方案是指為解決問題或?qū)崿F(xiàn)目標(biāo)而制定的一系列步驟和措施。我們應(yīng)該重視方案的制定和執(zhí)行,，不斷提升方案制定的能力和水平,，以更好地應(yīng)對未來的挑戰(zhàn)和機(jī)遇,。以下是小編精心整理的方案策劃范文,，僅供參考,，歡迎大家閱讀,。
住宅小區(qū)物業(yè)管理方案篇一
為落實(shí)市十三屆人大三次會(huì)議審議通過的《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》,，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),，切實(shí)維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，努力提高物業(yè)管理水平,，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)法律,、法規(guī)，結(jié)合我市物業(yè)管理工作實(shí)際,，特制定本方案：
以國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》為依據(jù),，以沈陽市城市管理工作會(huì)議精神為指導(dǎo)，以落實(shí)《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點(diǎn),，以規(guī)范管理,、提高物業(yè)服務(wù)水平為宗旨，進(jìn)一步加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作,，推動(dòng)我市物業(yè)管理健康發(fā)展,。
（一）目標(biāo)：
1、有效解決開發(fā)遺留問題,，年底前整改率到達(dá)90%,；對存在工程質(zhì)量問題的`房屋要及時(shí)維修，維修及時(shí)率到達(dá)90%,。
2,、新建住宅小區(qū)推行招投標(biāo)率到達(dá)100%；20xx年新進(jìn)入市場的樓盤,，在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》,。
3、凡從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè),，要100%取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》,。
4、強(qiáng)化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn),，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率到達(dá)100%,，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案,。
5,、大力推行物業(yè)管理,，年底前對具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)物業(yè)化率到達(dá)100%。
6,、加強(qiáng)業(yè)主自治自律行為,，具備條件的住宅小區(qū)年底前要到達(dá)80%以上成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。
（二）范圍：對全市實(shí)行物業(yè)管理的244個(gè)住宅小區(qū)進(jìn)行排查,。根據(jù)排查結(jié)果,，進(jìn)行清理整頓，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理行為,。
（一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設(shè),。依據(jù)國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)配套法規(guī)、規(guī)章,，結(jié)合我市物業(yè)管理實(shí)際狀況,，通過調(diào)研，同時(shí)借鑒國內(nèi)先進(jìn)城市取得的成功經(jīng)驗(yàn),，盡快頒布實(shí)施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》,，依法加強(qiáng)我市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。
（二）全力解決開發(fā)建設(shè)遺留問題,。開發(fā)建設(shè)單位作為行為主體要切實(shí)承擔(dān)起職責(zé),，按照規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工標(biāo)準(zhǔn)，對住宅小區(qū)存在的問題從新進(jìn)行完善,，建委,、規(guī)劃、房產(chǎn)等相關(guān)部門,，按照各部門職責(zé),，落實(shí)到職責(zé)單位，做到誰的問題,、誰負(fù)責(zé),、誰解決。并對存在開發(fā)建設(shè)遺留問題的住宅小區(qū),，逐個(gè)建立整改檔案,，制定整改措施，整改合格后再行消號,。特別是存在工程質(zhì)量問題的房屋要確保及時(shí)維修，年底前房屋維修職責(zé)要全實(shí)到單位,、到個(gè)人,，維修及時(shí)率確保在90%以上。同時(shí),，有關(guān)部門要抓緊制定相應(yīng)的規(guī)定和措施,，明確住宅區(qū)的交付使用制度,，杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開發(fā)建設(shè)遺留問題。
（三）加大對物業(yè)市場的監(jiān)督,。
管理,、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)。
住宅小區(qū)物業(yè)管理方案篇二
近幾年來,，隨著xx經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷發(fā)展,，人民生活水 平和整體素質(zhì)的進(jìn)一步提高，各村的拆遷小區(qū)和商業(yè)性的開 發(fā)小區(qū)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來,。然而由于歷史,、區(qū)域性發(fā)展 與建設(shè)、集鎮(zhèn)規(guī)劃等問題,，并沒有全部實(shí)行專業(yè)化,、市場化 物業(yè)管理。為加快推進(jìn)xx平安和諧社區(qū)建設(shè),，制定一套規(guī) 范的,、符合xx實(shí)際的物業(yè)管理方案,，并在全鎮(zhèn)小區(qū)推廣是 及時(shí)且必要的,。
在xx經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時(shí)，xx的城鎮(zhèn)建設(shè)也得到了 突飛猛進(jìn)的發(fā)展,。居民群眾的居住環(huán)境發(fā)生了巨大的變化,， 一個(gè)個(gè)新建起來的小區(qū)為居民打造了一個(gè)舒適,、優(yōu)美、和諧,、 文明的家園。全鎮(zhèn)范圍內(nèi),，已經(jīng)實(shí)行正式的物業(yè)管理的小區(qū) 有金都華庭,、麗景花苑,、錦繡家園,、金灣花苑等6 個(gè);而各 村的拆遷安置小區(qū)如宗言村和諧苑、xx村臥龍湖小區(qū),、三 房巷的周南花苑等都是由村委代管或基本沒有管理,。
(一) 商業(yè)住宅小區(qū)
習(xí)慣的差異,，農(nóng)村居民和城市居民存在一定的差距。雖然經(jīng) 濟(jì)發(fā)展了,，但城市化進(jìn)程相對滯后,，如果不從農(nóng)村實(shí)際出發(fā)， 完全照搬城市物業(yè)管理模式,，就是引發(fā)很多問題,，錦繡家園 和金灣花苑已經(jīng)因?yàn)闇贤ㄉ系牟煌〞吃斐晌飿I(yè)管理和小區(qū) 業(yè)主之間發(fā)生矛盾與摩擦。所以,，對于xx鎮(zhèn)的商業(yè)小區(qū)而 言,，物業(yè)管理也需要因地制宜。
(二) 農(nóng)村拆遷小區(qū)
各村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及對生活環(huán)境要求的提高,，促使拆遷小 區(qū)建設(shè)進(jìn)入到一個(gè)蓬勃發(fā)展的階段,。在管理模式上都是由各 村自行管理，由于沒有統(tǒng)一的規(guī)范,，造成管理效果參差不齊,， 引發(fā)一系列問題。
1,、 安全問題:目前,，很多村的拆遷小區(qū)因沒有建設(shè)完畢， 還有后期工程正在進(jìn)行,，所以沒有進(jìn)行封閉式的管理,。 小區(qū)道路雖裝有監(jiān)控設(shè)備，但基本形同虛設(shè),，早安全上 造成了隱患,。
2、 衛(wèi)生環(huán)境問題:拆遷小區(qū)使村民原來的閑散的聚居模式 變?yōu)榧械木幼∧Ｊ?。原來只要自掃門前雪就行,，現(xiàn)在 多出很多公共地方需要大家共同維護(hù)，但由于小農(nóng)思想 的影響,，很多村民就疏忽了這一塊,，造成一些公共區(qū)域 (如樓道)垃圾成災(zāi)。
3,、 綠化問題:小區(qū)建成伊始,，綠化設(shè)施齊全，環(huán)境優(yōu)美,。 然而過不多久,，花圃都成了村民各自的菜園子，甚至還 出現(xiàn)為了爭點(diǎn)方寸之地令鄰里之間產(chǎn)生矛盾,。村里沒有 辦法,，只能讓鏟車鏟掉重新種上綠化，但緊跟著村民又 會(huì)種菜,，于是,，在村委和村民之間就會(huì)進(jìn)行一場你栽我 鏟，你鏟我栽的持久拉鋸戰(zhàn),。這種治標(biāo)不治本的方法,， 造成了資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。
4,、 維護(hù)問題:俗話說:“三分建,、七分管”，房屋時(shí)一年新,、 二年舊,、三年亂、四年破,。由于缺乏定期的,、專業(yè)的房 屋維護(hù)，很多拆遷小區(qū)的房屋狀況都出現(xiàn)了一定的問 題,，影響了房屋的使用年限,。 所有這些凸顯出來的問題，都在提醒我們,，在全鎮(zhèn)實(shí)施 統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)管理是非常迫切的,，它對全鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)、精 神文明,、文化素質(zhì)的提升起著重要的作用,。
1、 為全鎮(zhèn)的小區(qū)合理規(guī)劃物管區(qū)域
物管是區(qū)域化管理,，首先明確各區(qū)域邊界,，物管區(qū)域劃 定與規(guī)劃相匹配，考慮物業(yè)共用設(shè)備設(shè)施,、建筑規(guī)模,、社區(qū) 建設(shè)，以方便人們生活,、生產(chǎn),，合理利用區(qū)域資源。以便于 管理為原則,，形成一定規(guī)模面積與一點(diǎn)能夠數(shù)量的常住人 口,，有獨(dú)立或相對分界線的居住小區(qū)。
2,、 為老居住區(qū)域完善物業(yè)管理基礎(chǔ)設(shè)施,，協(xié)調(diào)部門關(guān)系,。 政府在鎮(zhèn)區(qū)老居住區(qū)加大投入，改善小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施和 生活環(huán)境,，改變一般散沙的現(xiàn)象,，完善至物管的基本狀態(tài)， 并要與國土,、房管,、建設(shè)、衛(wèi)生,、公安,、規(guī)劃等部門協(xié)調(diào)好， 做到全體配合,，各自做好本職工作,，不越位、錯(cuò)位和缺位,， 共同推進(jìn)老小區(qū)的物業(yè)管理,。
3、 加強(qiáng)宣傳,，增強(qiáng)居民物業(yè)管理意識 物業(yè)管理是新生事物,，存在一個(gè)逐漸熟悉與接收的過 程，政府應(yīng)當(dāng)以多種形式向社區(qū)居民宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》 等法律,、法規(guī)和政策,，有針對性地做好宣傳引導(dǎo)工作，提高 居民對物業(yè)管理法的認(rèn)知度,，逐步使其樹立依法管理的意 識,。通過周邊物業(yè)管理示范小區(qū)，使居民清楚認(rèn)識到小區(qū)引 入物管的優(yōu)點(diǎn),，使之逐步樹立有償服務(wù)的意識,，通過講座、 討論,、問答等多種交流方式,，生動(dòng)形象地普及物管常識，提 高居民群眾對物管的認(rèn)識程度,，使其逐步樹立自治管理意 識,。
4、 制定小區(qū)物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則 雖然物業(yè)管理有了《物業(yè)管理?xiàng)l例》,，但條例主要針對 新建商住小區(qū),，對拆遷安置小區(qū)管理關(guān)注不多。我們應(yīng)該在 《物業(yè)管理?xiàng)l例》這一大框架下，根據(jù)本地區(qū)特點(diǎn),，以《物 業(yè)管理?xiàng)l例》為指導(dǎo),，制定適應(yīng)于本地區(qū)的、可操作性強(qiáng)的 物業(yè)管理辦法與細(xì)則,，從而以法律手段推進(jìn)xx的小區(qū)物業(yè) 管理,。
5、 成立物業(yè)管理科,，全程跟進(jìn)小區(qū)物業(yè)管理 xx是個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的工業(yè)重鎮(zhèn)，新興的生態(tài)名鎮(zhèn),。城鎮(zhèn) 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)按照城市的格局在規(guī)劃和建設(shè),。各式小區(qū)在快速建 設(shè)成長中，隨著居民收入水平與消費(fèi)水平的提高,，對工作于 居住環(huán)境的要求也隨之提高,。一支專業(yè)的物業(yè)管理隊(duì)伍，為 xx鎮(zhèn)創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美,、舒適,、安全、方便的人居環(huán)境,。同時(shí) 也體現(xiàn)出xx政府為民造福,，加強(qiáng)城鎮(zhèn)管理的一個(gè)重要舉 措。
1,、 簡易物業(yè)管理
在各項(xiàng)設(shè)施,、規(guī)模等還不完善的情況下，社區(qū)或村委可 采用簡易物業(yè)服務(wù),。由小區(qū)內(nèi)失業(yè)人員,、低保和離退休人員 組建服務(wù)隊(duì)，提供公共秩序,、安全防范,、環(huán)境衛(wèi)生保潔為主 的服務(wù)，在鎮(zhèn)物業(yè)管理科的督導(dǎo)下,，具體由各村委,、社區(qū)負(fù) 責(zé)。
2,、 專業(yè)物業(yè)管理 條件好,，設(shè)備齊全的小區(qū)，可通過業(yè)主大會(huì),，選聘專門 的物業(yè)管理公司進(jìn)駐小區(qū)進(jìn)行管理,。具體籌備由村委社區(qū)負(fù) 責(zé)，鎮(zhèn)物業(yè)管理科做好統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)工作。
3,、 業(yè)委物業(yè)管理 在條件成熟的區(qū)域,，業(yè)主自己選出一個(gè)比較精良的管理 委員會(huì)，全權(quán)負(fù)責(zé)整個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理,，民主的制定各項(xiàng)規(guī) 章制度,。所有業(yè)主都要自覺愛護(hù)房屋及公共設(shè)施;維護(hù)安全 與環(huán)境衛(wèi)生。如有業(yè)主違約,，將會(huì)按照既定的規(guī)章制度按約 處理,。如此民主自治的物業(yè)管理，形成成本低,，效率高的雙 贏局面,。
綜上所述，我鎮(zhèn)的小區(qū)物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)是“三位一體”的 管理模式,，即業(yè)主,、物業(yè)公司、村(社區(qū))在平等合作的基礎(chǔ)上,，追求效用和業(yè)主利益最大化的物業(yè)管理,。這是政府加 強(qiáng)公共社會(huì)管理、關(guān)注民生的具體體現(xiàn),。抓好典型,，以點(diǎn)推 面，條塊結(jié)合,，以塊為主,，鞏固成果，統(tǒng)一管理,，從而形成 齊抓共管,、共管共建的局面，最終實(shí)現(xiàn)平安和諧社區(qū)這一目標(biāo),。
住宅小區(qū)物業(yè)管理方案篇三
為了搞好xx小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù),，提升本企業(yè)物業(yè)管理水平，為業(yè)主營造一種舒適的居住環(huán)境,，特制定本方案,。
（一）標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)時(shí)間
周一至周日上午8：00~下午18：00。
（二）服務(wù)中心電話
物業(yè)管理部客戶服務(wù)中心設(shè)有24小時(shí)值班服務(wù)專員,，以便于為廣大業(yè)主服務(wù),。服務(wù)電話如下。
1．標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)時(shí)間電話：xxxxxxx,。
2．非標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)時(shí)間電話：xxxxxxx,。
1．業(yè)主持小區(qū)業(yè)主的《入住通知單》,、《購房合同》到服務(wù)中心辦理遷入手續(xù)。
（1）按規(guī)定要求填寫《入住登記表》,。
（2）按規(guī)定繳納有關(guān)款項(xiàng),。
（3）與服務(wù)中心工作人員共同辦理入住前的樓宇、設(shè)備,、設(shè)施查驗(yàn)手續(xù),。
（4）辦理物業(yè)移交手續(xù)，領(lǐng)取鑰匙,。
2．業(yè)主應(yīng)保證在搬家過程中服從轄區(qū)物業(yè)管理人員的指揮,，按指定路徑進(jìn)出遷入地域，并注意遵守小區(qū)的公共秩序,。
1．每年一次對房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全普查,，根據(jù)普查情況制訂維修和管理計(jì)劃，上報(bào)委托方并組織實(shí)施,。
2．對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù),，保證房屋的使用功能和安全,，杜絕事故的發(fā)生,，有檢修記錄和保養(yǎng)記錄,。
3．根據(jù)房屋實(shí)際使用年限,，適時(shí)檢查房屋共用部位的使用狀況,，需要維修,，屬于小修范圍的,，及時(shí)組織修復(fù),；屬于大,、中修范圍或者需要更新改造的，向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議,，按有關(guān)規(guī)定辦理,。
4．每日巡查一次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗,、玻璃等,，做好巡查記錄，并及時(shí)維修養(yǎng)護(hù),。
5．保持公共區(qū)域玻璃,、門窗配件完好，開閉正常,，需要維修的在兩個(gè)工作日內(nèi)完成,；照明設(shè)施一般的故障（損壞的燈座、燈泡,、開關(guān)等）,，在兩天內(nèi)安排修復(fù)完成,，其他故障五個(gè)工作日內(nèi)完成,，保持90%的樓道照明燈具能正常使用；墻面,、頂面粉刷層發(fā)現(xiàn)剝落或污損，應(yīng)每一個(gè)月集中安排一次修補(bǔ),、除污,；步行梯,、樓房散水等設(shè)施,，保持基本完好和使用功能,，需要維修的,，每一個(gè)月集中一次進(jìn)行修補(bǔ)維修,。
6．按照政府有關(guān)規(guī)定，每年進(jìn)行一次房屋避雷檢測,，符合避雷規(guī)范要求。
7．對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為要及時(shí)告知與勸阻,，并及時(shí)報(bào)告政府有關(guān)主管部門。
8．小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖,，主要路口設(shè)有路標(biāo),。保持小區(qū)各組團(tuán),、棟及單元（門）,、戶標(biāo)志清晰,。
1．對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）,，共用設(shè)施設(shè)備能正常運(yùn)行和使用，杜絕安全事故的發(fā)生,。
2．建立共用設(shè)施設(shè)備清冊檔案（或設(shè)備臺(tái)賬）,，有設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行,、檢查,、維修,、保養(yǎng)記錄,。
3．有設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范,，按操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范執(zhí)行。
4．對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行定期組織巡查,，做好巡查記錄,，需要維修屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù),；屬于大,、中修范圍或者需要更新改造的，向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議,，按有關(guān)規(guī)定辦理。
5．特種設(shè)施設(shè)備和測量儀表,、儀器，按照政府有關(guān)規(guī)定,，定期進(jìn)行檢驗(yàn)檢測校準(zhǔn),，符合相關(guān)規(guī)范,。
6．設(shè)備房保持整齊清潔，安全設(shè)施符合規(guī)范,，無鼠害,，無跑,、冒、滴,、漏現(xiàn)象,，無堆積雜物,；設(shè)備設(shè)施銘牌,、標(biāo)識規(guī)范、統(tǒng)一,、完整；操作規(guī)程,、維護(hù)規(guī)范,、管理制度在明顯位置做出標(biāo)識,；各類管線有分類標(biāo)識和流向標(biāo)識,；各類記錄本,、登記本（運(yùn)行,、維修、保養(yǎng),、交接班等）齊全，記錄完整,；監(jiān)控記錄可保存15天,，并能正?；胤?。
7．對小區(qū)內(nèi)變壓器、高層屋面,、有安全隱患的健身設(shè)施、車庫限高,、區(qū)內(nèi)道路限速、燃?xì)庹{(diào)壓站（箱）,、水系沿岸等危及人身安全的部位設(shè)置明顯警示標(biāo)志和防范措施,；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。
8．公共區(qū)域內(nèi)的雨水,、污水管道每年檢查,、疏通一次,；雨水,、污水井每半年檢查、清掏一次,；雨水,、污水管道及井發(fā)生堵塞時(shí)應(yīng)及時(shí)疏通；化糞池每年至少清掏一次,，每季度檢查一次,，防止外溢。
9．建立設(shè)備設(shè)施巡視制度,，有專人巡視,，配電室,、排污泵等每日巡視至少兩次,，有巡視記錄,。鍋爐房、熱力站,、空調(diào)機(jī)房,、高壓配電室、中控室等有專人24小時(shí)值守,，值守人員每班工作時(shí)間不超過八小時(shí),。
10．每日對園區(qū)路面、景觀,、小品,、圍墻（護(hù)欄）,、窨井,、健身設(shè)施、兒童娛樂設(shè)施,、照明設(shè)施,、門禁,、周界報(bào)警監(jiān)視系統(tǒng)等巡視一次,。設(shè)施設(shè)備能正常使用,，無安全隱患,。
11．設(shè)立日常消耗物料、備件倉庫,，保證日常維修的及時(shí)性。倉庫有完善的管理制度,，專人管理,，物品分類碼放。
12．使用中水系統(tǒng)的,，確保水質(zhì)達(dá)到國家中水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。
13．保證載人電梯日夜24小時(shí)正常運(yùn)行,。
14．消防設(shè)施設(shè)備完好,，可隨時(shí)啟用,，消防通道暢通。
15．小區(qū)主要道路及停車場交通標(biāo)志齊全,。
16．路燈、樓道燈完好率不低于95％,。
1．小區(qū)出入口24小時(shí)值勤，進(jìn)入樓幢門廳刷卡,。
2．實(shí)行封閉式管理，出入口有專人24小時(shí)值守,，對訪客出入進(jìn)行登記管理，阻止小商小販進(jìn)入小區(qū),。在有可能危及人身安全處有明顯標(biāo)志,。
3．園區(qū)和樓內(nèi)巡視,。園區(qū)巡視白天三次,、夜間四次,，樓內(nèi)巡視每天兩次,，夜間需兩人同時(shí)巡視。巡視有計(jì)劃,、巡視路線圖,、巡視項(xiàng)目內(nèi)容、要求及記錄,。
4．門崗及巡視服務(wù)人員,，形象端正、著裝整齊干凈,、舉止規(guī)范、語言禮貌,、連續(xù)上崗時(shí)間不超過四小時(shí)；門崗服務(wù)設(shè)施完好,、標(biāo)識醒目,；有服務(wù)操作細(xì)則,。
5．監(jiān)視控制中心設(shè)專人24小時(shí)值班，負(fù)責(zé)小區(qū)監(jiān)控的值守,，處理各類報(bào)警和異常信息,，每人每班工作時(shí)間不能超過八小時(shí)。監(jiān)視控制中心各類制度在明顯位置做到標(biāo)識,。
6．有機(jī)動(dòng)車輛和非機(jī)動(dòng)車的行駛方向、限速標(biāo)識,，交通指示標(biāo)識應(yīng)規(guī)范,、清晰,，對進(jìn)出小區(qū)的車輛進(jìn)行引導(dǎo)，車輛有序通行,、停放,。
7．突發(fā)事件發(fā)生時(shí)及時(shí)報(bào)告政府有關(guān)部門，并設(shè)專人保護(hù)現(xiàn)場,，配合公安等部門進(jìn)行處理,。
8．對火災(zāi),、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件制定應(yīng)急預(yù)案,，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門,，并協(xié)助采取相應(yīng)措施,。
9．對小區(qū)內(nèi)高空拋物墜物,、臺(tái)風(fēng),、火患等公共安全隱患做到及時(shí)公示,，警示注意事項(xiàng)，共同做好安全防范工作,。
10．對監(jiān)控中心按責(zé)嚴(yán)密監(jiān)視,，發(fā)現(xiàn)問題立即發(fā)出預(yù)警報(bào)告,，及時(shí)處理。日常攝像下載備份規(guī)定保留一周,。
1．在各樓層和各門廳口設(shè)置垃圾桶,、果殼箱，每日清理,、集送兩次,。集中的垃圾盡快外送,，每日不少于兩次,，做到生活垃圾日產(chǎn)日清,。
2．小區(qū)道路、廣場,、停車場等每日清掃兩次,；門廳,、電梯廳、樓道每日清掃一次,，每周拖洗一次,；電梯門,、地板及周身每天清掃抹擦一次,；人行樓梯及扶手每周清掃,、抹擦兩次,；共用部位門、窗,、不銹鋼扶欄、用戶信箱等每周抹擦一次,；公用部位照明燈罩,、消防水帶箱,、滅火器每月抹擦一次；小區(qū)范圍內(nèi)綠化帶（及附屬物）每天清掃一次,；休閑區(qū)亭廊,、桌凳,、木欄桿每半月抹擦一次,；路燈每月抹擦一次,。
3．區(qū)內(nèi)公共雨,、污水管道每年疏通一次,；雨、污水井每月檢查一次,，并視檢查情況及時(shí)清掏；化糞池每兩個(gè)月檢查一次,，每年清掏一次,，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏,。
4．二次供水水箱按規(guī)定半年清洗一次,，定時(shí)巡查,，定時(shí)化驗(yàn),，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求,。
5．根據(jù)實(shí)際情況定期進(jìn)行消毒和滅蟲除害,。
1．雇請專業(yè)人員實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理。
2．對草坪,、花卉,、綠籬、樹木定期進(jìn)行修剪,、養(yǎng)護(hù),。
3．對水池進(jìn)行定期檢查，每星期打撈一次飄浮物及沉淀物,，每半年清除池底污泥,、換水一次,。
4．定期清除綠地雜草,、雜物,。
5．適時(shí)組織澆灌、施肥和松土,，做好防澇,、防凍。
6．適時(shí)噴灑藥物,，預(yù)防病蟲害,。
1.定期評估
服務(wù)中心客戶主管根據(jù)業(yè)戶反映制訂定期檢查計(jì)劃，會(huì)同維修人員,、秩序管理人員及環(huán)境衛(wèi)生人員每月x日定期在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行服務(wù)檢查,，以評估服務(wù)效果,。
2.臨時(shí)檢查
總經(jīng)理或其他高層領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為有必要進(jìn)行服務(wù)檢查時(shí)，可以由服務(wù)中心具體組織實(shí)施,，其他部門共同參加對小區(qū)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行臨時(shí)檢查,，以評估其服務(wù)效果,。
住宅小區(qū)物業(yè)管理方案篇四
根據(jù)“后勤總公司20xx年工作重點(diǎn)”的總體要求和“物業(yè)管理中心關(guān)于確定2010年為物業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)年的決定”，結(jié)合實(shí)際,，現(xiàn)制定“優(yōu)質(zhì)服務(wù)年”活動(dòng)方案如下：
以“解放思想、擴(kuò)大開放,、迅速提高質(zhì)量、迅速占領(lǐng)市場”為指導(dǎo)思想,，堅(jiān)持發(fā)展就是硬道理的基本原則，全面貫徹科學(xué)發(fā)展觀,，以人為本,，強(qiáng)化管理,，提高服務(wù)質(zhì)量,，大膽、積極、穩(wěn)妥地推進(jìn)中心的改革和發(fā)展,，做到市場有新的發(fā)展，管理服務(wù)水平有新的提高,，經(jīng)濟(jì)效益有新的突破,，中心面貌有新的變化，及時(shí)做好學(xué)校西進(jìn)的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，為教學(xué)工作的正常運(yùn)行提供強(qiáng)有力的后勤保障,。
緊緊圍繞中心工作，加強(qiáng)常規(guī)管理,，注重工作實(shí)效,，以“重視質(zhì)量,，深化改革，加速發(fā)展”為工作重點(diǎn),，努力做到：加強(qiáng)學(xué)習(xí),，提高服務(wù)意識,；加強(qiáng)管理，提高服務(wù)水平,；加強(qiáng)考核,，提高服務(wù)效率，使服務(wù)工作力求做到有預(yù)見性,、有高效性,，以確保各項(xiàng)服務(wù)保障工作順利開展,，并實(shí)現(xiàn)“優(yōu)質(zhì)服務(wù)年”的各項(xiàng)工作目標(biāo),，為總公司的健康,、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展作出我們應(yīng)有的貢獻(xiàn),。
時(shí)間活動(dòng)內(nèi)容日常工作責(zé)任部門審核結(jié)果三月份物管中心辦公室,、各個(gè)部門會(huì)議宣傳動(dòng)員，三張板報(bào)宣傳教育,，各個(gè)部門擬定創(chuàng)優(yōu)方案和聯(lián)系一個(gè)物業(yè)服務(wù)對象實(shí)施創(chuàng)優(yōu)服務(wù),，取得經(jīng)驗(yàn)，啟動(dòng)創(chuàng)優(yōu)工作,。
1,、發(fā)揮社會(huì)監(jiān)督作用，邀請監(jiān)督員對物管中心各部門的工作明察暗訪,，提出針對問題的改進(jìn)意見,。對好的作法加以宣傳和推廣。
2,、每月搞2次培訓(xùn),。
3,、每月搞2次質(zhì)量檢查。
4,、中心辦公室召開兩月1次的物業(yè)服務(wù)示范單位經(jīng)驗(yàn)交流會(huì),，學(xué)習(xí)推廣經(jīng)驗(yàn),。
5、實(shí)施計(jì)劃在執(zhí)行過程中可以修訂完善,。
四月份
各個(gè)部門搞2次職業(yè)培訓(xùn),；搞一次副經(jīng)理以上管理人員到社會(huì)物業(yè)小區(qū)參觀學(xué)習(xí)考察；派遣人員到社會(huì)物業(yè)小區(qū)實(shí)習(xí),，學(xué)以致用,；發(fā)放優(yōu)質(zhì)服務(wù)卡,，方便業(yè)主服務(wù)需要；中心辦公室召開2月1次的物業(yè)服務(wù)示范單位經(jīng)驗(yàn)交流會(huì),，學(xué)習(xí)推廣經(jīng)驗(yàn),，聘請業(yè)主代表參加會(huì)議,，找出不足,，及時(shí)整改提高。
五月份
搞一次崗位練兵和職業(yè)競賽,，全面提高物業(yè)服務(wù)的專業(yè)技能和服務(wù)水平；搞一次“便民服務(wù)”（亦可以會(huì)同總公司一起搞）,；搞一次顧客滿意度調(diào)查,，同時(shí)成立業(yè)主委員會(huì)。
六月份
開展“優(yōu)質(zhì)服務(wù)年”咨詢活動(dòng),，了解和解決師生員工反映的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問題,；中心辦公室召開2月1次的物業(yè)服務(wù)示范單位經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)，學(xué)習(xí)推廣經(jīng)驗(yàn),，找出不足,，及時(shí)整改提高,。各個(gè)部門搞一次針對難點(diǎn)和薄弱環(huán)節(jié)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)活動(dòng)，促使其物業(yè)條件根本改善,，并且長期保證質(zhì)量。
七月份
全面檢查,、鞏固落實(shí)本學(xué)期創(chuàng)優(yōu)情況,，寫出物業(yè)創(chuàng)優(yōu)工作小結(jié)。部門搞出假期安全,、抗旱保苗及假期物業(yè)服務(wù)創(chuàng)優(yōu)方案,，并付諸實(shí)施。
八月份
全面檢查督促,、貫徹落實(shí)“假期物業(yè)服務(wù)創(chuàng)優(yōu)方案”,，保障師生員工暑假正常生活。
九月份
結(jié)合新生入學(xué)江津校區(qū)建設(shè),，進(jìn)行物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新大討論,，搞好物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新培訓(xùn)和物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新的改進(jìn)實(shí)施。
十月份
進(jìn)行物業(yè)技術(shù)創(chuàng)新大討論,，搞好物業(yè)技術(shù)創(chuàng)新培訓(xùn)和物業(yè)服務(wù)技術(shù)的改進(jìn)實(shí)施,。
十一月份
進(jìn)行物業(yè)管理創(chuàng)新大討論，搞好物業(yè)管理創(chuàng)新培訓(xùn)和物業(yè)管理的改進(jìn)實(shí)施,。搞一次顧客滿意度調(diào)查。
十二月份
進(jìn)行溫馨,、和諧物業(yè)大討論及其培訓(xùn)，搞好溫馨,、和諧物業(yè)。管理層研究先行進(jìn)入江津校區(qū)物業(yè)人員名單,。
一月份
總結(jié)全年優(yōu)質(zhì)服務(wù)創(chuàng)優(yōu)經(jīng)驗(yàn),，予以評價(jià),，形成文件,，使之規(guī)范化制度化。
住宅小區(qū)物業(yè)管理方案篇五
近幾年來,，隨著××經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷發(fā)展，人民生活水 平和整體素質(zhì)的進(jìn)一步提高,，各村的拆遷小區(qū)和商業(yè)性的開 發(fā)小區(qū)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來,。然而由于歷史、區(qū)域性發(fā)展 與建設(shè),、集鎮(zhèn)規(guī)劃等問題，并沒有全部實(shí)行專業(yè)化,、市場化 物業(yè)管理。為加快推進(jìn)××平安和諧社區(qū)建設(shè),，制定一套規(guī) 范的、符合××實(shí)際的物業(yè)管理方案,，并在全鎮(zhèn)小區(qū)推廣是 及時(shí)且必要的。
一,、 目前××鎮(zhèn)小區(qū)概況
在××經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時(shí)，××的城鎮(zhèn)建設(shè)也得到了 突飛猛進(jìn)的發(fā)展,。居民群眾的居住環(huán)境發(fā)生了巨大的變化,， 一個(gè)個(gè)新建起來的小區(qū)為居民打造了一個(gè)舒適,、優(yōu)美,、和諧、 文明的家園,。全鎮(zhèn)范圍內(nèi),，已經(jīng)實(shí)行正式的物業(yè)管理的小區(qū) 有金都華庭,、麗景花苑,、錦繡家園,、金灣花苑等6 個(gè);而各 村的拆遷安置小區(qū)如宗言村和諧苑,、××村臥龍湖小區(qū),、三 房巷的周南花苑等都是由村委代管或基本沒有管理。
二,、 全鎮(zhèn)推行物業(yè)管理的必要性
(一) 商業(yè)住宅小區(qū)
習(xí)慣的差異,，農(nóng)村居民和城市居民存在一定的差距,。雖然經(jīng) 濟(jì)發(fā)展了,，但城市化進(jìn)程相對滯后，如果不從農(nóng)村實(shí)際出發(fā),， 完全照搬城市物業(yè)管理模式,，就是引發(fā)很多問題,，錦繡家園 和金灣花苑已經(jīng)因?yàn)闇贤ㄉ系牟煌〞吃斐晌飿I(yè)管理和小區(qū) 業(yè)主之間發(fā)生矛盾與摩擦。所以,，對于××鎮(zhèn)的商業(yè)小區(qū)而 言，物業(yè)管理也需要因地制宜,。
(二) 農(nóng)村拆遷小區(qū)
各村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及對生活環(huán)境要求的提高,，促使拆遷小 區(qū)建設(shè)進(jìn)入到一個(gè)蓬勃發(fā)展的階段。在管理模式上都是由各 村自行管理,，由于沒有統(tǒng)一的規(guī)范，造成管理效果參差不齊,， 引發(fā)一系列問題,。
1、 安全問題:目前,，很多村的拆遷小區(qū)因沒有建設(shè)完畢， 還有后期工程正在進(jìn)行,，所以沒有進(jìn)行封閉式的管理,。 小區(qū)道路雖裝有監(jiān)控設(shè)備，但基本形同虛設(shè),，早安全上 造成了隱患,。
2、 衛(wèi)生環(huán)境問題:拆遷小區(qū)使村民原來的閑散的聚居模式 變?yōu)榧械木幼∧Ｊ?。原來只要自掃門前雪就行,，現(xiàn)在 多出很多公共地方需要大家共同維護(hù)，但由于小農(nóng)思想 的影響,，很多村民就疏忽了這一塊,，造成一些公共區(qū)域 (如樓道)垃圾成災(zāi),。
還 出現(xiàn)為了爭點(diǎn)方寸之地令鄰里之間產(chǎn)生矛盾。村里沒有 辦法,，只能讓鏟車鏟掉重新種上綠化，但緊跟著村民又 會(huì)種菜,，于是,，在村委和村民之間就會(huì)進(jìn)行一場你栽我 鏟，你鏟我栽的持久拉鋸戰(zhàn),。這種治標(biāo)不治本的方法， 造成了資源的嚴(yán)重浪費(fèi),。
4,、 維護(hù)問題:俗話說:“三分建、七分管”,，房屋時(shí)一年新、 二年舊,、三年亂、四年破,。由于缺乏定期的,、專業(yè)的房 屋維護(hù)，很多拆遷小區(qū)的房屋狀況都出現(xiàn)了一定的問 題,，影響了房屋的使用年限,。 所有這些凸顯出來的問題,，都在提醒我們,，在全鎮(zhèn)實(shí)施 統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)管理是非常迫切的,，它對全鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)、精 神文明,、文化素質(zhì)的提升起著重要的作用,。
三、 政府推行物業(yè)管理的辦法
1,、 為全鎮(zhèn)的小區(qū)合理規(guī)劃物管區(qū)域
物管是區(qū)域化管理,，首先明確各區(qū)域邊界,，物管區(qū)域劃 定與規(guī)劃相匹配,，考慮物業(yè)共用設(shè)備設(shè)施、建筑規(guī)模,、社區(qū) 建設(shè)，以方便人們生活,、生產(chǎn),，合理利用區(qū)域資源。以便于 管理為原則,，形成一定規(guī)模面積與一點(diǎn)能夠數(shù)量的常住人 口，有獨(dú)立或相對分界線的居住小區(qū),。
態(tài)， 并要與國土,、房管、建設(shè),、衛(wèi)生,、公安、規(guī)劃等部門協(xié)調(diào)好,， 做到全體配合，各自做好本職工作,，不越位、錯(cuò)位和缺位,， 共同推進(jìn)老小區(qū)的物業(yè)管理,。
3、 加強(qiáng)宣傳,，增強(qiáng)居民物業(yè)管理意識 物業(yè)管理是新生事物，存在一個(gè)逐漸熟悉與接收的過 程,，政府應(yīng)當(dāng)以多種形式向社區(qū)居民宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》 等法律,、法規(guī)和政策，有針對性地做好宣傳引導(dǎo)工作，提高 居民對物業(yè)管理法的認(rèn)知度,，逐步使其樹立依法管理的意 識,。通過周邊物業(yè)管理示范小區(qū)，使居民清楚認(rèn)識到小區(qū)引 入物管的優(yōu)點(diǎn),，使之逐步樹立有償服務(wù)的意識,，通過講座、 討論,、問答等多種交流方式,，生動(dòng)形象地普及物管常識，提 高居民群眾對物管的認(rèn)識程度,，使其逐步樹立自治管理意 識,。
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提高,。一支專業(yè)的物業(yè)管理隊(duì)伍，為 ××鎮(zhèn)創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美,、舒適,、安全、方便的人居環(huán)境,。同時(shí) 也體現(xiàn)出××政府為民造福,，加強(qiáng)城鎮(zhèn)管理的一個(gè)重要舉 措。
四,、 物業(yè)管理基本形式
1,、 簡易物業(yè)管理
在各項(xiàng)設(shè)施、規(guī)模等還不完善的情況下,，社區(qū)或村委可 采用簡易物業(yè)服務(wù),。由小區(qū)內(nèi)失業(yè)人員、低保和離退休人員 組建服務(wù)隊(duì),，提供公共秩序,、安全防范、環(huán)境衛(wèi)生保潔為主 的服務(wù),，在鎮(zhèn)物業(yè)管理科的督導(dǎo)下,，具體由各村委、社區(qū)負(fù) 責(zé),。
2,、 專業(yè)物業(yè)管理 條件好，設(shè)備齊全的小區(qū),，可通過業(yè)主大會(huì),，選聘專門 的物業(yè)管理公司進(jìn)駐小區(qū)進(jìn)行管理,。具體籌備由村委社區(qū)負(fù) 責(zé)，鎮(zhèn)物業(yè)管理科做好統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)工作,。
3,、 業(yè)委物業(yè)管理 在條件成熟的區(qū)域，業(yè)主自己選出一個(gè)比較精良的管理 委員會(huì),，全權(quán)負(fù)責(zé)整個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理,，民主的制定各項(xiàng)規(guī) 章制度。所有業(yè)主都要自覺愛護(hù)房屋及公共設(shè)施;維護(hù)安全 與環(huán)境衛(wèi)生,。如有業(yè)主違約,，將會(huì)按照既定的規(guī)章制度按約 處理。如此民主自治的物業(yè)管理,，形成成本低,，效率高的雙 贏局面。
上,，追求效用和業(yè)主利益最大化的物業(yè)管理,。這是政府加 強(qiáng)公共社會(huì)管理、關(guān)注民生的具體體現(xiàn),。抓好典型,，以點(diǎn)推 面，條塊結(jié)合,，以塊為主,，鞏固成果，統(tǒng)一管理,，從而形成 齊抓共管、共管共建的局面,，最終實(shí)現(xiàn)平安和諧社區(qū)這一目標(biāo),。
一、為引導(dǎo)住戶逐步適應(yīng)市場化的物業(yè)管理模式,，管理好安置房小區(qū),，推進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，制定我區(qū)安置房小區(qū)物業(yè)管理辦法,。
二,、安置房小區(qū)物業(yè)管理分前期物業(yè)管理和小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立后選聘物業(yè)公司管理兩個(gè)階段逐步規(guī)范。具體按《廈門市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則》執(zhí)行,。
三,、從住戶開始繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的月份起，設(shè)立五年的安置房物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)補(bǔ)貼過渡期,。在過渡期內(nèi),，區(qū)財(cái)政撥付?？顚Π仓脤ο罄U納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)進(jìn)行補(bǔ)貼。
四,、財(cái)政補(bǔ)貼對象為取得并實(shí)際保有的`我區(qū)負(fù)責(zé)拆遷安置項(xiàng)目的拆遷安置房產(chǎn)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。如安置對象將安置房轉(zhuǎn)讓給第三人的,，不再對轉(zhuǎn)讓后的安置房產(chǎn)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)補(bǔ)貼,。
五、以五年過渡期為限,，財(cái)政補(bǔ)貼比例逐年遞減,。第一、第二年補(bǔ)貼應(yīng)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的50%,，第三年補(bǔ)貼應(yīng)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的40%,，第四年補(bǔ)貼應(yīng)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的30%，第五年補(bǔ)貼應(yīng)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的20%,。應(yīng)繳納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由物價(jià)部門按政府指導(dǎo)價(jià)下文確定,。
補(bǔ)貼民政部門確認(rèn)其不屬五保戶、低保戶對象的年度,，依照前條規(guī)定過渡期標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,。五年過渡期后，安置對象本年度經(jīng)民政部門確認(rèn)屬五保戶,、低保戶的,，財(cái)政對其應(yīng)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行全額補(bǔ)貼，民政部門確認(rèn)其不屬五保戶,、低保戶對象的年度,，財(cái)政不對其應(yīng)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行補(bǔ)貼。
七,、安置對象應(yīng)事先按時(shí)向小區(qū)物業(yè)管理公司全額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi),，憑繳納票據(jù)領(lǐng)取物業(yè)服務(wù)費(fèi)補(bǔ)貼（具體操作辦法另行制定實(shí)施細(xì)則）。
八,、本辦法由區(qū)建設(shè)局,、區(qū)財(cái)政局負(fù)責(zé)解釋。
為落實(shí)市十三屆人大三次會(huì)議審議通過的《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》,，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),，切實(shí)維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，努力提高物業(yè)管理水平,，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)法律,、法規(guī)， 結(jié)合我市物業(yè)管理工作實(shí)際,，特制定本方案：
一,、指導(dǎo)思想
以國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》為依據(jù),，以沈陽市城市管理工作會(huì)議精神為指導(dǎo)，以落實(shí)《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點(diǎn),，以規(guī)范管理,、提高物業(yè)服務(wù)水平為宗旨，進(jìn)一步加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作,，推動(dòng)我市物業(yè)管理健康發(fā)展,。
二、目標(biāo)和范圍
（一）目標(biāo)：
1,、有效解決開發(fā)遺留問題,，年底前整改率達(dá)到90%；對存在工程質(zhì)量問題的房屋要及時(shí)維修,，維修及時(shí)率達(dá)到90%,。
2、新建住宅小區(qū)推行招投標(biāo)率達(dá)到100%,；2017年新進(jìn)入市場的樓盤,，在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。
3,、凡從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè),，要100%取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》。
4,、強(qiáng)化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn),，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率達(dá)到100%，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案,、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案,。
5、大力推行物業(yè)管理,，年底前對具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)物業(yè)化率達(dá)到100%,。
6,、加強(qiáng)業(yè)主自治自律行為,，具備條件的住宅小區(qū)年底前要達(dá)到80%以上成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。
（二）范圍：對全市實(shí)行物業(yè)管理的244個(gè)住宅小區(qū)進(jìn)行排查,。根據(jù)排查結(jié)果,，進(jìn)行清理整頓,，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理行為。
三,、工作內(nèi)容
（一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設(shè),。依據(jù)國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)配套法規(guī)、規(guī)章,，結(jié)合我市物業(yè)管理實(shí)際情況,，通過調(diào)研,，同時(shí)借鑒國內(nèi)先進(jìn)城市取得的成功經(jīng)驗(yàn)，盡快頒布實(shí)施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》,，依法加強(qiáng)我市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理,。
（二）全力解決開發(fā)建設(shè)遺留問題。開發(fā)建設(shè)單位作為行為主體要切實(shí)承擔(dān)起責(zé)任,，按照規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工標(biāo)準(zhǔn),，對住宅小區(qū)存在的問題從新進(jìn)行完善，建委,、規(guī)劃,、房產(chǎn)等相關(guān)部門,，按照各部門職責(zé),，落實(shí)到責(zé)任單位，做到誰的問題,、誰負(fù)責(zé),、誰解決。并對存在開發(fā)建設(shè)遺留問題的住宅小區(qū),，逐個(gè)建立整改檔案,，制定整改措施，整改合格后再行消號,。特別是存在工程質(zhì)量問題的房屋要確保及時(shí)維修,，年底前房屋維修責(zé)任要全實(shí)到單位、到個(gè)人,，維修及時(shí)率確保在90%以上,。同時(shí)，有關(guān)部門要抓緊制定相應(yīng)的規(guī)定和措施,，明確住宅區(qū)的交付使用制度,，杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開發(fā)建設(shè)遺留問題。
（三）加大對物業(yè)市場的監(jiān)督,。
四,、物業(yè)費(fèi)的成本測算
1、 管理,、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi),。
2、 清潔衛(wèi)生費(fèi) 清潔衛(wèi)生費(fèi)測算表（04）
3,、 保安費(fèi)：保安費(fèi)測算表（05）
住宅小區(qū)物業(yè)管理方案篇六
為落實(shí)市十三屆人大三次會(huì)議審議通過的《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》,，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，切實(shí)維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,，努力提高物業(yè)管理水平,，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)法律,、法規(guī)， 結(jié)合我市物業(yè)管理工作實(shí)際,，特制定本方案：
以國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》為依據(jù),，以沈陽市城市管理工作會(huì)議精神為指導(dǎo)，以落實(shí)《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點(diǎn),，以規(guī)范管理,、提高物業(yè)服務(wù)水平為宗旨，進(jìn)一步加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作,，推動(dòng)我市物業(yè)管理健康發(fā)展,。
（一）目標(biāo)：
1、有效解決開發(fā)遺留問題,，年底前整改率達(dá)到90％,；對存在工程質(zhì)量問題的房屋要及時(shí)維修，維修及時(shí)率達(dá)到90％,。
2,、新建住宅小區(qū)推行招投標(biāo)率達(dá)到100％；20xx年新進(jìn)入市場的樓盤,，在商品房銷售前要100％簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》,。
3、凡從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè),，要100％取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》,。
4、強(qiáng)化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn),，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率達(dá)到100％,，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案,。
5,、大力推行物業(yè)管理，年底前對具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)物業(yè)化率達(dá)到100％,。
6,、加強(qiáng)業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區(qū)年底前要達(dá)到80％以上成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì),。
（二）范圍：對全市實(shí)行物業(yè)管理的244個(gè)住宅小區(qū)進(jìn)行排查,。根據(jù)排查結(jié)果，進(jìn)行清理整頓,，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理行為,。
（一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設(shè)。依據(jù)國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)配套法規(guī)、規(guī)章,，結(jié)合我市物業(yè)管理實(shí)際情況,，通過調(diào)研，同時(shí)借鑒國內(nèi)先進(jìn)城市取得的成功經(jīng)驗(yàn),，盡快頒布實(shí)施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》,，依法加強(qiáng)我市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。
（二）全力解決開發(fā)建設(shè)遺留問題,。開發(fā)建設(shè)單位作為行為主體要切實(shí)承擔(dān)起責(zé)任,，按照規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工標(biāo)準(zhǔn)，對住宅小區(qū)存在的問題從新進(jìn)行完善,，建委,、規(guī)劃、房產(chǎn)等相關(guān)部門,，按照各部門職責(zé),，落實(shí)到責(zé)任單位，做到誰的問題,、誰負(fù)責(zé),、誰解決,。并對存在開發(fā)建設(shè)遺留問題的住宅小區(qū),，逐個(gè)建立整改檔案，制定整改措施,，整改合格后再行消號,。特別是存在工程質(zhì)量問題的房屋要確保及時(shí)維修，年底前房屋維修責(zé)任要全實(shí)到單位,、到個(gè)人,，維修及時(shí)率確保在90％以上。同時(shí),，有關(guān)部門要抓緊制定相應(yīng)的規(guī)定和措施,，明確住宅區(qū)的交付使用制度，杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開發(fā)建設(shè)遺留問題,。
（三）加大對物業(yè)市場的監(jiān)管力度,，規(guī)范物業(yè)管理行為。
一是加強(qiáng)物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督和指導(dǎo),，全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制,，創(chuàng)造公平、公正的競爭環(huán)境,，促進(jìn)物業(yè)管理的專業(yè)化,、市場化和社會(huì)化。依據(jù)國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《前期物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》，及時(shí)制定符合我市實(shí)際的《沈陽市前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法》,。要求新建住宅小區(qū)實(shí)行招投標(biāo)制度,，建筑面積在5萬平方米以上的（含5萬平方米）的新建住宅區(qū)，必須采取公開招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè),，建筑面積5萬米以下的新建住宅區(qū)在區(qū),、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門的批準(zhǔn)下可以采用邀標(biāo)和議標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。同時(shí),，鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)采用招投標(biāo)的方式依法選聘物業(yè)管理企業(yè),。并且，及時(shí)簽訂《（前期）物業(yè)服務(wù)合同》和《業(yè)主（臨時(shí)）公約》,，對于新建住宅小區(qū)要在商品房銷售前100％簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》,。
二是嚴(yán)格物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查。在我市從事物業(yè)管理活動(dòng)的物業(yè)管理企業(yè),，要按照國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》的要求依法取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》,，并遵照建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定，按物業(yè)管理企業(yè)取得資質(zhì)等級,，承接物業(yè)管理項(xiàng)目,。同時(shí)，加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質(zhì)評定,，出現(xiàn)違規(guī)違諾等行為的要予以警告,，限期整改，情節(jié)嚴(yán)重的取消其物業(yè)管理資質(zhì),。
三是強(qiáng)化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn),，提高物業(yè)管理水平。建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案,、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準(zhǔn)入,、退出機(jī)制，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員以及物業(yè)管理企業(yè)履行《物業(yè)服務(wù)合同》情況,，對物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理,，實(shí)行實(shí)名誠信考評制度，如物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理出現(xiàn)違法,、違規(guī),、違諾現(xiàn)象，依據(jù)情節(jié)的嚴(yán)重程度,，扣除相應(yīng)的分?jǐn)?shù),，年終進(jìn)行綜合考評，考評結(jié)果作為物業(yè)管理企業(yè)年檢和定級的要件,，報(bào)房產(chǎn)行政主管部門,，并在沈陽房產(chǎn)信息網(wǎng)予以公布。督促物業(yè)企業(yè)按照《合同》約定的標(biāo)準(zhǔn)提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，提高管理服務(wù)水平,。同時(shí),，加強(qiáng)對物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn)，與建設(shè)部培訓(xùn)中心聯(lián)合,，繼續(xù)對我市物業(yè)管理從業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn),，達(dá)到從業(yè)人員要持證上崗。特別是要對物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理以及項(xiàng)目經(jīng)理（物業(yè)管理處主任）進(jìn)行培訓(xùn),，在取得建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書》的基礎(chǔ)上,，市房產(chǎn)行政主管部門與中國物業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合進(jìn)行上崗培訓(xùn)制度，經(jīng)過實(shí)務(wù)操作培訓(xùn),，考試合格的頒發(fā)中物協(xié)《物業(yè)管理實(shí)務(wù)操作專業(yè)崗位證書》,，不合格的取消其上崗資格。
四是規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì),，積極引導(dǎo)業(yè)主正確行使權(quán)力和履行義務(wù),。根據(jù)國家和建設(shè)部的有關(guān)文件，結(jié)合我市實(shí)際,，爭取年底前出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)組建業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)工作的指導(dǎo)意見》，明確各部門職責(zé),，充分調(diào)動(dòng)街道,、社區(qū)的積極性，依據(jù)《條例》依法成立業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì),，使這項(xiàng)關(guān)系到群眾利益,、社區(qū)穩(wěn)定的工作,，更具規(guī)范性、操作性,。引導(dǎo)業(yè)主大會(huì),，在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎(chǔ)上，按照合法程序選舉熱心公益事業(yè),、責(zé)任心強(qiáng),、有一定組織能力的業(yè)主進(jìn)入業(yè)主委員會(huì)。規(guī)范業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)的行為,，促進(jìn)業(yè)主自律和民主決策，切實(shí)維護(hù)自身的合法權(quán)益,。
（四）建立市,、區(qū)、街道、社區(qū)職責(zé)明確責(zé)任體系,。對于具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū),，要明確由物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行專業(yè)化管理，爭取年底前物業(yè)化率達(dá)到100％,；對于尚不具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅區(qū),，要確定管理單位，實(shí)行專項(xiàng)服務(wù),，待具備條件后,，推行物業(yè)管理。逐步形成以社區(qū)為主,，專業(yè)管理和業(yè)主自治管理相結(jié)合的新型管理體制,。各涉及物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)單位、部門按各自的職責(zé)承擔(dān)社會(huì)管理的責(zé)任,，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的環(huán)境,。
（五）采取多種形式，加大對物業(yè)管理方面法規(guī)的宣傳工作,。制定具體的宣傳方案,，分階段、有步驟,、深入細(xì)致宣傳國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)配套文件,，引起社會(huì)各界物業(yè)管理的重視，讓廣大業(yè)主不斷了解物業(yè)管理的政策法規(guī),，引導(dǎo)全社會(huì)樹立正確的消費(fèi)觀念,，促進(jìn)社會(huì)的和諧。
為使這項(xiàng)工作落到實(shí)處,，市政府成立領(lǐng)導(dǎo)小組,。
組長：邢凱
副組長：王鐵
成員單位：市房產(chǎn)局、建委,、規(guī)劃局,、公安局、行政執(zhí)法局,、民政局,、各區(qū)政府。
領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市房產(chǎn)局,，負(fù)責(zé)日常的組織協(xié)調(diào),。各區(qū)政府也要成立相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)，抓好具體的組織實(shí)施,。
規(guī)范物業(yè)管理工作是一項(xiàng)系統(tǒng)工程,，要堅(jiān)持“條塊結(jié)合,、區(qū)域負(fù)責(zé)”的原則，市領(lǐng)導(dǎo)小組全面負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的監(jiān)督,、指導(dǎo),；市領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室具體負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的日常指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督,、檢查,；各區(qū)政府要針對物業(yè)管理存在的問題負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的具體實(shí)施；各相關(guān)部門按照職責(zé)分工,，密切配合各區(qū)政府實(shí)施整改工作,。各單位、各部門要明確分工,，落實(shí)責(zé)任,，相互配合，加強(qiáng)檢查驗(yàn)收,，切實(shí)提高我市的物業(yè)管理水平,。
市房產(chǎn)局為全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，具體負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理工作的指導(dǎo),、監(jiān)督,，并會(huì)同相關(guān)部門抓好物業(yè)管理企業(yè)和住宅小區(qū)存在問題的整改工作，如：物業(yè)管理立法,、前期物業(yè)管理招投標(biāo),、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審查、業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)組建,、物業(yè)管理工作的調(diào)研和宣傳等工作。
市建委,、規(guī)劃局為開發(fā),、建設(shè)單位的管理部門。一是在進(jìn)行住宅小區(qū)前期規(guī)劃時(shí),，要規(guī)劃建設(shè)必要的物業(yè)管理服務(wù)用房等相關(guān)配套設(shè)施,，以方便后期的物業(yè)管理工作；二是嚴(yán)格按照規(guī)劃對住宅小區(qū)進(jìn)行竣工驗(yàn)收,，不按規(guī)劃建設(shè)的住宅小區(qū)，不能予以驗(yàn)收,，并限期整改,；三是對開發(fā)建設(shè)遺留問題，要制定整改工作方案,，積極組織整改,，達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn),。
市行政執(zhí)法局、公安局負(fù)責(zé)對物業(yè)管理行為的查處工作,，使物業(yè)管理活動(dòng)更加規(guī)范,，促進(jìn)物業(yè)管理水平的提高。
各區(qū)政府為物業(yè)管理工作的責(zé)任主體,，要針對目前物業(yè)管理工作存在的問題,，制定具體的整改工作方案，積極配合市政府相關(guān)部門,，加大管理力度,，認(rèn)真組織整改，使問題得到及時(shí)有效的解決,。
依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理是一項(xiàng)長期工作,，為確保完成本方案確定的工作內(nèi)容，今年要分三個(gè)階段進(jìn)行實(shí)施,。
（一）排查階段（20xx年5月10日至5月31日）
由市領(lǐng)導(dǎo)小組牽頭,，建委、規(guī)劃,、房產(chǎn),、公安、行政執(zhí)法等相關(guān)部門配合,，各區(qū)政府組織實(shí)施,，對開發(fā)建設(shè)遺留問題、物業(yè)管理和住宅小區(qū)存在的問題進(jìn)行一次拉網(wǎng)式排查,，并進(jìn)行登記造冊,，建立管理檔案。
（二）整改完善階段（20xx年6月1日至10月31日）
各區(qū)政府對排查中出現(xiàn)的各類問題進(jìn)行認(rèn)真分析,，查找根源,，制定相應(yīng)的整改措施，報(bào)市領(lǐng)導(dǎo)小組審查,，審查合格后,，方可按責(zé)任分工認(rèn)真組織整改。
（三）驗(yàn)收階段（20xx年11月1日至11月15日）
領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位按照工作內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn),，集中時(shí)間,，認(rèn)真組織，對整改后的物業(yè)企業(yè)和住宅小區(qū)逐個(gè)進(jìn)行審核,，確保達(dá)標(biāo),。
（一）提高認(rèn)識，明確責(zé)任,。各級領(lǐng)導(dǎo)要把加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作當(dāng)作重要工作來抓,，實(shí)行“一把手”負(fù)責(zé)制,，層層落實(shí)責(zé)任。建立市,、區(qū),、街道、社區(qū)職責(zé)明確的責(zé)任體系和長效管理機(jī)制,。市政府有關(guān)職能部門要按照各自的職責(zé)承擔(dān)起社會(huì)管理責(zé)任,，切實(shí)把居民小區(qū)物業(yè)管理工作抓細(xì)、抓實(shí),、抓出成效,。
（二）密切配合，抓好整改,。市政府相關(guān)部門和各區(qū)政府要上下聯(lián)動(dòng),，密切配合，針對物業(yè)管理存在的問題,，制定切實(shí)可行的整改措施,，認(rèn)真抓好整改。對整改不及時(shí)或不徹底的,，有關(guān)部門要按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行查處,，確保全部達(dá)標(biāo)。
（三）加強(qiáng)宣傳,，營造氛圍,。要結(jié)合開展“貫徹《物業(yè)管理?xiàng)l例》，整頓規(guī)范物業(yè)管理市場”活動(dòng),，大力宣傳物業(yè)管理的政策法規(guī)及有關(guān)規(guī)章制度,，使廣大居民了解物業(yè)管理的有關(guān)政策和權(quán)利義務(wù)，進(jìn)一步增強(qiáng)參與意識和維權(quán)意識,，樹立正確的消費(fèi)觀念,，使物業(yè)管理逐步走向良性循環(huán)軌道。
（四）強(qiáng)化管理,，鞏固成果,。市政府相關(guān)部門和各區(qū)政府要把物業(yè)管理作為社會(huì)管理的重要組成部分，分工負(fù)責(zé),，強(qiáng)化管理,。特別是對存在問題進(jìn)行整改后，要進(jìn)一步明確管理單位和管理責(zé)任,，避免類似問題的再次發(fā)生,，切實(shí)維護(hù)廣大居民的切身利益和社會(huì)穩(wěn)定。
住宅小區(qū)物業(yè)管理方案篇七
近幾年來,，隨著xx經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷發(fā)展,，人民生活水平和整體素質(zhì)的進(jìn)一步提高，各村的拆遷小區(qū)和商業(yè)性的開發(fā)小區(qū)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來,。然而由于歷史,、區(qū)域性發(fā)展與建設(shè)、集鎮(zhèn)規(guī)劃等問題,，并沒有全部實(shí)行專業(yè)化,、市場化物業(yè)管理。為加快推進(jìn)xx平安和諧社區(qū)建設(shè),，制定一套規(guī)范的,、符合xx實(shí)際的物業(yè)管理方案，并在全鎮(zhèn)小區(qū)推廣是及時(shí)且必要的,。
在xx經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時(shí),，xx的城鎮(zhèn)建設(shè)也得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。居民群眾的居住環(huán)境發(fā)生了巨大的變化,，一個(gè)個(gè)新建起來的小區(qū)為居民打造了一個(gè)舒適,、優(yōu)美、和諧,、文明的家園,。全鎮(zhèn)范圍內(nèi)，已經(jīng)實(shí)行正式的物業(yè)管理的小區(qū)有金都華庭,、麗景花苑,、錦繡家園、金灣花苑等6個(gè);而各村的拆遷安置小區(qū)如宗言村和諧苑,、xx村臥龍湖小區(qū),、三房巷的周南花苑等都是由村委代管或基本沒有管理。
(一)商業(yè)住宅小區(qū)
xx已有的成氣候的商住小區(qū)基本都已經(jīng)有專業(yè)的物業(yè)管理公司進(jìn)駐管理,。在小區(qū)管理上,，他們有一套專業(yè)的、相對完善的管理模式,，但并不代表可以高枕無憂,，因?yàn)槌鞘薪?jīng)驗(yàn)移植到農(nóng)村有時(shí)也會(huì)水土不服。由于歷史,、文化及風(fēng)俗習(xí)慣的差異,，農(nóng)村居民和城市居民存在一定的差距。雖然經(jīng)濟(jì)發(fā)展了,，但城市化進(jìn)程相對滯后,，如果不從農(nóng)村實(shí)際出發(fā)，完全照搬城市物業(yè)管理模式,，就是引發(fā)很多問題,，錦繡家園和金灣花苑已經(jīng)因?yàn)闇贤ㄉ系牟煌〞吃斐晌飿I(yè)管理和小區(qū)業(yè)主之間發(fā)生矛盾與摩擦,。所以，對于xx鎮(zhèn)的商業(yè)小區(qū)而言,，物業(yè)管理也需要因地制宜,。
(二)農(nóng)村拆遷小區(qū)
各村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及對生活環(huán)境要求的提高，促使拆遷小區(qū)建設(shè)進(jìn)入到一個(gè)蓬勃發(fā)展的階段,。在管理模式上都是由各村自行管理,，由于沒有統(tǒng)一的規(guī)范，造成管理效果參差不齊,，引發(fā)一系列問題,。
1、安全問題:目前,，很多村的拆遷小區(qū)因沒有建設(shè)完畢,，還有后期工程正在進(jìn)行，所以沒有進(jìn)行封閉式的管理,。小區(qū)道路雖裝有監(jiān)控設(shè)備,，但基本形同虛設(shè)，早安全上造成了隱患,。
2,、衛(wèi)生環(huán)境問題:拆遷小區(qū)使村民原來的閑散的聚居模式變?yōu)榧械木幼∧Ｊ健Ｔ瓉碇灰話唛T前雪就行,，現(xiàn)在多出很多公共地方需要大家共同維護(hù),，但由于小農(nóng)思想的影響，很多村民就疏忽了這一塊,，造成一些公共區(qū)域(如樓道)垃圾成災(zāi),。
住宅小區(qū)物業(yè)管理方案篇八
一、為引導(dǎo)住戶逐步適應(yīng)市場化的物業(yè)管理模式,，管理好安置房小區(qū),，推進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，制定我區(qū)安置房小區(qū)物業(yè)管理辦法,。
二,、安置房小區(qū)物業(yè)管理分前期物業(yè)管理和小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立后選聘物業(yè)公司管理兩個(gè)階段逐步規(guī)范。具體按《廈門市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則》執(zhí)行,。
三,、從住戶開始繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的月份起，設(shè)立五年的安置房物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)補(bǔ)貼過渡期,。在過渡期內(nèi),，區(qū)財(cái)政撥付專款對安置對象繳納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)進(jìn)行補(bǔ)貼。
四,、財(cái)政補(bǔ)貼對象為取得并實(shí)際保有的我區(qū)負(fù)責(zé)拆遷安置項(xiàng)目的拆遷安置房產(chǎn)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi),。如安置對象將安置房轉(zhuǎn)讓給第三人的，不再對轉(zhuǎn)讓后的安置房產(chǎn)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)補(bǔ)貼,。
五,、以五年過渡期為限,，財(cái)政補(bǔ)貼比例逐年遞減,。第一,、第二年補(bǔ)貼應(yīng)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的50%，第三年補(bǔ)貼應(yīng)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的40%,，第四年補(bǔ)貼應(yīng)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的30%,，第五年補(bǔ)貼應(yīng)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的20%。應(yīng)繳納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由物價(jià)部門按政府指導(dǎo)價(jià)下文確定,。
補(bǔ)貼民政部門確認(rèn)其不屬五保戶,、低保戶對象的年度，依照前條規(guī)定過渡期標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,。五年過渡期后，安置對象本年度經(jīng)民政部門確認(rèn)屬五保戶,、低保戶的，財(cái)政對其應(yīng)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行全額補(bǔ)貼,，民政部門確認(rèn)其不屬五保戶,、低保戶對象的年度，財(cái)政不對其應(yīng)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行補(bǔ)貼,。
七,、安置對象應(yīng)事先按時(shí)向小區(qū)物業(yè)管理公司全額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，憑繳納票據(jù)領(lǐng)取物業(yè)服務(wù)費(fèi)補(bǔ)貼（具體操作辦法另行制定實(shí)施細(xì)則）,。
八,、本辦法由區(qū)建設(shè)局、區(qū)財(cái)政局負(fù)責(zé)解釋,。
近幾年來,，隨著××經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷發(fā)展，人民生活水 平和整體素質(zhì)的進(jìn)一步提高,，各村的拆遷小區(qū)和商業(yè)性的開 發(fā)小區(qū)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來,。然而由于歷史、區(qū)域性發(fā)展 與建設(shè)、集鎮(zhèn)規(guī)劃等問題,，并沒有全部實(shí)行專業(yè)化,、市場化 物業(yè)管理。為加快推進(jìn)××平安和諧社區(qū)建設(shè),，制定一套規(guī) 范的,、符合××實(shí)際的物業(yè)管理方案，并在全鎮(zhèn)小區(qū)推廣是 及時(shí)且必要的,。
一,、 目前××鎮(zhèn)小區(qū)概況
在××經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時(shí)，××的城鎮(zhèn)建設(shè)也得到了 突飛猛進(jìn)的發(fā)展,。居民群眾的居住環(huán)境發(fā)生了巨大的變化,， 一個(gè)個(gè)新建起來的小區(qū)為居民打造了一個(gè)舒適、優(yōu)美,、和諧,、 文明的家園。全鎮(zhèn)范圍內(nèi),，已經(jīng)實(shí)行正式的物業(yè)管理的小區(qū) 有金都華庭,、麗景花苑、錦繡家園,、金灣花苑等6 個(gè);而各 村的拆遷安置小區(qū)如宗言村和諧苑,、××村臥龍湖小區(qū)、三 房巷的周南花苑等都是由村委代管或基本沒有管理,。
二,、 全鎮(zhèn)推行物業(yè)管理的必要性
(一) 商業(yè)住宅小區(qū)
習(xí)慣的差異，農(nóng)村居民和城市居民存在一定的差距,。雖然經(jīng) 濟(jì)發(fā)展了,，但城市化進(jìn)程相對滯后，如果不從農(nóng)村實(shí)際出發(fā),， 完全照搬城市物業(yè)管理模式,，就是引發(fā)很多問題，錦繡家園 和金灣花苑已經(jīng)因?yàn)闇贤ㄉ系牟煌〞吃斐晌飿I(yè)管理和小區(qū) 業(yè)主之間發(fā)生矛盾與摩擦,。所以,，對于××鎮(zhèn)的商業(yè)小區(qū)而 言，物業(yè)管理也需要因地制宜,。
(二) 農(nóng)村拆遷小區(qū)
各村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及對生活環(huán)境要求的提高,，促使拆遷小 區(qū)建設(shè)進(jìn)入到一個(gè)蓬勃發(fā)展的階段。在管理模式上都是由各 村自行管理,，由于沒有統(tǒng)一的規(guī)范,，造成管理效果參差不齊,， 引發(fā)一系列問題。
1,、 安全問題:目前,，很多村的拆遷小區(qū)因沒有建設(shè)完畢， 還有后期工程正在進(jìn)行,，所以沒有進(jìn)行封閉式的管理,。 小區(qū)道路雖裝有監(jiān)控設(shè)備，但基本形同虛設(shè),，早安全上 造成了隱患,。
2、 衛(wèi)生環(huán)境問題:拆遷小區(qū)使村民原來的閑散的聚居模式 變?yōu)榧械木幼∧Ｊ?。原來只要自掃門前雪就行,，現(xiàn)在 多出很多公共地方需要大家共同維護(hù)，但由于小農(nóng)思想 的影響,，很多村民就疏忽了這一塊，造成一些公共區(qū)域 (如樓道)垃圾成災(zāi),。
還 出現(xiàn)為了爭點(diǎn)方寸之地令鄰里之間產(chǎn)生矛盾,。村里沒有 辦法，只能讓鏟車鏟掉重新種上綠化,，但緊跟著村民又 會(huì)種菜,，于是，在村委和村民之間就會(huì)進(jìn)行一場你栽我 鏟,，你鏟我栽的持久拉鋸戰(zhàn),。這種治標(biāo)不治本的方法， 造成了資源的嚴(yán)重浪費(fèi),。
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4,、 維護(hù)問題:俗話說:“三分建,、七分管”，房屋時(shí)一年新,、 二年舊,、三年亂、四年破,。由于缺乏定期的,、專業(yè)的房 屋維護(hù)，很多拆遷小區(qū)的房屋狀況都出現(xiàn)了一定的問 題,，影響了房屋的使用年限,。 所有這些凸顯出來的問題,，都在提醒我們，在全鎮(zhèn)實(shí)施 統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)管理是非常迫切的,，它對全鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)建設(shè),、精 神文明、文化素質(zhì)的提升起著重要的作用,。
三,、 政府推行物業(yè)管理的辦法
1、 為全鎮(zhèn)的小區(qū)合理規(guī)劃物管區(qū)域
物管是區(qū)域化管理,，首先明確各區(qū)域邊界,，物管區(qū)域劃 定與規(guī)劃相匹配，考慮物業(yè)共用設(shè)備設(shè)施,、建筑規(guī)模,、社區(qū) 建設(shè)，以方便人們生活,、生產(chǎn),，合理利用區(qū)域資源。以便于 管理為原則,，形成一定規(guī)模面積與一點(diǎn)能夠數(shù)量的常住人 口,，有獨(dú)立或相對分界線的居住小區(qū)。
態(tài),， 并要與國土,、房管、建設(shè),、衛(wèi)生,、公安、規(guī)劃等部門協(xié)調(diào)好,， 做到全體配合,，各自做好本職工作，不越位,、錯(cuò)位和缺位,， 共同推進(jìn)老小區(qū)的物業(yè)管理。
3,、 加強(qiáng)宣傳,，增強(qiáng)居民物業(yè)管理意識 物業(yè)管理是新生事物，存在一個(gè)逐漸熟悉與接收的過 程,，政府應(yīng)當(dāng)以多種形式向社區(qū)居民宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》 等法律,、法規(guī)和政策，有針對性地做好宣傳引導(dǎo)工作,，提高 居民對物業(yè)管理法的認(rèn)知度,，逐步使其樹立依法管理的意 識,。通過周邊物業(yè)管理示范小區(qū)，使居民清楚認(rèn)識到小區(qū)引 入物管的`優(yōu)點(diǎn),，使之逐步樹立有償服務(wù)的意識,，通過講座、 討論,、問答等多種交流方式,，生動(dòng)形象地普及物管常識，提 高居民群眾對物管的認(rèn)識程度,，使其逐步樹立自治管理意 識,。
提高。一支專業(yè)的物業(yè)管理隊(duì)伍,，為 ××鎮(zhèn)創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美,、舒適、安全,、方便的人居環(huán)境,。同時(shí) 也體現(xiàn)出××政府為民造福，加強(qiáng)城鎮(zhèn)管理的一個(gè)重要舉 措,。
四,、 物業(yè)管理基本形式
1、 簡易物業(yè)管理
在各項(xiàng)設(shè)施,、規(guī)模等還不完善的情況下，社區(qū)或村委可 采用簡易物業(yè)服務(wù),。由小區(qū)內(nèi)失業(yè)人員,、低保和離退休人員 組建服務(wù)隊(duì)，提供公共秩序,、安全防范,、環(huán)境衛(wèi)生保潔為主 的服務(wù)，在鎮(zhèn)物業(yè)管理科的督導(dǎo)下,，具體由各村委,、社區(qū)負(fù) 責(zé)。
2,、 專業(yè)物業(yè)管理 條件好,，設(shè)備齊全的小區(qū)，可通過業(yè)主大會(huì),，選聘專門 的物業(yè)管理公司進(jìn)駐小區(qū)進(jìn)行管理,。具體籌備由村委社區(qū)負(fù) 責(zé)，鎮(zhèn)物業(yè)管理科做好統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)工作,。
3,、 業(yè)委物業(yè)管理 在條件成熟的區(qū)域,，業(yè)主自己選出一個(gè)比較精良的管理 委員會(huì)，全權(quán)負(fù)責(zé)整個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理,，民主的制定各項(xiàng)規(guī) 章制度,。所有業(yè)主都要自覺愛護(hù)房屋及公共設(shè)施;維護(hù)安全 與環(huán)境衛(wèi)生。如有業(yè)主違約,，將會(huì)按照既定的規(guī)章制度按約 處理,。如此民主自治的物業(yè)管理，形成成本低,，效率高的雙 贏局面,。
上，追求效用和業(yè)主利益最大化的物業(yè)管理,。這是政府加 強(qiáng)公共社會(huì)管理,、關(guān)注民生的具體體現(xiàn)。抓好典型,，以點(diǎn)推 面,，條塊結(jié)合，以塊為主,，鞏固成果,，統(tǒng)一管理，從而形成 齊抓共管,、共管共建的局面,，最終實(shí)現(xiàn)平安和諧社區(qū)這一目標(biāo)。
為了搞好《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào),、住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù),，給業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)溫馨、和諧,、優(yōu)美的居住環(huán)境,，特制定如下實(shí)施方案：
一、管理服務(wù)指導(dǎo)思想與目標(biāo)
本公司在物業(yè)管理中以人為本,，服務(wù)至上,，一切從業(yè)主的需要出發(fā)，對小區(qū)的房屋建筑,、公共設(shè)施設(shè)備,、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生,、綠化等實(shí)施全面的管理,、維修、服務(wù),，努力營造溫馨,、和諧,、優(yōu)美的居住環(huán)境;以三級企業(yè)二級管理為目標(biāo)，把《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào),、住宅區(qū)建成安全小區(qū),、環(huán)保小區(qū)、文明小區(qū),，爭創(chuàng)市,、省級優(yōu)秀示范商務(wù)、住宅小區(qū),。
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二,、物業(yè)管理服務(wù)基本要求
1,、與小區(qū)業(yè)主（使用人）簽訂規(guī)范的物業(yè)管理服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確,。
2,、對住宅小區(qū)房屋建筑與共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn),，驗(yàn)收手續(xù)齊全,。
3、管理人員,、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書,。
4、制訂完善的物業(yè)管理方案,，質(zhì)量管理,、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度健全,。
5、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝,、佩戴標(biāo)志,，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng),、熱情,。
6、公示24小時(shí)服務(wù)熱線電話,，專人接聽,。急修1小時(shí)內(nèi)、其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場,，有報(bào)修,、維修和回訪記錄,。
7、根據(jù)業(yè)主需求,，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù),，并公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)價(jià)目。
8,、按有關(guān)規(guī)定和合同約定,，及時(shí)公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況。
9,、按合同約定規(guī)范使用住房專項(xiàng)維修資金,。
10、設(shè)立業(yè)主“意見箱”,、電子郵箱,、廣播、公告欄等建立與業(yè)主溝通平臺(tái),。每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見,，滿意率要求達(dá)二級標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)75％以上。
三,、《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào),、住宅區(qū)物業(yè)管理范圍
《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào)、住宅區(qū)占地總面積 平方米,，總建筑面積 平方米（其中住宅 平方米,；商業(yè)用房 平方米）,。
四,、《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào)、住宅區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容及具體要求
1,、房屋建筑管理維修
（1）,、對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù),，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。
制維修計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃,，向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議,，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修,。（未成立業(yè)主委員會(huì)的向開發(fā)商報(bào)告）
（3）,、每3日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗,、玻璃等,，做好巡查記錄，并及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。
（4）,、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時(shí)公約）要求,，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前,，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案,，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。每日巡查1次裝修施工現(xiàn)場,，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀,、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時(shí)勸阻并報(bào)告開發(fā)商,、業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門,。
（5）、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻,，并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門,。
（6）、小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖,，各幢及樓層,、門戶有明顯標(biāo)志。
2,、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)
（1）,、對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。
（2）,、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺(tái)帳）,，設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查,、維修,、保養(yǎng)等記錄齊全。
（3）,、設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全,、規(guī)范，責(zé)任人明確;操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范;設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常,。
（4）,、對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄,。需要維修，屬于小修范圍的,，及時(shí)組織修復(fù);屬于大,、中修范圍或者需要更新改造的，及時(shí)編制維修,、更新改造計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃,，向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議,，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修或者更新改造（未成立業(yè)主委員會(huì)的向開發(fā)商報(bào)告）,。
（5）,、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用;消防通道暢通,。
（6）,、設(shè)備房保持整潔、通風(fēng),，無跑,、冒、滴,、漏和鼠害現(xiàn)象,。
（7）、小區(qū)主要道路及停車場交通標(biāo)志齊全,。
（8）,、路燈、樓道燈完好率不低于95％,。
（9）,、容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施;
（10）制訂對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障應(yīng)急方案。
3,、維護(hù)小區(qū)公共安全秩序
（1）,、商貿(mào)小區(qū)（開業(yè)后）出入口24小時(shí)值勤、對重點(diǎn)區(qū)域,、重點(diǎn)部位每2小時(shí)巡查1次,。
（2）、對進(jìn)出小區(qū)的車輛進(jìn)行管理,，引導(dǎo)車輛有序通行,、停放。
（3）,、對火災(zāi),、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件制訂應(yīng)急預(yù)案,，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門,，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。
（6）,、對小區(qū)內(nèi)高空拋物墜物,、臺(tái)風(fēng)、火患等公共安全隱患及時(shí)公示、警示注意事項(xiàng),，共同做好安全防范工作,。
4、保潔服務(wù)
（1）,、在各樓層和各門廳口設(shè)置垃圾桶,、果殼箱，垃圾袋裝化,，每日清理,、集送1次，做到生活垃圾日產(chǎn)日清,。
（2）,、小區(qū)道路、小區(qū)范圍內(nèi)綠化帶（及附屬物）廣場,、停車場等每日清掃1次;
（3）門廳,、樓道每日清掃1次，每周拖洗1次;
（4）人行樓梯及扶手每周清掃,、抹擦2次;
（6）二次供水水箱按規(guī)定半年清洗1次,，定時(shí)巡查，定時(shí)化驗(yàn),，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求,。
（7）、區(qū)內(nèi)公共雨,、污水管道每年疏通1次;雨,、污水井每月檢查1次，并視檢查情況及時(shí)清掏,；化糞池每2個(gè)月檢查1次,，每年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏,。
（8）,、根據(jù)實(shí)際情況定期進(jìn)行消毒和滅蟲除害。
5,、綠化養(yǎng)護(hù)管理
（1）,、安排專業(yè)人員實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理。
（2）,、對草坪,、花卉、綠籬,、樹木定期進(jìn)行修剪,、養(yǎng)護(hù),。
（4）、定期清除綠地雜草,、雜物。
（5）,、適時(shí)組織澆灌,、施肥和松土，做好防澇,、防凍,。
（6）、適時(shí)噴灑藥物,，預(yù)防病蟲害,。
四、管理目標(biāo)概要描述
我公司將把《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào),、住宅區(qū)管理成為寧德市一流服務(wù)的物業(yè)管理區(qū)域,。我司的管理服務(wù)將采用國家標(biāo)準(zhǔn)的管理模式，以建設(shè)部《全國物業(yè)管理示范物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則》為管理標(biāo)準(zhǔn),。具體物業(yè)管理過程的服務(wù)程序,、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及考核評價(jià)，依據(jù)iso9001國際質(zhì)量管理體系,、iso14001環(huán)境管理體系及ohsas18001職業(yè)安全衛(wèi)生管理體系執(zhí)行,。
1、使《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào),、住宅區(qū)的服務(wù)管理水準(zhǔn)達(dá)到國內(nèi)一流水平,，達(dá)到“福建省物業(yè)管理優(yōu)秀示范物業(yè)管理”標(biāo)準(zhǔn)。
2,、 若獲業(yè)主委托,，進(jìn)一步挖掘我司自身潛力，開展有償特約服務(wù),，為業(yè)主的商務(wù),、家居帶來更大的方便。
xxxx物業(yè)管理有限公司
年月日
住宅小區(qū)物業(yè)管理方案篇九
為了高質(zhì)量推動(dòng)住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)化,，結(jié)合區(qū)實(shí)際,，制定本實(shí)施方案。
一,、總體要求
深入貫徹黨的十九大和十九屆二中,、三中、四中,、五中全會(huì)精神,，堅(jiān)持以人民為中心,，堅(jiān)持以“環(huán)境改善、服務(wù)提升,、機(jī)制建立,、群眾滿意”為目標(biāo)，結(jié)合市“五面紅旗”示范創(chuàng)建專項(xiàng)行動(dòng),、社區(qū)物業(yè)黨建聯(lián)建,、“固體強(qiáng)基”等工作，因地制宜推進(jìn)區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作,，確保xxxx年底無物業(yè)住宅小區(qū)實(shí)現(xiàn)“有組織機(jī)構(gòu),、有清掃保潔、有物業(yè)維修保養(yǎng),、有綠化養(yǎng)護(hù),、有安全防范、有停車管理”的基本物業(yè)服務(wù)目標(biāo),。
二,、管理模式
根據(jù)無物業(yè)管理小區(qū)實(shí)際情況，通過物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管,、業(yè)委會(huì)（物管會(huì)）自管,、社區(qū)托管等不同方式，解決住宅小區(qū)無物業(yè)管理問題,，改善居民生活環(huán)境,，提升城市管理水平和城市軟實(shí)力，切實(shí)增強(qiáng)群眾的獲得感,、幸福感和安全感,。
（一）推進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管。結(jié)合城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造,，對具備市場化運(yùn)作條件的無物業(yè)小區(qū)（含單位自管小區(qū)）,，在街道辦事處、社區(qū)指導(dǎo)下,，充分征求業(yè)主意見,，選擇優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管或引進(jìn)國有物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理,。
（二）推行業(yè)委會(huì)（物管會(huì)）自管,。不具備市場化運(yùn)作條件的住宅小區(qū)，由所在街道辦事處,、社區(qū)指導(dǎo)組建業(yè)委會(huì)（物管會(huì)）,，以自管形式，做好保潔,、安保,、公共設(shè)施設(shè)備維保等物業(yè)管理工作,。
（三）實(shí)行社區(qū)兜底托管。街道辦事處指導(dǎo)社區(qū)成立“社區(qū)物業(yè)服務(wù)自管會(huì)”,，對零散樓棟,、院落實(shí)施托管。社區(qū)物業(yè)服務(wù)自管會(huì)可結(jié)合各小區(qū)實(shí)際,，利用小區(qū)公共收益或進(jìn)行適當(dāng)收費(fèi),，落實(shí)基礎(chǔ)性物業(yè)服務(wù)。
（四）探索街道集中托管管理,。以街道辦事處為單位，建立“物業(yè)服務(wù)中心”,，將轄區(qū)內(nèi)無物業(yè)住宅小區(qū)統(tǒng)一打包成若干個(gè)物業(yè)管理區(qū)域,，每個(gè)物業(yè)管理區(qū)域?yàn)橐粋€(gè)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，通過公開招投標(biāo)方式聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)轄區(qū)物業(yè)管理服務(wù),。社區(qū)居委會(huì)通過日常監(jiān)管,、季度評議和年度考核等方式，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作開展監(jiān)督評價(jià),，并組織業(yè)主投票決定是否續(xù)聘,。
三、重點(diǎn)任務(wù)
（一）調(diào)研摸底階段（xxxx年x月xx日一x月xx日）,。
區(qū)住建局牽頭,、街道辦事處組織，對轄區(qū)內(nèi)無物業(yè)管理小區(qū)進(jìn)行詳細(xì)摸底,，確保數(shù)據(jù)準(zhǔn)確,，上報(bào)區(qū)無物業(yè)管理清零行動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室進(jìn)行匯總統(tǒng)計(jì)。
（二）推進(jìn)落實(shí)階段（xxxx年x月x日一xx月xx日）
1x月xx日前,，街道辦事處根據(jù)實(shí)際情況制定無物業(yè)小區(qū)工作全覆蓋工作方案,，并在轄區(qū)內(nèi)選定x個(gè)不同類型的小區(qū)，采取物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管,、業(yè)委會(huì)（物管會(huì)）自管,、社區(qū)居委會(huì)托管等不同模式，打造專業(yè)化,、精準(zhǔn)化,、精細(xì)化的試點(diǎn)小區(qū)。
2.x月xx日前,，街道辦事處精心打造x個(gè)專業(yè)化物業(yè)管理試點(diǎn)標(biāo)桿小區(qū),，并將試點(diǎn)情況和經(jīng)驗(yàn)做法形成書面材料上報(bào)至區(qū)無物業(yè)管理清零行動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。
月底前,，街道辦事處無物業(yè)管理小區(qū)實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋,。
（三）鞏固提升階段（xxxx年xx月x日一xx月xx日）
區(qū)無物業(yè)管理清零行動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)小組組織相關(guān)部門進(jìn)行“回頭看”,，抓實(shí)鞏固提升，確保無物業(yè)管理小區(qū)“銷號清零”,，實(shí)現(xiàn)“常治長效”,。同時(shí)，總結(jié)一批可推廣,、可復(fù)制的好經(jīng)驗(yàn),、好做法，努力為無物業(yè)管理小區(qū)清零行動(dòng)提供示范,、樹立標(biāo)桿,。
四、組織領(lǐng)導(dǎo)
（一）成立領(lǐng)導(dǎo)小組,。為確保本次清零行動(dòng)順利開展,，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)全覆蓋，決定成立區(qū)無物業(yè)管理小區(qū)清零行動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)小組（名單附后）,，區(qū)直有關(guān)單位,、有關(guān)街道辦事處負(fù)責(zé)人參加，負(fù)責(zé)全區(qū)無物業(yè)管理小區(qū)清零工作,，構(gòu)建“市級統(tǒng)籌全局,、區(qū)級綜合協(xié)調(diào)、街道一線責(zé)任,、社區(qū)具體實(shí)施,、小區(qū)齊抓共管”五級抓落實(shí)的責(zé)任體系。
（二）成員單位分工
區(qū)委政法委負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)做好住宅小區(qū)平安建設(shè)工作,，配合完成其他相關(guān)工作,。
區(qū)住建局負(fù)責(zé)牽頭做好工作專班辦公室日常工作，督促落實(shí)工作專班作出的各項(xiàng)決定,；組織各辦事處推進(jìn)清零工作,，協(xié)調(diào)處理工作中的具體問題。
區(qū)民政局負(fù)責(zé)指導(dǎo)物業(yè)管理融入基層社會(huì)治理,；指導(dǎo)業(yè)委會(huì)（物管會(huì)）建設(shè),，提高住宅小區(qū)自治能力。
區(qū)發(fā)改局負(fù)責(zé)無物業(yè)管理清零行動(dòng)中物業(yè)服務(wù)費(fèi)的制定調(diào)整,。
市公安局分局負(fù)責(zé)依法查處住宅小區(qū)內(nèi)影響公共安全,、公共秩序的違法違規(guī)行為，指導(dǎo)監(jiān)控安防建設(shè),，加強(qiáng)房屋租賃治安管理,。
區(qū)市場監(jiān)督管理局負(fù)責(zé)住宅小區(qū)特種設(shè)備安全、食品安全,、物業(yè)服務(wù)價(jià)格和收費(fèi)等監(jiān)督管理,。
區(qū)水務(wù)局負(fù)責(zé)無物業(yè)管理小區(qū)供水的運(yùn)營與監(jiān)管,。
市生態(tài)環(huán)境保護(hù)局分局負(fù)責(zé)無物業(yè)管理清零行動(dòng)中的環(huán)境污染治理工作。
區(qū)工科局負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)三大運(yùn)營商（中國移動(dòng),、中國聯(lián)通,、中國電信）以及廣電相關(guān)業(yè)務(wù)工作。
相關(guān)街道辦事處負(fù)責(zé)宣傳動(dòng)員,，鼓勵(lì)“兩代表一委員”參選業(yè)委會(huì)（物管會(huì)）成員,；按照“一小區(qū)一對策”原則，因地制宜,、分類推進(jìn)無物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理工作,。
五、工作要求
無物業(yè)管理小區(qū)清零行動(dòng)是“我為群眾辦實(shí)事”實(shí)踐活動(dòng)的一項(xiàng)重要內(nèi)容,，時(shí)間緊迫,、任務(wù)量大。為更好協(xié)調(diào)推進(jìn)工作,、及時(shí)解決困難問題，區(qū)清零行動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)小組決定建立督查督辦機(jī)制,，相關(guān)街道辦事處于每周五下午向領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室（聯(lián)系人：,，聯(lián)系電話：）報(bào)送本周工作推進(jìn)情況。對工作中推諉扯皮,，或者不落實(shí),、假落實(shí)的，區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組將進(jìn)行督辦,；不能按期完成工作任務(wù)或造成嚴(yán)重后果的,，移交紀(jì)檢監(jiān)察部門進(jìn)行追責(zé)問責(zé)。
住宅小區(qū)物業(yè)管理方案篇十
為了高質(zhì)量推動(dòng)住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)化,，結(jié)合區(qū)實(shí)際,，制定本實(shí)施方案。
深入貫徹黨的十九大和十九屆二中,、三中,、四中、五中全會(huì)精神,，堅(jiān)持以人民為中心,，堅(jiān)持以“環(huán)境改善、服務(wù)提升,、機(jī)制建立,、群眾滿意”為目標(biāo)，結(jié)合市“五面紅旗”示范創(chuàng)建專項(xiàng)行動(dòng),、社區(qū)物業(yè)黨建聯(lián)建,、“固體強(qiáng)基”等工作,，因地制宜推進(jìn)區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，確保xxxx年底無物業(yè)住宅小區(qū)實(shí)現(xiàn)“有組織機(jī)構(gòu),、有清掃保潔,、有物業(yè)維修保養(yǎng)、有綠化養(yǎng)護(hù),、有安全防范,、有停車管理”的基本物業(yè)服務(wù)目標(biāo)。
根據(jù)無物業(yè)管理小區(qū)實(shí)際情況,，通過物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管,、業(yè)委會(huì)（物管會(huì)）自管、社區(qū)托管等不同方式,，解決住宅小區(qū)無物業(yè)管理問題,，改善居民生活環(huán)境，提升城市管理水平和城市軟實(shí)力,，切實(shí)增強(qiáng)群眾的獲得感,、幸福感和安全感。
（一）推進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管,。結(jié)合城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造,，對具備市場化運(yùn)作條件的無物業(yè)小區(qū)（含單位自管小區(qū)），在街道辦事處,、社區(qū)指導(dǎo)下,，充分征求業(yè)主意見，選擇優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管或引進(jìn)國有物業(yè)服務(wù)企業(yè),，實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理,。
（二）推行業(yè)委會(huì)（物管會(huì)）自管。不具備市場化運(yùn)作條件的住宅小區(qū),，由所在街道辦事處,、社區(qū)指導(dǎo)組建業(yè)委會(huì)（物管會(huì)），以自管形式,，做好保潔,、安保、公共設(shè)施設(shè)備維保等物業(yè)管理工作,。
（三）實(shí)行社區(qū)兜底托管,。街道辦事處指導(dǎo)社區(qū)成立“社區(qū)物業(yè)服務(wù)自管會(huì)”，對零散樓棟,、院落實(shí)施托管,。社區(qū)物業(yè)服務(wù)自管會(huì)可結(jié)合各小區(qū)實(shí)際，利用小區(qū)公共收益或進(jìn)行適當(dāng)收費(fèi)，落實(shí)基礎(chǔ)性物業(yè)服務(wù),。
（四）探索街道集中托管管理,。以街道辦事處為單位，建立“物業(yè)服務(wù)中心”,，將轄區(qū)內(nèi)無物業(yè)住宅小區(qū)統(tǒng)一打包成若干個(gè)物業(yè)管理區(qū)域,，每個(gè)物業(yè)管理區(qū)域?yàn)橐粋€(gè)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，通過公開招投標(biāo)方式聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)轄區(qū)物業(yè)管理服務(wù),。社區(qū)居委會(huì)通過日常監(jiān)管,、季度評議和年度考核等方式，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作開展監(jiān)督評價(jià),，并組織業(yè)主投票決定是否續(xù)聘,。
區(qū)住建局牽頭、街道辦事處組織,，對轄區(qū)內(nèi)無物業(yè)管理小區(qū)進(jìn)行詳細(xì)摸底,，確保數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，上報(bào)區(qū)無物業(yè)管理清零行動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室進(jìn)行匯總統(tǒng)計(jì),。
1x月xx日前,，街道辦事處根據(jù)實(shí)際情況制定無物業(yè)小區(qū)工作全覆蓋工作方案，并在轄區(qū)內(nèi)選定x個(gè)不同類型的小區(qū),，采取物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管,、業(yè)委會(huì)（物管會(huì)）自管、社區(qū)居委會(huì)托管等不同模式,，打造專業(yè)化、精準(zhǔn)化,、精細(xì)化的試點(diǎn)小區(qū),。
2.x月xx日前，街道辦事處精心打造x個(gè)專業(yè)化物業(yè)管理試點(diǎn)標(biāo)桿小區(qū),，并將試點(diǎn)情況和經(jīng)驗(yàn)做法形成書面材料上報(bào)至區(qū)無物業(yè)管理清零行動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室,。
月底前，街道辦事處無物業(yè)管理小區(qū)實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋,。
區(qū)無物業(yè)管理清零行動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)小組組織相關(guān)部門進(jìn)行“回頭看”,，抓實(shí)鞏固提升，確保無物業(yè)管理小區(qū)“銷號清零”,，實(shí)現(xiàn)“常治長效”,。同時(shí)，總結(jié)一批可推廣,、可復(fù)制的好經(jīng)驗(yàn),、好做法，努力為無物業(yè)管理小區(qū)清零行動(dòng)提供示范、樹立標(biāo)桿,。
（一）成立領(lǐng)導(dǎo)小組,。為確保本次清零行動(dòng)順利開展，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)全覆蓋,，決定成立區(qū)無物業(yè)管理小區(qū)清零行動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)小組（名單附后）,，區(qū)直有關(guān)單位、有關(guān)街道辦事處負(fù)責(zé)人參加,，負(fù)責(zé)全區(qū)無物業(yè)管理小區(qū)清零工作,，構(gòu)建“市級統(tǒng)籌全局、區(qū)級綜合協(xié)調(diào),、街道一線責(zé)任,、社區(qū)具體實(shí)施、小區(qū)齊抓共管”五級抓落實(shí)的責(zé)任體系,。
區(qū)委政法委負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)做好住宅小區(qū)平安建設(shè)工作,，配合完成其他相關(guān)工作。
區(qū)住建局負(fù)責(zé)牽頭做好工作專班辦公室日常工作,，督促落實(shí)工作專班作出的各項(xiàng)決定,；組織各辦事處推進(jìn)清零工作，協(xié)調(diào)處理工作中的具體問題,。
區(qū)民政局負(fù)責(zé)指導(dǎo)物業(yè)管理融入基層社會(huì)治理,；指導(dǎo)業(yè)委會(huì)（物管會(huì)）建設(shè)，提高住宅小區(qū)自治能力,。
區(qū)發(fā)改局負(fù)責(zé)無物業(yè)管理清零行動(dòng)中物業(yè)服務(wù)費(fèi)的制定調(diào)整,。
市公安局分局負(fù)責(zé)依法查處住宅小區(qū)內(nèi)影響公共安全、公共秩序的違法違規(guī)行為,，指導(dǎo)監(jiān)控安防建設(shè),，加強(qiáng)房屋租賃治安管理。
區(qū)市場監(jiān)督管理局負(fù)責(zé)住宅小區(qū)特種設(shè)備安全,、食品安全,、物業(yè)服務(wù)價(jià)格和收費(fèi)等監(jiān)督管理。
區(qū)水務(wù)局負(fù)責(zé)無物業(yè)管理小區(qū)供水的運(yùn)營與監(jiān)管,。
市生態(tài)環(huán)境保護(hù)局分局負(fù)責(zé)無物業(yè)管理清零行動(dòng)中的環(huán)境污染治理工作,。
區(qū)工科局負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)三大運(yùn)營商（中國移動(dòng)、中國聯(lián)通,、中國電信）以及廣電相關(guān)業(yè)務(wù)工作,。
相關(guān)街道辦事處負(fù)責(zé)宣傳動(dòng)員，鼓勵(lì)“兩代表一委員”參選業(yè)委會(huì)（物管會(huì)）成員,；按照“一小區(qū)一對策”原則,，因地制宜、分類推進(jìn)無物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理工作。
無物業(yè)管理小區(qū)清零行動(dòng)是“我為群眾辦實(shí)事”實(shí)踐活動(dòng)的一項(xiàng)重要內(nèi)容,，時(shí)間緊迫,、任務(wù)量大。為更好協(xié)調(diào)推進(jìn)工作,、及時(shí)解決困難問題,，區(qū)清零行動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)小組決定建立督查督辦機(jī)制，相關(guān)街道辦事處于每周五下午向領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室（聯(lián)系人：,，聯(lián)系電話：）報(bào)送本周工作推進(jìn)情況,。對工作中推諉扯皮，或者不落實(shí),、假落實(shí)的,，區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組將進(jìn)行督辦；不能按期完成工作任務(wù)或造成嚴(yán)重后果的,，移交紀(jì)檢監(jiān)察部門進(jìn)行追責(zé)問責(zé),。
住宅小區(qū)物業(yè)管理方案篇十一
近幾年來，隨著××經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷發(fā)展,，人民生活水平和整體素質(zhì)的進(jìn)一步提高,，各村的拆遷小區(qū)和商業(yè)性的開發(fā)小區(qū)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來。然而由于歷史,、區(qū)域性發(fā)展與建設(shè),、集鎮(zhèn)規(guī)劃等問題，并沒有全部實(shí)行專業(yè)化,、市場化物業(yè)管理,。為加快推進(jìn)××平安和諧社區(qū)建設(shè)，制定一套規(guī)范的,、符合××實(shí)際的物業(yè)管理方案,，并在全鎮(zhèn)小區(qū)推廣是及時(shí)且必要的。
在××經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時(shí),，××的城鎮(zhèn)建設(shè)也得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。居民群眾的居住環(huán)境發(fā)生了巨大的變化,，一個(gè)個(gè)新建起來的小區(qū)為居民打造了一個(gè)舒適,、優(yōu)美、和諧,、文明的家園,。全鎮(zhèn)范圍內(nèi)，已經(jīng)實(shí)行正式的物業(yè)管理的小區(qū)有金都華庭,、麗景花苑,、錦繡家園、金灣花苑等6個(gè)；而各村的拆遷安置小區(qū)如宗言村和諧苑,、××村臥龍湖小區(qū),、三房巷的周南花苑等都是由村委代管或基本沒有管理。
（一）商業(yè)住宅小區(qū)
××已有的成氣候的商住小區(qū)基本都已經(jīng)有專業(yè)的物業(yè)管理公司進(jìn)駐管理,。在小區(qū)管理上,，他們有一套專業(yè)的、相對完善的管理模式,，但并不代表可以高枕無憂,，因?yàn)槌鞘薪?jīng)驗(yàn)移植到農(nóng)村有時(shí)也會(huì)水土不服。由于歷史,、文化及風(fēng)俗習(xí)慣的差異,，農(nóng)村居民和城市居民存在一定的差距。雖然經(jīng)濟(jì)發(fā)展了,，但城市化進(jìn)程相對滯后,，如果不從農(nóng)村實(shí)際出發(fā)，完全照搬城市物業(yè)管理模式,，就是引發(fā)很多問題,，錦繡家園和金灣花苑已經(jīng)因?yàn)闇贤ㄉ系牟煌〞吃斐晌飿I(yè)管理和小區(qū)業(yè)主之間發(fā)生矛盾與摩擦。所以,，對于××鎮(zhèn)的商業(yè)小區(qū)而言,，物業(yè)管理也需要因地制宜。
（二）農(nóng)村拆遷小區(qū)
各村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及對生活環(huán)境要求的提高,，促使拆遷小區(qū)建設(shè)進(jìn)入到一個(gè)蓬勃發(fā)展的階段,。在管理模式上都是由各村自行管理，由于沒有統(tǒng)一的規(guī)范,，造成管理效果參差不齊,，引發(fā)一系列問題。
1,、安全問題:目前,，很多村的拆遷小區(qū)因沒有建設(shè)完畢，還有后期工程正在進(jìn)行,，所以沒有進(jìn)行封閉式的管理,。小區(qū)道路雖裝有監(jiān)控設(shè)備，但基本形同虛設(shè),，早安全上造成了隱患,。
2、衛(wèi)生環(huán)境問題:拆遷小區(qū)使村民原來的閑散的聚居模式變?yōu)榧械木幼∧Ｊ?。原來只要自掃門前雪就行,，現(xiàn)在多出很多公共地方需要大家共同維護(hù),，但由于小農(nóng)思想的影響，很多村民就疏忽了這一塊,，造成一些公共區(qū)域（如樓道）垃圾成災(zāi),。
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3,、綠化問題:小區(qū)建成伊始，綠化設(shè)施齊全,，環(huán)境優(yōu)美,。然而過不多久，花圃都成了村民各自的菜園子,，甚至還出現(xiàn)為了爭點(diǎn)方寸之地令鄰里之間產(chǎn)生矛盾,。村里沒有辦法，只能讓鏟車鏟掉重新種上綠化,，但緊跟著村民又會(huì)種菜,，于是，在村委和村民之間就會(huì)進(jìn)行一場你栽我鏟,，你鏟我栽的持久拉鋸戰(zhàn),。這種治標(biāo)不治本的方法，造成了資源的嚴(yán)重浪費(fèi),。
4,、維護(hù)問題:俗話說:“三分建、七分管”,，房屋時(shí)一年新,、二年舊、三年亂,、四年破,。由于缺乏定期的、專業(yè)的房屋維護(hù),，很多拆遷小區(qū)的房屋狀況都出現(xiàn)了一定的問題,，影響了房屋的使用年限。所有這些凸顯出來的問題,，都在提醒我們,，在全鎮(zhèn)實(shí)施統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)管理是非常迫切的，它對全鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)建設(shè),、精神文明,、文化素質(zhì)的提升起著重要的作用,。
1,、為全鎮(zhèn)的小區(qū)合理規(guī)劃物管區(qū)域
物管是區(qū)域化管理,，首先明確各區(qū)域邊界，物管區(qū)域劃定與規(guī)劃相匹配,，考慮物業(yè)共用設(shè)備設(shè)施,、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè),，以方便人們生活,、生產(chǎn)，合理利用區(qū)域資源,。以便于管理為原則,，形成一定規(guī)模面積與一點(diǎn)能夠數(shù)量的常住人口，有獨(dú)立或相對分界線的居住小區(qū),。
2,、為老居住區(qū)域完善物業(yè)管理基礎(chǔ)設(shè)施，協(xié)調(diào)部門關(guān)系,。政府在鎮(zhèn)區(qū)老居住區(qū)加大投入,，改善小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施和生活環(huán)境，改變一般散沙的現(xiàn)象,，完善至物管的基本狀態(tài),，并要與國土、房管,、建設(shè),、衛(wèi)生、公安,、規(guī)劃等部門協(xié)調(diào)好,，做到全體配合，各自做好本職工作,，不越位,、錯(cuò)位和缺位，共同推進(jìn)老小區(qū)的物業(yè)管理,。
3,、加強(qiáng)宣傳，增強(qiáng)居民物業(yè)管理意識物業(yè)管理是新生事物,，存在一個(gè)逐漸熟悉與接收的過程,，政府應(yīng)當(dāng)以多種形式向社區(qū)居民宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)和政策,，有針對性地做好宣傳引導(dǎo)工作,，提高居民對物業(yè)管理法的認(rèn)知度，逐步使其樹立依法管理的意識,。通過周邊物業(yè)管理示范小區(qū),，使居民清楚認(rèn)識到小區(qū)引入物管的優(yōu)點(diǎn),，使之逐步樹立有償服務(wù)的意識，通過講座,、討論,、問答等多種交流方式，生動(dòng)形象地普及物管常識,，提高居民群眾對物管的認(rèn)識程度,，使其逐步樹立自治管理意識。
4,、制定小區(qū)物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則雖然物業(yè)管理有了《物業(yè)管理?xiàng)l例》,，但條例主要針對新建商住小區(qū)，對拆遷安置小區(qū)管理關(guān)注不多,。我們應(yīng)該在《物業(yè)管理?xiàng)l例》這一大框架下,，根據(jù)本地區(qū)特點(diǎn)，以《物業(yè)管理?xiàng)l例》為指導(dǎo),，制定適應(yīng)于本地區(qū)的,、可操作性強(qiáng)的物業(yè)管理辦法與細(xì)則，從而以法律手段推進(jìn)××的小區(qū)物業(yè)管理,。
5,、成立物業(yè)管理科，全程跟進(jìn)小區(qū)物業(yè)管理××是個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的工業(yè)重鎮(zhèn),，新興的生態(tài)名鎮(zhèn),。城鎮(zhèn)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)按照城市的格局在規(guī)劃和建設(shè)。各式小區(qū)在快速建設(shè)成長中,，隨著居民收入水平與消費(fèi)水平的提高,，對工作于居住環(huán)境的要求也隨之提高。一支專業(yè)的物業(yè)管理隊(duì)伍,，為××鎮(zhèn)創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美,、舒適、安全,、方便的人居環(huán)境,。同時(shí)也體現(xiàn)出××政府為民造福，加強(qiáng)城鎮(zhèn)管理的一個(gè)重要舉措,。
1,、簡易物業(yè)管理
在各項(xiàng)設(shè)施、規(guī)模等還不完善的情況下,，社區(qū)或村委可采用簡易物業(yè)服務(wù),。由小區(qū)內(nèi)失業(yè)人員、低保和離退休人員組建服務(wù)隊(duì),，提供公共秩序,、安全防范,、環(huán)境衛(wèi)生保潔為主的服務(wù)，在鎮(zhèn)物業(yè)管理科的督導(dǎo)下,，具體由各村委、社區(qū)負(fù)責(zé),。
2,、專業(yè)物業(yè)管理?xiàng)l件好，設(shè)備齊全的小區(qū),，可通過業(yè)主大會(huì),，選聘專門的物業(yè)管理公司進(jìn)駐小區(qū)進(jìn)行管理。具體籌備由村委社區(qū)負(fù)責(zé),，鎮(zhèn)物業(yè)管理科做好統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)工作,。
3、業(yè)委物業(yè)管理在條件成熟的區(qū)域,，業(yè)主自己選出一個(gè)比較精良的管理委員會(huì),，全權(quán)負(fù)責(zé)整個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理，民主的制定各項(xiàng)規(guī)章制度,。所有業(yè)主都要自覺愛護(hù)房屋及公共設(shè)施,；維護(hù)安全與環(huán)境衛(wèi)生。如有業(yè)主違約,，將會(huì)按照既定的規(guī)章制度按約處理,。如此民主自治的物業(yè)管理，形成成本低,，效率高的雙贏局面,。
綜上所述，我鎮(zhèn)的小區(qū)物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)是“三位一體”的管理模式,，即業(yè)主,、物業(yè)公司、村（社區(qū)）在平等合作的基礎(chǔ)上,，追求效用和業(yè)主利益最大化的物業(yè)管理,。這是政府加強(qiáng)公共社會(huì)管理、關(guān)注民生的具體體現(xiàn),。抓好典型,，以點(diǎn)推面，條塊結(jié)合,，以塊為主,，鞏固成果，統(tǒng)一管理,，從而形成齊抓共管,、共管共建的局面,，最終實(shí)現(xiàn)平安和諧社《·》區(qū)這一目標(biāo)。
住宅小區(qū)物業(yè)管理方案篇十二
在物業(yè)管理中,，安全保衛(wèi)服務(wù)是基于業(yè)主與物業(yè)管理公司按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,，為維護(hù)物業(yè)管理相關(guān)區(qū)域內(nèi)的秩序而產(chǎn)生的，是物業(yè)管理服務(wù)的一項(xiàng)重要內(nèi)容,。而在20xx年,，北京市消協(xié)開展過一個(gè)住宅小區(qū)物業(yè)管理狀況的調(diào)查，其中對小區(qū)安全保衛(wèi)感到不滿意的達(dá)到32.8%,，35.1%的業(yè)主表示,，因小區(qū)安全保衛(wèi)措施不利，其人身,、財(cái)產(chǎn)安全受到過損害,。可見,，住宅小區(qū)的和諧安寧已經(jīng)成為公眾關(guān)注的焦點(diǎn),。
小區(qū)物業(yè)管理中的安全保衛(wèi)工作涉及內(nèi)容多而且范圍廣，具有專業(yè)性強(qiáng),、管理與服務(wù)并存性,、受制性等特點(diǎn)，稍不注意,，就有可能出現(xiàn)安全隱患或事故,。對于物業(yè)管理這個(gè)微利行業(yè)來講，物業(yè)管理企業(yè)因?yàn)榘踩Ｐl(wèi)工作沒有做到位而引起的損失會(huì)給物業(yè)管理企業(yè)造成嚴(yán)重的影響,。所以,，除在加強(qiáng)小區(qū)條件以外，建立起一套完善的安保制度和一支高效,、專業(yè)的安全管理隊(duì)伍,，就成了物業(yè)管理活動(dòng)中的重中之重。物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理的安全保衛(wèi)工作中應(yīng)該重點(diǎn)做好做好以下方面：
1.在健全安保制度之前,，應(yīng)該在物業(yè)管理服務(wù)合同中對物業(yè)保安服務(wù)的責(zé)任和義務(wù)作出明確的規(guī)定,，使物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主對雙方的權(quán)利和義務(wù)有詳盡地了解。之后,，各物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)本公司的實(shí)際情況,，對安保服務(wù)制定完善詳盡的規(guī)章制度。這不僅是對物業(yè)的安保工作的約束和管理,，更重要的是通過制度,，檢驗(yàn)工作中存在的.問題和漏洞，及時(shí)修改和完善，最后制定出最符合實(shí)際操作的崗位制度,，降低安全保衛(wèi)工作不當(dāng)給物業(yè)管理企業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn),。
2.在文件體系中，還要通過對公司崗位的實(shí)際操作情況,，把物業(yè)安全管理的各項(xiàng)工作詳細(xì)的記錄下來,、然后保存，對所制定的規(guī)章制度做及時(shí)地調(diào)整,、修改,，并進(jìn)行總結(jié)。這不僅是管理規(guī)范的體現(xiàn),，也是日后追溯責(zé)任的重要依據(jù)。如：安全巡邏記錄,、來訪出入登記制度,、物品放行制度等等。
物業(yè)管理企業(yè)的安保管理,，歸根到底取決于員工的專業(yè)技能,。在選擇安全人員時(shí)首先應(yīng)該充分考慮他們對職業(yè)的適應(yīng)能力和崗位的需要。但要想保證適應(yīng)服務(wù)工作的需要,，必須建立專業(yè)化的隊(duì)伍,。
1.管理人員須花大力氣開展培訓(xùn)與思想教育。
只有掌握專業(yè)的物業(yè)管理知識,、安全保衛(wèi)管理知識和服務(wù)技巧,，才能減少工作中的失誤、提高工作效率，減少安全風(fēng)險(xiǎn)，保障物業(yè)安全,。需要通過專業(yè)的培訓(xùn)加強(qiáng)物業(yè)管理知識,、消防知識等相關(guān)知識的培訓(xùn)，提高其業(yè)務(wù)知識和業(yè)務(wù)技能;同時(shí)加強(qiáng)法律知識的培訓(xùn),，使其知法、守法、懂法,，能正確地維護(hù)好業(yè)主和公司利益的同時(shí)，也能保護(hù)好自己,。
2.組織安保人員認(rèn)真學(xué)習(xí)有關(guān)的安全
保衛(wèi)知識,，熟悉并能正確使用各種安保器材。同時(shí)應(yīng)管理好管轄區(qū)內(nèi)的各種設(shè)備,、設(shè)施和器具,，如消防用品,定期進(jìn)行檢查、試驗(yàn)、大修,、更新,確保它們始終處于完好狀態(tài),。
3.嚴(yán)格貫徹執(zhí)行安保法規(guī),落實(shí)各項(xiàng)安全制度和措施。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)由主要的領(lǐng)導(dǎo)組織成立安全委員會(huì),，負(fù)責(zé)安全管理的工作,。同時(shí)還要建立具體的物業(yè)安全管理機(jī)構(gòu)，如保安部或委托專業(yè)的保安公司,，由專門的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)安全管理的具體領(lǐng)導(dǎo),、組織和協(xié)調(diào)，而不能把它作為一個(gè)附屬的機(jī)構(gòu)放在某一個(gè)其他部門里,。而且要把安全管理提到日常的議事日程,，并選派得力的干部出任保安部的經(jīng)理，配備必要的安全保衛(wèi)人員,。安全保衛(wèi)人員必須要有較高的素質(zhì),、業(yè)務(wù)素質(zhì)和思想品德素質(zhì)。要把安全管理的任務(wù)落實(shí)到具體的安全管理人員中去,，由專人負(fù)責(zé),。
4.管理好安保監(jiān)視中心的各種設(shè)備、設(shè)施,保障監(jiān)視中心始終處于正常工作狀態(tài),。對配備專門的,、現(xiàn)代化的安全管理的設(shè)備設(shè)施，如中央監(jiān)控系統(tǒng),、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng),、消防噴淋系統(tǒng)以及其他安全管理器材設(shè)備(如交通通訊和防衛(wèi)設(shè)備)，要確保其始終正常工作,，否則先進(jìn)的安防設(shè)備形同虛設(shè),。
增強(qiáng)安全意識
任何物業(yè)，其治安工作都須依靠執(zhí)法部門和周邊社區(qū)的保衛(wèi)力量,。維護(hù)好社區(qū)的公共關(guān)系,，就會(huì)從根本上擴(kuò)大小區(qū)安全性范圍。
1.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與當(dāng)?shù)剌爡^(qū)社區(qū)人員保持密切聯(lián)系,，緊密合作,，與當(dāng)?shù)仄３至己玫年P(guān)系，及時(shí)了解當(dāng)?shù)刂伟睬闆r,，掌握犯罪分子動(dòng)向,，確保轄區(qū)物業(yè)的安全。如物業(yè)管理公司通過巡邏發(fā)現(xiàn)有作案嫌疑的人員應(yīng)及時(shí)詢問并交公安機(jī)關(guān)處理;對發(fā)生不法侵害的行為,，應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取相應(yīng)措施予以制止,，并將不法侵害人送交公安機(jī)關(guān)處理,，如果不法侵害已經(jīng)發(fā)生，應(yīng)及時(shí)報(bào)告公安機(jī)關(guān)并保護(hù)好現(xiàn)場等等,。加強(qiáng)與公安機(jī)關(guān)的合作,，可以最大限度地減少物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)因外來第三人的不法行為導(dǎo)致業(yè)主人身傷害案件的發(fā)生。比如深圳某物業(yè)公司由轄區(qū)派出所組織的片區(qū)聯(lián)防會(huì)議,，通過定期驗(yàn)收轄區(qū)治安狀況,，通報(bào)治安情況，形成“一方有難,，八方支援”的氛圍,，建立良好的社區(qū)關(guān)系，擴(kuò)大治安力量,，從而降低案發(fā)率,，保證物業(yè)轄區(qū)安全，取得了較好的效果,。
2.在遇到特殊緊急情況時(shí),，如住用戶家中和辦公區(qū)域，發(fā)生火災(zāi),、煤氣泄漏,、跑水,、刑事案件等突發(fā)事件等,，要善于借助第三方的力量，雖然可以采取緊急避險(xiǎn)和正當(dāng)防衛(wèi)的做法,，但在采取其它方式(例如破門前)時(shí),，尋求第三方(派出所、街道辦,、居委會(huì),、業(yè)委會(huì)或業(yè)主指定人等)見證，以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),，減少損失,。
應(yīng)急突發(fā)事件：可分為突發(fā)事件、自然災(zāi)害,、消防事故等,，對于這此事件關(guān)鍵要做好預(yù)防工作。對于自然災(zāi)害,，作為安全管理人員首先要熟悉本地區(qū)自然環(huán)境,，熟悉當(dāng)?shù)貧夂颉⒌刭|(zhì)等狀況,。比如暴雨,，季節(jié)性臺(tái)風(fēng)等，對物業(yè)小區(qū)易造成損害的地方及時(shí)采取預(yù)防及應(yīng)對措施;對于突發(fā)事件，要本著及時(shí),、高效,，大事化小、小事化無,、用戶至上的原則進(jìn)行處理;對于消防管理,，必須建立一支快速、靈活的戰(zhàn)備隊(duì)伍,，平時(shí)加強(qiáng)訓(xùn)練及消防培訓(xùn),，季度性地進(jìn)行消防演習(xí)。這樣不僅能檢驗(yàn)小區(qū)內(nèi)的消防設(shè)施設(shè)備,，而且可以進(jìn)一步鍛煉義務(wù)消防員的業(yè)務(wù)技能,，還可進(jìn)行消防宣傳，使業(yè)主和用戶增強(qiáng)消防意識,，樹立消防的觀念,，減少火災(zāi)事故發(fā)生頻率。
加強(qiáng)停車場管理,，有利于維護(hù)交通秩序,，保障業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全,，避免車輛亂停亂放,，保證良好的交通秩序，也是物業(yè)管理活動(dòng)中的重要環(huán)節(jié)和組成部分,，同時(shí)也是物業(yè)管理企業(yè)參與市場競爭的重要手段,。目前，停車場管理難度大,，停車時(shí)碰車,、撞車、車輛被盜現(xiàn)象頻繁發(fā)生,，產(chǎn)生糾紛多,，解決困難;加上車輛價(jià)值昂貴，極易形成安全隱患,。通過嚴(yán)格的訓(xùn)練,，加強(qiáng)管理，在車輛進(jìn)入小區(qū)時(shí),，認(rèn)真落實(shí)制度,，堅(jiān)決做到對車、對人,、對卡,。建全技術(shù)防范設(shè)備,，適當(dāng)配備先進(jìn)的技術(shù)器具設(shè)施，比如存放,、記錄,、查詢、自動(dòng)安全檢索功能,、計(jì)算機(jī)安全管理系統(tǒng)等,，才能有效的確保車場安全運(yùn)行。
當(dāng)然,，我們更要學(xué)會(huì)利用資源來解決社區(qū)安保建設(shè)資金,、設(shè)施、器材缺乏等嚴(yán)重問題,，達(dá)到設(shè)施,、器材資源的共享。走資源共享的社會(huì)化道路,，實(shí)現(xiàn)住宅小區(qū)安全保衛(wèi)建設(shè)的穩(wěn)步前進(jìn),。
住宅小區(qū)物業(yè)管理方案篇十三
某項(xiàng)目位于甲縣城東，將是甲縣新城區(qū)及行政,、文化,、體育、經(jīng)濟(jì)中心,，地理位置優(yōu)越,，物業(yè)升值潛力巨大。由此良好的物業(yè)背景,，某小區(qū)的物業(yè)管理水準(zhǔn)將更顯重要,。
二,、目標(biāo)
三,、組織
物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè)，當(dāng)前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài),。因此,，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡潔、實(shí)用,，降低組織內(nèi)耗及勞資成本等,。
四、 人事
人事設(shè)置原則：一人多崗,，不要因人設(shè)崗,。預(yù)計(jì)16名員工(按整個(gè)小區(qū)交付時(shí)設(shè)計(jì))。
序號 崗位 人數(shù) 主要職責(zé) 備注
1 經(jīng)理 1 在董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下,，全面負(fù)責(zé)經(jīng)營等,。
2 經(jīng)營部主任 1 具體經(jīng)營事務(wù),、人事等。
3 辦事員 3 文書,、財(cái)務(wù),、勞資、后勤等,。 財(cái)會(huì)要持證
4 物業(yè)管理員 1 具體物業(yè)管理,、裝修監(jiān)管、收費(fèi),、維保服務(wù)等,。
5 安全護(hù)衛(wèi)員 7 門衛(wèi)、巡更,、停車管理,、小區(qū)內(nèi)公共秩序等。
6 水電工 1 公共區(qū)域水電設(shè)施維護(hù),、水電維修服務(wù)等,。
7 保潔員 2 公共區(qū)域衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等,。
員工招聘后即由公司聘請的物業(yè)管理顧問公司進(jìn)行培訓(xùn),，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓(xùn)結(jié)構(gòu)培訓(xùn)。培訓(xùn)率100%,。
五,、 經(jīng)營預(yù)測
a) 經(jīng)營收入： 19.14萬元(年度，以下省略)
l 物業(yè)管理費(fèi)：11.34萬元
應(yīng)收 12.6萬元
30000*12*0.35=126000(元)
預(yù)計(jì)收入 11.34萬元(收繳率90%)
l 維修服務(wù)費(fèi)：0.5萬元
l 特約服務(wù)： 5.8萬元
l 其他收入： 1.5萬元
b) 支出：20.25萬元
l 人員工資福利：14萬元
l 辦公費(fèi)用：2.5萬元(辦公,、安全護(hù)衛(wèi),、綠化、保潔,、消殺等)
l 維修保養(yǎng)費(fèi)用：1.5萬元
l 稅金：1.05萬元
l 不可預(yù)見費(fèi)用：1.2萬元
c) 潤虧：-1.11萬元
d) 物業(yè)接管期間
前期投入：10萬元(辦公設(shè)施購置費(fèi),、通訊器材、員工服裝配置費(fèi),、安全護(hù)衛(wèi)用品,、綠化等)
e) 公共性服務(wù)費(fèi)構(gòu)成測算：21.962萬元/年， 0.61元/月* m2
(1) 員工的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)
序號 崗位 人數(shù) 工資標(biāo)準(zhǔn) 工資合計(jì)
1 經(jīng)理 1 1200 1200
2 經(jīng)營部主任 1 800 800
3 辦事員 3 600 1800
4 物業(yè)管理員 1 800 800
5 安全護(hù)衛(wèi)員 7 500 3500
6 水電工 1 700 700
7 保潔員 2 400 800
工資總額合計(jì) 9600
工資總額合計(jì)：9600元/月;115200元/年
福利：115200*23%=26496(元/年)
合計(jì)：14..17萬元/年
(2) 公用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費(fèi)：1.5萬元
(4) 清潔衛(wèi)生費(fèi)：2人*12月*80元/月*人=0.192萬元
(5) 安全護(hù)衛(wèi)費(fèi)：7人*200元/年*人=0.14萬元
(6) 辦公費(fèi)：按管理人員工資總額25%計(jì)算
5.52萬元*25%=1.38萬元
(7) 固定資產(chǎn)折舊費(fèi)：按10%計(jì)算即 1萬元
(8) 稅費(fèi)：按營收5.5%繳納即 1.052萬元
(9) 保險(xiǎn)費(fèi)：暫不投保
(10) 合理利潤：按營收8%計(jì)算 1.36萬元
但為減輕業(yè)主負(fù)擔(dān),，我司將通過多元化經(jīng)營,、特約服務(wù)，嚴(yán)控經(jīng)營成本等多項(xiàng)措施增加收入,，減少支出,，從而降低公共性服務(wù)費(fèi)價(jià)格，擬向政府物價(jià)主管部門申報(bào)本小區(qū)公共性服務(wù)費(fèi)價(jià)格指導(dǎo)價(jià)格為0.35元/月* m2 ,。
六,、 前期物業(yè)接管
a) 派物業(yè)管理員、水電工等工程技術(shù)人員參與工程驗(yàn)收(無驗(yàn)收權(quán),，僅可從物業(yè)管理角度向開發(fā)商提出建議),。
b) 物業(yè)接管驗(yàn)收
l 既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度進(jìn)行驗(yàn)收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場上,，對物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收,，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。
l 是物業(yè)通過竣工驗(yàn)收后,，對物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和使用功能的再驗(yàn)收;
l 供電,、給排水、衛(wèi)生,、道路等設(shè)備設(shè)施能正常使用;
l 房屋幢,、戶編號已經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn);
l 接管小組按《圖紙資料移交清單》，技術(shù)資料進(jìn)行對照檢查,，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán),、技術(shù)資料有缺漏的，應(yīng)以書面形式上報(bào)開發(fā)商,，請求給予協(xié)助解決,。
l 接管小組按《設(shè)備移交清單》，對各類設(shè)備按數(shù)量,、規(guī)格,、性能、容量等進(jìn)行對照檢查,，發(fā)現(xiàn)接管設(shè)備(設(shè)施)與移交清單不符或有缺漏的,，應(yīng)以書面形式上報(bào)開發(fā)商，請求給予協(xié)助解決,。
l 接管小組對每套單元房的水,、電、土建部分進(jìn)行全面檢查,，并將檢查記錄在冊,，對發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時(shí)督促有關(guān)單位迅速解決,。
l 在保修期內(nèi),，因施工、安裝,、設(shè)備等因素產(chǎn)生的質(zhì)量問題,，公司應(yīng)查明原因，及時(shí)上報(bào)開發(fā)商,，請求盡快解決,。
l 抄水,、電、氣表的底數(shù),，記錄備案,。
l 接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)明確記錄在案,，約定期限督促開發(fā)商督促建筑商對存在的問題加固補(bǔ)強(qiáng),、整修，直至完全合格,。
l 接管驗(yàn)收符合要求后,，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件,。
l 當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件,，辦理了必要的手續(xù)以后，整個(gè)物業(yè)驗(yàn)收與接管工作即完成,。
七,、 入伙
1、準(zhǔn)備工作
l 垃圾清運(yùn)：增設(shè)垃圾池(屋)或垃圾清運(yùn)站等
l 樓道燈：改用節(jié)能燈(如：溫感,、聲控或角摸式等)
l 分步購置辦公,、護(hù)衛(wèi)、保潔,、水電工等設(shè)備及工屬具和員工工作服等;
l 制定入住流程;
l 印刷入住表格;
2,、協(xié)調(diào)工作
l 與供電局、自來水公司,、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯(lián)系工作,，保證住戶入住后的水、電,、氣等的供應(yīng),。
l 代業(yè)主與電話公司聯(lián)系電話安裝事宜，爭取現(xiàn)場放號,，方便業(yè)主,。
l 與學(xué)校、派出所和居委會(huì)聯(lián)系,，了解小孩轉(zhuǎn)學(xué)和遷移戶口的手續(xù)辦理細(xì)節(jié),，以及有關(guān)聯(lián)系電話，入住時(shí)公告,。
3,、入伙現(xiàn)場
入伙準(zhǔn)備、協(xié)調(diào)工作到位后,，要部署入伙現(xiàn)場,，彩旗,、橫幅、花卉,、背景音樂,，安全護(hù)衛(wèi)立崗、巡更,，迎接業(yè)主入伙,。
舉行入伙儀式：邀請政府官員、新聞媒體,、業(yè)主代表剪彩,，造聲勢。
注意事項(xiàng)：避免后期工地的灰塵,、噪音等不和諧的現(xiàn)象,。
4、業(yè)主,、使用權(quán)人入住程序
發(fā)函 辦入伙手續(xù)
簽約
5,、辦理入伙手續(xù)程序
已繳款票據(jù) 入伙手續(xù)書、身份證,、購房合同
確認(rèn)業(yè)主身份 繳清代墊代繳費(fèi)用,、裝修保證金
建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)、物管費(fèi),，蓋章
業(yè)主簽署
向業(yè)主辦理手續(xù)
八,、 物業(yè)裝修與管理
業(yè)主在收樓后有權(quán)對自己所購物業(yè)進(jìn)行裝修，但裝修必須在規(guī)定范圍內(nèi)進(jìn)行,。其有關(guān)規(guī)定包括：國家建設(shè)部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》和物業(yè)管理企業(yè)制定的《住戶裝修管理規(guī)定》,。根據(jù)上述規(guī)定，業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行申請登記,，包括填寫業(yè)主 裝修申請表,、領(lǐng)取《裝修管理規(guī)定》，根據(jù)約定在申請表上簽字,，繳納裝修管理押金及保證金,，經(jīng)批準(zhǔn)后方可動(dòng)工。業(yè)主在裝修完成以后,，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)組織驗(yàn)收,，合格后即退還裝修押金及保證金。
業(yè)主在裝修前向物業(yè)管理企業(yè)申請登記時(shí),，需如實(shí)填寫裝修施工內(nèi)容,，并注明委托施工單位及進(jìn)場人數(shù)，業(yè)主,、施工隊(duì)及物業(yè)管理企業(yè)三方應(yīng)在申請書上簽字蓋章,。
九、物業(yè)檔案的建立
物業(yè)檔案資料的建立是對前期建設(shè)開發(fā)成果的記錄,，是以后實(shí)施物業(yè)管理時(shí)對工程維修,、配套、改造必不可少的依據(jù),，也是更換物業(yè)管理企業(yè)時(shí)必須移交的內(nèi)容之一?，F(xiàn)代建筑工程隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和使用需求的提高，樓宇設(shè)備設(shè)施以及埋入地下和建筑體內(nèi)部的管線越來越多,，越來越復(fù)雜,，越來越高科技化和專業(yè)化，因此一旦發(fā)生故障,，物業(yè)檔案就成了維修必不可少的東西,。物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理,、歸案,、利用四個(gè)環(huán)節(jié)。收集的關(guān)鍵是盡可能完整,，時(shí)間上講是指從規(guī)劃設(shè)計(jì)到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料;從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的方方面面,，從地下到樓頂、從主體到配套,、從建筑物到環(huán)境,，整理的重點(diǎn)是去偽存真、留下有用的,，歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律,、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地分類與保存，利用即是在日后的管理過程中使用并加以充實(shí),。
十,、 日常管理
(一)房屋管理運(yùn)作一覽表
工作內(nèi)容 核對業(yè)主 裝修審核 巡視 跟蹤監(jiān)督 走訪回訪 熟悉 收費(fèi) 財(cái)務(wù)
(二)綠化管理
工作項(xiàng)目 澆水 施肥 修剪整形 病蟲防治 除雜草 保潔 補(bǔ)苗
(三)房屋及公用設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)運(yùn)作一覽表
工作內(nèi)容 裝修審查,、監(jiān)督 巡視 清理 室內(nèi)維修 室外維修及養(yǎng)護(hù)
道路停車場 天面 樓梯及墻面 明溝暗溝 外墻 供水供電供氣 路燈
工作內(nèi)容 定崗檢查 流動(dòng)檢查 學(xué)習(xí)與訓(xùn)練
(四)安全護(hù)衛(wèi),、停車管理
(五)保潔管理
工作項(xiàng)目 地面清潔 保潔 樓梯道 垃圾清運(yùn) 消殺 滅鼠、蟑螂
程序 5：00~7：00地面清掃;7：00~8：00清運(yùn)垃圾;8：00~10：30保潔樓梯,、清潔,、消殺、滅四害;13：30~15：00清運(yùn)垃圾;15：00~16：00地面清掃保潔,。
住宅小區(qū)物業(yè)管理方案篇十四
一,、_項(xiàng)目物業(yè)分析：
1、物業(yè)地域范圍開闊，封閉性交強(qiáng);
3,、購置物業(yè)用途復(fù)雜,，有居住類要求、有辦公類要求,、有會(huì)所類要求等;
4,、物業(yè)管理為混合式管理，即有河道及市政道路的管理,，又有客戶私有設(shè)施及服務(wù)的管理,。
二、根據(jù)以上分析,，對_項(xiàng)目物業(yè)推薦如下：
1,、推薦在保潔管理方面實(shí)行兩個(gè)分開，即河道及市政道路的保潔工作與針對業(yè)主帶給的保潔工作相分開,。因?yàn)?，河道及市政道路的保潔工作是屬于?xiàng)目區(qū)域內(nèi)具有公共及社會(huì)性質(zhì)的工作，其對具體的環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及人員素質(zhì)與直接為業(yè)主帶給保潔服務(wù)的要求不同,，分開管理有利于降低物業(yè)管理成本,，必要時(shí)能夠透過物業(yè)公司將該部分工作對外進(jìn)行分包處理。
2,、突出物業(yè)管理的兩個(gè)體系,，即突發(fā)事件的應(yīng)急處理體系以及針對業(yè)主的管家式的服務(wù)體系。
三,、物業(yè)管理帶給日常服務(wù)的資料：
2,、對市政道路的保潔;
3、對業(yè)主庭院環(huán)境的保潔(主要集中在季節(jié)更替時(shí),，如刮風(fēng)導(dǎo)致的塵土積累或落葉);
4,、24小時(shí)水電維修;
5、對業(yè)主生活垃圾的定時(shí)清運(yùn);
6,、對水,、電、燃?xì)獾仍O(shè)備日常的保養(yǎng)與維護(hù);
7,、項(xiàng)目范圍內(nèi)綠化的種植與養(yǎng)護(hù);
8,、業(yè)主能源費(fèi)用的代收代繳;
9、定期花木殺蟲及滅鼠;
10,、暫住證等社區(qū)性證明u》
11,、業(yè)主院落檔案的管理。
四,、物業(yè)特約服務(wù)-管家式服務(wù)體系：
1,、管家的服務(wù),，是指由管家負(fù)責(zé)，帶領(lǐng)包括保安,、保潔,、廚師、司機(jī)等為主人帶給盡可能完善的服務(wù),，針對玉河項(xiàng)目提出的管家式服務(wù),，應(yīng)理解為透過物業(yè)管家的努力為業(yè)主帶給盡可能多的服務(wù),，隨時(shí)解決業(yè)主提出的關(guān)于生活,、出行等方面的需求。
2,、管家式的服務(wù)推薦由2至3人24小時(shí)專職負(fù)責(zé)三到四位業(yè)主隨時(shí)有可能提出的服務(wù)要求,，業(yè)主有需求只針對所負(fù)責(zé)管家提出，由該管家負(fù)責(zé)盡可能的解決業(yè)主提出的問題;任何針對業(yè)主的服務(wù)均需由物業(yè)管家陪同,。這樣,，業(yè)主提出的要求有專人負(fù)責(zé)，,，避免了處理問題相互推托的狀況提高解決問題的效率,，同時(shí)對業(yè)主的各種服務(wù)也同樣由該物業(yè)管家?guī)ьI(lǐng)陪同，增加了業(yè)主對物業(yè)人員的認(rèn)同感并且避免陌生工作人員帶給業(yè)主的不安全因素,。
3,、管家式服務(wù)的資料：
a、業(yè)主訂購報(bào)刊的派送(報(bào)紙需經(jīng)過熨燙,，免費(fèi))
b,、帶領(lǐng)工作人員完成業(yè)主提出的家政服務(wù)要求(付費(fèi))
室內(nèi)清潔
搬家、搬物
地板,、地毯的清潔養(yǎng)護(hù)
代收洗,、補(bǔ)、燙衣物
室內(nèi)插花,、裝飾
代購日常生活用品
車輛清洗服務(wù)
家庭看護(hù)管理
寵物看護(hù)管理
c,、為業(yè)主帶給車輛接、送服務(wù)(付費(fèi)并需要提前預(yù)約)
五,、_項(xiàng)目的安全保衛(wèi)管理：
1,、保衛(wèi)部門日常工作資料：
24小時(shí)固定安全崗位的值勤
24小時(shí)流動(dòng)崗位的安全及消防巡視
車輛停放的安全管理
特殊時(shí)間段道路車流、人流的疏導(dǎo)管理
2,、保衛(wèi)部門的設(shè)施設(shè)備：
中央控制室
與中控室連接的門禁對講系統(tǒng)
設(shè)像監(jiān)視系統(tǒng)
電子巡更系統(tǒng)
業(yè)主院落重點(diǎn)部位(廚房)設(shè)置煙感報(bào)警系統(tǒng)
停車管理系統(tǒng)(如有大規(guī)模公共停車位需要管理)
安防器材(對講機(jī),、滅火器、警棍等)
3,、保衛(wèi)部門帶給的委托性特約服務(wù)：
禮儀性保衛(wèi)
短途護(hù)衛(wèi)(主要為業(yè)主攜帶貴重物品外出時(shí)對人員安全護(hù)衛(wèi))
(以上兩種服務(wù)帶給時(shí)需要有物業(yè)管家陪同并屬付費(fèi)項(xiàng)目)
六,、突發(fā)事件應(yīng)急處理體系的建立
業(yè)主物業(yè)的安全性是本項(xiàng)目物業(yè)管理的關(guān)鍵所在,，除帶給一般保衛(wèi)方式外，還應(yīng)建立聯(lián)動(dòng)體系,，保證在突發(fā)事件發(fā)生時(shí)及時(shí)控制事態(tài)發(fā)展,，將業(yè)主的損失降低。應(yīng)急處理體系流程如下：
1,、遇有突發(fā)事件,，業(yè)主透過門禁對講系統(tǒng)向中央控制室報(bào)警(或直接找物業(yè)管家);
3、由物業(yè)管家向值班物業(yè)經(jīng)理匯報(bào)現(xiàn)場狀況;
4,、物業(yè)經(jīng)理根據(jù)物業(yè)管家對現(xiàn)場狀況的匯報(bào)決定是否報(bào)警,。(110、119,、120,、999等)
住宅小區(qū)物業(yè)管理方案篇十五
制度是個(gè)社會(huì)的游戲規(guī)則，更規(guī)范的講,，它們是為人們的相互關(guān)系而人為設(shè)定的一些制約,。為此，我們一般要求大家共同遵守辦事規(guī)程或行動(dòng)準(zhǔn)則來提高辦事效率,，才設(shè)定一些制度,。下面是我們本網(wǎng)提供的制度文章供您參考：
為建設(shè)和諧文明小區(qū)，營造良好的生活和工作氛圍,，保持小區(qū)全體住戶的合法權(quán)益,，創(chuàng)造一個(gè)清新、整潔,、文明,、有序的小區(qū)環(huán)境，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和省,、市,、區(qū)有關(guān)規(guī)定，制定本制度,。
1,、凡在局機(jī)關(guān)住宅小區(qū)居住的所有業(yè)主和物業(yè)使用人都納入本管理范圍。
2,、局辦公室是小區(qū)內(nèi)全體住戶的主要管理部門,。辦公室必須按照局黨委的決議、決定,，配合物業(yè)管理人員做好各項(xiàng)管理工作,，嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)管理制度。
3.各住戶必須自覺遵守區(qū)政府對“文明小區(qū)”的要求和相關(guān)規(guī)定外,，各單元均應(yīng)選出“單元長”,?！皢卧L”負(fù)責(zé)制定單元“輪值”制度，協(xié)調(diào)住戶關(guān)系,，并檢查督促本辦法的順利執(zhí)行,。
4.各住戶應(yīng)自覺維護(hù)物業(yè)小區(qū)的整潔、美觀,，保持小區(qū)的公共衛(wèi)生,，不得高空拋物;愛護(hù)小區(qū)內(nèi)道路、球場,、綠化,、供電、供水設(shè)施,、供氣,、排水,、有線電視,、消防、安全,、路燈,、電動(dòng)拉閘、治安室等公用設(shè)施,。若損害公共設(shè)施和設(shè)備,，須照價(jià)賠償。
5.自覺維護(hù)物業(yè)小區(qū)內(nèi)的公共生活秩序,，不準(zhǔn)在小區(qū)公共部位或違反規(guī)定在房屋堆放易燃,、易爆、劇毒,、放射性物品和其他有毒物質(zhì),，不得發(fā)出影響其他住戶正常生活的噪音，嚴(yán)以律己,、寬以待人,，不得發(fā)生鄰里糾紛。
6.原則上小區(qū)內(nèi)不應(yīng)飼養(yǎng)寵物,，特殊情況應(yīng)報(bào)辦公室批準(zhǔn),。飼養(yǎng)期間須嚴(yán)格遵守政府有關(guān)規(guī)定，對寵物進(jìn)行防疫處理,，嚴(yán)禁污染環(huán)境和傷及他人的情況發(fā)生,。
7.車輛出入應(yīng)按要求出示證件，本小區(qū)內(nèi)禁止鳴笛,。機(jī)動(dòng)車應(yīng)該放在規(guī)定地點(diǎn)停放,。長期在小區(qū)內(nèi)停放車輛的住戶,，應(yīng)予門衛(wèi)處登記備案。
8.各住戶不得擅自改變房屋的用途,。未經(jīng)許可不得租借,、轉(zhuǎn)讓他人居住;不得以住房為工具從事經(jīng)營活動(dòng);更不得利用住房從事危害公共利益的活動(dòng)及法律法規(guī)禁止的其他行為。一經(jīng)查出,，辦公室有權(quán)實(shí)行斷電斷水措施,，對住戶主要責(zé)任人進(jìn)行說服教育;屢教不改者，處以50元以上200元以下罰款;情節(jié)嚴(yán)重者,，依法追究刑事責(zé)任,。
9.嚴(yán)禁對房屋承重結(jié)構(gòu)進(jìn)行拆改;嚴(yán)禁拆鑿共用墻壁、天花及地板;未經(jīng)許可不得在公共部分如樓道,、門廊,、車棚等加建、改動(dòng);公共部分嚴(yán)禁堆放雜物,，否則作棄物處理,。
10.小區(qū)公共部分的維修改造由辦公室根據(jù)局黨委決定進(jìn)行;各住房戶室內(nèi)維修由住戶自行負(fù)責(zé)。其中在水電安裝方面分兩種形式給予一定補(bǔ)償：一是經(jīng)住戶申請,，由辦公室派人進(jìn)行維修,，所需材料由住戶承擔(dān);二是住戶在經(jīng)過辦公室核準(zhǔn)后請人維修，由辦公室報(bào)銷人工費(fèi)用,。
11.凡家庭成員中有本系統(tǒng)干部的住戶均以同等權(quán)利享受優(yōu)惠待遇,。除天然氣、有線電視已實(shí)行社會(huì)化管理外,，電費(fèi)按市價(jià)減半,，水費(fèi)、上網(wǎng)費(fèi),、物業(yè)費(fèi)均為免費(fèi),。
12.小區(qū)住戶不得私自出租和轉(zhuǎn)讓住房。凡因工作調(diào)離,、在外購房或其它原因欲出租住房的,，一律向局辦公室申請，經(jīng)辦公室同意后,，將租住者姓名,、家庭情況、與住戶的關(guān)系及身份證明等資料登記備案,，并以市場價(jià)收取水費(fèi),、電費(fèi)、上網(wǎng)費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi),，分別為1.2元/度/月,、1元/立方/月,、30元/月和0.2元/平方米/月;凡因各種原因欲變賣住房的，必須向局辦公室提交申請,，由國資局評估,，并回購為國有資產(chǎn)，按需要留用或變賣給本單位無房職工,，以保證小區(qū)住戶結(jié)構(gòu)的單純性,。回購住房的基本估價(jià)原則為：建筑面積市場均價(jià)按年遞減2%剔除房屋折舊,。
例如：118平方米住房,，1993年竣工，計(jì)算方法為：市場價(jià)2400_面積118等于283200元,，年遞減2%折舊_等于30%,，283200元_30%=84960元，折后總價(jià)為283200元-84960元=198240元,。
另：__樓因是集資建房,，五年內(nèi)不得出租、轉(zhuǎn)讓,。
13.本物業(yè)管理制度自207月1日起執(zhí)行
14.本物業(yè)管理制度由局辦公室負(fù)責(zé)解釋,。
