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商業(yè)項(xiàng)目策劃公司篇一

目錄

第一部分 項(xiàng)目分析

一,、 近期市場狀況 二,、 項(xiàng)目概況 三,、 項(xiàng)目定位 第二部分 銷售策略

一,、 銷售總體策略 二、 入市時(shí)機(jī)及銷售前提 三,、 銷售階段及工作安排 四,、 各銷售階段推貨策略 五,、 銷售管理 六、 核心賣點(diǎn)的提煉 第三部分 價(jià)格策略

一、 厘定價(jià)格的相關(guān)因素 二,、 價(jià)格定位 三,、 價(jià)格策略 四、 定價(jià)原則

五,、 付款方式及折扣控制 六,、 價(jià)格控制 七、 回款預(yù)估 第四部分 宣傳推廣策略

一,、 廣告目標(biāo) 二,、 宣傳推廣策略 三、 媒體組合策略 四,、 推廣費(fèi)用預(yù)估 第五部分 項(xiàng)目包裝

一,、 包裝總綱 二、 基礎(chǔ)形象設(shè)計(jì) 三,、 營銷通路的包裝 四,、 賣場形象包裝

附件：

一、媒體投放計(jì)劃及費(fèi)用安排 二,、價(jià)目表

第一部分項(xiàng)目分析

一,、

xx市商業(yè)地產(chǎn)的市場現(xiàn)狀

（一）近期xx市商業(yè)地產(chǎn)市場概況

20xx年，xx市商業(yè)地產(chǎn)在政府實(shí)施房地產(chǎn)市場規(guī)范化運(yùn)作,、加快地鐵等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等多項(xiàng)利好因素推動(dòng)下,，呈現(xiàn)出穩(wěn)步發(fā)展的勢頭，在售和在租的的大型商場亮點(diǎn)頻現(xiàn),，正佳廣場,、維多利廣場、光明廣場,、名盛廣場,、地王廣場,、盛賢紡織（布藝）城、十甫名都等大型商業(yè),，分布在市內(nèi)各個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域，四面開花,，去年的商用物業(yè)大旺,，呈現(xiàn)一派喜人景象,，主要表現(xiàn)在以下六方面：

1,、體驗(yàn)式商鋪開發(fā)（shoppingmaii）引領(lǐng)潮流

體驗(yàn)式商鋪開發(fā)（shoppingmaii）是20xx年最流行的商業(yè)形態(tài)，不少商用物業(yè)發(fā)展商競相嘗試,，去年風(fēng)頭最足的商業(yè)項(xiàng)目都定位于shoppingmaii,。據(jù)悉，目前xx在建的maii有5個(gè),，天河區(qū)的正佳廣場,、北京路的光明廣場和名盛廣場，位于奧林匹克體育場旁的“花花世界”以及白云區(qū)的百信廣場,。除尚未開售的“花花世界”其他項(xiàng)目推出市場后的租銷售情況都較不錯(cuò),。xx市場都接受maii這種類型的商業(yè)項(xiàng)目。xx廣場就項(xiàng)目的實(shí)際情況,，借這一趨勢將項(xiàng)目定位為xx首席社區(qū)商業(yè)maii,。

2、專業(yè)市場行情看漲

由于xx經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速發(fā)展,，加上特有的地理位置及周邊地區(qū)強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)鏈支持,，xx的專業(yè)市場一直是商業(yè)布局中重要的一環(huán)，且各類專業(yè)市場的表現(xiàn)的非常繁榮,。20xx年下半年陸續(xù)有專業(yè)市場商鋪推出市場,，銷售和出租情況都相當(dāng)理想。如鞋業(yè)皮具市場有金龍盤國際鞋業(yè)皮具貿(mào)易廣場,，布藝專業(yè)市場有海印盛賢紡織（布藝）城,，美容美發(fā)專業(yè)市場有美博城，電腦專業(yè)市場有頤高數(shù)碼廣場等,，我司認(rèn)為,，專業(yè)市場的選址十分重要，去年推出的專業(yè)市場都建在商業(yè)氣氛逐漸濃厚的地方,，或者在傳統(tǒng)的商業(yè)街,，這是專業(yè)市場依舊繁榮的原因。

3、主題商場的開發(fā)逐漸成趨勢

主題式的商場由于具體清晰的定位及鮮明特色,，對加強(qiáng)商戶的競爭力及吸引客戶方面有獨(dú)特作用,，也是商用物業(yè)發(fā)展商喜歡的形式之一。20xx年底以“主題商場”的形象推出市場的商鋪有上升的趨勢,，如富力兒童世界,、廣百玩具城、運(yùn)動(dòng)前線,、南天國際照明廣場,、xx百利國際婚慶中心、百安居等,，都很受置業(yè)者,、投資者和消費(fèi)者的關(guān)注。根據(jù)發(fā)展趨勢,，所以四樓考慮作為兒童主題的商場,。因?yàn)轫?xiàng)目只有99個(gè)車位不足以支撐大型酒樓和整個(gè)商場的使用，所以建議五樓做主題餐飲,，設(shè)置西餐廳和咖啡館,，如引進(jìn)伯頓等。

4,、新開商場引入大型名牌商家

大型商鋪能夠做旺,，一靠地理位置。二是靠聚集人氣,，此外還看能否提供齊全的商品種類,，讓顧客實(shí)現(xiàn)“一站式”消費(fèi)。如正佳廣場,、維多利廣場都以大品牌商家為主要客戶,，一是可以提高檔次，另外也可以讓消費(fèi)者享受更多的購物樂趣,。而新光城市廣場在招商過程中引入了家樂福和順電兩大商家。經(jīng)過招商部的努力,，主力商家方面已經(jīng)確立美國諾馬特超市,。

5、歲末商鋪廣告投放量激增

20xx年11月1至12月20日,，共有36個(gè)大型商場,、專業(yè)市場、裙樓商鋪和小區(qū)鋪在xx報(bào)紙媒體作廣告,，比9－10月份多出4個(gè),，其中xx市內(nèi)有34個(gè)，市外有2個(gè)。報(bào)紙的廣告量為13337664元,，比9－10月份增加63.9%,，其中市內(nèi)商鋪的廣告量占商鋪廣告總量的99％。廣告投放量原定為500萬,，我們認(rèn)為考慮到對接廣電房

地產(chǎn)的品牌向全國輸出的需要,，應(yīng)該增加100萬的廣告投放，組建成全方位的市場攻擊體系,。

6,、投資增長較快、整體市場供大于求,，總體價(jià)格走低,。

20xx年1－9月xx市批準(zhǔn)的商預(yù)售面積達(dá)48.52平方米，成交面積為41.12萬平方米,，同比增長47.57%和11.47％,。xx市特別是八區(qū)商鋪的供應(yīng)量大增，呈現(xiàn)出迅猛發(fā)展的勢頭,。受供應(yīng)量的巨大影響,，雖然20xx年前三季度的成交量與20xx年相比有較大幅度的增長，但少于20xx年的供應(yīng)量,，目前市場的售貨量仍較多,，有待市場進(jìn)一步消化。

同時(shí),，因20xx年商鋪市場供大于求,，導(dǎo)致20xx年的商鋪成交價(jià)繼續(xù)下滑，八個(gè)區(qū)的商鋪成交均價(jià)為9810元/平方米,，與20xx年商鋪的成交價(jià)格同期大幅下降了25.19％,。不過，受城市規(guī)劃和市政建設(shè)等利好因素影響,，現(xiàn)在天河,、白云、越秀等區(qū)的商鋪銷售仍然保持良好的市場局面,。

1998-20xx年全市商鋪成交均價(jià)表

（二）,、近期xx市商業(yè)物業(yè)市場發(fā)展變化 數(shù)據(jù)來源：xx市國土房管局及xx市房地產(chǎn)交易所

根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析和調(diào)查掌握的情況來看，預(yù)計(jì)未來一年xx市商業(yè)市場有以下趨勢：全市各片區(qū)商鋪?zhàn)邉莶顒e較大,，專家預(yù)計(jì),，20xx年xx市熱點(diǎn)地區(qū)的商鋪價(jià)格仍將穩(wěn)中有升，但幅度不會(huì)太大,，其中,，地鐵概念的商鋪市場的走勢會(huì)繼續(xù)上揚(yáng)，而其他商鋪市場的價(jià)格走勢會(huì)與20xx年基本持平或略有下降。

銷售部對項(xiàng)目周邊的項(xiàng)目做了專門的調(diào)查分析:東璟花園首層商鋪的銷售均價(jià)為50000元/平米,，實(shí)用率是80％折合實(shí)用面積售價(jià)60000元/平米,。xx廣場因?yàn)榻咒伒臄?shù)量很少，如果首層的銷售均價(jià)在35000元/平米即實(shí)用面積售價(jià)為70000元/平米,，那么我們認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)很高,，因此建議首層建筑面積銷售均價(jià)為28000－30000元/

平米，負(fù)一層建筑面積銷售均價(jià)為13000－15000元/平米應(yīng)該比較適合,。

位于奧林匹克體育場旁的“花花世界”近期將推出,，由于其成本較低，租金和售價(jià)都比xx廣場低而且已經(jīng)引入了好又多和歐培德,。因此建議本項(xiàng)目的租金適當(dāng)降低首層180－200元/平米,，負(fù)一層100－120元/平米之間。

二,、項(xiàng)目概況

（二）xx現(xiàn)時(shí)情下項(xiàng)目s,、w、o,、t的變化 1,、項(xiàng)目優(yōu)勢（s）

1)、本項(xiàng)目緊臨黃埔大道城市主干道,，地理位置昭示性強(qiáng),，易引起往來潛在客戶關(guān)注； 2),、地鐵5號(hào)線的區(qū)間站緊鄰本項(xiàng)目,；擴(kuò)大了項(xiàng)目的輻射區(qū)域。

3),、靠近多條城市交通要道,，享有優(yōu)越的城市交通條件；倚靠東西主干道黃埔大道,，多路公交車途經(jīng)本項(xiàng)目及周邊區(qū)域,；

4)、員村二橫路是區(qū)域板塊的中心,，生活配套成熟完善,；

5)、周邊云集眾多住宅與多家酒店,、娛樂、餐飲,、銀行等商務(wù)配套,，；鄰近天河區(qū)政府及天河公園；目前天河區(qū)一帶約有20萬白領(lǐng),，而黃埔區(qū)及經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)也有產(chǎn)業(yè)工人和白領(lǐng)近9萬人,，具有巨大的消費(fèi)能量；

6),、市場的稀缺性和唯一性,。員村二橫路能與xx廣場競爭的同類型、同檔次,、同規(guī)模的商業(yè)廣場目前沒有,。路邊的商鋪全部零散分布，形象差,，無舒適的購物環(huán)境,。xx是一個(gè)長年炎熱的城市，而本地段尚無全中央空調(diào)開發(fā)品種齊全的商業(yè)廣場,，是本地段商場的稀缺性,。xx廣場是舊城新區(qū)的特性商業(yè)代表，城鄉(xiāng)商業(yè)改造很有可能成為一種優(yōu)勢突出,、劣勢彌補(bǔ)的結(jié)果,，對商業(yè)中心的發(fā)展有利。

2,、項(xiàng)目劣勢（w）

1）,、現(xiàn)時(shí)消費(fèi)能力不足。原居民主要是村民和外來人,，消費(fèi)能力和消費(fèi)水平不是特別高,。

2)、地段的知名度與價(jià)值認(rèn)識(shí)有待提高,。作為xx的農(nóng)村地帶,，xx市民對此區(qū)域的認(rèn)同仍時(shí)間；

3),、員村二橫路商業(yè)規(guī)劃不夠完善,，周邊環(huán)境亂、社會(huì)治安比較差,、布局及行業(yè)的選擇會(huì)一定程度限制其發(fā)展,； 4)、項(xiàng)目太過于靠近xx市的主商圈天河城和正佳廣場,。

3,、發(fā)展機(jī)遇(o)：

1）、xx的城市建設(shè)規(guī)劃以20xx年,，員村周邊地區(qū)四大重點(diǎn)市政工程,，即位于琶洲的xx新國際會(huì)展中心,、地鐵二號(hào)線總站，以及黃洲大橋,、珠江臨江岸線光亮工程將陸續(xù)竣工,，以往因工廠云集、環(huán)境雜亂而在xx人心目中形象不佳的員村,，社區(qū)面貌會(huì)發(fā)生脫胎換骨的變化,。

2）、20xx年的亞運(yùn)會(huì)將在xx舉行,，天河區(qū)作為主場地,，市政設(shè)施的建設(shè)將進(jìn)一步完善。

結(jié)合項(xiàng)目推廣的需要,，和項(xiàng)目作為maii的體量我們對外的統(tǒng)一宣傳口徑為總建筑面積為35000平米,。

3）、員村地塊已成為政府在20xx年至20xx年重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)的大型地塊之一,?？沙鲎尳ㄖ娣e達(dá)141.4萬平方米，規(guī)劃性質(zhì)為酒店,、居住,、商業(yè)用地。

4,、發(fā)展威脅(t)：

1）,、位于奧林匹克體育場旁的“花花世界”將在近期推出市場； 2）,、項(xiàng)目附近的陽光都會(huì)廣場仍在售,； 3）、附近的社區(qū)商鋪供應(yīng)量在增加,。 4）,、正佳商業(yè)廣場仍在售。

三,、項(xiàng)目定位評估

（一）項(xiàng)目定位

根據(jù)市場現(xiàn)狀和項(xiàng)目的自身特點(diǎn),，建議項(xiàng)目定位為： 形象定位：xx首席社區(qū)maii 消費(fèi)定位：我的生活購物樂園 市場定位：xx社區(qū)商鋪中的暴漲鋪

（二）客戶定位

本項(xiàng)目面向投資和經(jīng)營兩大類客戶，結(jié)合項(xiàng)目自身的物業(yè)質(zhì)素和客觀的市場情況,，建議項(xiàng)目的客戶群定位如下： 1,、目標(biāo)市場

本項(xiàng)目所處位置是天河?xùn)|部的員村區(qū)域，該區(qū)域在大多數(shù)xx人心中的商業(yè)印象較為模糊,，在推廣宣傳中除了炒作區(qū)域商圈概念及項(xiàng)目形象之外,，更圍繞項(xiàng)目從近到遠(yuǎn)劃出不同的市場區(qū)域，在不同時(shí)期,，進(jìn)行分類推廣的手法：

2,、目標(biāo)客戶群定位

投資者分析（預(yù)計(jì)所占之購買比例為：55%左右）

客戶類型

1）,、擁有大型企業(yè)的人士；

2）,、擁有家族生意，以物業(yè)轉(zhuǎn)手或出租獲利作為主要目的之投資者,； 3）,、經(jīng)濟(jì)相當(dāng)富裕，具豐富積蓄,，以投資置業(yè)作為保值用途的人士,； 4）、企事業(yè)機(jī)關(guān)之高層國家干部,；

第一類：經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚,，先富起來的人士

購買心理分析

以上人士對投資方面有豐富經(jīng)驗(yàn)，主觀性較強(qiáng),，消費(fèi)心態(tài)上為得旺鋪不惜一擲千金,。故此該客戶群多為選購

首層街鋪或地鋪，購鋪預(yù)算相對較多,，多至過百萬甚至上千萬不等,，首要考慮的因素為商鋪位置、人流量等,，其次才考慮價(jià)格及回報(bào)率的問題,。對返租回報(bào)等促銷措施的需求不太高。本項(xiàng)目的街鋪數(shù)量不多,，故該類客戶占本項(xiàng)目的成交客戶比例亦不算太大,。約占成交客戶的5％。

第二類：經(jīng)濟(jì)富裕的本地村民

客戶類型

商業(yè)項(xiàng)目策劃公司篇二

1,、駕駛飛機(jī)翱翔藍(lán)天是人類的夢想,。航空愛好者通過航模運(yùn)動(dòng)實(shí)現(xiàn)了自己的飛翔夢。

2,、現(xiàn)在的航模運(yùn)動(dòng)基本規(guī)則是,，根據(jù)航模比賽要求，自己動(dòng)手制作航模,，訓(xùn)練飛行,，參加航模比賽。這使得實(shí)現(xiàn)飛翔夢受到諸多的限制,，比如制作航模的條件,，訓(xùn)練飛行的場地，航模比賽的組織等,。

3,、近年來,，四旋翼飛行器以其簡單的結(jié)構(gòu)和穩(wěn)定的超低空性能，成為了航模新寵得以流行,。

4,、“飛行娛樂館”項(xiàng)目是以四旋翼為主，在體育場館內(nèi)進(jìn)行娛樂飛行,。由飛行愛好者租用娛樂館的飛行器,，根據(jù)設(shè)定的娛樂飛行項(xiàng)目規(guī)則，享受娛樂飛行樂趣,，讓更多的飛行愛好者更加容易地實(shí)現(xiàn)自己的飛翔夢,。

1)娛樂館場地：租用現(xiàn)有體育場館，面積1000平方米以上,，高度10米以上,。

2)飛行器：根據(jù)娛樂館場地條件，以每10平米配備一架四旋翼飛行器,。

3)電池和充電設(shè)備：根據(jù)飛行器數(shù)量以及經(jīng)營時(shí)間,，配備機(jī)載電池和充電設(shè)備。

4)隔離網(wǎng)：娛樂館中可設(shè)多個(gè)飛行項(xiàng)目區(qū),，各項(xiàng)目區(qū)間用隔離網(wǎng)進(jìn)行隔離,。飛行區(qū)底部設(shè)置防護(hù)網(wǎng)。隔離網(wǎng)和防護(hù)網(wǎng)可快速架設(shè)和拆撤,。

1)初學(xué)教練區(qū)：針對初學(xué)者進(jìn)行基礎(chǔ)飛行操作培訓(xùn),，達(dá)到一定操控水平后方可進(jìn)行其它飛行項(xiàng)目區(qū)的娛樂。

2)常規(guī)航道區(qū)：設(shè)置環(huán)形常規(guī)航道,，以簡單直線和彎道組成,，分高度層。飛行者操控飛行器按規(guī)則進(jìn)行平穩(wěn)飛行,，保持飛行器間隔防止碰撞,，按高度層超越其它飛行器。此項(xiàng)目可設(shè)定為比賽項(xiàng)目,，以在航道中飛行時(shí)間長短評定勝負(fù),。

3)障礙航道區(qū)：在航道中設(shè)置各類飛行障礙，如屏風(fēng),、鐵圈,、回轉(zhuǎn)桿等。飛行者操控飛行器在航道中按規(guī)則超越各類障礙物,。此項(xiàng)目可設(shè)定為比賽項(xiàng)目,，以在航道中完成超越障礙物和時(shí)間長短評定勝負(fù)。

4)空中芭蕾區(qū)：飛行者操控飛行器在空中進(jìn)行各種姿態(tài)的飛行舞動(dòng),?？蓚€(gè)人獨(dú)舞,，也可是多人群舞。此項(xiàng)目可設(shè)定為比賽項(xiàng)目,，以評判員對飛行動(dòng)作打分評定勝負(fù),。

5)影視航拍區(qū)：在區(qū)內(nèi)設(shè)置各類影視拍攝的場景和模特，飛行者操控飛行器對場景和模特進(jìn)行航拍,。此項(xiàng)目可設(shè)定為比賽項(xiàng)目,，以航拍者的航拍作品效果評定勝負(fù)。

6)編隊(duì)飛行區(qū)：由多名飛行者操控飛行器在空中進(jìn)行編隊(duì)飛行,。此項(xiàng)目可設(shè)定為比賽項(xiàng)目，以編隊(duì)設(shè)計(jì)和完成動(dòng)作的效果評定勝負(fù),。

各飛行娛樂館可根據(jù)各自場地和經(jīng)營的條件,，選擇單項(xiàng)或多項(xiàng)設(shè)置項(xiàng)目區(qū)域。

1)飛行娛樂館收益方式：

①向顧客租賃飛行器,；

②為顧客開辦各類飛行項(xiàng)目培訓(xùn),；

③組織顧客開展各類飛行項(xiàng)目比賽；

2)飛行娛樂館投入內(nèi)容：

①場地租賃費(fèi)用,；

②飛行器購置費(fèi)用,；

③場地飛行環(huán)境設(shè)置費(fèi)用；

3)經(jīng)營性費(fèi)用：

①經(jīng)營人員費(fèi)用,；

②備用電池及充電設(shè)備,；

③飛行器維護(hù)和更新費(fèi)用；

④飛行環(huán)境設(shè)置維護(hù)更新費(fèi)用,；

①支出費(fèi)用：按1000平米場地,，年租300萬元； 150架飛行器,，保障一年內(nèi)同時(shí)有100架在場飛行,，年費(fèi)用75萬元；備用電池與飛行器總費(fèi)用相同,，年費(fèi)用75萬元,；經(jīng)營人員20人，年工資總額120萬元,；飛行環(huán)境設(shè)置維護(hù),，年費(fèi)用50萬元；其它年費(fèi)用80萬元,；共計(jì)700萬元,。

②收益費(fèi)用：僅以租賃飛行器計(jì)算。

按每架飛行器半小時(shí)30元,，每天經(jīng)營10小時(shí),，年經(jīng)營300天,，滿額100架飛行器，到客率60%進(jìn)行計(jì)算,，年收益共計(jì)1080萬元,。

③年毛利：1080萬元- 700萬元= 380萬元。

1,、發(fā)起成立聯(lián)盟,。選擇邀請具有實(shí)力的企業(yè)共同發(fā)起成立飛行娛樂聯(lián)盟。聯(lián)盟發(fā)起企業(yè)主要由體育場館單位,，體育活動(dòng)經(jīng)營企業(yè)（最好為航模經(jīng)營企業(yè)）,，四旋翼飛行器制造企業(yè)，航空電池制造企業(yè),，文化體育投資企業(yè)等組成,。

2、建立飛行娛樂館經(jīng)營模式,。由聯(lián)盟組織發(fā)起企業(yè)利用各自現(xiàn)有資源,，共同建立飛行娛樂館試點(diǎn)，通過試點(diǎn)建立健全聯(lián)盟經(jīng)營模式和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范,。

3,、加盟招商擴(kuò)大市場。在飛行娛樂館試點(diǎn)運(yùn)營的基礎(chǔ)上,，聯(lián)盟以統(tǒng)一的經(jīng)營模式,，統(tǒng)一的設(shè)施保障，統(tǒng)一的經(jīng)營品牌,，統(tǒng)一的商業(yè)文化,，連鎖加盟在全國各大中小城鎮(zhèn)招商發(fā)展飛行娛樂館。

4,、推進(jìn)航模運(yùn)動(dòng)創(chuàng)新發(fā)展,。在聯(lián)盟發(fā)展商業(yè)經(jīng)營的同時(shí)，規(guī)范完善阿飛行項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn),，創(chuàng)新航模運(yùn)動(dòng)的樣式,，爭取將飛行項(xiàng)目列入航模標(biāo)準(zhǔn)比賽項(xiàng)目，為比賽項(xiàng)目建造標(biāo)準(zhǔn)的航模比賽設(shè)施,，激勵(lì)更加廣泛的群眾參與航空體育運(yùn)動(dòng),。

商業(yè)項(xiàng)目策劃公司篇三

進(jìn)入21世紀(jì)的中國，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,，居民消費(fèi)水平逐步提高,，消費(fèi)心理和消費(fèi)習(xí)慣逐漸改變，人們消費(fèi)逐漸由單純物質(zhì)消費(fèi)，轉(zhuǎn)向以服務(wù)消費(fèi)為主的時(shí)期,。

旅游業(yè)作為“無煙工業(yè)”,，隨著中國人均生活水平的提高，旅游收入和旅游人數(shù)都保持了25%的年增長率,。發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)表明,，在人均gdp1000美元，即達(dá)到小康水平,，旅游的大眾化,，普通化即開始迅猛發(fā)展。根據(jù)最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，中國人均gdp已經(jīng)超過1000美元,，即旅游熱潮即將興起。

國家旅游局在中國旅游業(yè)發(fā)展的“十五”規(guī)劃中,，到20xx年,，國內(nèi)旅游人數(shù)將達(dá)到11億人次，旅游收入500億元,。旅游業(yè)總體產(chǎn)出為7500億元，相當(dāng)于全國gdp的5.8%,。

而在同時(shí),，國內(nèi)旅游業(yè)發(fā)展并不成熟，形式單一,，主要是游山玩水,，旅游市場沒有針對性，缺乏特色服務(wù)和創(chuàng)新服務(wù),，讓許多本來有出游打算的消費(fèi)者因?yàn)閷β眯猩绲姆?wù)不滿意而不出游,，浪費(fèi)了旅游資源和消費(fèi)資源，同時(shí)消費(fèi)者無法得到滿足,。

現(xiàn)代社會(huì)的日趨發(fā)展和進(jìn)步,，對人的素質(zhì)的要求也日益提高，當(dāng)前和會(huì)就業(yè)壓力很大,，大學(xué)生就業(yè)問題日益突出,，而怎樣提高大學(xué)生素質(zhì)，拓展大學(xué)生思維,，解決大學(xué)生就業(yè)問題,，目前已經(jīng)成為社會(huì)關(guān)注的一個(gè)熱點(diǎn)和焦點(diǎn)問題。

大學(xué)是人一生中十分重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn),，這個(gè)時(shí)期的成長如何,，直接影響進(jìn)入社會(huì)，甚至整個(gè)人生的發(fā)展歷程。當(dāng)前社會(huì)對大學(xué)生要求壓力日益增大,，大學(xué)生如何應(yīng)對挑戰(zhàn),，提高素質(zhì)，這成為目前在校的1700萬大學(xué)生迫在眉睫的事情,。

另一方面,，作為站在時(shí)代潮頭的大學(xué)生，消費(fèi)觀念開放,，思維先進(jìn),，對于參與社會(huì),，享受自然和生活的熱情也日趨高漲，大學(xué)生在這方面的消費(fèi)需求也日益增強(qiáng)。

“讀萬卷書,，行萬里路”，古人游學(xué)給我們留下了深刻的印象,，大學(xué)生現(xiàn)在也應(yīng)該行萬里路,，在實(shí)踐中鍛煉自己，享受生活,，感悟人生,。為此，我們公司正對這一情況,，推出特色旅行服務(wù),。我們并不是傳統(tǒng)的觀光旅游，而是旅行,。是在旅游享受生活和自然的同時(shí),，通過發(fā)揮自己的能力，低費(fèi)用獲得自身素質(zhì),，思維,，感悟的提升。給大學(xué)生的前途發(fā)展打下基礎(chǔ),，為人生留下美好的回憶,。

我們公司將通過一系列的服務(wù)和活動(dòng)，并于教育部門聯(lián)合,，為大學(xué)生提供旅行服務(wù),，為大學(xué)生的生活提供一個(gè)更加豐富的平臺(tái)，讓大學(xué)生能在以后的生活中終身受益,。

公司的業(yè)務(wù)主要針對各大高校有消費(fèi)能力的大學(xué)生而開展的,。并根據(jù)大學(xué)生的實(shí)際消費(fèi)能力進(jìn)設(shè)計(jì)和客源開發(fā)。本著“特色服務(wù),，以人為本”,、“創(chuàng)造終身價(jià)值”的理念,，匯集管理、財(cái)務(wù),、營銷等各方面的人才,，充分發(fā)揮潛力，提供最優(yōu)秀的服務(wù),，獲取收益,。公司的短期目標(biāo)是在一個(gè)地區(qū)開展服務(wù)，并成為領(lǐng)導(dǎo)企業(yè),。長期目標(biāo)是開發(fā)全國市場,，構(gòu)筑全國服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，成為大學(xué)生旅行服務(wù)的首選服務(wù),。成為倡導(dǎo)大學(xué)生生活文化,，促進(jìn)大學(xué)生自身發(fā)展和交流的大型平臺(tái)。

公司的業(yè)務(wù)主要包括以下部分：

（一）休閑旅游

休閑旅游服務(wù)是公司提供的一項(xiàng)基本旅行服務(wù),。這項(xiàng)傳統(tǒng)的旅行服務(wù)旨在讓消費(fèi)者擺脫社會(huì)和生活的壓力,，暫時(shí)放開煩惱的事情，走進(jìn)大自然,，融入大自然美好的氛圍中去,，享受大自然帶來的樂趣。體驗(yàn)在百忙中享受生活,。這項(xiàng)服務(wù)中,，可以充分體驗(yàn)自然，陶冶情操,，回歸自然，解脫心靈的束縛,，尋找真實(shí)的自我,，感悟人生，享受美好生活,。

在這項(xiàng)服務(wù)中,，我們更加注重對景點(diǎn)的選擇，根據(jù)需要,，開發(fā)新的景區(qū),，不局限與現(xiàn)有熱門景區(qū)，延長停留時(shí)間,。這樣可以冰雹正享受到真真正正的大自然,。

（二）素質(zhì)拓展

這項(xiàng)服務(wù)實(shí)在傳統(tǒng)旅游服務(wù)基礎(chǔ)上，賦予其諸如探索,、考察,、生存能力的培養(yǎng)。借助大自然奇妙的造化，來鍛煉能力,。這項(xiàng)服務(wù)對于大學(xué)生學(xué)會(huì)觀察,，學(xué)會(huì)適應(yīng)自然,，體驗(yàn)大自然的奇妙世界都十分有益,。在這項(xiàng)服務(wù)中,，我們會(huì)有專業(yè)人士進(jìn)行隨團(tuán)指導(dǎo),。指導(dǎo)大學(xué)生的野外生存技能，自然奇趣,，等等,。讓大學(xué)生在這項(xiàng)服務(wù)中既可以體驗(yàn)到自然的樂趣,，有可以學(xué)到知識(shí)本領(lǐng)。這些基本素質(zhì)的鍛煉,，能夠提升大學(xué)生的體質(zhì),，訓(xùn)練觀察力和適應(yīng)能力并融入自身,，終身受益,。

（三）社會(huì)實(shí)踐

這項(xiàng)服務(wù)是我們區(qū)別于傳統(tǒng)旅游的最大之處之一。這項(xiàng)服務(wù)主要是為了鍛煉大學(xué)生素質(zhì)而設(shè)計(jì)的,。通過這項(xiàng)服務(wù)，可以讓大學(xué)生了解社會(huì)的方方面面,，明白社會(huì)的運(yùn)行和從事工作的流程,。這項(xiàng)服務(wù)中公司設(shè)計(jì)有調(diào)查活動(dòng),，訪問活動(dòng)，實(shí)習(xí)活動(dòng),，等等,。大學(xué)生可以選擇參加其中一項(xiàng)活動(dòng)或幾項(xiàng)活動(dòng),。我們有專業(yè)人員進(jìn)行配合,，確保大學(xué)生的活動(dòng)能順利成功完成,，這項(xiàng)活動(dòng)也是體現(xiàn)大學(xué)生地方自身能力,，展現(xiàn)個(gè)人風(fēng)采，了解社會(huì),，了解自己的時(shí)機(jī),，也在這時(shí)來創(chuàng)造自身的價(jià)值。體驗(yàn)勞動(dòng)帶來的快樂,，為踏入社會(huì)作好準(zhǔn)備,，打下基礎(chǔ)。在這項(xiàng)服務(wù)中,，大學(xué)生既可以學(xué)到各種做事,、工作、處世的本領(lǐng),，也可以鍛煉自己適應(yīng)社會(huì)的能力,。

(四)party time

這項(xiàng)服務(wù)也是我們區(qū)別于傳統(tǒng)旅游的最大之處之一。party time是我們?yōu)榇髮W(xué)生交流信息,，結(jié)交朋友,，獲取知識(shí)而設(shè)計(jì)的服務(wù)。在這項(xiàng)服務(wù)中,，會(huì)提供許多具體的活動(dòng),，以便于大學(xué)生的需要得到滿足。在party time,，充滿了知識(shí)和友誼,，信息和互動(dòng)，是大學(xué)生理想的焦急學(xué)習(xí)場所,。在party time ，公司會(huì)提供各類大學(xué)生感興趣的信息,，比如,，經(jīng)濟(jì),、時(shí)事、軍事,、就業(yè),、教育等等。公司會(huì)聘請著名人物做互動(dòng)演講,，請語言大師傳授外語口語,。公司還舉辦各式論壇，讓大學(xué)生自由發(fā)揮,，訴其所想,，感受學(xué)術(shù)自由的樂趣與充實(shí)感。party time是大學(xué)生展現(xiàn)青春風(fēng)采的舞臺(tái),，讓大學(xué)生在快樂中學(xué)到知識(shí),，結(jié)交朋友，在青春留下美好的回憶,。

（五）潛能訓(xùn)練

潛能訓(xùn)練就是把大學(xué)生帶到大自然,，利用崇山峻嶺，瀚海大川等自然環(huán)境,，通過專門設(shè)計(jì)富有挑戰(zhàn)性的課程,，利用種種典型場景和活動(dòng)方式，讓團(tuán)隊(duì)和個(gè)人經(jīng)歷一系列的考驗(yàn),，磨練克服困難的毅力,，培養(yǎng)健康的心理素質(zhì)和積極進(jìn)取的人生態(tài)度，培養(yǎng)團(tuán)結(jié)合作的團(tuán)隊(duì)意識(shí),，使大學(xué)生達(dá)到“磨練意志,，完善人格，陶冶情操,，挖掘潛能,，熔煉團(tuán)隊(duì)”的培訓(xùn)目的。潛能訓(xùn)練把人的身心能力中最卓越,，最出色的部分升華到可能達(dá)到的顛峰,，當(dāng)人從顛峰“下降”到平凡生活時(shí)，應(yīng)對一切挑戰(zhàn)可以從容不迫,，潛能訓(xùn)練已經(jīng)成為學(xué)習(xí)適應(yīng)社會(huì)和終身教育的好方式,。

1、行業(yè)市場

旅游市場有巨大的發(fā)展空間,。旅游業(yè)作為國家的支柱產(chǎn)業(yè),，有國家政策的大力支持。在相當(dāng)長的時(shí)期內(nèi),，旅游產(chǎn)業(yè)都會(huì)呈現(xiàn)快速發(fā)展的狀況,。另一方面,，由于人民生活水平一直不斷提高，而且人們的空閑時(shí)間也多起來,，現(xiàn)代人的生活觀念也發(fā)生了變化,。當(dāng)收入游樂保障的情況下，出外旅行享受生活就成為人們生活中不可缺少的部分,。需求的大量增加,，必然導(dǎo)致旅行產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，而且隨著社會(huì)的發(fā)展,，旅游業(yè)也會(huì)更加個(gè)性化和多樣化,。

（1）市場細(xì)分

旅游市場主要針對有一定消費(fèi)能力的中高收入者。

（2）市場定位

因公司的資源限制,，以及在細(xì)分市場無競爭者,，因此采用避強(qiáng)定位，差異化戰(zhàn)略,，以確保市場占有,。

公司致力于提高大學(xué)生素質(zhì)，為大學(xué)生提供更周到,、更細(xì)致,、更省錢、更具價(jià)值的出行服務(wù),。一切為了創(chuàng)造大學(xué)生需要的價(jià)值,。

首先服務(wù)差異化。公司提供的服務(wù)目前是絕無僅有的一項(xiàng)服務(wù),，不僅體現(xiàn)在服務(wù)的具體設(shè)計(jì)上,，更具體在貫穿其中的全新的學(xué)習(xí)、生活理念,。在服務(wù)設(shè)計(jì)上,，突出了對自然和社會(huì)的協(xié)調(diào)，既保證大學(xué)生對自然風(fēng)光,、人文古跡向往的需求滿足,，同時(shí)更具現(xiàn)實(shí)意義的素質(zhì)鍛煉以及人際交往方面的需求也可以滿足。在整個(gè)服務(wù)中體現(xiàn)的追求自由和實(shí)力,，揮灑青春活力,，展現(xiàn)青春風(fēng)采的精神更是別具一格，充分滿足現(xiàn)代大學(xué)生的理想和追求,。

在服務(wù)上,，一切為了創(chuàng)造大學(xué)生需要的價(jià)值，即服務(wù)更周到、更細(xì)致,、更省錢,、更富情趣。

其次,，形象差異化。公司所開展的服務(wù)是為大學(xué)生服務(wù),，形象上是大學(xué)生的益友,。年輕活潑，充滿智力和激情,。公司構(gòu)建全新的企業(yè)文化,。公司的企業(yè)文化是健康、積極向上,、充滿激情和靈性,。在現(xiàn)代社會(huì)中，成為時(shí)代領(lǐng)跑者而又是生活享受者,。

企業(yè)形象充分區(qū)別與其他企業(yè),，代表大學(xué)生的內(nèi)心感受和生活渴望。

2,、競爭優(yōu)勢

公司提供的服務(wù),，周到細(xì)致省錢。大學(xué)生的需求通過我們的服務(wù)可以全面,、方便,、有效地滿足。其主要優(yōu)勢有以下幾點(diǎn)：

（1） 專業(yè)化 公司在服務(wù)設(shè)計(jì)方向突出專業(yè)化,，可以讓大學(xué)生產(chǎn)生強(qiáng)烈的真實(shí)感,。針對大學(xué)生，無論在休閑觀光,，還有在素質(zhì)拓展,、party time、潛能訓(xùn)練,、社會(huì)實(shí)踐,，都讓大學(xué)生參與其中，獲得價(jià)值,。

（2） 個(gè)性化 公司提供的服務(wù)針對大學(xué)生中不同的需求偏向,，設(shè)計(jì)的服務(wù)也具有明顯的個(gè)性化，可以讓大學(xué)生的不同需求得到全面滿足,。而且,，在提供的服務(wù)過程中，根據(jù)實(shí)際情況還提供專門的特色服務(wù)，達(dá)到大學(xué)生的滿意,。

（3） 集成性 公司提供的服務(wù)是創(chuàng)新的集合各項(xiàng)服務(wù),，多方位、多角度地全面服務(wù),。大學(xué)生可以全面系統(tǒng)地參加一項(xiàng)或幾項(xiàng)服務(wù)的組合,，以滿足大學(xué)生不同的需求。

（4） 創(chuàng)新性 公司服務(wù)始終堅(jiān)持創(chuàng)新原則,，不斷創(chuàng)新,，全面創(chuàng)新，保證滿足大學(xué)生的消費(fèi)需求,。

（5） 完全顧客導(dǎo)向 公司的每一項(xiàng)服務(wù)都是為大學(xué)生量身定做的,，一切從大學(xué)生的實(shí)際需求出發(fā)，一切為了創(chuàng)造適合大學(xué)生的價(jià)值,。企業(yè)和顧客共建企業(yè)文化,，形成完全的顧客導(dǎo)向。

（6） 及時(shí)性 公司通過現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò),、校園社點(diǎn)等方式直接提供服務(wù),，保證服務(wù)的及時(shí)性。

3,、人才優(yōu)勢

公司部分依托高校專家教授,，一部分依托外聘優(yōu)秀管理人員和高素質(zhì)職員，建立完善的人才機(jī)制,，有充分的人力資源優(yōu)勢,。

4、競爭劣勢

由于公司進(jìn)入的是一個(gè)全新的領(lǐng)域,，目前尚無人可以學(xué)習(xí),，因此具有一定的進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)，公司屬創(chuàng)業(yè)公司,，資源有限,，短期內(nèi)無法支撐較大規(guī)模的競爭壓力。

公司通過外聘優(yōu)秀管理人才和高校顧問,，構(gòu)件優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì),，并在此基礎(chǔ)上建立完善的企業(yè)制度和企業(yè)文化，并做到合理融合,。集合了優(yōu)秀的人才,，加上一流的制度和文化，并通過企業(yè)全體的一致努力,，充分發(fā)揮能力和挖掘潛力,，一定回給企業(yè)帶來成功,，我們也堅(jiān)信，通過不斷創(chuàng)新和進(jìn)取,，企業(yè)必然能達(dá)到理想目標(biāo),。

1、公司三年投資計(jì)劃

（1）投資方向和資金使用項(xiàng)目

公司在20xx年6月到20xx年月的第一個(gè)三年計(jì)劃期內(nèi),，重點(diǎn)投資方向?qū)⑾拗圃诠枮I市場開發(fā),，鞏固和進(jìn)入全國市場的準(zhǔn)備階段。

公司第一個(gè)三年計(jì)劃內(nèi),，資金的使用和投資項(xiàng)目包括：

（1） 公司管理費(fèi)用

（2） 公司固定資產(chǎn)購置（主要是網(wǎng)絡(luò)工作部）

（3 ）服務(wù)設(shè)計(jì)所需要的資金支持

（4） 市場拓展,、公關(guān)宣傳、廣告等費(fèi)用

（2）投資計(jì)劃（第一個(gè)三年計(jì)劃）

初步計(jì)劃,，三年內(nèi)公司完成投資700萬。

（1）公司管理費(fèi)用（估算）：370萬

初步估計(jì),，公司的人員規(guī)模和管理費(fèi)用如下：

20xx年6月----20xx年7月,，公司人員控制在20人左右，管理費(fèi)用95萬

20xx年7月----20xx年6月,，公司人員控制在30人左右,，管理費(fèi)用125萬

20xx年6月----20xx年7月，公司人員穩(wěn)定在30人左右,，管理費(fèi)用 150萬

（2）公司固定資產(chǎn)購置：100萬元

如,，購置辦公設(shè)備，網(wǎng)絡(luò)設(shè)備等,。

（3）服務(wù)設(shè)計(jì)所需資金支持：100萬

（4）市場拓展,、公關(guān)宣傳、廣告等費(fèi)用：130萬

由于目標(biāo)市場非常集中,，因此推廣費(fèi)用相對低,。

大學(xué)生旅行公司第一個(gè)三年計(jì)劃投資計(jì)劃表

（20xx年6月----20xx年7月）（單位：rmb萬元）

項(xiàng)目 20xx年6月—20xx年7月 20xx年7月--20xx年6月 20xx年6月--20xx年7月 合計(jì)

2、公司固定資產(chǎn)購置 50 25 25 100

3,、服務(wù)設(shè)計(jì)所需資金支持 40 30 30 100

4,、市場拓展、公關(guān)宣傳,、廣告等費(fèi)用 60 40 30 130

合計(jì) 245 220 235 700

2,、資金來源（三年內(nèi)）

公司在20xx年6月20xx年7月的三年內(nèi)，資金來源包括公司初期投入資金,、營業(yè)收入和銀行貸款三部分,。

（3） 由于銀行貸款向中小企業(yè)傾斜和第三產(chǎn)業(yè)傾斜，針對大學(xué)生創(chuàng)業(yè)企業(yè)的支持,，同時(shí)用公司固定資產(chǎn)抵押,，可爭取銀行貸款200萬,。

（4） 資金平衡分析

從以上分析可以看到，公司從20xx年6月到20xx年7月的兩年內(nèi),，須投資455萬,，公司初始投資200萬， 銀行貸款200萬,，合計(jì)400萬,，資金缺口55萬。依靠一年的營業(yè)收入就可以解決,。預(yù)計(jì)20xx年6月到20xx年7月的一年內(nèi),，公司將實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入416萬。因此,，保證資金的供應(yīng)是有保障的,。

3、效益預(yù)測

（1） 股東及風(fēng)險(xiǎn)投資回報(bào)的主要是營業(yè)收入,。

（2） 投資收益預(yù)測

a,、營業(yè)收入：

20xx年6月----20xx年7月 416萬

20xx年7月----20xx年6月 832萬

20xx年6月----20xx年7月 4160萬

三年合計(jì)5408萬。

b,、經(jīng)營成本

服務(wù)業(yè)的附加值較高,，由于本公司的價(jià)格定位較低，初步估計(jì),，經(jīng)營成本按收入的70%計(jì)算：

20xx年7月----20xx年6月 582.4萬

20xx年6月----20xx年7月 2912萬

三年合計(jì)3785.6萬,。

c、稅前利潤

20xx年6月----20xx年7月 124.8萬

20xx年7月----20xx年6月 249.6萬

20xx年6月----20xx年7月 1248萬

d,、稅后利潤

扣除營業(yè)稅及附加 5%,，前兩年免企業(yè)所得稅，所得利潤

3,、結(jié)論：經(jīng)初步分析,，公司通過經(jīng)營，將為投資者創(chuàng)造十分巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益,。贏利預(yù)測見下表,。

單位：rmb萬元

年限 20xx年6月-20xx年7月 20xx年7月-20xx年6月 20xx年6月-20xx年7月 合計(jì)

稅費(fèi) 0 0 156 156