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商品房銷(xiāo)售相關(guān)法律篇一

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(一)商品房銷(xiāo)售面積爭(zhēng)議

按套或單元計(jì)價(jià)的現(xiàn)售房屋,，當(dāng)事人對(duì)現(xiàn)售房屋實(shí)地勘察后可以在合同中直接約定總價(jià)款,。按套或單元計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖,。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸,，并約定誤差范圍。房屋交付時(shí),，套型與設(shè)計(jì)圖紙一致,，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價(jià)款不變;套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍,，合同中未約定處理方式的,，買(mǎi)受人可以退房或者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重新約定總價(jià)款。買(mǎi)受人退房的,，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任,。

(二)商品房銷(xiāo)售中的設(shè)計(jì)變更爭(zhēng)議

《商品房銷(xiāo)售管理辦法》規(guī)定：經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式,、戶型,、空間尺寸、朝向變化,，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買(mǎi)受人,。

買(mǎi)受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)作出是否退房的.書(shū)面答復(fù),。買(mǎi)受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃,、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更,。其中，規(guī)劃設(shè)計(jì)變更造成面積差異和房?jī)r(jià)款的變更,，當(dāng)事人不解除合同的,，雙方應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買(mǎi)受人的,，買(mǎi)受人有權(quán)退房;買(mǎi)受人退房的,，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任,。

(三)商品房銷(xiāo)售中的房屋交付時(shí)間與質(zhì)量爭(zhēng)議

1.房屋交付時(shí)間

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買(mǎi)受人,。未能按期交付的,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因,，需延期交付的,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知買(mǎi)受人。

2.房屋交付質(zhì)量與保修責(zé)任

銷(xiāo)售商品住宅時(shí),，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定》,，向買(mǎi)受人提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》,。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任,。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限,、保修責(zé)任等內(nèi)容作出約定,。保修期從交付之日起計(jì)算。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修期的存續(xù)期,。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問(wèn)題,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任,。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任,。用戶驗(yàn)收后自行添置,、改動(dòng)的設(shè)施、設(shè)備,，由用戶自行承擔(dān)維修責(zé)任,。

3.《住宅質(zhì)量保證書(shū)》與《住宅使用說(shuō)明書(shū)》

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷(xiāo)售的新建商品住宅時(shí)，應(yīng)在住宅交付用戶的同時(shí)提供給用戶《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》,?！蹲≌|(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》以購(gòu)買(mǎi)者購(gòu)買(mǎi)的套(幢)發(fā)放，每套(幢)住宅均應(yīng)附有各自的《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》,。商品住宅售出后,，委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應(yīng)在《住宅質(zhì)量保證書(shū)》中明示所委托的單位,。

《住宅質(zhì)量保證書(shū)》應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

(1)工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí);

(2)地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修;

(3)正常使用情況下各部位,、部件保修內(nèi)容與保修期

1)屋面防水3年;

2)墻面、廚房和衛(wèi)生間地面,、地下室,、管道滲漏1年;

3)墻面,、頂棚抹灰層脫落1年;

4)地面空鼓開(kāi)裂、大面積起砂1年;

5)門(mén)窗翹裂,、五金件損壞1年;

6)管道堵塞2個(gè)月;

7)供熱,、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期;

8)衛(wèi)生潔具1年;

9)燈具、電器開(kāi)關(guān)6個(gè)月;

10)其他部位,、部件的保修期限,，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。

(4)用戶報(bào)修的單位,，答復(fù)和處理的時(shí)限

住宅保修期從開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收的住宅交付用戶使用之日起計(jì)算,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以延長(zhǎng)上述規(guī)定的保修期，但不得不應(yīng)低于上述規(guī)定的保修期限,。

《住宅使用說(shuō)明書(shū)》應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu),、性能和各部位(部件)的類(lèi)型、性能,、標(biāo)準(zhǔn)等作出說(shuō)明,，并提出使用注意事項(xiàng)，一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：

(1)開(kāi)發(fā)單位,、設(shè)計(jì)單位,、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位;

(2)結(jié)構(gòu)類(lèi)型;

(3)裝修,、裝飾注意事項(xiàng);

(4)上水,、下水、電,、燃?xì)?、熱力、通訊,、消防等設(shè)施配置的說(shuō)明;

(5)有關(guān)設(shè)備,、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說(shuō)明和安裝注意事項(xiàng);

(6)門(mén)、窗類(lèi)型,，使用注意事項(xiàng);

(7)配電負(fù)荷;

(8)承重墻,、保溫墻、防水層,、陽(yáng)臺(tái)等部位注意事項(xiàng)的說(shuō)明;

(9)其他需說(shuō)明的問(wèn)題,。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在《住宅使用說(shuō)明書(shū)》中對(duì)住戶合理使用住宅應(yīng)有提示。因用戶使用不當(dāng)或擅自改動(dòng)結(jié)構(gòu),、設(shè)備位置和不當(dāng)裝修等造成的質(zhì)量問(wèn)題,，開(kāi)發(fā)企業(yè)不承擔(dān)保修責(zé)任;因住戶使用不當(dāng)或擅自改動(dòng)結(jié)構(gòu)，造成房屋質(zhì)量受損或其他用戶損失,，由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任,。

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