方案是指為解決問題或?qū)崿F(xiàn)目標而制定的一系列步驟和措施,。我們應該重視方案的制定和執(zhí)行,，不斷提升方案制定的能力和水平,，以更好地應對未來的挑戰(zhàn)和機遇,。以下是小編精心整理的方案策劃范文，僅供參考,，歡迎大家閱讀,。

住宅小區(qū)物業(yè)管理方案篇一

為落實市十三屆人大三次會議審議通過的《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，進一步規(guī)范物業(yè)管理活動,，切實維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,，努力提高物業(yè)管理水平，根據(jù)《物業(yè)管理條例》及有關法律,、法規(guī),，結(jié)合我市物業(yè)管理工作實際,，特制定本方案：

以國家《物業(yè)管理條例》為依據(jù),，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點,，以規(guī)范管理,、提高物業(yè)服務水平為宗旨，進一步加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作,，推動我市物業(yè)管理健康發(fā)展,。

（一）目標：

1、有效解決開發(fā)遺留問題,，年底前整改率到達90%,；對存在工程質(zhì)量問題的`房屋要及時維修，維修及時率到達90%。

2,、新建住宅小區(qū)推行招投標率到達100%,；20xx年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》,。

3,、凡從事物業(yè)管理活動的企業(yè)，要100%取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》,。

4,、強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率到達100%,，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案,、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。

5,、大力推行物業(yè)管理,，年底前對具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)物業(yè)化率到達100%。

6,、加強業(yè)主自治自律行為,，具備條件的住宅小區(qū)年底前要到達80%以上成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。

（二）范圍：對全市實行物業(yè)管理的244個住宅小區(qū)進行排查,。根據(jù)排查結(jié)果,，進行清理整頓，進一步規(guī)范物業(yè)管理行為,。

（一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設,。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》及相關配套法規(guī)、規(guī)章,，結(jié)合我市物業(yè)管理實際狀況,，通過調(diào)研，同時借鑒國內(nèi)先進城市取得的成功經(jīng)驗,，盡快頒布實施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》,，依法加強我市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

（二）全力解決開發(fā)建設遺留問題,。開發(fā)建設單位作為行為主體要切實承擔起職責,，按照規(guī)劃設計和施工標準，對住宅小區(qū)存在的問題從新進行完善,，建委,、規(guī)劃、房產(chǎn)等相關部門,，按照各部門職責,，落實到職責單位,，做到誰的問題、誰負責,、誰解決,。并對存在開發(fā)建設遺留問題的住宅小區(qū)，逐個建立整改檔案,，制定整改措施,，整改合格后再行消號。特別是存在工程質(zhì)量問題的房屋要確保及時維修,，年底前房屋維修職責要全實到單位,、到個人，維修及時率確保在90%以上,。同時,，有關部門要抓緊制定相應的規(guī)定和措施，明確住宅區(qū)的交付使用制度,，杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開發(fā)建設遺留問題,。

（三）加大對物業(yè)市場的監(jiān)督。

管理,、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費,。

住宅小區(qū)物業(yè)管理方案篇二

近幾年來，隨著xx經(jīng)濟建設的不斷發(fā)展,，人民生活水 平和整體素質(zhì)的進一步提高,，各村的拆遷小區(qū)和商業(yè)性的開 發(fā)小區(qū)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來。然而由于歷史,、區(qū)域性發(fā)展 與建設,、集鎮(zhèn)規(guī)劃等問題，并沒有全部實行專業(yè)化,、市場化 物業(yè)管理,。為加快推進xx平安和諧社區(qū)建設，制定一套規(guī) 范的,、符合xx實際的物業(yè)管理方案,，并在全鎮(zhèn)小區(qū)推廣是 及時且必要的。

在xx經(jīng)濟快速發(fā)展的同時,，xx的城鎮(zhèn)建設也得到了 突飛猛進的發(fā)展,。居民群眾的居住環(huán)境發(fā)生了巨大的變化,， 一個個新建起來的小區(qū)為居民打造了一個舒適,、優(yōu)美、和諧,、 文明的家園,。全鎮(zhèn)范圍內(nèi),，已經(jīng)實行正式的物業(yè)管理的小區(qū) 有金都華庭、麗景花苑,、錦繡家園,、金灣花苑等6 個;而各 村的拆遷安置小區(qū)如宗言村和諧苑、xx村臥龍湖小區(qū),、三 房巷的周南花苑等都是由村委代管或基本沒有管理,。

(一) 商業(yè)住宅小區(qū)

習慣的差異，農(nóng)村居民和城市居民存在一定的差距,。雖然經(jīng) 濟發(fā)展了,，但城市化進程相對滯后，如果不從農(nóng)村實際出發(fā),， 完全照搬城市物業(yè)管理模式,，就是引發(fā)很多問題，錦繡家園 和金灣花苑已經(jīng)因為溝通上的不通暢造成物業(yè)管理和小區(qū) 業(yè)主之間發(fā)生矛盾與摩擦,。所以,，對于xx鎮(zhèn)的商業(yè)小區(qū)而 言，物業(yè)管理也需要因地制宜,。

(二) 農(nóng)村拆遷小區(qū)

各村經(jīng)濟的發(fā)展及對生活環(huán)境要求的提高,，促使拆遷小 區(qū)建設進入到一個蓬勃發(fā)展的階段。在管理模式上都是由各 村自行管理,，由于沒有統(tǒng)一的規(guī)范,，造成管理效果參差不齊， 引發(fā)一系列問題,。

1,、 安全問題:目前，很多村的拆遷小區(qū)因沒有建設完畢,， 還有后期工程正在進行,，所以沒有進行封閉式的管理。 小區(qū)道路雖裝有監(jiān)控設備,，但基本形同虛設,，早安全上 造成了隱患。

2,、 衛(wèi)生環(huán)境問題:拆遷小區(qū)使村民原來的閑散的聚居模式 變?yōu)榧械木幼∧Ｊ?。原來只要自掃門前雪就行，現(xiàn)在 多出很多公共地方需要大家共同維護,，但由于小農(nóng)思想 的影響,，很多村民就疏忽了這一塊，造成一些公共區(qū)域 (如樓道)垃圾成災,。

3,、 綠化問題:小區(qū)建成伊始,，綠化設施齊全，環(huán)境優(yōu)美,。 然而過不多久,，花圃都成了村民各自的菜園子，甚至還 出現(xiàn)為了爭點方寸之地令鄰里之間產(chǎn)生矛盾,。村里沒有 辦法,，只能讓鏟車鏟掉重新種上綠化，但緊跟著村民又 會種菜,，于是,，在村委和村民之間就會進行一場你栽我 鏟，你鏟我栽的持久拉鋸戰(zhàn),。這種治標不治本的方法,， 造成了資源的嚴重浪費。

4,、 維護問題:俗話說:“三分建,、七分管”，房屋時一年新,、 二年舊,、三年亂、四年破,。由于缺乏定期的,、專業(yè)的房 屋維護，很多拆遷小區(qū)的房屋狀況都出現(xiàn)了一定的問 題,，影響了房屋的使用年限,。 所有這些凸顯出來的問題，都在提醒我們,，在全鎮(zhèn)實施 統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)管理是非常迫切的,，它對全鎮(zhèn)經(jīng)濟建設、精 神文明,、文化素質(zhì)的提升起著重要的作用,。

1、 為全鎮(zhèn)的小區(qū)合理規(guī)劃物管區(qū)域

物管是區(qū)域化管理,，首先明確各區(qū)域邊界,，物管區(qū)域劃 定與規(guī)劃相匹配，考慮物業(yè)共用設備設施,、建筑規(guī)模,、社區(qū) 建設，以方便人們生活、生產(chǎn),，合理利用區(qū)域資源。以便于 管理為原則,，形成一定規(guī)模面積與一點能夠數(shù)量的常住人 口,，有獨立或相對分界線的居住小區(qū)。

2,、 為老居住區(qū)域完善物業(yè)管理基礎設施,，協(xié)調(diào)部門關系。 政府在鎮(zhèn)區(qū)老居住區(qū)加大投入,，改善小區(qū)的基礎設施和 生活環(huán)境,，改變一般散沙的現(xiàn)象，完善至物管的基本狀態(tài),， 并要與國土,、房管、建設,、衛(wèi)生,、公安、規(guī)劃等部門協(xié)調(diào)好,， 做到全體配合,，各自做好本職工作，不越位,、錯位和缺位， 共同推進老小區(qū)的物業(yè)管理,。

3,、 加強宣傳，增強居民物業(yè)管理意識 物業(yè)管理是新生事物,，存在一個逐漸熟悉與接收的過 程，政府應當以多種形式向社區(qū)居民宣傳《物業(yè)管理條例》 等法律,、法規(guī)和政策，有針對性地做好宣傳引導工作,，提高 居民對物業(yè)管理法的認知度，逐步使其樹立依法管理的意 識,。通過周邊物業(yè)管理示范小區(qū),，使居民清楚認識到小區(qū)引 入物管的優(yōu)點，使之逐步樹立有償服務的意識,，通過講座,、 討論、問答等多種交流方式,，生動形象地普及物管常識,，提 高居民群眾對物管的認識程度，使其逐步樹立自治管理意 識,。

4、 制定小區(qū)物業(yè)管理實施細則 雖然物業(yè)管理有了《物業(yè)管理條例》,，但條例主要針對 新建商住小區(qū)，對拆遷安置小區(qū)管理關注不多,。我們應該在 《物業(yè)管理條例》這一大框架下，根據(jù)本地區(qū)特點,，以《物 業(yè)管理條例》為指導,，制定適應于本地區(qū)的、可操作性強的 物業(yè)管理辦法與細則，從而以法律手段推進xx的小區(qū)物業(yè) 管理,。

5,、 成立物業(yè)管理科,，全程跟進小區(qū)物業(yè)管理 xx是個經(jīng)濟發(fā)達的工業(yè)重鎮(zhèn),，新興的生態(tài)名鎮(zhèn)。城鎮(zhèn) 建設標準按照城市的格局在規(guī)劃和建設,。各式小區(qū)在快速建 設成長中,，隨著居民收入水平與消費水平的提高，對工作于 居住環(huán)境的要求也隨之提高,。一支專業(yè)的物業(yè)管理隊伍，為 xx鎮(zhèn)創(chuàng)造一個優(yōu)美,、舒適,、安全、方便的人居環(huán)境,。同時 也體現(xiàn)出xx政府為民造福,，加強城鎮(zhèn)管理的一個重要舉 措,。

1、 簡易物業(yè)管理

在各項設施,、規(guī)模等還不完善的情況下,，社區(qū)或村委可 采用簡易物業(yè)服務。由小區(qū)內(nèi)失業(yè)人員,、低保和離退休人員 組建服務隊,，提供公共秩序、安全防范,、環(huán)境衛(wèi)生保潔為主 的服務,，在鎮(zhèn)物業(yè)管理科的督導下，具體由各村委,、社區(qū)負 責,。

2、 專業(yè)物業(yè)管理 條件好,，設備齊全的小區(qū),，可通過業(yè)主大會，選聘專門 的物業(yè)管理公司進駐小區(qū)進行管理,。具體籌備由村委社區(qū)負 責,，鎮(zhèn)物業(yè)管理科做好統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)工作。

3,、 業(yè)委物業(yè)管理 在條件成熟的區(qū)域,，業(yè)主自己選出一個比較精良的管理 委員會，全權(quán)負責整個小區(qū)的物業(yè)管理,，民主的制定各項規(guī) 章制度,。所有業(yè)主都要自覺愛護房屋及公共設施;維護安全 與環(huán)境衛(wèi)生,。如有業(yè)主違約,，將會按照既定的規(guī)章制度按約 處理。如此民主自治的物業(yè)管理,，形成成本低,，效率高的雙 贏局面。

綜上所述,，我鎮(zhèn)的小區(qū)物業(yè)管理應當是“三位一體”的 管理模式,，即業(yè)主,、物業(yè)公司、村(社區(qū))在平等合作的基礎上,，追求效用和業(yè)主利益最大化的物業(yè)管理,。這是政府加 強公共社會管理、關注民生的具體體現(xiàn),。抓好典型,，以點推 面，條塊結(jié)合,，以塊為主,，鞏固成果，統(tǒng)一管理,，從而形成 齊抓共管,、共管共建的局面，最終實現(xiàn)平安和諧社區(qū)這一目標,。

住宅小區(qū)物業(yè)管理方案篇三

為了搞好xx小區(qū)的物業(yè)管理服務,，提升本企業(yè)物業(yè)管理水平,，為業(yè)主營造一種舒適的居住環(huán)境,，特制定本方案。

（一）標準服務時間

周一至周日上午8：00~下午18：00,。

（二）服務中心電話

物業(yè)管理部客戶服務中心設有24小時值班服務專員,，以便于為廣大業(yè)主服務。服務電話如下,。

1．標準服務時間電話：xxxxxxx,。

2．非標準服務時間電話：xxxxxxx。

1．業(yè)主持小區(qū)業(yè)主的《入住通知單》,、《購房合同》到服務中心辦理遷入手續(xù),。

（1）按規(guī)定要求填寫《入住登記表》。

（2）按規(guī)定繳納有關款項,。

（3）與服務中心工作人員共同辦理入住前的樓宇,、設備、設施查驗手續(xù),。

（4）辦理物業(yè)移交手續(xù),，領取鑰匙。

2．業(yè)主應保證在搬家過程中服從轄區(qū)物業(yè)管理人員的指揮,，按指定路徑進出遷入地域,，并注意遵守小區(qū)的公共秩序。

1．每年一次對房屋共用部位及共用設施設備進行安全普查,，根據(jù)普查情況制訂維修和管理計劃,，上報委托方并組織實施,。

2．對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，保證房屋的使用功能和安全,，杜絕事故的發(fā)生,，有檢修記錄和保養(yǎng)記錄。

3．根據(jù)房屋實際使用年限,，適時檢查房屋共用部位的使用狀況,，需要維修，屬于小修范圍的,，及時組織修復,；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的,，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議,，按有關規(guī)定辦理。

4．每日巡查一次小區(qū)房屋單元門,、樓梯通道以及其他共用部位的門窗,、玻璃等，做好巡查記錄,，并及時維修養(yǎng)護,。

5．保持公共區(qū)域玻璃、門窗配件完好,，開閉正常,，需要維修的在兩個工作日內(nèi)完成；照明設施一般的故障（損壞的燈座,、燈泡,、開關等），在兩天內(nèi)安排修復完成,，其他故障五個工作日內(nèi)完成,，保持90%的樓道照明燈具能正常使用；墻面,、頂面粉刷層發(fā)現(xiàn)剝落或污損,，應每一個月集中安排一次修補、除污,；步行梯,、樓房散水等設施，保持基本完好和使用功能,，需要維修的,，每一個月集中一次進行修補維修。

6．按照政府有關規(guī)定,，每年進行一次房屋避雷檢測,，符合避雷規(guī)范要求,。

7．對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為要及時告知與勸阻，并及時報告政府有關主管部門,。

8．小區(qū)主出入口設有小區(qū)平面示意圖,，主要路口設有路標。保持小區(qū)各組團,、棟及單元（門）,、戶標志清晰。

1．對共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應由專業(yè)部門負責的除外）,，共用設施設備能正常運行和使用,，杜絕安全事故的發(fā)生。

2．建立共用設施設備清冊檔案（或設備臺賬）,，有設施設備的運行,、檢查、維修,、保養(yǎng)記錄,。

3．有設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范，按操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范執(zhí)行,。

4．對共用設施設備進行定期組織巡查,，做好巡查記錄，需要維修屬于小修范圍的,，及時組織修復,；屬于大,、中修范圍或者需要更新改造的,，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，按有關規(guī)定辦理,。

5．特種設施設備和測量儀表,、儀器，按照政府有關規(guī)定,，定期進行檢驗檢測校準,，符合相關規(guī)范。

6．設備房保持整齊清潔,，安全設施符合規(guī)范,，無鼠害，無跑,、冒,、滴、漏現(xiàn)象,，無堆積雜物,；設備設施銘牌,、標識規(guī)范、統(tǒng)一,、完整,；操作規(guī)程、維護規(guī)范,、管理制度在明顯位置做出標識,；各類管線有分類標識和流向標識；各類記錄本,、登記本（運行,、維修、保養(yǎng),、交接班等）齊全,，記錄完整；監(jiān)控記錄可保存15天,，并能正?；胤拧?/p>

7．對小區(qū)內(nèi)變壓器,、高層屋面,、有安全隱患的健身設施、車庫限高,、區(qū)內(nèi)道路限速,、燃氣調(diào)壓站（箱）、水系沿岸等危及人身安全的部位設置明顯警示標志和防范措施,；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障有應急方案,。

8．公共區(qū)域內(nèi)的雨水、污水管道每年檢查,、疏通一次,；雨水、污水井每半年檢查,、清掏一次,；雨水、污水管道及井發(fā)生堵塞時應及時疏通,；化糞池每年至少清掏一次,，每季度檢查一次，防止外溢,。

9．建立設備設施巡視制度,，有專人巡視，配電室,、排污泵等每日巡視至少兩次,，有巡視記錄,。鍋爐房、熱力站,、空調(diào)機房,、高壓配電室、中控室等有專人24小時值守,，值守人員每班工作時間不超過八小時,。

10．每日對園區(qū)路面,、景觀,、小品、圍墻（護欄）,、窨井,、健身設施,、兒童娛樂設施、照明設施,、門禁,、周界報警監(jiān)視系統(tǒng)等巡視一次。設施設備能正常使用,，無安全隱患,。

11．設立日常消耗物料、備件倉庫,，保證日常維修的及時性,。倉庫有完善的管理制度，專人管理,，物品分類碼放,。

12．使用中水系統(tǒng)的，確保水質(zhì)達到國家中水水質(zhì)標準,。

13．保證載人電梯日夜24小時正常運行,。

14．消防設施設備完好，可隨時啟用,，消防通道暢通。

15．小區(qū)主要道路及停車場交通標志齊全,。

16．路燈,、樓道燈完好率不低于95％。

1．小區(qū)出入口24小時值勤,，進入樓幢門廳刷卡,。

2．實行封閉式管理，出入口有專人24小時值守,，對訪客出入進行登記管理,，阻止小商小販進入小區(qū),。在有可能危及人身安全處有明顯標志。

3．園區(qū)和樓內(nèi)巡視,。園區(qū)巡視白天三次,、夜間四次，樓內(nèi)巡視每天兩次,，夜間需兩人同時巡視,。巡視有計劃、巡視路線圖,、巡視項目內(nèi)容,、要求及記錄。

4．門崗及巡視服務人員,，形象端正,、著裝整齊干凈、舉止規(guī)范,、語言禮貌,、連續(xù)上崗時間不超過四小時；門崗服務設施完好,、標識醒目,；有服務操作細則。

5．監(jiān)視控制中心設專人24小時值班,，負責小區(qū)監(jiān)控的值守,，處理各類報警和異常信息，每人每班工作時間不能超過八小時,。監(jiān)視控制中心各類制度在明顯位置做到標識,。

6．有機動車輛和非機動車的行駛方向、限速標識,，交通指示標識應規(guī)范,、清晰，對進出小區(qū)的車輛進行引導,，車輛有序通行,、停放。

7．突發(fā)事件發(fā)生時及時報告政府有關部門,，并設專人保護現(xiàn)場,，配合公安等部門進行處理。

8．對火災,、治安,、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件制定應急預案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關部門，并協(xié)助采取相應措施,。

9．對小區(qū)內(nèi)高空拋物墜物,、臺風、火患等公共安全隱患做到及時公示,，警示注意事項,，共同做好安全防范工作。

10．對監(jiān)控中心按責嚴密監(jiān)視,，發(fā)現(xiàn)問題立即發(fā)出預警報告,，及時處理。日常攝像下載備份規(guī)定保留一周,。

1．在各樓層和各門廳口設置垃圾桶,、果殼箱，每日清理,、集送兩次,。集中的垃圾盡快外送，每日不少于兩次,，做到生活垃圾日產(chǎn)日清,。

2．小區(qū)道路、廣場,、停車場等每日清掃兩次,；門廳、電梯廳,、樓道每日清掃一次,，每周拖洗一次；電梯門,、地板及周身每天清掃抹擦一次,；人行樓梯及扶手每周清掃、抹擦兩次,；共用部位門,、窗、不銹鋼扶欄,、用戶信箱等每周抹擦一次,；公用部位照明燈罩、消防水帶箱,、滅火器每月抹擦一次,；小區(qū)范圍內(nèi)綠化帶（及附屬物）每天清掃一次；休閑區(qū)亭廊,、桌凳、木欄桿每半月抹擦一次,；路燈每月抹擦一次,。

3．區(qū)內(nèi)公共雨,、污水管道每年疏通一次；雨,、污水井每月檢查一次,，并視檢查情況及時清掏；化糞池每兩個月檢查一次,，每年清掏一次,，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。

4．二次供水水箱按規(guī)定半年清洗一次,，定時巡查,，定時化驗，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求,。

5．根據(jù)實際情況定期進行消毒和滅蟲除害,。

1．雇請專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護管理。

2．對草坪,、花卉,、綠籬、樹木定期進行修剪,、養(yǎng)護,。

3．對水池進行定期檢查，每星期打撈一次飄浮物及沉淀物,，每半年清除池底污泥,、換水一次。

4．定期清除綠地雜草,、雜物,。

5．適時組織澆灌、施肥和松土,，做好防澇,、防凍。

6．適時噴灑藥物,，預防病蟲害,。

1.定期評估

服務中心客戶主管根據(jù)業(yè)戶反映制訂定期檢查計劃，會同維修人員,、秩序管理人員及環(huán)境衛(wèi)生人員每月x日定期在小區(qū)內(nèi)進行服務檢查,，以評估服務效果。

2.臨時檢查

總經(jīng)理或其他高層領導認為有必要進行服務檢查時,，可以由服務中心具體組織實施,，其他部門共同參加對小區(qū)物業(yè)服務進行臨時檢查，以評估其服務效果。

住宅小區(qū)物業(yè)管理方案篇四

根據(jù)“后勤總公司20xx年工作重點”的總體要求和“物業(yè)管理中心關于確定2010年為物業(yè)優(yōu)質(zhì)服務年的決定”,，結(jié)合實際,，現(xiàn)制定“優(yōu)質(zhì)服務年”活動方案如下：

以“解放思想、擴大開放,、迅速提高質(zhì)量,、迅速占領市場”為指導思想，堅持發(fā)展就是硬道理的基本原則,，全面貫徹科學發(fā)展觀,，以人為本，強化管理,，提高服務質(zhì)量,，大膽、積極,、穩(wěn)妥地推進中心的改革和發(fā)展,，做到市場有新的發(fā)展，管理服務水平有新的提高,，經(jīng)濟效益有新的突破,，中心面貌有新的變化，及時做好學校西進的各項準備工作,，為教學工作的正常運行提供強有力的后勤保障,。

緊緊圍繞中心工作，加強常規(guī)管理,，注重工作實效,，以“重視質(zhì)量，深化改革,，加速發(fā)展”為工作重點,，努力做到：加強學習，提高服務意識,；加強管理,，提高服務水平；加強考核,，提高服務效率,，使服務工作力求做到有預見性、有高效性,，以確保各項服務保障工作順利開展,，并實現(xiàn)“優(yōu)質(zhì)服務年”的各項工作目標，為總公司的健康,、穩(wěn)定,、可持續(xù)發(fā)展作出我們應有的貢獻,。

時間活動內(nèi)容日常工作責任部門審核結(jié)果三月份物管中心辦公室、各個部門會議宣傳動員,，三張板報宣傳教育,，各個部門擬定創(chuàng)優(yōu)方案和聯(lián)系一個物業(yè)服務對象實施創(chuàng)優(yōu)服務,，取得經(jīng)驗,，啟動創(chuàng)優(yōu)工作。

1,、發(fā)揮社會監(jiān)督作用,，邀請監(jiān)督員對物管中心各部門的工作明察暗訪，提出針對問題的改進意見,。對好的作法加以宣傳和推廣,。

2、每月搞2次培訓,。

3,、每月搞2次質(zhì)量檢查。

4,、中心辦公室召開兩月1次的物業(yè)服務示范單位經(jīng)驗交流會,，學習推廣經(jīng)驗。

5,、實施計劃在執(zhí)行過程中可以修訂完善,。

四月份

各個部門搞2次職業(yè)培訓；搞一次副經(jīng)理以上管理人員到社會物業(yè)小區(qū)參觀學習考察,；派遣人員到社會物業(yè)小區(qū)實習,，學以致用；發(fā)放優(yōu)質(zhì)服務卡,，方便業(yè)主服務需要,；中心辦公室召開2月1次的物業(yè)服務示范單位經(jīng)驗交流會，學習推廣經(jīng)驗,，聘請業(yè)主代表參加會議,，找出不足，及時整改提高,。

五月份

搞一次崗位練兵和職業(yè)競賽,，全面提高物業(yè)服務的專業(yè)技能和服務水平；搞一次“便民服務”（亦可以會同總公司一起搞）,；搞一次顧客滿意度調(diào)查,，同時成立業(yè)主委員會。

六月份

開展“優(yōu)質(zhì)服務年”咨詢活動,，了解和解決師生員工反映的熱點和難點問題,；中心辦公室召開2月1次的物業(yè)服務示范單位經(jīng)驗交流會,，學習推廣經(jīng)驗，找出不足,，及時整改提高,。各個部門搞一次針對難點和薄弱環(huán)節(jié)的優(yōu)質(zhì)服務活動，促使其物業(yè)條件根本改善,，并且長期保證質(zhì)量,。

七月份

全面檢查、鞏固落實本學期創(chuàng)優(yōu)情況,，寫出物業(yè)創(chuàng)優(yōu)工作小結(jié),。部門搞出假期安全、抗旱保苗及假期物業(yè)服務創(chuàng)優(yōu)方案,，并付諸實施,。

八月份

全面檢查督促、貫徹落實“假期物業(yè)服務創(chuàng)優(yōu)方案”,，保障師生員工暑假正常生活,。

九月份

結(jié)合新生入學江津校區(qū)建設，進行物業(yè)服務創(chuàng)新大討論,，搞好物業(yè)服務創(chuàng)新培訓和物業(yè)服務創(chuàng)新的改進實施,。

十月份

進行物業(yè)技術(shù)創(chuàng)新大討論，搞好物業(yè)技術(shù)創(chuàng)新培訓和物業(yè)服務技術(shù)的改進實施,。

十一月份

進行物業(yè)管理創(chuàng)新大討論,，搞好物業(yè)管理創(chuàng)新培訓和物業(yè)管理的改進實施。搞一次顧客滿意度調(diào)查,。

十二月份

進行溫馨,、和諧物業(yè)大討論及其培訓，搞好溫馨,、和諧物業(yè),。管理層研究先行進入江津校區(qū)物業(yè)人員名單。

一月份

總結(jié)全年優(yōu)質(zhì)服務創(chuàng)優(yōu)經(jīng)驗,，予以評價,，形成文件，使之規(guī)范化制度化,。

住宅小區(qū)物業(yè)管理方案篇五

近幾年來,，隨著××經(jīng)濟建設的不斷發(fā)展，人民生活水 平和整體素質(zhì)的進一步提高,，各村的拆遷小區(qū)和商業(yè)性的開 發(fā)小區(qū)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來,。然而由于歷史、區(qū)域性發(fā)展 與建設,、集鎮(zhèn)規(guī)劃等問題,，并沒有全部實行專業(yè)化,、市場化 物業(yè)管理。為加快推進××平安和諧社區(qū)建設,，制定一套規(guī) 范的,、符合××實際的物業(yè)管理方案，并在全鎮(zhèn)小區(qū)推廣是 及時且必要的,。

一,、 目前××鎮(zhèn)小區(qū)概況

在××經(jīng)濟快速發(fā)展的同時，××的城鎮(zhèn)建設也得到了 突飛猛進的發(fā)展,。居民群眾的居住環(huán)境發(fā)生了巨大的變化,， 一個個新建起來的小區(qū)為居民打造了一個舒適、優(yōu)美,、和諧、 文明的家園,。全鎮(zhèn)范圍內(nèi),，已經(jīng)實行正式的物業(yè)管理的小區(qū) 有金都華庭、麗景花苑,、錦繡家園,、金灣花苑等6 個;而各 村的拆遷安置小區(qū)如宗言村和諧苑、××村臥龍湖小區(qū),、三 房巷的周南花苑等都是由村委代管或基本沒有管理,。

二、 全鎮(zhèn)推行物業(yè)管理的必要性

(一) 商業(yè)住宅小區(qū)

習慣的差異,，農(nóng)村居民和城市居民存在一定的差距,。雖然經(jīng) 濟發(fā)展了，但城市化進程相對滯后,，如果不從農(nóng)村實際出發(fā),， 完全照搬城市物業(yè)管理模式，就是引發(fā)很多問題,，錦繡家園 和金灣花苑已經(jīng)因為溝通上的不通暢造成物業(yè)管理和小區(qū) 業(yè)主之間發(fā)生矛盾與摩擦,。所以，對于××鎮(zhèn)的商業(yè)小區(qū)而 言,，物業(yè)管理也需要因地制宜,。

(二) 農(nóng)村拆遷小區(qū)

各村經(jīng)濟的發(fā)展及對生活環(huán)境要求的提高，促使拆遷小 區(qū)建設進入到一個蓬勃發(fā)展的階段,。在管理模式上都是由各 村自行管理,，由于沒有統(tǒng)一的規(guī)范，造成管理效果參差不齊,， 引發(fā)一系列問題,。

1,、 安全問題:目前，很多村的拆遷小區(qū)因沒有建設完畢,， 還有后期工程正在進行,，所以沒有進行封閉式的管理。 小區(qū)道路雖裝有監(jiān)控設備,，但基本形同虛設,，早安全上 造成了隱患。

2,、 衛(wèi)生環(huán)境問題:拆遷小區(qū)使村民原來的閑散的聚居模式 變?yōu)榧械木幼∧Ｊ?。原來只要自掃門前雪就行，現(xiàn)在 多出很多公共地方需要大家共同維護,，但由于小農(nóng)思想 的影響,，很多村民就疏忽了這一塊，造成一些公共區(qū)域 (如樓道)垃圾成災,。

還 出現(xiàn)為了爭點方寸之地令鄰里之間產(chǎn)生矛盾,。村里沒有 辦法，只能讓鏟車鏟掉重新種上綠化,，但緊跟著村民又 會種菜,，于是，在村委和村民之間就會進行一場你栽我 鏟,，你鏟我栽的持久拉鋸戰(zhàn),。這種治標不治本的方法， 造成了資源的嚴重浪費,。

4,、 維護問題:俗話說:“三分建、七分管”,，房屋時一年新,、 二年舊、三年亂,、四年破,。由于缺乏定期的、專業(yè)的房 屋維護,，很多拆遷小區(qū)的房屋狀況都出現(xiàn)了一定的問 題,，影響了房屋的使用年限。 所有這些凸顯出來的問題,，都在提醒我們,，在全鎮(zhèn)實施 統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)管理是非常迫切的，它對全鎮(zhèn)經(jīng)濟建設,、精 神文明,、文化素質(zhì)的提升起著重要的作用,。

三、 政府推行物業(yè)管理的辦法

1,、 為全鎮(zhèn)的小區(qū)合理規(guī)劃物管區(qū)域

物管是區(qū)域化管理,，首先明確各區(qū)域邊界，物管區(qū)域劃 定與規(guī)劃相匹配,，考慮物業(yè)共用設備設施,、建筑規(guī)模、社區(qū) 建設,，以方便人們生活,、生產(chǎn)，合理利用區(qū)域資源,。以便于 管理為原則,，形成一定規(guī)模面積與一點能夠數(shù)量的常住人 口，有獨立或相對分界線的居住小區(qū),。

態(tài),， 并要與國土、房管,、建設、衛(wèi)生,、公安,、規(guī)劃等部門協(xié)調(diào)好， 做到全體配合,，各自做好本職工作,，不越位、錯位和缺位,， 共同推進老小區(qū)的物業(yè)管理,。

3、 加強宣傳,，增強居民物業(yè)管理意識 物業(yè)管理是新生事物,，存在一個逐漸熟悉與接收的過 程，政府應當以多種形式向社區(qū)居民宣傳《物業(yè)管理條例》 等法律,、法規(guī)和政策,，有針對性地做好宣傳引導工作，提高 居民對物業(yè)管理法的認知度,，逐步使其樹立依法管理的意 識,。通過周邊物業(yè)管理示范小區(qū)，使居民清楚認識到小區(qū)引 入物管的優(yōu)點,，使之逐步樹立有償服務的意識,，通過講座,、 討論、問答等多種交流方式,，生動形象地普及物管常識,，提 高居民群眾對物管的認識程度，使其逐步樹立自治管理意 識,。

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提高,。一支專業(yè)的物業(yè)管理隊伍,，為 ××鎮(zhèn)創(chuàng)造一個優(yōu)美、舒適,、安全,、方便的人居環(huán)境。同時 也體現(xiàn)出××政府為民造福,，加強城鎮(zhèn)管理的一個重要舉 措,。

四、 物業(yè)管理基本形式

1,、 簡易物業(yè)管理

在各項設施,、規(guī)模等還不完善的情況下，社區(qū)或村委可 采用簡易物業(yè)服務,。由小區(qū)內(nèi)失業(yè)人員,、低保和離退休人員 組建服務隊，提供公共秩序,、安全防范,、環(huán)境衛(wèi)生保潔為主 的服務，在鎮(zhèn)物業(yè)管理科的督導下,，具體由各村委,、社區(qū)負 責。

2,、 專業(yè)物業(yè)管理 條件好,，設備齊全的小區(qū)，可通過業(yè)主大會,，選聘專門 的物業(yè)管理公司進駐小區(qū)進行管理,。具體籌備由村委社區(qū)負 責，鎮(zhèn)物業(yè)管理科做好統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)工作,。

3,、 業(yè)委物業(yè)管理 在條件成熟的區(qū)域，業(yè)主自己選出一個比較精良的管理 委員會，全權(quán)負責整個小區(qū)的物業(yè)管理,，民主的制定各項規(guī) 章制度,。所有業(yè)主都要自覺愛護房屋及公共設施;維護安全 與環(huán)境衛(wèi)生。如有業(yè)主違約,，將會按照既定的規(guī)章制度按約 處理,。如此民主自治的物業(yè)管理，形成成本低,，效率高的雙 贏局面,。

上，追求效用和業(yè)主利益最大化的物業(yè)管理,。這是政府加 強公共社會管理,、關注民生的具體體現(xiàn),。抓好典型,，以點推 面，條塊結(jié)合,，以塊為主,，鞏固成果,，統(tǒng)一管理，從而形成 齊抓共管,、共管共建的局面，最終實現(xiàn)平安和諧社區(qū)這一目標,。

一、為引導住戶逐步適應市場化的物業(yè)管理模式,，管理好安置房小區(qū),，推進和諧社區(qū)建設,，制定我區(qū)安置房小區(qū)物業(yè)管理辦法,。

二、安置房小區(qū)物業(yè)管理分前期物業(yè)管理和小區(qū)業(yè)主委員會成立后選聘物業(yè)公司管理兩個階段逐步規(guī)范,。具體按《廈門市住宅區(qū)物業(yè)管理條例實施細則》執(zhí)行,。

三、從住戶開始繳納物業(yè)管理服務費的月份起，設立五年的安置房物業(yè)管理服務費補貼過渡期,。在過渡期內(nèi),，區(qū)財政撥付專款對安置對象繳納的物業(yè)服務費進行補貼,。

四,、財政補貼對象為取得并實際保有的`我區(qū)負責拆遷安置項目的拆遷安置房產(chǎn)生的物業(yè)服務費。如安置對象將安置房轉(zhuǎn)讓給第三人的,，不再對轉(zhuǎn)讓后的安置房產(chǎn)生的物業(yè)服務費補貼,。

五、以五年過渡期為限,，財政補貼比例逐年遞減,。第一、第二年補貼應繳納物業(yè)服務費的50%,，第三年補貼應繳納物業(yè)服務費的40%，第四年補貼應繳納物業(yè)服務費的30%,，第五年補貼應繳納物業(yè)服務費的20%,。應繳納的物業(yè)服務費由物價部門按政府指導價下文確定。

補貼民政部門確認其不屬五保戶,、低保戶對象的年度，依照前條規(guī)定過渡期標準執(zhí)行,。五年過渡期后,，安置對象本年度經(jīng)民政部門確認屬五保戶、低保戶的,，財政對其應繳納物業(yè)服務費實行全額補貼,，民政部門確認其不屬五保戶,、低保戶對象的年度,，財政不對其應繳納物業(yè)服務費實行補貼,。

七、安置對象應事先按時向小區(qū)物業(yè)管理公司全額繳納物業(yè)服務費,，憑繳納票據(jù)領取物業(yè)服務費補貼（具體操作辦法另行制定實施細則）,。

八,、本辦法由區(qū)建設局、區(qū)財政局負責解釋,。

為落實市十三屆人大三次會議審議通過的《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》,，進一步規(guī)范物業(yè)管理活動,，切實維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，努力提高物業(yè)管理水平,，根據(jù)《物業(yè)管理條例》及有關法律、法規(guī),， 結(jié)合我市物業(yè)管理工作實際,，特制定本方案：

一、指導思想

以國家《物業(yè)管理條例》為依據(jù),，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點,，以規(guī)范管理,、提高物業(yè)服務水平為宗旨,，進一步加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作，推動我市物業(yè)管理健康發(fā)展,。

二,、目標和范圍

（一）目標：

1,、有效解決開發(fā)遺留問題,，年底前整改率達到90%,；對存在工程質(zhì)量問題的房屋要及時維修，維修及時率達到90%,。

2,、新建住宅小區(qū)推行招投標率達到100%,；2017年新進入市場的樓盤,，在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》,。

3,、凡從事物業(yè)管理活動的企業(yè),，要100%取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》。

4,、強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率達到100%,，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案,。

5,、大力推行物業(yè)管理，年底前對具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)物業(yè)化率達到100%,。

6,、加強業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區(qū)年底前要達到80%以上成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會,。

（二）范圍：對全市實行物業(yè)管理的244個住宅小區(qū)進行排查,。根據(jù)排查結(jié)果，進行清理整頓,，進一步規(guī)范物業(yè)管理行為,。

三,、工作內(nèi)容

（一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》及相關配套法規(guī),、規(guī)章，結(jié)合我市物業(yè)管理實際情況,，通過調(diào)研,，同時借鑒國內(nèi)先進城市取得的成功經(jīng)驗，盡快頒布實施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》,，依法加強我市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理,。

（二）全力解決開發(fā)建設遺留問題。開發(fā)建設單位作為行為主體要切實承擔起責任,，按照規(guī)劃設計和施工標準,，對住宅小區(qū)存在的問題從新進行完善，建委,、規(guī)劃,、房產(chǎn)等相關部門，按照各部門職責,，落實到責任單位,，做到誰的問題、誰負責,、誰解決,。并對存在開發(fā)建設遺留問題的住宅小區(qū)，逐個建立整改檔案,，制定整改措施,，整改合格后再行消號。特別是存在工程質(zhì)量問題的房屋要確保及時維修,，年底前房屋維修責任要全實到單位,、到個人，維修及時率確保在90%以上,。同時,，有關部門要抓緊制定相應的規(guī)定和措施,，明確住宅區(qū)的交付使用制度，杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開發(fā)建設遺留問題,。

（三）加大對物業(yè)市場的監(jiān)督,。

四、物業(yè)費的成本測算

1,、 管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費,。

2,、 清潔衛(wèi)生費 清潔衛(wèi)生費測算表（04）

3、 保安費：保安費測算表（05）

住宅小區(qū)物業(yè)管理方案篇六

為落實市十三屆人大三次會議審議通過的《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》,，進一步規(guī)范物業(yè)管理活動,，切實維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，努力提高物業(yè)管理水平,，根據(jù)《物業(yè)管理條例》及有關法律,、法規(guī)， 結(jié)合我市物業(yè)管理工作實際,，特制定本方案：

以國家《物業(yè)管理條例》為依據(jù),，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點,，以規(guī)范管理,、提高物業(yè)服務水平為宗旨，進一步加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作,，推動我市物業(yè)管理健康發(fā)展,。

（一）目標：

1、有效解決開發(fā)遺留問題,，年底前整改率達到90％,；對存在工程質(zhì)量問題的房屋要及時維修，維修及時率達到90％,。

2,、新建住宅小區(qū)推行招投標率達到100％；20xx年新進入市場的樓盤,，在商品房銷售前要100％簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》,。

3、凡從事物業(yè)管理活動的企業(yè),，要100％取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》,。

4、強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓,，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率達到100％,，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案,、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。

5,、大力推行物業(yè)管理,，年底前對具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)物業(yè)化率達到100％。

6,、加強業(yè)主自治自律行為,，具備條件的住宅小區(qū)年底前要達到80％以上成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。

（二）范圍：對全市實行物業(yè)管理的244個住宅小區(qū)進行排查,。根據(jù)排查結(jié)果,，進行清理整頓，進一步規(guī)范物業(yè)管理行為,。

（一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設,。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》及相關配套法規(guī)、規(guī)章,，結(jié)合我市物業(yè)管理實際情況,，通過調(diào)研，同時借鑒國內(nèi)先進城市取得的成功經(jīng)驗,，盡快頒布實施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》,，依法加強我市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

（二）全力解決開發(fā)建設遺留問題,。開發(fā)建設單位作為行為主體要切實承擔起責任,，按照規(guī)劃設計和施工標準，對住宅小區(qū)存在的問題從新進行完善,，建委,、規(guī)劃、房產(chǎn)等相關部門,，按照各部門職責,，落實到責任單位，做到誰的問題,、誰負責,、誰解決。并對存在開發(fā)建設遺留問題的住宅小區(qū),，逐個建立整改檔案,，制定整改措施，整改合格后再行消號,。特別是存在工程質(zhì)量問題的房屋要確保及時維修,，年底前房屋維修責任要全實到單位、到個人，維修及時率確保在90％以上,。同時,，有關部門要抓緊制定相應的規(guī)定和措施，明確住宅區(qū)的交付使用制度,，杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開發(fā)建設遺留問題,。

（三）加大對物業(yè)市場的監(jiān)管力度，規(guī)范物業(yè)管理行為,。

一是加強物業(yè)管理招投標的監(jiān)督和指導,，全面推行前期物業(yè)管理招投標機制，創(chuàng)造公平,、公正的競爭環(huán)境,，促進物業(yè)管理的專業(yè)化、市場化和社會化,。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招投標辦法》，及時制定符合我市實際的《沈陽市前期物業(yè)管理招投標管理辦法》,。要求新建住宅小區(qū)實行招投標制度,，建筑面積在5萬平方米以上的（含5萬平方米）的新建住宅區(qū)，必須采取公開招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè),，建筑面積5萬米以下的新建住宅區(qū)在區(qū),、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門的批準下可以采用邀標和議標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。同時,，鼓勵業(yè)主大會采用招投標的方式依法選聘物業(yè)管理企業(yè),。并且，及時簽訂《（前期）物業(yè)服務合同》和《業(yè)主（臨時）公約》,，對于新建住宅小區(qū)要在商品房銷售前100％簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》,。

二是嚴格物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查。在我市從事物業(yè)管理活動的物業(yè)管理企業(yè),，要按照國家《物業(yè)管理條例》的要求依法取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》,，并遵照建設部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定，按物業(yè)管理企業(yè)取得資質(zhì)等級,，承接物業(yè)管理項目,。同時，加強物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質(zhì)評定,，出現(xiàn)違規(guī)違諾等行為的要予以警告,，限期整改，情節(jié)嚴重的取消其物業(yè)管理資質(zhì),。

三是強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓,，提高物業(yè)管理水平。建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準入,、退出機制,，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員以及物業(yè)管理企業(yè)履行《物業(yè)服務合同》情況，對物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理項目經(jīng)理,，實行實名誠信考評制度,，如物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)項目經(jīng)理出現(xiàn)違法、違規(guī),、違諾現(xiàn)象,，依據(jù)情節(jié)的嚴重程度，扣除相應的分數(shù),，年終進行綜合考評,，考評結(jié)果作為物業(yè)管理企業(yè)年檢和定級的要件，報房產(chǎn)行政主管部門,，并在沈陽房產(chǎn)信息網(wǎng)予以公布,。督促物業(yè)企業(yè)按照《合同》約定的標準提供質(zhì)價相符的服務，提高管理服務水平,。同時,，加強對物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓，與建設部培訓中心聯(lián)合,，繼續(xù)對我市物業(yè)管理從業(yè)人員進行培訓,，達到從業(yè)人員要持證上崗。特別是要對物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理以及項目經(jīng)理（物業(yè)管理處主任）進行培訓,，在取得建設部《物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書》的基礎上,，市房產(chǎn)行政主管部門與中國物業(yè)協(xié)會聯(lián)合進行上崗培訓制度，經(jīng)過實務操作培訓,，考試合格的頒發(fā)中物協(xié)《物業(yè)管理實務操作專業(yè)崗位證書》,，不合格的取消其上崗資格。

四是規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會,，積極引導業(yè)主正確行使權(quán)力和履行義務,。根據(jù)國家和建設部的有關文件，結(jié)合我市實際,，爭取年底前出臺《關于加強組建業(yè)主大會,、業(yè)主委員會工作的指導意見》，明確各部門職責,，充分調(diào)動街道,、社區(qū)的積極性，依據(jù)《條例》依法成立業(yè)主大會,、業(yè)主委員會,，使這項關系到群眾利益,、社區(qū)穩(wěn)定的工作，更具規(guī)范性,、操作性,。引導業(yè)主大會，在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎上,，按照合法程序選舉熱心公益事業(yè),、責任心強、有一定組織能力的業(yè)主進入業(yè)主委員會,。規(guī)范業(yè)主大會,、業(yè)主委員會的行為，促進業(yè)主自律和民主決策,，切實維護自身的合法權(quán)益,。

（四）建立市、區(qū),、街道,、社區(qū)職責明確責任體系。對于具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū),，要明確由物業(yè)管理企業(yè)實行專業(yè)化管理,，爭取年底前物業(yè)化率達到100％；對于尚不具備物業(yè)管理條件的住宅區(qū),，要確定管理單位，實行專項服務,，待具備條件后,，推行物業(yè)管理。逐步形成以社區(qū)為主,，專業(yè)管理和業(yè)主自治管理相結(jié)合的新型管理體制,。各涉及物業(yè)管理活動的相關單位、部門按各自的職責承擔社會管理的責任,，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的環(huán)境,。

（五）采取多種形式，加大對物業(yè)管理方面法規(guī)的宣傳工作,。制定具體的宣傳方案,，分階段、有步驟,、深入細致宣傳國家《物業(yè)管理條例》及相關配套文件,，引起社會各界物業(yè)管理的重視，讓廣大業(yè)主不斷了解物業(yè)管理的政策法規(guī),，引導全社會樹立正確的消費觀念,，促進社會的和諧。

為使這項工作落到實處，市政府成立領導小組,。

組長：邢凱

副組長：王鐵

成員單位：市房產(chǎn)局,、建委、規(guī)劃局,、公安局,、行政執(zhí)法局,、民政局,、各區(qū)政府。

領導小組辦公室設在市房產(chǎn)局，負責日常的組織協(xié)調(diào),。各區(qū)政府也要成立相應的組織機構(gòu),，抓好具體的組織實施,。

規(guī)范物業(yè)管理工作是一項系統(tǒng)工程,，要堅持“條塊結(jié)合,、區(qū)域負責”的原則，市領導小組全面負責此項工作的監(jiān)督,、指導,；市領導小組辦公室具體負責此項工作的日常指導、協(xié)調(diào)和監(jiān)督,、檢查；各區(qū)政府要針對物業(yè)管理存在的問題負責此項工作的具體實施,；各相關部門按照職責分工,，密切配合各區(qū)政府實施整改工作,。各單位,、各部門要明確分工，落實責任，相互配合，加強檢查驗收,，切實提高我市的物業(yè)管理水平。

市房產(chǎn)局為全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門,，具體負責全市物業(yè)管理工作的指導,、監(jiān)督,，并會同相關部門抓好物業(yè)管理企業(yè)和住宅小區(qū)存在問題的整改工作，如：物業(yè)管理立法,、前期物業(yè)管理招投標,、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審查、業(yè)主大會,、業(yè)主委員會組建,、物業(yè)管理工作的調(diào)研和宣傳等工作。

市建委,、規(guī)劃局為開發(fā),、建設單位的管理部門。一是在進行住宅小區(qū)前期規(guī)劃時,，要規(guī)劃建設必要的物業(yè)管理服務用房等相關配套設施,，以方便后期的物業(yè)管理工作,；二是嚴格按照規(guī)劃對住宅小區(qū)進行竣工驗收，不按規(guī)劃建設的住宅小區(qū),，不能予以驗收,，并限期整改；三是對開發(fā)建設遺留問題,，要制定整改工作方案,，積極組織整改，達到合格標準,。

市行政執(zhí)法局,、公安局負責對物業(yè)管理行為的查處工作，使物業(yè)管理活動更加規(guī)范,，促進物業(yè)管理水平的提高,。

各區(qū)政府為物業(yè)管理工作的責任主體，要針對目前物業(yè)管理工作存在的問題,，制定具體的整改工作方案,，積極配合市政府相關部門，加大管理力度,，認真組織整改,，使問題得到及時有效的解決。

依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理是一項長期工作,，為確保完成本方案確定的工作內(nèi)容,，今年要分三個階段進行實施。

（一）排查階段（20xx年5月10日至5月31日）

由市領導小組牽頭,，建委,、規(guī)劃、房產(chǎn),、公安,、行政執(zhí)法等相關部門配合，各區(qū)政府組織實施,，對開發(fā)建設遺留問題,、物業(yè)管理和住宅小區(qū)存在的問題進行一次拉網(wǎng)式排查，并進行登記造冊,，建立管理檔案,。

（二）整改完善階段（20xx年6月1日至10月31日）

各區(qū)政府對排查中出現(xiàn)的各類問題進行認真分析，查找根源,，制定相應的整改措施,，報市領導小組審查，審查合格后，方可按責任分工認真組織整改,。

（三）驗收階段（20xx年11月1日至11月15日）

領導小組成員單位按照工作內(nèi)容和標準，集中時間,，認真組織,，對整改后的物業(yè)企業(yè)和住宅小區(qū)逐個進行審核，確保達標,。

（一）提高認識,，明確責任。各級領導要把加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作當作重要工作來抓,，實行“一把手”負責制,，層層落實責任。建立市,、區(qū),、街道、社區(qū)職責明確的責任體系和長效管理機制,。市政府有關職能部門要按照各自的職責承擔起社會管理責任,，切實把居民小區(qū)物業(yè)管理工作抓細,、抓實,、抓出成效,。

（二）密切配合,，抓好整改,。市政府相關部門和各區(qū)政府要上下聯(lián)動,，密切配合,，針對物業(yè)管理存在的問題,，制定切實可行的整改措施,，認真抓好整改,。對整改不及時或不徹底的，有關部門要按照相關規(guī)定進行查處,，確保全部達標,。

（三）加強宣傳,，營造氛圍,。要結(jié)合開展“貫徹《物業(yè)管理條例》，整頓規(guī)范物業(yè)管理市場”活動,，大力宣傳物業(yè)管理的政策法規(guī)及有關規(guī)章制度,，使廣大居民了解物業(yè)管理的有關政策和權(quán)利義務，進一步增強參與意識和維權(quán)意識,，樹立正確的消費觀念,，使物業(yè)管理逐步走向良性循環(huán)軌道。

（四）強化管理，鞏固成果,。市政府相關部門和各區(qū)政府要把物業(yè)管理作為社會管理的重要組成部分,，分工負責,，強化管理。特別是對存在問題進行整改后,，要進一步明確管理單位和管理責任,，避免類似問題的再次發(fā)生，切實維護廣大居民的切身利益和社會穩(wěn)定,。

住宅小區(qū)物業(yè)管理方案篇七

近幾年來,，隨著xx經(jīng)濟建設的不斷發(fā)展,，人民生活水平和整體素質(zhì)的進一步提高,，各村的拆遷小區(qū)和商業(yè)性的開發(fā)小區(qū)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來。然而由于歷史,、區(qū)域性發(fā)展與建設,、集鎮(zhèn)規(guī)劃等問題，并沒有全部實行專業(yè)化,、市場化物業(yè)管理,。為加快推進xx平安和諧社區(qū)建設，制定一套規(guī)范的,、符合xx實際的物業(yè)管理方案,，并在全鎮(zhèn)小區(qū)推廣是及時且必要的。

在xx經(jīng)濟快速發(fā)展的同時,，xx的城鎮(zhèn)建設也得到了突飛猛進的發(fā)展,。居民群眾的居住環(huán)境發(fā)生了巨大的變化，一個個新建起來的小區(qū)為居民打造了一個舒適,、優(yōu)美,、和諧、文明的家園,。全鎮(zhèn)范圍內(nèi),，已經(jīng)實行正式的物業(yè)管理的小區(qū)有金都華庭、麗景花苑,、錦繡家園,、金灣花苑等6個;而各村的拆遷安置小區(qū)如宗言村和諧苑,、xx村臥龍湖小區(qū)、三房巷的周南花苑等都是由村委代管或基本沒有管理,。

(一)商業(yè)住宅小區(qū)

xx已有的成氣候的商住小區(qū)基本都已經(jīng)有專業(yè)的物業(yè)管理公司進駐管理,。在小區(qū)管理上，他們有一套專業(yè)的,、相對完善的管理模式,，但并不代表可以高枕無憂，因為城市經(jīng)驗移植到農(nóng)村有時也會水土不服,。由于歷史、文化及風俗習慣的差異,，農(nóng)村居民和城市居民存在一定的差距,。雖然經(jīng)濟發(fā)展了，但城市化進程相對滯后,，如果不從農(nóng)村實際出發(fā),，完全照搬城市物業(yè)管理模式，就是引發(fā)很多問題,，錦繡家園和金灣花苑已經(jīng)因為溝通上的不通暢造成物業(yè)管理和小區(qū)業(yè)主之間發(fā)生矛盾與摩擦,。所以，對于xx鎮(zhèn)的商業(yè)小區(qū)而言,，物業(yè)管理也需要因地制宜,。

(二)農(nóng)村拆遷小區(qū)

各村經(jīng)濟的發(fā)展及對生活環(huán)境要求的提高，促使拆遷小區(qū)建設進入到一個蓬勃發(fā)展的階段,。在管理模式上都是由各村自行管理,，由于沒有統(tǒng)一的規(guī)范，造成管理效果參差不齊,，引發(fā)一系列問題,。

1、安全問題:目前,，很多村的拆遷小區(qū)因沒有建設完畢,，還有后期工程正在進行，所以沒有進行封閉式的管理,。小區(qū)道路雖裝有監(jiān)控設備,，但基本形同虛設，早安全上造成了隱患,。

2,、衛(wèi)生環(huán)境問題:拆遷小區(qū)使村民原來的閑散的聚居模式變?yōu)榧械木幼∧Ｊ健Ｔ瓉碇灰話唛T前雪就行,，現(xiàn)在多出很多公共地方需要大家共同維護,，但由于小農(nóng)思想的影響,，很多村民就疏忽了這一塊，造成一些公共區(qū)域(如樓道)垃圾成災,。

住宅小區(qū)物業(yè)管理方案篇八

一,、為引導住戶逐步適應市場化的物業(yè)管理模式，管理好安置房小區(qū),，推進和諧社區(qū)建設,，制定我區(qū)安置房小區(qū)物業(yè)管理辦法。

二,、安置房小區(qū)物業(yè)管理分前期物業(yè)管理和小區(qū)業(yè)主委員會成立后選聘物業(yè)公司管理兩個階段逐步規(guī)范,。具體按《廈門市住宅區(qū)物業(yè)管理條例實施細則》執(zhí)行。

三,、從住戶開始繳納物業(yè)管理服務費的月份起,，設立五年的安置房物業(yè)管理服務費補貼過渡期。在過渡期內(nèi),，區(qū)財政撥付?？顚Π仓脤ο罄U納的物業(yè)服務費進行補貼。

四,、財政補貼對象為取得并實際保有的我區(qū)負責拆遷安置項目的拆遷安置房產(chǎn)生的物業(yè)服務費,。如安置對象將安置房轉(zhuǎn)讓給第三人的，不再對轉(zhuǎn)讓后的安置房產(chǎn)生的物業(yè)服務費補貼,。

五,、以五年過渡期為限，財政補貼比例逐年遞減,。第一,、第二年補貼應繳納物業(yè)服務費的50%，第三年補貼應繳納物業(yè)服務費的40%,，第四年補貼應繳納物業(yè)服務費的30%,，第五年補貼應繳納物業(yè)服務費的20%。應繳納的物業(yè)服務費由物價部門按政府指導價下文確定,。

補貼民政部門確認其不屬五保戶,、低保戶對象的年度，依照前條規(guī)定過渡期標準執(zhí)行,。五年過渡期后,，安置對象本年度經(jīng)民政部門確認屬五保戶、低保戶的,，財政對其應繳納物業(yè)服務費實行全額補貼,，民政部門確認其不屬五保戶、低保戶對象的年度,，財政不對其應繳納物業(yè)服務費實行補貼,。

七,、安置對象應事先按時向小區(qū)物業(yè)管理公司全額繳納物業(yè)服務費，憑繳納票據(jù)領取物業(yè)服務費補貼（具體操作辦法另行制定實施細則）,。

八,、本辦法由區(qū)建設局、區(qū)財政局負責解釋,。

近幾年來,，隨著××經(jīng)濟建設的不斷發(fā)展，人民生活水 平和整體素質(zhì)的進一步提高,，各村的拆遷小區(qū)和商業(yè)性的開 發(fā)小區(qū)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來,。然而由于歷史、區(qū)域性發(fā)展 與建設,、集鎮(zhèn)規(guī)劃等問題,，并沒有全部實行專業(yè)化、市場化 物業(yè)管理,。為加快推進××平安和諧社區(qū)建設,，制定一套規(guī) 范的,、符合××實際的物業(yè)管理方案,，并在全鎮(zhèn)小區(qū)推廣是 及時且必要的。

一,、 目前××鎮(zhèn)小區(qū)概況

在××經(jīng)濟快速發(fā)展的同時,，××的城鎮(zhèn)建設也得到了 突飛猛進的發(fā)展。居民群眾的居住環(huán)境發(fā)生了巨大的變化,， 一個個新建起來的小區(qū)為居民打造了一個舒適,、優(yōu)美、和諧,、 文明的家園,。全鎮(zhèn)范圍內(nèi)，已經(jīng)實行正式的物業(yè)管理的小區(qū) 有金都華庭,、麗景花苑,、錦繡家園、金灣花苑等6 個;而各 村的拆遷安置小區(qū)如宗言村和諧苑,、××村臥龍湖小區(qū),、三 房巷的周南花苑等都是由村委代管或基本沒有管理。

二,、 全鎮(zhèn)推行物業(yè)管理的必要性

(一) 商業(yè)住宅小區(qū)

習慣的差異,，農(nóng)村居民和城市居民存在一定的差距。雖然經(jīng) 濟發(fā)展了,，但城市化進程相對滯后,，如果不從農(nóng)村實際出發(fā),， 完全照搬城市物業(yè)管理模式，就是引發(fā)很多問題,，錦繡家園 和金灣花苑已經(jīng)因為溝通上的不通暢造成物業(yè)管理和小區(qū) 業(yè)主之間發(fā)生矛盾與摩擦,。所以，對于××鎮(zhèn)的商業(yè)小區(qū)而 言,，物業(yè)管理也需要因地制宜,。

(二) 農(nóng)村拆遷小區(qū)

各村經(jīng)濟的發(fā)展及對生活環(huán)境要求的提高，促使拆遷小 區(qū)建設進入到一個蓬勃發(fā)展的階段,。在管理模式上都是由各 村自行管理,，由于沒有統(tǒng)一的規(guī)范，造成管理效果參差不齊,， 引發(fā)一系列問題,。

1、 安全問題:目前,，很多村的拆遷小區(qū)因沒有建設完畢,， 還有后期工程正在進行，所以沒有進行封閉式的管理,。 小區(qū)道路雖裝有監(jiān)控設備,，但基本形同虛設，早安全上 造成了隱患,。

2,、 衛(wèi)生環(huán)境問題:拆遷小區(qū)使村民原來的閑散的聚居模式 變?yōu)榧械木幼∧Ｊ健Ｔ瓉碇灰話唛T前雪就行,，現(xiàn)在 多出很多公共地方需要大家共同維護,，但由于小農(nóng)思想 的影響，很多村民就疏忽了這一塊,，造成一些公共區(qū)域 (如樓道)垃圾成災,。

還 出現(xiàn)為了爭點方寸之地令鄰里之間產(chǎn)生矛盾。村里沒有 辦法,，只能讓鏟車鏟掉重新種上綠化,，但緊跟著村民又 會種菜，于是,，在村委和村民之間就會進行一場你栽我 鏟,，你鏟我栽的持久拉鋸戰(zhàn)。這種治標不治本的方法,， 造成了資源的嚴重浪費,。

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4,、 維護問題:俗話說:“三分建,、七分管”，房屋時一年新,、 二年舊,、三年亂、四年破,。由于缺乏定期的,、專業(yè)的房 屋維護，很多拆遷小區(qū)的房屋狀況都出現(xiàn)了一定的問 題,，影響了房屋的使用年限,。 所有這些凸顯出來的問題，都在提醒我們,，在全鎮(zhèn)實施 統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)管理是非常迫切的,，它對全鎮(zhèn)經(jīng)濟建設、精 神文明,、文化素質(zhì)的提升起著重要的作用,。

三、 政府推行物業(yè)管理的辦法

1,、 為全鎮(zhèn)的小區(qū)合理規(guī)劃物管區(qū)域

物管是區(qū)域化管理,，首先明確各區(qū)域邊界，物管區(qū)域劃 定與規(guī)劃相匹配,，考慮物業(yè)共用設備設施,、建筑規(guī)模,、社區(qū) 建設,，以方便人們生活、生產(chǎn),，合理利用區(qū)域資源,。以便于 管理為原則，形成一定規(guī)模面積與一點能夠數(shù)量的常住人 口,，有獨立或相對分界線的居住小區(qū),。

態(tài)， 并要與國土,、房管,、建設、衛(wèi)生,、公安,、規(guī)劃等部門協(xié)調(diào)好， 做到全體配合,，各自做好本職工作,，不越位,、錯位和缺位， 共同推進老小區(qū)的物業(yè)管理,。

3,、 加強宣傳，增強居民物業(yè)管理意識 物業(yè)管理是新生事物,，存在一個逐漸熟悉與接收的過 程,，政府應當以多種形式向社區(qū)居民宣傳《物業(yè)管理條例》 等法律、法規(guī)和政策,，有針對性地做好宣傳引導工作,，提高 居民對物業(yè)管理法的認知度，逐步使其樹立依法管理的意 識,。通過周邊物業(yè)管理示范小區(qū),，使居民清楚認識到小區(qū)引 入物管的`優(yōu)點，使之逐步樹立有償服務的意識,，通過講座,、 討論、問答等多種交流方式,，生動形象地普及物管常識,，提 高居民群眾對物管的認識程度，使其逐步樹立自治管理意 識,。

提高,。一支專業(yè)的物業(yè)管理隊伍，為 ××鎮(zhèn)創(chuàng)造一個優(yōu)美,、舒適、安全、方便的人居環(huán)境。同時 也體現(xiàn)出××政府為民造福，加強城鎮(zhèn)管理的一個重要舉 措。

四、 物業(yè)管理基本形式

1,、 簡易物業(yè)管理

在各項設施、規(guī)模等還不完善的情況下，社區(qū)或村委可 采用簡易物業(yè)服務。由小區(qū)內(nèi)失業(yè)人員,、低保和離退休人員 組建服務隊,，提供公共秩序、安全防范,、環(huán)境衛(wèi)生保潔為主 的服務，在鎮(zhèn)物業(yè)管理科的督導下,，具體由各村委,、社區(qū)負 責,。

2,、 專業(yè)物業(yè)管理 條件好，設備齊全的小區(qū),，可通過業(yè)主大會,，選聘專門 的物業(yè)管理公司進駐小區(qū)進行管理。具體籌備由村委社區(qū)負 責,，鎮(zhèn)物業(yè)管理科做好統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)工作,。

3、 業(yè)委物業(yè)管理 在條件成熟的區(qū)域，業(yè)主自己選出一個比較精良的管理 委員會,，全權(quán)負責整個小區(qū)的物業(yè)管理,，民主的制定各項規(guī) 章制度。所有業(yè)主都要自覺愛護房屋及公共設施;維護安全 與環(huán)境衛(wèi)生,。如有業(yè)主違約,，將會按照既定的規(guī)章制度按約 處理。如此民主自治的物業(yè)管理,，形成成本低,，效率高的雙 贏局面。

上,，追求效用和業(yè)主利益最大化的物業(yè)管理,。這是政府加 強公共社會管理、關注民生的具體體現(xiàn),。抓好典型,，以點推 面，條塊結(jié)合,，以塊為主,，鞏固成果，統(tǒng)一管理,，從而形成 齊抓共管,、共管共建的局面，最終實現(xiàn)平安和諧社區(qū)這一目標,。

為了搞好《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào),、住宅區(qū)物業(yè)管理服務，給業(yè)主創(chuàng)造一個溫馨,、和諧,、優(yōu)美的居住環(huán)境，特制定如下實施方案：

一,、管理服務指導思想與目標

本公司在物業(yè)管理中以人為本,，服務至上，一切從業(yè)主的需要出發(fā),，對小區(qū)的房屋建筑,、公共設施設備,、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生,、綠化等實施全面的管理,、維修,、服務,，努力營造溫馨、和諧,、優(yōu)美的居住環(huán)境;以三級企業(yè)二級管理為目標,，把《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào)、住宅區(qū)建成安全小區(qū),、環(huán)保小區(qū),、文明小區(qū)，爭創(chuàng)市,、省級優(yōu)秀示范商務,、住宅小區(qū)。

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二、物業(yè)管理服務基本要求

1,、與小區(qū)業(yè)主（使用人）簽訂規(guī)范的物業(yè)管理服務合同,，雙方權(quán)利義務關系明確。

2,、對住宅小區(qū)房屋建筑與共用部位,、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全,。

3,、管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書,。

4,、制訂完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理,、財務管理,、檔案管理等制度健全。

5,、管理服務人員統(tǒng)一著裝,、佩戴標志，行為規(guī)范,，服務主動,、熱情,。

6、公示24小時服務熱線電話,，專人接聽,。急修1小時內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場,，有報修,、維修和回訪記錄。

7,、根據(jù)業(yè)主需求,，提供物業(yè)服務合同之外的特約服務和代辦服務，并公示服務項目與收費價目,。

8,、按有關規(guī)定和合同約定，及時公布物業(yè)服務費用收支情況,。

9,、按合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金。

10,、設立業(yè)主“意見箱”,、電子郵箱、廣播,、公告欄等建立與業(yè)主溝通平臺,。每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見，滿意率要求達二級標準指標75％以上,。

三,、《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào)、住宅區(qū)物業(yè)管理范圍

《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào),、住宅區(qū)占地總面積 平方米,，總建筑面積 平方米（其中住宅 平方米；商業(yè)用房 平方米）,。

四,、《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào)、住宅區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容及具體要求

1,、房屋建筑管理維修

（1）,、對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全,。

制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃,，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定,，組織維修,。（未成立業(yè)主委員會的向開發(fā)商報告）

（3）,、每3日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗,、玻璃等,，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護,。

（4）,、按照住宅裝飾裝修管理有關規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度,。裝修前,，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案,，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項,。每日巡查1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀,、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的,，及時勸阻并報告開發(fā)商、業(yè)主委員會和有關主管部門,。

（5）,、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關主管部門,。

（6）,、小區(qū)主出入口設有小區(qū)平面示意圖，各幢及樓層,、門戶有明顯標志,。

2、共用設施設備維修養(yǎng)護

（1）,、對共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應由專業(yè)部門負責的除外）,。

（2）、建立共用設施設備檔案（設備臺帳）,，設施設備的運行,、檢查、維修,、保養(yǎng)等記錄齊全,。

（3）、設施設備標志齊全,、規(guī)范,，責任人明確;操作維護人員嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范;設施設備運行正常。

（4）,、對共用設施設備定期組織巡查,，做好巡查記錄,。需要維修，屬于小修范圍的,，及時組織修復;屬于大,、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修,、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃,，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定,，組織維修或者更新改造（未成立業(yè)主委員會的向開發(fā)商報告）,。

（5）、消防設施設備完好,，可隨時啟用;消防通道暢通,。

（6）、設備房保持整潔,、通風,，無跑、冒,、滴,、漏和鼠害現(xiàn)象。

（7）,、小區(qū)主要道路及停車場交通標志齊全,。

（8）、路燈,、樓道燈完好率不低于95％,。

（9）、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施;

（10）制訂對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障應急方案,。

3,、維護小區(qū)公共安全秩序

（1）、商貿(mào)小區(qū)（開業(yè)后）出入口24小時值勤,、對重點區(qū)域,、重點部位每2小時巡查1次。

（2）,、對進出小區(qū)的車輛進行管理,，引導車輛有序通行、停放,。

（3）,、對火災、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件制訂應急預案,，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關部門,，并協(xié)助采取相應措施。

（6）,、對小區(qū)內(nèi)高空拋物墜物,、臺風、火患等公共安全隱患及時公示,、警示注意事項,，共同做好安全防范工作。

4,、保潔服務

（1）,、在各樓層和各門廳口設置垃圾桶、果殼箱,，垃圾袋裝化,，每日清理、集送1次,，做到生活垃圾日產(chǎn)日清,。

（2）、小區(qū)道路,、小區(qū)范圍內(nèi)綠化帶（及附屬物）廣場、停車場等每日清掃1次;

（3）門廳,、樓道每日清掃1次,，每周拖洗1次;

（4）人行樓梯及扶手每周清掃、抹擦2次;

（6）二次供水水箱按規(guī)定半年清洗1次,，定時巡查,，定時化驗，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求,。

（7）,、區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次;雨,、污水井每月檢查1次,，并視檢查情況及時清掏；化糞池每2個月檢查1次,，每年清掏1次,，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。

（8）,、根據(jù)實際情況定期進行消毒和滅蟲除害,。

5、綠化養(yǎng)護管理

（1）、安排專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護管理,。

（2）,、對草坪、花卉,、綠籬,、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護,。

（4）,、定期清除綠地雜草、雜物,。

（5）,、適時組織澆灌、施肥和松土,，做好防澇,、防凍。

（6）,、適時噴灑藥物,，預防病蟲害。

四,、管理目標概要描述

我公司將把《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào),、住宅區(qū)管理成為寧德市一流服務的物業(yè)管理區(qū)域。我司的管理服務將采用國家標準的管理模式,，以建設部《全國物業(yè)管理示范物業(yè)標準及評分細則》為管理標準,。具體物業(yè)管理過程的服務程序、質(zhì)量標準及考核評價,，依據(jù)iso9001國際質(zhì)量管理體系,、iso14001環(huán)境管理體系及ohsas18001職業(yè)安全衛(wèi)生管理體系執(zhí)行。

1,、使《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào),、住宅區(qū)的服務管理水準達到國內(nèi)一流水平，達到“福建省物業(yè)管理優(yōu)秀示范物業(yè)管理”標準,。

2,、 若獲業(yè)主委托，進一步挖掘我司自身潛力,，開展有償特約服務,，為業(yè)主的商務、家居帶來更大的方便,。

xxxx物業(yè)管理有限公司

年月日

住宅小區(qū)物業(yè)管理方案篇九

為了高質(zhì)量推動住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)范化標準化,，結(jié)合區(qū)實際,，制定本實施方案。

一,、總體要求

深入貫徹黨的十九大和十九屆二中,、三中、四中,、五中全會精神,，堅持以人民為中心，堅持以“環(huán)境改善,、服務提升,、機制建立、群眾滿意”為目標,，結(jié)合市“五面紅旗”示范創(chuàng)建專項行動,、社區(qū)物業(yè)黨建聯(lián)建、“固體強基”等工作,，因地制宜推進區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作,，確保xxxx年底無物業(yè)住宅小區(qū)實現(xiàn)“有組織機構(gòu)、有清掃保潔,、有物業(yè)維修保養(yǎng),、有綠化養(yǎng)護、有安全防范,、有停車管理”的基本物業(yè)服務目標,。

二、管理模式

根據(jù)無物業(yè)管理小區(qū)實際情況,，通過物業(yè)服務企業(yè)接管,、業(yè)委會（物管會）自管、社區(qū)托管等不同方式,，解決住宅小區(qū)無物業(yè)管理問題，改善居民生活環(huán)境,，提升城市管理水平和城市軟實力,，切實增強群眾的獲得感、幸福感和安全感,。

（一）推進物業(yè)服務企業(yè)接管,。結(jié)合城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，對具備市場化運作條件的無物業(yè)小區(qū)（含單位自管小區(qū)）,，在街道辦事處,、社區(qū)指導下，充分征求業(yè)主意見,，選擇優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務企業(yè)接管或引進國有物業(yè)服務企業(yè),，實施專業(yè)化物業(yè)管理。

（二）推行業(yè)委會（物管會）自管。不具備市場化運作條件的住宅小區(qū),，由所在街道辦事處,、社區(qū)指導組建業(yè)委會（物管會），以自管形式,，做好保潔,、安保、公共設施設備維保等物業(yè)管理工作,。

（三）實行社區(qū)兜底托管,。街道辦事處指導社區(qū)成立“社區(qū)物業(yè)服務自管會”，對零散樓棟,、院落實施托管,。社區(qū)物業(yè)服務自管會可結(jié)合各小區(qū)實際，利用小區(qū)公共收益或進行適當收費,，落實基礎性物業(yè)服務,。

（四）探索街道集中托管管理。以街道辦事處為單位,，建立“物業(yè)服務中心”,，將轄區(qū)內(nèi)無物業(yè)住宅小區(qū)統(tǒng)一打包成若干個物業(yè)管理區(qū)域，每個物業(yè)管理區(qū)域為一個物業(yè)服務項目,，通過公開招投標方式聘請物業(yè)服務企業(yè)承擔轄區(qū)物業(yè)管理服務,。社區(qū)居委會通過日常監(jiān)管、季度評議和年度考核等方式,，對物業(yè)服務企業(yè)工作開展監(jiān)督評價,，并組織業(yè)主投票決定是否續(xù)聘。

三,、重點任務

（一）調(diào)研摸底階段（xxxx年x月xx日一x月xx日）,。

區(qū)住建局牽頭、街道辦事處組織,，對轄區(qū)內(nèi)無物業(yè)管理小區(qū)進行詳細摸底,，確保數(shù)據(jù)準確，上報區(qū)無物業(yè)管理清零行動領導小組辦公室進行匯總統(tǒng)計,。

（二）推進落實階段（xxxx年x月x日一xx月xx日）

1x月xx日前,，街道辦事處根據(jù)實際情況制定無物業(yè)小區(qū)工作全覆蓋工作方案，并在轄區(qū)內(nèi)選定x個不同類型的小區(qū),，采取物業(yè)服務企業(yè)接管,、業(yè)委會（物管會）自管、社區(qū)居委會托管等不同模式,，打造專業(yè)化,、精準化,、精細化的試點小區(qū)。

2.x月xx日前,，街道辦事處精心打造x個專業(yè)化物業(yè)管理試點標桿小區(qū),，并將試點情況和經(jīng)驗做法形成書面材料上報至區(qū)無物業(yè)管理清零行動領導小組辦公室。

月底前,，街道辦事處無物業(yè)管理小區(qū)實現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋,。

（三）鞏固提升階段（xxxx年xx月x日一xx月xx日）

區(qū)無物業(yè)管理清零行動領導小組組織相關部門進行“回頭看”，抓實鞏固提升,，確保無物業(yè)管理小區(qū)“銷號清零”,，實現(xiàn)“常治長效”。同時,，總結(jié)一批可推廣,、可復制的好經(jīng)驗、好做法,，努力為無物業(yè)管理小區(qū)清零行動提供示范,、樹立標桿。

四,、組織領導

（一）成立領導小組,。為確保本次清零行動順利開展，推動實現(xiàn)物業(yè)服務全覆蓋,，決定成立區(qū)無物業(yè)管理小區(qū)清零行動領導小組（名單附后）,，區(qū)直有關單位、有關街道辦事處負責人參加,，負責全區(qū)無物業(yè)管理小區(qū)清零工作,，構(gòu)建“市級統(tǒng)籌全局、區(qū)級綜合協(xié)調(diào),、街道一線責任,、社區(qū)具體實施、小區(qū)齊抓共管”五級抓落實的責任體系,。

（二）成員單位分工

區(qū)委政法委負責協(xié)調(diào)做好住宅小區(qū)平安建設工作,，配合完成其他相關工作。

區(qū)住建局負責牽頭做好工作專班辦公室日常工作,，督促落實工作專班作出的各項決定；組織各辦事處推進清零工作,，協(xié)調(diào)處理工作中的具體問題,。

區(qū)民政局負責指導物業(yè)管理融入基層社會治理；指導業(yè)委會（物管會）建設,，提高住宅小區(qū)自治能力,。

區(qū)發(fā)改局負責無物業(yè)管理清零行動中物業(yè)服務費的制定調(diào)整,。

市公安局分局負責依法查處住宅小區(qū)內(nèi)影響公共安全、公共秩序的違法違規(guī)行為,，指導監(jiān)控安防建設,，加強房屋租賃治安管理。

區(qū)市場監(jiān)督管理局負責住宅小區(qū)特種設備安全,、食品安全,、物業(yè)服務價格和收費等監(jiān)督管理。

區(qū)水務局負責無物業(yè)管理小區(qū)供水的運營與監(jiān)管,。

市生態(tài)環(huán)境保護局分局負責無物業(yè)管理清零行動中的環(huán)境污染治理工作,。

區(qū)工科局負責協(xié)調(diào)三大運營商（中國移動、中國聯(lián)通,、中國電信）以及廣電相關業(yè)務工作,。

相關街道辦事處負責宣傳動員，鼓勵“兩代表一委員”參選業(yè)委會（物管會）成員,；按照“一小區(qū)一對策”原則,，因地制宜、分類推進無物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理工作,。

五,、工作要求

無物業(yè)管理小區(qū)清零行動是“我為群眾辦實事”實踐活動的一項重要內(nèi)容，時間緊迫,、任務量大,。為更好協(xié)調(diào)推進工作、及時解決困難問題,，區(qū)清零行動領導小組決定建立督查督辦機制,，相關街道辦事處于每周五下午向領導小組辦公室（聯(lián)系人：，聯(lián)系電話：）報送本周工作推進情況,。對工作中推諉扯皮，或者不落實,、假落實的,，區(qū)領導小組將進行督辦；不能按期完成工作任務或造成嚴重后果的,，移交紀檢監(jiān)察部門進行追責問責,。

住宅小區(qū)物業(yè)管理方案篇十

為了高質(zhì)量推動住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)范化標準化，結(jié)合區(qū)實際,，制定本實施方案,。

深入貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中,、四中,、五中全會精神,，堅持以人民為中心，堅持以“環(huán)境改善,、服務提升,、機制建立、群眾滿意”為目標,，結(jié)合市“五面紅旗”示范創(chuàng)建專項行動,、社區(qū)物業(yè)黨建聯(lián)建、“固體強基”等工作,，因地制宜推進區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作,，確保xxxx年底無物業(yè)住宅小區(qū)實現(xiàn)“有組織機構(gòu)、有清掃保潔,、有物業(yè)維修保養(yǎng),、有綠化養(yǎng)護、有安全防范,、有停車管理”的基本物業(yè)服務目標,。

根據(jù)無物業(yè)管理小區(qū)實際情況，通過物業(yè)服務企業(yè)接管,、業(yè)委會（物管會）自管,、社區(qū)托管等不同方式，解決住宅小區(qū)無物業(yè)管理問題,，改善居民生活環(huán)境,，提升城市管理水平和城市軟實力，切實增強群眾的獲得感,、幸福感和安全感,。

（一）推進物業(yè)服務企業(yè)接管。結(jié)合城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造,，對具備市場化運作條件的無物業(yè)小區(qū)（含單位自管小區(qū)）,，在街道辦事處、社區(qū)指導下,，充分征求業(yè)主意見,，選擇優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務企業(yè)接管或引進國有物業(yè)服務企業(yè)，實施專業(yè)化物業(yè)管理,。

（二）推行業(yè)委會（物管會）自管,。不具備市場化運作條件的住宅小區(qū)，由所在街道辦事處,、社區(qū)指導組建業(yè)委會（物管會）,，以自管形式，做好保潔、安保,、公共設施設備維保等物業(yè)管理工作。

（三）實行社區(qū)兜底托管,。街道辦事處指導社區(qū)成立“社區(qū)物業(yè)服務自管會”,，對零散樓棟、院落實施托管,。社區(qū)物業(yè)服務自管會可結(jié)合各小區(qū)實際,，利用小區(qū)公共收益或進行適當收費，落實基礎性物業(yè)服務,。

（四）探索街道集中托管管理,。以街道辦事處為單位，建立“物業(yè)服務中心”,，將轄區(qū)內(nèi)無物業(yè)住宅小區(qū)統(tǒng)一打包成若干個物業(yè)管理區(qū)域,，每個物業(yè)管理區(qū)域為一個物業(yè)服務項目，通過公開招投標方式聘請物業(yè)服務企業(yè)承擔轄區(qū)物業(yè)管理服務,。社區(qū)居委會通過日常監(jiān)管,、季度評議和年度考核等方式，對物業(yè)服務企業(yè)工作開展監(jiān)督評價,，并組織業(yè)主投票決定是否續(xù)聘,。

區(qū)住建局牽頭、街道辦事處組織,，對轄區(qū)內(nèi)無物業(yè)管理小區(qū)進行詳細摸底,，確保數(shù)據(jù)準確，上報區(qū)無物業(yè)管理清零行動領導小組辦公室進行匯總統(tǒng)計,。

1x月xx日前,，街道辦事處根據(jù)實際情況制定無物業(yè)小區(qū)工作全覆蓋工作方案，并在轄區(qū)內(nèi)選定x個不同類型的小區(qū),，采取物業(yè)服務企業(yè)接管,、業(yè)委會（物管會）自管、社區(qū)居委會托管等不同模式,，打造專業(yè)化,、精準化、精細化的試點小區(qū),。

2.x月xx日前,，街道辦事處精心打造x個專業(yè)化物業(yè)管理試點標桿小區(qū)，并將試點情況和經(jīng)驗做法形成書面材料上報至區(qū)無物業(yè)管理清零行動領導小組辦公室,。

月底前,，街道辦事處無物業(yè)管理小區(qū)實現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋。

區(qū)無物業(yè)管理清零行動領導小組組織相關部門進行“回頭看”,，抓實鞏固提升,，確保無物業(yè)管理小區(qū)“銷號清零”,，實現(xiàn)“常治長效”。同時,，總結(jié)一批可推廣,、可復制的好經(jīng)驗、好做法,，努力為無物業(yè)管理小區(qū)清零行動提供示范,、樹立標桿。

（一）成立領導小組,。為確保本次清零行動順利開展,，推動實現(xiàn)物業(yè)服務全覆蓋，決定成立區(qū)無物業(yè)管理小區(qū)清零行動領導小組（名單附后）,，區(qū)直有關單位,、有關街道辦事處負責人參加，負責全區(qū)無物業(yè)管理小區(qū)清零工作,，構(gòu)建“市級統(tǒng)籌全局,、區(qū)級綜合協(xié)調(diào)、街道一線責任,、社區(qū)具體實施,、小區(qū)齊抓共管”五級抓落實的責任體系。

區(qū)委政法委負責協(xié)調(diào)做好住宅小區(qū)平安建設工作,，配合完成其他相關工作,。

區(qū)住建局負責牽頭做好工作專班辦公室日常工作，督促落實工作專班作出的各項決定,；組織各辦事處推進清零工作,，協(xié)調(diào)處理工作中的具體問題。

區(qū)民政局負責指導物業(yè)管理融入基層社會治理,；指導業(yè)委會（物管會）建設,，提高住宅小區(qū)自治能力。

區(qū)發(fā)改局負責無物業(yè)管理清零行動中物業(yè)服務費的制定調(diào)整,。

市公安局分局負責依法查處住宅小區(qū)內(nèi)影響公共安全,、公共秩序的違法違規(guī)行為，指導監(jiān)控安防建設,，加強房屋租賃治安管理,。

區(qū)市場監(jiān)督管理局負責住宅小區(qū)特種設備安全、食品安全,、物業(yè)服務價格和收費等監(jiān)督管理,。

區(qū)水務局負責無物業(yè)管理小區(qū)供水的運營與監(jiān)管。

市生態(tài)環(huán)境保護局分局負責無物業(yè)管理清零行動中的環(huán)境污染治理工作。

區(qū)工科局負責協(xié)調(diào)三大運營商（中國移動,、中國聯(lián)通,、中國電信）以及廣電相關業(yè)務工作。

相關街道辦事處負責宣傳動員,，鼓勵“兩代表一委員”參選業(yè)委會（物管會）成員,；按照“一小區(qū)一對策”原則，因地制宜,、分類推進無物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理工作。

無物業(yè)管理小區(qū)清零行動是“我為群眾辦實事”實踐活動的一項重要內(nèi)容,，時間緊迫,、任務量大。為更好協(xié)調(diào)推進工作,、及時解決困難問題,，區(qū)清零行動領導小組決定建立督查督辦機制，相關街道辦事處于每周五下午向領導小組辦公室（聯(lián)系人：,，聯(lián)系電話：）報送本周工作推進情況,。對工作中推諉扯皮，或者不落實,、假落實的,，區(qū)領導小組將進行督辦；不能按期完成工作任務或造成嚴重后果的,，移交紀檢監(jiān)察部門進行追責問責,。

住宅小區(qū)物業(yè)管理方案篇十一

近幾年來，隨著××經(jīng)濟建設的不斷發(fā)展,，人民生活水平和整體素質(zhì)的進一步提高,，各村的拆遷小區(qū)和商業(yè)性的開發(fā)小區(qū)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來。然而由于歷史,、區(qū)域性發(fā)展與建設,、集鎮(zhèn)規(guī)劃等問題，并沒有全部實行專業(yè)化,、市場化物業(yè)管理,。為加快推進××平安和諧社區(qū)建設，制定一套規(guī)范的,、符合××實際的物業(yè)管理方案,，并在全鎮(zhèn)小區(qū)推廣是及時且必要的。

在××經(jīng)濟快速發(fā)展的同時,，××的城鎮(zhèn)建設也得到了突飛猛進的發(fā)展,。居民群眾的居住環(huán)境發(fā)生了巨大的變化，一個個新建起來的小區(qū)為居民打造了一個舒適、優(yōu)美,、和諧,、文明的家園。全鎮(zhèn)范圍內(nèi),，已經(jīng)實行正式的物業(yè)管理的小區(qū)有金都華庭,、麗景花苑、錦繡家園,、金灣花苑等6個,；而各村的拆遷安置小區(qū)如宗言村和諧苑、××村臥龍湖小區(qū),、三房巷的周南花苑等都是由村委代管或基本沒有管理,。

（一）商業(yè)住宅小區(qū)

××已有的成氣候的商住小區(qū)基本都已經(jīng)有專業(yè)的物業(yè)管理公司進駐管理。在小區(qū)管理上,，他們有一套專業(yè)的,、相對完善的管理模式，但并不代表可以高枕無憂,，因為城市經(jīng)驗移植到農(nóng)村有時也會水土不服,。由于歷史、文化及風俗習慣的差異,，農(nóng)村居民和城市居民存在一定的差距,。雖然經(jīng)濟發(fā)展了，但城市化進程相對滯后,，如果不從農(nóng)村實際出發(fā),，完全照搬城市物業(yè)管理模式，就是引發(fā)很多問題,，錦繡家園和金灣花苑已經(jīng)因為溝通上的不通暢造成物業(yè)管理和小區(qū)業(yè)主之間發(fā)生矛盾與摩擦,。所以，對于××鎮(zhèn)的商業(yè)小區(qū)而言,，物業(yè)管理也需要因地制宜,。

（二）農(nóng)村拆遷小區(qū)

各村經(jīng)濟的發(fā)展及對生活環(huán)境要求的提高，促使拆遷小區(qū)建設進入到一個蓬勃發(fā)展的階段,。在管理模式上都是由各村自行管理,，由于沒有統(tǒng)一的規(guī)范，造成管理效果參差不齊,，引發(fā)一系列問題,。

1、安全問題:目前,，很多村的拆遷小區(qū)因沒有建設完畢,，還有后期工程正在進行,，所以沒有進行封閉式的管理。小區(qū)道路雖裝有監(jiān)控設備,，但基本形同虛設,，早安全上造成了隱患。

2,、衛(wèi)生環(huán)境問題:拆遷小區(qū)使村民原來的閑散的聚居模式變?yōu)榧械木幼∧Ｊ?。原來只要自掃門前雪就行，現(xiàn)在多出很多公共地方需要大家共同維護,，但由于小農(nóng)思想的影響,，很多村民就疏忽了這一塊，造成一些公共區(qū)域（如樓道）垃圾成災,。

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3,、綠化問題:小區(qū)建成伊始，綠化設施齊全,，環(huán)境優(yōu)美,。然而過不多久，花圃都成了村民各自的菜園子,，甚至還出現(xiàn)為了爭點方寸之地令鄰里之間產(chǎn)生矛盾,。村里沒有辦法，只能讓鏟車鏟掉重新種上綠化,，但緊跟著村民又會種菜,，于是，在村委和村民之間就會進行一場你栽我鏟,，你鏟我栽的持久拉鋸戰(zhàn),。這種治標不治本的方法，造成了資源的嚴重浪費,。

4,、維護問題:俗話說:“三分建、七分管”,，房屋時一年新,、二年舊、三年亂,、四年破,。由于缺乏定期的、專業(yè)的房屋維護,，很多拆遷小區(qū)的房屋狀況都出現(xiàn)了一定的問題,，影響了房屋的使用年限,。所有這些凸顯出來的問題，都在提醒我們,，在全鎮(zhèn)實施統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)管理是非常迫切的,，它對全鎮(zhèn)經(jīng)濟建設、精神文明,、文化素質(zhì)的提升起著重要的作用,。

1、為全鎮(zhèn)的小區(qū)合理規(guī)劃物管區(qū)域

物管是區(qū)域化管理,，首先明確各區(qū)域邊界,，物管區(qū)域劃定與規(guī)劃相匹配，考慮物業(yè)共用設備設施,、建筑規(guī)模,、社區(qū)建設，以方便人們生活,、生產(chǎn),，合理利用區(qū)域資源。以便于管理為原則,，形成一定規(guī)模面積與一點能夠數(shù)量的常住人口,，有獨立或相對分界線的居住小區(qū)。

2,、為老居住區(qū)域完善物業(yè)管理基礎設施,，協(xié)調(diào)部門關系。政府在鎮(zhèn)區(qū)老居住區(qū)加大投入,，改善小區(qū)的基礎設施和生活環(huán)境,，改變一般散沙的現(xiàn)象，完善至物管的基本狀態(tài),，并要與國土,、房管、建設,、衛(wèi)生,、公安、規(guī)劃等部門協(xié)調(diào)好,，做到全體配合,，各自做好本職工作，不越位,、錯位和缺位,，共同推進老小區(qū)的物業(yè)管理。

3,、加強宣傳,，增強居民物業(yè)管理意識物業(yè)管理是新生事物,，存在一個逐漸熟悉與接收的過程，政府應當以多種形式向社區(qū)居民宣傳《物業(yè)管理條例》等法律,、法規(guī)和政策,，有針對性地做好宣傳引導工作，提高居民對物業(yè)管理法的認知度,，逐步使其樹立依法管理的意識,。通過周邊物業(yè)管理示范小區(qū)，使居民清楚認識到小區(qū)引入物管的優(yōu)點,，使之逐步樹立有償服務的意識,，通過講座、討論,、問答等多種交流方式,，生動形象地普及物管常識，提高居民群眾對物管的認識程度,，使其逐步樹立自治管理意識,。

4、制定小區(qū)物業(yè)管理實施細則雖然物業(yè)管理有了《物業(yè)管理條例》,，但條例主要針對新建商住小區(qū),，對拆遷安置小區(qū)管理關注不多。我們應該在《物業(yè)管理條例》這一大框架下,，根據(jù)本地區(qū)特點，以《物業(yè)管理條例》為指導,，制定適應于本地區(qū)的,、可操作性強的物業(yè)管理辦法與細則，從而以法律手段推進××的小區(qū)物業(yè)管理,。

5,、成立物業(yè)管理科，全程跟進小區(qū)物業(yè)管理××是個經(jīng)濟發(fā)達的工業(yè)重鎮(zhèn),，新興的生態(tài)名鎮(zhèn),。城鎮(zhèn)建設標準按照城市的格局在規(guī)劃和建設。各式小區(qū)在快速建設成長中,，隨著居民收入水平與消費水平的提高,，對工作于居住環(huán)境的要求也隨之提高。一支專業(yè)的物業(yè)管理隊伍,，為××鎮(zhèn)創(chuàng)造一個優(yōu)美,、舒適、安全,、方便的人居環(huán)境,。同時也體現(xiàn)出××政府為民造福,，加強城鎮(zhèn)管理的一個重要舉措。

1,、簡易物業(yè)管理

在各項設施,、規(guī)模等還不完善的情況下，社區(qū)或村委可采用簡易物業(yè)服務,。由小區(qū)內(nèi)失業(yè)人員,、低保和離退休人員組建服務隊，提供公共秩序,、安全防范,、環(huán)境衛(wèi)生保潔為主的服務，在鎮(zhèn)物業(yè)管理科的督導下,，具體由各村委,、社區(qū)負責。

2,、專業(yè)物業(yè)管理條件好,，設備齊全的小區(qū)，可通過業(yè)主大會,，選聘專門的物業(yè)管理公司進駐小區(qū)進行管理,。具體籌備由村委社區(qū)負責，鎮(zhèn)物業(yè)管理科做好統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)工作,。

3,、業(yè)委物業(yè)管理在條件成熟的區(qū)域，業(yè)主自己選出一個比較精良的管理委員會,，全權(quán)負責整個小區(qū)的物業(yè)管理,，民主的制定各項規(guī)章制度。所有業(yè)主都要自覺愛護房屋及公共設施,；維護安全與環(huán)境衛(wèi)生,。如有業(yè)主違約，將會按照既定的規(guī)章制度按約處理,。如此民主自治的物業(yè)管理,，形成成本低，效率高的雙贏局面,。

綜上所述,，我鎮(zhèn)的小區(qū)物業(yè)管理應當是“三位一體”的管理模式，即業(yè)主,、物業(yè)公司,、村（社區(qū)）在平等合作的基礎上，追求效用和業(yè)主利益最大化的物業(yè)管理,。這是政府加強公共社會管理,、關注民生的具體體現(xiàn),。抓好典型，以點推面,，條塊結(jié)合,，以塊為主,，鞏固成果,，統(tǒng)一管理,，從而形成齊抓共管、共管共建的局面,，最終實現(xiàn)平安和諧社《·》區(qū)這一目標,。

住宅小區(qū)物業(yè)管理方案篇十二

在物業(yè)管理中，安全保衛(wèi)服務是基于業(yè)主與物業(yè)管理公司按照物業(yè)服務合同的約定,，為維護物業(yè)管理相關區(qū)域內(nèi)的秩序而產(chǎn)生的,，是物業(yè)管理服務的一項重要內(nèi)容。而在20xx年,，北京市消協(xié)開展過一個住宅小區(qū)物業(yè)管理狀況的調(diào)查,，其中對小區(qū)安全保衛(wèi)感到不滿意的達到32.8%，35.1%的業(yè)主表示,，因小區(qū)安全保衛(wèi)措施不利,，其人身、財產(chǎn)安全受到過損害,?？梢姡≌^(qū)的和諧安寧已經(jīng)成為公眾關注的焦點,。

小區(qū)物業(yè)管理中的安全保衛(wèi)工作涉及內(nèi)容多而且范圍廣,，具有專業(yè)性強、管理與服務并存性,、受制性等特點，稍不注意,，就有可能出現(xiàn)安全隱患或事故,。對于物業(yè)管理這個微利行業(yè)來講，物業(yè)管理企業(yè)因為安全保衛(wèi)工作沒有做到位而引起的損失會給物業(yè)管理企業(yè)造成嚴重的影響,。所以,，除在加強小區(qū)條件以外，建立起一套完善的安保制度和一支高效,、專業(yè)的安全管理隊伍,，就成了物業(yè)管理活動中的重中之重。物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理的安全保衛(wèi)工作中應該重點做好做好以下方面：

1.在健全安保制度之前,，應該在物業(yè)管理服務合同中對物業(yè)保安服務的責任和義務作出明確的規(guī)定,，使物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主對雙方的權(quán)利和義務有詳盡地了解,。之后,，各物業(yè)管理企業(yè)應根據(jù)本公司的實際情況,，對安保服務制定完善詳盡的規(guī)章制度。這不僅是對物業(yè)的安保工作的約束和管理,，更重要的是通過制度,，檢驗工作中存在的.問題和漏洞，及時修改和完善,，最后制定出最符合實際操作的崗位制度，降低安全保衛(wèi)工作不當給物業(yè)管理企業(yè)帶來的風險,。

2.在文件體系中，還要通過對公司崗位的實際操作情況,，把物業(yè)安全管理的各項工作詳細的記錄下來,、然后保存，對所制定的規(guī)章制度做及時地調(diào)整,、修改,，并進行總結(jié),。這不僅是管理規(guī)范的體現(xiàn)，也是日后追溯責任的重要依據(jù)。如：安全巡邏記錄,、來訪出入登記制度,、物品放行制度等等。

物業(yè)管理企業(yè)的安保管理,，歸根到底取決于員工的專業(yè)技能。在選擇安全人員時首先應該充分考慮他們對職業(yè)的適應能力和崗位的需要,。但要想保證適應服務工作的需要,，必須建立專業(yè)化的隊伍,。

1.管理人員須花大力氣開展培訓與思想教育。

只有掌握專業(yè)的物業(yè)管理知識,、安全保衛(wèi)管理知識和服務技巧，才能減少工作中的失誤、提高工作效率,，減少安全風險,，保障物業(yè)安全,。需要通過專業(yè)的培訓加強物業(yè)管理知識,、消防知識等相關知識的培訓,，提高其業(yè)務知識和業(yè)務技能;同時加強法律知識的培訓，使其知法,、守法,、懂法,，能正確地維護好業(yè)主和公司利益的同時,，也能保護好自己。

2.組織安保人員認真學習有關的安全

保衛(wèi)知識，熟悉并能正確使用各種安保器材,。同時應管理好管轄區(qū)內(nèi)的各種設備、設施和器具,，如消防用品,定期進行檢查、試驗、大修,、更新,確保它們始終處于完好狀態(tài),。

3.嚴格貫徹執(zhí)行安保法規(guī),落實各項安全制度和措施,。

物業(yè)管理企業(yè)應由主要的領導組織成立安全委員會，負責安全管理的工作,。同時還要建立具體的物業(yè)安全管理機構(gòu)，如保安部或委托專業(yè)的保安公司,，由專門的機構(gòu)負責安全管理的具體領導,、組織和協(xié)調(diào)，而不能把它作為一個附屬的機構(gòu)放在某一個其他部門里,。而且要把安全管理提到日常的議事日程,，并選派得力的干部出任保安部的經(jīng)理，配備必要的安全保衛(wèi)人員,。安全保衛(wèi)人員必須要有較高的素質(zhì),、業(yè)務素質(zhì)和思想品德素質(zhì)。要把安全管理的任務落實到具體的安全管理人員中去,，由專人負責,。

4.管理好安保監(jiān)視中心的各種設備、設施,保障監(jiān)視中心始終處于正常工作狀態(tài),。對配備專門的,、現(xiàn)代化的安全管理的設備設施，如中央監(jiān)控系統(tǒng),、自動報警系統(tǒng),、消防噴淋系統(tǒng)以及其他安全管理器材設備(如交通通訊和防衛(wèi)設備)，要確保其始終正常工作,，否則先進的安防設備形同虛設,。

增強安全意識

任何物業(yè)，其治安工作都須依靠執(zhí)法部門和周邊社區(qū)的保衛(wèi)力量,。維護好社區(qū)的公共關系,，就會從根本上擴大小區(qū)安全性范圍。

1.物業(yè)管理企業(yè)應與當?shù)剌爡^(qū)社區(qū)人員保持密切聯(lián)系,，緊密合作,，與當?shù)仄３至己玫年P系，及時了解當?shù)刂伟睬闆r,，掌握犯罪分子動向,，確保轄區(qū)物業(yè)的安全。如物業(yè)管理公司通過巡邏發(fā)現(xiàn)有作案嫌疑的人員應及時詢問并交公安機關處理;對發(fā)生不法侵害的行為,，應當及時采取相應措施予以制止,，并將不法侵害人送交公安機關處理,，如果不法侵害已經(jīng)發(fā)生，應及時報告公安機關并保護好現(xiàn)場等等,。加強與公安機關的合作,，可以最大限度地減少物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)因外來第三人的不法行為導致業(yè)主人身傷害案件的發(fā)生。比如深圳某物業(yè)公司由轄區(qū)派出所組織的片區(qū)聯(lián)防會議,，通過定期驗收轄區(qū)治安狀況,，通報治安情況，形成“一方有難,，八方支援”的氛圍，建立良好的社區(qū)關系,，擴大治安力量,，從而降低案發(fā)率，保證物業(yè)轄區(qū)安全,，取得了較好的效果,。

2.在遇到特殊緊急情況時，如住用戶家中和辦公區(qū)域,，發(fā)生火災,、煤氣泄漏、跑水,、刑事案件等突發(fā)事件等，要善于借助第三方的力量,，雖然可以采取緊急避險和正當防衛(wèi)的做法,，但在采取其它方式(例如破門前)時，尋求第三方(派出所,、街道辦,、居委會、業(yè)委會或業(yè)主指定人等)見證,，以規(guī)避風險,，減少損失。

應急突發(fā)事件：可分為突發(fā)事件,、自然災害,、消防事故等，對于這此事件關鍵要做好預防工作,。對于自然災害,，作為安全管理人員首先要熟悉本地區(qū)自然環(huán)境，熟悉當?shù)貧夂?、地質(zhì)等狀況,。比如暴雨,，季節(jié)性臺風等，對物業(yè)小區(qū)易造成損害的地方及時采取預防及應對措施;對于突發(fā)事件,，要本著及時,、高效，大事化小,、小事化無,、用戶至上的原則進行處理;對于消防管理，必須建立一支快速,、靈活的戰(zhàn)備隊伍,，平時加強訓練及消防培訓，季度性地進行消防演習,。這樣不僅能檢驗小區(qū)內(nèi)的消防設施設備,，而且可以進一步鍛煉義務消防員的業(yè)務技能，還可進行消防宣傳,，使業(yè)主和用戶增強消防意識,，樹立消防的觀念，減少火災事故發(fā)生頻率,。

加強停車場管理,，有利于維護交通秩序，保障業(yè)主人身,、財產(chǎn)安全,，避免車輛亂停亂放，保證良好的交通秩序,，也是物業(yè)管理活動中的重要環(huán)節(jié)和組成部分,，同時也是物業(yè)管理企業(yè)參與市場競爭的重要手段。目前,，停車場管理難度大,，停車時碰車、撞車,、車輛被盜現(xiàn)象頻繁發(fā)生,，產(chǎn)生糾紛多，解決困難;加上車輛價值昂貴,，極易形成安全隱患,。通過嚴格的訓練，加強管理,，在車輛進入小區(qū)時,，認真落實制度，堅決做到對車,、對人,、對卡,。建全技術(shù)防范設備，適當配備先進的技術(shù)器具設施,，比如存放,、記錄、查詢,、自動安全檢索功能,、計算機安全管理系統(tǒng)等，才能有效的確保車場安全運行,。

當然,，我們更要學會利用資源來解決社區(qū)安保建設資金、設施,、器材缺乏等嚴重問題,，達到設施、器材資源的共享,。走資源共享的社會化道路，實現(xiàn)住宅小區(qū)安全保衛(wèi)建設的穩(wěn)步前進,。

住宅小區(qū)物業(yè)管理方案篇十三

某項目位于甲縣城東,，將是甲縣新城區(qū)及行政、文化,、體育,、經(jīng)濟中心，地理位置優(yōu)越,，物業(yè)升值潛力巨大,。由此良好的物業(yè)背景，某小區(qū)的物業(yè)管理水準將更顯重要,。

二,、目標

三、組織

物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè),，當前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài),。因此，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡潔,、實用,，降低組織內(nèi)耗及勞資成本等。

四,、 人事

人事設置原則：一人多崗,，不要因人設崗。預計16名員工(按整個小區(qū)交付時設計),。

序號 崗位 人數(shù) 主要職責 備注

1 經(jīng)理 1 在董事會領導下,，全面負責經(jīng)營等,。

2 經(jīng)營部主任 1 具體經(jīng)營事務、人事等,。

3 辦事員 3 文書,、財務、勞資,、后勤等,。 財會要持證

4 物業(yè)管理員 1 具體物業(yè)管理、裝修監(jiān)管,、收費,、維保服務等。

5 安全護衛(wèi)員 7 門衛(wèi),、巡更,、停車管理、小區(qū)內(nèi)公共秩序等,。

6 水電工 1 公共區(qū)域水電設施維護,、水電維修服務等。

7 保潔員 2 公共區(qū)域衛(wèi)生保潔,、綠化養(yǎng)護等,。

員工招聘后即由公司聘請的物業(yè)管理顧問公司進行培訓，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓結(jié)構(gòu)培訓,。培訓率100%,。

五、 經(jīng)營預測

a) 經(jīng)營收入： 19.14萬元(年度,，以下省略)

l 物業(yè)管理費：11.34萬元

應收 12.6萬元

30000*12*0.35=126000(元)

預計收入 11.34萬元(收繳率90%)

l 維修服務費：0.5萬元

l 特約服務： 5.8萬元

l 其他收入： 1.5萬元

b) 支出：20.25萬元

l 人員工資福利：14萬元

l 辦公費用：2.5萬元(辦公,、安全護衛(wèi)、綠化,、保潔,、消殺等)

l 維修保養(yǎng)費用：1.5萬元

l 稅金：1.05萬元

l 不可預見費用：1.2萬元

c) 潤虧：-1.11萬元

d) 物業(yè)接管期間

前期投入：10萬元(辦公設施購置費、通訊器材,、員工服裝配置費,、安全護衛(wèi)用品、綠化等)

e) 公共性服務費構(gòu)成測算：21.962萬元/年,， 0.61元/月* m2

(1) 員工的工資和按規(guī)定提取的福利費

序號 崗位 人數(shù) 工資標準 工資合計

1 經(jīng)理 1 1200 1200

2 經(jīng)營部主任 1 800 800

3 辦事員 3 600 1800

4 物業(yè)管理員 1 800 800

5 安全護衛(wèi)員 7 500 3500

6 水電工 1 700 700

7 保潔員 2 400 800

工資總額合計 9600

工資總額合計：9600元/月;115200元/年

福利：115200*23%=26496(元/年)

合計：14..17萬元/年

(2) 公用設施設備維修及保養(yǎng)費：1.5萬元

(4) 清潔衛(wèi)生費：2人*12月*80元/月*人=0.192萬元

(5) 安全護衛(wèi)費：7人*200元/年*人=0.14萬元

(6) 辦公費：按管理人員工資總額25%計算

5.52萬元*25%=1.38萬元

(7) 固定資產(chǎn)折舊費：按10%計算即 1萬元

(8) 稅費：按營收5.5%繳納即 1.052萬元

(9) 保險費：暫不投保

(10) 合理利潤：按營收8%計算 1.36萬元

但為減輕業(yè)主負擔,，我司將通過多元化經(jīng)營、特約服務,，嚴控經(jīng)營成本等多項措施增加收入,，減少支出，從而降低公共性服務費價格，擬向政府物價主管部門申報本小區(qū)公共性服務費價格指導價格為0.35元/月* m2 ,。

六,、 前期物業(yè)接管

a) 派物業(yè)管理員、水電工等工程技術(shù)人員參與工程驗收(無驗收權(quán),，僅可從物業(yè)管理角度向開發(fā)商提出建議),。

b) 物業(yè)接管驗收

l 既應從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度進行驗收，也應站在業(yè)主的立場上,，對物業(yè)進行嚴格的驗收,，以維護業(yè)主的合法權(quán)益。

l 是物業(yè)通過竣工驗收后,，對物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和使用功能的再驗收;

l 供電,、給排水、衛(wèi)生,、道路等設備設施能正常使用;

l 房屋幢,、戶編號已經(jīng)有關部門確認;

l 接管小組按《圖紙資料移交清單》，技術(shù)資料進行對照檢查,，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán),、技術(shù)資料有缺漏的，應以書面形式上報開發(fā)商,，請求給予協(xié)助解決,。

l 接管小組按《設備移交清單》，對各類設備按數(shù)量,、規(guī)格,、性能,、容量等進行對照檢查,，發(fā)現(xiàn)接管設備(設施)與移交清單不符或有缺漏的，應以書面形式上報開發(fā)商,，請求給予協(xié)助解決,。

l 接管小組對每套單元房的水、電,、土建部分進行全面檢查,，并將檢查記錄在冊，對發(fā)現(xiàn)的問題應及時督促有關單位迅速解決,。

l 在保修期內(nèi),，因施工、安裝,、設備等因素產(chǎn)生的質(zhì)量問題,，公司應查明原因，及時上報開發(fā)商，請求盡快解決,。

l 抄水,、電、氣表的底數(shù),，記錄備案,。

l 接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，應明確記錄在案,，約定期限督促開發(fā)商督促建筑商對存在的問題加固補強,、整修，直至完全合格,。

l 接管驗收符合要求后,，物業(yè)管理企業(yè)應簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件,。

l 當物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件,，辦理了必要的手續(xù)以后，整個物業(yè)驗收與接管工作即完成,。

七,、 入伙

1、準備工作

l 垃圾清運：增設垃圾池(屋)或垃圾清運站等

l 樓道燈：改用節(jié)能燈(如：溫感,、聲控或角摸式等)

l 分步購置辦公,、護衛(wèi)、保潔,、水電工等設備及工屬具和員工工作服等;

l 制定入住流程;

l 印刷入住表格;

2,、協(xié)調(diào)工作

l 與供電局、自來水公司,、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯(lián)系工作,，保證住戶入住后的水、電,、氣等的供應,。

l 代業(yè)主與電話公司聯(lián)系電話安裝事宜，爭取現(xiàn)場放號,，方便業(yè)主,。

l 與學校、派出所和居委會聯(lián)系,，了解小孩轉(zhuǎn)學和遷移戶口的手續(xù)辦理細節(jié),，以及有關聯(lián)系電話，入住時公告,。

3,、入伙現(xiàn)場

入伙準備、協(xié)調(diào)工作到位后，要部署入伙現(xiàn)場,，彩旗,、橫幅、花卉,、背景音樂,，安全護衛(wèi)立崗、巡更,，迎接業(yè)主入伙,。

舉行入伙儀式：邀請政府官員、新聞媒體,、業(yè)主代表剪彩,，造聲勢。

注意事項：避免后期工地的灰塵,、噪音等不和諧的現(xiàn)象,。

4、業(yè)主,、使用權(quán)人入住程序

發(fā)函 辦入伙手續(xù)

簽約

5,、辦理入伙手續(xù)程序

已繳款票據(jù) 入伙手續(xù)書、身份證,、購房合同

確認業(yè)主身份 繳清代墊代繳費用,、裝修保證金

建筑垃圾清運費、物管費,，蓋章

業(yè)主簽署

向業(yè)主辦理手續(xù)

八,、 物業(yè)裝修與管理

業(yè)主在收樓后有權(quán)對自己所購物業(yè)進行裝修，但裝修必須在規(guī)定范圍內(nèi)進行,。其有關規(guī)定包括：國家建設部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》和物業(yè)管理企業(yè)制定的《住戶裝修管理規(guī)定》,。根據(jù)上述規(guī)定，業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進行申請登記,，包括填寫業(yè)主 裝修申請表,、領取《裝修管理規(guī)定》,，根據(jù)約定在申請表上簽字,，繳納裝修管理押金及保證金，經(jīng)批準后方可動工,。業(yè)主在裝修完成以后,，物業(yè)管理企業(yè)應組織驗收，合格后即退還裝修押金及保證金,。

業(yè)主在裝修前向物業(yè)管理企業(yè)申請登記時,，需如實填寫裝修施工內(nèi)容，并注明委托施工單位及進場人數(shù)，業(yè)主,、施工隊及物業(yè)管理企業(yè)三方應在申請書上簽字蓋章,。

九、物業(yè)檔案的建立

物業(yè)檔案資料的建立是對前期建設開發(fā)成果的記錄,，是以后實施物業(yè)管理時對工程維修,、配套、改造必不可少的依據(jù),，也是更換物業(yè)管理企業(yè)時必須移交的內(nèi)容之一?，F(xiàn)代建筑工程隨著科學技術(shù)的發(fā)展和使用需求的提高，樓宇設備設施以及埋入地下和建筑體內(nèi)部的管線越來越多,，越來越復雜,，越來越高科技化和專業(yè)化，因此一旦發(fā)生故障,，物業(yè)檔案就成了維修必不可少的東西,。物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理,、歸案,、利用四個環(huán)節(jié)。收集的關鍵是盡可能完整,，時間上講是指從規(guī)劃設計到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料;從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的方方面面,，從地下到樓頂、從主體到配套,、從建筑物到環(huán)境,，整理的重點是去偽存真、留下有用的,，歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律,、聯(lián)系進行科學地分類與保存，利用即是在日后的管理過程中使用并加以充實,。

十,、 日常管理

(一)房屋管理運作一覽表

工作內(nèi)容 核對業(yè)主 裝修審核 巡視 跟蹤監(jiān)督 走訪回訪 熟悉 收費 財務

(二)綠化管理

工作項目 澆水 施肥 修剪整形 病蟲防治 除雜草 保潔 補苗

(三)房屋及公用設施維修、養(yǎng)護運作一覽表

工作內(nèi)容 裝修審查,、監(jiān)督 巡視 清理 室內(nèi)維修 室外維修及養(yǎng)護

道路停車場 天面 樓梯及墻面 明溝暗溝 外墻 供水供電供氣 路燈

工作內(nèi)容 定崗檢查 流動檢查 學習與訓練

(四)安全護衛(wèi),、停車管理

(五)保潔管理

工作項目 地面清潔 保潔 樓梯道 垃圾清運 消殺 滅鼠、蟑螂

程序 5：00~7：00地面清掃;7：00~8：00清運垃圾;8：00~10：30保潔樓梯,、清潔,、消殺、滅四害;13：30~15：00清運垃圾;15：00~16：00地面清掃保潔,。

住宅小區(qū)物業(yè)管理方案篇十四

一,、_項目物業(yè)分析：

1,、物業(yè)地域范圍開闊，封閉性交強;

3,、購置物業(yè)用途復雜,，有居住類要求、有辦公類要求,、有會所類要求等;

4,、物業(yè)管理為混合式管理，即有河道及市政道路的管理,，又有客戶私有設施及服務的管理,。

二、根據(jù)以上分析,，對_項目物業(yè)推薦如下：

1,、推薦在保潔管理方面實行兩個分開，即河道及市政道路的保潔工作與針對業(yè)主帶給的保潔工作相分開,。因為,，河道及市政道路的保潔工作是屬于項目區(qū)域內(nèi)具有公共及社會性質(zhì)的工作，其對具體的環(huán)境衛(wèi)生標準及人員素質(zhì)與直接為業(yè)主帶給保潔服務的要求不同,，分開管理有利于降低物業(yè)管理成本,，必要時能夠透過物業(yè)公司將該部分工作對外進行分包處理。

2,、突出物業(yè)管理的兩個體系,，即突發(fā)事件的應急處理體系以及針對業(yè)主的管家式的服務體系。

三,、物業(yè)管理帶給日常服務的資料：

2,、對市政道路的保潔;

3、對業(yè)主庭院環(huán)境的保潔(主要集中在季節(jié)更替時,，如刮風導致的塵土積累或落葉);

4,、24小時水電維修;

5、對業(yè)主生活垃圾的定時清運;

6,、對水,、電、燃氣等設備日常的保養(yǎng)與維護;

7,、項目范圍內(nèi)綠化的種植與養(yǎng)護;

8,、業(yè)主能源費用的代收代繳;

9、定期花木殺蟲及滅鼠;

10,、暫住證等社區(qū)性證明u》

11,、業(yè)主院落檔案的管理,。

四,、物業(yè)特約服務-管家式服務體系：

1,、管家的服務，是指由管家負責,，帶領包括保安,、保潔、廚師,、司機等為主人帶給盡可能完善的服務,，針對玉河項目提出的管家式服務，應理解為透過物業(yè)管家的努力為業(yè)主帶給盡可能多的服務,，隨時解決業(yè)主提出的關于生活,、出行等方面的需求。

2,、管家式的服務推薦由2至3人24小時專職負責三到四位業(yè)主隨時有可能提出的服務要求,，業(yè)主有需求只針對所負責管家提出，由該管家負責盡可能的解決業(yè)主提出的問題;任何針對業(yè)主的服務均需由物業(yè)管家陪同,。這樣,，業(yè)主提出的要求有專人負責，,，避免了處理問題相互推托的狀況提高解決問題的效率,，同時對業(yè)主的各種服務也同樣由該物業(yè)管家?guī)ьI陪同，增加了業(yè)主對物業(yè)人員的認同感并且避免陌生工作人員帶給業(yè)主的不安全因素,。

3,、管家式服務的資料：

a、業(yè)主訂購報刊的派送(報紙需經(jīng)過熨燙,，免費)

b,、帶領工作人員完成業(yè)主提出的家政服務要求(付費)

室內(nèi)清潔

搬家、搬物

地板,、地毯的清潔養(yǎng)護

代收洗,、補、燙衣物

室內(nèi)插花,、裝飾

代購日常生活用品

車輛清洗服務

家庭看護管理

寵物看護管理

c,、為業(yè)主帶給車輛接、送服務(付費并需要提前預約)

五,、_項目的安全保衛(wèi)管理：

1,、保衛(wèi)部門日常工作資料：

24小時固定安全崗位的值勤

24小時流動崗位的安全及消防巡視

車輛停放的安全管理

特殊時間段道路車流、人流的疏導管理

2,、保衛(wèi)部門的設施設備：

中央控制室

與中控室連接的門禁對講系統(tǒng)

設像監(jiān)視系統(tǒng)

電子巡更系統(tǒng)

業(yè)主院落重點部位(廚房)設置煙感報警系統(tǒng)

停車管理系統(tǒng)(如有大規(guī)模公共停車位需要管理)

安防器材(對講機,、滅火器、警棍等)

3,、保衛(wèi)部門帶給的委托性特約服務：

禮儀性保衛(wèi)

短途護衛(wèi)(主要為業(yè)主攜帶貴重物品外出時對人員安全護衛(wèi))

(以上兩種服務帶給時需要有物業(yè)管家陪同并屬付費項目)

六,、突發(fā)事件應急處理體系的建立

業(yè)主物業(yè)的安全性是本項目物業(yè)管理的關鍵所在,，除帶給一般保衛(wèi)方式外，還應建立聯(lián)動體系,，保證在突發(fā)事件發(fā)生時及時控制事態(tài)發(fā)展,，將業(yè)主的損失降低。應急處理體系流程如下：

1,、遇有突發(fā)事件,，業(yè)主透過門禁對講系統(tǒng)向中央控制室報警(或直接找物業(yè)管家);

3、由物業(yè)管家向值班物業(yè)經(jīng)理匯報現(xiàn)場狀況;

4,、物業(yè)經(jīng)理根據(jù)物業(yè)管家對現(xiàn)場狀況的匯報決定是否報警,。(110、119,、120,、999等)

住宅小區(qū)物業(yè)管理方案篇十五

制度是個社會的游戲規(guī)則，更規(guī)范的講,，它們是為人們的相互關系而人為設定的一些制約,。為此，我們一般要求大家共同遵守辦事規(guī)程或行動準則來提高辦事效率,，才設定一些制度,。下面是我們本網(wǎng)提供的制度文章供您參考：

為建設和諧文明小區(qū)，營造良好的生活和工作氛圍,，保持小區(qū)全體住戶的合法權(quán)益,，創(chuàng)造一個清新、整潔,、文明,、有序的小區(qū)環(huán)境，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》和省,、市,、區(qū)有關規(guī)定，制定本制度,。

1,、凡在局機關住宅小區(qū)居住的所有業(yè)主和物業(yè)使用人都納入本管理范圍。

2,、局辦公室是小區(qū)內(nèi)全體住戶的主要管理部門,。辦公室必須按照局黨委的決議、決定,，配合物業(yè)管理人員做好各項管理工作,，嚴格執(zhí)行各項管理制度。

3.各住戶必須自覺遵守區(qū)政府對“文明小區(qū)”的要求和相關規(guī)定外,，各單元均應選出“單元長”,?！皢卧L”負責制定單元“輪值”制度，協(xié)調(diào)住戶關系,，并檢查督促本辦法的順利執(zhí)行,。

4.各住戶應自覺維護物業(yè)小區(qū)的整潔,、美觀,，保持小區(qū)的公共衛(wèi)生，不得高空拋物;愛護小區(qū)內(nèi)道路,、球場,、綠化、供電,、供水設施,、供氣、排水,、有線電視,、消防、安全,、路燈,、電動拉閘、治安室等公用設施,。若損害公共設施和設備,，須照價賠償。

5.自覺維護物業(yè)小區(qū)內(nèi)的公共生活秩序,，不準在小區(qū)公共部位或違反規(guī)定在房屋堆放易燃,、易爆、劇毒,、放射性物品和其他有毒物質(zhì),，不得發(fā)出影響其他住戶正常生活的噪音，嚴以律己,、寬以待人,，不得發(fā)生鄰里糾紛。

6.原則上小區(qū)內(nèi)不應飼養(yǎng)寵物,，特殊情況應報辦公室批準,。飼養(yǎng)期間須嚴格遵守政府有關規(guī)定，對寵物進行防疫處理,，嚴禁污染環(huán)境和傷及他人的情況發(fā)生,。

7.車輛出入應按要求出示證件，本小區(qū)內(nèi)禁止鳴笛,。機動車應該放在規(guī)定地點停放,。長期在小區(qū)內(nèi)停放車輛的住戶,，應予門衛(wèi)處登記備案。

8.各住戶不得擅自改變房屋的用途,。未經(jīng)許可不得租借,、轉(zhuǎn)讓他人居住;不得以住房為工具從事經(jīng)營活動;更不得利用住房從事危害公共利益的活動及法律法規(guī)禁止的其他行為。一經(jīng)查出,，辦公室有權(quán)實行斷電斷水措施,，對住戶主要責任人進行說服教育;屢教不改者，處以50元以上200元以下罰款;情節(jié)嚴重者,，依法追究刑事責任,。

9.嚴禁對房屋承重結(jié)構(gòu)進行拆改;嚴禁拆鑿共用墻壁、天花及地板;未經(jīng)許可不得在公共部分如樓道,、門廊,、車棚等加建、改動;公共部分嚴禁堆放雜物,，否則作棄物處理,。

10.小區(qū)公共部分的維修改造由辦公室根據(jù)局黨委決定進行;各住房戶室內(nèi)維修由住戶自行負責。其中在水電安裝方面分兩種形式給予一定補償：一是經(jīng)住戶申請,，由辦公室派人進行維修,，所需材料由住戶承擔;二是住戶在經(jīng)過辦公室核準后請人維修，由辦公室報銷人工費用,。

11.凡家庭成員中有本系統(tǒng)干部的住戶均以同等權(quán)利享受優(yōu)惠待遇,。除天然氣、有線電視已實行社會化管理外,，電費按市價減半,，水費、上網(wǎng)費,、物業(yè)費均為免費,。

12.小區(qū)住戶不得私自出租和轉(zhuǎn)讓住房。凡因工作調(diào)離,、在外購房或其它原因欲出租住房的,，一律向局辦公室申請，經(jīng)辦公室同意后,，將租住者姓名,、家庭情況、與住戶的關系及身份證明等資料登記備案,，并以市場價收取水費,、電費、上網(wǎng)費和物業(yè)管理費，分別為1.2元/度/月,、1元/立方/月,、30元/月和0.2元/平方米/月;凡因各種原因欲變賣住房的，必須向局辦公室提交申請,，由國資局評估,，并回購為國有資產(chǎn)，按需要留用或變賣給本單位無房職工,，以保證小區(qū)住戶結(jié)構(gòu)的單純性,。回購住房的基本估價原則為：建筑面積市場均價按年遞減2%剔除房屋折舊,。

例如：118平方米住房,，1993年竣工,，計算方法為：市場價2400_面積118等于283200元,，年遞減2%折舊_等于30%，283200元_30%=84960元,，折后總價為283200元-84960元=198240元,。

另：__樓因是集資建房，五年內(nèi)不得出租,、轉(zhuǎn)讓,。

13.本物業(yè)管理制度自207月1日起執(zhí)行

14.本物業(yè)管理制度由局辦公室負責解釋。