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房地產(chǎn)調(diào)研報告題目篇一

隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，泗洪縣房地產(chǎn)業(yè)得以蓬勃發(fā)展,，投資規(guī)模逐漸增大,，市場交易日益活躍，居民的住房條件明顯改善,。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對擴(kuò)大就業(yè),，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提升城市形象,，繁榮地方經(jīng)濟(jì)作出了明顯的貢獻(xiàn),。

20__年新開工面積112.5平方米,其中住宅項(xiàng)目15個,面積75.2萬平方米,；專業(yè)市場6個，面積37.3萬平方米,。批準(zhǔn)預(yù)售面積80萬平方米,，其中商業(yè)26萬平方米；網(wǎng)上銷售備案商品房2599套,，面積29.7萬平方米,，均價2168元/平方米；網(wǎng)上銷售備案普通住房20xx套,，面積23.86萬平方米,，均價1924元/平方米；網(wǎng)上銷售備案商業(yè)用房505戶,，面積6.87萬平方米,，均價3248元/平方米。

20__年元月至4月,，網(wǎng)上銷售備案商品房2700余套,，面積25.4萬平方米，均價2804元/平方米,，房地產(chǎn)市場整體銷售比較穩(wěn)定,，去年雖然受宏觀經(jīng)濟(jì)政策等方面因素影響，但該縣房地產(chǎn)市場整體波動不大,，房地產(chǎn)市場在逐漸回暖,。去年11月份至今，泗洪縣商品房銷售量明顯增長,，尤其是幾個相對較大的樓盤出現(xiàn)了銷售高峰,，這說明該縣房地產(chǎn)市場的需求空間仍然較大。

1,、供電方面：一些小區(qū)存在供電不完善問題,，為臨時用電。究其原因：供電部門要求開發(fā)企業(yè)在紅線之外架設(shè)供電專線,，費(fèi)用昂貴,，給企業(yè)增加較大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，許多開發(fā)企業(yè)迫于資金壓力,，無法解決,，部分小區(qū)已多次出現(xiàn)停電現(xiàn)象，群眾意見較大,。

2,、開發(fā)企業(yè)內(nèi)部管理有待完善，在泗洪注冊的房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有40余家,，大部分為本地企業(yè),，規(guī)模小,，資金缺乏，管理人才不足,，在開發(fā)管理過程中,，重效益輕管理，導(dǎo)致樓盤建設(shè)配套設(shè)施不完善,，出現(xiàn)一些遺留問題,，甚至有部分樓盤出現(xiàn)停工爛尾現(xiàn)象，影響群眾的消費(fèi)心理,。

3,、開發(fā)企業(yè)資金短缺。20__年上半年受宏觀調(diào)控政策影響,，各金融機(jī)構(gòu)收縮銀根,，下半年，全球性金融危機(jī)爆發(fā),，年底，政府出臺了放寬金融政策,，但到目前為止收效尚不明顯,，主要原因：各商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)貸款發(fā)放條件較為苛刻，使得開發(fā)企業(yè)從銀行取得資金難度大,，目前僅有個別樓盤通過開發(fā)企業(yè)自身努力爭取了部分貸款,，大部分項(xiàng)目資金仍來源于社會融資。社會融資成本高,，參與融資主體對目前市場信心不足,，融資難度大，導(dǎo)致開發(fā)項(xiàng)目資金短缺,，以至引發(fā)部分開發(fā)企業(yè)到周邊市,、縣投資，大量資金外流,，項(xiàng)目多的企業(yè)資金缺口巨大,，舉步維艱，直接影響項(xiàng)目的推進(jìn)速度,，更影響樓盤的正常銷售,。

4、近年來,，泗洪縣四房建設(shè)穩(wěn)中推進(jìn),，受到省市表彰，每年拆遷量都在50萬平方左右,。由于泗洪縣拆遷安置房的價格較低,，與商品住宅價格差距較大,，大部分拆遷戶購買了安置房，一定程度上影響商品住宅的銷售,。

5,、受20__年整體經(jīng)濟(jì)形式和一線城市降價銷售影響，雖然住房剛性需求仍然存在,，但是群眾持幣觀望的情緒較濃,，使得消費(fèi)群體存在房屋還有降價可能或政府還會出臺更優(yōu)惠的購房政策，一定程度上影響了商品房銷售市場,。

1,、有序的開展拆遷規(guī)劃，適度控制招拍掛土地的數(shù)量,，以平衡現(xiàn)有市場供需,，預(yù)計(jì)20__年泗洪縣將推出土地11塊，面積800畝,，基本可滿足用地需求,。

2、解決供電矛盾這一突出問題,。土地在出讓前,，詳細(xì)規(guī)劃好供電線路，從源頭上解決土地出讓后存在的供電問題,，由政府牽頭出面協(xié)調(diào)解決建成小區(qū)的供電問題,，杜絕新建樓盤臨時供電現(xiàn)象的出現(xiàn)。

3,、加大各銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持力度,。20__年春節(jié)前該縣房管處兩次組織銀行與開發(fā)企業(yè)座談，會上各家銀行與開發(fā)企業(yè)簽署總額達(dá)7.06億的開發(fā)貸款協(xié)議,，但開發(fā)資金仍有較大缺口,，希望通過有效途徑，爭取銀行更大貸款支持,，確保房地產(chǎn)在建項(xiàng)目的穩(wěn)步推進(jìn),。

4、在確保四房建設(shè)有序推進(jìn)的同時,，一是出臺新的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置房購買價格,，縮小與商品房之間的價格差距；二是嚴(yán)格把握拆遷安置的.準(zhǔn)入關(guān),，打擊私下轉(zhuǎn)讓拆遷協(xié)議行為,，杜絕惡意炒作現(xiàn)象的出現(xiàn)。

5,、加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目的管理力度,，各行政管理部門要樹立精心管理,、全方位服務(wù)意識，建立一站式審批制,，高起點(diǎn)規(guī)劃,，高質(zhì)量施工，完善基礎(chǔ)設(shè)施配套,，提升小區(qū)檔次,，讓群眾滿意消費(fèi)。

6,、在泗洪縣政府年前已經(jīng)出臺的《促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的二十三條意見》的基礎(chǔ)上,，根據(jù)省市及周邊縣市出臺的一些政策措施再作進(jìn)一步完善，出臺補(bǔ)充優(yōu)惠政策,。同時針對泗洪縣以往自建房和集資建房數(shù)量多的情況,，為其完善手續(xù)，擴(kuò)大二手房市場,，爭取商業(yè)銀行對二手房按揭業(yè)務(wù)的開展,，以此助推商品房市場的發(fā)展。

8,、加大對群眾的輿論宣傳,，通過各種新聞媒體，宣傳各種購房優(yōu)惠政策,，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向，激發(fā)群眾的購房欲望,，以此來帶動泗洪縣房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展,。

房地產(chǎn)調(diào)研報告題目篇二

20xx年，在縣委,、縣政府的領(lǐng)導(dǎo)下,，按照省、市和縣委,、縣政府的總體部署,，大力推進(jìn)依法行政和行風(fēng)建設(shè)，認(rèn)真履行行業(yè)管理職能,，以實(shí)現(xiàn)房管事業(yè)和諧發(fā)展,、科學(xué)發(fā)展為目標(biāo)，以服務(wù)大局,、情系民生為著眼點(diǎn),，以實(shí)施重點(diǎn)項(xiàng)目帶動戰(zhàn)略為重點(diǎn)，強(qiáng)力攻堅(jiān),，勇于突破,，各項(xiàng)職能工作取得突破性進(jìn)展,，行業(yè)管理服務(wù)水平得到提高，為我縣經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展作出積極貢獻(xiàn),。近二年,，由于受全球金融危機(jī)的影響，我縣住宅與房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)緩慢發(fā)展,，全縣8個開發(fā)企業(yè)先后建設(shè)了金域藍(lán)灣,、鑫隆佳苑、尚城云鼎,、城東商貿(mào)城等房地產(chǎn)開發(fā)工程,，開發(fā)建筑面積10。7萬平方米,，全年竣工住房面積12,。6萬平方米，人均增長0,。3平方米,。目前，縣城居民人均居住面積已達(dá)28,。8平方米,。房地產(chǎn)二級市場活躍，全縣公房上市交易43套,，面積0,。27萬平方米;存量住房上市交易127戶，面積1,。3萬平方米,，交易額1395萬元，拉動了內(nèi)需,，激活了房地產(chǎn)市場,，增加了契稅，為我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展增添了活力,。全縣房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“增長速度較快,、供需總體平衡、結(jié)構(gòu)更趨合理,、價格穩(wěn)中有升,、消費(fèi)逐步理性”的良好發(fā)展態(tài)勢。

近些年,，我縣重視法制建設(shè),，不斷加強(qiáng)了行業(yè)管理和規(guī)范服務(wù)工作，特別是大力開展了整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序活動，有效地推進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的各項(xiàng)工作,，加快了我縣住房建設(shè)步伐,。但在行業(yè)管理工作中，也發(fā)現(xiàn)一些問題,，這些問題主要有：

一是房地產(chǎn)銷售不規(guī)范,。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，存在個別開發(fā)企業(yè)部分開發(fā)項(xiàng)目未取得《商品房預(yù)（銷）售許可證》就擅自進(jìn)行商品房預(yù)售;少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售樓盤未按要求公示,，缺漏了部分公示內(nèi)容,，如：崇仁縣城鎮(zhèn)綜合開發(fā)公司開發(fā)的“永勝花園”缺《商品房銷售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定;茂泰房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的“鑫隆佳苑”缺《商品房銷售進(jìn)度表和價目表》。

二是物業(yè)管理不完善,。物業(yè)管理面太窄;市民居住消費(fèi)現(xiàn)象更新的問題;管理人員服務(wù)工作不能滿足住房要求的問題;物業(yè)管理資金難以到位的問題等,。

三是住房保障體系不健全。在經(jīng)濟(jì)適用房,、廉租房建設(shè)管理中,，住房保障體系健全還不夠;“兩房”建設(shè)工作創(chuàng)新力度還不夠。

1,、放開搞活,，培育住房二級市場。

2,、規(guī)范市場,，著力監(jiān)管與服務(wù)。

在規(guī)范房地產(chǎn)市場管理方面,，應(yīng)在“監(jiān)管和服務(wù)”上下功夫,。一是把好開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)入關(guān)。對申報房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)從注冊資本金,、工程技術(shù)人員,、擬開發(fā)項(xiàng)目情況等方面嚴(yán)格把關(guān)。不僅認(rèn)真審查材料,，而且還要現(xiàn)場踏勘。二是加強(qiáng)商品房預(yù)（銷）售的監(jiān)督和管理,。嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)（銷）售許可證制度,，建立健全了我縣房地產(chǎn)開發(fā)銷售信息公示制度和管理力度。三是認(rèn)真做好開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢工作,。

3,、突破難點(diǎn)，建立物業(yè)管理機(jī)制,。

一是加大宣傳,，轉(zhuǎn)變觀念。向社會開展廣泛的宣傳教育活動，提高物業(yè)管理的社會整體意識,。開展形式多樣的文明,、安全、法制,、物業(yè)管理知識的宣傳教育,，不斷向住戶灌輸現(xiàn)代文明新的居住消費(fèi)觀念，增強(qiáng)住區(qū)群眾配合和接受物業(yè)管理的自覺性和積極性,。二是協(xié)調(diào)關(guān)系,，爭取支持。爭取縣政府成立物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu),，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo),、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理工作,。發(fā)揮職能部門的作用,，對開展物業(yè)管理，改善人居環(huán)境工作給予大力支持,，有效實(shí)施舊住宅區(qū)綜合整治,，如清除亂建亂搭、改造危舊房屋,、整治環(huán)境衛(wèi)生,、搞好交通綠化等;新住宅小區(qū)規(guī)范管理，如房屋建筑主體的修繕和管理;房屋設(shè)備,、設(shè)施維修和更新;環(huán)衛(wèi),、道路、綠化,、消防,、治安管理和維護(hù)等。三是出臺政策,，建章立制,。爭取政府出臺物業(yè)管理政策，制定管理實(shí)施辦法,，明確政府主管部門,、房地產(chǎn)開發(fā)單位、社會有關(guān)各方及業(yè)主相互之間的權(quán)利和義務(wù),，具體規(guī)定物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)來源及收繳辦法等,。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主要和用戶簽訂管理合同，明確責(zé),、權(quán),、利關(guān)系,，規(guī)范各自行為。做到有章可循,、有法可依,，使物業(yè)管理工作步入規(guī)范化、法制化管理軌道,。

4,、完善住房保障體系，全面推進(jìn)廉租住房建設(shè),。

一是建立責(zé)任制體系,，切實(shí)加強(qiáng)“兩房”建設(shè)管理和監(jiān)管。建立領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu),，設(shè)立專人負(fù)責(zé),，嚴(yán)格操作規(guī)程，實(shí)行一級對一級負(fù)責(zé),，強(qiáng)化抓“兩房”建設(shè)工作責(zé)任意識,。二是依法依規(guī)運(yùn)作，積極穩(wěn)妥推進(jìn)“兩房”建設(shè)工作,。按照縣政府《關(guān)于推進(jìn)崇仁縣經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)實(shí)施意見》的要求,，堅(jiān)持科學(xué)運(yùn)作，規(guī)范操作規(guī)程,，采取電視宣傳,、組織宣傳車上街、在縣城人流密集的主要街道咨詢服務(wù)和散發(fā)《公告》材料,、三榜公示以及將經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房公開搖號活動制作電視新聞滾動播放等形式,，向社會廣泛開展“兩房”政策、運(yùn)作情況進(jìn)行宣傳,。建立申請申購,、填表登記、入戶調(diào)查,、審核確認(rèn),、建檔管理制度。啟動“三級審核,、三榜公示”等工作,，嚴(yán)格做到對“兩房”合理合規(guī)的使用，并建立“兩房”建設(shè)工作重大事項(xiàng)報告,、統(tǒng)計(jì)報表、責(zé)任追究等制度,。三是加大業(yè)務(wù)工作技能,，進(jìn)一步落實(shí)住房保障運(yùn)行環(huán)境,。四是創(chuàng)新思路、加強(qiáng)“兩房”建設(shè),。要用創(chuàng)新思路來解決業(yè)務(wù)工作中遇到的復(fù)雜問題和打造“兩房”建設(shè)領(lǐng)域,。通過工作的不斷創(chuàng)新，進(jìn)一步為政府解決困難家庭的住房問題決策提供科學(xué)依據(jù),，不斷提高“兩房”建設(shè)發(fā)展思路,，使“兩房”建設(shè)這項(xiàng)‘民生工程’又好又快地發(fā)展，造福于民,。

房地產(chǎn)調(diào)研報告題目篇三

通過了解九江市房地產(chǎn)市場現(xiàn)時和潛在的供應(yīng)量,、現(xiàn)時營銷狀況及項(xiàng)目周邊的交通狀況、配套設(shè)施,、市場消費(fèi)能力等方面的信息,，分析掌握項(xiàng)目片區(qū)房地產(chǎn)及商業(yè)發(fā)展趨勢，對目標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析,，風(fēng)險分析等,，為開發(fā)商投資決策提供準(zhǔn)確、有效的依據(jù),。

第二節(jié)調(diào)研區(qū)域界定,。

本項(xiàng)目位于廬山區(qū)前進(jìn)東路以南200米處;調(diào)研區(qū)域包含九江市潯陽區(qū)和廬山區(qū)兩個區(qū)域。住宅調(diào)研主要集中在九龍街片區(qū),、廬峰東路片區(qū),、九江市開發(fā)區(qū)、湖濱小區(qū)以及前進(jìn)路片區(qū)等具有一定規(guī)模的住宅開發(fā)區(qū),，商鋪調(diào)研區(qū)域主要集中在九龍街,、潯陽路、大中路(步行街),、前進(jìn)路等商業(yè)繁華路段,。

第三節(jié)片區(qū)概況。

一,、片區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀,。

九江地處江西省北部、長江和鄱陽湖交匯處,，北依避暑勝地,、風(fēng)景區(qū)廬山，是集名山(廬山),、名江(長江),、名湖(鄱陽湖)于一體的具有2200多年歷史的文化名城。130多年前,，九江就是對外通商口岸,，1992年被國務(wù)院批準(zhǔn)為長江沿岸開放城市,，經(jīng)濟(jì)相對發(fā)達(dá)，水陸空交通便利,，素有“七省通衢”之譽(yù),。京九鐵路的開通為九江投資環(huán)境的改善，經(jīng)濟(jì)的騰飛注入了新的活力,。長江和京九鐵路兩條大動脈在九江市區(qū)交匯,，九江成為承東啟西、引南接北的金十字交匯點(diǎn),。

長虹大道作為廬山區(qū)和潯陽區(qū)的的分界線,，不僅在地域上將其分隔，而且在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平上,，長虹大道南北兩個片區(qū)(以北為潯陽區(qū),，以南為廬山區(qū))也存在著明顯的差異。潯陽區(qū)由于地處原商業(yè)中心區(qū),，商業(yè)格局,、氛圍的傳承發(fā)揚(yáng)，使得潯陽區(qū)的商業(yè)非常繁榮,，片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高;而廬山區(qū)由于遠(yuǎn)離市中心商業(yè)繁華地段,，京九鐵路橫穿該片區(qū)，無形中對中心區(qū)商業(yè)輻射形成了一種阻礙,，而且由于該片區(qū)原為工業(yè)區(qū),，國有大中型企業(yè)多集中于此，現(xiàn)今,，這些國有企業(yè)大多處于舉步唯艱或虧損狀態(tài),，因此，廬山區(qū)經(jīng)濟(jì)水平相對潯陽區(qū)來說較為落后,。

二,、片區(qū)配套設(shè)施狀況。

隨著九江市區(qū)范圍和商業(yè)輻射范圍的不斷擴(kuò)大,，以及周邊區(qū)縣人口的遷入,，廬山區(qū)前進(jìn)路段漸呈現(xiàn)繁華景象，各種配套設(shè)施也逐步跟進(jìn),，日趨完善,。

房地產(chǎn)調(diào)研報告題目篇四

結(jié)合近期房地產(chǎn)公司人員離職情況，人力資源部對合肥市場房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)專業(yè)技術(shù)類崗位進(jìn)行了專項(xiàng)薪酬調(diào)查,，主要內(nèi)容如下：

近兩年,，合肥市平均工資的漲幅大約在15%，其中20xx合肥平均工資為34143元/年,，20xx年合肥平均工資為39292元/年,，房地產(chǎn)行業(yè)的薪酬水平緊跟金融行業(yè),，位居第二，漲幅達(dá)到22%,。近期通過對合肥部分房地產(chǎn)企業(yè)的薪酬?duì)顩r的調(diào)查了解，得出以下數(shù)據(jù)（見下表）：

其中標(biāo)桿企業(yè)（如恒大,、藍(lán)鼎）薪酬?duì)顩r：

3,、造價工程師：3—4年工作經(jīng)驗(yàn)的工資為7500—12000元/月，5年以上工作經(jīng)驗(yàn)的工資在9500元/月以上,。相近企業(yè)（如國軒置業(yè),、文一投資、東海,、新華）薪酬?duì)顩r：

3,、造價工程師：3—4年工作經(jīng)驗(yàn)的工資為6000—7000元/月，5年以上工作經(jīng)驗(yàn)的工資在8500元/月以上,。

以3—4年工作經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)技術(shù)人員為例,，特作如下比較：

1、從上表可以看出,，華鑫房產(chǎn)公司的工程師薪酬水平與市場相比,，整體偏低；

根據(jù)上述調(diào)查數(shù)據(jù)及診斷問題,，結(jié)合近期華鑫房產(chǎn)離職人員情況（見下表）,，提出以下建議：

2、根據(jù)崗位評價及市場稀缺度,，分別對土建,、安裝、造價工程師設(shè)定不同的薪酬水平,，以體現(xiàn)其差異性和層次性,。

3、華鑫房產(chǎn)公司的專業(yè)技術(shù)人員工資調(diào)整應(yīng)與市場的工資變化保持適度一致,，同時根據(jù)市場變化每年做適度的調(diào)整,。

房地產(chǎn)調(diào)研報告題目篇五

本文目錄。

當(dāng)前,，隨著我國經(jīng)濟(jì)的高速增長,，居民生活水平日益提高，教育,、住宅,、汽車、通信已成為新的消費(fèi)熱點(diǎn),，尤其是住宅消費(fèi)更為民眾首選,。近年來,，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)，在住宅商品化新體制基本確立,，房地產(chǎn)市場體系逐步建立,，群眾消費(fèi)熱情高漲的環(huán)境下，保持了持續(xù)快速的發(fā)展勢頭,，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),。xx年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資7736.4億元,，占固定資產(chǎn)投資的17.9%,，占gdp的7.6%。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高,，對幾十個相關(guān)產(chǎn)業(yè)都有帶動作用,，與建筑業(yè)發(fā)展以及擴(kuò)大社會就業(yè)更為密切相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)作為一種重要的經(jīng)濟(jì)杠桿,，在城市建設(shè),、改善人民生活、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面發(fā)揮了巨大作用,。

我縣的房地產(chǎn)業(yè)從1998年開始,，受住房體制改革的刺激，市場消費(fèi)得到實(shí)質(zhì)性的啟動,。xx年以來,，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持旺盛的勢頭，xx年全縣房地產(chǎn)投資2.0376億元,，比上年增長162.7%,，占當(dāng)年固定資產(chǎn)投資的24.7%。房地產(chǎn)業(yè)已成為推動我縣經(jīng)濟(jì)增長和發(fā)展的重要力量,。

為進(jìn)一步促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場持續(xù)健康地發(fā)展,，現(xiàn)對我縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、發(fā)展前景,、存在的問題及相關(guān)建議分析如下：

(一)房地產(chǎn)市場供給狀況,。

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)蓬勃發(fā)展,，民營企業(yè)迅速崛起,。

由于我縣的房地產(chǎn)市場啟動較晚,，發(fā)展較慢,，加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤較其它行業(yè)高,，因此吸引了民營經(jīng)濟(jì)和股份制經(jīng)濟(jì)的大舉進(jìn)入。xx年，全縣只有6家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),，其中國有企業(yè)2家,，民營企業(yè)4家。到了xx年底已發(fā)展成有17家開發(fā)企業(yè),，其中擁有三級開發(fā)資質(zhì)企業(yè)2家,，三級資質(zhì)以下的企業(yè)15家;國有企業(yè)僅有1家，民營企業(yè)16家,。xx年,，民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)投資額占開發(fā)總投資額的96%。民營企業(yè)發(fā)展迅速,，成為我縣房地產(chǎn)投資增長的主要動力。

2,、房地產(chǎn)投資高速增長,，成為拉動投資增長的主要力量。

作為一個新興行業(yè),，我縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速,，投資規(guī)模日益擴(kuò)大，尤其從xx年開始,，受城建規(guī)模擴(kuò)大,，基礎(chǔ)設(shè)施投資加快，舊城改造力度加大及房改房政策的刺激,，市場容量大幅增長,，房地產(chǎn)業(yè)取得了跳躍式發(fā)展。xx年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額7757萬元,，是上年投資額的5倍,，比同期全社會固定資產(chǎn)投資增速高4.5倍;xx年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額20376萬元，同比增長1.6倍,，高于同期全社會固定資產(chǎn)投資增速1.2倍,。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會投資的比重也越來越大，xx年為3.32%,xx猛增至13.25%,，xx年再創(chuàng)新高達(dá)為24.71%,，成為拉動投資增長的主要力量。應(yīng)該說,，這幾年的投資擴(kuò)張是市場釋放性的增長,，不存在投資過熱引起的“泡沫”問題。

3,、商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)投資增幅較大,，商品住宅建設(shè)投資主體地位突出。

“”末期，在國家把住宅建設(shè)培育成新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的政策指引下,，我縣的房地產(chǎn)企業(yè)加大了普通住宅為主的開發(fā)建設(shè)力度,，并獲得了長足的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)部門數(shù)據(jù)顯示,，xx年---xx年,，住宅建設(shè)投資占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總投資的70%、67.6%,、64.9%;商業(yè)營業(yè)用房3年來的投資分別占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總投資額的15.86%,、29.2%、33.86%,。從比重上看,，商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)投資增幅呈遞增趨勢，住宅建設(shè)投資呈下降趨勢,，但其主體地位依然突出,。

4、土地投放量逐年上升,，開發(fā)規(guī)模越來越大,。

近三年來，我縣的房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭迅猛,，房地產(chǎn)交易異?；鸨康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地投放量逐年上升,。xx年全縣總投放為16畝;xx年總投放為98畝,，是上年的6倍;xx年總投放達(dá)236畝，同比增長2.2倍,。同時,，土地投放由原來的單體地塊出讓逐漸向小區(qū)化、規(guī)?；?、整體化出讓轉(zhuǎn)變。xx年平均每宗房地產(chǎn)開發(fā)出讓土地面積為1.36畝,，xx年為10.59畝,，xx年為21.83畝，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越來越大,。

5,、房地產(chǎn)開發(fā)水平存在明顯地區(qū)差異，住宅商品化程度逐漸提高,。

受城鄉(xiāng)二元格局的影響,，一直以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資主要以縣城為主，縣城區(qū)與各鄉(xiāng)鎮(zhèn)間的房地產(chǎn)開發(fā)水平差距十分明顯,。xx年,，縣城房地產(chǎn)開發(fā)投資額約占總投資額的72%，華埠鎮(zhèn)約占總開發(fā)投資額的22%,，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)約占6%,。

因受近幾年規(guī)劃控制的影響，城鎮(zhèn)和礦區(qū)私人建房投資額年逐年減少,。xx年比xx下降69.06%,，xx年比xx年下降22.55%。私人建房投資的減少,，有利于促進(jìn)住宅商品化程度的逐漸提高,。

6、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金到位情況理想,，定金,、預(yù)付款占投資資金的比重上升。

近幾年,，一方面由于房地產(chǎn)銷售市場狀況比較理想，房地產(chǎn)資金回籠較快,，另一方面也因?yàn)榻鹑谡邔Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)的支持,。我縣房地產(chǎn)開發(fā)資金的到位情況比較理想，在各類投資中的資金保障程度最高,。

在房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中,，自籌資金、國內(nèi)貸款,、定金及預(yù)付金是開發(fā)資金的全部來源,，居于絕對主導(dǎo)地位。從各類資金的動態(tài)情況看,，國內(nèi)貸款資金和定額預(yù)付金的增速較快,，定金及預(yù)付金占年度資金來源的比重逐年上升。xx年至xx年分別為8.7%,、22.37%和42.41%;同期國內(nèi)貨款所占比重分別為2.08%,、31.88%、32.39%;而同期自有資金分別為61.95%,、38.04%,、25.01%。

(二)房地產(chǎn)市場需求狀況,。

1,、房地產(chǎn)市場需求趨旺，呈現(xiàn)出“兩頭輕、中間重”的銷售態(tài)勢,。

近年來,，我縣房地產(chǎn)市場有了很大發(fā)展，商品房銷售態(tài)勢良好,，銷售面積逐年增長,，預(yù)售面積大幅攀升，市場需求趨旺,。xx年-xx年銷售面積分別為32646m2,、35362m2、80811m2,，同期預(yù)售面積分別為31491.52m2,、42594.99m2和95377.6m2，從xx年開始,，預(yù)售面積超過了銷售面積,。xx年底，空置一年以上的商品房面積僅1977m2,。

在商品房住宅銷售調(diào)查中,，90-110m2戶型住宅占銷售總額的45.4%，110-130m2戶型住宅占銷售總面積的30.83%,，90m2以下戶型占12%,，130平方米以上戶型占11.74%，明顯呈現(xiàn)出“兩頭輕,、中間重”的銷售態(tài)勢,。

2、個人消費(fèi)成為市場需求的主體,，縣內(nèi)需求占商品房銷售的全部,。

隨著住房體制改革的逐步推進(jìn)，福利分房制度已退出了歷史舞臺,，個人購房比重大幅上升,。xx年，全縣個人購房面積達(dá)29672.2m2,，占銷售面積的83.9%;xx年個人購房面積達(dá)80628m2,，占總銷售面積的99.77%，個人已成為市場消費(fèi)的主體,，是房地產(chǎn)市場發(fā)展的主導(dǎo)因素,。目前，個人購買房屋的類型以住宅為主,，xx年個人購買住宅面積達(dá)70941m2,，占個人購房總面積的87.98%,。從購買對象和使用上來看，購房的全部是縣內(nèi)居民,，基本以自用為主,，因而，我縣尚不存在房地產(chǎn)“泡沫”,。

3,、商品住宅價格上升較快，相對升幅較大,。

因近年來商品房市場需求旺盛,，商品房價格放開，市場處于賣方市場,，經(jīng)濟(jì)適用房啟動較晚,，土地實(shí)行市場競價在一定程度上提高了開發(fā)成本。多種因素造成商品房住宅價格上升較快,，升幅較大,。據(jù)最新調(diào)查資料統(tǒng)計(jì)，xx年商品住宅平均售價約987元/m2,，比上年度上升14.76%,，xx年平均售價約1140元/m2，同比上升15.5%,。而同期我縣國內(nèi)生產(chǎn)總值的升幅為6.48%,、10.63%。

4,、存量房交易活躍，房改房成為“生力軍”,。

自1999年房改房上市政策出臺后,，存量房交易活躍，交易面積逐年“放大”,，xx年共成交184起,，面積16396.17m2，xx年共成交243起,，面積20405.54m2,，xx年共成交225起，面積21300m2,。近三年的交易量中,，住宅占總交易起數(shù)的96.62%，房改房約占住宅交易起數(shù)的62.2%,，因而成為存量房交易市場的"生力軍",。

房改房的上市,，不僅增加了住房市場的供給量，給買房人更多的選擇,，而且創(chuàng)造了更大的住房需求,，讓更多的居民成為增量房的消費(fèi)者。

(一)房地產(chǎn)市場缺少行業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃的指導(dǎo),，沒有建立市場的預(yù)警,、預(yù)報機(jī)制和城市規(guī)劃、土地供應(yīng),、金融信貸方面的宏觀調(diào)控機(jī)制,，房地產(chǎn)開發(fā)存在一定的無序化和較大的風(fēng)險性。

(二)市場化運(yùn)作不規(guī)范,，政策性的土地協(xié)議出讓,，拖欠土地招標(biāo)出讓金等不公平競爭行為嚴(yán)重?cái)_亂了房地產(chǎn)市場秩序。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場準(zhǔn)入“門檻低”,，開發(fā)企業(yè)數(shù)量多,，規(guī)模普遍偏小，行業(yè)集中度低,。部分企業(yè)資金實(shí)力不足,，主要依靠金融貸款和定金、預(yù)付金進(jìn)行開發(fā),，加大了投資風(fēng)險,。

(四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為不規(guī)范，如未取得許可證擅自開工建設(shè)及預(yù)售,、

合同,。

不兌現(xiàn)、面積縮水,、虛假廣告,、延期交付、提高容積率等違法違規(guī)行為依然存在,。

(五)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)商品化程度不高,，私人建房依然存在，弱化了房地產(chǎn)市場的高消費(fèi)群體,，給市場帶來一定影響,。單體的開發(fā)仍然存在，清一色的商住樓布局不利于提高城市品位,，不利于改善居住環(huán)境,。

(六)市場配套體系不完善，物業(yè)管理和房地產(chǎn)中介服務(wù)滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,。

(七)住宅體系不完善,，經(jīng)濟(jì)適用房投放少,，廉租房建設(shè)尚未啟動。商品住宅價格提升過快,，價格偏高,。

(八)房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理，住宅品種單一,，難以滿足不同的消費(fèi)需求,，刺激消費(fèi)的增長，商業(yè)營業(yè)用房比重偏高,，出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象,。

(一)行業(yè)趨于整合，結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整,，價格相對穩(wěn)定,。

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將趨于整合,，行業(yè)集中度將明顯提高,。

隨著城市建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大,，按照生態(tài)城市化建設(shè)要求以及城市管理和房地產(chǎn)市場開發(fā)的現(xiàn)實(shí)需要,，商品住宅開發(fā)將向小區(qū)化,、規(guī)模化,、物業(yè)化,、品牌化的經(jīng)營方向發(fā)展,，這勢必加劇企業(yè)間資金,、規(guī)模,、管理等各方面的競爭。國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知中強(qiáng)調(diào),，要加強(qiáng)房地產(chǎn)貨款監(jiān)管和市場監(jiān)管,，這對我縣房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展帶來了歷史性的考驗(yàn)和挑戰(zhàn),。為謀求發(fā)展做大做強(qiáng)，我縣企業(yè)將在政策嚴(yán)管和市場競爭中趨于規(guī)范整合,，集中度將明顯提高,，并形成市場競爭的核心能力。一批實(shí)力較強(qiáng)的大企業(yè)將脫穎而出,，而一些小而散,、缺乏競爭力的企業(yè)將面臨被淘汰出局的危險。

2,、房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)將面臨調(diào)整,，低價位商品住宅將成為開發(fā)主流。

隨著人們居住消費(fèi)觀念的改變,，個人住房需求將呈現(xiàn)多元化,、多層次的發(fā)展趨勢。原先把住房作為固化資產(chǎn)而想方設(shè)法貨借資金以求一次性到位的住房消費(fèi),，將逐步向把住房作為可流通商品量力而行適時換房的觀念轉(zhuǎn)變,。

我縣房地產(chǎn)起步較晚，目前處于發(fā)展階段,，前幾年住房開發(fā)項(xiàng)目針對的大多是收入相對較高的工薪,、個私業(yè)主群體。這一消費(fèi)群體的經(jīng)濟(jì)相對寬裕,，而且換房以改善居住條件的要求也十分迫切,，因而對開發(fā)商而言，銷售風(fēng)險較小,，且利潤空間較大,。近年來的開發(fā)，已基本消耗了這一群體的購買力，對他們而言,，住房消費(fèi)是較長一段時間后的第二,、三次換房。

而目前,，尚未購房的和大部分房改房住戶這些中低收入消費(fèi)群體,，因供需矛盾仍未能實(shí)現(xiàn)改善住房的愿望。尚未購房的群體包括企業(yè)未參加房改的職工,，鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政,、事業(yè)單位工作和退休的單職工，估計(jì)約有800戶左右;全縣房改房約有7000多套,，1999年以來交易備案的約900套,，加上拆遷房約近百套，需換房戶按剩下的30%計(jì),，將有近xx套的消費(fèi),。激活這群中低收入消費(fèi)群體，將給我縣房地產(chǎn)業(yè)帶來極大的發(fā)展,。影響這一群體住房消費(fèi)的最主要制約因素是價格,，如何緩解這一供需矛盾呢，我們認(rèn)為除了政策及金融支持外,，開發(fā)適合這一群體消費(fèi)的總價位較低的住宅(如近郊90-110m2戶型,、城區(qū)80-100m2戶型)是今后幾年的開發(fā)主流。

同時,，隨著商住房商品化程度的不斷提高,，單體別墅、聯(lián)立式住宅等中高檔商品房將適量推向市場,。政府對“弱勢群體”越來越關(guān)注,，建設(shè)“廉租房”，建立低收入家庭住房保障機(jī)制,，讓所有人都“居有其所”,，是政府當(dāng)務(wù)之急的一件大事。

3,、供需趨于平衡,，價格相對穩(wěn)定。

因前幾年對市場釋放的需求估計(jì)不足,，商品住宅的供應(yīng)不夠,，造成了供小于求的矛盾，也在很大程度上影響了價格的上升,。xx年新開工的面積達(dá)188450m2,，其中商品住宅1265551m2,，營業(yè)用房61899m2。xx年的供應(yīng)量放大較快,。據(jù)調(diào)查顯示,，11家開發(fā)企業(yè)到11月底的銷售總量為95360m2，空置面積(待售面積)有60077m2,，其中住宅25413m2，商業(yè)用房34659m2,，年度存量較大,，這予示著前幾年的賣方市場狀況將有所改變。

從房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)上看,，xx年為4.94公頃,，xx年為14.55公頃(包括南湖地塊約9公頃，實(shí)施投放量約5.5公頃),，xx年11月止約投放2.52公頃,，雖然年度投放緊縮較快，但考慮xx年南湖地塊一期建設(shè)將動工,，實(shí)際的開發(fā)面積將不會減少,。另土地儲備目前還有岙灘、西入口等總量約910畝的儲量,，尚較充足,，保證了今后幾年的土地供應(yīng)。從需求上看,，市場的消費(fèi)潛力依然較大,。隨著政策的兌現(xiàn)，開發(fā)結(jié)構(gòu)的調(diào)整,，舊城改造的持續(xù)以及人口的集聚,，住房消費(fèi)潛力將被進(jìn)一步激活，得以更充分地釋放,，給市場帶來持續(xù)動力,。今后幾年的房地產(chǎn)市場供需將趨于平衡。

另據(jù)xx年11月對11家開發(fā)企業(yè)的調(diào)查資料顯示,，xx年商品住宅銷售平均價格約為1240元/m2,，雖然價格比上年每平方米上升了100元，但較前兩年價格的升幅有所回落,。隨著市場供需日趨平衡,，今后幾年，商品住宅的價格升幅有限,，價格相對穩(wěn)定,。

(二)發(fā)展動力十足，發(fā)展前景廣闊。

1,、城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn),，給市場發(fā)展提供持續(xù)動力。

縣城新一輪城市總體規(guī)劃確定了以芹南至南湖為城市主中心區(qū),，以此為依托在岙灘形成居住區(qū)及副中心,，圍繞花山路、荷花廣場形成另一城市副中心區(qū)的"一個中心兩個副中心"的規(guī)劃布局結(jié)構(gòu),，城市形態(tài)由原來的團(tuán)狀發(fā)展改變?yōu)榻M團(tuán)式帶狀發(fā)展,。這將有效地拓展城市發(fā)展空間，加快舊城改造步伐,，加速城市化進(jìn)程,。而且，隨著城市化的發(fā)展,，縣城與華埠鎮(zhèn)的城市空間,、布局不斷接近，城華對接形成一體化發(fā)展已成為可能,。加快城市重大設(shè)施的配套建設(shè),，將帶動沿級及周邊地區(qū)的人口、產(chǎn)業(yè)的有效集聚,，城市規(guī)劃與人口發(fā)展的購房需求量將持續(xù)增長,。

按《縣城城市總體規(guī)劃(xx-2020)》對人口規(guī)模的預(yù)測，規(guī)劃近期(至xx年)縣城城市人口規(guī)模將發(fā)展到4.6萬人,，凈增近萬人,，按人均建筑面積30m2計(jì)，縣城區(qū)至xx年因人口增加需求建筑面積達(dá)30萬m2,，集中成片的舊城改造將大大增加了拆遷量,，拆遷購置用房每年約需1-2萬m2住房;另外還有改善性住房增加的需求量，婚齡青年的購房需求,。這些真實(shí)的需求給房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了持續(xù)的動力,。

2、生態(tài)立縣戰(zhàn)略的實(shí)施,，給房地產(chǎn)帶來了巨大的空間,。

生態(tài)立縣戰(zhàn)略的確立，為我縣指明了一條生態(tài)保護(hù)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展并存的可持續(xù)發(fā)展道路,，是我縣實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的歷史選擇和必然途徑,。隨著生態(tài)立縣戰(zhàn)略的深入實(shí)施，我縣的森林生態(tài)系統(tǒng)功能進(jìn)一步增強(qiáng),，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量始終保持全省全國先進(jìn)水平,，生態(tài)環(huán)境更加安全,。生態(tài)旅游業(yè)資源愈顯豐富，特色文化愈顯深厚,。生態(tài)城鎮(zhèn)建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn),，生態(tài)城市功能進(jìn)一步強(qiáng)化，城市品位大大提高,。對外大交通構(gòu)架將打通與周邊兩省的交通瓶頸,，基本形成接軌浙、皖,、贛三省的交通網(wǎng)絡(luò),。錢江源頭生態(tài)縣的生態(tài)環(huán)境將越來越顯示出它的價值和魅力，被更多的人熟悉和向往,。

一片“山秀、天藍(lán),、水青”的生態(tài)人居環(huán)境,，將吸引大批向往優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境的城市居民來觀光、旅游,、休閑度假,，甚至居住，給房地產(chǎn)市場注入新的活力,。生態(tài)環(huán)境的優(yōu)越,，提升了城市競爭力，也贏來了投資者的青睞,。萬向集團(tuán)將投巨資打造“浙西硅谷”,，萬向硅峰公司在近年內(nèi)計(jì)劃整體搬搬至硅電子基地，形成硅電子產(chǎn)業(yè)的集聚,，一個具有相當(dāng)經(jīng)營規(guī)模,、資金實(shí)力和國際競爭力的企業(yè)集團(tuán)將崛起于錢江源頭生態(tài)縣。硅電子基地的發(fā)展將極大地帶動城市化發(fā)展,，也為我縣房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來了廣闊的發(fā)展前景,。

(一)建立預(yù)警預(yù)報制度，加強(qiáng)行業(yè)調(diào)查分析,，引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展,。

盡快建立房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報和信息披露制度，及時向社會通報本縣房地產(chǎn)市場供求,、結(jié)構(gòu),、價格、漲幅,、空置數(shù)量,、投資動向等情況,。行業(yè)協(xié)會和職能部門要定期對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)查分析，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)理性投資,，消費(fèi)者理性購房,。

(二)加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控，努力解決供需矛盾,，實(shí)現(xiàn)供需平衡,。

保持房地產(chǎn)開發(fā)的適度規(guī)模，基本實(shí)現(xiàn)供需平衡對我縣房地產(chǎn)業(yè)乃至整個國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用,。政府及有關(guān)部門應(yīng)發(fā)揮調(diào)控功能,，加大調(diào)控力度，通過規(guī)劃,、土地,、金融三大調(diào)控手段的配合作用，保持開發(fā)規(guī)模與有效需求的同步增長,。

規(guī)劃方面應(yīng)發(fā)揮導(dǎo)向作用,，通過城市建設(shè)方向和進(jìn)度的調(diào)整，利用房地產(chǎn)開發(fā)空間上的拓展和壓縮,，有效控制房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模,，通過對居住用地的功能、布局調(diào)整,，調(diào)控商品房的開發(fā)結(jié)構(gòu)(如針對目前商業(yè)用房供應(yīng)過多的現(xiàn)狀,，規(guī)劃設(shè)計(jì)條件可以在今后開發(fā)地塊中明確開發(fā)性質(zhì)為純住宅，不搞商住樓);有計(jì)劃地進(jìn)行舊城改造,，以穩(wěn)定住房需求,，防止因改造引起的突發(fā)性需求而產(chǎn)生的供需脫節(jié);控制單體開發(fā)建設(shè)有利于開發(fā)的規(guī)模化;控制私人建房有利于住宅的商品化,。

土地方面要科學(xué)編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地供應(yīng)計(jì)劃,，建立結(jié)構(gòu)合理、總量平衡的各類房地產(chǎn)項(xiàng)目年度土地供應(yīng)計(jì)劃體系,。進(jìn)一步完善土地儲備機(jī)制,，加強(qiáng)城市閑置土地、政府保留用地或暫不宜進(jìn)入市場交易地的收購儲備,，并根據(jù)市場需求和城市建設(shè)需要逐步投放市場,。以增強(qiáng)政府對土地市場的調(diào)控監(jiān)管力度。加強(qiáng)土地有償使用力度,，嚴(yán)格實(shí)行經(jīng)營性用地招標(biāo),、拍賣、掛牌制度,，嚴(yán)禁以任何其它方式取得房地產(chǎn)開發(fā)用地,，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)行為,。

金融方面要控制總量，合理調(diào)整信貨支持,，實(shí)行差別政策,，以控制房地產(chǎn)開發(fā)與住房消費(fèi)中比重，抑制投資,、投機(jī)需求和過度超前消費(fèi),。要積極提供土地收購儲備的信用貸款，同時強(qiáng)化貨款監(jiān)控,，實(shí)行封閉運(yùn)行,。加強(qiáng)對房地產(chǎn)貨款的監(jiān)管，依法依規(guī)貨款,，嚴(yán)格控制經(jīng)營不規(guī)范,、信用度低、資產(chǎn)負(fù)債率高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貨款,，擴(kuò)大支持信譽(yù)好,、資金實(shí)力強(qiáng)、市場前景好的開發(fā)企業(yè)貨款,，繼續(xù)加大貨款風(fēng)險小,、收益大的個人住房貨款,，適度增加對經(jīng)濟(jì)適用住房的信貸支持,。

(三)完善市場監(jiān)管制度，加大違規(guī)查處力度,，規(guī)范市場秩序,。

各職能部門就應(yīng)嚴(yán)格履行管理職責(zé)，完善市場監(jiān)管制度,。加強(qiáng)資質(zhì)管理和注冊資金管理,，把好“入門關(guān)”;加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批管理，把好“發(fā)證關(guān)”;加強(qiáng)房地產(chǎn)交易的動態(tài)管理,，把好“交易關(guān)”,。加大房地產(chǎn)開發(fā)、銷售中存在的改變?nèi)莘e率,、合同不況現(xiàn),、面積縮水、虛假廣告等違規(guī),、違紀(jì)行為的查處力度,，不能以罰代處，一罰了之,，要發(fā)現(xiàn)一起查處一起,，絕不姑息,。

(四)堅(jiān)持市場化導(dǎo)向，創(chuàng)造公平競爭環(huán)境,，規(guī)范市場化運(yùn)作,。

不論土地投放的方式是單獨(dú)投放還是捆綁式投放，都應(yīng)實(shí)行公開的市場化運(yùn)作,，經(jīng)營性土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓,，按規(guī)定都必須進(jìn)入市場交易，采取招標(biāo),、拍賣和掛牌方式,，杜絕協(xié)議出讓行為，推行“陽光交易”,，使更多有實(shí)力的開發(fā)商能在公平競爭的環(huán)境下取得土地進(jìn)行開發(fā),。經(jīng)濟(jì)適用房等政策性用房的開發(fā)也應(yīng)推向市場運(yùn)作，可以采取土地公開拍賣,、政府按定價回購或除掉地價和規(guī)定費(fèi)用,，適當(dāng)留有開發(fā)微利等方式運(yùn)作。

(五)加強(qiáng)住房政策性保障,，引導(dǎo)商品房結(jié)構(gòu)調(diào)整,，完善住房供給體系。

經(jīng)濟(jì)適用房是國家政策性住房保障的重要組成部分,，它既可以給中低收入者提供住房保障,，又可以起到抑制市場價格的調(diào)節(jié)作用。應(yīng)科學(xué)合理投放經(jīng)濟(jì)適用房的供給量,，既不能對市場造成負(fù)面影響,，也不能失去政策性的保障作用。根據(jù)我縣市場較小的實(shí)際,，經(jīng)濟(jì)適用房的投放量宜小不宜大,，因?yàn)槎址渴袌錾杏休^大的消化空間。通過加強(qiáng)中介服務(wù),，政策性補(bǔ)貼鼓勵中低收入者按實(shí)際需求購買二手房,，可以進(jìn)一步活躍存量房市場，促進(jìn)增量房消費(fèi)市場的發(fā)展,。

要加快廉租房建設(shè),，建立保障機(jī)制，切實(shí)保障城鎮(zhèn)最低收入家庭基本住房需求,。據(jù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù),，我縣城鎮(zhèn)貧困戶(人均年收入低于2400元)有657戶，1512人,，其他住房困難戶154戶362人,。解決和改善這些貧困戶的住房問題是一項(xiàng)當(dāng)務(wù)之急的大事,。

積極引導(dǎo)和鼓勵開發(fā)商從市場需求出發(fā)，針對不同消費(fèi)群體的消費(fèi)特征和購買能力,，開發(fā)不同檔次,、不同價位的商品房，一方面可以滿足不同層次的消費(fèi)需要,，另一方面可以充分調(diào)動消費(fèi)潛力,。

(六)加快發(fā)展房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，培育市場潛在消費(fèi)群體,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場進(jìn)一步發(fā)展,。

房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)主要包括房地產(chǎn)中介和物業(yè)管理服務(wù)兩大類,。從我縣目前情況看,，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)已滯后于房地產(chǎn)整個行業(yè)的發(fā)展,，需要進(jìn)一步加快發(fā)展。首先要制定,、完善相關(guān)法規(guī),，加大對房屋中介機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理公司的管理力度,，清除無證,、無照中介機(jī)構(gòu)，規(guī)范中介市場,。其次要積極促進(jìn)中介機(jī)構(gòu)更新經(jīng)營觀念,，提升服務(wù)層次，不斷提高從業(yè)人員素質(zhì),，以誠信創(chuàng)品牌;再者要加大扶持力度,，創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境,。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的發(fā)展將有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展,。要通過落實(shí)住房貨幣化分配政策，建立面向中低收入家庭的貸款擔(dān)保機(jī)制;強(qiáng)化住房公積金的歸集和運(yùn)用,，加大公積金和銀行住房抵押貸款的力度;采取購房貸款貼息優(yōu)惠;合理拆遷補(bǔ)償?shù)纫幌盗械呢?cái)政,、金融政策，提高中低收入消費(fèi)群體的經(jīng)濟(jì)承受能力,，使?jié)撛诘淖》啃枨筠D(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購買力,，有效擴(kuò)大市場需求量。

(七)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚,，加快市場建設(shè),，增強(qiáng)發(fā)展后勁。

要一如既往地推進(jìn)招商引資工作,，主動承接從大,、中城市梯度轉(zhuǎn)移的勞動密集型產(chǎn)業(yè),。加快硅電子基地建設(shè)，加速引進(jìn)大企業(yè)大集團(tuán)的項(xiàng)目,、資金,、人才、技術(shù)等,。利用縣工業(yè)園區(qū)這一平臺,，進(jìn)一步促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚，不斷推進(jìn)工業(yè)化步伐,，從而帶動城市化的發(fā)展,。

要深入貫徹實(shí)施生態(tài)立縣戰(zhàn)略，大力發(fā)展生態(tài)工業(yè),、生態(tài)農(nóng)業(yè),、生態(tài)旅游業(yè)，以打響錢江源綠色品牌為動力,，以打造全國綠色食品生產(chǎn),、加工基地為目標(biāo)，加快建立“綠色食品城”市場,。當(dāng)前應(yīng)著力加快茶葉市場的擴(kuò)大經(jīng)營,。

通過“興工業(yè)、旺市場”加快地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,，加速要素集聚,，從而增強(qiáng)房地產(chǎn)市場發(fā)展后勁。

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根據(jù)縣政府近期調(diào)研工作的安排,，我局對目前我縣的房地產(chǎn)市場情況作了詳細(xì)調(diào)研，現(xiàn)將情況匯報如下：

近年來,，在縣委,、縣政府“奮力跨越爭進(jìn)位，富民強(qiáng)縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實(shí)下,，全縣城鎮(zhèn)建設(shè)步伐不斷加大,，房地產(chǎn)業(yè)由小到大，從弱到強(qiáng),，不斷發(fā)展壯大,。在保持市場供需總量平衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理,，房地產(chǎn)價格基本穩(wěn)定的態(tài)勢下,，全縣房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)快速運(yùn)行的良好態(tài)勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資，開發(fā)項(xiàng)目施工,、竣工面積,，商品房銷售面積等主要指標(biāo)快速增長。房地產(chǎn)投資和消費(fèi)為拉動我縣經(jīng)濟(jì)增長和社會發(fā)展做出了重要的貢獻(xiàn),。截至目前,，我縣具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)已有17家，“十五”期間房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成6.3億元,，建設(shè)花園,、錦華苑、公園,、城南,、金都、金明寓,、栗園,、金星等成規(guī)模小區(qū)8處，開發(fā)商品住宅6200套,、56萬平方米,。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，大大提高了居民的居住生活水平,，為我縣經(jīng)濟(jì)增長注入了新的活力,。

目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對平穩(wěn)的發(fā)展時期，各類型樓盤銷售情況良好,。建筑類型方面,，已建和待建樓房以磚混結(jié)構(gòu)為主，框架結(jié)構(gòu)樓房所占比重逐漸上升;樓盤品質(zhì)不斷提升,，居住環(huán)境日益改善,。xx年以來，在房地產(chǎn)市場供需兩旺的同時,，我縣房地產(chǎn)開發(fā)樓盤的品質(zhì)得到了不斷提升,，購房戶的居住環(huán)境日益改善。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費(fèi)的吸引力,。消費(fèi)結(jié)構(gòu)方面,，主要以100平方米以上的大面積樓房為主,，90-100平方米的小戶型銷售情況良好但數(shù)量較少,，僅占年度開發(fā)量的25%左右。

總體看,，xx年我縣房地產(chǎn)需求增長速度將低于xx年,，房地產(chǎn)供求形勢進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)價格漲勢將趨向相對穩(wěn)定。今年以來,，隨著國家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強(qiáng),，增加中低價位普通商品住房等調(diào)控措施的實(shí)現(xiàn)以及二級市場的擴(kuò)大，我縣房地產(chǎn)市場供求形勢和房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步得到改善,。主要消費(fèi)需求是外來經(jīng)商務(wù)工人員,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生，他們成為購房的主力軍;同時,，個體從業(yè)者,、私企老板及企業(yè)中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對象以個人購買為主,，投資商尚未大量出現(xiàn),。房地產(chǎn)市場是否健康，一個重要標(biāo)志是看市場化程度如何(特別是個人購房比例)以及投資性購房的比例,。xx年,，從購房者購房的動機(jī)來看，我縣城區(qū)購房者中,，購房用于自己居住的比例達(dá)到93%,，以投資為目的占7%，而純屬投機(jī)炒作購房的比例尚不到2%,，說明我縣整個房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)大量投機(jī)者,，整個銷售市場處于自然銷售狀態(tài)。

預(yù)計(jì)房屋價格在較旺的實(shí)際需求的支撐下將繼續(xù)上漲,，漲幅經(jīng)歷了xx年爆發(fā)性增長之后,，將趨向平穩(wěn)，全年增長速度預(yù)計(jì)將小于xx年水平,。xx年全縣普通商品住宅平均銷售價格為1280元/m2,，同比上漲6.5%。受土地價格,、建筑“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加,，以及商品房配套設(shè)施，環(huán)境建設(shè)檔次提高等因素的影響,，xx年全縣商品房平均售價漲幅與上年基本持平,，但市場供給與需求同步增長，商品房價格與商品住房價值基本相符,，價格與價值之間并未形成較大的炒作空間,。我縣目前的房地產(chǎn)市場總體上沒有呈現(xiàn)“泡沫”，并且還具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間,。

xx年全縣房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2.05億元,，比上年增長19.8%,。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全縣全社會固定資產(chǎn)投資比重達(dá)到5.17%，拉動全縣固定資產(chǎn)投資增長4.5個百分點(diǎn);對gdp增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到8.7%,，拉動全縣gdp增長1.2個百分點(diǎn),。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。同時房地產(chǎn)業(yè)為地方政府開辟了財(cái)源,，每年對地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)率超過了6%,。拉動了社會總體消費(fèi)的增長。xx年,，房地產(chǎn)銷售收入1.3億元,，按拉動消費(fèi)系數(shù)1.4計(jì)算，拉動其他消費(fèi)額1.82億元,，兩項(xiàng)累計(jì)達(dá)到3.12億元,。同時為社會增加就業(yè)崗位5000余個。

1,、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理,。中高檔住房供應(yīng)量過大，中低價位的普通商品房供應(yīng)偏少,。90平方米左右的普通商品房供應(yīng)量不足三成,，嚴(yán)重供不應(yīng)求。由于近年來我縣商品房價格上漲較快,，而居民的實(shí)際收入增幅遠(yuǎn)趕不上房價的漲幅,，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經(jīng)濟(jì)適用房以及小戶型樓房,，以滿足部分弱勢群體的購房需求,。

2、房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度不夠,。房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng),，包括商品房預(yù)售和銷售、二手房轉(zhuǎn)讓,、房屋權(quán)屬登記,、房屋租賃備案、開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng),、土地出讓,、開發(fā)經(jīng)營許可、規(guī)劃許可,、建設(shè)許可,、開發(fā)建設(shè)條件與施工許可、房地產(chǎn)信貸等,。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個稅種,，由國稅,、地稅,、財(cái)政分別征收，計(jì)稅方式復(fù)雜,，征管難度大,。建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，一是能夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購房者,、管理者信息不對稱的狀況,，增加透明度，為政府和有關(guān)部門實(shí)行監(jiān)測市場運(yùn)行的動態(tài)變化提供依據(jù),，有利于調(diào)控市場,，規(guī)范交易行為，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場監(jiān)督科學(xué)化;二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺,，以房地產(chǎn)信息為依托,，實(shí)現(xiàn)信息共享，通過部門配合,、環(huán)節(jié)控制,，推動房地產(chǎn)稅收征管精細(xì)化管理，達(dá)到“先繳稅,、后辦證”的要求,，以促進(jìn)稅收征管科學(xué)化。我縣的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還沒有建立,，相關(guān)部門信息溝通,、資源共享的機(jī)制尚未形成，不利于及時便捷地對市場進(jìn)行監(jiān)測分析,，同時也造出市場信息不對稱,、透明度不高，不利于合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和消費(fèi),。

3,、城鄉(xiāng)房屋權(quán)屬登記管理工作需要加強(qiáng)。由于房產(chǎn)管理體制不理順,，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán),、產(chǎn)籍多頭管理，市,、縣,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)分治。按照建設(shè)部建房(1997)173號文和省建設(shè)廳魯建房發(fā)(1997)239號文《關(guān)于制作頒發(fā)全國統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書的通知》要求,，一個縣只能有一個發(fā)證機(jī)關(guān),，并且所頒發(fā)的房產(chǎn)證必須是經(jīng)建設(shè)部備案,、由北京印鈔廠統(tǒng)一印制?？h城規(guī)劃區(qū)外的各鄉(xiāng)鎮(zhèn),、村街房產(chǎn)，特別是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地企業(yè),，因無法辦理全國統(tǒng)一的房產(chǎn)證,，所以不能辦理房產(chǎn)抵押貸款、過戶等手續(xù),，不利于企業(yè)和社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,。這不僅造成了工作上的扯皮，損害了群眾利益,，還造成了國家稅費(fèi)的流失,。

4、部分開發(fā)商重視商品房建設(shè),，輕視配套設(shè)施建設(shè)的思想還很嚴(yán)重,。相當(dāng)項(xiàng)目配套設(shè)施水平低，配套不完善,，開發(fā)項(xiàng)目整體功能差,，造成消費(fèi)者使用不方便，也給社會帶來一些隱患,。如綠地,、公廁、幼兒園,、超市,、健身場、物業(yè)用房等這些基礎(chǔ)配套設(shè)施多數(shù)小區(qū)沒有或根本達(dá)不到設(shè)計(jì)要求,。

5,、違規(guī)開發(fā)的歷史遺留問題有待解決。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過程中,，除還建本村居民和本單位職工住房外,，還對外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋，駐城村街中也有個別住戶在建房過程中少批多建,，并將多建的住房違規(guī)出售,，這些違規(guī)開發(fā)行為造成了房地產(chǎn)稅費(fèi)流失和不公平的市場競爭，對商品房市場帶來很大沖擊;也導(dǎo)致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權(quán)和上市交易流通,，影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和社會的穩(wěn)定,。

3、嚴(yán)格控制機(jī)關(guān)企事單位自建住房,。為滿足職工住房需求,，通過市場改善住房條件,，臨沭縣人民政府下發(fā)的沭政發(fā)[1999]43號文中規(guī)定：“從1999年1月1日起，停止單位自行建設(shè)住房,，需要住房的統(tǒng)一到縣政府的住宅小區(qū)購買,。”魯政發(fā)[]22號文件中再一次規(guī)定：“從意見下發(fā)之日起(,、3,、22),，各級黨政機(jī)關(guān)和事業(yè)單位一律停止單位建房,，鼓勵機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位職工投資置業(yè),，通過市場改善住房條件,。”最近建設(shè)部,、監(jiān)察部,、國土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[]196號《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強(qiáng)調(diào)，“自本通知下發(fā)之日起,，一律停止審批黨政機(jī)關(guān)集資合作建房項(xiàng)目,。嚴(yán)禁黨政機(jī)關(guān)利用職權(quán)或其影響，以任何名義,、任何方式搞集資合作建房,，超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取住房利益?！币虼?，機(jī)關(guān)單位住房改造要走法制化、正規(guī)化軌道,。要樹立“要住房,，找市場”的觀念，杜絕新的住房實(shí)物分配和“委托代建”,、“定向開發(fā)”等變相福利分房的現(xiàn)象,。

4、加強(qiáng)農(nóng)村房屋權(quán)屬登記工作,，建立城鄉(xiāng)一體的房屋權(quán)屬登記和檔案管理制度,。禁止其他部門發(fā)放不具法律效力的房產(chǎn)證，以維護(hù)正常的房地產(chǎn)市場秩序,。

5,、提升產(chǎn)業(yè)的整體水平和實(shí)力。行業(yè)內(nèi)要樹立現(xiàn)代的房地產(chǎn)經(jīng)營理念,，整體提升我縣房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力和水平,，這是促進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展的根本所在,。一是要注重鑄造房地產(chǎn)企業(yè)的“航空母艦”。要通過重組,、兼并,、控股、引外靠優(yōu)等方式,，盡快創(chuàng)建能對中小企業(yè)有帶動作用“航母”型企業(yè),，提高企業(yè)整體素質(zhì)，增強(qiáng)生存與發(fā)展能力,，提升綜合競爭力,。二是注重打造品牌。房地產(chǎn)企業(yè)要盡快適應(yīng)市場需求變化,，實(shí)施精品帶動戰(zhàn)略,，提高信譽(yù)，建立品牌,，擴(kuò)大市場;三是要注重物業(yè)管理,，充分利用房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的“情侶效應(yīng)”，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理互促互動,。四是要注重企業(yè)誠信和經(jīng)濟(jì)倫理,。倡導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商要建起企業(yè)誠信檔案，樹立起經(jīng)濟(jì)倫理觀念,，在發(fā)展中講究文化底蘊(yùn),、道德因素、科技含量,、綠色生態(tài),，盡可能地為消費(fèi)者提供舒適、健康,、優(yōu)美,、潔凈、安全,、方便和環(huán)保等各方面優(yōu)良的產(chǎn)品,。6、各部門加強(qiáng)協(xié)調(diào)溝通,，做好拆遷工作,。近年來，城市房屋拆遷成為社會的熱點(diǎn)難點(diǎn)問題,。雖然城市拆遷工作是一項(xiàng)關(guān)系到加快發(fā)展經(jīng)濟(jì),、造福于民的好事，但在實(shí)際工作中，由于牽扯到各個方面的利害關(guān)系,，特別是拆遷人,、被拆遷人的經(jīng)濟(jì)利益問題，拆遷工作變得十分復(fù)雜,，并出現(xiàn)了一些新問題,，新情況。如我局在整理拆遷檔案工作中發(fā)現(xiàn),，有的房產(chǎn)已拆除,，但未到我局辦理拆遷注銷或變更登記等相關(guān)手續(xù)，導(dǎo)致一宗土地出現(xiàn)兩套房產(chǎn)證,，權(quán)屬上容易產(chǎn)生糾紛,，不利于房產(chǎn)檔案的管理，至使有關(guān)問題難以及時妥善解決,。根據(jù)國務(wù)院和山東省《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定,，計(jì)劃,、規(guī)劃,、土地等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，協(xié)同做好城市房屋拆遷管理工作,，使上述問題得以妥善解決,。

7、加快房地產(chǎn)交易大廳建設(shè),，強(qiáng)化市場監(jiān)管,。我局在已建成房地產(chǎn)交易中心的基礎(chǔ)上，決定整改再進(jìn)步,，效率再提高,，建立真正意義上的“一站式”服務(wù)大廳，每科室都有一名工作人員進(jìn)駐大廳,，群眾進(jìn)一個門,，領(lǐng)一份表，就可辦妥所有手續(xù),。同時,，在交易大廳門口還有各開發(fā)公司簡介、年度開發(fā)量,、樓盤介紹,、聯(lián)系電話等宣傳圖板，形成了一個“房產(chǎn)小超市”,，既方便了人民群眾,，又宣傳了開發(fā)公司，可謂一舉雙得,。目前這一工作正在緊張有序的進(jìn)行之中,。

返回目錄,。

根據(jù)縣政府近期調(diào)研工作的安排，我局對目前我縣的房地產(chǎn)市場情況作了詳細(xì)調(diào)研,，現(xiàn)將情況匯報如下：

一,、我縣房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀。

（一）房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析,。

近年來,，在縣委、縣政府“奮力跨越爭進(jìn)位,，富民強(qiáng)縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實(shí)下,，全縣城鎮(zhèn)建設(shè)步伐不斷加大，房地產(chǎn)業(yè)由小到大,，從弱到強(qiáng),，不斷發(fā)展壯大。在保持市場供需總量平衡,、供求結(jié)構(gòu)基本合理,，房地產(chǎn)價格基本穩(wěn)定的態(tài)勢下，全縣房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)快速運(yùn)行的良好態(tài)勢,，房地產(chǎn)開發(fā)投資,，開發(fā)項(xiàng)目施工、竣工面積,，商品房銷售面積等主要指標(biāo)快速增長,。房地產(chǎn)投資和消費(fèi)為拉動我縣經(jīng)濟(jì)增長和社會發(fā)展做出了重要的貢獻(xiàn)。截至目前,，我縣具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)已有17家,，“十五”期間房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成6.3億元，建設(shè)花園,、錦華苑,、公園、城南,、金都,、金明寓、栗園,、金星等成規(guī)模小區(qū)8處,，開發(fā)商品住宅6200套、56萬平方米,。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經(jīng)濟(jì)增長注入了新的活力。

目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對平穩(wěn)的發(fā)展時期,，各類型樓盤銷售情況良好,。建筑類型方面，已建和待建樓房以磚混結(jié)構(gòu)為主,，框架結(jié)構(gòu)樓房所占比重逐漸上升,；樓盤品質(zhì)不斷提升，居住環(huán)境日益改善,。xx年以來,，在房地產(chǎn)市場供需兩旺的同時，我縣房地產(chǎn)開發(fā)樓盤的品質(zhì)得到了不斷提升,，購房戶的居住環(huán)境日益改善,。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費(fèi)的吸引力。消費(fèi)結(jié)構(gòu)方面,，主要以100平方米以上的大面積樓房為主,，90－100平方米的小戶型銷售情況良好但數(shù)量較少，僅占年度開發(fā)量的25％左右,。

總體看,，xx年我縣房地產(chǎn)需求增長速度將低于xx年，房地產(chǎn)供求形勢進(jìn)一步改善,，房地產(chǎn)價格漲勢將趨向相對穩(wěn)定,。今年以來，隨著國家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強(qiáng),，增加中低價位普通商品住房等調(diào)控措施的實(shí)現(xiàn)以及二級市場的擴(kuò)大，我縣房地產(chǎn)市場供求形勢和房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步得到改善,。主要消費(fèi)需求是外來經(jīng)商務(wù)工人員,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生，他們成為購房的主力軍,；同時,，個體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加,。商品房購買對象以個人購買為主,，投資商尚未大量出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場是否健康,，一個重要標(biāo)志是看市場化程度如何（特別是個人購房比例）以及投資性購房的比例,。xx年，從購房者購房的動機(jī)來看,，我縣城區(qū)購房者中,，購房用于自己居住的比例達(dá)到93%，以投資為目的占7%，而純屬投機(jī)炒作購房的比例尚不到2%,，說明我縣整個房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)大量投機(jī)者,，整個銷售市場處于自然銷售狀態(tài)。

預(yù)計(jì)房屋價格在較旺的實(shí)際需求的支撐下將繼續(xù)上漲,，漲幅經(jīng)歷了xx年爆發(fā)性增長之后,，將趨向平穩(wěn)，全年增長速度預(yù)計(jì)將小于xx年水平,。xx年全縣普通商品住宅平均銷售價格為1280元/m2,，同比上漲6.5%。受土地價格,、建筑“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加,，以及商品房配套設(shè)施，環(huán)境建設(shè)檔次提高等因素的影響,，xx年全縣商品房平均售價漲幅與上年基本持平,，但市場供給與需求同步增長，商品房價格與商品住房價值基本相符,，價格與價值之間并未形成較大的炒作空間,。我縣目前的房地產(chǎn)市場總體上沒有呈現(xiàn)“泡沫”，并且還具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間,。

xx年全縣房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2.05億元,，比上年增長19.8%。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全縣全社會固定資產(chǎn)投資比重達(dá)到5.17%,，拉動全縣固定資產(chǎn)投資增長4.5個百分點(diǎn),；對gdp增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到8.7%，拉動全縣gdp增長1.2個百分點(diǎn),。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè),。同時房地產(chǎn)業(yè)為地方政府開辟了財(cái)源，每年對地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)率超過了6%,。拉動了社會總體消費(fèi)的增長,。xx年，房地產(chǎn)銷售收入1.3億元,，按拉動消費(fèi)系數(shù)1.4計(jì)算,，拉動其他消費(fèi)額1.82億元，兩項(xiàng)累計(jì)達(dá)到3.12億元,。同時為社會增加就業(yè)崗位5000余個,。

（二）房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的主要問題。

1,、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理,。中高檔住房供應(yīng)量過大,，中低價位的普通商品房供應(yīng)偏少。90平方米左右的普通商品房供應(yīng)量不足三成,，嚴(yán)重供不應(yīng)求,。由于近年來我縣商品房價格上漲較快，而居民的實(shí)際收入增幅遠(yuǎn)趕不上房價的漲幅,，廣大低收入群體只能望樓興嘆,，希望能多推出經(jīng)濟(jì)適用房以及小戶型樓房，以滿足部分弱勢群體的購房需求,。

2,、房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度不夠。房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng),，包括商品房預(yù)售和銷售,、二手房轉(zhuǎn)讓、房屋權(quán)屬登記,、房屋租賃備案,、開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、土地出讓,、開發(fā)經(jīng)營許可,、規(guī)劃許可、建設(shè)許可,、開發(fā)建設(shè)條件與施工許可,、房地產(chǎn)信貸等。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個稅種,，由國稅,、地稅、財(cái)政分別征收,，計(jì)稅方式復(fù)雜,，征管難度大。建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng),，一是能夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購房者、管理者信息不對稱的狀況,，增加透明度,，為政府和有關(guān)部門實(shí)行監(jiān)測市場運(yùn)行的動態(tài)變化提供依據(jù)，有利于調(diào)控市場,，規(guī)范交易行為,，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場監(jiān)督科學(xué)化；二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺,，以房地產(chǎn)信息為依托,，實(shí)現(xiàn)信息共享,，通過部門配合、環(huán)節(jié)控制,，推動房地產(chǎn)稅收征管精細(xì)化管理,，達(dá)到“先繳稅、后辦證”的要求,，以促進(jìn)稅收征管科學(xué)化,。我縣的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還沒有建立，相關(guān)部門信息溝通,、資源共享的機(jī)制尚未形成,，不利于及時便捷地對市場進(jìn)行監(jiān)測分析，同時也造出市場信息不對稱,、透明度不高,，不利于合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和消費(fèi)。

3,、城鄉(xiāng)房屋權(quán)屬登記管理工作需要加強(qiáng),。由于房產(chǎn)管理體制不理順，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán),、產(chǎn)籍多頭管理,，市、縣,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)分治,。按照建設(shè)部建房（1997）173號文和省建設(shè)廳魯建房發(fā)（1997）239號文《關(guān)于制作頒發(fā)全國統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書的通知》要求，一個縣只能有一個發(fā)證機(jī)關(guān),，并且所頒發(fā)的房產(chǎn)證必須是經(jīng)建設(shè)部備案,、由北京印鈔廠統(tǒng)一印制?？h城規(guī)劃區(qū)外的各鄉(xiāng)鎮(zhèn),、村街房產(chǎn)，特別是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地企業(yè),，因無法辦理全國統(tǒng)一的房產(chǎn)證,，所以不能辦理房產(chǎn)抵押貸款、過戶等手續(xù),，不利于企業(yè)和社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,。這不僅造成了工作上的扯皮，損害了群眾利益,，還造成了國家稅費(fèi)的流失,。

4、部分開發(fā)商重視商品房建設(shè),，輕視配套設(shè)施建設(shè)的思想還很嚴(yán)重,。相當(dāng)項(xiàng)目配套設(shè)施水平低,，配套不完善，開發(fā)項(xiàng)目整體功能差,，造成消費(fèi)者使用不方便,，也給社會帶來一些隱患。如綠地,、公廁,、幼兒園、超市,、健身場,、物業(yè)用房等這些基礎(chǔ)配套設(shè)施多數(shù)小區(qū)沒有或根本達(dá)不到設(shè)計(jì)要求。

5,、違規(guī)開發(fā)的歷史遺留問題有待解決,。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過程中，除還建本村居民和本單位職工住房外,，還對外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋,，駐城村街中也有個別住戶在建房過程中少批多建，并將多建的住房違規(guī)出售,，這些違規(guī)開發(fā)行為造成了房地產(chǎn)稅費(fèi)流失和不公平的市場競爭,，對商品房市場帶來很大沖擊；也導(dǎo)致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權(quán)和上市交易流通,，影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和社會的穩(wěn)定,。

二、關(guān)于規(guī)范發(fā)展我縣房地產(chǎn)市場的幾點(diǎn)建議,。

1,、引導(dǎo)普通商品房建設(shè)，推行安居工程（經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房）,，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),。經(jīng)濟(jì)適用住房是指土地由國家劃撥，各種稅費(fèi)減半征收,，出售價格實(shí)行政府定價,，按保本微利原則確定，主要面向社會上的中低收入家庭出售,，是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房,。我縣目前為止未開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房。xx年11月,，由縣房管局牽頭，統(tǒng)計(jì)局,、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調(diào)查,。結(jié)果顯示,，我縣低保家庭戶主屬“三無”、下崗,、失業(yè)人員的約占97%,，低保家庭無房戶約為三分之一，有住房的用戶,，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一,，且大多住房設(shè)施不全,。所以,，實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求,，是政府義不容辭的責(zé)任,。另國辦發(fā)【xx】37號文件已經(jīng)要求,，自xx年6月1日起,，凡新審批,、新開工的商品住房建設(shè),，套型建筑面積在90平方米以下的住房（含經(jīng)濟(jì)適用房）面積所占比重,，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上,。

3、嚴(yán)格控制機(jī)關(guān)企事單位自建住房,。為滿足職工住房需求,，通過市場改善住房條件，臨沭縣人民政府下發(fā)的沭政發(fā)[1999]43號文中規(guī)定：“從1999年1月1日起,，停止單位自行建設(shè)住房,，需要住房的統(tǒng)一到縣政府的住宅小區(qū)購買?！濒斦l(fā)[xx]22號文件中再一次規(guī)定：“從意見下發(fā)之日起（xx,、3、22）,，各級黨政機(jī)關(guān)和事業(yè)單位一律停止單位建房,，鼓勵機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位職工投資置業(yè),，通過市場改善住房條件,。”最近建設(shè)部,、監(jiān)察部,、國土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[xx]196號《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強(qiáng)調(diào)，“自本通知下發(fā)之日起,，一律停止審批黨政機(jī)關(guān)集資合作建房項(xiàng)目,。嚴(yán)禁黨政機(jī)關(guān)利用職權(quán)或其影響，以任何名義,、任何方式搞集資合作建房,，超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取住房利益,。”因此,，機(jī)關(guān)單位住房改造要走法制化,、正規(guī)化軌道。要樹立“要住房,，找市場”的觀念,，杜絕新的住房實(shí)物分配和“委托代建”、“定向開發(fā)”等變相福利分房的現(xiàn)象,。

4,、加強(qiáng)農(nóng)村房屋權(quán)屬登記工作，建立城鄉(xiāng)一體的房屋權(quán)屬登記和檔案管理制度,。禁止其他部門發(fā)放不具法律效力的房產(chǎn)證,，以維護(hù)正常的房地產(chǎn)市場秩序。

5,、提升產(chǎn)業(yè)的整體水平和實(shí)力,。行業(yè)內(nèi)要樹立現(xiàn)代的房地產(chǎn)經(jīng)營理念，整體提升我縣房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力和水平,，這是促進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展的根本所在,。一是要注重鑄造房地產(chǎn)企業(yè)的“航空母艦”。要通過重組,、兼并,、控股、引外靠優(yōu)等方式,，盡快創(chuàng)建能對中小企業(yè)有帶動作用“航母”型企業(yè),，提高企業(yè)整體素質(zhì)，增強(qiáng)生存與發(fā)展能力,，提升綜合競爭力,。二是注重打造品牌。房地產(chǎn)企業(yè)要盡快適應(yīng)市場需求變化,，實(shí)施精品帶動戰(zhàn)略,，提高信譽(yù)，建立品牌,，擴(kuò)大市場,；三是要注重物業(yè)管理，充分利用房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的“情侶效應(yīng)”,，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理互促互動,。四是要注重企業(yè)誠信和經(jīng)濟(jì)倫理。倡導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商要建起企業(yè)誠信檔案，樹立起經(jīng)濟(jì)倫理觀念,，在發(fā)展中講究文化底蘊(yùn),、道德因素、科技含量,、綠色生態(tài)，盡可能地為消費(fèi)者提供舒適,、健康,、優(yōu)美、潔凈,、安全,、方便和環(huán)保等各方面優(yōu)良的產(chǎn)品。

6,、各部門加強(qiáng)協(xié)調(diào)溝通,，做好拆遷工作。近年來,，城市房屋拆遷成為社會的熱點(diǎn)難點(diǎn)問題,。雖然城市拆遷工作是一項(xiàng)關(guān)系到加快發(fā)展經(jīng)濟(jì)、造福于民的好事,，但在實(shí)際工作中,，由于牽扯到各個方面的利害關(guān)系，特別是拆遷人,、被拆遷人的經(jīng)濟(jì)利益問題,，拆遷工作變得十分復(fù)雜，并出現(xiàn)了一些新問題,，新情況,。如我局在整理拆遷檔案工作中發(fā)現(xiàn)，有的房產(chǎn)已拆除,，但未到我局辦理拆遷注銷或變更登記等相關(guān)手續(xù),，導(dǎo)致一宗土地出現(xiàn)兩套房產(chǎn)證，權(quán)屬上容易產(chǎn)生糾紛,，不利于房產(chǎn)檔案的管理,，至使有關(guān)問題難以及時妥善解決。根據(jù)國務(wù)院和山東省《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定,，計(jì)劃,、規(guī)劃、土地等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé),，協(xié)同做好城市房屋拆遷管理工作,，使上述問題得以妥善解決。

7、加快房地產(chǎn)交易大廳建設(shè),，強(qiáng)化市場監(jiān)管,。我局在已建成房地產(chǎn)交易中心的基礎(chǔ)上，決定整改再進(jìn)步,，效率再提高,，建立真正意義上的“一站式”服務(wù)大廳，每科室都有一名工作人員進(jìn)駐大廳,，群眾進(jìn)一個門,，領(lǐng)一份表，就可辦妥所有手續(xù),。同時,，在交易大廳門口還有各開發(fā)公司簡介、年度開發(fā)量,、樓盤介紹,、聯(lián)系電話等宣傳圖板，形成了一個“房產(chǎn)小超市”,，既方便了人民群眾,，又宣傳了開發(fā)公司，可謂一舉雙得,。目前這一工作正在緊張有序的進(jìn)行之中,。

返回目錄。

根據(jù)縣政府近期調(diào)研工作的安排,，我局對目前我縣的房地產(chǎn)市場情況作了詳細(xì)調(diào)研,，現(xiàn)將情況匯報如下：

一、我縣房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀,。

（一）房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析,。

近年來，在縣委,、縣政府“奮力跨越爭進(jìn)位,，富民強(qiáng)縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實(shí)下，全縣城鎮(zhèn)建設(shè)步伐不斷加大,，房地產(chǎn)業(yè)由小到大,，從弱到強(qiáng)，不斷發(fā)展壯大,。在保持市場供需總量平衡,、供求結(jié)構(gòu)基本合理，房地產(chǎn)價格基本穩(wěn)定的態(tài)勢下,，全縣房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)快速運(yùn)行的良好態(tài)勢,，房地產(chǎn)開發(fā)投資，開發(fā)項(xiàng)目施工、竣工面積,，商品房銷售面積等主要指標(biāo)快速增長,。房地產(chǎn)投資和消費(fèi)為拉動我縣經(jīng)濟(jì)增長和社會發(fā)展做出了重要的貢獻(xiàn)。截至目前,，我縣具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)已有17家,，“十五”期間房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成6.3億元，建設(shè)花園,、錦華苑,、公園、城南,、金都、金明寓,、栗園,、金星等成規(guī)模小區(qū)8處，開發(fā)商品住宅6200套,、56萬平方米,。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，大大提高了居民的居住生活水平,，為我縣經(jīng)濟(jì)增長注入了新的活力,。

目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對平穩(wěn)的發(fā)展時期，各類型樓盤銷售情況良好,。建筑類型方面,，已建和待建樓房以磚混結(jié)構(gòu)為主，框架結(jié)構(gòu)樓房所占比重逐漸上升,；樓盤品質(zhì)不斷提升,，居住環(huán)境日益改善。xx年以來,，在房地產(chǎn)市場供需兩旺的同時,，我縣房地產(chǎn)開發(fā)樓盤的品質(zhì)得到了不斷提升，購房戶的居住環(huán)境日益改善,。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費(fèi)的吸引力,。消費(fèi)結(jié)構(gòu)方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主,，90－100平方米的小戶型銷售情況良好但數(shù)量較少,，僅占年度開發(fā)量的25％左右。

總體看,，xx年我縣房地產(chǎn)需求增長速度將低于xx年,，房地產(chǎn)供求形勢進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)價格漲勢將趨向相對穩(wěn)定。今年以來,，隨著國家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強(qiáng),，增加中低價位普通商品住房等調(diào)控措施的實(shí)現(xiàn)以及二級市場的擴(kuò)大，我縣房地產(chǎn)市場供求形勢和房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步得到改善,。主要消費(fèi)需求是外來經(jīng)商務(wù)工人員,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生，他們成為購房的主力軍,；同時,，個體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加,。商品房購買對象以個人購買為主,，投資商尚未大量出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場是否健康,，一個重要標(biāo)志是看市場化程度如何（特別是個人購房比例）以及投資性購房的比例,。xx年，從購房者購房的動機(jī)來看,，我縣城區(qū)購房者中,，購房用于自己居住的比例達(dá)到93%，以投資為目的占7%,，而純屬投機(jī)炒作購房的比例尚不到2%,，說明我縣整個房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)大量投機(jī)者，整個銷售市場處于自然銷售狀態(tài),。

預(yù)計(jì)房屋價格在較旺的實(shí)際需求的支撐下將繼續(xù)上漲,，漲幅經(jīng)歷了xx年爆發(fā)性增長之后，將趨向平穩(wěn),，全年增長速度預(yù)計(jì)將小于xx年水平,。xx年全縣普通商品住宅平均銷售價格為1280元/m2，同比上漲6.5%,。受土地價格,、建筑“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設(shè)施,，環(huán)境建設(shè)檔次提高等因素的影響,，xx年全縣商品房平均售價漲幅與上年基本持平，但市場供給與需求同步增長,，商品房價格與商品住房價值基本相符,，價格與價值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產(chǎn)市場總體上沒有呈現(xiàn)“泡沫”,，并且還具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間,。

xx年全縣房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2.05億元,，比上年增長19.8%。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全縣全社會固定資產(chǎn)投資比重達(dá)到5.17%,，拉動全縣固定資產(chǎn)投資增長4.5個百分點(diǎn),；對gdp增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到8.7%，拉動全縣gdp增長1.2個百分點(diǎn),。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè),。同時房地產(chǎn)業(yè)為地方政府開辟了財(cái)源，每年對地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)率超過了6%,。拉動了社會總體消費(fèi)的增長,。xx年，房地產(chǎn)銷售收入1.3億元,，按拉動消費(fèi)系數(shù)1.4計(jì)算,，拉動其他消費(fèi)額1.82億元，兩項(xiàng)累計(jì)達(dá)到3.12億元,。同時為社會增加就業(yè)崗位5000余個,。

（二）房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的主要問題。

1,、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理。中高檔住房供應(yīng)量過大,，中低價位的普通商品房供應(yīng)偏少,。90平方米左右的普通商品房供應(yīng)量不足三成，嚴(yán)重供不應(yīng)求,。由于近年來我縣商品房價格上漲較快,，而居民的實(shí)際收入增幅遠(yuǎn)趕不上房價的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆,，希望能多推出經(jīng)濟(jì)適用房以及小戶型樓房,，以滿足部分弱勢群體的購房需求。

2,、房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度不夠,。房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，包括商品房預(yù)售和銷售,、二手房轉(zhuǎn)讓,、房屋權(quán)屬登記、房屋租賃備案,、開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng),、土地出讓、開發(fā)經(jīng)營許可,、規(guī)劃許可、建設(shè)許可,、開發(fā)建設(shè)條件與施工許可,、房地產(chǎn)信貸等,。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個稅種，由國稅,、地稅,、財(cái)政分別征收，計(jì)稅方式復(fù)雜,，征管難度大,。建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，一是能夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購房者,、管理者信息不對稱的狀況,，增加透明度，為政府和有關(guān)部門實(shí)行監(jiān)測市場運(yùn)行的動態(tài)變化提供依據(jù),，有利于調(diào)控市場,，規(guī)范交易行為，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場監(jiān)督科學(xué)化,；二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺,，以房地產(chǎn)信息為依托，實(shí)現(xiàn)信息共享,，通過部門配合,、環(huán)節(jié)控制，推動房地產(chǎn)稅收征管精細(xì)化管理,，達(dá)到“先繳稅,、后辦證”的要求，以促進(jìn)稅收征管科學(xué)化,。我縣的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還沒有建立,，相關(guān)部門信息溝通、資源共享的機(jī)制尚未形成,，不利于及時便捷地對市場進(jìn)行監(jiān)測分析,，同時也造出市場信息不對稱,、透明度不高，不利于合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和消費(fèi),。

3、城鄉(xiāng)房屋權(quán)屬登記管理工作需要加強(qiáng),。由于房產(chǎn)管理體制不理順,，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍多頭管理,，市、縣,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)分治,。按照建設(shè)部建房（1997）173號文和省建設(shè)廳魯建房發(fā)（1997）239號文《關(guān)于制作頒發(fā)全國統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書的通知》要求,，一個縣只能有一個發(fā)證機(jī)關(guān),，并且所頒發(fā)的房產(chǎn)證必須是經(jīng)建設(shè)部備案,、由北京印鈔廠統(tǒng)一印制?？h城規(guī)劃區(qū)外的各鄉(xiāng)鎮(zhèn),、村街房產(chǎn)，特別是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地企業(yè),，因無法辦理全國統(tǒng)一的房產(chǎn)證，所以不能辦理房產(chǎn)抵押貸款,、過戶等手續(xù),，不利于企業(yè)和社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。這不僅造成了工作上的扯皮,，損害了群眾利益,，還造成了國家稅費(fèi)的流失。

4,、部分開發(fā)商重視商品房建設(shè),，輕視配套設(shè)施建設(shè)的思想還很嚴(yán)重。相當(dāng)項(xiàng)目配套設(shè)施水平低,，配套不完善,，開發(fā)項(xiàng)目整體功能差，造成消費(fèi)者使用不方便,，也給社會帶來一些隱患,。如綠地,、公廁、幼兒園,、超市,、健身場、物業(yè)用房等這些基礎(chǔ)配套設(shè)施多數(shù)小區(qū)沒有或根本達(dá)不到設(shè)計(jì)要求,。

5,、違規(guī)開發(fā)的歷史遺留問題有待解決。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過程中,，除還建本村居民和本單位職工住房外,，還對外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋，駐城村街中也有個別住戶在建房過程中少批多建,，并將多建的住房違規(guī)出售,，這些違規(guī)開發(fā)行為造成了房地產(chǎn)稅費(fèi)流失和不公平的市場競爭，對商品房市場帶來很大沖擊,；也導(dǎo)致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權(quán)和上市交易流通,，影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和社會的穩(wěn)定。

二,、關(guān)于規(guī)范發(fā)展我縣房地產(chǎn)市場的幾點(diǎn)建議,。

1、引導(dǎo)普通商品房建設(shè),，推行安居工程（經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房）,，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。經(jīng)濟(jì)適用住房是指土地由國家劃撥,，各種稅費(fèi)減半征收,，出售價格實(shí)行政府定價，按保本微利原則確定,，主要面向社會上的中低收入家庭出售,，是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。我縣目前為止未開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房,。xx年11月,，由縣房管局牽頭，統(tǒng)計(jì)局,、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調(diào)查,。結(jié)果顯示，我縣低保家庭戶主屬“三無”,、下崗,、失業(yè)人員的約占97%，低保家庭無房戶約為三分之一,，有住房的用戶,，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一,，且大多住房設(shè)施不全。所以,，實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求,，是政府義不容辭的責(zé)任。另國辦發(fā)【xx】37號文件已經(jīng)要求,，自xx年6月1日起,，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè),，套型建筑面積在90平方米以下的住房（含經(jīng)濟(jì)適用房）面積所占比重,，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上。

房地產(chǎn)調(diào)研報告題目篇六

人瀏覽,，上線第一天點(diǎn)擊量過萬,，而在上線第3天點(diǎn)擊量竟然突破了25000……目前很多項(xiàng)目臵業(yè)顧問已經(jīng)開始這樣使用這個工具：利用手機(jī)號，加客戶的微信,，發(fā)看房鏈接到客戶手機(jī)上,，引導(dǎo)客戶看環(huán)境，再看戶型......(此信息有貴州房地產(chǎn)qq群得知),。

2,、花果園“連鎖式銷售中心”：由于樓盤較大，銷售人員較多,，據(jù)了解花果園最多時銷售人員為5000人,，目前1500個銷售人員，一個銷售中心不能滿足需求,，因此增設(shè)臨時咨詢點(diǎn),，目前花果園項(xiàng)目臨時咨詢點(diǎn)遍布整個貴陽市，據(jù)工作人員透露大約有300個左右,，把一部分銷售人員派出銷售中心,，分散到各臨時咨詢點(diǎn)，一方面最大化調(diào)動銷售人員積極性,，另一方面起到宣傳作用，降低宣傳成本,。

3,、完善的銷售體制和先進(jìn)的銷售宣傳工具。走訪到花果園項(xiàng)目銷售中心,，進(jìn)入眼簾的是一遍人身鼎沸,，緊然有序的銷售場景，銷售人員專業(yè)的講解和熱情的接待,，孜孜不倦的帶看現(xiàn)場,，無論從各方面來講都讓客戶感覺到樓盤本身的魅力,。另外一方面，從客戶接待,，到客戶定房,，再到客戶交款，再到客戶辦理手續(xù),，整個過程設(shè)立專人專辦,，緊然有序。同時設(shè)立售后服務(wù)和客戶投訴部門,，這一整套體制接近完美,。再來看銷售工具，花果園超大熒幕宣傳片,，讓客戶身臨其境,，享受其項(xiàng)目本身所帶來的震撼感。另外其他項(xiàng)目也有比較先進(jìn)的銷售工具,，比如中國水電〃觀府壹號,，單體戶型模型采用超大平板顯示器顯示，客戶可以看到平面圖,，3d立體圖像等,，確實(shí)感受到視覺帶來的沖擊感。

本次貴陽之行,，給我和我的同事帶來全所未有的全新感受,，并看到和學(xué)習(xí)到一些我們所未知的營銷理念。同時也體會到自身的不足,，無論是產(chǎn)品規(guī)劃上的,，銷售體制和管理上的都有全新的收獲。針對馬龍廣電文化項(xiàng)目,，我個人提出以下建議：目前項(xiàng)目最大的問題在于工程資金支付困難,，而面對本身產(chǎn)品上的一些規(guī)劃缺陷，尤其是商業(yè)部分,，面積過大,，總價較高，短時間銷售完畢,，比較困難,，商業(yè)部分占銷售總額的50%。因此只能集中消化住宅和地下車位來緩解資金壓力,。然而面對目前馬龍房地產(chǎn)市場競爭激烈,，客源較少，又如何度過銷售低迷時期?建議：1、推出特價房源,，針對94.03㎡住宅,，低價出售一部分，不分樓層,，每套25萬元,。2、針對頂層躍層住宅,，采用捆綁式銷售,，買房子送車位。3,、車位目前報名情況不理想,，報名10組客戶，為促進(jìn)全部成交,，建議價格定制為7-8萬元/個,，優(yōu)惠后7-7.5萬元每個銷售。剩余車位待住宅和商鋪全部銷售完畢后在銷售,，銷售價格可為9-10萬/個,。4、提高銷售服務(wù)質(zhì)量,，嚴(yán)格要求銷售人員的行為規(guī)范,。5、盡快完成項(xiàng)目整體工程形象,，外立面的拆除和粉刷,。6、據(jù)了解,，龍翔路擴(kuò)建工程,，政府已經(jīng)在動員拆遷，預(yù)計(jì)20xx年7月通車,，據(jù)此,，將拉動商業(yè)部分的銷售。

文檔為doc格式,。

房地產(chǎn)調(diào)研報告題目篇七

“兩港一城”建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區(qū)房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展,。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右,，相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入,，則占到36%。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快,，房地產(chǎn)業(yè)對稅收的支柱作用會更加明顯。

近期，中央和市陸續(xù)出臺了針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策,，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說,，政策的調(diào)整無疑會影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀,，客觀分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響,，從而研究提出相應(yīng)的對策建議，對保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展,，具有重要意義,。

今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元,，同比增長85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37.3億元,，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米,。今年以來,，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

1、房產(chǎn)投資保持較高增速,。

我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢和房地產(chǎn)市場的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對我區(qū)房地產(chǎn)市場前景紛紛看好,。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭，1-6月,，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%,，具體走勢見圖一。其中,，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出,，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計(jì)增速分別為：2.6%,、15.2%,、84.5%、79.1%,、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速,。

2、房產(chǎn)銷售勢頭回落明顯,。

今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢,，2-6月的增速走勢見圖二：

從商品房預(yù)售情況來看，回落趨勢明顯,。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套,，總面積50.6萬平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望心態(tài),，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降,，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%,。5月,、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套,，總面積5萬平方米左右,。

3、房產(chǎn)平均價格持續(xù)走高,。

雖然今年年初開始,，中央及市頻頻出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場的有關(guān)政策，但年后,，房地產(chǎn)市場已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情,，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響,，我區(qū)房價也呈持續(xù)走高的態(tài)勢,。

自年開始，我區(qū)房地產(chǎn)價格以年均20%以上的速度快速提升,，房價在,、、年分別同比上漲20.5%,、30%和42%,。目前，我區(qū)新建商品房均價已達(dá)5590元每平方米,，同比上升20%;存量房均價已達(dá)5000元每平方米,，同比上升47%。

二,、近期房地產(chǎn)市場調(diào)控政策對我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響,。

由于房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場投機(jī)成份嚴(yán)重,，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn),，市也出臺了多項(xiàng)有關(guān)政策，加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控,。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市：

土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整,。建設(shè)部等七部委出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況,，適時調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu),、供應(yīng)方式及供應(yīng)時間;對房價上漲過快的.地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例,，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng),。

房貸利率調(diào)整,。3月16日，央行出臺了調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房信貸政策,，規(guī)定對房價上漲過快城市或地區(qū),，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理,，將個人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。

房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整,。國稅總局,、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文,，規(guī)定6月1日后,，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅,，同時規(guī)定凡在206月1日以后購買非普通住房的,，按3%全額征收契稅。

房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整,。年市《政府工作報告》確立了“以居住為主,、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住宅為主”的“三個為主”樓市調(diào)控原則,。

房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整,。市加強(qiáng)新建樓盤網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)轉(zhuǎn),，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度,，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。

房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整,。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu),，加大配套商品房為主的中低價普通商品房供應(yīng)。2005年市計(jì)劃開工建設(shè)配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米,。

從短期看,，宏觀政策的調(diào)整將對我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來直接影響，從而關(guān)系到財(cái)政收入,、固定資產(chǎn)投資,、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成;同時，平抑房價政策的出臺導(dǎo)致市場觀望氣氛濃重,，房地產(chǎn)市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮,，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應(yīng)。

但從長期看,，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場中的投機(jī)因素,，達(dá)到抑制投機(jī)行為,、規(guī)范投資行為、鼓勵居住消費(fèi)的目的,，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展,，主要將起到以下幾方面的作用：

合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)量。通過調(diào)整房貸利率,、稅收政策,，減少房地產(chǎn)市場中的投機(jī)成分，顯露市場真實(shí)需求量,，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)量,。同時，通過嚴(yán)格土地供應(yīng),，有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生,。

緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設(shè)量,，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu),，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾,。

適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價格,。考慮到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯,、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn),、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來的房產(chǎn)升值效應(yīng)，我區(qū)房地產(chǎn)價格仍將繼續(xù)走高,，但期房限轉(zhuǎn),、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房價,，使其漲幅趨于穩(wěn)定,。

三、積極應(yīng)對,，保持我區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展,。

總的來說，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展基數(shù)相對較低,，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇,，從長遠(yuǎn)來看，我區(qū)房地產(chǎn)市場仍將有比較大的發(fā)展空間,。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場進(jìn)入一個調(diào)整-鞏固-提高的階段,，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展,，當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn),。

房地產(chǎn)調(diào)研報告題目篇八

xx是湖南省會,，位于湖南省東部偏北，是湖南的政治,，經(jīng)濟(jì),，文教，商貿(mào)和旅游中心,，是中南地區(qū)重要的資金,，技術(shù)，原材料集散地和交通樞紐,，東接浙贛,，西引川黔，北控荊楚,，南領(lǐng)桂粵，素有“荊豫唇齒,，黔粵咽喉”之稱,。全市現(xiàn)轄芙蓉，天心,，岳麓,，開福，雨花五區(qū)和xx,，望城,，寧鄉(xiāng)三縣及瀏陽市總面積1.18萬平方公里，人口613萬,，其中城區(qū)面積556平方公里,，人口199萬。本次調(diào)研主要是為了了解xx地區(qū)的人均住房面積情況,，針對xx年xx地區(qū)的400戶住民進(jìn)行的調(diào)查,，通過了解這400戶住民的現(xiàn)收入層次以及是否租房情況，以及不同收入層次的住房面積情況,。用隨機(jī)抽樣調(diào)查法,，抽取幾個單元式配套住宅，進(jìn)行上門訪問調(diào)查,。通過此次調(diào)研,，我們了解了xx地區(qū)的居民人均住房情況，不同層次收入的人群所住房的面積也不同：10%的最低收入住房面積19.88平米,，10%的低收入住房面積21.72平米,，60%的中等收入住房面積28.50平米，10%的高收入住房面積35.93平米,，10%的最高收入的住房面積43.60平米,，總平均29.31平米,。本次調(diào)查得出這400戶不同收入層次的人群顯示：有80%的戶主住房情況低于總平均值，所以希望可以把住房情況變得合理化,，更平均化,。

(一)調(diào)研時間及地點(diǎn)xx年初至xx年末xx市區(qū)。

(二)調(diào)研對象及范圍xx市區(qū)隨機(jī)抽取的400戶住民,。

(三)調(diào)研目的了解了xx地區(qū)的居民人均住房情況,，和不同層次收入的人群所住房的面積也有很大不同，以及當(dāng)前xx的住房形式以及人均住房面積,。

(四)調(diào)研方法隨機(jī)抽樣調(diào)查法和上門訪問調(diào)查法,。

(五)調(diào)研結(jié)論。

通過調(diào)查了解xx的人均住房面積有了很大的增長,，從1980的7.67平米到本次調(diào)研得出的29.21平米,，這個增長速度是飛躍性的。但住房的兩極分化也非常嚴(yán)重,，從本次調(diào)研顯示有80%的住房都低于調(diào)查的總平均數(shù),，這說明收入層次的不同也導(dǎo)致了住房嚴(yán)重的兩極分化。同時我們的施工房屋面積也在逐年增長,，房屋銷售面積,，土地購置面積等等，都在增長,，但收入層次的不同也往往決定了住房人均面積,。

通過本次調(diào)查我們了解到了：10%的最低收入住房面積19.88平米，10%的低收入住房面積21.72平米,，60%的中等收入住房面積28.50平米,，10%的高收入住房面積35.93平米，10%的最高收入的住房面積43.60平米,，總平均29.31平米,。其中：租公房23戶占5.75%，租私房14戶,，占3.50%,，自由私房360戶，占90.0%,，其他3戶,，占0.75%。其中一居室19戶,，二居室173戶,，三居室147戶，四居室以上18戶,。擁有二居室以上的家庭占94.68%,。擁有三居室以上的家庭占46.21%.除現(xiàn)住房之外還有一套住房占19.84%,，有兩套占1.38%還有3套占0.82%，擁有兩套以上占22.04%?，F(xiàn)在xx的人均住房面積有了很大的增長,，從1980的7.67平米到本次調(diào)研得出的29.21平米，這個增長速度是飛躍性的,。但住房的兩極分化也非常嚴(yán)重,，從本次調(diào)研顯示有80%的住房都低于調(diào)查的總平均數(shù)，這說明收入層次的不同也導(dǎo)致了住房嚴(yán)重的兩極分化,。同時我們的施工房屋面積也在逐年增長,，房屋銷售面積，土地購置面積等等,，都在增長,，但收入層次的不同也往往決定了住房人均面積。

(一)xx市人均住房和市區(qū)人口分析從1980年開始到xx年,，xx市的人均住房使用面積隨著市區(qū)人口數(shù)的增加而增加,，市區(qū)人口數(shù)由1980年的101.94萬人增加到xx年的218.75萬人，人均住房使用面積由1980年的7.67增長到xx年的21.64,，登記結(jié)婚的數(shù)據(jù)則有起伏變化，時高時低,，無法預(yù)測,。

(二)收入層次與住房建筑面積情況分析10%的最低收入戶住房建筑面積19.88平米，10%的低收入戶住房建筑面積21.72平米,，60%的中等收入戶住房建筑面積28.50平米,，10%的高收入戶住房建筑面積35.93平米，10%的高收入戶住房建筑面積43.60平米,，總平均29.21平米,。從而可以看出收入高的住房建筑面積越大，但60%處于中等收入水平層次,，所以大部分的住房建筑面積市28.50平米,。

(三)住房類型和現(xiàn)有住房數(shù)分析5.75%是租賃公房，3.50%租賃私房,，90.0%自有私房,，0.75%市其他類型。其中,，2.0%是單棟配套樓房,，89.25%是單元式配套住宅，5.5%是普通樓房,，3.25%是普通平房,。而居室類型分析94.68%家庭是二居室,，46.21%家庭是三居室。19.84%有兩套住房,，1.38%有三套住房,，0.82%有四套住房。由此可以看出有90.0%住的是私房,，89.25%是單元式配套住宅,，而卻有94.68%的家庭居室類型是二居室的，46.21%的家庭居住類型是三居室,，擁有兩套以上住房的家庭占22.04%,。

(四)xx市房地產(chǎn)開發(fā)情況分析。

1,、xx市施工和竣工房屋面積從1998年到xx年施工房屋面積從339.01平方米增長到3270.34平方米,，竣工房屋面積從98.38平方米增長到699.90平方米，房屋售出面積,，從39.97平方米增長到985.09平方米,。

由此可以看出施工房屋面積增長了將近10倍，而竣工房屋面積增長了7倍,，房屋售出面積增長了30倍,。

2、房地產(chǎn)品房空置面積xx年xx市房地產(chǎn)商品房空置面積65.63萬平米,，其中空置1—3年面積49.42萬平米,，空置3年和3年以上面積5.70萬平方米。

從而可以看出xx市現(xiàn)在的房屋居住情況基本飽和,，居民幾乎不用再購買房屋,。

通過此次調(diào)研，可以看出xx市從1980年到xx年,，人均住房面積隨著市區(qū)人口數(shù)的增加而增加,，收入高的住房建筑面積越大，但60%處于中等收入水平層次,，所以大部分的住房建筑面積市28.50平米,。有90.0%住的是私房，89.25%是單元式配套住宅,，而卻有94.68%的家庭居室類型是二居室的,，46.21%的家庭居住類型是三居室，擁有兩套以上住房的家庭占22.04%,。施工房屋面積增長了將近10倍,，而竣工房屋面積增長了7倍，房屋售出面積增長了30倍。xx市現(xiàn)在的房屋居住情況基本飽和,，居民幾乎不用再購買房屋,。xx市可以減少房屋的施工建筑，將現(xiàn)有的商品房屋出售出去,，適當(dāng)?shù)慕档头績r,。

房地產(chǎn)調(diào)研報告題目篇九

要求了解下文的內(nèi)容，并且在調(diào)查報告中進(jìn)行,。

總結(jié),。

1．調(diào)研經(jīng)過，即時間,、歷程簡介,；

4．調(diào)查小區(qū)規(guī)劃、戶型,、室內(nèi)設(shè)計(jì),、實(shí)用率、面積,；物業(yè)管理情,。

況；

5．小區(qū)內(nèi)的道路系統(tǒng),、綠化系統(tǒng),、景觀設(shè)計(jì)情況；

6．簡介樣板房及個人觀后感,，如果沒有樣板房但有現(xiàn)房看,，例如。

已入住的樓盤通過熟人參觀小區(qū)和現(xiàn)房的,，則可寫現(xiàn)房簡介及觀后感,，,；

8．周邊樓盤比較,，要求調(diào)研時順便了解周邊的至少一個盤，作一,。

個比較分析,；

9．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簡介；

10．個人體會,。

規(guī)劃圖,。如果不能從網(wǎng)上或各種渠道得到這些資料，則自己繪圖,；能找到的,，則可以直接運(yùn)用。

調(diào)查方式：

1．實(shí)地考查（必須做）。

2．上網(wǎng)查詢,，例如上樓盤社區(qū)論壇了解,；

3．通過報紙雜志。

注意：

請到各班班長處登記自己擬調(diào)查撰寫報告的項(xiàng)目名稱,，每個項(xiàng)目限報一人,，每人必須交獨(dú)立撰寫的報告，切不可抄襲,，違者零分,。

最后交作業(yè)時間5月11日。遲交作業(yè)者最高分不超過80,。.本作業(yè)注重是否用心觀察與調(diào)研,，是否深入思考與分析，是否有自己的個人感受與評價,，報告是否系統(tǒng),、全面、豐富,。忌資料堆砌,，無思想，無感受,。

作業(yè)用小四號字打印,，18磅行間距。如有宣傳單等資料請裝訂在一起,；同時交電子版到班長處,，由班長刻一張碟統(tǒng)一交上來。

房地產(chǎn)調(diào)研報告題目篇十

緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾,。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設(shè)量,，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足普通老百姓的住房需求,，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾,。

適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價格?？紤]到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯,、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來的房產(chǎn)升值效應(yīng),，我區(qū)房地產(chǎn)價格仍將繼續(xù)走高,，但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整,、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房價,，使其漲幅趨于穩(wěn)定,。

三、積極應(yīng)對,，保持我區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展,。

總的來說，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展基數(shù)相對較低,，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇,，從長遠(yuǎn)來看，我區(qū)房地產(chǎn)市場仍將有比較大的發(fā)展空間,。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場進(jìn)入一個調(diào)整-鞏固-提高的階段,，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展,，當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn),。

1、加強(qiáng)房地產(chǎn)價格監(jiān)測工作,。

建立起科學(xué)有效的房價監(jiān)測和預(yù)警體系,，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)市場價格秩序,，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展,。重點(diǎn)監(jiān)測土地出讓價格，新建商品房,、存量房的交易價格;當(dāng)前特別要重視加強(qiáng)對住宅類商品房價格的監(jiān)測工作,。加強(qiáng)房價的季度、年度分析預(yù)測工作,，將出讓土地面積,、房地產(chǎn)開發(fā)投資額，新建商品房的開工面積,、竣工面積,、銷售面積、空置房面積及空置率,，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內(nèi)容,。一旦發(fā)現(xiàn)價格異常波動，及時提出預(yù)警建議,。

2,、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作,。

建立房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò),，及時反饋項(xiàng)目的進(jìn)展情況，以便發(fā)現(xiàn)問題,、協(xié)調(diào)問題,、解決問題,。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，并按照統(tǒng)一招標(biāo),、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權(quán),，同時，嚴(yán)格對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地,、立項(xiàng),、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理,。把好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場準(zhǔn)入關(guān),，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對抽逃注冊資本金,、項(xiàng)目資本金,，無證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行為，要依法嚴(yán)厲打擊,。

3,、有計(jì)劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)。

結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn),，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來編制房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃,，合理預(yù)留開發(fā)空間，以達(dá)到通過城市規(guī)劃來引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā),，帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果,。加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控，通過房地產(chǎn)市場的信息透明化,，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的作用,，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場狀況，根據(jù)市場運(yùn)行狀況合理安排開發(fā)計(jì)劃,。

4,、合理引導(dǎo)住房主體需求。

中低收入職工,、新增的城鎮(zhèn)職工,、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工,、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會上的住房主體需求,。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價商品房兩類住房建設(shè),，同時加大廉租房的建設(shè)力度,。我區(qū)要以此為契機(jī)，積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜,，改善住宅供應(yīng),，完善住宅功能,，提高住宅質(zhì)量。同時,，結(jié)合我區(qū)開發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際,，引導(dǎo)居民對住房的理性消費(fèi)，推動主體需求的合理化,。

近年來,，在縣委,、縣政府“奮力跨越爭進(jìn)位,，富民強(qiáng)縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實(shí)下,，全縣城鎮(zhèn)建設(shè)步伐不斷加大，房地產(chǎn)業(yè)由小到大,，從弱到強(qiáng),，不斷發(fā)展壯大。在保持市場供需總量平衡,、供求結(jié)構(gòu)基本合理,，房地產(chǎn)價格基本穩(wěn)定的態(tài)勢下，全縣房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)快速運(yùn)行的良好態(tài)勢,，房地產(chǎn)開發(fā)投資,，開發(fā)項(xiàng)目施工、竣工面積,，商品房銷售面積等主要指標(biāo)快速增長,。房地產(chǎn)投資和消費(fèi)為拉動我縣經(jīng)濟(jì)增長和社會發(fā)展做出了重要的貢獻(xiàn)。截至目前,，我縣具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)已有17家,，“十五”期間房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成6.3億元，建設(shè)花園,、錦華苑,、公園、城南,、金都,、金明寓、栗園,、金星等成規(guī)模小區(qū)8處,，開發(fā)商品住宅6200套、56萬平方米,。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經(jīng)濟(jì)增長注入了新的活力,。

目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對平穩(wěn)的發(fā)展時期,，各類型樓盤銷售情況良好。建筑類型方面,，已建和待建樓房以磚混結(jié)構(gòu)為主,，框架結(jié)構(gòu)樓房所占比重逐漸上升;樓盤品質(zhì)不斷提升，居住環(huán)境日益改善,。xx年以來,，在房地產(chǎn)市場供需兩旺的同時，我縣房地產(chǎn)開發(fā)樓盤的品質(zhì)得到了不斷提升,，購房戶的居住環(huán)境日益改善,。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費(fèi)的吸引力。消費(fèi)結(jié)構(gòu)方面,，主要以100平方米以上的大面積樓房為主,，90-100平方米的小戶型銷售情況良好但數(shù)量較少，僅占年度開發(fā)量的25%左右,。

總體看,，xx年我縣房地產(chǎn)需求增長速度將低于xx年，房地產(chǎn)供求形勢進(jìn)一步改善,，房地產(chǎn)價格漲勢將趨向相對穩(wěn)定,。今年以來，隨著國家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強(qiáng),，增加中低價位普通商品住房等調(diào)控措施的實(shí)現(xiàn)以及二級市場的擴(kuò)大,，我縣房地產(chǎn)市場供求形勢和房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步得到改善。主要消費(fèi)需求是外來經(jīng)商務(wù)工人員,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生,，他們成為購房的主力軍;同時，個體從業(yè)者,、私企老板及企業(yè)中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加,。商品房購買對象以個人購買為主，投資商尚未大量出現(xiàn),。房地產(chǎn)市場是否健康,，一個重要標(biāo)志是看市場化程度如何(特別是個人購房比例)以及投資性購房的比例。xx年,，從購房者購房的動機(jī)來看,，我縣城區(qū)購房者中，購房用于自己居住的比例達(dá)到93%,，以投資為目的占7%,，而純屬投機(jī)炒作購房的比例尚不到2%，說明我縣整個房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)大量投機(jī)者,，整個銷售市場處于自然銷售狀態(tài),。

預(yù)計(jì)房屋價格在較旺的實(shí)際需求的支撐下將繼續(xù)上漲,，漲幅經(jīng)歷了xx年爆發(fā)性增長之后，將趨向平穩(wěn),，全年增長速度預(yù)計(jì)將小于xx年水平,。xx年全縣普通商品住宅平均銷售價格為1280元/m2，同比上漲6.5%,。受土地價格,、建筑“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設(shè)施,，環(huán)境建設(shè)檔次提高等因素的影響,，xx年全縣商品房平均售價漲幅與上年基本持平，但市場供給與需求同步增長,，商品房價格與商品住房價值基本相符,，價格與價值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產(chǎn)市場總體上沒有呈現(xiàn)“泡沫”,，并且還具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間,。

xx年全縣房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2.05億元，比上年增長19.8%,。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全縣全社會固定資產(chǎn)投資比重達(dá)到5.17%,，拉動全縣固定資產(chǎn)投資增長4.5個百分點(diǎn);對gdp增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到8.7%，拉動全縣gdp增長1.2個百分點(diǎn),。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè),。同時房地產(chǎn)業(yè)為地方政府開辟了財(cái)源，每年對地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)率超過了6%,。拉動了社會總體消費(fèi)的增長,。xx年，房地產(chǎn)銷售收入1.3億元,，按拉動消費(fèi)系數(shù)1.4計(jì)算,，拉動其他消費(fèi)額1.82億元，兩項(xiàng)累計(jì)達(dá)到3.12億元,。同時為社會增加就業(yè)崗位5000余個,。

1、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理,。中高檔住房供應(yīng)量過大,，中低價位的普通商品房供應(yīng)偏少。90平方米左右的普通商品房供應(yīng)量不足三成,，嚴(yán)重供不應(yīng)求,。由于近年來我縣商品房價格上漲較快，而居民的實(shí)際收入增幅遠(yuǎn)趕不上房價的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆,，希望能多推出經(jīng)濟(jì)適用房以及小戶型樓房,，以滿足部分弱勢群體的購房需求。

2,、房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度不夠,。房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，包括商品房預(yù)售和銷售,、二手房轉(zhuǎn)讓,、房屋權(quán)屬登記,、房屋租賃備案,、開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、土地出讓,、開發(fā)經(jīng)營許可,、規(guī)劃許可、建設(shè)許可,、開發(fā)建設(shè)條件與施工許可,、房地產(chǎn)信貸等。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個稅種,，由國稅,、地稅、財(cái)政分別征收,，計(jì)稅方式復(fù)雜,，征管難度大。建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng),，一是能夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購房者,、管理者信息不對稱的狀況，增加透明度,，為政府和有關(guān)部門實(shí)行監(jiān)測市場運(yùn)行的動態(tài)變化提供依據(jù),，有利于調(diào)控市場，規(guī)范交易行為,，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場監(jiān)督科學(xué)化;二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺,，以房地產(chǎn)信息為依托，實(shí)現(xiàn)信息共享,，通過部門配合,、環(huán)節(jié)控制，推動房地產(chǎn)稅收征管精細(xì)化管理,，達(dá)到“先繳稅,、后辦證”的要求，以促進(jìn)稅收征管科學(xué)化。我縣的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還沒有建立,，相關(guān)部門信息溝通,、資源共享的機(jī)制尚未形成，不利于及時便捷地對市場進(jìn)行監(jiān)測分析,，同時也造出市場信息不對稱,、透明度不高，不利于合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和消費(fèi),。

3,、城鄉(xiāng)房屋權(quán)屬登記管理工作需要加強(qiáng)。由于房產(chǎn)管理體制不理順,，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán),、產(chǎn)籍多頭管理，市,、縣,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)分治。按照建設(shè)部建房173號文和省建設(shè)廳魯建房發(fā)(1997)239號文《關(guān)于制作頒發(fā)全國統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書的通知》要求,，一個縣只能有一個發(fā)證機(jī)關(guān),，并且所頒發(fā)的房產(chǎn)證必須是經(jīng)建設(shè)部備案、由北京印鈔廠統(tǒng)一印制,?？h城規(guī)劃區(qū)外的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村街房產(chǎn),，特別是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地企業(yè),，因無法辦理全國統(tǒng)一的房產(chǎn)證，所以不能辦理房產(chǎn)抵押貸款,、過戶等手續(xù),，不利于企業(yè)和社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。這不僅造成了工作上的扯皮,，損害了群眾利益,，還造成了國家稅費(fèi)的流失。

4,、部分開發(fā)商重視商品房建設(shè),，輕視配套設(shè)施建設(shè)的思想還很嚴(yán)重。相當(dāng)項(xiàng)目配套設(shè)施水平低,，配套不完善,，開發(fā)項(xiàng)目整體功能差，造成消費(fèi)者使用不方便,，也給社會帶來一些隱患,。如綠地、公廁、幼兒園,、超市,、健身場、物業(yè)用房等這些基礎(chǔ)配套設(shè)施多數(shù)小區(qū)沒有或根本達(dá)不到設(shè)計(jì)要求,。

5,、違規(guī)開發(fā)的歷史遺留問題有待解決。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過程中,，除還建本村居民和本單位職工住房外,，還對外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋，駐城村街中也有個別住戶在建房過程中少批多建,，并將多建的住房違規(guī)出售,，這些違規(guī)開發(fā)行為造成了房地產(chǎn)稅費(fèi)流失和不公平的市場競爭，對商品房市場帶來很大沖擊;也導(dǎo)致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權(quán)和上市交易流通,，影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和社會的穩(wěn)定,。

二,、關(guān)于規(guī)范發(fā)展我縣房地產(chǎn)市場的幾點(diǎn)建議,。

1、引導(dǎo)普通商品房建設(shè),，推行安居工程(經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房),，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。經(jīng)濟(jì)適用住房是指土地由國家劃撥,，各種稅費(fèi)減半征收,，出售價格實(shí)行政府定價，按保本微利原則確定,，主要面向社會上的中低收入家庭出售,，是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。我縣目前為止未開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房,。xx年11月,，由縣房管局牽頭，統(tǒng)計(jì)局,、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調(diào)查,。結(jié)果顯示，我縣低保家庭戶主屬“三無”,、下崗,、失業(yè)人員的約占97%，低保家庭無房戶約為三分之一,，有住房的用戶,，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一，且大多住房設(shè)施不全。所以,，實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求,，是政府義不容辭的責(zé)任。另國辦發(fā)【xx】37號文件已經(jīng)要求,，自xx年6月1日起,，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè),，套型建筑面積在90平方米以下的住房(含經(jīng)濟(jì)適用房)面積所占比重,，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。

2,、注重規(guī)劃,，加快步伐，搞好城中村改造,。城中村改造是加快我縣城市化進(jìn)程的重要舉措,。根據(jù)我縣的舊城情況，待開發(fā)的區(qū)域很多,，前景是好的,，因此加快舊城改建工作將是大勢所趨，勢在必行,。要以建設(shè)“臨沂衛(wèi)星城”為戰(zhàn)略目標(biāo),，堅(jiān)持新區(qū)開發(fā)和舊城改造相結(jié)合，正確處理經(jīng)營城市和舊城改造的關(guān)系,，繼續(xù)大力推進(jìn)舊城區(qū)改造,，力爭在未來五年內(nèi)，縣城規(guī)劃區(qū)基本消除危陋棚戶區(qū)和“貧民窟”住房,。嚴(yán)格控制企事業(yè)單位自建自用和零星插建性開發(fā),，改變過去那種局部改造、見縫插針的做法,，實(shí)施地段開發(fā)與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)的開發(fā)模式,，對影響城市道路景觀的危舊平房進(jìn)行大面積拆遷。按照經(jīng)濟(jì)效益,、環(huán)境效益,、社會效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃,，合理布局,，綜合開發(fā)，配套建設(shè),。堅(jiān)持成區(qū)連片開發(fā),，開發(fā)一片,，配套一片，完善一片,，寧缺勿濫,。建議縣政府成立舊城改造領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組由縣政府分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé),，縣房地產(chǎn)管理局,、縣計(jì)劃局、縣建設(shè)局,、縣國土資源局,、縣物價局、臨沭鎮(zhèn)政府等單位負(fù)責(zé)人為成員,。舊城改造項(xiàng)目實(shí)行掛牌公示制度,。舊城改造拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)和承擔(dān)的城市市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)用可據(jù)實(shí)從該土地使用權(quán)出讓金中補(bǔ)償。要做好“模擬拆遷”：即先做被拆遷人的思想工作,，處理解決好拆遷工作中的相關(guān)問題,，后發(fā)布拆遷公告，最后簽訂拆遷協(xié)議,。

3,、嚴(yán)格控制機(jī)關(guān)企事單位自建住房。為滿足職工住房需求,，通過市場改善住房條件,，臨沭縣人民政府下發(fā)的沭政發(fā)[**]43號文中規(guī)定：“從**年1月1日起,，停止單位自行建設(shè)住房,，需要住房的統(tǒng)一到縣政府的住宅小區(qū)購買?！濒斦l(fā)[xx]22號文件中再一次規(guī)定：“從意見下發(fā)之日起(xx,、3、22),，各級黨政機(jī)關(guān)和事業(yè)單位一律停止單位建房,，鼓勵機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位職工投資置業(yè),，通過市場改善住房條件,。”最近建設(shè)部,、監(jiān)察部,、國土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[xx]196號《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強(qiáng)調(diào)，“自本通知下發(fā)之日起,，一律停止審批黨政機(jī)關(guān)集資合作建房項(xiàng)目,。嚴(yán)禁黨政機(jī)關(guān)利用職權(quán)或其影響,，以任何名義、任何方式搞集資合作建房,，超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取住房利益,。”因此,，機(jī)關(guān)單位住房改造要走法制化,、正規(guī)化軌道。要樹立“要住房,，找市場”的觀念,，杜絕新的住房實(shí)物分配和“委托代建”、“定向開發(fā)”等變相福利分房的現(xiàn)象,。

4,、加強(qiáng)農(nóng)村房屋權(quán)屬登記工作，建立城鄉(xiāng)一體的房屋權(quán)屬登記和檔案管理制度,。禁止其他部門發(fā)放不具法律效力的房產(chǎn)證,，以維護(hù)正常的房地產(chǎn)市場秩序。

5,、提升產(chǎn)業(yè)的整體水平和實(shí)力,。行業(yè)內(nèi)要樹立現(xiàn)代的房地產(chǎn)經(jīng)營理念，整體提升我縣房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力和水平,，這是促進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展的根本所在,。一是要注重鑄造房地產(chǎn)企業(yè)的“航空母艦”。要通過重組,、兼并,、控股、引外靠優(yōu)等方式,，盡快創(chuàng)建能對中小企業(yè)有帶動作用“航母”型企業(yè),，提高企業(yè)整體素質(zhì)，增強(qiáng)生存與發(fā)展能力,，提升綜合競爭力,。二是注重打造品牌。房地產(chǎn)企業(yè)要盡快適應(yīng)市場需求變化,，實(shí)施精品帶動戰(zhàn)略,，提高信譽(yù)，建立品牌,，擴(kuò)大市場;三是要注重物業(yè)管理,，充分利用房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的“情侶效應(yīng)”，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理互促互動,。四是要注重企業(yè)誠信和經(jīng)濟(jì)倫理,。倡導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商要建起企業(yè)誠信檔案,，樹立起經(jīng)濟(jì)倫理觀念，在發(fā)展中講究文化底蘊(yùn),、道德因素,、科技含量、綠色生態(tài),，盡可能地為消費(fèi)者提供舒適,、健康、優(yōu)美,、潔凈,、安全、方便和環(huán)保等各方面優(yōu)良的產(chǎn)品,。

6,、各部門加強(qiáng)協(xié)調(diào)溝通，做好拆遷工作,。近年來,，城市房屋拆遷成為社會的熱點(diǎn)難點(diǎn)問題。雖然城市拆遷工作是一項(xiàng)關(guān)系到加快發(fā)展經(jīng)濟(jì),、造福于民的好事,，但在實(shí)際工作中，由于牽扯到各個方面的利害關(guān)系,，特別是拆遷人,、被拆遷人的經(jīng)濟(jì)利益問題，拆遷工作變得十分復(fù)雜,，并出現(xiàn)了一些新問題,，新情況。如我局在整理拆遷檔案工作中發(fā)現(xiàn),，有的房產(chǎn)已拆除,，但未到我局辦理拆遷注銷或變更登記等相關(guān)手續(xù)，導(dǎo)致一宗土地出現(xiàn)兩套房產(chǎn)證,，權(quán)屬上容易產(chǎn)生糾紛，不利于房產(chǎn)檔案的管理,，至使有關(guān)問題難以及時妥善解決,。根據(jù)國務(wù)院和山東省《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，計(jì)劃,、規(guī)劃,、土地等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，協(xié)同做好城市房屋拆遷管理工作,，使上述問題得以妥善解決,。

7,、加快房地產(chǎn)交易大廳建設(shè)，強(qiáng)化市場監(jiān)管,。我局在已建成房地產(chǎn)交易中心的基礎(chǔ)上,，決定整改再進(jìn)步，效率再提高,，建立真正意義上的“一站式”服務(wù)大廳,，每科室都有一名工作人員進(jìn)駐大廳，群眾進(jìn)一個門,，領(lǐng)一份表,，就可辦妥所有手續(xù)。同時,，在交易大廳門口還有各開發(fā)公司簡介,、年度開發(fā)量、樓盤介紹,、聯(lián)系電話等宣傳圖板,，形成了一個“房產(chǎn)小超市”，既方便了人民群眾,，又宣傳了開發(fā)公司,，可謂一舉雙得。目前這一工作正在緊張有序的進(jìn)行之中,。

房地產(chǎn)調(diào)研報告題目篇十一

1,、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)蓬勃發(fā)展，民營企業(yè)迅速崛起,。

由于我縣的房地產(chǎn)市場啟動較晚,，發(fā)展較慢，加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤較其它行業(yè)高,，因此吸引了民營經(jīng)濟(jì)和股份制經(jīng)濟(jì)的大舉進(jìn)入,。xx年，全縣只有6家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),，其中國有企業(yè)2家,，民營企業(yè)4家。到了xx年底已發(fā)展成有17家開發(fā)企業(yè),，其中擁有三級開發(fā)資質(zhì)企業(yè)2家,，三級資質(zhì)以下的企業(yè)15家;國有企業(yè)僅有1家，民營企業(yè)16家,。xx年,，民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)投資額占開發(fā)總投資額的96%。民營企業(yè)發(fā)展迅速,，成為我縣房地產(chǎn)投資增長的主要動力,。

2,、房地產(chǎn)投資高速增長，成為拉動投資增長的主要力量,。

作為一個新興行業(yè),，我縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速，投資規(guī)模日益擴(kuò)大,，尤其從xx年開始,，受城建規(guī)模擴(kuò)大，基礎(chǔ)設(shè)施投資加快,，舊城改造力度加大及房改房政策的刺激,，市場容量大幅增長，房地產(chǎn)業(yè)取得了跳躍式發(fā)展,。xx年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額7757萬元,，是上年投資額的5倍，比同期全社會固定資產(chǎn)投資增速高4.5倍;xx年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額20376萬元,，同比增長1.6倍,，高于同期全社會固定資產(chǎn)投資增速1.2倍。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會投資的比重也越來越大,，xx年為3.32%,xx猛增至13.25%,，xx年再創(chuàng)新高達(dá)為24.71%，成為拉動投資增長的主要力量,。應(yīng)該說,，這幾年的投資擴(kuò)張是市場釋放性的增長，不存在投資過熱引起的“泡沫”問題,。

3,、商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)投資增幅較大，商品住宅建設(shè)投資主體地位突出,。

“xx”末期,，在國家把住宅建設(shè)培育成新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的政策指引下，我縣的房地產(chǎn)企業(yè)加大了普通住宅為主的開發(fā)建設(shè)力度,，并獲得了長足的發(fā)展,。據(jù)統(tǒng)計(jì)部門數(shù)據(jù)顯示，xx年---xx年,，住宅建設(shè)投資占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總投資的70%,、67.6%、64.9%;商業(yè)營業(yè)用房3年來的投資分別占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總投資額的15.86%,、29.2%、33.86%,。從比重上看,，商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)投資增幅呈遞增趨勢,，住宅建設(shè)投資呈下降趨勢，但其主體地位依然突出,。

4,、土地投放量逐年上升，開發(fā)規(guī)模越來越大,。

近三年來,，我縣的房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭迅猛，房地產(chǎn)交易異?；鸨?，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地投放量逐年上升。xx年全縣總投放為16畝;xx年總投放為98畝,，是上年的6倍;xx年總投放達(dá)236畝,，同比增長2.2倍。同時,，土地投放由原來的單體地塊出讓逐漸向小區(qū)化,、規(guī)模化,、整體化出讓轉(zhuǎn)變,。xx年平均每宗房地產(chǎn)開發(fā)出讓土地面積為1.36畝，xx年為10.59畝,，xx年為21.83畝,，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越來越大。

5,、房地產(chǎn)開發(fā)水平存在明顯地區(qū)差異,，住宅商品化程度逐漸提高。

受城鄉(xiāng)二元格局的影響,，一直以來,，房地產(chǎn)開發(fā)投資主要以縣城為主，縣城區(qū)與各鄉(xiāng)鎮(zhèn)間的房地產(chǎn)開發(fā)水平差距十分明顯,。xx年,，縣城房地產(chǎn)開發(fā)投資額約占總投資額的72%，華埠鎮(zhèn)約占總開發(fā)投資額的22%,，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)約占6%,。

因受近幾年規(guī)劃控制的影響，城鎮(zhèn)和礦區(qū)私人建房投資額年逐年減少,。xx年比xx下降69.06%,，xx年比xx年下降22.55%。私人建房投資的減少，有利于促進(jìn)住宅商品化程度的逐漸提高,。

6,、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金到位情況理想，定金,、預(yù)付款占投資資金的比重上升,。

近幾年，一方面由于房地產(chǎn)銷售市場狀況比較理想,，房地產(chǎn)資金回籠較快,，另一方面也因?yàn)榻鹑谡邔Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)的支持。我縣房地產(chǎn)開發(fā)資金的到位情況比較理想,，在各類投資中的資金保障程度最高,。

在房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中，自籌資金,、國內(nèi)貸款,、定金及預(yù)付金是開發(fā)資金的全部來源，居于絕對主導(dǎo)地位,。從各類資金的動態(tài)情況看,，國內(nèi)貸款資金和定額預(yù)付金的增速較快，定金及預(yù)付金占年度資金來源的比重逐年上升,。xx年至xx年分別為8.7%,、22.37%和42.41%;同期國內(nèi)貨款所占比重分別為2.08%、31.88%,、32.39%;而同期自有資金分別為61.95%,、38.04%、25.01%,。

1,、房地產(chǎn)市場需求趨旺，呈現(xiàn)出“兩頭輕,、中間重”的銷售態(tài)勢,。

近年來，我縣房地產(chǎn)市場有了很大發(fā)展,，商品房銷售態(tài)勢良好,，銷售面積逐年增長，預(yù)售面積大幅攀升,，市場需求趨旺,。xx年-xx年銷售面積分別為32646m2、35362m2,、80811m2,，同期預(yù)售面積分別為31491.52m2,、42594.99m2和95377.6m2，從xx年開始,，預(yù)售面積超過了銷售面積,。xx年底,，空置一年以上的商品房面積僅1977m2,。

在商品房住宅銷售調(diào)查中,，90-110m2戶型住宅占銷售總額的45.4%,，110-130m2戶型住宅占銷售總面積的30.83%,，90m2以下戶型占12%，130平方米以上戶型占11.74%,，明顯呈現(xiàn)出“兩頭輕、中間重”的銷售態(tài)勢,。

2、個人消費(fèi)成為市場需求的主體,，縣內(nèi)需求占商品房銷售的全部。

隨著住房體制改革的逐步推進(jìn),，福利分房制度已退出了歷史舞臺,，個人購房比重大幅上升。xx年,，全縣個人購房面積達(dá)29672.2m2,，占銷售面積的83.9%;xx年個人購房面積達(dá)80628m2，占總銷售面積的99.77%,，個人已成為市場消費(fèi)的主體,，是房地產(chǎn)市場發(fā)展的主導(dǎo)因素。目前,，個人購買房屋的類型以住宅為主，xx年個人購買住宅面積達(dá)70941m2,，占個人購房總面積的87.98%,。從購買對象和使用上來看，購房的全部是縣內(nèi)居民，基本以自用為主,，因而,，我縣尚不存在房地產(chǎn)“泡沫”,。

3、商品住宅價格上升較快,，相對升幅較大。

因近年來商品房市場需求旺盛,，商品房價格放開,，市場處于賣方市場，經(jīng)濟(jì)適用房啟動較晚,，土地實(shí)行市場競價在一定程度上提高了開發(fā)成本,。多種因素造成商品房住宅價格上升較快，升幅較大,。據(jù)最新調(diào)查資料統(tǒng)計(jì),，xx年商品住宅平均售價約987元/m2，比上年度上升14.76%,，xx年平均售價約1140元/m2，同比上升15.5%,。而同期我縣國內(nèi)生產(chǎn)總值的升幅為6.48%,、10.63%,。

4、存量房交易活躍,，房改房成為“生力軍”。

自房改房上市政策出臺后,，存量房交易活躍,，交易面積逐年“放大”,，xx年共成交184起，面積16396.17m2,，xx年共成交243起,，面積20405.54m2，xx年共成交225起,，面積21300m2,。近三年的交易量中，住宅占總交易起數(shù)的'96.62%,，房改房約占住宅交易起數(shù)的62.2%,，因而成為存量房交易市場的“生力軍”,。

房改房的上市，不僅增加了住房市場的供給量,，給買房人更多的選擇,，而且創(chuàng)造了更大的住房需求,，讓更多的居民成為增量房的消費(fèi)者,。

(一)房地產(chǎn)市場缺少行業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃的指導(dǎo)，沒有建立市場的預(yù)警,、預(yù)報機(jī)制和城市規(guī)劃,、土地供應(yīng)、金融信貸方面的宏觀調(diào)控機(jī)制,，房地產(chǎn)開發(fā)存在一定的無序化和較大的風(fēng)險性,。

(二)市場化運(yùn)作不規(guī)范，政策性的土地協(xié)議出讓,，拖欠土地招標(biāo)出讓金等不公平競爭行為嚴(yán)重?cái)_亂了房地產(chǎn)市場秩序,。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場準(zhǔn)入“門檻低”,，開發(fā)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模普遍偏小,，行業(yè)集中度低。部分企業(yè)資金實(shí)力不足，主要依靠金融貸款和定金,、預(yù)付金進(jìn)行開發(fā),，加大了投資風(fēng)險。

(四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為不規(guī)范,，如未取得許可證擅自開工建設(shè)及預(yù)售,、合同不兌現(xiàn)、面積縮水,、虛假廣告,、延期交付、提高容積率等違法違規(guī)行為依然存在,。

(五)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)商品化程度不高,，私人建房依然存在，弱化了房地產(chǎn)市場的高消費(fèi)群體,，給市場帶來一定影響,。單體的開發(fā)仍然存在，清一色的商住樓布局不利于提高城市品位,，不利于改善居住環(huán)境,。

(六)市場配套體系不完善，物業(yè)管理和房地產(chǎn)中介服務(wù)滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,。

(七)住宅體系不完善,，經(jīng)濟(jì)適用房投放少，廉租房建設(shè)尚未啟動,。商品住宅價格提升過快,，價格偏高。

(八)房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理,，住宅品種單一,，難以滿足不同的消費(fèi)需求,，刺激消費(fèi)的增長，商業(yè)營業(yè)用房比重偏高,，出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象,。

(一)行業(yè)趨于整合，結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整,，價格相對穩(wěn)定,。

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將趨于整合,，行業(yè)集中度將明顯提高,。

隨著城市建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，按照生態(tài)城市化建設(shè)要求以及城市管理和房地產(chǎn)市場開發(fā)的現(xiàn)實(shí)需要,，商品住宅開發(fā)將向小區(qū)化,、規(guī)模化,、物業(yè)化,、品牌化的經(jīng)營方向發(fā)展，這勢必加劇企業(yè)間資金,、規(guī)模、管理等各方面的競爭,。國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知中強(qiáng)調(diào),，要加強(qiáng)房地產(chǎn)貨款監(jiān)管和市場監(jiān)管，這對我縣房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展帶來了歷史性的考驗(yàn)和挑戰(zhàn),。為謀求發(fā)展做大做強(qiáng)，我縣企業(yè)將在政策嚴(yán)管和市場競爭中趨于規(guī)范整合,，集中度將明顯提高,，并形成市場競爭的核心能力。一批實(shí)力較強(qiáng)的大企業(yè)將脫穎而出,，而一些小而散,、缺乏競爭力的企業(yè)將面臨被淘汰出局的危險。

2,、房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)將面臨調(diào)整,，低價位商品住宅將成為開發(fā)主流。

隨著人們居住消費(fèi)觀念的改變,，個人住房需求將呈現(xiàn)多元化,、多層次的發(fā)展趨勢。原先把住房作為固化資產(chǎn)而想方設(shè)法貨借資金以求一次性到位的住房消費(fèi),，將逐步向把住房作為可流通商品量力而行適時換房的觀念轉(zhuǎn)變,。

我縣房地產(chǎn)起步較晚,，目前處于發(fā)展階段，前幾年住房開發(fā)項(xiàng)目針對的大多是收入相對較高的工薪,、個私業(yè)主群體,。這一消費(fèi)群體的經(jīng)濟(jì)相對寬裕，而且換房以改善居住條件的要求也十分迫切,，因而對開發(fā)商而言,，銷售風(fēng)險較小，且利潤空間較大,。近年來的開發(fā),，已基本消耗了這一群體的購買力，對他們而言,，住房消費(fèi)是較長一段時間后的第二,、三次換房。而目前,，尚未購房的和大部分房改房住戶這些中低收入消費(fèi)群體,，因供需矛盾仍未能實(shí)現(xiàn)改善住房的愿望。尚未購房的群體包括企業(yè)未參加房改的職工,，鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政,、事業(yè)單位工作和退休的單職工，估計(jì)約有800戶左右;全縣房改房約有7000多套,，19以來交易備案的約900套,，加上拆遷房約近百套，需換房戶按剩下的30%計(jì),，將有近xx套的消費(fèi),。激活這群中低收入消費(fèi)群體，將給我縣房地產(chǎn)業(yè)帶來極大的發(fā)展,。影響這一群體住房消費(fèi)的最主要制約因素是價格,，如何緩解這一供需矛盾呢，我們認(rèn)為除了政策及金融支持外,，開發(fā)適合這一群體消費(fèi)的總價位較低的住宅(如近郊90-110m2戶型,、城區(qū)80-100m2戶型)是今后幾年的開發(fā)主流。

同時,，隨著商住房商品化程度的不斷提高,，單體別墅、聯(lián)立式住宅等中高檔商品房將適量推向市場,。政府對“弱勢群體”越來越關(guān)注,，建設(shè)“廉租房”，建立低收入家庭住房保障機(jī)制,，讓所有人都“居有其所”,，是政府當(dāng)務(wù)之急的一件大事,。