住宅小區(qū)物業(yè)管理方案篇二

1,、地理位置

該項目位于sh區(qū)與jz區(qū)的結(jié)合部,，面臨武德路,，北挨江津西路，南靠北湖路,。

2,、項目主要經(jīng)濟指標(biāo)

二、物業(yè)管理資料

物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù),，寓管理與服務(wù)之中,，建立社區(qū)服務(wù)體系。為住戶帶給全方位管理,，服務(wù)項目呈現(xiàn)多元化,、全方位態(tài)勢，總體歸納為“六項管理,、三類服務(wù)”,，即“房屋及設(shè)施設(shè)備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理,、治安消防管理,、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理”,；常規(guī)性公共服務(wù)（合同服務(wù)）委托性特約服務(wù)（非合同零星服務(wù)）和經(jīng)營性多種服務(wù)（全方位,、多層次的綜合服務(wù)）。

1,、房屋及設(shè)施設(shè)備管理

1.1建筑公共部位得到維修,、養(yǎng)護和管理范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位,、外墻面,、樓梯間公共通道、門廳,、共用排煙道,。

房屋建筑的維護管理實行“管養(yǎng)合一”主要落實在以下幾個方面：

a、工作的主動性

管理職責(zé)人與服務(wù)中心相結(jié)合,，落實巡查制度及年度房屋建筑維護,、養(yǎng)護，執(zhí)行房屋修繕標(biāo)準(zhǔn),、有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范,、健全檔案記錄、持續(xù)房屋正常的使用功能及完好,。

b,、工作的多樣性

根據(jù)房屋的完損狀況、季節(jié)變化,、住戶對象等采取日常修繕服務(wù),，季節(jié)修繕服務(wù),、重點修繕服務(wù)和特殊修繕服務(wù)等形式，并做到制度化,、規(guī)范化,。

c、工作的針對性

在工作中要因地制宜,、因時制宜,、因房制宜、因戶制宜,，根據(jù)住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務(wù)措施,。

1.2共用設(shè)施、設(shè)備的管理

范圍包括：上下水管道,、落水管,、共用照明、煤氣干線,、樓內(nèi)消防設(shè)施,、電梯、水泵房,。

共用設(shè)施設(shè)備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成,，進行統(tǒng)一管理，對于不同的設(shè)施,、設(shè)備進行不同的維修管理,，執(zhí)行相應(yīng)的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，建立設(shè)施設(shè)備管理帳冊和重要設(shè)備的技術(shù)檔案,，落實定期檢查,、維修、保養(yǎng)制度各種運行記錄齊備,。到達設(shè)施設(shè)備齊全、功能正常,、運行良好,。

1.3市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的養(yǎng)護和管理

范圍包括：道路,、室外上下水管道,、化糞池、溝渠池,、地上車庫等,。

根據(jù)共用設(shè)施和附屬建筑、構(gòu)筑物的類別不同,，指定并落實巡查制度,、維修保養(yǎng)制度,、大中修工程的驗收制度、積累有關(guān)技術(shù)資料,。對于有些專項類別,，如：車庫、制定專業(yè)管理方案并實施,。透過有序的工作使其到達功能正常,、暢通、達標(biāo),，基本完好,。

1.4智能化設(shè)施設(shè)備

范圍包括：樓宇對講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng),、室內(nèi)紅外線報警系統(tǒng),，周界紅外線對射報警系統(tǒng)、門禁及車庫管理系統(tǒng),、電子巡更系統(tǒng)等,。

根據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成、分系統(tǒng)設(shè)備的組成狀況,，建立起適合jt智能系統(tǒng),、操作性強的管理制度，從管理前期介入人員培訓(xùn)入手,。做好智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理,、智能系統(tǒng)的運行管理、系統(tǒng)的維護保養(yǎng)管理,、設(shè)備維護保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設(shè)備維修管理,，并以科技為先導(dǎo)、智能指揮中心統(tǒng)一指揮,、全方位服務(wù),，充分利用現(xiàn)有資源，提升智能系統(tǒng)功能,，透過嚴格管理保證智能系統(tǒng)運作正常,。

2、環(huán)境衛(wèi)生管理

在jt我們遵循“高標(biāo)準(zhǔn),、嚴要求”的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質(zhì)量,、高頻度”的環(huán)境衛(wèi)生維護、實施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護的職能,。做好兩項工作,，即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。

2.1衛(wèi)生管理

是對房屋公共部位的清潔,、衛(wèi)生、垃圾的收集,、清運到達環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全,，實行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日清,，按計劃消毒,、滅鼠、滅蟲,。透過對小區(qū)的清潔衛(wèi)生,，區(qū)域管理的過程控制，確保向住戶帶給高檔次的服務(wù)水準(zhǔn)及高質(zhì)量的生活場所,。

2.2環(huán)境管理

的環(huán)境管理為小區(qū)禮貌潔凈,、環(huán)境質(zhì)量良好,、資源合理利用,、生態(tài)良性循環(huán)基礎(chǔ)設(shè)施健全、生活舒適便捷,，構(gòu)成環(huán)保意識，日常管理與保護有機結(jié)合,，提高住戶的生活質(zhì)量,。

3、綠化管理

綠化的功能是美化環(huán)境,。透過我們的管理到達綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果,；我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護人員,，將片區(qū)負責(zé)與巡查相結(jié)合，科學(xué)合理的保養(yǎng),、管理小區(qū)的綠化。綠化管理的主要資料是花木,、草坪的養(yǎng)護,。

4、治安消防管理

治安消防管理工作是jt重點管理工作之一。我們要貫徹“預(yù)防為主,、防治（消）結(jié)合”的方針,，對所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進行全面的管理。

5,、車輛交通管理

對小區(qū)內(nèi)各類車輛（汽車,、摩托車、自行車等）進出,、行駛,、停泊實施管理工作，確保車輛安全,、交通暢通,、組織有序，停放整齊,，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境,。

6、公共管理

6.1住戶裝修管理

在jt物業(yè)轄區(qū)里,，對業(yè)主及住戶的裝修實行全面的監(jiān)管,。以確保裝修設(shè)計合理，隱蔽工程貼合設(shè)計規(guī)定及圖紙要求,。裝修材料及施工過程貼合消防管理規(guī)定的要求,，并安全使用。保障住宅的結(jié)構(gòu)安全及小區(qū)的整體美觀,，使業(yè)主有一個舒適,、安寧的生活環(huán)境。

6.2搞好維修基金以及儲備金的核收與管理,。

6.3協(xié)助政府進行社會管理,，如在物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)從事人口統(tǒng)計、計劃生育,、預(yù)防犯罪等方面的工作,。

7、常規(guī)性公共服務(wù)

即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同,，為全體業(yè)主及住戶帶給的經(jīng)常性服務(wù),，是所有業(yè)主及轄區(qū)內(nèi)住戶都能夠享受到的。它貫穿于物業(yè)管理之中,。如：清潔衛(wèi)生服務(wù),、治安保衛(wèi)服務(wù)、維修居住區(qū)環(huán)境服務(wù)等,。我們將以專業(yè),、入微、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)帶給給業(yè)主及住戶。

8,、委托性特約服務(wù)

是為某些住戶群體帶給的服務(wù),，如：為高層住戶14小時開啟電梯、24小時高層供水,、水泵的維修保養(yǎng)等,。我們以專業(yè)的養(yǎng)護工作為業(yè)主及住戶帶給舒適便利的生活環(huán)境。

9,、經(jīng)營性多種服務(wù)

即向業(yè)主及住戶帶給便利,、高效、經(jīng)濟的便民服務(wù),。營造jt溫馨,、和諧的社區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更方便,、更迅捷,。真正從居民的日常生活細節(jié)思考，以點點滴滴的積累和平凡的小事,，體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務(wù)的整體水平,。從而使每一位業(yè)主及住戶體驗生活在jt這個溫暖大家庭的幸福。我們將以業(yè)主及住戶為中心,，有步驟地開展各種無償與有償服務(wù),，并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見，開辟新的服務(wù)項目,。

住宅小區(qū)物業(yè)管理方案篇三

一,、指導(dǎo)思想

以國家《物業(yè)管理條例》為依據(jù)，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導(dǎo),，以落實《關(guān)于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點,，以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務(wù)水平為宗旨,，進一步加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作,，推動我市物業(yè)管理健康發(fā)展。

二,、目標(biāo)和范圍

（一）目標(biāo)：

1,、有效解決開發(fā)遺留問題，年底前整改率達到90％,；對存在工程質(zhì)量問題的房屋要及時維修,，維修及時率達到90％。

2,、新建住宅小區(qū)推行招投標(biāo)率達到100％,；20__年新進入市場的樓盤,，在商品房銷售前要100％簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》,。

3,、凡從事物業(yè)管理活動的企業(yè)，要100％取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》,。

4,、強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn)，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率達到100％,，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案,、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。

5,、大力推行物業(yè)管理,，年底前對具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)物業(yè)化率達到100％。

6,、加強業(yè)主自治自律行為,，具備條件的住宅小區(qū)年底前要達到80％以上成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。

（二）范圍：對全市實行物業(yè)管理的244個住宅小區(qū)進行排查,。根據(jù)排查結(jié)果,，進行清理整頓，進一步規(guī)范物業(yè)管理行為,。

三,、工作內(nèi)容

（一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設(shè)。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》及相關(guān)配套法規(guī),、規(guī)章,，結(jié)合我市物業(yè)管理實際情況，通過調(diào)研,，同時借鑒國內(nèi)先進城市取得的成功經(jīng)驗,，盡快頒布實施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》，依法加強我市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理,。

（二）全力解決開發(fā)建設(shè)遺留問題,。開發(fā)建設(shè)單位作為行為主體要切實承擔(dān)起責(zé)任，按照規(guī)劃設(shè)計和施工標(biāo)準(zhǔn),，對住宅小區(qū)存在的問題從新進行完善,，建委、規(guī)劃,、房產(chǎn)等相關(guān)部門,，按照各部門職責(zé)，落實到責(zé)任單位,，做到誰的問題,、誰負責(zé),、誰解決。并對存在開發(fā)建設(shè)遺留問題的住宅小區(qū),，逐個建立整改檔案,，制定整改措施，整改合格后再行消號,。特別是存在工程質(zhì)量問題的房屋要確保及時維修,，年底前房屋維修責(zé)任要全實到單位、到個人,，維修及時率確保在90％以上,。同時，有關(guān)部門要抓緊制定相應(yīng)的規(guī)定和措施,，明確住宅區(qū)的交付使用制度,，杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開發(fā)建設(shè)遺留問題。

（三）加大對物業(yè)市場的監(jiān)管力度,，規(guī)范物業(yè)管理行為,。

一是加強物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督和指導(dǎo)，全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)機制,，創(chuàng)造公平,、公正的競爭環(huán)境，促進物業(yè)管理的專業(yè)化,、市場化和社會化,。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》，及時制定符合我市實際的《沈陽市前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法》,。要求新建住宅小區(qū)實行招投標(biāo)制度,，建筑面積在5萬平方米以上的（含5萬平方米）的新建住宅區(qū)，必須采取公開招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè),，建筑面積5萬米以下的新建住宅區(qū)在區(qū),、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門的批準(zhǔn)下可以采用邀標(biāo)和議標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。同時,，鼓勵業(yè)主大會采用招投標(biāo)的方式依法選聘物業(yè)管理企業(yè),。并且，及時簽訂《（前期）物業(yè)服務(wù)合同》和《業(yè)主（臨時）公約》,，對于新建住宅小區(qū)要在商品房銷售前100％簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》,。

二是嚴格物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查。在我市從事物業(yè)管理活動的物業(yè)管理企業(yè),，要按照國家《物業(yè)管理條例》的要求依法取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》,，并遵照建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定，按物業(yè)管理企業(yè)取得資質(zhì)等級,，承接物業(yè)管理項目,。同時,，加強物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質(zhì)評定，出現(xiàn)違規(guī)違諾等行為的要予以警告,，限期整改,，情節(jié)嚴重的取消其物業(yè)管理資質(zhì)。

三是強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn),，提高物業(yè)管理水平,。建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準(zhǔn)入,、退出機制，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員以及物業(yè)管理企業(yè)履行《物業(yè)服務(wù)合同》情況,，對物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理項目經(jīng)理,，實行實名誠信考評制度，如物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)項目經(jīng)理出現(xiàn)違法,、違規(guī),、違諾現(xiàn)象，依據(jù)情節(jié)的嚴重程度,，扣除相應(yīng)的分數(shù),，年終進行綜合考評，考評結(jié)果作為物業(yè)管理企業(yè)年檢和定級的要件,，報房產(chǎn)行政主管部門,，并在沈陽房產(chǎn)信息網(wǎng)予以公布。督促物業(yè)企業(yè)按照《合同》約定的標(biāo)準(zhǔn)提供質(zhì)價相符的服務(wù),，提高管理服務(wù)水平,。同時，加強對物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn),，與建設(shè)部培訓(xùn)中心聯(lián)合,，繼續(xù)對我市物業(yè)管理從業(yè)人員進行培訓(xùn)，達到從業(yè)人員要持證上崗,。特別是要對物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理以及項目經(jīng)理（物業(yè)管理處主任）進行培訓(xùn),，在取得建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書》的基礎(chǔ)上，市房產(chǎn)行政主管部門與中國物業(yè)協(xié)會聯(lián)合進行上崗培訓(xùn)制度,，經(jīng)過實務(wù)操作培訓(xùn),，考試合格的頒發(fā)中物協(xié)《物業(yè)管理實務(wù)操作專業(yè)崗位證書》，不合格的取消其上崗資格,。

四是規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會,，積極引導(dǎo)業(yè)主正確行使權(quán)力和履行義務(wù)。根據(jù)國家和建設(shè)部的有關(guān)文件,，結(jié)合我市實際,，爭取年底前出臺《關(guān)于加強組建業(yè)主大會,、業(yè)主委員會工作的指導(dǎo)意見》，明確各部門職責(zé),，充分調(diào)動街道,、社區(qū)的積極性，依據(jù)《條例》依法成立業(yè)主大會,、業(yè)主委員會,，使這項關(guān)系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作,，更具規(guī)范性,、操作性。引導(dǎo)業(yè)主大會,，在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎(chǔ)上,，按照合法程序選舉熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強,、有一定組織能力的業(yè)主進入業(yè)主委員會,。規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的行為,，促進業(yè)主自律和民主決策,，切實維護自身的合法權(quán)益。

（四）建立市,、區(qū),、街道、社區(qū)職責(zé)明確責(zé)任體系,。對于具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū),，要明確由物業(yè)管理企業(yè)實行專業(yè)化管理，爭取年底前物業(yè)化率達到100％,；對于尚不具備物業(yè)管理條件的住宅區(qū),，要確定管理單位，實行專項服務(wù),，待具備條件后,，推行物業(yè)管理。逐步形成以社區(qū)為主,，專業(yè)管理和業(yè)主自治管理相結(jié)合的新型管理體制,。各涉及物業(yè)管理活動的相關(guān)單位、部門按各自的職責(zé)承擔(dān)社會管理的責(zé)任,，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的環(huán)境,。

（五）采取多種形式，加大對物業(yè)管理方面法規(guī)的宣傳工作,。制定具體的宣傳方案,，分階段,、有步驟、深入細致宣傳國家《物業(yè)管理條例》及相關(guān)配套文件,，引起社會各界物業(yè)管理的重視,，讓廣大業(yè)主不斷了解物業(yè)管理的政策法規(guī)，引導(dǎo)全社會樹立正確的消費觀念,，促進社會的和諧,。

三、組織領(lǐng)導(dǎo)

為使這項工作落到實處,，市政府成立領(lǐng)導(dǎo)小組,。

組長：邢凱

副組長：王鐵

成員單位：市房產(chǎn)局、建委,、規(guī)劃局,、公安局、行政執(zhí)法局,、民政局、各區(qū)政府,。

領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市房產(chǎn)局,，負責(zé)日常的組織協(xié)調(diào)。各區(qū)政府也要成立相應(yīng)的組織機構(gòu),，抓好具體的組織實施,。

四、職責(zé)分工

規(guī)范物業(yè)管理工作是一項系統(tǒng)工程,，要堅持“條塊結(jié)合,、區(qū)域負責(zé)”的原則，市領(lǐng)導(dǎo)小組全面負責(zé)此項工作的監(jiān)督,、指導(dǎo),；市領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室具體負責(zé)此項工作的日常指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督,、檢查,；各區(qū)政府要針對物業(yè)管理存在的問題負責(zé)此項工作的具體實施；各相關(guān)部門按照職責(zé)分工,，密切配合各區(qū)政府實施整改工作,。各單位、各部門要明確分工,，落實責(zé)任,，相互配合，加強檢查驗收,，切實提高我市的物業(yè)管理水平,。

市房產(chǎn)局為全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門,，具體負責(zé)全市物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、監(jiān)督,，并會同相關(guān)部門抓好物業(yè)管理企業(yè)和住宅小區(qū)存在問題的整改工作,，如：物業(yè)管理立法、前期物業(yè)管理招投標(biāo),、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審查,、業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建,、物業(yè)管理工作的調(diào)研和宣傳等工作,。

市建委、規(guī)劃局為開發(fā),、建設(shè)單位的管理部門,。一是在進行住宅小區(qū)前期規(guī)劃時，要規(guī)劃建設(shè)必要的物業(yè)管理服務(wù)用房等相關(guān)配套設(shè)施,，以方便后期的物業(yè)管理工作,；二是嚴格按照規(guī)劃對住宅小區(qū)進行竣工驗收，不按規(guī)劃建設(shè)的住宅小區(qū),，不能予以驗收,，并限期整改；三是對開發(fā)建設(shè)遺留問題,，要制定整改工作方案,，積極組織整改，達到合格標(biāo)準(zhǔn),。

市行政執(zhí)法局,、公安局負責(zé)對物業(yè)管理行為的查處工作，使物業(yè)管理活動更加規(guī)范,，促進物業(yè)管理水平的提高,。

各區(qū)政府為物業(yè)管理工作的責(zé)任主體，要針對目前物業(yè)管理工作存在的問題,，制定具體的整改工作方案,，積極配合市政府相關(guān)部門，加大管理力度,，認真組織整改,，使問題得到及時有效的解決。

五,、實施步驟

依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理是一項長期工作,，為確保完成本方案確定的工作內(nèi)容，今年要分三個階段進行實施。

（一）排查階段（20__年5月10日至5月31日）

由市領(lǐng)導(dǎo)小組牽頭,，建委,、規(guī)劃、房產(chǎn),、公安,、行政執(zhí)法等相關(guān)部門配合，各區(qū)政府組織實施,，對開發(fā)建設(shè)遺留問題,、物業(yè)管理和住宅小區(qū)存在的問題進行一次拉網(wǎng)式排查，并進行登記造冊,，建立管理檔案,。

（二）整改完善階段（20__年6月1日至10月31日）

各區(qū)政府對排查中出現(xiàn)的各類問題進行認真分析，查找根源,，制定相應(yīng)的整改措施,，報市領(lǐng)導(dǎo)小組審查，審查合格后,，方可按責(zé)任分工認真組織整改,。

（三）驗收階段（20__年11月1日至11月15日）

領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位按照工作內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，集中時間,，認真組織,，對整改后的物業(yè)企業(yè)和住宅小區(qū)逐個進行審核，確保達標(biāo),。

六、保障措施

（一）提高認識,，明確責(zé)任,。各級領(lǐng)導(dǎo)要把加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作當(dāng)作重要工作來抓，實行“一把手”負責(zé)制,，層層落實責(zé)任,。建立市、區(qū),、街道,、社區(qū)職責(zé)明確的責(zé)任體系和長效管理機制。市政府有關(guān)職能部門要按照各自的職責(zé)承擔(dān)起社會管理責(zé)任,，切實把居民小區(qū)物業(yè)管理工作抓細,、抓實、抓出成效,。

（二）密切配合,，抓好整改。市政府相關(guān)部門和各區(qū)政府要上下聯(lián)動，密切配合,，針對物業(yè)管理存在的問題,，制定切實可行的整改措施，認真抓好整改,。對整改不及時或不徹底的,，有關(guān)部門要按照相關(guān)規(guī)定進行查處，確保全部達標(biāo),。

（三）加強宣傳,，營造氛圍。要結(jié)合開展“貫徹《物業(yè)管理條例》,，整頓規(guī)范物業(yè)管理市場”活動,，大力宣傳物業(yè)管理的政策法規(guī)及有關(guān)規(guī)章制度，使廣大居民了解物業(yè)管理的有關(guān)政策和權(quán)利義務(wù),，進一步增強參與意識和維權(quán)意識,，樹立正確的消費觀念，使物業(yè)管理逐步走向良性循環(huán)軌道,。

（四）強化管理,，鞏固成果。市政府相關(guān)部門和各區(qū)政府要把物業(yè)管理作為社會管理的重要組成部分,，分工負責(zé),，強化管理。特別是對存在問題進行整改后,，要進一步明確管理單位和管理責(zé)任,，避免類似問題的再次發(fā)生，切實維護廣大居民的切身利益和社會穩(wěn)定,。

住宅小區(qū)物業(yè)管理方案篇四

以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng),，圍繞共建共享與世界名城相媲美的“生活品質(zhì)之城”的目標(biāo)，堅持解放思想,、敢為人先,，按照政府主導(dǎo)、企業(yè)和市民共同參與的要求,，推進老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理“擴面提質(zhì)”,，構(gòu)建與xx經(jīng)濟社會發(fā)展水平相適應(yīng)的住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)模式，著力提升人民群眾居住生活品質(zhì),。

總體目標(biāo)：力爭到20xx年年末,，xx市區(qū)（包括xx區(qū)，以下簡稱xx區(qū)）實施庭院改善和危舊房改善后的住宅小區(qū)（共約xx幢房屋,，建筑面積約xx萬平方米,，涉及住戶約xx萬戶）基本實現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋,，未列入庭院改善和危舊房改善的住宅小區(qū)根據(jù)實際條件開展物業(yè)管理改善，逐步建立老舊住宅小區(qū)“低收費,、廣覆蓋,、有補貼”的物業(yè)管理長效機制，提升物業(yè)管理服務(wù)水平,。

具體目標(biāo)：在整治完善老舊住宅小區(qū)硬件配套設(shè)施的基礎(chǔ)上,，建立物業(yè)管理機制，爭取實現(xiàn)“八個有”,，即有物管用房,、有公共保潔、有秩序維護,、有停車管理,、有設(shè)施維保、有綠化養(yǎng)護,、有道路保養(yǎng),、有維修管理。

xx市區(qū)xx區(qū)范圍內(nèi)同時符合下列條件的老舊住宅小區(qū)和零星住宅：

1.20xx年以前建成,。

2.房屋標(biāo)準(zhǔn)成套,。

1.堅持屬地管理。要按照“條塊結(jié)合,、以塊為主,、屬地管理”的原則，充分發(fā)揮屬地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）和社區(qū)居委會的組織指導(dǎo)作用,，因地制宜建立長效管理機制,。

2.堅持突出重點。主要針對已完成庭院改善和危舊房改善,，且目前尚未推行專業(yè)化物業(yè)管理的住宅小區(qū),，重點是在已完成庭院改善和危舊房改善工程的老舊住宅小區(qū)建立日常物業(yè)管理長效機制。

3.堅持“軟”“硬”共建,。在開展住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造完善的同時，建立健全日常物業(yè)管理工作機制,，實現(xiàn)建管并舉,。

4.堅持項目結(jié)合。物業(yè)管理改善工程應(yīng)與危舊房改善工程和庭院改善工程緊密結(jié)合,。實施危舊房改善工程和庭院改善工程的老舊住宅小區(qū),，要結(jié)合物業(yè)管理改善工程的要求，對住宅小區(qū)的硬件設(shè)施進行改善,，做到危舊房改善和庭院改善完成一個,、物業(yè)管理改善推進一個,，避免重復(fù)施工影響居民生活。

5.堅持業(yè)主參與,。要重點突出業(yè)主,、居民共同參與，在工程中切實落實“四問四權(quán)”,，確保業(yè)主,、居民的“知情權(quán),、參與權(quán),、選擇權(quán)、監(jiān)督權(quán)”,，明確業(yè)主,、居民共同管理小區(qū)的義務(wù)與職責(zé)。

1.調(diào)查計劃階段。20xx年xx月底前,，完成機構(gòu)組建,、xx區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀調(diào)查,、相關(guān)政策標(biāo)準(zhǔn)制訂及計劃安排等工作,。

2.全面推進階段,。20xx年xx月-xx年年底,，全面推進xx區(qū)物業(yè)管理改善工程，主要針對已開展庭院改善和危舊房改善的住宅小區(qū),，按照庭院改善和危舊房改善完成一個,、物業(yè)管理改善工程推進一個的原則組織實施,，其中20xx年完成xx萬平方米,，20xx年完成xx萬平方米,，xx年完成xx萬平方米，累計完成xx萬平方米。

對未列入庭院改善或危舊房改善計劃的其他老舊住宅小區(qū)或零星住宅,，每年根據(jù)財政預(yù)算安排和住宅小區(qū)實際情況因地制宜地實施住宅小區(qū)整治和物業(yè)管理改善工程。

（一）完善硬件配置,。

（1）劃定物管區(qū)域,。在住宅小區(qū)設(shè)置圍墻,，形成相對封閉獨立的物業(yè)區(qū)域；零星住宅和小規(guī)模住宅區(qū),，可因地制宜歸并為一個物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭泄芾怼?/p>

（2）建設(shè)特種設(shè)施,。包括小區(qū)房屋單元防盜門和小區(qū)內(nèi)電子監(jiān)控器安裝，小區(qū)消防等設(shè)施設(shè)備檢查和修繕,。

（3）配備物管用房,。補充配置小區(qū)物業(yè)管理用房，有條件的要爭取按總建筑面積5‰的標(biāo)準(zhǔn)配置,，暫時不能配置物業(yè)管理用房的可臨時采取租賃,、借用等辦法過渡。

（1）新增配置,。同列入庭院改善和危舊房改善計劃的住宅小區(qū)新增配置內(nèi)容,。

（2）環(huán)境整治。包括小區(qū)道路平整,、汽車停車位劃定,、自行車棚（庫）整飭、綠化整理,、公共照明配置完善等,。

（3）房屋整治。包括屋頂?shù)裙灿貌课痪S修整理,、立面整治,、樓道刷白、管線序化、危房修繕等,。

（4）公用事業(yè)管網(wǎng)整治,。包括小區(qū)內(nèi)自來水、電力和燃氣等公用事業(yè)管線和設(shè)施的基礎(chǔ)改造,。

（二）建立物管機制。

在對住宅小區(qū)開展硬件設(shè)施整治改善的基礎(chǔ)上,，根據(jù)居民意愿引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施專業(yè)化物業(yè)管理或由當(dāng)?shù)亟值擂k事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）委托社區(qū)公共服務(wù)工作站組織實施社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理,，建立住宅小區(qū)物業(yè)管理長效機制。

1.確定管理模式,。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應(yīng)在硬件設(shè)施整治改善項目竣工并接收后一個月內(nèi)完成居民意見的征求工作,，確定小區(qū)管理模式。部分老舊小區(qū)（或零星住宅）因特殊原因未開展整治或硬件配置改善未全部完成的,，經(jīng)當(dāng)?shù)亟值擂k事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）確認同意后予以接收,。

征求居民意見以戶為單位（一個獨立產(chǎn)權(quán)單位為一戶），采取書面形式進行,，公示告知居民專業(yè)化物業(yè)管理和社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理的組織形式,、服務(wù)內(nèi)容和相應(yīng)收費標(biāo)準(zhǔn)。小區(qū)內(nèi)1/2以上戶數(shù)居民選擇采取專業(yè)化物業(yè)管理的,，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）委托社區(qū)居委會在兩個月內(nèi)組織小區(qū)居民召開業(yè)主大會并成立業(yè)主委員會,，指導(dǎo)業(yè)主委員會通過業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；選擇專業(yè)化物業(yè)管理的居民戶數(shù)達不到總戶數(shù)1/2以上的小區(qū)統(tǒng)一采用社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理模式,，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）委托社區(qū)公共服務(wù)工作站在兩個月內(nèi)組織建立日常物業(yè)管理機制,。

（1）社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理。社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理由社區(qū)公共服務(wù)工作站組織開展,?？梢苑謩e聘請保潔、秩序維護等工作人員負責(zé)小區(qū)日常管理,，或統(tǒng)一委托一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責(zé)管理,，或組織居民自治管理，為小區(qū)居民提供基本服務(wù),，包括公共區(qū)域保潔,、小區(qū)內(nèi)安全秩序維護、停車秩序維護,、共用設(shè)施維保,、公共綠化養(yǎng)護、小區(qū)內(nèi)道路保養(yǎng),、房屋共用部位維修管理等服務(wù),，并由社區(qū)公共服務(wù)工作站按照xx市社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)收費管理辦法向住戶收取一定的服務(wù)成本費。小區(qū)內(nèi)公共路面停車、物業(yè)管理用房等的經(jīng)營性收入由社區(qū)公共服務(wù)工作站統(tǒng)一收取和使用,，作為小區(qū)物業(yè)管理資金,，以彌補小區(qū)管理經(jīng)費不足。

（2）專業(yè)化物業(yè)管理,。專業(yè)化物業(yè)管理由專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實施,。業(yè)主委員會通過業(yè)主大會選聘專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進駐小區(qū)開展專業(yè)化物業(yè)管理，雙方簽訂物業(yè)服務(wù)合同,。受聘的物業(yè)企業(yè)應(yīng)根據(jù)《物業(yè)管理條例》等的規(guī)定和《物業(yè)服務(wù)合同》的約定,，提供專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)并按合同約定向住戶收取物業(yè)服務(wù)費。

1.硬件配置工程列入庭改和危改工程實施的,，其硬件配置項目費用列入庭院改善和危舊房改善工程專項經(jīng)費,。

（1）環(huán)境整治涉及的道路平整、雨污管道改造和收水口設(shè)置,、照明及休閑設(shè)施設(shè)置,、環(huán)衛(wèi)設(shè)施改造、綠化改造等納入工程招標(biāo)范圍內(nèi)的內(nèi)容以及電力“上改下”工程的土建費用,，由市,、區(qū)兩級財政根據(jù)工程決算結(jié)果按1：1配套解決。

（2）房屋整治涉及的平改坡,、外立面和樓道等房屋公共部位的整治費用,，按照“誰家孩子誰家抱”的原則，由產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān),；承擔(dān)確有困難的,，由產(chǎn)權(quán)單位向區(qū)政府提出申請，經(jīng)區(qū)政府審核并報市物改辦同意后,，由市,、區(qū)兩級財政根據(jù)工程決算結(jié)果按1：1配套解決。

直管公房,、房改房和無產(chǎn)權(quán)單位的房屋整治費用由市,、區(qū)兩級財政根據(jù)工程決算結(jié)果按1：1配套解決。

（3）弱電桿線“上改下”和合桿序化梳理所需費用按照“誰家孩子誰家抱”的原則,，由各產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān),；電力桿線“上改下”的電氣配套費及一戶一表改造經(jīng)費由市電力局承擔(dān)；管道煤氣的建設(shè)（改造）費用由市燃氣集團承擔(dān),；自來水一戶一表改造費用,，除居民按規(guī)定需繳納的相關(guān)費用外，其余由市水業(yè)集團承擔(dān),。

（4）物業(yè)管理改善工程原則上免繳工程涉及的綠化補償,、占道挖掘以及因市政工程需要遷移綜合管線等費用。工程實施單位必須根據(jù)相關(guān)部門的要求，按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)做好綠化恢復(fù)和路面修復(fù)工作,。

3.住宅小區(qū)日常管理長效機制建立后,，困難群眾物業(yè)服務(wù)費用減免補貼和社區(qū)公共服務(wù)工作站物業(yè)管理人員崗位補貼所需經(jīng)費由市、區(qū)財政按1：1配套解決,。

1.建立工作機制,。成立市物業(yè)管理改善工程領(lǐng)導(dǎo)小組，負責(zé)改善工程的組織和領(lǐng)導(dǎo),。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室（設(shè)在市房管局）,，具體負責(zé)物業(yè)管理改善工程的組織、監(jiān)督和政策制訂等工作,。各區(qū)政府及所屬各街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應(yīng)建立相應(yīng)的組織機構(gòu)，負責(zé)實施本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理改善工程的各項具體工作,，協(xié)調(diào)有關(guān)問題,。各級建設(shè)、規(guī)劃,、房管,、民政、公安,、城管,、城管執(zhí)法、交通,、綠化,、環(huán)保、價格,、工商,、質(zhì)監(jiān)、消防等部門按照各自職責(zé)依法開展住宅小區(qū)物業(yè)管理的有關(guān)工作,。

2.落實資金保障,。物業(yè)管理改善專項經(jīng)費列入財政年度預(yù)算，具體使用規(guī)定另行制訂,。各級財政應(yīng)確保資金的配套落實,，并實行全程跟蹤審計。要加強對資金使用的管理,，審計結(jié)果作為最終決算依據(jù),。

3.加大扶持力度。住宅小區(qū)實行“準(zhǔn)物業(yè)管理”的,，原綠化,、市政等各項資金補貼和優(yōu)惠政策不變，并根據(jù)社區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理小區(qū)規(guī)模設(shè)置服務(wù)人員崗位補貼；建立物業(yè)管理改善考核評優(yōu)機制,，對考核優(yōu)秀的單位（個人）進行獎勵,；住宅小區(qū)內(nèi)的困難群眾確實無力支付物業(yè)服務(wù)費的，經(jīng)所在社區(qū)公示無異議后予以減免,；水,、電、環(huán)衛(wèi)等各公用事業(yè)專業(yè)單位委托管理單位統(tǒng)一收費的,，應(yīng)嚴格執(zhí)行物價部門核定的收費標(biāo)準(zhǔn),，并支付管理單位專項委托費用。社區(qū)公共服務(wù)工作站統(tǒng)一委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理的,，補貼和優(yōu)惠政策不變,。

4.加強考核督查。物業(yè)管理改善工程要按照市區(qū)聯(lián)動,、以區(qū)為主,、屬地管理的原則，建立市,、區(qū),、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)四級聯(lián)動機制,。市政府與各區(qū)及市各相關(guān)單位簽訂目標(biāo)責(zé)任書,，實施年度目標(biāo)考核，具體考核辦法另行制訂,。

5.加強輿論引導(dǎo),。各有關(guān)部門要加強對物業(yè)管理改善工程的輿論宣傳，引導(dǎo)群眾了解物業(yè)管理的基本內(nèi)容,，理解物業(yè)管理行業(yè)運作的基本規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)要求,，配合做好小區(qū)物業(yè)管理工作。

住宅小區(qū)物業(yè)管理方案篇五

為貫徹落實市委辦公廳,、市政府辦公廳《關(guān)于國家衛(wèi)生城市長效管理的實施意見》及市農(nóng)貿(mào)市場攻堅辦《關(guān)于農(nóng)貿(mào)市場長效管理考核工作的有關(guān)通知》等文件精神,，切實加強我區(qū)農(nóng)貿(mào)市場長效管理，促進我區(qū)農(nóng)貿(mào)市場環(huán)境衛(wèi)生和公共衛(wèi)生管理工作的制度化,、規(guī)范化,、科學(xué)化、法制化,，現(xiàn)結(jié)合我區(qū)工作的實際,，特制訂本方案。

一,、基本原則

按照市農(nóng)貿(mào)市場管理辦法《市農(nóng)貿(mào)市場管理辦法》相關(guān)規(guī)定,，各街道（鎮(zhèn),、社區(qū)服務(wù)中心）為轄區(qū)內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場長效管理第一責(zé)任單位，負責(zé)轄區(qū)內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場長效管理的組織實施和落實,。商務(wù),、工商、農(nóng)水,、城管,、衛(wèi)生、物價,、質(zhì)監(jiān)等部門根據(jù)各自職責(zé),，做好農(nóng)貿(mào)市場的監(jiān)督管理工作，并實行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo),、屬地管理,、分級負責(zé)、分工合作的原則,。

二,、組織機構(gòu)工作職責(zé)

為做好區(qū)農(nóng)貿(mào)市場長效管理工作，根據(jù)工作需要,，特成立區(qū)農(nóng)貿(mào)市場長效管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組。

三,、工作職責(zé)

各街道（鎮(zhèn),、社區(qū)服務(wù)中心）為轄區(qū)內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場長效管理第一責(zé)任單位，負責(zé)轄區(qū)內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場長效管理的組織實施和落實,。

（一）區(qū)商務(wù)局是農(nóng)貿(mào)市場的行業(yè)主管部門,，負責(zé)依法制定行業(yè)規(guī)范，制定市級資金補助預(yù)算方案,，擬定農(nóng)貿(mào)市場建設(shè)和升級改造的年度計劃,，并指導(dǎo)和督促實施；推進行業(yè)組織建設(shè),、開展行業(yè)交流和指導(dǎo)行業(yè)自律,。

（二）區(qū)工商局是農(nóng)貿(mào)市場日常監(jiān)督管理的主管部門，主要負責(zé)：宣傳貫徹有關(guān)市場管理的法律,、法規(guī)和規(guī)章,；指導(dǎo)市場開辦者制定市場經(jīng)營秩序管理制度，并監(jiān)督實施,；審查確認經(jīng)營者的主體資格,，并對其交易行為進行監(jiān)督管理；依法查處交易活動中的違法行為,，維護交易秩序,；法律,、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。

（三）區(qū)城管局負責(zé)整治農(nóng)貿(mào)市場周邊環(huán)境,，取締占道經(jīng)營和亂搭亂建,，對農(nóng)貿(mào)市場市容環(huán)境衛(wèi)生進行監(jiān)督管理，對違反城市管理法律法規(guī)規(guī)定的違法行為依法進行查處,。

（四）區(qū)農(nóng)水局負責(zé)嚴格依法實行農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量準(zhǔn)出制度,，對農(nóng)貿(mào)市場內(nèi)的畜禽產(chǎn)品、水產(chǎn)品,、蔬菜,、水果等農(nóng)產(chǎn)品進行監(jiān)督檢測，并依法進行監(jiān)督管理,，查處有關(guān)違法行為,。

（五）區(qū)物價局負責(zé)加強對農(nóng)貿(mào)市場明碼標(biāo)價和不正當(dāng)價格行為的監(jiān)督檢查，并依法查處有關(guān)違法行為,。

（六）區(qū)質(zhì)監(jiān)分局負責(zé)依照計量監(jiān)督管理的有關(guān)規(guī)定,，對農(nóng)貿(mào)市場的計量進行監(jiān)督管理，依法查處有關(guān)違法行為,。

（七）區(qū)衛(wèi)生食品藥品監(jiān)管局負責(zé)指導(dǎo)農(nóng)貿(mào)市場開展除“四害”和病媒生物防治工作,，并依法查處有關(guān)違法行為。

四,、工作要求

（一）各街道（鎮(zhèn),、社區(qū)服務(wù)中心）要高度重視，加強農(nóng)貿(mào)市場常態(tài)化管理,，嚴格按照考核辦法對所轄農(nóng)貿(mào)市場進行自糾自查,，自行整改。同時,，建立相關(guān)機制和考核辦法,，于2012年3月29日前將所建立的相關(guān)機制和考核辦法報送區(qū)商務(wù)局市場科。

（二）各街道（鎮(zhèn),、社區(qū)服務(wù)中心）對轄區(qū)內(nèi)的農(nóng)貿(mào)市場進行備案管理,，要緊緊依靠市場管理方，借助,、整合工商,、農(nóng)水、衛(wèi)生,、物價,、城管、商務(wù)等相關(guān)職能部門的力量,，加強對農(nóng)貿(mào)市場的有序監(jiān)管,。同時,，針對轄區(qū)內(nèi)的每一個農(nóng)貿(mào)市場，各相關(guān)部門要分別指派專人負責(zé),。

（三）根據(jù)市委辦公廳,、市政府辦公廳《關(guān)于國家衛(wèi)生城市長效管理的實施意見》（及市農(nóng)貿(mào)市場攻堅辦《關(guān)于農(nóng)貿(mào)市場長效管理考核工作的有關(guān)通知》等文件要求，區(qū)農(nóng)貿(mào)市場長效管理工作小組每個季度對責(zé)任單位進行一次總體考核,，日?？己瞬扇‰S機暗訪的方式，區(qū)農(nóng)貿(mào)市場長效管理工作檢查組將定期或不定期對我區(qū)農(nóng)貿(mào)市場長效管理工作進行暗訪,，每季度后一個月開始對我區(qū)農(nóng)貿(mào)市場進行季度考核,。各街道（鎮(zhèn)、社區(qū)服務(wù)中心）要充分做好迎市,、區(qū)檢查的各項準(zhǔn)備,。

（四）在區(qū)農(nóng)貿(mào)市場長效管理工作小組的考核中，各街道（鎮(zhèn),、社區(qū)服務(wù)中心）所轄農(nóng)貿(mào)市場考核不合格的,，將在全區(qū)通報批評；在市級檢查過程中,，各街道（鎮(zhèn),、社區(qū)服務(wù)中心）所轄農(nóng)貿(mào)市場考核不合格的，將由區(qū)政府對責(zé)任人追究問責(zé),。

住宅小區(qū)物業(yè)管理方案篇六

1,、地理位置

該項目位于sh區(qū)與jz區(qū)的結(jié)合部，面臨武德路,，北挨江津西路，南靠北湖路,。

2,、項目主要經(jīng)濟指標(biāo)

物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù)，寓管理與服務(wù)之中,，建立社區(qū)服務(wù)體系,。為住戶帶給全方位管理，服務(wù)項目呈現(xiàn)多元化,、全方位態(tài)勢,，總體歸納為“六項管理、三類服務(wù)”,，即“房屋及設(shè)施設(shè)備管理,、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防管理,、綠化管理,、車輛交通管理和其它公共管理”,；常規(guī)性公共服務(wù)（合同服務(wù)）委托性特約服務(wù)（非合同零星服務(wù)）和經(jīng)營性多種服務(wù)（全方位、多層次的綜合服務(wù)）,。

1,、房屋及設(shè)施設(shè)備管理

1.1建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護和管理范圍包括：公共屋面,、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位,、外墻面、樓梯間公共通道,、門廳,、共用排煙道。

房屋建筑的維護管理實行“管養(yǎng)合一”主要落實在以下幾個方面：

a,、工作的主動性

管理職責(zé)人與服務(wù)中心相結(jié)合,，落實巡查制度及年度房屋建筑維護、養(yǎng)護,，執(zhí)行房屋修繕標(biāo)準(zhǔn),、有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范、健全檔案記錄,、持續(xù)房屋正常的使用功能及完好,。

b、工作的多樣性

根據(jù)房屋的完損狀況,、季節(jié)變化,、住戶對象等采取日常修繕服務(wù)，季節(jié)修繕服務(wù),、重點修繕服務(wù)和特殊修繕服務(wù)等形式,，并做到制度化、規(guī)范化,。

c,、工作的針對性

在工作中要因地制宜、因時制宜,、因房制宜,、因戶制宜，根據(jù)住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務(wù)措施,。

1.2共用設(shè)施,、設(shè)備的管理

范圍包括：上下水管道、落水管,、共用照明,、煤氣干線、樓內(nèi)消防設(shè)施,、電梯,、水泵房,。

共用設(shè)施設(shè)備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成，進行統(tǒng)一管理,，對于不同的設(shè)施,、設(shè)備進行不同的維修管理，執(zhí)行相應(yīng)的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),，建立設(shè)施設(shè)備管理帳冊和重要設(shè)備的技術(shù)檔案,，落實定期檢查、維修,、保養(yǎng)制度各種運行記錄齊備,。到達設(shè)施設(shè)備齊全、功能正常,、運行良好,。

1.3市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的養(yǎng)護和管理

范圍包括：道路,、室外上下水管道,、化糞池、溝渠池,、地上車庫等,。

根據(jù)共用設(shè)施和附屬建筑、構(gòu)筑物的類別不同,，指定并落實巡查制度,、維修保養(yǎng)制度,、大中修工程的驗收制度,、積累有關(guān)技術(shù)資料,。對于有些專項類別,，如：車庫、制定專業(yè)管理方案并實施,。透過有序的工作使其到達功能正常,、暢通,、達標(biāo),，基本完好,。

1.4智能化設(shè)施設(shè)備

范圍包括：樓宇對講系統(tǒng),、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng),、室內(nèi)紅外線報警系統(tǒng)，周界紅外線對射報警系統(tǒng),、門禁及車庫管理系統(tǒng),、電子巡更系統(tǒng)等。

根據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成,、分系統(tǒng)設(shè)備的組成狀況,，建立起適合jt智能系統(tǒng),、操作性強的管理制度，從管理前期介入人員培訓(xùn)入手,。做好智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理,、智能系統(tǒng)的運行管理、系統(tǒng)的維護保養(yǎng)管理,、設(shè)備維護保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設(shè)備維修管理,，并以科技為先導(dǎo)、智能指揮中心統(tǒng)一指揮,、全方位服務(wù),，充分利用現(xiàn)有資源，提升智能系統(tǒng)功能,，透過嚴格管理保證智能系統(tǒng)運作正常,。

2、環(huán)境衛(wèi)生管理

在jt我們遵循“高標(biāo)準(zhǔn),、嚴要求”的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質(zhì)量,、高頻度”的環(huán)境衛(wèi)生維護、實施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護的職能,。做好兩項工作,，即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理,。

2.1衛(wèi)生管理

是對房屋公共部位的清潔,、衛(wèi)生、垃圾的收集,、清運到達環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全,，實行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日清,，按計劃消毒,、滅鼠、滅蟲,。透過對小區(qū)的清潔衛(wèi)生,，區(qū)域管理的過程控制，確保向住戶帶給高檔次的服務(wù)水準(zhǔn)及高質(zhì)量的生活場所,。

2.2環(huán)境管理

的環(huán)境管理為小區(qū)禮貌潔凈,、環(huán)境質(zhì)量良好、資源合理利用,、生態(tài)良性循環(huán)基礎(chǔ)設(shè)施健全,、生活舒適便捷，構(gòu)成環(huán)保意識，日常管理與保護有機結(jié)合,，提高住戶的生活質(zhì)量,。

3、綠化管理

綠化的功能是美化環(huán)境,。透過我們的管理到達綠草蔭蔭,、綠樹成蔭的效果；我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護人員,，將片區(qū)負責(zé)與巡查相結(jié)合,，科學(xué)合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化,。綠化管理的主要資料是花木,、草坪的養(yǎng)護。

4,、治安消防管理

治安消防管理工作是jt重點管理工作之一,。我們要貫徹“預(yù)防為主、防治（消）結(jié)合”的方針,，對所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進行全面的管理,。

5、車輛交通管理

對小區(qū)內(nèi)各類車輛（汽車,、摩托車,、自行車等）進出、行駛,、停泊實施管理工作,，確保車輛安全、交通暢通,、組織有序,，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境,。

6,、公共管理

6.1住戶裝修管理

在jt物業(yè)轄區(qū)里，對業(yè)主及住戶的裝修實行全面的監(jiān)管,。以確保裝修設(shè)計合理,，隱蔽工程貼合設(shè)計規(guī)定及圖紙要求。裝修材料及施工過程貼合消防管理規(guī)定的要求,，并安全使用,。保障住宅的結(jié)構(gòu)安全及小區(qū)的整體美觀，使業(yè)主有一個舒適,、安寧的生活環(huán)境,。

6.2搞好維修基金以及儲備金的核收與管理。

6.3協(xié)助政府進行社會管理,，如在物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)從事人口統(tǒng)計,、計劃生育、預(yù)防犯罪等方面的工作,。

7,、常規(guī)性公共服務(wù)

即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同，為全體業(yè)主及住戶帶給的經(jīng)常性服務(wù),，是所有業(yè)主及轄區(qū)內(nèi)住戶都能夠享受到的,。它貫穿于物業(yè)管理之中。如：清潔衛(wèi)生服務(wù),、治安保衛(wèi)服務(wù),、維修居住區(qū)環(huán)境服務(wù)等。我們將以專業(yè),、入微,、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)帶給給業(yè)主及住戶。

8,、委托性特約服務(wù)

是為某些住戶群體帶給的服務(wù),，如：為高層住戶14小時開啟電梯、24小時高層供水,、水泵的維修保養(yǎng)等,。我們以專業(yè)的養(yǎng)護工作為業(yè)主及住戶帶給舒適便利的生活環(huán)境。

9,、經(jīng)營性多種服務(wù)

即向業(yè)主及住戶帶給便利,、高效、經(jīng)濟的便民服務(wù),。營造jt溫馨,、和諧的社區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更方便,、更迅捷,。真正從居民的日常生活細節(jié)思考，以點點滴滴的積累和平凡的小事,，體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務(wù)的整體水平,。從而使每一位業(yè)主及住戶體驗生活在jt這個溫暖大家庭的幸福。我們將以業(yè)主及住戶為中心,，有步驟地開展各種無償與有償服務(wù),，并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見，開辟新的服務(wù)項目,。

住宅小區(qū)物業(yè)管理方案篇七

為了高質(zhì)量推動住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)化,，結(jié)合區(qū)實際，制定本實施方案。

深入貫徹黨的十九大和十九屆二中,、三中,、四中、五中全會精神,，堅持以人民為中心,，堅持以“環(huán)境改善、服務(wù)提升,、機制建立,、群眾滿意”為目標(biāo)，結(jié)合市“五面紅旗”示范創(chuàng)建專項行動,、社區(qū)物業(yè)黨建聯(lián)建,、“固體強基”等工作，因地制宜推進區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作,，確保xxxx年底無物業(yè)住宅小區(qū)實現(xiàn)“有組織機構(gòu),、有清掃保潔、有物業(yè)維修保養(yǎng),、有綠化養(yǎng)護,、有安全防范、有停車管理”的基本物業(yè)服務(wù)目標(biāo),。

根據(jù)無物業(yè)管理小區(qū)實際情況,，通過物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管、業(yè)委會（物管會）自管,、社區(qū)托管等不同方式,，解決住宅小區(qū)無物業(yè)管理問題，改善居民生活環(huán)境,，提升城市管理水平和城市軟實力,，切實增強群眾的獲得感、幸福感和安全感,。

（一）推進物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管,。結(jié)合城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，對具備市場化運作條件的無物業(yè)小區(qū)（含單位自管小區(qū)）,，在街道辦事處,、社區(qū)指導(dǎo)下，充分征求業(yè)主意見,，選擇優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管或引進國有物業(yè)服務(wù)企業(yè),，實施專業(yè)化物業(yè)管理。

（二）推行業(yè)委會（物管會）自管,。不具備市場化運作條件的住宅小區(qū),，由所在街道辦事處,、社區(qū)指導(dǎo)組建業(yè)委會（物管會），以自管形式,，做好保潔,、安保、公共設(shè)施設(shè)備維保等物業(yè)管理工作,。

（三）實行社區(qū)兜底托管。街道辦事處指導(dǎo)社區(qū)成立“社區(qū)物業(yè)服務(wù)自管會”,，對零散樓棟,、院落實施托管。社區(qū)物業(yè)服務(wù)自管會可結(jié)合各小區(qū)實際,，利用小區(qū)公共收益或進行適當(dāng)收費,，落實基礎(chǔ)性物業(yè)服務(wù)。

（四）探索街道集中托管管理,。以街道辦事處為單位,，建立“物業(yè)服務(wù)中心”，將轄區(qū)內(nèi)無物業(yè)住宅小區(qū)統(tǒng)一打包成若干個物業(yè)管理區(qū)域,，每個物業(yè)管理區(qū)域為一個物業(yè)服務(wù)項目,，通過公開招投標(biāo)方式聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)轄區(qū)物業(yè)管理服務(wù)。社區(qū)居委會通過日常監(jiān)管,、季度評議和年度考核等方式,，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作開展監(jiān)督評價，并組織業(yè)主投票決定是否續(xù)聘,。

（一）調(diào)研摸底階段（xxxx年x月xx日一x月xx日）,。

區(qū)住建局牽頭、街道辦事處組織,，對轄區(qū)內(nèi)無物業(yè)管理小區(qū)進行詳細摸底,，確保數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，上報區(qū)無物業(yè)管理清零行動領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室進行匯總統(tǒng)計,。

（二）推進落實階段（xxxx年x月x日一xx月xx日）

1x月xx日前,，街道辦事處根據(jù)實際情況制定無物業(yè)小區(qū)工作全覆蓋工作方案，并在轄區(qū)內(nèi)選定x個不同類型的小區(qū),，采取物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管,、業(yè)委會（物管會）自管、社區(qū)居委會托管等不同模式,，打造專業(yè)化,、精準(zhǔn)化、精細化的試點小區(qū),。

2.x月xx日前,，街道辦事處精心打造x個專業(yè)化物業(yè)管理試點標(biāo)桿小區(qū),，并將試點情況和經(jīng)驗做法形成書面材料上報至區(qū)無物業(yè)管理清零行動領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。

月底前,，街道辦事處無物業(yè)管理小區(qū)實現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋,。

（三）鞏固提升階段（xxxx年xx月x日一xx月xx日）

區(qū)無物業(yè)管理清零行動領(lǐng)導(dǎo)小組組織相關(guān)部門進行“回頭看”，抓實鞏固提升,，確保無物業(yè)管理小區(qū)“銷號清零”,，實現(xiàn)“常治長效”。同時,，總結(jié)一批可推廣,、可復(fù)制的好經(jīng)驗、好做法,，努力為無物業(yè)管理小區(qū)清零行動提供示范,、樹立標(biāo)桿。

（一）成立領(lǐng)導(dǎo)小組,。為確保本次清零行動順利開展,，推動實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)全覆蓋，決定成立區(qū)無物業(yè)管理小區(qū)清零行動領(lǐng)導(dǎo)小組（名單附后）,，區(qū)直有關(guān)單位,、有關(guān)街道辦事處負責(zé)人參加，負責(zé)全區(qū)無物業(yè)管理小區(qū)清零工作,，構(gòu)建“市級統(tǒng)籌全局,、區(qū)級綜合協(xié)調(diào)、街道一線責(zé)任,、社區(qū)具體實施,、小區(qū)齊抓共管”五級抓落實的責(zé)任體系。

（二）成員單位分工

區(qū)委政法委負責(zé)協(xié)調(diào)做好住宅小區(qū)平安建設(shè)工作,，配合完成其他相關(guān)工作,。

區(qū)住建局負責(zé)牽頭做好工作專班辦公室日常工作，督促落實工作專班作出的各項決定,；組織各辦事處推進清零工作,，協(xié)調(diào)處理工作中的具體問題。

區(qū)民政局負責(zé)指導(dǎo)物業(yè)管理融入基層社會治理,；指導(dǎo)業(yè)委會（物管會）建設(shè),，提高住宅小區(qū)自治能力。

區(qū)發(fā)改局負責(zé)無物業(yè)管理清零行動中物業(yè)服務(wù)費的制定調(diào)整,。

市公安局分局負責(zé)依法查處住宅小區(qū)內(nèi)影響公共安全,、公共秩序的違法違規(guī)行為，指導(dǎo)監(jiān)控安防建設(shè),，加強房屋租賃治安管理,。

區(qū)市場監(jiān)督管理局負責(zé)住宅小區(qū)特種設(shè)備安全,、食品安全、物業(yè)服務(wù)價格和收費等監(jiān)督管理,。

區(qū)水務(wù)局負責(zé)無物業(yè)管理小區(qū)供水的運營與監(jiān)管,。

市生態(tài)環(huán)境保護局分局負責(zé)無物業(yè)管理清零行動中的環(huán)境污染治理工作。

區(qū)工科局負責(zé)協(xié)調(diào)三大運營商（中國移動,、中國聯(lián)通,、中國電信）以及廣電相關(guān)業(yè)務(wù)工作。

相關(guān)街道辦事處負責(zé)宣傳動員,，鼓勵“兩代表一委員”參選業(yè)委會（物管會）成員,；按照“一小區(qū)一對策”原則，因地制宜,、分類推進無物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理工作,。

無物業(yè)管理小區(qū)清零行動是“我為群眾辦實事”實踐活動的一項重要內(nèi)容,，時間緊迫,、任務(wù)量大。為更好協(xié)調(diào)推進工作,、及時解決困難問題,，區(qū)清零行動領(lǐng)導(dǎo)小組決定建立督查督辦機制，相關(guān)街道辦事處于每周五下午向領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室（聯(lián)系人：,，聯(lián)系電話：）報送本周工作推進情況,。對工作中推諉扯皮，或者不落實,、假落實的,，區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組將進行督辦；不能按期完成工作任務(wù)或造成嚴重后果的,，移交紀檢監(jiān)察部門進行追責(zé)問責(zé),。