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美國房地產(chǎn)分析 南召縣房地產(chǎn)分析篇一

1.定義：

房地產(chǎn)融資是指房地產(chǎn)企業(yè)為滿足項目資金的需求,，以項目為依托,，獲取資金，完成項目開發(fā)建設,。

2.分類：

主要的分類方式為二大類：

（1）內(nèi)部融資和外部融資

內(nèi)部融資包括：企業(yè)預付房款和應收賬款,，員工集資等

外部融資包括：企業(yè)上市，房地產(chǎn)信托,，房地產(chǎn)企業(yè)債,，銀行貸款等

（2.）直接和間接融資

直接融資是指從資本市場募集資金，間接融資是指從金融類機構募集資金,。

銀行貸款：

銀行融資需要注意的三要素：

1.融資額 2.下貸款時間 3.貸款資金使用效率

銀行融資流程：

1.融資額度匡算 2.融資方式確定 3.落實授信額度 4.銀行受理

5.調(diào)查審批6.銀行審批 7.發(fā)放貸款 8.貸后監(jiān)管

政府監(jiān)管：因為央行212號文件要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須具備“四證一金”和35%的自有資金方可獲貸款,。

目前，公司跟各大商業(yè)銀行（中農(nóng)工建和民生）都按照這個融資流程來運行,。

房地產(chǎn)信托

房地產(chǎn)信托又分：房地產(chǎn)股權類信托,，房地產(chǎn)債券類信托，房地產(chǎn)收益信托,。其中,，房地產(chǎn)股權類信托最常用，其優(yōu)勢在于可以墊付土地出讓金,，而銀行貸款不可以,。房地產(chǎn)債券類信托由于融資成本比銀行貸款要高，一般不常用,。

目前,，公司和平安信托的合作好像就屬于股權類信托模式。平安信托設立融資方案,，購買部分項目公司股權,，公司承諾到期溢價回購,，并以抵押物和信用做擔保,。

融資項目提供的主要材料：

從重慶和西安各項目提交的材料中，可以看到,。除了對集團的的財務狀況,，信用評級和開發(fā)資質(zhì)審核外，最主要的還是項目情況,。而在項目材料中,，最主要的是可研究性報告。通常的可研究性報告包括：項目概況,，市場研究,，項目規(guī)劃方案,，項目進度設計，項目財務測算,，項目財務評價,，項目不確定性分析，項目社會影響和總結,。

其中,，對于我們?nèi)谫Y來說，項目進度設計,，項目財務測算,，項目財務評價，項目不確定性分析是主要了解和掌握的,。

項目進度設計每個項目公司根據(jù)實際情況,，具體制定。財務測算主要是對項目的土地價款,，開發(fā)成本和開發(fā)費用做個預算,，并計算總投資，來確定融資額度,。具體根據(jù)項目公司和拓展部中心的材料為準,。財務評價主要是通過財務模型，根據(jù)一些動態(tài)經(jīng)濟指標如內(nèi)部收益率（irr）,，動態(tài)回收期,，凈現(xiàn)金流值來評價項目收益。項目不確定分析,，主要通過盈虧平衡分析和敏感度分析來對判斷投資方案對不確定性因素變化的承受能力,，以及相關指標對這些不確定因素的敏感程度，對項目的最終決策提供參考依據(jù),。

美國房地產(chǎn)分析 南召縣房地產(chǎn)分析篇二

第一部分：市場分析

一,、項目概況

二、項目swot分析

三,、項目定位及usp導向

四,、推廣思路

五、項目建議

第二部分：整合推廣策略

一,、商鋪推廣策略

二,、項目全程推廣方案

1、策略的選擇

2,、具體執(zhí)行的策略分析

3,、廣告推廣策略

4、sp活動策略

5,、銷售計劃

6,、整合推廣計劃

7,、物業(yè)管理策略第三部分：公司簡介

一、國商策劃公司介紹

二,、具備優(yōu)勢

三,、工作理念

四、成功案例

五,、對本案的態(tài)度

六,、工作目標

七、資費標準

八,、附加服務前 言考慮到貴項目對銷售策劃進行招標的意義與目的,，因此，本方案重點在整合推廣方面進行了全面的策劃,，而對于項目市場分析及目標客戶分析等進行了簡要的分析,。本案主要由市場分析、整合推廣方案及公司簡介三部分組成,，具體包括項目概況,、swot分析、項目定位及“usp”導向,、推廣思路及項目建議,；項目的整合推廣策略及公司簡介。本案僅僅是體現(xiàn)了我司對于貴項目在運作過程中的一些思路和操作手法,，并且也未與貴公司進行深入且具有針對性的討論,，難免有不足和偏差之處，因此具體的一些執(zhí)行方案還須經(jīng)雙方協(xié)商達成一致意見后另行制定,。本項目前期通過商鋪銷售來營銷造勢,，以此帶動住宅的銷售；而后期通過住宅的銷售來達到商鋪的價值最大化,，因為本項目具有比較獨特的項目特色,，須通過營銷造勢來形成影響力，并推動項目的整體銷售,。另外,，我方在對于本項目所具有的各種資源整合之后，將本方案的重點定位于住宅的整合推廣,。第一部分 市場分析

一,、項目概況：本項目地處繁華的大西路及斜橋街的交界口,，地理優(yōu)勢明顯,，其總占地面積17093m2,由兩棟18層電梯公寓和臨街商鋪圍合而成。

二,、項目swot分析：優(yōu)勢分析：1）區(qū)位優(yōu)勢位于商業(yè)繁華地,，其商業(yè)資源優(yōu)勢無可比擬,；2）配套優(yōu)勢周邊商業(yè)、教育,、醫(yī)療等生活配套一應俱全,；3）交通優(yōu)勢本項目交通便利、車流量及人流量較大,，劣勢分析：1）消費群劣勢高層物業(yè)還沒有被大部分人認可,，如何轉(zhuǎn)變消費觀點是關鍵；機會分析：1）市場機會高層建筑是未來發(fā)展的趨勢,，通過新聞媒體的推廣能將此理念灌輸于消費群體,，從而為營銷造勢；2）稀缺性本案為鎮(zhèn)江第二個高層電梯公寓,，對于樹立項目品牌是一次絕好的機會,；3）隱性機會（引導消費）對于鎮(zhèn)江本地，已有開發(fā)商修建高層,，而本項目對于消費者的引導也就會更加容易一些（采用跟進戰(zhàn)術,，對于自己而言降低了成本）；威脅分析：1）潛在競爭威脅潛在存在一些地塊,，其開發(fā)商擬修建高層,，而對于市場存觀望態(tài)勢。而一旦本項目的成功推出,，其可能會一哄而上,，從而構成競爭威脅。2）消費者的認知程度不高如何引導消費,，讓更多的人予以關注是化解本風險的唯一途徑（可以通過新聞媒介,、廣告宣傳推廣）。通過上述分析,，在本項目中優(yōu)勢和劣勢共存,，機會和威脅同在，如何化劣勢為優(yōu)勢,，如何最大限度的規(guī)避風險,，并挖掘本項目所具有的所有機會，如何將本項目的各種資源全面整合將成為本項目成功的關鍵,。

三,、項目定位及usp導向我司經(jīng)過多年的實踐，并對于各地項目進行的深入研究,，認為本項目前景良好,，且本案也已具備定位高檔的基礎；同時這作為高層電梯公寓的發(fā)展也是一條途徑,，如萬科在深圳開發(fā)的目前中國最為豪華的“俊園“的成功正是基于對成功人士這種新的住房需求的準確判斷,。因此本案定位的總原則是：塑造鎮(zhèn)江標志性住宅以下是具體的市場定位實施：① 形象定位1）優(yōu)良的建筑品質(zhì)————————-以建造鎮(zhèn)江高檔電梯公寓為目標,，品質(zhì)自然有保證；2）品位cld生活————————-概念創(chuàng)新3）情感享受————————-高檔生活社區(qū)滿足你情感的需要（成就感）4）文化社區(qū)————————-位于眾多學校的環(huán)抱之中,，其文化教育氛圍濃郁② 功能定位1）自由空間,、自由組合————————-框架結構設計2）投資潛力大————————-地處繁華地段，未來的“湖南路”3）生活的便利————————-電梯為小孩,、老人的出入帶來了方便4）盡享都市繁華————————-坐擁繁華景象（高層建筑）③ 品牌定位通過對本項目的整合推廣,，使本項目成為鎮(zhèn)江市品牌項目，而使開發(fā)商也成為明星企業(yè),，從而達到雙贏的目的,。項目“usp”的提煉通過對于項目的分析以及市場定位，我司認為如何提升項目的“usp”（unique selling proposition,，即獨特銷售主張）是關鍵,。● 突出功能訴求,，以項目功能特點來提升usp,；（黃金地段、全框架結構,，任意分割組合）● 高位嫁接,，從形象上提升usp；① 時尚性（外觀設計的前瞻性）② 舒適性（遠離了城市的喧囂,，獨享寧靜生活）③ 高貴性（生活品質(zhì)的全面提升）④ 文化性（將教育嫁接于本項目）⑤ 便利性（交通的便利,，生活的便捷）

四、項目推廣思路總的思路：

以商鋪的旺銷帶動住宅的銷售,，同時通過住宅的銷售促進商鋪的最大價值化,。具體的推廣思路：1）商鋪對于大西路商鋪采用整體銷售或分體銷售兩種進行（操作方法見推廣策略）對于斜橋路商鋪采用市場營銷，對于單個投資者進行（操作方法見推廣策略）2）住宅①將教育,、文化同房地產(chǎn)聯(lián)姻,，共同打造一個以文化為主題的高尚生活社區(qū)（充分將十五中、三中,、十三中,、十二中以及江蘇大學北固校區(qū)嫁接于本項目，發(fā)揮教育地產(chǎn)優(yōu)勢）：② 以倡導新生活方式為主題進行推廣（如“cld”生活）：③ 通過商鋪的營銷造勢,，帶動住宅的銷售,；◇倡導“文化社區(qū)”概念：將周邊的教育文化同本案聯(lián)合，通過教育產(chǎn)業(yè)來顯現(xiàn)本案的文化底蘊,，并深層次挖掘鎮(zhèn)江的歷史文化,，將本案打造成一個文化社區(qū)，從而使得項目的形象以及品質(zhì)得以更高的提升。

五,、項目建議

1,、案名設計紫金花園過于平庸,，同本項目的高貴氣質(zhì)完全不符,，沒有體現(xiàn)出本項目的特色；建議采用以“****華庭“命名,，體現(xiàn)項目的非凡品質(zhì),；如國嘉華庭等以“****府邸“命名，體現(xiàn)居住人群的身份及地位,，如江南府邸

2,、產(chǎn)品建議建議本案采用智能化設計，以滿足現(xiàn)代人對生活的要求,。

3,、景觀園林設計建議整個花園應遵循圍而不合的設計理念來進行設計，并充分的展現(xiàn)項目的優(yōu)勢,，對于小區(qū)可以通過高大喬木來減輕居住者在花園里所感受到的壓抑感,。建議在斜橋街的商鋪之上修建空中花園，來增大項目的綠化率,，同時也為本案創(chuàng)造賣點,。

4、建筑外觀建議本項目在與周圍建筑保持協(xié)調(diào)的基礎上,，外立面要新穎,、獨特，色調(diào)搭配體現(xiàn)一種高貴的氣質(zhì),。

5,、物業(yè)管理建議考慮到本案的特殊性，物業(yè)管理服務可能會成為本項目的一個抗性,，因而對于物業(yè)管理我司在整合推廣方案中重點予以建議說明,。第二部分 整合推廣策略

（一）商鋪推廣策略

一、商鋪功能策劃：1）對于斜橋街商鋪,，建議以“服飾一條街”,、“小吃一條街”、“文化一條街”來作為招商重點宣傳,；主要基于該區(qū)位人流量大,，且招商對象可以擴大為各地的商人。2）對于大西路商鋪,；① 整體推出,；如銀行、證券所等金融機構；大型的商場,、連鎖店等商業(yè)設施,；大型的餐飲娛樂設施；主要通過關系營銷予以推廣,。②分體推出：將商鋪的功能細分化,，并且予以分隔推出?？梢詫⑵浞指魹橐韵聨讉€功能區(qū),，時尚坊（通訊器材、音響制品等）,，童趣坊（兒童服飾,、玩具、文化用品等）,、麗人坊（服飾,、化妝品、時裝包等）

二,、定價原則：針對于斜橋街商鋪采用變動定價原則,，對于銷售的不同階段采用不同的價格進行銷控； 針對于大西路商鋪：1）如果整體推出,，可以采用最高定價策略,，而后可以進行調(diào)整；2）如果進行分割招商可以采用價格系數(shù)定價原則,，不同商位采用不同定價策略,，從而避免了死角的產(chǎn)生；并且對于營銷造勢也不無裨益,。

三,、價格策略（1）“低開高走”策略：即以優(yōu)惠甚至以震撼價入市，以優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的形象打入市場,，搶占人份額,，獲得市場關注，聚集人氣,。實踐證明,，這種策略是最為保險而且容易造成樓盤熱銷效果的方法。（2）不宜將好的鋪位一窩蜂推出,，應結合價格低開高走的策略,，先以較有吸引力的價格推出位置相對較差的鋪位，再隨著市場的響應推出相對較好的鋪位,，價格亦做相應提升,。（3）“特價單位”策略：以部分位置極差且面積較大的鋪面以最低起價出售,，作為“特價單位”，以超低價造成熱銷,、搶購場面,。（4）消化風險單位促銷策略：在一定階段對質(zhì)素較差的單位制定一套促銷方法，以低價限時,、限量的形式轟動推出,，達到暢銷的目的。

四,、行銷推廣策略：

1,、通過關系營銷及市場營銷分階段進行推廣關系營銷主要通過新聞等方式將項目整體形象傳播出去,，吸引目標客戶通過各種渠道前來洽談,，培養(yǎng)市場饑渴感，以利于銷售的主動性,，而市場營銷則是以單個鋪面銷售為主,。

2、先關系營銷,，后市場營銷關系營銷主要是針對于大宗的購買客戶,，而市場營銷則是針對于單個客戶。

3,、以賣為主,，以租為輔對于本案的商鋪可以采用以賣為主，而以租為輔,，當市場旺銷時全力銷售,，而市場反應冷清則可采用租賃為主（應急策略）。其具體的定價及銷售價格策略,、銷售執(zhí)行策略及廣告策略詳見整合推廣方案

（二）本案的全程推廣方案

1,、策略的選擇我司認為采用“概念策劃”的策略較為適宜本項目定位于鎮(zhèn)江的高檔社區(qū)，通過概念炒作來吸引目標客戶群體,并且通過概念策劃能夠成就項目品牌,。特點：推薦項目優(yōu)點,，對于銷售起引導作用，購房者容易產(chǎn)生對概念有一個直觀的認識,，而樓盤的品牌同時得以提高,；其能夠達到促銷的目的，減少開發(fā)商的成本,。缺點：其概念較為單一,，延續(xù)性較差。概念設計之一：以“首席高檔電梯公寓”進行設計概念設計之二：以“品位cld生活”為主題進行宣傳設計概念設計之三：以“新生活,、新主張”為主題設計概念設計之四：以“教育,、文化社區(qū)”為主題設計概念設計之五：以“商住兩用的soho社區(qū)”為主題設計

2、具體執(zhí)行的策略分析1）定價策略本案建議采用不同樓層的差異化定價（每層遞增50元），而后對于不同的朝向運用價格系數(shù)進行調(diào)整,；2）價格策略分析建議采用“低價開盤”策略,，其一能夠迅速占領房地產(chǎn)投資市場；其二有利于以后的價格浮動,；其三能夠提升項目形象,，給消費者信心。價格策略實施：1）不公開售價,，客戶可以交納誠意金,，開盤時采用低于市場價策略（轟動效應），同時迅速聚集人氣,。（低價單位控制比例在6％左右）2）開盤期交納誠意金的客戶通過抽簽形式挑選單位（造勢）,，如果挑選不到合適單位或價格不能接受，誠意金可以退還,。此策略適用于入世初期,。3）營銷渠道分析采用以第一營銷渠道（銷售現(xiàn)場及業(yè)務代表推薦）為主，銷售現(xiàn)場作為沙盤以及單體模型的展示地,，對于客戶來說是以直觀的認識,，同時也能夠讓客戶產(chǎn)生購房的沖動；其次考慮到鎮(zhèn)江本地的消費心理及消費習慣,，建議采用業(yè)務推廣的方式來擴大本項目的目標客戶群體,，并由此來推動本項目的廣泛傳播；通過業(yè)務代表直銷推廣可以快速占領市場,，并在最短的時間內(nèi)將項目推售到一定的高度,。以第二營銷渠道（“口碑效應”）為輔，我司認為第二營銷渠道在本項目中將有明顯的作用,；考慮到本項目的特殊性,，客戶之間的傳播效果可能比硬性廣告效果更好，因為購房者之間的信息傳遞是很迅速的,，同時口碑效應能帶動集團客戶的購買欲,，也能夠增強本案的可信度。4）媒體分析及策劃媒體選擇：1）報紙媒體：大眾傳媒,，具有覆蓋面廣的特點,；2）電視媒體：通過鎮(zhèn)江“金山聚焦”新聞欄目（收視率遙居榜首）3）燈箱廣告：給人以視覺沖擊（多為形象廣告）媒體策劃：報紙廣告項目賣點宣傳）通過銷售進度進行調(diào)整，以市場的變化為導向,；電視廣告以概念,、事件宣傳為主）體現(xiàn)樓盤形象，展現(xiàn)樓盤品質(zhì),；dm單廣告：具有快速,、便捷的滲透效果,，同時節(jié)約成本。

3,、廣告推廣策略●備注：以下為簡要策劃,，各階段廣告策劃見詳細整合推廣方案主導思想：以商鋪的旺銷來成名，而后通過造勢來進行廣告宣傳,；廣告訴求點“以倡導新生活方式”為主線設計）1）地段訴求,；主要表現(xiàn)手法通過同“南京的湖南路，成都的春熙路”進行類比,，來說明本案所具備的升值潛力,；2）新生活方式訴求：首倡cld生活品質(zhì)，而后通過“金山聚焦”欄目進行推廣,；

3）教育文化訴求,，展現(xiàn)本案的文化底蘊；4）商業(yè)的附中心和教育文化中心的完美結合,；5）……等等各階段廣告策略的簡要實施：

一,、籌備期：宣傳重點為地段宣傳,，宣傳其商業(yè)氛圍的濃厚,，為商鋪的推出埋下伏筆；提出新的生活方式等概念,；

二,、公開期：以倡導新生活方式為主題進行宣傳，同時配以“新聞媒體”的宣傳來進行造勢,，如解密“cld”生活為主線進行宣傳,；

三、熱銷期：通過文化社區(qū),、商業(yè)社區(qū)的完美結合進行推廣

四,、持續(xù)期：針對于主訴求點進行宣傳

4、sp活動方案sp活動方案思路1）新聞追蹤（充分發(fā)揮“金山聚焦”欄目優(yōu)勢）① 通過探討鎮(zhèn)江的次商業(yè)圈為主題系列新聞跟蹤報道② 通過探討城市“cld”為主線的系列新聞活動2）開盤慶典活動① 舉行開盤慶典儀式② 排隊抽簽摸獎活動3）節(jié)假日復合促銷活動① 中秋節(jié)以“月圓,、家圓”為主題的慶典活動② 國慶節(jié)以普天同慶為主題的文藝活動4）公關促銷① 名人代言以上方案具體實施還須進行深入的探討后進行具體事項的策劃,。

5、銷售計劃根據(jù)我司的經(jīng)驗與操作水平,，整個項目計劃在1年內(nèi)銷售90％以上是比較有把握的,。住宅部分：上半年完成40％以上的銷售率，下半年完成50％以上的銷售率,。商鋪部分：上半年完成60％以上的銷售率,，下半年完成30％以上的銷售率。

6,、整合推廣計劃（簡要實施計劃,，詳見整合推廣方案）i.基本原則：

1,、強化項目賣點；

2,、規(guī)避項目劣勢,；ii.推廣實施步驟：實施的第一步，樓盤vi形象的全面整合,，采用樓盤基本色調(diào),，統(tǒng)一主題，運用pop廣告,、戶外廣告,，制造視覺沖擊，配以少量報紙形象廣告造勢,。開通電話咨詢熱線,。實施的第二步，售樓部形象展示,，直接咨詢排號,。實施的第三步，開盤左右時期的廣告強勢出擊,。實施的第四步,，采用低成本廣告保持熱度。實施的第五步,，強勢尾盤清理,。前期工作

1、項目vi系統(tǒng)包裝1）樓盤名稱,、logo設計,；2）樓書、dm單設計,；樓書,、dm單底色均為藍色（宜采用深藍），樓書的賣點除了周邊的交通,、醫(yī)療,、購物等居家配套，裝修標準等常規(guī)內(nèi)容外,，還應重點介紹以下幾部分的內(nèi)容：① 本案的升值潛力,；② 本案倡導的生活方式。③ 開發(fā)商實力介紹（以往項目介紹）,。3）售樓部設計及pop,、戶外廣告展示① 售樓部的設計② pop、戶外廣告展示4）售樓人員培訓（略 詳見培訓教材《銷售講習》）5）銷售管理制度制定（略 詳見《銷售管理制度》整合推廣簡案（主要針對價格策劃）

1,、整合推廣策劃之價格策劃q第一階段：導入期（售樓部投入使用前）定價原則：價格暫不公布,、試探市場反映,。基本定價：定價說明：① 預售證尚未辦理,；② 以價格競猜,，吸引客戶的注意。③ 收取客戶定金,，為了先期穩(wěn)定購買關系,；④ 試探市場反映，預估定金落戶的心理價位,，為開盤定價考慮,。q第二階段：公開期（售樓部投入使用至開盤）定價原則：低價開盤，運用促銷制造開盤熱銷態(tài)勢,?；径▋r：定價說明：① 在形象宣傳時期展現(xiàn)出較好的品質(zhì)以后低價開盤，能給客戶驚喜感,，迅速聚集人氣,，制造銷售氣氛；②以低價開盤為日后的漲價提供了有利空間,，在開盤一定時間后即可提價,，從而使已購房客戶對自己所購房心理上有升值感，獲得他們的承認,，樹立良好口碑,，為以后銷售奠定基礎。q第三階段：強銷期（開盤到開盤后2個月）定價原則：價格略升,，保持旺銷態(tài)勢基本定價：定價說明：① 從公開期的市場反映可為強銷期售價漲幅的制定提供參考。② 價格的低幅上揚,，一方面可穩(wěn)定已購房客戶心理,，同時表明了房屋良好的銷售態(tài)勢，刺激持幣觀望者心理,。q第四階段：持銷期（開盤后的2個月至項目封頂）定價原則：價格攀升,，漲幅較上一次有所增大?；径▋r：定價說明：房屋封頂之時,，價格會有較大漲幅，上漲之前的一段時間廣告宣傳與之相配合,。q第五階段：尾盤期（封頂后至項目售完）定價原則：乘勝追擊,，完成后期的銷售?；径▋r：定價說明：價格不宜降低,，但優(yōu)惠幅度可以有所增大,。

2、付款方式策略付款方式付款策略 一次性付款 銀行按揭

（一）銀行按揭

（二）特惠分期交定金簽認購書 10000元折扣 95 97 99 100七日內(nèi)簽署正式合同 100％ 30％ 30％ 30％余款支付方式 70％作按揭 20％入住前繳清,，50％作按揭 余款一年內(nèi)免息付清說明：（1）特惠分期付款方式不對外公布,，但如果客戶有這方面的要求，亦可根據(jù)實際情況個別處理,；

（2）銀行按揭

（二）付款方式要求20％入住前一次性付清,。

7、物業(yè)管理策略物業(yè)管理可能會成為本案的一個抗性,，而反之也可以成為本案的一個賣點,，因為一旦物業(yè)管理公司同貴公司強強聯(lián)合，對于本案無論是銷售還是品牌的樹立都大有裨益,，以下是對于幾種物業(yè)管理模式的分析：

一,、全權委托管理優(yōu) 勢1）充分發(fā)揮物業(yè)公司專業(yè)服務功能，提高項目的服務檔次,；2）減少發(fā)展商的管理人員數(shù)量,；劣 勢1）費用較高，因而業(yè)主負擔增加,；2）如果服務質(zhì)量差,，則會直接影響發(fā)展商的聲譽；

二,、聘請專業(yè)的物業(yè)管理公司作顧問,；如戴德粱行優(yōu) 勢1）經(jīng)驗豐富，能夠解決各種突發(fā)事件,，其對于項目宣傳也是一個賣點,；2）能夠為本公司培養(yǎng)一批人才，對于發(fā)展商的長遠發(fā)展有戰(zhàn)略意義,；劣 勢1）能否同發(fā)展商的管理體制接軌是一個最大問題

三,、自行管理優(yōu) 勢1）充分發(fā)揮對項目開發(fā)建設、管理,、服務的一條龍作用,，實現(xiàn)高效率服務；劣 勢1）缺乏經(jīng)驗,，容易走彎路,；2）對于突發(fā)事件沒有及時處理的能力，缺乏創(chuàng)新思想,；考慮到高層的維護費用較高,，且比一般的多層較難管理，因而我司建議貴公司以第二種管理方式進行操作,，我司負責聯(lián)系,、并協(xié)調(diào)貴公司同物業(yè)管理公司的關系,。※備注：全程整合推廣方案（具體包括銷售執(zhí)行方案,、廣告創(chuàng)意及執(zhí)行,、定價及銷售價格策略及促銷活動策略）

美國房地產(chǎn)分析 南召縣房地產(chǎn)分析篇三

房地產(chǎn)作業(yè)

32011110100房地產(chǎn)調(diào)控應強化市場調(diào)控手段

監(jiān)管部門近期表示，房地產(chǎn)調(diào)控應更加注重市場和法制手段,。業(yè)內(nèi)人士認為,，當前行政調(diào)控措施產(chǎn)生的效果毋庸置疑，但市場和法制的調(diào)控手段亟待跟進發(fā)力,。未來開征資本利得稅,、從嚴征收土地增值稅、調(diào)整土地供應結構等措施都可能進入監(jiān)管部門的考慮范疇,。此前,，呼聲較高的市場手段是開征房產(chǎn)稅，增加房屋持有成本,，長期看可以減少投資者囤積房屋的動機,，扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場供需關系。但有專家指出,，稅法是國家基本大法,，出臺必須理由充足，程序合法,。征收房產(chǎn)稅涉及土地使用費的繳納問題,，事關土地制度;開征房產(chǎn)稅需要避免其成為地方政府財政收入的新支柱，加重普通百姓負擔;除商品房外,，其他各類非商品房如何征收房產(chǎn)稅;此外,，存在征稅成本較高，存量房的普查評估困難等問題,。短期內(nèi),，全面開征房產(chǎn)稅難度較大。

在房地產(chǎn)市場開征資本利得稅,，被業(yè)內(nèi)視為遏制投機性購房的重要市場手段和法制手段。在買賣環(huán)節(jié)征稅,，根據(jù)交易時標的價格的高低,，按照不同的稅率征收;根據(jù)所持有的年限長短，對短期投機者課以重稅,。比如,，如果購買一套房子是150萬元，一年后如果以200萬元賣掉,，賺的50萬元利潤就以超過70%的稅率征稅,，即上繳超過35萬元的資本利得稅,，這樣炒房的利潤空間就大大縮小。

從嚴清算土地增值稅,，也是具有可行性的市場和法制手段,，可以在一定程度上抑制房地產(chǎn)企業(yè)的暴利，加大房企囤地捂地成本,，促使其加快開發(fā)進度,、增加市場供給，改善市場供求關系,。同時,，從嚴征收土地增值稅也會在一定程度上加大開發(fā)商的現(xiàn)金流壓力，特別是對那些項目不大,、實力不強的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),，促進其加快銷售回籠資金。

不過,，從房地產(chǎn)市場長遠發(fā)展來看,，改革稅制、打破地方政府對土地財政的依賴,，降低地方政府推高地價和房價的動力,，才能使房地產(chǎn)調(diào)控政策得到更好的貫徹落實，從源頭上解決地價和房價居高不下的問題,。

此外,，專家建議，調(diào)整土地供應結構,，加大土地市場調(diào)節(jié)的靈活性,。如增加保障房建設用地供應，增加普通商品房用地供應,，減少低密度高端住宅用地供應,，適當提高商品住宅項目的容積率。同時,，政府作為土地市場提供者,，可根據(jù)土地市場行情，進行逆周期調(diào)節(jié),，保持土地價格平穩(wěn),。同時，加快研究保障房的市場化運營體制,，更好地引入民間資金進入保障房建設中來,，提高保障房供應數(shù)量。

總之，房地產(chǎn)調(diào)控政策體系龐大而復雜,，監(jiān)管部門應適時研究完善市場和法制手段,，減少行政調(diào)控帶來的負面效應，多管齊下促進樓市穩(wěn)定健康發(fā)展,。

環(huán)境因素對房地產(chǎn)價值造成影響的典型案例

我國在一些房地產(chǎn)方面的訴訟案中,，已經(jīng)涉及到了環(huán)境影響評估。只是由于我國沒有實質(zhì)的操作規(guī)程和規(guī)范,，使得環(huán)境因素對房地產(chǎn)價值的影響沒有定量的評估報告,。例如，北京某開發(fā)公司開發(fā)的一宗房地產(chǎn)項目,，由于冬季施工造成的居室內(nèi)氨污染,，使業(yè)主的身體健康造成損害。因此,，業(yè)主到法院就污染問題進行起訴,，法院受理了此案。經(jīng)有關部門檢測,，在住宅樓內(nèi)數(shù)十戶業(yè)主的房間里,，空氣中氨的濃度高出有關標準的十幾倍甚至幾十倍，其原因是冬季施工時在混凝土中加入含尿素的防凍劑造成的,。事件發(fā)生后,，開發(fā)商曾采取添置空氣凈化裝置、公開道歉等措施,，并可無條件按原價退房并雙倍利息向業(yè)主進行賠償,，但業(yè)主并不同意，因為業(yè)主以較低的期房價格購買,，而現(xiàn)在房屋升值近20%.雙方對不動產(chǎn)的價值量存在爭議,，那么這宗不動產(chǎn)的價值量到底是多少，需要公正的評估,。這是一個典型的由于不動產(chǎn)受到污染,，而使當事人對不動產(chǎn)價值量產(chǎn)生爭議的案例。

2003年《中國消費者報》登載了一宗消費者因住房受到無線電波污染而投訴的案例,。北京市某區(qū)一個房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目,，由于其地處四環(huán)路的綠化隔離帶附近，又與東三環(huán)的燕莎商圈距離不遠,，所以很多人都購買這里具有升值潛力的房產(chǎn),。但入住后不久，很多業(yè)主感覺失眠,、頭疼，手機信號微弱。經(jīng)有關無線電檢測部門檢測,，發(fā)現(xiàn)該住宅小區(qū)內(nèi)的無線電波嚴重超過正常人能承受的范圍,，原因是距離該項目不遠的地方有一坐北京市某廣播電臺的發(fā)射塔。很多業(yè)主要求按照升值后的價格給予退房,。

當前房地產(chǎn)估價中環(huán)境影響評估的現(xiàn)狀

對房地產(chǎn)價值進行環(huán)境影響評估,，我國沒有特別明確的技術規(guī)定和操作規(guī)程。在國家質(zhì)量技術監(jiān)督局和中華人民共和國建設部聯(lián)合發(fā)布的《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（1999年2月12日）的第四部分第五條規(guī)定：“估價人員必須到估價對象現(xiàn)場,，親身感受估價對象的位置,、周圍環(huán)境、景觀的優(yōu)劣,，……,，對估價對象及其周圍環(huán)境或臨路狀況進行拍照等?！睆倪@條規(guī)定可以看出,，估價規(guī)范對估價人員到現(xiàn)場查勘的內(nèi)容進行了規(guī)定，但對“周圍環(huán)境”的內(nèi)涵沒有進一步解釋,，只是要求估價師對估價標的周圍環(huán)境進行拍照,，親身感受估價對象的周圍環(huán)境和景觀的優(yōu)劣，形成估價師對估價對象的主觀判斷,。多數(shù)估價報告和估價師沒有對不動產(chǎn)標的物周圍污染物和污染源進行查勘,，在估價報告中也不包括環(huán)境污染對不動產(chǎn)價值影響的測算和消除污染物的影響而應該花費的成本預測。

對于處于污染環(huán)境中已建成的不動產(chǎn),，估價部門和估價師還沒有相應的具體條款和程序進行環(huán)境影響分析,，并根據(jù)污染程度對不動產(chǎn)的價值影響做出判斷。公眾對此也沒有意識到在不動產(chǎn)受到環(huán)境污染的危害時,，應該請評估機構和估價師對不動產(chǎn)的價值進行評估,，并向造成環(huán)境污染的責任人提出賠償請求。

樓市調(diào)控政策并未動搖

隨著各省經(jīng)濟三季報的發(fā)布,，京滬等一線城市樓市數(shù)據(jù)也呈現(xiàn)出一縷亮色,。分析師認為，房地產(chǎn)市場整體上行趨勢已經(jīng)確立,。與此同時,，多地調(diào)控仍將延續(xù)小幅收緊的趨勢。市場整體復蘇明顯

前三季度,，廣東商品房銷售面積5066.48萬平方米,，同比下降1.4%，但降幅比上半年收窄9.4%,。

上海前三季度,，上海市新建商品房銷售面積1229.94萬平方米,，同比下降5.9%，降幅較上月收窄1.9個百分點,。北京全市商品房銷售面積為1146.9萬平方米,，比上年同期增長25.2%。

“整個市場確實是全面復蘇,?！焙细恢脴I(yè)首席分析師龍斌稱，目前幾十個主要城市成交量回升得比較平穩(wěn),，主要原因在于今年以來信貸微調(diào),、以剛性需求為主導的成交結構支撐了成交的增長。

中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析說,，目前整體市場復蘇趨勢明顯,，開發(fā)商積極儲備資金，購入土地,，四季度也不太可能再出現(xiàn)有力的房地產(chǎn)政策,，整體市場上行趨勢已經(jīng)確立。

調(diào)控政策沒有動搖

9月來,，盡管貴陽市房產(chǎn)政策出現(xiàn)了部分松動,，但大多數(shù)樓市政策小幅收緊的趨勢仍在持續(xù)，其中一線城市尤為明顯：上海開展限購政策執(zhí)行情況專項檢查,，防止違規(guī)操作,；北京進一步收緊了限購政策，規(guī)定北京戶籍居民購房須持第二代身份證,；廣州將對中心城區(qū)個別異常高價的住宅項目暫時采取限售措施,。陜西省更是祭出成本大刀，規(guī)定在開發(fā)成本基礎上,，房屋最后售價只能加上10%左右“合理利潤率”,。

國務院總理溫家寶17日主持召開國務院常務會議，部署四季度經(jīng)濟工作時指出,，要堅定不移地搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控,。

“總體看，調(diào)控政策沒有動搖,，限購限貸的方向沒有改變,，地方在沒有違反限購前提下根據(jù)自身特點做了一些微調(diào)，調(diào)控基本保持穩(wěn)定,?！饼埍笳f。

我校周邊房價分析

根據(jù)資料顯示,，09年時萬年花城地區(qū)房價平均15000/平方米,，而截止到2012年10月,，萬年花城五期房屋均價達到了35000/平方米。整體上看,，我校周邊的房屋價格呈上漲趨勢,。我校周邊交通比較便利，尤其年底開通地鐵十號線二期,，這在很大程度上方便了居民和學生的出行。故會使得更多住戶愿意在此地購買房屋作為居住地,。加之我校周圍正在進行全面建設,，拆遷等活動，相信在不久的將來,，定會縮小城鄉(xiāng)差距,，使得花鄉(xiāng)這片區(qū)域與大都市接壤，這樣更會促進居民購買房屋,。預計房價在維持一定水平的同時小額增長,。

美國房地產(chǎn)分析 南召縣房地產(chǎn)分析篇四

肇慶市房地產(chǎn)當前概況分析

在廣佛肇經(jīng)濟圈美好前景帶動下，肇慶樓市價值日漸凸顯,，相比珠三角其它城市,，產(chǎn)品性價比高是不爭事實。主動走出去,，擴展銷售渠道,，已經(jīng)成為不少有志于長遠發(fā)展的企業(yè)共識。本月15日至17日,，廣州市舉辦“2009廣東·廣州房地產(chǎn)博覽會”,，肇慶市星奧投資、中房百花園,、星湖雅苑房產(chǎn),、星湖名郡房產(chǎn)、僑興實業(yè),、臻匯園房產(chǎn),、華基房產(chǎn)、廣物房產(chǎn)等八家房地產(chǎn)開發(fā)商組團參展,，首次以整體形象亮相一線城市,。這不僅是肇慶市房地產(chǎn)業(yè)一次總體的檢閱，也使廣州市和珠三角置業(yè)者能夠在近距離了解肇慶,，這對未來肇慶市房地產(chǎn)業(yè)將產(chǎn)生積極的推動作用,。

一、肇慶的區(qū)域優(yōu)勢

肇慶市擁有四大區(qū)域優(yōu)勢：一是環(huán)境優(yōu)勢,。肇慶城市環(huán)境空氣質(zhì)量好,、生態(tài)和諧,、環(huán)境優(yōu)美、觀光休閑旅游資源富集,，環(huán)境質(zhì)量與珠三角區(qū)域其它城市相比表現(xiàn)突出,；二是肇慶市是久負盛名的山水景觀城市，也是國家歷史文化名城,，自然資源與文化資源有機結合,，最適宜人居；三是有獨特的區(qū)位和交通優(yōu)勢,。肇慶市東臨珠三角腹地,，西近桂東南區(qū)域、兩條國道貫穿城區(qū),、西江主航道,，三茂鐵路等縮短了與珠三角及周邊城市的距離；四是價格優(yōu)勢,。肇慶市樓價明顯低于珠三角其他城市,，對周邊縣（市）區(qū)、港澳臺華僑以及外地人士很有吸引力,。

國務院已把肇慶納入珠三角改革發(fā)展規(guī)劃綱要的城市之一,，根據(jù)廣佛肇城際軌道交通規(guī)劃，肇慶將融入珠三角城際軌道交通體系,，廣州等珠三角城市到肇慶都在一小時之內(nèi),。珠三角一體化發(fā)，將改變房地產(chǎn)市場格局,。而肇慶擁有珠三角城市中最多的土地資源,，并且擁有鼎湖、星湖等風景區(qū),，自然資源豐富,。珠三角一體化之后，肇慶房地產(chǎn)將擁有更廣闊的發(fā)展空間,。

二,、當前的市場狀況

多年來，肇慶市房地產(chǎn)市場一直保持持續(xù)快速發(fā)展勢頭,，盡管自去年下半年以來,，受國際經(jīng)融危機及國內(nèi)外經(jīng)濟形勢變化影響，房地產(chǎn)市場面臨較大壓力,，但全年房地產(chǎn)開發(fā)投資還是比去年同期增長了15.06％,，達54.32億元，創(chuàng)歷史新高,，保持著向前發(fā)展的動力,。

今年,，城區(qū)房地產(chǎn)市場逐步回暖，商品房交易量有較大回升,，投資者信心逐漸恢復,，呈現(xiàn)出平穩(wěn)健康、有序推進,、創(chuàng)新發(fā)展三個特點,。

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（一）平穩(wěn)健康

根據(jù)肇慶城區(qū)商品房預（銷）售網(wǎng)上合同實時簽約數(shù)據(jù)，今年1至4月,，城區(qū)（包括端州,、鼎湖區(qū)）商品房合同簽約銷售建筑面積38.3688萬平方米，同比增長57.64％,；成交金額12.9678億元，同比增長52.16％,，銷售建筑面積平均價為3379.78元／m2,，同比下降

3.48％。

以上數(shù)據(jù)來源：2008年數(shù)據(jù)按統(tǒng)計局數(shù)據(jù)計算,，2009年數(shù)據(jù)為肇慶城區(qū)商品房預（銷）售網(wǎng)上合同實時簽約系統(tǒng)顯示,。

（二）有序推進

一是政府及相關部門采取有效措施促進房地產(chǎn)業(yè)有序發(fā)展。在國務院和廣東省政府出臺促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展相關政策措施的基礎上,，肇慶市建設局結合當?shù)胤康禺a(chǎn)市場實際情況,，出臺了《關于支持我市房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展的暫行辦法》，提出提高工作效率,、減免服務性收費等促進措施,，相關部門也優(yōu)化服務、加大支持力度,，為我市房地產(chǎn)市場在國際金融危機的影響下保持平穩(wěn)健康有序發(fā)展提供了有力支撐,。

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二是企業(yè)主動調(diào)整，積極應對,。面對復雜多變的市場形勢,，企業(yè)及時調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，整合內(nèi)外部資源,，主動應對市場變化,，采取“面對、調(diào)整,、改善”策略：即面對本區(qū)域消費水平和市場需求,，調(diào)整商品房銷售價格，調(diào)整開發(fā)節(jié)奏和產(chǎn)品結構,，改善小區(qū)內(nèi)部環(huán)境建設,、推動改善市政基礎配套設施建設,、改善物業(yè)服務。

一方面,，開發(fā)商根據(jù)肇慶市商品房消費群體結構和居民消費水平,，主動采取措施，以合理價格促進商品住房銷售,。另方面,，開發(fā)商根據(jù)市場形勢和本地居民購買力和消費特點，調(diào)節(jié)開發(fā)計劃,，調(diào)整戶型結構,，著重開發(fā)建設中、小戶型商品住宅以適應消費需求,。為促進商品房銷售,，開發(fā)商在推動改善市政基礎配套設施建設的同時，將重心放到提高樓盤質(zhì)量,、品位上來,，完善小區(qū)配套、優(yōu)化區(qū)內(nèi)外環(huán)境,、改善物業(yè)服務,，以良好的質(zhì)量信譽和服務環(huán)境爭取消費者的青睞。

（三）創(chuàng)新發(fā)展

今年以來,，肇慶市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在促進房地產(chǎn)銷售,、提高開發(fā)管理水平的同時，努力創(chuàng)新思維,、開拓市場,，在實踐中摸索出兩種創(chuàng)新做法，為推動房地產(chǎn)市場發(fā)展開闊了思路：

一是首次出現(xiàn)酒店式公寓經(jīng)營方式,。恒?！熬频晔焦ⅰ蔽樟藗鹘y(tǒng)酒店和傳統(tǒng)公寓的長處，將酒店式物業(yè)管理引入住宅管理,，形成“酒店,、寫字樓、商品住宅”三位一體的綜合性經(jīng)營模式,，具有單位小,，好管理，租金高,，易出租等特點,，對促進我市的旅游、商務發(fā)展及房地產(chǎn)投資具有積極作用。

二是出現(xiàn)物業(yè)管理創(chuàng)新,。市百花園物業(yè)管理有限公司去年下半年以來,，嘗試通過改善物業(yè)管理等服務樹立樓盤品牌、促進企業(yè)經(jīng)營,，以此為代表,，一批物業(yè)管理服務企業(yè)通過開展多層次的有償服務如水電、家電維修,、家政服務,、車輛保管等來延伸和拓展物業(yè)服務，實現(xiàn)業(yè)主和企業(yè)雙贏,。

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三,、進一步促進房地產(chǎn)市場發(fā)展

（一）認清形勢、把握機遇,，堅定推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康有序發(fā)展的信心和決心,。

盡管目前我市經(jīng)濟發(fā)展面臨著來自國際國內(nèi)市場的嚴重困難和嚴峻挑戰(zhàn)，但我市經(jīng)濟發(fā)展的基本面和長期趨勢并沒有改變,，房地產(chǎn)市場發(fā)展具有應對困難的有利條件和積極因素,。

首先是《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要（2008－2020）》將肇慶列為珠三角主體地區(qū)之一，使我市迎來了新一輪改革發(fā)展的重大歷史機遇,，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必將迎來廣闊的發(fā)展空間并發(fā)揮積極的促進作用。

其次是中央,、省,、市積極調(diào)整政策，為促進企業(yè)發(fā)展營造良好的政策環(huán)境,。中央和省相繼出臺一系列擴內(nèi)需,、保增長、調(diào)結構的政策措施,，加大城建領域的固定資產(chǎn)投資和建設,，鼓勵普通商品住房消費、給予企業(yè)合理的信貸支持等措施,，為我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)化解當前困難,、實現(xiàn)新發(fā)展提供了機遇條件。

肇慶市人居環(huán)境優(yōu)越,，隨著區(qū)位優(yōu)勢,、交通優(yōu)勢的日益突出，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將迎來更為廣闊的發(fā)展空間,。作為珠三角西部的門戶城市,，肇慶的區(qū)位和資源、環(huán)境優(yōu)勢明顯,、人文底蘊深厚,，形成了發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的獨特優(yōu)勢,。隨著珠三角區(qū)域一體化進程的提速，尤其是珠三角城際輕軌的開通和南廣鐵路,、貴廣鐵路,、二廣（二連浩特－廣州）高速、汕昆（汕頭－昆明）高速,、珠三角外環(huán)高速,、揭茂（揭陽－茂名）高速、開南跨江大橋,、西江“黃金水道”,、肇慶港等交通網(wǎng)設施的建設和完善，肇慶市將形成鐵路,、高速公路,、水路于一體的立體交通體系，融入珠三角“一小時生活圈”,，對珠三角其他城市及周邊城市購房群體將形成巨大的吸引力,。

（二）科學引導，理性發(fā)展,，推動房地產(chǎn)業(yè)有序開發(fā)建設,。按照建設最適宜旅游的花園式風景城市、最適宜人居的生態(tài)型山水城市,、最適宜創(chuàng)業(yè)的現(xiàn)代化工業(yè)城市的城市目標,，明確房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)規(guī)劃，引導企業(yè)合理開發(fā),，推動市場供給基本平衡,，推動城市資源保值升值。

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（三）加快對接,，品牌帶動,，提高房地產(chǎn)開發(fā)管理水平。抓住廣肇城際軌道,、貴廣和南廣鐵路等重大交通設施建設給房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來的機遇,，積極拓寬市場，圍繞城市軌道經(jīng)濟帶建設,，引導企業(yè)做大做強,。肇慶市組織開發(fā)企業(yè)參加“2009廣東·廣州房地產(chǎn)博覽會”，目的就是鼓勵開發(fā)企業(yè)積極走出動,，突破購房區(qū)域局限,，開拓珠三角市場，推介優(yōu)質(zhì)樓盤，展示企業(yè)形象,，打造房地產(chǎn)宜居品牌,。

（四）加快建設，完善市政基礎設施和公共服務配套設施建設,。按照“東西呼應,、南北互動”的要求，大力推進廣肇城際軌道,、城東新區(qū)基礎設施,、星湖大道、信安路,、龜頂新城等重大項目建設,，抓好城東新區(qū)建設，進一步拉大城市框架,，使房地產(chǎn)開發(fā)建設實現(xiàn)“開發(fā)一片,、形成一片”的效果，為改善群眾生活,、推動城市經(jīng)濟發(fā)展發(fā)揮最大效應,。近期要尤其加快解決管道燃氣安裝對接問題。

（五）提高物業(yè)服務水平,。肇慶市建設局把2009年定為物業(yè)管理規(guī)范年,，通過進報紙、進電視,、進電臺,、進網(wǎng)絡、進社區(qū)“五進”擴大宣傳,，并分階段推進物業(yè)管理調(diào)研，研究規(guī)范監(jiān)管的有關措施,，還將于今年成立物業(yè)管理專業(yè)委員會,，引導物業(yè)管理科學有序發(fā)展，為推動房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展夯實基礎,。