在日常學(xué)習(xí),、工作或生活中,，大家總少不了接觸作文或者范文吧,，通過(guò)文章可以把我們那些零零散散的思想,，聚集在一塊,。范文怎么寫才能發(fā)揮它最大的作用呢,？這里我整理了一些優(yōu)秀的范文,，希望對(duì)大家有所幫助，下面我們就來(lái)了解一下吧,。

房產(chǎn)銷售營(yíng)銷策略篇一

一,、房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的重要環(huán)節(jié)

按照現(xiàn)代市場(chǎng)營(yíng)銷觀念，營(yíng)銷策劃要貫穿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的始終,。前營(yíng)銷與后期的銷售(推銷)一樣,，都是房地產(chǎn)營(yíng)銷鏈中不可缺少的一環(huán)。當(dāng)開(kāi)發(fā)商有了投資意向后,，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求,、軟環(huán)境的調(diào)查與分析,，以及對(duì)市場(chǎng)的定位，財(cái)務(wù)上的可行性分析等一系列前營(yíng)銷活動(dòng),，最終作為投資決策,。由于前營(yíng)銷最能體現(xiàn)“發(fā)現(xiàn)愿望并滿足他們”營(yíng)銷的本質(zhì)屬性，因此,，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的后期推銷工作相比，前營(yíng)銷還是房地產(chǎn)策劃的最重要的組成部分,。如果沒(méi)有前營(yíng)銷的介入,，開(kāi)發(fā)商就很難真正把握市場(chǎng)需求，其開(kāi)發(fā)出來(lái)的商品房也無(wú)法順利的銷售,，甚至帶來(lái)商品房長(zhǎng)時(shí)間閑置及資金積壓的風(fēng) 險(xiǎn),。

二、房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的最前端

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大致要經(jīng)歷如下階段：投資意向,、地塊選擇,、市場(chǎng)調(diào)查、產(chǎn)品定位,、投資報(bào)酬分析,、投資決策、方案設(shè)計(jì),、建筑規(guī)劃,、廣告企劃、業(yè)務(wù)行銷,、物業(yè)管理,、企業(yè)形象整體策劃等，對(duì)前6個(gè)階段進(jìn)行的營(yíng)銷策劃活動(dòng)就是“前營(yíng)銷”,。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)整個(gè)過(guò)程看,，房地產(chǎn)的前營(yíng)銷與后期的推銷工作相比，則處于整個(gè)營(yíng)銷策劃的最前端,。這里應(yīng)該說(shuō)明兩個(gè)問(wèn)題,。第一，前營(yíng)銷不同于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期工作,。如房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試指定輔導(dǎo)教材里,，把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)劃分為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資機(jī)會(huì)選擇與決策、前期工作,、建設(shè)階段,、租售階段、物業(yè)管理等幾個(gè)階段,，認(rèn)為前期工作是在確定了具體開(kāi)發(fā)地點(diǎn)與項(xiàng)目之后,，在購(gòu)買土地使用權(quán)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程開(kāi)始以前需要做的工作,。由此可見(jiàn)，前營(yíng)銷是在“前期工作”之前進(jìn)行的營(yíng)銷策劃活動(dòng),。第二,，前營(yíng)銷是在“拿到地塊”之前進(jìn)行的營(yíng)銷策劃活動(dòng)。洪建寧在《前營(yíng)銷——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)制勝的密訣》一文論述房地產(chǎn)前營(yíng)銷的必要性時(shí)指出：“大多數(shù)的開(kāi)發(fā)商拿到地塊后不去認(rèn)真做市場(chǎng)調(diào)查工作,，而是憑自己的感覺(jué),、老經(jīng)驗(yàn)得出一些粗造的產(chǎn)品概念”，他實(shí)際上把前營(yíng)銷看作是“拿到地塊”之后進(jìn)行的營(yíng)銷策劃活動(dòng),。筆者認(rèn)為,，前營(yíng)銷是在“拿到地塊”之前，因?yàn)槟玫降貕K表明投資者已經(jīng)做出了投資的決策,。其實(shí),，如果地產(chǎn)市場(chǎng)是規(guī)范的，“拿到土地”也應(yīng)包括在前營(yíng)銷里,。如當(dāng)今使用權(quán)的招投標(biāo)掛牌出讓,，土地使用的位置、面積,、功能,、容積率等等都已明白地告訴投資者，即便于給投資者作決策之用,。至于“擬應(yīng)將項(xiàng)目的總體規(guī)劃,、建筑景觀設(shè)計(jì)劃分在內(nèi)為宜”的提法，是不妥的,，這應(yīng)是“前期工作”的內(nèi)容,。

三、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略

前營(yíng)銷盡管處于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的早期,，是營(yíng)銷策劃的前端,，但是，對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō),，前營(yíng)銷做得好壞,，直接關(guān)系到未來(lái)開(kāi)發(fā)建成的項(xiàng)目是否能夠成功地銷售，是否能夠按期收回投資并為企業(yè)帶來(lái)利潤(rùn),，可以說(shuō)前營(yíng)銷是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的關(guān)鍵,。對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，也只有通過(guò)前營(yíng)銷策劃,，找準(zhǔn)目標(biāo)人群,，進(jìn)行產(chǎn)品市場(chǎng)的恰當(dāng)定位，通過(guò)成功的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)樹(shù)立自己的產(chǎn)品和企業(yè)品牌,，才能使企業(yè)長(zhǎng)久地立于不敗之地,。因此,，前營(yíng)銷也可以說(shuō)是房地產(chǎn)企業(yè)成功謀劃未來(lái)發(fā)展的一個(gè)有效的、長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略,。

四,、前營(yíng)銷策劃工作的誤區(qū)與問(wèn)題

在我國(guó)，1992年和1993年上半年房地產(chǎn)熱帶來(lái)的后果還沒(méi)有完全消除,，某些地方遺留的“爛尾樓”工程還未清理完畢的情況下,，進(jìn)入1998年之后，整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境又漸趨寬松,，房地產(chǎn)又開(kāi)始升溫,，20__年新一輪房地產(chǎn)熱的爭(zhēng)論與治理又拉開(kāi)序幕。尤其是20__—20__年,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)指標(biāo)增幅均在30%左右。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì),，20__年全國(guó)有11個(gè)省,、自治區(qū)和直轄市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅超過(guò)50%，35個(gè)大中城市中有10個(gè)城市投資增幅超過(guò)70%,。房地產(chǎn)投資的過(guò)快增長(zhǎng),，勢(shì)必使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)數(shù)量大大超過(guò)居民對(duì)住房的需求，房地產(chǎn)的空置率迅速上升,。造成房地產(chǎn)投資盲目增長(zhǎng)和空置率上升的原因是多方面的,，但筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷策劃不力,，尤其是前營(yíng)銷策劃的極不到位是其主要的原因,。其存在的誤區(qū)與問(wèn)題主要表現(xiàn)在：

五、重后期推銷 輕前期營(yíng)銷,，本末倒置

盡管不少開(kāi)發(fā)商都知道營(yíng)銷在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的重要性,，但卻不知道什么是營(yíng)銷。甚至把營(yíng)銷等同于推銷,，常見(jiàn)的做法有如下幾點(diǎn)：一是成立公司,、立項(xiàng)目、選擇圖紙和廣告宣傳等工作幾乎是同時(shí)進(jìn)行;二是前期無(wú)任何營(yíng)銷策劃,，在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中直接做廣告以便推銷;三是征地手續(xù)的辦理和項(xiàng)目可行性分析同時(shí)進(jìn)行;四是開(kāi)發(fā)前期雖有市場(chǎng)調(diào)研,，但要么是全國(guó)范圍的資料，本市資料不詳,，要么資料的獲取缺乏可靠的依據(jù),，要么是可行性報(bào)告的承擔(dān)者為了應(yīng)付差事而做的一篇“調(diào)查報(bào)告”?？傊?，他們都不大重視“前營(yíng)銷”,，從而耽誤了房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的最佳起步期。至于涉及企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略的形象策劃大多都沒(méi)有引起足夠重視,，即使有也是圍繞某一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或?yàn)殇N售某一產(chǎn)品不得不進(jìn)行的一種活動(dòng),。

房產(chǎn)銷售營(yíng)銷策略篇二

1、品牌的市場(chǎng)氣氛培養(yǎng)

品牌的市場(chǎng)氛圍需要全方位的營(yíng)造,，采用相應(yīng)的造勢(shì)方法使銷售推廣更具有效性,，達(dá)到預(yù)期甚至意想不到的推廣目的。具體方法如下：

(一)視覺(jué)體系

意象表現(xiàn)區(qū)：雕塑,、攝影,、油畫、建筑作品欣賞;

看板展示區(qū)：運(yùn)用玻璃和數(shù)碼高精度輸出,，在墻面布設(shè);

各功能招牌：如銷售人員指示牌,，接待處，簽訂協(xié)議,，交款等,，讓買家明確功能;

樣板間：充分展示戶型的各種功能，直接引導(dǎo)客戶產(chǎn)生購(gòu)買欲望;

(二)聽(tīng)覺(jué)體系：背景音樂(lè),，選擇適合樓盤風(fēng)格和特色的背景音樂(lè),。

(三)味覺(jué)體系：為來(lái)訪客戶奉上一杯清茶，寓意一份親情,，使用茶具;

(四)觸覺(jué)體系：營(yíng)銷中心內(nèi)各接觸物面圓潤(rùn)光滑,，手感溫潤(rùn)，一塵不染;

(五)嗅覺(jué)體系：嗅覺(jué)是有記憶的,，在售樓處古典雋永的氛圍下,，薰一爐香，淡雅清新,，沁人心脾,，同時(shí)可以擺上干花，服務(wù)員使用統(tǒng)一品牌的香水,，營(yíng)造清雅氛圍;

綜合感覺(jué)體系：售樓員的言談舉止,，音容笑貌給客戶美好的心理感受，良好的專業(yè)素質(zhì)確信項(xiàng)目的整體素質(zhì),，從而對(duì)本項(xiàng)目本品牌充分認(rèn)可,。 同時(shí)還要在綜合外在宣傳，可以采用懸掛彩旗,，投放氫氣球營(yíng)造銷售氣氛,。

2、品牌推廣媒體的選擇

我們力求以最低的投入,，達(dá)到最佳的宣傳效果,，引導(dǎo)市場(chǎng)消費(fèi)為目的;在不同的推廣階段,，采用不同的媒體組合;針對(duì)不同的客戶類型、區(qū)別選擇不同的媒體組合,。為了更好的發(fā)揮媒體的效率,，使有限的廣告經(jīng)費(fèi)收到最大的經(jīng)濟(jì)效益，應(yīng)將不同類型的媒體在綜合比較的基礎(chǔ)上,，加以合理的篩選,，組合，以期以長(zhǎng)補(bǔ)短,。根據(jù)各媒體的功能,，我們主張，主攻選擇的適合本項(xiàng)目的幾個(gè)媒體：

a. 戶外廣告：可以控制廣告的范圍,，固定地在某區(qū)域宣傳,，而且廣告效力持久;

b. dm:通過(guò)客戶資料，以郵寄,、派發(fā)宣傳單等方式,，向附近地區(qū)及

相應(yīng)的目標(biāo)客戶進(jìn)行推廣，同時(shí)可以電話訪問(wèn),，并向每個(gè)客戶推介本項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)和更詳細(xì)的物業(yè)資料;

c. 網(wǎng)絡(luò)：網(wǎng)絡(luò)是現(xiàn)代人取得信息的重要途徑，我們可以制作屬于我

們的網(wǎng)站主頁(yè),，進(jìn)行樓盤宣傳和推廣;

d. 報(bào)刊和電視：報(bào)刊可以利用文字和圖片等更加詳細(xì)的介紹樓盤信

息,，讓讀者更加了解;電視是一個(gè)比較實(shí)效的信息傳播媒體，通過(guò)在電視上做廣告,，可以吸引更多的人了解樓盤,，了解它的風(fēng)格

和特色。

綜合所述,，建議本項(xiàng)目的媒介組合以戶外廣告,、dm和人員推廣為主，輔之以報(bào)刊電視廣告和網(wǎng)絡(luò)廣告,。

3,、品牌廣告宣傳推廣策略

(1)預(yù)熱期

在預(yù)熱期，大量的作業(yè)是一些推廣前的準(zhǔn)備工作,，廣告運(yùn)用為軟文和戶外媒體,。人員推廣只是配合企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行的認(rèn)購(gòu)工作。在這個(gè)期間,，推出“美麗河畔的空中花園”的宣傳主題,，讓大家開(kāi)始了解本項(xiàng)目的整體品味。

(2)公開(kāi)推廣期

進(jìn)入公開(kāi)推廣期,，項(xiàng)目被正式推向市場(chǎng),，可以階段可以增加戶外廣告的投放,，并開(kāi)始運(yùn)用dm、人員推廣,，也輔助以軟文廣告,，把市場(chǎng)漸漸熱起來(lái)。這個(gè)階段可以推出“美麗河畔的空中花園”和“風(fēng)尚的薄板洋房生活”宣傳主題,，在讓客戶了解樓盤品味的同時(shí),，更多的了解樓盤的設(shè)計(jì)理念，這樣更貼近生活更有生活氣息,。

(3)強(qiáng)力出擊期

強(qiáng)力出擊期是項(xiàng)目推廣的核心階段,，力求達(dá)到簽約的高峰，這一階段的推廣十分重要,，必須綜合運(yùn)用所有的推廣方式,，包括戶外廣告、人員推廣,、dm,、電話跟蹤等，配合銷售達(dá)到頂峰,?！懊利惡优系目罩谢▓@”、“風(fēng)尚的薄板洋房生活”“中心城中城”強(qiáng)勢(shì)推出,，沖擊消費(fèi)者的心理,，讓其更加詳細(xì)全面了解樓盤的特色，促使其達(dá)到最終的購(gòu)買欲,。

(4)消化期

強(qiáng)力的出擊期過(guò)后的消化期,，我們著重對(duì)前期客戶的消化吸收和一些事務(wù)性工作。此外,，還應(yīng)對(duì)此次推廣策略的修正和檢討,，努力為下一個(gè)營(yíng)銷周期的到來(lái)做準(zhǔn)備。

項(xiàng)目定價(jià)分析

本項(xiàng)目地處區(qū)域?yàn)榭h中心最為優(yōu)越處,，各方面都優(yōu)于其他區(qū)域的其他項(xiàng)目,，全縣房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)H有本區(qū)域內(nèi)“冶都中央公園”可以本項(xiàng)目相競(jìng)爭(zhēng)，所以該項(xiàng)目定價(jià)方法選擇競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)方法,，我項(xiàng)目也“冶都中央公園”同處一區(qū)域,，地理位置同為優(yōu)越，他項(xiàng)目靠近人工湖,、我項(xiàng)目緊鄰秀麗的馬頰河畔,。但其項(xiàng)目為高層建筑群，我項(xiàng)目為中低層建筑群，所以我項(xiàng)目有容積率,、綠化率,、舒適度三項(xiàng)的優(yōu)勢(shì)，且他項(xiàng)目定價(jià)大致統(tǒng)一為3800元一平方米,，令很多一般工薪階級(jí)望而卻步,，而我房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)空中花園洋房同時(shí)也推出經(jīng)典標(biāo)準(zhǔn)實(shí)用的戶型，相對(duì)他項(xiàng)目面向的消費(fèi)者人群跟為廣大,，所以相對(duì)于“冶都中央公園”有一定的優(yōu)勢(shì),，所以采用直接競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法，我項(xiàng)目主打戶型空中花園洋房定價(jià)為3900元一平方米,，經(jīng)典實(shí)用戶型定價(jià)為3600元一平方米,。

項(xiàng)目促銷方案

1、本項(xiàng)目以報(bào)紙平面方式宣傳為主,，輔之以其他廣告宣傳方式,，比如選擇周末，在熱鬧地段做宣傳,，派發(fā)樓書;

2,、選擇訪問(wèn)量大的正規(guī)站，比如搜房網(wǎng),，設(shè)立自己的宣傳網(wǎng)頁(yè);

3,、成立本項(xiàng)目業(yè)主組織，定期舉辦業(yè)主聯(lián)誼會(huì),，以提升公司的服務(wù)質(zhì)量,，聯(lián)絡(luò)公司和業(yè)主之間的感情，提升公司的口碑,，營(yíng)造公司的市場(chǎng)品牌，并可以延伸開(kāi)發(fā)相應(yīng)的項(xiàng)目;

4,、成立客戶服務(wù)熱線,，快速處理客戶投訴與客戶疑問(wèn)，在公司現(xiàn)有的情況下力爭(zhēng)客源;

5,、參加房地產(chǎn)展銷會(huì),，向市場(chǎng)介紹本項(xiàng)目，宣傳推廣公司及本樓盤,，并可以在此間吸引客戶看房,，購(gòu)樓及下定購(gòu)買;

6、參加一些評(píng)比活動(dòng),，取得一些評(píng)比證書;

7,、工地現(xiàn)場(chǎng)、售樓處及樣板房精心裝修，增強(qiáng)客戶的購(gòu)買欲望及視覺(jué)效果;

8,、電臺(tái)廣播,，隨時(shí)隨地，敏銳性強(qiáng),，可以起到強(qiáng)迫客戶接受廣告宣傳的效果;

9,、進(jìn)行潛在客戶的開(kāi)發(fā)，同時(shí)可以適當(dāng)?shù)奶峁╊~外優(yōu)惠等,。

10,、付款方式

(1)一次性付款：選擇一次性付款，贈(zèng)送家電一份,，贈(zèng)送車位一個(gè),，同時(shí)可以享受9、8折的驚人優(yōu)惠政策;

(2)分期付款：首付達(dá)到45%以上的,，免一年物業(yè)管理費(fèi);

(3)銀行貸款：本公司為其出示證件,，并可以作為其銀行貸款的擔(dān)保人。

以上是房地產(chǎn)項(xiàng)目推廣營(yíng)銷方案的全部?jī)?nèi)容,，這篇營(yíng)銷方案寫的還挺全面,，希望可以幫到您，至少可以給您提供一些思路,。如果您還想了解更多的營(yíng)銷策劃案,，請(qǐng)繼續(xù)瀏覽本欄目的其它內(nèi)容。

房產(chǎn)銷售營(yíng)銷策略篇三

地產(chǎn)營(yíng)銷隨著不斷完善,、拓展和延伸,，在地產(chǎn)營(yíng)銷的新思路、新趨勢(shì)中出現(xiàn)了營(yíng)銷策劃,，它是在一般市場(chǎng)營(yíng)銷基礎(chǔ)上的一門更高層次的藝術(shù),，其實(shí)際cao作性更高。隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈,，好的營(yíng)銷策劃更成為企業(yè)創(chuàng)名牌,，迎戰(zhàn)市場(chǎng)的戰(zhàn)略武器，策劃書是營(yíng)銷策劃的反映,。在此談一談策劃書的編制問(wèn)題,。

一、營(yíng)銷策劃書編制的原則

為了提高策劃書撰寫的準(zhǔn)確性與科學(xué)性,，應(yīng)首先把握其編制的幾個(gè)主要原則：

(一)邏輯思維原則：策劃的餓目的在于解決企業(yè)營(yíng)銷中的問(wèn)題,，按照邏輯性思維的構(gòu)思來(lái)編制策劃書。首先是設(shè)定情況,，交代策劃背景,，分析房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，再把策劃中心全盤托出，其次進(jìn)行具體策劃內(nèi)容詳細(xì)闡述;三是明確提出解決問(wèn)題的對(duì)策,。

(二)簡(jiǎn)潔樸實(shí)原則：要注意突出重點(diǎn),，抓住企業(yè)營(yíng)銷中所要解決的核心問(wèn)題，深入分析,，提出可行性的相應(yīng)對(duì)策,，針對(duì)性強(qiáng)，具有實(shí)際cao作指導(dǎo)意義,。

(三可cao作性原則：編制的策劃書是要用于指導(dǎo)營(yíng)銷活動(dòng),，其指導(dǎo)性涉及營(yíng)銷活動(dòng)中中的每個(gè)人的工作及各還擊關(guān)系的處理，因此其可cao作性非常重要,，不能cao作的方案創(chuàng)意再好也無(wú)任何價(jià)值,，不易于cao作也必然要耗費(fèi)大量人、財(cái),、物,，管理復(fù)雜顯效低。

(四)創(chuàng)意新穎原則：要求策劃的"點(diǎn)子"(創(chuàng)意)新,、內(nèi)容新,、表現(xiàn)手法也要新，給人以全新的感受,，新穎的查是策劃書的核心內(nèi)容,。

二、營(yíng)銷策劃書的基本內(nèi)容

策劃書按道理沒(méi)有一成不變的格式,，它依附于產(chǎn)品或營(yíng)銷活動(dòng)的不同要求,，在策劃的內(nèi)容與編制格式上也有變化。但是從營(yíng)銷策劃活動(dòng)一般規(guī)律來(lái)看,，其中有些要素是相同的,。 因此，我們可以等同探討營(yíng)銷策劃書的一些基本內(nèi)容及編制格式,，

封面：

策劃書的封面可提供以下信息：策劃書的名稱;客戶名稱;策劃完成日期及本策劃適用時(shí)間段,。因?yàn)闋I(yíng)銷策劃具有一定的時(shí)間性，不同時(shí)間段上市場(chǎng)的狀況不同,，營(yíng)銷執(zhí)行效果也不一樣。

策劃書正文部分主要包括：

(一)策劃目的

要對(duì)本營(yíng)銷策劃所要達(dá)到的目標(biāo),，宗旨樹(shù)立明確的觀點(diǎn),，作為執(zhí)行本策劃的動(dòng)力或2強(qiáng)調(diào)執(zhí)行的意義所在，以要求全員統(tǒng)一思想,，協(xié)調(diào)行動(dòng),，共同努力保證策劃高質(zhì)量的完成。 企業(yè)營(yíng)銷上存在的問(wèn)題紛繁多樣，但概而言之,，也無(wú)非六個(gè)方面：

初步房地產(chǎn)業(yè),，缺乏實(shí)際cao作經(jīng)驗(yàn)。尚無(wú)一套系統(tǒng)營(yíng)銷方略,，因而需要根據(jù)市場(chǎng)特點(diǎn),、項(xiàng)目特點(diǎn)策劃出一套營(yíng)銷計(jì)劃。

某地產(chǎn)項(xiàng)目改變功能和用途,，原有的營(yíng)銷案已不適應(yīng)新的形勢(shì),，因而需要重新設(shè)計(jì)新的營(yíng)銷方案。

企業(yè)改革經(jīng)營(yíng)方向,，需要相應(yīng)地調(diào)整行銷策略,。

發(fā)展商原營(yíng)銷實(shí)施方案嚴(yán)重失誤，不能再作為企業(yè)的行銷計(jì)劃,。

房地產(chǎn)市場(chǎng)行情發(fā)生變化,，原經(jīng)銷案已不適應(yīng)變化后的市場(chǎng)。

發(fā)展商在總的營(yíng)銷實(shí)施方案下,，需在不同的時(shí)段,，根據(jù)市場(chǎng)的特征和行情變化，設(shè)計(jì)新的階段性方案,。

一般的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃書文案中,，對(duì)策劃書的目的說(shuō)的非常具體，都會(huì)出現(xiàn)類似如下前言：承蒙某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的信任,，委托我們某某廣告策劃公司參與某某城市廣場(chǎng)的前期營(yíng)銷策劃,。我們通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)分析和項(xiàng)目定位，又抽調(diào)出大批市場(chǎng)調(diào)研人員深入市場(chǎng),，針對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行了全面的市場(chǎng)調(diào)研,，從而說(shuō)明某某城市廣場(chǎng)項(xiàng)目營(yíng)銷對(duì)公司長(zhǎng)遠(yuǎn)、近期利益及對(duì)長(zhǎng)期系列影響的重要性,，要求公司各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)及項(xiàng)目小組,、各環(huán)節(jié)部門達(dá)成共識(shí)，完成任務(wù),，這一部分使得整個(gè)方案的目標(biāo)方向非常明確,、突出。

(二),、分析當(dāng)前的營(yíng)銷環(huán)境狀況

對(duì)同類樓盤及住宅產(chǎn)品市場(chǎng)狀況,、競(jìng)爭(zhēng)狀況、樓盤銷售價(jià)格及宏觀環(huán)境要有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí),。它是為制定相應(yīng)的營(yíng)銷策略,，采取正確的營(yíng)銷策略提供依據(jù),，"知己知彼方能百戰(zhàn)百勝"，因?yàn)檫@一部分需要策劃者對(duì)市場(chǎng)比較了解,，這部分主要分析：

1,、當(dāng)前市場(chǎng)狀況及市場(chǎng)前景分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)總體概述;

區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)性樓盤分析;

樓盤的市場(chǎng)性、現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)及潛在市場(chǎng)狀況;

市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況,，樓盤目前處于市場(chǎng)生命周期的哪一階段上,。對(duì)于不同市場(chǎng)階段上的樓盤營(yíng)銷側(cè)重點(diǎn)如何，相應(yīng)營(yíng)銷策略效果如何,，需求變化對(duì)產(chǎn)品市場(chǎng)的影響,。

目標(biāo)客戶群體對(duì)樓盤的接受性，這一內(nèi)容需要策劃者憑借已掌握的資料分析產(chǎn)品市場(chǎng)發(fā)展的前景,。

2,、對(duì)樓市影響因素進(jìn)行分析。

主要是對(duì)影響樓盤銷售的不可控因素進(jìn)行分析;如宏觀環(huán)境,、政治環(huán)境,、居民經(jīng)濟(jì)條件，如置業(yè)者收入水平,，消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化,，消費(fèi)心理及文化層次等，對(duì)一些商業(yè)物業(yè)的營(yíng)銷策劃還應(yīng)考慮周邊地區(qū)人口分布狀況,，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布狀況及片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)形成等發(fā)展趨勢(shì),。

(三)市場(chǎng)機(jī)會(huì)與問(wèn)題分析。

所謂的營(yíng)銷實(shí)施方案,，就是對(duì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)的把握和策略的運(yùn)用,，因此分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)，就成了營(yíng)銷策劃的關(guān)鍵,，只要找準(zhǔn)了市場(chǎng)機(jī)會(huì),，策劃就成功了一半。

1,、針對(duì)項(xiàng)目目前營(yíng)銷現(xiàn)狀進(jìn)行問(wèn)題分析,，一般營(yíng)銷中存在的具體問(wèn)題，表現(xiàn)為多方面：發(fā)展商知名度不高,，項(xiàng)目地段不佳,，形象不佳影響產(chǎn)品銷售。

項(xiàng)目整體規(guī)劃欠佳,，功能不全,，被客戶冷落;

項(xiàng)目包裝太差，提不起目標(biāo)客戶群體的購(gòu)買興趣;

樓盤價(jià)格定位不當(dāng);

目標(biāo)客戶群體定位缺乏科學(xué)性,，使銷售渠道不暢;

促銷方式不佳,，客戶不了解樓盤;

廣告投入太少，難以啟動(dòng)市場(chǎng);

銷售人員服務(wù)質(zhì)量不高,，客戶有不滿情緒;

售后服務(wù)缺乏保證,，客戶購(gòu)房后的顧慮多等都可以是營(yíng)銷中存在的問(wèn)題。

2,、針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)分析優(yōu)秀,、劣勢(shì)。從問(wèn)題中找劣勢(shì)予以克服,，從優(yōu)勢(shì)中找機(jī)會(huì),，發(fā)掘其市場(chǎng)潛力。分析各目標(biāo)市場(chǎng)或目標(biāo)客戶群熱點(diǎn),，進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分,，對(duì)不同的消費(fèi)需求盡量予以滿足，抓住主要目標(biāo)客戶群作為營(yíng)銷重點(diǎn),，找出與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手差距,，把握利用好市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

(四)營(yíng)銷目標(biāo)

營(yíng)銷目標(biāo)是在前面目的任務(wù)基礎(chǔ)上公司所要實(shí)現(xiàn)的具體目標(biāo),，即營(yíng)銷策劃方案執(zhí)行期間,，經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)達(dá)到：總銷售率為%，預(yù)計(jì)銷售日期為_(kāi)_天,。

(五)營(yíng)銷戰(zhàn)略

1,、營(yíng)銷宗旨

一般發(fā)展商在企業(yè)策劃案中注重這樣幾方面：

以強(qiáng)有力的廣告宣傳攻勢(shì)順利拓展市場(chǎng)，為產(chǎn)品正確定位,，突出產(chǎn)品特色,，采取差異化營(yíng)銷策略。

以樓盤主要目標(biāo)客戶群體為銷售重點(diǎn),。

建立起暢通的銷售渠道,，不斷拓展銷售區(qū)域。

2,、競(jìng)爭(zhēng)策略

通過(guò)前面房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)與問(wèn)題分析,，提出合理的推廣策略建議，形成有效的4p組合,，達(dá)到最佳效果,。

1)項(xiàng)目定位：產(chǎn)品市場(chǎng)定位的關(guān)鍵主要在顧客心目中尋找一個(gè)空位，使樓盤迅速啟動(dòng)市場(chǎng),。

2)功能定位：功能定位涉及到定位產(chǎn)品質(zhì)量的優(yōu)于劣,。一般來(lái)說(shuō)，功能齊全的住宅物業(yè)是深受置業(yè)者歡迎,，是十分具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和生命力的,。樓盤功能定位科學(xué),，即為進(jìn)入市場(chǎng)銷售提供了有力的保證。

3)樓盤品牌：要形成一定知名度,、美譽(yù)度,，樹(shù)立廣大置業(yè)者心目中的知名品牌，必須有強(qiáng)烈的創(chuàng)造意識(shí),。

4)樓盤包裝：樓盤作為不可移性的特殊商品,，其包裝與其它市場(chǎng)銷售的產(chǎn)品一樣，十分重要,，包裝作為樓盤給目標(biāo)客戶群體的第一印象,，需要能迎合置業(yè)者質(zhì)量滿意的包裝策略。

5)價(jià)格策略：這里強(qiáng)調(diào)幾個(gè)普通性原則;

銷售當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境;

周邊樓盤的質(zhì)量及銷售狀況;

樓盤自身的客觀條件;

銷售戰(zhàn)略及銷售進(jìn)度安排;

發(fā)展商的成本及營(yíng)銷目標(biāo);

房產(chǎn)銷售營(yíng)銷策略篇四

一,、全員銷售的目的和意義

全員營(yíng)銷是為我公司實(shí)現(xiàn)完成全年售房任務(wù)的重要手段,，以推動(dòng)全員營(yíng)銷發(fā)揮和調(diào)動(dòng)員工積極性，取得更好的經(jīng)濟(jì)效益,，倡導(dǎo)員工愛(ài)崗敬業(yè),，營(yíng)造一個(gè)團(tuán)結(jié)協(xié)作，拼搏進(jìn)取,，人人促銷的工作氛圍,。

二、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置

公司成立全員營(yíng)銷管理小組,，具體負(fù)責(zé)組織實(shí)施,、檢查指導(dǎo)此項(xiàng)工作的有效落實(shí)。

組 長(zhǎng)：廖清萍

副組長(zhǎng)：陳永紅

組 員：史璞,、肖湘暉,、姜炳露、郭嫻英,、馬艷,、金文艷、陶濤

具體分工：

1,、廖清萍：對(duì)全員營(yíng)銷工作全盤負(fù)責(zé),，聯(lián)系方式：__ ;

2、陳永紅：主要負(fù)責(zé)對(duì)阿克蘇片區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行業(yè)務(wù)管理,，每天負(fù)責(zé)與各案場(chǎng)經(jīng)理及業(yè)務(wù)人員做好房源的更新,、價(jià)格的確定及最后定價(jià)工作,聯(lián)系方式： 。

3,、史璞：配合陳永紅做好全員營(yíng)銷工作,，并負(fù)責(zé)對(duì)每天的全員營(yíng)銷情況進(jìn)行日?qǐng)?bào)，及相關(guān)文字記錄和資料整理工作,，聯(lián)系方式1880997__x5,。

4,、肖湘暉：主要對(duì)全員營(yíng)銷的售房、回款情況進(jìn)行核實(shí),，按公司要求及時(shí)與成交員工做好兌現(xiàn)銷售提成工作,，保證全員營(yíng)銷順利進(jìn)行，聯(lián)系方式： ,。

5、各售房點(diǎn)負(fù)責(zé)人：郭嫻英(南疆農(nóng)民市場(chǎng)售房負(fù)責(zé)人),、馬艷(金橋茗苑銷售人員),、金文艷(金橋現(xiàn)代城銷售人員)、陶濤(學(xué)府一號(hào)售房負(fù)責(zé)人)：主要對(duì)日常工作進(jìn)行操作并及時(shí)反饋全員營(yíng)銷的市場(chǎng)反應(yīng),，提出合理化建議,，并保障全員營(yíng)銷的順利實(shí)施。

6,、姜炳露：主要對(duì)此項(xiàng)工作進(jìn)行全面的跟進(jìn),、落實(shí)、檢查,、考評(píng),，至少每?jī)芍苄柙诳偣境繒?huì)上匯報(bào)此項(xiàng)工作的檢查情況，聯(lián)系方式：,。

三,、實(shí)施辦法

1、員工在不影響正常本職工作的前提下進(jìn)行全員營(yíng)銷;

2,、方案采取“全員銷售,、多銷多得”的辦法;

3、適用范圍：公司所有員工;

4,、現(xiàn)可售地產(chǎn)項(xiàng)目：金橋現(xiàn)代城,、金橋茗苑、學(xué)府壹號(hào),、金橋蘋果苑,、鳳凰城、天璽大廈,、碧水龍庭;

四,、銷售流程

1、首先由陳永紅對(duì)各售房項(xiàng)目當(dāng)天的房源在各售房點(diǎn)進(jìn)行公布及檢查管理,，并及時(shí)對(duì)各點(diǎn)的價(jià)格進(jìn)行確定;

2,、公司員工負(fù)責(zé)將客戶帶到現(xiàn)場(chǎng)售房部或電話推薦，介紹給業(yè)務(wù)人員即可,，業(yè)務(wù)人員做好全員營(yíng)銷客戶登記工作,，并進(jìn)行相關(guān)談判工作,，如果確認(rèn)交易，方可按公司有關(guān)規(guī)定按期計(jì)提提成,。

3,、業(yè)務(wù)人員負(fù)責(zé)提供客戶所購(gòu)房屋的位置、戶型,、面積,、價(jià)位、交房日期,、物業(yè)管理,、違約責(zé)任等相關(guān)資料和咨詢服務(wù)。負(fù)責(zé)督促客戶按照規(guī)定按時(shí)支付房款(定金,、首付款,、一次性付款、按揭貸款及后期各項(xiàng)費(fèi)用等);負(fù)責(zé)帶領(lǐng)客戶到財(cái)務(wù)部繳納現(xiàn)金或辦理刷卡手續(xù),，個(gè)人不得經(jīng)手現(xiàn)金,。

4、認(rèn)購(gòu)協(xié)議填寫由售樓部業(yè)務(wù)人員完成并負(fù)責(zé)完成合同簽訂工作,，并進(jìn)行提交內(nèi)業(yè)審核,。

5、如需按揭貸款的客戶,，由業(yè)務(wù)人員協(xié)助其完成貸款手續(xù)的辦理,。

6、業(yè)務(wù)人員需與客戶作好溝通,，向其闡述國(guó)家有關(guān)政策規(guī)定及我公司的臨時(shí)性規(guī)定,。

五、銷售提成

1,、按照公司規(guī)定：

(1)住宅：提成比率為3‰,，客戶成交后，公司員工與業(yè)務(wù)人員各按成交價(jià)總房款的1.5‰計(jì)提提成,。

(2)商鋪提成比率為3‰,客戶成交后,，公司員工與業(yè)務(wù)人員各按成交價(jià)總房款的1.5‰計(jì)提提成。

2,、尾盤銷售：住宅,、商鋪的提成計(jì)提規(guī)定，公司員工除業(yè)務(wù)員外,，其他員工介紹客戶成交后,，并且業(yè)務(wù)員完善商品房買賣合同簽訂工作后，員工可按成交價(jià)總房款的1.5‰計(jì)提提成。

3,、銷售工作完畢,，當(dāng)月房款到帳，當(dāng)月上報(bào)提成審批,，經(jīng)辦員工即可到公司財(cái)務(wù)部領(lǐng)取業(yè)績(jī)提成,。

以上情況：客戶必須是在銷售部檔案中沒(méi)有信息記錄的計(jì)提提成，有信息記錄的不計(jì)提成,，(也就是前期到售房部咨詢過(guò)的客戶并且做過(guò)登記的不計(jì)提成),。

房產(chǎn)銷售營(yíng)銷策略篇五

活動(dòng)目的：

聚集開(kāi)盤人氣，重拳出擊,，在最短的宣傳期間內(nèi),，刺激大眾，創(chuàng)造最佳口碑和打響__首盤小高層高檔住宅小區(qū)的品牌,。

活動(dòng)方式：現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)、活動(dòng)助興,、抽獎(jiǎng)酬賓

活動(dòng)安排：

一,、前期廣告宣傳

__著重以信息發(fā)布為主宣傳，主要是搖號(hào)參加辦法,、地點(diǎn),、時(shí)間等信息告知。發(fā)布途徑為報(bào)紙,、燈箱,、跨街橫幅。

宣傳主題：未來(lái)城都市居住典范,，__首期豪華高品位住宅樓銷售在即,。

引領(lǐng)都市時(shí)尚，坐居__海岸,。

__海岸_月_號(hào)日真情放送,，豪華住宅乍現(xiàn)__。

因?yàn)檎湎?，所以珍貴,。

__開(kāi)盤有好禮，驚喜大獎(jiǎng)等你拿,。

二,、搖號(hào)現(xiàn)場(chǎng)布置

1、搖號(hào)方式：現(xiàn)場(chǎng)公開(kāi),，即選即定,。具體搖號(hào)登記處暫定2處。

(確定小高層購(gòu)買資格，建議搖號(hào)總數(shù)比實(shí)際戶數(shù)多30%)

2,、地點(diǎn)選定：__廣場(chǎng)

(a,、需要一定活動(dòng)場(chǎng)地b、場(chǎng)地方有舉辦活動(dòng)經(jīng)驗(yàn)c,、有聚集人氣的先例)

3,、軟環(huán)境布置：

高空氣球4個(gè);大型氣拱門1個(gè);30平方左右舞臺(tái)1個(gè);

樓盤效果展示牌1套;廣告宣傳易拉寶4個(gè);宣傳折頁(yè)1000份

周遍跨街橫幅、燈箱20套

4,、員工統(tǒng)一著裝

三,、活動(dòng)進(jìn)程

1、下午14：00正式開(kāi)始(13：50——14：00禮炮,、獎(jiǎng)品展示)

2,、14：00——14：30

主持人5分鐘、領(lǐng)導(dǎo)5分鐘,、佳賓2人共10分鐘,、活動(dòng)解說(shuō)8分鐘、公證人講話2分鐘,。

3,、搖號(hào)開(kāi)始(14：30——15：00)同時(shí)登記匯總

4、搖號(hào)抽獎(jiǎng)(15：00——16：00)

獎(jiǎng)品分1,、2,、3等獎(jiǎng)和紀(jì)念獎(jiǎng)(100份)

5、現(xiàn)場(chǎng)答謝演出,、小娛樂(lè)活動(dòng)(16：00——17：00)工作人員休息

6,、公布搖號(hào)和抽獎(jiǎng)結(jié)果(17：10——17：30)

7、獲獎(jiǎng)群眾領(lǐng)獎(jiǎng)(17：30——17：50)

四,、搖號(hào)辦法

1,、一期總銷售戶

數(shù)為_(kāi)_套，暫定搖號(hào)總?cè)藬?shù)與實(shí)際銷售戶數(shù)為5：1,，參加群眾不定,。

2、搖號(hào)采取實(shí)名登記制,，不得替代或多搖,，每套戶型最多登記人數(shù)為5人。

3,、凡登記在冊(cè)的準(zhǔn)購(gòu)房者,，登記同時(shí)需交納1000元保證金，搖號(hào)當(dāng)天如登記人中號(hào)并獲得購(gòu)房資格,，該保證金則納入房款,，如不成功則在原款反還的基礎(chǔ)上增加200元作為答謝費(fèi)用,。

4、搖號(hào)登記時(shí)間自20__年_月_日至20__年_月_日,，為期5天,。

5、登記地點(diǎn)：__房地產(chǎn)公司售樓處

6,、搖號(hào)工具使用公開(kāi)搖獎(jiǎng)設(shè)備進(jìn)行搖號(hào)決定,。(中號(hào)比例為5：1)

7、關(guān)于沒(méi)有中號(hào)群眾的解決辦法,。均以紀(jì)念品贈(zèng)送,。并登入二期開(kāi)盤購(gòu)房檔案。

五,、工作人員分工

__房產(chǎn)公司職員做禮儀,、保安等維護(hù)性工作;__廣告做活動(dòng)監(jiān)測(cè)和媒體聯(lián)絡(luò)工作。

六,、媒體發(fā)布

邀請(qǐng)當(dāng)?shù)刂鞔竺襟w具體：__電視臺(tái),、__之聲廣播臺(tái)、__專遞,、__晚報(bào),、__網(wǎng)絡(luò)等記者參加活動(dòng)，并給予現(xiàn)場(chǎng)報(bào)道,。

七、經(jīng)費(fèi)預(yù)算

1,、環(huán)境布置

高空氣球4個(gè)__元/4個(gè)

大型氣拱門1個(gè)__元

30平方左右舞臺(tái)1個(gè)__元

樓盤效果展示牌1套__元/10張

廣告宣傳易拉寶4個(gè)__元/4個(gè)

宣傳折頁(yè)3000份__元

周遍跨街橫幅,、燈箱20套

2、場(chǎng)地租賃__元

3,、公證人邀請(qǐng)費(fèi)__元

4,、媒體邀請(qǐng)費(fèi)__元

5、設(shè)備租賃費(fèi)__元

6,、管理費(fèi)__元

7,、主持人__元

8、演員演出費(fèi)__元

9,、現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)急費(fèi)__元