每個(gè)人都曾試圖在平淡的學(xué)習(xí),、工作和生活中寫一篇文章。寫作是培養(yǎng)人的觀察,、聯(lián)想,、想象、思維和記憶的重要手段,。大家想知道怎么樣才能寫一篇比較優(yōu)質(zhì)的范文嗎,？以下是我為大家搜集的優(yōu)質(zhì)范文，僅供參考,，一起來看看吧

房地產(chǎn)廣告策劃書前言篇一

一,、時(shí)間：

__年__月__日上午。

二,、地點(diǎn)：

__售樓中心現(xiàn)場,。

三、人員：

工作人員,、客戶,、禮儀、主持人,、貴賓等,。

四、擬邀貴賓：

市政府有關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo),、市建委,、市房地產(chǎn)管理局領(lǐng)導(dǎo)、市建筑,、規(guī)劃設(shè)計(jì)院負(fù)責(zé)人等,。

五、擬邀媒體：

__電視臺(tái),、__日報(bào),、__新聞臺(tái)等。

六,、預(yù)定目標(biāo)：

對外傳達(dá)__開盤典禮的信息,，顯示企業(yè)實(shí)力,，擴(kuò)大__的社會(huì)知名度和美譽(yù)度，體現(xiàn)__的美好前景,，促進(jìn)樓盤銷售,，與此同時(shí)進(jìn)行企業(yè)社會(huì)公關(guān)，樹立__地區(qū)__房地產(chǎn)開發(fā)有限公司積極良好的社會(huì)形象,，并融洽與當(dāng)?shù)卣毮懿块T,、客戶及供應(yīng)商的關(guān)系。

七,、會(huì)場布置：

1,、主席臺(tái)區(qū)：主席臺(tái)區(qū)也就是剪彩區(qū)設(shè)在售樓中心南邊，主席臺(tái)中間為主持人及貴賓講話用的立式麥克風(fēng),，臺(tái)面鋪有紅色地毯,，背景墻為噴繪畫面，主題為“__開盤慶典儀式”,。

2,、簽到處：來賓簽到處設(shè)置在主席臺(tái)北側(cè)。簽到處配有禮儀小姐,。簽到處設(shè)置簽到處指示牌,。

3、禮品發(fā)放區(qū)：屆時(shí)也可將簽到處的桌子作為禮品發(fā)放桌,。

4,、貴賓休息區(qū)：可放在__售樓中心現(xiàn)場，設(shè)置沙發(fā),、茶幾飲料,、水果、濕毛巾,，擺放精美插花作為點(diǎn)綴。

八,、開盤活動(dòng)要點(diǎn)：

1,、室內(nèi)外表現(xiàn)。

1)彩旗（彩條）,。

2)在售樓處大門外道路兩旁懸掛,，掛在沿街燈柱上，用以烘托熱烈的銷售氣氛,。

盆景花卉,。

在售樓處大廳的各個(gè)角落，分別擺設(shè),，以增加視覺美感,、清新空氣和烘托親切氛圍,。

3)氣拱門、氣球,。

在工地現(xiàn)場,、市區(qū)主干道布置大型氣拱門、熱氣球,、道旗,，借以營造項(xiàng)目熱烈的開工、開盤氣氛,。

2,、現(xiàn)場表演活動(dòng)內(nèi)容。

1)軍樂隊(duì)：用于演奏振奮人心的樂曲,，作為背景音樂貫穿開盤慶典儀式的始終,。

2)腰鼓隊(duì)：在現(xiàn)場安排一支由20人組成的腰鼓隊(duì)，用于迎賓和送賓,，增添喜慶歡樂的氣氛,。

3)舞獅活動(dòng)：在儀式過程中穿插舞獅活動(dòng)表演，預(yù)示著__美好的發(fā)展前景,。

房地產(chǎn)廣告策劃書前言篇二

房地產(chǎn)廣告作為一種的經(jīng)濟(jì)活動(dòng),是房地產(chǎn)信息發(fā)布的重要方式,對房地產(chǎn)營銷起到了推波助瀾的作用,。下面是本站小編整理的一些關(guān)于20xx年房地產(chǎn)廣告策劃，供您參閱,。

一,、前言。

萊恩田園區(qū)的出現(xiàn),，體現(xiàn)了萊恩公司長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略眼光和做百年企業(yè)的雄心壯志,。

萊恩田園區(qū)的出現(xiàn)，使萊恩公司在有意無意之中闖入了復(fù)合型房地產(chǎn)開發(fā)這一前端領(lǐng)域的表現(xiàn),，或者說,，萊恩公司在有意無意之間為房地產(chǎn)開發(fā)的未來成功準(zhǔn)備了條件。

萊恩田園區(qū)的出現(xiàn),，順應(yīng)了當(dāng)代人,、當(dāng)代社會(huì)對綠色生態(tài)環(huán)境的向往與呼喚，其深厚的發(fā)展?jié)摿Σ豢上蘖俊?/p>

萊恩田園區(qū)在開發(fā)模式上,，采用了創(chuàng)新策劃在先,，規(guī)劃設(shè)計(jì)在后，讓兩者相互彌補(bǔ),、相映生輝的做法,，也是一個(gè)超前性的景區(qū)與地產(chǎn)開發(fā)模式創(chuàng)新，它對萊恩公司的未來事業(yè)將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響,。

二,、市場分析,。

1)市場背景。

萊恩田園區(qū)位于重慶九龍坡區(qū)西彭鎮(zhèn)一側(cè),，現(xiàn)占地約200畝,，前期果園開發(fā)已小見成效，大規(guī)模的綜合性開發(fā)即將進(jìn)行,。

果園內(nèi)的果樹現(xiàn)在枇杷為主,，同時(shí)準(zhǔn)備發(fā)展一批相應(yīng)的果樹，形成一個(gè)有多種水果樹的綜合性果園,。

在歷史上,，西彭鎮(zhèn)是有栽種水果的悠久歷史的，萬畝紅桔的壯觀至今仍為人津津樂道,。如今,，西彭鎮(zhèn)政府又提出了建立萬畝伏淡季水果的發(fā)展戰(zhàn)略構(gòu)想，為金果園的可持續(xù)性發(fā)展提供了強(qiáng)有力的支撐,。

現(xiàn)在,，西彭鎮(zhèn)已有常住人口約五萬，隨著渝西經(jīng)濟(jì)走廊的建設(shè)和新廠新單位的遷入,，西彭鎮(zhèn)的未來人口還會(huì)大量增加,。西彭鎮(zhèn)的現(xiàn)有休閑娛樂設(shè)施——特別是新潮時(shí)尚的休閑娛樂設(shè)施已經(jīng)不能滿足居民們的需要。

重慶主城區(qū)人口已超過600萬,，主城區(qū)居民的生活水平,、消費(fèi)能力都在不斷的提高，休閑娛樂的郊區(qū)化(由近郊逐步走向遠(yuǎn)郊)是一個(gè)不可阻擋的大趨勢,。

2)產(chǎn)品分析,。

萊恩田園區(qū)位于重慶九龍坡區(qū)西彭鎮(zhèn)一側(cè)，現(xiàn)占地約200畝,，萊恩田園區(qū)是重慶的一個(gè)具有獨(dú)特地理位置和優(yōu)越自然環(huán)境的,、大型生態(tài)綠化田園區(qū)。

優(yōu)勢：

一棵令人震驚和贊嘆的超級(jí)百果樹——,。

它立在萊恩田園區(qū)的大門口或中心,。

它那巨碩無比的下部(直徑不低于十米)是鋼筋水泥雕塑出來的，但外形與真樹相比,，足以亂真,。

中心主要是空的,，以泥土填滿,，使樹根能夠直通地下(包括外露一部分);也可巧妙設(shè)計(jì)一些彎曲的樹洞，供孩子們捉迷藏,。

上部則有序地種植一批各種各樣的果樹,，讓其慢慢長大,，仿佛是巨樹的枝，是巨樹的天生的組成部分,。

還可為其編一個(gè)古老的神話傳說故事,，讓許多游客更加深信不疑。

果樹命名為“仙醉百果樹”,，由著名書法家題字,，由著名文人寫一篇賦，立石碑刻于樹旁,。

這是果園獨(dú)創(chuàng)的特色景觀之一,，是它的形象標(biāo)志之一。

它是時(shí)尚氣息濃郁的公園化,，可以參照珊瑚公園的建筑風(fēng)格;,。

在資金許可的前提下，公園的設(shè)計(jì)建筑應(yīng)敢于適度超前(至少要有鮮明的獨(dú)家特色),，不要認(rèn)為遠(yuǎn)郊的公園設(shè)計(jì)就一定比主城區(qū)的公園落后,，這方面做好了，也是一個(gè)獨(dú)特的賣點(diǎn),，同時(shí)也能有效阻止競爭者的跟進(jìn),。

劣勢：

對發(fā)展商來說，是挑戰(zhàn),，從規(guī)劃設(shè)計(jì)的難度,，建筑容積的降低，園林景觀的增設(shè)造成的成本增加,，未來物業(yè)管理服務(wù)的升級(jí),，都要求發(fā)展商投入更多的人力物力財(cái)力。

3)競爭對手分析,。

東方半島花園是深圳布吉的一個(gè)具有獨(dú)特地理位置和優(yōu)越自然環(huán)境的,、大型生態(tài)綠化園林式社區(qū)。東方半島花園招標(biāo)后,，打出‘特大型低密度園林式住宅’牌子,，推出了‘綠色概念’和‘環(huán)保概念’。這是附和深圳目前地產(chǎn)發(fā)展階段和消費(fèi)潮流的,。

東方半島花園的園林式是一個(gè)環(huán)境系統(tǒng)概念,，大到小區(qū)的外圍環(huán)境，內(nèi)部環(huán)境,，地形,，布局，空間,，庭院的序列,，主題的不同,，功能的組合，景觀的效果,，小到園中的一石一水,，一草一木，都要納入環(huán)境系統(tǒng)進(jìn)行精心設(shè)計(jì),。

三,、廣告戰(zhàn)略。

1)廣告目標(biāo),。

造市,。制造銷售熱點(diǎn)。

造勢,。多種媒體一起上,，掀起立體廣告攻勢。

大范圍,、全方位,、高密度傳播售樓信息，激發(fā)購買欲望,。

擴(kuò)大‘萊恩田園區(qū)’的知名度,、識(shí)別度和美譽(yù)度。

提升企業(yè)形象,。

一年之內(nèi)銷售量達(dá)到80%以上,。

2)廣告對象。

好玩好動(dòng)的西彭及主城區(qū)的幼兒,、兒童,、少年;。

對現(xiàn)代娛樂公園情有獨(dú)鐘的西彭及周邊地區(qū)青年;,。

喜歡到郊外的綠色果園環(huán)境中旅游觀光,、休閑度假的、收入較好的主城區(qū)居民;,。

喜歡在大自然的環(huán)境中賞花,、品茶、垂釣,、養(yǎng)鳥的西彭中老年人;,。

喜愛周末公園休閑、通俗文化演出,、節(jié)日游園活動(dòng)的西彭及周邊地區(qū)居民;,。

具有懷舊情結(jié)、回歸自然心愿、喜好一點(diǎn)農(nóng)活類勞動(dòng)體驗(yàn)的主城區(qū)居民;,。

樂意居住在綠色園林中的、消費(fèi)水準(zhǔn)較高的西彭及主城區(qū)居民;,。

3)廣告地區(qū),。

在重慶這個(gè)城市及周邊地區(qū)。

4)廣告創(chuàng)意,。

廣告主題：

(1)每天活在水果的世界里,。

創(chuàng)意。

選用孫悟空在花果山水漣洞的情景,。利用flash動(dòng)畫的方式展現(xiàn)孫悟空在那里的逍遙自在,，然后跳到萊恩田園區(qū)的畫面與此相比，有如回到了當(dāng)時(shí)的時(shí)代里,，最后,，萊恩田園區(qū)你也每天尖在水果的世界里。

(2)回到家,，就是渡假的開始,。

創(chuàng)意。

一個(gè)懷了7個(gè)月的孕婦對剛下班回家的老公：“老公我在家里好悶,，我要去渡假,。”

老公：“行,，馬上帶你上,。”

上了車,，不過多久就到了,。

他們來到了一個(gè)仿佛世外桃園的果園里，而且這里有新穎獨(dú)特的建筑樓房,。孕婦看到此情此景,，脫口而出：“老公，我要在這里住一輩子?!”

老公：“沒問題,?！痹袐D：“真的可以嗎?”老公：“當(dāng)然，因?yàn)槲以缇驮谶@為你買了一套你一定會(huì)滿意的房子,?！痹袐D：“哇，你好棒呀!!!我每天都可以渡假了!!!!!!!”老公：“回到家,，就是渡假的開始,。”你想每天都能渡假嗎?就到萊恩田園區(qū)。

5)廣告實(shí)施階段,。

第一期：試銷階段(三個(gè)月),。

行為方式----------新聞運(yùn)作、廣告,、

時(shí)間----------20xx年2月1日,。

新聞運(yùn)作是利用新聞媒介替我們作宣傳。這種方式近年來被明智的地產(chǎn)商所采用,。新聞的力量遠(yuǎn)遠(yuǎn)在于廣告的影響,，而且少花錢，多辦事,，容易形成口碑,，引起廣泛注意。

市場口碑已初步建立,，老客戶會(huì)引來新客戶,。讓‘萊恩田園區(qū)’傳為美談，變成公眾的社會(huì)話題,。

廣告方面加大投入量,，報(bào)紙電視在強(qiáng)度，廣度和深度上做足文章,。

加強(qiáng)管理和服務(wù),，讓售樓現(xiàn)場服務(wù)的軟功變成硬功，抓住后效應(yīng)不放,。

調(diào)動(dòng)新聞的一切可以調(diào)動(dòng)的手法和載體,，進(jìn)行深入宣傳。

合力吸引目標(biāo)客戶,，引導(dǎo)30%目標(biāo)顧客購買,。

第四期：鞏固階段(三個(gè)月)。

行為方式-------------營銷,、廣告,。

消化剩余樓盤，基本完成銷售計(jì)劃,。

對前三期廣告運(yùn)動(dòng)進(jìn)行檢驗(yàn),，對不足之處加以彌補(bǔ)和改進(jìn)。

細(xì)水長流,，滲透式的廣告行為,。

加強(qiáng)物業(yè)管理，貫徹始終的良好服務(wù),，樹立住戶的主人公觀念,。

注意后效益和市場消費(fèi)心理貫性,。

完善各項(xiàng)法律手續(xù)和文書文件，規(guī)范,，科學(xué),，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)乇ＷC客戶各項(xiàng)權(quán)益。

前言,。

任何的廣告,。

策劃方案。

的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷售,，塑造、提升品牌形象,。本方案在于為“站前廣場”提供一個(gè)準(zhǔn)確的定位與廣告方向,，作出全程戰(zhàn)略性的指導(dǎo)。在對婁底房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀進(jìn)行了深入細(xì)致的了解和研究分析的前提下,，找出“站前廣場”項(xiàng)目的資源問題與機(jī)會(huì),，以達(dá)到或超出“站前廣場”原定銷售計(jì)劃，并為婁底定興房地產(chǎn)公司塑造品牌,。

第一節(jié)市場分析,。

一、婁底市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況,。

20xx年1-8月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)16457萬元,，同比增長87.4%，是近年來增長較快的,。

(二)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的三個(gè)組成要素即房地產(chǎn)開發(fā)的土地,、資金、市場同步增長,。

1,、土地前期投入增加。20xx年1-8月,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積10.88萬平方米,，土地購置費(fèi)3057萬元，分別比去年同期增長14.5%和19.9%;土地開發(fā)投資1250萬元,，已完成土地開發(fā)面積9.7萬平方米,。

2、開發(fā)規(guī)模擴(kuò)大,，開發(fā)投資高速增長,。20xx年1-8月份，全市房地產(chǎn)施工面積43.23萬平方米,，比去年同期增加18萬平方米,，本年新開工面積13.3萬平方米,，比去年同期增加7.9萬平方米，增長145%,。全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資16457萬元,，比去年同期增加7674萬元，增長87.4%,對全市國有及其它經(jīng)濟(jì)投資增長貢獻(xiàn)率為2.1%,。從投資用途看,，住宅投資完成6630萬元，增長1.2倍,，辦公樓房完成投資542萬元,，增長3.9倍。

3,、企業(yè)融資能力有所增強(qiáng),，資金到位狀況較好。20xx年1-8月房地產(chǎn)開發(fā)共到位資金22266萬元,，同比增長2.6倍,，從其構(gòu)成看，利用外資資金增長最快,，企業(yè)自籌資金最多,。1-8月企業(yè)自籌資金13152萬元，增長3.8倍;利用外資資金1050萬元,，增長69倍,，其他資金8004萬元，增長2.5倍,。

4,、住房銷售高速增長。今年全市商品房現(xiàn)房銷售,，在去年增長27.8%的高基數(shù)基礎(chǔ)上,，保持高增長勢頭，20xx年1-8月份全市共銷售現(xiàn)房1.79萬平方米,，同比增長82.7%,，其中住宅銷售1.72萬平方米，比去年同期增長1.2倍,。

5,、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市化建設(shè)緊密，城市化建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,，我市北擴(kuò)南移的外延式城市擴(kuò)展建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,，在我市今年從事房地產(chǎn)開發(fā)的20家企業(yè)中，婁星區(qū)內(nèi)集中了14家,，新化縣3家,，雙峰縣2家,，漣源市1家。

二,、房地產(chǎn)發(fā)展所面臨的困難和挑戰(zhàn),。

一是商品房空置面積增加。今年1-8月份全市商品房竣工面積超過商品房銷售面積0.6萬平方米,，商品房空置面積達(dá)1.1萬平方米(其中住宅空置0.61萬平方米),，占當(dāng)年施工面積總量的2.5%，空置面積增長63.6%,。從商品房空置時(shí)間來看,，空置時(shí)間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例增長，比上年提高4.4個(gè)百分點(diǎn),，空置房增多占用了企業(yè)的開發(fā)資金,，對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)生不利的影響。

二是房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)良莠不齊,，企業(yè)開發(fā)規(guī)模小,、持續(xù)開發(fā)能力低,，競爭力差,。近幾年來城市化建設(shè)的發(fā)展推動(dòng)了房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展，存在一個(gè)項(xiàng)目孵出一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的問題,，其開發(fā)規(guī)模小,。20xx年全市參加年檢的企業(yè)達(dá)65家，而今年來真正有開發(fā)任務(wù)的僅20家,，僅占全部年檢企業(yè)的30.8%,。就目前有開發(fā)工作量的20個(gè)企業(yè)而言，開發(fā)任務(wù)在3000萬元以下有10個(gè),，占總數(shù)的50%;開發(fā)任務(wù)在3000萬元以上5000萬元以下有5個(gè),，占總數(shù)的25%;開發(fā)任務(wù)在5000萬元以上有5個(gè)，占總數(shù)的25%,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要以負(fù)債經(jīng)營為主,，嚴(yán)重依賴銀行資金,有的開發(fā)項(xiàng)目前期靠施工單位墊資、中間靠銀行貸款開發(fā),、后期靠個(gè)人按揭貸款,缺乏后續(xù)開發(fā)能力,。

總體看來，我市房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的現(xiàn)實(shí)和潛在需求,，發(fā)展空間較大,。

二、婁底市同類產(chǎn)品調(diào)查統(tǒng)計(jì),。

“同類”定義為具有商業(yè)廣場,、寫字樓,、賓館等的商用大廈。現(xiàn)將婁底市漣鋼開發(fā)區(qū),，婁底市城西區(qū)及婁星區(qū)進(jìn)行大體對比分析如下：

1,、漣鋼開發(fā)區(qū)。

由于漣鋼為新開發(fā)城區(qū),，在整個(gè)大環(huán)境的綠化,、城市規(guī)劃方面有其獨(dú)特的優(yōu)勢?？傮w來說,，漣鋼開發(fā)區(qū)地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境。

明源大酒店：

核心競爭力：五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)概念,。

其周邊自然環(huán)境好;,。

用綠色和五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)來吸引白領(lǐng)、外來投資者,、社會(huì)成功人士等;,。

其定位為社會(huì)高薪階層。

2,、城西地帶,。以新開發(fā)的項(xiàng)目-城西農(nóng)貿(mào)綜合市場為主。

城西農(nóng)貿(mào)綜合市場：

核心競爭力：婁底市,、區(qū)兩級(jí)政府批準(zhǔn)興建的城西唯一農(nóng)貿(mào)綜合市場,。

規(guī)模大，規(guī)劃齊全,，有功能優(yōu)勢：

擁有15畝的面積,，其中有320個(gè)攤位，2480平方米生活超市,，108個(gè)鋪面,，1200平方米倉庫，48套配套住宅,，40各農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)車位,。

住房均價(jià)718元每平方米。門面2580元至4380元每平方米,。

定位：集農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā),、零售、加工,、倉儲(chǔ),、大型超市，商住,、飲食為主的大型農(nóng)貿(mào)綜合市場,。

三消費(fèi)者分析,。

調(diào)查報(bào)告。

》的結(jié)論,，以及日前操作地區(qū)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn),，我們得出消費(fèi)者購房心理和對住宅(辦公樓)要求如下：

4、消費(fèi)者對物業(yè)管理的要求,。

b,、物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系，加強(qiáng)溝通,。

第二節(jié)“站前廣場”項(xiàng)目分析,。

一、項(xiàng)目優(yōu)勢分析,。

1環(huán)境：坐擁婁底火車站正對面,，坐享人流物流優(yōu)勢。洛湛,、湘黔鐵路在這里呈十字交匯,，東至杭州、上海,，南至廣州,、深圳、西去重慶,、昆明,，北達(dá)首都北京,。婁底火車站是一編組站,，每日接發(fā)客運(yùn)和貨運(yùn)列車200多對，是長江以南第二大鐵路樞紐,，現(xiàn)有樓盤中少有的,。

2地段：位于火車站正對面，附近樓盤以明珠商業(yè)步行街,、金海商貿(mào)城為主,，該地區(qū)已聚集相當(dāng)?shù)娜藲夂途幼≈取ＥR近商業(yè)繁華地帶,，酒店,、賓館、火車站批發(fā)市場,，水果批發(fā)大市場,，形成較高具影響力的火車站商圈。

3發(fā)展：據(jù)有關(guān)信息婁底火車站四年后有五六趟火車從這里始發(fā),，火車站周邊的土地,、建筑物升值在即,，同時(shí)，餐飲業(yè),、娛樂業(yè),、旅游業(yè)、物流及零售業(yè)將飛速發(fā)展,。

物管：智能化管理,，保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求，符合本案的定位主題,。更是目標(biāo)消費(fèi)者著重考慮的主題,。

二、項(xiàng)目劣勢分析,。

1)品牌號(hào)召力：婁底房地產(chǎn)市場起步較遲,，開始有競爭態(tài)勢，開發(fā)商優(yōu)勝劣汰局面已開始形成?，F(xiàn)在以巨龍,、金海、海匯,、中興,、民基為代表的房地產(chǎn)公司經(jīng)過房地產(chǎn)操作的成功，已積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗(yàn),，在消費(fèi)者中有著不錯(cuò)的口碑,。定興房產(chǎn)進(jìn)入房地產(chǎn)市場較晚，在這一方面并沒有太強(qiáng)的品牌號(hào)召力,。

2)市場承受能力：由于婁底市消費(fèi)偏低,，市場上如此高檔的樓盤還未出現(xiàn)。是否能夠把高收入人士吸引過來,，是相當(dāng)關(guān)鍵的問題,，這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素。

3)競爭因素：由于近年來許多開發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流,，盲目開發(fā),，低價(jià)銷售，造成價(jià)格波動(dòng)及銷售困難,。

三.競爭對手分析,。

第三節(jié)推廣策略界定。

一,，目標(biāo)消費(fèi)群界定,。

從“站前廣場”項(xiàng)目本身的定位和素質(zhì)出發(fā)，結(jié)合中高檔住宅(賓館、寫字樓)的銷售特點(diǎn),，界定“站前廣場”的目標(biāo)消費(fèi)群及其相關(guān)特征是：

1目標(biāo)消費(fèi)者：418建材市場業(yè)主,，果品批發(fā)市場業(yè)主，電腦大市場業(yè)主,，通訊市場業(yè)主,，城區(qū)附近投資置業(yè)者;以及自身具有經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的階層。

2年齡：年齡大約在35到55歲,，

3家庭結(jié)構(gòu)已進(jìn)入中年期,，居住空間之娛樂性與休閑性較大，對生活要求很有質(zhì)感,。

4對家庭(辦公)環(huán)境有著高檔次的要求,，有“物有所值”的消費(fèi)心理，他們追求品位,，但他們又是商人,，有商人的交易本性，既有“物有所值”,。

5有強(qiáng)烈的虛榮心,，喜歡攀比和玄耀，,，但喜歡附庸風(fēng)雅,，希望通過外在條件來追求文化品位。

一,、社區(qū)市場訴求定位,。

東南亞風(fēng)情社區(qū)。

開啟花都人居新時(shí)代,。

新花都,、新人居。

區(qū)位優(yōu)勢：新區(qū)商居中心地段,，名校(云山中學(xué)),、名園(馬鞍山),、廣場毗鄰,，周邊成熟配套。

個(gè)性優(yōu)勢：獨(dú)特人性化居住環(huán)境,、文化社區(qū),、東南亞風(fēng)情。

二,、活動(dòng)策劃要旨,。

五一長假，萬商促銷,。要想在鋪天蓋地的廣告宣傳中脫穎而出,，非要?jiǎng)e出心裁,、吸引眼球不可。

云珠花園的社區(qū)定位明確以后,，公關(guān)及活動(dòng)促銷重點(diǎn)應(yīng)放凸顯獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢和人性化居住環(huán)境上,。

讓更多的潛在購房者知曉、領(lǐng)悟,、感受云珠花園的魅力優(yōu)勢并產(chǎn)生知名度,、美譽(yù)度及產(chǎn)生購房安居欲望是主題策劃活動(dòng)的主旨所在。

以書畫文化藝術(shù)為活動(dòng)形式(謂之形),，以眾多目標(biāo)消費(fèi)者及有影響力傳播人物的直接參與為表現(xiàn)(謂之體),，以促進(jìn)樓盤美譽(yù)傳播和銷售為目的(謂之用)。

活動(dòng)策劃具體形式：以描繪人居環(huán)境為主題的書法與繪畫展覽,、表演,、交流藝術(shù)節(jié)(簡稱：首屆“云珠花園”書畫藝術(shù)節(jié))。

三,、主題廣告語,。

云珠花園“描繪花都寫意人居”

四、活動(dòng)框架,。

1,、時(shí)間：20xx年5月1日至7日。

2,、活動(dòng)地點(diǎn)：云珠花園現(xiàn)場及售樓部,。

3、活動(dòng)內(nèi)容,。

(1),、兒童書法繪畫現(xiàn)場表演并比賽----1日。

(2),、青少年書法繪畫現(xiàn)場表演并比賽---2日,。

(3)、花都區(qū)書法畫家現(xiàn)場表演-----------3日,。

(4),、書畫家作品點(diǎn)評(píng)、藝術(shù)酒會(huì)沙龍---3日,。

(5),、獲獎(jiǎng)作品及書畫家作品展覽、銷售,、捐贈(zèng)------4日至7日,。

4、活動(dòng)組織,。

協(xié)辦：(組織學(xué)生參與)區(qū)青少年宮。

區(qū)一幼,、圓玄幼,、圓玄小學(xué)、五小,、云山中學(xué)等。

策劃承辦：祥業(yè)廣告公司(整個(gè)活動(dòng)具體組織,、布置、協(xié)調(diào))。

媒體支持：花都新聞,、花都電視臺(tái)、廣播臺(tái),、《花都房地產(chǎn)》,。

5、促銷配合,。

1)參觀樣板房、派發(fā)宣傳資料,。

2)優(yōu)惠購房折扣,。

3)購房贈(zèng)送書畫作品,。

4)義賣書畫作品捐贈(zèng)青少年宮。

6,、經(jīng)費(fèi)預(yù)算。

總費(fèi)用：63800元,。

五,、我公司策劃承辦優(yōu)勢,。

1,、祥業(yè)廣告與房地產(chǎn)—--房地產(chǎn)，我們最自信的舞臺(tái)!

祥業(yè)廣告公司是大型房地產(chǎn)公司衍生的專業(yè)子公司,，對房地。

2,、我們的自辦媒體：

《花都房地產(chǎn)》,，我公司受花都房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)委托承辦的區(qū)域?qū)I(yè)雜志。《投資花都》、《花都警訊》皆為我公司設(shè)計(jì)承印的專業(yè)雜志,。

3,、我們對房地產(chǎn)客戶的工作方式。

在分析市場及樓盤特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，購建樓盤的核心定位和競爭優(yōu)勢，運(yùn)用綜合的外在手段表現(xiàn)樓盤的定位,、特色及優(yōu)勢,，分析并劃定特定的目標(biāo)消費(fèi)群及其購房心理習(xí)性，采用恰當(dāng)?shù)姆绞綄⑿畔⒃V求傳達(dá)給目標(biāo)消費(fèi)者,，激發(fā)其購房欲望達(dá)成購買行為。

4,、如由我公司承辦活動(dòng),，《花都房地產(chǎn)》將贈(zèng)送2p專題報(bào)道及若干宣傳版面,。

5、我公司經(jīng)驗(yàn)豐富,、人脈深厚,，可保證活動(dòng)組織的各項(xiàng)公關(guān)，邀請有影響力人物參與,，保障活動(dòng)檔次及傳播效果,。

房地產(chǎn)廣告策劃書前言篇三

3.琴臺(tái)穎園——景觀多人一點(diǎn)，生活邁高一線,。

4.水榭香堤——潺潺歲月,，戀戀生活。

5.南國風(fēng)華天城——思想者的風(fēng)暴;比住花園更美好的家在哪里?

6.澎湖高級(jí)公寓——尊崇生活,，完美呈現(xiàn),。

7.麗島花園——裝飾城市的風(fēng)景。

8.銀河灣——一個(gè)放飛心情的港灣,。

9.世紀(jì)廣場——世紀(jì)廣場改變辦公時(shí)代;5a智能純寫字樓,，執(zhí)掌中南資本核心,。

10.青青美廬——庭院濃蔭街坊情。

11.青青美廬(商鋪)——一鋪養(yǎng)三代,，在武漢最具升值潛力的新城門戶栽種搖錢樹,。

12.徐東銷品茂——全新生活全新體驗(yàn);消費(fèi)和娛樂真正“一站式”

13.泰和中央公寓——黃金沌口小戶型樓王百變?nèi)芡顿Y有理。

14.獅城名居——高知社區(qū)高雅人群高尚生活,。

15.名都花園——鳥語花香純水岸,。

16.學(xué)雅芳鄰——書香地，文化家,。

17.南國明珠——都市人的心靈居所,。

將本文的word文檔下載到電腦，方便收藏和打印,。

房地產(chǎn)廣告策劃書前言篇四

造市,。制造銷售熱點(diǎn)。

造勢,。多種媒體一齊上,，掀起立體廣告攻勢。

大范圍,、全方位,、高密度傳播售樓信息，激發(fā)購買欲望,。

擴(kuò)大‘xx田園區(qū)’的知名度,、識(shí)別度和美譽(yù)度。

提升企業(yè)形象,。

一年之內(nèi)銷售量到達(dá)80%以上,。

好玩好動(dòng)的西彭及主城區(qū)的幼兒、兒童,、少年,。

對現(xiàn)代娛樂公園情有獨(dú)鐘的西彭及周邊地區(qū)青年。

喜歡到郊外的綠色果園環(huán)境中旅游觀光,、休閑度假的,、收入較好的主城區(qū)居民。

喜歡在大自然的環(huán)境中賞花,、品茶,、垂釣、養(yǎng)鳥的西彭中老年人,。

喜愛周末公園休閑,、通俗文化演出、節(jié)日游園活動(dòng)的西彭及周邊地區(qū)居民。

具有懷舊情結(jié),、回歸自然心愿,、喜好一點(diǎn)農(nóng)活類勞動(dòng)體驗(yàn)的主城區(qū)居民。

樂意居住在綠色園林中的,、消費(fèi)水準(zhǔn)較高的西彭及主城區(qū)居民,。

在重慶這個(gè)城市及周邊地區(qū)。

廣告主題：

（1）每一天活在水果的世界里,。

創(chuàng)意,。

選用孫悟空在花果山水漣洞的情景。利用flash動(dòng)畫的方式展現(xiàn)孫悟空在那里的逍遙自在,，然后跳到xx田園區(qū)的畫面與此相比,，有如回到了當(dāng)時(shí)的時(shí)代里，最后,，xx田園區(qū)你也每一天尖在水果的世界里,。

（2）回到家，就是渡假的開始,。

創(chuàng)意,。

一個(gè)懷了7個(gè)月的孕婦對剛下班回家的老公：“老公我在家里好悶，我要去渡假,。”

老公：“行,，立刻帶你上,。”

上了車,，但是多久就到了,。

他們來到了一個(gè)仿佛世外桃園的果園里，而且那里有新穎獨(dú)特的建筑樓房,。孕婦看到此情此景,，脫口而出：“老公，我要在那里住一輩子,？,！”

老公：“沒問題?！痹袐D：“真的能夠嗎,？”老公：“當(dāng)然，因?yàn)槲以缇驮谶@為你買了一套你必須會(huì)滿意的房子,?！痹袐D：“哇，你好棒呀！??！我每一天都能夠渡假了！”老公：“回到家,，就是渡假的開始,。”你想每一天都能渡假嗎,？就到xx田園區(qū),。

第一期：試銷階段（三個(gè)月）。

行為方式：新聞運(yùn)作,、廣告,。

時(shí)間：20xx年2月1日。

新聞運(yùn)作是利用新聞媒介替我們作宣傳,。這種方式近年來被明智的地產(chǎn)商所采用,。新聞的力量遠(yuǎn)遠(yuǎn)在于廣告的影響，而且少花錢,，多辦事,，容易構(gòu)成口碑，引起廣泛注意,。

大造聲勢,。對重慶本地目標(biāo)市場采用密集轟炸式的廣告宣傳，各種媒體一齊上,，采用多種促銷手段,，造成立體廣告攻勢。

讓受眾和消費(fèi)群了解物業(yè)的基本狀況,，同時(shí)塑造發(fā)展商的良好公眾形象,。

在首期宣傳中，讓40%的目標(biāo)客戶明白xx田園區(qū),，并在心目中留下深刻印象,。

以內(nèi)部認(rèn)購為先聲，以優(yōu)惠的價(jià)格和條件進(jìn)行首輪銷售,，銷售量到達(dá)10%,。

吸引目標(biāo)對象注意，誘導(dǎo)20%的目標(biāo)顧客采取購買行動(dòng),。

及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn),，對第二期銷售計(jì)劃進(jìn)行補(bǔ)充，調(diào)整和完善,。

第二期：擴(kuò)銷階段（三個(gè)月）,。

行為方式：新聞、廣告、營銷,。

乘第一期廣告之余威,，持續(xù)其熱度不要降下來，繼續(xù)采取寬正面立體推廣,，鞏固已有成績,，吸引目標(biāo)受眾更多的注意，變潛在客戶為準(zhǔn)備購買群,。

一期的承諾已經(jīng)兌現(xiàn),，要倍加珍惜已有的市場口碑，在園林風(fēng)的大主題下,，煽風(fēng)點(diǎn)火,，鼓勵(lì)和引導(dǎo)更多的人來買xx田園區(qū)。

此時(shí)前來看房和參觀售樓處的人相應(yīng)增多,，此時(shí)廣告投其所好,，不失時(shí)機(jī)地?cái)U(kuò)大市場占有率。銷售服務(wù)必須要跟上去,。

繼續(xù)吸引目標(biāo)受眾,，注目率已達(dá)40%左右，并構(gòu)成必須之口碑,。

合力促進(jìn)銷售,，引導(dǎo)30%的目標(biāo)顧客采取購買行為，并繼續(xù)產(chǎn)生邊際效應(yīng),。

第三期：強(qiáng)銷階段（四個(gè)月）,。

行為方式：新聞、廣告,、營銷。

充分利用新聞的巨大效應(yīng),，變廣告行為為新聞行為,，讓記者和報(bào)紙的新聞版為售樓服務(wù)，評(píng)論,、專訪報(bào)道,、特寫等新聞手法充分加以利用。

部分客戶進(jìn)行現(xiàn)身說法,，談xx別墅區(qū)的好處,，增加可信性。

市場口碑已初步建立,，老客戶會(huì)引來新客戶,。讓‘xx田園區(qū)’傳為美談，變成公眾的社會(huì)話題。

廣告方面加大投入量,，報(bào)紙電視在強(qiáng)度,，廣度和深度上做足文章。

加強(qiáng)管理和服務(wù),，讓售樓現(xiàn)場服務(wù)的軟功變成硬功,，抓住后效應(yīng)不放。

調(diào)動(dòng)新聞的一切能夠調(diào)動(dòng)的手法和載體,，進(jìn)行深入宣傳,。

合力吸引目標(biāo)客戶，引導(dǎo)30%目標(biāo)顧客購買,。

第四期：鞏固階段（三個(gè)月）,。

行為方式：營銷、廣告,。

消化剩余樓盤,，基本完成銷售計(jì)劃。

對前三期廣告運(yùn)動(dòng)進(jìn)行檢驗(yàn),，對不足之處加以彌補(bǔ)和改善,。

細(xì)水長流，滲透式的廣告行為,。

加強(qiáng)物業(yè)管理,，貫徹始終的良好服務(wù)，樹立住戶的主人公觀念,。

注意后效益和市場消費(fèi)心理貫性,。

完善各項(xiàng)法律手續(xù)和文書文件，規(guī)范,，科學(xué),，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)乇ＷC客戶各項(xiàng)權(quán)益。

房地產(chǎn)廣告策劃書前言篇五

一個(gè)產(chǎn)品的銷售好壞,，很大程度在于,。

策劃方案。

好不好,，廣告可以提升一個(gè)產(chǎn)品的知名度,，下面就由小編在為大家整理的房地產(chǎn)廣告策書，歡迎大家借鑒!

(realestateplanning),。

房地產(chǎn)開發(fā)商要加強(qiáng)廣告意識(shí),，不僅要使廣告發(fā)布的內(nèi)容和行為符合有關(guān)法律、法規(guī)的要求,，而且要合理控制廣告費(fèi)用投入,，使廣告能起到有效的促銷作用,。這就要求開發(fā)商和代理商重視和加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告策劃。但實(shí)際上,，不少開發(fā)商在營銷策劃時(shí),，只考慮具體的廣告的實(shí)施計(jì)劃，如廣告的媒體,、投入力度,、頻度等，而沒有深入,、系統(tǒng)地進(jìn)行廣告策劃,。因而有些房地產(chǎn)廣告的效果不如人意，難以取得營銷佳績,。隨著房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈,，代理公司和廣告公司的深層次介入，廣告策劃已成為房地產(chǎn)市場營銷的客觀要求,。

其一是商譽(yù)廣告,。它強(qiáng)調(diào)樹立開發(fā)商或代理商的形象。

其二是產(chǎn)品廣告,。它樹立開發(fā)地區(qū),、開發(fā)項(xiàng)目的信譽(yù)。

其三是產(chǎn)品廣告,。它是為某個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的推銷而做的廣告,。此外，還有樣品房,，這是一種實(shí)體的,，看得見摸得著的廣告。

二是房地產(chǎn)展銷會(huì),。這也是一種促銷手段,。它通過房地產(chǎn)商品的模型展覽，設(shè)計(jì)圖紙的介紹,，散發(fā)宣傳小冊子等方法,，引起客戶的興趣，刺激客戶的購買欲,。

三是人員推銷。這能使推銷員面對面地了解客戶的需求,，解答客戶的問題,，有針對性地是行推銷。由于房地產(chǎn)商品集土地,、開發(fā),、建筑,、金融等知識(shí)為一身，是一種特殊商品,，所以這類推銷人員常由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人,、代理商或現(xiàn)場銷售接待員等內(nèi)行擔(dān)任。另外,，優(yōu)秀的管理和周到的服務(wù)是一種無形的廣告,，對銷售一定會(huì)起到促進(jìn)作用。

開發(fā)商可根據(jù)營銷戰(zhàn)略的需要,，組合運(yùn)用,。在進(jìn)行廣告策劃時(shí)，應(yīng)遵循以下原則：

1.時(shí)代性策劃觀念具有超前意識(shí),，符合社會(huì)變革和人們居住需求變化的需要,。

2.創(chuàng)新性策劃富有創(chuàng)意，能夠塑造樓盤的獨(dú)特風(fēng)格,，體現(xiàn)”把握特色,，創(chuàng)造特色，發(fā)揮特色”的策劃技巧,。

3.實(shí)用性策劃符合營銷戰(zhàn)略的總體要求,，符合房地產(chǎn)市場和開發(fā)商的實(shí)際情況，具有成本低,、見效快和可操作的特點(diǎn),。

4.階段性策劃圍繞房地產(chǎn)營銷的全過程有計(jì)劃、有步驟地展開,，并保持廣告的相對穩(wěn)定性,、連續(xù)性和一貫性。

5.全局性廣告,、銷售促進(jìn),、人員推銷和宣傳推廣是開發(fā)商促銷組合的四種手段，廣告策劃需兼顧全局,，考慮四種方法的綜合效果,。

房地產(chǎn)廣告策劃內(nèi)容豐富,大體上可分成五個(gè)部分，即：廣告目標(biāo),、市場分析,、廣告策略、廣告計(jì)劃和廣告效果測定,。

房地產(chǎn)廣告目標(biāo)主要確立廣告的類型;廣告欲達(dá)到的目標(biāo)和有關(guān)建議,。

主要包括營銷環(huán)境分析、客戶分析,、個(gè)案分析和競爭對手分析等,。若開發(fā)商在營銷策劃時(shí)已將宏觀和微觀營銷環(huán)境分析得透徹,、準(zhǔn)確，則可將重點(diǎn)放在其它幾項(xiàng)分析上,?？蛻舴治鲋饕治隹蛻舻膩碓春唾徺I動(dòng)機(jī)，如信賴開發(fā)商,、保值增值,、樓盤設(shè)計(jì)合理、地段較好,、價(jià)位合適等,，也要分析客戶可能拒絕的原因，如附近有更合適的樓盤,、交通不便,、購房投資信心不足等。個(gè)案分析主要分析開發(fā)商的實(shí)力,、業(yè)績,，樓盤規(guī)劃、設(shè)計(jì)特色,，主要設(shè)備和裝修情況,，配套設(shè)施情況以及樓盤面積、結(jié)構(gòu),、朝向,、間隔、價(jià)位等方面的情況,。進(jìn)行競爭對手分析時(shí),，除了要分析競爭對手實(shí)力和競爭樓盤的情況，還要分析競爭對手的廣告活動(dòng),，以吸取有益的東西,，揚(yáng)長避短。

房地產(chǎn)廣告策劃書前言篇六

房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中處于先導(dǎo)地位,已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),。下面是有20xx房地產(chǎn)廣告,。

歡迎參閱。

一,、前言,。

萊恩田園區(qū)的出現(xiàn)，體現(xiàn)了萊恩公司長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略眼光和做百年企業(yè)的雄心壯志,。

萊恩田園區(qū)的出現(xiàn),，使萊恩公司在有意無意之中闖入了復(fù)合型房地產(chǎn)開發(fā)這一前端領(lǐng)域的表現(xiàn)，或者說，萊恩公司在有意無意之間為房地產(chǎn)開發(fā)的未來成功準(zhǔn)備了條件,。

萊恩田園區(qū)的出現(xiàn)，順應(yīng)了當(dāng)代人,、當(dāng)代社會(huì)對綠色生態(tài)環(huán)境的向往與呼喚,，其深厚的發(fā)展?jié)摿Σ豢上蘖俊?/p>

萊恩田園區(qū)在開發(fā)模式上，采用了創(chuàng)新策劃在先,，規(guī)劃設(shè)計(jì)在后,，讓兩者相互彌補(bǔ)、相映生輝的做法,，也是一個(gè)超前性的景區(qū)與地產(chǎn)開發(fā)模式創(chuàng)新,，它對萊恩公司的未來事業(yè)將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

二,、市場分析,。

1)市場背景。

萊恩田園區(qū)位于重慶九龍坡區(qū)西彭鎮(zhèn)一側(cè),，現(xiàn)占地約200畝,，前期果園開發(fā)已小見成效，大規(guī)模的綜合性開發(fā)即將進(jìn)行,。

果園內(nèi)的果樹現(xiàn)在枇杷為主,，同時(shí)準(zhǔn)備發(fā)展一批相應(yīng)的果樹，形成一個(gè)有多種水果樹的綜合性果園,。

在歷史上,，西彭鎮(zhèn)是有栽種水果的悠久歷史的，萬畝紅桔的壯觀至今仍為人津津樂道,。如今,，西彭鎮(zhèn)政府又提出了建立萬畝伏淡季水果的發(fā)展戰(zhàn)略構(gòu)想，為金果園的可持續(xù)性發(fā)展提供了強(qiáng)有力的支撐,。

現(xiàn)在,，西彭鎮(zhèn)已有常住人口約五萬，隨著渝西經(jīng)濟(jì)走廊的建設(shè)和新廠新單位的遷入,，西彭鎮(zhèn)的未來人口還會(huì)大量增加,。西彭鎮(zhèn)的現(xiàn)有休閑娛樂設(shè)施——特別是新潮時(shí)尚的休閑娛樂設(shè)施已經(jīng)不能滿足居民們的需要。

重慶主城區(qū)人口已超過600萬,，主城區(qū)居民的生活水平,、消費(fèi)能力都在不斷的提高，休閑娛樂的郊區(qū)化(由近郊逐步走向遠(yuǎn)郊)是一個(gè)不可阻擋的大趨勢,。

2)產(chǎn)品分析,。

萊恩田園區(qū)位于重慶九龍坡區(qū)西彭鎮(zhèn)一側(cè)，現(xiàn)占地約200畝,，萊恩田園區(qū)是重慶的一個(gè)具有獨(dú)特地理位置和優(yōu)越自然環(huán)境的,、大型生態(tài)綠化田園區(qū),。

優(yōu)勢：

一棵令人震驚和贊嘆的超級(jí)百果樹——。

它立在萊恩田園區(qū)的大門口或中心,。

它那巨碩無比的下部(直徑不低于十米)是鋼筋水泥雕塑出來的,，但外形與真樹相比，足以亂真,。

中心主要是空的,，以泥土填滿，使樹根能夠直通地下(包括外露一部分);也可巧妙設(shè)計(jì)一些彎曲的樹洞,，供孩子們捉迷藏,。

上部則有序地種植一批各種各樣的果樹，讓其慢慢長大,，仿佛是巨樹的枝,，是巨樹的天生的組成部分。

還可為其編一個(gè)古老的神話傳說故事,，讓許多游客更加深信不疑,。

果樹命名為“仙醉百果樹”，由著名書法家題字,，由著名文人寫一篇賦,，立石碑刻于樹旁。

這是果園獨(dú)創(chuàng)的特色景觀之一,，是它的形象標(biāo)志之一,。

它是時(shí)尚氣息濃郁的公園化，可以參照珊瑚公園的建筑風(fēng)格;,。

在資金許可的前提下,，公園的設(shè)計(jì)建筑應(yīng)敢于適度超前(至少要有鮮明的獨(dú)家特色)，不要認(rèn)為遠(yuǎn)郊的公園設(shè)計(jì)就一定比主城區(qū)的公園落后,，這方面做好了,，也是一個(gè)獨(dú)特的賣點(diǎn)，同時(shí)也能有效阻止競爭者的跟進(jìn),。

劣勢：

對發(fā)展商來說,，是挑戰(zhàn)，從規(guī)劃設(shè)計(jì)的難度,，建筑容積的降低,，園林景觀的增設(shè)造成的成本增加，未來物業(yè)管理服務(wù)的升級(jí),，都要求發(fā)展商投入更多的人力物力財(cái)力,。

3)競爭對手分析。

東方半島花園是深圳布吉的一個(gè)具有獨(dú)特地理位置和優(yōu)越自然環(huán)境的、大型生態(tài)綠化園林式社區(qū),。東方半島花園招標(biāo)后,，打出‘特大型低密度園林式住宅’牌子，推出了‘綠色概念’和‘環(huán)保概念’,。這是附和深圳目前地產(chǎn)發(fā)展階段和消費(fèi)潮流的,。

東方半島花園的園林式是一個(gè)環(huán)境系統(tǒng)概念，大到小區(qū)的外圍環(huán)境,，內(nèi)部環(huán)境，地形,，布局,，空間，庭院的序列,，主題的不同,，功能的組合，景觀的效果,，小到園中的一石一水,，一草一木，都要納入環(huán)境系統(tǒng)進(jìn)行精心設(shè)計(jì),。

三,、廣告戰(zhàn)略。

1)廣告目標(biāo),。

造市,。制造銷售熱點(diǎn)。

造勢,。多種媒體一起上,，掀起立體廣告攻勢。

大范圍,、全方位,、高密度傳播售樓信息，激發(fā)購買欲望,。

擴(kuò)大‘萊恩田園區(qū)’的知名度,、識(shí)別度和美譽(yù)度。

提升企業(yè)形象,。

一年之內(nèi)銷售量達(dá)到80%以上,。

好玩好動(dòng)的西彭及主城區(qū)的幼兒、兒童,、少年;,。

對現(xiàn)代娛樂公園情有獨(dú)鐘的西彭及周邊地區(qū)青年;。

喜歡到郊外的綠色果園環(huán)境中旅游觀光、休閑度假的,、收入較好的主城區(qū)居民;,。

喜歡在大自然的環(huán)境中賞花、品茶,、垂釣,、養(yǎng)鳥的西彭中老年人;。

喜愛周末公園休閑,、通俗文化演出,、節(jié)日游園活動(dòng)的西彭及周邊地區(qū)居民;。

具有懷舊情結(jié),、回歸自然心愿,、喜好一點(diǎn)農(nóng)活類勞動(dòng)體驗(yàn)的主城區(qū)居民;。

樂意居住在綠色園林中的,、消費(fèi)水準(zhǔn)較高的西彭及主城區(qū)居民;,。

3)廣告地區(qū)。

在重慶這個(gè)城市及周邊地區(qū),。

4)廣告創(chuàng)意,。

廣告主題：

(1)每天活在水果的世界里。

創(chuàng)意,。

選用孫悟空在花果山水漣洞的情景,。利用flash動(dòng)畫的方式展現(xiàn)孫悟空在那里的逍遙自在，然后跳到萊恩田園區(qū)的畫面與此相比,，有如回到了當(dāng)時(shí)的時(shí)代里,，最后，萊恩田園區(qū)你也每天尖在水果的世界里,。

(2)回到家,，就是渡假的開始。

創(chuàng)意,。

一個(gè)懷了7個(gè)月的孕婦對剛下班回家的老公：“老公我在家里好悶,，我要去渡假?！?/p>

老公：“行,，馬上帶你上?！?/p>

上了車,，不過多久就到了。

他們來到了一個(gè)仿佛世外桃園的果園里,，而且這里有新穎獨(dú)特的建筑樓房,。孕婦看到此情此景,，脫口而出：“老公，我要在這里住一輩子?!”

老公：“沒問題,?！痹袐D：“真的可以嗎?”老公：“當(dāng)然，因?yàn)槲以缇驮谶@為你買了一套你一定會(huì)滿意的房子,?！痹袐D：“哇，你好棒呀!!!我每天都可以渡假了!!!!!!!”老公：“回到家,，就是渡假的開始,。”你想每天都能渡假嗎?就到萊恩田園區(qū),。

5)廣告實(shí)施階段,。

第一期：試銷階段(三個(gè)月)。

行為方式----------新聞運(yùn)作,、廣告、

時(shí)間----------20xx年2月1日,。

新聞運(yùn)作是利用新聞媒介替我們作宣傳,。這種方式近年來被明智的地產(chǎn)商所采用。新聞的力量遠(yuǎn)遠(yuǎn)在于廣告的影響,，而且少花錢,，多辦事，容易形成口碑,，引起廣泛注意,。

讓受眾和消費(fèi)群了解物業(yè)的基本情況，同時(shí)塑造發(fā)展商的良好公眾形象,。

在首期宣傳中,，讓40%的目標(biāo)客戶知道萊恩田園區(qū)，并在心目中留下深刻印象,。

以內(nèi)部認(rèn)購為先聲,，以優(yōu)惠的價(jià)格和條件進(jìn)行首輪銷售，銷售量達(dá)到10%,。

吸引目標(biāo)對象注意,，誘導(dǎo)20%的目標(biāo)顧客采取購買行動(dòng)。

及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn),，對第二期銷售計(jì)劃進(jìn)行補(bǔ)充,，調(diào)整和完善。

第二期：擴(kuò)銷階段(三個(gè)月),。

行為方式-----------新聞,、廣告,、營銷。

乘第一期廣告之余威,，保持其熱度不要降下來,，繼續(xù)采取寬正面立體推廣，鞏固已有成績,，吸引目標(biāo)受眾更多的注意,，變潛在客戶為準(zhǔn)備購買群。

一期的承諾已經(jīng)兌現(xiàn),，要倍加珍惜已有的市場口碑,，在園林風(fēng)的大主題下，煽風(fēng)點(diǎn)火,，鼓勵(lì)和引導(dǎo)更多的人來買萊恩田園區(qū),。

此時(shí)前來看房和參觀售樓處的人相應(yīng)增多，此時(shí)廣告投其所好,，不失時(shí)機(jī)地?cái)U(kuò)大市場占有率,。銷售服務(wù)一定要跟上去。

繼續(xù)吸引目標(biāo)受眾,，注目率已達(dá)40%左右,，并形成一定之口碑。

合力促進(jìn)銷售,，引導(dǎo)30%的目標(biāo)顧客采取購買行為,，并繼續(xù)產(chǎn)生邊際效應(yīng)。

第三期：強(qiáng)銷階段(四個(gè)月),。

行為方式-------------新聞,、廣告、營銷,。

充分利用新聞的巨大效應(yīng),，變廣告行為為新聞行為，讓記者和報(bào)紙的新聞版為售樓服務(wù),，評(píng)論,、專訪報(bào)道、特寫等新聞手法充分加以利用,。

部分客戶進(jìn)行現(xiàn)身說法,，談萊恩別墅區(qū)的好處，增加可信性,。

市場口碑已初步建立,，老客戶會(huì)引來新客戶。讓‘萊恩田園區(qū)’傳為美談,，變成公眾的社會(huì)話題,。

廣告方面加大投入量,，報(bào)紙電視在強(qiáng)度，廣度和深度上做足文章,。

加強(qiáng)管理和服務(wù),，讓售樓現(xiàn)場服務(wù)的軟功變成硬功，抓住后效應(yīng)不放,。

調(diào)動(dòng)新聞的一切可以調(diào)動(dòng)的手法和載體,，進(jìn)行深入宣傳。

合力吸引目標(biāo)客戶,，引導(dǎo)30%目標(biāo)顧客購買,。

第四期：鞏固階段(三個(gè)月)。

行為方式-------------營銷,、廣告,。

消化剩余樓盤，基本完成銷售計(jì)劃,。

對前三期廣告運(yùn)動(dòng)進(jìn)行檢驗(yàn),，對不足之處加以彌補(bǔ)和改進(jìn)。

細(xì)水長流,，滲透式的廣告行為,。

加強(qiáng)物業(yè)管理，貫徹始終的良好服務(wù),，樹立住戶的主人公觀念。

注意后效益和市場消費(fèi)心理貫性,。

完善各項(xiàng)法律手續(xù)和文書文件,，規(guī)范，科學(xué),，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)乇ＷC客戶各項(xiàng)權(quán)益,。

前言。

任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷售,，塑造,、提升品牌形象。本方案在于為“站前廣場”提供一個(gè)準(zhǔn)確的定位與廣告方向,，作出全程戰(zhàn)略性的指導(dǎo),。在對婁底房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀進(jìn)行了深入細(xì)致的了解和研究分析的前提下，找出“站前廣場”項(xiàng)目的資源問題與機(jī)會(huì),，以達(dá)到或超出“站前廣場”原定銷售計(jì)劃,，并為婁底定興房地產(chǎn)公司塑造品牌。

第一節(jié)市場分析,。

一,、婁底市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況,。

(一)20xx年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長。

20xx年1-8月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)16457萬元,，同比增長87.4%,，是近年來增長較快的。

(二)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的三個(gè)組成要素即房地產(chǎn)開發(fā)的土地,、資金,、市場同步增長,。

1,、土地前期投入增加,。20xx年1-8月,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積10.88萬平方米,，土地購置費(fèi)3057萬元,，分別比去年同期增長14.5%和19.9%;土地開發(fā)投資1250萬元,，已完成土地開發(fā)面積9.7萬平方米,。

2,、開發(fā)規(guī)模擴(kuò)大，開發(fā)投資高速增長,。20xx年1-8月份,，全市房地產(chǎn)施工面積43.23萬平方米，比去年同期增加18萬平方米,，本年新開工面積13.3萬平方米,，比去年同期增加7.9萬平方米，增長145%,。全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資16457萬元,，比去年同期增加7674萬元，增長87.4%,對全市國有及其它經(jīng)濟(jì)投資增長貢獻(xiàn)率為2.1%,。從投資用途看,，住宅投資完成6630萬元，增長1.2倍,，辦公樓房完成投資542萬元,，增長3.9倍。

3,、企業(yè)融資能力有所增強(qiáng),，資金到位狀況較好。20xx年1-8月房地產(chǎn)開發(fā)共到位資金22266萬元,，同比增長2.6倍,，從其構(gòu)成看，利用外資資金增長最快,，企業(yè)自籌資金最多,。1-8月企業(yè)自籌資金13152萬元,，增長3.8倍;利用外資資金1050萬元，增長69倍,，其他資金8004萬元,，增長2.5倍。

4,、住房銷售高速增長,。今年全市商品房現(xiàn)房銷售，在去年增長27.8%的高基數(shù)基礎(chǔ)上,，保持高增長勢頭,，20xx年1-8月份全市共銷售現(xiàn)房1.79萬平方米，同比增長82.7%,，其中住宅銷售1.72萬平方米,，比去年同期增長1.2倍。

5,、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市化建設(shè)緊密,，城市化建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我市北擴(kuò)南移的外延式城市擴(kuò)展建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,，在我市今年從事房地產(chǎn)開發(fā)的20家企業(yè)中,，婁星區(qū)內(nèi)集中了14家，新化縣3家,，雙峰縣2家,，漣源市1家。

二,、房地產(chǎn)發(fā)展所面臨的困難和挑戰(zhàn),。

一是商品房空置面積增加。今年1-8月份全市商品房竣工面積超過商品房銷售面積0.6萬平方米,，商品房空置面積達(dá)1.1萬平方米(其中住宅空置0.61萬平方米)，占當(dāng)年施工面積總量的2.5%,，空置面積增長63.6%,。從商品房空置時(shí)間來看，空置時(shí)間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例增長,，比上年提高4.4個(gè)百分點(diǎn),，空置房增多占用了企業(yè)的開發(fā)資金，對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)生不利的影響,。

二是房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)良莠不齊,，企業(yè)開發(fā)規(guī)模小、持續(xù)開發(fā)能力低,，競爭力差,。近幾年來城市化建設(shè)的發(fā)展推動(dòng)了房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展,，存在一個(gè)項(xiàng)目孵出一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的問題，其開發(fā)規(guī)模小,。20xx年全市參加年檢的企業(yè)達(dá)65家,，而今年來真正有開發(fā)任務(wù)的僅20家，僅占全部年檢企業(yè)的30.8%,。就目前有開發(fā)工作量的20個(gè)企業(yè)而言,，開發(fā)任務(wù)在3000萬元以下有10個(gè)，占總數(shù)的50%;開發(fā)任務(wù)在3000萬元以上5000萬元以下有5個(gè),，占總數(shù)的25%;開發(fā)任務(wù)在5000萬元以上有5個(gè),，占總數(shù)的25%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要以負(fù)債經(jīng)營為主,，嚴(yán)重依賴銀行資金,有的開發(fā)項(xiàng)目前期靠施工單位墊資,、中間靠銀行貸款開發(fā)、后期靠個(gè)人按揭貸款,缺乏后續(xù)開發(fā)能力,。

三是物業(yè)管理落后,，配套設(shè)施不全。房地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)該成龍配套,，我市盡管有成片開發(fā)的住宅小區(qū)開發(fā),，但大多數(shù)是開放式、松散型的賣完房就走人的開發(fā),，即使有物業(yè)管理,，其配套設(shè)施不全，管理也不規(guī)范,，一些零星插建開發(fā)的住房沒有物業(yè)管理,，用水、用電,、行路,、管道跑、冒,、滴,、漏、墻體裂縫等問題都不能妥善解決,，抑制了消費(fèi)者的購買欲望,，影響了持續(xù)開發(fā)。

四是外部因素制約,。銀行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸政策調(diào)整,，房地產(chǎn)貸款由開發(fā)性貸款為主轉(zhuǎn)為個(gè)人住房抵押貸款為主，國家對商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款,、個(gè)人住房貸款,、個(gè)人商用房貸款、個(gè)人住房公積金貸款及個(gè)人住房貸款適用率等方面做了進(jìn)一步明確和規(guī)范：房地產(chǎn)開發(fā)貸款必須“取得國有土地使用權(quán)證,、建設(shè)用地規(guī)劃許可證,、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及開工證”等四證，開發(fā)企業(yè)取得這四證,，實(shí)際投入應(yīng)不低于項(xiàng)目總投資的30%,，個(gè)人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款，有的項(xiàng)目要求項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)封頂,，才可以放貸;還有就是居民收入低,，抑制了住房需求，影響房地產(chǎn)業(yè)市場的擴(kuò)大;再有就是二級(jí)市場放而不活,，房屋交易手續(xù)繁多,，收費(fèi)項(xiàng)目多且雜，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)比例過高,，影響二級(jí)房產(chǎn)市場發(fā)展,，從而影響整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

總體看來,，我市房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的現(xiàn)實(shí)和潛在需求,，發(fā)展空間較大。

市委,、市政府提出加快城市化建設(shè)步伐,，城市化建設(shè)需要產(chǎn)業(yè)支撐，首先需要房地產(chǎn)業(yè)的支撐,，20xx年我市城市化率僅26.48%,，低于全省平均水平5.5個(gè)百分點(diǎn)，若每年全市城市化率提高一個(gè)百分點(diǎn),，至少增加住宅需求84萬平方米以上;國際經(jīng)驗(yàn)表明：當(dāng)一國人均gdp達(dá)到300-1000美元時(shí),，居民的住房需求進(jìn)入加速增長期，20xx年我市的人均gdp為5208元(651美元),，是房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展的時(shí)期;目前我市城鎮(zhèn)人均建筑面積僅20.05平方米,，離國家“十五”規(guī)劃的20xx年城鎮(zhèn)人均建筑面積22平方米，人均還少1.95平方米,，若達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)，需求住宅在208萬平方米以上,，顯然,，我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿κ志薮蟆?0xx年婁底市城建投資公司成立，婁底城市建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)行市場化,，通過項(xiàng)目招標(biāo),，實(shí)行市場化經(jīng)營,，推行以地生財(cái)、招商引資,、民間融資的方式,，徹底突破資金“瓶頸”，使城建坐上了“特快列車”,，加速了婁底市房地產(chǎn)業(yè)特別是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展,。

二、婁底市同類產(chǎn)品調(diào)查統(tǒng)計(jì),。

“同類”定義為具有商業(yè)廣場,、寫字樓、賓館等的商用大廈?，F(xiàn)將婁底市漣鋼開發(fā)區(qū),，婁底市城西區(qū)及婁星區(qū)進(jìn)行大體對比分析如下：

1、漣鋼開發(fā)區(qū),。

由于漣鋼為新開發(fā)城區(qū),，在整個(gè)大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨(dú)特的優(yōu)勢,?？傮w來說，漣鋼開發(fā)區(qū)地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境,。

明源大酒店：

核心競爭力：五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)概念,。

其周邊自然環(huán)境好;。

用綠色和五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)來吸引白領(lǐng),、外來投資者,、社會(huì)成功人士等;。

其定位為社會(huì)高薪階層,。

2,、城西地帶。以新開發(fā)的項(xiàng)目-城西農(nóng)貿(mào)綜合市場為主,。

城西農(nóng)貿(mào)綜合市場：

核心競爭力：婁底市,、區(qū)兩級(jí)政府批準(zhǔn)興建的城西唯一農(nóng)貿(mào)綜合市場。

規(guī)模大,，規(guī)劃齊全,，有功能優(yōu)勢：

擁有15畝的面積，其中有320個(gè)攤位,，2480平方米生活超市,，108個(gè)鋪面，1200平方米倉庫，48套配套住宅,，40各農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)車位,。

住房均價(jià)718元每平方米。門面2580元至4380元每平方米,。

定位：集農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā),、零售、加工,、倉儲(chǔ),、大型超市，商住,、飲食為主的大型農(nóng)貿(mào)綜合市場,。

2、城區(qū)地帶,。

環(huán)球商業(yè)廣場：

核心競爭力：1：八萬平方米湘中地區(qū)超大規(guī)模財(cái)富街區(qū);2.原老街批發(fā)市場,，主樓統(tǒng)一經(jīng)營，超大規(guī)模優(yōu)勢,。

有功能優(yōu)勢：

總建筑面積面積8萬多平方米,，門面主力面積30多平方米。

住房均價(jià)500多元每平方米,。門面20xx元至11000元每平方米,。

定位：湘中地區(qū)經(jīng)營規(guī)模大型化、經(jīng)營手段現(xiàn)代化,、經(jīng)營環(huán)境規(guī)范化的超大型,、多功能財(cái)富街區(qū)。

國貿(mào)商城：

核心競爭力：位于火車站正對面,，有地位優(yōu)勢,。

三消費(fèi)者分析。

根據(jù)《婁底房地產(chǎn)市場,。

調(diào)查報(bào)告,。

》的結(jié)論，以及日前操作地區(qū)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn),，我們得出消費(fèi)者購房心理和對住宅(辦公樓)要求如下：

4,、消費(fèi)者對物業(yè)管理的要求。

b,、物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系,，加強(qiáng)溝通。

第二節(jié)“站前廣場”項(xiàng)目分析,。

一,、項(xiàng)目優(yōu)勢分析,。

1環(huán)境：坐擁婁底火車站正對面，坐享人流物流優(yōu)勢,。洛湛、湘黔鐵路在這里呈十字交匯,，東至杭州,、上海，南至廣州,、深圳,、西去重慶、昆明,，北達(dá)首都北京,。婁底火車站是一編組站，每日接發(fā)客運(yùn)和貨運(yùn)列車200多對,，是長江以南第二大鐵路樞紐,，現(xiàn)有樓盤中少有的。

2地段：位于火車站正對面,，附近樓盤以明珠商業(yè)步行街,、金海商貿(mào)城為主，該地區(qū)已聚集相當(dāng)?shù)娜藲夂途幼≈?。臨近商業(yè)繁華地帶,，酒店、賓館,、火車站批發(fā)市場,，水果批發(fā)大市場，形成較高具影響力的火車站商圈,。

3發(fā)展：據(jù)有關(guān)信息婁底火車站四年后有五六趟火車從這里始發(fā),，火車站周邊的土地、建筑物升值在即,，同時(shí),，餐飲業(yè)、娛樂業(yè),、旅游業(yè),、物流及零售業(yè)將飛速發(fā)展。

物管：智能化管理,，保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求,，符合本案的定位主題。更是目標(biāo)消費(fèi)者著重考慮的主題,。

4住宅(辦公樓)設(shè)計(jì)建設(shè)：小區(qū)的設(shè)計(jì)以天然為主題,，各種樓層合理布置,。更有現(xiàn)代藝術(shù)廣場，藝術(shù),、休閑與自然融為一體,、相得益彰。

6配套設(shè)施齊全,，(高檔會(huì)所,、銀行、超市,、停車場,、幼兒園、親子樂園,、運(yùn)動(dòng)場所,、藝術(shù)長廊等)。

7婁底市消費(fèi)市場樓價(jià)有上升趨勢,，消費(fèi)者認(rèn)為手頭資金用于購買不動(dòng)產(chǎn)保值是最好的選擇,。

8本地市場樓盤不多，具有商住樓或?qū)I(yè)寫字樓更少,。

二,、項(xiàng)目劣勢分析。

1)品牌號(hào)召力：婁底房地產(chǎn)市場起步較遲,，開始有競爭態(tài)勢,，開發(fā)商優(yōu)勝劣汰局面已開始形成。現(xiàn)在以巨龍,、金海,、海匯、中興,、民基為代表的房地產(chǎn)公司經(jīng)過房地產(chǎn)操作的成功,，已積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗(yàn)，在消費(fèi)者中有著不錯(cuò)的口碑,。定興房產(chǎn)進(jìn)入房地產(chǎn)市場較晚,，在這一方面并沒有太強(qiáng)的品牌號(hào)召力。

2)市場承受能力：由于婁底市消費(fèi)偏低,，市場上如此高檔的樓盤還未出現(xiàn),。是否能夠把高收入人士吸引過來，是相當(dāng)關(guān)鍵的問題,，這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素,。

3)競爭因素：由于近年來許多開發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流，盲目開發(fā),，低價(jià)銷售,，造成價(jià)格波動(dòng)及銷售困難,。

三.競爭對手分析。

第三節(jié)推廣策略界定,。

一,，目標(biāo)消費(fèi)群界定。

從“站前廣場”項(xiàng)目本身的定位和素質(zhì)出發(fā),，結(jié)合中高檔住宅(賓館,、寫字樓)的銷售特點(diǎn)，界定“站前廣場”的目標(biāo)消費(fèi)群及其相關(guān)特征是：

1目標(biāo)消費(fèi)者：418建材市場業(yè)主,，果品批發(fā)市場業(yè)主，電腦大市場業(yè)主,，通訊市場業(yè)主,，城區(qū)附近投資置業(yè)者;以及自身具有經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的階層。

2年齡：年齡大約在35到55歲,，

3家庭結(jié)構(gòu)已進(jìn)入中年期,，居住空間之娛樂性與休閑性較大，對生活要求很有質(zhì)感,。

4對家庭(辦公)環(huán)境有著高檔次的要求,，有“物有所值”的消費(fèi)心理，他們追求品位,，但他們又是商人,，有商人的交易本性，既有“物有所值”,。

5有強(qiáng)烈的虛榮心,，喜歡攀比和玄耀，,，但喜歡附庸風(fēng)雅,，希望通過外在條件來追求文化品位。

策劃的立足點(diǎn)：任何一項(xiàng)活動(dòng)影響面的大小,、終極效果的好壞,，都取決于該項(xiàng)活動(dòng)提煉的主題———能否最大限度地引起全社會(huì)各階層的重點(diǎn)關(guān)注。

一,、社區(qū)市場訴求定位,。

東南亞風(fēng)情社區(qū)。

開啟花都人居新時(shí)代,。

新花都,、新人居。

區(qū)位優(yōu)勢：新區(qū)商居中心地段,，名校(云山中學(xué)),、名園(馬鞍山),、廣場毗鄰，周邊成熟配套,。

個(gè)性優(yōu)勢：獨(dú)特人性化居住環(huán)境,、文化社區(qū)、東南亞風(fēng)情,。

二,、活動(dòng)策劃要旨。

五一長假,，萬商促銷,。要想在鋪天蓋地的廣告宣傳中脫穎而出，非要?jiǎng)e出心裁,、吸引眼球不可,。

云珠花園的社區(qū)定位明確以后，公關(guān)及活動(dòng)促銷重點(diǎn)應(yīng)放凸顯獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢和人性化居住環(huán)境上,。

讓更多的潛在購房者知曉,、領(lǐng)悟、感受云珠花園的魅力優(yōu)勢并產(chǎn)生知名度,、美譽(yù)度及產(chǎn)生購房安居欲望是主題策劃活動(dòng)的主旨所在,。

以書畫文化藝術(shù)為活動(dòng)形式(謂之形)，以眾多目標(biāo)消費(fèi)者及有影響力傳播人物的直接參與為表現(xiàn)(謂之體),，以促進(jìn)樓盤美譽(yù)傳播和銷售為目的(謂之用),。

活動(dòng)策劃具體形式：以描繪人居環(huán)境為主題的書法與繪畫展覽、表演,、交流藝術(shù)節(jié)(簡稱：首屆“云珠花園”書畫藝術(shù)節(jié)),。

三、主題廣告語,。

云珠花園“描繪花都寫意人居”

四,、活動(dòng)框架。

1,、時(shí)間：20xx年5月1日至7日,。

2、活動(dòng)地點(diǎn)：云珠花園現(xiàn)場及售樓部,。

3,、活動(dòng)內(nèi)容。

(1),、兒童書法繪畫現(xiàn)場表演并比賽----1日,。

(2)、青少年書法繪畫現(xiàn)場表演并比賽---2日,。

(3),、花都區(qū)書法畫家現(xiàn)場表演-----------3日,。

(4)、書畫家作品點(diǎn)評(píng),、藝術(shù)酒會(huì)沙龍---3日,。

(5)、獲獎(jiǎng)作品及書畫家作品展覽,、銷售,、捐贈(zèng)------4日至7日。

4,、活動(dòng)組織,。

協(xié)辦：(組織學(xué)生參與)區(qū)青少年宮。

區(qū)一幼,、圓玄幼,、圓玄小學(xué)、五小,、云山中學(xué)等。

策劃承辦：祥業(yè)廣告公司(整個(gè)活動(dòng)具體組織,、布置,、協(xié)調(diào))。

媒體支持：花都新聞,、花都電視臺(tái),、廣播臺(tái)、《花都房地產(chǎn)》,。

5,、促銷配合。

1)參觀樣板房,、派發(fā)宣傳資料,。

2)優(yōu)惠購房折扣。

3)購房贈(zèng)送書畫作品,。

4)義賣書畫作品捐贈(zèng)青少年宮,。

6、經(jīng)費(fèi)預(yù)算,。

1),、活動(dòng)組織、策劃,、資料：--------------------5800元,。

3)、禮品及紀(jì)念品,、獎(jiǎng)品------------------20xx0元,。

4),、書畫家及有關(guān)嘉賓、媒體利市-------------16000元,。

總費(fèi)用：63800元,。

五、我公司策劃承辦優(yōu)勢,。

1,、祥業(yè)廣告與房地產(chǎn)—--房地產(chǎn)，我們最自信的舞臺(tái)!

祥業(yè)廣告公司是大型房地產(chǎn)公司衍生的專業(yè)子公司,，對房地,。

2、我們的自辦媒體：

《花都房地產(chǎn)》,，我公司受花都房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)委托承辦的區(qū)域?qū)I(yè)雜志,。《投資花都》,、《花都警訊》皆為我公司設(shè)計(jì)承印的專業(yè)雜志,。

3、我們對房地產(chǎn)客戶的工作方式,。

在分析市場及樓盤特點(diǎn)的基礎(chǔ)上,，購建樓盤的核心定位和競爭優(yōu)勢，運(yùn)用綜合的外在手段表現(xiàn)樓盤的定位,、特色及優(yōu)勢,，分析并劃定特定的目標(biāo)消費(fèi)群及其購房心理習(xí)性，采用恰當(dāng)?shù)姆绞綄⑿畔⒃V求傳達(dá)給目標(biāo)消費(fèi)者,，激發(fā)其購房欲望達(dá)成購買行為,。

4、如由我公司承辦活動(dòng),，《花都房地產(chǎn)》將贈(zèng)送2p專題報(bào)道及若干宣傳版面,。

5、我公司經(jīng)驗(yàn)豐富,、人脈深厚,，可保證活動(dòng)組織的各項(xiàng)公關(guān)，邀請有影響力人物參與,，保障活動(dòng)檔次及傳播效果,。

房地產(chǎn)廣告策劃書前言篇七

買賣點(diǎn)精要：

記憶點(diǎn)+利益點(diǎn)：

關(guān)口居住，全市工作——金泓·__城,。

深圳西岸第一城——金泓·__城,。

西岸世界第一城——金泓·__城。

中心生活方式——金泓·__城。

深圳西岸岸標(biāo)——金泓·__城,。

支持點(diǎn)+利益點(diǎn)：

__城門——交匯深南,、寶安大道兩條，新安地鐵一站——交通中心,。

__城區(qū)——寶安南山兩區(qū),，扼守深圳東西兩岸門戶——地理中心。

__城“市”——寶城新區(qū),，鎮(zhèn)守海濱城商業(yè)圈東門,，商場、商業(yè)街——商業(yè)中心,。

__城內(nèi)——生態(tài)環(huán)境,、生態(tài)設(shè)施、大型會(huì)所,、休閑花園,，外接購物公園——休閑中心。

__城外——公立學(xué)?！逃行?。

__城內(nèi)外——籃球場、網(wǎng)球場設(shè)施,，外接寶安體育館——體育運(yùn)動(dòng)中心,。

__城一期——18棟高樓，一次性推出,。

__城全期——52萬平方米人文新城,。

__城園林設(shè)計(jì)——加拿大奧雅園境師事務(wù)所,。

__城策劃代理——世聯(lián)地產(chǎn)顧問(深圳)有限公司,。

溝通點(diǎn)+利益點(diǎn)：

前期：出錢賺名聲。應(yīng)用“首戰(zhàn)必勝”理論,，提高認(rèn)籌率和封籌率,。

體育溝通——u18亞洲女子籃球錦標(biāo)賽等冠名活動(dòng)。

音樂溝通——鋼琴天才,、女子十二樂坊等活動(dòng)組織,。

名人溝通——政要、學(xué)者,、作家,、影視家、體育,、音樂,、模特等活動(dòng)組織。

中期：服務(wù)賺收入。

裝修裝飾溝通——滿堂紅,、名雕等活動(dòng)組織,。

建材樣板溝通——金六福門、燈飾品等活動(dòng)組織,。

后期：整合賺升值,。應(yīng)用“地房雙生態(tài)環(huán)境理論”，以房外環(huán)境成型,、封頂,、現(xiàn)樓、入伙率,、溝通活動(dòng)等為籌碼,，提高房產(chǎn)價(jià)值。

問題：

大環(huán)境問題：

公交問題：在深南大道上建立一個(gè)金泓__城站,。

房地產(chǎn)廣告策劃書前言篇八

一,、項(xiàng)目簡介：

鳳凰城項(xiàng)目位于鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊，在鄭汴路路南,，鳳凰東路,、鳳臺(tái)路(在建)和青年路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場等分開,。

鳳凰城現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅,、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場定位發(fā)生失誤,，出現(xiàn)了銷售障礙,。一期5#、7#,、9#,、11#、13#,、15#六棟多層吸取了別墅的教訓(xùn),，以超低價(jià)位入市，順利的實(shí)現(xiàn)了銷售,，但沒有為開發(fā)商實(shí)現(xiàn)預(yù)期的利潤,，沒有樹立中、高檔物業(yè)的品牌形象,，無意中形成鳳凰城下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙,。

現(xiàn)在，一期多層尚有37套的現(xiàn)房,、準(zhǔn)現(xiàn)房,，銷售額850萬元。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五,、六樓為主;127m2的三室兩廳7套;這兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%,。

二期小戶型總銷售金額預(yù)計(jì)2800萬元，臨街商鋪1700萬元,，合計(jì)4500萬元,。預(yù)售許可證預(yù)計(jì)__年5月底辦下。

由此可見,，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型,、現(xiàn)房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%,，一期大戶型銷售額16%,，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙,，是我們面對的重大挑戰(zhàn)之一,。

二、市場概況及基本競爭格局：

a,、東南板塊及鄭汴路商圈,。

鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線,、航海東路與107國道沿線,。

鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié),、百合花苑,、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下,，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū),。鳳凰城位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié),、建業(yè)幾乎是一路之隔,。但鳳凰城在操盤過程中,，沒有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢,，純粹以低價(jià)位的品牌內(nèi)涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價(jià)格優(yōu)勢,，而且為二期,、三期制造了品牌障礙。

東明路南段沿線目前競爭非常激烈,，主要由東明花園,、佳藝花園等樓盤組成。

航海東路與107國道沿線是__年以來的樓市亮點(diǎn)，寶景,、金色港灣,、悉尼陽光、燕歸園等一批中價(jià)位大型樓盤,。其中燕歸園是鳳凰城二期小戶型明確的競爭樓盤,，其它幾乎所有的樓盤都和鳳凰城一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競爭關(guān)系,。

b,、小戶型市場概況。

自__年底時(shí)尚party介入鄭州樓市以來,，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來,。尤其是__年初，青年居易(easygo)以1900余套的投放量沖擊市場,，形成了小戶型的“市場黑洞”,，徹底打破了市場的競爭格局，實(shí)現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變,。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面,。

燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開發(fā),，已成功實(shí)現(xiàn)一期的開發(fā),，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者,，現(xiàn)在燕歸二期正在認(rèn)購階段,。燕歸園提前介入了小戶型市場，并且認(rèn)識(shí)到小戶型的主力市場是6080平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳,。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致,。此次燕歸二期開發(fā)的正是此類戶型(兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米),?？梢哉f，同燕歸園的戶型配比上比較,，我們沒有優(yōu)勢,。