為了保障事情或工作順利,、圓滿進(jìn)行,，就不得不需要事先制定方案,，方案是在案前得出的方法計(jì)劃,。方案書寫有哪些要求呢？我們?cè)鯓硬拍軐懞靡黄桨改?？以下是小編精心整理的方案策劃范文，僅供參考,，歡迎大家閱讀。

地產(chǎn)銷售策劃方案篇一

為了更好達(dá)到銷售目標(biāo),，實(shí)現(xiàn)公平、公正,、公開按勞取酬的薪金制度特制定本辦法,。本辦法適用于內(nèi)蒙古杰茂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司各項(xiàng)目組項(xiàng)目在職銷售人員。

本辦法共分為兩章,。分別為：基本傭金提成辦法,、懲罰辦法、特殊貢獻(xiàn)獎(jiǎng)勵(lì)辦法以及其他獎(jiǎng)勵(lì)辦法,。

二,、概念：

1,、基本傭金：為銷售人員在完成銷售部規(guī)定任務(wù)額及超出部分應(yīng)得薪酬。

2,、特殊貢獻(xiàn)：為銷售部在職人員對(duì)本崗位或部門特定工作有突出貢獻(xiàn),，或有重大立功表現(xiàn)，經(jīng)公司及部門評(píng)議,，所給予的一定數(shù)額物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì),。

3、其他獎(jiǎng)勵(lì)：為公司臨時(shí)性或不定期下發(fā)任務(wù),，在公司規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成,，公司根據(jù)該任務(wù)獎(jiǎng)勵(lì)辦法給予的薪酬。

一,、基本任務(wù)額

基本任務(wù)額是銷售部根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程,、施工進(jìn)度及銷售部銷售計(jì)劃。對(duì)年度銷售計(jì)劃進(jìn)行月度任務(wù)分解后,，下達(dá)給銷售人員的`基本銷售任務(wù),。

二、基本提成比例：0.2%（此比例適用于完成銷售基本任務(wù)額80%及以上銷售人員,。）

三,、銷售提成獎(jiǎng)懲性規(guī)定：

1、月銷售總額未達(dá)到基本任務(wù)額80%：0.15%,；

2,、月銷售總額達(dá)到80%至120%：0.2%；

3,、月銷售總額超過120%至150%：0.22%,；

4,、月銷售總額超過150%至200%：0.25%,；

5、月銷售總額超過200%：0.3%,。

四,、傭金結(jié)算規(guī)定：

1、按揭貸款銷售計(jì)入當(dāng)月銷售業(yè)績(jī),，但不計(jì)入傭金,。傭金結(jié)算時(shí)間為銀行將貸款打入房地產(chǎn)公司帳戶當(dāng)月。

2,、分期付款銷售全額計(jì)入當(dāng)月銷售業(yè)績(jī),，但傭金依據(jù)付款比例的80%結(jié)算。結(jié)余傭金結(jié)算時(shí)間為業(yè)主結(jié)算全部房款當(dāng)月,。

3,、每月28日前完成交易,，銷售額計(jì)入當(dāng)月銷售業(yè)績(jī)及傭金，28日及以后計(jì)入下月,。

4,、銷售人員離職未按規(guī)定提前預(yù)告者，離職當(dāng)月及前一月銷售傭金不予結(jié)算,。

5,、傭金發(fā)放日期為每月20日。

6,、連續(xù)三個(gè)月未能完成基本任務(wù)額80%以上者,，停發(fā)第三個(gè)月傭金。

7,、已結(jié)算傭金銷售額,，在出現(xiàn)退房、變更等情況下,，在退房,、變更當(dāng)月傭金中扣除前者已提傭金。

一,、基本規(guī)定：

1,、基本任務(wù)：銷售業(yè)績(jī)達(dá)到基本任務(wù)額80%及以上；

2,、考核期：每三個(gè)月為一個(gè)考核期,。

二、懲罰辦法：

1,、置業(yè)顧問未完成當(dāng)月基本任務(wù),，當(dāng)月根據(jù)完成基本任務(wù)額比例發(fā)放工資；（最低發(fā)放工資總額不低于項(xiàng)目所在地最低工資規(guī)定,。）

2,、置業(yè)顧問連續(xù)兩個(gè)考核期未完成基本任務(wù)者辭退；

3,、銷售主管未完成所在銷售部當(dāng)月基本任務(wù),，當(dāng)月根據(jù)完成基本任務(wù)額比例加發(fā)放工資；（最低發(fā)放工資總額不低于項(xiàng)目所在地最低工資規(guī)定,。）

4,、銷售主管連續(xù)兩個(gè)考核期未完成基本任務(wù)者降職為置業(yè)顧問；

一,、銷售獎(jiǎng)勵(lì)：

1,、月銷售總額超過150%至200%：當(dāng)月加發(fā)基本薪金50%；

2,、月銷售總額超過200%：當(dāng)月加發(fā)一個(gè)月基本薪金,，享受4天帶薪假,；

3、年度銷售總額超過個(gè)人當(dāng)年總?cè)蝿?wù)額180%：年終獎(jiǎng)勵(lì)總銷額0.05%,；

4,、年度銷售冠軍：獎(jiǎng)勵(lì)5000元，給15天帶薪假,。

二,、貢獻(xiàn)獎(jiǎng)勵(lì):

1、銷售人員針對(duì)銷售推廣方案,、廣告推廣方案提出合理化建議,，經(jīng)公司及銷售部審議采納，并在工作實(shí)施中獲得成功及收益,。一次性獎(jiǎng)勵(lì)500至1500元,。

2、銷售人員針對(duì)公司管理及運(yùn)營中提出合理化改進(jìn)方案,，經(jīng)公司審議并采納,。一次性獎(jiǎng)勵(lì)500元。

3,、其他根據(jù)具體情況及公司有關(guān)決議執(zhí)行,。

地產(chǎn)銷售策劃方案篇二

教師，人類靈魂的工程師,，一個(gè)偉大的職業(yè),，一個(gè)影響著所有人成長的培育工程。他們默默耕耘,，揮灑汗水,，為我們的祖國培育了一代又一代優(yōu)秀的人才。在每一位曾經(jīng)或正在做學(xué)生的人心中,，都會(huì)有一位或幾位對(duì)他(她)的成長產(chǎn)生過很大影響的老師,。"師恩似海"，在社會(huì)普遍對(duì)教師存在尊敬和感恩的今天,，在這全國第24個(gè)教師節(jié)來臨之際,，利用郵政長期發(fā)展過程中形成的服務(wù)社會(huì),、服務(wù)大眾的公共服務(wù)形象,，為教育局提供郵政更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。利用商業(yè)信函搭載商家宣傳和廣告,，以的優(yōu)惠政策,，為_廣大教師獻(xiàn)上一份節(jié)日的`賀禮，并為辛勤的園丁們送上最美的祝福,。

為了在教師節(jié)期間我們能更好的和教育系統(tǒng)相結(jié)合,，我們采用教師節(jié)專用信封配送一份dm?？蛉我鈯A帶不同商家廣告及優(yōu)惠券，內(nèi)頁內(nèi)容需符合教師群體的特征,，滿足大多數(shù)教師的要求,。

方案描述：

1、項(xiàng)目名稱：感恩——靈魂工程師

2,、媒體形式：活動(dòng)載體為郵政商業(yè)信函(7號(hào)標(biāo)準(zhǔn)信封),，采用活動(dòng)專用信封，內(nèi)裝郵政dm?？驃A帶多張廣告內(nèi)頁,，內(nèi)頁內(nèi)容形式由客戶提供素材設(shè)計(jì)也可自行提供，折疊后放入信封,。教育局致信單獨(dú)印刷擺放,。

慰問信由縣教育局長親自題寫"老師，您好"并署名;信封采用100g進(jìn)口雙膠紙四色精美印刷,，成品尺寸229mm×162mm;慰問信采用80g雙膠單色印刷,，a4紙大小;隨慰問信一同寄遞的dm專刊,，成品尺寸210mm×140mm,，共8p，采用105g進(jìn)口銅版紙印刷,，整本冊(cè)子均為四色精美印刷,。

3、活動(dòng)時(shí)間：20_年8月15日-20_年9月10日

4,、活動(dòng)對(duì)象：全縣中小學(xué)教師

5,、發(fā)布數(shù)量：5000份(由教育局提供名址)

6、活動(dòng)特點(diǎn)：針對(duì)全縣教師群體,，宣傳直接針對(duì)目標(biāo)群體,，的到達(dá)率，為商家提供了無限商機(jī),。

7,、費(fèi)用計(jì)劃：每份夾送廣告0.08元/件

宣傳冊(cè)子封面(版面尺寸為210mm×140mm)1000元

宣傳冊(cè)子封一(版面尺寸為210mm×140mm)700元

宣傳冊(cè)子封底(版面尺寸為210mm×140mm)700元

宣傳冊(cè)子內(nèi)頁(版面尺寸為210mm×140mm)500元

(一)首先取得教育局領(lǐng)導(dǎo)的支持

為了充分爭(zhēng)得教育局領(lǐng)導(dǎo)得信任，我們答應(yīng)為其免費(fèi)發(fā)送由教育局局長親筆書寫的《向全縣教師致以節(jié)日問候的一封信》,。教育局領(lǐng)導(dǎo)免費(fèi)得到一項(xiàng)政績(jī),，并贏得了全縣教師的尊重。全縣教師都得到教育局局長的慰問信會(huì)感到欣慰,，同時(shí)還收到郵政為其提供的多項(xiàng)優(yōu)惠券,，提升郵政服務(wù)社會(huì)、服務(wù)大眾的公共服務(wù)形象。

(二)獲得最準(zhǔn)確的名址

通過與教育局的良好溝通,，讓教育局主動(dòng)提供教師準(zhǔn)確名址,，由我們幫助整理。

(三)招商客戶細(xì)分

將市場(chǎng)客戶進(jìn)行細(xì)分,，重點(diǎn)選擇教師群體感興趣的和可以讓教師接受的商家,，精心挑選有代表性的行業(yè)進(jìn)行有目的性的招商，如通信業(yè),、眼鏡店,、購物商場(chǎng)、美容場(chǎng)所等,，組織業(yè)務(wù)經(jīng)理全面進(jìn)行營銷,。

目標(biāo)客戶(此為策劃優(yōu)惠內(nèi)容)：

商戶文案：又是9月，"教師節(jié)"踏著輕盈的步子緩緩而來,。對(duì)于每一個(gè)人來說,，在我們從頑皮稚童到青澀少年，再到風(fēng)華青年的生命歷程,，老師,，都是最值得我們尊重和感恩的人!他們雖然生活清苦，卻情系祖國未來,，心聯(lián)學(xué)子之心;雖是一燭微火,，卻燃盡自己，照亮別人!在教師節(jié)即將來臨之際,，"__"向您道聲："老師,，您辛苦了!

1、保險(xiǎn)公司：免費(fèi)提供保險(xiǎn)服務(wù)或車輛保險(xiǎn)優(yōu)惠,。

2,、電信類公司：為教職工安裝寬帶優(yōu)惠100元的服務(wù)。

3,、購物場(chǎng)所：9月10日,，教師持教師證到店，可至?xí)T中心免費(fèi)辦理會(huì)員卡;新辦卡教師將獲得禮品一份;或針對(duì)教師節(jié)推出一些對(duì)教師生活工作有關(guān)聯(lián)的商品的特價(jià)活動(dòng),。

4,、餐飲娛樂：教師節(jié)當(dāng)天，用餐的教師憑教師證可以享受__折,，或獲贈(zèng)教師回報(bào)折扣卡一張,。

5、房地產(chǎn)公司：可推出"教師節(jié)購房禮上禮"活動(dòng),?；顒?dòng)期間購房或交納定金的客戶，憑借有效證件將在原有優(yōu)惠基礎(chǔ)上,，再獲得一份額外大禮,。

6、美容,、美體,、化妝品、品牌服裝：

敬愛的老師

時(shí)空的流轉(zhuǎn)

是把我與您之間的距離

越拉越長

但思念的心

卻永遠(yuǎn)不會(huì)改變

如春風(fēng)拂過

百花齊放

如艷陽普照

碩果累累

老師

我最敬愛的老師

祝您永遠(yuǎn)健康,、美麗!

凡持本手冊(cè)(或教師證)到×購物可充現(xiàn)金元,，并免費(fèi)辦理vip尊貴會(huì)員卡

一張。

7,、投資理財(cái)：與銀行溝通推出相應(yīng)的宣傳單頁,。

8、通訊類,、電動(dòng)車,、

9、醫(yī)院：以教師職業(yè)常見病為切入口,，為教師提供優(yōu)惠體檢,、就診。

商店通用活動(dòng)策劃：

①,、紅燭照月兒圓禧中秋齊尋寶

"親愛的,，你說在生活中能找到像傳說中的寶藏嗎?"

"當(dāng)然能，但要有尋寶秘籍......"

"真的嗎!快走吧,，__有尋寶秘籍,。"

活動(dòng)時(shí)間：9月10日——15日

活動(dòng)規(guī)則：

藏寶區(qū)：店內(nèi)商品貨架上插有"各類謎題"，即為"藏寶區(qū)",。

您接下來的尋寶路程是：

第一步：獲得尋寶秘籍憑當(dāng)日購物滿元的購物小票,，即可到前臺(tái)領(lǐng)取"尋寶秘籍"一份(每票限領(lǐng)一份);顧客可自由挑選"各類秘籍"。

第二步：尋找寶藏領(lǐng)到秘籍后打開秘籍,，秘籍內(nèi)將對(duì)寶藏地點(diǎn)進(jìn)行說明,，并給出三個(gè)可選答案(a__、b__,、c__),。

第三步：獲得寶藏您找到了秘籍中指定的寶藏的"正確答案"，即可到"秘籍兌領(lǐng)處(服務(wù)中心)"領(lǐng)取小禮品一份,。

小禮品：提供價(jià)值5——20元的小禮品,，100份/店

(謎題及秘籍由各商家因本店促銷特色而定，原則上謎題就是對(duì)本店商品的一次介紹,，通過尋寶的形式讓客戶對(duì)商品加深印象,，提高其購買欲望)

(注：謎題要設(shè)計(jì)精美，各類型謎題須在設(shè)計(jì)或顏色中給予明顯區(qū)分。這樣能起到裝飾和點(diǎn)綴賣場(chǎng),，活躍氣氛的作用,。)

②、教師節(jié),，×為您傳情達(dá)意,。

活動(dòng)時(shí)間：9月5日—9月8日

活動(dòng)內(nèi)容：活動(dòng)期內(nèi)，在×購物的學(xué)生,，可免費(fèi)獲得祝福賀卡一張(您只要在卡片上寫上您想對(duì)您的老師所說的話,，將于9月9日前將您的祝福寄到您的老師處)。每單限送1張賀卡,。

地產(chǎn)銷售策劃方案篇三

按照現(xiàn)代市場(chǎng)營銷觀念,，營銷策劃要貫穿房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的始終。前營銷與后期的銷售（推銷）一樣,，都是房地產(chǎn)營銷鏈中不可缺少的一環(huán),。當(dāng)開發(fā)商有了投資意向后，通過對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求,、軟環(huán)境的調(diào)查與分析,，以及對(duì)市場(chǎng)的定位，財(cái)務(wù)上的可行性分析等一系列前營銷活動(dòng),，最終作為投資決策,。由于前營銷最能體現(xiàn)“發(fā)現(xiàn)愿望并滿足他們”營銷的本質(zhì)屬性，因此,，與房地產(chǎn)開發(fā)的后期推銷工作相比,，前營銷還是房地產(chǎn)策劃的最重要的組成部分。如果沒有前營銷的介入,，開發(fā)商就很難真正把握市場(chǎng)需求,，其開發(fā)出來的商品房也無法順利的銷售，甚至帶來商品房長時(shí)間閑置及資金積壓的風(fēng) 險(xiǎn),。

房地產(chǎn)開發(fā)大致要經(jīng)歷如下階段：投資意向,、地塊選擇、市場(chǎng)調(diào)查,、產(chǎn)品定位,、投資報(bào)酬分析、投資決策,、方案設(shè)計(jì),、建筑規(guī)劃、廣告企劃,、業(yè)務(wù)行銷,、物業(yè)管理,、企業(yè)形象整體策劃等，對(duì)前6個(gè)階段進(jìn)行的營銷策劃活動(dòng)就是“前營銷”,。從房地產(chǎn)開發(fā)整個(gè)過程看,，房地產(chǎn)的前營銷與后期的推銷工作相比，則處于整個(gè)營銷策劃的最前端,。這里應(yīng)該說明兩個(gè)問題,。第一,，前營銷不同于房地產(chǎn)開發(fā)的前期工作,。如房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試指定輔導(dǎo)教材里，把房地產(chǎn)開發(fā)劃分為房地產(chǎn)開發(fā)投資機(jī)會(huì)選擇與決策,、前期工作,、建設(shè)階段、租售階段,、物業(yè)管理等幾個(gè)階段,，認(rèn)為前期工作是在確定了具體開發(fā)地點(diǎn)與項(xiàng)目之后，在購買土地使用權(quán)和開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程開始以前需要做的工作,。由此可見,，前營銷是在“前期工作”之前進(jìn)行的營銷策劃活動(dòng)。第二,，前營銷是在“拿到地塊”之前進(jìn)行的營銷策劃活動(dòng)。洪建寧在《前營銷——房地產(chǎn)開發(fā)制勝的密訣》一文論述房地產(chǎn)前營銷的必要性時(shí)指出：“大多數(shù)的開發(fā)商拿到地塊后不去認(rèn)真做市場(chǎng)調(diào)查工作，而是憑自己的感覺,、老經(jīng)驗(yàn)得出一些粗造的產(chǎn)品概念”,，他實(shí)際上把前營銷看作是“拿到地塊”之后進(jìn)行的營銷策劃活動(dòng)。筆者認(rèn)為,，前營銷是在“拿到地塊”之前,，因?yàn)槟玫降貕K表明投資者已經(jīng)做出了投資的決策。其實(shí),，如果地產(chǎn)市場(chǎng)是規(guī)范的,，“拿到土地”也應(yīng)包括在前營銷里。如當(dāng)今使用權(quán)的招投標(biāo)掛牌出讓,，土地使用的位置,、面積、功能,、容積率等等都已明白地告訴投資者,，即便于給投資者作決策之用。至于“擬應(yīng)將項(xiàng)目的總體規(guī)劃,、建筑景觀設(shè)計(jì)劃分在內(nèi)為宜”的提法,，是不妥的,，這應(yīng)是“前期工作”的內(nèi)容。

前營銷盡管處于房地產(chǎn)開發(fā)的早期,，是營銷策劃的前端,，但是，對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說,，前營銷做得好壞,，直接關(guān)系到未來開發(fā)建成的項(xiàng)目是否能夠成功地銷售，是否能夠按期收回投資并為企業(yè)帶來利潤,，可以說前營銷是房地產(chǎn)開發(fā)成本的關(guān)鍵,。對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)來說，也只有通過前營銷策劃,，找準(zhǔn)目標(biāo)人群,，進(jìn)行產(chǎn)品市場(chǎng)的恰當(dāng)定位，通過成功的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來樹立自己的產(chǎn)品和企業(yè)品牌,，才能使企業(yè)長久地立于不敗之地,。因此，前營銷也可以說是房地產(chǎn)企業(yè)成功謀劃未來發(fā)展的一個(gè)有效的,、長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略,。

在我國，xx年和xx年上半年房地產(chǎn)熱帶來的后果還沒有完全消除,，某些地方遺留的“爛尾樓”工程還未清理完畢的情況下,，進(jìn)入1998年之后，整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境又漸趨寬松,，房地產(chǎn)又開始升溫,，20xx年新一輪房地產(chǎn)熱的.爭(zhēng)論與治理又拉開序幕。尤其是20xx—20xx年,，房地產(chǎn)開發(fā)的各項(xiàng)指標(biāo)增幅均在30%左右,。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，20xx年全國有11個(gè)省,、自治區(qū)和直轄市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅超過50%,，35個(gè)大中城市中有10個(gè)城市投資增幅超過70%。房地產(chǎn)投資的過快增長,，勢(shì)必使房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量大大超過居民對(duì)住房的需求,，房地產(chǎn)的空置率迅速上升。造成房地產(chǎn)投資盲目增長和空置率上升的原因是多方面的,，但筆者認(rèn)為,，房地產(chǎn)開發(fā)商營銷策劃不力，尤其是前營銷策劃的極不到位是其主要的原因,。

其存在的誤區(qū)與問題主要表現(xiàn)在：

盡管不少開發(fā)商都知道營銷在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的重要性,，但卻不知道什么是營銷,。甚至把營銷等同于推銷，常見的做法有如下幾點(diǎn)：一是成立公司,、立項(xiàng)目,、選擇圖紙和廣告宣傳等工作幾乎是同時(shí)進(jìn)行；二是前期無任何營銷策劃,，在項(xiàng)目建設(shè)過程中直接做廣告以便推銷,；三是征地手續(xù)的辦理和項(xiàng)目可行性分析同時(shí)進(jìn)行；四是開發(fā)前期雖有市場(chǎng)調(diào)研,，但要么是全國范圍的資料,，本市資料不詳，要么資料的獲取缺乏可靠的依據(jù),，要么是可行性報(bào)告的承擔(dān)者為了應(yīng)付差事而做的一篇“調(diào)查報(bào)告”,?？傊?，他們都不大重視“前營銷”，從而耽誤了房地產(chǎn)營銷策劃的最佳起步期,。至于涉及企業(yè)長期發(fā)展戰(zhàn)略的形象策劃大多都沒有引起足夠重視,，即使有也是圍繞某一開發(fā)項(xiàng)目或?yàn)殇N售某一產(chǎn)品不得不進(jìn)行的一種活動(dòng)。

地產(chǎn)銷售策劃方案篇四

銷售是為我公司實(shí)現(xiàn)完成全年售房任務(wù)的重要手段,，以推動(dòng)銷售方案發(fā)揮和調(diào)動(dòng)員工積極性,，取得更好的經(jīng)濟(jì)效益，倡導(dǎo)員工愛崗敬業(yè),，營造一個(gè)團(tuán)結(jié)協(xié)作,，拼搏進(jìn)取，人人促銷的工作氛圍,。

公司成立銷售方案管理小組,，具體負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢查指導(dǎo)此項(xiàng)工作的有效落實(shí),。

組 長：廖清萍

副組長：陳永紅

組 員：史璞,、肖湘暉、姜炳露,、郭嫻英,、馬艷、金文艷,、陶濤

具體分工：

1,、廖清萍：對(duì)銷售方案工作全盤負(fù)責(zé)，聯(lián)系方式：15909978888,；

2,、陳永紅：主要負(fù)責(zé)對(duì)阿克蘇片區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行業(yè)務(wù)管理,，每天負(fù)責(zé)與各案場(chǎng)經(jīng)理及業(yè)務(wù)人員做好房源的更新、價(jià)格的確定及最后定價(jià)工作,聯(lián)系方式：15809975555,。

3,、史璞：配合陳永紅做好銷售方案工作，并負(fù)責(zé)對(duì)每天的銷售方案情況進(jìn)行日?qǐng)?bào),，及相關(guān)文字記錄和資料整理工作,，聯(lián)系方式xxxxxxxxxxx。

4,、肖湘暉：主要對(duì)銷售方案的售房,、回款情況進(jìn)行核實(shí)，按公司要求及時(shí)與成交員工做好兌現(xiàn)銷售提成工作,，保證銷售方案順利進(jìn)行,，聯(lián)系方式：xxxxxxxxxxx

5、各售房點(diǎn)負(fù)責(zé)人：郭嫻英（南疆農(nóng)民市場(chǎng)售房負(fù)責(zé)人）xxxxxxxxxxx,、馬艷xxxxxxxxxxx（金橋茗苑銷售人員）,、金文艷xxxxxxxxxxx（金橋現(xiàn)代城銷售人員）：主要對(duì)日常工作進(jìn)行操作并及時(shí)反饋銷售方案的市場(chǎng)反應(yīng)，提出合理化建議,，并保障銷售方案的順利實(shí)施,。

6、姜炳露：主要對(duì)此項(xiàng)工作進(jìn)行全面的跟進(jìn),、落實(shí),、檢查、考評(píng),，至少每?jī)芍苄柙诳偣境繒?huì)上匯報(bào)此項(xiàng)工作的檢查情況,，聯(lián)系方式：xxxxxxxxxxx

1、員工在不影響正常本職工作的前提下進(jìn)行銷售方案,；

2,、方案采取“全員銷售、多銷多得”的辦法,；

3,、適用范圍：公司所有員工；

4,、現(xiàn)可售地產(chǎn)項(xiàng)目：金橋現(xiàn)代城,、金橋茗苑、學(xué)府壹號(hào),、金橋蘋果苑,、鳳凰城、天璽大廈,、碧水龍庭,；

1,、首先由陳永紅對(duì)各售房項(xiàng)目當(dāng)天的房源在各售房點(diǎn)進(jìn)行公布及檢查管理，并及時(shí)對(duì)各點(diǎn)的價(jià)格進(jìn)行確定,；

2,、公司員工負(fù)責(zé)將客戶帶到現(xiàn)場(chǎng)售房部或電話推薦，介紹給業(yè)務(wù)人員即可,，業(yè)務(wù)人員做好銷售方案客戶登記工作,，并進(jìn)行相關(guān)談判工作，如果確認(rèn)交易,，方可按公司有關(guān)規(guī)定按期計(jì)提提成,。

3、業(yè)務(wù)人員負(fù)責(zé)提供客戶所購房屋的位置,、戶型,、面積、價(jià)位,、交房日期,、物業(yè)管理、違約責(zé)任等相關(guān)資料和咨詢服務(wù),。負(fù)責(zé)督促客戶按照規(guī)定按時(shí)支付房款（定金,、首付款,、一次性付款,、按揭貸款及后期各項(xiàng)費(fèi)用等）；負(fù)責(zé)帶領(lǐng)客戶到財(cái)務(wù)部繳納現(xiàn)金或辦理刷卡手續(xù),，個(gè)人不得經(jīng)手現(xiàn)金,。

4、認(rèn)購協(xié)議填寫由售樓部業(yè)務(wù)人員完成并負(fù)責(zé)完成合同簽訂工作,，并進(jìn)行提交內(nèi)業(yè)審核,。

5、如需按揭貸款的客戶,，由業(yè)務(wù)人員協(xié)助其完成貸款手續(xù)的辦理,。

6、業(yè)務(wù)人員需與客戶作好溝通,，向其闡述國家有關(guān)政策規(guī)定及我公司的臨時(shí)性規(guī)定,。

1、按照公司規(guī)定：

（1）住宅：提成比率為3‰,，客戶成交后,，公司員工與業(yè)務(wù)人員各按成交價(jià)總房款的1.5‰計(jì)提提成。

（2）商鋪提成比率為3‰,客戶成交后,，公司員工與業(yè)務(wù)人員各按成交價(jià)總房款的1.5‰計(jì)提提成,。

2,、尾盤銷售：住宅、商鋪的提成計(jì)提規(guī)定,，公司員工除業(yè)務(wù)員外,，其他員工介紹客戶成交后，并且業(yè)務(wù)員完善商品房買賣合同簽訂工作后,，員工可按成交價(jià)總房款的1.5‰計(jì)提提成,。

3、銷售工作完畢,，當(dāng)月房款到帳,，當(dāng)月上報(bào)提成審批，經(jīng)辦員工即可到公司財(cái)務(wù)部領(lǐng)取業(yè)績(jī)提成,。

以上情況：客戶必須是在銷售部檔案中沒有信息記錄的計(jì)提提成,，有信息記錄的不計(jì)提成，（也就是前期到售房部咨詢過的客戶并且做過登記的不計(jì)提成）,。

二0xx年五月二日

地產(chǎn)銷售策劃方案篇五

刺激銷售

如今的客戶對(duì)房子的要求是越來越高,，對(duì)車子的需求也是越來越多，不是有車一族,，也是即將要成為有車一族,，因此在購買房子時(shí)，車庫也是他們考慮的重要因素之一

選定一個(gè)活動(dòng)日期,，在活動(dòng)規(guī)定期間內(nèi)購房者,，均可享受“購房抽車庫”的活動(dòng)，里面還可以包含一些其他的驚喜禮物,，吸引客戶的注意,。

讓人感受三湖春天的現(xiàn)代氣息，“春天”的生動(dòng)形象

年輕客戶

網(wǎng)上沖浪,、白領(lǐng)的生活,、生存方式之一。在網(wǎng)上拍賣房屋,，是一種新興的促銷方式,，具較強(qiáng)的吸引力，而且到達(dá)率極高,，易于人際傳播,。此活動(dòng)與咸寧或嘉魚的房地產(chǎn)網(wǎng)站合作。

選取幾套朝向湖邊,，景觀上佳的單位,，價(jià)高者得。同時(shí)，選擇一些主流媒體進(jìn)行軟性新聞的炒作,。

直接刺激銷售,，聚集現(xiàn)場(chǎng)人氣

年底售樓前，提前半個(gè)月投播廣告,，從而蓄積潛在購買人群,。在開售之際，按買家買樓先后給予不同折扣,。

在發(fā)售之初,，按購買先后分別給予購樓折扣，前10名八六折,，前20名九折,，前50名九二折，前100名九五折,。(具體按成本和銷售走勢(shì)而定),。

促進(jìn)銷售

能夠加快實(shí)現(xiàn)商品住宅的價(jià)值和使用價(jià)值，“毛坯房”交房后還要經(jīng)過一段時(shí)間的裝修,、裝飾,，并購置家具家電，這就需要購房者投入大量時(shí)間和精力,，通過買房送裝修的活動(dòng),，減少了消費(fèi)者購房投入的大量精力。

因?yàn)橘彿空叩纳鐣?huì)地位,、文化程度以及個(gè)人氣質(zhì)等因素的不同,，對(duì)室內(nèi)設(shè)計(jì)的要求和表現(xiàn)出來的個(gè)性也不盡相同。購房者常按照自己的喜好和習(xí)慣,，選擇適合于自己風(fēng)格的室內(nèi)裝飾,、裝修的個(gè)性追求?！安藛问窖b修”更適合現(xiàn)在促銷活動(dòng)，選各不同戶型,，以地段優(yōu)勢(shì),、小戶型優(yōu)勢(shì)和精裝修房?jī)?yōu)勢(shì)為主要賣點(diǎn)?；蛟诨顒?dòng)期間,，以菜單式裝飾送購房者裝飾。

以藝術(shù)的角度打造嘉魚最美的傳世之作,，樹立樓盤形象

攝影被視為關(guān)照世界,，關(guān)注生命的一種力量的方式。攝影，是藝術(shù),，同樣也是生活,，用手中的每一個(gè)鏡頭記錄“三湖春天”最美麗，動(dòng)人的瞬間,。

與媒體,、贊助商合作，公開征集三湖春天或三湖春天周邊景色,，在廣場(chǎng)展覽一周,，民眾和評(píng)委參與投票，選出優(yōu)秀攝影作品,，舉行頒獎(jiǎng)儀式,。

加大樓盤宣傳力度，促進(jìn)銷售

眼下由于社會(huì)環(huán)境的變化,，單身的人數(shù)不斷增加,，孤單的單身在“三湖春天”創(chuàng)造戀愛機(jī)會(huì)，邂逅一段佳緣,，不僅可以欣賞到現(xiàn)場(chǎng)版“非誠勿擾”,，單身的朋友也許可以獲遇有緣人，也為寒冬里的“三湖春天”增加了濃濃的愛意和暖意,，實(shí)在值得期待,。

地點(diǎn)選在廣場(chǎng)，時(shí)間為圣誕節(jié)時(shí),，現(xiàn)場(chǎng)將召集多名單身青年男女,，傳遞勇敢，道別單身,。屆時(shí),，三湖春天將打造成最浪漫的交友約會(huì)場(chǎng)所，現(xiàn)場(chǎng)不僅有濃郁的浪漫氛圍,，更有多姿多彩的互動(dòng)游戲和精彩表演,。最后以 “擁抱幸福，告別單身”大型集體擁抱活動(dòng)結(jié)束,，參與者均有機(jī)會(huì)獲得禮品,。

強(qiáng)力促進(jìn)銷售

促銷的本質(zhì)是讓利，所以直接的過樓優(yōu)惠對(duì)買家是極具誘惑力的,。而且××年免息的條件十分誘人,。選取年底發(fā)售的時(shí)機(jī)(在樓盤推廣上，宜先蓄勢(shì),，而后“開閘”,，鑒于前期已開始推廣,，所以本次推廣需要進(jìn)行包裝，讓人感覺前期推出單位已售完,，此次是推全新單位),，歲末大酬賓給現(xiàn)場(chǎng)積累人氣。

選取不同戶型單位,，以××年免息按揭的方式銷售,。在廣告宣傳上，將此信息作為單一營銷點(diǎn),，以強(qiáng)勢(shì)傳播,。而且列出購樓可優(yōu)惠的具體數(shù)據(jù)，以打動(dòng)買家,。

完善樓盤健康,、綠色形象，為銷售助力

現(xiàn)在越來越多的機(jī)動(dòng)車輛代替了原始的出行方式,，同時(shí)也造成了很多環(huán)境問題,。人們逐漸認(rèn)識(shí)到保護(hù)環(huán)境的重要性，更綠色和更低碳的生活方式開始得到更多人的響應(yīng),。選擇自行車出行就是人們向低碳生活邁出的的一大步,。單車出游是對(duì)綠色生活、綠色時(shí)尚的再一次追尋;是對(duì)追求低碳,、健康生活的響應(yīng)與擁護(hù),。

此次巡游活動(dòng)時(shí)間，活動(dòng)路線按實(shí)際情況定,，整個(gè)騎游過程貫穿嘉魚新,、老街道核心區(qū)域。本次單車巡游活動(dòng)將宣傳低碳,、健康,、綠色的生活理念。將三湖春天的綠色理念傳達(dá)給民眾,，塑造三湖春天的樓盤良好形象,。

老帶新，新老客戶齊歡喜

新老客戶

老客戶介紹新客戶雖然是最常見促銷方法,，但確是不能忽視的,，老客戶是最能反映房子好壞的第一人，在新客戶眼中是最具有說服力的,， 更能打動(dòng)客戶的心，說服新客戶,。

選定活動(dòng)時(shí)間內(nèi),，老客戶介紹新客戶購房，雙方都可以享受豐厚的禮品。

和諧社區(qū)氛圍,，傳達(dá)社區(qū)文化

以老年人為中心的發(fā)散性客戶

以“全新退休生活的領(lǐng)跑者”獨(dú)特理念,，形成了濃郁的老年文化氛圍，這種社區(qū)生活吸引了退休老人及子女的關(guān)注,。而業(yè)主們是最為有效的義務(wù)宣傳員,，尤其是對(duì)項(xiàng)目滿意的老年業(yè)主，他們的社會(huì)經(jīng)驗(yàn)豐富,，社會(huì)關(guān)系深而且廣,，并且還可以通過他們的子女的口碑相傳，這種營銷的深層效用不可小覷,。

元旦佳節(jié)時(shí),，舉辦“元旦歡樂家庭總動(dòng)員”，邀請(qǐng)社區(qū)住戶和各家庭協(xié)老一輩表演節(jié)目,，以比賽的形式宣傳三湖春天的小區(qū)文化,。然后組織多種興趣俱樂部，促進(jìn)業(yè)主相互交流,，營造了一種積極向上的生活氛圍和健康愉悅的生活態(tài)度,。

地產(chǎn)銷售策劃方案篇六

銷售方案是推動(dòng)我公司營銷工作的重要手段，在公司內(nèi)部推動(dòng)銷售方案其目的是通過此種形式充分發(fā)揮和調(diào)動(dòng)全體員工的積極性,，取得更好的`經(jīng)濟(jì)效益,，倡導(dǎo)員工愛崗敬業(yè)，營造一個(gè)團(tuán)結(jié)協(xié)作,，拼搏進(jìn)取,，人人促銷的工作氛圍。

1,、方案采取采取“銷售方案,、多銷多得”的辦法。員工需不影響正常的本職工作,。

2,、適用范圍：凡是通過自公司總經(jīng)理以下員工在公司所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目購買住宅或商鋪的，均適用本方案,。（銷售部不參與此方案）

①員工負(fù)責(zé)提供客戶所購物業(yè)涉及的位置,、戶型、面積,、價(jià)位,、交房日期、物業(yè)管理,、違約責(zé)任等相關(guān)資料和咨詢服務(wù),。

②員工負(fù)責(zé)督促客戶按照規(guī)定按時(shí)支付房款（訂金,、首付款、一次性付款,、分期付款,、按揭貸款及后期各項(xiàng)費(fèi)用等）。

③員工負(fù)責(zé)帶領(lǐng)客戶到財(cái)務(wù)部繳納現(xiàn)金或辦理轉(zhuǎn)帳手續(xù),，個(gè)人不得經(jīng)手現(xiàn)金,。

④合同填寫由財(cái)務(wù)部售樓管理員、經(jīng)辦員工協(xié)同客戶共同完成,。售樓管理員負(fù)責(zé)對(duì)所簽訂合同進(jìn)行立卷存檔,、保管。

⑤如需按揭貸款的客戶,，由售樓管理員協(xié)助其完成貸款手續(xù),。

⑥經(jīng)辦員工需與客戶作好溝通，向其闡釋國家有關(guān)政策規(guī)定及我公司的臨時(shí)性規(guī)定,。

⑦以上工作完成,，視為該項(xiàng)銷售工作完畢。

1,、按照公司規(guī)定,，對(duì)不同樓號(hào)、不同形式的物業(yè)（商鋪,、住宅）制定出不同的銷售提成比率,。

住宅：提成比率為0.8％，商鋪提成比率為0.5％,。

業(yè)績(jī)提成＝合同總房?jī)r(jià)×比率

2,、銷售工作完畢，經(jīng)辦員工即可到公司財(cái)務(wù)部領(lǐng)取業(yè)績(jī)提成,。

地產(chǎn)銷售策劃方案篇七

對(duì)外傳達(dá)金坤房產(chǎn)開盤典禮的信息,、顯示本企業(yè)的雄厚實(shí)力。擴(kuò)大金坤房產(chǎn)的社會(huì)知名度與品牌美譽(yù)度,，體現(xiàn)金坤房產(chǎn)的五大優(yōu)勢(shì)：公司的雄厚實(shí)力財(cái)力,、“xx第一拍”的資歷、極優(yōu)的地理位置,、很大的升值空間和一流的戶型設(shè)計(jì),，展示公司美好發(fā)展前景，促進(jìn)樓盤銷售,。同時(shí)進(jìn)行企業(yè)社會(huì)公關(guān),，樹立xx房產(chǎn)積極良好的.社會(huì)形象，并融洽與當(dāng)?shù)卣毮懿块T,、客戶的關(guān)系,。

1,、開盤時(shí)間：20xx年x月x日（暫預(yù)定）

2,、活動(dòng)地點(diǎn)：xx房產(chǎn)有限公司

3,、剪彩嘉賓：貴公司確定

4、擬邀媒體：xx電視臺(tái),、xx廣告公司

5,、活動(dòng)方案

（一）前期準(zhǔn)備

1、到場(chǎng)嘉賓

市政府有關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo),、業(yè)界知名人士,、公司的關(guān)系客戶、各媒體

2,、購買或制作一批有意義的禮品,。

做好活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的禮品、禮品袋（可由我公司提前提供樣品,，由貴公司定稿后我公司統(tǒng)一制作）,。

一是可以表達(dá)對(duì)領(lǐng)導(dǎo)的尊敬和謝意；二是可以起到宣傳作用和品牌效應(yīng),。

3,、剪彩儀式所需的紅花、剪刀,、托盤和鮮花

4,、請(qǐng)柬的準(zhǔn)備

提前印好請(qǐng)柬，非市內(nèi)來賓請(qǐng)柬要在典禮前xx天寄出,，本市提前x天發(fā)出,，并確認(rèn)來否回執(zhí)。（請(qǐng)貴公司確認(rèn),、確定,。）

5、其他準(zhǔn)備工作

提前x天向市氣象局獲取當(dāng)日的天氣情況資料,。

落實(shí)管轄范圍內(nèi)的保安指揮和負(fù)責(zé)秩序工作,。

提前x天落實(shí)指揮和負(fù)責(zé)秩序工作。

（二）開盤前廣告發(fā)布

在《xx廣告》發(fā)布整版開盤慶典活動(dòng)平面廣告,，于活動(dòng)前2星期投放,。在社區(qū)網(wǎng)站配合文字圖片報(bào)導(dǎo)。

（三）開盤之日媒體報(bào)道

開盤當(dāng)天邀請(qǐng)市電視臺(tái),、平面及網(wǎng)絡(luò)媒體,，以新聞報(bào)導(dǎo)、文字和圖片形式突出宣傳xx房產(chǎn)的開盤慶典,。

6,、開盤現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)

現(xiàn)場(chǎng)布置

售樓大廳：廳內(nèi)分接待區(qū)和服務(wù)區(qū),。正墻做形象墻介紹公司整體情況，頂部做射燈突出效果,；前面設(shè)立弧形售樓咨詢服務(wù)臺(tái),，正墻右側(cè)做六個(gè)主推戶型的寫真。中間立柱上懸掛簡(jiǎn)介彩旗或宣傳畫面,。另擺設(shè)沙發(fā),、茶幾和樓盤簡(jiǎn)介資料。整體需體現(xiàn)出公司正規(guī),、有實(shí)力,、有品位，給客戶帶來溫馨和諧的感受,。（效果圖附后）

會(huì)場(chǎng)布置：會(huì)場(chǎng)布置以實(shí)際效果為準(zhǔn),，按照不同區(qū)域不同劃分。現(xiàn)場(chǎng)以售樓部為接待中心,，配合媒體廣告宣傳,，營造良好的接待環(huán)境和現(xiàn)場(chǎng)氛圍。

主席臺(tái)區(qū)：也就是剪彩區(qū),，設(shè)在公司或樓盤門口,。左側(cè)為貴賓致辭臺(tái)，右側(cè)為主持人用立式麥可風(fēng),，臺(tái)面鋪有紅色地毯,，臺(tái)前及左右側(cè)有綠化盆景。

嘉賓區(qū)：可設(shè)在剪彩區(qū)域前方和兩側(cè),。

地產(chǎn)銷售策劃方案篇八

房地產(chǎn)系不動(dòng)產(chǎn)的商品概念,，與其他商品有著本質(zhì)截然不同的區(qū)別，不同于買件衣服那樣隨心所欲,，這是因?yàn)橘I房子價(jià)位高,，耐用性長。買主務(wù)必經(jīng)過審情度事,、權(quán)衡利弊的反復(fù)斟酌才能作出決定,，而且反彈心理很強(qiáng)，稍有不稱心就會(huì)改變主意,，買主思考的問題,，內(nèi)容豐富，錯(cuò)綜復(fù)雜,，既要考慮得天獨(dú)厚的地理?xiàng)l件,，又要科究?jī)?yōu)雅舒適的自然環(huán)境，樓質(zhì)、交通,、音貝,、污染、安全等諸方面的慎之有慎,。由此可見房地產(chǎn)營銷深度廣,，難度大，負(fù)荷重,，企求在房地產(chǎn)營銷上取得卓然顯著的成效,，并非輕而易舉、彈指一揮間,，必須加強(qiáng)重視大腦智力投資的力度，具備冰凍三尺非一日之寒的韌勁和毅力,。

房地產(chǎn)營銷策劃方案要達(dá)到尚方寶劍的強(qiáng)大韌勁和力度,，必須在創(chuàng)意理念上形成：

1、具有高度的自信野心;

2,、富于競(jìng)爭(zhēng),，且樂此不倦;

3、頭腦敏銳,，不拘傳統(tǒng);

4,、感性認(rèn)識(shí)和理性認(rèn)識(shí)相處融洽;

5、注重歷史,，尊重現(xiàn)實(shí),，睽重未來。

1)以塑造形象為主,，渲染品味和意念;

2)展現(xiàn)樓盤的綜合優(yōu)勢(shì);

3)體現(xiàn)樓盤和諧舒適生活;

4)直切消費(fèi)群生活心態(tài),。

1、形象定位：

對(duì)樓盤的綜合素質(zhì)進(jìn)行整體概括,，揭示樓盤從地理位置,、物業(yè)檔次到設(shè)計(jì)思想、具體細(xì)節(jié)等到方面的高起點(diǎn)定位,。所謂高起點(diǎn)完全可以從樓盤的整體設(shè)計(jì)中體現(xiàn)到：吸取園外,、境外高檔物業(yè)經(jīng)驗(yàn)，處處顧及住戶需要,，大到小區(qū)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)和公共空間的審美安排;小至空調(diào)機(jī)位,、公共過道采光以及住戶戶型設(shè)計(jì)等等,都進(jìn)行精碉細(xì)鑿，力爭(zhēng)完美,。

好東西總有不同之處,，因而"不同"二字構(gòu)成了樓盤這一高檔物業(yè)的形象基礎(chǔ)，使它有機(jī)會(huì)從眾多物業(yè)中脫穎而出,。比如：地理位置不同,，交通條件不同,，物業(yè)品質(zhì)不同，發(fā)展商信譽(yù)不同,，人均擁有空間不同,，升值潛力不同，車位數(shù)量不同,，小區(qū)規(guī)劃不同,。這"八種不同"的明知故問句子成為開發(fā)商向樓盤消費(fèi)對(duì)象闡述物業(yè)優(yōu)勢(shì)的重要線索。

2,、主要賣點(diǎn)：

對(duì)樓盤進(jìn)行全面分析研究,，概括為四個(gè)方面的賣點(diǎn)構(gòu)成：

1)地理位置;

2)、樓盤設(shè)施結(jié)構(gòu);

3),、樓盤做工用料;

4),、戶型設(shè)計(jì)。突出明顯優(yōu)勢(shì),，這是樓盤消費(fèi)者最關(guān)心的物業(yè)指標(biāo),。

3、繪制效果圖：

根據(jù)開發(fā)商的條件和推廣需要,，分別繪制整體效果圖,、多層單體效果圖。繪制效果圖要強(qiáng)調(diào)公共空間開闊,、細(xì)節(jié)豐富,、品味高，因?yàn)闃潜P的銷售,，需要啟動(dòng)購樓者對(duì)未來的想象,，無數(shù)事實(shí)范例證明，精美的效果圖對(duì)營銷起了事半功倍的決定性作用,。

4,、廣告訴求點(diǎn)：

1)闡述樓盤的位置;

2)闡述樓盤所在地的歷史淵源;

3)闡述樓盤交通條件;

4)闡述樓盤人口密度情況;

5)闡述樓盤的升值潛力;

6)闡述樓盤開發(fā)商的信譽(yù);

7)闡述樓盤的背景;

8)闡述樓盤的舒適溫馨;

9)闡述樓盤的實(shí)用率;

10)闡述樓盤的付數(shù)計(jì)劃;

11)闡述樓盤的品質(zhì);

12)闡述樓盤的深遠(yuǎn)意義;

13)闡述樓盤的物業(yè)管理有什么不同。

5,、廣告階段劃分：

對(duì)樓盤的品牌推廣是一個(gè)長期的行為,，應(yīng)有戰(zhàn)略的考慮，從而使每一期廣告都變成一次品牌的積累,。都成為對(duì)樓盤形象的一次重要投資,。其廣告推廣大致劃分為三個(gè)階段：

第一階段(預(yù)期到首期交樓入住)：此階段廣告宣傳以建立品牌知名度和促進(jìn)銷售為目標(biāo)，從而盡快奠定樓盤在人們心目中的品味,、檔次和形象,。此階段廣告費(fèi)用投入相對(duì)較大。

地產(chǎn)銷售策劃方案篇九

在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要,，商鋪要想賣得好,，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位,。xx商業(yè)城項(xiàng)目是xxx地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè),，將成為xxx北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。

xx商業(yè)城座落于xx市城區(qū)北部的xx廣場(chǎng)旁,，是xx地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項(xiàng)目,。本項(xiàng)目占地7000平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案,，項(xiàng)目由三層裙樓(含負(fù)一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成,，總建筑面積約為15000余平方米，地下車庫及設(shè)備用房建筑面積為1500多平方米,，商業(yè)裙樓建筑面積約8500平方米,，塔樓建筑面積約6500余平方米。項(xiàng)目總投資約1800萬元,。

經(jīng)過前期的市場(chǎng)調(diào)研分析，本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化,、多功能的休閑購物商城,。根據(jù)這個(gè)初步設(shè)想，結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀,，本營銷企業(yè)方案對(duì)本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場(chǎng)定位及營銷可操作性分析,，從營銷策劃的角度出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目的整體形象包裝,、營銷組織運(yùn)行,、市場(chǎng)推廣、廣告策略安排,、銷售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述,。

營銷總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場(chǎng),，通過全方位地運(yùn)用營銷策略,，最大限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值，獲取項(xiàng)目的最大利潤,，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象,。概括本項(xiàng)目的營銷總體策略，可以簡(jiǎn)述為

根據(jù)本項(xiàng)目

1,、樹立一個(gè)新銳概念：休閑式購物商業(yè),。

2、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物,、穩(wěn)定性回報(bào),。

3、提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪,、休閑式商業(yè),。

4、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)：崇尚

5,、醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè),，力爭(zhēng)推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的全新變革，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng),，在一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴,。

1、銷售(招商)目標(biāo)

2,、銷售目標(biāo)分解

根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃,，將營銷工作分為四個(gè)階段，各階段工作重點(diǎn)如表8-5所示,。

為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分體現(xiàn)總體營銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn),，綜合項(xiàng)目要素資源和營銷推廣傳播要素，結(jié)合項(xiàng)目定位,，確定以下銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格,。

一)項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)

1、入市時(shí)機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營銷準(zhǔn)備,，在20xx年5月份房交會(huì)期間開盤(或20xx年9月),，可以抓住20xx年春季房交會(huì)、五一國際勞動(dòng)節(jié)等機(jī)會(huì)掀起第一個(gè)

啟動(dòng)高潮;在國慶節(jié),、20xx年秋季房交會(huì),、元旦等重要時(shí)期掀起新的銷售高潮。

2,、入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)

二)價(jià)格定位及價(jià)格策略

1,、價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法。

2,、價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)為3580元/平方米,，其中起價(jià)為3328元/平方米，最高價(jià)為4000元/平方米,。

3,、價(jià)格策略：采取

一)宣傳策略主題

1、個(gè)性特色：

2,、區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處xx廣場(chǎng)旁,，地段絕佳,，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷,，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境,。

3、增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域,，發(fā)展前景好,，購置成本低，升值潛力大,，是投資置業(yè)的首選,。

二)宣傳媒介組合

1、開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新

2,、開盤后的強(qiáng)勢(shì)推廣期：即項(xiàng)目營銷推廣的重要時(shí)期,，宣傳媒介以

3、開盤后的形象展示期：為了展示形象,，以軟性深入挖掘?yàn)橹?，媒介選擇主要是電視和報(bào)紙，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān),、促銷活動(dòng),、項(xiàng)目招商說明會(huì)等形式。

地產(chǎn)銷售策劃方案篇十

傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為,，商品的價(jià)值決定于凝集在商品中的有效勞動(dòng),，而商品的價(jià)格取決于供求關(guān)系。按這一理論,，一個(gè)物件的價(jià)值是個(gè)客觀、可度量的值,。人們只要理智地度量生產(chǎn)某種商品所需要的有效勞動(dòng),，就可以了解一個(gè)商品的內(nèi)在價(jià)值，并以此為交換的依據(jù),。在這一理論的框架內(nèi),，消費(fèi)者能夠客觀地掌握一個(gè)商品的價(jià)值，因而是理智的,，因而也就不存在市場(chǎng)營銷概念了,。

然而，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)則認(rèn)為,，商品的價(jià)值取決于商品的utility,，所謂utility是指商品的服務(wù)帶給人們的效用，或說好處,。而這個(gè)效用的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是一個(gè)主觀的概念：同一商品在不同的消費(fèi)者看來有不同效用,，南方人認(rèn)為米飯好,，北方人認(rèn)為饅頭好，誰也不能把自己的價(jià)值取向強(qiáng)加給對(duì)方,。由于認(rèn)識(shí)到了商品的價(jià)值是個(gè)很主觀的東西,，因此產(chǎn)生了西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的市場(chǎng)營銷概念。營銷的目的就是要影響消費(fèi)者的價(jià)值認(rèn)同,，使之心甘情愿地付出更多的成本購買某一品牌的商品,，而不是具有同性質(zhì)的其他品牌。

現(xiàn)在已經(jīng)步入了知識(shí)經(jīng)濟(jì),，“華翠”內(nèi)部必有一個(gè)創(chuàng)新系統(tǒng)來不斷審視,、破壞現(xiàn)有流程，取而代之更好的流程,，以使自己跑得更快,。以下是房地產(chǎn)營銷策劃書的具體內(nèi)容。

現(xiàn)在的競(jìng)爭(zhēng),，已不僅僅是某一個(gè)層面上的競(jìng)爭(zhēng),。一個(gè)企業(yè)如果僅僅在某一層面占據(jù)優(yōu)勢(shì)，而在整體上卻還存在這樣或那樣的短板的話,，那么,，就有可能在新一輪的競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中，被更具綜合優(yōu)勢(shì)的競(jìng)爭(zhēng)者淘汰,，這是新時(shí)期的基本市場(chǎng)法則,。有遠(yuǎn)見的人總試圖看清原本看不清的東西，一成不變的思維方法是最容易失敗的,。在房地產(chǎn)市場(chǎng)飽和的現(xiàn)狀下,，我們必須打破常規(guī)、標(biāo)新立異,，充分運(yùn)用創(chuàng)新思想,，設(shè)計(jì)出多種全新的營銷模式。做到多點(diǎn)齊發(fā),，連點(diǎn)成面,，面面俱到；多線共拉,，布線為網(wǎng),，一網(wǎng)打盡。

（一）房地產(chǎn)營銷策劃書-立異：以租帶售

房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)其所開發(fā)的項(xiàng)目都期望盡快銷售出去,，但往往事與愿違,，欲速則不達(dá)。尤其是中高檔的住宅物業(yè),，在買方市場(chǎng)的情況下,，要想靠急功近利的方式獲取高額的投資回報(bào),，更是難上加難。因此,，市場(chǎng)上出現(xiàn)了一種帶租與銷售的營銷模式,，不僅適用于商業(yè)物業(yè)的銷售，也被可引入中高檔住宅的銷售,。目前高明住宅的銷售市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈,，市場(chǎng)明顯供大于求。在此情況下,，如果華翠園沉住氣,，以“不變應(yīng)萬變”（價(jià)格方面），倒也可以在高明獨(dú)樹一幟,。但我們不能滿足于此,，必須盡快將部分尾樓處理掉，以加快資金的運(yùn)轉(zhuǎn)速度,。所以,，房地產(chǎn)營銷應(yīng)當(dāng)調(diào)整思路，改變策略,，在不“變”中求“變”：“千變?nèi)f化”（營銷手段方面）,，采取“租售結(jié)合”的營銷策略。

“租售結(jié)合”房地產(chǎn)營銷策略和方法的基本內(nèi)容如下：當(dāng)市場(chǎng)發(fā)生變化,，供給過度,，造成樓房難以銷售時(shí)，應(yīng)改變營銷策略：先設(shè)法將手中的物業(yè)租出去,；然后再將營銷目標(biāo)鎖定在投資型買家這一目標(biāo)消費(fèi)群體,，讓其在有較高投資回報(bào)保障的前提下，成為該物業(yè)的擁有者,。這樣,，即使房子暫時(shí)未售出，我們也可以獲得一定的租金,，而且，隨著高明經(jīng)濟(jì)的發(fā)展導(dǎo)致消費(fèi)推動(dòng)的房?jī)r(jià)上漲空間巨大,，這樣,，公司可以得到雙面的回報(bào)。何樂而不為呢確實(shí),，房地產(chǎn)行業(yè)本身就特別注定資金的快速運(yùn)轉(zhuǎn),，可是，我們可以用出租之房到銀行抵押進(jìn)行貸款,，以緩解再開發(fā)的資金壓力,，充分調(diào)整資金運(yùn)轉(zhuǎn)率,。這樣，我們就可以做到有大利而無小害,、有多得而無少失,。另外，本人曾經(jīng)對(duì)荷城現(xiàn)有打工族做過租房調(diào)查,，通過市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)：隨著大佛山的啟動(dòng)及招商成績(jī)的顯赫,，吸引到了大批外來者，出租屋一直出現(xiàn)緊缺,，并愈演愈烈,。房屋租金也出現(xiàn)很大的上漲。所以,，本策略很具可行性,，市場(chǎng)空間大，大可一試,！

（二）房地產(chǎn)營銷策劃書-頂樓：困中創(chuàng)“圓”（園）

眾所周知,，頂樓幾乎成了所有開發(fā)商的心頭病，絕大部分避免不了“滯銷”的命運(yùn),，開發(fā)商須費(fèi)很大力氣才能將其出售,，有些甚至逃脫不了一直空置的狀況。追本嗍原,，我們必須找出導(dǎo)致其獨(dú)特命運(yùn)的原因：人的消費(fèi)思想是理性的,，同時(shí)，他們的消費(fèi)行為也私利的,，在決定高消費(fèi)品時(shí),，他們都會(huì)“挑三揀四”“小心翼翼”，特別是左右自己全家命運(yùn)的物產(chǎn)時(shí),，他們更是“銖銖校量”,、“顧前怕后”。其實(shí)頂樓最要命的就是夏天過熱,，炙得人悶不過氣來,。具體問題具體分析，一切從實(shí)際出發(fā),，針對(duì)這種現(xiàn)狀,，我們可以在頂樓建好可以隔熱的“花園”，它雖是隔熱層,，但它并不同于一般的其它隔熱層,，相比前者隔熱效果更好，其房?jī)?nèi)正常溫度幾乎跟其他非頂樓一樣,；再者,，它的材料及鋪設(shè)形式有異：直接在原有隔熱層上鋪一定厚度的土層,，然后于土層栽花種草，這樣,，除了可以防熱外,，還可以起到美化環(huán)境及凈化空氣的作用（土坯本身具有非一般的吸熱功能）。

并且,，我們投入也不大,，100平面大概只需20xx元即可，同時(shí),，我們的大量建設(shè)又可以產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng),，進(jìn)一步降低“花園”建設(shè)成本。至此,，頂樓的困境我們就可以“圓”滿解決了,。（具體操作方法可以到“永安新村”“取經(jīng)”）

阻礙頂樓銷售的難題還有二：過高、容易漏裂,。在這里,，要解決過高的問題唯一可以做的就是對(duì)其進(jìn)行精細(xì)化的市場(chǎng)細(xì)分，目標(biāo)群定位于年輕階層（如本人）,；另外,，還必須采取低價(jià)、甚至成本價(jià)銷售,，在價(jià)格上對(duì)其固有的缺點(diǎn)以一定的補(bǔ)償,，以彌補(bǔ)其不足。對(duì)于頂樓容易產(chǎn)生漏雨及墻壁裂縫問題,，在建造的過程當(dāng)中如果嚴(yán)把了質(zhì)量關(guān)的話,，是不會(huì)發(fā)生這樣的質(zhì)量問題的，但是既然現(xiàn)在房已建好,，我唯一要問的是您們對(duì)自己的產(chǎn)品有信心么,？（當(dāng)然我對(duì)您們還是有信心的），如果有的話,，那在售房時(shí),，我們可以大膽對(duì)消費(fèi)者以“三包”的承認(rèn)，并簽訂附外質(zhì)量保證合同,。這樣,，顧客們?cè)趬蛸I時(shí)就會(huì)很放心了。（其實(shí),，這樣的營銷要以高要求的產(chǎn)品質(zhì)量為基礎(chǔ)的，因?yàn)闋I銷是“末”,，而產(chǎn)品是“本”,；營銷是“術(shù)”,，而產(chǎn)品是“道”）

（三）房地產(chǎn)營銷策劃書-中樓：以舊換新

俗話說：“沒有不好的產(chǎn)品，只有不好的定位”,，市場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng),，“凡戰(zhàn)者，以正合,，以奇勝”,。市場(chǎng)不同情弱者，在產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重,、營銷手段單一的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中,，沒有領(lǐng)先的、具有創(chuàng)新推廣手段的企業(yè),，就沒有長久的生命力與市場(chǎng)占有率,；而將過去固化、單一的策略手段奉為“尚寶”的企業(yè),，必定走不出惡性競(jìng)爭(zhēng)的陰影,，最后也逃離不了失敗的厄運(yùn)。因此,，企業(yè)只有永遠(yuǎn)保持創(chuàng)新的頭腦,，不斷將其新思想轉(zhuǎn)化為獨(dú)特的、適應(yīng)現(xiàn)實(shí)要求的模式,，并成功付諸實(shí)踐,。才能穩(wěn)固并拓展市場(chǎng)，勝出于與己激烈競(jìng)爭(zhēng)的強(qiáng)手之林,。

目前,，作為彈丸之地的高明，已有大量建成,、在建,、籌建的樓盤存在，市場(chǎng)形勢(shì)更趨嚴(yán)禁,。我們必須采取差異化的市場(chǎng)策略,，努力創(chuàng)造與對(duì)方的差異，以正確的市場(chǎng)定位加上強(qiáng)有力的執(zhí)行去甩開跟隨者,，從而獲取成功,。經(jīng)過苦苦尋思，本人又“鹵莽”獻(xiàn)上一計(jì)：隨著高明低層消費(fèi)群的成熟及社會(huì)普遍存在的“2·8定理”（社會(huì)中80%的錢掌握在20%的人手中,，而其余80%的人只控制著20%的財(cái)富,。在這里，本人將這80%的人定為低層消費(fèi)者），二手房市場(chǎng)異?；鸨?，有些時(shí)日甚至趕超新房成交量。跟隨本區(qū)農(nóng)村人口的繼續(xù)大量轉(zhuǎn)移及外來人口的消費(fèi)涌動(dòng),，這種市場(chǎng)結(jié)構(gòu)狀況必定還將延續(xù)甚至加深,。二手樓交易已成為一種發(fā)展潮流，不可逆轉(zhuǎn),！有時(shí),，機(jī)會(huì)就出現(xiàn)在市場(chǎng)的變化中，跟隨于雷聲轟隆的雨后,。成功者善于并敢于抓住市場(chǎng),，而失敗者之所以失敗就因?yàn)樗懊Ｈ弧庇跈C(jī)會(huì)。我們必須抓住這大好時(shí)機(jī),，毫不畏縮地推行樓房“以舊換新”的銷售模式,。交換時(shí)用新樓固定價(jià)減去顧客舊樓協(xié)商價(jià)，然后由消費(fèi)者支付這個(gè)結(jié)果值即可,。

關(guān)于這個(gè)手段,，我也不是盲目瞎瓣，而是有一定的市場(chǎng)依據(jù)的,。畢竟,，高明舊樓多分布于市區(qū)西面，即荷香路以西,，這里,，多以散樓布局為主；而新樓絕大部分為花園形式,，設(shè)有保安及其他物業(yè)管理服務(wù)人員,，安全系數(shù)更大。再加上老區(qū)環(huán)境污染嚴(yán)重及人們的喜新厭舊心理作祟,，在有一定經(jīng)濟(jì)條件下,，市民多有“賣舊買新”的沖動(dòng)，而我們開展的“以舊換新”策略在多種宣傳方法的基礎(chǔ)上（后面提到）,，一次又一次的激發(fā)著他們的購買欲,，調(diào)動(dòng)著人們的沖動(dòng)感。在這樣的作用下,，成交是遲早的事,。記住：市場(chǎng)上的成功者的確是那些最能適應(yīng)現(xiàn)行環(huán)境要求的公司──它們向真正需要的“東西”（銷售模式）而付出,。

（四）房地產(chǎn)營銷策劃書-綠化：詩意棲居

“詩意棲居”是人類居住的最高夢(mèng)想,！所以古人云“無水則風(fēng)到氣蔽，有水則氣止而風(fēng)無。其中以等水之地為上等,，以藏風(fēng)之地為次等”,，有山水懷抱之地才為風(fēng)水寶地。于是人們?cè)娨鈼釉谒环狡跎崃宋幕?、審美、心理和生理需要,，遂流行于市井販夫,、商賈巨富、文人騷客中,。至今,，人們對(duì)于物業(yè)的綠化要求更高一層?；▓@者,，人文、自然與建筑對(duì)話的靈性空間,，于其中,，人性獲得升華。建筑為園林讓路,，生活回歸自然,。本人今天考察過貴園，微覺不妥,，完美當(dāng)中有那么一絲絲不足：花園外圍綠化帶未建立,，從外看，給整個(gè)花園婀娜的身段“扎”上了一到深深的疤痕,。請(qǐng)盡快將其“整容”一番,。至?xí)r，必將帶給您們更多的“選票”,。

滿眼的綠色意味著寬闊的視野,，洞察市場(chǎng)才能開山立業(yè)；氧氣如同良好的運(yùn)營機(jī)制,，保證置身其間的人力,、資金、技術(shù)圓滿運(yùn)轉(zhuǎn),；陽光是花園的遠(yuǎn)景,，吸引更多市民“埋單”。

（五）房地產(chǎn)營銷策劃書-物業(yè)：“和諧”民主

現(xiàn)代消費(fèi)從一般消費(fèi)轉(zhuǎn)向體驗(yàn)消費(fèi),，由理性消費(fèi)發(fā)展為感覺消費(fèi),。以前叫做消費(fèi)者買的放心、用的稱心；現(xiàn)今邊為消費(fèi)者買得開心,、用得滿心,，再加上人都是有感覺的動(dòng)物，在享受服務(wù)時(shí),，必須要受到特別的待遇,、絕對(duì)的尊重，他埋單時(shí)才滿意,，以后也高興再次光臨,；在購買商品時(shí)，人們需要的是熱誠的售后服務(wù),。在這方面,，海爾集團(tuán)的品牌建設(shè)可算上乘。

海爾產(chǎn)品的核心價(jià)值就是“真誠”,，品牌口號(hào)是“真誠到永遠(yuǎn)”,，其星級(jí)服務(wù)，產(chǎn)品研發(fā)都是對(duì)這一理念的注釋和延展,。因此,，海爾的空調(diào)、冰箱,、洗衣機(jī)等產(chǎn)品多次被列為消費(fèi)者最喜歡的品牌之一,。

在這方面，我們都得不恥于問師海爾,，并還得把這樣的服務(wù)延伸,、拓展到物業(yè)管理服務(wù)上。因?yàn)槲飿I(yè)管理好壞也直接影響到房樓的社會(huì)認(rèn)同度,。只有我們的認(rèn)同度高了,，才會(huì)受到更多消費(fèi)者的追棒。具體操作：引進(jìn)一家富有實(shí)力的物業(yè)管理公司來接盤,，為現(xiàn)有業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù),，帶來人性化、親情化的先進(jìn)服務(wù)管理理念,，同時(shí),，最主要的是在安全管理上受到業(yè)主的贊譽(yù)。這樣,，老業(yè)主帶動(dòng)新客戶,，必將提升“華翠園”銷量,。

一個(gè)成熟、成功的品牌，到最后所擁有的`,，并不僅僅是強(qiáng)勢(shì)的知名度和優(yōu)秀的形象，而是與消費(fèi)者形成的牢固的心理上的聯(lián)系。最高境界的品牌，并不是消費(fèi)者有意識(shí)認(rèn)定的“好品牌”,，而是存在于消費(fèi)者認(rèn)知“無意識(shí)”中的一種自然的狀態(tài)。強(qiáng)的品牌并不氣勢(shì)壓人,，而是以親和友善的姿態(tài)向市民的一種虔誠的訴求及消費(fèi)者的認(rèn)同和好感,。市場(chǎng)營銷的戰(zhàn)爭(zhēng)其實(shí)就是借助廣告對(duì)“品牌好感”的爭(zhēng)奪。所謂“會(huì)哭的孩子有奶吃”就證明了要敢于訴求的道理,。舉一個(gè)最簡(jiǎn)單的例子：你愛上一個(gè)女孩必須勇敢追?。》駝t,，你只能在單相的煎熬中忍痛！而你那心中的女神隨時(shí)都有可能成為別人卿卿我我的陪伴,。悲哀呀,！對(duì)嗎？

最主要的,，因?yàn)榉慨a(chǎn)乃關(guān)系到一個(gè)家庭的福祉的關(guān)鍵性消費(fèi),，一生中就那么一兩次。面對(duì)它們時(shí),，誰不慎之又慎,、顧這盼那？倘若我們“羞”于表達(dá)自己的“愛”,、恥于剖白心中之“情”,。人家會(huì)“下嫁”于我嗎？這點(diǎn)從下面的圖表就可以看出來：圖中陰影部分為人們車房消費(fèi),，他們?cè)诿鎸?duì)這二者時(shí)都富有理性,，這就要求我們借助一切可以借助的力量（手段）全力去說服他們、征服他們

（一）房地產(chǎn)營銷策劃書-廣告：媒體打壓

廣告宣傳主要以《高明信息報(bào)》,、街巷橫幅條為主,，以高明有線電視臺(tái)為輔。其中,，電視臺(tái)廣告盡量少放,，一來減少廣告投入費(fèi)用，最大限度地提高廣告資金的回報(bào)率,；二來高明電視臺(tái)上映時(shí)間短暫,，又沒有自己固定的頻道（只是在黃金時(shí)段插播少次），收視率低下,，再者,，電視廣告是最招致觀眾反感的媒體,。其實(shí)，采取任何活動(dòng)都一樣,，在行動(dòng)之前應(yīng)先在自己心中琢磨琢磨,，通過自己的邏輯考核看它是否“經(jīng)濟(jì)”。

通過本人多次經(jīng)驗(yàn)的證明,，現(xiàn)有個(gè)很好的考核方法：

如果廣告后收益>廣告費(fèi)用,，則是經(jīng)濟(jì)的，可行,！可是,，學(xué)過甚至關(guān)注、了解過經(jīng)濟(jì)學(xué)的人都知道,，企業(yè)是贏利組織,，它的這一本性決定了其在參與所有實(shí)際時(shí)都必須是以最小的投入而創(chuàng)造利潤的最大化！好,！既然這樣的話,，我們?cè)卺j釀廣告投入時(shí)，必須將其費(fèi)用投入結(jié)構(gòu)最優(yōu)化,，以達(dá)到花最少的費(fèi)用而獲取訴求的最大化,。舉個(gè)例子，如果你在平靜的池塘里投一個(gè)小石子,，激起的漣漪就能讓你看得請(qǐng)清楚楚,，這是效果；而你往大海里扔一塊大石頭,，激起的浪花可能還沒有海風(fēng)吹起的浪花大,，這是無效，而扔大石頭的成本要遠(yuǎn)大于扔小石頭的成本,，石頭不在大小,，關(guān)鍵要扔對(duì)地方，而把大石頭扔在池塘里,，那就更好了,。正是因?yàn)橥瑯拥馁M(fèi)用投入到前者必定大于后者的效益，我才做出上面的結(jié)論,。

另外,，特地針對(duì)區(qū)內(nèi)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村市場(chǎng)的實(shí)際，本人建議采取“過時(shí)”,、“落后”的墻體廣告進(jìn)入農(nóng)村的“心臟”,，更快、更準(zhǔn),、更優(yōu)地?fù)屨嫁r(nóng)村市場(chǎng),。的確,，墻體廣告給人的感覺是比較低擋、缺乏公信力的,，通常只有賣農(nóng)村用品的廠商如飼料廠商才會(huì)使用,。特別是在現(xiàn)今媒體不斷出新的情況下，一般的公司是絕對(duì)與墻體廣告劃清界線的,。但其實(shí),，企業(yè)這種拒絕墻體廣告的態(tài)度可能是一個(gè)錯(cuò)誤的決策。據(jù)調(diào)查,，墻體廣告是觀眾回憶度最高的廣告,，我能回憶到的也只有幾個(gè)，“中國

移動(dòng)”,、“新飛冰箱”,、“創(chuàng)維電視”、“農(nóng)業(yè)銀行”等,。時(shí)代進(jìn)步,、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，并沒有完全把舊式的媒體淘汰掉,，反而給了一些舊式媒體更多的空間。廣告雖是藝術(shù),，講究外表舒適,、品位高雅。但是,，我們企業(yè)所追求的是實(shí)用,、實(shí)惠的雙“實(shí)”原則！我們提倡的是“實(shí)實(shí)在在”的那點(diǎn)東西,！對(duì)吧,？

（二）房地產(chǎn)營銷策劃書-造勢(shì)：聲勢(shì)浩大

我個(gè)人比較欣賞《孫子兵法》對(duì)“勢(shì)”的闡述：“流水之激，至于漂石者,，勢(shì)也,；故善戰(zhàn)者，求之于勢(shì),，而不求之于人,。”造勢(shì)主要靠進(jìn)行一個(gè)輔助媒體廣告的宣傳會(huì),、展銷會(huì),。目的是進(jìn)一步鞏固消費(fèi)者的印象度及刺激沖動(dòng)消費(fèi)的潛能。因?yàn)閺V告是一個(gè)很抽象化的東西,，給人以一種虛幻感,。推廣過于單調(diào)容易產(chǎn)生品牌的空心化,，即單純的符號(hào)化，有廣泛的知名度而沒有差異化的忠誠度,，品牌無一個(gè)個(gè)性化的內(nèi)涵,，它對(duì)消費(fèi)者購買決策的影響力非常有限。這時(shí),，我們必須借助一兩個(gè)推介會(huì)將原本“虛”的“意識(shí)”轉(zhuǎn)化成“實(shí)”的“物質(zhì)”,。

具體推介有多種操作方法：

1、利用突發(fā)事件（包括國內(nèi)外甚至小到本省,、市,、區(qū)發(fā)生的有影響力的事件）來進(jìn)行炒作。商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng),，作戰(zhàn),，不是只憑膽量就能取勝的。借助突發(fā)事件宣傳自己,，對(duì)于知名度不高的品牌來說,，會(huì)有出其不意的廣告效果，而對(duì)于知名品牌來說,，更是具有拉動(dòng)力,。

2、必要時(shí)可以在荷城廣場(chǎng)展開一個(gè)展銷會(huì),，將商品主動(dòng)送到人的生活中,。這樣的好處有二：一來，可以提高推銷力度跟效率,，因?yàn)檫@樣的活動(dòng)進(jìn)行時(shí),，推銷員跟顧客之間是一對(duì)多的關(guān)系。相比在售樓部的一對(duì)一模式而言更省力,、更有效,。二來，也就是最主要的一點(diǎn),，這樣可以補(bǔ)充廣告的不足,，使消費(fèi)者更充分、更全面,、更真實(shí)地了解我們的產(chǎn)品,。為其沖動(dòng)購房時(shí)打了一劑強(qiáng)心針；讓產(chǎn)品在消費(fèi)者的意念當(dāng)中構(gòu)筑了一個(gè)清晰的模型,；令其在決定購買意識(shí)時(shí)給我們的產(chǎn)品下了一個(gè)重重的砝碼,。

最后，特別要注意的是,，在執(zhí)行上面計(jì)劃,、進(jìn)行上面活動(dòng)時(shí)盡量兼顧后來新樓盤的品牌力及知名度,，全面貫徹可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，在廣告中,，可以順便提起后來樓盤開發(fā)的信息（如名稱,、地址、性質(zhì)等）,，其實(shí)在推介新有樓上,，可以隨便找個(gè)借口（理由、原因）進(jìn)行,，如可以是“推陳出新”（“陳”指華翠園的樓盤,；而“新”則指我們即將推出的新樓盤）。

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,，只有飽和的思想,，沒有飽和的市場(chǎng)。市場(chǎng)無處不在,，缺的是“發(fā)現(xiàn)”二字,。缺的是獨(dú)具匠心、別具一格的思想,，如何將思路與財(cái)路緊密地聯(lián)系起來,，必須抓住以下三個(gè)關(guān)鍵：

1、勇于打破思維定式,。

2,、善于另辟蹊徑。

3,、敢于抓住機(jī)遇。

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