每個人都曾試圖在平淡的學(xué)習(xí),、工作和生活中寫一篇文章,。寫作是培養(yǎng)人的觀察,、聯(lián)想、想象,、思維和記憶的重要手段,。范文書寫有哪些要求呢？我們怎樣才能寫好一篇范文呢,？以下是小編為大家收集的優(yōu)秀范文,，歡迎大家分享閱讀。

商業(yè)街商業(yè)策劃書篇一

了解和把握社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢,，有助于項目高起點(diǎn)規(guī)劃和實(shí)施,。

根據(jù)十八大報告精神，城鎮(zhèn)化未來將成為中國全面建設(shè)小康社會的重要載體,，更是撬動內(nèi)需的最大潛力所在,。

快速發(fā)展的新型城鎮(zhèn)化,，正在成為中國經(jīng)濟(jì)增長和社會發(fā)展的強(qiáng)大引擎。

新型城鎮(zhèn)化以城鄉(xiāng)統(tǒng)籌,、城鄉(xiāng)一體,、產(chǎn)城互動、節(jié)約集約,、生態(tài)宜居,、和諧發(fā)展為基本特征的城鎮(zhèn)化。

這是具有國家戰(zhàn)略意義的轉(zhuǎn)變：如果說改革開放前20多年是我國大,、中型城市高速發(fā)展的黃金時期,，那么，未來20年將是以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為中心的“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌”一體化發(fā)展的重要時期,。

今后,，城市的許多資源將向鄉(xiāng)鎮(zhèn)快速擴(kuò)散，一批現(xiàn)代化新城鎮(zhèn)將迅速崛起,，以縮小大,、中型城市與鄉(xiāng)鎮(zhèn)的差別。

xx無疑是這些新城鎮(zhèn)中最閃亮的一個星,。

2.項目立意：新興現(xiàn)代化“鎮(zhèn)級市”中央核心商務(wù)圈,。

基于上述對國家建設(shè)發(fā)展的戰(zhàn)略意義和xx現(xiàn)狀的認(rèn)識，我們對玫瑰星城大二期項目在“城鄉(xiāng)一體化”發(fā)展進(jìn)程中有了一個新的認(rèn)知,，并需要賦予它更深刻的涵義,。

我們的基本闡述是：一個新興的現(xiàn)代化“鎮(zhèn)級市”的中央核心商務(wù)圈，集購物,、休閑,、娛樂、觀光,、居住,、文化為一體。

它將成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市建設(shè)有機(jī)互動的一個典范,，引領(lǐng)xx現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)的發(fā)展潮流,，成為支撐xx新生態(tài)、新文化,、新生活的城市地標(biāo)。

在傳統(tǒng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)向現(xiàn)代小城鎮(zhèn)華麗“蛻變”的過程中,，玫瑰星城大二期項目將起到一個里程碑的歷史意義,。

3.項目布局：奠定項目在xx的核心地位。

在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)發(fā)展中,，商貿(mào)業(yè)一定充當(dāng)領(lǐng)軍的作用,。

因此,，在我們的概念中，不是做一般的商業(yè)街,，而是做一個與人民生活密切相關(guān)的新興現(xiàn)代城市商業(yè)綜合體,。

它在xx的商業(yè)布局中要起到標(biāo)桿作用，成為xx市場繁華,、商貿(mào)文明的重要引擎,。

以玫瑰星城大二期七萬方以上的商業(yè)建筑體量，足以構(gòu)成xx這樣的中心小城鎮(zhèn)的核心商務(wù)區(qū)的空間,。

通過這樣重量級的布局,，一舉奠定項目在xx的核心地位。

4.項目運(yùn)作：肩負(fù)小城鎮(zhèn)裂變的歷史使命,。

項目推廣上的運(yùn)作,，希望能在一個比較高的層次上進(jìn)行，積極爭取政府資源,，肩負(fù)傳統(tǒng)小城鎮(zhèn)向新型城鎮(zhèn)化裂變的歷史使命,，而不完全是開發(fā)商的功利性商業(yè)運(yùn)作。

立足這樣的高度,，有利于大二期項目的全方位推進(jìn),。

二、項目理念與商業(yè)模式,。

1.項目理念：開創(chuàng)后商業(yè)街時代的典范之作,。

商業(yè)街是城市生活的一種特定商業(yè)形態(tài)。

中國商業(yè)街歷史源遠(yuǎn)流長,，從漢代洛陽街市的鼎盛到唐代長安大街的喧鬧,，從xx南宋御街的繁榮到明朝南京鼓樓大街的熙攘……商業(yè)街成為城市歷史經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展的見證。

她講述著城市的故事,、演繹著城市的歷史,、承載著城市的夢想。

從某種意義上講,，我國商業(yè)的發(fā)展已經(jīng)從傳統(tǒng)的商店與商店之間的競爭,，發(fā)展到商街與商街的競爭及商圈與商圈的競爭，甚至城市與城市的競爭,。

商業(yè)街在城市中的經(jīng)濟(jì)形象和商業(yè)地位日益突出,，商業(yè)街經(jīng)濟(jì)正強(qiáng)力助推著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，從而成為城市商貿(mào)發(fā)展,、市容風(fēng)貌和綜合競爭力的代表,，成為城市文明的重要窗口和名片。

商業(yè)特色街作為城市商業(yè)綜合體的一種表現(xiàn)形態(tài),，是商貿(mào)服務(wù)業(yè)最集中的區(qū)域,，對于推動城市產(chǎn)業(yè)集聚,、商貿(mào)流通、旅游觀光,、休閑購物乃至于城市品牌形象具有重要作用,。

現(xiàn)代商業(yè)街與傳統(tǒng)商業(yè)街不同之處在于，完全摒棄了單純的購物功能,，向著全方位一站式多元化的功能發(fā)展,，以滿足消費(fèi)者物質(zhì)與精神全面需求為目標(biāo)。

這是后商業(yè)街時代的重要特征,。

在電商迅猛發(fā)展的時代,，x星城大二期項目將容納各種元素，形成可游可玩可賞可體驗(yàn)的新格局,，從而打造成后商業(yè)街時代的典范之作,。

2.商業(yè)模式：開啟xx第五代商業(yè)模式。

創(chuàng)新和差異化經(jīng)營是商業(yè)發(fā)展的永恒主題,，也是商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)業(yè)態(tài)提升競爭力的核心,，更是商家通過商業(yè)模式賺取最大利潤或價值的過程。

商業(yè)價值的取向,，一般從商業(yè)發(fā)展的規(guī)律來看,，商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)展貿(mào)業(yè)態(tài)必須與時俱進(jìn)。

中國的商業(yè)發(fā)展模式經(jīng)歷了許多種的方式方法,，歸結(jié)為主流商業(yè)模式：第一代供銷社商業(yè)模式;第二代百貨商業(yè)模式;第三代大賣場式的超市連鎖經(jīng)營模式;第四代城市生活休閑中心模式;第五代供應(yīng)鏈商業(yè)模式,。

第五代商業(yè)模式，是建立在第四代城市生活休閑中心模式基礎(chǔ)上的一種電子商務(wù),、物流和金融相結(jié)合的新商業(yè)模式,，在大規(guī)模橫向供應(yīng)鏈商業(yè)的基礎(chǔ)上，在理念上強(qiáng)調(diào)投資運(yùn)營商的主導(dǎo)權(quán),，提供優(yōu)質(zhì)資源平臺和訊息共享的融匯商品流,、運(yùn)輸流、資金流,、信息流于一體,，同時，完成顧客的體驗(yàn)式消費(fèi),、商家的參與式經(jīng)營,，投資商和參與者共贏的一站式運(yùn)營和服務(wù)中的多方共贏。

在滿足人們一站式購物需求的同時進(jìn)行升級,，增加體驗(yàn)式消費(fèi),。

購物已不再是商業(yè)模式最重要的功能，它是集消費(fèi)、休閑,、文化、運(yùn)營,、體驗(yàn),、服務(wù)、參與,、共贏八大功能于一體,，其中運(yùn)營、體驗(yàn),、服務(wù),、參與、共贏成了經(jīng)營者的核心;消費(fèi),、休閑,、文化成了顧客的核心。

體驗(yàn)式購物中心既是購物中心,，也是休閑中心,，同時還是社交中心。

一站式的體驗(yàn)消費(fèi)和服務(wù),，構(gòu)成元素主要有金融,、貿(mào)易、服務(wù),、文化,、娛樂、電子商務(wù),、餐飲,、交通、停車場,、物流等現(xiàn)代商業(yè)提倡的“一站式”消費(fèi)和服務(wù)應(yīng)運(yùn)而起,。

三、項目定位與業(yè)態(tài)布局,。

1.總體定位：中國影視風(fēng)情第一街,。

鏈接xx中國影視城的產(chǎn)業(yè)資源和文化積淀，打造一個集合影視文化元素,、展示中西合璧建筑景觀,、體現(xiàn)多元化商業(yè)功能、融合本土民俗風(fēng)情的中心城鎮(zhèn)現(xiàn)代化大型旅游購物景點(diǎn),，具有獨(dú)特景觀,、豐富內(nèi)涵、完善功能的集購物、美食,、休閑,、觀光、娛樂,、游憩于一體的,，能滿足多層次消費(fèi)者全方位物質(zhì)與精神需求的，獨(dú)具個性的富于藝術(shù)氣質(zhì)的大型現(xiàn)代商業(yè)文化街區(qū)高品位商務(wù)空間,。

概念描述：這是中國第一條影視文化主題商業(yè)步行街,。

徜徉在這條街上，首先映入眼簾的是造型奇特極具現(xiàn)代感的商業(yè)建筑,，鋼架結(jié)構(gòu),、巨幅幕墻，營造出光感通透寬敞明亮的商業(yè)空間,。

其間,，各種休閑設(shè)施齊全，消費(fèi)者可以享受各種體驗(yàn)式消費(fèi)的歷程,。

五光十色的精品櫥窗,，烘托出濃郁的商業(yè)氣息。

“潮”氣十足的商品,，輕吹著時尚之風(fēng),。

城雕小品和不時閃過的熟悉的明星臉，構(gòu)成獨(dú)特的凝固和活態(tài)的人文景觀,。

在繁華的都市商業(yè)景觀中,，襯映著八面山的自然景觀。

不時可以看到以影視明星命名的情調(diào)十足的咖啡屋,、美食店,，讓你品嘗到不一樣的美味和優(yōu)雅。

入夜,，璀燦的燈光和絢麗的霓虹交相輝映,，讓思緒在光影中舞蹈，領(lǐng)略不夜的xx魅力,。

2.業(yè)態(tài)定位：一中心五大功能區(qū)塊,。

一中心：

時尚精品購物中心——絲綢、時裝,、鞋類,、包類、飾品,、美容護(hù)膚品等,。

五區(qū)塊：

美食風(fēng)味區(qū)塊——臺灣風(fēng)味小吃,、杭邦菜、茶樓,、咖啡,、時尚飲品等。

酒吧娛樂區(qū)塊——酒吧,、ktv,、游戲等。

旅游購物區(qū)塊——旅游紀(jì)念品,、土特產(chǎn)等。

影視文化區(qū)塊——3d影院,、影視道具收藏館,、戲裝拍攝、影視衍生品等,。

配套業(yè)態(tài),。

主題酒店。

中型超市,。

金融機(jī)構(gòu),。

3.品牌定位：以國內(nèi)一、二線品牌為主打,。

根據(jù)xx商業(yè)現(xiàn)狀與消費(fèi)環(huán)境,，初期的品牌定位不宜太高端，以國內(nèi)尤其是省內(nèi)一,、二線產(chǎn)品品牌為主打,，如女裝類江南布衣、伊芙麗,、可可尼等,，餐飲類綠茶、弄堂里,、兩岸咖啡等,，休閑健身類藍(lán)士堡等。

此外,，配置少量進(jìn)口高檔商品,，特別是美容化妝品類。

后期,，可進(jìn)行根據(jù)市場情況,，進(jìn)行品牌調(diào)整。

(注：此部分內(nèi)容需通過編制《業(yè)態(tài)規(guī)劃》進(jìn)行細(xì)化,，以形成招商運(yùn)營的指導(dǎo)性文件),。

四、項目運(yùn)作機(jī)制。

本案擬由xx商業(yè)特色街聯(lián)合會牽頭,，攜手xx五大“國字號”商業(yè)街——清河坊民俗文化街,、xx武林路時尚女裝街、中國絲綢城,、四季青服飾城,、勝利河(大兜路)美食街共同打造。

具體操作平臺：xx天下名鎮(zhèn)商業(yè)管理有限公司,、xx茶易餐飲管理有限公司,。

1.資源優(yōu)勢。

具有操作性強(qiáng),，可落地的資源優(yōu)勢,。

招商資源：xx市13條市政府正式命名的商業(yè)街資源有效整合;臺灣美食餐飲獨(dú)特優(yōu)勢資源。

政府資源：聯(lián)合會直通國家商務(wù)部商業(yè)步行街指導(dǎo)委員會,，為打造“國字號”商業(yè)街提供政府資源,。

2.品牌優(yōu)勢。

商業(yè)街的品牌影響力和眾多商家品牌共生性優(yōu)勢,。

3.運(yùn)營優(yōu)勢,。

對商業(yè)街運(yùn)營管理有著豐富經(jīng)驗(yàn)。

五,、項目合作方式,。

1.整體或部分長期租賃。

(條件另議),。

2.單純招商服務(wù),。

通常采用租金分成，根據(jù)不同業(yè)態(tài),，設(shè)定不同的比率,，享受服務(wù)年限內(nèi)的(3——5年)分成。

3.其他合作方式面議,。

六,、機(jī)構(gòu)簡介。

是xx市民政局正式注冊登記的社團(tuán)組織,，主管單位xx市貿(mào)易局,，正式成立于20xx年10月，現(xiàn)有會員單位87個(包括xx市政府正式命名的13條商業(yè)街及部分商業(yè)街品牌企業(yè)),。

名鎮(zhèn)天下商業(yè)管理有限公司,。

是上市公司“xx”下屬子公司(股票代碼：xx)，注冊資本x萬元,。

該公司具有國資背景——xx商業(yè)集團(tuán),。

(詳見公司介紹),。

茶易餐飲管理有限公司。

隸屬臺灣xx餐飲集團(tuán),，公司管理運(yùn)營團(tuán)隊均來自臺灣,，在大陸從事臺灣餐飲業(yè)策劃、招商服務(wù)和培訓(xùn)已逾十年,。

公司注冊資本x萬元,。

(詳見公司介紹)。

商業(yè)街商業(yè)策劃書篇二

本站發(fā)布商業(yè)街商業(yè)策劃范本,，更多商業(yè)街商業(yè)策劃范本相關(guān)信息請訪問本站策劃頻道,。

前言

××廣場商業(yè)步行街，是南大街南段的首席商業(yè)街區(qū),。一,、二期工程全部竣工后，商業(yè)建筑面積將達(dá)2萬平方米,，擁有大小店面房120個，成為集購物,、休閑,、辦公為一體的綜合商業(yè)街區(qū)。目前,，一期商街剛剛開市,，店鋪出租率偏低，商街的商業(yè)氛圍偏冷,，商戶入駐經(jīng)營熱情不高,。據(jù)調(diào)查，一期商街的65家店鋪中,，目前出租率僅為52.3％,，有近一半的店鋪閑置待租；已入駐的商戶中有7家正在尋求轉(zhuǎn)租,、退租或改行,。這種狀況，不僅對一期店鋪的繼續(xù)招租,、出租產(chǎn)生了不利影響,，而且對二期店鋪的預(yù)售、銷售帶來了潛在威脅,。因此,，我們必須采取有效手段，炒熱××一期的商街氣氛,，大力提升其商業(yè)價值,，增強(qiáng)業(yè)主和商戶的投資信心,，并以此拉動××二期的店鋪出售。鑒于營造一期商街氣氛,、迅速催生人氣的任務(wù)迫在眉睫,，本案將主要對××一期商街如何突破商業(yè)現(xiàn)狀和形成旺盛人氣進(jìn)行策劃。一,、背景分析××一期商街位于濠河之畔,，處于城市商業(yè)中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙,。這樣具有“鉆石級”市口的商業(yè)街,，當(dāng)前緣何一時難“熱”?在我們拿出策劃方案之前，首先必須對此進(jìn)行研究分析,，以便找準(zhǔn)“病灶”對癥下藥,。據(jù)考察和分析，××一期商業(yè)步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因,。(一),、商街設(shè)計“先天不足”1、大廣場難搞大活動,。步行街北廣場扼××街,、××路交匯處，西鄰五大酒店,，原本屬于最能吸引公眾“眼球”,、最宜舉辦大型活動的商業(yè)舞臺，能給商街源源不斷注入人氣,。由于當(dāng)初僅從景觀角度設(shè)計廣場的“旱式噴泉”,、“簡易花壇”，而沒有考慮廣場的商業(yè)價值,，如今的廣場狠難發(fā)揮聚集人流,、吸納大型活動的功能。廣場熱不起來,，商街自然冷落,。2、“假山”成了“絆腳石”,。步行街南入口處的“假山景觀”,，既無觀賞價值，又橫亙在道路中央,，事實(shí)上成了阻礙游人進(jìn)入內(nèi)街的“絆腳石”,。此外，南入口的臺階亦與商街道路平坦要求不相符,，也沒有考慮人性化的地面設(shè)計如殘疾人,、盲人通道等,。3、內(nèi)外街連接通道商用功能缺失,?！痢两滞ㄍ鶅?nèi)街的三個通道，從商業(yè)功能設(shè)計上看實(shí)屬敗筆,。按照商業(yè)街區(qū)的布局要求,，街區(qū)內(nèi)主干道、副通道兩側(cè)均應(yīng)為店面房,，以便使街區(qū)形成鱗次櫛比的商店群,。這不僅能有效吸引顧客逛街購物，易于催生和聚集客流,，而且能把土地資源利用率發(fā)揮到極致,，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子,。遺憾的是,，××一期外街通向內(nèi)街的三個通道，兩條是沒有任何店鋪的“幽巷”,，顧客在街口看不到商業(yè)氣氛,，甚至不知道里面還有內(nèi)街；一期與二期之間的通道,，同樣因一期建筑南側(cè)沒有設(shè)計店面房,，走在南大街的顧客看不出街口的商業(yè)氛圍而止步于此,。4,、××街一側(cè)臨街綠化帶的設(shè)計過長，阻擋店門,，不少顧客入店購物因此要繞一大圈,，于是放棄了購買動機(jī)，導(dǎo)致臨街店鋪生意清淡,。(二),、商街策劃“后天失調(diào)”1、××廣場商業(yè)街處于核心商圈,，在市場競爭特別強(qiáng)調(diào)個性化的今天,，商街必須有自己的“靈魂”，即戰(zhàn)略定位和商業(yè)主題,?！痢翉V場商業(yè)街最早定位是“××街”(狠好)，后來又定位于“×××”（狠好,，只是推廣狠費(fèi)力),，如今準(zhǔn)備冠以“××廣場步行街”(老土,，沒有鮮明個性、目標(biāo)顧客也不清晰),。由于沒有精確,、精準(zhǔn)的市場定位，關(guān)于商業(yè)上“我是誰”,、“我為誰服務(wù)”的問題沒有首先解決好,，其它問題也就難以解決了。2,、××廣場是一處狠好的“市民廣場”,，但要吸引廣大市民聚集到這里，還需要有濃郁的.“廣場文化”,，例如象×××路,、×××廣場、×××步行街那樣的廣場雕塑,。此外,，還需要有體現(xiàn)人文關(guān)懷的指引牌、休閑椅,、售報亭,、公用電話亭、垃圾筒,、商品廣告牌,、露天茶座等。目前,，由于上述設(shè)施沒有配套,，××廣場的“磁場效應(yīng)”不佳，所以商街難“熱”,。3,、打造商街，服務(wù)“缺位”,。開發(fā)商開發(fā)一片商鋪銷售出去,，再由物業(yè)管理公司去打理，這是開發(fā)商業(yè)房產(chǎn)的“老皇歷”,。事實(shí)上,，經(jīng)營××廣場商業(yè)街，“物業(yè)管理”代替不了“商業(yè)管理”,，商業(yè)街由“冷”到“熱”需要專業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)來“操盤”運(yùn)作,，此所謂“泛商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作”?！痢翉V場起步階段缺少商業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)的全程介入,，商鋪的出租與經(jīng)營全由業(yè)主與商戶“婚姻自主”,，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒有搞啟動和培育市場的形象“炒作”,，這就無法形成火爆的商業(yè)氛圍,。此外，我們對業(yè)主購買店鋪后的關(guān)注程度不夠,，沒有從盡快啟動商街運(yùn)營和提升商業(yè)價值的角度予以指導(dǎo)和服務(wù),，例如，商街北口的66號(圓形),、68號(尖頂)兩家首席店面房一直空關(guān),，這對內(nèi)街商戶的經(jīng)營及整個商街的氣氛便構(gòu)成較大影響。

商業(yè)街商業(yè)策劃書篇三

河池學(xué)院在近年來發(fā)展巨大,，東區(qū)由之前的附屬校區(qū),，現(xiàn)在變成主校區(qū)。特別是逸夫樓,、圖書館,、新1棟教學(xué)樓的竣工。我院共有教職工642人全日制在校生8759人,。雖然分布在三個校區(qū),，但是一半以上的同學(xué)住在東校區(qū)，幾乎全部教職工和學(xué)生都要到東區(qū)上課,。由此可見在河池學(xué)院東校區(qū)承包超市是非常值得投資的,。

二、目標(biāo)客戶分析,。

我們主要的目標(biāo)客戶是大學(xué)生,，下面我們分析一下大學(xué)生的消費(fèi)特點(diǎn)：

由于大學(xué)生年齡較輕，群體較特別,，他們有著不同于社會其他消費(fèi)群體的消費(fèi)心理和行為,。一方面,，他們有著旺盛的消費(fèi)需求,，另一方面，他們尚未獲得經(jīng)濟(jì)上的獨(dú)立,，消費(fèi)受到很大的制約,。消費(fèi)觀念的超前和消費(fèi)實(shí)力的滯后，都對他們的消費(fèi)有很大影響,。特殊群體自然有自己特殊的特點(diǎn),，同時難免存在一些非理性的消費(fèi)甚至一些消費(fèi)的問題。為了調(diào)查清楚大學(xué)生的消費(fèi)情況,，我決定在身邊的同學(xué)中進(jìn)行一次消費(fèi)的調(diào)研,，對大家的消費(fèi)進(jìn)行歸宗和分析,。

從調(diào)查結(jié)果發(fā)現(xiàn)，月費(fèi)用1000元以上的人占15%,，月費(fèi)用700--1000元的人,，占30%左右，500--700元的.人占40%,，月費(fèi)用500元以下的人,，占15%左右。在這些學(xué)生之中,，超過50％的學(xué)生擁有電腦,、約90％的大學(xué)生擁有手機(jī)，因此網(wǎng)絡(luò)與通信費(fèi)用支出較以往在大學(xué)生的消費(fèi)支出中占據(jù)了相當(dāng)大的份額,。當(dāng)代大學(xué)生主要有以下幾支出：伙食費(fèi),，買服飾，上網(wǎng)費(fèi),，手機(jī)費(fèi),，戀愛等。

由于上課時間早,，很多同學(xué)來不及吃早餐,。特別是從西區(qū)、北區(qū)趕去東校區(qū)上課的,。路上排隊買東西的人也多,。很多同學(xué)都餓肚子。

經(jīng)過一個學(xué)期發(fā)現(xiàn),，由于東區(qū)沒有商店,，許多同學(xué)課間的時候跑去門口去買。

很多同學(xué)會由于地點(diǎn)遠(yuǎn),，懶得動等因素而沒有去,。經(jīng)過一些隨即訪問，很多同學(xué)希望課間的時候在校園購買零食,。如：夏天買水冰茶,、等。冬天買熱騰騰玉米,、奶茶等,。

三、競爭者分析,。

河池學(xué)院北門1（也就是我們常說的后門）到也就是白龍公園前面三角區(qū),，一直到北門（東校大區(qū)）開了各式各樣的店面。如：飲食、復(fù)印店,、奶茶店,、便利店、文具點(diǎn),、飾品店等,。晚上還有許多小地攤。五花八門應(yīng)有盡有,，這樣給我們東西照成一定威脅,。除了必需品之外，對其他產(chǎn)品和服務(wù)對我們都是很大的競爭對手,。由此我們要在特色方面提高,，提高競爭力吸引消費(fèi)者。

由市場分析和競爭者分析得出：校園商業(yè)街必須要產(chǎn)品完善齊全,、服務(wù)好,、具有校園特色吸引更多的消費(fèi)者。一下幾個是校園街必備的商鋪：便利超市,、復(fù)印店,、奶茶店、通訊代理繳費(fèi)店,、文體店,、護(hù)膚飾品店、格子鋪,、自助洗衣店,。

（一）便利超市：

1.商品配置的面積分配。

如果不分商品的類別品種,，假設(shè)每一平方米所能陳列的商品品項數(shù)相同,，那么超級市場賣場內(nèi)各項商品的面積配置應(yīng)與消費(fèi)者支出的商品投向比例相同，因此要較正確的確定商品的面積分配,，必須對來超市購物的的消費(fèi)者的購買比例作出正確的判斷與分析,。下面是一份超級市場的商品面積分配的大致情況：水果面積10-15%、食品15-30%,、日配品25%,、糖果餅干10%、調(diào)味品南北干貨15%,、小百貨與洗滌用品15%,、其他用品10%,。

2.商品位置的配置,。

商品位置的配置應(yīng)該按照消費(fèi)者購買每日所需商品的順序作出動線的規(guī)劃，也就是說，要按照消費(fèi)者的購買習(xí)慣和人流走向來分配各種商品在賣場中的位置,。一般來說,，每個人一天的消費(fèi)總是從“食”開始，所以可以考慮以菜籃子為中心來設(shè)計商品位置的配置,。

第一,、面包及果菜部。這一部門常常是超級市場的高利潤部門,，由于顧客在購買面包時,，也會購買部分蔬菜水果，所以,，面包和果菜品可以采用島式陳列,，也可以沿著超級市場的內(nèi)墻設(shè)置。在許多超級市場中,，設(shè)有面包和其他烘烤品的制作間,，剛出爐的金黃色的、熱氣騰騰的面包,，常常讓顧客爽快地掏腰包?，F(xiàn)場制作已成為超級市場的一個賣點(diǎn)。

第二,，冷凍食品部,。冷凍食品主要用冷柜進(jìn)行陳列，它們的擺放既可以靠近蔬菜,，也可以放置在購物通道的最后段,，這樣冷凍食品解凍的時間就最短，給顧客的攜帶提供了一定的便利性,。

第三,，膨化食品部。膨化食品包括各種餅干,、方便面等,。這類食品存放時間較長，只要在保質(zhì)期內(nèi)都可以銷售,。它們多被擺放在超級市場賣場的中央,，用落地式的貨架陳列,。具體布局以縱向?yàn)橹?，突出不同的品牌,，滿足顧客求新求異的偏好。

第四,，飲料部,。飲料與膨化食品有相似之處,，但消費(fèi)者更加注重飲料的品牌。飲料的擺放也應(yīng)該以落地式貨架為主,，貨位要緊靠膨化食品。第五,，奶制品部,。超級市場中的顧客一般在其購買過程的最后階段才購買容易變質(zhì)的奶制品，奶制品一般擺放在蔬菜水果部的對面,。

第六,，日用品部。日用品包括洗滌用品,、衛(wèi)生用品和其他日用雜品,，一般擺放在超級市場賣場的最后部份，采用落地式貨架,，以縱向陳列為主,。顧客對這些商品持有較高的品牌忠誠度，他們往往習(xí)慣于認(rèn)牌購買,。這類商品的各種價格方面的促銷活動,，會使顧客增加購買次數(shù)和購買量。

3.超市出入口要大,，方便購買結(jié)算,。特別是課件高峰期的時候，結(jié)算商品時間迅速否則引起顧客不滿甚至流失,。

（二）打印復(fù)印店,。

具備完整的打印復(fù)印設(shè)備。對制作學(xué)院社團(tuán)班級的獎狀,、證書,，工作證，收集各種簡歷,、畢業(yè)論文,、公文模板、學(xué)院各種活動申請,、總結(jié)等,。

（三）奶茶店,。

一半柜臺，一半桌椅的形式,。奶茶文化在校園風(fēng)靡是不容忽視的,。制作成本低,，賣價高是奶茶店公開的秘密,。奶茶味道是最重要的。在沒有技術(shù)的情況下,，可以代理某個知名品牌,。或者和有豐富經(jīng)驗(yàn)的吧臺員工合作,。

（四）通訊代理,。

學(xué)校是通訊客戶高度集中的群體，據(jù)悉,，河池學(xué)院的移動客戶每個月為移動進(jìn)賬20w,。目前校園網(wǎng)絡(luò)都是聯(lián)通的市場。聯(lián)通和移動在河池學(xué)院勢均力敵,。由此兩家的代理權(quán)都要拿到,，這樣每年的充值和開戶收益可觀。

四,、財務(wù)預(yù)算,。

（由于缺乏實(shí)際的數(shù)據(jù)，這項我無法完成,。）,。

五、收益評估,。

（略）,。

商業(yè)街商業(yè)策劃書篇四

是商業(yè)計劃的一到兩頁的概括。包括：

1,、本商業(yè)(business)的簡單描述

2,、機(jī)會概述

3、目標(biāo)市場的描述和預(yù)測

4,、競爭優(yōu)勢

5,、經(jīng)濟(jì)狀況和盈利能力預(yù)測

6、團(tuán)隊概述

7,、提供的利益

1,、詳細(xì)的市場描述，主要的競爭對手,，市場驅(qū)動力

2,、公司概述應(yīng)包括詳細(xì)的產(chǎn)品/服務(wù)描述以及它如何滿足一個關(guān)鍵的顧客需求,。

3、一定要描述你的進(jìn)入策略和市場開發(fā)策略

這是表明你對市場了解程度的窗口,。一定要闡釋以下問題：

1,、顧客

2、市場容量和趨勢

3,、競爭和各自的競爭優(yōu)勢

4,、估計的市場份額和銷售額

5、市場發(fā)展的走勢(對于新市場而言,，這一點(diǎn)相當(dāng)困難,，但一定要力爭貼近真實(shí))

闡釋公司如何進(jìn)行競爭，它包括三個問題

1,、營銷計劃(定價和分銷;廣告和提升)

2,、規(guī)劃設(shè)計和開發(fā)計劃(開發(fā)狀態(tài)和目標(biāo);困難和風(fēng)險)

3、制造和操作計劃(操作周期;設(shè)備和改進(jìn))

公司的進(jìn)度安排,，包括以下領(lǐng)域的重要事件

1,、收入

2、收支平衡點(diǎn)和正現(xiàn)金流

3,、市場份額

4,、產(chǎn)品開發(fā)介紹

5、主要合作伙伴

6,、融資

1,、創(chuàng)業(yè)者常常對于公司的假定和將面臨的風(fēng)險不夠現(xiàn)實(shí)

2、說明你將如何應(yīng)付風(fēng)險和問題(緊急計劃)

3,、在眼光的務(wù)實(shí)性和對公司的潛力的樂觀之間達(dá)成仔細(xì)的平衡

1,、介紹公司的管理團(tuán)隊。一定要介紹各成員與管理公司有關(guān)的教育和工作背景

2,、注意管理分工和互補(bǔ)

3,、最后，要介紹領(lǐng)導(dǎo)層成員,，商業(yè)顧問以及主要的投資人和持股情況

介紹公司的財務(wù)計劃,，討論關(guān)鍵的財務(wù)表現(xiàn)驅(qū)動因素。一定要討論如下幾個杠桿：

1,、毛利和凈利

2,、盈利能力和持久性

3、固定成本,、可變成本和半可變成本

4,、達(dá)到收支平衡所需的月數(shù)

5、達(dá)到正現(xiàn)金流所需的月數(shù)

1,、包括收入報告,，平衡報表,，前兩年為季度報表，前五年為年度報表

2,、同一時期的估價現(xiàn)金流分析

3,、突出成本控制系統(tǒng)

這是你的“賣點(diǎn)”，包括

1,、總體的資金需求

2,、在這一輪融資中你需要的是哪一級

3、你如何使用這些資金

4,、投資人可以得到的回報

5,、你還可以討論可能的投資人退出策略

商業(yè)計劃書應(yīng)注意哪些問題?

當(dāng)你在寫商業(yè)計劃的時候,，應(yīng)該達(dá)到下列目標(biāo)：

1,、力求表述清楚簡潔。

2,、關(guān)注市場,，用事實(shí)說話，因此需展示市場調(diào)查和市場容量,。

3,、解釋潛在顧客為什么會掏錢買你的產(chǎn)品或服務(wù),。

4,、站在顧客的角度考慮問題，提出引導(dǎo)他們進(jìn)入你的銷售體系的策略,。

5,、在頭腦中要形成一個相對比較成熟的投資退出策略,。

6、充分說明為什么你和你的團(tuán)隊最合適作這件事,。

7,、請你的讀者做出反饋。

商業(yè)街商業(yè)策劃書篇五

×廣場“步行街”商業(yè)策劃書前言××廣場商業(yè)步行街,，是南大街南段的首席商業(yè)街區(qū),。

××一期商街位于濠河之畔，處于城市商業(yè)中心,，與繁華的南大街北段僅一步之遙,。這樣具有“鉆石級”市口的商業(yè)街，當(dāng)前緣何一時難“熱”?在我們拿出策劃方案之前,，首先必須對此進(jìn)行研究分析,，以便找準(zhǔn)“病灶”對癥下藥。據(jù)考察和分析,，××一期商業(yè)步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因,。

步行街北廣場扼××街,、××路交匯處，西鄰五星級大酒店,，原本屬于最能吸引公眾“眼球”,、最宜舉辦大型活動的商業(yè)舞臺，能給商街源源不斷注入人氣,。由于當(dāng)初僅從景觀角度設(shè)計廣場的“旱式噴泉”,、“簡易花壇”，而沒有考慮廣場的商業(yè)價值,，如今的廣場很難發(fā)揮聚集人流,、吸納大型活動的功能。廣場熱不起來,，商街自然冷落,。

步行街南入口處的“假山景觀”，既無觀賞價值,，又橫亙在道路中央,，事實(shí)上成了阻礙游人進(jìn)入內(nèi)街的“絆腳石”。此外,，南入口的臺階亦與商街道路平坦要求不相符,，也沒有考慮人性化的地面設(shè)計如殘疾人、盲人通道等,。

××街通往內(nèi)街的三個通道,，從商業(yè)功能設(shè)計上看實(shí)屬敗筆。按照商業(yè)街區(qū)的布局要求,，街區(qū)內(nèi)主干道,、副通道兩側(cè)均應(yīng)為店面房，以便使街區(qū)形成鱗次櫛比的商店群,。這不僅能有效吸引顧客逛街購物,，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發(fā)揮到極致,，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪,，每寸地皮生銀子。遺憾的是,，××一期外街通向內(nèi)街的三個通道,，兩條是沒有任何店鋪的“幽巷”，顧客在街口看不到商業(yè)氣氛,，甚至不知道里面還有內(nèi)街,；一期與二期之間的通道，同樣因一期建筑南側(cè)沒有設(shè)計店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業(yè)氛圍而止步于此,。

不少顧客入店購物因此要繞一大圈,，于是放棄了購買動機(jī)，導(dǎo)致臨街店鋪生意清淡,。

××廣場商業(yè)街最早定位是“××街”(很好),，后來又定位于“×××”很好，只是推廣很費(fèi)力),，如今準(zhǔn)備冠以“××廣場步行街”(老土,，沒有鮮明個性、目標(biāo)顧客也不清晰),。由于沒有精確,、精準(zhǔn)的市場定位，關(guān)于商業(yè)上“我是誰”,、“我為誰服務(wù)”的問題沒有首先解決好,，其它問題也就難以解決了。

例如象×××路,、×××廣場,、×××步行街那樣的廣場雕塑,。此外,，還需要有體現(xiàn)人文關(guān)懷的指引牌、休閑椅,、售報亭,、公用電話亭、垃圾筒,、商品廣告牌,、露天茶座等。目前,，由于上述設(shè)施沒有配套,，××廣場的“磁場效應(yīng)”不佳，所以商街難“熱”,。

開發(fā)商開發(fā)一片商鋪銷售出去,，再由物業(yè)管理公司去打理，這是開發(fā)商業(yè)房產(chǎn)的“老皇歷”事實(shí)上,，經(jīng)營××廣場商業(yè)街,，“物業(yè)管理”代替不了“商業(yè)管理”，商業(yè)街由“冷”到“熱”需要專業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)來“操盤”運(yùn)作,，此所謂“泛商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作”××廣場起步階段缺少商業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)的全程介入,，商鋪的出租與經(jīng)營全由業(yè)主與商戶“婚姻自主”，雙方又都缺乏成熟的理性,，商街本身也沒有搞啟動和培育市場的形象“炒作”,，這就無法形成火爆的商業(yè)氛圍此外,，我們對業(yè)主購買店鋪后的關(guān)注程度不夠，沒有從盡快啟動商街運(yùn)營和提升商業(yè)價值的角度予以指導(dǎo)和服務(wù),，例如,，商街北口的66號(圓形)、68號(尖頂)兩家首席店面房一直空關(guān),，這對內(nèi)街商戶的經(jīng)營及整個商街的氣氛便構(gòu)成較大影響,。

××廣場商業(yè)街的戰(zhàn)略定位至關(guān)重要，針對其所處的地理位置和商業(yè)環(huán)境,，根據(jù)城市消費(fèi)群體的消費(fèi)趨勢和消費(fèi)偏好,，我們作如下戰(zhàn)略定位：

1、街名：××廣場時尚麗人街,。

2,、概念：××廣場————××街觀光旅游的門戶，國際品牌匯聚的商街,，都市麗人尋夢的×××,。

3、廣告語：××廣場／時尚麗人街————與××相約,，與××同行,。

4、商業(yè)門類：購物,、休閑,、餐飲、美容,、娛樂,。

5、商品：主營國際國內(nèi)名牌服裝,、服飾,、化妝品、珠寶,、眼鏡,、手表、休閑食品,、工藝品等,。

6、顧客定位：都市中追求時尚的女性及國內(nèi)外的旅游觀光者,。

7,、經(jīng)營理念：站在城市經(jīng)營的高度打造一條聞名長三角的商業(yè)街。

××廣場時尚麗人街的招商，屬于“突破困局”的舉措,，招商需從下列幾個方面入手：

我們計劃于4月中旬在《××晚報》,、××電視臺發(fā)布招商公告，突出介紹××廣場時尚麗人街的市口優(yōu)勢,、市場定位和潛在的巨大商機(jī),，吸引商戶預(yù)約登記承租店鋪。

該招商信息發(fā)布會擬于4月20日在毗鄰的××飯店舉行,，出席的商戶為××及周邊城市的時尚品牌經(jīng)銷商,，以及××國貿(mào)市場有意入駐××廣場經(jīng)營的服裝、珠寶,、化妝品商戶,。參會商戶的人數(shù)擬控制在100人左右。會上將發(fā)布的主要信息是：

1,、××廣場時尚麗人街的總體規(guī)劃,、市場定位、獨(dú)特優(yōu)勢和前景展望,；

2,、×××××街可供商戶購買或租賃的店鋪資源狀況，包括售價,、租金,、物管的優(yōu)惠政策。

××一期的店鋪均已出售,，投資者是否愿意委托我公司代理招商和出租?是否同意接受我公司提出的代理租金價格(或稱返租報價)?舉辦招商信息發(fā)布會和對外發(fā)布招商公告之前,，須由××房屋銷售公司與業(yè)主首先商定委托招商的意向、租金價格等問題,。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商，我們便可以對外開展招商活動和引入商戶,、洽談租金,。為了使××一期商街盡快形成良好的商業(yè)氛圍，我們應(yīng)爭取所有空關(guān)店鋪納入招商范圍,，并按照商街的市場定位有的放矢地展開招商,。如果有的業(yè)主采取等待店鋪升值的態(tài)度，寧可閑置也不愿出租,，我們應(yīng)當(dāng)認(rèn)真加以引導(dǎo),，動員其站在全局利益、長遠(yuǎn)利益的高度盡快出租,，以便消除商街中的店面空關(guān)現(xiàn)象,。對目前正在尋求轉(zhuǎn)租、退租的商戶，我們應(yīng)當(dāng)積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措,，動員他們打消念頭和恢復(fù)信心,。如果商戶仍然要轉(zhuǎn)租、退租,，由于業(yè)主與商戶之間有約定,，我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范圍。

××一期商街的商業(yè)氣氛清淡,，其中原因之一,，是店鋪投資者急于高回報開出高租金，讓許多欲入駐經(jīng)營的商戶望而卻步,。因此,，我們在為業(yè)主代理招商前，必須做好兩項重要工作：

第一,，我們必須向業(yè)主說明南大街南北兩端存在的區(qū)位差異,，說明××一期商街處于入市初期，繁榮興旺需要有一個培育過程,，不能無視市場承受能力開“天價”,。向業(yè)主說清道理很重要，高租金導(dǎo)致店鋪無人承租,，業(yè)主照常要背負(fù)購房貸款利息,，店鋪價值也很難提升。

第二,，我們要從業(yè)主與商戶的雙方利益,，設(shè)計比較符合市場行情和商街現(xiàn)狀的租金政策。

2,、外街店鋪：租金800-900元／m2／年(經(jīng)測算,，外街店鋪平均售價12500元，平均面積200m2,，購房投資約250萬元,，購房貸款利率按4.7％計算，年利息為兒75萬元,。如該類店鋪以800～900元／m2／年租金計算,，年收益為16～18萬元，剔除利息后的收益4.25～6.25萬元,。這樣的租金對商戶來說,，目前情況下尚易于接受。

為了有效啟動市場和給商戶入駐經(jīng)營樹立信心,，我們將“放水養(yǎng)魚”,，從盡快繁榮市場的高度,，適時推出必要的優(yōu)惠措施：

第三，凡商戶入駐經(jīng)營一年內(nèi),，店鋪物業(yè)管理費(fèi)將按八折優(yōu)惠收?。坏谒?，為降低入駐商戶的經(jīng)營成本,，我們將協(xié)調(diào)工商、稅務(wù)部門,，給予××廣場商業(yè)街以集貿(mào)市場的稅收優(yōu)惠政策,，同時在工商管理費(fèi)的收取上適當(dāng)減免。

1,、××北廣場實(shí)施改造,，以適合舉辦大型活動。

2,、××一期南入口的假山拆除,，地面實(shí)施人性化、商業(yè)化改造,。

3,、臨××街一側(cè)的店前花圃實(shí)施改造，便于顧客無阻礙進(jìn)店,。

4,、內(nèi)街的地面進(jìn)行排水改造，防止夏季雨水倒灌進(jìn)入店鋪,。

商業(yè)街商業(yè)策劃書篇六

的繼續(xù)招租,、出租產(chǎn)生了不利影響，而且對三期二,、三組團(tuán)店鋪的銷售帶來了潛在威脅,。因此，我們必須采取有效手段,，炒熱荷蘭水鄉(xiāng)一期二期的商街氣氛,，大力提升其商業(yè)價值，增強(qiáng)業(yè)主和商戶的投資信心,，并以此拉動荷蘭水鄉(xiāng)三期的店鋪出售。特此,，本案將主要對荷蘭水鄉(xiāng)一期二期及未來商街如何突破商業(yè)現(xiàn)狀和形成旺盛人氣而進(jìn)行策劃,。

背景分析。

荷蘭水鄉(xiāng)一期商街位于新開河之畔,，處于新老城區(qū)的交接處,，位于城市中心東部入口,，與繁華的市中心還有2公里距離。這樣具有“窗口型”市口的商業(yè)街,，當(dāng)前緣何一時難“熱”?在我們拿出策劃方案之前,，首先必須對此進(jìn)行研究分析，以便找準(zhǔn)“病灶”對癥下藥,。據(jù)考察和分析,，荷蘭水鄉(xiāng)一期商業(yè)步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。

屬于居住大好環(huán)境,。社區(qū)是以住宅為住,，商業(yè)為輔，由于1公里處已引進(jìn)大型國際百貨吉之島,，正處于城建階段,，達(dá)到一定成熟期還需要待開業(yè)驗(yàn)證，商家處于觀望較多,，同時由于距離原因,，吉之島對荷蘭水鄉(xiāng)商家的影響并不大，大的影響在于東江夜游環(huán)繞荷蘭水鄉(xiāng)而過,。再加當(dāng)初購買房屋的業(yè)主主要考慮以投資為多主,造成后期入住率低,本身社區(qū)無法達(dá)足夠人流,又沒有一個主力店聚集人流,、吸納大型活動的功能,商街自然冷落。

功能,因?yàn)橐话阒行偷牟惋嫻δ苄柽_(dá)到面積150-200平方.而二期有餐飲功能的店鋪面積大約都在50平方左右,只能做一些早餐和小吃類.從商業(yè)功能設(shè)計上看還不夠完善,。

4,、商業(yè)街要吸引廣大市民聚集到這里，還需要有濃郁的“廣場文化”,，例如需要有體現(xiàn)人文關(guān)懷的指引牌,、休閑椅、售報亭,、公用電話亭,、垃圾筒、商品廣告牌,、露天茶座等,。目前，由于上述設(shè)施沒有配套,，商業(yè)街的“磁場效應(yīng)”不佳,，所以商街難“熱”。

圍,。商戶進(jìn)來,是需要物業(yè)去關(guān)心和護(hù)持,而不是進(jìn)來了就只收物業(yè)管理其他不管,而必須考慮到進(jìn)來了如何使他們生意做起來,，能鼓勵內(nèi)部就內(nèi)部消費(fèi).二、商街定位,。

定位至關(guān)重要,，針對其所處的地理位置和商業(yè)環(huán)境,，根據(jù)城市消費(fèi)群體的消費(fèi)趨勢和消費(fèi)偏好，我們作如下戰(zhàn)略定位：

1,、街名:荷蘭風(fēng)情商業(yè)街或燈飾裝飾一條街,？

2、概念：荷蘭風(fēng)情商業(yè)街是未來“東江夜游”旅游觀光區(qū)的門戶,，匯聚整個粵東地區(qū)特色產(chǎn)品的商業(yè)街,，以及都市麗人尋夢的商業(yè)街。燈飾裝飾一條街是聯(lián)合百安居,，打造家居專業(yè)市場配套街,，這可作為副主題規(guī)劃，消化掉部分內(nèi)街的出租,。

3,、商業(yè)門類：購物、休閑,、餐飲,、美容、娛樂,。

4,、商品：主營餐飲、酒吧街,，粵東地區(qū)特色產(chǎn)品兼休閑食品,、工藝品等；-,。

家居燈市行業(yè)集中購物點(diǎn),。

5、顧客定位：國內(nèi)外的旅游觀光者,，商務(wù)餐會,，年輕一族泡酒吧集中點(diǎn)。另一類是安置新家后購買家居燈飾集中點(diǎn),。

6,、經(jīng)營理念：

分兩步走：

第一步先引進(jìn)社區(qū)配套帶動人流帶動入住率。

第二步：在引進(jìn)社區(qū)配套完整的情況同時,，站在城市經(jīng)營的高度來打造,，打造一條聞名惠州另有情調(diào)的商業(yè)街。

場的稅收優(yōu)惠政策,，同時在工商管理費(fèi)的收取上適當(dāng)減免,。第五，開發(fā)商-,。

及整個公司的品牌文化,。

牌傳播，同時提高社區(qū)人流,，為業(yè)主提供入住的生活配套方便,，進(jìn)一步提高業(yè)主入住率及帶動產(chǎn)品的銷售率。

程少正,。

2014-3-1,。

----。

商業(yè)街商業(yè)策劃書篇七

××廣場商業(yè)步行街,，是南大街南段的首席商業(yè)街區(qū),。一、二期工程全部竣工后,，商業(yè)建筑面積將達(dá)2萬平方米,，擁有大小店面房120個，成為集購物,、休閑,、辦公為一體的綜合商業(yè)街區(qū)。目前,，一期商街剛剛開市,，店鋪出租率偏低，商街的商業(yè)氛圍偏冷,，商戶入駐經(jīng)營熱情不高,。據(jù)調(diào)查，一期商街的65家店鋪中,，目前出租率僅為52.3％,，有近一半的店鋪閑置待租；已入駐的商戶中有7家正在尋求轉(zhuǎn)租,、退租或改行,。這種狀況，不僅對一期店鋪的繼續(xù)招租,、出租產(chǎn)生了不利影響,，而且對二期店鋪的預(yù)售、銷售帶來了潛在威脅,。

因此,，我們必須采取有效手段，炒熱××一期的商街氣氛,，大力提升其商業(yè)價值,，增強(qiáng)業(yè)主和商戶的投資信心，并以此拉動××二期的店鋪出售,。鑒于營造一期商街氣氛,、迅速催生人氣的任務(wù)迫在眉睫,，本案將主要對××一期商街如何突破商業(yè)現(xiàn)狀和形成旺盛人氣進(jìn)行策劃。

××一期商街位于濠河之畔,，處于城市商業(yè)中心,，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級”市口的商業(yè)街,，當(dāng)前緣何一時難“熱”?在我們拿出,。

策劃方案。

之前,，首先必須對此進(jìn)行研究分析,，以便找準(zhǔn)“病灶”對癥下藥。據(jù)考察和分析,，××一期商業(yè)步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因,。

(一)、商街設(shè)計“先天不足”

1,、大廣場難搞大活動,。步行街北廣場扼××街、××路交匯處,，西鄰五星級大酒店,，原本屬于最能吸引公眾“眼球”、最宜舉辦大型活動的商業(yè)舞臺,，能給商街源源不斷注入人氣,。由于當(dāng)初僅從景觀角度設(shè)計廣場的“旱式噴泉”、“簡易花壇”,，而沒有考慮廣場的商業(yè)價值,，如今的廣場狠難發(fā)揮聚集人流、吸納大?型活動的功能,。廣場熱不起來,，商街自然冷落。

3,、內(nèi)外街連接通道商用功能缺失,。××街通往內(nèi)街的三個通道,，從商業(yè)功能設(shè)計上看實(shí)屬敗筆,。按照商業(yè)街區(qū)的布局要求，街區(qū)內(nèi)主干道,、副通道兩側(cè)均應(yīng)為店面房,，以便使街區(qū)形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購物，易于催生和聚集客流,，而且能把土地資源利用率發(fā)揮到極致,，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子,。遺憾的是,，××一期外街通向內(nèi)街的三個通道，兩條是沒有任何店鋪的“幽巷”,，顧客在街口看不到商業(yè)氣氛，甚至不知道里面還有內(nèi)街,；一期與二期之間的通道,，同樣因一期建筑南側(cè)沒有設(shè)計店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業(yè)氛圍而止步于此,。

4,、××街一側(cè)臨街綠化帶的設(shè)計過長，阻擋店門,，不少顧客入店購物因此要繞一大圈,，于是放棄了購買動機(jī)，導(dǎo)致臨街店鋪生意清淡,。

(二),、商街策劃“后天失調(diào)”

1、××廣場商業(yè)街處于核心商圈,，在市場競爭特別強(qiáng)調(diào)個性化的今天,，商街必須有自己的“靈魂”，即戰(zhàn)略定位和商業(yè)主題,?！痢翉V場商業(yè)街最早定位是“××街”(狠好)，后來又定位于“×××”（狠好,，只是推廣狠費(fèi)力),，如今準(zhǔn)備冠以“××廣場步行街”(老土，沒有鮮明個性,、目標(biāo)顧客也不清晰),。由于沒有精確、精準(zhǔn)的市場定位,，關(guān)于商業(yè)上“我是誰”,、“我為誰服務(wù)”的問題沒有首先解決好，其它問題也就難以解決了,。

2,、××廣場是一處狠好的“市民廣場”，但要吸引廣大市民聚集到這里，還需要有濃郁的“廣場文化”,，例如象×××路,、×××廣場、×××步行街那樣的廣場雕塑,。此外,，還需要有體現(xiàn)人文關(guān)懷的指引牌、休閑椅,、售報亭,、公用電話亭、垃圾筒,、商品廣告牌,、露天茶座等。目前,，由于上述設(shè)施沒有配套,，××廣場的“磁場效應(yīng)”不佳，所以商街難“熱”,。

3,、打造商街，服務(wù)“缺位”,。開發(fā)商開發(fā)一片商鋪銷售出去,，再由物業(yè)管理公司去打理，這是開發(fā)商業(yè)房產(chǎn)的“老皇歷”,。事實(shí)上,，經(jīng)營××廣場商業(yè)街，“物業(yè)管理”代替不了“商業(yè)管理”,，商業(yè)街由“冷”到“熱”需要專業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)來“操盤”運(yùn)作,，此所謂“泛商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作”?！痢翉V場起步階段缺少商業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)的全程介入,，商鋪的出租與經(jīng)營全由業(yè)主與商戶“婚姻自主”，雙方又都缺乏成熟的理性,，商街本身也沒有搞啟動和培育市場的形象“炒作”,，這就無法形成火爆的商業(yè)氛圍。此外,，我們對業(yè)主購買店鋪后的關(guān)注程度不夠,，沒有從盡快啟動商街運(yùn)營和提升商業(yè)價值的角度予以指導(dǎo)和服務(wù)，例如,，商街北口的66號(圓形),、68號(尖頂)兩家首席店面房一直空關(guān),，這對內(nèi)街商戶的經(jīng)營及整個商街的氣氛便構(gòu)成較大影響。

××廣場商業(yè)街的戰(zhàn)略定位至關(guān)重要,，針對其所處的地理位置和商業(yè)環(huán)境,，根據(jù)城市消費(fèi)群體的消費(fèi)趨勢和消費(fèi)偏好，我們作如下戰(zhàn)略定位：

1,、街名：××廣場時尚麗人街,。

2、概念：××廣場————××街觀光旅游的門戶,，國際品牌匯聚的商街,，都市麗人尋夢的×××。

3,、廣告語：××廣場/時尚麗人街————與××相約,，與××同行。

4,、商業(yè)門類：購物、休閑,、餐飲,、美容、娛樂,。

5,、商品：主營國際國內(nèi)名牌服裝、服飾,、化妝品,、珠寶、眼鏡,、手表,、休閑食品、工藝品等,。

6,、顧客定位：都市中追求時尚的女性及國內(nèi)外的旅游觀光者。

7,、經(jīng)營理念：站在城市經(jīng)營的高度打造一條聞名長三角的商業(yè)街,。

××廣場時尚麗人街的招商，屬于“突破困局”的舉措,，招商需從下列幾個方面入手：

(一),、發(fā)布招商公告。

我們計劃于4月中旬在《××晚報》,、××電視臺發(fā)布招商公告,，突出介紹××廣場時尚麗人街的市口優(yōu)勢、市場定位和潛在的巨大商機(jī)，吸引商戶預(yù)約登記承租店鋪,。

(二),、舉辦招商信息發(fā)布會。

該招商信息發(fā)布會擬于4月20日在毗鄰的××飯店舉行,，出席的商戶為××及周邊城市的時尚品牌經(jīng)銷商,，以及××國貿(mào)市場有意入駐××廣場經(jīng)營的服裝、珠寶,、化妝品商戶,。參會商戶的人數(shù)擬控制在100人左右。會上將發(fā)布的主要信息是：

1,、××廣場時尚麗人街的總體規(guī)劃,、市場定位、獨(dú)特優(yōu)勢和前景展望,；

2,、×××××街可供商戶購買或租賃的店鋪資源狀況，包括售價,、租金,、物管的優(yōu)惠政策。

(三),、整合店鋪資源,。

××一期的店鋪均已出售，投資者是否愿意委托我公司代理招商和出租?是否同意接受我公司提出的代理租金價格(或稱返租報價)?舉辦招商信息發(fā)布會和對外發(fā)布招商公告之前,，須由××房屋銷售公司與業(yè)主首先商定委托招商的意向,、租金價格等問題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商,，我們便可以對外開展招商活動和引入商戶,、洽談租金。

為了使××一期商街盡快形成良好的商業(yè)氛圍,，我們應(yīng)爭取所有空關(guān)店鋪納入招商范圍,，并按照商街的市場定位有的放矢地展開招商。如果有的業(yè)主采取等待店鋪升值的態(tài)度,，寧可閑置也不愿出租,，我們應(yīng)當(dāng)認(rèn)真加以引導(dǎo)，動員其站在全局利益,、長遠(yuǎn)利益的高度盡快出租,，以便消除商街中的店面空關(guān)現(xiàn)象。

對目前正在尋求轉(zhuǎn)租,、退租的商戶,，我們應(yīng)當(dāng)積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措,，動員他們打消念頭和恢復(fù)信心。如果商戶仍然要轉(zhuǎn)租,、退租,，由于業(yè)主與商戶之間有約定，我們可在雙方解除,。

合同,。

后再將該店鋪納入招商范圍。

(四),、有關(guān)租金政策,。

××一期商街的商業(yè)氣氛清淡，其中原因之一,，是店鋪投資者急于高回報開出高租金,，讓許多欲入駐經(jīng)營的商戶望而卻步。因此,，我們在為業(yè)主代理招商前,，必須做好兩項重要工作：第一，我們必須向業(yè)主說明南大街南北兩端存在的區(qū)位差異,，說明××一期商街處于入市初期,，繁榮興旺需要有一個培育過程，不能無視市場承受能力開“天價”,。向業(yè)主說清道理狠重要，高租金導(dǎo)致店鋪無人承租,，業(yè)主照常要背負(fù)購房貸款利息,，店鋪價值也狠難提升。第二,，我們要從業(yè)主與商戶的雙方利益,，設(shè)計比較符合市場行情和商街現(xiàn)狀的租金政策。當(dāng)前,，××一期店鋪比較合適的租金是：

1,、?內(nèi)街店鋪：租金600～700元/m2/年(經(jīng)測算，內(nèi)街店鋪平均售價8500元,，平均面積110m2,，購房投資額約94萬元，購房貸款利率按4.7％計算,，年利息為4.4萬元,。

如該類店鋪以600～700元/m2/年租金計算，年收益為6.6～7.7萬元,，剔除利息后的收益2.2～3.3萬元,。這樣的租金對商戶來說,，在目前情況下尚有吸引力，易于接受,。),。

2、外街店鋪：租金800-900元/m2/年(經(jīng)測算,，外街店鋪平均售價12500元,，平均面積200m2，購房投資約250萬元,，購房貸款利率按4.7％計算,，年利息為兒75萬元。

如該類店鋪以800～900元/m2/年租金計算,，年收益為16～18萬元,，剔除利息后的收益4.25～6.25萬元。這樣的租金對商戶來說,，?目前情況下尚易于接受,。)。

(五),、商戶入駐優(yōu)惠措施,。

為了有效啟動市場和給商戶入駐經(jīng)營樹立信心，我們將“放水養(yǎng)魚”,，從盡快繁榮市場的高度,，適時推出必要的優(yōu)惠措施：

第三，凡商戶入駐經(jīng)營一年內(nèi),，店鋪物業(yè)管理費(fèi)將按八折優(yōu)惠收?。?/p>

第四,，為降低入駐商戶的經(jīng)營成本,，我們將協(xié)調(diào)工商、稅務(wù)部門,，給予××廣場商業(yè)街以集貿(mào)市場的稅收優(yōu)惠政策,，同時在工商管理費(fèi)的收取上適當(dāng)減免。

(1),、商街指示識別系統(tǒng)布置(詳見××廣告公司設(shè)計效果圖),。

(2)、設(shè)計制作廣場,、內(nèi)街雕塑作品(參見×××步行街雕塑照片),，以增添××廣場的文化底韻，吸引游人前來休閑,。

(3),、廣場,、內(nèi)街將有序設(shè)立景觀式落地廣告燈箱、歐式休閑椅,、公用電話亭,、報刊出售亭、飲料及冰淇淋售賣亭等,，廣場上采用鮮花盆景搭建可移動立體景觀花壇,，增加視覺看點(diǎn)，擴(kuò)大商街的休閑與服務(wù)功能,。

(4),、邀請政府部門、社會團(tuán)體前來舉辦廣場主題活動,，借力炒熱廣場,、活躍氣氛、吸引眼球,。尤其要抓住“五一”前后活動頻繁,，聯(lián)系總工會、文聯(lián),、群藝館,、新華書店等單位舉辦廣場活動，借助媒體推波助瀾,，巧妙宣傳××廣場,。

(5)、與市攝影家協(xié)會和新聞媒體聯(lián)合舉辦《××風(fēng)韻》優(yōu)秀攝影作品廣場展示活動,，用文化手段提升××廣場的時尚品位,。

(6)、5月份起,，爭取舉辦幾次《××之夏》廣場音樂欣賞會，用高雅藝術(shù)推高××廣場在市民心目中的地位,，提升廣場的“聚流”效應(yīng),。

1、××北廣場實(shí)施改造,，以適合舉辦大型活動,。

2、××一期南入口的假山拆除,，地面實(shí)施人性化,、商業(yè)化改造。

3,、臨××街一側(cè)的店前花圃實(shí)施改造,，便于顧客無阻礙進(jìn)店,。

4、內(nèi)街的地面進(jìn)行排水改造,，防止夏季雨水倒灌進(jìn)入店鋪,。

5、××一期南側(cè)花圃爭取拆除,，最好建造一排店面房,，既可街口開店吸引顧客步入內(nèi)街，又可創(chuàng)收,。

商業(yè)街商業(yè)策劃書篇八

如按20xx年5月1日開業(yè)計劃,，按一般同規(guī)模的商業(yè)項目，至少應(yīng)提前8個月進(jìn)行招商,，商業(yè)街因種種原因,，現(xiàn)距開業(yè)之日僅剩下6個月時間，因此招商時間建議最遲11月初開始啟動,。

因整個招商需和銷售配合,，建議在營銷中心附近開展招商工作。

1,、在營銷中心后,、交警崗?fù)づ越ㄔ煲婚g約80平米的招商辦公室。建議在11月底建成,，前期暫時在營銷中心內(nèi)辦公,。

2、在項目現(xiàn)場附近租賃一套寫字樓或公寓作為招商辦公室,，并同時在營銷中心內(nèi)設(shè)立招商咨詢點(diǎn),，雙邊配合進(jìn)行。

1,、保證在20xx年3月底前項目整體招商完成80%,；20xx年5月1日項目開業(yè)前整體招商完成90%，以保障項目能如期順利開業(yè),。距明年項目開業(yè)只剩下半年時間（20xx年11月1日—20xx年4月30日）,，除去春節(jié)一個月的時間，實(shí)際剩下的時間只有5個月,，因此對完成90%的招商計劃有一定的難度和壓力,，但由于前期積累了一定客戶資源，加之對項目比較了解,，通過后期的招商更進(jìn)工作和招商廣告的配合,，對完成這個任務(wù)有一定的信心。

2,、在招商過程中確保按既定的功能分區(qū)進(jìn)行招商,，以保障整個商業(yè)街商業(yè)經(jīng)營井然有序,。由于整個招商滯后于銷售，且在前期的定位中將商業(yè)街定位于自營性商業(yè)街,，因此要保證功能分區(qū)具體到每一個鋪位,，難度勢必很大，因此按功能分區(qū)進(jìn)行招商只能是保障每個區(qū)經(jīng)營的商品性質(zhì)大體一致,，如經(jīng)營服裝的區(qū)也可以經(jīng)營皮具,、化裝品之類，而不能經(jīng)營小吃,、電玩等,。

3、在招商工作中確保業(yè)主第一年的投資回報達(dá)到8%以上,，以穩(wěn)定業(yè)主的投資信心,。根據(jù)我司對項目周邊商鋪?zhàn)赓U價格的調(diào)查分析和商業(yè)行業(yè)基準(zhǔn)收益率，我司測算保證業(yè)主第一年的投資回報達(dá)到8%以上問題不大,，較高的投資回報對增強(qiáng)投資者信心和保障商業(yè)街的永續(xù)經(jīng)營至關(guān)重要,。

4、確保整個商業(yè)街形象統(tǒng)一和經(jīng)營穩(wěn)定,。對1－4區(qū)將按現(xiàn)行功能分區(qū)進(jìn)行零散招商,，對5－6區(qū)采取統(tǒng)一招商，來保證整個商業(yè)街整體定位符合東塘商圈需求,，來保證商業(yè)街長遠(yuǎn)經(jīng)營穩(wěn)定,。

1、投資業(yè)主風(fēng)險分析,。

商鋪不能及時租賃出去,；

商鋪?zhàn)赓U的價格比較低；

商鋪升值潛力有限,，不能轉(zhuǎn)手或難于轉(zhuǎn)手,。

2、自營業(yè)主（租賃戶）風(fēng)險分析,。

由于招商工作的疏漏,，導(dǎo)致商業(yè)街內(nèi)經(jīng)營無序、魚龍混雜,；

沒有統(tǒng)一的物管或物業(yè)管理費(fèi)用比較高；

生意不是很理想或經(jīng)營慘淡,；

開發(fā)商賣完后走人。

3、開發(fā)商風(fēng)險分析,。

投入大量招商推廣費(fèi)用后，招商效果不明顯或收效甚微,；

開發(fā)商自己沒有專業(yè)的招商人員，需聘請專業(yè)的招商公司,，費(fèi)用開支加大,；

5-6區(qū)“只租不賣”或“先租后賣”，若招商不理想,，今后的經(jīng)營或銷售會很困難,；

項目不能如期開業(yè)，業(yè)主鬧事,；

項目日后經(jīng)營不是很理想或經(jīng)營慘淡,，則不利于開發(fā)商的品牌樹立。

項目不能獲得穩(wěn)定的投資回報,，業(yè)主鬧事,；

問題一：招商時間緊迫、任務(wù)量較大,。

如前面所述,，項目的整個招商時間只剩下約5個月左右的時間，總共有約20000m2,、800多個鋪位需要招商,，因此時間非常緊迫，任務(wù)巨大,。

規(guī)避方法：盡快確定整體招商執(zhí)行方案,，引入專業(yè)的招商機(jī)構(gòu)開始工作，并組織專門的部門監(jiān)督管理,。

規(guī)避方法：建議提前召開臨時業(yè)主大會,，成立臨時業(yè)主委員會，協(xié)助開發(fā)商做好業(yè)主方面的種種工作,，以保證項目能如期開業(yè),。

問題三：引入大型租賃戶后，可能導(dǎo)致租金達(dá)不到8%,，業(yè)主不同意,。

引入大型主力店、知名品牌客戶,，由于面積較大,，其租金相對會降低，但引入大型租賃戶一次性可以租賃較大面積,，另外大型品牌的進(jìn)駐會形成示范效用,，吸引中小客戶進(jìn)駐，從而縮短整個招商周期，保證如期開業(yè),。

規(guī)避方法：開發(fā)商適當(dāng)?shù)慕o予一定租金補(bǔ)貼,。

問題四：自營鋪位與大客戶租賃鋪位重疊。

規(guī)避方法：

1,、談大型包租客的同時,，盡量給投資業(yè)主商鋪面積占比比較多的商鋪群給其選擇；

2,、對大型包租客包租商鋪中的自營業(yè)主,，可幫其調(diào)整到位置相對較好的委托出租商鋪中經(jīng)營，期間發(fā)生的租金差額可酌情給予補(bǔ)償,。

問題五：20xx年5月1日前招商任務(wù)完不成90%,，影響開業(yè)。

規(guī)避方法：在目前的形式下,，必須對招商工作進(jìn)行科學(xué),、合理的評估，認(rèn)真分析招商工作中的問題和困難,，正確預(yù)見并確定項目的開業(yè)時間,。或者屆時制定相關(guān)的廣告宣傳活動,，如大學(xué)生免費(fèi)創(chuàng)業(yè)90天,、自營業(yè)主經(jīng)營比賽等活動，由開發(fā)商免費(fèi)提供開業(yè)時適量未租出商鋪,，保證開業(yè)率達(dá)90％以上,。

商業(yè)街共有商鋪864個，現(xiàn)階段已售商鋪288個(截止20xx年10月23日),，但真正意義上的整體招商仍未規(guī)劃和啟動,，如按以前招商設(shè)想：1-4區(qū)招散戶，5-6區(qū)統(tǒng)一招商,，如按20xx年5月1日開業(yè)計劃,，招商率達(dá)9%以上將有較大困難。

1,、時間已來不及,。從11月初開始計算，到明年4月底,，僅僅剩下個6個月的時間,，之間還有春節(jié)將延誤一個月時間，加上招商組織必須進(jìn)一步擴(kuò)大,，具體方案的確定,，人員的招聘或磨合,，招商廣告的策劃等等，至少將需要15-20天時間,。也就是說四個月的時間要招滿864×90%（開業(yè)率）×（1-20%自營客戶）=622個商鋪，平均每月要招出138戶,，每天要招出138÷30=4.6戶,，將非常困難，以往長沙市任何地方都沒有類似速度,，所以從時間上來來說已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

2,、嚴(yán)格按功能分區(qū)招商,，那么三、四區(qū)的招商將有非常大的困難,。

按目前功能分區(qū),，三區(qū)做男士用品、動動休閑產(chǎn)品,，四區(qū)做兒童用品,、文化用品,，要招商有相當(dāng)大的困難,，作為地下商業(yè)街,，大品牌或有名品牌的選擇性不大,，根據(jù)以往招商了解,，男士服飾、兒童用品的客戶資源比起女裝類產(chǎn)品要少很大一部分比例,，招商有很大一部分難度，加上相比一,、二區(qū)位置,，三、四區(qū)缺乏優(yōu)勢,，如三,、四區(qū)按目前功能分區(qū)經(jīng)營，將有很大困難,。

3,、一般商業(yè)項目，如考慮到以后的商業(yè)街形象和穩(wěn)定,，招商工作都會策劃先行,。及工程開始動工時就有功能定位設(shè)想，然后根據(jù)策劃要求進(jìn)行施工和招商,，一般啟動時間略早于銷售或與銷售同步,，就目前商業(yè)街來說，因招商啟動時間較晚,，沒有事先策劃,，加上已有288個商鋪的自主權(quán)掌握在一大群業(yè)主手中，招商過程中可能出現(xiàn)的困難或工作的不可操作性,，將隨時影響招商工作的效果,，影響商業(yè)街的整體形象和開業(yè)時間，如盲目啟動,，到時將進(jìn)退兩難,。

針對以上種種情況分析，如果要保證20xx年5月商業(yè)街整體90%以上開業(yè),，且功能分區(qū)不混亂,，經(jīng)營類別的包括購物、休閑,、娛樂,、餐飲等要素，建議目前啟動招商時,，采取以下辦法：

1,、在目前銷售的1-4區(qū)中1-3區(qū)招租散戶；

2,、4-6區(qū)統(tǒng)一招租大型商業(yè)項目（目前銷售的只有4區(qū)）,。

文檔為doc格式。