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物業(yè)小區(qū)管理方案篇一

本公司在物業(yè)管理中以人為本,，服務(wù)至上,，一切從業(yè)主的需要出發(fā)，對(duì)小區(qū)的房屋建筑,、公共設(shè)施設(shè)備、公共秩序,、環(huán)境衛(wèi)生,、綠化等實(shí)施全面的管理、維修,、服務(wù),，努力營(yíng)造溫馨、和諧,、優(yōu)美的居住環(huán)境;以三級(jí)企業(yè)二級(jí)管理為目標(biāo),，把《金龍商貿(mào)廣場(chǎng)》商貿(mào)、住宅區(qū)建成安全小區(qū),、環(huán)保小區(qū)、文明小區(qū)，爭(zhēng)創(chuàng)市,、省級(jí)優(yōu)秀示范商務(wù),、住宅小區(qū)。

1、與小區(qū)業(yè)主（使用人）簽訂規(guī)范的物業(yè)管理服務(wù)合同,，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確,。

2、對(duì)住宅小區(qū)房屋建筑與共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn),，驗(yàn)收手續(xù)齊全。

3,、管理人員,、專(zhuān)業(yè)操作人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)或崗位證書(shū)。

4,、制訂完善的物業(yè)管理方案,，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理,、檔案管理等制度健全,。

5、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝,、佩戴標(biāo)志,，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng),、熱情,。

6、公示24小時(shí)服務(wù)熱線電話,，專(zhuān)人接聽(tīng),。急修1小時(shí)內(nèi)、其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng),，有報(bào)修,、維修和回訪記錄。

7,、根據(jù)業(yè)主需求,，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)，并公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)價(jià)目,。

8,、按有關(guān)規(guī)定和合同約定，及時(shí)公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況,。

9,、按合同約定規(guī)范使用住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金。

10,、設(shè)立業(yè)主“意見(jiàn)箱”,、電子郵箱,、廣播、公告欄等建立與業(yè)主溝通平臺(tái),。每年至少1次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見(jiàn),，滿意率要求達(dá)二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)75％以上。

《金龍商貿(mào)廣場(chǎng)》商貿(mào),、住宅區(qū)占地總面積平方米,，總建筑面積平方米（其中住宅平方米；商業(yè)用房平方米）,。

1,、房屋建筑管理維修

（1）、對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù),，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全,。

（2）、根據(jù)房屋實(shí)際使用年限,，適時(shí)檢查房屋共用部位的使用狀況,，需要維修，屬急修范圍的搶修不超過(guò)24小時(shí),；屬于小修范圍的,，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大,、中修范圍的,，及時(shí)編

制維修計(jì)劃和住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議,，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定,，組織維修。（未成立業(yè)主委員會(huì)的向開(kāi)發(fā)商報(bào)告）

（3）,、每3日巡查1次小區(qū)房屋單元門(mén),、樓梯通道以及其他共用部位的門(mén)窗、玻璃等,，做好巡查記錄，并及時(shí)維修養(yǎng)護(hù),。

（4）,、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時(shí)公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度,。裝修前,，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng),。每日巡查1次裝修施工現(xiàn)場(chǎng),，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時(shí)勸阻并報(bào)告開(kāi)發(fā)商,、業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門(mén),。

（5）、對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻,，并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門(mén),。

（6）、小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖,，各幢及樓層,、門(mén)戶有明顯標(biāo)志。

2,、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

（1）,、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專(zhuān)業(yè)部門(mén)負(fù)責(zé)的除外）。

（2）,、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺(tái)帳）,，設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查,、維修,、保養(yǎng)等記錄齊全。

（3）,、設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全,、規(guī)范，責(zé)任人明確;操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范;設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常,。

（4）,、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄,。需要維修,，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù);屬于大,、中修范圍或者需要更新改造的,，及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃和住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃,，向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議,，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修或者更新改造（未成立業(yè)主委員會(huì)的向開(kāi)發(fā)商報(bào)告）,。

（5）,、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用;消防通道暢通,。

（6）,、設(shè)備房保持整潔,、通風(fēng)，無(wú)跑,、冒,、滴、漏和鼠害現(xiàn)象,。

（7）,、小區(qū)主要道路及停車(chē)場(chǎng)交通標(biāo)志齊全。

（8）,、路燈,、樓道燈完好率不低于95％。

（9）,、容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施;

（10）制訂對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障應(yīng)急方案,。

3、維護(hù)小區(qū)公共安全秩序

（1）,、商貿(mào)小區(qū)（開(kāi)業(yè)后）出入口24小時(shí)值勤,、對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每2小時(shí)巡查1次,。

（2）,、對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車(chē)輛進(jìn)行管理，引導(dǎo)車(chē)輛有序通行,、停放,。

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物業(yè)小區(qū)管理方案篇二

1,、依據(jù)有關(guān)規(guī)定,與業(yè)主委員會(huì)簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，各方權(quán)利義務(wù)明確,。

2、從業(yè)人員按照有關(guān)規(guī)定取得相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)合格證書(shū),。

3,、物業(yè)服務(wù)方案，質(zhì)量管理,、財(cái)務(wù)管理,、檔案管理等制度健全。

4,、服務(wù)人員佩戴標(biāo)志,，服務(wù)主動(dòng),、細(xì)致,、周到,，用語(yǔ)文明,。

5,、在物業(yè)服務(wù)部懸掛物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件,、物業(yè)服務(wù)部經(jīng)理照片，公示物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),、收費(fèi)依據(jù),、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

6,、在公共區(qū)域顯著位置公示24小時(shí)報(bào)修電話,，有服務(wù)人員接待住戶，8：30-12：00,、13：00-17：00受理住戶的咨詢和投訴,，水、電,、氣等急迫性報(bào)修20分鐘內(nèi),、其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)的,，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)通知有關(guān)機(jī)構(gòu),，有報(bào)修、維修記錄,。

7,、涉及住戶正常生活的物業(yè)服務(wù)重要事項(xiàng)，在小區(qū)主要出入口,、各樓單元門(mén)張貼通知,，履行告知義務(wù)。

8,、每年第四季度對(duì)房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行一次安全檢查,，根據(jù)檢查情況制定下一年度維修和服務(wù)計(jì)劃，并按規(guī)定組織實(shí)施,。

9,、對(duì)區(qū)域內(nèi)違反治安、規(guī)劃,、環(huán)保等方面法律,、法規(guī)的行為,，及時(shí)勸阻，報(bào)告主管部門(mén),，也可依據(jù)管理規(guī)約等約定提起訴訟,。

10、建立各種公共突發(fā)性事件（如：消防,、水,、電、氣,、電梯公共衛(wèi)生,、自然災(zāi)害等）的處理機(jī)制和預(yù)案，包括組織機(jī)構(gòu),、人員和具體措施等,，一旦發(fā)生突發(fā)事件即能立即實(shí)施。

11,、冬季,、雨季、汛前以及重大節(jié)假日前進(jìn)行安全檢查,。

12,、設(shè)置意見(jiàn)箱，每年集中進(jìn)行一次公開(kāi)的物業(yè)服務(wù)意見(jiàn)征集,，并將提出的意見(jiàn)與解決情況公示,。

13、公布公共服務(wù)的收支情況,。

14,、小區(qū)內(nèi)顯著位置設(shè)立公共信息欄，配合街（鄉(xiāng)）,、社區(qū)進(jìn)行公益性宣傳,。

1、對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù),，有檢修記錄和保養(yǎng)記錄,。

2、根據(jù)房屋實(shí)際使用年限,，適時(shí)檢查房屋共用部位的使用狀況,。如需要維修，屬于小修范圍的,，及時(shí)組織修復(fù),；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，提出報(bào)告與建議,，按規(guī)定組織實(shí)施,。

3、每周巡查1次小區(qū)房屋單元門(mén),、樓梯通道以及其他共用部位的門(mén)窗、玻璃等,，做好巡查記錄,，并及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。

4,、定期巡視房屋共用部位的樓地面,、墻面、頂棚等,，發(fā)現(xiàn)破損及時(shí)修補(bǔ),。

5、按照有關(guān)規(guī)定,，每年進(jìn)行1次房屋避雷檢測(cè),，符合避雷規(guī)范要求。

6,、保持小區(qū)各組團(tuán),、棟及單元（門(mén)）、戶標(biāo)志清晰,。

7,、對(duì)危及房屋結(jié)構(gòu)安全的行為及時(shí)告知和勸阻，對(duì)拒不改正的,，要報(bào)告行政主管部門(mén),。

8、按照有關(guān)規(guī)定使用,、管理人防工程和普通地下室,。

1、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù),，共用設(shè)施設(shè)備保持正常運(yùn)行和使用,。

2、建立共用設(shè)施設(shè)備清冊(cè)檔案（設(shè)備臺(tái)帳）,，有設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行,、檢查、保養(yǎng),、維修記錄,。

3、制定并執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范,。

4,、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備適時(shí)組織巡查,，做好巡查記錄，需要維修,，屬于小修范圍的,，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大,、中修范圍或者需要更新改造的,，提出報(bào)告與建議，按規(guī)定組織實(shí)施,。

5,、屬于特種設(shè)備的，按照有關(guān)規(guī)定,，進(jìn)行運(yùn)行,、養(yǎng)護(hù)、維修和定期檢驗(yàn)檢測(cè),。

6,、設(shè)備房保持整潔，無(wú)鼠害現(xiàn)象,。

7,、庭院燈、樓道燈損壞及時(shí)修復(fù),。

8,、公共區(qū)域內(nèi)的雨水、污水管道每半年檢查,、疏通1次,；雨水、污水井每半年檢查,、清掏1次,；雨水、污水管道發(fā)生堵塞應(yīng)及時(shí)疏通,；化糞池清掏每年1次,，每季度檢查1次，防止外溢（由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)的除外,，但發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)通知有關(guān)部門(mén)）,。

9、有可能危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有警示標(biāo)志和防范措施,。

1,、無(wú)人值守電梯，主梯24小時(shí)不間斷運(yùn)行。

2,、在首層候梯廳及轎廂內(nèi)公布值班電話,。

3、高峰梯在高峰期6：00－8：00,、17：00－19：00與主梯同時(shí)運(yùn)行,。

4、電梯出現(xiàn)故障時(shí),，電梯報(bào)修后維修人員應(yīng)在20分鐘到達(dá)現(xiàn)場(chǎng),。主梯維修時(shí)，有備用梯的,，用備用梯運(yùn)行。

5,、電梯出現(xiàn)事故,，應(yīng)迅速啟用緊急救援預(yù)案，組織救助,，并報(bào)告有關(guān)部門(mén),。委托其他單位提供電梯維保等服務(wù)，與受托單位簽訂書(shū)面協(xié)議,，明確并監(jiān)督受托單位落實(shí)責(zé)任,。

1、有消防管理制度,。

2,、消防設(shè)施有明顯標(biāo)志，定期對(duì)消防設(shè)施進(jìn)行巡視,、檢查和維護(hù),，并有記錄。

3,、消防設(shè)施設(shè)備能正常運(yùn)行,，可隨時(shí)啟用；消防通道暢通,。

4,、每年進(jìn)行1次消防訓(xùn)練，相關(guān)人員掌握消防基本知識(shí)和技能,。

5,、發(fā)生火情及時(shí)報(bào)警，并采取必要處理措施,，協(xié)助配合消防人員的工作,。

6、設(shè)有消防箱，備存緊急消防物資,；監(jiān)控中心,，24小時(shí)有專(zhuān)人值守。

1,、二次供水設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行,。

2、水箱按要求使用紫外線消毒燈（器）,，并按規(guī)定清洗消毒,、水質(zhì)化驗(yàn)，取得衛(wèi)生許可證,，水質(zhì)符合國(guó)家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn),，水箱蓋上鎖，鑰匙有專(zhuān)人保管,。

3,、操作人員應(yīng)取得生活飲用水健康體檢合格證。

1,、看護(hù)小區(qū)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備,。

2、有可能危及人身安全處設(shè)有警示標(biāo)志,。

3,、封閉的小區(qū)，主要出入口有專(zhuān)人24小時(shí)執(zhí)勤,。

4,、夜間（22：00-6：00）對(duì)服務(wù)范圍內(nèi)重點(diǎn)部位、道路進(jìn)行1次防范檢查和巡視,，巡查人數(shù)為2人,，做好記錄。

1,、小區(qū)內(nèi)生活垃圾封閉式管理,，設(shè)有垃圾收集箱，生活垃圾每天清運(yùn)1次,。

2,、小區(qū)公共清潔區(qū)域每日清掃1次。

3,、保持電梯轎箱清潔衛(wèi)生,。

4、按照有關(guān)規(guī)定對(duì)公共區(qū)域進(jìn)行滅鼠,、殺蟲(chóng),、消毒活動(dòng),。

5、在雨,、雪天氣應(yīng)及時(shí)對(duì)小區(qū)內(nèi)主路,、干路積水、積雪進(jìn)行清掃,。

6,、發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時(shí)，應(yīng)迅速組織人員對(duì)物業(yè)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行通風(fēng),、清洗和消毒,，加強(qiáng)宣傳。

1,、綠化基本充分,，無(wú)明顯裸露土地。

2,、樹(shù)木生長(zhǎng)基本正常,，無(wú)死樹(shù)和明顯枯枝死杈；在正常條件下,，無(wú)嚴(yán)重黃葉、焦葉,、卷葉,；被啃咬的葉片最嚴(yán)重的每株在20%以下；有蛀干害蟲(chóng)的株數(shù)在10%以下,；樹(shù)木缺株在6%以下,；樹(shù)木無(wú)明顯的釘栓、捆綁現(xiàn)象,。

3,、綠籬生長(zhǎng)造型基本正常，葉色基本正常,，無(wú)明顯的死株和枯死枝,，有蟲(chóng)株率在20%以下；草坪宿根花卉生長(zhǎng)基本正常,，草坪斑禿和宿根花卉缺株不明顯,，基本無(wú)明顯的草荒。

4,、綠地基本整潔,，無(wú)明顯的堆物堆料、搭棚,、侵占等現(xiàn)象,；設(shè)施無(wú)明顯的破損,，無(wú)較嚴(yán)重人為破壞；無(wú)綠化生產(chǎn)垃圾,。

1,、有機(jī)動(dòng)車(chē)、非機(jī)動(dòng)車(chē)停（存）車(chē)管理制度,。

2,、引導(dǎo)進(jìn)出小區(qū)車(chē)輛有序通行。

3,、主要道路及停車(chē)場(chǎng)有交通標(biāo)志,。

4、小區(qū)內(nèi)的機(jī)動(dòng)車(chē)輛憑證出入,，臨時(shí)進(jìn)入小區(qū)的機(jī)動(dòng)車(chē)輛進(jìn)行登記,。

5、機(jī)動(dòng)車(chē)停放有序,，24小時(shí)有專(zhuān)人巡視,。

6、定期存放的,，應(yīng)簽訂停車(chē)服務(wù)協(xié)議,，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。

7,、地下停車(chē)場(chǎng)照明,、給排水、通風(fēng)等系統(tǒng)正常運(yùn)行,，各類(lèi)指示標(biāo)識(shí)清晰,。

8、交通設(shè)施（道閘,、擋車(chē)器材,、交通標(biāo)識(shí)）能正常使用。

注：4-8條是機(jī)動(dòng)車(chē)收費(fèi)停放服務(wù)應(yīng)達(dá)到的要求,。

1,、按照有關(guān)規(guī)定和《臨時(shí)管理規(guī)約》約定，建立住宅裝飾裝修服務(wù)制度,。

2,、受理業(yè)主或使用人的裝修申報(bào)登記，與業(yè)主或使用人,、施工單位簽訂裝修服務(wù)協(xié)議,，告知業(yè)主或使用人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。

3,、裝修期間,，每天巡查1次裝修施工現(xiàn)場(chǎng),，有記錄。發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀,、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及違規(guī)拆改共用管線,、消防設(shè)施等行為，及時(shí)勸阻,，對(duì)拒不改正的應(yīng)報(bào)告主管部門(mén),。

4、裝修結(jié)束后,，應(yīng)進(jìn)行檢查,。對(duì)違反裝修服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人應(yīng)按照約定處理，問(wèn)題嚴(yán)重的應(yīng)報(bào)告主管部門(mén),。

5,、指定裝修垃圾存放點(diǎn)并設(shè)有圍擋，裝修垃圾及時(shí)集中清運(yùn),、不得外溢,。

物業(yè)小區(qū)管理方案篇三

物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理制度指為提高管理服務(wù)質(zhì)量和工作效率，根據(jù)經(jīng)營(yíng)方針和工作特點(diǎn)而制定的一系列在企業(yè)內(nèi)部執(zhí)行的規(guī)章和制度,。

1,、勞動(dòng)用工制度：包括用工原則、員工聘用制度,、勞動(dòng)合同制度,、工時(shí)制度和干部任免制度等。

2,、管理員工行為規(guī)范：規(guī)定員工遵守國(guó)家政策,、法令,，熱愛(ài)本職工作等,。

3、員工福利制度：包括享受法定假日,、醫(yī)療保險(xiǎn)勞動(dòng)保護(hù)等,。物業(yè)公司管理制度。

4,、企業(yè)獎(jiǎng)懲制度,。

1、總經(jīng)理室：是物業(yè)管理公司的決策機(jī)構(gòu),?？偨?jīng)理的主要職責(zé)是：

(1)貫徹落實(shí)國(guó)家和地方的政策和物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定。

(2)主持公司經(jīng)營(yíng)管理的全面工作,。

(3)設(shè)置內(nèi)部管理機(jī)構(gòu),，制定公司章程,，簽署物業(yè)管理制度。

(4)選聘各部門(mén)經(jīng)理和關(guān)鍵崗位人員,。

(5)選聘社會(huì),、勞務(wù)服務(wù)公司分擔(dān)具體工作。物業(yè)公司管理制度,。

(6)行使董事會(huì)授予的其他職權(quán),。

2、各部門(mén)經(jīng)理的主要職責(zé)是：

(1)辦公室主任：

①負(fù)責(zé)傳達(dá)總經(jīng)理指示,，安排并組織召開(kāi)會(huì)議,。

②督促辦公室人員及時(shí)完成上級(jí)下達(dá)的任務(wù)。

③負(fù)責(zé)日常人事行政管理,，檢查各項(xiàng)規(guī)章制度的執(zhí)行情況,。

④做好員工考勤工作，協(xié)助培訓(xùn)員工,。

(2)財(cái)務(wù)部經(jīng)理：

①組織公司財(cái)務(wù)管理工作,。

②審核各類(lèi)會(huì)議報(bào)表，撰寫(xiě)財(cái)務(wù)分析報(bào)告,。

③檢查,、督促各項(xiàng)費(fèi)用及時(shí)收繳。

④審核,、控制費(fèi)用的支出,。

⑤提出合理運(yùn)營(yíng)公司金融資產(chǎn)的有效措施。

⑥組織擬定物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的預(yù)算方案,。

⑦制定物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理和操作流程,。

(3)公共關(guān)系部經(jīng)理：

①制定物業(yè)公司公關(guān)活動(dòng)方案。

⑦策劃公司大型活動(dòng),。

③組織召開(kāi)業(yè)主,、業(yè)戶大會(huì)，并處理投訴與糾紛：

④組織員工和社區(qū)內(nèi)文體活動(dòng),。

⑤協(xié)助總經(jīng)理和其他部門(mén)工作,。

(4)房屋維修部經(jīng)理：

①落實(shí)并實(shí)施本部門(mén)管理規(guī)章制度。

②合理確定和分配員工工作崗位,，督促維修工,、管理員工開(kāi)展日常工作。

③布置,、檢查房屋保養(yǎng)和維修工作,。

④組織本部門(mén)員工參加業(yè)務(wù)技術(shù)培訓(xùn)。

(5)保安部經(jīng)理：

①落實(shí)并實(shí)施本部門(mén)管理規(guī)章制度,。

②負(fù)責(zé)管理區(qū)內(nèi)的治安保安工作,、交通安全工作和消防工作,。

③制定部門(mén)崗位責(zé)任制度、執(zhí)行獎(jiǎng)懲規(guī)定,。

④定期組織員工進(jìn)行安全保衛(wèi),、消防等技能培訓(xùn)。

⑤負(fù)責(zé)與社會(huì)聯(lián)防有關(guān)方面的聯(lián)系與溝通,。

(6)清潔環(huán)衛(wèi)部經(jīng)理：

①制定部門(mén)工作計(jì)劃與目標(biāo),，合理安排清潔衛(wèi)生。

②督促,、檢查各項(xiàng)清潔環(huán)衛(wèi)工作的落實(shí)情況,。

③負(fù)責(zé)進(jìn)行轄區(qū)內(nèi)庭院建設(shè)和綠化工作。

④制定部門(mén)崗位責(zé)任制度,，執(zhí)行獎(jiǎng)懲規(guī)定,。

(7)經(jīng)營(yíng)發(fā)展部經(jīng)理：

①確定經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目與經(jīng)營(yíng)發(fā)展目標(biāo)。

②洽談經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù),，合理制定各崗位網(wǎng)點(diǎn)的經(jīng)營(yíng)辦法,，估算經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。

③監(jiān)督檢查各項(xiàng)目的收支情況,，合理確定員工崗位與工作時(shí)間,。

④選聘服務(wù)人員，開(kāi)展各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù),。

⑤定時(shí)召開(kāi)部門(mén)會(huì)議,，評(píng)論經(jīng)營(yíng)效果，開(kāi)拓公司業(yè)務(wù)范圍,。

(8)計(jì)算機(jī)中心經(jīng)理：

①組織本部門(mén)人員使用,、開(kāi)發(fā)物業(yè)管理系統(tǒng)軟件。

②制定本中心的監(jiān)控,、保密制度,。

③檢查計(jì)算機(jī)的使用、信息輸入和保存等工作,。

④做好系統(tǒng)的維護(hù),、保養(yǎng)工作,，確保系統(tǒng)長(zhǎng)時(shí)間連續(xù)穩(wěn)定的工作,。

3、一般員工：指物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)和特約服務(wù)而設(shè)置的工作人員,，如房屋管理人員,、保安人員、清潔人員,、綠化人員和服務(wù)人員等,，主要職責(zé)如下：

(1)房屋管理人員：

①熟悉物業(yè)的結(jié)構(gòu)和管區(qū)使用人情況,，做好有關(guān)管理費(fèi)用的收取工作。

②辦理用戶人住手續(xù),，定期回訪,。

③參與物業(yè)的驗(yàn)收接管，建立圖紙檔案,。

④經(jīng)常與業(yè)主溝通,，耐心解答業(yè)主咨詢。

(2)房屋及設(shè)備維修人員：

①及時(shí)完成下達(dá)的維修任務(wù),。

②及時(shí)處理各類(lèi)管道的跑,、冒、滴,、漏等故障,。

③掌握各種設(shè)備的操作方法，及時(shí)排除出現(xiàn)的故障,。

④巡查管區(qū)市政公共設(shè)備,、設(shè)施的安全運(yùn)行情況，定期對(duì)設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng),。

(3)保安人員：

①執(zhí)行24小時(shí)保安巡邏制度,，看管好物業(yè)，做好防火防盜等安全保衛(wèi)工作,。

②做好門(mén)衛(wèi)登記,，執(zhí)行機(jī)動(dòng)車(chē)輛驗(yàn)證制度。

③做好流動(dòng)人員監(jiān)督管理工作,。

④懂得救護(hù)知識(shí)和消防器材的使用方法,，能夠處理好意外事故。

(4)清潔人員：

①負(fù)責(zé)管區(qū)道路,、樓梯的清潔與保潔工作,。

②保持管區(qū)內(nèi)公共衛(wèi)生設(shè)施的清潔c

③保證管區(qū)內(nèi)污水排放暢通。

④杜絕蟻蠅,，及時(shí)外運(yùn)垃圾,。

(5)綠化人員：

①按時(shí)剪枝、補(bǔ)種,、施肥,、澆水、灑藥,。

②及時(shí)禁止破壞管區(qū)內(nèi)花草樹(shù)木的行為,。

③做好綠化管理和草木生長(zhǎng)情況的記錄。

④保持花園草坪清潔。

(6)服務(wù)人員：

①準(zhǔn)時(shí)到崗,，按時(shí)開(kāi)放小區(qū)文化娛樂(lè)設(shè)施,，照章收費(fèi)。

②搞好商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)服務(wù),，有禮待賓,。

③做好計(jì)時(shí)服務(wù)、特約服務(wù)等,。

④管理好文體娛樂(lè)設(shè)備,、設(shè)施，及時(shí)制止違反規(guī)定的行為,。

1,、工作管理制度：

(1)上班必須穿工作裝、戴工牌;男士系領(lǐng)帶(維修工及經(jīng)批準(zhǔn)的員工除外),，穿著整潔,，頭發(fā)梳理整齊，不得留長(zhǎng)發(fā);女士應(yīng)化淡妝,。

(2)辦公區(qū)內(nèi)必須保持整齊,、干凈，不得在桌面上堆放雜物,。

(3)每天上班前各管理人員需查看交接班記錄本,，了解各種情況和業(yè)主意見(jiàn)，及時(shí)處理問(wèn)題或上門(mén)尋訪,。

(4)上班期間全體人員必須精神飽滿,，積極主動(dòng)，熱情地投入工作,，不得精神不振,、上班打瞌睡或偷懶。

(5)紀(jì)律嚴(yán)明,，全體人員不得遲到,、早退、無(wú)故曠工,，有事要請(qǐng)假,，獲準(zhǔn)后方能離開(kāi)。

(6)全體人員必須具有高度的責(zé)任心,，巡視,、查樓必須認(rèn)真負(fù)責(zé)，注意發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并做詳細(xì)記錄,，及時(shí)匯報(bào)并跟蹤解決,。

(7)接待業(yè)主時(shí)態(tài)度要和藹,、溫文爾雅,、落落大方,。不管發(fā)生什么事，絕對(duì)不能與業(yè)主發(fā)生爭(zhēng)吵,，要態(tài)度誠(chéng)懇,，仔細(xì)傾聽(tīng)業(yè)主的意見(jiàn)，能及時(shí)解決的問(wèn)題馬上派單解決,，無(wú)法及時(shí)解決的要向業(yè)主解釋清楚,，并告知解決的時(shí)間。

(8)接受業(yè)主電話投訴時(shí),，要熱情耐心,，語(yǔ)言要規(guī)范友好。

(9)管理員派單后,，一定要追蹤落實(shí),，并負(fù)責(zé)檢查。水電問(wèn)題要求在12小時(shí)內(nèi)解決,，其他急修項(xiàng)目一般在24小時(shí)內(nèi)解決,，最遲不得超過(guò)72小時(shí)。把物業(yè)管理師加入收藏夾!

(10)對(duì)接受的投訴要認(rèn)真做好記錄,，并到現(xiàn)場(chǎng)查看,、了解情況，認(rèn)真記錄處理的時(shí)間,、人員和業(yè)主對(duì)處理的意見(jiàn),。

(11)協(xié)助財(cái)務(wù)人員做好各項(xiàng)費(fèi)用的派單和催繳工作，派單要派到各戶,，催繳態(tài)度要友好,。

(12)認(rèn)真管好業(yè)主檔案和業(yè)主托管的鑰匙。

(13)認(rèn)真做好裝修審批和管理工作,。

(14)不準(zhǔn)在上班時(shí)間看書(shū),、閑聊、做私事,，不準(zhǔn)在辦公室內(nèi)高聲喧嘩。

(15)下班后將自己保管的資料(物品)放好，將辦公桌收拾整齊,。

(16)休息時(shí)間如發(fā)生重大事故，或碰到問(wèn)題要立即解決,，不得推脫或不予理睬,。

(17)管理處的工作原則是服務(wù)第一，工作標(biāo)準(zhǔn)是業(yè)主滿意,，工作態(tài)度是認(rèn)真負(fù)責(zé),。

2、業(yè)主回訪制度：

(1)管理員必須經(jīng)常上門(mén)征求業(yè)主對(duì)管理工作的意見(jiàn),，認(rèn)真做好回訪記錄,，及時(shí)向管理處主任匯報(bào),。

(2)管理處負(fù)責(zé)人也應(yīng)經(jīng)常上門(mén)訪問(wèn)，了解管理和上門(mén)服務(wù)情況,，并做好回訪記錄,，對(duì)業(yè)主提出的要求應(yīng)及時(shí)給予答復(fù)和解決。

(3)維修人員每次上門(mén)服務(wù)均應(yīng)讓服務(wù)對(duì)象填寫(xiě)回訪單,，以征求對(duì)服務(wù)的意見(jiàn),。

(4)保安員在值班,、巡崗時(shí)應(yīng)定時(shí)征求業(yè)主對(duì)工作的意見(jiàn)，并做好記錄,，注意研究,、改進(jìn)。

(5)回訪單,、回訪記錄和保安隊(duì)的征求意見(jiàn)單,，應(yīng)由管理處指定專(zhuān)人保管，每月集中裝訂存檔,，不得遺失,。

3、巡崗制度：

(1)保安領(lǐng)班在當(dāng)班期間,，要經(jīng)常定線或不定線地對(duì)各崗位的工作情況進(jìn)行檢查,。

(2)檢查內(nèi)容包括各崗執(zhí)勤情況、有無(wú)違紀(jì)現(xiàn)象,、查看值班登記等,。

(3)巡查的要求是，一邊檢查一邊觀察,，做好巡查記錄,，掌握各值勤點(diǎn)值勤情況和動(dòng)態(tài)。

(4)管理員主要負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)情況的定期巡查,。一般每天巡查兩次,，交接班各一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)向有關(guān)部門(mén)派單解決,，并負(fù)責(zé)跟蹤：

4,、門(mén)衛(wèi)制度：

(1)每位門(mén)衛(wèi)保安必須嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)管理規(guī)定，并對(duì)每位業(yè)主負(fù)責(zé),。

(2)按照規(guī)定認(rèn)真巡視,，巡視時(shí)要掛巡視牌。

(3)認(rèn)真做好外來(lái)人員的檢查登記工作,。任何外來(lái)人員在征得業(yè)主同意后方可進(jìn)入,。

(4)外來(lái)施工人員要有管理處發(fā)的臨時(shí)出入證才能進(jìn)入。

(5)認(rèn)真做好報(bào)紙,、信件的收發(fā)工作,。

(6)嚴(yán)禁自行車(chē)進(jìn)入塔樓,。

(7)業(yè)主若向外搬運(yùn)東西，一般物品需在保安室辦理登記手續(xù),，大件物品必須到管理處開(kāi)具放行條,。

(8)電梯運(yùn)貨時(shí)應(yīng)嚴(yán)格遵守管理規(guī)定;運(yùn)送家具、裝修材料等大宗貨物時(shí),，必須收取一定得責(zé)任押金,，在業(yè)主填寫(xiě)責(zé)任承諾書(shū)后方可準(zhǔn)運(yùn)。

物業(yè)小區(qū)管理方案篇四

尊敬的zx*園業(yè)主：

大家好,！

*園物業(yè)服務(wù)中心已與20xx年11月30日之前將zx*園小區(qū)停車(chē)管理方案以書(shū)面的形式送達(dá)至每戶業(yè)主家中,，現(xiàn)煩請(qǐng)各位業(yè)主朋友們?cè)陂喯ば^(qū)停車(chē)管理方案后，進(jìn)行方案表決,。

方案表決時(shí)間：20xx年12月3日---20xx年12月12日18點(diǎn)止,；

① 武漢zx論壇：***;（凡屬于zx*園小區(qū)業(yè)主，在本貼后面回復(fù)即可進(jìn)行投票）

②*園業(yè)委會(huì)意見(jiàn)箱,；

③電子郵箱：****,；

④物業(yè)服務(wù)中心前臺(tái)登記；

⑤您所在區(qū)域物業(yè)服務(wù)助理短信：1**8,；

在通過(guò)以上途徑對(duì)停車(chē)方案進(jìn)行表決時(shí),，以房號(hào)為單位,，每戶僅限1票有效票,。投票表決時(shí)請(qǐng)務(wù)必填寫(xiě)您的房號(hào)、方案一或者方案二,。如果您的表決票信息不清晰或不完整,，將按照《*園小區(qū)議事規(guī)則》相關(guān)規(guī)定納入大多數(shù)選票。

請(qǐng)您在20xx年12月12日下午18點(diǎn)前將選票投入選票箱,，逾期未送回的選票將按照《*園小區(qū)議事規(guī)則》相關(guān)規(guī)定納入大多數(shù)選票,。

煩請(qǐng)廣大業(yè)主朋友們?cè)诩s定時(shí)間內(nèi)投遞您的表決票，敬請(qǐng)大家知悉并相互轉(zhuǎn)告,。

物業(yè)小區(qū)管理方案篇五

各物業(yè)服務(wù)企業(yè),，業(yè)主委員會(huì)：

為認(rèn)真貫徹落實(shí)市委、市政府關(guān)于加強(qiáng)“平安溫州”建設(shè)的有關(guān)要求,，根據(jù)市房管局《關(guān)于在全市開(kāi)展創(chuàng)建“平安物業(yè)”活動(dòng)的實(shí)施意見(jiàn)》（溫房字〔〕27號(hào)）和區(qū)平安辦,、區(qū)綜治委《溫州市鹿城區(qū)行業(yè)基層平安創(chuàng)建重點(diǎn)工作責(zé)任制》、《溫州市鹿城區(qū)社會(huì)治安綜

合治理重點(diǎn)工作責(zé)任制》（溫鹿綜治辦〔20xx〕2號(hào)）文件的要求,，結(jié)合溫州市鹿城區(qū)實(shí)際,，制訂如下創(chuàng)建實(shí)施工作方案。

深入學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀,，緊緊圍繞爭(zhēng)創(chuàng)“平安溫州市鹿城”的目標(biāo),，以開(kāi)展創(chuàng)建“平安物業(yè)管理小區(qū)（大廈）”活動(dòng)為載體,，增強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與創(chuàng)建的責(zé)任感、使命感,，進(jìn)一步完善物業(yè)管理小區(qū)的安全防范體系,，形成物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主,、業(yè)主委員會(huì),、社區(qū)密切配合、齊抓共管的創(chuàng)建工作機(jī)制,，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)貫徹《物業(yè)管理?xiàng)l例》等物業(yè)管理法規(guī)政策,，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定,，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，履行協(xié)助做好小區(qū)安全防范工作的義務(wù)，筑牢思想防線,，提高防范意識(shí)，落實(shí)防范措施,，提高應(yīng)急處置能力,，有效地預(yù)防和減少安全事故和違法犯罪活動(dòng)，促進(jìn)“平安溫州市鹿城”建設(shè)深入開(kāi)展,。

通過(guò)開(kāi)展創(chuàng)建活動(dòng),，使溫州市鹿城區(qū)物業(yè)管理小區(qū)（大廈）安全事故、治安和刑事案件等發(fā)生率穩(wěn)中有降,，不發(fā)生因物業(yè)管理措施不到位而導(dǎo)致的有重大影響的惡性事故,、案件,力爭(zhēng)通過(guò)三至五年的努力，全區(qū)85%的物業(yè)管理小區(qū)（大廈）達(dá)到新一輪平安創(chuàng)建的要求,。

溫州市鹿城區(qū)已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理的小區(qū)（大廈）

1,、物業(yè)服務(wù)單位與街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）綜治委簽訂社會(huì)治安綜合治理責(zé)任書(shū)并抓好落實(shí)；

2,、物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)必需的管理人員持證上崗率和到位率達(dá)100％,，履行物業(yè)服務(wù)合同約定聘用的秩序維護(hù)員能滿足小區(qū)治安防范工作需要；

3,、物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)按照物業(yè)服務(wù)合同約定設(shè)立固定值班崗和流動(dòng)巡邏崗,，制訂巡邏計(jì)劃，秩序維護(hù)員按照計(jì)劃晝夜巡邏,；

4,、物業(yè)管理小區(qū)有制訂日常防范和應(yīng)急預(yù)案，且定期組織開(kāi)展安全防范知識(shí)培訓(xùn)和處置突發(fā)事件的實(shí)戰(zhàn)演練,；

5,、在物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)可能引發(fā)人身傷亡事故的部位、場(chǎng)所和公共區(qū)域安全防范的重點(diǎn)部位統(tǒng)一設(shè)置文明規(guī)范、用語(yǔ)簡(jiǎn)潔的警示標(biāo)識(shí),，告示注意事項(xiàng),，明確禁止事項(xiàng)；

6,、物業(yè)服務(wù)單位對(duì)物業(yè)裝修裝飾的登記備案率達(dá)100％,，與業(yè)主簽訂室內(nèi)裝修服務(wù)協(xié)議，組織開(kāi)展巡查,，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止違法違規(guī)裝飾裝修行為并報(bào)告有關(guān)主管部門(mén),；

7、物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)消防安全設(shè)施按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)加強(qiáng)維護(hù),，并保證能正常使用,，各類(lèi)消防安全隱患及時(shí)得到整改；

8,、居民樓二層以下住戶的窗戶應(yīng)當(dāng)采用防攀爬防撬功能的防盜措施,，樓棟煤氣管道、落水管等易攀爬處全部安裝防攀爬裝置,；

9,、物業(yè)管理小區(qū)執(zhí)行公安機(jī)關(guān)制定的安全技術(shù)防范標(biāo)準(zhǔn)和要求，物業(yè)服務(wù)單位加強(qiáng)對(duì)樓宇對(duì)講,、電視監(jiān)控等技防設(shè)施的管理并運(yùn)轉(zhuǎn)正常,；

10、物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)全年不發(fā)生重大惡性刑事,、治安案件和重大治安災(zāi)害事故,，不發(fā)生居民入室、單位入室盜竊案件,、機(jī)動(dòng)車(chē)被盜案件,；

11、業(yè)主對(duì)物業(yè)管理小區(qū)治安滿意率達(dá)到90%以上,。

1、宣傳動(dòng)員階段（5月）,。召開(kāi)全區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實(shí)創(chuàng)建“平安物業(yè)管理小區(qū)（大廈）活動(dòng)”工作大會(huì),，學(xué)習(xí)傳達(dá)上級(jí)指示精神，部署創(chuàng)建工作任務(wù),，并確定創(chuàng)建示范點(diǎn),。

2、開(kāi)展創(chuàng)建階段（6月-10月）,。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極開(kāi)展“平安物業(yè)管理小區(qū)（大廈）活動(dòng)”創(chuàng)建工作,，各房管所聯(lián)系街道辦事處和相關(guān)部門(mén)做好指導(dǎo)工作，確定考核制度。

3,、企業(yè)自查階段（11月）,。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)各自一年來(lái)開(kāi)展創(chuàng)建活動(dòng)情況進(jìn)行自查，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),，提出下步的工作思路,，并將書(shū)面自查報(bào)告報(bào)房管部門(mén)。

4,、考核評(píng)比階段（12月）,。由溫州市鹿城房管分局在企業(yè)自查鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）初評(píng)推薦的基礎(chǔ)上，會(huì)同相關(guān)部門(mén)對(duì)各物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng)建活動(dòng)情況進(jìn)行復(fù)查考評(píng),。

創(chuàng)建活動(dòng)每年組織一次考評(píng),。由物業(yè)服務(wù)企業(yè)申報(bào)，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）初評(píng)推薦,，最后由區(qū)房管部門(mén)牽頭,，會(huì)同相關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、部門(mén)共同組織考評(píng)驗(yàn)收,、表彰,，被表彰的小區(qū)授予“平安物業(yè)管理小區(qū)（大廈）”稱號(hào)并授牌。對(duì)因領(lǐng)導(dǎo)不重視,、措施不得力而發(fā)生重大安全事故的小區(qū),，予以一票否決，依據(jù)物業(yè)管理法規(guī)政策進(jìn)行處罰,，直至注銷(xiāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)管理資質(zhì),。

（一）統(tǒng)一思想，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo),。創(chuàng)建“平安物業(yè)管理小區(qū)（大廈）”是深入開(kāi)展“平安溫州市鹿城”系

列創(chuàng)建活動(dòng)之一,，是推進(jìn)新一輪“平安溫州市鹿城”建設(shè)的重要舉措。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要統(tǒng)一思想認(rèn)識(shí),，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo),，認(rèn)真研究、制訂創(chuàng)建活動(dòng)方案,、措施,，扎實(shí)開(kāi)展創(chuàng)建活動(dòng)。溫州市鹿城分局決定成立創(chuàng)建“平安物業(yè)管理小區(qū)（大廈）”活動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)小組,，由莫光輝同志擔(dān)任組長(zhǎng),，詹里勛同志擔(dān)任副組長(zhǎng)，成員由劉青山,、金濤,、周毓雷、林凡、蔣振宇,、包巨為組成,，領(lǐng)導(dǎo)小組

下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)物業(yè)修建科,，蔣振宇同志兼辦公室主任,，負(fù)責(zé)創(chuàng)建活動(dòng)方案的制定、工作協(xié)調(diào)和督導(dǎo),。各房管所要成立相應(yīng)的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)和工作機(jī)構(gòu),，確定專(zhuān)人負(fù)責(zé)，具體抓好創(chuàng)建活動(dòng)各項(xiàng)任務(wù)措施的落實(shí),。

（二）明確責(zé)任,，強(qiáng)化落實(shí)。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要加強(qiáng)與業(yè)主,、業(yè)主委員會(huì),、社區(qū)居委會(huì)的溝通聯(lián)系，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）綜治部門(mén)的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下,，協(xié)助相關(guān)部門(mén)共同做好物業(yè)管理小區(qū)的安全防范工作,；各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要全面動(dòng)員，全員參與,，健全平安創(chuàng)建責(zé)任機(jī)制,，強(qiáng)化小區(qū)安全防范措施和全體員工的安全責(zé)任意識(shí)。要加強(qiáng)安全檢查,，建立安全檢查制度,。對(duì)發(fā)現(xiàn)的安全隱患要及時(shí)整改，防患于未然,。物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng)建活動(dòng)的指導(dǎo),，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)真落實(shí)創(chuàng)建工作。

（三）加強(qiáng)宣傳,，營(yíng)造氛圍,。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要加強(qiáng)創(chuàng)建活動(dòng)宣傳，充分利用小區(qū)的宣傳欄,、廣播等載體,，教育、引導(dǎo)小區(qū)業(yè)主積極參與,，增強(qiáng)自我防范意識(shí)。要及時(shí)通報(bào)創(chuàng)建進(jìn)展情況,，形成齊抓共管的合力,。要積極與新聞單位密切配合，主動(dòng)組織宣傳，及時(shí)報(bào)道好經(jīng)驗(yàn),、好做法和取得的新成效,，在全社會(huì)營(yíng)造良好的創(chuàng)建氛圍。

物業(yè)小區(qū)管理方案篇六

為不斷提高我市居民小區(qū)管理水平,，規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),，提高人民生活質(zhì)量，特制定本方案,。

以“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo),，以貫徹落實(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）為主線，以爭(zhēng)創(chuàng)“中國(guó)最佳旅游城市”為契機(jī),，堅(jiān)持“科學(xué)謀劃,，抓點(diǎn)帶面，點(diǎn)面結(jié)合,，穩(wěn)步推進(jìn),，全面落實(shí)”的原則，理順物業(yè)管理體制,，擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋面,，建立管理規(guī)范、責(zé)權(quán)明確的長(zhǎng)效管理機(jī)制,，不斷改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,，促進(jìn)全市各項(xiàng)事業(yè)健康快速發(fā)展。

（一）理順管理體制,，創(chuàng)新運(yùn)行方式,，建立責(zé)權(quán)明確的工作體系。

城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作要按照街道辦事處負(fù)總責(zé),、社區(qū)居民委員會(huì)組織實(shí)施,、物業(yè)管理辦公室監(jiān)督指導(dǎo)的原則，明確各部門(mén)管理職責(zé),，以塊為主,，實(shí)行屬地管理，建立市,、街道,、社區(qū)三位一體的物業(yè)管理體系。

1,、街道辦事處職責(zé),。

組織、協(xié)調(diào),、指導(dǎo)和全面落實(shí)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理工作,。

（1）會(huì)同主管部門(mén)參與新建居住小區(qū)的物業(yè)承接驗(yàn)收,，對(duì)未按規(guī)劃建設(shè)配套共用設(shè)施、社區(qū)和物業(yè)管理用房或存在質(zhì)量問(wèn)題的,，要提請(qǐng)有關(guān)部門(mén)責(zé)令開(kāi)發(fā)建設(shè)單位整改,。

（2）指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的成立、改選和換屆工作,，并對(duì)業(yè)主委員會(huì)的備案提出審核意見(jiàn),。

（3）對(duì)本轄區(qū)內(nèi)沒(méi)有物業(yè)管理或物業(yè)公司棄管的住宅小區(qū)，在業(yè)主大會(huì)沒(méi)有確定管理方式之前,，負(fù)責(zé)組織保潔隊(duì)伍實(shí)施保潔,，并向業(yè)主收取相應(yīng)費(fèi)用，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由街道辦事處與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商確定,。業(yè)主不愿交費(fèi)的,，由社區(qū)委員會(huì)組織業(yè)主進(jìn)行保潔，樓房的維修由業(yè)主自行選擇維修單位,，并承擔(dān)維修費(fèi)用,。

（4）協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理投訴和信訪方面的工作。

（5）合理劃分區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理小區(qū),，建立物業(yè)管理責(zé)任制,，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)社區(qū)物業(yè)管理工作的組織、考核,。

（6）協(xié)調(diào)監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目的移交,、接管工作。

（7）負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,、業(yè)主公約的備案工作,。

（8）組織建立轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，

2,、社區(qū)居委會(huì)職責(zé),。

根據(jù)街道轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)的劃分，組織成立業(yè)主委員會(huì),，協(xié)調(diào)業(yè)主,、業(yè)委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系。

（1）組織指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)籌備組,，派代表參加籌備工作,。

（2）會(huì)同開(kāi)發(fā)建設(shè)單位組織新開(kāi)發(fā)的小區(qū)召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì)，并監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)依法選舉,。

（3）監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)的工作,。積極傳達(dá)街道對(duì)社區(qū)公共利益作出的決定，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的決議提出建議和意見(jiàn),。

（4）指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)換屆和新老業(yè)主委員會(huì)的交接工作,。

（5）經(jīng)市物業(yè)主管部門(mén)同意,，可直接召開(kāi)業(yè)主大會(huì),。

（6）配合街道辦事處建立轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理責(zé)任體系,，對(duì)未實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區(qū)落實(shí)保潔工作，協(xié)助業(yè)主委員會(huì)選聘維修項(xiàng)目施工隊(duì)伍,，并及時(shí)處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)糾紛,。

（7）組織協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)之間的關(guān)系。

3,、市物業(yè)管理辦公室職責(zé),。

物業(yè)管理辦公室是全市物業(yè)管理工作的行業(yè)管理部門(mén)，負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理的政策制定,、業(yè)務(wù)指導(dǎo),、考核及物業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)等工作。

（1）宣傳,、貫徹,、執(zhí)行物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章,。

（2）對(duì)社區(qū)業(yè)主委員會(huì)的組建工作進(jìn)行指導(dǎo),。

（3）監(jiān)督物業(yè)承接、交接工作和物業(yè)用房的使用,。

（4）負(fù)責(zé)業(yè)主委員會(huì)成立的相關(guān)資料和物業(yè)服務(wù)合同的備案管理工作,。

（5）受理物業(yè)管理投訴和違法案件的查處工作。

（6）負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)的指導(dǎo)監(jiān)管,。

（7）負(fù)責(zé)商品房預(yù)售許可證的審批發(fā)放和商品房預(yù)售款的監(jiān)督使用工作,。

（8）負(fù)責(zé)物業(yè)維修基金的征繳、管理和使用,。

（9）對(duì)街道物業(yè)管理工作進(jìn)行考核,，對(duì)物業(yè)管理工作人員進(jìn)行培訓(xùn)。

（10）負(fù)責(zé)新建小區(qū)交付使用時(shí)的物業(yè)驗(yàn)收工作,。

（11）負(fù)責(zé)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證的年檢,、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的制定和等級(jí)評(píng)定。

（二）規(guī)范物業(yè)管理模式,，創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)理念,，逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化。

1,、實(shí)施老舊小區(qū)自管型物業(yè)管理,。

開(kāi)放式的老舊小區(qū)要采用保障型物業(yè)管理模式，即以社區(qū)為管理主體組織居委會(huì)劃分責(zé)任區(qū),，以單元或業(yè)主為單位落實(shí)衛(wèi)生責(zé)任區(qū)保潔,、綠化,，房屋及設(shè)施維修由業(yè)主委員會(huì)自聘維修企業(yè)，社區(qū)對(duì)居委會(huì)工作進(jìn)行檢查,。住宅樓以居民自我管理,、自我服務(wù)為主要形式，以充分發(fā)揮社區(qū)組織的作用為手段,，通過(guò)動(dòng)員居民積極參與社區(qū)物業(yè)管理活動(dòng),，形成居民共建、共管,、共享的局面,。

2、實(shí)施老舊小區(qū)過(guò)渡型物業(yè)管理,。

具有一定規(guī)模并且沒(méi)有物業(yè)管理的小區(qū)（如實(shí)驗(yàn)小區(qū),、長(zhǎng)安小區(qū)、長(zhǎng)安新村,、賓館小區(qū)）,，由業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)物業(yè)公司或與街道辦事處組織的物業(yè)服務(wù)站簽訂服務(wù)委托合同，進(jìn)行規(guī)范管理,，按標(biāo)準(zhǔn)收取一定費(fèi)用,，轉(zhuǎn)變居民享受福利服務(wù)的觀念，逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化,。

3,、規(guī)范已實(shí)施物業(yè)管理的小區(qū)。

一是規(guī)范程序,。社區(qū)要積極組織已有物業(yè)管理小區(qū)的業(yè)主委員會(huì),，在同意原物業(yè)管理企業(yè)繼續(xù)服務(wù)的前提下，指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂服務(wù)委托合同,，用合同約定雙方的權(quán)利和義務(wù),，為依法解決物業(yè)糾紛奠定基礎(chǔ)。二是規(guī)范服務(wù)和收費(fèi),。制定物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),，促使業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)對(duì)照標(biāo)準(zhǔn)維護(hù)權(quán)力和履行義務(wù)。同時(shí)開(kāi)展優(yōu)秀小區(qū)評(píng)比活動(dòng),，召開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)會(huì),，推廣優(yōu)秀小區(qū)的管理和服務(wù)模式，以點(diǎn)帶面,，穩(wěn)步推進(jìn),，逐步擴(kuò)大影響，推動(dòng)全市物業(yè)管理規(guī)范運(yùn)行,。

（三）加大物業(yè)管理資金投入,，建立物業(yè)管理保障體系,，完成物業(yè)管理從無(wú)到有的過(guò)渡。

對(duì)群眾反映強(qiáng)烈且問(wèn)題比較突出的小區(qū)優(yōu)先進(jìn)行整治,，采取政府投一點(diǎn),、物業(yè)維修基金出一點(diǎn)、社會(huì)集一點(diǎn)的辦法,，有組織,、有計(jì)劃地整治，本著整治一個(gè),、規(guī)范一個(gè)、達(dá)標(biāo)一個(gè)的原則,，逐步完成住宅小區(qū)物業(yè)管理從無(wú)到有,、從簡(jiǎn)單到規(guī)范的過(guò)渡。

（四）強(qiáng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的監(jiān)管,，嚴(yán)格控制小區(qū)物業(yè)的接管與棄管,。

開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在辦理施工許可證前必須到物業(yè)管理辦公室備案，并采取招投標(biāo)形式,，招聘前期物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)物業(yè)的承接驗(yàn)收和物業(yè)范圍內(nèi)的質(zhì)量監(jiān)管,，待業(yè)主入住50%以上后，再公開(kāi)選聘物業(yè)公司,。嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)商私自將物業(yè)轉(zhuǎn)讓給他人管理,，物業(yè)管理辦公室要制訂控制物業(yè)小區(qū)接管與棄管的辦法，對(duì)擅自棄管的物業(yè)管理企業(yè)要取消其資質(zhì),。規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén)要在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)將物業(yè)管理用房設(shè)計(jì)在門(mén)市或顯赫位置,，并及時(shí)通知物業(yè)管理和產(chǎn)權(quán)部門(mén)備案，嚴(yán)格對(duì)物業(yè)管理用房的預(yù)留和使用進(jìn)行監(jiān)督和管理,。物業(yè)管理部門(mén)在物業(yè)驗(yàn)收時(shí)一定要堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn),、嚴(yán)要求，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān),，物業(yè)管理配套設(shè)施沒(méi)達(dá)到要求的,，不予頒發(fā)驗(yàn)收合格通知。質(zhì)量監(jiān)督管理站沒(méi)有接到物業(yè)驗(yàn)收合格通知不予辦理綜合驗(yàn)收備案手續(xù),，產(chǎn)權(quán)處不予辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù),。紀(jì)檢監(jiān)察部門(mén)要定期對(duì)此項(xiàng)工作進(jìn)行檢查，不按此規(guī)定辦理的,，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)要嚴(yán)肅查處,，并追究責(zé)任。

（五）加大物業(yè)基金的歸集力度,，制定科學(xué)合理的管理辦法,。

各有關(guān)部門(mén)要研究制定切實(shí)可行的維修基金征繳辦法,，解決資金不平衡和無(wú)法使用問(wèn)題。要增加物業(yè)維修基金繳存與使用的透明度,，建立自動(dòng)查詢系統(tǒng),，定期通報(bào)繳存使用情況。要加大物業(yè)維修基金的歸集力度,，做到應(yīng)收盡收,。

（六）提供優(yōu)惠條件，引進(jìn)先進(jìn)的物業(yè)管理理念,，推進(jìn)我市物業(yè)管理健康發(fā)展,。

要加強(qiáng)對(duì)社區(qū)物業(yè)管理的政策扶持，使其盡快走上獨(dú)立生存,、自我發(fā)展的健康軌道,。一是堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃，盡量以現(xiàn)有社區(qū)為依托,，加快對(duì)社區(qū)現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施的整治改造,。二是保證社區(qū)物業(yè)管理的基礎(chǔ)設(shè)施投入。三是放寬物業(yè)管理企業(yè)準(zhǔn)入制度,，先準(zhǔn)入后規(guī)范,。要鼓勵(lì)具有一定實(shí)力的物業(yè)管理企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng)，提高我市物業(yè)管理水平,。

（七）保證措施,。

1、強(qiáng)化宣傳,，營(yíng)造良好的物業(yè)管理氛圍,。

要充分利用媒體，采取散發(fā)宣傳單,、電視講話,、張貼標(biāo)語(yǔ)、宣傳板報(bào),、文藝演出等多種形式,，廣泛深入宣傳《條例》和我市相關(guān)政策，切實(shí)讓物業(yè)管理法律法規(guī)深入人心,。要把《條例》的宣傳納入“”普法內(nèi)容,，認(rèn)真組織好不同層面人員的法律知識(shí)和業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)。

2,、提高認(rèn)識(shí),，增強(qiáng)做好物業(yè)管理工作的緊迫感和責(zé)任感。

各部門(mén)要齊抓共管，相互配合,，落實(shí)支持物業(yè)工作的各項(xiàng)政策,。城管部門(mén)要積極做好小區(qū)垃圾清運(yùn)工作，及時(shí)對(duì)主巷路及分支的下水管線進(jìn)行維修,、維護(hù),。各街道辦事處物業(yè)服務(wù)站要積極參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，及時(shí)對(duì)老舊房進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù),，并向業(yè)主收取適當(dāng)費(fèi)用,。供電、供水,、供熱,、供氣和通訊等部門(mén)要各自抓好小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)及養(yǎng)護(hù)工作。公安,、交通,、稅務(wù)和法院要制訂相應(yīng)的扶持政策，對(duì)物業(yè)糾紛從速?gòu)目觳脹Q,。機(jī)關(guān)工委要監(jiān)督各部門(mén)干部職工在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成物業(yè)維修基金的繳存和物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納，增強(qiáng)物業(yè)管理的保障能力,，擴(kuò)大物業(yè)服務(wù)保障范圍,，為業(yè)主提供舒適、高品質(zhì)的生活環(huán)境,。

3,、落實(shí)責(zé)任，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo),。

為加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo),，落實(shí)責(zé)任，市政府決定對(duì)蛟河市物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整,，并將物業(yè)管理工作納入街道重點(diǎn)工作目標(biāo)責(zé)任制,，與街道簽訂責(zé)任狀。各街道辦事處和相關(guān)部門(mén)要建立物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu),，建立“一把手”負(fù)總責(zé)的責(zé)任體系,，明確分管領(lǐng)導(dǎo)，抽出精干力量落實(shí)社區(qū)責(zé)任及考核標(biāo)準(zhǔn),，及時(shí)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作中的重大問(wèn)題,。市物業(yè)管理辦公室要制訂相關(guān)政策、工作計(jì)劃和考核機(jī)制,，完善工作制度,，提高人員素質(zhì)，及時(shí)處理蛟蛟河市物業(yè)管理工作中的矛盾和問(wèn)題。市政府督查室,、監(jiān)察局,、物業(yè)管理辦公室要每半年對(duì)街道辦事處組建業(yè)主委員會(huì)等工作進(jìn)行1次檢查、督辦,，對(duì)有令不行,、欺上瞞下的單位，要嚴(yán)格督辦并通報(bào)檢查結(jié)果,，確保各項(xiàng)工作順利進(jìn)行,。

（一）20xx年4月至5月，市物業(yè)管理辦公室要進(jìn)行調(diào)查摸底,，抓好試點(diǎn)工作,，并組織有關(guān)部門(mén)大力宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》。

（二）20xx年5月,，組織召開(kāi)物業(yè)管理工作現(xiàn)場(chǎng)會(huì),，推廣物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)新物業(yè)管理機(jī)制,。

（三）20xx年2月至4月,，市物業(yè)管理辦公室要將對(duì)全市物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)、管理人員的技術(shù)等級(jí)和服務(wù)合同承諾兌現(xiàn)等情況進(jìn)行審查,，清理整頓物業(yè)管理市場(chǎng),。

（四）20xx年5月至12月，組織物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)戶進(jìn)行培訓(xùn),，重點(diǎn)對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》知識(shí),、崗位資質(zhì)、業(yè)主委員會(huì)如何開(kāi)展工作等內(nèi)容進(jìn)行培訓(xùn),。

（五）20xx年4月至12月,，民主街道辦事處和長(zhǎng)安街道辦事處要在本行政區(qū)域的住宅小區(qū)或以樓為單位成立業(yè)主委員會(huì)，加大工作力度,，組織落實(shí)小區(qū)的物業(yè)管理工作,，年底前轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的覆蓋率達(dá)到100%。

（六）20xx年11月至12月,，市政府對(duì)物業(yè)管理工作進(jìn)行檢查,、總結(jié)和驗(yàn)收。

物業(yè)小區(qū)管理方案篇七

為深入推進(jìn)我區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作,，改善人居環(huán)境,，爭(zhēng)創(chuàng)人民滿意城市，特制定本方案,。

以《省物業(yè)管理?xiàng)l例》和《市建立禮貌滿意城市實(shí)施辦法》為依據(jù),，在鞏固禮貌建立各項(xiàng)成果的基礎(chǔ)上,，按照“居民自治、因地制宜,、便民利民”的原則,，和“三先三后”的工作思路，深入開(kāi)展我區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作,。建立健全全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)體系,，有效提升居民對(duì)社區(qū)管理和服務(wù)的滿意度。

社區(qū)物業(yè)服務(wù)要以社區(qū)公共部分的管理和服務(wù)為重點(diǎn),，以完善社區(qū)功能,、提升管理水平為目標(biāo)，包括以下幾個(gè)方面：

（一）公共秩序管理,。加強(qiáng)對(duì)轄區(qū)內(nèi)的流動(dòng)攤擔(dān),、店外經(jīng)營(yíng)、車(chē)輛停放的規(guī)范管理,。

（二）公共環(huán)境衛(wèi)生維護(hù),。做好社區(qū)轄區(qū)范圍內(nèi)（維護(hù)作業(yè)標(biāo)段以外）公共場(chǎng)所、道路的清掃保潔,，空中垃圾和樓道堆物清理,，居民樓棟、門(mén)店生活垃圾袋裝化及上門(mén)收集服務(wù)等工作,。

（三）公共安全防范,。協(xié)助管理轄區(qū)內(nèi)公共秩序的同時(shí)，搞好轄區(qū)內(nèi)的治安巡查,。

（四）公用設(shè)施管理。做好棟間道路,、樓棟下水管網(wǎng),、化糞池、垃圾果皮筒,、公共亮化,、文體器材等公用設(shè)施的日常管理和維護(hù)。

（五）公共綠化維護(hù),。做好轄區(qū)內(nèi)公共綠地的修剪,、澆灌、施肥,、除蟲(chóng),、補(bǔ)栽補(bǔ)種等綠化養(yǎng)護(hù)工作。

（六）其他,。其他需要協(xié)調(diào)解決的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目,。

（一）居民自治的原則。物業(yè)服務(wù)是社區(qū)服務(wù)的重要組成部分，要參照《物業(yè)管理?xiàng)l例》,，在居民自治與政府引導(dǎo)的基礎(chǔ)上,，充分聽(tīng)取居民意見(jiàn)，透過(guò)無(wú)償或低償服務(wù)以及非贏利性經(jīng)營(yíng),，優(yōu)化整合資源配置,，逐步理順和規(guī)范物業(yè)服務(wù)各主體之間的關(guān)系，創(chuàng)新社區(qū)物業(yè)服務(wù)新機(jī)制,，力求解決人民群眾最關(guān)心,、最直接、最現(xiàn)實(shí)的利益問(wèn)題,。

（二）因地制宜的原則,。充分發(fā)揮街道和社區(qū)在推進(jìn)社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作中的主導(dǎo)作用，根據(jù)各個(gè)社區(qū)的實(shí)際狀況,，制定包括費(fèi)用收取和服務(wù)項(xiàng)目在內(nèi)的社區(qū)物業(yè)服務(wù)章程,，并按章程具體實(shí)施，不斷促進(jìn)社區(qū)建設(shè)與物業(yè)服務(wù)的協(xié)調(diào)發(fā)展。在不同社區(qū)或同一社區(qū)的不同小區(qū),、樓盤(pán)之間,，可采用多種模式進(jìn)行分類(lèi)分層次管理。

（三）便民利民的原則,。要將推進(jìn)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)作為為民辦事的一項(xiàng)德政工程、民心工程,，透過(guò)推行社區(qū)物業(yè)化服務(wù),，建立健全社區(qū)市容衛(wèi)生維護(hù)體系、社區(qū)治安保障體系,、xx人員就業(yè)體系和居民生活服務(wù)體系,，在凈化市容的同時(shí)，努力擴(kuò)大社區(qū)就業(yè),，提高服務(wù)水平,，提升市民對(duì)社區(qū)環(huán)境的滿意度。

按照禮貌建立的標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)字化城市管理的要求,，把我區(qū)農(nóng)民安置小區(qū)和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區(qū)納入社區(qū)物業(yè)服務(wù)推行計(jì)劃,。今年實(shí)施的xx個(gè)社區(qū)（小區(qū)）是：xx小區(qū)。

在推進(jìn)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作中,，確定“三先三后”的工作思路,。

（一）先整治后管理。按照“整治在先,，管理長(zhǎng)效”的原則,，對(duì)先期實(shí)施物業(yè)化服務(wù)的社區(qū)進(jìn)行“牛皮癬”,、綠化設(shè)施、溝渠,、圍墻,、路燈、地面,、化糞池,、晾衣架等多項(xiàng)設(shè)施的專(zhuān)項(xiàng)整治，再透過(guò)物業(yè)化服務(wù)的實(shí)施對(duì)其進(jìn)行長(zhǎng)效管理,。

（二）先宣傳后實(shí)施。透過(guò)廣泛深入的宣傳動(dòng)員,，加深居民對(duì)社區(qū)物業(yè)化的了解,，取得居民對(duì)社區(qū)實(shí)行物業(yè)化管理的理解與支持，為后續(xù)工作營(yíng)造良好的群眾氛圍,。

（三）先服務(wù)后收費(fèi),。根據(jù)社區(qū)居民中失地農(nóng)民、破產(chǎn)企業(yè)下崗職工較多,，人均收入較低的現(xiàn)狀,，實(shí)行“先服務(wù)后收費(fèi)”低償服務(wù)原則，先帶給優(yōu)質(zhì)的服務(wù),，讓社區(qū)居民切實(shí)感受到實(shí)施物業(yè)服務(wù)所帶來(lái)的好處,，再收取必須的服務(wù)費(fèi)，保證物業(yè)服務(wù)的正常運(yùn)轉(zhuǎn),。

成立全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作領(lǐng)導(dǎo)小組,。

組長(zhǎng)：xx。

副組長(zhǎng)：xx,。

辦公室主任：xx,。

辦公室副主任：xx。

成員單位：區(qū)政府辦,、區(qū)綜治辦、區(qū)發(fā)改局,、區(qū)財(cái)政局,、區(qū)城管局、區(qū)民政局,、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局,、區(qū)工商分局、區(qū)市政公司,、區(qū)園林公司,、區(qū)環(huán)衛(wèi)公司及各街道辦事處,。

各街道辦事處要成立由辦事處主任任組長(zhǎng)的社區(qū)物業(yè)化服務(wù)的組織機(jī)構(gòu)。

區(qū)政府辦：負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決企業(yè)辦社會(huì)職能分離的歷史遺留問(wèn)題,；

區(qū)綜治辦：負(fù)責(zé)指導(dǎo)和支持做好治安防控工作,；

區(qū)發(fā)改局：負(fù)責(zé)指導(dǎo)確定社區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

區(qū)財(cái)政局：負(fù)責(zé)社區(qū)物業(yè)服務(wù)的經(jīng)費(fèi)統(tǒng)籌工作,；

區(qū)城管局：負(fù)責(zé)牽頭組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督考核工作,；

區(qū)民政局：協(xié)助做好特困、低保人員的就業(yè)工作,；

區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局：負(fù)責(zé)行業(yè)指導(dǎo)工作,；

區(qū)工商分局：負(fù)責(zé)對(duì)成立物業(yè)服務(wù)公司的辦證和資質(zhì)審批帶給支持；

區(qū)市政,、園林和環(huán)衛(wèi)公司：在社區(qū)專(zhuān)業(yè)維護(hù)上給予指導(dǎo),、支持和配合；

各街道辦事處：組織社區(qū)實(shí)施社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作,。

（一）準(zhǔn)備階段,。

1、xx月份對(duì)全區(qū)未實(shí)施物業(yè)服務(wù)的農(nóng)民安置小區(qū)和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區(qū)全面調(diào)查摸底,，確定推行物業(yè)服務(wù)的社區(qū)（小區(qū)）名單,。

2、xx月上旬組織相關(guān)部門(mén)召開(kāi)協(xié)調(diào)會(huì),，專(zhuān)題研究開(kāi)放式居民社區(qū)推行物業(yè)化服務(wù)工作,。

3、xx月下旬組織召開(kāi)工作部署會(huì),。

（二）實(shí)施階段,。

1、xx月份對(duì)今年確定的物業(yè)化服務(wù)的社區(qū),，由街道統(tǒng)一組織,，重點(diǎn)拆除違法建筑，改善治安,，交通現(xiàn)狀,，整治老舊建筑的外墻，整修圍墻,，道路,、綠地、路燈,、供排水等設(shè)施,，改善社區(qū)基本狀況，強(qiáng)化小巷,、小區(qū),、小院,、小店“四小”管理，辦好四件實(shí)事,，重點(diǎn)解決路燈不亮,，下水不通，路面不平,，環(huán)境不潔的問(wèn)題,，為實(shí)施社區(qū)物業(yè)化服務(wù)打下基礎(chǔ)。

2,、xx月上旬組織參觀,，學(xué)習(xí)其他單位經(jīng)驗(yàn)做法。

3,、xx月下旬全力推進(jìn)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作,。

（三）考核驗(yàn)收階段。

1,、將開(kāi)放式居民社區(qū)推行物業(yè)服務(wù)工作作為對(duì)街道全年績(jī)效考核的一項(xiàng)重要資料,。

2、xx月份組織相關(guān)社區(qū)進(jìn)行交流講評(píng),。

3,、xx月份由區(qū)城管局牽頭，組織相關(guān)部門(mén)進(jìn)行驗(yàn)收,，將以社區(qū)（小區(qū)）實(shí)施物業(yè)服務(wù)后臟亂現(xiàn)象是否得到根本改變,，市容衛(wèi)生是否得到顯著提升，周邊生活環(huán)境是否得到明顯改善為依據(jù),，社區(qū)物業(yè)服務(wù)模式是否可持續(xù),、社區(qū)居民群眾是否滿意為標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)社區(qū)居民上門(mén)問(wèn)卷調(diào)查,，滿意度未到達(dá)xx%以上的社區(qū)一律要求“補(bǔ)課”,，不予驗(yàn)收，扣除政府獎(jiǎng)勵(lì)資金和相應(yīng)的績(jī)效考核分值,。

（一）高度重視,，充分認(rèn)清推行社區(qū)物業(yè)化服務(wù)的重要好處。

推行社區(qū)物業(yè)服務(wù),，是鞏固禮貌建立成果,、建設(shè)人民滿意城市的基礎(chǔ)工程，是提升社區(qū)城市管理水平,、改善宜居創(chuàng)業(yè)環(huán)境的民心工程。各街道和社區(qū)要高度重視,，把它作為推進(jìn)社區(qū)城市管理水平,、建立禮貌城區(qū)的一個(gè)重要抓手,。要召開(kāi)班子會(huì)，專(zhuān)題研究和部署此項(xiàng)工作,。要統(tǒng)一思想,，充分認(rèn)清開(kāi)展好社區(qū)物業(yè)化服務(wù)是提升城市整體形象的重要舉措，是提高社區(qū)居民群眾生活質(zhì)量的重要途徑,，是加強(qiáng)社會(huì)治安,、增強(qiáng)群眾安全感的重要手段，也是加快推進(jìn)建設(shè)人民滿意城市的基本要求,。

（二）充分準(zhǔn)備,，為全面實(shí)施社區(qū)物業(yè)化服務(wù)打下基礎(chǔ)。

一是要有充分的思想準(zhǔn)備,。各街道要把搞好社區(qū)物業(yè)化服務(wù),，完成任務(wù)指標(biāo)，作為今年一項(xiàng)重要工作去抓,，要明確職責(zé)和標(biāo)準(zhǔn),，要克服一切畏難情緒，不等不靠,，充分發(fā)揮主觀能動(dòng)性,，把此項(xiàng)工作抓緊抓實(shí)，抓出成效,。二是要搞好宣傳發(fā)動(dòng),。要進(jìn)行廣泛宣傳，努力爭(zhēng)取居民的認(rèn)可和參與,。要廣泛發(fā)動(dòng)轄區(qū)內(nèi)的民間組織,、單位、團(tuán)體和社區(qū)志愿者出資出力共同參與社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作,，最終實(shí)現(xiàn)服務(wù)和管理的常態(tài)化,。三是要制定方案，落實(shí)職責(zé),。各街道要制定切實(shí)可行的工作實(shí)施方案,，細(xì)化工作職責(zé)，要把職責(zé)落實(shí)到具體事,、具體人身上,，要有具體要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

（三）全力支持,，為順利實(shí)施社區(qū)物業(yè)化服務(wù)帶給保障,。

一是人員要落實(shí)。各街道和部門(mén)要明確專(zhuān)人抓此項(xiàng)工作,，確定專(zhuān)責(zé),。二是經(jīng)費(fèi)要保證,。每個(gè)實(shí)施物業(yè)服務(wù)的社區(qū)（小區(qū)）明確經(jīng)費(fèi)xx萬(wàn)元，區(qū)和街道各安排xx萬(wàn)元,。區(qū)和街道先期各拿xx萬(wàn)元,，作為啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)，保證社區(qū)物業(yè)化服務(wù)前期工作的正常,、快速運(yùn)行,，驗(yàn)收合格后，全部經(jīng)費(fèi)到位,。要?jiǎng)訂T廣大社區(qū)居民用心參與社區(qū)物業(yè)管理,，自覺(jué)繳納相應(yīng)費(fèi)用，并使之逐步成為社區(qū)物業(yè)管理主要經(jīng)費(fèi)來(lái)源,。三是合力要構(gòu)成,。要努力構(gòu)成齊抓共促的機(jī)制，牽涉到的各種專(zhuān)業(yè)問(wèn)題各部門(mén)要通力協(xié)作,，給予足夠的支持,。

物業(yè)小區(qū)管理方案篇八

凡在本院居住的住戶(含租借住戶)都納入本管理范圍。

為促進(jìn)物業(yè)管理規(guī)范運(yùn)行,，設(shè)立xx局物業(yè)管理辦公室,，辦公室設(shè)主任1名(兼)，工作人員3名,，義務(wù)監(jiān)督員5名,。辦公室主任由局指派;工作人員設(shè)保潔員1，保衛(wèi)人員1名,，水電維修工1名,，其人員由本人申請(qǐng)，經(jīng)考察試用合格后聘用;義務(wù)監(jiān)督員每棟樓1名,，由本棟樓居民推選產(chǎn)生,。

物業(yè)管理辦公室隸屬局領(lǐng)導(dǎo)下的公益事業(yè)機(jī)構(gòu)，在業(yè)務(wù)上受市物業(yè)管理服務(wù)公司指導(dǎo),，實(shí)行自我管理,，自負(fù)盈虧，搞好服務(wù),。局不另行撥給專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)費(fèi),。

1、負(fù)責(zé)對(duì)工作人員的選聘,、管理,、考核和獎(jiǎng)罰。

2、制定并監(jiān)督執(zhí)行《住戶守則》的落實(shí)及違規(guī)處罰,。

3,、根據(jù)市物價(jià)部門(mén)的規(guī)定，確定物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn),。

4、按規(guī)定收取物業(yè)管理費(fèi),，按標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放工作人員工資,。

5、按要求管理好財(cái)務(wù)收支帳目,。

1,、保潔員工作職責(zé)

負(fù)責(zé)院內(nèi)x—x棟樓房每單元樓梯走道、樓梯間的打掃清理,，以及每棟樓房周?chē)那鍜?，每日早上、下午各打掃一次,。?duì)住戶違反《住戶守則》情況及時(shí)糾正和處理,，處理不了時(shí)，報(bào)物業(yè)管理辦公室,。

2,、保衛(wèi)人員工作職責(zé)

嚴(yán)格把好大門(mén)人員進(jìn)出關(guān)，維護(hù)院內(nèi)安全穩(wěn)定,。做好陌生人員的登記,、查詢和可疑人員的盤(pán)查，對(duì)院內(nèi)進(jìn)行經(jīng)常性巡查,，發(fā)現(xiàn)情況,，及時(shí)反映和報(bào)警。

3,、水電維修人員工作職責(zé)

負(fù)責(zé)機(jī)關(guān)院內(nèi)水電故障的檢查維修,，發(fā)現(xiàn)故障，做到隨叫隨到,，負(fù)責(zé)院內(nèi)電線的布設(shè)調(diào)整和水管的架設(shè),，保障用電用水安全。按月查抄,、登記住戶水電表使用情況,。

4、義務(wù)監(jiān)督員工作職責(zé)

負(fù)責(zé)監(jiān)督保潔,、保衛(wèi)等人員按工作職責(zé)做好工作,，發(fā)現(xiàn)機(jī)關(guān)院內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生、安全隱患等及水電管線損毀等情況及時(shí)向物業(yè)管理辦公室報(bào)告并監(jiān)督處理。

1,、福利待遇

物業(yè)管理辦公室主任及義務(wù)監(jiān)督人員不享受任何福利待遇,。保潔員、保衛(wèi)人員和水電維修人員實(shí)行合同聘用制,，確立月基本工資,，并按工作情況好壞給予相應(yīng)獎(jiǎng)罰，不享受其他勞保福利待遇,。

2,、有關(guān)要求

物業(yè)管理辦公室人員應(yīng)按照各自分工認(rèn)真履行自己的職責(zé)，將各項(xiàng)管理工作執(zhí)行到位,。各工作人員應(yīng)安全謹(jǐn)慎工作,，在工作中所發(fā)生的一切安全事故及其他突事件概由本人負(fù)責(zé)，本局及物業(yè)管理辦公室不承擔(dān)任何責(zé)任,。

xx局物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組

x年十四月十八日

物業(yè)小區(qū)管理方案篇九

以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo),，以體制機(jī)制創(chuàng)新為核心，按照行業(yè)管理與屬地管理相結(jié)合,、物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合,、業(yè)主自主管理與社區(qū)自治相結(jié)合的“三結(jié)合”原則，強(qiáng)化屬地管理職能,，理順物業(yè)管理體制,，擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋面，建立健全規(guī)范,、穩(wěn)定,、有效、和諧的物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制,，不斷鞏固文明城市創(chuàng)建成果,，進(jìn)一步促進(jìn)文明社區(qū)與和諧寧南建設(shè)。

(一)強(qiáng)化屬地管理,，建立責(zé)權(quán)明確的工作體系

按照“重心下移,、屬地管理”的原則，建立街道物業(yè)管理辦公室領(lǐng)導(dǎo)下的“兩站一中心”物業(yè)管理體系,，承接市區(qū)物業(yè)管理部門(mén)下放的部分職能,，具體落實(shí)轄區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的組織、監(jiān)管工作,，,。

1.街道物業(yè)管理辦公室職責(zé)

(1)會(huì)同主管部門(mén)參與轄區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)、新建居住小區(qū)的物業(yè)承接驗(yàn)收,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審核,、物業(yè)管理區(qū)域劃分;負(fù)責(zé)物業(yè)維修資金續(xù)籌與使用審核,，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量檢查考評(píng)，物業(yè)管理項(xiàng)目交接監(jiān)管等,。

(2)指導(dǎo),、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的成立、改選和換屆工作,，并對(duì)業(yè)主委員會(huì)的備案提出審核意見(jiàn);負(fù)責(zé)指導(dǎo),、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)日常運(yùn)作,。

(3)對(duì)本轄區(qū)內(nèi)沒(méi)有物業(yè)管理或物業(yè)公司棄管的住宅小區(qū),，在業(yè)主大會(huì)沒(méi)有確定管理方式之前，負(fù)責(zé)組織街道物業(yè)服務(wù)中心有償提供物業(yè)基本服務(wù),。

(4)協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理投訴和信訪方面的工作。

(5)對(duì)未按規(guī)劃建設(shè)配套共用設(shè)施,、社區(qū)和物業(yè)管理用房,，或配套用房、設(shè)施存在質(zhì)量問(wèn)題的,，提請(qǐng)有關(guān)部門(mén)責(zé)令開(kāi)發(fā)建設(shè)單位整改,。

(6)組織建立轄區(qū)物業(yè)管理的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)。

2.街道各科室職責(zé)

(1)街道城建科負(fù)責(zé)研究制定轄區(qū)內(nèi)住宅區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展戰(zhàn)略,，指揮協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組各成員單位搞好住宅區(qū)物業(yè)管理工作,。

(2)街道財(cái)政所負(fù)責(zé)落實(shí)配套資金，按照規(guī)定及時(shí)撥付補(bǔ)貼款,，監(jiān)督資金使用,，參與對(duì)社區(qū)的年度考核與獎(jiǎng)懲評(píng)比。

(3)街道市容衛(wèi)生管理辦公室負(fù)責(zé)牽頭和督促社區(qū)及時(shí)拆除住宅區(qū)內(nèi)違建,，指導(dǎo)和督促保潔員做好職責(zé)范圍內(nèi)各住宅區(qū)的衛(wèi)生保潔工作,。

(4)街道司法所負(fù)責(zé)協(xié)助街道成立物業(yè)管理矛盾調(diào)解站，加強(qiáng)對(duì)調(diào)解員的政策業(yè)務(wù)培訓(xùn)與工作指導(dǎo),，充分發(fā)揮調(diào)解機(jī)制作用,，協(xié)調(diào)解決各類(lèi)物管矛盾糾紛。

(5)街道社會(huì)事務(wù)科負(fù)責(zé)社區(qū)建設(shè)的組織協(xié)調(diào)和綜合管理工作,。將社區(qū)符合低保條件的居民納入保障范圍,，督促和協(xié)助社區(qū)和物管企業(yè)按照先征后返的原則，對(duì)低保戶實(shí)行先征后返,。

(6)街道綜合科負(fù)責(zé)積極協(xié)調(diào)住宅區(qū)內(nèi)幼兒園和學(xué)校繳納相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi),，以減輕物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)負(fù)責(zé)。

(7)街道紀(jì)工委負(fù)責(zé)對(duì)社區(qū)管理工作的年度考核,，對(duì)物管資金使用進(jìn)行監(jiān)督和審計(jì),。

3.社區(qū)居委會(huì)職責(zé)

(1)指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)籌備組,，派代表參加籌備工作;會(huì)同開(kāi)發(fā)建設(shè)單位組織新開(kāi)發(fā)的小區(qū)召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì)，并監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)依法選舉;指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)換屆和新老業(yè)主委員會(huì)的交接工作等,。

(2)監(jiān)督,、指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)的工作。負(fù)責(zé)傳達(dá)街道對(duì)社區(qū)公共利益作出的決定,，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的決議提出建議和意見(jiàn),。

(3)配合街道辦事處建立轄區(qū)物業(yè)管理責(zé)任體系，并融入到社區(qū)綜合管理當(dāng)中,。

(4)成立物業(yè)管理監(jiān)督小組,，負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行日常監(jiān)督，并及時(shí)把信息反饋給街道物業(yè)管理辦公室,。

(5)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)之間的關(guān)系,。

4.物業(yè)管理服務(wù)中心職責(zé)

(1)負(fù)責(zé)老舊小區(qū)內(nèi)住宅及公共設(shè)施、公共秩序,、居住環(huán)境,、衛(wèi)生、綠化,、停車(chē)場(chǎng),、裝修的管理和服務(wù)工作。

(2)接受業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主管委會(huì)的監(jiān)督,，廣泛聽(tīng)取業(yè)主,、使用人意見(jiàn)，提出整改措施并落實(shí);定期參加業(yè)主大會(huì),，為業(yè)主,、使用人提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

(3)受理業(yè)主來(lái)訪,、查詢,、委托、投訴等事宜,，能解決的及時(shí)解決,。

(4)建立健全住戶檔案，完善老舊小區(qū)管理臺(tái)帳,。

(5)檢查,、督促清潔人員做好樓道和小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生工作，加強(qiáng)老舊小區(qū)環(huán)境保護(hù)宣傳工作,。

(6)定期檢查保養(yǎng)公用設(shè)施設(shè)備,，對(duì)下水道、化糞池適時(shí)組織疏通清理,，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決,。

(7)每天不少于兩次在小區(qū)內(nèi)巡邏,，遇突發(fā)事件采取必要措施并及時(shí)向有關(guān)部門(mén)報(bào)告。

(8)對(duì)小區(qū)進(jìn)出車(chē)輛進(jìn)行管理,、疏導(dǎo),，保持出入口暢通。

(9)按時(shí)保質(zhì)完成上級(jí)部門(mén)交辦的物業(yè)管理其他工作,。

5.物業(yè)管理應(yīng)急維修站職責(zé)

(1)按照快速反應(yīng),、及時(shí)組織、優(yōu)質(zhì)服務(wù),、有償微利的原則,，開(kāi)展轄區(qū)內(nèi)無(wú)管理單位住宅區(qū)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和業(yè)主自用部位的應(yīng)急維修工作,。

(2)負(fù)責(zé)實(shí)行全天候24小時(shí)專(zhuān)人接聽(tīng)?wèi)?yīng)急報(bào)修電話并做好記錄,。

(3)負(fù)責(zé)安排維修單位，服務(wù)時(shí)限,，30分鐘內(nèi)到場(chǎng)及時(shí)排險(xiǎn),，并做到修水不過(guò)天，修電不過(guò)夜,，及時(shí)提供下水道疏通、化糞池清理服務(wù),。

(4)負(fù)責(zé)督查受理結(jié)果,，反饋維修信息，建立維修服務(wù)臺(tái)帳,。

(5)對(duì)于不在服務(wù)范圍內(nèi)的維修項(xiàng)目,，向報(bào)修人提供相關(guān)維修咨詢，對(duì)涉及供水,、供電,、燃?xì)獾炔块T(mén)的報(bào)修，應(yīng)提供相關(guān)電話,。

(6)對(duì)屬于房屋共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的維修項(xiàng)目，向報(bào)修人提供專(zhuān)項(xiàng)維修資金政策咨詢,，并協(xié)助其辦理維修資金申請(qǐng)手續(xù),。

6.物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解站職責(zé)

(1)受理調(diào)解業(yè)主、使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴,。

(2)受理調(diào)解業(yè)主與業(yè)主,、使用人、業(yè)主委員會(huì)之間物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴,。

(3)受理調(diào)解業(yè)主,、使用人與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。

(4)受理調(diào)解其它物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴,。

(5)有關(guān)政策規(guī)定社會(huì)矛盾糾紛大調(diào)解不予受理的矛盾糾紛,，物業(yè)管理投訴調(diào)解工作站不予受理。

(6)凡物業(yè)管理方面的投訴不經(jīng)街道物業(yè)管理投訴調(diào)解工作站受理調(diào)解的不得越級(jí)上訪,，如越級(jí)上訪原則上不予受理,。

(二)完善分類(lèi)管理模式，逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化

1.已實(shí)施市場(chǎng)化物管的小區(qū)管理要求：建立健全業(yè)主委員會(huì),，協(xié)調(diào)業(yè)主對(duì)物管公司的監(jiān)管;加強(qiáng)物管公司的培訓(xùn)指導(dǎo),，不斷提升服務(wù)水準(zhǔn);對(duì)物管公司的'服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考評(píng)，為主管部門(mén)年審提供基本意見(jiàn);參與優(yōu)秀小區(qū)評(píng)比活動(dòng),，推廣優(yōu)秀小區(qū)的管理和服務(wù)模式,，推動(dòng)物業(yè)管理規(guī)范運(yùn)行。

2.單位自管小區(qū)的物管要求：督促自管單位切實(shí)擔(dān)負(fù)起物管責(zé)任,，及時(shí)將各級(jí)有關(guān)檢查考評(píng)情況向物管公司及其行政主管部門(mén)進(jìn)行通報(bào),，形成齊抓共管的合力。

3.不具備市場(chǎng)化運(yùn)作的老舊小區(qū)的接管要求：由街道物業(yè)管理服務(wù)中心負(fù)責(zé)有償提供基本物業(yè)服務(wù),，經(jīng)過(guò)一段時(shí)期運(yùn)行,，逐步過(guò)渡到由業(yè)主委員會(huì)與街道物業(yè)管理服務(wù)中心簽訂服務(wù)委托合同，進(jìn)行基本業(yè)務(wù)規(guī)范管理,。

4.對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房住宅區(qū)的接管要求：經(jīng)濟(jì)適用房住宅區(qū)屬于政府保障性住房,，原則上由街道物業(yè)服務(wù)中心統(tǒng)一實(shí)施物業(yè)管理，實(shí)行低標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi),。開(kāi)發(fā)商按規(guī)定建設(shè)一定比例的商業(yè)用房,，其收益用于補(bǔ)貼物業(yè)管理費(fèi)的不足。

(三)加大幫扶力度,，推進(jìn)物業(yè)管理持續(xù)健康發(fā)展

一是加大對(duì)小區(qū)居民的宣傳力度,，增強(qiáng)居民花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)的意識(shí)。組織社委會(huì)協(xié)助物業(yè)公司收取物業(yè)管理費(fèi),，以收費(fèi)促管理,，以管理促環(huán)境，以環(huán)境再促收費(fèi),，形成良性循環(huán),。二是積極爭(zhēng)取上級(jí)部門(mén)支持。協(xié)助搞好出新小區(qū)房屋維修,、保潔護(hù)綠,、治安巡邏等工作，為物業(yè)管理創(chuàng)造條件,、提供支持,。三是鼓勵(lì)具有一定實(shí)力的物業(yè)管理企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng),。提高市場(chǎng)份額，推進(jìn)物業(yè)公司規(guī)?；芾?，降低運(yùn)營(yíng)成本，提高整體水平,。

街道成立物業(yè)管理服務(wù)工作領(lǐng)導(dǎo)小組,，成員如下：

領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，與物業(yè)管理辦公室合署辦公,，負(fù)責(zé)日常事務(wù)處理工作,，辦公室主任由郭治宇同志兼任，謝洪同志任副主任,，各社區(qū)成立社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)站,，站長(zhǎng)由社區(qū)主任擔(dān)任，聯(lián)系電話：52400834,。

為便于機(jī)構(gòu)運(yùn)轉(zhuǎn),，街道成立物業(yè)管理辦公室，下設(shè)立“兩站一中心一小組”執(zhí)行機(jī)構(gòu),，具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理過(guò)程中的事務(wù)處理,。

1.街道物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解站

2.街道物業(yè)管理應(yīng)急維修服務(wù)站

3.街道物業(yè)管理服務(wù)中心

4.社區(qū)物業(yè)管理監(jiān)督小組

各社區(qū)居委會(huì)成立物業(yè)管理監(jiān)督小組，實(shí)行二級(jí)監(jiān)管,。一級(jí)監(jiān)管,，由街道物業(yè)管理辦公室與各社區(qū)主任組織實(shí)施，履行區(qū)物業(yè)科下放職權(quán)與職責(zé);二級(jí)監(jiān)管由小區(qū)“四位一體”組織實(shí)施,，由居委會(huì)社工代表、社區(qū)業(yè)主代表,，社委會(huì)代表,、物業(yè)公司代表組成，社委會(huì)主任任組長(zhǎng),，負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行日常監(jiān)督,，并及時(shí)把信息反饋給街道物業(yè)管理辦公室。

1.制定方案階段(6月12日前)

(1)調(diào)查轄區(qū)內(nèi)住宅性質(zhì),。分已實(shí)行物業(yè)管理小區(qū),、自管小區(qū)、失管小區(qū),，摸清范圍,、樓幢數(shù)、居民戶數(shù)等情況,。

(2)外出調(diào)研,，深入試點(diǎn)單位調(diào)研住宅小區(qū)屬地化管理經(jīng)驗(yàn),。

(3)落實(shí)辦公的場(chǎng)地，各種制度及網(wǎng)絡(luò)流程圖上墻,。

2.宣傳發(fā)動(dòng)階段(6月20日前)

(1)召開(kāi)領(lǐng)導(dǎo)小組成員及“兩站一中心一小組”人員動(dòng)員會(huì),。

(2)通過(guò)各社區(qū)物業(yè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)。召開(kāi)社區(qū)居民骨干,、樓幢長(zhǎng),、黨小組長(zhǎng)、社區(qū)積極分子,，進(jìn)行廣泛宣傳發(fā)動(dòng),，提高社區(qū)居民對(duì)實(shí)行物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)，積極協(xié)助物管公司開(kāi)展工作,。

3.全面實(shí)施階段(6月21日—6月30日)

“兩站一中心一小組”全面開(kāi)展工作,，切實(shí)為社區(qū)居民開(kāi)展物業(yè)服務(wù)。

1.加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo),，提高認(rèn)識(shí),。各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)要從建設(shè)新型現(xiàn)代社區(qū)、提升城市管理水平,，促進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè),、推進(jìn)文明城市創(chuàng)建的高度出發(fā)。認(rèn)真領(lǐng)會(huì)物業(yè)管理體制創(chuàng)新的重要意義,，強(qiáng)化責(zé)任意識(shí),，精心組織，周密部署,，明確措施,，建立問(wèn)責(zé)體系，確保體制創(chuàng)新各項(xiàng)工作落到實(shí)處,。

2.強(qiáng)化宣傳,，營(yíng)造氛圍。要做好輿論正面引導(dǎo),，大力宣傳實(shí)行規(guī)范化物業(yè)管理的意義,、作用及物業(yè)管理的有關(guān)政策法規(guī)。采取散發(fā)宣傳單,、印制便民手冊(cè),、宣傳板報(bào)等方式，積極引導(dǎo)業(yè)主自覺(jué)遵守物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定,，樹(shù)立物業(yè)管理是消費(fèi),、是商品的意識(shí)，營(yíng)造全社會(huì)共同關(guān)心、支持,、參與住宅小區(qū)實(shí)行規(guī)范化物業(yè)管理工作的良好氛圍,。

3.明確職責(zé)，落實(shí)要求,。各職能科室要齊抓共管,，相互配合，落實(shí)支持物業(yè)工作的各項(xiàng)政策,。各社區(qū)要建立物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu),，建立“一把手”負(fù)總責(zé)的責(zé)任體系，抽出精干力量落實(shí)社區(qū)責(zé)任及考核標(biāo)準(zhǔn),。街道物業(yè)管理辦公室要認(rèn)真組織檢查考核工作,，建立健全聯(lián)席會(huì)議制度，嚴(yán)格督辦并通報(bào)檢查結(jié)果,，確保試點(diǎn)工作順利進(jìn)行,。

4.突出重點(diǎn)，加大投入,。各社區(qū)要加大對(duì)本轄區(qū)物業(yè)管理的監(jiān)管,，特別對(duì)老舊小區(qū)要重點(diǎn)扶持，完善各項(xiàng)公共配套設(shè)施,，并延伸服務(wù)內(nèi)容,。同時(shí)，街道將采取爭(zhēng)取一點(diǎn),，自籌一點(diǎn)的辦法,，對(duì)老舊小區(qū)物業(yè)管理給予必要投入。

物業(yè)小區(qū)管理方案篇十

根據(jù)安置房的特點(diǎn)及島外物業(yè)管理的物點(diǎn),，制定本,，將為廣大業(yè)戶推出完善的管理服務(wù)，為企業(yè)打造物業(yè)品牌,。

一,、了解小區(qū)樓盤(pán)的基本概況如服務(wù)合同資料、考核標(biāo)準(zhǔn)及現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地查看（所處位置,、人文環(huán)境,、面積,、入口、設(shè)施設(shè)備等）,。

二,、服務(wù)處組織框架根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)查看的狀況和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及思考管理成本的狀況下，組建小區(qū)服務(wù)處人員組織框架,，并對(duì)服務(wù)處人員進(jìn)行相關(guān)的一系列培訓(xùn),，布置小區(qū)服務(wù)處的簡(jiǎn)易裝修,、采購(gòu)辦公物品等。

三,、準(zhǔn)備接管驗(yàn)收樓盤(pán)的工作包括

內(nèi)業(yè)資料的移交工作：

1,、資料的接管驗(yàn)收資料。如規(guī)劃許可證,、土地使用合同等,。

2、綜合竣工驗(yàn)收資料,。如竣工圖,、機(jī)電設(shè)備的資料、供水合同等,。

3,、業(yè)主資料。如已分配業(yè)主的房號(hào),、電話號(hào)碼等,。

小區(qū)房屋主體的接管驗(yàn)收：

1、對(duì)小區(qū)公共部位進(jìn)行驗(yàn)收包括樓道,、公共樓面,、天臺(tái)、地下室等,。

2,、戶內(nèi)的驗(yàn)收。

3,、園林綠化的驗(yàn)收,。

4、工程設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收,。包括消防系統(tǒng),、新風(fēng)系統(tǒng)、電梯,、二次供水,、監(jiān)控系統(tǒng)，道閘系統(tǒng),、門(mén)禁系統(tǒng),、排水管道、避雷針,、化糞池等,。

5、鑰匙的接管。包括設(shè)備房和戶內(nèi)的鑰匙,，并進(jìn)行核對(duì),。

6、公共水電表,、戶內(nèi)水電表的讀數(shù)的確認(rèn),。

工程接管驗(yàn)收流程：

1、按照小區(qū)產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料進(jìn)行移交,，確認(rèn)簽字,。對(duì)缺少的資料應(yīng)當(dāng)記錄在相關(guān)表格中。

2,、房屋本體現(xiàn)狀接管驗(yàn)收,，確認(rèn)簽字，接管鑰匙,，把驗(yàn)收過(guò)程中不合格項(xiàng)記錄在相關(guān)表格中,。

3、機(jī)電設(shè)備的現(xiàn)狀接管驗(yàn)收，把驗(yàn)收過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)記錄在相關(guān)表格中。

4,、匯總接管驗(yàn)收過(guò)程發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)，分類(lèi)登記,、整理、存檔,。

5,、將發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)反饋給施工單位和開(kāi)發(fā)商，確定在規(guī)定的期間內(nèi)整改,。

6,、整改后，在對(duì)不合格項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收,，并記錄,，確認(rèn)簽字、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》

四,、對(duì)小區(qū)公共部分進(jìn)行拓荒保潔工作及綠化修剪工作,，使小區(qū)持續(xù)良好的外觀形象迎接新業(yè)主的入住。

五,、做好迎接新業(yè)主的準(zhǔn)備工作

現(xiàn)場(chǎng)交房處的布置,、鑰匙的分類(lèi)、業(yè)主檔案袋的準(zhǔn)備,、交房資料的準(zhǔn)備（房屋驗(yàn)收表住宅使用公約業(yè)主手冊(cè)裝修管理辦法裝修管理協(xié)議保管鑰匙委托書(shū)保管鑰匙承諾書(shū)鑰匙簽收表業(yè)主信息表入住資料簽收表入住須知等）,。根據(jù)實(shí)際需要選取表格使用。

入住程序：

1,、業(yè)戶辦妥手續(xù)后到服務(wù)處辦理入住手續(xù),。通知交房的部門(mén)能夠通知業(yè)主帶本人身份證原件及復(fù)印件、入住通知書(shū),。如果是委托交房還應(yīng)當(dāng)有委托協(xié)議書(shū)及委托人的身份證原件及復(fù)印件,。

2、服務(wù)處接待人員審核業(yè)主《入住通知書(shū)》,、業(yè)主身份證,。

3、服務(wù)接待人員介紹小區(qū)管理服務(wù)狀況,，與業(yè)主簽訂《住宅使用公約》,、《裝修管理協(xié)議》等文件。根據(jù)實(shí)際需要填寫(xiě)表格,。

4,、服務(wù)處接待人員向業(yè)主發(fā)放入住文件并請(qǐng)業(yè)戶簽收。入住文件包：入住須知業(yè)主手冊(cè)住宅使用公約裝修管理協(xié)議,。根據(jù)實(shí)際需要發(fā)放文件,。

5、服務(wù)處接待人員陪同業(yè)主驗(yàn)房,，抄水,、電表底數(shù)，業(yè)主驗(yàn)房合格后辦理收房,、鑰匙交付簽收手續(xù),。填寫(xiě)《房屋驗(yàn)收單》，驗(yàn)收不合格限期整改,。

6,、將《入住通知書(shū)》、業(yè)主身份證復(fù)印件,、《住宅使用公約》,、《裝修管理協(xié)議》、《房屋驗(yàn)收單》,、《入住資料簽收表》等文件放入業(yè)主檔案袋,，進(jìn)行歸檔。

7,、整理在驗(yàn)收過(guò)程中,，業(yè)主提出的相關(guān)問(wèn)題，分類(lèi)整理歸檔,，并送至施工單位和開(kāi)發(fā)商,，進(jìn)行整改,。

8、整改后,，通知業(yè)主前來(lái)進(jìn)行驗(yàn)收查看,。并在相關(guān)表格進(jìn)行確認(rèn)簽字。

六,、二次裝修管理階段

1,、業(yè)主向服務(wù)處提出裝修，應(yīng)當(dāng)攜帶裝修圖紙,，施工單位資質(zhì)證書(shū)及施工人員的身份證復(fù)印件到各服務(wù)處填寫(xiě)《住宅裝修表》與《施工人員登記表》,。

2、服務(wù)處接待人員向業(yè)主和施工隊(duì)介紹小區(qū)管理規(guī)定,。例如裝修時(shí)間,、土頭堆放點(diǎn)等。

3,、服務(wù)處在理解裝修申請(qǐng)后,，經(jīng)服務(wù)處管理人員和工程人員審批合格后，方可施工,。

4,、在辦妥以上手續(xù)后，接待人員辦理施工人員臨時(shí)出入證,。由施工人員負(fù)責(zé)人持施工人員身份證或暫住證及照片,，到服務(wù)處辦理施工人員臨時(shí)出入證，填寫(xiě)施工人員登記表,，并繳納施工人員出入證工本費(fèi)10元/張,。裝修完后能夠退款。

5,、現(xiàn)場(chǎng)跟蹤：管理人員務(wù)必每一天到裝修戶施工現(xiàn)場(chǎng)跟蹤視察,，了解施工狀況并做好記錄，必要時(shí)請(qǐng)工程人員同往,。維序人員及管理人員應(yīng)當(dāng)每日對(duì)小區(qū)公共部份進(jìn)行檢查,。

6、裝修完畢后,，經(jīng)服務(wù)處管理人員及工程人員驗(yàn)收后,，在裝修申請(qǐng)表上填寫(xiě)裝修驗(yàn)收狀況并簽名。

7,、在跟蹤時(shí),，如發(fā)現(xiàn)有違章和妨礙公共行為，應(yīng)及時(shí)采取措施進(jìn)行整改,，必要時(shí)填寫(xiě)《違規(guī)整改通知單》,、現(xiàn)場(chǎng)拍照等,，以備留用與歸檔。

8,、違章處理辦法,，對(duì)違反裝修規(guī)定者將依有關(guān)條例采取如下措施：

9、告知,、規(guī)勸、責(zé)令停工整改,、上報(bào)相關(guān)執(zhí)法部門(mén),。

10、對(duì)于材料進(jìn)出,、施工人員辦證,、施工工具管理、土頭垃圾的管理,。業(yè)主的裝修材料搬運(yùn)出小區(qū)時(shí),，務(wù)必由業(yè)主親自到服務(wù)處辦理物品放行條，簽字認(rèn)可,，否則任何人一律不準(zhǔn)把材料帶出小區(qū),。辦理臨時(shí)施工人員出入證和工具出小區(qū)手續(xù)務(wù)必由業(yè)主或施工負(fù)責(zé)人來(lái)服務(wù)處辦理，其它人不得辦理,。進(jìn)入的材料務(wù)必在兩天運(yùn)往業(yè)主家中,，不得在小區(qū)公共部份堆放過(guò)長(zhǎng)。土頭垃圾應(yīng)當(dāng)定點(diǎn)堆放,，如果有地下室應(yīng)當(dāng)將土頭運(yùn)往地下室堆放,。土頭垃圾應(yīng)當(dāng)每日進(jìn)行清運(yùn)。

11,、服務(wù)處經(jīng)理每月不定期抽查10次裝修管理狀況,。

七、入住后的管理階段

服務(wù)處追求的目標(biāo)：

1,、房屋建筑的完好率到達(dá)98％以上,；

2、報(bào)修及時(shí)率到達(dá)100％,；

3,、清潔管理無(wú)盲點(diǎn)；

4,、設(shè)備設(shè)施完好率到達(dá)98％以上,；

5、小區(qū)路燈完好率到達(dá)100％,；

6,、管理區(qū)域內(nèi)不發(fā)生重大安全與火災(zāi)職責(zé)事故,；

7、有效投訴處理率100％,；

8,、服務(wù)滿意率達(dá)95％以上；

9,、綠化完好率到達(dá)98％以上,；

10、道路完好率到達(dá)98％,；

11,、各類(lèi)管理人員崗前崗中培訓(xùn)100％；

12,、全年無(wú)服務(wù)安全事故發(fā)生,。

為到達(dá)以上目標(biāo)，服務(wù)處將制定以下：

1,、完善各項(xiàng)管理制度和管理規(guī)定,。包括維序人員管理規(guī)定、車(chē)輛管理規(guī)定,、機(jī)電設(shè)備管理規(guī)定等一系列管理制度和管理規(guī)定,。

2、保潔施行外包監(jiān)管制定,。即服務(wù)處全體人員（含維序人員都有監(jiān)管的權(quán)力）做到清潔環(huán)境衛(wèi)生無(wú)死角,，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)的機(jī)制。保潔人員應(yīng)當(dāng)要求統(tǒng)一裝著,。垃圾日產(chǎn)日清,，定期進(jìn)行衛(wèi)生消殺工作。并根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)制定保潔工作流程,。（保潔日計(jì)劃,、周計(jì)劃、月計(jì)劃）二次供水水箱按規(guī)定清洗,，水質(zhì)貼合衛(wèi)生要求,。

3、對(duì)草坪,、花卉,、綠籬、樹(shù)木定期進(jìn)行修剪,、養(yǎng)護(hù),、定期清除綠地雜草、雜物,、定期預(yù)防花草,、樹(shù)木病蟲(chóng)害,。

4、管理人員及機(jī)電工作人員要求持證上崗,。并對(duì)服務(wù)處人員進(jìn)行后續(xù)的相關(guān)培訓(xùn),，進(jìn)一步提高全體人員的綜合潛力和服務(wù)意識(shí)。規(guī)范禮貌用語(yǔ)等,。

5,、建立來(lái)電來(lái)訪登記記錄。要求如實(shí)完整填寫(xiě),，及時(shí)反饋給相關(guān)職責(zé)人,，相關(guān)職責(zé)人調(diào)查后將處理狀況及時(shí)反饋給來(lái)訪來(lái)電人員。管理人員應(yīng)當(dāng)每一天下班前對(duì)來(lái)電來(lái)訪資料進(jìn)行查看,，服務(wù)處經(jīng)理每?jī)商鞂?duì)來(lái)電來(lái)訪進(jìn)行檢查,，并每周進(jìn)行統(tǒng)計(jì),，分析相關(guān)案例,。對(duì)未能及時(shí)處理的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)建立相關(guān)的報(bào)告制度進(jìn)行備案。

6,、建立工程報(bào)修處理及時(shí)制度,。房屋小修、零修,、及時(shí)率100%,，零修24小時(shí)內(nèi)完成，急修但是夜,。小修合格率達(dá)100%,，水電維修不超過(guò)24小時(shí)、土建不超過(guò)3天,。中修,，持續(xù)房屋外觀完好，無(wú)破壞立面,。維修工程返修率不得超過(guò)1%,。

7、管理人員應(yīng)當(dāng)每一天對(duì)自己所管理的片區(qū)進(jìn)行檢查包括（裝修戶,、公共樓道衛(wèi)生及公共設(shè)施的完全好性,、綠化狀況等），并記錄相關(guān)狀況,。（嚴(yán)禁在公共綠地養(yǎng)雞養(yǎng)鴨和種菜的行為）,。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)要立即制止和勸導(dǎo)

8、小區(qū)實(shí)施封閉式管理,，業(yè)主出入實(shí)施刷卡，外來(lái)人員進(jìn)行身份證登記好方可進(jìn)入,。小區(qū)內(nèi)車(chē)輛實(shí)施刷卡進(jìn)入，外來(lái)車(chē)輛實(shí)行臨時(shí)取票進(jìn)入,。非小區(qū)業(yè)主車(chē)輛禁止在小區(qū)停車(chē)過(guò)夜,。出租車(chē)（除特殊狀況下）不得駛?cè)胄^(qū)。

9,、維序人員實(shí)施24小時(shí)值班制度,。定時(shí)和不定時(shí)相結(jié)合對(duì)小區(qū)進(jìn)行巡邏檢查，并進(jìn)行記錄,。對(duì)進(jìn)入小區(qū)的車(chē)輛進(jìn)行引導(dǎo)停放

10,、客戶投訴的相關(guān)處理。區(qū)分有效投訴和無(wú)效投訴,，反饋給相關(guān)職責(zé)人進(jìn)行落實(shí)處理,，并及時(shí)將相關(guān)狀況反饋給業(yè)主。服務(wù)處應(yīng)當(dāng)對(duì)有效投訴進(jìn)行防止類(lèi)似狀況在發(fā)生,。

11,、建立24小時(shí)值班制度。設(shè)立服務(wù)電話,，理解業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)報(bào)修,，求助，推薦,、問(wèn)詢,、投訴等各類(lèi)信息的收集和反饋，并及時(shí)處理,，有回訪制度和記錄,。

12、建立各類(lèi)突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案,。容易危機(jī)人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警世標(biāo)志和防范措施；對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案,；

13,、建立考核制度。對(duì)全體人員進(jìn)行有效的考核,。

14,、社區(qū)文化活動(dòng)。根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際狀況每年定期開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng),，宣傳精神禮貌建設(shè)（能夠宣傳廈門(mén)市十不準(zhǔn)備相關(guān)方面的資料和物業(yè)服務(wù)概念等資料）,、

15、便民服務(wù),。便民服務(wù)活動(dòng)是管理處體現(xiàn)業(yè)主至上,、為業(yè)主服務(wù)的宗旨的重要一環(huán)例如能夠透過(guò)與有關(guān)部門(mén)聯(lián)系，力爭(zhēng)常年為業(yè)主,、住戶無(wú)償代辦電話,、煤氣開(kāi)戶、有線電視,，代訂報(bào)刊雜志,、代發(fā)郵件、代請(qǐng)家教保姆等,，職責(zé)部門(mén)為服務(wù)處,。

16,、每季度做好考核的準(zhǔn)備工作及每年年底開(kāi)展業(yè)主滿意度調(diào)查,。

物業(yè)小區(qū)管理方案篇十一

1、本周重點(diǎn)是三期車(chē)位理順,，目標(biāo)為：小區(qū)內(nèi)無(wú)車(chē)輛亂停放,、業(yè)主車(chē)輛都固定車(chē)位并按序停放。門(mén)崗負(fù)責(zé)禁放無(wú)地下庫(kù)車(chē)位的車(chē)輛入院內(nèi),，車(chē)管崗負(fù)責(zé)門(mén)前車(chē)位與停車(chē)秩序的管理,，負(fù)責(zé)預(yù)定了固定車(chē)位的業(yè)主車(chē)輛車(chē)位不被占用，并保證門(mén)前車(chē)輛有序停放,。

2,、大廈內(nèi)、浦發(fā)銀行門(mén)前與店內(nèi),、商業(yè)店鋪,、好百年、15號(hào)南辦公樓道每日2次巡邏,、其中1次進(jìn)店提示,，增強(qiáng)業(yè)主對(duì)商業(yè)保安服務(wù)的感受。

3、門(mén)崗崗?fù)ふ?、雜物清除,、擺放滅火器。

4,、加強(qiáng)對(duì)三期住改商人員損壞門(mén)禁的監(jiān)管,，實(shí)行絕對(duì)責(zé)任制度，使用人防和技防手段確保,。

5,、如遇雪天根據(jù)需要應(yīng)急加入掃雪。

1,、重點(diǎn)加強(qiáng)樓道衛(wèi)生,，組織清理樓道和消防箱里的雜物。

2,、著裝,、工號(hào)、防滑牌擺放等要求規(guī)范,。

3,、周三進(jìn)行一次保潔整體大檢查，進(jìn)行評(píng)比考核,、獎(jiǎng)優(yōu)罰劣,。

4、大廈本周重點(diǎn)加強(qiáng)門(mén)口的雜物清理,、電梯間的保潔質(zhì)量,、走廊的保潔質(zhì)量。

5,、整理地下車(chē)庫(kù)的雜物,，防范火災(zāi)事故。

6,、安排雪天保潔的工作,，確保雪天不影響業(yè)主出行。

1,、落實(shí)三期門(mén)禁故障排查,，做好記錄，配合南京泛尼士公司維修,，做好驗(yàn)收和技術(shù)學(xué)習(xí),。

2、落實(shí)分區(qū)設(shè)施巡查和檢修,，重點(diǎn)對(duì)樓道燈,、草坪燈,、道路燈和水電設(shè)施進(jìn)行維修。

3,、大廈加強(qiáng)對(duì)水電的控制,，防止未辦手續(xù)裝修及違章裝修，做好天臺(tái)門(mén)和地下室門(mén)的鎖閉,。

4,、重點(diǎn)設(shè)備間完成責(zé)任人并掛牌。

1,、本周重點(diǎn)配合做好三期車(chē)管,，每天跟進(jìn)保安對(duì)車(chē)輛的情況進(jìn)行客戶溝通，續(xù)收車(chē)位費(fèi)和落實(shí)車(chē)位固定,，做好客戶解釋工作,，防范糾紛。

2,、進(jìn)行業(yè)主戶內(nèi)可視對(duì)講故障情況的調(diào)查,，并做好業(yè)主登記和驗(yàn)收簽字工作。

3,、分片區(qū)管理責(zé)任落實(shí),，加強(qiáng)對(duì)片區(qū)衛(wèi)生監(jiān)督、客戶關(guān)系維護(hù)和費(fèi)用催收工作,。

4,、大廈完成對(duì)破壞消防設(shè)施裝修戶的承諾書(shū)簽字收集，加強(qiáng)出入證管理,，對(duì)材料出門(mén)實(shí)行向業(yè)主通報(bào)制度,。

1、完成勞動(dòng)協(xié)議簽訂工作,。

2,、完成電子巡更安裝調(diào)試,。

3,、落實(shí)重要商戶的電價(jià)和物業(yè)費(fèi)的協(xié)商。

4,、與華龍公司溝通大廈的配套設(shè)施問(wèn)題,。

物業(yè)小區(qū)管理方案篇十二

規(guī)范全體員工行為，加強(qiáng)本公司員工隊(duì)伍的建設(shè),，提高員工的基本素質(zhì),。

玉龍物業(yè)管理有限公司所有工作人員。

3.1玉龍物業(yè)管理公司的所有員工有義務(wù)嚴(yán)守規(guī)章制度,、為公司利益而做出貢獻(xiàn),。

3.2各部門(mén)負(fù)責(zé)人要對(duì)員工進(jìn)行規(guī)章制度教育，并全面貫徹下去。

4.1工作期間必須穿好工作服;

4.2工作服要干凈;

4.3工作期間須戴工號(hào)牌;

4.4嚴(yán)禁工號(hào)牌借給別人;

4.5公司發(fā)放的工作服,、工號(hào)牌等妥善保管使用,。

4.6不得無(wú)故遲到、早退,、外出;

4.7員工請(qǐng)假須提前一天通知部門(mén)主管批準(zhǔn)后方可請(qǐng)假(特殊情況例外);

4.8嚴(yán)禁無(wú)故曠工;

4.9上,、下班必須簽到;

4.10不許代別人簽到;

4.11不得涂改簽到表。

4.12服從上司的命令,，對(duì)同事和上級(jí)講禮貌,，執(zhí)行正確的工作指導(dǎo)，維持正常工作秩序;

4.13發(fā)生事情必須立即上報(bào),、聯(lián)絡(luò);

4.14嚴(yán)禁在公共區(qū)域吐痰或丟垃圾;

4.15嚴(yán)禁在工作時(shí)間內(nèi)吸煙;

4.16工作時(shí)不準(zhǔn)喧嘩,、打鬧;

4.17不準(zhǔn)盜竊他人或公司內(nèi)的東西

4.18工作時(shí)間不準(zhǔn)睡覺(jué)或做出睡覺(jué)姿勢(shì);

4.19離開(kāi)作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)(崗位)時(shí)一定要跟直接主管打招呼后方可離開(kāi);

4.20不許用任何方式威脅、恐嚇同事;

4.21不許在公司內(nèi)打架;凡有打架者,，無(wú)論何原因,，一律做無(wú)條件開(kāi)除處理;

4.22凡在被本公司開(kāi)除的雇員，一律不準(zhǔn)再招入公司,，一經(jīng)發(fā)現(xiàn),，即時(shí)開(kāi)除并扣除所有工資;

4.23熱愛(ài)公司、團(tuán)結(jié)同事,，不說(shuō)不利于公司的話,，不做有損公司形象的事。

4.24工作上團(tuán)結(jié)協(xié)作,，不拖拉,、不扯皮、不推卸責(zé)任,。

4.25不利用職權(quán)謀私利,，不損壞公司利益。

4.26上班時(shí)間不會(huì)客,、不串崗,、不脫崗、不辦私事,、不扎堆聊天,。

違反以上規(guī)章制度將嚴(yán)肅處理，重者將嚴(yán)懲警告及罰款或送公安機(jī)關(guān),。

望各位員工嚴(yán)格遵守,。

員工行為規(guī)范是員工在公司內(nèi)一切行動(dòng)的基本準(zhǔn)則，全體員工必須自覺(jué)遵守,、認(rèn)真執(zhí)行,。

5.1總則

5.1.1愛(ài)祖國(guó),、愛(ài)生活、愛(ài)公司,。

5.1.2遵守國(guó)家的政策,、法規(guī)、遵守社會(huì)公德,。

5.1.3自覺(jué)遵守公司的各項(xiàng)規(guī)章制度,。

5.2勞動(dòng)紀(jì)律

5.2.1遵守職業(yè)道德，忠誠(chéng)敬業(yè),，鉆研業(yè)務(wù),，恪盡職守。

5.2.2服從領(lǐng)導(dǎo),，服從分配,，服從調(diào)動(dòng)，服從安排,。

5.2.3高度負(fù)責(zé),，認(rèn)真學(xué)習(xí)專(zhuān)業(yè)技術(shù)知識(shí)，及時(shí)完成本職工作,。

5.2.4不遲到,，不早退，自覺(jué)簽到,，不弄虛作假,。(一次扣5元)

5.2.5維護(hù)公司聲譽(yù)，提倡部門(mén)之間,、員工之間的真誠(chéng)合作,，嚴(yán)禁散布流言蜚語(yǔ)，傳播小道消息,。(一經(jīng)發(fā)現(xiàn)給予警告,，二次開(kāi)除)

5.2.6不得擅離職守，工作時(shí)間不準(zhǔn)串崗,、聊天,、吃零食、嬉鬧,、大聲喧嘩,。

5.2.7專(zhuān)心工作、精神振作,、緊張有序，工作期間不得辦理私事,。

5.2.8不得利用職務(wù)和工作之便為親友或個(gè)人謀私利,。

5.2.9不得挪用公司財(cái)物,，更不得利用職務(wù)之便將公司財(cái)物化為己有或轉(zhuǎn)送他人。

5.3,、儀容儀表

5.3.1著裝整潔,、大方、得體,，著工作服,。

5.3.2員工必須注重儀容、儀表,，保持衣冠,、頭發(fā)整潔，按指定位置佩戴胸卡,。

5.3.3注意個(gè)人衛(wèi)生,，無(wú)汗味異味。

5.3.4嚴(yán)禁酒后上班,。(一經(jīng)發(fā)現(xiàn)立即開(kāi)除)

5.3.5員工著裝必須保持清潔,、平整，不得污跡,、開(kāi)線,、掉扣，保證定期清洗,。

6.1員工進(jìn)入工作區(qū)域應(yīng)按規(guī)定佩戴胸卡,。

6.2胸卡須自行保管，不得借于他人,。如有遺失,，應(yīng)按規(guī)定辦理交費(fèi)不領(lǐng)手續(xù)。

7.1考勤

7.1.1考勤設(shè)專(zhuān)人負(fù)責(zé),，實(shí)行簽到考勤制度,。

7.1.2主管必須按公司統(tǒng)一制定的考勤表認(rèn)真填報(bào)，如實(shí)記錄員工出勤情況,，不得隱瞞,、虛報(bào)、漏報(bào),，若有違反,，視情節(jié)輕重給予處分。

7.2遲到,、早退與曠工

7.2.1上班前十分鐘為簽到時(shí)間,，員工應(yīng)在該時(shí)間內(nèi)將自己的名字按規(guī)定簽入考勤表。(班組長(zhǎng)應(yīng)提前二十分鐘到崗)

7.2.2簽到時(shí)應(yīng)認(rèn)真逐日上,、下午簽寫(xiě),，不準(zhǔn)補(bǔ)簽,、代簽或預(yù)簽，嚴(yán)禁弄虛作假,。

7.2.3凡因外出公干未能簽到者,，由負(fù)責(zé)人登記證明。

7.2.4未按規(guī)定時(shí)間簽到者為遲到,，遲到人員不得簽到,，考勤員將上班時(shí)間如實(shí)填入考勤表。

7.2.5下班時(shí)間未到而提前下班為早退,。

7.2.6發(fā)生下列情形之一者,，作曠工處理。

7.2.6.1未請(qǐng)假或請(qǐng)假未被批準(zhǔn)而缺勤者;

7.2.6.2超假不辦理續(xù)假手續(xù)或未被批準(zhǔn)而缺勤者;

7.2.6.3遲到或早退超過(guò)30分鐘者,。

7.3全勤獎(jiǎng)與缺勤處理

7.3.1當(dāng)月全勤者,，可獲得全勤獎(jiǎng)20元。(當(dāng)月滿勤者,，可獲得60元出勤獎(jiǎng),。遲到、早退者罰款5元,，并且扣除當(dāng)天出勤獎(jiǎng)2元,，事假相同)

7.3.2員工每月上班遲到或早退超過(guò)三次以上的每次罰款10元，并處以警告;超過(guò)五次辭退,。

7.3.3每曠工一天,，除不享受當(dāng)天出勤獎(jiǎng)外并扣除2日工資。

7.4.1加班：八小時(shí)以外,，延長(zhǎng)工作時(shí)間或利用休息時(shí)間工作的稱作加班,。

7.4.2加班時(shí)間2—4小時(shí)的記半天加班(10元)，6—8小時(shí)的記1天加班(20元),，中午不休息的同樣記1天加班(26元)

7.4.3凡是加班的必須有部門(mén)經(jīng)理批準(zhǔn),，并且填寫(xiě)加班條(單據(jù))

7.4.4公司安排的拓荒活動(dòng)，各單位應(yīng)積極參加,，利用休息時(shí)間參加按加班計(jì)算,。

物業(yè)小區(qū)管理方案篇十三

為進(jìn)一步提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量和效率，在短時(shí)間內(nèi)解決業(yè)主的投訴,，同時(shí)全面提高員工職業(yè)道德水平和工作責(zé)任意識(shí),，也為了提高業(yè)主的滿意度，最終滿足業(yè)主高標(biāo)準(zhǔn),、高質(zhì)量的健康生活需求,，在客戶服務(wù)管理工作上推行"禮賓助理"服務(wù)。

1、分別于住宅大堂設(shè)"禮賓助理",，24小時(shí)接受咨詢和服務(wù)

2,、為更好地宣傳秘書(shū)管家服務(wù),，方便業(yè)戶與助理取得聯(lián)系,，將特定專(zhuān)職"助理"的相片、個(gè)人特長(zhǎng),、服務(wù)電話等助理資料鑲嵌在每一幢住宅公區(qū)內(nèi),，并印制助理名片派發(fā)業(yè)戶。

3,、每位助理必須了解其服務(wù)的家庭狀況,，如家庭成員、家庭背景,、工作行業(yè),、生活習(xí)慣、飲食偏愛(ài),、娛樂(lè)及運(yùn)動(dòng)愛(ài)好,、身體情況、商務(wù)要求等以便隨時(shí)滿足各服務(wù)對(duì)象的需求,。

4,、"助理"定期向業(yè)戶通報(bào)社區(qū)最新訊息，向住戶講解物業(yè)相關(guān)法規(guī)政策,；企業(yè)新聞及相關(guān)政策,、制度改革最新動(dòng)態(tài)；社區(qū)生活諸如：天氣預(yù)報(bào),、健康信息和安全常識(shí)等最新服務(wù)信息,。

5、"助理"傾情奉獻(xiàn)秘書(shū)管家服務(wù),，不僅提供購(gòu)物,、訂餐、購(gòu)票,、商務(wù),、家居、代召出租車(chē)等日常服務(wù),，更是您商務(wù)與生活的貼心顧問(wèn),。

6、禮賓助理"出現(xiàn)以下情況要承擔(dān)過(guò)失責(zé)任,，過(guò)失者視情節(jié)輕重給予口頭,、書(shū)面警告并相應(yīng)扣減當(dāng)月獎(jiǎng)金或辭退；

（1）對(duì)自己職責(zé)范圍內(nèi)或自己可以即行處理的事情不予理睬或拖沓,、推諉者,；

（2）自己無(wú)法解決的投訴不及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)者,；

（3）有證據(jù)顯示帶有情緒或缺乏誠(chéng)意地去處理投訴，令投訴人不滿意者,。

1,、業(yè)主投訴處理的工作時(shí)限：

（1）服務(wù)人員服務(wù)態(tài)度方面的投訴處理時(shí)限：情節(jié)一般的，不超過(guò)半天,；情節(jié)嚴(yán)重,，不超過(guò)2天；

（2）工程維修方面的投訴處理時(shí)限：

水浸,、停電,、停水、馬桶堵塞等,，及時(shí)處理,，維修人員到現(xiàn)場(chǎng)時(shí)間不超過(guò)10分鐘；換燈泡,、換門(mén)鎖,、更換小部件等簡(jiǎn)易維修項(xiàng)目，不超過(guò)半天,；

其他維修,，按與業(yè)主約定時(shí)限內(nèi)完成，一般不能超過(guò)7個(gè)工作日,；

（3）小區(qū)公共部分維修方面的投訴處理時(shí)限

明顯影響業(yè)主生活起居,，如：影響業(yè)主休息的公共設(shè)備噪音、沙井蓋丟失,、污水溢流,、路面或地面積水、天面排水口堵塞等可能危及業(yè)主人身或財(cái)產(chǎn)安全的,，及時(shí)處理,，處理人員到現(xiàn)場(chǎng)時(shí)間不得超過(guò)10分鐘；

其他公共部分維修,，不得超過(guò)3個(gè)工作日,；

（4）對(duì)其他業(yè)主行為的投訴，如鄰居裝修發(fā)出異味或過(guò)大噪音,、休息時(shí)間鄰居活動(dòng)發(fā)出過(guò)大噪音等,，物業(yè)助理在15分鐘內(nèi)到達(dá)被投訴業(yè)主家中并進(jìn)行處理。

（5）其他投訴的處理時(shí)限視具體情況而決定,，到達(dá)處理時(shí)間不超過(guò)8小時(shí),。

2、業(yè)主咨詢回復(fù)工作時(shí)限：

（1）關(guān)于小區(qū)一般情況，不涉及管理中心內(nèi)部情況,，不能馬上回復(fù)的,，不超過(guò)30分鐘。

（2）關(guān)于各項(xiàng)物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn),，要求馬上回復(fù),，無(wú)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，需要確定的,，征得業(yè)主同意,，在30分鐘內(nèi)派人到現(xiàn)場(chǎng)確定收費(fèi),，回復(fù)業(yè)主,。

（3）關(guān)于管理中心以外的服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的咨詢，一般要求馬上回復(fù),，確實(shí)無(wú)法落實(shí),，不超過(guò)30分鐘回復(fù)對(duì)方。

（4）關(guān)于其它部門(mén)的辦事程序,、收費(fèi)情況的咨詢,，馬上答復(fù)或與業(yè)主約定時(shí)限內(nèi)回復(fù)，但原則上不得超過(guò)2個(gè)工作日,。

1,、業(yè)主投訴處理和咨詢回復(fù)工作時(shí)限除經(jīng)管理中心經(jīng)理特別同意，任何人員不得超過(guò)規(guī)定的時(shí)限,；

2,、物業(yè)分管業(yè)主投訴/咨詢回復(fù)工作的主任每月抽樣回訪，回訪率不得低于50%（重大投訴回訪率達(dá)100%）,，每月業(yè)主滿意率要達(dá)到90%以上,。

物業(yè)小區(qū)管理方案篇十四

1、嚴(yán)格遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度,。

2,、文明服務(wù)、禮貌待人,，并注意保持個(gè)人的儀容儀表,，樹(shù)立良好形象。

3,、愛(ài)崗敬業(yè),，聽(tīng)從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)指揮，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)按照工作標(biāo)準(zhǔn),，保質(zhì)保量地完成各自分管區(qū)域內(nèi)的保潔工作,。

4、遵守考勤制度，按時(shí)上下班,，不遲到,、早退，不曠工離崗,，工作時(shí)間不干私活,，不做與工作無(wú)關(guān)的事情。

5,、發(fā)揚(yáng)互助精神,，支持同事工作，以禮相待,。

6,、清潔過(guò)程若發(fā)現(xiàn)異常現(xiàn)象,，如跑,、冒、漏水和設(shè)備設(shè)施損壞,、故障等,，及時(shí)報(bào)告主管領(lǐng)導(dǎo)或?qū)９苋藛T，并有義務(wù)監(jiān)視事態(tài)過(guò)程或采取有效措施,，控制事態(tài)發(fā)展,，必要時(shí)積極協(xié)助專(zhuān)業(yè)人員排除故障。

7,、妥善保管清潔工具和用品,，不得丟失和人為損壞，不得將清潔工具和用品私借他人使用或帶回家中使用,，如損壞或遺失工具照價(jià)賠償,。

8、拾金不昧,，拾到物品立即上交或送還失主,。

9、認(rèn)真完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)交辦的其他任務(wù),。

一,、走廊及會(huì)議室清掃標(biāo)準(zhǔn)

1、會(huì)議室內(nèi)辦公桌,、椅,、電腦、電話,、煙缸,、地面,、窗臺(tái)、窗框,、門(mén),、文件柜、刊物架,、沙發(fā),、茶幾等每天至少擦拭一次，做到無(wú)污漬,、無(wú)灰塵,、無(wú)水跡。

2,、辦公桌上的辦公用品,、文件、資料等要擺放整齊,，不得隨意翻看,。

3、文件柜玻璃,、窗框要擦拭得干凈、明亮,，無(wú)手印,、無(wú)塵土、無(wú)水跡;窗簾懸掛整齊,。

4,、垃圾筒要保持干凈無(wú)污、垃圾及時(shí)清倒,、垃圾袋及時(shí)更換,。

5、辦公室內(nèi)的花草植物要定期澆水,，并保持花盆內(nèi)無(wú)雜物,，盆體無(wú)塵、無(wú)污漬,。

6,、區(qū)域內(nèi)的踢腳線每周至少擦拭1次，做到無(wú)污漬,、無(wú)灰塵,、無(wú)水跡。

7,、下班前清掃時(shí),，檢查各類(lèi)辦公設(shè)施電源是否關(guān)閉,，最后將門(mén)、窗關(guān)閉,、鎖好,。

二、衛(wèi)生間清掃標(biāo)準(zhǔn)

1,、衛(wèi)生間內(nèi)洗手臺(tái)面,、鏡面、地面,，應(yīng)隨時(shí)清掃,，做到無(wú)污漬、無(wú)積水,。

2,、衛(wèi)生間內(nèi)便池應(yīng)隨時(shí)清掃、沖刷,，做到無(wú)污漬,、無(wú)異味。

3,、衛(wèi)生間內(nèi)隔斷板,、墻面、開(kāi)關(guān)插座,、窗臺(tái)等每日至少擦拭1次,，做到無(wú)污漬、無(wú)痰跡,、無(wú)水跡,。

4、衛(wèi)生間內(nèi)垃圾筒要保持干凈無(wú)污,、垃圾及時(shí)清倒,、垃圾袋及時(shí)更換,。

5、在蚊蠅活動(dòng)季節(jié)里，每周?chē)娝幰淮?，保證廁所內(nèi)無(wú)蠅,、無(wú)蚊蟲(chóng),。

6,、每日不定時(shí)噴灑空氣清新劑，減輕廁所內(nèi)異味,。

7,、衛(wèi)生間內(nèi)的踢腳線每周至少擦拭1次，做到無(wú)污漬,、無(wú)灰塵,、無(wú)水跡,。

8、衛(wèi)生間室窗戶玻璃,、天花板及燈具,，每月定期清掃擦拭，如遇節(jié)假日順延,。

三,、樓梯通道清掃標(biāo)準(zhǔn)

1、樓梯通道的地面每日至少清掃1次,，每周至少拖1次,，做到無(wú)垃圾、無(wú)雜物,，無(wú)污漬,、無(wú)痰跡、無(wú)水跡,、光潔明亮,。

2、樓梯通道內(nèi)的扶手,、窗臺(tái),、樓道開(kāi)關(guān)、配電箱門(mén)等每日至少擦拭1次,，做到無(wú)灰塵,、無(wú)污漬、無(wú)水跡,。

3、樓梯通道內(nèi)踢腳線,、安全出口指示牌每周至少擦拭1次,，做到無(wú)污漬、無(wú)灰塵,、無(wú)水跡,。

(一)牢固樹(shù)立“安全第一”的思想，確保安全操作,。

(二)在超過(guò)2米高處操作時(shí),，必須使用梯子，雙腳需同時(shí)踏在梯子上,，不得單腳踩踏,，并保證梯子下方有人把扶，以免摔傷,。

(三)在清理開(kāi),、關(guān)設(shè)備設(shè)施時(shí),，不得用濕手接觸電源插座，以免觸電,。

(四)不得私自撥動(dòng)任何機(jī)器設(shè)備及開(kāi)關(guān),，以免發(fā)生故障。

(五)在不會(huì)使用機(jī)器時(shí),，不得私自開(kāi)動(dòng)或關(guān)閉機(jī)器,，以免發(fā)生意外事故。

(六)保潔人員應(yīng)注意自我保護(hù),，工作時(shí)戴好膠皮手套,，預(yù)防細(xì)菌感染，防止損害皮膚,。清潔完畢,，應(yīng)注意洗手。

(七)應(yīng)嚴(yán)格遵守防火制度,，不得動(dòng)用明火,，以免發(fā)生火災(zāi)。

物業(yè)小區(qū)管理方案篇十五

1,、業(yè)主委員會(huì)成立后12個(gè)月至18個(gè)月,，達(dá)到深圳市安全文明（優(yōu)秀住宅）小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)；

2,、業(yè)主委員會(huì)成立后24個(gè)月至30個(gè)月,，達(dá)到廣東省優(yōu)秀住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)；

3,、業(yè)主委員會(huì)成立后36個(gè)月至42個(gè)月,，達(dá)到全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)；

4,、小區(qū)實(shí)行封閉式管理,，護(hù)衛(wèi)班實(shí)行24小時(shí)值班，確保業(yè)主和住戶生合財(cái)產(chǎn)安全,；

5,、小區(qū)清潔實(shí)行專(zhuān)職保潔員責(zé)任制，保證小區(qū)內(nèi)24小時(shí)全天候干凈,、衛(wèi)生,、整潔；

6,、小區(qū)車(chē)輛實(shí)行智能化ic卡管理,，車(chē)輛憑卡進(jìn)出，無(wú)卡無(wú)證車(chē)輛禁止駛出小區(qū),，所有外來(lái)車(chē)輛未經(jīng)許可不得進(jìn)入小區(qū),；

8,、水電維修班實(shí)行24小時(shí)值班制度，業(yè)主遇到問(wèn)題隨叫隨到,，公共機(jī)電設(shè)備運(yùn)作正常,，設(shè)備完好率100%；

9,、綠化按時(shí)修剪,、維護(hù)、保持花草樹(shù)木茂盛美觀,，綠化完好率99%以上,；

10、營(yíng)造小區(qū)濃厚的文化氛圍,，每年社區(qū)文化活動(dòng)不得少于12次,，每次參與人員不得少于300人；

11,、實(shí)施不少于10項(xiàng)的特約服務(wù),，把物業(yè)的服務(wù)內(nèi)容融入到業(yè)主的衣、食,、住,、行中。

1.房屋完好率： 100％

2.房屋零修,、急修及時(shí)率： 99％

3.維修工程質(zhì)量合格率： 100％

4.管理費(fèi)收繳率： ≥98％

5.綠化完好率： 99％

6.清潔,、保潔率： ≥99％

7.道路完好率及使用率： 100％

8.化糞池、雨水井,、污水井,、沙井完好率： 100％

9.排水管、明暗溝完好率： 100％

10.路燈完好率： 100％

11.汽車(chē)場(chǎng)完好率： 100％

12.公共文體設(shè)施,、建筑小品完好率： 100％

13.小區(qū)內(nèi)重大刑事案件發(fā)生率： 0

14.小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率： ≤1／年

15.消防設(shè)施,、設(shè)備完好率： 100％

16.火警發(fā)生率： ≤1％

17.火災(zāi)發(fā)生率： 0％

18.違章發(fā)生率： 2％

19.違章處理率： 100％

20.用戶有效投訴率： ≤2％

21.有效投訴處理率： 100％

22.管理層員工專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)合格率： 100％

23.特種作業(yè)員工持證上崗率： 100％

24.維修服務(wù)回訪率： ≥30％

25.業(yè)主（住戶）對(duì)物業(yè)管理綜合滿意率： ≥98％服務(wù)特色（“菜單式”服務(wù)模式）

即物業(yè)公司除了提供常規(guī)性的公共服務(wù)外，還提供了多種多樣的特約服務(wù),，將服務(wù)深度滲入到客戶的衣、食,、住,、行中，并明碼標(biāo)價(jià),，除公共服務(wù)是必選的項(xiàng)目外,，客戶可根據(jù)自己的需要選擇不同的特約服務(wù)，并支付相應(yīng)的費(fèi)用,。

1,、首按責(zé)任制

每一位員工都有責(zé)任和義務(wù)接待客戶的建議,，任何一位員工接到建議后，統(tǒng)一傳遞到辦公室,，并告訴建議人我處在二日內(nèi)反饋處理結(jié)果,。第一接待人負(fù)責(zé)跟蹤這項(xiàng)服務(wù)建議處理的情況直至客戶滿意為止。

接待服務(wù)建議時(shí)應(yīng)對(duì)處理時(shí)間做出適當(dāng)?shù)某兄Z,，盡量在最短的承諾時(shí)間內(nèi)處理完畢,，因故未能在承諾時(shí)間內(nèi)處理的應(yīng)及時(shí)通知對(duì)方，爭(zhēng)取取得理解,。但不得出現(xiàn)同一件事情有兩次推遲處理的情況,。承諾時(shí)間最好控制在1 ~ 2天，一般不超過(guò)一周,，特殊情況除外,。處理完畢后，由處理人與對(duì)方交代清楚,，需要讓對(duì)方簽字確認(rèn)的應(yīng)該留簽字記錄,，并告知第一接待人。

2,、三分鐘服務(wù)承諾

第一接待人接到客戶的建議時(shí),，應(yīng)及時(shí)將客戶的建議反饋到辦公室，由辦公室安排相關(guān)人員到客戶指定的地方,，為客戶提供相應(yīng)的服務(wù),，這一過(guò)程不能超過(guò)三分 鐘。若有特殊情況,，無(wú)法在三分鐘趕到客戶指定的地方,，應(yīng)在事先跟客戶解釋?zhuān)〉每蛻舻恼徑猓诳蛻敉獾耐嵯?，在最短的時(shí)間內(nèi),，趕到現(xiàn)場(chǎng)為客戶服務(wù)。

1,、三米微笑服務(wù)

管理處人員見(jiàn)到客戶必須微笑示意,，具體做法是：在距離客戶三米時(shí)，必須自然微笑示意,，微笑時(shí)以露出八顆牙齒為標(biāo)準(zhǔn),，等客戶到身邊時(shí)，輕聲,、清晰道早上好,、下午好或晚上好。管理人員在見(jiàn)到認(rèn)識(shí)的客戶時(shí)，也必須遵守三米微笑服務(wù)原則,。

2,、站立式服務(wù)

站立式服務(wù)表現(xiàn)在：（1）各固定崗（道口崗、門(mén)崗護(hù)衛(wèi)員）根據(jù)接待客戶的不同,，應(yīng)在不同時(shí)期進(jìn)行站立服務(wù),。道口崗實(shí)行16小時(shí)站立服務(wù)，早班和中班在工作 服務(wù)均應(yīng)樹(shù)立站姿勢(shì)的形象,。門(mén)崗則應(yīng)在客戶上下班的高峰期站立迎賓,，時(shí)間為：7:30—9:00，11:30—12:00,，13:45—14:30,，17:30—18:30。（2）接待員或辦公室人員在接待客戶時(shí),，在客戶進(jìn)門(mén)時(shí),，也必須站立并微笑致意，客戶離開(kāi)時(shí),，也必須站立微笑送別,，并目送客戶出門(mén)為止。

1,、護(hù)衛(wèi)班實(shí)行24小時(shí)專(zhuān)人服務(wù),，客戶有任何需求可以得到最及時(shí)的服務(wù)。

2,、維修班實(shí)行24小時(shí)專(zhuān)人服務(wù),，客戶普通維修事項(xiàng)可以得到是及時(shí)的服務(wù)，有危及客戶安全的大維修也能得到緊急處理,。

3,、客戶服務(wù)中心實(shí)行16小時(shí)專(zhuān)人服務(wù)，并在無(wú)專(zhuān)人值班的時(shí)間段出示客戶服務(wù)中心所有人員的聯(lián)系電話,，以便客戶在無(wú)水值班的情況下可以找到相關(guān)的人員,。 所有不值班人員在接到客戶求助電話后，若不能在電話中處理了客戶的問(wèn)題,，應(yīng)第一時(shí)間趕到事故現(xiàn)場(chǎng),，給予客戶最及時(shí)的關(guān)懷與幫助。

4,、管理處全體人員非特殊情況都必須留守小區(qū),，隨時(shí)待命，以便為客戶提供服務(wù),。

豐富的社區(qū)文化活動(dòng)不僅僅表現(xiàn)在舉辦多次的大型活動(dòng)，還在于讓大部分客戶能自覺(jué)的加入到社區(qū)文化活動(dòng)中來(lái),，變客戶被動(dòng)接受管理處提供的文化活動(dòng),，為客戶主動(dòng)參與各種活動(dòng),，并在整個(gè)小區(qū)中形成一種獨(dú)特的文化氛圍，一種有別于其他小區(qū)的文化氛圍,。

常規(guī)的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容僅是對(duì)公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修,、保養(yǎng)，對(duì)公共場(chǎng)所進(jìn)行管理,，對(duì)全體客戶提供共同的服務(wù),，而沒(méi)辦法滲透到客戶個(gè)人的衣、食,、住,、行中， 因此開(kāi)展多種多樣的特約服務(wù),，不僅僅是物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的深入,，也大大方便了客戶的生活，同時(shí)也可為管理處獲得一些額外的收入,。做好多種多樣的特約服務(wù)將是除了社區(qū)文化活動(dòng)以外的另一種新穎的服務(wù)內(nèi)容,。

傳統(tǒng)的封閉式管理僅僅是對(duì)來(lái)訪人員和無(wú)關(guān)人員的管理，并沒(méi)有對(duì)外來(lái)送水,、送飯,、送報(bào)的人員進(jìn)行管理，而我們實(shí)行的完全封閉式管理,，是除了客戶和拜訪人 員能進(jìn)出小區(qū)外,，其他送水、送飯,、送報(bào)人員將完全不能進(jìn)入小區(qū),，而由我們的人來(lái)完成這些服務(wù)，進(jìn)而在做好服務(wù)工作的同時(shí),，把小區(qū)的安全隱患減到最少,。這也是我們做好多種特約服務(wù)所帶來(lái)的另一個(gè)好處。社區(qū)文化

一,、社區(qū)文化宗旨

提高社區(qū)文化工作質(zhì)量,，增強(qiáng)社區(qū)居民綜合素質(zhì)！

二,、社區(qū)文化理念

增強(qiáng)鄰里交流,，復(fù)古樸素民風(fēng)。讓豐富多彩的文化活動(dòng)成為溝通心靈的橋梁,！

三,、社區(qū)文化最終成果展望：

1、當(dāng)人們走進(jìn)小區(qū)的時(shí)候，就能聽(tīng)到從空中傳來(lái)悠揚(yáng)的背景音樂(lè),、看到優(yōu)雅的自然景觀,、呼吸著清新的空氣，仿佛置身于世外桃園之中,，心神為之一振,；

2、小區(qū)的每一個(gè)成員都能自發(fā),、定期地融入到各種活動(dòng)中來(lái),，讓小區(qū)每個(gè)成員都能從中尋找到自己的興趣、愛(ài)好,，并樂(lè)在其中,，樂(lè)此不疲。

3,、不管走到那里,，都可以欣賞到各種各樣的山水畫(huà)、名人字畫(huà),，仿佛置身于美術(shù)館中,。

4、生活在這里的人們臉上掛滿了滿足,、快樂(lè)的笑容,，憂愁與這里絕緣。

四,、社區(qū)文化的硬件建設(shè)：

社區(qū)文化可分為硬件部分和軟件部分,。社區(qū)文化的硬件部分，是潛移默化影響人們心理素質(zhì)的重要因素,，從所周知,，現(xiàn)代文明的建設(shè)是由具備良好素質(zhì)的人來(lái)完 成的，而良好的居住環(huán)境,，可以促使人們自覺(jué)地養(yǎng)成良好的生活習(xí)慣,。環(huán)境對(duì)于一個(gè)人的心理影響是相當(dāng)重要的，當(dāng)一個(gè)人長(zhǎng)期處在良好的環(huán)境當(dāng)中,，便會(huì)不知 不覺(jué)地提高自身的素質(zhì),，而如果每個(gè)人的素質(zhì)都得到了提高，那么整個(gè)社區(qū)文化氛圍自然而然地也就體現(xiàn)出來(lái)了,?？偟膩?lái)說(shuō)，社區(qū)文化的硬件部分應(yīng)該包括：

1,、會(huì)所,，包括籃球場(chǎng),、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng),、健身房,、清吧、茶藝館,、棋牌室、游泳池,、乒乓球室,、閱覽室等；

2,、公共場(chǎng)地,，包括公共綠地、道路,、大堂,、走廊等；

3,、室外健身場(chǎng)所,，包括室外健身器材、健身路,、室外操場(chǎng)等,；

4、公司配置一整套專(zhuān)業(yè)的音響和舞臺(tái),，這樣可以提高管理處社區(qū)文化活動(dòng)的專(zhuān)業(yè)性,。

對(duì)于會(huì)所應(yīng)該盡可能利用其功能，并加強(qiáng)現(xiàn)代化管理,；對(duì)于公共場(chǎng)地則宜掛一些名人名畫(huà),，營(yíng)造一種濃郁的文化氛圍；對(duì)于室外健身場(chǎng)所,，則應(yīng)該加以適當(dāng)引導(dǎo) ,，形成正確的、自發(fā)性的健身氛圍,?？傊瑢?duì)于社區(qū)文化的硬件,，應(yīng)該重在利用,，我們的工作重點(diǎn)應(yīng)該放在社區(qū)文化的軟件建設(shè)上。

五,、社區(qū)文化的軟件建設(shè)：

軟件建設(shè)是社區(qū)文化建設(shè)的中心組成部分,，它包括一系列的活動(dòng)計(jì)劃,、實(shí)施效果及相關(guān)管理制度、管理處人員的服務(wù)精神,、各項(xiàng)活動(dòng)籌備人員的組織協(xié)調(diào)能力,、居民的參與配合及對(duì)公益活動(dòng)的熱心程度。

根據(jù)社區(qū)文化的活動(dòng)形式,、活動(dòng)風(fēng)格,，社區(qū)文化軟件的內(nèi)容可概括為以下五大部分：

（一）體育類(lèi)

體育類(lèi)社區(qū)文化目的在于通過(guò)倡導(dǎo)體育健身的精神，利用小區(qū)的各種資源引導(dǎo)小區(qū)全體住戶參與體育鍛煉,，進(jìn)而形成各種自發(fā)性組織,，從而形成積極、健康,、活潑,、向上的小區(qū)精神。體育類(lèi)的社區(qū)文化適合任何的住宅小區(qū),，而且效果明顯,，影響面廣。具體的體育類(lèi)社區(qū)文化活動(dòng),，包括：

1,、成立各種體育俱樂(lè)部，定期組織訓(xùn)練,、比賽

（1） 球類(lèi)：籃球,、足球、排球,、乒乓球,、羽毛球、網(wǎng)球等,；

（2） 棋類(lèi)：圍棋,、象棋、跳棋,、軍棋等,；

（3） 牌類(lèi)：橋牌、撲克牌,；

（4） 游泳：游泳培訓(xùn)班,，游泳比賽；

（5） 拳類(lèi)：太極拳,、太極劍等,。

2、每年一次,，以小區(qū)為單位,，由公司組織大型體育活動(dòng)比賽

3,、在社區(qū)公共場(chǎng)所設(shè)置室外健身器材

4、利用國(guó)內(nèi)國(guó)際各種體育比賽做體育鍛煉的宣傳,，如組織集體觀看重要比賽,，掛宣傳標(biāo)語(yǔ)等，增強(qiáng)民眾體育健身意識(shí),。

（二）文學(xué)類(lèi)

文學(xué)類(lèi)社區(qū)文化的定位比較高,，主要是利用小區(qū)中素質(zhì)較高的人來(lái)組織一些興趣小組，在這些興趣小組的帶動(dòng)下,，不定期舉辦一些文學(xué)活動(dòng),，從而吸引更多的住 戶前來(lái)參加活動(dòng)，通過(guò)舉辦各種文學(xué)活動(dòng),，提高參加者的文學(xué)素養(yǎng)和興趣，最后形成富有特色的小區(qū)文化氛圍,。由于這類(lèi)社區(qū)文化操作比較困難,，而且效果很難預(yù)測(cè)，所以只適合那些住戶文化素質(zhì)較高的小區(qū),。具體的文學(xué)類(lèi)社區(qū)文化活動(dòng),，包括：

1、組織互換藏書(shū)活動(dòng),；

2,、文學(xué)寫(xiě)作興趣小組；

3,、各種興趣小組：紅學(xué)會(huì),、水學(xué)會(huì)、西學(xué)會(huì),、三學(xué)會(huì)等,。

（三）藝術(shù)類(lèi)

藝術(shù)類(lèi)社區(qū)文化是內(nèi)容最廣泛，也是實(shí)際工作中運(yùn)用最多的形式,，主要通過(guò)各種俱樂(lè)部的活動(dòng)來(lái)帶動(dòng)全體住戶參與到社區(qū)文化活動(dòng)中來(lái),，并形成若干自發(fā)性組織。這類(lèi)社區(qū)文化適合任何住宅小區(qū),，其主要活動(dòng)包括：

1,、成立各種興趣小組，定期組織訓(xùn)練,、匯演,、競(jìng)賽，可先以各小區(qū)為單位,，成熟后可加以聯(lián)合,，組成精英團(tuán)體：

（1）聲樂(lè)：民樂(lè)團(tuán),、合唱團(tuán)、獨(dú)唱團(tuán),、各地戲曲團(tuán)

（2）舞蹈：民族舞,、街舞、交誼舞,、秧歌,、腰鼓等，并定期舉行訓(xùn)練,、比賽

（3）書(shū)法,、繪畫(huà)：成立書(shū)法、繪畫(huà)興趣小組,，并將其作品在小區(qū)各處展覽,，年底還可舉辦免費(fèi)寫(xiě)春聯(lián)、畫(huà)年畫(huà)活動(dòng)

（4）攝影：以公司已成立的攝影俱樂(lè)部為基礎(chǔ),，定期組織成員進(jìn)行外拍,、作品交流展示活動(dòng)

（5）外語(yǔ)興趣組：引進(jìn)外語(yǔ)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)進(jìn)入小區(qū)，定期舉辦外語(yǔ)角,、外語(yǔ)沙龍,、外語(yǔ)培訓(xùn)等

2、營(yíng)造社區(qū)藝術(shù)氛圍

（1）將小區(qū)各藝術(shù)團(tuán)體成員的優(yōu)秀作品（書(shū)法,、山水畫(huà)等）加以裝飾后,，在社區(qū)公共場(chǎng)所（大堂、會(huì)所等）展示,，一方面可增加各團(tuán)體成員的積極性,，另一方面可增加小區(qū)公共場(chǎng)的藝術(shù)氛圍；

（2）定期組織社區(qū)家庭讀書(shū)活動(dòng),；

（3）周末露天舞會(huì),、音樂(lè)會(huì)、歌會(huì),；

3,、節(jié)假日舉辦大型聯(lián)歡會(huì)、文藝匯演,、卡拉ok比賽等,。

（四）康體類(lèi)

從意義上說(shuō)，康體類(lèi)社區(qū)文化是最具有社會(huì)效應(yīng)的活動(dòng),，不僅可以帶動(dòng)小區(qū)住戶參與各種社區(qū)活動(dòng),，進(jìn)而形成一種生活模式，還可以對(duì)小區(qū)的周邊帶來(lái)一些服務(wù),，正因?yàn)橛辛己玫纳鐣?huì)效應(yīng),，康體類(lèi)活動(dòng)猶如異軍突起,，在社區(qū)文化中占據(jù)了一席之地。這類(lèi)活動(dòng)個(gè)體包括：

1,、提供健身,、娛樂(lè)場(chǎng)所（室內(nèi)室外），為小區(qū)成員長(zhǎng)期開(kāi)放,，并加以必要的輔導(dǎo)

2,、定期組織爬山、游園,、自駕游活動(dòng)

3,、定期組織美容、健身講座

5,、定期組織集體體檢（最好是免費(fèi)體檢）

6,、暑假組織少年夏令營(yíng)活動(dòng)

6、籌建社區(qū)健康站,，請(qǐng)專(zhuān)家定期或長(zhǎng)期提供健康咨詢,、急救等

（五）經(jīng)濟(jì)類(lèi)

經(jīng)濟(jì)類(lèi)社區(qū)文化的目的在于讓小區(qū)內(nèi)的住戶相互幫助，形成一些商會(huì),，定期組織活動(dòng)，在小區(qū)范圍內(nèi)形成一種濃郁的商業(yè)氣息,，并使小區(qū)中的每一個(gè)住戶都能從中受益,。這類(lèi)活動(dòng)的目的性較強(qiáng)，比較適合以商業(yè)為主的商住小區(qū),。這類(lèi)活動(dòng)具體包括：

1,、定期邀請(qǐng)成功人士到小區(qū)做創(chuàng)業(yè)心得報(bào)告

2、成立各種商會(huì)

3,、定期邀請(qǐng)房地產(chǎn)專(zhuān)家做房地產(chǎn)租售交易介紹,，并提供現(xiàn)場(chǎng)咨詢

4、定期邀請(qǐng)證券專(zhuān)家做投資,、理財(cái)報(bào)告,，并提供現(xiàn)場(chǎng)咨詢

5、根據(jù)住戶的具體需要,，舉辦汽車(chē),、名牌家私、藝術(shù)品展覽活動(dòng)