為保證事情或工作高起點、高質量,、高水平開展,，常常需要提前準備一份具體,、詳細,、針對性強的方案,，方案是書面計劃,，是具體行動實施辦法細則，步驟等,。怎樣寫方案才更能起到其作用呢,？方案應該怎么制定呢？以下是小編給大家介紹的方案范文的相關內容,，希望對大家有所幫助,。

房地產策劃方案提綱 房地產策劃方案論文篇一

晚會以突出家的氛圍和格調為主，詮釋中秋的內涵和底蘊,，弘揚中國傳統(tǒng)文化,，觸發(fā)所有與會者的共鳴，并使其能以最快和最自然的方式融入到本次晚會當中,，使所有與會者真正體會到家的溫馨情懷,。

晚會進行當中由xx集團相關領導為xx地產第1000位業(yè)主授予xx榮譽員工稱號(注：具體數字可根據開發(fā)商具體情況定，既可以是整數位,，也可以是第815位,、第918位等與中秋有關聯的數字位)。

由聘請的廚師現場演示月餅的制作工藝和流程,，由互動業(yè)主現場實地操作,，并將制作好的月餅送與他最想送的人品嘗。

該環(huán)節(jié)主要突出家庭的一種溫馨氛圍,，尤其是那些整日奔波勞碌的業(yè)主,，他們很難幫助家里做什么，以這種方式表達他們的歉意,，可以更深刻的讓他們體會到操持一個家的不易,。

由主持人向現場觀眾征集有關中秋的各種形式作品(例如：歌曲、詩詞等)送與他們想送的人,，贈送形式既可以是現場獻歌,，也可以當場揮毫潑墨，也可以吟誦給他們的親人聽(看),。

該環(huán)節(jié)主要考慮在各種形式的有關中秋的作品中大多以中秋寄情來抒發(fā)一種對家和親人的思念之情,，其目的是可以更加強化家的感覺和氛圍，體現以詩詠情,、以詞吟情,、以歌頌情的一種格調。

由主持人邀請現場觀眾上臺品嘗月餅,，月餅分為酸,、甜、苦及特殊月餅幾種,。吃到酸的觀眾需現場說出他(她)在家庭生活中一件讓他(她)感到心酸的事;吃到甜的觀眾需現場說出他(她)在家庭生活中一件感到最為甜蜜的事;吃到苦的觀眾需現場說出他(她)在家庭生活中一件(段)感到最為痛苦的事(歷程);吃到特殊月餅的觀眾可當場獲得開發(fā)商現金或物質的獎勵,。

本環(huán)節(jié)主要是讓參與者能夠和與會者去分享他們生活當中的各種滋味，進而達到共鳴!

由主持人邀請現場觀眾上臺朗讀一篇文章，將文章中的“中秋”置換成“xx”,，將“xx”置換成“中秋”,。無錯誤的參與者將得到開發(fā)商的現金或物質獎勵，讀錯者將受到一定的懲罰,。

本環(huán)節(jié)以娛樂為主,，同時起到宣傳公司品牌形象的目的。

酒會以推廣和宣傳為主,，播放一些輕柔的背景音樂,，同時設置部分“望月”茶座，會場設置業(yè)務洽談區(qū),、品茗區(qū),、月餅制作演示區(qū)、餐飲區(qū)等,。其中休閑娛樂區(qū)擬邀請木偶戲團,、小型民樂演奏等現場助興作為酒會的一個亮點推出。

晚會是以各種節(jié)目的形式來烘托中秋的節(jié)日氣氛,，同時為體現開發(fā)商的形象,，所以應體現出家庭生活的溫馨、浪漫,，而此處的家庭應理解為廣義的家庭,，它既指每個人的小家，也涵蓋著xx名城這個大家庭,，因此所有節(jié)目應圍繞這個主題展開,，所有節(jié)目也應為這個主題服務。

晚會應包含演藝團體的節(jié)目,、xx企業(yè)員工節(jié)目,、互動節(jié)目及xx企業(yè)領導致詞或頒獎等幾個部分。

演出團體的節(jié)目應以格調高雅的民族類節(jié)目為主,，可以包括一些民樂演奏,、體現中秋節(jié)日氣氛的民歌等，同時可以考慮邀請一些專業(yè)的播音人員來現場吟誦一些反映中秋的詩詞,，考慮到各年齡段業(yè)主的需求，可適當增加一些流行時尚的元素,，但該部分只能屬于陪襯和渲染氣氛,，不應喧賓奪主。為實現宣傳xx品牌的目的,，擬采用模特現場走秀的形式來展示,，模特可以穿上印有xx集團開發(fā)的各個樓盤標識和形象的文化衫進行現場展示，以達到最佳的宣傳效果。模特既可以邀請專業(yè)模特,，也可以考慮使用企業(yè)自己的員工來展示,。

xx企業(yè)所出的節(jié)目應體現出企業(yè)的風采、員工的風貌,，同時所選節(jié)目應突出xx集團與業(yè)主是“一家人”和處處都是為業(yè)主考慮的一種人文關懷,。

xx企業(yè)領導致詞或頒獎是體現本次活動目的的一個重要載體，其作用是強化本次活動的意義和作用,，同時也通過致詞表達xx人對所有業(yè)主和潛業(yè)主的祝福和感謝,。

本次晚會的一個目的是希望現有業(yè)主介紹其周邊親戚或朋友來購買，但如果去過份渲染這一目的勢必會起到適得其反的作用,。我公司認為最佳的辦法是只在主持詞中體現這一目的,，然后通過本次晚會的舉辦能讓與會觀眾能切實感到該企業(yè)的獨到之處，只有讓業(yè)主能深深感受到該企業(yè)和該樓盤的好,，才能真正觸發(fā)他們的宣傳意識,，使這種宣傳和介紹由一種被動行為變成一種主動行為，將這一目的由宣傳變?yōu)闊o形,，也就是“此處無聲勝有聲”,，其效果才能達到最佳。

房地產策劃方案提綱 房地產策劃方案論文篇二

1,、促進開盤成交客戶合同簽訂;

2,、提升開盤售樓部現場人氣;

3、促進項目開盤成交,，制造凱悅城的聲音,，及快速去化房源。

20xx年9月份(具體時間待定)

凱悅城售樓中心

1,、置業(yè)顧問電話邀約時間：20xx年9月份

2,、電器的購買

時間：20xx年8月30日

3、抽獎券制作到位 時間：20xx年9月初

4,、水果糕點現場布置到位

時間：開盤前一天

邀請凱悅城開盤,，購房簽約客戶，將在售樓中心內部進行現場“砸金蛋得家電”活動,，由項目經理對本次活動類容進行簡單介紹,，并傳遞前期購房客戶，老帶新活動政策,，本次活動抽獎由當天購房客戶現場抽取,，產生以下獎勵：

一等獎：筆記本電腦(2名)

二等獎：海爾冰箱(4臺)

3000x2臺=6000元 1500x4臺=6000元 1000元x6臺=6000元 600元x10臺=6000元

100元x90臺=9000元

費用預估：33000元

三等獎：海爾洗衣機(6名) 四等獎：微波爐(10名)

五等獎：榨汁機或電飯煲或加濕器(90名)

新客戶到達售樓中心——進入簽到區(qū)簽到——拿排號單或序號——客戶集中到門外——現場維持開盤前客戶情緒，待開盤開始,，由銷售帶客戶購房,，已簽訂購房認購的客戶——由銷售帶客戶進行現場砸蛋區(qū)——由客戶砸蛋獲取獎券——銷售帶客戶去領獎去等級(需帶認購和客戶身份證)——核對后領取獎品——銷售讓客戶從后門離開,。

(置業(yè)顧問全程接待，并一對一介紹,，促進成交幾率,，深入挖掘潛在客戶群)

1、抽獎券數量：100張

抽獎箱：1個 費用： 100元

2,、聘請婚慶公司費用： 2500元

3,、水果糕點費用：1000元

4、預計現場布置費用： 費用： 500元

5,、小禮品購置費：毛絨玩具等 20xx元

6,、不可預計支出費用： 費用： 900元

7、家電費用：33000元

策劃部

xx年8月22日

房地產策劃方案提綱 房地產策劃方案論文篇三

漢沽位于天津東部濱海地區(qū),，是天津濱海新區(qū)的重要組成部分,，轄區(qū)面積441.5平方公里區(qū)政府坐落在寨上街轄區(qū)內，全區(qū)共有常駐人口17萬,。

漢沽是我國重要的化學工業(yè)基地之一,，已形成以海洋化工為主，多門類綜合發(fā)展的工業(yè)體系,，全區(qū)共有工業(yè)企業(yè)300余家,，主要有制鹽、化工,、輕紡,、服裝、冶金,、機械加工等十多個工業(yè)門類,。漢沽不僅是一個工業(yè)重地，而且還是一個魚米之鄉(xiāng),，盛產水稻,、水果及水產品。其中的茶淀葡萄和水產品久負盛名,。

xx所在寨上街,，其南部為天津老牌化工企業(yè)—天津化工廠，她曾為漢沽區(qū)的發(fā)展立下了汗馬功勞,，但隨著改革開放的進行及國有老企業(yè)的通病,，企業(yè)的效益大不如前，也在某種程度上影響了漢沽區(qū)的發(fā)展,。隨著漢沽新一屆領導班子對當地經濟結構的調整,，將第三產業(yè)作為漢沽區(qū)結構的補充體，使?jié)h沽成為一個經濟結構多角化的地區(qū),，從而保證漢沽區(qū)經濟的健康,、可持續(xù)發(fā)展。

由于漢沽房地產市場的發(fā)展屬于初級階段,，市場對價格的敏感度較高,，面對產品的認知及感知程度相對較低，故此我們在分析競爭對手時主要針對地段,、價格,、產品三個層面進行歸納與比較，我們將其分為直接競爭對手與間接競爭對手,。

1,、在漢沽我們的直接競爭對手是誰呢？

2,、在漢沽我們的間接競爭對手,？

在漢沽市場中我們將綠地人家、濱河小區(qū)及富達花園定為間接競爭對手,，具體原因我們分列如下：

綠地人家處于天化的附近,，濱河小區(qū)處于烈士陵園附近，他們都遠離于城區(qū)中心相對的位置優(yōu)勢,，不足以與第壹城形成競爭態(tài)勢,。富達雖與第壹城相鄰，但其銷售已近尾聲,，故并不對第壹城銷售造成直接威脅,；

綠地人家的產品規(guī)劃屬純南方模式，不能與本地居住習慣相對接,；而濱河小區(qū)的產品規(guī)劃雖與本地居住習慣相符,，但其產品的規(guī)劃、設計水平與第壹城相比較仍不在同一層面,，要落后與第壹城,。而富達花園的規(guī)劃、設計,，仍初級產品形態(tài),；綠地、濱河及富達的銷售均價與第壹城相差500元左右,，故此在目標人群層面,，不與第壹城形成直接競爭。

綠地人家27萬平方米1760社區(qū)規(guī)模較大,，銷售單價較低,，一期開發(fā)面積7萬平米，整體社區(qū)規(guī)劃及戶型設計較為南方化,，銷售樓層以一,、二,、三、六層為主,。

濱河小區(qū)12萬平方米1584社區(qū)規(guī)劃有中心景觀帶,，五層建筑形態(tài)，社區(qū)無會所,，鄰近薊運河及烈士陵園,，價格優(yōu)勢明顯，戶型面積控制較好,，并帶簡單裝修,。

井田·藍月灣6萬平方米20xxl型地塊，與第壹城一路之隔,，戶型,、價格、配套與第壹城相近,。

分析：從已銷售的戶型比來看,，其中兩室占了絕對的比例，即便是頂層的兩室也由于價位較低得到了市場的認可,，所以我們有理由說,，漢沽市場的主要需求在兩室，對于一室戶型的銷售由于存量較大,，我們仍需給予足夠的重視,。在兩室的銷售當中主要以a、b,、e戶型為主導,，是典型的經典戶型，面積在90—100㎡之間,，這樣也從另一側面反映了我們客戶的主流消費價格在18萬左右,。

在我們項目樓棟售出情況的分析中我們可以看出，大量消費出現于臨街與臨學校的一面,，而在景觀中心區(qū)附近的樓棟銷售情況一般,。出現這種情況的原因,，一方面是現場銷售控制的原因,，一方面也與居住觀念有關。但這樣的銷售情況也為項目后期景觀節(jié)點釋放后的銷售,，提供有力的產品支持,。

分析：我們從已成交的客戶付款方式的比例中可以看出，一次性付款與貸款的比例相差較大,，說明當地的消費者在消費能力上雖有一定的問題,，但他們具有相當穩(wěn)定和充足的還款能力,，且在消費意識上較為超前，這當然也與客戶的職業(yè)及受教育的程度有關,。

分析：我們從已購客戶的年齡層面上去分析,，主要可以得出的判斷是我們的客戶以中年人為主，他們對新事物的接受能力較強,，具有一定的購買力及資金支配能力，相應對生活質量的要求也較高,。而且我們從客戶的年齡層次分析中還可以得出另外一個問題,，即是他們的需求不只存在于房子一方面，在生活當中還有更多的需求,，比如：子女的教育問題,、娛樂問題、收入及職業(yè)狀況問題等,。由于漢沽當地群眾對當地經濟狀況的擔憂,，更多反映出的是對子女教育的關注較多。

分析：從已購客戶的行業(yè)特征來看,，大部分的已購客戶集中在企,、事業(yè)單位及個體行業(yè)。由此所反映出的是我們業(yè)主大部分為工薪階層,，其收入狀況較穩(wěn)定,，收入水平相對較優(yōu)厚。而這樣的客戶在漢沽當地的數量較多,，為我們提供了較好的市場承接力,，且在一方面確定了我們主要的宣傳目標。

分析：從項目已購客戶現居住區(qū)域情況的分析中,，我們可以看出我們的主要消費對象仍是以漢沽城區(qū)附近的居民為主,，且以天化宿舍為主，這樣即為我們以后的宣傳通路指明的方向,。

xx在前期的媒介宣傳過程中,，主要是對漢沽區(qū)的發(fā)展、順馳的品牌,、工程質量,、物業(yè)及部分戶型進行了市場傳達。其項目的促銷活動,，主要是結合項目的工程節(jié)點進行了一些老客戶的維系活動,。

在我們對宣傳及活動的分析當中，發(fā)現了其中存在三個方面的問題,。一是宣傳主題與客戶需求上的錯位,，也即宣傳內容的針對性不強,；二是在各宣傳節(jié)點上的訴求不能成為體系，缺乏對項目主題的支撐,；三是宣傳中對產品的價值宣泄不足,。

我們在前面對市場及競爭對手、產品及客戶進行了一個簡要的分析,，通過分析我們得出我們對市場,、產品及市場中的消費者的理解，我們在明示如下：

市場：在漢沽的房地產市場中充斥著大量的房地產項目,，單從供應量上來講已基本上可以滿足市場現有的消費需求,，而且在新的一年里將有新的地產公司進入市場，并為市場帶來新的產品,，這樣我們就可以說20xx年的漢沽房地產市場,，將快速成長為供大于求的買方市場。對于在市場中的各個項目來說,，漢沽將是一個各項目進行快速掠奪的市場,。

我們從目前所了解到的市場中各項目的銷售情況來看，雖然漢沽已經進入了買方市場,，雖然各項目都已經在市場中得到相應的認知,，雖然各競爭對手之間的差異較大（包括產品及價格），但是卻沒能有一個項目成為市場追逐的熱點,，成為市場銷售的領跑者,，成為市場中最具殺傷力的項目。

在這樣的市場情況下,，一方面給我們留下了一個絕佳的市場機會,，一方面也讓我們反思我們近一年來所做工作的欠缺及未來工作中的跟進措施。如果我們能夠在未來的工作中,，及時總結我們的經驗教訓,，及時調整我們的營銷戰(zhàn)略，及時登上市場領軍者的寶座,，我們的項目明天將會異常光明,。

產品：在漢沽房地產市場中，我們不能說我們的產品規(guī)模是最大的,，不能單就一個方面說我們的產品是最好的,，但我們可以說我們產品的從整體上來說是最好的，雖然我們銷售價格高于競爭對手,，但這個價格是與其價值相符的,，這從我們產品的前期銷售中即可看出。

雖然目前市場上普遍認為我們的價格高，但那只是表面現象,，那只是因為我們沒能在項目的前一階段銷售過程中讓市場認清我們產品的價值而已,，只要我們能讓消費者實際感受到我們的產品，看到我們的產品價值,，我們的銷售必然會放量,，我們的項目必然會成為市場關注的熱點，我們的項目必然會成為市場的領跑者,。

消費者：在漢沽當地的消費市場中,，主要以工薪收入階層為主，這是由當地相對單一的經濟結構所造成的,。雖然這些工薪階層的收入水平不高,，但是卻相對穩(wěn)定，這為他們購買房地產產品提供了物質基礎,。

同時由于他們受教育程度相對較高，這樣對新鮮事物的接受能力也相對于一般消費者要強,，因此也就說明他們是我們的目標消費群體,，是我們產品信息釋放的主渠道。

房地產策劃方案提綱 房地產策劃方案論文篇四

本案是市政府繼華苑,、麗苑之后的又一重點,、大型居民生活區(qū)，整體以“全國最大的生態(tài)居住區(qū)”為統(tǒng)一的,、主要的訴求點,。一期工程擁有6塊大小與規(guī)劃均不同土地范圍，去除商業(yè)用地和沒有水域面積的地塊以外,，本案最主要的競品項目為3號地華夏梅江芳水園,。

二、

本案藍水園在推廣策劃過程中我們的指導思想是“跳出地產做地產”,，這種體現了片區(qū)或區(qū)域經濟思維神韻的做法,，將隨著城市化進程的不斷加快，給房地產開發(fā)提供前所未有的廣闊空間,。我們理解的房地產推廣策劃是,，不局限于某一個時期某一個樓盤的成功與否，而是放眼于一個小區(qū)樓盤發(fā)展到大的綜合社區(qū),，從單一的房地產開發(fā)項目到不同產業(yè)與房地產業(yè)進行資源整合,，甚至期望能夠帶動一個區(qū)域經濟版塊的開發(fā)和興旺。

我們理解并提出“跳出地產做地產”的泛地產理論,，說到底是一種思維方式的變革,。是在房地產大盤化、郊區(qū)化、復合化的摸索中總結出來的,。

從微觀上講,，如果是100畝的小盤子，靠一,、兩個賣點就夠了,。但如果是1000畝的大盤子怎么辦？小盤是獨奏曲,，大盤是交響樂,。它必須有一個主題和靈魂。因此,，必須上升到泛地產的高度,，來整合各種可以利用的資源。

從中觀層面說,，今天的地產必將跳出單一地產的格局,，也就是我們常說的復合型地產。

從宏觀上講,，但凡人類活動,、居住的建筑環(huán)境合空間，都可以納入泛地產的范疇,，包括城市的規(guī)劃和經濟區(qū)域的開發(fā),。

在對藍水園推廣策劃的考慮上，我們力求作到以上各點,，宣傳新穎,、獨到，能夠充分涵蓋本案的特色與特點,，創(chuàng)造今后項目正式運作,、營銷通暢的生命力。

三,、

藍水園的具體推廣受項目規(guī)劃,、價格策略、廣告策略,、銷售執(zhí)行,、市場競爭和政經環(huán)境這六大因素的左右。其中,，項目規(guī)劃,、價格策略、廣告策略和銷售執(zhí)行這四個因素應當是屬于我們能夠控制的營銷組合的范疇,，而市場競爭和政經環(huán)境則是我們所不可控制的微觀環(huán)境和宏觀環(huán)境,。

我們的任務就是知道應該在哪里,，應該怎么去適當安排營銷組合合理的項目規(guī)劃、周密的價格策略,、有效的廣告策略和徹底的銷售執(zhí)行,，使之與不可控制的環(huán)境因素市場競爭和政經環(huán)境相適應。其實這就是藍水園推廣能否成功的秘訣所在,。

整個推廣過程類似一個完整的戰(zhàn)役,。它的第一步是市場調研，如同戰(zhàn)前的敵情偵察,，是一切推廣行為的決策基礎,；第二步推廣策劃就是坐在司令部的決策過程，對具體操作而言,，就是從項目規(guī)劃策略,、價格策略、廣告策略和銷售策略這四個可控制方面來入手策劃,；第三部是策劃執(zhí)行,，其中的廣告攻勢，只等于開戰(zhàn)后的飛機轟炸和炮火支援,，而銷售執(zhí)行就如同士兵的沖鋒陷陣和實地占領,。三個步驟相互配合，一氣呵成,，才能完成既定的銷售目標。

1,、

華夏經濟房建設發(fā)展公司是國有一級資質開發(fā)企業(yè),，以建設社會保障性質解困、安居住宅為主,。組建7年來,，運用十幾億資金開發(fā)了十多片近百萬平方米住宅小區(qū)，其中95年開發(fā)建設的福東北里榮獲全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)稱號,，97年建設開發(fā)建設的華苑安華里,、居華里，同時獲得全國住宅試點小區(qū)綜合金牌和五個單項一等獎,，評為國家安居工程優(yōu)秀住宅小區(qū),，榮獲中國建設工程最高獎級——魯班獎。公司先后獲得“天津市房地產開發(fā)20強企業(yè)”,、“天津市優(yōu)秀獎”,、“天津市危改信得過企業(yè)”、“建行信用aaa級企業(yè)”等多項榮譽,。

芳水園的7個建設標準：

1疏密有序的園林格局,；

2綠地、水面合理分布，宛在水中央,；

3家庭垃圾預處理,，分類袋裝，分類收集,；

4建立中水利用系統(tǒng),，充分利用水資源；

5熱電廠供熱,，減少污染,；

6提高住宅高科技含量，做到二步節(jié)能,；

7健全安全防范及信息管理,。

目前由獨立個人工作室代理設計、發(fā)布,。

一藍水園的目標客戶群為“新中產階級”

曾幾何時,，在"允許一部分人先富起來"的口號聲中，經濟體制的不斷完善,，市場經濟的日趨活躍,，人們不在沉迷于"今宵酒醒何處？"的感覺,，發(fā)出了"再也不能這樣過"的吶喊,。身體的成長需要日久天長，而觀念的更新轉換只是瞬間之事,。大氣候與小氣候的成熟,，一大批不甘寂寞的有識之士，擺脫了束縛,，通過自身的努力拼搏,，向著一個新的行列前行，那就是有絕對中國特色的--"新中產階級",。他們除了養(yǎng)車,，購買豪宅之外，還要有足夠的時間和經濟去追求其固有的高品質的生活,。追求精致的生活品味這便是新中產階級的又一大特點,。

就中國國情現狀而言"新中產階級"的產生有著重要的局限性。它主要行業(yè)大致有：部分私營企業(yè)主,，流通公司,，非金融機構，房地產開發(fā)商,，三資企業(yè),，還有證券經營者,，特種行業(yè)主，以及策劃公司,，文化產業(yè)等,。這些行業(yè)經營起來主要運用的是知識與頭腦，所以知識經濟時代的特征就由此體現出來,。

"新中產階級"是一個源于西方的名詞,，是只屬于社會中間層次的占社會人數比例較大的那一部分人。"新中產階級"是整個社會的安全發(fā)展重心,，他們在經濟來源方面占有明顯優(yōu)勢,，大部分自己就是老板。他們沒有時間觀念,，往往把工作和休息合二為一,，以其獨立的姿態(tài)出現，是我們這個社會中最能吃苦耐勞的群體,。他們以自己的智慧,，不計勞動時間，不辭辛勞地做別人不做也做不了的事情,。他們大都具有堅強的毅力,，所以才能飛快地發(fā)展起來。他們大都白手起家,，他們的富裕生活90%都是靠自己努力奮斗而得到的,。

他們具有強烈的自信心，相信自己所做的絕對能成功,，便是他們的信條,。生活講究，追求品味,，但也不輕易消費,，有時甚至還不愿向外公開自己的財產也是他們的特征之一,。同時,，敢于投資，將所得的錢用于擴大再生產,，以期獲得更多的利潤,。

"新中產階級"并不是都智商及高，但是他們善于理財,，他們所選擇的投資大多是安全性高,，獲利較大的項目。追求成功,，追求財富的腳步永不停止,，更是"新中產階級"的顯著特點,。3、“新中產階級”的具體表象

1．有公文包專門存放動產票據,，如股票認購協(xié)議書

2．至少請一人幫做家務,，如清潔女傭或帶小孩的

3．住所至少一處以上

4．有至少一部車

1．每周至少兩次在外享用晚餐

2．可能有家庭成員是外國公民

3．組織過20人以上的聚會或晚宴

4．認識公眾人物，如藝術家,、大老板和政客

5．常跟朋友一起外出度假

1,、名校畢業(yè)或有博士學位

2.會至少兩種語言

3.定期參觀博物館

4.每月至少光顧一次音樂會、芭蕾或歌劇表演

5.收藏藝術品,，或古董

1．是俱樂部成員

2．去過國內大部分地區(qū)

3．每年因工作之故長途飛行5次以上

4．曾被邀至大眾媒體(電視,、廣播或報刊)表達看法

5．每年個人捐款達1000元以上

二針對藍水園的目標客戶群聘請形象符合的品牌形象代言人

由于“新中產階級”這個目標定位群的特殊性與“新概念”性，我們建議在今后順馳梅江藍水園的宣傳推廣中聘請儀態(tài),、氣質,、形象與“新中產階級”能夠有機融合的品牌形象代言人。

1,、能夠與大多數的房地產項目產生有效的區(qū)別,。

聘請一個項目的品牌形象代言人，在如今大多數的產品宣傳中被廣泛運用,，對于品牌代言人所帶言的產品,，人們的認知程度日益增高。但單就房地產項目而言,，聘請品牌代言人的案例很少,，目前已知周邊地區(qū)物業(yè)聘請形象代言人的有北京的御景園程峻，天津的世紀花園葛優(yōu),，均屬高檔一流物業(yè)世紀花園在當時天津的樓市中如此定位,。雖然這兩個項目對品牌代言人的挖掘并不深入，但此種方式的宣傳推廣行為仍然為這兩個項目贏得了廣泛的知名度和銷售業(yè)績,。2,、能夠將我們所宣傳的主題充分的表達

由于品牌形象代言人屬于客戶定位群中最具有代表性的個體，所以他能夠準確,、直觀的將項目的精髓以個體的形式展現在人們的面前,。

有鑒于藍水園項目的客戶定位群，建議在品牌代言人的選擇上考慮著名電影,、電視表演藝術家陳道明或濮存晰,，陳道明的宣傳效果較之濮存晰更有代表性。

陳道明的在影視作品中的形象已經被大多數人所接受,。他的形象多為中國的民族資本家,、企業(yè)家和有形象、有氣質的高級知識分子,?；痉稀靶轮挟a階級”的外在形象,。且陳的商業(yè)形象沒有被完全的開發(fā)，品牌形象記憶度相對專注,。

附：關于梅江藍水園客戶定位選擇的建議

如今天津的房地產已經從淺海區(qū)進入了深海區(qū),，房地產策劃也從早期的經驗主義、偶然階段走向了今天的分工越來越細,，手段越來越高,。因此只有作到正確的市場定位，房地產在進行銷售宣傳時才有可能最有效的針對目標客戶群體,，以促進銷售的順利進行,。

目前天津市大多數的房地產項目，在開盤前的準備階段都會對自己的項目進行詳細的市場定位和客戶群體定位,。這些定位或者是由開發(fā)商決定的,，或者是由廣告代理公司提出的，但結果都是一樣的：就是其得出得結論都未經過嚴格的市場調研和客戶考察,。

在天津市的房地產市場中還沒有建立起完善,、科學的，能夠涵蓋天津房地產市場供求關系,、市場飽和度,、潛在客戶數量、客戶購買能力的市場調查報告和記錄,。盲目的市場定位,、客戶群定位所以造成了大多數項目的滯銷和千篇一律。

我們起初接手順馳世紀城時,，也曾經苦于沒有這方面的資料,。后來經過對世紀城現有業(yè)主的調查了解，才將世紀城的客戶購買群體定在了“h”一族身上,。這種“h”的定位基本準確,。但隨著世紀城銷售的不斷深入，僅僅“h”的概念已經略顯粗糙,，這就要求我們制定出進一步更加詳細的客戶購買群體的分析,，充實進“h”的基本概念之中。但如果沒有真實,、有效的市場調研情況報告,，那么即將提出的“h”概念拓展定位仍然會與市場的真正需要相脫節(jié),。

同理,，藍水園經過進一年的運作已經進入開盤前的沖刺階段，正確,、嚴謹,、有理有力的市場定位和客戶群體定位也正是這個項目目前的當務所急,。有了明確的市場定位和目標客戶群體定位，才能順利的尋找到項目開盤的訴求切入點和項目今后的發(fā)展增長點,。

所以,，本公司建議，由我們雙方公司及相關的第三方共同合作,，在一個相對較短的時期內,，對天津的房地產市場進行一次完善、精確的市場調查,，以求達成我們雙方合作的共同利益,。合作詳情具體商議

梅江生態(tài)居住區(qū)作為天津市政府繼華苑和麗苑之后的更大手筆，始終為天津市民所關注,。而梅江所處的地理位置也日益被人們所認可,，并存在著無限的升值潛力，但是作為項目的地點是不可變更的,，規(guī)劃設計好的外檐,、房型等細節(jié)是不可變更的，項目規(guī)劃的核心是理念開發(fā),。就像一部交響樂不能沒有主題,，藍水園的推廣不能沒有靈魂。我們把這個尋找靈魂的過程稱做理念開發(fā),。一旦這個理念確立,，整個推廣過程都必須圍繞它進行，這種理念創(chuàng)新在于適度超前的把握人們所追求的各種新的生活方式和思想潮流,，然后量身定造,、消化、提純,，形成統(tǒng)帥全局的主題思想,，并把它滲透、融合,、演繹在藍水園的整個具體推廣策劃中,。

本案運作前期曾命名為“星嘉洲”，同時以“麗水天成時尚之都”作為本案的推廣主題與主打廣告語,。這一階段,，20xx年秋季房交會的亮點展示與海報、軟稿的聯合運用使本案的知名度上升到一定的階段,。雖然房交會結束后,，由于更名等事件的影響，本案一度沉寂了一段時間,，但由于梅江項目的集體品牌優(yōu)勢,，“星嘉洲”和推廣主題即主打廣告語“麗水天成時尚之都”在人們的心目中已有了一定的地位和積累了一定廣告勢能,。

就廣告的延伸度來說，在正式的推廣上市階段,，繼續(xù)沿用“麗水天成時尚之都”這個主題可以有效的使品牌形象得以延續(xù)和擴展,，鞏固項目在人們心目中的地位，達到事半功倍的最佳宣傳效果,，從而節(jié)約廣告支出,。

“麗水天成時尚之都”這個推廣主題以“時尚”作為本案藍水園的項目定位，有著深刻的涵義,。

首先“時尚”概念作為目前現階段的人們生活中必不可少的潮流趨勢,，與人們的生活息息相關，與人們的衣,、食,、住、行配合默契,。這就意味這“時尚”概念雖然給人以年輕,、沖動、朝氣的形象但其適用人群并不僅僅局限于一般意義上特指的年輕人群年紀輕,，而是所有追求無止境,、對新生事物接受良好的“年輕人群”。

其次,，由“時尚”這個概念可衍生,、拓展出眾多引起人們興趣的諸如家居、消費,、投資,、生活方式等的相關話題，可操作性強,，可宣傳性強,，具有良好的可對比性。對于游離于房地產概念之外的眾多其它產業(yè)概念均可兼收并蓄,，為我所用,，在充分引起人們對本案品牌關注度的同時精確的體現出“房地產整合營銷”這個新生的營銷觀念。

再次,，由于“時尚”概念所具有的時效性的特點,，在本案營銷推廣時，可以時刻變更“時尚”概念的主要訴求點,，突破傳統(tǒng)的模式思維,，將相對不變的房地產業(yè)營銷刺激得活潑、生動，充滿鮮活的生命力,，予人以本案永遠追求更好、積極向上的品牌印象,。為本案藍水園銷售計劃的有效貫徹執(zhí)行和今后梅江二期的營銷宣傳工作打在扎實的基礎,。

從生理年齡上區(qū)分，25周歲以上和以下兩個部分人群,。

25周歲以下,，實際上稱為“亞時尚一族”。人生經歷上的短暫,，決定了他們追求的是浮華的,、表象上的時尚現象，對于真正的,、我們所要宣揚的時尚的生活方式并沒有深刻的理解和感悟,。同時對他們來說他們尚未開始真正的創(chuàng)業(yè)，因此,，他們這部分人群并不是本案藍水園的主要訴求目標對象和購買人群,。

25周歲以上，是本案真正鎖定的目標客戶對象,，是真正意義上的“時尚一族”,。他們大都經歷了真實而又艱辛的個人創(chuàng)業(yè)歷程，對所謂“時尚”生活方式的理解有自己獨到的見解,，并時刻關注著世界最新鮮的“時尚”動態(tài),。引用elle亞洲區(qū)女總裁的一句話：所謂“時尚”，就是領先一步體驗生活的感受,。這與我們所宣揚和宣傳的“時尚”的生活方式毫不沖突,。渴望領先一步享受“時尚”的生活氛圍和“時尚”的生活氣息的這種“時尚”生活方式應是我們最大的訴求支持點,。

中國5000年來的文化傳統(tǒng)積淀,，使中國的男性公民在心理和心態(tài)上都較為成熟和深沉。他們對“時尚”概念較客觀的考量,，使其可以理智的,、有選擇性的接受“時尚”本身極其附屬衍生產品。同時,，這種與生俱來的優(yōu)越與自信也使得他們會積極的取得自己的一方天地,，具備了很高的接受和購買能力。也正是由于這種先天的優(yōu)勢和后天的養(yǎng)成,，使得他們需要像本案這樣即可以享受到“時尚”生活樂趣有可以彰顯身份,、地位的優(yōu)秀物業(yè)項目。

由于社會的進步和自強不息的奮斗精神，中國女性公民的社會地位和家庭地位均日益提高,。無論是單身女性還是在家庭中,，她們的自主性都可以得到充分的體現。她們較之男性公民更加注重生活的質量和生活的愉悅性,，考量的因素更為實際和務實,。由于本案本身的硬件條件和設施均考慮到她們的實際需要，所以說這樣的大型親水時尚社區(qū)對她們而言有著無比的誘惑力,，可以進一步激發(fā)她們的購買能力,。

房地產的開發(fā)和發(fā)展不是一個獨立運作的過程，他需要各行各業(yè)相關產業(yè)的扶植與輔助,，如何有效的將游離于房地產之外的,、其它各行業(yè)的資源為地產的經營、管理和銷售所用——即房地產整合營銷,，是目前房地產業(yè)界面臨的一個重要的課題,，也是本案藍水園銷售突破性創(chuàng)新的關鍵。

本案所提倡的的推廣主題“時尚”概念在“資源整合”上有較大的優(yōu)勢,。因為這里的“時尚”概念不是單一的主要表現本案在硬件條件和設施上的“時尚與先進”,，而是將本案作為一種可以被廣泛推廣的生活模式范本進行推薦和宣傳。這樣,，外界各種與“時尚”相關的,，可以引起本案的目標消費群充分關注的話題和主張均可以引入本案今后的宣傳和銷售中，作為本案除本身所具備的各種優(yōu)秀的硬件條件和設施外的有效支撐點和輔助賣點,。

本案所提倡的“時尚”的生活方式涵蓋了生活的方方面面,，我們在眾多的“時尚”中選擇“家居的時尚”、“休閑的時尚”,、“運動的時尚”,、“渡假的時尚”、“消費的時尚”這幾方面的內容作為本案的主打訴求,，其它“時尚”內容作為輔助訴求進行宣傳和闡述,。

本案藍水園的外檐設計采用流線型，在最大限度的多提供親水住宅的同時,，保證了外觀上的美感風格,。這種流線型的設計在天津這座北方的城市中并不多見，即便是同為梅江的3號地芳水園也僅僅選用了一般的平行排列的方式,，所以本案的外檐就是“時尚”生活方式的一種具體表現,，與“時尚”主題有著親密的融合性。

本案藍水園的售樓中心布置,，可圍繞“時尚”主題,，突出兩方面獨特魅力：

a本案藍水園獨創(chuàng)的時尚水文化生態(tài)園林

b本案藍水園率先倡導的“cosmoliving”生活方式

a可以不統(tǒng)一著裝,，但“時尚”的風格盡量大方、統(tǒng)一

b接待時除為業(yè)主提供必要的物業(yè)咨詢外,，可根據業(yè)主的情況向他們推薦適合他們的“時尚”生活方式

本案打出“時尚”的大旗,，可以將各種媒體上關于“時尚”的報道一網打盡，讓面向公眾的大眾傳播渠道免費的為我所用,，更好的將“時尚”主題作為本案藍水園的銷售支撐點,。

1、“兩棲住宅”的概念“兩棲人”,，“兩棲人”的概念最初源于中國南部沿海地區(qū),，90年代初期改革開放的大好形式影響了一部分居住在當時尚未收回的香港地區(qū)的居民,，他們或者居住在香港,，工作在內地；或者工作在香港,，居住在內地,，長期的兩地往返奔波，樂此不疲,，內地人就給他們起了個名字叫“兩棲人”,。

2、其后,，隨著經濟發(fā)展的進一步深入,，“兩棲人”的概念，逐漸演變成特指那些習慣在兩種生活方式之間游離的族群,。比如：白天工作,，夜晚兼職；上半年自住旅行,，下半年打起領帶做回“白領一族”,，自己開公司；是老板又是伙計等等諸如此類的人群,。

3,、現在，“兩棲人”已正式演變成“兩棲新人類”,。這一類人群順應時代的潮流而生,，他們對生活和工作之間關系的理解是，既要自由奔放,，又要踏實穩(wěn)重,；既渴望安穩(wěn)而平靜的生活，又時刻對工作充滿好奇心,，他們認為生活就應該是豐富多彩的,，應該是讓自己滿意和舒展的,，工作有工作的快樂，生活有生活的快樂,。在當今社會中,，他們不成功，還有誰能成功,？

現代人的生活忙碌而又匆忙,，特別是像本案目標消費人群這樣的成功人士，更是難得能夠享受到悠閑悠長的假期,。地處友誼路中央商務區(qū)的本案藍水園,，憑借其優(yōu)越的地理位置和渡假村式規(guī)劃設計，可以同時達成這些本案目標消費人群的長久渴望,，工作與渡假同時兼得,。

居家生活本意上是指“柴、米,、油,、鹽、醬,、醋,、茶”這開門七件事，但即將生活在本案藍水園中的客戶會驚喜的發(fā)現,，他們的居家生活多了幾分類似“琴,、棋、書,、畫,、詩、酒,、花”這種情趣的感覺,。這種感覺的賣點支撐本案藍水園本身完善的休閑配套設施。

以“水文化”為主打的藍水園,，除了3萬平方米,、景色優(yōu)美的中央湖面景觀外，人工湖外圍的其他標志性人文建筑和人文文化也將作為本案的賣點支撐之一,。同時,，岸邊呈現出的波浪式主體建筑造型，與湖景相映相生,，相得益彰,，是本案與生俱來的景觀文化特色賣點。

時尚是一個涵蓋面非常廣的話題,，真正的“時尚一族”大多數都是事業(yè)有成的成功人士,，有別于亞時尚一族,，前面已有論證他們對成就的定義不僅僅體現在對待事業(yè)的執(zhí)著追求上，居家生活也是為他們所重視的,，他們不單要享受時尚的物質生活,，還要享受時尚的精神生活，為他們提供一個事業(yè),、家庭兩得意的地方,，是本案另外一個非常重要的賣點支撐。

不同于網上組織的“虛擬社區(qū)”,，這里的“虛擬”是指虛擬的數字化網絡技術,，正是這種技術，才支撐起現實中生活中藍水園快捷,、安全,、方便的物業(yè)服務內容。買房首先看物業(yè),，已成為人們購房時猶豫考慮的第一梯隊問題,，用虛擬支撐現實,，用現實反映虛擬是雖然在當前已成為高檔物業(yè)必備的硬件條件之一,，但社區(qū)網絡的優(yōu)良與否仍然會是今后幾年客戶考慮的主要問題，也是本案賣點支撐,。

在去年上海召開的中國房地產峰會上,，正式提出了新住宅運動的口號，但至今仍未見有能夠稱得上為“新住宅”的項目出現,，梅江整體工程作為全國最大的生態(tài)居住區(qū),，已經為本案往“新住宅”的方向發(fā)展打下了一個堅實的大環(huán)境氛圍，再加上本案在前期規(guī)劃設計思路上的大膽創(chuàng)新和“兩棲住宅”概念的具體應用,，本案已具備了成為“新住宅”的實力,，所以說“兩棲住宅”本身就是本案藍水園最大的賣點。

推廣主題——都市生態(tài)交響未來由你奏響

1,、藍水園的都市生態(tài)概念打消了人們通常認為的“生態(tài)城郊化”的觀念,。往常人們一提到“生態(tài)小區(qū)”均會聯想到靠近城郊，靠近山區(qū),，藍水園以其自身擁有大面積湖景的優(yōu)勢和新加坡景觀大師規(guī)劃設計的生態(tài)風光包括大型陽光植物園等將向人們證實生態(tài)居住區(qū)也可以在城市的政治文化的中心,，也可以在城市的經濟貿易中心。友誼路及延長線將會成為天津市政,、文化及商業(yè)中軸線,。

2、生態(tài)建筑必將成為21世紀的建筑主流,。在綠色,、環(huán)?？谔柺⑿械慕裉欤鷳B(tài)建筑已經應運而生,。高科技的應用帶來了眾多的綠色建材,，成為生態(tài)建筑的基本支撐點。再加上人們親和自然,，接近自然的自覺意識的不斷增強,，更加完美的生態(tài)建筑成為人們的必需。所以我們創(chuàng)造“景觀率”這個嶄新的概念,，作為生態(tài)建筑和園林綠化指數之間的契合點,。

3、生態(tài)文明在構筑了城市可持續(xù)發(fā)展的動力的同時,，也成為生態(tài)住宅,、生態(tài)環(huán)境的內在支撐。文明的含義包括了和諧的親友關系,、和諧的鄰里關系,、和諧的人生觀、和諧的自然關系等,。在這些關系的包容下,，人與人之間、人與自然之間,，都是親密無間的,，即“零距離”的概念。以這些與人們生活密切相關的關系和充滿人性光輝的概念作為生態(tài)的突破口,，加深了其文化的品位,，也起到了我們“跳出地產做地產”的初衷，使藍水園在整個梅江項目中,，在天津市眾多房地產中有前所未有的突破,。

①本案藍水園的廣告宣傳量在開盤前，要達到一定的飽和度,。

事實上,，100萬元的廣告費分十次投入和一次性投入，對其它商品而言,，也許效果差別不大,。但對于房地產銷售而言，其業(yè)績卻往往有天壤之別,。從表面上看,，廣告的投入加大，風險加大,。但實際宣傳量加大形成了規(guī)模效應,，反而降低了單位風險成本,。所以，房地產廣告在宣傳量上達一定的飽和度,，就無法形成浩大的聲勢,，當然就無法保證短時間內的大量成交。

因此,，基于此我們認為可考慮在車體廣告和燈箱路牌等戶外廣告上大做文章,。

戶外廣告的最大優(yōu)點是反復提醒，經常路過的人都會有意無意地看到,。所以,，它對于知名度的傳播最有效。戶外廣告產生收益的時間較長,，也更為持續(xù),，故本案藍水園作為大型、跨年度長期發(fā)展的項目可大量采用,。

另外,，戶外廣告要內容簡練，信息單一,，色彩一定要鮮艷,，這樣才能獲得最好的效果。

②本案藍水園作為跨年度的大型項目,，要注重作好品牌形象的培養(yǎng),。

對于跨年度長期發(fā)展的大型項目,，除了在注重作好促銷宣傳的同時,，還應撥出專門的費用以用于做項目的品牌形象宣傳。相對地,，品牌形象宣傳的收益期長但其投入產出比高,，而促銷廣告的收效期短但投入產出比低。對于長期發(fā)展的項目,，投入一定費用做品牌形象宣傳,，可有效地提高投入產出比，從而減少總的宣傳投入,，并為以后發(fā)展新項目積累品牌資產,，以品牌延伸效應帶動產業(yè)擴張。

但是,，此種品牌形象的培育同其他商品仍有較大的不同,，其它商品往往注重對消費者品牌忠誠度的培養(yǎng)，而長期發(fā)展的房地產項目的品牌形象注重的是品牌的親和力和美譽度,。因此,，我們認為應考慮做獨特的公益活動廣告,。如在大型超市設置老人坐椅車或兒童坐椅車等。

①在《每日新報》和《今晚報》作軟廣告,。因為《每日新報》和《今晚報》具有信息承載量很大,，可讀性強，可以傳閱,，反復地看,，以至于商討等特點。根據我們的推廣經驗,，一份好的平面媒介,，其效果可以達到同時使用各種媒介的總體效果的70%左右。

②拍攝本案藍水園的概念形象cf片,。cf片具有視覺和聽覺的雙重刺激,，其表現手法可以豐富多采，而且,，其品位性強,、欣賞價值高、感染力強烈,。對于高檔樓盤,，構建高檔形象和先鋒品位，是不可缺少的宣傳方式,。

但由于電視媒介的投入產出比低于報紙媒介,，故我們建議在開盤前播出三周時間即可。

③考慮特殊的,、名流薈萃的,，如高級飯店、賓館,、高檔娛樂休閑場所,、大型汽車美容店、高等院校中的mba班,、航空免費雜志,、高級美容美發(fā)店等可直接面對本案目標消費群的特種傳播途徑。

通過這種特殊的廣告?zhèn)鞑ネ緩?，一是可以與本市其他高檔物業(yè)一直沿用的以傳統(tǒng)媒體為主的宣傳推廣方式形成明顯的區(qū)分,，二是這種直接面對客戶的營銷方式，除了可以給本案的目標客戶群帶來近身感受的親切好感外,，制作精良,、新穎別致的宣傳資料也會為本案的推廣達到潛移默化的宣傳效果。

④可選擇《cosmo·時尚》和《經理人》雜志做開盤前的月份做一次硬廣告。因為目標客戶群多為女性的《cosmo·時尚》雜志和目標客戶群多為男性的《經理人》雜志的讀者品位均可以有效契合本案藍水園目標購房者的“cosmoliving”生活方式,，而且《cosmo·時尚》已成為中產階級以上人士的了解世界最新資訊和享受生活質量的必讀書籍,。

另一方面，選擇《cosmo·時尚》和《經理人》雜志做廣告,，也開創(chuàng)了天津市房地產廣告形式突破之先河,，從而形成本案藍水園與眾不同的品位形象。3,、宣傳主線

①專家解讀時尚理念,、兩棲住宅理念和都市生態(tài)理念

在軟稿中大量出現各種專家對項目的評價和看法并不局限于建筑專家，跨行業(yè)的專家品評更具備可信度和可比性,。

②零距離渡假,，你感受到了嗎？

③**%的景觀率,，你聽說過了嗎,？

④天津市最貴的房子在哪里？

價格策略在項目推廣中占據了極為重要的位置,，也是項目中最靈活機動的因素,。在本案的宣傳推廣中，我們可以利用近水的六棟小別墅做為價格賣點,，打出“天津最貴的房子就在藍水園”的宣傳口號,，聚焦消費者的注意力，造成新聞轟動,，從而全面提升藍水園的品牌價值,。