為確保事情或工作順利開展，常常要根據(jù)具體情況預(yù)先制定方案,，方案是綜合考量事情或問題相關(guān)的因素后所制定的書面計(jì)劃。方案能夠幫助到我們很多,，所以方案到底該怎么寫才好呢,？以下就是小編給大家講解介紹的相關(guān)方案了,，希望能夠幫助到大家,。

小區(qū)物業(yè)管理方案篇一

20xx年辦事處委托我們利合物業(yè)公司對(duì)20xx年改造的老舊小區(qū)和20xx年以前改造的小區(qū)按照上述文件要求,，實(shí)施專業(yè)化得物業(yè)管理,，利合物業(yè)公司重點(diǎn)對(duì)醫(yī)藥公司家屬院,、新華小區(qū)實(shí)施了物業(yè)管理,，對(duì)這兩個(gè)小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理和過程中新華路辦事處物業(yè)管理辦公室以及我們利合物業(yè)管理公司聯(lián)合對(duì)以上小區(qū)張貼了入住公告，我們公司還張貼了《至小區(qū)業(yè)主的一封公開信》,，并做了詳細(xì)的入戶調(diào)查，把三級(jí)服務(wù)內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn),、服務(wù)承諾,、辦事處考核物業(yè)公司的內(nèi)容,，以及收費(fèi)許可證都傳遞到了業(yè)主當(dāng)中,。并且根據(jù)業(yè)主意愿讓同意入住的業(yè)主給予簽字,，統(tǒng)計(jì)了業(yè)主的詳細(xì)姓名,、聯(lián)系方式、車輛信息,、建筑面積，這些內(nèi)容形成了小區(qū)業(yè)主的初步檔案資料,。目前醫(yī)藥公司物業(yè)管理已經(jīng)初步成效,，收費(fèi)工作正在進(jìn)行,。新華小區(qū)11月1日我公司正式入住管理,，各項(xiàng)服務(wù)已經(jīng)到位,，準(zhǔn)備在20xx年12月1日收費(fèi),。慶安小區(qū)我們正在做入戶調(diào)查,，但是物業(yè)管理入住的各項(xiàng)辦公用品,、設(shè)備已經(jīng)準(zhǔn)備到位,。準(zhǔn)備20xx年元月1日正式納入管理,。

老舊小區(qū)有四個(gè)明顯的特點(diǎn)

1,、老,，這些小區(qū)大都建在20xx年以前，有的甚至是上世紀(jì)末,、本世紀(jì)初建設(shè)的小區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施薄弱,，公共設(shè)施毀壞嚴(yán)重,，無人管理,，有的曾經(jīng)有人管理但是由于沒有健全的機(jī)構(gòu)引導(dǎo)及管理而失敗,。

2,、小、大多數(shù)只有一百多位業(yè)主,，建筑面積10000平方左右,，規(guī)劃不合理，有的是分兩期建設(shè)一個(gè)小區(qū)中有不同的開發(fā)商,，有的還是公有住房、小產(chǎn)權(quán)房,，不能辦房產(chǎn)證,，大多數(shù)沒有門崗房,，沒有公用綠地或綠地太小,，沒有健身器材,。

3,、規(guī)劃不合理,，人員混雜,，繳費(fèi)意識(shí)淡薄,。強(qiáng)烈要求政府改造并實(shí)施物業(yè)管理的業(yè)主和無所謂不需要管理的業(yè)主形成鮮明對(duì)比,。利合物業(yè)對(duì)上述實(shí)施物業(yè)管理的兩個(gè)小區(qū)進(jìn)行的初步調(diào)查，調(diào)查顯示結(jié)果,，收費(fèi)工作中繳費(fèi)積極的業(yè)主和找各種理由不繳費(fèi)的業(yè)主形成了鮮明的對(duì)比,。小區(qū)與小區(qū)物業(yè)聯(lián)系緊密,，各自又成獨(dú)立的單元，很容易進(jìn)行物業(yè)的從新規(guī)劃和定義,。

4,、違建建筑很多，由于多年沒有管理,，違建建筑見縫插針,，影響小區(qū)的形象，很多業(yè)主要求物業(yè)公司拆除違章建筑,。

2、由于長時(shí)間沒有實(shí)施物業(yè)管理,，小區(qū)業(yè)主交費(fèi)意識(shí)淡薄,，物業(yè)費(fèi)收繳率只有百分之五十左右。有的法律模糊,，繳費(fèi)只愿意按照使用面積而不是按照法律規(guī)定的建筑面積交費(fèi)。

3,、改造速度過急，沒有物業(yè)公司參與規(guī)劃,，有些改造項(xiàng)目不適合以后實(shí)施物業(yè)管理,。

4、改造是一個(gè)系統(tǒng)工程,，并不是一個(gè)部門能完成的,，需要多部門來配合，如老小區(qū)門崗房的問題,，有的開發(fā)商當(dāng)初為了售房,，建立了后勤式的物業(yè),，當(dāng)售房完畢的時(shí)候，物業(yè)不能維持,，開發(fā)商撤離了物業(yè)，開發(fā)商就把門崗房收回來用于出租,，按照《條例》,、《物權(quán)法》的規(guī)定這些應(yīng)當(dāng)是小區(qū)當(dāng)中的公共用房。這些門崗房以及物業(yè)用房追回必須要有建設(shè)局或規(guī)劃局的配合,。有的小區(qū)當(dāng)中沒有門崗房,，建設(shè)門崗房需要規(guī)劃部門審批，這也是在新政【20xx】20號(hào)文件中的內(nèi)容,。

5,、改造老舊小區(qū)及實(shí)行物業(yè)管理,，必須同拆除私搭亂建相結(jié)合，有的老舊小區(qū)沒有門崗房和物業(yè)公共用房,，而這些小區(qū)有的私搭亂建的位置恰巧可以建立門崗房和公共用房,。

6、針對(duì)老舊小區(qū)小的特點(diǎn),，重新定義物業(yè)管理區(qū)域,。有的老舊小區(qū)相鄰,，可以把兩個(gè)或幾個(gè)小區(qū)打通,，這樣就可以布局更合理,，就可以養(yǎng)活”物業(yè)。

1,、老舊小區(qū)改造必須結(jié)合物業(yè)管理公司,。物業(yè)管理公司具有專業(yè)化得管理經(jīng)驗(yàn),，改造后的小區(qū)也應(yīng)當(dāng)由物業(yè)公司來管理，因此老小區(qū)改造應(yīng)該由物業(yè)公司提出改造方案,，由辦事處組織論證實(shí)施,，最后由物業(yè)公司和辦事處職能部門共同監(jiān)督質(zhì)量,。這樣才能不給以后物業(yè)管理造成成本負(fù)擔(dān)。

2,、在辦事處社區(qū)的主導(dǎo)下多部門配合,。老舊小區(qū)因?yàn)槎嗄隉o人管理,，存在著很多問題，這些問題的解決不是一個(gè)部門能解決的,，必須由政府牽頭,，多部門配合。

3,、對(duì)前期改造過的小區(qū)進(jìn)行二次改造,。對(duì)小區(qū)內(nèi)的違法亂建的項(xiàng)目,，依靠業(yè)主參與由物業(yè)公司提出,，法律部門參與，政府協(xié)調(diào)“啃”下這個(gè)骨頭,。

4,、由政府牽頭對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行物業(yè)知識(shí)進(jìn)社區(qū)的宣傳活動(dòng)。讓業(yè)主明白相關(guān)的法律和法規(guī),。

5、根據(jù)文件精神,，要建立政府救助機(jī)制。對(duì)確因生活困難難以繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的居民,，要積極采取不同形式的政府救助,。

6、對(duì)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任管理老舊小區(qū)的物業(yè)管理公司給予按照管理老舊小區(qū)面積,，給予政府補(bǔ)貼,，緩解物業(yè)管理公司的困難,。

7,、老小區(qū)改造，不能急于求成,。每年確定一個(gè)到兩個(gè)小區(qū)實(shí)行改造,，要改造一個(gè)成功一個(gè)管理一個(gè)，在改造中積累經(jīng)驗(yàn),，為以后改造打下基礎(chǔ),。

8,、重視老舊小區(qū)大門改造及建設(shè),，這一點(diǎn)很重要,。用現(xiàn)進(jìn)技術(shù)來做好老舊小區(qū)的大門改造,，這樣可為物業(yè)公司節(jié)省很多管理成本。

結(jié)束語：總之,，老舊小區(qū)改造并實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋是一項(xiàng)切實(shí)的惠民工程，要政府引導(dǎo)協(xié)調(diào)多部門參與,，形成由物業(yè)管理公司參與物業(yè)管理規(guī)劃,，政府部門協(xié)調(diào),，改造過程和改造后由物業(yè)公司和政府部門共同聯(lián)合參與監(jiān)督和驗(yàn)收最后由委托入駐管理的物業(yè)公司實(shí)施管理,，并對(duì)實(shí)施物業(yè)管理的公司給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)貼的模式，才能把這項(xiàng)惠民工程做好,，從而得到老百姓的支持歡迎,。

小區(qū)物業(yè)管理方案篇二

為進(jìn)一步提升中心城區(qū)散片舊樓區(qū)居住功能，改善居民居住條件和居住環(huán)境,，促進(jìn)新舊居住區(qū)均衡發(fā)展，按照xx市20項(xiàng)民心工程的部署,，現(xiàn)制定中心城區(qū)散片舊樓區(qū)居住功能綜合提升改造（以下簡稱散片舊樓區(qū)提升改造）實(shí)施方案,。

全面貫徹黨的十八大精神,，認(rèn)真落實(shí)市委、市政府關(guān)于建設(shè)美麗xx的總部署,，進(jìn)一步擴(kuò)大舊樓區(qū)提升改造受益面，按照以區(qū)為主,、條口服務(wù)的原則,，以居民受益,、群眾滿意為目標(biāo),，以綜合提升居住功能、解決群眾急難問題為重點(diǎn),，以各區(qū)政府負(fù)總責(zé),、相關(guān)部門指導(dǎo)推動(dòng)為抓手,，全力開展散片舊樓區(qū)提升改造，讓群眾住得更加舒適,，生活更加幸福,。

（一）改造范圍,。本市外環(huán)線以內(nèi),，3幢樓以下（含3幢樓）,、建成年代較早,、房屋及配套設(shè)施設(shè)備老化,、影響居民正常居住使用的散片舊樓區(qū),，包括公產(chǎn)房（單位產(chǎn)、直管公產(chǎn)）,、私產(chǎn)（房改購房、合作建房、危改還遷房等）,、宗教產(chǎn)和軍產(chǎn)以及早期建成且無人管理的商品房,。不包括歷史風(fēng)貌建筑,、新建商品房、超出設(shè)計(jì)使用年限未經(jīng)加固處理的住宅樓房和已列入近拆遷計(jì)劃的舊樓房,。因拆遷計(jì)劃調(diào)整等原因,，遺留的中心城區(qū)成片舊樓區(qū)一并納入散片舊樓區(qū)提升改造計(jì)劃。

（二）工作目標(biāo),。9月底前完成852個(gè)小區(qū)、806.21萬平方米舊樓區(qū)改造任務(wù),，約12.2萬戶,、30萬群眾直接受益。其中,，散片舊樓區(qū)819個(gè)、666.85萬平方米,；成片舊樓區(qū)33個(gè)、139.36萬平方米,。散片舊樓區(qū)提升改造工作納入對(duì)各區(qū)人民政府績效考核目標(biāo),。

（三）整修內(nèi)容,。散片舊樓區(qū)參照三年成片舊樓區(qū)規(guī)定整修項(xiàng)目，按照實(shí)事求是,、因地制宜的原則確定整修內(nèi)容,；遺留的成片舊樓區(qū)仍按照中心城區(qū)舊樓區(qū)綜合提升改造規(guī)定整修項(xiàng)目實(shí)施。相關(guān)區(qū)人民政府可結(jié)合小區(qū)實(shí)際和群眾要求,，安排增加非規(guī)定整修項(xiàng)目,。

（一）準(zhǔn)備工作階段（2月底前）,。市中心城區(qū)舊樓區(qū)居住功能綜合提升改造指揮部（以下簡稱市舊樓區(qū)指揮部）下達(dá)投資計(jì)劃,，組織工程招標(biāo)。相關(guān)區(qū)人民政府制定本轄區(qū)散片舊樓區(qū)提升改造工作方案,；落實(shí)工程招標(biāo)等政府采購工作，并簽訂施工合同,；開展群眾宣傳動(dòng)員工作,；確定散片舊樓區(qū)提升改造的整修項(xiàng)目和施工組織方案。

（二）全面開展階段（3月至8月底）,。按照3月份啟動(dòng),、5月底前全部小區(qū)開工、8月底前竣工的目標(biāo),，相關(guān)區(qū)政府具體組織實(shí)施散片舊樓區(qū)提升改造工程,。

治理私搭亂建、清理燃?xì)夂拖赖仍O(shè)施占?jí)?、清理綠地和樓間雜物等工作，要在工程正式開工前先行啟動(dòng),。對(duì)屋面防水,、外檐整修等受雨季影響較大的項(xiàng)目,，早安排,、早施工,，確保6月底前基本完工。

（三）竣工驗(yàn)收階段（5月至9月底）,。相關(guān)區(qū)政府組織本區(qū)舊樓區(qū)分指揮部、總承包單位,、監(jiān)理公司,、街道辦事處和居委會(huì)及區(qū)民政等部門和單位聯(lián)合進(jìn)行驗(yàn)收,。對(duì)驗(yàn)收合格的小區(qū),，同步移交屬地街道,，納入社區(qū)管理。市舊樓區(qū)指揮部對(duì)各區(qū)上報(bào)驗(yàn)收合格并已移交的小區(qū),，按照不低于30%的比例,，進(jìn)行整修質(zhì)量和移交接管等情況的抽檢。

散片（含遺留的成片）舊樓區(qū)提升改造總投資計(jì)劃約為5.59億元（不含節(jié)能改造,、自來水管和燃?xì)夤芨脑斓软?xiàng)目的專項(xiàng)資金）,，按照市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政各50%比例承擔(dān),。在具備圍合條件小區(qū)安裝視頻監(jiān)控系統(tǒng)的，所需經(jīng)費(fèi)以區(qū)為主,，市財(cái)政在市級(jí)負(fù)擔(dān)投資中適當(dāng)給予補(bǔ)貼,。對(duì)住宅電梯,、高層住宅消防系統(tǒng)維修改造的，所需費(fèi)用由電梯所有權(quán)人,、房屋所有權(quán)人承擔(dān),，無所有權(quán)人的以區(qū)為主，市財(cái)政在市級(jí)負(fù)擔(dān)投資中適當(dāng)給予補(bǔ)貼,。節(jié)能改造,、市容環(huán)境綜合整治等與散片舊樓區(qū)提升改造結(jié)合的項(xiàng)目，應(yīng)安排專項(xiàng)資金,，按照相應(yīng)資金渠道解決。各區(qū)增加的非規(guī)定整修項(xiàng)目所需費(fèi)用,，由區(qū)財(cái)政承擔(dān)。

（一）相關(guān)區(qū)人民政府,。根據(jù)本方案確定的散片舊樓區(qū)提升改造范圍,，研究制定本轄區(qū)工作方案和施工組織方案,；落實(shí)區(qū)級(jí)財(cái)政專項(xiàng)資金并按時(shí)到位,；加強(qiáng)對(duì)區(qū)舊樓區(qū)分指揮部的領(lǐng)導(dǎo)，組織協(xié)調(diào)轄區(qū)有關(guān)部門和單位實(shí)施提升改造工作,，并對(duì)竣工小區(qū)進(jìn)行驗(yàn)收；研究制定散片舊樓區(qū)長效管理措施，并組織實(shí)施管理,。

（二）市舊樓區(qū)指揮部,。指導(dǎo)推動(dòng)各區(qū)人民政府有序?qū)嵤┥⑵f樓區(qū)提升改造工作,；組織各成員單位做好檢查,、監(jiān)督,、指導(dǎo)、推動(dòng),、服務(wù)和驗(yàn)收抽檢工作,。

（三）相關(guān)部門和單位

1．業(yè)和信息化委負(fù)責(zé)散片舊樓區(qū)提升改造中綜合配套相關(guān)工作的牽頭工作,，會(huì)同相關(guān)單位做好強(qiáng)弱電管線整理,、電梯維修改造,、信報(bào)箱更新補(bǔ)建、視頻監(jiān)控系統(tǒng)安裝,、消防系統(tǒng)維修改造,、樓道公用表計(jì)安裝等綜合配套相關(guān)工作的指導(dǎo),、協(xié)調(diào)、推動(dòng),、檢查工作,。

2．安局負(fù)責(zé)對(duì)消防設(shè)施使用狀況進(jìn)行綜合判定,，指導(dǎo)推動(dòng)消防設(shè)施維修更新和驗(yàn)收工作；負(fù)責(zé)視頻監(jiān)控系統(tǒng)建設(shè)的規(guī)劃設(shè)計(jì),、組織推動(dòng)、指導(dǎo)和管理等工作,。

3．政局負(fù)責(zé)指導(dǎo)各區(qū)民政部門協(xié)調(diào)有關(guān)街道辦事處、居委會(huì)做好群眾宣傳教育,、施工對(duì)接等工作；負(fù)責(zé)指導(dǎo)各區(qū)民政部門做好竣工小區(qū)驗(yàn)收工作,；負(fù)責(zé)散片舊樓區(qū)的.長效管理工作，建立健全長效管理機(jī)制,，推動(dòng)各區(qū)確定管理模式,，指導(dǎo)相關(guān)街道落實(shí)管理服務(wù)單位，對(duì)驗(yàn)收合格小區(qū)做好接收工作和日常管理服務(wù)的監(jiān)督管理,、評(píng)議考核工作。

4．政局負(fù)責(zé)對(duì)市財(cái)政資金籌集,、撥付和使用情況的監(jiān)督管理。

5．劃局負(fù)責(zé)對(duì)涉及私搭亂建行為的確定,，指導(dǎo)協(xié)調(diào)缺失單元門棟地名牌,、樓體地名牌補(bǔ)建等工作。

6．土房管局負(fù)責(zé)散片舊樓區(qū)提升改造的牽頭工作,；會(huì)同市舊樓區(qū)指揮部相關(guān)成員單位做好散片舊樓區(qū)提升改造的指導(dǎo)、協(xié)調(diào),、推動(dòng)、檢查工作,；指導(dǎo)推動(dòng)各區(qū)房管部門實(shí)施房屋綜合修繕、物業(yè)用房配建等工作,。

7．委負(fù)責(zé)推動(dòng)散片舊樓區(qū)既有建筑節(jié)能改造工程安全質(zhì)量監(jiān)督和管理,；推動(dòng)散片舊樓區(qū)提升改造中居住建筑供熱計(jì)量及節(jié)能改造、戶外供熱設(shè)施整理,、自來水戶管改造、燃?xì)鈶艄芨脑?、燃?xì)庠罹哌B接管改造,、二次供水設(shè)施改造的實(shí)施和驗(yàn)收工作。

8．容園林委負(fù)責(zé)指導(dǎo)推動(dòng)各區(qū)開展治理私搭亂建,、侵占綠地,、亂堆亂放等工作,，以及綠蔭停車泊位和社區(qū)綠化提升工作；牽頭相關(guān)單位做好小區(qū)甬路維修,、排水管網(wǎng)疏通更換,、路燈安裝維修,、樓門地名牌補(bǔ)建等外部環(huán)境相關(guān)工作的指導(dǎo)、協(xié)調(diào),、推動(dòng)、檢查工作,。

9．計(jì)局負(fù)責(zé)專項(xiàng)資金的審計(jì)監(jiān)督工作,。

10．場監(jiān)管委負(fù)責(zé)對(duì)電梯使用狀況進(jìn)行鑒定,，指導(dǎo)推動(dòng)各區(qū)做好電梯的維修、改造,，并按照標(biāo)準(zhǔn)組織驗(yàn)收,。

11．通運(yùn)輸委負(fù)責(zé)按標(biāo)準(zhǔn)對(duì)養(yǎng)管范圍內(nèi)的樓間甬路進(jìn)行養(yǎng)護(hù)維修,，指導(dǎo)推動(dòng)各區(qū)做好排水管網(wǎng)疏通更換和養(yǎng)管范圍外的樓間甬路維修工作。

12．育局負(fù)責(zé)體育鍛煉器械的配置,、驗(yàn)收等工作,。

13．信管理局負(fù)責(zé)指導(dǎo)協(xié)調(diào)樓道內(nèi)通信、網(wǎng)絡(luò)等相關(guān)管線的整理規(guī)范工作,。

14．政管理局負(fù)責(zé)信報(bào)箱更新補(bǔ)建的指導(dǎo),、推動(dòng)、檢查和驗(yàn)收等工作,。

15．力公司負(fù)責(zé)樓道公用照明設(shè)施的表計(jì)安裝以及供電線路的整理規(guī)范,；負(fù)責(zé)對(duì)管轄范圍內(nèi)的小區(qū)路燈按原標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù),，對(duì)不屬于管轄范圍內(nèi)的小區(qū)路燈做好協(xié)調(diào)移交,，對(duì)沒有安裝小區(qū)路燈的組織補(bǔ)建等工作。

16．xx廣播電視臺(tái)負(fù)責(zé)樓道內(nèi)有線電視線路等相關(guān)管線的整理規(guī)范工作。

17．宣傳部指導(dǎo)新聞單位做好輿論宣傳引導(dǎo)等工作,。

18．有關(guān)單位按照各自職責(zé)做好散片舊樓區(qū)提升改造協(xié)助配合工作,。

（一）加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，落實(shí)責(zé)任,。相關(guān)區(qū)人民政府要認(rèn)真履行第一責(zé)任人責(zé)任,，嚴(yán)格落實(shí)與市人民政府簽訂的目標(biāo)責(zé)任書，逐級(jí)分解目標(biāo),，落實(shí)責(zé)任,，按時(shí)間節(jié)點(diǎn)盯進(jìn)度，按標(biāo)準(zhǔn)抓質(zhì)量,，確保按期圓滿完成全年工作,。市舊樓區(qū)指揮部及各成員單位要充分發(fā)揮自身職能作用,，進(jìn)一步加強(qiáng)指導(dǎo)服務(wù),，推動(dòng)工程有序?qū)嵤?/p>

（二）強(qiáng)化管理，嚴(yán)格考核,。各區(qū)舊樓區(qū)分指揮部要強(qiáng)化組織協(xié)調(diào),，深化成員單位聯(lián)動(dòng)機(jī)制，齊抓共管,，齊心協(xié)力,，形成工作合力；要落實(shí)現(xiàn)場管理責(zé)任制和工程質(zhì)量責(zé)任追究制,，加強(qiáng)現(xiàn)場檢查和施工考核,，確保各項(xiàng)目應(yīng)修盡修、整修到位,、質(zhì)量合格,。市舊樓區(qū)指揮部要堅(jiān)持考核通報(bào)、專項(xiàng)督辦等工作機(jī)制,，對(duì)問題突出的區(qū),，要采取通報(bào)、責(zé)令限期整改等措施,，確保工程按時(shí)間節(jié)點(diǎn)推進(jìn),。

（三）依靠群眾，服務(wù)群眾,。堅(jiān)持敞開大門,，請(qǐng)群眾參與,，讓群眾監(jiān)督,。小區(qū)改什么、怎么改、改得怎么樣,，要多種渠道聽取群眾意見,，確保改造效果讓群眾滿意。民政部門要主動(dòng)協(xié)調(diào)有關(guān)街道辦事處,、居委會(huì)做好群眾工作,，爭取群眾的參與、支持和配合,。

（四）落實(shí)接管,，嚴(yán)格驗(yàn)收。按照誰接管,、誰驗(yàn)收的原則,，屬地街道要提前參與改造工程，為后期接管移交創(chuàng)造條件,；要根據(jù)散片小區(qū)實(shí)際,，采取多種形式提前落實(shí)后期管理，確保修管緊密銜接,。各驗(yàn)收單位要共同把好驗(yàn)收關(guān),，不讓一個(gè)不合格項(xiàng)目過關(guān)。市舊樓區(qū)指揮部要落實(shí)好合格小區(qū)抽檢制度,，對(duì)抽檢不合格的,，暫停下?lián)苁屑?jí)資金，督促區(qū)舊樓區(qū)分指揮部全面整改,。

（五）精打細(xì)算,，用好資金。堅(jiān)持采取公開招標(biāo)方式,，優(yōu)中選優(yōu),，確定施工單位、監(jiān)理公司等參建企業(yè),，用最合理的投入建設(shè)最優(yōu)質(zhì)的工程,。市、區(qū)財(cái)政資金要按時(shí),、足額到位,，并建立專門賬戶，實(shí)行?？顚Ｓ?。審計(jì)部門要加強(qiáng)對(duì)專項(xiàng)資金的審計(jì)監(jiān)督。

（六）廣泛宣傳,，營造氛圍,。充分發(fā)揮媒體宣傳引導(dǎo)作用,，積極宣傳散片舊樓區(qū)提升改造的重要意義、主要內(nèi)容,、主要成效,，切實(shí)增強(qiáng)舊樓區(qū)群眾參與支持改造工程的積極性、主動(dòng)性,。及時(shí)總結(jié)工程實(shí)施中的好經(jīng)驗(yàn),、好做法，加大宣傳力度,，為散片舊樓區(qū)提升改造順利實(shí)施營造良好的氛圍,。

小區(qū)物業(yè)管理方案篇三

為規(guī)范小區(qū)管理，為業(yè)主帶給優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù),，我公司將采取一系列的管理措施,，確保小區(qū)品質(zhì)。

物業(yè)公司本著“科學(xué)規(guī)范,、竭誠高效,、安全禮貌、持續(xù)發(fā)展”的質(zhì)量方針,，堅(jiān)持“以人為本”的服務(wù)管理念,，對(duì)小區(qū)物業(yè)實(shí)施科學(xué)的管理、帶給優(yōu)質(zhì)的服務(wù),，并在現(xiàn)有管理經(jīng)驗(yàn)及管理資源的基礎(chǔ)上,，不斷調(diào)整更新，導(dǎo)入先進(jìn)的管理理念,，使廣大業(yè)主及使用人能真切地感受高品位的物業(yè)和高品質(zhì)的管理所帶來的超值享受,。我公司將按照河北省及唐山市有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)（并高于此標(biāo)準(zhǔn)），確保業(yè)主及使用人綜合滿意率到達(dá)90%以上,。

為實(shí)現(xiàn)即定管理目標(biāo),，追求最佳的環(huán)境效益、社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益,，在物業(yè)管理過程中將始終把握以下原則：

（一）服務(wù)第一,、管理從嚴(yán)的原則

“服務(wù)第一”是物業(yè)管理的宗旨，因此管理中要繼續(xù)秉承“以人為本”的管理理念,，從業(yè)主及使用人的需求出發(fā),，強(qiáng)化服務(wù)機(jī)能，豐富服務(wù)內(nèi)涵,，帶給優(yōu)質(zhì),、周到、及時(shí)的服務(wù),?！肮芾韽膰?yán)”是服務(wù)的保障和基礎(chǔ),，包括對(duì)物業(yè)的維護(hù)管理、員工的`管理以及對(duì)業(yè)主及使用人不適當(dāng)行為的管理和勸阻,，建立嚴(yán)格,、周全的管理制度,，實(shí)施依法管理,、從嚴(yán)管理、科學(xué)管理以確保物業(yè)管理服務(wù)收到應(yīng)有的成效,。

（二）專業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結(jié)合的原則

在日常管理中,，要充分發(fā)揮兩個(gè)用心性，即物業(yè)管理公司的用心性和業(yè)主使用人的用心性,。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)尊重并按照廣大業(yè)主及使用人的要求,，透過服務(wù)中心對(duì)小區(qū)實(shí)施專業(yè)化的管理，同時(shí)努力爭取業(yè)主及使用人的支持配合,，使其能正確使用和維護(hù)物業(yè),，并自覺遵守業(yè)主公約，共同建立禮貌的辦公環(huán)境,。

（三）物管為主,、多種經(jīng)營的原則

在搞好日常管理和常規(guī)服務(wù)的同時(shí)，從物業(yè)的實(shí)際出發(fā),，開展一系列服務(wù)性的多種經(jīng)營,，既滿足廣大業(yè)主及使用人的不同需求，又增強(qiáng)物業(yè)公司的造血功能,，增加經(jīng)濟(jì)積累,，以利于更好地為業(yè)主及使用人服務(wù)。

（二）成立物業(yè)服務(wù)中心,，配備專業(yè)管理人員,，實(shí)施專業(yè)化管理；

（六）依照市場化,、企業(yè)化的運(yùn)作方式,，帶給全方位服務(wù),，開展多元化經(jīng)營,。

小區(qū)物業(yè)管理方案篇四

近幾年來，隨著xx經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷發(fā)展,，人民生活水平和整體素質(zhì)的進(jìn)一步提高,，各村的拆遷小區(qū)和商業(yè)性的開發(fā)小區(qū)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來。然而由于歷史,、區(qū)域性發(fā)展與建設(shè),、集鎮(zhèn)規(guī)劃等問題,，并沒有全部實(shí)行專業(yè)化、市場化物業(yè)管理,。為加快推進(jìn)xx平安和諧社區(qū)建設(shè),，制定一套規(guī)范的、符合xx實(shí)際的物業(yè)管理方案,，并在全鎮(zhèn)小區(qū)推廣是及時(shí)且必要的,。

在xx經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時(shí)，xx的城鎮(zhèn)建設(shè)也得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展,。居民群眾的居住環(huán)境發(fā)生了巨大的變化,，一個(gè)個(gè)新建起來的小區(qū)為居民打造了一個(gè)舒適、優(yōu)美,、和諧,、文明的家園。全鎮(zhèn)范圍內(nèi),，已經(jīng)實(shí)行正式的物業(yè)管理的小區(qū)有金都華庭,、麗景花苑、錦繡家園,、金灣花苑等6個(gè);而各村的拆遷安置小區(qū)如宗言村和諧苑,、xx村臥龍湖小區(qū)、三房巷的周南花苑等都是由村委代管或基本沒有管理,。

(一)商業(yè)住宅小區(qū)

xx已有的成氣候的商住小區(qū)基本都已經(jīng)有專業(yè)的物業(yè)管理公司進(jìn)駐管理,。在小區(qū)管理上，他們有一套專業(yè)的,、相對(duì)完善的管理模式,，但并不代表可以高枕無憂,，因?yàn)槌鞘薪?jīng)驗(yàn)移植到農(nóng)村有時(shí)也會(huì)水土不服。由于歷史,、文化及風(fēng)俗習(xí)慣的差異,，農(nóng)村居民和城市居民存在一定的差距。雖然經(jīng)濟(jì)發(fā)展了,，但城市化進(jìn)程相對(duì)滯后，如果不從農(nóng)村實(shí)際出發(fā),，完全照搬城市物業(yè)管理模式,，就是引發(fā)很多問題,，錦繡家園和金灣花苑已經(jīng)因?yàn)闇贤ㄉ系牟煌〞吃斐晌飿I(yè)管理和小區(qū)業(yè)主之間發(fā)生矛盾與摩擦。所以,，對(duì)于xx鎮(zhèn)的商業(yè)小區(qū)而言，物業(yè)管理也需要因地制宜,。

(二)農(nóng)村拆遷小區(qū)

各村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及對(duì)生活環(huán)境要求的提高,，促使拆遷小區(qū)建設(shè)進(jìn)入到一個(gè)蓬勃發(fā)展的階段。在管理模式上都是由各村自行管理,，由于沒有統(tǒng)一的規(guī)范，造成管理效果參差不齊,，引發(fā)一系列問題,。

1、安全問題:目前,，很多村的拆遷小區(qū)因沒有建設(shè)完畢,，還有后期工程正在進(jìn)行，所以沒有進(jìn)行封閉式的管理,。小區(qū)道路雖裝有監(jiān)控設(shè)備,，但基本形同虛設(shè)，早安全上造成了隱患,。

2,、衛(wèi)生環(huán)境問題:拆遷小區(qū)使村民原來的閑散的聚居模式變?yōu)榧械木幼∧Ｊ健Ｔ瓉碇灰話唛T前雪就行,，現(xiàn)在多出很多公共地方需要大家共同維護(hù),，但由于小農(nóng)思想的影響，很多村民就疏忽了這一塊,，造成一些公共區(qū)域(如樓道)垃圾成災(zāi),。

3、綠化問題:小區(qū)建成伊始,，綠化設(shè)施齊全,，環(huán)境優(yōu)美。然而過不多久,，花圃都成了村民各自的菜園子,，甚至還出現(xiàn)為了爭點(diǎn)方寸之地令鄰里之間產(chǎn)生矛盾。村里沒有辦法,，只能讓鏟車鏟掉重新種上綠化，但緊跟著村民又會(huì)種菜,，于是,，在村委和村民之間就會(huì)進(jìn)行一場你栽我鏟，你鏟我栽的持久拉鋸戰(zhàn),。這種治標(biāo)不治本的方法,，造成了資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。

4,、維護(hù)問題:俗話說:“三分建,、七分管”，房屋時(shí)一年新,、二年舊,、三年亂,、四年破,。由于缺乏定期的、專業(yè)的房屋維護(hù),，很多拆遷小區(qū)的房屋狀況都出現(xiàn)了一定的`問題,，影響了房屋的使用年限。所有這些凸顯出來的問題,，都在提醒我們，在全鎮(zhèn)實(shí)施統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)管理是非常迫切的，它對(duì)全鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)建設(shè),、精神文明,、文化素質(zhì)的提升起著重要的作用。

1、為全鎮(zhèn)的小區(qū)合理規(guī)劃物管區(qū)域物管是區(qū)域化管理,，首先明確各區(qū)域邊界,，物管區(qū)域劃定與規(guī)劃相匹配，考慮物業(yè)共用設(shè)備設(shè)施,、建筑規(guī)模,、社區(qū)建設(shè)，以方便人們生活,、生產(chǎn),，合理利用區(qū)域資源。以便于管理為原則,，形成一定規(guī)模面積與一點(diǎn)能夠數(shù)量的常住人口,，有獨(dú)立或相對(duì)分界線的居住小區(qū)。

2,、為老居住區(qū)域完善物業(yè)管理基礎(chǔ)設(shè)施,，協(xié)調(diào)部門關(guān)系。政府在鎮(zhèn)區(qū)老居住區(qū)加大投入,，改善小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施和生活環(huán)境,，改變一般散沙的現(xiàn)象，完善至物管的基本狀態(tài),，并要與國土,、房管、建設(shè),、衛(wèi)生,、公安、規(guī)劃等部門協(xié)調(diào)好,，做到全體配合,，各自做好本職工作,，不越位、錯(cuò)位和缺位,，共同推進(jìn)老小區(qū)的物業(yè)管理,。

3、加強(qiáng)宣傳,，增強(qiáng)居民物業(yè)管理意識(shí)物業(yè)管理是新生事物,，存在一個(gè)逐漸熟悉與接收的過程，政府應(yīng)當(dāng)以多種形式向社區(qū)居民宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律,、法規(guī)和政策,，有針對(duì)性地做好宣傳引導(dǎo)工作，提高居民對(duì)物業(yè)管理法的認(rèn)知度,，逐步使其樹立依法管理的意識(shí),。通過周邊物業(yè)管理示范小區(qū)，使居民清楚認(rèn)識(shí)到小區(qū)引入物管的優(yōu)點(diǎn),，使之逐步樹立有償服務(wù)的意識(shí),，通過講座、討論,、問答等多種交流方式,，生動(dòng)形象地普及物管常識(shí)，提高居民群眾對(duì)物管的認(rèn)識(shí)程度,，使其逐步樹立自治管理意識(shí),。

4、制定小區(qū)物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則雖然物業(yè)管理有了《物業(yè)管理?xiàng)l例》,，但條例主要針對(duì)新建商住小區(qū),，對(duì)拆遷安置小區(qū)管理關(guān)注不多。我們應(yīng)該在《物業(yè)管理?xiàng)l例》這一大框架下,，根據(jù)本地區(qū)特點(diǎn),，以《物業(yè)管理?xiàng)l例》為指導(dǎo)，制定適應(yīng)于本地區(qū)的,、可操作性強(qiáng)的物業(yè)管理辦法與細(xì)則,，從而以法律手段推進(jìn)xx的小區(qū)物業(yè)管理。

5,、成立物業(yè)管理科,，全程跟進(jìn)小區(qū)物業(yè)管理xx是個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的工業(yè)重鎮(zhèn)，新興的生態(tài)名鎮(zhèn),。城鎮(zhèn)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)按照城市的格局在規(guī)劃和建設(shè),。各式小區(qū)在快速建設(shè)成長中，隨著居民收入水平與消費(fèi)水平的提高,，對(duì)工作于居住環(huán)境的要求也隨之提高,。一支專業(yè)的物業(yè)管理隊(duì)伍，為xx鎮(zhèn)創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美,、舒適,、安全、方便的人居環(huán)境,。同時(shí)也體現(xiàn)出xx政府為民造福,，加強(qiáng)城鎮(zhèn)管理的一個(gè)重要舉措。

1,、簡易物業(yè)管理

在各項(xiàng)設(shè)施,、規(guī)模等還不完善的情況下，社區(qū)或村委可采用簡易物業(yè)服務(wù),。由小區(qū)內(nèi)失業(yè)人員,、低保和離退休人員組建服務(wù)隊(duì)，提供公共秩序,、安全防范,、環(huán)境衛(wèi)生保潔為主的服務(wù)，在鎮(zhèn)物業(yè)管理科的督導(dǎo)下,，具體由各村委,、社區(qū)負(fù)責(zé)。

2,、專業(yè)物業(yè)管理?xiàng)l件好，設(shè)備齊全的小區(qū),，可通過業(yè)主大會(huì)，選聘專門的物業(yè)管理公司進(jìn)駐小區(qū)進(jìn)行管理,。具體籌備由村委社區(qū)負(fù)責(zé)，鎮(zhèn)物業(yè)管理科做好統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)工作,。

3,、業(yè)委物業(yè)管理在條件成熟的區(qū)域,，業(yè)主自己選出一個(gè)比較精良的管理委員會(huì),，全權(quán)負(fù)責(zé)整個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理，民主的制定各項(xiàng)規(guī)章制度,。所有業(yè)主都要自覺愛護(hù)房屋及公共設(shè)施;維護(hù)安全與環(huán)境衛(wèi)生,。如有業(yè)主違約，將會(huì)按照既定的規(guī)章制度按約處理,。如此民主自治的物業(yè)管理,，形成成本低,，效率高的雙贏局面。

綜上所述,，我鎮(zhèn)的小區(qū)物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)是“三位一體”的管理模式,，即業(yè)主、物業(yè)公司,、村(社區(qū))在平等合作的基礎(chǔ)上,，追求效用和業(yè)主利益最大化的物業(yè)管理。這是政府加強(qiáng)公共社會(huì)管理,、關(guān)注民生的具體體現(xiàn),。抓好典型，以點(diǎn)推面,，條塊結(jié)合,，以塊為主，鞏固成果,，統(tǒng)一管理,，從而形成齊抓共管、共管共建的局面,，最終實(shí)現(xiàn)平安和諧社區(qū)這一目標(biāo),。

小區(qū)物業(yè)管理方案篇五

為了搞好《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào)、住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù),，給業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)溫馨,、和諧、優(yōu)美的居住環(huán)境,，特制定如下實(shí)施方案：

一、管理服務(wù)指導(dǎo)思想與目標(biāo)

本公司在物業(yè)管理中以人為本,，服務(wù)至上,，一切從業(yè)主的需要出發(fā)，對(duì)小區(qū)的房屋建筑,、公共設(shè)施設(shè)備,、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生,、綠化等實(shí)施全面的管理,、維修、服務(wù),，努力營造溫馨,、和諧、優(yōu)美的居住環(huán)境;以三級(jí)企業(yè)二級(jí)管理為目標(biāo)，把《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào),、住宅區(qū)建成安全小區(qū)、環(huán)保小區(qū),、文明小區(qū),，爭創(chuàng)市、省級(jí)優(yōu)秀示范商務(wù),、住宅小區(qū)。

二,、物業(yè)管理服務(wù)基本要求

1、與小區(qū)業(yè)主（使用人）簽訂規(guī)范的物業(yè)管理服務(wù)合同,，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。

2,、對(duì)住宅小區(qū)房屋建筑與共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn),，驗(yàn)收手續(xù)齊全。

3,、管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書,。

4,、制訂完善的物業(yè)管理方案,，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理,、檔案管理等制度健全,。

5,、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝,、佩戴標(biāo)志,，行為規(guī)范,，服務(wù)主動(dòng),、熱情,。

6,、公示24小時(shí)服務(wù)熱線電話,，專人接聽。急修1小時(shí)內(nèi),、其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場,，有報(bào)修、維修和回訪記錄,。

7,、根據(jù)業(yè)主需求,，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)，并公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)價(jià)目,。

8,、按有關(guān)規(guī)定和合同約定,，及時(shí)公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況。

9,、按合同約定規(guī)范使用住房專項(xiàng)維修資金,。

10、設(shè)立業(yè)主“意見箱”,、電子郵箱、廣播,、公告欄等建立與業(yè)主溝通平臺(tái),。每年至少1次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率要求達(dá)二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)75％以上,。

三,、《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào),、住宅區(qū)物業(yè)管理范圍

《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào)、住宅區(qū)占地總面積 平方米,，總建筑面積 平方米（其中住宅 平方米；商業(yè)用房 平方米）,。

四,、《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào)、住宅區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容及具體要求

1,、房屋建筑管理維修

（1）、對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù),，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全,。

制維修計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃,，向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議,，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定,，組織維修,。（未成立業(yè)主委員會(huì)的向開發(fā)商報(bào)告）

（3）,、每3日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗,、玻璃等,，做好巡查記錄,，并及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。

（4）,、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時(shí)公約）要求,，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前,，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng),。每日巡查1次裝修施工現(xiàn)場,，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的,，及時(shí)勸阻并報(bào)告開發(fā)商、業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門,。

（5）、對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻,，并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。

（6）,、小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖,，各幢及樓層、門戶有明顯標(biāo)志,。

2、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

（1）,、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。

（2）,、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺(tái)帳）,，設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查,、維修,、保養(yǎng)等記錄齊全,。

（3）、設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全,、規(guī)范，責(zé)任人明確;操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范;設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常,。

（4）,、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄,。需要維修，屬于小修范圍的,，及時(shí)組織修復(fù);屬于大,、中修范圍或者需要更新改造的,，及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃,，向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議,，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修或者更新改造（未成立業(yè)主委員會(huì)的向開發(fā)商報(bào)告）,。

（5）、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用;消防通道暢通,。

（6）、設(shè)備房保持整潔,、通風(fēng),，無跑,、冒,、滴,、漏和鼠害現(xiàn)象,。

（7）,、小區(qū)主要道路及停車場交通標(biāo)志齊全,。

（8）,、路燈,、樓道燈完好率不低于95％。

（9）,、容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施;

（10）制訂對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障應(yīng)急方案。

3,、維護(hù)小區(qū)公共安全秩序

（1）,、商貿(mào)小區(qū)（開業(yè)后）出入口24小時(shí)值勤,、對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每2小時(shí)巡查1次,。

（2）,、對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車輛進(jìn)行管理，引導(dǎo)車輛有序通行,、停放,。

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（3）,、對(duì)火災(zāi)、治安,、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件制訂應(yīng)急預(yù)案,，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門,，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。

（6）,、對(duì)小區(qū)內(nèi)高空拋物墜物,、臺(tái)風(fēng),、火患等公共安全隱患及時(shí)公示,、警示注意事項(xiàng)，共同做好安全防范工作,。

4,、保潔服務(wù)

（1）、在各樓層和各門廳口設(shè)置垃圾桶,、果殼箱,，垃圾袋裝化，每日清理,、集送1次，做到生活垃圾日產(chǎn)日清,。

（2）、小區(qū)道路,、小區(qū)范圍內(nèi)綠化帶（及附屬物）廣場,、停車場等每日清掃1次;

（3）門廳、樓道每日清掃1次,，每周拖洗1次;

（4）人行樓梯及扶手每周清掃,、抹擦2次;

（6）二次供水水箱按規(guī)定半年清洗1次,，定時(shí)巡查，定時(shí)化驗(yàn),，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求,。

（7）,、區(qū)內(nèi)公共雨,、污水管道每年疏通1次;雨,、污水井每月檢查1次,，并視檢查情況及時(shí)清掏；化糞池每2個(gè)月檢查1次,，每年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏,。

（8）、根據(jù)實(shí)際情況定期進(jìn)行消毒和滅蟲除害,。

5,、綠化養(yǎng)護(hù)管理

（1）、安排專業(yè)人員實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理,。

（2）,、對(duì)草坪,、花卉、綠籬,、樹木定期進(jìn)行修剪,、養(yǎng)護(hù)。

（4）,、定期清除綠地雜草、雜物,。

（5）、適時(shí)組織澆灌,、施肥和松土,，做好防澇、防凍,。

（6）、適時(shí)噴灑藥物,，預(yù)防病蟲害,。

四、管理目標(biāo)概要描述

我公司將把《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào),、住宅區(qū)管理成為寧德市一流服務(wù)的物業(yè)管理區(qū)域,。我司的管理服務(wù)將采用國家標(biāo)準(zhǔn)的管理模式,，以建設(shè)部《全國物業(yè)管理示范物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》為管理標(biāo)準(zhǔn),。具體物業(yè)管理過程的服務(wù)程序,、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及考核評(píng)價(jià)，依據(jù)iso9001國際質(zhì)量管理體系,、iso14001環(huán)境管理體系及ohsas18001職業(yè)安全衛(wèi)生管理體系執(zhí)行。

1,、使《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào),、住宅區(qū)的服務(wù)管理水準(zhǔn)達(dá)到國內(nèi)一流水平,，達(dá)到“福建省物業(yè)管理優(yōu)秀示范物業(yè)管理”標(biāo)準(zhǔn),。

2、 若獲業(yè)主委托，進(jìn)一步挖掘我司自身潛力,，開展有償特約服務(wù)，為業(yè)主的商務(wù),、家居帶來更大的方便。

xxxx物業(yè)管理有限公司

年月日

近幾年來,，隨著××經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷發(fā)展,，人民生活水 平和整體素質(zhì)的進(jìn)一步提高,，各村的拆遷小區(qū)和商業(yè)性的開 發(fā)小區(qū)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來,。然而由于歷史、區(qū)域性發(fā)展 與建設(shè),、集鎮(zhèn)規(guī)劃等問題，并沒有全部實(shí)行專業(yè)化、市場化 物業(yè)管理,。為加快推進(jìn)××平安和諧社區(qū)建設(shè),，制定一套規(guī) 范的,、符合××實(shí)際的物業(yè)管理方案,，并在全鎮(zhèn)小區(qū)推廣是 及時(shí)且必要的,。

一、 目前××鎮(zhèn)小區(qū)概況

在××經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時(shí),，××的城鎮(zhèn)建設(shè)也得到了 突飛猛進(jìn)的發(fā)展,。居民群眾的居住環(huán)境發(fā)生了巨大的變化,， 一個(gè)個(gè)新建起來的小區(qū)為居民打造了一個(gè)舒適,、優(yōu)美,、和諧,、 文明的家園。全鎮(zhèn)范圍內(nèi),，已經(jīng)實(shí)行正式的物業(yè)管理的小區(qū) 有金都華庭、麗景花苑、錦繡家園,、金灣花苑等6 個(gè);而各 村的拆遷安置小區(qū)如宗言村和諧苑、××村臥龍湖小區(qū),、三 房巷的周南花苑等都是由村委代管或基本沒有管理,。

二,、 全鎮(zhèn)推行物業(yè)管理的`必要性

(一) 商業(yè)住宅小區(qū)

習(xí)慣的差異,，農(nóng)村居民和城市居民存在一定的差距,。雖然經(jīng) 濟(jì)發(fā)展了，但城市化進(jìn)程相對(duì)滯后,，如果不從農(nóng)村實(shí)際出發(fā),， 完全照搬城市物業(yè)管理模式,，就是引發(fā)很多問題,，錦繡家園 和金灣花苑已經(jīng)因?yàn)闇贤ㄉ系牟煌〞吃斐晌飿I(yè)管理和小區(qū) 業(yè)主之間發(fā)生矛盾與摩擦,。所以，對(duì)于××鎮(zhèn)的商業(yè)小區(qū)而 言,，物業(yè)管理也需要因地制宜,。

(二) 農(nóng)村拆遷小區(qū)

各村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及對(duì)生活環(huán)境要求的提高,，促使拆遷小 區(qū)建設(shè)進(jìn)入到一個(gè)蓬勃發(fā)展的階段,。在管理模式上都是由各 村自行管理,，由于沒有統(tǒng)一的規(guī)范,，造成管理效果參差不齊， 引發(fā)一系列問題,。

1、 安全問題:目前,，很多村的拆遷小區(qū)因沒有建設(shè)完畢,， 還有后期工程正在進(jìn)行，所以沒有進(jìn)行封閉式的管理,。 小區(qū)道路雖裝有監(jiān)控設(shè)備,，但基本形同虛設(shè)，早安全上 造成了隱患,。

2,、 衛(wèi)生環(huán)境問題:拆遷小區(qū)使村民原來的閑散的聚居模式 變?yōu)榧械木幼∧Ｊ?。原來只要自掃門前雪就行，現(xiàn)在 多出很多公共地方需要大家共同維護(hù),，但由于小農(nóng)思想 的影響,，很多村民就疏忽了這一塊，造成一些公共區(qū)域 (如樓道)垃圾成災(zāi),。

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還 出現(xiàn)為了爭點(diǎn)方寸之地令鄰里之間產(chǎn)生矛盾,。村里沒有 辦法，只能讓鏟車鏟掉重新種上綠化,，但緊跟著村民又 會(huì)種菜，于是,，在村委和村民之間就會(huì)進(jìn)行一場你栽我 鏟，你鏟我栽的持久拉鋸戰(zhàn),。這種治標(biāo)不治本的方法,， 造成了資源的嚴(yán)重浪費(fèi),。

4,、 維護(hù)問題:俗話說:“三分建,、七分管”，房屋時(shí)一年新,、 二年舊,、三年亂,、四年破。由于缺乏定期的,、專業(yè)的房 屋維護(hù),，很多拆遷小區(qū)的房屋狀況都出現(xiàn)了一定的問 題，影響了房屋的使用年限,。 所有這些凸顯出來的問題,，都在提醒我們,，在全鎮(zhèn)實(shí)施 統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)管理是非常迫切的,，它對(duì)全鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)建設(shè),、精 神文明,、文化素質(zhì)的提升起著重要的作用。

三,、 政府推行物業(yè)管理的辦法

1,、 為全鎮(zhèn)的小區(qū)合理規(guī)劃物管區(qū)域

物管是區(qū)域化管理,，首先明確各區(qū)域邊界,，物管區(qū)域劃 定與規(guī)劃相匹配，考慮物業(yè)共用設(shè)備設(shè)施,、建筑規(guī)模、社區(qū) 建設(shè),，以方便人們生活,、生產(chǎn),，合理利用區(qū)域資源,。以便于 管理為原則，形成一定規(guī)模面積與一點(diǎn)能夠數(shù)量的常住人 口,，有獨(dú)立或相對(duì)分界線的居住小區(qū),。

態(tài),， 并要與國土、房管,、建設(shè)、衛(wèi)生,、公安,、規(guī)劃等部門協(xié)調(diào)好,， 做到全體配合，各自做好本職工作,，不越位、錯(cuò)位和缺位,， 共同推進(jìn)老小區(qū)的物業(yè)管理,。

3,、 加強(qiáng)宣傳，增強(qiáng)居民物業(yè)管理意識(shí) 物業(yè)管理是新生事物,，存在一個(gè)逐漸熟悉與接收的過 程，政府應(yīng)當(dāng)以多種形式向社區(qū)居民宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》 等法律,、法規(guī)和政策，有針對(duì)性地做好宣傳引導(dǎo)工作,，提高 居民對(duì)物業(yè)管理法的認(rèn)知度,，逐步使其樹立依法管理的意 識(shí),。通過周邊物業(yè)管理示范小區(qū)，使居民清楚認(rèn)識(shí)到小區(qū)引 入物管的優(yōu)點(diǎn),，使之逐步樹立有償服務(wù)的意識(shí),，通過講座,、 討論、問答等多種交流方式,，生動(dòng)形象地普及物管常識(shí),，提 高居民群眾對(duì)物管的認(rèn)識(shí)程度,，使其逐步樹立自治管理意 識(shí),。

提高,。一支專業(yè)的物業(yè)管理隊(duì)伍,，為 ××鎮(zhèn)創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美,、舒適,、安全、方便的人居環(huán)境,。同時(shí) 也體現(xiàn)出××政府為民造福,，加強(qiáng)城鎮(zhèn)管理的一個(gè)重要舉 措,。

四,、 物業(yè)管理基本形式

1,、 簡易物業(yè)管理

在各項(xiàng)設(shè)施,、規(guī)模等還不完善的情況下,，社區(qū)或村委可 采用簡易物業(yè)服務(wù),。由小區(qū)內(nèi)失業(yè)人員,、低保和離退休人員 組建服務(wù)隊(duì),，提供公共秩序,、安全防范,、環(huán)境衛(wèi)生保潔為主 的服務(wù)，在鎮(zhèn)物業(yè)管理科的督導(dǎo)下,，具體由各村委,、社區(qū)負(fù) 責(zé),。

2、 專業(yè)物業(yè)管理 條件好,，設(shè)備齊全的小區(qū),，可通過業(yè)主大會(huì)，選聘專門 的物業(yè)管理公司進(jìn)駐小區(qū)進(jìn)行管理,。具體籌備由村委社區(qū)負(fù) 責(zé),，鎮(zhèn)物業(yè)管理科做好統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)工作。

3,、 業(yè)委物業(yè)管理 在條件成熟的區(qū)域,，業(yè)主自己選出一個(gè)比較精良的管理 委員會(huì),，全權(quán)負(fù)責(zé)整個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理，民主的制定各項(xiàng)規(guī) 章制度,。所有業(yè)主都要自覺愛護(hù)房屋及公共設(shè)施;維護(hù)安全 與環(huán)境衛(wèi)生,。如有業(yè)主違約,，將會(huì)按照既定的規(guī)章制度按約 處理。如此民主自治的物業(yè)管理,，形成成本低,，效率高的雙 贏局面,。

上,，追求效用和業(yè)主利益最大化的物業(yè)管理。這是政府加 強(qiáng)公共社會(huì)管理,、關(guān)注民生的具體體現(xiàn)。抓好典型,，以點(diǎn)推 面，條塊結(jié)合,，以塊為主，鞏固成果,，統(tǒng)一管理,，從而形成 齊抓共管,、共管共建的局面，最終實(shí)現(xiàn)平安和諧社區(qū)這一目標(biāo),。

為落實(shí)市十三屆人大三次會(huì)議審議通過的《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》,，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),，切實(shí)維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,，努力提高物業(yè)管理水平,，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)法律、法規(guī),， 結(jié)合我市物業(yè)管理工作實(shí)際,，特制定本方案：

一,、指導(dǎo)思想

以國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》為依據(jù)，以沈陽市城市管理工作會(huì)議精神為指導(dǎo),，以落實(shí)《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點(diǎn)，以規(guī)范管理,、提高物業(yè)服務(wù)水平為宗旨，進(jìn)一步加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作,，推動(dòng)我市物業(yè)管理健康發(fā)展,。

二、目標(biāo)和范圍

（一）目標(biāo)：

1,、有效解決開發(fā)遺留問題,，年底前整改率達(dá)到90%,；對(duì)存在工程質(zhì)量問題的房屋要及時(shí)維修,，維修及時(shí)率達(dá)到90%。

2,、新建住宅小區(qū)推行招投標(biāo)率達(dá)到100%,；2017年新進(jìn)入市場的樓盤,，在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。

3,、凡從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè),，要100%取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》。

4,、強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn)，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率達(dá)到100%,，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案,、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。

5,、大力推行物業(yè)管理，年底前對(duì)具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)物業(yè)化率達(dá)到100%,。

6、加強(qiáng)業(yè)主自治自律行為,，具備條件的住宅小區(qū)年底前要達(dá)到80%以上成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì),。

（二）范圍：對(duì)全市實(shí)行物業(yè)管理的244個(gè)住宅小區(qū)進(jìn)行排查,。根據(jù)排查結(jié)果，進(jìn)行清理整頓,，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理行為。

三,、工作內(nèi)容

（一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設(shè)。依據(jù)國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)配套法規(guī),、規(guī)章,，結(jié)合我市物業(yè)管理實(shí)際情況,，通過調(diào)研,，同時(shí)借鑒國內(nèi)先進(jìn)城市取得的成功經(jīng)驗(yàn),，盡快頒布實(shí)施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》,，依法加強(qiáng)我市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理,。

（二）全力解決開發(fā)建設(shè)遺留問題,。開發(fā)建設(shè)單位作為行為主體要切實(shí)承擔(dān)起責(zé)任，按照規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工標(biāo)準(zhǔn),，對(duì)住宅小區(qū)存在的問題從新進(jìn)行完善,，建委,、規(guī)劃、房產(chǎn)等相關(guān)部門,，按照各部門職責(zé),，落實(shí)到責(zé)任單位,，做到誰的問題、誰負(fù)責(zé),、誰解決。并對(duì)存在開發(fā)建設(shè)遺留問題的住宅小區(qū),，逐個(gè)建立整改檔案，制定整改措施,，整改合格后再行消號(hào),。特別是存在工程質(zhì)量問題的房屋要確保及時(shí)維修,，年底前房屋維修責(zé)任要全實(shí)到單位,、到個(gè)人,，維修及時(shí)率確保在90%以上,。同時(shí),，有關(guān)部門要抓緊制定相應(yīng)的規(guī)定和措施，明確住宅區(qū)的交付使用制度,，杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開發(fā)建設(shè)遺留問題,。

（三）加大對(duì)物業(yè)市場的監(jiān)督,。

四,、物業(yè)費(fèi)的成本測算

1、 管理,、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi),。

2,、 清潔衛(wèi)生費(fèi) 清潔衛(wèi)生費(fèi)測算表（04）

3,、 保安費(fèi)：保安費(fèi)測算表（05）

小區(qū)物業(yè)管理方案篇六

1,、物業(yè)地域范圍開闊,，封閉性交強(qiáng),。

2,、購置物業(yè)人員層次較高,，屬于房地產(chǎn)市場尖端客戶群體，其對(duì)居住的私密性,、安全性要求較高,，并且具有相當(dāng)強(qiáng)的物業(yè)消費(fèi)承受能力,。

3、購置物業(yè)用途復(fù)雜,，有居住類要求,、有辦公類要求、有會(huì)所類要求等,。

4,、物業(yè)管理為混合式管理,，即有河道及市政道路的管理,，又有客戶私有設(shè)施及服務(wù)的管理,。

1,、建議在保潔管理方面實(shí)行兩個(gè)分開,，即河道及市政道路的保潔工作與針對(duì)業(yè)主提供的保潔工作相分開,。因?yàn)椋拥兰笆姓缆返谋嵐ぷ魇菍儆陧?xiàng)目區(qū)域內(nèi)具有公共及社會(huì)性質(zhì)的工作,，其對(duì)具體的'環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及人員素質(zhì)與直接為業(yè)主提供保潔服務(wù)的要求不同,，分開管理有利于降低物業(yè)管理成本,，必要時(shí)可以通過物業(yè)公司將該部分工作對(duì)外進(jìn)行分包處理,。

2、突出物業(yè)管理的兩個(gè)體系,，即突發(fā)事件的應(yīng)急處理體系以及針對(duì)業(yè)主的管家式的服務(wù)體系。

1,、對(duì)河道的清理與水質(zhì)的保護(hù)（如通過種植水生性綠植改善水質(zhì),、根據(jù)季節(jié)放養(yǎng)魚類加強(qiáng)河道景觀效果,。

2,、對(duì)市政道路的保潔,。

3、對(duì)業(yè)主庭院環(huán)境的保潔（主要集中在季節(jié)更替時(shí),，如刮風(fēng)導(dǎo)致的塵土積累或落葉）,。

4,、24小時(shí)水電維修。

5,、對(duì)業(yè)主生活垃圾的定時(shí)清運(yùn),。

6,、對(duì)水,、電,、燃?xì)獾仍O(shè)備日常的保養(yǎng)與維護(hù),。

7,、項(xiàng)目范圍內(nèi)綠化的種植與養(yǎng)護(hù),。

8,、業(yè)主能源費(fèi)用的代收代繳,。

9,、定期花木殺蟲及滅鼠。

10,、暫住證等社區(qū)性證明的辦理,。

11,、業(yè)主院落檔案的管理,。

1、管家的服務(wù),，是指由管家負(fù)責(zé),，帶領(lǐng)包括保安,、保潔,、廚師,、司機(jī)等為主人提供盡可能完善的服務(wù),，針對(duì)玉河項(xiàng)目提出的管家式服務(wù),，應(yīng)理解為通過物業(yè)管家的努力為業(yè)主提供盡可能多的服務(wù),，隨時(shí)解決業(yè)主提出的關(guān)于生活、出行等方面的需求,。

2,、管家式的服務(wù)建議由2至3人24小時(shí)專職負(fù)責(zé)三到四位業(yè)主隨時(shí)有可能提出的服務(wù)要求,，業(yè)主有需求只針對(duì)所負(fù)責(zé)管家提出，由該管家負(fù)責(zé)盡可能的解決業(yè)主提出的問題,；任何針對(duì)業(yè)主的服務(wù)均需由物業(yè)管家陪同,。這樣,，業(yè)主提出的要求有專人負(fù)責(zé),，避免了處理問題相互推托的情況提高解決問題的效率,，同時(shí)對(duì)業(yè)主的各種服務(wù)也同樣由該物業(yè)管家?guī)ьI(lǐng)陪同,，增加了業(yè)主對(duì)物業(yè)人員的認(rèn)同感并且避免陌生工作人員帶給業(yè)主的不安全因素。

小區(qū)物業(yè)管理方案篇七

篇一

一,、指導(dǎo)思想

以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo),，以體制機(jī)制創(chuàng)新為核心，按照行業(yè)管理與屬地管理相結(jié)合,、物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合,、業(yè)主自主管理與社區(qū)自治相結(jié)合的“三結(jié)合”原則,，強(qiáng)化屬地管理職能，理順物業(yè)管理體制,，擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋面,，建立健全規(guī)范,、穩(wěn)定,、有效、和諧的物業(yè)管理長效機(jī)制,，不斷鞏固文明城市創(chuàng)建成果,，進(jìn)一步促進(jìn)文明社區(qū)與和諧寧南建設(shè),。

二,、職責(zé)任務(wù)

(一)強(qiáng)化屬地管理,，建立責(zé)權(quán)明確的工作體系

按照“重心下移,、屬地管理”的原則，建立街道物業(yè)管理辦公室領(lǐng)導(dǎo)下的“兩站一中心”物業(yè)管理體系,，承接市區(qū)物業(yè)管理部門下放的部分職能,，具體落實(shí)轄區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的組織,、監(jiān)管工作，,。

1.街道物業(yè)管理辦公室職責(zé)

(1)會(huì)同主管部門參與轄區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo),、新建居住小區(qū)的物業(yè)承接驗(yàn)收、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審核,、物業(yè)管理區(qū)域劃分;負(fù)責(zé)物業(yè)維修資金續(xù)籌與使用審核,，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量檢查考評(píng),，物業(yè)管理項(xiàng)目交接監(jiān)管等,。

(2)指導(dǎo),、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的成立,、改選和換屆工作,，并對(duì)業(yè)主委員會(huì)的備案提出審核意見;負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì),、業(yè)主委員會(huì)日常運(yùn)作,。

(3)對(duì)本轄區(qū)內(nèi)沒有物業(yè)管理或物業(yè)公司棄管的住宅小區(qū),，在業(yè)主大會(huì)沒有確定管理方式之前,，負(fù)責(zé)組織街道物業(yè)服務(wù)中心有償提供物業(yè)基本服務(wù)。

(4)協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理投訴和信訪方面的工作,。

(5)對(duì)未按規(guī)劃建設(shè)配套共用設(shè)施,、社區(qū)和物業(yè)管理用房,，或配套用房,、設(shè)施存在質(zhì)量問題的,，提請(qǐng)有關(guān)部門責(zé)令開發(fā)建設(shè)單位整改,。

(6)組織建立轄區(qū)物業(yè)管理的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu),。

2.街道各科室職責(zé)

(1)街道城建科負(fù)責(zé)研究制定轄區(qū)內(nèi)住宅區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展戰(zhàn)略，指揮協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組各成員單位搞好住宅區(qū)物業(yè)管理工作,。

(2)街道財(cái)政所負(fù)責(zé)落實(shí)配套資金，按照規(guī)定及時(shí)撥付補(bǔ)貼款,，監(jiān)督資金使用,，參與對(duì)社區(qū)的年度考核與獎(jiǎng)懲評(píng)比,。

(3)街道市容衛(wèi)生管理辦公室負(fù)責(zé)牽頭和督促社區(qū)及時(shí)拆除住宅區(qū)內(nèi)違建,，指導(dǎo)和督促保潔員做好職責(zé)范圍內(nèi)各住宅區(qū)的衛(wèi)生保潔工作,。

(4)街道司法所負(fù)責(zé)協(xié)助街道成立物業(yè)管理矛盾調(diào)解站,，加強(qiáng)對(duì)調(diào)解員的政策業(yè)務(wù)培訓(xùn)與工作指導(dǎo)，充分發(fā)揮調(diào)解機(jī)制作用,，協(xié)調(diào)解決各類物管矛盾糾紛。

(5)街道社會(huì)事務(wù)科負(fù)責(zé)社區(qū)建設(shè)的組織協(xié)調(diào)和綜合管理工作,。將社區(qū)符合低保條件的居民納入保障范圍,，督促和協(xié)助社區(qū)和物管企業(yè)按照先征后返的原則,，對(duì)低保戶實(shí)行先征后返,。

(6)街道綜合科負(fù)責(zé)積極協(xié)調(diào)住宅區(qū)內(nèi)幼兒園和學(xué)校繳納相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi),，以減輕物業(yè)公司經(jīng)營負(fù)責(zé)。

(7)街道紀(jì)工委負(fù)責(zé)對(duì)社區(qū)管理工作的年度考核,，對(duì)物管資金使用進(jìn)行監(jiān)督和審計(jì),。

3.社區(qū)居委會(huì)職責(zé)

(1)指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)籌備組,，派代表參加籌備工作;會(huì)同開發(fā)建設(shè)單位組織新開發(fā)的小區(qū)召開第一次業(yè)主大會(huì)，并監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)依法選舉;指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)換屆和新老業(yè)主委員會(huì)的交接工作等。

(2)監(jiān)督,、指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)的工作,。負(fù)責(zé)傳達(dá)街道對(duì)社區(qū)公共利益作出的決定,，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的決議提出建議和意見,。

(3)配合街道辦事處建立轄區(qū)物業(yè)管理責(zé)任體系，并融入到社區(qū)綜合管理當(dāng)中,。

(4)成立物業(yè)管理監(jiān)督小組,，負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行日常監(jiān)督,，并及時(shí)把信息反饋給街道物業(yè)管理辦公室,。

(5)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)之間的關(guān)系。

4.物業(yè)管理服務(wù)中心職責(zé)

(1)負(fù)責(zé)老舊小區(qū)內(nèi)住宅及公共設(shè)施,、公共秩序、居住環(huán)境,、衛(wèi)生,、綠化,、停車場,、裝修的管理和服務(wù)工作,。

(2)接受業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主管委會(huì)的監(jiān)督，廣泛聽取業(yè)主,、使用人意見,，提出整改措施并落實(shí);定期參加業(yè)主大會(huì)，為業(yè)主,、使用人提供優(yōu)質(zhì)服務(wù),。

(3)受理業(yè)主來訪,、查詢,、委托,、投訴等事宜,，能解決的及時(shí)解決,。

(4)建立健全住戶檔案,，完善老舊小區(qū)管理臺(tái)帳,。

(5)檢查、督促清潔人員做好樓道和小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生工作,，加強(qiáng)老舊小區(qū)環(huán)境保護(hù)宣傳工作,。

(6)定期檢查保養(yǎng)公用設(shè)施設(shè)備，對(duì)下水道,、化糞池適時(shí)組織疏通清理,，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決。

(7)每天不少于兩次在小區(qū)內(nèi)巡邏,，遇突發(fā)事件采取必要措施并及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告,。

(8)對(duì)小區(qū)進(jìn)出車輛進(jìn)行管理、疏導(dǎo),，保持出入口暢通,。

(9)按時(shí)保質(zhì)完成上級(jí)部門交辦的物業(yè)管理其他工作。

5.物業(yè)管理應(yīng)急維修站職責(zé)

(1)按照快速反應(yīng),、及時(shí)組織,、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、有償微利的原則,，開展轄區(qū)內(nèi)無管理單位住宅區(qū)的共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備和業(yè)主自用部位的應(yīng)急維修工作。

(2)負(fù)責(zé)實(shí)行全天候24小時(shí)專人接聽?wèi)?yīng)急報(bào)修電話并做好記錄,。

(3)負(fù)責(zé)安排維修單位,，承諾服務(wù)時(shí)限，30分鐘內(nèi)到場及時(shí)排險(xiǎn),，并做到修水不過天,，修電不過夜，及時(shí)提供下水道疏通,、化糞池清理服務(wù),。

(4)負(fù)責(zé)督查受理結(jié)果,，反饋維修信息，建立維修服務(wù)臺(tái)帳,。

(5)對(duì)于不在服務(wù)范圍內(nèi)的維修項(xiàng)目，向報(bào)修人提供相關(guān)維修咨詢,，對(duì)涉及供水,、供電、燃?xì)獾炔块T的報(bào)修,，應(yīng)提供相關(guān)電話,。

(6)對(duì)屬于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修項(xiàng)目,，向報(bào)修人提供專項(xiàng)維修資金政策咨詢,，并協(xié)助其辦理維修資金申請(qǐng)手續(xù)。

6.物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解站職責(zé)

(1)受理調(diào)解業(yè)主,、使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴,。

(2)受理調(diào)解業(yè)主與業(yè)主、使用人,、業(yè)主委員會(huì)之間物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴,。

(3)受理調(diào)解業(yè)主、使用人與開發(fā)建設(shè)單位,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴,。

(4)受理調(diào)解其它物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。

(5)有關(guān)政策規(guī)定社會(huì)矛盾糾紛大調(diào)解不予受理的矛盾糾紛,，物業(yè)管理投訴調(diào)解工作站不予受理,。

(6)凡物業(yè)管理方面的投訴不經(jīng)街道物業(yè)管理投訴調(diào)解工作站受理調(diào)解的不得越級(jí)上訪，如越級(jí)上訪原則上不予受理,。

(二)完善分類管理模式,，逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化

1.已實(shí)施市場化物管的小區(qū)管理要求：建立健全業(yè)主委員會(huì)，協(xié)調(diào)業(yè)主對(duì)物管公司的監(jiān)管;加強(qiáng)物管公司的培訓(xùn)指導(dǎo),，不斷提升服務(wù)水準(zhǔn);對(duì)物管公司的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考評(píng),，為主管部門年審提供基本意見;參與優(yōu)秀小區(qū)評(píng)比活動(dòng)，推廣優(yōu)秀小區(qū)的管理和服務(wù)模式,，推動(dòng)物業(yè)管理規(guī)范運(yùn)行,。

2.單位自管小區(qū)的物管要求：督促自管單位切實(shí)擔(dān)負(fù)起物管責(zé)任，及時(shí)將各級(jí)有關(guān)檢查考評(píng)情況向物管公司及其行政主管部門進(jìn)行通報(bào),，形成齊抓共管的合力,。

3.不具備市場化運(yùn)作的老舊小區(qū)的接管要求：由街道物業(yè)管理服務(wù)中心負(fù)責(zé)有償提供基本物業(yè)服務(wù)，經(jīng)過一段時(shí)期運(yùn)行,，逐步過渡到由業(yè)主委員會(huì)與街道物業(yè)管理服務(wù)中心簽訂服務(wù)委托

合同

4.對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房住宅區(qū)的接管要求：經(jīng)濟(jì)適用房住宅區(qū)屬于政府保障性住房，原則上由街道物業(yè)服務(wù)中心統(tǒng)一實(shí)施物業(yè)管理,，實(shí)行低標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi),。開發(fā)商按規(guī)定建設(shè)一定比例的商業(yè)用房，其收益用于補(bǔ)貼物業(yè)管理費(fèi)的不足,。

(三)加大幫扶力度,，推進(jìn)物業(yè)管理持續(xù)健康發(fā)展

一是加大對(duì)小區(qū)居民的宣傳力度，增強(qiáng)居民花錢買服務(wù)的意識(shí),。組織社委會(huì)協(xié)助物業(yè)公司收取物業(yè)管理費(fèi),，以收費(fèi)促管理，以管理促環(huán)境,，以環(huán)境再促收費(fèi),，形成良性循環(huán)。二是積極爭取上級(jí)部門支持,。協(xié)助搞好出新小區(qū)房屋維修,、保潔護(hù)綠、治安巡邏等工作,，為物業(yè)管理創(chuàng)造條件,、提供支持。三是鼓勵(lì)具有一定實(shí)力的物業(yè)管理企業(yè)參與競爭,。提高市場份額,，推進(jìn)物業(yè)公司規(guī)模化管理,，降低運(yùn)營成本,，提高整體水平。

三,、組織領(lǐng)導(dǎo)

街道成立物業(yè)管理服務(wù)工作領(lǐng)導(dǎo)小組,，成員如下：

領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，與物業(yè)管理辦公室合署辦公,，負(fù)責(zé)日常事務(wù)處理工作,，辦公室主任由郭治宇同志兼任，謝洪同志任副主任,，各社區(qū)成立社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)站,，站長由社區(qū)主任擔(dān)任，聯(lián)系電話：,。

四,、機(jī)構(gòu)設(shè)置

為便于機(jī)構(gòu)運(yùn)轉(zhuǎn)，街道成立物業(yè)管理辦公室,，下設(shè)立“兩站一中心一小組”執(zhí)行機(jī)構(gòu),，具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理過程中的事務(wù)處理,。

1.街道物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解站

2.街道物業(yè)管理應(yīng)急維修服務(wù)站

3.街道物業(yè)管理服務(wù)中心

4.社區(qū)物業(yè)管理監(jiān)督小組

各社區(qū)居委會(huì)成立物業(yè)管理監(jiān)督小組，實(shí)行二級(jí)監(jiān)管,。一級(jí)監(jiān)管,，由街道物業(yè)管理辦公室與各社區(qū)主任組織實(shí)施，履行區(qū)物業(yè)科下放職權(quán)與職責(zé);二級(jí)監(jiān)管由小區(qū)“四位一體”組織實(shí)施,，由居委會(huì)社工代表,、社區(qū)業(yè)主代表，社委會(huì)代表,、物業(yè)公司代表組成，社委會(huì)主任任組長,，負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行日常監(jiān)督,，并及時(shí)把信息反饋給街道物業(yè)管理辦公室。

五,、實(shí)施步驟

1.制定方案階段(6月12日前)

(1)調(diào)查轄區(qū)內(nèi)住宅性質(zhì),。分已實(shí)行物業(yè)管理小區(qū)、自管小區(qū),、失管小區(qū),，摸清范圍、樓幢數(shù),、居民戶數(shù)等情況,。

(2)外出調(diào)研，深入試點(diǎn)單位調(diào)研住宅小區(qū)屬地化管理經(jīng)驗(yàn),。

(3)落實(shí)辦公的場地,，各種制度及網(wǎng)絡(luò)流程圖上墻。

2.宣傳發(fā)動(dòng)階段(6月20日前)

(1)召開領(lǐng)導(dǎo)小組成員及“兩站一中心一小組”人員動(dòng)員會(huì),。

(2)通過各社區(qū)物業(yè)執(zhí)行機(jī)構(gòu),。召開社區(qū)居民骨干、樓幢長,、黨小組長,、社區(qū)積極分子，進(jìn)行廣泛宣傳發(fā)動(dòng),，提高社區(qū)居民對(duì)實(shí)行物業(yè)管理的認(rèn)識(shí),，積極協(xié)助物管公司開展工作。

3.全面實(shí)施階段(6月21日—6月30日)

“兩站一中心一小組”全面開展工作,，切實(shí)為社區(qū)居民開展物業(yè)服務(wù),。

六、工作要求

1.加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo),，提高認(rèn)識(shí),。各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)要從建設(shè)新型現(xiàn)代社區(qū),、提升城市管理水平，促進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè),、推進(jìn)文明城市創(chuàng)建的高度出發(fā),。認(rèn)真領(lǐng)會(huì)物業(yè)管理體制創(chuàng)新的重要意義，強(qiáng)化責(zé)任意識(shí),，精心組織,，周密部署，明確措施,，建立問責(zé)體系,，確保體制創(chuàng)新各項(xiàng)工作落到實(shí)處。

2.強(qiáng)化宣傳,，營造氛圍,。要做好輿論正面引導(dǎo)，大力宣傳實(shí)行規(guī)范化物業(yè)管理的意義,、作用及物業(yè)管理的有關(guān)政策法規(guī),。采取散發(fā)宣傳單、印制便民手冊(cè),、宣傳板報(bào)等方式，積極引導(dǎo)業(yè)主自覺遵守物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定,，樹立物業(yè)管理是消費(fèi),、是商品的意識(shí)，營造全社會(huì)共同關(guān)心,、支持,、參與住宅小區(qū)實(shí)行規(guī)范化物業(yè)管理工作的良好氛圍。

3.明確職責(zé),，落實(shí)要求,。各職能科室要齊抓共管，相互配合,，落實(shí)支持物業(yè)工作的各項(xiàng)政策。各社區(qū)要建立物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu),，建立“一把手”負(fù)總責(zé)的責(zé)任體系,，抽出精干力量落實(shí)社區(qū)責(zé)任及考核標(biāo)準(zhǔn)。街道物業(yè)管理辦公室要認(rèn)真組織檢查考核工作,，建立健全聯(lián)席會(huì)議制度,，嚴(yán)格督辦并通報(bào)檢查結(jié)果，確保試點(diǎn)工作順利進(jìn)行,。

4.突出重點(diǎn)，加大投入,。各社區(qū)要加大對(duì)本轄區(qū)物業(yè)管理的監(jiān)管,，特別對(duì)老舊小區(qū)要重點(diǎn)扶持，完善各項(xiàng)公共配套設(shè)施,，并延伸服務(wù)內(nèi)容,。同時(shí)，街道將采取爭取一點(diǎn),，自籌一點(diǎn)的辦法,，對(duì)老舊小區(qū)物業(yè)管理給予必要投入。

篇二

為提升我市老舊小區(qū)全面整治后的物業(yè)管理水平,，鞏固各類改善工程成果，改善人民群眾的居住生活品質(zhì),，決定在市區(qū)范圍內(nèi)實(shí)施老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理改善工程?，F(xiàn)制定如下實(shí)施方案：

一、指導(dǎo)思想

以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng),，圍繞共建共享與世界名城相媲美的“生活品質(zhì)之城”的目標(biāo),，堅(jiān)持解放思想、敢為人先,，按照政府主導(dǎo),、企業(yè)和市民共同參與的要求，推進(jìn)老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理“擴(kuò)面提質(zhì)”,，構(gòu)建與杭州經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平相適應(yīng)的住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)模式,，著力提升人民群眾居住生活品質(zhì)。

二,、主要目標(biāo)

總體目標(biāo)：力爭到20xx年年末,，杭州市區(qū)(包括上城區(qū)、下城區(qū),、江干區(qū),、拱墅區(qū)、西湖區(qū),，以下簡稱五城區(qū))實(shí)施庭院改善和危舊房改善后的住宅小區(qū)(共約3000幢房屋,，建筑面積約1000萬平方米，涉及住戶約13.2萬戶)基本實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋，未列入庭院改善和危舊房改善的住宅小區(qū)根據(jù)實(shí)際條件開展物業(yè)管理改善,，逐步建立老舊住宅小區(qū)“低收費(fèi),、廣覆蓋、有補(bǔ)貼”的物業(yè)管理長效機(jī)制,，提升物業(yè)管理服務(wù)水平,。

具體目標(biāo)：在整治完善老舊住宅小區(qū)硬件配套設(shè)施的基礎(chǔ)上，建立物業(yè)管理機(jī)制,，爭取實(shí)現(xiàn)“八個(gè)有”,，即有物管用房、有公共保潔,、有秩序維護(hù),、有停車管理、有設(shè)施維保,、有綠化養(yǎng)護(hù),、有道路保養(yǎng)、有維修管理,。

三,、實(shí)施范圍

杭州市區(qū)五城區(qū)范圍內(nèi)同時(shí)符合下列條件的老舊住宅小區(qū)和零星住宅：

1.1999年以前建成;

2.房屋標(biāo)準(zhǔn)成套;

3.尚未開展專業(yè)化物業(yè)管理。

四,、基本原則

1.堅(jiān)持屬地管理,。要按照“條塊結(jié)合、以塊為主,、屬地管理”的原則,，充分發(fā)揮屬地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)和社區(qū)居委會(huì)的組織指導(dǎo)作用，因地制宜建立長效管理機(jī)制,。

2.堅(jiān)持突出重點(diǎn),。主要針對(duì)已完成庭院改善和危舊房改善，且目前尚未推行專業(yè)化物業(yè)管理的住宅小區(qū),，重點(diǎn)是在已完成庭院改善和危舊房改善工程的老舊住宅小區(qū)建立日常物業(yè)管理長效機(jī)制,。

3.堅(jiān)持“軟”“硬”共建。在開展住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造完善的同時(shí),，建立健全日常物業(yè)管理工作機(jī)制,，實(shí)現(xiàn)建管并舉。

4.堅(jiān)持項(xiàng)目結(jié)合,。物業(yè)管理改善工程應(yīng)與危舊房改善工程和庭院改善工程緊密結(jié)合,。實(shí)施危舊房改善工程和庭院改善工程的老舊住宅小區(qū)，要結(jié)合物業(yè)管理改善工程的要求,，對(duì)住宅小區(qū)的硬件設(shè)施進(jìn)行改善,，做到危舊房改善和庭院改善完成一個(gè)、物業(yè)管理改善推進(jìn)一個(gè)，避免重復(fù)施工影響居民生活,。

5.堅(jiān)持業(yè)主參與,。要重點(diǎn)突出業(yè)主、居民共同參與,，在工程中切實(shí)落實(shí)“四問四權(quán)”,，確保業(yè)主,、居民的“知情權(quán)、參與權(quán)、選擇權(quán),、監(jiān)督權(quán)”,，明確業(yè)主,、居民共同管理小區(qū)的義務(wù)與職責(zé),。

五、實(shí)施步驟

1.調(diào)查計(jì)劃階段,。20xx年6月底前,，完成機(jī)構(gòu)組建、五城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀調(diào)查,、相關(guān)政策標(biāo)準(zhǔn)制訂及計(jì)劃安排等工作,。

2.全面推進(jìn)階段。20xx年7月-20xx年年底,，全面推進(jìn)五城區(qū)物業(yè)管理改善工程,，主要針對(duì)已開展庭院改善和危舊房改善的住宅小區(qū)，按照庭院改善和危舊房改善完成一個(gè),、物業(yè)管理改善工程推進(jìn)一個(gè)的原則組織實(shí)施，其中20xx年完成100萬平方米,，20xx年完成500萬平方米,，20xx年完成400萬平方米，累計(jì)完成1000萬平方米,。

對(duì)未列入庭院改善或危舊房改善計(jì)劃的其他老舊住宅小區(qū)或零星住宅,，每年根據(jù)財(cái)政預(yù)算安排和住宅小區(qū)實(shí)際情況因地制宜地實(shí)施住宅小區(qū)整治和物業(yè)管理改善工程。

六,、改善措施

(一)完善硬件配置,。

1.已列入庭院改善和危舊房改善計(jì)劃的住宅小區(qū)，除完成原定改善任務(wù)外,，還要按照物業(yè)管理改善工程的要求同步完成住宅小區(qū)物業(yè)管理所需硬件設(shè)施的配置完善,。本方案出臺(tái)前已完成庭院改善和危舊房改善工程的住宅小區(qū)，市庭改辦或危改辦要通過“回頭看”進(jìn)行查漏補(bǔ)缺,，按照物業(yè)管理改善工程的要求進(jìn)一步完善硬件配置,。具體新增硬件配置任務(wù)如下：

(1)劃定物管區(qū)域。在住宅小區(qū)設(shè)置圍墻，形成相對(duì)封閉獨(dú)立的物業(yè)區(qū)域;零星住宅和小規(guī)模住宅區(qū),，可因地制宜歸并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭泄芾怼?/p>

(2)建設(shè)特種設(shè)施,。包括小區(qū)房屋單元防盜門和小區(qū)內(nèi)電子監(jiān)控器安裝，小區(qū)消防等設(shè)施設(shè)備檢查和修繕,。

(3)配備物管用房,。補(bǔ)充配置小區(qū)物業(yè)管理用房，有條件的要爭取按總建筑面積5‰的標(biāo)準(zhǔn)配置,，暫時(shí)不能配置物業(yè)管理用房的可臨時(shí)采取租賃,、借用等辦法過渡。

2.未列入庭院改善或危舊房改善計(jì)劃的住宅小區(qū)和零星住宅,，由財(cái)政每年安排一定的資金實(shí)施物業(yè)管理改善工程,，具體由市物改辦根據(jù)住宅小區(qū)實(shí)際，因地制宜,、有選擇性地組織實(shí)施,。小區(qū)整治和硬件配置主要內(nèi)容如下：

(1)新增配置。同列入庭院改善和危舊房改善計(jì)劃的住宅小區(qū)新增配置內(nèi)容,。

(2)環(huán)境整治,。包括小區(qū)道路平整、汽車停車位劃定,、自行車棚(庫)整飭,、綠化整理、公共照明配置完善等,。

(3)房屋整治,。包括屋頂?shù)裙灿貌课痪S修整理(含平改坡)、立面整治,、樓道刷白,、管線序化、危房修繕等,。

(4)公用事業(yè)管網(wǎng)整治,。包括小區(qū)內(nèi)自來水、電力和燃?xì)獾裙檬聵I(yè)管線和設(shè)施的基礎(chǔ)改造,。

(二)建立物管機(jī)制,。

在對(duì)住宅小區(qū)開展硬件設(shè)施整治改善的基礎(chǔ)上，根據(jù)居民意愿引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理或由當(dāng)?shù)亟值擂k事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)委托社區(qū)公共服務(wù)工作站組織實(shí)施社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理,，建立住宅小區(qū)物業(yè)管理長效機(jī)制,。

1.確定管理模式。

街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)應(yīng)在硬件設(shè)施整治改善項(xiàng)目竣工并接收后一個(gè)月內(nèi)完成居民意見的征求工作,，確定小區(qū)管理模式,。部分老舊小區(qū)(或零星住宅)因特殊原因未開展整治或硬件配置改善未全部完成的,，經(jīng)當(dāng)?shù)亟值擂k事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)確認(rèn)同意后予以接收。

征求居民意見以戶為單位(一個(gè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位為一戶),，采取書面形式進(jìn)行,，公示告知居民專業(yè)化物業(yè)管理和社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理的組織形式、服務(wù)內(nèi)容和相應(yīng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),。小區(qū)內(nèi)1/2以上戶數(shù)居民選擇采取專業(yè)化物業(yè)管理的,，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)委托社區(qū)居委會(huì)在兩個(gè)月內(nèi)組織小區(qū)居民召開業(yè)主大會(huì)并成立業(yè)主委員會(huì)，指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)通過業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);選擇專業(yè)化物業(yè)管理的居民戶數(shù)達(dá)不到總戶數(shù)1/2以上的小區(qū)統(tǒng)一采用社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理模式,，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)委托社區(qū)公共服務(wù)工作站在兩個(gè)月內(nèi)組織建立日常物業(yè)管理機(jī)制,。

2.實(shí)施物業(yè)管理。

(1)社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理,。社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理由社區(qū)公共服務(wù)工作站組織開展,。可以分別聘請(qǐng)保潔,、秩序維護(hù)等工作人員負(fù)責(zé)小區(qū)日常管理,，或統(tǒng)一委托一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)管理，或組織居民自治管理,，為小區(qū)居民提供基本服務(wù),，包括公共區(qū)域保潔、小區(qū)內(nèi)安全秩序維護(hù),、停車秩序維護(hù),、共用設(shè)施維保、公共綠化養(yǎng)護(hù),、小區(qū)內(nèi)道路保養(yǎng),、房屋共用部位維修管理等服務(wù)，并由社區(qū)公共服務(wù)工作站按照杭州市社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法向住戶收取一定的服務(wù)成本費(fèi),。小區(qū)內(nèi)公共路面停車,、物業(yè)管理用房等的經(jīng)營性收入由社區(qū)公共服務(wù)工作站統(tǒng)一收取和使用，作為小區(qū)物業(yè)管理資金,，以彌補(bǔ)小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)不足。

(2)專業(yè)化物業(yè)管理,。專業(yè)化物業(yè)管理由專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施,。業(yè)主委員會(huì)通過業(yè)主大會(huì)選聘專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐小區(qū)開展專業(yè)化物業(yè)管理，雙方簽訂物業(yè)服務(wù)合同,。受聘的物業(yè)企業(yè)應(yīng)根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》等的規(guī)定和《物業(yè)服務(wù)合同》的約定,，提供專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)并按合同約定向住戶收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

七,、資金政策

1.硬件配置工程列入庭改和危改工程實(shí)施的,，其硬件配置項(xiàng)目費(fèi)用列入庭院改善和危舊房改善工程專項(xiàng)經(jīng)費(fèi),。

2.硬件配置工程列入物業(yè)管理改善工程實(shí)施的，其硬件配置項(xiàng)目費(fèi)用列入物業(yè)改善工程專項(xiàng)經(jīng)費(fèi),。經(jīng)費(fèi)承擔(dān)方式如下：

(1)環(huán)境整治涉及的道路平整,、雨污管道改造和收水口設(shè)置、照明及休閑設(shè)施設(shè)置,、環(huán)衛(wèi)設(shè)施改造,、綠化改造等納入工程招標(biāo)范圍內(nèi)的內(nèi)容以及電力“上改下”工程的土建費(fèi)用，由市,、區(qū)兩級(jí)財(cái)政根據(jù)工程決算結(jié)果按1：1配套解決,。

(2)房屋整治涉及的平改坡、外立面和樓道等房屋公共部位的整治費(fèi)用,，按照“誰家孩子誰家抱”的原則,，由產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān);承擔(dān)確有困難的，由產(chǎn)權(quán)單位向區(qū)政府提出申請(qǐng),，經(jīng)區(qū)政府審核并報(bào)市物改辦同意后,，由市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政根據(jù)工程決算結(jié)果按1：1配套解決,。

直管公房,、房改房和無產(chǎn)權(quán)單位的房屋整治費(fèi)用由市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政根據(jù)工程決算結(jié)果按1：1配套解決,。

(3)弱電桿線“上改下”和合桿序化梳理所需費(fèi)用按照“誰家孩子誰家抱”的原則,，由各產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān);電力桿線“上改下”的電氣配套費(fèi)及一戶一表改造經(jīng)費(fèi)由市電力局承擔(dān);管道煤氣的建設(shè)(改造)費(fèi)用由市燃?xì)饧瘓F(tuán)承擔(dān);自來水一戶一表改造費(fèi)用，除居民按規(guī)定需繳納的相關(guān)費(fèi)用外,，其余由市水業(yè)集團(tuán)承擔(dān),。

(4)物業(yè)管理改善工程原則上免繳工程涉及的綠化補(bǔ)償、占道挖掘以及因市政工程需要遷移綜合管線等費(fèi)用,。工程實(shí)施單位必須根據(jù)相關(guān)部門的要求,，按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)做好綠化恢復(fù)和路面修復(fù)工作。

3.住宅小區(qū)日常管理長效機(jī)制建立后,，困難群眾物業(yè)服務(wù)費(fèi)用減免補(bǔ)貼和社區(qū)公共服務(wù)工作站物業(yè)管理人員崗位補(bǔ)貼所需經(jīng)費(fèi)由市,、區(qū)財(cái)政按1：1配套解決。

八,、保障措施

1.建立工作機(jī)制,。成立市物業(yè)管理改善工程領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)改善工程的組織和領(lǐng)導(dǎo),。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室(設(shè)在市房管局),，具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理改善工程的組織、監(jiān)督和政策制訂等工作,。各區(qū)政府及所屬各街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)應(yīng)建立相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu),，負(fù)責(zé)實(shí)施本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理改善工程的各項(xiàng)具體工作,，協(xié)調(diào)有關(guān)問題。各級(jí)建設(shè),、規(guī)劃,、房管、民政,、公安,、*、*執(zhí)法,、交通,、綠化、環(huán)保,、價(jià)格,、工商、質(zhì)監(jiān),、消防等部門按照各自職責(zé)依法開展住宅小區(qū)物業(yè)管理的有關(guān)工作,。

2.落實(shí)資金保障。物業(yè)管理改善專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)列入財(cái)政年度預(yù)算,，具體使用規(guī)定另行制訂,。各級(jí)財(cái)政應(yīng)確保資金的配套落實(shí)，并實(shí)行全程跟蹤審計(jì),。要加強(qiáng)對(duì)資金使用的管理,，審計(jì)結(jié)果作為最終決算依據(jù)。

3.加大扶持力度,。住宅小區(qū)實(shí)行“準(zhǔn)物業(yè)管理”的,，原綠化、市政等各項(xiàng)資金補(bǔ)貼和優(yōu)惠政策不變,，并根據(jù)社區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理小區(qū)規(guī)模設(shè)置服務(wù)人員崗位補(bǔ)貼;建立物業(yè)管理改善考核評(píng)優(yōu)機(jī)制,，對(duì)考核優(yōu)秀的單位(個(gè)人)進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì);住宅小區(qū)內(nèi)的困難群眾確實(shí)無力支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，經(jīng)所在社區(qū)公示無異議后予以減免;水,、電,、環(huán)衛(wèi)等各公用事業(yè)專業(yè)單位委托管理單位統(tǒng)一收費(fèi)的，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行物價(jià)部門核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，并支付管理單位專項(xiàng)委托費(fèi)用,。社區(qū)公共服務(wù)工作站統(tǒng)一委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理的，補(bǔ)貼和優(yōu)惠政策不變,。

4.加強(qiáng)考核督查,。物業(yè)管理改善工程要按照市區(qū)聯(lián)動(dòng),、以區(qū)為主,、屬地管理的原則,，建立市、區(qū),、街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn)),、社區(qū)四級(jí)聯(lián)動(dòng)機(jī)制。市政府與各區(qū)及市各相關(guān)單位簽訂目標(biāo)

責(zé)任書

5.加強(qiáng)輿論引導(dǎo),。各有關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理改善工程的輿論宣傳,，引導(dǎo)群眾了解物業(yè)管理的基本內(nèi)容，理解物業(yè)管理行業(yè)運(yùn)作的基本規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)要求,，配合做好小區(qū)物業(yè)管理工作,。

濱江區(qū)、杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū),、杭州西湖風(fēng)景名勝區(qū),，蕭山區(qū)、余杭區(qū)可參照?qǐng)?zhí)行,。

小區(qū)物業(yè)管理方案篇八

為了搞好《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào),、住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)，給業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)溫馨,、和諧,、優(yōu)美的居住環(huán)境，特制定如下實(shí)施方案：

一,、管理服務(wù)指導(dǎo)思想與目標(biāo)

本公司在物業(yè)管理中以人為本,，服務(wù)至上，一切從業(yè)主的需要出發(fā),，對(duì)小區(qū)的房屋建筑,、公共設(shè)施設(shè)備、公共秩序,、環(huán)境衛(wèi)生,、綠化等實(shí)施全面的管理、維修,、服務(wù),，努力營造溫馨、和諧,、優(yōu)美的居住環(huán)境;以三級(jí)企業(yè)二級(jí)管理為目標(biāo),，把《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào)、住宅區(qū)建成

安全

二、物業(yè)管理服務(wù)基本要求

1,、與小區(qū)業(yè)主（使用人）簽訂規(guī)范的物業(yè)管理服務(wù)合同,，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。

2,、對(duì)住宅小區(qū)房屋建筑與共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全,。

3,、管理人員、

專業(yè)

4,、制訂完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理,、財(cái)務(wù)管理,、檔案管理等制度健全。

5,、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝,、佩戴標(biāo)志,，行為規(guī)范,，服務(wù)主動(dòng),、熱情,。

6,、公示24小時(shí)服務(wù)熱線電話，專人接聽,。急修1小時(shí)內(nèi)、其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場,，有報(bào)修,、維修和回訪記錄。

7,、根據(jù)業(yè)主需求,，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)，并公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)價(jià)目,。

8,、按有關(guān)規(guī)定和合同約定,，及時(shí)公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況。

9,、按合同約定規(guī)范使用住房專項(xiàng)維修資金,。

10、設(shè)立業(yè)主“意見箱”,、電子郵箱,、廣播、公告欄等建立與業(yè)主溝通平臺(tái),。每年至少1次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見,，滿意率要求達(dá)二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)75％以上。

三,、《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào),、住宅區(qū)物業(yè)管理范圍

《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào),、住宅區(qū)占地總面積 平方米,，總建筑面積 平方米（其中住宅 平方米,；商業(yè)用房 平方米）,。

四,、《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào),、住宅區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容及具體要求

1,、房屋建筑管理維修

（1）,、對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全,。

制維修計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃,，向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議,，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定,，組織維修。（未成立業(yè)主委員會(huì)的向開發(fā)商報(bào)告）

（3）,、每3日巡查1次小區(qū)房屋單元門,、樓梯通道以及

其他

（4）,、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時(shí)公約）要求,，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前,，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案,，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。每日巡查1次裝修施工現(xiàn)場,，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀,、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時(shí)勸阻并報(bào)告開發(fā)商,、業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門,。

（5）,、對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門,。

（6）,、小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，各幢及樓層,、門戶有明顯標(biāo)志,。

2、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

（1）,、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）,。

（2）、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺(tái)帳）,，設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行,、檢查、維修,、保養(yǎng)等記錄齊全,。

（3）、設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全,、規(guī)范,，責(zé)任人明確;操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范;設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。

（4）,、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查,，做好巡查記錄。需要維修,，屬于小修范圍的,，及時(shí)組織修復(fù);屬于大、中修范圍或者需要更新改造的,，及時(shí)編制維修,、更新改造計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議,，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定,，組織維修或者更新改造（未成立業(yè)主委員會(huì)的向開發(fā)商報(bào)告）。

（5）,、消防設(shè)施設(shè)備完好,，可隨時(shí)啟用;消防通道暢通。

（6）,、設(shè)備房保持整潔,、通風(fēng)，無跑,、冒,、滴,、漏和鼠害現(xiàn)象。

（7）,、小區(qū)主要道路及停車場交通標(biāo)志齊全,。

（8）、路燈,、樓道燈完好率不低于95％,。

（9）、容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施;

（10）制訂對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障應(yīng)急方案,。

3,、維護(hù)小區(qū)公共安全秩序

（1）、商貿(mào)小區(qū)（開業(yè)后）出入口24小時(shí)值勤,、對(duì)重點(diǎn)區(qū)域,、重點(diǎn)部位每2小時(shí)巡查1次。

（2）,、對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車輛進(jìn)行管理,，引導(dǎo)車輛有序通行、停放,。

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小區(qū)物業(yè)管理方案篇九

1,、房屋共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)

（1）房屋

（2）協(xié)調(diào)配合水、電等專業(yè)部門做好水,、電等設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行的保障工作,，并保障小區(qū)內(nèi)下水道,、化糞池正常暢通運(yùn)行,。

（3）環(huán)衛(wèi)設(shè)施完好無損。

（4）道路暢通,，路面平整,。

（5）消防設(shè)施完好無損，可隨時(shí)啟用,。

2,、安全護(hù)衛(wèi)

（1）主出入口設(shè)有值班室，并實(shí)行24小時(shí)值班,；

（2）安全護(hù)衛(wèi)人員24小時(shí)巡查,；

（3）小區(qū)24小時(shí)監(jiān)控；

（4）交通,、車輛管理有序,；

a,、機(jī)動(dòng)車輛出入登記、按章行駛,，確保道路暢路,。

b、機(jī)動(dòng)車輛按序停放,。

（5）危及用戶安全處,，設(shè)有明顯的標(biāo)志并制定防范措施；

（6）有應(yīng)急處理計(jì)劃,、措施,，遇警能及時(shí)報(bào)警，并努力防止事態(tài)近一部惡化,，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場,。

（7）小區(qū)內(nèi)無重大火災(zāi)、刑事和交通事故,。

3,、綠化與環(huán)境衛(wèi)生

（1）綠化貼合規(guī)劃要求，布局合理,，綠化覆蓋率不低于30%,；

（2）花草樹木長勢良好，無枯死,，無破壞,，無大面積蟲害現(xiàn)象；

（3）修剪及時(shí),，整齊美觀,；

（4）綠化品味高，有較高觀賞價(jià)值,；

（5）小區(qū)內(nèi)全方位持續(xù)清潔,；

（6）房屋立面整潔，公共樓道及道路整潔,，無堆放雜物現(xiàn)像,；

（8）環(huán)衛(wèi)設(shè)施整潔；

（9）無亂貼,、亂掛,、亂劃現(xiàn)象；

（10）噪音等貼合環(huán)境標(biāo)準(zhǔn),。

4,、收費(fèi)管理

（1）服務(wù)人員盡職盡責(zé)，崗位職責(zé)上墻公布,；物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià),；

（2）用戶主動(dòng)參與,、支持物業(yè)管理工作，自覺維護(hù)環(huán)境,、秩序,，共創(chuàng)禮貌小區(qū)；

（4）模苑遵守國家收費(fèi)政策,，無擅自增加收費(fèi)項(xiàng)目,、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等亂收費(fèi)行為；

（6）業(yè)主意見反饋滿意率90%以上,。

5,、相關(guān)條件

（1）硬件環(huán)境

a、小區(qū)貼合規(guī)劃要求,，無違章搭建,，無擅自改變房屋用途現(xiàn)象；

b,、小區(qū)樓宇,、建筑等各類標(biāo)識(shí)明顯；

c,、供水,、排水、供電,、消防,、綠化、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施設(shè)備齊全,；

d,、停車場分類（汽車、摩托車,、自行車可分別存放）,；

e、有集中監(jiān)控設(shè)備,；

f,、有生活服務(wù)配套設(shè)施,；

g,、有教育、文體活動(dòng)及商務(wù)服務(wù)設(shè)施,。

1,、便民服務(wù)（部分收費(fèi)）

2、商務(wù)服務(wù)（部分收費(fèi)）

3,、社區(qū)娛樂,、文化活動(dòng)服務(wù)

1,、企業(yè)須持有物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書；

2,、企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度,，內(nèi)部考核制度健全，崗位職責(zé)明確,；

3,、人員培訓(xùn)，持證上崗,；

（1）企業(yè)從業(yè)人員統(tǒng)一著裝,、佩戴胸卡；

（2）檔案管理規(guī)范,，資料齊全,；

（3）用心使用新技術(shù)，廣泛使用計(jì)算機(jī)管理,。

結(jié)構(gòu)及外觀：

2,、不允許拆、敲打室內(nèi)的柱子,、承重梁等,，避免不安全的隱患；

3,、樓板打沖擊鉆時(shí)要避開水管,、線纜等，深度不得超過１０毫米,，若由于裝修打擊管線造成損壞或影響其他住戶的,，應(yīng)賠償損失并負(fù)責(zé)修復(fù)。

陽臺(tái)及門窗：

1,、嚴(yán)禁自行封閉陽臺(tái),，加設(shè)防盜欄桿以及其他任何形式的附加物；

2,、貼磁磚時(shí)不得污損外墻,，若出現(xiàn)該狀況時(shí)要立即清洗干凈；

3,、嚴(yán)禁改動(dòng)入戶門,、門套；

4,、嚴(yán)禁在窗戶上安裝防盜網(wǎng),，嚴(yán)禁加裝防盜門；

5、靠窗部位推薦裝修材料采用防水材料,，以避免將來因滲水引起質(zhì)變,。

管道：

1、嚴(yán)禁改動(dòng)廚房,、衛(wèi)生間的`排水（排污）管道,；

2、若將排水管埋于墻體內(nèi),，應(yīng)留有檢修口,，便于管道堵塞時(shí)的檢修；

3,、處理好排污口,、地漏及周圍防水，避免滲漏水,；

4,、推薦對(duì)預(yù)埋在墻體內(nèi)的水管試壓后再封閉。

廚房及衛(wèi)生間：

1,、嚴(yán)禁改變廚房及衛(wèi)生間原有的位置,；

2、按煤氣公司有關(guān)規(guī)定煤氣管道不得做任何改動(dòng)和埋于墻體,，避免不安全因素存在,；

3、嚴(yán)禁敲打和改變屬公共部分的通風(fēng)管道井,；

4,、吊頂需做成活動(dòng)式的或預(yù)留檢查口，便于日后檢修,；

6,、安裝浴缸、馬桶時(shí),，處理好接頭,，保證流水順暢，防止?jié)B水,。

智能設(shè)施及管線：

嚴(yán)禁更改智能設(shè)施管線,，嚴(yán)禁擅自更改智能系統(tǒng)所屬設(shè)備的安裝位置。

空調(diào)：

1,、裝修前應(yīng)先確定好室內(nèi)機(jī)的安放位置,，以便于事先預(yù)埋好管線及插座；

2,、空調(diào)外機(jī)務(wù)必放在指定的位置,，保證整體外觀的統(tǒng)一,；

3,、空調(diào)滴水管應(yīng)接于預(yù)埋好的冷凝水管中,。

小區(qū)物業(yè)管理方案篇十

為進(jìn)一步提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量和效率，在短時(shí)間內(nèi)解決業(yè)主的投訴,，同時(shí)全面提高員工職業(yè)道德水平和工作責(zé)任意識(shí),，也為了提高業(yè)主的滿意度，最終滿足業(yè)主高標(biāo)準(zhǔn),、高質(zhì)量的健康生活需求,，在客戶服務(wù)管理工作上推行"禮賓助理"服務(wù)。

1,、分別于住宅大堂設(shè)"禮賓助理",，24小時(shí)接受咨詢和服務(wù)

2、為更好地宣傳秘書管家服務(wù),，方便業(yè)戶與助理取得聯(lián)系,，將特定專職"助理"的相片、個(gè)人特長,、服務(wù)電話等助理資料鑲嵌在每一幢住宅公區(qū)內(nèi),，并印制助理名片派發(fā)業(yè)戶。

3,、每位助理必須了解其服務(wù)的家庭狀況,，如家庭成員、家庭背景,、工作行業(yè),、生活習(xí)慣、飲食偏愛,、娛樂及運(yùn)動(dòng)愛好,、身體情況、商務(wù)要求等以便隨時(shí)滿足各服務(wù)對(duì)象的需求,。

4,、"助理"定期向業(yè)戶通報(bào)社區(qū)最新訊息，向住戶講解物業(yè)相關(guān)法規(guī)政策,；企業(yè)新聞及相關(guān)政策,、制度改革最新動(dòng)態(tài)；社區(qū)生活諸如：天氣預(yù)報(bào),、健康信息和安全常識(shí)等最新服務(wù)信息,。

5、"助理"傾情奉獻(xiàn)秘書管家服務(wù),，不僅提供購物,、訂餐,、購票、商務(wù),、家居,、代召出租車等日常服務(wù)，更是您商務(wù)與生活的貼心顧問,。

（1）對(duì)自己職責(zé)范圍內(nèi)或自己可以即行處理的事情不予理睬或拖沓,、推諉者；

（2）自己無法解決的投訴不及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)者,；

（3）有證據(jù)顯示帶有情緒或缺乏誠意地去處理投訴,，令投訴人不滿意者。

1,、業(yè)主投訴處理的工作時(shí)限：

（2）工程維修方面的投訴處理時(shí)限：

其他維修,，按與業(yè)主約定時(shí)限內(nèi)完成，一般不能超過7個(gè)工作日,；

（3）小區(qū)公共部分維修方面的投訴處理時(shí)限

其他公共部分維修,，不得超過3個(gè)工作日；

（4）對(duì)其他業(yè)主行為的投訴,，如鄰居裝修發(fā)出異味或過大噪音,、休息時(shí)間鄰居活動(dòng)發(fā)出過大噪音等，物業(yè)助理在15分鐘內(nèi)到達(dá)被投訴業(yè)主家中并進(jìn)行處理,。

（5）其他投訴的處理時(shí)限視具體情況而決定,，到達(dá)處理時(shí)間不超過8小時(shí)。

2,、業(yè)主咨詢回復(fù)工作時(shí)限：

（1）關(guān)于小區(qū)一般情況,，不涉及管理中心內(nèi)部情況，不能馬上回復(fù)的,，不超過30分鐘,。

（2）關(guān)于各項(xiàng)物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，要求馬上回復(fù),，無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),，需要確定的，征得業(yè)主同意,，在30分鐘內(nèi)派人到現(xiàn)場確定收費(fèi),，回復(fù)業(yè)主。

（3）關(guān)于管理中心以外的服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的咨詢,，一般要求馬上回復(fù),，確實(shí)無法落實(shí)，不超過30分鐘回復(fù)對(duì)方,。

（4）關(guān)于其它部門的辦事程序,、收費(fèi)情況的咨詢,，馬上答復(fù)或與業(yè)主約定時(shí)限內(nèi)回復(fù)，但原則上不得超過2個(gè)工作日,。

2,、物業(yè)分管業(yè)主投訴/咨詢回復(fù)工作的主任每月抽樣回訪，回訪率不得低于50%（重大投訴回訪率達(dá)100%）,，每月業(yè)主滿意率要達(dá)到90%以上,。

小區(qū)物業(yè)管理方案篇十一

1,、物業(yè)地域范圍開闊,，封閉性交強(qiáng);

3、購置物業(yè)用途復(fù)雜,，有居住類要求,、有辦公類要求、有會(huì)所類要求等;

4,、物業(yè)管理為混合式管理,，即有河道及市政道路的管理，又有客戶私有設(shè)施及服務(wù)的管理,。

1,、推薦在保潔管理方面實(shí)行兩個(gè)分開,，即河道及市政道路的保潔工作與針對(duì)業(yè)主帶給的保潔工作相分開,。因?yàn)?，河道及市政道路的保潔工作是屬于?xiàng)目區(qū)域內(nèi)具有公共及社會(huì)性質(zhì)的工作,，其對(duì)具體的環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及人員素質(zhì)與直接為業(yè)主帶給保潔服務(wù)的要求不同,，分開管理有利于降低物業(yè)管理成本,，必要時(shí)能夠通過物業(yè)公司將該部分工作對(duì)外進(jìn)行分包處理,。

2,、突出物業(yè)管理的兩個(gè)體系,，即突發(fā)事件的應(yīng)急處理體系以及針對(duì)業(yè)主的管家式的服務(wù)體系。

2,、對(duì)市政道路的保潔;

3、對(duì)業(yè)主庭院環(huán)境的保潔(主要集中在季節(jié)更替時(shí),，如刮風(fēng)導(dǎo)致的塵土積累或落葉);

4、24小時(shí)水電維修;

5、對(duì)業(yè)主生活垃圾的定時(shí)清運(yùn);

6,、對(duì)水,、電,、燃?xì)獾仍O(shè)備日常的保養(yǎng)與維護(hù);

7、項(xiàng)目范圍內(nèi)綠化的種植與養(yǎng)護(hù);

8,、業(yè)主能源費(fèi)用的代收代繳;

9,、定期花木殺蟲及滅鼠;

10,、暫住證等社區(qū)性證明u》

11,、業(yè)主院落檔案的管理,。

1,、管家的服務(wù),，是指由管家負(fù)責(zé)，帶領(lǐng)包括保安,、保潔,、廚師,、司機(jī)等為主人帶給盡可能完善的服務(wù)，針對(duì)玉河項(xiàng)目提出的管家式服務(wù),，應(yīng)理解為通過物業(yè)管家的努力為業(yè)主帶給盡可能多的服務(wù)，隨時(shí)解決業(yè)主提出的關(guān)于生活,、出行等方面的需求,。

2、管家式的服務(wù)推薦由2至3人24小時(shí)專職負(fù)責(zé)三到四位業(yè)主隨時(shí)有可能提出的服務(wù)要求,，業(yè)主有需求只針對(duì)所負(fù)責(zé)管家提出,，由該管家負(fù)責(zé)盡可能的解決業(yè)主提出的問題;任何針對(duì)業(yè)主的服務(wù)均需由物業(yè)管家陪同。這樣,，業(yè)主提出的要求有專人負(fù)責(zé),，，避免了處理問題相互推托的狀況提高解決問題的效率,，同時(shí)對(duì)業(yè)主的各種服務(wù)也同樣由該物業(yè)管家?guī)ьI(lǐng)陪同,，增加了業(yè)主對(duì)物業(yè)人員的認(rèn)同感并且避免陌生工作人員帶給業(yè)主的不安全因素。

3,、管家式服務(wù)的資料：

a、業(yè)主訂購報(bào)刊的派送(報(bào)紙需經(jīng)過熨燙,，免費(fèi))

b,、帶領(lǐng)工作人員完成業(yè)主提出的家政服務(wù)要求(付費(fèi))

室內(nèi)清潔

搬家、搬物

地板,、地毯的清潔養(yǎng)護(hù)

代收洗,、補(bǔ)、燙衣物

室內(nèi)插花,、裝飾

代購日常生活用品

車輛清洗服務(wù)

家庭看護(hù)管理

寵物看護(hù)管理

c,、為業(yè)主帶給車輛接、送服務(wù)(付費(fèi)并需要提前預(yù)約)

1、保衛(wèi)部門日常工作資料：

24小時(shí)固定安全崗位的值勤

24小時(shí)流動(dòng)崗位的安全及消防巡視

車輛停放的安全管理

特殊時(shí)間段道路車流,、人流的疏導(dǎo)管理

2,、保衛(wèi)部門的設(shè)施設(shè)備：

中央控制室

與中控室連接的門禁對(duì)講系統(tǒng)

設(shè)像監(jiān)視系統(tǒng)

電子巡更系統(tǒng)

業(yè)主院落重點(diǎn)部位(廚房)設(shè)置煙感報(bào)警系統(tǒng)

停車管理系統(tǒng)(如有大規(guī)模公共停車位需要管理)

安防器材(對(duì)講機(jī)、滅火器,、警棍等)

3,、保衛(wèi)部門帶給的委托性特約服務(wù)：

禮儀性保衛(wèi)

短途護(hù)衛(wèi)(主要為業(yè)主攜帶貴重物品外出時(shí)對(duì)人員安全護(hù)衛(wèi))

(以上兩種服務(wù)帶給時(shí)需要有物業(yè)管家陪同并屬付費(fèi)項(xiàng)目)

業(yè)主物業(yè)的安全性是本項(xiàng)目物業(yè)管理的關(guān)鍵所在，除帶給一般保衛(wèi)方式外,，還應(yīng)建立聯(lián)動(dòng)體系,，保證在突發(fā)事件發(fā)生時(shí)及時(shí)控制事態(tài)發(fā)展，將業(yè)主的損失降低,。應(yīng)急處理體系流程如下：

1,、遇有突發(fā)事件，業(yè)主通過門禁對(duì)講系統(tǒng)向中央控制室報(bào)警(或直接找物業(yè)管家);

3,、由物業(yè)管家向值班物業(yè)經(jīng)理匯報(bào)現(xiàn)場狀況;

4,、物業(yè)經(jīng)理根據(jù)物業(yè)管家對(duì)現(xiàn)場狀況的匯報(bào)決定是否報(bào)警。(110,、119,、120、999等)

小區(qū)物業(yè)管理方案篇十二

為進(jìn)一步提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量和效率,，在短時(shí)間內(nèi)解決業(yè)主的投訴,，同時(shí)全面提高員工職業(yè)道德水平和工作責(zé)任意識(shí)，也為了提高業(yè)主的滿意度,，最終滿足業(yè)主高標(biāo)準(zhǔn),、高質(zhì)量的健康生活需求，在客戶服務(wù)管理工作上推行"禮賓助理"服務(wù),。

（一）"禮賓助理"服務(wù)實(shí)施細(xì)則

1,、分別于住宅大堂設(shè)"禮賓助理"，24小時(shí)接受咨詢和服務(wù)

2,、為更好地宣傳秘書管家服務(wù),，方便業(yè)戶與助理取得聯(lián)系，將特定專職"助理"的相片,、個(gè)人特長,、服務(wù)電話等助理資料鑲嵌在每一幢住宅公區(qū)內(nèi)，并印制助理名片派發(fā)業(yè)戶,。

3,、每位助理必須了解其服務(wù)的家庭狀況，如家庭成員,、家庭背景,、工作行業(yè),、生活習(xí)慣、飲食偏愛,、娛樂及運(yùn)動(dòng)愛好,、身體情況、商務(wù)要求等以便隨時(shí)滿足各服務(wù)對(duì)象的需求,。

4,、"助理"定期向業(yè)戶通報(bào)社區(qū)最新訊息，向住戶講解物業(yè)相關(guān)法規(guī)政策,；企業(yè)新聞及相關(guān)政策,、制度改革最新動(dòng)態(tài)；社區(qū)生活諸如：天氣預(yù)報(bào),、健康信息和安全常識(shí)等最新服務(wù)信息,。

5、"助理"傾情奉獻(xiàn)秘書管家服務(wù),，不僅提供購物,、訂餐、購票,、商務(wù),、家居、代召出租車等日常服務(wù),，更是您商務(wù)與生活的貼心顧問,。

（1）對(duì)自己職責(zé)范圍內(nèi)或自己可以即行處理的事情不予理睬或拖沓、推諉者,；

（2）自己無法解決的投訴不及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)者,；

（3）有證據(jù)顯示帶有情緒或缺乏誠意地去處理投訴，令投訴人不滿意者,。

（二）工作時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)：

1,、業(yè)主投訴處理的工作時(shí)限：

（1）服務(wù)人員服務(wù)態(tài)度方面的投訴處理時(shí)限：情節(jié)一般的，不超過半天,；

情節(jié)嚴(yán)重,，不超過2天；

（2）工程維修方面的投訴處理時(shí)限：

其他維修,，按與業(yè)主約定時(shí)限內(nèi)完成,，一般不能超過7個(gè)工作日；

（3）小區(qū)公共部分維修方面的'投訴處理時(shí)限

其他公共部分維修,，不得超過3個(gè)工作日；

（4）對(duì)其他業(yè)主行為的投訴,，如鄰居裝修發(fā)出異味或過大噪音,、休息時(shí)間鄰居活動(dòng)發(fā)出過大噪音等,，物業(yè)助理在15分鐘內(nèi)到達(dá)被投訴業(yè)主家中并進(jìn)行處理。

（5）其他投訴的處理時(shí)限視具體情況而決定,，到達(dá)處理時(shí)間不超過8小時(shí),。

2、業(yè)主咨詢回復(fù)工作時(shí)限：

（1）關(guān)于小區(qū)一般情況,，不涉及管理中心內(nèi)部情況,，不能馬上回復(fù)的，不超過30分鐘,。

（2）關(guān)于各項(xiàng)物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn),，要求馬上回復(fù)，無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),，需要確定的,，征得業(yè)主同意，在30分鐘內(nèi)派人到現(xiàn)場確定收費(fèi),，回復(fù)業(yè)主,。

（3）關(guān)于管理中心以外的服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的咨詢，一般要求馬上回復(fù),，確實(shí)無法落實(shí),，不超過30分鐘回復(fù)對(duì)方。

（4）關(guān)于其它部門的辦事程序,、收費(fèi)情況的咨詢,，馬上答復(fù)或與業(yè)主約定時(shí)限內(nèi)回復(fù)，但原則上不得超過2個(gè)工作日,。

（三）工作質(zhì)量要求

小區(qū)物業(yè)管理方案篇十三

為了搞好《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào),、住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)，給業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)溫馨,、和諧,、優(yōu)美的居住環(huán)境，特制定如下實(shí)施方案：

一,、管理服務(wù)指導(dǎo)思想與目標(biāo)

本公司在物業(yè)管理中以人為本,，服務(wù)至上，一切從業(yè)主的需要出發(fā),，對(duì)小區(qū)的房屋建筑,、公共設(shè)施設(shè)備、公共秩序,、環(huán)境衛(wèi)生,、綠化等實(shí)施全面的管理、維修,、服務(wù),，努力營造溫馨,、和諧、優(yōu)美的居住環(huán)境;以三級(jí)企業(yè)二級(jí)管理為目標(biāo),，把《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào),、住宅區(qū)建成

安全

二、物業(yè)管理服務(wù)基本要求

1,、與小區(qū)業(yè)主（使用人）簽訂規(guī)范的物業(yè)管理服務(wù)合同,，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。

2,、對(duì)住宅小區(qū)房屋建筑與共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全,。

3,、管理人員、

專業(yè)

4,、制訂完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理,、財(cái)務(wù)管理,、檔案管理等制度健全。

5,、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝,、佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范,，服務(wù)主動(dòng),、熱情。

6,、公示24小時(shí)服務(wù)熱線電話,，專人接聽。急修1小時(shí)內(nèi),、其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場,，有報(bào)修、維修和回訪記錄,。

7,、根據(jù)業(yè)主需求,，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)，并公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)價(jià)目,。

8、按有關(guān)規(guī)定和合同約定,，及時(shí)公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況,。

9、按合同約定規(guī)范使用住房專項(xiàng)維修資金,。

10,、設(shè)立業(yè)主“意見箱”、電子郵箱,、廣播,、公告欄等建立與業(yè)主溝通平臺(tái)。每年至少1次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見,，滿意率要求達(dá)二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)75％以上,。

三、《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào),、住宅區(qū)物業(yè)管理范圍

《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào),、住宅區(qū)占地總面積 平方米，總建筑面積 平方米（其中住宅 平方米,；商業(yè)用房 平方米）,。

四、《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào),、住宅區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容及具體要求

1,、房屋建筑管理維修

（1）、對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù),，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全,。

制維修計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議,，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定,，組織維修。（未成立業(yè)主委員會(huì)的向開發(fā)商報(bào)告）

（3）,、每3日巡查1次小區(qū)房屋單元門,、樓梯通道以及

其他

（4）,、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時(shí)公約）要求,，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度,。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案,，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng),。每日巡查1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀,、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的,，及時(shí)勸阻并報(bào)告開發(fā)商、業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門,。

（5）,、對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門,。

（6）,、小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，各幢及樓層,、門戶有明顯標(biāo)志,。

2、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

（1）,、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）,。

（2）、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺(tái)帳）,，設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行,、檢查、維修,、保養(yǎng)等記錄齊全,。

（3）、設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全,、規(guī)范,，責(zé)任人明確;操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范;設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。

（4）,、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查,，做好巡查記錄。需要維修,，屬于小修范圍的,，及時(shí)組織修復(fù);屬于大、中修范圍或者需要更新改造的,，及時(shí)編制維修,、更新改造計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定,，組織維修或者更新改造（未成立業(yè)主委員會(huì)的向開發(fā)商報(bào)告）,。

（5）、消防設(shè)施設(shè)備完好,，可隨時(shí)啟用;消防通道暢通,。

（6）、設(shè)備房保持整潔,、通風(fēng),，無跑、冒,、滴、漏和鼠害現(xiàn)象,。

（7）,、小區(qū)主要道路及停車場交通標(biāo)志齊全。

（8）,、路燈,、樓道燈完好率不低于95％。

（9）,、容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施;

（10）制訂對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障應(yīng)急方案,。

3、維護(hù)小區(qū)公共安全秩序

（1）,、商貿(mào)小區(qū)（開業(yè)后）出入口24小時(shí)值勤,、對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每2小時(shí)巡查1次,。

（2）,、對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車輛進(jìn)行管理，引導(dǎo)車輛有序通行,、停放,。

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小區(qū)物業(yè)管理方案篇十四

以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo),，以體制機(jī)制創(chuàng)新為核心，按照行業(yè)管理與屬地管理相結(jié)合,、物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合,、業(yè)主自主管理與社區(qū)自治相結(jié)合的“三結(jié)合”原則，強(qiáng)化屬地管理職能,，理順物業(yè)管理體制,，擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋面，建立健全規(guī)范、穩(wěn)定,、有效,、和諧的物業(yè)管理長效機(jī)制，不斷鞏固文明城市創(chuàng)建成果,，進(jìn)一步促進(jìn)文明社區(qū)與和諧寧南建設(shè),。

(一)強(qiáng)化屬地管理，建立責(zé)權(quán)明確的工作體系

按照“重心下移,、屬地管理”的原則,，建立街道物業(yè)管理辦公室領(lǐng)導(dǎo)下的“兩站一中心”物業(yè)管理體系，承接市區(qū)物業(yè)管理部門下放的部分職能,，具體落實(shí)轄區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的組織,、監(jiān)管工作，,。

1.街道物業(yè)管理辦公室職責(zé)

(1)會(huì)同主管部門參與轄區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo),、新建居住小區(qū)的物業(yè)承接驗(yàn)收、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審核,、物業(yè)管理區(qū)域劃分;負(fù)責(zé)物業(yè)維修資金續(xù)籌與使用審核,，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量檢查考評(píng)，物業(yè)管理項(xiàng)目交接監(jiān)管等,。

(2)指導(dǎo),、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的成立、改選和換屆工作,，并對(duì)業(yè)主委員會(huì)的備案提出審核意見;負(fù)責(zé)指導(dǎo),、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)日常運(yùn)作,。

(3)對(duì)本轄區(qū)內(nèi)沒有物業(yè)管理或物業(yè)公司棄管的住宅小區(qū),，在業(yè)主大會(huì)沒有確定管理方式之前，負(fù)責(zé)組織街道物業(yè)服務(wù)中心有償提供物業(yè)基本服務(wù),。

(4)協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理投訴和信訪方面的工作,。

(5)對(duì)未按規(guī)劃建設(shè)配套共用設(shè)施、社區(qū)和物業(yè)管理用房,，或配套用房,、設(shè)施存在質(zhì)量問題的，提請(qǐng)有關(guān)部門責(zé)令開發(fā)建設(shè)單位整改,。

(6)組織建立轄區(qū)物業(yè)管理的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu),。

2.街道各科室職責(zé)

(1)街道城建科負(fù)責(zé)研究制定轄區(qū)內(nèi)住宅區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展戰(zhàn)略，指揮協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組各成員單位搞好住宅區(qū)物業(yè)管理工作,。

(2)街道財(cái)政所負(fù)責(zé)落實(shí)配套資金,，按照規(guī)定及時(shí)撥付補(bǔ)貼款,，監(jiān)督資金使用，參與對(duì)社區(qū)的年度考核與獎(jiǎng)懲評(píng)比,。

(3)街道市容衛(wèi)生管理辦公室負(fù)責(zé)牽頭和督促社區(qū)及時(shí)拆除住宅區(qū)內(nèi)違建,，指導(dǎo)和督促保潔員做好職責(zé)范圍內(nèi)各住宅區(qū)的衛(wèi)生保潔工作。

(4)街道司法所負(fù)責(zé)協(xié)助街道成立物業(yè)管理矛盾調(diào)解站,，加強(qiáng)對(duì)調(diào)解員的政策業(yè)務(wù)培訓(xùn)與工作指導(dǎo),，充分發(fā)揮調(diào)解機(jī)制作用，協(xié)調(diào)解決各類物管矛盾糾紛,。

(5)街道社會(huì)事務(wù)科負(fù)責(zé)社區(qū)建設(shè)的組織協(xié)調(diào)和綜合管理工作,。將社區(qū)符合低保條件的居民納入保障范圍，督促和協(xié)助社區(qū)和物管企業(yè)按照先征后返的原則,，對(duì)低保戶實(shí)行先征后返,。

(6)街道綜合科負(fù)責(zé)積極協(xié)調(diào)住宅區(qū)內(nèi)幼兒園和學(xué)校繳納相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)，以減輕物業(yè)公司經(jīng)營負(fù)責(zé),。

(7)街道紀(jì)工委負(fù)責(zé)對(duì)社區(qū)管理工作的年度考核,，對(duì)物管資金使用進(jìn)行監(jiān)督和審計(jì)。

3.社區(qū)居委會(huì)職責(zé)

(1)指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)籌備組,，派代表參加籌備工作;會(huì)同開發(fā)建設(shè)單位組織新開發(fā)的小區(qū)召開第一次業(yè)主大會(huì)，并監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)依法選舉;指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)換屆和新老業(yè)主委員會(huì)的交接工作等,。

(2)監(jiān)督,、指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)的工作。負(fù)責(zé)傳達(dá)街道對(duì)社區(qū)公共利益作出的決定,，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的決議提出建議和意見,。

(3)配合街道辦事處建立轄區(qū)物業(yè)管理責(zé)任體系，并融入到社區(qū)綜合管理當(dāng)中,。

(4)成立物業(yè)管理監(jiān)督小組,，負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行日常監(jiān)督，并及時(shí)把信息反饋給街道物業(yè)管理辦公室,。

(5)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)之間的關(guān)系,。

4.物業(yè)管理服務(wù)中心職責(zé)

(1)負(fù)責(zé)老舊小區(qū)內(nèi)住宅及公共設(shè)施、公共秩序,、居住環(huán)境,、衛(wèi)生、綠化,、停車場,、裝修的管理和服務(wù)工作。

(2)接受業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主管委會(huì)的監(jiān)督,，廣泛聽取業(yè)主,、使用人意見，提出整改措施并落實(shí);定期參加業(yè)主大會(huì)，為業(yè)主,、使用人提供優(yōu)質(zhì)服務(wù),。

(3)受理業(yè)主來訪、查詢,、委托,、投訴等事宜，能解決的及時(shí)解決,。

(4)建立健全住戶檔案,，完善老舊小區(qū)管理臺(tái)帳。

(5)檢查,、督促清潔人員做好樓道和小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生工作,，加強(qiáng)老舊小區(qū)環(huán)境保護(hù)宣傳工作。

(6)定期檢查保養(yǎng)公用設(shè)施設(shè)備,，對(duì)下水道,、化糞池適時(shí)組織疏通清理，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決,。

(7)每天不少于兩次在小區(qū)內(nèi)巡邏,，遇突發(fā)事件采取必要措施并及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告。

(8)對(duì)小區(qū)進(jìn)出車輛進(jìn)行管理,、疏導(dǎo),，保持出入口暢通。

(9)按時(shí)保質(zhì)完成上級(jí)部門交辦的物業(yè)管理其他工作,。

5.物業(yè)管理應(yīng)急維修站職責(zé)

(1)按照快速反應(yīng),、及時(shí)組織、優(yōu)質(zhì)服務(wù),、有償微利的原則,，開展轄區(qū)內(nèi)無管理單位住宅區(qū)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和業(yè)主自用部位的應(yīng)急維修工作,。

(2)負(fù)責(zé)實(shí)行全天候24小時(shí)專人接聽?wèi)?yīng)急報(bào)修電話并做好記錄,。

(3)負(fù)責(zé)安排維修單位，服務(wù)時(shí)限,，30分鐘內(nèi)到場及時(shí)排險(xiǎn),，并做到修水不過天，修電不過夜,，及時(shí)提供下水道疏通,、化糞池清理服務(wù)。

(4)負(fù)責(zé)督查受理結(jié)果,，反饋維修信息,，建立維修服務(wù)臺(tái)帳,。

(5)對(duì)于不在服務(wù)范圍內(nèi)的維修項(xiàng)目，向報(bào)修人提供相關(guān)維修咨詢,，對(duì)涉及供水,、供電、燃?xì)獾炔块T的報(bào)修,，應(yīng)提供相關(guān)電話,。

(6)對(duì)屬于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修項(xiàng)目,，向報(bào)修人提供專項(xiàng)維修資金政策咨詢,，并協(xié)助其辦理維修資金申請(qǐng)手續(xù)。

6.物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解站職責(zé)

(1)受理調(diào)解業(yè)主,、使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴,。

(2)受理調(diào)解業(yè)主與業(yè)主、使用人,、業(yè)主委員會(huì)之間物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴,。

(3)受理調(diào)解業(yè)主、使用人與開發(fā)建設(shè)單位,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴,。

(4)受理調(diào)解其它物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。

(5)有關(guān)政策規(guī)定社會(huì)矛盾糾紛大調(diào)解不予受理的矛盾糾紛,，物業(yè)管理投訴調(diào)解工作站不予受理,。

(6)凡物業(yè)管理方面的投訴不經(jīng)街道物業(yè)管理投訴調(diào)解工作站受理調(diào)解的不得越級(jí)上訪，如越級(jí)上訪原則上不予受理,。

(二)完善分類管理模式，逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化

1.已實(shí)施市場化物管的小區(qū)管理要求：建立健全業(yè)主委員會(huì),，協(xié)調(diào)業(yè)主對(duì)物管公司的監(jiān)管;加強(qiáng)物管公司的培訓(xùn)指導(dǎo),，不斷提升服務(wù)水準(zhǔn);對(duì)物管公司的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考評(píng)，為主管部門年審提供基本意見;參與優(yōu)秀小區(qū)評(píng)比活動(dòng),，推廣優(yōu)秀小區(qū)的管理和服務(wù)模式,，推動(dòng)物業(yè)管理規(guī)范運(yùn)行。

2.單位自管小區(qū)的物管要求：督促自管單位切實(shí)擔(dān)負(fù)起物管責(zé)任,，及時(shí)將各級(jí)有關(guān)檢查考評(píng)情況向物管公司及其行政主管部門進(jìn)行通報(bào),，形成齊抓共管的合力。

3.不具備市場化運(yùn)作的老舊小區(qū)的接管要求：由街道物業(yè)管理服務(wù)中心負(fù)責(zé)有償提供基本物業(yè)服務(wù),，經(jīng)過一段時(shí)期運(yùn)行,，逐步過渡到由業(yè)主委員會(huì)與街道物業(yè)管理服務(wù)中心簽訂服務(wù)委托合同，進(jìn)行基本業(yè)務(wù)規(guī)范管理,。

4.對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房住宅區(qū)的接管要求：經(jīng)濟(jì)適用房住宅區(qū)屬于政府保障性住房,，原則上由街道物業(yè)服務(wù)中心統(tǒng)一實(shí)施物業(yè)管理,，實(shí)行低標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。開發(fā)商按規(guī)定建設(shè)一定比例的商業(yè)用房,，其收益用于補(bǔ)貼物業(yè)管理費(fèi)的不足,。

(三)加大幫扶力度，推進(jìn)物業(yè)管理持續(xù)健康發(fā)展

一是加大對(duì)小區(qū)居民的宣傳力度,，增強(qiáng)居民花錢買服務(wù)的意識(shí),。組織社委會(huì)協(xié)助物業(yè)公司收取物業(yè)管理費(fèi)，以收費(fèi)促管理,，以管理促環(huán)境,，以環(huán)境再促收費(fèi)，形成良性循環(huán),。二是積極爭取上級(jí)部門支持,。協(xié)助搞好出新小區(qū)房屋維修、保潔護(hù)綠,、治安巡邏等工作,，為物業(yè)管理創(chuàng)造條件、提供支持,。三是鼓勵(lì)具有一定實(shí)力的物業(yè)管理企業(yè)參與競爭,。提高市場份額，推進(jìn)物業(yè)公司規(guī)?；芾?，降低運(yùn)營成本，提高整體水平,。

街道成立物業(yè)管理服務(wù)工作領(lǐng)導(dǎo)小組,，成員如下：

領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，與物業(yè)管理辦公室合署辦公,，負(fù)責(zé)日常事務(wù)處理工作,，辦公室主任由郭治宇同志兼任，謝洪同志任副主任,，各社區(qū)成立社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)站,，站長由社區(qū)主任擔(dān)任，聯(lián)系電話：52400834,。

為便于機(jī)構(gòu)運(yùn)轉(zhuǎn),，街道成立物業(yè)管理辦公室，下設(shè)立“兩站一中心一小組”執(zhí)行機(jī)構(gòu),，具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理過程中的事務(wù)處理,。

1.街道物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解站

2.街道物業(yè)管理應(yīng)急維修服務(wù)站

3.街道物業(yè)管理服務(wù)中心

4.社區(qū)物業(yè)管理監(jiān)督小組

各社區(qū)居委會(huì)成立物業(yè)管理監(jiān)督小組，實(shí)行二級(jí)監(jiān)管,。一級(jí)監(jiān)管,，由街道物業(yè)管理辦公室與各社區(qū)主任組織實(shí)施,，履行區(qū)物業(yè)科下放職權(quán)與職責(zé);二級(jí)監(jiān)管由小區(qū)“四位一體”組織實(shí)施，由居委會(huì)社工代表,、社區(qū)業(yè)主代表,，社委會(huì)代表、物業(yè)公司代表組成,，社委會(huì)主任任組長,，負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行日常監(jiān)督，并及時(shí)把信息反饋給街道物業(yè)管理辦公室,。

1.制定方案階段(6月12日前)

(1)調(diào)查轄區(qū)內(nèi)住宅性質(zhì),。分已實(shí)行物業(yè)管理小區(qū)、自管小區(qū),、失管小區(qū),，摸清范圍、樓幢數(shù),、居民戶數(shù)等情況,。

(2)外出調(diào)研，深入試點(diǎn)單位調(diào)研住宅小區(qū)屬地化管理經(jīng)驗(yàn),。

(3)落實(shí)辦公的場地,，各種制度及網(wǎng)絡(luò)流程圖上墻。

2.宣傳發(fā)動(dòng)階段(6月20日前)

(1)召開領(lǐng)導(dǎo)小組成員及“兩站一中心一小組”人員動(dòng)員會(huì),。

(2)通過各社區(qū)物業(yè)執(zhí)行機(jī)構(gòu),。召開社區(qū)居民骨干、樓幢長,、黨小組長,、社區(qū)積極分子，進(jìn)行廣泛宣傳發(fā)動(dòng),，提高社區(qū)居民對(duì)實(shí)行物業(yè)管理的認(rèn)識(shí),，積極協(xié)助物管公司開展工作。

3.全面實(shí)施階段(6月21日—6月30日)

“兩站一中心一小組”全面開展工作,，切實(shí)為社區(qū)居民開展物業(yè)服務(wù)。

1.加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo),，提高認(rèn)識(shí),。各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)要從建設(shè)新型現(xiàn)代社區(qū)、提升城市管理水平,，促進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè),、推進(jìn)文明城市創(chuàng)建的高度出發(fā)。認(rèn)真領(lǐng)會(huì)物業(yè)管理體制創(chuàng)新的重要意義,，強(qiáng)化責(zé)任意識(shí),，精心組織,，周密部署，明確措施,，建立問責(zé)體系,，確保體制創(chuàng)新各項(xiàng)工作落到實(shí)處。

2.強(qiáng)化宣傳,，營造氛圍,。要做好輿論正面引導(dǎo)，大力宣傳實(shí)行規(guī)范化物業(yè)管理的意義,、作用及物業(yè)管理的有關(guān)政策法規(guī)。采取散發(fā)宣傳單、印制便民手冊(cè),、宣傳板報(bào)等方式,，積極引導(dǎo)業(yè)主自覺遵守物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，樹立物業(yè)管理是消費(fèi),、是商品的意識(shí),，營造全社會(huì)共同關(guān)心、支持,、參與住宅小區(qū)實(shí)行規(guī)范化物業(yè)管理工作的良好氛圍,。

3.明確職責(zé)，落實(shí)要求,。各職能科室要齊抓共管,，相互配合，落實(shí)支持物業(yè)工作的各項(xiàng)政策,。各社區(qū)要建立物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu),，建立“一把手”負(fù)總責(zé)的責(zé)任體系，抽出精干力量落實(shí)社區(qū)責(zé)任及考核標(biāo)準(zhǔn),。街道物業(yè)管理辦公室要認(rèn)真組織檢查考核工作,，建立健全聯(lián)席會(huì)議制度，嚴(yán)格督辦并通報(bào)檢查結(jié)果,，確保試點(diǎn)工作順利進(jìn)行,。

4.突出重點(diǎn)，加大投入,。各社區(qū)要加大對(duì)本轄區(qū)物業(yè)管理的監(jiān)管,，特別對(duì)老舊小區(qū)要重點(diǎn)扶持，完善各項(xiàng)公共配套設(shè)施,，并延伸服務(wù)內(nèi)容,。同時(shí)，街道將采取爭取一點(diǎn),，自籌一點(diǎn)的辦法,，對(duì)老舊小區(qū)物業(yè)管理給予必要投入,。