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房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告字 房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告最佳篇一

近日,，市委黨?？聘啥嗟谖逭{(diào)研組分別到市房管,、規(guī)劃,、國土等多個(gè)職能部門進(jìn)行走訪,，了解了我市房地產(chǎn)庫存整體情況和積壓的主要原因，與萬達(dá),、碧桂園,、飛揚(yáng)、葡萄園,、漢通等多家房地產(chǎn)企業(yè)的高管進(jìn)行座談,，聽取了他們對(duì)我市房地產(chǎn)化解庫存的意見。通過全組成員共同商榷,，形成一致意見,，撰寫此調(diào)研報(bào)告。

一,、我市中心城區(qū)房地產(chǎn)庫存情況

截至20xx年12月31日,，中心城區(qū)累計(jì)庫存商品房389.63萬平方米，同比增長16.13%,，去化周期29個(gè)月,，其中商品住房商品住房達(dá)到263.4萬平方米，同比增長31.8%,，去庫存化周期23個(gè)月,，比20xx年末下降1個(gè)月，非住宅庫存126.23萬平方米,，去化周期63個(gè)月,。

1、從中心城區(qū)商品房類型結(jié)構(gòu)看，住宅263.4 萬平方米,， 占待銷商品房總數(shù)的67.6%,，工業(yè)廠房7.36 萬平方米、占1.89 %,，商業(yè)101.87 萬平方米,、占 26.15%，辦公6.48 萬平方米,、占1.66 %,，其他10.51 萬平方米，占2.7 %,。

2,、從中心城區(qū)商品住房面積看，單套建筑面積90平方米以下的普通商品住宅7061套,、 49.05萬平方米,，分別占總數(shù)的28.16 %、18.61%;90—120平方米普通商品住宅11765套,、124.59萬平方米,，分別占總數(shù)的46.91%、47.27%; 120—144平方米普通商品住宅4739套,、61.83萬平方米,，分別占總數(shù)的18.9%、23.29%;144平方米以上的非普通商品住宅1513套,、28.54萬平方米,，分別占總數(shù)的6.03%、10.83%,。

3,、從中心城區(qū)商品房銷售情況看， 20xx年,，中心城區(qū)共銷售商品房16124套,、156.07 萬平方米，同比分別增長16.85%,、19.42%,，其中住宅12139套、133.38萬平方米,，同比分別增長18.38%,、20.59%。其中單套建筑面積90平方米以下的普通商品住宅 2118 套,、 16.52萬平方米,，分別占總數(shù)的17.45 %,、12.39%;90--144平方米普通商品住宅9600套、109.18萬平方米,，分別占總數(shù)的79.08%,、81.86%;144平方米以上的非普通商品住宅421套、7.68萬平方米,，分別占總數(shù)的3.47%、5.76%,。

截止今年3月底,，中心城區(qū)庫存商品房367.74 萬㎡，比去年年底減少21.89萬平方米,，去化周期26個(gè)月,，較去年年底減少3個(gè)月;其中商品住房242.65 萬㎡，去化周期19月,，較去年年底減少4個(gè)月,。

從上述數(shù)據(jù)可以看出，20xx年我市中心城區(qū)商品房庫存量和銷售量均出現(xiàn)增長,，增長幅度基本相同,，截止今年3月底，雖然庫存量有所減少,，但庫存量偏大的局面仍未改變,。

對(duì)比相似情況的十堰市，我市房地產(chǎn)去庫存壓力也大體相同,。據(jù)房產(chǎn)在線統(tǒng)計(jì),，截止到20xx年6月30日，十堰城區(qū)累計(jì)可售住宅套數(shù)為41062套,，同比增長14%,，累計(jì)可售住宅面積為4538983.72平米，同比增長13.9%,。其中張灣區(qū)累計(jì)可售現(xiàn)房3943套,，面積約411485.26平米，茅箭區(qū)累計(jì)可售現(xiàn)房11536套,，可售面積1323384.19平米,，白浪區(qū)可售現(xiàn)房843套，可售面積約93613.05平米,，各區(qū)域都有大量的可售現(xiàn)房,。而根據(jù)十堰目前現(xiàn)狀，每年能夠消化掉的房源大約在15000套左右,。就此看來,，僅截止于6月30日止的房源庫存就需要三年的時(shí)間來消化,。

二、我市房地產(chǎn)庫存量偏大的主要原因

1,、土地供應(yīng)量過大,。受本地財(cái)政依賴土地收入和前幾年房地產(chǎn)火熱的影響，20xx年以來,，荊門和國內(nèi),、省內(nèi)很多三、四線城市一樣,，出現(xiàn)了土地供應(yīng)節(jié)奏過快的局面,，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至20xx年年底,，我市中心城區(qū)通過招拍掛方式出讓但還沒有動(dòng)工的房地產(chǎn)開發(fā)用地超過4000畝,，而據(jù)分析，每年市場需求量大約不會(huì)超過1000畝,，也就是說,，現(xiàn)行已經(jīng)出讓的土地的消化期將超過4年，土地存量仍處于高位,。

2,、市場需求相對(duì)不足。房地產(chǎn)市場需求大致分為自住性需求,、改善型需求,、投資投機(jī)性需求和被動(dòng)型需求。從自住型需求來看,，新型城鎮(zhèn)化是增加商品房銷售的重要?jiǎng)恿?，不僅需要土地、戶籍等制度的配套配套,，還需要確立產(chǎn)業(yè)支撐,。然而荊門實(shí)際情況是，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)換代還存在一定的難度,，城市的凝聚力,、輻射力相對(duì)不足，加上人口紅利的逐漸消失,，進(jìn)城人口每年增幅不大,，新增購房需求并不充足。從改善型需求來看,，90年代初期購買房改房的各級(jí)黨政機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位的干部職工成為市場的主體,，但由于近3年來開工建設(shè)了3298套、29.68萬㎡的企業(yè)職工集資建房和20xx套,、38.432萬㎡的天鵝小區(qū)團(tuán)購房,，分流了相當(dāng)部分的有效需求,。從投資投機(jī)性需求來看，盡管省,、市出臺(tái)了刺激樓市的若干意見,，但對(duì)樓市起決定作用的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境沒有得到根本性改變，再加上房產(chǎn)稅,、住房信息聯(lián)網(wǎng),、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記等潛在因素影響以及住房價(jià)格的持續(xù)走低，我市投資性需求受到抑制,。從被動(dòng)型需求來看,，我市“三化”同步建設(shè)和棚戶區(qū)改造步伐雖然大大加快，但被征收人基本選擇原地產(chǎn)權(quán)調(diào)換,，在市場上主動(dòng)購房的需求不足。綜上所述,，土地供應(yīng)過大與市場需求不足的疊加是造成商品房庫存量過大的主要原因,。

3、市場信心不足,。受國際金融危機(jī)感和全國房市調(diào)整大環(huán)境的影響,，消費(fèi)者信心不足，認(rèn)為商品房還有一定的降價(jià)空間,，持幣觀望氣氛濃厚,。

三、我市已采取的去庫存措施

針對(duì)我市商品房庫存量大,、消化周期長的實(shí)際,，20xx年以來，我市在控制新增總量的同時(shí),，把去庫存作為惠民生,、穩(wěn)市場、促發(fā)展的重要舉措來抓,，出臺(tái)了一系列措施消化庫存商品房,，取得一定的成效。

1,、政策引導(dǎo)去庫存,。從20xx年9月至今，我市出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的實(shí)施意見》(荊政辦發(fā)[20xx]50號(hào)),、《關(guān)于創(chuàng)新保障性住房供應(yīng)方式的指導(dǎo)意見》(荊政辦發(fā)[20xx]38號(hào)),、《關(guān)于進(jìn)一步放寬住房公積金個(gè)人貸款和提取政策的通知》、《關(guān)于調(diào)整住房公積金個(gè)人貸款和提取政策的通知》等文件,，從支持合理住房消費(fèi),、完善住房保障體系,、加大金融支持力度、完善土地供應(yīng)機(jī)制,、優(yōu)化房地產(chǎn)市場環(huán)境,、加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管等方面激活樓市，政策主要亮點(diǎn)體現(xiàn)在“二個(gè)創(chuàng)新(創(chuàng)新保障性住房房源籌措方式,、創(chuàng)新棚戶區(qū)改造安置方式)”,、“三個(gè)調(diào)整(調(diào)整普通商品住房繳納契稅的基數(shù)、調(diào)整個(gè)人普通住房再次上市交易的計(jì)算時(shí)間,、調(diào)整商品房預(yù)售許可條件)”和“五個(gè)放寬(放寬貸款條件,、放寬唯一住房條件、放寬普通住房標(biāo)準(zhǔn) ,、放寬購房落戶條件,、放寬住房公積金貸款和提取政策、放寬商品房價(jià)格和戶型調(diào)整限制)”,。該系列文件的出臺(tái),，大大提振了市場信心，促進(jìn)了市場的活躍,。特別是《關(guān)于創(chuàng)新保障性住房供應(yīng)方式的指導(dǎo)意見》明確提出,，逐步減少或停止政府直接投資集中新建保障性住房，采取政府采購的方式,，按照“價(jià)格合理,、面積合適、質(zhì)量合格”的原則從市場上收購存量商品房作為保障性住房和安置房房源,，鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)將符合條件的商品住房轉(zhuǎn)軌為保障房, 鼓勵(lì)有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),、民間資本收儲(chǔ)存量商品住房進(jìn)入租賃市場等多種形式，多渠道的消化庫存商品住房,，打通了保障性住房與商品住房之間通道,。如20xx年10月，我市按照荊政辦發(fā)[20xx]38號(hào)文件精神,，啟動(dòng)收購溫州大廈小戶型庫存商品住房作為公租房,，共收購9套，635平方米,，目前已經(jīng)撥付收購資金217萬元,，開發(fā)企業(yè)將于今年8月交付使用。

2,、貨幣化安置去庫存,。20xx年我市加大了棚戶區(qū)改造和拆違控違的力度，我們緊緊抓住這一機(jī)遇,，制定出臺(tái)了《荊門市中心城區(qū)棚戶區(qū)改造貨幣化安置暫行辦法》(荊房征委[20xx]1號(hào))和《市人民政府辦公室關(guān)于規(guī)范中心城區(qū)拆違補(bǔ)償政策的意見》(荊政辦發(fā)[20xx]44號(hào)),，在棚戶區(qū)改造和控違拆違中,采取被征收人自主安置,、政府采購房源安置、政府搭橋被征收人團(tuán)購商品房安置等方式,，大力推進(jìn)貨幣化安置,。東寶區(qū)海慧溝拆違是荊門市20xx年度“一號(hào)工程”,，該片區(qū)共有違建樓11棟,，房屋405套，總建筑面積3.774萬平方米,，涉及住戶307戶,。在擬定拆違補(bǔ)償方案中，市政府明確規(guī)定違建戶全部通過購買庫存商品房進(jìn)行貨幣化安置,，目前通過政府搭橋,，采取競爭性談判、政府公開征集等方式,，在洋豐西山林語,、洋豐嘉園、天鵝山莊三個(gè)小區(qū)中征集646套房源供違建戶選擇,，307戶全部在上述三個(gè)小區(qū)中全部安置到位。去年市中心城區(qū)棚改貨幣化安置總共1821戶,，棚改貨幣化安置比例達(dá)到51.89%,，高出省定棚改貨幣化安置比例40%的目標(biāo)近12個(gè)百分點(diǎn)，按戶均110平方米計(jì)算,，僅棚改貨幣化安置這一項(xiàng),，就消化了中心城區(qū)近20萬平方米的商品住房庫存。

3,、市場引導(dǎo)去庫存,。去庫存的真正主體在企業(yè)。我們?cè)谕晟品康禺a(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報(bào)體系的基礎(chǔ)上,，按照“日統(tǒng)計(jì),，月監(jiān)測，季分析”的時(shí)間節(jié)點(diǎn),，每季度召開一次房地產(chǎn)市場形勢分析會(huì),，定期公布房地產(chǎn)市場的運(yùn)行情況，特別是分類通報(bào)新增土地購置數(shù)量,、房地產(chǎn)開發(fā)投資,、新開工項(xiàng)目與面積、銷售面積,、銷售均價(jià),、庫存商品房結(jié)構(gòu)等情況,，一方面引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)通過營銷模式電商化、建立線上社區(qū)服務(wù)平臺(tái),、構(gòu)建“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”新型模式,，加快庫存商品房的銷售。另一方面針對(duì)庫存商品房主要集中在商品住房,、商業(yè)用房的特點(diǎn),，積極引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)探索商業(yè)綜合體、工業(yè)地產(chǎn),、旅游地產(chǎn),、養(yǎng)老地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)地產(chǎn)等新領(lǐng)域,，促進(jìn)商品房開發(fā)類型多元化,。20xx年，我市中心城區(qū)共批準(zhǔn)預(yù)售商品房195.62萬平方米,，其中非住宅面積達(dá)54.77萬平方米,，占總量的28%，同比上升近10個(gè)百分點(diǎn),。全部非住宅地產(chǎn)中,，屬工業(yè)地產(chǎn)的一馬光彩、鄂中再生資源,、兩岸三地華中創(chuàng)業(yè)中心等項(xiàng)目占了總量的19.4%,，從參加座談企業(yè)高管發(fā)言中我們了解到，他們采納分析資料后,，及時(shí)對(duì)未施工項(xiàng)目在戶型設(shè)計(jì),、住宅與商業(yè)用房比例作出調(diào)整，有的甚至在可預(yù)見銷售不暢情況下,，主動(dòng)降低了容積率,。還出現(xiàn)了如東方國際廣場的寫字樓及福壽居的養(yǎng)老醫(yī)療類地產(chǎn)，企業(yè)項(xiàng)目種類呈現(xiàn)多元化趨勢,。

三,、對(duì)我市房地產(chǎn)去庫存的建議和對(duì)策

房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)具有高度綜合性和關(guān)聯(lián)性的行業(yè)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著舉足輕重的作用,，而去房地產(chǎn)庫存化,，對(duì)于保持房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展，對(duì)于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展,、防范社會(huì)風(fēng)險(xiǎn),、維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定意義重大。根據(jù)我市房地產(chǎn)市場實(shí)際情況、目前面臨的經(jīng)濟(jì)新常態(tài)以及發(fā)展新機(jī)遇,，建議當(dāng)前和今后一段時(shí)期主要抓好以下幾方面工作：

1,、繼續(xù)落實(shí)房地產(chǎn)新政，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)重要產(chǎn)業(yè)之一,，平穩(wěn)增長才是走可持續(xù)的科學(xué)發(fā)展之路,，房地產(chǎn)市場過熱或過冷都會(huì)影響整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展。全市上下要進(jìn)一步認(rèn)清形勢,，轉(zhuǎn)變觀念,，審時(shí)度勢，充分認(rèn)識(shí)做好房地產(chǎn)工作的復(fù)雜性,、艱巨性和重要性,。要進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)新政，切實(shí)履行政府部門管理職責(zé),，綜合運(yùn)用規(guī)劃,、稅收、金融,、土地等手段,，以提高政策的執(zhí)行效果，強(qiáng)化監(jiān)管職能,，提高信息披露透明度,，保持房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。

2,、合理引導(dǎo),，積極鼓勵(lì)住房消費(fèi)

一是積極推動(dòng)農(nóng)民工市民化。對(duì)選擇進(jìn)城落戶的新市民,，其農(nóng)村居民宅基地使用權(quán),、宅基地上房屋使用權(quán),、土地承包經(jīng)營權(quán),、集體資產(chǎn)收益分配權(quán)等權(quán)益繼續(xù)受法律保護(hù)。對(duì)進(jìn)城購房不愿辦理戶籍遷移手續(xù)而只辦理居住證的農(nóng)民,，依法享有與城市居民同等的社會(huì)保障,、公共教育、醫(yī)療衛(wèi)生,、就業(yè)培訓(xùn),、公共文化、社會(huì)救助,、計(jì)劃生育等方面的權(quán)利,，其子女進(jìn)城接受義務(wù)教育的,享有與城鎮(zhèn)居民子女同等待遇,由所在區(qū)教育部門統(tǒng)籌安排入學(xué)。明確土地“雙掛鉤”中補(bǔ)償給農(nóng)民的資金,，可以到城區(qū)購買商品住房,。此外,，探索建立農(nóng)村宅基地和土地承包經(jīng)營權(quán)自愿有償退出機(jī)制，鼓勵(lì),、引導(dǎo)新市民按照流轉(zhuǎn),、退出等方式處置農(nóng)村宅基地和農(nóng)村承包土地，增強(qiáng)農(nóng)民的購買力,。二是實(shí)行購房補(bǔ)貼優(yōu)惠和房票政策,。可借鑒外地經(jīng)驗(yàn),，對(duì)在市城區(qū)購買新建商品住房的,，由購房人憑網(wǎng)簽合同備案證明和完稅憑證向房管部門申請(qǐng)，由市財(cái)政部門給予安家補(bǔ)貼,。試行房票制度,，對(duì)市區(qū)內(nèi)國有、集體土地上房屋被征收的,，被征收人可憑“房票”自愿選擇某一房地產(chǎn)項(xiàng)目安置,，并可一次性享受18個(gè)月的臨時(shí)安置補(bǔ)償(助)費(fèi)。被征收房屋的市民可用“房票”自購商品房,，抵扣購房款時(shí)由參與“房票”安置的開發(fā)企業(yè)在正常市場售價(jià)基礎(chǔ)上給予適當(dāng)優(yōu)惠,，且購房成交價(jià)格不超過“房票”金額的部分免征契稅。三是充分發(fā)揮住房公積金的支持作用,。適當(dāng)放寬優(yōu)質(zhì)樓盤在住房公積金貸款登記備案,、貸款發(fā)放等方面的條件,將優(yōu)質(zhì)樓盤個(gè)貸放貸條件由原來的項(xiàng)目主體工程封頂調(diào)整為取得商品房預(yù)售許可證之時(shí)。將符合條件的新市民,、農(nóng)民,、個(gè)體工商戶納入住房公積金制度的覆蓋范圍，支持繳存住房公積金的新市民,、農(nóng)民,、個(gè)體工商戶利用公積金購租住房，擴(kuò)大住房消費(fèi);建立住房公積金資金使用調(diào)劑機(jī)制,，在全市范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金盈缺調(diào)劑,，平衡資金頭寸，化解資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn),。

3,、創(chuàng)新商品房消化渠道，打通“三個(gè)通道”

重點(diǎn)就是在全面打通商品住房與保障性住房,、棚改房,、安置房三個(gè)通道。一是購買商品住房作為公租房由試點(diǎn)向符合條件的商品住房項(xiàng)目延伸。從20xx年開始,，要整合中央,、省、市保障房補(bǔ)貼和廉租住房易地建設(shè)資金,集中分批購買部分庫存商品房房源用于公租房配租,。二是貨幣化安置范圍由棚改項(xiàng)目向所有房屋征收項(xiàng)目延伸,。對(duì)城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等因公共利益征收的項(xiàng)目，除集體土地上已經(jīng)開工建設(shè)的安置點(diǎn)外,，一律不再新安排宅基地建房,，原則上一律實(shí)行貨幣化安置。三是貨幣化安置方式由政府購買房源和組織團(tuán)購安置向被征收人自主安置延伸,。重點(diǎn)就是搭建征收項(xiàng)目安置房源庫,，打造安置房超市，引導(dǎo),、支持被征收人用貨幣補(bǔ)償款自主購買商品住房,，最大限度滿足被征收人個(gè)性化多元化住房需求。

4,、推進(jìn)供給側(cè)改革,，確保市場有序供應(yīng)

一是合理調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)用地。對(duì)已經(jīng)出讓還沒有動(dòng)工的房地產(chǎn)開發(fā)用地進(jìn)行全面清理,，并根據(jù)市場供求狀況,，結(jié)合商品住房存量、未開工住宅用地總量等指標(biāo),，合理確定住宅用地年度供應(yīng)規(guī)模,、布局和節(jié)奏。對(duì)住房供應(yīng)明顯偏多或在建住宅用地規(guī)模過大的區(qū)域,，適當(dāng)減少或暫停住宅用地供應(yīng),，管控好土地供應(yīng)閘門，從源頭上減少新的庫存,。對(duì)已供未開發(fā)用地,，超過約定開工期限，但未達(dá)到閑置土地認(rèn)定條件的項(xiàng)目用地,，經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng),，可辦理開,、竣工延期,，合理調(diào)整開發(fā)時(shí)序，放緩上市節(jié)奏,，確保商品房有序供應(yīng),。二是優(yōu)化住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。對(duì)于在建商品住房項(xiàng)目,在不改變用地性質(zhì)和容積率等規(guī)劃條件強(qiáng)制性內(nèi)容的前提下,允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu);對(duì)已編制完成規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批但尚未動(dòng)工建設(shè)的地塊，根據(jù)所在區(qū)域人口規(guī)模及周邊配套情況,，在不突破片區(qū)控規(guī)總用地,、總建筑規(guī)模、容積率,，滿足公建配套等條件的前提下,，可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)調(diào)整商住比例。對(duì)已供未開發(fā)用地,根據(jù)市場狀況,研究制定未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案,通過調(diào)整土地用途,、規(guī)劃條件,用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè),、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)、品牌商業(yè),、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè),、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目,。

5,、配套相關(guān)政策，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境

一是落實(shí)金融支持政策,。認(rèn)真貫徹執(zhí)行國家有關(guān)支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的金融政策,，制訂有效措施，積極爭取房地產(chǎn)開發(fā)貸款額度,，支持資質(zhì)良好,、誠信經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的有市場前景項(xiàng)目的合理融資需求，并提高貸款授信審批效率,，及時(shí)發(fā)放貸款,，促進(jìn)商品住房的開發(fā)建設(shè)。進(jìn)一步縮短放貸審批周期,，配足個(gè)人住房貸款額度,，優(yōu)先滿足居民家庭貸款購買首套普通商品住房和改善性普通住房的信貸需求。每年年終,，人行對(duì)各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)年度發(fā)放的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸款及個(gè)人住房貸款進(jìn)行統(tǒng)計(jì)排名,，相關(guān)部門根據(jù)排名情況，于下年度相應(yīng)調(diào)整住房公積金,、住宅專項(xiàng)維修資金等與住房相關(guān)聯(lián)的存款支持,。二是積極發(fā)展租賃市場。鼓勵(lì)自然人,、各類機(jī)構(gòu)投資者等組建以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu),，通過長期租賃或購買庫存商品房，開展規(guī)?；?、專業(yè)化的租賃經(jīng)營,。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在商品房庫存中長期持有部分房源,，直接向市場開展住房租賃規(guī)?；?jīng)營。鼓勵(lì)庫存壓力較大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),，順應(yīng)市場規(guī)律,，調(diào)整營銷策略，過先租后售,、共有產(chǎn)權(quán)等模式運(yùn)營商品房,。三是優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，不斷規(guī)范市場秩序,。簡化審批流程,，減少住房開發(fā)審批的中間環(huán)節(jié)，同時(shí)適當(dāng)降低房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi),，并控制好土地出讓價(jià)格,。進(jìn)一步規(guī)范市場秩序。加大房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度,，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)以及經(jīng)營管理中的各項(xiàng)違法違規(guī)行為,，尤其是要加大房地產(chǎn)企業(yè)虛假交易、返本銷售,、售后包租等嚴(yán)重?cái)_亂樓市正常交易秩序的違法違規(guī)行為的查處力度,，為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的空間。加快問題樓盤的處置進(jìn)度,，建立部門聯(lián)動(dòng)機(jī)制,，盡快妥善解決存在的問題。四是進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測和分析,。繼續(xù)完善房地產(chǎn)市場信息披露制度,，準(zhǔn)確把握和判斷房地產(chǎn)市場走勢，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和妥善處理市場運(yùn)行中出現(xiàn)的新情況,、新問題,。五是充分利用互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)勢，搭建好樓市交易平臺(tái),，讓房地產(chǎn)交易更加便利化和透明化,，吸引廣大購房需求者和投資商，甚至是外地人來荊門購房興業(yè),。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告字 房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告最佳篇二

在東莞新一輪城市建設(shè)高潮的帶動(dòng)下,，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康,、持續(xù)發(fā)展,，房地產(chǎn)立項(xiàng)數(shù)量、商品房施工面積,、商品房竣工面積,，實(shí)際投入資金、實(shí)際銷售面積等較上年都有較大幅度增長,，整個(gè)房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢,。

一、東莞市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r

在東莞新一輪城市建設(shè)高潮的帶動(dòng)下,，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步,、健康、持續(xù)發(fā)展,，房地產(chǎn)立項(xiàng)數(shù)量,、商品房施工面積、商品房竣工面積,，實(shí)際投入資金,、實(shí)際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個(gè)房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢,。

然而當(dāng)前房地產(chǎn)還處于買方市場,，消費(fèi)者的購房變得更加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義,。為此,，我司進(jìn)行了“東莞市住房消費(fèi)狀況研究”的市場調(diào)研活動(dòng)，我們從東莞市常平鎮(zhèn)的總體住房消費(fèi)者的角度出發(fā),，對(duì)民眾對(duì)住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了較為分析和研究,。以此作為我司常平項(xiàng)目下階段銷售的市場依據(jù)。

二,、宏觀規(guī)劃對(duì)常平房地產(chǎn)的影響

1,、高水平的城市化目標(biāo)，常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造,、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè),。

東莞市政府關(guān)于常平(20__~20__)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略預(yù)測：20__年、20__年和20__年常平鎮(zhèn)國內(nèi)生產(chǎn)總值分別為82.16億元,、165.25億元,、428.61億元;20__年、20__年和20__年城鎮(zhèn)化水平分別為70%,、75%和80%左右,。

2、常平的城市定位及重心南移的決策,，使鎮(zhèn)區(qū)南部迎來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇,，必將成為常平房地產(chǎn)市場的熱點(diǎn),。

根據(jù)常平鎮(zhèn)新的城市規(guī)劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐、客流,、物流中心,、東莞市東部經(jīng)濟(jì)、文化中心,、華南商貿(mào)重鎮(zhèn)”,。規(guī)劃常平鎮(zhèn)20__年、20__年和20__年的城鎮(zhèn)總?cè)丝诜謩e為47.5萬人,、52萬人,、60萬人左右;20__年、20__年和20__年基礎(chǔ)設(shè)施配套人口分別按31萬人,、36萬人和45萬人計(jì)算,。規(guī)劃20__年、20__年和20__年城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模分別為31平方公里,、36平方公里和54平方公里左右,。城市建設(shè)用地發(fā)展方向?yàn)橹饕蚰希⑦m當(dāng)向東發(fā)展,，采取生活內(nèi)聚,、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。

3,、生態(tài)住宅將成為開發(fā)商及消費(fèi)者共同關(guān)注的投資亮點(diǎn),。

常平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將其中20__年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于50%，人均公共綠地面積達(dá)到12平方米以上,，城市綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)為“一軸,、兩帶、三心,、五點(diǎn)”,。規(guī)劃常平城市景觀體系為“一點(diǎn)十廊，五軸十六節(jié)點(diǎn),，三區(qū)七門戶”,，以“新城、碧水,、綠脈”作為城市總體形象特征,，將常平建設(shè)成為“水在城中，城在綠中,，綠在陽光中,，綠,、水,、城共生共融”的生態(tài)城市。

三,、房地產(chǎn)市場分析

1,、常平各個(gè)區(qū)域分析：

1)常平中元街及中心地段

沿中元街分布聯(lián)邦大廈,、星匯大廈,、建匯大廈,、好運(yùn)廣場、廣裕中心,，中心地段分布常陽花園,、金地利,、天鵝湖花園,、麗景新園、明珠廣場等,，其座落于常平商圈區(qū),，整個(gè)區(qū)域以小戶型，小面積為主,，綠化率低,，配套設(shè)施少，其成功銷售的主要原因來自地段,，地段決定它的價(jià)值,，此區(qū)域樓盤極具投資性，投資價(jià)值高,，回報(bào)快,，出租率高，購買以香港本地投資客較多,，部分買來住家,，其交通購物方便，周邊配套設(shè)施齊全,，是常平最繁華的商業(yè)圈,。

2)西北面區(qū)域

西北面零星分布金美花園、藍(lán)月灣,、豪苑廣場,，北面為碧湖花園，并期主要以外銷為主,，開發(fā)以大戶為主,，大面積。主要針對(duì)香港人,，新樓盤藍(lán)月灣前期目標(biāo)客源定位以港人為主,。一期銷售總結(jié)，本地人購買占80%,，本地人購房以三戶為主,，面積要求在大,，對(duì)住戶要求舒適、寬敞,。作為住家,，香港人以二房面積小購買較多，作為旅游渡假的落腳點(diǎn),，北面碧湖花園是居家,、渡假的好去處，空氣清新,、環(huán)境污染小,、配套設(shè)施齊全，注重環(huán)境,，以中心湖為賣點(diǎn),，至力打造常平明星樓盤，該區(qū)域樓盤銷售一直看好,。

3)常平南面,，常黃公路沿線區(qū)域

住宅空置嚴(yán)重，原有“外銷”住宅的設(shè)計(jì)與需求日趨“內(nèi)銷”的矛盾越來越明顯,。南南零星分布金碧花園,、紫荊花園、陽光山莊,，產(chǎn)品有別墅,，洋房售價(jià)不等，以中小戶型為主,，早期針對(duì)長香港業(yè)主,，如紫荊花園購買者98%為香港人，其產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)針對(duì)港人設(shè)計(jì),，目前港人購房所占比例僅僅20%左右,，而陽光山莊20__年購房80%為內(nèi)地人，常黃公路沿線區(qū)域銷售很不樂觀,，目前處于滯銷局面,，目前購買客戶向本地內(nèi)地市場延伸，其產(chǎn)品已不適應(yīng)消費(fèi)者需求,。

4)常平東門區(qū)域,。

常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢向東門聚集，鎮(zhèn)政府全力打造文化新城,，一大批基礎(chǔ)設(shè)施相繼施工,，如：鐵路公園、廣電中心、文化廣場,、中心廣場,、高爾夫球場、常平大劇院,，因市場配套的大力支持,，成為常平市場新地?zé)狳c(diǎn)區(qū)域。加之政府全力扶植該區(qū)域的房地產(chǎn),，如東田麗園,，旺角新城，04年一經(jīng)推出就受消費(fèi)者的相當(dāng)大的關(guān)注,，這與常平的規(guī)劃是分不開的,，成為常平打造文化新城的有力依托。

5)麗城開發(fā)商住居區(qū),，依托于隱賢山莊風(fēng)景區(qū)的人文底蘊(yùn)與自然景觀為價(jià)值支撐,，早期居家型物業(yè)的主要開發(fā)地,。

位于常平東面鐵路旁邊分布有麗城隱賢

山莊,、麗景、麗都,、聚福,，規(guī)劃新建落成的世紀(jì)康城，相鄰新天美地,，以東莞四大旅游景點(diǎn)之一隱賢山莊,，為文化背景，集居所,、餐飲,、商貿(mào)、娛樂,、渡假,、旅游為一體，其區(qū)域開發(fā)的商品房,，配套設(shè)施較為齊全,，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美,，交通便利空氣清新,，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，污染小,，戶型設(shè)計(jì)超前,，購買者都以早期港人居住渡假為主，投資客較小，一般自住,。其購買的主要原因,，來自周邊環(huán)境，空氣新鮮,，其戶型設(shè)計(jì)符合早期港人需求,，現(xiàn)區(qū)域內(nèi)以香港人居多。現(xiàn)今推出的新樓盤如新天美地5期,、世紀(jì)康城都以精美裝修突出個(gè)性化特點(diǎn),，以優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)，新穎的產(chǎn)品設(shè)計(jì)為基礎(chǔ),，銷售均價(jià)在3600元/平方米左右,，目前片區(qū)內(nèi)香港人購房呈下降趨勢，本地與內(nèi)地呈現(xiàn)上升趨勢,，且該區(qū)域出租率不高,。

2、本區(qū)域競爭樓盤分析

針對(duì)本案麗都花園附近幾個(gè)樓盤市調(diào)分析,。

麗城鹿兒島早期以風(fēng)景區(qū),，大環(huán)境為賣點(diǎn)，在售戶型有二戶至三戶,。早期以香港人為主,，后期購房以外地人和本地人為主，占比例的80%,，其戶型方正實(shí)用,，樓價(jià)適中，各方面配套齊全,，__年銷售不是很樂觀,，現(xiàn)仍然有部分空置房，導(dǎo)致現(xiàn)暫停原因來自發(fā)展商,，根據(jù)調(diào)查其空置房是作為抵扣工程款所用,。

山水雅居現(xiàn)主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全,，戶型設(shè)計(jì)新穎超前,，戶型選擇的多樣性。根據(jù)我司前期的調(diào)研,，該項(xiàng)目原定于05年3月開盤正式發(fā)售,，由于工程資金的原因推遲至5月開始認(rèn)籌。現(xiàn)樓體已近封頂,，由于近年常平的房地產(chǎn)市場供給相對(duì)大于需求的情況,，本地的消化能力弱的客觀原因，山水雅居的客戶訪問量也較少，我司預(yù)測導(dǎo)致該盤遲遲未能發(fā)售的原因也就是由于認(rèn)籌客戶量的不足造成,。

新天美地,，其地理位置不理想，但走品牌個(gè)性化,，特設(shè)7.5米的高入口大堂,，裝修材料采用頂級(jí)材料，名廠潔具及廚具,，新盤推出特價(jià)單位毛胚房,，造成過一時(shí)搶購熱潮，但經(jīng)過購房者的一段時(shí)間理性思考,，其銷售也逐步回落,，作為新推樓盤其推廣力度是相當(dāng)大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道,。其產(chǎn)品中兩房購買中80%為香港人,，三戶及四房購買為本地人，外地商人,，銷售情況在本區(qū)域內(nèi)相對(duì)較好,。

市場結(jié)論：

1、常平房地產(chǎn)市場前程看好,，但其競爭也是日趨激烈,，品牌競爭無論從開發(fā)經(jīng)營,，到施工設(shè)計(jì),，還是物業(yè)管理，銷售服務(wù)越來越注重品牌的效應(yīng),。

2,、常平市場正從過去的外銷主導(dǎo)向內(nèi)銷轉(zhuǎn)變，由于港人(含其它外銷需求部)與大陸與內(nèi)銷置業(yè)者的消費(fèi)習(xí)慣不同,，新開發(fā)樓盤的規(guī)劃更注重對(duì)內(nèi)銷市場的偏好,。

3、內(nèi)銷市場的主力需求以相對(duì)較大的住家型物業(yè)為重,，集中在100—140平方米,，三戶二廳為主，相對(duì)創(chuàng)新的錯(cuò)層與躍式較受消費(fèi)者的青睞,。

4,、常平房地產(chǎn)市場住宅銷售的價(jià)格平穩(wěn)，實(shí)際成交價(jià)集中在2700-4000元/平方米區(qū)間,，個(gè)別樓盤因其早期設(shè)計(jì)不適應(yīng)市場需求而價(jià)格下調(diào),，現(xiàn)整體市場環(huán)境除部分投資型產(chǎn)品和品質(zhì)較好的項(xiàng)目外，都呈現(xiàn)出銷售緩慢的情況。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告字 房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告最佳篇三

當(dāng)前,，隨著我國經(jīng)濟(jì)的高速增長,，居民生活水平日益提高，教育,、住宅,、汽車、通信已成為新的消費(fèi)熱點(diǎn),，尤其是住宅消費(fèi)更為民眾首選,。近年來，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè),，在住宅商品化新體制基本確立,，房地產(chǎn)市場體系逐步建立，群眾消費(fèi)熱情高漲的環(huán)境下,，保持了持續(xù)快速的發(fā)展勢頭,，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。xx年,，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資7736.4億元,，占固定資產(chǎn)投資的17.9%，占gdp的7.6%,。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高,，對(duì)幾十個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)都有帶動(dòng)作用，與建筑業(yè)發(fā)展以及擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)更為密切相關(guān),。房地產(chǎn)業(yè)作為一種重要的經(jīng)濟(jì)杠桿,，在城市建設(shè)、改善人民生活,、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面發(fā)揮了巨大作用,。

我縣的房地產(chǎn)業(yè)從1998年開始，受住房體制改革的刺激,，市場消費(fèi)得到實(shí)質(zhì)性的啟動(dòng),。xx年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持旺盛的勢頭,，xx年全縣房地產(chǎn)投資2.0376億元,，比上年增長162.7%，占當(dāng)年固定資產(chǎn)投資的24.7%,。房地產(chǎn)業(yè)已成為推動(dòng)我縣經(jīng)濟(jì)增長和發(fā)展的重要力量,。

為進(jìn)一步促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場持續(xù)健康地發(fā)展，現(xiàn)對(duì)我縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,、發(fā)展前景,、存在的問題及相關(guān)建議分析如下：

一,、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

(一)房地產(chǎn)市場供給狀況

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)蓬勃發(fā)展,，民營企業(yè)迅速崛起,。

由于我縣的房地產(chǎn)市場啟動(dòng)較晚，發(fā)展較慢,，加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤較其它行業(yè)高,，因此吸引了民營經(jīng)濟(jì)和股份制經(jīng)濟(jì)的大舉進(jìn)入。xx年,，全縣只有6家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),，其中國有企業(yè)2家，民營企業(yè)4家,。到了xx年底已發(fā)展成有17家開發(fā)企業(yè),，其中擁有三級(jí)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)2家，三級(jí)資質(zhì)以下的企業(yè)15家;國有企業(yè)僅有1家,，民營企業(yè)16家,。xx年，民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)投資額占開發(fā)總投資額的96%,。民營企業(yè)發(fā)展迅速,，成為我縣房地產(chǎn)投資增長的主要?jiǎng)恿Α?/p>

2、房地產(chǎn)投資高速增長,，成為拉動(dòng)投資增長的主要力量,。

作為一個(gè)新興行業(yè)，我縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速,，投資規(guī)模日益擴(kuò)大,，尤其從xx年開始，受城建規(guī)模擴(kuò)大,，基礎(chǔ)設(shè)施投資加快,，舊城改造力度加大及房改房政策的刺激，市場容量大幅增長,，房地產(chǎn)業(yè)取得了跳躍式發(fā)展。xx年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額7757萬元,，是上年投資額的5倍,，比同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速高4.5倍;xx年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額20376萬元，同比增長1.6倍,，高于同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速1.2倍,。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)投資的比重也越來越大，xx年為3.32%,猛增至13.25%,，xx年再創(chuàng)新高達(dá)為24.71%,，成為拉動(dòng)投資增長的主要力量,。應(yīng)該說，這幾年的投資擴(kuò)張是市場釋放性的增長,，不存在投資過熱引起的“泡沫”問題,。

3、商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)投資增幅較大,，商品住宅建設(shè)投資主體地位突出,。

“”末期，在國家把住宅建設(shè)培育成新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的政策指引下,，我縣的房地產(chǎn)企業(yè)加大了普通住宅為主的開發(fā)建設(shè)力度,，并獲得了長足的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)部門數(shù)據(jù)顯示,，xx年---xx年,，住宅建設(shè)投資占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總投資的70%、67.6%,、64.9%;商業(yè)營業(yè)用房3年來的投資分別占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總投資額的15.86%,、29.2%、33.86%,。從比重上看,，商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)投資增幅呈遞增趨勢，住宅建設(shè)投資呈下降趨勢,，但其主體地位依然突出,。

4、土地投放量逐年上升,，開發(fā)規(guī)模越來越大,。

近三年來，我縣的房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭迅猛,，房地產(chǎn)交易異?；鸨康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地投放量逐年上升,。xx年全縣總投放為16畝;xx年總投放為98畝,，是上年的6倍;xx年總投放達(dá)236畝，同比增長2.2倍,。同時(shí),，土地投放由原來的單體地塊出讓逐漸向小區(qū)化、規(guī)?；?、整體化出讓轉(zhuǎn)變。xx年平均每宗房地產(chǎn)開發(fā)出讓土地面積為1.36畝,，xx年為10.59畝,，xx年為21.83畝,，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越來越大。

5,、房地產(chǎn)開發(fā)水平存在明顯地區(qū)差異,，住宅商品化程度逐漸提高。

受城鄉(xiāng)二元格局的影響,，一直以來,，房地產(chǎn)開發(fā)投資主要以縣城為主，縣城區(qū)與各鄉(xiāng)鎮(zhèn)間的房地產(chǎn)開發(fā)水平差距十分明顯,。xx年,，縣城房地產(chǎn)開發(fā)投資額約占總投資額的72%，華埠鎮(zhèn)約占總開發(fā)投資額的22%,，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)約占6%,。

因受近幾年規(guī)劃控制的影響，城鎮(zhèn)和礦區(qū)私人建房投資額年逐年減少,。xx年比下降69.06%,，xx年比xx年下降22.55%。私人建房投資的減少,，有利于促進(jìn)住宅商品化程度的逐漸提高,。

6、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金到位情況理想,，定金,、預(yù)付款占投資資金的比重上升。

近幾年,，一方面由于房地產(chǎn)銷售市場狀況比較理想,，房地產(chǎn)資金回籠較快，另一方面也因?yàn)榻鹑谡邔?duì)房地產(chǎn)開發(fā)的支持,。我縣房地產(chǎn)開發(fā)資金的到位情況比較理想,，在各類投資中的資金保障程度最高。

在房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中,，自籌資金,、國內(nèi)貸款、定金及預(yù)付金是開發(fā)資金的全部來源,，居于絕對(duì)主導(dǎo)地位,。從各類資金的動(dòng)態(tài)情況看，國內(nèi)貸 款資金和定額預(yù)付金的增速較快,，定金及預(yù)付金占年度資金來源的比重逐年上升。xx年至xx年分別為8.7%,、22.37%和42.41%;同期國內(nèi)貨款所占比重分別為2.08%,、31.88%,、32.39%;而同期自有資金分別為61.95%、38.04%,、25.01%,。

(二)房地產(chǎn)市場需求狀況

1、房地產(chǎn)市場需求趨旺,，呈現(xiàn)出“兩頭輕,、中間重”的銷售態(tài)勢。

近年來,，我縣房地產(chǎn)市場有了很大發(fā)展,，商品房銷售態(tài)勢良好，銷售面積逐年增長,，預(yù)售面積大幅攀升,，市場需求趨旺。xx年-xx年銷售面積分別為32646m2,、35362m2,、80811m2，同期預(yù)售面積分別為31491.52m2,、42594.99m2和95377.6m2,，從xx年開始，預(yù)售面積超過了銷售面積,。xx年底,，空置一年以上的商品房面積僅1977m2。

在商品房住宅銷售調(diào)查中,，90-110m2戶型住宅占銷售總額的45.4%,，110-130m2戶型住宅占銷售總面積的30.83%，90m2以下戶型占12%,，130平方米以上戶型占11.74%,，明顯呈現(xiàn)出“兩頭輕、中間重”的銷售態(tài)勢,。

2,、個(gè)人消費(fèi)成為市場需求的主體，縣內(nèi)需求占商品房銷售的全部,。

隨著住房體制改革的逐步推進(jìn),，福利分房制度已退出了歷史舞臺(tái)，個(gè)人購房比重大幅上升,。xx年,，全縣個(gè)人購房面積達(dá)29672.2m2，占銷售面積的83.9%;xx年個(gè)人購房面積達(dá)80628m2,，占總銷售面積的99.77%,，個(gè)人已成為市場消費(fèi)的主體,，是房地產(chǎn)市場發(fā)展的主導(dǎo)因素。目前,，個(gè)人購買房屋的類型以住宅為主,，xx年個(gè)人購買住宅面積達(dá)70941m2，占個(gè)人購房總面積的87.98%,。從購買對(duì)象和使用上來看,，購房的全部是縣內(nèi)居民，基本以自用為主,，因而,，我縣尚不存在房地產(chǎn)“泡沫”。

3,、商品住宅價(jià)格上升較快,，相對(duì)升幅較大。

因近年來商品房市場需求旺盛,，商品房價(jià)格放開,，市場處于賣方市場，經(jīng)濟(jì)適用房啟動(dòng)較晚,，土地實(shí)行市場競價(jià)在一定程度上提高了開發(fā)成本,。多種因素造成商品房住宅價(jià)格上升較快，升幅較大,。據(jù)最新調(diào)查資料統(tǒng)計(jì),，xx年商品住宅平均售價(jià)約987元/m2，比上年度上升14.76%,，xx年平均售價(jià)約1140元/m2,，同比上升15.5%。而同期我縣國內(nèi)生產(chǎn)總值的升幅為6.48%,、10.63%,。

4、存量房交易活躍,，房改房成為“生力軍”,。

自1999年房改房上市政策出臺(tái)后，存量房交易活躍,，交易面積逐年“放大”,，xx年共成交184起，面積16396.17m2,，xx年共成交243起,，面積20405.54m2，xx年共成交225起，面積21300m2,。近三年的交易量中,，住宅占總交易起數(shù)的96.62%,，房改房約占住宅交易起數(shù)的62.2%,，因而成為存量房交易市場的"生力軍"。

房改房的上市,，不僅增加了住房市場的供給量,，給買房人更多的選擇，而且創(chuàng)造了更大的住房需求,，讓更多的居民成為增量房的消費(fèi)者,。

二、當(dāng)前我縣房地產(chǎn)市場存在的主要問題,。

(一)房地產(chǎn)市場缺少行業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃的指導(dǎo),，沒有建立市場的預(yù)警、預(yù)報(bào)機(jī)制和城市規(guī)劃,、土地供應(yīng),、金融信貸方面的宏觀調(diào)控機(jī)制，房地產(chǎn)開發(fā)存在一定的無序化和較大的風(fēng)險(xiǎn)性,。

(二)市場化運(yùn)作不規(guī)范,，政策性的土地協(xié)議出讓，拖欠土地招標(biāo)出讓金等不公平競爭行為嚴(yán)重?cái)_亂了房地產(chǎn)市場秩序,。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場準(zhǔn)入“門檻低”,，開發(fā)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模普遍偏小,，行業(yè)集中度低,。部分企業(yè)資金實(shí)力不足，主要依靠金融貸款和定金,、預(yù)付金進(jìn)行開發(fā),，加大了投資風(fēng)險(xiǎn)。

(四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為不規(guī)范,，如未取得許可證擅自開工建設(shè)及預(yù)售,、合同不兌現(xiàn)、面積縮水,、虛假廣告,、延期交付、提高容積率等違法違規(guī)行為依然存在,。

(五)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)商品化程度不高,，私人建房依然存在，弱化了房地產(chǎn)市場的高消費(fèi)群體，給市場帶來一定影響,。單體的開發(fā)仍然存在,，清一色的商住樓布局不利于提高城市品位，不利于改善居住環(huán)境,。

(六)市場配套體系不完善,，物業(yè)管理和房地產(chǎn)中介服務(wù)滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

(七)住宅體系不完善,，經(jīng)濟(jì)適用房投放少,，廉租房建設(shè)尚未啟動(dòng)。商品住宅價(jià)格提升過快,，價(jià)格偏高,。

(八)房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理，住宅品種單一,，難以滿足不同的消費(fèi)需求,，刺激消費(fèi)的增長，商業(yè)營業(yè)用房比重偏高,，出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象,。

三、房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢

(一)行業(yè)趨于整合,，結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整,，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定。

1,、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將趨于整合,，行業(yè)集中度將明顯提高。

隨著城市建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大,，按照生態(tài)城市化建設(shè)要求以及城市管理和房地產(chǎn)市場開發(fā)的現(xiàn)實(shí)需要,，商品住宅開發(fā)將向小區(qū)化、規(guī)?；?、物業(yè)化、品牌化的經(jīng)營方向發(fā)展,，這勢必加劇企業(yè)間資金,、規(guī)模、管理等各方面的競爭,。國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知中強(qiáng)調(diào),，要加強(qiáng)房地產(chǎn)貨款監(jiān)管和市場監(jiān)管，這對(duì)我縣房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展帶來了歷史性的考驗(yàn)和挑戰(zhàn),。為謀求發(fā)展做大做強(qiáng),，我縣企業(yè)將在政策嚴(yán)管和市場競爭中趨于規(guī)范整合,，集中度將明顯提高，并形成市場競爭的核心能力,。一批實(shí)力較強(qiáng)的大企業(yè)將脫穎而出,，而一些小而散、缺乏競爭力的企業(yè)將面臨被淘汰出局的危險(xiǎn),。

2,、房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)將面臨調(diào)整，低價(jià)位商品住宅將成為開發(fā)主流,。

隨著人們居住消費(fèi)觀念的改變,，個(gè)人住房需求將呈現(xiàn)多元化、多層次的發(fā)展趨勢,。原先把住房作為固化資產(chǎn)而想方設(shè)法貨借資金以求一次性到位的住房消費(fèi)，將逐步向把住房作為可流通商品量力而行適時(shí)換房的觀念轉(zhuǎn)變,。

我縣房地產(chǎn)起步較晚,，目前處于發(fā)展階段，前幾年住房開發(fā)項(xiàng)目針對(duì)的大多是收入相對(duì)較高的工薪,、個(gè)私業(yè)主群體,。這一消費(fèi)群體的經(jīng)濟(jì)相對(duì)寬裕，而且換房以改善居住條件的要求也十分迫切,，因而對(duì)開發(fā)商而言,，銷售風(fēng)險(xiǎn)較小，且利潤空間較大,。近年來的開發(fā),，已基本消耗了這一群體的購買力，對(duì)他們而言,，住房消費(fèi)是較長一段時(shí)間后的第二,、三次換房。

而目前,，尚未購房的和大部分房改房住戶這些中低收入消費(fèi)群體,，因供需矛盾仍未能實(shí)現(xiàn)改善住房的愿望。尚未購房的群體包括企業(yè)未參加房改的職工,，鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政,、事業(yè)單位工作和退休的單職工，估計(jì)約有800戶左右;全縣房改房約有7000多套,，1999年以來交易備案的約900套,，加上拆遷房約近百套，需換房戶按剩下的30%計(jì),，將有近套的消費(fèi),。激活這群中低收入消費(fèi)群體，將給我縣房地產(chǎn)業(yè)帶來極大的發(fā)展。影響這一群體住房消費(fèi)的最主要制約因素是價(jià)格,，如何緩解這一供需矛盾呢,，我們認(rèn)為除了政策及金融支持外，開發(fā)適合這一群體消費(fèi)的總價(jià)位較低的住宅(如近郊90-110m2戶型,、城區(qū)80-100m2戶型)是今后幾年的開發(fā)主流,。

同時(shí)，隨著商住房商品化程度的不斷提高,，單體別墅,、聯(lián)立式住宅等中高檔商品房將適量推向市場。政府對(duì)“弱勢群體”越來越關(guān)注,，建設(shè)“廉租房”,，建立低收入家庭住房保障機(jī)制，讓所有人都“居有其所”,，是政府當(dāng)務(wù)之急的一件大事,。

3、供需趨于平衡,，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定

因前幾年對(duì)市場釋放的需求估計(jì)不足,，商品住宅的供應(yīng)不夠，造成了供小于求的矛盾,，也在很大程度上影響了價(jià)格的上升,。xx年新開工的面積達(dá)188450m2，其中商品住宅1265551m2,，營業(yè)用房61899m2,。xx年的供應(yīng)量放大較快。據(jù)調(diào)查顯示,，11家開發(fā)企業(yè)到11月底的銷售總量為95360m2,，空置面積(待售面積)有60077m2，其中住宅25413m2,，商業(yè)用房34659m2,，年度存量較大，這予示著前幾年的賣方市場狀況將有所改變,。

從房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)上看,，xx年為4.94公頃，xx年為14.55公頃(包括南湖地塊約9公頃,，實(shí)施投放量約5.5公頃),，xx年11月止約投放2.52公頃，雖然年度投放緊縮較快,，但考慮xx年南湖地塊一期建設(shè)將動(dòng)工,，實(shí)際的開發(fā)面積將不會(huì)減少,。另土地儲(chǔ)備目前還有岙灘、西入口等總量約910畝的儲(chǔ)量,，尚較充足,，保證了今后幾年的土地供應(yīng)。從需求上看,，市場的消費(fèi)潛力依然較大,。隨著政策的兌現(xiàn)，開發(fā)結(jié)構(gòu)的調(diào)整,，舊城改造的持續(xù)以及人口的集聚,，住房消費(fèi)潛力將被進(jìn)一步激活，得以更充分地釋放,，給市場帶來持續(xù)動(dòng)力,。今后幾年的房地產(chǎn)市場供需將趨于平衡。

另據(jù)xx年11月對(duì)11家開發(fā)企業(yè)的調(diào)查資料顯示,，xx年商品住宅銷售平均價(jià)格約為1240元/m2,，雖然價(jià)格比上年每平方米上升了100元，但較前兩年價(jià)格的升幅有所回落,。隨著市場供需日趨平衡，今后幾年,，商品住宅的價(jià)格升幅有限,，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定。

(二)發(fā)展動(dòng)力十足,，發(fā)展前景廣闊,。

1、城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn),，給市場發(fā)展提供持續(xù)動(dòng)力,。

縣城新一輪城市總體規(guī)劃確定了以芹南至南湖為城市主中心區(qū)，以此為依托在岙灘形成居住區(qū)及副中心,，圍繞花山路,、荷花廣場形成另一城市副中心區(qū)的"一個(gè)中心兩個(gè)副中心"的規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)，城市形態(tài)由原來的團(tuán)狀發(fā)展改變?yōu)榻M團(tuán)式帶狀發(fā)展,。這將有效地拓展城市發(fā)展空間,，加快舊城改造步伐，加速城市化進(jìn)程,。而且,，隨著城市化的發(fā)展，縣城與華埠鎮(zhèn)的城市空間,、布局不斷接近,，城華對(duì)接形成一體化發(fā)展已成為可能,。加快城市重大設(shè)施的配套建設(shè)，將帶動(dòng)沿級(jí)及周邊地區(qū)的人口,、產(chǎn)業(yè)的有效集聚,，城市規(guī)劃與人口發(fā)展的購房需求量將持續(xù)增長。

按《縣城城市總體規(guī)劃(-20xx)》對(duì)人口規(guī)模的預(yù)測,，規(guī)劃近期(至xx年)縣城城市人口規(guī)模將發(fā)展到4.6萬人,，凈增近萬人，按人均建筑面積30m2計(jì),，縣城區(qū)至xx年因人口增加需求建筑面積達(dá)30萬m2,，集中成片的舊城改造將大大增加了拆遷量，拆遷購置用房每年約需1-2萬m2住房;另外還有改善性住房增加的需求量,，婚齡青年的購房需求,。這些真實(shí)的需求給房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了持續(xù)的動(dòng)力。

2,、生態(tài)立縣戰(zhàn)略的實(shí)施,，給房地產(chǎn)帶來了巨大的空間。

生態(tài)立縣戰(zhàn)略的確立,，為我縣指明了一條生態(tài)保護(hù)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展并存的可持續(xù)發(fā)展道路,，是我縣實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的歷史選擇和必然途徑。隨著生態(tài)立縣戰(zhàn)略的深入實(shí)施,，我縣的森林生態(tài)系統(tǒng)功能進(jìn)一步增強(qiáng),，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量始終保持全省全國先進(jìn)水平，生態(tài)環(huán)境更加安全,。生態(tài)旅游業(yè)資源愈顯豐富,，特色文化愈顯深厚。生態(tài)城鎮(zhèn)建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn),，生態(tài)城市功能進(jìn)一步強(qiáng)化,，城市品位大大提高。對(duì)外大交通構(gòu)架將打通與周邊兩省的交通瓶頸,，基本形成接軌浙,、皖、贛三省的交通網(wǎng)絡(luò),。錢江源頭生態(tài)縣的生態(tài)環(huán)境將越來越顯示出它的價(jià)值和魅力,，被更多的人熟悉和向往。

一片“山秀,、天藍(lán),、水青”的生態(tài)人居環(huán)境，將吸引大批向往優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境的城市居民來觀光,、旅游,、休閑度假,，甚至居住，給房地產(chǎn)市場注入新的活力,。生態(tài)環(huán)境的優(yōu)越,，提升了城市競爭力，也贏來了投資者的青睞,。萬向集團(tuán)將投巨資打造“浙西硅谷”,，萬向硅峰公司在近年內(nèi)計(jì)劃整體搬搬至硅電子基地，形成硅電子產(chǎn)業(yè)的集聚,，一個(gè)具有相當(dāng)經(jīng)營規(guī)模,、資金實(shí)力和國際競爭力的企業(yè)集團(tuán)將崛起于錢江源頭生態(tài)縣。硅電子基地的發(fā)展將極大地帶動(dòng)城市化發(fā)展,，也為我縣房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來了廣闊的發(fā)展前景,。

四、政策建議

(一)建立預(yù)警預(yù)報(bào)制度,，加強(qiáng)行業(yè)調(diào)查分析,，引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展。

盡快建立房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報(bào)和信息披露制度,，及時(shí)向社會(huì)通報(bào)本縣房地產(chǎn)市場供求,、結(jié)構(gòu)、價(jià)格,、漲幅,、空置數(shù)量、投資動(dòng)向等情況,。行業(yè)協(xié)會(huì)和職能部門要定期對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)查分析，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)理性投資,，消費(fèi)者理性購房,。

(二)加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控，努力解決供需矛盾,，實(shí)現(xiàn)供需平衡,。

保持房地產(chǎn)開發(fā)的適度規(guī)模，基本實(shí)現(xiàn)供需平衡對(duì)我縣房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用,。政府及有關(guān)部門應(yīng)發(fā)揮調(diào)控功能,，加大調(diào)控力度，通過規(guī)劃,、土地,、金融三大調(diào)控手段的配合作用，保持開發(fā)規(guī)模與有效需求的同步增長,。

規(guī)劃方面應(yīng)發(fā)揮導(dǎo)向作用,，通過城市建設(shè)方向和進(jìn)度的調(diào)整,，利用房地產(chǎn)開發(fā)空間上的拓展和壓縮，有效控制房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模,，通過對(duì)居住用地的功能,、布局調(diào)整，調(diào)控商品房的開發(fā)結(jié)構(gòu)(如針對(duì)目前商業(yè)用房供應(yīng)過多的現(xiàn)狀,，規(guī)劃設(shè)計(jì)條件可以在今后開發(fā)地塊中明確開發(fā)性質(zhì)為純住宅,，不搞商住樓);有計(jì)劃地進(jìn)行舊城改造，以穩(wěn)定住房需求,，防止因改造引起的突發(fā)性需求而產(chǎn)生的供需脫節(jié);控制單體開發(fā)建設(shè)有利于開發(fā)的規(guī)?；?控制私人建房有利于住宅的商品化。

土地方面要科學(xué)編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地供應(yīng)計(jì)劃,，建立結(jié)構(gòu)合理、總量平衡的各類房地產(chǎn)項(xiàng)目年度土地供應(yīng)計(jì)劃體系,。進(jìn)一步完善土地儲(chǔ)備機(jī)制,，加強(qiáng)城市閑置土地,、政府保留用地或暫不宜進(jìn)入市場交易地的收購儲(chǔ)備,，并根據(jù)市場需求和城市建設(shè)需要逐步投放市場,。以增強(qiáng)政府對(duì)土地市場的調(diào)控監(jiān)管力度。加強(qiáng)土地有償使用力度,，嚴(yán)格實(shí)行經(jīng)營性用地招標(biāo)、拍賣,、掛牌制度，嚴(yán)禁以任何其它方式取得房地產(chǎn)開發(fā)用地，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)行為,。

金融方面要控制總量，合理調(diào)整信貨支持,，實(shí)行差別政策，以控制房地產(chǎn)開發(fā)與住房消費(fèi)中比重,，抑制投資、投機(jī)需求和過度超前消費(fèi),。要積極提供土地收購儲(chǔ)備的信用貸款，同時(shí)強(qiáng)化貨款監(jiān)控,，實(shí)行封閉運(yùn)行。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)貨款的監(jiān)管,，依法依規(guī)貨款，嚴(yán)格控制經(jīng)營不規(guī)范,、信用度低、資產(chǎn)負(fù)債率高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貨款，擴(kuò)大支持信譽(yù)好,、資金實(shí)力強(qiáng)、市場前景好的開發(fā)企業(yè)貨款,，繼續(xù)加大貨款風(fēng)險(xiǎn)小,、收益大的個(gè)人住房貨款,，適度增加對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的信貸支持,。

(三)完善市場監(jiān)管制度，加大違規(guī)查處力度,，規(guī)范市場秩序,。

各職能部門就應(yīng)嚴(yán)格履行管理職責(zé)，完善市場監(jiān)管制度,。加強(qiáng)資質(zhì)管理和注冊(cè)資金管理，把好“入門關(guān)”;加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批管理,，把好“發(fā)證關(guān)”;加強(qiáng)房地產(chǎn)交易的動(dòng)態(tài)管理,，把好“交易關(guān)”。加大房地產(chǎn)開發(fā),、銷售中存在的改變?nèi)莘e率,、合同不況現(xiàn)、面積縮水,、虛假廣告等違規(guī)、違紀(jì)行為的查處力度,，不能以罰代處，一罰了之,，要發(fā)現(xiàn)一起查處一起，絕不姑息,。

(四)堅(jiān)持市場化導(dǎo)向，創(chuàng)造公平競爭環(huán)境，規(guī)范市場化運(yùn)作,。

不論土地投放的方式是單獨(dú)投放還是捆綁式投放,，都應(yīng)實(shí)行公開的市場化運(yùn)作，經(jīng)營性土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓,，按規(guī)定都必須進(jìn)入市場交易，采取招標(biāo),、拍賣和掛牌方式，杜絕協(xié)議出讓行為,，推行“陽光交易”，使更多有實(shí)力的開發(fā)商能在公平競爭的環(huán)境下取得土地進(jìn)行開發(fā),。經(jīng)濟(jì)適用房等政策性用房的開發(fā)也應(yīng)推向市場運(yùn)作，可以采取土地公開拍賣,、政府按定價(jià)回購或除掉地價(jià)和規(guī)定費(fèi)用，適當(dāng)留有開發(fā)微利等方式運(yùn)作,。

(五)加強(qiáng)住房政策性保障，引導(dǎo)商品房結(jié)構(gòu)調(diào)整,，完善住房供給體系。

經(jīng)濟(jì)適用房是國家政策性住房保障的重要組成部分,，它既可以給中低收入者提供住房保障,，又可以起到抑制市場價(jià)格的調(diào)節(jié)作用。應(yīng)科學(xué)合理投放經(jīng)濟(jì)適用房的供給量,，既不能對(duì)市場造成負(fù)面影響,，也不能失去政策性的保障作用,。根據(jù)我縣市場較小的實(shí)際,，經(jīng)濟(jì)適用房的投放量宜小不宜大,，因?yàn)槎址渴袌錾杏休^大的消化空間。通過加強(qiáng)中介服務(wù),，政策性補(bǔ)貼鼓勵(lì)中低收入者按實(shí)際需求購買二手房,，可以進(jìn)一步活躍存量房市場，促進(jìn)增量房消費(fèi)市場的發(fā)展,。

要加快廉租房建設(shè),，建立保障機(jī)制，切實(shí)保障城鎮(zhèn)最低收入家庭基本住房需求,。據(jù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)字,，我縣城鎮(zhèn)貧困戶(人均年收入低于2400元)有657戶,，1512人，其他住房困難戶154戶362人,。解決和改善這些貧困戶的住房問題是一項(xiàng)當(dāng)務(wù)之急的大事。

積極引導(dǎo)和鼓勵(lì)開發(fā)商從市場需求出發(fā),，針對(duì)不同消費(fèi)群體的消費(fèi)特征和購買能力，開發(fā)不同檔次,、不同價(jià)位的商品房,，一方面可以滿足不同層次的消費(fèi)需要,，另一方面可以充分調(diào)動(dòng)消費(fèi)潛力,。

(六)加快發(fā)展房地產(chǎn)服務(wù)業(yè),，培育市場潛在消費(fèi)群體，促進(jìn)房地產(chǎn)市場進(jìn)一步發(fā)展,。

房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)主要包括房地產(chǎn)中介和物業(yè)管理服務(wù)兩大類,。從我縣目前情況看，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)已滯后于房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展,，需要進(jìn)一步加快發(fā)展。首先要制定,、完善相關(guān)法規(guī),，加大對(duì)房屋中介機(jī)構(gòu),、物業(yè)管理公司的管理力度，清除無證,、無照中介機(jī)構(gòu)，規(guī)范中介市場,。其次要積極促進(jìn)中介機(jī)構(gòu)更新經(jīng)營觀念，提升服務(wù)層次,，不斷提高從業(yè)人員素質(zhì),，以誠信創(chuàng)品牌;再者要加大扶持力度,，創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境,。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的發(fā)展將有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展,。要通過落實(shí)住房貨幣化分配政策,，建立面向中低收入家庭的貸款擔(dān)保機(jī)制;強(qiáng)化住房公積金的歸集和運(yùn)用,，加大公積金和銀行住房抵押貸款的力度;采取購房貸款貼息優(yōu)惠;合理拆遷補(bǔ)償?shù)纫幌盗械呢?cái)政,、金融政策，提高中低收入消費(fèi)群體的經(jīng)濟(jì)承受能力,，使?jié)撛诘淖》啃枨筠D(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購買力，有效擴(kuò)大市場需求量,。

(七)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚，加快市場建設(shè),，增強(qiáng)發(fā)展后勁。

要一如既往地推進(jìn)招商引資工作,，主動(dòng)承接從大、中城市梯度轉(zhuǎn)移的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè),。加快硅電子基地建設(shè)，加速引進(jìn)大企業(yè)大集團(tuán)的項(xiàng)目,、資金、人才,、技術(shù)等。利用縣工業(yè)園區(qū)這一平臺(tái),，進(jìn)一步促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚,，不斷推進(jìn)工業(yè)化步伐,，從而帶動(dòng)城市化的發(fā)展,。

要深入貫徹實(shí)施生態(tài)立縣戰(zhàn)略，大力發(fā)展生態(tài)工業(yè),、生態(tài)農(nóng)業(yè)、生態(tài)旅游業(yè),，以打響錢江源綠色品牌為動(dòng)力,，以打造全國綠色食品生產(chǎn)、加工基地為目標(biāo),，加快建立“綠色食品城”市場。當(dāng)前應(yīng)著力加快茶葉市場的擴(kuò)大經(jīng)營,。

通過“興工業(yè)、旺市場”加快地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,，加速要素集聚，從而增強(qiáng)房地產(chǎn)市場發(fā)展后勁,。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告字 房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告最佳篇四

南京房地產(chǎn)開發(fā)投資額仍在增長，銷竣比顯示供需仍不平衡,。20__年南京房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)投資額445.97億元，同比增長27%,，20__年1-2月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額77.2億元，同比增長41%,。__年以來平均銷竣比為2.64，__年全年呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面,，但是__年前兩個(gè)月銷售面積跟不上竣工面積,，主要原因可能是受市場"拐點(diǎn)論"的影響,。

__年1-2月份商品房銷售均價(jià)為5331元，同比__年2月份增長10.1%,，相比__年全年銷售均價(jià)增長0.5%，但是比較__年末的銷售均價(jià)略有下降,。__年12月份南京市商品房成交量顯著放大，__年前兩個(gè)月成交量較少,，相比__年1-2月份同比減少60%多,。

__年前4個(gè)月南京住宅市場成交量表現(xiàn)比較平穩(wěn)，較__年同比有所減少,。__年3月份累計(jì)成交面積約40萬平方米，同比減少17%左右,，4月份截至到4月22日累計(jì)成交40.2萬平方米，有望超過3月份的成交量,，但同比__年4月仍有縮減。

南京未來兩年的住房建設(shè)計(jì)劃將提高響應(yīng)政策號(hào)召,，土地供應(yīng)不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場過度限制。未來兩年南京的住房建設(shè)計(jì)劃將逐步落實(shí)"90/70"政策,，增加中低價(jià)位、中小戶型商品房的供應(yīng)量,，加大保障性住房的投入，由于存量土地比較多,，__年土地供應(yīng)相比__年減少135萬平方米左右，但是__年將在__年的基礎(chǔ)上增加200萬平方米的土地供應(yīng),，因此未來兩年南京房地產(chǎn)市場不會(huì)受到土地供應(yīng)的限制,。

一,、__年以來南京商品房銷售情況,，20__年，南京市商品房全年銷售額為603.51億元,，銷售面積 1137.88萬平方米，銷售均價(jià)為5303.8元/平方米,，其中住宅全年銷售額533.42億元，銷售面積為1064.52萬平方米,，銷售均價(jià)為 5011元/平方米，現(xiàn)房全年銷售額為77.58億元,，銷售面積為190.27萬平方米，銷售均價(jià)為4__7元/平方米,，期房全年銷售額為455.84億元，銷售面積為874.24萬平方米,，銷售均價(jià)為5214元/平方米。

__年1-2月份南京市商品房銷售額為24.74億元,，銷售面積46.41萬平方米，銷售均價(jià)為5331元,，售價(jià)同比__年2月份增長10.1%，相比__年全年銷售均價(jià)增長0.5%,。其中住宅銷售額為20.61億元，銷售面積42.63萬平方米,，銷售均價(jià)為4835元/平方米，同比增長 16.23%，現(xiàn)房銷售額為2.05億元,，銷售面積為4.37萬平方米，銷售均價(jià)為4691元/平方米,，同比下降22.2%，期房銷售額為18.56億元,，銷售面積38.26萬平方米，銷售均價(jià)為4851元/平方米,，同比增長27.83%。

從各月商品房銷售均價(jià)的走勢來看,，__年南京商品房銷售均價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲態(tài)勢，但是__年末到__年初房價(jià)有略微的下降,。

從圖表6的每月銷售量來看,，20__年12月份南京市商品房成交量顯著放大，__年初可能受淡季因素和房地產(chǎn)"拐點(diǎn)論"影響,，成交量較少，相比__年1-2月份同比減少60%多,。

__年以來，南京市各區(qū)域板塊住宅成交數(shù)量不一,，成交量位居前兩位的是江寧和浦口兩大板塊。截至到__年4月22日,，江寧板塊累計(jì)成交近5000套，約38.9萬平方米,，浦口板塊累計(jì)成交近3400套，約32.9萬平方米,。江寧板塊3月份成交約11.5萬平方米，浦口板塊成交約12.44萬平方米，分別占全市總成交額的29%和31%,。河西板塊屬于南京市的高尚住宅區(qū)，該板塊的項(xiàng)目大多屬于知名開放商,，樓盤房型結(jié)構(gòu)和質(zhì)量也相對(duì)比較好，但是價(jià)位偏好,，離市中心較遠(yuǎn),，適合有車族的消費(fèi)群體,，__年該板塊成交量位居全市,，城南板塊4月份成交量有顯著放大，截至到4月22日,，城南板塊4月份成交近8.7萬平方米，占全市總成交量的14.8%,。

二、南京各區(qū)域主要在售樓盤根據(jù)搜房網(wǎng)提供的信息,，南京各行政區(qū)域主要在售樓盤情況

玄武、白下,、鼓樓三大區(qū)域的樓盤銷售均價(jià)位居全市前三位。玄武區(qū)的樓盤售價(jià)在9000元/平方米~25000元/平方米之間,，白下區(qū)普遍在9000元 /平方米~15000元/平方米左右，鼓樓的房價(jià)普遍在10000元/平方米以上,，位置較偏的蘇寧千秋情緣在7000元/平方米左右。建鄴區(qū)的樓盤大多集中在河西板塊,，該板塊環(huán)境比較好，樓盤質(zhì)量也比較高,，知名地產(chǎn)開發(fā)商如中海地產(chǎn)、萬科、棲霞建設(shè)等都在該板塊開發(fā)項(xiàng)目,，老南京和新南京都喜歡在此安家落戶，目前該板塊的銷售均價(jià)都在10000元/平方米以上,。

新樓盤比較多的是江寧區(qū)，江寧區(qū)是南京高新技術(shù)開發(fā)區(qū),，環(huán)境也比較好，售價(jià)相對(duì)較低,，比較適合來南京落戶的外地大學(xué)生，目前普通住宅售價(jià)大概在 6000元/平方米左右,，各個(gè)不同的樓盤價(jià)格差異也比較大。由于江寧區(qū)房價(jià)相對(duì)較低,，環(huán)境較好,，并有大量別墅項(xiàng)目,，是富人聚集地,，同時(shí)將受惠于即將開通的地鐵2號(hào)線，預(yù)計(jì)江寧區(qū)的房價(jià)會(huì)有較大升值空間,。

三,、南京未來兩年住房建設(shè)計(jì)劃,，根據(jù)南京市住房建設(shè)計(jì)劃，__年南京各類住房上市量將達(dá)1120萬平方米,，其中普通住房上市總量約850萬平方米，經(jīng)適房(含廉租房)約240萬平方米,，比__年120萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量增加了近一倍，中低價(jià)商品房約30萬平方米。__年南京廉租房建設(shè)計(jì)劃投入資金3.6億,，籌建廉租住房1000套，約5萬平米,。__年各類住房建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)量為850萬平方米，其中住房建設(shè)用地700萬平方米,，保障性住房建設(shè)用地約150萬平方米，相比__年土地實(shí)際供應(yīng)量985萬平方米減少約135萬平方米,。

__年南京普通住房上市量約800萬平方米，相比__年的850萬平方米有所下調(diào),，其中，中低價(jià)位,、中小戶型商品房約560萬平方米，將逐步落實(shí)"90/70"政策;經(jīng)濟(jì)適用住房約225萬平方米,，與__的計(jì)劃基本持平;中低價(jià)商品房(含限價(jià)房、拆遷復(fù)建房)可上市供應(yīng)總量為60萬平方米,，比?__年30萬平方米的供應(yīng)計(jì)劃將近翻了一倍;廉租房建設(shè)計(jì)劃投入資金3.4億元，籌建廉租住房1000套,，約5萬平方米。__年各類住房建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng) 1050萬平方米,，其中各類普通商品住宅建設(shè)用地850萬平方米，保障性住房建設(shè)用地200萬平方米,，相比__年的土地供應(yīng)量有所增加，預(yù)示土地市場將持續(xù)活躍,。__年南京市住房建設(shè)計(jì)劃總量與__年大致持平。

總的來或,，未來兩年南京的住房建設(shè)計(jì)劃將逐步落實(shí)"90/70"政策,，增加中低價(jià)位,、中小戶型商品房的供應(yīng)量，加大保障性住房的投入,，由于存量土地比較多，__年土地供應(yīng)相比__年減少135萬平方米左右,，但是__年將在__年的基礎(chǔ)上增加200萬平方米的土地供應(yīng)，因此未來兩年南京房地產(chǎn)市場不會(huì)受到土地供應(yīng)的限制,。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告字 房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告最佳篇五

目前房地產(chǎn)業(yè)在我旗經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要地位和作用,，認(rèn)清我旗房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，客觀分析政策對(duì)房地產(chǎn)走勢的影響,，從而研究提出相應(yīng)的對(duì)策建議，對(duì)保持我旗房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展,，具有重要意義。近期,，準(zhǔn)格爾旗發(fā)展和改革局價(jià)格辦深入房地產(chǎn)市場較為完善的地市和發(fā)改,、房產(chǎn)、統(tǒng)計(jì)等相關(guān)部門及規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關(guān)資料,，進(jìn)行了實(shí)地考察,，并召開了座談會(huì)，認(rèn)真聽取他們的意見建議?，F(xiàn)就有關(guān)我旗房地產(chǎn)市場調(diào)研情況報(bào)告如下：

一是房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)增長。1998年廢除福利分房,、實(shí)行住房商品化改革以來,，我旗房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期，特別是從2019年開始對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)不斷增大,。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)gdp的貢獻(xiàn)平均增長速度%，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我旗發(fā)展最快的產(chǎn)業(yè)之一,，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)日益提高。2019年,，房地產(chǎn)業(yè)增加值占gdp的%。

二是房地產(chǎn)拉動(dòng)了投資增長,。2019年以來,，固定資產(chǎn)投資作為拉動(dòng)全旗經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要?jiǎng)恿Ψ€(wěn)定快速增長，其中房地產(chǎn)投資更是飛速發(fā)展,，成為全旗固定資產(chǎn)投資中增長速度最快的龍頭之一，呈現(xiàn)出高速增長態(tài)勢,。房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)固定資產(chǎn)投資總額貢獻(xiàn)比重逐年增長，從2019年的%到2019年增長到%,。

三是房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)了消費(fèi)增長。2019年以來,，房地產(chǎn)銷售額5年平均占全社會(huì)消費(fèi)品零售總額的8.41%,，是占消費(fèi)份額最大的行業(yè),。特別是去年以來,，擴(kuò)大內(nèi)需成為中國經(jīng)濟(jì)增長的主要推動(dòng)力，擴(kuò)大房地產(chǎn)的投資和住宅銷售是擴(kuò)大內(nèi)需不可替代的重要選擇,。

四是房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)了財(cái)政收入增長。2019年—2019年房地產(chǎn)稅收呈平衡增長態(tài)勢,，凈增加**萬元，房地產(chǎn)市場銷售活躍,。2019年全旗房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的%，房地產(chǎn)稅收對(duì)全市地方稅收貢獻(xiàn)較大,，進(jìn)入2019年，受房地產(chǎn)市場下滑的影響,，房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的%，較上年同期下降了個(gè)百分點(diǎn),。2019年,，房地產(chǎn)行業(yè)稅收完成**萬元，同比增長%,，占稅收總收入的%。此外,，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)就業(yè)增長、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)等作用也非常明顯,。

1、房價(jià)起伏較大,，樓市回暖較快。我旗房地產(chǎn)市場自年以后逐步發(fā)展壯大,，多以本土企業(yè)為主，一些經(jīng)營思路,、開發(fā)模式、營銷策略,、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等方面較好的企業(yè)脫穎而出，加之中國宏觀經(jīng)濟(jì)利好的影響,，我旗的房地產(chǎn)市場迎來了快速發(fā)展的階段。金融機(jī)構(gòu)為積極配合國家啟動(dòng)和鼓勵(lì)消費(fèi)各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí),，創(chuàng)新金融服務(wù)品種，增加了對(duì)居民消費(fèi)的信貸投入,，有力地推動(dòng)了我旗房地產(chǎn)市場較快回暖。同時(shí)在“買漲不買跌”消費(fèi)心理的作用下,，在某些大樓盤開盤時(shí)甚至出現(xiàn)了排隊(duì)買房的現(xiàn)象，各種因素導(dǎo)致我旗的房價(jià)起伏較大,，充分暴露了房地產(chǎn)市場的不健全和不完善,。

2、投資型購房減少,，消費(fèi)者趨于理性。**年以來,，受諸多因素的影響，特別是房價(jià)的過快增長,，導(dǎo)致很大一部分購房者把購房作為一個(gè)投資項(xiàng)目，助推了房價(jià)的強(qiáng)勢上漲,。但從年以來，受金融危機(jī)影響,，我旗的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了持續(xù)低迷,，投資型購房客戶明顯減少,，一些潛在的購房者也在持幣觀望,。消費(fèi)者購房逐步趨于理性，房地產(chǎn)市場更是一種剛性需求在推動(dòng),，泡沫成份在逐步減少，我旗的房地產(chǎn)市場正在逐步走向規(guī)范,，走向成熟。

3,、土地價(jià)格大幅上升，土地開發(fā)成本提高,。土地供應(yīng)和土地儲(chǔ)備是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)的前提和先決條件。隨著土地管理政策的嚴(yán)格化及供地方式的規(guī)范化,，土地使用權(quán)供應(yīng)方式逐步走上規(guī)范化軌道，土地使用權(quán)供應(yīng)也將由經(jīng)營性用地招標(biāo)掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛,，工業(yè)用地出讓最低價(jià)和土地使用權(quán)的有償使用制度，土地價(jià)格隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展而水漲船高,。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地需求比較旺盛，其土地價(jià)格逐步抬高,，開發(fā)成本大幅上升。

面對(duì)金融危機(jī)的嚴(yán)重影響,，我旗審時(shí)度勢，沉著應(yīng)對(duì),，制定了有針對(duì)性的政策和措施，對(duì)全旗工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)施政府干預(yù)，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑的勢頭,，加之中央宏觀政策的相繼出臺(tái)和“保穩(wěn)定,、保民生、保發(fā)展”目標(biāo)的實(shí)施,，我旗的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷,，受國家調(diào)控政策的推動(dòng),，投資者信心顯著增強(qiáng)，銷售額明顯增加,，房地產(chǎn)業(yè)可以說率先從金融危機(jī)的陰影中走了出來，對(duì)我旗經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用,。

準(zhǔn)格爾旗房地產(chǎn)業(yè)隨著近年來的快速發(fā)展，對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的拉動(dòng)作用越來越大,，但也逐漸凸顯出以下問題：一是結(jié)構(gòu)性供需矛盾較重。普通商品房價(jià)格高于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民消費(fèi)能力,，商品住房有價(jià)無市，以改善性需求為主的消費(fèi)者持幣待購,。開發(fā)企業(yè)雖然可能有較高利潤，但基于市場價(jià)值判斷和擔(dān)心降價(jià)后引發(fā)連鎖反應(yīng)的擔(dān)心,，不愿意主動(dòng)調(diào)整銷售價(jià)格。市場雖然具有一定的改善性住房需求和剛性需求,，但受國內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)整、周邊城市房價(jià)下行的大環(huán)境影響,，普遍持觀望態(tài)度，因此形成僵持局面。二是住房供應(yīng)體系不夠明確,。供應(yīng)量缺乏科學(xué)規(guī)劃，商品房品質(zhì)單一,，同類化嚴(yán)重。無論從銷售價(jià)格上,、還是銷售定位上，當(dāng)前在售的商品項(xiàng)目普遍面臨著品種單一,、消費(fèi)群體定位趨同的問題，都把銷售目標(biāo)確定在所謂的高端消費(fèi)人群,，可供中低階層消費(fèi)的商品房項(xiàng)目嚴(yán)重缺乏。三是房地產(chǎn)開發(fā)商囤積土地,。目前我旗尚存在相當(dāng)量的未開發(fā)土地面積，而房地產(chǎn)開發(fā)商獲得土地后,，并未及時(shí)進(jìn)行開發(fā)，而是坐等土地漲價(jià)以謀取暴利,。在土地的不斷囤積、交易中,，土地價(jià)格也逐漸升高，房價(jià)也隨之升高,，導(dǎo)致有許多居民沒有能力買房的局面。

近年來的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我旗正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場逐步走向日趨成熟,。為保持我旗房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn),。一要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息監(jiān)控。各級(jí)房地產(chǎn)主管部門和各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須充分利用售房系統(tǒng),，全部實(shí)行網(wǎng)上在線售房,網(wǎng)上簽訂打印售房合同,。對(duì)于不實(shí)行網(wǎng)上售房的項(xiàng)目,，房地產(chǎn)主管部門不予辦理商品房預(yù)售許可證，并對(duì)該項(xiàng)目的開發(fā)企業(yè)誠信等級(jí)進(jìn)行一票否決,，不予辦理資質(zhì)升級(jí)，年檢時(shí)也要采取相應(yīng)的懲處措施,。通過房屋權(quán)屬網(wǎng)絡(luò)登記發(fā)證系統(tǒng)的應(yīng)用，全面實(shí)現(xiàn)商品房初始登記,、轉(zhuǎn)移登記、變更登記,、他項(xiàng)權(quán)利登記,、注銷登記的登記網(wǎng)絡(luò)化,、檔案電子化,，切實(shí)提高辦事效率和辦件質(zhì)量,，提高工作成果的綜合利用價(jià)值。

二要合理引導(dǎo)住房主體需求,。針對(duì)不同群體實(shí)施不同策略，解決好不同收入者的住房問題,，對(duì)其實(shí)施住房分類供應(yīng)政策。同時(shí),，結(jié)合我旗開發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導(dǎo)居民對(duì)住房的理性消費(fèi),，推動(dòng)主體需求的合理化。針對(duì)中等收入群體的普通商品房,，要根據(jù)房地產(chǎn)市場需求狀況，加快節(jié)能省地型住宅供應(yīng),，并不斷把房價(jià)收入比控制在6-8左右;針對(duì)高收入群體的高檔商品房，必須根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢和城市發(fā)展?fàn)顩r,，嚴(yán)格控制好供應(yīng)規(guī)模和所占比重，科學(xué)的做好供應(yīng)計(jì)劃,。

三要確保房地產(chǎn)業(yè)的土地供需平衡。要加大政府宏觀調(diào)控力度,，高度壟斷土地一級(jí)市場，提高土地統(tǒng)征,、儲(chǔ)備和管理的能力，搞活土地二級(jí),、三級(jí)市場。依法打擊非法炒買炒賣土地行為,，盤活已出讓土地，促使存量土地加快開發(fā)挖掘閑置土地的潛力,。對(duì)閑置土地要按照中央有關(guān)文件和法律精神，嚴(yán)格按規(guī)定收取閑置費(fèi),，閑置滿兩年以上的土地要無償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為,。要重點(diǎn)保證保障性住房的用地指標(biāo)，提高普通住宅用地的供應(yīng),，嚴(yán)格控制高檔住房用地供應(yīng),。

四要加大城鎮(zhèn)房屋拆遷管理力度,。要建立健全城鎮(zhèn)房屋拆遷管理機(jī)構(gòu),，繼續(xù)強(qiáng)化管理職能,，公正地履行管理職責(zé),，進(jìn)一步規(guī)范城鎮(zhèn)房屋拆遷工作，增加拆遷工作的透明度,。對(duì)拆遷項(xiàng)目、拆遷公司要建立動(dòng)態(tài)檔案,，進(jìn)行跟蹤服務(wù)和監(jiān)督指導(dǎo)，嚴(yán)格實(shí)行拆遷許可證制度,，嚴(yán)格審核拆遷主體的合法性，四要嚴(yán)格按照《條例》規(guī)定,，發(fā)布有關(guān)拆遷的通知、公示,、和公告，認(rèn)真做好拆遷糾紛的調(diào)處,，堅(jiān)決杜絕濫用行政裁決和申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的行為,。

五要繼續(xù)開展房地產(chǎn)秩序整治工作,。堅(jiān)持整頓與規(guī)范相結(jié)合,，進(jìn)一步鞏固已取得的房地產(chǎn)市場秩序整治工作成果，建立房地產(chǎn)市場檢查長效機(jī)制,，加大對(duì)房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為查處力度，按照房地產(chǎn)市場規(guī)范化管理的要求,，建立房地產(chǎn)市場規(guī)范化管理綜合評(píng)價(jià)體系，努力營造主體誠信,、行為規(guī)范、監(jiān)管有力,、市場有序的房地產(chǎn)市場環(huán)境,。