隨著社會不斷地進步,，報告使用的頻率越來越高，報告具有語言陳述性的特點,。寫報告的時候需要注意什么呢,？有哪些格式需要注意呢,？下面我就給大家講一講優(yōu)秀的報告文章怎么寫，我們一起來了解一下吧,。

房地產(chǎn)調研報告題目篇一

因此,，我們必須溫故知新，認真總結四年來工作的經(jīng)驗教訓,，切實找準存在問題的根源,，確定出解決問題的可操作性辦法，在新的起點上輕裝上陣,，奮起直追,，使工業(yè)基地進一步增強經(jīng)濟發(fā)展的內在動力，真正成為縣域經(jīng)濟發(fā)展的重要增長點,。

（一）基地定位不明確,，綜合協(xié)調能力薄弱。

1,、基地建設,，規(guī)劃必須先行。我縣工業(yè)基地自xx年下半年開發(fā)建設以來,，至今沒有一個控制性詳規(guī),，更沒有入園企業(yè)布局規(guī)劃,，一方面造成企業(yè)布局較混亂，大有“揀到藍子里都是菜”的魚目混珠現(xiàn)象,，另一方面導致農(nóng)民在已規(guī)劃但未征用的土地上亂搭亂建,，無形增加了基地建設成本。同時,，也難以與縣城總體規(guī)劃對接,，與縣城基礎設施做到資源共享。

2,、基地工作從開發(fā)建設到引進企業(yè),、安置企業(yè)落戶以及跟蹤服務,，每項工作都必須得到各部門的配合和支持,，但由于基地綜合協(xié)調能力薄弱，加之在部門利益的驅使下,，基地工作難以順利推進,，從征用土地開始到開工建設的.每一階段都舉步維艱，各部門都把基地看成是一塊餅干,，不去想怎么把這塊餅干做大,，而是都來爭著分食，沒有爭到就處處設障礙,，講條件,，使基地工作難以順利進行。目前,，由于種種原因使基地已征用土地均無法開工,，造成近20家企業(yè)等地建設。

（二）運行管理機制不活,，監(jiān)管乏力,。

1、投入回報率不高?，F(xiàn)在基地已經(jīng)投入了大量的土地資源及資金,，但由于項目開工多投產(chǎn)少，達標達產(chǎn)的就更少,，尤其是像鋼構和溫室類的項目,，業(yè)務均在外地，即使開工投產(chǎn),，如果監(jiān)管不力,，稅收也在外地，所以產(chǎn)生的回報相對較少,。

2,、土地利用率低,。在基地存在較多的閑置土地，已開發(fā)的廠房中基本沒有多層廠房,，已開工投產(chǎn)的項目,，經(jīng)對照其審批的規(guī)劃，還有大量廠房未動工建設,。目前,，基地已建成的企業(yè)，土地利用率平均不到30%,，甚至有圈而未建的現(xiàn)象,。

3、統(tǒng)計口徑混亂,、稅收征管不到位,。基地有一些企業(yè)是退城進園或從其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)引進的企業(yè),，其稅收仍未落入基地,，使基地稅源存在流失現(xiàn)象。

（三）資金投入困難,，基地發(fā)展緩慢,。

1、基地投入嚴重不足,，基礎設施建設嚴重滯后,，導致企業(yè)等地落戶。

2,、基地企業(yè)資金短缺,，有的企業(yè)建好廠房，購置設備后,，缺少流動資金,，致使企業(yè)停工待產(chǎn)。

（四）辦事效率低,，協(xié)調服務難以到位,。

1、有些職能部門對于建設工業(yè)基地的重要性和緊迫性仍然認識不到位,，較強地追求部門利益,、個人利益，較多地拘泥于繁瑣的程序,，導致基地企業(yè)建設過程中涉及的用水,、用電、辦證,、辦照等審批程序效率低下,，成本過高,。

2、有的職能部門,，特別是條管部門自行進入基地企業(yè)檢查,、處罰的現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生，導致企業(yè)不安心生產(chǎn),，有的已搬遷,。

（五）隊伍素質不高，人力資源缺乏,。

1,、基地內部工作人員懂業(yè)務的較少，特別是規(guī)劃,、建設,、測繪人才。

2,、掌握一定職業(yè)技能的產(chǎn)業(yè)工人十分緊張,，高級管理人才,、專業(yè)技術人才更為短缺,。

基地發(fā)展到現(xiàn)階段，資金已投入下去,，基礎設施基本配套,，項目引進來了，要真正出效益,，出活力,，主要在于項目的引進和推進，關鍵在于對基地和企業(yè)的監(jiān)管,。所以下一階段工作重心必須視項目開發(fā)為生命線,，把“安商”、“選項”和強化管理放在工作首位,，通過“搭建平臺,，完善政策，搞好服務,，強化監(jiān)管”等措施,，使安商選資與項目推進有機地結合起來，走出一條成功的“你助我發(fā)展,，我助你發(fā)財”之路,。因此，我們必須在五個方面采取新舉措,。

房地產(chǎn)調研報告題目篇二

近年來,，在縣委,、縣政府“奮力跨越爭進位，富民強縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實下,，全縣城鎮(zhèn)建設步伐不斷加大,，房地產(chǎn)業(yè)由小到大，從弱到強,，不斷發(fā)展壯大,。在保持市場供需總量平衡、供求結構基本合理,，房地產(chǎn)價格基本穩(wěn)定的態(tài)勢下,，全縣房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)快速運行的良好態(tài)勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資,，開發(fā)項目施工,、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標快速增長,。房地產(chǎn)投資和消費為拉動我縣經(jīng)濟增長和社會發(fā)展做出了重要的貢獻,。截至目前，我縣具有房地產(chǎn)開發(fā)資質的企業(yè)已有17家,，“十五”期間房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成6.3億元,，建設花園、錦華苑,、公園,、城南、金都,、金明寓,、栗園、金星等成規(guī)模小區(qū)8處,，開發(fā)商品住宅6200套,、56萬平方米。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,，大大提高了居民的居住生活水平,，為我縣經(jīng)濟增長注入了新的活力。

目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對平穩(wěn)的發(fā)展時期,，各類型樓盤銷售情況良好,。建筑類型方面，已建和待建樓房以磚混結構為主,，框架結構樓房所占比重逐漸上升;樓盤品質不斷提升,，居住環(huán)境日益改善。__年以來，在房地產(chǎn)市場供需兩旺的同時,，我縣房地產(chǎn)開發(fā)樓盤的品質得到了不斷提升,，購房戶的居住環(huán)境日益改善。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費的吸引力,。消費結構方面,，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90-100平方米的小戶型銷售情況良好但數(shù)量較少,，僅占年度開發(fā)量的25%左右,。

總體看，__年我縣房地產(chǎn)需求增長速度將低于__年,，房地產(chǎn)供求形勢進一步改善,，房地產(chǎn)價格漲勢將趨向相對穩(wěn)定。今年以來,，隨著國家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強,，增加中低價位普通商品住房等調控措施的實現(xiàn)以及二級市場的擴大，我縣房地產(chǎn)市場供求形勢和房地產(chǎn)市場結構將進一步得到改善,。主要消費需求是外來經(jīng)商務工人員,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生，他們成為購房的主力軍;同時,，個體從業(yè)者,、私企老板及企業(yè)中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對象以個人購買為主,，投資商尚未大量出現(xiàn),。房地產(chǎn)市場是否健康，一個重要標志是看市場化程度如何(特別是個人購房比例)以及投資性購房的比例,。__年，從購房者購房的動機來看,，我縣城區(qū)購房者中，購房用于自己居住的比例達到93%,，以投資為目的占7%,，而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%，說明我縣整個房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)大量投機者,，整個銷售市場處于自然銷售狀態(tài),。

預計房屋價格在較旺的實際需求的支撐下將繼續(xù)上漲，漲幅經(jīng)歷了__年爆發(fā)性增長之后,，將趨向平穩(wěn),，全年增長速度預計將小于__年水平。__年全縣普通商品住宅平均銷售價格為1280元/m2，同比上漲6.5%,。受土地價格,、建筑“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設施,，環(huán)境建設檔次提高等因素的影響,，__年全縣商品房平均售價漲幅與上年基本持平，但市場供給與需求同步增長,，商品房價格與商品住房價值基本相符,，價格與價值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產(chǎn)市場總體上沒有呈現(xiàn)“泡沫”,，并且還具有相當?shù)陌l(fā)展空間,。

__年全縣房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2.05億元，比上年增長19.8%,。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全縣全社會固定資產(chǎn)投資比重達到5.17%,，拉動全縣固定資產(chǎn)投資增長4.5個百分點;對gdp增長的貢獻率達到8.7%，拉動全縣gdp增長1.2個百分點,。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè),。同時房地產(chǎn)業(yè)為地方政府開辟了財源，每年對地方財政收入的貢獻率超過了6%,。拉動了社會總體消費的增長,。__年，房地產(chǎn)銷售收入1.3億元,，按拉動消費系數(shù)1.4計算,，拉動其他消費額1.82億元，兩項累計達到3.12億元,。同時為社會增加就業(yè)崗位5000余個,。

1、住房供應結構不夠合理,。中高檔住房供應量過大,，中低價位的普通商品房供應偏少。90平方米左右的普通商品房供應量不足三成,，嚴重供不應求,。由于近年來我縣商品房價格上漲較快，而居民的實際收入增幅遠趕不上房價的漲幅,，廣大低收入群體只能望樓興嘆,，希望能多推出經(jīng)濟適用房以及小戶型樓房，以滿足部分弱勢群體的購房需求,。

2,、房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度不夠,。房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，包括商品房預售和銷售,、二手房轉讓,、房屋權屬登記、房屋租賃備案,、開發(fā)項目立項,、土地出讓、開發(fā)經(jīng)營許可,、規(guī)劃許可,、建設許可、開發(fā)建設條件與施工許可,、房地產(chǎn)信貸等,。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個稅種，由國稅,、地稅,、財政分別征收，計稅方式復雜,，征管難度大,。建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，一是能夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購房者,、管理者信息不對稱的狀況,，增加透明度，為政府和有關部門實行監(jiān)測市場運行的動態(tài)變化提供依據(jù),，有利于調控市場,，規(guī)范交易行為，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場監(jiān)督科學化;二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺,，以房地產(chǎn)信息為依托,，實現(xiàn)信息共享，通過部門配合,、環(huán)節(jié)控制,，推動房地產(chǎn)稅收征管精細化管理，達到“先繳稅,、后辦證”的要求，以促進稅收征管科學化,。我縣的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還沒有建立,，相關部門信息溝通、資源共享的機制尚未形成,，不利于及時便捷地對市場進行監(jiān)測分析,，同時也造出市場信息不對稱、透明度不高，不利于合理引導房地產(chǎn)投資和消費,。

3,、城鄉(xiāng)房屋權屬登記管理工作需要加強。由于房產(chǎn)管理體制不理順,，導致產(chǎn)權,、產(chǎn)籍多頭管理，市,、縣,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)分治。按照建設部建房(1997)173號文和省建設廳魯建房發(fā)(1997)239號文《關于制作頒發(fā)全國統(tǒng)一房屋權屬證書的通知》要求,，一個縣只能有一個發(fā)證機關,，并且所頒發(fā)的房產(chǎn)證必須是經(jīng)建設部備案、由北京印鈔廠統(tǒng)一印制,?？h城規(guī)劃區(qū)外的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村街房產(chǎn),，特別是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地企業(yè),，因無法辦理全國統(tǒng)一的房產(chǎn)證，所以不能辦理房產(chǎn)抵押貸款,、過戶等手續(xù),，不利于企業(yè)和社會經(jīng)濟的發(fā)展。這不僅造成了工作上的扯皮,，損害了群眾利益,，還造成了國家稅費的流失。

4,、部分開發(fā)商重視商品房建設,，輕視配套設施建設的思想還很嚴重。相當項目配套設施水平低,，配套不完善,，開發(fā)項目整體功能差，造成消費者使用不方便,，也給社會帶來一些隱患,。如綠地、公廁,、幼兒園,、超市、健身場,、物業(yè)用房等這些基礎配套設施多數(shù)小區(qū)沒有或根本達不到設計要求,。

5,、違規(guī)開發(fā)的歷史遺留問題有待解決。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過程中,，除還建本村居民和本單位職工住房外,，還對外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋，駐城村街中也有個別住戶在建房過程中少批多建,，并將多建的住房違規(guī)出售,，這些違規(guī)開發(fā)行為造成了房地產(chǎn)稅費流失和不公平的市場競爭，對商品房市場帶來很大沖擊;也導致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權和上市交易流通,，影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和社會的穩(wěn)定,。

二、關于規(guī)范發(fā)展我縣房地產(chǎn)市場的幾點建議,。

1,、引導普通商品房建設，推行安居工程(經(jīng)濟適用房和廉租房),，調整住房供應結構,。經(jīng)濟適用住房是指土地由國家劃撥，各種稅費減半征收,，出售價格實行政府定價,，按保本微利原則確定，主要面向社會上的中低收入家庭出售,，是具有保障性質的政策性商品住房,。我縣目前為止未開發(fā)經(jīng)濟適用住房。__年11月,，由縣房管局牽頭,，統(tǒng)計局、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調查,。結果顯示,，我縣低保家庭戶主屬“三無”、下崗,、失業(yè)人員的約占97%,，低保家庭無房戶約為三分之一，有住房的用戶,，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一,，且大多住房設施不全。所以,，實施經(jīng)濟適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求,，是政府義不容辭的責任。另國辦發(fā)【__】37號文件已經(jīng)要求,，自__年6月1日起,，凡新審批、新開工的商品住房建設,，套型建筑面積在90平方米以下的住房(含經(jīng)濟適用房)面積所占比重,，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上。

2,、注重規(guī)劃,，加快步伐，搞好城中村改造,。城中村改造是加快我縣城市化進程的重要舉措,。根據(jù)我縣的舊城情況，待開發(fā)的區(qū)域很多,，前景是好的,，因此加快舊城改建工作將是大勢所趨，勢在必行,。要以建設“臨沂衛(wèi)星城”為戰(zhàn)略目標,，堅持新區(qū)開發(fā)和舊城改造相結合，正確處理經(jīng)營城市和舊城改造的關系,，繼續(xù)大力推進舊城區(qū)改造,，力爭在未來五年內，縣城規(guī)劃區(qū)基本消除危陋棚戶區(qū)和“貧民窟”住房,。嚴格控制企事業(yè)單位自建自用和零星插建性開發(fā),，改變過去那種局部改造、見縫插針的做法,，實施地段開發(fā)與周邊環(huán)境相協(xié)調的開發(fā)模式,，對影響城市道路景觀的危舊平房進行大面積拆遷。按照經(jīng)濟效益,、環(huán)境效益,、社會效益相統(tǒng)一的原則，實行統(tǒng)一規(guī)劃,，合理布局,，綜合開發(fā)，配套建設,。堅持成區(qū)連片開發(fā),，開發(fā)一片，配套一片,，完善一片,，寧缺勿濫。建議縣政府成立舊城改造領導小組,，領導小組由縣政府分管領導負責,，縣房地產(chǎn)管理局,、縣計劃局、縣建設局,、縣國土資源局,、縣物價局、臨沭鎮(zhèn)政府等單位負責人為成員,。舊城改造項目實行掛牌公示制度,。舊城改造拆遷安置補償費和承擔的城市市政公用設施建設費用可據(jù)實從該土地使用權出讓金中補償。要做好“模擬拆遷”：即先做被拆遷人的思想工作,，處理解決好拆遷工作中的相關問題,，后發(fā)布拆遷公告，最后簽訂拆遷協(xié)議,。

3,、嚴格控制機關企事單位自建住房。為滿足職工住房需求,，通過市場改善住房條件,，臨沭縣人民政府下發(fā)的沭政發(fā)[__]43號文中規(guī)定：“從__年1月1日起，停止單位自行建設住房,，需要住房的統(tǒng)一到縣政府的住宅小區(qū)購買,。”魯政發(fā)[__]22號文件中再一次規(guī)定：“從意見下發(fā)之日起(__,、3,、22)，各級黨政機關和事業(yè)單位一律停止單位建房,，鼓勵機關,、企事業(yè)單位職工投資置業(yè)，通過市場改善住房條件,?！弊罱ㄔO部、監(jiān)察部,、國土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[__]196號《關于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強調,，“自本通知下發(fā)之日起，一律停止審批黨政機關集資合作建房項目,。嚴禁黨政機關利用職權或其影響,，以任何名義、任何方式搞集資合作建房,，超標準為本單位職工牟取住房利益,。”因此，機關單位住房改造要走法制化,、正規(guī)化軌道,。要樹立“要住房，找市場”的觀念,，杜絕新的住房實物分配和“委托代建”,、“定向開發(fā)”等變相福利分房的現(xiàn)象。

4,、加強農(nóng)村房屋權屬登記工作，建立城鄉(xiāng)一體的房屋權屬登記和檔案管理制度,。禁止其他部門發(fā)放不具法律效力的房產(chǎn)證,，以維護正常的房地產(chǎn)市場秩序。

5,、提升產(chǎn)業(yè)的整體水平和實力,。行業(yè)內要樹立現(xiàn)代的房地產(chǎn)經(jīng)營理念，整體提升我縣房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實力和水平,，這是促進我縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展的根本所在,。一是要注重鑄造房地產(chǎn)企業(yè)的“航空母艦”。要通過重組,、兼并,、控股、引外靠優(yōu)等方式,，盡快創(chuàng)建能對中小企業(yè)有帶動作用“航母”型企業(yè),，提高企業(yè)整體素質，增強生存與發(fā)展能力,，提升綜合競爭力,。二是注重打造品牌。房地產(chǎn)企業(yè)要盡快適應市場需求變化,，實施精品帶動戰(zhàn)略,，提高信譽，建立品牌,，擴大市場;三是要注重物業(yè)管理,，充分利用房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的“情侶效應”，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理互促互動,。四是要注重企業(yè)誠信和經(jīng)濟倫理,。倡導房地產(chǎn)開發(fā)商要建起企業(yè)誠信檔案，樹立起經(jīng)濟倫理觀念,，在發(fā)展中講究文化底蘊,、道德因素、科技含量,、綠色生態(tài),，盡可能地為消費者提供舒適,、健康、優(yōu)美,、潔凈,、安全、方便和環(huán)保等各方面優(yōu)良的產(chǎn)品,。

6,、各部門加強協(xié)調溝通，做好拆遷工作,。近年來,，城市房屋拆遷成為社會的熱點難點問題。雖然城市拆遷工作是一項關系到加快發(fā)展經(jīng)濟,、造福于民的好事,，但在實際工作中，由于牽扯到各個方面的利害關系,，特別是拆遷人,、被拆遷人的經(jīng)濟利益問題，拆遷工作變得十分復雜,，并出現(xiàn)了一些新問題,，新情況。如我局在整理拆遷檔案工作中發(fā)現(xiàn),，有的房產(chǎn)已拆除,，但未到我局辦理拆遷注銷或變更登記等相關手續(xù)，導致一宗土地出現(xiàn)兩套房產(chǎn)證,，權屬上容易產(chǎn)生糾紛,，不利于房產(chǎn)檔案的管理，至使有關問題難以及時妥善解決,。根據(jù)國務院和山東省《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定,，計劃、規(guī)劃,、土地等有關部門應當按照各自職責,，協(xié)同做好城市房屋拆遷管理工作，使上述問題得以妥善解決,。

7,、加快房地產(chǎn)交易大廳建設，強化市場監(jiān)管,。我局在已建成房地產(chǎn)交易中心的基礎上,，決定整改再進步，效率再提高，建立真正意義上的“一站式”服務大廳,，每科室都有一名工作人員進駐大廳,，群眾進一個門，領一份表,，就可辦妥所有手續(xù),。同時，在交易大廳門口還有各開發(fā)公司簡介,、年度開發(fā)量,、樓盤介紹、聯(lián)系電話等宣傳圖板,，形成了一個“房產(chǎn)小超市”,，既方便了人民群眾，又宣傳了開發(fā)公司,，可謂一舉雙得,。目前這一工作正在緊張有序的進行之中。

房地產(chǎn)調研報告題目篇三

xx年，在縣委,、縣政府的領導下，按照省,、市和縣委,、縣政府的總體部署，大力推進依法行政和行風建設,，認真履行行業(yè)管理職能,，以實現(xiàn)房管事業(yè)和諧發(fā)展、科學發(fā)展為目標,，以服務大局,、情系民生為著眼點，以實施重點項目帶動戰(zhàn)略為重點,，強力攻堅,，勇于突破，各項職能工作取得突破性進展,，行業(yè)管理服務水平得到提高,，為我縣經(jīng)濟和社會發(fā)展作出積極貢獻。近二年,，由于受全球金融危機的影響,，我縣住宅與房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)緩慢發(fā)展，全縣8個開發(fā)企業(yè)先后建設了金域藍灣,、鑫隆佳苑,、尚城云鼎、城東商貿城等房地產(chǎn)開發(fā)工程，開發(fā)建筑面積10.7萬平方米,，全年竣工住房面積12.6萬平方米,，人均增長0.3平方米。目前,，縣城居民人均居住面積已達28.8平方米,。房地產(chǎn)二級市場活躍，全縣公房上市交易43套,，面積0.27萬平方米,；存量住房上市交易127戶，面積1.3萬平方米,，交易額1395萬元,，拉動了內需，激活了房地產(chǎn)市場,，增加了契稅,，為我縣經(jīng)濟發(fā)展增添了活力。全縣房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“增長速度較快,、供需總體平衡,、結構更趨合理、價格穩(wěn)中有升,、消費逐步理性”的良好發(fā)展態(tài)勢,。

近些年，我縣重視法制建設,，不斷加強了行業(yè)管理和規(guī)范服務工作,，特別是大力開展了整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序活動，有效地推進了房地產(chǎn)業(yè)的各項工作,，加快了我縣住房建設步伐,。但在行業(yè)管理工作中，也發(fā)現(xiàn)一些問題,，這些問題主要有：

一是房地產(chǎn)銷售不規(guī)范,。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，存在個別開發(fā)企業(yè)部分開發(fā)項目未取得《商品房預（銷）售許可證》就擅自進行商品房預售,；少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售樓盤未按要求公示,，缺漏了部分公示內容，如：崇仁縣城鎮(zhèn)綜合開發(fā)公司開發(fā)的“永勝花園”缺《商品房銷售管理辦法》的'有關規(guī)定,；茂泰房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的“鑫隆佳苑”缺《商品房銷售進度表和價目表》,。

二是物業(yè)管理不完善。物業(yè)管理面太窄,；市民居住消費現(xiàn)象更新的問題,；管理人員服務工作不能滿足住房要求的問題,；物業(yè)管理資金難以到位的問題等。

三是住房保障體系不健全,。在經(jīng)濟適用房,、廉租房建設管理中，住房保障體系健全還不夠,；“兩房”建設工作創(chuàng)新力度還不夠,。

1、放開搞活,，培育住房二級市場,。

2、規(guī)范市場,，著力監(jiān)管與服務,。

在規(guī)范房地產(chǎn)市場管理方面，應在“監(jiān)管和服務”上下功夫,。一是把好開發(fā)企業(yè)準入關,。對申報房地產(chǎn)開發(fā)資質的企業(yè)從注冊資本金、工程技術人員,、擬開發(fā)項目情況等方面嚴格把關,。不僅認真審查材料，而且還要現(xiàn)場踏勘,。二是加強商品房預（銷）售的監(jiān)督和管理。嚴格執(zhí)行預（銷）售許可證制度,，建立健全了我縣房地產(chǎn)開發(fā)銷售信息公示制度和管理力度,。三是認真做好開發(fā)企業(yè)資質年檢工作。

3,、突破難點,，建立物業(yè)管理機制。

一是加大宣傳,，轉變觀念,。向社會開展廣泛的宣傳教育活動，提高物業(yè)管理的社會整體意識,。開展形式多樣的文明,、安全、法制,、物業(yè)管理知識的宣傳教育,，不斷向住戶灌輸現(xiàn)代文明新的居住消費觀念，增強住區(qū)群眾配合和接受物業(yè)管理的自覺性和積極性,。二是協(xié)調關系,，爭取支持,。爭取縣政府成立物業(yè)管理領導機構，負責領導,、協(xié)調,、指導和監(jiān)督物業(yè)管理工作。發(fā)揮職能部門的作用,，對開展物業(yè)管理,，改善人居環(huán)境工作給予大力支持，有效實施舊住宅區(qū)綜合整治,，如清除亂建亂搭,、改造危舊房屋、整治環(huán)境衛(wèi)生,、搞好交通綠化等,；新住宅小區(qū)規(guī)范管理，如房屋建筑主體的修繕和管理,；房屋設備,、設施維修和更新；環(huán)衛(wèi),、道路,、綠化、消防,、治安管理和維護等,。三是出臺政策，建章立制,。爭取政府出臺物業(yè)管理政策,，制定管理實施辦法，明確政府主管部門,、房地產(chǎn)開發(fā)單位,、社會有關各方及業(yè)主相互之間的權利和義務，具體規(guī)定物業(yè)管理經(jīng)費來源及收繳辦法等,。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主要和用戶簽訂管理合同,，明確責、權,、利關系,，規(guī)范各自行為。做到有章可循,、有法可依,，使物業(yè)管理工作步入規(guī)范化、法制化管理軌道,。

4,、完善住房保障體系,，全面推進廉租住房建設。

一是建立責任制體系,，切實加強“兩房”建設管理和監(jiān)管,。建立領導機構，設立專人負責,，嚴格操作規(guī)程,，實行一級對一級負責，強化抓“兩房”建設工作責任意識,。二是依法依規(guī)運作,，積極穩(wěn)妥推進“兩房”建設工作。按照縣政府《關于推進崇仁縣經(jīng)濟適用住房和廉租住房建設實施意見》的要求,，堅持科學運作,，規(guī)范操作規(guī)程，采取電視宣傳,、組織宣傳車上街,、在縣城人流密集的主要街道咨詢服務和散發(fā)《公告》材料、三榜公示以及將經(jīng)濟適用房和廉租住房公開搖號活動制作電視新聞滾動播放等形式,，向社會廣泛開展“兩房”政策,、運作情況進行宣傳。建立申請申購,、填表登記,、入戶調查、審核確認,、建檔管理制度,。啟動“三級審核、三榜公示”等工作,，嚴格做到對“兩房”合理合規(guī)的使用，并建立“兩房”建設工作重大事項報告,、統(tǒng)計報表,、責任追究等制度。三是加大業(yè)務工作技能,，進一步落實住房保障運行環(huán)境,。四是創(chuàng)新思路、加強“兩房”建設,。要用創(chuàng)新思路來解決業(yè)務工作中遇到的復雜問題和打造“兩房”建設領域,。通過工作的不斷創(chuàng)新，進一步為政府解決困難家庭的住房問題決策提供科學依據(jù),，不斷提高“兩房”建設發(fā)展思路,，使“兩房”建設這項‘民生工程’又好又快地發(fā)展,，造福于民。

房地產(chǎn)調研報告題目篇四

20xx年,，在縣委,、縣政府的領導下，按照省,、市和縣委,、縣政府的總體部署，大力推進依法行政和行風建設,，認真履行行業(yè)管理職能,，以實現(xiàn)房管事業(yè)和諧發(fā)展、科學發(fā)展為目標,，以服務大局,、情系民生為著眼點，以實施重點項目帶動戰(zhàn)略為重點,，強力攻堅,，勇于突破，各項職能工作取得突破性進展,，行業(yè)管理服務水平得到提高,，為我縣經(jīng)濟和社會發(fā)展作出積極貢獻。近二年,，由于受全球金融危機的影響,，我縣住宅與房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)緩慢發(fā)展，全縣8個開發(fā)企業(yè)先后建設了金域藍灣,、鑫隆佳苑,、尚城云鼎、城東商貿城等房地產(chǎn)開發(fā)工程,，開發(fā)建筑面積10,。7萬平方米，全年竣工住房面積12,。6萬平方米,，人均增長0。3平方米,。目前,，縣城居民人均居住面積已達28。8平方米,。房地產(chǎn)二級市場活躍,，全縣公房上市交易43套，面積0,。27萬平方米;存量住房上市交易127戶,，面積1,。3萬平方米，交易額1395萬元,，拉動了內需,，激活了房地產(chǎn)市場，增加了契稅,，為我縣經(jīng)濟發(fā)展增添了活力,。全縣房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“增長速度較快、供需總體平衡,、結構更趨合理,、價格穩(wěn)中有升、消費逐步理性”的良好發(fā)展態(tài)勢,。

近些年,，我縣重視法制建設，不斷加強了行業(yè)管理和規(guī)范服務工作,，特別是大力開展了整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序活動,，有效地推進了房地產(chǎn)業(yè)的各項工作，加快了我縣住房建設步伐,。但在行業(yè)管理工作中,，也發(fā)現(xiàn)一些問題，這些問題主要有：

一是房地產(chǎn)銷售不規(guī)范,。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,，存在個別開發(fā)企業(yè)部分開發(fā)項目未取得《商品房預（銷）售許可證》就擅自進行商品房預售;少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售樓盤未按要求公示，缺漏了部分公示內容,，如：崇仁縣城鎮(zhèn)綜合開發(fā)公司開發(fā)的“永勝花園”缺《商品房銷售管理辦法》的有關規(guī)定;茂泰房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的“鑫隆佳苑”缺《商品房銷售進度表和價目表》,。

二是物業(yè)管理不完善。物業(yè)管理面太窄;市民居住消費現(xiàn)象更新的問題;管理人員服務工作不能滿足住房要求的問題;物業(yè)管理資金難以到位的問題等,。

三是住房保障體系不健全,。在經(jīng)濟適用房、廉租房建設管理中,，住房保障體系健全還不夠;“兩房”建設工作創(chuàng)新力度還不夠,。

1、放開搞活,，培育住房二級市場。

2,、規(guī)范市場,，著力監(jiān)管與服務。

在規(guī)范房地產(chǎn)市場管理方面,，應在“監(jiān)管和服務”上下功夫,。一是把好開發(fā)企業(yè)準入關,。對申報房地產(chǎn)開發(fā)資質的企業(yè)從注冊資本金、工程技術人員,、擬開發(fā)項目情況等方面嚴格把關,。不僅認真審查材料，而且還要現(xiàn)場踏勘,。二是加強商品房預（銷）售的監(jiān)督和管理,。嚴格執(zhí)行預（銷）售許可證制度，建立健全了我縣房地產(chǎn)開發(fā)銷售信息公示制度和管理力度,。三是認真做好開發(fā)企業(yè)資質年檢工作,。

3、突破難點,，建立物業(yè)管理機制,。

一是加大宣傳，轉變觀念,。向社會開展廣泛的宣傳教育活動,，提高物業(yè)管理的社會整體意識。開展形式多樣的文明,、安全,、法制、物業(yè)管理知識的宣傳教育,，不斷向住戶灌輸現(xiàn)代文明新的居住消費觀念,，增強住區(qū)群眾配合和接受物業(yè)管理的自覺性和積極性。二是協(xié)調關系,，爭取支持,。爭取縣政府成立物業(yè)管理領導機構，負責領導,、協(xié)調,、指導和監(jiān)督物業(yè)管理工作。發(fā)揮職能部門的作用,，對開展物業(yè)管理,，改善人居環(huán)境工作給予大力支持，有效實施舊住宅區(qū)綜合整治,，如清除亂建亂搭,、改造危舊房屋、整治環(huán)境衛(wèi)生,、搞好交通綠化等;新住宅小區(qū)規(guī)范管理,，如房屋建筑主體的修繕和管理;房屋設備、設施維修和更新;環(huán)衛(wèi)、道路,、綠化,、消防、治安管理和維護等,。三是出臺政策,，建章立制。爭取政府出臺物業(yè)管理政策,，制定管理實施辦法,，明確政府主管部門、房地產(chǎn)開發(fā)單位,、社會有關各方及業(yè)主相互之間的權利和義務,，具體規(guī)定物業(yè)管理經(jīng)費來源及收繳辦法等。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主要和用戶簽訂管理合同,，明確責,、權、利關系,，規(guī)范各自行為,。做到有章可循、有法可依,，使物業(yè)管理工作步入規(guī)范化,、法制化管理軌道。

4,、完善住房保障體系,，全面推進廉租住房建設。

一是建立責任制體系,，切實加強“兩房”建設管理和監(jiān)管,。建立領導機構，設立專人負責,，嚴格操作規(guī)程,，實行一級對一級負責，強化抓“兩房”建設工作責任意識,。二是依法依規(guī)運作,，積極穩(wěn)妥推進“兩房”建設工作。按照縣政府《關于推進崇仁縣經(jīng)濟適用住房和廉租住房建設實施意見》的要求,，堅持科學運作,，規(guī)范操作規(guī)程，采取電視宣傳,、組織宣傳車上街,、在縣城人流密集的主要街道咨詢服務和散發(fā)《公告》材料、三榜公示以及將經(jīng)濟適用房和廉租住房公開搖號活動制作電視新聞滾動播放等形式，向社會廣泛開展“兩房”政策,、運作情況進行宣傳。建立申請申購,、填表登記,、入戶調查、審核確認,、建檔管理制度,。啟動“三級審核、三榜公示”等工作,，嚴格做到對“兩房”合理合規(guī)的使用,，并建立“兩房”建設工作重大事項報告、統(tǒng)計報表,、責任追究等制度,。三是加大業(yè)務工作技能，進一步落實住房保障運行環(huán)境,。四是創(chuàng)新思路,、加強“兩房”建設。要用創(chuàng)新思路來解決業(yè)務工作中遇到的復雜問題和打造“兩房”建設領域,。通過工作的不斷創(chuàng)新,，進一步為政府解決困難家庭的住房問題決策提供科學依據(jù)，不斷提高“兩房”建設發(fā)展思路,，使“兩房”建設這項‘民生工程’又好又快地發(fā)展,，造福于民。

房地產(chǎn)調研報告題目篇五

南京房地產(chǎn)開發(fā)投資額仍在增長,，銷竣比顯示供需仍不平衡,。20xx年南京房地產(chǎn)開發(fā)累計投資額445.97億元，同比增長27%,，20xx年1-2月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額77.2億元,，同比增長41%。20xx年以來平均銷竣比為2.64,，20xx年全年呈現(xiàn)供不應求的局面,，但是20xx年前兩個月銷售面積跟不上竣工面積，主要原因可能是受市場拐點論的影響,。

20xx年1-2月份商品房銷售均價為5331元,，同比20xx年2月份增長10.1%，相比20xx年全年銷售均價增長0.5%,，但是比較20xx年末的銷售均價略有下降,。20xx年12月份南京市商品房成交量顯著放大，20xx年前兩個月成交量較少，相比20xx年1-2月份同比減少60%多,。

20xx年前4個月南京住宅市場成交量表現(xiàn)比較平穩(wěn),，較20xx年同比有所減少。20xx年3月份累計成交面積約40萬平方米,，同比減少17%左右,，4月份截至到4月22日累計成交40.2萬平方米，有望超過3月份的成交量,，但同比20xx年4月仍有縮減,。

南京未來兩年的住房建設計劃將提高響應政策號召，土地供應不會對房地產(chǎn)市場過度限制,。未來兩年南京的住房建設計劃將逐步落實90/70政策,，增加中低價位、中小戶型商品房的供應量,，加大保障性住房的投入,，由于存量土地比較多，20xx年土地供應相比20xx年減少135萬平方米左右,，但是20xx年將在20xx年的基礎上增加200萬平方米的土地供應,，因此未來兩年南京房地產(chǎn)市場不會受到土地供應的限制。

20xx年,，南京市商品房全年銷售額為603.51億元,，銷售面積1137.88萬平方米，銷售均價為5303.8元/平方米,，其中住宅全年銷售額533.42億元,，銷售面積為1064.52萬平方米，銷售均價為5011元/平方米,，現(xiàn)房全年銷售額為77.58億元,，銷售面積為190.27萬平方米，銷售均價為4077元/平方米,，期房全年銷售額為455.84億元,，銷售面積為874.24萬平方米，銷售均價為5214元/平方米,。

20xx年1-2月份南京市商品房銷售額為24.74億元,，銷售面積46.41萬平方米，銷售均價為5331元,，售價同比20xx年2月份增長10.1%,，相比20xx年全年銷售均價增長0.5%。其中住宅銷售額為20.61億元,，銷售面積42.63萬平方米,，銷售均價為4835元/平方米,，同比增長16.23%，現(xiàn)房銷售額為2.05億元,，銷售面積為4.37萬平方米,，銷售均價為4691元/平方米，同比下降22.2%,，期房銷售額為18.56億元,，銷售面積38.26萬平方米，銷售均價為4851元/平方米,，同比增長27.83%。

從各月商品房銷售均價的走勢來看,，20xx年南京商品房銷售均價呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲態(tài)勢,，但是20xx年末到20xx年初房價有略微的下降。

從圖表6的每月銷售量來看,，20xx年12月份南京市商品房成交量顯著放大,，20xx年初可能受淡季因素和房地產(chǎn)拐點論影響，成交量較少,，相比20xx年1-2月份同比減少60%多,。20xx年以來，南京市各區(qū)域板塊住宅成交數(shù)量不一,，成交量位居前兩位的是江寧和浦口兩大板塊,。截至到20xx年4月22日，江寧板塊累計成交近5000套,，約38.9萬平方米,，浦口板塊累計成交近3400套，約32.9萬平方米,。江寧板塊3月份成交約11.5萬平方米,，浦口板塊成交約12.44萬平方米，分別占全市總成交額的29%和31%,。河西板塊屬于南京市的高尚住宅區(qū),，該板塊的項目大多屬于知名開放商，樓盤房型結構和質量也相對比較好,，但是價位偏好,，離市中心較遠，適合有車族的消費群體,，20xx年該板塊成交量位居全市,，城南板塊4月份成交量有顯著放大，截至到4月22日,，城南板塊4月份成交近8.7萬平方米,，占全市總成交量的14.8%,。

平方米以上，位置較偏的蘇寧千秋情緣在7000元/平方米左右,。建鄴區(qū)的樓盤大多集中在河西板塊,，該板塊環(huán)境比較好，樓盤質量也比較高,，知名地產(chǎn)開發(fā)商如中海地產(chǎn),、萬科、棲霞建設等都在該板塊開發(fā)項目,，老南京和新南京都喜歡在此安家落戶,，目前該板塊的銷售均價都在10000元/平方米以上。

根據(jù)南京市住房建設計劃,，20xx年南京各類住房上市量將達1120萬平方米,，其中普通住房上市總量約850萬平方米，經(jīng)適房(含廉租房)約240萬平方米,，比20xx年120萬平方米的經(jīng)濟適用房供應量增加了近一倍,，中低價商品房約30萬平方米。20xx年南京廉租房建設計劃投入資金3.6億,，籌建廉租住房1000套,，約5萬平米。20xx年各類住房建設用地計劃供應量為850萬平方米,，其中住房建設用地700萬平方米,，保障性住房建設用地約150萬平方米，相比20xx年土地實際供應量985萬平方米減少約135萬平方米,。

20xx年南京普通住房上市量約800萬平方米,，相比20xx年的850萬平方米有所下調，其中,，中低價位,、中小戶型商品房約560萬平方米，將逐步落實90/70政策;經(jīng)濟適用住房約225萬平方米,，與08的計劃基本持平;中低價商品房(含限價房,、拆遷復建房)可上市供應總量為60萬平方米，比20xx年30萬平方米的供應計劃將近翻了一倍;廉租房建設計劃投入資金3.4億元,，籌建廉租住房1000套,，約5萬平方米。20xx年各類住房建設用地計劃供應1050萬平方米,，其中各類普通商品住宅建設用地850萬平方米,，保障性住房建設用地200萬平方米，相比20xx年的土地供應量有所增加,，預示土地市場將持續(xù)活躍,。20xx年南京市住房建設計劃總量與20xx年大致持平,。

總的來或，未來兩年南京的住房建設計劃將逐步落實90/70政策,，增加中低價位,、中小戶型商品房的供應量，加大保障性住房的投入,，由于存量土地比較多,，20xx年土地供應相比20xx年減少135萬平方米左右，但是20xx年將在20xx年的基礎上增加200萬平方米的土地供應,，因此未來兩年南京房地產(chǎn)市場不會受到土地供應的限制,。

房地產(chǎn)調研報告題目篇六

市位于省東北沿海，面積1880平方公里,，海岸線長144公里,，水陸交通便捷，沈海高速公路,、建設中的溫福鐵路、將動工建設的寧武高速公路,、規(guī)劃中的福泰高速公路和寧衢鐵路交叉貫全境,，構成鐵路、公路立體交通體系,，并將成為沿海通向內陸省份的重要通道,。產(chǎn)業(yè)特色明顯，工業(yè)形成了以三個主導產(chǎn)業(yè),，即電機電器,、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè)，電力,、冶金鑄造,、建材、醫(yī)藥化工和包裝印刷為特色的地方工業(yè)體系,，20xx年生產(chǎn)總值147,。39億元，增長12,。6%,，躍居全省“縣域經(jīng)濟發(fā)展十佳”第三位；工業(yè)總產(chǎn)值248,。88億元,，增長11。3%,，省20xx年縣市國內生產(chǎn)總值前20名+人均gdp市位于省內第十二位,。

政府發(fā)展思路：按照“強化中心社區(qū),，建設小城鎮(zhèn)集群”的發(fā)展思路，“十五”期間,，以建設中心市區(qū)為主體,，中心集鎮(zhèn)為骨干，加快了南部“金三角”城鎮(zhèn)群的建設和以國道104線,、省道小浦線,、楓湖路為軸線的城鎮(zhèn)帶發(fā)展。初步建立起了有利于增強城市整體服務功能,、有利于生產(chǎn)生活,、城市市容美觀、市政設施較完善的中心城區(qū)和布局合理,、交通便捷,、設施配套、環(huán)境優(yōu)美的小城鎮(zhèn)群,。通過中心城區(qū)和小城鎮(zhèn)群的功能互動和優(yōu)勢互補,，為建成城市化水平較高、輻射能力較強,、規(guī)模較大,，集政治、經(jīng)濟文化為一體的港口工業(yè)城市打下了良好基礎,。

市人口60多萬,，城區(qū)20多萬人口，人口占寧德市的1/5左右,，gdp占寧德市的1/4左右,，工業(yè)總量占寧德市的1/3左右，是寧德市的經(jīng)濟中心城市和閩東工業(yè)重鎮(zhèn),。龐大的人口基數(shù)本身就組成了一個龐大的居住消費,、投資的市場。20xx年市工作報告中第五點：是建管力度不斷加大,，城市面貌得到改觀,。城市建設步伐加快，城鎮(zhèn)化水平達47,。2%,，比上年提高1。2個百分點,。完成富春溪兩岸,、坂中片區(qū)、南湖舊城片區(qū),、賽岐鎮(zhèn)區(qū),、甘棠鎮(zhèn)區(qū)控制性詳規(guī)以及溪尾鎮(zhèn),、溪柄鎮(zhèn)、曉陽鎮(zhèn)總體規(guī)劃編制,。該點突出表現(xiàn)了市為促進海西建設打造文明城市的合理規(guī)劃,，從中領悟到市合理規(guī)劃中加快了房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，在這人口密集居住的城市,，房產(chǎn)做為可增值性固定資產(chǎn)的投資及有效的利用,、合理的市場資本運作，促進市經(jīng)濟的快速發(fā)展,。在市政府“十一五”規(guī)劃草案中加快城市建設爭取至20xx年,，城市建設用地面積達30平方公里，城市規(guī)劃區(qū)面積達180平方公里,，市區(qū)人口達31萬人,。

隨著近幾年房地產(chǎn)的迅速發(fā)展，08年房產(chǎn)抵押貸款額為萬元,，同比上年增長%,；09年房產(chǎn)抵押貸款額為萬元，同比上年增長%,；20xx年1—5月份房產(chǎn)抵押貸款額為萬元,，同比上年增長%；隨著市經(jīng)濟的快速發(fā)展,，金融危機的遠去，經(jīng)濟的快速回升,，從以上數(shù)字可體現(xiàn)出房貸市場的活躍性,。部分已經(jīng)抵押按揭于各大銀行的房產(chǎn)，隨著房價的上升,，資本的市場最大化合理利用,，均可能提前還貸以該司100%抵押擔保的形式有效的、最大程度的利用固定資產(chǎn),。

市以三個主導產(chǎn)業(yè),，即電機電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè)為主要經(jīng)濟產(chǎn)業(yè),。隨著三大產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,，企業(yè)家的有效資本運作，08年個人經(jīng)營性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬元,，同比上年增長%,；09年個人經(jīng)營性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬元，同比上年增長%,；20xx年1—5月個人經(jīng)營性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬元,，同比上年增長%,；該部分抵押貸款附于個人經(jīng)營性貸款當中審批過程煩瑣、手續(xù)復雜等問題,，現(xiàn)可用于該司做為100%抵押擔保貸款,，使其資產(chǎn)最大化合理利用。

房地產(chǎn)調研報告題目篇七

隨著城市化進程的不斷加快,，x縣房地產(chǎn)業(yè)得以蓬勃發(fā)展,，投資規(guī)模逐漸增大，市場交易日益活躍,，居民的住房條件明顯改善,。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對擴大就業(yè)，帶動相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展,，提升城市形象,，繁榮地方經(jīng)濟作出了明顯的貢獻。

20xx年新開工面積112.5平方米,其中住宅項目15個,面積75.2萬平方米,；專業(yè)市場6個,，面積37.3萬平方米。批準預售面積80萬平方米,，其中商業(yè)26萬平方米,；網(wǎng)上銷售備案商品房2599套，面積29.7萬平方米,，均價2168元/平方米,；網(wǎng)上銷售備案普通住房20xx套，面積23.86萬平方米,，均價1924元/平方米,；網(wǎng)上銷售備案商業(yè)用房505戶，面積6.87萬平方米,，均價3248元/平方米,。

20xx年元月至4月，網(wǎng)上銷售備案商品房2700余套,，面積25.4萬平方米,，均價2804元/平方米，房地產(chǎn)市場整體銷售比較穩(wěn)定,，去年雖然受宏觀經(jīng)濟政策等方面因素影響,，但該縣房地產(chǎn)市場整體波動不大，房地產(chǎn)市場在逐漸回暖,。去年11月份至今,，泗洪縣商品房銷售量明顯增長，尤其是幾個相對較大的樓盤出現(xiàn)了銷售高峰，這說明該縣房地產(chǎn)市場的需求空間仍然較大,。

1,、供電方面：一些小區(qū)存在供電不完善問題，為臨時用電,。究其原因：供電部門要求開發(fā)企業(yè)在紅線之外架設供電專線,，費用昂貴，給企業(yè)增加較大的經(jīng)濟負擔,，許多開發(fā)企業(yè)迫于資金壓力,，無法解決，部分小區(qū)已多次出現(xiàn)停電現(xiàn)象,，群眾意見較大,。

2、開發(fā)企業(yè)內部管理有待完善,，在泗洪注冊的房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有40余家,，大部分為本地企業(yè)，規(guī)模小,，資金缺乏,，管理人才不足，在開發(fā)管理過程中,，重效益輕管理,，導致樓盤建設配套設施不完善，出現(xiàn)一些遺留問題,，甚至有部分樓盤出現(xiàn)停工爛尾現(xiàn)象,，影響群眾的消費心理。

3,、開發(fā)企業(yè)資金短缺,。20xx年上半年受宏觀調控政策影響，各金融機構收縮銀根,，下半年,，全球性金融危機爆發(fā),，年底,，政府出臺了放寬金融政策，但到目前為止收效尚不明顯,，主要原因：各商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)貸款發(fā)放條件較為苛刻,，使得開發(fā)企業(yè)從銀行取得資金難度大，目前僅有個別樓盤通過開發(fā)企業(yè)自身努力爭取了部分貸款,，大部分項目資金仍來源于社會融資,。社會融資成本高，參與融資主體對目前市場信心不足，融資難度大,，導致開發(fā)項目資金短缺,，以至引發(fā)部分開發(fā)企業(yè)到周邊市、縣投資,，大量資金外流,，項目多的企業(yè)資金缺口巨大，舉步維艱,，直接影響項目的推進速度,，更影響樓盤的正常銷售。

4,、近年來,，泗洪縣四房建設穩(wěn)中推進，受到省市表彰,，每年拆遷量都在50萬平方左右,。由于泗洪縣拆遷安置房的價格較低，與商品住宅價格差距較大,，大部分拆遷戶購買了安置房,，一定程度上影響商品住宅的銷售。

5,、受20xx年整體經(jīng)濟形式和一線城市降價銷售影響,，雖然住房剛性需求仍然存在，但是群眾持幣觀望的情緒較濃,，使得消費群體存在房屋還有降價可能或政府還會出臺更優(yōu)惠的購房政策,，一定程度上影響了商品房銷售市場。

1,、有序的開展拆遷規(guī)劃,，適度控制招拍掛土地的數(shù)量，以平衡現(xiàn)有市場供需,，預計20xx年泗洪縣將推出土地11塊,，面積800畝，基本可滿足用地需求,。

2,、解決供電矛盾這一突出問題。土地在出讓前,，詳細規(guī)劃好供電線路,，從源頭上解決土地出讓后存在的供電問題，由政府牽頭出面協(xié)調解決建成小區(qū)的供電問題,，杜絕新建樓盤臨時供電現(xiàn)象的出現(xiàn),。

3、加大各銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持力度。20xx年春節(jié)前該縣房管處兩次組織銀行與開發(fā)企業(yè)座談,，會上各家銀行與開發(fā)企業(yè)簽署總額達7.06億的開發(fā)貸款協(xié)議,，但開發(fā)資金仍有較大缺口，希望通過有效途徑,，爭取銀行更大貸款支持,，確保房地產(chǎn)在建項目的穩(wěn)步推進。

4,、在確保四房建設有序推進的同時,，一是出臺新的拆遷補償標準和安置房購買價格，縮小與商品房之間的價格差距,；二是嚴格把握拆遷安置的準入關,，打擊私下轉讓拆遷協(xié)議行為，杜絕惡意炒作現(xiàn)象的出現(xiàn),。

5,、加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項目的管理力度,，各行政管理部門要樹立精心管理,、全方位服務意識，建立一站式審批制,，高起點規(guī)劃,，高質量施工，完善基礎設施配套,，提升小區(qū)檔次，讓群眾滿意消費,。

6,、在泗洪縣政府年前已經(jīng)出臺的《促進房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的二十三條意見》的基礎上,，根據(jù)省市及周邊縣市出臺的一些政策措施再作進一步完善，出臺補充優(yōu)惠政策,。同時針對泗洪縣以往自建房和集資建房數(shù)量多的情況,，為其完善手續(xù),，擴大二手房市場，爭取商業(yè)銀行對二手房按揭業(yè)務的開展，以此助推商品房市場的發(fā)展,。

8,、加大對群眾的輿論宣傳，通過各種新聞媒體,，宣傳各種購房優(yōu)惠政策,，堅持正確的輿論導向，激發(fā)群眾的購房欲望,，以此來帶動泗洪縣房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展,。

房地產(chǎn)調研報告題目篇八

近年來，xx地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展,，促進了當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展和稅收增長,，但是，通過我們檢查發(fā)現(xiàn),，房地產(chǎn)行業(yè)存在需要資金量大,，經(jīng)營周期長，預收預付賬款多,，經(jīng)營方式多樣等經(jīng)營特點,，由此，也隱藏著一些問題,，針對存在的問題,，如何進一步加強稅務管理，堵塞漏洞,，探討如下：

（一）企業(yè)之間合作建房不按規(guī)定申報納稅,。目前房地產(chǎn)行業(yè)己形成多種開發(fā)形式，有一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權,，形成所謂的合作建房或名義上的代建房,。按照稅法規(guī)定，合作建房的雙方均發(fā)生了銷售行為,，應分別交納銷售房地產(chǎn)和轉讓無形資產(chǎn)的相關稅收，應該申報納稅,。但在實際生活中,，合作雙方常常不申報納稅。瞞報了這部分銷售收入,，偷逃了稅款,。

（二）以開發(fā)房屋抵頂所欠建筑商款項，不入帳,，不做收入,。只在企業(yè)內部財務報表中體現(xiàn),，致使企業(yè)少計了應稅收入，少繳納了企業(yè)所得稅,。以房屋抵頂拆遷戶補償費,、銀行借款本息、支付工程款,、獲取土地使用權等不計收入,，偷逃企業(yè)所得稅。

（三）銷售款長期不結轉或少結轉收入,。房地產(chǎn)開發(fā)商長期將銷售款,、預收定金、房屋配套費等掛在“其他應收款”,、“其他應付款”等往來帳上,，不與帳面的成本、費用配比結算,，造成帳面無應稅所得或虧損,，或者以實際收到款項確定收入實現(xiàn)，偷逃企業(yè)所得稅,。分期收款銷售,，不按照合同約定的時間確認收入，以未清算,、未決算為由拖延繳納企業(yè)所得稅,。

（四）無正當理由以明顯偏低的價格銷售開發(fā)產(chǎn)品，從而達到少繳營業(yè)稅和企業(yè)所得稅的`目的,。虛開發(fā)票減少計稅依據(jù),，實現(xiàn)“雙偷”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依銷售不動產(chǎn)發(fā)票開具金額確定售房收入繳納營業(yè)稅,，土地增值稅所得稅等稅收,，購房者以銷售不動產(chǎn)發(fā)票開具金額繳納契稅后，辦理《房屋所有權證》,，可見銷售不動產(chǎn)發(fā)票開具金額是雙方繳納稅款的計稅依據(jù),，故雙方協(xié)議少開或不開銷售不動產(chǎn)發(fā)票，實現(xiàn)所謂“雙贏”,，實則是實現(xiàn)應納稅款的“雙偷”,。

（五）代收款項偷逃稅。將在銷售房產(chǎn)時一起收取的管道燃氣初裝費,、有線電視初裝費不按價外費用申報繳納營業(yè)稅,，所得稅。將收取的拆遷安置補償費列“其他應付款”,，年末不申報納稅,。

（六）“收入實收不轉”直接抵減應付工程款,，偷逃稅款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因施工方延誤工期等原因收取的罰款收入及投資方對應由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉付施工方優(yōu)良工程及提前竣工獎勵收入不通過“營業(yè)外收入”科目核算,，而直接抵減應付工程款，從而減少會計利潤偷逃企業(yè)所得稅,。

（七）與關聯(lián)方企業(yè)之間互轉收入和費用,。與關聯(lián)方企業(yè)之間，特別是同一地址辦公的關聯(lián)企業(yè)之間,，由于業(yè)務往來頻繁,，利益關系密切，互轉收入和費用存在著很強的可操作性和隱蔽性,，導致企業(yè)最終多計費用或少計收入,，偷逃稅款。

（八）多列預提費用,。一些企業(yè)采用“預提費用”,、“待攤費用”帳目調整當期利潤。特別是預提“公共配套”費用數(shù)額大,，在配套工程完工驗收之后不及時結轉配套工程成本,，對多提費用的余額不及時調整、沖減商品房成本,，而是長期滾動使用,，減少應納稅所得額，甚至有的企業(yè)在配套工程完工驗收之后仍繼續(xù)計提或重復計提“預提費用”,，借以偷逃稅款,。

（九）虛列或者虛增成本費用，偷逃企業(yè)所得稅,。具體表現(xiàn)為：

（1）將完工與未完工的項目混在一起,，造成完工項目成本虛增；

（2）將開發(fā)項目之外的道路鋪設,、小區(qū)綠化等工程成本列入開發(fā)成本,。自用房產(chǎn)開發(fā)成本不從“開發(fā)產(chǎn)品”轉到“固定資產(chǎn)”，而是計入對外銷售商品房成本,，偷逃企業(yè)所得稅,。

（3）多列利息支出和經(jīng)營費用。

（4）擴大拆遷安置補償面積,，減少可售面積,，多結轉經(jīng)營成本。

（一）摸清與房地產(chǎn)開發(fā)項目的相關信息,。有針對性的對房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)項目,、開發(fā)地段,、完工情況、銷售情況等進行外圍的調查摸底,。并對其售樓處進行調查,，向售樓處的工作人員了解被調查企業(yè)整個樓座的建筑總面積、已售數(shù)量,、最低售價,、預付款比例等內容，推算出企業(yè)的銷售收入和應預繳的所得稅數(shù)額,。

（二）建立涉稅信息傳遞和協(xié)作機制,，全面掌握房地產(chǎn)企業(yè)的第一手基礎信息資料。一是建立與房管,、規(guī)劃,、建設、金融等部門信息溝通制度,，全面掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的立項,、開工日期、預計完工日期,、建筑面積,、銷售進度、現(xiàn)金流量和預收房款情況,、已交付產(chǎn)權情況等各種信息,，力求通過信息交換和分析比對，最大限度地掌握有關涉稅信息,。二是加強信息分析比對,，對差異戶進行實地核查，及時發(fā)現(xiàn)和解決漏征漏管問題,。三是加強信息交換,，進一步了解掌握房地產(chǎn)項目開發(fā)的經(jīng)營規(guī)律，進而準確審核納稅申報資料,，強化控管,。

（三）加強銀行賬戶預收款和關聯(lián)方等信息的監(jiān)控。爭取銀行部門的合作,，對設立的預售房款賬戶進行有效監(jiān)控,，掌握銷售收入情況，實現(xiàn)源頭控管,。通過實地調查了解等方式,，及時掌握樓盤銷售的進度，加強對售樓情況的適時監(jiān)控,，保證銷售信息,、預收房款真實,、準確，確保稅款及時,、足額入庫,。到企業(yè)關聯(lián)方進行走訪調查，了解關聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務往來關系,，看其收入,、費用的劃分是否合理、合法,。

（四）加強對虧損,、微利和低價出售等疑點納稅戶的重點檢查,。用房地產(chǎn)抵付各種應付款項（包括以房抵債,，以完工房地產(chǎn)抵付借款、銀行貸款,，抵付回租租金,，換取其他單位、個人的非貨幣資產(chǎn),、抵付各種應付的建筑安裝工程款,、廣告支出和其他支出，抵付職工獎勵支出等等）,、以低價銷售給內部職工等應作為重點檢查對象,，對不符合查賬征收條件的，嚴格按所得稅核定征收辦法核定稅款征收,。

房地產(chǎn)調研報告題目篇九

南京房地產(chǎn)開發(fā)投資額仍在增長,，銷竣比顯示供需仍不平衡。20xx年南京房地產(chǎn)開發(fā)累計投資額445,、97億元,，同比增長27%，20xx年1-2月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額77,、2億元,，同比增長41%,。07年以來平均銷竣比為2,、64，07年全年呈現(xiàn)供不應求的局面，但是08年前兩個月銷售面積跟不上竣工面積,，主要原因可能是受市場“拐點論”的影響。

08年1-2月份商品房銷售均價為5331元,，同比07年2月份增長10、1%,，相比07年全年銷售均價增長0,、5%，但是比較07年末的銷售均價略有下降。07年12月份南京市商品房成交量顯著放大,，08年前兩個月成交量較少,，相比07年1-2月份同比減少60%多。

08年前4個月南京住宅市場成交量表現(xiàn)比較平穩(wěn),，較07年同比有所減少。08年3月份累計成交面積約40萬平方米,，同比減少17%左右,，4月份截至到4月22日累計成交40、2萬平方米,，有望超過3月份的成交量,，但同比07年4月仍有縮減。

南京未來兩年的住房建設計劃將提高響應政策號召,，土地供應不會對房地產(chǎn)市場過度限制,。未來兩年南京的住房建設計劃將逐步落實“90/70”政策，增加中低價位,、中小戶型商品房的供應量,，加大保障性住房的投入，由于存量土地比較多,，08年土地供應相比07年減少135萬平方米左右,，但是09年將在08年的基礎上增加200萬平方米的土地供應，因此未來兩年南京房地產(chǎn)市場不會受到土地供應的限制,。

一,、07年以來南京商品房銷售情況，20xx年,，南京市商品房全年銷售額為603,、51億元，銷售面積1137,、88萬平方米,，銷售均價為5303、8元/平方米,，其中住宅全年銷售額533,、42億元，銷售面積為1064,、52萬平方米,，銷售均價為5011元/平方米，現(xiàn)房全年銷售額為77,、58億元,，銷售面積為190、27萬平方米,，銷售均價為4077元/平方米,，期房全年銷售額為455,、84億元，銷售面積為874,、24萬平方米,，銷售均價為5214元/平方米。

08年1-2月份南京市商品房銷售額為24,、74億元,，銷售面積46、41萬平方米,，銷售均價為5331元,，售價同比07年2月份增長10、1%,，相比07年全年銷售均價增長0,、5%。其中住宅銷售額為20,、61億元,，銷售面積42、63萬平方米,，銷售均價為4835元/平方米,，同比增長16、23%,，現(xiàn)房銷售額為2,、05億元，銷售面積為4,、37萬平方米,，銷售均價為4691元/平方米，同比下降22,、2%,，期房銷售額為18、56億元,，銷售面積38,、26萬平方米，銷售均價為4851元/平方米,，同比增長27、83%,。

從各月商品房銷售均價的走勢來看,，07年南京商品房銷售均價呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲態(tài)勢，但是07年末到08年初房價有略微的下降,。

從圖表6的每月銷售量來看,，20xx年12月份南京市商品房成交量顯著放大,，08年初可能受淡季因素和房地產(chǎn)“拐點論”影響，成交量較少,，相比07年1-2月份同比減少60%多,。

08年以來，南京市各區(qū)域板塊住宅成交數(shù)量不一,，成交量位居前兩位的是江寧和浦口兩大板塊,。截至到08年4月22日，江寧板塊累計成交近5000套,，約38,、9萬平方米，浦口板塊累計成交近3400套,，約32,、9萬平方米。江寧板塊3月份成交約11,、5萬平方米,，浦口板塊成交約12、44萬平方米,，分別占全市總成交額的29%和31%,。河西板塊屬于南京市的高尚住宅區(qū)，該板塊的項目大多屬于知名開放商,，樓盤房型結構和質量也相對比較好,，但是價位偏好，離市中心較遠,，適合有車族的消費群體,，08年該板塊成交量位居全市，城南板塊4月份成交量有顯著放大,，截至到4月22日,，城南板塊4月份成交近8、7萬平方米,，占全市總成交量的14,、8%。

二,、南京各區(qū)域主要在售樓盤根據(jù)搜房網(wǎng)提供的信息,，南京各行政區(qū)域主要在售樓盤情況玄武、白下,、鼓樓三大區(qū)域的樓盤銷售均價位居全市前三位,。玄武區(qū)的樓盤售價在9000元/平方米25000元/平方米之間，白下區(qū)普遍在9000元/平方米15000元/平方米左右,，鼓樓的房價普遍在10000元/平方米以上,，位置較偏的蘇寧千秋情緣在7000元/平方米左右,。建鄴區(qū)的樓盤大多集中在河西板塊，該板塊環(huán)境比較好,，樓盤質量也比較高,，知名地產(chǎn)開發(fā)商如中海地產(chǎn)、萬科,、棲霞建設等都在該板塊開發(fā)項目,，老南京和新南京都喜歡在此安家落戶，目前該板塊的銷售均價都在10000元/平方米以上,。

新樓盤比較多的是江寧區(qū),，江寧區(qū)是南京高新技術開發(fā)區(qū)，環(huán)境也比較好,，售價相對較低,，比較適合來南京落戶的外地大學生，目前普通住宅售價大概在6000元/平方米左右,，各個不同的樓盤價格差異也比較大,。由于江寧區(qū)房價相對較低，環(huán)境較好,，并有大量別墅項目,，是富人聚集地，同時將受惠于即將開通的地鐵2號線,，預計江寧區(qū)的房價會有較大升值空間,。

三、南京未來兩年住房建設計劃,，根據(jù)南京市住房建設計劃,，08年南京各類住房上市量將達1120萬平方米，其中普通住房上市總量約850萬平方米,，經(jīng)適房（含廉租房）約240萬平方米,，比07年120萬平方米的經(jīng)濟適用房供應量增加了近一倍，中低價商品房約30萬平方米,。08年南京廉租房建設計劃投入資金3,、6億，籌建廉租住房1000套,，約5萬平米,。08年各類住房建設用地計劃供應量為850萬平方米，其中住房建設用地700萬平方米,，保障性住房建設用地約150萬平方米,，相比07年土地實際供應量985萬平方米減少約135萬平方米。

09年南京普通住房上市量約800萬平方米,，相比08年的850萬平方米有所下調,，其中，中低價位,、中小戶型商品房約560萬平方米,，將逐步落實“90/70”政策；經(jīng)濟適用住房約225萬平方米,，與08的計劃基本持平,；中低價商品房（含限價房、拆遷復建房）可上市供應總量為60萬平方米,，比08年30萬平方米的供應計劃將近翻了一倍,；廉租房建設計劃投入資金3、4億元,，籌建廉租住房1000套,，約5萬平方米。09年各類住房建設用地計劃供應1050萬平方米,，其中各類普通商品住宅建設用地850萬平方米,，保障性住房建設用地200萬平方米，相比08年的土地供應量有所增加,，預示土地市場將持續(xù)活躍,。09年南京市住房建設計劃總量與08年大致持平。

總的來或,，未來兩年南京的住房建設計劃將逐步落實“90/70”政策,，增加中低價位、中小戶型商品房的供應量,，加大保障性住房的投入,，由于存量土地比較多，08年土地供應相比07年減少135萬平方米左右,，但是09年將在08年的基礎上增加200萬平方米的土地供應,，因此未來兩年南京房地產(chǎn)市場不會受到土地供應的限制。

房地產(chǎn)調研報告題目篇十

人瀏覽,，上線第一天點擊量過萬,，而在上線第3天點擊量竟然突破了25000……目前很多項目置業(yè)顧問已經(jīng)開始這樣使用這個工具：利用手機號，加客戶的微信,，發(fā)看房鏈接到客戶手機上,，引導客戶看環(huán)境，再看戶型,。,。.。..(此信息有貴州房地產(chǎn)qq群得知),。

2,、花果園“連鎖式銷售中心”：由于樓盤較大,，銷售人員較多，據(jù)了解花果園最多時銷售人員為5000人,，目前1500個銷售人員,，一個銷售中心不能滿足需求，因此增設臨時咨詢點,，目前花果園項目臨時咨詢點遍布整個貴陽市,，據(jù)工作人員透露大約有300個左右，把一部分銷售人員派出銷售中心,，分散到各臨時咨詢點,，一方面最大化調動銷售人員積極性，另一方面起到宣傳作用,，降低宣傳成本,。

3、完善的銷售體制和先進的銷售宣傳工具,。走訪到花果園項目銷售中心,，進入眼簾的是一遍人身鼎沸，緊然有序的銷售場景,，銷售人員專業(yè)的講解和熱情的接待,，孜孜不倦的帶看現(xiàn)場，無論從各方面來講都讓客戶感覺到樓盤本身的魅力,。另外一方面,，從客戶接待，到客戶定房,，再到客戶交款,，再到客戶辦理手續(xù)，整個過程設立專人專辦,，緊然有序,。同時設立售后服務和客戶投訴部門，這一整套體制接近完美,。再來看銷售工具,，花果園超大熒幕宣傳片，讓客戶身臨其境,，享受其項目本身所帶來的震撼感,。另外其他項目也有比較先進的銷售工具，比如中國水電〃觀府壹號,，單體戶型模型采用超大平板顯示器顯示,，客戶可以看到平面圖，3d立體圖像等，確實感受到視覺帶來的沖擊感,。

本次貴陽之行,，給我和我的同事帶來全所未有的全新感受，并看到和學習到一些我們所未知的營銷理念,。同時也體會到自身的不足,，無論是產(chǎn)品規(guī)劃上的.,，銷售體制和管理上的都有全新的收獲,。針對馬龍廣電文化項目，我個人提出以下建議：目前項目最大的問題在于工程資金支付困難,，而面對本身產(chǎn)品上的一些規(guī)劃缺陷,，尤其是商業(yè)部分，面積過大,，總價較高,，短時間銷售完畢，比較困難,，商業(yè)部分占銷售總額的50%,。因此只能集中消化住宅和地下車位來緩解資金壓力。然而面對目前馬龍房地產(chǎn)市場競爭激烈,，客源較少,，又如何度過銷售低迷時期？建議：

1,、推出特價房源,，針對94.03㎡住宅，低價出售一部分,，不分樓層,，每套25萬元。

2,、針對頂層躍層住宅,，采用捆綁式銷售，買房子送車位,。

3,、車位目前報名情況不理想，報名10組客戶,，為促進全部成交,，建議價格定制為7-8萬元/個，優(yōu)惠后7-7.5萬元每個銷售,。剩余車位待住宅和商鋪全部銷售完畢后在銷售,，銷售價格可為9-10萬/個。

4、提高銷售服務質量,，嚴格要求銷售人員的行為規(guī)范,。

5、盡快完成項目整體工程形象,，外立面的拆除和粉刷,。

6、據(jù)了解,，龍翔路擴建工程,，政府已經(jīng)在動員拆遷，預計xx年7月通車,，據(jù)此,，將拉動商業(yè)部分的銷售。

房地產(chǎn)調研報告題目篇十一

在東莞新一輪城市建設高潮的帶動下,，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步,、健康、持續(xù)發(fā)展,，房地產(chǎn)立項數(shù)量,、商品房施工面積、商品房竣工面積,，實際投入資金,、實際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢,。

在東莞新一輪城市建設高潮的帶動下,，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康,、持續(xù)發(fā)展,，房地產(chǎn)立項數(shù)量、商品房施工面積,、商品房竣工面積,，實際投入資金、實際銷售面積等較上年都有較大幅度增長,，整個房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢,。

然而當前房地產(chǎn)還處于買方市場，消費者的購房變得更加理性,，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義,。為此，我司進行了“東莞市住房消費狀況研究”的市場調研活動,，我們從東莞市常平鎮(zhèn)的總體住房消費者的角度出發(fā),，對民眾對住房需求特點以及置業(yè)特點等進行了較為分析和研究,。以此作為我司常平項目下階段銷售的市場依據(jù)。

二,、宏觀規(guī)劃對常平房地產(chǎn)的影響,。

1、高水平的城市化目標,，常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造,、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。

東莞市政府關于常平(20__~20__)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略預測：20__年,、20__年和20__年常平鎮(zhèn)國內生產(chǎn)總值分別為82.16億元,、165.25億元、428.61億元,；20__年,、20__年和20__年城鎮(zhèn)化水平分別為70%、75%和80%左右,。

2、常平的城市定位及重心南移的決策,，使鎮(zhèn)區(qū)南部迎來了前所未有的發(fā)展機遇,，必將成為常平房地產(chǎn)市場的熱點。

根據(jù)常平鎮(zhèn)新的城市規(guī)劃城市性質為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐,、客流,、物流中心、東莞市東部經(jīng)濟,、文化中心,、華南商貿重鎮(zhèn)”。規(guī)劃常平鎮(zhèn)20__年,、20__年和20__年的城鎮(zhèn)總人口分別為47.5萬人,、52萬人、60萬人左右,；20__年,、20__年和20__年基礎設施配套人口分別按31萬人、36萬人和45萬人計算,。規(guī)劃20__年,、20__年和20__年城鎮(zhèn)建設用地規(guī)模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右,。城市建設用地發(fā)展方向為主要向南,，并適當向東發(fā)展，采取生活內聚,、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式,。

3,、生態(tài)住宅將成為開發(fā)商及消費者共同關注的投資亮點。

常平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將其中20__年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于50%,，人均公共綠地面積達到12平方米以上,，城市綠地系統(tǒng)結構為“一軸、兩帶,、三心,、五點”。規(guī)劃常平城市景觀體系為“一點十廊,，五軸十六節(jié)點,，三區(qū)七門戶”，以“新城,、碧水,、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設成為“水在城中,，城在綠中,，綠在陽光中，綠,、水,、城共生共融”的生態(tài)城市。

1,、常平各個區(qū)域分析：

1)常平中元街及中心地段,。

沿中元街分布聯(lián)邦大廈、星匯大廈,、建匯大廈,、好運廣場、廣裕中心,，中心地段分布常陽花園,、金地利、天鵝湖花園,、麗景新園,、明珠廣場等，其座落于常平商圈區(qū),，整個區(qū)域以小戶型,，小面積為主，綠化率低,，配套設施少,，其成功銷售的主要原因來自地段，地段決定它的價值,，此區(qū)域樓盤極具投資性,，投資價值高,，回報快，出租率高,，購買以香港本地投資客較多,，部分買來住家，其交通購物方便,，周邊配套設施齊全,，是常平最繁華的商業(yè)圈。

2)西北面區(qū)域,。

西北面零星分布金美花園,、藍月灣、豪苑廣場,，北面為碧湖花園,，并期主要以外銷為主，開發(fā)以大戶為主,，大面積,。主要針對香港人，新樓盤藍月灣前期目標客源定位以港人為主,。一期銷售總結,，本地人購買占80%，本地人購房以三戶為主,，面積要求在大，對住戶要求舒適,、寬敞,。作為住家，香港人以二房面積小購買較多,，作為旅游渡假的落腳點,，北面碧湖花園是居家、渡假的好去處,，空氣清新,、環(huán)境污染小、配套設施齊全,，注重環(huán)境,，以中心湖為賣點，至力打造常平明星樓盤,，該區(qū)域樓盤銷售一直看好,。

3)常平南面，常黃公路沿線區(qū)域,。

住宅空置嚴重,，原有“外銷”住宅的設計與需求日趨“內銷”的矛盾越來越明顯,。南南零星分布金碧花園、紫荊花園,、陽光山莊,，產(chǎn)品有別墅，洋房售價不等,，以中小戶型為主,，早期針對長香港業(yè)主，如紫荊花園購買者98%為香港人,，其產(chǎn)品戶型設計針對港人設計,，目前港人購房所占比例僅僅20%左右，而陽光山莊20__年購房80%為內地人,，常黃公路沿線區(qū)域銷售很不樂觀,，目前處于滯銷局面，目前購買客戶向本地內地市場延伸,，其產(chǎn)品已不適應消費者需求,。

4)常平東門區(qū)域。

常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢向東門聚集,，鎮(zhèn)政府全力打造文化新城,，一大批基礎設施相繼施工，如：鐵路公園,、廣電中心,、文化廣場、中心廣場,、高爾夫球場,、常平大劇院，因市場配套的大力支持,，成為常平市場新地熱點區(qū)域,。加之政府全力扶植該區(qū)域的房地產(chǎn)，如東田麗園,，旺角新城,，04年一經(jīng)推出就受消費者的相當大的關注，這與常平的規(guī)劃是分不開的,，成為常平打造文化新城的有力依托,。

5)麗城開發(fā)商住居區(qū)，依托于隱賢山莊風景區(qū)的人文底蘊與自然景觀為價值支撐,，早期居家型物業(yè)的主要開發(fā)地,。

位于常平東面鐵路旁邊分布有麗城隱賢。

山莊,、麗景,、麗都,、聚福，規(guī)劃新建落成的世紀康城,，相鄰新天美地,，以東莞四大旅游景點之一隱賢山莊，為文化背景,，集居所,、餐飲、商貿,、娛樂,、渡假、旅游為一體,，其區(qū)域開發(fā)的商品房,，配套設施較為齊全，綠化率高,，環(huán)境優(yōu)美,，交通便利空氣清新，遠離工業(yè)區(qū),，污染小,，戶型設計超前，購買者都以早期港人居住渡假為主,，投資客較小,，一般自住。其購買的主要原因,，來自周邊環(huán)境,，空氣新鮮，其戶型設計符合早期港人需求,，現(xiàn)區(qū)域內以香港人居多。現(xiàn)今推出的新樓盤如新天美地5期,、世紀康城都以精美裝修突出個性化特點,，以優(yōu)質的管理服務，新穎的產(chǎn)品設計為基礎,，銷售均價在3600元/平方米左右,，目前片區(qū)內香港人購房呈下降趨勢，本地與內地呈現(xiàn)上升趨勢,，且該區(qū)域出租率不高,。

2、本區(qū)域競爭樓盤分析,。

針對本案麗都花園附近幾個樓盤市調分析,。

麗城鹿兒島早期以風景區(qū),，大環(huán)境為賣點，在售戶型有二戶至三戶,。早期以香港人為主,，后期購房以外地人和本地人為主，占比例的80%,，其戶型方正實用,，樓價適中，各方面配套齊全,，__年銷售不是很樂觀,，現(xiàn)仍然有部分空置房，導致現(xiàn)暫停原因來自發(fā)展商,，根據(jù)調查其空置房是作為抵扣工程款所用,。

山水雅居現(xiàn)主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全,，戶型設計新穎超前,，戶型選擇的多樣性。根據(jù)我司前期的調研,，該項目原定于05年3月開盤正式發(fā)售,，由于工程資金的原因推遲至5月開始認籌。現(xiàn)樓體已近封頂,，由于近年常平的房地產(chǎn)市場供給相對大于需求的情況,，本地的消化能力弱的客觀原因，山水雅居的客戶訪問量也較少,，我司預測導致該盤遲遲未能發(fā)售的原因也就是由于認籌客戶量的不足造成,。

新天美地，其地理位置不理想,，但走品牌個性化,，特設7.5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級材料,，名廠潔具及廚具,，新盤推出特價單位毛胚房，造成過一時搶購熱潮,，但經(jīng)過購房者的一段時間理性思考,，其銷售也逐步回落，作為新推樓盤其推廣力度是相當大的,，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道,。其產(chǎn)品中兩房購買中80%為香港人，三戶及四房購買為本地人，外地商人,，銷售情況在本區(qū)域內相對較好,。

市場結論：

1、常平房地產(chǎn)市場前程看好,，但其競爭也是日趨激烈,，品牌競爭無論從開發(fā)經(jīng)營，到施工設計,，還是物業(yè)管理,，銷售服務越來越注重品牌的效應。

2,、常平市場正從過去的外銷主導向內銷轉變,，由于港人（含其它外銷需求部）與大陸與內銷置業(yè)者的消費習慣不同，新開發(fā)樓盤的規(guī)劃更注重對內銷市場的偏好,。

3,、內銷市場的主力需求以相對較大的住家型物業(yè)為重，集中在100—140平方米,，三戶二廳為主,，相對創(chuàng)新的錯層與躍式較受消費者的青睞。

4,、常平房地產(chǎn)市場住宅銷售的價格平穩(wěn),，實際成交價集中在2700-4000元/平方米區(qū)間，個別樓盤因其早期設計不適應市場需求而價格下調,，現(xiàn)整體市場環(huán)境除部分投資型產(chǎn)品和品質較好的項目外,，都呈現(xiàn)出銷售緩慢的情況。

房地產(chǎn)調研報告題目篇十二

本文目錄,。

當前,，隨著我國經(jīng)濟的高速增長，居民生活水平日益提高,，教育,、住宅、汽車,、通信已成為新的消費熱點,，尤其是住宅消費更為民眾首選。近年來,，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)，在住宅商品化新體制基本確立,，房地產(chǎn)市場體系逐步建立,，群眾消費熱情高漲的環(huán)境下，保持了持續(xù)快速的發(fā)展勢頭,，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),。xx年,，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資7736.4億元，占固定資產(chǎn)投資的17.9%,，占gdp的7.6%,。房地產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度高，對幾十個相關產(chǎn)業(yè)都有帶動作用,，與建筑業(yè)發(fā)展以及擴大社會就業(yè)更為密切相關,。房地產(chǎn)業(yè)作為一種重要的經(jīng)濟杠桿，在城市建設,、改善人民生活,、促進經(jīng)濟發(fā)展等方面發(fā)揮了巨大作用。

我縣的房地產(chǎn)業(yè)從1998年開始,，受住房體制改革的刺激,，市場消費得到實質性的啟動。xx年以來,，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持旺盛的勢頭,，xx年全縣房地產(chǎn)投資2.0376億元，比上年增長162.7%,，占當年固定資產(chǎn)投資的24.7%,。房地產(chǎn)業(yè)已成為推動我縣經(jīng)濟增長和發(fā)展的重要力量。

為進一步促進我縣房地產(chǎn)市場持續(xù)健康地發(fā)展,，現(xiàn)對我縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,、發(fā)展前景、存在的問題及相關建議分析如下：

(一)房地產(chǎn)市場供給狀況,。

1,、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)蓬勃發(fā)展，民營企業(yè)迅速崛起,。

由于我縣的房地產(chǎn)市場啟動較晚,，發(fā)展較慢，加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤較其它行業(yè)高,，因此吸引了民營經(jīng)濟和股份制經(jīng)濟的大舉進入,。xx年，全縣只有6家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),，其中國有企業(yè)2家,，民營企業(yè)4家。到了xx年底已發(fā)展成有17家開發(fā)企業(yè),，其中擁有三級開發(fā)資質企業(yè)2家,，三級資質以下的企業(yè)15家;國有企業(yè)僅有1家，民營企業(yè)16家。xx年,，民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)投資額占開發(fā)總投資額的96%,。民營企業(yè)發(fā)展迅速，成為我縣房地產(chǎn)投資增長的主要動力,。

2,、房地產(chǎn)投資高速增長，成為拉動投資增長的主要力量,。

作為一個新興行業(yè),，我縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速，投資規(guī)模日益擴大,，尤其從xx年開始,，受城建規(guī)模擴大，基礎設施投資加快,，舊城改造力度加大及房改房政策的刺激,，市場容量大幅增長，房地產(chǎn)業(yè)取得了跳躍式發(fā)展,。xx年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額7757萬元,，是上年投資額的5倍，比同期全社會固定資產(chǎn)投資增速高4.5倍;xx年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額20376萬元,，同比增長1.6倍,，高于同期全社會固定資產(chǎn)投資增速1.2倍。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會投資的比重也越來越大,，xx年為3.32%,xx猛增至13.25%,，xx年再創(chuàng)新高達為24.71%，成為拉動投資增長的主要力量,。應該說,，這幾年的投資擴張是市場釋放性的增長，不存在投資過熱引起的“泡沫”問題,。

3,、商業(yè)營業(yè)用房建設投資增幅較大，商品住宅建設投資主體地位突出,。

“”末期,，在國家把住宅建設培育成新的經(jīng)濟增長點的政策指引下，我縣的房地產(chǎn)企業(yè)加大了普通住宅為主的開發(fā)建設力度,，并獲得了長足的發(fā)展,。據(jù)統(tǒng)計部門數(shù)據(jù)顯示，xx年---xx年,，住宅建設投資占當年房地產(chǎn)開發(fā)總投資的70%,、67.6%,、64.9%;商業(yè)營業(yè)用房3年來的投資分別占當年房地產(chǎn)開發(fā)總投資額的15.86%、29.2%,、33.86%。從比重上看,，商業(yè)營業(yè)用房建設投資增幅呈遞增趨勢,，住宅建設投資呈下降趨勢，但其主體地位依然突出,。

4,、土地投放量逐年上升，開發(fā)規(guī)模越來越大,。

近三年來,，我縣的房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭迅猛，房地產(chǎn)交易異?；鸨?，房地產(chǎn)開發(fā)項目用地投放量逐年上升。xx年全縣總投放為16畝;xx年總投放為98畝,，是上年的6倍;xx年總投放達236畝,，同比增長2.2倍。同時,，土地投放由原來的單體地塊出讓逐漸向小區(qū)化,、規(guī)模化,、整體化出讓轉變,。xx年平均每宗房地產(chǎn)開發(fā)出讓土地面積為1.36畝，xx年為10.59畝,，xx年為21.83畝,，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越來越大。

5,、房地產(chǎn)開發(fā)水平存在明顯地區(qū)差異,，住宅商品化程度逐漸提高。

受城鄉(xiāng)二元格局的影響,，一直以來,，房地產(chǎn)開發(fā)投資主要以縣城為主，縣城區(qū)與各鄉(xiāng)鎮(zhèn)間的房地產(chǎn)開發(fā)水平差距十分明顯,。xx年,，縣城房地產(chǎn)開發(fā)投資額約占總投資額的72%，華埠鎮(zhèn)約占總開發(fā)投資額的22%,，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)約占6%,。

因受近幾年規(guī)劃控制的影響,，城鎮(zhèn)和礦區(qū)私人建房投資額年逐年減少。xx年比xx下降69.06%,，xx年比xx年下降22.55%,。私人建房投資的減少，有利于促進住宅商品化程度的逐漸提高,。

6,、房地產(chǎn)開發(fā)建設資金到位情況理想，定金,、預付款占投資資金的比重上升,。

近幾年，一方面由于房地產(chǎn)銷售市場狀況比較理想,，房地產(chǎn)資金回籠較快,，另一方面也因為金融政策對房地產(chǎn)開發(fā)的支持。我縣房地產(chǎn)開發(fā)資金的到位情況比較理想,，在各類投資中的資金保障程度最高,。

在房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中，自籌資金,、國內貸款,、定金及預付金是開發(fā)資金的全部來源，居于絕對主導地位,。從各類資金的動態(tài)情況看,，國內貸款資金和定額預付金的增速較快，定金及預付金占年度資金來源的比重逐年上升,。xx年至xx年分別為8.7%,、22.37%和42.41%;同期國內貨款所占比重分別為2.08%、31.88%,、32.39%;而同期自有資金分別為61.95%,、38.04%、25.01%,。

(二)房地產(chǎn)市場需求狀況,。

1、房地產(chǎn)市場需求趨旺,，呈現(xiàn)出“兩頭輕,、中間重”的銷售態(tài)勢。

近年來,，我縣房地產(chǎn)市場有了很大發(fā)展,，商品房銷售態(tài)勢良好，銷售面積逐年增長,，預售面積大幅攀升,，市場需求趨旺,。xx年-xx年銷售面積分別為32646m2、35362m2,、80811m2,，同期預售面積分別為31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2,，從xx年開始,，預售面積超過了銷售面積。xx年底,，空置一年以上的商品房面積僅1977m2。

在商品房住宅銷售調查中,，90-110m2戶型住宅占銷售總額的45.4%,，110-130m2戶型住宅占銷售總面積的30.83%，90m2以下戶型占12%,，130平方米以上戶型占11.74%,，明顯呈現(xiàn)出“兩頭輕、中間重”的銷售態(tài)勢,。

2,、個人消費成為市場需求的主體，縣內需求占商品房銷售的全部,。

隨著住房體制改革的逐步推進,，福利分房制度已退出了歷史舞臺，個人購房比重大幅上升,。xx年,，全縣個人購房面積達29672.2m2，占銷售面積的83.9%;xx年個人購房面積達80628m2,，占總銷售面積的99.77%,，個人已成為市場消費的主體，是房地產(chǎn)市場發(fā)展的主導因素,。目前,，個人購買房屋的類型以住宅為主，xx年個人購買住宅面積達70941m2,，占個人購房總面積的87.98%,。從購買對象和使用上來看，購房的全部是縣內居民,，基本以自用為主,，因而，我縣尚不存在房地產(chǎn)“泡沫”,。

3,、商品住宅價格上升較快,，相對升幅較大。

因近年來商品房市場需求旺盛,，商品房價格放開,，市場處于賣方市場，經(jīng)濟適用房啟動較晚,，土地實行市場競價在一定程度上提高了開發(fā)成本,。多種因素造成商品房住宅價格上升較快,，升幅較大。據(jù)最新調查資料統(tǒng)計，xx年商品住宅平均售價約987元/m2,，比上年度上升14.76%，xx年平均售價約1140元/m2,，同比上升15.5%,。而同期我縣國內生產(chǎn)總值的升幅為6.48%、10.63%,。

4,、存量房交易活躍，房改房成為“生力軍”,。

自1999年房改房上市政策出臺后,，存量房交易活躍，交易面積逐年“放大”,，xx年共成交184起,，面積16396.17m2，xx年共成交243起,，面積20405.54m2,，xx年共成交225起，面積21300m2,。近三年的交易量中,，住宅占總交易起數(shù)的96.62%，房改房約占住宅交易起數(shù)的62.2%,，因而成為存量房交易市場的"生力軍",。

房改房的上市，不僅增加了住房市場的供給量,，給買房人更多的選擇,，而且創(chuàng)造了更大的住房需求，讓更多的居民成為增量房的消費者,。

(一)房地產(chǎn)市場缺少行業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃的指導,，沒有建立市場的預警、預報機制和城市規(guī)劃,、土地供應,、金融信貸方面的宏觀調控機制,，房地產(chǎn)開發(fā)存在一定的無序化和較大的風險性。

(二)市場化運作不規(guī)范,，政策性的土地協(xié)議出讓,，拖欠土地招標出讓金等不公平競爭行為嚴重擾亂了房地產(chǎn)市場秩序。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場準入“門檻低”,，開發(fā)企業(yè)數(shù)量多,，規(guī)模普遍偏小，行業(yè)集中度低,。部分企業(yè)資金實力不足,，主要依靠金融貸款和定金、預付金進行開發(fā),，加大了投資風險,。

(四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為不規(guī)范，如未取得許可證擅自開工建設及預售,、

合同。

不兌現(xiàn),、面積縮水,、虛假廣告、延期交付,、提高容積率等違法違規(guī)行為依然存在,。

(五)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內商品化程度不高，私人建房依然存在,，弱化了房地產(chǎn)市場的高消費群體,，給市場帶來一定影響。單體的開發(fā)仍然存在,，清一色的商住樓布局不利于提高城市品位,，不利于改善居住環(huán)境。

(六)市場配套體系不完善,，物業(yè)管理和房地產(chǎn)中介服務滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,。

(七)住宅體系不完善，經(jīng)濟適用房投放少,，廉租房建設尚未啟動,。商品住宅價格提升過快，價格偏高,。

(八)房地產(chǎn)開發(fā)結構不合理,，住宅品種單一，難以滿足不同的消費需求,，刺激消費的增長,，商業(yè)營業(yè)用房比重偏高,，出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。

(一)行業(yè)趨于整合,，結構面臨調整,，價格相對穩(wěn)定。

1,、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將趨于整合,，行業(yè)集中度將明顯提高。

隨著城市建設規(guī)模的不斷擴大,，按照生態(tài)城市化建設要求以及城市管理和房地產(chǎn)市場開發(fā)的現(xiàn)實需要,，商品住宅開發(fā)將向小區(qū)化、規(guī)?；?、物業(yè)化、品牌化的經(jīng)營方向發(fā)展,，這勢必加劇企業(yè)間資金,、規(guī)模、管理等各方面的競爭,。國務院關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知中強調,，要加強房地產(chǎn)貨款監(jiān)管和市場監(jiān)管，這對我縣房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展帶來了歷史性的考驗和挑戰(zhàn),。為謀求發(fā)展做大做強,，我縣企業(yè)將在政策嚴管和市場競爭中趨于規(guī)范整合，集中度將明顯提高,，并形成市場競爭的核心能力,。一批實力較強的大企業(yè)將脫穎而出，而一些小而散,、缺乏競爭力的企業(yè)將面臨被淘汰出局的危險,。

2、房地產(chǎn)開發(fā)結構將面臨調整,，低價位商品住宅將成為開發(fā)主流,。

隨著人們居住消費觀念的改變，個人住房需求將呈現(xiàn)多元化,、多層次的發(fā)展趨勢,。原先把住房作為固化資產(chǎn)而想方設法貨借資金以求一次性到位的住房消費，將逐步向把住房作為可流通商品量力而行適時換房的觀念轉變,。

我縣房地產(chǎn)起步較晚,，目前處于發(fā)展階段，前幾年住房開發(fā)項目針對的大多是收入相對較高的工薪、個私業(yè)主群體,。這一消費群體的經(jīng)濟相對寬裕,，而且換房以改善居住條件的要求也十分迫切，因而對開發(fā)商而言,，銷售風險較小,，且利潤空間較大。近年來的開發(fā),，已基本消耗了這一群體的購買力,，對他們而言，住房消費是較長一段時間后的第二,、三次換房,。

而目前，尚未購房的和大部分房改房住戶這些中低收入消費群體,，因供需矛盾仍未能實現(xiàn)改善住房的愿望,。尚未購房的群體包括企業(yè)未參加房改的職工，鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政,、事業(yè)單位工作和退休的單職工,，估計約有800戶左右;全縣房改房約有7000多套，1999年以來交易備案的約900套,，加上拆遷房約近百套,，需換房戶按剩下的30%計，將有近xx套的消費,。激活這群中低收入消費群體，將給我縣房地產(chǎn)業(yè)帶來極大的發(fā)展,。影響這一群體住房消費的最主要制約因素是價格,，如何緩解這一供需矛盾呢，我們認為除了政策及金融支持外,，開發(fā)適合這一群體消費的總價位較低的住宅(如近郊90-110m2戶型,、城區(qū)80-100m2戶型)是今后幾年的開發(fā)主流。

同時,，隨著商住房商品化程度的不斷提高,，單體別墅、聯(lián)立式住宅等中高檔商品房將適量推向市場,。政府對“弱勢群體”越來越關注,，建設“廉租房”，建立低收入家庭住房保障機制,，讓所有人都“居有其所”,，是政府當務之急的一件大事。

3、供需趨于平衡,，價格相對穩(wěn)定,。

因前幾年對市場釋放的需求估計不足，商品住宅的供應不夠,，造成了供小于求的矛盾,，也在很大程度上影響了價格的上升。xx年新開工的面積達188450m2,，其中商品住宅1265551m2,，營業(yè)用房61899m2。xx年的供應量放大較快,。據(jù)調查顯示,，11家開發(fā)企業(yè)到11月底的銷售總量為95360m2，空置面積(待售面積)有60077m2,，其中住宅25413m2,，商業(yè)用房34659m2，年度存量較大,，這予示著前幾年的賣方市場狀況將有所改變,。

從房地產(chǎn)開發(fā)土地供應上看，xx年為4.94公頃,，xx年為14.55公頃(包括南湖地塊約9公頃,，實施投放量約5.5公頃)，xx年11月止約投放2.52公頃,，雖然年度投放緊縮較快,，但考慮xx年南湖地塊一期建設將動工，實際的開發(fā)面積將不會減少,。另土地儲備目前還有岙灘,、西入口等總量約910畝的儲量，尚較充足,，保證了今后幾年的土地供應,。從需求上看，市場的消費潛力依然較大,。隨著政策的兌現(xiàn),，開發(fā)結構的調整，舊城改造的持續(xù)以及人口的集聚,，住房消費潛力將被進一步激活,，得以更充分地釋放，給市場帶來持續(xù)動力,。今后幾年的房地產(chǎn)市場供需將趨于平衡,。

另據(jù)xx年11月對11家開發(fā)企業(yè)的調查資料顯示,，xx年商品住宅銷售平均價格約為1240元/m2，雖然價格比上年每平方米上升了100元,，但較前兩年價格的升幅有所回落,。隨著市場供需日趨平衡，今后幾年,，商品住宅的價格升幅有限,，價格相對穩(wěn)定。

(二)發(fā)展動力十足,，發(fā)展前景廣闊,。

1、城市化進程的不斷推進,，給市場發(fā)展提供持續(xù)動力,。

縣城新一輪城市總體規(guī)劃確定了以芹南至南湖為城市主中心區(qū)，以此為依托在岙灘形成居住區(qū)及副中心,，圍繞花山路,、荷花廣場形成另一城市副中心區(qū)的"一個中心兩個副中心"的規(guī)劃布局結構，城市形態(tài)由原來的團狀發(fā)展改變?yōu)榻M團式帶狀發(fā)展,。這將有效地拓展城市發(fā)展空間,，加快舊城改造步伐，加速城市化進程,。而且,，隨著城市化的發(fā)展，縣城與華埠鎮(zhèn)的城市空間,、布局不斷接近,，城華對接形成一體化發(fā)展已成為可能。加快城市重大設施的配套建設,，將帶動沿級及周邊地區(qū)的人口,、產(chǎn)業(yè)的有效集聚，城市規(guī)劃與人口發(fā)展的購房需求量將持續(xù)增長,。

按《縣城城市總體規(guī)劃(xx-2020)》對人口規(guī)模的預測，規(guī)劃近期(至xx年)縣城城市人口規(guī)模將發(fā)展到4.6萬人,，凈增近萬人,，按人均建筑面積30m2計，縣城區(qū)至xx年因人口增加需求建筑面積達30萬m2,，集中成片的舊城改造將大大增加了拆遷量,，拆遷購置用房每年約需1-2萬m2住房;另外還有改善性住房增加的需求量，婚齡青年的購房需求,。這些真實的需求給房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了持續(xù)的動力,。

2、生態(tài)立縣戰(zhàn)略的實施，給房地產(chǎn)帶來了巨大的空間,。

生態(tài)立縣戰(zhàn)略的確立,，為我縣指明了一條生態(tài)保護和經(jīng)濟發(fā)展并存的可持續(xù)發(fā)展道路，是我縣實現(xiàn)跨越式發(fā)展的歷史選擇和必然途徑,。隨著生態(tài)立縣戰(zhàn)略的深入實施,，我縣的森林生態(tài)系統(tǒng)功能進一步增強，生態(tài)環(huán)境質量始終保持全省全國先進水平,，生態(tài)環(huán)境更加安全,。生態(tài)旅游業(yè)資源愈顯豐富，特色文化愈顯深厚,。生態(tài)城鎮(zhèn)建設穩(wěn)步推進,，生態(tài)城市功能進一步強化，城市品位大大提高,。對外大交通構架將打通與周邊兩省的交通瓶頸,，基本形成接軌浙、皖,、贛三省的交通網(wǎng)絡,。錢江源頭生態(tài)縣的生態(tài)環(huán)境將越來越顯示出它的價值和魅力，被更多的人熟悉和向往,。

一片“山秀,、天藍、水青”的生態(tài)人居環(huán)境,，將吸引大批向往優(yōu)質生態(tài)環(huán)境的城市居民來觀光,、旅游、休閑度假,，甚至居住,，給房地產(chǎn)市場注入新的活力。生態(tài)環(huán)境的優(yōu)越,，提升了城市競爭力,，也贏來了投資者的青睞。萬向集團將投巨資打造“浙西硅谷”,，萬向硅峰公司在近年內計劃整體搬搬至硅電子基地,，形成硅電子產(chǎn)業(yè)的集聚，一個具有相當經(jīng)營規(guī)模,、資金實力和國際競爭力的企業(yè)集團將崛起于錢江源頭生態(tài)縣,。硅電子基地的發(fā)展將極大地帶動城市化發(fā)展，也為我縣房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來了廣闊的發(fā)展前景,。

(一)建立預警預報制度,，加強行業(yè)調查分析,，引導行業(yè)健康發(fā)展。

盡快建立房地產(chǎn)市場預警預報和信息披露制度,，及時向社會通報本縣房地產(chǎn)市場供求,、結構、價格,、漲幅,、空置數(shù)量、投資動向等情況,。行業(yè)協(xié)會和職能部門要定期對房地產(chǎn)市場進行調查分析,，引導開發(fā)企業(yè)理性投資，消費者理性購房,。

(二)加強政府宏觀調控,，努力解決供需矛盾，實現(xiàn)供需平衡,。

保持房地產(chǎn)開發(fā)的適度規(guī)模,，基本實現(xiàn)供需平衡對我縣房地產(chǎn)業(yè)乃至整個國民經(jīng)濟發(fā)展具有重要作用。政府及有關部門應發(fā)揮調控功能,，加大調控力度,，通過規(guī)劃、土地,、金融三大調控手段的配合作用,，保持開發(fā)規(guī)模與有效需求的同步增長。

規(guī)劃方面應發(fā)揮導向作用,，通過城市建設方向和進度的調整,，利用房地產(chǎn)開發(fā)空間上的拓展和壓縮，有效控制房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模,，通過對居住用地的功能,、布局調整，調控商品房的開發(fā)結構(如針對目前商業(yè)用房供應過多的現(xiàn)狀,，規(guī)劃設計條件可以在今后開發(fā)地塊中明確開發(fā)性質為純住宅,，不搞商住樓);有計劃地進行舊城改造，以穩(wěn)定住房需求,，防止因改造引起的突發(fā)性需求而產(chǎn)生的供需脫節(jié);控制單體開發(fā)建設有利于開發(fā)的規(guī)?；?控制私人建房有利于住宅的商品化。

土地方面要科學編制房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地供應計劃,，建立結構合理,、總量平衡的各類房地產(chǎn)項目年度土地供應計劃體系,。進一步完善土地儲備機制,，加強城市閑置土地,、政府保留用地或暫不宜進入市場交易地的收購儲備，并根據(jù)市場需求和城市建設需要逐步投放市場,。以增強政府對土地市場的調控監(jiān)管力度,。加強土地有償使用力度，嚴格實行經(jīng)營性用地招標,、拍賣,、掛牌制度，嚴禁以任何其它方式取得房地產(chǎn)開發(fā)用地,，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)行為,。

金融方面要控制總量，合理調整信貨支持,，實行差別政策,，以控制房地產(chǎn)開發(fā)與住房消費中比重，抑制投資,、投機需求和過度超前消費,。要積極提供土地收購儲備的信用貸款，同時強化貨款監(jiān)控,，實行封閉運行,。加強對房地產(chǎn)貨款的監(jiān)管，依法依規(guī)貨款,，嚴格控制經(jīng)營不規(guī)范,、信用度低、資產(chǎn)負債率高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貨款,，擴大支持信譽好,、資金實力強、市場前景好的開發(fā)企業(yè)貨款,，繼續(xù)加大貨款風險小,、收益大的個人住房貨款，適度增加對經(jīng)濟適用住房的信貸支持,。

(三)完善市場監(jiān)管制度,，加大違規(guī)查處力度，規(guī)范市場秩序,。

各職能部門就應嚴格履行管理職責,，完善市場監(jiān)管制度。加強資質管理和注冊資金管理,，把好“入門關”;加強房地產(chǎn)開發(fā)項目審批管理,，把好“發(fā)證關”;加強房地產(chǎn)交易的動態(tài)管理，把好“交易關”,。加大房地產(chǎn)開發(fā),、銷售中存在的改變容積率,、合同不況現(xiàn)、面積縮水,、虛假廣告等違規(guī),、違紀行為的查處力度，不能以罰代處,，一罰了之,，要發(fā)現(xiàn)一起查處一起，絕不姑息,。

(四)堅持市場化導向,，創(chuàng)造公平競爭環(huán)境，規(guī)范市場化運作,。

不論土地投放的方式是單獨投放還是捆綁式投放,，都應實行公開的市場化運作，經(jīng)營性土地使用權的出讓和轉讓,，按規(guī)定都必須進入市場交易,，采取招標、拍賣和掛牌方式,，杜絕協(xié)議出讓行為,，推行“陽光交易”，使更多有實力的開發(fā)商能在公平競爭的環(huán)境下取得土地進行開發(fā),。經(jīng)濟適用房等政策性用房的開發(fā)也應推向市場運作,，可以采取土地公開拍賣、政府按定價回購或除掉地價和規(guī)定費用,，適當留有開發(fā)微利等方式運作,。

(五)加強住房政策性保障，引導商品房結構調整,，完善住房供給體系,。

經(jīng)濟適用房是國家政策性住房保障的重要組成部分，它既可以給中低收入者提供住房保障,，又可以起到抑制市場價格的調節(jié)作用,。應科學合理投放經(jīng)濟適用房的供給量，既不能對市場造成負面影響,，也不能失去政策性的保障作用,。根據(jù)我縣市場較小的實際，經(jīng)濟適用房的投放量宜小不宜大,，因為二手房市場尚有較大的消化空間,。通過加強中介服務，政策性補貼鼓勵中低收入者按實際需求購買二手房，可以進一步活躍存量房市場,，促進增量房消費市場的發(fā)展,。

要加快廉租房建設，建立保障機制,，切實保障城鎮(zhèn)最低收入家庭基本住房需求。據(jù)最新統(tǒng)計數(shù),，我縣城鎮(zhèn)貧困戶(人均年收入低于2400元)有657戶,，1512人，其他住房困難戶154戶362人,。解決和改善這些貧困戶的住房問題是一項當務之急的大事,。

積極引導和鼓勵開發(fā)商從市場需求出發(fā)，針對不同消費群體的消費特征和購買能力,，開發(fā)不同檔次,、不同價位的商品房，一方面可以滿足不同層次的消費需要,，另一方面可以充分調動消費潛力,。

(六)加快發(fā)展房地產(chǎn)服務業(yè)，培育市場潛在消費群體,，促進房地產(chǎn)市場進一步發(fā)展,。

房地產(chǎn)服務業(yè)主要包括房地產(chǎn)中介和物業(yè)管理服務兩大類。從我縣目前情況看,，房地產(chǎn)服務業(yè)已滯后于房地產(chǎn)整個行業(yè)的發(fā)展,，需要進一步加快發(fā)展。首先要制定,、完善相關法規(guī),，加大對房屋中介機構、物業(yè)管理公司的管理力度,，清除無證,、無照中介機構，規(guī)范中介市場,。其次要積極促進中介機構更新經(jīng)營觀念,，提升服務層次，不斷提高從業(yè)人員素質,，以誠信創(chuàng)品牌;再者要加大扶持力度,，創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境。房地產(chǎn)服務業(yè)的發(fā)展將有利于促進房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展,。要通過落實住房貨幣化分配政策,，建立面向中低收入家庭的貸款擔保機制;強化住房公積金的歸集和運用，加大公積金和銀行住房抵押貸款的力度;采取購房貸款貼息優(yōu)惠;合理拆遷補償?shù)纫幌盗械呢斦?、金融政策,，提高中低收入消費群體的經(jīng)濟承受能力,，使?jié)撛诘淖》啃枨筠D化為現(xiàn)實購買力，有效擴大市場需求量,。

(七)促進產(chǎn)業(yè)集聚,，加快市場建設，增強發(fā)展后勁,。

要一如既往地推進招商引資工作,，主動承接從大、中城市梯度轉移的勞動密集型產(chǎn)業(yè),。加快硅電子基地建設,，加速引進大企業(yè)大集團的項目、資金,、人才,、技術等。利用縣工業(yè)園區(qū)這一平臺,，進一步促進產(chǎn)業(yè)集聚,，不斷推進工業(yè)化步伐，從而帶動城市化的發(fā)展,。

要深入貫徹實施生態(tài)立縣戰(zhàn)略,，大力發(fā)展生態(tài)工業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè),、生態(tài)旅游業(yè),，以打響錢江源綠色品牌為動力，以打造全國綠色食品生產(chǎn),、加工基地為目標,，加快建立“綠色食品城”市場。當前應著力加快茶葉市場的擴大經(jīng)營,。

通過“興工業(yè),、旺市場”加快地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，加速要素集聚,，從而增強房地產(chǎn)市場發(fā)展后勁,。

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根據(jù)縣政府近期調研工作的安排,，我局對目前我縣的房地產(chǎn)市場情況作了詳細調研,，現(xiàn)將情況匯報如下：

近年來，在縣委,、縣政府“奮力跨越爭進位,，富民強縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實下，全縣城鎮(zhèn)建設步伐不斷加大，房地產(chǎn)業(yè)由小到大,，從弱到強,，不斷發(fā)展壯大。在保持市場供需總量平衡,、供求結構基本合理,，房地產(chǎn)價格基本穩(wěn)定的態(tài)勢下，全縣房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)快速運行的良好態(tài)勢,，房地產(chǎn)開發(fā)投資,，開發(fā)項目施工、竣工面積,，商品房銷售面積等主要指標快速增長。房地產(chǎn)投資和消費為拉動我縣經(jīng)濟增長和社會發(fā)展做出了重要的貢獻,。截至目前,，我縣具有房地產(chǎn)開發(fā)資質的企業(yè)已有17家，“十五”期間房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成6.3億元,，建設花園,、錦華苑、公園,、城南,、金都、金明寓,、栗園,、金星等成規(guī)模小區(qū)8處，開發(fā)商品住宅6200套,、56萬平方米,。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，大大提高了居民的居住生活水平,，為我縣經(jīng)濟增長注入了新的活力,。

目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對平穩(wěn)的發(fā)展時期，各類型樓盤銷售情況良好,。建筑類型方面,，已建和待建樓房以磚混結構為主，框架結構樓房所占比重逐漸上升;樓盤品質不斷提升,，居住環(huán)境日益改善,。xx年以來，在房地產(chǎn)市場供需兩旺的同時,，我縣房地產(chǎn)開發(fā)樓盤的品質得到了不斷提升,，購房戶的居住環(huán)境日益改善。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費的吸引力。消費結構方面,，主要以100平方米以上的大面積樓房為主,，90-100平方米的小戶型銷售情況良好但數(shù)量較少，僅占年度開發(fā)量的25%左右,。

總體看,，xx年我縣房地產(chǎn)需求增長速度將低于xx年，房地產(chǎn)供求形勢進一步改善,，房地產(chǎn)價格漲勢將趨向相對穩(wěn)定,。今年以來，隨著國家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強,，增加中低價位普通商品住房等調控措施的實現(xiàn)以及二級市場的擴大,，我縣房地產(chǎn)市場供求形勢和房地產(chǎn)市場結構將進一步得到改善。主要消費需求是外來經(jīng)商務工人員,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生,，他們成為購房的主力軍;同時，個體從業(yè)者,、私企老板及企業(yè)中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加,。商品房購買對象以個人購買為主，投資商尚未大量出現(xiàn),。房地產(chǎn)市場是否健康,，一個重要標志是看市場化程度如何(特別是個人購房比例)以及投資性購房的比例。xx年,，從購房者購房的動機來看,，我縣城區(qū)購房者中，購房用于自己居住的比例達到93%,，以投資為目的占7%,，而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%，說明我縣整個房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)大量投機者,，整個銷售市場處于自然銷售狀態(tài),。

預計房屋價格在較旺的實際需求的支撐下將繼續(xù)上漲，漲幅經(jīng)歷了xx年爆發(fā)性增長之后,，將趨向平穩(wěn),，全年增長速度預計將小于xx年水平。xx年全縣普通商品住宅平均銷售價格為1280元/m2,，同比上漲6.5%,。受土地價格、建筑“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加,，以及商品房配套設施,，環(huán)境建設檔次提高等因素的影響,，xx年全縣商品房平均售價漲幅與上年基本持平，但市場供給與需求同步增長,，商品房價格與商品住房價值基本相符,，價格與價值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產(chǎn)市場總體上沒有呈現(xiàn)“泡沫”,，并且還具有相當?shù)陌l(fā)展空間,。

xx年全縣房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2.05億元，比上年增長19.8%,。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全縣全社會固定資產(chǎn)投資比重達到5.17%,，拉動全縣固定資產(chǎn)投資增長4.5個百分點;對gdp增長的貢獻率達到8.7%，拉動全縣gdp增長1.2個百分點,。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè),。同時房地產(chǎn)業(yè)為地方政府開辟了財源，每年對地方財政收入的貢獻率超過了6%,。拉動了社會總體消費的增長,。xx年，房地產(chǎn)銷售收入1.3億元,，按拉動消費系數(shù)1.4計算,，拉動其他消費額1.82億元,，兩項累計達到3.12億元,。同時為社會增加就業(yè)崗位5000余個。

1,、住房供應結構不夠合理,。中高檔住房供應量過大，中低價位的普通商品房供應偏少,。90平方米左右的普通商品房供應量不足三成,，嚴重供不應求。由于近年來我縣商品房價格上漲較快,，而居民的實際收入增幅遠趕不上房價的漲幅,，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經(jīng)濟適用房以及小戶型樓房,，以滿足部分弱勢群體的購房需求,。

2、房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度不夠,。房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng),，包括商品房預售和銷售、二手房轉讓,、房屋權屬登記,、房屋租賃備案,、開發(fā)項目立項、土地出讓,、開發(fā)經(jīng)營許可,、規(guī)劃許可、建設許可,、開發(fā)建設條件與施工許可,、房地產(chǎn)信貸等。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個稅種,，由國稅,、地稅、財政分別征收,，計稅方式復雜,，征管難度大。建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng),，一是能夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購房者,、管理者信息不對稱的狀況，增加透明度,，為政府和有關部門實行監(jiān)測市場運行的動態(tài)變化提供依據(jù),，有利于調控市場，規(guī)范交易行為,，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場監(jiān)督科學化;二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺,，以房地產(chǎn)信息為依托，實現(xiàn)信息共享,，通過部門配合,、環(huán)節(jié)控制，推動房地產(chǎn)稅收征管精細化管理,，達到“先繳稅,、后辦證”的要求，以促進稅收征管科學化,。我縣的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還沒有建立,，相關部門信息溝通、資源共享的機制尚未形成,，不利于及時便捷地對市場進行監(jiān)測分析,，同時也造出市場信息不對稱、透明度不高,，不利于合理引導房地產(chǎn)投資和消費,。

3、城鄉(xiāng)房屋權屬登記管理工作需要加強,。由于房產(chǎn)管理體制不理順,，導致產(chǎn)權,、產(chǎn)籍多頭管理，市,、縣,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)分治。按照建設部建房(1997)173號文和省建設廳魯建房發(fā)(1997)239號文《關于制作頒發(fā)全國統(tǒng)一房屋權屬證書的通知》要求,，一個縣只能有一個發(fā)證機關,，并且所頒發(fā)的房產(chǎn)證必須是經(jīng)建設部備案、由北京印鈔廠統(tǒng)一印制,?？h城規(guī)劃區(qū)外的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村街房產(chǎn),，特別是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地企業(yè),，因無法辦理全國統(tǒng)一的房產(chǎn)證，所以不能辦理房產(chǎn)抵押貸款,、過戶等手續(xù),，不利于企業(yè)和社會經(jīng)濟的發(fā)展。這不僅造成了工作上的扯皮,，損害了群眾利益,，還造成了國家稅費的流失。

4,、部分開發(fā)商重視商品房建設,，輕視配套設施建設的思想還很嚴重。相當項目配套設施水平低,，配套不完善,，開發(fā)項目整體功能差,，造成消費者使用不方便,，也給社會帶來一些隱患。如綠地,、公廁,、幼兒園、超市,、健身場,、物業(yè)用房等這些基礎配套設施多數(shù)小區(qū)沒有或根本達不到設計要求。

5,、違規(guī)開發(fā)的歷史遺留問題有待解決,。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過程中，除還建本村居民和本單位職工住房外,，還對外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋,，駐城村街中也有個別住戶在建房過程中少批多建,，并將多建的住房違規(guī)出售，這些違規(guī)開發(fā)行為造成了房地產(chǎn)稅費流失和不公平的市場競爭,，對商品房市場帶來很大沖擊;也導致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權和上市交易流通,，影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和社會的穩(wěn)定。

3,、嚴格控制機關企事單位自建住房,。為滿足職工住房需求，通過市場改善住房條件,，臨沭縣人民政府下發(fā)的沭政發(fā)[1999]43號文中規(guī)定：“從1999年1月1日起,，停止單位自行建設住房，需要住房的統(tǒng)一到縣政府的住宅小區(qū)購買,?！濒斦l(fā)[]22號文件中再一次規(guī)定：“從意見下發(fā)之日起(、3,、22),，各級黨政機關和事業(yè)單位一律停止單位建房，鼓勵機關,、企事業(yè)單位職工投資置業(yè),，通過市場改善住房條件?！弊罱ㄔO部,、監(jiān)察部、國土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[]196號《關于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強調,，“自本通知下發(fā)之日起,，一律停止審批黨政機關集資合作建房項目。嚴禁黨政機關利用職權或其影響,，以任何名義,、任何方式搞集資合作建房，超標準為本單位職工牟取住房利益,?！币虼耍瑱C關單位住房改造要走法制化,、正規(guī)化軌道,。要樹立“要住房，找市場”的觀念,，杜絕新的住房實物分配和“委托代建”,、“定向開發(fā)”等變相福利分房的現(xiàn)象。

4,、加強農(nóng)村房屋權屬登記工作,，建立城鄉(xiāng)一體的房屋權屬登記和檔案管理制度,。禁止其他部門發(fā)放不具法律效力的房產(chǎn)證，以維護正常的房地產(chǎn)市場秩序,。

5,、提升產(chǎn)業(yè)的整體水平和實力。行業(yè)內要樹立現(xiàn)代的房地產(chǎn)經(jīng)營理念,，整體提升我縣房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實力和水平,，這是促進我縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展的根本所在。一是要注重鑄造房地產(chǎn)企業(yè)的“航空母艦”,。要通過重組,、兼并、控股,、引外靠優(yōu)等方式,，盡快創(chuàng)建能對中小企業(yè)有帶動作用“航母”型企業(yè)，提高企業(yè)整體素質,，增強生存與發(fā)展能力,，提升綜合競爭力。二是注重打造品牌,。房地產(chǎn)企業(yè)要盡快適應市場需求變化,，實施精品帶動戰(zhàn)略，提高信譽,，建立品牌,，擴大市場;三是要注重物業(yè)管理，充分利用房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的“情侶效應”,，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理互促互動,。四是要注重企業(yè)誠信和經(jīng)濟倫理。倡導房地產(chǎn)開發(fā)商要建起企業(yè)誠信檔案,，樹立起經(jīng)濟倫理觀念,，在發(fā)展中講究文化底蘊、道德因素,、科技含量,、綠色生態(tài),，盡可能地為消費者提供舒適,、健康、優(yōu)美,、潔凈,、安全、方便和環(huán)保等各方面優(yōu)良的產(chǎn)品,。6,、各部門加強協(xié)調溝通,，做好拆遷工作。近年來,，城市房屋拆遷成為社會的熱點難點問題,。雖然城市拆遷工作是一項關系到加快發(fā)展經(jīng)濟、造福于民的好事,，但在實際工作中,，由于牽扯到各個方面的利害關系，特別是拆遷人,、被拆遷人的經(jīng)濟利益問題,，拆遷工作變得十分復雜，并出現(xiàn)了一些新問題,，新情況,。如我局在整理拆遷檔案工作中發(fā)現(xiàn)，有的房產(chǎn)已拆除,，但未到我局辦理拆遷注銷或變更登記等相關手續(xù),，導致一宗土地出現(xiàn)兩套房產(chǎn)證，權屬上容易產(chǎn)生糾紛,，不利于房產(chǎn)檔案的管理,，至使有關問題難以及時妥善解決。根據(jù)國務院和山東省《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定,，計劃,、規(guī)劃、土地等有關部門應當按照各自職責,，協(xié)同做好城市房屋拆遷管理工作,，使上述問題得以妥善解決。

7,、加快房地產(chǎn)交易大廳建設,，強化市場監(jiān)管。我局在已建成房地產(chǎn)交易中心的基礎上,，決定整改再進步,，效率再提高，建立真正意義上的“一站式”服務大廳,，每科室都有一名工作人員進駐大廳,，群眾進一個門，領一份表,，就可辦妥所有手續(xù),。同時，在交易大廳門口還有各開發(fā)公司簡介、年度開發(fā)量,、樓盤介紹,、聯(lián)系電話等宣傳圖板，形成了一個“房產(chǎn)小超市”,，既方便了人民群眾,，又宣傳了開發(fā)公司，可謂一舉雙得,。目前這一工作正在緊張有序的進行之中,。

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根據(jù)縣政府近期調研工作的安排,，我局對目前我縣的房地產(chǎn)市場情況作了詳細調研,，現(xiàn)將情況匯報如下：

一、我縣房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀,。

（一）房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析,。

近年來，在縣委,、縣政府“奮力跨越爭進位,，富民強縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實下，全縣城鎮(zhèn)建設步伐不斷加大,，房地產(chǎn)業(yè)由小到大,，從弱到強，不斷發(fā)展壯大,。在保持市場供需總量平衡,、供求結構基本合理，房地產(chǎn)價格基本穩(wěn)定的態(tài)勢下,，全縣房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)快速運行的良好態(tài)勢,，房地產(chǎn)開發(fā)投資，開發(fā)項目施工,、竣工面積,，商品房銷售面積等主要指標快速增長。房地產(chǎn)投資和消費為拉動我縣經(jīng)濟增長和社會發(fā)展做出了重要的貢獻,。截至目前,，我縣具有房地產(chǎn)開發(fā)資質的企業(yè)已有17家，“十五”期間房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成6.3億元,，建設花園,、錦華苑、公園,、城南,、金都、金明寓,、栗園,、金星等成規(guī)模小區(qū)8處，開發(fā)商品住宅6200套,、56萬平方米,。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，大大提高了居民的居住生活水平,，為我縣經(jīng)濟增長注入了新的活力,。

目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對平穩(wěn)的發(fā)展時期，各類型樓盤銷售情況良好,。建筑類型方面,，已建和待建樓房以磚混結構為主，框架結構樓房所占比重逐漸上升,；樓盤品質不斷提升,，居住環(huán)境日益改善。xx年以來,，在房地產(chǎn)市場供需兩旺的同時,，我縣房地產(chǎn)開發(fā)樓盤的品質得到了不斷提升，購房戶的居住環(huán)境日益改善,。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費的吸引力,。消費結構方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主,，90－100平方米的小戶型銷售情況良好但數(shù)量較少,，僅占年度開發(fā)量的25％左右。

總體看,，xx年我縣房地產(chǎn)需求增長速度將低于xx年,，房地產(chǎn)供求形勢進一步改善，房地產(chǎn)價格漲勢將趨向相對穩(wěn)定,。今年以來,，隨著國家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強，增加中低價位普通商品住房等調控措施的實現(xiàn)以及二級市場的擴大,，我縣房地產(chǎn)市場供求形勢和房地產(chǎn)市場結構將進一步得到改善,。主要消費需求是外來經(jīng)商務工人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生,，他們成為購房的主力軍,；同時，個體從業(yè)者,、私企老板及企業(yè)中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加,。商品房購買對象以個人購買為主，投資商尚未大量出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場是否健康,，一個重要標志是看市場化程度如何（特別是個人購房比例）以及投資性購房的比例,。xx年，從購房者購房的動機來看,，我縣城區(qū)購房者中,，購房用于自己居住的比例達到93%，以投資為目的占7%,，而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%,，說明我縣整個房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)大量投機者，整個銷售市場處于自然銷售狀態(tài),。

預計房屋價格在較旺的實際需求的支撐下將繼續(xù)上漲,，漲幅經(jīng)歷了xx年爆發(fā)性增長之后，將趨向平穩(wěn),，全年增長速度預計將小于xx年水平,。xx年全縣普通商品住宅平均銷售價格為1280元/m2，同比上漲6.5%,。受土地價格,、建筑“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設施,，環(huán)境建設檔次提高等因素的影響,，xx年全縣商品房平均售價漲幅與上年基本持平，但市場供給與需求同步增長,，商品房價格與商品住房價值基本相符,，價格與價值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產(chǎn)市場總體上沒有呈現(xiàn)“泡沫”,，并且還具有相當?shù)陌l(fā)展空間,。

xx年全縣房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2.05億元，比上年增長19.8%,。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全縣全社會固定資產(chǎn)投資比重達到5.17%,，拉動全縣固定資產(chǎn)投資增長4.5個百分點；對gdp增長的貢獻率達到8.7%,，拉動全縣gdp增長1.2個百分點,。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。同時房地產(chǎn)業(yè)為地方政府開辟了財源,，每年對地方財政收入的貢獻率超過了6%,。拉動了社會總體消費的增長。xx年,，房地產(chǎn)銷售收入1.3億元,，按拉動消費系數(shù)1.4計算,，拉動其他消費額1.82億元，兩項累計達到3.12億元,。同時為社會增加就業(yè)崗位5000余個,。

（二）房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的主要問題。

1,、住房供應結構不夠合理,。中高檔住房供應量過大,，中低價位的普通商品房供應偏少,。90平方米左右的普通商品房供應量不足三成，嚴重供不應求,。由于近年來我縣商品房價格上漲較快,，而居民的實際收入增幅遠趕不上房價的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆,，希望能多推出經(jīng)濟適用房以及小戶型樓房,，以滿足部分弱勢群體的購房需求。

2,、房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度不夠,。房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，包括商品房預售和銷售,、二手房轉讓,、房屋權屬登記、房屋租賃備案,、開發(fā)項目立項,、土地出讓、開發(fā)經(jīng)營許可,、規(guī)劃許可,、建設許可、開發(fā)建設條件與施工許可,、房地產(chǎn)信貸等,。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個稅種，由國稅,、地稅,、財政分別征收，計稅方式復雜,，征管難度大,。建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，一是能夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購房者,、管理者信息不對稱的狀況,，增加透明度,，為政府和有關部門實行監(jiān)測市場運行的動態(tài)變化提供依據(jù)，有利于調控市場,，規(guī)范交易行為,，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場監(jiān)督科學化；二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺,，以房地產(chǎn)信息為依托,，實現(xiàn)信息共享，通過部門配合,、環(huán)節(jié)控制,，推動房地產(chǎn)稅收征管精細化管理，達到“先繳稅,、后辦證”的要求,，以促進稅收征管科學化。我縣的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還沒有建立,，相關部門信息溝通,、資源共享的機制尚未形成，不利于及時便捷地對市場進行監(jiān)測分析,，同時也造出市場信息不對稱,、透明度不高，不利于合理引導房地產(chǎn)投資和消費,。

3,、城鄉(xiāng)房屋權屬登記管理工作需要加強。由于房產(chǎn)管理體制不理順,，導致產(chǎn)權,、產(chǎn)籍多頭管理，市,、縣,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)分治。按照建設部建房（1997）173號文和省建設廳魯建房發(fā)（1997）239號文《關于制作頒發(fā)全國統(tǒng)一房屋權屬證書的通知》要求,，一個縣只能有一個發(fā)證機關,，并且所頒發(fā)的房產(chǎn)證必須是經(jīng)建設部備案、由北京印鈔廠統(tǒng)一印制,?？h城規(guī)劃區(qū)外的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村街房產(chǎn),，特別是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地企業(yè),，因無法辦理全國統(tǒng)一的房產(chǎn)證，所以不能辦理房產(chǎn)抵押貸款,、過戶等手續(xù),，不利于企業(yè)和社會經(jīng)濟的發(fā)展,。這不僅造成了工作上的扯皮，損害了群眾利益,，還造成了國家稅費的流失,。

4、部分開發(fā)商重視商品房建設,，輕視配套設施建設的思想還很嚴重,。相當項目配套設施水平低，配套不完善,，開發(fā)項目整體功能差,，造成消費者使用不方便，也給社會帶來一些隱患,。如綠地,、公廁,、幼兒園,、超市、健身場,、物業(yè)用房等這些基礎配套設施多數(shù)小區(qū)沒有或根本達不到設計要求,。

5、違規(guī)開發(fā)的歷史遺留問題有待解決,。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過程中,，除還建本村居民和本單位職工住房外，還對外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋,，駐城村街中也有個別住戶在建房過程中少批多建,，并將多建的住房違規(guī)出售，這些違規(guī)開發(fā)行為造成了房地產(chǎn)稅費流失和不公平的市場競爭,，對商品房市場帶來很大沖擊,；也導致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權和上市交易流通，影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和社會的穩(wěn)定,。

二,、關于規(guī)范發(fā)展我縣房地產(chǎn)市場的幾點建議。

1,、引導普通商品房建設,，推行安居工程（經(jīng)濟適用房和廉租房），調整住房供應結構,。經(jīng)濟適用住房是指土地由國家劃撥,，各種稅費減半征收，出售價格實行政府定價,，按保本微利原則確定,，主要面向社會上的中低收入家庭出售,，是具有保障性質的政策性商品住房。我縣目前為止未開發(fā)經(jīng)濟適用住房,。xx年11月,，由縣房管局牽頭，統(tǒng)計局,、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調查,。結果顯示，我縣低保家庭戶主屬“三無”,、下崗,、失業(yè)人員的約占97%，低保家庭無房戶約為三分之一,，有住房的用戶,，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一，且大多住房設施不全,。所以,，實施經(jīng)濟適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求，是政府義不容辭的責任,。另國辦發(fā)【xx】37號文件已經(jīng)要求,，自xx年6月1日起，凡新審批,、新開工的商品住房建設,，套型建筑面積在90平方米以下的住房（含經(jīng)濟適用房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70％以上,。

3,、嚴格控制機關企事單位自建住房。為滿足職工住房需求,，通過市場改善住房條件,，臨沭縣人民政府下發(fā)的沭政發(fā)[1999]43號文中規(guī)定：“從1999年1月1日起，停止單位自行建設住房,，需要住房的統(tǒng)一到縣政府的住宅小區(qū)購買,。”魯政發(fā)[xx]22號文件中再一次規(guī)定：“從意見下發(fā)之日起（xx,、3,、22），各級黨政機關和事業(yè)單位一律停止單位建房,，鼓勵機關,、企事業(yè)單位職工投資置業(yè)，通過市場改善住房條件,?！弊罱ㄔO部,、監(jiān)察部、國土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[xx]196號《關于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強調,，“自本通知下發(fā)之日起,，一律停止審批黨政機關集資合作建房項目。嚴禁黨政機關利用職權或其影響,，以任何名義,、任何方式搞集資合作建房，超標準為本單位職工牟取住房利益,?！币虼耍瑱C關單位住房改造要走法制化,、正規(guī)化軌道,。要樹立“要住房，找市場”的觀念,，杜絕新的住房實物分配和“委托代建”,、“定向開發(fā)”等變相福利分房的現(xiàn)象。

4,、加強農(nóng)村房屋權屬登記工作,，建立城鄉(xiāng)一體的房屋權屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門發(fā)放不具法律效力的房產(chǎn)證,，以維護正常的房地產(chǎn)市場秩序。

5,、提升產(chǎn)業(yè)的整體水平和實力,。行業(yè)內要樹立現(xiàn)代的房地產(chǎn)經(jīng)營理念，整體提升我縣房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實力和水平,，這是促進我縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展的根本所在,。一是要注重鑄造房地產(chǎn)企業(yè)的“航空母艦”。要通過重組,、兼并,、控股、引外靠優(yōu)等方式,，盡快創(chuàng)建能對中小企業(yè)有帶動作用“航母”型企業(yè),，提高企業(yè)整體素質，增強生存與發(fā)展能力,，提升綜合競爭力,。二是注重打造品牌。房地產(chǎn)企業(yè)要盡快適應市場需求變化,，實施精品帶動戰(zhàn)略,，提高信譽,，建立品牌，擴大市場,；三是要注重物業(yè)管理,，充分利用房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的“情侶效應”，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理互促互動,。四是要注重企業(yè)誠信和經(jīng)濟倫理,。倡導房地產(chǎn)開發(fā)商要建起企業(yè)誠信檔案，樹立起經(jīng)濟倫理觀念,，在發(fā)展中講究文化底蘊,、道德因素、科技含量,、綠色生態(tài),，盡可能地為消費者提供舒適、健康,、優(yōu)美,、潔凈、安全,、方便和環(huán)保等各方面優(yōu)良的產(chǎn)品,。

6、各部門加強協(xié)調溝通,，做好拆遷工作,。近年來，城市房屋拆遷成為社會的熱點難點問題,。雖然城市拆遷工作是一項關系到加快發(fā)展經(jīng)濟,、造福于民的好事，但在實際工作中,，由于牽扯到各個方面的利害關系,，特別是拆遷人、被拆遷人的經(jīng)濟利益問題,，拆遷工作變得十分復雜,，并出現(xiàn)了一些新問題，新情況,。如我局在整理拆遷檔案工作中發(fā)現(xiàn),，有的房產(chǎn)已拆除，但未到我局辦理拆遷注銷或變更登記等相關手續(xù),，導致一宗土地出現(xiàn)兩套房產(chǎn)證,，權屬上容易產(chǎn)生糾紛，不利于房產(chǎn)檔案的管理，至使有關問題難以及時妥善解決,。根據(jù)國務院和山東省《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定,，計劃、規(guī)劃,、土地等有關部門應當按照各自職責,，協(xié)同做好城市房屋拆遷管理工作，使上述問題得以妥善解決,。

7,、加快房地產(chǎn)交易大廳建設，強化市場監(jiān)管,。我局在已建成房地產(chǎn)交易中心的基礎上,，決定整改再進步，效率再提高,，建立真正意義上的“一站式”服務大廳,，每科室都有一名工作人員進駐大廳，群眾進一個門,，領一份表,，就可辦妥所有手續(xù)。同時,，在交易大廳門口還有各開發(fā)公司簡介,、年度開發(fā)量、樓盤介紹,、聯(lián)系電話等宣傳圖板,，形成了一個“房產(chǎn)小超市”，既方便了人民群眾,，又宣傳了開發(fā)公司,，可謂一舉雙得。目前這一工作正在緊張有序的進行之中,。

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根據(jù)縣政府近期調研工作的安排,，我局對目前我縣的房地產(chǎn)市場情況作了詳細調研,，現(xiàn)將情況匯報如下：

一、我縣房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀,。

（一）房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析,。

近年來，在縣委,、縣政府“奮力跨越爭進位,，富民強縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實下，全縣城鎮(zhèn)建設步伐不斷加大，房地產(chǎn)業(yè)由小到大,，從弱到強,，不斷發(fā)展壯大。在保持市場供需總量平衡,、供求結構基本合理,，房地產(chǎn)價格基本穩(wěn)定的態(tài)勢下，全縣房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)快速運行的良好態(tài)勢,，房地產(chǎn)開發(fā)投資,，開發(fā)項目施工、竣工面積,，商品房銷售面積等主要指標快速增長,。房地產(chǎn)投資和消費為拉動我縣經(jīng)濟增長和社會發(fā)展做出了重要的貢獻。截至目前,，我縣具有房地產(chǎn)開發(fā)資質的企業(yè)已有17家,，“十五”期間房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成6.3億元，建設花園,、錦華苑,、公園、城南,、金都,、金明寓、栗園,、金星等成規(guī)模小區(qū)8處,，開發(fā)商品住宅6200套、56萬平方米,。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經(jīng)濟增長注入了新的活力,。

目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對平穩(wěn)的發(fā)展時期,，各類型樓盤銷售情況良好。建筑類型方面,，已建和待建樓房以磚混結構為主,，框架結構樓房所占比重逐漸上升；樓盤品質不斷提升,，居住環(huán)境日益改善,。xx年以來，在房地產(chǎn)市場供需兩旺的同時,，我縣房地產(chǎn)開發(fā)樓盤的品質得到了不斷提升,，購房戶的居住環(huán)境日益改善。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費的吸引力。消費結構方面,，主要以100平方米以上的大面積樓房為主,，90－100平方米的小戶型銷售情況良好但數(shù)量較少，僅占年度開發(fā)量的25％左右,。

總體看,，xx年我縣房地產(chǎn)需求增長速度將低于xx年，房地產(chǎn)供求形勢進一步改善,，房地產(chǎn)價格漲勢將趨向相對穩(wěn)定,。今年以來,，隨著國家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強,，增加中低價位普通商品住房等調控措施的實現(xiàn)以及二級市場的擴大，我縣房地產(chǎn)市場供求形勢和房地產(chǎn)市場結構將進一步得到改善,。主要消費需求是外來經(jīng)商務工人員,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生,，他們成為購房的主力軍；同時,，個體從業(yè)者,、私企老板及企業(yè)中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對象以個人購買為主,，投資商尚未大量出現(xiàn),。房地產(chǎn)市場是否健康，一個重要標志是看市場化程度如何（特別是個人購房比例）以及投資性購房的比例,。xx年,，從購房者購房的動機來看，我縣城區(qū)購房者中,，購房用于自己居住的比例達到93%,，以投資為目的占7%，而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%,，說明我縣整個房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)大量投機者,，整個銷售市場處于自然銷售狀態(tài)。

預計房屋價格在較旺的實際需求的支撐下將繼續(xù)上漲,，漲幅經(jīng)歷了xx年爆發(fā)性增長之后,，將趨向平穩(wěn)，全年增長速度預計將小于xx年水平,。xx年全縣普通商品住宅平均銷售價格為1280元/m2，同比上漲6.5%,。受土地價格,、建筑“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設施，環(huán)境建設檔次提高等因素的影響,，xx年全縣商品房平均售價漲幅與上年基本持平,，但市場供給與需求同步增長，商品房價格與商品住房價值基本相符,，價格與價值之間并未形成較大的炒作空間,。我縣目前的房地產(chǎn)市場總體上沒有呈現(xiàn)“泡沫”，并且還具有相當?shù)陌l(fā)展空間,。

xx年全縣房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2.05億元,，比上年增長19.8%。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全縣全社會固定資產(chǎn)投資比重達到5.17%,，拉動全縣固定資產(chǎn)投資增長4.5個百分點,；對gdp增長的貢獻率達到8.7%，拉動全縣gdp增長1.2個百分點,。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè),。同時房地產(chǎn)業(yè)為地方政府開辟了財源，每年對地方財政收入的貢獻率超過了6%,。拉動了社會總體消費的增長,。xx年，房地產(chǎn)銷售收入1.3億元,，按拉動消費系數(shù)1.4計算,，拉動其他消費額1.82億元，兩項累計達到3.12億元,。同時為社會增加就業(yè)崗位5000余個,。

（二）房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的主要問題。

1,、住房供應結構不夠合理,。中高檔住房供應量過大，中低價位的普通商品房供應偏少,。90平方米左右的普通商品房供應量不足三成,，嚴重供不應求。由于近年來我縣商品房價格上漲較快,，而居民的實際收入增幅遠趕不上房價的漲幅,，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經(jīng)濟適用房以及小戶型樓房,，以滿足部分弱勢群體的購房需求,。

2、房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度不夠,。房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng),，包括商品房預售和銷售,、二手房轉讓、房屋權屬登記,、房屋租賃備案,、開發(fā)項目立項、土地出讓,、開發(fā)經(jīng)營許可,、規(guī)劃許可、建設許可,、開發(fā)建設條件與施工許可,、房地產(chǎn)信貸等。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個稅種,，由國稅,、地稅、財政分別征收,，計稅方式復雜,，征管難度大。建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng),，一是能夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購房者,、管理者信息不對稱的狀況，增加透明度,，為政府和有關部門實行監(jiān)測市場運行的動態(tài)變化提供依據(jù),，有利于調控市場，規(guī)范交易行為,，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場監(jiān)督科學化,；二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺，以房地產(chǎn)信息為依托,，實現(xiàn)信息共享,，通過部門配合、環(huán)節(jié)控制,，推動房地產(chǎn)稅收征管精細化管理,，達到“先繳稅、后辦證”的要求,，以促進稅收征管科學化,。我縣的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還沒有建立，相關部門信息溝通,、資源共享的機制尚未形成,，不利于及時便捷地對市場進行監(jiān)測分析，同時也造出市場信息不對稱,、透明度不高,，不利于合理引導房地產(chǎn)投資和消費,。

3、城鄉(xiāng)房屋權屬登記管理工作需要加強,。由于房產(chǎn)管理體制不理順，導致產(chǎn)權,、產(chǎn)籍多頭管理,，市、縣,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)分治,。按照建設部建房（1997）173號文和省建設廳魯建房發(fā)（1997）239號文《關于制作頒發(fā)全國統(tǒng)一房屋權屬證書的通知》要求，一個縣只能有一個發(fā)證機關,，并且所頒發(fā)的房產(chǎn)證必須是經(jīng)建設部備案,、由北京印鈔廠統(tǒng)一印制?？h城規(guī)劃區(qū)外的各鄉(xiāng)鎮(zhèn),、村街房產(chǎn)，特別是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地企業(yè),，因無法辦理全國統(tǒng)一的房產(chǎn)證,，所以不能辦理房產(chǎn)抵押貸款、過戶等手續(xù),，不利于企業(yè)和社會經(jīng)濟的發(fā)展,。這不僅造成了工作上的扯皮，損害了群眾利益,，還造成了國家稅費的流失,。

4、部分開發(fā)商重視商品房建設,，輕視配套設施建設的思想還很嚴重,。相當項目配套設施水平低，配套不完善,，開發(fā)項目整體功能差,，造成消費者使用不方便，也給社會帶來一些隱患,。如綠地,、公廁、幼兒園,、超市,、健身場、物業(yè)用房等這些基礎配套設施多數(shù)小區(qū)沒有或根本達不到設計要求,。

5,、違規(guī)開發(fā)的歷史遺留問題有待解決,。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過程中，除還建本村居民和本單位職工住房外,，還對外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋,，駐城村街中也有個別住戶在建房過程中少批多建，并將多建的住房違規(guī)出售,，這些違規(guī)開發(fā)行為造成了房地產(chǎn)稅費流失和不公平的市場競爭,，對商品房市場帶來很大沖擊；也導致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權和上市交易流通,，影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和社會的穩(wěn)定,。

二、關于規(guī)范發(fā)展我縣房地產(chǎn)市場的幾點建議,。

1,、引導普通商品房建設，推行安居工程（經(jīng)濟適用房和廉租房）,，調整住房供應結構,。經(jīng)濟適用住房是指土地由國家劃撥，各種稅費減半征收,，出售價格實行政府定價,，按保本微利原則確定，主要面向社會上的中低收入家庭出售,，是具有保障性質的政策性商品住房,。我縣目前為止未開發(fā)經(jīng)濟適用住房。xx年11月,，由縣房管局牽頭,，統(tǒng)計局、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調查,。結果顯示,，我縣低保家庭戶主屬“三無”、下崗,、失業(yè)人員的約占97%,，低保家庭無房戶約為三分之一，有住房的用戶,，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一,，且大多住房設施不全。所以,，實施經(jīng)濟適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求,，是政府義不容辭的責任。另國辦發(fā)【xx】37號文件已經(jīng)要求,，自xx年6月1日起,，凡新審批,、新開工的商品住房建設，套型建筑面積在90平方米以下的住房（含經(jīng)濟適用房）面積所占比重,，必須達到開發(fā)建設總面積的70％以上,。