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葫蘆島物業(yè)收費(fèi)管理辦法篇一

《葫蘆島市物業(yè)管理辦法》業(yè)經(jīng)2005年8月31日葫蘆島市第3屆人民政府第11次常務(wù)會(huì)議通過，現(xiàn)予以公布,，自公布之日起施行,。

第一條為加強(qiáng)物業(yè)管理活動(dòng)和規(guī)范物業(yè)管理行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,，改善城市居民的生活和工作環(huán)境,，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《遼寧省城市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際,，制定本辦法,。

第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)。

第三條本市行政區(qū)域內(nèi)具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅及寫字樓,、醫(yī)院,、學(xué)校等非住宅物業(yè)，均應(yīng)實(shí)施物業(yè)管理;暫不具備物業(yè)管理?xiàng)l件的,，應(yīng)通過改造等途徑逐步實(shí)行物業(yè)管理,。

第四條本辦法所稱業(yè)主是指房屋所有權(quán)人;所稱物業(yè)管理，是指由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,，對(duì)房屋及配套設(shè)施,、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修,、養(yǎng)護(hù)、管理,，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和管理秩序的活動(dòng),。

第五條市城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)活動(dòng)的監(jiān)督管理，主要職責(zé)：

(一)依法對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審批;

(二)配合市物價(jià)主管部門制定服務(wù)收費(fèi)辦法;

(三)制定行業(yè)規(guī)劃,，組織行業(yè)培訓(xùn),，開展業(yè)務(wù)指導(dǎo);

(四)按照有關(guān)規(guī)定，收取,、使用和監(jiān)督管理專項(xiàng)維修資金;

(五)政府賦予的其他職責(zé),。

第六條 各縣(市)區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作，主要職責(zé)是：

(一)貫徹執(zhí)行有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī),、規(guī)章,制定相關(guān)管理制度;

(二)指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì),、撤銷業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)作出的違反法律、法規(guī),、規(guī)章的決定或者責(zé)令其限期改正,，并通告全體業(yè)主;

(三)批準(zhǔn)符合條件的建設(shè)單位采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè);

(四)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理工作進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo);

(五)調(diào)解、處理和依法裁決物業(yè)活動(dòng)中發(fā)生的糾紛;

(六)查處物業(yè)管理工作中的違法,、違紀(jì)行為;

(七)協(xié)助市物業(yè)行政主管部門做好專項(xiàng)維修資金的歸集,、監(jiān)督管理工作;

(八)組織物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)驗(yàn)收、交接工作;

(九)依法承擔(dān)的其他職責(zé),。

第七條 街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)支持和協(xié)助物業(yè)管理部門做好本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理,、組織協(xié)調(diào)、宣傳教育和解釋工作;指導(dǎo)社區(qū)居委會(huì)召開業(yè)主大會(huì),，組建物業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會(huì);監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)依法履行職責(zé),。

第八條社區(qū)居委會(huì)具體負(fù)責(zé)所屬各物業(yè)區(qū)域業(yè)主大會(huì)的籌備、召開和組建業(yè)主委員會(huì);負(fù)責(zé)物業(yè)管理法規(guī),、規(guī)章及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的宣傳教育工作;調(diào)解,、處理本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)活動(dòng)中發(fā)生的糾紛;負(fù)責(zé)業(yè)主委員會(huì)成立前和業(yè)主委員會(huì)換屆期間，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)活動(dòng)的組織,、管理,，接收、保管基礎(chǔ)設(shè)施的圖紙及相關(guān)資料,。

第九條規(guī)劃,、公安、物價(jià),、工商,、民政、環(huán)保等行政部門，按照各自職責(zé),，積極協(xié)助做好物業(yè)管理工作,。

第十條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有《物業(yè)管理?xiàng)l例》中規(guī)定的權(quán)利,并履行相應(yīng)的義務(wù)。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)通過建設(shè)單位,、物業(yè)管理企業(yè)或直接向業(yè)主委員會(huì)提供地址和聯(lián)系方式,。

房屋的承租等實(shí)際使用者為物業(yè)使用人。物業(yè)使用人受業(yè)主委托,，可以行使業(yè)主的權(quán)利,，同時(shí)履行業(yè)主的義務(wù)。

第十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì),，行使《物業(yè)管理?xiàng)l例》中規(guī)定的職責(zé),。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的,，可以幢,、單元、樓層等為單位或按擁有的投票權(quán)數(shù)比例等方式,，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,。

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

第十二條新建住宅小區(qū)交付使用且入住率或出售率達(dá)50%以上的,，建設(shè)單位或其委托的單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知縣(市)區(qū)物業(yè)行政主管部門,，縣(市)區(qū)物業(yè)行政主管部門在接到告知之日起60日內(nèi)，應(yīng)指導(dǎo)街道,、社區(qū)居委會(huì)及業(yè)主召開首次業(yè)主大會(huì),，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

第十三條業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)時(shí),，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的縣(市),、區(qū)物業(yè)行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)下，由社區(qū)居委會(huì),、業(yè)主代表,、建設(shè)單位(包括公有住房出售單位)組成業(yè)主大會(huì)籌備組(以下簡(jiǎn)稱籌備組)，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作,?；I備組業(yè)主代表由社區(qū)居委會(huì)提名，經(jīng)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)依據(jù)業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)具備的條件審核產(chǎn)生,。

籌備組成員名單確定后,，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第十四條籌備組應(yīng)當(dāng)做好下列工作：

(一)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間,、地點(diǎn),、形式和內(nèi)容;

(二)參照市物業(yè)行政主管部門制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》;

(三)確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù);

(四)確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法及名單;

(五)做好召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的記錄和其他準(zhǔn)備工作,。

前款(一),、(二)、(三),、(四)項(xiàng)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,。

第十五條分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，其前期物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)以整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域?yàn)檎型稑?biāo)范圍,。先行開發(fā)的區(qū)域銷售并交付使用的物業(yè),，符合本辦法規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會(huì),，業(yè)主大會(huì)可就整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理事項(xiàng)做出決定;待后續(xù)工程入住率或出售率達(dá)到50%以上時(shí),，應(yīng)適時(shí)召開業(yè)主大會(huì)，調(diào)整業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)管理事宜,。

第十六條業(yè)主在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán),，在省尚未做出具體規(guī)定前，按照下列規(guī)定執(zhí)行：

(一)住宅房屋按戶計(jì)算投票權(quán),，一個(gè)《房屋所有權(quán)證》有一票投票權(quán);

(二)非住宅房屋按《房屋所有權(quán)證》載明的建筑面積,，100平方米(含100平方米)以下的有一票投票權(quán)，100平方米以上每增加200平方米增加一票投票權(quán);

(三)未售出商品房的投票權(quán)屬于建設(shè)單位,，住宅房屋按一套房屋享有一票投票權(quán),，非住宅房屋按房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)載明的建筑面積，每100平方米有一票投票權(quán),，100平方米以上每增加200平方米增加一票投票權(quán),。但單個(gè)業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)上所持的投票權(quán)數(shù)最多不得超過已入住的業(yè)主投票權(quán)的20%。

第十七條業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,，不滿18周歲的業(yè)主由其法定代理人或委托代理人出席,。代理人應(yīng)具備下列條件：

(一)具有完全民事行為能力;

(二)有授權(quán)委托書。

代理人根據(jù)業(yè)主的授權(quán)在業(yè)主大會(huì)上行使業(yè)主的權(quán)利,，視同本人行使權(quán)利,，但沒有被選舉權(quán)。

第十八條業(yè)主大會(huì)會(huì)議可采用集體討論或書面征求意見的形式,，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加,。

第十九條業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過,。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約,、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè),，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定,，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。

第二十條業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》的規(guī)定,由業(yè)主委員會(huì)組織召開,。

有下列情況之一的,，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：

(一)20%以上業(yè)主提議的;

(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的;

(三)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》或者《業(yè)主公約》規(guī)定的其他情況。

應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議,，業(yè)主委員會(huì)不履行組織召開會(huì)議職責(zé)的,，縣(市)、區(qū)物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召開,。

第二十一條《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》,、《業(yè)主公約》和業(yè)主大會(huì)通過的各項(xiàng)決定，對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主(包括業(yè)主委員會(huì)成立后入住的業(yè)主)具有約束力;業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí),，對(duì)受讓人和物業(yè)使用人具有同等約束力,。

業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的決定，應(yīng)當(dāng)以書面的形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告,。