每個(gè)人都曾試圖在平淡的學(xué)習(xí),、工作和生活中寫(xiě)一篇文章。寫(xiě)作是培養(yǎng)人的觀(guān)察,、聯(lián)想、想象、思維和記憶的重要手段,。大家想知道怎么樣才能寫(xiě)一篇比較優(yōu)質(zhì)的范文嗎？以下是我為大家搜集的優(yōu)質(zhì)范文,，僅供參考,，一起來(lái)看看吧
房地產(chǎn)廣告策劃書(shū)前言篇一
一、時(shí)間：
__年__月__日上午,。
二,、地點(diǎn)：
__售樓中心現(xiàn)場(chǎng)。
三,、人員：
工作人員,、客戶(hù)、禮儀,、主持人,、貴賓等。
四,、擬邀貴賓：
市政府有關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo),、市建委、市房地產(chǎn)管理局領(lǐng)導(dǎo),、市建筑,、規(guī)劃設(shè)計(jì)院負(fù)責(zé)人等。
五,、擬邀媒體：
__電視臺(tái),、__日?qǐng)?bào)、__新聞臺(tái)等,。
六,、預(yù)定目標(biāo)：
對(duì)外傳達(dá)__開(kāi)盤(pán)典禮的信息，顯示企業(yè)實(shí)力,，擴(kuò)大__的社會(huì)知名度和美譽(yù)度,，體現(xiàn)__的美好前景，促進(jìn)樓盤(pán)銷(xiāo)售,，與此同時(shí)進(jìn)行企業(yè)社會(huì)公關(guān),，樹(shù)立__地區(qū)__房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司積極良好的社會(huì)形象，并融洽與當(dāng)?shù)卣毮懿块T(mén)、客戶(hù)及供應(yīng)商的關(guān)系,。
七,、會(huì)場(chǎng)布置：
1、主席臺(tái)區(qū)：主席臺(tái)區(qū)也就是剪彩區(qū)設(shè)在售樓中心南邊,，主席臺(tái)中間為主持人及貴賓講話(huà)用的立式麥克風(fēng),，臺(tái)面鋪有紅色地毯，背景墻為噴繪畫(huà)面,，主題為“__開(kāi)盤(pán)慶典儀式”,。
2、簽到處：來(lái)賓簽到處設(shè)置在主席臺(tái)北側(cè),。簽到處配有禮儀小姐。簽到處設(shè)置簽到處指示牌,。
3,、禮品發(fā)放區(qū)：屆時(shí)也可將簽到處的桌子作為禮品發(fā)放桌。
4,、貴賓休息區(qū)：可放在__售樓中心現(xiàn)場(chǎng),，設(shè)置沙發(fā)、茶幾飲料,、水果,、濕毛巾，擺放精美插花作為點(diǎn)綴,。
八,、開(kāi)盤(pán)活動(dòng)要點(diǎn)：
1、室內(nèi)外表現(xiàn),。
1)彩旗（彩條）,。
2)在售樓處大門(mén)外道路兩旁懸掛，掛在沿街燈柱上,，用以烘托熱烈的銷(xiāo)售氣氛,。
盆景花卉。
在售樓處大廳的各個(gè)角落,，分別擺設(shè),，以增加視覺(jué)美感、清新空氣和烘托親切氛圍,。
3)氣拱門(mén),、氣球。
在工地現(xiàn)場(chǎng),、市區(qū)主干道布置大型氣拱門(mén),、熱氣球、道旗，借以營(yíng)造項(xiàng)目熱烈的開(kāi)工,、開(kāi)盤(pán)氣氛,。
2、現(xiàn)場(chǎng)表演活動(dòng)內(nèi)容,。
1)軍樂(lè)隊(duì)：用于演奏振奮人心的樂(lè)曲,，作為背景音樂(lè)貫穿開(kāi)盤(pán)慶典儀式的始終。
2)腰鼓隊(duì)：在現(xiàn)場(chǎng)安排一支由20人組成的腰鼓隊(duì),，用于迎賓和送賓,，增添喜慶歡樂(lè)的氣氛。
3)舞獅活動(dòng)：在儀式過(guò)程中穿插舞獅活動(dòng)表演,，預(yù)示著__美好的發(fā)展前景,。
房地產(chǎn)廣告策劃書(shū)前言篇二
房地產(chǎn)廣告作為一種的經(jīng)濟(jì)活動(dòng),是房地產(chǎn)信息發(fā)布的重要方式,對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)起到了推波助瀾的作用。下面是本站小編整理的一些關(guān)于20xx年房地產(chǎn)廣告策劃,，供您參閱,。
一、前言,。
萊恩田園區(qū)的出現(xiàn),，體現(xiàn)了萊恩公司長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略眼光和做百年企業(yè)的雄心壯志。
萊恩田園區(qū)的出現(xiàn),，使萊恩公司在有意無(wú)意之中闖入了復(fù)合型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)這一前端領(lǐng)域的表現(xiàn),，或者說(shuō)，萊恩公司在有意無(wú)意之間為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的未來(lái)成功準(zhǔn)備了條件,。
萊恩田園區(qū)的出現(xiàn),，順應(yīng)了當(dāng)代人、當(dāng)代社會(huì)對(duì)綠色生態(tài)環(huán)境的向往與呼喚,，其深厚的發(fā)展?jié)摿Σ豢上蘖俊?/p>
萊恩田園區(qū)在開(kāi)發(fā)模式上,，采用了創(chuàng)新策劃在先，規(guī)劃設(shè)計(jì)在后,，讓兩者相互彌補(bǔ),、相映生輝的做法，也是一個(gè)超前性的景區(qū)與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式創(chuàng)新,，它對(duì)萊恩公司的未來(lái)事業(yè)將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響,。
二、市場(chǎng)分析,。
1)市場(chǎng)背景,。
萊恩田園區(qū)位于重慶九龍坡區(qū)西彭鎮(zhèn)一側(cè)，現(xiàn)占地約200畝,，前期果園開(kāi)發(fā)已小見(jiàn)成效,，大規(guī)模的綜合性開(kāi)發(fā)即將進(jìn)行,。
果園內(nèi)的果樹(shù)現(xiàn)在枇杷為主，同時(shí)準(zhǔn)備發(fā)展一批相應(yīng)的果樹(shù),，形成一個(gè)有多種水果樹(shù)的綜合性果園,。
在歷史上，西彭鎮(zhèn)是有栽種水果的悠久歷史的,，萬(wàn)畝紅桔的壯觀(guān)至今仍為人津津樂(lè)道,。如今，西彭鎮(zhèn)政府又提出了建立萬(wàn)畝伏淡季水果的發(fā)展戰(zhàn)略構(gòu)想,，為金果園的可持續(xù)性發(fā)展提供了強(qiáng)有力的支撐,。
現(xiàn)在，西彭鎮(zhèn)已有常住人口約五萬(wàn),，隨著渝西經(jīng)濟(jì)走廊的建設(shè)和新廠(chǎng)新單位的遷入,，西彭鎮(zhèn)的未來(lái)人口還會(huì)大量增加。西彭鎮(zhèn)的現(xiàn)有休閑娛樂(lè)設(shè)施——特別是新潮時(shí)尚的休閑娛樂(lè)設(shè)施已經(jīng)不能滿(mǎn)足居民們的需要,。
重慶主城區(qū)人口已超過(guò)600萬(wàn),，主城區(qū)居民的生活水平、消費(fèi)能力都在不斷的提高,，休閑娛樂(lè)的郊區(qū)化(由近郊逐步走向遠(yuǎn)郊)是一個(gè)不可阻擋的大趨勢(shì)。
2)產(chǎn)品分析,。
萊恩田園區(qū)位于重慶九龍坡區(qū)西彭鎮(zhèn)一側(cè),，現(xiàn)占地約200畝，萊恩田園區(qū)是重慶的一個(gè)具有獨(dú)特地理位置和優(yōu)越自然環(huán)境的,、大型生態(tài)綠化田園區(qū),。
優(yōu)勢(shì)：
一棵令人震驚和贊嘆的超級(jí)百果樹(shù)——。
它立在萊恩田園區(qū)的大門(mén)口或中心,。
它那巨碩無(wú)比的下部(直徑不低于十米)是鋼筋水泥雕塑出來(lái)的,，但外形與真樹(shù)相比，足以亂真,。
中心主要是空的,，以泥土填滿(mǎn)，使樹(shù)根能夠直通地下(包括外露一部分);也可巧妙設(shè)計(jì)一些彎曲的樹(shù)洞,，供孩子們捉迷藏,。
上部則有序地種植一批各種各樣的果樹(shù)，讓其慢慢長(zhǎng)大,，仿佛是巨樹(shù)的枝,，是巨樹(shù)的天生的組成部分。
還可為其編一個(gè)古老的神話(huà)傳說(shuō)故事,，讓許多游客更加深信不疑,。
果樹(shù)命名為“仙醉百果樹(shù)”,，由著名書(shū)法家題字，由著名文人寫(xiě)一篇賦,，立石碑刻于樹(shù)旁,。
這是果園獨(dú)創(chuàng)的特色景觀(guān)之一，是它的形象標(biāo)志之一,。
它是時(shí)尚氣息濃郁的公園化,，可以參照珊瑚公園的建筑風(fēng)格;。
在資金許可的前提下,，公園的設(shè)計(jì)建筑應(yīng)敢于適度超前(至少要有鮮明的獨(dú)家特色),，不要認(rèn)為遠(yuǎn)郊的公園設(shè)計(jì)就一定比主城區(qū)的公園落后，這方面做好了,，也是一個(gè)獨(dú)特的賣(mài)點(diǎn),，同時(shí)也能有效阻止競(jìng)爭(zhēng)者的跟進(jìn)。
劣勢(shì)：
對(duì)發(fā)展商來(lái)說(shuō),，是挑戰(zhàn),，從規(guī)劃設(shè)計(jì)的難度，建筑容積的降低,，園林景觀(guān)的增設(shè)造成的成本增加,，未來(lái)物業(yè)管理服務(wù)的升級(jí)，都要求發(fā)展商投入更多的人力物力財(cái)力,。
3)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析,。
東方半島花園是深圳布吉的一個(gè)具有獨(dú)特地理位置和優(yōu)越自然環(huán)境的、大型生態(tài)綠化園林式社區(qū),。東方半島花園招標(biāo)后,，打出‘特大型低密度園林式住宅’牌子，推出了‘綠色概念’和‘環(huán)保概念’,。這是附和深圳目前地產(chǎn)發(fā)展階段和消費(fèi)潮流的,。
東方半島花園的園林式是一個(gè)環(huán)境系統(tǒng)概念，大到小區(qū)的外圍環(huán)境,，內(nèi)部環(huán)境,，地形，布局,，空間,，庭院的序列，主題的不同,，功能的組合,，景觀(guān)的效果，小到園中的一石一水,，一草一木,，都要納入環(huán)境系統(tǒng)進(jìn)行精心設(shè)計(jì),。
三、廣告戰(zhàn)略,。
1)廣告目標(biāo),。
造市。制造銷(xiāo)售熱點(diǎn),。
造勢(shì),。多種媒體一起上，掀起立體廣告攻勢(shì),。
大范圍,、全方位、高密度傳播售樓信息,，激發(fā)購(gòu)買(mǎi)欲望,。
擴(kuò)大‘萊恩田園區(qū)’的知名度、識(shí)別度和美譽(yù)度,。
提升企業(yè)形象,。
一年之內(nèi)銷(xiāo)售量達(dá)到80%以上。
2)廣告對(duì)象,。
好玩好動(dòng)的西彭及主城區(qū)的幼兒,、兒童、少年;,。
對(duì)現(xiàn)代娛樂(lè)公園情有獨(dú)鐘的西彭及周邊地區(qū)青年;,。
喜歡到郊外的綠色果園環(huán)境中旅游觀(guān)光、休閑度假的,、收入較好的主城區(qū)居民;。
喜歡在大自然的環(huán)境中賞花,、品茶,、垂釣、養(yǎng)鳥(niǎo)的西彭中老年人;,。
喜愛(ài)周末公園休閑,、通俗文化演出、節(jié)日游園活動(dòng)的西彭及周邊地區(qū)居民;,。
具有懷舊情結(jié),、回歸自然心愿、喜好一點(diǎn)農(nóng)活類(lèi)勞動(dòng)體驗(yàn)的主城區(qū)居民;,。
樂(lè)意居住在綠色園林中的,、消費(fèi)水準(zhǔn)較高的西彭及主城區(qū)居民;。
3)廣告地區(qū),。
在重慶這個(gè)城市及周邊地區(qū),。
4)廣告創(chuàng)意,。
廣告主題：
(1)每天活在水果的世界里。
創(chuàng)意,。
選用孫悟空在花果山水漣洞的情景,。利用flash動(dòng)畫(huà)的方式展現(xiàn)孫悟空在那里的逍遙自在，然后跳到萊恩田園區(qū)的畫(huà)面與此相比,，有如回到了當(dāng)時(shí)的時(shí)代里,，最后，萊恩田園區(qū)你也每天尖在水果的世界里,。
(2)回到家,，就是渡假的開(kāi)始。
創(chuàng)意,。
一個(gè)懷了7個(gè)月的孕婦對(duì)剛下班回家的老公：“老公我在家里好悶,，我要去渡假?！?/p>
老公：“行,，馬上帶你上?！?/p>
上了車(chē),，不過(guò)多久就到了。
他們來(lái)到了一個(gè)仿佛世外桃園的果園里,，而且這里有新穎獨(dú)特的建筑樓房,。孕婦看到此情此景，脫口而出：“老公,，我要在這里住一輩子?!”
老公：“沒(méi)問(wèn)題,。”孕婦：“真的可以嗎?”老公：“當(dāng)然,，因?yàn)槲以缇驮谶@為你買(mǎi)了一套你一定會(huì)滿(mǎn)意的房子,。”孕婦：“哇,，你好棒呀!!!我每天都可以渡假了!!!!!!!”老公：“回到家,，就是渡假的開(kāi)始?！蹦阆朊刻於寄芏杉賳?就到萊恩田園區(qū),。
5)廣告實(shí)施階段。
第一期：試銷(xiāo)階段(三個(gè)月),。
行為方式----------新聞運(yùn)作,、廣告、
時(shí)間----------20xx年2月1日,。
新聞運(yùn)作是利用新聞媒介替我們作宣傳,。這種方式近年來(lái)被明智的地產(chǎn)商所采用,。新聞的力量遠(yuǎn)遠(yuǎn)在于廣告的影響，而且少花錢(qián),，多辦事,，容易形成口碑，引起廣泛注意,。
市場(chǎng)口碑已初步建立,，老客戶(hù)會(huì)引來(lái)新客戶(hù)。讓‘萊恩田園區(qū)’傳為美談,，變成公眾的社會(huì)話(huà)題,。
廣告方面加大投入量，報(bào)紙電視在強(qiáng)度,，廣度和深度上做足文章,。
加強(qiáng)管理和服務(wù)，讓售樓現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)的軟功變成硬功,，抓住后效應(yīng)不放,。
調(diào)動(dòng)新聞的一切可以調(diào)動(dòng)的手法和載體，進(jìn)行深入宣傳,。
合力吸引目標(biāo)客戶(hù),，引導(dǎo)30%目標(biāo)顧客購(gòu)買(mǎi)。
第四期：鞏固階段(三個(gè)月),。
行為方式-------------營(yíng)銷(xiāo),、廣告。
消化剩余樓盤(pán),，基本完成銷(xiāo)售計(jì)劃,。
對(duì)前三期廣告運(yùn)動(dòng)進(jìn)行檢驗(yàn)，對(duì)不足之處加以彌補(bǔ)和改進(jìn),。
細(xì)水長(zhǎng)流,，滲透式的廣告行為。
加強(qiáng)物業(yè)管理,，貫徹始終的良好服務(wù),，樹(shù)立住戶(hù)的主人公觀(guān)念,。
注意后效益和市場(chǎng)消費(fèi)心理貫性,。
完善各項(xiàng)法律手續(xù)和文書(shū)文件，規(guī)范,，科學(xué),，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)乇ＷC客戶(hù)各項(xiàng)權(quán)益。
前言,。
任何的廣告,。
策劃方案,。
的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷(xiāo)售，塑造,、提升品牌形象,。本方案在于為“站前廣場(chǎng)”提供一個(gè)準(zhǔn)確的定位與廣告方向，作出全程戰(zhàn)略性的指導(dǎo),。在對(duì)婁底房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行了深入細(xì)致的了解和研究分析的前提下,，找出“站前廣場(chǎng)”項(xiàng)目的資源問(wèn)題與機(jī)會(huì)，以達(dá)到或超出“站前廣場(chǎng)”原定銷(xiāo)售計(jì)劃,，并為婁底定興房地產(chǎn)公司塑造品牌,。
第一節(jié)市場(chǎng)分析。
一,、婁底市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況,。
20xx年1-8月全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達(dá)16457萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)87.4%,，是近年來(lái)增長(zhǎng)較快的,。
(二)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)的三個(gè)組成要素即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地、資金,、市場(chǎng)同步增長(zhǎng),。
1、土地前期投入增加,。20xx年1-8月,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積10.88萬(wàn)平方米，土地購(gòu)置費(fèi)3057萬(wàn)元,，分別比去年同期增長(zhǎng)14.5%和19.9%;土地開(kāi)發(fā)投資1250萬(wàn)元,，已完成土地開(kāi)發(fā)面積9.7萬(wàn)平方米。
2,、開(kāi)發(fā)規(guī)模擴(kuò)大,，開(kāi)發(fā)投資高速增長(zhǎng)。20xx年1-8月份,，全市房地產(chǎn)施工面積43.23萬(wàn)平方米,，比去年同期增加18萬(wàn)平方米，本年新開(kāi)工面積13.3萬(wàn)平方米,，比去年同期增加7.9萬(wàn)平方米,，增長(zhǎng)145%。全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資16457萬(wàn)元,，比去年同期增加7674萬(wàn)元,，增長(zhǎng)87.4%,對(duì)全市國(guó)有及其它經(jīng)濟(jì)投資增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為2.1%。從投資用途看，住宅投資完成6630萬(wàn)元,，增長(zhǎng)1.2倍,，辦公樓房完成投資542萬(wàn)元，增長(zhǎng)3.9倍,。
3,、企業(yè)融資能力有所增強(qiáng)，資金到位狀況較好,。20xx年1-8月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)共到位資金22266萬(wàn)元,，同比增長(zhǎng)2.6倍，從其構(gòu)成看,，利用外資資金增長(zhǎng)最快,，企業(yè)自籌資金最多。1-8月企業(yè)自籌資金13152萬(wàn)元,，增長(zhǎng)3.8倍;利用外資資金1050萬(wàn)元,，增長(zhǎng)69倍，其他資金8004萬(wàn)元,，增長(zhǎng)2.5倍,。
4、住房銷(xiāo)售高速增長(zhǎng),。今年全市商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售,，在去年增長(zhǎng)27.8%的高基數(shù)基礎(chǔ)上，保持高增長(zhǎng)勢(shì)頭,，20xx年1-8月份全市共銷(xiāo)售現(xiàn)房1.79萬(wàn)平方米,，同比增長(zhǎng)82.7%，其中住宅銷(xiāo)售1.72萬(wàn)平方米,，比去年同期增長(zhǎng)1.2倍,。
5、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市化建設(shè)緊密,，城市化建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,，我市北擴(kuò)南移的外延式城市擴(kuò)展建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，在我市今年從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的20家企業(yè)中,，婁星區(qū)內(nèi)集中了14家,，新化縣3家，雙峰縣2家,，漣源市1家,。
二、房地產(chǎn)發(fā)展所面臨的困難和挑戰(zhàn),。
一是商品房空置面積增加,。今年1-8月份全市商品房竣工面積超過(guò)商品房銷(xiāo)售面積0.6萬(wàn)平方米，商品房空置面積達(dá)1.1萬(wàn)平方米(其中住宅空置0.61萬(wàn)平方米),，占當(dāng)年施工面積總量的2.5%,，空置面積增長(zhǎng)63.6%。從商品房空置時(shí)間來(lái)看,，空置時(shí)間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例增長(zhǎng),，比上年提高4.4個(gè)百分點(diǎn),，空置房增多占用了企業(yè)的開(kāi)發(fā)資金,，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)生不利的影響。
二是房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)良莠不齊,，企業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)模小,、持續(xù)開(kāi)發(fā)能力低,，競(jìng)爭(zhēng)力差。近幾年來(lái)城市化建設(shè)的發(fā)展推動(dòng)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的發(fā)展,，存在一個(gè)項(xiàng)目孵出一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的問(wèn)題,，其開(kāi)發(fā)規(guī)模小。20xx年全市參加年檢的企業(yè)達(dá)65家,，而今年來(lái)真正有開(kāi)發(fā)任務(wù)的僅20家,，僅占全部年檢企業(yè)的30.8%。就目前有開(kāi)發(fā)工作量的20個(gè)企業(yè)而言,，開(kāi)發(fā)任務(wù)在3000萬(wàn)元以下有10個(gè),，占總數(shù)的50%;開(kāi)發(fā)任務(wù)在3000萬(wàn)元以上5000萬(wàn)元以下有5個(gè)，占總數(shù)的25%;開(kāi)發(fā)任務(wù)在5000萬(wàn)元以上有5個(gè),，占總數(shù)的25%,。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要以負(fù)債經(jīng)營(yíng)為主，嚴(yán)重依賴(lài)銀行資金,有的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期靠施工單位墊資,、中間靠銀行貸款開(kāi)發(fā),、后期靠個(gè)人按揭貸款,缺乏后續(xù)開(kāi)發(fā)能力。
總體看來(lái),，我市房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的現(xiàn)實(shí)和潛在需求,，發(fā)展空間較大。
二,、婁底市同類(lèi)產(chǎn)品調(diào)查統(tǒng)計(jì),。
“同類(lèi)”定義為具有商業(yè)廣場(chǎng)、寫(xiě)字樓,、賓館等的商用大廈?，F(xiàn)將婁底市漣鋼開(kāi)發(fā)區(qū)，婁底市城西區(qū)及婁星區(qū)進(jìn)行大體對(duì)比分析如下：
1,、漣鋼開(kāi)發(fā)區(qū),。
由于漣鋼為新開(kāi)發(fā)城區(qū)，在整個(gè)大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì),?？傮w來(lái)說(shuō)，漣鋼開(kāi)發(fā)區(qū)地段房地產(chǎn)都在賣(mài)自然環(huán)境,。
明源大酒店：
核心競(jìng)爭(zhēng)力：五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)概念,。
其周邊自然環(huán)境好;。
用綠色和五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)來(lái)吸引白領(lǐng),、外來(lái)投資者,、社會(huì)成功人士等;。
其定位為社會(huì)高薪階層,。
2,、城西地帶。以新開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目-城西農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)為主,。
城西農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)：
核心競(jìng)爭(zhēng)力：婁底市,、區(qū)兩級(jí)政府批準(zhǔn)興建的城西唯一農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)。
規(guī)模大,，規(guī)劃齊全,，有功能優(yōu)勢(shì)：
擁有15畝的面積，其中有320個(gè)攤位,，2480平方米生活超市,，108個(gè)鋪面，1200平方米倉(cāng)庫(kù),，48套配套住宅,，40各農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)車(chē)位。
住房均價(jià)718元每平方米,。門(mén)面2580元至4380元每平方米,。
定位：集農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)、零售,、加工,、倉(cāng)儲(chǔ)、大型超市,，商住,、飲食為主的大型農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)。
三消費(fèi)者分析,。
調(diào)查報(bào)告,。
》的結(jié)論，以及日前操作地區(qū)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn),，我們得出消費(fèi)者購(gòu)房心理和對(duì)住宅(辦公樓)要求如下：
4,、消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理的要求,。
b、物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶(hù)增加聯(lián)系,，加強(qiáng)溝通,。
第二節(jié)“站前廣場(chǎng)”項(xiàng)目分析。
一,、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析。
1環(huán)境：坐擁婁底火車(chē)站正對(duì)面,，坐享人流物流優(yōu)勢(shì),。洛湛、湘黔鐵路在這里呈十字交匯,，東至杭州,、上海，南至廣州,、深圳,、西去重慶、昆明,，北達(dá)首都北京,。婁底火車(chē)站是一編組站，每日接發(fā)客運(yùn)和貨運(yùn)列車(chē)200多對(duì),，是長(zhǎng)江以南第二大鐵路樞紐,，現(xiàn)有樓盤(pán)中少有的。
2地段：位于火車(chē)站正對(duì)面,，附近樓盤(pán)以明珠商業(yè)步行街,、金海商貿(mào)城為主，該地區(qū)已聚集相當(dāng)?shù)娜藲夂途幼≈?。臨近商業(yè)繁華地帶,，酒店、賓館,、火車(chē)站批發(fā)市場(chǎng),，水果批發(fā)大市場(chǎng)，形成較高具影響力的火車(chē)站商圈,。
3發(fā)展：據(jù)有關(guān)信息婁底火車(chē)站四年后有五六趟火車(chē)從這里始發(fā),，火車(chē)站周邊的土地、建筑物升值在即,，同時(shí),，餐飲業(yè)、娛樂(lè)業(yè),、旅游業(yè),、物流及零售業(yè)將飛速發(fā)展,。
物管：智能化管理，保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求,，符合本案的定位主題,。更是目標(biāo)消費(fèi)者著重考慮的主題。
二,、項(xiàng)目劣勢(shì)分析,。
1)品牌號(hào)召力：婁底房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較遲，開(kāi)始有競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì),，開(kāi)發(fā)商優(yōu)勝劣汰局面已開(kāi)始形成?，F(xiàn)在以巨龍、金海,、海匯,、中興、民基為代表的房地產(chǎn)公司經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)操作的成功,，已積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗(yàn),，在消費(fèi)者中有著不錯(cuò)的口碑。定興房產(chǎn)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)較晚,，在這一方面并沒(méi)有太強(qiáng)的品牌號(hào)召力,。
2)市場(chǎng)承受能力：由于婁底市消費(fèi)偏低，市場(chǎng)上如此高檔的樓盤(pán)還未出現(xiàn),。是否能夠把高收入人士吸引過(guò)來(lái),，是相當(dāng)關(guān)鍵的問(wèn)題，這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素,。
3)競(jìng)爭(zhēng)因素：由于近年來(lái)許多開(kāi)發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流,，盲目開(kāi)發(fā)，低價(jià)銷(xiāo)售,，造成價(jià)格波動(dòng)及銷(xiāo)售困難,。
三.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析。
第三節(jié)推廣策略界定,。
一,，目標(biāo)消費(fèi)群界定。
從“站前廣場(chǎng)”項(xiàng)目本身的定位和素質(zhì)出發(fā),，結(jié)合中高檔住宅(賓館,、寫(xiě)字樓)的銷(xiāo)售特點(diǎn)，界定“站前廣場(chǎng)”的目標(biāo)消費(fèi)群及其相關(guān)特征是：
1目標(biāo)消費(fèi)者：418建材市場(chǎng)業(yè)主,，果品批發(fā)市場(chǎng)業(yè)主,，電腦大市場(chǎng)業(yè)主，通訊市場(chǎng)業(yè)主,，城區(qū)附近投資置業(yè)者;以及自身具有經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的階層,。
2年齡：年齡大約在35到55歲,，
3家庭結(jié)構(gòu)已進(jìn)入中年期，居住空間之娛樂(lè)性與休閑性較大,，對(duì)生活要求很有質(zhì)感,。
4對(duì)家庭(辦公)環(huán)境有著高檔次的要求，有“物有所值”的消費(fèi)心理,，他們追求品位,，但他們又是商人，有商人的交易本性,，既有“物有所值”,。
5有強(qiáng)烈的虛榮心，喜歡攀比和玄耀,，,，但喜歡附庸風(fēng)雅,，希望通過(guò)外在條件來(lái)追求文化品位,。
一、社區(qū)市場(chǎng)訴求定位,。
東南亞風(fēng)情社區(qū),。
開(kāi)啟花都人居新時(shí)代。
新花都,、新人居,。
區(qū)位優(yōu)勢(shì)：新區(qū)商居中心地段，名校(云山中學(xué)),、名園(馬鞍山),、廣場(chǎng)毗鄰，周邊成熟配套,。
個(gè)性?xún)?yōu)勢(shì)：獨(dú)特人性化居住環(huán)境,、文化社區(qū)、東南亞風(fēng)情,。
二,、活動(dòng)策劃要旨。
五一長(zhǎng)假,，萬(wàn)商促銷(xiāo),。要想在鋪天蓋地的廣告宣傳中脫穎而出，非要?jiǎng)e出心裁,、吸引眼球不可,。
云珠花園的社區(qū)定位明確以后，公關(guān)及活動(dòng)促銷(xiāo)重點(diǎn)應(yīng)放凸顯獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢(shì)和人性化居住環(huán)境上,。
讓更多的潛在購(gòu)房者知曉,、領(lǐng)悟,、感受云珠花園的魅力優(yōu)勢(shì)并產(chǎn)生知名度、美譽(yù)度及產(chǎn)生購(gòu)房安居欲望是主題策劃活動(dòng)的主旨所在,。
以書(shū)畫(huà)文化藝術(shù)為活動(dòng)形式(謂之形),，以眾多目標(biāo)消費(fèi)者及有影響力傳播人物的直接參與為表現(xiàn)(謂之體)，以促進(jìn)樓盤(pán)美譽(yù)傳播和銷(xiāo)售為目的(謂之用),。
活動(dòng)策劃具體形式：以描繪人居環(huán)境為主題的書(shū)法與繪畫(huà)展覽,、表演、交流藝術(shù)節(jié)(簡(jiǎn)稱(chēng)：首屆“云珠花園”書(shū)畫(huà)藝術(shù)節(jié)),。
三,、主題廣告語(yǔ)。
云珠花園“描繪花都寫(xiě)意人居”
四,、活動(dòng)框架,。
1、時(shí)間：20xx年5月1日至7日,。
2,、活動(dòng)地點(diǎn)：云珠花園現(xiàn)場(chǎng)及售樓部。
3,、活動(dòng)內(nèi)容,。
(1)、兒童書(shū)法繪畫(huà)現(xiàn)場(chǎng)表演并比賽----1日,。
(2),、青少年書(shū)法繪畫(huà)現(xiàn)場(chǎng)表演并比賽---2日。
(3),、花都區(qū)書(shū)法畫(huà)家現(xiàn)場(chǎng)表演-----------3日,。
(4)、書(shū)畫(huà)家作品點(diǎn)評(píng),、藝術(shù)酒會(huì)沙龍---3日,。
(5)、獲獎(jiǎng)作品及書(shū)畫(huà)家作品展覽,、銷(xiāo)售,、捐贈(zèng)------4日至7日。
4,、活動(dòng)組織,。
協(xié)辦：(組織學(xué)生參與)區(qū)青少年宮。
區(qū)一幼,、圓玄幼,、圓玄小學(xué)、五小,、云山中學(xué)等,。
策劃承辦：祥業(yè)廣告公司(整個(gè)活動(dòng)具體組織,、布置、協(xié)調(diào)),。
媒體支持：花都新聞,、花都電視臺(tái)、廣播臺(tái),、《花都房地產(chǎn)》,。
5、促銷(xiāo)配合,。
1)參觀(guān)樣板房,、派發(fā)宣傳資料。
2)優(yōu)惠購(gòu)房折扣,。
3)購(gòu)房贈(zèng)送書(shū)畫(huà)作品,。
4)義賣(mài)書(shū)畫(huà)作品捐贈(zèng)青少年宮。
6,、經(jīng)費(fèi)預(yù)算,。
總費(fèi)用：63800元。
五,、我公司策劃承辦優(yōu)勢(shì),。
1,、祥業(yè)廣告與房地產(chǎn)—--房地產(chǎn),，我們最自信的舞臺(tái)!
祥業(yè)廣告公司是大型房地產(chǎn)公司衍生的專(zhuān)業(yè)子公司，對(duì)房地,。
2,、我們的自辦媒體：
《花都房地產(chǎn)》，我公司受花都房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)委托承辦的區(qū)域?qū)I(yè)雜志,?！锻顿Y花都》、《花都警訊》皆為我公司設(shè)計(jì)承印的專(zhuān)業(yè)雜志,。
3,、我們對(duì)房地產(chǎn)客戶(hù)的工作方式。
在分析市場(chǎng)及樓盤(pán)特點(diǎn)的基礎(chǔ)上,，購(gòu)建樓盤(pán)的核心定位和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),，運(yùn)用綜合的外在手段表現(xiàn)樓盤(pán)的定位、特色及優(yōu)勢(shì),，分析并劃定特定的目標(biāo)消費(fèi)群及其購(gòu)房心理習(xí)性,，采用恰當(dāng)?shù)姆绞綄⑿畔⒃V求傳達(dá)給目標(biāo)消費(fèi)者，激發(fā)其購(gòu)房欲望達(dá)成購(gòu)買(mǎi)行為,。
4,、如由我公司承辦活動(dòng),，《花都房地產(chǎn)》將贈(zèng)送2p專(zhuān)題報(bào)道及若干宣傳版面。
5,、我公司經(jīng)驗(yàn)豐富,、人脈深厚，可保證活動(dòng)組織的各項(xiàng)公關(guān),，邀請(qǐng)有影響力人物參與,，保障活動(dòng)檔次及傳播效果。
房地產(chǎn)廣告策劃書(shū)前言篇三
3.琴臺(tái)穎園——景觀(guān)多人一點(diǎn),，生活邁高一線(xiàn),。
4.水榭香堤——潺潺歲月，戀戀生活,。
5.南國(guó)風(fēng)華天城——思想者的風(fēng)暴;比住花園更美好的家在哪里?
6.澎湖高級(jí)公寓——尊崇生活,，完美呈現(xiàn)。
7.麗島花園——裝飾城市的風(fēng)景,。
8.銀河灣——一個(gè)放飛心情的港灣,。
9.世紀(jì)廣場(chǎng)——世紀(jì)廣場(chǎng)改變辦公時(shí)代;5a智能純寫(xiě)字樓，執(zhí)掌中南資本核心,。
10.青青美廬——庭院濃蔭街坊情,。
11.青青美廬(商鋪)——一鋪養(yǎng)三代，在武漢最具升值潛力的新城門(mén)戶(hù)栽種搖錢(qián)樹(shù),。
12.徐東銷(xiāo)品茂——全新生活全新體驗(yàn);消費(fèi)和娛樂(lè)真正“一站式”
13.泰和中央公寓——黃金沌口小戶(hù)型樓王百變?nèi)芡顿Y有理,。
14.獅城名居——高知社區(qū)高雅人群高尚生活。
15.名都花園——鳥(niǎo)語(yǔ)花香純水岸,。
16.學(xué)雅芳鄰——書(shū)香地,，文化家。
17.南國(guó)明珠——都市人的心靈居所,。
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房地產(chǎn)廣告策劃書(shū)前言篇四
造市,。制造銷(xiāo)售熱點(diǎn),。
造勢(shì)。多種媒體一齊上,，掀起立體廣告攻勢(shì),。
大范圍、全方位,、高密度傳播售樓信息,，激發(fā)購(gòu)買(mǎi)欲望。
擴(kuò)大‘xx田園區(qū)’的知名度、識(shí)別度和美譽(yù)度,。
提升企業(yè)形象,。
一年之內(nèi)銷(xiāo)售量到達(dá)80%以上。
好玩好動(dòng)的西彭及主城區(qū)的幼兒,、兒童,、少年。
對(duì)現(xiàn)代娛樂(lè)公園情有獨(dú)鐘的西彭及周邊地區(qū)青年,。
喜歡到郊外的綠色果園環(huán)境中旅游觀(guān)光,、休閑度假的、收入較好的主城區(qū)居民,。
喜歡在大自然的環(huán)境中賞花,、品茶、垂釣,、養(yǎng)鳥(niǎo)的西彭中老年人,。
喜愛(ài)周末公園休閑、通俗文化演出,、節(jié)日游園活動(dòng)的西彭及周邊地區(qū)居民,。
具有懷舊情結(jié)、回歸自然心愿,、喜好一點(diǎn)農(nóng)活類(lèi)勞動(dòng)體驗(yàn)的主城區(qū)居民,。
樂(lè)意居住在綠色園林中的、消費(fèi)水準(zhǔn)較高的西彭及主城區(qū)居民,。
在重慶這個(gè)城市及周邊地區(qū),。
廣告主題：
（1）每一天活在水果的世界里。
創(chuàng)意,。
選用孫悟空在花果山水漣洞的情景,。利用flash動(dòng)畫(huà)的方式展現(xiàn)孫悟空在那里的逍遙自在,，然后跳到xx田園區(qū)的畫(huà)面與此相比,，有如回到了當(dāng)時(shí)的時(shí)代里，最后,，xx田園區(qū)你也每一天尖在水果的世界里,。
（2）回到家，就是渡假的開(kāi)始,。
創(chuàng)意,。
一個(gè)懷了7個(gè)月的孕婦對(duì)剛下班回家的老公：“老公我在家里好悶，我要去渡假,?！?/p>
老公：“行，立刻帶你上?！?/p>
上了車(chē),，但是多久就到了。
他們來(lái)到了一個(gè)仿佛世外桃園的果園里,，而且那里有新穎獨(dú)特的建筑樓房,。孕婦看到此情此景，脫口而出：“老公,，我要在那里住一輩子,？！”
老公：“沒(méi)問(wèn)題,?！痹袐D：“真的能夠嗎？”老公：“當(dāng)然,，因?yàn)槲以缇驮谶@為你買(mǎi)了一套你必須會(huì)滿(mǎn)意的房子,。”孕婦：“哇,，你好棒呀?。?！我每一天都能夠渡假了,！”老公：“回到家，就是渡假的開(kāi)始,?！蹦阆朊恳惶於寄芏杉賳幔烤偷絰x田園區(qū),。
第一期：試銷(xiāo)階段（三個(gè)月）,。
行為方式：新聞運(yùn)作、廣告,。
時(shí)間：20xx年2月1日,。
新聞運(yùn)作是利用新聞媒介替我們作宣傳。這種方式近年來(lái)被明智的地產(chǎn)商所采用,。新聞的力量遠(yuǎn)遠(yuǎn)在于廣告的影響,，而且少花錢(qián)，多辦事,，容易構(gòu)成口碑,，引起廣泛注意。
大造聲勢(shì),。對(duì)重慶本地目標(biāo)市場(chǎng)采用密集轟炸式的廣告宣傳,，各種媒體一齊上,，采用多種促銷(xiāo)手段，造成立體廣告攻勢(shì),。
讓受眾和消費(fèi)群了解物業(yè)的基本狀況,，同時(shí)塑造發(fā)展商的良好公眾形象。
在首期宣傳中,，讓40%的目標(biāo)客戶(hù)明白xx田園區(qū),，并在心目中留下深刻印象。
以?xún)?nèi)部認(rèn)購(gòu)為先聲,，以?xún)?yōu)惠的價(jià)格和條件進(jìn)行首輪銷(xiāo)售,，銷(xiāo)售量到達(dá)10%。
吸引目標(biāo)對(duì)象注意,，誘導(dǎo)20%的目標(biāo)顧客采取購(gòu)買(mǎi)行動(dòng),。
及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，對(duì)第二期銷(xiāo)售計(jì)劃進(jìn)行補(bǔ)充,，調(diào)整和完善,。
第二期：擴(kuò)銷(xiāo)階段（三個(gè)月）。
行為方式：新聞,、廣告,、營(yíng)銷(xiāo)。
乘第一期廣告之余威,，持續(xù)其熱度不要降下來(lái),，繼續(xù)采取寬正面立體推廣，鞏固已有成績(jī),，吸引目標(biāo)受眾更多的注意,，變潛在客戶(hù)為準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)群。
一期的承諾已經(jīng)兌現(xiàn),，要倍加珍惜已有的市場(chǎng)口碑,，在園林風(fēng)的大主題下，煽風(fēng)點(diǎn)火,，鼓勵(lì)和引導(dǎo)更多的人來(lái)買(mǎi)xx田園區(qū),。
此時(shí)前來(lái)看房和參觀(guān)售樓處的人相應(yīng)增多，此時(shí)廣告投其所好,，不失時(shí)機(jī)地?cái)U(kuò)大市場(chǎng)占有率,。銷(xiāo)售服務(wù)必須要跟上去。
繼續(xù)吸引目標(biāo)受眾,，注目率已達(dá)40%左右，并構(gòu)成必須之口碑,。
合力促進(jìn)銷(xiāo)售,，引導(dǎo)30%的目標(biāo)顧客采取購(gòu)買(mǎi)行為，并繼續(xù)產(chǎn)生邊際效應(yīng)。
第三期：強(qiáng)銷(xiāo)階段（四個(gè)月）,。
行為方式：新聞,、廣告、營(yíng)銷(xiāo),。
充分利用新聞的巨大效應(yīng),，變廣告行為為新聞行為，讓記者和報(bào)紙的新聞版為售樓服務(wù),，評(píng)論,、專(zhuān)訪(fǎng)報(bào)道、特寫(xiě)等新聞手法充分加以利用,。
部分客戶(hù)進(jìn)行現(xiàn)身說(shuō)法,，談xx別墅區(qū)的好處，增加可信性,。
市場(chǎng)口碑已初步建立,，老客戶(hù)會(huì)引來(lái)新客戶(hù)。讓‘xx田園區(qū)’傳為美談,，變成公眾的社會(huì)話(huà)題,。
廣告方面加大投入量，報(bào)紙電視在強(qiáng)度,，廣度和深度上做足文章,。
加強(qiáng)管理和服務(wù)，讓售樓現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)的軟功變成硬功,，抓住后效應(yīng)不放,。
調(diào)動(dòng)新聞的一切能夠調(diào)動(dòng)的手法和載體，進(jìn)行深入宣傳,。
合力吸引目標(biāo)客戶(hù),，引導(dǎo)30%目標(biāo)顧客購(gòu)買(mǎi)。
第四期：鞏固階段（三個(gè)月）,。
行為方式：營(yíng)銷(xiāo),、廣告。
消化剩余樓盤(pán),，基本完成銷(xiāo)售計(jì)劃,。
對(duì)前三期廣告運(yùn)動(dòng)進(jìn)行檢驗(yàn)，對(duì)不足之處加以彌補(bǔ)和改善,。
細(xì)水長(zhǎng)流,，滲透式的廣告行為。
加強(qiáng)物業(yè)管理,，貫徹始終的良好服務(wù),，樹(shù)立住戶(hù)的主人公觀(guān)念,。
注意后效益和市場(chǎng)消費(fèi)心理貫性。
完善各項(xiàng)法律手續(xù)和文書(shū)文件,，規(guī)范,，科學(xué)，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)乇ＷC客戶(hù)各項(xiàng)權(quán)益,。
房地產(chǎn)廣告策劃書(shū)前言篇五
一個(gè)產(chǎn)品的銷(xiāo)售好壞,，很大程度在于。
策劃方案,。
好不好,，廣告可以提升一個(gè)產(chǎn)品的知名度，下面就由小編在為大家整理的房地產(chǎn)廣告策書(shū),，歡迎大家借鑒!
(realestateplanning),。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要加強(qiáng)廣告意識(shí)，不僅要使廣告發(fā)布的內(nèi)容和行為符合有關(guān)法律,、法規(guī)的要求,，而且要合理控制廣告費(fèi)用投入，使廣告能起到有效的促銷(xiāo)作用,。這就要求開(kāi)發(fā)商和代理商重視和加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告策劃,。但實(shí)際上，不少開(kāi)發(fā)商在營(yíng)銷(xiāo)策劃時(shí),，只考慮具體的廣告的實(shí)施計(jì)劃,，如廣告的媒體、投入力度,、頻度等,，而沒(méi)有深入、系統(tǒng)地進(jìn)行廣告策劃,。因而有些房地產(chǎn)廣告的效果不如人意,，難以取得營(yíng)銷(xiāo)佳績(jī)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈,，代理公司和廣告公司的深層次介入,，廣告策劃已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的客觀(guān)要求。
其一是商譽(yù)廣告,。它強(qiáng)調(diào)樹(shù)立開(kāi)發(fā)商或代理商的形象,。
其二是產(chǎn)品廣告。它樹(shù)立開(kāi)發(fā)地區(qū),、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的信譽(yù),。
其三是產(chǎn)品廣告。它是為某個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的推銷(xiāo)而做的廣告,。此外,，還有樣品房,，這是一種實(shí)體的,，看得見(jiàn)摸得著的廣告,。
二是房地產(chǎn)展銷(xiāo)會(huì)。這也是一種促銷(xiāo)手段,。它通過(guò)房地產(chǎn)商品的模型展覽,，設(shè)計(jì)圖紙的介紹，散發(fā)宣傳小冊(cè)子等方法,，引起客戶(hù)的興趣,，刺激客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)欲。
三是人員推銷(xiāo),。這能使推銷(xiāo)員面對(duì)面地了解客戶(hù)的需求,，解答客戶(hù)的問(wèn)題，有針對(duì)性地是行推銷(xiāo),。由于房地產(chǎn)商品集土地,、開(kāi)發(fā)、建筑,、金融等知識(shí)為一身,，是一種特殊商品，所以這類(lèi)推銷(xiāo)人員常由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人,、代理商或現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售接待員等內(nèi)行擔(dān)任,。另外，優(yōu)秀的管理和周到的服務(wù)是一種無(wú)形的廣告,，對(duì)銷(xiāo)售一定會(huì)起到促進(jìn)作用,。
開(kāi)發(fā)商可根據(jù)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略的需要，組合運(yùn)用,。在進(jìn)行廣告策劃時(shí),，應(yīng)遵循以下原則：
1.時(shí)代性策劃觀(guān)念具有超前意識(shí)，符合社會(huì)變革和人們居住需求變化的需要,。
2.創(chuàng)新性策劃富有創(chuàng)意,，能夠塑造樓盤(pán)的獨(dú)特風(fēng)格，體現(xiàn)”把握特色,，創(chuàng)造特色,，發(fā)揮特色”的策劃技巧。
3.實(shí)用性策劃符合營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略的總體要求,，符合房地產(chǎn)市場(chǎng)和開(kāi)發(fā)商的實(shí)際情況,，具有成本低、見(jiàn)效快和可操作的特點(diǎn),。
4.階段性策劃圍繞房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的全過(guò)程有計(jì)劃,、有步驟地展開(kāi),，并保持廣告的相對(duì)穩(wěn)定性、連續(xù)性和一貫性,。
5.全局性廣告,、銷(xiāo)售促進(jìn)、人員推銷(xiāo)和宣傳推廣是開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)組合的四種手段,，廣告策劃需兼顧全局,，考慮四種方法的綜合效果。
房地產(chǎn)廣告策劃內(nèi)容豐富,大體上可分成五個(gè)部分,，即：廣告目標(biāo),、市場(chǎng)分析、廣告策略,、廣告計(jì)劃和廣告效果測(cè)定,。
房地產(chǎn)廣告目標(biāo)主要確立廣告的類(lèi)型;廣告欲達(dá)到的目標(biāo)和有關(guān)建議。
主要包括營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境分析,、客戶(hù)分析,、個(gè)案分析和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析等。若開(kāi)發(fā)商在營(yíng)銷(xiāo)策劃時(shí)已將宏觀(guān)和微觀(guān)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境分析得透徹,、準(zhǔn)確,，則可將重點(diǎn)放在其它幾項(xiàng)分析上?？蛻?hù)分析主要分析客戶(hù)的來(lái)源和購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī),，如信賴(lài)開(kāi)發(fā)商、保值增值,、樓盤(pán)設(shè)計(jì)合理,、地段較好、價(jià)位合適等,，也要分析客戶(hù)可能拒絕的原因,，如附近有更合適的樓盤(pán)、交通不便,、購(gòu)房投資信心不足等,。個(gè)案分析主要分析開(kāi)發(fā)商的實(shí)力、業(yè)績(jī),，樓盤(pán)規(guī)劃,、設(shè)計(jì)特色，主要設(shè)備和裝修情況,，配套設(shè)施情況以及樓盤(pán)面積,、結(jié)構(gòu)、朝向、間隔,、價(jià)位等方面的情況,。進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析時(shí)，除了要分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手實(shí)力和競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的情況,，還要分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的廣告活動(dòng),，以吸取有益的東西，揚(yáng)長(zhǎng)避短,。
房地產(chǎn)廣告策劃書(shū)前言篇六
房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中處于先導(dǎo)地位,已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),。下面是有20xx房地產(chǎn)廣告,。
歡迎參閱,。
一、前言,。
萊恩田園區(qū)的出現(xiàn),，體現(xiàn)了萊恩公司長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略眼光和做百年企業(yè)的雄心壯志。
萊恩田園區(qū)的出現(xiàn),，使萊恩公司在有意無(wú)意之中闖入了復(fù)合型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)這一前端領(lǐng)域的表現(xiàn),，或者說(shuō)，萊恩公司在有意無(wú)意之間為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的未來(lái)成功準(zhǔn)備了條件,。
萊恩田園區(qū)的出現(xiàn),，順應(yīng)了當(dāng)代人、當(dāng)代社會(huì)對(duì)綠色生態(tài)環(huán)境的向往與呼喚,，其深厚的發(fā)展?jié)摿Σ豢上蘖俊?/p>
萊恩田園區(qū)在開(kāi)發(fā)模式上,，采用了創(chuàng)新策劃在先，規(guī)劃設(shè)計(jì)在后,，讓兩者相互彌補(bǔ),、相映生輝的做法，也是一個(gè)超前性的景區(qū)與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式創(chuàng)新,，它對(duì)萊恩公司的未來(lái)事業(yè)將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響,。
二、市場(chǎng)分析,。
1)市場(chǎng)背景,。
萊恩田園區(qū)位于重慶九龍坡區(qū)西彭鎮(zhèn)一側(cè)，現(xiàn)占地約200畝,，前期果園開(kāi)發(fā)已小見(jiàn)成效,，大規(guī)模的綜合性開(kāi)發(fā)即將進(jìn)行。
果園內(nèi)的果樹(shù)現(xiàn)在枇杷為主,，同時(shí)準(zhǔn)備發(fā)展一批相應(yīng)的果樹(shù),，形成一個(gè)有多種水果樹(shù)的綜合性果園。
在歷史上,，西彭鎮(zhèn)是有栽種水果的悠久歷史的,，萬(wàn)畝紅桔的壯觀(guān)至今仍為人津津樂(lè)道,。如今，西彭鎮(zhèn)政府又提出了建立萬(wàn)畝伏淡季水果的發(fā)展戰(zhàn)略構(gòu)想,，為金果園的可持續(xù)性發(fā)展提供了強(qiáng)有力的支撐,。
現(xiàn)在，西彭鎮(zhèn)已有常住人口約五萬(wàn),，隨著渝西經(jīng)濟(jì)走廊的建設(shè)和新廠(chǎng)新單位的遷入,，西彭鎮(zhèn)的未來(lái)人口還會(huì)大量增加。西彭鎮(zhèn)的現(xiàn)有休閑娛樂(lè)設(shè)施——特別是新潮時(shí)尚的休閑娛樂(lè)設(shè)施已經(jīng)不能滿(mǎn)足居民們的需要,。
重慶主城區(qū)人口已超過(guò)600萬(wàn),，主城區(qū)居民的生活水平、消費(fèi)能力都在不斷的提高,，休閑娛樂(lè)的郊區(qū)化(由近郊逐步走向遠(yuǎn)郊)是一個(gè)不可阻擋的大趨勢(shì),。
2)產(chǎn)品分析。
萊恩田園區(qū)位于重慶九龍坡區(qū)西彭鎮(zhèn)一側(cè),，現(xiàn)占地約200畝,，萊恩田園區(qū)是重慶的一個(gè)具有獨(dú)特地理位置和優(yōu)越自然環(huán)境的、大型生態(tài)綠化田園區(qū),。
優(yōu)勢(shì)：
一棵令人震驚和贊嘆的超級(jí)百果樹(shù)——,。
它立在萊恩田園區(qū)的大門(mén)口或中心。
它那巨碩無(wú)比的下部(直徑不低于十米)是鋼筋水泥雕塑出來(lái)的,，但外形與真樹(shù)相比,，足以亂真。
中心主要是空的,，以泥土填滿(mǎn),，使樹(shù)根能夠直通地下(包括外露一部分);也可巧妙設(shè)計(jì)一些彎曲的樹(shù)洞，供孩子們捉迷藏,。
上部則有序地種植一批各種各樣的果樹(shù),，讓其慢慢長(zhǎng)大，仿佛是巨樹(shù)的枝,，是巨樹(shù)的天生的組成部分,。
還可為其編一個(gè)古老的神話(huà)傳說(shuō)故事，讓許多游客更加深信不疑,。
果樹(shù)命名為“仙醉百果樹(shù)”,，由著名書(shū)法家題字，由著名文人寫(xiě)一篇賦,，立石碑刻于樹(shù)旁,。
這是果園獨(dú)創(chuàng)的特色景觀(guān)之一，是它的形象標(biāo)志之一。
它是時(shí)尚氣息濃郁的公園化,，可以參照珊瑚公園的建筑風(fēng)格;,。
在資金許可的前提下，公園的設(shè)計(jì)建筑應(yīng)敢于適度超前(至少要有鮮明的獨(dú)家特色),，不要認(rèn)為遠(yuǎn)郊的公園設(shè)計(jì)就一定比主城區(qū)的公園落后,，這方面做好了，也是一個(gè)獨(dú)特的賣(mài)點(diǎn),，同時(shí)也能有效阻止競(jìng)爭(zhēng)者的跟進(jìn),。
劣勢(shì)：
對(duì)發(fā)展商來(lái)說(shuō)，是挑戰(zhàn),，從規(guī)劃設(shè)計(jì)的難度,，建筑容積的降低，園林景觀(guān)的增設(shè)造成的成本增加,，未來(lái)物業(yè)管理服務(wù)的升級(jí),，都要求發(fā)展商投入更多的人力物力財(cái)力。
3)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析,。
東方半島花園是深圳布吉的一個(gè)具有獨(dú)特地理位置和優(yōu)越自然環(huán)境的、大型生態(tài)綠化園林式社區(qū),。東方半島花園招標(biāo)后,，打出‘特大型低密度園林式住宅’牌子，推出了‘綠色概念’和‘環(huán)保概念’,。這是附和深圳目前地產(chǎn)發(fā)展階段和消費(fèi)潮流的,。
東方半島花園的園林式是一個(gè)環(huán)境系統(tǒng)概念，大到小區(qū)的外圍環(huán)境,，內(nèi)部環(huán)境,，地形，布局,，空間,，庭院的序列，主題的不同,，功能的組合,，景觀(guān)的效果，小到園中的一石一水,，一草一木,，都要納入環(huán)境系統(tǒng)進(jìn)行精心設(shè)計(jì)。
三,、廣告戰(zhàn)略,。
1)廣告目標(biāo)。
造市。制造銷(xiāo)售熱點(diǎn),。
造勢(shì),。多種媒體一起上，掀起立體廣告攻勢(shì),。
大范圍,、全方位、高密度傳播售樓信息,，激發(fā)購(gòu)買(mǎi)欲望,。
擴(kuò)大‘萊恩田園區(qū)’的知名度、識(shí)別度和美譽(yù)度,。
提升企業(yè)形象,。
一年之內(nèi)銷(xiāo)售量達(dá)到80%以上。
好玩好動(dòng)的西彭及主城區(qū)的幼兒,、兒童,、少年;。
對(duì)現(xiàn)代娛樂(lè)公園情有獨(dú)鐘的西彭及周邊地區(qū)青年;,。
喜歡到郊外的綠色果園環(huán)境中旅游觀(guān)光,、休閑度假的、收入較好的主城區(qū)居民;,。
喜歡在大自然的環(huán)境中賞花,、品茶、垂釣,、養(yǎng)鳥(niǎo)的西彭中老年人;,。
喜愛(ài)周末公園休閑、通俗文化演出,、節(jié)日游園活動(dòng)的西彭及周邊地區(qū)居民;,。
具有懷舊情結(jié)、回歸自然心愿,、喜好一點(diǎn)農(nóng)活類(lèi)勞動(dòng)體驗(yàn)的主城區(qū)居民;,。
樂(lè)意居住在綠色園林中的、消費(fèi)水準(zhǔn)較高的西彭及主城區(qū)居民;,。
3)廣告地區(qū),。
在重慶這個(gè)城市及周邊地區(qū)。
4)廣告創(chuàng)意,。
廣告主題：
(1)每天活在水果的世界里,。
創(chuàng)意。
選用孫悟空在花果山水漣洞的情景,。利用flash動(dòng)畫(huà)的方式展現(xiàn)孫悟空在那里的逍遙自在,，然后跳到萊恩田園區(qū)的畫(huà)面與此相比,，有如回到了當(dāng)時(shí)的時(shí)代里，最后,，萊恩田園區(qū)你也每天尖在水果的世界里,。
(2)回到家，就是渡假的開(kāi)始,。
創(chuàng)意,。
一個(gè)懷了7個(gè)月的孕婦對(duì)剛下班回家的老公：“老公我在家里好悶，我要去渡假,?！?/p>
老公：“行，馬上帶你上,?！?/p>
上了車(chē)，不過(guò)多久就到了,。
他們來(lái)到了一個(gè)仿佛世外桃園的果園里,，而且這里有新穎獨(dú)特的建筑樓房。孕婦看到此情此景,，脫口而出：“老公,，我要在這里住一輩子?!”
老公：“沒(méi)問(wèn)題?！痹袐D：“真的可以嗎?”老公：“當(dāng)然,，因?yàn)槲以缇驮谶@為你買(mǎi)了一套你一定會(huì)滿(mǎn)意的房子?！痹袐D：“哇，你好棒呀!!!我每天都可以渡假了!!!!!!!”老公：“回到家,，就是渡假的開(kāi)始,。”你想每天都能渡假嗎?就到萊恩田園區(qū),。
5)廣告實(shí)施階段,。
第一期：試銷(xiāo)階段(三個(gè)月)。
行為方式----------新聞運(yùn)作,、廣告,、
時(shí)間----------20xx年2月1日。
新聞運(yùn)作是利用新聞媒介替我們作宣傳,。這種方式近年來(lái)被明智的地產(chǎn)商所采用,。新聞的力量遠(yuǎn)遠(yuǎn)在于廣告的影響，而且少花錢(qián),，多辦事,，容易形成口碑,，引起廣泛注意。
讓受眾和消費(fèi)群了解物業(yè)的基本情況,，同時(shí)塑造發(fā)展商的良好公眾形象,。
在首期宣傳中，讓40%的目標(biāo)客戶(hù)知道萊恩田園區(qū),，并在心目中留下深刻印象,。
以?xún)?nèi)部認(rèn)購(gòu)為先聲，以?xún)?yōu)惠的價(jià)格和條件進(jìn)行首輪銷(xiāo)售,，銷(xiāo)售量達(dá)到10%,。
吸引目標(biāo)對(duì)象注意，誘導(dǎo)20%的目標(biāo)顧客采取購(gòu)買(mǎi)行動(dòng),。
及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn),，對(duì)第二期銷(xiāo)售計(jì)劃進(jìn)行補(bǔ)充，調(diào)整和完善,。
第二期：擴(kuò)銷(xiāo)階段(三個(gè)月),。
行為方式-----------新聞、廣告,、營(yíng)銷(xiāo),。
乘第一期廣告之余威，保持其熱度不要降下來(lái),，繼續(xù)采取寬正面立體推廣,，鞏固已有成績(jī)，吸引目標(biāo)受眾更多的注意,，變潛在客戶(hù)為準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)群,。
一期的承諾已經(jīng)兌現(xiàn)，要倍加珍惜已有的市場(chǎng)口碑,，在園林風(fēng)的大主題下,，煽風(fēng)點(diǎn)火，鼓勵(lì)和引導(dǎo)更多的人來(lái)買(mǎi)萊恩田園區(qū),。
此時(shí)前來(lái)看房和參觀(guān)售樓處的人相應(yīng)增多,，此時(shí)廣告投其所好，不失時(shí)機(jī)地?cái)U(kuò)大市場(chǎng)占有率,。銷(xiāo)售服務(wù)一定要跟上去,。
繼續(xù)吸引目標(biāo)受眾，注目率已達(dá)40%左右,，并形成一定之口碑,。
合力促進(jìn)銷(xiāo)售，引導(dǎo)30%的目標(biāo)顧客采取購(gòu)買(mǎi)行為,，并繼續(xù)產(chǎn)生邊際效應(yīng),。
第三期：強(qiáng)銷(xiāo)階段(四個(gè)月),。
行為方式-------------新聞、廣告,、營(yíng)銷(xiāo),。
充分利用新聞的巨大效應(yīng)，變廣告行為為新聞行為,，讓記者和報(bào)紙的新聞版為售樓服務(wù),，評(píng)論、專(zhuān)訪(fǎng)報(bào)道,、特寫(xiě)等新聞手法充分加以利用,。
部分客戶(hù)進(jìn)行現(xiàn)身說(shuō)法，談萊恩別墅區(qū)的好處,，增加可信性,。
市場(chǎng)口碑已初步建立，老客戶(hù)會(huì)引來(lái)新客戶(hù),。讓‘萊恩田園區(qū)’傳為美談,，變成公眾的社會(huì)話(huà)題。
廣告方面加大投入量,，報(bào)紙電視在強(qiáng)度,，廣度和深度上做足文章。
加強(qiáng)管理和服務(wù),，讓售樓現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)的軟功變成硬功,，抓住后效應(yīng)不放。
調(diào)動(dòng)新聞的一切可以調(diào)動(dòng)的手法和載體,，進(jìn)行深入宣傳,。
合力吸引目標(biāo)客戶(hù)，引導(dǎo)30%目標(biāo)顧客購(gòu)買(mǎi),。
第四期：鞏固階段(三個(gè)月),。
行為方式-------------營(yíng)銷(xiāo)、廣告,。
消化剩余樓盤(pán)，基本完成銷(xiāo)售計(jì)劃,。
對(duì)前三期廣告運(yùn)動(dòng)進(jìn)行檢驗(yàn),，對(duì)不足之處加以彌補(bǔ)和改進(jìn)。
細(xì)水長(zhǎng)流,，滲透式的廣告行為,。
加強(qiáng)物業(yè)管理，貫徹始終的良好服務(wù),，樹(shù)立住戶(hù)的主人公觀(guān)念,。
注意后效益和市場(chǎng)消費(fèi)心理貫性,。
完善各項(xiàng)法律手續(xù)和文書(shū)文件，規(guī)范,，科學(xué),，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)乇ＷC客戶(hù)各項(xiàng)權(quán)益。
前言,。
任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷(xiāo)售,，塑造、提升品牌形象,。本方案在于為“站前廣場(chǎng)”提供一個(gè)準(zhǔn)確的定位與廣告方向,，作出全程戰(zhàn)略性的指導(dǎo)。在對(duì)婁底房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行了深入細(xì)致的了解和研究分析的前提下,，找出“站前廣場(chǎng)”項(xiàng)目的資源問(wèn)題與機(jī)會(huì),，以達(dá)到或超出“站前廣場(chǎng)”原定銷(xiāo)售計(jì)劃，并為婁底定興房地產(chǎn)公司塑造品牌,。
第一節(jié)市場(chǎng)分析,。
一、婁底市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況,。
(一)20xx年以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大幅增長(zhǎng),。
20xx年1-8月全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達(dá)16457萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)87.4%,，是近年來(lái)增長(zhǎng)較快的,。
(二)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)的三個(gè)組成要素即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地、資金,、市場(chǎng)同步增長(zhǎng),。
1、土地前期投入增加,。20xx年1-8月,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積10.88萬(wàn)平方米，土地購(gòu)置費(fèi)3057萬(wàn)元,，分別比去年同期增長(zhǎng)14.5%和19.9%;土地開(kāi)發(fā)投資1250萬(wàn)元,，已完成土地開(kāi)發(fā)面積9.7萬(wàn)平方米。
2,、開(kāi)發(fā)規(guī)模擴(kuò)大,，開(kāi)發(fā)投資高速增長(zhǎng)。20xx年1-8月份,，全市房地產(chǎn)施工面積43.23萬(wàn)平方米,，比去年同期增加18萬(wàn)平方米，本年新開(kāi)工面積13.3萬(wàn)平方米,，比去年同期增加7.9萬(wàn)平方米,，增長(zhǎng)145%,。全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資16457萬(wàn)元，比去年同期增加7674萬(wàn)元,，增長(zhǎng)87.4%,對(duì)全市國(guó)有及其它經(jīng)濟(jì)投資增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為2.1%,。從投資用途看，住宅投資完成6630萬(wàn)元,，增長(zhǎng)1.2倍,，辦公樓房完成投資542萬(wàn)元，增長(zhǎng)3.9倍,。
3,、企業(yè)融資能力有所增強(qiáng)，資金到位狀況較好,。20xx年1-8月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)共到位資金22266萬(wàn)元,，同比增長(zhǎng)2.6倍，從其構(gòu)成看,，利用外資資金增長(zhǎng)最快,，企業(yè)自籌資金最多。1-8月企業(yè)自籌資金13152萬(wàn)元,，增長(zhǎng)3.8倍;利用外資資金1050萬(wàn)元,，增長(zhǎng)69倍，其他資金8004萬(wàn)元,，增長(zhǎng)2.5倍,。
4、住房銷(xiāo)售高速增長(zhǎng),。今年全市商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售,，在去年增長(zhǎng)27.8%的高基數(shù)基礎(chǔ)上，保持高增長(zhǎng)勢(shì)頭,，20xx年1-8月份全市共銷(xiāo)售現(xiàn)房1.79萬(wàn)平方米,，同比增長(zhǎng)82.7%，其中住宅銷(xiāo)售1.72萬(wàn)平方米,，比去年同期增長(zhǎng)1.2倍,。
5、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市化建設(shè)緊密,，城市化建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,，我市北擴(kuò)南移的外延式城市擴(kuò)展建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，在我市今年從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的20家企業(yè)中,，婁星區(qū)內(nèi)集中了14家，新化縣3家,，雙峰縣2家,，漣源市1家,。
二、房地產(chǎn)發(fā)展所面臨的困難和挑戰(zhàn),。
一是商品房空置面積增加,。今年1-8月份全市商品房竣工面積超過(guò)商品房銷(xiāo)售面積0.6萬(wàn)平方米，商品房空置面積達(dá)1.1萬(wàn)平方米(其中住宅空置0.61萬(wàn)平方米),，占當(dāng)年施工面積總量的2.5%,，空置面積增長(zhǎng)63.6%。從商品房空置時(shí)間來(lái)看,，空置時(shí)間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例增長(zhǎng),，比上年提高4.4個(gè)百分點(diǎn)，空置房增多占用了企業(yè)的開(kāi)發(fā)資金,，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)生不利的影響,。
二是房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)良莠不齊，企業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)模小,、持續(xù)開(kāi)發(fā)能力低,，競(jìng)爭(zhēng)力差。近幾年來(lái)城市化建設(shè)的發(fā)展推動(dòng)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的發(fā)展,，存在一個(gè)項(xiàng)目孵出一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的問(wèn)題,，其開(kāi)發(fā)規(guī)模小。20xx年全市參加年檢的企業(yè)達(dá)65家,，而今年來(lái)真正有開(kāi)發(fā)任務(wù)的僅20家,，僅占全部年檢企業(yè)的30.8%。就目前有開(kāi)發(fā)工作量的20個(gè)企業(yè)而言,，開(kāi)發(fā)任務(wù)在3000萬(wàn)元以下有10個(gè),，占總數(shù)的50%;開(kāi)發(fā)任務(wù)在3000萬(wàn)元以上5000萬(wàn)元以下有5個(gè)，占總數(shù)的25%;開(kāi)發(fā)任務(wù)在5000萬(wàn)元以上有5個(gè),，占總數(shù)的25%,。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要以負(fù)債經(jīng)營(yíng)為主，嚴(yán)重依賴(lài)銀行資金,有的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期靠施工單位墊資,、中間靠銀行貸款開(kāi)發(fā),、后期靠個(gè)人按揭貸款,缺乏后續(xù)開(kāi)發(fā)能力。
三是物業(yè)管理落后,，配套設(shè)施不全,。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)應(yīng)該成龍配套，我市盡管有成片開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)開(kāi)發(fā),，但大多數(shù)是開(kāi)放式,、松散型的賣(mài)完房就走人的開(kāi)發(fā)，即使有物業(yè)管理，其配套設(shè)施不全,，管理也不規(guī)范,，一些零星插建開(kāi)發(fā)的住房沒(méi)有物業(yè)管理，用水,、用電,、行路、管道跑,、冒,、滴、漏,、墻體裂縫等問(wèn)題都不能妥善解決,，抑制了消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望，影響了持續(xù)開(kāi)發(fā),。
四是外部因素制約,。銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信貸政策調(diào)整，房地產(chǎn)貸款由開(kāi)發(fā)性貸款為主轉(zhuǎn)為個(gè)人住房抵押貸款為主,，國(guó)家對(duì)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款,、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款,、個(gè)人商用房貸款,、個(gè)人住房公積金貸款及個(gè)人住房貸款適用率等方面做了進(jìn)一步明確和規(guī)范：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款必須“取得國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證,、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及開(kāi)工證”等四證,，開(kāi)發(fā)企業(yè)取得這四證，實(shí)際投入應(yīng)不低于項(xiàng)目總投資的30%,，個(gè)人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款,，有的項(xiàng)目要求項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)封頂，才可以放貸;還有就是居民收入低,，抑制了住房需求,，影響房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的擴(kuò)大;再有就是二級(jí)市場(chǎng)放而不活，房屋交易手續(xù)繁多,，收費(fèi)項(xiàng)目多且雜,，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)比例過(guò)高，影響二級(jí)房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展,，從而影響整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,。
總體看來(lái)，我市房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的現(xiàn)實(shí)和潛在需求,，發(fā)展空間較大,。
市委、市政府提出加快城市化建設(shè)步伐，城市化建設(shè)需要產(chǎn)業(yè)支撐,，首先需要房地產(chǎn)業(yè)的支撐,，20xx年我市城市化率僅26.48%，低于全省平均水平5.5個(gè)百分點(diǎn),，若每年全市城市化率提高一個(gè)百分點(diǎn)，至少增加住宅需求84萬(wàn)平方米以上;國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明：當(dāng)一國(guó)人均gdp達(dá)到300-1000美元時(shí),，居民的住房需求進(jìn)入加速增長(zhǎng)期,，20xx年我市的人均gdp為5208元(651美元)，是房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展的時(shí)期;目前我市城鎮(zhèn)人均建筑面積僅20.05平方米,，離國(guó)家“十五”規(guī)劃的20xx年城鎮(zhèn)人均建筑面積22平方米,，人均還少1.95平方米，若達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn),，需求住宅在208萬(wàn)平方米以上,，顯然，我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿κ志薮蟆?0xx年婁底市城建投資公司成立,，婁底城市建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)行市場(chǎng)化,，通過(guò)項(xiàng)目招標(biāo)，實(shí)行市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng),，推行以地生財(cái),、招商引資、民間融資的方式,，徹底突破資金“瓶頸”,，使城建坐上了“特快列車(chē)”，加速了婁底市房地產(chǎn)業(yè)特別是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展,。
二,、婁底市同類(lèi)產(chǎn)品調(diào)查統(tǒng)計(jì)。
“同類(lèi)”定義為具有商業(yè)廣場(chǎng),、寫(xiě)字樓,、賓館等的商用大廈。現(xiàn)將婁底市漣鋼開(kāi)發(fā)區(qū),，婁底市城西區(qū)及婁星區(qū)進(jìn)行大體對(duì)比分析如下：
1,、漣鋼開(kāi)發(fā)區(qū)。
由于漣鋼為新開(kāi)發(fā)城區(qū),，在整個(gè)大環(huán)境的綠化,、城市規(guī)劃方面有其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)?？傮w來(lái)說(shuō),，漣鋼開(kāi)發(fā)區(qū)地段房地產(chǎn)都在賣(mài)自然環(huán)境。
明源大酒店：
核心競(jìng)爭(zhēng)力：五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)概念。
其周邊自然環(huán)境好;,。
用綠色和五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)來(lái)吸引白領(lǐng),、外來(lái)投資者、社會(huì)成功人士等;,。
其定位為社會(huì)高薪階層,。
2、城西地帶,。以新開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目-城西農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)為主,。
城西農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)：
核心競(jìng)爭(zhēng)力：婁底市、區(qū)兩級(jí)政府批準(zhǔn)興建的城西唯一農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng),。
規(guī)模大,，規(guī)劃齊全，有功能優(yōu)勢(shì)：
擁有15畝的面積,，其中有320個(gè)攤位,，2480平方米生活超市，108個(gè)鋪面,，1200平方米倉(cāng)庫(kù),，48套配套住宅，40各農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)車(chē)位,。
住房均價(jià)718元每平方米,。門(mén)面2580元至4380元每平方米。
定位：集農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā),、零售,、加工、倉(cāng)儲(chǔ),、大型超市,，商住、飲食為主的大型農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng),。
2,、城區(qū)地帶。
環(huán)球商業(yè)廣場(chǎng)：
核心競(jìng)爭(zhēng)力：1：八萬(wàn)平方米湘中地區(qū)超大規(guī)模財(cái)富街區(qū);2.原老街批發(fā)市場(chǎng),，主樓統(tǒng)一經(jīng)營(yíng),，超大規(guī)模優(yōu)勢(shì)。
有功能優(yōu)勢(shì)：
總建筑面積面積8萬(wàn)多平方米,，門(mén)面主力面積30多平方米,。
住房均價(jià)500多元每平方米。門(mén)面20xx元至11000元每平方米,。
定位：湘中地區(qū)經(jīng)營(yíng)規(guī)模大型化,、經(jīng)營(yíng)手段現(xiàn)代化,、經(jīng)營(yíng)環(huán)境規(guī)范化的超大型、多功能財(cái)富街區(qū),。
國(guó)貿(mào)商城：
核心競(jìng)爭(zhēng)力：位于火車(chē)站正對(duì)面,，有地位優(yōu)勢(shì)。
三消費(fèi)者分析,。
根據(jù)《婁底房地產(chǎn)市場(chǎng),。
調(diào)查報(bào)告。
》的結(jié)論,，以及日前操作地區(qū)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn),，我們得出消費(fèi)者購(gòu)房心理和對(duì)住宅(辦公樓)要求如下：
4、消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理的要求,。
b、物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶(hù)增加聯(lián)系,，加強(qiáng)溝通,。
第二節(jié)“站前廣場(chǎng)”項(xiàng)目分析。
一,、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析,。
1環(huán)境：坐擁婁底火車(chē)站正對(duì)面,，坐享人流物流優(yōu)勢(shì),。洛湛、湘黔鐵路在這里呈十字交匯,，東至杭州,、上海,，南至廣州、深圳,、西去重慶,、昆明，北達(dá)首都北京,。婁底火車(chē)站是一編組站,，每日接發(fā)客運(yùn)和貨運(yùn)列車(chē)200多對(duì)，是長(zhǎng)江以南第二大鐵路樞紐,，現(xiàn)有樓盤(pán)中少有的,。
2地段：位于火車(chē)站正對(duì)面，附近樓盤(pán)以明珠商業(yè)步行街,、金海商貿(mào)城為主,，該地區(qū)已聚集相當(dāng)?shù)娜藲夂途幼≈取ＥR近商業(yè)繁華地帶,，酒店,、賓館,、火車(chē)站批發(fā)市場(chǎng)，水果批發(fā)大市場(chǎng),，形成較高具影響力的火車(chē)站商圈,。
3發(fā)展：據(jù)有關(guān)信息婁底火車(chē)站四年后有五六趟火車(chē)從這里始發(fā)，火車(chē)站周邊的土地,、建筑物升值在即,，同時(shí)，餐飲業(yè),、娛樂(lè)業(yè),、旅游業(yè)、物流及零售業(yè)將飛速發(fā)展,。
物管：智能化管理,，保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求，符合本案的定位主題,。更是目標(biāo)消費(fèi)者著重考慮的主題,。
4住宅(辦公樓)設(shè)計(jì)建設(shè)：小區(qū)的設(shè)計(jì)以天然為主題，各種樓層合理布置,。更有現(xiàn)代藝術(shù)廣場(chǎng),，藝術(shù)、休閑與自然融為一體,、相得益彰,。
6配套設(shè)施齊全，(高檔會(huì)所,、銀行,、超市、停車(chē)場(chǎng),、幼兒園,、親子樂(lè)園、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所,、藝術(shù)長(zhǎng)廊等),。
7婁底市消費(fèi)市場(chǎng)樓價(jià)有上升趨勢(shì)，消費(fèi)者認(rèn)為手頭資金用于購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)保值是最好的選擇,。
8本地市場(chǎng)樓盤(pán)不多,，具有商住樓或?qū)I(yè)寫(xiě)字樓更少。
二,、項(xiàng)目劣勢(shì)分析,。
1)品牌號(hào)召力：婁底房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較遲，開(kāi)始有競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì),，開(kāi)發(fā)商優(yōu)勝劣汰局面已開(kāi)始形成?，F(xiàn)在以巨龍,、金海、海匯,、中興,、民基為代表的房地產(chǎn)公司經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)操作的成功，已積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗(yàn),，在消費(fèi)者中有著不錯(cuò)的口碑,。定興房產(chǎn)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)較晚，在這一方面并沒(méi)有太強(qiáng)的品牌號(hào)召力,。
2)市場(chǎng)承受能力：由于婁底市消費(fèi)偏低,，市場(chǎng)上如此高檔的樓盤(pán)還未出現(xiàn)。是否能夠把高收入人士吸引過(guò)來(lái),，是相當(dāng)關(guān)鍵的問(wèn)題,，這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素。
3)競(jìng)爭(zhēng)因素：由于近年來(lái)許多開(kāi)發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流,，盲目開(kāi)發(fā),，低價(jià)銷(xiāo)售，造成價(jià)格波動(dòng)及銷(xiāo)售困難,。
三.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析。
第三節(jié)推廣策略界定,。
一,，目標(biāo)消費(fèi)群界定。
從“站前廣場(chǎng)”項(xiàng)目本身的定位和素質(zhì)出發(fā),，結(jié)合中高檔住宅(賓館,、寫(xiě)字樓)的銷(xiāo)售特點(diǎn)，界定“站前廣場(chǎng)”的目標(biāo)消費(fèi)群及其相關(guān)特征是：
1目標(biāo)消費(fèi)者：418建材市場(chǎng)業(yè)主,，果品批發(fā)市場(chǎng)業(yè)主,，電腦大市場(chǎng)業(yè)主，通訊市場(chǎng)業(yè)主,，城區(qū)附近投資置業(yè)者;以及自身具有經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的階層,。
2年齡：年齡大約在35到55歲，
3家庭結(jié)構(gòu)已進(jìn)入中年期,，居住空間之娛樂(lè)性與休閑性較大,，對(duì)生活要求很有質(zhì)感。
4對(duì)家庭(辦公)環(huán)境有著高檔次的要求,，有“物有所值”的消費(fèi)心理,，他們追求品位，但他們又是商人,，有商人的交易本性,，既有“物有所值”,。
5有強(qiáng)烈的虛榮心，喜歡攀比和玄耀,，,，但喜歡附庸風(fēng)雅，希望通過(guò)外在條件來(lái)追求文化品位,。
策劃的立足點(diǎn)：任何一項(xiàng)活動(dòng)影響面的大小,、終極效果的好壞，都取決于該項(xiàng)活動(dòng)提煉的主題———能否最大限度地引起全社會(huì)各階層的重點(diǎn)關(guān)注,。
一,、社區(qū)市場(chǎng)訴求定位。
東南亞風(fēng)情社區(qū),。
開(kāi)啟花都人居新時(shí)代,。
新花都、新人居,。
區(qū)位優(yōu)勢(shì)：新區(qū)商居中心地段,，名校(云山中學(xué))、名園(馬鞍山),、廣場(chǎng)毗鄰,，周邊成熟配套。
個(gè)性?xún)?yōu)勢(shì)：獨(dú)特人性化居住環(huán)境,、文化社區(qū),、東南亞風(fēng)情。
二,、活動(dòng)策劃要旨,。
五一長(zhǎng)假，萬(wàn)商促銷(xiāo),。要想在鋪天蓋地的廣告宣傳中脫穎而出,，非要?jiǎng)e出心裁、吸引眼球不可,。
云珠花園的社區(qū)定位明確以后,，公關(guān)及活動(dòng)促銷(xiāo)重點(diǎn)應(yīng)放凸顯獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢(shì)和人性化居住環(huán)境上。
讓更多的潛在購(gòu)房者知曉,、領(lǐng)悟,、感受云珠花園的魅力優(yōu)勢(shì)并產(chǎn)生知名度、美譽(yù)度及產(chǎn)生購(gòu)房安居欲望是主題策劃活動(dòng)的主旨所在,。
以書(shū)畫(huà)文化藝術(shù)為活動(dòng)形式(謂之形),，以眾多目標(biāo)消費(fèi)者及有影響力傳播人物的直接參與為表現(xiàn)(謂之體)，以促進(jìn)樓盤(pán)美譽(yù)傳播和銷(xiāo)售為目的(謂之用),。
活動(dòng)策劃具體形式：以描繪人居環(huán)境為主題的書(shū)法與繪畫(huà)展覽,、表演,、交流藝術(shù)節(jié)(簡(jiǎn)稱(chēng)：首屆“云珠花園”書(shū)畫(huà)藝術(shù)節(jié))。
三,、主題廣告語(yǔ),。
云珠花園“描繪花都寫(xiě)意人居”
四、活動(dòng)框架,。
1,、時(shí)間：20xx年5月1日至7日。
2,、活動(dòng)地點(diǎn)：云珠花園現(xiàn)場(chǎng)及售樓部,。
3、活動(dòng)內(nèi)容,。
(1),、兒童書(shū)法繪畫(huà)現(xiàn)場(chǎng)表演并比賽----1日。
(2),、青少年書(shū)法繪畫(huà)現(xiàn)場(chǎng)表演并比賽---2日,。
(3)、花都區(qū)書(shū)法畫(huà)家現(xiàn)場(chǎng)表演-----------3日,。
(4),、書(shū)畫(huà)家作品點(diǎn)評(píng)、藝術(shù)酒會(huì)沙龍---3日,。
(5),、獲獎(jiǎng)作品及書(shū)畫(huà)家作品展覽、銷(xiāo)售,、捐贈(zèng)------4日至7日。
4,、活動(dòng)組織,。
協(xié)辦：(組織學(xué)生參與)區(qū)青少年宮。
區(qū)一幼,、圓玄幼,、圓玄小學(xué)、五小,、云山中學(xué)等,。
策劃承辦：祥業(yè)廣告公司(整個(gè)活動(dòng)具體組織、布置,、協(xié)調(diào)),。
媒體支持：花都新聞、花都電視臺(tái),、廣播臺(tái),、《花都房地產(chǎn)》,。
5、促銷(xiāo)配合,。
1)參觀(guān)樣板房,、派發(fā)宣傳資料。
2)優(yōu)惠購(gòu)房折扣,。
3)購(gòu)房贈(zèng)送書(shū)畫(huà)作品,。
4)義賣(mài)書(shū)畫(huà)作品捐贈(zèng)青少年宮。
6,、經(jīng)費(fèi)預(yù)算,。
1)、活動(dòng)組織,、策劃,、資料：--------------------5800元。
3),、禮品及紀(jì)念品,、獎(jiǎng)品------------------20xx0元。
4),、書(shū)畫(huà)家及有關(guān)嘉賓,、媒體利市-------------16000元。
總費(fèi)用：63800元,。
五,、我公司策劃承辦優(yōu)勢(shì)。
1,、祥業(yè)廣告與房地產(chǎn)—--房地產(chǎn),，我們最自信的舞臺(tái)!
祥業(yè)廣告公司是大型房地產(chǎn)公司衍生的專(zhuān)業(yè)子公司，對(duì)房地,。
2,、我們的自辦媒體：
《花都房地產(chǎn)》，我公司受花都房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)委托承辦的區(qū)域?qū)I(yè)雜志,?！锻顿Y花都》、《花都警訊》皆為我公司設(shè)計(jì)承印的專(zhuān)業(yè)雜志,。
3,、我們對(duì)房地產(chǎn)客戶(hù)的工作方式。
在分析市場(chǎng)及樓盤(pán)特點(diǎn)的基礎(chǔ)上,，購(gòu)建樓盤(pán)的核心定位和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),，運(yùn)用綜合的外在手段表現(xiàn)樓盤(pán)的定位、特色及優(yōu)勢(shì)，分析并劃定特定的目標(biāo)消費(fèi)群及其購(gòu)房心理習(xí)性,，采用恰當(dāng)?shù)姆绞綄⑿畔⒃V求傳達(dá)給目標(biāo)消費(fèi)者,，激發(fā)其購(gòu)房欲望達(dá)成購(gòu)買(mǎi)行為。
4,、如由我公司承辦活動(dòng),，《花都房地產(chǎn)》將贈(zèng)送2p專(zhuān)題報(bào)道及若干宣傳版面。
5,、我公司經(jīng)驗(yàn)豐富,、人脈深厚，可保證活動(dòng)組織的各項(xiàng)公關(guān),，邀請(qǐng)有影響力人物參與,，保障活動(dòng)檔次及傳播效果。
房地產(chǎn)廣告策劃書(shū)前言篇七
買(mǎi)賣(mài)點(diǎn)精要：
記憶點(diǎn)+利益點(diǎn)：
關(guān)口居住,，全市工作——金泓·__城,。
深圳西岸第一城——金泓·__城。
西岸世界第一城——金泓·__城,。
中心生活方式——金泓·__城,。
深圳西岸岸標(biāo)——金泓·__城。
支持點(diǎn)+利益點(diǎn)：
__城門(mén)——交匯深南,、寶安大道兩條,，新安地鐵一站——交通中心。
__城區(qū)——寶安南山兩區(qū),，扼守深圳東西兩岸門(mén)戶(hù)——地理中心,。
__城“市”——寶城新區(qū)，鎮(zhèn)守海濱城商業(yè)圈東門(mén),，商場(chǎng),、商業(yè)街——商業(yè)中心。
__城內(nèi)——生態(tài)環(huán)境,、生態(tài)設(shè)施,、大型會(huì)所、休閑花園,，外接購(gòu)物公園——休閑中心。
__城外——公立學(xué)?！逃行?。
__城內(nèi)外——籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)設(shè)施,，外接寶安體育館——體育運(yùn)動(dòng)中心,。
__城一期——18棟高樓，一次性推出。
__城全期——52萬(wàn)平方米人文新城,。
__城園林設(shè)計(jì)——加拿大奧雅園境師事務(wù)所,。
__城策劃代理——世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)(深圳)有限公司。
溝通點(diǎn)+利益點(diǎn)：
前期：出錢(qián)賺名聲,。應(yīng)用“首戰(zhàn)必勝”理論,，提高認(rèn)籌率和封籌率。
體育溝通——u18亞洲女子籃球錦標(biāo)賽等冠名活動(dòng),。
音樂(lè)溝通——鋼琴天才,、女子十二樂(lè)坊等活動(dòng)組織。
名人溝通——政要,、學(xué)者,、作家、影視家,、體育,、音樂(lè)、模特等活動(dòng)組織,。
中期：服務(wù)賺收入,。
裝修裝飾溝通——滿(mǎn)堂紅、名雕等活動(dòng)組織,。
建材樣板溝通——金六福門(mén),、燈飾品等活動(dòng)組織。
后期：整合賺升值,。應(yīng)用“地房雙生態(tài)環(huán)境理論”,，以房外環(huán)境成型、封頂,、現(xiàn)樓,、入伙率、溝通活動(dòng)等為籌碼,，提高房產(chǎn)價(jià)值,。
問(wèn)題：
大環(huán)境問(wèn)題：
公交問(wèn)題：在深南大道上建立一個(gè)金泓__城站。
房地產(chǎn)廣告策劃書(shū)前言篇八
一,、項(xiàng)目簡(jiǎn)介：
鳳凰城項(xiàng)目位于鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊,，在鄭汴路路南，鳳凰東路,、鳳臺(tái)路(在建)和青年路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界,、名優(yōu)建材市場(chǎng)等分開(kāi)。
鳳凰城現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅,、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶(hù)型多層組成,。一期連排別墅市場(chǎng)定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷(xiāo)售障礙。一期5#,、7#,、9#、11#,、13#,、15#六棟多層吸取了別墅的教訓(xùn)，以超低價(jià)位入市,，順利的實(shí)現(xiàn)了銷(xiāo)售,，但沒(méi)有為開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)預(yù)期的利潤(rùn)，沒(méi)有樹(shù)立中,、高檔物業(yè)的品牌形象,，無(wú)意中形成鳳凰城下一期小戶(hù)型開(kāi)發(fā)和小高層開(kāi)發(fā)的品牌障礙。
現(xiàn)在,，一期多層尚有37套的現(xiàn)房,、準(zhǔn)現(xiàn)房，銷(xiāo)售額850萬(wàn)元,。其中159.7m2的三室兩廳有23套,，以五、六樓為主;127m2的三室兩廳7套;這兩種房型的銷(xiāo)售金額占一期余額的90.4%,。
二期小戶(hù)型總銷(xiāo)售金額預(yù)計(jì)2800萬(wàn)元,，臨街商鋪1700萬(wàn)元，合計(jì)4500萬(wàn)元,。預(yù)售許可證預(yù)計(jì)__年5月底辦下,。
由此可見(jiàn)，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶(hù)型,、現(xiàn)房大戶(hù)型和商鋪,。其中二期小戶(hù)型占所有可售金額的52%，一期大戶(hù)型銷(xiāo)售額16%,，二期臨街商鋪占32%,。如何解決可售資源過(guò)于分散的障礙，是我們面對(duì)的重大挑戰(zhàn)之一,。
二,、市場(chǎng)概況及基本競(jìng)爭(zhēng)格局：
a、東南板塊及鄭汴路商圈,。
鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線(xiàn),、東明路南段沿沿線(xiàn)、航海東路與107國(guó)道沿線(xiàn),。
鄭汴路沿線(xiàn)主要由建業(yè),、英協(xié)、百合花苑,、東方明珠等中高檔樓盤(pán)組成,。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū),。鳳凰城位于這一區(qū)位之內(nèi),。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔,。但鳳凰城在操盤(pán)過(guò)程中,，沒(méi)有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢(shì)，純粹以低價(jià)位的品牌內(nèi)涵介入競(jìng)爭(zhēng),，不僅沒(méi)有收獲天然的地段價(jià)格優(yōu)勢(shì),，而且為二期、三期制造了品牌障礙,。
東明路南段沿線(xiàn)目前競(jìng)爭(zhēng)非常激烈,，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤(pán)組成,。
航海東路與107國(guó)道沿線(xiàn)是__年以來(lái)的樓市亮點(diǎn),，寶景、金色港灣,、悉尼陽(yáng)光,、燕歸園等一批中價(jià)位大型樓盤(pán)。其中燕歸園是鳳凰城二期小戶(hù)型明確的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán),，其它幾乎所有的樓盤(pán)都和鳳凰城一期159,、127平米現(xiàn)房形成明確的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。
b,、小戶(hù)型市場(chǎng)概況,。
自__年底時(shí)尚party介入鄭州樓市以來(lái)，小戶(hù)型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來(lái),。尤其是__年初,，青年居易(easygo)以1900余套的投放量沖擊市場(chǎng)，形成了小戶(hù)型的“市場(chǎng)黑洞”,，徹底打破了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局,，實(shí)現(xiàn)了小戶(hù)型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶(hù)型銷(xiāo)售量的急劇下降局面,。
燕歸園位于貨站街東段,，由盛煌房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)，已成功實(shí)現(xiàn)一期的開(kāi)發(fā),，在幾乎沒(méi)有什么競(jìng)爭(zhēng)的情況下,，收獲了小戶(hù)型市場(chǎng)的第一批需求者,，現(xiàn)在燕歸二期正在認(rèn)購(gòu)階段。燕歸園提前介入了小戶(hù)型市場(chǎng),，并且認(rèn)識(shí)到小戶(hù)型的主力市場(chǎng)是6080平米的兩室戶(hù)型和100平米的三室兩廳,。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致。此次燕歸二期開(kāi)發(fā)的正是此類(lèi)戶(hù)型(兩室兩廳75平米,，三室兩廳95平米),。可以說(shuō),，同燕歸園的戶(hù)型配比上比較,，我們沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。
