為了確保我們的努力取得實(shí)效，就不得不需要事先制定方案,，方案是書面計(jì)劃,，具有內(nèi)容條理清楚,、步驟清晰的特點(diǎn)。方案的制定需要考慮各種因素,，包括資源的利用,、風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估以及市場(chǎng)的需求等，以確保方案的可行性和成功實(shí)施,。以下是小編精心整理的方案策劃范文,，僅供參考，歡迎大家閱讀,。

房地產(chǎn)廣告策劃方案前言篇一

房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中處于先導(dǎo)地位,已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),。下面是有20xx房地產(chǎn)廣告

策劃方案

一,、前言

萊恩田園區(qū)的出現(xiàn)，體現(xiàn)了萊恩公司長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略眼光和做百年企業(yè)的雄心壯志,。

萊恩田園區(qū)的出現(xiàn),，使萊恩公司在有意無(wú)意之中闖入了復(fù)合型房地產(chǎn)開發(fā)這一前端領(lǐng)域的表現(xiàn)，或者說(shuō),，萊恩公司在有意無(wú)意之間為房地產(chǎn)開發(fā)的未來(lái)成功準(zhǔn)備了條件,。

萊恩田園區(qū)的出現(xiàn)，順應(yīng)了當(dāng)代人,、當(dāng)代社會(huì)對(duì)綠色生態(tài)環(huán)境的向往與呼喚,，其深厚的發(fā)展?jié)摿Σ豢上蘖俊?/p>

萊恩田園區(qū)在開發(fā)模式上，采用了創(chuàng)新策劃在先,，規(guī)劃設(shè)計(jì)在后,，讓兩者相互彌補(bǔ)、相映生輝的做法,，也是一個(gè)超前性的景區(qū)與地產(chǎn)開發(fā)模式創(chuàng)新,，它對(duì)萊恩公司的未來(lái)事業(yè)將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

二,、市場(chǎng)分析

1)市場(chǎng)背景

萊恩田園區(qū)位于重慶九龍坡區(qū)西彭鎮(zhèn)一側(cè),，現(xiàn)占地約200畝，前期果園開發(fā)已小見成效,，大規(guī)模的綜合性開發(fā)即將進(jìn)行,。

果園內(nèi)的果樹現(xiàn)在枇杷為主，同時(shí)準(zhǔn)備發(fā)展一批相應(yīng)的果樹,，形成一個(gè)有多種水果樹的綜合性果園,。

在歷史上，西彭鎮(zhèn)是有栽種水果的悠久歷史的,，萬(wàn)畝紅桔的壯觀至今仍為人津津樂道,。如今，西彭鎮(zhèn)政府又提出了建立萬(wàn)畝伏淡季水果的發(fā)展戰(zhàn)略構(gòu)想,，為金果園的可持續(xù)性發(fā)展提供了強(qiáng)有力的支撐,。

現(xiàn)在，西彭鎮(zhèn)已有常住人口約五萬(wàn),，隨著渝西經(jīng)濟(jì)走廊的建設(shè)和新廠新單位的遷入,，西彭鎮(zhèn)的未來(lái)人口還會(huì)大量增加。西彭鎮(zhèn)的現(xiàn)有休閑娛樂設(shè)施——特別是新潮時(shí)尚的休閑娛樂設(shè)施已經(jīng)不能滿足居民們的需要,。

重慶主城區(qū)人口已超過(guò)600萬(wàn),，主城區(qū)居民的生活水平、消費(fèi)能力都在不斷的提高,，休閑娛樂的郊區(qū)化(由近郊逐步走向遠(yuǎn)郊)是一個(gè)不可阻擋的大趨勢(shì),。

2)產(chǎn)品分析

萊恩田園區(qū)位于重慶九龍坡區(qū)西彭鎮(zhèn)一側(cè)，現(xiàn)占地約200畝,，萊恩田園區(qū)是重慶的一個(gè)具有獨(dú)特地理位置和優(yōu)越自然環(huán)境的,、大型生態(tài)綠化田園區(qū)。

優(yōu)勢(shì)：

一棵令人震驚和贊嘆的超級(jí)百果樹——

它立在萊恩田園區(qū)的大門口或中心,。

它那巨碩無(wú)比的下部(直徑不低于十米)是鋼筋水泥雕塑出來(lái)的,，但外形與真樹相比，足以亂真,。

中心主要是空的,，以泥土填滿，使樹根能夠直通地下(包括外露一部分);也可巧妙設(shè)計(jì)一些彎曲的樹洞,，供孩子們捉迷藏,。

上部則有序地種植一批各種各樣的果樹，讓其慢慢長(zhǎng)大,，仿佛是巨樹的枝,，是巨樹的天生的組成部分。

還可為其編一個(gè)古老的神話傳說(shuō)故事,，讓許多游客更加深信不疑,。

果樹命名為“仙醉百果樹”，由著名書法家題字,，由著名文人寫一篇賦,，立石碑刻于樹旁。

這是果園獨(dú)創(chuàng)的特色景觀之一,，是它的形象標(biāo)志之一,。

它是時(shí)尚氣息濃郁的公園化，可以參照珊瑚公園的建筑風(fēng)格;

在資金許可的前提下,，公園的設(shè)計(jì)建筑應(yīng)敢于適度超前(至少要有鮮明的獨(dú)家特色),，不要認(rèn)為遠(yuǎn)郊的公園設(shè)計(jì)就一定比主城區(qū)的公園落后,，這方面做好了，也是一個(gè)獨(dú)特的賣點(diǎn),，同時(shí)也能有效阻止競(jìng)爭(zhēng)者的跟進(jìn),。

劣勢(shì)：

對(duì)發(fā)展商來(lái)說(shuō)，是挑戰(zhàn),，從規(guī)劃設(shè)計(jì)的難度,，建筑容積的降低，園林景觀的增設(shè)造成的成本增加,，未來(lái)物業(yè)管理服務(wù)的升級(jí),，都要求發(fā)展商投入更多的人力物力財(cái)力。

3)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

東方半島花園是深圳布吉的一個(gè)具有獨(dú)特地理位置和優(yōu)越自然環(huán)境的,、大型生態(tài)綠化園林式社區(qū),。東方半島花園招標(biāo)后，打出‘特大型低密度園林式住宅’牌子,，推出了‘綠色概念’和‘環(huán)保概念’,。這是附和深圳目前地產(chǎn)發(fā)展階段和消費(fèi)潮流的。

東方半島花園的園林式是一個(gè)環(huán)境系統(tǒng)概念,，大到小區(qū)的外圍環(huán)境,，內(nèi)部環(huán)境，地形,，布局,，空間，庭院的序列,，主題的不同,，功能的組合，景觀的效果,，小到園中的一石一水,，一草一木，都要納入環(huán)境系統(tǒng)進(jìn)行精心設(shè)計(jì),。

三,、廣告戰(zhàn)略

1)廣告目標(biāo)

造市。制造銷售熱點(diǎn),。

造勢(shì),。多種媒體一起上，掀起立體廣告攻勢(shì),。

大范圍,、全方位、高密度傳播售樓信息，激發(fā)購(gòu)買欲望,。

擴(kuò)大‘萊恩田園區(qū)’的知名度,、識(shí)別度和美譽(yù)度。

提升企業(yè)形象,。

一年之內(nèi)銷售量達(dá)到80%以上,。

2)廣告對(duì)象

好玩好動(dòng)的西彭及主城區(qū)的幼兒、兒童,、少年;

對(duì)現(xiàn)代娛樂公園情有獨(dú)鐘的西彭及周邊地區(qū)青年;

喜歡到郊外的綠色果園環(huán)境中旅游觀光、休閑度假的,、收入較好的主城區(qū)居民;

喜歡在大自然的環(huán)境中賞花,、品茶、垂釣,、養(yǎng)鳥的西彭中老年人;

喜愛周末公園休閑,、通俗文化演出、節(jié)日游園活動(dòng)的西彭及周邊地區(qū)居民;

具有懷舊情結(jié),、回歸自然心愿,、喜好一點(diǎn)農(nóng)活類勞動(dòng)體驗(yàn)的主城區(qū)居民;

樂意居住在綠色園林中的、消費(fèi)水準(zhǔn)較高的西彭及主城區(qū)居民;

3)廣告地區(qū)

在重慶這個(gè)城市及周邊地區(qū),。

4)廣告創(chuàng)意

廣告主題：

(1)每天活在水果的世界里

創(chuàng)意

選用孫悟空在花果山水漣洞的情景,。利用flash動(dòng)畫的方式展現(xiàn)孫悟空在那里的逍遙自在，然后跳到萊恩田園區(qū)的畫面與此相比,，有如回到了當(dāng)時(shí)的時(shí)代里,，最后，萊恩田園區(qū)你也每天尖在水果的世界里,。

(2)回到家,，就是渡假的開始

創(chuàng)意

一個(gè)懷了7個(gè)月的孕婦對(duì)剛下班回家的老公：“老公我在家里好悶，我要去渡假,?！?/p>

老公：“行，馬上帶你上,?！?/p>

上了車，不過(guò)多久就到了,。

他們來(lái)到了一個(gè)仿佛世外桃園的果園里,，而且這里有新穎獨(dú)特的建筑樓房。孕婦看到此情此景,，脫口而出：“老公,，我要在這里住一輩子?!”

老公：“沒問題。”孕婦：“真的可以嗎?”老公：“當(dāng)然,，因?yàn)槲以缇驮谶@為你買了一套你一定會(huì)滿意的房子,。”孕婦：“哇,，你好棒呀!!!我每天都可以渡假了!!!!!!!”老公：“回到家,，就是渡假的開始?！蹦阆朊刻於寄芏杉賳?就到萊恩田園區(qū),。

5)廣告實(shí)施階段

第一期：試銷階段(三個(gè)月)

行為方式----------新聞運(yùn)作、廣告,、

時(shí) 間----------20xx年2月1日

新聞運(yùn)作是利用新聞媒介替我們作宣傳,。這種方式近年來(lái)被明智的地產(chǎn)商所采用。新聞的力量遠(yuǎn)遠(yuǎn)在于廣告的影響,，而且少花錢,，多辦事，容易形成口碑,，引起廣泛注意,。

讓受眾和消費(fèi)群了解物業(yè)的基本情況，同時(shí)塑造發(fā)展商的良好公眾形象,。

在首期宣傳中,，讓40%的目標(biāo)客戶知道萊恩田園區(qū)，并在心目中留下深刻印象,。

以內(nèi)部認(rèn)購(gòu)為先聲,，以優(yōu)惠的價(jià)格和條件進(jìn)行首輪銷售，銷售量達(dá)到10%,。

吸引目標(biāo)對(duì)象注意,，誘導(dǎo)20%的目標(biāo)顧客采取購(gòu)買行動(dòng)。

及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn),，對(duì)第二期銷售計(jì)劃進(jìn)行補(bǔ)充,，調(diào)整和完善。

第二期：擴(kuò)銷階段(三個(gè)月)

行為方式-----------新聞,、廣告,、營(yíng)銷

乘第一期廣告之余威，保持其熱度不要降下來(lái),，繼續(xù)采取寬正面立體推廣,，鞏固已有成績(jī)，吸引目標(biāo)受眾更多的注意,，變潛在客戶為準(zhǔn)備購(gòu)買群,。

一期的承諾已經(jīng)兌現(xiàn)，要倍加珍惜已有的市場(chǎng)口碑，在園林風(fēng)的大主題下,，煽風(fēng)點(diǎn)火,，鼓勵(lì)和引導(dǎo)更多的人來(lái)買萊恩田園區(qū)。

此時(shí)前來(lái)看房和參觀售樓處的人相應(yīng)增多,，此時(shí)廣告投其所好,，不失時(shí)機(jī)地?cái)U(kuò)大市場(chǎng)占有率。銷售服務(wù)一定要跟上去,。

繼續(xù)吸引目標(biāo)受眾,，注目率已達(dá)40%左右，并形成一定之口碑,。

合力促進(jìn)銷售,，引導(dǎo)30%的目標(biāo)顧客采取購(gòu)買行為，并繼續(xù)產(chǎn)生邊際效應(yīng),。

第三期：強(qiáng)銷階段(四個(gè)月)

行為方式-------------新聞,、廣告,、營(yíng)銷

充分利用新聞的巨大效應(yīng),，變廣告行為為新聞行為，讓記者和報(bào)紙的新聞版為售 樓服務(wù),，評(píng)論,、專訪報(bào)道、特寫等新聞手法充分加以利用,。

部分客戶進(jìn)行現(xiàn)身說(shuō)法,，談萊恩別墅區(qū)的好處，增加可信性,。

市場(chǎng)口碑已初步建立,，老客戶會(huì)引來(lái)新客戶。讓‘萊恩田園區(qū)’傳為美談,，變 成公眾的社會(huì)話題,。

廣告方面加大投入量，報(bào)紙電視在強(qiáng)度,，廣度和深度上做足文章,。

加強(qiáng)管理和服務(wù)，讓售樓現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)的軟功變成硬功,，抓住后效應(yīng)不放,。

調(diào)動(dòng)新聞的一切可以調(diào)動(dòng)的手法和載體，進(jìn)行深入宣傳,。

合力吸引目標(biāo)客戶,，引導(dǎo)30%目標(biāo)顧客購(gòu)買。

第四期：鞏固階段(三個(gè)月)

行為方式-------------營(yíng)銷、廣告

消化剩余樓盤,，基本完成銷售計(jì)劃,。

對(duì)前三期廣告運(yùn)動(dòng)進(jìn)行檢驗(yàn)，對(duì)不足之處加以彌補(bǔ)和改進(jìn),。

細(xì)水長(zhǎng)流,，滲透式的廣告行為。

加強(qiáng)物業(yè)管理,，貫徹始終的良好服務(wù),，樹立住戶的主人公觀念。

注意后效益和市場(chǎng)消費(fèi)心理貫性,。

完善各項(xiàng)法律手續(xù)和文書文件,，規(guī)范，科學(xué),，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)乇ＷC客戶各項(xiàng)權(quán)益,。

前 言

任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷售，塑造,、提升品牌形象,。本方案在于為“站前廣場(chǎng)”提供一個(gè)準(zhǔn)確的定位與廣告方向，作出全程戰(zhàn)略性的指導(dǎo),。在對(duì)婁底房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行了深入細(xì)致的了解和研究分析的前提下,，找出“站前廣場(chǎng)”項(xiàng)目的資源問題與機(jī)會(huì)，以達(dá)到或超出“站前廣場(chǎng)”原定銷售計(jì)劃,，并為婁底定興房地產(chǎn)公司塑造品牌,。

第一節(jié) 市場(chǎng)分析

一、婁底市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況

(一)20xx年以來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長(zhǎng),。

20xx年1-8月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)16457萬(wàn)元,，同比增長(zhǎng)87.4%，是近年來(lái)增長(zhǎng)較快的,。

(二)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的三個(gè)組成要素即房地產(chǎn)開發(fā)的土地,、資金、市場(chǎng)同步增長(zhǎng),。

1,、土地前期投入增加。20xx年1-8月,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積10.88萬(wàn)平方米,，土地購(gòu)置費(fèi)3057萬(wàn)元，分別比去年同期增長(zhǎng)14.5%和19.9%;土地開發(fā)投資1250萬(wàn)元,，已完成土地開發(fā)面積9.7萬(wàn)平方米,。

2,、開發(fā)規(guī)模擴(kuò)大，開發(fā)投資高速增長(zhǎng),。20xx年1-8月份,，全市房地產(chǎn)施工面積43.23萬(wàn)平方米，比去年同期增加18萬(wàn)平方米,，本年新開工面積13.3萬(wàn)平方米,，比去年同期增加7.9萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)145%,。全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資16457萬(wàn)元,，比去年同期增加7674萬(wàn)元，增長(zhǎng) 87.4%,對(duì)全市國(guó)有及其它經(jīng)濟(jì)投資增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為2.1%,。從投資用途看,，住宅投資完成6630萬(wàn)元，增長(zhǎng)1.2倍,，辦公樓房完成投資542萬(wàn)元,，增長(zhǎng)3.9倍。

3,、企業(yè)融資能力有所增強(qiáng),，資金到位狀況較好。20xx年1-8月房地產(chǎn)開發(fā)共到位資金22266萬(wàn)元,，同比增長(zhǎng)2.6倍,，從其構(gòu)成看,，利用外資資金增長(zhǎng)最快,，企業(yè)自籌資金最多。1-8月企業(yè)自籌資金13152萬(wàn)元,，增長(zhǎng)3.8倍;利用外資資金1050萬(wàn)元,，增長(zhǎng)69倍，其他資金8004萬(wàn)元,，增長(zhǎng)2.5倍,。

4、住房銷售高速增長(zhǎng),。今年全市商品房現(xiàn)房銷售,，在去年增長(zhǎng)27.8%的高基數(shù)基礎(chǔ)上，保持高增長(zhǎng)勢(shì)頭,，20xx年1-8月份全市共銷售現(xiàn)房1.79萬(wàn)平方米,，同比增長(zhǎng)82.7%，其中住宅銷售1.72萬(wàn)平方米,，比去年同期增長(zhǎng)1.2倍,。

5,、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市化建設(shè)緊密，城市化建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,，我市北擴(kuò)南移的外延式城市擴(kuò)展建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,，在我市今年從事房地產(chǎn)開發(fā)的20家企業(yè)中，婁星區(qū)內(nèi)集中了14家,，新化縣3家,，雙峰縣2家，漣源市1家,。

二,、房地產(chǎn)發(fā)展所面臨的困難和挑戰(zhàn)

一是商品房空置面積增加。今年1-8月份全市商品房竣工面積超過(guò)商品房銷售面積0.6萬(wàn)平方米,，商品房空置面積達(dá)1.1萬(wàn)平方米(其中住宅空置0.61萬(wàn)平方米),，占當(dāng)年施工面積總量的2.5%，空置面積增長(zhǎng)63.6%,。從商品房空置時(shí)間來(lái)看,，空置時(shí)間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例增長(zhǎng)，比上年提高4.4個(gè)百分點(diǎn),，空置房增多占用了企業(yè)的開發(fā)資金,，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)生不利的影響。

二是房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)良莠不齊,，企業(yè)開發(fā)規(guī)模小,、持續(xù)開發(fā)能力低，競(jìng)爭(zhēng)力差,。近幾年來(lái)城市化建設(shè)的發(fā)展推動(dòng)了房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展,，存在一個(gè)項(xiàng)目孵出一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的問題，其開發(fā)規(guī)模小,。20xx年全市參加年檢的企業(yè)達(dá)65家,，而今年來(lái)真正有開發(fā)任務(wù)的僅20家，僅占全部年檢企業(yè)的30.8%,。就目前有開發(fā)工作量的20個(gè)企業(yè)而言,，開發(fā)任務(wù)在3000萬(wàn)元以下有10個(gè)，占總數(shù)的50%;開發(fā)任務(wù)在3000萬(wàn)元以上5000萬(wàn)元以下有5個(gè),，占總數(shù)的25%;開發(fā)任務(wù)在5000萬(wàn)元以上有5個(gè),，占總數(shù)的25%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要以負(fù)債經(jīng)營(yíng)為主,，嚴(yán)重依賴銀行資金, 有的開發(fā)項(xiàng)目前期靠施工單位墊資,、中間靠銀行貸款開發(fā)、后期靠個(gè)人按揭貸款,缺乏后續(xù)開發(fā)能力,。

三是物業(yè)管理落后,，配套設(shè)施不全,。房地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)該成龍配套，我市盡管有成片開發(fā)的住宅小區(qū)開發(fā),，但大多數(shù)是開放式,、松散型的賣完房就走人的開發(fā)，即使有物業(yè)管理,，其配套設(shè)施不全,，管理也不規(guī)范，一些零星插建開發(fā)的住房沒有物業(yè)管理,，用水,、用電、行路,、管道跑,、冒、滴,、漏,、墻體裂縫等問題都不能妥善解決，抑制了消費(fèi)者的購(gòu)買欲望,，影響了持續(xù)開發(fā),。

四是外部因素制約。銀行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸政策調(diào)整,，房地產(chǎn)貸款由開發(fā)性貸款為主轉(zhuǎn)為個(gè)人住房抵押貸款為主,，國(guó)家對(duì)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款,、個(gè)人住房貸款,、個(gè)人商用房貸款、個(gè)人住房公積金貸款及個(gè)人住房貸款適用率等方面做了進(jìn)一步明確和規(guī)范：房地產(chǎn)開發(fā)貸款必須“取得國(guó)有土地使用權(quán)證,、建設(shè)用地規(guī)劃許可證,、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及開工證”等四證,，開發(fā)企業(yè)取得這四證,，實(shí)際投入應(yīng)不低于項(xiàng)目總投資的30%,，個(gè)人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款,，有的項(xiàng)目要求項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)封頂,，才可以放貸;還有就是居民收入低,，抑制了住房需求,，影響房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的擴(kuò)大;再有就是二級(jí)市場(chǎng)放而不活,，房屋交易手續(xù)繁多,，收費(fèi)項(xiàng)目多且雜,，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)比例過(guò)高,，影響二級(jí)房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展,，從而影響整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,。

總體看來(lái)，我市房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的現(xiàn)實(shí)和潛在需求,，發(fā)展空間較大,。

市委、市政府提出加快城市化建設(shè)步伐,，城市化建設(shè)需要產(chǎn)業(yè)支撐,，首先需要房地產(chǎn)業(yè)的支撐，20xx年我市城市化率僅26.48%,，低于全省平均水平5.5個(gè)百分點(diǎn),，若每年全市城市化率提高一個(gè)百分點(diǎn)，至少增加住宅需求84萬(wàn)平方米以上;國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明：當(dāng)一國(guó)人均gdp達(dá)到300-1000美元時(shí),，居民的住房需求進(jìn)入加速增長(zhǎng)期,，20xx年我市的人均gdp為5208元(651美元)，是房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展的時(shí)期;目前我市城鎮(zhèn)人均建筑面積僅20.05平方米,，離國(guó)家“十五”規(guī)劃的20xx年城鎮(zhèn)人均建筑面積22平方米,，人均還少1.95平方米，若達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn),，需求住宅在208萬(wàn)平方米以上,，顯然，我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿κ志薮蟆?0xx年婁底市城建投資公司成立,，婁底城市建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)行市場(chǎng)化,，通過(guò)項(xiàng)目招標(biāo)，實(shí)行市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng),，推行以地生財(cái),、招商引資、民間融資的方式,，徹底突破資金“瓶頸”,，使城建坐上了“特快列車”，加速了婁底市房地產(chǎn)業(yè)特別是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展,。

二,、婁底市同類產(chǎn)品調(diào)查統(tǒng)計(jì)

“同類”定義為具有商業(yè)廣場(chǎng)、寫字樓,、賓館等的商用大廈?，F(xiàn)將婁底市漣鋼開發(fā)區(qū)，婁底市城西區(qū)及婁星區(qū)進(jìn)行大體對(duì)比分析如下：

1,、漣鋼開發(fā)區(qū),。

由于漣鋼為新開發(fā)城區(qū)，在整個(gè)大環(huán)境的綠化,、城市規(guī)劃方面有其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì),?？傮w來(lái)說(shuō)，漣鋼開發(fā)區(qū)地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境,。

明源大酒店：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)概念

其周邊自然環(huán)境好;

用綠色和五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)來(lái)吸引白領(lǐng),、外來(lái)投資者、社會(huì)成功人士等;

其定位為社會(huì)高薪階層,。

2,、城西地帶。以新開發(fā)的項(xiàng)目-城西農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)為主,。

城西農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：婁底市,、區(qū)兩級(jí)政府批準(zhǔn)興建的城西唯一農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)。

規(guī)模大,，規(guī)劃齊全,，有功能優(yōu)勢(shì)：

擁有15畝的面積，其中有320個(gè)攤位,，2480平方米生活超市,，108個(gè)鋪面，1200平方米倉(cāng)庫(kù),，48套配套住宅,，40各農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)車位。

住房均價(jià)718元每平方米,。門面2580元至4380元每平方米,。

定位：集農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)、零售,、加工,、倉(cāng)儲(chǔ)、大型超市,，商住,、飲食為主的大型農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)。

2,、 城區(qū)地帶,。

環(huán)球商業(yè)廣場(chǎng)：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：1：八萬(wàn)平方米湘中地區(qū)超大規(guī)模財(cái)富街區(qū);2.原老街批發(fā)市場(chǎng)，主樓統(tǒng)一經(jīng)營(yíng),，超大規(guī)模優(yōu)勢(shì),。

有功能優(yōu)勢(shì)：

總建筑面積面積8萬(wàn)多平方米，門面主力面積30多平方米

住房均價(jià)500多元每平方米,。門面20xx元至11000元每平方米。

定位：湘中地區(qū)經(jīng)營(yíng)規(guī)模大型化,、經(jīng)營(yíng)手段現(xiàn)代化,、經(jīng)營(yíng)環(huán)境規(guī)范化的超大型,、多功能財(cái)富街區(qū)。

國(guó)貿(mào)商城：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：位于火車站正對(duì)面,，有地位優(yōu)勢(shì),。

三 消費(fèi)者分析

根據(jù)《婁底房地產(chǎn)市場(chǎng)

調(diào)查報(bào)告

4,、消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理的要求

b、物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系,，加強(qiáng)溝通,。

第二節(jié) “站前廣場(chǎng)”項(xiàng)目分析

一、 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析

1 環(huán)境：坐擁婁底火車站正對(duì)面,，坐享人流物流優(yōu)勢(shì),。洛湛、湘黔鐵路在這里呈十字交匯,，東至杭州,、上海，南至廣州,、深圳,、西去重慶、昆明,，北達(dá)首都北京,。婁底火車站是一編組站，每日接發(fā)客運(yùn)和貨運(yùn)列車200多對(duì),，是長(zhǎng)江以南第二大鐵路樞紐,，現(xiàn)有樓盤中少有的。

2 地段：位于火車站正對(duì)面,，附近樓盤以明珠商業(yè)步行街,、金海商貿(mào)城為主，該地區(qū)已聚集相當(dāng)?shù)娜藲夂途幼≈?。臨近商業(yè)繁華地帶,，酒店、賓館,、火車站批發(fā)市場(chǎng),，水果批發(fā)大市場(chǎng)，形成較高具影響力的火車站商圈,。

3 發(fā)展：據(jù)有關(guān)信息婁底火車站四年后有五六趟火車從這里始發(fā),，火車站周邊的土地、建筑物升值在即，同時(shí),，餐飲業(yè),、娛樂業(yè)、旅游業(yè),、物流及零售業(yè)將飛速發(fā)展,。

物管：智能化管理，保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求,，符合本案的定位主題,。更是目標(biāo)消費(fèi)者著重考慮的主題。

4住宅(辦公樓)設(shè)計(jì)建設(shè)：小區(qū)的設(shè)計(jì)以天然為主題,，各種樓層合理布置,。更有現(xiàn)代藝術(shù)廣場(chǎng)，藝術(shù),、休閑與自然融為一體,、相得益彰。

6配套設(shè)施齊全,，(高檔會(huì)所,、銀行、超市,、停車場(chǎng),、幼兒園、親子樂園,、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所,、藝術(shù)長(zhǎng)廊等)。

7婁底市消費(fèi)市場(chǎng)樓價(jià)有上升趨勢(shì),，消費(fèi)者認(rèn)為手頭資金用于購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)保值是最好的選擇,。

8本地市場(chǎng)樓盤不多，具有商住樓或?qū)I(yè)寫字樓更少,。

二,、 項(xiàng)目劣勢(shì)分析

1)品牌號(hào)召力：婁底房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較遲，開始有競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì),，開發(fā)商優(yōu)勝劣汰局面已開始形成?，F(xiàn)在以巨龍、金海,、海匯,、中興、民基為代表的房地產(chǎn)公司經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)操作的成功,，已積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗(yàn),，在消費(fèi)者中有著不錯(cuò)的口碑,。定興房產(chǎn)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)較晚，在這一方面并沒有太強(qiáng)的品牌號(hào)召力,。

2)市場(chǎng)承受能力：由于婁底市消費(fèi)偏低,，市場(chǎng)上如此高檔的樓盤還未出現(xiàn),。是否能夠把高收入人士吸引過(guò)來(lái),，是相當(dāng)關(guān)鍵的問題，這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素,。

3)競(jìng)爭(zhēng)因素：由于近年來(lái)許多開發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流,，盲目開發(fā)，低價(jià)銷售,，造成價(jià)格波動(dòng)及銷售困難,。

三. 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

第三節(jié) 推廣策略界定

一， 目標(biāo)消費(fèi)群界定

從“站前廣場(chǎng)”項(xiàng)目本身的定位和素質(zhì)出發(fā),，結(jié)合中高檔住宅(賓館,、寫字樓)的銷售特點(diǎn)，界定“站前廣場(chǎng)”的目標(biāo)消費(fèi)群及其相關(guān)特征是：

1 目標(biāo)消費(fèi)者：418建材市場(chǎng)業(yè)主,，果品批發(fā)市場(chǎng)業(yè)主,，電腦大市場(chǎng)業(yè)主，通訊市場(chǎng)業(yè)主,，城區(qū)附近投資置業(yè)者;以及自身具有經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的階層,。

2 年齡：年齡大約在35到55歲，

3 家庭結(jié)構(gòu)已進(jìn)入中年期,，居住空間之娛樂性與休閑性較大,，對(duì)生活要求很有質(zhì)感。

4對(duì)家庭(辦公)環(huán)境有著高檔次的要求,，有“物有所值”的消費(fèi)心理,，他們追求品位，但他們又是商人,，有商人的交易本性,，既有“物有所值”。

5有強(qiáng)烈的虛榮心,，喜歡攀比和玄耀,，，但喜歡附庸風(fēng)雅,，希望通過(guò)外在條件來(lái)追求文化品位,。

策劃的立足點(diǎn)：任何一項(xiàng)活動(dòng)影響面的大小、終極效果的好壞,，都取決于該項(xiàng)活動(dòng)提煉的主題———能否最大限度地引起全社會(huì)各階層的重點(diǎn)關(guān)注,。

一、社區(qū)市場(chǎng)訴求定位

東南亞風(fēng)情社區(qū)

開啟花都人居新時(shí)代

新花都、新人居

區(qū)位優(yōu)勢(shì)：新區(qū)商居中心地段,，名校(云山中學(xué)),、名園(馬鞍山)、廣場(chǎng)毗鄰,，周邊成熟配套,。

個(gè)性優(yōu)勢(shì)：獨(dú)特人性化居住環(huán)境、文化社區(qū),、東南亞風(fēng)情,。

二、活動(dòng)策劃要旨

五一長(zhǎng)假,，萬(wàn)商促銷,。要想在鋪天蓋地的廣告宣傳中脫穎而出，非要?jiǎng)e出心裁,、吸引眼球不可,。

云珠花園的社區(qū)定位明確以后，公關(guān)及活動(dòng)促銷重點(diǎn)應(yīng)放凸顯獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢(shì)和人性化居住環(huán)境上,。

讓更多的潛在購(gòu)房者知曉,、領(lǐng)悟、感受云珠花園的魅力優(yōu)勢(shì)并產(chǎn)生知名度,、美譽(yù)度及產(chǎn)生購(gòu)房安居欲望是主題策劃活動(dòng)的主旨所在,。

以書畫文化藝術(shù)為活動(dòng)形式(謂之形)，以眾多目標(biāo)消費(fèi)者及有影響力傳播人物的直接參與為表現(xiàn)(謂之體),，以促進(jìn)樓盤美譽(yù)傳播和銷售為目的(謂之用),。

活動(dòng)策劃具體形式：以描繪人居環(huán)境為主題的書法與繪畫展覽、表演,、交流藝術(shù)節(jié)(簡(jiǎn)稱：首屆“云珠花園”書畫藝術(shù)節(jié))

三,、主題廣告語(yǔ)

云珠花園“描繪花都寫意人居”

四、活動(dòng)框架

1,、時(shí)間：20xx年5月1日至7日

2,、活動(dòng)地點(diǎn)：云珠花園現(xiàn)場(chǎng)及售樓部

3、活動(dòng)內(nèi)容

(1),、兒童書法繪畫現(xiàn)場(chǎng)表演并比賽 ----1日

(2),、青少年書法繪畫現(xiàn)場(chǎng)表演并比賽 ---2日

(3)、花都區(qū)書法畫家現(xiàn)場(chǎng)表演 -----------3日

(4),、書畫家作品點(diǎn)評(píng),、藝術(shù)酒會(huì)沙龍 ---3日

(5)、獲獎(jiǎng)作品及書畫家作品展覽,、銷售,、捐贈(zèng) ------4日至7日

4,、活動(dòng)組織

協(xié)辦：(組織學(xué)生參與)區(qū)青少年宮

區(qū)一幼、圓玄幼,、圓玄小學(xué),、五小、云山中學(xué)等

策劃承辦：祥業(yè)廣告公司(整個(gè)活動(dòng)具體組織,、布置,、協(xié)調(diào))

媒體支持：花都新聞、花都電視臺(tái),、廣播臺(tái),、《花都房地產(chǎn)》

5,、 促銷配合

1) 參觀樣板房,、派發(fā)宣傳資料

2) 優(yōu)惠購(gòu)房折扣

3) 購(gòu)房贈(zèng)送書畫作品

4) 義賣書畫作品捐贈(zèng)青少年宮

6、經(jīng)費(fèi)預(yù)算

1),、活動(dòng)組織,、策劃、資料： --------------------5800元

3),、禮品及紀(jì)念品,、獎(jiǎng)品 ------------------20xx0元

4)、書畫家及有關(guān)嘉賓,、媒體利市 -------------16000元

總費(fèi)用：63800元

五,、我公司策劃承辦優(yōu)勢(shì)

1、祥業(yè)廣告與房地產(chǎn)—--房地產(chǎn),，我們最自信的舞臺(tái)!

祥業(yè)廣告公司是大型房地產(chǎn)公司衍生的專業(yè)子公司,，對(duì)房地

2、我們的自辦媒體：

《花都房地產(chǎn)》,，我公司受花都房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)委托承辦的區(qū)域?qū)I(yè)雜志,。《投資花都》,、《花都警訊》皆為我公司設(shè)計(jì)承印的專業(yè)雜志,。

3、我們對(duì)房地產(chǎn)客戶的工作方式

在分析市場(chǎng)及樓盤特點(diǎn)的基礎(chǔ)上,，購(gòu)建樓盤的核心定位和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),，運(yùn)用綜合的外在手段表現(xiàn)樓盤的定位、特色及優(yōu)勢(shì),，分析并劃定特定的目標(biāo)消費(fèi)群及其購(gòu)房心理習(xí)性,，采用恰當(dāng)?shù)姆绞綄⑿畔⒃V求傳達(dá)給目標(biāo)消費(fèi)者，激發(fā)其購(gòu)房欲望達(dá)成購(gòu)買行為,。

4,、如由我公司承辦活動(dòng),，《花都房地產(chǎn)》將贈(zèng)送2p專題報(bào)道及若干宣傳版面。

5,、我公司經(jīng)驗(yàn)豐富,、人脈深厚，可保證活動(dòng)組織的各項(xiàng)公關(guān),，邀請(qǐng)有影響力人物參與,，保障活動(dòng)檔次及傳播效果。

房地產(chǎn)廣告策劃方案前言篇二

2.濱江苑——璀璨江景得意居

3.琴臺(tái)穎園——景觀多人一點(diǎn),，生活邁高一線

4.水榭香堤——潺潺歲月,，戀戀生活

5.南國(guó)風(fēng)華天城——思想者的風(fēng)暴;比住花園更美好的家在哪里?

6.澎湖高級(jí)公寓——尊崇生活，完美呈現(xiàn)

7.麗島花園——裝飾城市的風(fēng)景

8.銀河灣——一個(gè)放飛心情的港灣

9.世紀(jì)廣場(chǎng)——世紀(jì)廣場(chǎng)改變辦公時(shí)代;5a智能純寫字樓,，執(zhí)掌中南資本核心

10.青青美廬——庭院濃蔭街坊情

11.青青美廬(商鋪)——一鋪養(yǎng)三代,，在武漢最具升值潛力的新城門戶栽種搖錢樹

12.徐東銷品茂——全新生活全新體驗(yàn);消費(fèi)和娛樂真正“一站式”

13.泰和中央公寓——黃金沌口小戶型樓王百變?nèi)芡顿Y有理

14.獅城名居——高知社區(qū)高雅人群高尚生活

15.名都花園——鳥語(yǔ)花香純水岸

16.學(xué)雅芳鄰——書香地，文化家

17.南國(guó)明珠——都市人的心靈居所

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房地產(chǎn)廣告策劃方案前言篇三

1,、浪漫七夕，相邀美麗

2,、浪漫滿屋,，幸福七夕

每年農(nóng)歷七月初七這一天是我國(guó)漢族的傳統(tǒng)節(jié)日七夕節(jié)。因?yàn)榇巳栈顒?dòng)的主要參與者是少女,，而節(jié)日活動(dòng)的內(nèi)容又是以乞巧為主,，故而人們稱這天為“乞巧節(jié)”或“少女節(jié)”、“女兒節(jié)”,。七夕節(jié)是我國(guó)傳統(tǒng)節(jié)日中浪漫色彩的一個(gè)節(jié)日,，也是過(guò)去姑娘們最為重視的日子。

人們傳說(shuō)在七夕的夜晚,，抬頭可以看到牛郎織女的銀河相會(huì),，或在瓜果架下可偷聽到兩人在天上相會(huì)時(shí)的。脈脈情話,。女孩們?cè)谶@個(gè)充滿浪漫氣息的晚上,，對(duì)著天空的朗朗明月，擺上時(shí)令瓜果,，朝天祭拜,，乞求天上的仙女能賦予她們聰慧的心靈和靈巧的雙手，讓自己的針織女工技法嫻熟,，更乞求愛情婚姻的姻緣巧配,。

1、營(yíng)造浪漫的節(jié)日氣氛,，增加客戶對(duì)企業(yè)的認(rèn)同,。

2,、真誠(chéng)回饋客戶，同時(shí)挖掘潛在客戶,，提升顧客的品牌忠誠(chéng)度,。

3、提升x地產(chǎn)的知名度,，營(yíng)造良好的企業(yè)形象,。

4、與東莞美容機(jī)構(gòu)合作,，讓新老客戶享受浪漫的同時(shí),，體驗(yàn)健康美麗。

1,、七夕佳節(jié),，節(jié)日購(gòu)房大優(yōu)惠。

2,、搭建鮮花拱門,，搭配粉色地毯，地毯上撒滿玫瑰花瓣,，地毯兩側(cè)有落地鮮花，讓前來(lái)參與活動(dòng)的新老顧客感受“鵲橋幽會(huì)”的浪漫氛圍,。

3,、與東莞美容機(jī)構(gòu)-伊麗莎白美容機(jī)構(gòu)合作，為到場(chǎng)的講授美麗健康的秘訣,。

4,、活動(dòng)簽到時(shí)，每位女性朋友將獲得一束美麗的玫瑰花,，及由伊麗莎白美容機(jī)構(gòu)提供的美容體驗(yàn)券一張,。

5、現(xiàn)場(chǎng)好禮送不停,，凡參與活動(dòng)的每對(duì)情侶,、夫妻，將獲得一張抽獎(jiǎng)券,，有機(jī)會(huì)抽取大獎(jiǎng),。

6、現(xiàn)場(chǎng)精彩互動(dòng)小游戲,，為現(xiàn)場(chǎng)情侶,、夫妻提供一次愛的體驗(yàn)，見證愛的默契,。

7,、小提琴暖場(chǎng),，營(yíng)造溫馨浪漫氛圍。

活動(dòng)時(shí)間：20xx年8月23日

活動(dòng)地點(diǎn)：x地產(chǎn)售樓部

邀約人數(shù)：100人左右

邀約對(duì)象：(情侶,、夫妻)老客戶,、潛在客戶、伊麗莎白vip客戶等

活動(dòng)形式：健康美麗養(yǎng)生座談會(huì)+現(xiàn)場(chǎng)互動(dòng)+節(jié)日優(yōu)惠促銷

簽到：

1,、來(lái)賓簽到,，贈(zèng)送鮮花，領(lǐng)取資料2,、走鵲橋,，合影留念

亮點(diǎn)1：走鵲橋，營(yíng)造溫咖啡馨浪漫的氛圍

亮點(diǎn)2：小提琴暖場(chǎng),，用音樂渲染氣氛,，增添節(jié)日元素茶水點(diǎn)心供應(yīng)

2、水吧提供足夠數(shù)額的茶水點(diǎn)心,，包括奶茶,、咖啡、蒸餾水,、汽水,、曲奇餅等

主持人開場(chǎng)白：

2、小提琴表演,，拉奏優(yōu)美,、溫馨、扣人心弦的曲子,，渲染氛圍第一輪抽獎(jiǎng)

3,、抽取三等獎(jiǎng)，調(diào)動(dòng)客戶的積極性,，為健康美麗講座奠定感情基礎(chǔ)健康美麗座談會(huì)

4,、有伊麗莎白美容機(jī)構(gòu)講師主講，跟到場(chǎng)的來(lái)賓,，尤其是女性講授健康美麗的秘訣

互動(dòng)游戲：

1,、心有靈犀大比拼互動(dòng)游戲

2、肢體模仿秀

抽獎(jiǎng)：

1,、分一,、二、三等獎(jiǎng),，各項(xiàng)獎(jiǎng)品待定

2,、第一輪抽出三等獎(jiǎng)，最后一輪抽獎(jiǎng)同時(shí)抽取一等獎(jiǎng),、二等獎(jiǎng)

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房地產(chǎn)廣告策劃方案前言篇四

策劃的立足點(diǎn)：任何一項(xiàng)活動(dòng)影響面的大小,、終極效果的好壞,，都取決于該項(xiàng)活動(dòng)提煉的主題———能否最大限度地引起全社會(huì)各階層的重點(diǎn)關(guān)注。

一,、社區(qū)市場(chǎng)訴求定位

東南亞風(fēng)情社區(qū)

開啟花都人居新時(shí)代

新花都,、新人居

區(qū)位優(yōu)勢(shì)：新區(qū)商居中心地段，名校（云山中學(xué)）,、名園（馬鞍山）,、廣場(chǎng)毗鄰，周邊成熟配套,。

個(gè)性優(yōu)勢(shì)：獨(dú)特人性化居住環(huán)境,、文化社區(qū)、東南亞風(fēng)情,。

二,、活動(dòng)策劃要旨

五一長(zhǎng)假，萬(wàn)商促銷,。要想在鋪天蓋地的廣告宣傳中脫穎而出,，非要?jiǎng)e出心裁、吸引眼球不可,。

云珠花園的社區(qū)定位明確以后,，公關(guān)及活動(dòng)促銷重點(diǎn)應(yīng)放凸顯獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢(shì)和人性化居住環(huán)境上。

讓更多的潛在購(gòu)房者知曉,、領(lǐng)悟,、感受云珠花園的魅力優(yōu)勢(shì)并產(chǎn)生知名度、美譽(yù)度及產(chǎn)生購(gòu)房安居欲望是主題策劃活動(dòng)的主旨所在,。

以書畫文化藝術(shù)為活動(dòng)形式（謂之形），以眾多目標(biāo)消費(fèi)者及有影響力傳播人物的直接參與為表現(xiàn)（謂之體）,，以促進(jìn)樓盤美譽(yù)傳播和銷售為目的（謂之用）,。

活動(dòng)策劃具體形式：以描繪人居環(huán)境為主題的書法與繪畫展覽、表演,、交流藝術(shù)節(jié)（簡(jiǎn)稱：首屆“云珠花園”書畫藝術(shù)節(jié)）

三、主題廣告語(yǔ)

云珠花園“描繪花都寫意人居”

四,、活動(dòng)框架

1,、時(shí)間：20__年5月1日至7日

2、活動(dòng)地點(diǎn)：云珠花園現(xiàn)場(chǎng)及售樓部

3,、活動(dòng)內(nèi)容

（1）,、兒童書法繪畫現(xiàn)場(chǎng)表演并比賽----1日

（2）、青少年書法繪畫現(xiàn)場(chǎng)表演并比賽---2日

（3）,、花都區(qū)書法畫家現(xiàn)場(chǎng)表演-----------3日

（4）,、書畫家作品點(diǎn)評(píng),、藝術(shù)酒會(huì)沙龍---3日

（5）、獲獎(jiǎng)作品及書畫家作品展覽,、銷售,、捐贈(zèng)------4日至7日

4、活動(dòng)組織

協(xié)辦：（組織學(xué)生參與）區(qū)青少年宮

區(qū)一幼,、圓玄幼,、圓玄小學(xué)、五小,、云山中學(xué)等

策劃承辦：祥業(yè)廣告公司（整個(gè)活動(dòng)具體組織,、布置、協(xié)調(diào)）

媒體支持：花都新聞,、花都電視臺(tái),、廣播臺(tái)、《花都房地產(chǎn)》

5,、促銷配合

1)參觀樣板房,、派發(fā)宣傳資料

2)優(yōu)惠購(gòu)房折扣

3)購(gòu)房贈(zèng)送書畫作品

4)義賣書畫作品捐贈(zèng)青少年宮

6、經(jīng)費(fèi)預(yù)算

1),、活動(dòng)組織,、策劃、資料：--------------------5800元

3),、禮品及紀(jì)念品,、獎(jiǎng)品------------------20__0元

4)、書畫家及有關(guān)嘉賓,、媒體利市-------------16000元

總費(fèi)用：63800元

五,、我公司策劃承辦優(yōu)勢(shì)

1、祥業(yè)廣告與房地產(chǎn)—--房地產(chǎn),，我們最自信的舞臺(tái),！

祥業(yè)廣告公司是大型房地產(chǎn)公司衍生的專業(yè)子公司，對(duì)房地

2,、我們的自辦媒體：

《花都房地產(chǎn)》,，我公司受花都房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)委托承辦的區(qū)域?qū)I(yè)雜志?！锻顿Y花都》,、《花都警訊》皆為我公司設(shè)計(jì)承印的專業(yè)雜志。

3,、我們對(duì)房地產(chǎn)客戶的工作方式

在分析市場(chǎng)及樓盤特點(diǎn)的基礎(chǔ)上,，購(gòu)建樓盤的核心定位和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，運(yùn)用綜合的外在手段表現(xiàn)樓盤的定位、特色及優(yōu)勢(shì),，分析并劃定特定的目標(biāo)消費(fèi)群及其購(gòu)房心理習(xí)性,，采用恰當(dāng)?shù)姆绞綄⑿畔⒃V求傳達(dá)給目標(biāo)消費(fèi)者，激發(fā)其購(gòu)房欲望達(dá)成購(gòu)買行為,。

4,、如由我公司承辦活動(dòng)，《花都房地產(chǎn)》將贈(zèng)送2p專題報(bào)道及若干宣傳版面,。

5,、我公司經(jīng)驗(yàn)豐富、人脈深厚,，可保證活動(dòng)組織的各項(xiàng)公關(guān),，邀請(qǐng)有影響力人物參與，保障活動(dòng)檔次及傳播效果,。

房地產(chǎn)廣告策劃方案前言篇五

1,、房地產(chǎn)品牌宣傳市場(chǎng)分析：

伴隨人們對(duì)媒介廣告宣傳的認(rèn)知程度的提高，傳統(tǒng)的廣告宣傳方式已不能引起人們的關(guān)注,，廣告效果與商家投資力度難以成正比,，這種情況一直困擾商家。精準(zhǔn)投放,，創(chuàng)意投放,，經(jīng)典投放廣告逐漸被商家接受。威海先鋒廣告有限公司20xx年磨一劍,，整合現(xiàn)代傳播媒介,，投巨資打造現(xiàn)代傳媒新視界，大型高速立柱廣告牌,、巨幅三翻廣告,、超大型led電子顯示屏、移動(dòng)led電子顯示屏,，實(shí)現(xiàn)“天地一體,，動(dòng)靜結(jié)合”的震撼傳媒效果，特別適合現(xiàn)代房地產(chǎn)的品牌推廣,。真正起到“四兩撥千斤”的最佳廣告宣傳效果。

2,、廣告媒介平臺(tái)介紹：

2.1公司現(xiàn)擁有自主產(chǎn)權(quán)的高速立柱廣告位,，位于威海進(jìn)入煙威高速的咽喉要道，震撼,、醒目,、超前的廣告設(shè)計(jì)效果，成為商家品牌宣傳的絕版地段。

(配全景高速立柱廣告圖片)

2.2位于金地商廈(新華書店7樓)的巨幅三面翻廣告,。廣告位位置顯赫,，視野開闊，位于威海經(jīng)濟(jì)與商業(yè)中心,，是企業(yè)進(jìn)行品牌推廣的首選,。

(配全景三面翻廣告畫面)

2.3：位于威海百貨大樓的大型led電子屏，是先鋒廣告有限公司又一經(jīng)典廣告?zhèn)髅狡脚_(tái),。戶外超高清全影大型led多媒體顯示屏,，色彩均勻、亮麗;立體感強(qiáng);可任意播放圖片文字;高清視頻影像及各種影視動(dòng)畫;擁有120平方超大型視聽效果,。廣告位視野開闊,，醒目壯觀，覆蓋面廣;led顯示屏是目前世界上最先進(jìn)戶外視頻設(shè)備,?？梢暰嚯x達(dá)到1000米。該led電子屏位于市政府,、區(qū)政府,、振華商廈、國(guó)美,、蘇寧電器,、家家悅總店、大世界等大型商廈中心,，是威海中心貿(mào)易區(qū)與政治經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中心;文化路,、世昌大道、青島路,、海濱路交匯于此,，每日10萬(wàn)人的車流與人流，成為企業(yè)產(chǎn)品推廣,、企業(yè)品牌發(fā)布,、形象宣傳的必爭(zhēng)之地，首選媒體,，開創(chuàng)了戶外廣告?zhèn)髅降男乱暯?，真?兩撥千斤的大品牌載體 。

(配百貨大樓led全景像畫面)

2.4公司投資購(gòu)置的大型移動(dòng)led電子屏,，實(shí)現(xiàn)了戶外廣告動(dòng)靜結(jié)合的完美整合,。該移動(dòng)電子屏是各種慶典活動(dòng)、廣告定點(diǎn)投放,、新聞發(fā)布,、產(chǎn)品促銷的最佳載體,。同時(shí)公司也成為視覺設(shè)計(jì)傳播、展覽展示制作,、各種媒介整合傳播,，全程營(yíng)銷策劃整合解決方案的最佳提供者,。(配移動(dòng)電子屏高清影像畫面與廣告策劃影像)

3,、房地產(chǎn)廣告推介方式：

3.1根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，要取得理想宣傳效果,，必須有好的整體策劃推廣營(yíng)銷模式,。威海先鋒廣告有限公司憑借10幾年雄厚的品牌策劃推廣能力，全方位立體宣傳推介,，達(dá)到客戶的最佳滿意度。

3.2大型高速立柱廣告牌,、巨幅三翻廣告、超大型led電子顯示屏,、移動(dòng)led電子顯示屏,，實(shí)現(xiàn)“天地一體,，動(dòng)靜結(jié)合”,，形成強(qiáng)大的視覺沖擊,，加上震撼人心的創(chuàng)意效果,，達(dá)到人們對(duì)房產(chǎn)品牌的認(rèn)可,，從而激發(fā)其購(gòu)買欲。

3.3高速立柱與三面翻廣告,，以宣傳樓盤品牌為主,，比如：唐人海灣公館,，繁華之中頤養(yǎng)天年。簡(jiǎn)單的廣告語(yǔ)，富有深意,，人們不論行駛在高速路上,，還是繁華的都市，沖擊人們眼球的就是“唐人海灣公館”,，人們對(duì)這一品牌的認(rèn)可,，自然勾起對(duì)這一品牌的了解欲。

3.4在投放高速立柱與三面翻廣告的同時(shí),，在威海百貨大樓led電子屏推出“唐人海灣公館高清宣傳片”,，人們從動(dòng)感的畫面與動(dòng)聽的音樂中，真正體驗(yàn)現(xiàn)代傳媒所帶來(lái)的音樂視聽,，人們對(duì)品牌的認(rèn)可逐步加深,。

(配位置地理圖)

3.4巨幅三翻廣告、超大型led電子顯示屏位于新威路,、和平路,、寶泉路交匯點(diǎn)，每天10萬(wàn)人次的車流人流,，兩種廣告媒體的動(dòng)靜優(yōu)勢(shì)互補(bǔ),，使宣傳品牌以強(qiáng)大的沖擊視覺效果，在人們心中形成共鳴,。

{配三面翻廣告與led電子顯示屏圖片}

4,、富有創(chuàng)意的活動(dòng)策劃錦上添花：

在以上廣告形式集中宣傳一到兩個(gè)月以后，在吸引住一大部分受眾群體后,，及時(shí)推出富有創(chuàng)意的促銷活動(dòng),，活動(dòng)必須具有創(chuàng)新性、奇特性,、針對(duì)性,、磁力性，達(dá)到錦上添花,?；顒?dòng)策劃以后，利用百貨大樓led電子顯示屏與移動(dòng)led電子顯示屏,，同時(shí)滾動(dòng)播放,。移動(dòng)led顯示屏定時(shí)間、定地點(diǎn),、定人群播放,，定點(diǎn)循環(huán)播放與移動(dòng)循環(huán)推介兩種形式廣告宣傳，真正達(dá)到活動(dòng)宣傳效果,，實(shí)現(xiàn)理想客戶簽單率,。(配移動(dòng)led顯示屏),。

以上為廣告投放預(yù)設(shè)方案，具體在客戶審核完以后定稿,。

一,、前言

萊恩田園區(qū)的出現(xiàn)，體現(xiàn)了萊恩公司長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略眼光和做百年企業(yè)的雄心壯志,。

萊恩田園區(qū)的出現(xiàn),，使萊恩公司在有意無(wú)意之中闖入了復(fù)合型房地產(chǎn)開發(fā)這一前端領(lǐng)域的表現(xiàn)，或者說(shuō),，萊恩公司在有意無(wú)意之間為房地產(chǎn)開發(fā)的未來(lái)成功準(zhǔn)備了條件,。

萊恩田園區(qū)的出現(xiàn)，順應(yīng)了當(dāng)代人,、當(dāng)代社會(huì)對(duì)綠色生態(tài)環(huán)境的向往與呼喚,，其深厚的發(fā)展?jié)摿Σ豢上蘖俊?/p>

萊恩田園區(qū)在開發(fā)模式上，采用了創(chuàng)新策劃在先,，規(guī)劃設(shè)計(jì)在后,，讓兩者相互彌補(bǔ)、相映生輝的做法,，也是一個(gè)超前性的景區(qū)與地產(chǎn)開發(fā)模式創(chuàng)新,，它對(duì)萊恩公司的未來(lái)事業(yè)將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

二,、市場(chǎng)分析

1)市場(chǎng)背景

萊恩田園區(qū)位于重慶九龍坡區(qū)西彭鎮(zhèn)一側(cè),，現(xiàn)占地約200畝，前期果園開發(fā)已小見成效,，大規(guī)模的綜合性開發(fā)即將進(jìn)行,。

果園內(nèi)的果樹現(xiàn)在枇杷為主，同時(shí)準(zhǔn)備發(fā)展一批相應(yīng)的果樹,，形成一個(gè)有多種水果樹的綜合性果園,。

新廠新單位的遷入，西彭鎮(zhèn)的未來(lái)人口還會(huì)大量增加,。西彭鎮(zhèn)的現(xiàn)有休閑娛樂設(shè)施——特別是新潮時(shí)尚的休閑娛樂設(shè)施已經(jīng)不能滿足居民們的需要,。

重慶主城區(qū)人口已超過(guò)600萬(wàn)，主城區(qū)居民的生活水平,、消費(fèi)能力都在不斷的提高,，休閑娛樂的郊區(qū)化(由近郊逐步走向遠(yuǎn)郊)是一個(gè)不可阻擋的大趨勢(shì)。

2)產(chǎn)品分析

萊恩田園區(qū)位于重慶九龍坡區(qū)西彭鎮(zhèn)一側(cè),，現(xiàn)占地約200畝,，萊恩田園區(qū)是重慶的一個(gè)具有獨(dú)特地理位置和優(yōu)越自然環(huán)境的、大型生態(tài)綠化田園區(qū),。

優(yōu)勢(shì)：

一棵令人震驚和贊嘆的超級(jí)百果樹——

它立在萊恩田園區(qū)的大門口或中心,。

它那巨碩無(wú)比的下部(直徑不低于十米)是鋼筋水泥雕塑出來(lái)的,，但外形與真樹相比，足以亂真,。

中心主要是空的,，以泥土填滿，使樹根能夠直通地下(包括外露一部分);也可巧妙設(shè)計(jì)一些彎曲的樹洞,，供孩子們捉迷藏。

上部則有序地種植一批各種各樣的果樹,，讓其慢慢長(zhǎng)大,，仿佛是巨樹的枝，是巨樹的天生的組成部分,。

還可為其編一個(gè)古老的神話傳說(shuō)故事,，讓許多游客更加深信不疑。

果樹命名為“仙醉百果樹”,，由著名書法家題字,，由著名文人寫

一篇賦，立石碑刻于樹旁,。

這是果園獨(dú)創(chuàng)的特色景觀之一,，是它的形象標(biāo)志之一。

它是時(shí)尚氣息濃郁的公園化,，可以參照珊瑚公園的建筑風(fēng)格; 在資金許可的前提下,，公園的設(shè)計(jì)建筑應(yīng)敢于適度超前(至少要有鮮明的獨(dú)家特色)，不要認(rèn)為遠(yuǎn)郊的公園設(shè)計(jì)就一定比主城區(qū)的公園落后,，這方面做好了,，也是一個(gè)獨(dú)特的賣點(diǎn)，同時(shí)也能有效阻止競(jìng)爭(zhēng)者的跟進(jìn),。

劣勢(shì)：

對(duì)發(fā)展商來(lái)說(shuō),，是挑戰(zhàn)，從規(guī)劃設(shè)計(jì)的難度,，建筑容積的降低,，園林景觀的增設(shè)造成的成本增加，未來(lái)物業(yè)管理服務(wù)的升級(jí),，都要求發(fā)展商投入更多的人力物力財(cái)力,。

3)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

東方半島花園是深圳布吉的一個(gè)具有獨(dú)特地理位置和優(yōu)越自然環(huán)境的、大型生態(tài)綠化園林式社區(qū),。東方半島花園招標(biāo)后,，打出‘特大型低密度園林式住宅’牌子，推出了‘綠色概念’和‘環(huán)保概念’,。這是附和深圳目前地產(chǎn)發(fā)展階段和消費(fèi)潮流的,。

東方半島花園的園林式是一個(gè)環(huán)境系統(tǒng)概念,，大到小區(qū)的外圍環(huán)境，內(nèi)部環(huán)境,，地形,，布局，空間,，庭院的序列,，主題的不同，功能的組合,，景觀的效果,，小到園中的一石一水，一草一木,，都要納入環(huán)境系統(tǒng)進(jìn)行精心設(shè)計(jì),。

三、廣告戰(zhàn)略

1)廣告目標(biāo)

造市,。制造銷售熱點(diǎn),。

造勢(shì)。多種媒體一起上,，掀起立體廣告攻勢(shì),。

大范圍、全方位,、高密度傳播售樓信息,，激發(fā)購(gòu)買欲望。 擴(kuò)大‘萊恩田園區(qū)’的知名度,、識(shí)別度和美譽(yù)度,。

提升企業(yè)形象。

一年之內(nèi)銷售量達(dá)到80%以上,。

2)廣告對(duì)象

好玩好動(dòng)的西彭及主城區(qū)的幼兒,、兒童、少年;

對(duì)現(xiàn)代娛樂公園情有獨(dú)鐘的西彭及周邊地區(qū)青年;

喜歡到郊外的綠色果園環(huán)境中旅游觀光,、休閑度假的,、收入較好的主城區(qū)居民;

具有懷舊情結(jié)、回歸自然心愿,、喜好一點(diǎn)農(nóng)活類勞動(dòng)體驗(yàn)的主城區(qū)居民;

樂意居住在綠色園林中的,、消費(fèi)水準(zhǔn)較高的西彭及主城區(qū)居民;

3)廣告地區(qū)

在重慶這個(gè)城市及周邊地區(qū)。

4)廣告創(chuàng)意

廣告主題：

(1)每天活在水果的世界里

創(chuàng)意

選用孫悟空在花果山水漣洞的情景,。利用flash動(dòng)畫的方式展現(xiàn)孫悟空在那里的逍遙自在,，然后跳到萊恩田園區(qū)的畫面與此相比，有如回到了當(dāng)時(shí)的時(shí)代里，最后,，萊恩田園區(qū)你也每天尖在水果的世界里,。

(2)回到家，就是渡假的開始

創(chuàng)意

一個(gè)懷了7個(gè)月的孕婦對(duì)剛下班回家的老公：“老公我在家里好悶,，我要去渡假,。”

老公：“行,，馬上帶你上,。”

上了車,，不過(guò)多久就到了,。

他們來(lái)到了一個(gè)仿佛世外桃園的果園里，而且這里有新穎獨(dú)特的建筑樓房,。孕婦看到此情此景，脫口而出：“老公,，我要在這里住一輩子?!”

老公：“沒問題,。”孕婦：“真的可以嗎?”老公：“當(dāng)然,，因?yàn)槲以缇驮谶@為你買了一套你一定會(huì)滿意的房子,。”孕婦：“哇,，你好棒呀!!!我每天都可以渡假了!!!!!!!老公：“回到家,，就是渡假的開始?！蹦阆朊刻於寄芏杉賳?就到萊恩田園區(qū),。

5)廣告實(shí)施階段

第一期：試銷階段(三個(gè)月)

行為方式----------新聞運(yùn)作、廣告,、

時(shí) 間----------20xx年2月1日

新聞運(yùn)作是利用新聞媒介替我們作宣傳,。這種方式近年來(lái)被明智的地產(chǎn)商所采用。新聞的力量遠(yuǎn)遠(yuǎn)在于廣告的影響,，而且少花錢,，多辦事，容易形成口碑,，引起廣泛注意。

大造聲勢(shì)。對(duì)重慶本地目標(biāo)市場(chǎng)采用密集轟炸式的廣告宣傳,，各種媒體一起上,，采用多種促銷手段，造成立體廣告攻勢(shì),。以圖一舉炸開市場(chǎng),。

讓受眾和消費(fèi)群了解物業(yè)的基本情況,，同時(shí)塑造發(fā)展商的良好公眾形象。

在首期宣傳中,，讓40%的目標(biāo)客戶知道萊恩田園區(qū),，并在心目中留下深刻印象。

以內(nèi)部認(rèn)購(gòu)為先聲,，以優(yōu)惠的價(jià)格和條件進(jìn)行首輪銷售,，銷售量達(dá)到10%。

吸引目標(biāo)對(duì)象注意,，誘導(dǎo)20%的目標(biāo)顧客采取購(gòu)買行動(dòng),。 及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，對(duì)第二期銷售計(jì)劃進(jìn)行補(bǔ)充,，調(diào)整和完善,。 第二期：擴(kuò)銷階段(三個(gè)月)

行為方式-----------新聞、廣告,、營(yíng)銷

乘第一期廣告之余威,，保持其熱度不要降下來(lái)，繼續(xù)采取寬正面立體推廣,，鞏固已有成績(jī),，吸引目標(biāo)受眾更多的注意，變潛在客戶為準(zhǔn)備購(gòu)買群,。

一期的承諾已經(jīng)兌現(xiàn),，要倍加珍惜已有的市場(chǎng)口碑，在園林風(fēng)的大主題下,，煽風(fēng)點(diǎn)火,，鼓勵(lì)和引導(dǎo)更多的人來(lái)買萊恩田園區(qū)。

此時(shí)前來(lái)看房和參觀售樓處的人相應(yīng)增多,，此時(shí)廣告投其所好,，

不失時(shí)機(jī)地?cái)U(kuò)大市場(chǎng)占有率。銷售服務(wù)一定要跟上去,。

繼續(xù)吸引目標(biāo)受眾,，注目率已達(dá)40%左右，并形成一定之口碑,。 合力促進(jìn)銷售,，引導(dǎo)30%的目標(biāo)顧客采取購(gòu)買行為，并繼續(xù)產(chǎn)生邊際效應(yīng),。

第三期：強(qiáng)銷階段(四個(gè)月)

行為方式-------------新聞,、廣告、營(yíng)銷

充分利用新聞的巨大效應(yīng)，變廣告行為為新聞行為,，讓記者和報(bào)紙的新聞版為售 樓服務(wù),，評(píng)論、專訪報(bào)道,、特寫等新聞手法充分加以利用,。

部分客戶進(jìn)行現(xiàn)身說(shuō)法，談萊恩別墅區(qū)的好處,，增加可信性,。 市場(chǎng)口碑已初步建立，老客戶會(huì)引來(lái)新客戶,。讓‘萊恩田園區(qū)’傳為美談,，變 成公眾的社會(huì)話題。

廣告方面加大投入量,，報(bào)紙電視在強(qiáng)度,，廣度和深度上做足文章。 加強(qiáng)管理和服務(wù),，讓售樓現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)的軟功變成硬功,，抓住后效應(yīng)不放。

調(diào)動(dòng)新聞的一切可以調(diào)動(dòng)的手法和載體,，進(jìn)行深入宣傳。 合力吸引目標(biāo)客戶，引導(dǎo)30%目標(biāo)顧客購(gòu)買。

第四期：鞏固階段(三個(gè)月)

行為方式-------------營(yíng)銷,、廣告

消化剩余樓盤,，基本完成銷售計(jì)劃,。

對(duì)前三期廣告運(yùn)動(dòng)進(jìn)行檢驗(yàn),，對(duì)不足之處加以彌補(bǔ)和改進(jìn),。 細(xì)水長(zhǎng)流，滲透式的廣告行為,。

加強(qiáng)物業(yè)管理,，貫徹始終的良好服務(wù),，樹立住戶的主人公觀念,。 注意后效益和市場(chǎng)消費(fèi)心理貫性,。

完善各項(xiàng)法律手續(xù)和文書文件,，規(guī)范,，科學(xué),，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)乇ＷC客戶各項(xiàng)權(quán)益,。

四、廣告媒體策略

1)主體媒體

報(bào)紙

策略：

第三,，四期采用小版面;長(zhǎng)線滲透,。

《東方日?qǐng)?bào)》重慶

《蘋果日?qǐng)?bào)》重慶

2)輔主媒體

電視

制作目的：塑造品牌形象

市場(chǎng)目的：造市,，促銷。

播出媒體：重慶電視臺(tái)(15秒廣告片)

重慶文體頻道(20秒廣告片)

重慶生活頻道(15秒廣告片)

五,、廣告預(yù)算分配

媒體預(yù)算比例

t.v.45 000 11.7%

n.p.(報(bào)紙)500 000 55.7%

印刷 100 000 20.4%

cf(廣告影片)55 000 12.0%

總計(jì) 700 000 100.0%

各 銷售季比例

新上市50 000 000 15.0%

第一期特賣100 000 000 30.0%

空檔消化期20 000 000 10.0%

第二期特賣300 510 000 45.0%

總計(jì)470 510 000 100.0%

六,、廣告效果預(yù)測(cè)

由于萊恩房地產(chǎn)公司的田園區(qū)選在繁忙都市人都向往的環(huán)境清幽，綠意盎然,、山清水秀,，遠(yuǎn)離都市塵囂的優(yōu)雅山區(qū)以及萊恩公司設(shè)計(jì)新穎獨(dú)特，獨(dú)具現(xiàn)代與古典相結(jié)合的房屋設(shè)計(jì)加上萊恩公司全面的設(shè)計(jì)宣傳定能滿足都市人享受世外桃園般的生活而產(chǎn)生熱銷,，給萊恩公司大額的利潤(rùn)收入提高公司知名度,，讓公司在激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)了腳根。

第一節(jié) 市場(chǎng)分析

一,、婁底市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況

(一)20xx年以來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長(zhǎng),。

20xx年1-8月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)16457萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)87.4%,，是近年來(lái)增長(zhǎng)較快的,。

(二)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的三個(gè)組成要素即房地產(chǎn)開發(fā)的土地、資金,、市場(chǎng)同步增長(zhǎng),。

1、土地前期投入增加,。20xx年1-8月,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積10.88萬(wàn)平方米，土地購(gòu)置費(fèi)3057萬(wàn)元,，分別比去年同期增長(zhǎng)14.5%和19.9%;土地開發(fā)投資1250萬(wàn)元,，已完成土地開發(fā)面積9.7萬(wàn)平方米。

2,、開發(fā)規(guī)模擴(kuò)大,，開發(fā)投資高速增長(zhǎng)。20xx年1-8月份,，全市房地產(chǎn)施工面積43.23萬(wàn)平方米,，比去年同期增加18萬(wàn)平方米，本年新開工面積13.3萬(wàn)平方米，比去年同期增加7.9萬(wàn)平方米,，增長(zhǎng)145%。全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資16457萬(wàn)元,，比去年同期增加7674萬(wàn)元,，增長(zhǎng) 87.4%,對(duì)全市國(guó)有及其它經(jīng)濟(jì)投資增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為2.1%。從投資用途看,，住宅投資完成6630萬(wàn)元,，增長(zhǎng)1.2倍，辦公樓房完成投資542萬(wàn)元,，增長(zhǎng)3.9倍,。

3、企業(yè)融資能力有所增強(qiáng),，資金到位狀況較好,。20xx年1-8月房地產(chǎn)開發(fā)共到位資金22266萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)2.6倍,，從其構(gòu)成看,，利用外資資金增長(zhǎng)最快，企業(yè)自籌資金最多,。1-8月企業(yè)自籌資金13152萬(wàn)元,，增長(zhǎng)3.8倍;利用外資資金1050萬(wàn)元，增長(zhǎng)69倍,，其他資金8004萬(wàn)元,，增長(zhǎng)2.5倍。

4,、住房銷售高速增長(zhǎng),。今年全市商品房現(xiàn)房銷售，在去年增長(zhǎng)27.8%的高基數(shù)基礎(chǔ)上,，保持高增長(zhǎng)勢(shì)頭,，20xx年1-8月份全市共銷售現(xiàn)房1.79萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)82.7%,，其中住宅銷售1.72萬(wàn)平方米,，比去年同期增長(zhǎng)1.2倍。

5,、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市化建設(shè)緊密,，城市化建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我市北擴(kuò)南移的外延式城市擴(kuò)展建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,，在我市今年從事房地產(chǎn)開發(fā)的20家企業(yè)中,，婁星區(qū)內(nèi)集中了14家，新化縣3家，雙峰縣2家,，漣源市1家,。

二、房地產(chǎn)發(fā)展所面臨的困難和挑戰(zhàn)

一是商品房空置面積增加,。今年1-8月份全市商品房竣工面積超過(guò)商品房銷售面積0.6萬(wàn)平方米,，商品房空置面積達(dá)1.1萬(wàn)平方米(其中住宅空置0.61萬(wàn)平方米)，占當(dāng)年施工面積總量的2.5%,，空置面積增長(zhǎng)63.6%,。從商品房空置時(shí)間來(lái)看，空置時(shí)間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例增長(zhǎng),，比上年提高4.4個(gè)百分點(diǎn),，空置房增多占用了企業(yè)的開發(fā)資金，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)生不利的影響,。

二是房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)良莠不齊,，企業(yè)開發(fā)規(guī)模小,、持續(xù)開發(fā)能力低,，競(jìng)爭(zhēng)力差。近幾年來(lái)城市化建設(shè)的發(fā)展推動(dòng)了房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展,，存在一個(gè)項(xiàng)目孵出一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的問題,，其開發(fā)規(guī)模小,。20xx年全市參加年檢的企業(yè)達(dá)65家,，而今年來(lái)真正有開發(fā)任務(wù)的僅20家,，僅占全部年檢企業(yè)的30.8%,。就目前有開發(fā)工作量的20個(gè)企業(yè)而言,，開發(fā)任務(wù)在3000萬(wàn)元以下有10個(gè),，占總數(shù)的50%;開發(fā)任務(wù)在3000萬(wàn)元以上5000萬(wàn)元以下有5個(gè)，占總數(shù)的25%;開發(fā)任務(wù)在5000萬(wàn)元以上有5個(gè),，占總數(shù)的25%,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要以負(fù)債經(jīng)營(yíng)為主，嚴(yán)重依賴銀行資金, 有的開發(fā)項(xiàng)目前期靠施工單位墊資,、中間靠銀行貸款開發(fā)、后期靠個(gè)人按揭貸款,缺乏后續(xù)開發(fā)能力,。

三是物業(yè)管理落后,，配套設(shè)施不全。房地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)該成龍配套,，我市盡管有成片開發(fā)的住宅小區(qū)開發(fā),，但大多數(shù)是開放式,、松散型的賣完房就走人的開發(fā)，即使有物業(yè)管理,，其配套設(shè)施不全,，管理也不規(guī)范，一些零星插建開發(fā)的住房沒有物業(yè)管理,，用水,、用電、行路,、管道跑,、冒、滴,、漏,、墻體裂縫等問題都不能妥善解決，抑制了消費(fèi)者的購(gòu)買欲望,，影響了持續(xù)開發(fā),。

四是外部因素制約。銀行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸政策調(diào)整,，房地產(chǎn)貸款由開發(fā)性貸款為主轉(zhuǎn)為個(gè)人住房抵押貸款為主,，國(guó)家對(duì)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款,、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款,、個(gè)人商用房貸款,、個(gè)人住房公積金貸款及個(gè)人住房貸款適用率等方面做了進(jìn)一步明確和規(guī)范：房地產(chǎn)開發(fā)貸款必須“取得國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證,、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及開工證”等四證,，開發(fā)企業(yè)取得這四證,，實(shí)際投入應(yīng)不低于項(xiàng)目總投資的30%，個(gè)人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款,，有的項(xiàng)目要求項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)封頂，才可以放貸;還有就是居民收入低,，抑制了住房需求,，影響房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的擴(kuò)大;再有就是二級(jí)市場(chǎng)放而不活，房屋交易手續(xù)繁多,，收費(fèi)項(xiàng)目多且雜,，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)比例過(guò)高，影響二級(jí)房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展,，從而影響整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,。

總體看來(lái)，我市房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的現(xiàn)實(shí)和潛在需求,，發(fā)展空間較大,。

市委、市政府提出加快城市化建設(shè)步伐,，城市化建設(shè)需要產(chǎn)業(yè)支撐,，首先需要房地產(chǎn)業(yè)的支撐，20xx年我市城市化率僅26.48%,，低于全省平均水平5.5個(gè)百分點(diǎn),，若每年全市城市化率提高一個(gè)百分點(diǎn)，至少增加住宅需求84萬(wàn)平方米以上;國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明：當(dāng)一國(guó)人均gdp達(dá)到300-1000美元時(shí),，居民的住房需求進(jìn)入加速增長(zhǎng)期,，20xx年我市的人均gdp為5208元(651美元)，是房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展的時(shí)期;目前我市城鎮(zhèn)人均建筑面積僅20.05平方米,，離國(guó)家“十五”規(guī)劃的20xx年城鎮(zhèn)人均建筑面積22平方米,，人均還少1.95平方米，若達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn),，需求住宅在208萬(wàn)平方米以上,，顯然,，我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿κ志薮蟆?0xx年婁底市城建投資公司成立，婁底城市建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)行市場(chǎng)化,，通過(guò)項(xiàng)目招標(biāo),，實(shí)行市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)，推行以地生財(cái),、招商引資,、民間融資的方式，徹底突破資金“瓶頸”,，使城建坐上了“特快列車”,，加速了婁底市房地產(chǎn)業(yè)特別是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

二,、婁底市同類產(chǎn)品調(diào)查統(tǒng)計(jì)

“同類”定義為具有商業(yè)廣場(chǎng),、寫字樓、賓館等的商用大廈?，F(xiàn)將婁底市漣鋼開發(fā)區(qū)，婁底市城西區(qū)及婁星區(qū)進(jìn)行大體對(duì)比分析如下：

1,、漣鋼開發(fā)區(qū),。

由于漣鋼為新開發(fā)城區(qū)，在整個(gè)大環(huán)境的綠化,、城市規(guī)劃方面有其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì),。總體來(lái)說(shuō),，漣鋼開發(fā)區(qū)地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境,。

明源大酒店：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)概念

其周邊自然環(huán)境好;

用綠色和五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)來(lái)吸引白領(lǐng)、外來(lái)投資者,、社會(huì)成功人士等;

其定位為社會(huì)高薪階層,。

2、城西地帶,。以新開發(fā)的項(xiàng)目-城西農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)為主,。

城西農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：婁底市、區(qū)兩級(jí)政府批準(zhǔn)興建的城西唯一農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng),。

規(guī)模大,，規(guī)劃齊全，有功能優(yōu)勢(shì)：

擁有15畝的面積,，其中有320個(gè)攤位,，2480平方米生活超市，108個(gè)鋪面,，1200平方米倉(cāng)庫(kù),，48套配套住宅,，40各農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)車位。

住房均價(jià)718元每平方米,。門面2580元至4380元每平方米,。

定位：集農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)、零售,、加工,、倉(cāng)儲(chǔ)、大型超市,，商住,、飲食為主的大型農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)。

2,、 城區(qū)地帶,。

環(huán)球商業(yè)廣場(chǎng)：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：1：八萬(wàn)平方米湘中地區(qū)超大規(guī)模財(cái)富街區(qū);2.原老街批發(fā)市場(chǎng)，主樓統(tǒng)一經(jīng)營(yíng),，超大規(guī)模優(yōu)勢(shì),。

有功能優(yōu)勢(shì)：

總建筑面積面積8萬(wàn)多平方米，門面主力面積30多平方米

住房均價(jià)500多元每平方米,。門面20xx元至11000元每平方米,。

定位：湘中地區(qū)經(jīng)營(yíng)規(guī)模大型化、經(jīng)營(yíng)手段現(xiàn)代化,、經(jīng)營(yíng)環(huán)境規(guī)范化的超大型,、多功能財(cái)富街區(qū)。

國(guó)貿(mào)商城：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：位于火車站正對(duì)面,，有地位優(yōu)勢(shì),。

三 消費(fèi)者分析

根據(jù)《婁底房地產(chǎn)市場(chǎng)

調(diào)查報(bào)告

4,、消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理的要求

、物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系,，加強(qiáng)溝通,。

第二節(jié) “站前廣場(chǎng)”項(xiàng)目分析

一、 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析

1 環(huán)境：坐擁婁底火車站正對(duì)面,，坐享人流物流優(yōu)勢(shì),。洛湛、湘黔鐵路在這里呈十字交匯,，東至杭州,、上海，南至廣州,、深圳,、西去重慶,、昆明，北達(dá)首都北京,。婁底火車站是一編組站,，每日接發(fā)客運(yùn)和貨運(yùn)列車200多對(duì)，是長(zhǎng)江以南第二大鐵路樞紐,，現(xiàn)有樓盤中少有的,。

2 地段：位于火車站正對(duì)面，附近樓盤以明珠商業(yè)步行街,、金海商貿(mào)城為主,，該地區(qū)已聚集相當(dāng)?shù)娜藲夂途幼≈取ＥR近商業(yè)繁華地帶,，酒店,、賓館、火車站批發(fā)市場(chǎng),，水果批發(fā)大市場(chǎng),，形成較高具影響力的火車站商圈。

3 發(fā)展：據(jù)有關(guān)信息婁底火車站四年后有五六趟火車從這里始發(fā),，火車站周邊的土地,、建筑物升值在即，同時(shí),，餐飲業(yè),、娛樂業(yè),、旅游業(yè),、物流及零售業(yè)將飛速發(fā)展。

物管：智能化管理,，保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求,，符合本案的定位主題。更是目標(biāo)消費(fèi)者著重考慮的主題,。

4住宅(辦公樓)設(shè)計(jì)建設(shè)：小區(qū)的設(shè)計(jì)以天然為主題,，各種樓層合理布置。更有現(xiàn)代藝術(shù)廣場(chǎng),，藝術(shù),、休閑與自然融為一體、相得益彰,。

6配套設(shè)施齊全,，(高檔會(huì)所、銀行,、超市,、停車場(chǎng),、幼兒園、親子樂園,、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所,、藝術(shù)長(zhǎng)廊等)。

7婁底市消費(fèi)市場(chǎng)樓價(jià)有上升趨勢(shì),，消費(fèi)者認(rèn)為手頭資金用于購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)保值是最好的選擇,。

8本地市場(chǎng)樓盤不多，具有商住樓或?qū)I(yè)寫字樓更少,。

二,、 項(xiàng)目劣勢(shì)分析

1)品牌號(hào)召力：婁底房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較遲，開始有競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì),，開發(fā)商優(yōu)勝劣汰局面已開始形成?，F(xiàn)在以巨龍、金海,、海匯,、中興、民基為代表的房地產(chǎn)公司經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)操作的成功,，已積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗(yàn),，在消費(fèi)者中有著不錯(cuò)的口碑。定興房產(chǎn)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)較晚,，在這一方面并沒有太強(qiáng)的品牌號(hào)召力,。

2)市場(chǎng)承受能力：由于婁底市消費(fèi)偏低，市場(chǎng)上如此高檔的樓盤還未出現(xiàn),。是否能夠把高收入人士吸引過(guò)來(lái),，是相當(dāng)關(guān)鍵的問題，這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素,。

3)競(jìng)爭(zhēng)因素：由于近年來(lái)許多開發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流,，盲目開發(fā)，低價(jià)銷售,，造成價(jià)格波動(dòng)及銷售困難,。

三. 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

第三節(jié) 推廣策略界定

一， 目標(biāo)消費(fèi)群界定

從“站前廣場(chǎng)”項(xiàng)目本身的定位和素質(zhì)出發(fā),，結(jié)合中高檔住宅(賓館,、寫字樓)的銷售特點(diǎn)，界定“站前廣場(chǎng)”的目標(biāo)消費(fèi)群及其相關(guān)特征是：

1 目標(biāo)消費(fèi)者：418建材市場(chǎng)業(yè)主,，果品批發(fā)市場(chǎng)業(yè)主,，電腦大市場(chǎng)業(yè)主，通訊市場(chǎng)業(yè)主,，城區(qū)附近投資置業(yè)者;以及自身具有經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的階層,。

2 年齡：年齡大約在35到55歲,，

3 家庭結(jié)構(gòu)已進(jìn)入中年期，居住空間之娛樂性與休閑性較大,，對(duì)生活要求很有質(zhì)感,。

4對(duì)家庭(辦公)環(huán)境有著高檔次的要求，有“物有所值”的消費(fèi)心理,，他們追求品位,，但他們又是商人，有商人的交易本性,，既有“物有所值”,。

5有強(qiáng)烈的虛榮心，喜歡攀比和玄耀,，,，但喜歡附庸風(fēng)雅，希望通過(guò)外在條件來(lái)追求文化品位,。

房地產(chǎn)廣告策劃方案前言篇六

基調(diào)是指與客源定位,、產(chǎn)品定位和競(jìng)爭(zhēng)定位相符的，帶有所處地域的時(shí)尚特征,，融合廣告策劃的創(chuàng)意風(fēng)格,，并且貫穿于房地產(chǎn)廣告設(shè)計(jì)和廣告實(shí)現(xiàn)始終的廣告表現(xiàn)的總體方針。

（一）廣告基調(diào)根據(jù)客源定位確定

廣告是一種廣而告之的行為,，廣告客體是我們要爭(zhēng)取的客戶,，他們的個(gè)人情況，以及一切他們獲得信息的方法和方式,，一切他們有可能獲得信息的時(shí)問和空問,，都是廣告策劃中進(jìn)行決策、明確廣告基調(diào)的重要依據(jù),。

一般而言,，對(duì)于已處于整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過(guò)程后期的廣告設(shè)計(jì)而言,，它的目標(biāo)客源由產(chǎn)品功能和產(chǎn)品檔次確定,。前者區(qū)分客戶的種類，后者區(qū)分客戶的質(zhì)量,。

（二）對(duì)產(chǎn)品的理解也是確定廣告基調(diào)的重要方面

產(chǎn)品的生命力在于產(chǎn)品的特色,，在為客戶服務(wù)的同時(shí)，怎樣將產(chǎn)品的特色在介紹中盡可能地展現(xiàn)出來(lái),，并因此權(quán)衡廣告基調(diào),，是確定廣告基調(diào)的一個(gè)重要方面。

（三）房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)情況對(duì)房地產(chǎn)廣告基調(diào)產(chǎn)生影響

根據(jù)企業(yè)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的對(duì)比情況,，往往會(huì)有這樣兩種情況：一是以強(qiáng)抗強(qiáng),，讓別人的廣告為我宣傳,。這時(shí)候，兩者的廣告基調(diào)可能類似,，但這時(shí)廣告基調(diào)的產(chǎn)品基礎(chǔ)一定要優(yōu)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,。只有這樣，自己才不會(huì)被打倒,，反而會(huì)借力使力,，居于上風(fēng)。二是趨強(qiáng)避弱,，努力做到人無(wú)我有,，人有我強(qiáng)。當(dāng)面臨同樣的地區(qū),，類似的產(chǎn)品,，大家的廣告基調(diào)又都是很溫馨的時(shí)候，則即將推出產(chǎn)品的基調(diào)的確定,，應(yīng)該是有所變化的,，以突出自身的特色。

二,、房地產(chǎn)廣告的訴求點(diǎn)

“所要提供的商品和服務(wù)的信息”是任何一則廣告所必不可少的內(nèi)容,，具體產(chǎn)品的內(nèi)容表達(dá)，總有它的主題,，而這個(gè)所要表達(dá)的內(nèi)容主題,，便是我們通常所說(shuō)的廣告訴求點(diǎn)。

（一）廣告訴求點(diǎn)實(shí)質(zhì)上是產(chǎn)品的比較強(qiáng)項(xiàng)

現(xiàn)代商品社會(huì)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈,，同一個(gè)產(chǎn)品可能存在著成千上萬(wàn)個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,，房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣也不例外。這種情況的蔓延結(jié)果,，便是現(xiàn)在幾乎沒有一則房地產(chǎn)廣告是僅僅要告訴客戶“我是什么”,，而是更側(cè)重于表現(xiàn)“我為什么更值得你選擇”。事實(shí)證明,，廣告制作也只有這樣,，客戶才能被你吸引，進(jìn)一步咨詢洽談才可能進(jìn)行,，最終的消費(fèi)行為才可能產(chǎn)生,。

（二）最強(qiáng)的訴求點(diǎn)應(yīng)該與客戶的需求一致

房地產(chǎn)的構(gòu)成因素成百上千，每個(gè)人都可能對(duì)某個(gè)方面的情況特別關(guān)注,，但大家對(duì)一些最根本因素的看法則基本上是相同的,，例如地點(diǎn)、價(jià)格和戶型。同時(shí),，因?yàn)閺V告總是面對(duì)主流客源的,。，所以這些共同點(diǎn)便成了廣告訴求的主要方向,。

最有效的訴求點(diǎn)是客戶最關(guān)切的地方,，同時(shí)又是自身產(chǎn)品的比較強(qiáng)項(xiàng)，才能有效吸引顧客,，提高廣告效果,，起到促進(jìn)銷售的作用。

三,、房地產(chǎn)廣告的創(chuàng)作

房地產(chǎn)廣告策略的出發(fā)點(diǎn)是引起消費(fèi)者的注意和興趣,、激發(fā)消費(fèi)者的購(gòu)買欲望，并最終促使消費(fèi)者購(gòu)買房地產(chǎn)商品,，因此房地產(chǎn)廣告的設(shè)計(jì)一定要易于理解,、易于記憶、易于接受,。要達(dá)到上述目的,，必須在房地產(chǎn)廣告創(chuàng)作上下功夫。

房地產(chǎn)廣告設(shè)計(jì),，是由廣告內(nèi)容的結(jié)構(gòu),、文字的表達(dá)以及畫面和色彩的運(yùn)用等方面組成。房地產(chǎn)廣告設(shè)計(jì)技巧的運(yùn)用,，就是為了求得對(duì)廣告簡(jiǎn)潔清晰,、生動(dòng)和完整的表達(dá)，使之成為吸引消費(fèi)者購(gòu)買的主要因素,。

每一個(gè)房地產(chǎn)廣告作品都有一定的風(fēng)度格調(diào),，這既取決于廣告制作人的業(yè)務(wù)水平和藝術(shù)表現(xiàn)手法，也取決于特定房地產(chǎn)本身的特點(diǎn),，一般來(lái)說(shuō),，房地產(chǎn)廣告的創(chuàng)作風(fēng)格有以下幾種類型。

（一）規(guī)則式風(fēng)格

這種創(chuàng)作風(fēng)格有點(diǎn)近乎公式化,，在格調(diào)上比較正規(guī),、刻板。前幾年國(guó)內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)廣告是采用這種方式,，這種廣告對(duì)房地產(chǎn)名稱,、地段,、類型,、價(jià)格、付款方式等進(jìn)行平鋪直敘的介紹。比如,，“__小區(qū)由__房地產(chǎn)公司開發(fā),，地處__中心地段，鄰__商業(yè)街,，設(shè)施齊全,，配套完善，房型一室一廳至三室一廳多種款式,，精心設(shè)計(jì),，實(shí)惠價(jià)位每平方米__元起，現(xiàn)場(chǎng)售樓處地址__,，電話__”,，再加一張區(qū)域位置圖和一張房型圖，這就是規(guī)則式房地產(chǎn)廣告的基本格式,。這種風(fēng)格的好處是內(nèi)容具體,，介紹比較全面，缺點(diǎn)是平淡枯燥,，缺乏特色,，缺少吸引力。

（二）理性感化風(fēng)格

這種風(fēng)格被廣泛運(yùn)用于房地產(chǎn)廣告的創(chuàng)作,。其特點(diǎn)是廣告從文字表現(xiàn)力方面打動(dòng)消費(fèi)者的情感,，通過(guò)理性的感情訴求去改變消費(fèi)者態(tài)度，這要求廣告的創(chuàng)作者充分發(fā)揮語(yǔ)言文字天才,，巧妙地述說(shuō),、戲劇性地顯示、繪聲繪色地描寫其房地產(chǎn)的優(yōu)點(diǎn)和可能給消費(fèi)者帶來(lái)的利益和好處,，促使市場(chǎng)潛在需求變?yōu)榱⒓促?gòu)買行動(dòng),。具體地說(shuō)有以下幾種。

1,、情景式廣告：常以房地產(chǎn)的真實(shí)情景創(chuàng)作廣告,，使消費(fèi)者有設(shè)身處地的感覺。如某城市花園的電視廣告,，通過(guò)對(duì)住宅區(qū)內(nèi)各項(xiàng)方便的生活設(shè)施的現(xiàn)場(chǎng)拍攝,，突出了其硬件一流的特點(diǎn)。

2,、誘導(dǎo)式廣告：直接從滿足消費(fèi)心理,、需求心理和購(gòu)買心理來(lái)付諸廣告語(yǔ)言文字表達(dá)的。

3,、證言式廣告：其特點(diǎn)是把廣告訴求的語(yǔ)言文字直接以已購(gòu)買者推薦的口氣來(lái)表達(dá),。

四,、房地產(chǎn)廣告媒體

選擇廣告媒體要考慮的主要因素包括：目標(biāo)顧客的習(xí)慣——更多接觸哪種媒體；廣告內(nèi)容——需要詳細(xì)的信息資料還是一般的宣傳,；費(fèi)用高低——必須考慮的一個(gè)因素,。

廣告媒體大致分為印刷媒體、視聽媒體和戶外廣告等形式,。

印刷媒體信息記錄全面,，具有可保存性，可多次反復(fù)閱讀,，公共印刷媒體還具有可信度高,、傳播面廣等特點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)廣告宣傳最好使用在目標(biāo)市場(chǎng)范圍內(nèi)發(fā)行面廣的那些報(bào)紙,、雜志,，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是各行各業(yè)、各家各戶都必然涉及到的資產(chǎn),，所以不宜在過(guò)于專業(yè)化的報(bào)刊登載,。在目前廣告鋪天蓋地的情況下，最好有專版,，才能引起讀者的注意,。此外，由于房地產(chǎn)的地域性很強(qiáng),，所以在一定范圍內(nèi)采用其他一些印刷方式進(jìn)行宣傳也是合理可行的,，如售樓書、宣傳材料等,。

視聽媒體具有主動(dòng)刺激性的特征,，普及面廣，但稍縱即逝,，需要查閱房地產(chǎn)有關(guān)資料時(shí),，往往就無(wú)能為力了，并且費(fèi)用較高,，所以我們見到的房地產(chǎn)視聽廣告并不多見,，通常只在對(duì)項(xiàng)目做一般性宣傳時(shí)應(yīng)用。

戶外廣告也是可以采取的一種方式,，尤其在房地產(chǎn)所在地設(shè)置戶外廣告,，有時(shí)能起到不錯(cuò)的廣告效果。現(xiàn)成廣告牌也可以說(shuō)是一種特殊的戶外廣告,。

房地產(chǎn)廣告策劃方案前言篇七

1,、引言

等方面對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行整合，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)銷售房地產(chǎn)商品,，使消費(fèi)者在生產(chǎn)或生活,，物質(zhì)或精神方面得到滿足,，為開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃出滿足消費(fèi)者需求，擴(kuò)大消費(fèi)渠道,，使開發(fā)商獲得利益的全過(guò)程,。

銷策劃,，在買賣雙方之間溝通信息,，把企業(yè)與消費(fèi)者有效的結(jié)合起來(lái)，使企業(yè)了解顧客的要求,，包括房屋的建筑形式,、開間布局、裝修標(biāo)準(zhǔn)以及色彩等,，摸清規(guī)律,，改進(jìn)產(chǎn)品，使產(chǎn)品更加適銷對(duì)路,，擴(kuò)大市場(chǎng)份額,，使企業(yè)形成有效的傳遞和反饋的信息系統(tǒng)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中,，為企業(yè)開拓一個(gè)具有生命力的嶄新市場(chǎng),。

2、房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的階段和方法

2.1房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的階段

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃是分階段的,，與銷售過(guò)程相呼應(yīng),。在不同的銷售階段，市場(chǎng)推廣的目標(biāo),、任務(wù)和具體活動(dòng)都有所不同,，主要包括開發(fā)階段的營(yíng)銷策劃、銷售階段的營(yíng)銷策劃,、物業(yè)管理階段的營(yíng)銷策劃,。

根據(jù)銷售過(guò)程的預(yù)熱期、強(qiáng)銷期,、熱銷期,、尾盤期階段性劃分，項(xiàng)目市場(chǎng)推

廣過(guò)程也可以相應(yīng)地分為四個(gè)階段,，針對(duì)各個(gè)階段銷售任務(wù)的不同制訂不同的推廣計(jì)劃,。在預(yù)熱期，市場(chǎng)推廣應(yīng)該以推介物業(yè)特點(diǎn)為主題,，向消費(fèi)者展示樓盤的基本情況,；在強(qiáng)銷期應(yīng)該以推介市場(chǎng)為主題，讓更多的目標(biāo)客戶群關(guān)注,；茌持銷期應(yīng)該以推介廣告主體為主,，配合樣板間,，在人氣積聚的環(huán)境下，使消費(fèi)者產(chǎn)生購(gòu)買欲望,；在尾盤期應(yīng)該以樸實(shí)的宣傳為重點(diǎn),，突出項(xiàng)目各種功能性特點(diǎn)，吸引消費(fèi)者,。

2.1.1開發(fā)階段的營(yíng)銷策劃

企業(yè)在開發(fā)階段的營(yíng)銷策劃應(yīng)具有前瞻性,，要用發(fā)展的眼光，運(yùn)用科學(xué)的方法對(duì)市場(chǎng)前景開展調(diào)查和預(yù)測(cè),，進(jìn)行供需分析和和開發(fā)潛力分析,，做好前期準(zhǔn)備工作。只有這樣,，才能使所開發(fā)的產(chǎn)品在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)一直處于保值甚至增值的狀態(tài),，在長(zhǎng)期的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于不敗地位，贏得市場(chǎng)份額,。

2.1.2銷售階段的營(yíng)銷策劃

企業(yè)在銷售階段的營(yíng)銷策劃就是采取各種有利的促銷手段,，如廣告、媒體,、活動(dòng)推廣,、品牌效應(yīng)、公共關(guān)系等手段,，讓更多的消費(fèi)者了解企業(yè)的形象和產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì),，用各種方法增強(qiáng)消費(fèi)者的購(gòu)買信心，為消費(fèi)者提供滿意和周到的服務(wù),，在銷售的黃金期占有市場(chǎng),。

2.1.3物業(yè)管理階段的營(yíng)銷策劃

物業(yè)是連接企業(yè)和消費(fèi)者的橋梁和紐帶，消費(fèi)者通過(guò)物業(yè)了解和熟悉企業(yè),，因此,，物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，在一定程度上對(duì)消費(fèi)者是否購(gòu)房起到了關(guān)鍵性的作用,。加強(qiáng)物業(yè)管理營(yíng)銷策劃的關(guān)鍵應(yīng)當(dāng)把為客戶服務(wù)最為宗旨,，如果顧客在享受物業(yè)服務(wù)中感受到安全放心，達(dá)到滿意的程度,，才能吸引顧客踴躍購(gòu)房,。

2.2房地產(chǎn)營(yíng)銷的幾種方法比較

為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的營(yíng)銷目標(biāo)，一般使用以下幾種營(yíng)銷方式：廣告,，活動(dòng)推廣,，品牌推廣，公共關(guān)系,。幾種方法的主要特點(diǎn)見表1,。

表1幾種營(yíng)銷方式對(duì)比

2.2.1廣告推廣

廣告推廣是根據(jù)營(yíng)銷推廣的計(jì)劃和目標(biāo),，在市場(chǎng)調(diào)查預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，對(duì)廣告活動(dòng)的戰(zhàn)略和策略進(jìn)行整體的系統(tǒng)籌劃,。它是一種提前的,、先行的、具有指導(dǎo)性的活動(dòng),，決定廣告活動(dòng)的基本思路和方向,。它包含有分析環(huán)境并明確要求、分析廣告產(chǎn)品,、確定廣告對(duì)象,、確定廣告目標(biāo),、確定廣告主體和創(chuàng)意,、廣告策略選擇、確定廣告預(yù)算,、廣告決策,、廣告效果分析等九項(xiàng)內(nèi)容。

2_2.2活動(dòng)推廣

活動(dòng)推廣是指企業(yè)調(diào)動(dòng)各方力量,，通過(guò)舉辦大眾關(guān)心的,、具有創(chuàng)意性的活動(dòng)，吸引消費(fèi)者的參與并吸引媒體的報(bào)道,，從而提升企業(yè)和樓盤的知名度,，樹立良好形象，達(dá)到促進(jìn)銷售的目的,。

活動(dòng)推廣的類型有：樓盤慶典儀式,；社會(huì)公益活動(dòng)；社區(qū)內(nèi)活動(dòng),；大型有獎(jiǎng)銷售,、打折促銷活動(dòng)；導(dǎo)引教育型活動(dòng),；善用時(shí)勢(shì)環(huán)境型活動(dòng)等,。

2.2.3品牌推廣

品牌推廣是從規(guī)劃設(shè)計(jì)到整個(gè)開發(fā)過(guò)程的一項(xiàng)系統(tǒng)工程，在整個(gè)過(guò)程中開展品牌積累與創(chuàng)新工程,，通過(guò)品牌推廣,，提升了項(xiàng)目的附加值，充實(shí)了項(xiàng)目的內(nèi)涵,。

可采取以下方法：樓盤品牌戰(zhàn)略,；企業(yè)品牌戰(zhàn)略；企業(yè)與樓盤品牌聯(lián)動(dòng)戰(zhàn)略,。

2.2.4公共關(guān)系

公共關(guān)系是利用各種方法和途徑,，同消費(fèi)者,、中介、社區(qū)民眾,、政府機(jī)構(gòu)以及新聞媒介在內(nèi)的各方面公眾進(jìn)行溝通和交流,，在社會(huì)中建立良好形象和營(yíng)銷環(huán)境的活動(dòng)。

可以采用以下幾種方法：新聞,；事件,；社區(qū)關(guān)系，調(diào)研活動(dòng),；對(duì)外聯(lián)絡(luò)協(xié)調(diào)工作,。

通過(guò)以上分析，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃是在不同的銷售階段,，對(duì)產(chǎn)品所處的區(qū)位,、配套設(shè)施、環(huán)境設(shè)計(jì),、單體建筑設(shè)計(jì),、物業(yè)管理等情況進(jìn)行分析，從而對(duì)顧客群進(jìn)行全方位的分析調(diào)查,，制定出以滿足消費(fèi)者需求為核心的切實(shí)可行的營(yíng)銷策略,，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取勝。

3,、“dl—yly”項(xiàng)目的營(yíng)銷計(jì)劃

3.1項(xiàng)目基本情況

dl-yly項(xiàng)目位于大連市旅順軟件產(chǎn)業(yè)帶,，屬于宜居生態(tài)地產(chǎn)，周邊有輕軌和多個(gè)公交站點(diǎn),，交通便利,。小區(qū)附近設(shè)有商業(yè)綜合體和中小學(xué)校，周邊有多個(gè)低碳環(huán)保山體公園,，設(shè)有居民健身中心等,。

3.2項(xiàng)目營(yíng)銷計(jì)劃

一期在20__年7月份開盤銷售，銷售周期計(jì)劃在2年左右,。

(1)20__年3,、4月蓄勢(shì)待發(fā)期。售樓處裝修,、裝飾完成正式啟用,；樣板間完成對(duì)外開放i參加春季房展；客戶積累,；會(huì)員征集,、招募會(huì)員。

(2)20__年5月內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期。一期工程開工啟動(dòng),；會(huì)員客戶預(yù)訂,。

(3)20__年7月開盤熱銷期。具備銷售條件,；一期第一組團(tuán)開盤銷售,。

(4)20__年8、9月續(xù)銷,。

(5)20__年10持續(xù)推廣期,。形象宣傳；主體全面封頂,；參加秋季房展會(huì),，根據(jù)銷售情況分期推出房源(秋展強(qiáng)銷)。

(6)20__年11,、12月續(xù)銷(活動(dòng)促銷),。

(7)20__年3月完成配套及室內(nèi)裝飾；參加20__年春季房展會(huì)準(zhǔn)現(xiàn)房促銷,。

(8)20__年5月完成室外硬軟覆蓋,；現(xiàn)房銷售,；預(yù)留中央景觀帶20%-30%房源現(xiàn)房實(shí)景銷售,。

(9)20__年6月尾盤清理期。全面交房,；尾盤銷售,。

“dl-yly”項(xiàng)目，使項(xiàng)目周邊整體地域價(jià)值實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛躍,，引領(lǐng)大連城市居住新的遷徙文明,。

結(jié)語(yǔ)：

房地產(chǎn)廣告策劃方案前言篇八

對(duì)外傳達(dá)__房產(chǎn)開盤典禮的信息、顯示本企業(yè)的雄厚實(shí)力,。擴(kuò)大__房產(chǎn)的社會(huì)知名度與品牌美譽(yù)度,，wen.白話文cn體現(xiàn)__房產(chǎn)的五大優(yōu)勢(shì)：公司的雄厚實(shí)力財(cái)力、“__第一拍”的資歷,、極優(yōu)的地理位置,、很大的升值空間和一流的戶型設(shè)計(jì)，展示公司美好發(fā)展前景,，促進(jìn)樓盤銷售,。同時(shí)進(jìn)行企業(yè)社會(huì)公關(guān)，樹立__房產(chǎn)積極良好的社會(huì)形象,，并融洽與當(dāng)?shù)卣毮懿块T,、客戶的關(guān)系。

二,、開盤時(shí)間：20__年11月28日（暫預(yù)定）

三,、活動(dòng)地點(diǎn)：__房產(chǎn)有限公司

四,、剪彩嘉賓：貴公司確定

五、擬邀媒體：__電視臺(tái),、__廣告公司

六,、活動(dòng)方案

（一）前期準(zhǔn)備

1、到場(chǎng)嘉賓

市政府有關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo),、業(yè)界知名人士,、公司的關(guān)系客戶、各媒體,。

2,、購(gòu)買或制作一批有意義的禮品。

做好活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的禮品,、禮品袋（可由我公司提前提供樣品,，由貴公司定稿后我公司統(tǒng)一制作）。

一是可以表達(dá)對(duì)領(lǐng)導(dǎo)的尊敬和謝意,；二是可以起到宣傳作用和品牌效應(yīng),。

3、剪彩儀式所需的紅花,、剪刀,、托盤和鮮花。

4,、請(qǐng)柬的準(zhǔn)備

提前印好請(qǐng)柬,，非市內(nèi)來(lái)賓請(qǐng)柬要在典禮前10天寄出，本市提前5天發(fā)出,，并確認(rèn)來(lái)否回執(zhí),。（請(qǐng)貴公司確認(rèn)、確定,。）

5,、其他準(zhǔn)備工作

提前3天向市氣象局獲取當(dāng)日的天氣情況資料。

落實(shí)管轄范圍內(nèi)的保安指揮和負(fù)責(zé)秩序工作,。

提前6天落實(shí)指揮和負(fù)責(zé)秩序工作,。

（二）開盤前廣告發(fā)布

在《__廣告》發(fā)布整版開盤慶典活動(dòng)平面廣告，于活動(dòng)前2星期投放,。在社區(qū)網(wǎng)站配合文字圖片報(bào)導(dǎo),。

（三）開盤之日媒體報(bào)道

開盤當(dāng)天邀請(qǐng)市電視臺(tái)、平面及網(wǎng)絡(luò)媒體,，以新聞報(bào)導(dǎo),、文字和圖片形式突出宣傳__房產(chǎn)的開盤慶典。

七、開盤現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)

1,、現(xiàn)場(chǎng)布置

售樓大廳：廳內(nèi)分接待區(qū)和服務(wù)區(qū),。正墻做形象墻介紹公司整體情況，頂部做射燈突出效果,；前面設(shè)立弧形售樓咨詢服務(wù)臺(tái),，正墻右側(cè)做六個(gè)主推戶型的寫真。中間立柱上懸掛簡(jiǎn)介彩旗或宣傳畫面,。另擺設(shè)沙發(fā),、茶幾和樓盤簡(jiǎn)介資料。整體需體現(xiàn)出公司正規(guī),、有實(shí)力,、有品位，給客戶帶來(lái)溫馨和諧的感受,。（效果圖附后）

會(huì)場(chǎng)布置：會(huì)場(chǎng)布置以實(shí)際效果為準(zhǔn),，按照不同區(qū)域不同劃分。現(xiàn)場(chǎng)以售樓部為接待中心,，配合媒體廣告宣傳,，營(yíng)造良好的接待環(huán)境和現(xiàn)場(chǎng)氛圍。

主席臺(tái)區(qū)：也就是剪彩區(qū),，設(shè)在公司或樓盤門口,。左側(cè)為貴賓致辭臺(tái)，右側(cè)為主持人用立式麥可風(fēng),，臺(tái)面鋪有紅色地毯,，臺(tái)前及左右側(cè)有綠化盆景。

嘉賓區(qū)：可設(shè)在剪彩區(qū)域前方和兩側(cè),。