在當(dāng)下這個社會中，報告的使用成為日常生活的常態(tài),，報告具有成文事后性的特點,。寫報告的時候需要注意什么呢？有哪些格式需要注意呢,？下面我就給大家講一講優(yōu)秀的報告文章怎么寫,，我們一起來了解一下吧。

房地產(chǎn)調(diào)研報告 房地產(chǎn)調(diào)研報告3500字篇一

任何一個商業(yè)地產(chǎn)項目都有其商圈范圍,，不同類型的商業(yè)地產(chǎn)項目,，其商圈范圍截然不同。理想的商圈是規(guī)則的同心圓,，但是實際上它是由不同規(guī)則的圖形組合的,，與行政區(qū)劃分沒有關(guān)系。通常,，商圈可分為三個層次：核心商圈(主要商圈),、次級商圈(次要商圈)、邊際商圈(邊緣商圈),。有的市場調(diào)查機構(gòu)也將在細分為：第一商圈,、第二商圈、第三商圈以及第四商圈,。

房地產(chǎn)商圈市場調(diào)研

房地產(chǎn)商圈調(diào)查就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象,，運用科學(xué)的方法，有目的、有計劃,、系統(tǒng)地收集房地產(chǎn)市場方面的各種情報資料,，通過對相關(guān)的市場信息進行系統(tǒng)的收集、整理,、記錄和分析,，進而對房地產(chǎn)市場進行研究與預(yù)測，為決策者們了解房地產(chǎn)市場的變動趨勢,，制定公司營業(yè)計劃,，擬定經(jīng)營策略提供參考與建議。

房地產(chǎn)商圈市場調(diào)研內(nèi)容

房地產(chǎn)商圈市場調(diào)研是以房地產(chǎn)為特定的商品對象,，從宏觀市場到微觀市場,，如從對房地產(chǎn)商圈市場環(huán)境的調(diào)研細致到個別樓盤的調(diào)研;從抽象的觀念到具體的行為，如消費者的購物理想,、信念,、價值觀等到人們接觸媒介的習(xí)慣、對商品品牌的喜愛,、購物習(xí)慣于行為等,，進行全方位的調(diào)查研究。

房地商圈產(chǎn)市場調(diào)研的目的

主要是為管理決策部門提供參考依據(jù),。調(diào)研的服務(wù)對象可以是任何企事業(yè)單位的管理決策或個人,。市場調(diào)研的目的的可能是為了制定長遠戰(zhàn)略規(guī)劃，也可能是為制定某階段或某階段或某問題的具體政策或策略提供參考依據(jù),。

房地產(chǎn)商圈市場調(diào)研的特點 1.內(nèi)容廣泛

房地產(chǎn)商圈市場調(diào)研內(nèi)容廣范,，既有宏觀方面的房地產(chǎn)政策環(huán)境、法律環(huán)境等也有細分到一個樓盤的調(diào)研,，同時也包括對購房者的需求調(diào)研,、購房者的性別、年齡,、文化程度等基本情況,，態(tài)度或愛好之類的調(diào)研。

2.針對性強

房地產(chǎn)商圈市場調(diào)研在營銷的不同階段的內(nèi)容不同,，實施調(diào)研需要具體問題具體分析,。房地產(chǎn)項目調(diào)研對地域性、時效性要求也很高,，如銷售率,，價格等動態(tài)營銷信息的調(diào)研，時間發(fā)生變化,，動態(tài)營銷信息也會發(fā)生改變,。

3.方法多樣

電話調(diào)研,、實地調(diào)研、座談會

按調(diào)研目的分類

從調(diào)研的目的來看,，市場調(diào)研主要分為應(yīng)用性市場調(diào)研和基礎(chǔ)性市場調(diào)研。

應(yīng)用性市場調(diào)研是為了更好地了解市場,，搞清楚戰(zhàn)略失敗的原因或減少決策中的不確定性,。

基礎(chǔ)性調(diào)研的目的是為現(xiàn)有在的理論提供進一步的證明或者對某一概念或現(xiàn)象獲得更多的了解。

房地產(chǎn)調(diào)研報告 房地產(chǎn)調(diào)研報告3500字篇二

① 國家,、省,、市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的方針政策。如房地產(chǎn)價格政策,、房地產(chǎn)稅收政策,、土地制度和土地政策、人口政策等,。

② 有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的法律規(guī)定,。如《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《房地產(chǎn)管理法》,、《土地管理法》,。

③ 有關(guān)國民經(jīng)濟社會發(fā)展計劃、發(fā)展規(guī)劃,、土地利用總體規(guī)劃,、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等,。

① 國家,、地區(qū)或城市的經(jīng)濟特性，包括經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模,、趨勢,、速度和效益。

② 項目所在地區(qū)的經(jīng)濟結(jié)構(gòu),、人口及其就業(yè)狀況,、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況,、地區(qū)內(nèi)的重點開發(fā)區(qū)域,、同類競爭物業(yè)的供給情況。

③ 一般利率水平,，獲取貸款的可能性以及預(yù)期的通貨膨脹率,。

④ 國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

⑤ 居民收入水平,、消費結(jié)構(gòu)和消費水平,。

⑥ 項目所在地區(qū)的對外開放程度和國際經(jīng)濟合作的情況,，對外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況。

⑦ 與特定房地產(chǎn)開發(fā)類型和開發(fā)地點相關(guān)因素的調(diào)查,。

⑧ 財政收支,。對于不同的物業(yè)類型，所需調(diào)查的經(jīng)濟環(huán)境內(nèi)容有很大的不同,，須結(jié)合具體項目情況展開有針對性的調(diào)查,。

社區(qū)環(huán)境直接影響著房地產(chǎn)產(chǎn)品的價格，這是房地產(chǎn)商品特有的屬性,。優(yōu)良的社區(qū)環(huán)境,，對發(fā)揮房地產(chǎn)商品的效能，提高其使用價值和經(jīng)濟效益具有重要作用,。社區(qū)環(huán)境內(nèi)容包括：社區(qū)繁榮程度,、購物條件、文化氛圍,、居民素質(zhì),、交通和教育的便利、安全保障程度,、衛(wèi)生,、空氣和水源質(zhì)量及景觀等方面。

① 消費者對某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點,、房地產(chǎn)市場需求發(fā)展趨勢,。

② 房地產(chǎn)市場需求影響因素：如國家關(guān)于國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和變化;消費者的構(gòu)成、分布及消費需求的層次狀況;消費者現(xiàn)實需求和潛在需求的情況;消費者的收入變化及其購買能力與投向,。

③ 需求動機：如消費者的購買意向,，影響消費者購買動機的因素，消費者購買動機的類型等,。

④ 購買行為：如不同消費者的不同購買行為,，消費者的購買模式，影響消費者購買行為的社會因素及心理因素等,。

① 房地產(chǎn)市場現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量,、質(zhì)量、結(jié)構(gòu),、性能,、市場生命周期。

② 現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對房地產(chǎn)的環(huán)境,、功能,、格局、售后服務(wù)的意見及對某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度,。

③ 新技術(shù),、新產(chǎn)品,、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)品上應(yīng)用的情況,。

④ 本企業(yè)產(chǎn)品的銷售潛力及市場占有率,。

⑤ 建筑設(shè)計及施工企業(yè)的有關(guān)情況。

① 影響房地產(chǎn)價格變化的因素：特別是政府價格政策對房地產(chǎn)企業(yè)定價的影響,。

② 房地產(chǎn)市場供求情況的變化趨勢,。

③ 房地產(chǎn)商品價格需求彈性和供給彈性的大小。

④ 開發(fā)商各種不同的價格策略和定價方法對房地產(chǎn)租售量的影響,。

⑤ 國際,、國內(nèi)相關(guān)房地產(chǎn)市場的價格,。

⑥ 價格變動后消費者和開發(fā)商的反應(yīng),。

① 房地產(chǎn)營銷渠道的選擇、控制與調(diào)整情況,。

② 房地產(chǎn)市場營銷方式的采用情況,、發(fā)展趨勢及其原因。

③ 租售代理商的數(shù)量,、素質(zhì)及其租售代理的情況,。

④ 房地產(chǎn)租售客戶對租售代理商的評價。

市場競爭對于房地產(chǎn)企業(yè)制定市場營銷策略有著重要的影響,。因此,，企業(yè)在制定各種重要的市場營銷決策之前，必須認真調(diào)查和研究競爭對手可能作出的種種反應(yīng),，并時刻注意競爭者的各種動向,。

房地產(chǎn)調(diào)研報告 房地產(chǎn)調(diào)研報告3500字篇三

一、城市背景

1,、城市概況

西安位于黃河流域中部關(guān)中盆地,，東西長約204公里，南北寬約116公里,。平均海拔424米,，境內(nèi)最高點為周至縣西南的太白山，海拔3867米,。地勢大體東南高,，西北與西南低，平原面積為萬公頃,，占全市土地面積的,，現(xiàn)轄9區(qū)4縣，總面積10108平方公里,，常住人口823萬人,，戶籍人口753萬人,。這里氣候溫和，四季分明,，雨量適宜,，日照充足，具有優(yōu)越的自然環(huán)境和豐富的旅游資源,。

2,、西安城市空間結(jié)構(gòu)、布局,、主要行政區(qū)域劃分

西安市現(xiàn)轄9區(qū)4縣,，即新城、碑林,、蓮湖,、灞橋、未央,、雁塔,、閻良、臨潼,、長安9個區(qū)和藍田,、周至、戶縣,、高陵4個縣;共50個鎮(zhèn),，52個鄉(xiāng)，75個街道辦事處,，3163個村民委員會,，569個社區(qū)居委會。

3,、西安城市規(guī)劃及未來發(fā)展前景

,、西安城市性質(zhì)

西安是陜西省省會，世界著名的歷史文化名城,，是我國中西部地區(qū)重要的科研,、高等教育、國防科技工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地,。

區(qū)位優(yōu)勢明顯,，是西部地區(qū)重要的金融、商貿(mào)中心和交通,、信息樞紐,。西安地處我國中西部兩大經(jīng)濟區(qū)域的結(jié)合部，是西北通往西南,、中原,、華東和華北各地市的門戶和交通樞紐,。歷代以來，西安的金融,、商貿(mào)業(yè)在區(qū)域經(jīng)濟中都具有重要地位,。西安已形成以國有商業(yè)銀行為主體，多種金融機構(gòu)并存和共同發(fā)展的多層次,、多元化,、多功能的金融機構(gòu)體系，建立起了由資本市場,、貨幣市場,、外匯市場等構(gòu)成的金融市場體系和由銀行監(jiān)管、證券監(jiān)管,、保險監(jiān)管構(gòu)成的金融監(jiān)管體系,。西安市商品流通市場體系健全，功能完善,、布局合理,。

,、城市功能結(jié)構(gòu),、布局

西安形成東接臨潼、西連咸陽,、南拓長安,、北跨渭河的格局。向東,，開發(fā)臨潼—新筑—未央湖—草灘—六村堡—咸陽為一線的渭河休閑旅游經(jīng)濟帶,，在隴海線北部發(fā)展臨潼國際旅游區(qū);向西，在西安與咸陽之間沿灃河兩岸的廣大空間規(guī)劃建設(shè)西咸共建區(qū);向南,，保護和合理開發(fā)利用秦嶺北麓旅游資源;向北,，在渭河以北地區(qū)結(jié)合經(jīng)濟開發(fā)區(qū)擴展，形成裝備制造業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)區(qū),。

二,、西安市房地產(chǎn)市場發(fā)展概述

1、西安市房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程

城市的發(fā)展必然與房地產(chǎn)的發(fā)展密不可分,，在西安房地產(chǎn)的發(fā)展過程中,，無疑也會經(jīng)歷一個漫長的規(guī)劃、建設(shè)及不斷改善的演變歷程,?？傮w來講，西安城市房地產(chǎn)發(fā)展大致可以分為三個階段：粗放的投資返還模式階段,、追求速度與占有資源階段,、以價值為導(dǎo)向的理性開發(fā)階段,。

①80年代中期——90年代初期

隨著國家住房制度改革的推進，房地產(chǎn)市場從結(jié)合舊城改造進行綜合開發(fā),，由企事業(yè)單位集資統(tǒng)建逐步進入到商品房開發(fā)建設(shè)階段,，住房分配制度由實物形式的福利分配進入到商品形式的貨幣分配。這一時期,，社會人均收入水平較低,，市場上的商品房大多是房改公房，由開發(fā)商銷售的全產(chǎn)權(quán)房屋逐步開始被社會接受,，但人們對住房的需求僅僅是滿足居住空間本身的要求,，房地產(chǎn)市場處于改革和探索的史前時代,。

②90年代初期——90年代中期

當(dāng)住房成為市場上自由買賣的商品之后,，伴隨著沿海地區(qū)房地產(chǎn)市場的大起大落，西安樓市躁動起來,，特別是在產(chǎn)品上體現(xiàn)的尤其強烈和明顯,，較有規(guī)模的樓盤相繼誕生,，西安的房地產(chǎn)開發(fā)處于探索階段。

③90年代中期——90年代后期

時代特征：隨著西安高新開發(fā)區(qū)改善園區(qū)投資環(huán)境,、推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的配套建設(shè),，推動西安市場一大批房地產(chǎn)企業(yè)開始市場化運作。廣州,、深圳等外地地開發(fā)模式和先進理念被逐漸引入,，西安房地產(chǎn)走上了品牌化道路。市場快速成熟,，房地產(chǎn)開發(fā)競爭加劇,，開始注重市場定位、規(guī)劃設(shè)計,，注重功能與環(huán)境質(zhì)量,，探索創(chuàng)新，憶經(jīng)迅速從單純建造房屋發(fā)展到對建筑,、對環(huán)境的開發(fā)利用;而市場中的客戶對房屋的要求也越來越多樣化,，要求工程、功能,、環(huán)境,、管理等質(zhì)量全面提高。這期間,，紫薇地產(chǎn)在成功開發(fā)紫薇花園之后,，紫薇城市花園被xxx評為西北首家“國家康居示范工程”，標(biāo)志著西北最高科技含量小區(qū)的建成。

④2000年——2004年

時代描述：房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)深入到對生活方式,、居住理念的研究和探討,，以及對新的地產(chǎn)文化、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),、居住方式的解讀和營造,。投資市場活躍和，市民購房多目標(biāo)選擇,，對細節(jié)要求越來越高,。期間，宏觀政策調(diào)控使市場得以規(guī)范化發(fā)展,，2003年以來,，隨著珠江投資、綠地,、中海,、和記黃埔等眾多外地房地產(chǎn)商的進入，市場越發(fā)活躍與理性,。這期間的產(chǎn)品注重提高科技含量,，住宅部品成套，物業(yè)管理文明,，充分反映了超前性,、導(dǎo)向性、舒適性,、經(jīng)濟性和耐久性等綜合特點,。

⑤2006年起到未來3——5年時間

時代描述：進入2005年,，西安市場風(fēng)云變幻,，經(jīng)過房地產(chǎn)新政洗禮后，市場得以振蕩和調(diào)整,，留下的企業(yè)會有更好的機會,，市場也將更加規(guī)范化、合理化,、品牌化;作為需求方的消費者將更加理智,，對產(chǎn)品的要求會更高，要求房地產(chǎn)商更加重視產(chǎn)品質(zhì)量和產(chǎn)品個性的研發(fā),，增加產(chǎn)品附加值,，創(chuàng)造多元化的經(jīng)營模式。臨近年底,，大量外部資本進入市場,，更多的國內(nèi)強勢房地產(chǎn)企業(yè)開始搶占市場，未來房地產(chǎn)市場的激烈廝殺已經(jīng)初見端倪。經(jīng)過房地產(chǎn)新政洗禮后,，市場得以振蕩和調(diào)整,，競爭加劇，市場的成熟和行業(yè)的成熟,，讓房地產(chǎn)利潤空間越來越小而趨于合理,。專業(yè)化公司將依據(jù)自身實力降低開發(fā)成本，獲取利潤,。

房地產(chǎn)調(diào)研報告 房地產(chǎn)調(diào)研報告3500字篇四

《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》課程企業(yè)調(diào)研任務(wù)書

要求以石家莊市大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為調(diào)研對象,，市場調(diào)研主要包括以下內(nèi)容：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基本情況；

（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近5年來開發(fā)的房地產(chǎn)項目及項目分析,；

（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)診斷及建議,；

（4）完成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的調(diào)研報告。

采用統(tǒng)一組織的方式,，要求學(xué)生按照5—7人分成一組,，以小組為單位、集體合作完成選定企業(yè)的調(diào)研報告,。

以小組完成的“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)研報告”為依據(jù),，采取小組成員集體參加的市場調(diào)研匯報和答辯作為考核依據(jù)，綜合評定成績,。

房地產(chǎn)調(diào)研報告 房地產(chǎn)調(diào)研報告3500字篇五

(一)中國城市化建設(shè)與房地產(chǎn);

房地產(chǎn)業(yè)是我國新的發(fā)展階段的一個重要支柱產(chǎn)業(yè),。隨著中國經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，城市化速度在不斷加快,。改革開放35年中,，中國的城市化率以年均1%的速度增長。至20__年,，中國的城市化率為,。這意味著屆時中國將有超過一半人口將要在城市生活。房地產(chǎn)業(yè)在中國的城市化進程中起到舉足輕重的作用,，城市化建設(shè)必將拉動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,，城市化的發(fā)展必然會增加房地產(chǎn)的剛性需求。

(二)中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀及宏觀政策針對部分地區(qū)房價過快增長及房價過高,，2010年到20__年期間,，中國出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施，遏制房價過快上漲,，其中包括土地,、金融、稅收等多種調(diào)控手段,。調(diào)控政策指向大都是抑制房地產(chǎn)市場的投資,、投機行為以及部分房價漲幅過快的一線城市,。從2010年開始國家相繼出臺了“限購令”，新“國十條”,，國五條,、房產(chǎn)稅等房地產(chǎn)調(diào)控細則。20__年國家調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)宏觀政策其主要內(nèi)容有：

1,、完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制,。各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則,，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標(biāo),。建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責(zé)制度。

2,、堅決抑制投機投資性購房,。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施，已實施限購措施的直轄市,、計劃單列市和省會城市要在限購區(qū)域,、限購住房類型、購房資格審查等方面,，按統(tǒng)一要求完善限購措施,。其他城市房價上漲過快的，省級政府應(yīng)要求其及時采取限購等措施,。嚴(yán)格實施差別化住房信貸政策,。擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍。

3,、增加普通商品住房及用地供應(yīng),。20__年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過去五年平均實際供應(yīng)量。加快中小套型普通商品住房項目的供地,、建設(shè)和上市,，盡快形成有效供應(yīng)。

4,、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè),。全面落實20__年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務(wù),。配套設(shè)施要與保障性安居工程項目同步規(guī)劃、同期建設(shè),、同時交付使用,。完善并嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度，確保公平分配,。20__年底前,，地級以上城市要把符合條件的外來務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?/p>

5、加強市場監(jiān)管。加強商品房預(yù)售管理,，嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定,，強化企業(yè)信用管理，嚴(yán)肅查處中介機構(gòu)違法違規(guī)行為,。推進城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設(shè),，加強市場監(jiān)測和信息發(fā)布管理。由上政策細則可見,，國家政策由此前的抑制投機,，實際轉(zhuǎn)向支持房地產(chǎn)業(yè)，主要控制投資,，投機性需求,，以及由于非剛性需求所帶來的不合理漲價等，通過國家政策干預(yù)使中國房地產(chǎn)走向理性化,，規(guī)范化,。從長遠來看，國家的干預(yù)是有助于中國房地產(chǎn)長期健康的發(fā)展的,。

貴陽市行政區(qū)位概況及經(jīng)濟指標(biāo)

①,、行政區(qū)位概況：貴陽是中國貴州省省會。位于中國西南云貴高原中部,，是我國西南地區(qū)重要的中心城市之一,，是貴州省的政治、經(jīng)濟,、文化,、科教、交通中心和西南地區(qū)重要的交通通信樞紐,、工業(yè)基地及商貿(mào)旅游服務(wù)中心,，被譽為“高原明珠”，因此才博得了“上有天堂,，下有蘇杭,，氣候宜人數(shù)貴陽”的美譽。

貴陽市轄七區(qū)一市三縣,，市域總面積8034平方公里,，市區(qū)面積2403平方公里。包括云巖區(qū),、南明區(qū),、小河區(qū)、金陽新區(qū),、白云區(qū),、烏當(dāng)區(qū),、花溪區(qū)以及清鎮(zhèn)市，修文縣,、開陽縣,、息烽縣。截止__年底人口約450萬,，是貴州省第一大城市,。

貴陽的旅游資源非常豐富，貴陽擁有以“山奇,、水秀,、石美、洞異”為特點的喀斯特自然景觀和人文旅游資源,。全市現(xiàn)有國家級風(fēng)景名勝區(qū)1個,，國家4a級旅游區(qū)6個，國家3a級旅游區(qū)2個,，省級風(fēng)景名勝區(qū)8個,，國家級重點文物保護單位1個，省級歷史文化名鎮(zhèn)1個,，省級文物保護單位25個,。此外，還有一大批市縣級風(fēng)景名勝區(qū)和奇異神秘的民俗風(fēng)情,。

②,、經(jīng)濟指標(biāo)：__年全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值1700億元，增長17%左右;財政總收入480億元,，增長20%;公共財政預(yù)算收入236億元,，增長26%;全社會固定資產(chǎn)投資2480億元，增長55%;城市居民人均可支配收入達22525元,，增長16%;農(nóng)民人均純收入達8871元,，增長18%。

房地產(chǎn)調(diào)研報告 房地產(chǎn)調(diào)研報告3500字篇六

近期,，中央和市陸續(xù)出臺了針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策,，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說，政策的調(diào)整無疑會影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展,。認清我區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,，客觀分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，從而研究提出相應(yīng)的對策建議,，對保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展,，具有重要意義。優(yōu)越的地理環(huán)境,，濃厚的商業(yè)氛圍,，舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是__房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從20__年起至今,，__商品房價格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢,，__已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域，同時,，也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地,。總體而言,，__房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度,，都趨向于中高端。

一,、我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

今年1—6月,，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成億元,，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積萬平方米,，銷售100萬平方米。今年以來,，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點：

1,、房產(chǎn)投資保持較高增速

我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢和房地產(chǎn)市場的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對我區(qū)房地產(chǎn)市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭,，1—6月,，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為，具體走勢見圖一,。其中,，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高,，2—6月累計增速分別為：,、、,、,、倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。

2,、房產(chǎn)銷售勢頭回落明顯

今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢,，2—6月的增速走勢見圖二：

從商品房預(yù)售情況來看，回落趨勢明顯,。1—6月全區(qū)預(yù)售3940套,，總面積萬平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了和。出于對宏觀政策的觀望心態(tài),，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降,，4月份僅售出474套,，總面積萬平方米，與3月份相比均下降了,。5月,、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套,，總面積5萬平方米左右,。

3、房產(chǎn)平均價格持續(xù)走高

雖然今年年初開始,，中央及市頻頻出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場的有關(guān)政策,，但年后，房地產(chǎn)市場已進入快速上漲的新一輪行情,，由于土地的稀缺性,、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房價也呈持續(xù)走高的態(tài)勢,。

自年開始,，我區(qū)房地產(chǎn)價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在,、,、年分別同比上漲、30%和42%,。目前,，我區(qū)新建商品房均價已達5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價已達5000元每平方米,，同比上升47%,。

二、近期房地產(chǎn)市場調(diào)控政策對我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響

由于房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲,，房地產(chǎn)市場投機成份嚴(yán)重,，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險作為今年宏觀調(diào)控的重點，市也出臺了多項有關(guān)政策,，加強對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控,。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市：

1)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。xxx等七部委出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》,，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況,，適時調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時間;對房價上漲過快的地方,，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例,，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。

2)房貸利率調(diào)整。3月16日,，央行出臺了調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房信貸政策,，規(guī)定對房價上漲過快城市或地區(qū)，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%,，并實行住房貸款下限管理,，將個人住房貸款利率下限水平由提高到,。

3)房地產(chǎn)財稅政策調(diào)整,。國稅總局、財政部,、xxx聯(lián)合發(fā)文,，規(guī)定__年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的,，全額征收營業(yè)稅,，同時規(guī)定凡在__年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅,。

4)房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整,。__年市確立了“以居住為主、以市民消費為主,、以普通商品住宅為主”的“三個為主”樓市調(diào)控原則,。

6)房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu),，加大配套商品房為主的中低價普通商品房供應(yīng),。__年市計劃開工建設(shè)配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。

從短期看,，宏觀政策的調(diào)整將對我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來直接影響,，從而關(guān)系到財政收入、固定資產(chǎn)投資,、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟目標(biāo)的完成;同時,，平抑房價政策的出臺導(dǎo)致市場觀望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮,，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應(yīng),。

但從長期看，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場中的投機因素,，達到抑制投機行為,、規(guī)范投資行為、鼓勵居住消費的目的,，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展,，主要將起到以下幾方面的作用：

合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)量。通過調(diào)整房貸利率,、稅收政策,，減少房地產(chǎn)市場中的投機成分,，顯露市場真實需求量，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)量,。同時,，通過嚴(yán)格土地供應(yīng)，有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生,。

緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾,。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設(shè)量，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu),，滿足普通老百姓的住房需求,，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。

三,、積極應(yīng)對,，保持我區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展

總的來說，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展基數(shù)相對較低,，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史性機遇,，從長遠來看，我區(qū)房地產(chǎn)市場仍將有比較大的發(fā)展空間,。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場進入一個調(diào)整—鞏固—提高的階段,，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展,，當(dāng)前要注意以下幾點,。

1、加強房地產(chǎn)價格監(jiān)測工作

建立起科學(xué)有效的房價監(jiān)測和預(yù)警體系,，加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控,，維護房地產(chǎn)市場價格秩序，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展,。重點監(jiān)測土地出讓價格,，新建商品房、存量房的交易價格;當(dāng)前特別要重視加強對住宅類商品房價格的監(jiān)測工作,。加強房價的季度,、年度分析預(yù)測工作，將出讓土地面積,、房地產(chǎn)開發(fā)投資額,，新建商品房的開工面積、竣工面積,、銷售面積,、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價格異常波動,，及時提出預(yù)警建議,。

2、合理引導(dǎo)住房主體需求

中低收入職工,、新增的城鎮(zhèn)職工,、城市化推進的人群、進城務(wù)工的農(nóng)民工,、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會上的住房主體需求,。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進配套商品房和中低價商品房兩類住房建設(shè),，同時加大廉租房的建設(shè)力度,。我區(qū)要以此為契機，積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜,，改善住宅供應(yīng)，完善住宅功能,，提高住宅質(zhì)量,。同時，結(jié)合我區(qū)開發(fā)建設(shè)和城市化進程實際,，引導(dǎo)居民對住房的理性消費,，推動主體需求的合理化。

3,、有計劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)

結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn),，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來編制房地產(chǎn)開發(fā)計劃，合理預(yù)留開發(fā)空間,，以達到通過城市規(guī)劃來引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā),，帶動經(jīng)濟發(fā)展的良好效果。加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控,，通過房地產(chǎn)市場的信息透明化,，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場狀況,，根據(jù)市場運行狀況合理安排開發(fā)計劃,。

4、加強房地產(chǎn)項目的跟蹤管理工作

房地產(chǎn)調(diào)研報告 房地產(chǎn)調(diào)研報告3500字篇七

關(guān)注民生,，讓百姓實現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo),，是黨委、政府的中心工作之一,，也是政協(xié)組織關(guān)心的重要議題,。為了深入了解榆林房地產(chǎn)市場起伏較大的原因，促進榆林房產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，按照20xx年榆林市政協(xié)總體工作安排,，環(huán)資委就金融危機對我市房地產(chǎn)業(yè)的影響,，向榆陽、神木,、府谷等7個房地產(chǎn)市場較為完善的縣區(qū)和市發(fā)改,、房產(chǎn)、統(tǒng)計等8個相關(guān)部門及規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關(guān)資料,，并在榆林城區(qū)進行了實地視察,。為了切實搞好這次視察活動，視察前組織部分委員及相關(guān)部門負責(zé)同志召開座談會,，就視察路線,、房產(chǎn)企業(yè)的確定、視察內(nèi)容以及視察方法廣泛征求意見,。視察結(jié)束后,，又召集榆林城區(qū)有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)召開專題座談會，認真聽取他們的意見建議?，F(xiàn)就有關(guān)榆林市房地產(chǎn)市場視察情況報告如下：

一,、基本情況

近年來，隨著住房制度改革的不斷深化,，我市住房建設(shè)基本形成了以商品房為主,、經(jīng)濟適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應(yīng)體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題,，居住條件得到了很大改善,，房地產(chǎn)市場進一步得到完善。

20xx年至20xx年10月份,，全市共建成商品房面積萬㎡,，完成銷售面積萬㎡，空置面積萬㎡,，空置率為,，其中20xx年1-10月份全市建成商品房面積萬㎡，銷售萬㎡,。

20xx年榆林市區(qū)商品房均價1646元/㎡,，20xx年漲至2300元/㎡，20xx年更是漲至高層4000元/㎡,、多層3000元/㎡,，20xx年1-10月份，高層3900-4100元/㎡,、多層3000-3200元/㎡,。盡管20xx年下半年以來成交量下降明顯,，但房價仍未下降且略有上升，這主要是受建材價格,、心理預(yù)期等諸多因素的影響,。20xx年特別是二、三季度以來,，榆林城區(qū)樓市發(fā)生強勢反彈,，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈,，房價平穩(wěn)上揚,。

經(jīng)濟適用住房也是影響榆林房地產(chǎn)市場的重要因素。20xx年--20xx年全市累計完成經(jīng)濟適用房萬㎡,，其中20xx年完成22萬㎡;20xx年完成萬㎡,同比下降;20xx年完成45萬㎡,，同比增加了，安置住房困難戶8510戶,。目前在建經(jīng)濟適用住房23萬㎡,，小高層均價2300元/㎡，多層均價約1800元/㎡,，在房產(chǎn)市場占有較大份額,。

廉租房建設(shè)起步較晚。在實物配租方面,，榆、神,、府等7個縣區(qū)申報了建筑面積萬㎡(1540套),，總投資億元，其中榆陽區(qū)等5個縣區(qū)已開工萬㎡,、850套,。

二、我市房地產(chǎn)市場的主要表現(xiàn)及原因分析

1,、房價起伏較大,，樓市回暖較快。榆林房地產(chǎn)市場起步較晚,，撤地改市特別是20xx年以后逐步發(fā)展壯大,，多以本土企業(yè)為主，一些經(jīng)營思路,、開發(fā)模式,、營銷策略,、管理經(jīng)驗、廣告宣傳、市場定位,、經(jīng)濟實力等方面較好的企業(yè)脫穎而出,，消費者對撤地改市后房價漲幅的心理預(yù)期，加之中國宏觀經(jīng)濟利好的影響，榆林的房地產(chǎn)市場迎來了快速發(fā)展的階段,。同時在“買漲不買跌”消費心理的作用下，在某些大樓盤開盤時甚至出現(xiàn)了排隊買房的現(xiàn)象,，各種因素導(dǎo)致榆林特別是榆林市區(qū)的房價起伏較大(見圖2),，充分暴露了房地產(chǎn)市場的不健全和不完善。金融危機以來,，榆林的房地產(chǎn)市場也受到了較大程度的影響,，20xx年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計算約萬㎡，空置率約為63%,，交易量大幅下降,，開發(fā)量明顯下滑。

20xx年全市房地產(chǎn)上市交易面積萬㎡,，交易額億元,，交易面積較上年下降近40%，開發(fā)量下降10%,，到20xx年第一季度,，更是跌到了低谷，下降了,。7縣區(qū)20xx年第一季度較去年第四季度下降了61%,，到了第二、三季度強勢反彈,，7縣區(qū)分別比上季度增長了,、，促成今年二,、三季度榆林房地產(chǎn)市場快速回暖主要源自兩大動力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放;二是救市政策效果顯現(xiàn),。上半年為防范通貨緊縮，保持經(jīng)濟增長,，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟形勢,，國家出臺了不少扶持政策，增強了消費者的購房積極性,。同時,，相對寬松的信貸政策明顯促進了房地產(chǎn)商的開發(fā)熱情，進而引燃了20xx年三季度樓市的大爆發(fā),。

同時,，銀行信貸支持也是助推房價快速回升的主要原因之一。截止6月末,，全市金融機構(gòu)各項存款余額已達1092億元,，居全省第二,，較年初增加206億元，較年初增加137億元,，增長,，同比多增76億元，增量已相當(dāng)于20xx年全年的,，增幅分別高于全國,、全省個和個百分點。6月末,，全市金融機構(gòu)個人消費貸款余額為67億元,，較年初新增4億元，其中,，6月當(dāng)月個人中長期消費貸款新增億元,。金融機構(gòu)為積極配合國家啟動和鼓勵消費各項政策措施的貫徹落實，創(chuàng)新金融服務(wù)品種,，增加了對居民消費的信貸投入,，有力地推動了榆林房地產(chǎn)市場較快回暖。

2,、區(qū)域發(fā)展不平衡,，南北差異較大。由于我市經(jīng)濟南北差異較大,，作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房產(chǎn)業(yè)也存在明顯的不平衡性,。目前我市僅有榆、神,、府,、定、靖,、橫等北部6縣區(qū)有規(guī)模較大的房產(chǎn)市場，綏,、米,、子等南部6縣區(qū)房產(chǎn)市場正處于起步發(fā)展階段。同時,，房價也存在較大差異,。如作為全國百強縣之一的神木縣20xx年-20xx年全縣共建成商品房面積60萬㎡，房價高峰時一些地理位置優(yōu)越的房價達到5400元以上,，南部縣區(qū)的房價則普遍較低,，基本和我市的人均收入水平相一致。

3,、投資型購房減少,，消費者趨于理性,。20xx年以來，受諸多因素的影響,，特別是房價的過快增長,，導(dǎo)致很大一部分購房者把購房作為一個投資項目，助推了房價的強勢上漲,。但從20xx年第三季度以來,，受金融危機影響，榆林的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了持續(xù)低迷,，投資型購房客戶明顯減少,，一些潛在的購房者也在持幣觀望。一部分經(jīng)濟基礎(chǔ)好且在榆林房產(chǎn)投資中受益的人則到西安,、北京等周邊的一線,、二線城市購房。消費者購房逐步趨于理性,，房地產(chǎn)市場更是一種剛性需求在推動,，泡沫成份在逐步減少,，榆林的房地產(chǎn)市場正在逐步走向規(guī)范，走向成熟,。

4,、土地價格大幅上升，土地開發(fā)成本提高。土地供應(yīng)和土地儲備是房地產(chǎn)企業(yè)進行房產(chǎn)開發(fā)的前提和先決條件,。榆林城區(qū)國有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛工作從20xx年起實施,，隨著土地管理政策的嚴(yán)格化及供地方式的規(guī)范化,，土地使用權(quán)供應(yīng)方式逐步走上規(guī)范化軌道,，土地使用權(quán)供應(yīng)也將由經(jīng)營性用地招標(biāo)掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛，工業(yè)用地出讓最低價和土地使用權(quán)的有償使用制度,，土地價格隨著榆林經(jīng)濟的快速發(fā)展而水漲船高。房地產(chǎn)企業(yè)對土地需求比較旺盛,，其土地價格逐步抬高,，開發(fā)成本大幅上升(見表4)：

20xx年以前,，榆林城區(qū)土地價格畝均價為萬元,，而20xx—20xx每畝均價為萬元，20xx年畝均價萬元,，基本與20xx年以前持平,，土地價格的變化正與榆林城區(qū)的房價基本吻合,。據(jù)調(diào)查,，20xx年上半年榆林城區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)未參與土地競拍活動，現(xiàn)在建和銷售的商品房,，是以前的儲備土地。20xx年金融危機以來，房地產(chǎn)企業(yè)均未冒然購地,，他們對這場金融危機的影響程度,、持續(xù)時間、宏觀調(diào)控政策變化,、房價走勢等不確定因素難以作出準(zhǔn)確科學(xué)判斷,，土地購買熱情不高，對土地價格的心理預(yù)期不是很樂觀,，導(dǎo)致土地需求銳減,，土地價格明顯回落。同時土地購置費用上漲,，土地開發(fā)成本大幅提高,。

榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購置費用，從20xx到20xx年呈現(xiàn)先高后低的趨勢,，從高速增長到大幅回落,。20xx年至20xx年，榆林市房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆,，土地購置費用快速增長,，增速達到倍;之后受市場影響，房地產(chǎn)投資熱情減弱,，使得20xx年至20xx年土地購置費用有較大幅度下降,，同比下降41%。依據(jù)榆林市商品房屋銷售額和銷售面積計算出來的平均銷售價格(現(xiàn)價),，從20xx年的2050元/㎡上升到20xx年的2394元/㎡,，上漲了344元/㎡，漲幅達17%,。從宏觀政策調(diào)控的層面上來看,，土地嚴(yán)控、銀根緊縮,、所得稅預(yù)征都對開發(fā)商造成一定的壓力,。總體來講當(dāng)前支撐房價上漲有三大因素：一是隨著居民生活質(zhì)量的不斷提升,，居民住房以舊換新,、以小換大,，住房的更新?lián)Q代成為時尚。與此同時,，20xx年股市持續(xù)低迷,，存款利率較低，房地產(chǎn)市場恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一,。

因此,，經(jīng)濟發(fā)展與消費增長是支撐房價增長的重要因素。二是從房地產(chǎn)企業(yè)的角度上看,，隨著近幾年以來的土地儲備和“招(標(biāo)),、拍(賣)、掛(牌)”制度的實施,，增加了土地出讓的透明度,，增大了土地獲取價格，從而直接推動了房地產(chǎn)成本的上漲,。三是受拆遷成本加大,、建筑材料價格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產(chǎn)投資成本,。消費需求的改變使商品房的配套設(shè)施建設(shè)不斷完善,，也增加了商品房建設(shè)成本，促漲了房價,。土地開發(fā)投資是房地產(chǎn)開發(fā)的前期準(zhǔn)備,，是將“生地”變?yōu)椤笆斓亍辟Y金的投入，進行土地平整等“七通一平”的過程,。從20xx年—20xx年,，每平方米土地開發(fā)成本由263元上升到794元，增加了531元,。

5,、房地產(chǎn)資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少,。20xx年榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本年度資金來源中,，國內(nèi)貸款占到17%，到20xx年上升到33%;企業(yè)自籌和其他資金來源的比重分別由51%,、32%下降到20xx年的42%和25%,。在省內(nèi)其他地區(qū)房地產(chǎn)公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產(chǎn)資金來源中的國內(nèi)貸款穩(wěn)中有升,，也是我市支持房地產(chǎn)市場良性發(fā)展政策的具體體現(xiàn),。20xx年國內(nèi)貸款達到48%，企業(yè)自籌和其他資金來源分別占到27%,、25%

企業(yè)自籌資金和以定金及預(yù)收款為主的其他資金來源下降,，反映了房地產(chǎn)投資者和大多購房者處于觀望狀態(tài),，人心的穩(wěn)定及市場信心的重建都需要時間，目前房屋銷售仍處于調(diào)整期,。

面對金融危機的嚴(yán)重影響,，、市政府審時度勢,，沉著應(yīng)對,，制定了有針對性的政策和措施，對全市工業(yè)經(jīng)濟運行實施政府干預(yù),，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟持續(xù)下滑的勢頭,，加之中省宏觀政策的相繼出臺和“保穩(wěn)定、保民生,、保發(fā)展”目標(biāo)的實施,，榆林的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷，從第二季度開始,，榆林的房地產(chǎn)受國家調(diào)控政策的推動，投資者信心顯著增強,，銷售額明顯增加,，房地產(chǎn)業(yè)可以說率先從金融危機的陰影中走了出來，對榆林經(jīng)濟的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進作用,。

三,、我市房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的支柱地位和作用

1、房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻,。1998年廢除福利分房,、實行住房商品化改革以來，我市房地產(chǎn)業(yè)進入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期,，對經(jīng)濟增長的貢獻不斷增大,。從1998年到20xx年，房地產(chǎn)行業(yè)年均增長24%,，高于國民生產(chǎn)總值的增長速度,。1998年到20xx年，扣除土地購置費后的房地產(chǎn)開發(fā)投資對gdp增長的直接貢獻率從不到1%上升到,。由房地產(chǎn)開發(fā)投資到引致的相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟增加值,，可視為對經(jīng)濟增長的間接貢獻率，1998年到20xx年榆林市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資對gdp增長的間接貢獻率從3%上升到10%,。

2,、房地產(chǎn)對投資增長的貢獻。對經(jīng)濟增長貢獻40%是城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資,，房地產(chǎn)開發(fā)投資對固定資產(chǎn)投資總額貢獻比重很大：

3,、房地產(chǎn)業(yè)對消費增長的貢獻,。20xx年以來房地產(chǎn)銷售額4年平均占全社會消費品零售總額的，是占消費份額最大的行業(yè),。在全球金融危機仍未見底,、經(jīng)濟未完全復(fù)蘇的情況下，擴大內(nèi)需成為中國經(jīng)濟增長的主要推動力,，擴大房地產(chǎn)的投資和住宅銷售是擴大內(nèi)需不可替代的重要選擇(見表7)：

4,、房地產(chǎn)業(yè)對財政收入的貢獻。20xx年—20xx年房地產(chǎn)稅收呈平衡增長態(tài)勢,，凈增加1976萬元,，房地產(chǎn)市場銷售活躍。20xx年房地產(chǎn)稅收7116萬元,，較上年同期減少2742萬元,。20xx年1—10月份，房地產(chǎn)營業(yè)稅入庫9877萬元,，較去年同期6024萬元增長的.,。20xx年1—10月份，房地產(chǎn)稅收總額6256萬元,，較去年5349萬元同比增長,。

此外，房地產(chǎn)業(yè)對就業(yè)增長,、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動等作用也非常明顯,。

從表8可以看出，20xx年全市房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的,，房地產(chǎn)稅收對全市地方稅收貢獻較大,，20xx年房地產(chǎn)稅收收入占稅收總收入的，所占比例略有下降,。但實際上,，與同期相比，凈增加了198萬元,，仍處于上升趨勢,。進入20xx年，受房地產(chǎn)市場下滑的影響,，房地產(chǎn)稅收全年完成7116萬元,，占稅收總收入的，較上年同期減少2742萬元,，所占份額下降了個百分點,，下滑幅度較大。20xx年1—10月份,，房地產(chǎn)行業(yè)稅收完成6256萬元,，同比增長,，占稅收總收入的。

四,、對規(guī)范我市房地產(chǎn)的幾點建議

促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的政策有四大特征：政策方向?qū)?、政策配套性強、政策目?biāo)符合經(jīng)濟發(fā)展需要,、政策作用符合市場改革方向,。榆林房地產(chǎn)業(yè)近年來的迅猛發(fā)展，對于推動榆林經(jīng)濟快速發(fā)展,，促進區(qū)域中心城市建設(shè)發(fā)揮了重要作用,。

為了加快榆林房地產(chǎn)的健康有序發(fā)展，應(yīng)加強以下幾個方面的工作：

1,、政府要加強對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控和監(jiān)管,。房地產(chǎn)業(yè)的大起大落對國民經(jīng)濟的消極作用非常明顯。所以強化政府在房地產(chǎn)業(yè)中的政府職責(zé),，對于促進房地產(chǎn)業(yè)具有重要意義,。

一是要穩(wěn)定房價，防止房價的大起大落,。要在綜合運用政府宏觀調(diào)控手段的基礎(chǔ)上,，把房價控制在一個合理的、普遍都能接受的水平上,，要與我們的經(jīng)濟發(fā)展水平相適應(yīng)，與人民群眾的收入水平相一致,，保持房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展,。要通過建設(shè)經(jīng)濟適用住房等保障性住房來平衡房價，在經(jīng)濟適用住房的建設(shè)過程中,，既要把握規(guī)劃建設(shè)時機,，確保經(jīng)濟適用住房建設(shè)真正起到抑制房價作用;又要科學(xué)、合理地控制投放數(shù)量;既要滿足城市低收入價層的住房需求,，使他們“住有所居”,，享受社會進步和經(jīng)濟發(fā)展的成果，又要尊重市場規(guī)律,，不宜過分?jǐn)U大保障范圍,，對房地產(chǎn)市場造成較大影響，破壞市場發(fā)展規(guī)律,。同時要對低收入人群進行深入調(diào)研,，摸清底子，科學(xué)合理供給,，引導(dǎo)房價漲幅在一個合理可控的范圍內(nèi),。

二是定時發(fā)布房地產(chǎn)有關(guān)信息制度,。要建立準(zhǔn)確、真實的房地產(chǎn)統(tǒng)計信息渠道,，用準(zhǔn)確的信息數(shù)據(jù)為,、市政府科學(xué)決策和房產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展提供依據(jù)。要對榆林的房地產(chǎn)市場進行深入調(diào)查研究,，通過統(tǒng)計分析,，科學(xué)掌握購房需求信息，對購房的數(shù)量,、戶型,、面積、位置,、價格等相關(guān)統(tǒng)計信息進行定期發(fā)布,，防止盲目建設(shè)，減少社會資源的浪費,，有效解決供需矛盾,，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供一個權(quán)威、科學(xué)的獲取信息的平臺,。

三是加強對房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管,。目前，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)129個,，其中具有二級資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)12個,，三級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)31個，四級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)73個,，暫定資質(zhì)開發(fā)企業(yè)13個,，有項目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅占總房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的三成左右，且房地產(chǎn)企業(yè)良莠不齊,、魚龍混雜,。一方面難以形成自己的品牌，提高企業(yè)的核心競爭力;另一方面企業(yè)太多也造成了監(jiān)管上的難度和壓力,。因此,，政府要重點支持一些誠信守法好、經(jīng)濟實力強,、技術(shù)水平高,、市場認可度高、經(jīng)營效益好的房地產(chǎn)企業(yè),，通過資源整合,、優(yōu)勢互補、強強聯(lián)合，使他們的企業(yè)做大做強,，培養(yǎng)造就幾個全省,、全國的品牌房地產(chǎn)企業(yè)，讓他們充分發(fā)揮在城市建設(shè)和城鄉(xiāng)一體化建設(shè)中的作用,。同時對那些經(jīng)營管理差,、技術(shù)水平低、有名無實且經(jīng)營業(yè)績差的小企業(yè),，逐步退出房地產(chǎn)市場或進行轉(zhuǎn)產(chǎn),、資產(chǎn)整合，根據(jù)自身的技術(shù)和優(yōu)勢,，另辟生存發(fā)展空間,。

四是要進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場開發(fā)秩序。要嚴(yán)格依法查處“小產(chǎn)權(quán)房”違法用地,、違法建筑行為,。“小產(chǎn)權(quán)房”實質(zhì)是違法建筑,，違反土地管理法律,、違反城鄉(xiāng)規(guī)劃和建設(shè)管理的法律，違反相關(guān)政策的違規(guī)房產(chǎn),。在國家未出臺“小產(chǎn)權(quán)房”處理有關(guān)政策之前,，對已建成并使用的要進行詳細登記備案，對正在建設(shè)或準(zhǔn)備建設(shè)的要堅決予以糾正和取締,，以維護正常的房地產(chǎn)開發(fā)秩序,。

一是加大政府宏觀調(diào)控力度，高度壟斷土地一級市場,，提高土地統(tǒng)征,、儲備和管理的能力，搞活土地二級,、三級市場。依法打擊非法炒買炒賣土地行為,，盤活已出讓土地,，促使存量土地加快開發(fā)挖掘閑置土地的潛力。對閑置土地要按照中央有關(guān)文件和法律精神,，嚴(yán)格按規(guī)定收取閑置費,，閑置滿兩年以上的土地要無償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為,。

二是規(guī)范土地市場,，加大對劃撥用地的監(jiān)管力度。對因企業(yè)破產(chǎn)改制、單位拆遷改造等,，對原劃撥進行開發(fā)的,，必須按原土地用途開發(fā);如果要改變用途為經(jīng)營性用地的，必須由政府收購儲備,，進行招拍掛出讓;對以其他方式變相進行經(jīng)營性開發(fā)的,，必須嚴(yán)肅查除，堅決制止此類問題的發(fā)生,。

三是在土地交易過程中實行嚴(yán)格的稅費征收政策,，防止炒買炒賣土地行為。四是做好征地計劃,。根據(jù)市場需求及時供地,，從而穩(wěn)定地價。五是壓縮個人住房貸款,，提高房地產(chǎn)公司銀行貸款的門檻,，從而預(yù)防房地產(chǎn)投資過熱。六是信息要透明,、公開,。政府要及時公開土地供應(yīng)信息、土地閑置空置信息,、政府儲備土地信息,、房地產(chǎn)銷售信息、房屋租賃信息及房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤情況等信息,。七是加強房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的監(jiān)督管理,。嚴(yán)格房地產(chǎn)抵押登記審批，對評估失真的抵押貸款不予審批登記,。七是做好宣傳工作,。降低社會的心理預(yù)期，通過金融,、稅收等手段,，有效抑制投資需求和超前需求。

3,、開發(fā)理念要不斷提高,，進一步增強房產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力。首先開發(fā)理念要與榆林發(fā)展同步,。榆林城市發(fā)展的相對滯后性,，使其暫時無法與同類發(fā)達城市的開發(fā)理念直接接軌。鄂爾多斯市現(xiàn)在人均gdp是1萬多美元,，超過北京,、上海，創(chuàng)造了中國的奇跡。鄂爾多斯市除了能源的推動外,，以房地產(chǎn)業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)的強勢增長也功不可沒,。據(jù)統(tǒng)計，鄂爾多斯市房地產(chǎn)業(yè)占gdp的比重為40%多,，遠高于榆林房地產(chǎn)業(yè)的比重,。未來要使榆林房地產(chǎn)飛速發(fā)展，必須首先加快城市發(fā)展,，讓先進的開發(fā)城市理念進入榆林,，帶動榆林房地產(chǎn)更好地發(fā)展。榆林房地產(chǎn)開發(fā)必須順應(yīng)未來發(fā)展的總趨勢,，走整體性,、規(guī)模化發(fā)展之路,。

其中,，政府必須強化其總體規(guī)劃功能，否則必然導(dǎo)致開發(fā)水平參差不齊,。隨著房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展,，最終整個產(chǎn)業(yè)必然朝著品牌化的道路發(fā)展，其中尤其體現(xiàn)在品牌的競爭力和營銷能力上,。隨著房市的日益成熟,，消費者也是日益理性化，尤其是房地產(chǎn)業(yè)本身的特點,，決定著消費者必然傾向于投資那些愿意為消費者長遠利益負責(zé)的開發(fā)商,。所以，要想獲得消費者的青睞,，必須重視品牌在營銷中的重要性,。隨著市民對房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)要求的提高，房地產(chǎn)企業(yè)必須建立服務(wù)至上的理念：一方面在深入了解消費者需求的基礎(chǔ)上,，對地段,、交通、規(guī)模,、配套,、價格、環(huán)境,、戶型以及今后的物業(yè)管理這些都要精心考慮,。另一方面也要完善今后服務(wù)意識,，做到“以產(chǎn)品為中心”向“以消費者為中心”轉(zhuǎn)變,，進行細致準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位，并采取多種銷售手段，把目光轉(zhuǎn)向售前,、售中,、售后各個階段，努力提高服務(wù)質(zhì)量,，從而提高產(chǎn)品附加值的創(chuàng)新,。

4、公開稅費項目,，規(guī)范稅費征管行為,。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，土地出讓金,、稅費三項合計流向政府的收入占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總支出的,。據(jù)不完全統(tǒng)計，我市共向房地產(chǎn)企業(yè)征收的稅費共50余項:

其中一些項目的收取比例彈性較大,，這就給某些政府權(quán)力部門提供了權(quán)力尋租的機會,，增大了腐敗的可能性，同時也減少了財政收入,，加重了企業(yè)負擔(dān),，損害了政府形象。因此,，政府要組成清查組,，對所有稅費項目進行一次清理整頓，對國家,、省上明令規(guī)定繳納的稅費項目予以保留;對一些地方性或與國家法律,、法規(guī)、規(guī)定相悖的要予以取締,，廢除一些不合理的收費項目,，減免一些收費項目，以減輕開發(fā)商負擔(dān),，增大房地產(chǎn)企業(yè)的投資動力,。

5、加強城市配套建設(shè),，提高城鎮(zhèn)居民收入,，不斷提高居民的居住水平。城市配套設(shè)施建設(shè),，對于推動房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要作用,，隨著人們的生活節(jié)奏的不斷加快，對追求生活品質(zhì)的要求逐步提高,，消費者對于住房的社區(qū)配套設(shè)施的要求也越來越高,。如作為消費群體中具有代表性的公務(wù)員群體也位列其中,，對住房配套問題給序了相當(dāng)大的關(guān)注，買房的同時更加注重了對生活品質(zhì)的追求,。榆林開發(fā)區(qū)作為區(qū)域中心城市建設(shè)的重點之一,，近年來發(fā)展日新月異，但諸如中小學(xué),、蔬菜市場,、金融等配套設(shè)施未能及時跟進，在一定程度上抑制了一部分人買房的積極性,。隨著辦公小區(qū)等一部分黨政機關(guān)辦公大樓的相繼投入使用,，必將對榆林房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極而深遠的影響。城鎮(zhèn)居民收入的增加是購房置業(yè)的不竭動力和源泉,。因此要想方設(shè)法增加居民收入,，不斷改善生活質(zhì)量，提高生活品質(zhì),。要按照科學(xué)發(fā)展觀的要求,，不斷增加廣大居民的收入，讓他們共享改革開放和榆林經(jīng)濟快速發(fā)展的成果,，不斷提高和改善居住的環(huán)境和居住條件,。

6、進一步放活二手房交易市場,。目前,，我市的二手房交易市場還處于初級階段，規(guī)章制度,、人員配備,、交易場所等還不健全，交易量小,，且很不規(guī)范,，這對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有重要影響。健康有序的房地產(chǎn)業(yè)離不開二手房交易市場的活躍和繁榮,。因此,，要加強二手房交易市場的建立、工作機構(gòu)的設(shè)立和人員的配備,，建立健全完善的規(guī)章制度,。同時要減免部分稅費，以吸引廣大居民加入到這一市場上來,，不斷完善和繁榮這一市場,，以推動榆林房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。

總之,，我們要通過不懈的努力,，使我市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策方向?qū)?、政策目?biāo)準(zhǔn)、政策力度大,、政策配套完善、政策落實到位,。要進一步完善房地產(chǎn)開發(fā)市場,，積極引導(dǎo)房產(chǎn)業(yè)向規(guī)模化,、集約化,、品牌化方向發(fā)展，為城鄉(xiāng)一體化建設(shè)和區(qū)域中心城市建設(shè)做出積極的貢獻,。

房地產(chǎn)調(diào)研報告 房地產(chǎn)調(diào)研報告3500字篇八

xx年12月3日上海新國際博覽中心,，第六屆中國住交會拉開序幕。與往屆相比,，本屆住交會無論是在規(guī)模上還是人氣上都堪稱史無前例,。共有253家房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)行業(yè)代表參加本屆展會，從側(cè)面反映開發(fā)企業(yè)普遍對未來房地產(chǎn)市場預(yù)期向好,，一致認同住交會主辦方所預(yù)言"中國房地產(chǎn)還有20xx年以上的好景" ,。

"中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。在20xx年中國的gdp增長的個百分點中,，有個百分點是由房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻的,。

中國房地產(chǎn)業(yè)直接帶動了57個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加，沒有一個其它行業(yè)有如此廣泛的行業(yè)推動力,。

1998年以來,，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資、竣工面積,、銷售面積始終保持了年均20%左右的增長,。

20xx年中國住宅投資占gdp比例超過了美國，已經(jīng)達到了,。而在美國,，房地產(chǎn)業(yè)作為國家經(jīng)濟的三大支柱產(chǎn)業(yè)(汽車、醫(yī)藥,、房地產(chǎn))之一,，已持續(xù)了50多年。

20xx年,，中國的城鎮(zhèn)人口將達到億人,，年均增長4%，城鎮(zhèn)住宅存量面積將達到330億平方米,，比20xx年將凈增億平方米,，年平均需凈增億平方米,。"

1、湖北省宏觀政策的指導(dǎo)

20xx年6月,，為了促進房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展,，根據(jù)《xxx關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，結(jié)合我省實際,，湖北省政府出臺《省政府關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》,，將在一定程度上刺激商品房市場，保證房產(chǎn)市場健康發(fā)展,。

2,、政府出臺房改政策，取消福利分房

自20xx年年底荊州政府取消福利分房制度,，個人購房數(shù)量驟增,。同時，隨著居民收入水平不斷提高以及消費者觀念的轉(zhuǎn)變,，消費者對商品房的需求也持續(xù)呈上升趨勢,，在很大程度上刺激了商品房市場迅猛發(fā)展。

3,、人口城鎮(zhèn)化,，擴大了市場消費需求。

荊州是一個文化古城,，有著悠久的歷史,，自古以來就是連貫?zāi)媳钡慕煌ㄒ臀镔Y集散地，隨著近年來城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的逐步完善,，吸引了許多外地人來荊州投資經(jīng)商,。另外戶籍制度的改革，使農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化,，城鎮(zhèn)人口大量增加,。這些都為荊州市的商品房消費市場增添了新的主力軍。

4,、隨著人均收入的增加,，人民生活水平的提高，市場消費能力逐步增強,。

20xx年荊州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7093元,，上年增長。人均消費支出5400元,，增長;20xx年全市農(nóng)民人均純收入2502元,，增長。(摘自：《荊州縱橫》之《20xx年荊州市經(jīng)濟運行特點,、問題及對策》)

20xx年荊州市完成生產(chǎn)總值430億元左右,，同比增長,，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7600元，比上年增長;農(nóng)民人均純收入3002元，比上年增加500元，增長,，增長速度創(chuàng)九年來最好水平，增長速度居全省第一位,，增加絕對額居全省第二位。(摘自：荊州市人民政府新聞發(fā)言人辦公室《20xx年經(jīng)濟發(fā)展情況新聞發(fā)布稿》)

以上數(shù)據(jù)反映了企業(yè)和個人的投資與消費仍蘊藏著較大的增長潛力,。

近年來，相當(dāng)一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件,，將以舊換新,，以小換大，逐漸從追求"居者有其屋"向"居者優(yōu)其屋"發(fā)展,。電腦,、移動電話、摩托車等消費的快速增長帶動了城市消費品市場的活躍,，汽車,、住房消費的增加預(yù)示著新一輪消費結(jié)構(gòu)升級已為期不遠。

5,、同類物業(yè)的市場情況

荊州花園,、順馳太陽城、翰林苑,、觀邸,、白云綠水、麗景家園等一批高檔次概念住宅的推出,，完成了對本類產(chǎn)品的市場說明任務(wù),，人們對高檔住宅已廣為認同和接受，希望擁有這類高檔住宅,。在此基礎(chǔ)上,，本類產(chǎn)品的推廣、銷售也逐步成熟,，深入人心,。

1、舊城改造,，造成了需求量的增加

鑒于原荊州城內(nèi)人口密度過大的狀況,，為減輕市政壓力， 20xx年,，政府出臺"為古城減壓,，城內(nèi)只許拆房,，不許建房"的新規(guī)劃，開始對城墻及城內(nèi)古跡,、古建筑加以保護,。同時下令城內(nèi)十二萬人外遷六萬，短期目標(biāo)是三年遷出三萬人,。這給城外的房地開發(fā)提供了良好的市場環(huán)境,。

2、銀行按揭政策的出臺,，讓大量經(jīng)濟實力不是很強的家庭也步入了購房者的行業(yè),，增加了市場的需求量。在銀行按揭政策,，這些消費者通常僅需支付相當(dāng)于總房款兩至四成的首付款,，即可提前入住，享受房產(chǎn)的居住權(quán),。這就大大增加了消費人群數(shù)量,，有效刺激了房地產(chǎn)市場。

房地產(chǎn)調(diào)研報告 房地產(chǎn)調(diào)研報告3500字篇九

在東莞新一輪城市建設(shè)高潮的帶動下,，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步,、健康、持續(xù)發(fā)展,，房地產(chǎn)立項數(shù)量,、商品房施工面積、商品房竣工面積,，實際投入資金,、實際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢,。

一,、東莞市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r

在東莞新一輪城市建設(shè)高潮的帶動下，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步,、健康,、持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)立項數(shù)量,、商品房施工面積,、商品房竣工面積，實際投入資金,、實際銷售面積等較上年都有較大幅度增長,，整個房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢。

然而當(dāng)前房地產(chǎn)還處于買方市場，消費者的購房變得更加理性,，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義,。為此，我司進行了“東莞市住房消費狀況研究”的市場調(diào)研活動,，我們從東莞市常平鎮(zhèn)的總體住房消費者的角度出發(fā),，對民眾對住房需求特點以及置業(yè)特點等進行了較為分析和研究。以此作為我司常平項目下階段銷售的市場依據(jù),。

二,、宏觀規(guī)劃對常平房地產(chǎn)的影響

1、高水平的城市化目標(biāo),，常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造,、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。

東莞市政府關(guān)于常平(20__~20__)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略預(yù)測：20__年,、20__年和20__年常平鎮(zhèn)國內(nèi)生產(chǎn)總值分別為億元,、億元、億元;20__年,、20__年和20__年城鎮(zhèn)化水平分別為70%,、75%和80%左右,。

2,、常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮(zhèn)區(qū)南部迎來了前所未有的發(fā)展機遇,，必將成為常平房地產(chǎn)市場的熱點,。

根據(jù)常平鎮(zhèn)新的城市規(guī)劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐、客流,、物流中心,、東莞市東部經(jīng)濟、文化中心,、華南商貿(mào)重鎮(zhèn)”,。規(guī)劃常平鎮(zhèn)20__年、20__年和20__年的城鎮(zhèn)總?cè)丝诜謩e為萬人,、52萬人,、60萬人左右;20__年、20__年和20__年基礎(chǔ)設(shè)施配套人口分別按31萬人,、36萬人和45萬人計算,。規(guī)劃20__年、20__年和20__年城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模分別為31平方公里,、36平方公里和54平方公里左右,。城市建設(shè)用地發(fā)展方向為主要向南，并適當(dāng)向東發(fā)展，采取生活內(nèi)聚,、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式,。

3、生態(tài)住宅將成為開發(fā)商及消費者共同關(guān)注的投資亮點,。

常平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將其中20__年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于50%,，人均公共綠地面積達到12平方米以上，城市綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)為“一軸,、兩帶,、三心、五點”,。規(guī)劃常平城市景觀體系為“一點十廊,，五軸十六節(jié)點，三區(qū)七門戶”,，以“新城,、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征,，將常平建設(shè)成為“水在城中,，城在綠中，綠在陽光中,，綠,、水、城共生共融”的生態(tài)城市,。

三,、房地產(chǎn)市場分析

1、常平各個區(qū)域分析：

1)常平中元街及中心地段

沿中元街分布聯(lián)邦大廈,、星匯大廈,、建匯大廈、好運廣場,、廣裕中心,，中心地段分布常陽花園、金地利,、天鵝湖花園,、麗景新園、明珠廣場等,，其座落于常平商圈區(qū),，整個區(qū)域以小戶型，小面積為主,，綠化率低,，配套設(shè)施少,，其成功銷售的主要原因來自地段，地段決定它的價值,，此區(qū)域樓盤極具投資性,，投資價值高，回報快,，出租率高,，購買以香港本地投資客較多，部分買來住家,，其交通購物方便,，周邊配套設(shè)施齊全，是常平最繁華的商業(yè)圈,。

2)西北面區(qū)域

西北面零星分布金美花園,、藍月灣、豪苑廣場,，北面為碧湖花園,，并期主要以外銷為主，開發(fā)以大戶為主,，大面積,。主要針對香港人，新樓盤藍月灣前期目標(biāo)客源定位以港人為主,。一期銷售總結(jié),，本地人購買占80%，本地人購房以三戶為主,，面積要求在大,，對住戶要求舒適,、寬敞,。作為住家，香港人以二房面積小購買較多,，作為旅游渡假的落腳點,，北面碧湖花園是居家、渡假的好去處,，空氣清新,、環(huán)境污染小、配套設(shè)施齊全,，注重環(huán)境,，以中心湖為賣點，至力打造常平明星樓盤,，該區(qū)域樓盤銷售一直看好,。

3)常平南面，常黃公路沿線區(qū)域

住宅空置嚴(yán)重，原有“外銷”住宅的設(shè)計與需求日趨“內(nèi)銷”的矛盾越來越明顯,。南南零星分布金碧花園,、紫荊花園、陽光山莊,，產(chǎn)品有別墅,，洋房售價不等，以中小戶型為主,，早期針對長香港業(yè)主,，如紫荊花園購買者98%為香港人，其產(chǎn)品戶型設(shè)計針對港人設(shè)計,，目前港人購房所占比例僅僅20%左右,，而陽光山莊20__年購房80%為內(nèi)地人，常黃公路沿線區(qū)域銷售很不樂觀,，目前處于滯銷局面,，目前購買客戶向本地內(nèi)地市場延伸，其產(chǎn)品已不適應(yīng)消費者需求,。

4)常平東門區(qū)域,。

常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢向東門聚集，鎮(zhèn)政府全力打造文化新城,，一大批基礎(chǔ)設(shè)施相繼施工,，如：鐵路公園、廣電中心,、文化廣場,、中心廣場、高爾夫球場,、常平大劇院,，因市場配套的大力支持，成為常平市場新地?zé)狳c區(qū)域,。加之政府全力扶植該區(qū)域的房地產(chǎn),，如東田麗園，旺角新城,，04年一經(jīng)推出就受消費者的相當(dāng)大的關(guān)注,，這與常平的規(guī)劃是分不開的，成為常平打造文化新城的有力依托,。

5)麗城開發(fā)商住居區(qū),，依托于隱賢山莊風(fēng)景區(qū)的人文底蘊與自然景觀為價值支撐，早期居家型物業(yè)的主要開發(fā)地,。

位于常平東面鐵路旁邊分布有麗城隱賢

山莊,、麗景,、麗都、聚福,，規(guī)劃新建落成的世紀(jì)康城,，相鄰新天美地，以東莞四大旅游景點之一隱賢山莊,，為文化背景,，集居所、餐飲,、商貿(mào),、娛樂、渡假,、旅游為一體,，其區(qū)域開發(fā)的商品房，配套設(shè)施較為齊全,，綠化率高,，環(huán)境優(yōu)美，交通便利空氣清新,，遠離工業(yè)區(qū),，污染小，戶型設(shè)計超前,，購買者都以早期港人居住渡假為主,，投資客較小，一般自住,。其購買的主要原因,，來自周邊環(huán)境，空氣新鮮,，其戶型設(shè)計符合早期港人需求,，現(xiàn)區(qū)域內(nèi)以香港人居多。現(xiàn)今推出的新樓盤如新天美地5期,、世紀(jì)康城都以精美裝修突出個性化特點,，以優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù),，新穎的產(chǎn)品設(shè)計為基礎(chǔ),，銷售均價在3600元/平方米左右，目前片區(qū)內(nèi)香港人購房呈下降趨勢,，本地與內(nèi)地呈現(xiàn)上升趨勢,，且該區(qū)域出租率不高。

2,、本區(qū)域競爭樓盤分析

針對本案麗都花園附近幾個樓盤市調(diào)分析,。

麗城鹿兒島早期以風(fēng)景區(qū),，大環(huán)境為賣點，在售戶型有二戶至三戶,。早期以香港人為主,，后期購房以外地人和本地人為主，占比例的80%,，其戶型方正實用,，樓價適中，各方面配套齊全,，__年銷售不是很樂觀,，現(xiàn)仍然有部分空置房，導(dǎo)致現(xiàn)暫停原因來自發(fā)展商,，根據(jù)調(diào)查其空置房是作為抵扣工程款所用,。

山水雅居現(xiàn)主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全,，戶型設(shè)計新穎超前,，戶型選擇的多樣性。根據(jù)我司前期的調(diào)研,，該項目原定于05年3月開盤正式發(fā)售,，由于工程資金的原因推遲至5月開始認籌。現(xiàn)樓體已近封頂,，由于近年常平的房地產(chǎn)市場供給相對大于需求的情況,，本地的消化能力弱的客觀原因，山水雅居的客戶訪問量也較少,，我司預(yù)測導(dǎo)致該盤遲遲未能發(fā)售的原因也就是由于認籌客戶量的不足造成,。

新天美地，其地理位置不理想,，但走品牌個性化,，特設(shè)米的高入口大堂，裝修材料采用頂級材料,，名廠潔具及廚具,，新盤推出特價單位毛胚房，造成過一時搶購熱潮,，但經(jīng)過購房者的一段時間理性思考,，其銷售也逐步回落，作為新推樓盤其推廣力度是相當(dāng)大的,，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道,。其產(chǎn)品中兩房購買中80%為香港人，三戶及四房購買為本地人,，外地商人,，銷售情況在本區(qū)域內(nèi)相對較好,。

市場結(jié)論：

1、常平房地產(chǎn)市場前程看好,，但其競爭也是日趨激烈,，品牌競爭無論從開發(fā)經(jīng)營，到施工設(shè)計,，還是物業(yè)管理,，銷售服務(wù)越來越注重品牌的效應(yīng)。

2,、常平市場正從過去的外銷主導(dǎo)向內(nèi)銷轉(zhuǎn)變,，由于港人(含其它外銷需求部)與大陸與內(nèi)銷置業(yè)者的消費習(xí)慣不同，新開發(fā)樓盤的規(guī)劃更注重對內(nèi)銷市場的偏好,。

3,、內(nèi)銷市場的主力需求以相對較大的住家型物業(yè)為重，集中在100—140平方米,，三戶二廳為主,，相對創(chuàng)新的錯層與躍式較受消費者的青睞。

4,、常平房地產(chǎn)市場住宅銷售的價格平穩(wěn),，實際成交價集中在2700-4000元/平方米區(qū)間，個別樓盤因其早期設(shè)計不適應(yīng)市場需求而價格下調(diào),，現(xiàn)整體市場環(huán)境除部分投資型產(chǎn)品和品質(zhì)較好的項目外,，都呈現(xiàn)出銷售緩慢的情況。

房地產(chǎn)調(diào)研報告 房地產(chǎn)調(diào)研報告3500字篇十

當(dāng)前,，隨著我國經(jīng)濟的高速增長,，居民生活水平日益提高，教育,、住宅,、汽車、通信已成為新的消費熱點,，尤其是住宅消費更為民眾首選,。近年來，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè),，在住宅商品化新體制基本確立,，房地產(chǎn)市場體系逐步建立，群眾消費熱情高漲的環(huán)境下,，保持了持續(xù)快速的發(fā)展勢頭,，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。xx年,，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資億元,，占固定資產(chǎn)投資的，占gdp的,。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高,，對幾十個相關(guān)產(chǎn)業(yè)都有帶動作用，與建筑業(yè)發(fā)展以及擴大社會就業(yè)更為密切相關(guān),。房地產(chǎn)業(yè)作為一種重要的經(jīng)濟杠桿,，在城市建設(shè)、改善人民生活,、促進經(jīng)濟發(fā)展等方面發(fā)揮了巨大作用,。

我縣的房地產(chǎn)業(yè)從1998年開始，受住房體制改革的刺激,，市場消費得到實質(zhì)性的啟動,。xx年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持旺盛的勢頭,，xx年全縣房地產(chǎn)投資億元,，比上年增長，占當(dāng)年固定資產(chǎn)投資的,。房地產(chǎn)業(yè)已成為推動我縣經(jīng)濟增長和發(fā)展的重要力量,。

為進一步促進我縣房地產(chǎn)市場持續(xù)健康地發(fā)展，現(xiàn)對我縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,、發(fā)展前景,、存在的問題及相關(guān)建議分析如下：

由于我縣的房地產(chǎn)市場啟動較晚，發(fā)展較慢,，加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤較其它行業(yè)高,，因此吸引了民營經(jīng)濟和股份制經(jīng)濟的大舉進入。xx年,，全縣只有6家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),，其中國有企業(yè)2家，民營企業(yè)4家,。到了xx年底已發(fā)展成有17家開發(fā)企業(yè),，其中擁有三級開發(fā)資質(zhì)企業(yè)2家，三級資質(zhì)以下的企業(yè)15家;國有企業(yè)僅有1家,，民營企業(yè)16家,。xx年，民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)投資額占開發(fā)總投資額的96%,。民營企業(yè)發(fā)展迅速,，成為我縣房地產(chǎn)投資增長的主要動力。

作為一個新興行業(yè),，我縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速,，投資規(guī)模日益擴大,，尤其從xx年開始，受城建規(guī)模擴大,，基礎(chǔ)設(shè)施投資加快,，舊城改造力度加大及房改房政策的刺激，市場容量大幅增長,，房地產(chǎn)業(yè)取得了跳躍式發(fā)展,。xx年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額7757萬元，是上年投資額的5倍,，比同期全社會固定資產(chǎn)投資增速高倍;xx年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額20376萬元,，同比增長倍，高于同期全社會固定資產(chǎn)投資增速倍,。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會投資的比重也越來越大,，xx年為猛增至，xx年再創(chuàng)新高達為,，成為拉動投資增長的主要力量,。應(yīng)該說，這幾年的投資擴張是市場釋放性的增長,，不存在投資過熱引起的“泡沫”問題,。

“xx”末期，在國家把住宅建設(shè)培育成新的經(jīng)濟增長點的政策指引下,，我縣的房地產(chǎn)企業(yè)加大了普通住宅為主的開發(fā)建設(shè)力度,，并獲得了長足的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計部門數(shù)據(jù)顯示,，xx年---xx年,，住宅建設(shè)投資占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總投資的70%、,、;商業(yè)營業(yè)用房3年來的投資分別占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總投資額的,、、,。從比重上看,，商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)投資增幅呈遞增趨勢，住宅建設(shè)投資呈下降趨勢,，但其主體地位依然突出,。

近三年來，我縣的房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭迅猛,，房地產(chǎn)交易異?；鸨康禺a(chǎn)開發(fā)項目用地投放量逐年上升。xx年全縣總投放為16畝;xx年總投放為98畝,，是上年的6倍;xx年總投放達236畝,，同比增長倍。同時,，土地投放由原來的單體地塊出讓逐漸向小區(qū)化,、規(guī)?；?、整體化出讓轉(zhuǎn)變。xx年平均每宗房地產(chǎn)開發(fā)出讓土地面積為畝,，xx年為畝,，xx年為畝，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越來越大,。

房地產(chǎn)調(diào)研報告 房地產(chǎn)調(diào)研報告3500字篇十一

近年來,，由于__經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和房地產(chǎn)政策調(diào)控等諸多因素的影響，海南房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出錯綜復(fù)雜的局面,，特別是海南省__出臺全域限購政策以后,，形勢變得更加讓人難以捉摸，房地產(chǎn)業(yè)面臨著發(fā)展與轉(zhuǎn)型的新挑戰(zhàn),，給房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來不小的沖擊,，這意味著海南的房地產(chǎn)企業(yè)將面臨一場嚴(yán)峻的“寒冬”考驗。如何抵擋這股“寒流”過好“寒冬”,，如何規(guī)避風(fēng)險,，沖破發(fā)展瓶頸，利用自身優(yōu)勢開辟,、探索新時期__企業(yè)發(fā)展的新路子,，成為擺在我們面前的、繞不過去的重大課題,。

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是我們的主業(yè),，圍繞主業(yè)做大做強是我們的職責(zé)與使命。為了進一步摸清目前海南房地產(chǎn)現(xiàn)狀和未來發(fā)展方向,，現(xiàn)結(jié)合前期走訪調(diào)研做分析如下：

一,、基本情況

此次調(diào)研在海口,、文昌兩地開展,，共走訪兩地16個房地產(chǎn)項目，與多位業(yè)內(nèi)人士進行交流,，收集市場信息,、有效經(jīng)驗與建議40多條。

20__年全省上半年供應(yīng)房地產(chǎn)萬平方米，同比下降25%;

成交萬平方米,，同比下降57%;

供求比,，同比增長72%;

成交均價14139元/平方米，同比下降13%,。

20__年上半年?？谏唐纷≌?yīng)萬平方米，同比上漲25%;

商品住宅成交萬平方米,，同比下降13%;

供求比,，成交金額億元，同比下降11%;

成交均價15420元/平方米,，同比上漲2%,。

二、分析情況

(一)海南房地產(chǎn)業(yè)的歷史和現(xiàn)狀

海南房地產(chǎn)市場的發(fā)展變遷大致可劃分為三個階段,。

第一階段：即1992,、1993年樓市泡沫階段。當(dāng)時瘋狂的“圈地風(fēng)”,、“集資風(fēng)”,、“炒地賣樓花”造成爛尾樓遍地，小區(qū)里雜草叢生,、樓房空空如也,，擊豉傳花式的炒賣終造成樓市泡沫，導(dǎo)致大部分投資商破產(chǎn),，泡沫破滅的陰影至今揮之不去,，教訓(xùn)不可謂不深刻。

第二階段：即20__年金融危機階段,，這個階段可謂一波三折,。歷經(jīng)數(shù)年泡沫后，經(jīng)海南省處置積壓房政策的刺激,，使樓市逐漸得到恢復(fù),，然而恢復(fù)起的樓市受國際金融危機影響再次陷入低迷，為了去庫存,，盡快回籠資金,，緩解銀行貸款壓力，各大房地產(chǎn)商使出渾身解數(shù)大搞促銷;

20__年海南開始建設(shè)國際旅游島,，樓市受到刺激一反常態(tài)開始瘋漲,，房價像脫韁的野馬短短數(shù)天就翻了一倍，海南省__重拳出擊抑制住瘋狂的樓市,，房價逐漸理性回歸,，但是金融海嘯余波未盡,，樓市仍未走出低迷狀態(tài)，除了開發(fā)商花樣百出的各種促銷,，在__的大力扶持和房企的積極應(yīng)對下,，海南樓市逐漸走出陰霾，在后期迎來一波上行的行情,。

第三階段：即20__年全區(qū)限購階段,。在__鼓勵和扶持下，海南樓市得到穩(wěn)步,、健康發(fā)展,，特別是__批準(zhǔn)海南自貿(mào)區(qū)(港)后，海南樓市銷售量出現(xiàn)了“井噴式”增長,，房價甚至出現(xiàn)連夜翻翻甚至幾翻的情況,。而國內(nèi)一些大型房地產(chǎn)商如：綠地,、恒大,、萬達、環(huán)球100等也瞄準(zhǔn)機會紛紛進駐,，推出自己的樓盤,，海南樓市呈現(xiàn)出難得的火爆現(xiàn)狀，樓市價格更是只升不降,，房子供不應(yīng)求,。為避免房價過高、過快增長,，防止樓市泡沫悲劇重演,，海南省__于20__年4月出臺了全域調(diào)控政策，旨在給火熱的樓市降降溫,。盡管海南現(xiàn)在買房的門檻提高了,，可是開盤即售罄的狀況屢見不鮮。為什么出現(xiàn)這樣的局面呢?通過分析我認為主要有以下幾個方面因素,。

一是獨特的地理環(huán)境,。海南樓市消費群體相當(dāng)一部分是北方人，北方人之所以喜歡海南島,，是因為北方冬天天寒地凍,，氣候環(huán)境惡劣，而海南四季如春,，有豐富的海岸資源,，有溫暖的明媚陽光，有茂密的熱帶雨林,，有清新的有氧空氣,，有原生態(tài)的風(fēng)土人情,，是他們“春暖花開”、“推窗看?！毙蓍e度假的夢想天堂,，而獨特的地理位置讓這個美麗的島嶼成為享譽全國乃至全世界的國際旅游島。

二是良好的公共設(shè)施,。源源不斷劃拔土地,，投入大量資金完善社區(qū)休閑小站、健身場所,、信息宣傳配套設(shè)施和“菜籃子”工程等,，給市民的衣、吃,、住,、行帶來極大便利。城市綠化,、街心公園,、大型廣場、濕地公園不斷投入使用,，成為市民日常休閑的好去處,。另外，?？?、三亞大型、超大型購物中心,，大大滿足人們?nèi)粘Ｙ徫镄枨?，位居亞洲第一的三亞免稅店更是吸取國?nèi)外游客慕名而至。

四是健全的醫(yī)療體系,。__非常重視老百姓的醫(yī)療和健康工作,，20__年__劃撥大量土地在各縣市修建或擴建醫(yī)院，醫(yī)療保障方面也在逐步完善中,。目前,，文昌、瓊海等地已建成許多養(yǎng)老基地;三亞的海棠灣現(xiàn)規(guī)劃為健康度假中心,，并且引進多家健康產(chǎn)業(yè)機構(gòu),。這些配套設(shè)施的完善，能夠更大程度上滿足旅游,、度假,、療養(yǎng)和“候鳥”人群的需求。

五是改善性剛需猛增,。一方面是以?？谑衅孪锎鍨榇淼呐f城改造不斷推進,，拆遷后原住居民需要另找住宿，而相當(dāng)一部分租戶也需要一個長期穩(wěn)定的住所,。另一方面是省__推出的人才引進政策,，吸引了一部分島外人才前來就業(yè)，這些“新海南人”更需要一個穩(wěn)定的居所,，這些因素都推進了房地產(chǎn)的發(fā)展,。

總的來說，海南的房子好賣,，是因為海南的環(huán)境好,，空氣好，風(fēng)景好,，這就是海南的魅力所在,。

(二)政策調(diào)整后的現(xiàn)狀

不難看出，火爆的樓市背后難免有炒作的成分,。根據(jù)__“房子是住的不是炒的”指示要求,，__實行限購政策后，“瘋了一樣的”房價得到進一步抑制,，然而房子總歸是要住的,，況且中國人自古以來的觀念就是“安居樂業(yè)”，擁有一套屬于自己的房子是一生的奮斗的目標(biāo)之一,，再加上無房難結(jié)婚的觀念影響，本地居民對房子仍然有需求,。另一方面,，房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)受到限制，新建商品房供應(yīng)量有限,，導(dǎo)致房價穩(wěn)居高位,。換句話說，__調(diào)控土地開發(fā)后,，出現(xiàn)了僧多粥少的現(xiàn)象,。在走訪海口__x,、__城,、__x園等10多個樓盤了解到，買房需要先報名,，再搖號,，后選房，有的樓盤拿到號后還要先買車位才能選房,，造成一房難求,、有錢也難買到房的情況,。我們在項目了解到，該項目第三期計劃開盤400套房子,，而報名人數(shù)已達到8000多人,，其中只有5%的人能買到房子，讓許多人望房興嘆,。事實上,，海南的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀是“房價永遠是昨天的便宜”，有的人因為房價太貴而猶豫的時候,，有的人已經(jīng)在摩拳擦掌,，等著掏腰包了。因此說,，海南樓市住上走趨勢還會在繼續(xù),，因為市場就在那里，剛性需求就在那里,。

海南位于中國最南端,，陸地總面積萬平方公里，20__年海南人口數(shù)量約為萬人,，與香港接近,，而陸地面積是香港的30余倍，也就是說人均占地面積是香港的30余倍,，總的來說,，海南是一個地廣人稀的舒適宜居之地，我們可以大膽展望,，隨著自貿(mào)區(qū),、港建設(shè)的繼續(xù)推進，海南外來人口還會繼續(xù)大幅度增長,，同時也會帶動住房和配套設(shè)施的需求,，海南的房地產(chǎn)市場仍然有較大的增長空間。而作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,，只有遵守市場規(guī)則,、把握客戶需求、保證產(chǎn)品質(zhì)量開發(fā)出來的產(chǎn)品才能獲得市場青睞和客戶認可,。而作為中小企業(yè)來說,，面對新的形勢、新的變化,，只有揚長避短,、轉(zhuǎn)變觀念、拓寬思維,、及時變革,，沖破發(fā)展瓶頸,，才能開辟出__企業(yè)發(fā)展的新路子。

房地產(chǎn)調(diào)研報告 房地產(chǎn)調(diào)研報告3500字篇十二

今年以來,，在國家擴大內(nèi)需,、促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的一系列利好政策，特別是在我市“房產(chǎn)新政”影響和帶動下,，我市房地產(chǎn)市場明顯活躍,，開發(fā)投資逐漸向好，商品房銷售持續(xù)上升,，政策效應(yīng)進一步顯現(xiàn),。

(一)房地產(chǎn)開發(fā)投資處于低位調(diào)整中。1-11月,，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資億元,，同比下降，較今年最低點回升近6個百分點,，比三季度提高了個百分點(如圖1所示),，占全社會固定資產(chǎn)投資的比重為，比三季度下降個百分點,。

市區(qū)共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資億元,，同比下降，占全市房地產(chǎn)開發(fā)總量的;四縣(市)共完成開發(fā)投資億元,，同比增長,，占全市房地產(chǎn)開發(fā)總量的。投資額與上年同期比較,，只有江都,、寶應(yīng)保持增長，降幅較大的有廣陵,、開發(fā)區(qū)和儀征(詳見下表)。

從房地產(chǎn)投資構(gòu)成情況看,，1-11月,，商品住宅完成投資億元，同比下降,，占房地產(chǎn)開發(fā)投資額比重為;辦公樓完成投資億元,，同比下降;商業(yè)營業(yè)用房完成投資額億元，同比下降;其他用房完成投資額億元,，同比增長,。辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房,、其他用房分別占房地產(chǎn)開發(fā)投資額比重為,、,、，商品住宅投資,、其他用房占比重同比略有提高,。

(二)房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模“二升一降”,。隨著我市六部門促進新開工措施的出臺和銷售市場的不斷升溫,，市場供應(yīng)已經(jīng)發(fā)生積極變化，施工面積,、竣工面積保持一定規(guī)模的增長,，新開工面積同比下降，但下降幅度逐漸收窄,。

1-11月,，全市商品房施工面積萬平方米，同比增長;其中住宅面積萬平方米,，同比增長;辦公樓萬平方米,，同比增長;商業(yè)營業(yè)用房萬平方米，同比增長,?？⒐っ娣e萬平方米，同比增長;其中住宅面積萬平方米,，同比增長;辦公樓萬平方米,，同比增長;商業(yè)營業(yè)用房萬平方米,，同比增長,。新開工面積萬平方米，同比下降;其中住宅面積萬平方米,，同比下降;辦公樓萬平方米,，同比增長;商業(yè)營業(yè)用房萬平方米，同比下降,。

1,、房產(chǎn)新政累積效應(yīng)得到進一步顯現(xiàn)。去年四季度以來,，我市及時出臺了有效的“房產(chǎn)新政”，今年以來各部門又在原有基礎(chǔ)上不斷完善和細化各種政策措施,，共出臺四項樓市新政，其中包括《關(guān)于調(diào)整市區(qū)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策》,、《關(guān)于進一步降低居民購買和轉(zhuǎn)讓住房稅收負擔(dān)政策》,、《關(guān)于促進我市房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的實施意見》,、《關(guān)于促進項目新開工的政策措施》，同時加大金融支持服務(wù)力度,，降低公積金貸款首付比例,，首付房款比例由30%調(diào)整為20%，貸款最高額度由25萬元調(diào)整為35萬元,，貸款最長期限由20年調(diào)整為30年,，縮短二套房貸和二手房交易營業(yè)稅免征年限，并將全額征收改為差額征收等等,。這些政策措施效果的顯現(xiàn),，有效降低了購房者的購房成本，緩解了開發(fā)商的資金壓力,，無論是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是消費者來說都是一種利好,，增強了信心,、得到了實惠,。從目前的情況來看，在經(jīng)過幾個月的運行后已產(chǎn)生了積極的效果,，為房地產(chǎn)市場快速回暖起到了積極的推進作用,。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對市場變化措施積極有效,。去年下半年以后,，針對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的房產(chǎn)投資、商品房銷售持續(xù)下降的新情況,，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主動調(diào)整開發(fā)戰(zhàn)略和市場營銷策略,，采取了各種優(yōu)惠促銷措施，極大地刺激了居民的購房欲望和消費熱情,，使得成交量大幅增長,。

3、城鎮(zhèn)居民收入增長較快,，消費信心和購買力有所增強。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入保持較快增長態(tài)勢,，xx年1-11月,，人均達17878元，同比增長,。居民收入的增長,，加上“80后”的結(jié)婚用房,，另一方面，積累了去年處于觀望狀態(tài)的剛性需求,，再加上一系列暖市新政的進一步落實到位,，今年以來全市居民的消費信心、還貸能力和購房能力顯著提升,，使得購房欲望和意愿得到進一步釋放,。

首先，商品房新開工面積近幾年首次出現(xiàn)下降之勢,。受去年商品房銷售持續(xù)下降的影響,，今年1-11月累計，全市商品房新開工面積為萬平方米,，同比下降,，降幅比三季度僅縮小了個百分點。據(jù)分析,，今年以來商品房新開工面積出現(xiàn)下降的主要原因,，一是當(dāng)前部分開發(fā)企業(yè)對當(dāng)前經(jīng)濟形勢判斷較為保守，投資比較謹(jǐn)慎,，開發(fā)速度明顯放慢;二是由于去年同期基數(shù)增速高(去年1-11月全市新開工面積萬平方米),。如果新開工面積出現(xiàn)持續(xù)下滑態(tài)勢，不但會影響到今后的市場供應(yīng)量,，也會影響到房地產(chǎn)開發(fā)投資的總量規(guī)模和速度,，對全市保投資、促增長也會造成不利的影響,，因此,，值得引起我們高度關(guān)注和重視。

其次,，房價高位運行,，可能對商品房銷售形成新的制約。隨著商品房銷售的較快增長,，市場回暖跡象趨于明顯,，部分開發(fā)企業(yè)和新增樓盤出現(xiàn)了價格上漲。據(jù)反映,，在成交量稍有起色之后,，從3月份開始，有部分樓盤開始提價,，到了8月份,，一些樓盤出現(xiàn)了“坐地漲價”的現(xiàn)象。從市區(qū)商品房平均成交價格來看，今年1-11月市區(qū)商品房平均合同成交價格為元/㎡,，同比增長,，其中商品住房平均合同成交價格為元/㎡，同比上漲,。在市區(qū),，出現(xiàn)了諸如：帝景藍灣、桐園,、運河壹號公館,、江南一品、公園一號等7000-8000元/㎡的高價樓盤,。商品房價格的上漲大大超過了人民收入的增長,，勢必對銷售形成新的制約。

1,、加快政策調(diào)整,，給予行業(yè)寬松發(fā)展空間。目前xx市出臺的《關(guān)于促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)問題的通知》,，主要涉及保障性住房,、普通商品房、購房稅費,、住房貸款等方面內(nèi)容,，政策帶有放松行業(yè)發(fā)展環(huán)境的性質(zhì)。因此,，政府在引導(dǎo)輿論,、制定政策方面應(yīng)該更堅定地用市場化標(biāo)準(zhǔn)，給行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展一個寬松穩(wěn)定的環(huán)境,，為未來房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)繁榮穩(wěn)定奠定基礎(chǔ),。

2、政府應(yīng)規(guī)范土地市場,，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)合理科學(xué)利用現(xiàn)有的可開發(fā)土地,。從規(guī)劃、用地及稅費優(yōu)惠等方面引導(dǎo)鼓勵社會投資,，發(fā)展以中小戶型(戶型面積在120平方米以下)為主的房地產(chǎn)項目,，加大廉租房和政府保障性住房建設(shè)，以滿足絕大多數(shù)市民的住房需求,。房價過高依然是阻擋市場成交有效放大的直接障礙,，也是消費者觀望的根本原因。普通消費者依然無法承受當(dāng)前的房價,，而事實上當(dāng)前的房價仍然包含著較大的利潤,，一方面如果開發(fā)商愿意讓利于消費者,，二者之間的訴求達到一個合理的平衡，房地產(chǎn)長期積累的矛盾就能得到有效消除;另一方面開發(fā)商還需要在土地儲備和房屋開發(fā)上進行合理規(guī)劃,，防范資金鏈斷裂，以促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展,。

3,、穩(wěn)定就業(yè)和增加居民收入。房地產(chǎn)市場的發(fā)展關(guān)鍵在市場成交量,，而市場成交則有賴于市場消費能力,。因此，居民收入和就業(yè)狀況對房地產(chǎn)行業(yè)的消費非常關(guān)鍵,。

4,、創(chuàng)造較好的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境。政府要不斷加大投入,，著力改善道路,、交通等城市基礎(chǔ)設(shè)施，加強教育衛(wèi)生,、文化等民生工程建設(shè),，創(chuàng)造良好的人文居住環(huán)境，以吸引實力更強的房地產(chǎn)企業(yè)入駐開發(fā),。

房地產(chǎn)調(diào)研報告 房地產(chǎn)調(diào)研報告3500字篇十三

當(dāng)前,，隨著我國經(jīng)濟的高速增長，居民生活水平日益提高,，教育,、住宅、汽車,、通信已成為新的消費熱點,，尤其是住宅消費更為民眾首選。近年來,，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè),，在住宅商品化新體制基本確立，房地產(chǎn)市場體系逐步建立,，群眾消費熱情高漲的環(huán)境下,，保持了持續(xù)快速的發(fā)展勢頭，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),。xx年,，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資億元，占固定資產(chǎn)投資的,，占gdp的,。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高,，對幾十個相關(guān)產(chǎn)業(yè)都有帶動作用，與建筑業(yè)發(fā)展以及擴大社會就業(yè)更為密切相關(guān),。房地產(chǎn)業(yè)作為一種重要的經(jīng)濟杠桿,，在城市建設(shè)、改善人民生活,、促進經(jīng)濟發(fā)展等方面發(fā)揮了巨大作用,。

我縣的房地產(chǎn)業(yè)從1998年開始，受住房體制改革的刺激,，市場消費得到實質(zhì)性的啟動,。xx年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持旺盛的勢頭,，xx年全縣房地產(chǎn)投資億元,，比上年增長，占當(dāng)年固定資產(chǎn)投資的,。房地產(chǎn)業(yè)已成為推動我縣經(jīng)濟增長和發(fā)展的重要力量,。

為進一步促進我縣房地產(chǎn)市場持續(xù)健康地發(fā)展，現(xiàn)對我縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,、發(fā)展前景,、存在的問題及相關(guān)建議分析如下：

一、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

(一)房地產(chǎn)市場供給狀況

1,、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)蓬勃發(fā)展,，民營企業(yè)迅速崛起。

由于我縣的房地產(chǎn)市場啟動較晚,，發(fā)展較慢,，加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤較其它行業(yè)高，因此吸引了民營經(jīng)濟和股份制經(jīng)濟的大舉進入,。xx年,，全縣只有6家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其中國有企業(yè)2家,，民營企業(yè)4家,。到了xx年底已發(fā)展成有17家開發(fā)企業(yè),，其中擁有三級開發(fā)資質(zhì)企業(yè)2家,，三級資質(zhì)以下的企業(yè)15家;國有企業(yè)僅有1家，民營企業(yè)16家,。xx年,，民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)投資額占開發(fā)總投資額的96%,。民營企業(yè)發(fā)展迅速，成為我縣房地產(chǎn)投資增長的主要動力,。

2,、房地產(chǎn)投資高速增長,，成為拉動投資增長的主要力量。

作為一個新興行業(yè),，我縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速,，投資規(guī)模日益擴大，尤其從xx年開始,，受城建規(guī)模擴大,，基礎(chǔ)設(shè)施投資加快，舊城改造力度加大及房改房政策的刺激,，市場容量大幅增長，房地產(chǎn)業(yè)取得了跳躍式發(fā)展,。xx年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額7757萬元,，是上年投資額的5倍，比同期全社會固定資產(chǎn)投資增速高倍;xx年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額20376萬元,，同比增長倍,，高于同期全社會固定資產(chǎn)投資增速倍。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會投資的比重也越來越大,，xx年為,猛增至,，xx年再創(chuàng)新高達為，成為拉動投資增長的主要力量,。應(yīng)該說,，這幾年的投資擴張是市場釋放性的增長，不存在投資過熱引起的“泡沫”問題,。

3,、商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)投資增幅較大，商品住宅建設(shè)投資主體地位突出,。

“”末期,，在國家把住宅建設(shè)培育成新的經(jīng)濟增長點的政策指引下，我縣的房地產(chǎn)企業(yè)加大了普通住宅為主的開發(fā)建設(shè)力度,，并獲得了長足的發(fā)展,。據(jù)統(tǒng)計部門數(shù)據(jù)顯示，xx年---xx年,，住宅建設(shè)投資占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總投資的70%,、、;商業(yè)營業(yè)用房3年來的投資分別占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總投資額的,、,、。從比重上看,，商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)投資增幅呈遞增趨勢,，住宅建設(shè)投資呈下降趨勢,，但其主體地位依然突出。

4,、土地投放量逐年上升,，開發(fā)規(guī)模越來越大。

近三年來,，我縣的房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭迅猛,，房地產(chǎn)交易異常火爆,，房地產(chǎn)開發(fā)項目用地投放量逐年上升,。xx年全縣總投放為16畝;xx年總投放為98畝，是上年的6倍;xx年總投放達236畝,，同比增長倍,。同時，土地投放由原來的單體地塊出讓逐漸向小區(qū)化,、規(guī)?；⒄w化出讓轉(zhuǎn)變,。xx年平均每宗房地產(chǎn)開發(fā)出讓土地面積為畝,，xx年為畝，xx年為畝,，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越來越大,。

5、房地產(chǎn)開發(fā)水平存在明顯地區(qū)差異,，住宅商品化程度逐漸提高,。

受城鄉(xiāng)二元格局的影響，一直以來,，房地產(chǎn)開發(fā)投資主要以縣城為主,，縣城區(qū)與各鄉(xiāng)鎮(zhèn)間的房地產(chǎn)開發(fā)水平差距十分明顯。xx年,，縣城房地產(chǎn)開發(fā)投資額約占總投資額的72%,，華埠鎮(zhèn)約占總開發(fā)投資額的22%，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)約占6%,。

因受近幾年規(guī)劃控制的影響,，城鎮(zhèn)和礦區(qū)私人建房投資額年逐年減少。xx年比下降,，xx年比xx年下降,。私人建房投資的減少，有利于促進住宅商品化程度的逐漸提高,。

6,、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金到位情況理想,，定金、預(yù)付款占投資資金的比重上升,。

近幾年,，一方面由于房地產(chǎn)銷售市場狀況比較理想，房地產(chǎn)資金回籠較快,，另一方面也因為金融政策對房地產(chǎn)開發(fā)的支持,。我縣房地產(chǎn)開發(fā)資金的到位情況比較理想，在各類投資中的資金保障程度最高,。

在房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中,，自籌資金、國內(nèi)貸款,、定金及預(yù)付金是開發(fā)資金的全部來源,，居于絕對主導(dǎo)地位。從各類資金的動態(tài)情況看,，國內(nèi)貸 款資金和定額預(yù)付金的增速較快，定金及預(yù)付金占年度資金來源的比重逐年上升,。xx年至xx年分別為,、和;同期國內(nèi)貨款所占比重分別為、,、;而同期自有資金分別為,、、,。

(二)房地產(chǎn)市場需求狀況

1,、房地產(chǎn)市場需求趨旺，呈現(xiàn)出“兩頭輕,、中間重”的銷售態(tài)勢,。

近年來，我縣房地產(chǎn)市場有了很大發(fā)展,，商品房銷售態(tài)勢良好,，銷售面積逐年增長，預(yù)售面積大幅攀升,，市場需求趨旺,。xx年-xx年銷售面積分別為32646m2、35362m2,、80811m2,，同期預(yù)售面積分別為、和,，從xx年開始,，預(yù)售面積超過了銷售面積,。xx年底，空置一年以上的商品房面積僅1977m2,。

在商品房住宅銷售調(diào)查中,，90-110m2戶型住宅占銷售總額的，110-130m2戶型住宅占銷售總面積的,，90m2以下戶型占12%,，130平方米以上戶型占，明顯呈現(xiàn)出“兩頭輕,、中間重”的銷售態(tài)勢,。

2、個人消費成為市場需求的主體,，縣內(nèi)需求占商品房銷售的全部,。

隨著住房體制改革的逐步推進，福利分房制度已退出了歷史舞臺,，個人購房比重大幅上升,。xx年，全縣個人購房面積達,，占銷售面積的;xx年個人購房面積達80628m2,，占總銷售面積的，個人已成為市場消費的主體,，是房地產(chǎn)市場發(fā)展的主導(dǎo)因素,。目前，個人購買房屋的類型以住宅為主,，xx年個人購買住宅面積達70941m2,，占個人購房總面積的。從購買對象和使用上來看,，購房的全部是縣內(nèi)居民,，基本以自用為主，因而,，我縣尚不存在房地產(chǎn)“泡沫”,。

3、商品住宅價格上升較快,，相對升幅較大,。

因近年來商品房市場需求旺盛，商品房價格放開,，市場處于賣方市場,，經(jīng)濟適用房啟動較晚，土地實行市場競價在一定程度上提高了開發(fā)成本。多種因素造成商品房住宅價格上升較快,，升幅較大,。據(jù)最新調(diào)查資料統(tǒng)計，xx年商品住宅平均售價約987元/m2,，比上年度上升,，xx年平均售價約1140元/m2，同比上升,。而同期我縣國內(nèi)生產(chǎn)總值的升幅為,、。

4,、存量房交易活躍,，房改房成為“生力軍”。

自1999年房改房上市政策出臺后,，存量房交易活躍,，交易面積逐年“放大”，xx年共成交184起,，面積,，xx年共成交243起，面積,，xx年共成交225起,，面積21300m2。近三年的交易量中,，住宅占總交易起數(shù)的，房改房約占住宅交易起數(shù)的,，因而成為存量房交易市場的"生力軍",。

房改房的上市，不僅增加了住房市場的供給量,，給買房人更多的選擇,，而且創(chuàng)造了更大的住房需求，讓更多的居民成為增量房的消費者,。

二,、當(dāng)前我縣房地產(chǎn)市場存在的主要問題。

(一)房地產(chǎn)市場缺少行業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃的指導(dǎo),，沒有建立市場的預(yù)警,、預(yù)報機制和城市規(guī)劃、土地供應(yīng),、金融信貸方面的宏觀調(diào)控機制,，房地產(chǎn)開發(fā)存在一定的無序化和較大的風(fēng)險性。

(二)市場化運作不規(guī)范，政策性的土地協(xié)議出讓,，拖欠土地招標(biāo)出讓金等不公平競爭行為嚴(yán)重擾亂了房地產(chǎn)市場秩序,。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場準(zhǔn)入“門檻低”，開發(fā)企業(yè)數(shù)量多,，規(guī)模普遍偏小,，行業(yè)集中度低。部分企業(yè)資金實力不足,，主要依靠金融貸款和定金,、預(yù)付金進行開發(fā)，加大了投資風(fēng)險,。

(四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為不規(guī)范,，如未取得許可證擅自開工建設(shè)及預(yù)售、合同不兌現(xiàn),、面積縮水,、虛假廣告、延期交付,、提高容積率等違法違規(guī)行為依然存在,。

(五)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)商品化程度不高，私人建房依然存在,，弱化了房地產(chǎn)市場的高消費群體,，給市場帶來一定影響。單體的開發(fā)仍然存在,，清一色的商住樓布局不利于提高城市品位,，不利于改善居住環(huán)境。

(六)市場配套體系不完善,，物業(yè)管理和房地產(chǎn)中介服務(wù)滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,。

(七)住宅體系不完善，經(jīng)濟適用房投放少,，廉租房建設(shè)尚未啟動,。商品住宅價格提升過快，價格偏高,。

(八)房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理,，住宅品種單一，難以滿足不同的消費需求,，刺激消費的增長,，商業(yè)營業(yè)用房比重偏高，出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象,。

三,、房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢

(一)行業(yè)趨于整合,，結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整，價格相對穩(wěn)定,。

1,、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將趨于整合，行業(yè)集中度將明顯提高,。

隨著城市建設(shè)規(guī)模的不斷擴大,，按照生態(tài)城市化建設(shè)要求以及城市管理和房地產(chǎn)市場開發(fā)的現(xiàn)實需要，商品住宅開發(fā)將向小區(qū)化,、規(guī)?；⑽飿I(yè)化,、品牌化的經(jīng)營方向發(fā)展,，這勢必加劇企業(yè)間資金、規(guī)模,、管理等各方面的競爭,。xxx關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知中強調(diào)，要加強房地產(chǎn)貨款監(jiān)管和市場監(jiān)管,，這對我縣房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展帶來了歷史性的考驗和挑戰(zhàn),。為謀求發(fā)展做大做強，我縣企業(yè)將在政策嚴(yán)管和市場競爭中趨于規(guī)范整合,，集中度將明顯提高,，并形成市場競爭的核心能力。一批實力較強的大企業(yè)將脫穎而出,，而一些小而散,、缺乏競爭力的企業(yè)將面臨被淘汰出局的危險。

2,、房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)將面臨調(diào)整,，低價位商品住宅將成為開發(fā)主流。

隨著人們居住消費觀念的改變,，個人住房需求將呈現(xiàn)多元化、多層次的發(fā)展趨勢,。原先把住房作為固化資產(chǎn)而想方設(shè)法貨借資金以求一次性到位的住房消費,，將逐步向把住房作為可流通商品量力而行適時換房的觀念轉(zhuǎn)變。

我縣房地產(chǎn)起步較晚,，目前處于發(fā)展階段,，前幾年住房開發(fā)項目針對的大多是收入相對較高的工薪、個私業(yè)主群體,。這一消費群體的經(jīng)濟相對寬裕,，而且換房以改善居住條件的要求也十分迫切，因而對開發(fā)商而言，銷售風(fēng)險較小,，且利潤空間較大,。近年來的開發(fā)，已基本消耗了這一群體的購買力,，對他們而言,，住房消費是較長一段時間后的第二、三次換房,。

而目前,，尚未購房的和大部分房改房住戶這些中低收入消費群體，因供需矛盾仍未能實現(xiàn)改善住房的愿望,。尚未購房的群體包括企業(yè)未參加房改的職工,，鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政、事業(yè)單位工作和退休的單職工,，估計約有800戶左右;全縣房改房約有7000多套,，1999年以來交易備案的約900套，加上拆遷房約近百套,，需換房戶按剩下的30%計,，將有近套的消費。激活這群中低收入消費群體,，將給我縣房地產(chǎn)業(yè)帶來極大的發(fā)展,。影響這一群體住房消費的最主要制約因素是價格，如何緩解這一供需矛盾呢,，我們認為除了政策及金融支持外,，開發(fā)適合這一群體消費的總價位較低的住宅(如近郊90-110m2戶型、城區(qū)80-100m2戶型)是今后幾年的開發(fā)主流,。

同時,，隨著商住房商品化程度的不斷提高，單體別墅,、聯(lián)立式住宅等中高檔商品房將適量推向市場,。政府對“弱勢群體”越來越關(guān)注，建設(shè)“廉租房”,，建立低收入家庭住房保障機制,，讓所有人都“居有其所”，是政府當(dāng)務(wù)之急的一件大事,。

3,、供需趨于平衡，價格相對穩(wěn)定

因前幾年對市場釋放的需求估計不足,，商品住宅的供應(yīng)不夠,，造成了供小于求的矛盾,，也在很大程度上影響了價格的上升。xx年新開工的面積達188450m2,，其中商品住宅1265551m2,，營業(yè)用房61899m2。xx年的供應(yīng)量放大較快,。據(jù)調(diào)查顯示,，11家開發(fā)企業(yè)到11月底的銷售總量為95360m2，空置面積(待售面積)有60077m2,，其中住宅25413m2,，商業(yè)用房34659m2，年度存量較大,，這予示著前幾年的賣方市場狀況將有所改變,。

從房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)上看，xx年為公頃,，xx年為公頃(包括南湖地塊約9公頃,，實施投放量約公頃)，xx年11月止約投放公頃,，雖然年度投放緊縮較快,，但考慮xx年南湖地塊一期建設(shè)將動工，實際的開發(fā)面積將不會減少,。另土地儲備目前還有岙灘,、西入口等總量約910畝的儲量，尚較充足,，保證了今后幾年的土地供應(yīng),。從需求上看，市場的消費潛力依然較大,。隨著政策的兌現(xiàn),，開發(fā)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，舊城改造的持續(xù)以及人口的集聚,，住房消費潛力將被進一步激活,，得以更充分地釋放，給市場帶來持續(xù)動力,。今后幾年的房地產(chǎn)市場供需將趨于平衡,。

另據(jù)xx年11月對11家開發(fā)企業(yè)的調(diào)查資料顯示，xx年商品住宅銷售平均價格約為1240元/m2,，雖然價格比上年每平方米上升了100元，但較前兩年價格的升幅有所回落,。隨著市場供需日趨平衡,，今后幾年,，商品住宅的價格升幅有限，價格相對穩(wěn)定,。

(二)發(fā)展動力十足,，發(fā)展前景廣闊。

1,、城市化進程的不斷推進,，給市場發(fā)展提供持續(xù)動力。

縣城新一輪城市總體規(guī)劃確定了以芹南至南湖為城市主中心區(qū),，以此為依托在岙灘形成居住區(qū)及副中心,，圍繞花山路、荷花廣場形成另一城市副中心區(qū)的"一個中心兩個副中心"的規(guī)劃布局結(jié)構(gòu),，城市形態(tài)由原來的團狀發(fā)展改變?yōu)榻M團式帶狀發(fā)展,。這將有效地拓展城市發(fā)展空間，加快舊城改造步伐,，加速城市化進程,。而且，隨著城市化的發(fā)展,，縣城與華埠鎮(zhèn)的城市空間,、布局不斷接近，城華對接形成一體化發(fā)展已成為可能,。加快城市重大設(shè)施的配套建設(shè),，將帶動沿級及周邊地區(qū)的人口、產(chǎn)業(yè)的有效集聚,，城市規(guī)劃與人口發(fā)展的購房需求量將持續(xù)增長,。

按《縣城城市總體規(guī)劃(-20xx)》對人口規(guī)模的預(yù)測，規(guī)劃近期(至xx年)縣城城市人口規(guī)模將發(fā)展到萬人,，凈增近萬人,，按人均建筑面積30m2計，縣城區(qū)至xx年因人口增加需求建筑面積達30萬m2,，集中成片的舊城改造將大大增加了拆遷量,，拆遷購置用房每年約需1-2萬m2住房;另外還有改善性住房增加的需求量，婚齡青年的購房需求,。這些真實的需求給房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了持續(xù)的動力,。

2、生態(tài)立縣戰(zhàn)略的實施,，給房地產(chǎn)帶來了巨大的空間,。

一片“山秀、天藍,、水青”的生態(tài)人居環(huán)境,，將吸引大批向往優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境的城市居民來觀光,、旅游、休閑度假,，甚至居住,，給房地產(chǎn)市場注入新的活力。生態(tài)環(huán)境的優(yōu)越,，提升了城市競爭力,，也贏來了投資者的青睞。萬向集團將投巨資打造“浙西硅谷”,，萬向硅峰公司在近年內(nèi)計劃整體搬搬至硅電子基地,，形成硅電子產(chǎn)業(yè)的集聚，一個具有相當(dāng)經(jīng)營規(guī)模,、資金實力和國際競爭力的企業(yè)集團將崛起于錢江源頭生態(tài)縣,。硅電子基地的發(fā)展將極大地帶動城市化發(fā)展，也為我縣房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來了廣闊的發(fā)展前景,。

四,、政策建議

(一)建立預(yù)警預(yù)報制度，加強行業(yè)調(diào)查分析,，引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展,。

盡快建立房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報和信息披露制度，及時向社會通報本縣房地產(chǎn)市場供求,、結(jié)構(gòu),、價格、漲幅,、空置數(shù)量,、投資動向等情況。行業(yè)協(xié)會和職能部門要定期對房地產(chǎn)市場進行調(diào)查分析,，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)理性投資,，消費者理性購房。

(二)加強政府宏觀調(diào)控,，努力解決供需矛盾,，實現(xiàn)供需平衡。

保持房地產(chǎn)開發(fā)的適度規(guī)模,，基本實現(xiàn)供需平衡對我縣房地產(chǎn)業(yè)乃至整個國民經(jīng)濟發(fā)展具有重要作用,。政府及有關(guān)部門應(yīng)發(fā)揮調(diào)控功能，加大調(diào)控力度,，通過規(guī)劃,、土地、金融三大調(diào)控手段的配合作用，保持開發(fā)規(guī)模與有效需求的同步增長,。

規(guī)劃方面應(yīng)發(fā)揮導(dǎo)向作用,，通過城市建設(shè)方向和進度的調(diào)整，利用房地產(chǎn)開發(fā)空間上的拓展和壓縮,，有效控制房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模，通過對居住用地的功能,、布局調(diào)整,，調(diào)控商品房的開發(fā)結(jié)構(gòu)(如針對目前商業(yè)用房供應(yīng)過多的現(xiàn)狀，規(guī)劃設(shè)計條件可以在今后開發(fā)地塊中明確開發(fā)性質(zhì)為純住宅,，不搞商住樓);有計劃地進行舊城改造,，以穩(wěn)定住房需求，防止因改造引起的突發(fā)性需求而產(chǎn)生的供需脫節(jié);控制單體開發(fā)建設(shè)有利于開發(fā)的規(guī)?；?控制私人建房有利于住宅的商品化,。

土地方面要科學(xué)編制房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地供應(yīng)計劃，建立結(jié)構(gòu)合理,、總量平衡的各類房地產(chǎn)項目年度土地供應(yīng)計劃體系,。進一步完善土地儲備機制，加強城市閑置土地,、政府保留用地或暫不宜進入市場交易地的收購儲備,，并根據(jù)市場需求和城市建設(shè)需要逐步投放市場。以增強政府對土地市場的調(diào)控監(jiān)管力度,。加強土地有償使用力度,，嚴(yán)格實行經(jīng)營性用地招標(biāo)、拍賣,、掛牌制度,，嚴(yán)禁以任何其它方式取得房地產(chǎn)開發(fā)用地，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)行為,。

金融方面要控制總量,，合理調(diào)整信貨支持，實行差別政策,，以控制房地產(chǎn)開發(fā)與住房消費中比重,，抑制投資、投機需求和過度超前消費,。要積極提供土地收購儲備的信用貸款,，同時強化貨款監(jiān)控，實行封閉運行,。加強對房地產(chǎn)貨款的監(jiān)管,，依法依規(guī)貨款，嚴(yán)格控制經(jīng)營不規(guī)范,、信用度低,、資產(chǎn)負債率高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貨款,，擴大支持信譽好、資金實力強,、市場前景好的開發(fā)企業(yè)貨款,，繼續(xù)加大貨款風(fēng)險小、收益大的個人住房貨款,，適度增加對經(jīng)濟適用住房的信貸支持,。

(三)完善市場監(jiān)管制度，加大違規(guī)查處力度,，規(guī)范市場秩序,。

各職能部門就應(yīng)嚴(yán)格履行管理職責(zé)，完善市場監(jiān)管制度,。加強資質(zhì)管理和注冊資金管理,，把好“入門關(guān)”;加強房地產(chǎn)開發(fā)項目審批管理，把好“發(fā)證關(guān)”;加強房地產(chǎn)交易的動態(tài)管理,，把好“交易關(guān)”,。加大房地產(chǎn)開發(fā)、銷售中存在的改變?nèi)莘e率,、合同不況現(xiàn),、面積縮水、虛假廣告等違規(guī),、違紀(jì)行為的查處力度,，不能以罰代處，一罰了之,，要發(fā)現(xiàn)一起查處一起,，絕不姑息。

(四)堅持市場化導(dǎo)向,，創(chuàng)造公平競爭環(huán)境,，規(guī)范市場化運作。

不論土地投放的方式是單獨投放還是捆綁式投放,，都應(yīng)實行公開的市場化運作,，經(jīng)營性土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓，按規(guī)定都必須進入市場交易,，采取招標(biāo),、拍賣和掛牌方式，杜絕協(xié)議出讓行為,，推行“陽光交易”,，使更多有實力的開發(fā)商能在公平競爭的環(huán)境下取得土地進行開發(fā)。經(jīng)濟適用房等政策性用房的開發(fā)也應(yīng)推向市場運作，可以采取土地公開拍賣,、政府按定價回購或除掉地價和規(guī)定費用,，適當(dāng)留有開發(fā)微利等方式運作。

(五)加強住房政策性保障,，引導(dǎo)商品房結(jié)構(gòu)調(diào)整,，完善住房供給體系。

經(jīng)濟適用房是國家政策性住房保障的重要組成部分,，它既可以給中低收入者提供住房保障,，又可以起到抑制市場價格的調(diào)節(jié)作用。應(yīng)科學(xué)合理投放經(jīng)濟適用房的供給量,，既不能對市場造成負面影響，也不能失去政策性的保障作用,。根據(jù)我縣市場較小的實際,，經(jīng)濟適用房的投放量宜小不宜大，因為二手房市場尚有較大的消化空間,。通過加強中介服務(wù),，政策性補貼鼓勵中低收入者按實際需求購買二手房，可以進一步活躍存量房市場,，促進增量房消費市場的發(fā)展,。

要加快廉租房建設(shè)，建立保障機制,，切實保障城鎮(zhèn)最低收入家庭基本住房需求,。據(jù)最新統(tǒng)計數(shù)字，我縣城鎮(zhèn)貧困戶(人均年收入低于2400元)有657戶,，1512人,，其他住房困難戶154戶362人。解決和改善這些貧困戶的住房問題是一項當(dāng)務(wù)之急的大事,。

積極引導(dǎo)和鼓勵開發(fā)商從市場需求出發(fā),，針對不同消費群體的消費特征和購買能力，開發(fā)不同檔次,、不同價位的商品房,，一方面可以滿足不同層次的消費需要，另一方面可以充分調(diào)動消費潛力,。

(六)加快發(fā)展房地產(chǎn)服務(wù)業(yè),，培育市場潛在消費群體，促進房地產(chǎn)市場進一步發(fā)展,。

房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)主要包括房地產(chǎn)中介和物業(yè)管理服務(wù)兩大類,。從我縣目前情況看，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)已滯后于房地產(chǎn)整個行業(yè)的發(fā)展，需要進一步加快發(fā)展,。首先要制定,、完善相關(guān)法規(guī)，加大對房屋中介機構(gòu),、物業(yè)管理公司的管理力度,，清除無證、無照中介機構(gòu),，規(guī)范中介市場,。其次要積極促進中介機構(gòu)更新經(jīng)營觀念，提升服務(wù)層次,，不斷提高從業(yè)人員素質(zhì),，以誠信創(chuàng)品牌;再者要加大扶持力度，創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境,。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的發(fā)展將有利于促進房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展,。要通過落實住房貨幣化分配政策，建立面向中低收入家庭的貸款擔(dān)保機制;強化住房公積金的歸集和運用,，加大公積金和銀行住房抵押貸款的力度;采取購房貸款貼息優(yōu)惠;合理拆遷補償?shù)纫幌盗械呢斦?、金融政策，提高中低收入消費群體的經(jīng)濟承受能力,，使?jié)撛诘淖》啃枨筠D(zhuǎn)化為現(xiàn)實購買力,，有效擴大市場需求量。

(七)促進產(chǎn)業(yè)集聚,，加快市場建設(shè),，增強發(fā)展后勁。

要一如既往地推進招商引資工作,，主動承接從大,、中城市梯度轉(zhuǎn)移的勞動密集型產(chǎn)業(yè)。加快硅電子基地建設(shè),，加速引進大企業(yè)大集團的項目,、資金、人才,、技術(shù)等,。利用縣工業(yè)園區(qū)這一平臺，進一步促進產(chǎn)業(yè)集聚,，不斷推進工業(yè)化步伐,，從而帶動城市化的發(fā)展。

要深入貫徹實施生態(tài)立縣戰(zhàn)略,，大力發(fā)展生態(tài)工業(yè),、生態(tài)農(nóng)業(yè),、生態(tài)旅游業(yè)，以打響錢江源綠色品牌為動力,，以打造全國綠色食品生產(chǎn),、加工基地為目標(biāo)，加快建立“綠色食品城”市場,。當(dāng)前應(yīng)著力加快茶葉市場的擴大經(jīng)營,。

通過“興工業(yè)、旺市場”加快地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展,，加速要素集聚,，從而增強房地產(chǎn)市場發(fā)展后勁。

房地產(chǎn)調(diào)研報告 房地產(chǎn)調(diào)研報告3500字篇十四

一:調(diào)查研究的目的:

二:調(diào)查的方法,，資料的來源,，方法:

三:調(diào)查研究的主要發(fā)現(xiàn)

1，廣東房地產(chǎn)市場投資活躍,，銷售雖然增長,，但積壓依然增加.

資料顯示20xx年1-9月份，隨著宏觀經(jīng)濟環(huán)境的改善及廣州市城市環(huán)境改造進展,，令投資再度活躍，開發(fā)投資進入了新的增長周期.今年1-9月,，全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資達億元,，同比增長，比去年同期增幅提高個百分點,，為今年以來的最高增幅(一季為,，上半年為)，其中全市房地產(chǎn)開發(fā)綜合實力30強企業(yè)完成投資億元,，占全市的1/4.全市商品房施工面積萬平方米,，同比增長，增幅上升個百分點.1-9月,，全市房地產(chǎn)開發(fā)項目新開工面積大幅上升,，達萬平方米，同比增長,，新開工率由去年的上升至.在全市新開工面積中,，住宅為萬平方米，同比增長,，增幅比去年同期提高個百分點,，新開工率達.全市新開工的大樓盤有所增加，全市1502家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中,，新開工面積超5萬平方米的企業(yè)達40家,，同比增加14家,，新開工規(guī)模達萬平方米，占全市的,，比上年同期提高了14個百分點.由于廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)較快增長,，使商品房施工進度加快，竣工量增大,，帶動1-9月交樓面積同比增長,，為萬平方米，其中住宅銷售(交樓)萬平方米,，辦公樓萬平方米,，商業(yè)營業(yè)用房萬平方米，其他房屋萬平方米.另據(jù)統(tǒng)計,，廣東全省積壓商品房已達1200萬平方米,，而另一方面，全省還有7000多萬平方米的商品房施工面積.按現(xiàn)時的上市量與消化量,，全省當(dāng)前積壓的商品房不但難以減少,，還可能進一步增多.

2，廣州商品房向外地擴散,，大戶型和別墅型成為主流.

原番禺市和花都市正式撤市改區(qū)后,，廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資形成新格局，市區(qū)投資基本上占絕對優(yōu)勢.1-9月市區(qū)完成投資額億元,，同比增長,，占全市的;兩縣級市完成投資額億元，同比增長.占全市的.在全市十區(qū)中:番禺區(qū)和花都區(qū)開發(fā)投資出現(xiàn)強勁增長勢頭,，投資總量分別居十區(qū)的第一,，二位，完成投資額分別為億元和億元,，同比增長均為倍,，特別是番禺區(qū)住宅投資大幅增長，完成投資額為億元,，同比增長倍,，占本區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資的，比全市住宅投資高個百分點.廣州商品房從市中心向外擴散的格局已經(jīng)明顯. 據(jù)民政部門統(tǒng)計,，1998年底廣州60歲以上的老年人口有80多萬人,，約占全市人口總量12%，這標(biāo)志著廣州的人口結(jié)構(gòu)進一步邁向老齡化.而贍養(yǎng)老人既是中華全統(tǒng)美德,，又是法律規(guī)定.在將來,，由于計劃生育和人口壽命的提高，每對夫婦很可能要照顧兩對老人,，而養(yǎng)老園還未成風(fēng),，因此,，新婚夫婦與老人同住極為可能，購買大面積套間成為必要.別墅市場也漸漸升溫,，"一股自家車選購別墅的大軍正悄然興起".

3.各地產(chǎn)商為推銷樓盤各出奇招,，推廣費用龐大.

為推樓，地產(chǎn)商想出各種"概念"作為買點,，先后出現(xiàn)"體育概念",，"山水概念"，"生態(tài)概念",，"地鐵概念",，"教育概念"，"智能概念"等,，并以巨額資金在電視,，報章等媒體推銷其概念.就20xx年10月10日-10月16日間，由于國慶過后,，樓市經(jīng)過兩個星期強勁的推盤聲勢之后,，開始恢復(fù)低調(diào)并進行休整.做廣告宣傳的樓盤僅75個，較上周驟降了25%,，但廣告額也達到萬元,，其中十大廣告樓盤之首的江南世家所投入的廣告費用萬元，康王商業(yè)城和益豐花園以33萬元左右的廣告宣傳費用分別位于第二,，第三位.這些廣告費用中,，絕大部分是電視廣告，廣告?zhèn)鲉我约皥笳码s志的形式.另外,，不少廣州周邊樓盤推出的免費睇樓專線車,，也是一筆不小的費用.

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4,，二手樓市將漸趨活躍.

據(jù)經(jīng)濟日報20xx-10-12報道,，房地產(chǎn)交易程序進一步簡化.這一二手樓市發(fā)展的阻礙將成為歷史.廣州樓市經(jīng)過幾年的發(fā)展，還有福利分房的尾班車的開出,，相當(dāng)部分人已經(jīng)手中有房,，甚至是第二套房.加上廣州范圍的不斷擴大，"就近租房"可能成為上班一族的選擇.因此二手樓市可能漸趨活躍.

1.廣東房地產(chǎn)將出現(xiàn)買方市場,，房地產(chǎn)銷售將出現(xiàn)新困難. 雖然廣州樓盤銷售增加,，積壓有所減少，但廣東整體商品房積壓依然嚴(yán)峻,，況且商品房作為耐用高價消費品,，一般都有50年使用壽命，而且每戶多套的可能性不大,，因此,，商品房的需求量在一定時期內(nèi)是有一定限度的.去年受房改"末班車"等因素影響,，購買力受到嚴(yán)重消耗;而支取住房公積金手續(xù)煩瑣，有待進一步簡化;中國人口數(shù)量也趨于穩(wěn)定,，地方經(jīng)濟差距正初步減少,，而且經(jīng)濟發(fā)展重心正向西北轉(zhuǎn)移，廣東外來人員用房需求也將有所減緩.另外,，按1500元/平方米計算,，全省消化現(xiàn)有積壓和正在施工商品房需要(1200*10^4+7000*10^4)*1500=1230億元.由于大供給與少需求的相互作用，房地產(chǎn)買方市場初步顯露.這一點從1999-11至20xx-3廣州各區(qū)住宅展銷均價變化可以看出.

2.未來一手房地產(chǎn)市場將定位在高檔商品房上,，消費者需要更大量有關(guān)商品房的信息.隨著人們生活水平的提高和居者有其屋目標(biāo)的實現(xiàn),，人們對房屋的需求將上一檔次，房地產(chǎn)市場需求將轉(zhuǎn)為對大面積,，別墅型等高檔商品房的需求.由于消費者追求的是高品質(zhì)的商品房,，而且這類房屋的單套成交額將是一筆不少的費用，因此需要關(guān)于該商品房更全面的了解,，而不單局限于對其位置,，大小等信息的了解.廣州樓盤的向外擴散，導(dǎo)致得到這些信息,，將耗費不少時間與精力.

3.地產(chǎn)商銷售手段需要創(chuàng)新. 隨著買方市場的確立和消費者消費心理的成熟,，大量廣告的投入不是他們的出路.因為高額的廣告費用必然提高商品房銷售成本，從而削弱樓盤價格上的競爭力.消費者心理總是從非理性到理性,，他們注重的將是商品房的實用性和舒適性,，單搞概念盤將難以取得好的銷售成績.因此房地產(chǎn)需要銷售模式的創(chuàng)新，需要低成本,，高效,，實用的銷售手段.

4.二手市場將相對活躍 城區(qū)范圍的擴大，是二手交易的主要動因.樓房私有權(quán)的確立和交易手續(xù)的簡化提供了二手交易的必要條件.人們手中房屋的增加提供了二手交易的房源,，房屋置換成為二手交易的主要目的.

五:建議