總結(jié)是對(duì)某一特定時(shí)間段內(nèi)的學(xué)習(xí)和工作生活等表現(xiàn)情況加以回顧和分析的一種書(shū)面材料,，它能夠使頭腦更加清醒，目標(biāo)更加明確,，讓我們一起來(lái)學(xué)習(xí)寫(xiě)總結(jié)吧,。總結(jié)書(shū)寫(xiě)有哪些要求呢,？我們?cè)鯓硬拍軐?xiě)好一篇總結(jié)呢,？那么下面我就給大家講一講總結(jié)怎么寫(xiě)才比較好，我們一起來(lái)看一看吧,。

物業(yè)維修工工作總結(jié)簡(jiǎn)短 物業(yè)維修工作總結(jié)篇一

業(yè)主和物業(yè)在使用這座大樓時(shí),，固然會(huì)發(fā)現(xiàn)很多的問(wèn)題，這也是可以理解的，如果我們是業(yè)主可能也會(huì)是這樣,。最開(kāi)始的時(shí)候有三千多項(xiàng)需要處理的問(wèn)題,，雖然不全是我們專(zhuān)業(yè)的問(wèn)題，但是至今我還有陰影,。作為總包,，很多事情需要去協(xié)調(diào)、去處理,、去擔(dān)當(dāng),，正是因?yàn)檫@些，事情也就多了,。最忙的那幾個(gè)月，每天平均接打電話一百多個(gè),，電話一向,，總會(huì)有意想不到的“驚喜”，弄的我是哭笑不得,，心神不寧,。每次聽(tīng)到電話鈴響，我就像驚弓之鳥(niǎo)生怕有“刁民”又來(lái)“找事”,。作為對(duì)前段時(shí)間工作的總結(jié),，我不僅審視我們?cè)谑┕ぶ写嬖诘馁|(zhì)量問(wèn)題及其產(chǎn)生原因，還要在以后的工作中盡量去避免這些問(wèn)題的出現(xiàn)以及造成的損失,。

因?yàn)槲抑饕?fù)責(zé)的是土建方面的維修工作,，其他專(zhuān)業(yè)的問(wèn)題以及零星的修補(bǔ)就不說(shuō)了，主要說(shuō)下土建專(zhuān)業(yè)漏水方面的問(wèn)題,，漏水問(wèn)題主要有屋面漏水,、給水管井漏水、地下室外墻漏水,、電梯井坑滲水,、室外電纜井漏水等。下面我將挑些重點(diǎn)的問(wèn)題具體講講：

說(shuō)道屋面漏水,，真是讓我心酸,，讓我欲哭無(wú)淚啊。天辰一期的最高層是領(lǐng)導(dǎo)休閑娛樂(lè),、重要接待使用的場(chǎng)所,，正式這樣的重要，漏水問(wèn)題才被非常的重視,?？偛荒苋思以陂_(kāi)會(huì)、聊天，邊上放個(gè)水桶接水吧,，打傘就更不好了,。

屋面漏水后維修難度大，主要體現(xiàn)在漏水點(diǎn)不好確定,、工序復(fù)雜,、工作量大。特別是卷材防水,，即使掌握了室內(nèi)漏水情況也無(wú)法確定漏水點(diǎn)的具體位臵,，雨水可以通過(guò)漏水點(diǎn)流到結(jié)構(gòu)頂板的薄弱部位并滲透到室內(nèi)，因此在確定其漏水點(diǎn)時(shí)往往會(huì)做很多無(wú)用功,，一次兩次也未必成功,；屋面防水層上一般都有找平層、保溫層,、加強(qiáng)層,、飾面層等，防水層的修復(fù)必然要破壞其它裝飾層,，同時(shí)在維修時(shí)也不可避免的造成二次破壞,，也只能擴(kuò)大維修作業(yè)面來(lái)進(jìn)行維修，工作量較大,。屋面漏水點(diǎn)主要有以下幾種：突出屋面的風(fēng)道,、排水管及排氣管根、頂板后澆帶,、女兒墻與屋面交接處的陰角部位,。所以我認(rèn)為在進(jìn)行屋面施工時(shí)，應(yīng)從結(jié)構(gòu)層開(kāi)始必須每道工序做到位：屋面板澆筑時(shí)與之相連的墻體的水平施工縫處必須振搗密實(shí),，各出屋面的部位吊洞要填實(shí)抹平,；在進(jìn)行基層處理時(shí)，將陰陽(yáng)角,、管根等部位做圓弧角處理,，不允許因存在死角而導(dǎo)致防水層不能做到位；防水層閉水試驗(yàn)完成后,，在防水保護(hù)層未施工前,，禁止在防水層上方施工作業(yè)，防止防水層被破壞,。防水保護(hù)層施工完畢后要進(jìn)行二次閉水實(shí)驗(yàn),，確保不漏水的情況下開(kāi)始下到工序。在施工中防水層盡量一次做到位,，如不能一次做到位防水層接茬處需重點(diǎn)處理,。特別提出的是屋面后安裝設(shè)備,、避雷帶支架等可能破壞防水的工序一定要提前做設(shè)備基礎(chǔ)或者控制其打孔深度。所以我們?cè)谑┕ぶ懈鲗?zhuān)業(yè)之間要溝通好,，安排和實(shí)施好緊前工作,，如果在搶工期期間，某些專(zhuān)業(yè)需先施工或者在施工時(shí)破壞了防水,，應(yīng)通知防水專(zhuān)業(yè)及時(shí)處理,，因此各專(zhuān)業(yè)之間的溝通、協(xié)作也是非常重要的,。

給排水管井管道多空間小,，一般不設(shè)計(jì)防水，但其重要性卻不容忽視,。因水管穿樓板處沒(méi)有防水,，管井一旦漏水，絕對(duì)不只是泡一層,，一漏到底都是很可能的,。水量小的話還好說(shuō)，最多也就是把管井泡了,，里面沒(méi)什么值錢(qián)東西，也就是刮刮膩?zhàn)?、刷刷涂料的事,，如果水量大，水則會(huì)從管井里跑出來(lái),，泡壞了地板泡壞了下層的精裝修可就麻煩了,。所以我認(rèn)為管井地面盡量要做防水且設(shè)計(jì)地漏；還有就是套管與管之間用防火膠泥封堵好后再有瀝青油膏封堵嚴(yán),，這樣就算是跑了水,，也不至于馬上會(huì)殃及到下面的樓層，使損失降到最小,。

地下室外墻漏水無(wú)疑是防水層失效,，所以在防水材料的選用和施工質(zhì)量方面要重視。

天辰大廈一期工程的外墻防水選擇的是刷滲透結(jié)晶,，先說(shuō)說(shuō)滲透結(jié)晶的缺點(diǎn)：

（1）滲透到結(jié)構(gòu)內(nèi)起防水作用的晶體對(duì)外界的各種震動(dòng),，包括溫度變化、水文變化和機(jī)械等引起的震動(dòng)很敏感,，這些震動(dòng)可能造成晶體斷裂形成新的過(guò)水通道,，導(dǎo)致防水功能的喪失；（就不說(shuō)什么震動(dòng)了,，就說(shuō)主體結(jié)構(gòu)荷載的增加對(duì)外墻的影響就很大了,，混凝土可能不出現(xiàn)新裂縫,？這一裂不就全完了）（2）晶體對(duì)水很敏感，如果一直出于水的浸泡中,，晶體是豐滿(mǎn)的,，防水效果好。當(dāng)水位下降時(shí),，晶體變得干燥后就會(huì)枯萎收縮而形成新的過(guò)水通道,。當(dāng)水位再次提高時(shí)，晶體不會(huì)被二次激活而喪失防水能力,；（3）結(jié)晶型產(chǎn)品是靠晶體生長(zhǎng)來(lái)達(dá)到防水目的的,，而晶體生長(zhǎng)需要一定的時(shí)間，表現(xiàn)在工程應(yīng)用上就是防水效果出現(xiàn)的比較慢,，需要較長(zhǎng)的養(yǎng)護(hù)時(shí)間,；（4）結(jié)晶型產(chǎn)品對(duì)基礎(chǔ)表面要求很高，需要對(duì)表面進(jìn)行鑿毛,，暴露出新鮮的混凝土糙牙,，這樣才能保證晶體的順利生長(zhǎng)與滲透，因此表面處理費(fèi)時(shí)費(fèi)力,。所以,，選擇防水材料也是很關(guān)鍵的。

地下室外墻其漏水情況大概分為進(jìn)戶(hù)管線根部漏水,、墻面裂縫小范圍漏水,、施工縫漏水、大面墻陰水等,。究其原因就是防水層喪失了功能,。具體有防水材料不合格、施工不合格等,。地下室外墻防水多為卷材防水,，卷材不合格主要是延展性不合格，不均勻沉降以及肥槽回填土下沉?xí)r卷才會(huì)被拉裂導(dǎo)致防水失效,。防水卷材的鋪貼,，特別是立面墻卷材的鋪貼必須使用滿(mǎn)粘法，且在回填前在防水層表面立鋪一層聚苯板,，將回填土與卷材隔離開(kāi),，以防回填土下沉使卷材脫落也能防止在回填夯實(shí)時(shí)硬物破壞卷材；說(shuō)到回填土,，要按方案分層均勻夯實(shí),，確保回填質(zhì)量,，減小沉降,。防水卷材的鋪貼上要認(rèn)真仔細(xì),，特別是管道根部、陰陽(yáng)角等部位,；其次在混凝土的澆筑中要避免冷縫,，施工縫、后澆帶要清理干凈,，混凝土要振搗密實(shí),，做好混凝土自防水的第二道防線。

我們即使發(fā)現(xiàn)地下室漏水也不可能再去對(duì)卷材進(jìn)行修補(bǔ),，目前處理地下室外墻漏水問(wèn)題采用的是高壓灌注高分子聚合物的方法（下面簡(jiǎn)稱(chēng)為高壓注漿）,，盡管這樣也不能保證不會(huì)從其他地方再漏，所以地下防水卷材的材質(zhì),、施工,、成品保護(hù)以及回填土特別重要，必須重視,，要不你就等著哭去吧,。

電梯基坑滲水原因應(yīng)該為基礎(chǔ)底板防水失去防水效果，卷材粘貼不合格或者被破壞,。我們無(wú)法對(duì)底板防水進(jìn)行修補(bǔ),，只能在內(nèi)測(cè)用高壓注漿的方法處理,，效果往往也不是很好,，總會(huì)有積水,。例如天辰大廈一期的電梯井坑，處理了不知道有多少回,，但還是有積水，所以隔三差五的就得安排人去掏水（不然泡壞了電梯配件會(huì)很麻煩的）,，這樣總不是辦法,。所以建議在打基礎(chǔ)底板混凝土?xí)r在電梯井坑底部找坡，在最低點(diǎn)埋設(shè)與集水井相通的排水管（一般情況下,，只有消防電梯才設(shè)計(jì)排水系統(tǒng)的,，其他電梯是不設(shè)計(jì)的。）別看暫時(shí)是花了點(diǎn)錢(qián)費(fèi)了點(diǎn)事,，到最后絕對(duì)是有利的,。

室外井道大致分為污水井、雨水井,、消防管道井市政給排水管井,、電信井等。其中污水井,、雨水井,、消防管道井市政給排水管井在穿墻進(jìn)戶(hù)的位臵做好橡膠止水套管是應(yīng)該不會(huì)漏水的,。電信、電纜穿墻進(jìn)戶(hù)時(shí)是成縷的且是水平的,，線與線之間有縫隙,，不容易封堵，到了雨季,，井里的水滿(mǎn)了就沿著縫隙流進(jìn)了室內(nèi),。我認(rèn)為電信、電纜井應(yīng)設(shè)有排水系統(tǒng),，或者將暫時(shí)不用的進(jìn)線口有鋼板焊死,，在有用的線管外側(cè)焊接彎頭，使進(jìn)線口朝上（水平的不好堵）,，在穿完線后將管內(nèi)空隙用水不漏（堵漏靈）填死,。

6、還要下關(guān)于出屋面橋架的問(wèn)題,，因?yàn)闃蚣苌w板上面有孔且蓋板不是一個(gè)整體,，下雨時(shí)就會(huì)有水進(jìn)入（水平段較嚴(yán)重），水沿著線路進(jìn)入配電箱,、設(shè)備箱就會(huì)發(fā)生短路,，造成電器件損壞、無(wú)法正常送電等現(xiàn)象,，損失也很大,。我認(rèn)為出屋面橋架在要進(jìn)入室內(nèi)的部位應(yīng)該設(shè)計(jì)成水平段（不要垂直進(jìn)入），經(jīng)由出屋面“炮樓”（用頁(yè)巖磚砌筑）進(jìn)入室內(nèi),，橋架在與“炮樓”交界處需設(shè)計(jì)成凹槽型,，防止水倒灌。

現(xiàn)在,，維修工作仍在繼續(xù)著,，雖然已不像前一陣子那樣忙碌，但讓我頭疼的是那些“刁民”們總會(huì)提出新的問(wèn)題,。其實(shí)維修工作是個(gè)很好的學(xué)習(xí)機(jī)會(huì),，那些問(wèn)題會(huì)暴露出以前施工中存在的不足，這些不足給我們帶來(lái)?yè)p失,、教訓(xùn),，這將成為我們?cè)诮窈蟮墓ぷ髦斜苊夂透倪M(jìn)不足的動(dòng)力（如果把這些損失的錢(qián)給我們發(fā)獎(jiǎng)金的話，可不是一個(gè)小數(shù)目?。?。

總結(jié)：在施工過(guò)程要按方案和規(guī)范要求嚴(yán)格要求施工質(zhì)量；重視成品保護(hù),；不便施工部位,、易被忽略部位,、易出質(zhì)量問(wèn)題部位要拿出切實(shí)可行的方案來(lái)解決；團(tuán)隊(duì)協(xié)作,、溝通很重要,，我們的責(zé)任心更重要。

物業(yè)維修工工作總結(jié)簡(jiǎn)短 物業(yè)維修工作總結(jié)篇二

20xx年是物業(yè)公司改革與發(fā)展的一年,，是進(jìn)步的一年,，是豐收的一年。這一年里,，在公司黨委和領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心,、支持下，我們始終貫徹業(yè)主至上的精神,，根據(jù)我公司的實(shí)際情況,，在搞好服務(wù)的同時(shí)進(jìn)一步理順并完善管理工作，按照“工程程序化,、工作規(guī)范化,、服務(wù)優(yōu)質(zhì)化、管理科學(xué)化”的要求,，使公司管理工作逐步走上了規(guī)范化的軌道,，物業(yè)管理工作取得了一定成績(jī)，受到職工的好評(píng)?，F(xiàn)將今年的工作總結(jié)如下：

1,、房屋管理：

房屋管理是物業(yè)管理的重要內(nèi)容之一。為了搞好此項(xiàng)工作,，我們建立了完善的房屋管理檔案,，制定了房屋管理制度，編制了詳細(xì)的管理,，并責(zé)任到人定期檢查,。住戶(hù)房屋裝修無(wú)破壞，外觀統(tǒng)一,，無(wú)危害房屋結(jié)構(gòu)的行為，空房完好率為100%,。

2,、公共設(shè)施、設(shè)備的管理：

為了保證小區(qū)廣大住戶(hù)的正常生活,，在公共設(shè)施,、設(shè)備的管理方面，我們制定了完備的維護(hù),、保養(yǎng)計(jì)劃和應(yīng)急,，做到日常檢查有登記,、小型維護(hù)有記錄，開(kāi)通了維修熱線電話,，基本達(dá)到了養(yǎng)護(hù)設(shè)施,、設(shè)備到位，維修及時(shí),，正常運(yùn)行的管理要求,。公共設(shè)施、設(shè)備的完好率達(dá)到98%以上,。

3,、綠化管理：

為了給業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美的生活環(huán)境，我們嚴(yán)格落實(shí)了綠化管理措施,，責(zé)任到人,，考核到位，增強(qiáng)綠化管理人員的工作責(zé)任心,。在綠化警示牌沒(méi)有到位的情況下,，及時(shí)制作簡(jiǎn)易警示牌、圍欄,，加強(qiáng)綠化防護(hù)管理工作,，使綠地基本無(wú)破壞，踐踏及公用現(xiàn)象,，綠化完好率達(dá)到了98%以上,。

4、環(huán)境衛(wèi)生的管理：

環(huán)境衛(wèi)生方面,，我們針對(duì)小區(qū)環(huán)境逐步完善的情況,，大家齊動(dòng)手定期、不定期組織進(jìn)行大掃除,，制定了嚴(yán)格的保潔程序與考核辦法,，實(shí)現(xiàn)了垃圾袋裝化定點(diǎn)堆放，集中清運(yùn)管理,。

5,、小區(qū)安全防范工作：

小區(qū)治安防范及消防工作是物業(yè)管理中的重中之重。為給業(yè)主提供一個(gè)安全舒適的居住環(huán)境,，我們狠抓了小區(qū)治安消防工作,，制定了嚴(yán)格的門(mén)衛(wèi)崗位管理制度及考核標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)日常工作管理,，嚴(yán)格執(zhí)行了工作程序,、巡崗查崗、巡更制度。要求門(mén)衛(wèi)值班人員認(rèn)真巡查,，文明值班,，禮貌訓(xùn)導(dǎo)，遇到壞人壞事大膽管理,，全年安全防范工作情況良好,。

1、根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況,，完成工作預(yù)案,，提出合理的建議。我們針對(duì)公司所轄各小區(qū)的實(shí)際情況,，完成了小區(qū)各項(xiàng)管理工作預(yù)案,，如：車(chē)輛管理方案，治安管理方案,，裝修管理方案等,。

2、加強(qiáng)管理服務(wù)工作,，提高服務(wù)質(zhì)量,。

搞好維修服務(wù)工作維修服務(wù)工作是物業(yè)管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，為此我們狠抓維修工作的及時(shí)率和完成率,，及時(shí)定期對(duì)各種設(shè)施進(jìn)行保養(yǎng),、檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修,，及時(shí)處理,，保證業(yè)主的正常使用。今年我們先后對(duì)嘉,、酒各住宅區(qū)的上下水,、樓房屋面防水等進(jìn)行了檢修和處理，更換上下水各類(lèi)管道200余米,，處理樓房屋面防水面積近千平方米,。全年完成小型檢修工作8項(xiàng)，應(yīng)急維修工作13次,，更換暖氣管道460余米,，處理各類(lèi)缺陷47處。

3,、加強(qiáng)小區(qū)裝修管理工作,。

小區(qū)裝修管理工作是前期物業(yè)管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，它涉及到物業(yè)的使用壽命與安全及小區(qū)房屋外觀的完好美觀,，這方面我們做了大量的工作,，并根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況,，與管理要求,，我們制定了詳細(xì)的管理制度,，如裝修須知、屋頂管理規(guī)定等,，并堅(jiān)持每天對(duì)裝修戶(hù)的巡查工作,，做好記錄，遇到問(wèn)題及時(shí)解決,，及時(shí)處理,，堅(jiān)持原則。保證房屋主體結(jié)構(gòu)完好,，在房屋外觀方面,，我們堅(jiān)持制度，保證小區(qū)外觀整齊劃一,，完好美觀,。

4、認(rèn)真聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn),，及時(shí)為住戶(hù)排憂(yōu)解難,。

業(yè)主良好的工作建議，管理建議是對(duì)我們的工作的支持,。因此我們對(duì)住戶(hù)反映的問(wèn)題認(rèn)真記錄,，及時(shí)處理，增進(jìn)與業(yè)主間的溝通,，耐心為業(yè)主作解釋工作,，并及時(shí)為住戶(hù)排憂(yōu)解難，如業(yè)主車(chē)輛停放問(wèn)題,，業(yè)主裝修用沙堆放點(diǎn)等問(wèn)題,。我們這種“為業(yè)主著想，以業(yè)主為中心”的服務(wù)思想取得了良好的效果,，受到業(yè)主好評(píng),。

5、加強(qiáng)小區(qū)和辦公區(qū)域的環(huán)境治理工作,。

今年,，在公司領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心和支持下，在公司各有關(guān)部門(mén)的通力協(xié)助下,，先后完成了酒泉供電分公司大院,、機(jī)關(guān)辦公大樓衛(wèi)生間、酒泉4#樓家屬區(qū),、嘉峪關(guān)西電家屬區(qū),、嘉峪關(guān)老福利區(qū)等區(qū)域的環(huán)境整治工作，對(duì)機(jī)關(guān)食堂進(jìn)行了改造裝修，共清理外運(yùn)各類(lèi)垃圾50余車(chē),，保證了小區(qū)的衛(wèi)生清潔美觀,。使職工的生活環(huán)境和工作環(huán)境得到了進(jìn)一步的美化。

6,、努力提高管理水平,，促進(jìn)物業(yè)管理上檔次。

一是對(duì)員工進(jìn)行職業(yè)道德與技能培訓(xùn),，提高工員工業(yè)務(wù)素質(zhì),。員工的綜合素質(zhì)與物業(yè)管理的服務(wù)的質(zhì)量，水平是密切相關(guān)的,。根據(jù)這種情況,，并結(jié)合我公司員工的實(shí)際情況，我制定了詳細(xì)的培訓(xùn)計(jì)劃和考核辦法,，定期對(duì)員工進(jìn)行職業(yè)道德和業(yè)務(wù)水平的教育培訓(xùn),，并定期進(jìn)行業(yè)務(wù)技能考試，使員工在思想上得到充實(shí),，業(yè)務(wù)技能上得到了提高,，今年共組織人員培訓(xùn)6次，技能考核4次,。

7,、搞好對(duì)外協(xié)調(diào)管理工作。

搞好對(duì)外協(xié)調(diào)工作是物業(yè)管理工作順利開(kāi)展的關(guān)鍵,，為此,，我們積極主動(dòng)加強(qiáng)與嘉、酒兩市的有關(guān)政府主管部門(mén)及企事業(yè)單位的聯(lián)系,，并圓滿(mǎn)完成環(huán)衛(wèi)服務(wù)協(xié)議簽定等工作,。

雖然，我們?cè)谌ツ甑墓ぷ髦腥〉昧艘欢ǔ煽?jī),，但還有很多需要完善與加強(qiáng)的地方,。具體表現(xiàn)在：

一是公司員工整體素質(zhì)不高，服務(wù)意識(shí)不強(qiáng),。

二是與業(yè)主的溝通不夠,，了解不足。

三是對(duì)公用設(shè)備,、設(shè)施的管理力度還需加強(qiáng),。

針對(duì)取得的成績(jī)與存在的問(wèn)題，在20xx年的工作中,，我們將吸取經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn),，加強(qiáng)員工職業(yè)素質(zhì)養(yǎng)成教育,，努力提高員工的業(yè)務(wù)技能與管理水平，牢固樹(shù)立“服務(wù)于企業(yè),，服務(wù)于職工”的職業(yè)理念,，把工作做得更好，不斷提高自身物業(yè)管理水平,，不斷完善小區(qū)各項(xiàng)管理工作，為公司和諧,、為職工安居樂(lè)業(yè)做出我們應(yīng)有的貢獻(xiàn),。

物業(yè)維修工工作總結(jié)簡(jiǎn)短 物業(yè)維修工作總結(jié)篇三

我處在公司領(lǐng)導(dǎo)及各部門(mén)的支持與幫助、同事的同心協(xié)力的奮斗下,，按照公司的要求,、部署，較好地完成了部門(mén)的職能工作,。通過(guò)一年來(lái)的學(xué)習(xí)與工作,，工作模式上有了新的突破，工作方式有了較大的改變,，現(xiàn)將維修管理處一年來(lái)的工作情況總結(jié)如下：

自公司進(jìn)行“三定”和分管理處,，形成各施其職，各負(fù)其責(zé)后,，對(duì)我處來(lái)說(shuō)是一個(gè)全新的工作領(lǐng)域,。管理處是公司住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)形象的一個(gè)重要窗口部門(mén)，是總經(jīng)理室領(lǐng)導(dǎo)下的一個(gè)日常維護(hù),、管理,、服務(wù)機(jī)構(gòu)，推動(dòng)各項(xiàng)工作朝著公司既定目標(biāo)前進(jìn)的一保障部門(mén),。

管理處的工作主要有日常投訴處理,、收費(fèi)租賃、基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備維修維護(hù),、環(huán)境衛(wèi)生,、綠化養(yǎng)護(hù)、水電維護(hù),、安全保衛(wèi),。有文稿處理、檔案管理,、文稿報(bào)批轉(zhuǎn),、會(huì)議安排、學(xué)習(xí)培訓(xùn),、上級(jí)部門(mén)檢查及外來(lái)單位參觀,、指導(dǎo)的迎來(lái)送往等,。面對(duì)繁雜瑣碎的大量事務(wù)性工作，強(qiáng)化工作意識(shí),，注意加快工作節(jié)奏,，提高工作效率,，冷靜辦理各項(xiàng)事務(wù),，力求周全、準(zhǔn)確,、適度,，避免疏漏和差錯(cuò)，至今基本做到了事事有著落,。

1,、處理投訴方面。

全年共接待處理投訴1432起,，已處理完成1420起,，正在處理12起，處理率達(dá)99%,。其中水電投訴報(bào)修647起,，房屋維修491起，防盜門(mén)及單元門(mén)報(bào)修130起,，投訴164起,。

全年投訴主要集中在1、2,、10,、16#樓頂層住戶(hù)房屋漏水，2,、7樓業(yè)主對(duì)3#樓工地施工噪音擾民的投訴,，14#樓業(yè)主對(duì)酒店客房晚上的麻將和屋面沒(méi)有屋頂花園的投訴。16,、17#樓業(yè)主對(duì)酒店的油煙,、噪音，18#樓對(duì)幼兒園噪音,、廚房的油煙投訴,。其中大多已處理好，但18#樓的業(yè)主反映幼兒園的油煙,、噪音依然存在,，經(jīng)過(guò)與幼兒園負(fù)責(zé)人協(xié)調(diào)后，將廚房改移位后,，已得到明顯的改善,。

2,、收費(fèi)工作工作。

全年收費(fèi)工作完成得較好,，除了小部分業(yè)主有原因拒交費(fèi)用以及空置物業(yè)外,，應(yīng)收的各項(xiàng)費(fèi)用都已收回。租賃工作也按質(zhì)按量地完成,，能最大限度地利用資源,，盡量盤(pán)活資金，為公司創(chuàng)收,。

3,、日常維護(hù)。

今年按照公司年初公司制定的工作計(jì)劃,，順利地完成新興苑、翠竹苑,、香洲苑,、大本營(yíng)等基礎(chǔ)設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)和環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)工作,。

4,、環(huán)境衛(wèi)生。

在維護(hù)園林綠化,、清潔衛(wèi)生方面,，不斷地完善、改變管理方法,，盡量地做到園林綠化完好,、清潔衛(wèi)生整潔，全年轄區(qū)內(nèi)未出現(xiàn)綠化蟲(chóng)害,、花草樹(shù)木未出現(xiàn)死亡和疫情現(xiàn)象,，給轄區(qū)住戶(hù)營(yíng)造了一個(gè)舒適、溫馨的家園,。

5,、水電維護(hù)。

主要對(duì)轄區(qū)內(nèi)的香洲苑,、新興苑,、翠竹苑、集團(tuán)公司總部,、湖天花園,、生資倉(cāng)庫(kù)等35棟房屋的水電維護(hù)及日常管理工作；全年水電月平均損耗率分別在2.2———2.8%,，嚴(yán)格控制在允許范圍內(nèi),；轄區(qū)的4個(gè)配電房,，5臺(tái)電梯，兩臺(tái)高層加壓泵及消防一體的配套設(shè)施運(yùn)作正常,，無(wú)安全事故發(fā)生,。

6、裝修管理,。

按照年初的工作部署和計(jì)劃,，今年裝修管理工作已逐步進(jìn)入正規(guī)軌道，實(shí)施了公司統(tǒng)一編制新的裝修服務(wù)協(xié)議及管理規(guī)定,，合理的堵住以前未完善的裝修管理漏洞,，并實(shí)行每日必須到裝修戶(hù)現(xiàn)場(chǎng)巡視登記制，做到發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)及時(shí)處理,，違規(guī)裝修現(xiàn)象已明顯減少,、下降，未出現(xiàn)因違規(guī)而引起的安全事故和大的投訴,。

7,、安全管理。

今年安全工作總體較好,，轄區(qū)未發(fā)生消防,、搶劫事故。但在下半年___發(fā)生一起小轎車(chē)被盜事件,，所幸已得到破案,，追回被盜車(chē)輛。故在安全工作方面不得有半點(diǎn)疏忽,、麻痹和僥幸思想,，應(yīng)在對(duì)外來(lái)人員、車(chē)輛的出入管理多下功夫,，避免類(lèi)似或更為嚴(yán)重的事故發(fā)生,。

由于感到本部門(mén)的擔(dān)子分量，而處室部分員工的學(xué)識(shí),、能力和閱歷與各任職有一定的距離,，所以總不敢掉以輕心，要求各員工加強(qiáng)在專(zhuān)業(yè)知識(shí)方面,，多向書(shū)本學(xué)習(xí),、向周?chē)念I(lǐng)導(dǎo)學(xué)習(xí)，向同事學(xué)習(xí),，這樣下來(lái)明顯感覺(jué)到今年有了一定的進(jìn)步,。

經(jīng)過(guò)大家的不斷學(xué)習(xí)、不斷積累經(jīng)驗(yàn),、知識(shí),，均已具備了一定的工作基礎(chǔ),，各自能夠地處理日常工作中出現(xiàn)的各類(lèi)問(wèn)題，在組織管理能力,、綜合分析能力,、協(xié)調(diào)辦事能力和文字言語(yǔ)表達(dá)能力等方面，經(jīng)過(guò)一年的鍛煉都有了較大的提高,，保證了各崗位各項(xiàng)工作的正常運(yùn)行,，能夠以正確的態(tài)度對(duì)待各項(xiàng)工作任務(wù)，熱愛(ài)本職工作,，認(rèn)真努力貫徹到實(shí)際工作中去,。積極提高自身各項(xiàng)業(yè)務(wù)素質(zhì)，爭(zhēng)取工作的主動(dòng)性,，具備較強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)心,，責(zé)任心，努力提高工作效率和工作質(zhì)量,。

一年來(lái),，我處員工能愛(ài)崗敬業(yè)、創(chuàng)造性地開(kāi)展工作,，取得了一些成績(jī),，但也存在一些問(wèn)題和不足,，主要表現(xiàn)在：

第一,，管理處多數(shù)員工非物業(yè)專(zhuān)業(yè)人員，許多工作都是邊干邊摸索,，以致有時(shí)工作起來(lái)不能游刃有余,，工作效率有待進(jìn)一步提高。

第二,，有些工作還不夠過(guò)細(xì),，一些工作協(xié)調(diào)不是十分到位。

第三,，相關(guān)的專(zhuān)業(yè)理論水平還不太適應(yīng)公司工作的要求,。

第四，車(chē)輛不斷增多,，小區(qū)路面都停滿(mǎn)了車(chē)輛,，給行人、車(chē)輛通行存在很大的安全隱患,，主要是中心地下停車(chē)場(chǎng)滲漏水嚴(yán)重,，共有125個(gè)車(chē)位，其中有53個(gè)車(chē)位漏水,，故車(chē)主不愿將車(chē)停放進(jìn)去,。

第五,，大本營(yíng)、新興苑,、翠竹苑水電虧損嚴(yán)重,，主要原因是管線表老化、銹蝕,、日常盤(pán)查,、巡視管理不嚴(yán)謹(jǐn)，造成偷,、漏,、跑、冒,、滴現(xiàn)象嚴(yán)重,。

第六，現(xiàn)階段,，我處所轄物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)備設(shè)施已有很多快過(guò)保質(zhì)保修期,，所發(fā)生的費(fèi)用現(xiàn)均為物業(yè)、房產(chǎn),、工程公司所承擔(dān),。

第七，目前,，我處所轄的翠竹苑,、新興苑物業(yè)管理成本較高，存在虧損,，主要是物業(yè)規(guī)模小,，投入人力、物力相對(duì)較大,。此類(lèi)物業(yè)也是公司面臨的一個(gè)效益增長(zhǎng)在的障礙,，不利于公司發(fā)展。

物業(yè)維修工工作總結(jié)簡(jiǎn)短 物業(yè)維修工作總結(jié)篇四

今年我公司成立后圍繞全局的生產(chǎn),，盡心竭力保障后勤,，方便職工的生活，誠(chéng)信服務(wù)送惠上門(mén),，努力完成各項(xiàng)工作,。為了發(fā)揚(yáng)成績(jī)，推進(jìn)后勤服務(wù),，找出差距及時(shí)彌補(bǔ)不足,，我們將全年的工作予以歸納匯報(bào)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，吸取教訓(xùn),，以求物業(yè)公司不斷自我完善和發(fā)展,。

為了適應(yīng)公司后勤經(jīng)營(yíng)專(zhuān)業(yè)化發(fā)展的戰(zhàn)略要求，實(shí)現(xiàn)電力后勤的體制性改革,，物業(yè)公司在今年年初以建立現(xiàn)代企業(yè)制度為目標(biāo),，進(jìn)行了初步的公司制改組，樹(shù)立了管理標(biāo)準(zhǔn)化,、服務(wù)規(guī)范化,、經(jīng)營(yíng)社會(huì)化的主題工作思路，重新劃分了部門(mén),，設(shè)立了綜合部,、財(cái)務(wù)部、工程部,、維修部,、保潔部、服務(wù)部,、餐飲部和賓館八個(gè)部門(mén),，理順了運(yùn)作機(jī)制，實(shí)現(xiàn)了對(duì)內(nèi)對(duì)外的商業(yè)化運(yùn)營(yíng),。并且實(shí)行統(tǒng)一財(cái)務(wù)核算,，內(nèi)部分帳考核，逐步建立起自主經(jīng)營(yíng),、自負(fù)盈虧,、自我約束、自我發(fā)展的現(xiàn)代企業(yè)制度,。

立足于強(qiáng)化管理,，加強(qiáng)物業(yè)管理制度建設(shè),，夯實(shí)管理基礎(chǔ),。管理出效益，管理出生產(chǎn)力,，管理樹(shù)形象,，強(qiáng)化管理是任何企業(yè)生存的根本。我們先后修訂完善了管理標(biāo)準(zhǔn),、工作標(biāo)準(zhǔn)49項(xiàng)共六萬(wàn)多字,，制定了物業(yè)管理規(guī)章制度以及各部門(mén)各崗位的考核標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)了財(cái)務(wù),、物資的集中管理,，降低了成本，壓縮了不必要的開(kāi)支，堵塞了漏洞,。設(shè)備和現(xiàn)場(chǎng)管理完全按照發(fā)供電企業(yè)創(chuàng)一流的標(biāo)準(zhǔn),，實(shí)施星級(jí)工程、形象工程,，嚴(yán)格考核標(biāo)準(zhǔn),，實(shí)行承諾服務(wù)，加大了對(duì)于值班電話“6226”的管理力度,，實(shí)行24小時(shí)值班制度,，有效地提高了服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量。加強(qiáng)了服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化,、規(guī)范化建設(shè),，不定期開(kāi)展服務(wù)質(zhì)量檢查和抽查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)工作質(zhì)量上存在的問(wèn)題,，督促整改,。

我們樹(shù)立以物業(yè)管理為主、生活后勤為輔的工作思路,，本著“有效性原則”,，輕過(guò)程，重結(jié)果,，輕數(shù)量,，重質(zhì)量，堅(jiān)持以?xún)?yōu)質(zhì)服務(wù)為宗旨,，以經(jīng)濟(jì)效益為中心,，重點(diǎn)抓好一個(gè)服務(wù)、兩個(gè)突破,、三個(gè)提高,。一個(gè)服務(wù)是強(qiáng)化內(nèi)部管理，努力做到“無(wú)微不至”地為主業(yè)提供全方位優(yōu)質(zhì)服務(wù),。兩個(gè)突破就是以物業(yè)管理為龍頭,，實(shí)現(xiàn)后勤改革體制突破；廣開(kāi)思路,，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,，實(shí)現(xiàn)用人機(jī)制上的突破。三個(gè)提高就是提高服務(wù)質(zhì)量和效率,，提高隊(duì)伍素質(zhì),，提高經(jīng)營(yíng)效益。

從建立物業(yè)公司以來(lái),，我們對(duì)公司各辦公區(qū)進(jìn)行綜合規(guī)劃治理,，收效顯著，保持了公司大院“示范辦公區(qū)”稱(chēng)號(hào)，同時(shí)加大了對(duì)河西,、南城辦公場(chǎng)所的物業(yè)管理,，爭(zhēng)創(chuàng)示范辦公區(qū)。配合太原市政府“六項(xiàng)整治”工作,，完成了局大院樓體立面15000平米的粉刷工作,，并對(duì)于各個(gè)生產(chǎn)區(qū)的治理工作以大力配合。完善和改

物業(yè)維修工工作總結(jié)簡(jiǎn)短 物業(yè)維修工作總結(jié)篇五

時(shí)光飛逝而過(guò),，回顧一年的工作,，緊張而又忙碌，一年來(lái)在物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)的大力支持和關(guān)懷下,，本人遵紀(jì)守法,，認(rèn)真學(xué)習(xí)，努力鉆研,，扎實(shí)工作,，以勤勤懇懇，兢兢業(yè)業(yè)的態(tài)度對(duì)待本職維修工作,，在維修部的崗位上發(fā)揮了應(yīng)有的作用,，主要有以下幾方面：

本人以身作則，要求組員遵紀(jì)守法,，遵紀(jì)公司的規(guī)章制度,，做到不遲到，不早退,，加強(qiáng)組員的責(zé)任心培訓(xùn),，認(rèn)真做好設(shè)備的檢查工作和運(yùn)行記錄工作。對(duì)上級(jí)安排的工作,，合理安排,，調(diào)動(dòng)組員，迅速處理,。對(duì)各部門(mén)的來(lái)電報(bào)修,，認(rèn)真聽(tīng)講，記錄來(lái)電的單位,，報(bào)修內(nèi)容以及故障的位置等,，迅速調(diào)動(dòng)組員迅速處理,，對(duì)較大的故障或不能處理的問(wèn)題認(rèn)真向客戶(hù)解釋并上報(bào)處理,。

維修部一貫將設(shè)施設(shè)備的安全工作放在首位，每到節(jié)假日前一個(gè)月都會(huì)制定節(jié)假日設(shè)備設(shè)施安全檢查,、保養(yǎng)和維修工作會(huì)議,，制定工作計(jì)劃，落實(shí)計(jì)劃內(nèi)容、完成時(shí)間和責(zé)任人,，以及檢查時(shí)間,，明確各項(xiàng)工作重點(diǎn)，事后進(jìn)性檢查,，以確保小區(qū),、市場(chǎng)的設(shè)施設(shè)備安全運(yùn)行，在日常工作時(shí),，強(qiáng)調(diào)維修工作時(shí)的安全操作和自我安全防范的意識(shí),，杜絕工傷事故的發(fā)生。

操作安全：由于部門(mén)工作的特殊性,，維修組員工經(jīng)常要接觸用電器具,，動(dòng)電焊，用電等作業(yè),。為了確保操作者的.人身安全,，上班前會(huì)對(duì)組員時(shí)常進(jìn)行安全教育，加強(qiáng)部門(mén)員工的安全操作意識(shí),。在動(dòng)電,、維修危險(xiǎn)作業(yè)時(shí)，確保有人在場(chǎng)監(jiān)護(hù),。全年維修人員無(wú)安全事故發(fā)生,。對(duì)維修組員工進(jìn)行了設(shè)備安全使用常識(shí)的培訓(xùn)，提高了全體員工安全的意識(shí),。

設(shè)備設(shè)施安全：定期對(duì)各部設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)安全檢查,，每月對(duì)大廈配電井，管道井設(shè)備進(jìn)行安全檢查,；每月對(duì)配電房變壓器,、低壓配電柜進(jìn)行安全檢修、除塵,。每逢節(jié)假日前都要組織對(duì)酒店個(gè)部,、辦公室進(jìn)行設(shè)施設(shè)備安全大檢查。對(duì)重點(diǎn)運(yùn)行設(shè)備進(jìn)行一日一次的安全巡查,，發(fā)現(xiàn)事故苗頭,，立刻處理。

最后,，自己作為電工主管,，分管強(qiáng)電，弱電,，小區(qū),、市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)維修保養(yǎng)工作,，深感責(zé)任大，擔(dān)子重,，物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)給予自己充分信任,，信任就是自己勤奮工作，不斷提高管理水平的動(dòng)力,，自己必將認(rèn)真高效,，以身作則，配合各部門(mén)的工作,，在新的一年戒驕戒躁,，開(kāi)創(chuàng)嶄新的工作局面。

物業(yè)維修工工作總結(jié)簡(jiǎn)短 物業(yè)維修工作總結(jié)篇六

在自然,、人為及時(shí)間因素的共同作用下,，居住物業(yè)或早或遲會(huì)出現(xiàn)不同程度的損壞，直接影響居民的安居樂(lè)業(yè),，因此,，物業(yè)維修是一項(xiàng)常規(guī)性的管理工作。由于“三分建,、七分管”,，“小洞不補(bǔ)，大洞吃苦”,，所以在居住物業(yè)的維修管理中,，日常養(yǎng)護(hù)管理（又稱(chēng)便民小修服務(wù)、小修養(yǎng)護(hù)服務(wù),、窗口報(bào)修服務(wù)等）又成為基礎(chǔ)性的工作,。物業(yè)維修工作總結(jié)就居住物業(yè)的日常養(yǎng)護(hù)管理（簡(jiǎn)稱(chēng)“養(yǎng)護(hù)管理”）進(jìn)行探討，以求拋磚引玉,，認(rèn)識(shí)深化,。

早在1985年1月1日，城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部（后改名建設(shè)部）頒發(fā)了《房屋修繕?lè)秶蜆?biāo)準(zhǔn)》,，對(duì)物業(yè)維修工程進(jìn)行了分類(lèi),，其中“凡以及時(shí)修復(fù)小損小壞，保持房屋原來(lái)完損等級(jí)為目的的日常養(yǎng)護(hù)工程為小修工程”,，其“綜合年均費(fèi)用控制在現(xiàn)時(shí)造價(jià)的1%以下”,。這里所稱(chēng)的養(yǎng)護(hù)管理，便是物業(yè)公司對(duì)房屋小修工程行使的各項(xiàng)管理職能,，其主要環(huán)節(jié)包括報(bào)修,、查勘、派工,、計(jì)劃,、組織,、驗(yàn)收,、抽查,、結(jié)算、回訪等,。

養(yǎng)護(hù)管理是物業(yè)公司經(jīng)常性,、持久性的基礎(chǔ)工作。為了恢復(fù)和確保居住物業(yè)正常的使用功能,，管理人員和維修人員必須采取各種手段,，及時(shí)修復(fù)已經(jīng)出現(xiàn)的各類(lèi)小損小壞，有效防止小損小壞的發(fā)展及可能發(fā)生的后果,，以最快的速度解除居民因功能失常造成的困境,，維修費(fèi)用控制（包干）在現(xiàn)時(shí)造價(jià)的1%以下。進(jìn)而言之,，不論物業(yè)原有的質(zhì)量等級(jí)如何,，不論完好房、基本完好房,、一般損壞房,、嚴(yán)重?fù)p壞房還是危險(xiǎn)房，在整個(gè)物業(yè)壽命期限（屋齡）中,，只要物業(yè)零部件因損壞而功能失常,，在居民報(bào)修之后（如突然斷電斷水等），或因公共部位無(wú)人報(bào)修（如走道窗玻璃破碎等）,，物業(yè)公司都要及時(shí)進(jìn)行預(yù)檢修復(fù),。修復(fù)之后房屋原來(lái)的完損等級(jí)不變。

在這里,，“及時(shí)修復(fù)房屋的小損小壞”,，成為養(yǎng)護(hù)管理的根本要求和關(guān)鍵詞語(yǔ)。為了“及時(shí)修復(fù)”,，就要強(qiáng)調(diào)“養(yǎng)護(hù)及時(shí)率”與“質(zhì)量合格率”,，并要求物業(yè)公司防患于未然，對(duì)物業(yè)進(jìn)行計(jì)劃性,、制度性和季節(jié)性的主動(dòng)檢修,。

養(yǎng)護(hù)管理具有以下四個(gè)特點(diǎn)：

1、養(yǎng)護(hù)任務(wù),，面廣量大

居住物業(yè)（物業(yè)區(qū)域）構(gòu)成要素的復(fù)雜性,，決定了每一幢不同類(lèi)型、不同結(jié)構(gòu)的房屋,，每一幢房屋的不同區(qū)域和不同部位,，每一幢房屋的不同業(yè)戶(hù),，都會(huì)產(chǎn)生因物業(yè)功能失常而引發(fā)的修理訴求，因此,，養(yǎng)護(hù)任務(wù)面廣量大,，地點(diǎn)時(shí)點(diǎn)分散，不如大修,、中修工地相對(duì)固定,，也不如保安、保潔,、保綠等工作相對(duì)集中,。根據(jù)傳統(tǒng)房屋管理的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，以及房地產(chǎn)行政管理部門(mén)歷來(lái)的有關(guān)規(guī)定,，養(yǎng)護(hù)范圍包括：

1）屋面筑漏,，修補(bǔ)屋面、泛水,、屋脊等,；

2）鋼、木門(mén)窗的整修,、拆換五金,、配玻璃、換窗紗,、油漆等,；

3）修補(bǔ)樓地面面層，抽換個(gè)別楞木等,；

4）修補(bǔ)內(nèi)外墻面,、抹灰、窗臺(tái),、腰線等,；

5）拆砌挖補(bǔ)局部墻體、個(gè)別拱圈,，拆換個(gè)別過(guò)梁等,；

6）抽換個(gè)別檁條，接換個(gè)別過(guò)梁,、屋架,、木柱、修補(bǔ)木樓梯等,；

7）水衛(wèi),、電氣、暖氣等設(shè)備的故障排除及零部件的修換等,；

8）下水管道,、窨井的疏通,，修補(bǔ)明溝、散水,、落水管等,；

9）房屋檢查發(fā)現(xiàn)的危險(xiǎn)構(gòu)件臨時(shí)加固維修。

從上可見(jiàn),，居住物業(yè)日常養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容林林總總,，點(diǎn)多面廣,，具有分散性,。養(yǎng)護(hù)工人經(jīng)常是“打一槍換一個(gè)地方”，流動(dòng)性強(qiáng),，在管理上較難控制,。

2、技術(shù)工種,，復(fù)雜多樣

居住物業(yè)結(jié)構(gòu),、裝修、設(shè)備設(shè)施及其構(gòu)成零部件的多樣性,，決定了損壞項(xiàng)目和技術(shù)工種的復(fù)雜多樣,。因此，雖然某些項(xiàng)目技術(shù)比較簡(jiǎn)單,，卻十分強(qiáng)調(diào)不同工種之間的密切配合,。例如：水電工在調(diào)換管道時(shí)，常會(huì)遇到泥工的活計(jì),；溝路工在施工時(shí),，常需綠化工的協(xié)助；油漆工在油漆門(mén)窗時(shí),，少不了鋼窗工或木工的配合等,。為此，養(yǎng)護(hù)管理對(duì)養(yǎng)護(hù)工人提出了技術(shù)全面（多面手）的要求,，需根據(jù)實(shí)際情況經(jīng)常變換修理技術(shù),、工藝、方法,、材料及工具,。

3、施工現(xiàn)場(chǎng),，條件較差

居住物業(yè)小修工程在施工時(shí),，不論在室內(nèi)室外，均易受到季節(jié),、氣候和環(huán)境的影響,。有時(shí)現(xiàn)場(chǎng)施工條件較差,，周轉(zhuǎn)不便，清除建筑垃圾不易,，還必須接受來(lái)自于業(yè)戶(hù)的直接監(jiān)督,，因此，對(duì)養(yǎng)護(hù)工程質(zhì)量（合格率）和服務(wù)者的綜合素質(zhì)（包括應(yīng)知應(yīng)會(huì),、適應(yīng)能力,、服務(wù)態(tài)度、勞動(dòng)紀(jì)律等）提出了更高的要求,。

4,、報(bào)修業(yè)戶(hù)，要求較高

從居民報(bào)修的項(xiàng)目看來(lái),，雖然都是“小事”,，但直接影響使用功能，其中不少項(xiàng)目還具有應(yīng)急的性質(zhì),，關(guān)系到“水”與“電”的正常供給,，稱(chēng)為“水電急修項(xiàng)目”，如：室內(nèi)線路故障的停電,、漏電,，電梯運(yùn)行時(shí)突發(fā)故障等等，不及時(shí)修復(fù)就會(huì)中斷居民的正常生活,。又如陽(yáng)臺(tái),、曬臺(tái)、扶梯的扶手欄桿松動(dòng),，具有一定的危險(xiǎn)性,，不修復(fù)很可能發(fā)生意外。有些非屬應(yīng)急項(xiàng)目,，但也不能掉以輕心,，上海市曾發(fā)生因公共走道窗玻璃破損不及時(shí)調(diào)換，雨水進(jìn)入,，天冷冰凍,，造成某業(yè)主滑倒而骨折的案例。因此居民報(bào)修時(shí)常抱有急躁的心情,，常會(huì)因缺乏理解（或服務(wù)者缺乏耐心）而發(fā)生抵牾,。在報(bào)修時(shí)，居民不僅講究實(shí)際效果,，要求服務(wù)者具有較高的技能,，而且講究時(shí)空效果，要求省力、省時(shí),、省麻煩,，提供禮貌服務(wù)和微笑服務(wù)。

上述四個(gè)特點(diǎn)充分說(shuō)明：養(yǎng)護(hù)管理雖然所需工時(shí),、費(fèi)用較少,，實(shí)屬“小修”之列，但卻不能等閑視之,?！鞍傩绽鏌o(wú)小事”，進(jìn)一步加強(qiáng)城市管理,，推進(jìn)城市精神文明建設(shè),，必須從細(xì)微處入手。細(xì)微處即管理中的“小事”,?！肮芾頍o(wú)小事”,，“細(xì)節(jié)決定成敗”,，那是微觀管理學(xué)上經(jīng)常強(qiáng)調(diào)的名言，而物業(yè)管理則是典型的微觀管理,。因?yàn)椤靶∈隆钡姆糯笮?yīng),、疊加效應(yīng)或連鎖效應(yīng)，將會(huì)換來(lái)管理上的遺憾,。

養(yǎng)護(hù)管理既能保證居民的安居樂(lè)業(yè),，使物業(yè)公司爭(zhēng)取到更多的滿(mǎn)意率，從而改善與提升企業(yè)形象,，又能減輕大中修的壓力,，延緩修房周期，延長(zhǎng)物業(yè)的使用年限,，還能為大中修和綜合維修提供勘察,、施工的資料依據(jù)。因此,，它是最經(jīng)常,、最直接的為民、便民,、利民服務(wù),，也是服務(wù)性最強(qiáng)的“窗口”服務(wù)。這正是小修服務(wù)經(jīng)常成為社會(huì)熱點(diǎn)的原因,，也正是黨和政府各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)常在不同場(chǎng)合強(qiáng)調(diào)養(yǎng)護(hù)服務(wù)必須“叫得應(yīng),、修得及時(shí)、修得好”的由來(lái)。養(yǎng)護(hù)管理在物業(yè)管理中的基礎(chǔ)性是不容置疑的,。

養(yǎng)護(hù)管理的類(lèi)型包括：

1,、零星養(yǎng)護(hù)

零星養(yǎng)護(hù)是指物業(yè)構(gòu)部件突然損壞而引起的居民報(bào)修，或在主動(dòng)檢修中結(jié)合實(shí)際情況確定的小修,。零星養(yǎng)護(hù)的修理范圍很廣,，項(xiàng)目技術(shù)簡(jiǎn)單，突發(fā)性強(qiáng),，時(shí)間緊迫,。其中養(yǎng)護(hù)任務(wù)（單）的獲得，一是被動(dòng)式的窗口報(bào)修,、電話報(bào)修,、報(bào)修箱；二是主動(dòng)性的管理人員走訪,，或定點(diǎn)設(shè)攤,，使養(yǎng)護(hù)工作走在居民報(bào)修之前。在管理中必須貫徹報(bào)修先行原則,，業(yè)戶(hù)先報(bào)先做,，保證養(yǎng)護(hù)單不積壓。

歷來(lái)房地產(chǎn)行政管理部門(mén)規(guī)定,，養(yǎng)護(hù)管理必須做到：“受理有登記,，辦理有專(zhuān)人，完成有時(shí)限,，工作有標(biāo)準(zhǔn),，投訴有答復(fù)，結(jié)果有記載”,。為了保證報(bào)修及時(shí)率,，還提出：急修項(xiàng)目不過(guò)夜，一般項(xiàng)目不過(guò)三（天）,。后來(lái)又補(bǔ)充規(guī)定：水電急修2小時(shí)內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng),，24小時(shí)內(nèi)修復(fù)，如不能修復(fù)須作出限時(shí)承諾,。

2,、計(jì)劃養(yǎng)護(hù)

為了實(shí)踐物業(yè)管理的宗旨——物業(yè)保值增值，物業(yè)公司既要“有求必應(yīng)”,，又要“找米下鍋”,。計(jì)劃養(yǎng)護(hù)是指在零星養(yǎng)護(hù)任務(wù)完成的基礎(chǔ)上，確定科學(xué)的定期保養(yǎng)周期,，科學(xué)設(shè)計(jì)樓宇保養(yǎng)周期表及設(shè)備設(shè)施更新周期表,，制定房屋構(gòu)部件的各類(lèi)保養(yǎng)制度,，如：下水道、窨井巡回疏通制度,、門(mén)窗定期油漆制度,、外墻及公用走道天棚定期粉刷制度、電路明線暗線定期檢查制度,、電梯常規(guī)（年,、半年、周保）保養(yǎng)制度,、水箱每年兩次清洗制度等等,；或按房屋單元（戶(hù)幢、組團(tuán)）,，或按工種,，或按季節(jié)，進(jìn)行循環(huán)檢查和維修養(yǎng)護(hù),。例如根據(jù)季節(jié)特點(diǎn)安排不同的計(jì)劃任務(wù),，如冬季來(lái)臨前的水管包扎防凍、梅雨臺(tái)汛來(lái)臨前的筑漏普查等,。計(jì)劃養(yǎng)護(hù)具有預(yù)檢性,，有時(shí)被稱(chēng)為“預(yù)檢維修”，在預(yù)檢中應(yīng)修盡修,，人工費(fèi)用較少,，以區(qū)別于中修或大修。

零星養(yǎng)護(hù)與計(jì)劃養(yǎng)護(hù)的主要區(qū)別是：前者具有突發(fā)性和一次性,，后者具有計(jì)劃性和循環(huán)性。兩者都要求主動(dòng)服務(wù),，但計(jì)劃養(yǎng)護(hù)的主動(dòng)性更強(qiáng),，物業(yè)管理的含金量更高。

“物業(yè)管理無(wú)小事”,，一旦放松了日常管理,，極易出現(xiàn)“一年新、二年舊,、三年亂,、四年面目全非”的后果。在考察中發(fā)現(xiàn),，管理操作人員不按管理標(biāo)準(zhǔn)與程序操作的事例時(shí)有發(fā)生,，部分管理人員理念缺失，行動(dòng)遲緩,，習(xí)慣于自上而下的運(yùn)動(dòng)式整治,，而不善于制度化、規(guī)范化的長(zhǎng)效式管理。盡管政府有關(guān)部門(mén)從民生出發(fā),，對(duì)物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)行了連續(xù)不斷的調(diào)控,，大部分物業(yè)公司已經(jīng)達(dá)標(biāo)或創(chuàng)優(yōu)，整體水平不斷提高,，但“三差”現(xiàn)象仍有所見(jiàn),，管理成果存在反復(fù)。小修養(yǎng)護(hù)基本處于“你報(bào)我修,，不報(bào)不修”的狀態(tài),，主動(dòng)性的計(jì)劃養(yǎng)護(hù)成為薄弱環(huán)節(jié)，致使許多小損小壞項(xiàng)目,，如剛窗銹蝕,、粉刷脫落等，已經(jīng)變成了大損大壞,。報(bào)載甚至有屋漏報(bào)修18次仍然如故的案例,，有的小區(qū)“不報(bào)我休”，甚至消極等待政府的“實(shí)事工程”,。因此,，亟需引起有關(guān)方面的進(jìn)一步重視。

1,、完善居住物業(yè)日常養(yǎng)護(hù)管理的考核指標(biāo)

“及時(shí)修復(fù)房屋的小損小壞”的要害,，是養(yǎng)護(hù)及時(shí)率和質(zhì)量合格率。因而,，養(yǎng)護(hù)管理最基本的的考核指標(biāo)是“兩率”,。在實(shí)踐中影響“兩率”的因素是多方面的，比如：缺少相關(guān)工種技術(shù)人員,；服務(wù)者責(zé)任性不強(qiáng),，敷衍了事；有關(guān)人員因病假,、事假,、讀書(shū)、開(kāi)會(huì)而調(diào)休,；暴雨季節(jié)房屋滲漏劇增而缺少人手,；相關(guān)工種整體配合較差；操作工人技術(shù)不過(guò)硬,；缺少維修技術(shù)通才（多面手）等,。因此，要經(jīng)常分析影響“兩率”的相關(guān)因素,，總結(jié)其規(guī)律,，既要采取一般性措施,，又要采取針對(duì)性措施，提倡求真務(wù)實(shí),，“有諾必踐”,，將考核落到實(shí)處。

在影響“兩率”的因素中,，關(guān)鍵是“管理”及操作人員“綜合素質(zhì)”,。目前的物業(yè)維修工大多是農(nóng)民工，普遍缺少維修技能和服務(wù)理念的培訓(xùn),，且流動(dòng)性大,。故為了提高養(yǎng)護(hù)隊(duì)伍內(nèi)在綜合素質(zhì)，應(yīng)穩(wěn)定隊(duì)伍,，探索內(nèi)涵型發(fā)展道路,，制訂應(yīng)知應(yīng)會(huì)的培訓(xùn)計(jì)劃，開(kāi)展技術(shù)比武,，獎(jiǎng)勵(lì)敬業(yè)愛(ài)崗,，而非動(dòng)輒“炒魷魚(yú)”了事。

最終還要考核住戶(hù)滿(mǎn)意率,。住戶(hù)滿(mǎn)意率包含“硬”與“軟”兩個(gè)方面,，它既是居民對(duì)工程質(zhì)量（是否平整、牢固,、安全,、和順、可以使用）的總體評(píng)價(jià),，也是居民對(duì)養(yǎng)護(hù)服務(wù)態(tài)度（是否及時(shí),、方便、誠(chéng)懇,、和氣）的心理感受,。養(yǎng)護(hù)及時(shí)率和質(zhì)量合格率當(dāng)然包含在住戶(hù)滿(mǎn)意率中?！邦櫩途褪腔实邸保用竦臐M(mǎn)意應(yīng)當(dāng)是物業(yè)公司追求的最終和最高目標(biāo),。

2,、完善居住物業(yè)日常養(yǎng)護(hù)管理的主要環(huán)節(jié)

1）報(bào)修：固定接待窗口、報(bào)修箱,、特設(shè)地點(diǎn),；建立夜間值班制度，實(shí)行365天全天候服務(wù),；張貼小修項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),；公布物業(yè)公司的有關(guān)承諾,；報(bào)修填單不漏項(xiàng)，登記后發(fā)放憑證,、集中編號(hào),；

2）查勘：由查驗(yàn)員查勘后估料派工。當(dāng)日或三天內(nèi)能夠及時(shí)解決的,，可直接派工,，此外的預(yù)先查勘，明確損壞部位及范圍,、修理項(xiàng)目及工程數(shù)量,、工時(shí)及材料定額、安全設(shè)施及工具要求,，并負(fù)責(zé)向住戶(hù)預(yù)約修理日期,，以便根據(jù)輕重緩急組織均衡生產(chǎn)，防止任務(wù)單人為積壓,，有利于定額松緊及路線遠(yuǎn)近合理組合,，落實(shí)修理責(zé)任；

3）修理：修理工按約定時(shí)間上門(mén)修理,，佩帶胸卡,，表明身份，說(shuō)明來(lái)意,，文明施工,，并落實(shí)帶修、轉(zhuǎn)修的項(xiàng)目,。完工后由報(bào)修人驗(yàn)收,、簽字；

4）驗(yàn)收：檢查填單是否有誤項(xiàng)漏項(xiàng),，養(yǎng)護(hù)人是否按（查勘）要求施工,，是否存在應(yīng)做未做或擴(kuò)大范圍，工程質(zhì)量,、材料耗用及折舊料回收是否符合要求,，住戶(hù)對(duì)養(yǎng)護(hù)人的服務(wù)態(tài)度和服務(wù)紀(jì)律是否滿(mǎn)意，工程修理數(shù)量是否符合套用定額,。不合格修理項(xiàng)目及時(shí)補(bǔ)開(kāi)返工單,。根據(jù)修理標(biāo)準(zhǔn)和工程量結(jié)算修理費(fèi)用；

5）監(jiān)督：外部措施有監(jiān)督電話,、投訴接待,、熱線電話、發(fā)放聯(lián)系卡,、發(fā)放征詢(xún)表,、走訪居委會(huì)等,；內(nèi)部措施有建立回訪制度，抽查制度,，制訂考核辦法,、獎(jiǎng)懲辦法，對(duì)不及時(shí),、不合格項(xiàng)目進(jìn)行會(huì)診,，根據(jù)保修規(guī)定及時(shí)返工。

3,、梳理并修訂物業(yè)維修管理的有關(guān)文件

傳統(tǒng)房屋維修管理經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期而廣泛的實(shí)踐,，已經(jīng)具備一整套的做法，某些方面已形成相對(duì)穩(wěn)定的經(jīng)驗(yàn),，但當(dāng)前對(duì)其精華深入研究,、繼承、推廣似不足,。例如：以提高房屋完好率為目標(biāo)的維修管理體制已不復(fù)存在,，1999年9月1日曾在普陀區(qū)試行的《上海市成套職工住宅修繕管理規(guī)定》已達(dá)6年之久，至今未見(jiàn)推行等等,。因此,，梳理原有的物業(yè)維修管理的有關(guān)文件，修改,、制訂,、完善現(xiàn)行的物業(yè)維修管理文件，已成為業(yè)內(nèi)當(dāng)務(wù)之急,。

4,、完善養(yǎng)護(hù)管理的有關(guān)制度和服務(wù)方式

通常的養(yǎng)護(hù)管理制度，有報(bào)修制度,、值班制度,、查勘鑒定制度、修繕責(zé)任制度,、回訪制度,、驗(yàn)收制度、巡視制度,、考核與獎(jiǎng)懲制度等,。

在長(zhǎng)期的養(yǎng)護(hù)管理實(shí)踐中，曾涌現(xiàn)出許多頗具特色的養(yǎng)護(hù)制度,，如：特殊對(duì)象（烈軍屬、離休干部,、殘疾人,、孤老,、30年以上老教師等）服務(wù)制度；十大節(jié)日（元旦,、春節(jié),、國(guó)慶節(jié)、清明節(jié),、勞動(dòng)節(jié),、兒童節(jié)、建軍節(jié),、教師節(jié),、老人節(jié)、圣誕節(jié)）服務(wù)制度,；多面手培訓(xùn)制度,；廢舊料回收制度等。還總結(jié)出許多行之有效的服務(wù)方式,，如：365天均衡服務(wù),，四季熱點(diǎn)服務(wù)，落手清服務(wù),，“險(xiǎn)”,、“漏”、“堵”,、“水”,、“電”、“綠”重點(diǎn)服務(wù),，三個(gè)“三”服務(wù)（每季三次主動(dòng)上門(mén)服務(wù),，每張養(yǎng)護(hù)單上門(mén)三次方可注銷(xiāo)、屋內(nèi)維修必須敲門(mén)三次方可進(jìn)入）,、“六個(gè)提前服務(wù)”（用水高峰前搶修水泵水箱,、雨季前普查翻做屋面、寒流前包扎外露水管,、大風(fēng)前抓緊查險(xiǎn)搶險(xiǎn),、暴雨前修補(bǔ)低洼路面、節(jié)日前重點(diǎn)疏通窨井化糞池）等等,，均值得大力推廣,。