為了確定工作或事情順利開(kāi)展,，常常需要預(yù)先制定方案,，方案是為某一行動(dòng)所制定的具體行動(dòng)實(shí)施辦法細(xì)則、步驟和安排等,。方案能夠幫助到我們很多,，所以方案到底該怎么寫(xiě)才好呢,？下面是小編幫大家整理的方案范文，僅供參考,，大家一起來(lái)看看吧,。

地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案 地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案怎么做篇一

房地產(chǎn)；營(yíng)銷策劃方案,；方案設(shè)計(jì),；方案踐行

房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱，與民眾的日常生活息息相關(guān),。而房地產(chǎn)營(yíng)銷工作則是將商品房等房產(chǎn)的價(jià)值直接體現(xiàn)出來(lái)的一種方式,，以便于讓更多人購(gòu)買到自己所中意的居所。一般房地產(chǎn)的營(yíng)銷工作包括了非常繁多的步驟,，如市場(chǎng)調(diào)研,、項(xiàng)目定位、營(yíng)銷策劃方案設(shè)計(jì),、方案踐行等,。其中營(yíng)銷策劃方案的設(shè)計(jì)與踐行有著十分重要的作用，需要在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)以及踐行過(guò)程均考慮到多方面的因素,。

1,、風(fēng)格上的設(shè)計(jì)

房屋建筑可以給人留下非常深刻的第一印象，其風(fēng)格類型如果能夠符合客戶的喜好,，那幺營(yíng)銷成果也就會(huì)更加突出,。在進(jìn)行風(fēng)格方面的營(yíng)銷設(shè)計(jì)時(shí)，營(yíng)銷人員可以針對(duì)不同的客戶人群推薦相應(yīng)的建筑風(fēng)格,。比如從現(xiàn)今我國(guó)的文化潮流階層構(gòu)成來(lái)看,，大多數(shù)中年客戶更喜歡歐洲西式建筑，一些愛(ài)好中國(guó)風(fēng)的年輕人卻熱衷中式田園風(fēng)格建筑,，這需要在設(shè)計(jì)方案中進(jìn)行區(qū)分,。

2、環(huán)境上的設(shè)計(jì)

這里所指的環(huán)境主要為除房屋主體建筑以外部分的環(huán)境,，包括了綠化帶,、小樹(shù)林、水景,、亭臺(tái)等,，這類環(huán)境因素可以為一個(gè)房地產(chǎn)區(qū)域內(nèi)帶來(lái)良好的景觀生成作用，從而讓客戶從內(nèi)心深處感受到愉悅,。在環(huán)境方面,，營(yíng)銷設(shè)計(jì)方案可以抓住當(dāng)代客戶對(duì)青山綠水的需求，重點(diǎn)介紹環(huán)境中的生態(tài)部分,，同時(shí)也突出表現(xiàn)環(huán)境中的一些名貴花鳥(niǎo),、魚(yú)水，讓客戶感受到更加強(qiáng)烈的自然氣息,、藝術(shù)氣息以及高貴氣息,。

3、戶型上的設(shè)計(jì)

在房地產(chǎn)營(yíng)銷過(guò)程中,，戶型往往是客戶最為關(guān)心的問(wèn)題,，因?yàn)閼粜椭苯記Q定了住戶日常的生活類型以及生活需求。對(duì)于不同的客戶,，需對(duì)應(yīng)不同的戶型,，比如中年客戶可能一家人口較多，對(duì)活動(dòng)空間也要求較大,，就需要通風(fēng),、光照良好的大戶型。另外,，一些客戶可能本身的活動(dòng)比較不便,，這樣就比較適合臥室與衛(wèi)生間距離較近的戶型，從而方便日常生活,。

4,、物業(yè)上的設(shè)計(jì)

物業(yè)屬于房地產(chǎn)營(yíng)銷中的“售后服務(wù)”部分，物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量對(duì)客戶產(chǎn)生的感受影響極其深遠(yuǎn),。特別是近年來(lái),，房地產(chǎn)行業(yè)非常熱門(mén)，客戶更為關(guān)心物業(yè)的質(zhì)量,，因此營(yíng)銷方案就需要從多個(gè)方面設(shè)計(jì)物業(yè)的特點(diǎn),，使客戶能夠較為直觀地感受到物業(yè)服務(wù)的水平。比如物業(yè)服務(wù)工作的效率,、物業(yè)服務(wù)的態(tài)度,、物業(yè)服務(wù)人員的構(gòu)成以及物業(yè)服務(wù)的亮點(diǎn)等，均是可以在物業(yè)設(shè)計(jì)上突出的特色,，多管齊下,，讓客戶對(duì)物業(yè)放心。

1,、注意以營(yíng)銷策劃方案為基礎(chǔ)

在方案設(shè)計(jì)完成之后,，營(yíng)銷人員就需要遵循詳細(xì)的設(shè)計(jì)方案實(shí)施具體的營(yíng)銷工作。在一般情況下,，營(yíng)銷方案的踐行需要嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)中所涉及到的內(nèi)容,，這樣更能夠讓營(yíng)銷工作具有科學(xué)性與條理性，保證營(yíng)銷質(zhì)量。特別是對(duì)于一些設(shè)計(jì)質(zhì)量非常高的營(yíng)銷方案來(lái)說(shuō),，只有充分踐行,，才能夠體現(xiàn)出方案中的優(yōu)點(diǎn)，為營(yíng)銷工作帶來(lái)獨(dú)特的優(yōu)勢(shì),。通常營(yíng)銷人員只要能夠遵循設(shè)計(jì)方案中的基本原則以及內(nèi)容,，那幺營(yíng)銷質(zhì)量的“最低標(biāo)準(zhǔn)”則可以得到保證。

2,、注意適當(dāng)調(diào)整營(yíng)銷方案

房地產(chǎn)的營(yíng)銷工作因市場(chǎng)行情的波動(dòng)而瞬息萬(wàn)變,，很有可能前一段時(shí)間較為適用的營(yíng)銷方案，到了現(xiàn)在就不再適用了,。對(duì)于這種情況,，在營(yíng)銷策劃方案的踐行過(guò)程中，需要及時(shí)反饋到設(shè)計(jì)階段,，對(duì)營(yíng)銷方案進(jìn)行設(shè)計(jì)調(diào)整,，使其能夠跟上市場(chǎng)變化的節(jié)奏。特別是在一些大型的樓盤(pán)營(yíng)銷中,，客戶人群跨度大,、戶型風(fēng)格差別大，更需要在實(shí)際踐行中根據(jù)具體情況調(diào)整更多類型的營(yíng)銷方案,。比如說(shuō)針對(duì)于年輕客戶的營(yíng)銷方案,，在指導(dǎo)針對(duì)于老年年客戶的營(yíng)銷工作時(shí)可能就不再適用，如果依照固有的營(yíng)銷方案,，那幺很有可能使得營(yíng)銷工作產(chǎn)生負(fù)面效應(yīng),，甚至給客戶留下不良印象。

3,、注意豐富營(yíng)銷措施

房地產(chǎn)的營(yíng)銷工作是一門(mén)高深的學(xué)問(wèn),，依據(jù)設(shè)計(jì)方案踐行工作或者根據(jù)工作反饋調(diào)整方案，僅僅是營(yíng)銷工作的最基本內(nèi)容,，在此基礎(chǔ)上,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要提升營(yíng)銷工作質(zhì)量，還需要進(jìn)一步豐富營(yíng)銷措施,，實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷手段的多元化,。多樣化的營(yíng)銷措施在目前的許多地方得到了較為成功的應(yīng)用，比如建立針對(duì)客戶的溝通渠道,，讓客戶能夠方便通過(guò)網(wǎng)絡(luò),、電話、短信等方式提出意見(jiàn),，以便于找出營(yíng)銷工作中存在的不足,。另外,，也可以加入針對(duì)于每一個(gè)客戶的人性化關(guān)懷，比如在對(duì)客戶來(lái)說(shuō)具有重大意義的日子,，為客戶送上營(yíng)銷組精心準(zhǔn)備的禮物,，這樣可以最有效地讓客戶感受到溫暖，提升營(yíng)銷質(zhì)量的效果十分顯著,。

房地產(chǎn)營(yíng)銷工作中所包含的學(xué)問(wèn)如瀚海煙波,，并非只字片語(yǔ)可一言道盡,，營(yíng)銷人員需要在日常的營(yíng)銷工作中不斷積累,，不斷總結(jié),，才能夠穩(wěn)定地提升營(yíng)銷服務(wù)水平,。特別是在當(dāng)今房地產(chǎn)營(yíng)銷市場(chǎng)變化較大的背景之下，更需要在營(yíng)銷策劃方案的基礎(chǔ)上,，了解方案,，踐行方案,，根據(jù)具體的情況實(shí)施針對(duì)性的營(yíng)銷工作，并豐富營(yíng)銷手段,，讓客戶在營(yíng)銷工作的影響下選擇最適合自己的住所,。

[1] 喻艷莉.平頂山市房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃中的問(wèn)題與對(duì)策研究[j].市場(chǎng)論壇，20xx,，（12）：53-54.

[2] 趙立輝.房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃存在問(wèn)題與對(duì)策實(shí)施方案[j].科技信息,，20xx，（5）：172,，209.

[3] 陳潔芳.淺談提高房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃效果的有效途徑[j].世界華商經(jīng)濟(jì)年鑒·城鄉(xiāng)建設(shè),，20xx，（2）：321.

[4] 馬妮娜.20xx樓市新政策下的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃思考[j].宿州學(xué)院學(xué)報(bào),，20xx,，25（9）：21-22，90.

地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案 地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案怎么做篇二

本房地產(chǎn)項(xiàng)目位于鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊,，在鄭汴路路南,，鳳凰東路、鳳臺(tái)路（在建）和青年路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界,、名優(yōu)建材市場(chǎng)等分開(kāi),。

本房地產(chǎn)現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成,。一期連排別墅市場(chǎng)定位發(fā)生失誤,，出現(xiàn)了銷售障礙。一期5#,、7#,、9#、11#、13#,、15#六棟多層吸取了別墅的教訓(xùn),，以超低價(jià)位入市，順利的實(shí)現(xiàn)了銷售,，但沒(méi)有為開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)預(yù)期的利潤(rùn),，沒(méi)有樹(shù)立中、高檔物業(yè)的品牌形象,，無(wú)意中形成本房地產(chǎn)下一期小戶型開(kāi)發(fā)和小高層開(kāi)發(fā)的品牌障礙,。

現(xiàn)在，一期多層尚有37套的現(xiàn)房,、準(zhǔn)現(xiàn)房,，銷售額850萬(wàn)元。其中159,、7m2的三室兩廳有23套,，以五、六樓為主,；127m2的三室兩廳7套,；這兩種房型的銷售金額占一期余額的90、4%,。

二期小戶型總銷售金額預(yù)計(jì)2800萬(wàn)元,，臨街商鋪1700萬(wàn)元，合計(jì)4500萬(wàn)元,。預(yù)售許可證預(yù)計(jì)20xx年5月底辦下,。

由此可見(jiàn)，目前本房地產(chǎn)的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型,、現(xiàn)房大戶型和商鋪,。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%,，二期臨街商鋪占32%,。如何解決可售資源過(guò)于分散的障礙，是我們面對(duì)的重大挑戰(zhàn)之一,。

a,、東南板塊及鄭汴路商圈。

鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線,、東明路南段沿沿線,、航海東路與107國(guó)道沿線。

鄭汴路沿線主要由建業(yè),、英協(xié),、百合花苑,、東方明珠等中高檔樓盤(pán)組成。在鄭汴路商圈的支撐下,，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū),。本房地產(chǎn)位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié),、建業(yè)幾乎是一路之隔,。但本房地產(chǎn)在操盤(pán)過(guò)程中，沒(méi)有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢(shì),，純粹以低價(jià)位的品牌內(nèi)涵介入競(jìng)爭(zhēng),，不僅沒(méi)有收獲天然的地段價(jià)格優(yōu)勢(shì)，而且為二期,、三期制造了品牌障礙,。

東明路南段沿線目前競(jìng)爭(zhēng)非常激烈,，主要由東明花園,、佳藝花園等樓盤(pán)組成。

航海東路與107國(guó)道沿線是20xx年以來(lái)的樓市亮點(diǎn),，寶景,、金色港灣、悉尼陽(yáng)光,、燕歸園等一批中價(jià)位大型樓盤(pán),。其中燕歸園是本房地產(chǎn)二期小戶型明確的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)，其它幾乎所有的樓盤(pán)都和本房地產(chǎn)一期159,、127平米現(xiàn)房形成明確的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系,。（詳見(jiàn)附1：鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告）

b、小戶型市場(chǎng)概況,。

自20xx年底時(shí)尚party介入鄭州樓市以來(lái),，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來(lái)。尤其是20xx年初,，青年居易（easy-go）以1900余套的投放量沖擊市場(chǎng),，形成了小戶型的“市場(chǎng)黑洞”，徹底打破了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局,，實(shí)現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變,。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面。

燕歸園位于貨站街東段,，由盛煌房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā),，已成功實(shí)現(xiàn)一期的開(kāi)發(fā)，在幾乎沒(méi)有什么競(jìng)爭(zhēng)的情況下,，收獲了小戶型市場(chǎng)的第一批需求者,，現(xiàn)在燕歸二期正在認(rèn)購(gòu)階段,。燕歸園提前介入了小戶型市場(chǎng)，并且認(rèn)識(shí)到小戶型的主力市場(chǎng)是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳,。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致,。此次燕歸二期開(kāi)發(fā)的正是此類戶型（兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米）,?？梢哉f(shuō)，同燕歸園的戶型配比上比較,，我們沒(méi)有優(yōu)勢(shì),。

（小戶型市場(chǎng)詳見(jiàn)附2：鄭州市小戶型的調(diào)查報(bào)告）

c、商鋪市場(chǎng)

商鋪是一個(gè)比較特殊的物業(yè)形態(tài),，商鋪的價(jià)格是由商鋪能為房東帶來(lái)的租金多少?zèng)Q定的,。目前鄭州的商鋪市場(chǎng)尚處于起步階段。本房地產(chǎn)二期商鋪位于商品大世界,、名優(yōu)建材市場(chǎng)南端,，即將建成的大賣場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值將會(huì)決定二期商鋪的價(jià)格。人們對(duì)大賣場(chǎng)的商業(yè)認(rèn)同也將影響二期商鋪的價(jià)格,。

和二期商鋪有競(jìng)爭(zhēng)的主要樓盤(pán)是建業(yè)新天地的臨街商鋪,、英協(xié)尚未售出的部分商鋪。

一）優(yōu)勢(shì)

1）鄭汴路商圈天然的地段優(yōu)勢(shì),，這里是財(cái)富的俱樂(lè)部,，富翁的制造廠，在這里百萬(wàn)富翁比比皆是,，每年都有新一代需求產(chǎn)生,，源源不斷的需求是我方樓盤(pán)最有力的支撐。

市場(chǎng)細(xì)分如下：

a,、高端市場(chǎng)被英協(xié),、建業(yè)等高檔樓盤(pán)滿足，這一部分客戶大部分是第二次或第三次置業(yè),，是終極消費(fèi),，10年內(nèi)不會(huì)再置業(yè)。

b,、中端市場(chǎng)被東方明珠,、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤(pán)滿足,，屬過(guò)度消費(fèi)和終極消費(fèi)的結(jié)合,。

c、復(fù)合市常本房地產(chǎn)一期是一個(gè)大眾樓盤(pán),，從價(jià)位角度劃分,，屬中低檔樓盤(pán),。本房地產(chǎn)二期小戶型項(xiàng)目的目標(biāo)群，預(yù)計(jì)業(yè)主身份復(fù)雜,，置業(yè)心理不盡相同,，故推廣過(guò)程中，不能拘泥于單一的推廣主線,。

本區(qū)域年輕人多為收入較低的藍(lán)領(lǐng)階層,，有效需求不足。如果本房地產(chǎn)二期銷售象青年居易一味的向年輕時(shí)尚族訴求,，我方樓盤(pán)銷售可能面臨比較嚴(yán)峻的局面,。（詳見(jiàn)鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告）

鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

調(diào)查目的：了解鄭汴路市場(chǎng)的整體收入水平和消費(fèi)者對(duì)小戶型的認(rèn)知和接受程度（本房地產(chǎn)購(gòu)房消費(fèi)支撐力度）

調(diào)查方法：分層隨機(jī)抽樣（不同年齡層）和分塊隨機(jī)抽樣

調(diào)查范圍：鄭汴路東建材市嘗燈飾市嘗管材市嘗名優(yōu)建材市嘗商品大世界

調(diào)查時(shí)間：20xx、4,、14

鄭州,，銀基批發(fā)市場(chǎng)和鄭汴路建材市場(chǎng)是商業(yè)比較密集的兩大板塊，這里聚集了數(shù)以萬(wàn)計(jì)的大小商販,，他們收入不菲,，他們絕大部分是外地人，他們是鄭州房地產(chǎn)消費(fèi)的主力軍,。了解這一人群的收入水平,、消費(fèi)習(xí)慣將對(duì)房地產(chǎn)的投資有一定的指導(dǎo)意義。

20xx,、4、14,，動(dòng)力公司市場(chǎng)部走訪了鄭汴路建材市場(chǎng),，對(duì)小戶型的市場(chǎng)消化力做了調(diào)查，而這些建材市場(chǎng)的小老板們對(duì)此漠不關(guān)心,，或拒不作答,，說(shuō)明消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)敏感度不夠。消費(fèi)疲軟,，市場(chǎng)敏感度不高,，純小戶型在鄭汴路這塊市場(chǎng)前景嚴(yán)峻。

對(duì)建材市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)：

1,、大部分員工租房住,，潛在客戶存在；市場(chǎng)潛量比較大,，但需要推廣的成本較高

2,、大部分員工來(lái)自外地或郊縣，收入水平偏低,，消費(fèi)力不足

3,、小戶型需求彈性非常大,，對(duì)價(jià)格非常敏感

4、市場(chǎng)上有很大不穩(wěn)定因素,，8-9月份建材市場(chǎng)要拆遷到莆田,，固有的建材市場(chǎng)要做升級(jí)換代

5、外地人居多,，他們辛苦拼搏,，如果要買房子的話，更喜歡一步到位

6,、商鋪為上下兩層,，一般下面做門(mén)面，上面做倉(cāng)庫(kù)和員工宿舍

7,、附近都市村莊較多,，租務(wù)市場(chǎng)一般80—150元/月

8、作為首次購(gòu)買者,，最重要的還是價(jià)格

9,、他們討厭鄭汴路目前的工作和居住環(huán)境，他們尋求方便,、安逸,、清凈

10、相當(dāng)一部分是河南總代理,，無(wú)須過(guò)多的現(xiàn)場(chǎng)銷售

11,、同類產(chǎn)品多，競(jìng)爭(zhēng)激烈,，壓縮銷售成本是公司發(fā)展最重要的問(wèn)題,，故一般員工無(wú)福利分房的可能

12、普通員工不會(huì)因?yàn)楣ぷ鞫徒x擇居住地,，她們往往因?yàn)榫幼《鼡Q工作,，普通員工流動(dòng)性比較大

13、對(duì)60—80平米的兩室較感興趣,，這部分需求將轉(zhuǎn)化為有力的市場(chǎng)動(dòng)力

14,、本房地產(chǎn)知名度不高，口碑不好

15,、外地商人對(duì)鄭州的發(fā)展較失望,，但鄭汴路的升值充滿信心

鄭汴路建材市場(chǎng)蘊(yùn)涵了較大的市場(chǎng)潛力，隨著鄭東新區(qū)的開(kāi)發(fā)和鄭汴路大賣場(chǎng)的形成,，鄭汴路升值的前景就會(huì)更加明朗化,，故前期概念的炒作成功與否直接決定了項(xiàng)目的運(yùn)作的好壞，“注意力經(jīng)濟(jì)”的時(shí)代,，抓住了消費(fèi)者的眼球,，侵占了客戶的意念,，就意味著成功！

2）鄭汴路板塊高檔樓盤(pán)云集,，已經(jīng)同未來(lái)大道板塊一樣,，成為身份、財(cái)富的象征,。本房地產(chǎn)二期應(yīng)借此概念,，實(shí)現(xiàn)品牌形象的轉(zhuǎn)變。

3）正在形成的“大賣潮商務(wù)區(qū)能直接帶動(dòng)本房地產(chǎn)二期的投資價(jià)值,，甚至有可能使本房地產(chǎn)二期成為“大賣潮的附屬配套,。該局面一旦形成，銷售將高屋建瓴,，出現(xiàn)爆搶局面,。

4）本房地產(chǎn)項(xiàng)目二期有巨大的升值空間與既得便利

a、107國(guó)道的東遷,，鄭汴路東段將成為鄭州東區(qū)的財(cái)富中轉(zhuǎn)站,。有“東之中”或“東區(qū)發(fā)動(dòng)機(jī)”的本質(zhì)地位。鄭汴路商圈早已成為百萬(wàn)富翁的制造廠,。但是這樣的天然地產(chǎn)需求優(yōu)勢(shì),，卻讓建業(yè)、英協(xié),、百合花苑等一批高,、中檔樓盤(pán)風(fēng)光占盡，而我方樓盤(pán)以“中原地產(chǎn)大低震”的角色,，不僅沒(méi)有收獲天然的地段優(yōu)勢(shì),，而且為二期、三期制造了品牌障礙,。這一問(wèn)題必須在二期項(xiàng)目得到扭轉(zhuǎn)。

b,、鄭東新區(qū)的輻射效應(yīng),。

鄭東新區(qū)的開(kāi)發(fā)將使鄭州的中心東移，鄭汴路地產(chǎn)板塊位于老城區(qū)與新城區(qū)的支撐地帶,，配套齊全,，生活便利的條件將給鄭汴路東段帶來(lái)一次前所未有的商機(jī)。而本房地產(chǎn)項(xiàng)目恰恰位于這一板塊的中心,。

二）劣勢(shì)

1）,、本房地產(chǎn)可售資源由三種不同的物業(yè)形態(tài)組成，這三種物業(yè)形態(tài)的目標(biāo)群是完全不同的置業(yè)目的,。尤其是一期多層現(xiàn)已進(jìn)入尾盤(pán)階段,，可售資源僅850萬(wàn)元,，房源主力是159平米的五、六樓3室2廳,。

目前,，通常142平米的面積即能做出比較舒適的4室2廳，大戶型并非市場(chǎng)的主力所在,，由于總價(jià)原因,，總面積在150以上的多層戶型五樓以上是最難賣的戶型。并且此類房源還要和周圍金色年華,、金色港灣,、百合花苑、東方明花園甚至建業(yè),、英協(xié)等東南板塊幾乎所有的樓盤(pán)相競(jìng)爭(zhēng),。尤其是850萬(wàn)元的大戶型現(xiàn)房可售資源，不能放任由二期帶一期（通常小戶型帶不動(dòng)100平米以上的大戶型）,，不能全力以赴主打現(xiàn)有房源（總房源有限,，導(dǎo)致?tīng)I(yíng)銷資源總量較少），也不能先做二期樹(shù)品牌,，在形成二期勝局后再做一期尾房,。這對(duì)營(yíng)銷工作是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。

2）本房地產(chǎn)二期離鄭汴路較遠(yuǎn),，從售樓部到社區(qū)要經(jīng)過(guò)嘈雜的市場(chǎng),，很難形成良好的看房通道。本房地產(chǎn)一期,、二期又被青年路所分隔,，很難形成整體樓盤(pán)感覺(jué)，有“只是兩棟臨街樓”的印象,。

3）本房地產(chǎn)二期和張莊一墻之隔,，有都市村莊的形象，物業(yè)安全系數(shù)較低,，居住環(huán)境嘈雜,，僅靠硬件設(shè)施，很難形成高檔樓盤(pán)形象,。

4）與二期相比,，一期樓盤(pán)素質(zhì)高、售價(jià)低,，形成本房地產(chǎn)二期銷售心理價(jià)位抗性,。

5）非現(xiàn)房，不符合商戶即買即住的消費(fèi)心理。

6）非獨(dú)立廚房,，做飯起居不方便,，這與目前鄭汴路商戶想改變天天吃大排擋的愿望不符。

三）,、機(jī)會(huì)

1）商鋪的拆遷,，原本居住在商鋪二樓的商戶另謀居所，導(dǎo)致租房市場(chǎng)更加火爆,。鄭汴路商圈約4000戶商戶,，2萬(wàn)人的龐大消費(fèi)群體將突顯本房地產(chǎn)二期的投資價(jià)值。因勢(shì)利導(dǎo),，單純商鋪拆遷形成的居住需求,，即可成為本房地產(chǎn)二期主力客源。

2）挖掘市常鄭汴路商圈商鋪倉(cāng)庫(kù)資源緊張,，從費(fèi)用角度考慮,，商戶、店員在二樓居住很不劃算,。動(dòng)員較大的商戶從商鋪的二樓搬出來(lái),，到本房地產(chǎn)置業(yè)，開(kāi)拓新市常

3）鄭汴路各市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈,，大鱷級(jí)商戶正在形成,，這些商戶為了穩(wěn)定企業(yè)中的骨干力量和親屬，已開(kāi)始為他們購(gòu)置總價(jià)較低的房屋,。這些房屋通常位于商鋪附近,，以便于商戶們無(wú)嚴(yán)格意義上下班的生活工作需求，而本房地產(chǎn)二期恰恰符合商戶們的這一需求,。

4）大賣潮的整合,，將對(duì)大鱷形成推波助瀾，本房地產(chǎn)二期有可能成為“大鱷”的商務(wù)配套,。

a）小戶型的特性導(dǎo)致目標(biāo)客戶對(duì)居住環(huán)境要求不高,。本房地產(chǎn)二期配套不全，居住環(huán)境嘈雜的抗性可以弱化,。

b）本房地產(chǎn)二期產(chǎn)品總價(jià)低,，置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)校由于鄭汴路商圈租房市場(chǎng)火爆，且本樓盤(pán)有“大賣潮作依托,，購(gòu)房、租房需求恒久存在,，物業(yè)幾乎不可能貶值,，也比較容易轉(zhuǎn)手或出租，這非常符合外地商人置業(yè)心理。

c）本房地產(chǎn)二期應(yīng)該說(shuō)具有充足的客戶資源,，消費(fèi)的中堅(jiān)力量是建材市場(chǎng)中的商戶,，故推廣中可采取鋪單的形式為主，報(bào)紙廣告,、廣播廣告為輔的媒體策略,，節(jié)約大量的推廣成本。

d）小戶型現(xiàn)房階段戶型劣勢(shì)一覽無(wú)余,，故期房從另一方面說(shuō)是一種優(yōu)勢(shì),。

e）以大賣場(chǎng)做依托，誘導(dǎo)鄭州房東投資市場(chǎng),，這部分客源很難成為本房地產(chǎn)二期銷售的中堅(jiān)力量,。

f）鄭東新區(qū)建成需歷時(shí)20年之久，總投資20xx億元,，其中一期總投資156億元,，在5年內(nèi)完成。這將給鄭汴路巨大的市場(chǎng)機(jī)會(huì),。

四）威脅

1）行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)

i,。周邊樓盤(pán)云集。建業(yè),、英協(xié),、東方明珠、百合花苑,、金色年華等林立在鄭汴路附近,，客戶分流，競(jìng)爭(zhēng)激烈,。

ii,。鄭州小戶型市場(chǎng)正趨飽和，過(guò)量的小戶型的投放勢(shì)必導(dǎo)致更加過(guò)量的樓盤(pán)優(yōu)勝劣汰,。

建業(yè)四期,、百合花苑、金色年華二期近期均有小戶型投入市常本房地產(chǎn)二期應(yīng)當(dāng)密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài),，爭(zhēng)取占領(lǐng)市場(chǎng)先機(jī),。

地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案 地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案怎么做篇三

名城是一座集商品住宅和商業(yè)旺鋪于一體的社區(qū)。為使名城的銷售達(dá)到“更上一層樓“的目的,，特決定舉辦中秋晚會(huì)?，F(xiàn)對(duì)本次中秋晚會(huì)實(shí)施方案詳述如下：

20__年9月12日(中秋節(jié))18：00—21：00

名城中心廣場(chǎng)

望月

主題釋義：該主題將開(kāi)發(fā)商與中秋有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，同時(shí)渲染出一種家的溫馨氛圍,，暗喻進(jìn)入就是回到了家,。

1,、為業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間搭建近距離溝通的平臺(tái)

2、樹(shù)立開(kāi)發(fā)商企業(yè)形象和進(jìn)一步宣傳樓盤(pán)

3,、深度挖掘潛在消費(fèi)群體

中秋晚會(huì)：600人

中秋酒會(huì)：400人

合計(jì)：1000人

“今晚回家吃飯嗎?“

活動(dòng)宣傳語(yǔ)釋義：中秋佳節(jié)作為中國(guó)一個(gè)傳統(tǒng)節(jié)日,，有道是：“每逢佳節(jié)倍思親”，佳節(jié)都是家人團(tuán)聚的時(shí)候,，故活動(dòng)宣傳語(yǔ)以一種親人的問(wèn)詢來(lái)觸發(fā)本次活動(dòng),，這句話也更能引起大眾的共鳴，同時(shí)也暗喻本次活動(dòng)將為所有與會(huì)者以家的溫馨感覺(jué),。

l活動(dòng)前的推廣措施：

1,、在本次活動(dòng)中推出當(dāng)日購(gòu)房可享受9、18折的優(yōu)惠促銷活動(dòng)(注：可根據(jù)開(kāi)發(fā)商情況酌情制定一些限制條件);

2,、制作并隨機(jī)贈(zèng)送本次活動(dòng)文化宣傳衫若干;

3,、制作“名城”字樣的中秋印入場(chǎng)卷(造型可參考月餅造型);

以上活動(dòng)的目的旨在達(dá)到強(qiáng)化活動(dòng)宣傳效果和彰顯開(kāi)發(fā)商人性化的經(jīng)營(yíng)理念。

l中秋晚會(huì)

為達(dá)到更佳的宣傳效果和更廣泛的認(rèn)知,，本次活動(dòng)擬將晚會(huì)分為兩部分：晚會(huì)部分和酒會(huì)部分,，并通過(guò)一些活動(dòng)和環(huán)節(jié)將兩部分有機(jī)地結(jié)合起來(lái)。

晚會(huì)內(nèi)容：

晚會(huì)以突出家的氛圍和格調(diào)為主,，詮釋中秋的內(nèi)涵和底蘊(yùn),，弘揚(yáng)中國(guó)傳統(tǒng)文化，觸發(fā)所有與會(huì)者的共鳴,，并使其能以最快和最自然的方式融入到本次晚會(huì)當(dāng)中,，使所有與會(huì)者真正體會(huì)到家的溫馨情懷。

晚會(huì)進(jìn)行當(dāng)中由集團(tuán)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)為地產(chǎn)第1000位業(yè)主授予榮譽(yù)員工稱號(hào)(注：具體數(shù)字可根據(jù)開(kāi)發(fā)商具體情況定,，既可以是整數(shù)位,，也可以是第815位、第918位等與中秋有關(guān)聯(lián)的數(shù)字位),。

現(xiàn)場(chǎng)互動(dòng)環(huán)節(jié)：

1,、現(xiàn)場(chǎng)制作月餅

由聘請(qǐng)的廚師現(xiàn)場(chǎng)演示月餅的制作工藝和流程，由互動(dòng)業(yè)主現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地操作,，并將制作好的月餅送與他最想送的人品嘗,。

該環(huán)節(jié)主要突出家庭的一種溫馨氛圍，尤其是那些整日奔波勞碌的業(yè)主,，他們很難幫助家里做什么,，以這種方式表達(dá)他們的歉意，可以更深刻的讓他們體會(huì)到操持一個(gè)家的不易,。

2,、現(xiàn)場(chǎng)征集有關(guān)中秋的詩(shī)詞歌賦

由主持人向現(xiàn)場(chǎng)觀眾征集有關(guān)中秋的各種形式作品(例如：歌曲、詩(shī)詞等)送與他們想送的人,，贈(zèng)送形式既可以是現(xiàn)場(chǎng)獻(xiàn)歌,，也可以當(dāng)場(chǎng)揮毫潑墨,，也可以吟誦給他們的親人聽(tīng)(看)。

該環(huán)節(jié)主要考慮在各種形式的有關(guān)中秋的作品中大多以中秋寄情來(lái)抒發(fā)一種對(duì)家和親人的思念之情,，其目的是可以更加強(qiáng)化家的感覺(jué)和氛圍，體現(xiàn)以詩(shī)詠情,、以詞吟情,、以歌頌情的一種格調(diào)。

3,、月餅的味道家的味道

由主持人邀請(qǐng)現(xiàn)場(chǎng)觀眾上臺(tái)品嘗月餅,，月餅分為酸、甜,、苦及特殊月餅幾種,。吃到酸的觀眾需現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)出他(她)在家庭生活中一件讓他(她)感到心酸的事;吃到甜的觀眾需現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)出他(她)在家庭生活中一件感到最為甜蜜的事;吃到苦的觀眾需現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)出他(她)在家庭生活中一件(段)感到最為痛苦的事(歷程);吃到特殊月餅的觀眾可當(dāng)場(chǎng)獲得開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金或物質(zhì)的獎(jiǎng)勵(lì)。

本環(huán)節(jié)主要是讓參與者能夠和與會(huì)者去分享他們生活當(dāng)中的各種滋味,，進(jìn)而達(dá)到共鳴!

4,、詞語(yǔ)置換

由主持人邀請(qǐng)現(xiàn)場(chǎng)觀眾上臺(tái)朗讀一篇文章，將文章中的“中秋”置換成“”,，將“”置換成“中秋”,。無(wú)錯(cuò)誤的參與者將得到開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金或物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)，讀錯(cuò)者將受到一定的懲罰,。

本環(huán)節(jié)以?shī)蕵?lè)為主,，同時(shí)起到宣傳公司品牌形象的目的。

l“望月”酒會(huì)

酒會(huì)以推廣和宣傳為主,，播放一些輕柔的背景音樂(lè),，同時(shí)設(shè)置部分“望月”茶座，會(huì)場(chǎng)設(shè)置業(yè)務(wù)洽談區(qū),、品茗區(qū),、月餅制作演示區(qū)、餐飲區(qū)等,。其中休閑娛樂(lè)區(qū)擬邀請(qǐng)木偶戲團(tuán),、小型民樂(lè)演奏等現(xiàn)場(chǎng)助興作為酒會(huì)的一個(gè)亮點(diǎn)推出。

關(guān)于本次晚會(huì)節(jié)目的一些設(shè)想

晚會(huì)是以各種節(jié)目的形式來(lái)烘托中秋的節(jié)日氣氛,，同時(shí)為體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的形象,，所以應(yīng)體現(xiàn)出家庭生活的溫馨、浪漫,，而此處的家庭應(yīng)理解為廣義的家庭,，它既指每個(gè)人的小家，也涵蓋著名城這個(gè)大家庭,，因此所有節(jié)目應(yīng)圍繞這個(gè)主題展開(kāi),，所有節(jié)目也應(yīng)為這個(gè)主題服務(wù),。

晚會(huì)應(yīng)包含演藝團(tuán)體的節(jié)目、企業(yè)員工節(jié)目,、互動(dòng)節(jié)目及企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)致詞或頒獎(jiǎng)等幾個(gè)部分,。

演出團(tuán)體的節(jié)目應(yīng)以格調(diào)高雅的民族類節(jié)目為主，可以包括一些民樂(lè)演奏,、體現(xiàn)中秋節(jié)日氣氛的民歌等,，同時(shí)可以考慮邀請(qǐng)一些專業(yè)的播音人員來(lái)現(xiàn)場(chǎng)吟誦一些反映中秋的詩(shī)詞，考慮到各年齡段業(yè)主的需求,，可適當(dāng)增加一些流行時(shí)尚的元素,，但該部分只能屬于陪襯和渲染氣氛，不應(yīng)喧賓奪主,。為實(shí)現(xiàn)宣傳品牌的目的,，擬采用模特現(xiàn)場(chǎng)走秀的形式來(lái)展示，模特可以穿上印有集團(tuán)開(kāi)發(fā)的各個(gè)樓盤(pán)標(biāo)識(shí)和形象的文化衫進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)展示,，以達(dá)到最佳的宣傳效果,。模特既可以邀請(qǐng)專業(yè)模特，也可以考慮使用企業(yè)自己的員工來(lái)展示,。

企業(yè)所出的節(jié)目應(yīng)體現(xiàn)出企業(yè)的風(fēng)采,、員工的風(fēng)貌，同時(shí)所選節(jié)目應(yīng)突出集團(tuán)與業(yè)主是“一家人”和處處都是為業(yè)主考慮的一種人文關(guān)懷,。

企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)致詞或頒獎(jiǎng)是體現(xiàn)本次活動(dòng)目的的一個(gè)重要載體,，其作用是強(qiáng)化本次活動(dòng)的意義和作用，同時(shí)也通過(guò)致詞表達(dá)人對(duì)所有業(yè)主和潛業(yè)主的祝福和感謝,。

本次晚會(huì)的一個(gè)目的是希望現(xiàn)有業(yè)主介紹其周邊親戚或朋友來(lái)購(gòu)買,，但如果去過(guò)份渲染這一目的勢(shì)必會(huì)起到適得其反的作用。我公司認(rèn)為最佳的辦法是只在主持詞中體現(xiàn)這一目的,，然后通過(guò)本次晚會(huì)的舉辦能讓與會(huì)觀眾能切實(shí)感到該企業(yè)的獨(dú)到之處,，只有讓業(yè)主能深深感受到該企業(yè)和該樓盤(pán)的好，才能真正觸發(fā)他們的宣傳意識(shí),，使這種宣傳和介紹由一種被動(dòng)行為變成一種主動(dòng)行為,，將這一目的由宣傳變?yōu)闊o(wú)形，也就是“此處無(wú)聲勝有聲”,，其效果才能達(dá)到最佳,。

地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案 地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案怎么做篇四

前言

任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷售，塑造,、提升品牌形象,。本方案在于為“站前廣場(chǎng)”提供一個(gè)準(zhǔn)確的定位與廣告方向，作出全程戰(zhàn)略性的指導(dǎo),。在對(duì)xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行了深入細(xì)致的了解和研究分析的前提下,，找出“站前廣場(chǎng)”項(xiàng)目的資源問(wèn)題與機(jī)會(huì),，以達(dá)到或超出“站前廣場(chǎng)”原定銷售計(jì)劃，并為婁底定興房地產(chǎn)公司塑造品牌,。

一,、xx市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況

(一)20xx年以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大幅增長(zhǎng)。

20xx年1-8月全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達(dá)16457萬(wàn)元,，同比增長(zhǎng)87.4%,，是近年來(lái)增長(zhǎng)較快的。

(二)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)的三個(gè)組成要素即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地,、資金、市場(chǎng)同步增長(zhǎng),。

1,、土地前期投入增加。20xx年1-8月,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積10.88萬(wàn)平方米,，土地購(gòu)置費(fèi)3057萬(wàn)元，分別比去年同期增長(zhǎng)14.5%和19.9%;土地開(kāi)發(fā)投資1250萬(wàn)元,，已完成土地開(kāi)發(fā)面積9.7萬(wàn)平方米,。

2、開(kāi)發(fā)規(guī)模擴(kuò)大,，開(kāi)發(fā)投資高速增長(zhǎng),。20xx年1-8月份，全市房地產(chǎn)施工面積43.23萬(wàn)平方米,，比去年同期增加18萬(wàn)平方米,，本年新開(kāi)工面積13.3萬(wàn)平方米，比去年同期增加7.9萬(wàn)平方米,，增長(zhǎng)145%,。全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資16457萬(wàn)元，比去年同期增加7674萬(wàn)元,，增長(zhǎng)87.4%,，對(duì)全市國(guó)有及其它經(jīng)濟(jì)投資增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為2.1%。從投資用途看,，住宅投資完成6630萬(wàn)元,，增長(zhǎng)1.2倍，辦公樓房完成投資542萬(wàn)元,，增長(zhǎng)3.9倍,。

3、企業(yè)融資能力有所增強(qiáng),，資金到位狀況較好,。20xx年1-8月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)共到位資金22266萬(wàn)元,，同比增長(zhǎng)2.6倍，從其構(gòu)成看,，利用外資資金增長(zhǎng)最快,，企業(yè)自籌資金最多。1-8月企業(yè)自籌資金13152萬(wàn)元,，增長(zhǎng)3.8倍;利用外資資金1050萬(wàn)元,，增長(zhǎng)69倍，其他資金8004萬(wàn)元,，增長(zhǎng)2.5倍,。

4、住房銷售高速增長(zhǎng),。今年全市商品房現(xiàn)房銷售,，在去年增長(zhǎng)27.8%的高基數(shù)基礎(chǔ)上，保持高增長(zhǎng)勢(shì)頭,，20xx年1-8月份全市共銷售現(xiàn)房1.79萬(wàn)平方米,，同比增長(zhǎng)82.7%，其中住宅銷售1.72萬(wàn)平方米,，比去年同期增長(zhǎng)1.2倍,。

5、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市化建設(shè)緊密,，城市化建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,，我市北擴(kuò)南移的外延式城市擴(kuò)展建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，在我市今年從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的20家企業(yè)中,，xx區(qū)內(nèi)集中了14家,，xx縣3家，xx縣2家,，xx市1家,。

一是商品房空置面積增加。今年1-8月份全市商品房竣工面積超過(guò)商品房銷售面積0.6萬(wàn)平方米,，商品房空置面積達(dá)1.1萬(wàn)平方米(其中住宅空置0.61萬(wàn)平方米),，占當(dāng)年施工面積總量的2.5%，空置面積增長(zhǎng)63.6%,。從商品房空置時(shí)間來(lái)看,，空置時(shí)間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例增長(zhǎng)，比上年提高4.4個(gè)百分點(diǎn),，空置房增多占用了企業(yè)的開(kāi)發(fā)資金,，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)生不利的影響。

二是房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)良莠不齊，企業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)模小,、持續(xù)開(kāi)發(fā)能力低,，競(jìng)爭(zhēng)力差。近幾年來(lái)城市化建設(shè)的發(fā)展推動(dòng)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的發(fā)展,，存在一個(gè)項(xiàng)目孵出一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的問(wèn)題,，其開(kāi)發(fā)規(guī)模小。20xx年全市參加年檢的企業(yè)達(dá)65家,，而今年來(lái)真正有開(kāi)發(fā)任務(wù)的僅20家,，僅占全部年檢企業(yè)的30.8%。就目前有開(kāi)發(fā)工作量的20個(gè)企業(yè)而言,，開(kāi)發(fā)任務(wù)在3000萬(wàn)元以下有10個(gè),，占總數(shù)的50%;開(kāi)發(fā)任務(wù)在3000萬(wàn)元以上5000萬(wàn)元以下有5個(gè)，占總數(shù)的25%;開(kāi)發(fā)任務(wù)在5000萬(wàn)元以上有5個(gè),，占總數(shù)的25%,。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要以負(fù)債經(jīng)營(yíng)為主，嚴(yán)重依賴銀行資金,，有的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期靠施工單位墊資、中間靠銀行貸款開(kāi)發(fā),、后期靠個(gè)人按揭貸款,，缺乏后續(xù)開(kāi)發(fā)能力。

三是物業(yè)管理落后,，配套設(shè)施不全,。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)應(yīng)該成龍配套，我市盡管有成片開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)開(kāi)發(fā),，但大多數(shù)是開(kāi)放式,、松散型的賣完房就走人的開(kāi)發(fā)，即使有物業(yè)管理,，其配套設(shè)施不全,，管理也不規(guī)范，一些零星插建開(kāi)發(fā)的住房沒(méi)有物業(yè)管理,，用水,、用電、行路,、管道跑,、冒、滴,、漏,、墻體裂縫等問(wèn)題都不能妥善解決，抑制了消費(fèi)者的購(gòu)買欲望，影響了持續(xù)開(kāi)發(fā),。

四是外部因素制約,。銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信貸政策調(diào)整，房地產(chǎn)貸款由開(kāi)發(fā)性貸款為主轉(zhuǎn)為個(gè)人住房抵押貸款為主,，國(guó)家對(duì)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款,、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款,、個(gè)人商用房貸款,、個(gè)人住房公積金貸款及個(gè)人住房貸款適用率等方面做了進(jìn)一步明確和規(guī)范：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款必須“取得國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證,、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及開(kāi)工證”等四證,，開(kāi)發(fā)企業(yè)取得這四證，實(shí)際投入應(yīng)不低于項(xiàng)目總投資的30%,，個(gè)人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款,，有的項(xiàng)目要求項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)封頂，才可以放貸;還有就是居民收入低,，抑制了住房需求,，影響房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的擴(kuò)大;再有就是二級(jí)市場(chǎng)放而不活，房屋交易手續(xù)繁多,，收費(fèi)項(xiàng)目多且雜,，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)比例過(guò)高，影響二級(jí)房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展,，從而影響整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,。

總體看來(lái)，我市房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的現(xiàn)實(shí)和潛在需求,，發(fā)展空間較大,。

市委、市政府提出加快城市化建設(shè)步伐,，城市化建設(shè)需要產(chǎn)業(yè)支撐,，首先需要房地產(chǎn)業(yè)的支撐，20xx年我市城市化率僅26.48%,，低于全省平均水平5.5個(gè)百分點(diǎn),，若每年全市城市化率提高一個(gè)百分點(diǎn)，至少增加住宅需求84萬(wàn)平方米以上;國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明：當(dāng)一國(guó)人均gdp達(dá)到300-1000美元時(shí),，居民的住房需求進(jìn)入加速增長(zhǎng)期,，20xx年我市的人均gdp為5208元(651美元)，是房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展的時(shí)期;目前我市城鎮(zhèn)人均建筑面積僅20.05平方米,，離國(guó)家“十五”規(guī)劃的20xx年城鎮(zhèn)人均建筑面積22平方米,，人均還少1.95平方米，若達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)，需求住宅在208萬(wàn)平方米以上,，顯然,，我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿κ志薮蟆?0xx年婁底市城建投資公司成立，婁底城市建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)行市場(chǎng)化,，通過(guò)項(xiàng)目招標(biāo),，實(shí)行市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)，推行以地生財(cái),、招商引資,、民間融資的方式，徹底突破資金“瓶頸”,，使城建坐上了“特快列車”,，加速了婁底市房地產(chǎn)業(yè)特別是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

“同類”定義為具有商業(yè)廣場(chǎng),、寫(xiě)字樓,、賓館等的商用大廈。現(xiàn)將xx市xx開(kāi)發(fā)區(qū),，xx市xx區(qū)及xx區(qū)進(jìn)行大體對(duì)比分析如下：

1,、xx開(kāi)發(fā)區(qū)。

由于漣鋼為新開(kāi)發(fā)城區(qū),，在整個(gè)大環(huán)境的綠化,、城市規(guī)劃方面有其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)?？傮w來(lái)說(shuō)，xx開(kāi)發(fā)區(qū)地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境,。

xx大酒店：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)概念

其周邊自然環(huán)境好;

用綠色和五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)來(lái)吸引白領(lǐng),、外來(lái)投資者,、社會(huì)成功人士等;

其定位為社會(huì)高薪階層,。

2,、xx地帶,。以新開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目-城西農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)為主,。

xx農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：xx市,、區(qū)兩級(jí)政府批準(zhǔn)興建的xx區(qū)唯一農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng),。

規(guī)模大,，規(guī)劃齊全,，有功能優(yōu)勢(shì)：

擁有15畝的面積,，其中有320個(gè)攤位，2480平方米生活超市,，108個(gè)鋪面,，1200平方米倉(cāng)庫(kù)，48套配套住宅，40各農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)車位,。

住房均價(jià)718元每平方米,。門(mén)面2580元至4380元每平方米。

定位：集農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā),、零售,、加工、倉(cāng)儲(chǔ),、大型超市,，商住、飲食為主的大型農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng),。

2,、xx城區(qū)地帶。

xx商業(yè)廣場(chǎng)：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：1：八萬(wàn)平方米湘中地區(qū)超大規(guī)模財(cái)富街區(qū);2.原xx批發(fā)市場(chǎng),，主樓統(tǒng)一經(jīng)營(yíng),，超大規(guī)模優(yōu)勢(shì)。

有功能優(yōu)勢(shì)：

總建筑面積面積8萬(wàn)多平方米,，門(mén)面主力面積30多平方米

住房均價(jià)500多元每平方米,。門(mén)面20xx元至11000元每平方米。

定位：xx地區(qū)經(jīng)營(yíng)規(guī)模大型化,、經(jīng)營(yíng)手段現(xiàn)代化,、經(jīng)營(yíng)環(huán)境規(guī)范化的超大型、多功能財(cái)富街區(qū),。

xx商城：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：位于火車站正對(duì)面,，有地位優(yōu)勢(shì)。

根據(jù)《xx房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》的結(jié)論,，以及日前操作地區(qū)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn),，我們得出消費(fèi)者購(gòu)房心理和對(duì)住宅(辦公樓)要求如下：

1、環(huán)境規(guī)劃一定要好,，配套要齊全,，各種活動(dòng)場(chǎng)地、場(chǎng)所要足夠;在規(guī)劃時(shí),，一定要有超前的思想,，更具現(xiàn)代化氣息，特別要注意智能化;在樓盤(pán)外立面的設(shè)計(jì)上要新穎,，色調(diào)要協(xié)調(diào),，風(fēng)格要跟上潮流;92%的消費(fèi)者傾向于入住全封閉式的管理;

2、住宅(辦公樓)及其周圍的配套設(shè)施的基本要求為學(xué)校,、幼兒園,、菜市場(chǎng),、超市、醫(yī)院,、籃球場(chǎng),、網(wǎng)球場(chǎng)、圖書(shū)館,、棋*室等;

3,、67%的消費(fèi)者選擇多層住宅，因?yàn)槎鄬幼≌膬r(jià)格相對(duì)高層住宅便宜,。而且以后的管理費(fèi)用也相對(duì)較低,。有一部分消費(fèi)者選擇小高層住宅，

4,、消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理的要求

a,、提供保安、清潔衛(wèi)生,、房屋維修,、園林綠化和一些特色服務(wù)(如家政、訂購(gòu)車票,、托兒,、托老服務(wù)等);

b、物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系,，加強(qiáng)溝通,。

第二節(jié)“站前廣場(chǎng)”項(xiàng)目分析

1環(huán)境：坐擁xx火車站正對(duì)面，坐享人流物流優(yōu)勢(shì),。xx,、xx鐵路在這里呈十字交匯，東至xx,、xx,，南至xx、xx,、西去xx、xx,，北達(dá)首都,。xx火車站是一編組站，每日接發(fā)客運(yùn)和貨運(yùn)列車200多對(duì),，是長(zhǎng)江以南第二大鐵路樞紐,，現(xiàn)有樓盤(pán)中少有的。

2地段：位于火車站正對(duì)面,，附近樓盤(pán)以xx商業(yè)步行街,、xx商貿(mào)城為主,，該地區(qū)已聚集相當(dāng)?shù)娜藲夂途幼≈取ＥR近商業(yè)繁華地帶,，酒店,、賓館、火車站批發(fā)市場(chǎng),，水果批發(fā)大市場(chǎng),，形成較高具影響力的火車站商圈。

3發(fā)展：據(jù)有關(guān)信息xx火車站四年后有五六趟火車從這里始發(fā),，火車站周邊的土地,、建筑物升值在即，同時(shí),，餐飲業(yè),、娛樂(lè)業(yè)、旅游業(yè),、物流及零售業(yè)將飛速發(fā)展,。

物管：智能化管理，保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求,，符合本案的定位主題,。更是目標(biāo)消費(fèi)者著重考慮的主題。

4住宅(辦公樓)設(shè)計(jì)建設(shè)：小區(qū)的設(shè)計(jì)以天然為主題,，各種樓層合理布置,。更有現(xiàn)代藝術(shù)廣場(chǎng)，藝術(shù),、休閑與自然融為一體,、相得益彰。

6配套設(shè)施齊全,，(高檔會(huì)所,、銀行、超市,、停車場(chǎng),、幼兒園、親子樂(lè)園,、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所,、藝術(shù)長(zhǎng)廊等)。

7婁底市消費(fèi)市場(chǎng)樓價(jià)有上升趨勢(shì),，消費(fèi)者認(rèn)為手頭資金用于購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)保值是最好的選擇,。

8本地市場(chǎng)樓盤(pán)不多，具有商住樓或?qū)I(yè)寫(xiě)字樓更少,。

1)品牌號(hào)召力：xx房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較遲,，開(kāi)始有競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì),，開(kāi)發(fā)商優(yōu)勝劣汰局面已開(kāi)始形成。現(xiàn)在以xx,、xx為代表的房地產(chǎn)公司經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)操作的成功,，已積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗(yàn)，在消費(fèi)者中有著不錯(cuò)的口碑,。定興房產(chǎn)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)較晚,，在這一方面并沒(méi)有太強(qiáng)的品牌號(hào)召力。

2)市場(chǎng)承受能力：由于xx市消費(fèi)偏低,，市場(chǎng)上如此高檔的樓盤(pán)還未出現(xiàn),。是否能夠把高收入人士吸引過(guò)來(lái)，是相當(dāng)關(guān)鍵的問(wèn)題,，這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素,。

3)競(jìng)爭(zhēng)因素：由于近年來(lái)許多開(kāi)發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流，盲目開(kāi)發(fā),，低價(jià)銷售,，造成價(jià)格波動(dòng)及銷售困難。

三,、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

第三節(jié)推廣策略界定

從“站前廣場(chǎng)”項(xiàng)目本身的定位和素質(zhì)出發(fā),，結(jié)合中高檔住宅(賓館、寫(xiě)字樓)的銷售特點(diǎn),，界定“站前廣場(chǎng)”的目標(biāo)消費(fèi)群及其相關(guān)特征是：

1目標(biāo)消費(fèi)者：418建材市場(chǎng)業(yè)主,，果品批發(fā)市場(chǎng)業(yè)主，電腦大市場(chǎng)業(yè)主,，通訊市場(chǎng)業(yè)主,，城區(qū)附近投資置業(yè)者;以及自身具有經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的階層。

2年齡：年齡大約在35到55歲,，

3家庭結(jié)構(gòu)已進(jìn)入中年期,，居住空間之娛樂(lè)性與休閑性較大，對(duì)生活要求很有質(zhì)感,。

4對(duì)家庭(辦公)環(huán)境有著高檔次的要求,，有“物有所值”的消費(fèi)心理，他們追求品位,，但他們又是商人,，有商人的交易本性，既有“物有所值”,。

5有強(qiáng)烈的虛榮心，喜歡攀比和玄耀,，,，但喜歡附庸風(fēng)雅,，希望通過(guò)外在條件來(lái)追求文化品位。

地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案 地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案怎么做篇五

1,、“男人幫女人幫”——親友幫你賺優(yōu)惠

2,、“男人幫女人幫”——相親相愛(ài)攢幸福賺優(yōu)惠

3、“男人幫女人幫”——親友相幫家享優(yōu)惠

促銷剩余房源,，實(shí)現(xiàn)沖刺;

增加來(lái)訪客源,，積攢人氣，促進(jìn)銷售;

周六

樓盤(pán)營(yíng)銷中心

由老客戶帶來(lái)的新客戶及自然來(lái)訪新客戶

暖場(chǎng)活動(dòng)+抽獎(jiǎng)送禮(抽獎(jiǎng)僅針對(duì)認(rèn)購(gòu)成功客戶)

活動(dòng)規(guī)則

新a客戶帶新b客戶：新b客戶認(rèn)購(gòu)成功可直接參加抽獎(jiǎng)贏取獎(jiǎng)品,，新a客戶可獲抱枕一個(gè);如若雙方都成功認(rèn)購(gòu)，即可參與抽大獎(jiǎng)并抱枕一個(gè),。

暖場(chǎng)活動(dòng)內(nèi)容

1,、現(xiàn)場(chǎng)每個(gè)來(lái)訪客戶都可參與活動(dòng)，每個(gè)活動(dòng)區(qū)域有工作人員負(fù)責(zé),，每個(gè)來(lái)訪客戶需報(bào)名登記參與活動(dòng),，登記后可領(lǐng)取禮品券一張;

女人幫——光棍節(jié)送溫馨給朋友!

早10：00-16：00，女士可在營(yíng)銷中心內(nèi)部進(jìn)行制作個(gè)性馬克杯,，可現(xiàn)場(chǎng)diy自己的個(gè)性圖案,，充分發(fā)揮自己的想象力，制作屬于自己的馬克杯,，或是送給自己的朋友,。(制作好馬克杯可自行帶走)，現(xiàn)場(chǎng)可設(shè)置50個(gè)馬克杯制作,，用完為止;

2,、活動(dòng)結(jié)束后，手持禮品券的客戶都可憑券領(lǐng)取抱枕(或傘)一個(gè),，禮品送完即止;

男人幫——光棍節(jié)不做宅男!

中午13：00-16：00,，男士可在小區(qū)內(nèi)部的籃球場(chǎng)以一組3對(duì)3進(jìn)行籃球比賽，一天之內(nèi)設(shè)定3場(chǎng)比賽,，現(xiàn)場(chǎng)男士可報(bào)名參加,，報(bào)名人數(shù)共18個(gè)名額，現(xiàn)場(chǎng)將請(qǐng)籃球裁判一個(gè),，最后獲勝隊(duì)每人也可獲價(jià)值150元/個(gè)的電水壺一個(gè),，依次類推，獲獎(jiǎng)名額共有9個(gè),，此處需備9個(gè)電水壺作為游戲獲勝者發(fā)放,。

抽獎(jiǎng)活動(dòng)針對(duì)所有認(rèn)購(gòu)成功客戶,，抽獎(jiǎng)完畢后，應(yīng)憑首付款發(fā)票領(lǐng)取獎(jiǎng)品;

抽獎(jiǎng)禮品：一等獎(jiǎng)：ipad1名,，價(jià)值4000元/個(gè);

二等獎(jiǎng)：冰箱2名,，價(jià)值2500元/個(gè);

三等獎(jiǎng)：電水壺10名，價(jià)值150元/個(gè);(籃球賽獲勝者需另備9個(gè)水壺作為禮品發(fā)放,，故現(xiàn)場(chǎng)需備20個(gè)電水壺)

另,，普通獎(jiǎng)禮品：抱枕(或傘)50名，價(jià)值40元/個(gè);傘(價(jià)值30元/個(gè))(普通獎(jiǎng)適用于所有參與活動(dòng)且手持禮品券的客戶,，禮品送完即止;)

地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案 地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案怎么做篇六

介紹宏觀環(huán)境和市場(chǎng)前景;介紹行業(yè)前景;介紹企業(yè)該產(chǎn)品市場(chǎng)現(xiàn)狀,。

分析產(chǎn)品目前所處的營(yíng)銷階段，提出營(yíng)銷策劃的目的,。

為了實(shí)現(xiàn)公司產(chǎn)品在市場(chǎng)的銷售目標(biāo)為了向市場(chǎng)推出新產(chǎn)品為了提高品牌知名度和市場(chǎng)份額為了適應(yīng)環(huán)境新變化,，重新制定營(yíng)銷方案為了解決企業(yè)營(yíng)銷面臨的某個(gè)具體困難……

環(huán)境分析swot分析：營(yíng)銷現(xiàn)狀與目標(biāo)差距優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)威脅……

企業(yè)原來(lái)市場(chǎng)觀點(diǎn)的分析與評(píng)價(jià)。

重新進(jìn)行目標(biāo)市場(chǎng)策略決策的必要性,。

1主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,。

2競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的基本情況。

3競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì),。

4競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的策略,。

產(chǎn)品/定價(jià)(策略)渠道(策略)促銷(策略)其它配套策略具體行動(dòng)方案(人物、時(shí)間,、地點(diǎn),、事件)。

調(diào)研,、策劃費(fèi)廣告費(fèi)人員促銷費(fèi)公關(guān)活動(dòng)費(fèi)營(yíng)業(yè)推廣費(fèi),。

各種危機(jī)處理預(yù)案/謠言、安全,、政策突然變化,、嚴(yán)重質(zhì)量事故…… /顧客投訴/貨物供應(yīng)不足或不準(zhǔn)時(shí)/發(fā)現(xiàn)假貨/有關(guān)方面發(fā)難……怎樣應(yīng)對(duì)。

營(yíng)銷計(jì)劃的執(zhí)行,、控制和管理等的措施,。

附：市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷。

市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果分析,。

資料來(lái)源表,。

地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案 地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案怎么做篇七

在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過(guò)程中越來(lái)越重要,，商鋪要想賣得好,，前期的營(yíng)銷策劃必不可少，而且必須做到位。

xx商業(yè)城項(xiàng)目是xx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的精品物業(yè),，將成為xx市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品,。

xx商業(yè)城座落于xx市城區(qū)北部的xx廣場(chǎng)旁，是xx地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的新建項(xiàng)目,。本項(xiàng)目占地xx平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案,，項(xiàng)目由三層裙樓（含負(fù)一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成,，總建筑面積約為xx余平方米，地下車庫(kù)及設(shè)備用房建筑面積為xx多平方米,，商業(yè)裙樓建筑面積約xx平方米,，塔樓建筑面積約xx余平方米。項(xiàng)目總投資約xx萬(wàn)元,。

經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)研分析,，本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購(gòu)物商城,。根據(jù)這個(gè)初步設(shè)想,，結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀，本營(yíng)銷企業(yè)方案對(duì)本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場(chǎng)定位及營(yíng)銷可操作性分析,，從營(yíng)銷策劃的角度出發(fā),，對(duì)項(xiàng)目的整體形象包裝、營(yíng)銷組織運(yùn)行,、市場(chǎng)推廣,、廣告策略安排、銷售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述,。

營(yíng)銷總體策略是仔細(xì)分析,、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場(chǎng)，通過(guò)全方位地運(yùn)用營(yíng)銷策略,，最大限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值,，獲取項(xiàng)目的最大利潤(rùn)，并全面樹(shù)立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象,。概括本項(xiàng)目的營(yíng)銷總體策略,，可以簡(jiǎn)述為“五個(gè)一”，即樹(shù)立一個(gè)新銳概念,、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念,、提煉一個(gè)鮮明主題、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng),、醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴,。

根據(jù)本項(xiàng)目“五個(gè)一”的總體營(yíng)銷策略，擬訂本項(xiàng)目的營(yíng)銷目標(biāo)方針如下，作為本項(xiàng)目營(yíng)銷工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí),。

1,、樹(shù)立一個(gè)新銳概念：休閑式購(gòu)物商業(yè)。

2,、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè),、休閑式購(gòu)物、穩(wěn)定性回報(bào),。

3,、提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè),。

4,、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物”,，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購(gòu)物環(huán)境壓抑與約束,，主要面向年輕新銳、有自己個(gè)性的消費(fèi)群體,，讓其體驗(yàn)到休閑模式的商業(yè)環(huán)境,，購(gòu)物主題明確。

5,、醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè),，力爭(zhēng)推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的全新變革，避開(kāi)傳統(tǒng)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng),，在一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴,。

1、銷售（招商）目標(biāo),。

2,、銷售目標(biāo)分解，根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃,，進(jìn)行營(yíng)銷工作,。

為了更好地在后續(xù)營(yíng)銷過(guò)程中充分體現(xiàn)總體營(yíng)銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn)，綜合項(xiàng)目要素資源和營(yíng)銷推廣傳播要素,，結(jié)合項(xiàng)目定位,，確定以下銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格。

（一）項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài),。

1,、入市時(shí)機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營(yíng)銷準(zhǔn)備，在xx年xx月份房交會(huì)期間開(kāi)盤(pán)（或xx年xx月）,，可以抓住xx年春季房交會(huì),、xx節(jié)等機(jī)會(huì)掀起第一個(gè)啟動(dòng)高潮,；在xx節(jié)、xx年秋季房交會(huì),、xx等重要時(shí)期掀起新的銷售高潮,。

2、入市姿態(tài)：以全市乃至xx地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn),、休閑購(gòu)物”形象登場(chǎng),，開(kāi)創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)理念。

（二）價(jià)格定位及價(jià)格策略,。

1,、價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法。

2,、價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)為xx元/平方米，其中起價(jià)為xx元/平方米,，最高價(jià)為xx元/平方米,。

3、價(jià)格策略：采取“低開(kāi)高走”型平價(jià)策略,，開(kāi)盤(pán)后半年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整（略升）,，均價(jià)為xx元/m2，尾盤(pán)銷售變相略降,。

（一）宣傳策略主題,。

1、個(gè)性特色：“xx商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開(kāi)發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營(yíng)造全新休閑購(gòu)物方式”,，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn),、獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念。

2,、區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處xx廣場(chǎng)旁,，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑,，交通便捷,，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。

3,、增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域,，發(fā)展前景好，購(gòu)置成本低,，升值潛力大,，是投資置業(yè)的首選。

（二）宣傳媒介組合,。

1,、開(kāi)盤(pán)前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財(cái)富投資，穩(wěn)定回報(bào)”理念的深度挖掘，媒體主要以報(bào)紙為主,，電視為輔,。

2、開(kāi)盤(pán)后的強(qiáng)勢(shì)推廣期：即項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的重要時(shí)期,，宣傳媒介以“報(bào)紙,、電視、戶外廣告牌三位一體”為主,，配以相關(guān)雜志,、直郵廣告等形式。

3,、開(kāi)盤(pán)后的形象展示期：為了展示形象,，以軟性深入挖掘?yàn)橹鳎浇檫x擇主要是電視和報(bào)紙,，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān),、促銷活動(dòng)、項(xiàng)目招商說(shuō)明會(huì)等形式,。

地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案 地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案怎么做篇八

在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天,，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過(guò)程中越來(lái)越重要，商鋪要想賣得好,，前期的營(yíng)銷策劃必不可少,，而且必須做到位。

xx商業(yè)城項(xiàng)目是xx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的精品物業(yè),，將成為xx市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品,。

xx商業(yè)城座落于xx市城區(qū)北部的xx廣場(chǎng)旁，是xx地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的新建項(xiàng)目,。本項(xiàng)目占地xx平方米,，根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案，項(xiàng)目由三層裙樓（含負(fù)一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成,，總建筑面積約為xx余平方米,，地下車庫(kù)及設(shè)備用房建筑面積為xx多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約xx平方米,，塔樓建筑面積約xx余平方米,。項(xiàng)目總投資約xx萬(wàn)元。

經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)研分析,，本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化,、多功能的休閑購(gòu)物商城。根據(jù)這個(gè)初步設(shè)想,，結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀,，本營(yíng)銷企業(yè)方案對(duì)本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場(chǎng)定位及營(yíng)銷可操作性分析,，從營(yíng)銷策劃的角度出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目的整體形象包裝,、營(yíng)銷組織運(yùn)行,、市場(chǎng)推廣、廣告策略安排,、銷售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述,。

營(yíng)銷總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場(chǎng),，通過(guò)全方位地運(yùn)用營(yíng)銷策略,，最大限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值，獲取項(xiàng)目的最大利潤(rùn),，并全面樹(shù)立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象,。概括本項(xiàng)目的營(yíng)銷總體策略，可以簡(jiǎn)述為“五個(gè)一”,，即樹(shù)立一個(gè)新銳概念,、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念、提煉一個(gè)鮮明主題,、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)、醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴,。

根據(jù)本項(xiàng)目“五個(gè)一”的總體營(yíng)銷策略,，擬訂本項(xiàng)目的營(yíng)銷目標(biāo)方針如下，作為本項(xiàng)目營(yíng)銷工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí),。

1,、樹(shù)立一個(gè)新銳概念：休閑式購(gòu)物商業(yè)。

2,、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè),、休閑式購(gòu)物、穩(wěn)定性回報(bào),。

3,、提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè),。

4,、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物”,，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購(gòu)物環(huán)境壓抑與約束,，主要面向年輕新銳、有自己個(gè)性的消費(fèi)群體,，讓其體驗(yàn)到休閑模式的商業(yè)環(huán)境,，購(gòu)物主題明確,。

5、醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè),，力爭(zhēng)推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的全新變革,，避開(kāi)傳統(tǒng)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，在一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴,。

1,、銷售（招商）目標(biāo)

2、銷售目標(biāo)分解

根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃,，將營(yíng)銷工作分為四個(gè)階段,，各階段工作重點(diǎn)如表8—5所示。

為了更好地在后續(xù)營(yíng)銷過(guò)程中充分體現(xiàn)總體營(yíng)銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn),，綜合項(xiàng)目要素資源和營(yíng)銷推廣傳播要素,，結(jié)合項(xiàng)目定位，確定以下銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格,。

（一）項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)

1,、入市時(shí)機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營(yíng)銷準(zhǔn)備，在20xx年xx月份房交會(huì)期間開(kāi)盤(pán)（或20xx年xx月）,，可以抓住20xx年春季房交會(huì),、五一國(guó)際勞動(dòng)節(jié)等機(jī)會(huì)掀起第一個(gè)啟動(dòng)高潮；在國(guó)慶節(jié),、20xx年秋季房交會(huì),、元旦等重要時(shí)期掀起新的銷售高潮。

2,、入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn),、休閑購(gòu)物”形象登場(chǎng)，開(kāi)創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)理念,。

（二）價(jià)格定位及價(jià)格策略

1,、價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法。

2,、價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)為xx元/平方米,，其中起價(jià)為xx元/平方米，最高價(jià)為xx元/平方米,。

3,、價(jià)格策略：采取“低開(kāi)高走”型平價(jià)策略，開(kāi)盤(pán)后半年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整（略升）,，均價(jià)為xxxx元/m2,，尾盤(pán)銷售變相略降。

（一）宣傳策略主題

1,、個(gè)性特色：“xx商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開(kāi)發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營(yíng)造全新休閑購(gòu)物方式”,，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn),、獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念。

地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案 地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案怎么做篇九

傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為,，商品的價(jià)值決定于凝集在商品中的有效勞動(dòng),，而商品的價(jià)格取決于供求關(guān)系。按這一理論,，一個(gè)物件的價(jià)值是個(gè)客觀,、可度量的值。人們只要理智地度量生產(chǎn)某種商品所需要的有效勞動(dòng),，就可以了解一個(gè)商品的內(nèi)在價(jià)值,，并以此為交換的依據(jù)。在這一理論的框架內(nèi),，消費(fèi)者能夠客觀地掌握一個(gè)商品的價(jià)值,，因而是理智的，因而也就不存在市場(chǎng)營(yíng)銷概念了,。

然而,，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)則認(rèn)為，商品的價(jià)值取決于商品的utility,，所謂utility是指商品的服務(wù)帶給人們的效用,，或說(shuō)好處。而這個(gè)效用的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是一個(gè)主觀的概念：同一商品在不同的消費(fèi)者看來(lái)有不同效用,，南方人認(rèn)為米飯好,，北方人認(rèn)為饅頭好，誰(shuí)也不能把自己的價(jià)值取向強(qiáng)加給對(duì)方,。由于認(rèn)識(shí)到了商品的價(jià)值是個(gè)很主觀的東西,，因此產(chǎn)生了西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的市場(chǎng)營(yíng)銷概念,。營(yíng)銷的目的就是要影響消費(fèi)者的價(jià)值認(rèn)同,，使之心甘情愿地付出更多的成本購(gòu)買某一品牌的商品，而不是具有同性質(zhì)的其他品牌,。

現(xiàn)在已經(jīng)步入了知識(shí)經(jīng)濟(jì),，“華翠”內(nèi)部必有一個(gè)創(chuàng)新系統(tǒng)來(lái)不斷審視、破壞現(xiàn)有流程,，取而代之更好的流程,，以使自己跑得更快。以下是房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃書(shū)的具體內(nèi)容,。

現(xiàn)在的競(jìng)爭(zhēng),，已不僅僅是某一個(gè)層面上的競(jìng)爭(zhēng)。一個(gè)企業(yè)如果僅僅在某一層面占據(jù)優(yōu)勢(shì),，而在整體上卻還存在這樣或那樣的短板的話,，那么,，就有可能在新一輪的競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中，被更具綜合優(yōu)勢(shì)的競(jìng)爭(zhēng)者淘汰,，這是新時(shí)期的基本市場(chǎng)法則,。有遠(yuǎn)見(jiàn)的人總試圖看清原本看不清的東西，一成不變的思維方法是最容易失敗的,。在房地產(chǎn)市場(chǎng)飽和的現(xiàn)狀下,，我們必須打破常規(guī)、標(biāo)新立異,，充分運(yùn)用創(chuàng)新思想,，設(shè)計(jì)出多種全新的營(yíng)銷模式。做到多點(diǎn)齊發(fā),，連點(diǎn)成面,，面面俱到；多線共拉,，布線為網(wǎng),，一網(wǎng)打盡。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)其所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目都期望盡快銷售出去,，但往往事與愿違,，欲速則不達(dá)。尤其是中高檔的住宅物業(yè),，在買方市場(chǎng)的情況下,，要想靠急功近利的方式獲取高額的投資回報(bào)，更是難上加難,。因此,，市場(chǎng)上出現(xiàn)了一種帶租與銷售的營(yíng)銷模式，不僅適用于商業(yè)物業(yè)的銷售,，也被可引入中高檔住宅的銷售,。目前高明住宅的銷售市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，市場(chǎng)明顯供大于求,。在此情況下,，如果華翠園沉住氣，以“不變應(yīng)萬(wàn)變”（價(jià)格方面）,，倒也可以在高明獨(dú)樹(shù)一幟,。但我們不能滿足于此，必須盡快將部分尾樓處理掉,，以加快資金的運(yùn)轉(zhuǎn)速度,。所以，房地產(chǎn)營(yíng)銷應(yīng)當(dāng)調(diào)整思路,，改變策略,，在不“變”中求“變”：“千變?nèi)f化”（營(yíng)銷手段方面）,，采取“租售結(jié)合”的營(yíng)銷策略。

“租售結(jié)合”房地產(chǎn)營(yíng)銷策略和方法的基本內(nèi)容如下：當(dāng)市場(chǎng)發(fā)生變化,，供給過(guò)度,，造成樓房難以銷售時(shí)，應(yīng)改變營(yíng)銷策略：先設(shè)法將手中的物業(yè)租出去,；然后再將營(yíng)銷目標(biāo)鎖定在投資型買家這一目標(biāo)消費(fèi)群體,，讓其在有較高投資回報(bào)保障的前提下，成為該物業(yè)的擁有者,。這樣,，即使房子暫時(shí)未售出，我們也可以獲得一定的租金,，而且,，隨著高明經(jīng)濟(jì)的發(fā)展導(dǎo)致消費(fèi)推動(dòng)的房?jī)r(jià)上漲空間巨大，這樣,，公司可以得到雙面的回報(bào),。何樂(lè)而不為呢確實(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)本身就特別注定資金的快速運(yùn)轉(zhuǎn),，可是,，我們可以用出租之房到銀行抵押進(jìn)行借款，以緩解再開(kāi)發(fā)的資金壓力,，充分調(diào)整資金運(yùn)轉(zhuǎn)率,。這樣，我們就可以做到有大利而無(wú)小害,、有多得而無(wú)少失,。另外，本人曾經(jīng)對(duì)荷城現(xiàn)有打工族做過(guò)租房調(diào)查,，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)：隨著大佛山的啟動(dòng)及招商成績(jī)的顯赫,，吸引到了大批外來(lái)者，出租屋一直出現(xiàn)緊缺,，并愈演愈烈,。房屋租金也出現(xiàn)很大的上漲,。所以,，本策略很具可行性，市場(chǎng)空間大,，大可一試,！

眾所周知，頂樓幾乎成了所有開(kāi)發(fā)商的心頭病,，絕大部分避免不了“滯銷”的命運(yùn),，開(kāi)發(fā)商須費(fèi)很大力氣才能將其出售,，有些甚至逃脫不了一直空置的狀況。追本嗍原,，我們必須找出導(dǎo)致其獨(dú)特命運(yùn)的原因：人的消費(fèi)思想是理性的,，同時(shí)，他們的消費(fèi)行為也私利的,，在決定高消費(fèi)品時(shí),，他們都會(huì)“挑三揀四”“小心翼翼”，特別是左右自己全家命運(yùn)的物產(chǎn)時(shí),，他們更是“銖銖校量”,、“顧前怕后”。其實(shí)頂樓最要命的就是夏天過(guò)熱,，炙得人悶不過(guò)氣來(lái),。具體問(wèn)題具體分析，一切從實(shí)際出發(fā),，針對(duì)這種現(xiàn)狀,，我們可以在頂樓建好可以隔熱的“花園”，它雖是隔熱層,，但它并不同于一般的其它隔熱層,，相比前者隔熱效果更好，其房?jī)?nèi)正常溫度幾乎跟其他非頂樓一樣,；再者,，它的材料及鋪設(shè)形式有異：直接在原有隔熱層上鋪一定厚度的土層，然后于土層栽花種草,，這樣,，除了可以防熱外，還可以起到美化環(huán)境及凈化空氣的作用（土坯本身具有非一般的吸熱功能）,。

并且,，我們投入也不大，100平面大概只需20xx元即可,，同時(shí),，我們的大量建設(shè)又可以產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，進(jìn)一步降低“花園”建設(shè)成本,。至此,，頂樓的困境我們就可以“圓”滿解決了。（具體操作方法可以到“永安新村”“取經(jīng)”）

阻礙頂樓銷售的難題還有二：過(guò)高,、容易漏裂,。在這里，要解決過(guò)高的問(wèn)題可以做的就是對(duì)其進(jìn)行精細(xì)化的市場(chǎng)細(xì)分，目標(biāo)群定位于年輕階層（如本人）,；另外,，還必須采取低價(jià)、甚至成本價(jià)銷售,，在價(jià)格上對(duì)其固有的缺點(diǎn)以一定的補(bǔ)償,，以彌補(bǔ)其不足。對(duì)于頂樓容易產(chǎn)生漏雨及墻壁裂縫問(wèn)題,，在建造的過(guò)程當(dāng)中如果嚴(yán)把了質(zhì)量關(guān)的話,，是不會(huì)發(fā)生這樣的質(zhì)量問(wèn)題的，但是既然現(xiàn)在房已建好,，我要問(wèn)的是您們對(duì)自己的產(chǎn)品有信心么,？（當(dāng)然我對(duì)您們還是有信心的），如果有的話,，那在售房時(shí),，我們可以大膽對(duì)消費(fèi)者以“三包”的承認(rèn)，并簽訂附外質(zhì)量保證合同,。這樣,，顧客們?cè)趬蛸I時(shí)就會(huì)很放心了。（其實(shí),，這樣的營(yíng)銷要以高要求的產(chǎn)品質(zhì)量為基礎(chǔ)的,，因?yàn)闋I(yíng)銷是“末”，而產(chǎn)品是“本”,；營(yíng)銷是“術(shù)”,，而產(chǎn)品是“道”）

俗話說(shuō)：“沒(méi)有不好的產(chǎn)品，只有不好的定位”,，市場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng),，“凡戰(zhàn)者，以正合,，以奇勝”,。市場(chǎng)不同情弱者，在產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重,、營(yíng)銷手段單一的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中,，沒(méi)有的、具有創(chuàng)新推廣手段的企業(yè),，就沒(méi)有長(zhǎng)久的生命力與市場(chǎng)占有率,；而將過(guò)去固化、單一的策略手段奉為“尚寶”的企業(yè),，必定走不出惡性競(jìng)爭(zhēng)的陰影,，最后也逃離不了失敗的厄運(yùn)。因此,，企業(yè)只有永遠(yuǎn)保持創(chuàng)新的頭腦,，不斷將其新思想轉(zhuǎn)化為獨(dú)特的、適應(yīng)現(xiàn)實(shí)要求的模式,，并成功付諸實(shí)踐,。才能穩(wěn)固并拓展市場(chǎng)，勝出于與己激烈競(jìng)爭(zhēng)的強(qiáng)手之林,。

目前,，作為彈丸之地的高明，已有大量建成,、在建,、籌建的樓盤(pán)存在，市場(chǎng)形勢(shì)更趨嚴(yán)禁,。我們必須采取差異化的市場(chǎng)策略,，努力創(chuàng)造與對(duì)方的差異，以正確的市場(chǎng)定位加上強(qiáng)有力的執(zhí)行去甩開(kāi)跟隨者,，從而獲取成功,。經(jīng)過(guò)苦苦尋思，本人又“鹵莽”獻(xiàn)上一計(jì)：隨著高明低層消費(fèi)群的成熟及社會(huì)普遍存在的“2·8定理”（社會(huì)中80%的錢(qián)掌握在20%的人手中,，而其余80%的人只控制著20%的財(cái)富,。在這里，本人將這80%的人定為低層消費(fèi)者）,，二手房市場(chǎng)異?；鸨行r(shí)日甚至趕超新房成交量,。跟隨本區(qū)農(nóng)村人口的繼續(xù)大量轉(zhuǎn)移及外來(lái)人口的消費(fèi)涌動(dòng),，這種市場(chǎng)結(jié)構(gòu)狀況必定還將延續(xù)甚至加深。二手樓交易已成為一種發(fā)展潮流,，不可逆轉(zhuǎn),！有時(shí)，機(jī)會(huì)就出現(xiàn)在市場(chǎng)的變化中,，跟隨于雷聲轟隆的雨后,。成功者善于并敢于抓住市場(chǎng)，而失敗者之所以失敗就因?yàn)樗懊Ｈ弧庇跈C(jī)會(huì),。我們必須抓住這大好時(shí)機(jī),，毫不畏縮地推行樓房“以舊換新”的銷售模式。交換時(shí)用新樓固定價(jià)減去顧客舊樓協(xié)商價(jià),，然后由消費(fèi)者支付這個(gè)結(jié)果值即可,。

關(guān)于這個(gè)手段,，我也不是盲目瞎瓣，而是有一定的市場(chǎng)依據(jù)的,。畢竟,，高明舊樓多分布于市區(qū)西面，即荷香路以西,，這里,，多以散樓布局為主；而新樓絕大部分為花園形式,，設(shè)有保安及其他物業(yè)管理服務(wù)人員,，安全系數(shù)更大。再加上老區(qū)環(huán)境污染嚴(yán)重及人們的喜新厭舊心理作祟,，在有一定經(jīng)濟(jì)條件下,，市民多有“賣舊買新”的沖動(dòng)，而我們開(kāi)展的“以舊換新”策略在多種宣傳方法的基礎(chǔ)上（后面提到）,，一次又一次的激發(fā)著他們的購(gòu)買欲,，調(diào)動(dòng)著人們的沖動(dòng)感。在這樣的作用下,，成交是遲早的事,。記住：市場(chǎng)上的成功者的確是那些最能適應(yīng)現(xiàn)行環(huán)境要求的公司──它們向真正需要的“東西”（銷售模式）而付出,。

“詩(shī)意棲居”是人類居住的夢(mèng)想,！所以古人云“無(wú)水則風(fēng)到氣蔽，有水則氣止而風(fēng)無(wú),。其中以等水之地為上等,，以藏風(fēng)之地為次等”，有山水懷抱之地才為風(fēng)水寶地,。于是人們?cè)娨鈼釉谒环狡跎崃宋幕?、審美、心理和生理需要,，遂流行于市井販夫,、商賈巨富、文人騷客中,。至今,，人們對(duì)于物業(yè)的綠化要求更高一層?；▓@者,，人文、自然與建筑對(duì)話的靈性空間,，于其中,，人性獲得升華,。建筑為園林讓路，生活回歸自然,。本人今天考察過(guò)貴園,，微覺(jué)不妥，完美當(dāng)中有那么一絲絲不足：花園外圍綠化帶未建立,，從外看,，給整個(gè)花園婀娜的身段“扎”上了一到深深的疤痕,。請(qǐng)盡快將其“整容”一番,。至?xí)r，必將帶給您們更多的“選票”,。

滿眼的綠色意味著寬闊的視野,，洞察市場(chǎng)才能開(kāi)山立業(yè)；氧氣如同良好的運(yùn)營(yíng)機(jī)制,，保證置身其間的人力,、資金、技術(shù)圓滿運(yùn)轉(zhuǎn),；陽(yáng)光是花園的遠(yuǎn)景,，吸引更多市民“埋單”。

現(xiàn)代消費(fèi)從一般消費(fèi)轉(zhuǎn)向體驗(yàn)消費(fèi),，由理性消費(fèi)發(fā)展為感覺(jué)消費(fèi),。以前叫做消費(fèi)者買的放心、用的稱心,；現(xiàn)今邊為消費(fèi)者買得開(kāi)心,、用得滿心，再加上人都是有感覺(jué)的動(dòng)物,，在享受服務(wù)時(shí),，必須要受到特別的待遇、絕對(duì)的尊重,，他埋單時(shí)才滿意,，以后也高興再次光臨；在購(gòu)買商品時(shí),，人們需要的是熱誠(chéng)的售后服務(wù),。在這方面，海爾集團(tuán)的品牌建設(shè)可算上乘,。

海爾產(chǎn)品的核心價(jià)值就是“真誠(chéng)”,，品牌口號(hào)是“真誠(chéng)到永遠(yuǎn)”，其服務(wù),，產(chǎn)品研發(fā)都是對(duì)這一理念的注釋和延展,。因此,，海爾的空調(diào)、冰箱,、洗衣機(jī)等產(chǎn)品多次被列為消費(fèi)者最喜歡的品牌之一,。

在這方面，我們都得不恥于問(wèn)師海爾,，并還得把這樣的服務(wù)延伸,、拓展到物業(yè)管理服務(wù)上。因?yàn)槲飿I(yè)管理好壞也直接影響到房樓的社會(huì)認(rèn)同度,。只有我們的認(rèn)同度高了,，才會(huì)受到更多消費(fèi)者的追棒。具體操作：引進(jìn)一家富有實(shí)力的物業(yè)管理公司來(lái)接盤(pán),，為現(xiàn)有業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù),，帶來(lái)人性化、親情化的先進(jìn)服務(wù)管理理念,，同時(shí),，最主要的是在安全管理上受到業(yè)主的贊譽(yù)。這樣,，老業(yè)主帶動(dòng)新客戶,，必將提升“華翠園”銷量。

一個(gè)成熟,、成功的品牌,，到最后所擁有的，并不僅僅是強(qiáng)勢(shì)的知名度和優(yōu)秀的形象,，而是與消費(fèi)者形成的牢固的心理上的聯(lián)系,。境界的品牌，并不是消費(fèi)者有意識(shí)認(rèn)定的“好品牌”,，而是存在于消費(fèi)者認(rèn)知“無(wú)意識(shí)”中的一種自然的狀態(tài),。強(qiáng)的品牌并不氣勢(shì)壓人，而是以親和友善的姿態(tài)向市民的一種虔誠(chéng)的訴求及消費(fèi)者的認(rèn)同和好感,。市場(chǎng)營(yíng)銷的戰(zhàn)爭(zhēng)其實(shí)就是借助廣告對(duì)“品牌好感”的爭(zhēng)奪,。所謂“會(huì)哭的孩子有奶吃”就證明了要敢于訴求的道理。舉一個(gè)最簡(jiǎn)單的例子：你愛(ài)上一個(gè)女孩必須勇敢追??！否則，你只能在單相的煎熬中忍痛,！而你那心中的女神隨時(shí)都有可能成為別人卿卿我我的陪伴,。悲哀呀！對(duì)嗎,？

最主要的,，因?yàn)榉慨a(chǎn)乃關(guān)系到一個(gè)家庭的福祉的關(guān)鍵性消費(fèi),，一生中就那么一兩次。面對(duì)它們時(shí),，誰(shuí)不慎之又慎,、顧這盼那,？倘若我們“羞”于表達(dá)自己的“愛(ài)”,、恥于剖白心中之“情”。人家會(huì)“下嫁”于我嗎,？這點(diǎn)從下面的圖表就可以看出來(lái)：圖中陰影部分為人們車房消費(fèi),，他們?cè)诿鎸?duì)這二者時(shí)都富有理性,，這就要求我們借助一切可以借助的力量（手段）全力去說(shuō)服他們、征服他們

廣告宣傳主要以《高明信息報(bào)》,、街巷橫幅條為主,，以高明有線電視臺(tái)為輔,。其中,，電視臺(tái)廣告盡量少放，一來(lái)減少?gòu)V告投入費(fèi)用,，限度地提高廣告資金的回報(bào)率,；二來(lái)高明電視臺(tái)上映時(shí)間短暫，又沒(méi)有自己固定的頻道（只是在黃金時(shí)段插播少次）,，收視率低下,，再者，電視廣告是最招致觀眾反感的媒體,。其實(shí),，采取任何活動(dòng)都一樣，在行動(dòng)之前應(yīng)先在自己心中琢磨琢磨,，通過(guò)自己的邏輯考核看它是否“經(jīng)濟(jì)”,。

通過(guò)本人多次經(jīng)驗(yàn)的證明，現(xiàn)有個(gè)很好的考核方法：

如果廣告后收益>廣告費(fèi)用,則是經(jīng)濟(jì)的,可行!可是,學(xué)過(guò)甚至關(guān)注,、了解過(guò)經(jīng)濟(jì)學(xué)的人都知道,，企業(yè)是贏利組織，它的這一本性決定了其在參與所有實(shí)際時(shí)都必須是以最小的投入而創(chuàng)造利潤(rùn)的化,！好,！既然這樣的話，我們?cè)卺j釀廣告投入時(shí),，必須將其費(fèi)用投入結(jié)構(gòu)化,，以達(dá)到花最少的費(fèi)用而獲取訴求的化。舉個(gè)例子,，如果你在平靜的池塘里投一個(gè)小石子,，激起的漣漪就能讓你看得請(qǐng)清楚楚,，這是效果；而你往大海里扔一塊大石頭,，激起的浪花可能還沒(méi)有海風(fēng)吹起的浪花大,，這是無(wú)效，而扔大石頭的成本要遠(yuǎn)大于扔小石頭的成本,，石頭不在大小,，關(guān)鍵要扔對(duì)地方，而把大石頭扔在池塘里,，那就更好了,。正是因?yàn)橥瑯拥馁M(fèi)用投入到前者必定大于后者的效益，我才做出上面的結(jié)論,。

另外,，特地針對(duì)區(qū)內(nèi)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村市場(chǎng)的實(shí)際，本人建議采取“過(guò)時(shí)”,、“落后”的墻體廣告進(jìn)入農(nóng)村的“心臟”,，更快、更準(zhǔn),、更優(yōu)地?fù)屨嫁r(nóng)村市場(chǎng),。的確，墻體廣告給人的感覺(jué)是比較低擋,、缺乏公信力的,，通常只有賣農(nóng)村用品的廠商如飼料廠商才會(huì)使用。特別是在現(xiàn)今媒體不斷出新的情況下,，一般的公司是絕對(duì)與墻體廣告劃清界線的,。但其實(shí)，企業(yè)這種拒絕墻體廣告的態(tài)度可能是一個(gè)錯(cuò)誤的決策,。據(jù)調(diào)查,，墻體廣告是觀眾回憶度的廣告，我能回憶到的也只有幾個(gè),，“中國(guó)

移動(dòng)”,、“新飛冰箱”、“創(chuàng)維電視”,、“農(nóng)業(yè)銀行”等,。時(shí)代進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá),，并沒(méi)有完全把舊式的媒體淘汰掉,，反而給了一些舊式媒體更多的空間。廣告雖是藝術(shù)，講究外表舒適,、品位高雅,。但是，我們企業(yè)所追求的是實(shí)用,、實(shí)惠的雙“實(shí)”原則,！我們提倡的是“實(shí)實(shí)在在”的那點(diǎn)東西！對(duì)吧,？

我個(gè)人比較欣賞《孫子兵法》對(duì)“勢(shì)”的闡述：“流水之激,，至于漂石者，勢(shì)也,；故善戰(zhàn)者,，求之于勢(shì)，而不求之于人,?！痹靹?shì)主要靠進(jìn)行一個(gè)輔助媒體廣告的宣傳會(huì)、展銷會(huì),。目的是進(jìn)一步鞏固消費(fèi)者的印象度及刺激沖動(dòng)消費(fèi)的潛能,。因?yàn)閺V告是一個(gè)很抽象化的東西，給人以一種虛幻感,。推廣過(guò)于單調(diào)容易產(chǎn)生品牌的空心化,，即單純的符號(hào)化,，有廣泛的知名度而沒(méi)有差異化的忠誠(chéng)度,，品牌無(wú)一個(gè)個(gè)性化的內(nèi)涵，它對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買決策的影響力非常有限,。這時(shí),，我們必須借助一兩個(gè)推介會(huì)將原本“虛”的“意識(shí)”轉(zhuǎn)化成“實(shí)”的“物質(zhì)”。

具體推介有多種操作方法：

1.利用突發(fā)事件(包括國(guó)內(nèi)外甚至小到本省,、市,、區(qū)發(fā)生的有影響力的事件)來(lái)進(jìn)行炒作。商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng),，作戰(zhàn),，不是只憑膽量就能取勝的。借助突發(fā)事件宣傳自己,，對(duì)于知名度不高的品牌來(lái)說(shuō),，會(huì)有出其不意的廣告效果，而對(duì)于知名品牌來(lái)說(shuō),，更是具有拉動(dòng)力。

2．必要時(shí)可以在荷城廣場(chǎng)展開(kāi)一個(gè)展銷會(huì),，將商品主動(dòng)送到人的生活中,。這樣的好處有二：一來(lái),，可以提高推銷力度跟效率，因?yàn)檫@樣的活動(dòng)進(jìn)行時(shí),，推銷員跟顧客之間是一對(duì)多的關(guān)系,。相比在售樓部的一對(duì)一模式而言更省力、更有效,。二來(lái),，也就是最主要的一點(diǎn)，這樣可以補(bǔ)充廣告的不足,，使消費(fèi)者更充分,、更全面、更真實(shí)地了解我們的產(chǎn)品,。為其沖動(dòng)購(gòu)房時(shí)打了一劑強(qiáng)心針,；讓產(chǎn)品在消費(fèi)者的意念當(dāng)中構(gòu)筑了一個(gè)清晰的模型；令其在決定購(gòu)買意識(shí)時(shí)給我們的產(chǎn)品下了一個(gè)重重的砝碼,。

最后,，特別要注意的是，在執(zhí)行上面計(jì)劃,、進(jìn)行上面活動(dòng)時(shí)盡量兼顧后來(lái)新樓盤(pán)的品牌力及知名度,，全面貫徹可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，在廣告中,，可以順便提起后來(lái)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的信息（如名稱,、地址、性質(zhì)等）,，其實(shí)在推介新有樓上,，可以隨便找個(gè)借口（理由、原因）進(jìn)行,，如可以是“推陳出新”（“陳”指華翠園的樓盤(pán),；而“新”則指我們即將推出的新樓盤(pán)）。

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,，只有飽和的思想,，沒(méi)有飽和的市場(chǎng)。市場(chǎng)無(wú)處不在,，缺的是“發(fā)現(xiàn)”二字,。缺的是獨(dú)具匠心、別具一格的思想,，如何將思路與財(cái)路緊密地聯(lián)系起來(lái),，必須抓住以下三個(gè)關(guān)鍵：

1.勇于打破思維定式。

2.善于另辟蹊徑。

3.敢于抓住機(jī)遇,。

地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案 地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案怎么做篇十

只有對(duì)樓盤(pán)進(jìn)行充分的調(diào)研,，才能找出了自身的弱點(diǎn)和優(yōu)點(diǎn)，審視產(chǎn)品,，擺正了迎戰(zhàn)市場(chǎng)的恰當(dāng)位置,。這樣，我們才能對(duì)癥下藥,，才能在理性的基礎(chǔ)上,，充分發(fā)揮產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)，策劃才能行之有效,。

（1）物業(yè)的定位;

（2）建筑,、配套、價(jià)格的優(yōu)劣勢(shì)分析;

（3）目標(biāo)市場(chǎng)的分析;

（4）目標(biāo)顧客的特征,、購(gòu)買行為的分析;

或許有人講,，搞房地產(chǎn)項(xiàng)目靠的是經(jīng)驗(yàn)，但須知,，市場(chǎng)調(diào)研的目的是從感性的經(jīng)驗(yàn),，結(jié)合不斷變化和細(xì)分的市場(chǎng)信息，提升到理性的層次,，科學(xué)地對(duì)所有在規(guī)劃,、推廣過(guò)程中將出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行有效的預(yù)測(cè)。

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)下,，閉門(mén)造車或迷信經(jīng)驗(yàn)終究是不行的,。

（1）區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)分析;

（2）主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的界定與swot的分析;

（3）與目前正處于強(qiáng)銷期的樓盤(pán)比較分析;

（4）與未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)情況的分析和評(píng)估。

定位是所有廣告行為開(kāi)展的一個(gè)主題,，就像一個(gè)圓心,，通過(guò)項(xiàng)目的調(diào)研，制定樓盤(pán)定位,，提煉usp（獨(dú)特的銷售主張），提出推廣口號(hào),，使樓盤(pán)突現(xiàn)其與眾不同的銷售賣點(diǎn),。

尋找最能代表目標(biāo)顧客對(duì)家庭和生活方式的理解作為創(chuàng)作原素，以此作為廣告的基調(diào),，并以藝術(shù)的方式放大,，使廣告更具形象力、銷售力,。

房地產(chǎn)廣告,，有的決策者是去到哪里，做到哪里，既沒(méi)有時(shí)間安排,，更沒(méi)有周期概念,。當(dāng)樓盤(pán)無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)時(shí)，競(jìng)爭(zhēng)顯得激烈,，則手忙腳亂,，怨聲載道。

房地產(chǎn)廣告必須以有效,、經(jīng)濟(jì)為原則,，講究策略性、計(jì)劃性

有人說(shuō),，廣告費(fèi)花在媒體上有一半是浪費(fèi)的,。確實(shí)，只有發(fā)揮好媒體的效率,，才能使有限廣告經(jīng)費(fèi)收到最大的經(jīng)濟(jì)效益,，廣告公司為客戶選擇、篩選并組合媒體是為客戶實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化,。

整合傳播則是圍繞既定的受眾,，采取全方位的立體傳播，在最短時(shí)期內(nèi)為樓盤(pán)樹(shù)立清晰的形象,，并以持續(xù)一致的形象建立品牌,。

（1）不同媒體的效應(yīng)和覆蓋目標(biāo);

（2）不同種類、不同時(shí)間,、不同篇幅的報(bào)紙廣告分析;

（3）不同種類,、不同時(shí)間、不同篇幅的雜志廣告分析;

（4）不同電視臺(tái),、不同時(shí)段,、不同欄目的電視廣告分析;

（5）不同電臺(tái)、不同時(shí)段,、不同欄目的電臺(tái)廣告分析;

（6）不同地區(qū),、不同方式的夾報(bào)dm分析;

（7）戶外或其他媒體的分析;

（8）不同的媒體組合形式的分析。

房地產(chǎn)廣告,，有的決策者是想到哪里,，做到哪里，既沒(méi)有時(shí)間安排,， 更沒(méi)有周期概念,，面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，則始終處于被動(dòng)狀態(tài),， 只能嘆怨廣告無(wú)效,。

規(guī)范的市場(chǎng)營(yíng)銷對(duì)樓盤(pán)的推廣是一套系統(tǒng)工程,，根據(jù)市場(chǎng)反映結(jié)合施工進(jìn)度， 針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,，形成一套有效,、經(jīng)濟(jì)的階段性策略尤為重要。

房地產(chǎn)階段性廣告創(chuàng)作要挖掘記憶點(diǎn),、找準(zhǔn)利益點(diǎn),、把握支持點(diǎn)，以階段性目標(biāo)為指導(dǎo),，全方位地實(shí)施強(qiáng)有力的廣告攻勢(shì),，合理運(yùn)用戶外媒體，印刷媒體和公共傳播媒體這各具優(yōu)點(diǎn)的三套車縱橫交錯(cuò),，整合傳播,。

（1）廣告的重點(diǎn);

（2）廣告的主題和表現(xiàn)手法;

（3）各類媒體廣告的創(chuàng)意與制作;

（4）媒體的發(fā)布形式和頻率;

（5）整合傳播的策略;

（6）媒體發(fā)布的代理。

促銷的最大目的是,，在一定時(shí)期內(nèi),，以各種方式和工具來(lái)刺激和強(qiáng)化市場(chǎng)需求，達(dá)到銷售促進(jìn)的目的,。

（1）促銷活動(dòng)的主題;

（2）促銷活動(dòng)的計(jì)劃和實(shí)施監(jiān)督;

（3）促銷活動(dòng)與銷售執(zhí)行的引導(dǎo),、建議;

（4）促銷活動(dòng)的效果評(píng)估和市場(chǎng)反映的總結(jié)。

善于借用各種社會(huì)事件制造樓盤(pán)的新聞噱頭,，并利用新聞媒介進(jìn)行報(bào)道,、炒作，使樓盤(pán)得以宣傳,，并能樹(shù)立獨(dú)特的形象,。

廣告效果監(jiān)測(cè)是對(duì)廣告行為產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和心理效益的一項(xiàng)檢測(cè),。而市場(chǎng)反饋信息同時(shí)也對(duì)下一輪廣告行為的修正,，以適應(yīng)日益變化的市場(chǎng)，一條道,，走到黑往往是要走死胡同的,。

所謂知已知彼，百戰(zhàn)不貽,。在市場(chǎng)推廣中,，要及時(shí)地監(jiān)測(cè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的一舉一動(dòng)，對(duì)于營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)既能做到把握對(duì)手動(dòng)向,，防范于未然，也能對(duì)于對(duì)手的營(yíng)銷變數(shù)能及時(shí)地反應(yīng)和應(yīng)對(duì),。

廣告預(yù)算的每一筆精打細(xì)算,，不應(yīng)該是簡(jiǎn)單地停留在對(duì)廣告項(xiàng)目的竭力削減,、項(xiàng)目費(fèi)用的壓價(jià)之上，而是應(yīng)該貫穿營(yíng)銷決策的每一個(gè)步驟的始終,，貫穿于廣告周期的縝密安排,，貫穿于廣告主題的切實(shí)把握和廣告媒體的有效選擇之中。因?yàn)橐粋€(gè)決策性的失誤,，往往會(huì)抵消幾十次討價(jià)還價(jià)的全部所得

地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案 地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案怎么做篇十一

時(shí)間過(guò)得很快,，轉(zhuǎn)眼間x房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司已經(jīng)有10年的歷史了，今天將迎來(lái)了公司的十周年慶,，公司決定在這重要的日子舉辦活動(dòng)慶祝周年慶,。

在這十年崢嶸歲月中，x公司一直秉承“開(kāi)拓進(jìn)取,、放眼未來(lái),、追求卓越、造福社群”的企業(yè)宗旨和“以人為本,、天地合一”的建筑理念,，為社會(huì)奉獻(xiàn)美好的生活空間而不懈努力，同時(shí)也為社會(huì)造就了以“中國(guó)mba英雄”x總經(jīng)理為代表的商業(yè)精英,。x現(xiàn)代城是目前x公司的鼎力之作,，它的建成將給x帶來(lái)革命性的商務(wù)理念。因此項(xiàng)目的啟動(dòng)不僅是x公司,，也是x商界的一大盛事,。x公司沉淀了十年的博大精深的文化底蘊(yùn)筑就了今天的x俱樂(lè)部，它的成立和啟動(dòng)也標(biāo)志著公司踏上全新歷程的開(kāi)始,。舉辦這次十周年慶典暨俱樂(lè)部啟動(dòng)儀式的活動(dòng),，一可共慶諸多臨門(mén)之喜,二可借力發(fā)展,開(kāi)創(chuàng)更為關(guān)廣闊的天地。

&l十周年是一個(gè)企業(yè)發(fā)展的里程碑,，恰是時(shí)候回顧歷史,，展望未來(lái)。而且借此契機(jī)提升企業(yè)知名度,，大力打造企業(yè)和品牌形象,，可謂師出有名，機(jī)遇難得;借助活動(dòng)平臺(tái),，宣傳x總經(jīng)理榮獲“中國(guó)mba英雄”,，塑造公司管理層的統(tǒng)帥風(fēng)范和領(lǐng)導(dǎo)魅力;促進(jìn)公司和俱樂(lè)部目標(biāo)會(huì)員的感情交流，為即將成立的俱樂(lè)部奠定基石,，對(duì)俱樂(lè)部的傳播和推廣大有裨益;為x現(xiàn)代城網(wǎng)羅人氣和客戶資源,，以便順利打開(kāi)市場(chǎng);高爾夫是健康時(shí)尚的體育運(yùn)動(dòng)，歷來(lái)為高端人士所推崇,，舉辦高爾夫球比賽能夠充分彰顯x公司和x城的不凡品位,。

主標(biāo)語(yǔ)：網(wǎng)聚現(xiàn)代商務(wù)英雄——采用的標(biāo)語(yǔ)與x現(xiàn)代城推廣主題語(yǔ)相互呼應(yīng),，突現(xiàn)與會(huì)者在現(xiàn)代商界的尊貴地位，同時(shí)表明這是一次精英的會(huì)聚,。

參考標(biāo)語(yǔ)：1,、商務(wù)英雄聚精之源

2、重塑現(xiàn)代商務(wù)文明

20xx年7月25日(有待最后確定);

地點(diǎn)：x高爾夫球場(chǎng),，x賓館(新聞發(fā)布會(huì)及聯(lián)誼會(huì)地點(diǎn))

本次活動(dòng)的主要對(duì)象是在x商界出類拔萃的高層人物和具備消費(fèi)能力及購(gòu)買能力的客戶,。為了發(fā)揮媒體和口介的傳播作用，邀請(qǐng)一定數(shù)量的新聞?dòng)浾吆驮瓁公司所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的業(yè)主(如x灣,、x花園,、x等)。

1,、 x商界領(lǐng)袖人物(人數(shù))

2,、意向大客戶(人數(shù))

3、 x灣業(yè)主(人數(shù))

4,、新聞媒介記者(人數(shù))

5,、 x公司企業(yè)員工(人數(shù))

6、代理商工作人員(人數(shù))

總計(jì)：若干人

活動(dòng)安排大致分為三個(gè)部分,，即上午舉行新聞發(fā)布會(huì),，下午高爾夫比賽，晚上舉行宴會(huì),。形式多樣,。內(nèi)容豐富。

1,、出于提高權(quán)威性,、擴(kuò)大影響力的考慮，建議本次活動(dòng)中的高爾夫球賽由x企業(yè)家協(xié)會(huì)作為主辦單位,，x公司作為承辦單位,。

2、本次活動(dòng)面向x商界領(lǐng)袖人物,、意向大客戶,、業(yè)主、新聞媒介朋友,、開(kāi)發(fā)商工作人員和代理商公司員工

3,、活動(dòng)采用新聞發(fā)布會(huì)、戶外高爾夫球競(jìng)賽活動(dòng),、聯(lián)誼宴會(huì)三種形式貫穿進(jìn)行：

a.新聞發(fā)布會(huì)：邀請(qǐng)x企業(yè)家協(xié)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)致辭,，由開(kāi)發(fā)商代表回顧企業(yè)十年成就，并對(duì)x項(xiàng)目和x俱樂(lè)部做宣傳介紹,建議邀請(qǐng)有廣東知名俱樂(lè)部組建經(jīng)驗(yàn)的權(quán)威人士或是屬于某俱樂(lè)部成員的名流暢談俱樂(lè)部,。

b.高爾夫球賽：高爾夫運(yùn)動(dòng)具有濃烈的商務(wù)性質(zhì)和紳士氣質(zhì),，能夠完美地詮釋本活動(dòng)對(duì)象的不凡品質(zhì),。參賽者在揮桿比賽激烈角逐中,，深化友誼,，促進(jìn)交流，覽盡x山迷人風(fēng)光,。凡是對(duì)高爾夫感興趣的活動(dòng)參與者特別是意向大客戶都可以報(bào)名參加比賽,，此次球賽意在為俱樂(lè)部成立和項(xiàng)目銷售做好鋪墊。

c.聯(lián)誼宴會(huì)：宴會(huì)目的在于在輕松的氛圍中拉近感情距離.宴會(huì)上由企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)比賽頒獎(jiǎng),，推薦x項(xiàng)目,。企業(yè)家協(xié)會(huì)成員、媒體記者等與會(huì)者在會(huì)上自由交流溝通,。

4,、活動(dòng)大體流程如下：

參與人員報(bào)到(x賓館)→新聞發(fā)布會(huì)(x企業(yè)家協(xié)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)致辭、開(kāi)發(fā)商代表發(fā)言,、項(xiàng)目推薦,、廣東嘉賓論俱樂(lè)部，x賓館)→中午作息(x賓館)→高爾夫比賽(x高爾夫球場(chǎng))→聯(lián)誼宴會(huì)(領(lǐng)導(dǎo)總結(jié)陳述,、宴會(huì)聯(lián)歡,，以上活動(dòng)中穿插頒獎(jiǎng)和項(xiàng)目推薦，x賓館)→全天活動(dòng)結(jié)束

x企業(yè)家協(xié)會(huì)發(fā)函召集會(huì)員參加的方式是本次活動(dòng)主要的組織途徑,，除此之外,，補(bǔ)充采用其它方式。

1,、以x企業(yè)家協(xié)會(huì)名義通過(guò)直郵向協(xié)會(huì)成員,、媒體記者發(fā)放本項(xiàng)目概念樓書(shū)及邀請(qǐng)函。

2,、開(kāi)發(fā)商以信函,、電話等方式邀約其商界友人、x灣客戶,。

本次活動(dòng)主要選擇x房地產(chǎn)界著名雜志《x》,，和x發(fā)行量最大影響力最大的報(bào)紙《x早報(bào)》兩大平面媒體，結(jié)合電視臺(tái)節(jié)目夾送折頁(yè)現(xiàn)場(chǎng)推廣等方式進(jìn)行有效推廣,。

1,、活動(dòng)前期宣傳：

a、 《x》發(fā)布活動(dòng)預(yù)告,，采取軟文形式全面介紹x公司,、公司總經(jīng)理“中國(guó)mba英雄”xx、x俱樂(lè)部,，重點(diǎn)提及xx現(xiàn)代城,。

b,、結(jié)合項(xiàng)目形象宣傳，《x早報(bào)》底版發(fā)布預(yù)告,，圖文結(jié)合簡(jiǎn)介xx總經(jīng)理,、xx現(xiàn)代城。

c,、以直郵方式發(fā)放銷售樓書(shū)和邀請(qǐng)函,。

2、現(xiàn)場(chǎng)推廣：

a,、新聞發(fā)布會(huì)：陳述業(yè)績(jī)以表明企業(yè)的雄厚實(shí)力;廣東嘉賓動(dòng)員與會(huì)者加入俱樂(lè),。，現(xiàn)場(chǎng)布置喜慶又不失莊重,、氣勢(shì)宏偉,，與企業(yè)的文化底蘊(yùn)相結(jié)合。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)項(xiàng)目和俱樂(lè)部作引見(jiàn),。

b,、高爾夫競(jìng)賽：球賽場(chǎng)地通過(guò)拱門(mén)，懸掛項(xiàng)目和俱樂(lè)部的宣傳布幅,、雙葉廣告,，重點(diǎn)投放，少而精,，避免喧賓奪主,，重在烘托高雅嚴(yán)肅的休閑活動(dòng)氛圍;

c、聯(lián)誼宴會(huì)：發(fā)放項(xiàng)目以及俱樂(lè)部相關(guān)宣傳資料?，F(xiàn)場(chǎng)宣傳營(yíng)造出喜慶活躍,、大氣蓬勃的氣氛，象征企業(yè)十年的輝煌以及蒸蒸日上的成績(jī),，預(yù)示活動(dòng)的順利圓滿,。

地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案 地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案怎么做篇十二

歡樂(lè)小長(zhǎng)假，相“惠”在（項(xiàng)目名稱）（備選主題一）

我和（項(xiàng)目名稱）有個(gè)約“惠”（備選主題二）幸福,，我們約“惠”吧,！

（項(xiàng)目名稱），我們約“惠”吧?。▊溥x主題三）

論壇,、產(chǎn)品推介

20xx。05,。01——20xx,。05。03

（項(xiàng)目名稱）銷售中心

答謝老客戶開(kāi)發(fā)新客戶

（項(xiàng)目名稱）地處渾南新區(qū)的核心地段，距奧體中心向南僅100米,，北近渾南大道,，東接富民南街，西鄰沈陽(yáng)國(guó)際會(huì)展中心,，交通便捷,，配套齊全，是千萬(wàn)家住戶經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的選擇,。在這個(gè)蝶戀花舞的季節(jié),，（項(xiàng)目名稱）收獲了廣大業(yè)主的好評(píng)，業(yè)主收獲了家的溫暖,，（項(xiàng)目名稱）特此舉辦一場(chǎng)來(lái)到（項(xiàng)目名稱）置業(yè)歡快度五一活動(dòng)，旨在豐富（項(xiàng)目名稱）客戶的業(yè)余,，娛樂(lè)文化生活,，感恩老客戶，發(fā)掘新客戶,，鞏固（項(xiàng)目名稱）置業(yè)的品牌形象,。

1、通過(guò)舉辦一系列活動(dòng)提高（項(xiàng)目名稱）置業(yè)產(chǎn)品的知名度和美譽(yù)度,。

2,、通過(guò)活動(dòng)執(zhí)行積累客源，引爆項(xiàng)目從而達(dá)到最終的銷售目的,。

3,、展示（項(xiàng)目名稱）地產(chǎn)的理念與服務(wù)，感恩老客戶,，拓展新客戶,。

1、活動(dòng)執(zhí)行人員的安排,。

2,、主持人，舞蹈演員歌手等安排就位,。

3,、迎賓人員到位。

4,、現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)內(nèi)容需要準(zhǔn)備的材料及冷餐的擺放,。

1、5月1日當(dāng)天,，有著名房產(chǎn)類節(jié)目主持人哥倆侃房在（項(xiàng)目名稱）銷售中心現(xiàn)場(chǎng)以房產(chǎn)論壇形式,，為大家解說(shuō)（項(xiàng)目名稱）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行詳細(xì)解說(shuō)，為（項(xiàng)目名稱）樹(shù)立良好的品牌形象,，擴(kuò)大宣傳面,。

2、5月2號(hào)由著名節(jié)目主持人一鳴攜手著名風(fēng)水大師,，為現(xiàn)場(chǎng)來(lái)賓從風(fēng)水角度解讀（項(xiàng)目名稱）項(xiàng)目獨(dú)特之處,，從而吸引意向客戶對(duì)產(chǎn)品產(chǎn)生傾向性，從而達(dá)到最終的銷售目的,。 3,，5月3日由著名電臺(tái)主持人蔡昊攜手時(shí)代商報(bào)、盛京門(mén)戶網(wǎng)房產(chǎn)頻道資深主編組成“（項(xiàng)目名稱）砍價(jià)團(tuán)”,，做到你買房我砍價(jià),，活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)為大家解說(shuō)（項(xiàng)目名稱）產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，幫購(gòu)房客戶將房?jī)r(jià)砍至最低價(jià)格,，從而增加購(gòu)房者意向,，達(dá)到最終銷售目的。

來(lái)（項(xiàng)目名稱）,、看星星,、喝啤酒、吃炸雞

1,、外廣場(chǎng)放置充氣城堡,，集合所有孩子們的快樂(lè)，將與孩子一同前往的家長(zhǎng)留在（項(xiàng)目名稱）,，感受生活在（項(xiàng)目名稱）的美好,。

2、室外搭建舞臺(tái),，邀請(qǐng)知名樂(lè)隊(duì)親情獻(xiàn)唱,，增加與顧客互動(dòng)性，在外廣場(chǎng)打造聲勢(shì),，吸引客流,。

3、傍晚時(shí)分,，邀請(qǐng)大家來(lái)（項(xiàng)目名稱）,、看星星、喝啤酒,、吃炸雞,，同時(shí)觀看精彩文藝演出，與大家進(jìn)行互動(dòng),，增強(qiáng)活動(dòng)氛圍,。

diy制作，全面升級(jí)，種類更多,，玩法多樣,，更方便娛樂(lè)客戶的業(yè)余生活。

diy手工皂,，讓客戶充分發(fā)揮自己的想象力,，在設(shè)計(jì)及制作的過(guò)程中帶給其成就感，增加活動(dòng)的樂(lè)趣,，帶給其美好印象,。兒童diy風(fēng)箏，讓（項(xiàng)目名稱）業(yè)主的孩子們?cè)谖孱伭氖澜缰?，描繪美妙的夏天,，從而增加參與活動(dòng)的積極性。

歷來(lái)（項(xiàng)目名稱）的活動(dòng)非常重視餐區(qū)的品質(zhì)和美食的種類,，這次活動(dòng)我們?cè)谝酝A(chǔ)上再次升級(jí),，為客戶提供冷飲、水果,、蛋糕等，真正做到不僅讓客戶賞心悅目,，秀色可餐,，進(jìn)而大快朵頤，流連忘返,。

地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案 地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案怎么做篇十三

全員營(yíng)銷是推動(dòng)我公司營(yíng)銷工作的重要手段,，在公司內(nèi)部推動(dòng)全員營(yíng)銷其目的是通過(guò)此種形式充分發(fā)揮和調(diào)動(dòng)全體員工的積極性，取得更好的經(jīng)濟(jì)效益,，倡導(dǎo)員工愛(ài)崗敬業(yè),，營(yíng)造一個(gè)團(tuán)結(jié)協(xié)作，拼搏進(jìn)取,，人人促銷的工作氛圍,。

1、方案采取采取“全員營(yíng)銷,、多銷多得”的辦法,。員工需不影響正常的本職工作。

2,、適用范圍：凡是通過(guò)自公司總經(jīng)理以下員工在公司所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目購(gòu)買住宅或商鋪的,，均適用本方案。（銷售部不參與此方案）

① 員工負(fù)責(zé)提供客戶所購(gòu)物業(yè)涉及的位置,、戶型,、面積、價(jià)位、交房日期,、物業(yè)管理,、違約責(zé)任等相關(guān)資料和咨詢服務(wù)。

② 員工負(fù)責(zé)督促客戶按照規(guī)定按時(shí)支付房款（訂金,、首付款,、一次性付款、分期付款,、按揭貸款及后期各項(xiàng)費(fèi)用等）,。

③ 員工負(fù)責(zé)帶領(lǐng)客戶到財(cái)務(wù)部繳納現(xiàn)金或辦理轉(zhuǎn)帳手續(xù)，個(gè)人不得經(jīng)手現(xiàn)金,。

④ 合同填寫(xiě)由財(cái)務(wù)部售樓管理員,、經(jīng)辦員工協(xié)同客戶共同完成。售樓管理員負(fù)責(zé)對(duì)所簽訂合同進(jìn)行立卷存檔,、保管,。

⑤ 如需按揭貸款的客戶，由售樓管理員協(xié)助其完成貸款手續(xù),。

⑥ 經(jīng)辦員工需與客戶作好溝通,，向其闡釋國(guó)家有關(guān)政策規(guī)定及我公司的臨時(shí)性規(guī)定。

⑦ 以上工作完成,，視為該項(xiàng)銷售工作完畢,。

1、按照公司規(guī)定,，對(duì)不同樓號(hào),、不同形式的物業(yè)（商鋪、住宅）制定出不同的銷售提成比率,。

住宅：提成比率為0.8％,，商鋪提成比率為0.5％。

業(yè)績(jī)提成＝合同總房?jī)r(jià)×比率

2,、銷售工作完畢,，經(jīng)辦員工即可到公司財(cái)務(wù)部領(lǐng)取業(yè)績(jī)提成。

xx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

xx 年 xx月

地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案 地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案怎么做篇十四

天第公寓(后來(lái)在市場(chǎng)的推廣名被定義為"星期五公社"),，項(xiàng)目位于上海浦東金橋地區(qū),，社區(qū)僅僅2幢24f的高層，由浦房開(kāi)發(fā)建造到10層就因資金短缺問(wèn)題擱置,。

上海浦東金橋地區(qū)的住宅多以80年代末由于當(dāng)時(shí)市政動(dòng)遷原因建造的多層動(dòng)遷安置住宅為主,，雖然生活配套設(shè)施已日趨成熟，但由于區(qū)內(nèi)人口密集,，新興住宅需求量激增,，因而本案周邊正在新建大批新興住宅,。但相較別的競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案，本案在地理位置是不占優(yōu)勢(shì)的,，離區(qū)域繁華中心又遠(yuǎn),，從小環(huán)境來(lái)講還是很偏僻，周邊配套還是很短缺的,，加之本案的房型較老,、規(guī)模較小、競(jìng)爭(zhēng)壓力大……在面對(duì)眾多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況下,，要把這個(gè)幾年前遺留下的爛尾樓——"天第公寓"推向市場(chǎng)無(wú)疑是在打一場(chǎng)艱難的突圍戰(zhàn),。如何使產(chǎn)品在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中脫穎而出成了當(dāng)務(wù)之急。

大環(huán)境讓人欣慰,，產(chǎn)品得過(guò)爛尾炎,，遭遇"十面埋伏"。

從市場(chǎng)的眼光來(lái)分析,，其較為有利的是,，本案位置屬于金橋、金楊新村的延伸段,。東面,、北面、西面即是金橋進(jìn)出口加工區(qū),、外高橋加工區(qū)及陸家嘴金融貿(mào)易區(qū),，處在三大高能力消費(fèi)區(qū)之中，有充足的客源基礎(chǔ),。金橋新村作為浦東廣大市民極為熟悉老式公房區(qū)域，其存在已有十幾年的歷史,，在商業(yè)配套設(shè)施方面已相當(dāng)完善,，足可以滿足本區(qū)域居民的一般生活需求。對(duì)于本案來(lái)講,，雖不及區(qū)域其他同質(zhì)個(gè)案便利,，但步行10分鐘左右，即可共享金橋的配套設(shè)施,，而本案周邊,，目前上市銷售的個(gè)案，也會(huì)增加一定量體的商業(yè)用房,，另外,，楊高北路、巨峰路即將興建"易初蓮花"大型超市,，使本案住戶生活更為便利,。而楊高北路,、浦興路兩條交通主干道近在咫尺，眾多公交路線和即將興建的輕軌(l4線)使本區(qū)域的交通出入暢通無(wú)阻,。

然而,，本項(xiàng)目是爛尾房改造，所在這區(qū)域停工多年,，在周邊居民心中有一定的負(fù)面影響,。本案房型也是比太太還老的一梯八戶式的蝶型建筑，有些戶型在通風(fēng)采光上會(huì)受到影響,。這兩棟24f高層建筑容積率較高,，得房率較低，物業(yè)管理費(fèi)較高,，社區(qū)規(guī)模又小的可憐,，再加上底下緊靠楊高北路的局部樓層會(huì)受到一定的噪音影響。這些都導(dǎo)致了購(gòu)房者心理認(rèn)同上的障礙,。

而且金橋區(qū)域住宅需求量的增加又使眾多房產(chǎn)公司瞄準(zhǔn)了這塊風(fēng)水寶地,。20xx年，周邊市場(chǎng)供應(yīng)量2500個(gè)住宅單元,，共計(jì)25萬(wàn)平方米左右,，整個(gè)市場(chǎng)銷售率在50%出頭(受"上海故事"量體拉動(dòng)比較嚴(yán)重)，有效供應(yīng)量在12萬(wàn)平方米左右,。本案推案時(shí)周邊市場(chǎng)上供應(yīng)量將近8萬(wàn)平米,。

綜上所述，本案的大環(huán)境還是良好的,，但項(xiàng)目自身卻有較多先天不足之處,，且周邊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案源源推出，都為本案的銷售帶來(lái)了一定程度上的抗性,。

本地的,、外地的、老年人,、青年人一個(gè)不能少,。

針對(duì)本區(qū)域當(dāng)時(shí)情形考慮，本案的客源主要由3大部分為主：

①周邊居民

金橋新村以及其他新村居民人口的擴(kuò)張,、居住環(huán)境的改善,，但又受經(jīng)濟(jì)支付能力的限制，對(duì)所購(gòu)房子的的總價(jià)極其看重,，本案的出現(xiàn),，對(duì)這部分客源將是極大的沖擊。這部分客源也是本案最初沖擊銷售率的得支撐,。

②市政拆遷戶

上海整個(gè)城市的大規(guī)模改造,，必能吸引大量的拆遷戶入場(chǎng),。

③外來(lái)工作者

上海作為人才高地，已成為中國(guó)人理想的"就業(yè)創(chuàng)業(yè)基地",，而本區(qū)域的發(fā)展?jié)摿?，?duì)這批客源將有極大的吸引力。

關(guān)鍵問(wèn)題是：怎樣才能做大眾情人呢?

無(wú)可辯駁,，"天第公寓"的缺陷是顯而易見(jiàn)的,，爛尾房、房型老,、規(guī)模小,、配套少，和周邊眾多新興多層建筑相比較,，它根本是一個(gè)普通的不能再普通的房產(chǎn)項(xiàng)目,。不過(guò)幸好，"天第公寓"還是有值得叫人安慰的優(yōu)勢(shì)的,。良好的金橋大環(huán)境給了它有力地支撐,，交通便捷無(wú)疑也是一大吸引力。從產(chǎn)品本身來(lái)看,，亮麗的建筑立面,、獨(dú)一無(wú)二的鋼結(jié)構(gòu)大堂、面面俱到的會(huì)所以及我倡議的尋找區(qū)域面積空白,，將面積放到最經(jīng)濟(jì)最實(shí)惠的低總價(jià)的策略,，都是和周邊項(xiàng)目有得一拼的。但是本案和其他個(gè)案一個(gè)最明顯的區(qū)別就是本案的客源層次分布廣泛,。不同性別,、不同年齡、不同行業(yè),、不同地區(qū)甚至是不同買房目的客源都是本項(xiàng)目力求爭(zhēng)取的對(duì)象,。訴求客源的廣泛造成了訴求中心點(diǎn)的不確定性，使得做策劃時(shí)無(wú)法做到有的放矢,，這是房產(chǎn)策劃的一個(gè)致命點(diǎn)，客源模糊,。怎樣才能使"天第公寓"成為人見(jiàn)人愛(ài)的"大眾情人"呢?做 "大眾情人"是要冒風(fēng)險(xiǎn)的,，但是只要解決了這個(gè)問(wèn)題，"天第公寓"在周邊的產(chǎn)品中就是獨(dú)特的,，有個(gè)性的,，這就是usp策略的運(yùn)用。

怎樣使產(chǎn)品成為"大眾情人"呢?構(gòu)想這個(gè)問(wèn)題時(shí),，我還是從產(chǎn)品本身開(kāi)始著手,。既然要使本案與競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品形成一定距離上的差異,，那么必然要設(shè)法找到本產(chǎn)品本身與眾不同的亮點(diǎn)。除了在本案上專案組建議在原先爛尾的產(chǎn)品格局上,，利用周邊個(gè)案的面積,、功能和格局的空白，采用新的切割方法將產(chǎn)品進(jìn)行了新的面積分割和更合理的功能劃分,，并且在建筑的外立面上一改爛尾樓過(guò)去的老式傳統(tǒng)手法,，變得更為亮麗和新穎、現(xiàn)代,，從而也就讓本案產(chǎn)品相較周邊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案有相當(dāng)?shù)拿娣e和總價(jià)優(yōu)勢(shì),，也在新穎的外立面上給客戶一個(gè)全新的樓宇概念外，弘揚(yáng)產(chǎn)品優(yōu)點(diǎn)是毋庸置疑的,，關(guān)鍵在于怎樣去規(guī)避產(chǎn)品的缺點(diǎn),。老子?《道德經(jīng)》曰：禍兮福所倚,福兮禍所伏。同理,，缺陷往往也可轉(zhuǎn)為為優(yōu)勢(shì),。關(guān)鍵在于，怎樣合理利用缺陷使之成為優(yōu)勢(shì),。

想要成為"大眾情人",，除了產(chǎn)品的新鮮性，還需要在生活理念上從情感上真正感動(dòng)消費(fèi)者,，了解他們最渴望的生活狀態(tài),，觸及他們內(nèi)心深處最柔軟的地方。那么,，現(xiàn)在的都市人最喜歡什么樣的生活,，內(nèi)心深處又最渴望什么樣的生活呢?于是就有了下面一段概念的提煉：

"星期五公社"策劃構(gòu)想：后集體生活的概念由來(lái)。

記得大學(xué)時(shí)代,，一個(gè)同學(xué)是第一個(gè)到校外租房子,，因?yàn)樗X(jué)得受不了男生宿舍的嘈雜混亂，可是最近碰到他,，是在一個(gè)人群很多的俱樂(lè)部里碰到他,，他說(shuō)我受不了辦公樓里那種氣氛，我現(xiàn)在特別懷念大學(xué)時(shí)代,，有那么多同學(xué)那么多朋友,，不像現(xiàn)在的環(huán)境，辦公室簡(jiǎn)直就是伏契克寫(xiě)的《絞刑架下的報(bào)告》,，走過(guò)去是七步,，走過(guò)來(lái)是七步，我突然發(fā)覺(jué)自己是喜歡和向往集體生活的,。

星期五公社行銷由來(lái)……

70年代,，公社年代,。

80年代，開(kāi)放年代,。

90年代,，自我年代。

00年代,，個(gè)性年代,。

今天，個(gè)性群體共存的矛盾年代!

現(xiàn)在的都市,，俱樂(lè)部如鮮花,，我們殷勤如蜜蜂，為什么呢?因?yàn)槲覀兛释粋€(gè)集體,，就像我們?cè)?jīng)特別渴望一個(gè)私人空間一樣,。

我發(fā)現(xiàn)諸如俱樂(lè)不是這樣一種地方，在這里大家相聚在一起,，沒(méi)有人追究你的過(guò)去,，沒(méi)有人關(guān)心你的未來(lái)，大家在一起可以聊天,，可以一起做一件事情,，依據(jù)個(gè)人的品位興趣，在這里可以重溫久違了的集體生活,。

所以,，我愿意把它衍生為一種社區(qū)生活，而且稱之為"后集體生活",，因?yàn)檫@樣的集體是自發(fā)自愿形成的,，不像大學(xué)時(shí)代或是公社年代的集體，多少帶點(diǎn)不可抗拒的色彩,，喜歡這種后集體生活的人,，不要誤以為他們不喜歡獨(dú)處，其實(shí)他們更喜歡強(qiáng)調(diào)生活的自我,。他們是都市非主流中的非主流,，他們喜歡集體，喜歡朝九晚五后聚到一塊,，因?yàn)樗麄兿Ｍ谶@個(gè)后集體空間能找到他們的同類,，有相似的品位，有相似的生活體驗(yàn),，有相似的生活觀價(jià)值觀世界觀，然后他們可以享受到后集體生活的愉快,。

在這種后集體生活中,，他們?nèi)菀淄羧粘＾k公室里的瑣碎,，人際交往的復(fù)雜，他們可以任性地在這個(gè)空間盡情享受生活帶給他們的快樂(lè),，唱唱懷舊的歌曲,，敘敘工作的酸甜苦辣和人生的目前與長(zhǎng)遠(yuǎn)。當(dāng)新的太陽(yáng)升起,，他們揮揮衣袖,，各自又回到自己的小圈子里，后集體生活對(duì)他們來(lái)說(shuō),，就像星期五的感覺(jué),，能讓人想起善待自己的生活，對(duì)于他們而言,，家就是能讓人可以忘掉工作或是人際壓力的地方,，是可以快樂(lè)的、幸福的,、輕松的,、生活的地方。

這個(gè)地方對(duì)于一個(gè)在外打拼甚感朋友太少,，剛結(jié)婚青年在付款條件壓力少,，辦公室里小資白領(lǐng)品位相似的，更或是從知青年代走過(guò)來(lái)的人……是一種渴望,，一種期待,，一種這個(gè)時(shí)代輕松的懷舊，也是依依不舍的告別,，告別永遠(yuǎn)過(guò)去的學(xué)生時(shí)代知青年代公社年代,，那充滿理想主義充滿懷念情愫和浪漫情懷的時(shí)光。

所以我將星期五賦以"生活"的概念,，公社賦以"當(dāng)代后集體"概念,。

所以我把這種后集體生活的地方就叫，"星期五公社",。

注："星期五公社"是"天第公寓"的推廣名,。

就這樣，一座城市新型的后集體生活宅邸誕生了,。這個(gè)嶄新的概念被我用一句很感性的語(yǔ)句表達(dá)了出來(lái),，"金橋有個(gè)很生活的后集體，我們叫她"星期五公社",。這樣一句溫馨,、幸福、甜蜜、輕松而又陽(yáng)光的話無(wú)疑對(duì)任何人都具有神秘感和吸引力,。

所謂萬(wàn)事開(kāi)頭難,，既然策劃上的難點(diǎn)被突破了，接下來(lái)的事自然就好辦了,。

以迅雷之勢(shì)推銷"大眾情人",。

在眾多周邊產(chǎn)品的強(qiáng)力圍攻下，我認(rèn)為本產(chǎn)品的價(jià)格應(yīng)該與周邊產(chǎn)品拉開(kāi)一定距離,。這樣才能吸引到潛在購(gòu)屋對(duì)象,，所以，根據(jù)產(chǎn)品的格局和面積特性,，我給"星期五公社"定下了低總價(jià)面向市場(chǎng)的價(jià)格策略,。

我認(rèn)為，盡管本案與周邊個(gè)案有一定距離,，但由于價(jià)格優(yōu)勢(shì),，且量體小，上市后必然會(huì)引起消費(fèi)者的注意,。所以,，在短時(shí)間內(nèi)迅速出擊的銷售策略是比較正確的。

結(jié)合本區(qū)域市場(chǎng)情形以及以往操作的個(gè)案判斷,，我們將以"短,、平、快"的銷售策略,，經(jīng)過(guò)12個(gè)月的前期準(zhǔn)備,，在正式公開(kāi)34個(gè)月之后，銷售率將達(dá)到7080%,。

首創(chuàng)成人漫畫(huà)作為本案廣告表現(xiàn)符號(hào),。

在擬定廣告表現(xiàn)策略之前，我同樣讓專案組對(duì)市場(chǎng)同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案企劃表現(xiàn)方式進(jìn)行了收集整理和歸納,，我的目的是想用差異化和獨(dú)特性的指導(dǎo)思想從別人的企劃表現(xiàn)中找到自己的表現(xiàn)突破點(diǎn),，先看看競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的表現(xiàn)方法：

也是由爛尾房改造，它抓住了房型小,、地理位置好的特點(diǎn),，目標(biāo)客源針對(duì)青年人。企劃策略以產(chǎn)品的概念炒作再加上迎合青年心理的平面包裝方式,。廣告表現(xiàn)上以另類年輕為主,，上市后迅速造成小房型市場(chǎng)的火爆。不可否認(rèn),，"青年匯"是十分成功的,。

也是小房型白領(lǐng)住宅,，企劃策略與廣告表現(xiàn)和"青年匯"類似，難免有步落后塵的味道,。

在小房型市場(chǎng)火爆時(shí)借機(jī)推出,，與先前的同類個(gè)案相似，無(wú)自己的創(chuàng)新,，落入了人云亦云的俗套。

：

連廣告表現(xiàn)手法都和"青年匯"極其相似,，根本沒(méi)有自己的個(gè)性,。

本項(xiàng)目想要做到鶴立雞群脫穎而出就必須根據(jù)自己的個(gè)性來(lái)表達(dá)自己。這不免又要談到客源的問(wèn)題了,。雖然本案客源分布較為廣泛,，但也并非無(wú)跡可尋。

在這里,，我把客源分為這樣幾種類型：

a,、迷戀金橋的老頑固——金橋當(dāng)?shù)乜?/p>

b、掉進(jìn)蜜罐的鴛鴦——熱戀的要結(jié)婚的族群

c,、學(xué)會(huì)了走路的蟲(chóng)——it行業(yè),、廣告行業(yè)者

d、想占便宜的人類——新薪人類,、知青,、外地打工的

e、有錢(qián)有閑的尖頭鰻——投資先生

f,、這個(gè)城市的主力居者——辦公族,、自由職業(yè)者及自由單身族客源被細(xì)分后就不難發(fā)現(xiàn)，本案最大的個(gè)性就是本案各類型的客源都有著自己不同于其他類型的個(gè)性,，而每一種類型又都是我們所不能忽略的,。太多的個(gè)性就成了沒(méi)有個(gè)性，怎樣解決這一點(diǎn)呢?

于是,，我試圖在這些個(gè)性中發(fā)掘共性,。當(dāng)我把一些產(chǎn)品的東西羅列出來(lái)時(shí)，我發(fā)現(xiàn)這個(gè)產(chǎn)品其實(shí)是一個(gè)矛盾統(tǒng)一綜合體,。

城市：共同的環(huán)境————新的集體

金橋：公認(rèn)的生活地————新的生活

社區(qū)：共同的家 —————新的集體

大堂：共進(jìn)式 ——————集體

網(wǎng)絡(luò)：共享式 ——————互動(dòng)的集體

會(huì)所：共享式——————互動(dòng)的集體

建筑：兩幢獨(dú)立—————在集體中獨(dú)立

綜合起來(lái),，不就是一種個(gè)性與群體共存的矛盾的新集體生活方式嗎?包容這種新生活的產(chǎn)品可以說(shuō)在上海是第一次出現(xiàn)的，因而我們不妨稱它為"上海首座后集體生活宅邸",。

既然是生活的宅邸,，那么其文案基調(diào)不妨輕松、俏皮,、煽情一些,，可以針對(duì)各種類型的客源分別描述他們不同的生活狀態(tài)，然后再闡述不同的生活狀態(tài)與后集體生活宅邸這一概念的相互融合。設(shè)計(jì)色彩的表現(xiàn)上以輕松,、活潑,、穩(wěn)重為主，在矛盾中尋求統(tǒng)一,。

當(dāng)50年代人聽(tīng)見(jiàn)叉鈴的聲音時(shí) ;當(dāng)60年代人聽(tīng)見(jiàn)讓我們蕩起雙漿的音樂(lè)時(shí);當(dāng)70年代人看到玻璃彈子時(shí);當(dāng)80年代人看到魂斗羅游戲時(shí)……他們會(huì)有什么樣的感觸呢?無(wú)疑,，童年的美好回憶會(huì)在瞬間流淌。由此可見(jiàn),，每個(gè)人對(duì)自己的童年都有著一份難以割舍的情懷,，而且每個(gè)人心中都存留著一份永不泯滅的童真。不同年齡,、性別的人在對(duì)童年的回憶里找到了共同的契合點(diǎn),，那就是心中不泯的童真?；诖?，想到了成人漫畫(huà)。現(xiàn)在最流行的幾米的漫畫(huà)之所以廣受歡迎,，是因?yàn)樗芄雌鹑藗儗?duì)美好生活的向往與憧憬,。成人漫畫(huà)的吸引力由此可見(jiàn)一斑。因此,，我決定用成人漫畫(huà)作"星期五公社"的設(shè)計(jì)符號(hào),，把各個(gè)類型的客源用漫畫(huà)的形式分別量身定制的表述出來(lái)。

在上海各個(gè)已銷售或在銷售的房產(chǎn)個(gè)案中,，運(yùn)用成人漫畫(huà)作為設(shè)計(jì)符號(hào)的幾乎沒(méi)有,，即使有也是"拿來(lái)主義"。據(jù)我了解,，目前只有復(fù)地集團(tuán)開(kāi)發(fā)的"柏林春天"在報(bào)紙廣告上曾用過(guò)幾米的漫畫(huà)《地下鐵》中的場(chǎng)景,。由此，我可以自豪地說(shuō),，在上海用量身定制的原創(chuàng)漫畫(huà)作為廣告表現(xiàn)手法,，"星期五公社"是首例。

大膽放棄報(bào)紙媒體,，主打戶外媒體和現(xiàn)場(chǎng)派發(fā)銷售,。

如何使用最低廣告費(fèi)用，來(lái)達(dá)成最高銷售目標(biāo)是媒體策略的基本原則之一,。

本案案量小,，如果投入大量廣告經(jīng)費(fèi)，即使達(dá)到預(yù)期效果也會(huì)造成公司銷售成本的增加,。所以,，我決定用不同與以往媒體策略,，以達(dá)到減少公司銷售成本來(lái)提高公司利潤(rùn)的目的。

基于上述原因,，我對(duì)常規(guī)的媒體策略作了一些改動(dòng),，本案銷售中基本以戶外看板、公交廣告,、引導(dǎo)旗來(lái)吸引客源,，在現(xiàn)場(chǎng)派發(fā)海報(bào)和dm并由銷售人員解說(shuō)"星期五公社"這個(gè)新概念和它所營(yíng)造的一種新生活來(lái)引起消費(fèi)者的興趣。電視媒體和報(bào)紙媒體因費(fèi)用較高,，所以基本上不考慮,，僅看銷售情況而定。如果在銷售時(shí)遇上阻力,，才考慮用報(bào)紙媒體擴(kuò)大影響力。

事實(shí)勝于雄辯

經(jīng)過(guò)了市場(chǎng)的考驗(yàn),，事實(shí)證明本策劃案是非常成功的,。在開(kāi)盤(pán)當(dāng)日就有80%的房子被預(yù)訂，之后的一個(gè)多月時(shí)間里,，又不斷有消費(fèi)者來(lái)電來(lái)訪,，不到一個(gè)月"星期五公社"已告售罄。而"星期五公社"所提倡的后集體生活的概念也已被人們所接受并喜愛(ài),。

可以說(shuō),，用不到一個(gè)月的時(shí)間去化一個(gè)不占優(yōu)勢(shì)的住宅產(chǎn)品，這在金橋地區(qū)甚至于上海都是不多見(jiàn)的,，所以"星期五公社"策劃案的成功是顯而易見(jiàn)的,。

產(chǎn)品形象是品牌的重要方面。良好的產(chǎn)品形象可以使企業(yè)獲得社會(huì)公眾的充分信任,，進(jìn)而形成穩(wěn)定的消費(fèi)群,。"星期五公社"策劃案的實(shí)施，不僅使公司第一個(gè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目一炮而紅,，在賺取了利潤(rùn)的同時(shí)也給公司帶來(lái)了一定的品牌知名度,，為公司將來(lái)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目打下了扎實(shí)的基礎(chǔ)。八,、總論

房地產(chǎn)策劃是一項(xiàng)牽涉知識(shí)面很雜的學(xué)問(wèn),，它不僅僅牽涉到廣告、銷售,、營(yíng)銷推廣等內(nèi)容,，還涉及到房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)、客戶心理學(xué)等方方面面的內(nèi)容,。一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目從初具雛形到最后推出都需要經(jīng)過(guò)周密審慎的思考,。

我個(gè)人以為：作為一個(gè)策劃者,，要做好一個(gè)策劃案就必須用談戀愛(ài)的心態(tài)去對(duì)待它，以對(duì)待戀人的熱情去了解這個(gè)案子,，策劃者只有在愛(ài)上了自己所策劃的案子后才能夠使策劃案在市場(chǎng)上獲得成功,。也就是說(shuō)，策劃者要以相當(dāng)大的熱情去了解并接受策劃案,，然后才能制訂出完美的策劃方案,。

依據(jù)上述策劃戀愛(ài)論，我接手"星期五公社"后,，就全身心地投入到項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備中,，所謂市場(chǎng)情況的調(diào)查和了解只是解決了項(xiàng)目的利好、利空,，也就是賣什么的問(wèn)題,。搞清這個(gè)問(wèn)題后就要弄清楚東西要賣給誰(shuí)(客源)的問(wèn)題，其次也就是如何找到自己的個(gè)案的突破點(diǎn)的問(wèn)題,，這個(gè)問(wèn)題是房產(chǎn)項(xiàng)目策劃中最關(guān)鍵的問(wèn)題,，突破點(diǎn)找準(zhǔn)了，項(xiàng)目也就成功了一半,。因此,，在策劃中，我從收集整理和歸納市場(chǎng)資料和客源資料,，然后找準(zhǔn)突破點(diǎn)全身心投入,。

就本策劃案來(lái)看，之所以成功的最大原因就是我利用差異化和獨(dú)特性的策劃指導(dǎo)思想找準(zhǔn)了個(gè)案的突破點(diǎn),，然后大膽地把項(xiàng)目的缺陷作為項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)去推廣,，即客源層過(guò)于廣泛原是房產(chǎn)項(xiàng)目的致命缺陷(客源廣泛使訴求點(diǎn)過(guò)多造成無(wú)法為項(xiàng)目定位)，而我卻在個(gè)性中找到了共性,，并巧妙地用一個(gè)新的概念把這一矛盾統(tǒng)一起來(lái),。由于找準(zhǔn)了客源層，并很好地解決了客源層廣泛所帶來(lái)的問(wèn)題,，后面所面臨的問(wèn)題也就迎刃而解了,。

眾所周知，只要一個(gè)策劃案有自己的創(chuàng)新點(diǎn),，那么它肯定會(huì)吸引消費(fèi)群體的眼球,，因?yàn)橄M(fèi)者通常會(huì)對(duì)新鮮的東西感興趣，進(jìn)而產(chǎn)生購(gòu)買的欲望,。本案就是利用這一消費(fèi)心理對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行策劃,。

項(xiàng)目本身雖然沒(méi)有十分特別的地方，但我還是在平凡之中找到了特殊,，利用周邊個(gè)案的面積,、功能和格局的空白,，采用新的切割方法將產(chǎn)品進(jìn)行了新的面積分割和更合理的功能劃分，并且在建筑的外立面上一改爛尾樓過(guò)去的老式傳統(tǒng)手法,，變得更為亮麗和新穎,。此為一新——產(chǎn)品設(shè)計(jì)手法新 ;為消費(fèi)者營(yíng)造了一份新的生活方式，提出了一種后集體的生活概念,，此為二新——居住概念新;原創(chuàng)成人漫畫(huà)的廣告表現(xiàn)喚起了消費(fèi)者內(nèi)心對(duì)童年的美好回憶,，并在情感層面上為各個(gè)類型的客源締造了十分溫馨感人的生活場(chǎng)景，此為三新——廣告表現(xiàn)新 ;本案拋開(kāi)了傳統(tǒng)的媒體通路——報(bào)紙廣告,，僅用戶外媒體和現(xiàn)場(chǎng)銷售的媒體策略,，為公司節(jié)約了銷售成本并給公司帶來(lái)了豐厚的利潤(rùn)，此為四新——媒體策略新,。

抓住這四個(gè)創(chuàng)新點(diǎn),，使得差異性策略和獨(dú)特性策略在樓盤(pán)行銷中很好地得到運(yùn)用，再配合了低總價(jià)的價(jià)格優(yōu)勢(shì),，本策劃案在極短的時(shí)間里獲得了市場(chǎng)認(rèn)同,，圓滿地完成了銷售任務(wù)，也為公司市場(chǎng)美譽(yù)度的同時(shí)也為公司下一個(gè)個(gè)案的品牌提升奠定了一個(gè)很好的基礎(chǔ),。公司因?yàn)樵诖隧?xiàng)目上獲得豐厚利潤(rùn)，從而將公司的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略重點(diǎn)瞄準(zhǔn)了市場(chǎng)的爛尾樓盤(pán)盤(pán)活,。