為了確保事情或工作有序有效開展,，通常需要提前準(zhǔn)備好一份方案,，方案屬于計(jì)劃類文書的一種。方案書寫有哪些要求呢,？我們?cè)鯓硬拍軐懞靡黄桨改?？以下是小編精心整理的方案策劃范文,，僅供參考，歡迎大家閱讀,。

房地產(chǎn)策劃方案提綱 房地產(chǎn)策劃方案篇一

主辦單位：

聯(lián)辦單位：（排名不分主次）

承辦單位：×廣告公司

展會(huì)主題：幫開發(fā)商賣房幫老百姓買房

為了展示我區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)采,，加強(qiáng)行業(yè)信息交流，促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展,，滿足人民日益增長的住宅需求,，加快臨淄區(qū)住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，

由___________主辦,，多家主流媒體聯(lián)辦的“首屆臨淄房產(chǎn)博覽會(huì)”即將在_____________隆重舉行,。

本次展會(huì)將首次由_____________牽頭主辦，各主流媒體共同支持,，以參展開發(fā)企業(yè)為基礎(chǔ),，共同對(duì)展會(huì)進(jìn)行策劃，形成方案,，真正實(shí)現(xiàn)開發(fā)商自己辦展會(huì),，順應(yīng)廣大開發(fā)企業(yè)意愿。我們堅(jiān)信,，在____________和各主流媒體的共同努力下,，“首屆臨淄房產(chǎn)博覽會(huì)”將成為臨淄房地產(chǎn)企業(yè)和廣大購房者的節(jié)日，真正服務(wù)開發(fā)商,，服務(wù)購房者,。

展會(huì)亮點(diǎn)：

本屆展會(huì)的各項(xiàng)活動(dòng)將更貼近于開發(fā)商、貼近于消費(fèi)者,，實(shí)實(shí)在在為開發(fā)商服務(wù),，為購房者服務(wù)。

亮點(diǎn)一：各開發(fā)企業(yè),、主流媒體共同參與,。各參展企業(yè)派一名或兩名營銷副總、策劃總監(jiān)參與展會(huì)各項(xiàng)活動(dòng)策劃、廣告推廣計(jì)劃的確定,，真正讓各個(gè)參展商參與展會(huì)的各項(xiàng)工作,。展會(huì)期間與多家主流媒體共同合作舉辦形式多樣的論壇活動(dòng)。

亮點(diǎn)二：開發(fā)商優(yōu)惠風(fēng)暴行動(dòng),。組織各參展開發(fā)企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目情況,，專門為本次展會(huì)提供多種形式大幅度的優(yōu)惠活動(dòng)和讓利活動(dòng)。展會(huì)前組委會(huì)要統(tǒng)一對(duì)各參展企業(yè)優(yōu)惠辦法進(jìn)行登記,，并在廣告宣傳中進(jìn)行公示和宣傳,，并在展會(huì)期間進(jìn)行監(jiān)督，切實(shí)使老百姓在本屆房展中購房得到實(shí)惠,。

亮點(diǎn)三：免費(fèi)看房車,。展會(huì)期間現(xiàn)場將組織購房者看房、購房,；并現(xiàn)場有律師免費(fèi)進(jìn)行法律咨詢,，為購房者保駕護(hù)航，實(shí)實(shí)在在保證購房者的權(quán)益,。

亮點(diǎn)四：簡潔,、高效辦展會(huì)。本屆房展會(huì)將區(qū)別以往展會(huì)現(xiàn)場包裝過多,、無謂投入過大的情況,，在保證展會(huì)現(xiàn)場熱烈氣氛的前提下，盡量節(jié)省現(xiàn)場包裝費(fèi)用,，并且簡化開幕式程序,，將參展商交納的費(fèi)用真正用在實(shí)處，為開發(fā)商服務(wù),、為購房者服務(wù),，將本屆展會(huì)辦成一屆簡潔、高效的新型展會(huì),。

亮點(diǎn)五：廣告團(tuán)購,。商會(huì)將在展會(huì)期間,，統(tǒng)一與主流媒體協(xié)商,，為各參展企業(yè)爭取廣告優(yōu)惠，各參展企業(yè)可根據(jù)自身宣傳計(jì)劃,，進(jìn)行選擇,。

1.房地產(chǎn)交易區(qū)：高檔別墅、精品住宅,、商業(yè)物業(yè)等,；

2.綜合服務(wù)展區(qū)：金融機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理公司、投資顧問公司,、建筑設(shè)計(jì)公司,、模型公司、精品家裝公司,、房屋中介及代理服務(wù)公司等,；

3.住宅配套展區(qū)：建筑及裝飾材料、智能家居,、暖通空調(diào)等,。

展會(huì)宣傳：

將組織各參展企業(yè)共同確定廣告計(jì)劃，每家派出一名策劃人員共同制定,，保證展會(huì)的宣傳力度和社會(huì)影響力,。

媒體廣告：利用報(bào)紙、電視,、戶外,、網(wǎng)絡(luò)等形式充分對(duì)展會(huì)進(jìn)行全方位、深層次,、立體化的宣傳,，擴(kuò)大展會(huì)影響。

新聞報(bào)道：以《魯中晨報(bào)》和臨淄區(qū)主流媒體為主體將對(duì)本次房展會(huì)作全方位,、多角度的報(bào)道,。

展會(huì)前及會(huì)展期間各單位可利用自身大型戶外廣告牌進(jìn)行宣傳。

（1）現(xiàn)場布置隆重?zé)崃摇?/p>

①紅色氫氣球______個(gè),；（廣告招商）

②條幅_______條,；巨幅________條（廣告招商）

③氣拱門_____個(gè)；（廣告招商）

④立柱氣模______對(duì),。（廣告招商）

（2）現(xiàn)場分為房地產(chǎn)交易區(qū),、綜合服務(wù)展區(qū)、住宅配套展區(qū),。劃條塊分割,，并編號(hào)。

為避免因人氣空前高漲,，現(xiàn)場造成混亂擠壓,、人員受傷的情況，特別加強(qiáng)控制現(xiàn)場秩序,，安排人群有秩序地參觀和購買,，特請(qǐng)______個(gè)保安維持秩序。

1,、展會(huì)展位圖（略）,；

2,、參展企業(yè)在指定展位自行布展；

3,、展會(huì)組織方辦理展會(huì)相關(guān)手續(xù),；

4、現(xiàn)場安全秩序由組織方負(fù)責(zé)控制,；

5,、廣告位競拍由組織方負(fù)責(zé)安排；

6,、廣告及整體促銷由組織方負(fù)責(zé)實(shí)施,；

1、全面展示本地精品樓盤,；

2,、現(xiàn)場布置恢弘大氣，場面氣氛熱烈隆重,，房地產(chǎn)精彩紛呈,，銀行信譽(yù)如日中天，足以令參觀者心跳不已,；

3,、促銷力度強(qiáng)大，直接撞擊消費(fèi)者內(nèi)心之弦,，令消費(fèi)者內(nèi)心反復(fù)震蕩,，欲罷不能。

4,、宣傳力度強(qiáng)大,，無論是廣告創(chuàng)意策略，還是廣告媒體策略,，都針對(duì)消費(fèi)者的“弱點(diǎn)”而策劃,，廣告創(chuàng)意的循循善誘，廣告媒體的反復(fù)沖擊,，都足以令消費(fèi)者內(nèi)心防御一瀉千里,，土崩瓦解，最終高舉白旗,，繳錢認(rèn)購,。在熱烈激情的現(xiàn)場氣氛下，想不動(dòng)心都難,！

1,、廣告效應(yīng)突出,。如此強(qiáng)度的展會(huì)宣傳相比任何傳統(tǒng)廣告,，效果都要明顯得多,，展會(huì)的新聞性、轟動(dòng)性,、展示手法等所產(chǎn)生的影響力,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越傳統(tǒng)廣告的廣告效應(yīng)。

2,、促銷效果明顯,。借助展會(huì)的廣告效應(yīng)，再利用強(qiáng)有力的促銷手法配合,，依據(jù)策劃者本人多年來的經(jīng)驗(yàn),，必能產(chǎn)生理想的促銷效果。

3,、費(fèi)用低廉,。

與傳統(tǒng)廣告相比，預(yù)計(jì)參展企業(yè)本次最高投入30000元左右,，與傳統(tǒng)廣告費(fèi)用相比,，費(fèi)用相當(dāng)?shù)土鹘y(tǒng)廣告僅報(bào)紙費(fèi)用一版一天費(fèi)用就是1萬多,，假如本地報(bào)紙媒體同時(shí)投放,，兩天就要花掉近4萬，再加上其它如電視,、電臺(tái),、dm宣傳單等廣告投入，其兩天的廣告費(fèi)用將超過6萬元,。如果再加上促銷活動(dòng),，費(fèi)用將直線上升。相比傳統(tǒng)廣告促銷,，交易展覽會(huì)費(fèi)用之低,，效果之好，優(yōu)勢(shì)十分明顯,，這也是目前許多城市流行展覽會(huì)的重要原因所在,。

1、對(duì)此次參展有何意見,，是否愿意參展,？

2、如果參展,，需要多大布展面積,？

3、對(duì)此次促銷策略有何意見,，力度是否夠大,？

4,、對(duì)此次廣告策略有何意見，是否有更經(jīng)濟(jì)更有效的廣告策略,？

5,、是否愿意參加本次展會(huì)廣告奪標(biāo)，從而在展會(huì)上擴(kuò)大自身的影響力,？

6,、是否有其它更好的展會(huì)想法？

注：請(qǐng)將以上意見及時(shí)反饋給本公司,，以便及時(shí)做出適當(dāng)調(diào)整,，謝謝！

八,、方案意見征求

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九,、方案確定日期

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十、展會(huì)組織方

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十一,、企業(yè)繳費(fèi)報(bào)到時(shí)間

（1）_______年____月_____日__________------__________房地產(chǎn)企業(yè)繳費(fèi)時(shí)間,；

（2）__________年____月_____日__________——____________銀行、裝飾公司,、材料公司繳費(fèi)時(shí)間,。

十二、廣告位競拍時(shí)間

______年______月______日8：30——11：00,，競拍成功企業(yè)須當(dāng)日付款,。

十三、廣告位競拍地點(diǎn)

待訂

十四,、企業(yè)布展準(zhǔn)備日期

_____月_____日16：00——22：00房產(chǎn)布展,；

_____月_____日22：00——24：00銀行、裝修公司布展,。

十五,、展會(huì)時(shí)間

________年_____月______日8：30——_____月_____日17：30

十六、成本預(yù)算

（略）

十七,、參會(huì)費(fèi)用

（略）

十八,、展會(huì)地點(diǎn)

房地產(chǎn)策劃方案提綱 房地產(chǎn)策劃方案篇二

一、活動(dòng)背景

根據(jù)中冶尚園項(xiàng)目計(jì)劃,，在20xx年1月14日(農(nóng)歷20xx年十二月二十一日),，即在新春佳節(jié)到來之際舉辦一場“新春嘉年華，看房送大禮”活動(dòng),，為新老客戶獻(xiàn)上新年大禮,。

二、活動(dòng)目的

1,、制造新年市場熱度,，加強(qiáng)市場關(guān)注度;

2,、通過活動(dòng)為新老客戶加深對(duì)本項(xiàng)目的深刻印象，傳遞項(xiàng)目信息等;

3,、通過現(xiàn)場活動(dòng)營造熱烈氣氛,，聚攏人氣,，迅速累積客戶,。

三、活動(dòng)理念

1,、注重人氣凝聚,，營造“中冶”品質(zhì);

2、加大活動(dòng)整體“新春嘉年華”氛圍展現(xiàn),，充分體現(xiàn)“看房送大禮”活動(dòng)意義;

3,、烘托“新春”的“樂與玩”，打造“看房送大禮”相關(guān)氣氛活動(dòng);

4,、讓更多貴賓加深“中冶 尚園”的美好印象;

四,、活動(dòng)地址

信陽市洋山新區(qū)中冶尚園營銷中心現(xiàn)場

五、活動(dòng)時(shí)間

20xx年1月14日 8:30 ——17:30

六,、活動(dòng)對(duì)象

看房,、購房準(zhǔn)客戶

七、活動(dòng)項(xiàng)目籌備安排：(1月9日-13日 基準(zhǔn)籌備)

策劃：郭森15003760601

1月9日：本活動(dòng)項(xiàng)目策劃匯報(bào)

達(dá)成初步合作意向 確定本活動(dòng)方案

1月10日：組建本活動(dòng)項(xiàng)目小組

確定本項(xiàng)目活動(dòng)中所有執(zhí)行人員

活動(dòng)執(zhí)行小組構(gòu)架：

總顧問：(甲方) 總 策 劃：周 洋

顧 問：(甲方) 活動(dòng)總監(jiān)：李佳文

場 務(wù)：郭樹森 黃金海 范德亮 陶 然 張 浩

周 麗 王 華 張?jiān)?/p>

確定各種物料,、設(shè)備,、人員等確定的前期籌備工作。

1月11日：項(xiàng)目正式籌備和實(shí)施

現(xiàn)場布置平面

1月13日：活動(dòng)現(xiàn)場布置(準(zhǔn)備議程)

整個(gè)場景布景以迎“新春”,，凸顯“中國紅”,，以“嘉年華”活動(dòng)為主題。外場為客戶提供玩與樂的場地,，表現(xiàn)熱鬧場景;內(nèi)場(一樓)為準(zhǔn)客戶打造看房為主的環(huán)境,，并能顯現(xiàn)本活動(dòng)的氣氛氛圍;二樓通過排好選房營造搶購氛圍，提供熱飲,，主要為重要客戶提供商談清凈空間,，并為重要客戶發(fā)放禮品。

安排2架滑翔傘(或動(dòng)力氣球)分別在1月13日9:00——11:00,、14:00——16:00兩次信陽市上空盤旋營造活動(dòng)前期氛圍,。

1月14日上午活動(dòng)期間9:00——11:00在洋山新區(qū)上空盤旋營造活動(dòng)現(xiàn)場氣氛

1、外場布置(銷售中心門前)：

18米大跨度拱門2只：橫跨路兩側(cè)(橫幅標(biāo)語：新春嘉年華 看房選房有禮)

營銷中心前左右各20米的路燈桿牽拉燈籠(燈籠上標(biāo)有：中冶*尚園)

因考慮天氣原因,，搭建15m*10m*4m桁架,，即可抵擋天氣變化，有可營造現(xiàn)場氣氛,，頂部和四周(留進(jìn)出口)用噴繪(設(shè)計(jì)圖案)進(jìn)行圍擋,，地上用紅地毯鋪設(shè),。

頂部用小紅燈籠依次循序整齊排列(活動(dòng)結(jié)束后可贈(zèng)送客戶)

現(xiàn)場安裝：老鼠機(jī)、電子抓娃娃機(jī),、電子投籃機(jī),、跳舞機(jī)，棉花糖機(jī),、電子槍射擊,、糖葫蘆、捏泥人,、電子摩托車,、烤瓷馬克杯供到場客戶免費(fèi)游玩。每臺(tái)機(jī)器安排一名工作人員?，F(xiàn)場派送游戲幣(每個(gè)到場客戶5個(gè))

現(xiàn)場氣氛烘托卡通人：米奇,、財(cái)神爺、加菲貓,、兔子,、喜洋洋、美羊羊,、灰太狼等,，制造現(xiàn)場氣氛與客人拍照留念，現(xiàn)場制作烤瓷數(shù)碼杯免費(fèi)贈(zèng)送客戶,。

桁架外側(cè)靠南側(cè)設(shè)置兒童游樂蹦蹦床,，供來賓客戶小孩游玩。

2,、內(nèi)場布置(營銷中心一樓)：

內(nèi)場頂部用小燈籠或拉畫連接,，以及大中國結(jié)營造新春氣氛。

玻璃大門和玻璃窗用大小燈籠和窗花等造型圖案,。

以“發(fā)財(cái)紅包”布置現(xiàn)場裝飾樹,。

18:00前所有場景布置完畢，安裝設(shè)施檢測(cè)完畢,。

1月14日：活動(dòng)現(xiàn)場

7:00 籌備組人員到現(xiàn)場

7:10 開始檢查各種設(shè)施和設(shè)備

8:00 所有人員現(xiàn)場準(zhǔn)備完畢,，迎接到場客戶。

8:30 活動(dòng)開始,，按方案執(zhí)行,。

活動(dòng)期間有工作人員指導(dǎo)客戶游玩項(xiàng)目;

室內(nèi)安排薩克斯現(xiàn)場真人演奏;

17:30 活動(dòng)陸續(xù)結(jié)束。

18:00 各種設(shè)施進(jìn)行撤場

房地產(chǎn)策劃方案提綱 房地產(chǎn)策劃方案篇三

6月x日～6月x日,；

向新老客戶贈(zèng)送節(jié)日禮品粽子,。

1、8樓6月27日推出，在6月27日～28日期間購買8樓的客戶,，可以額外享受1%的折扣優(yōu)惠,。

2、為促進(jìn)5樓的銷售,，在6月27日～31日期間,，購買5樓1xx。13,？或xx0,。89？房子的前20名客戶,，每套可享受5000元的現(xiàn)金優(yōu)惠,。

華商報(bào)6月26日發(fā)布1/3版彩色廣告,，向市場公布8樓推出信息,，同時(shí)告知新老客戶贈(zèng)送節(jié)日禮品。

1,、客戶來訪情況

活動(dòng)期間來訪客戶74組,，平均每天xx。8組,；活動(dòng)期間有效來電15組,，平均每天3組。

2,、客戶成交情況

1,、周末（6月27日～28日）是成交高峰期，共成交11套,，其中8#樓占6套,。8#樓推出前已經(jīng)吸引了部分意向的客戶，加之周末兩天有額外優(yōu)惠,，所以出現(xiàn)了集中成交,。

2、本周三（6月31日）是端午節(jié),，不是大型節(jié)假日,，各單位都沒有安排休假，所以除周末外來現(xiàn)場的新老客戶不是很多,。

3,、8樓推出之前，置業(yè)顧問提前約訪了20組關(guān)注8樓的意向客戶,，其中6組成交,，xx組沒有成交，未成交客戶多是因?yàn)?#樓的價(jià)格偏高，已經(jīng)超出了他們的購買能力,。

4,、5樓只在6月30日、31日各成交一套,，主要是因?yàn)閮?yōu)惠政策即將取消,，客戶趕在最后時(shí)段成交。

房地產(chǎn)策劃方案提綱 房地產(chǎn)策劃方案篇四

父親節(jié)就要到了,，你準(zhǔn)備了什么禮物送給老爸?老爸勞累了一年,，是否也應(yīng)該好好的放松娛樂一下了?

二環(huán)內(nèi)·輕軌旁·馬鞍山路30萬平米壓軸鉅作--和昌·都匯華府特定于父親節(jié)，準(zhǔn)備了豐富多樣的親子活動(dòng)作為送"給爸爸的禮物",，快來看看哪個(gè)最適合老爸的心意吧!感受父親節(jié)文化,，現(xiàn)場更有千元大獎(jiǎng)等你拿。

據(jù)悉,，現(xiàn)場節(jié)目安排豐富多彩,，在都匯華府一定可以讓"父子(女)"度過快樂而有意義的一天。

1,、現(xiàn)設(shè)置飛行旗,、跳棋、軍旗,、象棋活動(dòng)區(qū),，客戶可以隨意參與，獲勝方可獲得世界杯小禮物;這一天,，就讓"父子(女)"倆好好"對(duì)殺"一陣吧!

2,、設(shè)置飛鏢游戲、套圈游戲,、釣魚游戲區(qū),，按活動(dòng)規(guī)則比賽，獲勝者可獲得世界杯小禮物;

3,、19日,、20日連續(xù)兩天下午舉行現(xiàn)場抽大獎(jiǎng)，千元家電套裝,、飛利浦剃須刀大獎(jiǎng)等大獎(jiǎng)等你拿,。

4、喜歡畫畫的小朋友可以在家長的帶領(lǐng)下報(bào)名參加兒童繪畫大賽,，畫出心中對(duì)爸爸的愛,，或者畫出自己心目中的爸爸形象，將畫作當(dāng)做節(jié)日禮物送給爸爸,，以特殊的方式,，表達(dá)對(duì)父親的節(jié)日祝福。如果畫得夠出色，還能獲得冠亞季軍,，贏得禮品,。

5、適逢世界杯酣戰(zhàn)正急,，怎能錯(cuò)過精彩的賽事?和昌·都匯華府還精心安排了"現(xiàn)場看球"環(huán)節(jié),，一起為這四年一度的盛事喝彩、加油!

據(jù)了解,，和昌·都匯華府現(xiàn)推出的景觀樓王產(chǎn)品有89㎡超值三房,、112-119㎡闊景四房，性價(jià)比超高,。對(duì)于期間購房的客戶,，并在約定時(shí)間內(nèi)簽約的客戶，都匯華府將給予超值優(yōu)惠,，均可享受巴厘島蜜月游,，旅游基金也可抵做一定房款優(yōu)惠。

小學(xué)生父親節(jié)活動(dòng)方案

為更加有效落實(shí)社會(huì)主義榮辱觀教育,，進(jìn)一步深化感恩教育,，淮河小學(xué)少先隊(duì)繼母親節(jié)活動(dòng)后緊緊抓住父親節(jié)契機(jī),，精心組織策劃了主題為“感恩孝行父親節(jié)”感恩教育活動(dòng),。

活動(dòng)分四步進(jìn)行。大隊(duì)部在周一升旗儀式上首先進(jìn)行動(dòng)員,，隨后利用晨會(huì)課分班介紹父親節(jié)的由來,，接著放手讓學(xué)生進(jìn)行活動(dòng)的自主設(shè)計(jì)，最終確定活動(dòng)方案并實(shí)施,。具體要求全體少先隊(duì)員開展“四個(gè)一”活動(dòng)：

1,、對(duì)父親說一句節(jié)日祝詞，并匯報(bào)近來的學(xué)習(xí)情況,。

2,、做一件力所能及的家務(wù)事。如：燒菜,、盛飯,、洗碗筷、燒開水……

3,、送給父親一件自制的小禮物,。(如心意卡等)

4、一邊給父親捶捶背,，一邊聽父親講孩子小時(shí)候受到無私關(guān)愛的一件事,，并傾聽父親的教誨，改正自己的一個(gè)缺點(diǎn)，用實(shí)際行動(dòng)來感恩,。

連日來,，學(xué)生精心制作賀卡，并在賀卡上寫下對(duì)父親的祝福,。同時(shí)發(fā)放倡議書,，倡議全校師生利用周末做力所能及的事，用實(shí)際行動(dòng)感恩,，讓爸爸們能在這一天忘卻平日的忙碌和艱辛,，溫馨的度過這一天特殊的日子。本次活動(dòng)大隊(duì)部還把它作為下半年評(píng)比?！靶⒕粗恰钡囊粋€(gè)依據(jù),。

在父親節(jié)即將來臨之際，灰埠小學(xué)校園里,，“父親節(jié)”禮物再次成為熱門話題,，很多學(xué)生都想借這個(gè)特殊的日子，向他們的父親致意,。

節(jié)約一粒米,、節(jié)省一分錢就讓父母少流一滴汗;奮發(fā)上進(jìn)、勤奮學(xué)習(xí)就讓父母感覺一絲欣慰;知冷懂暖,、身體強(qiáng)壯就讓父母少擔(dān)一分心;善解人意,、與人和睦就給父母帶來一些安寧。日常生活中的一點(diǎn)一滴小事都可以讓父母了解到我們感恩的心

為此,，學(xué)校大隊(duì)部根據(jù)本年“感恩教育”活動(dòng)方案,，學(xué)生除了每天都要做的愛心作業(yè)外，(如：為父親倒杯茶,、洗洗腳,、捶捶背等)，我們還設(shè)計(jì)了“爸爸我愛您,，祝您節(jié)日快樂”的主題活動(dòng),，3-6年級(jí)給爸爸寫一封感謝信;1-2年級(jí)給爸爸寫一段感謝的話，并且讀給爸爸聽,，讓爸爸寫出聽后感言,，讓學(xué)生們?cè)诟赣H節(jié)這一天給父親過了一個(gè)特別的節(jié)日。

房地產(chǎn)策劃方案提綱 房地產(chǎn)策劃方案篇五

1,、建立品牌認(rèn)知度,，讓購房者簡單選房。

2,、透過開盤活動(dòng)集中放量,，將前期意向客戶轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購買力,。

3、現(xiàn)場銷售氛圍的營造,，提高現(xiàn)場樓盤銷售業(yè)績,，提高客戶成交比例。

4,、迅速聚集人氣,，在保證最大限度成交量的同時(shí)，透過細(xì)節(jié)把控,、品牌形象展示,，樹立客戶口碑。

5,、項(xiàng)目的宣傳造勢(shì),，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，擴(kuò)大市場影響力,，較大幅度的提升市場美譽(yù)度,。為今后二期、三期的推廣,、銷售打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ),。

銷售現(xiàn)場簽約組織+氛圍布置物料準(zhǔn)備+外場演藝+明星活動(dòng)

1、8：30-9：00領(lǐng)導(dǎo)嘉賓到場,，由禮儀人員引領(lǐng)為其佩帶胸花,，并引領(lǐng)至休息區(qū)休息。

2,、9：00-9：05外場大鼓熱場,，9點(diǎn)鑼鼓準(zhǔn)時(shí)響起，由禮儀人員將領(lǐng)導(dǎo)從休息區(qū)邀請(qǐng)至舞臺(tái)前嘉賓席就坐,，準(zhǔn)備正式開始。

3,、9：05-9：10主持人致辭,，開場音樂響起，主持人上臺(tái)介紹活動(dòng)主題,、資料,，并簡短對(duì)項(xiàng)目做介紹；而后依次介紹到場的公司領(lǐng)導(dǎo),。

4,、9：10-9：15公司領(lǐng)導(dǎo)致辭，主持人邀請(qǐng)政府領(lǐng)導(dǎo)上臺(tái)講話,，由禮儀人員引導(dǎo)領(lǐng)導(dǎo)上臺(tái)及下場就坐,。

5,、9：15-9：25明星上場，主持人邀請(qǐng)明星出場,、上臺(tái)致辭,。后由禮儀人員引導(dǎo)下場就坐。

6,、9：25-9：30剪彩儀式,，主持人邀請(qǐng)政府領(lǐng)導(dǎo)、公司領(lǐng)導(dǎo)以及明星為項(xiàng)目開盤剪彩,，禮儀引導(dǎo)剪彩嘉賓上臺(tái),，由領(lǐng)導(dǎo)用剪刀剪斷花球之間的紅綢，與此同時(shí),，禮炮齊鳴,，煙花四起。

7,、9：30-9：35舞獅表演,，舞獅上臺(tái)表演。

8,、9：35-9：40點(diǎn)睛,，納福，舞獅表演后,，兩頭祥獅臥于舞臺(tái)中間,，此時(shí)主持人邀請(qǐng)兩位領(lǐng)導(dǎo)上臺(tái)為祥獅點(diǎn)睛。祥獅點(diǎn)睛后,，完成采青表演,。并由這兩位領(lǐng)導(dǎo)上臺(tái)為其納福。（納福：當(dāng)祥獅在采到青后,，從其嘴里將吐出由祝福文字的紅色條幅,，這時(shí)由領(lǐng)導(dǎo)將該條幅從祥獅口中取下并展示與觀眾面前，納福結(jié)束）,。

9,、9：40-10：00明星現(xiàn)場互動(dòng)，邀請(qǐng)明星與項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)上場,。由項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)為明星贈(zèng)送禮品后退場,。由主持人對(duì)其進(jìn)行訪談、并邀請(qǐng)3名觀眾上場與明星進(jìn)行現(xiàn)場互動(dòng)游戲,。并準(zhǔn)備宣紙與毛墨邀請(qǐng)其現(xiàn)場書法展示,、為項(xiàng)目開盤書寫文字。

10,、10：00開盤儀式結(jié)束,，主持人宣布開盤儀式結(jié)束,、領(lǐng)導(dǎo)退場、明星進(jìn)入休息室內(nèi)休息,。準(zhǔn)備植樹活動(dòng)?，F(xiàn)場選房正式開始。

11,、10：00-12：00節(jié)目表演,，電聲小提琴演奏,、舞蹈表演,、男高音歌手演唱,、魔術(shù)表演,、變臉表演、穿插多次有獎(jiǎng)問答及互動(dòng)游戲,。

12、12：00-01：00午餐,，背景音樂播放,。

13、01：00-15：30節(jié)目表演,，歌手演唱,、樂隊(duì)演出、薩克斯演奏,、太級(jí)劍舞,、雜技表演、拉丁舞表演、穿插多次有獎(jiǎng)問答及互動(dòng)游戲,。

14、15：30背景音樂播放,。

開盤慶典

策劃思路：強(qiáng)調(diào)氛圍,、突出品位,、提升檔次,、有條不紊,、圓滿成功

本次開盤其實(shí)就是針對(duì)前期意向客戶聚集能量的一次有效釋放,，透過精心的現(xiàn)場布置與豐富的節(jié)目演出和互動(dòng)活動(dòng),，充分營造當(dāng)天開盤活動(dòng)的氛圍,。將潛在客戶群充分的挖掘出來,，讓客戶更具信心,，更滿意地購買公園壹號(hào)的房子,，使之到達(dá)最大化的成交量,，為開盤當(dāng)日以及今后的營銷計(jì)劃起到推波助瀾的作用。

活動(dòng)主題：成都xxxxx一期開盤活動(dòng),；活動(dòng)時(shí)間：20xx年x月x日

參加人員：誠意客戶及其他人員,、公司領(lǐng)導(dǎo)及工作人員、各媒體記者,、演藝嘉賓

活動(dòng)形式：開盤儀式,、現(xiàn)場選房、助興演出,、明星見面現(xiàn)場活動(dòng)

主辦：四川xxxx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

為保證開盤活動(dòng)的有序開展,，在開盤前一日，準(zhǔn)備工作務(wù)必完備,，各種因素思考周全,，以期到達(dá)最佳效果。以下相關(guān)設(shè)施需落實(shí)到位,，對(duì)整個(gè)流程進(jìn)行完整性檢查,。

1、整體工作以銷售開盤當(dāng)天工作為重心,，采取一個(gè)總指揮三條線路（三個(gè)區(qū)域）進(jìn)行分工協(xié)作的模式,，其它管理及后勤人員進(jìn)行多方配合。

2,、相關(guān)人人員邀請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo),、嘉賓參加（包括市領(lǐng)導(dǎo)、區(qū)領(lǐng)導(dǎo),、建筑公司負(fù)責(zé)人,、新聞媒體電視臺(tái)、日?qǐng)?bào)記者等)

3,、其他準(zhǔn)備工作,，如領(lǐng)導(dǎo)發(fā)言稿、主持人串聯(lián)詞導(dǎo)視系統(tǒng),、相關(guān)印刷品,、水果等食物、桌椅擺放,；認(rèn)購區(qū)（銷售部擺放竹藤椅10套）選房等候區(qū)（擺放竹藤椅50套）休息區(qū)擺放竹藤椅500套,、嘉賓席20套；在銷售部外,、形象展示噴繪,、餐臺(tái),、舞臺(tái)搭建、音響,、噴繪,、絎架、升空氣球,；當(dāng)天用的鞭炮,、彩煙、禮炮,、紅花彩帶等用品,；需與我公司提前交流，做到奠基儀式當(dāng)天分工有序,。

4,、挑選出適合本次活動(dòng)主持人，要求主持人形象好,、經(jīng)驗(yàn)豐富、能hoid住全場且能說會(huì)道,，主持開盤活動(dòng)儀式,。

5、邀請(qǐng)警察及城管部門在開盤當(dāng)天維持秩序,；現(xiàn)場停車區(qū)提前劃分,，方便客戶及嘉賓出入；了解當(dāng)天的天氣狀況,，準(zhǔn)備雨具,。

1、工作人員各就各位,，相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)到迎接貴賓,，保證貴賓車隊(duì)行駛安全；禮儀小姐依次為嘉賓佩戴紅花,。

2,、物業(yè)、財(cái)務(wù),、銷售,、管理、配合等各人員按照各自分工崗位到位,；三大分工區(qū)域人員到位的檢查,，以及總體指揮系統(tǒng)的檢查；各崗位人員熟悉操作本崗流程,，等待開盤,。停車場區(qū)域保安組織客戶停車,，由指定停車區(qū)開始沿公路輔道停放汽車。

3,、舉行開盤儀式,，由公司領(lǐng)導(dǎo)致辭剪彩。在其等待區(qū)域?qū)才乓幌盗谢顒?dòng)以供等待客戶打發(fā)時(shí)光,。

4,、開始按流程進(jìn)行客戶選房，客戶在等候區(qū)等待時(shí),，安排工作人員提醒客戶準(zhǔn)備前期的vip卡,、入會(huì)費(fèi)收據(jù)、身份證原件等資料,。

5,、外場工作人員負(fù)責(zé)升空氣球的維護(hù)、所有導(dǎo)視系統(tǒng)的維護(hù),，負(fù)責(zé)外場的督導(dǎo)及協(xié)調(diào),、內(nèi)場的秩序及清潔。在外圍區(qū)域服務(wù)中,，在干果擺臺(tái)處擺放干果,、飲料等。（隨時(shí)注意食品存量,，不足時(shí)應(yīng)及時(shí)補(bǔ)充,。）

6、演藝明星接待,、安排見面會(huì)及現(xiàn)場互動(dòng),。

7、午餐發(fā)放及活動(dòng)流程跟進(jìn),，在發(fā)放過程中,，由保安協(xié)同向現(xiàn)場參觀客戶進(jìn)行發(fā)放，注意秩序的維護(hù),。預(yù)留工作人員的午餐,，并向各個(gè)崗位的工作人員發(fā)放，工作人員可進(jìn)行輪流用午餐,。根據(jù)天氣狀況,，若下雨，需向客戶發(fā)放雨傘,。同時(shí)活動(dòng)出口處擺放收集箱,，向離開的客戶收回傘。

用折扣優(yōu)惠和禮品派送充分引爆市場,，在充分消化客戶的前提下,，運(yùn)用價(jià)格策略于實(shí)行價(jià)格上漲,，實(shí)為有升暗降，以促進(jìn)銷售,。為使客戶更加滿意,，讓開盤順工作利進(jìn)行，優(yōu)惠細(xì)則如下,。

1,、針對(duì)前期已排號(hào)認(rèn)籌客戶：給于按揭2%、一次性付款4%的優(yōu)惠政策,。

2,、未排號(hào)客戶(新客戶)：按揭優(yōu)惠1%、一次性付款3%的優(yōu)惠政策,。

3,、對(duì)于排號(hào)前三十名到場簽合同的客戶無論其付款方式均給于3%的優(yōu)惠

4、老客戶帶新客戶送老客戶一年物管費(fèi);一次性付款的客戶無論是否排號(hào)均送電動(dòng)車一輛,。

5,、售房現(xiàn)場開展抓金幣活動(dòng)，所抓金幣總面值能夠直接充抵房款,。抓金幣活動(dòng)僅限購買三房客戶,，每戶限抓兩次）

房地產(chǎn)策劃方案提綱 房地產(chǎn)策劃方案篇六

20xx年6月20日至9月28日

二、活動(dòng)地點(diǎn)：

鄭州市金水區(qū)銀河灣皇宮大酒店

顧 問： 耿 濤

活動(dòng)總指揮： 張 龍

方案總執(zhí)行： 王炳正,、胡盼盼、李新彪,、趙西燕,、宋 鵬

方案操作實(shí)施：各部門負(fù)責(zé)人

以集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)的指示為指導(dǎo)，結(jié)合中國皇宮餐飲集團(tuán)旗下各店陸續(xù)舉辦的“皇宮海鮮美食節(jié)”的契機(jī),，現(xiàn)在正值本市食客搖首期盼的海鮮美食盛事的最佳時(shí)機(jī),，為把握當(dāng)前的河南的海鮮餐飲市場，通過“秒殺海鮮”驚爆效應(yīng)達(dá)到海鮮美食節(jié)活動(dòng)的影響力,，提升酒店的消費(fèi)檔次,，拉高營業(yè)額，切實(shí)為酒店創(chuàng)造效益,。

創(chuàng)立于20xx年10月的鄭州市金水區(qū)銀河灣皇宮大酒店,，堅(jiān)持以“為鄭州市民爭光，為河南人民貢獻(xiàn)”為經(jīng)營理念,，以弘揚(yáng)中國皇宮美食文化為已任;堅(jiān)持以獨(dú)具魅力的鮑翅燕和膠東海鮮為經(jīng)營特色,，同時(shí)融入中國各地的經(jīng)典菜系，現(xiàn)在的鄭州皇宮大酒店可以說已深入人心,，是鄭州市餐飲界的代名詞,?；蕦m大酒店“海鮮美食節(jié)”活動(dòng)即將舉行，我們擔(dān)負(fù)著為河南人民貢獻(xiàn)的責(zé)任和使命,，一定要呈現(xiàn)給廣大市民一個(gè)滿意加驚喜的“海鮮美食節(jié)”,。

在酒店內(nèi)主要以展示膠東海鮮、大連海鮮及廣東海鮮美食文化為主,，利用各種媒體宣傳力和公信力進(jìn)行本次活動(dòng)的互動(dòng),，把握當(dāng)前的河南的海鮮餐飲市場，通過“秒殺海鮮”驚爆效應(yīng)達(dá)到海鮮美食節(jié)活動(dòng)的影響力,，彰顯皇宮的品牌,，提升酒店的消費(fèi)檔次，拉高營業(yè)額,，切實(shí)為酒店創(chuàng)造效益,。

海鮮生猛笑迎四方賓客，美食飄香喜逢八面親朋!

活動(dòng)分為兩個(gè)部分和兩個(gè)時(shí)段組成,。

第一部分：xx月xx日至xx月xx日

廣告詞：“天螺地殼,、嘗轉(zhuǎn)--膠東”(膠東貝內(nèi)、殼內(nèi)海鮮為主打產(chǎn)品)

第二部分：xx月xx日至xx月xx日

廣告詞：“參情擁鮑,、情撒--大連”(大連海參,、鮑魚等海鮮為主打產(chǎn)品)

第三部分：xx月xx日至xx月xx日

廣告詞：“ ”(廣東高檔魚類等海鮮為主打產(chǎn)品)

讓我們對(duì)美食的追求改變您的飲食習(xí)慣。

活動(dòng)第一部分：

天螺地殼,、嘗轉(zhuǎn)--膠東(xx月xx日---xx月xx日)

包房：品膠東珍寶,、送美味海鮮

1、甄選膠東海域高檔貝殼及海螺類8種任君點(diǎn)用,，送其他低檔螺類以此作為特色!(要求本地市場少有,、制作方式考究美味)

膠東海鮮：

送(白灼基圍蝦、貝類大全,、海底總動(dòng)員)任選一種菜品,。

2、享受以上贈(zèng)品的同時(shí)返劵不變,。

3,、凡是預(yù)定包房的客人均可參與由鄭州皇宮大酒店所推出的“海鮮秒殺大動(dòng)活動(dòng)”

大廳：

1、活動(dòng)期間大廳原有的 折酬賓活動(dòng)不變,。

2,、依據(jù)膠東海鮮的進(jìn)貨價(jià)格的高低每天推出6款特價(jià)螺類作為大廳的亮點(diǎn)(每桌限點(diǎn)2款、要求價(jià)格均在 至 元以內(nèi)/每斤(份量不限,，海鮮菜品不打包),。

活動(dòng)第二部分

參情擁鮑、情撒--大連(xx月xx日---xx月xx日)

品大連海鮮,、鏢幸運(yùn)大獎(jiǎng)

包房：

1,、精選鮑魚,、海膽、海參,、海腸,、赤貝、海星為特色,、另外搭配本地海鮮市場內(nèi)其他特點(diǎn)海鮮(魚,、蝦、蟹等)以此作為亮點(diǎn)(力求新奇特效果)如：(菜品名稱)

2,、包房內(nèi)消費(fèi)：點(diǎn)主菜送(3種菜品名稱 )

任選一樣刺身加收20元加工費(fèi),，翅湯加收5元/位成本費(fèi))

3、為增添趣味性對(duì)每位來店的消費(fèi)的客人采取轉(zhuǎn)盤飛鏢“鏢獎(jiǎng)”每桌限一次,，中獎(jiǎng)率百分之百內(nèi)容為海鮮品種,，客房(種類)消費(fèi)劵等，品種按價(jià)格高低設(shè)置不同難度,，投中當(dāng)堂兌現(xiàn),。(如客人買單后中獎(jiǎng)消費(fèi)需下次使用)

4、包房內(nèi)的返劵可同步操作,。

大廳：

1,、大廳原有的 折不變。

2,、根據(jù)大連海鮮進(jìn)貨不同設(shè)定6款作為特價(jià)建議價(jià) 至 元以內(nèi),，(大連海鮮)限點(diǎn)兩款，(份量不限,，海鮮菜品不打包),。

3、大廳消費(fèi)折后價(jià)滿888元均可參與鏢獎(jiǎng)活動(dòng),。(宴會(huì)以5桌一鏢為基數(shù))投中當(dāng)堂兌現(xiàn)。(如客人買單后中獎(jiǎng),，消費(fèi)劵需下次使用的消費(fèi)劵不參與鏢獎(jiǎng))

4,、宴會(huì)滿10桌，每桌可任選2款特價(jià)海鮮,，其它菜品不再予以折扣其它宴會(huì)優(yōu)惠項(xiàng)目可同時(shí)享受,。

鮑翅燕特價(jià)繼續(xù)進(jìn)行：(6月xx日到6月xx日)

鮑翅燕特價(jià)新品：

1、整體要求：熱烈,、喜慶,、突出主題。

2,、為了突出熱烈和喜慶,、氣球和彩帶是必不可少,。

3、外圍氣球拱門活動(dòng)之日起只剩擺放3天,，烘托氣氛,。

4、大堂內(nèi)彰顯主題設(shè)計(jì),，按沙盤性質(zhì)制作人工海灘和海水,，并放置小型海魚!周圍插置小型椰子樹，人造沙灘上用刨木雕刻漁船和漁民,，大海螺竟可能突出主題!大主題上增加倒計(jì)時(shí)告示表,。

5、活動(dòng)之日為突出海鮮美食節(jié)氛圍一樓員工統(tǒng)一著裝“海島服”,，一樓零點(diǎn)大廳和包房走道懸掛活動(dòng)宣傳條幅和宣傳海報(bào)(大廳6條,、各樓層可用電梯口各1個(gè)海鮮宣傳架)

6、在海鮮池上掛飾垂掉裝飾品,，增加其他觀賞性較強(qiáng)和好飼養(yǎng)存活的海鮮物種,。(如魚類、海龜,、海豹蛇,、海鰻、大鯊魚等)

7,、總臺(tái)前適當(dāng)位置準(zhǔn)備一個(gè)氣墊水池并試養(yǎng)多種小金魚,，另外準(zhǔn)備一些魚缸，為回饋帶小孩或者需要養(yǎng)魚的客人,，適當(dāng)進(jìn)行贈(zèng)送,。(魚缸需付費(fèi)，每只魚缸10元,，含小水草及一包魚料)

8,、宣傳冊(cè)的設(shè)計(jì)精美。

11

1,、聯(lián)系本地電視臺(tái),、報(bào)子等媒體進(jìn)行3天的宣傳造勢(shì)活動(dòng)，搞好海鮮美食節(jié)的前期準(zhǔn)備工作,。

2,、聯(lián)系印刷商家印制1000至3000份“海鮮美食節(jié)”的宣傳頁，在附近散發(fā),。

3,、廣告活動(dòng)前3天進(jìn)行倒計(jì)時(shí)內(nèi)容提醒。

12

(一)、接待部(負(fù)責(zé)人：宋鵬)

1,、在活動(dòng)方案出臺(tái)后,，組織員工學(xué)習(xí)活動(dòng)內(nèi)容，按方案認(rèn)真操做好此次美食節(jié);

2,、6月2日之前完成店內(nèi)菜牌制作,、印刷品、店堂pop,、噴繪,、特價(jià)桌牌等的設(shè)計(jì)制作;

3、認(rèn)真全面細(xì)致做好重點(diǎn)客戶的拜訪與活動(dòng)宣傳工作;

4,、做好活動(dòng)的氣氛哄托,，外圍汽球拱門及店堂內(nèi)的裝飾。

5,、做好店內(nèi)的裝飾,，主題的制作把關(guān)。

6,、宣傳海報(bào)內(nèi)容,。

(二)財(cái)務(wù)部(負(fù)責(zé)人：楊慧)

1、負(fù)責(zé)對(duì)美食節(jié)期間的毛利率,，向總經(jīng)理提交報(bào)告,、分析原因。

(三)采購部(負(fù)責(zé)人：尚延國)

1,、協(xié)同廚房部做好海鮮市場價(jià)格的考察,，協(xié)同倉庫做好調(diào)價(jià)。

2,、對(duì)比濟(jì)南四個(gè)兄弟店海鮮價(jià)格,，及時(shí)采購物美價(jià)廉的海鮮。

3,、全力做好廚房海鮮申購原料的采購工作,，全力保障廚房的需要。

(四)前廳部(負(fù)責(zé)人：趙西燕)

1,、在活動(dòng)方案出臺(tái)后,，組織員工學(xué)習(xí)一次活動(dòng)內(nèi)容，熟記活動(dòng)的每一項(xiàng),，能主動(dòng)提醒客人消費(fèi)情況，按方案認(rèn)真操做好此次美食節(jié);

2,、6月5日之前,，協(xié)助接待部做好海鮮美食節(jié)活動(dòng)廳與零點(diǎn)大廳裝飾的布置工作;

3、配合營銷部做好店內(nèi)、店外的廣告及pop的張貼工作;

4,、各樓層在服務(wù)質(zhì)量上下苦功,，將人性化服務(wù)，細(xì)節(jié)服務(wù),，微笑服務(wù),，親情服務(wù)，規(guī)范化服務(wù)做出一流水平,，確保各項(xiàng)工作的有效順利進(jìn)行,。

5、前廳大堂迎賓的站位,，重點(diǎn)負(fù)責(zé)迎客與送客,。

6、所有服務(wù)員必須在活動(dòng)期間重點(diǎn)做好海鮮類菜品的菜品介紹,、魚頭酒服務(wù),，突出海鮮美食節(jié)的氛圍。

7,、pa部要確保大理石地板的光亮,，細(xì)化各區(qū)域的衛(wèi)生，彰顯酒店的堂煌與威嚴(yán),。

(五)廚房部(負(fù)責(zé)人：王炳正,、胡盼盼、李新彪)

1,、與財(cái)務(wù)部,、采購部及倉庫配合做好“海鮮美食節(jié)”活動(dòng)期間的物品(原材料)的調(diào)價(jià)、核價(jià)采購,，驗(yàn)收工作,，確?；顒?dòng)期間食品的質(zhì)量;

2、認(rèn)真扎實(shí)做好廚房的衛(wèi)生工作，以此保證活動(dòng)期間的食品衛(wèi)生與潔凈,、讓廣大消費(fèi)者吃得放心;

3、在活動(dòng)期間一定要做好各類出品的工作,，既要穩(wěn)定酒店特色招牌菜,，又要對(duì)各類菜品進(jìn)行不斷的創(chuàng)新，確?；顒?dòng)期間出品的質(zhì)量;

4,、廚房要確保活動(dòng)期間的上菜的速度;

5,、確保海鮮及特價(jià)海鮮的貨源充足;

6,、對(duì)原有海鮮做法的創(chuàng)新,。

(六)保安部(負(fù)責(zé)人：柏德運(yùn))

1、負(fù)責(zé)活動(dòng)期間汽球拱門的管理,。

2,、停車的規(guī)范擺放和安全。

3,、酒店及客人的財(cái)務(wù)安全,。

4、酒店停車場的整潔,。

5,、酒店所有消防設(shè)施能夠正常使用，做好消防設(shè)施檢查,，消除安全隱患,。

(七)工程部(負(fù)責(zé)人：劉建立)

1、負(fù)責(zé)對(duì)酒店內(nèi)所有設(shè)備設(shè)施進(jìn)行檢修,，確保酒店亮堂,，及設(shè)備設(shè)施的正常動(dòng)轉(zhuǎn)。

2,、所有存在的硬件全部要及時(shí)維護(hù),，存在問題要及時(shí)維修。

房地產(chǎn)策劃方案提綱 房地產(chǎn)策劃方案篇七

就該項(xiàng)目推廣思路細(xì)則及實(shí)施方案作一具體描述推廣思路及實(shí)施方案遵循“準(zhǔn)確,、合理,、領(lǐng)先、系統(tǒng)及可操性”等原則,，以求使該項(xiàng)目一推出市場即贏得“滿堂紅”,。

1.1寫字樓宏觀市場分析

在房地產(chǎn)開發(fā)四大產(chǎn)品(住宅、商鋪,、寫字樓,、廠房)中，寫字樓的各項(xiàng)綜合指標(biāo)最能反映一個(gè)國家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)活力狀況及走勢(shì),。因此,，購買(或租用)寫字樓的客戶群最理性，寫字樓開發(fā)的利潤較高,，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)亦較大,。粗略縱觀寫字樓的發(fā)展?fàn)顩r，在92,、93年房地產(chǎn)一片熱潮中,，寫字樓市場也是一片歡聲笑語，在廣州當(dāng)時(shí)的地標(biāo)性物業(yè)“世貿(mào)中心”就曾賣到16000元/m2,。但伴隨著寫字樓的過度開發(fā)和國家宏觀調(diào)控政策的實(shí)施,，寫字樓的命運(yùn)也最為悲慘,，以96年以后的廣州寫字樓市場為例，環(huán)市東路,、天河北路一帶的甲級(jí)寫字樓的月租金從旺市時(shí)的250-350元/m2跌到120-180元/m2，跌幅近60%,，且空置率仍相當(dāng)高,。寫字樓的蕭條直至98年底。1999年至20xx年,，隨著中國即將加入世貿(mào)步伐的臨近,，部分省市寫字樓租售市場開始升溫，盡管大部分升幅幅度不大,，但北京,、上海的升幅都不低,，北京的升幅更是達(dá)到40%。20xx年以后,，隨著中國正式加入世貿(mào)組織和國家經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步好轉(zhuǎn),，國外機(jī)構(gòu)和國內(nèi)企業(yè)對(duì)寫字樓將有較大的需求,，尤其是京,、津,、滬,、穗等經(jīng)濟(jì)中心和內(nèi)地在地理交通上占有重要地位的區(qū)域性大城市,，如武漢,、成都、重慶等,。因此，寫字樓的市場機(jī)會(huì)將會(huì)越來越多,。

1.2武漢寫字樓現(xiàn)狀分析

要分析武漢寫字樓市場,，首先得認(rèn)識(shí)武漢,。武漢作為湖北省省會(huì)，位于中國中部軸線,，長江中游地帶,，是全國重要的交通樞紐,，素有“九省通衢”之稱，水,、陸,、空交通發(fā)達(dá),，同時(shí)武漢也是全國重要的物資集散地，漢正街小商品市場聞名全國,，也輻射全國,，是一座多功能綜合性特大城市,，商業(yè)經(jīng)濟(jì)活躍,。

武漢寫字樓主要集中在商務(wù)區(qū)漢口區(qū),，高檔寫字樓售價(jià)基本在6000-8000元/ m2之間,，租價(jià)基本在40-70元/ m2·月之間,，，管理費(fèi)基本在10-15元/ m2·月之間,，入住狀況則兩極分化,，以招銀大廈,、建銀大廈等十座寫字樓為例，招銀大廈,、泰合廣場等五座寫字樓入住率在90%左右,，建銀大廈,、瑞通廣場等四座寫字樓入住率都在40%以下。

武漢所處地理及發(fā)展?fàn)顩r,，在中國加入世貿(mào)成為現(xiàn)實(shí)和在武漢在西部大開發(fā)中所肩負(fù)的使命,，注定武漢在今后的發(fā)展中將充滿著機(jī)會(huì)和活力,，也必將吸引大量的跨國集團(tuán)和國內(nèi)各類企業(yè)搶灘進(jìn)駐武漢，武漢寫字樓市場在今后兩年肯定會(huì)機(jī)會(huì)不少,。

2、主要競爭對(duì)手分析

2.1同質(zhì)同檔寫字樓競爭對(duì)手分析(見附表1)

因中商廣場項(xiàng)目大,、檔次高，因此,，其市場應(yīng)在武昌區(qū)的基礎(chǔ)上吸納其它區(qū)尤其是漢口區(qū)寫字樓的客源,，故全面分析武漢寫字樓市場對(duì)本案有莫大幫助,。

2.2武昌區(qū)寫字樓競爭對(duì)手個(gè)案分析

在武昌區(qū)與本案爭奪客源的主要為亞貿(mào)廣場、綠洲廣場,、珞珈山大廈,、江天大廈和洪廣大廈，中商廣場目前出租率僅為25%,，而亞貿(mào)廣場b座入住率達(dá)100%,，江天大廈入住率為80%,，以中商廣場在武昌區(qū)的檔次和地標(biāo)地位及中商集團(tuán)的影響力和號(hào)召力，中商廣場的低出租率和零出售令人費(fèi)解,。因此,，中商廣場面臨著原有寫字樓和新峻工寫字樓雙重壓力，其中本案最大的競爭對(duì)手為亞貿(mào)廣場,。

亞貿(mào)廣場經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

名稱：亞洲貿(mào)易廣場

地點(diǎn)：武昌區(qū)武珞路628號(hào)

開發(fā)商：亞洲貿(mào)易廣場股份有限公司

總占地面積：12000 m2

總建筑面積：120000 m2,，其中a座建面36000 m2

規(guī)劃：由a、b二幢塔樓和裙樓連體而成

層高：a座28層 b座32層

功能：底樓—美食城,、肯德基,、停車場

一樓—五樓為商場

a座8-17層原規(guī)劃為四星級(jí)賓館，現(xiàn)定位為寫字樓

a座18-28層為高檔寫字樓

b座為高檔寫字樓

租售方式：出售,、出租,、以租代售三種形式

售價(jià)：均價(jià)4800元/m2，整體購買還有優(yōu)惠,，并有一定的投

資優(yōu)惠政策

租價(jià)：均價(jià)70元/m2,，大面積出租可優(yōu)惠(以此價(jià)位出租，其實(shí)是引導(dǎo)客戶選擇購買方式的采用的策略)

以租代售：120元/ m2·月,，五年期滿,，產(chǎn)權(quán)歸客戶，但每年租金需每年第一個(gè)月付清(選擇此種方式的客戶也不會(huì)多,，以100m2面積計(jì)算,，首期付出了20%的款項(xiàng)后，五年共付70萬元,，而采用按揭形式購買僅需480000元,，相當(dāng)于五年分期的70%)

管理費(fèi)：5.5元/ m2·月

入住率：b座100% a座尚未入住

配套：具備購物、休閑,、餐飲,、娛樂等各項(xiàng)設(shè)施，具體為裙

樓大型商場(全市第四),，200泊位停車場,、新加坡美

食城、肯德基快餐廳,、裙樓屋頂露天泳池,、高檔保齡

球館、美發(fā)美容中心等。

實(shí)用率：69%

外立面裝飾：裙樓玻璃幕墻,，塔樓以白色條磚為主,，配淺 藍(lán)色玻璃

內(nèi)部設(shè)施：中央空調(diào)、idd電話,、互聯(lián)網(wǎng),、消防監(jiān)控系統(tǒng)、a

座共6部電梯

內(nèi)部裝修：寫字樓無天花,、水泥地面

優(yōu)惠政策：

1,、項(xiàng)目理解

項(xiàng)目名稱：中商廣場

地點(diǎn)：武昌區(qū)中南路

占地面積：6700m2

建筑面積：

規(guī)劃：由a、b二幢角筒式主樓和裙樓連體而成

樓高：180米

樓層：a座49層 b座38層(均含地下二層)

功能：地下一,、二層為停車場

地上1-6層為購物中心

地上7-9層為飲食娛樂,、休閑、健身中心

地上10-49層為寫字樓

實(shí)用率：62%

室內(nèi)交通：寫字樓11部美國奧的斯高速豪華直升客梯,，2部

專用消防電梯,，另設(shè)步梯通道3條，寬1.2 米

室外交通：46條公交線路在此設(shè)站,，緊鄰長途客運(yùn)站、武昌

火車站,、到武漢客運(yùn)港和天河機(jī)場均有直達(dá)車

智能化：中商廣場具備5a功能,，即自動(dòng)化管理系統(tǒng)(bas)、

自動(dòng)化監(jiān)控及保安系統(tǒng)(acs),、消防自動(dòng)化系統(tǒng)

(fas),、通訊自動(dòng)化系統(tǒng)(cas)、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)

(oas)

空調(diào)設(shè)施：美國特靈牌制冷機(jī)組及中央空調(diào)系統(tǒng),，另有新風(fēng)

增氧系統(tǒng)

消防設(shè)施：消防自動(dòng)報(bào)警聯(lián)動(dòng)系統(tǒng),，房間及過道設(shè)有手動(dòng)報(bào)

警閥，多層次消防安全保護(hù),，主樓第10,、23、36

層為防火,、消煙,、供氧、疏散避難層,，并設(shè) 2部

直升全程消防專用電梯

供電設(shè)施：供配電房接收輸出兩回路10kv高壓變電,，24小

時(shí)供電，另設(shè)進(jìn)口人防應(yīng)急柴油機(jī)發(fā)電機(jī)組,，以

供主要設(shè)備的緊急啟動(dòng)

停車場：地下兩層共180多個(gè)泊車位,，保安、監(jiān)控和收費(fèi)系

統(tǒng)由電腦控制,，全天候服務(wù)

外裝飾：裙樓為鋁塑復(fù)合板,，主樓以米黃色進(jìn)口面磚和綠色

玻璃相間的幕墻,、條點(diǎn)窗磚面裝飾

內(nèi)裝修：豪華大堂，高檔進(jìn)口石材貼面鋪地,，公共走道采用

高檔石材鋪地,，礦棉天花板吊頂，公共衛(wèi)生間全套

裝修,。寫字間均裝天花,，地面鋪地毯

租售方式：可售、可租

售價(jià)：均價(jià)7000元/m2

月租價(jià)：35元/m2起,，升高一層加1元/m2,，均價(jià)約為55元/m2

開發(fā)商：中商集團(tuán)中江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

物業(yè)管理：中江物業(yè)管理有限公司

物業(yè)顧問：香港屋宇物業(yè)管理有限公司

建筑商：武漢建工集團(tuán)

2、過往推廣策劃

2.1過往市場定位：5a智能大廈

2.2過往目標(biāo)客戶群定位：it行業(yè)

2.3過往銷售價(jià)格：7000元/m2

3,、項(xiàng)目機(jī)會(huì)及優(yōu)勢(shì)分析

3.1中國年底加入世貿(mào)國外資本的涌入促進(jìn)整個(gè)寫字樓市道好轉(zhuǎn),，本項(xiàng)目作為寫字樓同樣受惠。

3.2 國家開始西部大開發(fā),，武漢是通往所有西部開發(fā)的中間點(diǎn),，水、陸,、空交通發(fā)達(dá),，作為內(nèi)地最大城市的武漢商機(jī)增多，因此,，伴隨西部開發(fā)的不斷深入,，武漢的寫字樓市道會(huì)有所好轉(zhuǎn)。

3.3 中商廣場為武昌第一高樓,，作為武昌區(qū)地標(biāo)性建筑,，具備較強(qiáng)的吸客能力

3.4中商廣場為武漢上市公司中商集團(tuán)開發(fā)，中商具備品牌優(yōu)勢(shì),，中商品牌可供挖掘和利用

3.5中商廣場地處武昌區(qū)主干道內(nèi)環(huán)路中南路,，交通發(fā)達(dá)，周邊

眾多金融機(jī)構(gòu)和政府機(jī)關(guān),，緊鄰省委,、省府等四大政府班子府邸，既是文教科技中心,，又是武漢政治中心,，尊貴之氣、

儒雅之風(fēng)油然而生,，地理優(yōu)勢(shì)無可替代,。

3.6中商廣場原有的宣傳推廣和銷售手法欠缺，即缺乏整體包裝，

又無靈活優(yōu)惠的租售政策,，在此方面可利用敝司的優(yōu)勢(shì),，充

分整合中商廣場現(xiàn)有資源，對(duì)中商廣場重新包裝,，制定靈活

優(yōu)惠的租售政策,，通過經(jīng)驗(yàn)豐富、訓(xùn)練有素的銷售人員推介,，軟件方面可塑性相當(dāng)大,。

3.7中商廣場為5a智能型甲級(jí)寫字樓，智能型是高檔寫字樓的必

備功能和發(fā)展趨勢(shì),，中商廣場具備作為智能型大廈的基本功能,。

3.8 中商廣場租售價(jià)格能根據(jù)市場作適當(dāng)調(diào)整，從高于競爭對(duì)

手30%的率下降到20%左右,，即從7000元/m2調(diào)整為5600

元/m2,，價(jià)格漸趨合理，同時(shí)說明中商廣場領(lǐng)導(dǎo)層能尊重市場,、靈活應(yīng)變,。

3.9 中商廣場內(nèi)外裝飾裝修在區(qū)域范圍內(nèi)首屈一指，寫字間裝有天花,，地面鋪設(shè)地毯,，為競爭對(duì)手所沒有，進(jìn)一步拉近了與

競爭對(duì)手的價(jià)格距離,，同時(shí)提高了樓盤的附加值。

3.10中商廣場為現(xiàn)樓,，對(duì)于那些對(duì)期樓缺乏信心的投資客及急于

租場辦公的企業(yè)來說,，有信心和時(shí)間上的優(yōu)勢(shì)。

4,、項(xiàng)目問題及劣勢(shì)分析

4.1中國加入世貿(mào)的`腳步聲雖然越來越臨近,，但尚未正式加入，

因此,，外商在國內(nèi)相當(dāng)部份僅是停留在市場調(diào)查方面,，尋根據(jù)點(diǎn)尚需時(shí)日

4.2中商廣場雖然在小區(qū)域內(nèi)有地頭優(yōu)勢(shì)，但武昌區(qū)畢竟是文教

科研區(qū),，真正的商務(wù)區(qū)在漢口,。因此，縮小了客戶群的范圍,。

4.3在區(qū)域范圍內(nèi)武珞路上有多個(gè)競爭樓盤,，檔次雖略低，但以

其價(jià)格優(yōu)勢(shì)吸引了部分客源，中商廣場在價(jià)位上偏高,，雖經(jīng)調(diào)整漸趨合理,，但價(jià)格比較來講仍無任何優(yōu)勢(shì)。

4.4中商廣場雖然為武昌第一高樓,，但外立面缺乏現(xiàn)代感,，作為

地標(biāo)性建筑外觀給人第一感覺是用落后的磁磚組成。因此,，

要想樹立中商廣場領(lǐng)袖地位僅憑高度尚顯證據(jù)不足,。

4.5中商廣場為現(xiàn)樓，現(xiàn)樓有現(xiàn)樓的優(yōu)勢(shì),，同時(shí)也有其不利的一面,，“是騾子是馬”已清清楚楚，缺乏進(jìn)一步炒作和想象的空間,，對(duì)愛炒期樓的投資客已無空間,。

4.6中商廣場實(shí)用率僅為62%，為同區(qū)域最低,，且配套設(shè)施不完善,。

4.7中商廣場已作過宣傳推廣，盡管原因很多,，但從業(yè)績來講,，

應(yīng)視為不成功，因此,，要重新包裝項(xiàng)目和做好項(xiàng)目,，需付出雙倍的努力。

根據(jù)以上市場分析及項(xiàng)目分析,，本項(xiàng)目介入市場身份設(shè)定如下：

1,、市場形象定位

中商廣場從營銷的角度看，處于從零開始的狀況,，由于之前并未作大規(guī)模且有計(jì)劃的宣傳推廣,，也未把項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)盡最大可能表現(xiàn)出來，敝司建議首先將項(xiàng)目重新包裝定位,，以下是敝司通過對(duì)武漢房地產(chǎn)市場的調(diào)查及對(duì)該項(xiàng)目詳細(xì)分析得出的思考：

項(xiàng)目形象定位為：武漢市內(nèi)環(huán)線商務(wù)區(qū)標(biāo)志性智能大廈

原因：該項(xiàng)目有足夠的質(zhì)素支持上述定位

支持點(diǎn)：

1. 1該項(xiàng)目位于武昌區(qū)內(nèi)環(huán)線中南路上,，中南路為武昌的商務(wù)中

心和武漢金融一條街，也是武漢商務(wù)區(qū)之一,，以此淡化人們

心目中武昌區(qū)作為武漢市文教科研區(qū)的思維定勢(shì),，同時(shí)強(qiáng)化

位于武漢政治中心區(qū)，這是其成為標(biāo)志性建筑物業(yè)地段上的獨(dú)性,。

1.2該項(xiàng)目是內(nèi)環(huán)線武昌區(qū)段最高建筑,，高度為180米,，這是中商

廣場成為標(biāo)志性建筑最大的支持點(diǎn)，即唯一性,。

1.3中商廣場擁有5a級(jí)智能系統(tǒng),，即自動(dòng)化管理系統(tǒng)、自動(dòng)化監(jiān)

控及保安系統(tǒng),、消防自動(dòng)化系統(tǒng),、通訊自動(dòng)化系統(tǒng)、辦公自動(dòng)

化系統(tǒng),，是其與其它項(xiàng)目與眾不同之處,，即權(quán)威性。

2,、項(xiàng)目市場推廣定位

根據(jù)上述市場定位,，我們可以看出，本項(xiàng)目在區(qū)域范圍內(nèi)所處龍頭地位,，因此市場推廣定位要求有針對(duì)性,，同時(shí)要大氣、豪氣,、霸氣,。

項(xiàng)目推廣定位：領(lǐng)袖風(fēng)范、商貴首選

2.1理由：由于項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶為經(jīng)濟(jì)狀況良好的大中型企

業(yè)和大部分有實(shí)力商人,。所以項(xiàng)目的形象定位圍繞這一客戶

群體的特性,，突出尊貴感。

2.2領(lǐng)袖風(fēng)范,，表達(dá)的是在區(qū)域范圍內(nèi)本項(xiàng)目的“龍頭”地位,，

以樓盤第一高度、5a級(jí)智能系統(tǒng)等設(shè)施質(zhì)素及香港屋宇物管

公司管理模式等優(yōu)勢(shì)而傲視群雄而商貴首選的是入住本項(xiàng)目

的都是商界中的“翹楚”,、“ 梟雄”,，這對(duì)于真的“梟雄”會(huì)獲

得他們的認(rèn)同，而對(duì)于離“梟雄”尚有一段距離的中型企業(yè)

主來說也會(huì)以入主中商廣場辦公而自豪,。

3,、目標(biāo)客戶群定位

3.1從企業(yè)性質(zhì)定位

境外跨國企業(yè),，尤其是知名國際企業(yè)

國內(nèi)中大型國有企業(yè)

國內(nèi)有實(shí)力的私營企業(yè)

3.2從企業(yè)類型定位

房地產(chǎn)開發(fā)公司,、金融證券公司、保險(xiǎn)公司,、it企業(yè)高科技術(shù)企業(yè),。

3.3從目標(biāo)客戶的來源定位

對(duì)現(xiàn)有辦公環(huán)境不滿意和企業(yè)發(fā)展壯大了，需要換一間更能體現(xiàn)身份和檔次的企業(yè);

現(xiàn)有租戶15%,，即現(xiàn)租戶之60%轉(zhuǎn)為買寫字樓,。不過要使現(xiàn)有租戶60%轉(zhuǎn)為購買即需要有一套比較優(yōu)惠的措施,。(優(yōu)惠方案在推廣策略里面詳述);

投資客50%，要吸引投資客需要有一個(gè)吸引投資的回報(bào)率和保障回報(bào)能實(shí)現(xiàn)的方案,。(具體方案在促銷策略里面詳述);

自用型買家35%,，對(duì)于那些經(jīng)營平穩(wěn)發(fā)展的企業(yè)，此方案較為吸引,。

但首期款不能太重,，貸款期不能太短。(具體方案在促銷策略里面詳述)

4,、項(xiàng)目價(jià)格定位

4.1 售價(jià)：均價(jià)5600元/m2,，雖然此價(jià)格仍為武昌區(qū)寫字樓最高

價(jià)，但與寫字樓質(zhì)素相比,，此價(jià)位應(yīng)能為目標(biāo)客戶群所接受,，

此價(jià)位應(yīng)該是中商廣場的價(jià)格突破點(diǎn)

4.2租價(jià)：起租35元/m2，層差1元/m2,，即均租約55元/m2,，

另管理費(fèi)12.5元/m2(含空調(diào)費(fèi))

1、 售樓部,、租賃部包裝設(shè)計(jì)建議(見附圖)

原則：體現(xiàn)中商廣場的檔次與風(fēng)格

體現(xiàn)一種大氣,、豪氣

2、 中商廣場寫字樓樣板間設(shè)計(jì)建議(見附圖)

3,、 中商廣場大門前升旗設(shè)計(jì)(見附圖)

4,、 更改樓名，作為商廈名稱中商在三大不足：一是不大氣,，雖然中商是開發(fā)公司中商集團(tuán)的簡稱,，但作為標(biāo)志性建筑，如用公司名稱,，一般來講不會(huì)大氣,，像廣州幾乎所有甲級(jí)寫字樓均未用公司名稱作樓名;二是“中商”同造謠中傷的中傷諧音;三是中商似乎給人以中商、外商區(qū)分之感,。因此,，建議“中商廣場”改為“中南廣場”，理由除上述四點(diǎn)外,，尚有三點(diǎn)：一是中南也同樣可理解為是中南商業(yè)股份有限公司的簡稱,，與中商并不矛盾;二是中南位于中南路上，中南路在武昌可以說是“路王”,，同時(shí)也是內(nèi)環(huán)路主干道;三是中南有中南地區(qū)之地域概念,，包容性更大。

1,、 本項(xiàng)目推廣四大障礙點(diǎn)

1. 1區(qū)位概念上的障礙,。本項(xiàng)目位于武昌區(qū),，一提武昌，人們很自然認(rèn)為它是一個(gè)文教科研區(qū),，似乎與寫字樓關(guān)聯(lián)不大,，從而降低了對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)同感。同時(shí),，人們總是拿它與同區(qū)域亞貿(mào)比,，所以總是在圈圈里跳不出來。

1. 2價(jià)格劣勢(shì)上的障礙,。對(duì)于投資客來講,，最關(guān)心的是價(jià)格和升值空間以及投資回報(bào)問題，對(duì)樓盤質(zhì)素的考慮不在首位,。因此,，很難吸引投資客。

1. 3項(xiàng)目自身質(zhì)素的障礙,。本項(xiàng)目走的是甲級(jí)寫字樓,，5a智能大廈。但本身質(zhì)素未全部到位,。例如配套不全,，外觀不氣派，缺乏現(xiàn)代感,，從而與競爭對(duì)手沒有一個(gè)相當(dāng)明顯的差距,。

1. 4付款方式的障礙。在項(xiàng)目價(jià)位無優(yōu)勢(shì),，質(zhì)素?zé)o明顯差別的情況下,，呆板和繁重的付款方式應(yīng)是造成本項(xiàng)目前期不成功的主因。

1.5 目標(biāo)客戶定位不準(zhǔn),。項(xiàng)目原目標(biāo)客戶定位為it行業(yè),，雖有一定道理，面太狹窄,。

2,、 本項(xiàng)目推廣五大突破口

2. 1區(qū)位突破，改變?nèi)藗兊乃季S定式,。區(qū)位上主要不提武昌,，以免和文教和亞貿(mào)捆在一起，而是提內(nèi)環(huán)線,，因?yàn)閮?nèi)環(huán)線可說是武漢的商務(wù)中心,，而本項(xiàng)目位于內(nèi)環(huán)線中南路上,，,。即稱位于內(nèi)環(huán)線商務(wù)區(qū),。這樣提，同時(shí)又與亞貿(mào)進(jìn)行了區(qū)隔,，為說明價(jià)格比其高提供了有力證據(jù),。

2.2價(jià)格突破、調(diào)價(jià),、調(diào)至5600元/m2,，縮小與同區(qū)域競爭樓盤

價(jià)格差，同時(shí)又與內(nèi)環(huán)線同質(zhì)樓盤比有價(jià)格優(yōu),。

2.3項(xiàng)目質(zhì)素提升,，硬件方面除部分包裝及可裝修寫字間計(jì)已基

本定型。因此,，只有從軟件方面強(qiáng)調(diào)其與眾不同,，如知名物

管公司管理，星級(jí)服務(wù),，可為買家免費(fèi)提供舉行企業(yè)和產(chǎn)品

展示會(huì)的場所等,。

2.4付款方式的突破，價(jià)格上的不占優(yōu),，注定該項(xiàng)目要做成功必

須調(diào)整付款方式,，使付款輕松，付款時(shí)間延長,。因此,，采取

五成五年免息付款和五成八年銀行按揭及五年返租形式。以

此增強(qiáng)投資客的信心和減輕付款上的負(fù)擔(dān),。

2.5 目標(biāo)客戶原定為it行業(yè),，it行業(yè)雖發(fā)展很快且很有前景，但心竟是新生事物而本項(xiàng)目容量大,，僅消化it行業(yè)當(dāng)然吃不飽,，因此要把目標(biāo)客戶群擴(kuò)充為各種經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)，如房地產(chǎn)公司,、保險(xiǎn)公司等,。

3、 設(shè)計(jì)logo,、統(tǒng)一標(biāo)識(shí)

4,、 項(xiàng)目包裝(前面已述，略)

5,、 宣傳主題

5.1中心上的中心(強(qiáng)調(diào)區(qū)位)

5.2東方之顛 世紀(jì)基業(yè)(強(qiáng)調(diào)氣勢(shì))

5.3上流品味 領(lǐng)袖風(fēng)范(強(qiáng)調(diào)地位)

5.4商貴云集 商賈首選(強(qiáng)調(diào)客戶群層次)

5.5口首付,、口風(fēng)險(xiǎn)、五年返租 震撼江城(強(qiáng)調(diào)付款輕松及高回報(bào)率)

5.6首付一萬幾,，月供一千幾,，租不如買(強(qiáng)調(diào)購買的輕松和價(jià)值)

6,、 媒體廣告(見附頁)

7、 媒體計(jì)劃(略)

二,、 營銷節(jié)奏及分區(qū)銷售建議

a座為10—50層為寫字樓(其中第10,、23、36層為安全層),，即共38層寫字樓,，面積約40000m2。

b座10—38層為寫字樓,，(其中第10,、23、36層為安全層),，即共26層,，面積約26000m2。

分區(qū)銷售：建議a,、b兩座,，高,、中、低三個(gè)不同樓層,，第一階段推廣時(shí),，均拿出部分銷售,，其中以b座略為多拿一些，底層略為多拿一些,。以盡量銷售略差的寫字間。

2,、 價(jià)格策略

2.1 價(jià)格均價(jià)建議不高于5600元/m2

2.2 價(jià)格根據(jù)樓層、方向,、景觀,、間隔制定價(jià)差

2.3 拿出數(shù)套最低層,、方向、景觀、間隔最差的單位做廣告,，以低于亞貿(mào)廣場均價(jià)的價(jià)格銷售,，以吸引更多客戶。

2.4 價(jià)格擬定實(shí)行“低開中走”策略,，先以較低價(jià)入市,，再根據(jù)銷售情況調(diào)整價(jià)格,。如銷售情況好,，則微升。

3,、 付款方式策略

3.1 付款原則上要求盡量減少首期款，增大免息分期成數(shù)和年限,，提供盡可能長的貸款年限,。

營銷節(jié)奏共分五個(gè)階段：籌備期,，內(nèi)部認(rèn)購期(主要針對(duì)現(xiàn)租戶)公開銷售期，強(qiáng)銷期和續(xù)銷期,。

3.2投資秘笈主體內(nèi)容

3.2.1因本項(xiàng)目與周邊競爭對(duì)手相比，價(jià)格偏高,。因此，唯有給予客戶靈活輕松的付款方式和在投資回報(bào)上給予客戶以較高回報(bào)和較低風(fēng)險(xiǎn),，方是本項(xiàng)目從市場突圍的突破口。因此,，建議采用五成五年免息分期,，五成八年銀行按揭的付款方式和五年返租,，年回報(bào)率10%的返租方案，針對(duì)具體客戶實(shí)施如下,。

3.2.2針對(duì)中商廣場現(xiàn)有租戶，實(shí)行“租轉(zhuǎn)售”策略,，所謂“租轉(zhuǎn)售”即本項(xiàng)目現(xiàn)租客戶如欲購買所租寫字樓，可優(yōu)先購買,，且有額外優(yōu)惠(免二年物業(yè)管理費(fèi))。這項(xiàng)工作應(yīng)走在所有營銷工作的前面,，因?yàn)槿绻熏F(xiàn)租戶解決了，則對(duì)外界具有強(qiáng)大的號(hào)召力和吸引力,，我們炒作的空間也增大了,，試想如果說某幢大廈所有租戶都轉(zhuǎn)成為買家,，對(duì)外界將是怎樣的震撼。因此,，在市場不明朗的情況下，對(duì)現(xiàn)有租戶實(shí)行“租轉(zhuǎn)售“策略,，這是對(duì)承租客戶和貴司可能皆大歡喜而且極其重要的一步。具體實(shí)施舉例如下：

例：現(xiàn)有一客戶租用中商廣場寫字樓100m2,，租期二年,，租金為平均租金約55元/m2,，管理費(fèi)為12.5元/m2,，現(xiàn)實(shí)行“租轉(zhuǎn)售”， 售價(jià)為5600元/m2,，同時(shí)給予贈(zèng)送兩年物業(yè)管理費(fèi)的優(yōu)惠政策,，則計(jì)算如下：

該寫字樓原銷售總價(jià)為：100 m237000元/m2=700000元

該寫字樓現(xiàn)銷售總價(jià)為：100 m235600元/m2=560000元

免該客戶物管費(fèi)金額為：100 m2312.5元/ m231232=30000元

該客戶如實(shí)行五成五年分期付款及五成八年銀行按揭，則該客戶付款方式如下：

首期五成分五年付清，每年第一個(gè)月付清當(dāng)年款額10%,，即56800元

該客戶貸款額為：56000350%=28000元

該客戶每月供款額為：(280000y10000)3129s38≈3623元(以

住房貸款利率計(jì)算)

該客戶租寫字樓每月所交租金為：5500元

每月供款額與每月所交租金比為：5500-3623=1877元

從以上可以看出，該客戶買樓,，每月供款僅3623元，比租樓要5500元之交1877元,，一年少交22524元,，減去每年所交的10%即56000元,，客戶一年僅多交33476元,，五年多交167380元，八年后就可擁有該寫字樓,。

3.3針對(duì)投資客實(shí)行“我先租樓，你再買樓”策略,，即五年返租，具體為客戶如欲購買中商廣場寫字樓,，由發(fā)展商與購買客戶簽定五年還租合同,，發(fā)展商在五年內(nèi)于(從簽定買賣合同后計(jì)算)每年第一個(gè)月將當(dāng)月租金逐漸返給購樓者，年回報(bào)率為10%,，五年回報(bào)率為50%。同樣,，該客戶可采取五成八年銀行按貸方式付款。

例：現(xiàn)有一客戶采取五年返租和五成八年按貸方式購買中商廣場寫字樓100m2,，售價(jià)為5600元/m2

具體計(jì)算為：100m2*5600元/ m2=560000元

該客戶每年交給發(fā)展商金額為：560000*10%=56000元

(第一個(gè)月交清)

該客戶五年交給發(fā)展商金額為：56000*5=280000元

每年還返該客戶金額為：560000*10%=56000元

每年逐月返還客戶金額為：56000÷12=4667元

五年還返該客戶金額為：56000*5=280000元

該客戶五年內(nèi)交給發(fā)展商金額實(shí)際為：280000-280000=0元

該客戶貸款金額為：560000÷2=280000元

該客戶月供金額為：(280000÷10000)*129.38=3623元

還返該客戶的金額與該客戶月供比為：4667-3623=1044元

五年內(nèi)還返該客戶的月平均租金為：

(560000÷12)÷100≈47元/ m2

該寫字樓正常出租價(jià)格為：55元/m2

發(fā)展商每年除還返外尚可額外贏利：(55-47)*100*12=9600元

發(fā)展商五年內(nèi)除還返外尚可額外贏利：9600*5=48000元

3.4 針對(duì)自用型買家(尚未租樓)任其選擇以上二種

1,、直銷

1.1在營銷活動(dòng)中，有兩種情況適合采用直銷,，一種是目標(biāo)客戶

為普羅大眾，面相當(dāng)廣,，如街頭直銷人員所派保健品類單張，

保險(xiǎn)公司逐家登門拜訪,，此類直銷層次相對(duì)較低;一種是目

標(biāo)客戶為某一特定群體,，目標(biāo)相對(duì)比較明確,，如某些渡假村

銷售會(huì)員卡等，層次相對(duì)較高,，對(duì)直銷人員的要求也高些,。

1.2直銷方式：電話拜訪,，登門拜訪，單張派發(fā),。

1.3直銷對(duì)象：中商廣場已租客戶,、其它寫字樓客戶,、金融單位、

證券公司,、保險(xiǎn)公司、企事業(yè)單位,、富有的私營企業(yè)主,。

1.4直銷人員：敝司銷售人員、大學(xué)生,、禮儀(形象)小姐,。

2、 dm郵寄

2.1對(duì)于距離比較遠(yuǎn)的客戶和未作過任何聯(lián)系的客戶,，在上門拜

訪前先實(shí)行dm郵寄，拜訪,。

2.2 dm對(duì)象：其它寫字樓客戶,，外省外市有意在武漢租寫字樓

的客戶，證券金融單位,、保險(xiǎn)公司,、企事業(yè)單位,。

2.3 dm郵寄內(nèi)容：中商廣場單張簡介、中商廣場投資秘笈,。

2.4 dm郵寄時(shí)間：于正式公開推廣前一星期左右。

3,、 優(yōu)惠政策

3. 1企業(yè)產(chǎn)品展示會(huì)，在人流比較集中,，環(huán)境比較優(yōu)雅的地方舉 行企業(yè)形象和產(chǎn)品展示會(huì)，是很多企業(yè)樂此不彼的好事,。因此,，在推廣期內(nèi),，我們會(huì)選擇國內(nèi)或國際知名企業(yè)免費(fèi)在中商廣場舉行企業(yè)產(chǎn)品展示會(huì)。

3.2租或買寫字樓獲x人x日游

限在10月10日前租用或購買的客戶,，其中租單間的客戶獲二人三日游，大面積租和買的客戶獲三人五日游,。

旅游地點(diǎn)三日游可選擇張家界、黃山等地,。五日游可選擇云南昆明,、四川九寨溝等地方。

二人三日游金額控制在5000之內(nèi),，三人五日游控制在10000之內(nèi)。

3.3凡大面積租用和購買中商廣場的客戶,，產(chǎn)品可優(yōu)先進(jìn)入中商

購物中心和采購目錄;可優(yōu)先進(jìn)入中商購物中心設(shè)點(diǎn)經(jīng)營;

進(jìn)入中商購物中心的客戶可降低保底額和提成此例。