報告的語言應(yīng)該準(zhǔn)確,、清晰,、簡潔,，避免使用模糊或含糊的詞語。在報告撰寫前,，需要進(jìn)行充分的背景調(diào)研和資料搜集,，確保基礎(chǔ)信息的準(zhǔn)確性和全面性,。最重要的是,，寫報告不僅是向他人傳達(dá)信息的一種方式，也是對自己工作和學(xué)習(xí)的總結(jié)和反思,。
房地產(chǎn)市場調(diào)查報告前言篇一
引言：新房成交遠(yuǎn)高于預(yù)期,，二手房20%個稅出臺，成交火爆。
20xx年第一季度新房成交量達(dá)到1194套,，成交量遠(yuǎn)高于預(yù)期,，同比20xx年第一季度，成交量增漲明顯,，樓盤分多期開盤的營銷手段使得開盤的去化率十分驚人,。受到3月1日出臺的國五條細(xì)則——個人出售房產(chǎn)要嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計征個人所得稅的影響，諸暨3月份二手房市場交易火爆,，單月成交量達(dá)到了842套,。（文中所有數(shù)據(jù)截至3月29日）。
（20xx年第一季度諸暨商品房住宅成交量統(tǒng)計圖）,。
提要：20xx年第一季度新房成交量同比20xx年第一季度有明顯漲幅,。從數(shù)據(jù)分析可以看出，諸暨房地產(chǎn)市場新房每月成交量都在300套以上,，第一季度總成交1194套,。
環(huán)比20xx年第四季度，20xx第一季度新房成交量有所回落,，同比20xx年第一季度有明顯漲幅,。
每年的1、2月份,，春節(jié)前后,，大部分房企正處于總結(jié)前一年業(yè)績、制訂新一年目標(biāo)的階段,，開盤,、營銷節(jié)奏普遍放緩，因此這個時間段內(nèi)交易量通常會相對較低,，尤其20xx年年底市場總體處于高位,，在此影響下今年一季度成交環(huán)比有所回落是正常現(xiàn)象,。
如果將今年一季度新房成交量與往年同期比較,，則不難發(fā)現(xiàn)，今年一季度成交量相比去年成交量有大幅度的提高,，與歷史同期最高水平相差無幾,。總結(jié)來看,，去年年底的市場上升行情其實仍在延續(xù),。
（第一季度諸暨商品房住宅成交均價走勢圖）。
提要：第一季度諸暨商品房住宅（新房）成交均價相比于20xx年有小幅度的上漲,。
從1月份開始,，諸暨商品房住宅（新房）成交均價在穩(wěn)步上升。環(huán)比20xx第四季度，漲幅不大,。但是同比20xx年第一季度,，成交均價卻有明顯漲幅，上漲幅度達(dá)到了8,。6%,。
事實上，20xx年樓市調(diào)控初步控制了房價快速上漲的局面,。但是20xx年第一季度卻有了明顯的漲幅,，因此在我們看來，整個20xx年上半年諸暨房地產(chǎn)市場都將維持量價齊升的格局,。從存量角度看,，存量雖仍處在一個相對高位，但經(jīng)過20xx年的去庫存消化,，存量水平已有明顯的下降,，從消化周期來看，隨著庫存的減少和成交的回升,，消化周期相比20xx年同期普遍出現(xiàn)大幅縮短,。
（20xx年第一季度諸暨二手房成交量走勢圖）。
二手房：受到3月1日出臺的國五條細(xì)則——個人出售房產(chǎn)要嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計征個人所得稅的影響,，諸暨3月份二手房市場交易火爆,。
20xx年第一季度諸暨二手房住宅成交1171套，同比20xx年第一季度二手房住宅成交的293套上漲了300%,。20xx年第四季度諸暨二手房市場成交347套，環(huán)比20xx年第四季度成交量上漲了237%,。
3月1日國五條細(xì)則出臺之后,，住建部部長姜偉新在接受記者采訪時強調(diào)，“國五條”一定要嚴(yán)格執(zhí)行,。他說：“執(zhí)行過程中如果有什么問題再改,，但一定要嚴(yán)格執(zhí)行?！蓖ㄟ^走訪諸暨本地的中介了解到,，此前執(zhí)行的個人所得稅政策分為幾類情況：普通住宅按照房屋成交價的1%計征；非普通住宅按照房屋成交價的2%計征,；但自有住房如滿5年且為個人唯一住房的可免征個人所得稅,。
細(xì)則出臺前的短期內(nèi)，由于個稅按此差額征收,，短期內(nèi)會加速二手房的交易,，爭取搭上政策的末班車，二手房交易將進(jìn)入暫時的高峰期。
租房：每年過年前后都是房屋租賃的淡季,，并且由于諸暨教育局新政的實施,，進(jìn)一步導(dǎo)致了房租租賃的減少，年后的租賃市場主要以因工作需求租賃房屋的為主,。
20xx年1月,，隨著春節(jié)的逐漸臨近，大部分房企放慢了營銷推案節(jié)奏,，新增供應(yīng)量環(huán)比出現(xiàn)大幅下滑,，然而諸暨的成交量卻依然在延續(xù)去年底的“翹尾”行情，盡管環(huán)比去年第四季度的成交量有所回落,，但同比卻出現(xiàn)了增長,。3月1日國五條細(xì)則出臺之后，二手房交易進(jìn)入暫時的高峰期,，諸暨3月份二手房市場交易火爆,。一手房市場對“國五條”反應(yīng)稍顯遲鈍，新政對于我市一手房市場的影響,，可能會在未來一段時間里逐步顯現(xiàn),。
我市存量雖仍處在一個相對高位，但經(jīng)過20xx年的去庫存消化,，存量水平已有明顯的下降,，從消化周期來看，隨著庫存的.減少和成交的回升,，消化周期相比20xx年同期普遍出現(xiàn)大幅縮短,。
總體看來，20xx年諸暨房地產(chǎn)市場可謂取得了開門紅,。至于這波行情能延續(xù)到什么時候,，我們認(rèn)為，如果短期內(nèi)整個房地產(chǎn)行業(yè)政策面能維持當(dāng)前的平穩(wěn)格局,，那么市場需求繼續(xù)溫和釋放應(yīng)是基本上確定的,。
房地產(chǎn)市場調(diào)查報告前言篇二
2011年1月17日。
房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是一個國家或者是一個地區(qū)積累財富的過程房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定性使它成為了社會財富的聚寶盆,，是衡量一個國家發(fā)達(dá)程度的重要標(biāo)志,。因此住房問題不僅僅是一個經(jīng)濟問題、社會問題,，而且還是一個政治問題,。在我國這樣一個人多地少，城市化進(jìn)程不斷加快的情況下,，讓大多數(shù)居民擁有住房是我國實現(xiàn)小康社會乃至構(gòu)建和諧社會的一個重要目標(biāo),，它的發(fā)展深刻影響著我國的經(jīng)濟文化生活的發(fā)展,。
近幾年來，國家深化住房制度改革,，推出住房分配貨幣化政策,，鼓勵城鎮(zhèn)居民住房消費，極大地推動了房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,，成為拉動國內(nèi)需求的支柱性產(chǎn)業(yè),。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2002年1至9月,，全國商品房竣工面積為11342.1萬平方米,，同比增長26.4%，銷售面積11129.1萬平方米,，同比增長24%,，房價在經(jīng)歷了2001年的“升溫”之后又創(chuàng)新高。
盡管在一些地區(qū)存在諸如房地產(chǎn)開發(fā)投資增長過快,，高檔商品房比例過大而使市場供求結(jié)構(gòu)失衡,，房價虛高、上漲過快而超過老百姓的承受力,，房地產(chǎn)開發(fā)的高利潤吸引各種資金進(jìn)入而使行業(yè)風(fēng)險逐步積聚,，個人住房貸款按揭比例過高而加大了銀行風(fēng)險等問題，但總體而言這些只是發(fā)展中的問題,，行業(yè)與市場的總體狀況是好的,。在強化宏觀調(diào)控、建立產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新秩序的大環(huán)境下,，產(chǎn)品定位準(zhǔn),、品質(zhì)好的房地產(chǎn)品牌企業(yè)將充分領(lǐng)略2008年健康、繁榮的中國房地產(chǎn)市場的春天,。
有權(quán)威人士表示,，不僅2006——2010年，甚至在更長時期（今后20年）內(nèi)我國房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場仍將保持興旺的局面,。首先，全面建設(shè)小康社會的目標(biāo)的提出與實施,，給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了很好的基礎(chǔ),。隨著住房制度改革的深化和人民收入的不斷提高，百姓的住房需求將進(jìn)一步激發(fā),，房地產(chǎn)市場也將不斷擴大,。
同時，在我國城鎮(zhèn)化的快速進(jìn)程中,，也必然帶來房地產(chǎn)的巨大需求,。城鎮(zhèn)化意味著城鎮(zhèn)人口的大量增加,，目前我國只有38%的人居住在城市，如果今后每年有1%的人口進(jìn)城,，對房地產(chǎn)的巨大需求將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過城鎮(zhèn)居民住房面積提升所帶來的市場需求,。未來中國百姓從“居者有其屋”到“居者優(yōu)其屋”的轉(zhuǎn)變過程中，百姓住房面積的擴大,，住宅環(huán)境的改善,，住宅性能、品質(zhì)的進(jìn)一步提升及百姓消費結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級,，使支撐房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)十分牢固,，百姓住房消費的提升必然對房地產(chǎn)帶來更大的需求?？梢哉f,，我國的房地產(chǎn)業(yè)正面臨難得的歷史機遇。
影響房地產(chǎn)行業(yè)與市場的宏觀因素很多,，諸如人口（如規(guī)模與聚集程度）,、政治、經(jīng)濟,、法律,、社會和文化等。就當(dāng)前的狀況看,，以下三個方面的政策異動更值得注意,，即國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓制度的改變，包括公積金,、貨幣化分配,、廉租住房在內(nèi)的住房保障體系的建立，以及央行對房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策的調(diào)整,，它們對房地產(chǎn)行業(yè)和市場的影響更直接而重大,。
實行土地供應(yīng)年度計劃控制，落實土地儲備制度,，采取拍賣,、競。
標(biāo)等方式出讓土地使用權(quán),，這種新的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓制度已于去年在蘭州推行,，其直接后果是加大了開發(fā)商的土地成本。而在此之前獲得土地的開發(fā)商則在土地成本上有著一定的優(yōu)勢,。如果住房保障體系能較快建立,，對商品住宅的需求將有效放大，放寬或取消對住房公積金,、住房補貼的使用限制具有更大的現(xiàn)實意義,。
鑒于2002年一些城市和地區(qū)存在的存在諸如房地產(chǎn)開發(fā)投資增長過快,，高檔商品房比例過大而使市場供求結(jié)構(gòu)失衡，房價虛高,、上漲過快而超過老百姓的承受力,，房地產(chǎn)開發(fā)的高利潤吸引各種資金進(jìn)入而使行業(yè)風(fēng)險逐步積聚，個人住房貸款按揭比例過高而加大了銀行風(fēng)險等問題,，為了降低樓市風(fēng)險,，央行對房貸政策進(jìn)行了調(diào)整。降低按揭比例,，這無疑將提高消費者購房的門檻,，而購房貸款利率優(yōu)惠的取消也將增大購房者的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)，對于住房的有效需求產(chǎn)生消極影響,。若實行現(xiàn)房貸款,，將增大開發(fā)商的成本和風(fēng)險，推動房價進(jìn)一步上漲,，從而可能抑制市場需求和購買力,。如果在建樓盤已經(jīng)按現(xiàn)行房貸政策與銀行簽訂了相應(yīng)的房貸服務(wù)協(xié)議，一般而言,，根據(jù)“不溯及既往”的原則,，就可以避免相應(yīng)的風(fēng)險，甚至還能因此增加樓盤的賣點,。
建筑市場上占有一席之地,。
2011年1月17日。
房地產(chǎn)市場調(diào)查報告前言篇三
引導(dǎo)語：調(diào)查報告一般有比較明確的意向,，相關(guān)的調(diào)查取證都是針對和圍繞某一綜合性或是專題性問題展開的,。所以，調(diào)查報告反映的問題集中而有深度,。今天,，小編為大家整理了關(guān)于2016關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)查報告范文，歡迎閱讀與參考!
兩港一城”建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區(qū)房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展,。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展中具有重要地位和作用,，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入,，則占到36%,。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對稅收的支柱作用會更加明顯,。
近期，中央和市陸續(xù)出臺了針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策,，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說,，政策的調(diào)整無疑會影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展,。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,，客觀分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響,，從而研究提出相應(yīng)的對策建議，對保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展,，具有重要意義,。
今年1-6月,，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37.3億元,，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米,，銷售100萬平方米。今年以來,，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點：
1,、房產(chǎn)投資保持較高增速
我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢和房地產(chǎn)市場的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對我區(qū)房地產(chǎn)市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭,，1-6月,，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢見圖一,。其中,，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高,，2-6月累計增速分別為：2.6%,、15.2%、84.5%,、79.1%,、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2,、房產(chǎn)銷售勢頭回落明顯
今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢,，2-6月的增速走勢見圖二：
從商品房預(yù)售情況來看，回落趨勢明顯,。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套,，總面積50.6萬平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望心態(tài),，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降,，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米,，與3月份相比均下降了44.3%,。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平,，每月預(yù)售385套,，總面積5萬平方米左右,。
3、房產(chǎn)平均價格持續(xù)走高
雖然今年年初開始,，中央及市頻頻出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場的有關(guān)政策,，但年后，房地產(chǎn)市場已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情,，由于土地的稀缺性,、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房價也呈持續(xù)走高的態(tài)勢,。
自年開始,，我區(qū)房地產(chǎn)價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在,、,、年分別同比上漲20.5%、30%和42%,。目前,，我區(qū)新建商品房均價已達(dá)5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價已達(dá)5000元每平方米,，同比上升47%,。
由于房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場投機成份嚴(yán)重,，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險作為今年宏觀調(diào)控的'重點,，市也出臺了多項有關(guān)政策，加強對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控,。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市：
中央:
房地產(chǎn)市場調(diào)查報告前言篇四
瀘州市是四川南部一個中等規(guī)模的城市,，一個時期以來，瀘州市的房地產(chǎn)業(yè)取得了長足的發(fā)展,，房地產(chǎn)在經(jīng)濟和社會生活中的地位和作用日益重要,。分析瀘州的房地產(chǎn)市場形勢，可以了解西部同類型城市房地產(chǎn)業(yè)的基本特點,。
（一）城鎮(zhèn)居民住房條件有巨大改善,，但仍有較大需求。
據(jù)統(tǒng)計,，20xx年,，全市城鎮(zhèn)人均居住面積10平方米，比1978年的3.26平方米增加了6.74平方米,，住房成套率由1992年的37．4％增加到了1999年的65％,。但總的說來，居民住房狀況與全國、全省相比還有巨大差距,。1999年,，全年仍有危房面積3.5萬平方米，城鎮(zhèn)居民缺房戶6722戶,，城市現(xiàn)有平房住宅173.36萬平方米。據(jù)有關(guān)資料顯示,，全市城鎮(zhèn)人均居住面積與全國相比低一倍左右,，與全省相比低l.4平方米。現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民現(xiàn)實和潛在需求巨大,。
（二）住房制度改革全面推進(jìn),，住房社會化、商品化的條件基本成熟,。
截止20xx年6月,，全市公有住房272萬平方米，按房改政策已出售217.8萬平方米,。批準(zhǔn)房改房上市2.48萬平方米,。住房租售價格比進(jìn)一步協(xié)調(diào)，20xx年租金標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到了雙職工家庭收入的10.81％,，新房達(dá)到了14.4％,，均達(dá)到了國家和省政府提出的10－15％的要求。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)投資快速平穩(wěn)增長,，商品住宅價格平穩(wěn)上升,。
20xx年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資5.32億元，為1992年的10．23倍,，平均增長率44.23％,，施工面積為167.7萬平方米，比92年增加2.86倍,，年均增加35.7％,。92年至20xx年，累計竣工面積為330.6萬平方米（含拆遷安置用房）,，累計銷售237.81萬平方米,，產(chǎn)銷保持平衡。至20xx年7月,，空置房為3.66萬平方米,，且多為樓層、環(huán)境,、位置不佳的住房,。
92年以來，全市商品住宅價格基本保持平衡上升趨勢，沒有出現(xiàn)大幅波動,。目前普通商品住宅價格為800－1500元／平方米,，近十年間增幅為300－800元／平方米，與全省其它同類型城市相比平均低100－300元／平方米,。
（四）土地供應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范,，招商引資工作獲得進(jìn)展。
以往,，房地產(chǎn)開發(fā)用地多為開發(fā)商自行分散征用,，或相互間轉(zhuǎn)讓獲得。市委,、市政府作出了政府完全控制土地一級市場的決定,，加大了對土地供應(yīng)的調(diào)控力度。為適應(yīng)實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的需要,，加強了房地產(chǎn)招商引資工作,，已敲定數(shù)宗大型房地產(chǎn)開發(fā)項目，并相繼實施,，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化增添了外來因素,。
（一）房地產(chǎn)市場導(dǎo)向不夠明確，商品房開發(fā)成本偏高,。
如過去對土地一級市場實際上未壟斷,，土地與規(guī)劃銜接差，招投標(biāo)機制不健全,。在小區(qū)建設(shè),、有形市場建設(shè)等方面缺乏明確的規(guī)劃，到目前為止尚未建成一個10萬平方米以上的小區(qū),，單個市場的規(guī)模也較小,。這個問題目前已引起市委、市政府的重視,，相繼出臺了有關(guān)政策,，加大了調(diào)控引導(dǎo)力度，逐步形成有利于房地產(chǎn)市場發(fā)展的大環(huán)境,。
瀘州市商品房售價與相鄰地區(qū)相比并不高,，主要是售價與成本之間的相對利潤空間小。主要原因一是政府,、行業(yè)部門應(yīng)投入的水,、電、氣,、綠化,、公共設(shè)施等配套打入成本,；二是征地拆遷成本高，與周邊中小城市相比綜地成本偏高,；三是土地市場的管理不夠嚴(yán)格,，開發(fā)商和有的單位炒買炒賣，提高了用地成本,。
（二）房地產(chǎn)融資規(guī)模小,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)素質(zhì)不高。
一是金融貸款資源利用差,。據(jù)銀行提供的數(shù)據(jù),，全市金融機構(gòu)的存貸差為50億元左右。銀行貸款在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中所占比例為32．45％,。因無置業(yè)擔(dān)保公司承擔(dān)風(fēng)險，銀行未大面積向居民按揭貸款,。二是引進(jìn)外地投資少,，我市目前引進(jìn)的十余個外地投資項目，已投入資金不足3億元,。
主要是數(shù)量多、規(guī)模小、實力不強,、信譽差,，尚未形成集約化,、規(guī)?；?jīng)營,。全市開發(fā)企業(yè)86家,，市區(qū)72家,，平均注冊資金僅有700余萬元,，無一家一級資質(zhì)企業(yè)。企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中往往不注意自身形象品牌的樹立,，產(chǎn)品品質(zhì),、經(jīng)營信譽不高,，企業(yè)發(fā)展缺乏活力。
（三）房改相關(guān)環(huán)節(jié)不配套,。
一是房改房上市須原產(chǎn)權(quán)單位蓋章和房改部門審批,，一定程度上抑制了房改房上市和三級市場活躍。二是住房公積金管理中心與房改辦公設(shè),，住房公積金管理,、使用與房改政策脫節(jié)，職工對自己的公積金歸集,、使用,、審批不清楚，不能及時用于購置新房,、維修補貼,，加上住房補貼未到位，一定程度上削弱了個人買房支付能力,。
市人口預(yù)計達(dá)到480萬人,，其中非農(nóng)業(yè)人口將達(dá)到120萬人,，比目前增加50萬人左右，絕大多數(shù)將流向市區(qū)居住,。未來10年中,，對住宅的理論需求量平均在80萬平方米以上。
經(jīng)濟發(fā)展和市民收入水平的提高,，實際購買力將不斷增強,，住宅的有效需求量將增加。20xx年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6324元,，人均住房消費為709元,，人均居住面積為10平方米。今后10年市區(qū)平均住宅的有效需求量將大于理論需求量,，是可以實現(xiàn)的,。
不同消費群體對不同檔次的住宅產(chǎn)生不同的需求量。根據(jù)有關(guān)調(diào)查分析,，高收入者對高檔住宅的需求,，中值收入者對中檔住宅的需求，以及低收入者對普通經(jīng)濟適用房的需求,，三者之間的比例關(guān)系大體分別為20％,，40％和40％。
一要加大政策動力,，制定扶持制政策和創(chuàng)造良好的軟環(huán)境,，提升房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位，把它作為新的經(jīng)濟增長點來培育,。二要刺激,、搞活住房需求，增強發(fā)展的內(nèi)在動力,，實現(xiàn)健康,、有序、協(xié)調(diào)發(fā)展,。三要選準(zhǔn)方向,，根據(jù)城市功能定位和發(fā)展戰(zhàn)略，集中力量重點突破,。
房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場發(fā)展的基礎(chǔ),、生產(chǎn)環(huán)節(jié)，因此,，必須遵循有關(guān)原則,。一是住房消費的社會化、商品化,。二是土地供應(yīng)的規(guī)范化三是住宅建設(shè)小區(qū)化,。四是市場建設(shè)體系化,，結(jié)合瀘州建設(shè)區(qū)域性商貿(mào)中心城市的戰(zhàn)略，對市場開發(fā)建設(shè)應(yīng)做到統(tǒng)籌規(guī)劃,，合理布局,，圍繞產(chǎn)業(yè)特征進(jìn)行配置。
具體應(yīng)制定和實施以下政策：采取積極的金融信貸政策,，刺激住房消費,；新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改建統(tǒng)籌規(guī)劃，做到使房地產(chǎn)開發(fā)實施有重點,、有規(guī)劃,；引導(dǎo)企業(yè)重組，實行集約化經(jīng)營,。逐步改變企業(yè)規(guī)模小,、實力不強、能力弱的狀況,；打破限制,、徹底放開房改房上市。對已辦理完房產(chǎn)證,、土地證的住房,，除國家規(guī)定不能轉(zhuǎn)讓的外，都可上市交易,；發(fā)展和規(guī)范中介機構(gòu),，搞活流通；加強物業(yè)管理,。
結(jié)束語,。
通過對房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和前景的分析我得出結(jié)論：瀘州市的房地產(chǎn)業(yè)正處于成長期。瀘州市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?，市場前景廣闊,，采取適當(dāng)?shù)恼叽胧プ‘?dāng)前時機,，對加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,，使之成為新的經(jīng)濟增長點和國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)是十分必要的,。
房地產(chǎn)市場調(diào)查報告前言篇五
優(yōu)越的地理環(huán)境,，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì),。從2000年起至今,，商品房價格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢，已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域,，同時,，也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地,。總體而言,，xx房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度,，都趨向于中高端。
xx年以后,，隨著大量外埠資本注資,，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化。一方面,，房產(chǎn)的整合概念不斷增強,，如永清片區(qū)的新天地項目，集合住宅,、酒店,、寫字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體,。房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主,，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念，地產(chǎn)對城市的影響力進(jìn)一步增強,。另一方面,，頂級項目拉動了高端消費力量。長期以來,，武漢的房產(chǎn)高端消費都受到了產(chǎn)品的極大制約,，項目品質(zhì)的均等性使房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細(xì)分市場的要求。2006年后,，這一局面被打破,，濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢。2007年,，xx房地產(chǎn)進(jìn)入了歷年來最火爆的一年,。
二、商品住宅發(fā)展特征,。
產(chǎn)品特征：中心區(qū)域住宅以高層住房,、高檔公寓為主；城郊結(jié)合部以多層,、小高層,、連排別墅為主。
價格特征：城區(qū)商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右,，均價在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖,、金銀湖,、二七片及古田區(qū)域。
供求特征：全市商品房銷售項目中,，xx區(qū)域占據(jù)了39.54%,，xx區(qū)域樓盤供求基本平衡。
消費者特征：包括公務(wù)員,、商人,、公司職員、企業(yè)老總,、外來人員等,。
產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主，中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖,、金銀湖),。
文化訴求特征：濃厚的商業(yè)、娛樂等都市文化特征,。
三,、2008年(1-6月份)商品住宅供給和銷售基本分析。
(1)商品住宅價格與銷量分析,。
xx區(qū)域憑借得天獨厚的地理位置,、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的時間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)量居武漢市前列,，同其它區(qū)域相比,，其價格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài)，2008年(1—6月份),，住宅均價達(dá)到5894.43元/平方米,，與去年同期相比，價格增長了39.57%,。另一方面,，受國家宏觀調(diào)控政策影響，在進(jìn)入2008年以后,，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降,，2008年(1—6月份)，住宅銷量為8950套,，與去年同期相比,，減少了51.32%。
從上表可以看出,，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價格同整個武漢市的總體住宅物業(yè)平均價格的漲落步調(diào)還是相一致的,，而且上漲的幅度十分平穩(wěn)。從整個區(qū)域市場來看,，高檔樓盤主要集中在中心城區(qū),，中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域,。
中心區(qū)作為武漢市的一個開發(fā)熱點,，住宅開發(fā)力度較大，目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在45000套左右,。從市場接受情況來看也是比較理想的,，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟不斷的縱身發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)會在其中充當(dāng)越來越重要的角色,。
同時,，該區(qū)域交通日益通暢，市政配套逐步成熟,，東西湖,、后湖、古田區(qū)域的綠化,、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果,，這些都將為這一帶的房價帶來一定的升值空間。
(2)商品住宅市場供求關(guān)系,。
1,、2008年(1—6月份)商品住房市場總?cè)萘考s為45000套，1—6月總供給13299套,，市場總銷量為8950套,，總體供銷比為1.49：1。
2,、拆遷購房與投資性購房比例的降低導(dǎo)致住宅銷量減少,。
為避免因房屋拆遷量過大而導(dǎo)致被動需求的過度增長和市場價格波動，武漢市在xx年以來對拆遷規(guī)模進(jìn)行了壓縮,。2008年(1-6月份),，全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米，同比下降28.94%,。
同時,，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風(fēng)險不斷加大，也直接導(dǎo)致了購房需求的減少,。據(jù)億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對90多個樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,，已擁有一套住房，進(jìn)行第二次或多次購買行為的家庭占到47.52%,，其中,，包含了改善居住條件和投資購房等動因。由于這種動因并不屬于迫切性需求,，因而受外部環(huán)境的影響較大,，成為住房市場中可伸縮性的需求,。
作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少,。
3,、購房者對中心城區(qū)的住宅偏好度高。
億房研究中心的2008年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,，潛在消費者對購買住房的區(qū)域偏好主要集中于中心城區(qū),。但受到該區(qū)域高房價的影響，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品,。
如下圖所示：5000—7000元/平方米價格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上,，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升。
2008年(1-6月份)戶型供銷比例統(tǒng)計結(jié)果顯示,，90平方米以下戶型供小于銷,，140平方米以上戶型供大于銷，90-140平方米戶型供銷比較平衡,。其中,，90平方米以下戶型的上市量占到總上市量的20.52%，90平方米以下戶型的銷售量占到總銷量的27.83%,。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現(xiàn),，從今年1-6月份的情況來說，xx90平方米以下戶型的上市量較大,，占到全市同等戶型上市量的40.17%,，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%。
四,、各區(qū)域住宅市場發(fā)展概況,。
xx區(qū)目前由中心區(qū)、古田片區(qū),、二七,、后湖片區(qū)和東西湖區(qū)四個區(qū)域組成，根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點,，下文將按不同片區(qū)對其住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析：
(一)中心區(qū),。
2008年上半年中心區(qū)成交均價為6875.42元/平方米，較去年同期上漲2152.88元/平方米,，漲幅為45.59%,。其中商品住宅共成交3235套，較去年減少4630套,，降幅為58.87%,。
從上半年中心區(qū)成交價格來看，1至5月呈遞增趨勢,，5月達(dá)到價格高峰,，為7286.34元/平方米,，隨后6月價格出現(xiàn)小幅回落，但每平方米價格仍穩(wěn)定7200元以上,。相比價格來說,，成交方面較去年嚴(yán)重萎縮，總體成交量還未達(dá)到去年同期水平的一半,。
出現(xiàn)這樣的情況，主要由兩方面因素造成,，首先中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下降,，與去年同期相比，新房供應(yīng)量減少3成之多,，制約了購房者消費;當(dāng)然,，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū),，房價漲幅過快,，甚至超過中高收入購房者的支付能力，樓市顯得愈發(fā)不景氣,。在這樣的市場面前,，大多數(shù)開發(fā)商選擇堅挺，僅有少部分尾盤項目打起價格戰(zhàn),，這也就造成了6月該片區(qū)的價格出現(xiàn)小幅回落,。
發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進(jìn)的。隨著武漢天地的問世,，集住宅,、甲級辦公樓、零售,、餐飲,、娛樂、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項目對永清文化進(jìn)行傳承與再造,，勢必帶領(lǐng)整個永清板塊的崛起;時代豪苑,、外灘棕櫚泉也讓整個風(fēng)景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門綜合項目的即將興建,，位于內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力,，而之前，新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼,。
預(yù)計不久的將來,，內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街、武廣,、永清,、循禮門,、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢，各大板塊功能定位不同又相互促進(jìn),，將由點及面,，以板塊崛起帶動周邊區(qū)域發(fā)展，從而促進(jìn)整個中心區(qū)的加快建設(shè),。
中心區(qū)主要在售樓盤信息(截止到2008年6月30號),。
(二)古田片區(qū)。
2008年上半年古田片區(qū)成交均價為5217.82元/平方米,，較去年同期上漲1516.4元/平方米,，漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套,，較去年減少2609套,，降幅為68.59%。
從成交價格情況來看,，盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升,，但與去年同期相比，在全市各區(qū)中價格漲幅居末位,，僅僅高于青山片區(qū),。另外，成交方面,，古田僅成交1195套,，跌幅居全市之首。
從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來看,，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線,，該地段離中心城區(qū)較近，周邊配套也相對完善,，所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應(yīng)主體,。正因為如此，隨著輕軌建設(shè)的降溫和解放大道沿線開發(fā)的逐步完成,，該片區(qū)供應(yīng)量減少,，市場關(guān)注度有所下降，再加上經(jīng)濟適用房對商品房價格體系的沖擊,，以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂,。
政府對古田區(qū)域的整體規(guī)劃，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境,，區(qū)域房地產(chǎn)市場后期發(fā)展看好,。隨著硚口政府對古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理，使得古田區(qū)域項目可以成片,，整體開發(fā),，同時,，未來輕軌通車，西漢正街商圈形成,，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境,，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。
古田片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到2008年6月30號),。
(三)二七,、后湖片區(qū)。
2008年上半年二七,、后湖片區(qū)成交均價為5186.25元/平方米,，較去年同期上漲1694.93元/平方米，漲幅為48.55%,。其中商品房住宅共成交2364套,，較去年下降42.06%,。
從成交價格來看,，該片區(qū)價格漲幅基本趨于平穩(wěn)，1至5月穩(wěn)中有升,，6月價格略為回調(diào),。受供應(yīng)量的影響，后湖地區(qū)商品房關(guān)注度下降,，百步亭現(xiàn)代城,、香利國庭等項目撐起了該區(qū)域成交的主體。二七地區(qū)則依然是航天·雙城和東立國際獨攬商品房住宅市場,。由于新上市樓盤數(shù)量較前兩年大幅減少,，二七、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢,，部分樓盤因而加大了打折力度,，高端商品房價格回落明顯。
令人振奮的是,，輕軌二期的正在加速建設(shè),，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設(shè)過半,，交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破,。商業(yè)方面，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中,，家樂福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶,，未來她將輻射后湖、二七等地區(qū),，彌補商業(yè)配套不足的現(xiàn)實問題,。
二七,、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到2008年6月30號)。
(四)東西湖片區(qū),。
2008年上半年東西湖片區(qū)成交均價為4708.77元/平方米,，較去年同期上漲1431.83元/平方米，漲幅為43.69%,。其中商品房住宅共成交2364套,，較去年增長了14.07%。
從成交價格及成交套數(shù)來看,，東西湖片區(qū)今年實現(xiàn)價量雙增,，特別是銷量，盡管只增長14個百分點,，但縱觀今年全市其他的銷售情況,，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的。
雖然整個市場氣氛的一直處于觀望情緒,，但從該片區(qū)個別項目的調(diào)查顯示,，客戶平均接待量并沒減少多少。而來看房的客戶,，很多也是因為價格相對較低,，所以將買房目標(biāo)選定在郊區(qū)，面對高房價,，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤,，從目前情況來看，東西湖盡管存在交通不便,，但價格低,、環(huán)境好彌補了部分缺失。
多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產(chǎn)品類型,，一直是本區(qū)域開發(fā)的主力產(chǎn)品,。近4年來其供應(yīng)量的遞減趨勢說明，市場環(huán)境的影響下,，開發(fā)商開始注重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整,，產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換。
和其他區(qū)域市場多層——小高層——高層的轉(zhuǎn)換階段不同,，本區(qū)域由于其自身條件限制,，小高層的過渡時間不長、過渡量較少,，迅速邁入了高層物業(yè)開發(fā)階段,。因此高層物業(yè)還需一定時間的市場磨合，才能逐步為區(qū)域市場接受。從樓市發(fā)展的總趨勢看,，高層物業(yè)是未來市場的主流產(chǎn)品,。
東西湖被譽為武漢的“北大門”，而金銀湖更是占據(jù)空港經(jīng)濟之利,，未來還將在這里修建保稅物流中心,，發(fā)展物流經(jīng)濟。這將大為加強東西湖于城市圈的聯(lián)系,，加快異地置業(yè)的腳步,，為下一步樓市的繁榮奠定基礎(chǔ)。
東西湖片區(qū)主要在售樓盤信息(武漢市房地產(chǎn)信息網(wǎng)截止到2008年6月30號),。
出自 m.sevw.cn
房地產(chǎn)市場調(diào)查報告前言篇六
近些年來,，整個鄭州市房地產(chǎn)市場取得飛速發(fā)展，也產(chǎn)生了深刻的變化,。市場需求旺盛,，城市房地產(chǎn)開發(fā)量和需求量每年均以2位數(shù)速度增長，產(chǎn)品品質(zhì)有了很大提高,，消費者購買行為更趨理性,。
在政策方面，為應(yīng)對市場過熱,，國家紛紛出臺宏觀調(diào)控政策,，房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入門檻大大提高了,。房地產(chǎn)大洗牌時代馬上就要到來,。
一些主要房地產(chǎn)企業(yè)，紛紛提出戰(zhàn)略問題,，提出關(guān)注市場長遠(yuǎn)需求問題,，提出市場細(xì)分和定位問題。主要目的是希望通過調(diào)整思路,，尋求企業(yè)長期生存發(fā)展之道,。而政府作為經(jīng)濟發(fā)展的服務(wù)者和引導(dǎo)者或是政策的制定者，更需要了解真實的市場情況和一線資料,。而這一切,，都離不開對市場的準(zhǔn)確把握和對客戶的深入研究。
1,、站在全省的角度,，在省域經(jīng)濟發(fā)展的層面，對房地產(chǎn)行業(yè)做一個全局性調(diào)查,，對政府宏觀政策的制定提供數(shù)據(jù)參考,，對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供建議和良性誘導(dǎo)，對城市居民居住狀況和居住滿意度做到了解,。（宏觀層面）,。
2,、調(diào)查包括鄭州市（以后會涉及河南省各個地市）高、中,、低三個層次的購房者和需求者,，全面把握居民需求和動態(tài)，涉及范圍廣,，具有較強社會意義,。（全民層面）。
3,、了解河南主要城市房地產(chǎn)市場客戶最新動態(tài),，預(yù)測未來市場發(fā)展方向，提出市場機會,，為企業(yè)戰(zhàn)略和展品定位提供指導(dǎo)性意見,；區(qū)分不同層次人員的需求狀況，了解不同房地產(chǎn)企業(yè)的市場地位和物業(yè)情況,，對房地產(chǎn)行業(yè)的市場競爭狀況做到了解,，對居民的購房需求指數(shù)做到了解。（企業(yè)和客戶層面）,。
1,、首次提供鄭州市主要房地產(chǎn)企業(yè)客戶需求整體數(shù)據(jù)分析；
2,、提供不同公司客戶需求對比分析,；
3、提供本公司不同社區(qū)客戶需求對比分析,；
4,、提供鄭州市不同區(qū)位客戶需求對比分析；
5,、提供不同類型客戶需求對比分析,；
6、行業(yè)領(lǐng)袖企業(yè)展望未來房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢,；
7,、行業(yè)領(lǐng)袖企業(yè)分析未來房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展機會。
（一）基本內(nèi)容,。
1,、客戶基本特征。
2,、客戶居住現(xiàn)狀,。
3、居住滿意度。
4,、品牌影響度,。
5、客戶購房需求,。
6,、生活習(xí)慣及居住價值觀。
7,、對未來客戶住房需求展望,。
1、容量及發(fā)展?jié)摿Γ?/p>
2,、行業(yè)營銷特點及競爭狀況,；
3、周邊環(huán)境對該行業(yè)發(fā)展的影響,；
4,、當(dāng)前市場主要項目種類、品牌及銷售狀況,；
5,、該行業(yè)各產(chǎn)品的經(jīng)銷網(wǎng)絡(luò)狀態(tài)；
（三）擴展內(nèi)容二：消費者調(diào)查,。
2,、消費者對市場上存在的主流品牌的了解程度（包括名稱、特點,、價格等）,；
3、消費者對品牌的意識,、對本品牌及競爭品牌的觀念及品牌忠誠度,；
4,、消費者平均月開支及消費比例的統(tǒng)計,；
5、消費者理想的居住描述,。
（四）擴展內(nèi)容三：競爭者調(diào)查,。
1、主要競爭者的產(chǎn)品與品牌優(yōu),、劣勢,；
2、主要競爭者的營銷方式與營銷策略,；
3,、主要競爭者市場概況;。
4、本項目主要競爭者的營銷狀態(tài),；
（一）市區(qū)居民,。
居民對住宅市場信心；購房意向,；
對目標(biāo)地塊認(rèn)知和吸引力評價,；
對目標(biāo)地塊發(fā)展信心和前景的評價。
（二）有購買意向的潛在客戶,。
目前居住狀況,；
購房目的原因以及購房時考慮的主要因素；
目標(biāo)客戶群體屬性特征,；
對價格,、面積、戶型,、小區(qū)樓盤建筑,、綠化、景觀等需求情況,；
對醫(yī)院,、學(xué)校,、購物場所等配套設(shè)施的需求情況,；
媒體消費特征,；
對目標(biāo)地塊優(yōu)劣勢評價,。
（三）目前已經(jīng)購買或者入住中高檔小區(qū)的現(xiàn)實客戶,。
目前居住狀況,；
目前居住滿意和不滿意之處評價,；
目標(biāo)客戶群體屬性特征,；
對目標(biāo)地塊優(yōu)劣勢評價,；
購房過程中看房歷史及評價,；
（四）高新區(qū)和市區(qū)的競爭樓盤；
競爭樓盤銷售情況,；
目標(biāo)客戶特征,；
樓盤賣點、宣傳攻勢,；
樓盤戶型面積配套等基本特征,；
競爭樓盤的優(yōu)勢和不足之處；
（一）規(guī)定,。
1,、儀表端正、大方,。
2,、舉止談吐得體,，態(tài)度親切、熱情,。
3,、具有認(rèn)真負(fù)責(zé)、積極的工作精神及職業(yè)熱情,。
4,、訪員要具有把握談話氣氛的能力。
5,、訪員要經(jīng)過專門的市場調(diào)查培訓(xùn),，專業(yè)素質(zhì)好。
（二）培訓(xùn),。
培訓(xùn)必須以實效為導(dǎo)向,，本次調(diào)查其人員的培訓(xùn)決定采用舉辦培訓(xùn)班、集中講授的方法,，針對本次活動聘請有豐富經(jīng)驗的調(diào)查人員面授調(diào)查技巧,、經(jīng)驗。并對他們進(jìn)行思想道德方面的教育,，使之充分認(rèn)識到市場調(diào)查的重要意義,，培養(yǎng)他們強烈的事業(yè)心和責(zé)任感，端正其工作態(tài)度,、作風(fēng),，激發(fā)他們對調(diào)查工作的積極性。
根據(jù)我們的調(diào)研方案,，在湘潭大學(xué)及市區(qū)進(jìn)行本次調(diào)研需要的人員有三種：調(diào)研督導(dǎo),、調(diào)查人員、復(fù)核員,。具體配置如下：
調(diào)研督導(dǎo)：1名,。
調(diào)查人員：20名（其中15名對消費者進(jìn)行問卷調(diào)查、5名對經(jīng)銷商進(jìn)行深度訪談）,。
復(fù)核員：1—2名可由督導(dǎo)兼職,，也可另外招聘。
如有必要還將配備輔助督導(dǎo)（1名）,，協(xié)助進(jìn)行訪談,、收發(fā)和檢查問卷與禮品。問卷的復(fù)核比例為全部問卷數(shù)量的30%,，全部采用電話復(fù)核方式，復(fù)核時間為問卷回收的24小時內(nèi),。
本次調(diào)研大致來說可分為準(zhǔn)備,、實施和結(jié)果處理三個階段,。
1、準(zhǔn)備階段：界定調(diào)研問題,、設(shè)計調(diào)研方案,、設(shè)計調(diào)研問卷或調(diào)研提綱。
2,、實施階段：根據(jù)調(diào)研要求,，采用多種形式，由調(diào)研人員廣泛地收集與調(diào)查活動有關(guān)的信息,。
3,、結(jié)果處理階段：將收集的信息進(jìn)行匯總、歸納,、整理和分析,，并將調(diào)研結(jié)果以書面的形式——調(diào)研報告表述出來。
在客戶確認(rèn)項目后,，有計劃的安排調(diào)研工作的各項日程,，用以規(guī)范和保證調(diào)研工作的順利實施。按調(diào)研的實施程序,，可分七個小項來對時間進(jìn)行具體安排：
調(diào)研方案,、問卷的設(shè)計。
…………,。
3個工作日調(diào)研方案,、問卷的修改、確認(rèn),。
…………,。
1個工作日項目準(zhǔn)備階段（人員培訓(xùn)、安排）,。
…………,。
1個工作日實地訪問階段。
…………,。
4個工作日數(shù)據(jù)預(yù)處理階段,。
…………。
2個工作日數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析階段,。
…………,。
…………。
2個工作日論證結(jié)段,。
…………,。
2個工作日。
參與人員及崗位職責(zé)：項目負(fù)責(zé)人：待定,。
調(diào)查方案,、問卷的設(shè)計：待定,。
調(diào)查方案、問卷的修改：待定,。
調(diào)查人員培訓(xùn)：待定,。
調(diào)查人員：待定。
調(diào)查數(shù)據(jù)處理：待定,。
調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析：待定,。
論證人員：待定。
調(diào)查計劃書撰寫：待定,。
房地產(chǎn)市場調(diào)查報告前言篇七
投資額(億元),。
占開發(fā)投資比重(%)。
比重同比增減(%),。
94,、9。
其中：商品住宅,。
78,、4。
82,、6,。
0、2,。
辦公樓,。
1、2,。
1,、3。
-0,、1,。
商業(yè)營業(yè)用房。
10,、5,。
11、0,。
-2,、1。
其他用房,。
4,、8。
5,、1,。
1,、9,。
(二)房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)?！岸唤怠薄ｋS著我市六部門促進(jìn)新開工措施的出臺和銷售市場的不斷升溫,，市場供應(yīng)已經(jīng)發(fā)生積極變化,，施工面積、竣工面積保持一定規(guī)模的增長,，新開工面積同比下降,，但下降幅度逐漸收窄?？⒐っ娣e276,、7萬平方米，同比增長43,、9%;其中住宅面積241,、7萬平方米，同比增長40,、0%;辦公樓5,、0萬平方米，同比增長143,、2%;商業(yè)營業(yè)用房25,、5萬平方米，同比增長111,、1%,。
新開工面積293、0萬平方米,，同比下降22,、7%;其中住宅面積224、7萬平方米,，同比下降30,、0%;辦公樓7、4萬平方米,，同比增長117,、3%;商業(yè)營業(yè)用房39、7萬平方米,，同比下降8,、6%。
市房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的實施意見》,、《關(guān)于促進(jìn)項目新開工的政策措施》,，同時加金融支持服務(wù)力度,，降低公積金貸款首付比例，首付房款比例由30%調(diào)整為20%,，貸款最高額度由25萬元調(diào)整為35萬元,，貸款最長期限由20年調(diào)整為30年，縮短二套房貸和二手房交易營業(yè)稅免征年限,，并將全額征收改為差額征收等等,。這些政策措施效果的.顯現(xiàn)，有效降低了購房者的購房成本,，緩解了開發(fā)商的資金壓力,，無論是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是消費者來說都是一種利好，增強了信心,、得到了實惠,。從目前的情況來看，在經(jīng)過幾個月的運行后已產(chǎn)生了積極的效果,，為房地產(chǎn)市場快速回暖起到了積極的推進(jìn)作用,。
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對市場變化措施積極有效,。去年下半年以后,，針對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的房產(chǎn)投資、商品房銷售持續(xù)下降的新情況,，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主動調(diào)整開發(fā)戰(zhàn)略和市場營銷策略,，采取了各種優(yōu)惠促銷措施，極地刺激了居民的購房欲望和消費熱情,，使得成交量幅增長,。
其次，房價高位運行,，可能對商品房銷售形成新的制約,。隨著商品房銷售的、較快增長,，市場回暖跡象趨于明顯,，部分開發(fā)企業(yè)和新增樓盤出現(xiàn)了價格上漲。據(jù)映,，在成交量稍有起色之后,，從3月份開始，有部分樓盤開始提價,，到了8月份,，一些樓盤出現(xiàn)了“坐地漲價”的現(xiàn)象。從市區(qū)商品房平均成交價格來看，今年1-11月市區(qū)商品房平均合同成交價格為5375,、35元/,，同比增長12、3%,，其中商品住房平均合同成交價格為5254,、95元/，同比上漲17,、62%,。在市區(qū),，出現(xiàn)了諸如：帝景藍(lán)灣,、桐園、運河壹號公館,、江南一品,、公園一號等7000-8000元/的高價樓盤。商品房價格的上漲超過了人民收入的增長,，勢必對銷售形成新的制約,。
1、加快政策調(diào)整,，給予行業(yè)寬松發(fā)展空間,。目前××市出臺的《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)問題的通知》，主要涉及保障性住房,、普通商品房,、購房稅費、住房貸款等方面內(nèi)容,，政策帶有放松行業(yè)發(fā)展環(huán)境的性質(zhì),。因此，政府在引導(dǎo)輿論,、制定政策方面應(yīng)該更堅定地用市場化標(biāo)準(zhǔn),，給行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展一個寬松穩(wěn)定的環(huán)境，為未來房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)繁榮穩(wěn)定奠定基礎(chǔ),。
2,、政府應(yīng)規(guī)范土地市場，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)合理科學(xué)利用現(xiàn)有的可開發(fā)土地,。從規(guī)劃,、用地及稅費優(yōu)惠等方面引導(dǎo)鼓勵社會投資，發(fā)展以中小戶型(戶型面積在120平方米以下)為主的房地產(chǎn)項目,，加廉租房和政府保障性住房建設(shè),，以滿足絕多數(shù)市民的住房需求。房價過高依然是阻擋市場成交有效放的直接障礙，也是消費者觀望的根本原因,。普通消費者依然無法承受當(dāng)前的房價,，而事實上當(dāng)前的房價仍然包含著較的利潤，一方面如果開發(fā)商愿意讓利于消費者,，二者之間的訴求達(dá)到一個合理的平衡,，房地產(chǎn)長期積累的矛盾就能得到有效消除;另一方面開發(fā)商還需要在土地儲備和房屋開發(fā)上進(jìn)行合理規(guī)劃，防范資金鏈斷裂,，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展,。
3、穩(wěn)定就業(yè)和增加居民收入,。房地產(chǎn)市場的發(fā)展關(guān)鍵在市場成交量,，而市場成交則有賴于市場消費能力。因此,，居民收入和就業(yè)狀況對房地產(chǎn)行業(yè)的消費非常關(guān)鍵,。
4、創(chuàng)造較好的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境,。政府要不斷加投入,，著力改善道路、交通等城市基礎(chǔ)設(shè)施,，加強教育衛(wèi)生,、文化等民生工程建設(shè)，創(chuàng)造良好的人文居住環(huán)境,，以吸引實力更強的房地產(chǎn)企業(yè)入駐開發(fā),。
房地產(chǎn)市場調(diào)查報告前言篇八
從2017年至今，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了萌芽,、發(fā)展,、壯大的規(guī)模態(tài)勢，企業(yè)也從最初的混亂向平穩(wěn)和有序邁進(jìn),。據(jù)不完全統(tǒng)計,，xx市目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近千家，有項目企業(yè)預(yù)計300余個,。單拿為例,，房地產(chǎn)企業(yè)已達(dá)428家，開發(fā)項目120余個,，我們從稅收這個角度就可以衡量出房地產(chǎn)業(yè)這幾年的發(fā)展,。2017年稅收收入0.9億，2017年截止11月份,，已增到12億,，房地產(chǎn)行業(yè)已占地方稅收收入50%以上。可以說,，房地產(chǎn)行業(yè)已成為小店區(qū)支柱型產(chǎn)業(yè),，該行業(yè)的興衰成敗直接影響地方政府財政收支情況。
縱觀2017年-2017年xx市房地產(chǎn)走勢,，我們發(fā)現(xiàn),，在經(jīng)歷了“控制房價過快上漲”“抑制房價過快上漲”“遏制部分城市房價過快上漲”的過程中，xx市的房價一直打著政府宏觀調(diào)控政策的擦邊球,，受政策影響不大,。在剛剛閉幕的十八屆三中全會上，關(guān)于對財稅體制的改革,，集體土地使用權(quán)的變化,，以及房地產(chǎn)稅的開征及推廣，這些政府宏觀調(diào)控政策的實施都會對房價產(chǎn)生一定影響,。
我們辯證地得出結(jié)論,，對普通住宅的剛性需求穩(wěn)中緩升，而對非普通住宅,、商鋪等高檔住房或奢侈品房的價格將會下降。
二,、影響房價的變動因素,。
1、房價組成要素：
土地成本越大,，這部分成本都會轉(zhuǎn)稼到消費者頭上,。隨著改革力度加大，中央對財稅體制的改革,，土地財政的現(xiàn)象會逐步改善,，那么關(guān)乎國計民生的普通住宅的供應(yīng)將會增大，也就是說未來房地產(chǎn)市場的改革方向要從需求市場向供給市場轉(zhuǎn)變,，根據(jù)經(jīng)濟學(xué)中需求供給函數(shù)的變化,，供給增多，則同樣的均衡量下,，均衡價格下降,，因此這是對房價的重要影響因素。
配上圖：需求供給曲線,。
稅金及費用：2017年房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)率7%左右,，目前的稅負(fù)率近13%。拿目前銷售不錯的首開房地產(chǎn)來說,，當(dāng)年的銷售收入過1.2億/80套,，新增稅負(fù)就要達(dá)到600萬，平均每套房多承擔(dān)稅負(fù)7.5萬，平均每平米房價增加535元,。
房產(chǎn)稅的開征現(xiàn)狀：對從價的按房產(chǎn)的1.2%征收,，從租按照12%，但對國家機關(guān)企事業(yè)單位以及軍隊的房產(chǎn)免稅,，對個人的非營業(yè)用房產(chǎn)免稅,。
三中全會對財稅體制改革的方向要開征房產(chǎn)稅，但對保障居民起碼生活水平的用于個人居住的非營業(yè)用房產(chǎn)我們認(rèn)為開征的可能性很小,。那么稅制改革就不會影響到普通住宅的房價,，所以我們認(rèn)為普通住宅會按照市場供求關(guān)系確定價格，從趨勢來看應(yīng)該是上升的,。
對于非普通住宅,，利潤空間較大。我們做過調(diào)查,，恒實平陽的房產(chǎn)銷售收入70%來自于商鋪及寫字間,，開盤時4萬/平米，目前已升至6萬/平米,。隨著房產(chǎn)稅的開征,，投資者會轉(zhuǎn)向別的投資市場，導(dǎo)致市場上房屋供大于求房價會下跌,。拿星河灣來說,，開盤時一房難求2萬/平米，到目前已降至1.8萬/平米,，該處房產(chǎn)代表了將來高端奢侈品房屋的價格走勢,。
其中，國民經(jīng)濟發(fā)展水平,、居民收入水平,，隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，這兩項都是逐年遞增,，這些因素會影響房地產(chǎn)市場的總體供求,，特別是影響需求。通常來講,，一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平越高,、經(jīng)濟增長越快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理,、就業(yè)率,、收入水平和投資水平越高，財政收入越多,、金融形勢越好,，房地產(chǎn)市場需求就越大,，房價總體水平也越高。反之,，房價總體水平越低,。從中國的情況來看，改革開放20多年后的今天與改革初相比,，房價有了巨幅增長,，就是源于全國的經(jīng)濟發(fā)展水平、居民收入水平等一系列經(jīng)濟因素方面的迅猛發(fā)展,。
三,、政府的調(diào)控政策。
三中全會提出,，要讓市場在資源配臵中起決定性作用,，那么政府的調(diào)控政策就是保障，不能主導(dǎo),，真正將資源推向市場,，與國際接軌體制改革的深化程度稅制的設(shè)臵房地產(chǎn)稅的開征規(guī)范性文件的出臺國五條細(xì)則中未提及征收二手房交易20%的個稅問題。隨著市國五條細(xì)則的出臺,，太原樓市開始趨于明朗化,，接下來一段時間成交量可能會有所上升;但也有相關(guān)人士反映：市房管局對新建商品住房價格增幅高于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實際增幅的企業(yè)，加大了(銷)預(yù)售證等相關(guān)證件的審評力度,，這在一定程度上將導(dǎo)致部分有合法證件的房價正再一次漲價,。
四、房地產(chǎn)公司如何確定未來的經(jīng)營戰(zhàn)略,。
一線城市由于經(jīng)歷了幾輪調(diào)控的洗禮，開發(fā)商相對比較理性,，通過降價來促進(jìn)銷售已經(jīng)成為一種常態(tài),，那么就需要減少開發(fā)商的利潤來降低房價，吸引消費者,，達(dá)到銷售目標(biāo),。
對于二線城市來說，對于普通住宅的銷售,，如正規(guī),、知名房地產(chǎn)商，如首開等,，房價緩中有升,，對于高檔房，如星河灣,，房產(chǎn)商就要縮小自身利潤空間以尋求更多的市場,。
房地產(chǎn)市場調(diào)查報告前言篇九
近些年來,，出現(xiàn)全國性的房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象，房地產(chǎn)的價格不斷攀升,。國家zf對此事高度重視,，20xx年以來針對房地產(chǎn)過熱、房價過高現(xiàn)象,，出臺了一系的宏觀調(diào)控政策,，希望有效的抑制房價的上漲，特別是近期新國八條的出臺進(jìn)一步顯示了國家在調(diào)控房價上的堅定決心,，以此我們此次針對鄭州市本地區(qū)的.房地產(chǎn)需求現(xiàn)狀,、消費者的居住現(xiàn)狀及購房定位情況所進(jìn)行問卷調(diào)查，便是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理這門課理論知識的學(xué)習(xí),，為了加強對學(xué)科的理解和方法的應(yīng)用,，從而對該地區(qū)的房地產(chǎn)現(xiàn)狀有更深入的了解。
通過采取問卷調(diào)查的方法,，對鄭州市居民進(jìn)行隨機調(diào)查問答,，調(diào)查對象年齡在20xx歲之間，共發(fā)放調(diào)查問卷40份,，獲取調(diào)查結(jié)果后采用excel表對數(shù)據(jù)進(jìn)行錄入和處理,，并經(jīng)過嚴(yán)格的復(fù)核，以圖表形式具體映出目前鄭州房地產(chǎn)市場方面的情況,。
1,、居住條件分析。
我們可以看出,，在消費者的居住條件中,，出租房和商品房所占比例較，均占40%;其次是福利房占14%,，然后為經(jīng)濟適用房占6%,。由此我們可以得出，鄭州市消費者居住條件以出租房和自購商品房為主,，而經(jīng)濟適用房較少,，從而說明鄭州市住房保障體系不完善，有待進(jìn)一步加強,。
2,、家庭收入分析。
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出,，鄭州市消費者家庭月總收入主要集中到20xx4000元范圍內(nèi),，占到被調(diào)查者的50%;其次是40006000元范圍，占到23,、53%;排到第三位的是20xx元以下,，占17,、65%;而60008000元以及8000元以上的消費者比例甚小。由此我們可以得出鄭州市消費者家庭月總收入水平仍然偏低,，故消費者購房需求不旺,，也即居民收入水平與購房能力有直接的關(guān)系，因此在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)定價時務(wù)必要考慮消費者實際家庭收入水平,。
3,、住房面積分析。
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出,，在消費者的住房面積中,，80100平方米所占比例較，為54%;100130平方米占17%;5080平方米占14%;50平方米的為9%;130平方米占6%,。由此我們可以看出,，消費者對住房面積的要求主要為80100平方米，開發(fā)商在設(shè)計住宅面積時,，應(yīng)把重心放在該面積范圍內(nèi),。
4、居民信息獲得途徑,。
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出,，消費者獲得房地產(chǎn)信息的途徑有報紙、朋友/親人傳播,、戶外廣告,、電視、中介機構(gòu),、網(wǎng)絡(luò),、專業(yè)雜志、房展會,、其他,，各占比例依次為63%、51%,、49%、34%,、34%,、17%、11%,、11%,、11%。由此我們可以看出,，開發(fā)商在進(jìn)行宣傳時可以著重利用報紙和戶外廣告,，并且要注重服務(wù)水平和房產(chǎn)質(zhì)量,，使該房產(chǎn)在消費者的人際關(guān)系網(wǎng)中得到力推廣。
5,、居民購房計劃分析,。
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費者計劃在35年內(nèi)購房的占40%;5年的占28,、57%;2年的占25,、71%;一年和半年的均為2、86%,。由此我們可以看出,，多數(shù)消費者的購買能力和購買積極性不高，開發(fā)商應(yīng)提高消費者的購買積極性,。
6,、居民購房目的分析。
以上數(shù)據(jù)我們可以看出,，消費者的購房目的84%為自住;10%為出租;6%為升值轉(zhuǎn)賣,。由此我們可以得出，多數(shù)消費者購房是為自己和家人居住,，靠出租和轉(zhuǎn)賣等投資手段來獲取利潤所占比例較小,。
7、居民能承受房價分析,、
由以上數(shù)據(jù)我們可以很明顯的看出,，19%的人能接受3000元/平米一下，54%的人能接受30005000元/平米,，19%的人能接受50008000元/平米,，7%的人能接受800010000元/平米，2%的人能接受10000元/平米以上,。由此可見絕多數(shù)人還是中等收入水平,，能接受的房價還是在5000元/平米一下，而現(xiàn)實房價由于各種原因一直居高不下,，讓普通居民無法接受,。
8、居民購房面積分析,。
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出,，消費者對房屋面積的要求多數(shù)為80100m3，占45,、71%;100130m3占28,、57%;130m3占20%;5080m3占5、71%;50m3為0,。由此我們可以看出,，多數(shù)消費者對房屋面積的要求為80100m3,，開發(fā)商在設(shè)計房屋時應(yīng)適當(dāng)增該類房屋的數(shù)量。
9,、居民購房付款方式分析,。
選擇分期付款方式的購房者占63%，選擇銀行付款的購房者占20%,，選擇一次性付清的購房者占17%,，選擇公積金貸款的購房者占3%。
10,、居民對購房配套設(shè)施的要求分析,。
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費者購房時最關(guān)注的生活配套設(shè)施是學(xué)校教育資源,、超市及菜場,，各占到被調(diào)查者的69%;其次是醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和綠地廣場，各占到66%;排到第三位的是休閑場所,，占51%;然后依次是商業(yè)步行街,，占23%;餐飲場所和停車場占8%。由此我們可以得出,，學(xué)校教育資源,、超市及菜場是消費者最注重的生活配套設(shè)施，開發(fā)商在開發(fā)一定要注意地段的選擇,。
11,、居民對建筑風(fēng)格要求的分析。
從調(diào)查分析看,，選擇歐式風(fēng)格的購房者的比例占33,、33%，選擇現(xiàn)代簡潔式風(fēng)格的購房者的比例占25%,，選擇中西結(jié)合購房者的比例占22,、22%，選擇中式風(fēng)格的購房者的比例將近占20%,。
12,、居民對未來兩年鄭州房價的分析。
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出,，開發(fā)商與購房者的主要矛盾是開發(fā)商定價過高,，占40%;其次是面積縮水，占22%;開發(fā)商的誠信問題占17%;質(zhì)量縮水占16%;合同不平等占5%,。由此我們可以看出，開發(fā)商緩解與購房者矛盾的最直接手段是降低房價,，并且還要提高房屋質(zhì)量和開發(fā)商的誠信,。
就目前居民的住房條件來看,，居民家庭月收入水平低，住房面積小是當(dāng)前主要存在的問題;對于未來有購房計劃的居民來說,，多數(shù)人只會為家人居住而購房,，很少的人會擁有多余的資金來進(jìn)行房地產(chǎn)的投資，而且所能接受的房價在5000/平米以下的居多,，家未來的購房需要也在100平米左右,，滿足家庭居住即可;針對鄭州市未來幾年的房價水平，多數(shù)認(rèn)為會有上漲空間,，但仍有部分人映,，如果房價繼續(xù)上漲，居民無法支付房款,，房價或許有下降的可能,。從長源看，如果越來越多的人買不起房子,，甚至租不起房子,。
增加保障房和經(jīng)濟適用房的數(shù)量，保證低收入居民的住房需求,。
房地產(chǎn)市場調(diào)查報告前言篇十
沿中元街分布聯(lián)邦大廈,、星匯大廈、建匯大廈,、好運廣場,、廣裕中心，中心地段分布常陽花園,、金地利,、天鵝湖花園、麗景新園,、明珠廣場等,，其座落于常平商圈區(qū)，整個區(qū)域以小戶型,，小面積為主,，綠化率低，配套設(shè)施少,，其成功銷售的主要原因來自地段,，地段決定它的價值，此區(qū)域樓盤極具投資性,，投資價值高,，回報快，出租率高，購買以香港本地投資客較多,，部分買來住家,，其交通購物方便，周邊配套設(shè)施齊全,，是常平最繁華的商業(yè)圈,。
早期針對長香港業(yè)主，如紫荊花園購買者98%為香港人,，其產(chǎn)品戶型設(shè)計針對港人設(shè)計,，目前港人購房所占比例僅僅20%左右，而陽光山莊購房80%為內(nèi)地人,，常黃公路沿線區(qū)域銷售很不樂觀,，目前處于滯銷局面，目前購買客戶向本地內(nèi)地市場延伸,，其產(chǎn)品已不適應(yīng)消費者需求,。
常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢向東門聚集，鎮(zhèn)政府全力打造文化新城,，一大批基礎(chǔ)設(shè)施相繼施工,，如：鐵路公園、廣電中心,、文化廣場,、中心廣場、高爾夫球場,、常平大劇院,，因市場配套的大力支持，成為常平市場新地?zé)狳c區(qū)域,。加之政府全力扶植該區(qū)域的房地產(chǎn),，如東田麗園，旺角新城,，一經(jīng)推出就受消費者的相當(dāng)大的關(guān)注,，這與常平的規(guī)劃是分不開的，成為常平打造文化新城的有力依托,。
5)麗城開發(fā)商住居區(qū),，依托于隱賢山莊風(fēng)景區(qū)的人文底蘊與自然景觀為價值支撐，早期居家型物業(yè)的主要開發(fā)地,。
位于常平東面鐵路旁邊分布有麗城隱賢,。
山莊、麗景,、麗都,、聚福,，規(guī)劃新建落成的世紀(jì)康城，相鄰新天美地,，以東莞四大旅游景點之一隱賢山莊,，為文化背景，集居所,、餐飲、商貿(mào),、娛樂,、渡假、旅游為一體,，其區(qū)域開發(fā)的商品房,，配套設(shè)施較為齊全，綠化率高,，環(huán)境優(yōu)美,，交通便利空氣清新，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū),，污染小,，戶型設(shè)計超前，購買者都以早期港人居住渡假為主,，投資客較小,，一般自住。其購買的主要原因,，來自周邊環(huán)境,，空氣新鮮，其戶型設(shè)計符合早期港人需求,，現(xiàn)區(qū)域內(nèi)以香港人居多?，F(xiàn)今推出的新樓盤如新天美地5期、世紀(jì)康城都以精美裝修突出個性化特點,，以優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù),，新穎的產(chǎn)品設(shè)計為基礎(chǔ)，銷售均價在3600元/平方米左右,，目前片區(qū)內(nèi)香港人購房呈下降趨勢,，本地與內(nèi)地呈現(xiàn)上升趨勢，且該區(qū)域出租率不高,。
針對本案麗都花園附近幾個樓盤市調(diào)分析,。
新天美地，其地理位置不理想,，但走品牌個性化,，特設(shè)7.5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級材料，名廠潔具及廚具,，新盤推出特價單位毛胚房,，造成過一時搶購熱潮，但經(jīng)過購房者的一段時間理性思考,，其銷售也逐步回落,，作為新推樓盤其推廣力度是相當(dāng)大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道,。其產(chǎn)品中兩房購買中80%為香港人,，三戶及四房購買為本地人，外地商人,，銷售情況在本區(qū)域內(nèi)相對較好,。
相鄰樓盤分析表僅供參考。
房地產(chǎn)市場調(diào)查報告前言篇十一
近年來,，在縣委,、縣政府“奮力跨越爭進(jìn)位，富民強縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實下,，全縣城鎮(zhèn)建設(shè)步伐不斷加大,，房地產(chǎn)業(yè)由小到大，從弱到強,，不斷發(fā)展壯大,。在保持市場供需總量平衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理,，房地產(chǎn)價格基本穩(wěn)定的態(tài)勢下,，全縣房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)快速運行的良好態(tài)勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資,，開發(fā)項目施工,、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標(biāo)快速增長,。房地產(chǎn)投資和消費為拉動我縣經(jīng)濟增長和社會發(fā)展做出了重要的貢獻(xiàn),。截至目前，我縣具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)已有17家,，“十五”期間房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成6.3億元,，建設(shè)花園、錦華苑,、公園,、城南、金都,、金明寓,、栗園,、金星等成規(guī)模小區(qū)8處，開發(fā)商品住宅6200套,、56萬平方米,。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，大大提高了居民的居住生活水平,，為我縣經(jīng)濟增長注入了新的活力,。
目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對平穩(wěn)的發(fā)展時期，各類型樓盤銷售情況良好,。建筑類型方面,，已建和待建樓房以磚混結(jié)構(gòu)為主，框架結(jié)構(gòu)樓房所占比重逐漸上升;樓盤品質(zhì)不斷提升,，居住環(huán)境日益改善。xx年以來,，在房地產(chǎn)市場供需兩旺的同時,，我縣房地產(chǎn)開發(fā)樓盤的品質(zhì)得到了不斷提升，購房戶的居住環(huán)境日益改善,。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費的吸引力,。消費結(jié)構(gòu)方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主,，90-100平方米的小戶型銷售情況良好但數(shù)量較少,，僅占年度開發(fā)量的25%左右。
總體看,，xx年我縣房地產(chǎn)需求增長速度將低于xx年,，房地產(chǎn)供求形勢進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)價格漲勢將趨向相對穩(wěn)定,。今年以來,，隨著國家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強，增加中低價位普通商品住房等調(diào)控措施的實現(xiàn)以及二級市場的擴大,，我縣房地產(chǎn)市場供求形勢和房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步得到改善,。主要消費需求是外來經(jīng)商務(wù)工人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關(guān)工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生,，他們成為購房的主力軍;同時,，個體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加,。商品房購買對象以個人購買為主,，投資商尚未大量出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場是否健康,，一個重要標(biāo)志是看市場化程度如何(特別是個人購房比例)以及投資性購房的比例,。xx年,，從購房者購房的動機來看，我縣城區(qū)購房者中,，購房用于自己居住的比例達(dá)到93%,，以投資為目的占7%，而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%,，說明我縣整個房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)大量投機者,，整個銷售市場處于自然銷售狀態(tài)。
預(yù)計房屋價格在較旺的實際需求的支撐下將繼續(xù)上漲,，漲幅經(jīng)歷了xx年爆發(fā)性增長之后,，將趨向平穩(wěn)，全年增長速度預(yù)計將小于xx年水平,。xx年全縣普通商品住宅平均銷售價格為1280元/m2,，同比上漲6.5%。受土地價格,、建筑“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加,，以及商品房配套設(shè)施，環(huán)境建設(shè)檔次提高等因素的影響,，xx年全縣商品房平均售價漲幅與上年基本持平,，但市場供給與需求同步增長，商品房價格與商品住房價值基本相符,，價格與價值之間并未形成較大的炒作空間,。我縣目前的房地產(chǎn)市場總體上沒有呈現(xiàn)“泡沫”，并且還具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間,。
xx年全縣房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2.05億元,，比上年增長19.8%。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全縣全社會固定資產(chǎn)投資比重達(dá)到5.17%,，拉動全縣固定資產(chǎn)投資增長4.5個百分點;對gdp增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到8.7%,，拉動全縣gdp增長1.2個百分點。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè),。同時房地產(chǎn)業(yè)為地方政府開辟了財源,，每年對地方財政收入的貢獻(xiàn)率超過了6%。拉動了社會總體消費的增長,。xx年,，房地產(chǎn)銷售收入1.3億元，按拉動消費系數(shù)1.4計算,，拉動其他消費額1.82億元,，兩項累計達(dá)到3.12億元。同時為社會增加就業(yè)崗位5000余個,。
1,、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理,。中高檔住房供應(yīng)量過大，中低價位的普通商品房供應(yīng)偏少,。90平方米左右的普通商品房供應(yīng)量不足三成,，嚴(yán)重供不應(yīng)求。由于近年來我縣商品房價格上漲較快,，而居民的實際收入增幅遠(yuǎn)趕不上房價的漲幅,，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經(jīng)濟適用房以及小戶型樓房,，以滿足部分弱勢群體的購房需求,。
2、房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度不夠,。房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng),，包括商品房預(yù)售和銷售、二手房轉(zhuǎn)讓,、房屋權(quán)屬登記,、房屋租賃備案、開發(fā)項目立項,、土地出讓、開發(fā)經(jīng)營許可,、規(guī)劃許可,、建設(shè)許可、開發(fā)建設(shè)條件與施工許可,、房地產(chǎn)信貸等,。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個稅種，由國稅,、地稅,、財政分別征收，計稅方式復(fù)雜,，征管難度大,。建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，一是能夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購房者,、管理者信息不對稱的狀況,，增加透明度，為政府和有關(guān)部門實行監(jiān)測市場運行的動態(tài)變化提供依據(jù),，有利于調(diào)控市場,，規(guī)范交易行為，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場監(jiān)督科學(xué)化;二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺,，以房地產(chǎn)信息為依托,，實現(xiàn)信息共享,，通過部門配合、環(huán)節(jié)控制,，推動房地產(chǎn)稅收征管精細(xì)化管理,，達(dá)到“先繳稅、后辦證”的要求,，以促進(jìn)稅收征管科學(xué)化,。我縣的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還沒有建立，相關(guān)部門信息溝通,、資源共享的機制尚未形成,，不利于及時便捷地對市場進(jìn)行監(jiān)測分析，同時也造出市場信息不對稱,、透明度不高,，不利于合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和消費。
3,、城鄉(xiāng)房屋權(quán)屬登記管理工作需要加強,。由于房產(chǎn)管理體制不理順，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán),、產(chǎn)籍多頭管理,，市、縣,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)分治,。按照建設(shè)部建房173號文和省建設(shè)廳魯建房發(fā)(1997)239號文《關(guān)于制作頒發(fā)全國統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書的通知》要求,，一個縣只能有一個發(fā)證機關(guān),，并且所頒發(fā)的房產(chǎn)證必須是經(jīng)建設(shè)部備案,、由北京印鈔廠統(tǒng)一印制?？h城規(guī)劃區(qū)外的各鄉(xiāng)鎮(zhèn),、村街房產(chǎn)，特別是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地企業(yè),，因無法辦理全國統(tǒng)一的房產(chǎn)證,，所以不能辦理房產(chǎn)抵押貸款、過戶等手續(xù),，不利于企業(yè)和社會經(jīng)濟的發(fā)展,。這不僅造成了工作上的扯皮，損害了群眾利益,，還造成了國家稅費的流失,。
4、部分開發(fā)商重視商品房建設(shè)，輕視配套設(shè)施建設(shè)的思想還很嚴(yán)重,。相當(dāng)項目配套設(shè)施水平低,，配套不完善，開發(fā)項目整體功能差,，造成消費者使用不方便,，也給社會帶來一些隱患。如綠地,、公廁,、幼兒園、超市,、健身場,、物業(yè)用房等這些基礎(chǔ)配套設(shè)施多數(shù)小區(qū)沒有或根本達(dá)不到設(shè)計要求,。
5,、違規(guī)開發(fā)的歷史遺留問題有待解決。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過程中,，除還建本村居民和本單位職工住房外,，還對外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋，駐城村街中也有個別住戶在建房過程中少批多建,，并將多建的住房違規(guī)出售,，這些違規(guī)開發(fā)行為造成了房地產(chǎn)稅費流失和不公平的市場競爭，對商品房市場帶來很大沖擊;也導(dǎo)致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權(quán)和上市交易流通,，影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和社會的穩(wěn)定,。
二、關(guān)于規(guī)范發(fā)展我縣房地產(chǎn)市場的幾點建議,。
1、引導(dǎo)普通商品房建設(shè),，推行安居工程(經(jīng)濟適用房和廉租房),，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。經(jīng)濟適用住房是指土地由國家劃撥,，各種稅費減半征收,，出售價格實行政府定價，按保本微利原則確定,，主要面向社會上的中低收入家庭出售,，是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。我縣目前為止未開發(fā)經(jīng)濟適用住房,。xx年11月,，由縣房管局牽頭，統(tǒng)計局,、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調(diào)查,。結(jié)果顯示,，我縣低保家庭戶主屬“三無”、下崗,、失業(yè)人員的約占97%,，低保家庭無房戶約為三分之一，有住房的用戶,，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一,，且大多住房設(shè)施不全。所以,，實施經(jīng)濟適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求,，是政府義不容辭的責(zé)任。另國辦發(fā)【xx】37號文件已經(jīng)要求,，自xx年6月1日起,，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè),，套型建筑面積在90平方米以下的住房(含經(jīng)濟適用房)面積所占比重,，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。
3,、嚴(yán)格控制機關(guān)企事單位自建住房,。為滿足職工住房需求，通過市場改善住房條件,，臨沭縣政府下發(fā)的沭政發(fā)[]43號文中規(guī)定：“從1月1日起,，停止單位自行建設(shè)住房，需要住房的統(tǒng)一到縣政府的住宅小區(qū)購買,?！濒斦l(fā)[xx]22號文件中再一次規(guī)定：“從意見下發(fā)之日起(xx,、3,、22)，各級黨政機關(guān)和事業(yè)單位一律停止單位建房,，鼓勵機關(guān),、企事業(yè)單位職工投資置業(yè)，通過市場改善住房條件,?！弊罱ㄔO(shè)部、監(jiān)察部、國土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[xx]196號《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強調(diào),，“自本通知下發(fā)之日起,，一律停止審批黨政機關(guān)集資合作建房項目,。嚴(yán)禁黨政機關(guān)利用職權(quán)或其影響,，以任何名義,、任何方式搞集資合作建房，超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取住房利益,?！币虼耍瑱C關(guān)單位住房改造要走法制化,、正規(guī)化軌道,。要樹立“要住房，找市場”的觀念,，杜絕新的住房實物分配和“委托代建”,、“定向開發(fā)”等變相福利分房的現(xiàn)象。
4,、加強農(nóng)村房屋權(quán)屬登記工作,，建立城鄉(xiāng)一體的房屋權(quán)屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門發(fā)放不具法律效力的房產(chǎn)證,，以維護(hù)正常的房地產(chǎn)市場秩序,。
5、提升產(chǎn)業(yè)的整體水平和實力,。行業(yè)內(nèi)要樹立現(xiàn)代的房地產(chǎn)經(jīng)營理念，整體提升我縣房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實力和水平,，這是促進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展的根本所在,。一是要注重鑄造房地產(chǎn)企業(yè)的“航空(kong)母艦”。要通過重組,、兼并,、控股、引外靠優(yōu)等方式，盡快創(chuàng)建能對中小企業(yè)有帶動作用“航母”型企業(yè),，提高企業(yè)整體素質(zhì),，增強生存與發(fā)展能力，提升綜合競爭力,。二是注重打造品牌,。房地產(chǎn)企業(yè)要盡快適應(yīng)市場需求變化，實施精品帶動戰(zhàn)略,，提高信譽,，建立品牌，擴大市場;三是要注重物業(yè)管理,，充分利用房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的“情侶效應(yīng)”,，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理互促互動。四是要注重企業(yè)誠信和經(jīng)濟倫理,。倡導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商要建起企業(yè)誠信檔案,，樹立起經(jīng)濟倫理觀念，在發(fā)展中講究文化底蘊,、道德因素,、科技含量、綠色生態(tài),，盡可能地為消費者提供舒適,、健康、優(yōu)美,、潔凈,、安全、方便和環(huán)保等各方面優(yōu)良的產(chǎn)品,。
6,、各部門加強協(xié)調(diào)溝通，做好拆遷工作,。近年來,，城市房屋拆遷成為社會的熱點難點問題。雖然城市拆遷工作是一項關(guān)系到加快發(fā)展經(jīng)濟,、造福于民的好事,，但在實際工作中，由于牽扯到各個方面的利害關(guān)系,，特別是拆遷人,、被拆遷人的經(jīng)濟利益問題，拆遷工作變得十分復(fù)雜,，并出現(xiàn)了一些新問題,，新情況,。如我局在整理拆遷檔案工作中發(fā)現(xiàn)，有的房產(chǎn)已拆除,，但未到我局辦理拆遷注銷或變更登記等相關(guān)手續(xù),，導(dǎo)致一宗土地出現(xiàn)兩套房產(chǎn)證，權(quán)屬上容易產(chǎn)生糾紛,，不利于房產(chǎn)檔案的管理,，至使有關(guān)問題難以及時妥善解決。根據(jù)國務(wù)院和山東省《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定,，計劃,、規(guī)劃、土地等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé),，協(xié)同做好城市房屋拆遷管理工作,，使上述問題得以妥善解決。
7,、加快房地產(chǎn)交易大廳建設(shè),，強化市場監(jiān)管。我局在已建成房地產(chǎn)交易中心的基礎(chǔ)上,，決定整改再進(jìn)步,，效率再提高，建立真正意義上的“一站式”服務(wù)大廳,，每科室都有一名工作人員進(jìn)駐大廳,，群眾進(jìn)一個門，領(lǐng)一份表,，就可辦妥所有手續(xù),。同時，在交易大廳門口還有各開發(fā)公司簡介,、年度開發(fā)量,、樓盤介紹、聯(lián)系電話等宣傳圖板,，形成了一個“房產(chǎn)小超市”,，既方便了人民群眾，又宣傳了開發(fā)公司,，可謂一舉雙得,。目前這一工作正在緊張有序的進(jìn)行之中。
優(yōu)越的地理環(huán)境,，濃厚的商業(yè)氛圍,，舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從起至今,，xx商品房價格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢,，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域，同時,，也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地,。總體而言,，xx房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度,，都趨向于中高端。
xx年以后,，隨著大量外埠資本注資xx,，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化。一方面,，房產(chǎn)的整合概念不斷增強,，如永清片區(qū)的新天地項目，集合住宅,、酒店,、寫字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體,。房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主,，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念，地產(chǎn)對城市的影響力進(jìn)一步增強,。另一方面,，頂級項目拉動了高端消費力量。長期以來,，武漢的房產(chǎn)高端消費都受到了產(chǎn)品的極大制約,，項目品質(zhì)的均等性使xx的房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細(xì)分市場的要求。后,，這一局面被打破,，xx濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢。,，xx房地產(chǎn)進(jìn)入了歷年來最火爆的一年,。
目前，xx房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅,、商業(yè)并進(jìn)的格局,，物業(yè)形態(tài)上以高層為主，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn),。在國家宏觀調(diào)控措施的影響之下,，房地產(chǎn)項目的消化速度雖然有所放緩，但價格仍然穩(wěn)步上升,。
二,、xx商品住宅發(fā)展特征,。
產(chǎn)品特征:xx中心區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主;城郊結(jié)合部以多層,、小高層,、連排別墅為主。
價格特征:xx城區(qū)商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右,，均價在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖,、金銀湖,、二七片及古田區(qū)域,。
供求特征:全市商品房銷售項目中,，xx區(qū)域占據(jù)了39.54%，xx區(qū)域樓盤供求基本平衡,。
消費者特征:包括公務(wù)員,、商人、公司職員,、企業(yè)老總,、外來人員等。
產(chǎn)品定位:中高端產(chǎn)品為主,，中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖,、金銀湖)。
文化訴求特征:濃厚的商業(yè),、娛樂等都市文化特征,。
三、(1-6月份)xx商品住宅供給和銷售基本分析,。
(1)商品住宅價格與銷量分析,。
xx區(qū)域憑借得天獨厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的時間內(nèi),，房地產(chǎn)開發(fā)量居武漢市前列,，同其它區(qū)域相比，其價格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài),，20(1-6月份),，xx住宅均價達(dá)到5894.43元/平方米，與去年同期相比,，價格增長了39.57%,。另一方面，受國家宏觀調(diào)控政策影響,，在進(jìn)入年以后,，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降，2008年(1-6月份),，xx住宅銷量為8950套,，與去年同期相比,，減少了51.32%。
從上表可以看出,，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價格同整個武漢市的總體住宅物業(yè)平均價格的漲落步調(diào)還是相一致的,，而且上漲的幅度十分平穩(wěn)。從整個區(qū)域市場來看,，高檔樓盤主要集中在xx中心城區(qū)，中檔樓盤主要聚集在東西湖,、后湖和古田區(qū)域,。
xx中心區(qū)作為武漢市的一個開發(fā)熱點，住宅開發(fā)力度較大,，目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在45000套左右,。從市場接受情況來看也是比較理想的，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟不斷的縱身發(fā)展,，房地產(chǎn)業(yè)會在其中充當(dāng)越來越重要的角色,。
同時，該區(qū)域交通日益通暢,，市政配套逐步成熟,，東西湖、后湖,、古田區(qū)域的綠化,、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果，這些都將為這一帶的房價帶來一定的升值空間,。
(2)xx商品住宅市場供求關(guān)系,。
1、2008年(1-6月份)xx商品住房市場總?cè)萘考s為45000套,，1-6月總供給13299套,，市場總銷量為8950套，總體供銷比為1.49:1,。
2,、拆遷購房與投資性購房比例的降低導(dǎo)致住宅銷量減少。
為避免因房屋拆遷量過大而導(dǎo)致被動需求的過度增長和市場價格波動,，武漢市在xx年以來對拆遷規(guī)模進(jìn)行了壓縮,。2008年(1-6月份)，全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米,，同比下降28.94%,。
同時，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風(fēng)險不斷加大,，也直接導(dǎo)致了購房需求的減少,。據(jù)億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對90多個樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,，已擁有一套住房，進(jìn)行第二次或多次購買行為的家庭占到47.52%,，其中,，包含了改善居住條件和投資購房等動因。由于這種動因并不屬于迫切性需求,，因而受外部環(huán)境的影響較大,，成為住房市場中可伸縮性的需求。
xx作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域,，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少,。
3、購房者對xx中心城區(qū)的住宅偏好度高,。
億房研究中心的2008年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,，潛在消費者對購買住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房價的影響,，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品,。
2008年(1-6月份)xx的戶型供銷比例統(tǒng)計結(jié)果顯示，90平方米以下戶型供小于銷,，140平方米以上戶型供大于銷,，90-140平方米戶型供銷比較平衡。其中,，90平方米以下戶型的上市量占到xx總上市量的20.52%,，90平方米以下戶型的銷售量占到xx總銷量的27.83%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現(xiàn),，從今年1-6月份的情況來說,，xx90平方米以下戶型的上市量較大，占到全市同等戶型上市量的40.17%,，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%,。
四、xx各區(qū)域住宅市場發(fā)展概況,。
xx區(qū)目前由xx中心區(qū),、古田片區(qū)、二七,、后湖片區(qū)和東西湖區(qū)四個區(qū)域組成,，根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點，下文將按不同片區(qū)對其住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析:,。
(一)xx中心區(qū),。
2008年上半年xx中心區(qū)成交均價為6875.42元/平方米，較去年同期上漲2152.88元/平方米，漲幅為45.59%,。其中商品住宅共成交3235套,，較去年減少4630套，降幅為58.87%,。
從上半年xx中心區(qū)成交價格來看,，1至5月呈遞增趨勢，5月達(dá)到價格高峰,，為7286.34元/平方米,，隨后6月價格出現(xiàn)小幅回落，但每平方米價格仍穩(wěn)定7200元以上,。相比價格來說,，成交方面較去年嚴(yán)重萎縮，總體成交量還未達(dá)到去年同期水平的一半,。
出現(xiàn)這樣的情況，主要由兩方面因素造成,，首先xx中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下降,，與去年同期相比，新房供應(yīng)量減少3成之多,，制約了購房者消費;當(dāng)然,，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū),，房價漲幅過快,，甚至超過中高收入購房者的支付能力，樓市顯得愈發(fā)不景氣,。在這樣的市場面前,，大多數(shù)開發(fā)商選擇堅挺，僅有少部分尾盤項目打起價格戰(zhàn),，這也就造成了6月該片區(qū)的價格出現(xiàn)小幅回落,。
xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進(jìn)的。隨著武漢天地的問世,，集住宅,、甲級辦公樓、零售,、餐飲,、娛樂、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項目對永清文化進(jìn)行傳承與再造,，勢必帶領(lǐng)整個永清板塊的崛起;時代豪苑,、外灘棕櫚泉也讓整個風(fēng)景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門綜合項目的即將興建，位于xx內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力,，而之前,，新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼。
預(yù)計不久的將來,，xx內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街,、武廣、永清,、循禮門,、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢，各大板塊功能定位不同又相互促進(jìn),，將由點及面,，以板塊崛起帶動周邊區(qū)域發(fā)展，從而促進(jìn)整個xx中心區(qū)的加快建設(shè),。
xx中心區(qū)主要在售樓盤信息(截止到2008年6月30號),。
(二)古田片區(qū)。
2008年上半年古田片區(qū)成交均價為5217.82元/平方米,，較去年同期上漲1516.4元/平方米,，漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套,，較去年減少2609套,，降幅為68.59%。
從成交價格情況來看,，盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升,，但與去年同期相比，在全市各區(qū)中價格漲幅居末位,，僅僅高于青山片區(qū),。另外，成交方面,，古田僅成交1195套,，跌幅居全市之首。
從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來看,，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線,，該地段離中心城區(qū)較近，周邊配套也相對完善,，所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應(yīng)主體,。正因為如此，隨著輕軌建設(shè)的降溫和解放大道沿線開發(fā)的逐步完成,，該片區(qū)供應(yīng)量減少,，市場關(guān)注度有所下降，再加上經(jīng)濟適用房對商品房價格體系的沖擊，以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂,。
政府對古田區(qū)域的整體規(guī)劃,，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區(qū)域房地產(chǎn)市場后期發(fā)展看好,。隨著硚口政府對古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理,，使得古田區(qū)域項目可以成片，整體開發(fā),，同時,，未來輕軌通車，西漢正街商圈形成,，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境,，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。
古田片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到2008年6月30號),。
(三)二七,、后湖片區(qū)。
2008年上半年二七,、后湖片區(qū)成交均價為5186.25元/平方米,，較去年同期上漲1694.93元/平方米，漲幅為48.55%,。其中商品房住宅共成交2364套,，較去年下降42.06%,。
從成交價格來看,，該片區(qū)價格漲幅基本趨于平穩(wěn)，1至5月穩(wěn)中有升,，6月價格略為回調(diào),。受供應(yīng)量的影響，后湖地區(qū)商品房關(guān)注度下降,，百步亭現(xiàn)代城,、香利國庭等項目撐起了該區(qū)域成交的主體。二七地區(qū)則依然是航天·雙城和東立國際獨攬商品房住宅市場,。由于新上市樓盤數(shù)量較前兩年大幅減少,，二七、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢,，部分樓盤因而加大了打折力度,，高端商品房價格回落明顯。
令人振奮的是,，輕軌二期的正在加速建設(shè),，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設(shè)過半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破,。商業(yè)方面,，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶,，未來她將輻射后湖,、二七等地區(qū)，彌補商業(yè)配套不足的現(xiàn)實問題,。
二七,、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到2008年6月30號)。
(四)東西湖片區(qū),。
2008年上半年東西湖片區(qū)成交均價為4708.77元/平方米,，較去年同期上漲1431.83元/平方米，漲幅為43.69%,。其中商品房住宅共成交2364套,，較去年增長了14.07%。
從成交價格及成交套數(shù)來看,，東西湖片區(qū)今年實現(xiàn)價量雙增,，特別是銷量，盡管只增長14個百分點,，但縱觀今年全市其他的銷售情況,，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的。
雖然整個市場氣氛的一直處于觀望情緒,，但從該片區(qū)個別項目的調(diào)查顯示,，客戶平均接待量并沒減少多少。而來看房的客戶,，很多也是因為價格相對較低,，所以將買房目標(biāo)選定在郊區(qū)，面對高房價,，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤,，從目前情況來看，東西湖盡管存在交通不便,，但價格低,、環(huán)境好彌補了部分缺失。
多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產(chǎn)品類型,，一直是本區(qū)域開發(fā)的主力產(chǎn)品,。近4年來其供應(yīng)量的遞減趨勢說明，市場環(huán)境的影響下,，開發(fā)商開始注重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整,，產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換,。
和其他區(qū)域市場多層--小高層--高層的轉(zhuǎn)換階段不同，本區(qū)域由于其自身條件限制,，小高層的過渡時間不長,、過渡量較少，迅速邁入了高層物業(yè)開發(fā)階段,。因此高層物業(yè)還需一定時間的市場磨合,，才能逐步為區(qū)域市場接受。從樓市發(fā)展的總趨勢看,，高層物業(yè)是未來市場的主流產(chǎn)品,。
東西湖被譽為武漢的“北大門”，而金銀湖更是占據(jù)空港經(jīng)濟之利,，未來還將在這里修建保稅物流中心,，發(fā)展物流經(jīng)濟。這將大為加強東西湖于城市圈的聯(lián)系,，加快異地置業(yè)的腳步,，為下一步樓市的繁榮奠定基礎(chǔ)。
一,、背景介紹,。
從至今，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了萌芽,、發(fā)展,、壯大的規(guī)模態(tài)勢，企業(yè)也從最初的混亂向平穩(wěn)和有序邁進(jìn),。據(jù)不完全統(tǒng)計,，xx市目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近千家，有項目企業(yè)預(yù)計300余個,。單拿xx為例,，房地產(chǎn)企業(yè)已達(dá)428家,，開發(fā)項目120余個,，我們從稅收這個角度就可以衡量出房地產(chǎn)業(yè)這幾年的發(fā)展。20稅收收入0.9億,，年截止11月份,，已增到12億，房地產(chǎn)行業(yè)已占地方稅收收入50%以上,?？梢哉f，房地產(chǎn)行業(yè)已成為小店區(qū)支柱型產(chǎn)業(yè),，該行業(yè)的興衰成敗直接影響地方政府財政收支情況,。
縱觀2017年-2017年xx市房地產(chǎn)走勢,，我們發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)歷了“控制房價過快上漲”“抑制房價過快上漲”“遏制部分城市房價過快上漲”的過程中,，xx市的房價一直打著政府宏觀調(diào)控政策的擦邊球,，受政策影響不大。在剛剛閉幕的十八屆三中全會上,，關(guān)于對財稅體制的改革,，集體土地使用權(quán)的變化，以及房地產(chǎn)稅的開征及推廣,，這些政府宏觀調(diào)控政策的實施都會對房價產(chǎn)生一定影響,。
我們辯證地得出結(jié)論，對普通住宅的剛性需求穩(wěn)中緩升,，而對非普通住宅,、商鋪等高檔住房或奢侈品房的價格將會下降。
二,、影響房價的變動因素,。
1、房價組成要素：
土地成本越大,，這部分成本都會轉(zhuǎn)稼到消費者頭上,。隨著改革力度加大，中央對財稅體制的改革,，土地財政的現(xiàn)象會逐步改善,，那么關(guān)乎國計民生的普通住宅的供應(yīng)將會增大，也就是說未來房地產(chǎn)市場的改革方向要從需求市場向供給市場轉(zhuǎn)變,，根據(jù)經(jīng)濟學(xué)中需求供給函數(shù)的變化,，供給增多，則同樣的均衡量下,，均衡價格下降,，因此這是對房價的重要影響因素。
配上圖：需求供給曲線,。
稅金及費用：2017年房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)率7%左右,，目前的稅負(fù)率近13%。拿目前銷售不錯的首開房地產(chǎn)來說,，當(dāng)年的銷售收入過1.2億/80套,，新增稅負(fù)就要達(dá)到600萬，平均每套房多承擔(dān)稅負(fù)7.5萬,，平均每平米房價增加535元,。
房產(chǎn)稅的開征現(xiàn)狀：對從價的按房產(chǎn)的1.2%征收，從租按照12%,，但對國家機關(guān)企事業(yè)單位以及的房產(chǎn)免稅,，對個人的非營業(yè)用房產(chǎn)免稅,。
三中全會對財稅體制改革的方向要開征房產(chǎn)稅，但對保障居民起碼生活水平的用于個人居住的非營業(yè)用房產(chǎn)我們認(rèn)為開征的可能性很小,。那么稅制改革就不會影響到普通住宅的房價,，所以我們認(rèn)為普通住宅會按照市場供求關(guān)系確定價格，從趨勢來看應(yīng)該是上升的,。
對于非普通住宅,，利潤空間較大。我們做過調(diào)查,，恒實平陽的房產(chǎn)銷售收入70%來自于商鋪及寫字間,，開盤時4萬/平米，目前已升至6萬/平米,。隨著房產(chǎn)稅的開征,，投資者會轉(zhuǎn)向別的投資市場，導(dǎo)致市場上房屋供大于求房價會下跌,。拿星河灣來說,，開盤時一房難求2萬/平米，到目前已降至1.8萬/平米,，該處房產(chǎn)代表了將來高端奢侈品房屋的價格走勢,。
其中，國民經(jīng)濟發(fā)展水平,、居民收入水平,，隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，這兩項都是逐年遞增,，這些因素會影響房地產(chǎn)市場的總體供求,，特別是影響需求。通常來講,，一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平越高,、經(jīng)濟增長越快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理,、就業(yè)率,、收入水平和投資水平越高，財政收入越多,、金融形勢越好,，房地產(chǎn)市場需求就越大,，房價總體水平也越高,。反之，房價總體水平越低,。從中國的情況來看,，改革開放20多年后的今天與改革初相比,，房價有了巨幅增長，就是源于全國的經(jīng)濟發(fā)展水平,、居民收入水平等一系列經(jīng)濟因素方面的迅猛發(fā)展,。
三、政府的調(diào)控政策,。
三中全會提出,，要讓市場在資源配臵中起決定性作用，那么政府的調(diào)控政策就是保障,，不能主導(dǎo),，真正將資源推向市場，與國際接軌體制改革的深化程度稅制的設(shè)臵房地產(chǎn)稅的開征規(guī)范性文件的出臺國五條細(xì)則中未提及征收二手房交易20%的個稅問題,。隨著市國五條細(xì)則的出臺,，太原樓市開始趨于明朗化，接下來一段時間成交量可能會有所上升;但也有相關(guān)人士反映：市房管局對新建商品住房價格增幅高于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實際增幅的企業(yè),，加大了(銷)預(yù)售證等相關(guān)證件的審評力度,，這在一定程度上將導(dǎo)致部分有合法證件的房價正再一次漲價。
四,、房地產(chǎn)公司如何確定未來的經(jīng)營戰(zhàn)略,。
一線城市由于經(jīng)歷了幾輪調(diào)控的洗禮，開發(fā)商相對比較理性,，通過降價來促進(jìn)銷售已經(jīng)成為一種常態(tài),，那么就需要減少開發(fā)商的利潤來降低房價，吸引消費者,，達(dá)到銷售目標(biāo),。
對于二線城市來說，對于普通住宅的銷售,，如正規(guī),、知名房地產(chǎn)商，如首開等,，房價緩中有升,，對于高檔房，如星河灣,，房產(chǎn)商就要縮小自身利潤空間以尋求更多的市場,。
一、背景介紹,。
從20至今,，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了萌芽、發(fā)展,、壯大的規(guī)模態(tài)勢,，企業(yè)也從最初的混亂向平穩(wěn)和有序邁進(jìn),。據(jù)不完全統(tǒng)計，xx市目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近千家,，有項目企業(yè)預(yù)計300余個,。單拿xx為例，房地產(chǎn)企業(yè)已達(dá)428家,，開發(fā)項目120余個,，我們從稅收這個角度就可以衡量出房地產(chǎn)業(yè)這幾年的發(fā)展。年稅收收入0.9億,，截止11月份,，已增到12億，房地產(chǎn)行業(yè)已占地方稅收收入50%以上,?？梢哉f，房地產(chǎn)行業(yè)已成為小店區(qū)支柱型產(chǎn)業(yè),，該行業(yè)的興衰成敗直接影響地方政府財政收支情況,。
縱觀2007年-20xx市房地產(chǎn)走勢，我們發(fā)現(xiàn),，在經(jīng)歷了“控制房價過快上漲”“抑制房價過快上漲”“遏制部分城市房價過快上漲”的過程中,，xx市的房價一直打著政府宏觀調(diào)控政策的擦邊球，受政策影響不大,。在剛剛閉幕的十八屆三中全會上,，關(guān)于對財稅體制的改革，集體土地使用權(quán)的變化,，以及房地產(chǎn)稅的開征及推廣,，這些政府宏觀調(diào)控政策的實施都會對房價產(chǎn)生一定影響。
我們辯證地得出結(jié)論,，對普通住宅的剛性需求穩(wěn)中緩升,，而對非普通住宅、商鋪等高檔住房或奢侈品房的價格將會下降,。
二,、影響房價的變動因素。
1,、房價組成要素：
土地成本越大,，這部分成本都會轉(zhuǎn)稼到消費者頭上。隨著改革力度加大,，中央對財稅體制的改革,，土地財政的現(xiàn)象會逐步改善，那么關(guān)乎國計民生的普通住宅的供應(yīng)將會增大，也就是說未來房地產(chǎn)市場的改革方向要從需求市場向供給市場轉(zhuǎn)變,，根據(jù)經(jīng)濟學(xué)中需求供給函數(shù)的變化,，供給增多,，則同樣的均衡量下,，均衡價格下降，因此這是對房價的重要影響因素,。
配上圖：需求供給曲線,。
稅金及費用：2007年房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)率7%左右，目前的稅負(fù)率近13%,。拿目前銷售不錯的首開房地產(chǎn)來說,，當(dāng)年的銷售收入過1.2億/80套，新增稅負(fù)就要達(dá)到600萬,，平均每套房多承擔(dān)稅負(fù)7.5萬,，平均每平米房價增加535元。
房產(chǎn)稅的開征現(xiàn)狀：對從價的按房產(chǎn)的1.2%征收,，從租按照12%,，但對國家機關(guān)企事業(yè)單位以及的房產(chǎn)免稅，對個人的非營業(yè)用房產(chǎn)免稅,。
三中全會對財稅體制改革的方向要開征房產(chǎn)稅,，但對保障居民起碼生活水平的用于個人居住的非營業(yè)用房產(chǎn)我們認(rèn)為開征的可能性很小。那么稅制改革就不會影響到普通住宅的房價,，所以我們認(rèn)為普通住宅會按照市場供求關(guān)系確定價格,，從趨勢來看應(yīng)該是上升的。
對于非普通住宅,，利潤空間較大,。我們做過調(diào)查，恒實平陽的房產(chǎn)銷售收入70%來自于商鋪及寫字間,，開盤時4萬/平米,，目前已升至6萬/平米。隨著房產(chǎn)稅的開征,，投資者會轉(zhuǎn)向別的投資市場,，導(dǎo)致市場上房屋供大于求房價會下跌。拿星河灣來說,，開盤時一房難求2萬/平米,，到目前已降至1.8萬/平米，該處房產(chǎn)代表了將來高端奢侈品房屋的價格走勢,。
其中,，國民經(jīng)濟發(fā)展水平、居民收入水平，隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展,，這兩項都是逐年遞增,，這些因素會影響房地產(chǎn)市場的總體供求，特別是影響需求,。通常來講,，一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平越高、經(jīng)濟增長越快,、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理,、就業(yè)率、收入水平和投資水平越高,，財政收入越多,、金融形勢越好，房地產(chǎn)市場需求就越大,，房價總體水平也越高,。反之，房價總體水平越低,。從中國的情況來看,，改革開放20多年后的今天與改革初相比，房價有了巨幅增長,，就是源于全國的經(jīng)濟發(fā)展水平,、居民收入水平等一系列經(jīng)濟因素方面的迅猛發(fā)展。
三,、政府的調(diào)控政策,。
三中全會提出，要讓市場在資源配臵中起決定性作用,，那么政府的調(diào)控政策就是保障,，不能主導(dǎo)，真正將資源推向市場,，與國際接軌體制改革的深化程度稅制的設(shè)臵房地產(chǎn)稅的開征規(guī)范性文件的出臺國五條細(xì)則中未提及征收二手房交易20%的個稅問題,。隨著市國五條細(xì)則的出臺，太原樓市開始趨于明朗化,，接下來一段時間成交量可能會有所上升;但也有相關(guān)人士反映：市房管局對新建商品住房價格增幅高于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實際增幅的企業(yè),，加大了(銷)預(yù)售證等相關(guān)證件的審評力度，這在一定程度上將導(dǎo)致部分有合法證件的房價正再一次漲價,。
四,、房地產(chǎn)公司如何確定未來的經(jīng)營戰(zhàn)略。
一線城市由于經(jīng)歷了幾輪調(diào)控的洗禮,，開發(fā)商相對比較理性,，通過降價來促進(jìn)銷售已經(jīng)成為一種常態(tài),，那么就需要減少開發(fā)商的利潤來降低房價，吸引消費者,，達(dá)到銷售目標(biāo),。
對于二線城市來說，對于普通住宅的銷售,，如正規(guī),、知名房地產(chǎn)商，如首開等,，房價緩中有升,，對于高檔房,，如星河灣,，房產(chǎn)商就要縮小自身利潤空間以尋求更多的市場。
“兩港一城”建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區(qū)房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展,。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展中具有重要地位和作用,，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入,，則占到36%,。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對稅收的支柱作用會更加明顯,。
近期,，中央和市陸續(xù)出臺了針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說,，政策的調(diào)整無疑會影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展,。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，客觀分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響,，從而研究提出相應(yīng)的對策建議,，對保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義,。
今年1-6月,，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37.3億元,，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米,，銷售100萬平方米。今年以來,，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點：
1,、房產(chǎn)投資保持較高增速。
我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢和房地產(chǎn)市場的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對我區(qū)房地產(chǎn)市場前景紛紛看好,。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭,，1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢見圖一,。其中,，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高,，2-6月累計增速分別為：2.6%,、15.2%、84.5%,、79.1%,、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2,、房產(chǎn)銷售勢頭回落明顯,。
今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見圖二：
從商品房預(yù)售情況來看,，回落趨勢明顯,。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積50.6萬平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%,。出于對宏觀政策的觀望心態(tài),，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套,，總面積6.5萬平方米,，與3月份相比均下降了44.3%。5月,、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平,，每月預(yù)售385套，總面積5萬平方米左右,。
3,、房產(chǎn)平均價格持續(xù)走高。
雖然今年年初開始,，中央及市頻頻出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場的有關(guān)政策,，但年后，房地產(chǎn)市場已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情,，由于土地的稀缺性,、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房價也呈持續(xù)走高的態(tài)勢,。
自年開始,，我區(qū)房地產(chǎn)價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在,、,、年分別同比上漲20.5%,、30%和42%。目前,，我區(qū)新建商品房均價已達(dá)5590元每平方米,，同比上升20%;存量房均價已達(dá)5000元每平方米，同比上升47%,。
由于房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲,，房地產(chǎn)市場投機成份嚴(yán)重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險作為今年宏觀調(diào)控的重點,，市也出臺了多項有關(guān)政策,，加強對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市：
中央:,。
——土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整,。建設(shè)部等七部委出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況,，適時調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu),、供應(yīng)方式及供應(yīng)時間;對房價上漲過快的地方,，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例,，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。
——房貸利率調(diào)整,。3月16日,，央行出臺了調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房信貸政策，規(guī)定對房價上漲過快城市或地區(qū),，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%,，并實行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%,。
——房地產(chǎn)財稅政策調(diào)整,。國稅總局、財政部,、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文,，規(guī)定xx年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的,，全額征收營業(yè)稅,，同時規(guī)定凡在xx年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅,。
——房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整,。xx年市《政府工作報告》確立了“以居住為主、以市民消費為主,、以普通商品住宅為主”的“三個為主”樓市調(diào)控原則,。
——房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整,。市加強新建樓盤網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運轉(zhuǎn),，增強房地產(chǎn)信息的透明度,，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。
——房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整,。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu),，加大配套商品房為主的中低價普通商品房供應(yīng)。xx年市計劃開工建設(shè)配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米,。
從短期看,，宏觀政策的調(diào)整將對我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來直接影響，從而關(guān)系到財政收入,、固定資產(chǎn)投資,、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟目標(biāo)的完成;同時，平抑房價政策的出臺導(dǎo)致市場觀望氣氛濃重,，房地產(chǎn)市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮,，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應(yīng)。
但從長期看,，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場中的投機因素,，達(dá)到抑制投機行為、規(guī)范投資行為,、鼓勵居住消費的目的,，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：
——合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)量,。通過調(diào)整房貸利率,、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場中的投機成分,，顯露市場真實需求量,，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)量。同時,，通過嚴(yán)格土地供應(yīng),，有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生。
——緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾,。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設(shè)量,，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足普通老百姓的住房需求,，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾,。
——適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價格?？紤]到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯,、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn),、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來的房產(chǎn)升值效應(yīng)，我區(qū)房地產(chǎn)價格仍將繼續(xù)走高,，但期房限轉(zhuǎn),、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房價,，使其漲幅趨于穩(wěn)定,。
總的來說，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展基數(shù)相對較低,，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史性機遇,，從長遠(yuǎn)來看，我區(qū)房地產(chǎn)市場仍將有比較大的發(fā)展空間,。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場進(jìn)入一個調(diào)整-鞏固-提高的階段,，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展,，當(dāng)前要注意以下幾點,。
1、加強房地產(chǎn)價格監(jiān)測工作,。
建立起科學(xué)有效的房價監(jiān)測和預(yù)警體系,，加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)市場價格秩序,，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展,。重點監(jiān)測土地出讓價格，新建商品房,、存量房的交易價格;當(dāng)前特別要重視加強對住宅類商品房價格的監(jiān)測工作。加強房價的季度,、年度分析預(yù)測工作,，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額,，新建商品房的開工面積,、竣工面積、銷售面積,、空置房面積及空置率,，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價格異常波動,，及時提出預(yù)警建議,。
2、加強房地產(chǎn)項目的跟蹤管理工作,。
建立房地產(chǎn)項目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò),，及時反饋項目的進(jìn)展情況,，以便發(fā)現(xiàn)問題、協(xié)調(diào)問題,、解決問題,。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計劃經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項目，并按照統(tǒng)一招標(biāo),、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權(quán),，同時，嚴(yán)格對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地,、立項,、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理,。把好房地產(chǎn)項目的市場準(zhǔn)入關(guān),，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對抽逃注冊資本金,、項目資本金,，無證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行為，要依法嚴(yán)厲打擊,。
3,、有計劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)。
結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn),，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來編制房地產(chǎn)開發(fā)計劃,，合理預(yù)留開發(fā)空間，以達(dá)到通過城市規(guī)劃來引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā),，帶動經(jīng)濟發(fā)展的良好效果,。加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控，通過房地產(chǎn)市場的信息透明化,，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的作用,，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場狀況，根據(jù)市場運行狀況合理安排開發(fā)計劃,。
4,、合理引導(dǎo)住房主體需求。
中低收入職工,、新增的城鎮(zhèn)職工,、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工,、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會上的住房主體需求,。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價商品房兩類住房建設(shè),，同時加大廉租房的建設(shè)力度,。我區(qū)要以此為契機,，積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜，改善住宅供應(yīng),，完善住宅功能,，提高住宅質(zhì)量,。同時,，結(jié)合我區(qū)開發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實際,，引導(dǎo)居民對住房的理性消費，推動主體需求的合理化,。
房地產(chǎn)市場調(diào)查報告前言篇十二
近些年來,，出現(xiàn)全國性的房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象，房地產(chǎn)的價格不斷攀升,。國家政府對此事高度重視,，20xx年以來針對房地產(chǎn)過熱、房價過高現(xiàn)象,，出臺了一系的宏觀調(diào)控政策,，希望有效的抑制房價的上漲，特別是近期新國八條的出臺進(jìn)一步顯示了國家在調(diào)控房價上的堅定決心,，以此我們此次針對鄭州市本地區(qū)的房地產(chǎn)需求現(xiàn)狀,、消費者的居住現(xiàn)狀及購房定位情況所進(jìn)行問卷調(diào)查，便是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理這門課理論知識的學(xué)習(xí),，為了加強對學(xué)科的理解和方法的應(yīng)用,，從而對該地區(qū)的房地產(chǎn)現(xiàn)狀有更深入的了解。
果后采用excel表對數(shù)據(jù)進(jìn)行錄入和處理,，并經(jīng)過嚴(yán)格的復(fù)核,，以圖表形式具體反映出目前鄭州房地產(chǎn)市場方面的情況。
1.居住條件分析,。
我們可以看出,，在消費者的居住條件中，出租房和商品房所占比例較大,，均占40%;其次是福利房占14%，然后為經(jīng)濟適用房占6%,。由此我們可以得出,，鄭州市消費者居住條件以出租房和自購商品房為主，而經(jīng)濟適用房較少,，從而說明鄭州市住房保障體系不完善,，有待進(jìn)一步加強。
2.家庭收入分析,。
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出,，鄭州市消費者家庭月總收入主要集中到20xx-4000元范圍內(nèi),，占到被調(diào)查者的50%;其次是4000-6000元范圍，占到23.53%;排到第三位的是20xx元以下,，占17.65%;而6000-8000元以及8000元以上的消費者比例甚小,。由此我們可以得出鄭州市消費者家庭月總收入水平仍然偏低，故消費者購房需求不旺,，也即居民收入水平與購房能力有直接的關(guān)系,，因此在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)定價時務(wù)必要考慮消費者實際家庭收入水平。
3.住房面積分析,。
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出,，在消費者的住房面積中，80-100平方米所占比例較大,，為54%;100-130平方米占17%;50-80平方米占14%;50平方米的為9%;130平方米占6%,。由此我們可以看出，消費者對住房面積的要求主要為80-100平方米,，開發(fā)商在設(shè)計住宅面積時,，應(yīng)把重心放在該面積范圍內(nèi)。
4.居民信息獲得途徑,。
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出,，消費者獲得房地產(chǎn)信息的途徑有報紙、朋友/親人傳播,、戶外廣告,、電視、中介機構(gòu),、網(wǎng)絡(luò),、專業(yè)雜志、房展會,、其他,，各占比例依次為63%、51%,、49%,、34%、34%,、17%,、11%、11%,、11%,。由此我們可以看出，開發(fā)商在進(jìn)行宣傳時可以著重利用報紙和戶外廣告，并且要注重服務(wù)水平和房產(chǎn)質(zhì)量,，使該房產(chǎn)在消費者的人際關(guān)系網(wǎng)中得到大力推廣,。
5.居民購房計劃分析。
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出,，消費者計劃在3-5年內(nèi)購房的占,。
40%;5年的占28.57%;2年的占25.71%;一年和半年的均為2.86%。由此我們可以看出,，大多數(shù)消費者的購買能力和購買積極性不高,，開發(fā)商應(yīng)提高消費者的購買積極性。
6.居民購房目的分析,。
以上數(shù)據(jù)我們可以看出,，消費者的購房目的84%為自住;10%為。
出租;6%為升值轉(zhuǎn)賣,。由此我們可以得出,，大多數(shù)消費者購房是為自己和家人居住，靠出租和轉(zhuǎn)賣等投資手段來獲取利潤所占比例較小,。
7.居民能承受房價分析,。
由以上數(shù)據(jù)我們可以很明顯的看出，19%的人能接受3000元/平米一下,，54%的人能接受3000-5000元/平米,，19%的人能接受5000-8000元/平米，7%的人能接受8000-10000元/平米,，2%的人能接受10000元/平米以上,。由此可見絕大多數(shù)人還是中等收入水平，能接受的房價還是在5000元/平米一下,，而現(xiàn)實房價由于各種原因一直居高不下,，讓普通居民無法接受。
8.居民購房面積分析,。
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出,，消費者對房屋面積的要求大多數(shù)為80-100m3，占45.71%;100-130m3占28.57%;130m3占20%;50-80m3占5.71%;50m3為0,。由此我們可以看出,，大多數(shù)消費者對房屋面積的要求為80-100m3，開發(fā)商在設(shè)計房屋時應(yīng)適當(dāng)增大該類房屋的數(shù)量,。
9.居民購房付款方式分析,。
選擇分期付款方式的購房者占63%，選擇銀行付款的購房者占20%,，選擇一次性付清的購房者占17%，選擇公積金貸款的購房者占3%。
10.居民對購房配套設(shè)施的要求分析,。
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出,，消費者購房時最關(guān)注的生活配套設(shè)施是學(xué)校教育資源、超市及菜場,，各占到被調(diào)查者的69%;其次是醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和綠地廣場,，各占到66%;排到第三位的是休閑場所，占51%;然后依次是商業(yè)步行街,，占23%;餐飲場所和停車場占8%,。由此我們可以得出，學(xué)校教育資源,、超市及菜場是消費者最注重的生活配套設(shè)施,，開發(fā)商在開發(fā)一定要注意地段的選擇。
11.居民對建筑風(fēng)格要求的分析,。
從調(diào)查分析看,，選擇歐式風(fēng)格的購房者的比例占33.33%，選擇現(xiàn)代簡潔式風(fēng)格的購房者的比例占25%,，選擇中西結(jié)合購房者的比例占22.22%,，選擇中式風(fēng)格的購房者的比例將近占20%。
12.居民對未來兩年鄭州房價的分析,。
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出,，開發(fā)商與購房者的主要矛盾是開發(fā)商定價過高，占40%;其次是面積縮水,，占22%;開發(fā)商的誠信問題占17%;質(zhì)量縮水占16%;合同不平等占5%,。由此我們可以看出，開發(fā)商緩解與購房者矛盾的最直接手段是降低房價,，并且還要提高房屋質(zhì)量和開發(fā)商的誠信,。
就目前居民的住房條件來看，居民家庭月收入水平低,，住房面積小是當(dāng)前主要存在的問題;對于未來有購房計劃的居民來說,，大多數(shù)人只會為家人居住而購房，很少的人會擁有多余的資金來進(jìn)行房地產(chǎn)的投資,，而且所能接受的房價在5000/平米以下的居多,，大家未來的購房需要也在100平米左右，滿足家庭居住即可;針對鄭州市未來幾年的房價水平,，多數(shù)認(rèn)為會有上漲空間,，但仍有部分人反映，如果房價繼續(xù)上漲,，居民無法支付房款,，房價或許有下降的可能,。從長遠(yuǎn)來看，如果越來越多的人買不起房子,，甚至租不起房子,。
增加保障房和經(jīng)濟適用房的數(shù)量，保證低收入居民的住房需求,。
房地產(chǎn)市場調(diào)查報告前言篇十三
總體看,，xx年我縣房地產(chǎn)需求增長速度將低于xx年，房地產(chǎn)供求形勢進(jìn)一步改善,，房地產(chǎn)價格漲勢將趨向相對穩(wěn)定,。今年以來，隨著國家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強,，增加中低價位普通商品住房等調(diào)控措施的實現(xiàn)以及二級市場的擴大,，我縣房地產(chǎn)市場供求形勢和房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步得到改善。主要消費需求是外來經(jīng)商務(wù)工人員,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關(guān)工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生,，他們成為購房的主力軍;同時，個體從業(yè)者,、私企老板及企業(yè)中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加,。商品房購買對象以個人購買為主，投資商尚未大量出現(xiàn),。房地產(chǎn)市場是否健康,，一個重要標(biāo)志是看市場化程度如何(特別是個人購房比例)以及投資性購房的比例。xx年,，從購房者購房的動機來看,，我縣城區(qū)購房者中，購房用于自己居住的比例達(dá)到93%,，以投資為目的.占7%,，而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%，說明我縣整個房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)大量投機者,，整個銷售市場處于自然銷售狀態(tài),。
1、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理,。中高檔住房供應(yīng)量過大,，中低價位的普通商品房供應(yīng)偏少。90平方米左右的普通商品房供應(yīng)量不足三成,，嚴(yán)重供不應(yīng)求,。由于近年來我縣商品房價格上漲較快，而居民的實際收入增幅遠(yuǎn)趕不上房價的漲幅,，廣大低收入群體只能望樓興嘆,，希望能多推出經(jīng)濟適用房以及小戶型樓房,，以滿足部分弱勢群體的購房需求。
2,、房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度不夠,。房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，包括商品房預(yù)售和銷售,、二手房轉(zhuǎn)讓、房屋權(quán)屬登記,、房屋租賃備案,、開發(fā)項目立項、土地出讓,、開發(fā)經(jīng)營許可,、規(guī)劃許可、建設(shè)許可,、開發(fā)建設(shè)條件與施工許可,、房地產(chǎn)信貸等。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個稅種,，由國稅,、地稅、財政分別征收,，計稅方式復(fù)雜,，征管難度大。建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng),，一是能夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購房者,、管理者信息不對稱的狀況，增加透明度,，為政府和有關(guān)部門實行監(jiān)測市場運行的動態(tài)變化提供依據(jù),，有利于調(diào)控市場，規(guī)范交易行為,，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場監(jiān)督科學(xué)化;二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺,，以房地產(chǎn)信息為依托，實現(xiàn)信息共享,，通過部門配合,、環(huán)節(jié)控制，推動房地產(chǎn)稅收征管精細(xì)化管理,，達(dá)到先繳稅,、后辦證的要求，以促進(jìn)稅收征管科學(xué)化,。我縣的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還沒有建立,，相關(guān)部門信息溝通,、資源共享的機制尚未形成，不利于及時便捷地對市場進(jìn)行監(jiān)測分析,，同時也造出市場信息不對稱,、透明度不高，不利于合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和消費,。
4,、部分開發(fā)商重視商品房建設(shè)，輕視配套設(shè)施建設(shè)的思想還很嚴(yán)重,。相當(dāng)項目配套設(shè)施水平低,，配套不完善，開發(fā)項目整體功能差,，造成消費者使用不方便,，也給社會帶來一些隱患。如綠地,、公廁,、幼兒園、超市,、健身場,、物業(yè)用房等這些基礎(chǔ)配套設(shè)施多數(shù)小區(qū)沒有或根本達(dá)不到設(shè)計要求。
5,、違規(guī)開發(fā)的歷史遺留問題有待解決,。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過程中，除還建本村居民和本單位職工住房外,，還對外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋,，駐城村街中也有個別住戶在建房過程中少批多建，并將多建的住房違規(guī)出售,，這些違規(guī)開發(fā)行為造成了房地產(chǎn)稅費流失和不公平的市場競爭,，對商品房市場帶來很大沖擊;也導(dǎo)致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權(quán)和上市交易流通，影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和社會的穩(wěn)定,。
房地產(chǎn)市場調(diào)查報告前言篇十四
兩港一城建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區(qū)房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展,。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右,，相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入,，則占到36%。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快,，房地產(chǎn)業(yè)對稅收的支柱作用會更加明顯,。
近期，中央和市陸續(xù)出臺了針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策,，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說,，政策的調(diào)整無疑會影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展,。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，客觀分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響,，從而研究提出相應(yīng)的對策建議,，對保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義,。
今年1-6月,，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37.3億元,，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米,，銷售100萬平方米。今年以來,，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點：
1、房產(chǎn)投資保持較高增速,。
我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢和房地產(chǎn)市場的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對我區(qū)房地產(chǎn)市場前景紛紛看好,。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭，1-6月,，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%,，具體走勢見圖一。其中,，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出,，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計增速分別為：2.6%,、15.2%,、84.5%、79.1%,、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速,。
2、房產(chǎn)銷售勢頭回落明顯,。
今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢,，2-6月的增速走勢見圖二：
從商品房預(yù)售情況來看，回落趨勢明顯,。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套,，總面積50.6萬平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望心態(tài),，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降,，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米,，與3月份相比均下降了44.3%,。5月,、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套,，總面積5萬平方米左右,。
3、房產(chǎn)平均價格持續(xù)走高,。
雖然今年年初開始,，中央及市頻頻出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場的有關(guān)政策，但年后,，房地產(chǎn)市場已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情,，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及跟漲不跟跌的投資心理等因素影響,，我區(qū)房價也呈持續(xù)走高的態(tài)勢,。
自年開始，我區(qū)房地產(chǎn)價格以年均20%以上的速度快速提升,，房價在,、、年分別同比上漲20.5%,、30%和42%,。目前，我區(qū)新建商品房均價已達(dá)5590元每平方米,，同比上升20%;存量房均價已達(dá)5000元每平方米,，同比上升47%。
由于房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲,，房地產(chǎn)市場投機成份嚴(yán)重,，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險作為今年宏觀調(diào)控的重點，市也出臺了多項有關(guān)政策,，加強對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控,。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市：
中央:。
土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整,。建設(shè)部等七部委出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》,，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況，適時調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu),、供應(yīng)方式及供應(yīng)時間;對房價上漲過快的地方,，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng),。
房貸利率調(diào)整,。3月16日，央行出臺了調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房信貸政策，規(guī)定對房價上漲過快城市或地區(qū),，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%,，并實行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%,。
房地產(chǎn)市場調(diào)查報告前言篇十五
（1）內(nèi)容豐富,。報告涉及的調(diào)查內(nèi)容很豐富，從宏觀到微觀,，從大環(huán)境到小環(huán)境,，從消。
費者到產(chǎn)品等都進(jìn)行全面的調(diào)查,。
（2）篇幅較長,。一份報告至少上萬字以上，有的其他甚至五六萬字才能把調(diào)查的內(nèi)容說,。
完,。
（3）多為集體負(fù)責(zé)完成。由不同專業(yè)的人員組成一個小組,，統(tǒng)一分工,，共同完成。
（1）政治法律環(huán)境調(diào)查,。
1）國家、省,、城市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的方針政策,。
2）有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的法律規(guī)定。
3）有關(guān)國民經(jīng)濟社會發(fā)展計劃,、發(fā)展規(guī)劃,、土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃,、城市發(fā)展戰(zhàn)略等,。
（2）經(jīng)濟環(huán)境調(diào)查。
1）國家地區(qū)或城市的經(jīng)濟特性,，包括經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模,、趨勢、速度和效益,。
2）項目所在地區(qū)的經(jīng)濟結(jié)構(gòu),、人口及其就業(yè)狀況、就學(xué)條件,、基礎(chǔ)設(shè)施情況,、地區(qū)內(nèi)的重點開發(fā)區(qū)域、同類競爭物業(yè)的供給情況,。
3）一般利率水平,，獲取貸款的可能性以及預(yù)期的通貨膨脹率,。
4）國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。
5）居民收入水平,、消費結(jié)構(gòu)和消費水平,。
6）項目所在地區(qū)的對外開放程度和國際經(jīng)濟合作的情況，對外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況,。
7）與特定房地產(chǎn)開發(fā)類型和開發(fā)地點相關(guān)因素的調(diào)查,。
8）財政收支。
第二部分社區(qū)環(huán)境調(diào)查,。
1）消費者對某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點,、房地產(chǎn)市場需求發(fā)展趨勢。
2）房地產(chǎn)市場影響因素調(diào)查,。（如國家關(guān)于國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)查和變化,；消費者和構(gòu)成、分布及消費需求的層次狀況,；消費者現(xiàn)實需求和潛在需求的情況,；消費者的收入變化及其購買能力與投向。）,。
（2）消費行為調(diào)查,。
1）需求行為調(diào)查。（如消費者的購買意向,，影響消費者購買動機的因素,，消費者購買動機的類型等。
2）購買行為調(diào)查,。（如不同消費者的不同購買行為,，消費者的購買模式，影響消費者,。
購買行為的社會因素及心理因素等,。
（1）房地產(chǎn)市場現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量,、結(jié)構(gòu),、性能、市場生命同期,。
（2）現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對房地產(chǎn)的環(huán)境,、功能、格局,、售后服務(wù)的意見及,。
對某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度。
（3）新技術(shù)、新產(chǎn)品,、新工藝,、新材料的出現(xiàn)及其在房地產(chǎn)產(chǎn)品上應(yīng)用情況。
（4）本企業(yè)產(chǎn)品的銷售潛力及市場占有率,。
（5）建筑設(shè)計及施工企業(yè)的有關(guān)情況,。
（1）影響房地產(chǎn)價格變化的因素，特別是政府價格政策對房地產(chǎn)企業(yè)定價的影響,。
（3）房地產(chǎn)商品需求彈性和供給彈性的大小,。
（4）開發(fā)商各種不同的價格策略和定價方法對房地產(chǎn)租售量的影響。
（6）開發(fā)個案所在城市及街區(qū)房地產(chǎn)市場價格,。
（7）價格變動后消費者和開發(fā)商的反應(yīng),。
（1）房地產(chǎn)廣告時空分布及廣告效果測定。
（3）房地產(chǎn)廣告預(yù)算與代理公司調(diào)查,。
（4）人員促銷的配備狀況,。
（5）各種公關(guān)活動對租售績效的影響。
（6）各種營業(yè)推廣活動的租售績效,。
（1）房地產(chǎn)營銷渠道的選擇,、控制與調(diào)整情況。
（2）房地產(chǎn)市場營銷方式的采用情況,、發(fā)展趨勢及其原因,。
（3）租售代理商的數(shù)量、素質(zhì)及其租售代理的情況,。
（4）房地產(chǎn)租售客戶對租售代理商的評價,。
（1）競爭者及潛在競爭者（以下統(tǒng)稱競爭者）的實力和經(jīng)營管理優(yōu)勢調(diào)查。
（2）對競爭者的商品房設(shè)計,、室內(nèi)布置、建材及附屬設(shè)備選擇,、服務(wù)優(yōu)缺點的調(diào)查,。
與分析。
（3）對競爭者商品房價格的調(diào)查和定價情況的研究,。
（4）,。
（5）。
（6）,。
企業(yè)和競爭者的市場占有率,。
（8）競爭性新產(chǎn)品的投入時機和租售績效及其發(fā)展動向。
房地產(chǎn)市場調(diào)查報告前言篇十六
20**年上半年xx中心區(qū)成交均價為6875.42元/平方米,，較去年同期上漲2152.88元/平方米,，漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套，較去年減少4630套,，降幅為58.87%,。
從上半年xx中心區(qū)成交價格來看，1至5月呈遞增趨勢,，5月達(dá)到價格高峰,，為7286.34元/平方米，隨后6月價格出現(xiàn)小幅回落,，但每平方米價格仍穩(wěn)定7200元以上,。相比價格來說，成交方面較去年嚴(yán)重萎縮,，總體成交量還未達(dá)到去年同期水平的一半,。
出現(xiàn)這樣的情況，主要由兩方面因素造成,，首先xx中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下降,，與去年同期相比，新房供應(yīng)量減少3成之多,，制約了購房者消費;當(dāng)然,，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū),，房價漲幅過快,，甚至超過中高收入購房者的支付能力，樓市顯得愈發(fā)不景氣,。在這樣的市場面前,，大多數(shù)開發(fā)商選擇堅挺，僅有少部分尾盤項目打起價格戰(zhàn),，這也就造成了6月該片區(qū)的價格出現(xiàn)小幅回落,。
xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進(jìn)的。隨著武漢天地的問世,，集住宅,、甲級辦公樓、零售,、餐飲,、娛樂、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項目對永清文化進(jìn)行傳承與再造,，勢必帶領(lǐng)整個永清板塊的崛起;時代豪苑,、外灘棕櫚泉也讓整個風(fēng)景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門綜合項目的即將興建,，位于xx內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力,，而之前,，新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼。
預(yù)計不久的將來,，xx內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街,、武廣、永清,、循禮門,、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢，各大板塊功能定位不同又相互促進(jìn),，將由點及面,，以板塊崛起帶動周邊區(qū)域發(fā)展，從而促進(jìn)整個xx中心區(qū)的加快建設(shè),。
xx中心區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20**年6月30號),。
(二)古田片區(qū)。
20**年上半年古田片區(qū)成交均價為5217.82元/平方米,，較去年同期上漲1516.4元/平方米,，漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套,，較去年減少2609套,，降幅為68.59%。
從成交價格情況來看,，盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升,，但與去年同期相比，在全市各區(qū)中價格漲幅居末位,，僅僅高于青山片區(qū),。另外，成交方面,，古田僅成交1195套,，跌幅居全市之首。
從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來看,，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線,，該地段離中心城區(qū)較近，周邊配套也相對完善,，所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應(yīng)主體。正因為如此,，隨著輕軌建設(shè)的降溫和解放大道沿線開發(fā)的逐步完成,，該片區(qū)供應(yīng)量減少，市場關(guān)注度有所下降,，再加上經(jīng)濟適用房對商品房價格體系的沖擊,，以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂,。
政府對古田區(qū)域的整體規(guī)劃，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境,，區(qū)域房地產(chǎn)市場后期發(fā)展看好,。隨著硚口政府對古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進(jìn)行處理，使得古田區(qū)域項目可以成片,，整體開發(fā),，同時，未來輕軌通車,，西漢正街商圈形成,，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐,。
古田片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20**年6月30號),。
(三)二七、后湖片區(qū),。
20**年上半年二七,、后湖片區(qū)成交均價為5186.25元/平方米，較去年同期上漲1694.93元/平方米,，漲幅為48.55%,。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降42.06%,。
從成交價格來看,，該片區(qū)價格漲幅基本趨于平穩(wěn)，1至5月穩(wěn)中有升,，6月價格略為回調(diào),。受供應(yīng)量的影響，后湖地區(qū)商品房關(guān)注度下降,，百步亭現(xiàn)代城,、香利國庭等項目撐起了該區(qū)域成交的主體。二七地區(qū)則依然是航天·雙城和東立國際獨攬商品房住宅市場,。由于新上市樓盤數(shù)量較前兩年大幅減少,，二七、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢,，部分樓盤因而加大了打折力度,，高端商品房價格回落明顯。
令人振奮的是,，輕軌二期的正在加速建設(shè),，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設(shè)過半,，交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破,。商業(yè)方面,，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶,，未來她將輻射后湖,、二七等地區(qū)，彌補商業(yè)配套不足的現(xiàn)實問題,。
二七,、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20**年6月30號)。
(四)東西湖片區(qū),。
20**年上半年東西湖片區(qū)成交均價為4708.77元/平方米,，較去年同期上漲1431.83元/平方米，漲幅為43.69%,。其中商品房住宅共成交2364套,，較去年增長了14.07%。
從成交價格及成交套數(shù)來看,，東西湖片區(qū)今年實現(xiàn)價量雙增,，特別是銷量，盡管只增長14個百分點,，但縱觀今年全市其他的銷售情況,，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的。
雖然整個市場氣氛的一直處于觀望情緒,，但從該片區(qū)個別項目的調(diào)查顯示,，客戶平均接待量并沒減少多少。而來看房的客戶,，很多也是因為價格相對較低,，所以將買房目標(biāo)選定在郊區(qū)，面對高房價,，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤,，從目前情況來看，東西湖盡管存在交通不便,，但價格低,、環(huán)境好彌補了部分缺失。
多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產(chǎn)品類型,，一直是本區(qū)域開發(fā)的主力產(chǎn)品,。近4年來其供應(yīng)量的遞減趨勢說明，市場環(huán)境的影響下,，開發(fā)商開始注重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整,，產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換。
和其他區(qū)域市場多層小高層高層的轉(zhuǎn)換階段不同,，本區(qū)域由于其自身條件限制,，小高層的過渡時間不長、過渡量較少,，迅速邁入了高層物業(yè)開發(fā)階段,。因此高層物業(yè)還需一定時間的市場磨合，才能逐步為區(qū)域市場接受,。從樓市發(fā)展的總趨勢看,，高層物業(yè)是未來市場的主流產(chǎn)品。
東西湖被譽為武漢的“北大門”,，而金銀湖更是占據(jù)空港經(jīng)濟之利,，未來還將在這里修建保稅物流中心，發(fā)展物流經(jīng)濟,。這將大為加強東西湖于城市圈的聯(lián)系,，加快異地置業(yè)的腳步，為下一步樓市的繁榮奠定基礎(chǔ),。
