設計理念,，營銷手段等,。于指定時間內提交,，發(fā)至大賽郵箱：zhfdcyxds@

（2）決賽當晚：

① presentation環(huán)節(jié)：隊伍營銷方案展示,，時長15分鐘。

② 答辯環(huán)節(jié)：由大賽評委針對隊伍的營銷方案提出問題,，選手做答,，時長5分鐘,。

3、評分規(guī)則：

（1）各評委根據(jù)隊伍方案內容及當晚表現(xiàn),，對決賽隊伍進行打分

（2）取平均分作為隊伍最終分數(shù),，分數(shù)排名前三的隊伍分別獲冠、亞,、季軍。其余選手獲得優(yōu)勝獎,。

1,、獎項：冠、亞,、季軍各一名,，優(yōu)勝獎兩名最高人氣獎一名。

3,、獎金（待定）：冠軍500元

亞軍300元

季軍200元

優(yōu)勝獎各100元

最佳人氣獎100元

廣東商學院資源與環(huán)境學院

佛山市團東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

云東海麗日天鵝湖

1、大賽交流q群：

2、大賽sina官方微博：資環(huán)房地產(chǎn)營銷大賽

3,、若有參賽人員對評分有異議,，可以找仲裁委員會進行仲裁，仲裁委員會由：專業(yè)老師,，學院黨書記，學院輔導員,，房地產(chǎn)開發(fā)商，學生代表共五人組成,。

4、大賽組委會將通過大賽q群與官方微博及時更新比賽動向,，參賽者可以隨時了解大賽最新消息。

房地產(chǎn)營銷策劃書前言 房地產(chǎn)營銷策劃書篇十五

前營銷是房地產(chǎn)開發(fā)的龍頭,。1995年以來，全國各城市房地產(chǎn)閑置率一直在30—40%之間徘徊,，現(xiàn)實壓力使廣大房地產(chǎn)企業(yè)認識到房地產(chǎn)競爭很激烈，粗放型經(jīng)營已經(jīng)不行了,。房地產(chǎn)企業(yè)要想在日益激烈的市場競爭中占有一席之地，必須了解市場,，熟知市場，實施“重心前移”的市場定位,。這時，國內不少房地產(chǎn)企業(yè),，尤其是從事地產(chǎn)代理的企業(yè)，紛紛投入人力,、物力,，進行房地產(chǎn)營銷策劃問題研究。之后,，全國大中城市相繼展開房地產(chǎn)市場營銷大戰(zhàn),，群雄逐鹿品牌，使市場營銷策劃觀念不斷地融入到企業(yè)的經(jīng)營方針中,。實施前營銷戰(zhàn)略更成為諸多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)打造自己品牌的勢在必行之事。

按照現(xiàn)代市場營銷觀念,，營銷策劃要貫穿房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的始終。前營銷與后期的銷售（推銷）一樣,，都是房地產(chǎn)營銷鏈中不可缺少的一環(huán)。當開發(fā)商有了投資意向后,，通過對房地產(chǎn)市場的供求、軟環(huán)境的調查與分析,，以及對市場的定位，財務上的可行性分析等一系列前營銷活動,，最終作為投資決策。由于前營銷最能體現(xiàn)“發(fā)現(xiàn)愿望并滿足他們”營銷的本質屬性,，因此，與房地產(chǎn)開發(fā)的后期推銷工作相比,，前營銷還是房地產(chǎn)策劃的最重要的`組成部分。如果沒有前營銷的介入,，開發(fā)商就很難真正把握市場需求，其開發(fā)出來的商品房也無法順利的銷售,，甚至帶來商品房長時間閑置及資金積壓的風險。

房地產(chǎn)開發(fā)大致要經(jīng)歷如下階段：投資意向,、地塊選擇,、市場調查、產(chǎn)品定位,、投資報酬分析、投資決策,、方案設計、建筑規(guī)劃,、廣告企劃、業(yè)務行銷,、物業(yè)管理、企業(yè)形象整體策劃等,，對前6個階段進行的營銷策劃活動就是“前營銷”。從房地產(chǎn)開發(fā)整個過程看,，房地產(chǎn)的前營銷與后期的推銷工作相比，則處于整個營銷策劃的最前端,。這里應該說明兩個問題。第一,，前營銷不同于房地產(chǎn)開發(fā)的前期工作。如房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試指定輔導教材里,，把房地產(chǎn)開發(fā)劃分為房地產(chǎn)開發(fā)投資機會選擇與決策、前期工作,、建設階段、租售階段,、物業(yè)管理等幾個階段，認為前期工作是在確定了具體開發(fā)地點與項目之后,，在購買土地使用權和開發(fā)項目建設過程開始以前需要做的工作。由此可見,，前營銷是在“前期工作”之前進行的營銷策劃活動,。第二，前營銷是在“拿到地塊”之前進行的營銷策劃活動,。洪建寧在《前營銷——房地產(chǎn)開發(fā)制勝的密訣》一文論述房地產(chǎn)前營銷的必要性時指出：“大多數(shù)的開發(fā)商拿到地塊后不去認真做市場調查工作，而是憑自己的感覺,、老經(jīng)驗得出一些粗造的產(chǎn)品概念”，他實際上把前營銷看作是“拿到地塊”之后進行的營銷策劃活動,。筆者認為，前營銷是在“拿到地塊”之前，因為拿到地塊表明投資者已經(jīng)做出了投資的決策,。其實，如果地產(chǎn)市場是規(guī)范的,，“拿到土地”也應包括在前營銷里,。如當今使用權的招投標掛牌出讓,，土地使用的位置,、面積、功能,、容積率等等都已明白地告訴投資者，即便于給投資者作決策之用,。至于“擬應將項目的總體規(guī)劃、建筑景觀設計劃分在內為宜”的提法,，是不妥的，這應是“前期工作”的內容,。

前營銷盡管處于房地產(chǎn)開發(fā)的早期，是營銷策劃的前端,，但是,，對于一個房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，前營銷做得好壞,，直接關系到未來開發(fā)建成的項目是否能夠成功地銷售，是否能夠按期收回投資并為企業(yè)帶來利潤,，可以說前營銷是房地產(chǎn)開發(fā)成本的關鍵。對于一個房地產(chǎn)企業(yè)來說,，也只有通過前營銷策劃,，找準目標人群，進行產(chǎn)品市場的恰當定位,，通過成功的房地產(chǎn)開發(fā)項目來樹立自己的產(chǎn)品和企業(yè)品牌,，才能使企業(yè)長久地立于不敗之地,。因此，前營銷也可以說是房地產(chǎn)企業(yè)成功謀劃未來發(fā)展的一個有效的,、長遠的戰(zhàn)略。

在我國,，1992年和1993年上半年房地產(chǎn)熱帶來的后果還沒有完全消除，某些地方遺留的“爛尾樓”工程還未清理完畢的情況下,，進入1998年之后，整個宏觀經(jīng)濟環(huán)境又漸趨寬松,，房地產(chǎn)又開始升溫，20xx年新一輪房地產(chǎn)熱的爭論與治理又拉開序幕,。尤其是20xx—20xx年，房地產(chǎn)開發(fā)的各項指標增幅均在30%左右,。據(jù)有關部門統(tǒng)計,，20xx年全國有11個省、自治區(qū)和直轄市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅超過50%,，35個大中城市中有10個城市投資增幅超過70%。房地產(chǎn)投資的過快增長,，勢必使房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量大大超過居民對住房的需求，房地產(chǎn)的空置率迅速上升,。造成房地產(chǎn)投資盲目增長和空置率上升的原因是多方面的，但筆者認為,，房地產(chǎn)開發(fā)商營銷策劃不力，尤其是前營銷策劃的極不到位是其主要的原因,。

其存在的誤區(qū)與問題主要表現(xiàn)在：

重后期推銷輕前期營銷，本末倒置,。

盡管不少開發(fā)商都知道營銷在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的重要性,，但卻不知道什么是營銷。甚至把營銷等同于推銷,，常見的做法有如下幾點：一是成立公司、立項目,、選擇圖紙和廣告宣傳等工作幾乎是同時進行；二是前期無任何營銷策劃,，在項目建設過程中直接做廣告以便推銷,；三是征地手續(xù)的辦理和項目可行性分析同時進行,；四是開發(fā)前期雖有市場調研,，但要么是全國范圍的資料，本市資料不詳,，要么資料的獲取缺乏可靠的依據(jù),，要么是可行性報告的承擔者為了應付差事而做的一篇“調查報告”?？傊?，他們都不大重視“前營銷”，從而耽誤了房地產(chǎn)營銷策劃的最佳起步期,。至于涉及企業(yè)長期發(fā)展戰(zhàn)略的形象策劃大多都沒有引起足夠重視,，即使有也是圍繞某一開發(fā)項目或為銷售某一產(chǎn)品不得不進行的一種活動。