報(bào)告是一種常見的書面形式,，用于傳達(dá)信息,、分析問題和提出建議,。它在各個(gè)領(lǐng)域都有廣泛的應(yīng)用,，包括學(xué)術(shù)研究、商業(yè)管理,、政府機(jī)構(gòu)等,。大家想知道怎么樣才能寫一篇比較優(yōu)質(zhì)的報(bào)告嗎？下面是我給大家整理的報(bào)告范文,，歡迎大家閱讀分享借鑒,，希望對(duì)大家能夠有所幫助。

房地產(chǎn)分析報(bào)告篇一

一,、城市發(fā)展環(huán)境

1,區(qū)位概況 西華縣位于河南省東部,，隸屬于周口市管轄,?？偯娣e1194平方公里，耕地面積110萬畝,，轄18個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn),、3個(gè)農(nóng)林場,，戶籍人口92萬（2013年）。西華漢代置縣,，歷稱西華,、長平、箕城,、鴻溝等,，唐代復(fù)名西華至今。存有女媧城遺址為河南省重點(diǎn)文物保護(hù)單位,。

考慮城鎮(zhèn)化空間發(fā)展的不均衡,，在周口、項(xiàng)城,、淮陽“金三角”和“周商一體化”為核心的區(qū)域中心城市區(qū),。周口、項(xiàng)城,、淮陽,、商水共同構(gòu)成復(fù)合中心，總規(guī)模達(dá)到150萬人以上,，規(guī)劃期末邁入大城市行列,。扶溝、太康,、鹿邑,、鄲城、沈丘,，在規(guī)劃期末邁入中等城市行列,，西華為小城市。

3,交通概況

工業(yè)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁,。近年來,，西華堅(jiān)持“工業(yè)興縣”戰(zhàn)略不動(dòng)搖，深入開展“工業(yè)突破年”,、“企業(yè)服務(wù)年”,、項(xiàng)目建設(shè)“百日會(huì)戰(zhàn)”等活動(dòng)，不斷掀起承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和招商引資項(xiàng)目建設(shè)高潮,。僅2011年就吸引了包括富士康集團(tuán),、麥當(dāng)勞福喜集團(tuán)等世界知名強(qiáng)企業(yè)落戶西華。特別是富士康實(shí)訓(xùn)基地,，項(xiàng)目一期投資50億元年產(chǎn)蘋果品牌手機(jī)配件6000萬套,，于2011年12月8日投產(chǎn)運(yùn)行，從開工到建成投產(chǎn)僅僅用了58天，被社會(huì)各界譽(yù)為“西華速度”,、“西華奇跡”,。今年二期工程建成后可吸納培養(yǎng)3萬名產(chǎn)業(yè)工人，3年實(shí)現(xiàn)勞動(dòng)力就業(yè)10萬人,。大用集團(tuán)肉雞養(yǎng)殖加工系列項(xiàng)目總投資20億元,，建成標(biāo)準(zhǔn)化養(yǎng)殖小區(qū)17個(gè)，屠宰廠,、飼料廠,、孵化廠全面建成投產(chǎn)。大用集團(tuán)還和世界知名企業(yè),、國際跨國公司麥當(dāng)勞集團(tuán)最大的肉食供應(yīng)商美國福喜公司成功合作,，把西華大用作為麥當(dāng)勞食品的重要原材料供應(yīng)基地，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合,。還有麗達(dá)制衣,、鴻鑫服飾、匯通化工,、晨輝工貿(mào),、華達(dá)電力、金鑫車業(yè)等一批科技含量高,、投資額度大的項(xiàng)目相繼開工或建成投產(chǎn),。全縣招商引資項(xiàng)目建設(shè)一年一個(gè)新臺(tái)階，年年都有新變化,。2011年,，全縣限額以上工業(yè)企業(yè)發(fā)展到110家,實(shí)現(xiàn)增加值35億元，比上年增長22%,，初步形成了食品加工,、紡織服裝、板材家具,、醫(yī)藥化工,、電子制造和制鞋六大支柱產(chǎn)業(yè)。工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展正實(shí)現(xiàn)著由弱到強(qiáng),、破繭成蝶的歷史性跨越,。

產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)建設(shè)全面推進(jìn)，始終把產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)建設(shè)作為推進(jìn)工業(yè)發(fā)展的“重頭戲”來抓,，按照“四集一轉(zhuǎn)”的要求,，產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)規(guī)劃實(shí)現(xiàn)了與城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃的“三規(guī)合一”,。近年來,，已累計(jì)投入資金5.3億元,，新修產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)道路9條35公里，形成了“五縱四橫”的交通網(wǎng)絡(luò),，同時(shí),，推進(jìn)綠化,、亮化,、通訊、供排水,、供氣,、污水處理,、垃圾處理,、標(biāo)準(zhǔn)化廠房、綜合服務(wù)區(qū),、職工宿舍等配套設(shè)施建設(shè)。目前產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)建成區(qū)面積6.1平方公里,，入駐企業(yè)30家，2011年完成固定資產(chǎn)投資32.5億元,，主營業(yè)務(wù)收入32.3億元,。其中,，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)企業(yè)發(fā)展到19家,，占入駐企業(yè)總數(shù)的60%,，主營業(yè)務(wù)收入24億元,，占入駐企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入的80%,，初步形成了輕工、食品兩大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),。產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)在縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支撐作用日益彰顯,。

現(xiàn)代農(nóng)業(yè)長足發(fā)展，圍繞打造國家糧食核心區(qū),，認(rèn)真落實(shí)各項(xiàng)惠農(nóng)政策,，保護(hù)和激發(fā)群眾生產(chǎn)的積極性。整合小農(nóng)水等涉農(nóng)項(xiàng)目,，大力實(shí)施水田林路橋綜合治理配套,，農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力不斷提高。全縣糧食種植面積一直穩(wěn)定在150萬畝以上,，糧食產(chǎn)量連續(xù)8年創(chuàng)歷史新高,，為國家糧食安全作出了積極貢獻(xiàn)。加大農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度,，努力壯大優(yōu)質(zhì)畜產(chǎn)品,、優(yōu)質(zhì)雜果、優(yōu)質(zhì)無公害蔬菜,、優(yōu)質(zhì)食用菌,、優(yōu)質(zhì)苗木花卉生產(chǎn)與加工“五大基地”，不斷拉長糧食深加工,、畜產(chǎn)品深加工,、水果深加工、板材深加工,、棉花深加工,、無公害蔬菜深加工“六大鏈條”，大王莊的韭菜,、遲營的茄子,、西夏的香瓜、紅花的苗木,、黃橋的鮮桃,、田口的黑木耳等遠(yuǎn)銷四方，以大用集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)化養(yǎng)殖小區(qū)為代表的規(guī)模養(yǎng)殖企業(yè)達(dá)到2996家,，畜牧業(yè)產(chǎn)值占農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值的比重達(dá)到45%,，西華農(nóng)業(yè)品牌更加響亮,。實(shí)現(xiàn)了以傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)到現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的轉(zhuǎn)變，確保了 “三化” 協(xié)調(diào)發(fā)展,，形成了以生豬,、肉雞、板材,、水果,、食用菌、花卉苗木,、洋蔥,、辣椒為主無公害農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地，成為全國商品糧生產(chǎn)和優(yōu)質(zhì)棉種植基地縣,、瘦肉型豬和槐山羊生產(chǎn)基地縣,、全國經(jīng)濟(jì)林發(fā)展和高級(jí)平原綠化先進(jìn)縣、河南省畜牧業(yè)發(fā)展重點(diǎn)縣,、河南省無公害苗木供應(yīng)基地,。

需求,，四星級(jí)大酒店媧城賓館的建設(shè),，使我縣的接待水平又上了一個(gè)檔次，城區(qū)各類職業(yè)技術(shù)學(xué)校每年可培養(yǎng)各類專業(yè)人才和大批不同工種的技術(shù)工人,，各大金融,、保險(xiǎn)部門均設(shè)有分支機(jī)構(gòu)，網(wǎng)點(diǎn)布局合理,，信用卡,，銀聯(lián)卡使用方便，各類幣種均可自由匯兌,，外資進(jìn)入渠道暢通,。

水電資源豐富。能滿足居民及各類工業(yè)項(xiàng)目用電,，西華縣供水系統(tǒng),、西華縣天然氣供應(yīng)公司完全能滿足城區(qū)生活用水和用氣需求。境內(nèi)溝河縱橫,，沙河,、潁河、賈魯河等骨干河道蜿蜒境內(nèi),，水資源豐富,。

郵電、通訊發(fā)展迅猛,，程控電話裝機(jī)容量不斷遞增,，長途電話可直撥全國及世界各個(gè)國家和地區(qū),，移動(dòng)通訊同85個(gè)國家和地區(qū)實(shí)現(xiàn)漫游和國內(nèi)自由漫游，開辦了數(shù)字?jǐn)?shù)據(jù)專線,，寬帶連接,，電子數(shù)據(jù)交換，郵政特快,，電話信息,，圖文傳真等多種通訊業(yè)務(wù)，對(duì)外通訊十分快捷,。

2013年,，西華縣主要經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)持續(xù)平穩(wěn)較快增長。全縣實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值154.5億元,，比上年增長9%,。地方公共財(cái)政預(yù)算收入完成4.3億元，增長25.3%,；完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資107.7億元,，增長23.5%；實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額73億元,，增長14.5%,；城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額102.9億元，增長21.4%,；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17313元,，農(nóng)民人均純收入6825元，分別增長9.6%和17.4%,。

人口89.5萬人,，常駐人口75.2萬人，農(nóng)業(yè)人口近80萬人,。

4,城市規(guī)劃和發(fā)展方向

為“南拓西跨,，東控北抑”?？h城優(yōu)先發(fā)展區(qū)：位于現(xiàn)狀城區(qū)的南部,，箕城路南段及南環(huán)路兩側(cè)用地，位于城區(qū)聯(lián)系周口市的咽喉地帶,，是城市對(duì)外主要經(jīng)濟(jì)流向,、交通區(qū)位條件優(yōu)越，適宜大規(guī)模的城市開發(fā)建設(shè),，是城市空間近期拓展的熱點(diǎn)地區(qū),。

南拓：西華城區(qū)南部的南環(huán)路沿線用地，是西華城區(qū)未來的核心地區(qū),，是體現(xiàn)西華城市新經(jīng)濟(jì),、新建設(shè),、新形象的集中區(qū)域。規(guī)劃按照生態(tài)型新城區(qū)的要求,，優(yōu)化空間布局,，提高綠化標(biāo)準(zhǔn)，完善基礎(chǔ)設(shè)施水平,，建設(shè)成為以“行政—文化—居住”為主要職能的河南省東南部地區(qū)一流的綜合性新城區(qū),。

西跨：雙狼溝以西地區(qū)是西華工業(yè)發(fā)展主要方向。規(guī)劃集中布置污染較小的二類工業(yè),，努力培育和發(fā)展具有西華特色的產(chǎn)業(yè)體系,，形成優(yōu)勢產(chǎn)品、優(yōu)勢行業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè),發(fā)揮產(chǎn)業(yè)的高效集約化,。遠(yuǎn)景作為城市發(fā)展的戰(zhàn)略儲(chǔ)備空間控制,。

東控：隨著東環(huán)路的建成，東部地區(qū)已具備開發(fā)建設(shè)的條件,，規(guī)劃沿線布置科研用地和高新科技工業(yè)園區(qū),。城區(qū)東北部的賈魯河以東地區(qū)，靠近阿—深高速公路城市出入口,，規(guī)劃布置城市市場流通和物流儲(chǔ)運(yùn)的功能,。東南部用地位于城市主導(dǎo)風(fēng)向上側(cè)，是城市生態(tài)敏感區(qū),，規(guī)劃從提升城市空間品質(zhì),，保證城市環(huán)境質(zhì)量，建設(shè)生態(tài)城市的角度,，將城市東南部用地劃定為生態(tài)維護(hù)用地。

北抑：北環(huán)路以北地區(qū),。因背離城市主要經(jīng)濟(jì)及交通流向,；發(fā)展用地與現(xiàn)狀城區(qū)被北環(huán)路分隔，聯(lián)系不便,，故劃定為限制建設(shè)的地區(qū),。規(guī)劃定為限制建設(shè)的地區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè),、林業(yè)和觀光旅游業(yè),。本次規(guī)劃確定西華縣城區(qū)布局結(jié)構(gòu)為“集中緊湊式”，形成“兩軸,、雙心,、三園、五區(qū)”的規(guī)劃結(jié)構(gòu),。

兩軸：以箕城路,、西周路為軸線,，布置大型行政、文化,、商業(yè)設(shè)施,，成為城市的主要公共建筑軸線，集中體現(xiàn)現(xiàn)代化城市建設(shè)風(fēng)貌,。

雙心：指兩個(gè)市級(jí)的城市公共中心,，即舊城區(qū)的商貿(mào)、行政,、文化中心及城南新區(qū)的行政,、文化、體育中心,。

三園：指城西科技工業(yè)園,、城西北加工工業(yè)園和城東北物流儲(chǔ)運(yùn)園。工業(yè)園區(qū)用地以工業(yè)用地為主,，物流儲(chǔ)運(yùn)園區(qū)以倉儲(chǔ),、配送加工用地為主，適當(dāng)配套相關(guān)生活服務(wù)設(shè)施,。

五區(qū)：指城市以生活居住職能為主的居住區(qū),，即城中片（舊城區(qū)）、城南片（南環(huán)路以北）,、城北片（東風(fēng)運(yùn)河以北）和城南新區(qū)片（南環(huán)路以南）,。規(guī)劃結(jié)合居住區(qū)規(guī)劃，在各片區(qū)中心分別設(shè)置居住區(qū)級(jí)的公共服務(wù)中心,，為居民提供日常生活服務(wù),。

二、房地產(chǎn)市場調(diào)查

樓盤情況：

三,、調(diào)研總結(jié)分析

房地產(chǎn)分析報(bào)告篇二

在房屋建筑領(lǐng)域中必不可少可行性研究,，因?yàn)樗鼘?duì)項(xiàng)目最終的施行，如何施行,，將產(chǎn)生多大的經(jīng)濟(jì)效益有著不容忽視的作用,。在技術(shù)方面，可以確定房屋的布局結(jié)構(gòu),，所需的設(shè)備也隨之確定,；在經(jīng)營方面，可根據(jù)房地產(chǎn)的供求情況,，市場的競爭激烈與否,，提出銷售目標(biāo)所在市場和銷售手段；在管理方面，可根據(jù)實(shí)際研究結(jié)果提出項(xiàng)目建設(shè)的方法,。綜上所述,，以市場預(yù)測和建設(shè)條件的調(diào)查為前提，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案作為基礎(chǔ),，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)為可行性研究的核心,。

1.1總論

項(xiàng)目的名稱、性質(zhì),、地理位置,、占地面積，總建筑面積,、建筑密度,、容積率、各類建筑物的構(gòu)成,、投資總額,、總工期等基本情況都需要在總論中體現(xiàn)，并說明項(xiàng)目提出的背景,、開發(fā)建設(shè)的必要性,、城市總體規(guī)劃、發(fā)展全市經(jīng)濟(jì)的意義,。

1.2市場調(diào)查和需求分析

通過對(duì)房地產(chǎn)市場的詳細(xì)調(diào)查,，開發(fā)商預(yù)測同時(shí)期人們對(duì)房屋需求，從而分析出開發(fā)項(xiàng)目的銷售走勢或者出租前景的好壞,，綜上,，即可確定面對(duì)市場的范圍和租售對(duì)象。

1.3開發(fā)項(xiàng)目場地的現(xiàn)狀與建設(shè)條件分析

原建筑物的現(xiàn)狀,，周圍環(huán)境的布局,，開發(fā)時(shí)需要拆除的房屋面積，需要安置的原住戶和人口,，需要的勞動(dòng)力和材料等因素都要再前期準(zhǔn)備中考慮進(jìn)去,。

1.4規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施之前，設(shè)計(jì)人員要設(shè)計(jì)出建筑的總平面布置圖,。其中包括建筑物的外觀設(shè)計(jì)，城市的景觀設(shè)計(jì),，并且保證場內(nèi)外交通布置的暢通,，基礎(chǔ)設(shè)施管網(wǎng)的可行性。

1.5投資估算

它是場地的購置費(fèi),、拆遷安置費(fèi),、工程的總造價(jià)、手續(xù)費(fèi)、規(guī)劃費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用的估計(jì),。

1.6經(jīng)濟(jì)分析,、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

通過對(duì)項(xiàng)目的銷售收入,、預(yù)期利潤,、稅金、租金,、工期等眾多影響因素變化的正確評(píng)估,，以及當(dāng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)不發(fā)生矛盾時(shí)，該項(xiàng)目最終可具體實(shí)施,。

2.1內(nèi)部影響因素

開發(fā)企業(yè)想要具備資源,、能力和競爭優(yōu)勢，就必須尋找機(jī)會(huì),，利用機(jī)會(huì),。對(duì)投資者來說，市場機(jī)會(huì)無處不在,，所有未滿足的需要的都可當(dāng)做機(jī)會(huì)來利用,，但是在機(jī)會(huì)面前如果不加以分析和評(píng)估，那么機(jī)會(huì)只會(huì)讓投資者深陷其中,。因此,，開發(fā)企業(yè)首先要把項(xiàng)目有關(guān)的不利影響和有利效益羅列出來，然后進(jìn)行調(diào)查,、比較,、分析、評(píng)估,，明確企業(yè)的自我優(yōu)勢,，再去判別機(jī)會(huì)是否屬于自己。

2.2外部因素

除了可調(diào)控的內(nèi)部因素之外,，不易控制的外界環(huán)境和條件時(shí)時(shí)刻刻的變化也可能會(huì)給自己創(chuàng)造的條件帶來不利的影響,。人口、經(jīng)濟(jì),、信息,、政治法律及社會(huì)文化、自然條件,、基礎(chǔ)和公共設(shè)施,，規(guī)劃控制等影響因素都會(huì)作用在房地產(chǎn)開發(fā)的效益之上。所以,，對(duì)外部因素合理的協(xié)調(diào),，就是為了最終開發(fā)商能夠選擇合適的開發(fā)地段,。

首先費(fèi)用測算為籌集開發(fā)資金提供依據(jù)，以便通過各種渠道籌集所需的開發(fā)資金,，同時(shí)它可作為研究工程造價(jià)合理性的手段,，以便對(duì)設(shè)計(jì)方案提出意見，在經(jīng)濟(jì)上達(dá)到共同的而目標(biāo),。其次費(fèi)用測算是作為選擇最優(yōu)設(shè)計(jì)方案的重要控制條件,，以便選出技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計(jì)方案,。最后,，費(fèi)用測算作為項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施過程中投資控制的依據(jù)，以便為工程預(yù)算提供重要的依據(jù),，進(jìn)行竣工決算,。

4.1市場風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)和其他行業(yè)一樣存在著市場風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)市場的供求關(guān)系的發(fā)生波動(dòng)時(shí),，相應(yīng)就會(huì)引起市場的波動(dòng)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn),。因?yàn)橘徺I力迫使房地產(chǎn)難以形成有效的需求，市場價(jià)格大幅波動(dòng),，資源價(jià)格上漲等不定因素都會(huì)給投資者造成損失,。

4.2經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)經(jīng)營過程中會(huì)出現(xiàn)意想不到的失誤，而在經(jīng)營商的失誤會(huì)直接導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)增加,。沒有經(jīng)過周詳?shù)恼{(diào)查分析或因決策的失誤,，錯(cuò)誤的選擇了投資地區(qū)和時(shí)機(jī)；不熟悉相關(guān)政策導(dǎo)致投資失??；還有可能是因企業(yè)內(nèi)部管理水平和工作效率低等導(dǎo)致原來計(jì)劃不能按期執(zhí)行。

4.3利率風(fēng)險(xiǎn)

由于市場的不確定性,，時(shí)常會(huì)發(fā)生變動(dòng)導(dǎo)致利率的變動(dòng),，這就造成了利率的風(fēng)險(xiǎn)。一旦風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn),，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資成本及將會(huì)受到重?fù)?，從而減少了投資者的收益；同時(shí)對(duì)居民的購買力也造成了影響,，最終表現(xiàn)為開發(fā)企業(yè)的投資收益減少,。

4.4政策風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)投資是一項(xiàng)政策性很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，在相關(guān)政策的影響和制約下,，房地產(chǎn)的投資對(duì)象情況也會(huì)隨之在很大程度上受到影響,。因此，投資前需要認(rèn)真了解城市規(guī)劃設(shè)計(jì),，土地獲得方式，政策的調(diào)控等，掌握政策的基本內(nèi)容,，有利于安全的投資,。

4.5其他風(fēng)險(xiǎn)

失去控制的人為因素或自然本身發(fā)生異常造成的損失會(huì)給房地產(chǎn)開發(fā)投資活動(dòng)帶來損失。

房地產(chǎn)業(yè)在當(dāng)今發(fā)展迅速,，給投資者帶來了可觀的經(jīng)濟(jì)效益,，豐厚的回報(bào)。但隨著市場持續(xù)的走高,，房屋需求有所下滑,，相關(guān)政策也隨之調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究就顯得尤為重要,，這時(shí)需要投資者和購買者都周詳?shù)牧私猱?dāng)今的房地產(chǎn)市場的變化和走勢,，利用信息判斷投資機(jī)會(huì)的可行性，最終達(dá)到投資者和購買者雙贏的共同目標(biāo),。

房地產(chǎn)分析報(bào)告篇三

隨著我縣經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,，居民生活水平日益提高，教育,、住宅,、汽車、通信已成為新的消費(fèi)熱點(diǎn),，尤其是住宅消費(fèi)成為民眾首選,。我縣的房地產(chǎn)業(yè)從1998年開始，受住房體制改革的刺激,，市場消費(fèi)得到實(shí)質(zhì)性的啟動(dòng),，目前，商品住房建設(shè)進(jìn)入高潮,，縣城區(qū)涌現(xiàn)了幸福家園,，榮裕國際新城等高檔次的住宅小區(qū)。__年,，我縣房地產(chǎn)的主要行業(yè)稅費(fèi)（營業(yè)稅,、企業(yè)所得稅、土地增值稅,、契稅）和土地出讓總收入突2億元,，占到全縣財(cái)政收入1/5，房地產(chǎn)業(yè)已成為我縣經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一,。為促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場持續(xù)健康快速發(fā)展,，筆者對(duì)對(duì)全縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、存在的問題等情況進(jìn)行了調(diào)研,，形成了一些認(rèn)識(shí)與思考,。

一,、我縣房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀

（一)縣城基本概況。永興縣地處湖南省東南部,、郴州市北陲,，東鄰資興，南連蘇仙,，西靠桂陽,，北接安(安仁）耒（耒陽），全縣轄8鎮(zhèn)17鄉(xiāng),，土地總面積為1979.4平方公里,，占湖南省土地總面積的0.93%，全縣人口63.85萬,，是郴州市人口第二大縣,，縣城區(qū)面積約14平方公里，城市化率達(dá)到36.75%,。根據(jù)__年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明,，我縣城區(qū)常住人口約12萬，城區(qū)戶籍約3萬戶,，城區(qū)現(xiàn)有居住建筑面積約240萬平方米,。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)與發(fā)展情況。目前,，我縣三級(jí)資質(zhì)開發(fā)企業(yè)有10家,，具有四級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有1家。近幾年我縣高品房年平均開發(fā)量達(dá)17.8萬平方米,。其中：__年開發(fā)量1.01萬平方米,，完成投資0.56億元；__年開發(fā)量達(dá)14.7萬平方米,，完成投資1.17億元,；__年19.69萬平方米，完成投資2.21億元,；__年開發(fā)量35.9萬平方米,，完成投資4.37億元。__年1-6月份房地產(chǎn)開發(fā)投資3.43億元,，房屋施工面積25.08萬平方米,，房屋新開工面積9.87萬平方米，全縣商品房銷售面積6.78萬平方米,。

（三）商品房銷售及價(jià)格情況：__年,，我縣商品房銷售面積1.1萬平方米，住宅均價(jià)1193元/平方米,；__年,，我縣商品房銷售面積14.4萬平方米,，住宅均價(jià)1269元/平方米；__年,，我縣商品房銷售面積12.2萬平方米,，住宅均價(jià)1316元/平方米；__年,，我縣商品房銷售面積15.9萬平方米，住宅均價(jià)1380元/平方米,；_x_,，1-6月縣城區(qū)普通住房均價(jià)為1458元/平方米，電梯房均價(jià)為2350元/平方米,，商業(yè)用房均價(jià)為4495元/平方米,。

1,、需求方面分析：一是進(jìn)城經(jīng)商者和外出打工族的安居性需求,。隨著城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)及農(nóng)村富余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移,，不少農(nóng)民進(jìn)城先租房，做點(diǎn)小本生意,，積累一定資金后,，購買小面積居室或二手房，以穩(wěn)定和改善生活；外出打工人員賺錢后回鄉(xiāng)購房，這是欠發(fā)達(dá)地區(qū)大部分外出打工人員的中遠(yuǎn)期目標(biāo),。二是居民改善居住條件的升級(jí)性需求,。三是收入水平的提高使居民住房消費(fèi)能力逐步提高,。四是消費(fèi)觀念與時(shí)俱進(jìn)，對(duì)住房的要求也由過去的居家過日子向追求高質(zhì)量生活轉(zhuǎn)變,，住房升級(jí)需求強(qiáng)烈,。五是儲(chǔ)蓄存款利率走低，國債發(fā)行量小,，股票投資風(fēng)險(xiǎn)大及房地產(chǎn)增值的作用逐步凸現(xiàn)背景下,，不少群眾將投資投向向房地產(chǎn)業(yè)。

2、成本方面分析：目前我縣多層住宅成本價(jià)在1100-1400元/平方米,，高層建筑成本價(jià)在1700-1900元/平方米左右,。造成房價(jià)成本上漲的主要原因：一是土地價(jià)格上漲直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格整體走高,。近年來，政府加強(qiáng)土地總量控制，實(shí)行統(tǒng)一公開拍賣，土地交易價(jià)格節(jié)節(jié)攀升,。二是稅費(fèi)增加推動(dòng)成本上升。房地產(chǎn)方相關(guān)的稅費(fèi)多達(dá)10多種,，且均有不同程度上漲,，增加了成本。三是建材價(jià)格及人工費(fèi)等也在上漲,，也增加了商品房建筑成本,。鋼鐵、水泥等建筑材料價(jià)格不斷上升,，直接增加了商品房的建筑成本,，是導(dǎo)致房價(jià)上漲的一個(gè)原因。四是現(xiàn)在的房地產(chǎn)項(xiàng)目都是成片開發(fā),，品質(zhì)不斷提高,，環(huán)境改善了，售后服務(wù),、物業(yè)管理也跟進(jìn)了,，都相應(yīng)增加了商品房開發(fā)成本，從而拉動(dòng)住房價(jià)格的上漲,。

二,、我縣房地產(chǎn)市場存在的主要問題

（一）市場不景氣。受國際金融危機(jī)和房地產(chǎn)周期性調(diào)整的雙重影響,，居民消費(fèi)預(yù)期下降，消費(fèi)信心不足,，觀望情緒濃厚,，對(duì)高層建筑的電梯維修更換、供水供電等不可預(yù)測因素和環(huán)境配套檔次存在顧慮,，加之到縣外購房者的外流量增多,，導(dǎo)致我縣銷售進(jìn)度放緩，銷售面積減少,，部分樓盤特別是高層建筑銷售狀況低迷,。

（二）總體規(guī)劃滯后。在開發(fā)建設(shè)過程中,，存在著盲目開發(fā)現(xiàn)象,。占地混亂,，沒有統(tǒng)一劃分區(qū)域，不少所謂的住宅小區(qū)建筑規(guī)模小,，檔次低,、環(huán)境差。用地的規(guī)劃布局不合理,，商業(yè)區(qū)和生活區(qū)混雜,，缺乏層次感。

（三）樓盤戶型比例不盡合理,。目前,，我縣房產(chǎn)市場上的住房主要以90平米-140平米的戶型為主，而小戶型的住房為數(shù)較少,，不能滿足中低收入家庭的購房需求,。因?yàn)榇髴粜偷姆课萁Y(jié)構(gòu)其開發(fā)成本較小戶型來說要低，開發(fā)利潤空間大,，開發(fā)商不愿意建造小戶型住宅,。

（四）資金鏈緊張。房地產(chǎn)屬于典型的資本密集型產(chǎn)業(yè),，資金投入量大,，建設(shè)周期長。而我縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大都是小企業(yè),，自有資金少,，以期房預(yù)售為主，主要依靠滾動(dòng)發(fā)展,。在房地產(chǎn)銷售旺季,，房屋銷售順暢，資金回籠快,，擴(kuò)大投資呈良性發(fā)展趨勢,；但在銷售淡季，特別是受__年金融危機(jī)的影響和市場不景氣,，商品房銷售面積和銷售額增速明顯放緩,，資金周轉(zhuǎn)困難，賴以發(fā)展的資金鏈?zhǔn)艿搅溯^大的影響,。

（五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)力不強(qiáng),。我縣的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從九十年代初期的1家發(fā)展到現(xiàn)在的11家，以前大的項(xiàng)目都是外地企業(yè)來投資的,，目前只有浴榮國際新城,、昌興花園等具有一定規(guī)模的住宅小區(qū)是縣內(nèi)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的?？偟膩碚f,，縣內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小,、實(shí)力不強(qiáng)，開發(fā)產(chǎn)品品位不高,。

（五)住房二級(jí)市場不夠活躍,。近年來，我縣住房二級(jí)市場(二手房交易市場）的交易量較以往有所增加,。但我縣住房二級(jí)市場相對(duì)來說還是發(fā)展緩慢,，對(duì)住房一級(jí)市場的調(diào)節(jié)作用不大。主要原因：一是房屋交易信息不暢,，交易行為不夠規(guī)范,，相關(guān)服務(wù)發(fā)展滯后；二是對(duì)住房二級(jí)市場的宣傳推廣力度不夠,；三是消費(fèi)者在購房觀念上總想一步到位,，二手房并不作為首選目標(biāo)，對(duì)消費(fèi)者的吸引力有限,。

（七）,、建筑風(fēng)格單一。大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)層次低,，技術(shù)含量低,，開發(fā)樣式單一，設(shè)計(jì)千篇一律,，缺少特色,，造成建設(shè)檔次與新的城鎮(zhèn)發(fā)展不協(xié)調(diào)。在經(jīng)濟(jì)利益趨動(dòng)下,，不顧規(guī)劃設(shè)計(jì),，在審批土地上多蓋樓、少建綠地的情況嚴(yán)重,，大部分小區(qū)綠地都被小房,、車庫擠占，綠地面積根本達(dá)不到設(shè)計(jì)要求,。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施不完善,，缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，比較落后,。

（八）物業(yè)管理滯后。我縣現(xiàn)有7家物業(yè)管理企業(yè),，8個(gè)小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理,，普遍存在著管理不到位、發(fā)展滯后的問題,。大多物業(yè)公司是從開發(fā)公司派生出來的,，處在“誰開發(fā),、誰管理”的階段，房地產(chǎn)開發(fā)商注重開發(fā),、銷售,，忽視物業(yè)管理，物業(yè)管理市場化運(yùn)營沒有啟動(dòng),，缺乏競爭,。各住宅小區(qū)的業(yè)主自治機(jī)制沒有建立，關(guān)心小區(qū),、自覺參與的意識(shí)和氛圍沒有形成,。

（九）非市場化動(dòng)作依然存在?！拔写ā?、“定向開發(fā)”等變相福利分的現(xiàn)象、利用單位院內(nèi)的土地新建聯(lián)建房內(nèi)及城鄉(xiāng)結(jié)合部利用安置用地,、集體土地進(jìn)行“小產(chǎn)權(quán)房”開發(fā)仍然存在,，給我縣房地產(chǎn)消費(fèi)市場造成了一定的的沖擊。

三,、加快我縣房地產(chǎn)市場發(fā)展的建議

針對(duì)存在的問題,，必須以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，把發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)作為保障民生和改善民生,、推動(dòng)大力培育和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)重要舉措來抓,。圍繞實(shí)現(xiàn)永興山水宜居的旅游城市的目標(biāo)，加強(qiáng)宏觀指導(dǎo),，完善發(fā)展規(guī)劃,，落實(shí)調(diào)控措施，確保市場供需大體平衡,，城鎮(zhèn)居民住房得到有效保障,，城市化率及縣城品位得到進(jìn)一步提升。

（一）制定產(chǎn)業(yè)發(fā)展詳規(guī),。把房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展納入縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展總體規(guī)劃,，作為保障和改善民生、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)來抓,。圍繞經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)的總體建設(shè)布局,，制定城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，落實(shí)建設(shè)項(xiàng)目和年度計(jì)劃,，確保房地產(chǎn)業(yè)有序推進(jìn),。健全房地產(chǎn)開發(fā)投資機(jī)制，引導(dǎo)外來企業(yè)和資本投資開發(fā),，不斷提高房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率,。結(jié)合修編全縣總體規(guī)劃,，盡快制定“__”住房建設(shè)規(guī)劃，健全和完善住房建設(shè)片區(qū)詳細(xì)規(guī)劃,，為打造山水宜居的旅游城市,、改善居民住房條件、全面提升縣城建設(shè)品位提供有效保障,。

（二)控制土地開發(fā)規(guī)模,。建議每年年初，向社會(huì)公布本年度擬出讓土地計(jì)劃,、具體的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,，做到有計(jì)劃地出讓，并接受社會(huì)監(jiān)督,；出讓土地量,，按每年開發(fā)12.5萬平方米左右(1280套）建筑面積來控制，按照容積率1.5計(jì)算,，共120畝土地,。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模應(yīng)在4萬平方米以上,，對(duì)不足4萬平方米的不予審批,，項(xiàng)目控制模式為“組團(tuán)-小區(qū)”式，實(shí)行帶方案招標(biāo)出讓,，開發(fā)方式上鼓勵(lì)在新區(qū),，住宅結(jié)構(gòu)上鼓勵(lì)高層住宅建設(shè)，主要是為充分考慮開發(fā)商的綜合實(shí)力,，確保小區(qū)品位的提升,。在此基礎(chǔ)上，政府采取有效措施,，沿每年基礎(chǔ)設(shè)施的投資方向合理儲(chǔ)備土地,，土地的儲(chǔ)備量為建設(shè)用地量的10-15%，用于產(chǎn)業(yè)用地和調(diào)控房地產(chǎn)市場,。

（三）控制單位自建住房,。為滿足職工住房需求，通過市場改善住房條件,，建設(shè)部,、監(jiān)察部、國土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[__]196號(hào)《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強(qiáng)調(diào),，“自本通知下發(fā)之日起,，一律停止審批黨政機(jī)關(guān)集資合作建房項(xiàng)目。嚴(yán)禁黨政機(jī)關(guān)、公用事業(yè)單位利用職權(quán)或其影響,，以任何名義、任何方式搞集資合作建房,，超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取住房利益,。”因此,，機(jī)關(guān)單位,、公用事業(yè)單位住房改造要走法制化、正規(guī)化軌道,。要樹立“要住房,，找市場”的觀念，杜絕新的住房實(shí)物分配和“委托代建”,、“定向開發(fā)”“聯(lián)合建房”等變相福利分房的現(xiàn)象,。

（四）注重開發(fā)梯次結(jié)構(gòu)。一是完善房產(chǎn)開發(fā)布局結(jié)構(gòu),。以保障性住房建設(shè)為重點(diǎn),，加快廉租房、啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和普通商品住房建設(shè)步伐,，適時(shí)規(guī)劃建設(shè)一批現(xiàn)代化高層住宅小區(qū),，完善服務(wù)功能，提升城區(qū)住宅檔次和現(xiàn)代化水準(zhǔn),，努力構(gòu)建相互促進(jìn),、互為補(bǔ)充的住房供應(yīng)體系，滿足不同層次住房需求,。二是控制住房建設(shè)戶型結(jié)構(gòu),。控制普通商品房開發(fā)套型面積和價(jià)格,，保持中低價(jià)位住房市場適度供應(yīng)量,。三是調(diào)整房產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)。制定房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)優(yōu)惠政策,，鼓勵(lì)和引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擴(kuò)大投資領(lǐng)域,，圍繞城市建設(shè)和服務(wù)業(yè)發(fā)展需要，主動(dòng)投資商場,、賓館,、酒店等商業(yè)用房開發(fā)，帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展,。四是引導(dǎo),、扶植物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，提高物業(yè)管理水平及服務(wù)質(zhì)量。

（五）優(yōu)化產(chǎn)業(yè)發(fā)展外部環(huán)境,。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)時(shí),，本著“誰受益，誰服務(wù)”的原則,，供水,、供電、供氣,、廣電,、郵電、通訊,、電信部門必須將水網(wǎng),、電網(wǎng)等各種管網(wǎng)及通訊網(wǎng)絡(luò)設(shè)施統(tǒng)一鋪設(shè)至項(xiàng)目紅線，并預(yù)留接口,。政府要不斷加大投入,，著力改善道路、交通等城市基礎(chǔ)設(shè)施,，加強(qiáng)教育,、衛(wèi)生、文化等民生工程建設(shè),，創(chuàng)造良好的人文居住環(huán)境，以吸引實(shí)力更強(qiáng)的房地企業(yè)來我縣投資,。

（六）破_解產(chǎn)業(yè)資金瓶頸,。受__年全球性金融危機(jī)及房產(chǎn)市場不景氣的影響,，加劇了房地產(chǎn)企業(yè)資金的緊張,。政府要當(dāng)好銀行與房地產(chǎn)企業(yè)之間的“紅娘”,，建立良好的組織平臺(tái),、運(yùn)行平臺(tái),、管理平臺(tái)，形成政府、房地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)共同支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的完善的房地產(chǎn)金融體系,，促進(jìn)銀企對(duì)接,，盤活開發(fā)商與銀行的資金鏈,。

（七）培育龍頭企業(yè),。引導(dǎo)縣內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)通過重組,、兼并、控股等多種方式實(shí)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手,，拓寬發(fā)展思路,，優(yōu)化管理模式，樹立品牌意識(shí),，打造精品建設(shè),，爭取做成一批有概念,、有主題、有規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目,，同時(shí)要引進(jìn)一批有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)來我縣投資,，帶動(dòng)和推進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場的發(fā)展，把我縣建設(shè)成全市最為適宜居住的縣城之一,。

（八）保障低收入家庭住房需求,。相關(guān)部門要加大廉租房的建設(shè)資金的籌集力度和啟動(dòng)公共租賃房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè),，增加有效供給,，完善廉租房的租住、退出,、后期管理和公共服務(wù)制度,，建立健全以經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房制度為核心的住房保障體系，解決低收入困難家庭的住房問題,。

（九）積極發(fā)展住房二級(jí)市場和房屋租賃市場,。進(jìn)一步促進(jìn)住房二級(jí)市場和租賃市場發(fā)展,，促進(jìn)住房梯度消費(fèi),，引導(dǎo)居民的住房消費(fèi)習(xí)慣,，形成合理的住房消費(fèi)需求,，以推動(dòng)我縣居民住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí),，使住房一、二,、三級(jí)市場進(jìn)入一個(gè)有效互補(bǔ)的良性循環(huán),。

（十)規(guī)范房地產(chǎn)市場,。一是加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全程監(jiān)管,，加大整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的力度,，堅(jiān)持整頓與規(guī)范相結(jié)合,，嚴(yán)格按照國家相關(guān)文件要求，加大執(zhí)法力度,，全面完成房地產(chǎn)市場秩序的治理整頓工作,，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營審批程序，堅(jiān)決杜絕或重點(diǎn)查處無資質(zhì)或無效資質(zhì)開發(fā)經(jīng)營行為,，為培育和規(guī)范房地產(chǎn)市場創(chuàng)造良好的外部環(huán)境,；二是建立市場預(yù)預(yù)警預(yù)報(bào)體系,。建立多部門參與的房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)系統(tǒng)建，定期收集房地產(chǎn)市場的各項(xiàng)數(shù)據(jù)和信息,，認(rèn)真做好房地產(chǎn)市場統(tǒng)計(jì)分析與市場發(fā)展形勢預(yù)測,，為政府宏觀調(diào)控，穩(wěn)定住房價(jià)格提供強(qiáng)有力的支持,，實(shí)現(xiàn)各種信息資源的快速傳遞和共享,，實(shí)現(xiàn)政府、企業(yè),、公眾的直接溝通和互動(dòng),。三是加強(qiáng)住調(diào)查，規(guī)劃期內(nèi)完成全縣住房狀況普查,。(作者分別系縣建設(shè)局副局長,、房產(chǎn)局局長、縣房產(chǎn)局副局長）

房地產(chǎn)分析報(bào)告篇四

隨著我縣經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,，居民生活水平日益提高,，教育、住宅,、汽車,、通信已成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)，尤其是住宅消費(fèi)成為民眾首選,。我縣的房地產(chǎn)業(yè)從開始,，受住房體制改革的刺激，市場消費(fèi)得到實(shí)質(zhì)性的啟動(dòng),，目前,，商品住房建設(shè)進(jìn)入高潮，縣城區(qū)涌現(xiàn)了幸福家園,，榮裕國際新城等高檔次的住宅小區(qū),。__年,，我縣房地產(chǎn)的主要行業(yè)稅費(fèi)(營業(yè)稅,、企業(yè)所得稅、土地增值稅,、契稅)和土地出讓總收入突2億元,，占到全縣財(cái)政收入1/5，房地產(chǎn)業(yè)已成為我縣經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一,。為促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場持續(xù)健康快速發(fā)展,，筆者對(duì)對(duì)全縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、存在的問題等情況進(jìn)行了調(diào)研,，形成了一些認(rèn)識(shí)與思考,。

一,、我縣房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀

(一)縣城基本概況。永興縣地處湖南省東南部,、郴州市北陲,，東鄰資興，南連蘇仙,，西靠桂陽,，北接安(安仁)耒(耒陽)，全縣轄8鎮(zhèn)17鄉(xiāng),，土地總面積為1979.4平方公里,，占湖南省土地總面積的0.93%，全縣人口63.85萬,，是郴州市人口第二大縣,，縣城區(qū)面積約14平方公里，城市化率達(dá)到36.75%,。根據(jù)__年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明,，我縣城區(qū)常住人口約12萬，城區(qū)戶籍約3萬戶,，城區(qū)現(xiàn)有居住建筑面積約240萬平方米,。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)與發(fā)展情況。目前,，我縣三級(jí)資質(zhì)開發(fā)企業(yè)有10家,，具有四級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有1家。近幾年我縣高品房年平均開發(fā)量達(dá)17.8萬平方米,。其中：__年開發(fā)量1.01萬平方米,，完成投資0.56億元；__年開發(fā)量達(dá)14.7萬平方米,，完成投資1.17億元,；__年19.69萬平方米，完成投資2.21億元,；__年開發(fā)量35.9萬平方米,，完成投資4.37億元。__年1-6月份房地產(chǎn)開發(fā)投資3.43億元,，房屋施工面積25.08萬平方米,，房屋新開工面積9.87萬平方米，全縣商品房銷售面積6.78萬平方米,。

(三)商品房銷售及價(jià)格情況：__年,，我縣商品房銷售面積1.1萬平方米，住宅均價(jià)1193元/平方米；__年,，我縣商品房銷售面積14.4萬平方米,，住宅均價(jià)1269元/平方米；__年,，我縣商品房銷售面積12.2萬平方米,，住宅均價(jià)1316元/平方米；__年,，我縣商品房銷售面積15.9萬平方米,，住宅均價(jià)1380元/平方米；_x_,，1-6月縣城區(qū)普通住房均價(jià)為1458元/平方米,，電梯房均價(jià)為2350元/平方米，商業(yè)用房均價(jià)為4495元/平方米,。

1.需求方面分析：一是進(jìn)城經(jīng)商者和外出打工族的安居性需求,。隨著城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)及農(nóng)村富余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移，不少農(nóng)民進(jìn)城先租房,，做點(diǎn)小本生意,，積累一定資金后，購買小面積居室或二手房,，以穩(wěn)定和改善生活,；外出打工人員賺錢后回鄉(xiāng)購房，這是欠發(fā)達(dá)地區(qū)大部分外出打工人員的中遠(yuǎn)期目標(biāo),。二是居民改善居住條件的升級(jí)性需求,。三是收入水平的提高使居民住房消費(fèi)能力逐步提高。四是消費(fèi)觀念與時(shí)俱進(jìn),，對(duì)住房的要求也由過去的居家過日子向追求高質(zhì)量生活轉(zhuǎn)變,，住房升級(jí)需求強(qiáng)烈。五是儲(chǔ)蓄存款利率走低,，國債發(fā)行量小,，股票投資風(fēng)險(xiǎn)大及房地產(chǎn)增值的作用逐步凸現(xiàn)背景下，不少群眾將投資投向向房地產(chǎn)業(yè),。

2.成本方面分析：目前我縣多層住宅成本價(jià)在1100-1400元/平方米,，高層建筑成本價(jià)在1700-1900元/平方米左右。造成房價(jià)成本上漲的主要原因：一是土地價(jià)格上漲直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格整體走高,。近年來,，政府加強(qiáng)土地總量控制,，實(shí)行統(tǒng)一公開拍賣,，土地交易價(jià)格節(jié)節(jié)攀升。二是稅費(fèi)增加推動(dòng)成本上升。房地產(chǎn)方相關(guān)的稅費(fèi)多達(dá)10多種,，且均有不同程度上漲,，增加了成本。三是建材價(jià)格及人工費(fèi)等也在上漲,，也增加了商品房建筑成本,。鋼鐵、水泥等建筑材料價(jià)格不斷上升,，直接增加了商品房的建筑成本,，是導(dǎo)致房價(jià)上漲的一個(gè)原因。四是現(xiàn)在的房地產(chǎn)項(xiàng)目都是成片開發(fā),，品質(zhì)不斷提高,，環(huán)境改善了，售后服務(wù),、物業(yè)管理也跟進(jìn)了,，都相應(yīng)增加了商品房開發(fā)成本，從而拉動(dòng)住房價(jià)格的上漲,。

二,、我縣房地產(chǎn)市場存在的主要問題

(一)市場不景氣。受國際金融危機(jī)和房地產(chǎn)周期性調(diào)整的雙重影響,，居民消費(fèi)預(yù)期下降,，消費(fèi)信心不足，觀望情緒濃厚,，對(duì)高層建筑的電梯維修更換,、供水供電等不可預(yù)測因素和環(huán)境配套檔次存在顧慮，加之到縣外購房者的外流量增多,，導(dǎo)致我縣銷售進(jìn)度放緩,，銷售面積減少，部分樓盤特別是高層建筑銷售狀況低迷,。

(二)總體規(guī)劃滯后,。在開發(fā)建設(shè)過程中，存在著盲目開發(fā)現(xiàn)象,。占地混亂,，沒有統(tǒng)一劃分區(qū)域，不少所謂的住宅小區(qū)建筑規(guī)模小,，檔次低,、環(huán)境差。用地的規(guī)劃布局不合理,，商業(yè)區(qū)和生活區(qū)混雜,，缺乏層次感。

(三)樓盤戶型比例不盡合理。目前,，我縣房產(chǎn)市場上的住房主要以90平米-140平米的戶型為主,，而小戶型的住房為數(shù)較少，不能滿足中低收入家庭的購房需求,。因?yàn)榇髴粜偷姆课萁Y(jié)構(gòu)其開發(fā)成本較小戶型來說要低,，開發(fā)利潤空間大，開發(fā)商不愿意建造小戶型住宅,。

(四)資金鏈緊張,。房地產(chǎn)屬于典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，資金投入量大,，建設(shè)周期長,。而我縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大都是小企業(yè)，自有資金少,，以期房預(yù)售為主,，主要依靠滾動(dòng)發(fā)展。在房地產(chǎn)銷售旺季,，房屋銷售順暢,，資金回籠快，擴(kuò)大投資呈良性發(fā)展趨勢,；但在銷售淡季,，特別是受__年金融危機(jī)的影響和市場不景氣，商品房銷售面積和銷售額增速明顯放緩,，資金周轉(zhuǎn)困難,，賴以發(fā)展的資金鏈?zhǔn)艿搅溯^大的影響。

(五)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)力不強(qiáng),。我縣的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從九十年代初期的1家發(fā)展到現(xiàn)在的11家,，以前大的項(xiàng)目都是外地企業(yè)來投資的，目前只有浴榮國際新城,、昌興花園等具有一定規(guī)模的住宅小區(qū)是縣內(nèi)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的,。總的來說,，縣內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小,、實(shí)力不強(qiáng)，開發(fā)產(chǎn)品品位不高,。

(五)住房二級(jí)市場不夠活躍,。近年來，我縣住房二級(jí)市場(二手房交易市場)的交易量較以往有所增加,。但我縣住房二級(jí)市場相對(duì)來說還是發(fā)展緩慢,，對(duì)住房一級(jí)市場的調(diào)節(jié)作用不大,。主要原因：一是房屋交易信息不暢，交易行為不夠規(guī)范,，相關(guān)服務(wù)發(fā)展滯后；二是對(duì)住房二級(jí)市場的宣傳推廣力度不夠,；三是消費(fèi)者在購房觀念上總想一步到位,，二手房并不作為首選目標(biāo)，對(duì)消費(fèi)者的吸引力有限,。

(七),、建筑風(fēng)格單一。大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)層次低,，技術(shù)含量低,，開發(fā)樣式單一，設(shè)計(jì)千篇一律,，缺少特色,，造成建設(shè)檔次與新的城鎮(zhèn)發(fā)展不協(xié)調(diào)。在經(jīng)濟(jì)利益趨動(dòng)下,，不顧規(guī)劃設(shè)計(jì),，在審批土地上多蓋樓、少建綠地的情況嚴(yán)重,，大部分小區(qū)綠地都被小房,、車庫擠占，綠地面積根本達(dá)不到設(shè)計(jì)要求,。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施不完善,，缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，比較落后,。

(八)物業(yè)管理滯后,。我縣現(xiàn)有7家物業(yè)管理企業(yè)，8個(gè)小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理,，普遍存在著管理不到位,、發(fā)展滯后的問題。大多物業(yè)公司是從開發(fā)公司派生出來的,，處在“誰開發(fā),、誰管理”的階段，房地產(chǎn)開發(fā)商注重開發(fā),、銷售,，忽視物業(yè)管理，物業(yè)管理市場化運(yùn)營沒有啟動(dòng),，缺乏競爭,。各住宅小區(qū)的業(yè)主自治機(jī)制沒有建立,，關(guān)心小區(qū)、自覺參與的意識(shí)和氛圍沒有形成,。

(九)非市場化動(dòng)作依然存在,。“委托代建”,、“定向開發(fā)”等變相福利分的現(xiàn)象,、利用單位院內(nèi)的土地新建聯(lián)建房內(nèi)及城鄉(xiāng)結(jié)合部利用安置用地、集體土地進(jìn)行“小產(chǎn)權(quán)房”開發(fā)仍然存在,，給我縣房地產(chǎn)消費(fèi)市場造成了一定的的沖擊,。

三、加快我縣房地產(chǎn)市場發(fā)展的建議

針對(duì)存在的問題,，必須以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo),，把發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)作為保障民生和改善民生、推動(dòng)大力培育和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)重要舉措來抓,。圍繞實(shí)現(xiàn)永興山水宜居的旅游城市的目標(biāo),，加強(qiáng)宏觀指導(dǎo)，完善發(fā)展規(guī)劃,，落實(shí)調(diào)控措施,，確保市場供需大體平衡，城鎮(zhèn)居民住房得到有效保障,，城市化率及縣城品位得到進(jìn)一步提升,。

(一)制定產(chǎn)業(yè)發(fā)展詳規(guī)。把房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展納入縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展總體規(guī)劃,，作為保障和改善民生,、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)來抓。圍繞經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)的總體建設(shè)布局,，制定城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃,，落實(shí)建設(shè)項(xiàng)目和年度計(jì)劃，確保房地產(chǎn)業(yè)有序推進(jìn),。健全房地產(chǎn)開發(fā)投資機(jī)制,，引導(dǎo)外來企業(yè)和資本投資開發(fā)，不斷提高房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率,。結(jié)合修編全縣總體規(guī)劃,，盡快制定“__”住房建設(shè)規(guī)劃，健全和完善住房建設(shè)片區(qū)詳細(xì)規(guī)劃,，為打造山水宜居的旅游城市,、改善居民住房條件、全面提升縣城建設(shè)品位提供有效保障,。

(二)控制土地開發(fā)規(guī)模,。建議每年年初,，向社會(huì)公布本年度擬出讓土地計(jì)劃、具體的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,，做到有計(jì)劃地出讓,，并接受社會(huì)監(jiān)督；出讓土地量,，按每年開發(fā)12.5萬平方米左右(1280套)建筑面積來控制,，按照容積率1.5計(jì)算，共120畝土地,。同時(shí),，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模應(yīng)在4萬平方米以上,，對(duì)不足4萬平方米的不予審批,，項(xiàng)目控制模式為“組團(tuán)-小區(qū)”式，實(shí)行帶方案招標(biāo)出讓,，開發(fā)方式上鼓勵(lì)在新區(qū),，住宅結(jié)構(gòu)上鼓勵(lì)高層住宅建設(shè)，主要是為充分考慮開發(fā)商的綜合實(shí)力,，確保小區(qū)品位的提升,。在此基礎(chǔ)上，政府采取有效措施,，沿每年基礎(chǔ)設(shè)施的投資方向合理儲(chǔ)備土地,，土地的儲(chǔ)備量為建設(shè)用地量的10-15%，用于產(chǎn)業(yè)用地和調(diào)控房地產(chǎn)市場,。

(三)控制單位自建住房,。為滿足職工住房需求，通過市場改善住房條件,，建設(shè)部,、監(jiān)察部、國土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[__]196號(hào)《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強(qiáng)調(diào),，“自本通知下發(fā)之日起,，一律停止審批黨政機(jī)關(guān)集資合作建房項(xiàng)目。嚴(yán)禁黨政機(jī)關(guān),、公用事業(yè)單位利用職權(quán)或其影響,，以任何名義、任何方式搞集資合作建房,，超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取住房利益,。”因此,，機(jī)關(guān)單位,、公用事業(yè)單位住房改造要走法制化,、正規(guī)化軌道。要樹立“要住房,，找市場”的觀念,，杜絕新的住房實(shí)物分配和“委托代建”、“定向開發(fā)”“聯(lián)合建房”等變相福利分房的現(xiàn)象,。

(四)注重開發(fā)梯次結(jié)構(gòu),。一是完善房產(chǎn)開發(fā)布局結(jié)構(gòu)。以保障性住房建設(shè)為重點(diǎn),，加快廉租房,、啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和普通商品住房建設(shè)步伐，適時(shí)規(guī)劃建設(shè)一批現(xiàn)代化高層住宅小區(qū),，完善服務(wù)功能,，提升城區(qū)住宅檔次和現(xiàn)代化水準(zhǔn)，努力構(gòu)建相互促進(jìn),、互為補(bǔ)充的住房供應(yīng)體系,，滿足不同層次住房需求。二是控制住房建設(shè)戶型結(jié)構(gòu),?？刂破胀ㄉ唐贩块_發(fā)套型面積和價(jià)格，保持中低價(jià)位住房市場適度供應(yīng)量,。三是調(diào)整房產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu),。制定房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)和引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擴(kuò)大投資領(lǐng)域,，圍繞城市建設(shè)和服務(wù)業(yè)發(fā)展需要,，主動(dòng)投資商場、賓館,、酒店等商業(yè)用房開發(fā),，帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。四是引導(dǎo),、扶植物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展,，提高物業(yè)管理水平及服務(wù)質(zhì)量。

(五)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)發(fā)展外部環(huán)境,。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)時(shí),，本著“誰受益，誰服務(wù)”的原則,，供水,、供電、供氣,、廣電,、郵電,、通訊、電信部門必須將水網(wǎng),、電網(wǎng)等各種管網(wǎng)及通訊網(wǎng)絡(luò)設(shè)施統(tǒng)一鋪設(shè)至項(xiàng)目紅線,，并預(yù)留接口。政府要不斷加大投入,，著力改善道路,、交通等城市基礎(chǔ)設(shè)施，加強(qiáng)教育,、衛(wèi)生,、文化等民生工程建設(shè)，創(chuàng)造良好的人文居住環(huán)境,，以吸引實(shí)力更強(qiáng)的房地企業(yè)來我縣投資,。

(六)破_解產(chǎn)業(yè)資金瓶頸。受__年全球性金融危機(jī)及房產(chǎn)市場不景氣的影響,，加劇了房地產(chǎn)企業(yè)資金的緊張,。政府要當(dāng)好銀行與房地產(chǎn)企業(yè)之間的“紅娘”,，建立良好的組織平臺(tái),、運(yùn)行平臺(tái)、管理平臺(tái),，形成政府,、房地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)共同支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的完善的房地產(chǎn)金融體系，促進(jìn)銀企對(duì)接,，盤活開發(fā)商與銀行的資金鏈,。

(七)培育龍頭企業(yè)。引導(dǎo)縣內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)通過重組,、兼并,、控股等多種方式實(shí)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，拓寬發(fā)展思路,，優(yōu)化管理模式,，樹立品牌意識(shí)，打造精品建設(shè),，爭取做成一批有概念,、有主題、有規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目,，同時(shí)要引進(jìn)一批有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)來我縣投資,，帶動(dòng)和推進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場的發(fā)展，把我縣建設(shè)成全市最為適宜居住的縣城之一,。

(八)保障低收入家庭住房需求,。相關(guān)部門要加大廉租房的建設(shè)資金的籌集力度和啟動(dòng)公共租賃房,、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，增加有效供給,，完善廉租房的租住,、退出、后期管理和公共服務(wù)制度,，建立健全以經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房制度為核心的住房保障體系,，解決低收入困難家庭的住房問題。

(九)積極發(fā)展住房二級(jí)市場和房屋租賃市場,。進(jìn)一步促進(jìn)住房二級(jí)市場和租賃市場發(fā)展,，促進(jìn)住房梯度消費(fèi)，引導(dǎo)居民的住房消費(fèi)習(xí)慣,，形成合理的住房消費(fèi)需求,，以推動(dòng)我縣居民住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)，使住房一,、二,、三級(jí)市場進(jìn)入一個(gè)有效互補(bǔ)的良性循環(huán)。

(十)規(guī)范房地產(chǎn)市場,。一是加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全程監(jiān)管,，加大整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的力度，堅(jiān)持整頓與規(guī)范相結(jié)合,，嚴(yán)格按照國家相關(guān)文件要求,，加大執(zhí)法力度，全面完成房地產(chǎn)市場秩序的治理整頓工作,，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營審批程序,，堅(jiān)決杜絕或重點(diǎn)查處無資質(zhì)或無效資質(zhì)開發(fā)經(jīng)營行為，為培育和規(guī)范房地產(chǎn)市場創(chuàng)造良好的外部環(huán)境,；二是建立市場預(yù)預(yù)警預(yù)報(bào)體系,。建立多部門參與的房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)系統(tǒng)建，定期收集房地產(chǎn)市場的各項(xiàng)數(shù)據(jù)和信息,，認(rèn)真做好房地產(chǎn)市場統(tǒng)計(jì)分析與市場發(fā)展形勢預(yù)測,，為政府宏觀調(diào)控，穩(wěn)定住房價(jià)格提供強(qiáng)有力的支持,，實(shí)現(xiàn)各種信息資源的快速傳遞和共享,，實(shí)現(xiàn)政府、企業(yè),、公眾的直接溝通和互動(dòng),。三是加強(qiáng)住調(diào)查，規(guī)劃期內(nèi)完成全縣住房狀況普查。(作者分別系縣建設(shè)局副局長,、房產(chǎn)局局長,、縣房產(chǎn)局副局長)

房地產(chǎn)分析報(bào)告篇五

xx年至20**年全縣共發(fā)生各類煤礦生產(chǎn)安全事故25起，死亡31人,，百萬噸死亡率達(dá)8.86%,，直接經(jīng)濟(jì)損失138.45萬元。

二,、當(dāng)前煤礦安全生產(chǎn)存在的主要問題

當(dāng)前煤礦安全生產(chǎn)存在的主要問題表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1,、從事故類別分析，3年中國共產(chǎn)黨發(fā)生頂板事故23起,，死亡了24人,，分別占3年事故總數(shù)的92%和77.4%;其中瓦斯事故是自1994年我縣官溝煤礦發(fā)生瓦斯爆炸，xx年后又一起重大的瓦斯爆炸,。頂板事故突出,，瓦斯事故再次發(fā)生，說明全縣煤礦安全生產(chǎn)工作重點(diǎn)沒有抓到位,，預(yù)防頂板事故和瓦斯事故的措施沒有到位,。

2、從事故的性質(zhì)分析,，3年25起事故均是責(zé)任事故,，事故的發(fā)生都是由于企業(yè)人員“三違”造成的，說明我縣煤礦行業(yè)從業(yè)人員安全教育滯后,，安全素質(zhì)普遍較低,，自我防護(hù)意識(shí)較差,，遵守安全生產(chǎn)法律法規(guī)的自覺性不強(qiáng),。

3、從事故發(fā)生的原因分析,，頂板事故發(fā)生的主要原因客觀上由于全縣煤礦基礎(chǔ)條件差,，井巷布局不合理，安全投入不夠,。主觀上是由于工人在工作中支護(hù)不到位,、或者是支護(hù)不及時(shí)造成的；有的是處理危巖時(shí),，措施,、方法不合理造成的；有的是支護(hù)材料不合要求造成的,。在瓦斯事故中存在的主要問題是瓦檢員配備不足,，責(zé)任心不強(qiáng)，檢查不及時(shí)，沒有及時(shí)跟班作業(yè),，井下電器有失爆現(xiàn)象,；煤礦樹枝狀開采還未根本杜絕，通風(fēng)狀況還不是非常良好,，瓦斯很容易產(chǎn)生突然集聚,，造成瓦斯事故的發(fā)生。從分析來看,，事故歸根到底均是由于直接操作者不按照煤礦安全生產(chǎn)操作規(guī)程或者是企業(yè)沒有制定切合實(shí)際的,、詳細(xì)的、科學(xué)的操作規(guī)程,，致使從業(yè)人員有章不循或無章不循,，企業(yè)的管理人員又嚴(yán)重不負(fù)責(zé)，加之本身基礎(chǔ)條件差,，致使事故多發(fā),。

4、從事故發(fā)生的時(shí)間分析,，25起事故當(dāng)中,，在上午10:30(含10:30)以前發(fā)生的僅有3起，而10:30以后發(fā)生的占22起,，也就是說在企業(yè)現(xiàn)場管理人員要下班,、或者已經(jīng)下班、或者現(xiàn)場管理人員沒有跟班作業(yè)致使安全生產(chǎn)事故發(fā)生,。說明了企業(yè)的現(xiàn)場管理責(zé)任不落實(shí),，監(jiān)督不到位，工人乘機(jī)違章操作,。這也是我們總結(jié),、分析事故以前所忽視的。

5,、從事故發(fā)生的年度分析,，3年中以20xx年發(fā)生的事故最多，也就是在煤礦行業(yè)效益明顯,、搶生產(chǎn),、爭利益的時(shí)候容易發(fā)生安全事故，說明了企業(yè)老板仍然存在著重生產(chǎn),、輕安全的老問題,。

三、對(duì)策措施

1,、進(jìn)一步提高煤礦安全生產(chǎn)的認(rèn)識(shí),，牢固樹立安全第一的思想,。

煤礦安全生產(chǎn)關(guān)系到人民群眾的生命財(cái)產(chǎn)安全，關(guān)系改革發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定大局,。搞好煤礦安全生產(chǎn)工作,，切實(shí)保障人民群眾的生命財(cái)產(chǎn)安全，體現(xiàn)了最廣大人民群眾的根本利益,，反映了先進(jìn)生產(chǎn)力的發(fā)展要求和先進(jìn)文化的前進(jìn)方向,。做好安全生產(chǎn)工作是全面建設(shè)小康社會(huì)、統(tǒng)籌經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面發(fā)展的重要內(nèi)容,，是實(shí)施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的組成部分,，是政府履行社會(huì)管理職能的基本要求。全縣各級(jí)各部門一定要把安全生產(chǎn)作為一項(xiàng)長期艱巨的任務(wù),，警鐘長鳴,，常抓不懈，克服厭戰(zhàn),、麻痹,、僥幸心理，充分認(rèn)識(shí)加強(qiáng)煤礦安全生產(chǎn)工作的重要意義和現(xiàn)實(shí)緊迫性,，動(dòng)員全社會(huì)力量,，齊抓共管，全力推進(jìn),。特別是各煤礦企業(yè)要牢固樹立安全第一的思想,，從安全生產(chǎn)的投入、教育培訓(xùn),、現(xiàn)場管理等各個(gè)方面入手,，努力提高企業(yè)安全管理水平和員工素質(zhì)，真正做到生產(chǎn)安全,，減少傷亡事故的發(fā)生,。

2、堅(jiān)決貫徹國家安監(jiān)局5號(hào)令,，努力提高煤礦安全生產(chǎn)水平,。

國家安監(jiān)局5號(hào)令對(duì)煤礦安全生產(chǎn)基本條件做了明確的規(guī)定。我縣煤礦由于大多開采的是極薄的煤層,，井巷布局多數(shù)不合理，提升運(yùn)輸,、開采,、通風(fēng)設(shè)備設(shè)施較為落后，雖通過去年停產(chǎn)整頓,，但企業(yè)改變不大,。為此，縣煤炭、安監(jiān)部門和產(chǎn)煤鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)一步加強(qiáng)煤礦安全監(jiān)督管理,，促進(jìn)煤礦企業(yè)按照國家安監(jiān)局5號(hào)令要求,，進(jìn)一步加大投入，全面改善企業(yè)的軟,、硬件設(shè)施,，特別是在提升運(yùn)輸、通風(fēng),、排水設(shè)備設(shè)施等方面要進(jìn)一步加大投入,，同時(shí)要堅(jiān)決克服地方保護(hù)主義，對(duì)不符合條件的要堅(jiān)決關(guān)停,，從而努力改變企業(yè)安全生產(chǎn)的條件,。

3、狠抓安全培訓(xùn),，努力提高企業(yè)管理人員和從業(yè)人員的安全意識(shí),。

當(dāng)前從煤礦安全生產(chǎn)存在的問題來看，主要表現(xiàn)為企業(yè)的

管理人員安全知識(shí)潰乏,，在具體的安全生產(chǎn)管理中失誤較多,，不能夠根據(jù)煤礦的實(shí)際情況做出具體的、科學(xué)的安排部署,，而從業(yè)人員自身素質(zhì)較低,，自我防護(hù)意識(shí)較差，“三違”現(xiàn)象嚴(yán)重,，為此做好企業(yè)管理人員和從業(yè)人員的安全培訓(xùn)顯得尤為重要,。一是縣煤礦行業(yè)主管部門和安全生產(chǎn)綜合監(jiān)督管理部門要依法強(qiáng)化對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營單位的主要負(fù)責(zé)人和安全管理人員及特種作業(yè)人員的培訓(xùn)工作，強(qiáng)化對(duì)《安全生產(chǎn)法》等法律法規(guī)和煤礦安全生產(chǎn)規(guī)程的宣傳教育,，使取得資格和實(shí)際管理水平形成統(tǒng)一,，真正提高煤礦管理人員的安全管理水平；二是煤礦企業(yè)自身要加強(qiáng)對(duì)從業(yè)人員的培訓(xùn),、教育,，特別是要針對(duì)各自煤礦的實(shí)際情況按照操作規(guī)程逐條逐款培訓(xùn)到位，真正使工人既熟悉井下開拓布局情況,，又真正能夠做到遵章守紀(jì),，不違規(guī)操作，確保生產(chǎn)安全,。從而降低傷亡事故的發(fā)生,。

4、嚴(yán)格各項(xiàng)制度的落實(shí),，降低傷亡事故的發(fā)生,。

調(diào)查分析報(bào)告范文（二）

一,、提出問題

現(xiàn)在電視上都在放關(guān)于節(jié)能的廣告，經(jīng)過這幾年來的改革,，,，節(jié)是節(jié)了一點(diǎn)，但是還有很多人沒有養(yǎng)成節(jié)能的習(xí)慣,。今天我們來看看,，不節(jié)能的結(jié)果，一直想現(xiàn)在這樣,，我們唯一的家園―地球會(huì)怎么樣吧,！

二、調(diào)查方法

通過電視,、書籍,、網(wǎng)絡(luò)、中國日?qǐng)?bào),、慈溪日?qǐng)?bào),、寧波晚報(bào)等書籍中獲取知識(shí)和情況！

去訪問對(duì)這一方面有一些成就的人,。

搜集一些有關(guān)節(jié)能的數(shù)據(jù)或者一些節(jié)能的小妙招,。

三、調(diào)查過程

雖然廣告中一直放節(jié)能,，但是,，還有許多人總是“看熱鬧”，心里總是想：反正地球那么大,，用也用不完,。就是有這樣的人，地球才會(huì)哭泣,，才會(huì)環(huán)境越來越差,。讓我們來看看一份處于xx年的調(diào)查報(bào)告：據(jù)統(tǒng)計(jì)在一個(gè)小時(shí)里，一滴水可以寄到3,。6公斤一個(gè)月可以集2.6噸,，這些水足可以給予一個(gè)人一個(gè)月的花銷，可見,，一滴水的浪費(fèi)都是不應(yīng)有的,。至于連續(xù)流的小水流，每一個(gè)小時(shí)可以積水17公斤,，每個(gè)月可以積水12噸,，嘩嘩想的大水流每個(gè)小時(shí)可以積水670公斤，每個(gè)月可以積水482噸,。所以,，節(jié)約用水要從點(diǎn)點(diǎn)滴滴做起，一滴水也很有用,。

四,、節(jié)能小妙招

看到這里，你們一定在想：我們這些小孩子用什么很大的影響,。你們錯(cuò)了,，只有使用一些小妙招，也可以節(jié)省一大筆花銷的,。如：開空調(diào)時(shí)開到26度,，因?yàn)檫@樣可以省電，如果25度用的電量就是26的兩倍,。像這樣的小妙招很多,，就是沒有發(fā)現(xiàn)。

調(diào)查分析報(bào)告范文（三）

當(dāng)前,，正處于轉(zhuǎn)變發(fā)展方式,、加快產(chǎn)業(yè)升級(jí)的關(guān)鍵階段。律師業(yè)是調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),、調(diào)節(jié)社會(huì)關(guān)系,、規(guī)范經(jīng)濟(jì)運(yùn)行、改善投資環(huán)境,、推動(dòng)轉(zhuǎn)型升級(jí),、實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)展的一支重要力量。近期,，按照市委李宏鳴書記的批示要求,，我們對(duì)全市律師業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢進(jìn)行了專題調(diào)研和思考。

一,、不斷發(fā)展的律師業(yè)

改革開放三十年來,，特別是近年來，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的宏觀背景下,，我市律師業(yè)不斷發(fā)展壯大,，隊(duì)伍素質(zhì)不斷增強(qiáng)，服務(wù)質(zhì)量不斷提升,，律師業(yè)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展,、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的作用進(jìn)一步顯現(xiàn)。

(一)律師隊(duì)伍不斷壯大,，結(jié)構(gòu)日趨優(yōu)化,。全市有律師執(zhí)業(yè)機(jī)構(gòu)36家，其中律師事務(wù)所29家(合伙所20家,，個(gè)人所9家),，公司律師事務(wù)部1家，法律援助中心6家；行業(yè)從業(yè)人員326人,，其中執(zhí)業(yè)律師208名，公司律師5名,，法律援助律師12人,，實(shí)習(xí)律師66人,，行業(yè)內(nèi)勤人員36人。執(zhí)業(yè)律師人數(shù)與xx年相比,，增加32%，94.7%的律師擁有本科以上學(xué)歷,。全市律師事務(wù)所分布概況也從原來的規(guī)模小、人員少的格局,，逐步轉(zhuǎn)變成中等規(guī)模所帶頭,，幾強(qiáng)并立的新局面，市直的拂曉所已達(dá)17人,，全市擁有10名律師以上的律師所已達(dá)到10家,。拂曉、三聯(lián),、黃淮等3家律師事務(wù)所入選全省律師事務(wù)所50強(qiáng),，山石律師事務(wù)所成為皖北地區(qū)唯一一家具有承辦破產(chǎn)案件資格的律師事務(wù)所。同時(shí),，律師事務(wù)所的基礎(chǔ)建設(shè)和律師辦公現(xiàn)代化條件都有了明顯的`改觀,，律師隊(duì)伍發(fā)展勢頭良好。

(二)業(yè)務(wù)規(guī)模逐年提升,，領(lǐng)域不斷拓展。近年來,，律師辦案數(shù)量和業(yè)務(wù)收費(fèi)年均增長均在10%以上,。xx年1-8月份，共辦理各類案件2222件,，業(yè)務(wù)收費(fèi)425萬元,，擔(dān)任法律顧問375家，同比分別增長14.65%,、8.6%,、19.4%。業(yè)務(wù)領(lǐng)域已涉及股權(quán)轉(zhuǎn)讓、對(duì)外商貿(mào),、破產(chǎn)重組,、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、金融證券,、勞動(dòng)爭議和房地產(chǎn)等各類民商事糾紛,，基本覆蓋經(jīng)濟(jì)社會(huì)生活各領(lǐng)域。

(三)職能作用逐漸彰顯,，服務(wù)水平不斷提高,。一是廣大律師積極服務(wù)黨委、政府中心工作,。3年來,，為各級(jí)政府依法行政、依法決策提供服務(wù),、為市重點(diǎn)工程提供法律意見,、審查招商引資協(xié)議、代理政府參與訴訟,、為國企改制涉法事務(wù)提供咨詢意見等420余件次,。二是廣大律師不斷關(guān)注重點(diǎn)地區(qū)、重點(diǎn)人群,、重點(diǎn)領(lǐng)域,，積極為保障和改善民生服務(wù)。律師積極參與法律服務(wù)進(jìn)社區(qū),、進(jìn)鄉(xiāng)村活動(dòng),，律師服務(wù)不斷向社區(qū)、鄉(xiāng)村延伸,，3年來全市律師參與義務(wù)法律咨詢150余場次,；努力滿足進(jìn)城務(wù)工人員、困難職工群眾等弱勢群體的法律需求,，不斷擴(kuò)大律師法律援助覆蓋面,，每位執(zhí)業(yè)律師每年都按規(guī)定完成2件以上法律援助案件；積極關(guān)注城市建設(shè),、拆遷安置補(bǔ)償,、就業(yè)、就學(xué),、就醫(yī),、社會(huì)保障等民生熱點(diǎn)，為人民群眾最關(guān)心,、最現(xiàn)實(shí)利益問題提供了及時(shí)便捷的法律服務(wù),。三是律師積極為維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定服務(wù)。3年來律師參加涉法信訪1112人次，陪同各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)接訪135次,，累計(jì)接待上訪群眾1萬余人次,，參與糾紛調(diào)解化解矛盾3900余件，參與涉法涉訴案件積案130余件,，有效地維護(hù)了社會(huì)和諧穩(wěn)定,。

(四)監(jiān)督管理持續(xù)加強(qiáng)，律師社會(huì)地位不斷提高,。近年來,，我們先后在律師隊(duì)伍中開展了社會(huì)主義法治理念教育、“中國特色社會(huì)主義法律工作者”主題教育實(shí)踐活動(dòng),、律師隊(duì)伍集中教育整頓,、“律師隊(duì)伍警示教育”等專項(xiàng)活動(dòng)，不斷強(qiáng)化對(duì)律師隊(duì)伍的政治思想教育,、執(zhí)業(yè)道德與執(zhí)業(yè)紀(jì)律教育；積極開展便民服務(wù),，改進(jìn)服務(wù)水平,，提升服務(wù)能力，不斷推動(dòng)律師“法律服務(wù)提升年”,、律師“進(jìn)萬村”大服務(wù),、“律師事務(wù)所內(nèi)部管理規(guī)范建設(shè)年”、“千名律師解千難”等服務(wù)活動(dòng)深入開展,；積極轉(zhuǎn)變考核管理方式,，推行信息公開和網(wǎng)上監(jiān)督，不斷推進(jìn)管理體制創(chuàng)新,，努力健全監(jiān)督機(jī)制,、誠信機(jī)制、獎(jiǎng)懲機(jī)制,、培訓(xùn)教育機(jī)制等長效機(jī)制,，重視與支持發(fā)揮市律協(xié)行業(yè)管理優(yōu)勢和律師事務(wù)所的自律性管理；不斷加強(qiáng)和改進(jìn)律師黨建工作,，市律師協(xié)會(huì)成立了黨總支,，全市律師黨支部8個(gè)，聯(lián)合支部5個(gè),，實(shí)現(xiàn)了黨建全覆蓋,，目前，全市共有律師黨員66名,，占執(zhí)業(yè)律師的31.9%;律師作用得到了各級(jí)黨委政府的高度重視和社會(huì)公眾的承認(rèn),，近年來，先后有9名律師被選為市、縣區(qū)兩級(jí)人大代表,、政協(xié)委員,，陳晨律師再次當(dāng)選省人大代表，律師代表,、委員都能發(fā)揮自己的職業(yè)優(yōu)勢,，認(rèn)真履行職責(zé)，積極獻(xiàn)言獻(xiàn)策,，參政議政,，今年提交各類議案8起。

二,、律師業(yè)發(fā)展中存在的缺陷和問題

(一)社會(huì)對(duì)律師的職能作用認(rèn)識(shí)度不足,。有調(diào)查顯示，社會(huì)各界對(duì)律師制度的性質(zhì),、律師職業(yè)的價(jià)值,、律師工作的效用存在領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)同偏差、公眾認(rèn)知偏移和自身認(rèn)識(shí)偏離等問題,。主要誤區(qū)：認(rèn)為律師僅是以利益為紐帶的社會(huì)法律工作者,，承認(rèn)其社會(huì)服務(wù)價(jià)值而忽視其在衡平社會(huì)利益關(guān)系、推進(jìn)民主法治建設(shè)方面蘊(yùn)含的政治價(jià)值,；認(rèn)為律師就是“收人錢財(cái),、替人消災(zāi)”，甚至認(rèn)為律師是居于政府對(duì)立面替“刁民”說話的“麻煩制造者”,，忽略其作為黨和政府與普通百姓之間的橋梁紐帶對(duì)社會(huì)關(guān)系調(diào)整所能發(fā)揮的疏導(dǎo)平衡作用,；認(rèn)為律師只是幫助“打官司”的訴訟活動(dòng)參與者，而忽視其對(duì)于經(jīng)濟(jì)社會(huì)生活所特有的風(fēng)險(xiǎn)防范,、糾紛調(diào)處價(jià)值,；政府部門普遍將律師業(yè)歸類于普通中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，而未作為知識(shí)密集型的高端服務(wù)業(yè)予以重視扶持,。

(二)律師執(zhí)業(yè)環(huán)境有待改善,。一是律師執(zhí)業(yè)會(huì)見難、閱卷難,、調(diào)查取證難這三難問題依然存在,。由于《律師法》同有關(guān)法律的現(xiàn)實(shí)沖突，以及實(shí)踐執(zhí)行中紅頭文件,、上級(jí)規(guī)定大于法現(xiàn)象的存在,，有關(guān)部門認(rèn)為律師提前介入對(duì)案件辦理會(huì)有不利影響等問題，律師的很多合法權(quán)利得不到行政機(jī)關(guān)和司法機(jī)關(guān)的認(rèn)可,。各級(jí)人大,、司法部門對(duì)律師會(huì)見權(quán)利均出臺(tái)規(guī)定予以保障,，但在實(shí)踐過程中，律師的偵查階段會(huì)見難一直存在,，具體經(jīng)辦人員往往以各種理由推諉責(zé)任,、拖延會(huì)見，即使會(huì)見了,，律師受到的不當(dāng)干預(yù)和限制也較多,，使會(huì)見流于形式；在辦理刑事案件的過程中,，有關(guān)部門在庭審前提供查閱的案卷總是有所保留,，律師查閱卷宗材料的權(quán)利得不到實(shí)際保障；新《律師法》雖然確定律師調(diào)查取證不再需要經(jīng)過“有關(guān)單位和個(gè)人的同意”,，但卻未對(duì)有關(guān)單位和個(gè)人不配合律師調(diào)查的處理作出相應(yīng)規(guī)定,，由于缺乏相關(guān)的制度保障，律師調(diào)查取證時(shí)有關(guān)人員不予配合的情況依然普遍存在,。二是侵害律師人身權(quán)利的情況時(shí)有發(fā)生,，律師合法的執(zhí)業(yè)權(quán)利得不到切實(shí)的保障。律師在司法實(shí)踐中存在司法歧視,，律師無法完全行使應(yīng)有的權(quán)利,；有關(guān)部門缺乏對(duì)律師必要的保障措施，律師的易受到人身威脅和攻擊,；律師執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)大，雷區(qū)多,，廣大律師對(duì)辦理刑事案件存在顧慮,。三是法律服務(wù)市場缺乏有效監(jiān)管。目前按照規(guī)定,，可以提供有償法律服務(wù)的有執(zhí)業(yè)律師和基層法律服務(wù)工作者兩只隊(duì)伍,，其他人員不得提供有償法律服務(wù)。但實(shí)際上,，由于法律規(guī)定的缺失,、相關(guān)配置措施的不完善、有關(guān)部門之間協(xié)調(diào)不夠,，冒充律師執(zhí)業(yè)的事情時(shí)有發(fā)生,，以公民代理身份提供有償法律服務(wù)的情況較為普遍，擾亂了法律服務(wù)市場,。當(dāng)前,，司法行政機(jī)關(guān)和律師協(xié)會(huì)只能對(duì)律師和律師事務(wù)所的執(zhí)業(yè)行為進(jìn)行有效監(jiān)管，很難對(duì)其他冒充律師執(zhí)業(yè)的或以公民代理身份提供有償法律服務(wù)的人員進(jìn)行監(jiān)管,，特別是新律師法刪去了司法行政機(jī)關(guān)對(duì)違法提供有償法律服務(wù)人員進(jìn)行處罰的規(guī)定,，更增加了監(jiān)管的難度,。

(三)綜合能力難以支撐法律服務(wù)的有效需求。我市每萬人擁有執(zhí)業(yè)律師數(shù)僅為0.3,，遠(yuǎn)低于全國和全省平均數(shù),，辦案總量和業(yè)務(wù)收費(fèi)均在全省排名靠后，xx年業(yè)務(wù)收費(fèi)僅占全省2%左右,；法律服務(wù)市場總體規(guī)模較小,，缺乏有效的拓展途徑，律師事務(wù)所規(guī)模相對(duì)偏小,，管理粗放,，缺乏善于創(chuàng)造社會(huì)需求、業(yè)內(nèi)差異競爭,、業(yè)務(wù)錯(cuò)位發(fā)展的特色所,、品牌所，綜合競爭力弱,。人才流失情況較為嚴(yán)重,，全市律師業(yè)務(wù)平均收費(fèi)同全省相比偏低，而且業(yè)內(nèi)收入極不均衡,，以xx年為例,，10%的律師收入在10萬以上，70%的律師收入不足5萬,，其中30%的不足2萬,，不少新律師和年輕律師在激烈的競爭中難以堅(jiān)持而轉(zhuǎn)行，同時(shí)還有一些業(yè)務(wù)較好的律師受發(fā)達(dá)地區(qū)的吸引而流出執(zhí)業(yè),。據(jù)統(tǒng)計(jì),，每年約有5-10%的律師選擇轉(zhuǎn)行擇行或流出執(zhí)業(yè)，80%的年輕律師坦言公務(wù)員職業(yè)對(duì)他們更有吸引,。

(四)律師隊(duì)伍的素質(zhì)和整體形象有待于進(jìn)一步提升,。個(gè)別律師執(zhí)業(yè)思想不正，業(yè)務(wù)水平不高,，辦案過程中存在一定的違規(guī)行為,，嚴(yán)重影響了律師行業(yè)的整體形象；受競爭壓力的影響,，部分律師注重經(jīng)濟(jì)效益和短期效益,，忽視了社會(huì)效益和長期效益，對(duì)公益案件和公益事業(yè)不熱心,，對(duì)政治業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)不積極,；對(duì)律師業(yè)的宣傳不到位，社會(huì)對(duì)律師作用不明了,，缺乏對(duì)律師業(yè)發(fā)展的獎(jiǎng)勵(lì)和支持措施,。

三,、發(fā)展壯大律師業(yè)的建議

發(fā)展壯大律師業(yè)，要堅(jiān)持拓展與規(guī)范并舉,，圍繞服務(wù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定兩個(gè)主題,，在黨委政府及有關(guān)部門的大力扶持下，建設(shè)一支高素質(zhì),、專業(yè)化的法律服務(wù)隊(duì)伍,，拓展法律服務(wù)業(yè)務(wù)領(lǐng)域、完善法律服務(wù)管理體制,，努力構(gòu)建一個(gè)主體明確,、功能完備、秩序規(guī)范,、管理科學(xué)的法律服務(wù)體系,。

(一)切實(shí)加強(qiáng)黨委、政府對(duì)律師工作的領(lǐng)導(dǎo)和支持,。律師制度是社會(huì)主義法律制度的重要組成部分,，律師隊(duì)伍是黨和人民可以信賴的隊(duì)伍。作為反映社會(huì)進(jìn)步,、法治完善程度的重要指標(biāo),，目前我市萬人擁有律師比僅為0.3，遠(yuǎn)低于全省1.1,，全國1.23的水平,。按近三年我市律師平均增速10%預(yù)測，到我市萬人律師比僅能達(dá)0.78左右,。因此,，加快壯大律師業(yè)不僅是行業(yè)發(fā)展問題，也是牽動(dòng)全局的政治任務(wù),。各級(jí)黨委、政府應(yīng)將律師工作放到更加重要的位置,，出臺(tái)各項(xiàng)優(yōu)惠支持政策和措施,，切實(shí)解決制約律師業(yè)發(fā)展的瓶頸問題。

(二)引導(dǎo)扶持律師在服務(wù)發(fā)展中激活法律需求,。律師作為市場主體,，必須全力以赴加快發(fā)展，責(zé)無旁貸滿足需求,，千方百計(jì)拓展領(lǐng)域,。但由于產(chǎn)業(yè)體系發(fā)育不全，市場需求培育不足,，業(yè)態(tài)布局尚未成熟,，政府導(dǎo)向與政策扶持不可或缺,。一是強(qiáng)化政府法律事務(wù)服務(wù)。建立健全市,、縣(區(qū)),、鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)三級(jí)政府法律顧問網(wǎng)絡(luò)，其中市,、縣(區(qū))兩級(jí)組建政府法律顧問團(tuán),，政府部門及鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)建立法律顧問制度，發(fā)揮社會(huì)資源優(yōu)勢,，節(jié)約政府行政成本,，提高依法決策水平，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范能力,，促進(jìn)法治政府建設(shè),，實(shí)現(xiàn)拓展律師業(yè)務(wù)與提高行政效率的雙贏。二是深化企業(yè)法律顧問工作,。引導(dǎo)企業(yè)建立常年法律顧問制度,，深化“企業(yè)法律體檢”制度，增強(qiáng)“預(yù)防保健”意識(shí),，加大法律服務(wù)投資,，力爭規(guī)模以上企業(yè)率先實(shí)現(xiàn)全覆蓋，重點(diǎn)骨干企業(yè)和困難企業(yè)可在工業(yè)扶持基金中適當(dāng)補(bǔ)貼,。通過政府引導(dǎo)與市場培育,，讓律師在企業(yè)治理、要素配置,、項(xiàng)目建設(shè),、金融服務(wù)、勞動(dòng)關(guān)系,、涉外商貿(mào),、破產(chǎn)重組、知識(shí)產(chǎn)權(quán),、環(huán)境保護(hù)等領(lǐng)域展露身手,。三是建立重點(diǎn)項(xiàng)目法律顧問制度。要求律師為招標(biāo)采購,、合同審查,、商業(yè)談判、征地拆遷及項(xiàng)目管理,、融資保險(xiǎn)等提供全程服務(wù),。四是優(yōu)化農(nóng)村法律服務(wù)。深化完善“一村一顧問”制度,，為新農(nóng)村建設(shè)提供法律保障,。各級(jí)政府可在新農(nóng)村建設(shè)資金中設(shè)立村級(jí)法律顧問獎(jiǎng)勵(lì)經(jīng)費(fèi),，明確標(biāo)準(zhǔn)、分類獎(jiǎng)補(bǔ),，滿足農(nóng)村法律需求,，強(qiáng)化農(nóng)村法治保障。同時(shí)借鑒外地經(jīng)驗(yàn),，在村莊整治,、農(nóng)房改造、土地流轉(zhuǎn)等政府主導(dǎo)項(xiàng)目中,，建立律師強(qiáng)制介入制度,，由律師負(fù)責(zé)項(xiàng)目法律論證，草擬審查合同,，出具法律意見書,，實(shí)現(xiàn)關(guān)口前置，降低法律風(fēng)險(xiǎn),。

(三)采取多項(xiàng)措施,，優(yōu)化法律服務(wù)市場環(huán)境。一是加大法律實(shí)施監(jiān)督,，切實(shí)解決困擾律師的三難問題,。由人大牽頭，組織公安,、法院,、檢察院、司法局,、工商,、房地產(chǎn)等有關(guān)部門，共同出臺(tái)貫徹律師法,、落實(shí)律師執(zhí)業(yè)權(quán)利的相關(guān)措施,，切實(shí)監(jiān)督落實(shí)，解決律師會(huì)見難,、閱卷難,、調(diào)查取證難等問題；二是加強(qiáng)法律服務(wù)市場監(jiān)管,，打擊假冒律師執(zhí)業(yè)的違法行為，制止違法提供有償法律服務(wù)的行為,。司法行政部門與法院,、公安,、檢察等有關(guān)部門建立協(xié)調(diào)處置機(jī)制,，落實(shí)律師從事訴訟活動(dòng)的身份審查制度，對(duì)公民從事訴訟代理資格進(jìn)行適當(dāng)審查，加大對(duì)假冒律師執(zhí)業(yè)行為的打擊處罰力度,；三是廣泛宣傳律師法、律師作用,。充分利用電視,、廣播、報(bào)刊,、網(wǎng)絡(luò),、簡報(bào)等媒體，加大對(duì)律師的宣傳力度,，積極表彰優(yōu)秀律師,，讓社會(huì)公眾了解律師制度，支持律師執(zhí)業(yè),；四是切實(shí)保障律師的合法執(zhí)業(yè)權(quán)利和人身權(quán)利,。對(duì)阻礙律師合法執(zhí)業(yè)的違法行為，對(duì)律師進(jìn)行人身威脅和人身攻擊的,，公安,、法院、檢察等有關(guān)部門要采取有力措施,，予以堅(jiān)決制止和處罰,；條件合適的法庭，應(yīng)建立律師出庭專用通道或庭審后允許律師先行離庭,，防止律師受到情緒激動(dòng)的對(duì)方當(dāng)事人的侮辱和圍攻,。

(四)積極采取措施，充分發(fā)揮律師在維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定中的作用,。一是探索建立律師參與社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作,。政府在執(zhí)行重大決策、重大事項(xiàng)以及其他關(guān)系民生的行政行為前,，應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)律師參與社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作,，律師要積極參與和配合；二是做好律師參與涉法信訪案件的接待和保障工作,。要完善制度和措施,，涉法信訪案件必須邀請(qǐng)律師參與，領(lǐng)導(dǎo)信訪接待律師要全程參與,，重大疑難信訪案件的法律論證必須有律師參與,，并建立律師參與涉法信訪案件的經(jīng)費(fèi)保障制度，由市財(cái)政對(duì)律師參與信訪案件的補(bǔ)貼進(jìn)行保障,；三是組織律師積極參與涉法涉訴案件積案的清理工作,；四是采取有效措施，充分發(fā)揮律師作用，加強(qiáng)訴前調(diào)解力度,，消弭當(dāng)事人矛盾,，息訴止?fàn)帲?duì)挑詞架訟的律師予以處罰,；五是引導(dǎo)律師積極辦理法律援助和公益案件,，維護(hù)社會(huì)弱勢群體合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)公平正義,；六是分階段的在全市推行免費(fèi)法律咨詢服務(wù),，提供網(wǎng)絡(luò)法律咨詢服務(wù)。

房地產(chǎn)分析報(bào)告篇六

“xx花園” 項(xiàng)目位于xx市xx區(qū)躍進(jìn)路北段與待建的規(guī)劃道路的交叉口,，綠線占地面積平方米(約畝),，地塊西面北面臨街(躍進(jìn)北路及待建的高水中路)，沿躍進(jìn)北路臨街面地塊長約98米,，臨高水中路地塊長約80米,，項(xiàng)目地塊呈矩形。項(xiàng)目北面為圣水二隊(duì)居民點(diǎn),，南面臨街面為一層臨時(shí)小門面,，東面為規(guī)劃中的xx區(qū)區(qū)政府辦公用地，西面為規(guī)劃中的高水中學(xué),。

“xx花園”(下簡稱：本項(xiàng)目)擬規(guī)劃設(shè)計(jì)的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下：小區(qū)總規(guī)劃綠線用地平方米(約畝),，規(guī)劃設(shè)計(jì)總建筑面積 約0平方米，其中底層商業(yè)鋪面建筑面積約1500平方米,，二層商業(yè)建筑面積約1500平方米,，住宅建筑面積17000平方米，住戶暫定170戶,，綠化面積為3500平方米(其中中心綠地面積為2000平方米),，建筑密度為，容積率,，綠化率為35%,。

“xx花園”擬計(jì)劃于5月起著手項(xiàng)目規(guī)劃及前期報(bào)建工作，于月開始動(dòng)工建設(shè),，項(xiàng)目建設(shè)總工期約12個(gè)月,，預(yù)計(jì)于6月進(jìn)入項(xiàng)目預(yù)售期，其銷售周期約12個(gè)月,。其項(xiàng)目總投資(含土地成本及銀行利息為人民幣960萬元)人民幣萬元,，項(xiàng)目預(yù)計(jì)總銷售收入人民幣3226萬元，項(xiàng)目預(yù)計(jì)稅后利潤總額為人民幣萬元,。自項(xiàng)目獲準(zhǔn)銷售開始起,，擬計(jì)劃將當(dāng)月銷售款的部分用于銀行還貸,，部分作為項(xiàng)目開發(fā)資金回投入項(xiàng)目后期工程，預(yù)計(jì)將于2月將完成土地抵押貸款清算工作,。

1、項(xiàng)目概況

2,、開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動(dòng)遷安置

3,、市場分析和項(xiàng)目定位

4、規(guī)劃發(fā)展建議

5,、資源供給

6,、項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)、管理費(fèi)用的研究

7,、開發(fā)建設(shè)計(jì)劃

8,、項(xiàng)目資金來源及經(jīng)濟(jì)分析

9、結(jié)論及建議

一,、項(xiàng)目概況：

1,、項(xiàng)目名稱：“xx花園”

開發(fā)建設(shè)單位：xxxx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

2、項(xiàng)目地理位置：本項(xiàng)目位于xx市xx區(qū)躍進(jìn)北路與高水中路交叉口,，項(xiàng)目北面為圣水二隊(duì)居民點(diǎn),，其他幾面為待建設(shè)用地。

3,、項(xiàng)目周邊的環(huán)境狀況：本項(xiàng)目所在區(qū)域在“花園?xx”,、“小島春天花園”等大型樓盤的帶動(dòng)下，已逐步形成了一個(gè)比較成熟的居住區(qū),，年政府將進(jìn)一步規(guī)范土地市場化的管理,，城市土地供應(yīng)更加緊缺，開發(fā)投資商的市場準(zhǔn)入難度進(jìn)一步加大,，在2005年下半年到20將出現(xiàn)更多的市場空間,，本項(xiàng)目在相鄰的中房即將開發(fā)的100余畝大盤的進(jìn)一步拉動(dòng)下，作為一個(gè)小型精品樓盤于2005年底或年初動(dòng)工建設(shè)并于2006年下半年進(jìn)行銷售,，其時(shí)機(jī)比較適宜,。

4、項(xiàng)目性質(zhì)及主要特點(diǎn)：本項(xiàng)目土地規(guī)劃為商業(yè),、居住用地,，其項(xiàng)目用地較小，地塊方正,，兩面臨市政道路,，其臨街面約170米長。項(xiàng)目西面(躍進(jìn)北路對(duì)面)為規(guī)劃中的高水中學(xué),，東面相隔的是規(guī)劃中的xx區(qū)政府辦公用地,。并處于“花園?xx”和“小島春天花園”兩大樓盤之間。

二、開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動(dòng)遷安置：

1,、土地調(diào)查：本項(xiàng)目用地由兩宗土地構(gòu)成,，其土地證面積總和為平方米(約畝)，均屬商業(yè),、居住用地,，使用單位均為xxxx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

2,、拆遷調(diào)查：本項(xiàng)目土地使用權(quán)屬xxxx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,，其地塊上臨時(shí)出租門面及出租倉房產(chǎn)權(quán)均屬xx公司，不存在大的拆遷難的問題,。

3,、市政基礎(chǔ)配套設(shè)施調(diào)查：本項(xiàng)目地塊上有倉房(租賃站)，其施工水電問題可在此基礎(chǔ)上解決,，同時(shí)項(xiàng)目兩面臨市政道路,，其雨污排放及燃?xì)狻㈦娏?、電訊等設(shè)施均可就近接入,。

房地產(chǎn)分析報(bào)告篇七

1、物流概述

物流行業(yè)是物流資源產(chǎn)業(yè)化而形成的一種復(fù)合型或聚合型產(chǎn)業(yè),，物流資源有運(yùn)輸,、倉儲(chǔ)、裝卸,、搬運(yùn),、包裝、流通加工,、配送,、信息平臺(tái)等，其中運(yùn)輸又包括鐵路,、公路,、水運(yùn)、航空,、管道等,。這些資源產(chǎn)業(yè)化就形成了運(yùn)輸業(yè)、倉儲(chǔ)業(yè),、裝卸業(yè),、包裝業(yè)、加工配送業(yè),、物流信息業(yè)等,。這些資源分散在多個(gè)領(lǐng)域,，包括制造業(yè)、農(nóng)業(yè),、流通業(yè)等,。把產(chǎn)業(yè)化的物流資源加以整合，就形成了一種新的物流服務(wù)業(yè),。

2,、物流行業(yè)的特點(diǎn)

國家政策有力支持，2012年12月28日,，商務(wù)部發(fā)布《促進(jìn)倉儲(chǔ)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的意見》，主要目的在于引導(dǎo)倉儲(chǔ)業(yè)在服務(wù)方面由倉庫出租向倉儲(chǔ)管理,、庫存控制,、加工包裝、分揀配送,、質(zhì)押監(jiān)管等多功能增值服務(wù)發(fā)展,，這也是當(dāng)前傳統(tǒng)倉儲(chǔ)行業(yè)提升單位產(chǎn)出，增強(qiáng)盈利能力最直接最有效的方式,；實(shí)現(xiàn)加工配送率達(dá)到40%,，倉儲(chǔ)服務(wù)達(dá)標(biāo)率提高到40％，立體倉庫的總面積占倉庫總面積的40%,。

行業(yè)主要成本依然呈高位運(yùn)行狀態(tài),，人工成本的壓力相對(duì)較大：由于燃油成本和人工各自占到物流企業(yè)總成本的40%和20%左右，所有燃油和人工成本的下降或者說穩(wěn)定將直接影響物流行業(yè)的盈利空間,，12年雖然經(jīng)濟(jì)下滑趨勢帶動(dòng)物流需求下行明顯,，()但燃油價(jià)格的高位運(yùn)行和人工成本平均15%-20%的增速使得物流企業(yè)利潤率水平持續(xù)走低，目前來看q2燃油價(jià)格單邊上漲的可能性不大,，預(yù)計(jì)依然還是震蕩走勢,，企業(yè)燃油成本預(yù)計(jì)相對(duì)去年增幅不大，但人工成本預(yù)計(jì)仍然保持一定的漲幅,。

3,、物流行業(yè)的運(yùn)作模式

目前世界大型物流公司大多采取總公司與分公司體制，采取總部集權(quán)式物流運(yùn)作,，實(shí)行業(yè)務(wù)垂直管理,，實(shí)際上就是一體化經(jīng)營管理模式(只有一個(gè)指揮中心，其他都是操作點(diǎn)),。又進(jìn)一步分為：

連鎖超市型

建材連鎖超市對(duì)商品的品質(zhì)和物流服務(wù)要求都很高,，建材連鎖超市一般提供免費(fèi)班車、集中配送物流服務(wù),，并且有知名裝修公司與超市共同為顧客提供從設(shè)計(jì)到采購,、配送,、裝修一條龍服務(wù)。

市場聯(lián)盟型

主要是采取虛擬市場與實(shí)體市場兩相結(jié)合,，信息中心,、交易中心、物流中心三位一體,，國際供給網(wǎng)絡(luò)和國內(nèi)營銷網(wǎng)絡(luò)雙向互動(dòng),，實(shí)現(xiàn)集中采購、直銷產(chǎn)品,、便利客戶的先進(jìn)模式,。

綜合批發(fā)市場型

建材綜合批發(fā)市場一般占地面積廣，投資大,，具有一定的規(guī)模,，位于城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道邊,，建材種類集中齊全,，價(jià)格低廉，主要以批發(fā)為主,。

物流園區(qū)(基地)型

近年來,，建材物流園區(qū)(基地)以一種嶄新的模式進(jìn)入建材物流領(lǐng)地，并將成為引領(lǐng)建材物流發(fā)展的新潮流,。國內(nèi)正在規(guī)劃建設(shè)和已建成的建材物流園區(qū)(基地)有十余個(gè),。

二、物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

（一）物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

從全球物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況來看,，在歐,、美、日本等發(fā)達(dá)國家和地區(qū),，物流業(yè)開展得較早較好,，已經(jīng)形成相對(duì)完善的交通運(yùn)輸和信息網(wǎng)絡(luò)，物流成本占gdp的比重隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展而降低,。據(jù)統(tǒng)計(jì),，1977～1981年，在美國國內(nèi)生產(chǎn)總值中,，物流成本高達(dá)16.8%,，到1997年物流成本大幅度下降到10.9%，這種成本的下降顯著地提高了美國經(jīng)濟(jì)的競爭力,，是美國經(jīng)濟(jì)再度繁榮的一個(gè)重要因素,。目前，發(fā)達(dá)國家物流成本占gdp的比重大致在10%左右,。美國為10.5%,，英國為10.6%,，法國為11.1%，意大利和荷蘭均為11.3%,，德國為13%,，西班牙為11.5%，日本為11.4%,。相對(duì)而言,，發(fā)展中國家的物流水平較低，物流的基礎(chǔ)設(shè)施,、制度環(huán)境,、物流人才以及信息技術(shù)方面落后，社會(huì)物流成本相對(duì)較高,，目前,，我國物流成本占同期gdp的比重為18%左右。

（二）我國物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

中國不僅是全球最重要的采購中心和制造中心,，也是全球最大的消費(fèi)市場之一。隨著全球制造業(yè)繼續(xù)向中國大陸轉(zhuǎn)移,、國內(nèi)消費(fèi)水平不斷提升以及產(chǎn)業(yè)政策對(duì)現(xiàn)代物流業(yè)扶持力度不斷增強(qiáng),，物流業(yè)已成為國內(nèi)發(fā)展最快的領(lǐng)域之一，整體規(guī)模不斷擴(kuò)大,。2009年我國社會(huì)物流總額和物流業(yè)增加值分別為966,538億元,、23,078億元，分別比2001年增長3.97倍,、2.11倍,，年復(fù)合增長率分別為22.19%、15.27%,。

三,、行業(yè)發(fā)展前景

據(jù)中科院預(yù)計(jì)，2007年我國現(xiàn)代物流將保持快速發(fā)展,，年增12.7％,，社會(huì)物流總額將達(dá)到73.9萬億元，到2010年將達(dá)到90萬億元,。

2012年月社會(huì)物流需求及總費(fèi)用增長情況,。

資料來源：wind,中國物流及采購聯(lián)合會(huì)，國金證券研究所,。

據(jù)權(quán)威部門初步預(yù)計(jì),，2012年我國社會(huì)物流總費(fèi)用將增長11%以上，超過4.23萬億元,。

國家發(fā)展改革委,、國家統(tǒng)計(jì)局和中國物流與采購聯(lián)合會(huì)聯(lián)合發(fā)布的信息顯示,，2006年，我國社會(huì)物流總費(fèi)用超過3.8萬億元,，同比增長13.5%,。根據(jù)三部門的預(yù)計(jì)，今年的物流費(fèi)用增幅將回落2.5個(gè)百分點(diǎn),，而物流需求規(guī)模增長將在15%以上,，物流業(yè)增加值預(yù)計(jì)增長10%以上。

從物流總費(fèi)用的構(gòu)成看,，2006年運(yùn)輸費(fèi)用為2.1萬億元,，同比增長12.8%，占社會(huì)物流總費(fèi)用的比重為54.7%,；保管費(fèi)用為1.2萬億元,，同比增長16%，占社會(huì)物流總費(fèi)用的比重為32.1%,，與2005年相比,，這一比重?cái)U(kuò)大了0.7個(gè)百分點(diǎn)。

四,、行業(yè)競爭格局

（一）物流公司的類型

我國物流的主要類型包括運(yùn)輸型物流企業(yè),、倉儲(chǔ)型物流企業(yè)和綜合服務(wù)型物流企業(yè)。運(yùn)輸型物流企業(yè)主要以從事貨物運(yùn)輸服務(wù)為主,，包括小件包裹快遞服務(wù)或代理運(yùn)輸服務(wù),，并包含其它物流服務(wù)活動(dòng)，具備一定規(guī)模的實(shí)體企業(yè),。倉儲(chǔ)型物流企業(yè)主要以從事區(qū)域性倉儲(chǔ)服務(wù)為主,，包含其它物流服務(wù)活動(dòng)，具備一定規(guī)模的實(shí)體企業(yè),。綜合服務(wù)型物流企業(yè)以從事多種物流服務(wù)活動(dòng),，并可以根據(jù)客戶的需求，提供物流一體化服務(wù),，具備一定規(guī)模的實(shí)體企業(yè),。

（二）行業(yè)競爭特點(diǎn)

物流產(chǎn)業(yè)市場化程度較高，各類企業(yè)發(fā)揮各自的優(yōu)勢充分競爭,。

企業(yè)類型

優(yōu)勢劣勢運(yùn)輸型

具有網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)功能,，可以提供門到門運(yùn)輸，門到站運(yùn)輸?shù)榷喾轿贿\(yùn)輸方式

倉儲(chǔ)能力較弱

倉儲(chǔ)型

地理上的便利,。倉儲(chǔ)運(yùn)輸型物流企業(yè)擁有一個(gè)本地化物流服務(wù)的優(yōu)勢,，它意味著運(yùn)輸準(zhǔn)備時(shí)間(集貨，運(yùn)輸和倉儲(chǔ)時(shí)間)可以被縮短到最少,，而出現(xiàn)的問題(貨物的損毀,、短缺)可以就地解決,。

可接近性優(yōu)勢。物流企業(yè)的生存依賴于他們的客戶,，與他們的管理人員進(jìn)行對(duì)話是非常容易的――通常僅僅是一個(gè)電話即可辦到,。

運(yùn)輸能力較弱。

綜合服務(wù)型,。

可以從事多種物流服務(wù)業(yè)務(wù),，可以根據(jù)客戶的要求制定整合物流資源的運(yùn)作方案。

倉儲(chǔ)能力和運(yùn)輸能力不突出,。

五,、行業(yè)主要上市公司

房地產(chǎn)分析報(bào)告篇八

第一章 投資環(huán)境分析

一、 國內(nèi)環(huán)境：中國房地產(chǎn)還有以上的好景

xx年12月3日 xx新國際博覽中心,，第x屆中國住交會(huì)拉開序幕,。與往屆相比，本屆住交會(huì)無論是在規(guī)模上還是人氣上都堪稱史無前例,。共有253家房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)行業(yè)代表參加本屆展會(huì),，從側(cè)面反映開發(fā)企業(yè)普遍對(duì)未來房地產(chǎn)市場預(yù)期向好，一致認(rèn)同住交會(huì)主辦方所預(yù)言“中國房地產(chǎn)還有20年以上的好景”,。

“中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè),。在xx年中國gdp增長的個(gè)百分點(diǎn)中，有個(gè)百分點(diǎn)是由房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻(xiàn)的,。

中國房地產(chǎn)業(yè)直接帶動(dòng)了57個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加，沒有一個(gè)其它行業(yè)有如此廣泛的行業(yè)推動(dòng)力,。

以來,，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資、竣工面積,、銷售面積始終保持了年均20%左右的增長,。

xx年中國住宅投資占gdp比例超過了美國，已經(jīng)達(dá)到了,。而在美國,，房地產(chǎn)業(yè)作為國家經(jīng)濟(jì)的三大支柱產(chǎn)業(yè)(汽車、醫(yī)藥,、房地產(chǎn))之一,，已持續(xù)了50多年。

,，中國的城鎮(zhèn)人口將達(dá)到億人,，年均增長4%，城鎮(zhèn)住宅存量面積將達(dá)到330億平方米,，比xx年將凈增億平方米,，年平均需凈增億平方米,。”

二,、xx房地產(chǎn)市場：整體良性發(fā)展與現(xiàn)階段迅速升溫

1,、xx省宏觀政策的指導(dǎo)

xx年6月，為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展,，根據(jù)《xxx關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》,，結(jié)合我省實(shí)際，xx省政府出臺(tái)《省政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》,，將在一定程度上刺激商品房市場,，保證房產(chǎn)市場健康發(fā)展。

2,、政府出臺(tái)房改政策,，取消福利分房

自xx年底xx政府取消福利分房制度，個(gè)人購房數(shù)量驟增,。同時(shí),，隨著居民收入水平不斷提高以及消費(fèi)者觀念的轉(zhuǎn)變，消費(fèi)者對(duì)商品房的需求也持續(xù)呈上升趨勢,，在很大程度上刺激了商品房市場迅猛發(fā)展,。

3、人口城鎮(zhèn)化,，擴(kuò)大了市場消費(fèi)需求,。

xx是一個(gè)文化古城，有著悠久的歷史,，自古以來就是連貫?zāi)媳钡慕煌ㄒ臀镔Y集散地,，隨著近年來城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的逐步完善，吸引了許多外地人來xx投資經(jīng)商,。另外戶籍制度的改革,，使農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)人口大量增加,。這些都為xx市的商品房消費(fèi)市場增添了新的主力軍,。

4、隨著人均收入的增加,，人民生活水平的提高,，市場消費(fèi)能力逐步增強(qiáng)。

xx年xx市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7093元,，上年增長,。人均消費(fèi)支出5400元，增長;xx年全市農(nóng)民人均純收入2502元，增長,。(摘自：《xx縱橫》之《xx年xx市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行特點(diǎn),、問題及對(duì)策》)

xx年xx市完成生產(chǎn)總值430億元左右，同比增長,，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7600元,，比上年增長;農(nóng)民人均純收入3002元，比上年增加500元,，增長,，增長速度創(chuàng)九年來最好水平，增長速度居全省第一位,，增加絕對(duì)額居全省第二位,。(摘自：xx市人民政府新聞發(fā)言人辦公室《xx年經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況新聞發(fā)布稿》)

以上數(shù)據(jù)反映了企業(yè)和個(gè)人的投資與消費(fèi)仍蘊(yùn)藏著較大的增長潛力。

近年來,，相當(dāng)一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件,，將以舊換新，以小換大,，逐漸從追求“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”發(fā)展,。電腦、移動(dòng)電話,、摩托車等消費(fèi)的快速增長帶動(dòng)了城市消費(fèi)品市場的活躍,，汽車、住房消費(fèi)的增加預(yù)示著新一輪消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)已為期不遠(yuǎn),。

5,、同類物業(yè)的市場情況

xx花園、xx太陽城,、xx苑,、觀邸、xx,、xx家園等一批高檔次概念住宅的推出，完成了對(duì)本類產(chǎn)品的市場說明任務(wù),，人們對(duì)高檔住宅已廣為認(rèn)同和接受,，希望擁有這類高檔住宅。在此基礎(chǔ)上,，本類產(chǎn)品的推廣,、銷售也逐步成熟，深入人心,。

三,、xx房地產(chǎn)消費(fèi)市場的新機(jī)遇：舊城改造與銀行按揭

1、舊城改造，造成了需求量的增加

鑒于原xx城內(nèi)人口密度過大的狀況,，為減輕市政壓力,， xx年，政府出臺(tái)“為古城減壓,，城內(nèi)只許拆房,，不許建房”的新規(guī)劃，開始對(duì)城墻及城內(nèi)古跡,、古建筑加以保護(hù),。同時(shí)下令城內(nèi)十二萬人外遷六萬，短期目標(biāo)是三年遷出三萬人,。這給城外的房地開發(fā)提供了良好的市場環(huán)境,。

2、銀行按揭政策的出臺(tái),，讓大量經(jīng)濟(jì)實(shí)力不是很強(qiáng)的家庭也步入了購房者的行業(yè),，增加了市場的需求量。在銀行按揭政策,，這些消費(fèi)者通常僅需支付相當(dāng)于總房款兩至四成的首付款,，即可提前入住，享受房產(chǎn)的居住權(quán),。這就大大增加了消費(fèi)人群數(shù)量,，有效刺激了房地產(chǎn)市場。

第二章 項(xiàng)目概況

一,、建設(shè)地址

xx小區(qū)二期工程——xx項(xiàng)目(以下簡稱“本項(xiàng)目”)位于xx城南經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū),，建設(shè)中的大學(xué)城的中心。北臨城南片區(qū)交通主動(dòng)脈——高規(guī)格景觀路南環(huán)路,，目前南環(huán)路拓寬工程已順利結(jié)束;西面的屈原南路,，是連接南環(huán)路與市中心的紐帶，其拓建工程已經(jīng)動(dòng)工,，預(yù)計(jì)xx年底將全部竣工,，屆時(shí)將大大改善目前需繞道進(jìn)入市中心的狀況，在相當(dāng)大程度上增強(qiáng)本項(xiàng)目的地理優(yōu)勢,。

二,、項(xiàng)目規(guī)模

“xx小區(qū)”項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積為 平方米 ，總建筑面積 100300平方米 ,，總居住人口2639人,。其中，已開發(fā)的一期工程用地面積 平方米 ,，建筑面積 2xx平方米 ,。

本項(xiàng)目“xx”為“xx小區(qū)”二期待建工程,，目前已列入xx市xx年度房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃。用地面積 平方米 ,，總建筑面積 8xx平方米 ,，其中含住宅建筑面積 70803平方米 ，商業(yè)用房面積 9659平方米 ,，公建面積 1538平方米 ,。總套數(shù)為636套,，入住人口約xx人,。

三、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)理念

3,、在延續(xù)一期建筑風(fēng)格的基礎(chǔ)上積極創(chuàng)新,，利用科學(xué)的環(huán)境規(guī)劃方法，為xx市的住宅小區(qū)發(fā)展創(chuàng)造良好的典范,。

四,、總體規(guī)劃構(gòu)思

本項(xiàng)目參照浙江、深圳等沿海發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)精萃,，吸取各地域房地產(chǎn)業(yè)界的優(yōu)點(diǎn),，接合本地區(qū)實(shí)際情況，邀請(qǐng)國內(nèi)知名景觀設(shè)計(jì)單位,、規(guī)劃大師傾力打造,，對(duì)建筑外立面、戶型設(shè)計(jì),、樓宇間距,、休閑會(huì)所、中心廣場等合理規(guī)劃,，精心設(shè)計(jì),。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)計(jì)齊全，規(guī)劃建設(shè) 5000平方米 中央綠地廣場,、約 1000 平方米 時(shí)尚休閑會(huì)所,、 400米 特色商業(yè)街、大型地下停車場,、社區(qū)醫(yī)療保健站,、健，以及健身房等娛樂休閑設(shè)施,。

1,、規(guī)劃結(jié)構(gòu)