為了確保我們的努力取得實效，就不得不需要事先制定方案，方案是書面計劃,，具有內(nèi)容條理清楚,、步驟清晰的特點。方案的制定需要考慮各種因素,，包括資源的利用、風(fēng)險的評估以及市場的需求等，以確保方案的可行性和成功實施,。以下是小編精心整理的方案策劃范文，僅供參考,，歡迎大家閱讀,。

房地產(chǎn)廣告策劃方案前言篇一

房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展中處于先導(dǎo)地位,已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。下面是有20xx房地產(chǎn)廣告

策劃方案

一、前言

萊恩田園區(qū)的出現(xiàn)，體現(xiàn)了萊恩公司長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略眼光和做百年企業(yè)的雄心壯志,。

萊恩田園區(qū)的出現(xiàn),，使萊恩公司在有意無意之中闖入了復(fù)合型房地產(chǎn)開發(fā)這一前端領(lǐng)域的表現(xiàn)，或者說,，萊恩公司在有意無意之間為房地產(chǎn)開發(fā)的未來成功準(zhǔn)備了條件,。

萊恩田園區(qū)的出現(xiàn)，順應(yīng)了當(dāng)代人,、當(dāng)代社會對綠色生態(tài)環(huán)境的向往與呼喚,，其深厚的發(fā)展?jié)摿Σ豢上蘖俊?/p>

萊恩田園區(qū)在開發(fā)模式上，采用了創(chuàng)新策劃在先,，規(guī)劃設(shè)計在后,，讓兩者相互彌補、相映生輝的做法,，也是一個超前性的景區(qū)與地產(chǎn)開發(fā)模式創(chuàng)新,，它對萊恩公司的未來事業(yè)將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

二,、市場分析

1)市場背景

萊恩田園區(qū)位于重慶九龍坡區(qū)西彭鎮(zhèn)一側(cè),，現(xiàn)占地約200畝，前期果園開發(fā)已小見成效,，大規(guī)模的綜合性開發(fā)即將進行,。

果園內(nèi)的果樹現(xiàn)在枇杷為主，同時準(zhǔn)備發(fā)展一批相應(yīng)的果樹,，形成一個有多種水果樹的綜合性果園,。

在歷史上，西彭鎮(zhèn)是有栽種水果的悠久歷史的,，萬畝紅桔的壯觀至今仍為人津津樂道,。如今，西彭鎮(zhèn)政府又提出了建立萬畝伏淡季水果的發(fā)展戰(zhàn)略構(gòu)想,，為金果園的可持續(xù)性發(fā)展提供了強有力的支撐,。

現(xiàn)在，西彭鎮(zhèn)已有常住人口約五萬,，隨著渝西經(jīng)濟走廊的建設(shè)和新廠新單位的遷入,，西彭鎮(zhèn)的未來人口還會大量增加。西彭鎮(zhèn)的現(xiàn)有休閑娛樂設(shè)施——特別是新潮時尚的休閑娛樂設(shè)施已經(jīng)不能滿足居民們的需要,。

重慶主城區(qū)人口已超過600萬,，主城區(qū)居民的生活水平、消費能力都在不斷的提高,，休閑娛樂的郊區(qū)化(由近郊逐步走向遠(yuǎn)郊)是一個不可阻擋的大趨勢,。

2)產(chǎn)品分析

萊恩田園區(qū)位于重慶九龍坡區(qū)西彭鎮(zhèn)一側(cè),，現(xiàn)占地約200畝，萊恩田園區(qū)是重慶的一個具有獨特地理位置和優(yōu)越自然環(huán)境的,、大型生態(tài)綠化田園區(qū),。

優(yōu)勢：

一棵令人震驚和贊嘆的超級百果樹——

它立在萊恩田園區(qū)的大門口或中心。

它那巨碩無比的下部(直徑不低于十米)是鋼筋水泥雕塑出來的,，但外形與真樹相比,，足以亂真。

中心主要是空的,，以泥土填滿,，使樹根能夠直通地下(包括外露一部分);也可巧妙設(shè)計一些彎曲的樹洞，供孩子們捉迷藏,。

上部則有序地種植一批各種各樣的果樹,，讓其慢慢長大，仿佛是巨樹的枝,，是巨樹的天生的組成部分,。

還可為其編一個古老的神話傳說故事，讓許多游客更加深信不疑,。

果樹命名為“仙醉百果樹”,，由著名書法家題字，由著名文人寫一篇賦,，立石碑刻于樹旁,。

這是果園獨創(chuàng)的特色景觀之一，是它的形象標(biāo)志之一,。

它是時尚氣息濃郁的公園化，可以參照珊瑚公園的建筑風(fēng)格;

在資金許可的前提下,，公園的設(shè)計建筑應(yīng)敢于適度超前(至少要有鮮明的獨家特色),，不要認(rèn)為遠(yuǎn)郊的公園設(shè)計就一定比主城區(qū)的公園落后，這方面做好了,，也是一個獨特的賣點,，同時也能有效阻止競爭者的跟進。

劣勢：

對發(fā)展商來說,，是挑戰(zhàn),，從規(guī)劃設(shè)計的難度，建筑容積的降低,，園林景觀的增設(shè)造成的成本增加,，未來物業(yè)管理服務(wù)的升級，都要求發(fā)展商投入更多的人力物力財力,。

3)競爭對手分析

東方半島花園是深圳布吉的一個具有獨特地理位置和優(yōu)越自然環(huán)境的,、大型生態(tài)綠化園林式社區(qū),。東方半島花園招標(biāo)后，打出‘特大型低密度園林式住宅’牌子,，推出了‘綠色概念’和‘環(huán)保概念’,。這是附和深圳目前地產(chǎn)發(fā)展階段和消費潮流的。

東方半島花園的園林式是一個環(huán)境系統(tǒng)概念,，大到小區(qū)的外圍環(huán)境,，內(nèi)部環(huán)境，地形,，布局,，空間，庭院的序列,，主題的不同,，功能的組合，景觀的效果,，小到園中的一石一水,，一草一木，都要納入環(huán)境系統(tǒng)進行精心設(shè)計,。

三,、廣告戰(zhàn)略

1)廣告目標(biāo)

造市。制造銷售熱點,。

造勢,。多種媒體一起上，掀起立體廣告攻勢,。

大范圍,、全方位、高密度傳播售樓信息,，激發(fā)購買欲望,。

擴大‘萊恩田園區(qū)’的知名度、識別度和美譽度,。

提升企業(yè)形象,。

一年之內(nèi)銷售量達到80%以上。

2)廣告對象

好玩好動的西彭及主城區(qū)的幼兒,、兒童,、少年;

對現(xiàn)代娛樂公園情有獨鐘的西彭及周邊地區(qū)青年;

喜歡到郊外的綠色果園環(huán)境中旅游觀光、休閑度假的,、收入較好的主城區(qū)居民;

喜歡在大自然的環(huán)境中賞花,、品茶、垂釣,、養(yǎng)鳥的西彭中老年人;

喜愛周末公園休閑,、通俗文化演出、節(jié)日游園活動的西彭及周邊地區(qū)居民;

具有懷舊情結(jié)、回歸自然心愿、喜好一點農(nóng)活類勞動體驗的主城區(qū)居民;

樂意居住在綠色園林中的、消費水準(zhǔn)較高的西彭及主城區(qū)居民;

3)廣告地區(qū)

在重慶這個城市及周邊地區(qū)。

4)廣告創(chuàng)意

廣告主題：

(1)每天活在水果的世界里

創(chuàng)意

選用孫悟空在花果山水漣洞的情景,。利用flash動畫的方式展現(xiàn)孫悟空在那里的逍遙自在,，然后跳到萊恩田園區(qū)的畫面與此相比,，有如回到了當(dāng)時的時代里,，最后,，萊恩田園區(qū)你也每天尖在水果的世界里,。

(2)回到家，就是渡假的開始

創(chuàng)意

一個懷了7個月的孕婦對剛下班回家的老公：“老公我在家里好悶,，我要去渡假。”

老公：“行,，馬上帶你上,?！?/p>

上了車，不過多久就到了,。

他們來到了一個仿佛世外桃園的果園里,，而且這里有新穎獨特的建筑樓房。孕婦看到此情此景,，脫口而出：“老公,，我要在這里住一輩子?!”

老公：“沒問題,?！痹袐D：“真的可以嗎?”老公：“當(dāng)然,，因為我早就在這為你買了一套你一定會滿意的房子,。”孕婦：“哇,，你好棒呀!!!我每天都可以渡假了!!!!!!!”老公：“回到家，就是渡假的開始,?！蹦阆朊刻於寄芏杉賳?就到萊恩田園區(qū)。

5)廣告實施階段

第一期：試銷階段(三個月)

行為方式----------新聞運作、廣告,、

時 間----------20xx年2月1日

新聞運作是利用新聞媒介替我們作宣傳,。這種方式近年來被明智的地產(chǎn)商所采用。新聞的力量遠(yuǎn)遠(yuǎn)在于廣告的影響,，而且少花錢,，多辦事，容易形成口碑,，引起廣泛注意,。

讓受眾和消費群了解物業(yè)的基本情況，同時塑造發(fā)展商的良好公眾形象,。

在首期宣傳中,，讓40%的目標(biāo)客戶知道萊恩田園區(qū)，并在心目中留下深刻印象,。

以內(nèi)部認(rèn)購為先聲,，以優(yōu)惠的價格和條件進行首輪銷售，銷售量達到10%,。

吸引目標(biāo)對象注意,，誘導(dǎo)20%的目標(biāo)顧客采取購買行動。

及時總結(jié)經(jīng)驗和教訓(xùn),，對第二期銷售計劃進行補充,，調(diào)整和完善。

第二期：擴銷階段(三個月)

行為方式-----------新聞,、廣告,、營銷

乘第一期廣告之余威，保持其熱度不要降下來,，繼續(xù)采取寬正面立體推廣,，鞏固已有成績，吸引目標(biāo)受眾更多的注意,，變潛在客戶為準(zhǔn)備購買群,。

一期的承諾已經(jīng)兌現(xiàn)，要倍加珍惜已有的市場口碑,，在園林風(fēng)的大主題下,，煽風(fēng)點火，鼓勵和引導(dǎo)更多的人來買萊恩田園區(qū),。

此時前來看房和參觀售樓處的人相應(yīng)增多,，此時廣告投其所好，不失時機地擴大市場占有率,。銷售服務(wù)一定要跟上去,。

繼續(xù)吸引目標(biāo)受眾,，注目率已達40%左右，并形成一定之口碑,。

合力促進銷售,，引導(dǎo)30%的目標(biāo)顧客采取購買行為，并繼續(xù)產(chǎn)生邊際效應(yīng),。

第三期：強銷階段(四個月)

行為方式-------------新聞,、廣告、營銷

充分利用新聞的巨大效應(yīng),，變廣告行為為新聞行為,，讓記者和報紙的新聞版為售 樓服務(wù)，評論,、專訪報道、特寫等新聞手法充分加以利用,。

部分客戶進行現(xiàn)身說法,，談萊恩別墅區(qū)的好處，增加可信性,。

市場口碑已初步建立,，老客戶會引來新客戶。讓‘萊恩田園區(qū)’傳為美談,，變 成公眾的社會話題,。

廣告方面加大投入量，報紙電視在強度,，廣度和深度上做足文章,。

加強管理和服務(wù)，讓售樓現(xiàn)場服務(wù)的軟功變成硬功,，抓住后效應(yīng)不放,。

調(diào)動新聞的一切可以調(diào)動的手法和載體，進行深入宣傳,。

合力吸引目標(biāo)客戶,，引導(dǎo)30%目標(biāo)顧客購買。

第四期：鞏固階段(三個月)

行為方式-------------營銷,、廣告

消化剩余樓盤,，基本完成銷售計劃。

對前三期廣告運動進行檢驗,，對不足之處加以彌補和改進,。

細(xì)水長流，滲透式的廣告行為,。

加強物業(yè)管理,，貫徹始終的良好服務(wù),，樹立住戶的主人公觀念。

注意后效益和市場消費心理貫性,。

完善各項法律手續(xù)和文書文件,，規(guī)范，科學(xué),，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)乇ＷC客戶各項權(quán)益,。

前 言

任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷售，塑造,、提升品牌形象,。本方案在于為“站前廣場”提供一個準(zhǔn)確的定位與廣告方向，作出全程戰(zhàn)略性的指導(dǎo),。在對婁底房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀進行了深入細(xì)致的了解和研究分析的前提下,，找出“站前廣場”項目的資源問題與機會，以達到或超出“站前廣場”原定銷售計劃,，并為婁底定興房地產(chǎn)公司塑造品牌,。

第一節(jié) 市場分析

一、婁底市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況

(一)20xx年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長,。

20xx年1-8月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資達16457萬元,，同比增長87.4%，是近年來增長較快的,。

(二)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的三個組成要素即房地產(chǎn)開發(fā)的土地,、資金、市場同步增長,。

1,、土地前期投入增加。20xx年1-8月,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積10.88萬平方米,，土地購置費3057萬元，分別比去年同期增長14.5%和19.9%;土地開發(fā)投資1250萬元,，已完成土地開發(fā)面積9.7萬平方米,。

2、開發(fā)規(guī)模擴大,，開發(fā)投資高速增長,。20xx年1-8月份，全市房地產(chǎn)施工面積43.23萬平方米,，比去年同期增加18萬平方米,，本年新開工面積13.3萬平方米，比去年同期增加7.9萬平方米,，增長145%,。全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資16457萬元,，比去年同期增加7674萬元，增長 87.4%,對全市國有及其它經(jīng)濟投資增長貢獻率為2.1%,。從投資用途看,，住宅投資完成6630萬元，增長1.2倍,，辦公樓房完成投資542萬元,，增長3.9倍。

3,、企業(yè)融資能力有所增強,，資金到位狀況較好。20xx年1-8月房地產(chǎn)開發(fā)共到位資金22266萬元,，同比增長2.6倍,，從其構(gòu)成看，利用外資資金增長最快,，企業(yè)自籌資金最多,。1-8月企業(yè)自籌資金13152萬元，增長3.8倍;利用外資資金1050萬元,，增長69倍，其他資金8004萬元,，增長2.5倍,。

4、住房銷售高速增長,。今年全市商品房現(xiàn)房銷售,，在去年增長27.8%的高基數(shù)基礎(chǔ)上，保持高增長勢頭,，20xx年1-8月份全市共銷售現(xiàn)房1.79萬平方米,，同比增長82.7%，其中住宅銷售1.72萬平方米,，比去年同期增長1.2倍,。

5、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市化建設(shè)緊密,，城市化建設(shè)促進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,，我市北擴南移的外延式城市擴展建設(shè)促進了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，在我市今年從事房地產(chǎn)開發(fā)的20家企業(yè)中,，婁星區(qū)內(nèi)集中了14家,，新化縣3家，雙峰縣2家,，漣源市1家,。

二,、房地產(chǎn)發(fā)展所面臨的困難和挑戰(zhàn)

一是商品房空置面積增加。今年1-8月份全市商品房竣工面積超過商品房銷售面積0.6萬平方米,，商品房空置面積達1.1萬平方米(其中住宅空置0.61萬平方米),，占當(dāng)年施工面積總量的2.5%，空置面積增長63.6%,。從商品房空置時間來看,，空置時間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例增長，比上年提高4.4個百分點,，空置房增多占用了企業(yè)的開發(fā)資金,，對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)生不利的影響。

二是房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)良莠不齊,，企業(yè)開發(fā)規(guī)模小,、持續(xù)開發(fā)能力低，競爭力差,。近幾年來城市化建設(shè)的發(fā)展推動了房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展,，存在一個項目孵出一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的問題，其開發(fā)規(guī)模小,。20xx年全市參加年檢的企業(yè)達65家,，而今年來真正有開發(fā)任務(wù)的僅20家，僅占全部年檢企業(yè)的30.8%,。就目前有開發(fā)工作量的20個企業(yè)而言,，開發(fā)任務(wù)在3000萬元以下有10個，占總數(shù)的50%;開發(fā)任務(wù)在3000萬元以上5000萬元以下有5個,，占總數(shù)的25%;開發(fā)任務(wù)在5000萬元以上有5個,，占總數(shù)的25%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要以負(fù)債經(jīng)營為主,，嚴(yán)重依賴銀行資金, 有的開發(fā)項目前期靠施工單位墊資,、中間靠銀行貸款開發(fā)、后期靠個人按揭貸款,缺乏后續(xù)開發(fā)能力,。

三是物業(yè)管理落后,，配套設(shè)施不全。房地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)該成龍配套,，我市盡管有成片開發(fā)的住宅小區(qū)開發(fā),，但大多數(shù)是開放式、松散型的賣完房就走人的開發(fā),，即使有物業(yè)管理,，其配套設(shè)施不全，管理也不規(guī)范,，一些零星插建開發(fā)的住房沒有物業(yè)管理,，用水,、用電、行路,、管道跑,、冒、滴,、漏,、墻體裂縫等問題都不能妥善解決，抑制了消費者的購買欲望,，影響了持續(xù)開發(fā),。

四是外部因素制約。銀行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸政策調(diào)整,，房地產(chǎn)貸款由開發(fā)性貸款為主轉(zhuǎn)為個人住房抵押貸款為主,，國家對商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款,、個人住房貸款,、個人商用房貸款、個人住房公積金貸款及個人住房貸款適用率等方面做了進一步明確和規(guī)范：房地產(chǎn)開發(fā)貸款必須“取得國有土地使用權(quán)證,、建設(shè)用地規(guī)劃許可證,、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及開工證”等四證，開發(fā)企業(yè)取得這四證,，實際投入應(yīng)不低于項目總投資的30%,，個人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款，有的項目要求項目主體結(jié)構(gòu)封頂,，才可以放貸;還有就是居民收入低，抑制了住房需求,，影響房地產(chǎn)業(yè)市場的擴大;再有就是二級市場放而不活,，房屋交易手續(xù)繁多，收費項目多且雜,，稅費負(fù)擔(dān)比例過高,，影響二級房產(chǎn)市場發(fā)展，從而影響整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,。

總體看來,，我市房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的現(xiàn)實和潛在需求，發(fā)展空間較大,。

市委,、市政府提出加快城市化建設(shè)步伐，城市化建設(shè)需要產(chǎn)業(yè)支撐,，首先需要房地產(chǎn)業(yè)的支撐,，20xx年我市城市化率僅26.48%,，低于全省平均水平5.5個百分點，若每年全市城市化率提高一個百分點,，至少增加住宅需求84萬平方米以上;國際經(jīng)驗表明：當(dāng)一國人均gdp達到300-1000美元時,，居民的住房需求進入加速增長期，20xx年我市的人均gdp為5208元(651美元),，是房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展的時期;目前我市城鎮(zhèn)人均建筑面積僅20.05平方米,，離國家“十五”規(guī)劃的20xx年城鎮(zhèn)人均建筑面積22平方米，人均還少1.95平方米,，若達到這一標(biāo)準(zhǔn),，需求住宅在208萬平方米以上，顯然,，我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿κ志薮蟆?0xx年婁底市城建投資公司成立,，婁底城市建設(shè)項目開發(fā)實行市場化，通過項目招標(biāo),，實行市場化經(jīng)營,，推行以地生財、招商引資,、民間融資的方式,，徹底突破資金“瓶頸”，使城建坐上了“特快列車”,，加速了婁底市房地產(chǎn)業(yè)特別是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展,。

二、婁底市同類產(chǎn)品調(diào)查統(tǒng)計

“同類”定義為具有商業(yè)廣場,、寫字樓,、賓館等的商用大廈。現(xiàn)將婁底市漣鋼開發(fā)區(qū),，婁底市城西區(qū)及婁星區(qū)進行大體對比分析如下：

1,、漣鋼開發(fā)區(qū)。

由于漣鋼為新開發(fā)城區(qū),，在整個大環(huán)境的綠化,、城市規(guī)劃方面有其獨特的優(yōu)勢?？傮w來說,，漣鋼開發(fā)區(qū)地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境。

明源大酒店：

核心競爭力：五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)概念

其周邊自然環(huán)境好;

用綠色和五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)來吸引白領(lǐng),、外來投資者,、社會成功人士等;

其定位為社會高薪階層。

2、城西地帶,。以新開發(fā)的項目-城西農(nóng)貿(mào)綜合市場為主,。

城西農(nóng)貿(mào)綜合市場：

核心競爭力：婁底市、區(qū)兩級政府批準(zhǔn)興建的城西唯一農(nóng)貿(mào)綜合市場,。

規(guī)模大,，規(guī)劃齊全，有功能優(yōu)勢：

擁有15畝的面積,，其中有320個攤位,，2480平方米生活超市，108個鋪面,，1200平方米倉庫,，48套配套住宅，40各農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)車位,。

住房均價718元每平方米,。門面2580元至4380元每平方米。

定位：集農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā),、零售,、加工、倉儲,、大型超市,，商住、飲食為主的大型農(nóng)貿(mào)綜合市場,。

2,、 城區(qū)地帶。

環(huán)球商業(yè)廣場：

核心競爭力：1：八萬平方米湘中地區(qū)超大規(guī)模財富街區(qū);2.原老街批發(fā)市場,，主樓統(tǒng)一經(jīng)營,，超大規(guī)模優(yōu)勢。

有功能優(yōu)勢：

總建筑面積面積8萬多平方米,，門面主力面積30多平方米

住房均價500多元每平方米,。門面20xx元至11000元每平方米。

定位：湘中地區(qū)經(jīng)營規(guī)模大型化,、經(jīng)營手段現(xiàn)代化,、經(jīng)營環(huán)境規(guī)范化的超大型,、多功能財富街區(qū),。

國貿(mào)商城：

核心競爭力：位于火車站正對面，有地位優(yōu)勢,。

三 消費者分析

根據(jù)《婁底房地產(chǎn)市場

調(diào)查報告

4、消費者對物業(yè)管理的要求

b,、物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系,，加強溝通。

第二節(jié) “站前廣場”項目分析

一,、 項目優(yōu)勢分析

1 環(huán)境：坐擁婁底火車站正對面，坐享人流物流優(yōu)勢,。洛湛,、湘黔鐵路在這里呈十字交匯，東至杭州,、上海,，南至廣州、深圳,、西去重慶、昆明,，北達首都北京,。婁底火車站是一編組站,，每日接發(fā)客運和貨運列車200多對，是長江以南第二大鐵路樞紐,，現(xiàn)有樓盤中少有的,。

2 地段：位于火車站正對面，附近樓盤以明珠商業(yè)步行街,、金海商貿(mào)城為主,，該地區(qū)已聚集相當(dāng)?shù)娜藲夂途幼≈取ＥR近商業(yè)繁華地帶,，酒店,、賓館,、火車站批發(fā)市場,，水果批發(fā)大市場，形成較高具影響力的火車站商圈,。

3 發(fā)展：據(jù)有關(guān)信息婁底火車站四年后有五六趟火車從這里始發(fā),，火車站周邊的土地、建筑物升值在即，同時,，餐飲業(yè),、娛樂業(yè)、旅游業(yè),、物流及零售業(yè)將飛速發(fā)展,。

物管：智能化管理，保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求,，符合本案的定位主題,。更是目標(biāo)消費者著重考慮的主題。

4住宅(辦公樓)設(shè)計建設(shè)：小區(qū)的設(shè)計以天然為主題,，各種樓層合理布置,。更有現(xiàn)代藝術(shù)廣場，藝術(shù),、休閑與自然融為一體,、相得益彰。

6配套設(shè)施齊全,，(高檔會所,、銀行、超市,、停車場,、幼兒園、親子樂園,、運動場所,、藝術(shù)長廊等)。

7婁底市消費市場樓價有上升趨勢,，消費者認(rèn)為手頭資金用于購買不動產(chǎn)保值是最好的選擇,。

8本地市場樓盤不多，具有商住樓或?qū)I(yè)寫字樓更少,。

二,、 項目劣勢分析

1)品牌號召力：婁底房地產(chǎn)市場起步較遲，開始有競爭態(tài)勢,，開發(fā)商優(yōu)勝劣汰局面已開始形成?，F(xiàn)在以巨龍、金海,、海匯,、中興、民基為代表的房地產(chǎn)公司經(jīng)過房地產(chǎn)操作的成功,，已積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗,，在消費者中有著不錯的口碑。定興房產(chǎn)進入房地產(chǎn)市場較晚,，在這一方面并沒有太強的品牌號召力,。

2)市場承受能力：由于婁底市消費偏低，市場上如此高檔的樓盤還未出現(xiàn),。是否能夠把高收入人士吸引過來,，是相當(dāng)關(guān)鍵的問題，這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素,。

3)競爭因素：由于近年來許多開發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流,，盲目開發(fā)，低價銷售,，造成價格波動及銷售困難,。

三. 競爭對手分析

第三節(jié) 推廣策略界定

一， 目標(biāo)消費群界定

從“站前廣場”項目本身的定位和素質(zhì)出發(fā),，結(jié)合中高檔住宅(賓館,、寫字樓)的銷售特點，界定“站前廣場”的目標(biāo)消費群及其相關(guān)特征是：

1 目標(biāo)消費者：418建材市場業(yè)主,，果品批發(fā)市場業(yè)主,，電腦大市場業(yè)主，通訊市場業(yè)主,，城區(qū)附近投資置業(yè)者;以及自身具有經(jīng)濟能力較強的階層,。

2 年齡：年齡大約在35到55歲，

3 家庭結(jié)構(gòu)已進入中年期,，居住空間之娛樂性與休閑性較大,，對生活要求很有質(zhì)感。

4對家庭(辦公)環(huán)境有著高檔次的要求,，有“物有所值”的消費心理,，他們追求品位，但他們又是商人,，有商人的交易本性,，既有“物有所值”。

5有強烈的虛榮心,，喜歡攀比和玄耀,，，但喜歡附庸風(fēng)雅,，希望通過外在條件來追求文化品位,。

策劃的立足點：任何一項活動影響面的大小、終極效果的好壞,，都取決于該項活動提煉的主題———能否最大限度地引起全社會各階層的重點關(guān)注,。

一,、社區(qū)市場訴求定位

東南亞風(fēng)情社區(qū)

開啟花都人居新時代

新花都、新人居

區(qū)位優(yōu)勢：新區(qū)商居中心地段,，名校(云山中學(xué)),、名園(馬鞍山)、廣場毗鄰,，周邊成熟配套,。

個性優(yōu)勢：獨特人性化居住環(huán)境、文化社區(qū),、東南亞風(fēng)情,。

二、活動策劃要旨

五一長假,，萬商促銷,。要想在鋪天蓋地的廣告宣傳中脫穎而出，非要別出心裁,、吸引眼球不可,。

云珠花園的社區(qū)定位明確以后，公關(guān)及活動促銷重點應(yīng)放凸顯獨特區(qū)位優(yōu)勢和人性化居住環(huán)境上,。

讓更多的潛在購房者知曉,、領(lǐng)悟、感受云珠花園的魅力優(yōu)勢并產(chǎn)生知名度,、美譽度及產(chǎn)生購房安居欲望是主題策劃活動的主旨所在,。

以書畫文化藝術(shù)為活動形式(謂之形)，以眾多目標(biāo)消費者及有影響力傳播人物的直接參與為表現(xiàn)(謂之體),，以促進樓盤美譽傳播和銷售為目的(謂之用),。

活動策劃具體形式：以描繪人居環(huán)境為主題的書法與繪畫展覽、表演,、交流藝術(shù)節(jié)(簡稱：首屆“云珠花園”書畫藝術(shù)節(jié))

三,、主題廣告語

云珠花園“描繪花都寫意人居”

四、活動框架

1,、時間：20xx年5月1日至7日

2,、活動地點：云珠花園現(xiàn)場及售樓部

3、活動內(nèi)容

(1),、兒童書法繪畫現(xiàn)場表演并比賽 ----1日

(2),、青少年書法繪畫現(xiàn)場表演并比賽 ---2日

(3)、花都區(qū)書法畫家現(xiàn)場表演 -----------3日

(4),、書畫家作品點評,、藝術(shù)酒會沙龍 ---3日

(5)、獲獎作品及書畫家作品展覽,、銷售,、捐贈 ------4日至7日

4,、活動組織

協(xié)辦：(組織學(xué)生參與)區(qū)青少年宮

區(qū)一幼、圓玄幼,、圓玄小學(xué),、五小、云山中學(xué)等

策劃承辦：祥業(yè)廣告公司(整個活動具體組織,、布置、協(xié)調(diào))

媒體支持：花都新聞,、花都電視臺,、廣播臺、《花都房地產(chǎn)》

5,、 促銷配合

1) 參觀樣板房,、派發(fā)宣傳資料

2) 優(yōu)惠購房折扣

3) 購房贈送書畫作品

4) 義賣書畫作品捐贈青少年宮

6、經(jīng)費預(yù)算

1),、活動組織,、策劃、資料： --------------------5800元

3),、禮品及紀(jì)念品,、獎品 ------------------20xx0元

4)、書畫家及有關(guān)嘉賓,、媒體利市 -------------16000元

總費用：63800元

五、我公司策劃承辦優(yōu)勢

1、祥業(yè)廣告與房地產(chǎn)—--房地產(chǎn),，我們最自信的舞臺!

祥業(yè)廣告公司是大型房地產(chǎn)公司衍生的專業(yè)子公司,，對房地

2、我們的自辦媒體：

《花都房地產(chǎn)》,，我公司受花都房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會委托承辦的區(qū)域?qū)I(yè)雜志,。《投資花都》,、《花都警訊》皆為我公司設(shè)計承印的專業(yè)雜志,。

3、我們對房地產(chǎn)客戶的工作方式

在分析市場及樓盤特點的基礎(chǔ)上,，購建樓盤的核心定位和競爭優(yōu)勢,，運用綜合的外在手段表現(xiàn)樓盤的定位、特色及優(yōu)勢,，分析并劃定特定的目標(biāo)消費群及其購房心理習(xí)性,，采用恰當(dāng)?shù)姆绞綄⑿畔⒃V求傳達給目標(biāo)消費者，激發(fā)其購房欲望達成購買行為,。

4,、如由我公司承辦活動,，《花都房地產(chǎn)》將贈送2p專題報道及若干宣傳版面。

5,、我公司經(jīng)驗豐富,、人脈深厚，可保證活動組織的各項公關(guān),，邀請有影響力人物參與,，保障活動檔次及傳播效果。

房地產(chǎn)廣告策劃方案前言篇二

2.濱江苑——璀璨江景得意居

3.琴臺穎園——景觀多人一點,，生活邁高一線

4.水榭香堤——潺潺歲月,，戀戀生活

5.南國風(fēng)華天城——思想者的風(fēng)暴;比住花園更美好的家在哪里?

6.澎湖高級公寓——尊崇生活，完美呈現(xiàn)

7.麗島花園——裝飾城市的風(fēng)景

8.銀河灣——一個放飛心情的港灣

9.世紀(jì)廣場——世紀(jì)廣場改變辦公時代;5a智能純寫字樓,，執(zhí)掌中南資本核心

10.青青美廬——庭院濃蔭街坊情

11.青青美廬(商鋪)——一鋪養(yǎng)三代,，在武漢最具升值潛力的新城門戶栽種搖錢樹

12.徐東銷品茂——全新生活全新體驗;消費和娛樂真正“一站式”

13.泰和中央公寓——黃金沌口小戶型樓王百變?nèi)芡顿Y有理

14.獅城名居——高知社區(qū)高雅人群高尚生活

15.名都花園——鳥語花香純水岸

16.學(xué)雅芳鄰——書香地，文化家

17.南國明珠——都市人的心靈居所

將本文的word文檔下載到電腦,，方便收藏和打印

推薦度：

點擊下載文檔

搜索文檔

房地產(chǎn)廣告策劃方案前言篇三

1,、浪漫七夕，相邀美麗

2,、浪漫滿屋,，幸福七夕

每年農(nóng)歷七月初七這一天是我國漢族的傳統(tǒng)節(jié)日七夕節(jié)。因為此日活動的主要參與者是少女,，而節(jié)日活動的內(nèi)容又是以乞巧為主,，故而人們稱這天為“乞巧節(jié)”或“少女節(jié)”、“女兒節(jié)”,。七夕節(jié)是我國傳統(tǒng)節(jié)日中浪漫色彩的一個節(jié)日,，也是過去姑娘們最為重視的日子。

人們傳說在七夕的夜晚,，抬頭可以看到牛郎織女的銀河相會,，或在瓜果架下可偷聽到兩人在天上相會時的。脈脈情話,。女孩們在這個充滿浪漫氣息的晚上,，對著天空的朗朗明月，擺上時令瓜果,，朝天祭拜,，乞求天上的仙女能賦予她們聰慧的心靈和靈巧的雙手，讓自己的針織女工技法嫻熟,，更乞求愛情婚姻的姻緣巧配,。

1、營造浪漫的節(jié)日氣氛，增加客戶對企業(yè)的認(rèn)同,。

2,、真誠回饋客戶，同時挖掘潛在客戶,，提升顧客的品牌忠誠度,。

3、提升x地產(chǎn)的知名度,，營造良好的企業(yè)形象,。

4、與東莞美容機構(gòu)合作,，讓新老客戶享受浪漫的同時,，體驗健康美麗。

1,、七夕佳節(jié),，節(jié)日購房大優(yōu)惠,。

2,、搭建鮮花拱門，搭配粉色地毯,，地毯上撒滿玫瑰花瓣,，地毯兩側(cè)有落地鮮花，讓前來參與活動的新老顧客感受“鵲橋幽會”的浪漫氛圍,。

3,、與東莞美容機構(gòu)-伊麗莎白美容機構(gòu)合作，為到場的講授美麗健康的秘訣,。

4,、活動簽到時，每位女性朋友將獲得一束美麗的玫瑰花,，及由伊麗莎白美容機構(gòu)提供的美容體驗券一張,。

5、現(xiàn)場好禮送不停,，凡參與活動的每對情侶,、夫妻，將獲得一張抽獎券,，有機會抽取大獎,。

6、現(xiàn)場精彩互動小游戲,，為現(xiàn)場情侶,、夫妻提供一次愛的體驗，見證愛的默契,。

7,、小提琴暖場,，營造溫馨浪漫氛圍。

活動時間：20xx年8月23日

活動地點：x地產(chǎn)售樓部

邀約人數(shù)：100人左右

邀約對象：(情侶,、夫妻)老客戶,、潛在客戶、伊麗莎白vip客戶等

活動形式：健康美麗養(yǎng)生座談會+現(xiàn)場互動+節(jié)日優(yōu)惠促銷

簽到：

1,、來賓簽到,，贈送鮮花，領(lǐng)取資料2,、走鵲橋,，合影留念

亮點1：走鵲橋，營造溫咖啡馨浪漫的氛圍

亮點2：小提琴暖場,，用音樂渲染氣氛,，增添節(jié)日元素茶水點心供應(yīng)

2、水吧提供足夠數(shù)額的茶水點心,，包括奶茶,、咖啡、蒸餾水,、汽水,、曲奇餅等

主持人開場白：

2、小提琴表演,，拉奏優(yōu)美,、溫馨、扣人心弦的曲子,，渲染氛圍第一輪抽獎

3,、抽取三等獎，調(diào)動客戶的積極性,，為健康美麗講座奠定感情基礎(chǔ)健康美麗座談會

4,、有伊麗莎白美容機構(gòu)講師主講，跟到場的來賓,，尤其是女性講授健康美麗的秘訣

互動游戲：

1,、心有靈犀大比拼互動游戲

2、肢體模仿秀

抽獎：

1,、分一,、二、三等獎,，各項獎品待定

2,、第一輪抽出三等獎，最后一輪抽獎同時抽取一等獎、二等獎

xx

房地產(chǎn)廣告策劃方案前言篇四

策劃的立足點：任何一項活動影響面的大小,、終極效果的好壞,，都取決于該項活動提煉的主題———能否最大限度地引起全社會各階層的重點關(guān)注。

一,、社區(qū)市場訴求定位

東南亞風(fēng)情社區(qū)

開啟花都人居新時代

新花都,、新人居

區(qū)位優(yōu)勢：新區(qū)商居中心地段，名校（云山中學(xué)）,、名園（馬鞍山）,、廣場毗鄰，周邊成熟配套,。

個性優(yōu)勢：獨特人性化居住環(huán)境,、文化社區(qū)、東南亞風(fēng)情,。

二,、活動策劃要旨

五一長假，萬商促銷,。要想在鋪天蓋地的廣告宣傳中脫穎而出,，非要別出心裁、吸引眼球不可,。

云珠花園的社區(qū)定位明確以后,，公關(guān)及活動促銷重點應(yīng)放凸顯獨特區(qū)位優(yōu)勢和人性化居住環(huán)境上,。

讓更多的潛在購房者知曉,、領(lǐng)悟、感受云珠花園的魅力優(yōu)勢并產(chǎn)生知名度,、美譽度及產(chǎn)生購房安居欲望是主題策劃活動的主旨所在,。

以書畫文化藝術(shù)為活動形式（謂之形），以眾多目標(biāo)消費者及有影響力傳播人物的直接參與為表現(xiàn)（謂之體）,，以促進樓盤美譽傳播和銷售為目的（謂之用）,。

活動策劃具體形式：以描繪人居環(huán)境為主題的書法與繪畫展覽、表演,、交流藝術(shù)節(jié)（簡稱：首屆“云珠花園”書畫藝術(shù)節(jié)）

三,、主題廣告語

云珠花園“描繪花都寫意人居”

四、活動框架

1,、時間：20__年5月1日至7日

2,、活動地點：云珠花園現(xiàn)場及售樓部

3、活動內(nèi)容

（1）,、兒童書法繪畫現(xiàn)場表演并比賽----1日

（2）,、青少年書法繪畫現(xiàn)場表演并比賽---2日

（3）、花都區(qū)書法畫家現(xiàn)場表演-----------3日

（4）、書畫家作品點評,、藝術(shù)酒會沙龍---3日

（5）,、獲獎作品及書畫家作品展覽、銷售,、捐贈------4日至7日

4,、活動組織

協(xié)辦：（組織學(xué)生參與）區(qū)青少年宮

區(qū)一幼、圓玄幼,、圓玄小學(xué),、五小、云山中學(xué)等

策劃承辦：祥業(yè)廣告公司（整個活動具體組織,、布置,、協(xié)調(diào)）

媒體支持：花都新聞、花都電視臺,、廣播臺,、《花都房地產(chǎn)》

5、促銷配合

1)參觀樣板房,、派發(fā)宣傳資料

2)優(yōu)惠購房折扣

3)購房贈送書畫作品

4)義賣書畫作品捐贈青少年宮

6,、經(jīng)費預(yù)算

1)、活動組織,、策劃,、資料：--------------------5800元

3)、禮品及紀(jì)念品,、獎品------------------20__0元

4),、書畫家及有關(guān)嘉賓、媒體利市-------------16000元

總費用：63800元

五,、我公司策劃承辦優(yōu)勢

1,、祥業(yè)廣告與房地產(chǎn)—--房地產(chǎn)，我們最自信的舞臺,！

祥業(yè)廣告公司是大型房地產(chǎn)公司衍生的專業(yè)子公司,，對房地

2、我們的自辦媒體：

《花都房地產(chǎn)》,，我公司受花都房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會委托承辦的區(qū)域?qū)I(yè)雜志,。《投資花都》,、《花都警訊》皆為我公司設(shè)計承印的專業(yè)雜志,。

3、我們對房地產(chǎn)客戶的工作方式

在分析市場及樓盤特點的基礎(chǔ)上,，購建樓盤的核心定位和競爭優(yōu)勢,，運用綜合的外在手段表現(xiàn)樓盤的定位,、特色及優(yōu)勢，分析并劃定特定的目標(biāo)消費群及其購房心理習(xí)性,，采用恰當(dāng)?shù)姆绞綄⑿畔⒃V求傳達給目標(biāo)消費者,，激發(fā)其購房欲望達成購買行為。

4,、如由我公司承辦活動,，《花都房地產(chǎn)》將贈送2p專題報道及若干宣傳版面。

5,、我公司經(jīng)驗豐富,、人脈深厚，可保證活動組織的各項公關(guān),，邀請有影響力人物參與,，保障活動檔次及傳播效果。

房地產(chǎn)廣告策劃方案前言篇五

1,、房地產(chǎn)品牌宣傳市場分析：

伴隨人們對媒介廣告宣傳的認(rèn)知程度的提高,，傳統(tǒng)的廣告宣傳方式已不能引起人們的關(guān)注，廣告效果與商家投資力度難以成正比,，這種情況一直困擾商家,。精準(zhǔn)投放，創(chuàng)意投放,，經(jīng)典投放廣告逐漸被商家接受,。威海先鋒廣告有限公司20xx年磨一劍，整合現(xiàn)代傳播媒介,，投巨資打造現(xiàn)代傳媒新視界,，大型高速立柱廣告牌、巨幅三翻廣告,、超大型led電子顯示屏,、移動led電子顯示屏,，實現(xiàn)“天地一體,，動靜結(jié)合”的震撼傳媒效果，特別適合現(xiàn)代房地產(chǎn)的品牌推廣,。真正起到“四兩撥千斤”的最佳廣告宣傳效果,。

2、廣告媒介平臺介紹：

2.1公司現(xiàn)擁有自主產(chǎn)權(quán)的高速立柱廣告位,，位于威海進入煙威高速的咽喉要道,，震撼、醒目,、超前的廣告設(shè)計效果,，成為商家品牌宣傳的絕版地段,。

(配全景高速立柱廣告圖片)

2.2位于金地商廈(新華書店7樓)的巨幅三面翻廣告。廣告位位置顯赫，視野開闊,，位于威海經(jīng)濟與商業(yè)中心,，是企業(yè)進行品牌推廣的首選。

(配全景三面翻廣告畫面)

2.3：位于威海百貨大樓的大型led電子屏，是先鋒廣告有限公司又一經(jīng)典廣告?zhèn)髅狡脚_,。戶外超高清全影大型led多媒體顯示屏,，色彩均勻,、亮麗;立體感強;可任意播放圖片文字;高清視頻影像及各種影視動畫;擁有120平方超大型視聽效果,。廣告位視野開闊，醒目壯觀，覆蓋面廣;led顯示屏是目前世界上最先進戶外視頻設(shè)備,。可視距離達到1000米,。該led電子屏位于市政府,、區(qū)政府、振華商廈,、國美,、蘇寧電器、家家悅總店,、大世界等大型商廈中心,，是威海中心貿(mào)易區(qū)與政治經(jīng)濟活動中心;文化路、世昌大道,、青島路、海濱路交匯于此,，每日10萬人的車流與人流,，成為企業(yè)產(chǎn)品推廣,、企業(yè)品牌發(fā)布、形象宣傳的必爭之地,，首選媒體,，開創(chuàng)了戶外廣告?zhèn)髅降男乱暯纾嬲?兩撥千斤的大品牌載體 ,。

(配百貨大樓led全景像畫面)

2.4公司投資購置的大型移動led電子屏,，實現(xiàn)了戶外廣告動靜結(jié)合的完美整合。該移動電子屏是各種慶典活動,、廣告定點投放,、新聞發(fā)布、產(chǎn)品促銷的最佳載體。同時公司也成為視覺設(shè)計傳播、展覽展示制作,、各種媒介整合傳播,，全程營銷策劃整合解決方案的最佳提供者,。(配移動電子屏高清影像畫面與廣告策劃影像)

3、房地產(chǎn)廣告推介方式：

3.1根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)特點,，要取得理想宣傳效果,，必須有好的整體策劃推廣營銷模式,。威海先鋒廣告有限公司憑借10幾年雄厚的品牌策劃推廣能力，全方位立體宣傳推介,，達到客戶的最佳滿意度,。

3.2大型高速立柱廣告牌、巨幅三翻廣告,、超大型led電子顯示屏,、移動led電子顯示屏，實現(xiàn)“天地一體，動靜結(jié)合”,，形成強大的視覺沖擊,，加上震撼人心的創(chuàng)意效果,，達到人們對房產(chǎn)品牌的認(rèn)可,，從而激發(fā)其購買欲。

3.3高速立柱與三面翻廣告,，以宣傳樓盤品牌為主,，比如：唐人海灣公館，繁華之中頤養(yǎng)天年,。簡單的廣告語,，富有深意，人們不論行駛在高速路上,，還是繁華的都市,，沖擊人們眼球的就是“唐人海灣公館”，人們對這一品牌的認(rèn)可,，自然勾起對這一品牌的了解欲,。

3.4在投放高速立柱與三面翻廣告的同時，在威海百貨大樓led電子屏推出“唐人海灣公館高清宣傳片”,，人們從動感的畫面與動聽的音樂中,，真正體驗現(xiàn)代傳媒所帶來的音樂視聽，人們對品牌的認(rèn)可逐步加深,。

(配位置地理圖)

3.4巨幅三翻廣告,、超大型led電子顯示屏位于新威路、和平路,、寶泉路交匯點,，每天10萬人次的車流人流，兩種廣告媒體的動靜優(yōu)勢互補,，使宣傳品牌以強大的沖擊視覺效果,，在人們心中形成共鳴。

{配三面翻廣告與led電子顯示屏圖片}

4,、富有創(chuàng)意的活動策劃錦上添花：

在以上廣告形式集中宣傳一到兩個月以后,，在吸引住一大部分受眾群體后，及時推出富有創(chuàng)意的促銷活動,，活動必須具有創(chuàng)新性,、奇特性、針對性,、磁力性,，達到錦上添花。活動策劃以后,，利用百貨大樓led電子顯示屏與移動led電子顯示屏,，同時滾動播放。移動led顯示屏定時間,、定地點,、定人群播放，定點循環(huán)播放與移動循環(huán)推介兩種形式廣告宣傳,，真正達到活動宣傳效果,，實現(xiàn)理想客戶簽單率。(配移動led顯示屏),。

以上為廣告投放預(yù)設(shè)方案,，具體在客戶審核完以后定稿。

一,、前言

萊恩田園區(qū)的出現(xiàn),，體現(xiàn)了萊恩公司長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略眼光和做百年企業(yè)的雄心壯志。

萊恩田園區(qū)的出現(xiàn),，使萊恩公司在有意無意之中闖入了復(fù)合型房地產(chǎn)開發(fā)這一前端領(lǐng)域的表現(xiàn),，或者說，萊恩公司在有意無意之間為房地產(chǎn)開發(fā)的未來成功準(zhǔn)備了條件,。

萊恩田園區(qū)的出現(xiàn),，順應(yīng)了當(dāng)代人、當(dāng)代社會對綠色生態(tài)環(huán)境的向往與呼喚,，其深厚的發(fā)展?jié)摿Σ豢上蘖俊?/p>

萊恩田園區(qū)在開發(fā)模式上,，采用了創(chuàng)新策劃在先，規(guī)劃設(shè)計在后,，讓兩者相互彌補,、相映生輝的做法，也是一個超前性的景區(qū)與地產(chǎn)開發(fā)模式創(chuàng)新,，它對萊恩公司的未來事業(yè)將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響,。

二、市場分析

1)市場背景

萊恩田園區(qū)位于重慶九龍坡區(qū)西彭鎮(zhèn)一側(cè),，現(xiàn)占地約200畝,，前期果園開發(fā)已小見成效，大規(guī)模的綜合性開發(fā)即將進行,。

果園內(nèi)的果樹現(xiàn)在枇杷為主,，同時準(zhǔn)備發(fā)展一批相應(yīng)的果樹，形成一個有多種水果樹的綜合性果園,。

新廠新單位的遷入,，西彭鎮(zhèn)的未來人口還會大量增加。西彭鎮(zhèn)的現(xiàn)有休閑娛樂設(shè)施——特別是新潮時尚的休閑娛樂設(shè)施已經(jīng)不能滿足居民們的需要。

重慶主城區(qū)人口已超過600萬,，主城區(qū)居民的生活水平,、消費能力都在不斷的提高，休閑娛樂的郊區(qū)化(由近郊逐步走向遠(yuǎn)郊)是一個不可阻擋的大趨勢,。

2)產(chǎn)品分析

萊恩田園區(qū)位于重慶九龍坡區(qū)西彭鎮(zhèn)一側(cè),，現(xiàn)占地約200畝，萊恩田園區(qū)是重慶的一個具有獨特地理位置和優(yōu)越自然環(huán)境的,、大型生態(tài)綠化田園區(qū),。

優(yōu)勢：

一棵令人震驚和贊嘆的超級百果樹——

它立在萊恩田園區(qū)的大門口或中心,。

它那巨碩無比的下部(直徑不低于十米)是鋼筋水泥雕塑出來的,，但外形與真樹相比，足以亂真,。

中心主要是空的,，以泥土填滿，使樹根能夠直通地下(包括外露一部分);也可巧妙設(shè)計一些彎曲的樹洞,，供孩子們捉迷藏,。

上部則有序地種植一批各種各樣的果樹，讓其慢慢長大,，仿佛是巨樹的枝,，是巨樹的天生的組成部分。

還可為其編一個古老的神話傳說故事,，讓許多游客更加深信不疑,。

果樹命名為“仙醉百果樹”，由著名書法家題字,，由著名文人寫

一篇賦,，立石碑刻于樹旁。

這是果園獨創(chuàng)的特色景觀之一,，是它的形象標(biāo)志之一,。

它是時尚氣息濃郁的公園化，可以參照珊瑚公園的建筑風(fēng)格; 在資金許可的前提下,，公園的設(shè)計建筑應(yīng)敢于適度超前(至少要有鮮明的獨家特色),，不要認(rèn)為遠(yuǎn)郊的公園設(shè)計就一定比主城區(qū)的公園落后，這方面做好了,，也是一個獨特的賣點,，同時也能有效阻止競爭者的跟進。

劣勢：

對發(fā)展商來說,，是挑戰(zhàn),，從規(guī)劃設(shè)計的難度，建筑容積的降低，園林景觀的增設(shè)造成的成本增加,，未來物業(yè)管理服務(wù)的升級,，都要求發(fā)展商投入更多的人力物力財力。

3)競爭對手分析

東方半島花園是深圳布吉的一個具有獨特地理位置和優(yōu)越自然環(huán)境的,、大型生態(tài)綠化園林式社區(qū),。東方半島花園招標(biāo)后，打出‘特大型低密度園林式住宅’牌子,，推出了‘綠色概念’和‘環(huán)保概念’,。這是附和深圳目前地產(chǎn)發(fā)展階段和消費潮流的。

東方半島花園的園林式是一個環(huán)境系統(tǒng)概念,，大到小區(qū)的外圍環(huán)境,，內(nèi)部環(huán)境，地形,，布局,，空間，庭院的序列,，主題的不同,，功能的組合，景觀的效果,，小到園中的一石一水,，一草一木，都要納入環(huán)境系統(tǒng)進行精心設(shè)計,。

三,、廣告戰(zhàn)略

1)廣告目標(biāo)

造市。制造銷售熱點,。

造勢,。多種媒體一起上，掀起立體廣告攻勢,。

大范圍,、全方位、高密度傳播售樓信息,，激發(fā)購買欲望,。 擴大‘萊恩田園區(qū)’的知名度、識別度和美譽度,。

提升企業(yè)形象,。

一年之內(nèi)銷售量達到80%以上。

2)廣告對象

好玩好動的西彭及主城區(qū)的幼兒,、兒童,、少年;

對現(xiàn)代娛樂公園情有獨鐘的西彭及周邊地區(qū)青年;

喜歡到郊外的綠色果園環(huán)境中旅游觀光,、休閑度假的、收入較好的主城區(qū)居民;

具有懷舊情結(jié),、回歸自然心愿,、喜好一點農(nóng)活類勞動體驗的主城區(qū)居民;

樂意居住在綠色園林中的、消費水準(zhǔn)較高的西彭及主城區(qū)居民;

3)廣告地區(qū)

在重慶這個城市及周邊地區(qū),。

4)廣告創(chuàng)意

廣告主題：

(1)每天活在水果的世界里

創(chuàng)意

選用孫悟空在花果山水漣洞的情景,。利用flash動畫的方式展現(xiàn)孫悟空在那里的逍遙自在，然后跳到萊恩田園區(qū)的畫面與此相比,，有如回到了當(dāng)時的時代里,，最后，萊恩田園區(qū)你也每天尖在水果的世界里,。

(2)回到家,，就是渡假的開始

創(chuàng)意

一個懷了7個月的孕婦對剛下班回家的老公：“老公我在家里好悶，我要去渡假,?！?/p>

老公：“行，馬上帶你上,。”

上了車,，不過多久就到了,。

他們來到了一個仿佛世外桃園的果園里，而且這里有新穎獨特的建筑樓房,。孕婦看到此情此景,，脫口而出：“老公，我要在這里住一輩子?!”

老公：“沒問題,?！痹袐D：“真的可以嗎?”老公：“當(dāng)然，因為我早就在這為你買了一套你一定會滿意的房子,?！痹袐D：“哇，你好棒呀!!!我每天都可以渡假了!!!!!!!老公：“回到家,，就是渡假的開始,。”你想每天都能渡假嗎?就到萊恩田園區(qū),。

5)廣告實施階段

第一期：試銷階段(三個月)

行為方式----------新聞運作,、廣告、

時 間----------20xx年2月1日

新聞運作是利用新聞媒介替我們作宣傳,。這種方式近年來被明智的地產(chǎn)商所采用,。新聞的力量遠(yuǎn)遠(yuǎn)在于廣告的影響,，而且少花錢，多辦事,，容易形成口碑,，引起廣泛注意。

大造聲勢,。對重慶本地目標(biāo)市場采用密集轟炸式的廣告宣傳,，各種媒體一起上，采用多種促銷手段,，造成立體廣告攻勢,。以圖一舉炸開市場。

讓受眾和消費群了解物業(yè)的基本情況,，同時塑造發(fā)展商的良好公眾形象,。

在首期宣傳中，讓40%的目標(biāo)客戶知道萊恩田園區(qū),，并在心目中留下深刻印象,。

以內(nèi)部認(rèn)購為先聲，以優(yōu)惠的價格和條件進行首輪銷售,，銷售量達到10%,。

吸引目標(biāo)對象注意，誘導(dǎo)20%的目標(biāo)顧客采取購買行動,。 及時總結(jié)經(jīng)驗和教訓(xùn),，對第二期銷售計劃進行補充，調(diào)整和完善,。 第二期：擴銷階段(三個月)

行為方式-----------新聞,、廣告、營銷

乘第一期廣告之余威,，保持其熱度不要降下來,，繼續(xù)采取寬正面立體推廣，鞏固已有成績,，吸引目標(biāo)受眾更多的注意,，變潛在客戶為準(zhǔn)備購買群。

一期的承諾已經(jīng)兌現(xiàn),，要倍加珍惜已有的市場口碑,，在園林風(fēng)的大主題下，煽風(fēng)點火,，鼓勵和引導(dǎo)更多的人來買萊恩田園區(qū),。

此時前來看房和參觀售樓處的人相應(yīng)增多，此時廣告投其所好,，

不失時機地擴大市場占有率,。銷售服務(wù)一定要跟上去,。

繼續(xù)吸引目標(biāo)受眾，注目率已達40%左右,，并形成一定之口碑,。 合力促進銷售，引導(dǎo)30%的目標(biāo)顧客采取購買行為,，并繼續(xù)產(chǎn)生邊際效應(yīng),。

第三期：強銷階段(四個月)

行為方式-------------新聞、廣告,、營銷

充分利用新聞的巨大效應(yīng),，變廣告行為為新聞行為，讓記者和報紙的新聞版為售 樓服務(wù),，評論,、專訪報道、特寫等新聞手法充分加以利用,。

部分客戶進行現(xiàn)身說法,，談萊恩別墅區(qū)的好處，增加可信性,。 市場口碑已初步建立,，老客戶會引來新客戶。讓‘萊恩田園區(qū)’傳為美談,，變 成公眾的社會話題,。

廣告方面加大投入量，報紙電視在強度,，廣度和深度上做足文章。 加強管理和服務(wù),，讓售樓現(xiàn)場服務(wù)的軟功變成硬功,，抓住后效應(yīng)不放。

調(diào)動新聞的一切可以調(diào)動的手法和載體,，進行深入宣傳,。 合力吸引目標(biāo)客戶，引導(dǎo)30%目標(biāo)顧客購買,。

第四期：鞏固階段(三個月)

行為方式-------------營銷,、廣告

消化剩余樓盤，基本完成銷售計劃,。

對前三期廣告運動進行檢驗,，對不足之處加以彌補和改進。 細(xì)水長流,，滲透式的廣告行為,。

加強物業(yè)管理,，貫徹始終的良好服務(wù)，樹立住戶的主人公觀念,。 注意后效益和市場消費心理貫性,。

完善各項法律手續(xù)和文書文件，規(guī)范,，科學(xué),，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)乇ＷC客戶各項權(quán)益。

四,、廣告媒體策略

1)主體媒體

報紙

策略：

第三,，四期采用小版面;長線滲透。

《東方日報》重慶

《蘋果日報》重慶

2)輔主媒體

電視

制作目的：塑造品牌形象

市場目的：造市,，促銷,。

播出媒體：重慶電視臺(15秒廣告片)

重慶文體頻道(20秒廣告片)

重慶生活頻道(15秒廣告片)

五、廣告預(yù)算分配

媒體預(yù)算比例

t.v.45 000 11.7%

n.p.(報紙)500 000 55.7%

印刷 100 000 20.4%

cf(廣告影片)55 000 12.0%

總計 700 000 100.0%

各 銷售季比例

新上市50 000 000 15.0%

第一期特賣100 000 000 30.0%

空檔消化期20 000 000 10.0%

第二期特賣300 510 000 45.0%

總計470 510 000 100.0%

六,、廣告效果預(yù)測

由于萊恩房地產(chǎn)公司的田園區(qū)選在繁忙都市人都向往的環(huán)境清幽,，綠意盎然、山清水秀,，遠(yuǎn)離都市塵囂的優(yōu)雅山區(qū)以及萊恩公司設(shè)計新穎獨特,，獨具現(xiàn)代與古典相結(jié)合的房屋設(shè)計加上萊恩公司全面的設(shè)計宣傳定能滿足都市人享受世外桃園般的生活而產(chǎn)生熱銷，給萊恩公司大額的利潤收入提高公司知名度,，讓公司在激烈的房地產(chǎn)市場競爭中站穩(wěn)了腳根,。

第一節(jié) 市場分析

一、婁底市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況

(一)20xx年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長,。

20xx年1-8月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資達16457萬元,，同比增長87.4%，是近年來增長較快的,。

(二)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的三個組成要素即房地產(chǎn)開發(fā)的土地,、資金、市場同步增長,。

1,、土地前期投入增加。20xx年1-8月,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積10.88萬平方米,，土地購置費3057萬元，分別比去年同期增長14.5%和19.9%;土地開發(fā)投資1250萬元,，已完成土地開發(fā)面積9.7萬平方米,。

2、開發(fā)規(guī)模擴大,，開發(fā)投資高速增長,。20xx年1-8月份,，全市房地產(chǎn)施工面積43.23萬平方米，比去年同期增加18萬平方米,，本年新開工面積13.3萬平方米,，比去年同期增加7.9萬平方米，增長145%,。全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資16457萬元,，比去年同期增加7674萬元，增長 87.4%,對全市國有及其它經(jīng)濟投資增長貢獻率為2.1%,。從投資用途看,，住宅投資完成6630萬元，增長1.2倍,，辦公樓房完成投資542萬元,，增長3.9倍。

3,、企業(yè)融資能力有所增強,，資金到位狀況較好。20xx年1-8月房地產(chǎn)開發(fā)共到位資金22266萬元,，同比增長2.6倍,，從其構(gòu)成看，利用外資資金增長最快,，企業(yè)自籌資金最多,。1-8月企業(yè)自籌資金13152萬元，增長3.8倍;利用外資資金1050萬元,，增長69倍,，其他資金8004萬元，增長2.5倍,。

4,、住房銷售高速增長。今年全市商品房現(xiàn)房銷售,，在去年增長27.8%的高基數(shù)基礎(chǔ)上，保持高增長勢頭,，20xx年1-8月份全市共銷售現(xiàn)房1.79萬平方米,，同比增長82.7%，其中住宅銷售1.72萬平方米,，比去年同期增長1.2倍,。

5、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市化建設(shè)緊密,，城市化建設(shè)促進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,，我市北擴南移的外延式城市擴展建設(shè)促進了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,，在我市今年從事房地產(chǎn)開發(fā)的20家企業(yè)中，婁星區(qū)內(nèi)集中了14家,，新化縣3家,，雙峰縣2家，漣源市1家,。

二,、房地產(chǎn)發(fā)展所面臨的困難和挑戰(zhàn)

一是商品房空置面積增加。今年1-8月份全市商品房竣工面積超過商品房銷售面積0.6萬平方米,，商品房空置面積達1.1萬平方米(其中住宅空置0.61萬平方米),，占當(dāng)年施工面積總量的2.5%，空置面積增長63.6%,。從商品房空置時間來看,，空置時間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例增長，比上年提高4.4個百分點,，空置房增多占用了企業(yè)的開發(fā)資金,，對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)生不利的影響。

二是房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)良莠不齊,，企業(yè)開發(fā)規(guī)模小,、持續(xù)開發(fā)能力低，競爭力差,。近幾年來城市化建設(shè)的發(fā)展推動了房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展,，存在一個項目孵出一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的問題，其開發(fā)規(guī)模小,。20xx年全市參加年檢的企業(yè)達65家,，而今年來真正有開發(fā)任務(wù)的僅20家，僅占全部年檢企業(yè)的30.8%,。就目前有開發(fā)工作量的20個企業(yè)而言,，開發(fā)任務(wù)在3000萬元以下有10個，占總數(shù)的50%;開發(fā)任務(wù)在3000萬元以上5000萬元以下有5個,，占總數(shù)的25%;開發(fā)任務(wù)在5000萬元以上有5個,，占總數(shù)的25%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要以負(fù)債經(jīng)營為主,，嚴(yán)重依賴銀行資金, 有的開發(fā)項目前期靠施工單位墊資,、中間靠銀行貸款開發(fā)、后期靠個人按揭貸款,缺乏后續(xù)開發(fā)能力,。

三是物業(yè)管理落后,，配套設(shè)施不全。房地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)該成龍配套，我市盡管有成片開發(fā)的住宅小區(qū)開發(fā),，但大多數(shù)是開放式,、松散型的賣完房就走人的開發(fā)，即使有物業(yè)管理,，其配套設(shè)施不全,，管理也不規(guī)范，一些零星插建開發(fā)的住房沒有物業(yè)管理,，用水,、用電、行路,、管道跑,、冒、滴,、漏,、墻體裂縫等問題都不能妥善解決，抑制了消費者的購買欲望,，影響了持續(xù)開發(fā),。

四是外部因素制約。銀行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸政策調(diào)整,，房地產(chǎn)貸款由開發(fā)性貸款為主轉(zhuǎn)為個人住房抵押貸款為主,，國家對商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款,、個人住房貸款,、個人商用房貸款、個人住房公積金貸款及個人住房貸款適用率等方面做了進一步明確和規(guī)范：房地產(chǎn)開發(fā)貸款必須“取得國有土地使用權(quán)證,、建設(shè)用地規(guī)劃許可證,、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及開工證”等四證，開發(fā)企業(yè)取得這四證,，實際投入應(yīng)不低于項目總投資的30%,，個人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款，有的項目要求項目主體結(jié)構(gòu)封頂,，才可以放貸;還有就是居民收入低,，抑制了住房需求，影響房地產(chǎn)業(yè)市場的擴大;再有就是二級市場放而不活,，房屋交易手續(xù)繁多,，收費項目多且雜，稅費負(fù)擔(dān)比例過高,，影響二級房產(chǎn)市場發(fā)展，從而影響整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

總體看來,，我市房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的現(xiàn)實和潛在需求,，發(fā)展空間較大。

市委,、市政府提出加快城市化建設(shè)步伐,，城市化建設(shè)需要產(chǎn)業(yè)支撐，首先需要房地產(chǎn)業(yè)的支撐,，20xx年我市城市化率僅26.48%,，低于全省平均水平5.5個百分點，若每年全市城市化率提高一個百分點,，至少增加住宅需求84萬平方米以上;國際經(jīng)驗表明：當(dāng)一國人均gdp達到300-1000美元時,，居民的住房需求進入加速增長期，20xx年我市的人均gdp為5208元(651美元),，是房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展的時期;目前我市城鎮(zhèn)人均建筑面積僅20.05平方米,，離國家“十五”規(guī)劃的20xx年城鎮(zhèn)人均建筑面積22平方米，人均還少1.95平方米,，若達到這一標(biāo)準(zhǔn),，需求住宅在208萬平方米以上，顯然,，我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿κ志薮蟆?0xx年婁底市城建投資公司成立,，婁底城市建設(shè)項目開發(fā)實行市場化，通過項目招標(biāo),，實行市場化經(jīng)營,，推行以地生財、招商引資,、民間融資的方式,，徹底突破資金“瓶頸”，使城建坐上了“特快列車”,，加速了婁底市房地產(chǎn)業(yè)特別是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展,。

二、婁底市同類產(chǎn)品調(diào)查統(tǒng)計

“同類”定義為具有商業(yè)廣場,、寫字樓,、賓館等的商用大廈。現(xiàn)將婁底市漣鋼開發(fā)區(qū),，婁底市城西區(qū)及婁星區(qū)進行大體對比分析如下：

1,、漣鋼開發(fā)區(qū)。

由于漣鋼為新開發(fā)城區(qū),，在整個大環(huán)境的綠化,、城市規(guī)劃方面有其獨特的優(yōu)勢。總體來說,，漣鋼開發(fā)區(qū)地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境,。

明源大酒店：

核心競爭力：五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)概念

其周邊自然環(huán)境好;

用綠色和五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)來吸引白領(lǐng)、外來投資者,、社會成功人士等;

其定位為社會高薪階層,。

2、城西地帶,。以新開發(fā)的項目-城西農(nóng)貿(mào)綜合市場為主,。

城西農(nóng)貿(mào)綜合市場：

核心競爭力：婁底市、區(qū)兩級政府批準(zhǔn)興建的城西唯一農(nóng)貿(mào)綜合市場,。

規(guī)模大,，規(guī)劃齊全，有功能優(yōu)勢：

擁有15畝的面積,，其中有320個攤位,，2480平方米生活超市，108個鋪面,，1200平方米倉庫,，48套配套住宅，40各農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)車位,。

住房均價718元每平方米,。門面2580元至4380元每平方米。

定位：集農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā),、零售,、加工、倉儲,、大型超市,，商住、飲食為主的大型農(nóng)貿(mào)綜合市場,。

2,、 城區(qū)地帶。

環(huán)球商業(yè)廣場：

核心競爭力：1：八萬平方米湘中地區(qū)超大規(guī)模財富街區(qū);2.原老街批發(fā)市場,，主樓統(tǒng)一經(jīng)營,，超大規(guī)模優(yōu)勢。

有功能優(yōu)勢：

總建筑面積面積8萬多平方米,，門面主力面積30多平方米

住房均價500多元每平方米,。門面20xx元至11000元每平方米。

定位：湘中地區(qū)經(jīng)營規(guī)模大型化,、經(jīng)營手段現(xiàn)代化,、經(jīng)營環(huán)境規(guī)范化的超大型,、多功能財富街區(qū)。

國貿(mào)商城：

核心競爭力：位于火車站正對面,，有地位優(yōu)勢,。

三 消費者分析

根據(jù)《婁底房地產(chǎn)市場

調(diào)查報告

4、消費者對物業(yè)管理的要求

,、物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系,，加強溝通。

第二節(jié) “站前廣場”項目分析

一,、 項目優(yōu)勢分析

1 環(huán)境：坐擁婁底火車站正對面,，坐享人流物流優(yōu)勢。洛湛,、湘黔鐵路在這里呈十字交匯,，東至杭州、上海,，南至廣州,、深圳、西去重慶,、昆明,，北達首都北京。婁底火車站是一編組站,，每日接發(fā)客運和貨運列車200多對,，是長江以南第二大鐵路樞紐，現(xiàn)有樓盤中少有的,。

2 地段：位于火車站正對面,，附近樓盤以明珠商業(yè)步行街、金海商貿(mào)城為主,，該地區(qū)已聚集相當(dāng)?shù)娜藲夂途幼≈?。臨近商業(yè)繁華地帶，酒店,、賓館,、火車站批發(fā)市場，水果批發(fā)大市場,，形成較高具影響力的火車站商圈,。

3 發(fā)展：據(jù)有關(guān)信息婁底火車站四年后有五六趟火車從這里始發(fā)，火車站周邊的土地,、建筑物升值在即,，同時,，餐飲業(yè)、娛樂業(yè),、旅游業(yè),、物流及零售業(yè)將飛速發(fā)展。

物管：智能化管理,，保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求,，符合本案的定位主題。更是目標(biāo)消費者著重考慮的主題,。

4住宅(辦公樓)設(shè)計建設(shè)：小區(qū)的設(shè)計以天然為主題,，各種樓層合理布置。更有現(xiàn)代藝術(shù)廣場,，藝術(shù),、休閑與自然融為一體、相得益彰,。

6配套設(shè)施齊全,，(高檔會所、銀行,、超市,、停車場、幼兒園,、親子樂園,、運動場所、藝術(shù)長廊等),。

7婁底市消費市場樓價有上升趨勢,，消費者認(rèn)為手頭資金用于購買不動產(chǎn)保值是最好的選擇。

8本地市場樓盤不多,，具有商住樓或?qū)I(yè)寫字樓更少,。

二、 項目劣勢分析

1)品牌號召力：婁底房地產(chǎn)市場起步較遲,，開始有競爭態(tài)勢,，開發(fā)商優(yōu)勝劣汰局面已開始形成。現(xiàn)在以巨龍,、金海,、海匯、中興,、民基為代表的房地產(chǎn)公司經(jīng)過房地產(chǎn)操作的成功,，已積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗，在消費者中有著不錯的口碑,。定興房產(chǎn)進入房地產(chǎn)市場較晚,，在這一方面并沒有太強的品牌號召力,。

2)市場承受能力：由于婁底市消費偏低，市場上如此高檔的樓盤還未出現(xiàn),。是否能夠把高收入人士吸引過來,，是相當(dāng)關(guān)鍵的問題，這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素,。

3)競爭因素：由于近年來許多開發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流,，盲目開發(fā)，低價銷售,，造成價格波動及銷售困難,。

三. 競爭對手分析

第三節(jié) 推廣策略界定

一， 目標(biāo)消費群界定

從“站前廣場”項目本身的定位和素質(zhì)出發(fā),，結(jié)合中高檔住宅(賓館、寫字樓)的銷售特點,，界定“站前廣場”的目標(biāo)消費群及其相關(guān)特征是：

1 目標(biāo)消費者：418建材市場業(yè)主,，果品批發(fā)市場業(yè)主，電腦大市場業(yè)主,，通訊市場業(yè)主,，城區(qū)附近投資置業(yè)者;以及自身具有經(jīng)濟能力較強的階層。

2 年齡：年齡大約在35到55歲,，

3 家庭結(jié)構(gòu)已進入中年期,，居住空間之娛樂性與休閑性較大，對生活要求很有質(zhì)感,。

4對家庭(辦公)環(huán)境有著高檔次的要求,，有“物有所值”的消費心理，他們追求品位,，但他們又是商人,，有商人的交易本性，既有“物有所值”,。

5有強烈的虛榮心,，喜歡攀比和玄耀，,，但喜歡附庸風(fēng)雅,，希望通過外在條件來追求文化品位。

房地產(chǎn)廣告策劃方案前言篇六

基調(diào)是指與客源定位,、產(chǎn)品定位和競爭定位相符的,，帶有所處地域的時尚特征，融合廣告策劃的創(chuàng)意風(fēng)格,，并且貫穿于房地產(chǎn)廣告設(shè)計和廣告實現(xiàn)始終的廣告表現(xiàn)的總體方針,。

（一）廣告基調(diào)根據(jù)客源定位確定

廣告是一種廣而告之的行為,，廣告客體是我們要爭取的客戶，他們的個人情況,，以及一切他們獲得信息的方法和方式,，一切他們有可能獲得信息的時問和空問，都是廣告策劃中進行決策,、明確廣告基調(diào)的重要依據(jù),。

一般而言，對于已處于整個房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程后期的廣告設(shè)計而言,，它的目標(biāo)客源由產(chǎn)品功能和產(chǎn)品檔次確定,。前者區(qū)分客戶的種類，后者區(qū)分客戶的質(zhì)量,。

（二）對產(chǎn)品的理解也是確定廣告基調(diào)的重要方面

產(chǎn)品的生命力在于產(chǎn)品的特色,，在為客戶服務(wù)的同時，怎樣將產(chǎn)品的特色在介紹中盡可能地展現(xiàn)出來,，并因此權(quán)衡廣告基調(diào),，是確定廣告基調(diào)的一個重要方面。

（三）房地產(chǎn)競爭情況對房地產(chǎn)廣告基調(diào)產(chǎn)生影響

根據(jù)企業(yè)與競爭對手的對比情況,，往往會有這樣兩種情況：一是以強抗強,，讓別人的廣告為我宣傳。這時候,，兩者的廣告基調(diào)可能類似,，但這時廣告基調(diào)的產(chǎn)品基礎(chǔ)一定要優(yōu)于競爭對手。只有這樣,，自己才不會被打倒,，反而會借力使力，居于上風(fēng),。二是趨強避弱,，努力做到人無我有，人有我強,。當(dāng)面臨同樣的地區(qū),，類似的產(chǎn)品，大家的廣告基調(diào)又都是很溫馨的時候,，則即將推出產(chǎn)品的基調(diào)的確定,，應(yīng)該是有所變化的，以突出自身的特色,。

二,、房地產(chǎn)廣告的訴求點

“所要提供的商品和服務(wù)的信息”是任何一則廣告所必不可少的內(nèi)容，具體產(chǎn)品的內(nèi)容表達,，總有它的主題,，而這個所要表達的內(nèi)容主題,，便是我們通常所說的廣告訴求點。

（一）廣告訴求點實質(zhì)上是產(chǎn)品的比較強項

現(xiàn)代商品社會的競爭日趨激烈,，同一個產(chǎn)品可能存在著成千上萬個競爭對手,，房地產(chǎn)市場同樣也不例外。這種情況的蔓延結(jié)果,，便是現(xiàn)在幾乎沒有一則房地產(chǎn)廣告是僅僅要告訴客戶“我是什么”,，而是更側(cè)重于表現(xiàn)“我為什么更值得你選擇”。事實證明,，廣告制作也只有這樣,，客戶才能被你吸引，進一步咨詢洽談才可能進行,，最終的消費行為才可能產(chǎn)生,。

（二）最強的訴求點應(yīng)該與客戶的需求一致

房地產(chǎn)的構(gòu)成因素成百上千，每個人都可能對某個方面的情況特別關(guān)注,，但大家對一些最根本因素的看法則基本上是相同的,，例如地點、價格和戶型,。同時，因為廣告總是面對主流客源的,。,，所以這些共同點便成了廣告訴求的主要方向。

最有效的訴求點是客戶最關(guān)切的地方,，同時又是自身產(chǎn)品的比較強項,，才能有效吸引顧客，提高廣告效果,，起到促進銷售的作用,。

三、房地產(chǎn)廣告的創(chuàng)作

房地產(chǎn)廣告策略的出發(fā)點是引起消費者的注意和興趣,、激發(fā)消費者的購買欲望,，并最終促使消費者購買房地產(chǎn)商品，因此房地產(chǎn)廣告的設(shè)計一定要易于理解,、易于記憶,、易于接受。要達到上述目的,，必須在房地產(chǎn)廣告創(chuàng)作上下功夫,。

房地產(chǎn)廣告設(shè)計，是由廣告內(nèi)容的結(jié)構(gòu),、文字的表達以及畫面和色彩的運用等方面組成,。房地產(chǎn)廣告設(shè)計技巧的運用,，就是為了求得對廣告簡潔清晰、生動和完整的表達,，使之成為吸引消費者購買的主要因素,。

每一個房地產(chǎn)廣告作品都有一定的風(fēng)度格調(diào)，這既取決于廣告制作人的業(yè)務(wù)水平和藝術(shù)表現(xiàn)手法,，也取決于特定房地產(chǎn)本身的特點,，一般來說，房地產(chǎn)廣告的創(chuàng)作風(fēng)格有以下幾種類型,。

（一）規(guī)則式風(fēng)格

這種創(chuàng)作風(fēng)格有點近乎公式化,，在格調(diào)上比較正規(guī)、刻板,。前幾年國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)廣告是采用這種方式,，這種廣告對房地產(chǎn)名稱、地段,、類型,、價格、付款方式等進行平鋪直敘的介紹,。比如,，“__小區(qū)由__房地產(chǎn)公司開發(fā)，地處__中心地段,，鄰__商業(yè)街,，設(shè)施齊全，配套完善,，房型一室一廳至三室一廳多種款式,，精心設(shè)計，實惠價位每平方米__元起,，現(xiàn)場售樓處地址__,，電話__”，再加一張區(qū)域位置圖和一張房型圖,，這就是規(guī)則式房地產(chǎn)廣告的基本格式,。這種風(fēng)格的好處是內(nèi)容具體，介紹比較全面,，缺點是平淡枯燥,，缺乏特色，缺少吸引力,。

（二）理性感化風(fēng)格

這種風(fēng)格被廣泛運用于房地產(chǎn)廣告的創(chuàng)作,。其特點是廣告從文字表現(xiàn)力方面打動消費者的情感，通過理性的感情訴求去改變消費者態(tài)度，這要求廣告的創(chuàng)作者充分發(fā)揮語言文字天才,，巧妙地述說,、戲劇性地顯示、繪聲繪色地描寫其房地產(chǎn)的優(yōu)點和可能給消費者帶來的利益和好處,，促使市場潛在需求變?yōu)榱⒓促徺I行動,。具體地說有以下幾種。

1,、情景式廣告：常以房地產(chǎn)的真實情景創(chuàng)作廣告,，使消費者有設(shè)身處地的感覺。如某城市花園的電視廣告,，通過對住宅區(qū)內(nèi)各項方便的生活設(shè)施的現(xiàn)場拍攝,，突出了其硬件一流的特點。

2,、誘導(dǎo)式廣告：直接從滿足消費心理,、需求心理和購買心理來付諸廣告語言文字表達的。

3,、證言式廣告：其特點是把廣告訴求的語言文字直接以已購買者推薦的口氣來表達,。

四、房地產(chǎn)廣告媒體

選擇廣告媒體要考慮的主要因素包括：目標(biāo)顧客的習(xí)慣——更多接觸哪種媒體,；廣告內(nèi)容——需要詳細(xì)的信息資料還是一般的宣傳,；費用高低——必須考慮的一個因素。

廣告媒體大致分為印刷媒體,、視聽媒體和戶外廣告等形式,。

印刷媒體信息記錄全面，具有可保存性,，可多次反復(fù)閱讀，公共印刷媒體還具有可信度高,、傳播面廣等特點,。房地產(chǎn)企業(yè)廣告宣傳最好使用在目標(biāo)市場范圍內(nèi)發(fā)行面廣的那些報紙、雜志,，因為房地產(chǎn)是各行各業(yè),、各家各戶都必然涉及到的資產(chǎn)，所以不宜在過于專業(yè)化的報刊登載,。在目前廣告鋪天蓋地的情況下,，最好有專版，才能引起讀者的注意,。此外,，由于房地產(chǎn)的地域性很強，所以在一定范圍內(nèi)采用其他一些印刷方式進行宣傳也是合理可行的，如售樓書,、宣傳材料等,。

視聽媒體具有主動刺激性的特征，普及面廣,，但稍縱即逝,，需要查閱房地產(chǎn)有關(guān)資料時，往往就無能為力了,，并且費用較高,，所以我們見到的房地產(chǎn)視聽廣告并不多見，通常只在對項目做一般性宣傳時應(yīng)用,。

戶外廣告也是可以采取的一種方式,，尤其在房地產(chǎn)所在地設(shè)置戶外廣告，有時能起到不錯的廣告效果?，F(xiàn)成廣告牌也可以說是一種特殊的戶外廣告,。

房地產(chǎn)廣告策劃方案前言篇七

1、引言

等方面對房地產(chǎn)產(chǎn)品進行整合,，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)銷售房地產(chǎn)商品,，使消費者在生產(chǎn)或生活，物質(zhì)或精神方面得到滿足,，為開發(fā)項目規(guī)劃出滿足消費者需求,，擴大消費渠道，使開發(fā)商獲得利益的全過程,。

銷策劃,，在買賣雙方之間溝通信息，把企業(yè)與消費者有效的結(jié)合起來,，使企業(yè)了解顧客的要求,，包括房屋的建筑形式、開間布局,、裝修標(biāo)準(zhǔn)以及色彩等,，摸清規(guī)律，改進產(chǎn)品,，使產(chǎn)品更加適銷對路,，擴大市場份額，使企業(yè)形成有效的傳遞和反饋的信息系統(tǒng),，在房地產(chǎn)市場中,，為企業(yè)開拓一個具有生命力的嶄新市場。

2,、房地產(chǎn)營銷策劃的階段和方法

2.1房地產(chǎn)營銷策劃的階段

房地產(chǎn)營銷策劃是分階段的,，與銷售過程相呼應(yīng),。在不同的銷售階段，市場推廣的目標(biāo),、任務(wù)和具體活動都有所不同,，主要包括開發(fā)階段的營銷策劃、銷售階段的營銷策劃,、物業(yè)管理階段的營銷策劃,。

根據(jù)銷售過程的預(yù)熱期、強銷期,、熱銷期,、尾盤期階段性劃分，項目市場推

廣過程也可以相應(yīng)地分為四個階段,，針對各個階段銷售任務(wù)的不同制訂不同的推廣計劃,。在預(yù)熱期，市場推廣應(yīng)該以推介物業(yè)特點為主題,，向消費者展示樓盤的基本情況,；在強銷期應(yīng)該以推介市場為主題，讓更多的目標(biāo)客戶群關(guān)注,；茌持銷期應(yīng)該以推介廣告主體為主,，配合樣板間，在人氣積聚的環(huán)境下,，使消費者產(chǎn)生購買欲望,；在尾盤期應(yīng)該以樸實的宣傳為重點，突出項目各種功能性特點,，吸引消費者,。

2.1.1開發(fā)階段的營銷策劃

企業(yè)在開發(fā)階段的營銷策劃應(yīng)具有前瞻性，要用發(fā)展的眼光,，運用科學(xué)的方法對市場前景開展調(diào)查和預(yù)測,，進行供需分析和和開發(fā)潛力分析，做好前期準(zhǔn)備工作,。只有這樣,，才能使所開發(fā)的產(chǎn)品在相當(dāng)長的一段時期內(nèi)一直處于保值甚至增值的狀態(tài)，在長期的市場競爭中處于不敗地位,，贏得市場份額。

2.1.2銷售階段的營銷策劃

企業(yè)在銷售階段的營銷策劃就是采取各種有利的促銷手段,，如廣告,、媒體、活動推廣,、品牌效應(yīng),、公共關(guān)系等手段，讓更多的消費者了解企業(yè)的形象和產(chǎn)品的優(yōu)勢，用各種方法增強消費者的購買信心,，為消費者提供滿意和周到的服務(wù),，在銷售的黃金期占有市場。

2.1.3物業(yè)管理階段的營銷策劃

物業(yè)是連接企業(yè)和消費者的橋梁和紐帶,，消費者通過物業(yè)了解和熟悉企業(yè),，因此，物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量,，在一定程度上對消費者是否購房起到了關(guān)鍵性的作用,。加強物業(yè)管理營銷策劃的關(guān)鍵應(yīng)當(dāng)把為客戶服務(wù)最為宗旨，如果顧客在享受物業(yè)服務(wù)中感受到安全放心,，達到滿意的程度,，才能吸引顧客踴躍購房。

2.2房地產(chǎn)營銷的幾種方法比較

為實現(xiàn)房地產(chǎn)的營銷目標(biāo),，一般使用以下幾種營銷方式：廣告,，活動推廣，品牌推廣,，公共關(guān)系,。幾種方法的主要特點見表1。

表1幾種營銷方式對比

2.2.1廣告推廣

廣告推廣是根據(jù)營銷推廣的計劃和目標(biāo),，在市場調(diào)查預(yù)測的基礎(chǔ)上,，對廣告活動的戰(zhàn)略和策略進行整體的系統(tǒng)籌劃。它是一種提前的,、先行的,、具有指導(dǎo)性的活動，決定廣告活動的基本思路和方向,。它包含有分析環(huán)境并明確要求,、分析廣告產(chǎn)品、確定廣告對象,、確定廣告目標(biāo),、確定廣告主體和創(chuàng)意、廣告策略選擇,、確定廣告預(yù)算,、廣告決策、廣告效果分析等九項內(nèi)容,。

2_2.2活動推廣

活動推廣是指企業(yè)調(diào)動各方力量,，通過舉辦大眾關(guān)心的、具有創(chuàng)意性的活動,，吸引消費者的參與并吸引媒體的報道,，從而提升企業(yè)和樓盤的知名度,，樹立良好形象，達到促進銷售的目的,。

活動推廣的類型有：樓盤慶典儀式,；社會公益活動；社區(qū)內(nèi)活動,；大型有獎銷售,、打折促銷活動；導(dǎo)引教育型活動,；善用時勢環(huán)境型活動等,。

2.2.3品牌推廣

品牌推廣是從規(guī)劃設(shè)計到整個開發(fā)過程的一項系統(tǒng)工程,，在整個過程中開展品牌積累與創(chuàng)新工程，通過品牌推廣，提升了項目的附加值,，充實了項目的內(nèi)涵,。

可采取以下方法：樓盤品牌戰(zhàn)略,；企業(yè)品牌戰(zhàn)略,；企業(yè)與樓盤品牌聯(lián)動戰(zhàn)略。

2.2.4公共關(guān)系

公共關(guān)系是利用各種方法和途徑,，同消費者,、中介、社區(qū)民眾,、政府機構(gòu)以及新聞媒介在內(nèi)的各方面公眾進行溝通和交流,，在社會中建立良好形象和營銷環(huán)境的活動。

可以采用以下幾種方法：新聞,；事件,；社區(qū)關(guān)系，調(diào)研活動,；對外聯(lián)絡(luò)協(xié)調(diào)工作,。

通過以上分析，房地產(chǎn)營銷策劃是在不同的銷售階段,，對產(chǎn)品所處的區(qū)位,、配套設(shè)施、環(huán)境設(shè)計,、單體建筑設(shè)計,、物業(yè)管理等情況進行分析，從而對顧客群進行全方位的分析調(diào)查,，制定出以滿足消費者需求為核心的切實可行的營銷策略,，在市場競爭中取勝。

3,、“dl—yly”項目的營銷計劃

3.1項目基本情況

dl-yly項目位于大連市旅順軟件產(chǎn)業(yè)帶,，屬于宜居生態(tài)地產(chǎn)，周邊有輕軌和多個公交站點,，交通便利,。小區(qū)附近設(shè)有商業(yè)綜合體和中小學(xué)校，周邊有多個低碳環(huán)保山體公園,，設(shè)有居民健身中心等,。

3.2項目營銷計劃

一期在20__年7月份開盤銷售，銷售周期計劃在2年左右,。

(1)20__年3,、4月蓄勢待發(fā)期。售樓處裝修,、裝飾完成正式啟用,；樣板間完成對外開放i參加春季房展；客戶積累,；會員征集,、招募會員。

(2)20__年5月內(nèi)部認(rèn)購期,。一期工程開工啟動,；會員客戶預(yù)訂。

(3)20__年7月開盤熱銷期,。具備銷售條件,；一期第一組團開盤銷售。

(4)20__年8,、9月續(xù)銷,。

(5)20__年10持續(xù)推廣期。形象宣傳,；主體全面封頂,；參加秋季房展會，根據(jù)銷售情況分期推出房源(秋展強銷),。

(6)20__年11,、12月續(xù)銷(活動促銷)。

(7)20__年3月完成配套及室內(nèi)裝飾,；參加20__年春季房展會準(zhǔn)現(xiàn)房促銷,。

(8)20__年5月完成室外硬軟覆蓋；現(xiàn)房銷售,；預(yù)留中央景觀帶20%-30%房源現(xiàn)房實景銷售,。

(9)20__年6月尾盤清理期。全面交房,；尾盤銷售,。

“dl-yly”項目,，使項目周邊整體地域價值實現(xiàn)質(zhì)的飛躍，引領(lǐng)大連城市居住新的遷徙文明,。

結(jié)語：

房地產(chǎn)廣告策劃方案前言篇八

對外傳達__房產(chǎn)開盤典禮的信息,、顯示本企業(yè)的雄厚實力。擴大__房產(chǎn)的社會知名度與品牌美譽度,，wen.白話文cn體現(xiàn)__房產(chǎn)的五大優(yōu)勢：公司的雄厚實力財力,、“__第一拍”的資歷、極優(yōu)的地理位置,、很大的升值空間和一流的戶型設(shè)計,，展示公司美好發(fā)展前景，促進樓盤銷售,。同時進行企業(yè)社會公關(guān),，樹立__房產(chǎn)積極良好的社會形象，并融洽與當(dāng)?shù)卣毮懿块T,、客戶的關(guān)系,。

二、開盤時間：20__年11月28日（暫預(yù)定）

三,、活動地點：__房產(chǎn)有限公司

四,、剪彩嘉賓：貴公司確定

五、擬邀媒體：__電視臺,、__廣告公司

六,、活動方案

（一）前期準(zhǔn)備

1、到場嘉賓

市政府有關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo),、業(yè)界知名人士,、公司的關(guān)系客戶、各媒體,。

2,、購買或制作一批有意義的禮品。

做好活動現(xiàn)場的禮品,、禮品袋（可由我公司提前提供樣品,，由貴公司定稿后我公司統(tǒng)一制作）。

一是可以表達對領(lǐng)導(dǎo)的尊敬和謝意,；二是可以起到宣傳作用和品牌效應(yīng),。

3、剪彩儀式所需的紅花,、剪刀,、托盤和鮮花。

4、請柬的準(zhǔn)備

提前印好請柬,，非市內(nèi)來賓請柬要在典禮前10天寄出,，本市提前5天發(fā)出，并確認(rèn)來否回執(zhí),。（請貴公司確認(rèn),、確定。）

5,、其他準(zhǔn)備工作

提前3天向市氣象局獲取當(dāng)日的天氣情況資料。

落實管轄范圍內(nèi)的保安指揮和負(fù)責(zé)秩序工作,。

提前6天落實指揮和負(fù)責(zé)秩序工作,。

（二）開盤前廣告發(fā)布

在《__廣告》發(fā)布整版開盤慶典活動平面廣告，于活動前2星期投放,。在社區(qū)網(wǎng)站配合文字圖片報導(dǎo),。

（三）開盤之日媒體報道

開盤當(dāng)天邀請市電視臺、平面及網(wǎng)絡(luò)媒體,，以新聞報導(dǎo),、文字和圖片形式突出宣傳__房產(chǎn)的開盤慶典。

七,、開盤現(xiàn)場活動

1,、現(xiàn)場布置

售樓大廳：廳內(nèi)分接待區(qū)和服務(wù)區(qū)。正墻做形象墻介紹公司整體情況,，頂部做射燈突出效果,；前面設(shè)立弧形售樓咨詢服務(wù)臺，正墻右側(cè)做六個主推戶型的寫真,。中間立柱上懸掛簡介彩旗或宣傳畫面,。另擺設(shè)沙發(fā)、茶幾和樓盤簡介資料,。整體需體現(xiàn)出公司正規(guī),、有實力、有品位,，給客戶帶來溫馨和諧的感受,。（效果圖附后）

會場布置：會場布置以實際效果為準(zhǔn)，按照不同區(qū)域不同劃分?，F(xiàn)場以售樓部為接待中心,，配合媒體廣告宣傳，營造良好的接待環(huán)境和現(xiàn)場氛圍,。

主席臺區(qū)：也就是剪彩區(qū),，設(shè)在公司或樓盤門口。左側(cè)為貴賓致辭臺,，右側(cè)為主持人用立式麥可風(fēng),，臺面鋪有紅色地毯,，臺前及左右側(cè)有綠化盆景。

嘉賓區(qū)：可設(shè)在剪彩區(qū)域前方和兩側(cè),。