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房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告字 房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告最佳篇一

近日，市委黨校科干二班第五調(diào)研組分別到市房管,、規(guī)劃、國(guó)土等多個(gè)職能部門進(jìn)行走訪,，了解了我市房地產(chǎn)庫(kù)存整體情況和積壓的主要原因,，與萬(wàn)達(dá)、碧桂園,、飛揚(yáng),、葡萄園、漢通等多家房地產(chǎn)企業(yè)的高管進(jìn)行座談,，聽(tīng)取了他們對(duì)我市房地產(chǎn)化解庫(kù)存的意見(jiàn),。通過(guò)全組成員共同商榷，形成一致意見(jiàn),，撰寫(xiě)此調(diào)研報(bào)告,。

一、我市中心城區(qū)房地產(chǎn)庫(kù)存情況

截至20xx年12月31日,，中心城區(qū)累計(jì)庫(kù)存商品房389.63萬(wàn)平方米,，同比增長(zhǎng)16.13%，去化周期29個(gè)月,，其中商品住房商品住房達(dá)到263.4萬(wàn)平方米,，同比增長(zhǎng)31.8%，去庫(kù)存化周期23個(gè)月,，比20xx年末下降1個(gè)月,，非住宅庫(kù)存126.23萬(wàn)平方米，去化周期63個(gè)月,。

1,、從中心城區(qū)商品房類型結(jié)構(gòu)看，住宅263.4 萬(wàn)平方米,， 占待銷商品房總數(shù)的67.6%,，工業(yè)廠房7.36 萬(wàn)平方米,、占1.89 %，商業(yè)101.87 萬(wàn)平方米,、占 26.15%,，辦公6.48 萬(wàn)平方米、占1.66 %,，其他10.51 萬(wàn)平方米,，占2.7 %。

2,、從中心城區(qū)商品住房面積看,，單套建筑面積90平方米以下的普通商品住宅7061套、 49.05萬(wàn)平方米,，分別占總數(shù)的28.16 %,、18.61%;90—120平方米普通商品住宅11765套、124.59萬(wàn)平方米,，分別占總數(shù)的46.91%,、47.27%; 120—144平方米普通商品住宅4739套、61.83萬(wàn)平方米,，分別占總數(shù)的18.9%,、23.29%;144平方米以上的非普通商品住宅1513套、28.54萬(wàn)平方米,，分別占總數(shù)的6.03%,、10.83%。

3,、從中心城區(qū)商品房銷售情況看,， 20xx年，中心城區(qū)共銷售商品房16124套,、156.07 萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)16.85%,、19.42%,，其中住宅12139套、133.38萬(wàn)平方米,，同比分別增長(zhǎng)18.38%,、20.59%。其中單套建筑面積90平方米以下的普通商品住宅 2118 套,、 16.52萬(wàn)平方米,，分別占總數(shù)的17.45 %、12.39%;90--144平方米普通商品住宅9600套,、109.18萬(wàn)平方米,，分別占總數(shù)的79.08%,、81.86%;144平方米以上的非普通商品住宅421套、7.68萬(wàn)平方米,，分別占總數(shù)的3.47%,、5.76%。

截止今年3月底,，中心城區(qū)庫(kù)存商品房367.74 萬(wàn)㎡,，比去年年底減少21.89萬(wàn)平方米，去化周期26個(gè)月,，較去年年底減少3個(gè)月;其中商品住房242.65 萬(wàn)㎡,，去化周期19月，較去年年底減少4個(gè)月,。

從上述數(shù)據(jù)可以看出,，20xx年我市中心城區(qū)商品房庫(kù)存量和銷售量均出現(xiàn)增長(zhǎng)，增長(zhǎng)幅度基本相同,，截止今年3月底,，雖然庫(kù)存量有所減少，但庫(kù)存量偏大的局面仍未改變,。

對(duì)比相似情況的十堰市,，我市房地產(chǎn)去庫(kù)存壓力也大體相同。據(jù)房產(chǎn)在線統(tǒng)計(jì),，截止到20xx年6月30日,，十堰城區(qū)累計(jì)可售住宅套數(shù)為41062套，同比增長(zhǎng)14%,，累計(jì)可售住宅面積為4538983.72平米,，同比增長(zhǎng)13.9%。其中張灣區(qū)累計(jì)可售現(xiàn)房3943套,，面積約411485.26平米,，茅箭區(qū)累計(jì)可售現(xiàn)房11536套，可售面積1323384.19平米,，白浪區(qū)可售現(xiàn)房843套,，可售面積約93613.05平米，各區(qū)域都有大量的可售現(xiàn)房,。而根據(jù)十堰目前現(xiàn)狀,，每年能夠消化掉的房源大約在15000套左右。就此看來(lái),，僅截止于6月30日止的房源庫(kù)存就需要三年的時(shí)間來(lái)消化,。

二、我市房地產(chǎn)庫(kù)存量偏大的主要原因

1、土地供應(yīng)量過(guò)大,。受本地財(cái)政依賴土地收入和前幾年房地產(chǎn)火熱的影響,，20xx年以來(lái)，荊門和國(guó)內(nèi),、省內(nèi)很多三,、四線城市一樣，出現(xiàn)了土地供應(yīng)節(jié)奏過(guò)快的局面,，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),，截至20xx年年底，我市中心城區(qū)通過(guò)招拍掛方式出讓但還沒(méi)有動(dòng)工的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地超過(guò)4000畝,，而據(jù)分析,，每年市場(chǎng)需求量大約不會(huì)超過(guò)1000畝，也就是說(shuō),，現(xiàn)行已經(jīng)出讓的土地的消化期將超過(guò)4年,，土地存量仍處于高位。

2,、市場(chǎng)需求相對(duì)不足,。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求大致分為自住性需求、改善型需求,、投資投機(jī)性需求和被動(dòng)型需求,。從自住型需求來(lái)看，新型城鎮(zhèn)化是增加商品房銷售的重要?jiǎng)恿?，不僅需要土地,、戶籍等制度的配套配套，還需要確立產(chǎn)業(yè)支撐,。然而荊門實(shí)際情況是,，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)換代還存在一定的難度，城市的凝聚力,、輻射力相對(duì)不足,，加上人口紅利的逐漸消失，進(jìn)城人口每年增幅不大,，新增購(gòu)房需求并不充足,。從改善型需求來(lái)看，90年代初期購(gòu)買房改房的各級(jí)黨政機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位的干部職工成為市場(chǎng)的主體,，但由于近3年來(lái)開(kāi)工建設(shè)了3298套、29.68萬(wàn)㎡的企業(yè)職工集資建房和20xx套,、38.432萬(wàn)㎡的天鵝小區(qū)團(tuán)購(gòu)房,，分流了相當(dāng)部分的有效需求。從投資投機(jī)性需求來(lái)看，盡管省,、市出臺(tái)了刺激樓市的若干意見(jiàn),，但對(duì)樓市起決定作用的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境沒(méi)有得到根本性改變，再加上房產(chǎn)稅,、住房信息聯(lián)網(wǎng),、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記等潛在因素影響以及住房?jī)r(jià)格的持續(xù)走低，我市投資性需求受到抑制,。從被動(dòng)型需求來(lái)看,，我市“三化”同步建設(shè)和棚戶區(qū)改造步伐雖然大大加快，但被征收人基本選擇原地產(chǎn)權(quán)調(diào)換,，在市場(chǎng)上主動(dòng)購(gòu)房的需求不足,。綜上所述，土地供應(yīng)過(guò)大與市場(chǎng)需求不足的疊加是造成商品房庫(kù)存量過(guò)大的主要原因,。

3,、市場(chǎng)信心不足。受國(guó)際金融危機(jī)感和全國(guó)房市調(diào)整大環(huán)境的影響,，消費(fèi)者信心不足,，認(rèn)為商品房還有一定的降價(jià)空間，持幣觀望氣氛濃厚,。

三,、我市已采取的去庫(kù)存措施

針對(duì)我市商品房庫(kù)存量大、消化周期長(zhǎng)的實(shí)際,，20xx年以來(lái),，我市在控制新增總量的同時(shí)，把去庫(kù)存作為惠民生,、穩(wěn)市場(chǎng),、促發(fā)展的重要舉措來(lái)抓，出臺(tái)了一系列措施消化庫(kù)存商品房,，取得一定的成效,。

1、政策引導(dǎo)去庫(kù)存,。從20xx年9月至今,，我市出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》(荊政辦發(fā)[20xx]50號(hào))、《關(guān)于創(chuàng)新保障性住房供應(yīng)方式的指導(dǎo)意見(jiàn)》(荊政辦發(fā)[20xx]38號(hào)),、《關(guān)于進(jìn)一步放寬住房公積金個(gè)人貸款和提取政策的通知》,、《關(guān)于調(diào)整住房公積金個(gè)人貸款和提取政策的通知》等文件，從支持合理住房消費(fèi),、完善住房保障體系,、加大金融支持力度、完善土地供應(yīng)機(jī)制、優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境,、加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管等方面激活樓市,，政策主要亮點(diǎn)體現(xiàn)在“二個(gè)創(chuàng)新(創(chuàng)新保障性住房房源籌措方式、創(chuàng)新棚戶區(qū)改造安置方式)”,、“三個(gè)調(diào)整(調(diào)整普通商品住房繳納契稅的基數(shù),、調(diào)整個(gè)人普通住房再次上市交易的計(jì)算時(shí)間、調(diào)整商品房預(yù)售許可條件)”和“五個(gè)放寬(放寬貸款條件,、放寬唯一住房條件,、放寬普通住房標(biāo)準(zhǔn) 、放寬購(gòu)房落戶條件,、放寬住房公積金貸款和提取政策,、放寬商品房?jī)r(jià)格和戶型調(diào)整限制)”。該系列文件的出臺(tái),，大大提振了市場(chǎng)信心,，促進(jìn)了市場(chǎng)的活躍。特別是《關(guān)于創(chuàng)新保障性住房供應(yīng)方式的指導(dǎo)意見(jiàn)》明確提出,，逐步減少或停止政府直接投資集中新建保障性住房,，采取政府采購(gòu)的方式，按照“價(jià)格合理,、面積合適,、質(zhì)量合格”的原則從市場(chǎng)上收購(gòu)存量商品房作為保障性住房和安置房房源，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)將符合條件的商品住房轉(zhuǎn)軌為保障房, 鼓勵(lì)有實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),、民間資本收儲(chǔ)存量商品住房進(jìn)入租賃市場(chǎng)等多種形式,，多渠道的消化庫(kù)存商品住房，打通了保障性住房與商品住房之間通道,。如20xx年10月,，我市按照荊政辦發(fā)[20xx]38號(hào)文件精神，啟動(dòng)收購(gòu)溫州大廈小戶型庫(kù)存商品住房作為公租房,，共收購(gòu)9套,，635平方米，目前已經(jīng)撥付收購(gòu)資金217萬(wàn)元,，開(kāi)發(fā)企業(yè)將于今年8月交付使用,。

2、貨幣化安置去庫(kù)存,。20xx年我市加大了棚戶區(qū)改造和拆違控違的力度,，我們緊緊抓住這一機(jī)遇，制定出臺(tái)了《荊門市中心城區(qū)棚戶區(qū)改造貨幣化安置暫行辦法》(荊房征委[20xx]1號(hào))和《市人民政府辦公室關(guān)于規(guī)范中心城區(qū)拆違補(bǔ)償政策的意見(jiàn)》(荊政辦發(fā)[20xx]44號(hào)),，在棚戶區(qū)改造和控違拆違中,采取被征收人自主安置,、政府采購(gòu)房源安置,、政府搭橋被征收人團(tuán)購(gòu)商品房安置等方式，大力推進(jìn)貨幣化安置,。東寶區(qū)海慧溝拆違是荊門市20xx年度“一號(hào)工程”,，該片區(qū)共有違建樓11棟,，房屋405套，總建筑面積3.774萬(wàn)平方米,，涉及住戶307戶,。在擬定拆違補(bǔ)償方案中，市政府明確規(guī)定違建戶全部通過(guò)購(gòu)買庫(kù)存商品房進(jìn)行貨幣化安置,，目前通過(guò)政府搭橋,，采取競(jìng)爭(zhēng)性談判、政府公開(kāi)征集等方式,，在洋豐西山林語(yǔ),、洋豐嘉園、天鵝山莊三個(gè)小區(qū)中征集646套房源供違建戶選擇,，307戶全部在上述三個(gè)小區(qū)中全部安置到位,。去年市中心城區(qū)棚改貨幣化安置總共1821戶，棚改貨幣化安置比例達(dá)到51.89%,，高出省定棚改貨幣化安置比例40%的目標(biāo)近12個(gè)百分點(diǎn),，按戶均110平方米計(jì)算，僅棚改貨幣化安置這一項(xiàng),，就消化了中心城區(qū)近20萬(wàn)平方米的商品住房庫(kù)存,。

3、市場(chǎng)引導(dǎo)去庫(kù)存,。去庫(kù)存的真正主體在企業(yè),。我們?cè)谕晟品康禺a(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)體系的基礎(chǔ)上，按照“日統(tǒng)計(jì),，月監(jiān)測(cè),，季分析”的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，每季度召開(kāi)一次房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析會(huì),，定期公布房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況,，特別是分類通報(bào)新增土地購(gòu)置數(shù)量、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資,、新開(kāi)工項(xiàng)目與面積,、銷售面積、銷售均價(jià),、庫(kù)存商品房結(jié)構(gòu)等情況,，一方面引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)營(yíng)銷模式電商化,、建立線上社區(qū)服務(wù)平臺(tái)、構(gòu)建“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”新型模式,，加快庫(kù)存商品房的銷售,。另一方面針對(duì)庫(kù)存商品房主要集中在商品住房、商業(yè)用房的特點(diǎn),，積極引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)探索商業(yè)綜合體,、工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn),、養(yǎng)老地產(chǎn),、農(nóng)業(yè)地產(chǎn)等新領(lǐng)域，促進(jìn)商品房開(kāi)發(fā)類型多元化,。20xx年,，我市中心城區(qū)共批準(zhǔn)預(yù)售商品房195.62萬(wàn)平方米，其中非住宅面積達(dá)54.77萬(wàn)平方米,，占總量的28%,，同比上升近10個(gè)百分點(diǎn)。全部非住宅地產(chǎn)中,，屬工業(yè)地產(chǎn)的一馬光彩,、鄂中再生資源、兩岸三地華中創(chuàng)業(yè)中心等項(xiàng)目占了總量的19.4%,，從參加座談企業(yè)高管發(fā)言中我們了解到,，他們采納分析資料后，及時(shí)對(duì)未施工項(xiàng)目在戶型設(shè)計(jì),、住宅與商業(yè)用房比例作出調(diào)整,，有的甚至在可預(yù)見(jiàn)銷售不暢情況下，主動(dòng)降低了容積率,。還出現(xiàn)了如東方國(guó)際廣場(chǎng)的寫(xiě)字樓及福壽居的養(yǎng)老醫(yī)療類地產(chǎn),，企業(yè)項(xiàng)目種類呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)。

三,、對(duì)我市房地產(chǎn)去庫(kù)存的建議和對(duì)策

房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)具有高度綜合性和關(guān)聯(lián)性的行業(yè),，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著舉足輕重的作用，而去房地產(chǎn)庫(kù)存化,，對(duì)于保持房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展,，對(duì)于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、防范社會(huì)風(fēng)險(xiǎn),、維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定意義重大,。根據(jù)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況、目前面臨的經(jīng)濟(jì)新常態(tài)以及發(fā)展新機(jī)遇,，建議當(dāng)前和今后一段時(shí)期主要抓好以下幾方面工作：

1,、繼續(xù)落實(shí)房地產(chǎn)新政,，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展

房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要產(chǎn)業(yè)之一，平穩(wěn)增長(zhǎng)才是走可持續(xù)的科學(xué)發(fā)展之路,，房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱或過(guò)冷都會(huì)影響整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展,。全市上下要進(jìn)一步認(rèn)清形勢(shì)，轉(zhuǎn)變觀念,，審時(shí)度勢(shì),，充分認(rèn)識(shí)做好房地產(chǎn)工作的復(fù)雜性、艱巨性和重要性,。要進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)新政，切實(shí)履行政府部門管理職責(zé),，綜合運(yùn)用規(guī)劃,、稅收、金融,、土地等手段,，以提高政策的執(zhí)行效果，強(qiáng)化監(jiān)管職能,，提高信息披露透明度,，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。

2,、合理引導(dǎo),，積極鼓勵(lì)住房消費(fèi)

一是積極推動(dòng)農(nóng)民工市民化。對(duì)選擇進(jìn)城落戶的新市民,，其農(nóng)村居民宅基地使用權(quán),、宅基地上房屋使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán),、集體資產(chǎn)收益分配權(quán)等權(quán)益繼續(xù)受法律保護(hù),。對(duì)進(jìn)城購(gòu)房不愿辦理戶籍遷移手續(xù)而只辦理居住證的農(nóng)民，依法享有與城市居民同等的社會(huì)保障,、公共教育,、醫(yī)療衛(wèi)生、就業(yè)培訓(xùn),、公共文化,、社會(huì)救助、計(jì)劃生育等方面的權(quán)利,，其子女進(jìn)城接受義務(wù)教育的,享有與城鎮(zhèn)居民子女同等待遇,由所在區(qū)教育部門統(tǒng)籌安排入學(xué),。明確土地“雙掛鉤”中補(bǔ)償給農(nóng)民的資金，可以到城區(qū)購(gòu)買商品住房,。此外,，探索建立農(nóng)村宅基地和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自愿有償退出機(jī)制,，鼓勵(lì)、引導(dǎo)新市民按照流轉(zhuǎn),、退出等方式處置農(nóng)村宅基地和農(nóng)村承包土地,，增強(qiáng)農(nóng)民的購(gòu)買力。二是實(shí)行購(gòu)房補(bǔ)貼優(yōu)惠和房票政策,?？山梃b外地經(jīng)驗(yàn)，對(duì)在市城區(qū)購(gòu)買新建商品住房的,，由購(gòu)房人憑網(wǎng)簽合同備案證明和完稅憑證向房管部門申請(qǐng),，由市財(cái)政部門給予安家補(bǔ)貼。試行房票制度,，對(duì)市區(qū)內(nèi)國(guó)有,、集體土地上房屋被征收的，被征收人可憑“房票”自愿選擇某一房地產(chǎn)項(xiàng)目安置,，并可一次性享受18個(gè)月的臨時(shí)安置補(bǔ)償(助)費(fèi),。被征收房屋的市民可用“房票”自購(gòu)商品房，抵扣購(gòu)房款時(shí)由參與“房票”安置的開(kāi)發(fā)企業(yè)在正常市場(chǎng)售價(jià)基礎(chǔ)上給予適當(dāng)優(yōu)惠,，且購(gòu)房成交價(jià)格不超過(guò)“房票”金額的部分免征契稅,。三是充分發(fā)揮住房公積金的支持作用。適當(dāng)放寬優(yōu)質(zhì)樓盤在住房公積金貸款登記備案,、貸款發(fā)放等方面的條件,將優(yōu)質(zhì)樓盤個(gè)貸放貸條件由原來(lái)的項(xiàng)目主體工程封頂調(diào)整為取得商品房預(yù)售許可證之時(shí),。將符合條件的新市民、農(nóng)民,、個(gè)體工商戶納入住房公積金制度的覆蓋范圍,，支持繳存住房公積金的新市民、農(nóng)民,、個(gè)體工商戶利用公積金購(gòu)租住房,，擴(kuò)大住房消費(fèi);建立住房公積金資金使用調(diào)劑機(jī)制，在全市范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金盈缺調(diào)劑,，平衡資金頭寸,，化解資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

3,、創(chuàng)新商品房消化渠道,，打通“三個(gè)通道”

重點(diǎn)就是在全面打通商品住房與保障性住房、棚改房,、安置房三個(gè)通道,。一是購(gòu)買商品住房作為公租房由試點(diǎn)向符合條件的商品住房項(xiàng)目延伸。從20xx年開(kāi)始，要整合中央,、省,、市保障房補(bǔ)貼和廉租住房易地建設(shè)資金,集中分批購(gòu)買部分庫(kù)存商品房房源用于公租房配租。二是貨幣化安置范圍由棚改項(xiàng)目向所有房屋征收項(xiàng)目延伸,。對(duì)城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等因公共利益征收的項(xiàng)目,，除集體土地上已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)的安置點(diǎn)外，一律不再新安排宅基地建房,，原則上一律實(shí)行貨幣化安置,。三是貨幣化安置方式由政府購(gòu)買房源和組織團(tuán)購(gòu)安置向被征收人自主安置延伸。重點(diǎn)就是搭建征收項(xiàng)目安置房源庫(kù),，打造安置房超市,，引導(dǎo)、支持被征收人用貨幣補(bǔ)償款自主購(gòu)買商品住房,，最大限度滿足被征收人個(gè)性化多元化住房需求,。

4、推進(jìn)供給側(cè)改革,，確保市場(chǎng)有序供應(yīng)

一是合理調(diào)控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地。對(duì)已經(jīng)出讓還沒(méi)有動(dòng)工的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地進(jìn)行全面清理,，并根據(jù)市場(chǎng)供求狀況,，結(jié)合商品住房存量、未開(kāi)工住宅用地總量等指標(biāo),，合理確定住宅用地年度供應(yīng)規(guī)模,、布局和節(jié)奏。對(duì)住房供應(yīng)明顯偏多或在建住宅用地規(guī)模過(guò)大的區(qū)域,，適當(dāng)減少或暫停住宅用地供應(yīng),，管控好土地供應(yīng)閘門，從源頭上減少新的庫(kù)存,。對(duì)已供未開(kāi)發(fā)用地,，超過(guò)約定開(kāi)工期限，但未達(dá)到閑置土地認(rèn)定條件的項(xiàng)目用地,，經(jīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng),，可辦理開(kāi)、竣工延期,，合理調(diào)整開(kāi)發(fā)時(shí)序,，放緩上市節(jié)奏，確保商品房有序供應(yīng),。二是優(yōu)化住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。對(duì)于在建商品住房項(xiàng)目,在不改變用地性質(zhì)和容積率等規(guī)劃條件強(qiáng)制性內(nèi)容的前提下,允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu);對(duì)已編制完成規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批但尚未動(dòng)工建設(shè)的地塊，根據(jù)所在區(qū)域人口規(guī)模及周邊配套情況,，在不突破片區(qū)控規(guī)總用地、總建筑規(guī)模,、容積率，滿足公建配套等條件的前提下,，可由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)調(diào)整商住比例,。對(duì)已供未開(kāi)發(fā)用地,根據(jù)市場(chǎng)狀況,研究制定未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案,通過(guò)調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件,用于國(guó)家支持的新興產(chǎn)業(yè),、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè),、品牌商業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè),、文化產(chǎn)業(yè),、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目。

5,、配套相關(guān)政策,，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境

一是落實(shí)金融支持政策。認(rèn)真貫徹執(zhí)行國(guó)家有關(guān)支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的金融政策,，制訂有效措施,，積極爭(zhēng)取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款額度，支持資質(zhì)良好,、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的有市場(chǎng)前景項(xiàng)目的合理融資需求,，并提高貸款授信審批效率，及時(shí)發(fā)放貸款,，促進(jìn)商品住房的開(kāi)發(fā)建設(shè),。進(jìn)一步縮短放貸審批周期，配足個(gè)人住房貸款額度,，優(yōu)先滿足居民家庭貸款購(gòu)買首套普通商品住房和改善性普通住房的信貸需求,。每年年終，人行對(duì)各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)年度發(fā)放的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款及個(gè)人住房貸款進(jìn)行統(tǒng)計(jì)排名,，相關(guān)部門根據(jù)排名情況,，于下年度相應(yīng)調(diào)整住房公積金、住宅專項(xiàng)維修資金等與住房相關(guān)聯(lián)的存款支持,。二是積極發(fā)展租賃市場(chǎng),。鼓勵(lì)自然人、各類機(jī)構(gòu)投資者等組建以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)化經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu),，通過(guò)長(zhǎng)期租賃或購(gòu)買庫(kù)存商品房,，開(kāi)展規(guī)模化,、專業(yè)化的租賃經(jīng)營(yíng),。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在商品房庫(kù)存中長(zhǎng)期持有部分房源，直接向市場(chǎng)開(kāi)展住房租賃規(guī)?；?jīng)營(yíng),。鼓勵(lì)庫(kù)存壓力較大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律,，調(diào)整營(yíng)銷策略,，過(guò)先租后售、共有產(chǎn)權(quán)等模式運(yùn)營(yíng)商品房,。三是優(yōu)化發(fā)展環(huán)境,，不斷規(guī)范市場(chǎng)秩序。簡(jiǎn)化審批流程,，減少住房開(kāi)發(fā)審批的中間環(huán)節(jié),，同時(shí)適當(dāng)降低房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)，并控制好土地出讓價(jià)格,。進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)秩序,。加大房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)以及經(jīng)營(yíng)管理中的各項(xiàng)違法違規(guī)行為,，尤其是要加大房地產(chǎn)企業(yè)虛假交易,、返本銷售、售后包租等嚴(yán)重?cái)_亂樓市正常交易秩序的違法違規(guī)行為的查處力度,，為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的空間,。加快問(wèn)題樓盤的處置進(jìn)度，建立部門聯(lián)動(dòng)機(jī)制,，盡快妥善解決存在的問(wèn)題。四是進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和分析,。繼續(xù)完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度,，準(zhǔn)確把握和判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和妥善處理市場(chǎng)運(yùn)行中出現(xiàn)的新情況,、新問(wèn)題,。五是充分利用互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)勢(shì)，搭建好樓市交易平臺(tái),，讓房地產(chǎn)交易更加便利化和透明化,，吸引廣大購(gòu)房需求者和投資商，甚至是外地人來(lái)荊門購(gòu)房興業(yè),。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告字 房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告最佳篇二

在東莞新一輪城市建設(shè)高潮的帶動(dòng)下,，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康,、持續(xù)發(fā)展,，房地產(chǎn)立項(xiàng)數(shù)量、商品房施工面積、商品房竣工面積,，實(shí)際投入資金,、實(shí)際銷售面積等較上年都有較大幅度增長(zhǎng)，整個(gè)房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢(shì),。

一,、東莞市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r

在東莞新一輪城市建設(shè)高潮的帶動(dòng)下，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步,、健康,、持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)立項(xiàng)數(shù)量,、商品房施工面積,、商品房竣工面積，實(shí)際投入資金,、實(shí)際銷售面積等較上年都有較大幅度增長(zhǎng),，整個(gè)房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢(shì)。

然而當(dāng)前房地產(chǎn)還處于買方市場(chǎng),，消費(fèi)者的購(gòu)房變得更加理性,，因此研究購(gòu)房者的需求具有更加重要的意義。為此,，我司進(jìn)行了“東莞市住房消費(fèi)狀況研究”的市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng),，我們從東莞市常平鎮(zhèn)的總體住房消費(fèi)者的角度出發(fā)，對(duì)民眾對(duì)住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了較為分析和研究,。以此作為我司常平項(xiàng)目下階段銷售的市場(chǎng)依據(jù),。

二、宏觀規(guī)劃對(duì)常平房地產(chǎn)的影響

1,、高水平的城市化目標(biāo),，常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè),。

東莞市政府關(guān)于常平(20__~20__)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略預(yù)測(cè)：20__年,、20__年和20__年常平鎮(zhèn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值分別為82.16億元、165.25億元,、428.61億元;20__年,、20__年和20__年城鎮(zhèn)化水平分別為70%、75%和80%左右,。

2,、常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮(zhèn)區(qū)南部迎來(lái)了前所未有的發(fā)展機(jī)遇,，必將成為常平房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn),。

根據(jù)常平鎮(zhèn)新的城市規(guī)劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐,、客流、物流中心,、東莞市東部經(jīng)濟(jì),、文化中心、華南商貿(mào)重鎮(zhèn)”,。規(guī)劃常平鎮(zhèn)20__年,、20__年和20__年的城鎮(zhèn)總?cè)丝诜謩e為47.5萬(wàn)人、52萬(wàn)人,、60萬(wàn)人左右;20__年,、20__年和20__年基礎(chǔ)設(shè)施配套人口分別按31萬(wàn)人、36萬(wàn)人和45萬(wàn)人計(jì)算,。規(guī)劃20__年,、20__年和20__年城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右,。城市建設(shè)用地發(fā)展方向?yàn)橹饕蚰?，并適當(dāng)向東發(fā)展，采取生活內(nèi)聚,、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式,。

3、生態(tài)住宅將成為開(kāi)發(fā)商及消費(fèi)者共同關(guān)注的投資亮點(diǎn),。

常平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將其中20__年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于50%,，人均公共綠地面積達(dá)到12平方米以上，城市綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)為“一軸,、兩帶,、三心、五點(diǎn)”,。規(guī)劃常平城市景觀體系為“一點(diǎn)十廊,，五軸十六節(jié)點(diǎn)，三區(qū)七門戶”,，以“新城、碧水,、綠脈”作為城市總體形象特征,，將常平建設(shè)成為“水在城中，城在綠中,，綠在陽(yáng)光中,，綠、水,、城共生共融”的生態(tài)城市,。

三,、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

1、常平各個(gè)區(qū)域分析：

1)常平中元街及中心地段

沿中元街分布聯(lián)邦大廈,、星匯大廈,、建匯大廈、好運(yùn)廣場(chǎng),、廣裕中心,，中心地段分布常陽(yáng)花園、金地利,、天鵝湖花園,、麗景新園、明珠廣場(chǎng)等,，其座落于常平商圈區(qū),，整個(gè)區(qū)域以小戶型，小面積為主,，綠化率低,，配套設(shè)施少，其成功銷售的主要原因來(lái)自地段,，地段決定它的價(jià)值,，此區(qū)域樓盤極具投資性，投資價(jià)值高,，回報(bào)快,，出租率高，購(gòu)買以香港本地投資客較多,，部分買來(lái)住家,，其交通購(gòu)物方便，周邊配套設(shè)施齊全,，是常平最繁華的商業(yè)圈,。

2)西北面區(qū)域

西北面零星分布金美花園、藍(lán)月灣,、豪苑廣場(chǎng),，北面為碧湖花園，并期主要以外銷為主,，開(kāi)發(fā)以大戶為主,，大面積。主要針對(duì)香港人,，新樓盤藍(lán)月灣前期目標(biāo)客源定位以港人為主,。一期銷售總結(jié)，本地人購(gòu)買占80%,，本地人購(gòu)房以三戶為主,，面積要求在大,，對(duì)住戶要求舒適、寬敞,。作為住家,，香港人以二房面積小購(gòu)買較多，作為旅游渡假的落腳點(diǎn),，北面碧湖花園是居家,、渡假的好去處，空氣清新,、環(huán)境污染小,、配套設(shè)施齊全，注重環(huán)境,，以中心湖為賣點(diǎn),，至力打造常平明星樓盤，該區(qū)域樓盤銷售一直看好,。

3)常平南面,，常黃公路沿線區(qū)域

住宅空置嚴(yán)重，原有“外銷”住宅的設(shè)計(jì)與需求日趨“內(nèi)銷”的矛盾越來(lái)越明顯,。南南零星分布金碧花園,、紫荊花園、陽(yáng)光山莊,，產(chǎn)品有別墅,，洋房售價(jià)不等，以中小戶型為主,，早期針對(duì)長(zhǎng)香港業(yè)主,，如紫荊花園購(gòu)買者98%為香港人，其產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)針對(duì)港人設(shè)計(jì),，目前港人購(gòu)房所占比例僅僅20%左右,，而陽(yáng)光山莊20__年購(gòu)房80%為內(nèi)地人，常黃公路沿線區(qū)域銷售很不樂(lè)觀,，目前處于滯銷局面,，目前購(gòu)買客戶向本地內(nèi)地市場(chǎng)延伸，其產(chǎn)品已不適應(yīng)消費(fèi)者需求,。

4)常平東門區(qū)域,。

常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)向東門聚集，鎮(zhèn)政府全力打造文化新城,，一大批基礎(chǔ)設(shè)施相繼施工，如：鐵路公園,、廣電中心,、文化廣場(chǎng),、中心廣場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng),、常平大劇院,，因市場(chǎng)配套的大力支持，成為常平市場(chǎng)新地?zé)狳c(diǎn)區(qū)域,。加之政府全力扶植該區(qū)域的房地產(chǎn),，如東田麗園，旺角新城,，04年一經(jīng)推出就受消費(fèi)者的相當(dāng)大的關(guān)注,，這與常平的規(guī)劃是分不開(kāi)的，成為常平打造文化新城的有力依托,。

5)麗城開(kāi)發(fā)商住居區(qū),，依托于隱賢山莊風(fēng)景區(qū)的人文底蘊(yùn)與自然景觀為價(jià)值支撐，早期居家型物業(yè)的主要開(kāi)發(fā)地,。

位于常平東面鐵路旁邊分布有麗城隱賢

山莊,、麗景、麗都,、聚福,，規(guī)劃新建落成的世紀(jì)康城，相鄰新天美地,，以東莞四大旅游景點(diǎn)之一隱賢山莊,，為文化背景，集居所,、餐飲,、商貿(mào)、娛樂(lè),、渡假,、旅游為一體，其區(qū)域開(kāi)發(fā)的商品房,，配套設(shè)施較為齊全,，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美,，交通便利空氣清新,，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，污染小,，戶型設(shè)計(jì)超前,，購(gòu)買者都以早期港人居住渡假為主，投資客較小,，一般自住,。其購(gòu)買的主要原因,，來(lái)自周邊環(huán)境，空氣新鮮,，其戶型設(shè)計(jì)符合早期港人需求,，現(xiàn)區(qū)域內(nèi)以香港人居多。現(xiàn)今推出的新樓盤如新天美地5期,、世紀(jì)康城都以精美裝修突出個(gè)性化特點(diǎn),，以優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)，新穎的產(chǎn)品設(shè)計(jì)為基礎(chǔ),，銷售均價(jià)在3600元/平方米左右,，目前片區(qū)內(nèi)香港人購(gòu)房呈下降趨勢(shì)，本地與內(nèi)地呈現(xiàn)上升趨勢(shì),，且該區(qū)域出租率不高,。

2、本區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析

針對(duì)本案麗都花園附近幾個(gè)樓盤市調(diào)分析,。

麗城鹿兒島早期以風(fēng)景區(qū),，大環(huán)境為賣點(diǎn)，在售戶型有二戶至三戶,。早期以香港人為主,，后期購(gòu)房以外地人和本地人為主，占比例的80%,，其戶型方正實(shí)用,，樓價(jià)適中，各方面配套齊全,，__年銷售不是很樂(lè)觀,，現(xiàn)仍然有部分空置房，導(dǎo)致現(xiàn)暫停原因來(lái)自發(fā)展商,，根據(jù)調(diào)查其空置房是作為抵扣工程款所用,。

山水雅居現(xiàn)主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全,，戶型設(shè)計(jì)新穎超前,，戶型選擇的多樣性。根據(jù)我司前期的調(diào)研,，該項(xiàng)目原定于05年3月開(kāi)盤正式發(fā)售,，由于工程資金的原因推遲至5月開(kāi)始認(rèn)籌。現(xiàn)樓體已近封頂,，由于近年常平的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給相對(duì)大于需求的情況,，本地的消化能力弱的客觀原因，山水雅居的客戶訪問(wèn)量也較少，我司預(yù)測(cè)導(dǎo)致該盤遲遲未能發(fā)售的原因也就是由于認(rèn)籌客戶量的不足造成,。

新天美地,，其地理位置不理想，但走品牌個(gè)性化,，特設(shè)7.5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級(jí)材料,，名廠潔具及廚具,，新盤推出特價(jià)單位毛胚房，造成過(guò)一時(shí)搶購(gòu)熱潮,，但經(jīng)過(guò)購(gòu)房者的一段時(shí)間理性思考,，其銷售也逐步回落，作為新推樓盤其推廣力度是相當(dāng)大的,，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道,。其產(chǎn)品中兩房購(gòu)買中80%為香港人，三戶及四房購(gòu)買為本地人,，外地商人,，銷售情況在本區(qū)域內(nèi)相對(duì)較好。

市場(chǎng)結(jié)論：

1,、常平房地產(chǎn)市場(chǎng)前程看好,，但其競(jìng)爭(zhēng)也是日趨激烈，品牌競(jìng)爭(zhēng)無(wú)論從開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng),，到施工設(shè)計(jì),，還是物業(yè)管理，銷售服務(wù)越來(lái)越注重品牌的效應(yīng),。

2,、常平市場(chǎng)正從過(guò)去的外銷主導(dǎo)向內(nèi)銷轉(zhuǎn)變，由于港人(含其它外銷需求部)與大陸與內(nèi)銷置業(yè)者的消費(fèi)習(xí)慣不同,，新開(kāi)發(fā)樓盤的規(guī)劃更注重對(duì)內(nèi)銷市場(chǎng)的偏好,。

3、內(nèi)銷市場(chǎng)的主力需求以相對(duì)較大的住家型物業(yè)為重,，集中在100—140平方米,，三戶二廳為主，相對(duì)創(chuàng)新的錯(cuò)層與躍式較受消費(fèi)者的青睞,。

4,、常平房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅銷售的價(jià)格平穩(wěn)，實(shí)際成交價(jià)集中在2700-4000元/平方米區(qū)間,，個(gè)別樓盤因其早期設(shè)計(jì)不適應(yīng)市場(chǎng)需求而價(jià)格下調(diào),，現(xiàn)整體市場(chǎng)環(huán)境除部分投資型產(chǎn)品和品質(zhì)較好的項(xiàng)目外，都呈現(xiàn)出銷售緩慢的情況。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告字 房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告最佳篇三

當(dāng)前,，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng),，居民生活水平日益提高，教育,、住宅,、汽車、通信已成為新的消費(fèi)熱點(diǎn),，尤其是住宅消費(fèi)更為民眾首選,。近年來(lái)，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè),，在住宅商品化新體制基本確立,，房地產(chǎn)市場(chǎng)體系逐步建立，群眾消費(fèi)熱情高漲的環(huán)境下,，保持了持續(xù)快速的發(fā)展勢(shì)頭,，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。xx年,，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資7736.4億元,，占固定資產(chǎn)投資的17.9%，占gdp的7.6%,。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高,，對(duì)幾十個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)都有帶動(dòng)作用，與建筑業(yè)發(fā)展以及擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)更為密切相關(guān),。房地產(chǎn)業(yè)作為一種重要的經(jīng)濟(jì)杠桿,，在城市建設(shè)、改善人民生活,、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面發(fā)揮了巨大作用,。

我縣的房地產(chǎn)業(yè)從1998年開(kāi)始，受住房體制改革的刺激,，市場(chǎng)消費(fèi)得到實(shí)質(zhì)性的啟動(dòng),。xx年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持旺盛的勢(shì)頭,，xx年全縣房地產(chǎn)投資2.0376億元,，比上年增長(zhǎng)162.7%，占當(dāng)年固定資產(chǎn)投資的24.7%,。房地產(chǎn)業(yè)已成為推動(dòng)我縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和發(fā)展的重要力量,。

為進(jìn)一步促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康地發(fā)展，現(xiàn)對(duì)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀,、發(fā)展前景,、存在的問(wèn)題及相關(guān)建議分析如下：

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給狀況

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)蓬勃發(fā)展,，民營(yíng)企業(yè)迅速崛起,。

由于我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)較晚，發(fā)展較慢,，加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)較其它行業(yè)高,，因此吸引了民營(yíng)經(jīng)濟(jì)和股份制經(jīng)濟(jì)的大舉進(jìn)入。xx年,，全縣只有6家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),，其中國(guó)有企業(yè)2家，民營(yíng)企業(yè)4家,。到了xx年底已發(fā)展成有17家開(kāi)發(fā)企業(yè)，其中擁有三級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)企業(yè)2家,，三級(jí)資質(zhì)以下的企業(yè)15家;國(guó)有企業(yè)僅有1家,，民營(yíng)企業(yè)16家。xx年,，民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)投資額占開(kāi)發(fā)總投資額的96%,。民營(yíng)企業(yè)發(fā)展迅速,，成為我縣房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Α?/p>

2,、房地產(chǎn)投資高速增長(zhǎng)，成為拉動(dòng)投資增長(zhǎng)的主要力量,。

作為一個(gè)新興行業(yè),，我縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速，投資規(guī)模日益擴(kuò)大,，尤其從xx年開(kāi)始,，受城建規(guī)模擴(kuò)大，基礎(chǔ)設(shè)施投資加快,，舊城改造力度加大及房改房政策的刺激,，市場(chǎng)容量大幅增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)取得了跳躍式發(fā)展,。xx年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額7757萬(wàn)元,，是上年投資額的5倍，比同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速高4.5倍;xx年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額20376萬(wàn)元,，同比增長(zhǎng)1.6倍,，高于同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速1.2倍。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)投資的比重也越來(lái)越大,，xx年為3.32%,猛增至13.25%,，xx年再創(chuàng)新高達(dá)為24.71%，成為拉動(dòng)投資增長(zhǎng)的主要力量。應(yīng)該說(shuō),，這幾年的投資擴(kuò)張是市場(chǎng)釋放性的增長(zhǎng),，不存在投資過(guò)熱引起的“泡沫”問(wèn)題。

3,、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建設(shè)投資增幅較大,，商品住宅建設(shè)投資主體地位突出。

“”末期,，在國(guó)家把住宅建設(shè)培育成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的政策指引下,，我縣的房地產(chǎn)企業(yè)加大了普通住宅為主的開(kāi)發(fā)建設(shè)力度，并獲得了長(zhǎng)足的發(fā)展,。據(jù)統(tǒng)計(jì)部門數(shù)據(jù)顯示,，xx年---xx年，住宅建設(shè)投資占當(dāng)年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資的70%,、67.6%,、64.9%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房3年來(lái)的投資分別占當(dāng)年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資額的15.86%、29.2%,、33.86%,。從比重上看，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建設(shè)投資增幅呈遞增趨勢(shì),，住宅建設(shè)投資呈下降趨勢(shì),，但其主體地位依然突出。

4,、土地投放量逐年上升,，開(kāi)發(fā)規(guī)模越來(lái)越大。

近三年來(lái),，我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭迅猛,，房地產(chǎn)交易異常火爆,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地投放量逐年上升,。xx年全縣總投放為16畝;xx年總投放為98畝，是上年的6倍;xx年總投放達(dá)236畝,，同比增長(zhǎng)2.2倍,。同時(shí)，土地投放由原來(lái)的單體地塊出讓逐漸向小區(qū)化,、規(guī)?；⒄w化出讓轉(zhuǎn)變,。xx年平均每宗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)出讓土地面積為1.36畝,，xx年為10.59畝,，xx年為21.83畝，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模越來(lái)越大,。

5,、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平存在明顯地區(qū)差異，住宅商品化程度逐漸提高,。

受城鄉(xiāng)二元格局的影響,，一直以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資主要以縣城為主,，縣城區(qū)與各鄉(xiāng)鎮(zhèn)間的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平差距十分明顯,。xx年，縣城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額約占總投資額的72%,，華埠鎮(zhèn)約占總開(kāi)發(fā)投資額的22%,，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)約占6%。

因受近幾年規(guī)劃控制的影響,，城鎮(zhèn)和礦區(qū)私人建房投資額年逐年減少,。xx年比下降69.06%，xx年比xx年下降22.55%,。私人建房投資的減少，有利于促進(jìn)住宅商品化程度的逐漸提高,。

6,、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)資金到位情況理想，定金,、預(yù)付款占投資資金的比重上升,。

近幾年，一方面由于房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)狀況比較理想,，房地產(chǎn)資金回籠較快,，另一方面也因?yàn)榻鹑谡邔?duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的支持。我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的到位情況比較理想,，在各類投資中的資金保障程度最高,。

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金中，自籌資金,、國(guó)內(nèi)貸款,、定金及預(yù)付金是開(kāi)發(fā)資金的全部來(lái)源，居于絕對(duì)主導(dǎo)地位,。從各類資金的動(dòng)態(tài)情況看,，國(guó)內(nèi)貸 款資金和定額預(yù)付金的增速較快，定金及預(yù)付金占年度資金來(lái)源的比重逐年上升,。xx年至xx年分別為8.7%,、22.37%和42.41%;同期國(guó)內(nèi)貨款所占比重分別為2.08%,、31.88%、32.39%;而同期自有資金分別為61.95%,、38.04%,、25.01%。

(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況

1,、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求趨旺,，呈現(xiàn)出“兩頭輕、中間重”的銷售態(tài)勢(shì),。

近年來(lái),，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)有了很大發(fā)展，商品房銷售態(tài)勢(shì)良好,，銷售面積逐年增長(zhǎng),，預(yù)售面積大幅攀升，市場(chǎng)需求趨旺,。xx年-xx年銷售面積分別為32646m2,、35362m2、80811m2,，同期預(yù)售面積分別為31491.52m2,、42594.99m2和95377.6m2，從xx年開(kāi)始,，預(yù)售面積超過(guò)了銷售面積,。xx年底，空置一年以上的商品房面積僅1977m2,。

在商品房住宅銷售調(diào)查中,，90-110m2戶型住宅占銷售總額的45.4%，110-130m2戶型住宅占銷售總面積的30.83%,，90m2以下戶型占12%,，130平方米以上戶型占11.74%，明顯呈現(xiàn)出“兩頭輕,、中間重”的銷售態(tài)勢(shì),。

2、個(gè)人消費(fèi)成為市場(chǎng)需求的主體,，縣內(nèi)需求占商品房銷售的全部,。

隨著住房體制改革的逐步推進(jìn)，福利分房制度已退出了歷史舞臺(tái),，個(gè)人購(gòu)房比重大幅上升,。xx年，全縣個(gè)人購(gòu)房面積達(dá)29672.2m2,，占銷售面積的83.9%;xx年個(gè)人購(gòu)房面積達(dá)80628m2,，占總銷售面積的99.77%,，個(gè)人已成為市場(chǎng)消費(fèi)的主體，是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主導(dǎo)因素,。目前,，個(gè)人購(gòu)買房屋的類型以住宅為主，xx年個(gè)人購(gòu)買住宅面積達(dá)70941m2,，占個(gè)人購(gòu)房總面積的87.98%,。從購(gòu)買對(duì)象和使用上來(lái)看，購(gòu)房的全部是縣內(nèi)居民,，基本以自用為主,，因而，我縣尚不存在房地產(chǎn)“泡沫”,。

3,、商品住宅價(jià)格上升較快，相對(duì)升幅較大,。

因近年來(lái)商品房市場(chǎng)需求旺盛,，商品房?jī)r(jià)格放開(kāi)，市場(chǎng)處于賣方市場(chǎng),，經(jīng)濟(jì)適用房啟動(dòng)較晚,，土地實(shí)行市場(chǎng)競(jìng)價(jià)在一定程度上提高了開(kāi)發(fā)成本。多種因素造成商品房住宅價(jià)格上升較快,，升幅較大,。據(jù)最新調(diào)查資料統(tǒng)計(jì)，xx年商品住宅平均售價(jià)約987元/m2,，比上年度上升14.76%,，xx年平均售價(jià)約1140元/m2,，同比上升15.5%,。而同期我縣國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的升幅為6.48%、10.63%,。

4,、存量房交易活躍，房改房成為“生力軍”,。

自1999年房改房上市政策出臺(tái)后,，存量房交易活躍，交易面積逐年“放大”,，xx年共成交184起,，面積16396.17m2，xx年共成交243起,，面積20405.54m2,，xx年共成交225起,，面積21300m2。近三年的交易量中,，住宅占總交易起數(shù)的96.62%,，房改房約占住宅交易起數(shù)的62.2%，因而成為存量房交易市場(chǎng)的"生力軍",。

房改房的上市,，不僅增加了住房市場(chǎng)的供給量，給買房人更多的選擇,，而且創(chuàng)造了更大的住房需求,，讓更多的居民成為增量房的消費(fèi)者。

二,、當(dāng)前我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題,。

(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)缺少行業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃的指導(dǎo)，沒(méi)有建立市場(chǎng)的預(yù)警,、預(yù)報(bào)機(jī)制和城市規(guī)劃,、土地供應(yīng)、金融信貸方面的宏觀調(diào)控機(jī)制,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在一定的無(wú)序化和較大的風(fēng)險(xiǎn)性,。

(二)市場(chǎng)化運(yùn)作不規(guī)范，政策性的土地協(xié)議出讓,，拖欠土地招標(biāo)出讓金等不公平競(jìng)爭(zhēng)行為嚴(yán)重?cái)_亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,。

(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入“門檻低”，開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量多,，規(guī)模普遍偏小,，行業(yè)集中度低。部分企業(yè)資金實(shí)力不足,，主要依靠金融貸款和定金,、預(yù)付金進(jìn)行開(kāi)發(fā)，加大了投資風(fēng)險(xiǎn),。

(四)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)行為不規(guī)范,，如未取得許可證擅自開(kāi)工建設(shè)及預(yù)售、合同不兌現(xiàn),、面積縮水,、虛假?gòu)V告、延期交付,、提高容積率等違法違規(guī)行為依然存在,。

(五)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)商品化程度不高，私人建房依然存在,，弱化了房地產(chǎn)市場(chǎng)的高消費(fèi)群體,，給市場(chǎng)帶來(lái)一定影響,。單體的開(kāi)發(fā)仍然存在，清一色的商住樓布局不利于提高城市品位,，不利于改善居住環(huán)境,。

(六)市場(chǎng)配套體系不完善，物業(yè)管理和房地產(chǎn)中介服務(wù)滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,。

(七)住宅體系不完善,，經(jīng)濟(jì)適用房投放少，廉租房建設(shè)尚未啟動(dòng),。商品住宅價(jià)格提升過(guò)快,，價(jià)格偏高。

(八)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)不合理,，住宅品種單一,，難以滿足不同的消費(fèi)需求，刺激消費(fèi)的增長(zhǎng),，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房比重偏高,，出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。

三,、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)

(一)行業(yè)趨于整合,，結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定,。

1,、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將趨于整合，行業(yè)集中度將明顯提高,。

隨著城市建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大,，按照生態(tài)城市化建設(shè)要求以及城市管理和房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的現(xiàn)實(shí)需要，商品住宅開(kāi)發(fā)將向小區(qū)化,、規(guī)?；⑽飿I(yè)化,、品牌化的經(jīng)營(yíng)方向發(fā)展,，這勢(shì)必加劇企業(yè)間資金,、規(guī)模,、管理等各方面的競(jìng)爭(zhēng)。國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知中強(qiáng)調(diào),，要加強(qiáng)房地產(chǎn)貨款監(jiān)管和市場(chǎng)監(jiān)管,，這對(duì)我縣房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展帶來(lái)了歷史性的考驗(yàn)和挑戰(zhàn)。為謀求發(fā)展做大做強(qiáng),，我縣企業(yè)將在政策嚴(yán)管和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中趨于規(guī)范整合,，集中度將明顯提高,，并形成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的核心能力。一批實(shí)力較強(qiáng)的大企業(yè)將脫穎而出,，而一些小而散,、缺乏競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)將面臨被淘汰出局的危險(xiǎn)。

2,、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)將面臨調(diào)整,，低價(jià)位商品住宅將成為開(kāi)發(fā)主流。

隨著人們居住消費(fèi)觀念的改變,，個(gè)人住房需求將呈現(xiàn)多元化,、多層次的發(fā)展趨勢(shì)。原先把住房作為固化資產(chǎn)而想方設(shè)法貨借資金以求一次性到位的住房消費(fèi),，將逐步向把住房作為可流通商品量力而行適時(shí)換房的觀念轉(zhuǎn)變,。

我縣房地產(chǎn)起步較晚，目前處于發(fā)展階段,，前幾年住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目針對(duì)的大多是收入相對(duì)較高的工薪,、個(gè)私業(yè)主群體。這一消費(fèi)群體的經(jīng)濟(jì)相對(duì)寬裕,，而且換房以改善居住條件的要求也十分迫切,，因而對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，銷售風(fēng)險(xiǎn)較小,，且利潤(rùn)空間較大,。近年來(lái)的開(kāi)發(fā)，已基本消耗了這一群體的購(gòu)買力,，對(duì)他們而言,，住房消費(fèi)是較長(zhǎng)一段時(shí)間后的第二、三次換房,。

而目前,，尚未購(gòu)房的和大部分房改房住戶這些中低收入消費(fèi)群體，因供需矛盾仍未能實(shí)現(xiàn)改善住房的愿望,。尚未購(gòu)房的群體包括企業(yè)未參加房改的職工,，鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政、事業(yè)單位工作和退休的單職工,，估計(jì)約有800戶左右;全縣房改房約有7000多套,，1999年以來(lái)交易備案的約900套，加上拆遷房約近百套,，需換房戶按剩下的30%計(jì),，將有近套的消費(fèi)。激活這群中低收入消費(fèi)群體，將給我縣房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)極大的發(fā)展,。影響這一群體住房消費(fèi)的最主要制約因素是價(jià)格,，如何緩解這一供需矛盾呢，我們認(rèn)為除了政策及金融支持外,，開(kāi)發(fā)適合這一群體消費(fèi)的總價(jià)位較低的住宅(如近郊90-110m2戶型,、城區(qū)80-100m2戶型)是今后幾年的開(kāi)發(fā)主流。

同時(shí),，隨著商住房商品化程度的不斷提高,，單體別墅、聯(lián)立式住宅等中高檔商品房將適量推向市場(chǎng),。政府對(duì)“弱勢(shì)群體”越來(lái)越關(guān)注,，建設(shè)“廉租房”，建立低收入家庭住房保障機(jī)制,，讓所有人都“居有其所”,，是政府當(dāng)務(wù)之急的一件大事。

3,、供需趨于平衡,，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定

因前幾年對(duì)市場(chǎng)釋放的需求估計(jì)不足，商品住宅的供應(yīng)不夠,，造成了供小于求的矛盾,，也在很大程度上影響了價(jià)格的上升。xx年新開(kāi)工的面積達(dá)188450m2,，其中商品住宅1265551m2,，營(yíng)業(yè)用房61899m2。xx年的供應(yīng)量放大較快,。據(jù)調(diào)查顯示,，11家開(kāi)發(fā)企業(yè)到11月底的銷售總量為95360m2，空置面積(待售面積)有60077m2,，其中住宅25413m2,，商業(yè)用房34659m2，年度存量較大,，這予示著前幾年的賣方市場(chǎng)狀況將有所改變,。

從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)上看，xx年為4.94公頃,，xx年為14.55公頃(包括南湖地塊約9公頃,，實(shí)施投放量約5.5公頃)，xx年11月止約投放2.52公頃,，雖然年度投放緊縮較快,，但考慮xx年南湖地塊一期建設(shè)將動(dòng)工，實(shí)際的開(kāi)發(fā)面積將不會(huì)減少,。另土地儲(chǔ)備目前還有岙灘,、西入口等總量約910畝的儲(chǔ)量，尚較充足,，保證了今后幾年的土地供應(yīng),。從需求上看，市場(chǎng)的消費(fèi)潛力依然較大,。隨著政策的兌現(xiàn),，開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，舊城改造的持續(xù)以及人口的集聚,，住房消費(fèi)潛力將被進(jìn)一步激活,，得以更充分地釋放，給市場(chǎng)帶來(lái)持續(xù)動(dòng)力,。今后幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)供需將趨于平衡,。

另?yè)?jù)xx年11月對(duì)11家開(kāi)發(fā)企業(yè)的調(diào)查資料顯示，xx年商品住宅銷售平均價(jià)格約為1240元/m2,，雖然價(jià)格比上年每平方米上升了100元,，但較前兩年價(jià)格的升幅有所回落。隨著市場(chǎng)供需日趨平衡,，今后幾年,，商品住宅的價(jià)格升幅有限，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定,。

(二)發(fā)展動(dòng)力十足,，發(fā)展前景廣闊。

1,、城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn),，給市場(chǎng)發(fā)展提供持續(xù)動(dòng)力。

縣城新一輪城市總體規(guī)劃確定了以芹南至南湖為城市主中心區(qū),，以此為依托在岙灘形成居住區(qū)及副中心,，圍繞花山路、荷花廣場(chǎng)形成另一城市副中心區(qū)的"一個(gè)中心兩個(gè)副中心"的規(guī)劃布局結(jié)構(gòu),，城市形態(tài)由原來(lái)的團(tuán)狀發(fā)展改變?yōu)榻M團(tuán)式帶狀發(fā)展,。這將有效地拓展城市發(fā)展空間，加快舊城改造步伐,，加速城市化進(jìn)程,。而且，隨著城市化的發(fā)展,，縣城與華埠鎮(zhèn)的城市空間,、布局不斷接近，城華對(duì)接形成一體化發(fā)展已成為可能。加快城市重大設(shè)施的配套建設(shè),，將帶動(dòng)沿級(jí)及周邊地區(qū)的人口,、產(chǎn)業(yè)的有效集聚，城市規(guī)劃與人口發(fā)展的購(gòu)房需求量將持續(xù)增長(zhǎng),。

按《縣城城市總體規(guī)劃(-20xx)》對(duì)人口規(guī)模的預(yù)測(cè),，規(guī)劃近期(至xx年)縣城城市人口規(guī)模將發(fā)展到4.6萬(wàn)人，凈增近萬(wàn)人,，按人均建筑面積30m2計(jì),，縣城區(qū)至xx年因人口增加需求建筑面積達(dá)30萬(wàn)m2，集中成片的舊城改造將大大增加了拆遷量,，拆遷購(gòu)置用房每年約需1-2萬(wàn)m2住房;另外還有改善性住房增加的需求量,，婚齡青年的購(gòu)房需求。這些真實(shí)的需求給房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了持續(xù)的動(dòng)力,。

2,、生態(tài)立縣戰(zhàn)略的實(shí)施，給房地產(chǎn)帶來(lái)了巨大的空間,。

生態(tài)立縣戰(zhàn)略的確立,，為我縣指明了一條生態(tài)保護(hù)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展并存的可持續(xù)發(fā)展道路，是我縣實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的歷史選擇和必然途徑,。隨著生態(tài)立縣戰(zhàn)略的深入實(shí)施,，我縣的森林生態(tài)系統(tǒng)功能進(jìn)一步增強(qiáng)，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量始終保持全省全國(guó)先進(jìn)水平,，生態(tài)環(huán)境更加安全,。生態(tài)旅游業(yè)資源愈顯豐富，特色文化愈顯深厚,。生態(tài)城鎮(zhèn)建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn),，生態(tài)城市功能進(jìn)一步強(qiáng)化，城市品位大大提高,。對(duì)外大交通構(gòu)架將打通與周邊兩省的交通瓶頸,，基本形成接軌浙、皖,、贛三省的交通網(wǎng)絡(luò),。錢江源頭生態(tài)縣的生態(tài)環(huán)境將越來(lái)越顯示出它的價(jià)值和魅力，被更多的人熟悉和向往,。

一片“山秀,、天藍(lán)、水青”的生態(tài)人居環(huán)境,，將吸引大批向往優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境的城市居民來(lái)觀光,、旅游,、休閑度假，甚至居住,，給房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新的活力,。生態(tài)環(huán)境的優(yōu)越，提升了城市競(jìng)爭(zhēng)力,，也贏來(lái)了投資者的青睞,。萬(wàn)向集團(tuán)將投巨資打造“浙西硅谷”,，萬(wàn)向硅峰公司在近年內(nèi)計(jì)劃整體搬搬至硅電子基地,，形成硅電子產(chǎn)業(yè)的集聚，一個(gè)具有相當(dāng)經(jīng)營(yíng)規(guī)模,、資金實(shí)力和國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)集團(tuán)將崛起于錢江源頭生態(tài)縣,。硅電子基地的發(fā)展將極大地帶動(dòng)城市化發(fā)展，也為我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)了廣闊的發(fā)展前景,。

四,、政策建議

(一)建立預(yù)警預(yù)報(bào)制度，加強(qiáng)行業(yè)調(diào)查分析,，引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展,。

盡快建立房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)和信息披露制度，及時(shí)向社會(huì)通報(bào)本縣房地產(chǎn)市場(chǎng)供求,、結(jié)構(gòu),、價(jià)格、漲幅,、空置數(shù)量,、投資動(dòng)向等情況。行業(yè)協(xié)會(huì)和職能部門要定期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查分析,，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)理性投資,，消費(fèi)者理性購(gòu)房。

(二)加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控,，努力解決供需矛盾,，實(shí)現(xiàn)供需平衡。

保持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的適度規(guī)模,，基本實(shí)現(xiàn)供需平衡對(duì)我縣房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用,。政府及有關(guān)部門應(yīng)發(fā)揮調(diào)控功能，加大調(diào)控力度,，通過(guò)規(guī)劃,、土地、金融三大調(diào)控手段的配合作用,，保持開(kāi)發(fā)規(guī)模與有效需求的同步增長(zhǎng),。

規(guī)劃方面應(yīng)發(fā)揮導(dǎo)向作用,，通過(guò)城市建設(shè)方向和進(jìn)度的調(diào)整，利用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)空間上的拓展和壓縮,，有效控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模,，通過(guò)對(duì)居住用地的功能、布局調(diào)整,，調(diào)控商品房的開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)(如針對(duì)目前商業(yè)用房供應(yīng)過(guò)多的現(xiàn)狀,，規(guī)劃設(shè)計(jì)條件可以在今后開(kāi)發(fā)地塊中明確開(kāi)發(fā)性質(zhì)為純住宅，不搞商住樓);有計(jì)劃地進(jìn)行舊城改造,，以穩(wěn)定住房需求,，防止因改造引起的突發(fā)性需求而產(chǎn)生的供需脫節(jié);控制單體開(kāi)發(fā)建設(shè)有利于開(kāi)發(fā)的規(guī)模化;控制私人建房有利于住宅的商品化,。

土地方面要科學(xué)編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地供應(yīng)計(jì)劃,，建立結(jié)構(gòu)合理、總量平衡的各類房地產(chǎn)項(xiàng)目年度土地供應(yīng)計(jì)劃體系,。進(jìn)一步完善土地儲(chǔ)備機(jī)制,，加強(qiáng)城市閑置土地、政府保留用地或暫不宜進(jìn)入市場(chǎng)交易地的收購(gòu)儲(chǔ)備,，并根據(jù)市場(chǎng)需求和城市建設(shè)需要逐步投放市場(chǎng),。以增強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控監(jiān)管力度。加強(qiáng)土地有償使用力度,，嚴(yán)格實(shí)行經(jīng)營(yíng)性用地招標(biāo),、拍賣、掛牌制度,，嚴(yán)禁以任何其它方式取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地,，規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為。

金融方面要控制總量,，合理調(diào)整信貨支持,，實(shí)行差別政策，以控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與住房消費(fèi)中比重,，抑制投資,、投機(jī)需求和過(guò)度超前消費(fèi)。要積極提供土地收購(gòu)儲(chǔ)備的信用貸款,，同時(shí)強(qiáng)化貨款監(jiān)控,，實(shí)行封閉運(yùn)行。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)貨款的監(jiān)管,，依法依規(guī)貨款,，嚴(yán)格控制經(jīng)營(yíng)不規(guī)范、信用度低,、資產(chǎn)負(fù)債率高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貨款,，擴(kuò)大支持信譽(yù)好,、資金實(shí)力強(qiáng)、市場(chǎng)前景好的開(kāi)發(fā)企業(yè)貨款,，繼續(xù)加大貨款風(fēng)險(xiǎn)小,、收益大的個(gè)人住房貨款，適度增加對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的信貸支持,。

(三)完善市場(chǎng)監(jiān)管制度,，加大違規(guī)查處力度，規(guī)范市場(chǎng)秩序,。

各職能部門就應(yīng)嚴(yán)格履行管理職責(zé),，完善市場(chǎng)監(jiān)管制度。加強(qiáng)資質(zhì)管理和注冊(cè)資金管理,，把好“入門關(guān)”;加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目審批管理,，把好“發(fā)證關(guān)”;加強(qiáng)房地產(chǎn)交易的動(dòng)態(tài)管理,，把好“交易關(guān)”,。加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售中存在的改變?nèi)莘e率,、合同不況現(xiàn),、面積縮水、虛假?gòu)V告等違規(guī),、違紀(jì)行為的查處力度,，不能以罰代處，一罰了之,，要發(fā)現(xiàn)一起查處一起,，絕不姑息。

(四)堅(jiān)持市場(chǎng)化導(dǎo)向,，創(chuàng)造公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境,，規(guī)范市場(chǎng)化運(yùn)作。

不論土地投放的方式是單獨(dú)投放還是捆綁式投放,，都應(yīng)實(shí)行公開(kāi)的市場(chǎng)化運(yùn)作,，經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓，按規(guī)定都必須進(jìn)入市場(chǎng)交易,，采取招標(biāo),、拍賣和掛牌方式，杜絕協(xié)議出讓行為,，推行“陽(yáng)光交易”,，使更多有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商能在公平競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境下取得土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)。經(jīng)濟(jì)適用房等政策性用房的開(kāi)發(fā)也應(yīng)推向市場(chǎng)運(yùn)作,，可以采取土地公開(kāi)拍賣,、政府按定價(jià)回購(gòu)或除掉地價(jià)和規(guī)定費(fèi)用,，適當(dāng)留有開(kāi)發(fā)微利等方式運(yùn)作。

(五)加強(qiáng)住房政策性保障,，引導(dǎo)商品房結(jié)構(gòu)調(diào)整,，完善住房供給體系。

經(jīng)濟(jì)適用房是國(guó)家政策性住房保障的重要組成部分,，它既可以給中低收入者提供住房保障,，又可以起到抑制市場(chǎng)價(jià)格的調(diào)節(jié)作用。應(yīng)科學(xué)合理投放經(jīng)濟(jì)適用房的供給量,，既不能對(duì)市場(chǎng)造成負(fù)面影響,，也不能失去政策性的保障作用。根據(jù)我縣市場(chǎng)較小的實(shí)際,，經(jīng)濟(jì)適用房的投放量宜小不宜大,，因?yàn)槎址渴袌?chǎng)尚有較大的消化空間。通過(guò)加強(qiáng)中介服務(wù),，政策性補(bǔ)貼鼓勵(lì)中低收入者按實(shí)際需求購(gòu)買二手房,，可以進(jìn)一步活躍存量房市場(chǎng)，促進(jìn)增量房消費(fèi)市場(chǎng)的發(fā)展,。

要加快廉租房建設(shè),，建立保障機(jī)制，切實(shí)保障城鎮(zhèn)最低收入家庭基本住房需求,。據(jù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)字,，我縣城鎮(zhèn)貧困戶(人均年收入低于2400元)有657戶，1512人,，其他住房困難戶154戶362人,。解決和改善這些貧困戶的住房問(wèn)題是一項(xiàng)當(dāng)務(wù)之急的大事。

積極引導(dǎo)和鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商從市場(chǎng)需求出發(fā),，針對(duì)不同消費(fèi)群體的消費(fèi)特征和購(gòu)買能力,，開(kāi)發(fā)不同檔次、不同價(jià)位的商品房,，一方面可以滿足不同層次的消費(fèi)需要,，另一方面可以充分調(diào)動(dòng)消費(fèi)潛力。

(六)加快發(fā)展房地產(chǎn)服務(wù)業(yè),，培育市場(chǎng)潛在消費(fèi)群體,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展。

房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)主要包括房地產(chǎn)中介和物業(yè)管理服務(wù)兩大類,。從我縣目前情況看,，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)已滯后于房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展，需要進(jìn)一步加快發(fā)展,。首先要制定,、完善相關(guān)法規(guī),，加大對(duì)房屋中介機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理公司的管理力度,，清除無(wú)證,、無(wú)照中介機(jī)構(gòu)，規(guī)范中介市場(chǎng),。其次要積極促進(jìn)中介機(jī)構(gòu)更新經(jīng)營(yíng)觀念,，提升服務(wù)層次，不斷提高從業(yè)人員素質(zhì),，以誠(chéng)信創(chuàng)品牌;再者要加大扶持力度,，創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的發(fā)展將有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展,。要通過(guò)落實(shí)住房貨幣化分配政策,，建立面向中低收入家庭的貸款擔(dān)保機(jī)制;強(qiáng)化住房公積金的歸集和運(yùn)用，加大公積金和銀行住房抵押貸款的力度;采取購(gòu)房貸款貼息優(yōu)惠;合理拆遷補(bǔ)償?shù)纫幌盗械呢?cái)政,、金融政策,，提高中低收入消費(fèi)群體的經(jīng)濟(jì)承受能力，使?jié)撛诘淖》啃枨筠D(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購(gòu)買力,，有效擴(kuò)大市場(chǎng)需求量,。

(七)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚,，加快市場(chǎng)建設(shè),，增強(qiáng)發(fā)展后勁,。

要一如既往地推進(jìn)招商引資工作，主動(dòng)承接從大、中城市梯度轉(zhuǎn)移的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè),。加快硅電子基地建設(shè)，加速引進(jìn)大企業(yè)大集團(tuán)的項(xiàng)目,、資金,、人才、技術(shù)等,。利用縣工業(yè)園區(qū)這一平臺(tái),，進(jìn)一步促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚，不斷推進(jìn)工業(yè)化步伐,，從而帶動(dòng)城市化的發(fā)展,。

要深入貫徹實(shí)施生態(tài)立縣戰(zhàn)略，大力發(fā)展生態(tài)工業(yè),、生態(tài)農(nóng)業(yè),、生態(tài)旅游業(yè)，以打響錢江源綠色品牌為動(dòng)力,，以打造全國(guó)綠色食品生產(chǎn),、加工基地為目標(biāo),，加快建立“綠色食品城”市場(chǎng)。當(dāng)前應(yīng)著力加快茶葉市場(chǎng)的擴(kuò)大經(jīng)營(yíng),。

通過(guò)“興工業(yè),、旺市場(chǎng)”加快地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加速要素集聚,，從而增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展后勁,。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告字 房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告最佳篇四

南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額仍在增長(zhǎng)，銷竣比顯示供需仍不平衡,。20__年南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)投資額445.97億元,，同比增長(zhǎng)27%，20__年1-2月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資額77.2億元,，同比增長(zhǎng)41%,。__年以來(lái)平均銷竣比為2.64，__年全年呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面,，但是__年前兩個(gè)月銷售面積跟不上竣工面積,，主要原因可能是受市場(chǎng)"拐點(diǎn)論"的影響。

__年1-2月份商品房銷售均價(jià)為5331元,，同比__年2月份增長(zhǎng)10.1%,，相比__年全年銷售均價(jià)增長(zhǎng)0.5%，但是比較__年末的銷售均價(jià)略有下降,。__年12月份南京市商品房成交量顯著放大,，__年前兩個(gè)月成交量較少，相比__年1-2月份同比減少60%多,。

__年前4個(gè)月南京住宅市場(chǎng)成交量表現(xiàn)比較平穩(wěn),，較__年同比有所減少。__年3月份累計(jì)成交面積約40萬(wàn)平方米,，同比減少17%左右,，4月份截至到4月22日累計(jì)成交40.2萬(wàn)平方米，有望超過(guò)3月份的成交量,，但同比__年4月仍有縮減,。

南京未來(lái)兩年的住房建設(shè)計(jì)劃將提高響應(yīng)政策號(hào)召，土地供應(yīng)不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度限制,。未來(lái)兩年南京的住房建設(shè)計(jì)劃將逐步落實(shí)"90/70"政策,，增加中低價(jià)位、中小戶型商品房的供應(yīng)量,，加大保障性住房的投入,，由于存量土地比較多，__年土地供應(yīng)相比__年減少135萬(wàn)平方米左右，但是__年將在__年的基礎(chǔ)上增加200萬(wàn)平方米的土地供應(yīng),，因此未來(lái)兩年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)受到土地供應(yīng)的限制,。

一、__年以來(lái)南京商品房銷售情況,，20__年,，南京市商品房全年銷售額為603.51億元，銷售面積 1137.88萬(wàn)平方米,，銷售均價(jià)為5303.8元/平方米,，其中住宅全年銷售額533.42億元，銷售面積為1064.52萬(wàn)平方米,，銷售均價(jià)為 5011元/平方米,，現(xiàn)房全年銷售額為77.58億元，銷售面積為190.27萬(wàn)平方米,，銷售均價(jià)為4__7元/平方米,，期房全年銷售額為455.84億元，銷售面積為874.24萬(wàn)平方米,，銷售均價(jià)為5214元/平方米,。

__年1-2月份南京市商品房銷售額為24.74億元，銷售面積46.41萬(wàn)平方米,，銷售均價(jià)為5331元,，售價(jià)同比__年2月份增長(zhǎng)10.1%，相比__年全年銷售均價(jià)增長(zhǎng)0.5%,。其中住宅銷售額為20.61億元,，銷售面積42.63萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)為4835元/平方米,，同比增長(zhǎng) 16.23%,，現(xiàn)房銷售額為2.05億元，銷售面積為4.37萬(wàn)平方米,，銷售均價(jià)為4691元/平方米，同比下降22.2%,，期房銷售額為18.56億元,，銷售面積38.26萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)為4851元/平方米,，同比增長(zhǎng)27.83%,。

從各月商品房銷售均價(jià)的走勢(shì)來(lái)看，__年南京商品房銷售均價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲態(tài)勢(shì),，但是__年末到__年初房?jī)r(jià)有略微的下降,。

從圖表6的每月銷售量來(lái)看，20__年12月份南京市商品房成交量顯著放大，__年初可能受淡季因素和房地產(chǎn)"拐點(diǎn)論"影響,，成交量較少,，相比__年1-2月份同比減少60%多。

__年以來(lái),，南京市各區(qū)域板塊住宅成交數(shù)量不一,，成交量位居前兩位的是江寧和浦口兩大板塊。截至到__年4月22日,，江寧板塊累計(jì)成交近5000套,，約38.9萬(wàn)平方米，浦口板塊累計(jì)成交近3400套,，約32.9萬(wàn)平方米,。江寧板塊3月份成交約11.5萬(wàn)平方米，浦口板塊成交約12.44萬(wàn)平方米,，分別占全市總成交額的29%和31%,。河西板塊屬于南京市的高尚住宅區(qū)，該板塊的項(xiàng)目大多屬于知名開(kāi)放商,，樓盤房型結(jié)構(gòu)和質(zhì)量也相對(duì)比較好,，但是價(jià)位偏好，離市中心較遠(yuǎn),，適合有車族的消費(fèi)群體,，__年該板塊成交量位居全市，城南板塊4月份成交量有顯著放大,，截至到4月22日,，城南板塊4月份成交近8.7萬(wàn)平方米，占全市總成交量的14.8%,。

二,、南京各區(qū)域主要在售樓盤根據(jù)搜房網(wǎng)提供的信息，南京各行政區(qū)域主要在售樓盤情況

玄武,、白下,、鼓樓三大區(qū)域的樓盤銷售均價(jià)位居全市前三位。玄武區(qū)的樓盤售價(jià)在9000元/平方米~25000元/平方米之間,，白下區(qū)普遍在9000元 /平方米~15000元/平方米左右,，鼓樓的房?jī)r(jià)普遍在10000元/平方米以上，位置較偏的蘇寧千秋情緣在7000元/平方米左右,。建鄴區(qū)的樓盤大多集中在河西板塊,，該板塊環(huán)境比較好，樓盤質(zhì)量也比較高,，知名地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如中海地產(chǎn),、萬(wàn)科,、棲霞建設(shè)等都在該板塊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，老南京和新南京都喜歡在此安家落戶,，目前該板塊的銷售均價(jià)都在10000元/平方米以上,。

新樓盤比較多的是江寧區(qū)，江寧區(qū)是南京高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū),，環(huán)境也比較好,，售價(jià)相對(duì)較低，比較適合來(lái)南京落戶的外地大學(xué)生,，目前普通住宅售價(jià)大概在 6000元/平方米左右,，各個(gè)不同的樓盤價(jià)格差異也比較大。由于江寧區(qū)房?jī)r(jià)相對(duì)較低,，環(huán)境較好,，并有大量別墅項(xiàng)目，是富人聚集地,，同時(shí)將受惠于即將開(kāi)通的地鐵2號(hào)線,，預(yù)計(jì)江寧區(qū)的房?jī)r(jià)會(huì)有較大升值空間。

三,、南京未來(lái)兩年住房建設(shè)計(jì)劃,，根據(jù)南京市住房建設(shè)計(jì)劃，__年南京各類住房上市量將達(dá)1120萬(wàn)平方米,，其中普通住房上市總量約850萬(wàn)平方米,，經(jīng)適房(含廉租房)約240萬(wàn)平方米，比__年120萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量增加了近一倍,，中低價(jià)商品房約30萬(wàn)平方米,。__年南京廉租房建設(shè)計(jì)劃投入資金3.6億，籌建廉租住房1000套,，約5萬(wàn)平米,。__年各類住房建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)量為850萬(wàn)平方米，其中住房建設(shè)用地700萬(wàn)平方米,，保障性住房建設(shè)用地約150萬(wàn)平方米,，相比__年土地實(shí)際供應(yīng)量985萬(wàn)平方米減少約135萬(wàn)平方米。

__年南京普通住房上市量約800萬(wàn)平方米,，相比__年的850萬(wàn)平方米有所下調(diào),，其中，中低價(jià)位,、中小戶型商品房約560萬(wàn)平方米，將逐步落實(shí)"90/70"政策;經(jīng)濟(jì)適用住房約225萬(wàn)平方米,，與__的計(jì)劃基本持平;中低價(jià)商品房(含限價(jià)房,、拆遷復(fù)建房)可上市供應(yīng)總量為60萬(wàn)平方米，比?__年30萬(wàn)平方米的供應(yīng)計(jì)劃將近翻了一倍;廉租房建設(shè)計(jì)劃投入資金3.4億元，籌建廉租住房1000套,，約5萬(wàn)平方米,。__年各類住房建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng) 1050萬(wàn)平方米，其中各類普通商品住宅建設(shè)用地850萬(wàn)平方米,，保障性住房建設(shè)用地200萬(wàn)平方米,，相比__年的土地供應(yīng)量有所增加，預(yù)示土地市場(chǎng)將持續(xù)活躍,。__年南京市住房建設(shè)計(jì)劃總量與__年大致持平,。

總的來(lái)或，未來(lái)兩年南京的住房建設(shè)計(jì)劃將逐步落實(shí)"90/70"政策,，增加中低價(jià)位,、中小戶型商品房的供應(yīng)量，加大保障性住房的投入,，由于存量土地比較多,，__年土地供應(yīng)相比__年減少135萬(wàn)平方米左右，但是__年將在__年的基礎(chǔ)上增加200萬(wàn)平方米的土地供應(yīng),，因此未來(lái)兩年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)受到土地供應(yīng)的限制,。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告字 房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告最佳篇五

目前房地產(chǎn)業(yè)在我旗經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要地位和作用，認(rèn)清我旗房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀,，客觀分析政策對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的影響,，從而研究提出相應(yīng)的對(duì)策建議，對(duì)保持我旗房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展,，具有重要意義,。近期，準(zhǔn)格爾旗發(fā)展和改革局價(jià)格辦深入房地產(chǎn)市場(chǎng)較為完善的地市和發(fā)改,、房產(chǎn),、統(tǒng)計(jì)等相關(guān)部門及規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關(guān)資料，進(jìn)行了實(shí)地考察,，并召開(kāi)了座談會(huì),，認(rèn)真聽(tīng)取他們的意見(jiàn)建議。現(xiàn)就有關(guān)我旗房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研情況報(bào)告如下：

一是房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),。1998年廢除福利分房,、實(shí)行住房商品化改革以來(lái)，我旗房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期,，特別是從2019年開(kāi)始對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)不斷增大,。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)gdp的貢獻(xiàn)平均增長(zhǎng)速度%，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我旗發(fā)展最快的產(chǎn)業(yè)之一,，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)日益提高,。2019年,，房地產(chǎn)業(yè)增加值占gdp的%。

二是房地產(chǎn)拉動(dòng)了投資增長(zhǎng),。2019年以來(lái),，固定資產(chǎn)投資作為拉動(dòng)全旗經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要?jiǎng)恿Ψ€(wěn)定快速增長(zhǎng)，其中房地產(chǎn)投資更是飛速發(fā)展,，成為全旗固定資產(chǎn)投資中增長(zhǎng)速度最快的龍頭之一,，呈現(xiàn)出高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)固定資產(chǎn)投資總額貢獻(xiàn)比重逐年增長(zhǎng),，從2019年的%到2019年增長(zhǎng)到%,。

三是房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)了消費(fèi)增長(zhǎng)。2019年以來(lái),，房地產(chǎn)銷售額5年平均占全社會(huì)消費(fèi)品零售總額的8.41%,，是占消費(fèi)份額最大的行業(yè)。特別是去年以來(lái),，擴(kuò)大內(nèi)需成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力,，擴(kuò)大房地產(chǎn)的投資和住宅銷售是擴(kuò)大內(nèi)需不可替代的重要選擇。

四是房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)了財(cái)政收入增長(zhǎng),。2019年—2019年房地產(chǎn)稅收呈平衡增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),，凈增加**萬(wàn)元，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售活躍,。2019年全旗房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的%,，房地產(chǎn)稅收對(duì)全市地方稅收貢獻(xiàn)較大，進(jìn)入2019年,，受房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑的影響,，房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的%，較上年同期下降了個(gè)百分點(diǎn),。2019年,，房地產(chǎn)行業(yè)稅收完成**萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)%,，占稅收總收入的%,。此外，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)就業(yè)增長(zhǎng),、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)等作用也非常明顯,。

1、房?jī)r(jià)起伏較大,，樓市回暖較快,。我旗房地產(chǎn)市場(chǎng)自年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主,，一些經(jīng)營(yíng)思路,、開(kāi)發(fā)模式,、營(yíng)銷策略,、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等方面較好的企業(yè)脫穎而出,，加之中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)利好的影響，我旗的房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了快速發(fā)展的階段,。金融機(jī)構(gòu)為積極配合國(guó)家啟動(dòng)和鼓勵(lì)消費(fèi)各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí),，創(chuàng)新金融服務(wù)品種，增加了對(duì)居民消費(fèi)的信貸投入,，有力地推動(dòng)了我旗房地產(chǎn)市場(chǎng)較快回暖,。同時(shí)在“買漲不買跌”消費(fèi)心理的作用下，在某些大樓盤開(kāi)盤時(shí)甚至出現(xiàn)了排隊(duì)買房的現(xiàn)象,，各種因素導(dǎo)致我旗的房?jī)r(jià)起伏較大,，充分暴露了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不健全和不完善。

2,、投資型購(gòu)房減少,，消費(fèi)者趨于理性。**年以來(lái),，受諸多因素的影響,，特別是房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，導(dǎo)致很大一部分購(gòu)房者把購(gòu)房作為一個(gè)投資項(xiàng)目,，助推了房?jī)r(jià)的強(qiáng)勢(shì)上漲,。但從年以來(lái)，受金融危機(jī)影響,，我旗的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了持續(xù)低迷,，投資型購(gòu)房客戶明顯減少，一些潛在的購(gòu)房者也在持幣觀望,。消費(fèi)者購(gòu)房逐步趨于理性,，房地產(chǎn)市場(chǎng)更是一種剛性需求在推動(dòng)，泡沫成份在逐步減少,，我旗的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步走向規(guī)范,，走向成熟。

3,、土地價(jià)格大幅上升,，土地開(kāi)發(fā)成本提高。土地供應(yīng)和土地儲(chǔ)備是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提和先決條件,。隨著土地管理政策的嚴(yán)格化及供地方式的規(guī)范化,，土地使用權(quán)供應(yīng)方式逐步走上規(guī)范化軌道，土地使用權(quán)供應(yīng)也將由經(jīng)營(yíng)性用地招標(biāo)掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛,，工業(yè)用地出讓最低價(jià)和土地使用權(quán)的有償使用制度,，土地價(jià)格隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展而水漲船高,。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地需求比較旺盛，其土地價(jià)格逐步抬高,，開(kāi)發(fā)成本大幅上升,。

面對(duì)金融危機(jī)的嚴(yán)重影響，我旗審時(shí)度勢(shì),，沉著應(yīng)對(duì),，制定了有針對(duì)性的政策和措施，對(duì)全旗工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)施政府干預(yù),，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑的勢(shì)頭,，加之中央宏觀政策的相繼出臺(tái)和“保穩(wěn)定、保民生,、保發(fā)展”目標(biāo)的實(shí)施,，我旗的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷，受國(guó)家調(diào)控政策的推動(dòng),，投資者信心顯著增強(qiáng),，銷售額明顯增加，房地產(chǎn)業(yè)可以說(shuō)率先從金融危機(jī)的陰影中走了出來(lái),，對(duì)我旗經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用,。

準(zhǔn)格爾旗房地產(chǎn)業(yè)隨著近年來(lái)的快速發(fā)展，對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的拉動(dòng)作用越來(lái)越大,，但也逐漸凸顯出以下問(wèn)題：一是結(jié)構(gòu)性供需矛盾較重,。普通商品房?jī)r(jià)格高于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民消費(fèi)能力，商品住房有價(jià)無(wú)市,，以改善性需求為主的消費(fèi)者持幣待購(gòu),。開(kāi)發(fā)企業(yè)雖然可能有較高利潤(rùn)，但基于市場(chǎng)價(jià)值判斷和擔(dān)心降價(jià)后引發(fā)連鎖反應(yīng)的擔(dān)心,，不愿意主動(dòng)調(diào)整銷售價(jià)格,。市場(chǎng)雖然具有一定的改善性住房需求和剛性需求，但受國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整,、周邊城市房?jī)r(jià)下行的大環(huán)境影響,，普遍持觀望態(tài)度，因此形成僵持局面,。二是住房供應(yīng)體系不夠明確,。供應(yīng)量缺乏科學(xué)規(guī)劃，商品房品質(zhì)單一,，同類化嚴(yán)重,。無(wú)論從銷售價(jià)格上、還是銷售定位上，當(dāng)前在售的商品項(xiàng)目普遍面臨著品種單一,、消費(fèi)群體定位趨同的問(wèn)題,，都把銷售目標(biāo)確定在所謂的高端消費(fèi)人群，可供中低階層消費(fèi)的商品房項(xiàng)目嚴(yán)重缺乏,。三是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商囤積土地,。目前我旗尚存在相當(dāng)量的未開(kāi)發(fā)土地面積，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獲得土地后,，并未及時(shí)進(jìn)行開(kāi)發(fā),，而是坐等土地漲價(jià)以謀取暴利。在土地的不斷囤積,、交易中，土地價(jià)格也逐漸升高,，房?jī)r(jià)也隨之升高,，導(dǎo)致有許多居民沒(méi)有能力買房的局面。

近年來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我旗正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向日趨成熟,。為保持我旗房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展,，當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn)。一要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息監(jiān)控,。各級(jí)房地產(chǎn)主管部門和各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須充分利用售房系統(tǒng),，全部實(shí)行網(wǎng)上在線售房,網(wǎng)上簽訂打印售房合同。對(duì)于不實(shí)行網(wǎng)上售房的項(xiàng)目,，房地產(chǎn)主管部門不予辦理商品房預(yù)售許可證,，并對(duì)該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)企業(yè)誠(chéng)信等級(jí)進(jìn)行一票否決，不予辦理資質(zhì)升級(jí),，年檢時(shí)也要采取相應(yīng)的懲處措施,。通過(guò)房屋權(quán)屬網(wǎng)絡(luò)登記發(fā)證系統(tǒng)的應(yīng)用，全面實(shí)現(xiàn)商品房初始登記,、轉(zhuǎn)移登記,、變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登記,、注銷登記的登記網(wǎng)絡(luò)化,、檔案電子化，切實(shí)提高辦事效率和辦件質(zhì)量,，提高工作成果的綜合利用價(jià)值,。

二要合理引導(dǎo)住房主體需求。針對(duì)不同群體實(shí)施不同策略,，解決好不同收入者的住房問(wèn)題,，對(duì)其實(shí)施住房分類供應(yīng)政策。同時(shí),，結(jié)合我旗開(kāi)發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際,，引導(dǎo)居民對(duì)住房的理性消費(fèi),，推動(dòng)主體需求的合理化。針對(duì)中等收入群體的普通商品房,，要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況,，加快節(jié)能省地型住宅供應(yīng)，并不斷把房?jī)r(jià)收入比控制在6-8左右;針對(duì)高收入群體的高檔商品房,，必須根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和城市發(fā)展?fàn)顩r,，嚴(yán)格控制好供應(yīng)規(guī)模和所占比重，科學(xué)的做好供應(yīng)計(jì)劃,。

三要確保房地產(chǎn)業(yè)的土地供需平衡,。要加大政府宏觀調(diào)控力度，高度壟斷土地一級(jí)市場(chǎng),，提高土地統(tǒng)征,、儲(chǔ)備和管理的能力，搞活土地二級(jí),、三級(jí)市場(chǎng),。依法打擊非法炒買炒賣土地行為，盤活已出讓土地,，促使存量土地加快開(kāi)發(fā)挖掘閑置土地的潛力,。對(duì)閑置土地要按照中央有關(guān)文件和法律精神，嚴(yán)格按規(guī)定收取閑置費(fèi),，閑置滿兩年以上的土地要無(wú)償收回,，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。要重點(diǎn)保證保障性住房的用地指標(biāo),，提高普通住宅用地的供應(yīng),，嚴(yán)格控制高檔住房用地供應(yīng)。

四要加大城鎮(zhèn)房屋拆遷管理力度,。要建立健全城鎮(zhèn)房屋拆遷管理機(jī)構(gòu),，繼續(xù)強(qiáng)化管理職能，公正地履行管理職責(zé),，進(jìn)一步規(guī)范城鎮(zhèn)房屋拆遷工作,，增加拆遷工作的透明度。對(duì)拆遷項(xiàng)目,、拆遷公司要建立動(dòng)態(tài)檔案,，進(jìn)行跟蹤服務(wù)和監(jiān)督指導(dǎo)，嚴(yán)格實(shí)行拆遷許可證制度,，嚴(yán)格審核拆遷主體的合法性,，四要嚴(yán)格按照《條例》規(guī)定，發(fā)布有關(guān)拆遷的通知、公示,、和公告,，認(rèn)真做好拆遷糾紛的調(diào)處，堅(jiān)決杜絕濫用行政裁決和申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的行為,。

五要繼續(xù)開(kāi)展房地產(chǎn)秩序整治工作,。堅(jiān)持整頓與規(guī)范相結(jié)合，進(jìn)一步鞏固已取得的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治工作成果,，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)檢查長(zhǎng)效機(jī)制,，加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規(guī)行為查處力度，按照房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范化管理的要求,，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范化管理綜合評(píng)價(jià)體系,，努力營(yíng)造主體誠(chéng)信、行為規(guī)范,、監(jiān)管有力,、市場(chǎng)有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。