為了確保我們的努力取得實效，就不得不需要事先制定方案,，方案是書面計劃,，具有內(nèi)容條理清楚,、步驟清晰的特點,。方案書寫有哪些要求呢？我們怎樣才能寫好一篇方案呢,？下面是小編幫大家整理的方案范文，僅供參考,，大家一起來看看吧,。
商鋪銷售活動方案篇一
1.一期工程已分別于11月18日、12月18日交房,，二期工程如火如荼全面
展開,，比一期工程同期加快了步伐。
2.本案焦點之一的寧墩中路建設(shè)問題也取得了突破性進(jìn)展,，大部分路段進(jìn)入
澆筑階段,。
3.寧墩中路中段出現(xiàn)私人興建門面房和商品房現(xiàn)象。
4.有部分客戶主動咨詢和意向購買門面房,。
5.整個寧國市商鋪行情一片低迷,，不容樂觀。
二,、目的：
跟上項目工程進(jìn)度,，準(zhǔn)備制定商鋪營銷方案,。適時推出商鋪,，確保實現(xiàn)商鋪的銷售目標(biāo)。
三,、市場概況：
樓 盤均 價戶型特征銷售狀況 備注
津河西苑小區(qū)3000元/?o(單層)一二層聯(lián)體
偉華公寓3000元/?o(單層)一二層聯(lián)體元月8日開始預(yù)訂,，現(xiàn)場可優(yōu)惠。
上海廣場 8396元/?o(沿街) 4569元/?o(區(qū)內(nèi))一二層聯(lián)體想(90?o左預(yù)定90%以上開善未拿到預(yù)售證,。注冊資金
匯豐花苑3800元/?o(單層)一二層聯(lián)體沿街門面
西津公寓3000元/?o(單層)/?/ ?/
宏佳花苑 3670元/?o(a區(qū)) 2070元/?o(b區(qū))只有幾套是單層,，剩下是聯(lián)體不到30%a區(qū)是沿街部分 b區(qū)是小區(qū)深入
楊帆商都6800元/?o臨河?xùn)|路 4000元/?o臨陽東路 3000元/?o臨風(fēng)南路一二層聯(lián)體交房使用時只銷售出一戶目前已有四戶進(jìn)場營業(yè)
四,、市場分析：
1.本市商鋪市場
目前寧國市善有一部分空置商鋪分散在市內(nèi)各主要鬧市地段，如津河大廈,、錦苑廣場,、蘇果超市、汽車站,、市府廣場等等,。典型案例之一：汽車站隔壁有個樓盤，由于其開發(fā)商認(rèn)為該樓盤占據(jù)了本市的優(yōu)越地理位置,，對當(dāng)時市場估計過高,，推出了5800元/?o的單層計算均價。結(jié)果造成“死盤”的嚴(yán)重后果,，至今仍未銷完,。由于前期定位和心理期望值，致使進(jìn)退兩難的尷尬局面,。
2.目前本市商鋪的銷售情況
寧國市的房產(chǎn)進(jìn)入鼎盛時期,，競爭也進(jìn)入白炙化狀態(tài)。面對該市8萬多的城區(qū)人口,，多層商品房也幾近飽和狀態(tài),，商鋪的立場就近乎尷尬狀態(tài)。
3.本項目分析
本項目最大的賣點是本小區(qū)未來擁有600多戶業(yè)主這一龐大的消費群體資源的優(yōu)勢,，本產(chǎn)品對本案內(nèi)部消化能力也是一個考驗,。
本案最大的銷售難點是來自市場本身的問題，供與求的比例,。本市各大樓盤都面臨賣不動的趨勢,，本案在地理位置上與其他樓盤沒有較大的競爭力,。因此，本案必須有合理的定位,，科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計和實事求是適時調(diào)整的營銷推廣策略,。
最大的銷售瓶頸是道路問題。
五,、營銷建議：
1.規(guī)劃設(shè)計建議
a,、進(jìn)深：12米左右。將商鋪和寧墩路面的距離按國家有關(guān)規(guī)定預(yù)留,，包括與小區(qū)內(nèi)建筑物的間距,。
b、間寬：可根據(jù)銷售情況定奪,，在充分了解市場,，分析客戶需求制定。
c,、戶形特征：根據(jù)市場需求及本案特征進(jìn)行可行性分析,，制定。并且在實際建設(shè)中根據(jù)實際銷售情況調(diào)整和變更戶型結(jié)構(gòu)分割方案和心理準(zhǔn)備,。
d,、建筑風(fēng)格：根據(jù)小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計特征及園內(nèi)的多層和別墅建筑風(fēng)格，統(tǒng)一呼應(yīng)同一風(fēng)格的建筑產(chǎn)品,?？紤]美觀、實用,、大方的特點,。
e、體量和面積：如果考慮中溪南路通車的話,，不能超過40套,。面積控制2000?o左右。(具體略)
2.配套建議
車庫和自行車車棚的配套,。商鋪對配套的要求是有輔助銷售作用的,，車庫是
商鋪銷售中起重要制約作用的配套之一。
3.產(chǎn)品定位
a,、目標(biāo)客戶定位
1.本小區(qū)的業(yè)主和準(zhǔn)業(yè)主;
2.項目地附近的商販們;
3.小區(qū)配套有關(guān)的商家如超市,、醫(yī)務(wù)站、銀行,、郵局之類;
4.看中本小區(qū)未來發(fā)展?jié)撡|(zhì)升值空間的有閑散資金的投資者;
5.江浙一帶及周邊地區(qū)炒房團(tuán);
6.再次購房的投資者;
7.其他人群,。
b、市場定位
1.本案的一期已經(jīng)交房,，已具備一定的人氣,。二期工程全面鋪開,，小區(qū)規(guī)模已成大勢。在未來一年內(nèi),，能形成和聚斂如此規(guī)模和人氣的小區(qū)只有本案,，具備各方面條件。形成競爭力的樓盤較少,，商鋪推出有優(yōu)勢,。
2.結(jié)合本案特征，本案地理位置對于推出商鋪是存在很大劣勢的，加上本市商鋪行情的.低迷,，特別是大體量的產(chǎn)品定位是大忌,。
3.本案商鋪的推出，其中有一重要銷售制約環(huán)節(jié)是道路的暢通,。所謂商鋪沒有人氣就沒有商機(jī),，沒有商機(jī)就更沒有商業(yè)活動;沒有暢通的交通，商業(yè)活動不能流通,，商鋪的吸引力就消失了,。如果中溪南路的又一焦點，沒有解決辦法,，商鋪推廣的可行性要大打折扣,，銷售難度可以想象。
4.本案商鋪的定位上主要針對圍繞本小區(qū)配套這一主題,，完善本小區(qū)的生活配套,。提高本小區(qū)品質(zhì)。因此定位上不能考慮過多的商業(yè)性趨向,，而是以本案配套為主,，如超市、醫(yī)療站,、郵局,、銀行之類占絕大份額比例。體量比例應(yīng)考慮不影響小區(qū)整體規(guī)劃為前提,，戶型為框架結(jié)構(gòu),，戶型配比考慮靈活的分割銷售(具體略)。
c,、價格定位
由于本案定位主要為了本案的配套完善,，定位范圍較狹窄，面對市場供
大于求的局面,。我們對市場的期望值不能寄予太高,。前期定位關(guān)系著規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)等硬性問題,，因此本產(chǎn)品的定位目前應(yīng)作為商鋪推廣工作的首要問題慎重對待。
均價初步暫定5500?000元/?o(具體略),。
4.傳播與推廣建議
1.利用與整合我們所有的有效資源,，調(diào)動我們的宣傳途徑和渠道，宣傳推廣本產(chǎn)品,?？梢蕴子煤脱赜梦覀兊膱F(tuán)購優(yōu)惠政策。
2.運用我們頗有成效的客戶帶客戶途徑及輿論效應(yīng)作好宣傳推廣工作,。
3.整合本案賣點和制造賣點,，通過媒體及各種宣傳途徑和渠道，突出宣傳本產(chǎn)品,。
4.在商品房銷售過程中,，附帶引導(dǎo)商鋪的推廣銷售工作。
六,、后記：
以上草書系初步探索性草案,，是筆者在較段時間內(nèi)對目前寧國市房地產(chǎn)市場概況初步調(diào)研之后，起草的非正式性文書,。僅供參考,，請多包涵。
起草人：鮑__
商鋪銷售活動方案篇二
在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天,，房地產(chǎn)營銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要,，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少,，而且必須做到位,。
__商業(yè)城項目是__房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè)，將成為__市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品,。
__商業(yè)城座落于__市城區(qū)北部的__廣場旁,，是__地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項目。本項目占地7000平方米,，根據(jù)目前的建筑設(shè)計建議方案,，項目由三層裙樓(含負(fù)一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成，總建筑面積約為15000余平方米,，地下車庫及設(shè)備用房建筑面積為1500多平方米,，商業(yè)裙樓建筑面積約8500平方米，塔樓建筑面積約6500余平方米,。項目總投資約1800萬元,。
經(jīng)過前期的市場調(diào)研分析，本項目初步確定為現(xiàn)代化,、多功能的休閑購物商城,。根據(jù)這個初步設(shè)想,，結(jié)合目前項目現(xiàn)狀，本營銷企業(yè)方案對本項目做了比較系統(tǒng)的市場定位及營銷可操作性分析,，從營銷策劃的角度出發(fā),，對項目的整體形象包裝、營銷組織運行,、市場推廣,、廣告策略安排、銷售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述,。
一,、項目營銷總體策略
營銷總體策略是仔細(xì)分析,、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場,，通過全方位地運用營銷策略，最大限度提升項目的附加價值，獲取項目的最大利潤,，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述為“五個一”,，即樹立一個新銳概念、倡導(dǎo)一個財富理念,、提煉一個鮮明主題,、啟動一個前衛(wèi)市場、醞釀一場熱銷風(fēng)暴,。
二,、項目營銷目標(biāo)方針
根據(jù)本項目“五個一”的總體營銷策略，擬訂本項目的營銷目標(biāo)方針如下,，作為本項目營銷工作綱領(lǐng)的完善和充實,。
1.樹立一個新銳概念：休閑式購物商業(yè)。
2.倡導(dǎo)一個財富理念：創(chuàng)投性商業(yè),、休閑式購物,、穩(wěn)定性回報。
3.提煉一個鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪,、休閑式商業(yè),。
4.啟動一個前衛(wèi)市場：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物”,，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與約束,，主要面向年輕新銳、有自己個性的消費群體,，讓其體驗到休閑模式的商業(yè)環(huán)境,，購物主題明確。
5.醞釀一場熱銷風(fēng)暴：本項目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭推動商業(yè)房地產(chǎn)市場開發(fā)的全新變革,，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭,，在一個全新市場里掀起一場熱銷風(fēng)暴。
商鋪銷售活動方案篇三
主題活動營銷：
曾經(jīng)有一個做女裝的加盟商是這樣去做的,，很多女孩子都害怕撞衫,，所以加盟商就做了這樣一件事情——“撞衫交流大會”。把很多買過他們家衣服的人在某年某月某日穿著買他們家品牌的衣服來這里參加一個大型的party,，來了之后就開始找和自己穿的衣服一樣的人,，穿一樣的人最多的那一組豪華禮品贈送，同時讓他們交流為什么購買這件衣服,，心得是什么?同時還有一個相互交朋友的機(jī)會,，因為大家選的同一款衣服一定有很多共同點，也會有共同語言,，所以很快就能成為朋友,。有一個顧客他們家孩子結(jié)婚，這時候他們得去送女兒得出嫁,，陪嫁當(dāng)天,，男主人就把一款衣服同一個顏色的一下買了八件，他們的女方去婚禮現(xiàn)場一人穿一件,，當(dāng)下車那一剎那,，同一款衣服特別地扎眼，陣勢特別地強(qiáng)大,，非常地震撼,。把本來是撞衫這樣一個不容易解決的問題,，做成了一個非常好的主題活動,，任何事物沒有絕對的壞，也沒有絕對的好,，主要是看我們怎樣更好地去應(yīng)用,。
廉價營銷：
當(dāng)品牌在推廣的時候一些朋友沒有這方面的預(yù)算，做促銷推廣價格又高,，廣場里邊的led大屏,，費用也非常高。這里有一個方法,，可以在你的目標(biāo)的小區(qū)印一批非常精美的樓層貼,，不干膠的貼。要設(shè)計的非常的漂亮,，貼在人家門上他舍不得把它撕下來,，就達(dá)到效果了。所以你進(jìn)小區(qū)里邊挨家門貼上就行了。有的保安不讓進(jìn),，想辦法一定能進(jìn)去的,。所以這時候當(dāng)這家的主人下班回來開門的時候，一眼就看到那個漂亮的門貼,，幾層幾號,，還有你的logo，你的電話,，一看太漂亮了,，舍不得揭下來，同時標(biāo)明他們家是幾門幾門,，這是非常好的一種方式,。這就是一遍兩遍三遍不斷不斷地去催眠，甚至達(dá)到一想起買衣服就會想到你們家品牌的一種程度,，這就成功了,，并且你花的錢很少，影響力還非常地大,。
人海營銷：
首先可以請很多顧客,，也可以請很多導(dǎo)購，或零促去做人海戰(zhàn)術(shù),，目前做的最好的就是手機(jī)品牌,，每當(dāng)大型節(jié)假日的時候，做推廣活動最激烈的就是做手機(jī)的企業(yè),。舉著牌子的,、用喇叭喊的、發(fā)宣傳單頁的等等,，把這種方式應(yīng)用在服裝企業(yè)中效果也很好,。有一個品牌就是這樣做的，他組織了一批人,，所有的督導(dǎo)到一個市場,，所有的物料都做好，有舉牌子的,、同時有發(fā)宣傳單的,、還有拿喇叭喊的，大家排成一排在街上走,，很多顧客看到這個品牌宣傳就來到他的店鋪,，生意做的非常地好，宣傳效果非常的逼真,，接下來我跟大家詳細(xì)的分解這個活動如何去準(zhǔn)備和實施,。首先分這幾個階段：
第一策劃活動;
第二準(zhǔn)備工作;
第三促銷實施;
最后總結(jié)。
策劃活動首先要考慮店鋪的數(shù)量統(tǒng)計;第二個是店鋪往年業(yè)績的統(tǒng)計，因為有了數(shù)量統(tǒng)計就知道去年的同期比是多少,，把往年的業(yè)績也統(tǒng)計出來,，看看這個活動結(jié)束之后能賺多少錢，業(yè)績能提升多少;第三是競爭品牌的分析,，競爭品牌的位置,、店鋪數(shù)量、各店導(dǎo)購的數(shù)量,、目前他有沒有活動,、還有以往數(shù)據(jù)的分析;第四個是本城市各品牌曾經(jīng)做過的促銷類型分析，其它的競爭品牌做過哪些方式,，沒有的方式他們有沒有,，如果把沒有用過的方式做出來，就會產(chǎn)生一種爆炸式的效果;第五是店鋪目前導(dǎo)購的人數(shù)還有顧客的分析,，可以將顧客分為a類,、b類、c類,、d類,。因為你做活動的時候可能給a類顧客b類顧客發(fā)的信息比較多。同時導(dǎo)購的數(shù)量你得知道,，出去宣傳需要幾個人?店鋪需要幾個人?人手不夠怎么辦?我從哪里去招?
通過什么渠道去招?第六是促銷類型的確定,，及促銷主題的確定。把這個促銷類型選擇一個區(qū)域,，沒有玩過的或是玩過的,，三四年以前的，再拿過來應(yīng)用,，同樣的效果很好;第七個是店鋪臨促人員,，需求的數(shù)量統(tǒng)計，還有他的物料的準(zhǔn)備,。我們這幾點做好了,，前面的策劃活動要做到很細(xì)的程度,。
接下來就開始做準(zhǔn)備工作,，首先促銷業(yè)績目標(biāo)的制定，促銷之前業(yè)績是多少?促銷之后我們業(yè)績應(yīng)該增長百分之多少?第二是促銷活動日期的制定,，其次是各種物料的準(zhǔn)備,，無論是你的牌也好，dm單也好,，小喇叭也好,，還是店內(nèi)的爆炸貼也好，這些物料都要準(zhǔn)備齊全。這個制作也比較簡單,，接下來就是此次促銷管理人員的分配,，每店一個負(fù)責(zé)人因為這樣能更好地去把控這個店，在促銷整個活動之中哪些做得不好?如何更好的去改正?
接下來我們每個店的負(fù)責(zé)人對于細(xì)節(jié)進(jìn)行實施,，做得不好,，不好在哪里?及時的改正，做的好也繼續(xù)發(fā)揚下去,，所以任何工作都跟這個責(zé)任人有關(guān),，各店零促的數(shù)量要制定下來。促銷人員從哪里來?可以朋友介紹或者從學(xué)校招一些學(xué)生作為臨促,，也可以從大街上找,，大街上有很多發(fā)宣傳單的人，把他拉過來可以作為一個儲備人員,。人找完了之后你還得去選拔臨促,，李坤恒老師告訴我們可以這樣選人：“來，你們這一群人里邊誰上前臺來,，給我唱一首歌,，前三個唱歌的人留下?！边@一種方式選完了,，首先選出這三個人。接下來給他們一些產(chǎn)品知識資料背,，半個小時的時間,，誰背過了上前邊給所有人去背，前三個人留下,。這就留下了六個人,，這六個人相對來說敢背的人做事比較認(rèn)真，敢唱歌的人比較主動一些,，選好人之后就開始做一些簡單的培訓(xùn),。臨促選拔完了，最后來一個誓師大會,，這樣我們?yōu)榱颂嵘龢I(yè)績就會全力以赴,。促銷實施的過程就比較簡單了，負(fù)責(zé)人提前領(lǐng)好物料,，到那里做好準(zhǔn)備,，早會的激勵，現(xiàn)場的把控,，突發(fā)事件的'應(yīng)急措施,，晚會總結(jié)等等,。后期的總結(jié)里將業(yè)績做對比，我們就知道此次活動好在哪里,，做得成功與不成功,，通過上次那個品牌做的業(yè)績非常成功，他業(yè)績提升了怎么樣,，活動優(yōu)缺點及改進(jìn)的方法,，跟以前的活動對比好在哪里，不好在哪里,，做一個很好的總結(jié),。
事件營銷：
曾經(jīng)有一個加盟商是這樣做的，雷鋒紀(jì)念日那一天,，他們噴了一個很大的雷鋒噴繪牌豎在店鋪門口,，上面寫著：“大簽名“，為了紀(jì)念雷鋒同志,，我們要學(xué)雷鋒做好事,，這就是活動的主題。如果別人有做好事的意愿,，就在上面簽上自己的姓名,。因為萬人簽名的活動就豎在你門前，所以對店鋪來說是一種很好的宣傳,，這就是事件營銷,。之前也有很多品牌利用釣島事件做宣傳。其中有一家店鋪是這樣做的,，當(dāng)你走進(jìn)店鋪就要大喊一聲：釣島是中國的!之后就會給你打八折,。如果你再跺一腳大聲說:日本是中國的!就給你打六折。后面這句話雖然是開玩笑,其實只是一種事件營銷,一種推廣,，也是一種策略,。所以現(xiàn)在商家很聰明，他們是把事件結(jié)合在一起去做的,。
校園營銷：
很多做童裝的企業(yè)做校園營銷可以以贊助的方式,，例如開運動會，可以將服裝當(dāng)做第一名或者前三名的獎品,，會給他們一種感覺：穿上你的衣服或鞋子他就是第一,，所以別人看到你這個品牌就認(rèn)為他是第一。你的價值也就起來了,，你的影響力也起來了,。還有一個加盟商朋友這樣和李老師分享的，他說：“李老師,，我在我們地方的學(xué)校開始做贊助,，我跟校長關(guān)系也不錯，這時候我跟他說我免費給你贊助一些鞋,，這樣您考前三名的學(xué)生我就免費送給他們?nèi)p鞋,，我們的鞋也很高檔”。這時候校長感覺也不錯,，這是對孩子的一種激勵,，于是學(xué)校就打上了一條橫幅：前三名的學(xué)生獎勵某某品牌的鞋。孩子們?nèi)タ催@條橫幅的時候,，對這個品牌印象越來越深,，從學(xué)校里邊看到穿這個品牌的鞋的時候，很多孩子們就肅然起敬：這是好學(xué)生,。所以它的品牌推廣力度就有了,，這是校園去營銷。
其實營銷方法有許多許多,，只看我們敢不敢去想,，但是我們一定要基于一個最重要的點，就是“落地”,。
商鋪銷售活動方案篇四
一,、項目基本概況
城龍花園位于龍崗中心城龍城大道與龍福路交匯處，總占地面積5萬平方米,，總建筑面積11萬平方米,，共分四期開發(fā)，目前一,、二期已入伙,。其裙樓商鋪計有35間，總面積約1944.35平方米,，商鋪目前基本上空置,。
二、項目的swot分析
雖然本項目地段位置較為優(yōu)越,，但現(xiàn)實又存在著一些影響項目形象的因素,，以至裙樓商鋪目前處于滯銷狀態(tài)。所以我們只有充分認(rèn)識到該項目的優(yōu)缺點,，并充分發(fā)揮其的優(yōu)勢,，才是本項目在后期的營銷過程中制勝的關(guān)鍵所在。
(一)優(yōu)勢點(s)：
1,、 項目當(dāng)前交通較為便利,，地處龍城大道與龍福路交匯處;
2、 項目地處龍崗中心城一級黃金旺地,，發(fā)展前景看好;
3,、 本項目目前為現(xiàn)樓,，滿足部分自用型商家即買即用的需求，降低購買者的置業(yè)風(fēng)險;
4,、 商鋪層高5.4米,，設(shè)有夾層，可融合商鋪,、倉儲,、家居為一體;
5、 項目開發(fā)商母公司城建集團(tuán)在深圳具有一定的知名度,，對項目的推廣具有一定的優(yōu)勢;
◆發(fā)揮優(yōu)勢：
a,、在項目裙樓的運作過程中，充分渲染項目的區(qū)位優(yōu)勢,、交通的便利;
b,、在項目裙樓的運作過程中，強(qiáng)調(diào)該區(qū)域的發(fā)展前景和由此帶來的商機(jī);
c,、在項目的推廣時,，利用城建集團(tuán)的品牌優(yōu)勢，增加置業(yè)者與投資者的信心;
(二)局限性(w)
1,、 項目所處地段目前人氣不旺,，尚不具備以人氣帶動商鋪銷售的條件;
2、 本項目周邊是長著茅草的待開發(fā)地塊,，因而顯得較為荒涼,，對發(fā)展商業(yè)略為不足;
3、 該項目以建成多時,，但裙樓商鋪一直滯銷,，造成一定的負(fù)面影響;
4、 項目裙樓商鋪缺乏整體形象定位,，主題不鮮明;
5,、 項目裙樓商鋪規(guī)模不大，不利于整體推廣;
◆解決方法：
(1) 重新對裙樓商鋪進(jìn)行市場定位,，明確目標(biāo)客戶;
(2) 確定經(jīng)營主題,，從而以有特色的經(jīng)營方向帶動商鋪的銷售;
(3) 加大推廣力度，擴(kuò)大商鋪的暴光率與市場知名度;
(4) 設(shè)立部分“免息分期付款方式”,，降低購房者的置業(yè)門檻,，吸引其入市;
(三)機(jī)會點(o)
1、 區(qū)位優(yōu)勢的發(fā)揮,，輻射周邊地區(qū);
2,、 隨著周邊各大住宅小區(qū)相繼建成與入伙，將帶動周邊的人氣,，從而帶動裙樓商鋪的銷售;
3,、 中國的入世,，推動經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商業(yè)物業(yè)前景看好;
(四)威脅點(t)
1,、周邊現(xiàn)推向市場的歐景城裙樓商鋪,、碧湖花園商鋪等商業(yè)物業(yè)較多,，形成很大的競爭力與市場壓力;
2,、碧湖康馨園空置的裙樓商鋪，從而形成直接的競爭;
三,、商業(yè)模式分析：
就目前的商業(yè)模式來看,，主要有三種：一是綜合性商業(yè)模式，二是主題性商業(yè)模式,，三是專業(yè)性商業(yè)模式,。
(一)綜合性商業(yè)模式
這一模式奉行的是購物、休閑通吃,，衣,、食、住行一條龍服務(wù),。商場內(nèi)行業(yè)種類眾多,、品牌蕪雜、檔次齊備,，可以滿足任一層次消費者的任一生活需求,，并且在購物的同時能夠進(jìn)行飲食、品茗等休閑活動,，拉動場內(nèi)群體消費,。從這一個角度去分析，此種模式似乎能夠以全面網(wǎng)絡(luò)住所有的消費者,，而且聚人氣,、提消費，應(yīng)該是理想的商場模式,。但是,，實際上這以模式已經(jīng)在全球的經(jīng)濟(jì)態(tài)勢里遭遇了嚴(yán)峻考驗，中國亦不例外,，而且越是類似于深圳這樣的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū),，這一模式所表現(xiàn)出來的老舊之態(tài)就越明顯，所面臨的危機(jī)就越大,。
究其因,，在于品牌市場的進(jìn)一步細(xì)分，消費者的需求不斷的向個性化發(fā)展,，使得任何全面式的經(jīng)營都失去了銷售點的深化機(jī)會,。不僅僅是因為不愿意,，而是因為以目前的商業(yè)品種、品牌發(fā)展速度,，沒有任何一個商場的規(guī)模能夠全部承載得下,。在每一次割舍之間，都失去了一部分客戶的青睞,，從而使之在與各行業(yè)專業(yè)市場的直接競爭中失去了一條又一條的陣線,。時至今日，電子通訊,、家電家私,、大眾服裝，都已紛紛淡出各大綜合賣場,。近兩年以來,，各名牌綜合商場的整體銷售額持續(xù)萎縮，尤其是自去年下半年開始,，深圳各大有名望的商場,，均只有食品超市仍然維持人銷兩旺的局面，其余品種的同比額度全面下降,。面對這樣一種形勢,，大的品牌商場利用早期積累的`財力與知名度，采取了圈地擴(kuò)張,、活動造勢的手法,，力求站穩(wěn)腳跟，在市場重新洗牌之前充實內(nèi)力,，再謀求變革性的發(fā)展,。而中、小型的綜合商場雖然明知危機(jī)在即,，但由于實力的原因,，在目前除了苦苦支撐之外，也無其他應(yīng)變之法,。
這種綜合性商業(yè)模式適合于大規(guī)模的裙樓商場和大型純商業(yè)物業(yè),，對于本項目的裙樓商鋪從設(shè)計上、規(guī)模上都不適合發(fā)展綜合商場,。
(二)主題性商業(yè)模式
主題的確定范圍很廣,，無論是從文化層次還是人群分類亦或商品檔次等任何一個角度去發(fā)揮，都能找到相應(yīng)主題,。然后以該主題為核心以及規(guī)則,，展開經(jīng)營。比如女人世界、男人世界,、兒童世界,，就是以人群分類為主題，圍繞某一類人群的用品,，這一特定范圍對品種,、品牌進(jìn)行篩選、過濾,，進(jìn)行有針對性的經(jīng)營,。 這類模式與其它商業(yè)模式相比，主要在于目標(biāo)客戶群以及滿足需求上的區(qū)別,。它不局限于某以個行業(yè),，在商品種類上不具備占絕對優(yōu)勢的市場平臺,，但它的目標(biāo)客戶群卻是一定的,，或是某一文化層次、或是某一性別,、或是某一經(jīng)濟(jì)群體,，等等。對于這些群體來說,，主題商場能夠盡可能的滿足他們的異質(zhì)化需求和個性化心理訴求,，針對性強(qiáng)。
但由于這種商業(yè)模式針對性強(qiáng)的負(fù)面影響,，客戶范圍窄,，未來發(fā)展前景難以預(yù)料，市場風(fēng)險相對較高,。并且這種商業(yè)模式要求：
⑴ 規(guī)?；黝}經(jīng)營獨占面積龐大,，與本項目規(guī)模不匹配;
⑵ 規(guī)范化,，主題經(jīng)營從管理到經(jīng)營行為都比較規(guī)范，甚至進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)運作,，所涉及成本高昂,、費用巨大。 ⑶ 租金低廉,，主題商場通常以較低租金吸納商家聚集入場的經(jīng)營,，這對投資者說是最不愿意看到的情況，于本項目銷售也不利,。
所以,，這種商業(yè)模式也不適合本項目的群樓商鋪。
(三)專業(yè)性商業(yè)模式
這一類型商業(yè)以某一行業(yè)為主要依托，加深品牌與檔次的細(xì)分,，集中力量滿足全體消費者的某一種特定需求,，尤其是個性化、異質(zhì)化的心理訴求,。如深圳有名的中電信息時代廣場,，就是借電子科技、通訊產(chǎn)品的市場風(fēng)云之勢,，在華強(qiáng)北這個大的商圈背景下站穩(wěn)了腳跟;再比如順電家居廣場,，以家電市場為主要平臺，全力攬括行業(yè)內(nèi)的品牌精英,，加大消費者的選擇余地,，力求做到使每個想買家電的消費者都不會轉(zhuǎn)投其他商場的懷抱。
這類商業(yè)模式的優(yōu)勢就在于針對性強(qiáng),，專業(yè)化程度高,。某一行業(yè)的發(fā)展將直接影響到該行業(yè)專業(yè)市場的經(jīng)營能力與盈利空間。所以,，對于目前龍崗蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn),，它必將帶動其他相關(guān)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，如建材業(yè),、裝飾材料業(yè)等的發(fā)展,。因此，對于城龍花園的商鋪,，發(fā)展裝飾材料專業(yè)性商業(yè)模式較為可行,。
四、項目整體定位
(一)項目的經(jīng)營業(yè)態(tài)定位——裝飾材料專業(yè)商業(yè)模式
基于上面對本項目的swot分析及各種商業(yè)模式的分析,，并結(jié)合我司對該片區(qū)的調(diào)查分析,，同時綜合我司在該片區(qū)及以往的操盤經(jīng)驗，我司建議對該項目重新進(jìn)行市場定位,，確定商鋪的經(jīng)營主題,，明確商鋪的經(jīng)營方向，從而帶動商鋪的銷售,。
本項目位于龍崗中心城,，龍城大道與龍福路交匯處，從地理位置這一角度來看,，目前地段繁華程度不夠,，項目裙樓商鋪規(guī)模不夠大，結(jié)合商鋪成功運作模式的分析,，我司建議將本項目裙樓商場定位為裝飾材料一條街,。
a,、標(biāo)榜龍崗中心城首個專業(yè)裝飾材料一條街，為該區(qū)域樹立起第一面旗幟,。
b,、這樣定位的優(yōu)勢
a. 為客戶規(guī)避市場風(fēng)險，堅定投資信心,，增加銷售熱度,。因為這樣定位，可以減少與直接競爭對手(如碧湖花園商鋪,、碧湖康馨居商鋪)的接觸面,。目前，無論是碧湖康馨居,、碧湖花園的群樓商鋪,，還是紫薇花園的群樓商鋪，都以滿足消費者的日常生活需求為突破口,，且目前空置量較大,，如果本項目的群樓商鋪雷同于周邊其他項目，必將增加市場的壓力,，加劇市場競爭,。在這方面，本項目明顯處于不利地位;
b. 有深厚的市場容量：我們的這個定位就目前情況，龍崗的房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展將帶動裝飾業(yè)的發(fā)展，并且本項目周邊在建或在售的樓盤較多,，這些樓盤入伙后對裝飾材料的需求量較大;
c. 目前在該區(qū)域?qū)I(yè)的裝飾材料街(城)較少,，有著很大的發(fā)展空間;
d. 項目周邊雖人氣不旺，但交通條件較為理想,，且商鋪前面步行道空間較大,，滿足發(fā)展裝飾材料業(yè)的硬件需要;
e. 良好的市場操作性：我們的這一定位，是基于詳細(xì)的市場市場調(diào)查和商戰(zhàn)實例整合出來的,，有良好的前瞻性,。同時，我們在定位的過程中,，逐漸賦予和加深了它所包容的內(nèi)涵,，并準(zhǔn)備一套有邏輯、有秩序的銷售,、促銷準(zhǔn)備活動,。
(二)價格定位
房地產(chǎn)租金是售價的晴雨表，租賃市場的行情直接反映了供求關(guān)系,，售價曲線與租賃價格曲線是同步變化的,，租賃價格是售價的真實反映，租賃市場是房地產(chǎn)市場的真實體現(xiàn)，以收益價格對商業(yè)價格進(jìn)行評估,，收益價格對物業(yè)使用者和投資者都是一個基本的心理預(yù)期價格,。
根據(jù)調(diào)查區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)的租金情況，該區(qū)域商業(yè)物業(yè)的租金水平一般在25-90元/m2月之間,，通過對本地段的商業(yè)分析,，本地段街鋪的平均租金為60元/m2。
a,、確定年收益：60元/m2月_1 m2_12=720元;
b,、確定還原利率：我們采用中國人民銀行一年期存款利率綜合物價上漲因素和風(fēng)險系數(shù)取還原利率為8%
c、使用年限：_年
d,、收益價格確定
運用公式：
v =a/r_[1-1/(1+r)n]
式中v：房地產(chǎn)的價格
a：房地產(chǎn)年純收益
r：還原利率
n：未來可取得收益的年限
可測算出本項目裙樓商鋪的平均售價為8000元/m2
從上面的價格分析,，并結(jié)合目前的市場狀況，我司建議城龍花園群樓的商鋪均價在8000—8200元/m2,。
(三)客戶定位
購買本項目商鋪的客戶主要有以下幾類：
(1) 本區(qū)域的商鋪投資者或裝飾材料經(jīng)營者;
(2) 看好本區(qū)域裝飾材料業(yè)發(fā)展前景的其他投資者或經(jīng)營者;
(3) 經(jīng)營知名裝飾材料品牌的加盟者或連鎖店;
(4) 一些為設(shè)立辦事處的裝飾公司;
接城龍花園裙樓商鋪營銷策劃案1
五,、營銷推廣策略
(一)推廣主題
基于以上的分析及本項目的定位，并結(jié)合目前商業(yè)物業(yè)市場的實際情況,，在項目的推廣宣傳時,，主要圍繞下面幾個方面進(jìn)行：
1、 宣傳本項目裙樓商鋪為龍城專業(yè)建筑裝飾材料一條街,，突出其市場的發(fā)展前景及投資價值;
2,、 宣傳該區(qū)域房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，必將帶動裝飾業(yè)與裝飾材料業(yè)的長足發(fā)展,，從而帶出投資該商鋪的的發(fā)展前景與潛力;
3,、 交通便捷：本項目位于龍城大道與龍福路交匯處，交通條件較為便捷,，且商鋪前面的步行道空間較大,，對發(fā)展裝飾材料業(yè)極具潛力;
4、由于本商鋪層較高,，并設(shè)有夾層,，可集商鋪、倉儲,、家居為一體,，所以，在宣傳時可突出“賣一層送一層”的優(yōu)勢,。
(二) 項目形象包裝
1,、主題廣告主導(dǎo)語：
項目目前無主題廣告主導(dǎo)語，廣告訴求不明顯,，我司建議以“城龍花園專業(yè)裝飾材料一條街”為主題,，進(jìn)行廣告訴求;
2,、項目導(dǎo)視系統(tǒng)
目前項目的導(dǎo)視系統(tǒng)表現(xiàn)手法不理想，未能將本項目的形象及主題表現(xiàn)出來,，反而產(chǎn)生負(fù)面影響,，建議在面向龍城大道的裙樓上懸掛條幅，并在深惠公路與龍城大道等客流量多的地方設(shè)導(dǎo)視牌;
3,、 現(xiàn)場包裝
1) 條幅：
目前項目現(xiàn)場的條幅廣告幾乎沒有,，無法引起客戶的關(guān)注。實際上條幅廣告是項目最快,，費用最省的廣告形式之一,。建議條幅廣告重點在深惠公路與龍城大道交匯處及項目群樓樓體上，掛出“城龍花園專業(yè)裝飾材料一條街隆重發(fā)售”,、“城龍花園專業(yè)裝飾材料一條街優(yōu)惠招租”及租售熱線等內(nèi)容的條幅,，
2) 道旗：
為營造現(xiàn)場氣氛，引起人們的關(guān)注,，吸引更多的人氣,，我司建議在深惠公路與龍城大道上布設(shè)道旗，道旗內(nèi)容以發(fā)布城龍花園裙樓裝飾材料一條街租售的信息為主,，如“龍城裝飾材料街——城龍花園裙樓商
鋪” “城龍鋪王,，一鋪富三代”、“城龍裝飾材料街,，商家投資的潛力股”“城龍花園商鋪,，低風(fēng)險高回報”等等。
(三) 總體宣傳策略
根據(jù)本項目所在區(qū)域的現(xiàn)狀及項目自身的特點,，我司在控制廣告宣傳費用的同時,，將采用有針對性的宣傳策略，加大廣告宣傳力度,，并使之按步就班，有的放矢,，使整個宣傳策略與銷售策略緊密配合,，從而達(dá)到熱銷的效果，具體計劃如下：
1)“造勢”策略
針對本項目目前的銷售狀況,，為渲染市場氣氛,，我司建議有針對性地在媒體上發(fā)表有關(guān)本項目的新聞撰稿，如龍崗報,、龍崗有線電視臺等,，內(nèi)容主要以宣傳介紹該項目地理位置及專業(yè)裝飾材料街的發(fā)展前景，從而引出本項目裙樓商鋪巨大的升值潛力,，以令市場更加注目該物業(yè),，加強(qiáng)客戶的投資信心,。
2) 常規(guī)宣傳策略
廣告宣傳以報紙廣告、電視廣告為常規(guī)宣傳,，屬最有效的宣傳方式,，但由于電視廣告的成本較高，而本項目裙樓商鋪的規(guī)模不大,，又屬于尾盤期,，因而我司建議不在電視上進(jìn)行廣告宣傳，主要進(jìn)行必要的報紙廣告與軟性文章炒作,，從而緊密配合銷售策略采用,，令常規(guī)宣傳效果發(fā)揮至最大并控制廣告費的投入量。廣告宣傳安排如下：
報紙廣告：
主要以當(dāng)?shù)氐凝垗張鬄橹?，逢周二或周五軟硬廣告結(jié)合,，主要為10_15或15_20的版面作廣告(這樣費用不大，可集中在一個階段連續(xù)進(jìn)行),，訴求項目地理位置及專業(yè)裝飾材料街的發(fā)展前景,，從而引出本項目巨大的升值潛力。這樣廣告費不大,，卻能達(dá)到我們的預(yù)期效果,。
軟性文章：
報紙軟性文章目標(biāo)性較強(qiáng)，所以我司在接手城龍花園裙樓商鋪的銷售工作后,，將在龍崗報,、深圳晚報有針對性的發(fā)表軟性廣告，內(nèi)容同樣訴求城龍花園的地理位置及專業(yè)裝飾材料街的發(fā)展前景,。
宣傳單張：
(1) 由于宣傳單張的制作成本只需幾毛錢,，適合廣范的大量派發(fā)，并且,，本項目目前的單張在內(nèi)容,、色彩上不具有較強(qiáng)的視覺沖擊力，因此,，我司建議重新制作本項目商鋪的銷售宣傳單張,，制作要求能體現(xiàn)本項目的優(yōu)越的地理位置、項目的定位及專業(yè)裝飾材料街的經(jīng)營發(fā)展前景,，同時附上商鋪的投資分析案例,， 如：以業(yè)主投資某一商鋪為例
售價：8000元/ m2 面積：29.75 m2
總價：8000_29.75=238000元
首期5成：238000_50%=11900元
貸款：238000_50%=11900元
10年期月供款：11900_0.010892311(月供系數(shù))=1296.2元/月
按目前該階段租金保守估計為：60元/ m2 ，所以月出租可獲得收益為：
29.75_60=1785元/月
結(jié)論:月租金>月供款
單張建議板開數(shù)可選擇8k或16k雙面制作數(shù)量1000份,。
四)銷售策略
1)“以租金代首期”銷售策略
這是針對一些對未來商鋪價格走勢把握不定的商家所采取的銷售策略,，租用本項目商鋪的客戶在一年或兩年內(nèi)決定購買的，采用已繳付的一定期限內(nèi)的租金可作為購買單位的首期款,，刺激租戶的消費心理,，促使他們由租客變業(yè)主,，消化一部分面積。
2)推出“首期兩成,，三成免息分期付款”促銷方案
為降低置業(yè)門檻,，建議在付款方式上，提供十年,，五成按揭;并且在宣傳上,，推出“首期兩成”促銷方案，其余三成在兩年(或一年)內(nèi)免息分期付清,，降低業(yè)主置業(yè)門檻,，引起大量消費者的關(guān)注，從而達(dá)到促銷,。
商鋪銷售活動方案篇五
一,、策劃方案名稱
__網(wǎng)店雙十一活動策劃方案
二、活動背景
隨著互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展,，網(wǎng)上購物已經(jīng)成為一件很普遍的事情,。__便是如今在線電子商務(wù)平臺的一位領(lǐng)跑者，在消費群體的消費能力與__銷售額的飛速增長的當(dāng)下,，很多人從電商的市場潛力中看到了商機(jī),，也被這塊公平的創(chuàng)業(yè)樂土所吸引，紛紛加入到電商這個行列中來,。由此帶來的影響是,，即便__的消費市場足夠大，但是競爭的激烈程度也越來越大,。因此,，在如今的__環(huán)境中，如果沒有促銷活動的帶動,，即便是品牌大店,，也會很難守得住中小型網(wǎng)店價格戰(zhàn)的沖擊，銷售數(shù)據(jù)就會很慘淡,。即將到來的雙十一,，無疑又為一場電商大戰(zhàn)拉開了帷幕，在這樣的情形下,，__店主們要開始繃緊神經(jīng)，細(xì)致的做好排兵布陣了,。
三,、活動目的和意義
在雙十一電商大促之時，利用各類營銷手段,、吸引消費者的注意,、提高網(wǎng)店的流量,、增加店內(nèi)的銷售額，最終使得本店的銷售業(yè)績與在消費者心中的印象在雙十一期間得到良好的提升,。
四,、活動內(nèi)容
1、店面的裝修與整體感覺：對本店首頁和寶貝的內(nèi)容頁進(jìn)行美工,、編排,，盡量做到圖文并茂，時刻都要充滿雙十一大促銷的氣氛,，調(diào)動消費者的購買欲望,。裝修階段基本分為三個：
(1)節(jié)前：渲染雙十一的氣氛，提前吸引消費者對雙十一大促的期待心理,，甚至可以對一些寶貝進(jìn)行提前優(yōu)惠促銷,，使顧客對本店持有關(guān)注。
(2)雙十一：店面要體現(xiàn)出在盡力度進(jìn)行促銷的景象,，針對商品推出各式各樣的促銷方式,，不管忙或不忙，為每一個顧客做好服務(wù),。
(3)節(jié)后：體現(xiàn)“雙十一過去,，但是促銷余熱還未褪去”，讓遲來的買家,、或者關(guān)注本店的買家,，還能享受到雙十一帶給他們的促銷福利,，只是相較當(dāng)日，必然要有很大的收斂,，但是凸顯了本店以買家為上帝的宗旨,。
2,、促銷方式：
(1)直接打折：原價300元，現(xiàn)價5折150元銷售,，這種打折的方式是最簡單明了的，消費者也很容易理解。不管是店鋪哪一款寶貝,，即便是遇上全店幾折起的整店銷售時,，就算不能在規(guī)定的20款折扣價格顯示的寶貝里面,，但是拍下后直接改價同樣是很多消費者較為容易接受的方式,。
(2)買一送一：全場任意選擇一款寶貝，送另外一件寶貝,，以價格的作為成交的最后金額,。這種促銷的方式就看消費者的眼光了，如果精明的消費者選擇得當(dāng),，就等于是享受了差不多5折的優(yōu)惠,。
(3)兩件包郵：購買了一件寶貝后，發(fā)現(xiàn)再買一件就可以享受包郵的服務(wù),，必然會有再次購買的欲望,。雖然這種折扣的力度不大，但是很多消費者還是愿意買單的,。
(4)滿就送：滿100元送10元優(yōu)惠券,，滿200元送20元優(yōu)惠券，滿600元送80元店鋪優(yōu)惠券,，這種方式就稍微有點講究了,。比如說這款寶貝剛好99元，不符合優(yōu)惠的條件,，那就必須再選擇另外一款累計起來才能享受優(yōu)惠券的折扣了,。
(5)搭配套餐：這種方式就有點綁架消費者的意思了。比如購買全場任意一件寶貝,，搭配37元就可以加一件100元以下的寶貝,，加47元就可以送一件150元以下的寶貝,。類似這種方式就是以價格大的帶動價格低的寶貝，更能拉動網(wǎng)店的銷售量。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計,，這個方式是消費者歡迎的,。
3、客服：
雙十一期間消費者的流量一般都會比平時多出很多,，在這個時候，就要求客服一定要把握好語句和回復(fù)速度,，在語言里加上雙十一大促的歡快信息,，對買家的購買欲望也是一種促進(jìn)。
4,、售后：
當(dāng)顧客在買過店里的寶貝時出現(xiàn)了問題要退貨,，要及時、有禮貌，和善的處理，不要給顧客留下毛病,，對物品的問題做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)解,，是退貨還是協(xié)商,，不要讓顧客找到__網(wǎng)來維權(quán)。
