為了確定工作或事情順利開展,，常常需要預(yù)先制定方案,，方案是為某一行動所制定的具體行動實施辦法細則、步驟和安排等。怎樣寫方案才更能起到其作用呢,？方案應(yīng)該怎么制定呢,？以下是小編給大家介紹的方案范文的相關(guān)內(nèi)容,，希望對大家有所幫助,。

房地產(chǎn)廣告策劃方案篇一

任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷售，塑造,、提升品牌形象,。本方案在于為“xx”帶給一個準(zhǔn)確的定位與廣告方向，作出全程戰(zhàn)略性的指導(dǎo),。在對本地市場現(xiàn)狀進行了深入細致的了解和研究分析的前提下,，找出“xx”項目的資源問題與機會，以到達或超出“xx”的原定銷售計劃,，并為鴻宇房地產(chǎn)塑造品牌,。

1 、 xx市屬于四線城市,，房地產(chǎn)市場雖不是很成熟,，但是有融城的完美前景；有高速有效的物流體系,；又據(jù)東西南北交通要塞,；處中南最大服裝批發(fā)市場；有大批大型國有企業(yè),。這意味著xx的誘人的市場和低廉的`勞動力市場,。所以，各大商家紛紛進入xx,。房地產(chǎn)更是有超多外資搶入,，行業(yè)的競爭日益激烈，競爭的層次不斷升級,。從20xx年以前的消費住房以經(jīng)濟適用房及單位福利分房為主到目前以商品房為主流住房消費,，房地產(chǎn)業(yè)日趨成熟，房地產(chǎn)開發(fā)公司實力不斷上升,，到達初步的產(chǎn)業(yè)化水平,。即房地產(chǎn)大戰(zhàn)既將打開,。xx市內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商約100家，經(jīng)過幾年的市場競爭,，房地產(chǎn)項目投資開發(fā)規(guī)模不斷擴大,，開發(fā)形式全面化,，多樣化,。到20xx年為止，房地產(chǎn)項目投資到達82118萬元,，住房項目方面的投資到達43628萬元,。20xx年當(dāng)年房地產(chǎn)項目竣工面積為83萬平方米，住宅竣工面積為80萬平方米,，商品房銷售面積為40萬平方米,，商品房銷售總額為37723萬元。最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)證明,，20xx年以來批準(zhǔn)預(yù)售和銷售的總面積為24904.47平方米,，住房銷售均價由20xx年初的824元/平方米上升至20xx年初的1002元/平方米，升幅達21.6%,。

a ,、定位及推廣都不是很規(guī)范，抱著賣出去就是目的心理,。忽視樓盤品牌的建設(shè),，忽視樓盤內(nèi)涵的建設(shè)，導(dǎo)致后繼開發(fā)力不足,。

b ,、有的沒有服務(wù)的概念。這又表此刻銷后服務(wù)差勁,，物業(yè)管理不規(guī)范,，有的業(yè)主不是享受服務(wù)而是受氣，造成開發(fā)商與業(yè)主的對立,，小區(qū)的基本建設(shè)搞不上去,。c 、小區(qū)規(guī)化與自然融和概念不足,，人為景觀痕跡太重,。

3 、政府引導(dǎo)監(jiān)管不夠,，銷售手段不合理,，收費不合理，手續(xù)不合理,，還有的不合法,。

1,、河西地帶。

由于河西為新開發(fā)城區(qū),，在整個大環(huán)境的綠化,、城市規(guī)劃方面有其獨特的優(yōu)勢?？傮w來說,，河西地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境。

湘銀：

核心競爭力：二十一世紀(jì)購房新概念,。

擁有很高的品牌效應(yīng),。

其周邊環(huán)境好。

用綠色的生活時尚來吸引高級白領(lǐng),、外國投資者,、社會成功人士，市場銷售反應(yīng)良好,。

其定位為社會高薪階層,。

濱江一村。

小區(qū)面積大,。

鄰近湘江,。

周邊環(huán)境好。

2,、河?xùn)|地帶,。包括河?xùn)|整個地塊北有石峰區(qū)，南有蘆淞區(qū)及東部的荷塘區(qū),。

天鵝花園：

核心競爭力：真,、善、美,。

屬于自然水生態(tài)屋村,、綠化面積廣。

擁有900畝的面積,，其中400畝水面,。

區(qū)內(nèi)有水生游玩系統(tǒng)。

映荷園：

核心競爭力：演繹精彩生活塑造經(jīng)典小區(qū),。

屬未來商業(yè)地帶,。

周邊交通發(fā)展趨勢大。

房屋設(shè)計理念突出,。

銀座大廈：

近臨中心廣場,，一醫(yī)院。

只是一個連體樓,、屬小高層,，沒有自身小區(qū),。

周邊自然環(huán)境不是很好。

房地產(chǎn)廣告策劃方案篇二

伴隨人們對媒介廣告宣傳的認(rèn)知程度的提高,，傳統(tǒng)的廣告宣傳方式已不能引起人們的關(guān)注,，廣告效果與商家投資力度難以成正比，這種情況一直困擾商家,。精準(zhǔn)投放,，創(chuàng)意投放，經(jīng)典投放廣告逐漸被商家接受,。威海先鋒廣告有限公司20xx年磨一劍,，整合現(xiàn)代傳播媒介,，投巨資打造現(xiàn)代傳媒新視界,，大型高速立柱廣告牌、巨幅三翻廣告,、超大型led電子顯示屏,、移動led電子顯示屏，實現(xiàn)"天地一體,，動靜結(jié)合"的震撼傳媒效果,，特別適合現(xiàn)代房地產(chǎn)的品牌推廣。真正起到"四兩撥千斤"的最佳廣告宣傳效果,。

2.1公司現(xiàn)擁有自主產(chǎn)權(quán)的高速立柱廣告位,，位于威海進入煙威高速的咽喉要道，震撼,、醒目,、超前的廣告設(shè)計效果，成為商家品牌宣傳的絕版地段,。

(配全景高速立柱廣告圖片)

2.2位于金地商廈(新華書店7樓)的巨幅三面翻廣告,。廣告位位置顯赫，視野開闊,，位于威海經(jīng)濟與商業(yè)中心,，是企業(yè)進行品牌推廣的首選。

(配全景三面翻廣告畫面)

2.3：位于威海百貨大樓的大型led電子屏,，是先鋒廣告有限公司又一經(jīng)典廣告?zhèn)髅狡脚_,。戶外超高清全影大型led多媒體顯示屏，色彩均勻,、亮麗;立體感強;可任意播放圖片文字;高清視頻影像及各種影視動畫;擁有120平方超大型視聽效果,。廣告位視野開闊，醒目壯觀,，覆蓋面廣;led顯示屏是目前世界上最先進戶外視頻設(shè)備,?？梢暰嚯x達到1000米。該led電子屏位于市政府,、區(qū)政府,、振華商廈、國美,、蘇寧電器,、家家悅總店、大世界等大型商廈中心,，是威海中心貿(mào)易區(qū)與政治經(jīng)濟活動中心;文化路,、世昌大道、青島路,、海濱路交匯于此,，每日10萬人的車流與人流，成為企業(yè)產(chǎn)品推廣,、企業(yè)品牌發(fā)布,、形象宣傳的必爭之地，首選媒體,，開創(chuàng)了戶外廣告?zhèn)髅降男乱暯?，真?兩撥千斤的大品牌載體。

(配百貨大樓led全景像畫面)

2.4公司投資購置的大型移動led電子屏,，實現(xiàn)了戶外廣告動靜結(jié)合的完美整合,。該移動電子屏是各種慶典活動、廣告定點投放,、新聞發(fā)布,、產(chǎn)品促銷的最佳載體。同時公司也成為視覺設(shè)計傳播,、展覽展示制作,、各種媒介整合傳播，全程營銷策劃整合解決方案的最佳提供者,。(配移動電子屏高清影像畫面與廣告策劃影像)

3.1根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)特點,，要取得理想宣傳效果，必須有好的整體策劃推廣營銷模式,。威海先鋒廣告有限公司憑借10幾年雄厚的品牌策劃推廣能力,，全方位立體宣傳推介，達到客戶的最佳滿意度,。

3.2大型高速立柱廣告牌,、巨幅三翻廣告、超大型led電子顯示屏、移動led電子顯示屏,，實現(xiàn)"天地一體,，動靜結(jié)合"，形成強大的視覺沖擊,，加上震撼人心的創(chuàng)意效果,，達到人們對房產(chǎn)品牌的認(rèn)可，從而激發(fā)其購買欲,。

3.3高速立柱與三面翻廣告,，以宣傳樓盤品牌為主，比如：唐人海灣公館,，繁華之中頤養(yǎng)天年,。簡單的廣告語，富有深意,，人們不論行駛在高速路上,，還是繁華的都市，沖擊人們眼球的就是"唐人海灣公館",，人們對這一品牌的認(rèn)可,，自然勾起對這一品牌的了解欲,。

3.4在投放高速立柱與三面翻廣告的同時,，在威海百貨大樓led電子屏推出"唐人海灣公館高清宣傳片"，人們從動感的畫面與動聽的音樂中,，真正體驗現(xiàn)代傳媒所帶來的音樂視聽,，人們對品牌的認(rèn)可逐步加深。

(配位置地理圖)

3.4巨幅三翻廣告,、超大型led電子顯示屏位于新威路,、和平路、寶泉路交匯點,，每天10萬人次的車流人流,，兩種廣告媒體的動靜優(yōu)勢互補，使宣傳品牌以強大的沖擊視覺效果,，在人們心中形成共鳴,。

{配三面翻廣告與led電子顯示屏圖片}

在以上廣告形式集中宣傳一到兩個月以后，在吸引住一大部分受眾群體后,，及時推出富有創(chuàng)意的促銷活動,，活動必須具有創(chuàng)新性、奇特性,、針對性,、磁力性，達到錦上添花,?；顒硬邉澮院?，利用百貨大樓led電子顯示屏與移動led電子顯示屏，同時滾動播放,。移動led顯示屏定時間,、定地點、定人群播放,，定點循環(huán)播放與移動循環(huán)推介兩種形式廣告宣傳,，真正達到活動宣傳效果，實現(xiàn)理想客戶簽單率,。(配移動led顯示屏),。

以上為廣告投放預(yù)設(shè)方案，具體在客戶審核完以后定稿,。

房地產(chǎn)廣告策劃方案篇三

造市,。制造銷售熱點。

造勢,。多種媒體一齊上,，掀起立體廣告攻勢。

大范圍,、全方位,、高密度傳播售樓信息，激發(fā)購買欲望,。

擴大‘__田園區(qū)’的知名度,、識別度和美譽度。

提升企業(yè)形象,。

一年之內(nèi)銷售量到達80%以上,。

2)廣告對象

好玩好動的西彭及主城區(qū)的幼兒、兒童,、少年;

對現(xiàn)代娛樂公園情有獨鐘的西彭及周邊地區(qū)青年;

喜歡在大自然的環(huán)境中賞花,、品茶、垂釣,、養(yǎng)鳥的西彭中老年人;

樂意居住在綠色園林中的,、消費水準(zhǔn)較高的西彭及主城區(qū)居民;

3)廣告地區(qū)

在重慶這個城市及周邊地區(qū)。

4)廣告創(chuàng)意

廣告主題：

(1)每一天活在水果的世界里

創(chuàng)意

選用孫悟空在花果山水漣洞的情景,。利用flash動畫的方式展現(xiàn)孫悟空在那里的逍遙自在,，然后跳到__田園區(qū)的畫面與此相比，有如回到了當(dāng)時的時代里,，最后,，__田園區(qū)你也每一天尖在水果的世界里。

(2)回到家，就是渡假的開始

創(chuàng)意

老公：“行,，立刻帶你上,。”

老公：“沒問題,?！痹袐D：“真的能夠嗎?”老公：“當(dāng)然，因為我早就在這為你買了一套你必須會滿意的房子,?！痹袐D：“哇，你好棒呀!!!我每一天都能夠渡假了!!!!!!!”老公：“回到家,，就是渡假的開始,。”你想每一天都能渡假嗎?就到__田園區(qū),。

5)廣告實施階段

第一期：試銷階段(三個月)

行為方式----------新聞運作,、廣告、

時 間----------20__年2月1日

新聞運作是利用新聞媒介替我們作宣傳,。這種方式近年來被明智的地產(chǎn)商所采用,。新聞的力量遠遠在于廣告的影響，而且少花錢,，多辦事,，容易構(gòu)成口碑，引起廣泛注意,。

讓受眾和消費群了解物業(yè)的基本狀況,，同時塑造發(fā)展商的良好公眾形象。

在首期宣傳中,，讓40%的目標(biāo)客戶明白__田園區(qū)，并在心目中留下深刻印象,。

以內(nèi)部認(rèn)購為先聲,，以優(yōu)惠的價格和條件進行首輪銷售，銷售量到達10%,。

吸引目標(biāo)對象注意,，誘導(dǎo)20%的目標(biāo)顧客采取購買行動。

及時總結(jié)經(jīng)驗和教訓(xùn),，對第二期銷售計劃進行補充,，調(diào)整和完善。

第二期：擴銷階段(三個月)

行為方式-----------新聞,、廣告,、營銷

乘第一期廣告之余威，持續(xù)其熱度不要降下來，繼續(xù)采取寬正面立體推廣,，鞏固已有成績,，吸引目標(biāo)受眾更多的注意，變潛在客戶為準(zhǔn)備購買群,。

一期的承諾已經(jīng)兌現(xiàn),，要倍加珍惜已有的市場口碑，在園林風(fēng)的大主題下,，煽風(fēng)點火,，鼓勵和引導(dǎo)更多的人來買__田園區(qū)。

此時前來看房和參觀售樓處的人相應(yīng)增多,，此時廣告投其所好,，不失時機地擴大市場占有率。銷售服務(wù)必須要跟上去,。

繼續(xù)吸引目標(biāo)受眾,，注目率已達40%左右，并構(gòu)成必須之口碑,。

合力促進銷售,，引導(dǎo)30%的目標(biāo)顧客采取購買行為，并繼續(xù)產(chǎn)生邊際效應(yīng),。

第三期：強銷階段(四個月)

行為方式-------------新聞,、廣告、營銷

充分利用新聞的巨大效應(yīng),，變廣告行為為新聞行為,，讓記者和報紙的新聞版為售 樓服務(wù)，評論,、專訪報道,、特寫等新聞手法充分加以利用。

部分客戶進行現(xiàn)身說法,，談__別墅區(qū)的好處,，增加可信性。

市場口碑已初步建立,，老客戶會引來新客戶,。讓‘__田園區(qū)’傳為美談，變 成公眾的社會話題,。

廣告方面加大投入量,，報紙電視在強度，廣度和深度上做足文章,。

加強管理和服務(wù),，讓售樓現(xiàn)場服務(wù)的軟功變成硬功,，抓住后效應(yīng)不放。

調(diào)動新聞的一切能夠調(diào)動的手法和載體,，進行深入宣傳,。

合力吸引目標(biāo)客戶，引導(dǎo)30%目標(biāo)顧客購買,。

第四期：鞏固階段(三個月)

行為方式-------------營銷,、廣告

消化剩余樓盤，基本完成銷售計劃,。

對前三期廣告運動進行檢驗,，對不足之處加以彌補和改善。

細水長流,，滲透式的廣告行為,。

加強物業(yè)管理，貫徹始終的良好服務(wù),，樹立住戶的主人公觀念,。

注意后效益和市場消費心理貫性。

完善各項法律手續(xù)和文書文件,，規(guī)范,，科學(xué)，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)乇ＷC客戶各項權(quán)益,。

房地產(chǎn)廣告策劃方案篇四

隨著企業(yè)之間競爭態(tài)勢的發(fā)展,，企業(yè)的市場觀念發(fā)生了巨大的變化，已經(jīng)有越來越多的企業(yè)放棄了以往站在自身的立場上,，為生產(chǎn)而生產(chǎn)的導(dǎo)向,，開始以市場和消費者的需求為產(chǎn)品生產(chǎn)的出發(fā)點，并且在銷售活動中,，也正在放棄具有"強銷"色彩的推銷觀念,，轉(zhuǎn)而根據(jù)市場需求和市場需求的變化進行市場營銷活動。

企業(yè)的廣告活動原來只擔(dān)負站在企業(yè)立場上向消費者推銷產(chǎn)品的任務(wù),，成為企業(yè)推銷觀念的翻版,。而策劃觀念的引入，則使市場和消費者受到了高度重視,，市場分析、消費行為分析,、產(chǎn)品分析,、競爭對手分析成為廣告決策的前提，從而順應(yīng)了企業(yè)從推銷導(dǎo)向向營銷導(dǎo)向的變化,。

在房地產(chǎn)行業(yè),，廣告策劃不僅要考慮地產(chǎn)開發(fā)項目的區(qū)域經(jīng)濟情況,、而且要考慮地產(chǎn)開發(fā)項目周圍的市場情況和區(qū)位情況。房地產(chǎn)策劃是一個龐大的系統(tǒng)工程,，各個策劃子系統(tǒng)組成一個大系統(tǒng),，缺一不可，密切聯(lián)系,，有機統(tǒng)一,。同時它的理念、創(chuàng)意,、手段應(yīng)著重表現(xiàn)為超前,、預(yù)見性。在市場調(diào)研階段,，要預(yù)見到幾年后房地產(chǎn)項目開發(fā)的市場情況;在投資分析階段,，要預(yù)知未來開發(fā)的成本、售價,、資金流量的走向;在規(guī)劃設(shè)計階段,，要在小區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計,、建筑立面等方面預(yù)測未來的發(fā)展趨勢;在營銷推廣階段,，要弄清當(dāng)時的市場狀況，并在銷售價格,、推廣時間,、樓盤包裝、廣告發(fā)布等方面要有超前的眼光,。

另外,，房地產(chǎn)策劃要適應(yīng)市場的需求，吻合市場的需要,。一是房地產(chǎn)策劃自始至終要以市場為主導(dǎo);二是房地產(chǎn)策劃要隨市場的變化而變化;三是房地產(chǎn)策劃要造就市場,、創(chuàng)造市場。它的策劃要比較和選擇多種方案,。房地產(chǎn)策劃方案不是一成不變的,，應(yīng)在保持一定穩(wěn)定性的同時，根據(jù)其市場環(huán)境的變化,，不斷對策劃方案進行調(diào)整和變動,，以保證策劃方案對現(xiàn)實的最佳適應(yīng)狀態(tài)。

房地產(chǎn)策劃在房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)中自始至終貫穿一起,，為項目開發(fā)成功保駕護航,。房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)要完成一個項目周期，需要經(jīng)過市場調(diào)研,、項目選址,、投資研究,、規(guī)劃設(shè)計、建筑施工,、營銷推廣,、物業(yè)服務(wù)等一系列過程，房地產(chǎn)策劃參與項目的每個環(huán)節(jié),，通過概念設(shè)計及各種策劃手段,，使開發(fā)的商品房適銷對路，占領(lǐng)市場,。

案例：《天河花園》

1.1,、區(qū)域市場分析

天河區(qū)位于廣州市東部，東與黃埔區(qū)相連,，南瀕珠江,，西南接?xùn)|山區(qū)、北連白云區(qū),?？偯娣e147.77平方公里，人口41.8萬人,。天河區(qū)交通四通八達,，是廣州市連接珠江三角洲及粵北粵東地區(qū)的要通。全區(qū)有中山大道,，黃埔大道等63條主要干道,，廣深高速公路共穿東西，廣州火車東站和地鐵號線天河終點位于區(qū)內(nèi),。天河區(qū)是廣州著名的科研高教區(qū),，有超過22所大專院校，34間科研院所,，15所中學(xué),、1所職中、61所小學(xué),、95所幼兒園,。區(qū)內(nèi)社會保障事業(yè)發(fā)展較快。

由于城市中心東移,，天河區(qū)作為新興區(qū)域,，也就成為了廣州市商品樓集中地。天河區(qū)樓盤分布相對集中,，主要分布在以天河北,、員村、天汕路,、東圃為中心的集中區(qū)域,。

1.2、定向市場分析

員村位于天河區(qū)南部,，毗鄰天河公園和天河區(qū)政府,，地理位置優(yōu)越。附近工廠較多,，居民較為密集,，消費群體以工薪階層為主。隨著多年發(fā)展,，該外來人口越來越多,，逐漸發(fā)展成了外來人口聚居地，由于天河區(qū)政府的搬遷和落成,，使該區(qū)的環(huán)境和市政設(shè)施得到了逐步的完善和健全,，加速了區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，吸引不少在城東工作的人士在此置業(yè)安居,。

1.3,、項目分析

1、項目名稱：海景中心

2,、項目規(guī)模：由2幢28層組成

3,、推售情況：現(xiàn)推都景軒，海都軒的7～28層

4,、宣傳主題：只交一成,，即做業(yè)主

5、價格：4076～5598元/m2,，均價4708元/m2

6,、裝修標(biāo)準(zhǔn)：一級一類裝修(高級錦磚地面，雙面豪華門,，全景落地玻璃門)

7,、優(yōu)劣勢分析

⑴優(yōu)勢分析

1、本項目由海景公司開發(fā),，發(fā)展商實力雄厚,，能給買家充足的信心。

2,、位于廣州新城市中軸線,，發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

3、地處交通主干道黃埔大道和華南大道交匯點,，交通十分便利;

4,、項目以準(zhǔn)現(xiàn)樓發(fā)售，增強買家信心,。

5,、社區(qū)配套設(shè)施較完善,，有學(xué)校、醫(yī)院,、市場,、天河公園、賽馬場等;

(2)劣勢分析

1,、珠江新城配套設(shè)施仍然未成熟,，發(fā)展尚須時日。

2,、競爭對手的廣告宣傳及促銷活動皆比本案強,，形象已經(jīng)廣為人知。

3,、項目三面被樓宇包圍,，景觀被遮擋了一大部分。

4,、外來人員多,，治安問題多，影響買家心理;

1.4,、競爭對手資料分析

對手一

1,、項目名稱：僑穎苑

2、項目規(guī)模：由3幢12層及一幢9層組成

3,、推售情況：現(xiàn)推c棟c1～c4梯的3～12層,，b2棟的2～12層

4、宣傳主題：新天河,、新市民,、新文化

5、價格：4481～5145元/m2,，均價4655元/m2

6,、優(yōu)劣勢分析

⑴優(yōu)勢分析

①該樓盤已為現(xiàn)樓，可即買即入住,，易于吸引買家入住;

②價格較同區(qū)域其他樓盤為低,，有競爭優(yōu)勢;

⑵劣勢分析

①周邊外來人口較多，人流復(fù)雜,，治安環(huán)境較差,，影響買家購買心理;

②樓盤周圍環(huán)境欠佳，影響樓盤檔次;

③戶型設(shè)計一般,，凸柱位較多,，影響使用率;

對手二

1、項目名稱：紫林居

2、項目規(guī)模：由3幢連體9層組成

3,、推售情況：現(xiàn)推c—h座的3～9層

4,、宣傳主題：品味家在公園旁的舒適與休閑

5、價格：4511～6208元/m2,，均價5320元/m2

6,、優(yōu)劣勢分析

⑴優(yōu)勢分析

①該樓盤部分單位靠近馬路，受噪音影響大,，空氣污染大，影響銷售;

②周邊外來人員多,，且時常有治安事件發(fā)生,，影響買家入住信心;

③戶型設(shè)計上有一定的不足，有凸柱現(xiàn)象;

1.5,、項目周邊配套狀況

1,、社區(qū)配套

①大學(xué)：暨南大學(xué)、華師大,、民族學(xué)院,、廣州市環(huán)境保護學(xué)校

②中學(xué)：四十四中學(xué)、華師大附中,、天華中學(xué)

③小學(xué)：昌樂小學(xué)

④銀行：中國建設(shè)銀行

⑤康體：天河體育中心,、羽毛球館

1.6、項目企劃思路

1,、充分利用先天優(yōu)越的交通環(huán)境

項目的交通環(huán)境較為優(yōu)越,，故可利用具備的先天優(yōu)越的條件來諦造一個"天河中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范"，塑造獨特的品牌形象,。

2,、把握市場需求，迎合買家心理

隨著房地產(chǎn)市場由賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場后,，供方面臨的嚴(yán)峻問題就是,，產(chǎn)品的消費是否迎合客戶的需求。

3,、營造現(xiàn)場舒適環(huán)境,，引起客戶購買沖動

在吸引大量客流后，現(xiàn)場環(huán)境的好壞便是銷售能否成功的關(guān)健,。項目應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計,、園林綠化、接待中心,、等方面營造舒適的內(nèi)部環(huán)境,。

4、體現(xiàn)"以人為本"的經(jīng)營理念

面對多元化的目標(biāo)客戶，我們必須抓住人的特點,，規(guī)劃設(shè)計更加"人性化",。

2.1市場定位

——-"天河中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范"

以此定位入市，充分迎合市場,，進而突破市場,，形成本區(qū)域的最大熱點，當(dāng)然,，要達到這樣的目標(biāo),，必須需要合適的規(guī)劃及硬件配合。在下述項目建議中會逐一闡述,。

2.2,、項目形象定位

在項目形象定位上應(yīng)揚長避短，抓住市民向住環(huán)境好的綠化小區(qū)的心態(tài),，帶給客戶一種"既享有成熟小區(qū)環(huán)境,，又座擁未來新城中心"的雙重"抵買"價值,。初步提供以下項目形象定位供貴司參考：廣州新城市中心區(qū)?宜商宜住精品公寓典范——最后一期精品,。通過上述的形象定位，給本案賦予現(xiàn)代高質(zhì)素生活的實質(zhì)內(nèi)涵,，使項目從低沉的環(huán)境氣氛中擺脫出來,，從而體現(xiàn)項目內(nèi)外環(huán)境的優(yōu)越。

2.3,、目標(biāo)客戶定位

1,、區(qū)內(nèi)的買家

分析：員村附近區(qū)內(nèi)人口密集,，路窄人稠，整體環(huán)境缺乏大型園林綠化,，綠化率低,。對于欲改善環(huán)境的買家及家中有安度晚年的老人家的客戶，本案住宅是他們置業(yè)首選,。

2、區(qū)域居民的子輩

分析：這批人在當(dāng)?shù)厣钶^長時間,，生活圈子幾乎固定在此,，對該區(qū)感情深厚，而現(xiàn)有條件已難以滿足其生活需要，想買大屋改善環(huán)境,，同時出于孝敬老人的前提下，在同區(qū)就近購房,，既能更好照顧老人,，又能享受獨立居住的自由便利。

3,、區(qū)域居民的親屬,、朋友

分析：此類客戶受該區(qū)域的親屬、朋友的口碑宣傳,，對小區(qū)向往,，同時在此地置業(yè)，方便于同自己親屬,、朋友進行充分的溝通，接觸和聯(lián)絡(luò),，還享受其優(yōu)越住宅環(huán)境,。

4、外來人口在該地置業(yè)

分析：此類在該區(qū)域中占主流,，他們注重本案的綜合素質(zhì),，周圍的自然環(huán)境以及周圍的配套設(shè)施，對新環(huán)境適應(yīng)性較強,，反而對區(qū)域感情不太考慮,。

2.4、目標(biāo)市場細分

針對目標(biāo)客戶的情況,，敝司將目標(biāo)市場細分如下：

1,、購買階層

1)自用：大眾市民(含拆遷戶)，有能力而又確實希望置業(yè)的,。

2)安居保值：高薪收入階層,。

3)換屋計劃：不滿現(xiàn)時居住條件且有能力供屋的人士，房改房的原居者,。

4)投資客：投資者是每個有潛力樓盤的目標(biāo)買家群,，針對本項目，被吸引的多是中小型投資者,。

2,、年齡層次：

中青年人為主(30~50歲)

3、家庭結(jié)構(gòu)：

三~五口之家為主

2.5,、目標(biāo)客戶

3.1,、市場氣氛培養(yǎng)

1、硬件塑造

⑴告知性工地展示

應(yīng)利用樓盤入口圍墻包裝，樹立項目形象,，營造市場氣氛,。并可通過橫幅，彩旗等工具將項目信息傳達給市場,，吸引買家,。

⑵戶外廣告設(shè)置

戶外廣告設(shè)置能增強項目的認(rèn)知能力，可以有效提升項目的知名度,。在廣告牌設(shè)置上可以考慮,，公交車站燈箱、車身廣告等其它戶外媒體,。

⑶設(shè)置精美的示范單位和樣板房

通過對示范單位和樣板房的包裝設(shè)計,，可有效掩飾平面中的弱點，引起客戶購買沖動,，促進成交,。

2、軟性宣傳

⑴為區(qū)域造勢

通過報紙軟性文章,，詳述天河區(qū)府搬遷后為區(qū)域帶來的種種優(yōu)越之處,，以完善的社區(qū)配套、熟悉的生活環(huán)境打動買家的心,，挽回不斷外流的區(qū)域客源,。

⑵為本案住宅造勢

目的：把市場的注意力拉至本案住宅，突出項目形象,，以本案住宅環(huán)境好,，交通便利的優(yōu)點吸引買家。

⑶為樓盤造勢

形式一：軟性廣告宣傳;把區(qū)府搬遷,，城市東移,，城市新中軸線的成型、九運會舉行等所帶來的利好因素向市場傳達,。

形式二：置業(yè)調(diào)查問卷,，以抽獎的形式向中獎買家提供額外折扣或現(xiàn)金獎勵。同時,，留住部分準(zhǔn)備置業(yè)的買家,。

3.2、促銷手段建議

1,、增加銷售點

敝司建議本項目銷售點除現(xiàn)場售樓部外,，可考慮節(jié)假日在宏城廣場、設(shè)促銷點,，并設(shè)專車接送睇樓,，以加強樓盤銷售網(wǎng)點的聯(lián)合促銷力,。

2、大型展銷會

選擇適當(dāng)?shù)臅r間和地點,，通過適量的廣告投放,，營造銷售高潮。

3,、潛在客戶開發(fā)

利用敝司原有廣闊的一手及二手客戶資料,，通過主動聯(lián)絡(luò)推銷方式，增加項目的客戶來源,。同時,，應(yīng)發(fā)感謝信給首期業(yè)主，并采取措施對舊業(yè)主成功介紹買家(以簽契約為準(zhǔn))給予獎勵,，從而開發(fā)舊客資源,。

⑴贈送一年管理費

⑵贈送一年天河公園門票

提醒潛在買家項目鄰近天河公園，生活環(huán)境舒適,。此舉將置業(yè)的大事與生活中的小節(jié)有機地聯(lián)系在一起,，令客戶聯(lián)想起項目周邊康體配套優(yōu)勢。

3.3,、付款方式建議

付款方式

手續(xù)一次付款特惠按揭優(yōu)惠按揭付款超輕松按揭付款

折扣88折9折91折93折

簽認(rèn)購書時付

定金10000

簽認(rèn)購書七天內(nèi)

(扣除定金)30%10%

即辦理最高七成三十年銀行按揭10%

即辦理最高七成三十年銀行按揭30%

(扣除定金)

發(fā)展商提供24個月免息分期即辦理最高七成三十年銀行按揭

一個月35%10%

二個月30%

三個月10%

辦好房地產(chǎn)證七天內(nèi)5%

建議在本項目推出前投放一定量的軟性廣告,，向市場營造一種"我們推出的不僅是一幢高尚住宅，更是一種高品位的生活模式和身份象征"的概念,，待項目推出市場后更以這一概念，通過強有力的立體廣告效應(yīng),，創(chuàng)造濃烈的市場氣氛,，以達到理想的銷售業(yè)績。

4.1,、媒體選擇建議

⑴廣州日報

廣州及珠江三角洲地區(qū)最大型的報紙之一,，是廣州首選的地產(chǎn)廣告媒體。

⑵羊城晚報

全國十大報業(yè)之一,，以家庭讀者為主,，和廣州日報配合可以形成極佳的廣告效果。⑶廣州電臺一,、二臺,、城市之聲電臺、音樂電臺,。

價格低,，聽眾廣，能以高頻率的傳播來提高受眾對項目的認(rèn)識度,。

⑷戶外廣告和指示路牌

①在樓盤附近做指示路牌

②巴士車身廣告

③樓盤工地周邊圍墻廣告

4.2,、宣傳主題

本次廣告提案將表現(xiàn)敝司對海景中心的理解

和廣告建議,，旨在準(zhǔn)確體現(xiàn)本項目的整體優(yōu)勢及項目特色，使之能在短時間內(nèi)建立起本項目的品牌形象,，擴大其知名度,。并通過一系列新穎而有創(chuàng)意的廣告策劃，激起消費者對本項目的強烈關(guān)注,，促使消費者產(chǎn)生購買行動,。

競爭對手分析

高質(zhì)素的物業(yè)在現(xiàn)今的廣州房地產(chǎn)市場當(dāng)中，競爭日趨激烈：從風(fēng)格獨特的設(shè)計,、配套設(shè)施,、豪華會所、室內(nèi)裝修,，到價格戰(zhàn),、公關(guān)戰(zhàn)、廣告戰(zhàn)等各種營銷手段的運用,，均挖空心思,，務(wù)求令到消費者解囊認(rèn)購。

海景中心所在的黃埔大道中,，其市場競爭早已于早年開始,。主要競爭對手有天一莊、福金蓮花園后期,、紫林居及恒安大廈等項,，由于上述樓盤的宣傳力度略優(yōu)本案，在市場上已略占優(yōu)勢,。而對本項目構(gòu)成壓力,。短期內(nèi)建立具有獨特個性的項目品牌形象，鎖定目標(biāo)客戶群,，引起消費者的注視,，促使消費者作出購買行動。

"新城市中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范"

4.3廣告創(chuàng)意及訴求

1,、廣告創(chuàng)意

"海景中心"的廣告創(chuàng)意是以""新城市中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范",，此廣告句統(tǒng)領(lǐng)項目整體廣告的宣傳，強調(diào)大都會內(nèi)豐富多彩的高品味生活,。

2,、廣告訴求

在前期以理性與感性相結(jié)合，中期則以理性訴求為主,，后期的廣告宣傳則側(cè)重于感性的宣傳,。

3、表現(xiàn)手法

宜商宜住精品公寓典范",，從而塑造項目的品牌形象和親和力,。

1,、項目在第一階段，將以樹立品牌形象為主,。

敝司現(xiàn)將樓盤的目標(biāo)客戶定位為都市中精英一族,，所以廣告將以鮮明的都市風(fēng)格和精彩的都市生活，樹立起"海景中心——新城市中心升起的一顆璀璨新星,，精致都會生活的一顆新星"的鮮明形象,。以此獲得目標(biāo)消費群的認(rèn)可，帶動銷售,。

2,、第二階段延續(xù)第一階段的廣告策略，仍以高品味的都市生活為主要訴求點,，以渲染精彩的都市生活為主要出發(fā)點,。但配合了具體賣點的演繹，例如：新城市中心地理位置的演繹,、規(guī)劃,、網(wǎng)絡(luò)時代的個性、會所的休閑情趣,、高品味的都市生活點猶如揭開面紗般將樓盤的大都市形象塑買家的面前,，以引起買家的共鳴。

3,、第三個階段將著力配合銷售的高潮期進行促銷活動,。

4.5、媒介的組合策略

報紙,、電視,、電臺為主，廣告為輔,。配合的公關(guān)活動，在新聞媒介上適當(dāng)?shù)膱蟮馈?/p>

1,、報紙

《廣州日報》,、《羊城晚報》

2、電視

以省有線,、市有線翡翠臺與本港臺為主,，廣州電視臺為輔

3、電臺

廣州二臺,、羊城交通臺

1,、報紙、樓書等的重新創(chuàng)作設(shè)計

2,、公關(guān)活動的專項活動提案

就項目本身現(xiàn)存的規(guī)劃設(shè)計而言,，結(jié)合適當(dāng)?shù)膬r格定位,，理應(yīng)能夠保持一定的銷售業(yè)績。而對于上述的項目建議,，敝司認(rèn)為勢必能夠較大程度地提高項目的綜合素質(zhì),，提升項目知名度，既成功推出市場,，又能為項目以后各期的銷售推廣打下堅實的基礎(chǔ),，并使項目成為區(qū)域的指標(biāo)性物業(yè)。

在所找的幾篇房地產(chǎn)策劃書中,，這是唯一一篇有目錄的策劃書,，目錄一方面可以使策劃文本顯得正式、規(guī)范,，另一方面也可以使閱讀者能夠根據(jù)目錄方便地找到想要的閱讀內(nèi)容,，更有針對性。

這篇策劃書的第二個特點是它幾乎所有廣告的內(nèi)容要點都含蓋了,。這么大的覆蓋面是需要廣告策劃者收集大量的資料,，花費巨大的人力、物力和資金,，才能完成的,，可見房地產(chǎn)商對該項目是十分重視的。

第三優(yōu)點是在廣告策略,、實施方面,，這部分的內(nèi)容是十分詳細的，表現(xiàn)策劃者對項目的宣傳下了極大的工夫,，這一切都是為了擴大天河花園的知名度,。

這份策劃書同時也存在著一些不容忽視的缺點：

一、在策劃文本中沒有廣告策劃小組的名單,。提供小組名單是向廣告主顯示廣告策劃運行的正規(guī)化程度和對策劃結(jié)果負責(zé)的態(tài)度,。因此，小組名單對一份策劃書是十分重要的,。

二,、它沒有前言，沒有概述廣告策劃的目的,、進行過程,、用的主要方法、策劃書的主要內(nèi)容,，以使廣告客戶對廣告策劃書有大致的了解,。這使得客戶在看策劃書之前對策書的了解沒有一個輪廓。

三,、這份策劃書有些要點在分析時,，分析得不夠充分,。例如，競爭對手資料分析,，一個房地產(chǎn)商的競爭對手不僅僅只有兩個,，更何況是在中國經(jīng)濟最發(fā)達的城市—上海，這樣的分析是缺乏說服力的,。同時在分析自身的優(yōu)劣勢時,，不夠詳細。一個這么大的項目,，優(yōu)劣不可能只有三四個,，真是這樣這個項目的未來一定不理想。

四,、一份完整的策劃書應(yīng)有一張封面,，才能體現(xiàn)出策劃者的嚴(yán)謹(jǐn)性。

房地產(chǎn)廣告策劃方案篇五

第一節(jié) 市場分析

一 __市房地產(chǎn)市場基本狀況

二 __市同類住宅調(diào)查統(tǒng)計

三 消費者分析

第二節(jié) “__”項目分析

一 項目優(yōu)勢分析

二 項目劣勢分析

三 競爭對手分析

四 項目價格策略分析

五 核心價值分析

第三節(jié) 推廣策略界定

一 目標(biāo)消費群體界定

二 賣點界定

第四節(jié) 廣告策略

一 廣告宣傳目的

二 總體策略

三 廣告主題

四 要樹立的形象

第五節(jié) 營銷活動推薦

一 營銷渠道及人員促銷建設(shè)

二 營銷公關(guān)活動推薦

第六節(jié) 媒體策略

一 媒體目標(biāo)

二 目標(biāo)受眾

三 媒介策略

四 媒介分析及選取

五 廣告預(yù)算及分配

第七節(jié) 方案說明

前 言

任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷售,，塑造,、提升品牌形象。本方案在于為“__”帶給一個準(zhǔn)確的定位與廣告方向,，作出全程戰(zhàn)略性的指導(dǎo),。在對本地市場現(xiàn)狀進行了深入細致的了解和研究分析的前提下，找出“__”項目的資源問題與機會,，以到達或超出“__”的原定銷售計劃,，并為鴻宇房地產(chǎn)塑造品牌。

第一節(jié) 市場分析

一,、__市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況

1 ,、_x_屬于四線城市，房地產(chǎn)市場雖不是很成熟,，但是有融城的完美前景;有高速有效的物流體系;又據(jù)東西南北交通要塞;處中南最大服裝批發(fā)市場;有大批大型國有企業(yè),。這意味著x_的誘人的市場和低廉的勞動力市場。所以,，各大商家紛紛進入x_,。房地產(chǎn)更是有超多外資搶入，行業(yè)的競爭日益激烈,，競爭的層次不斷升級。從20__年以前的消費住房以經(jīng)濟適用房及單位福利分房為主到目前以商品房為主流住房消費,，房地產(chǎn)業(yè)日趨成熟,，房地產(chǎn)開發(fā)公司實力不斷上升，到達初步的產(chǎn)業(yè)化水平,。即房地產(chǎn)大戰(zhàn)既將打開,。x_市內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商約100家,，經(jīng)過幾年的市場競爭，房地產(chǎn)項目投資開發(fā)規(guī)模不斷擴大,，開發(fā)形式全面化,，多樣化。到20__年為止,，房地產(chǎn)項目投資到達82118萬元,，住房項目方面的投資到達43628萬元。20__年當(dāng)年房地產(chǎn)項目竣工面積為83萬平方米,，住宅竣工面積為80萬平方米,，商品房銷售面積為40萬平方米，商品房銷售總額為37723萬元,。最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)證明,，20__年以來批準(zhǔn)預(yù)售和銷售的總面積為24904。47平方米,，住房銷售均價由20__年初的824元/平方米上升至20__年初的1002元/平方米,，升幅達21。6%,。

2,、現(xiàn)有品牌樓盤的基本狀況，現(xiàn)有名的樓盤西區(qū)有湘銀房產(chǎn),、保利房產(chǎn)等;南區(qū)有慶云山莊,、湘江四季花園、南星小區(qū)等;北有響石嶺廣場圈等,。但是由于市場不是很成熟,，他們有這樣或那樣的缺點。具體表此刻以下這些方面：a,、 定位及推廣都不是很規(guī)范,，抱著賣出去就是目的心理。忽視樓盤品牌的建設(shè),，忽視樓盤內(nèi)涵的建設(shè),，導(dǎo)致后繼開發(fā)力不足。b,、有的沒有服務(wù)的概念,。這又表此刻銷后服務(wù)差勁，物業(yè)管理不規(guī)范,，有的業(yè)主不是享受服務(wù)而是受氣,，造成開發(fā)商與業(yè)主的對立，小區(qū)的基本建設(shè)搞不上去。c,、小區(qū)規(guī)化與自然融和概念不足,，人為景觀痕跡太重。

3 ,、政府引導(dǎo)監(jiān)管不夠,， 銷售手段不合理，收費不合理,，手續(xù)不合理,，還有的不合法。

二,、 __市同類住宅調(diào)查統(tǒng)計

1,、 河西地帶。

由于河西為新開發(fā)城區(qū),，在整個大環(huán)境的綠化,、城市規(guī)劃方面有其獨 特的優(yōu)勢?？傮w來說,，河西地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境。

湘銀：

核心競爭力：二十一世紀(jì)購房新概念

擁有很高的品牌效應(yīng);

其周邊環(huán)境好;

其定位為社會高薪階層,。

濱江一村：

小區(qū)面積大;

鄰近湘江;

周邊環(huán)境好;

2,、 河?xùn)|地帶。包括河?xùn)|整個地塊北有石峰區(qū),，南有蘆淞區(qū)及東部的荷塘區(qū),。

天鵝花園：

核心競爭力：真、善,、美

屬于自然水生態(tài)屋村,、綠化面積廣：

擁有900畝的面積，其中400畝水面,。

區(qū)內(nèi)有水生游玩系統(tǒng),。

映荷園：

核心競爭力：演繹精彩生活塑造經(jīng)典小區(qū)

屬未來商業(yè)地帶

周邊交通發(fā)展趨勢大

房屋設(shè)計理念突出

銀座大廈：

近臨中心廣場，一醫(yī)院;

只是一個連體樓,、屬小高層,，沒有自身小區(qū);

周邊自然環(huán)境不是很好;

但它屬預(yù)置房產(chǎn)其房屋多數(shù)為企業(yè)或近處金融高層管理人員所預(yù)購。

慶云山莊：

核心競爭力：離塵不離城

品牌知名度高;

周邊環(huán)境綠色條件好;

擁有98畝的綠色自然地帶;

其發(fā)展迅速,，塑造了良好綠色生活理念在消費者心中構(gòu)成良好的品牌,。其新近開發(fā)的“紫南閣”，定位較高,，目標(biāo)群是中高薪階層,。

湘江四季花園：

核心競爭力：山水之傍,，尊貴之居，人文大家

交通便利

環(huán)境幽雅

小區(qū)為12層左右的帶電小高層,，設(shè)計時尚

為江山置業(yè)這一實力雄厚的開發(fā)商的大手筆

價格定在1800左右

三 消費者分析

5、消費者對物業(yè)管理的要求

b,、物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系,，加強溝通。

第二節(jié) “__”項目分析

一,、 項目優(yōu)勢分析

1 環(huán)境：坐擁兩山,，環(huán)境幽雅，鬧中取靜,，擁有天然的巨大綠地覆蓋,，高達60%，山中成片天然古木是__現(xiàn)有樓盤中絕無僅有的,。

2地段：位于__市南部蘆淞區(qū),，附近樓盤以慶云山莊為主，經(jīng)慶云山莊多年的開發(fā),，該地區(qū)已聚集相當(dāng)?shù)娜藲夂途幼≈?。臨近商業(yè)繁華地帶，電腦城,，家具城,，水果批發(fā)大市場，更有眾多服裝批發(fā)市場,，離目標(biāo)消費群工作地近,。

3價格：由于地價較底，節(jié)省了巨大成本,。房價有回旋余地,。并有銀行房貸支持，按揭買房,，減輕了買房壓力,。價格完全具有比較優(yōu)勢。消費者買房不是一時沖動,，而是完全比較后行為,，這一點應(yīng)是本案拉動銷售的最大著力點。

4物管：智能化管理,，保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求,，貼合本案的定位主題。二十四小時保安,，全封閉式管理,。因為__的安全環(huán)境及以前某樓盤的事故的原因，所以安全是__市民關(guān)心的大要素，更是目標(biāo)消費者著重思考的主題,。

5 小區(qū)設(shè)計建設(shè)：小區(qū)的設(shè)計以天然為主題,，各種樓層合理布置。更有現(xiàn)代藝術(shù)廣場,，藝術(shù),、休閑與自然融為一體、相得益彰,。

6 小區(qū)配套設(shè)施齊全,，有游泳池、高檔會所,、銀行,、超市、停車場,、幼兒園,、親子樂園、運動場所,、藝術(shù)長廊等,。

7 偏離工業(yè)區(qū)：遠離工業(yè)污染區(qū)，噪音低,，空氣好,。

二、 項目劣勢分析

1交通：顯然交通是本案最大的瓶頸,，雖有24,、25、28,、29,、43路停靠,，但是尚無直達的公交,。道路條件差，而交通又是思考買房的很大要素,，如何解決交通問題是我們面臨的主要問題,。能夠思考與市政府合作開通幾路專線。

2 樓盤外環(huán)境：本小區(qū)外部的大環(huán)境不是很好,，房屋雜亂,，市政建設(shè)差。沒有大型購物,，休閑場所,。缺乏相應(yīng)的教育設(shè)施,，醫(yī)療設(shè)施，娛樂設(shè)施,。

3 物業(yè)管理：不是湘銀的物管,，品牌力度不夠。

4 房屋設(shè)計：房屋種類較多,，有6層,、帶電小高層、別墅,，層次不一，面向復(fù)雜,。

三,。 競爭對手分析

慶云山莊

優(yōu)勢：

(1)地處蘆凇區(qū)建設(shè)南路延伸地段，靠近__繁華商業(yè)區(qū),，無工業(yè)廢氣污染,，附近有高中、市級醫(yī)院,，購物環(huán)境和文衛(wèi)設(shè)施齊全,，方便居民生活。

(2)屬于__市蘆淞區(qū),。由于目前大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商都緊盯天元開發(fā)區(qū),，蘆淞區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)明顯不如天元區(qū)。該區(qū)屬本地商業(yè)旺地,，聚集了數(shù)量龐大的外來經(jīng)營戶(尤以廣東,、福建人士居多)，加上蘆淞區(qū)的“本地人士”,，這一區(qū)域的樓盤對這部分消費者有很大的吸引力,，同時由于臨近__縣，也有利于吸引__縣收入高的消費者購房,。

(3)價格低,。以758元——1088元每平方米的價格售房，相對__地區(qū)其他同類型樓盤而言,，價格優(yōu)勢相當(dāng)明顯,。

(4)交通便利。有專門的公交路線,，并且公交車經(jīng)過火車站,、中心廣場、一醫(yī)院等繁華地段,，方便購物及就醫(yī),。

劣勢：

(1)小區(qū)規(guī)劃不夠整齊劃一,，樓型外觀設(shè)計不夠新穎，無法對潛在客戶產(chǎn)生強大的視覺沖擊力,，進而產(chǎn)生強烈的購買欲望,。

(2)小區(qū)內(nèi)配套服務(wù)設(shè)施不足，不能滿足眾多用戶需求,。

(3)低價位商品房,，檔次不高，不能吸引經(jīng)濟潛力強的成功人士入住,，不利于整個小區(qū)形象的提高,。

湘江四季花園

優(yōu)勢：1)項目資金雄厚，有資金可做必要的周轉(zhuǎn),，以應(yīng)付市場變化,。

2)整體項目規(guī)劃在__尚屬首例。相比其它競爭項目,，無論在住宅檔次,、小區(qū)設(shè)計、投資資金等,，都處于明顯優(yōu)勢,。

3)__市消費市場樓價有上升趨勢，消費者認(rèn)為手頭資金用于購買不動產(chǎn)保值是最好的選取,。

4)本地市場樓盤眾多,，但大盤太少，具有文化底蘊的大盤更少,，真正好處上的山水概念樓盤更是絕無僅有,。

劣勢：

1)品牌號召力：__房地產(chǎn)市場經(jīng)過幾年的競爭，優(yōu)勝劣汰,。此刻以湘銀,、中房、中大,、聯(lián)誼,、協(xié)力為代表的房地產(chǎn)公司經(jīng)過幾年的房地產(chǎn)操作，已積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗,，已構(gòu)成了房地產(chǎn)市場上的強勢品牌,。在消費者中有著不錯的口碑。江山置業(yè)進入房地產(chǎn)市場較晚,，在這一方面并沒有太強的品牌號召力,。

2)市場承受潛力：由于__市消費偏低，市場上如此高檔的樓盤還未出現(xiàn),。是否能夠把高收入人士吸引過來,，是相當(dāng)關(guān)鍵的問題,，這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素。

3)競爭因素：由于近年來許多開發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流,，盲目開發(fā),，低價銷售，造成價格波動及銷售困難,。

四 項目價格策略分析

1 樓盤定位能夠是“__文化藝術(shù)之都”,，但價格應(yīng)定位是“中等偏上”。

2 高開低走,，保證品牌支撐,，預(yù)留樓盤銷售力。視銷售進度讓價應(yīng)是本案的基本策略,。

3確定“高開”的基礎(chǔ)價格時,，除思考南區(qū)數(shù)大樓盤的售價，亦應(yīng)思考樓盤定位價,。根據(jù)湘江四季花園的1800元/平方米，慶云山莊的800-900元/平方米的定價,，以及對手和自身的優(yōu)劣勢,，本小區(qū)1300元/平方米的基礎(chǔ)價格基本合理。

五 核心價值分析

1“__”核心定位是“都市文化藝術(shù)之都”,。營造文化藝術(shù)概念,。打品位牌，人文概念具體化,?！癬_”是__市有藝術(shù)修養(yǎng)的，有文化品位的人,，向往藝術(shù)文化的人的部落,。

2 “勞動者光榮”，有錢是一種價值,，是一種潛力,。有錢不外顯，購買品位是一舉兩得的好事,，“__”正是這樣的載體,。

4“家在身旁”，勞累后不是匆匆奔向遠遠的家,。家就在身旁,，“__”毗臨的電腦城，手機大市場,，家具城,，水果批發(fā)大市場,，眾多服裝批發(fā)市場的人氣家園。階級居住區(qū)概念是本案的核心價值之一,。

第三節(jié) 推廣策略界定

一,， 目標(biāo)消費群界定

1目標(biāo)消費者：蘆凇區(qū)服裝市場業(yè)主，果品批發(fā)市場業(yè)主,，電腦大市場業(yè)主,，通訊市場業(yè)主，南區(qū)附近購房者;以及自身具有文化藝術(shù)氣質(zhì)的經(jīng)濟潛力較強的階層,。

2 年齡：年齡大約在35到55歲,，

3 家庭結(jié)構(gòu)已進入中年期，人口簡單,，居住空間之娛樂性與休閑性較大,。

4對住宅小區(qū)有著高檔次的要求，有“物有所值”的消費心理,，他們追求品位,，但他們又是商人，有商人的交易本性,，既有“物有所值”,。

5有強烈的虛榮心，喜歡攀比和玄耀,，文化程度相對較底,，但喜歡附庸風(fēng)雅，期望透過外在條件來追求文化品位,。

二 ,， 賣點界定

1 項目本身的生活理念：

(1) 家在身旁，與工作地臨近,。

(2) 自然入室,，獨一無二天然山地樹林綠地。

(3) 社區(qū)內(nèi)寧靜安祥,、幽雅恬靜的生活氛圍,。

(4) 保安設(shè)施齊備，安全起居,。

2 “文化藝術(shù)”的設(shè)計理念

(1) 藝術(shù)就在生活中,，雕塑、園藝構(gòu)筑小區(qū),。

(2) 談藝術(shù)不要出門,，會所定期藝術(shù)展覽。

(3) 品位包圍生活,，文化名人與我們同在,。

-- 第四節(jié) 廣告策略

一 廣告宣傳目的

3,。 把“__”塑造成品質(zhì)卓越的東南區(qū)第一樓盤;

4。 促進樓盤銷售,，為其成為“__十佳樓盤”帶給動力,。

二 總體策略

4、 要體現(xiàn)周到細致,，處處為業(yè)主著想的專業(yè)理念,。

三 要樹立的形象

1、藝術(shù),、文化,、有品位、能體現(xiàn)成就感;

2,、不僅僅是家,，更是休身養(yǎng)性、渡假,，處處體現(xiàn)出對品質(zhì)的追求,，對業(yè)主的尊重。

3,、精品物業(yè),，安全第一樓盤

引導(dǎo)試銷期：廣告原則是-------給信息

既透過活動與立體廣告媒介網(wǎng)告知廣大市民，個性是目標(biāo)消費者,，以“藝術(shù)文化”為定位設(shè)計目的的“__”正在建設(shè)，即將推出,。按“小城有大事”的標(biāo)準(zhǔn)來炒作,。轉(zhuǎn)移公眾對期他樓盤的注意力。構(gòu)成對“__”的期盼心理,。并可作內(nèi)部銷售,，引導(dǎo)目標(biāo)客戶對樓盤的態(tài)度與看法。

公開發(fā)售期：廣告原則------------給感覺

以活動與廣告塑造項目的文化品位,，完成形象沉淀,。透過公關(guān)及促銷活動，使公眾對項目構(gòu)成新的認(rèn)知,，為樓盤發(fā)銷積蓄形象資源,。加深和鞏固公眾的注意集中度，制造“火熱”事件,。開發(fā)潛在消費者,。

公開發(fā)售中期：廣告原則---------給實體

透過對“__”項目的賣點細節(jié)的挖掘和渲染，進一步突顯發(fā)展商“為業(yè)主創(chuàng)造價值”的服務(wù)觀念和專業(yè),、超前的操作程序,，給予公眾“卓越文化品位,，家在身旁”的靜品絕版印象，構(gòu)成物超所值的感覺,。

五 廣告主題及口號

廣告主題：自然,、藝術(shù)、享受

理由：

(1)自然：既代表了現(xiàn)代人的追求潮流,，又在各眾多樓盤中訴求的人造綠色,、景觀中脫穎而出，“__”的草地,，數(shù)木是天然的,，還貼合樓盤在工業(yè)城市中無污染區(qū)的優(yōu)越位置。使有“自然”能使買主有超越時髦,，舒適和諧的,、廣闊自如的空間的感覺。

(2)藝術(shù)：藝術(shù)是高品質(zhì)的象征,，擁有文化藝術(shù)才是真正的品位,。藝術(shù)又體現(xiàn)了人成功后的一種高級、高尚的愉悅享受,，正是藝術(shù)給了業(yè)主的優(yōu)越感,、滿足感。

(3)享受：不是人人都能在競爭的社會中有一份快樂的享受,，正是因為成功,，才能擁有享受，這能給予業(yè)主一種成熟,、自豪的感覺,。并且，享受亦道出了物業(yè)周到,、安全服務(wù)的放心,。

廣告口號：“__” 都市藝術(shù)家園

理由：

(1)“都市藝術(shù)家園”既是對“__”從設(shè)計理念到硬件設(shè)施等綜合素質(zhì)的定位確認(rèn)，又是對業(yè)主的內(nèi)心需求的直接表達,。

(2)“都市藝術(shù)家園”具有超前的韻味,，超越了競爭對手眾說一詞的空洞無物的“人文”概念炒作，與“__”的形象定位十分契合,。

(3)廣告口號與廣告主題一脈相承,，有利于相互照應(yīng)。

(4)“都市藝術(shù)家園”更進一步核心化了項目訴求,，有利于訴求的目標(biāo)性,。

廣告創(chuàng)意原則：創(chuàng)意原則務(wù)必充分體現(xiàn)廣告?zhèn)鞑ブ黝}，即藝術(shù)、自然,、享受,。電視、報紙,、廣播,、戶外、車體的視聽設(shè)計要大膽前衛(wèi),，不落俗套,，以突出表現(xiàn)藝術(shù)性。樓書,、直郵手冊等設(shè)計要充分體現(xiàn)樓盤的本質(zhì)屬性(幽雅的自然環(huán)境,，高品質(zhì)的物業(yè)管理)。

第五節(jié) 營銷活動推薦

一 營銷渠道及人員促銷建設(shè)

1,，營銷渠道的建設(shè)十分重要,，應(yīng)建設(shè)雙點兩線銷售渠道，“雙點”指開發(fā)商和潛在購房者,，“兩線”指銷售明線和暗線,。明線銷售是指傳統(tǒng)的銷售方式，透過建設(shè)售樓部,，成立電話銷售熱線,，設(shè)置樣板房，參加房交會等方式公開發(fā)售,。暗線銷售是指從現(xiàn)代體驗營銷中裂變出來的一種銷售方式,，以點帶面，依靠口頭傳播,。如在目標(biāo)消費者聚集的會所開展無形廣告銷售,。

2， 人員培訓(xùn)與管理：建設(shè)一支高效,、優(yōu)質(zhì)的售樓隊伍,，售樓人員隊伍的思想意識務(wù)必是前衛(wèi)的,、開放的,、務(wù)實的，在與顧客接觸時,，他們承擔(dān)了樓盤的第一形象,，他們務(wù)必能體現(xiàn)項目的定位，有修養(yǎng),、有風(fēng)度,、有氣質(zhì)。務(wù)實是指務(wù)必熟練懂得房屋交易的合法合理程序，業(yè)務(wù)務(wù)必準(zhǔn)確到位,，交易動作語言標(biāo)準(zhǔn)化,。以充分體現(xiàn)開發(fā)商的規(guī)范與成熟，獲得潛在客戶的信任與好評,。嚴(yán)禁有任何損害樓盤形象的舉止言行,。

二 營銷公關(guān)活動推薦

一、“__”奠基典禮暨“我心中的小區(qū)有獎?wù)髅?、征文”活?/p>

1,、 策劃用意：高格調(diào)以引起一鳴驚人，廣滲透以引起十分關(guān)注,。借典禮邀請政界名人,，目標(biāo)消費群領(lǐng)軍人物，著名藝術(shù)家參與,。給項目的定位打好頭陣,。征集樓名與樓文是以引起市民個性是目標(biāo)消費者的深度相關(guān)性，擴大客戶量,，提高購買率,。

2、 活動資料

(1)典禮,，發(fā)布會,。(2)藝術(shù)家做秀。(3)設(shè)立征名征文點,，發(fā)放意見卡,。(4)“我心中的小區(qū)有獎?wù)髅⒄魑摹被顒咏視浴?5)新聞發(fā)布會及頒獎晚會,。

3,、 活動實施：時光：樓盤開工期間及樓盤預(yù)售期間。地點：典禮在小區(qū)現(xiàn)場,、發(fā)布及晚會在國賓大酒店,。

二、系列藝術(shù)展覽活動

1,，策劃用意：藝術(shù)展覽活動是對樓盤的定位的最大支撐,。透過藝術(shù)展以聯(lián)絡(luò)客戶和藝術(shù)家，明星的關(guān)系,，以客戶的自我品質(zhì)有由外到內(nèi)的升華,。在客戶中樹立良好的形象為熱銷打好基礎(chǔ)，為迅速收盤做好前奏,。

2,， 活動安排：a,，大型藝術(shù)雕塑落戶小區(qū)儀式;b，書畫藝術(shù)家的展覽;c,，文人墨客的講座研討互動會;d,，明星才藝表演會。

3,，活動參與人員：每次活動的參與人務(wù)必目標(biāo)消費群所認(rèn)可的知名人士,，各路相關(guān)媒體記者，目標(biāo)消費群代表,，后期活動時的業(yè)主代表,，各發(fā)展商，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人士,。

三,、贈房活動

1，策劃用意：制造爆炸新聞事件,，以迅速提高樓盤及發(fā)展商的知名度和美譽度,。由發(fā)展商帶給一套現(xiàn)房贈送給某著名人士，策動新聞,，便于樓盤的軟文炒作,，以構(gòu)成目標(biāo)消費者對樓盤的定位及價值的高度認(rèn)可。

2,，活動實施：在公開發(fā)售后熱售前進行,，著名人士擬請__市的院士某人，__市市長,，__籍的國內(nèi)著名人士,，湖南電視臺某明星。贈送儀式的規(guī)格要高,，后繼討論(軟文,、座談會)要有良性導(dǎo)向。

第六節(jié) 媒體策略

一,、 媒體目標(biāo)

1,， 在公眾心目中樹立樓盤的品牌形象;

2， 提高發(fā)展商在公眾心目中的知名度和美譽度;

3,， 力求“__”銷售順利,，并能引起銷售高潮;

4， 使小區(qū)構(gòu)成良好的口碑效應(yīng),。

二,、 目標(biāo)受眾

小區(qū)附近的蘆凇區(qū)服裝市場業(yè)主,，果品批發(fā)市場業(yè)主,，電腦大市場業(yè)主，西單車庫出口廣告位，通訊市場業(yè)主,，南區(qū)附近購房者;以及自身具有文化藝術(shù)氣質(zhì)的經(jīng)濟潛力較強的階層;內(nèi)心向往文化藝術(shù)的白領(lǐng)或政府部門人士,。

年齡：35——55歲左右

主要特質(zhì)：注重生活品質(zhì)，有文化品位(或期望有高的文化品位);

有必須的經(jīng)濟基礎(chǔ),，但是又比較講究物有所值;

事業(yè)有成,，期望獲得別人的稱贊，有種事業(yè)有成的豪情;

工作環(huán)境相對嘈雜,，接觸人員多,，內(nèi)心向往一種幽雅恬靜的家園生活。

媒體接觸習(xí)慣——有固有的收視,、閱讀習(xí)慣,。

2， 閱讀以《__日報》,、《__晚報》和《瀟湘晨報》為主;

3,， 收聽廣播以在坐車(打的)時居多，或駕駛私家車時,，多為消磨時光,，被動收聽。

三,、媒介策略

1,， 銷售準(zhǔn)備期

所有制作類的設(shè)計和制作、工地圍墻和戶外看板等銷售工作的準(zhǔn)備,。

2,， 引導(dǎo)試銷期

(3) 針對既有的目標(biāo)客戶和潛在客戶寄發(fā)dm廣告。

3,， 公開強銷期

(3) 適當(dāng)使用戶外媒體,，以持續(xù)宣傳的持久性;

(4) 定期檢討既定的媒介策略和組合，根據(jù)客戶的反映以及競爭對手的做法,，即時調(diào)整與更換我們的媒介組合,。

4， 銷售沖刺期

(2) 媒體新聞炒作,，作銷售輔助,。

四、媒體分析及選取

1,、 平面媒體

(1)《瀟湘晨報》,，《__日報》《__晚報》是__影響較大的報紙媒體。閱讀率高,，讀者層次廣泛,。推薦作為此次宣傳的主要平面媒體,。同時，《__日報》的房地產(chǎn)?？上鄳?yīng)投放,，該專刊對于潛在購房者來說閱讀率很高,。

(2)《湖南日報》《三湘都市報》《__日報》的商業(yè)廣告氣息比較低,，權(quán)威性更大，讀者信度高,。推薦作為此次宣傳的軟性新聞的媒體,。

2、 電視媒體

湖南經(jīng)視,，__電視臺新聞綜合頻道,，它們在__地區(qū)影響大，收視率高,。能將信息更形象,、生動地傳達至目標(biāo)消費者。推薦贊助湖南經(jīng)視某一專題欄目,，在__電視臺新聞綜合頻道投放廣告宣傳片,。時光應(yīng)是開盤前后一個月，時段是在晚8點左右,。

3,、 戶外媒體

戶外媒體在__的這種規(guī)模不大、人口流向集中的城市具有巨大的影響,。推薦從動工到封盤在施工外圍樹立3d效果圖,，開盤前一個月在中心廣場，金三角大市場,，北區(qū)主干道,，南區(qū)摩托車大市場樹立大型戶外廣告牌。車體廣告選取28路,，1路,，2路。另外,，在開盤當(dāng)天,，推薦使用“氣艇”這種新型的媒體。同時,，南大門和中心廣場地下通道的電子屏幕也可適當(dāng)投放,，給予輔助。

4 ,、廣播媒體

__交通頻道覆蓋面廣,，影響大,。雖然針對性差，但成本底,。故推薦作為長期、高容量信息投放方式,。

5,、 樓書，dm手冊,，企業(yè)形象畫冊,，宣傳單，海報,，樣品屋,，接待中心。

這些廣告載體對細節(jié)要求高,。推薦信息資料要準(zhǔn)確道位,。

第 五、廣告預(yù)算及分配

(1)廣告總額應(yīng)是總銷售額的5%左右,?！癬_”的建筑面積為s平米，均價為r元,，廣告預(yù)算為s _ r_5%,。其中，80%為計劃廣告投人,，20%為機動費用,。

(2)媒體費用為計劃廣告投人總額60%，包括報紙50%,，電視30%,，戶外10%，廣播5%,，車體5%,。

(3)表現(xiàn)制作類為計劃廣告投人總額6%。

(4)sp活動及公關(guān)計劃廣告投人總額為30%,。

(5)禮品制作為計劃廣告投人總額4%,。

第七節(jié) 方案說明

一、推薦

1,，在進行促銷,、公關(guān)活動時媒體投放務(wù)必相互照應(yīng)，以確保每次活動都能到達相關(guān)目的,，人員協(xié)調(diào)務(wù)必準(zhǔn)確,，要設(shè)立活動負責(zé)人,。每次活動都要有媒介負責(zé)人，能夠保證相關(guān)信息的及時有利的報道,、宣傳,。

2，至于交通及道路建設(shè)問題,，開發(fā)商務(wù)必說服政府,，與政府合作，由政府出面,，開發(fā)商承擔(dān)一部分費用共同來解決道路改造問題,，同時務(wù)必申請開通專線公交。

3,，小區(qū)外居安環(huán)境及市容環(huán)境建設(shè),，開發(fā)商必須要有看的見手段，讓目標(biāo)消費者相信小區(qū)是安全可靠的,，與街區(qū)合作,，搞好市容環(huán)境衛(wèi)生。

4,，價格是一種隨市場變化的東西,，“高開低走”只是一種預(yù)見性想法，價格就應(yīng)視開盤后銷售環(huán)境來定,，遇高走高,，遇低走低。

5,，“暗線銷售”十分重要,，在房地產(chǎn)市場不成熟的狀況下，從操作過程和手法來說,，真正的“商品化房”還是不多見,。所以務(wù)必全面建設(shè)暗線銷售通路。

二,、附(廣告腳本)

1,、電視廣告文字腳本示例

廣告主題：家在身旁，突出“__”距目標(biāo)消費群工作地之近,。

畫面1：兩老板從某市場下班回家 配音：無

畫面2：兩人走到門外路旁 配音：公眾場合喧囂,、嘈雜聲

畫面3：公交車開過來，車擁擠不堪 配音：嘈雜聲

畫面4：兩人中一人要不顧一切的擠上 配音：嘈雜聲節(jié)奏加快,。

公交,，另一人優(yōu)雅的看著，微笑

(特寫)

畫面5： 車上的人擠的變形 配音：金屬刺耳聲，

畫面6： 沒有上車的人出此刻“__”

小區(qū)門口,，美麗的妻子和可愛的 配音：輕快溫柔的聲音,。

兒子在迎接他。

畫面7： 虛化畫面,，打出“__- 配音：美麗的聲音讀出文字

家在身旁”

2,，廣播廣告文字腳本示例

廣告主題：“__”是藝術(shù)之都

一陣流暢的鋼琴聲

一個女孩：“哎，聽說著名鋼琴家__要來__演出耶!”

一個男孩：“是啊,，聽說票很難買到,，我真想去看看!”

兩個人同時嘆息

兩個人同時問：“你有票?”

男人笑著說：“當(dāng)然啦，我剛買了“__”的房子,，演奏會就在__舉行,，我是在家享受藝術(shù)啊!

標(biāo)準(zhǔn)廣告語：“__”都市的藝術(shù)家園!

3,，報紙(戶外)廣告示例

廣告主題：體現(xiàn)“__”的天然古木之多和環(huán)境的優(yōu)雅恬靜

畫面構(gòu)成：以小區(qū)實際的茂林為主體畫面,，畫面應(yīng)簡潔，但要有沖擊力;

外加小區(qū)名,，發(fā)展商名,，及電話號碼!

廣告語：__，沒有“開封”的自然之綠!

房地產(chǎn)廣告策劃方案篇六

做市,。制造和銷售熱點,。

建立動力。多種媒體聯(lián)手,，掀起立體廣告攻勢,。

廣泛、全方位,、高密度傳播銷售信息,，激發(fā)購買欲望。

擴大天元公園的知名度,、知名度和聲譽,。

提升企業(yè)形象。

一年內(nèi)銷售額達到80%以上,。

2）廣告對象

為喜鵬,，趣味活潑，主城區(qū)的兒童,、兒童,、青少年

喜鵬及周邊地區(qū)的年輕人

喜歡在自然環(huán)境中賞花、品茶,、養(yǎng)魚,、養(yǎng)鳥

喜歡周末公園休閑的西彭中老年人，大眾文化表演和節(jié)慶花園活動

愿意住在西彭及主城區(qū)居民

綠色園林消費水平高,。

3）廣告區(qū)

位于重慶及其周邊地區(qū),。

4）廣告創(chuàng)意

廣告主題：

（1）每天生活在水果世界

創(chuàng)意：

選擇連棟花果洞孫悟空的場景,。使用flash動畫展示孫悟空在那里的無憂無慮，然后跳到xx天元公園的圖片,。相比之下,，這就像回到了那個時代。最后,，你每天都在xx天元區(qū)的水果世界,。

（2）家是假期的開始

創(chuàng)造力：

上了車，但不會太久,。

他們來到一個看起來像天堂的果園,，那里有新奇獨特的建筑?？吹竭@一點,，孕婦脫口而出：“我知道了，我知道了,?！保徽煞?，我想在那里生活一輩子,；沒問題，孕婦,；你真的能嗎,；當(dāng)然，因為我很久以前在這里給你買了一套房子,，你一定對“孕婦”很滿意,；哇，你太棒了?。,。∥铱梢悦刻烊ザ燃?。丈夫：“我可以每天去度假,。”當(dāng)你回家的時候,，這是你假期的開始“你想每天休假嗎,？去xx天公園就行了。

第一階段：試銷階段（三個月）

行為模式——新聞運營,、廣告

時間：20xx年2月1日

新聞運營就是利用新聞媒體為我們宣傳,。近年來，明智的房地產(chǎn)開發(fā)商采用了這種方法。新聞的力量遠遠不受廣告的影響,，通過少花錢多做,，很容易形成口碑，吸引廣泛關(guān)注,。

創(chuàng)造動力,。重慶本地的目標(biāo)市場受到廣告的猛烈轟炸，各種媒體聯(lián)手,，采取多種促銷手段,，形成立體廣告攻勢。為了一舉炸毀市場,，讓觀眾和消費群體了解房產(chǎn)的基本情況,，塑造開發(fā)商良好的公眾形象。

在第一階段的宣傳中,，40%的目標(biāo)客戶了解xx天園,，印象深刻。

以內(nèi)部認(rèn)購為第一步,，以優(yōu)惠價格和條件進行首輪銷售,，銷量達到10%,。

吸引目標(biāo)客戶的注意力,，并引導(dǎo)20%的目標(biāo)客戶采取購買行動。

及時總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn),，補充,、調(diào)整和完善二期銷售計劃。

第二階段：銷售擴張階段（三個月）

行為模式——新聞,、廣告和營銷

利用第一階段廣告的剩余力量,，繼續(xù)普及，繼續(xù)廣泛積極立體推廣,，鞏固現(xiàn)有成果,，吸引更多目標(biāo)受眾的注意力，將潛在客戶轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)成的買家,。

第一階段的承諾已經(jīng)實現(xiàn),。我們應(yīng)該珍惜現(xiàn)有的市場聲譽，在花園式主題下煽風(fēng)點火,，鼓勵和引導(dǎo)更多的人購買xx天公園,。

此時，前來看房和參觀銷售辦事處的人數(shù)相應(yīng)增加,。此時,，廣告最符合其利益，抓住機遇擴大市場份額。銷售服務(wù)必須跟上,。

持續(xù)吸引目標(biāo)受眾,，關(guān)注率已達到40%左右，構(gòu)成必要的口碑,。

共同推動銷售,，引導(dǎo)30%的目標(biāo)客戶采取購買行為，繼續(xù)產(chǎn)生邊際效應(yīng),。

第三階段：強勢銷售階段（四個月）

行為模式——新聞,、廣告和營銷

充分利用新聞的巨大作用，將廣告行為轉(zhuǎn)變?yōu)樾侣勑袨?，讓記者和報紙新聞頁面服?wù)于銷售,，充分利用評論等新聞技巧，獨家采訪報道和特寫鏡頭,。

一些客戶談?wù)搙x別墅區(qū)的好處,，增加可信度。

市場信譽已初步建立,，老客戶將吸引新客戶,。讓天元公園成為一個流行的社會話題。

增加廣告投資,，報紙和電視在強度,、廣度和深度方面做得足夠多。

加強管理和服務(wù),，把現(xiàn)場服務(wù)的軟性工作變成硬性工作,，把握崗位效應(yīng)。

調(diào)動一切新聞手段和載體進行深度宣傳,。

合力吸引目標(biāo)客戶,，引導(dǎo)30%的目標(biāo)客戶購買。

第四階段：整合階段（三個月）

行為模式——營銷和廣告

消化剩余房地產(chǎn),，基本完成銷售計劃,。

檢查前三次廣告活動，以彌補和改進不足,。

一種長期的,、深入的廣告行為。

加強物業(yè)管理,，始終如一做好服務(wù),，樹立居民主角的理念。

注意崗位效益與市場消費心理的一致性,。

完善各項法律程序和文件,，規(guī)范,、科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)乇Ｕ峡蛻魴?quán)益,。

房地產(chǎn)廣告策劃方案篇七

造市,。制造銷售熱點。

造勢,。多種媒體一齊上,，掀起立體廣告攻勢。

大范圍,、全方位,、高密度傳播售樓信息，激發(fā)購買欲望,。

擴大‘xx田園區(qū)’的知名度,、識別度和美譽度。

提升企業(yè)形象,。

一年之內(nèi)銷售量到達80%以上,。

好玩好動的西彭及主城區(qū)的幼兒、兒童,、少年,。

對現(xiàn)代娛樂公園情有獨鐘的西彭及周邊地區(qū)青年。

喜歡到郊外的綠色果園環(huán)境中旅游觀光,、休閑度假的,、收入較好的主城區(qū)居民。

喜歡在大自然的環(huán)境中賞花,、品茶,、垂釣,、養(yǎng)鳥的西彭中老年人,。

喜愛周末公園休閑、通俗文化演出,、節(jié)日游園活動的西彭及周邊地區(qū)居民,。

具有懷舊情結(jié)、回歸自然心愿,、喜好一點農(nóng)活類勞動體驗的主城區(qū)居民,。

樂意居住在綠色園林中的、消費水準(zhǔn)較高的西彭及主城區(qū)居民,。

在重慶這個城市及周邊地區(qū),。

廣告主題：

（1）每一天活在水果的世界里。

創(chuàng)意

選用孫悟空在花果山水漣洞的情景,。利用flash動畫的方式展現(xiàn)孫悟空在那里的逍遙自在,，然后跳到xx田園區(qū)的畫面與此相比，有如回到了當(dāng)時的時代里,，最后，xx田園區(qū)你也每一天尖在水果的世界里,。

（2）回到家,，就是渡假的開始,。

創(chuàng)意

老公：“行，立刻帶你上,。”

上了車,，但是多久就到了。

老公：“沒問題,。”孕婦：“真的能夠嗎,？”老公：“當(dāng)然,，因為我早就在這為你買了一套你必須會滿意的房子?！痹袐D：“哇，你好棒呀?。?！我每一天都能夠渡假了,！”老公：“回到家,，就是渡假的開始?！蹦阆朊恳惶於寄芏杉賳幔烤偷絰x田園區(qū),。

第一期：試銷階段（三個月）

行為方式：新聞運作,、廣告。

時間：20xx年2月1日

新聞運作是利用新聞媒介替我們作宣傳,。這種方式近年來被明智的地產(chǎn)商所采用。新聞的力量遠遠在于廣告的影響,，而且少花錢，多辦事,，容易構(gòu)成口碑,，引起廣泛注意,。

大造聲勢。對重慶本地目標(biāo)市場采用密集轟炸式的廣告宣傳,，各種媒體一齊上,，采用多種促銷手段，造成立體廣告攻勢,。

讓受眾和消費群了解物業(yè)的基本狀況，同時塑造發(fā)展商的良好公眾形象,。

在首期宣傳中，讓40%的目標(biāo)客戶明白xx田園區(qū),，并在心目中留下深刻印象。

以內(nèi)部認(rèn)購為先聲,，以優(yōu)惠的價格和條件進行首輪銷售，銷售量到達10%,。

吸引目標(biāo)對象注意,，誘導(dǎo)20%的目標(biāo)顧客采取購買行動。

及時總結(jié)經(jīng)驗和教訓(xùn),，對第二期銷售計劃進行補充,，調(diào)整和完善,。

第二期：擴銷階段（三個月）

行為方式：新聞、廣告,、營銷

乘第一期廣告之余威，持續(xù)其熱度不要降下來,，繼續(xù)采取寬正面立體推廣，鞏固已有成績,，吸引目標(biāo)受眾更多的注意，變潛在客戶為準(zhǔn)備購買群,。

一期的承諾已經(jīng)兌現(xiàn)，要倍加珍惜已有的市場口碑,，在園林風(fēng)的大主題下，煽風(fēng)點火,，鼓勵和引導(dǎo)更多的人來買xx田園區(qū)。

此時前來看房和參觀售樓處的人相應(yīng)增多,，此時廣告投其所好，不失時機地擴大市場占有率,。銷售服務(wù)必須要跟上去。

繼續(xù)吸引目標(biāo)受眾,，注目率已達40%左右，并構(gòu)成必須之口碑,。

合力促進銷售，引導(dǎo)30%的目標(biāo)顧客采取購買行為,，并繼續(xù)產(chǎn)生邊際效應(yīng)。

第三期：強銷階段（四個月）

行為方式：新聞,、廣告,、營銷。

充分利用新聞的巨大效應(yīng),，變廣告行為為新聞行為,，讓記者和報紙的新聞版為售樓服務(wù),，評論、專訪報道,、特寫等新聞手法充分加以利用。

部分客戶進行現(xiàn)身說法,，談xx別墅區(qū)的好處，增加可信性,。

市場口碑已初步建立,，老客戶會引來新客戶。讓‘xx田園區(qū)’傳為美談,，變成公眾的社會話題。

廣告方面加大投入量,，報紙電視在強度，廣度和深度上做足文章,。

加強管理和服務(wù)，讓售樓現(xiàn)場服務(wù)的軟功變成硬功,，抓住后效應(yīng)不放,。

調(diào)動新聞的一切能夠調(diào)動的手法和載體,，進行深入宣傳,。

合力吸引目標(biāo)客戶，引導(dǎo)30%目標(biāo)顧客購買,。

第四期：鞏固階段（三個月）

行為方式：營銷、廣告,。

消化剩余樓盤,，基本完成銷售計劃,。

對前三期廣告運動進行檢驗，對不足之處加以彌補和改善,。

細水長流，滲透式的廣告行為,。

加強物業(yè)管理，貫徹始終的良好服務(wù),，樹立住戶的主人公觀念,。

注意后效益和市場消費心理貫性,。

完善各項法律手續(xù)和文書文件，規(guī)范,，科學(xué),，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)乇ＷC客戶各項權(quán)益。