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物業(yè)費 應(yīng)訴 物業(yè)費反訴的成功案例篇一

社會統(tǒng)一信用代碼：xxxxxx,住所：廣西臨桂縣臨桂鎮(zhèn)xxxxxx,，負責(zé)人：xxx

答辯人xxx、xxx因履行物業(yè)合同糾紛一案,，提出答辯如下：

一,、被答辯人未完整履行服務(wù)義務(wù)才導(dǎo)致業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費

答辯人2016年與被答辯人簽訂《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，依據(jù)《民法典》第九百四十二條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì),，妥善維修,、養(yǎng)護、清潔,、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分,，維護物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身,、財產(chǎn)安全,。對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保,、消防等法律法規(guī)的行為,，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報告并協(xié)助處理,?！保弧段飿I(yè)管理條例》（2016年2月6日修訂_令第379號）第四十條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則”以及第三十四條第二款規(guī)定的“對物業(yè)管理事項,、服務(wù)質(zhì)量,、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù),、專項維修資金的管理與使用,、物業(yè)管理用房、合同期限,、違約責(zé)任等內(nèi)容進行約定,。”,；《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第十四條“物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守國家的價格法律法規(guī),，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)”,。

然而,，高收費（每平方米x元）并未與被答辯人服務(wù)水平相適應(yīng)，沒有質(zhì)價相符的服務(wù),，該物業(yè)服務(wù)水平甚至連普通物業(yè)管理水平都不如,，具體證據(jù)有：

1、在保潔服務(wù)方面,，公共部分經(jīng)常出現(xiàn)臟亂差的現(xiàn)象,，卻沒有絲毫改善。養(yǎng)狗遛狗常有發(fā)生,，被答辯人不去有效管理和有效制止,，造成環(huán)境不盡人意；

2,、保安服務(wù)方面,。不是業(yè)主的其他人員隨意出入、甚至發(fā)生業(yè)主物品被盜現(xiàn)象,；

3,、公共設(shè)施、設(shè)備養(yǎng)護管理等服務(wù),，如電梯出現(xiàn)過被卡住,、損壞情形；

4,、生活服務(wù)配套設(shè)施跟不上,。假期過年，甚至出現(xiàn)停電現(xiàn)象,，明顯是變電設(shè)備配套設(shè)施跟不上所致,。

也正因為被答辯人未完整履行服務(wù)義務(wù)，從2019年答辯人就一直沒有在“xxxxxx社區(qū)”居住，并不是被答辯人所訴的“現(xiàn)居住地”,。致業(yè)主以拒交物業(yè)服務(wù)費抗辯,。

答辯人認為：鑒于被答辯人的過錯，不僅不能收取答辯人任何所謂“違約金”,，答辯人認為考慮被答辯人的服務(wù)質(zhì)量達不到收費標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),，質(zhì)價不相符，還應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)減少20%繳納物業(yè)管理費,。

二,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，答辯人可減少物業(yè)服務(wù)費用繳納

依據(jù)合同的有關(guān)法律規(guī)定,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任,，或者可以要求減少物業(yè)服務(wù)費用，或者返還多收的物業(yè)服務(wù)費用,。最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán),、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》，人民法院出版社2009年版,，第298—299頁就有“物業(yè)服務(wù)企業(yè)確實不履行服務(wù)管理職責(zé),，或者履行職責(zé)存在嚴(yán)重過錯，法院應(yīng)當(dāng)認定物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約,，業(yè)主以此為由拒交物業(yè)服務(wù)管理費用,，屬于行使合同履行中抗辯權(quán)的行為，但該抗辯權(quán)的行使范圍應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約程度相對應(yīng),，并以此確定業(yè)主是否應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)服務(wù)管理費以及支付的額度,?！?/p>

最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán),、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》，人民法院出版社2009年版,，第314頁要點索引：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供了保潔,、保安服務(wù)，但是未達到合同約定的標(biāo)準(zhǔn),。此時,，既不應(yīng)全額支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)的訴訟請求，亦不宜判決駁回其訴訟請求,，而應(yīng)根據(jù)具體案情酌情減少業(yè)主欠交的物業(yè)費,。”

被答辯人作為物業(yè)公司,，應(yīng)當(dāng)先履行符合合同約定的物業(yè)服務(wù),，才有權(quán)向業(yè)主收取物業(yè)費。物業(yè)具有過錯，業(yè)主基于正當(dāng)理由拒絕交納物業(yè)費是行使先履行抗辯權(quán),。拒絕交納相應(yīng)的物業(yè)費,，合法合理合情。

三,、被答辯人收取物業(yè)費的違約金,，屬因果顛倒，于法來講也是有意放縱擴大損失的行為,，答辯人更不應(yīng)該承擔(dān)所謂的“違約金”依據(jù)《民法典》第五百九十一條“當(dāng)事人一方違約后,，對方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴大；沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴大的,，不得就擴大的損失請求賠償”,、第五百九十二條：“當(dāng)事人都違反合同的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任,。當(dāng)事人一方違約造成對方損失,，對方對損失的發(fā)生有過錯的，可以減少相應(yīng)的損失賠償額,?！薄?/p>

首先,，是被答辯人違約在先,，因此，不存在答辯人的違約與過錯,。即使答辯人有錯,，被答辯人因答辯人在一年滿未繳納物業(yè)管理費也應(yīng)催繳。

然而,，依據(jù)《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例》第六十四條第二款：“業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的,，物業(yè)服務(wù)人可以通過信函、電話,、短信息等方式催告其在合理期限內(nèi)支付,；合理期限屆滿后仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人,、業(yè)主委員會可以在業(yè)主戶門,、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置將欠費情況予以公告，物業(yè)服務(wù)人也可以提起訴訟或者申請仲裁,?！保淮疝q人沒有任何通過信函,、電話,、短信息等方式催告,，被告從2019年以來一直不在被答辯人從事物業(yè)管理的小區(qū)居住，若通過門口張貼等形式,，都是與法律法規(guī)相抵觸的行為,，是無效的。

因此,，即使答辯人有錯,，被答辯人因答辯人在一年滿未繳納物業(yè)管理費也應(yīng)催繳，否則屬于有意放縱擴大損失的行為,，答辯人更不應(yīng)該承擔(dān)所謂的“違約金”,。

四、被答辯人計算違約金具有隨意性,，違反法律有關(guān)規(guī)定,；同時，格式條款沒有履行提示與說明義務(wù),，該條款不能成為合同條款《民法典》第五百八十五條規(guī)定“約定的違約金過分高于造成的損失的,，人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以適當(dāng)減少”；《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（2020年12月23日修正）第十二條規(guī)定“當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的,，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少”,。

答辯人與被答辯人的違約金約定，“繳納物業(yè)時間：應(yīng)在每個計費首月15日前履行繳納義務(wù)”,，不按期繳納物業(yè)服務(wù)費的,，“應(yīng)按每天應(yīng)付款的千分之五的標(biāo)準(zhǔn)向乙方支付違約金”。依據(jù)《民法典》第四百九十八條“對格式條款的理解發(fā)生爭議的,，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋,。對格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋,?！薄暗谒陌倬攀鶙l第二款：提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務(wù)，致使對方?jīng)]有注意或者理解與其有重大利害關(guān)系的條款的,，對方可以主張該條款不成為合同的內(nèi)容,。”約定“按每天應(yīng)付款”既不明確,，也不規(guī)范。若是按每日累計計算,，則是天文數(shù)字,。若按不利于制定格式條款的被答辯人解釋，則以僅僅一天計算,，則為xx元,。又因被答辯人未履行提示或者說明義務(wù),，答辯人主張該條款不成為合同內(nèi)容。

然而,，被答辯人計算答辯人欠繳物業(yè)費xx元,，卻以該物業(yè)費的20%計算違約金？得出違約金xx元,？按照約定計算則2019年當(dāng)年的費用至今欠繳29個月,，2020年欠繳的17個月，2021年的欠繳5個月,。每月物業(yè)xx元,，年物業(yè)xx元。首先繳費,，沒有進行服務(wù)就收取物業(yè)費,，是既不合法也不合理的；其次,，該違約金也明顯過高,；第三是延遲繳納，被答辯人的損失的證據(jù)在哪,？沒有證據(jù)證明損失談何收取違約金,？

終上所述，鑒于被答辯人違約在先存在過錯,，被答辯人收取答辯人“違約金”明顯違反法律法規(guī)規(guī)定,；答辯人因被答辯人服務(wù)收費因其過錯且質(zhì)價不相符，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)減少20%繳納物業(yè)管理費,；再者,，被答辯人沒有損失的證據(jù)，且約定違約金明顯過高,，違反法律規(guī)定,。格式條款應(yīng)當(dāng)作出不利于制定人的解釋。因為履行提示和說明義務(wù),，該違約金條款不應(yīng)作為合同條款,。

為此，請求法院支持答辯人的答辯請求,，以彰顯法律的公平正義,！

xx市xx區(qū)人民法院

答辯人：

2021年9月23日

物業(yè)費 應(yīng)訴 物業(yè)費反訴的成功案例篇二

答辯人：

身份證號碼：

地址：

被答辯人：

地址：

答辯人就沈陽市______物業(yè)有限責(zé)任公司訴答辯人物業(yè)管理糾紛一案答辯如下：

答辯事項：答辯人請求人民法院依法駁回沈陽市______物業(yè)有限責(zé)任公司不合理且不合法的請求。

事實與理由：

一,、原告不能按照物業(yè)合同約定提供物業(yè)服務(wù),，違約在先。原告主要存在以下違反物業(yè)服務(wù)合同的行為：

1,、不履行制止并報告不法行為義務(wù),?！段飿I(yè)管理條例》第四十六條規(guī)定：“對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保,、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律,、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止,，并及時向有關(guān)行政管理部門報告,。”沈陽______房屋開發(fā)有限公司與原告于______年______月簽訂的《物業(yè)管理委托合同》第十八條第二,、三款約定：“對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī),、規(guī)章的行為，進行教育制止,，提請有關(guān)部門處理,。業(yè)主和物業(yè)使用人違法本合同的行為，根據(jù)情節(jié)輕重,，采取批評,、規(guī)勸、警告,、制止,、處罰等措施。因此,，原告負有制止并報告不法行為的義務(wù),。

根據(jù)規(guī)劃審批，答辯人所居住的______大樓一至四層是商業(yè)用房,，五樓至頂層為住宅用房,。答辯人居住在29層，但樓上卻被租賃給了一家模特公司用于商業(yè)經(jīng)營,、模特訓(xùn)練等,。模特公司的裝修改變了房屋的建筑主體構(gòu)造，使整個建筑存在安全隱患,。而且更加嚴(yán)重的是,，模特公司的經(jīng)營行為、走“貓步”的噪音對退休在家的原告造成了巨大的影響,，嚴(yán)重影響了原告的正常生活,。根據(jù)法律規(guī)定以及合同的約定，原告應(yīng)當(dāng)制止模特公司的違法行為,。但是,，在答辯人多次要求原告采取妥善措施解決以上問題的情形下，原告敷衍塞責(zé),，拒絕履行自己應(yīng)當(dāng)負擔(dān)的義務(wù),。自______年至今，模特公司已經(jīng)在答辯人的樓上經(jīng)營了______年,。

2,、不履行安全保衛(wèi)義務(wù)。

沈陽______房屋開發(fā)有限公司與原告于______年______月簽訂的《物業(yè)管理委托合同》第十九條第六款約定：“乙方須按下列約定,，實現(xiàn)目標(biāo)管理,。實行保安制度，每天巡查15次,，固定設(shè)崗兩個,，保安設(shè)備、監(jiān)控設(shè)備24小時運行,?！钡牵鎻臎]有按照合同約定運轉(zhuǎn)監(jiān)控設(shè)備,，給居民居住安全造成了隱患。

3、不履行維護公用設(shè)施的義務(wù),。

沈陽______房屋開發(fā)有限公司與原告于______年______月簽訂的《物業(yè)管理委托合同》第六條,、第七條明確約定了原告負有維護公共設(shè)施的義務(wù)。但是,，原告并沒有按照合同約定履行維護義務(wù),。防盜門出現(xiàn)故障后，原告不維修,。過去居民都是刷卡進門,，讀卡器、防盜門出現(xiàn)故障后,，原告不修復(fù),，致使防盜門形同虛設(shè)。答辯人所在29層的電梯間門鎖被原告員工撬掉后,，原告沒有維修過,，給整個大樓的安全造成了威脅。

4,、不維護消防設(shè)施,，甚至破壞消防設(shè)施。

依據(jù)消防法律法規(guī)的規(guī)定和《物業(yè)管理委托合同》,，原告應(yīng)當(dāng)保障消防設(shè)施設(shè)備運轉(zhuǎn)正常,。原告非但不履行該項法定義務(wù)，甚至破壞消防設(shè)施,，使整個大樓的消防安全得不到保障,。

5,、原告無故撤離大廈，不履行物業(yè)服務(wù)義務(wù),。

根據(jù)______年______月的______大廈業(yè)主委員會與原告簽訂的《物業(yè)管理委托合同》的約定,，原告提供物業(yè)服務(wù)的期限應(yīng)當(dāng)截至到______年______月。但是,，原告在______年______月份,，未經(jīng)通知并取得同意，擅自撤離______大廈,，給大廈居民生活造成了極大不便,。

6、原告并未按照合同約定每年向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次管理費用收支賬目,。原告并未按照合同約定制定大廈業(yè)主文明公約,。

二、答辯人主張先履行抗辯權(quán),，在原告糾正錯誤履約行為前,，有權(quán)拒絕支付物業(yè)服務(wù)費用。

因原告不能適當(dāng)履行物業(yè)服務(wù)義務(wù),，給答辯人生活帶來諸多不便,。根據(jù)合同法有關(guān)于先履行抗辯權(quán)的規(guī)定，在原告正確履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)之前,，答辯人有權(quán)拒絕支付物業(yè)服務(wù)費用,。

因此，請求法院駁回原告訴訟請求,。

______區(qū)人民法院

答辯人：______________

______年_____月_____日

物業(yè)費 應(yīng)訴 物業(yè)費反訴的成功案例篇三

答辯人：

地 址：

電 話：

答辯人就物業(yè)管理合同糾紛一案提出答辯如下：

一,、起訴狀所述“原告按約履行了合同，被告卻沒有按合同約定給付相關(guān)費用”,，這與事實不符,，答辯人不同意這樣的說法，事實是這樣的：原告沒有按約履行合同在先,。合同第1頁第一條甲方權(quán)利義務(wù)中明確寫明“根據(jù)本協(xié)議對房屋共用部位,、共用設(shè)備、綠化,、環(huán)境衛(wèi)生,、保安、交通等項目進行維護,、修繕,、服務(wù)與管理”，合同第3頁第二條對共用部位和共用設(shè)施做了解釋，包括樓梯間和綠地,。而本人所居住的xx花園x號樓南面的公共綠地已成天然的停車場（照片為證）,，經(jīng)多次想物管反應(yīng)，未果,。其次,，本人所居住的x單元,，從上至下多處樓梯間墻面損壞（照片為證）,，尤其本人居住的x樓，門前墻壁毀壞嚴(yán)重,，已有2年多的時間,，期間數(shù)次向物管反映，未果,。以上事實表明,，本小區(qū)物管沒有按約履行合同在先，而不是“原告按約履行了合同,，被告卻沒有按合同約定給付相關(guān)費用”,。

二、事實并非原告起訴狀所述“經(jīng)催要未果”,。

今年,，在原告起訴前曾上門要過物業(yè)管理費，前后一共3次,，有兩次有同一負責(zé)人在場（據(jù)了解是x主任）,，從第1次物管上門收費從起，本人及家人就向其反映四條同樣的問題,，：一是門口的樓梯間兩年多無人維修,；二是車庫門前不時有汽車甚至是非小區(qū)業(yè)主的外地牌照汽車亂停亂放，多次是本人停在花錢購置的車庫的汽車不能出庫,，耽誤本人及家人的時間,；三是本人車庫門前衛(wèi)生狀況太差，雜草叢生,，無人問津,；四是車庫門前有相鄰飯店私搭亂建的出煙通道損壞，夏天惡臭嚴(yán)重,，不能靠近,。來訪的物管人員也做了記錄，本人要求原告當(dāng)庭提供訪談記錄,。本人清楚的記得,，第3次物管到訪后，本人明確表明，只要解決上述問題,，本人立刻繳費,。但時隔1個多月，物管沒有任何答復(fù),，連起碼的舉手之勞拔草也沒有兌現(xiàn),，足以表明物管沒有解決問題的誠意，而不是起訴狀所說的“經(jīng)催要無果,，無奈訴至法院”,。此外，在毫無溝通的前提下,，一紙訴狀將本人告至法院,，本人及家人極不不贊成物管的這種做法，保留提出異議的權(quán)利,。

三,、對于xx物業(yè)的管理水平和資質(zhì)，本人提出疑義,。理由如下：

一,、每次，本人遇到汽車停在車庫不得出去的情況,，均會找到值班保安,，遇到素質(zhì)差的保安，答復(fù)“汽車出不來,，我也沒辦法啊,，我也不知道是誰家的車”；有時“幸運”,，碰見素質(zhì)高的值班保安,，責(zé)任心強，但也只能到樓下叫喊“誰家的車”種種,，并不能快速解決問題,。隨后，本人也向保安建議,，要在門口進行出入車輛登記,，起碼記錄車牌號以及車輛歸屬業(yè)主的住址、電話,?？芍两瘢盁o主車”的事件還是時有發(fā)生,。

二,、就是眼前是事情了,。本應(yīng)訴通知書等文件的快遞上，居然寫錯了業(yè)主的電話號碼,。這對于“做最有潛力的物業(yè)管理企業(yè)”的xx物業(yè)管理有限公司,，差距太大。本次快遞上的郵戳是8月15日,，時逢全家人出去旅游,，8月12號下午出發(fā)，直至21日（周日）晚11時才到家,。昨天,，也就是22日中午11時20分左右，法院x法官上門說找業(yè)主,，請下午2點30分在法院東門口等,。直至昨天下午2點30分，本人才看見通知書,，試問，如果本人旅游回來再晚兩天,，貴方如何通知,！為便于管理，物管應(yīng)該對業(yè)主的資料有起碼的了解,、收集,、掌握、存檔,，以便及時通知業(yè)主有關(guān)事項,，而且，物業(yè)管理合同上,，物管公司的義務(wù)里也明確寫明“建立健全的物管管理檔案資料”,。

三、在物管第3次上門收費之后的一個深夜我家被盜,，經(jīng)濟和精神都受到較大損失,，感覺住在這個小區(qū)不安全，隨后便在xxx派出所報了案,。同時找到物管想看監(jiān)控,，幫助公安破案，物管說監(jiān)控不帶紅外線功能,，夜間不起作用,，還說正在和開發(fā)商交涉，請問1個多月過去了,，有結(jié)果沒有,。

四、小區(qū)里大多數(shù)面朝西的門面房都開了后門，直接影響小區(qū)的安全,，還有小區(qū)亂停車的問題,，請問物管作何解釋。合同第4頁,，對物管的服務(wù)質(zhì)量,，包括房屋外觀、環(huán)境衛(wèi)生,、綠化,、車輛停放秩序等有明確的要求，請問,，物管做的如何,。合同對雙方都有約束，我們不是只有交錢的義務(wù),，也有享受服務(wù)的權(quán)利,，不談優(yōu)質(zhì)服務(wù)，起碼是合同規(guī)定的,；物管不是只有收費的權(quán)利,，也有按合同履行服務(wù)的義務(wù)。

基于上述理由,，本人要求原告xx漣水縣物業(yè)管理公司撤銷將本人列為被告,，同時對本人曾三次向上門收費物管人員提出的要求做出答復(fù)。

xx人民法院

物業(yè)費 應(yīng)訴 物業(yè)費反訴的成功案例篇四

答辯人：

地 址： 呼和浩特新城區(qū)名都楓景小區(qū)

電 話：

答辯人就物業(yè)管理合同糾紛一案提出答辯如下：

起訴狀所述“被告拒不按時繳納物業(yè)費”是因為原告沒有按約履行合同以及未按相關(guān)規(guī)定提供服務(wù),，已造成違約,。

一、《業(yè)主臨時管理公約》內(nèi)寫明原告楓華物業(yè)公司為物業(yè)服務(wù)甲級標(biāo)準(zhǔn),，所規(guī)定引述：

1,、采取多種形式如走訪業(yè)戶、懇談會,、電話溝通,、問卷調(diào)查等，每年與50%以上業(yè)戶用有效溝通,，每年有效投訴處理率90%,，每年進行一次滿意度調(diào)查，有效樣本覆蓋率大于20%,，并對薄弱環(huán)節(jié)持續(xù)改進,。然而原告從提供服務(wù)至今從未進行過一次調(diào)查和溝通，很多問題得不到處理,，導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)公司矛盾激化,，對于小區(qū)不按時交物業(yè)費的業(yè)主也未從進行入戶或電話調(diào)查是什么原因不交物業(yè)費以及如何解決業(yè)主問題讓業(yè)主去主動繳納物業(yè)費,，原告沒有從服務(wù)的角度去解決問題，出現(xiàn)不交物業(yè)費的情況后,，只是電話催費,、門上貼條、發(fā)律師函最后法院訟訴,。

2,、適應(yīng)業(yè)主需求，組織,、配合開展社區(qū)文化活動,。原告從未開展任何社區(qū)文化活動，小區(qū)內(nèi)唯一一個老年活動室也是一位業(yè)主開設(shè)的老年活動室,。第十三條 建立健全財務(wù)管理制度,，每半年公布一次物業(yè)管理費的收支狀況。原告從第一批業(yè)主入駐至今從未對財務(wù)收支進行公布,。

3,、停水、停電在接到相關(guān)部門通知后,，按規(guī)定時間提前通知用戶,。 每年停水電在七八次左右，但只有兩次提前公告,。

4、公共秩序維護

小區(qū)主出入口24小時值班（其中12小時立崗）,。夜間對服務(wù)范圍內(nèi)重點部位,、道路進行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人,，做到有計劃,、有記錄。

小區(qū)東門保安亭24小時無人值班已變成放置雜物的倉庫,，只有距崗?fù)ざ嗝椎耐＼噲鍪召M亭內(nèi)有一名保安,，攝像頭夜間基本無法使用，人和汽車車牌都無法看清還經(jīng)常不開機,，導(dǎo)致每年都有多戶業(yè)主家被盜,，此事還有呼市晨報的報道，其中一位業(yè)主一年中被盜三次,。很多業(yè)主汽車被劃被刮蹭,。名都小區(qū)是一個封閉式小區(qū)但小區(qū)各處都可以看到業(yè)主的車停放，物業(yè)沒有做到應(yīng)盡的職責(zé),。

4,、 保潔服務(wù)

水池,、溝、渠,、沙井每天清理一次,，及時清掃積水、積雪,，清潔完成,，清潔區(qū)域、部位無垃圾,、雜物,、異味，并進行保潔巡查,。原告對下雪后積雪的清理非常差,，至今小區(qū)還到處是積雪和冰。施工后的場地長時間沒有清理,。

二,、根據(jù)業(yè)主臨時公約第二章第六條業(yè)主依法享有一下物業(yè)共用設(shè)備、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或使用權(quán)：共同使用的空地,、包括電梯,、停車場、公告欄等,，建筑物的外墻面,、樓頂平臺、公共走道等,，非經(jīng)業(yè)主大會決議并依法辦理相關(guān)手續(xù),，業(yè)主或物業(yè)使用人不得擅自占用、變更構(gòu)造,、顏色或設(shè)置廣告物,；

三、根據(jù)物權(quán)法第八十條建筑物及其附屬設(shè)施的費用分攤,、收益分配等事項,，有約定的按照約定；沒有約定或者約定不明確的,，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定,。以及物權(quán)法第七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位,、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要,。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位,、車庫的歸屬,，由當(dāng)事人通過出售,、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,，屬于業(yè)主共有,。 原告私自將本該屬于所有業(yè)主共有的公告欄、電梯內(nèi)等其他位置放置商業(yè)廣告牌收入費用,，并且沒有向業(yè)主公布其收入的流向,，其廣告和車位收益及應(yīng)該為全體業(yè)主共有，原告的行為嚴(yán)重侵害全體業(yè)主的權(quán)利,。應(yīng)扣除必要成本后轉(zhuǎn)入小區(qū)的公共維修基金內(nèi),。并向業(yè)主公布收支情況。

四,、根據(jù)呼和浩特物業(yè)管理條例第十八條物業(yè)費預(yù)收期限不得超過3個月,，所以物業(yè)公司要求業(yè)主最低3月繳納物業(yè)費是不合理的

五、其他

1,、小區(qū)7號樓16號樓前兩個水池,，從第一批業(yè)主入駐至今從未注水使用。違反交房時物業(yè)公司給業(yè)主提供的住戶手冊,，第四條第一款,，物業(yè)管理費用構(gòu)成包含：物業(yè)公用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用 以及“呼和浩特物業(yè)管理條例第十二條” 第二款消防,、電梯,、機電設(shè)備、路燈,、連廊,、自行車房（棚）、園林綠化地,、溝、渠,、池,、井、道路,、停車場等公用設(shè)施的使用,、維修、養(yǎng)護

2,、業(yè)主繳納物業(yè)費原告只開收據(jù)拒絕開發(fā)票,，違反《發(fā)票管理辦法》和《稅收征收管理法》涉嫌偷稅漏稅。

3,、小區(qū)內(nèi)損壞的公用設(shè)施設(shè)備常年沒有更換 ,，部分單元的單元門鎖損壞沒有及時更換,，單元門敞開任何人都可以隨便進出。 電梯故障率高,，經(jīng)常有業(yè)主被關(guān)在電梯里,呼市晨報20xx年9月26日曾有過報道,。

六、引述“最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋”第三條,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律,、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護,、管理和維護義務(wù),，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的,，人民法院應(yīng)予支持,。

七、根據(jù)《合同法》第67條對“先履行抗辯權(quán)”作了規(guī)定,，即“當(dāng)事人互負債務(wù),，有先后履行順序，先履行一方未履行的,，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求,。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求”,。

被告與20xx年購買房產(chǎn)同時交納物業(yè)費到20xx年12月5日停交物業(yè)費,，但原告提供的服務(wù)一直未達到標(biāo)準(zhǔn)符合相關(guān)規(guī)定，在20xx年5月7日呼市晚報就曾報道原告物業(yè)公司提供服務(wù)差的整版報道,，以及呼市晨報20xx年9月23日報道,。

八、證據(jù)

1,、呼市晨報20xx年9月23日,，呼市晨報都對名都小區(qū)物業(yè)做過報道，關(guān)于物業(yè)服務(wù)問題“名都楓景小區(qū)業(yè)主“抱怨”多”

2,、呼市晨報20xx年9月 26日名都楓景小區(qū)電梯故障問題的報道“名都楓景小區(qū)電梯?！傲T工”居民爬十幾層樓回家”

物業(yè)費 應(yīng)訴 物業(yè)費反訴的成功案例篇五

被答辯人與答辯人等關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，現(xiàn)答辯人根據(jù)相關(guān)法律及事實答辯如下：

一,、 天地人和物業(yè)公司未履行盛業(yè)家園《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》約定的義務(wù),，業(yè)主拒交物業(yè)費合理合法

物業(yè)服務(wù)合同屬于雙務(wù)合同，在物業(yè)糾紛中,，由于物業(yè)公司沒有履行合同或履行合同存在嚴(yán)重瑕疵,，業(yè)主依合同法的規(guī)定，完全可以拒絕交納物業(yè)費依法對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行抗辯,。

被告是盛業(yè)家園小區(qū)的業(yè)主,，與開發(fā)商委托的物業(yè)服務(wù)公司—-天地人和物業(yè)管理有限公司簽訂的前期物業(yè)管理服務(wù)合同,，約定合同期限為3年（ 年 月 日 至 年 月 日）。

約定由天地人和公司負責(zé)小區(qū)的管理,、房屋和公共配套設(shè)施的維護養(yǎng)護,，負責(zé)小區(qū)內(nèi)所有綠化的維護和管理等也是事實，按理業(yè)主確實有繳納物業(yè)費的義務(wù),。

但是,，由于物業(yè)公司沒有履行合同義務(wù)，使物業(yè)管理十分混亂,，小區(qū)內(nèi)私搭亂建,、公共綠地被損毀、侵占,、小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生惡劣,、排水不暢、污水橫流,，電梯不進行正常的維修使電梯帶病運行,、時常出故障，最長一次停運達時間一個多月時間,、嚴(yán)重危及業(yè)主的生命財產(chǎn)安全,、小區(qū)治安案件頻發(fā)。業(yè)主多次向物業(yè)公司和有關(guān)部門反映,，一直沒有得到解決,，因此大部分業(yè)主由于物業(yè)公司的嚴(yán)重合同違約，根據(jù)合同法的規(guī)定,，大部分業(yè)主行使先履行抗辯權(quán),，拒交物業(yè)費，完全是情理中的事,，是逼于無奈,！合理合法。

被告認為:被告因為原告已經(jīng)構(gòu)成了根本違約,，使合同目的無法實現(xiàn),，依法行使先履行抗辯權(quán)。

同時由于原告嚴(yán)重違約,，原告已經(jīng)于 年 月 日被全體業(yè)主逐出盛業(yè)家園。

被告認為,，本案爭議的焦點主要有三點：

一,、被告與天地人和公司的《前期物業(yè)服務(wù)管理合同》是否有效，也即被告是否受天地人和公司合同的約束,；

二,、天地人和物業(yè)服務(wù)公司是否完全履行了合同義務(wù),，是否嚴(yán)重違約，進而業(yè)主能否行使先履行抗辯權(quán),。

三,、約定的合同期限期滿后，業(yè)主是否繼續(xù)受《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》的約束,？

第一個焦點：玉林市盛業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與玉林市天地人和物業(yè)管理公司于2006年簽訂的《盛業(yè)家園前期物業(yè)管理委托合同》是否有效,？

20xx年玉林市住建委和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會的《答復(fù)意見》：“而當(dāng)前盛業(yè)家園就是因為規(guī)劃核實驗收沒有通過”證實，盛業(yè)家園至今沒有竣工經(jīng)驗收合格,，違反了《_建筑法》“第六十一條建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后,，方可交付使用；末經(jīng)驗收或者驗收不合格的,，不得交付使用,。法律強制性規(guī)定，而玉林市盛業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司不但把沒有末經(jīng)驗收的樓盤交付給業(yè)主的行為違法,，而且把物業(yè)管理權(quán)交給沒有物業(yè)管理資質(zhì)的原告管理,，違反了法律的禁止性規(guī)定，根據(jù)《合同法》第第五十二條第五款的規(guī)定,，《盛業(yè)家園前期物業(yè)管理委托合同》屬于無效合同,。

第二個焦點：由于原告的物業(yè)管理權(quán)利來自玉林市盛業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的授權(quán)，但是《盛業(yè)家園前期物業(yè)管理委托合同》屬于無效合同,，因此被告與物業(yè)公司簽訂“物業(yè)管理服務(wù)合同”自然無效,。

同時，由于玉林市盛業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司選聘玉林市天地人和物業(yè)管理公司簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同,，由于沒有到住房建委等行政主管部門備案,，根據(jù)《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例》第三十六條的規(guī)定，也應(yīng)該認定《盛業(yè)家園前期物業(yè)管理委托合同》無效,，也就是說,，原告與盛業(yè)家園所有業(yè)主簽訂的合同為無效合同，更為重要的是前面說過,，由于物業(yè)公司沒有履行了合同義務(wù),，嚴(yán)重違約，進而業(yè)主根據(jù)合同法的規(guī)定完全可以行使先履行抗辯權(quán),，同時由于合同無效,，業(yè)主還可以行使不安抗辯權(quán)。

第三個焦點：小區(qū)的物業(yè)管理,，業(yè)主既可以自己管理,，也可委托他人管理，《盛業(yè)家園前期物業(yè)管理委托合同》約定的合同期滿后，物業(yè)公司繼續(xù)收取業(yè)主的物業(yè)費就失去了合同依據(jù)和法律依據(jù),，業(yè)主當(dāng)然可以不受《盛業(yè)家園前期物業(yè)管理委托合同》條款的約束,。

二、 合同有效或者雙方形成了事實上的物業(yè)管理關(guān)系,。

但由于物業(yè)公司沒有提供服務(wù)或者提供的服務(wù)嚴(yán)重不符“合同”約定,，業(yè)主基于最高院的司法解釋也可不交物業(yè)費，依法行使先履行抗辯權(quán),。

首先,，業(yè)主提供了大量的證據(jù)已經(jīng)證明：物業(yè)公司沒有履行電梯維修義務(wù)，根據(jù)_《物業(yè)管理條例》等規(guī)定,，對共用部位及配套的設(shè)施,、設(shè)備進行日常維修養(yǎng)護和管理是物業(yè)服務(wù)管理的一項重要職責(zé)，被告與天地人和公司簽訂的“合同”也有此規(guī)定,，物業(yè)管理公司有義務(wù)履行其對共用部位及配套設(shè)施,、設(shè)備進行日常維修養(yǎng)護和管理之職責(zé)，但是電梯長期帶故障運行,，時常出故障,，最長一次停運達時間一個多月時間、嚴(yán)重危及業(yè)主的生命財產(chǎn)安全,，物業(yè)公司不但嚴(yán)重法律的直接規(guī)定,，同時物業(yè)公司構(gòu)成嚴(yán)重違約的行為。

其次,，物業(yè)公司和業(yè)主是平等主體關(guān)系,，在實際履行中應(yīng)是物業(yè)公司先履行服務(wù)管理義務(wù)，業(yè)主后按約定繳納物業(yè)費,，先服務(wù)后收費,，而不是不服務(wù)也收費，服務(wù)不符合約定也收費,，業(yè)主提交的大量的證據(jù)證明,，本案中，天地人和公司事實上明顯未提供符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù),，比如被告自己花費修理電梯,、自己交電梯費，物業(yè)公司還偷拆,、強拆業(yè)主的水表,、停止供水，不但造成業(yè)主的經(jīng)濟損失,、給生活帶來嚴(yán)重不便,，由于天地人和公司對小區(qū)的管理服務(wù)嚴(yán)重不負責(zé)任,，致使小區(qū)內(nèi)綠地被嚴(yán)重損毀，私搭亂建現(xiàn)象比比皆是,，因此原告不是一般的違約，而是嚴(yán)重違約,，業(yè)主在物業(yè)公司未履行約定義務(wù)或履行有嚴(yán)重瑕疵時,，根據(jù)合同法第六十七條之規(guī)定，業(yè)主有權(quán)拒絕其履行交費的要求,，合法地行使先履行抗辯權(quán),。

最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第6條規(guī)定“經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的,，人民法院應(yīng)予支持。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù),，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的,，人民法院不予支持。因此,，判斷業(yè)主拒交物業(yè)費的抗辯是否系“正當(dāng)理由”是本案審查的重點,。

被告認為，物業(yè)費在形式上表現(xiàn)為業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供服務(wù)所支付的對價,，是全體業(yè)主享受物業(yè)服務(wù)的物質(zhì)基礎(chǔ),，如果允許物業(yè)公司不提供服務(wù)和服務(wù)低劣也可以收取服務(wù)費，在業(yè)主行使先履行抗辯權(quán)后,，物業(yè)公司變本加厲地不履行合同,，最后借助司法權(quán)力強迫業(yè)主就范，讓不法物業(yè)公司獲取非法利益,，如果法院不全面查明案件事實,，簡單地支持物業(yè)公司的無理要求，是不利于業(yè)主公共利益的保護的,，不得作為弱勢群體的業(yè)主的利益的保護,，也是十分不公平的，因此,，我們廣大業(yè)主不希望法庭偏頗那一方,，但請法庭認真審查業(yè)主的抗辯事由、業(yè)主不交納費的真實原因,、業(yè)主的先履行抗辯是否正當(dāng)和合理,？對物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不履行物業(yè)服務(wù)合同條款，是否存在履行合同存在重大瑕疵,？作出一個正確的評判,！

三,、被答辯人沒有履行物業(yè)服務(wù)合同的義務(wù)，無權(quán)要求原告支付物業(yè)費,。

1.根據(jù)合同相對性原則,，原告只有履行了合同中約定的服務(wù)，才有權(quán)要求原告履行付費,。然而原告沒有舉證證明自己履行了合同義務(wù),，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果，因此可推定原告并沒有履行合同義務(wù),。

2.實際上原告也沒有履行合同義務(wù)：

①房屋漏雨,、管理混亂，垃圾清理不及時,，衛(wèi)生無人打掃,。亂擺的小區(qū)攤子、一天到晚都在播放的聲音,，一樓汽車的亂停放

②占用小區(qū)維修基金帳目,。

③侵占本屬于包括被告在內(nèi)的小區(qū)業(yè)主的費用。

根據(jù)《物權(quán)法》第70條規(guī)定,，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅,、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利,，所以小區(qū)公共區(qū)域的經(jīng)營性收入,，如電梯出入口的廣告費用，小區(qū)里的廣告費,，（如：橫幅,，led廣告牌，汽車出入拿的廣告卡,，等等,，）歸全體業(yè)主所有，比如：教育中路門口的燒烤攤一年交的場地占用費,，小區(qū)里停車位收費呢,。

④原告只安排了二十來個保安同志穿著保安服坐在小區(qū)停車場出入口發(fā)放門卡，小區(qū)停車場有二個出入口,，而小區(qū)的進出口卻四通八達,，二十個保安只是坐在停車場出入口三班倒，二樓只安排一個保安三班倒,。未有正式的保安隊伍,，安全問題嚴(yán)重失控，已發(fā)生多起入戶盜竊和物品,，車輛丟失案,。

⑤小區(qū)消防通道長期被車輛停放而無人管理,，小區(qū)內(nèi)隨意施工和維修養(yǎng)護不當(dāng)，造成小區(qū)業(yè)主出入不便,，小區(qū)環(huán)境臟亂差,，業(yè)主們?nèi)虩o可忍，為此多次口頭及書面要求物業(yè)公司整改,，但物業(yè)公司卻一拖再拖,，從未有過整改。

業(yè)主曾于20xx年8月1號進行過維權(quán),，但物業(yè)公司依然如故管理。

業(yè)主已經(jīng)明確提出了保安人數(shù)的具體數(shù)字,，物業(yè)公司如否認,，就應(yīng)由物業(yè)公司提供其聘請保安的合同、支付工資等情況的證據(jù),，如物業(yè)公司不能提交或者拒絕提交則應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)舉證不能的法律后果,。

四、業(yè)主是否應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任――滯納金問題,。如果上述物業(yè)“合同”有效,，由于合同由物業(yè)公司提供的格式合同，當(dāng)中約定的滯納金條款,，由于原告方?jīng)]有履行說明義務(wù),，根據(jù)合同法“第四十條格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任,、加重對方責(zé)任,、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效,?！?/p>

同時，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用若干問題的解釋（二）》第29條規(guī)定：“當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的,，人民法院應(yīng)當(dāng)以實際損失為基礎(chǔ),，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素,，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量,，并作出裁決。

當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的,，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過分高于造成的損失’,。

該條對何謂“過分高于造成的損失”進行了明確規(guī)定，顯然,，本案“合同”中約定的日千分之三的滯納金比例過高,，法院應(yīng)當(dāng)按業(yè)主的請求予以調(diào)整,，駁回原告的有關(guān)滯納金的請求。

更為重要的是,，出現(xiàn)業(yè)主拒交物業(yè)費完全是由于物業(yè)公司違約行為造成,，業(yè)主是行使正當(dāng)?shù)目罐q權(quán)，因此業(yè)主不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任,，違約金是懲罰違約的行為,，因此業(yè)主不應(yīng)承擔(dān)違約金損失的義務(wù)。

五,、答辯人訴求的物業(yè)費中部分既不合理,，也不合法。

①原告訴稱水費,、垃圾費代理相關(guān)單位收取,，但沒有相關(guān)單位的委托書。因此是無效代理,，被告有權(quán)不予承認,。而且水費也不是原告代業(yè)主交納的，而是開發(fā)商,。

②根據(jù)《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》第四條（即住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位對所開發(fā)的住宅小區(qū)質(zhì)量負最終責(zé)任,，不得將工程質(zhì)量不合格或配套不完善的房屋交付使用。而工程質(zhì)量是否合格或配套是否完善的主要依據(jù)是是否通過綜合驗收,。由于盛業(yè)家園小區(qū)并沒有通過綜合驗收,，雖然住宅已實際交付使用，但由于公共配套設(shè)施,、市政公用基礎(chǔ)設(shè)施全部沒有通過驗收時至今日也沒有交付使用,。因此根據(jù)《物業(yè)管理條例》第四十二條（即已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納）之規(guī)定,，對于物業(yè)費中包含的公共配套設(shè)施,、市政公用基礎(chǔ)設(shè)施部分應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)，而不是包括被告在內(nèi)小區(qū)業(yè)主,。

③對于20xx年1月前發(fā)生的物業(yè)收費已過訴訟時效,，

綜上所述，請求法院依法駁回原告的訴訟請求,。

答辯人：

物業(yè)費 應(yīng)訴 物業(yè)費反訴的成功案例篇六

答辯人：姓名 xxx ,， 性別 x ，年齡 xx歲 ,，民族 漢 ,籍貫 xxxxxxx,，職業(yè) xxx ，住址 濟南市歷下區(qū)文化東路29號三箭吉祥苑x號樓x單元xxx室 ,。因濟南樂盈物業(yè)管理有限公司就物業(yè)管理費起訴答辯人一案,，提出答辯如下：

一,、答辯人認為被答辯人將答辯人作為被告向法院提起訴訟，屬訴訟主體不清,，缺乏法律事實依據(jù),。理由如下：

1、本人自200x年xx月入住小區(qū)以來,，僅與濟南豪商物業(yè)管理有限公司簽訂物業(yè)管理和服務(wù)協(xié)議,，從未與被答辯人簽署任何形式的物業(yè)管理協(xié)議。因此,，答辯人不是被答辯人出具合同當(dāng)事人,，與合同雙方當(dāng)事人之間的合同糾紛毫無關(guān)系。

2,、目前與答辯人所居住小區(qū)簽定物業(yè)管理協(xié)議的主體雙方是吉祥苑業(yè)主委員會和濟南樂盈物業(yè)管理有限公司,，既然目前物業(yè)管理合同是業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂，接受物業(yè)服務(wù)和交納服務(wù)費的是業(yè)主,。那么物業(yè)費的欠費關(guān)系準(zhǔn)確地說，應(yīng)該是全體業(yè)主欠物業(yè)服務(wù)企業(yè),，單個業(yè)主欠全體業(yè)主的,。根據(jù)《合同法》規(guī)定，既然被答辯人是由業(yè)主委員會擅自做主聘請的,，那么業(yè)主委員會與被答辯人簽訂的合同理所當(dāng)然的不能約束業(yè)主（答辯人）,，單個業(yè)主并未在合同上簽字，不是民事合同的主體,。因此,，被答辯人基于合同糾紛將毫不相干的第三人（答辯人）作為被告起訴是毫無法律依據(jù)的。

二,、根據(jù)__379號文件《物業(yè)管理條例》明確規(guī)定,。“違反物業(yè)服務(wù)合同約定,，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的,，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴,。”被答辯人在沒有履行吉祥苑業(yè)主委員會催繳程序的前提下起訴答辯人,，缺乏法律依據(jù),，

理由如下：《條例》第六十七條除了規(guī)定業(yè)主委員會有催交責(zé)任外，還規(guī)定了什么情況下物業(yè)服務(wù)企業(yè)才可以起訴欠費業(yè)主,！特別提請注意的是,，第六十七條規(guī)定：“違反物業(yè)服務(wù)合同約定,，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納,，“逾期仍不交納的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴?！憋@然,，“逾期仍不交納”是后者“可以起訴”的前提；這里的“逾期”明確是“逾”業(yè)主委員會督促業(yè)主時所給出的期限,。因此,，“由業(yè)主委員會督促業(yè)主交納”自然就是物業(yè)服務(wù)企業(yè)“可以起訴”欠費業(yè)主的前置程序。 眾所周知,，所有法規(guī)條文是具有嚴(yán)肅性的,。在沒有吉祥苑業(yè)主委員會督促交費的前置程序下，原告無權(quán)直接起訴業(yè)主,。

三,、根據(jù)《條例》第二章第十五條第三款規(guī)定?！皹I(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項,，履行下列職責(zé)：及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同,。”

1,、既然業(yè)主委員會代表全體業(yè)主簽署了物業(yè)管理合同,，理應(yīng)承擔(dān)為全體業(yè)主監(jiān)督合同履行的義務(wù)。在合同履行過程中,，只有業(yè)主委員會才能真正有效監(jiān)督物業(yè)服務(wù)質(zhì)量,，收集全體業(yè)主意見，確認物業(yè)服務(wù)過程中存在問題,。也就是說,，業(yè)主委員會是物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的驗收責(zé)任人。

2,、被答辯人之所以無視《條例》第六十七條的存在,，無視業(yè)主委員會存在的作用，繞過業(yè)主委員會對合同履行的監(jiān)督直接起訴業(yè)主,，是認為絕大多數(shù)業(yè)主不是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的驗收責(zé)任人,，在舉證方面處于弱勢地位，這便為被答辯人提供了一個投機的機會，他們希望靠回避服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)管和驗收,，直接起訴業(yè)主獲取全額物業(yè)費,。

綜上所述，被答辯人將答辯人作為被告起訴沒有任何依據(jù),，答辯人提出以上答辯,，請求貴法院查明事實真相，維護答辯人的`合法權(quán)益,，依法駁回被答辯人的起訴,。

答辯人：