為了確保事情或工作得以順利進(jìn)行,，通常需要預(yù)先制定一份完整的方案，方案一般包括指導(dǎo)思想、主要目標(biāo),、工作重點(diǎn),、實(shí)施步驟,、政策措施、具體要求等項(xiàng)目,。方案書寫有哪些要求呢,？我們怎樣才能寫好一篇方案呢？以下是小編精心整理的方案策劃范文,，僅供參考,，歡迎大家閱讀。

售樓處物業(yè)管理方案 寫字樓物業(yè)管理方案篇一

物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)公司在接管項(xiàng)目以前的房地產(chǎn)開發(fā)各個(gè)階段,，包括項(xiàng)目決策,、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營銷策劃,、施工建設(shè),、竣工驗(yàn)收等，就參與介入,，從物業(yè)管理運(yùn)作和業(yè)主使用角度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃,、樓宇設(shè)計(jì)、材料選用,、設(shè)備選型、配套設(shè)施,、管線布置、房屋租售,、施工質(zhì)量、竣工驗(yàn)收等多方面提供有益的建設(shè)性意見,，以確保物業(yè)設(shè)計(jì)和建造質(zhì)量,，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件,，同時(shí)有效的前期介入可以減少接管驗(yàn)收時(shí)的返修工作量，為確保業(yè)主正常入住奠定基礎(chǔ),。

物業(yè)重點(diǎn)關(guān)注的安保系統(tǒng),、智能化系統(tǒng)、管理用房,、車位配置,、交通系統(tǒng)、綠化配置,、常見施工質(zhì)量問題,、機(jī)電設(shè)備、空調(diào)安置,、工程設(shè)備的售后服務(wù),、物業(yè)管理方案和管理合同應(yīng)與地產(chǎn)方研討并形成書面資料，以備復(fù)查,。涉及物業(yè)利益的文件應(yīng)由物業(yè)確認(rèn),，如：管理費(fèi)、物業(yè)管理合同,、銷售中涉及物業(yè)的承諾,、設(shè)備設(shè)施合同中的售后服務(wù)等,。

前期介入主要分三個(gè)階段實(shí)現(xiàn)：規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、營銷策劃階段和施工建設(shè)階段,，三個(gè)主要階段結(jié)束后配合地產(chǎn)進(jìn)行竣工驗(yàn)收,。

規(guī)劃設(shè)計(jì)階段---對總體設(shè)計(jì)、安保布局,、消防布局,、交通布局、生活配置,、設(shè)備配套,、新材料、新技術(shù),、管理用房,、生態(tài)環(huán)保、公共空間,、景觀配置,、綠化配置,、室內(nèi)配置,、房屋單體、智能化配置,、管理用房等方面應(yīng)注意的內(nèi)容,。

規(guī)劃設(shè)計(jì)評估準(zhǔn)備

項(xiàng)目評估細(xì)則

規(guī)劃設(shè)計(jì)評估的程序

此階段系統(tǒng)評估工作應(yīng)以滿足地產(chǎn)要求為目的，是屬于地產(chǎn)委托物業(yè)管理業(yè)務(wù)關(guān)系類型,，責(zé)任關(guān)系界定可參考《物業(yè)與地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)操作指引》原則執(zhí)行,。若地產(chǎn)沒有明確要提交《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評估報(bào)告》的要求，物業(yè)可根據(jù)以上要點(diǎn)參與設(shè)計(jì)規(guī)劃的評審,，并提交意見,，責(zé)任關(guān)系界定可按照《物業(yè)與地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)操作指引》前期介入相關(guān)規(guī)定操作。

營銷策劃階段---物業(yè)管理方案策劃,、物業(yè)管理模式研究,、以及銷售推介應(yīng)注意的內(nèi)容。施工建設(shè)階段-----電氣設(shè)備,、給排水工程,、門窗工程、裝飾工程,、砌筑工程,、樓面、屋面砼工程,、回填土工程,、地下室工程等方面應(yīng)注意的問題。

售樓處物業(yè)管理方案 寫字樓物業(yè)管理方案篇二

寫字樓物業(yè)管理方案

寫字樓物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范 范圍

本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了寫字樓物業(yè)管理服務(wù)活動中顧客服務(wù),、房屋和設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)服務(wù),、寫字樓秩序維護(hù)和安全服務(wù)、環(huán)境保潔服務(wù),、綠化擺放與養(yǎng)護(hù)服務(wù),、專項(xiàng)特約服務(wù)等內(nèi)容及要求。

本標(biāo)準(zhǔn)適用于本市行政區(qū)域內(nèi)寫字樓物業(yè)管理服務(wù)活動,。術(shù)語和定義

本標(biāo)準(zhǔn)采用以下術(shù)語和定義：

2.1 寫字樓

為商務(wù),、辦公活動提供空間的建筑及附屬設(shè)施、設(shè)備和場地,。

2.2 物業(yè)管理

物業(yè)產(chǎn)權(quán)人通過選聘物業(yè)管理企業(yè),，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修,、養(yǎng)護(hù),、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動,。

2.3 物業(yè)管理承接驗(yàn)收

以保證寫字樓物業(yè)管理服務(wù)正常實(shí)施和物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備正常使用為目的的檢查驗(yàn)收。

2.4 顧客

接受寫字樓物業(yè)管理服務(wù)的組織或個(gè)人,。

示例：物業(yè)產(chǎn)權(quán)人,、使用人及其他相關(guān)方。

2.5 專項(xiàng)特約服務(wù)

寫字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)在《物業(yè)管理服務(wù)合同》約定的服務(wù)內(nèi)容之外,，提供為滿足顧客個(gè)性需求的服務(wù),。

2.6 突發(fā)性公共事件

在寫字樓物業(yè)管理范圍內(nèi)發(fā)生的自然災(zāi)害（包括氣象災(zāi)害，地震災(zāi)害,，地質(zhì)災(zāi)害,，生物災(zāi)害等）、事故災(zāi)難（包括各類安全事故,，交通運(yùn)輸事故,，公共設(shè)施和設(shè)備事故，輻射事故,，環(huán)境污染和生態(tài)破壞事件）,、公共衛(wèi)生事件（包括傳染病疫情，群體性不明原因疾病,，食品安全和職業(yè)危害,，動物疫情，以及其他嚴(yán)重影響公眾健康和生命安全的事件）和社會安全事件（包括恐怖襲擊事件，經(jīng)濟(jì)安全事件,，涉外突發(fā)事件和群體性事件）等,。基本要求

3.1 寫字樓物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)要求

從事寫字樓管理的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具有相應(yīng)的資質(zhì),，符合建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》的要求,。

3.2 物業(yè)管理承接驗(yàn)收

3.2.1 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)依據(jù)相關(guān)規(guī)定，與業(yè)主方進(jìn)行物業(yè)管理承接驗(yàn)收,；

3.2.2 物業(yè)管理承接驗(yàn)收的條件應(yīng)符合《成都市物業(yè)管理承接驗(yàn)收指導(dǎo)意見》的規(guī)定,；

3.2.3 移交的物業(yè)資料記錄清楚，簽訂了《承接驗(yàn)收協(xié)議》,，對遺留問題的處理進(jìn)行了約定,；

3.2.4 完成了承接驗(yàn)收備案。

3.3 管理機(jī)構(gòu)與人力資源配置要求

3.3.1 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)寫字樓的具體特點(diǎn),、功能定位以及合同的約定,，設(shè)置相應(yīng)的管理機(jī)構(gòu)，配備適當(dāng)?shù)膶懽謽俏飿I(yè)管理服務(wù)人員,；

3.3.2 管理人員應(yīng)取得物業(yè)管理從業(yè)資格證書或崗位證書,，專業(yè)技術(shù)、操作人員應(yīng)取得相應(yīng)專業(yè)技術(shù)證書或職業(yè)技能資格證書,。

3.3.3 從業(yè)人員接受過相關(guān)專業(yè)技能的培訓(xùn),，掌握寫字樓物業(yè)管理基本法律、法規(guī)和政策,，熟悉物業(yè)的基本情況,，能正確使用相關(guān)專用設(shè)施設(shè)備。

3.3.4 管理服務(wù)人員著裝統(tǒng)一,、規(guī)范，佩戴標(biāo)識,，文明用語,，舉止端莊，服務(wù)主動,、熱情,。

3.5 管理服務(wù)要求

3.5.1 制訂有切實(shí)可行的寫字樓物業(yè)管理服務(wù)方案，有較為完整的管理服務(wù)制度和作業(yè)標(biāo)準(zhǔn),，并認(rèn)真執(zhí)行,；

3.5.2 房屋共用部位完好，共用設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行,；

3.5.3 寫字樓物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境,、秩序符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn)；

3.5.4 實(shí)行了“三公開”（公開收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、公開服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn),、公開辦事流程）,；

3.5.5 公示24小時(shí)服務(wù)電話；

3.5.6 有服務(wù)受理,、投訴,、回訪處理程序；

3.5.7 管理服務(wù)中的相關(guān)作業(yè)記錄完整,，可追溯,。

3.6 檔案管理

3.6.1 寫字樓物業(yè)管理檔案健全，有專人保管,，查閱方便,。

3.6.2 有較完善的寫字樓物業(yè)管理檔案制度，檔案內(nèi)容至少應(yīng)包括：

3.6.2.1 物業(yè)竣工驗(yàn)收及承接驗(yàn)收檔案,；

3.6.2.2 設(shè)備臺帳和管理維修檔案,；

3.6.2.3 顧客資料檔案；

3.6.2.4 物業(yè)服務(wù)日常管理檔案,。

3.7 財(cái)務(wù)管理

3.7.1建立健全財(cái)務(wù)管理制度,，對物業(yè)管理費(fèi)和其它費(fèi)用的收支進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，運(yùn)作規(guī)范,，賬目清晰,。對于顧客報(bào)修、超時(shí)空調(diào),、特約服務(wù)等費(fèi)用須單獨(dú)結(jié)算的應(yīng)準(zhǔn)確計(jì)算,；

3.7.2 物業(yè)管理費(fèi)、能耗費(fèi),、通訊費(fèi),、雜費(fèi)、特約服務(wù)收費(fèi),、車庫管理費(fèi)以及其它費(fèi)用的繳付標(biāo)準(zhǔn),、時(shí)間、方式嚴(yán)格按照公開的收費(fèi)制度進(jìn)行（合同另有約定除外）,，收費(fèi)應(yīng)操作規(guī)范,；

3.7.3 實(shí)行酬金制的，應(yīng)向業(yè)主大會或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金預(yù)決算,，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況,。

3.8 顧客滿意度

3.8.1寫字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)每年開展顧客意見調(diào)查，顧客對物業(yè)服務(wù)的滿意度不低于合同約定標(biāo)準(zhǔn),；

3.8.2 每年調(diào)查顧客的人數(shù)不低于寫字樓內(nèi)物業(yè)使用人總?cè)藬?shù)的2/3,；

3.8.3 對調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分析,，有改進(jìn)措施。

3.9 專項(xiàng)特約服務(wù)

寫字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)在力所能及的范圍內(nèi),，努力滿足顧客的專項(xiàng)服務(wù)需求,，開展專項(xiàng)特約服務(wù)。

3.10 節(jié)能管理

寫字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)物業(yè)的實(shí)際情況,，制訂符合國家法規(guī),、政策和適宜、有效的節(jié)能管理方案,，并認(rèn)真執(zhí)行,。

3.11 突發(fā)性公共事件處理

寫字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)對管理服務(wù)過程中可能出現(xiàn)的設(shè)施設(shè)備故障、自然災(zāi)害,、事故災(zāi)害,、公共衛(wèi)生事件和社會安全事件等突發(fā)性公共事件建立應(yīng)急預(yù)案，并組織實(shí)施培訓(xùn),、演習(xí),、評價(jià)和改進(jìn)，事發(fā)時(shí)按規(guī)定途徑及時(shí)報(bào)告顧客和有關(guān)部門,，并采取相應(yīng)措施,。顧客服務(wù)

4.1 接待服務(wù)

——有條件的寫字樓物業(yè)管理應(yīng)設(shè)置總服務(wù)臺。為物業(yè)使用人提供咨詢,、服務(wù)受理,、投訴接待等服務(wù)；同時(shí)為外來的辦事人員提供咨詢,、引導(dǎo)等服務(wù),；

——不具備設(shè)置總服務(wù)臺條件的寫字樓，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)設(shè)置服務(wù)窗口,，受理物業(yè)使用人的咨詢,、報(bào)修、特約服務(wù)申請和投訴,。

4.1.1 入駐,、退租服務(wù)

顧客需入駐和退租時(shí)，應(yīng)按規(guī)定的程序及時(shí)受理,，在承諾的時(shí)間內(nèi)辦理完成相關(guān)手續(xù)，及時(shí)建檔,、歸檔,。

4.1.2 報(bào)修接待服務(wù)

顧客報(bào)修時(shí)，應(yīng)及時(shí)受理,，并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)到場,，小修項(xiàng)目當(dāng)天完成（預(yù)約除外）。維修完成后應(yīng)進(jìn)行回訪。

4.2 郵件,、報(bào)刊雜志收發(fā)服務(wù)

4.2.1 正確分理信件,，報(bào)刊雜志和掛號信、特快專遞,、包裹,、匯款單、特殊郵件等應(yīng)進(jìn)行登記,；

4.2.2 掛號信,、特快專遞、包裹,、匯款單,、特殊郵件等應(yīng)請收件人簽收；

4.2.3 每日10：00前（節(jié)假日除外）應(yīng)將當(dāng)天的報(bào),、信送達(dá)收件人,；特快專遞、電報(bào)等須及時(shí)傳遞的郵件,，應(yīng)在收到郵件后的2小時(shí)內(nèi)送達(dá)（或通知）收件人（收件人因故不能按時(shí)接收的應(yīng)做好相關(guān)記錄）,；

4.2.4 顧客遷離本物業(yè)后，應(yīng)為顧客提供一個(gè)月的郵件保管服務(wù),，并盡力通知顧客領(lǐng)取,，對無法聯(lián)系收件人的郵件，要退回郵局,。

4.3 裝修管理服務(wù)

4.3.1 制訂裝修管理制度,，告知顧客裝修管理的流程、注意事項(xiàng)和禁止行為,；

4.3.2 簽訂《裝修管理服務(wù)協(xié)議》,，明確業(yè)主、施工單位,、物業(yè)公司三方的權(quán)利和義務(wù),；

4.3.3 建立顧客裝修檔案，內(nèi)容應(yīng)包括裝修申報(bào)登記,、審核,、驗(yàn)收（裝修過程中所涉及的公共設(shè)施設(shè)備）資料。

4.4 投訴處理

4.4.1 機(jī)構(gòu)直接受理的投訴,，應(yīng)核實(shí)情況,，及時(shí)處理并回復(fù)投訴者。屬于物業(yè)管理責(zé)任的,，應(yīng)向顧客道歉并及時(shí)糾正,；屬于無理投訴的應(yīng)做好解釋工作,。寫字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與投訴者無法協(xié)商解決的，應(yīng)上報(bào)物業(yè)管理企業(yè)或上級主管部門處理,；

4.4.2 寫字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)直接受理的投訴,，應(yīng)在一個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)處理結(jié)果，最長不得超過三個(gè)工作日,；

4.4.3 顧客直接向上級主管部門的投訴或者上級部門轉(zhuǎn)來的投訴,，應(yīng)查明事實(shí)，確認(rèn)證據(jù),，分清責(zé)任后如實(shí)反映情況或上報(bào)書面材料,，協(xié)助上級部門做好相應(yīng)工作；

4.4.4 向公安機(jī)關(guān)報(bào)案的投訴,，應(yīng)協(xié)助公安部門處理,；

4.4.5 涉及依法裁決的投訴，按法律程序處理,；

4.4.6 受理,、處置顧客投訴應(yīng)做好記錄。

4.5 專項(xiàng)特約服務(wù)受理

對顧客提出的專項(xiàng)特約服務(wù)要求,，應(yīng)在24小時(shí)內(nèi)回復(fù),；在物業(yè)管理機(jī)構(gòu)力所能及范圍內(nèi)的，原則上應(yīng)當(dāng)受理,，不能受理的要告訴原因,。房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行,、維護(hù)服務(wù)

5.1 房屋共用部位維護(hù)管理

5.1.1 建立房屋使用,、維修檔案，檢查房屋使用情況,，告知顧客正確使用房屋,，遵守房屋安全使用的規(guī)范、政策,、法規(guī),；

5.1.2墻表面粉刷無明顯剝落開裂，墻面磚,、地坪,、地磚平整不起殼、無遺缺,；修補(bǔ)墻面的粉刷層及面磚應(yīng)保持與原墻面色差,、材質(zhì)一致；天花板無明顯污漬和破損,；外墻面無明顯剝落,、墻面飾材無明顯遺缺、玻璃幕墻無開裂,；屋面防水層發(fā)現(xiàn)有氣鼓,、碎裂或隔熱板有斷裂、缺損的,，應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)安排專項(xiàng)修理,；

5.1.3 對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，維修養(yǎng)護(hù)記錄完整,；

5.1.4 根據(jù)房屋實(shí)際使用情況和使用年限,，定期檢查房屋的安全狀況，做好檢查記錄,；

5.1.5 發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)向房屋產(chǎn)權(quán)人報(bào)告,，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù),；屬于大,、中修范圍的，及時(shí)提出方案或建議,，經(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)人同意后組織實(shí)施,。遇緊急情況時(shí)，應(yīng)采取必要的應(yīng)急措施,。

5.2 裝修管理

5.2.1 執(zhí)行《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》,、《住宅裝飾裝修驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》、《成都市城市房屋裝修結(jié)構(gòu)安全管理規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定,；

5.2.2 按照《裝修管理服務(wù)協(xié)議》約定的時(shí)限,，及時(shí)審核、回復(fù)裝修人的《裝修申報(bào)》,；

5.2.3 每日巡查裝修施工現(xiàn)場,，發(fā)現(xiàn)違反裝修管理制度的行為、現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)勸阻,、制止,。如制止無效，應(yīng)向業(yè)主和有關(guān)部門報(bào)告,。

5.3 共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行,、維護(hù)服務(wù)

5.3.1 變配電系統(tǒng)

5.3.1.1 高壓電氣設(shè)備至少每二年進(jìn)行一次安全測試，油浸式變壓器每年進(jìn)行一次安全測試,，留存高壓電氣測試合格報(bào)告,；

5.3.1.2 低壓配電設(shè)備每年至少一次全面停電檢修；

5.3.1.3 按照規(guī)定周期對變配電設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查,、維護(hù),、清潔,，并做好記錄；

5.3.1.4 高低壓配電柜運(yùn)行正常,、操作靈活,，儀表顯示準(zhǔn)確；

5.3.1.5 變壓器運(yùn)行正常,，通風(fēng)降溫設(shè)備可靠,，溫度顯示準(zhǔn)確；

5.3.1.6 直流操作系統(tǒng)運(yùn)行正常,，蓄電池組充,、放電量符合工作要求，至少每年進(jìn)行一次充,、放電試驗(yàn),；

5.3.1.7 功率因數(shù)自動補(bǔ)償運(yùn)行正常，功率因數(shù)不低于0.9,，電容器容量符合工作要求,，無鼓包、漏液現(xiàn)象,；

5.3.1.8 制定突發(fā)事件應(yīng)急處理程序和臨時(shí)用電管理措施,，明確停、送審批權(quán)限,，停,、送電按規(guī)定提前通知顧客；

5.3.1.9 制定配電室人員出入管理制度,，配電室實(shí)行封閉管理,，無鼠洞，配備符合要求的滅火器材,；

5.3.1.10 高壓防護(hù)用具,、驗(yàn)電器按規(guī)定每半年檢定一次，計(jì)量器具,、檢測儀表按規(guī)定周期送計(jì)檢局檢定,。

5.3.2 應(yīng)急供電系統(tǒng)

5.3.2.1 每周檢查發(fā)電機(jī)組的機(jī)油位,、冷卻液位,、蓄電池液位、空濾指示器是否符合要求,，水路,、油路有無滲漏,；

5.3.2.2 制定發(fā)電機(jī)組管理規(guī)程，常備不低于4小時(shí)運(yùn)行所需的油料，配置符合要求的滅火器材,；

5.3.2.3 每月啟動發(fā)電機(jī)組試機(jī)30分鐘,，釋放柴油濾清器中的水或沉積物，檢查皮帶松緊程度,；

5.3.2.4 每運(yùn)行250小時(shí)或兩年更換發(fā)機(jī)組機(jī)油,、機(jī)油濾清器、柴油濾清器,、冷卻液；

5.3.2.5 發(fā)電機(jī)組手動及自動聯(lián)機(jī)正常,，保護(hù)功能完善,，發(fā)生停電時(shí)保證30分鐘內(nèi)向重點(diǎn)設(shè)備、區(qū)域供電,；

5.3.2.6 應(yīng)急照明柜工作正常,，蓄電池放電工作時(shí)間不低于90分鐘，蓄電池?zé)o漏液,、腐蝕現(xiàn)象,；

5.3.2.7 定期對應(yīng)急照明柜進(jìn)行檢查、維護(hù),、清潔,，每月進(jìn)行一次切換試驗(yàn)，每年進(jìn)行一次蓄電池組充,、放電試驗(yàn),； 5.3.2.8 制定雙電源切換操作程序，做好備用電源切換準(zhǔn)備,，發(fā)生停電時(shí)30分鐘內(nèi)恢復(fù)供電,。

5.3.3 給排水系統(tǒng)

5.3.3.1 每天檢查一次生活泵、氣壓罐,、排污泵,、水池水箱、管道閥門,，定期檢查公共衛(wèi)生間,、開水房、管道井內(nèi)的上下水管道,、閥門,、減壓閥，集水坑,、污水坑,、室內(nèi)外排水溝渠（井）。設(shè)備運(yùn)行正常，壓力符合要求,，儀表指示準(zhǔn)確,，無跑、冒,、滴,、漏現(xiàn)象；

5.3.3.2 生活水泵,、管道,、閥門定期進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)；集水坑,、污水坑,、化糞池、室內(nèi)外排水溝渠（井）定期疏通清掏,；排水暢通無堵塞,；

5.3.3.3 生活水箱（池）檢修口封閉、加鎖,，通氣口需設(shè)隔離網(wǎng),，環(huán)境衛(wèi)生，無污染物,；

5.3.3.4 雨,、污水分離，不得混排,，污水排放達(dá)到db51/190-93《四川省水污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》,；

5.3.3.5 制定水質(zhì)管理制度，供水管理符合《城市供水水質(zhì)管理規(guī)定》,、《生活飲用水衛(wèi)生監(jiān)督管理辦法》,；

5.3.3.6 二次供水需辦理《二次供水衛(wèi)生許可證》、供水管理人員持《健康證》上崗,；

5.3.3.7 二次供水水箱（池）每半年由具備資質(zhì)條件的專業(yè)清潔公司清洗消毒,，并抽取水樣送成都市疾控中心檢驗(yàn)，取得水質(zhì)檢測合格報(bào)告,；

5.3.3.8 制定停水,、爆管等應(yīng)急處理程序，計(jì)劃停水按規(guī)定提前通知顧客,；

5.3.3.9 計(jì)量器具,、壓力儀表按規(guī)定周期送計(jì)檢局校驗(yàn)；

5.3.3.10 未經(jīng)水行政主管部門許可,，不得擅自采取地下水或直接從江河取水,。5.3.4 空調(diào)系統(tǒng)

5.3.4.1 設(shè)備工作正常、安全裝置有效；

5.3.4.2 定期巡查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)并記錄運(yùn)行參數(shù),；

5.3.4.3 每月檢查空調(diào)主機(jī),，測試運(yùn)行控制和安全控制功能，分析運(yùn)行數(shù)據(jù),；

5.3.4.4 定期檢查冷卻塔電機(jī),、變速箱、布水器及其它附屬設(shè)備,，每年至少清洗,、維護(hù)保養(yǎng)冷卻塔一次；

5.3.4.5 定期檢查循環(huán)泵,、冷卻泵電機(jī)及泵體,，每年進(jìn)行一次添加更換潤滑脂、清潔葉輪,、基礎(chǔ)緊固、除銹刷漆等維護(hù)保養(yǎng),；

5.3.4.6 定期對空氣處理單元,、新風(fēng)處理單元、風(fēng)機(jī)盤管,、濾網(wǎng),、加（除）濕器、風(fēng)閥,、積水盤,、冷凝水管、膨脹水箱,、集水器分水器,、風(fēng)機(jī)表冷器進(jìn)行檢查、清洗和保養(yǎng),；

5.3.4.7 定期對空調(diào)系統(tǒng)電源柜,、控制柜進(jìn)行檢查，緊固螺栓,、測試絕緣,，保證系統(tǒng)的用電安全；

5.3.4.8 管道,、閥門無銹蝕,，保溫層完好無破損，無跑,、冒,、滴、漏現(xiàn)象；每二年至少除銹漆刷漆一次,；

5.3.4.9 定期對空調(diào)循環(huán)水進(jìn)行水質(zhì)處理和水質(zhì)分析,，保證系統(tǒng)水質(zhì)符合標(biāo)準(zhǔn)要求；

5.3.4.10 根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行風(fēng)管系統(tǒng)清洗和空氣質(zhì)量測定,，保證空氣質(zhì)量符合標(biāo)準(zhǔn)要求,；

5.3.4.11 壓力表、真空儀,、傳感器等測量裝置按規(guī)定周期送計(jì)檢局校驗(yàn),；

5.3.4.12 按國家相關(guān)要求嚴(yán)格控制溫度范圍，夏季室內(nèi)溫度22－26℃,，冬季室內(nèi)溫度18－22℃,，定期對空調(diào)系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行能耗（水、電,、煤氣,、燃油等）統(tǒng)計(jì)和分析，做好節(jié)能工作,。

5.3.4.13 在每個(gè)供冷期或供熱期交替運(yùn)行之前,，或系統(tǒng)停機(jī)一段時(shí)間后又重新投入運(yùn)行時(shí)，必須對系統(tǒng)所有設(shè)施設(shè)備（如冷卻水循環(huán)管道,、冷凍水循環(huán)管道風(fēng)管,、新風(fēng)系統(tǒng)等的管件、閥門,、電氣控制,、隔熱保溫等）進(jìn)行嚴(yán)格細(xì)致的檢查、清洗,、測試和調(diào)整,，確定正常后方能投入運(yùn)行。

5.3.5 鍋爐系統(tǒng)

寫字樓物業(yè)管理方案

5.3.5.1 蒸汽鍋爐

每年由專業(yè)檢測機(jī)構(gòu)對鍋爐設(shè)備進(jìn)行一次安全檢測,，并對鍋爐電機(jī)部分及程序控制器性能,、鍋爐排放煙氣進(jìn)行檢測。

除定期送檢外,，還應(yīng)做好以下日常維護(hù)：

——每年對鍋爐及附屬設(shè)備進(jìn)行一次全面二級保養(yǎng),；按規(guī)定更換油（氣）噴嘴、保養(yǎng)和潤滑電機(jī),、校驗(yàn)安全閥,、檢查交換器并添加樹脂、設(shè)備管道補(bǔ)漆,；對除氧器,、冷凝水箱檢進(jìn)行修清洗,；對鍋筒內(nèi)部進(jìn)行檢查并除垢；

——每半年對蒸汽壓力表進(jìn)行一次校驗(yàn),；對爐膛清灰,；

——每季度對鍋爐及附屬設(shè)備進(jìn)行一次一級保養(yǎng)；對防爆門及泄爆裝置進(jìn)行安檢,；清理燃燒器,、鼓風(fēng)機(jī)風(fēng)葉、煙管通灰,；對機(jī)械設(shè)備更換或添加潤滑油,；超壓、超溫保護(hù)試驗(yàn),，安全閥自動排氣一次,；

——每月對油氣管路過濾器進(jìn)行一次清洗，對安全連鎖裝置安全性能實(shí)驗(yàn)一次,；

——檢測水質(zhì)的硬度,，應(yīng)不大于3毫克/升；

——鍋爐安全附件及儀表齊全,，動作可靠,；

——在額定的流量范圍內(nèi)，輸出蒸汽壓力在允許范圍之內(nèi),；

——汽、水管道完好,，閥件及儀表齊備,，無跑、冒,、滴,、漏；

——蒸汽減壓站輸出壓力波動在20％之內(nèi),。

各種證書齊備,，操作人員持證上崗。

5.3.5.2 熱水鍋爐

——定期對溫控儀進(jìn)行檢測,；

——附屬設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)可參照“蒸汽鍋爐”的相應(yīng)條款實(shí)施,。

5.3.6 電梯、自動扶梯

5.3.6.1 電梯運(yùn)行平穩(wěn),、乘座舒適,、平層準(zhǔn)確，轎廂照明,、內(nèi)外呼梯按鈕完好,，樓層顯示正常,，轎廂內(nèi)整潔無污染；

5.3.6.2 根據(jù)溫度情況開啟轎廂風(fēng)扇,；

5.3.6.3 警鈴或其它救助設(shè)備功能完備,，稱重裝置可靠，安全裝置有效無缺損,，電梯運(yùn)行無異常,；

5.3.6.4 自動扶梯運(yùn)行平穩(wěn)舒適，安全防護(hù)裝置齊全有效,；

5.3.6.5 應(yīng)由a級專業(yè)資質(zhì)的電梯,、自動扶梯維修保養(yǎng)單位進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，經(jīng)技術(shù)監(jiān)督局檢測并獲得《安全檢驗(yàn)合格證》,，在有效期內(nèi)運(yùn)行,；

5.3.6.7設(shè)專職人員對電梯維護(hù)保養(yǎng)進(jìn)行監(jiān)督，對電梯運(yùn)行進(jìn)行管理,，并按技術(shù)要求做好日常運(yùn)行巡檢及記錄,；

5.3.6.8 至少保障一臺電梯24小時(shí)運(yùn)行；

5.3.6.9 電梯發(fā)生一般性故障,，專業(yè)維修保養(yǎng)人員應(yīng)在1小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場維修,；發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，寫字樓物業(yè)管理專職人員應(yīng)及時(shí)應(yīng)急處理,，專業(yè)維修保養(yǎng)人員應(yīng)在30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行搶修,；

5.3.6.10 電梯機(jī)房實(shí)行封閉管理，機(jī)房內(nèi)溫度不超過設(shè)備安全運(yùn)行環(huán)境溫度,，配備應(yīng)急照明,、滅火器和盤車工具齊全，并掛于顯眼方便處,。

5.3.7 消防系統(tǒng)

5.3.7.1 當(dāng)被檢測探測器響應(yīng)參數(shù)達(dá)到預(yù)定值時(shí),，探測器應(yīng)輸出火警信號，同時(shí)啟動探測器的確認(rèn)燈,；

5.3.7.2 操作啟動部件,，手動火災(zāi)報(bào)警按鈕應(yīng)能輸出火災(zāi)報(bào)警信號，報(bào)警按鈕應(yīng)當(dāng)有動作顯示,；

5.3.7.3 火災(zāi)時(shí)應(yīng)能將火災(zāi)疏散層的揚(yáng)聲器和廣播背景音響系統(tǒng)強(qiáng)制轉(zhuǎn)入火災(zāi)應(yīng)急廣播狀態(tài),，并控制在選定的樓層內(nèi)；

5.3.7.4 報(bào)警功能：能正常接收來自火災(zāi)探測器及其它報(bào)警觸發(fā)器件的火災(zāi)報(bào)警信號,，發(fā)出聲光信號,；

5.3.7.5 故障報(bào)警：當(dāng)控制器和火災(zāi)探測器、控制器和傳輸火災(zāi)報(bào)警信號作用的部件發(fā)生故障時(shí),，應(yīng)當(dāng)正確指示出故障部位,；

5.3.7.6 火警優(yōu)先功能：顯示預(yù)報(bào)警和故障信號時(shí),，如有火災(zāi)報(bào)警信號輸入，應(yīng)當(dāng)立即顯示火災(zāi)報(bào)警信號,；顯示故障信號時(shí),，如有預(yù)報(bào)警信號輸入，應(yīng)當(dāng)顯示預(yù)報(bào)警信號,；

5.3.7.7 電源轉(zhuǎn)換功能：主電源切斷時(shí),，備用電源應(yīng)當(dāng)能自動投入運(yùn)行；當(dāng)主電源恢復(fù)時(shí)能從備用電源自動轉(zhuǎn)入主電源狀態(tài),；

5.3.7.8火災(zāi)確認(rèn)后,，發(fā)出控制信號，強(qiáng)制電梯全部停于首層,，并接受其反饋信號,。消防電梯聯(lián)動迫降后可進(jìn)行人工操作，其功能,、信號均應(yīng)當(dāng)正常,；

5.3.7.9 火災(zāi)確認(rèn)后，應(yīng)當(dāng)控制相應(yīng)部位的正壓風(fēng)機(jī)和排煙風(fēng)機(jī)啟動,，接受其反饋信號并顯示其狀態(tài),；

5.3.7.10 火災(zāi)確認(rèn)后，發(fā)出控制信號,，將著火層防煙風(fēng)閥,、排煙閥打開，接受其反饋信號并顯示其狀態(tài),； 5.3.7.11 確認(rèn)火災(zāi)后,，控制室應(yīng)能控制有關(guān)部位的防火卷簾門按規(guī)定程序下降，接受其反饋信號并顯示其狀態(tài),；

5.3.7.12 火災(zāi)確認(rèn)后，應(yīng)當(dāng)釋放所有門禁裝置,，保證疏散門的暢通,；

5.3.7.13 消防對講電話應(yīng)語音清楚無干擾；

5.3.7.14 自動噴淋系統(tǒng)有水流動時(shí),，其水流指示器應(yīng)顯示,、壓力開關(guān)應(yīng)動作、水力警鈴應(yīng)發(fā)出報(bào)警鈴聲,；

5.3.7.15 安全出口,、疏散指示燈火災(zāi)時(shí)應(yīng)在維持90分鐘以上的照明時(shí)間；

5.3.7.16 消防水帶每半年檢查一次,，應(yīng)無破損,、發(fā)黑,、發(fā)霉現(xiàn)象；

5.3.7.17 聯(lián)動控制臺工作正常,、顯示正確,，系統(tǒng)誤報(bào)率不超過3％；

5.3.7.18 消防泵每月啟動一次,，每年保養(yǎng)一次,；

5.3.7.19 消火栓每月檢查一次，保持消火栓箱內(nèi)配件完好,，閥桿每年加注潤滑油并放水檢查一次,；

5.3.7.20 控測器至少每三年進(jìn)行一次清洗除塵；

5.3.7.21 消防管道,、閥門至少每二年進(jìn)行一次除銹刷漆,；

5.3.7.22 保證消防用水的基本儲備，確?；馂?zāi)險(xiǎn)情時(shí)的應(yīng)急滅火用水,；

5.3.7.23 消防系統(tǒng)由具有合格專業(yè)資質(zhì)的消防維保公司對其進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)；

5.3.7.24 工作人員經(jīng)消防培訓(xùn)考試合格,，持證上崗,；

5.3.7.25 消防主機(jī)除檢修時(shí)間外，必需處于開機(jī)運(yùn)行狀態(tài),；

5.3.7.26 發(fā)生一般性故障,，專業(yè)維修保養(yǎng)人員應(yīng)在1小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場維修；發(fā)生重大故障時(shí),，物業(yè)管理專職人員應(yīng)及時(shí)采取相應(yīng)措施應(yīng)急處理,，專業(yè)維修保養(yǎng)人員應(yīng)在30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行搶修；

5.3.7.27 監(jiān)督專業(yè)消防維保公司做好消防設(shè)備月,、季,、測試工作，按時(shí)段和設(shè)備數(shù)量比例,，抽查,、檢測系統(tǒng)設(shè)備，全年覆蓋所有系統(tǒng)設(shè)備,；

5.3.7.28 配合專業(yè)消防公司制定消防設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃,，并監(jiān)督完成情況；

5.3.7.29 制定消防應(yīng)急預(yù)案,，每年進(jìn)行一次消防火災(zāi)演練,。

5.3.8 安全防范系統(tǒng)

5.3.8.1 系統(tǒng)設(shè)置時(shí)間、日期準(zhǔn)確,，攝像機(jī)編號有邏輯性,；

5.3.8.2矩陣工作正常,，線路整齊，分組同步切換標(biāo)識清楚,；

5.3.8.3傳輸線路應(yīng)有良好的接地,，并對干擾信號進(jìn)行屏蔽，同軸電纜兩端“地電壓”應(yīng)一致,；

5.3.8.4 錄像機(jī)工作正常,，顯示準(zhǔn)確、整潔,；

5.3.8.5 錄入資料應(yīng)保持7天以上,，并應(yīng)有時(shí)間、日期及攝像機(jī)編號,，有特殊要求的參照相關(guān)規(guī)定,；

5.3.8.6 攝像機(jī)安裝牢固，位置正確,，工作正常,、整潔，室外攝像機(jī)應(yīng)注意防水,、防塵,、密封及散熱，并應(yīng)滿足室外最低照度要求,；

5.3.8.7 畫面分割器工作正常,、整潔；

5.3.8.8 監(jiān)視器工作正常,、圖像清晰,、色彩良好、整潔,；

5.3.8.9 多媒體圖形工作站應(yīng)直觀顯示各監(jiān)控點(diǎn)位置,，對報(bào)警應(yīng)及時(shí)響應(yīng)；

5.3.8.10 紅外雙鑒探測器,、玻璃破碎探測器,、周界報(bào)警裝置應(yīng)安裝牢固，靈敏可靠,，及時(shí)反饋報(bào)警信息；

5.3.8.11 每季度對ups電源進(jìn)行一次完全代載放電,，并充電檢測,；

5.3.8.12 維修保養(yǎng)工作由專職人員進(jìn)行，非受權(quán)專業(yè)人員不得擅自更改安防設(shè)置及對主機(jī)開蓋檢測箱內(nèi)元件,；

5.3.8.13 設(shè)立監(jiān)控資料調(diào)用,、查閱權(quán)限,，調(diào)用、查閱需經(jīng)受權(quán),；

5.3.8.14 制定應(yīng)急處理程序,，出現(xiàn)重大安全隱患時(shí)應(yīng)采取必要補(bǔ)救措施；

5.3.8.15 每年由物業(yè)公司組織相關(guān)專業(yè)人員對安全防范系統(tǒng)進(jìn)行一次全面檢查,，對安全防范方面存在的漏洞,、隱患等情況進(jìn)行限期整改。

5.3.9 樓控系統(tǒng)

5.3.9.1 服務(wù)器及ups工作正常,、通訊正常,；

5.3.9.2 工作站工作正常、通訊正常,、整潔,；

5.3.9.3 傳感器工作正常，靈敏度適應(yīng),，通訊正常,；

5.3.9.4 執(zhí)行調(diào)節(jié)器工作正常，狀態(tài)及反饋信息準(zhǔn)確,；

5.3.9.5 直接數(shù)字控制器工作正常,，輸出信號正確，通訊正常,、整潔,、線路整齊；

5.3.9.6 末端設(shè)備工作正常,，線路無損,，安裝牢固；

5.3.9.7 執(zhí)行計(jì)算機(jī)權(quán)限管理規(guī)定,，不得私自改變計(jì)算機(jī)設(shè)置和更換計(jì)算機(jī)硬件,、軟件、使用外來軟件和光盤,；

5.3.9.8 制定應(yīng)急處理程序,，定期對計(jì)算機(jī)系統(tǒng)數(shù)據(jù)進(jìn)行備份；

5.3.9.9 每年對儀器儀表,、傳感器進(jìn)行校對,；

5.3.9.10 建立機(jī)房管理制度，控制室機(jī)房實(shí)行封閉管理,，無老鼠進(jìn)入縫隙,，配備符合要求的滅火器材。

5.3.10 網(wǎng)絡(luò)通訊

5.3.10.1 通信處理機(jī)、交換和調(diào)制解調(diào)機(jī)數(shù)據(jù)通訊工作正常,、整潔,、線路整齊；

5.3.10.2 維護(hù)終端工作正常,、整潔,；

5.3.10.3 工作電源及ups工作正常，設(shè)備整潔,，顯示儀表無損,；

5.3.10.4 配線架排線整齊，標(biāo)識完好,，數(shù)據(jù)齊全,；

5.3.10.5 光纖配架排線整齊，標(biāo)識完好,，數(shù)據(jù)齊全,；

5.3.10.6 插座模塊安裝完好，線路暢通,，表面整潔,；

5.3.10.7 建立授權(quán)機(jī)制、訪問控制,、加密與解密相關(guān)管理制度,；

5.3.10.8 專人監(jiān)控關(guān)鍵設(shè)備：文件服務(wù)器、數(shù)據(jù)庫服務(wù)器,、打印服務(wù)器,、交換機(jī)等；

5.3.10.9 病毒預(yù)防：從管理,、技術(shù)和法律等方面著手,，預(yù)防病毒侵入；

5.3.10.10 實(shí)時(shí)對服務(wù)器數(shù)據(jù)進(jìn)行文件備份,；

5.3.10.11計(jì)算機(jī)工程師應(yīng)用相關(guān)軟件定期對web server,，datebase server，mail/ftp等server進(jìn)行觀測,，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)記錄,，并通知相關(guān)部門維修。5.3.11 門禁系統(tǒng)

5.3.11.1 服務(wù)器及ups工作正常,、通訊正常,；

5.3.11.2 工作站工作正常、通訊正常,、整潔,；

5.3.11.3 讀卡器指示燈完好,、工作正常；

5.3.11.4 電子門鎖工作正常,；

5.3.11.5 門磁開關(guān)工作正常，靈活有效,；

5.3.11.6 建立系統(tǒng)權(quán)限管理規(guī)定,，不得隨意更改系統(tǒng)設(shè)置；

5.3.11.7 作好門禁系統(tǒng)的安全保密工作,，不得泄露有關(guān)信息,；

5.3.11.8 每半年對門磁開關(guān)、讀卡器,、電子門鎖及蓄電池進(jìn)行檢測,。

5.3.12 有線及衛(wèi)星電視

5.3.12.1 衛(wèi)星天線安裝牢固，外觀整潔,；

5.3.12.2 放大器,、解碼器、混合器,、鄰頻調(diào)制器等設(shè)備工作正常,、整潔；

5.3.12.3 光纖收發(fā)機(jī),、放大器,、分配器工作正常，線路衰減??；

5.3.12.4 傳輸線路正常，圖像清晰,；

5.3.12.5 每半年檢測一次干線及各分支器的輸出電平,。

5.3.13 廣播與背景音樂系統(tǒng)

5.3.13.1 節(jié)目源設(shè)備工作正常；

5.3.13.2 信號放大及處理設(shè)備工作正常,、整潔,，音量及音響調(diào)控效果完好；

5.3.13.3 揚(yáng)聲器等末端設(shè)備工作正常,、整潔,，音質(zhì)保持清晰；

5.3.13.4 背景音樂與消防報(bào)警系統(tǒng)的連接切換工作正常,；

5.3.13.5 每季度檢測傳輸電壓,；

5.3.13.6 每半年進(jìn)行一次全面檢查與調(diào)試。

5.3.14 數(shù)字會議系統(tǒng)

5.3.14.1 多媒體顯示,、數(shù)字音響,、攝錄像、同聲翻譯等設(shè)備工作正常；

5.3.14.2 視頻,、音頻,、網(wǎng)絡(luò)線路傳輸正常、無干擾,；

5.3.14.3 每半年進(jìn)行一次全面檢查與調(diào)試,。

5.3.15 停車場管理系統(tǒng)

5.3.15.1 服務(wù)器及ups工作正常、通訊正常,；

5.3.15.2 工作站工作正常,、通訊正常、整潔,；

5.3.15.3 出入口機(jī)工作正常,，通訊正常；

5.3.15.4 區(qū)域及車場車位計(jì)數(shù)顯示器工作正常,、整潔,，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確；

5.3.15.5 圖像識別系統(tǒng)工作正常,，攝像機(jī)工作正常,，車輛及車牌號清晰，信息相對應(yīng)及時(shí)存入,、讀出數(shù)據(jù)庫,；

5.3.15.6 電動道閘工作正常、整潔,，反應(yīng)靈敏,；

5.3.15.7 車輛檢測器工作正常；

5.3.15.8 執(zhí)行計(jì)算機(jī)權(quán)限管理規(guī)定,，不得私自改變計(jì)算機(jī)設(shè)置和更換計(jì)算機(jī)硬件,、軟件、使用外來軟件和光盤,；

5.3.15.9 每月對車位進(jìn)行一次系統(tǒng)數(shù)據(jù)和現(xiàn)場實(shí)際情況的校對,，并及時(shí)調(diào)整區(qū)域及車場車位顯示器數(shù)據(jù)，核對收費(fèi)數(shù)據(jù),；

5.3.15.10 定期備份系統(tǒng)軟件及數(shù)據(jù),。

5.3.16 公共照明系統(tǒng)

5.3.16.1 制定公共照明節(jié)能管理制度，照度符合gb50034－2004《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》,；

5.3.16.2 每天一次巡檢大堂,、電梯間、停車場,、通道,、光彩照明,、景觀照明、霓虹燈等公共部位照明,，有效亮燈率98％以上,，如有缺損及時(shí)更換；

5.3.16.3 每周一次巡檢公共照明電源柜,，如有問題及時(shí)處理,，保證設(shè)備正常運(yùn)行和安全用電,。5.3.17 避雷系統(tǒng)

5.3.17.1 每年雨季前由成都市防雷中心對建筑避雷系統(tǒng)進(jìn)行檢測，留存檢測合格報(bào)告,，同時(shí)動員和組織寫字樓內(nèi)的使用人對重要設(shè)施設(shè)備進(jìn)行防雷檢測,；

5.3.17.2 保持避雷系統(tǒng)完整性,，不得擅自拆除,、遷改避雷設(shè)施,；

5.3.17.3 每半年對樓頂層的避雷針,、避雷帶、避雷線,、避雷網(wǎng)、屋面設(shè)備,、其它金屬物體的接地裝置進(jìn)行全面檢查,，有問題及時(shí)解決；

5.3.17.4 每季度對強(qiáng),、弱電井,、設(shè)備間內(nèi)的機(jī)電設(shè)備、配電柜接地裝置進(jìn)行檢查,，每月對變配電設(shè)備接地裝置,、避雷器進(jìn)行檢查，保證所有機(jī)電設(shè)備,、配電柜（箱）,、管道、金屬構(gòu)架物接地良好,；

5.3.17.5 成都地區(qū)寫字樓建筑物（無特殊計(jì)設(shè)要求情況下）接地電阻標(biāo)準(zhǔn)：

3類建筑接地電阻：≤10ω

2類建筑接地電阻：≤4ω

計(jì)算機(jī)房接地電阻：≤4ω,。

5.3.18 高空作業(yè)設(shè)備

5.3.18.1 設(shè)備需經(jīng)有資質(zhì)的檢測機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)合格,，保持安全裝置完好并在有效期內(nèi)安全運(yùn)行；

5.3.18.2 設(shè)備操作人員應(yīng)嚴(yán)格遵守安全規(guī)定,，嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程,，嚴(yán)禁超載；

5.3.18.3 設(shè)備應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行作業(yè)前的機(jī)電系統(tǒng)安全檢查與運(yùn)行狀態(tài)的確認(rèn),；

5.3.18.4 吊籃運(yùn)行平穩(wěn),，無傾斜；

5.3.18.5 設(shè)備各儀表指示準(zhǔn)確,，各類開關(guān)動作靈活,；通訊設(shè)備正常；

5.3.18.6 在運(yùn)行中,，不得隨意卸開裝置的護(hù)罩,、封門及其他任何裝置；

5.3.18.7 設(shè)備使用完畢后,，需切斷電源,，鎖好操縱裝置，并將懸掛裝置按規(guī)定方法予以鎖定,。應(yīng)有專業(yè)人員對設(shè)備運(yùn)行進(jìn)行管理,、記錄；

5.3.18.8 應(yīng)定期對設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行檢查及保養(yǎng),，對提升系統(tǒng)進(jìn)行全面測試,。清除灰塵、滴漏的液體以及可能打滑的其他物質(zhì)因素,。

5.3.19 測量計(jì)量裝置

5.3.19.1 測量,、計(jì)量裝置按規(guī)定周期送計(jì)檢局校驗(yàn)，確保準(zhǔn)確性和有效性,；

5.3.19.2 電能表,、煤氣表、水表等計(jì)量裝置按規(guī)定周期抄寫數(shù)據(jù),，計(jì)算能源消耗量,，建立數(shù)據(jù)檔案并分析控制；

5.3.19.3 測量裝置按規(guī)定周期巡查,、記錄數(shù)據(jù),，為設(shè)備正常運(yùn)行提供證據(jù)資料；

5.3.19.4 建立測量,、計(jì)量裝置臺帳和檢定校驗(yàn)記錄表,。

5.3.20 標(biāo)識系統(tǒng)

5.3.20.1 辦公區(qū)域、公共區(qū)域及倉儲庫區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)指示性標(biāo)識（包括引導(dǎo)標(biāo)志和功能標(biāo)識,，如：電梯,、樓梯,、出入口通道、殘疾人通道,、門牌號,、商務(wù)中心、問詢處,、衛(wèi)生間,、有毒有害廢棄物存放點(diǎn)標(biāo)識等）；

5.3.20.2 辦公區(qū)域,、公共區(qū)域內(nèi)的緊急出口,、消防通道、禁煙區(qū)等設(shè)置警示性標(biāo)識,；

5.3.20.3 應(yīng)在主要道路及停車場設(shè)置交通標(biāo)識,，主要路口設(shè)路標(biāo)；

5.3.20.4 配置并在適當(dāng)時(shí)使用“維修進(jìn)行中”,、“小心地滑”等臨時(shí)性服務(wù)狀態(tài)標(biāo)識；

5.3.20.5 標(biāo)識的圖形符號應(yīng)符合gb/t 10001.1《標(biāo)志用公共信息圖形符號 第1部分：通用符號》標(biāo)準(zhǔn)的要求,。消防與安全標(biāo)識應(yīng)符合gb2894《安全標(biāo)志》,、gb 13495《消防安全標(biāo)志》的要求。各類標(biāo)識的格式應(yīng)統(tǒng)一,，懸掛（擺放）應(yīng)安全,、正規(guī)、醒目,、便利,、協(xié)調(diào)、無涂改,，文字規(guī)范,。秩序維護(hù)與安全服務(wù)

6.1 門衛(wèi)

6.1.1 主出入口24小時(shí)值班，舉止文明,、態(tài)度和藹,，用語規(guī)范、禮儀規(guī)范,，按時(shí)到崗,，堅(jiān)守崗位不脫崗；

6.1.2 保持個(gè)人儀表整潔,、門崗周圍環(huán)境清潔,，注意觀察人員進(jìn)出情況，發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)應(yīng)當(dāng)及時(shí)詢問,，勸阻小商小販不要在寫字樓物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)亂設(shè)攤點(diǎn),；

6.1.3 對進(jìn)出寫字樓物業(yè)管理區(qū)域的各類車輛進(jìn)行有效疏導(dǎo),，保持出入口的暢通；

6.1.4 對外來人員（施工,、送貨,、參觀等）實(shí)行進(jìn)出管理，必要時(shí)引導(dǎo)至電梯廳或指定區(qū)域,；對非工作時(shí)間進(jìn)入寫字樓的人員應(yīng)進(jìn)行詳細(xì)登記,；

6.1.5 對物品進(jìn)出實(shí)施分類管理，大件物品進(jìn)出應(yīng)進(jìn)行審驗(yàn),，拒絕危險(xiǎn)物品進(jìn)入,。6.2 巡邏

6.2.1 科學(xué)、合理安排巡邏路線，重點(diǎn),、要害部位每小時(shí)至少巡邏一次,，發(fā)現(xiàn)違法、違章行為應(yīng)及時(shí)制止,；

6.2.2 按規(guī)定時(shí)間、路線巡回檢查,，多看,、多聽、多問,，排除各種不安全因素,；發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)應(yīng)追查原因，同時(shí)通知有關(guān)部門,；

6.2.3 巡視中發(fā)現(xiàn)異常情況,，應(yīng)立即通知有關(guān)部門并在現(xiàn)場采取必要措施，隨時(shí)準(zhǔn)備啟動相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案,；

6.2.4 收到中央監(jiān)控室發(fā)出的指令后,，巡邏人員應(yīng)及時(shí)到達(dá)，并采取相應(yīng)措施,；

6.2.5 對寫字樓物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置的消火栓（箱）,、窨井蓋、安全警示標(biāo)志等涉及公共安全的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡查,，發(fā)現(xiàn)缺失,，損壞或不能正常使用等情況，應(yīng)及時(shí)報(bào)告并記錄,。

6.3 安全監(jiān)控

6.3.1 監(jiān)控設(shè)施應(yīng)24小時(shí)開通,，保證對安全出入口、內(nèi)部重點(diǎn)區(qū)域的安全監(jiān)控,，保持完整的監(jiān)控記錄,；

6.3.2 監(jiān)控中心收到火情,、險(xiǎn)情及其他異常情況報(bào)警信號后，應(yīng)及時(shí)報(bào)警,，并通知相關(guān)人員及時(shí)趕到現(xiàn)場進(jìn)行處理,；

6.3.3 監(jiān)控的錄入資料應(yīng)至少保持7天，有特殊要求的參照相關(guān)規(guī)定或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,；

6.3.4 保持治安電話暢通,，接聽及時(shí)（鈴響三聲內(nèi)應(yīng)接聽）。

6.4 交通和車輛停放管理

6.4.1根據(jù)實(shí)際情況設(shè)置行車指示標(biāo)志,，規(guī)定車輛行駛路線,，指定車輛停放區(qū)域，公開收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),；

6.4.2 車輛管理人員應(yīng)對進(jìn)出的各類車輛進(jìn)行管理,，維護(hù)交通秩序，保證車輛便于通行,、易于停放,；若對進(jìn)出車輛有疑問，應(yīng)向駕駛員敬禮后再進(jìn)行詢問,；

6.4.3 收費(fèi)管理的車庫應(yīng)24小時(shí)有專人管理,；車輛停放有序，車庫場地定時(shí)清潔,，無易燃、易爆等物品存放,；防止漏油,、漏氣車輛進(jìn)入停車場；

6.4.4 地面,、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立明顯指示牌,，照明、消防器械配置齊全,；

6.4.5 非機(jī)動車應(yīng)定點(diǎn)停放,。

6.5 安全管理

6.5.1 消防安全管理

6.5.1.1 應(yīng)建立健全消防管理制度，建立消防責(zé)任制,；

6.5.1.2 樓內(nèi)應(yīng)設(shè)置消防設(shè)施,，保持消防通道暢通，在樓內(nèi)明顯位置設(shè)置消防疏散示意圖,；

6.5.1.3 定期對消防設(shè)備設(shè)施進(jìn)行巡視,、檢查和維護(hù)，保持其完整,、完好,，能正常使用,；消防帶圈繞均勻，滅火器材保險(xiǎn)栓及噴嘴外殼良好,，壓力指示在區(qū)域線范圍內(nèi),，器材不超過有效期，各類設(shè)備設(shè)施能正常運(yùn)行與使用,；檢查記錄詳細(xì),，如發(fā)現(xiàn)消防器材有異常情況，應(yīng)及時(shí)予以調(diào)換或報(bào)修,；

6.5.1.4 制訂火險(xiǎn)應(yīng)急預(yù)案,，定期進(jìn)行消防宣傳和消防演習(xí)；

6.5.1.5 對易燃易爆品設(shè)專人專區(qū)管理,。

6.5.2 安全生產(chǎn)及災(zāi)害預(yù)防

6.5.2.1 建立健全安全生產(chǎn)規(guī)章制度和操作規(guī)程,，普及安全用電、用氣知識,。如遇暴雨或其他災(zāi)害性天氣時(shí),，應(yīng)采取以下應(yīng)急措施：

——對設(shè)備機(jī)房、停車場,、廣告牌,、電線桿等露天設(shè)施的抗強(qiáng)風(fēng)能力進(jìn)行檢查和加固；

——對集水井水泵運(yùn)轉(zhuǎn)情況進(jìn)行檢查,，保證正常排澇,；

——對排水系統(tǒng)進(jìn)行檢查疏通，清除雜物,，確保排水暢通,；

——及時(shí)準(zhǔn)備必要的搶險(xiǎn)物資，安排值班人員進(jìn)行巡查,。

6.5.5.2 突發(fā)事件管理

——根據(jù)各寫字樓物業(yè)管理的實(shí)際情況,，制定突發(fā)性公共事件應(yīng)急預(yù)案，每年根據(jù)實(shí)際情況組織1—2次應(yīng)急演習(xí),；

——當(dāng)發(fā)生突發(fā)性事件時(shí),，應(yīng)按預(yù)定方案進(jìn)行處理，全力配合有關(guān)部門,，保護(hù)顧客人身安全并盡量減少財(cái)產(chǎn)損失,。環(huán)境保潔服務(wù)

7.1 環(huán)衛(wèi)設(shè)施

應(yīng)根據(jù)寫字樓的實(shí)際情況合理設(shè)置相關(guān)環(huán)衛(wèi)設(shè)施，如在主要進(jìn)出口設(shè)置果皮箱,、在適當(dāng)位置設(shè)置垃圾中轉(zhuǎn)房,、在集中裝修期間應(yīng)有臨時(shí)建渣堆放處等。

7.2 清潔、保潔責(zé)任制

清潔,、保潔實(shí)行責(zé)任制,，有專職保潔人員和明確的責(zé)任范圍，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè),。

7.3 各區(qū)域清潔要求：

區(qū)域 衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)

外圍及周邊道路 地面干凈無雜物,、無積水，無明顯污跡,、油漬,；明溝、窨井內(nèi)無雜物,、無異味,；各種標(biāo)示標(biāo)牌表面干凈無積塵、無水??；路燈表面干凈無污漬。

綠化帶及水池 綠地內(nèi)無雜物,，花臺表面干凈無污漬,，水池內(nèi)水質(zhì)清澈，池內(nèi)無漂浮物,，池壁無青苔等污垢,，水池?zé)o異味。

大廳,、樓內(nèi),、公共通道 地面干凈、無污漬,，有光澤,，保持地面材質(zhì)原貌；門框,、窗框,、窗臺,、金屬件表面光亮,、無灰塵、無污漬,；門窗玻璃干凈無塵,，透光性好，無明顯印跡,；各種金屬件表面干凈,，無污漬，有金屬光澤；門把手干凈,、無印跡,、定時(shí)消毒；天花板干凈,，無污漬,、無蛛網(wǎng)；燈具干凈無積塵,，中央空調(diào)風(fēng)口干凈,，無污跡，進(jìn)出口地墊擺放整齊,，表面干凈無雜物,，盆栽植物無積塵。

會議室,、接待室 地面,、墻面、干凈,，無灰塵,、污漬；天花板,、風(fēng)口目視無灰塵,、污漬；桌椅干凈,，物品擺放整齊,、有序。

樓梯及樓梯間 梯步表面干凈無污漬,，防滑條（縫）干凈,，扶手欄桿表面干凈無灰塵，防火門及閉門器表面干凈無污漬,，墻面,、天花板無積塵、蛛網(wǎng),。

公共衛(wèi)生間 地面干凈,，無污漬、無積水,，大小便器表面干凈,，無污漬，有光澤,；各種隔斷表面干凈,，無亂寫亂畫,，金屬飾件表面干凈，無污跡,，有金屬光澤,；墻壁表面干凈，天花板無污漬,、蛛網(wǎng),；風(fēng)口或換氣扇表面干凈無積塵；門窗表面干凈,，窗臺無灰塵,；玻璃干凈無水漬；洗手臺干凈無積水,，面盆無污垢,；各種管道表面干凈無污漬；各種物品擺放整齊規(guī)范,；廢紙簍雜物超過2/3應(yīng)及時(shí)傾倒,，衛(wèi)生間內(nèi)空氣流通并且無明顯異味。

停車場 地面干凈,，無雜物,，無明顯油漬、污漬,；頂部各種管網(wǎng),、燈具表面干凈無積塵、蛛網(wǎng),；墻面干凈無積塵,，各種指示牌表面干凈有光澤；消防器材表面干凈,，擺放整齊,；減速帶表面干凈無明顯污跡，各種道閘表面無灰塵,。

開水間及清潔間 地面干凈,，無雜物、無積水,，地墊擺放整齊干凈,，天花板干凈無蛛網(wǎng)，燈罩表面無積塵,、蛛網(wǎng),，墻面干凈無污漬,，各種物品表面干凈無漬,，清潔工具擺放整齊有序，室內(nèi)無明顯異味。

電梯及電梯廳 電梯轎廂四壁光潔明亮,，操作面板無污跡,、無灰塵、無印跡,，地面干凈,，空氣清新、無異味,；電梯凹槽內(nèi)無垃圾無雜物,，按鈕表面干凈無印跡；扶梯踏步表面干凈,，扶手表面干凈無灰塵,、污漬，玻璃表面干凈透光性好,，不銹鋼光亮無塵,；梳齒板內(nèi)無雜物污漬；廳內(nèi)地面干凈有光澤,。

電器設(shè)施 燈泡,、燈管、燈罩無積塵,、無污跡,。裝飾件無積塵、無污跡,；開關(guān),、插座、配電箱無積塵,、無明顯污跡,。垃圾桶及果皮箱 桶、箱按指定位置擺放,，桶身表面干凈無污漬無痰跡,，煙灰缸內(nèi)煙頭不應(yīng)超過3個(gè)，垃圾不應(yīng)超過2/3,，內(nèi)膽應(yīng)定期清潔,、消毒。

消防栓,、消防箱,、公共設(shè)施 保持表面干凈，無灰塵,、無污漬,。報(bào)警器,、火警通訊電話插座、滅火器表面光亮,、無積塵,、無污跡；噴淋蓋,、煙感器,、揚(yáng)聲器無積塵、無污漬,。監(jiān)控?cái)z像頭,、門警器表面光亮、無積塵,、無斑點(diǎn),；消防栓外表面光亮、無印跡,、無積塵,，內(nèi)側(cè)無積塵、無污跡,。

垃圾中轉(zhuǎn)房 中轉(zhuǎn)房應(yīng)專人管理定時(shí)開放,，袋裝垃圾擺放整齊，地面無明顯垃圾,，無污水外溢,，房內(nèi)應(yīng)無明顯異味，垃圾日產(chǎn)日清,。

設(shè)備機(jī)房,、管道、指示牌 無衛(wèi)生死角,、無垃圾堆積,，無積塵、目視無蜘蛛網(wǎng),、無明顯污漬,、無水漬；指示牌,、廣告牌無灰塵,、無污跡，金屬件表面光亮,，無痕跡,。

外墻 目視潔凈、無污垢,；表面,、接縫,、角落、邊線等處潔凈,，無污跡、無積塵,。

平臺,、屋頂 無垃圾堆積。

7.4 環(huán)境消殺管理

消殺工作應(yīng)在盡量不影響寫字樓物業(yè)管理使用人工作的前提下進(jìn)行,，如上班前,、下班后或者利用節(jié)假日等；消殺使用的藥劑應(yīng)是有關(guān)部門發(fā)放或者是使用低毒高效的藥劑,，在消殺過程中注意做好個(gè)人防護(hù),。

7.5 垃圾清運(yùn)

對寫字樓產(chǎn)生的生活垃圾應(yīng)專人負(fù)責(zé)，日產(chǎn)日清,；對寫字樓產(chǎn)生的建筑垃圾應(yīng)有專人負(fù)責(zé)清理,。

7.6 保潔工作中的應(yīng)急處理

寫字樓如出現(xiàn)自來水爆管、化糞池外溢,、公共性疫情等情況,，應(yīng)啟動相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案，全力配合有關(guān)部門,，保障顧客人身安全,，減少財(cái)產(chǎn)損失。綠化服務(wù)

8.1 室內(nèi)綠化

8.1.1 室內(nèi)綠化應(yīng)根據(jù)顧客的喜好和室內(nèi)布局的需要擺放具有觀賞價(jià)值的植物,；

8.1.2 綠化養(yǎng)護(hù)人員應(yīng)征得顧客同意后方可進(jìn)入辦公室養(yǎng)護(hù)植物,；工作時(shí)不能發(fā)出聲響；枯枝敗葉,、水滴等應(yīng)及時(shí)清理干凈,；

8.1.3 植物應(yīng)鮮活，具有觀賞價(jià)值,。葉面干凈,，具有光澤，無積塵,，無枯枝敗葉,，無病蟲害，無雜草,；盆器及托盤完好干凈,，托盤無積土。土面不外露,；

8.1.4 選擇適宜在室內(nèi)栽培的植物品種,，觀賞性強(qiáng),，觀賞期長，管理方便,；

8.1.5室內(nèi)根據(jù)顧客需要擺放植物,；公共區(qū)域根據(jù)合同的約定或建筑的室內(nèi)布局合理擺放。植物的大小和色彩應(yīng)與室內(nèi)空間及裝修的格調(diào)相一致,；

8.1.6 室內(nèi)盆栽應(yīng)選用無毒,、無害、無異味的基質(zhì)栽培,；如需施肥只能使用無機(jī)肥,，嚴(yán)禁使用有機(jī)肥；發(fā)現(xiàn)病蟲害及時(shí)更換植物,，禁止在室內(nèi)噴灑農(nóng)藥,。

8.2 室外綠化

8.2.1 室外綠化養(yǎng)護(hù)應(yīng)達(dá)到綠地及花壇內(nèi)各種植物存活率100％。綠地設(shè)施及硬質(zhì)景觀完好無損,。植物群落完整,，層次豐富，黃土不外露,，有整體的觀賞效果,。植物季相分明，生長茂盛,；

8.2.2 保持土壤適度濕潤,，原則上“不干不澆，澆則澆透”,；澆灌中流出的余水及時(shí)清理,；

8.2.3 草坪保持平整，高度不超過5厘米,，草屑及時(shí)清理,；喬木修剪科學(xué)合理，剪口光滑整齊,，樹冠完整美觀,，無徒長枝、下垂枝,、枯枝,，內(nèi)膛不亂，通風(fēng)透光,；綠籬修剪整齊有型,，保持觀賞面枝葉豐滿。花灌木花后修剪及時(shí),，無殘花,；

8.2.4 綠地內(nèi)立視應(yīng)無明顯雜草，土壤疏松通透,；

8.2.5 按植物品種,、生長速度、土壤狀況,，適時(shí)適量施無機(jī)肥,；

8.2.6 預(yù)防為主，生態(tài)治理,。草皮無病斑,，植物枝葉無蟲害咬口,、排泄物,、無懸掛或依附在植物上的蟲繭、休眠蟲體及越冬蟲蛹,；

8.2.7 綠地內(nèi)無垃圾,，喬木無樹掛。專項(xiàng)特約服務(wù)

——在不違反法律,、法規(guī),、規(guī)章的前提條件下，當(dāng)顧客提出專項(xiàng)特約服務(wù)要求時(shí),，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)在力所能及的范圍內(nèi)給予滿足,；

——在提供專項(xiàng)特約服務(wù)前，應(yīng)向顧客明示專項(xiàng)特約服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),，并與顧客商定特約服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),；

——專項(xiàng)特約服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：有政策規(guī)定的應(yīng)按政策規(guī)定執(zhí)行，沒有政策規(guī)定的由雙方協(xié)商確定,。

售樓處物業(yè)管理方案 寫字樓物業(yè)管理方案篇三

寫字樓物業(yè)管理方案

.目

錄

◎ 物業(yè)概況?????????????????????()◎ 編制依據(jù)?????????????????????()◎ 管理目標(biāo)?????????????????????()◎ 管理原則?????????????????????（）◎ 管理辦法?????????????????????（）◎ 服務(wù)項(xiàng)目?????????????????????（）◎ 具體方案?????????????????????（）

早期物業(yè)管理介入階段???????????????（）

前期物業(yè)管理階段?????????????????（）

一,、接管驗(yàn)收管理方案 ??????????????（）

二、業(yè)主入伙管理方案 ??????????????（）

三,、治安管理方案 ????????????????（）

四,、消防管理方案 ????????????????（）

五、綠化保潔方案 ???????????????

（）

六,、房屋,、設(shè)施設(shè)備管理方案 ??????????

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七、娛樂設(shè)施管理方案 ?????????????

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八,、水系使用管理方案 ?????????????

（）

九,、財(cái)務(wù)管理方案 ???????????????

（）

十、質(zhì)量管理方案 ???????????????

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十一,、檔案資料管理 ???????????????

（）

十二,、人力資源管理

??????????????（）◎智能化系統(tǒng)的管理和維護(hù)

?????????????（）◎機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置

??????????????()◎物業(yè)管理收支預(yù)算 ???????????????()物業(yè)概況（按照物業(yè)具體地理位置,、周邊設(shè)施、具體情況及環(huán)境風(fēng)格描述）

______________位于_______________,，周邊

周邊設(shè)施_______,，交通便利，地理?xiàng)l件優(yōu)越,。

______________由____________開發(fā)建設(shè),，占地面積______平方米，總建筑面積_________,，大廈內(nèi)設(shè)中央空調(diào),、24小時(shí)熱水及消監(jiān)控設(shè)施，配有___臺電梯,。

編制依據(jù)（按照國家或建設(shè)部等有關(guān)法律規(guī)定以及當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定）※ 《浙江省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》 ※ 《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》

※ 《杭州市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法》 ※

樓書

※ 浙江xx物業(yè)管理有限公司質(zhì)量手冊及其他規(guī)定 管理目標(biāo)（按照物業(yè)具體情況描述）

為充分體現(xiàn)開發(fā)商建造________的開發(fā)初衷,，開創(chuàng)高檔寫字樓的新時(shí)代，我們將本著浙江xx物管公司“真誠,、善意,、精致、完美”的企業(yè)精神,，及“科學(xué)規(guī)范,、竭誠高效、安全文明,、持續(xù)發(fā)展”的質(zhì)量方針,，堅(jiān)持“以人為本”的服務(wù)管理理念，對__________（小區(qū)）實(shí)施科學(xué)的管理,、提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù),，并在現(xiàn)有管理經(jīng)驗(yàn)及管理資源的基礎(chǔ)上，不斷調(diào)整更新,，導(dǎo)入先進(jìn)的管理理念,，創(chuàng)建出一套與業(yè)主層次及辦公需求相符的管理模式，使廣大業(yè)主及使用人能真切地感受高品位的物業(yè)和高品質(zhì)的管理所帶來的超值享受,。

大廈管理工作將參照地方和全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈評定標(biāo)準(zhǔn),，確保業(yè)主綜合滿意率達(dá)到93%—95%以上。大廈交付兩年內(nèi)達(dá)到（地區(qū)）物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈標(biāo)準(zhǔn),，三年內(nèi)達(dá)到全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈標(biāo)準(zhǔn),。管理原則

為實(shí)現(xiàn)即定管理目標(biāo)，追求最佳的環(huán)境效益,、社會效益和經(jīng)濟(jì)效益,，在物業(yè)管理過程將始終把握以下原則：

（一）服務(wù)第一、管理從嚴(yán)的原則：

“服務(wù)第一”是物業(yè)管理的宗旨，因此管理中要繼續(xù)秉承“以人為本”的管理理念,，從業(yè)主的需求出發(fā),，強(qiáng)化服務(wù)機(jī)能，豐富服務(wù)內(nèi)涵,，提供優(yōu)質(zhì),、周到、及時(shí)的服務(wù),?！肮芾韽膰?yán)”是服務(wù)的保障和基礎(chǔ)，包括對物業(yè)的維護(hù)管理,、員工的管理以及對業(yè)主不適當(dāng)行為的管理和勸阻,，建立嚴(yán)格、周全的管理制度,，實(shí)施依法管理,、從嚴(yán)管理、科學(xué)管理以確保物業(yè)管理服務(wù)收到應(yīng)有的成效,。

（二）專業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結(jié)合的原則：

在日常管理中,，要充分發(fā)揮兩個(gè)積極性,，即物業(yè)管理公司的積極性和業(yè)主（租戶）的積極性,。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)尊重并按照廣大業(yè)主的要求，通過管理處對物業(yè)實(shí)施專業(yè)化的管理,，同時(shí)努力爭取業(yè)主（租戶）的支持配合,，使其能正確使用和維護(hù)物業(yè)，并自覺遵守業(yè)主公約,，共同創(chuàng)建文明的辦公環(huán)境,。

（三）物管為主、多種經(jīng)營的原則：

在搞好日常管理和常規(guī)服務(wù)的同時(shí),，從物業(yè)的實(shí)際出發(fā),，開展一系列服務(wù)性的多種經(jīng)營，既滿足廣大業(yè)主（租戶）不同需求,，又增強(qiáng)物管公司的造血功能,，增加經(jīng)濟(jì)積累，以利于更好地為業(yè)主（租戶）服務(wù),。管理辦法

（一）實(shí)施全程物業(yè)管理,，從開發(fā)商、業(yè)主及專業(yè)物業(yè)管理公司的角度對物業(yè)提出合理化建議,，構(gòu)筑一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)管理硬件環(huán)境,。

（二）成立

（大廈）管理處，配備專業(yè)管理人員，實(shí)施專業(yè)化管理,。

（三）在公司現(xiàn)有管理資源的基礎(chǔ)上,，充分借鑒行業(yè)先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，積極培養(yǎng)高素質(zhì)的管理人才,，為

（大廈）組建一支高素質(zhì)的物業(yè)管理隊(duì)伍,。

（四）導(dǎo)入iso9000質(zhì)量管理理念，緊密結(jié)合物業(yè)具體實(shí)際,，制定一套切合實(shí)際的規(guī)章制度,，確定一系列高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理行為規(guī)范，以制度促管理,，寓管理于服務(wù),。

（五）嚴(yán)格遵守《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)，制定切實(shí)可行的管理方案,；與業(yè)主簽訂各項(xiàng)協(xié)議,，依法約束雙方行為。

（六）運(yùn)用cs系統(tǒng)（顧客滿意戰(zhàn)略）,，建立富有親和力的管理和服務(wù)模式,。

（七）采取智能化手段構(gòu)筑社區(qū)信息互動平臺，提高管理水平和管理效率,。

（八）運(yùn)用cis系統(tǒng)設(shè)計(jì),，進(jìn)行整體形象策劃包裝，形式獨(dú)特,、鮮明的形象系統(tǒng),，以提升物業(yè)的整體品位。

（九）依照市場化,、企業(yè)化的運(yùn)作方式,，提供全方位服務(wù)，開展多元化經(jīng)營,。物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目

（一）公共服務(wù)項(xiàng)目（全體業(yè)主能夠享受的服務(wù),，費(fèi)用納入物業(yè)管理費(fèi)）：

1、協(xié)助公安部門維護(hù)大廈內(nèi)的公共秩序,，實(shí)行24小時(shí)保安值勤,、消防和交通道路管理；

2,、公共場所保潔,，辦公垃圾收集和清運(yùn)；

3,、大廈共用部位和公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)和保養(yǎng),；

4,、公共綠地園藝的培植和保養(yǎng)；

5,、室內(nèi)公共場所綠化擺放養(yǎng)護(hù),；

6、對大廈的各類資料進(jìn)行管理,；

7,、未裝修房屋通風(fēng)、打掃等服務(wù),；

8,、電話及訪客留言轉(zhuǎn)告；

9,、雨傘,、雨衣臨時(shí)借用；

10,、節(jié)日環(huán)境布置,；

11、重要時(shí)刻提醒服務(wù),；

12,、代訂報(bào)刊、信件收發(fā),；

13,、代聘鐘點(diǎn)工服務(wù)；

14,、代收代繳水,、電,、寬帶網(wǎng)絡(luò)費(fèi),、有線電視收視費(fèi)和衛(wèi)星電視收視費(fèi)；

15,、代叫出租車,；

16、代辦保險(xiǎn),；

17,、義務(wù)安全用電常識宣傳。

（二）有償專項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目（可以提供的,、大多數(shù)業(yè)主都能夠享受到的服務(wù),，具體價(jià)格在業(yè)主委員會成立前，由物管公司核定,，報(bào)物價(jià)部門備案）：

1,、大廈內(nèi)物品搬運(yùn),；

2、各項(xiàng)健身,、娛樂活動（視大廈配置而定）,；

3、機(jī)動車輛清洗：

4,、提供大廈報(bào)警室內(nèi)系統(tǒng)維護(hù)服務(wù),；

5、提供小型商務(wù)會議場所及服務(wù),；

6,、商務(wù)中心服務(wù)；

7,、辦公區(qū)域綠化供應(yīng)及代為養(yǎng)護(hù),；

8、辦公區(qū)域報(bào)警系統(tǒng)維護(hù)及接警服務(wù),；

9,、辦公區(qū)域設(shè)備設(shè)施上門維修安裝等；

10,、代訂車,、船、機(jī)票,；

11,、代訂代送飲用水。具體方案

大廈的物業(yè)管理由早期物業(yè)管理介入階段（物業(yè)預(yù)售至交付前三個(gè)月）與前期物業(yè)管理實(shí)施階段（物業(yè)交付前三個(gè)月至業(yè)主委員會成立）組成,。在實(shí)際操作中,，應(yīng)分階段有重點(diǎn)、有步驟地落實(shí)相應(yīng)工作,。

第一階段：早期物業(yè)管理介入階段

從業(yè)主,、開發(fā)商及物業(yè)管理專業(yè)角度，對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì),、建筑安裝,、設(shè)施配置、設(shè)備選型等方面提出合理化意見和建議,，使之既符合物業(yè)管理的要求,，又滿足廣大業(yè)主的需求，盡可能地減少疏漏,，避免遺憾,，保證質(zhì)量，節(jié)約成本,。

一,、管理內(nèi)容：

1,、從政策法規(guī)的角度，提供相應(yīng)物業(yè)管理意見及依據(jù),；

2,、參與評審物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑面積設(shè)計(jì)圖紙，提出相關(guān)改善及改良的建議,；

3,、從管理的角度，評審設(shè)施設(shè)備的選配,，減輕后期管理的壓力,；

4、提供有關(guān)公建配套設(shè)備設(shè)施的改良意見,；

5,、提供大廈公共部位環(huán)境設(shè)計(jì)的相關(guān)意見；

6,、提供機(jī)電安裝及能源分配的相關(guān)管理意見,；

7、提供功能布局,、用料更改的相關(guān)管理意見,；

8、提供有關(guān)樓宇材質(zhì)保護(hù)的具體管理意見,，減少因施工對材質(zhì)造成的損傷,；

9、提供標(biāo)識系統(tǒng)設(shè)計(jì),、配置的相關(guān)管理意見,；

10、參與開發(fā)商市場營銷中與物業(yè)管理有關(guān)事宜的協(xié)調(diào)和溝通,；

11,、參與開發(fā)商物業(yè)竣工驗(yàn)收。

二,、管理措施：

1,、熟悉、掌握物業(yè)管理法規(guī)政策,，做到有法可依，有章可循,；

2,、學(xué)習(xí)、運(yùn)用各類專業(yè)技術(shù)知識,，提高早期介入的專業(yè)技術(shù)含量,；

3,、制定早期介入計(jì)劃，積極穩(wěn)妥地開展工作,；

4,、參與有關(guān)工程聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系,；

第二階段：前期物業(yè)管理階段

前期物業(yè)管理階段可分為接管驗(yàn)收管理,、業(yè)主入伙管理、保安管理,、消防管理,、綠化保潔管理、房屋及公共設(shè)備設(shè)施管理,、娛樂設(shè)施管理,、水系使用管理、財(cái)務(wù)管理,、質(zhì)量管理,、檔案資料管理、人力資源管理等方面,。

一,、接管驗(yàn)收管理方案

為確保大廈的環(huán)境、建筑和設(shè)施設(shè)備等符合有關(guān)法規(guī)政策及規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求,，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益,，為日后物業(yè)管理工作的展開奠定基礎(chǔ)，物業(yè)接管前必須進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收工作,。物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序http://

（一）,、管理內(nèi)容：

1、了解物業(yè)建設(shè)的基本情況,，與開發(fā)商及時(shí)溝通,，確定接管驗(yàn)收時(shí)間；

2,、編制《物業(yè)接管驗(yàn)收計(jì)劃》,，確定物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)、方法和日程安排,；

3,、與開發(fā)、設(shè)計(jì),、施工單位一起,，依照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場初步驗(yàn)收,，并將驗(yàn)收結(jié)果記錄在《物業(yè)交接驗(yàn)收表》上,，同時(shí)要求施工單位對驗(yàn)收中存在的問題限期整改,。

4、與開發(fā),、施工單位一起,，對物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場復(fù)驗(yàn)，直至符合規(guī)定的要求和標(biāo)準(zhǔn),；

5,、與開發(fā)、施工單位聯(lián)合進(jìn)行物業(yè)交接：（1）核對,、接收各類房屋和鑰匙,；

（2）核對、接收各類圖紙資料,，并加以整理歸檔,；（3）核對、接收各類設(shè)施設(shè)備,；（4）核對,、接收各類標(biāo)識。

（二）管理措施：

1,、組建接管驗(yàn)收小組,，負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收工作；

2,、開展接管驗(yàn)收培訓(xùn),，提高對接管驗(yàn)收重要性的認(rèn)識；

3,、掌握物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)和程序,；

4、制定接管驗(yàn)收規(guī)程,，按程序辦理接管驗(yàn)收手續(xù),。

二、業(yè)主入伙管理方案

在辦理業(yè)主入伙手續(xù)時(shí),，為業(yè)主提供方便,、快捷、及時(shí),、周到的服務(wù),，對于塑造管理處的形象，給業(yè)主留下良好的第一印象,，具有重要作用,，因此必須重視業(yè)主入伙工作的管理。

（一）管理內(nèi)容：

1,、準(zhǔn)備業(yè)主領(lǐng)房所需資料,；

2、布置業(yè)主入伙現(xiàn)場,，為業(yè)主辦理領(lǐng)房手續(xù)提供一條龍服務(wù),；

3、按領(lǐng)房流程辦理領(lǐng)房手續(xù)：

（1）憑業(yè)主所持的入伙通知單和各類必備證明,，發(fā)放交房資料,；（2）陪同業(yè)主驗(yàn)房，辦理領(lǐng)房手續(xù),；

（3）收回業(yè)主按規(guī)定填寫的各類表格,，收取業(yè)主應(yīng)繳納的費(fèi)用；

（4）對驗(yàn)房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題,，經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后,，填寫《業(yè)主驗(yàn)收交接表》，并與業(yè)主約定時(shí)間,，及時(shí)解決,。

（二）管理措施：

1、制定《業(yè)主領(lǐng)房程序》,，準(zhǔn)備各有關(guān)所需資料,；

2、按照業(yè)主領(lǐng)房程序,，安排工作流程,；

3、策劃業(yè)主入伙現(xiàn)場布置方案,；

4,、熱情接待，百問不厭,，虛心聽取業(yè)主意見,；

5、按規(guī)定辦理業(yè)主入伙手續(xù),。

三,、治安管理方案

在大廈物業(yè)管理中，適當(dāng)運(yùn)用現(xiàn)有的科學(xué)技術(shù)手段與管理手段,，依靠各種先進(jìn)設(shè)備,、工具和人的主觀能動性，維護(hù)物業(yè)和業(yè)主的安全,，這是一項(xiàng)很重要的工作,，最為廣大業(yè)主所關(guān)注，特制訂常規(guī)防范與技術(shù)防范相結(jié)合的24小時(shí)全天候管理方案。

（一）管理內(nèi)容：

1,、常規(guī)防范：采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式,，協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)大廈公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業(yè),、業(yè)主（租戶）安全的行為,。（1）門崗的任務(wù)： ? 禮儀服務(wù)；

? 維護(hù)出入口的交通秩序,；

? 對外來車輛和人員進(jìn)行驗(yàn)證,、登記和換證；

? 制止身份不明人員,、衣冠不整者和閑雜人員進(jìn)入大廈,； ? 夜間對外來人員進(jìn)行詢問和登記； ? 嚴(yán)禁攜帶危險(xiǎn)物品進(jìn)入大廈,；

? 遇到外來人員將大件物品帶出大廈,，即與物主核實(shí)，并作登記,； ? 為業(yè)主提供便利性服務(wù),。（2）巡邏崗的任務(wù)：

? 按規(guī)定路線巡視檢查,，不留死角,；

? 巡查車輛停放情況,，維護(hù)道路暢通,、車輛安全,，做好安全防范工作,； ? 對大廈內(nèi)的嫌疑人員進(jìn)行檢查防范,； ? 對大廈及樓宇安全,、防火檢查； ? 裝修戶的安全檢查；

? 防范和協(xié)助公安部門處理各類治安案件； ? 防范和制止各類違反大廈管理制度行為,。

2,、技術(shù)防范：

應(yīng)用安全報(bào)警監(jiān)控系統(tǒng),、電子巡更系統(tǒng),，對大廈內(nèi)的治安情況實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控,，以確保安全,。（1）對可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點(diǎn)錄象措施,，并及時(shí)通知值班保安,，進(jìn)行現(xiàn)場處理,。

（2）值班保安接到治安報(bào)警,，應(yīng)迅速趕到現(xiàn)場酌情處理，并把情況反饋到監(jiān)控中心,，監(jiān)控員對報(bào)警處理情況作詳細(xì)記錄，留檔備查,。

（二）,、管理措施：

1、實(shí)行半軍事化管理,，制定保安管理和獎懲制度，嚴(yán)格付諸實(shí)施，以增強(qiáng)保安人員的工作責(zé)任心,；

2,、強(qiáng)化保安人員的內(nèi)務(wù)管理，開展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓(xùn),，提高保安人員的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能；制定《緊急事故處理辦法》,，定期組織演習(xí),；

3、加強(qiáng)保安人員的行為規(guī)范教育,，服裝統(tǒng)一,，佩證上崗，語言文明,，舉止得當(dāng),；

4、嚴(yán)格執(zhí)行保安巡更點(diǎn)到制度,，確保巡邏質(zhì)量,；

5、監(jiān)控中心定期檢修,、保養(yǎng),，確保監(jiān)控設(shè)備完好；

6,、保證監(jiān)控,、值勤記錄詳細(xì)完備，建立安全管理檔案,。

四,、消防管理方案

消防管理是物業(yè)安全管理的重點(diǎn)，因此要根據(jù)消防法規(guī)的要求,，結(jié)合實(shí)際,，切切實(shí)實(shí)地做好消防安全工作,，確保業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全。

（一）管理內(nèi)容：

1,、做好消防監(jiān)控中心的管理,；

2、做好消防設(shè)施,、器材的管理,；

3、保持消防通道的暢通,；

4,、加強(qiáng)裝修期間的消防安全管理；

5,、嚴(yán)禁違章燃放煙花爆竹,；

6、嚴(yán)禁攜帶,、儲藏易燃易爆物品,；

7、防止電器短路等引發(fā)火災(zāi)因素,。

（二）管理措施：

1,、制訂并落實(shí)消防管理制度和消防安全責(zé)任制，做到責(zé)任落實(shí),，器材落實(shí),，檢查落實(shí)；

2,、制訂消防事故處理預(yù)案,，防患于未然；

3,、建立義務(wù)消防隊(duì)，每月組織一次消防安全學(xué)習(xí),，每季組織一次消防演習(xí),；

4、定期進(jìn)行消防檢查,，預(yù)防為主,，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患,，及時(shí)消除,；

5、做好消防器材,、設(shè)備的檢查保養(yǎng),，使之始終處于完好狀態(tài),；

6、制止任何違反消防安全的行為,；

7,、積極開展防火安全宣傳教育，定期向業(yè)主傳授消防知識,；

8,、發(fā)生火災(zāi)，及時(shí)組織補(bǔ)救并迅速向有關(guān)部門報(bào)警,。

五,、綠化保潔管理方案：

綠化保潔直接關(guān)系到大廈形象及業(yè)主工作環(huán)境，也是測定環(huán)境質(zhì)量的一個(gè)重要指標(biāo),。

（一）管理內(nèi)容：

1,、綠化養(yǎng)護(hù)：綠化工應(yīng)做到管理日常化,、養(yǎng)護(hù)科學(xué)化,。（1）根據(jù)氣候，給花木適量澆水,；

（2）根據(jù)花木長勢,，給花木適量施肥，適當(dāng)松土,；（3）制定預(yù)防措施,，防治病蟲害；

（4）及時(shí)清除雜草,、枯枝,，春秋兩季定期修剪花木，對遭受損壞的花木及時(shí)扶正,，整修或補(bǔ)種合適的苗木,、花草；（5）對大廈內(nèi)部公共場所進(jìn)行綠化布置和養(yǎng)護(hù),；（6）定期對建筑小品進(jìn)行修飾,；

（7）做到大廈周圍綠地和花草植被養(yǎng)護(hù)完好。

2,、清潔衛(wèi)生：通過日常保潔工作,，使大廈公共環(huán)境和公共部位整潔，公共設(shè)施潔凈,、無異味,、無破損。

（1）根據(jù)材質(zhì)選擇最佳保養(yǎng)方法，定期上光打蠟,，保持材質(zhì)表面光亮整潔,；

（2）公共衛(wèi)生間設(shè)專人巡回清潔，保持整潔無異味,；（3）樓層公共煙缸每天擦試兩次,，巡回清理，無煙蒂堆積,；（4）大堂設(shè)專人巡回保潔,，玻璃門窗保持光亮，無明顯印漬,；（5）大廈各公共區(qū)域保持清潔,，無隨意堆放雜物和占用公共場所現(xiàn)象，隨時(shí)清除各類污漬,、積水,；

（6）每天定時(shí)（正常上班時(shí)間前）收集垃圾一次，確保垃圾袋裝化,，并扎緊袋口,，以免滲漏，每周對垃圾桶清潔,、消毒,，清潔垃圾房內(nèi)外墻壁及地面，每月對垃圾房消毒二次,；（7）定期進(jìn)行外墻清洗,；

（8）各類公共照明、消防等設(shè)施,，每月保潔一次,；（9）定期對下水道等排污管道清理一次；（10）告示牌,、指示牌等每天保潔一次,；（11）電梯轎廂每天保潔二次，每月對電梯門槽進(jìn)行一次清潔,；（12）春夏秋季每周在害蟲滋生地用藥滅蟲一次（冬季每月一次）,；（13）對違反環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的行為進(jìn)行制止。

（二）管理措施：

1,、建立綠化保潔制度，按月制訂養(yǎng)護(hù)計(jì)劃,，按操作規(guī)程規(guī)范操作,；

2、加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，增強(qiáng)專業(yè)技能,，聘請專業(yè)人員指導(dǎo)養(yǎng)護(hù),；

3、落實(shí)“三查”（綠化清潔工自查,、管理員巡查,、管理處主任抽查），加強(qiáng)日常監(jiān)督檢查,，按月考核,，確保綠化服務(wù)滿意率95%、保潔服務(wù)滿意率95%,；

4,、強(qiáng)化行為規(guī)范管理，服裝統(tǒng)一,、標(biāo)識齊全,、言行文明。

六,、房屋及公共設(shè)施設(shè)備管理方案：

房屋管理,，尤其是共用設(shè)施設(shè)備的管理，直接影響到大廈的形象,、物業(yè)的使用年限及使用安全,，直接關(guān)系到業(yè)主及使用人的安全，是大廈管理的重中之重,。

（一）管理內(nèi)容：

1,、房屋公共部位管理：根據(jù)現(xiàn)狀，大廈內(nèi)房屋可分為已領(lǐng)房,、空關(guān)房和公共用房,。（1）業(yè)主已領(lǐng)房：

? 房屋交付時(shí)，及時(shí)與業(yè)主簽訂業(yè)主公約,，書面告知房屋裝修管理規(guī)定,，并建立業(yè)主檔案；

? 加強(qiáng)裝修管理,，對違章裝修行為及時(shí)予以制止,，情節(jié)嚴(yán)重者，提請有關(guān)行政管理部門依法處理,； ? 裝修期間,，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行房屋公共部位的保護(hù)，確保房屋的安全,、美觀,。

（2）空關(guān)房（含業(yè)主托管房）： ? 管理處應(yīng)每月通風(fēng)打掃一次；

? 對房屋和設(shè)施定期檢查（包括墻面、管道,、門窗,、電源線路、水電表）,，發(fā)現(xiàn)問題或盡快處理,，或及時(shí)通知業(yè)主。（3）公共用房

?做好公共用房（商務(wù)中心,、公共設(shè)施用房等）的維護(hù),、保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)破損,，及時(shí)維修,，確保房屋的安全、美觀,。

2,、設(shè)備設(shè)施維護(hù)：

（1）公共水電設(shè)施設(shè)備定期巡查，發(fā)現(xiàn)損壞,，及時(shí)維修,；（2）公共衛(wèi)生設(shè)施每周檢查一次；

（3）水泵,、鍋爐,、純凈水等設(shè)備每天巡查兩次；

（4）電梯機(jī)房,，每周保養(yǎng)一次（半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按規(guī)定進(jìn)行）,；（5）中央空調(diào)機(jī)組設(shè)定專人管理，定期巡查,，確保出風(fēng)口正常,；（6）溫感、煙感,、噴淋等定期抽查,，確保正常有效；

（7）智能化系統(tǒng)采用日常巡視與定期保養(yǎng)相結(jié)合,，制實(shí)時(shí)運(yùn)行檔案,；（5）對業(yè)主（租戶）自用水電設(shè)施報(bào)修，應(yīng)按規(guī)定填寫《有償服務(wù)聯(lián)系單》,，確保維修及時(shí)率與合格率,。

（二）管理措施：

1、加強(qiáng)裝修戶管理,，督促業(yè)主做好裝修前期申報(bào)工作,，并經(jīng)常進(jìn)行現(xiàn)場檢查,，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)制止；

2,、對所有的管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn)，清楚各隱蔽線路的具體位置,，并對技術(shù)人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn),，確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護(hù)；

3,、對系統(tǒng)中所有的器件,、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案，以便最快的速度查得設(shè)備的各項(xiàng)參數(shù),，確保系統(tǒng)的最佳運(yùn)行狀態(tài),；

4、對所有的設(shè)備幾配件建立詳細(xì)檔案,，確保最快速度取得所需配件,，并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代；

5,、建立維修人員值班制度,，確保維修及時(shí)率與合格率達(dá)98%以上，且有回訪制度和記錄,；

6,、采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法，確保房屋及配套設(shè)施完好率達(dá)98%以上,。

七,、娛樂設(shè)施管理方案（視大廈具體配套設(shè)施而定）

確保健身娛樂設(shè)施的安全使用，為業(yè)主提供一個(gè)豐富多彩的娛樂休閑環(huán)境,。

（一）管理內(nèi)容

1,、每周對健身娛樂設(shè)施進(jìn)行不少于一次的安全檢查：

（1）活動設(shè)施有無破損，有無因破損產(chǎn)生的尖角,、裂縫等外露的鋒利部分,，秋千的吊繩、吊環(huán),、螺絲的牢固程度等,；

（2）健身器械是否有松支，地面是否過滑,，防護(hù)墊是否起到應(yīng)有作用,；

（3）臺球、乒乓球,、棋牌室地面是否過滑,，臺子是否松動,，附屬的電器是否絕緣良好，球拍,、球板及球桿是事有外露的鋒利部分等,；（4）網(wǎng)球場、籃球場的場地是否有不安全因素,，球網(wǎng),、球架等有無破損和松動，是否牢固,；

2,、對存在不安全因素的娛樂設(shè)施及時(shí)做好停用標(biāo)識，組織檢修,；對無法修復(fù)的,，按手續(xù)申請報(bào)廢；

（二）管理措施

1,、小區(qū)設(shè)安全檢查負(fù)責(zé)人,，對健身娛樂設(shè)施正常使用行使一票否決權(quán)；

2,、安全檢查人員須如實(shí)填寫健身娛樂設(shè)施安全檢查表,，并妥善保管，每月上報(bào)管理處主任,。

八,、水系使用管理方案（此項(xiàng)內(nèi)容視具體配套情況增減）通過有序的管理，確保大廈水系運(yùn)行正常,，有效節(jié)省管理成本,。

（一）管理內(nèi)容

1、定期巡查泵房設(shè)施,，確保設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常,；

2、定期清潔蓄水池,，保持水質(zhì)潔凈,；

3、專人管理蓄水池,，定時(shí)開放,。

（二）管理措施

1、測算水系運(yùn)行成本,，結(jié)合小區(qū)實(shí)際,，制定使用規(guī)定；

2,、建立設(shè)施設(shè)備檔案,，做好巡檢記錄,；

3、按規(guī)定操作,，發(fā)現(xiàn)異常,，及時(shí)報(bào)修。

九,、財(cái)務(wù)管理方案：

通過財(cái)務(wù)管理,，在改善財(cái)務(wù)狀況的條件下，不斷擴(kuò)大財(cái)務(wù)成果,，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

（一）管理內(nèi)容：

1,、加強(qiáng)現(xiàn)金收支管理,；

2、搞好財(cái)務(wù)核算,；

3,、及時(shí)統(tǒng)計(jì)物業(yè)維修更新費(fèi)用使用情況，每半年公布一次（每年公布一次）

4,、做好預(yù)算和決算工作,；

5、認(rèn)真審核報(bào)銷票據(jù),，嚴(yán)格控制費(fèi)用報(bào)銷,；

6、及時(shí)掌握財(cái)務(wù)收支狀況,，做好財(cái)務(wù)分析,，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)。

（二）管理措施：

1,、根據(jù)財(cái)務(wù)法規(guī)政策,，制定財(cái)務(wù)管理制度；

2,、財(cái)務(wù)人員持證上崗,，規(guī)范操作；

3,、抓好財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn),，不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；

4,、加強(qiáng)成本控制,；

5、加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督和財(cái)務(wù)檢查,。

十,、質(zhì)量管理方案：

導(dǎo)入iso9000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn),，實(shí)施全面質(zhì)量管理，有助于實(shí)現(xiàn)“以人為本”的管理理念,，有助

于實(shí)現(xiàn)決策,、計(jì)劃與控制、協(xié)調(diào)的結(jié)合,，實(shí)現(xiàn)既定的質(zhì)量目標(biāo),。

（一）管理內(nèi)容：

1、參照iso9000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)要求,，制定大廈質(zhì)量工作計(jì)劃,；

2、實(shí)施所制訂的工作計(jì)劃和措施,；

3,、對照計(jì)劃，檢查執(zhí)行的情況和效果,，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和總結(jié)存在問題,；

4、根據(jù)檢查的結(jié)果,，采取相應(yīng)的措施,，鞏固成績、吸取教訓(xùn),。

（二）管理措施：

1,、抓好管理人員的質(zhì)量學(xué)習(xí)，開展質(zhì)量管理培訓(xùn)教育工作,，不斷提高質(zhì)量意識,；

2、制訂質(zhì)量責(zé)任制,，保證質(zhì)量管理工作落到實(shí)處,；

3、接受公司對大廈管理工作的現(xiàn)場指導(dǎo),；

4,、配合公司開展質(zhì)量體系審核，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正,，對系統(tǒng)性的問題制定整改方案,。

十一、檔案資料管理方案：

加強(qiáng)檔案資料管理,，有助于保存大廈的歷史資料,，維護(hù)管理的連續(xù)性和規(guī)范化，便于房屋及設(shè)施設(shè)備的檢查,、維護(hù),、更新和與業(yè)主的溝通,、聯(lián)系。

（一）管理內(nèi)容：

1,、工程檔案：從接管開始的所有工程技術(shù),、維修、改造資料,、各種竣工圖及各類設(shè)施設(shè)備資料等,；

2、業(yè)主檔案：所有業(yè)主購,、租房合同（復(fù)印件）,，業(yè)主基本情況登記表、裝修申請表和住戶健康狀況登記表等,；

3,、財(cái)務(wù)檔案：逐年形成的園區(qū)財(cái)務(wù)收支報(bào)表、物業(yè)維修基金使用報(bào)表等,；

4、文件檔案：有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)政策,、公司文件等,；

5、管理資料：綠化資料,、日常巡查（清潔,、維修、保安）記錄,、值班記錄,，車輛管理記錄、監(jiān)控記錄,、榮譽(yù)資料等,。

（二）管理措施：

1、制定檔案制度,，并嚴(yán)格執(zhí)行,；

2、專人管理（由負(fù)責(zé)內(nèi)勤的管理員擔(dān)任）,，專室專柜,，編目造冊，存放有序并且尊重業(yè)主隱私,，保守秘密,；

3、科學(xué)管理,，確保檔案資料完整,、齊全,，確保檔案完好率達(dá)100%；

4,、逐步實(shí)現(xiàn)智能化管理,，計(jì)時(shí)可靠的掌握相關(guān)信息，提高管理水平,。

十二,、人力資源管理方案

一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素質(zhì)的管理人才和專業(yè)技術(shù)人才,，而人才的管理與培訓(xùn),，對于保持員工的高質(zhì)量，提高物業(yè)管理的水平,，具有十分重要的意義,。

（一）管理內(nèi)容：

1、按照合理的人才結(jié)構(gòu),，配置各類人才,；

2、任人唯賢,，量材錄用,；

3、開展業(yè)務(wù)培訓(xùn),，全面提高業(yè)務(wù)素質(zhì),；

4、進(jìn)行業(yè)績考核,，優(yōu)勝劣汰,。

（二）管理措施：

1、制定崗位責(zé)任制,，做到責(zé),、權(quán)、利分明,；

2,、建立約束與激勵(lì)相結(jié)合的運(yùn)行機(jī)制，充分調(diào)動工作積極性,；

3,、加強(qiáng)思想作風(fēng)建設(shè)，樹立全心全意為業(yè)主服務(wù)的觀念和企業(yè)的品牌意識,；

4,、崗前培訓(xùn)與在崗培訓(xùn)相結(jié)合，走出去培訓(xùn)與請進(jìn)來培訓(xùn)相結(jié)合；

5,、全面考核,，做到公開、公平,、公正,。智能化系統(tǒng)的管理和維護(hù)

（一）建立一支設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)人才隊(duì)伍

將組建一支精干的設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)專業(yè)技術(shù)隊(duì)伍，熟悉設(shè)備性能及隱蔽線路走向,，并邀請相關(guān)單位（如系統(tǒng)設(shè)置,、安裝單位）對所有技術(shù)人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護(hù),。

（二）管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)培訓(xùn)

對所有的管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn),，讓每一個(gè)人員都能清楚知道隱蔽線路的具體位置，保證隱蔽工程中的線路不受損,。

（三）建立設(shè)備技術(shù)檔案

對系統(tǒng)中所有的器件,、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案，包括型號,、技術(shù)參數(shù),、外型尺寸、工作條件等等,，以便以最快的速度查得設(shè)備的各項(xiàng)參數(shù),，確保系統(tǒng)的最佳運(yùn)行狀態(tài)。

（四）建立設(shè)備運(yùn)行檔案

建立對消防監(jiān)控系統(tǒng)的實(shí)時(shí)運(yùn)行檔案,，使操作人員對系統(tǒng)的正常運(yùn)行了如指掌，并對系統(tǒng)的報(bào)警信息作正確的分析及存盤,。

（五）建立供貨商檔案

對所有的設(shè)備及配件建立詳細(xì)檔案,，包括型號、產(chǎn)地,、制造單位,、供應(yīng)單位等等，并與供貨商,、制造商保持聯(lián)系,，確保以最快速度取得所需配件，并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代,。

（六）日常巡視與定期保養(yǎng) 日常的巡視檢查是及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題的最佳途徑,，而定期維護(hù)是發(fā)現(xiàn)、解決軟性隱患的最佳辦法,。對此將采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法以確保設(shè)備安全運(yùn)行,。機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置

（一）物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配備

1、機(jī)構(gòu)設(shè)置

根據(jù)_________物業(yè)管理的需要，現(xiàn)對物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置和人員的配備作如下安排：

（二）管理職責(zé)：

1,、主任全面負(fù)責(zé)物業(yè)管理處的工作,；

2、管理部負(fù)責(zé)行政事務(wù)管理,、人力資源管理,、檔案資料管理、財(cái)務(wù)管理,、小區(qū)裝修管理,、會所管理、社區(qū)文化建設(shè)和業(yè)主接待,、回訪等,；

3、工程部負(fù)責(zé)房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng),、智能化系統(tǒng)的管理及開發(fā),、業(yè)主委托維修服務(wù)等；

4,、保安部負(fù)責(zé)維護(hù)小區(qū)公共秩序,、交通車輛管理、消防管理和消控,、監(jiān)控中心管理等,；

5、清潔綠化部負(fù)責(zé)園區(qū)共用部位,、公共場所,、公共設(shè)施的保潔，負(fù)責(zé)綠化的培植,、養(yǎng)護(hù)及業(yè)主相關(guān)的委托服務(wù)等,。

（三）根據(jù)_________的具體情況，擬配備___人,，具體配備如下：

1,、主任___人；

2,、副主任___人,；

3、管理部：管理員___人,，會館中心管理員___人,；

4、工程部：主管___人,，維修工___人,；

5,、保安部：隊(duì)長___人，保安___人（分3班,，每班___人：主入口___人,，次入口___人，巡邏___人）,，監(jiān)控員___人（分3班,，每班___人）；

6,、清潔綠化部：清潔工___人,，綠化工___人。物業(yè)管理收支預(yù)算

（各有關(guān)基數(shù)和百分比可視物業(yè)具體情況進(jìn)行調(diào)整）

（一）物管收入：__________元/年

1,、物管費(fèi)收入（總建筑面積___㎡,，物管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按___元/㎡?月計(jì)，出售,、租率按95%計(jì),，空置房物管費(fèi)按原標(biāo)準(zhǔn)的70%計(jì)）：______元/年；

2,、車庫停車泊位管理費(fèi)收入（地下停車泊位___個(gè),，管理費(fèi)按___元/個(gè)?月計(jì)；地上車庫___個(gè),，管理費(fèi)按___元/個(gè)?月計(jì),；出售率以70%計(jì)）：___元/年；

3,、車庫停車泊位出租收入（地下停車泊位和地上車庫,，未出售率以30%計(jì)，出租標(biāo)準(zhǔn)分別為___元/個(gè)?月和___元/個(gè)?月計(jì),；露天停車泊位出租標(biāo)準(zhǔn)___元/個(gè)?月,，出租率為___%）：______元/年；

4,、經(jīng)營用房收入：______元/年；

5,、有償服務(wù)收入：______元/年,。

（二）物管支出：______元/年

1、工資：______元/年,；

（1）主任1人

（2）管理員

（3）工程主管

（4）日常維修人員

（5）高配值班人員3人

為國家硬性規(guī)定）

（6）保安隊(duì)長

年

（7）保安人員（含監(jiān)人員）

（8）消控中心

年

（9）車管員

元/年

（10）清潔工

年（11）綠化工

2,、工作餐費(fèi)：______元/年；

______元/年

______元/年

______元/年

______ 元/年

______元/年（3人

______ 元/元/年

______元/

______

______元/

______元/年

______

（消控人員,、車管員及保安員______元/月?人,，管理人員、維修工______元/月?人）

3、福利,、教育,、工會經(jīng)費(fèi)：______元/年；

（福利費(fèi)為工資的14%,，教育費(fèi)為2%,，工會經(jīng)費(fèi)為2%）

4、社會保險(xiǎn)費(fèi)：______元/年,；

（1）養(yǎng)老金,、工傷、生育（交納基數(shù)788.1元/月?人的21.1%計(jì)提）：______元/年

（2）醫(yī)療保險(xiǎn)（交納基數(shù)829.97元/月?人的8%計(jì)提）：______元/年

（3）失業(yè)保險(xiǎn)（交納基數(shù)100元/月?人的2%計(jì)提）：______元/年

5,、辦公費(fèi)：______元/年,；（1）辦公耗費(fèi)：______元/年（2）交通費(fèi)：______元/年

（3）通訊費(fèi)：

元/年 電話費(fèi)：

元/年

手機(jī)費(fèi)：

元/年（配置人員：主任、工程主管）傳呼機(jī)費(fèi)：

元/年（配置人員：物管員,、維修工,、保安隊(duì)長）

（4）服裝費(fèi)：

元/年 管理人員：

元/年

維修、車管員,、消控人員,、清潔工：

元/年

6、保潔費(fèi)用：

元/年,； 清潔用品消耗費(fèi)：

元/年

7,、綠化費(fèi)：

元/年；

（1）公共區(qū)域花卉盆景費(fèi)：

元/年（按市場租賃價(jià)及天數(shù)計(jì)）

（2）節(jié)假日布置費(fèi)：

元/年（3）綠化工具,、用藥費(fèi)：

元/年

8,、保安耗費(fèi)：

元/年；（1）保安公司管理費(fèi)：

元/年（2）保安耗材費(fèi)：

元/年（3）保安服裝費(fèi)：

元/年

9,、共用設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)：

元/年,；（1）電梯維護(hù)、年檢費(fèi)：

元/年

（2）其他共享設(shè)施設(shè)備維護(hù),、材料費(fèi)：

元/年（含中央空調(diào),、水泵、消監(jiān)控,、配電房,、照明電器、樓宇日常維護(hù)及小修,，不含中修,、大修）

10、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)：

元/年,；

11,、遞延資產(chǎn)攤銷費(fèi)：

元/年,；

12、不可預(yù)見費(fèi)費(fèi)（前11項(xiàng)之和的1%）：

元/年,；

13,、稅金：

元/年。收支預(yù)算的說明：

1,、收入

元,，支出

元，盈虧

元,；

2,、本預(yù)算未計(jì)入中央空調(diào)、電梯,、水泵的運(yùn)行能耗費(fèi)和公共區(qū)域水電費(fèi),；

3、本預(yù)算未計(jì)入排污費(fèi),；

4,、本預(yù)算未計(jì)入垃圾清運(yùn)費(fèi)；

5,、本預(yù)算未計(jì)入消防耗費(fèi),；

6、本預(yù)算未計(jì)入外墻清洗費(fèi),；

7,、本預(yù)算中工資標(biāo)準(zhǔn)參照當(dāng)?shù)匚飪r(jià)及工資水平；

8,、本預(yù)算未計(jì)入報(bào)警中心和商務(wù)中心收支,；

9、本預(yù)算未計(jì)入物管公司收益,；

10,、本預(yù)算中有關(guān)數(shù)據(jù)摘自《

樓書》。

售樓處物業(yè)管理方案 寫字樓物業(yè)管理方案篇四

寫字樓物業(yè)管理方案

具體描述

物業(yè)概況（按照物業(yè)具體地理位置,、周邊設(shè)施,、具體情況及環(huán)境風(fēng)格描述）

______________位于_______________，周邊 周邊設(shè)施_______,，交通便利,，地理?xiàng)l件優(yōu)越。

______________由____________開發(fā)建設(shè),，占地面積______平方米,，總建筑面積_________,，大廈內(nèi)設(shè)中央空調(diào),、24小時(shí)熱水及消監(jiān)控設(shè)施,，配有___臺電梯。

此為工程部分

第一節(jié) 任務(wù)和崗位設(shè)置

一,、任務(wù)

工程部是實(shí)施大廈工程管理,，保障設(shè)備、設(shè)施正常運(yùn)行的職能部門,。工程管理具有嚴(yán)密的科學(xué)性和較高的技術(shù)性,，這是為用戶創(chuàng)造安全、文明,、舒適,、方便的商住環(huán)境的基本保證和堅(jiān)強(qiáng)后盾，是反映大廈服務(wù)水準(zhǔn),、良好形象和聲譽(yù)的重要標(biāo)志,。

工程部的職責(zé)范圍如下：

1、負(fù)責(zé)大廈電力系統(tǒng),、電訊系統(tǒng),、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng),、供水系統(tǒng)的運(yùn)行管理,，維護(hù)保養(yǎng)和故障檢修；

2,、負(fù)責(zé)大廈公共設(shè)施,、設(shè)備的維修保養(yǎng)；

3,、負(fù)責(zé)對用戶室內(nèi)設(shè)施,、設(shè)備提供有償維修服務(wù)；

4,、負(fù)責(zé)大廈外派工程的監(jiān)管工作,。

5、負(fù)責(zé)對用戶提供收費(fèi)特色服務(wù)以及特約服務(wù),。

二,、工程部架構(gòu)圖（a座）工程人員結(jié)構(gòu)圖

人員配置說明 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 1人

工程專業(yè)工程師：3人(土建、電氣,、機(jī)電各1人)綜合維修班：15人 領(lǐng)班:1人（兼維修）綜合維修工:15人 設(shè)備運(yùn)行：8人

領(lǐng)班:1人（兼維修）運(yùn)行工:7人

配電室值班電工：16人 領(lǐng) 班: 1人（兼值班）bc

售樓處物業(yè)管理方案 寫字樓物業(yè)管理方案篇五

寫字樓物業(yè)管理方案

篇一：寫字樓物業(yè)管理方案(詳細(xì))寫字樓物業(yè)管理方案

寫字樓物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范

范圍

本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了寫字樓物業(yè)管理服務(wù)活動中顧客服務(wù),、房屋和設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)服務(wù)、寫字樓秩序維護(hù)和安全服務(wù),、環(huán)境保潔服務(wù),、綠化擺放與養(yǎng)護(hù)服務(wù)、專項(xiàng)特約服務(wù)等內(nèi)容及要求,。

本標(biāo)準(zhǔn)適用于本市行政區(qū)域內(nèi)寫字樓物業(yè)管理服務(wù)活動,。

術(shù)語和定義

本標(biāo)準(zhǔn)采用以下術(shù)語和定義：

2.1 寫字樓

為商務(wù),、辦公活動提供空間的建筑及附屬設(shè)施、設(shè)備和場地,。

2.2 物業(yè)管理

物業(yè)產(chǎn)權(quán)人通過選聘物業(yè)管理企業(yè),，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修,、養(yǎng)護(hù),、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動,。

2.3 物業(yè)管理承接驗(yàn)收

以保證寫字樓物業(yè)管理服務(wù)正常實(shí)施和物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備正常使用為目的的檢查驗(yàn)收。

2.4 顧客

接受寫字樓物業(yè)管理服務(wù)的組織或個(gè)人,。

示例：物業(yè)產(chǎn)權(quán)人,、使用人及其他相關(guān)方。

2.5 專項(xiàng)特約服務(wù)

寫字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)在《物業(yè)管理服務(wù)合同》約定的服務(wù)內(nèi)容之外,，提供為滿足顧客個(gè)性需求的服務(wù),。

在寫字樓物業(yè)管理范圍內(nèi)發(fā)生的自然災(zāi)害（包括氣象災(zāi)害，地震災(zāi)害,，地質(zhì)災(zāi)害,，生物災(zāi)害等）、事故災(zāi)難（包括各類安全事故,，交通運(yùn)輸事故,，公共設(shè)施和設(shè)備事故，輻射事故,，環(huán)境污染和生態(tài)破壞事件）,、公共衛(wèi)生事件（包括傳染病疫情，群體性不明原因疾病,，食品安全和職業(yè)危害,，動物疫情，以及其他嚴(yán)重影響公眾健康和生命安全的事件）和社會安全事件（包括恐怖襲擊事件,，經(jīng)濟(jì)安全事件,，涉外突發(fā)事件和群體性事件）等。

基本要求

3.1 寫字樓物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)要求

從事寫字樓管理的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具有相應(yīng)的資質(zhì),，符合建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》的要求,。

3.2 物業(yè)管理承接驗(yàn)收

3.2.1 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)依據(jù)相關(guān)規(guī)定，與業(yè)主方進(jìn)行物業(yè)管理承接驗(yàn)收,；

3.2.2 物業(yè)管理承接驗(yàn)收的條件應(yīng)符合《成都市物業(yè)管理承接驗(yàn)收指導(dǎo)意見》的規(guī)定,；

3.2.3 移交的物業(yè)資料記錄清楚，簽訂了《承接驗(yàn)收協(xié)議》，對遺留問題的處理進(jìn)行了約定,；

3.2.4 完成了承接驗(yàn)收備案,。

3.3 管理機(jī)構(gòu)與人力資源配置要求

3.3.1 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)寫字樓的具體特點(diǎn)、功能定位以及合同的約定,，設(shè)置相應(yīng)的管理機(jī)構(gòu)，配備適當(dāng)?shù)膶懽謽俏飿I(yè)管理服務(wù)人員,；

3.3.2 管理人員應(yīng)取得物業(yè)管理從業(yè)資格證書或崗位證書,，專業(yè)技術(shù)、操作人員應(yīng)取得相應(yīng)專業(yè)技術(shù)證書或職業(yè)技能資格證書,。

3.3.3 從業(yè)人員接受過相關(guān)專業(yè)技能的培訓(xùn),，掌握寫字樓物業(yè)管理基本法律、法規(guī)和政策,，熟悉物業(yè)的基本情況,，能正確使用相關(guān)專用設(shè)施設(shè)備。

3.3.4 管理服務(wù)人員著裝統(tǒng)一,、規(guī)范,，佩戴標(biāo)識，文明用語,，舉止端莊,，服務(wù)主動、熱情,。

3.5 管理服務(wù)要求

3.5.1 制訂有切實(shí)可行的寫字樓物業(yè)管理服務(wù)方案,，有較為完整的管理服務(wù)制度和作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，并認(rèn)真執(zhí)行,；

3.5.2 房屋共用部位完好,，共用設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行；

3.5.3 寫字樓物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境,、秩序符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn),；

3.5.4 實(shí)行了“三公開”（公開收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、公開服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn),、公開辦事流程）,；

3.5.5 公示24小時(shí)服務(wù)電話；

3.5.6 有服務(wù)受理,、投訴,、回訪處理程序；

3.5.7 管理服務(wù)中的相關(guān)作業(yè)記錄完整,，可追溯,。

3.6 檔案管理

3.6.1 寫字樓物業(yè)管理檔案健全，有專人保管，查閱方便,。

3.6.2 有較完善的寫字樓物業(yè)管理檔案制度,，檔案內(nèi)容至少應(yīng)包括：

3.6.2.1 物業(yè)竣工驗(yàn)收及承接驗(yàn)收檔案；

3.6.2.2 設(shè)備臺帳和管理維修檔案,；

3.6.2.3 顧客資料檔案,；

3.6.2.4 物業(yè)服務(wù)日常管理檔案。

3.7 財(cái)務(wù)管理

3.7.1建立健全財(cái)務(wù)管理制度,，對物業(yè)管理費(fèi)和其它費(fèi)用的收支進(jìn)行財(cái)務(wù)管理,，運(yùn)作規(guī)范，賬目清晰,。對于顧客報(bào)修,、超時(shí)空調(diào)、特約服務(wù)等費(fèi)用須單獨(dú)結(jié)算的應(yīng)準(zhǔn)確計(jì)算,；

3.7.2 物業(yè)管理費(fèi),、能耗費(fèi)、通訊費(fèi),、雜費(fèi),、特約服務(wù)收費(fèi)、車庫管理費(fèi)以及其它費(fèi)用的繳付標(biāo)準(zhǔn),、時(shí)間,、方式嚴(yán)格按照公開的收費(fèi)制度進(jìn)行（合同另有約定除外），收費(fèi)應(yīng)操作規(guī)范,；

3.7.3 實(shí)行酬金制的,，應(yīng)向業(yè)主大會或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況,。

3.8 顧客滿意度

3.8.1寫字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)每年開展顧客意見調(diào)查,，顧客對物業(yè)服務(wù)的滿意度不低于合同約定標(biāo)準(zhǔn)；

3.8.2 每年調(diào)查顧客的人數(shù)不低于寫字樓內(nèi)物業(yè)使用人總?cè)藬?shù)的2/3,； 3.8.3 對調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分析,，有改進(jìn)措施。

3.9 專項(xiàng)特約服務(wù)

寫字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)在力所能及的范圍內(nèi),，努力滿足顧客的專項(xiàng)服務(wù)需求,，開展專項(xiàng)特約服務(wù)。

3.10 節(jié)能管理

寫字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)物業(yè)的實(shí)際情況,，制訂符合國家法規(guī),、政策和適宜、有效的節(jié)能管理方案,，并認(rèn)真執(zhí)行,。

3.11 突發(fā)性公共事件處理

寫字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)對管理服務(wù)過程中可能出現(xiàn)的設(shè)施設(shè)備故障、自然災(zāi)害、事故災(zāi)害,、公共衛(wèi)生事件和社會安全事件等突發(fā)性公共事件建立應(yīng)急預(yù)案,，并組織實(shí)施培訓(xùn)、演習(xí),、評價(jià)和改進(jìn),，事發(fā)時(shí)按規(guī)定途徑及時(shí)報(bào)告顧客和有關(guān)部門，并采取相應(yīng)措施,。顧客服務(wù)

4.1 接待服務(wù)

——有條件的寫字樓物業(yè)管理應(yīng)設(shè)置總服務(wù)臺,。為物業(yè)使用人提供咨詢、服務(wù)受理,、投訴接待等服務(wù)；同時(shí)為外來的辦事人員提供咨詢,、引導(dǎo)等服務(wù),；

——不具備設(shè)置總服務(wù)臺條件的寫字樓，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)設(shè)置服務(wù)窗口,，受理物業(yè)使用人的咨詢,、報(bào)修、特約服務(wù)申請和投訴,。

4.1.1 入駐,、退租服務(wù)

顧客需入駐和退租時(shí)，應(yīng)按規(guī)定的程序及時(shí)受理,，在承諾的時(shí)間內(nèi)辦理完成相關(guān)手續(xù),，及時(shí)建檔、歸檔,。

4.1.2 報(bào)修接待服務(wù)

顧客報(bào)修時(shí),，應(yīng)及時(shí)受理，并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)到場,，小修項(xiàng)目當(dāng)天完成（預(yù)約除外）,。維修完成后應(yīng)進(jìn)行回訪。

4.2 郵件,、報(bào)刊雜志收發(fā)服務(wù)

4.2.1 正確分理信件,，報(bào)刊雜志和掛號信、特快專遞,、包裹,、匯款單、特殊郵件等應(yīng)進(jìn)行登記,；

4.2.2 掛號信,、特快專遞、包裹、匯款單,、特殊郵件等應(yīng)請收件人簽收,；

4.2.3 每日10：00前（節(jié)假日除外）應(yīng)將當(dāng)天的報(bào)、信送達(dá)收件人,；特快專遞,、電報(bào)等須及時(shí)傳遞的郵件，應(yīng)在收到郵件后的2小時(shí)內(nèi)送達(dá)（或通知）收件人（收件人因故不能按時(shí)接收的應(yīng)做好相關(guān)記錄）,；

要退回郵局,。

4.3 裝修管理服務(wù)

4.3.1 制訂裝修管理制度，告知顧客裝修管理的流程,、注意事項(xiàng)和禁止行為,；

4.3.2 簽訂《裝修管理服務(wù)協(xié)議》，明確業(yè)主,、施工單位,、物業(yè)公司三方的權(quán)利和義務(wù)；

4.3.3 建立顧客裝修檔案,，內(nèi)容應(yīng)包括裝修申報(bào)登記,、審核、驗(yàn)收（裝修過程中所涉及的公共設(shè)施設(shè)備）資料,。

4.4 投訴處理

4.4.1 機(jī)構(gòu)直接受理的投訴,，應(yīng)核實(shí)情況，及時(shí)處理并回復(fù)投訴者,。屬于物業(yè)管理責(zé)任的,，應(yīng)向顧客道歉并及時(shí)糾正；屬于無理投訴的應(yīng)做好解釋工作,。寫字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與投訴者無法協(xié)商解決的,，應(yīng)上報(bào)物業(yè)管理企業(yè)或上級主管部門處理；

4.4.2 寫字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)直接受理的投訴,，應(yīng)在一個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)處理結(jié)果,，最長不得超過三個(gè)工作日；

4.4.3 顧客直接向上級主管部門的投訴或者上級部門轉(zhuǎn)來的投訴,，應(yīng)查明事實(shí),，確認(rèn)證據(jù)，分清責(zé)任后如實(shí)反映情況或上報(bào)書面材料,，協(xié)助上級部門做好相應(yīng)工作,；

4.4.4 向公安機(jī)關(guān)報(bào)案的投訴，應(yīng)協(xié)助公安部門處理,；

4.4.5 涉及依法裁決的投訴,，按法律程序處理,；

4.4.6 受理、處置顧客投訴應(yīng)做好記錄,。

4.5 專項(xiàng)特約服務(wù)受理

對顧客提出的專項(xiàng)特約服務(wù)要求,，應(yīng)在24小時(shí)內(nèi)回復(fù)；在物業(yè)管理機(jī)構(gòu)力所能及范圍內(nèi)的,，原則上應(yīng)當(dāng)受理,，不能受理的要告訴原因。

房屋共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行,、維護(hù)服務(wù)

5.1 房屋共用部位維護(hù)管理

5.1.1 建立房屋使用、維修檔案,，檢查房屋使用情況,，告知顧客正確使用房屋,，遵守房屋安全使用的規(guī)范,、政策,、法規(guī)；

5.1.2墻表面粉刷無明顯剝落開裂,，墻面磚,、地坪,、地磚平整不起殼,、無遺缺；修補(bǔ)墻面的粉刷層及面磚應(yīng)保持與原墻面色差,、材質(zhì)一致,；天花板無明顯污漬和破損；外墻面無明顯剝落,、墻面飾材無明顯遺缺,、玻璃幕墻無開裂；屋面防水層發(fā)現(xiàn)有氣鼓,、碎裂或隔熱板有斷裂,、缺損的，應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)安排專項(xiàng)修理,；

5.1.3 對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù),，維修養(yǎng)護(hù)記錄完整；

5.1.4 根據(jù)房屋實(shí)際使用情況和使用年限,，定期檢查房屋的安全狀況,，做好檢查記錄； 篇二：寫字樓物業(yè)管理方案(doc)『學(xué)習(xí)改變?nèi)松ぷ龀晒ξ飿I(yè)管理人,！』

目錄

◎ 物業(yè)概況?()◎ 編制依據(jù)?()◎ 管理目標(biāo)?()◎ 管理原則?（）◎ 管理辦法?（）◎ 服務(wù)項(xiàng)目?（）◎ 具體方案?（）早期物業(yè)管理介入階段???（）前期物業(yè)管理階段?（）接管驗(yàn)收管理方案 ??（）

業(yè)主入伙管理方案 ??（）

治安管理方案（）

消防管理方案（）

綠化保潔方案 ???（）

房屋,、設(shè)施設(shè)備管理方案 ??()娛樂設(shè)施管理方案 ?（）

水系使用管理方案 ?（）

財(cái)務(wù)管理方案 ???（）

質(zhì)量管理方案 ???（）

十一,、檔案資料管理 ???（）

十二、人力資源管理

??（）

◎智能化系統(tǒng)的管理和維護(hù)?（）◎機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置??()◎物業(yè)管理年度收支預(yù)算 ???()

物業(yè)概況（按照物業(yè)具體地理位置,、周邊設(shè)施,、具體情況及環(huán)境風(fēng)格描述）

位于，周邊

周邊設(shè)施,，交通便利,，地理?xiàng)l件優(yōu)越。

由 開發(fā)建設(shè),，占地面積平方米,，『學(xué)習(xí)改變?nèi)松ぷ龀晒ξ飿I(yè)管理人！』

總建筑面積,，大廈內(nèi)設(shè)中央空調(diào),、24小時(shí)熱水及消監(jiān)控設(shè)施，配有

臺

電梯,。

編制依據(jù)（按照國家或建設(shè)部等有關(guān)法律規(guī)定以及當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定）《浙江省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》

《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》

《杭州市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)施辦法》

樓書

浙江綠城物業(yè)管理有限公司質(zhì)量手冊及其他規(guī)定

管理目標(biāo)（按照物業(yè)具體情況描述）

為充分體現(xiàn)開發(fā)商建造的開發(fā)初衷,，開創(chuàng)高檔寫字樓的新時(shí)代，我們將本著浙江綠城物管公司“真誠,、善意,、精致、完美”的企業(yè)精神,，及“科學(xué)規(guī)范,、竭誠高效、安全文明,、持續(xù)發(fā)展”的質(zhì)量方針,，堅(jiān)持“以人為本”的服務(wù)管理理念，對（小區(qū)）實(shí)施科學(xué)的管理,、提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù),，并在現(xiàn)有管理經(jīng)驗(yàn)及管理資源的基礎(chǔ)上，不斷調(diào)整更新,，導(dǎo)入先進(jìn)的管理理念,，創(chuàng)建出一套與業(yè)主層次及辦公需求相符的管理模式，使廣大業(yè)主及使用人能真切地感受高品位的物業(yè)和高品質(zhì)的管理所帶來的超值享受,。

大廈管理工作將參照地方和全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈評定標(biāo)準(zhǔn),，確保業(yè)主綜合滿意率達(dá)到93%—95%以上。大廈交付兩年內(nèi)達(dá)到（地區(qū)）物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈標(biāo)準(zhǔn),，三年內(nèi)達(dá)到全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈標(biāo)準(zhǔn),。

管理原則

為實(shí)現(xiàn)即定管理目標(biāo)，追求最佳的環(huán)境效益,、社會效益和經(jīng)濟(jì)效益,，在物業(yè)管理過程將始終把握以下原則：

（一）服務(wù)第一,、管理從嚴(yán)的原則：

“服務(wù)第一”是物業(yè)管理的宗旨，因此管理中要繼續(xù)秉承“以人為本”的管理理念,，從業(yè)主的需求出發(fā),，強(qiáng)化服務(wù)機(jī)能，豐富服務(wù)內(nèi)涵,，提供優(yōu)質(zhì),、周到、及時(shí)的服務(wù),?！肮芾韽膰?yán)”是服務(wù)的保障和基礎(chǔ)，包括對物業(yè)的維護(hù)管理,、員工的管理以及對業(yè)主不適當(dāng)行為的管理和勸阻,，建立嚴(yán)格、周全的管理制度,，實(shí)施依法管理,、從嚴(yán)管理、科學(xué)管理以確保物業(yè)管理服務(wù)收到應(yīng)有的成效,。

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（二）專業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結(jié)合的原則：

在日常管理中，要充分發(fā)揮兩個(gè)積極性,，即物業(yè)管理公司的積極性和業(yè)主（租戶）的積極性,。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)尊重并按照廣大業(yè)主的要求，通過管理處對物業(yè)實(shí)施專業(yè)化的管理,，同時(shí)努力爭取業(yè)主（租戶）的支持配合,，使其能正確使用和維護(hù)物業(yè),，并自覺遵守業(yè)主公約,，共同創(chuàng)建文明的辦公環(huán)境。

（三）物管為主,、多種經(jīng)營的原則：

在搞好日常管理和常規(guī)服務(wù)的同時(shí),，從物業(yè)的實(shí)際出發(fā)，開展一系列服務(wù)性的多種經(jīng)營,，既滿足廣大業(yè)主（租戶）不同需求,，又增強(qiáng)物管公司的造血功能，增加經(jīng)濟(jì)積累,，以利于更好地為業(yè)主（租戶）服務(wù),。

管理辦法

（一）實(shí)施全程物業(yè)管理，從開發(fā)商,、業(yè)主及專業(yè)物業(yè)管理公司的角度對物業(yè)提出合理化建議,，構(gòu)筑一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)管理硬件環(huán)境,。

（二）成立

（大廈）管理處，配備專業(yè)管理人員,，實(shí)施專業(yè)化管理,。

（三）在公司現(xiàn)有管理資源的基礎(chǔ)上，充分借鑒行業(yè)先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn),，積極培養(yǎng)高素質(zhì)的管理人才,，為（大廈）

組建一支高素質(zhì)的物業(yè)管理隊(duì)伍。

（四）導(dǎo)入iso9000質(zhì)量管理理念,，緊密結(jié)合物業(yè)具體實(shí)際,，制定一套切合實(shí)際的規(guī)章制度，確定一系列高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理行為規(guī)范,，以制度促管理,，寓管理于服務(wù)。

（五）嚴(yán)格遵守《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)物業(yè)管理法規(guī),，制定切實(shí)可行的管理方案,；與業(yè)主簽訂各項(xiàng)協(xié)議，依法約束雙方行為,。

（六）運(yùn)用cs系統(tǒng)（顧客滿意戰(zhàn)略）,，建立富有親和力的管理和服務(wù)模式。

（七）采取智能化手段構(gòu)筑社區(qū)信息互動平臺,，提高管理水平和管理效率,。

（八）運(yùn)用cis系統(tǒng)設(shè)計(jì)，進(jìn)行整體形象策劃包裝,，形式獨(dú)特,、鮮明的形象系統(tǒng)，以提升物業(yè)的整體品位,。

（九）依照市場化,、企業(yè)化的運(yùn)作方式，提供全方位服務(wù),，開展多元化經(jīng)營,。

物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目

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（一）公共服務(wù)項(xiàng)目（全體業(yè)主能夠享受的服務(wù),，費(fèi)用納入物業(yè)管理費(fèi)）：

1,、協(xié)助公安部門維護(hù)大廈內(nèi)的公共秩序，實(shí)行24小時(shí)保安值勤,、消防和交通道路管理,；

2、公共場所保潔,，辦公垃圾收集和清運(yùn),；

3,、大廈共用部位和公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)和保養(yǎng)；

4,、公共綠地園藝的培植和保養(yǎng),；

5、室內(nèi)公共場所綠化擺放養(yǎng)護(hù),；

6,、對大廈的各類資料進(jìn)行管理；

7,、未裝修房屋通風(fēng),、打掃等服務(wù)；

8,、電話及訪客留言轉(zhuǎn)告,；

9、雨傘,、雨衣臨時(shí)借用,；

10、節(jié)日環(huán)境布置,；

11,、重要時(shí)刻提醒服務(wù)；

12,、代訂報(bào)刊,、信件收發(fā)；

13,、代聘鐘點(diǎn)工服務(wù),；

14、代收代繳水,、電,、寬帶網(wǎng)絡(luò)費(fèi)、有線電視收視費(fèi)和衛(wèi)星電視收視費(fèi),；

15,、代叫出租車,；

16,、代辦保險(xiǎn)；

17,、義務(wù)安全用電常識宣傳,。

（二）有償專項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目（可以提供的、大多數(shù)業(yè)主都能夠享受到的服務(wù),，具體價(jià)格在業(yè)主委員會成立前,，由物管公司核定,，報(bào)物價(jià)部門備案）：

1、大廈內(nèi)物品搬運(yùn),；

2,、各項(xiàng)健身、娛樂活動（視大廈配置而定）,；

3,、機(jī)動車輛清洗：

4、提供大廈報(bào)警室內(nèi)系統(tǒng)維護(hù)服務(wù),；

5,、提供小型商務(wù)會議場所及服務(wù)；

6,、商務(wù)中心服務(wù),；

7、辦公區(qū)域綠化供應(yīng)及代為養(yǎng)護(hù),；

8,、辦公區(qū)域報(bào)警系統(tǒng)維護(hù)及接警服務(wù)；

9,、辦公區(qū)域設(shè)備設(shè)施上門維修安裝等,；

10、代訂車,、船,、機(jī)票；

11,、代訂代送飲用水,。

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具體方案

大廈的物業(yè)管理由早期物業(yè)管理介入階段（物業(yè)預(yù)售至交付前三個(gè)月）與前期物業(yè)管理實(shí)施階段（物業(yè)交付前三個(gè)月至業(yè)主委員會成立）組成,。在實(shí)際操作中,，應(yīng)分階段有重點(diǎn)、有步驟地落實(shí)相應(yīng)工作,。

第一階段：早期物業(yè)管理介入階段

從業(yè)主,、開發(fā)商及物業(yè)管理專業(yè)角度，對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì),、建筑安裝,、設(shè)施配置、設(shè)備選型等方面提出合理化意見和建議,，使之既符合物業(yè)管理的要求,，又滿足廣大業(yè)主的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾,，保證質(zhì)量,，節(jié)約成本。

一,、管理內(nèi)容：

1,、從政策法規(guī)的角度，提供相應(yīng)物業(yè)管理意見及依據(jù),；

2,、參與評審物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑面積設(shè)計(jì)圖紙，提出相關(guān)改善及改良的建議,；

3,、從管理的角度，評審設(shè)施設(shè)備的選配,，減輕后期管理的壓力,；

4、提供有關(guān)公建配套設(shè)備設(shè)施的改良意見,；

5,、提供大廈公共部位環(huán)境設(shè)計(jì)的相關(guān)意見；

6,、提供機(jī)電安裝及能源分配的相關(guān)管理意見,；

7、提供功能布局,、用料更改的相關(guān)管理意見,；

8、提供有關(guān)樓宇材質(zhì)保護(hù)的具體管理意見,，減少因施工對材質(zhì)造成的損傷,；

9、提供標(biāo)識系統(tǒng)設(shè)計(jì),、配置的相關(guān)管理意見,；

10、參與開發(fā)商市場營銷中與物業(yè)管理有關(guān)事宜的協(xié)調(diào)和溝通,；

11,、參與開發(fā)商物業(yè)竣工驗(yàn)收。

二,、管理措施：

熟悉,、掌握物業(yè)管理法規(guī)政策，做到有法可依,，有章可循,；

學(xué)習(xí),、運(yùn)用各類專業(yè)技術(shù)知識,，提高早期介入的專業(yè)技術(shù)含量,； 制定早期介入計(jì)劃，積極穩(wěn)妥地開展工作,；

參與有關(guān)工程聯(lián)席會議,，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系；

第二階段：前期物業(yè)管理階段

前期物業(yè)管理階段可分為接管驗(yàn)收管理,、業(yè)主入伙管理,、保安管理、消防管理,、綠化保潔管理,、房屋及公共設(shè)備設(shè)施管理、娛樂設(shè)施管理,、水系使用管理,、財(cái)務(wù)管理、質(zhì)量管理,、檔案資料管理,、人力資源管理等方面。

一,、接管驗(yàn)收管理方案 篇三：辦公樓物業(yè)管理方案

第一章提高物業(yè)管理服務(wù)水平的整體設(shè)想及策劃

一,、認(rèn)識與定位

（一）全國戰(zhàn)略長沙重點(diǎn)

（二）項(xiàng)目定位

二、工作重點(diǎn)和零風(fēng)險(xiǎn)工程

（一）三個(gè)重點(diǎn)

（二）零風(fēng)險(xiǎn)工程

三,、指導(dǎo)思想,、管理模式、管理目標(biāo)

（一）指導(dǎo)思想：真誠合作,、專業(yè)保障,、長遠(yuǎn)承擔(dān)

（二）一種模式：[經(jīng)營型]物業(yè)管理模式

（三）管理目標(biāo)兩項(xiàng)承諾四、四大優(yōu)勢

（一）觀念優(yōu)勢：滿意只是起點(diǎn)（以服務(wù)客戶為最高原則）

（二）技術(shù)優(yōu)勢：樓宇設(shè)備管理技術(shù)支持

（三）配套優(yōu)勢：提供綜合性物業(yè)管理服務(wù)

（四）經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢：外接項(xiàng)目管理服務(wù)的實(shí)踐五,、八項(xiàng)措施

第一章 管理方式,、工作計(jì)劃和物資裝備

一、管理方式

二,、工作計(jì)劃

三,、物資裝備

第二章 管理人員配備、培訓(xùn)與管理

一,、管理人員的配備

（二）管理處人員配置

（三）各部門人員素質(zhì)要求

二,、管理人員的培訓(xùn)

三、管理人員的管理

第三章 管理規(guī)章制度和檔案的建立與管理

一,、管理規(guī)章制度的建立

二,、檔案資料的建立與管理

第五章指標(biāo)的承諾及其措施

第六章管理成本測算和管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

一、物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

二、對物業(yè)管理處財(cái)務(wù)管理的認(rèn)識

三,、管理處控制成本主要措施

四,、機(jī)關(guān)新大院物業(yè)管理有關(guān)費(fèi)用測算

第七章 辦公大樓物業(yè)管理的前期介入和后續(xù)工程的前期介入

一、物業(yè)管理的前期介入

（一）施工期的物業(yè)管理

（二）辦公大樓設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理

（三）辦公大樓施工驗(yàn)收期及物業(yè)接管驗(yàn)收的物業(yè)管理

二,、辦公大樓后續(xù)工程的前期介入

三,、處理辦公大樓與周邊施工現(xiàn)場之間各類矛盾的措施

第八章社區(qū)文化和便民服務(wù)

一、社區(qū)文化與物業(yè)管理關(guān)系的再認(rèn)識

（一）開展社區(qū)文化活動是文化需求的重要手段,。

（二）社區(qū)文化是實(shí)施物業(yè)管理的潤滑劑,。

（三）社區(qū)文化在內(nèi)容和形式上應(yīng)和物業(yè)管理相聯(lián)系。

（一）社區(qū)環(huán)境特點(diǎn)

（二）社區(qū)總體目標(biāo)

（三）保證社區(qū)文化總體效果的主要措施

三,、便民服務(wù)

第九章機(jī)電設(shè)備設(shè)施的管理

一,、系統(tǒng)的日常運(yùn)行

二、設(shè)備系統(tǒng)的應(yīng)急處理方案

（一）設(shè)備故障處理規(guī)程

（二）發(fā)生火警處理規(guī)程

（三）電梯困人救援規(guī)程

（四）供電電源停電故障處理規(guī)程

（五）停水及故障處理規(guī)程

（六）空調(diào)故障處理規(guī)程

三,、系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)

（一）維護(hù)保養(yǎng)工作方式

（二）日常維護(hù)保養(yǎng),、定期維護(hù)保養(yǎng)的質(zhì)量控制

（三）主要系統(tǒng)定檢工作要點(diǎn)

（四）設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)檢修計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)

四、節(jié)能管理

五,、技術(shù)改造,、更新

六、技術(shù)資料的收集,、管理,、使用

第十章物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施

一、房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)范圍

二,、房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)運(yùn)作

三,、房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)周期

四、房屋本體部分維修計(jì)劃,、標(biāo)準(zhǔn)

五,、公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及標(biāo)準(zhǔn)

第十一章日常物業(yè)管理的綜合服務(wù)

一、事務(wù)管理

三,、保安及消防管理

五,、設(shè)施管理

第一章

提高物業(yè)管理服務(wù)水平的整體設(shè)想及策劃

零風(fēng)險(xiǎn)工程 —— 解除后顧之憂

一種模式—— [經(jīng)營型]物業(yè)管理

二項(xiàng)承諾—— 示范大廈、滿意率

三個(gè)重點(diǎn)—— 整體形象,、設(shè)備管理,、配套服務(wù)

四大優(yōu)勢—— 觀念、技術(shù),、經(jīng)驗(yàn),、配套

八項(xiàng)措施—— 精銳骨干、整體形象,、設(shè)備管理,、綜合服務(wù),、質(zhì)保體系、成本控制,、遠(yuǎn)程網(wǎng)絡(luò),、服務(wù)創(chuàng)新

一、認(rèn)識與定位

（一）全國戰(zhàn)略

長沙重點(diǎn)

岳麓山下,，群英聚會,，橘子洲頭,，百舸競流,。作為歷史名城的長沙，湖南省政治,、經(jīng)濟(jì),、文化中心，在改革開放的進(jìn)程中,，又是敢于競爭,、善于競爭、人才輩出的活躍城市,。即將在新世紀(jì)之初全面啟用的長沙市委市政府機(jī)關(guān)新大院,，項(xiàng)目占地40萬平方米，一期工程8.7萬平方米,，座落在長沙市山清水秀的岳麓區(qū),，建筑規(guī)模宏大，形象現(xiàn)代,、壯觀,，配套完善，屬于綜合型現(xiàn)代辦公物業(yè),，長沙市委,、市政府為了推進(jìn)政府機(jī)關(guān)后勤事務(wù)社會化改革，為該項(xiàng)目在全國范圍內(nèi)公開招聘專業(yè)的物業(yè)管家,，充分體現(xiàn)了長沙市委,、市政府領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)一步改革開放的魄力和長遠(yuǎn)眼光。深圳市中航物業(yè)管理有限公司（catic property management,，以下簡稱cpm）的發(fā)展戰(zhàn)略是：以深圳為基地,，以內(nèi)陸經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)達(dá)的中心城市為輻射,，以綜合性寫字樓物業(yè)為業(yè)務(wù)重點(diǎn),，以社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益統(tǒng)一為目標(biāo),，創(chuàng)造市場,，引導(dǎo)消費(fèi),，主動地拓展業(yè)務(wù)規(guī)模。近年來,，按照這一發(fā)展戰(zhàn)略,，我們已經(jīng)成功承接全國各地多項(xiàng)大型綜合物業(yè)管理項(xiàng)目，積累了豐富的異地管理服務(wù)寶貴經(jīng)驗(yàn),。

cpm將機(jī)關(guān)新大院項(xiàng)目作為跨世紀(jì)業(yè)務(wù)首選,，高度重視這項(xiàng)著名

物業(yè)的投標(biāo)工作，對項(xiàng)目特點(diǎn)和自身實(shí)力等綜合因素進(jìn)行了深入地研究和分析,。我們有服務(wù)機(jī)關(guān)新大院的真誠愿望,，更有信心為機(jī)關(guān)新大院提供全面、專業(yè)和高水準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù),。

（二）項(xiàng)目定位

長沙市委,、市政府機(jī)關(guān)新大院作為一個(gè)國際化、多功能,、大綠化,、環(huán)保型的現(xiàn)代政府物業(yè)，整體形象應(yīng)該著眼于全國,，著眼于世界,，著眼于未來。機(jī)關(guān)新大院項(xiàng)目整體形象定位是

開放,、高效,、親和

?開放

體現(xiàn)長沙市委、市政府改革開放的思想和國際化的辦公方式

?高效

展示長沙市委,、市政府進(jìn)取,、創(chuàng)新的精神狀態(tài)和

高效率

?親和

象征長沙市委、市政府為民服務(wù)的宗旨及與外界的和諧關(guān)系

二,、工作重點(diǎn)和零風(fēng)險(xiǎn)工程

（一）三個(gè)重點(diǎn)

cpm以客戶導(dǎo)向理論為依據(jù),，從長沙市委、市政府的角度分析機(jī)

關(guān)新大院的物業(yè)管理服務(wù)需求,，確定了物業(yè)管理服務(wù)的三項(xiàng)工作重點(diǎn)：

重點(diǎn)一：樹立政府物業(yè)整體形象

通過環(huán)境形象樓宇形象控制,、設(shè)備和公共設(shè)施管理、治安和交通控

制,、管理服務(wù)人員行為規(guī)范以及后續(xù)工程形象控制等專業(yè)管理和文化氣氛的融合,，塑造機(jī)關(guān)新大院開放、高效,、親和的整體形象,。

重點(diǎn)二：樓宇設(shè)備管理

機(jī)關(guān)新大院樓宇設(shè)備的安裝、調(diào)試難度大,，關(guān)鍵設(shè)備國產(chǎn)化程度高,，而政府物業(yè)的特殊性又要求設(shè)備運(yùn)行萬無一失,，這對物業(yè)管理公司設(shè)備管理的技術(shù)實(shí)力是嚴(yán)峻的考驗(yàn)。物業(yè)管理單位必須在前期介入期全面參與設(shè)備安裝,、調(diào)試,，熟悉設(shè)備特性，掌握運(yùn)行規(guī)律,；在正式運(yùn)行后,，要