報告是一種常見的書面形式,，用于傳達信息,、分析問題和提出建議。它在各個領域都有廣泛的應用,，包括學術研究、商業(yè)管理,、政府機構等,。大家想知道怎么樣才能寫一篇比較優(yōu)質的報告嗎？下面是我給大家整理的報告范文,，歡迎大家閱讀分享借鑒,，希望對大家能夠有所幫助。

房地產分析報告篇一

一,、城市發(fā)展環(huán)境

1,區(qū)位概況 西華縣位于河南省東部,，隸屬于周口市管轄,。總面積1194平方公里,，耕地面積110萬畝,，轄18個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、3個農林場,，戶籍人口92萬（2013年）,。西華漢代置縣，歷稱西華,、長平,、箕城、鴻溝等,，唐代復名西華至今,。存有女媧城遺址為河南省重點文物保護單位。

考慮城鎮(zhèn)化空間發(fā)展的不均衡,，在周口,、項城、淮陽“金三角”和“周商一體化”為核心的區(qū)域中心城市區(qū),。周口,、項城、淮陽,、商水共同構成復合中心,，總規(guī)模達到150萬人以上，規(guī)劃期末邁入大城市行列,。扶溝,、太康、鹿邑,、鄲城,、沈丘，在規(guī)劃期末邁入中等城市行列,，西華為小城市,。

3,交通概況

工業(yè)發(fā)展勢頭強勁。近年來,，西華堅持“工業(yè)興縣”戰(zhàn)略不動搖,，深入開展“工業(yè)突破年”、“企業(yè)服務年”,、項目建設“百日會戰(zhàn)”等活動，不斷掀起承接產業(yè)轉移和招商引資項目建設高潮,。僅2011年就吸引了包括富士康集團,、麥當勞福喜集團等世界知名強企業(yè)落戶西華,。特別是富士康實訓基地，項目一期投資50億元年產蘋果品牌手機配件6000萬套,，于2011年12月8日投產運行,，從開工到建成投產僅僅用了58天，被社會各界譽為“西華速度”,、“西華奇跡”,。今年二期工程建成后可吸納培養(yǎng)3萬名產業(yè)工人，3年實現勞動力就業(yè)10萬人,。大用集團肉雞養(yǎng)殖加工系列項目總投資20億元,，建成標準化養(yǎng)殖小區(qū)17個，屠宰廠,、飼料廠,、孵化廠全面建成投產。大用集團還和世界知名企業(yè),、國際跨國公司麥當勞集團最大的肉食供應商美國福喜公司成功合作,，把西華大用作為麥當勞食品的重要原材料供應基地，實現強強聯合,。還有麗達制衣,、鴻鑫服飾、匯通化工,、晨輝工貿,、華達電力、金鑫車業(yè)等一批科技含量高,、投資額度大的項目相繼開工或建成投產,。全縣招商引資項目建設一年一個新臺階，年年都有新變化,。2011年,，全縣限額以上工業(yè)企業(yè)發(fā)展到110家,實現增加值35億元，比上年增長22%,，初步形成了食品加工,、紡織服裝、板材家具,、醫(yī)藥化工,、電子制造和制鞋六大支柱產業(yè)。工業(yè)經濟發(fā)展正實現著由弱到強,、破繭成蝶的歷史性跨越,。

產業(yè)聚集區(qū)建設全面推進，始終把產業(yè)集聚區(qū)建設作為推進工業(yè)發(fā)展的“重頭戲”來抓,，按照“四集一轉”的要求,，產業(yè)集聚區(qū)規(guī)劃實現了與城市總體規(guī)劃,、土地利用總體規(guī)劃的“三規(guī)合一”。近年來,，已累計投入資金5.3億元,，新修產業(yè)集聚區(qū)道路9條35公里,，形成了“五縱四橫”的交通網絡,，同時,，推進綠化,、亮化,、通訊,、供排水,、供氣,、污水處理、垃圾處理、標準化廠房、綜合服務區(qū),、職工宿舍等配套設施建設,。目前產業(yè)集聚區(qū)建成區(qū)面積6.1平方公里,，入駐企業(yè)30家,，2011年完成固定資產投資32.5億元，主營業(yè)務收入32.3億元,。其中，主導產業(yè)企業(yè)發(fā)展到19家,，占入駐企業(yè)總數的60%,，主營業(yè)務收入24億元,，占入駐企業(yè)主營業(yè)務收入的80%，初步形成了輕工,、食品兩大主導產業(yè),。產業(yè)集聚區(qū)在縣域經濟發(fā)展中的支撐作用日益彰顯。

現代農業(yè)長足發(fā)展,，圍繞打造國家糧食核心區(qū),，認真落實各項惠農政策,，保護和激發(fā)群眾生產的積極性,。整合小農水等涉農項目,，大力實施水田林路橋綜合治理配套,，農業(yè)綜合生產能力不斷提高,。全縣糧食種植面積一直穩(wěn)定在150萬畝以上，糧食產量連續(xù)8年創(chuàng)歷史新高,，為國家糧食安全作出了積極貢獻,。加大農業(yè)結構調整力度，努力壯大優(yōu)質畜產品,、優(yōu)質雜果,、優(yōu)質無公害蔬菜、優(yōu)質食用菌,、優(yōu)質苗木花卉生產與加工“五大基地”,，不斷拉長糧食深加工、畜產品深加工,、水果深加工,、板材深加工、棉花深加工,、無公害蔬菜深加工“六大鏈條”,，大王莊的韭菜、遲營的茄子,、西夏的香瓜,、紅花的苗木、黃橋的鮮桃,、田口的黑木耳等遠銷四方,，以大用集團標準化養(yǎng)殖小區(qū)為代表的規(guī)模養(yǎng)殖企業(yè)達到2996家，畜牧業(yè)產值占農業(yè)總產值的比重達到45%,，西華農業(yè)品牌更加響亮,。實現了以傳統(tǒng)農業(yè)到現代農業(yè)的轉變，確保了 “三化” 協(xié)調發(fā)展,，形成了以生豬,、肉雞、板材,、水果,、食用菌、花卉苗木,、洋蔥,、辣椒為主無公害農產品生產基地，成為全國商品糧生產和優(yōu)質棉種植基地縣,、瘦肉型豬和槐山羊生產基地縣,、全國經濟林發(fā)展和高級平原綠化先進縣,、河南省畜牧業(yè)發(fā)展重點縣、河南省無公害苗木供應基地,。

需求,，四星級大酒店媧城賓館的建設，使我縣的接待水平又上了一個檔次,，城區(qū)各類職業(yè)技術學校每年可培養(yǎng)各類專業(yè)人才和大批不同工種的技術工人,，各大金融、保險部門均設有分支機構,，網點布局合理,，信用卡，銀聯卡使用方便,，各類幣種均可自由匯兌,，外資進入渠道暢通。

水電資源豐富,。能滿足居民及各類工業(yè)項目用電,，西華縣供水系統(tǒng)、西華縣天然氣供應公司完全能滿足城區(qū)生活用水和用氣需求,。境內溝河縱橫,，沙河、潁河,、賈魯河等骨干河道蜿蜒境內,，水資源豐富。

郵電,、通訊發(fā)展迅猛，程控電話裝機容量不斷遞增,，長途電話可直撥全國及世界各個國家和地區(qū),，移動通訊同85個國家和地區(qū)實現漫游和國內自由漫游，開辦了數字數據專線,，寬帶連接,，電子數據交換，郵政特快,，電話信息,，圖文傳真等多種通訊業(yè)務，對外通訊十分快捷,。

2013年,，西華縣主要經濟發(fā)展指標持續(xù)平穩(wěn)較快增長。全縣實現生產總值154.5億元,，比上年增長9%,。地方公共財政預算收入完成4.3億元,，增長25.3%；完成全社會固定資產投資107.7億元,，增長23.5%,；實現社會消費品零售總額73億元，增長14.5%,；城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額102.9億元,，增長21.4%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17313元,，農民人均純收入6825元,，分別增長9.6%和17.4%。

人口89.5萬人,，常駐人口75.2萬人,，農業(yè)人口近80萬人。

4,城市規(guī)劃和發(fā)展方向

為“南拓西跨,，東控北抑”,。縣城優(yōu)先發(fā)展區(qū)：位于現狀城區(qū)的南部,，箕城路南段及南環(huán)路兩側用地,，位于城區(qū)聯系周口市的咽喉地帶，是城市對外主要經濟流向,、交通區(qū)位條件優(yōu)越,，適宜大規(guī)模的城市開發(fā)建設，是城市空間近期拓展的熱點地區(qū),。

南拓：西華城區(qū)南部的南環(huán)路沿線用地,，是西華城區(qū)未來的核心地區(qū)，是體現西華城市新經濟,、新建設,、新形象的集中區(qū)域。規(guī)劃按照生態(tài)型新城區(qū)的要求,，優(yōu)化空間布局,，提高綠化標準，完善基礎設施水平,，建設成為以“行政—文化—居住”為主要職能的河南省東南部地區(qū)一流的綜合性新城區(qū),。

西跨：雙狼溝以西地區(qū)是西華工業(yè)發(fā)展主要方向。規(guī)劃集中布置污染較小的二類工業(yè),，努力培育和發(fā)展具有西華特色的產業(yè)體系,，形成優(yōu)勢產品、優(yōu)勢行業(yè)和支柱產業(yè),發(fā)揮產業(yè)的高效集約化,。遠景作為城市發(fā)展的戰(zhàn)略儲備空間控制,。

東控：隨著東環(huán)路的建成,，東部地區(qū)已具備開發(fā)建設的條件，規(guī)劃沿線布置科研用地和高新科技工業(yè)園區(qū),。城區(qū)東北部的賈魯河以東地區(qū),，靠近阿—深高速公路城市出入口，規(guī)劃布置城市市場流通和物流儲運的功能,。東南部用地位于城市主導風向上側,，是城市生態(tài)敏感區(qū)，規(guī)劃從提升城市空間品質,，保證城市環(huán)境質量,，建設生態(tài)城市的角度，將城市東南部用地劃定為生態(tài)維護用地,。

北抑：北環(huán)路以北地區(qū),。因背離城市主要經濟及交通流向；發(fā)展用地與現狀城區(qū)被北環(huán)路分隔,，聯系不便,，故劃定為限制建設的地區(qū)。規(guī)劃定為限制建設的地區(qū),，重點發(fā)展生態(tài)農業(yè),、林業(yè)和觀光旅游業(yè)。本次規(guī)劃確定西華縣城區(qū)布局結構為“集中緊湊式”,，形成“兩軸,、雙心、三園,、五區(qū)”的規(guī)劃結構,。

兩軸：以箕城路、西周路為軸線,，布置大型行政,、文化、商業(yè)設施,，成為城市的主要公共建筑軸線，集中體現現代化城市建設風貌,。

雙心：指兩個市級的城市公共中心,，即舊城區(qū)的商貿、行政,、文化中心及城南新區(qū)的行政,、文化、體育中心,。

三園：指城西科技工業(yè)園,、城西北加工工業(yè)園和城東北物流儲運園,。工業(yè)園區(qū)用地以工業(yè)用地為主，物流儲運園區(qū)以倉儲,、配送加工用地為主,，適當配套相關生活服務設施。

五區(qū)：指城市以生活居住職能為主的居住區(qū),，即城中片（舊城區(qū)）,、城南片（南環(huán)路以北）、城北片（東風運河以北）和城南新區(qū)片（南環(huán)路以南）,。規(guī)劃結合居住區(qū)規(guī)劃,，在各片區(qū)中心分別設置居住區(qū)級的公共服務中心，為居民提供日常生活服務,。

二,、房地產市場調查

樓盤情況：

三、調研總結分析

房地產分析報告篇二

在房屋建筑領域中必不可少可行性研究,，因為它對項目最終的施行,，如何施行，將產生多大的經濟效益有著不容忽視的作用,。在技術方面,，可以確定房屋的布局結構，所需的設備也隨之確定,；在經營方面,，可根據房地產的供求情況，市場的競爭激烈與否,，提出銷售目標所在市場和銷售手段,；在管理方面，可根據實際研究結果提出項目建設的方法,。綜上所述,，以市場預測和建設條件的調查為前提，規(guī)劃設計方案作為基礎,，經濟評價為可行性研究的核心,。

1.1總論

項目的名稱、性質,、地理位置,、占地面積，總建筑面積,、建筑密度,、容積率、各類建筑物的構成、投資總額,、總工期等基本情況都需要在總論中體現,，并說明項目提出的背景、開發(fā)建設的必要性,、城市總體規(guī)劃,、發(fā)展全市經濟的意義。

1.2市場調查和需求分析

通過對房地產市場的詳細調查,，開發(fā)商預測同時期人們對房屋需求,，從而分析出開發(fā)項目的銷售走勢或者出租前景的好壞，綜上,，即可確定面對市場的范圍和租售對象,。

1.3開發(fā)項目場地的現狀與建設條件分析

原建筑物的現狀，周圍環(huán)境的布局,，開發(fā)時需要拆除的房屋面積,，需要安置的原住戶和人口，需要的勞動力和材料等因素都要再前期準備中考慮進去,。

1.4規(guī)劃設計方案

開發(fā)項目實施之前,，設計人員要設計出建筑的總平面布置圖。其中包括建筑物的外觀設計,，城市的景觀設計,，并且保證場內外交通布置的暢通，基礎設施管網的可行性,。

1.5投資估算

它是場地的購置費,、拆遷安置費、工程的總造價,、手續(xù)費,、規(guī)劃費等相關費用的估計。

1.6經濟分析,、財務評價,、社會經濟評價

通過對項目的銷售收入、預期利潤,、稅金,、租金、工期等眾多影響因素變化的正確評估,，以及當財務評價與社會經濟評價不發(fā)生矛盾時,，該項目最終可具體實施。

2.1內部影響因素

開發(fā)企業(yè)想要具備資源,、能力和競爭優(yōu)勢，就必須尋找機會,，利用機會,。對投資者來說,，市場機會無處不在，所有未滿足的需要的都可當做機會來利用,，但是在機會面前如果不加以分析和評估,，那么機會只會讓投資者深陷其中。因此,，開發(fā)企業(yè)首先要把項目有關的不利影響和有利效益羅列出來,，然后進行調查、比較,、分析,、評估，明確企業(yè)的自我優(yōu)勢,，再去判別機會是否屬于自己,。

2.2外部因素

除了可調控的內部因素之外，不易控制的外界環(huán)境和條件時時刻刻的變化也可能會給自己創(chuàng)造的條件帶來不利的影響,。人口,、經濟、信息,、政治法律及社會文化,、自然條件、基礎和公共設施,，規(guī)劃控制等影響因素都會作用在房地產開發(fā)的效益之上,。所以，對外部因素合理的協(xié)調,，就是為了最終開發(fā)商能夠選擇合適的開發(fā)地段,。

首先費用測算為籌集開發(fā)資金提供依據，以便通過各種渠道籌集所需的開發(fā)資金,，同時它可作為研究工程造價合理性的手段,，以便對設計方案提出意見，在經濟上達到共同的而目標,。其次費用測算是作為選擇最優(yōu)設計方案的重要控制條件,，以便選出技術先進、經濟合理的設計方案,。最后,，費用測算作為項目建設實施過程中投資控制的依據，以便為工程預算提供重要的依據,，進行竣工決算,。

4.1市場風險

房地產和其他行業(yè)一樣存在著市場風險，當市場的供求關系的發(fā)生波動時，相應就會引起市場的波動產生風險,。因為購買力迫使房地產難以形成有效的需求,，市場價格大幅波動，資源價格上漲等不定因素都會給投資者造成損失,。

4.2經營風險

在房地產經營過程中會出現意想不到的失誤,，而在經營商的失誤會直接導致風險增加。沒有經過周詳的調查分析或因決策的失誤,，錯誤的選擇了投資地區(qū)和時機,；不熟悉相關政策導致投資失敗,；還有可能是因企業(yè)內部管理水平和工作效率低等導致原來計劃不能按期執(zhí)行,。

4.3利率風險

由于市場的不確定性，時常會發(fā)生變動導致利率的變動,，這就造成了利率的風險,。一旦風險出現，房地產開發(fā)企業(yè)融資成本及將會受到重擊,，從而減少了投資者的收益,；同時對居民的購買力也造成了影響，最終表現為開發(fā)企業(yè)的投資收益減少,。

4.4政策風險

房地產開發(fā)投資是一項政策性很強的經濟活動,，在相關政策的影響和制約下，房地產的投資對象情況也會隨之在很大程度上受到影響,。因此,，投資前需要認真了解城市規(guī)劃設計，土地獲得方式,，政策的調控等,，掌握政策的基本內容，有利于安全的投資,。

4.5其他風險

失去控制的人為因素或自然本身發(fā)生異常造成的損失會給房地產開發(fā)投資活動帶來損失,。

房地產業(yè)在當今發(fā)展迅速，給投資者帶來了可觀的經濟效益,，豐厚的回報,。但隨著市場持續(xù)的走高，房屋需求有所下滑,，相關政策也隨之調控,，房地產開發(fā)項目可行性研究就顯得尤為重要，這時需要投資者和購買者都周詳的了解當今的房地產市場的變化和走勢,，利用信息判斷投資機會的可行性,，最終達到投資者和購買者雙贏的共同目標,。

房地產分析報告篇三

隨著我縣經濟的快速發(fā)展，居民生活水平日益提高,，教育,、住宅、汽車,、通信已成為新的消費熱點，尤其是住宅消費成為民眾首選,。我縣的房地產業(yè)從1998年開始,，受住房體制改革的刺激，市場消費得到實質性的啟動,，目前,，商品住房建設進入高潮，縣城區(qū)涌現了幸福家園,，榮裕國際新城等高檔次的住宅小區(qū),。__年，我縣房地產的主要行業(yè)稅費（營業(yè)稅,、企業(yè)所得稅,、土地增值稅、契稅）和土地出讓總收入突2億元,，占到全縣財政收入1/5,，房地產業(yè)已成為我縣經濟快速發(fā)展的支柱產業(yè)之一。為促進我縣房地產市場持續(xù)健康快速發(fā)展,，筆者對對全縣房地產市場現狀,、存在的問題等情況進行了調研，形成了一些認識與思考,。

一,、我縣房地產市場發(fā)展的現狀

（一)縣城基本概況。永興縣地處湖南省東南部,、郴州市北陲,，東鄰資興，南連蘇仙,，西靠桂陽,，北接安(安仁）耒（耒陽），全縣轄8鎮(zhèn)17鄉(xiāng),，土地總面積為1979.4平方公里,，占湖南省土地總面積的0.93%，全縣人口63.85萬,，是郴州市人口第二大縣,，縣城區(qū)面積約14平方公里,，城市化率達到36.75%。根據__年統(tǒng)計數據表明,，我縣城區(qū)常住人口約12萬,，城區(qū)戶籍約3萬戶，城區(qū)現有居住建筑面積約240萬平方米,。

（二）房地產開發(fā)與發(fā)展情況,。目前，我縣三級資質開發(fā)企業(yè)有10家,，具有四級房地產開發(fā)企業(yè)有1家,。近幾年我縣高品房年平均開發(fā)量達17.8萬平方米。其中：__年開發(fā)量1.01萬平方米,，完成投資0.56億元,；__年開發(fā)量達14.7萬平方米，完成投資1.17億元,；__年19.69萬平方米,，完成投資2.21億元；__年開發(fā)量35.9萬平方米,，完成投資4.37億元,。__年1-6月份房地產開發(fā)投資3.43億元，房屋施工面積25.08萬平方米,，房屋新開工面積9.87萬平方米,，全縣商品房銷售面積6.78萬平方米。

（三）商品房銷售及價格情況：__年,，我縣商品房銷售面積1.1萬平方米,，住宅均價1193元/平方米；__年,，我縣商品房銷售面積14.4萬平方米,，住宅均價1269元/平方米；__年,，我縣商品房銷售面積12.2萬平方米,，住宅均價1316元/平方米；__年,，我縣商品房銷售面積15.9萬平方米,，住宅均價1380元/平方米；_x_,，1-6月縣城區(qū)普通住房均價為1458元/平方米,，電梯房均價為2350元/平方米，商業(yè)用房均價為4495元/平方米,。

1,、需求方面分析：一是進城經商者和外出打工族的安居性需求,。隨著城鎮(zhèn)化的不斷推進及農村富余勞動力的轉移，不少農民進城先租房,，做點小本生意,，積累一定資金后，購買小面積居室或二手房,，以穩(wěn)定和改善生活,；外出打工人員賺錢后回鄉(xiāng)購房，這是欠發(fā)達地區(qū)大部分外出打工人員的中遠期目標,。二是居民改善居住條件的升級性需求,。三是收入水平的提高使居民住房消費能力逐步提高。四是消費觀念與時俱進,，對住房的要求也由過去的居家過日子向追求高質量生活轉變，住房升級需求強烈,。五是儲蓄存款利率走低,，國債發(fā)行量小，股票投資風險大及房地產增值的作用逐步凸現背景下,，不少群眾將投資投向向房地產業(yè),。

2、成本方面分析：目前我縣多層住宅成本價在1100-1400元/平方米,，高層建筑成本價在1700-1900元/平方米左右,。造成房價成本上漲的主要原因：一是土地價格上漲直接導致房地產價格整體走高。近年來,，政府加強土地總量控制,，實行統(tǒng)一公開拍賣，土地交易價格節(jié)節(jié)攀升,。二是稅費增加推動成本上升,。房地產方相關的稅費多達10多種，且均有不同程度上漲,，增加了成本,。三是建材價格及人工費等也在上漲，也增加了商品房建筑成本,。鋼鐵,、水泥等建筑材料價格不斷上升，直接增加了商品房的建筑成本,，是導致房價上漲的一個原因,。四是現在的房地產項目都是成片開發(fā)，品質不斷提高,，環(huán)境改善了,，售后服務,、物業(yè)管理也跟進了，都相應增加了商品房開發(fā)成本,，從而拉動住房價格的上漲,。

二、我縣房地產市場存在的主要問題

（一）市場不景氣,。受國際金融危機和房地產周期性調整的雙重影響,，居民消費預期下降，消費信心不足,，觀望情緒濃厚,，對高層建筑的電梯維修更換、供水供電等不可預測因素和環(huán)境配套檔次存在顧慮,，加之到縣外購房者的外流量增多,，導致我縣銷售進度放緩，銷售面積減少,，部分樓盤特別是高層建筑銷售狀況低迷,。

（二）總體規(guī)劃滯后。在開發(fā)建設過程中,，存在著盲目開發(fā)現象,。占地混亂，沒有統(tǒng)一劃分區(qū)域,，不少所謂的住宅小區(qū)建筑規(guī)模小,，檔次低、環(huán)境差,。用地的規(guī)劃布局不合理,，商業(yè)區(qū)和生活區(qū)混雜，缺乏層次感,。

（三）樓盤戶型比例不盡合理,。目前，我縣房產市場上的住房主要以90平米-140平米的戶型為主,，而小戶型的住房為數較少,，不能滿足中低收入家庭的購房需求。因為大戶型的房屋結構其開發(fā)成本較小戶型來說要低,，開發(fā)利潤空間大,，開發(fā)商不愿意建造小戶型住宅。

（四）資金鏈緊張,。房地產屬于典型的資本密集型產業(yè),，資金投入量大，建設周期長,。而我縣房地產開發(fā)企業(yè)大都是小企業(yè),，自有資金少,，以期房預售為主，主要依靠滾動發(fā)展,。在房地產銷售旺季,，房屋銷售順暢，資金回籠快,，擴大投資呈良性發(fā)展趨勢,；但在銷售淡季，特別是受__年金融危機的影響和市場不景氣,，商品房銷售面積和銷售額增速明顯放緩,，資金周轉困難，賴以發(fā)展的資金鏈受到了較大的影響,。

（五）房地產開發(fā)企業(yè)實力不強,。我縣的房地產開發(fā)企業(yè)從九十年代初期的1家發(fā)展到現在的11家，以前大的項目都是外地企業(yè)來投資的,，目前只有浴榮國際新城,、昌興花園等具有一定規(guī)模的住宅小區(qū)是縣內開發(fā)企業(yè)開發(fā)的?？偟膩碚f，縣內房地產企業(yè)規(guī)模小,、實力不強,，開發(fā)產品品位不高。

（五)住房二級市場不夠活躍,。近年來,，我縣住房二級市場(二手房交易市場）的交易量較以往有所增加。但我縣住房二級市場相對來說還是發(fā)展緩慢,，對住房一級市場的調節(jié)作用不大,。主要原因：一是房屋交易信息不暢，交易行為不夠規(guī)范,，相關服務發(fā)展滯后,；二是對住房二級市場的宣傳推廣力度不夠；三是消費者在購房觀念上總想一步到位,，二手房并不作為首選目標,，對消費者的吸引力有限。

（七）,、建筑風格單一,。大部分房地產開發(fā)企業(yè)層次低，技術含量低,，開發(fā)樣式單一,，設計千篇一律,，缺少特色，造成建設檔次與新的城鎮(zhèn)發(fā)展不協(xié)調,。在經濟利益趨動下,，不顧規(guī)劃設計，在審批土地上多蓋樓,、少建綠地的情況嚴重,，大部分小區(qū)綠地都被小房、車庫擠占,，綠地面積根本達不到設計要求,。小區(qū)內配套設施不完善，缺乏統(tǒng)一標準,，比較落后,。

（八）物業(yè)管理滯后。我縣現有7家物業(yè)管理企業(yè),，8個小區(qū)實行物業(yè)管理,，普遍存在著管理不到位、發(fā)展滯后的問題,。大多物業(yè)公司是從開發(fā)公司派生出來的,，處在“誰開發(fā)、誰管理”的階段,，房地產開發(fā)商注重開發(fā),、銷售，忽視物業(yè)管理,，物業(yè)管理市場化運營沒有啟動,，缺乏競爭。各住宅小區(qū)的業(yè)主自治機制沒有建立,，關心小區(qū),、自覺參與的意識和氛圍沒有形成。

（九）非市場化動作依然存在,?！拔写ā薄ⅰ岸ㄏ蜷_發(fā)”等變相福利分的現象,、利用單位院內的土地新建聯建房內及城鄉(xiāng)結合部利用安置用地,、集體土地進行“小產權房”開發(fā)仍然存在，給我縣房地產消費市場造成了一定的的沖擊,。

三,、加快我縣房地產市場發(fā)展的建議

針對存在的問題，必須以科學發(fā)展觀為指導，把發(fā)展房地產業(yè)作為保障民生和改善民生,、推動大力培育和發(fā)展房地產業(yè)重要舉措來抓,。圍繞實現永興山水宜居的旅游城市的目標，加強宏觀指導,，完善發(fā)展規(guī)劃,，落實調控措施，確保市場供需大體平衡,，城鎮(zhèn)居民住房得到有效保障,，城市化率及縣城品位得到進一步提升。

（一）制定產業(yè)發(fā)展詳規(guī),。把房地產業(yè)發(fā)展納入縣經濟社會發(fā)展總體規(guī)劃,，作為保障和改善民生、推動經濟發(fā)展的支柱產業(yè)來抓,。圍繞經濟社會發(fā)展目標的總體建設布局,，制定城區(qū)房地產業(yè)發(fā)展規(guī)劃，落實建設項目和年度計劃,，確保房地產業(yè)有序推進,。健全房地產開發(fā)投資機制，引導外來企業(yè)和資本投資開發(fā),，不斷提高房地產業(yè)對經濟增長的貢獻率,。結合修編全縣總體規(guī)劃，盡快制定“__”住房建設規(guī)劃,，健全和完善住房建設片區(qū)詳細規(guī)劃,，為打造山水宜居的旅游城市、改善居民住房條件,、全面提升縣城建設品位提供有效保障。

（二)控制土地開發(fā)規(guī)模,。建議每年年初,，向社會公布本年度擬出讓土地計劃、具體的規(guī)劃設計條件,，做到有計劃地出讓,，并接受社會監(jiān)督；出讓土地量,，按每年開發(fā)12.5萬平方米左右(1280套）建筑面積來控制,，按照容積率1.5計算，共120畝土地,。同時,，房地產開發(fā)項目的規(guī)模應在4萬平方米以上，對不足4萬平方米的不予審批，項目控制模式為“組團-小區(qū)”式,，實行帶方案招標出讓,，開發(fā)方式上鼓勵在新區(qū)，住宅結構上鼓勵高層住宅建設,，主要是為充分考慮開發(fā)商的綜合實力,，確保小區(qū)品位的提升。在此基礎上,，政府采取有效措施,，沿每年基礎設施的投資方向合理儲備土地，土地的儲備量為建設用地量的10-15%,，用于產業(yè)用地和調控房地產市場,。

（三）控制單位自建住房。為滿足職工住房需求,，通過市場改善住房條件,，建設部、監(jiān)察部,、國土資源部聯合下發(fā)的建住房[__]196號《關于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強調,，“自本通知下發(fā)之日起，一律停止審批黨政機關集資合作建房項目,。嚴禁黨政機關,、公用事業(yè)單位利用職權或其影響，以任何名義,、任何方式搞集資合作建房,，超標準為本單位職工牟取住房利益?！币虼?，機關單位、公用事業(yè)單位住房改造要走法制化,、正規(guī)化軌道,。要樹立“要住房，找市場”的觀念,，杜絕新的住房實物分配和“委托代建”,、“定向開發(fā)”“聯合建房”等變相福利分房的現象。

（四）注重開發(fā)梯次結構,。一是完善房產開發(fā)布局結構,。以保障性住房建設為重點，加快廉租房,、啟動經濟適用房建設和普通商品住房建設步伐,，適時規(guī)劃建設一批現代化高層住宅小區(qū)，完善服務功能，提升城區(qū)住宅檔次和現代化水準,，努力構建相互促進,、互為補充的住房供應體系，滿足不同層次住房需求,。二是控制住房建設戶型結構,。控制普通商品房開發(fā)套型面積和價格,，保持中低價位住房市場適度供應量,。三是調整房產開發(fā)投資結構。制定房地產開發(fā)相關優(yōu)惠政策,，鼓勵和引導房地產開發(fā)企業(yè)擴大投資領域,，圍繞城市建設和服務業(yè)發(fā)展需要，主動投資商場,、賓館,、酒店等商業(yè)用房開發(fā)，帶動第三產業(yè)發(fā)展,。四是引導,、扶植物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，提高物業(yè)管理水平及服務質量,。

（五）優(yōu)化產業(yè)發(fā)展外部環(huán)境,。在房地產項目開發(fā)建設時，本著“誰受益,，誰服務”的原則,，供水、供電,、供氣,、廣電、郵電,、通訊,、電信部門必須將水網、電網等各種管網及通訊網絡設施統(tǒng)一鋪設至項目紅線,，并預留接口。政府要不斷加大投入,，著力改善道路,、交通等城市基礎設施，加強教育,、衛(wèi)生,、文化等民生工程建設，創(chuàng)造良好的人文居住環(huán)境，以吸引實力更強的房地企業(yè)來我縣投資,。

（六）破_解產業(yè)資金瓶頸,。受__年全球性金融危機及房產市場不景氣的影響，加劇了房地產企業(yè)資金的緊張,。政府要當好銀行與房地產企業(yè)之間的“紅娘”,，建立良好的組織平臺、運行平臺,、管理平臺,，形成政府、房地產企業(yè)和金融機構共同支持房地產業(yè)發(fā)展的完善的房地產金融體系,，促進銀企對接,，盤活開發(fā)商與銀行的資金鏈。

（七）培育龍頭企業(yè),。引導縣內房地產企業(yè)通過重組,、兼并、控股等多種方式實行強強聯手,，拓寬發(fā)展思路,，優(yōu)化管理模式，樹立品牌意識,，打造精品建設,，爭取做成一批有概念、有主題,、有規(guī)模的房地產項目,，同時要引進一批有實力的開發(fā)企業(yè)來我縣投資，帶動和推進我縣房地產市場的發(fā)展,，把我縣建設成全市最為適宜居住的縣城之一,。

（八）保障低收入家庭住房需求,。相關部門要加大廉租房的建設資金的籌集力度和啟動公共租賃房、經濟適用房建設，增加有效供給,，完善廉租房的租住、退出,、后期管理和公共服務制度,，建立健全以經濟適用房和廉租房制度為核心的住房保障體系，解決低收入困難家庭的住房問題,。

（九）積極發(fā)展住房二級市場和房屋租賃市場,。進一步促進住房二級市場和租賃市場發(fā)展，促進住房梯度消費,，引導居民的住房消費習慣,，形成合理的住房消費需求,，以推動我縣居民住房消費結構的優(yōu)化升級，使住房一,、二,、三級市場進入一個有效互補的良性循環(huán)。

（十)規(guī)范房地產市場,。一是加強房地產開發(fā)建設全程監(jiān)管,，加大整頓和規(guī)范房地產市場秩序的力度，堅持整頓與規(guī)范相結合,，嚴格按照國家相關文件要求,，加大執(zhí)法力度，全面完成房地產市場秩序的治理整頓工作,，規(guī)范房地產開發(fā)經營審批程序,，堅決杜絕或重點查處無資質或無效資質開發(fā)經營行為，為培育和規(guī)范房地產市場創(chuàng)造良好的外部環(huán)境,；二是建立市場預預警預報體系,。建立多部門參與的房地產市場預警預系統(tǒng)建，定期收集房地產市場的各項數據和信息,，認真做好房地產市場統(tǒng)計分析與市場發(fā)展形勢預測,，為政府宏觀調控，穩(wěn)定住房價格提供強有力的支持,，實現各種信息資源的快速傳遞和共享,，實現政府、企業(yè),、公眾的直接溝通和互動,。三是加強住調查，規(guī)劃期內完成全縣住房狀況普查,。(作者分別系縣建設局副局長,、房產局局長、縣房產局副局長）

房地產分析報告篇四

隨著我縣經濟的快速發(fā)展,，居民生活水平日益提高,，教育、住宅,、汽車,、通信已成為新的消費熱點，尤其是住宅消費成為民眾首選,。我縣的房地產業(yè)從開始,，受住房體制改革的刺激，市場消費得到實質性的啟動,，目前,，商品住房建設進入高潮，縣城區(qū)涌現了幸福家園,，榮裕國際新城等高檔次的住宅小區(qū),。__年，我縣房地產的主要行業(yè)稅費(營業(yè)稅,、企業(yè)所得稅,、土地增值稅、契稅)和土地出讓總收入突2億元,，占到全縣財政收入1/5,，房地產業(yè)已成為我縣經濟快速發(fā)展的支柱產業(yè)之一。為促進我縣房地產市場持續(xù)健康快速發(fā)展,，筆者對對全縣房地產市場現狀,、存在的問題等情況進行了調研，形成了一些認識與思考,。

一,、我縣房地產市場發(fā)展的現狀

(一)縣城基本概況。永興縣地處湖南省東南部,、郴州市北陲,，東鄰資興，南連蘇仙,，西靠桂陽,，北接安(安仁)耒(耒陽)，全縣轄8鎮(zhèn)17鄉(xiāng),，土地總面積為1979.4平方公里,，占湖南省土地總面積的0.93%，全縣人口63.85萬,，是郴州市人口第二大縣,，縣城區(qū)面積約14平方公里，城市化率達到36.75%,。根據__年統(tǒng)計數據表明,，我縣城區(qū)常住人口約12萬，城區(qū)戶籍約3萬戶,，城區(qū)現有居住建筑面積約240萬平方米,。

(二)房地產開發(fā)與發(fā)展情況。目前,，我縣三級資質開發(fā)企業(yè)有10家,，具有四級房地產開發(fā)企業(yè)有1家。近幾年我縣高品房年平均開發(fā)量達17.8萬平方米,。其中：__年開發(fā)量1.01萬平方米,，完成投資0.56億元,；__年開發(fā)量達14.7萬平方米，完成投資1.17億元,；__年19.69萬平方米,，完成投資2.21億元；__年開發(fā)量35.9萬平方米,，完成投資4.37億元,。__年1-6月份房地產開發(fā)投資3.43億元，房屋施工面積25.08萬平方米,，房屋新開工面積9.87萬平方米,，全縣商品房銷售面積6.78萬平方米。

(三)商品房銷售及價格情況：__年,，我縣商品房銷售面積1.1萬平方米,，住宅均價1193元/平方米；__年,，我縣商品房銷售面積14.4萬平方米,，住宅均價1269元/平方米；__年,，我縣商品房銷售面積12.2萬平方米,，住宅均價1316元/平方米；__年,，我縣商品房銷售面積15.9萬平方米,，住宅均價1380元/平方米；_x_,，1-6月縣城區(qū)普通住房均價為1458元/平方米,，電梯房均價為2350元/平方米，商業(yè)用房均價為4495元/平方米,。

1.需求方面分析：一是進城經商者和外出打工族的安居性需求,。隨著城鎮(zhèn)化的不斷推進及農村富余勞動力的轉移，不少農民進城先租房,，做點小本生意,，積累一定資金后，購買小面積居室或二手房,，以穩(wěn)定和改善生活,；外出打工人員賺錢后回鄉(xiāng)購房，這是欠發(fā)達地區(qū)大部分外出打工人員的中遠期目標,。二是居民改善居住條件的升級性需求,。三是收入水平的提高使居民住房消費能力逐步提高。四是消費觀念與時俱進,，對住房的要求也由過去的居家過日子向追求高質量生活轉變,，住房升級需求強烈,。五是儲蓄存款利率走低，國債發(fā)行量小,，股票投資風險大及房地產增值的作用逐步凸現背景下,，不少群眾將投資投向向房地產業(yè)。

2.成本方面分析：目前我縣多層住宅成本價在1100-1400元/平方米,，高層建筑成本價在1700-1900元/平方米左右。造成房價成本上漲的主要原因：一是土地價格上漲直接導致房地產價格整體走高,。近年來,，政府加強土地總量控制，實行統(tǒng)一公開拍賣,，土地交易價格節(jié)節(jié)攀升,。二是稅費增加推動成本上升。房地產方相關的稅費多達10多種,，且均有不同程度上漲,，增加了成本。三是建材價格及人工費等也在上漲,，也增加了商品房建筑成本,。鋼鐵、水泥等建筑材料價格不斷上升,，直接增加了商品房的建筑成本,，是導致房價上漲的一個原因。四是現在的房地產項目都是成片開發(fā),，品質不斷提高,，環(huán)境改善了，售后服務,、物業(yè)管理也跟進了,，都相應增加了商品房開發(fā)成本，從而拉動住房價格的上漲,。

二,、我縣房地產市場存在的主要問題

(一)市場不景氣。受國際金融危機和房地產周期性調整的雙重影響,，居民消費預期下降,，消費信心不足，觀望情緒濃厚,，對高層建筑的電梯維修更換,、供水供電等不可預測因素和環(huán)境配套檔次存在顧慮，加之到縣外購房者的外流量增多,，導致我縣銷售進度放緩,，銷售面積減少,，部分樓盤特別是高層建筑銷售狀況低迷。

(二)總體規(guī)劃滯后,。在開發(fā)建設過程中,，存在著盲目開發(fā)現象。占地混亂,，沒有統(tǒng)一劃分區(qū)域,，不少所謂的住宅小區(qū)建筑規(guī)模小，檔次低,、環(huán)境差,。用地的規(guī)劃布局不合理，商業(yè)區(qū)和生活區(qū)混雜,，缺乏層次感,。

(三)樓盤戶型比例不盡合理。目前,，我縣房產市場上的住房主要以90平米-140平米的戶型為主,，而小戶型的住房為數較少，不能滿足中低收入家庭的購房需求,。因為大戶型的房屋結構其開發(fā)成本較小戶型來說要低,，開發(fā)利潤空間大，開發(fā)商不愿意建造小戶型住宅,。

(四)資金鏈緊張,。房地產屬于典型的資本密集型產業(yè)，資金投入量大,，建設周期長,。而我縣房地產開發(fā)企業(yè)大都是小企業(yè)，自有資金少,，以期房預售為主,，主要依靠滾動發(fā)展。在房地產銷售旺季,，房屋銷售順暢,，資金回籠快，擴大投資呈良性發(fā)展趨勢,；但在銷售淡季,，特別是受__年金融危機的影響和市場不景氣，商品房銷售面積和銷售額增速明顯放緩,，資金周轉困難,，賴以發(fā)展的資金鏈受到了較大的影響。

(五)房地產開發(fā)企業(yè)實力不強。我縣的房地產開發(fā)企業(yè)從九十年代初期的1家發(fā)展到現在的11家,，以前大的項目都是外地企業(yè)來投資的,，目前只有浴榮國際新城、昌興花園等具有一定規(guī)模的住宅小區(qū)是縣內開發(fā)企業(yè)開發(fā)的,?？偟膩碚f，縣內房地產企業(yè)規(guī)模小,、實力不強,，開發(fā)產品品位不高。

(五)住房二級市場不夠活躍,。近年來,，我縣住房二級市場(二手房交易市場)的交易量較以往有所增加。但我縣住房二級市場相對來說還是發(fā)展緩慢,，對住房一級市場的調節(jié)作用不大。主要原因：一是房屋交易信息不暢,，交易行為不夠規(guī)范,，相關服務發(fā)展滯后；二是對住房二級市場的宣傳推廣力度不夠,；三是消費者在購房觀念上總想一步到位,，二手房并不作為首選目標，對消費者的吸引力有限,。

(七),、建筑風格單一。大部分房地產開發(fā)企業(yè)層次低,，技術含量低,，開發(fā)樣式單一，設計千篇一律,，缺少特色,，造成建設檔次與新的城鎮(zhèn)發(fā)展不協(xié)調。在經濟利益趨動下,，不顧規(guī)劃設計,，在審批土地上多蓋樓、少建綠地的情況嚴重,，大部分小區(qū)綠地都被小房,、車庫擠占，綠地面積根本達不到設計要求,。小區(qū)內配套設施不完善,，缺乏統(tǒng)一標準，比較落后。

(八)物業(yè)管理滯后,。我縣現有7家物業(yè)管理企業(yè),，8個小區(qū)實行物業(yè)管理，普遍存在著管理不到位,、發(fā)展滯后的問題,。大多物業(yè)公司是從開發(fā)公司派生出來的，處在“誰開發(fā),、誰管理”的階段,，房地產開發(fā)商注重開發(fā)、銷售,，忽視物業(yè)管理,，物業(yè)管理市場化運營沒有啟動，缺乏競爭,。各住宅小區(qū)的業(yè)主自治機制沒有建立,，關心小區(qū)、自覺參與的意識和氛圍沒有形成,。

(九)非市場化動作依然存在,。“委托代建”,、“定向開發(fā)”等變相福利分的現象,、利用單位院內的土地新建聯建房內及城鄉(xiāng)結合部利用安置用地、集體土地進行“小產權房”開發(fā)仍然存在,，給我縣房地產消費市場造成了一定的的沖擊,。

三、加快我縣房地產市場發(fā)展的建議

針對存在的問題,，必須以科學發(fā)展觀為指導,，把發(fā)展房地產業(yè)作為保障民生和改善民生、推動大力培育和發(fā)展房地產業(yè)重要舉措來抓,。圍繞實現永興山水宜居的旅游城市的目標,，加強宏觀指導，完善發(fā)展規(guī)劃,，落實調控措施,，確保市場供需大體平衡，城鎮(zhèn)居民住房得到有效保障,，城市化率及縣城品位得到進一步提升,。

(一)制定產業(yè)發(fā)展詳規(guī)。把房地產業(yè)發(fā)展納入縣經濟社會發(fā)展總體規(guī)劃,，作為保障和改善民生,、推動經濟發(fā)展的支柱產業(yè)來抓,。圍繞經濟社會發(fā)展目標的總體建設布局，制定城區(qū)房地產業(yè)發(fā)展規(guī)劃,，落實建設項目和年度計劃,，確保房地產業(yè)有序推進。健全房地產開發(fā)投資機制,，引導外來企業(yè)和資本投資開發(fā),，不斷提高房地產業(yè)對經濟增長的貢獻率。結合修編全縣總體規(guī)劃,，盡快制定“__”住房建設規(guī)劃,，健全和完善住房建設片區(qū)詳細規(guī)劃，為打造山水宜居的旅游城市,、改善居民住房條件,、全面提升縣城建設品位提供有效保障。

(二)控制土地開發(fā)規(guī)模,。建議每年年初,，向社會公布本年度擬出讓土地計劃、具體的規(guī)劃設計條件,，做到有計劃地出讓,，并接受社會監(jiān)督；出讓土地量,，按每年開發(fā)12.5萬平方米左右(1280套)建筑面積來控制,，按照容積率1.5計算,，共120畝土地,。同時，房地產開發(fā)項目的規(guī)模應在4萬平方米以上,，對不足4萬平方米的不予審批,，項目控制模式為“組團-小區(qū)”式，實行帶方案招標出讓,，開發(fā)方式上鼓勵在新區(qū),，住宅結構上鼓勵高層住宅建設，主要是為充分考慮開發(fā)商的綜合實力,，確保小區(qū)品位的提升,。在此基礎上，政府采取有效措施,，沿每年基礎設施的投資方向合理儲備土地,，土地的儲備量為建設用地量的10-15%，用于產業(yè)用地和調控房地產市場,。

(三)控制單位自建住房,。為滿足職工住房需求，通過市場改善住房條件，建設部,、監(jiān)察部,、國土資源部聯合下發(fā)的建住房[__]196號《關于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強調，“自本通知下發(fā)之日起,，一律停止審批黨政機關集資合作建房項目,。嚴禁黨政機關、公用事業(yè)單位利用職權或其影響,，以任何名義,、任何方式搞集資合作建房，超標準為本單位職工牟取住房利益,?！币虼耍瑱C關單位,、公用事業(yè)單位住房改造要走法制化,、正規(guī)化軌道。要樹立“要住房,，找市場”的觀念,，杜絕新的住房實物分配和“委托代建”、“定向開發(fā)”“聯合建房”等變相福利分房的現象,。

(四)注重開發(fā)梯次結構,。一是完善房產開發(fā)布局結構。以保障性住房建設為重點,，加快廉租房,、啟動經濟適用房建設和普通商品住房建設步伐，適時規(guī)劃建設一批現代化高層住宅小區(qū),，完善服務功能,，提升城區(qū)住宅檔次和現代化水準，努力構建相互促進,、互為補充的住房供應體系,，滿足不同層次住房需求。二是控制住房建設戶型結構,?？刂破胀ㄉ唐贩块_發(fā)套型面積和價格，保持中低價位住房市場適度供應量,。三是調整房產開發(fā)投資結構,。制定房地產開發(fā)相關優(yōu)惠政策，鼓勵和引導房地產開發(fā)企業(yè)擴大投資領域,，圍繞城市建設和服務業(yè)發(fā)展需要,，主動投資商場,、賓館、酒店等商業(yè)用房開發(fā),，帶動第三產業(yè)發(fā)展,。四是引導、扶植物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展,，提高物業(yè)管理水平及服務質量,。

(五)優(yōu)化產業(yè)發(fā)展外部環(huán)境。在房地產項目開發(fā)建設時,，本著“誰受益,，誰服務”的原則，供水,、供電,、供氣、廣電,、郵電,、通訊、電信部門必須將水網,、電網等各種管網及通訊網絡設施統(tǒng)一鋪設至項目紅線,，并預留接口。政府要不斷加大投入,，著力改善道路,、交通等城市基礎設施，加強教育,、衛(wèi)生,、文化等民生工程建設，創(chuàng)造良好的人文居住環(huán)境,，以吸引實力更強的房地企業(yè)來我縣投資,。

(六)破_解產業(yè)資金瓶頸,。受__年全球性金融危機及房產市場不景氣的影響,，加劇了房地產企業(yè)資金的緊張。政府要當好銀行與房地產企業(yè)之間的“紅娘”,，建立良好的組織平臺,、運行平臺、管理平臺,，形成政府,、房地產企業(yè)和金融機構共同支持房地產業(yè)發(fā)展的完善的房地產金融體系，促進銀企對接,，盤活開發(fā)商與銀行的資金鏈,。

(七)培育龍頭企業(yè),。引導縣內房地產企業(yè)通過重組、兼并,、控股等多種方式實行強強聯手,，拓寬發(fā)展思路，優(yōu)化管理模式,，樹立品牌意識,，打造精品建設，爭取做成一批有概念,、有主題,、有規(guī)模的房地產項目，同時要引進一批有實力的開發(fā)企業(yè)來我縣投資,，帶動和推進我縣房地產市場的發(fā)展,，把我縣建設成全市最為適宜居住的縣城之一。

(八)保障低收入家庭住房需求,。相關部門要加大廉租房的建設資金的籌集力度和啟動公共租賃房,、經濟適用房建設，增加有效供給,，完善廉租房的租住,、退出、后期管理和公共服務制度,，建立健全以經濟適用房和廉租房制度為核心的住房保障體系,，解決低收入困難家庭的住房問題。

(九)積極發(fā)展住房二級市場和房屋租賃市場,。進一步促進住房二級市場和租賃市場發(fā)展,，促進住房梯度消費，引導居民的住房消費習慣,，形成合理的住房消費需求,，以推動我縣居民住房消費結構的優(yōu)化升級，使住房一,、二,、三級市場進入一個有效互補的良性循環(huán)。

(十)規(guī)范房地產市場,。一是加強房地產開發(fā)建設全程監(jiān)管,，加大整頓和規(guī)范房地產市場秩序的力度，堅持整頓與規(guī)范相結合,，嚴格按照國家相關文件要求,，加大執(zhí)法力度，全面完成房地產市場秩序的治理整頓工作,，規(guī)范房地產開發(fā)經營審批程序,，堅決杜絕或重點查處無資質或無效資質開發(fā)經營行為,，為培育和規(guī)范房地產市場創(chuàng)造良好的外部環(huán)境；二是建立市場預預警預報體系,。建立多部門參與的房地產市場預警預系統(tǒng)建,，定期收集房地產市場的各項數據和信息，認真做好房地產市場統(tǒng)計分析與市場發(fā)展形勢預測,，為政府宏觀調控,，穩(wěn)定住房價格提供強有力的支持，實現各種信息資源的快速傳遞和共享,，實現政府,、企業(yè)、公眾的直接溝通和互動,。三是加強住調查,，規(guī)劃期內完成全縣住房狀況普查。(作者分別系縣建設局副局長,、房產局局長,、縣房產局副局長)

房地產分析報告篇五

xx年至20**年全縣共發(fā)生各類煤礦生產安全事故25起，死亡31人,，百萬噸死亡率達8.86%,，直接經濟損失138.45萬元。

二,、當前煤礦安全生產存在的主要問題

當前煤礦安全生產存在的主要問題表現在以下幾個方面：

1,、從事故類別分析，3年中國共產黨發(fā)生頂板事故23起,，死亡了24人,，分別占3年事故總數的92%和77.4%;其中瓦斯事故是自1994年我縣官溝煤礦發(fā)生瓦斯爆炸，xx年后又一起重大的瓦斯爆炸,。頂板事故突出,，瓦斯事故再次發(fā)生，說明全縣煤礦安全生產工作重點沒有抓到位,，預防頂板事故和瓦斯事故的措施沒有到位,。

2、從事故的性質分析,，3年25起事故均是責任事故,，事故的發(fā)生都是由于企業(yè)人員“三違”造成的,，說明我縣煤礦行業(yè)從業(yè)人員安全教育滯后,，安全素質普遍較低，自我防護意識較差,，遵守安全生產法律法規(guī)的自覺性不強,。

3,、從事故發(fā)生的原因分析，頂板事故發(fā)生的主要原因客觀上由于全縣煤礦基礎條件差,，井巷布局不合理,，安全投入不夠。主觀上是由于工人在工作中支護不到位,、或者是支護不及時造成的,；有的是處理危巖時，措施,、方法不合理造成的,；有的是支護材料不合要求造成的。在瓦斯事故中存在的主要問題是瓦檢員配備不足,，責任心不強,，檢查不及時，沒有及時跟班作業(yè),，井下電器有失爆現象,；煤礦樹枝狀開采還未根本杜絕，通風狀況還不是非常良好,，瓦斯很容易產生突然集聚,，造成瓦斯事故的發(fā)生。從分析來看,，事故歸根到底均是由于直接操作者不按照煤礦安全生產操作規(guī)程或者是企業(yè)沒有制定切合實際的,、詳細的、科學的操作規(guī)程,，致使從業(yè)人員有章不循或無章不循,，企業(yè)的管理人員又嚴重不負責，加之本身基礎條件差,，致使事故多發(fā),。

4、從事故發(fā)生的時間分析,，25起事故當中,，在上午10:30(含10:30)以前發(fā)生的僅有3起，而10:30以后發(fā)生的占22起,，也就是說在企業(yè)現場管理人員要下班,、或者已經下班、或者現場管理人員沒有跟班作業(yè)致使安全生產事故發(fā)生,。說明了企業(yè)的現場管理責任不落實,，監(jiān)督不到位，工人乘機違章操作,。這也是我們總結,、分析事故以前所忽視的,。

5、從事故發(fā)生的年度分析,，3年中以20xx年發(fā)生的事故最多,，也就是在煤礦行業(yè)效益明顯、搶生產,、爭利益的時候容易發(fā)生安全事故,，說明了企業(yè)老板仍然存在著重生產、輕安全的老問題,。

三,、對策措施

1、進一步提高煤礦安全生產的認識,，牢固樹立安全第一的思想,。

煤礦安全生產關系到人民群眾的生命財產安全，關系改革發(fā)展和社會穩(wěn)定大局,。搞好煤礦安全生產工作,，切實保障人民群眾的生命財產安全，體現了最廣大人民群眾的根本利益,，反映了先進生產力的發(fā)展要求和先進文化的前進方向,。做好安全生產工作是全面建設小康社會、統(tǒng)籌經濟社會全面發(fā)展的重要內容,，是實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的組成部分,，是政府履行社會管理職能的基本要求。全縣各級各部門一定要把安全生產作為一項長期艱巨的任務,，警鐘長鳴,，常抓不懈，克服厭戰(zhàn),、麻痹,、僥幸心理，充分認識加強煤礦安全生產工作的重要意義和現實緊迫性,，動員全社會力量,，齊抓共管，全力推進,。特別是各煤礦企業(yè)要牢固樹立安全第一的思想,，從安全生產的投入、教育培訓,、現場管理等各個方面入手,，努力提高企業(yè)安全管理水平和員工素質，真正做到生產安全，減少傷亡事故的發(fā)生,。

2,、堅決貫徹國家安監(jiān)局5號令,，努力提高煤礦安全生產水平,。

國家安監(jiān)局5號令對煤礦安全生產基本條件做了明確的規(guī)定。我縣煤礦由于大多開采的是極薄的煤層,，井巷布局多數不合理,，提升運輸、開采,、通風設備設施較為落后,，雖通過去年停產整頓，但企業(yè)改變不大,。為此,，縣煤炭、安監(jiān)部門和產煤鄉(xiāng)鎮(zhèn)進一步加強煤礦安全監(jiān)督管理,，促進煤礦企業(yè)按照國家安監(jiān)局5號令要求,，進一步加大投入，全面改善企業(yè)的軟,、硬件設施,，特別是在提升運輸、通風,、排水設備設施等方面要進一步加大投入,，同時要堅決克服地方保護主義，對不符合條件的要堅決關停,，從而努力改變企業(yè)安全生產的條件,。

3、狠抓安全培訓,，努力提高企業(yè)管理人員和從業(yè)人員的安全意識,。

當前從煤礦安全生產存在的問題來看，主要表現為企業(yè)的

管理人員安全知識潰乏,，在具體的安全生產管理中失誤較多,，不能夠根據煤礦的實際情況做出具體的、科學的安排部署,，而從業(yè)人員自身素質較低,，自我防護意識較差，“三違”現象嚴重,，為此做好企業(yè)管理人員和從業(yè)人員的安全培訓顯得尤為重要,。一是縣煤礦行業(yè)主管部門和安全生產綜合監(jiān)督管理部門要依法強化對生產經營單位的主要負責人和安全管理人員及特種作業(yè)人員的培訓工作，強化對《安全生產法》等法律法規(guī)和煤礦安全生產規(guī)程的宣傳教育，使取得資格和實際管理水平形成統(tǒng)一,，真正提高煤礦管理人員的安全管理水平；二是煤礦企業(yè)自身要加強對從業(yè)人員的培訓,、教育，特別是要針對各自煤礦的實際情況按照操作規(guī)程逐條逐款培訓到位,，真正使工人既熟悉井下開拓布局情況,，又真正能夠做到遵章守紀，不違規(guī)操作,，確保生產安全,。從而降低傷亡事故的發(fā)生。

4,、嚴格各項制度的落實,，降低傷亡事故的發(fā)生。

調查分析報告范文（二）

一,、提出問題

現在電視上都在放關于節(jié)能的廣告,，經過這幾年來的改革，,，節(jié)是節(jié)了一點,，但是還有很多人沒有養(yǎng)成節(jié)能的習慣。今天我們來看看,，不節(jié)能的結果,，一直想現在這樣，我們唯一的家園―地球會怎么樣吧,！

二,、調查方法

通過電視、書籍,、網絡,、中國日報、慈溪日報,、寧波晚報等書籍中獲取知識和情況,！

去訪問對這一方面有一些成就的人。

搜集一些有關節(jié)能的數據或者一些節(jié)能的小妙招,。

三,、調查過程

雖然廣告中一直放節(jié)能,，但是，還有許多人總是“看熱鬧”,，心里總是想：反正地球那么大,，用也用不完。就是有這樣的人,，地球才會哭泣,，才會環(huán)境越來越差。讓我們來看看一份處于xx年的調查報告：據統(tǒng)計在一個小時里,，一滴水可以寄到3,。6公斤一個月可以集2.6噸,，這些水足可以給予一個人一個月的花銷,，可見，一滴水的浪費都是不應有的,。至于連續(xù)流的小水流,，每一個小時可以積水17公斤，每個月可以積水12噸,，嘩嘩想的大水流每個小時可以積水670公斤,，每個月可以積水482噸。所以,，節(jié)約用水要從點點滴滴做起,，一滴水也很有用。

四,、節(jié)能小妙招

看到這里,，你們一定在想：我們這些小孩子用什么很大的影響。你們錯了,，只有使用一些小妙招,，也可以節(jié)省一大筆花銷的。如：開空調時開到26度,，因為這樣可以省電,，如果25度用的電量就是26的兩倍。像這樣的小妙招很多,，就是沒有發(fā)現,。

調查分析報告范文（三）

當前，正處于轉變發(fā)展方式,、加快產業(yè)升級的關鍵階段,。律師業(yè)是調整產業(yè)結構、調節(jié)社會關系,、規(guī)范經濟運行,、改善投資環(huán)境,、推動轉型升級、實現科學發(fā)展的一支重要力量,。近期,，按照市委李宏鳴書記的批示要求，我們對全市律師業(yè)發(fā)展現狀及發(fā)展趨勢進行了專題調研和思考,。

一,、不斷發(fā)展的律師業(yè)

改革開放三十年來，特別是近年來,，在社會經濟快速發(fā)展的宏觀背景下,，我市律師業(yè)不斷發(fā)展壯大，隊伍素質不斷增強,，服務質量不斷提升,，律師業(yè)促進經濟社會發(fā)展、維護社會穩(wěn)定的作用進一步顯現,。

(一)律師隊伍不斷壯大,，結構日趨優(yōu)化。全市有律師執(zhí)業(yè)機構36家,，其中律師事務所29家(合伙所20家,，個人所9家)，公司律師事務部1家,，法律援助中心6家,；行業(yè)從業(yè)人員326人，其中執(zhí)業(yè)律師208名,，公司律師5名,，法律援助律師12人，實習律師66人,，行業(yè)內勤人員36人,。執(zhí)業(yè)律師人數與xx年相比，增加32%,，94.7%的律師擁有本科以上學歷,。全市律師事務所分布概況也從原來的規(guī)模小、人員少的格局,，逐步轉變成中等規(guī)模所帶頭,，幾強并立的新局面，市直的拂曉所已達17人,，全市擁有10名律師以上的律師所已達到10家,。拂曉、三聯,、黃淮等3家律師事務所入選全省律師事務所50強,，山石律師事務所成為皖北地區(qū)唯一一家具有承辦破產案件資格的律師事務所,。同時，律師事務所的基礎建設和律師辦公現代化條件都有了明顯的`改觀,，律師隊伍發(fā)展勢頭良好,。

(二)業(yè)務規(guī)模逐年提升，領域不斷拓展,。近年來,，律師辦案數量和業(yè)務收費年均增長均在10%以上。xx年1-8月份,，共辦理各類案件2222件,，業(yè)務收費425萬元，擔任法律顧問375家,，同比分別增長14.65%,、8.6%、19.4%,。業(yè)務領域已涉及股權轉讓,、對外商貿,、破產重組,、知識產權、金融證券,、勞動爭議和房地產等各類民商事糾紛,，基本覆蓋經濟社會生活各領域。

(三)職能作用逐漸彰顯,，服務水平不斷提高,。一是廣大律師積極服務黨委、政府中心工作,。3年來,，為各級政府依法行政、依法決策提供服務,、為市重點工程提供法律意見,、審查招商引資協(xié)議、代理政府參與訴訟,、為國企改制涉法事務提供咨詢意見等420余件次,。二是廣大律師不斷關注重點地區(qū)、重點人群,、重點領域,，積極為保障和改善民生服務。律師積極參與法律服務進社區(qū),、進鄉(xiāng)村活動,，律師服務不斷向社區(qū),、鄉(xiāng)村延伸，3年來全市律師參與義務法律咨詢150余場次,；努力滿足進城務工人員,、困難職工群眾等弱勢群體的法律需求，不斷擴大律師法律援助覆蓋面,，每位執(zhí)業(yè)律師每年都按規(guī)定完成2件以上法律援助案件,；積極關注城市建設、拆遷安置補償,、就業(yè),、就學、就醫(yī),、社會保障等民生熱點,，為人民群眾最關心、最現實利益問題提供了及時便捷的法律服務,。三是律師積極為維護社會穩(wěn)定服務,。3年來律師參加涉法信訪1112人次，陪同各級領導接訪135次,，累計接待上訪群眾1萬余人次,，參與糾紛調解化解矛盾3900余件，參與涉法涉訴案件積案130余件,，有效地維護了社會和諧穩(wěn)定,。

(四)監(jiān)督管理持續(xù)加強，律師社會地位不斷提高,。近年來,，我們先后在律師隊伍中開展了社會主義法治理念教育、“中國特色社會主義法律工作者”主題教育實踐活動,、律師隊伍集中教育整頓,、“律師隊伍警示教育”等專項活動，不斷強化對律師隊伍的政治思想教育,、執(zhí)業(yè)道德與執(zhí)業(yè)紀律教育,；積極開展便民服務，改進服務水平,，提升服務能力,，不斷推動律師“法律服務提升年”、律師“進萬村”大服務,、“律師事務所內部管理規(guī)范建設年”,、“千名律師解千難”等服務活動深入開展；積極轉變考核管理方式,，推行信息公開和網上監(jiān)督,，不斷推進管理體制創(chuàng)新,，努力健全監(jiān)督機制、誠信機制,、獎懲機制,、培訓教育機制等長效機制，重視與支持發(fā)揮市律協(xié)行業(yè)管理優(yōu)勢和律師事務所的自律性管理,；不斷加強和改進律師黨建工作,，市律師協(xié)會成立了黨總支，全市律師黨支部8個,，聯合支部5個,，實現了黨建全覆蓋，目前,，全市共有律師黨員66名,，占執(zhí)業(yè)律師的31.9%;律師作用得到了各級黨委政府的高度重視和社會公眾的承認，近年來,，先后有9名律師被選為市,、縣區(qū)兩級人大代表、政協(xié)委員,，陳晨律師再次當選省人大代表,，律師代表、委員都能發(fā)揮自己的職業(yè)優(yōu)勢,，認真履行職責,，積極獻言獻策，參政議政,，今年提交各類議案8起。

二,、律師業(yè)發(fā)展中存在的缺陷和問題

(一)社會對律師的職能作用認識度不足,。有調查顯示，社會各界對律師制度的性質,、律師職業(yè)的價值,、律師工作的效用存在領導認同偏差、公眾認知偏移和自身認識偏離等問題,。主要誤區(qū)：認為律師僅是以利益為紐帶的社會法律工作者,，承認其社會服務價值而忽視其在衡平社會利益關系、推進民主法治建設方面蘊含的政治價值,；認為律師就是“收人錢財,、替人消災”，甚至認為律師是居于政府對立面替“刁民”說話的“麻煩制造者”,，忽略其作為黨和政府與普通百姓之間的橋梁紐帶對社會關系調整所能發(fā)揮的疏導平衡作用,；認為律師只是幫助“打官司”的訴訟活動參與者,，而忽視其對于經濟社會生活所特有的風險防范、糾紛調處價值,；政府部門普遍將律師業(yè)歸類于普通中介服務機構,，而未作為知識密集型的高端服務業(yè)予以重視扶持。

(二)律師執(zhí)業(yè)環(huán)境有待改善,。一是律師執(zhí)業(yè)會見難,、閱卷難、調查取證難這三難問題依然存在,。由于《律師法》同有關法律的現實沖突,，以及實踐執(zhí)行中紅頭文件、上級規(guī)定大于法現象的存在,，有關部門認為律師提前介入對案件辦理會有不利影響等問題,，律師的很多合法權利得不到行政機關和司法機關的認可。各級人大,、司法部門對律師會見權利均出臺規(guī)定予以保障,，但在實踐過程中，律師的偵查階段會見難一直存在,，具體經辦人員往往以各種理由推諉責任,、拖延會見，即使會見了,，律師受到的不當干預和限制也較多,，使會見流于形式；在辦理刑事案件的過程中,，有關部門在庭審前提供查閱的案卷總是有所保留,，律師查閱卷宗材料的權利得不到實際保障；新《律師法》雖然確定律師調查取證不再需要經過“有關單位和個人的同意”,，但卻未對有關單位和個人不配合律師調查的處理作出相應規(guī)定,，由于缺乏相關的制度保障，律師調查取證時有關人員不予配合的情況依然普遍存在,。二是侵害律師人身權利的情況時有發(fā)生,，律師合法的執(zhí)業(yè)權利得不到切實的保障。律師在司法實踐中存在司法歧視,，律師無法完全行使應有的權利,；有關部門缺乏對律師必要的保障措施，律師的易受到人身威脅和攻擊,；律師執(zhí)業(yè)風險大,，雷區(qū)多，廣大律師對辦理刑事案件存在顧慮。三是法律服務市場缺乏有效監(jiān)管,。目前按照規(guī)定,，可以提供有償法律服務的有執(zhí)業(yè)律師和基層法律服務工作者兩只隊伍，其他人員不得提供有償法律服務,。但實際上,，由于法律規(guī)定的缺失、相關配置措施的不完善,、有關部門之間協(xié)調不夠,，冒充律師執(zhí)業(yè)的事情時有發(fā)生，以公民代理身份提供有償法律服務的情況較為普遍,，擾亂了法律服務市場,。當前，司法行政機關和律師協(xié)會只能對律師和律師事務所的執(zhí)業(yè)行為進行有效監(jiān)管,，很難對其他冒充律師執(zhí)業(yè)的或以公民代理身份提供有償法律服務的人員進行監(jiān)管,，特別是新律師法刪去了司法行政機關對違法提供有償法律服務人員進行處罰的規(guī)定，更增加了監(jiān)管的難度,。

(三)綜合能力難以支撐法律服務的有效需求,。我市每萬人擁有執(zhí)業(yè)律師數僅為0.3，遠低于全國和全省平均數,，辦案總量和業(yè)務收費均在全省排名靠后,，xx年業(yè)務收費僅占全省2%左右；法律服務市場總體規(guī)模較小,，缺乏有效的拓展途徑,，律師事務所規(guī)模相對偏小，管理粗放,，缺乏善于創(chuàng)造社會需求,、業(yè)內差異競爭、業(yè)務錯位發(fā)展的特色所,、品牌所,，綜合競爭力弱。人才流失情況較為嚴重,，全市律師業(yè)務平均收費同全省相比偏低，而且業(yè)內收入極不均衡,，以xx年為例,，10%的律師收入在10萬以上，70%的律師收入不足5萬,，其中30%的不足2萬,，不少新律師和年輕律師在激烈的競爭中難以堅持而轉行，同時還有一些業(yè)務較好的律師受發(fā)達地區(qū)的吸引而流出執(zhí)業(yè),。據統(tǒng)計,，每年約有5-10%的律師選擇轉行擇行或流出執(zhí)業(yè),，80%的年輕律師坦言公務員職業(yè)對他們更有吸引。

(四)律師隊伍的素質和整體形象有待于進一步提升,。個別律師執(zhí)業(yè)思想不正,，業(yè)務水平不高，辦案過程中存在一定的違規(guī)行為,，嚴重影響了律師行業(yè)的整體形象,；受競爭壓力的影響，部分律師注重經濟效益和短期效益,，忽視了社會效益和長期效益,，對公益案件和公益事業(yè)不熱心，對政治業(yè)務學習不積極,；對律師業(yè)的宣傳不到位,，社會對律師作用不明了，缺乏對律師業(yè)發(fā)展的獎勵和支持措施,。

三,、發(fā)展壯大律師業(yè)的建議

發(fā)展壯大律師業(yè)，要堅持拓展與規(guī)范并舉,，圍繞服務經濟發(fā)展和維護社會穩(wěn)定兩個主題,，在黨委政府及有關部門的大力扶持下，建設一支高素質,、專業(yè)化的法律服務隊伍,，拓展法律服務業(yè)務領域、完善法律服務管理體制,，努力構建一個主體明確,、功能完備、秩序規(guī)范,、管理科學的法律服務體系,。

(一)切實加強黨委、政府對律師工作的領導和支持,。律師制度是社會主義法律制度的重要組成部分,，律師隊伍是黨和人民可以信賴的隊伍。作為反映社會進步,、法治完善程度的重要指標,，目前我市萬人擁有律師比僅為0.3，遠低于全省1.1,，全國1.23的水平,。按近三年我市律師平均增速10%預測，到我市萬人律師比僅能達0.78左右。因此,，加快壯大律師業(yè)不僅是行業(yè)發(fā)展問題,，也是牽動全局的政治任務。各級黨委,、政府應將律師工作放到更加重要的位置,，出臺各項優(yōu)惠支持政策和措施，切實解決制約律師業(yè)發(fā)展的瓶頸問題,。

(二)引導扶持律師在服務發(fā)展中激活法律需求,。律師作為市場主體，必須全力以赴加快發(fā)展,，責無旁貸滿足需求,，千方百計拓展領域。但由于產業(yè)體系發(fā)育不全,，市場需求培育不足,，業(yè)態(tài)布局尚未成熟，政府導向與政策扶持不可或缺,。一是強化政府法律事務服務,。建立健全市、縣(區(qū)),、鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)三級政府法律顧問網絡,，其中市、縣(區(qū))兩級組建政府法律顧問團,，政府部門及鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)建立法律顧問制度,，發(fā)揮社會資源優(yōu)勢，節(jié)約政府行政成本,，提高依法決策水平,，增強風險防范能力，促進法治政府建設,，實現拓展律師業(yè)務與提高行政效率的雙贏,。二是深化企業(yè)法律顧問工作。引導企業(yè)建立常年法律顧問制度,，深化“企業(yè)法律體檢”制度,，增強“預防保健”意識，加大法律服務投資,，力爭規(guī)模以上企業(yè)率先實現全覆蓋,，重點骨干企業(yè)和困難企業(yè)可在工業(yè)扶持基金中適當補貼。通過政府引導與市場培育,，讓律師在企業(yè)治理、要素配置、項目建設,、金融服務,、勞動關系、涉外商貿,、破產重組、知識產權、環(huán)境保護等領域展露身手,。三是建立重點項目法律顧問制度,。要求律師為招標采購、合同審查,、商業(yè)談判,、征地拆遷及項目管理、融資保險等提供全程服務,。四是優(yōu)化農村法律服務,。深化完善“一村一顧問”制度，為新農村建設提供法律保障,。各級政府可在新農村建設資金中設立村級法律顧問獎勵經費,，明確標準、分類獎補,，滿足農村法律需求,，強化農村法治保障。同時借鑒外地經驗,，在村莊整治,、農房改造、土地流轉等政府主導項目中,，建立律師強制介入制度,，由律師負責項目法律論證，草擬審查合同,，出具法律意見書,，實現關口前置，降低法律風險,。

(三)采取多項措施,，優(yōu)化法律服務市場環(huán)境。一是加大法律實施監(jiān)督,，切實解決困擾律師的三難問題,。由人大牽頭，組織公安,、法院,、檢察院,、司法局、工商,、房地產等有關部門,，共同出臺貫徹律師法、落實律師執(zhí)業(yè)權利的相關措施,，切實監(jiān)督落實,，解決律師會見難、閱卷難,、調查取證難等問題,；二是加強法律服務市場監(jiān)管，打擊假冒律師執(zhí)業(yè)的違法行為,，制止違法提供有償法律服務的行為,。司法行政部門與法院、公安,、檢察等有關部門建立協(xié)調處置機制,，落實律師從事訴訟活動的身份審查制度，對公民從事訴訟代理資格進行適當審查,，加大對假冒律師執(zhí)業(yè)行為的打擊處罰力度,；三是廣泛宣傳律師法、律師作用,。充分利用電視,、廣播、報刊,、網絡,、簡報等媒體，加大對律師的宣傳力度,，積極表彰優(yōu)秀律師,，讓社會公眾了解律師制度，支持律師執(zhí)業(yè),；四是切實保障律師的合法執(zhí)業(yè)權利和人身權利,。對阻礙律師合法執(zhí)業(yè)的違法行為，對律師進行人身威脅和人身攻擊的,，公安,、法院、檢察等有關部門要采取有力措施,，予以堅決制止和處罰,；條件合適的法庭，應建立律師出庭專用通道或庭審后允許律師先行離庭,，防止律師受到情緒激動的對方當事人的侮辱和圍攻,。

(四)積極采取措施,，充分發(fā)揮律師在維護社會穩(wěn)定中的作用。一是探索建立律師參與社會穩(wěn)定風險評估工作,。政府在執(zhí)行重大決策,、重大事項以及其他關系民生的行政行為前，應當邀請律師參與社會穩(wěn)定風險評估工作,，律師要積極參與和配合；二是做好律師參與涉法信訪案件的接待和保障工作,。要完善制度和措施,，涉法信訪案件必須邀請律師參與，領導信訪接待律師要全程參與,，重大疑難信訪案件的法律論證必須有律師參與,，并建立律師參與涉法信訪案件的經費保障制度，由市財政對律師參與信訪案件的補貼進行保障,；三是組織律師積極參與涉法涉訴案件積案的清理工作,；四是采取有效措施，充分發(fā)揮律師作用,，加強訴前調解力度,，消弭當事人矛盾，息訴止爭,，并對挑詞架訟的律師予以處罰,；五是引導律師積極辦理法律援助和公益案件，維護社會弱勢群體合法權益,，維護社會公平正義,；六是分階段的在全市推行免費法律咨詢服務，提供網絡法律咨詢服務,。

房地產分析報告篇六

“xx花園” 項目位于xx市xx區(qū)躍進路北段與待建的規(guī)劃道路的交叉口,，綠線占地面積平方米(約畝)，地塊西面北面臨街(躍進北路及待建的高水中路),，沿躍進北路臨街面地塊長約98米,，臨高水中路地塊長約80米，項目地塊呈矩形,。項目北面為圣水二隊居民點,，南面臨街面為一層臨時小門面，東面為規(guī)劃中的xx區(qū)區(qū)政府辦公用地,，西面為規(guī)劃中的高水中學,。

“xx花園”(下簡稱：本項目)擬規(guī)劃設計的主要經濟技術指標如下：小區(qū)總規(guī)劃綠線用地平方米(約畝)，規(guī)劃設計總建筑面積 約0平方米,，其中底層商業(yè)鋪面建筑面積約1500平方米,，二層商業(yè)建筑面積約1500平方米,，住宅建筑面積17000平方米，住戶暫定170戶,，綠化面積為3500平方米(其中中心綠地面積為2000平方米),，建筑密度為，容積率,，綠化率為35%,。

“xx花園”擬計劃于5月起著手項目規(guī)劃及前期報建工作，于月開始動工建設,，項目建設總工期約12個月,，預計于6月進入項目預售期，其銷售周期約12個月,。其項目總投資(含土地成本及銀行利息為人民幣960萬元)人民幣萬元,，項目預計總銷售收入人民幣3226萬元，項目預計稅后利潤總額為人民幣萬元,。自項目獲準銷售開始起,，擬計劃將當月銷售款的部分用于銀行還貸，部分作為項目開發(fā)資金回投入項目后期工程,，預計將于2月將完成土地抵押貸款清算工作,。

1、項目概況

2,、開發(fā)項目用地的現狀調查及動遷安置

3,、市場分析和項目定位

4、規(guī)劃發(fā)展建議

5,、資源供給

6、項目開發(fā)組織機構,、管理費用的研究

7,、開發(fā)建設計劃

8、項目資金來源及經濟分析

9,、結論及建議

一,、項目概況：

1、項目名稱：“xx花園”

開發(fā)建設單位：xxxx房地產開發(fā)有限公司

2,、項目地理位置：本項目位于xx市xx區(qū)躍進北路與高水中路交叉口,，項目北面為圣水二隊居民點，其他幾面為待建設用地,。

3,、項目周邊的環(huán)境狀況：本項目所在區(qū)域在“花園?xx”、“小島春天花園”等大型樓盤的帶動下,，已逐步形成了一個比較成熟的居住區(qū),，年政府將進一步規(guī)范土地市場化的管理,，城市土地供應更加緊缺，開發(fā)投資商的市場準入難度進一步加大,，在2005年下半年到20將出現更多的市場空間,，本項目在相鄰的中房即將開發(fā)的100余畝大盤的進一步拉動下，作為一個小型精品樓盤于2005年底或年初動工建設并于2006年下半年進行銷售,，其時機比較適宜,。

4、項目性質及主要特點：本項目土地規(guī)劃為商業(yè),、居住用地,，其項目用地較小，地塊方正,，兩面臨市政道路，其臨街面約170米長,。項目西面(躍進北路對面)為規(guī)劃中的高水中學,，東面相隔的是規(guī)劃中的xx區(qū)政府辦公用地。并處于“花園?xx”和“小島春天花園”兩大樓盤之間,。

二,、開發(fā)項目用地的現狀調查及動遷安置：

1、土地調查：本項目用地由兩宗土地構成,，其土地證面積總和為平方米(約畝),，均屬商業(yè)、居住用地,，使用單位均為xxxx房地產開發(fā)有限公司,。

2、拆遷調查：本項目土地使用權屬xxxx房地產開發(fā)有限公司,，其地塊上臨時出租門面及出租倉房產權均屬xx公司,，不存在大的拆遷難的問題。

3,、市政基礎配套設施調查：本項目地塊上有倉房(租賃站),，其施工水電問題可在此基礎上解決，同時項目兩面臨市政道路,，其雨污排放及燃氣,、電力、電訊等設施均可就近接入,。

房地產分析報告篇七

1,、物流概述

物流行業(yè)是物流資源產業(yè)化而形成的一種復合型或聚合型產業(yè)，物流資源有運輸,、倉儲,、裝卸,、搬運、包裝,、流通加工,、配送、信息平臺等,，其中運輸又包括鐵路,、公路、水運,、航空,、管道等。這些資源產業(yè)化就形成了運輸業(yè),、倉儲業(yè),、裝卸業(yè)、包裝業(yè),、加工配送業(yè),、物流信息業(yè)等。這些資源分散在多個領域,，包括制造業(yè),、農業(yè)、流通業(yè)等,。把產業(yè)化的物流資源加以整合,，就形成了一種新的物流服務業(yè)。

2,、物流行業(yè)的特點

國家政策有力支持,，2012年12月28日，商務部發(fā)布《促進倉儲業(yè)轉型升級的意見》,，主要目的在于引導倉儲業(yè)在服務方面由倉庫出租向倉儲管理,、庫存控制、加工包裝,、分揀配送,、質押監(jiān)管等多功能增值服務發(fā)展，這也是當前傳統(tǒng)倉儲行業(yè)提升單位產出,，增強盈利能力最直接最有效的方式,；實現加工配送率達到40%，倉儲服務達標率提高到40％,，立體倉庫的總面積占倉庫總面積的40%,。

行業(yè)主要成本依然呈高位運行狀態(tài)，人工成本的壓力相對較大：由于燃油成本和人工各自占到物流企業(yè)總成本的40%和20%左右，所有燃油和人工成本的下降或者說穩(wěn)定將直接影響物流行業(yè)的盈利空間,，12年雖然經濟下滑趨勢帶動物流需求下行明顯,，()但燃油價格的高位運行和人工成本平均15%-20%的增速使得物流企業(yè)利潤率水平持續(xù)走低，目前來看q2燃油價格單邊上漲的可能性不大,，預計依然還是震蕩走勢,，企業(yè)燃油成本預計相對去年增幅不大，但人工成本預計仍然保持一定的漲幅,。

3,、物流行業(yè)的運作模式

目前世界大型物流公司大多采取總公司與分公司體制，采取總部集權式物流運作,，實行業(yè)務垂直管理,，實際上就是一體化經營管理模式(只有一個指揮中心，其他都是操作點),。又進一步分為：

連鎖超市型

建材連鎖超市對商品的品質和物流服務要求都很高,，建材連鎖超市一般提供免費班車、集中配送物流服務,，并且有知名裝修公司與超市共同為顧客提供從設計到采購,、配送、裝修一條龍服務,。

市場聯盟型

主要是采取虛擬市場與實體市場兩相結合，信息中心,、交易中心,、物流中心三位一體，國際供給網絡和國內營銷網絡雙向互動,，實現集中采購,、直銷產品、便利客戶的先進模式,。

綜合批發(fā)市場型

建材綜合批發(fā)市場一般占地面積廣,，投資大，具有一定的規(guī)模,，位于城鄉(xiāng)結合部,、交通要道邊，建材種類集中齊全,，價格低廉,，主要以批發(fā)為主。

物流園區(qū)(基地)型

近年來,，建材物流園區(qū)(基地)以一種嶄新的模式進入建材物流領地,，并將成為引領建材物流發(fā)展的新潮流。國內正在規(guī)劃建設和已建成的建材物流園區(qū)(基地)有十余個。

二,、物流行業(yè)發(fā)展現狀

（一）物流行業(yè)發(fā)展現狀

從全球物流產業(yè)發(fā)展情況來看,，在歐、美,、日本等發(fā)達國家和地區(qū),，物流業(yè)開展得較早較好，已經形成相對完善的交通運輸和信息網絡,，物流成本占gdp的比重隨著經濟發(fā)展而降低,。據統(tǒng)計，1977～1981年,，在美國國內生產總值中,，物流成本高達16.8%，到1997年物流成本大幅度下降到10.9%,，這種成本的下降顯著地提高了美國經濟的競爭力,，是美國經濟再度繁榮的一個重要因素。目前,，發(fā)達國家物流成本占gdp的比重大致在10%左右,。美國為10.5%，英國為10.6%,，法國為11.1%,，意大利和荷蘭均為11.3%，德國為13%,，西班牙為11.5%,，日本為11.4%。相對而言,，發(fā)展中國家的物流水平較低,，物流的基礎設施、制度環(huán)境,、物流人才以及信息技術方面落后,，社會物流成本相對較高，目前,，我國物流成本占同期gdp的比重為18%左右,。

（二）我國物流行業(yè)發(fā)展現狀

中國不僅是全球最重要的采購中心和制造中心，也是全球最大的消費市場之一,。隨著全球制造業(yè)繼續(xù)向中國大陸轉移,、國內消費水平不斷提升以及產業(yè)政策對現代物流業(yè)扶持力度不斷增強，物流業(yè)已成為國內發(fā)展最快的領域之一,，整體規(guī)模不斷擴大,。2009年我國社會物流總額和物流業(yè)增加值分別為966,538億元、23,078億元，分別比2001年增長3.97倍,、2.11倍,，年復合增長率分別為22.19%、15.27%,。

三,、行業(yè)發(fā)展前景

據中科院預計，2007年我國現代物流將保持快速發(fā)展,，年增12.7％,，社會物流總額將達到73.9萬億元，到2010年將達到90萬億元,。

2012年月社會物流需求及總費用增長情況,。

資料來源：wind,中國物流及采購聯合會，國金證券研究所,。

據權威部門初步預計,，2012年我國社會物流總費用將增長11%以上，超過4.23萬億元,。

國家發(fā)展改革委,、國家統(tǒng)計局和中國物流與采購聯合會聯合發(fā)布的信息顯示，2006年,，我國社會物流總費用超過3.8萬億元,，同比增長13.5%。根據三部門的預計,，今年的物流費用增幅將回落2.5個百分點,，而物流需求規(guī)模增長將在15%以上，物流業(yè)增加值預計增長10%以上,。

從物流總費用的構成看，2006年運輸費用為2.1萬億元,，同比增長12.8%,，占社會物流總費用的比重為54.7%；保管費用為1.2萬億元,，同比增長16%,，占社會物流總費用的比重為32.1%，與2005年相比,，這一比重擴大了0.7個百分點,。

四、行業(yè)競爭格局

（一）物流公司的類型

我國物流的主要類型包括運輸型物流企業(yè),、倉儲型物流企業(yè)和綜合服務型物流企業(yè),。運輸型物流企業(yè)主要以從事貨物運輸服務為主，包括小件包裹快遞服務或代理運輸服務，并包含其它物流服務活動,，具備一定規(guī)模的實體企業(yè),。倉儲型物流企業(yè)主要以從事區(qū)域性倉儲服務為主，包含其它物流服務活動,，具備一定規(guī)模的實體企業(yè),。綜合服務型物流企業(yè)以從事多種物流服務活動，并可以根據客戶的需求,，提供物流一體化服務,，具備一定規(guī)模的實體企業(yè)。

（二）行業(yè)競爭特點

物流產業(yè)市場化程度較高,，各類企業(yè)發(fā)揮各自的優(yōu)勢充分競爭,。

企業(yè)類型

優(yōu)勢劣勢運輸型

具有網絡信息服務功能，可以提供門到門運輸,，門到站運輸等多方位運輸方式

倉儲能力較弱

倉儲型

地理上的便利,。倉儲運輸型物流企業(yè)擁有一個本地化物流服務的優(yōu)勢，它意味著運輸準備時間(集貨,，運輸和倉儲時間)可以被縮短到最少,，而出現的問題(貨物的損毀、短缺)可以就地解決,。

可接近性優(yōu)勢,。物流企業(yè)的生存依賴于他們的客戶，與他們的管理人員進行對話是非常容易的――通常僅僅是一個電話即可辦到,。

運輸能力較弱,。

綜合服務型。

可以從事多種物流服務業(yè)務,，可以根據客戶的要求制定整合物流資源的運作方案,。

倉儲能力和運輸能力不突出。

五,、行業(yè)主要上市公司

房地產分析報告篇八

第一章 投資環(huán)境分析

一,、 國內環(huán)境：中國房地產還有以上的好景

xx年12月3日 xx新國際博覽中心，第x屆中國住交會拉開序幕,。與往屆相比,，本屆住交會無論是在規(guī)模上還是人氣上都堪稱史無前例。共有253家房地產企業(yè)及相關行業(yè)代表參加本屆展會,，從側面反映開發(fā)企業(yè)普遍對未來房地產市場預期向好,，一致認同住交會主辦方所預言“中國房地產還有20年以上的好景”。

“中國房地產業(yè)已經成為國民經濟的重要支柱產業(yè),。在xx年中國gdp增長的個百分點中,，有個百分點是由房地產業(yè)直接貢獻的,。

中國房地產業(yè)直接帶動了57個相關產業(yè)的產出增加，沒有一個其它行業(yè)有如此廣泛的行業(yè)推動力,。

以來,，中國房地產開發(fā)投資、竣工面積,、銷售面積始終保持了年均20%左右的增長,。

xx年中國住宅投資占gdp比例超過了美國，已經達到了,。而在美國,，房地產業(yè)作為國家經濟的三大支柱產業(yè)(汽車、醫(yī)藥,、房地產)之一,，已持續(xù)了50多年。

,，中國的城鎮(zhèn)人口將達到億人,，年均增長4%，城鎮(zhèn)住宅存量面積將達到330億平方米,，比xx年將凈增億平方米,，年平均需凈增億平方米?！?/p>

二,、xx房地產市場：整體良性發(fā)展與現階段迅速升溫

1、xx省宏觀政策的指導

xx年6月,，為了促進房地產業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展,，根據《xxx關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，結合我省實際,，xx省政府出臺《省政府關于促進房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》,，將在一定程度上刺激商品房市場，保證房產市場健康發(fā)展,。

2,、政府出臺房改政策，取消福利分房

自xx年底xx政府取消福利分房制度,，個人購房數量驟增。同時,，隨著居民收入水平不斷提高以及消費者觀念的轉變,，消費者對商品房的需求也持續(xù)呈上升趨勢，在很大程度上刺激了商品房市場迅猛發(fā)展,。

3,、人口城鎮(zhèn)化,，擴大了市場消費需求。

xx是一個文化古城,，有著悠久的歷史,，自古以來就是連貫南北的交通要塞和物資集散地，隨著近年來城市基礎設施建設的逐步完善,，吸引了許多外地人來xx投資經商,。另外戶籍制度的改革，使農村人口城鎮(zhèn)化,，城鎮(zhèn)人口大量增加,。這些都為xx市的商品房消費市場增添了新的主力軍。

4,、隨著人均收入的增加,，人民生活水平的提高，市場消費能力逐步增強,。

xx年xx市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7093元,，上年增長。人均消費支出5400元,，增長;xx年全市農民人均純收入2502元,，增長。(摘自：《xx縱橫》之《xx年xx市經濟運行特點,、問題及對策》)

xx年xx市完成生產總值430億元左右,，同比增長，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7600元,，比上年增長;農民人均純收入3002元,，比上年增加500元，增長,，增長速度創(chuàng)九年來最好水平,，增長速度居全省第一位，增加絕對額居全省第二位,。(摘自：xx市人民政府新聞發(fā)言人辦公室《xx年經濟發(fā)展情況新聞發(fā)布稿》)

以上數據反映了企業(yè)和個人的投資與消費仍蘊藏著較大的增長潛力,。

近年來，相當一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件,，將以舊換新,，以小換大，逐漸從追求“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”發(fā)展,。電腦,、移動電話、摩托車等消費的快速增長帶動了城市消費品市場的活躍,，汽車,、住房消費的增加預示著新一輪消費結構升級已為期不遠,。

5、同類物業(yè)的市場情況

xx花園,、xx太陽城,、xx苑、觀邸,、xx,、xx家園等一批高檔次概念住宅的推出，完成了對本類產品的市場說明任務,，人們對高檔住宅已廣為認同和接受,，希望擁有這類高檔住宅。在此基礎上,，本類產品的推廣,、銷售也逐步成熟，深入人心,。

三,、xx房地產消費市場的新機遇：舊城改造與銀行按揭

1、舊城改造,，造成了需求量的增加

鑒于原xx城內人口密度過大的狀況,，為減輕市政壓力， xx年,，政府出臺“為古城減壓,，城內只許拆房，不許建房”的新規(guī)劃,，開始對城墻及城內古跡,、古建筑加以保護。同時下令城內十二萬人外遷六萬,，短期目標是三年遷出三萬人,。這給城外的房地開發(fā)提供了良好的市場環(huán)境。

2,、銀行按揭政策的出臺,，讓大量經濟實力不是很強的家庭也步入了購房者的行業(yè)，增加了市場的需求量,。在銀行按揭政策,，這些消費者通常僅需支付相當于總房款兩至四成的首付款，即可提前入住,，享受房產的居住權,。這就大大增加了消費人群數量，有效刺激了房地產市場,。

第二章 項目概況

一,、建設地址

xx小區(qū)二期工程——xx項目(以下簡稱“本項目”)位于xx城南經濟技術開發(fā)區(qū)，建設中的大學城的中心,。北臨城南片區(qū)交通主動脈——高規(guī)格景觀路南環(huán)路,，目前南環(huán)路拓寬工程已順利結束;西面的屈原南路，是連接南環(huán)路與市中心的紐帶,，其拓建工程已經動工,，預計xx年底將全部竣工，屆時將大大改善目前需繞道進入市中心的狀況,，在相當大程度上增強本項目的地理優(yōu)勢,。

二、項目規(guī)模

“xx小區(qū)”項目規(guī)劃總用地面積為 平方米 ,，總建筑面積 100300平方米 ,，總居住人口2639人。其中,，已開發(fā)的一期工程用地面積 平方米 ,，建筑面積 2xx平方米 。

本項目“xx”為“xx小區(qū)”二期待建工程,，目前已列入xx市xx年度房地產開發(fā)計劃,。用地面積 平方米 ，總建筑面積 8xx平方米 ,，其中含住宅建筑面積 70803平方米 ,，商業(yè)用房面積 9659平方米 ，公建面積 1538平方米 ,?？偺讛禐?36套，入住人口約xx人,。

三,、總體規(guī)劃設計理念

3、在延續(xù)一期建筑風格的基礎上積極創(chuàng)新,，利用科學的環(huán)境規(guī)劃方法,，為xx市的住宅小區(qū)發(fā)展創(chuàng)造良好的典范。

四,、總體規(guī)劃構思

本項目參照浙江,、深圳等沿海發(fā)達地區(qū)房地產業(yè)精萃，吸取各地域房地產業(yè)界的優(yōu)點,，接合本地區(qū)實際情況,，邀請國內知名景觀設計單位、規(guī)劃大師傾力打造,，對建筑外立面,、戶型設計,、樓宇間距、休閑會所,、中心廣場等合理規(guī)劃,，精心設計。小區(qū)內配套設計齊全,，規(guī)劃建設 5000平方米 中央綠地廣場,、約 1000 平方米 時尚休閑會所、 400米 特色商業(yè)街,、大型地下停車場,、社區(qū)醫(yī)療保健站、健,，以及健身房等娛樂休閑設施,。

1、規(guī)劃結構