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建筑工程項目策劃書篇一

（一）合同策劃及要考慮的問題

在建筑工程項目的初始階段必須進行相關合同的策劃,，策劃的目標是通過合同保證工程項目總目標的實現(xiàn),，必須反映建筑工程項目戰(zhàn)略和企業(yè)戰(zhàn)略，反映企業(yè)的經營指導方針和根本利益,。

合同策劃需考慮的主要問題有：項目應分解成幾個獨立合同及每個合同的工程范圍,；采用何種委托方式和承包方式；合同的種類,、形式和條件,；合同重要條款的確定；合同簽訂和實施時重大問題的決策,；各個合同的內容,、組織,、技術、時間上的協(xié)調,。

（二）合同策劃的意義

（1）合同的策劃決定著項目的組織結構及管理體制,，決定合同各方面責任、權力和工作的劃分,，所以對整個項目管理產生根本性的影響,。業(yè)主通過合同委托項目任務，并通過合同實現(xiàn)對項目的目標控制,。

（2）合同是實施工程項目的手段,，通過策劃確定各方面的重大關系，無論對業(yè)主還是對承包商,，完善的合同策劃可以保證合同圓滿地履行,，克服關系的不協(xié)調，減少矛盾和爭議,，順利地實現(xiàn)工程項目總目標,。

（三）合同策劃的依據(jù)

（1）業(yè)主方面：業(yè)主的資信、資金供應能力,、管理水平和具有的管理力量,，業(yè)主的目標以及目標的確定性，期望對工程管理的介入深度,，業(yè)主對工程師和承包商的信任程度,，業(yè)主的管理風格，業(yè)主對工程的質量和工期要求等,。

（2）承包商方面：承包商的能力,、資信、企業(yè)規(guī)模,、管理風格和水平,、在本項目中的目標與動機,、目前經營狀況,、過去同類工程經驗、企業(yè)經營戰(zhàn)略,、長期動機,、承受和抗御風險的能力等。

（3）工程方面：工程的類型,、規(guī)模,、特點，技術復雜程度,、工程技術設計準確程度,、工程質量要求和工程范圍的確定性,、計劃程度，招標時間和工期的限制,，項目的盈利性,，工程風險程序，工程資源（如資金,、材料,、設備等）供應及限制條件等。

（4）環(huán)境方面：工程所處的法律環(huán)境,，建筑市場競爭激烈程度,，物價的穩(wěn)定性，地質,、氣候,、自然、現(xiàn)場條件的確定性,，資源供應的保證程度,，獲得額外資源的可能性。

（四）合同策劃的程序

（1）研究企業(yè)戰(zhàn)略和項目戰(zhàn)略,，確定企業(yè)及項目對合同的要求,。

（2）確定合同的總體原則和目標。

（3）分層次,、分對象對合同的一些重大問題進行研究,，列出各種可能的選擇，按照上述策劃的依據(jù),，綜合分析各種選擇的利弊得失,。

（4）對合同的各個重大問題作出決策和安排，提出履行合同的措施,。在合同策劃中有時要采用各種預測,、決策方法，風險分析方法,，技術經濟分析方法,。在開始準備每一個合同招標和準備簽訂每一份合同時都應對合同策劃再作一次評價。

（一）分散平行承包和全包

（1）分散平行承包,，即業(yè)主將設計,、設備供應、土建,、電器安裝,、機械安裝、裝飾等工程施工分別委托給不同的承包商,。各承包商分別與業(yè)主簽訂合同,，各承包商之間沒有合同關系,。其特點是：

1）業(yè)主有大量的管理工作，有許多次招標,，需作比較精細的計劃及控制,，因此項目前期需要比較充裕的時間。

2）業(yè)主負責各承包商之間的協(xié)調工作,，對各承包商由于互相干擾所造成的問題承擔責任,。由于不確性因素的影響及協(xié)調難度大，因而這種承包方式的合同爭執(zhí)較多,，工期長,、索賠多。

3）該承包方式要求業(yè)主管理和控制較細,，業(yè)主必須具備較強的項目管理能力,。

4）對于大型工程項目，該承包方式使業(yè)主面對眾多承包商,，管理跨度大,，協(xié)調困難，易造成混亂和失控,，且業(yè)主管理費用增加,，導致總投資增加和工期延長。

5）采用這種承包方式,，業(yè)主可以分階段進行招標,，可以通過協(xié)調和項目管理加強對工程的干預。同時承包商之間存在著一定的制衡,。

6）采用這種承包方式,，項目的計劃和設計必須周全、準確,、細致,。這樣各承包商的工程范圍容易確定，責任界限比較清楚,。

（2）全包（又稱統(tǒng)包,，一攬子承包，設計一建造及交鑰匙工程）合同,，即由一個承包商承包建筑工程項目的全部工作,，并向業(yè)主承擔全部工程責任，包括設計,、供應、各專業(yè)工程的施工,，甚至包括項目前期籌劃,、方案選擇,、可行性研究和項目建設后的運營管理。該承包方式的特點是：

1）減少業(yè)主面對的承包商數(shù)量和事務性管理工作,。業(yè)主提出工程總體要求,，進行宏觀控制、驗收成果,，通常不干涉承包商的工作,，因而合同糾紛和索賠較少。

2）方便協(xié)調和控制,，減少大量的重復性的管理工作,，信息溝通方便、快捷,、準確,。有利于施工現(xiàn)場管理，減少中間環(huán)節(jié),，從而可減少費用和縮短工期,。

3）業(yè)主的責任體系完備，避免各種干擾,，對業(yè)主和承包商都有利,，工程整體效益高。

4）業(yè)主必須選擇資信度高,、實力強,，適宜全方位工作的承包商，他不僅需具備各專業(yè)工程的施工力量,，而且尚需很強的設計,、管理、供應,，乃至項目策劃和融資能力,。

（3）采用上述二者之間的中間形式，即將工程委托給幾個承包商,，如設計,、施工、供應等承包商,。

（二）招標方式的選擇

國際上經常采用的招標方式有公開招標,、邀請招標和議標。我國頒布實施的《中華人民共和國招標投標法》規(guī)定,，招標分為公開招標和邀請招標,。

1.公開招標

公開招標又稱無限競爭性招標，是由招標單位在國內外主要報紙,，有關刊物上,，或電視,、廣播上發(fā)布招標廣告。凡符合規(guī)定條件的承包商都可自愿參加投標,，數(shù)量不受限制,。

這種招標方式，招標單位有較大的選擇余地,，可在眾多的投標單位之間選擇報價合理,、工期短、信譽良好的承包商,，但由于參與競爭的承包商可能很多,，增加了資格預審和評標的工作量，也使招標費用支出較多,。公開招標在國際上已沿用了很長時間,，也是我國目前最廣泛采用的招標方式。但這種方式業(yè)主管理工作量大,，要準備很多資格預審文件,、招標文件，要進行資格預審,、評標,、舉行澄清會議等。雖可降低報價,、提高工程質量,，但招標期較長。

2.邀請招標

邀請招標又稱有限競爭性招標,。這種招標不發(fā)布廣告,，由招標單位向預先選擇的數(shù)目有限的承包商發(fā)出邀請信，邀請他們參加某項工程的投標競爭,。采用邀請方式招標,，一般可以保證參加投標的承包商有此項工程經驗，信譽可靠,，有能力完成該工程項目,，招標單位可以減少招標工作量，節(jié)省招標費用,，也能增加每個投標者的中標機會,。但這種方式限制了競爭范圍，有可能漏掉一些在技術上,、報價上有競爭力的后起之秀,。

邀請招標方式適用于以下情況：

（1）在特殊情況下，工程規(guī)模大，招標單位認為中,、小型施工企業(yè)不可能勝任,，因而選定幾家大公司參加投標,。

（2）工程復雜,、專業(yè)性強，招標單位認為只有某些企業(yè)才能承擔,。

（3）工程規(guī)模小,，為節(jié)約招標開支沒有必要公開招標。

（4）公開招標后,，無人投標,，招標單位只好邀請少數(shù)單位投標。

（5）由于工期緊迫或保密的要求等原因而不宜公開招標的工程,。

邀請的投標單位一般5～10家,，不能少于3家。

3.議標對不宜公開招標或邀請招標的特殊工程,，應報縣級以上地方人民政府建設行政主管部門,，經批準后可以議標。這種方式是建設單位或其代理人直接邀請某一承包商進行談判,，達成協(xié)議后將工程任務委托這家承包商去完成,。若談不成，可另邀請一家,，直到達成協(xié)議為止,。

議標通常適用于以下情況：

（1）工程的性質特殊，內容復雜,，發(fā)包時尚不能清楚詳盡地確定其中若干技術細節(jié)和近似的工程量,。

（2）采用某種新技術，需施工單位從設計階段就開始參加合作,。

（3）公開招標或邀請招標未能產生中標單位,。

（4）工程規(guī)模不大，工期緊張,，需邊設計邊施工等,。

這種招標方式易于處理一些問題，使雙方緊密配合,，但競爭性差,，可能會使承包價格偏高。因此,，無特殊情況,，為規(guī)范建筑市場行為，應嚴格限制議標方式。

（三）合同種類的選擇

合同的計價方式有很多種,，不同種類的合同,，有不同的應用條件、不同的權力和責任分配,、不同的付款方式,，同時合同雙方的風險也不同，應依具體情況選擇合同類型,。目前,，合同的類型主要有四種。

1.單價合同

這是最常見的合同種類,，適用范圍廣,，如fidic土木工程施工合同。我國的建設工程施工合同也主要是這一類合同,。在這種合同中,，承包商僅按合同規(guī)定承擔報價的風險，即對報價（主要為單價）的正確性和適宜性承擔責任,；而工程量變化的風險由業(yè)主承擔,。由于風險分配比較合理，能夠適應大多數(shù)工程,，能調動承包商和業(yè)主雙方的管理積極性,。單價合同又分為固定單價合同和可調單價合同等形式。

單價合同的特點是單價優(yōu)先,，例如fidic施工合同,，業(yè)主給出的工程量表中的工程量是參考數(shù)字，而實際合同價款按實際完成的工程量和承包商所報的單價計算,。雖然在投標報價,、評標、簽訂合同中,，人們常常注重合同總價格,，但在工程款結算中單價優(yōu)先，所以單價是不能錯的,。對于投標書中明顯的數(shù)字計算的錯誤,，業(yè)主有權先作修改再評標。

2.固定總價合同

（1）固定總價合同的概念及特點

這種合同以一次包死的總價委托,，價格不因環(huán)境的變化和工程量增減而變化,，所以在這類合同中承包商承擔了全部的工作量和價格風險。除了設計有重大變更,，一般不允許調整合同價格,。在現(xiàn)代工程中,，特別在合資項目中，業(yè)主喜歡采用這種合同形式,，因為：

①工程中雙方結算方式較為簡單,。

②在固定總價合同的執(zhí)行中，承包商的索賠機會較少（但不能根除索賠）,。通?？梢悦獬龢I(yè)主由于要追加合同價款、追加投資帶來的需上級,，如董事會,、甚至股東大會審批的麻煩,。

但由于承包商承擔了全部風險,，報價中不可預見風險費用較高。承包商報價的確定必須考慮施工期間物價變化以及工程量變化帶來的影響,。在這種合同的實施中,，由于業(yè)主沒有風險，所以他干預工程的權力較小,，只管總的目標和要求,。

（2）固定總價合同的應用前提

在以前很長時間中，固定總價合同的應用范圍很?。?/p>

①工程范圍必須清楚明確,，報價的工程量應準確而不是估計數(shù)字，對此承包商必須認真復核,。

②工程設計較細,，圖紙完整、詳細,、清楚,。

③工程量小、工期短,，估計在工程過程中環(huán)境因素（特別是物價）變化小,，工程條件穩(wěn)定并合理。

④工程結構,、技術簡單,，風險小，報價估算方便,。

⑤工程投標期相對寬裕,，承包商可以作詳細的現(xiàn)場調查、復核工作量,、分析招標文件,、擬定計劃。

⑥合同條件完備，雙方的權利和義務十分清楚,。

（3）固定總價合同的計價方式

①業(yè)主為了方便承包商投標給出工程量表,，但業(yè)主對工程量表中的數(shù)量不承擔責任，承包商必須復核,。各分項工程的固定總價之和即為整個工程的價格,。

②如果招標文件中沒有給出工程量清單，而由承包商制定,，則工程量表僅作為付款文件,，不屬合同規(guī)定的工程資料。合同價款總額由各分項工程的固定總價構成,。承包商必須根據(jù)工程信息計算工程量,，若工程量有漏項或計算不正確，則被認為已包括在整個合同的總價中,。

（4）固定總價合同的確定

固定總價合同是總價優(yōu)先,，承包商報總價，雙方商定合同總價,，最終按總價結算,。通常只在設計變更或符合合同規(guī)定的調價條件時才允許調整合同價格。

（5）采用固定總價合同時承包商的風險

①價格風險：報價計算錯誤,；漏報項目,；工程實施中物價和人工費漲價風險。

②工作量風險：工作量計算錯誤,；由于工程范圍不確定或預算時工程項目未列全造成的損失,；由于設計深度不夠造成的工程量計算誤差。

3.成本加酬金合同

這是與固定總價合同截然相反的合同類型,。工程最終合同價格按承包商的實際成本加一定比率的酬金（間接費）計算,。在合同簽訂時不能確定一個具體的合同價格，只能確定酬金的比率,。由于合同價格按承包商的實際成本結算,，所以在這類合同中，承包商不承擔任何風險,，而業(yè)主承擔了全部工作量和價格風險,，所以承包商在工程中沒有成本控制的積極性，常常不僅不愿意壓縮成本,，相反期望提高成本以提高他自己的工程經濟效益,。這樣會損害工程的整體效益。所以這類合同的使用應受到嚴格限制,，通常應用于如下情況：

（1）投標階段依據(jù)不準,，工程的范圍無法界定,，無法準確估價，缺少工程的詳細說明,。

（2）工程特別復雜,，工程技術、結構方案不能預先確定,。它們可能按工程中出現(xiàn)的新的情況確定,。

（3）時間特別緊急，要求盡快開工,。如搶救,、搶險工程，人們無法詳細地計劃和商談,？為了克服該種合同的缺點,，調動承包商成本控制的積極性，可對上述合同予以改進：事先確定目標成本,，實際成本在目標成本范圍內按比例支付酬金,，超過目標成本部分不再增加酬金；若實際成本低于目標成本,，則除支付合同規(guī)定的酬金外，另給承包商一定比例的獎勵,；成本加固定額度的酬金,，不隨實際成本數(shù)量的變化而變化,。

4.目標合同

這是固定總價合同和成本加酬金合同相結合的形式,，在發(fā)達國家，廣泛應用于工業(yè)項目,、研究和開發(fā)項目,、軍事工程項目中,。

目標合同以全包形式承包工程，通常合同規(guī)定承包商對工程建成后的生產能力或功能,、工程總成本,、工期目標承擔責任。若工程投產后的規(guī)定時間內達不到預定生產能力,，則按一定的比例扣減合同價款,；若工期拖延，則承包商承擔工期拖延違約金,；若實際總成本低于預定總成本,，則節(jié)約的部分按預定比例獎勵承包商，反之,，則由承包商按比例承擔,。

（四）重要合同條款的確定

業(yè)主應正確地對待合同,，對合同的要求合理，但不應苛求,。業(yè)主處于合同的主導地位,，由其起草招標文件，并確定一些重要的合同條款,。主要有：

（1）適用于合同關系的法律,，以及合同爭執(zhí)仲裁的地點、程序等,。

（2）付款方式,。如采用進度付款、分期付款,、預付款或由承包商墊資承包,。這由業(yè)主的資金來源保證情況等因素決定。讓承包商在工程上過多地墊資,，會對承包商的風險,、財務狀況、報價和履約積極性有直接影響,。當然如果業(yè)主超過實際進度預付工程款,，在承包商沒有出具保函的情況下，又會給業(yè)主帶來風險,。

（3）合同價格的調整條件,、范圍、調整方法,，特別是由于物價上漲,、匯率變化、法律變化,、海關稅變化等對合同價格調整的規(guī)定,。

（4）合同雙方風險的分擔。即將工程風險在業(yè)主和承包商之間合理分配,?；驹瓌t是，通過風險分配激勵承包商,，控制風險,，取得經濟效益。

（5）對承包商的激勵措施,。

（6）業(yè)主在工程施工中對工程的控制是通過合同實現(xiàn)的,，合同中必須設計完備的控制措施，以保證對工程的控制,，如變更工程的權力,；對計劃的審批和監(jiān)督權力,；對工程質量的檢查權；對工程付款的控制權,；當施工進度拖延時,，令其加速的權力；當承包商不履行合同責任時,，業(yè)主的處理權等,。

承包商的合同策劃服從于承包商的基本目標和企業(yè)經營戰(zhàn)略。

（一）投標的選擇

承包商必須就投標方向做出戰(zhàn)略決策,，其決策取決于市場情況,，主要有：

（1）承包市場狀況及競爭的形勢。

（2）該工程競爭者的數(shù)量以及競爭對手狀況,，以確定自己投標的競爭力和中標的可能性,。

（3）工程及業(yè)主狀況。包括工程的技術難度,，施工所需的工藝,、技術和設備，對施工工期的要求及工程的影響程度,；業(yè)主對承包方式,、合同種類、招標方式,、合同的主要條款等的規(guī)定和要求,；業(yè)主的資信情況，是否不守信用,、不付款的歷史，業(yè)主建設資金的準備情況和企業(yè)經營狀況,。

（4）承包商自身狀況,。包括公司的優(yōu)勢和劣勢、技術水平,、施工力量,、資金狀況、同類工程的經驗,、現(xiàn)有工程數(shù)量等,。

承包商投標方向的確定要限度地發(fā)揮自身的優(yōu)勢，符合其經營戰(zhàn)略,，不要企圖承包超過自己施工技術水平,、管理能力和財務能力的工程及沒有競爭力的工程。

（二）合同風險的評價

通常若工程存在下述問題,，則工程風險大：

（1）工程規(guī)模大,，工期長,，而業(yè)主要求采用固定總價合同形式。

（2）業(yè)主僅給出初步設計文件讓承包商做標,，圖紙不詳細,、不完備，工程量不準確,、范圍不清楚,，或合同中的工程變更賠償條款對承包商很不利，但業(yè)主要求采用固定總價合同,。

（3）業(yè)主將做標期壓縮得很短,，承包商沒有時間詳細分析招標文件，而且招標文件為外文,，采用承包商不熟悉的合同條件,。

（4）工程環(huán)境不確定性因素多，且業(yè)主要求采用固定價格合同,。

（三）承包方式的選擇

任何一個承包商都不可能獨立完成全部工程,，不僅是能力所限，還由于這樣做也不經濟,。在總承包投標前,，他就必須考慮與其他承包商的合作方式，以便充分發(fā)揮各自在技術,、管理和財力上的優(yōu)勢,，并共擔風險。

1.分包

分包的原因主要有以下幾點：

（1）技術上需要,?？偝邪滩豢赡埽膊槐鼐邆淇偝邪贤こ谭秶鷥鹊乃袑I(yè)工程的施工能力,。通過分包的形式可以彌補總承包商技術,、人力、設備,、資金等方面的不足,。同時總承包商又可通過這種形式擴大經營范圍，承接自己不能獨立承擔的工程,。

（2）經濟上的目的,。對有些分項工程，如果總承包商自己承擔會虧本,，而將它分包出去,，讓報價低同時又有能力的分包商承擔，總承包商不僅可以避免損失，而且可以取得一定的經濟效益,。

（3）轉嫁或減少風險,。通過分包，可以將總包合同的風險部分地轉嫁給分包商,。這樣,，大家共同承擔總承包合同風險，提高工程經濟效益,。

（4）業(yè)主的要求,。業(yè)主指令總承包商將一些分項工程分包出去。通常有如下兩種情況：

1）對于某些特殊專業(yè)或需要特殊技能的分項工程,，業(yè)主僅對某專業(yè)承包商信任和放心,，可要求或建議總承包商將這些工程分包給該專業(yè)承包商，即業(yè)主指定分包商,。

2）在國際工程中,，一些國家規(guī)定，外國總承包商承接工程后必須將一定量的工程分包給本國承包商,；或工程只能由本國承包商承接,，外國承包商只能分包。這是對本國企業(yè)的一種保護措施,。

業(yè)主對分包商有較高的要求,，也要對分包商作資格審查。沒有工程師（業(yè)主代表）的同意,，承包商不得隨便分包工程,。由于承包商向業(yè)主承擔全部工程責任，分包商出現(xiàn)任何問題都由總包負責,，所以分包商的選擇要十分慎重,。一般在總承包合同報價前就要確定分包商的報價，商談分包合同的主要條件,，甚至簽訂分包意向書,。

2.聯(lián)營承包

聯(lián)營承包是指兩家或兩家以上的承包商（最常見的為設計承包商、設備供應商,、工程施工承包商）聯(lián)合投標，共同承接工程,。其優(yōu)點是：

（1）承包商可通過聯(lián)營進行聯(lián)合,，以承接工程量大、技術復雜,、風險大,、難以承攬的工程，使經營范圍擴大,。

（2）在投標中發(fā)揮聯(lián)營各方技術和經濟的優(yōu)勢,，珠聯(lián)璧合,，使報價有競爭力。而且聯(lián)營通常都以全包的形式承接工程,，各聯(lián)營成員具有法律上的連帶責任,，業(yè)主比較歡迎和放心，容易中標,。

（3）在國際工程中,，國外的承包商如果與當?shù)氐某邪搪?lián)營投標，可以獲得價格上的優(yōu)惠,。這樣更能增加報價的競爭力,。

（4）在合同實施中，聯(lián)營各方互相支持,，取長補短,，進行技術和經濟的總合作。這樣可以減少工程風險,，增強承包商的應變能力,，能取得較好的工程經濟效果。

（5）通常聯(lián)營僅在某一工程中進行,，該工程結束,，聯(lián)營體解散，無其他牽掛,。如果愿意,，各方還可以繼續(xù)尋求新的合作機會。所以它比合營,、合資有更大的靈活性,。合資成立一個具有法人地位的新公司通常費用較高，運行形式復雜,，母公司僅承擔有限責任,，業(yè)主不信任。

（四）合同執(zhí)行戰(zhàn)略

合同執(zhí)行戰(zhàn)略是承包商按企業(yè)和工程具體情況確定的執(zhí)行合同的基本方針,。

（1）企業(yè)必須考慮該工程在企業(yè)同期許多工程中的地位,、重要性，確定優(yōu)先等級,。對重要的有重大影響的工程,，如對企業(yè)信譽有重大影響的創(chuàng)牌子工程，大型,、特大型工程,，對企業(yè)準備發(fā)展業(yè)務的地區(qū)的工程，必須全力保證，在人力,、物力,、財力上優(yōu)先考慮。

（2）承包商必須以積極合作的態(tài)度熱情圓滿地履行合同,。在工程中,，特別在遇到重大問題時積極與業(yè)主合作，以贏得業(yè)主的信賴,，贏得信譽,。例如在中東，有些合同在簽訂后,，或在執(zhí)行中遇到不可抗力（如戰(zhàn)爭,、動亂），按規(guī)定可以撕毀合同,，但有些承包商理解業(yè)主的困難,，暫停施工，同時采取措施,，保護現(xiàn)場,，降低業(yè)主損失。待干擾事件結束后,，繼續(xù)履行合同,。這樣不僅保住了合同，取得了利潤,，而且贏得了信譽,。

（3）對明顯導致虧損的工程，特別是企業(yè)難以承受的虧損,，或業(yè)主資信不好,，難以繼續(xù)合作，有時不惜以撕毀合同來解決問題,。有時承包商主動地中止合同,，比繼續(xù)執(zhí)行一份合同的損失要小。特別當承包商已跌入“陷阱”中,，合同不利,，而且風險已經發(fā)生時。

（4）在工程施工中,，由于非承包商責任引起承包商費用增加和工期拖延,，承包商提出合理的索賠要求，但業(yè)主不予解決,。承包商在合同執(zhí)行中可以通過控制進度，通過直接或間接地表達履約熱情和積極性，向業(yè)主施加壓力和影響以求得合理的解決,。

建筑工程項目策劃書篇二

xx房產市場日趨規(guī)范,，整體處于上升態(tài)勢，在市場發(fā)展的過程中,，我司認為可分為兩個階段,，每個階段市場構成要素的特征，簡析如下：

（一）xx年之前,，被動銷售的暴利階段

客源特征：以高收入者為主,，追求身份與地位的顯示，此時市場選擇范圍小,，客戶購買存在一定盲目性,。

開發(fā)商特征：政府對開發(fā)公司的實力要求不嚴，開發(fā)商實力良莠不齊,，受傳統(tǒng)觀念束縛嚴重,，不重視客源心理及市場發(fā)展特性，主觀開發(fā),，追求暴利,，無品牌意識，對專業(yè)銷售機構極度排斥,。

項目特征：產品形式單一（多層為主）,，缺乏特色，不注重整體規(guī)劃,，且有明顯區(qū)域性特征（集中在xx周邊）,。

銷售特征：無整體營銷思路，盲目追求高利,，定價偏高,，且無有效的表現(xiàn)及宣傳手法，不注重品牌的培養(yǎng)和樹立,。

（二）xx年以后,，振蕩中走向規(guī)范的過渡階段

客源特征：客源層次廣泛，需求多樣化,，在樓盤選購及消費心理上趨于理性,，此時散戶消費逐漸成為市場主力。

開發(fā)商特征：迫于競爭的壓力,，開發(fā)商主動尋求新的開發(fā)理念,，對營銷策劃理念逐漸接受，同時專業(yè)銷售人才帶來的先進理念也影響了開發(fā)商的思想,，開始注重客源需求,，逐漸向以產定銷的路線靠攏,。品牌意識已大大增強，大量實力雄厚,、理念先進的外地開發(fā)企業(yè)著眼于xx房產市場的良好發(fā)展前景,，進而紛紛搶占xx市常同時由于政府對土地資源進行統(tǒng)一管理，地價開始上升,，而促使開發(fā)企業(yè)走出暴利階段,，利潤趨于合理，此時一部分資金實力弱,、管理不完善,、開發(fā)理念陳舊的小企業(yè)將面臨嚴峻考驗。

項目特色：產品多元化,，在仍以多層為主的同時,，小高層逐步為市場認可，高層也占領一定市場份額,。地域限制日漸被打破,，小區(qū)規(guī)劃趨于合理，特色鮮明,，并且小區(qū)品質不斷提升,。

銷售特色：價格趨于合理，市場出現(xiàn)整合態(tài)勢,，營銷理念隨專業(yè)銷售機構的介入逐步為市場接受,，人員日趨專業(yè)化，宣傳手段不斷翻新,。

在上述市場背景下,，客戶、市場及開發(fā)商幾個方面都發(fā)生了較大變化：

1,、客戶需求的變化

能承受價格在2500元/m2以下樓盤的客戶,，已由先期的單純追求滿足居住要求、工程質量,，向追求舒適性,、安全性、私密性方向轉變,。

對于能承受2500-4000元/m2價格的客戶,，在追求上述要求的基本基礎上，更加注重樓盤的個性,、內涵及升值潛力,，對小區(qū)的整體規(guī)劃要求較嚴格。

能承受4000元/m2以上的客戶,，相對前兩種客戶來說已有了質的提高,，在選擇樓盤時,，最注重的是享受，追求一種理念和內涵,，同時對開發(fā)商的資質,、樓盤的知名度、社區(qū)環(huán)境也非常注重,。

2、市場環(huán)境的變化

地理環(huán)境：逐步打破了地域限制,，市場全方位發(fā)展,，從傳統(tǒng)的利用地段創(chuàng)品牌，到創(chuàng)品牌而創(chuàng)地段,。

產品環(huán)境：產品多元化,，多層仍為主力，小高層發(fā)展較快,，并逐漸為市場所接受,。

其中，高層發(fā)展分三個階段：

（1）以xx年開發(fā)的小高層社區(qū)xx為標志,，小高層做為新的開發(fā)理念進入濟南市場,，并引入了南方先進的營銷模式并進行包裝策劃，注重了前期宣傳,，引起巨大沖擊,，前期銷售達到良好的效果。

（2）以xx等點式小高層的大規(guī)模開發(fā)為標志,，小高層市場進入激烈競爭階段,，此時開發(fā)商追求高容積率、高利潤率,，導致小高層價位偏高,，并且點式小高層的建筑弊端逐漸暴露，因此點式小高層呈現(xiàn)曇花一現(xiàn)的勢態(tài),。

（3）市場以客源的選擇為導向,，再次轉向社區(qū)化的板式小高層方向發(fā)展，并且日益呈現(xiàn)出規(guī)?；?、品牌化的特征，此時的代表樓盤為xx,。

3,、開發(fā)商的變化趨勢

開發(fā)理念由傳統(tǒng)的單一模式向多樣化、人性化,、特色化,、理念化方向轉變,，并逐步建立了品牌觀念，具備了較強的競爭意識,。

營銷方面：競爭的激烈?guī)恿虽N售手段的不斷翻新,，由炒綠化、炒智能化,、炒生態(tài)化,、炒付款方式，到今天的炒理念,、規(guī)模,、品牌，并且營銷已越來越成為一種全程性策劃行為,，必須注重前期準備工作,，要熟悉當?shù)厍闆r并與之結合，了解客戶心態(tài),。

1,、基本情況

本案位于xx市xx路東首，西臨xx市的xx路,，這是市政府的重點項目,，它的興起必定會輻射到周邊，從而拉動區(qū)域經濟的繁榮,。東臨高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū),，眾多知名國際國內大公司投資于此，本案正處于這兩個發(fā)展區(qū)域的中間位置,，交通方便,，地段的升值潛力巨大。

2,、區(qū)域消費能力分析

經濟水平：

整體消費群體主力仍為比較注重生活質量的中高階層,，社會層次也以機關工作人員為主。

隨著周邊生活設施的不斷完善和齊全,，該區(qū)域將集中成為高檔樓盤的聚集之地,。這也將打破原有的區(qū)域內消費群體和范圍，成為跨區(qū)域消費的一塊熱土,。

3,、客源定位

由于本案屬中高檔樓盤，受價格限制,，客源面相對狹窄,，根據(jù)客源所處的區(qū)域、社會地位,、購房意圖,、購房時間等差別作如下分析：

本地客源：

此類客源為本案客源之基礎,，且為先期客源之主力，我司認為主要有以下類型：

私營業(yè)主：有較為雄厚的經濟基礎,，事業(yè)相對穩(wěn)定,，有廣泛的社交關系，并且有足夠的休閑時間去品味,、享受生活,，對新理念有較強的接受度，但有著冷靜的思考與判斷,，大多為二次置業(yè),。對地段及相應升值潛力較為注重。

政府官員：此類人士具有較高的社會地位,、穩(wěn)定的收入，大多已有單位分配的住宅,，但希望一個更為私密,、高檔的生活空間。此類人群對檔次,、安全,、私密及小區(qū)規(guī)劃、配套有較高要求,。

高級白領：此類客戶具有高學歷,、高收入的特點，追求高品味的生活氛圍,，以突顯自己的價值,。這部分客源對社區(qū)檔次、配套,、知名度等較為關心,。

年青成功人士：此部分人有著靈活的思考、較高的收入,，社會地位起點高,，追求現(xiàn)代的上流生活。這類客源主要選擇小戶型,，但比例有限,。

小結：本地客源大多為二次或三次置業(yè)，且以標準戶型為主要需求,。

建筑工程項目策劃書篇三

為深入貫徹黨中央,、國務院關于加強安全生產工作的一系列部署，認真落實20xx年全國交通運輸工作會議精神,，嚴格執(zhí)行《安全生產法》和《建設工程安全生產管理條例》有關規(guī)定,，切實加強交通運輸建設安全生產“雙基”（基層和基礎）工作,，努力提高xx（xx界）至xx段高速公路建設項目第四同段安全監(jiān)管水平和應急保障能力，促進安全生產形勢持續(xù)穩(wěn)定好轉,，從今年開始在xx（xx界）至xx段高速公路建設項目第四同段內開展為期兩年的“平安工地”建設活動,，現(xiàn)將有關安排如下：

指導思想：以科學發(fā)展觀為指導，貫徹安全第一,、預防為主,、綜合治理的方針，堅持抓各施工隊,、創(chuàng)建示范施工隊,、重點施工點、抓關鍵的原則,，大力推進本項目安全管理標準化,。

工作目標：通過開展“平安工地”建設工作，切實將安全生產法律法規(guī),、技術標準落實到基層,，全面夯實安全工作基礎，做到施工現(xiàn)場安全防護標準化,、場容場貌規(guī)范化,、安全管理程序化，各施工單位安全生產責任落實,，安全培訓教育堅持有效,，施工安全風險得到有效控制。實現(xiàn)本標段重特大事故為零,、遏制較大事故,、實現(xiàn)“零”傷亡工地的目標，推進安全管理水平整體提升,。

活動從20xx年開始,，20xx年結束，為期兩年,。第一年為創(chuàng)建示范年,，第二年未達標推廣年。

本項目積極參加活動,?；顒佑身椖坎繝款^，以各施工隊為單位開展,，預制廠,、橋梁和料場等單位參加。

（一）第一年：創(chuàng)建示范年

各施工隊結合實際，制定本部門“平安工地”建設活動實施方案,，并將“平安工地”建設活動部署到班組,、作業(yè)隊?！捌桨补さ亍苯ㄔO活動應根據(jù)《建設工程安全生產管理條例》,、《公路工程施工安全技術規(guī)程》、《水運工程施工安全防護技術規(guī)范》等有關法規(guī)和規(guī)范,，重點圍繞以下6個方面開展,。

1.安全制度建立和安全責任制落實情況

各項目辦要對施工單位工程質量安全責任人造冊登記，并對施工單位各項安全管理規(guī)章制度及各種操作規(guī)程進行檢查,。施工單位制定的安全管理制度應至少包括各類人員安全生產責任制度（包括項目經理,、副經理、總工,、各作業(yè)班組長,、專職安全員、特種人員等）,、各部門安全生產責任制度（包括工程部,、機材部、試驗室,、施工班組、倉庫,、預制廠,、分包（協(xié)作）單位等）、安全生產檢查制度,、安全生產經費使用管理制度,、安全生產教育培訓制度、安全生產技術交底制度,、專項施工方案審查制度,、特種作業(yè)人員持證上崗制度、特種設備驗收登記制度,、隧道等危險施工場所進出人員登記制度,、安全生產考核獎懲管理制度、安全生產事故應急救援制度,、安全生產事故報告制度,、重大危險源管理制度、危險品管理制度,。

2.危險性較大工程專項方案制定,、審查和執(zhí)行情況

項目辦要對危險性較大工程加大安全檢查力度，確保工地不出現(xiàn)重大安全問題。施工單位應當在施工組織設計中編制安全技術措施和施工現(xiàn)場臨時用電方案,。針對不良地質條件下有潛在危險性的土方,、石方開挖，滑坡和高邊坡處理,；樁基礎,、擋墻基礎、深水基礎及圍堰工程,，橋梁工程中的梁,、拱、柱等構件施工等,，混凝土澆注,、爆破工程等，臨時工程中的大型支架,、模板,、便橋的架設與拆除，以及其他危險性較大的工程應當編制專項施工方案,，并附安全驗算結果,，經施工單位技術負責人、監(jiān)理工程師審查同意簽字后實施,，由專職安全生產管理人員進行現(xiàn)場監(jiān)督,。必要時，施工單位應當組織專家對工程的專項施工方案進行論證,、審查并報建設單位備案,。

3.勞動用工登記和崗前安全培訓教育情況

項目辦要對從業(yè)人員安全生產教育培訓工作認真進行監(jiān)督檢查。施工單位要建立勞動用工動態(tài)管理臺帳,，對新進場施工人員進行崗前安全教育培訓,，尤其對長期工種施工人員要進行新技術、新工藝的安全教育培訓,。施工單位項目負責人,、專職安全員應持有“三類人員”考核合格證書，否則不得任職,。施工單位應當對管理人員和施工人員定期組織安全生產教育培訓,，教育培訓情況應當記入個人業(yè)績檔案。從事垂直運輸機械,、起重設備安裝,、登高架設等特種作業(yè)施工的人員，應當持有特種設備操作上崗證書,，否則不得上崗,。施工單位安全管理人員應在各分項分部工程開工前向一線施工人員進行安全技術措施和操作規(guī)范交底，并書面告知危險崗位的操作規(guī)程和違章操作的危害。

4.隱患排查治理情況

各項目辦針對本項目特點制定詳細的施工安全隱患排查計劃,，確定詳細的安全隱患排查范圍,，建立安全隱患排查治理臺帳，對排查出的隱患應明確整改責任人,、制定整改措施,、確定整改時間，并及時復查,。施工,、監(jiān)理單位應加強對施工現(xiàn)場的安全檢查，對違反施工安全技術標準,、規(guī)范和操作規(guī)程的行為及時制止或者糾正,。特別是對現(xiàn)澆橋梁、高墩大跨橋梁等高空作業(yè)安全設施,，高邊坡及滑坡治理安全生產預案,，儲油罐安全管理、施工用電,、生活用電等方面,，要重點進行隱患排查，對發(fā)現(xiàn)的安全事故隱患,，要及時采取措施予以消除,。監(jiān)理單位應采取旁站、巡視等多種檢查形式,，對施工單位安全生產及安全措施落實情況進行監(jiān)理,，對于發(fā)現(xiàn)的問題，監(jiān)理單位應要求施工單位立即予以整改,，對于問題嚴重者，監(jiān)理單位應書面要求施工單位暫停施工并向建設單位報告,。

5.施工場地總體布設,、施工駐地建設、施工作業(yè)安全防護達標情況

建設單位應加強對施工場地總體布設,、施工駐地建設,、施工作業(yè)安全防護措施的監(jiān)督檢查。施工單位應當為施工人員提供符合國家相關安全標準的生產環(huán)境,、生活設施,、作業(yè)條件、機械設備和安全防護用具,，并應根據(jù)不同施工階段和周圍環(huán)境及氣候的變化,，在施工現(xiàn)場采取相應的安全施工措施。施工作業(yè)安全防護達標情況應特別注意各類高空作業(yè)，大型橋梁,、跨線橋的樁基,、墩柱施工作業(yè)，水上作業(yè)的臨邊防護,，以及地質預報和監(jiān)控量測,，臨時便道硬化安全設置是否嚴格按照規(guī)范要求，臨時用電線路的布設,、拌和場和預制場的布置,、選址是否符合相關規(guī)程，各種防墜落設施,、救生消防避雷設施等是否按有關規(guī)定設置,。

6.安全專項費用落實和使用情況

項目部在廣泛推動建設活動開展的同時，確定某幾個施工隊為示范工地,，各部門要積極申請,，經項目部確定后，進行評審,，及時總結經驗,，組織觀摩交流。

各施工隊在20xx年x月將總結報告上報項目部,。

（二）第二年：達標推廣年

各施工單位在總結“平安工地”建設示范經驗基礎上,，根據(jù)有關法律法規(guī)和技術標準，制定,、印發(fā)本地區(qū)“平安工地”達標標準,。各從施工隊必須嚴格按照達標標準開展施工活動。項目部負責對各部門開展“平安工地”達標驗收,。驗收不合格的,，應立即整改。確保本標段施工現(xiàn)場安全防護水平和安全管理水平整體提升,。

活動結束后,，項目部及各施工單位及時做好“平安工地”建設活動總結，鞏固活動成果,，對達標施工隊和部門進行表彰,。將“平安工地”建設活動制度化，不斷規(guī)范本標段現(xiàn)場安全管理工作,，同時對在“平安工地”建設活動中涌現(xiàn)出來的具有代表性的“零傷亡”部門進行表彰,。

項目部成立“平安工地”建設活動領導小組，指導活動開展,。

項目部“平安工地”建設活動領導小組：

組 長：xxx

副組長：xxx

成 員：xxx

各部門應成立相應機構,，負責組織推動活動的開展,。

（一）高度重視，加強各部門負責人,，確?！捌桨补さ亍苯ㄔO活動取得實效

建設“平安工地”是夯實安全工作基礎、加強安全生產基層建設的重要載體,，是消除事故隱患,、構筑事故防控體系直接有效的抓手，是貫徹落實以人為本,、安全發(fā)展理念的落腳點,。各部門要充分認識開展這項活動的重要性和必要性，切實加強管理,，抓好落實,，開展好各階段工作。對活動中遇到的問題,，要及時加以解決,，推動建設活動扎實有序進行。本項目的各部門要加強對活動的組織安排,，明確活動目標成果,，抓好示范施工隊工地，嚴格達標驗收,，切實保證安全生產專項費用足額到位,。各施工隊要認真履行主體責任，發(fā)揮自身優(yōu)勢,，積極主動地開展創(chuàng)建活動,。各部門、預制廠,、料場等部門要分工負責,，密切配合，務求實效,。

（二）切實做好“三個結合”,，確保建設活動與安全生產各項工作同步實施，整體推進

各施工隊及部門要把“平安工地”建設活動與貫徹安全生產法律法規(guī)結合起來,，健全各項規(guī)章制度，各部門安全行為納入制度化,、標準化管理軌道,；強化安全生產管理，堅決遏制重特大事故發(fā)生,；要把“平安工地”建設工作與日常安全檢查工作結合起來,，加大隱患排查力度,，不斷改善安全生產環(huán)境和條件，實現(xiàn)安全管理工作水平整體提升,。

（三）加強宣傳動員和信息溝通,，促進建設活動順利開展

各部門要充分認識當前建設安全面臨的嚴峻形勢和“平安工地”建設工作的重要意義，加強宣傳動員和信息溝通,。通過召開推進會,、橫幅、舉辦培訓,、發(fā)放宣傳材料等方式,，大力推動“平安工地”建設各階段活動在建設項目和各施工部門扎實有效開展，發(fā)動廣大職工積極參與并監(jiān)督,，形成有利的輿論氛圍,。對確定為本標段示范施工隊的參建隊伍，根據(jù)實際情況,，制定相應的獎勵政策,；對在建設活動中走過場，工作措施不得力,，工程現(xiàn)場管理混亂的部門,，要堅決依法處罰，發(fā)生責任事故的要嚴肅查處,。以“平安工地”建設為契機,，創(chuàng)建更多更好的“平安工程”，為實現(xiàn)創(chuàng)建“平安行業(yè)”的目標作出積極貢獻,。在工程結束前,，上報本部門“平安工地”的總結報告。

建筑工程項目策劃書篇四

建設xx高速公路綠色通道工程,，是實施“西部大開發(fā),，xx大發(fā)展”戰(zhàn)略的一項重大舉措，是我市實施的9條主干公路綠色通道網絡工程的重要組成部分,，也是改善生態(tài)環(huán)境,、美化古城xx、提高城鄉(xiāng)居民生活質量,、滿足社會經濟可持續(xù)發(fā)展的重要途徑,。實施這一工程，不但能夠增加我市的綠地面積,，降低各種廢氣和揚塵對大氣的污染,，而且能夠促進沿線地區(qū)農業(yè)產業(yè)結構調整，促進兩個文明建設健康發(fā)展,。

（一）指導思想

以保護和改善城市生態(tài)環(huán)境為中心,，以建設高標準多效益的生態(tài)公益林為手段,，以實現(xiàn)秀美山川，促進城鄉(xiāng)經濟發(fā)展為目的,，充分發(fā)揮生態(tài),、社會和經濟效益，促進xx經濟和社會事業(yè)的可持續(xù)發(fā)展,。

（二）原則

1.堅持統(tǒng)一規(guī)劃,、統(tǒng)一供苗、分區(qū)縣組織實施的原則,。

2.堅持土地權屬不變,，由區(qū)縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）,、村調整解決的原則,。

3.堅持適地適樹，質量優(yōu)先,，綠化與美化相結合的原則,。

4.堅持國家、集體,、個人一起上,，誰綠化誰所有，誰投資誰受益,，誰經營誰得利或不栽無主樹,，不造無主林的原則。

（一）建設范圍

xx高速公路可綠化里程42.6公里（正在施工的待綠化路段4.5公里）,，其中xx9公里（待綠化4.5公里）,，xx16.5公里，xx8.6公里,，xx8.5公里,。林帶寬度為鐵絲網外10米，林帶折合總面積1278畝,。

（二）建設期限及樹種配置栽植要求

1.工程任務于20xx年x月底前完成

2.根據(jù)項目建設原則,，樹種配置為：鐵絲網外0.5米栽一行欒樹，株距3米,；欒樹外2米栽4行楊樹,，株行距2m×2m。楊樹品種為107楊和三倍體毛白楊,，要求分品種成片（段）純林栽植,。

3.苗木規(guī)格：要求苗高3.5米以上，地徑（欒樹胸徑）2.5厘米以上,，生長健壯,、端直，無病蟲危害,。

4.栽植要求：采用優(yōu)質苗木,，挖大坑、栽大苗,，株行距呈“品”字型配置,。栽植坑規(guī)格為60×60×60厘米。栽前澆底水,，栽后踏實并澆足定根水,，確保苗木發(fā)芽成活，樹干1.2米處以下涂白,。

（三）種苗需要量

該工程共需苗木19.9萬株,，其中楊樹17.1萬株，欒樹2.8萬株（詳見附表1）,。分區(qū),、縣如下：

區(qū)綠化里程9公里，需苗木4.2萬株,，其中楊樹3.6萬株,，欒樹0.6萬株。

縣綠化里程16.5公里,，需苗木7.7萬株,，其中楊樹6.6萬株，欒樹1.1萬株,。

區(qū)綠化里程8.6公里,，需苗木4.0萬株，其中楊樹3.43萬株,，欒樹0.57萬株,。

區(qū)綠化里程8.5公里，需苗木4.0萬株,，其中楊樹3.43萬株,，欒樹0.57萬株。

該工程是xx工程的重要組成部分,，也是我市綠色通道建設的一項重要任務,，工程由各區(qū)縣按照統(tǒng)一規(guī)劃，組織實施,，市財政給予適當資金補助,，每公里補助栽植和管護費3.5萬元。為了確保工程質量,，種苗全部由市現(xiàn)代化綜合苗圃提供,。

工程總投資300萬元,，其中種苗費110.76萬元（每公里2.6萬元），區(qū)縣栽植和管護補助費149.1萬元,，技術指導費6萬元,，監(jiān)理費7萬元，管理費5萬元,，設計費2.14萬元,，不可預見費20萬元（用于種苗增加及不可抗拒自然災害引起的苗木補植等）。

分區(qū)縣,、分路段補助如下：

區(qū)綠化里程9公里,，投資31.5萬元。

縣綠化里程16.5公里,，投資57.75萬元,。

區(qū)綠化里程8.6公里，投資30.1萬元,。

區(qū)綠化里程8.5公里,，投資29.75萬元。

（一）加強領導,，提高認識

有關區(qū)縣要高度重視xx高速公路綠色通道工程建設,，要把這一工程擺到重要議事日程，要站在西部大開發(fā)的戰(zhàn)略高度,，充分認識實施這一工程的重要意義,。要廣泛宣傳和發(fā)動，組織各方面的力量,，投入到xx高速公路綠色通道工程建設中去,，力求取得新的更好的成效。

（二）建立健全技術和質量保證體系

市林業(yè)局從市林業(yè)站抽調6—8名專業(yè)技術人員組成技術指導和質量監(jiān)理小組,，負責技術指導,、苗木評價和質量監(jiān)理等工作。各區(qū)縣要成立相應的機構,，在市上監(jiān)理人員的指導下,，認真抓好工程質量。要遵守先挖好栽植坑,，經驗收合格后再調運苗木栽植的程序,，嚴禁苗木運到后再組織挖坑栽植。必須做到當日起苗,，當日運輸,，當日栽植。栽后要澆足定根水，確保苗木成活,。

（三）認真檢查驗收,，積極抓好落實

各區(qū)縣要在2月底前做好思想發(fā)動、土地調整等施工的各項準備工作,。3月初發(fā)動群眾,，大搞栽植活動，確保按時完成任務,。20xx年x月底，市上將組織有關部門進行檢查驗收,，對完成好的進行表彰獎勵,；對完成差的給予通報批評，限期完成任務,，并追究有關領導人的責任,。檢查驗收后，對成活保存率不高的路段,，各區(qū)縣秋季必須進行補植,，市上不再給予補助。無論任何形式的土地,，嚴禁在林帶中套種高干作物,，確保栽植成果。

（四）建立管護責任,，鞏固造林成果

各區(qū)縣,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)要結合各自實際，制定出切實可行的管護措施,，落實管護責任,。今后，凡地方政府負責的縣,、鄉(xiāng),、村道路綠化用地可推行農民自愿出地、國家出苗,、個體承包造林管護,、收益歸已，實行誰造林誰受益的政策,。也可采取拍賣,、承包、反租倒包等形式,，解決好工程用地,，要通過明晰產權、明晰責任人來調動各方面參與工程建設的積極性，以鞏固造林成果,。