無論是在個人生活中還是在組織管理中,，方案都是一種重要的工具和方法,，可以幫助我們更好地應對各種挑戰(zhàn)和問題,，實現(xiàn)個人和組織的發(fā)展目標,。通過制定方案,，我們可以有條不紊地進行問題的分析和解決,，避免盲目行動和無效努力,。以下是小編精心整理的方案策劃范文,，僅供參考,，歡迎大家閱讀,。

物業(yè)管理方案篇一

1、團隊面貌

一群有潛力的學生,，懷著相同的夢想走在了一起。于是我們的團隊誕生了。我們團隊在工作上實行分工協(xié)作制,，制度上實現(xiàn)民主制。我們的成員是各個方面的人才,。團隊管理者協(xié)調分工，做到物盡其能,，人盡其才,。創(chuàng)業(yè)初期,，我們團隊缺乏實際創(chuàng)業(yè)經(jīng)驗,。在諸多方面會遇到較多困難,，但在日后的工作中，隨著困難不斷被克服,，這些困難將會變成我們寶貴的經(jīng)驗。能讓我們團隊的成員更快成長為精英,。

2、產業(yè)背景決定的優(yōu)勢

目前社會的高速發(fā)展,，要求我們在校學生畢業(yè)之后能盡早的適應社會和融入社會。那如何能夠實現(xiàn)就業(yè)呢?這就需要學生們充分利用在校的時間,，培養(yǎng)自己的綜合素質，磨練自己,、打造自己。尋找自己發(fā)展的空間,，創(chuàng)造自己美好的前景,。

隨著學院新校區(qū)硬件設施的逐步完善,，特別是在實訓樓常規(guī)運行中,，我們發(fā)現(xiàn)學生完全可以把實訓樓的衛(wèi)生清潔作為創(chuàng)業(yè)的試金石，作為學生體驗勞動和創(chuàng)業(yè)快樂的機會,。

考慮到學校在物業(yè)管理方面的需求,，我們特在資環(huán)系成立學生物業(yè)管理公司,，并合理組織和安排一些具有吃苦精神和創(chuàng)業(yè)熱情的學生參與實訓樓衛(wèi)生清潔工作或負責某一具體的工作,。

3,、策劃思路“高標準,、高要求,、高效率”

生清潔是否到位和即時的問題,，因此,，實訓樓教室的衛(wèi)生一定要具有高標準水平,。

高要求——學生創(chuàng)業(yè)的目的是體驗創(chuàng)業(yè)的過程。如何組織同學參與到公司的正常運作,、如何滿足學校對實訓樓的高標準衛(wèi)生要求等一些列問題,。這就要求公司的運行一定要有很高的要求,，必須制定高要求的規(guī)章制度,，以適應和滿足公司生存和發(fā)展的需要,。

高效率——學生在校是以求學為主,。在社會需要創(chuàng)業(yè)人才、學校提倡自我創(chuàng)業(yè)的大環(huán)境下,，如何在課余時間完成固定或臨時分配的工作任務?這就需要公司工作人員在高要求的公司管理模式下高效率的完成任務。

1,、團隊內部管理

為加強團隊的規(guī)范化管理,，完善各項工作制度,，促進團隊發(fā)展壯大,，提高經(jīng)濟效益，根據(jù)學院相關規(guī)定及團隊制度,，制訂團隊管理制度大綱。

一、團隊全體隊員必須遵守團隊章程,，遵守團隊的各項規(guī)章制度和決定,。

二,、團隊倡導樹立“一盤棋”思想,，禁止任何部門,、個人做有損團隊利益,、形象,、聲譽或破壞團隊發(fā)展的事情。

三,、團隊通過發(fā)揮全體隊員的積極性,、創(chuàng)造性和提高全體隊員的技術、管理,、經(jīng)營水平,，不斷完善團隊的經(jīng)營,、管理體系,，實行多種形式的責任制,，不斷壯大團隊實力和提高經(jīng)濟效益,。

四,、團隊鼓勵積極參與團隊的決策和管理，鼓勵隊員發(fā)揮才智,，提出合理化建議。

五,、團隊實行“崗薪制”的分配制度，為成員提供收入和福利保證,，并隨著經(jīng)濟效益的提高逐步提高隊員各方面待遇;團隊為成員提供平等的競爭環(huán)境和晉升機會;團隊推行崗位責任制，實行考勤,、考核制度，評先樹優(yōu),，對做出貢獻者予以表彰,、獎勵。

六,、團隊提倡求真務實的工作作風,，提高工作效率;提倡厲行節(jié)約,，反對鋪張浪費;倡導隊員團結互助，同舟共濟,，發(fā)揚集體合作和集體創(chuàng)造精神，增強團體的凝聚力和向心力,。

七、隊員必須維護團隊紀律,，對任何違反團隊章程和各項規(guī)章制度的行為，都要予以追究,。

2、隊員守則

一,、遵紀守法,，忠于職守,，愛崗敬業(yè),。

二,、服從領導，關心下屬,，團結互助。

三,、愛護公物，勤儉節(jié)約,，杜絕浪費。

四,、不斷學習,，提高水平，精通業(yè)務,。

五,、積極進取,，勇于開拓,，求實創(chuàng)新,。

我們采用民主制的領導方式,。我們團隊將采用"目標管理,、團隊競爭、集體決策,、三級審核"的制度來保證質量,。注重人才(實力+潛力+毅力),。吸引優(yōu)秀人才加盟,，不斷完善和創(chuàng)新,，使我們有信心對業(yè)主(學校)承諾：少量的付出，即可獲得高附加值的回報,！

我們深知,，團隊的發(fā)展取決于團隊的建設,。為了建設一個優(yōu)良的團隊，我們在管理中有計劃,、有目的地組織我們自己,，并不斷地進行訓練、總結,、提高的活動,。

我們也注重核心團員的培養(yǎng),。因為團隊的核心成員能使團隊的目標變成行動計劃,，團隊的業(yè)績得以快速增長。團隊核心層成員具備領導者的基本素質和能力,，不僅知道團隊發(fā)展的規(guī)劃,，還參與團隊目標的制定與實施，使團隊成員既了解團隊發(fā)展的方向,，又能在行動上與團隊發(fā)展方向保持一致。

我們是一個學習型組織：我們每一個人都認識學習的重要性,，盡力為我們自己創(chuàng)造學習機會，表揚學習進步快的人,，并通過一對一溝通、討論會,、培訓課、共同工作的方式營造學習氛圍,，使我們團隊成員在學習與復制中成為精英,。

我們也深知團隊精神的力量：它能使團隊的成員為了實現(xiàn)團隊的利益和目標而相互協(xié)作,、盡心盡力的意愿和作風,，它包括團隊的凝聚力、合作意識及士氣,。它強調的是團隊成員的緊密合作,。一個沒有團隊精神的人難以成為真正的領導人,，一個沒有團隊精神的隊伍是經(jīng)不起考驗的隊伍,，團隊精神是優(yōu)秀團隊的靈魂,、成功團隊的特質,。

1,、使命：通過創(chuàng)立企業(yè)的品牌，增強企業(yè)的市場競爭能力,，促進企業(yè)的長效發(fā)展,，使企業(yè)運營中的環(huán)境效益,、經(jīng)濟效益、社會效益相結合的綜合效益最大化，為學校,、員工創(chuàng)造實際利益。

2,、愿景：讓我們體驗創(chuàng)業(yè)激情，尋找創(chuàng)業(yè)路徑,。

3,、理念：時時以一流標準要求自己,，事事用服務觀念對待一切,。

4,、精神：務實進取,，錐心創(chuàng)優(yōu),，在現(xiàn)代化管理進程中不斷追求完美,，力求管理一流,，服務一流,，員工素質一流,，綜合效益一流。

5,、宗旨：業(yè)主至上，服務第一,，寓服務于管理之中,。

6,、思想：業(yè)主并不總是對的,，但他永遠是第一位,。

7,、要求：把今天的事做到最好,，明天的事考慮周到,。

8,、特色：新,、嚴,、細、精,。新——管理中不斷融入新理念

物業(yè)管理方案篇二

物業(yè)驗收、接管前的工作

1) 成立驗收,、接管小組：

由xx物業(yè)管理有限公司在接管物業(yè)竣工前組織、經(jīng)營,、管理,、工程,、保安和清潔等部門有關人員前往現(xiàn)場,，對驗收、接管工作中所涉及問題等進行考察,。在此基礎上,，提交公司董事會或總經(jīng)理辦公會議討論確認,，并制定驗收,、接管工作方案，在公司領導下成立接管驗收小組,。

2) 有關專業(yè)人員提前進駐小區(qū)：

提前派出工程技術專業(yè)人員進駐現(xiàn)場，與地盤的工作人員一起,，參與機電設備的安裝調試,，了解整個物業(yè)內所裝備的設備設施，熟悉各類設備的構造原理,、性能，熟悉水,、電、氣管道線路的鋪設位置及走向等,，為下一步實物驗收、資料移交等工作做準備,。

物業(yè)驗收,、接管中的工作

1) 組成聯(lián)合交接小組，商定交接注意事項和交接日期：

管理處驗收,、接管小組主動與開發(fā)商和承建單位聯(lián)系,，協(xié)商物業(yè)交接問題,，及時將協(xié)商情況匯報給總公司。由開發(fā)商,、承建單位和物業(yè)公司三方共同組成聯(lián)合交接小組，制定驗收方案,，統(tǒng)一驗收標準,，商定交接注意事項和交接日期,。

2) 印制驗收,、接管工作表格：

物業(yè)公司對所接收的建筑物、設備設施,，要分別列項印制驗收記錄表格。主要有：物業(yè)接管驗收移交工程資料清單,，公用機電設備驗收單，公用建筑,、小型設施驗收單，公用機電設備驗收單,，室外給排水驗收單,，綠化驗收單,，單元建筑接管驗收記錄表,，單元室內電氣設施接管驗收記錄,，單元室內給排水接管驗收記錄表等,。

3) 全面驗收、交接：

驗收時須有開發(fā)商,、承建單位和物業(yè)公司三方共同參加,，逐項進行驗收,，填寫記錄單,，每份驗收記錄單上均須有三方人員的簽名，驗收記錄單一式三份,，三方各執(zhí)一份。對驗收合格的項目,，列出清單，進行交接,，交接雙方在清單上簽字,；對不合格的項目，注明存在的問題,，提交地盤和施工單位，限期整改,，整改項目須經(jīng)復驗，合格后方可接收,，物業(yè)公司將接收清單交管理處保存。開發(fā)商,、承建單位把小區(qū)的各項資料（包括產權資料,，技術資料,，政府驗收合格證明,，水、電,、氣供應合同等）全數(shù)移交管理處，雙方注意做好移交工作的相關登記,、簽字手續(xù),。

物業(yè)驗收、接管后的工作：

1) 已接收項目的管理：

管理處從接收簽字起,，即組織人力對建筑物和機電設備進行保護，防止被盜和破壞,，同時，組織人員對已接收項目進行清潔和環(huán)境整理,。認真清點、檢查,、復核室內和小區(qū)的各種設施設備及有關物品，發(fā)現(xiàn)問題及時登記,、反映、整改,。

2） 入伙時業(yè)主及物業(yè)使用人收樓驗收：

管理處與開發(fā)商在入伙接待處聯(lián)合辦公,，實行一條龍服務。先由開發(fā)商為業(yè)主及物業(yè)使用人辦清購樓手續(xù),，再由管理處收取入伙費用，并安排專人陪同業(yè)主及物業(yè)使用人視察房屋,、驗收設施設備,，辦好交接手續(xù)、交付鑰匙,，對業(yè)主及物業(yè)使用人提出的房屋質量方面的問題,，逐項記錄在《接管驗收記錄》四聯(lián)單上（承建商,、緹香名苑管理處,、業(yè)主及物業(yè)使用人,、開發(fā)商各一份）,，并負責與承建商聯(lián)系，限期修好,，保證業(yè)主及物業(yè)使用人按時入住,。

3） 歸檔小區(qū)各種資料：

建筑施工圖紙,、隱蔽工程資料 、各種交工驗收證書復印件,、各種設備使用說明書、合格證書復印件等,。

4） 擬定小區(qū)設施中不完善方面的改進計劃，并與有關方面聯(lián)系實施,。 各項工作執(zhí)行企業(yè)的質量方針和目標，以及iso9000質量管理體系標準,，為物業(yè)使用人創(chuàng)造安全、清潔,、優(yōu)美、舒適,、方便的生活環(huán)境。

物資裝備

物資裝備以滿足現(xiàn)代化管理需要為目的，以確保管理服務質量為根本,，以為機關工作人員提供文明、舒適的辦公,、生活環(huán)境為追求,，結合實際情況擬定,。

（一）管理用房

1.辦公用房安排

管理處前期辦公安排,。關于前期維修間和倉庫位置，根據(jù)現(xiàn)場情況臨時協(xié)商解決,。

2.宿舍與食堂安排

前期保安及工程技術人員宿舍在辦公大樓臨時解決，綜合服務樓交付使用后,，管理骨干和保安員等住宿由管理處統(tǒng)一解決，在某某市聘用的非保安員工盡量自行解決住宿問題,。前期員工就餐問題擬與快餐公司協(xié)調解決。綜合服務樓建成后統(tǒng)一在正規(guī)食堂就餐,。

住戶入住期間的管理方案，包括入住儀式,、辦理有關手續(xù)、便民服務,、為住戶排憂解難的措施。一旦我司中標,，我司將立即組織資深專家組為某某小區(qū)提供全面的前期服務，結合物業(yè)管理角度在項目規(guī)劃,、設計、施工,、驗收等階段提供合理化建議,，為今后開展物管工作及控制管理成本打下良好的基礎,，同時為進入實操階段做好充分的準備工作：

（一） 入伙（?。┕芾矸桨?/p>

1．做出入伙方案,。主要包括：

（1）做出明顯的指引標識,；

（2）入伙車輛的引導工作,；

（3）保安的安全保衛(wèi)工作,；

（4）入伙期的日常保清工作,；

（5）辦公家具的包裝物及雜物的及時收拾工作,；

（6）協(xié)助物品的搬運及擺放工作,；

（7）小區(qū)內搬運小車及搬運工具的配備準備工作,；

（8）水電工的供水,、供電的保障工作,；

（9）歡迎入伙的準備工作,；

（10）確定入伙時間,。

2．每個房間的通電,、通水檢查和最后一次清潔開荒

在入伙的前一個星期,，由工程部主管帶領水電維修人員,，對供電供水情況進行每個房間的仔細檢查,，以確定入伙后水電暢通,。

在入伙的前一個星期,，在水電維修人員檢查后的房間,，進行最后一次的清潔開荒,，然后關閉門窗,，鎖好房門。

3．掛彩旗等迎接準備工作

在入伙的前二天,，我們根據(jù)事先的準備安排,，做好入伙歡迎工作。

（1）在小區(qū)現(xiàn)場的主要出入口掛職出橫幅標語,；

（2）在南北方向的兩個門口設置充氣拱門,；

（3）在小區(qū)的四周設立彩旗,；

（4）在建筑物的周圍懸掛氣球等,。

4．現(xiàn)場的保障及配合

按照《入伙方案》中的相關內容,，入伙的當天和入伙階段，切實做好現(xiàn)場的保障和配合工作,，以使業(yè)戶方便、快捷,、安全、省時,、省力地順利地入住。

提示業(yè)主在入伙前明白辦理入伙手續(xù)時應帶的文件資料及準備工作,，以免辦理手續(xù)時徒勞往返。

為業(yè)主辦理入伙手續(xù)時,，應程序順暢,，手續(xù)完善，票據(jù)正規(guī),。即時完成入伙注記,。受理代辦服務手續(xù)齊全,、收費合理、守時守約,、保證質量。

5,、業(yè)主入伙流程

1）業(yè)主向售房單位/發(fā)展商辦理售房手續(xù)后，簽訂售房合同并開出入伙通知書,。

2）憑售房合同與入伙通知書到物業(yè)管理公司辦理入伙手續(xù),。

3）物業(yè)管理公司在審核資料無誤后,，向業(yè)主介紹物業(yè)管理服務情況,、收費情況,；代發(fā)展商與業(yè)主簽訂《使用公約》。

4）若業(yè)主驗房發(fā)現(xiàn)并提出質量問題,，經(jīng)確認，填寫返修表送交發(fā)展商,，管理處應協(xié)助發(fā)展商對房屋進行整改后，請業(yè)主再次驗房,。

5）如需二次裝修的,，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù),。

6）業(yè)戶入伙流程圖如圖所示,。

2、租賃住戶入住流程

1）簽訂《租賃意向書》,，并交付定金。如一次看中房子的可直接簽署租賃合同,。

2）簽訂《租賃合同書》。合同應附有《管理公約》等有關附件,。

3）由物業(yè)管理公司工作人員帶業(yè)戶到現(xiàn)場驗收房屋,，如發(fā)現(xiàn)有房屋質量問題的,，由物業(yè)管理公司通知工程隊整改,。

4）整改后或驗收房屋沒問題,，業(yè)戶就同物業(yè)管理公司簽驗收單,，并從物業(yè)管理公司領取房屋鑰匙,。

5）交付押金和首期租金,。

6）如需二次裝修的，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù),。

物業(yè)管理方案篇三

1、房屋共用部位,、共用設施設備的維護

(1)房屋

a,、房屋完好率達98%以上,；

b,、房屋零修,、急修及時率92%以上,；

c,、房屋零修工程合格率98%以上；

d,、外觀良好、整潔,、無缺損現(xiàn)象；

e,、房屋裝修貼合管理規(guī)定。

(2)協(xié)調配合水,、電等專業(yè)部門做好水、電等設施設備正常運行的保障工作,，并保障小區(qū)內下水道,、化糞池正常暢通運行。

(3)環(huán)衛(wèi)設施完好無損,。

(4)道路暢通,，路面平整,。

(5)消防設施完好無損，可隨時啟用,。

2、安全護衛(wèi)

(1)主出入口設有值班室,，并實行24小時值班；

(2)安全護衛(wèi)人員24小時巡查,；

(3)小區(qū)24小時監(jiān)控,；

(4)交通,、車輛管理有序,；

a,、機動車輛出入登記,、按章行駛,，確保道路暢路。

b,、機動車輛按序停放。

(5)危及用戶安全處,，設有明顯的標志并制定防范措施,；

(6)有應急處理計劃,、措施,，遇警能及時報警,，并努力防止事態(tài)近一部惡化，協(xié)助保護現(xiàn)場,。

(7)小區(qū)內無重大火災、刑事和交通事故,。

3、綠化與環(huán)境衛(wèi)生

(1)綠化貼合規(guī)劃要求,，布局合理，綠化覆蓋率不低于30%,；

(2)花草樹木長勢良好，無枯死,，無破壞，無大面積蟲害現(xiàn)象,；

(3)修剪及時，整齊美觀,；

(4)綠化品味高，有較高觀賞價值,；

(5)小區(qū)內全方位持續(xù)清潔,；

(6)房屋立面整潔,，公共樓道及道路整潔，無堆放雜物現(xiàn)像,；

(7)水,、電等設施設備整潔,，水箱定期清洗，供水貼合衛(wèi)生標準，無二次污染及隱患,；

(8)環(huán)衛(wèi)設施整潔；

(9)無亂貼,、亂掛、亂劃現(xiàn)象,；

(10)噪音等貼合環(huán)境標準。

4,、收費管理

(1)服務人員盡職盡責，崗位職責上墻公布,；物業(yè)管理收費實行明碼標價；

(2)用戶主動參與,、支持物業(yè)管理工作，自覺維護環(huán)境,、秩序,，共創(chuàng)禮貌小區(qū),；

(4)模苑遵守國家收費政策,，無擅自增加收費項目,、提高收費標準等亂收費行為,；

(6)業(yè)主意見反饋滿意率90%以上,。

5,、相關條件

(1)硬件環(huán)境

a、小區(qū)貼合規(guī)劃要求,，無違章搭建，無擅自改變房屋用途現(xiàn)象,；

b、小區(qū)樓宇,、建筑等各類標識明顯；

c,、供水,、排水、供電,、消防,、綠化、環(huán)衛(wèi)等設施設備齊全,；

d,、停車場分類(汽車,、摩托車,、自行車可分別存放),；

e、有集中監(jiān)控設備,；

f、有生活服務配套設施,；

g、有教育,、文體活動及商務服務設施,；

1,、便民服務(部分收費)

(1)清洗空調過濾網(wǎng)；

(2)室內清潔,；

(3)檢修電器(室內自用部位),；

(4)修理家具配件；

(5)安裝,、更換配件,；

(6)修理,，開關、插座,、電話盒等；

(7)修理,、更換門鈴、門鎖,、信箱鎖,；

(8)修理,、更換燈泡,、日光燈,、燈罩；

(9)修理、更換水龍頭、水閥及各類軟管,；

(10)修理洗手盆、下水管及抽水馬桶,；

(11)代辦繳納電費,；

(12)代辦繳納電話費；

(13)代辦電話開戶,；

(14)代辦有線電視開戶；

2,、商務服務(部分收費)

(1)代辦收訂報紙雜志、郵遞,；

(2)代訂車、船,、機票,；

(3)中英文打字,、傳真；

(4)電話留言服務,；

3,、社區(qū)娛樂,、文化活動服務

(1)棋類,；

(2)牌類,；

(3)球類,；

(4)健身活動,；

(5)書刊閱覽,；

(6)歡慶節(jié)日,；

(7)義務服務活動,。

1,、企業(yè)須持有物業(yè)管理企業(yè)資質證書,；

2,、企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度,，內部考核制度健全,，崗位職責明確,；

3,、人員培訓,，持證上崗；

(1)企業(yè)從業(yè)人員統(tǒng)一著裝,、佩戴胸卡；

(2)檔案管理規(guī)范,，資料齊全,；

(3)用心使用新技術,，廣泛使用計算機管理,。

結構及外觀：

2,、不允許拆,、敲打室內的柱子,、承重梁等，避免不安全的隱患,；

3、樓板打沖擊鉆時要避開水管,、線纜等,，深度不得超過10毫米,，若由于裝修打擊管線造成損壞或影響其他住戶的,，應賠償損失并負責修復,。

陽臺及門窗：

1,、嚴禁自行封閉陽臺,，加設防盜欄桿以及其他任何形式的附加物,；

2,、貼磁磚時不得污損外墻,，若出現(xiàn)該狀況時要立即清洗干凈,；

3,、嚴禁改動入戶門,、門套,；

4,、嚴禁在窗戶上安裝防盜網(wǎng)，嚴禁加裝防盜門,；

5,、靠窗部位推薦裝修材料采用防水材料，以避免將來因滲水引起質變,。

管道：

1、嚴禁改動廚房,、衛(wèi)生間的排水(排污)管道,；

2,、若將排水管埋于墻體內,，應留有檢修口,，便于管道堵塞時的檢修,；

3、處理好排污口,、地漏及周圍防水，避免滲漏水,；

4,、推薦對預埋在墻體內的水管試壓后再封閉。

廚房及衛(wèi)生間：

1,、嚴禁改變廚房及衛(wèi)生間原有的位置,；

2,、按煤氣公司有關規(guī)定煤氣管道不得做任何改動和埋于墻體,，避免不安全因素存在,；

3,、嚴禁敲打和改變屬公共部分的通風管道井,；

4、吊頂需做成活動式的或預留檢查口,，便于日后檢修；

6,、安裝浴缸,、馬桶時,，處理好接頭，保證流水順暢,，防止?jié)B水。

智能設施及管線：

嚴禁更改智能設施管線,，嚴禁擅自更改智能系統(tǒng)所屬設備的安裝位置,。

空調：

1,、裝修前應先確定好室內機的安放位置，以便于事先預埋好管線及插座,；

2,、空調外機務必放在指定的位置,，保證整體外觀的統(tǒng)一,；

3,、空調滴水管應接于預埋好的冷凝水管中,。

物業(yè)管理方案篇四

針對侯集中學的實際情況,，經(jīng)過我們現(xiàn)場考察以及根據(jù)校方的要求,，為確保學生能夠正常學習與生活、按時作息,、及時上課，我們將侯集中學日常的'物業(yè)管理分為三大塊：安全管理,、環(huán)境衛(wèi)生管理,、水電及公共設施管理,。

1,、成立有校方參與的共管機制,。學校領導,、班主任教師以及物業(yè)主要負責人組成的侯集中學物業(yè)管理領導小組,，負責監(jiān)督協(xié)調侯集中學日常物業(yè)管理運作,，物業(yè)定期（每月或每季度）向物業(yè)管理領導小組匯報上階段的物業(yè)管理情況,，增強溝通,，促進了解,，有利于物業(yè)管理日常工作的開展。

2,、從專業(yè)物業(yè)管理的角度提出可行性的意見，與校方聯(lián)手制定學生宿舍管理規(guī)定,，使學生在宿舍有一個行為規(guī)范,，便利于管理。

3,、管理人員持證上崗、著制服,、標志明顯,。

4,、管理人員24小時值班,，編排管理人員24小時值班表,，我們所有管理人員的聯(lián)系方式交校方一份,，以務緊急事件能夠聯(lián)系到,，24小時值班不因雙休與節(jié)假日而中斷,。

4,、抓好消防工作,，把消防隱患消除在萌芽狀態(tài)。和校方合作在學生宿舍每層樓設置滅火器,、緊急備用燈、張貼禁煙標志成立義務消防隊,，做好學生的防火監(jiān)督教育工作,。

5,、24小時全面監(jiān)管,。保安與舍管不間斷24小時巡邏,，保障學生不受侵害,，保障宿舍樓內公共設施完好，保障宿舍樓內的治安環(huán)境,，保障學生人身與物品安全,。

6,、完善各項管理制度

（1）來訪登記,，來訪人員經(jīng)被紡人確認后,，本校人士可入內,，校外人士須在大廳內等待。

（2）男女生不得互相串宿舍,。

（3）按校方規(guī)定開關宿舍大門，非規(guī)定時間一律拒絕進入宿舍。

（4）每天查寢,，對外宿、缺寢人員以及熄燈后點蠟燭,、講話者進行登記,，及時回報給校方,。

（5）發(fā)現(xiàn)打架斗毆現(xiàn)象立即上前制止，并第一時間報校方,。

（6）開展意見調查,，物業(yè)定期（每季度或半年）發(fā)放意見調查表,，征求學校與學生的意見，了解對物業(yè)管理的需求,，確保我們能夠提供及時,、周到,、方便的物業(yè)管理服務。

7,、員工服務態(tài)度：員工以發(fā)自內心的真誠笑容熱情服務，做到文明禮貌,、談吐文雅,、遵章守約、移冠整潔、舉止大方,、動作雅觀、稱呼得當,。

8,、我方不承擔因學生自身行為造成的安全事故責任,。

1,、實行零干擾清潔衛(wèi)生服務,，學生上課后，清潔工再進行清掃,。

2,、做好環(huán)境衛(wèi)生宣傳工作,，把提高學生的清潔衛(wèi)生意識,、糾正學生的不良衛(wèi)生習慣與環(huán)境衛(wèi)生管理相結合,，使學生也自覺地參與到環(huán)衛(wèi)工作中,。

3,、遇到有損害環(huán)境衛(wèi)生行為的學生，進行耐心教育和勸阻,，決不因人而異，對于極少數(shù)屢教不改者采取典型暴光或讓其清理干凈的方法,，在校方的支持下公開其不文明行為以儆效尤,。

4,、每天上下午各打掃一次,，全天候保潔，每小時循環(huán)保潔一次,，先外至內,。

宿舍樓層通道,、地面標準：目視,，干凈,，無污漬,、無雜物。

1,、建立巡視制度,。每天上下午兩次巡視水電及公共設施。巡視內容：

（1）檢查學生生活區(qū)公共排污,、排水管道有無雜物，發(fā)現(xiàn)后做好記錄,，落實清理工作,。

（2）檢查生活區(qū)內路燈及樓梯照明是否正常,，發(fā)現(xiàn)問題及時進行維修,。

（3）檢查有無損毀公共設施，包括門窗,、床鋪,、桌子,、室內照明,、電線等,，如有上述情況，立即進行維修,，如屬人為破壞，立即進行制止并視破壞情節(jié)輕重報校方后給予一定的處罰,。

（4）檢查各類管道電線有無破損、斷裂,、生銹等情況,，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)立即進行維修并做好記錄,，保證各類管道電線正常使用,。

（5）檢查學生生活區(qū)大門,、圍墻等設施是否完好,。

（6）配電部分電纜溝（豎井）無水漬,、雜物,、鼠害,，樓層配電箱外觀美觀、完好,、清潔、開關運行無影響等,。

2,、水電工24小時值班，并把每個水電工的緊急聯(lián)系方式腳校方一份,，以務出現(xiàn)突發(fā)事件后聯(lián)系,。

3、宿舍樓內所有因維護不善而損壞的財物由我方承擔,，但我方不承擔大修,、更新?lián)Q舊以及新投入設施項目的費用。

物業(yè)管理方案篇五

根據(jù)《xx物業(yè)管理采購項目競爭性評估文件》的要求,，及各類設施設備使用情況,、安裝位置,、樓內外裝飾材料和本物業(yè)項目的特點，以提供一個潔凈,、舒適,、優(yōu)美,、安全的工作環(huán)境為標準,，以達到完善管理,、節(jié)約投資,、確保設備設施持續(xù)穩(wěn)定運行,、日常工作有序進行為目的,，并以科學嚴謹?shù)膽B(tài)度制定完善的物業(yè)管理接管方案，為指導今后的物業(yè)管理工作提供有效的依據(jù),，規(guī)范物業(yè)的接管工作，確保接管物業(yè)的質量合格,，嚴格制定項目接管方案,，指派專業(yè)技術人員及相關接管人員對物業(yè)進行全面接管,，確保物業(yè)按時順利交接,，平穩(wěn)過渡,。

適用于我司接到《xx物業(yè)管理采購項目競爭性評估中標通知書》后，對華電中心物業(yè)項目的接管工作,。

1.我司接到xx公司《競爭性評估中標通知書》通知報告后,總經(jīng)理負責指定主管人員,各職能部門負責人及專業(yè)的技術人員組成驗收小組,。

2.接管小組負責對物業(yè)原設計圖紙,、設計變更,、竣工圖和設備出廠合格證書及設備設施運行,、巡檢,、維保記錄等技術檢驗資料的驗收。

3.驗收小組按移交設備清單的要求對清單上的設備,按名稱,、規(guī)格型號,、數(shù)量、深圳市華為培訓學院有限公司及設計要求進行驗收,，設備的安裝數(shù)量,、安裝位置及竣工圖驗收。

4.驗收小組對物業(yè)按運行系統(tǒng)驗收,主要驗收供配電及照明系統(tǒng),、電梯系統(tǒng)、給排水系統(tǒng),、有線電視系統(tǒng),、土建工程、空氣通風系統(tǒng)及有線電視系統(tǒng),、綜合布線系統(tǒng)等,。

5.由總經(jīng)理跟xx公司辦理物業(yè)管理接管手續(xù)。

1.1接管前的準備：

接管工作開始之前接管驗收小組應做好以下準備工作：

1.1.1與xx方面接口人,、原物業(yè)接口人聯(lián)系好交接事項,、日期、進度,、驗收標準等;

1.1.2派出先頭技術人員了解現(xiàn)場;

1.1.4準備好接管驗收記錄表格：

——《安全崗接管表》;

——《技防系統(tǒng)設備接管表》;

——《公共設施設備接管驗收表》;

——《資料接管登記表》,。

——《綠化項目接管驗收表》;

——《接管問題整改建議表》,。

1.2確定接管驗收方式;

1.2.1與前物業(yè)公司協(xié)商并擬定的接管計劃進度及做好樓內外物品的移交及驗收工作：

1.2.5做好各種鑰匙的清點移交,、整理編號及分類管理等工作;

1.2.6更新標識及電話通訊,，建立服務熱線;

1.2.7制定接管時間安排計劃;

1.2.8配置現(xiàn)場物業(yè)管理人員：

根據(jù)物業(yè)現(xiàn)場和《物業(yè)管理采購項目競爭性評估文件》要求配備物業(yè)管理人員，具體按以下要求進行,。

1.2.9落實專項分包商;

落實各專項分包商,，簽訂相關協(xié)定,。

1.2.10物資配備;

做好物業(yè)管理物資工具的配備,，并補充備品備件,。

1.2.11前期培訓;

進行人員的理論與實操結合培訓,，使員工了解并掌握各項規(guī)章制度、《競爭性評估文件》相關達標標準,，崗位職責,、操作及應急處理流程,、禮儀禮節(jié)等,。

接管前培訓計劃

1.2.12后勤服務;

落實員工生活安排及其他事宜,。

按既定計劃,，分項目、分專業(yè)進行接管,。具體按如下項目進行：

2.1資料接管;

系統(tǒng)化,、管理化、電腦化地建立物業(yè)檔案與管理,，是物業(yè)管理工作的重要組成部分,，也是實施管理的有力依據(jù)。我司履行物業(yè)管理文件同xx的物業(yè)管理檔案建立的實行文本原始資料與電腦管理并舉的方式,，按照相關標準執(zhí)行,。將收集的管理資料細分,，做到分類整理,，易于查閱,。使檔案管理真正為管理服務。

2.2鑰匙,、工具接管;

物業(yè)公用工具(主要指萬用表,、鉗表、測線儀,、測試儀,、壓力表,，內六角板手等不在個人名下的工具類)和鑰匙(主要指的是機房鑰匙,、配電柜箱鑰匙,、門禁控制器鑰匙,、電梯三角鑰匙,、ups方通鑰匙，消防備用鑰匙)的交接完成質量的好壞,，將直接影響到今后物業(yè)各項工作的順利展開，我們接管人員將按以下要求來做,。

接管的絕緣工具和手持或電動工具,，必須符合電氣安全規(guī)程的有關規(guī)定,，交接前必須仔細檢查，確保安全,。

接管公用工具和鑰匙時,，同時做好交接記錄在表格上簽字確認,，后期分類造冊登記,，并設專人負責管理,。

檢查發(fā)現(xiàn)有公用工具和鑰匙損壞的情況必須由交付方修復后再接收,，不能修復的報廢處理并報華為監(jiān)管,，按交接前三方約定,，申請重新配置。

交接人員為確保物業(yè)交接過程中,，科研生產及辦公不間斷性,，優(yōu)先辦理運行人員鑰匙和工具交接領用,，交接完成后,，后續(xù)管理方運行人員辦理鑰匙和工具借用手續(xù)后,，即開始進行運行管理，鑰匙借用人承擔在借用期間機房設施設備安全責任,，注意機房鑰匙禁止外借,，若交付方或其它人員需進入機房,，必須報主管同意后，由工程運行管理責任人員全程陪同并由工程人員開鎖關門,。

交接后的各類儀器,、儀表應定期檢驗,，檢驗合格的儀器、儀表應由專人負責保管,。

做好鑰匙交接一覽表,，做好鑰匙領用歸還登記表

(1)工具領用登記表

a.設備設施及機房接管;

做好設備設施的登記，安排值班崗位,，制定值班排班表及工作計劃,。

b.物業(yè)用房其他業(yè)務接管,。

c.崗位接管;

做好崗位交接,，做好崗位移交登記表,，使各項工作平穩(wěn)過渡,，做到無縫交接，做好各種卡證的辦理及管理,。

(2)其他交接

a.設施設備的備品備件,、施工剩余的材料備品等,。

b.公共區(qū)域各通道門,、設備及管理用房，洗手間,、會議室,、檢查管井等,。

c.管理處辦公桌椅,、資產文檔,、文件柜、保密柜等,。

(3)檢查遺留問題的討論,、處理

a.按新老物業(yè)管理方及華為監(jiān)管方三方商榷的接管標準執(zhí)行,，檢查中發(fā)現(xiàn)問題直接記錄下來,，匯總后三方簽字確認,，招開遺留問題討論處理會議，確定整改方案和限期整改日期,。

b.跟進遺留問題整改,，定期向華為監(jiān)管匯報工作進展情況直到問題徹底解決,。

(4)接管驗收注意事項

a.在接管前,，我司與前物業(yè)公司及xx監(jiān)管協(xié)商接受的相關問題,，如:交接雙方的人員、各分類的時間,、注意事項等,，統(tǒng)一思想,、統(tǒng)一標準,，明確程序,，明確交接雙方的責任和權利,。

b.接管過程中要認真清點物業(yè)內的各種設施設備,、公共物品、圖紙資料,、綠化、雜品等數(shù)量,、類型,，并經(jīng)交接雙方在交接報告簽字后生效。

c.對交接查驗中發(fā)現(xiàn)問題,，屬需要整改的,，應形成書面報告,，屬于無法整改的項目,，應與相互協(xié)商達成一致意見,、形成備忘錄備案,。

d.為保證設施設備的正常運行,，對接受后的設施設備進行試運行測試,要求有第三方人員在場,。接管期后，工作重點應逐步由交接向正常運行,、保養(yǎng)及維修轉移,，要注意技術人員的銜接和培訓,。

(1)人員到崗交接后,，認真按照流程操作，擔負起崗位職責;

(2)按預先制訂日常工作計劃,，規(guī)范操作規(guī)程操作;

(5)組建義務消防隊，并建立義務消防隊培訓制度;

(6)做好安全檢查,，建立消防安全檢查制度,，及做到定期檢查整改;

(7)建立健全各類文檔,，認真做好各種記錄報告;

(8)優(yōu)化制度,、工作流程,，并持續(xù)改進。

物業(yè)管理方案篇六

由會員“”整理投稿精心推薦,，小編希望對你的學習工作能帶來參考借鑒作用,。

篇1：物業(yè)管理方案

篇2：物業(yè)管理方案

篇3：物業(yè)管理方案

篇4：物業(yè)管理方案

篇5：物業(yè)管理方案

篇6：物業(yè)管理方案

篇7：物業(yè)管理方案

篇8：物業(yè)管理方案

篇9：物業(yè)管理方案

篇10：物業(yè)管理方案

為規(guī)范小區(qū)管理,，為業(yè)主供給優(yōu)質的物業(yè)管理服務，我公司將采取一系列的管理措施,，確保小區(qū)品質。

一管理目標

物業(yè)公司本著“科學規(guī)范,、竭誠高效,、安全禮貌、持續(xù)發(fā)展”的質量方針,，堅持“以人為本”的服務管理念,，對小區(qū)物業(yè)實施科學的管理,、供給優(yōu)質的服務,，并在現(xiàn)有管理經(jīng)驗及管理資源的基礎上，不斷調整更新,，導入先進的管理理念,，使廣大業(yè)主及使用人能真切地感受高品位的物業(yè)和高品質的管理所帶來的超值享受,。我公司將按照河北省及唐山市有關標準（并高于此標準），確保業(yè)主及使用人綜合滿意率到達90%以上。

二管理原則

為實現(xiàn)即定管理目標,，追求最佳的環(huán)境效益,、社會效益和經(jīng)濟效益，在物業(yè)管理過程中將始終把握以下原則：

“服務第一”是物業(yè)管理的宗旨,，所以管理中要繼續(xù)秉承“以人為本”的管理理念,，從業(yè)主及使用人的需求出發(fā),，強化服務機能，豐富服務內涵,，供給優(yōu)質,、周到、及時的服務,?！肮芾韽膰馈笔欠盏谋Ｕ虾突A,，包括對物業(yè)的維護管理、員工的管理以及對業(yè)主及使用人不適當行為的管理和勸阻,，建立嚴格,、周全的管理制度，實施依法管理,、從嚴管理,、科學管理以確保物業(yè)管理服務收到應有的成效,。

在日常管理中，要充分發(fā)揮兩個進取性,，即物業(yè)管理公司的進取性和業(yè)主使用人的進取性,。物業(yè)管理公司應當尊重并按照廣大業(yè)主及使用人的要求，經(jīng)過服務中心對小區(qū)實施專業(yè)化的管理,，同時努力爭取業(yè)主及使用人的支持配合,，使其能正確使用和維護物業(yè),，并自覺遵守業(yè)主公約,，共同創(chuàng)立禮貌的辦公環(huán)境,。

在搞好日常管理和常規(guī)服務的同時，從物業(yè)的實際出發(fā),，開展一系列服務性的多種經(jīng)營,，既滿足廣大業(yè)主及使用人的不一樣需求,，又增強物業(yè)公司的造血功能，增加經(jīng)濟積累,，以利于更好地為業(yè)主及使用人服務,。

四管理方法

（六）依照市場化,、企業(yè)化的運作方式,，供給全方位服務,，開展多元化經(jīng)營,。

1,、公共服務項目（全體業(yè)主能夠享受的服務，費用納入物業(yè)管理費）：

（1）房屋公共部位的日常維修與保養(yǎng),；

（2）公共設施設備的維修與保養(yǎng),；

（3）小區(qū)內清潔管理,，垃圾收集與清運；

（4）公共綠化的養(yǎng)護,；

（5）公共秩序維護,；

（6）消防管理,；

2、有償專項服務項目

（1）有償維修類,；
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（2）代辦性服務,；

（3）中介類服務,；

物業(yè)服務費構成

1,、管理服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費,、社會保險費等,；

2,、物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行,、維護費用,；

3,、物業(yè)服務區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

4,、物業(yè)服務區(qū)域綠化養(yǎng)護費用,；

5、物業(yè)服務區(qū)域秩序維護費用,；

6,、物業(yè)企業(yè)辦公費用,；

7、物業(yè)企業(yè)固定資產折舊費,；

8,、法定稅金；

9,、企業(yè)利潤,。

物業(yè)服務費中不含二次加壓供水設施設備運行維護費和樓內公共照明費,，此部分費用將另行收取,。收費資料和標準依照《河北省物業(yè)服務收費管理實施辦法》,、《唐山市物業(yè)服務收費管理實施細則》（唐價經(jīng)費字〖20xx〗14號）執(zhí)行,。

在辦理業(yè)主及使用人入住手續(xù)時，供給方便,、快捷,、及時,、周到的服務，給業(yè)主留下良好的第一印象,，為后續(xù)管理打下基礎,。

1,、管理資料：

（1）準備業(yè)主及使用人收房所需資料,；

（2）為收房手續(xù)供給一條龍服務,；

（3）按收房流程辦理領房手續(xù)：

1）根據(jù)業(yè)主及使用人持入住通知單和各類必備,，發(fā)放交房資料,；

2）收回業(yè)主及使用人按規(guī)定填寫的各類表格,，收取應繳納的費用,；

3）陪同業(yè)主驗房,；

4）對驗房中發(fā)現(xiàn)的房屋質量問題,，經(jīng)業(yè)主確認后，填寫《業(yè)主驗房表》,，將所有問題提交開發(fā)商，并督促解決,。

2,、管理措施：

（1）制定入住方案，準備各有關所需資料,；

（2）按照收房程序,，安排工作流程；

（3）策劃業(yè)主及使用人入住現(xiàn)場布置方案,；

（4）按規(guī)定辦理業(yè)主及使用人的入住手續(xù),。

加強檔案資料管理，有助于保存物業(yè)的歷史資料,，維護管理的連續(xù)性和規(guī)范化，便于房屋及設施設備的檢查,、維護,、更新和與業(yè)主的溝通、聯(lián)系,。

1,、管理資料：

（3）財務檔案：逐年構成的財務收支報表、物業(yè)維修基金使用報表等,；

（4）文件檔案：有關物業(yè)管理法規(guī)政策,、公司文件等；

（5）管理資料：綠化資料,、日常巡查（清潔,、維修,、保安）記錄、值班記錄,，車輛管理記錄、監(jiān)控記錄,、榮譽資料等,。

2,、管理措施：

（1）制定檔案制度，并嚴格執(zhí)行,；

（3）科學管理，確保檔案資料完整,、齊全,，確保檔案完好率達100%；

（4）建立各類資料的電腦管理,，計時可靠的掌握相關信息，提高管理水平,。

房屋管理，尤其是共用設施設備的管理,，直接影響到物業(yè)的使用年限及使用安全，直接關系到業(yè)主及使用人的安全,，是物業(yè)管理的重中之重,。

1,、管理資料：

（1）房屋公共部位管理：根據(jù)現(xiàn)狀,，分別制定不一樣管理計劃,，確保房屋保值增值。

a,、已交付房：

3）裝修期間,，應及時進行房屋公共部位的保護,，確保房屋的安全,、美觀。

b,、空置房（含業(yè)主托管房）：

1）定期到空置房查看,、通風；

2）對房屋和設施定期檢查（包括墻面,、管道,、門窗、電源線路,、水電表）,，發(fā)現(xiàn)問題或盡快處理,，或及時通知業(yè)主。

c,、公共用房

做好公共用房（公共設施用房等）的維護,、保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)破損,，及時維修,，確保房屋的安全,、美觀。

（2）設備設施維護：

1）公共水電設施設備定期巡查,，發(fā)現(xiàn)損壞,，及時維修；

2）水泵,、風機房,、電梯機房等設備定期巡查,；

3）溫感,、煙感、噴淋等定期抽查,，確保正常有效,；

4）智能化系統(tǒng)采用日常巡視與定期保養(yǎng)相結合，制實時運行檔案,；

2、管理措施：

（5）建立維修人員值班制度,，確保維修及時,，且有回訪制度和記錄；

（6）采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結合的辦法,，確保房屋及配套設施完好,。

綠化保潔直接關系到小區(qū)形象及業(yè)主生活環(huán)境，也是評定物業(yè)管理質量的一個重要指標,。

1,、管理資料：

（1）綠化養(yǎng)護：綠化工應做到管理日?；?、養(yǎng)護科學化。

1）根據(jù)氣候,，給花木適量澆水；

2）根據(jù)花木長勢,，給花木適量施肥,，適當松土,；

3）制定預防措施，防治病蟲害,；

（2）清潔衛(wèi)生：經(jīng)過日常保潔工作,，使小區(qū)公共環(huán)境和公共部位整潔，公共設施潔凈,、無異味,、無破損,。

1）樓層公共區(qū)域每一天清掃,；

2）小區(qū)道路,、小品、綠化帶等公共部位每一天清潔,。

4）對違反環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的行為進行制止,。

2,、管理措施：

（1）建立綠化保潔制度，按月制訂養(yǎng)護計劃,，按操作規(guī)程規(guī)范操作,；

（2）加強業(yè)務培訓,，增強專業(yè)技能,，聘請專業(yè)人員指導養(yǎng)護,；

運用現(xiàn)有的科學技術手段與管理手段，依靠各種先進設備,、工具和人的主觀能動性,，維護物業(yè)和業(yè)主及使用人的安全,，這是物業(yè)管理工作的重要資料，我們采取常規(guī)防范與技術防范相結合的24小時全天候管理方案,。

1,、管理資料：

（1）常規(guī)防范：采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結合的方式,，協(xié)助公安機關維護大廈公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業(yè),、業(yè)主及使用人安全的行為,。

a、門崗的任務：

2）對外來車輛和人員進行驗證,、登記,；

3）嚴禁攜帶危險物品進入小區(qū)；

4）為業(yè)主供給便利性服務,。

b,、巡邏崗的任務：

1）按規(guī)定路線巡視檢查，不留死角,；

2）巡查車輛停放情景,，維護道路暢通、車輛安全,，做好安全防范工作,；

3）對小區(qū)內的嫌疑人員進行檢查防范；

4）對小區(qū)及樓宇安全,、防火檢查,；

5）對裝修戶的安全檢查；

6）防范和協(xié)助公安部門處理各類治安案件,；

（2）技術防范：

應用安全報警監(jiān)控系統(tǒng),、周界報警系統(tǒng),，對小區(qū)內的治安情景實施24小時監(jiān)控，以確保安全,。

1）對可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點錄象措施,，并及時通知值班秩序維護員，進行現(xiàn)場處理,。

2）值班秩序維護員配合公安機關處理治安案件,。

2、管理措施：

（4）嚴格執(zhí)行巡更點到制度,，確保巡邏質量,；

（5）監(jiān)控中心定期檢修、保養(yǎng),，確保監(jiān)控設備完好,；

（6）保證監(jiān)控、值勤記錄詳細完備,，建立安全管理檔案,。

消防管理是物業(yè)安全管理的重點，所以要根據(jù)消防法規(guī)的要求,，結合實際,，切切實實地做好消防安全工作，確保業(yè)主的生命財產安全,。

1,、管理資料：

（1）建立消防工作站，有健全的消防管理制度及組織,；

（2）做好消防監(jiān)控中心的管理,；

（3）做好消防設施、器材的管理,；

（4）堅持消防通道的暢通,；

（5）加強裝修期間的消防安全管理；

（6）嚴禁違章燃放煙花爆竹,；

（7）嚴禁攜帶,、儲藏易燃易爆物品；

（8）防止電器短路等引發(fā)火災因素,。

2,、管理措施：

（2）制訂消防事故處理預案，防患于未然,；

（3）建立義務消防隊,，定期組織消防安全學習及消防演習；

（4）定期進行消防檢查,，預防為主,，防消結合,，發(fā)現(xiàn)隱患，及時消除,；

（5）做好消防器材、設備的檢查保養(yǎng),，使之始終處于完好狀態(tài)；

（6）制止任何違反消防安全的行為,；

（7）進取開展防火安全宣傳教育,，定期向業(yè)主講解消防知識；

（8）發(fā)生火災,，及時組織補救并迅速向有關部門報警,。

以上是我公司擬對xx項目的實施的物業(yè)管理方案,，我公司將嚴格按照國家及唐山市有關法律法規(guī)實施管理服務,。其中難免有不足之處,，請房管局物業(yè)處領導多提寶貴意見,，我們愿為豐南物業(yè)管理事業(yè)的發(fā)展貢獻應有的力量！

1,、房屋共用部位、共用設施設備的維護

（1）房屋

a,。房屋完好率達98%以上,；
b。房屋零修,、急修及時率92%以上,；
c。房屋零修工程合格率98%以上,；
d,。外觀良好、整潔,、無缺損現(xiàn)象,；
e。房屋裝修貼合管理規(guī)定,。

（2）協(xié)調配合水,、電等專業(yè)部門做好水,、電等設施設備正常運行的保障工作，并保障小區(qū)內下水道,、化糞池正常暢通運行,。

（3）環(huán)衛(wèi)設施完好無損。

（4）道路暢通,，路面平整,。

（5）消防設施完好無損，可隨時啟用,。

2,、安全護衛(wèi)

（1）主出入口設有值班室，并實行24小時值班,；

（2）安全護衛(wèi)人員24小時巡查,；

（3）小區(qū)24小時監(jiān)控；

（4）交通,、車輛管理有序,；

a、機動車輛出入登記,、按章行駛,，確保道路暢路。

b,、機動車輛按序停放,。

（5）危及用戶安全處，設有明顯的標志并制定防范措施,；

（6）有應急處理計劃,、措施，遇警能及時報警,，并努力防止事態(tài)近一部惡化,，協(xié)助保護現(xiàn)場。

（7）小區(qū)內無重大火災,、刑事和交通事故,。

3、綠化與環(huán)境衛(wèi)生

（1）綠化貼合規(guī)劃要求,，布局合理,，綠化覆蓋率不低于30%；

（2）花草樹木長勢良好,，無枯死,，無破壞，無大面積蟲害現(xiàn)象,；

（3）修剪及時,，整齊美觀,；

（4）綠化品味高，有較高觀賞價值,；

（5）小區(qū)內全方位持續(xù)清潔,；

（6）房屋立面整潔，公共樓道及道路整潔,，無堆放雜物現(xiàn)像,；

（8）環(huán)衛(wèi)設施整潔；

（9）無亂貼,、亂掛、亂劃現(xiàn)象,；

（10）噪音等貼合環(huán)境標準,。

4、收費管理

（6）業(yè)主意見反饋滿意率90%以上,。

5,、相關條件

（1）硬件環(huán)境

a、小區(qū)貼合規(guī)劃要求,，無違章搭建,，無擅自改變房屋用途現(xiàn)象；

b,、小區(qū)樓宇,、建筑等各類標識明顯；

c,、供水,、排水、供電,、消防,、綠化、環(huán)衛(wèi)等設施設備齊全,；

d,、停車場分類（汽車、摩托車,、自行車可分別存放）,；

e、有集中監(jiān)控設備,；

f,、有生活服務配套設施；

g,、有教育,、文體活動及商務服務設施,；

1、便民服務（部分收費）

2,、商務服務（部分收費）

3,、社區(qū)娛樂、文化活動服務

（1）棋類,；
（2）牌類,；
（3）球類；
（4）健身活動,；
（5）書刊閱覽,；
（6）歡慶節(jié)日；
（7）義務服務活動,。

1,、企業(yè)須持有物業(yè)管理企業(yè)資質證書；

2,、企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度,，內部考核制度健全，崗位職責明確,；

3,、人員培訓，持證上崗,；

（1）企業(yè)從業(yè)人員統(tǒng)一著裝,、佩戴胸卡；

（2）檔案管理規(guī)范,，資料齊全,；

（3）用心使用新技術，廣泛使用計算機管理,。

結構及外觀：

2,、不允許拆,、敲打室內的柱子,、承重梁等,，避免不安全的隱患,；

3,、樓板打沖擊鉆時要避開水管,、線纜等,，深度不得超過１０毫米,，若由于裝修打擊管線造成損壞或影響其他住戶的，應賠償損失并負責修復,。

陽臺及門窗：

1,、嚴禁自行封閉陽臺，加設防盜欄桿以及其他任何形式的附加物,；

2,、貼磁磚時不得污損外墻，若出現(xiàn)該狀況時要立即清洗干凈,；

3,、嚴禁改動入戶門,、門套；

4,、嚴禁在窗戶上安裝防盜網(wǎng),，嚴禁加裝防盜門；

5,、靠窗部位推薦裝修材料采用防水材料,，以避免將來因滲水引起質變。

管道：

1,、嚴禁改動廚房,、衛(wèi)生間的排水（排污）管道；

2,、若將排水管埋于墻體內,，應留有檢修口，便于管道堵塞時的檢修,；

3,、處理好排污口、地漏及周圍防水,，避免滲漏水,；

4、推薦對預埋在墻體內的水管試壓后再封閉,。

廚房及衛(wèi)生間：

1,、嚴禁改變廚房及衛(wèi)生間原有的位置；

3,、嚴禁敲打和改變屬公共部分的通風管道井,；

4、吊頂需做成活動式的或預留檢查口,，便于日后檢修,；

6、安裝浴缸,、馬桶時,，處理好接頭,，保證流水順暢,，防止?jié)B水。

智能設施及管線：

嚴禁更改智能設施管線,，嚴禁擅自更改智能系統(tǒng)所屬設備的安裝位置,。

空調：

1、裝修前應先確定好室內機的安放位置,，以便于事先預埋好管線及插座,；

2,、空調外機務必放在指定的位置，保證整體外觀的統(tǒng)一,；

3,、空調滴水管應接于預埋好的冷凝水管中。

后面還有多篇物業(yè)管理方案,！

以國家《物業(yè)管理條例》為依據(jù),，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點,，以規(guī)范管理,、提高物業(yè)服務水平為宗旨，進一步加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作,，推動我市物業(yè)管理健康發(fā)展,。

1、有效解決開發(fā)遺留問題,，年底前整改率到達90,；
對存在工程質量問題的房屋要及時維修，維修及時率到達90,。

2,、新建住宅小區(qū)推行招投標率到達100；
20xx年新進入市場的樓盤,，在商品房銷售前要100簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》,。

3、凡從事物業(yè)管理活動的企業(yè),，要100取得《物業(yè)企業(yè)資質證書》,。

4、強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓,，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率到達100,，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案,。

5,、大力推行物業(yè)管理，年底前對具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)物業(yè)化率到達100,。

6,、加強業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區(qū)年底前要到達80以上成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會,。

（二）范圍：對全市實行物業(yè)管理的244個住宅小區(qū)進行排查,。根據(jù)排查結果,，進行清理整頓,，進一步規(guī)范物業(yè)管理行為,。

（一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設,。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》及相關配套法規(guī),、規(guī)章,，結合我市物業(yè)管理實際情景,，經(jīng)過調研,，同時借鑒國內先進城市取得的成功經(jīng)驗,，盡快頒布實施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》，依法加強我市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理,。

（二）全力解決開發(fā)建設遺留問題,。開發(fā)建設單位作為行為主體要切實承擔起職責,，按照規(guī)劃設計和施工標準，對住宅小區(qū)存在的問題從新進行完善，建委,、規(guī)劃,、房產等相關部門，按照各部門職責,，落實到職責單位,，做到誰的問題、誰負責,、誰解決,。并對存在開發(fā)建設遺留問題的住宅小區(qū)，逐個建立整改檔案,，制定整改措施,，整改合格后再行消號。異常是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修,，年底前房屋維修職責要全部落實到單位,、到個人，維修及時率確保在90以上,。同時,，有關部門要抓緊制定相應的規(guī)定和措施，明確住宅區(qū)的交付使用制度,，杜絕新建住宅小區(qū)產生開發(fā)建設遺留問題,。

（三）加大對物業(yè)市場的監(jiān)管力度,，規(guī)范物業(yè)管理行為。

依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招投標辦法》,，及時制定貼合我市實際的《沈陽市前期物業(yè)管理招投標管理辦法》,。要求新建住宅小區(qū)實行招投標制度，建筑面積在5萬平方米以上的（含5萬平方米）的新建住宅區(qū),，必須采取公開招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè),，建筑面積5萬米以下的新建住宅區(qū)在區(qū)、縣（市）房產行政主管部門的批準下能夠采用邀標和議標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè),。同時,，鼓勵業(yè)主大會采用招投標的方式依法選聘物業(yè)管理企業(yè)。并且,，及時簽訂《（前期）物業(yè)服務合同》和《業(yè)主（臨時）公約》,，對于新建住宅小區(qū)要在商品房銷售前100簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。

在我市從事物業(yè)管理活動的物業(yè)管理企業(yè),，要按照國家《物業(yè)管理條例》的要求依法取得《物業(yè)企業(yè)資質證書》,，并遵照建設部《物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法》的規(guī)定，按物業(yè)管理企業(yè)取得資質等級,，承接物業(yè)管理項目,。同時，加強物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質評定,，出現(xiàn)違規(guī)違諾等行為的要予以警告,，限期整改，情節(jié)嚴重的取消其物業(yè)管理資質,。

建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案,、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準入、退出機制,，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員以及物業(yè)管理企業(yè)履行《物業(yè)服務合同》情景,，對物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理項目經(jīng)理，實行實名誠信考評制度,，如物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)項目經(jīng)理出現(xiàn)違法,、違規(guī)、違諾現(xiàn)象,，依據(jù)情節(jié)的嚴重程度,，扣除相應的分數(shù)，年終進行綜合考評,，考評結果作為物業(yè)管理企業(yè)年檢和定級的要件,，報房產行政主管部門，并在沈陽房產信息網(wǎng)予以公布,。督促物業(yè)企業(yè)按照《合同》約定的標準供給質價相符的服務,，提高管理服務水平,。同時，加強對物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓,，與建設部培訓中心聯(lián)合,，繼續(xù)對我市物業(yè)管理從業(yè)人員進行培訓，到達從業(yè)人員要持證上崗,。異常是要對物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理以及項目經(jīng)理（物業(yè)管理處主任）進行培訓,，在取得建設部《物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書》的基礎上，市房產行政主管部門與中國物業(yè)協(xié)會聯(lián)合進行上崗培訓制度,，經(jīng)過實務操作培訓,，考試合格的頒發(fā)中物協(xié)《物業(yè)管理實務操作專業(yè)崗位證書》，不合格的取消其上崗資格,。

根據(jù)國家和建設部的有關文件,，結合我市實際，爭取年底前出臺《關于加強組建業(yè)主大會,、業(yè)主委員會工作的指導意見》,，明確各部門職責，充分調動街道,、社區(qū)的進取性,，依據(jù)《條例》依法成立業(yè)主大會,、業(yè)主委員會,，使這項關系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作,，更具規(guī)范性,、操作性。引導業(yè)主大會,，在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎上,，按照合法程序選舉熱心公益事業(yè)、職責心強,、有必須組織本事的業(yè)主進入業(yè)主委員會,。規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的行為,，促進業(yè)主自律和民主決策,，切實維護自身的合法權益。

（四）建立市,、區(qū),、街道、社區(qū)職責明確職責體系,。對于具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū),，要明確由物業(yè)管理企業(yè)實行專業(yè)化管理,，爭取年底前物業(yè)化率到達100；
對于尚不具備物業(yè)管理條件的住宅區(qū),，要確定管理單位,，實行專項服務，待具備條件后,，推行物業(yè)管理,。逐步構成以社區(qū)為主，專業(yè)管理和業(yè)主自治管理相結合的新型管理體制,。各涉及物業(yè)管理活動的相關單位,、部門按各自的職責承擔社會管理的職責，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的環(huán)境,。

（五）采取多種形式,，加大對物業(yè)管理方面法規(guī)的宣傳工作。制定具體的宣傳方案,，分階段,、有步驟、深入細致宣傳國家《物業(yè)管理條例》及相關配套文件,，引起社會各界物業(yè)管理的重視,，讓廣大業(yè)主不斷了解物業(yè)管理的政策法規(guī)，引導全社會樹立正確的消費觀念,，促進社會的和諧,。

為使這項工作落到實處，市政府成立領導小組,。

組長：邢凱

副組長：王鐵

成員單位：市房產局,、建委、規(guī)劃局,、公安局,、行政執(zhí)法局、民政局,、各區(qū)政府,。

領導小組辦公室設在市房產局，負責日常的組織協(xié)調,。各區(qū)政府也要成立相應的組織機構,，抓好具體的組織實施。

規(guī)范物業(yè)管理工作是一項系統(tǒng)工程,，要堅持“條塊結合,、區(qū)域負責”的原則，市領導小組全面負責此項工作的監(jiān)督,、指導,；
市領導小組辦公室具體負責此項工作的日常指導,、協(xié)調和監(jiān)督、檢查,；
各區(qū)政府要針對物業(yè)管理存在的問題負責此項工作的具體實施,；
各相關部門按照職責分工，密切配合各區(qū)政府實施整改工作,。各單位,、各部門要明確分工，落實職責,，相互配合,，加強檢查驗收，切實提高我市的物業(yè)管理水平,。

市房產局為全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門,，具體負責全市物業(yè)管理工作的指導、監(jiān)督,，并會同相關部門抓好物業(yè)管理企業(yè)和住宅小區(qū)存在問題的整改工作,，如：物業(yè)管理立法、前期物業(yè)管理招投標,、物業(yè)管理企業(yè)資質審查,、業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建,、物業(yè)管理工作的調研和宣傳等工作,。

市建委、規(guī)劃局為開發(fā),、建設單位的管理部門,。一是在進行住宅小區(qū)前期規(guī)劃時，要規(guī)劃建設必要的物業(yè)管理服務用房等相關配套設施,，以方便后期的物業(yè)管理工作；
二是嚴格按照規(guī)劃對住宅小區(qū)進行竣工驗收,，不按規(guī)劃建設的住宅小區(qū),，不能予以驗收，并限期整改,；
三是對開發(fā)建設遺留問題,，要制定整改工作方案，進取組織整改,，到達合格標準,。

市行政執(zhí)法局、公安局負責對物業(yè)管理行為的查處工作,，使物業(yè)管理活動更加規(guī)范,，促進物業(yè)管理水平的提高,。

各區(qū)政府為物業(yè)管理工作的職責主體，要針對目前物業(yè)管理工作存在的問題,，制定具體的整改工作方案,，進取配合市政府相關部門，加大管理力度,，認真組織整改,，使問題得到及時有效的解決。

依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理是一項長期工作,，為確保完成本方案確定的工作資料,，今年要分三個階段進行實施。

由市領導小組牽頭,，建委,、規(guī)劃、房產,、公安,、行政執(zhí)法等相關部門配合，各區(qū)政府組織實施,，對開發(fā)建設遺留問題,、物業(yè)管理和住宅小區(qū)存在的問題進行一次拉網(wǎng)式排查，并進行登記造冊,，建立管理檔案,。

各區(qū)政府對排查中出現(xiàn)的各類問題進行認真分析，查找根源,，制定相應的整改措施,，報市領導小組審查，審查合格后,，方可按職責分工認真組織整改,。

領導小組成員單位按照工作資料和標準，集中時間,，認真組織,，對整改后的物業(yè)企業(yè)和住宅小區(qū)逐個進行審核，確保達標,。

（一）提高認識,，明確職責。各級領導要把加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作當作重要工作來抓,，實行“一把手”負責制,，層層落實職責,。建立市,、區(qū),、街道,、社區(qū)職責明確的職責體系和長效管理機制。市政府有關職能部門要按照各自的職責承擔起社會管理職責,，切實把居民小區(qū)物業(yè)管理工作抓細,、抓實、抓出成效,。

（二）密切配合,，抓好整改。市政府相關部門和各區(qū)政府要上下聯(lián)動,，密切配合,，針對物業(yè)管理存在的問題，制定切實可行的整改措施,，認真抓好整改,。對整改不及時或不徹底的，有關部門要按照相關規(guī)定進行查處,，確保全部達標,。

（三）加強宣傳，營造氛圍,。要結合開展“貫徹《物業(yè)管理條例》,，整頓規(guī)范物業(yè)管理市場”活動，大力宣傳物業(yè)管理的政策法規(guī)及有關規(guī)章制度,，使廣大居民了解物業(yè)管理的有關政策和權利義務,，進一步增強參與意識和維權意識，樹立正確的消費觀念,，使物業(yè)管理逐步走向良性循環(huán)軌道,。

（四）強化管理，鞏固成果,。市政府相關部門和各區(qū)政府要把物業(yè)管理作為社會管理的重要組成部分,，分工負責，強化管理,。異常是對存在問題進行整改后,，要進一步明確管理單位和管理職責，避免類似問題的再次發(fā)生,，切實維護廣大居民的切身利益和社會穩(wěn)定。

為落實市十三屆人大三次會議審議經(jīng)過的《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》,，進一步規(guī)范物業(yè)管理活動,，切實維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，努力提高物業(yè)管理水平,，根據(jù)《物業(yè)管理條例》及有關法律,、法規(guī),，結合我市物業(yè)管理工作實際，特制定本方案：

以國家《物業(yè)管理條例》為依據(jù),，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導,，以落實《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點，以規(guī)范管理,、提高物業(yè)服務水平為宗旨,，進一步加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作，推動我市物業(yè)管理健康發(fā)展,。

2,、新建住宅小區(qū)推行招投標率到達100；
20xx年新進入市場的樓盤,，在商品房銷售前要100簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》,。

3、凡從事物業(yè)管理活動的企業(yè),，要100取得《物業(yè)企業(yè)資質證書》,。

4、強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓,，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率到達100,，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案,。

5,、大力推行物業(yè)管理，年底前對具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)物業(yè)化率到達100,、

6,、加強業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區(qū)年底前要到達80以上成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會,。

（二）范圍：對全市實行物業(yè)管理的244個住宅小區(qū)進行排查,。根據(jù)排查結果，進行清理整頓,，進一步規(guī)范物業(yè)管理行為,。

（一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》及相關配套法規(guī),、規(guī)章,，結合我市物業(yè)管理實際情景，經(jīng)過調研,，同時借鑒國內先進城市取得的成功經(jīng)驗,，盡快頒布實施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》，依法加強我市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

（二）全力解決開發(fā)建設遺留問題,。開發(fā)建設單位作為行為主體要切實承擔起職責,，按照規(guī)劃設計和施工標準，對住宅小區(qū)存在的問題從新進行完善,，建委,、規(guī)劃、房產等相關部門,，按照各部門職責,，落實到職責單位，做到誰的問題,、誰負責,、誰解決。并對存在開發(fā)建設遺留問題的住宅小區(qū),，逐個建立整改檔案,，制定整改措施，整改合格后再行消號,。異常是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修,，年底前房屋維修職責要全部落實到單位、到個人,，維修及時率確保在90以上,。同時，有關部門要抓緊制定相應的規(guī)定和措施,，明確住宅區(qū)的交付使用制度,，杜絕新建住宅小區(qū)產生開發(fā)建設遺留問題。

（三）加大對物業(yè)市場的監(jiān)管力度,，規(guī)范物業(yè)管理行為,。

依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招投標辦法》，及時制定貼合我市實際的《沈陽市前期物業(yè)管理招投標管理辦法》,。要求新建住宅小區(qū)實行招投標制度,，建筑面積在5萬平方米以上的（含5萬平方米）的新建住宅區(qū)，必須采取公開招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè),，建筑面積5萬米以下的新建住宅區(qū)在區(qū),、縣（市）房產行政主管部門的批準下能夠采用邀標和議標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。同時,，鼓勵業(yè)主大會采用招投標的方式依法選聘物業(yè)管理企業(yè),。并且，及時簽訂《（前期）物業(yè)服務合同》和《業(yè)主（臨時）公約》,，對于新建住宅小區(qū)要在商品房銷售前100簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》,。

在我市從事物業(yè)管理活動的物業(yè)管理企業(yè),，要按照國家《物業(yè)管理條例》的要求依法取得《物業(yè)企業(yè)資質證書》,，并遵照建設部《物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法》的規(guī)定,，按物業(yè)管理企業(yè)取得資質等級，承接物業(yè)管理項目,。同時,，加強物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質評定，出現(xiàn)違規(guī)違諾等行為的要予以警告,，限期整改,，情節(jié)嚴重的取消其物業(yè)管理資質。

建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案,、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準入,、退出機制，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員以及物業(yè)管理企業(yè)履行《物業(yè)服務合同》情景,，對物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理項目經(jīng)理,，實行實名誠信考評制度，如物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)項目經(jīng)理出現(xiàn)違法,、違規(guī),、違諾現(xiàn)象，依據(jù)情節(jié)的嚴重程度,，扣除相應的分數(shù),，年終進行綜合考評，考評結果作為物業(yè)管理企業(yè)年檢和定級的要件,，報房產行政主管部門,，并在沈陽房產信息網(wǎng)予以公布。督促物業(yè)企業(yè)按照《合同》約定的標準供給質價相符的服務,，提高管理服務水平,。同時，加強對物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓,，與建設部培訓中心聯(lián)合,，繼續(xù)對我市物業(yè)管理從業(yè)人員進行培訓，到達從業(yè)人員要持證上崗,。異常是要對物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理以及項目經(jīng)理（物業(yè)管理處主任）進行培訓,，在取得建設部《物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書》的基礎上，市房產行政主管部門與中國物業(yè)協(xié)會聯(lián)合進行上崗培訓制度,，經(jīng)過實務操作培訓,，考試合格的頒發(fā)中物協(xié)《物業(yè)管理實務操作專業(yè)崗位證書》，不合格的取消其上崗資格,。

根據(jù)國家和建設部的有關文件,，結合我市實際,，爭取年底前出臺《關于加強組建業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作的指導意見》,，明確各部門職責,，充分調動街道、社區(qū)的進取性,，依據(jù)《條例》依法成立業(yè)主大會,、業(yè)主委員會，使這項關系到群眾利益,、社區(qū)穩(wěn)定的工作,，更具規(guī)范性、操作性,。引導業(yè)主大會,，在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎上，按照合法程序選舉熱心公益事業(yè),、職責心強,、有必須組織本事的業(yè)主進入業(yè)主委員會。規(guī)范業(yè)主大會,、業(yè)主委員會的行為,，促進業(yè)主自律和民主決策，切實維護自身的合法權益,。

（四）建立市,、區(qū)、街道,、社區(qū)職責明確職責體系,。對于具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)，要明確由物業(yè)管理企業(yè)實行專業(yè)化管理,，爭取年底前物業(yè)化率到達100,；
對于尚不具備物業(yè)管理條件的住宅區(qū)，要確定管理單位,，實行專項服務,，待具備條件后，推行物業(yè)管理,。逐步構成以社區(qū)為主,，專業(yè)管理和業(yè)主自治管理相結合的新型管理體制。各涉及物業(yè)管理活動的相關單位,、部門按各自的職責承擔社會管理的職責,，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的環(huán)境。

（五）采取多種形式,，加大對物業(yè)管理方面法規(guī)的宣傳工作,。制定具體的宣傳方案,，分階段、有步驟,、深入細致宣傳國家《物業(yè)管理條例》及相關配套文件,，引起社會各界物業(yè)管理的重視，讓廣大業(yè)主不斷了解物業(yè)管理的政策法規(guī),，引導全社會樹立正確的消費觀念,，促進社會的和諧。

為使這項工作落到實處,，市政府成立領導小組。

組長：邢凱

副組長：王鐵

成員單位：市房產局,、建委,、規(guī)劃局、公安局,、行政執(zhí)法局,、民政局、各區(qū)政府,。

領導小組辦公室設在市房產局,，負責日常的組織協(xié)調。各區(qū)政府也要成立相應的組織機構,，抓好具體的組織實施,。

規(guī)范物業(yè)管理工作是一項系統(tǒng)工程，要堅持“條塊結合,、區(qū)域負責”的原則,，市領導小組全面負責此項工作的監(jiān)督、指導,；
市領導小組辦公室具體負責此項工作的日常指導,、協(xié)調和監(jiān)督、檢查,；
各區(qū)政府要針對物業(yè)管理存在的問題負責此項工作的具體實施,；
各相關部門按照職責分工，密切配合各區(qū)政府實施整改工作,。各單位,、各部門要明確分工，落實職責,，相互配合,，加強檢查驗收，切實提高我市的物業(yè)管理水平,。

市房產局為全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門,，具體負責全市物業(yè)管理工作的指導,、監(jiān)督，并會同相關部門抓好物業(yè)管理企業(yè)和住宅小區(qū)存在問題的整改工作,，如：物業(yè)管理立法,、前期物業(yè)管理招投標、物業(yè)管理企業(yè)資質審查,、業(yè)主大會,、業(yè)主委員會組建、物業(yè)管理工作的調研和宣傳等工作,。

市建委,、規(guī)劃局為開發(fā)、建設單位的管理部門,。一是在進行住宅小區(qū)前期規(guī)劃時,，要規(guī)劃建設必要的物業(yè)管理服務用房等相關配套設施，以方便后期的物業(yè)管理工作,；
二是嚴格按照規(guī)劃對住宅小區(qū)進行竣工驗收,，不按規(guī)劃建設的住宅小區(qū)，不能予以驗收,，并限期整改,；
三是對開發(fā)建設遺留問題，要制定整改工作方案,，進取組織整改,，到達合格標準。

市行政執(zhí)法局,、公安局負責對物業(yè)管理行為的查處工作,，使物業(yè)管理活動更加規(guī)范，促進物業(yè)管理水平的提高,。

各區(qū)政府為物業(yè)管理工作的職責主體,，要針對目前物業(yè)管理工作存在的問題，制定具體的整改工作方案,，進取配合市政府相關部門,，加大管理力度，認真組織整改,，使問題得到及時有效的解決,。

依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理是一項長期工作，為確保完成本方案確定的工作資料,，今年要分三個階段進行實施,。

由市領導小組牽頭，建委,、規(guī)劃,、房產,、公安、行政執(zhí)法等相關部門配合,，各區(qū)政府組織實施,，對開發(fā)建設遺留問題、物業(yè)管理和住宅小區(qū)存在的問題進行一次拉網(wǎng)式排查,，并進行登記造冊,，建立管理檔案。

各區(qū)政府對排查中出現(xiàn)的各類問題進行認真分析,，查找根源,，制定相應的整改措施，報市領導小組審查,，審查合格后,，方可按職責分工認真組織整改。

領導小組成員單位按照工作資料和標準,，集中時間，認真組織,，對整改后的物業(yè)企業(yè)和住宅小區(qū)逐個進行審核,，確保達標。

（一）提高認識,，明確職責,。各級領導要把加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作當作重要工作來抓，實行“一把手”負責制,，層層落實職責。建立市,、區(qū),、街道,、社區(qū)職責明確的職責體系和長效管理機制。市政府有關職能部門要按照各自的職責承擔起社會管理職責,，切實把居民小區(qū)物業(yè)管理工作抓細、抓實,、抓出成效,。

（二）密切配合,，抓好整改。市政府相關部門和各區(qū)政府要上下聯(lián)動,，密切配合,，針對物業(yè)管理存在的問題，制定切實可行的整改措施,，認真抓好整改,。對整改不及時或不徹底的，有關部門要按照相關規(guī)定進行查處,，確保全部達標。

（三）加強宣傳,，營造氛圍,。要結合開展“貫徹《物業(yè)管理條例》,，整頓規(guī)范物業(yè)管理市場”活動,，大力宣傳物業(yè)管理的政策法規(guī)及有關規(guī)章制度，使廣大居民了解物業(yè)管理的有關政策和權利義務,，進一步增強參與意識和維權意識,，樹立正確的消費觀念，使物業(yè)管理逐步走向良性循環(huán)軌道,。

（四）強化管理，鞏固成果,。市政府相關部門和各區(qū)政府要把物業(yè)管理作為社會管理的重要組成部分,，分工負責，強化管理,。異常是對存在問題進行整改后,，要進一步明確管理單位和管理職責，避免類似問題的再次發(fā)生,，切實維護廣大居民的切身利益和社會穩(wěn)定,。

為進一步加強物業(yè)管理工作,，提高物業(yè)管理水平和服務質量,，改善人們群眾的生活和工作環(huán)境，建立物業(yè)管理長效機制,，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》和《大連市實施〈物業(yè)管理條例〉辦法》等有關規(guī)定,，結合我區(qū)的實際情景，制定以下實施方案,。

按照“重心下移,、屬地管理、條保塊管,、綜合協(xié)調”的原則,，在我區(qū)率先構建與現(xiàn)代城市管理相適應的物業(yè)管理新體制。明確街道辦事處和社區(qū)居委會在住宅區(qū)管理中的主體地位,，充分發(fā)揮社區(qū)基層組織與業(yè)主自治組織的作用,，各職能部門履行各自職責范圍內的工作，建立轄區(qū)內物業(yè)管理的監(jiān)督,、協(xié)調,、考核工作體系和工作機制，實現(xiàn)社區(qū)建設與物業(yè)管理相互促進,、共同發(fā)展,。

1、擬定物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃,、發(fā)展目標及工作思路,，制定相關配套措施；

4,、監(jiān)管物業(yè)服務企業(yè),，規(guī)范物業(yè)管理服務行為，調處物業(yè)管理重大糾紛案件,。

3,、負責將住宅區(qū)物業(yè)管理作為社區(qū)居委會重要工作之一，融入社區(qū)綜合管理；

4,、協(xié)調處理轄區(qū)內物業(yè)管理方面的投訴和信訪工作,；

5、物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域后,，業(yè)主大會尚未選聘出物業(yè)服務企業(yè)的,，由街道辦事處負責協(xié)調城建部門委托經(jīng)核準的生活垃圾經(jīng)營性處置單位負責環(huán)境衛(wèi)生工作，物業(yè)公用設施設備,、場地需要維修養(yǎng)護的,，組織利益相關的業(yè)主按照規(guī)定使用專項維修資金維修，沒有專項維修資金或者專項維修資金不足的,，組織利益相關的業(yè)主自籌,。

（三）社區(qū)居委會在街道辦事處的領導下，協(xié)調業(yè)主委員會,，配合物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理,。

協(xié)調轄區(qū)內的物業(yè)管理活動，組織業(yè)主委員會制定管理公約,、業(yè)主大會議事規(guī)則,，協(xié)調業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)之間的關系，規(guī)范物業(yè)服務行為,。

街道辦明確分管領導,，根據(jù)轄區(qū)規(guī)模和工作量配備落實相應的管理人員和工作經(jīng)費并指定村委會代行社區(qū)居委會職責，待街道和社區(qū)組織機構建設完善全面落實此項工作,。

3,、財政局負責物業(yè)管理工作必要的財政資金的配套落實；

4,、規(guī)劃局負責物業(yè)管理區(qū)域內建筑外立面,、搭建、開挖地坪的審批,、監(jiān)管；

5,、城建局負責對物業(yè)管理區(qū)域內市政,、綠化等建設期的監(jiān)管；

7,、執(zhí)法局負責行使對物業(yè)管理區(qū)域內綜合執(zhí)法職能,；

10、技術監(jiān)督局負責對物業(yè)管理區(qū)域內特種設備的檢驗和監(jiān)督管理,。

建立管委會領導分管,、會議決策、部門協(xié)調抓落實的物業(yè)管理運行機制和快速反應機制。聯(lián)席會議成員單位由街道辦事處,、社區(qū)居民委員會,、公安派出所、物業(yè)服務企業(yè),、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表,、專業(yè)經(jīng)營單位及各相關職能部門的代表組成。街道辦事處為聯(lián)席會議召集人,。

1,、業(yè)主委員會和有關部門不依法履行職責的情景；

2,、物業(yè)服務企業(yè)在履行退出程序以及交接工作中出現(xiàn)的問題,；

3、物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生的突發(fā)事件,；

4,、物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合；

5,、物業(yè)管理區(qū)域劃定后的調整,；

8、需要協(xié)調的其他物業(yè)管理事項,。

5,、街道辦事處負責議定事項的督促、落實,，并將最終落實情景以簡報形式發(fā)至各參會單位,。

在實施物業(yè)企業(yè)備案的基礎上，全面推行前期物業(yè)管理招投標制度,，推進房地產開發(fā)與物業(yè)管理的分業(yè)經(jīng)營,。經(jīng)過公開、公平的市場競爭,，實現(xiàn)雙向選擇,、優(yōu)勝劣汰，提高物業(yè)行業(yè)整體素質,。關于物業(yè)管理招投標及前期物業(yè)管理的相關規(guī)定,，由房管部門另行制定。

由經(jīng)發(fā)局牽頭,，國土,、城建、街道辦等單位參與,，按照市場規(guī)律,，經(jīng)過市場調研,，必要時舉行聽證會，制定出貼合我區(qū)實際的物業(yè)服務費收費指導標準,。對物業(yè)服務各單項平均成本價格每年根據(jù)物價指數(shù),、勞動力成本增長指數(shù)等進行客觀、科學的調整,，定期向社會公開發(fā)布,，建立質價相符的收費機制。

為減少建設單位的開發(fā)遺留問題,，降低物業(yè)服務企業(yè)的管理服務風險,，維護業(yè)主的共同財產權益，要嚴格落實《大連市房屋建筑工程竣工驗收備案管理暫行辦法》（大政發(fā)〔20xx〕70號）及我區(qū)有關規(guī)定,，有效化解物業(yè)管理的矛盾糾紛,，構建和諧互信的物業(yè)管理關系。

成立長興島臨港工業(yè)區(qū)物業(yè)管理工作領導小組,，組長由分管城建的副主任擔任,，下設辦公室，辦公室主任由房管部門主要負責人擔任,，辦公室負責物業(yè)管理的日常指導工作,，加強對《實施方案》貫徹情景的調查研究，及時協(xié)調解決工作中存在的問題,，不斷完善管理措施,。

我校全校搬遷進入大學城，使得我校的學生公寓無論是宿舍外觀還是住宿條件都比過去有了很大的提高,，這同時對我們的學生宿舍管理有了新的要求,，我們在經(jīng)過調研的基礎上，結合我校的實際情景,，決定引入物業(yè)服務體系,，使學生公寓管理由過去的單純說教向行為管理方向轉化，公寓內的服務管理向機制化,、標準化服務方向轉化,，公寓管理手段向企業(yè)管理的方向轉化，故特制定《廣州大學城生活區(qū)學生公寓物業(yè)管理方案》,，以下稱本方案,。

根據(jù)我校的實際情景，為了做好物業(yè)管理的示范,、試點工作，故先從b1~b10公寓開始試行,，待成熟后再在全校推行,。

成立學生公寓管理部,，負責學生公寓內日常工作和物業(yè)服務監(jiān)督工作。每個公寓為一個班組,，由公寓宿管組長負責公寓內日常工作,。員工統(tǒng)一著裝上崗、禮貌作業(yè),、規(guī)范操作,。所有員工要進取做好學生信息反饋工作，做到“誠心待人,、熱心服務,、耐心解釋、細心工作”,。進一步制定并完善了學生公寓服務資料和標準（附件1）公寓管理部主要崗位職責（附件2）和公寓管理部工作規(guī)程（附件3）及公寓管理部員工考核制度和實施細則（附件4）,，按照物業(yè)管理行業(yè)標準和規(guī)范結合我校學生公寓具體工作進行管理。

學生公寓管理部部長：1名（由中心副主任兼任）

學生公寓管理部物業(yè)監(jiān)理：2名（由正式職工出任）

學生公寓宿管員：8人

學生公寓樓內保潔員：8人

學生公寓場地保潔員：1人（由工作量教少的樓內保潔員出任）

共需外聘人員16人

1,、人員工資

2,、員工勞保、工具等費用

3,、標牌,、標示、垃圾桶等費用等

綜上所述,，運行費用約為300,，000.00元。

附件1：學生公寓服務資料和服務標準

1,、房屋共用部位的維護和管理

公寓管理處定期和冬,、雨季節(jié)或天氣異常時對房屋居住情景進行檢查維修，或居住人發(fā)現(xiàn)問題及時報修,。對房屋易出問題的部位,，及時作出記錄備案，重點檢查,。年底進行全面檢查,，對共用部位及其設施設備的完損程度作出評價，制定年度維護計劃,，作好檢查和維修記錄,。

2、用部位及設施設備的運行維護管理

定期對共用部位及設施設備進行保養(yǎng)維護,，保證設施設備的正常使用和運行,。公寓公共設施設備完好率堅持在98%以上。正確操作和使用設施設備,，無因操作使用不當而導致安全事故發(fā)生,。

3,、環(huán)境衛(wèi)生服務標準

（1）公寓樓區(qū)域內的環(huán)境、場地及公共部位,。

標準：目視地面無雜物,、無塵土、無積水,、無污漬,；
墻面干凈整潔，無灰塵,、蜘蛛網(wǎng),、無亂貼亂畫；
區(qū)域內無廢棄雜物,、無亂堆亂放,、無衛(wèi)生死角、無異味等,。

（2）樓道,、樓梯及公共設施設備。

標準：樓道和樓梯潔凈,、無污漬,、積水；
樓梯扶手,、護欄,、電梯門電梯內壁無手印,；
門窗玻璃明凈,；
天花板潔凈無明顯污漬，房角和設施設備無塵土和蜘蛛網(wǎng)等,。

（3）公寓內的公共衛(wèi)生間,。

標準：地面墻面干凈、瓷磚無銹漬,、室內無異味,、便池內外無雜物無污漬，垃圾清理及時,，設備完好無損,，金屬器具無銹跡、無長流水,、無堵塞,、無滴漏現(xiàn)象。

4,、安防服務標準

（1）公寓管理接待處24小時管理服務值班,，及時登記非本公寓內來訪,。

（2）隨時維護公寓樓周邊車輛停放秩序。

（3）定期對公寓內的消防設施設備,、共用電器進行巡視、檢修,，保證樓內消防設施設備,、共用電器完好，消防設施設備設置明顯的提示標志,。

（4）公寓內嚴禁違規(guī)使用高負荷大功率電器,、動用明火、私拉亂改用電線路或插座,；
嚴禁隨意動用消防設施設備,。

（5）來訪人員進行登記，晚間限時離開,，嚴禁留宿,。

（6）公寓內無火災、失竊,、觸電,、斗毆、賭博,、傳播不良文化等事件和違法行為,。

5、維修服務標準

（1）24小時受理報修,，一般情景下10分鐘內維修人員到場,，維修及時率100%。緊急情景隨叫隨到,，確因特殊情景不能及時到場處理的,，應向報修人說明情景，做好解釋工作,，并盡快安排處理,。維修結束后，將地面清理干凈,，物品歸位,。

（2）定期對公共照明設備系統(tǒng)進行巡查，及時更換損壞的燈器具,。公共照明完好率98%以上,。

6、接待服務標準

（1）禮貌服務,、禮貌待人,。對來訪或住宿人員,，及公寓居住人員熱情接待、認真受理,；
對提出的問題和需求進行認真耐心地解答和幫忙解決,。

（2）認真、全面,、詳細,、準確地登記來訪、住宿和公寓居住人員的基本情景,，并備存登記資料,，以便供給服務和查詢。

（3）按照公寓管理規(guī)定,，及時辦理入住和遷出手續(xù),，保證公寓物品的及時回收，損壞處置,，相關費用的收取結算.蜂巢物業(yè)管理網(wǎng)收集并整理,。

為了貫徹執(zhí)行《**市物業(yè)管理條例》，規(guī)范我辦物業(yè)管理活動,，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益,，改善社區(qū)居民的生活和工作環(huán)境，現(xiàn)結合我辦實際,，制定物業(yè)管理工作實施方案,。

組長：張勁松（牌樓街道辦事處主任）

副組長：張成兵（牌樓街道辦事處副主任）

成員：幸坤權（牌樓辦事處社區(qū)服務中心主任）

駱霞（牌樓街道辦事處城管科科長）

陳守元（印盒石社區(qū)主任）

陳聯(lián)國（觀音巖社區(qū)主任）

黃東方（萬安社區(qū)主任）

潘中英（太平社區(qū)主任）

王明（石峰村主任）

葉平（大河溝社區(qū)主任）

周君（搭馬橋社區(qū)主任）

何永鳳（袁家墩社區(qū)主任）

何小燕（牌樓社區(qū)主任）

領導小組下設辦公室在社區(qū)服務中心，幸坤權兼任辦公室主任,。主要職責：負責指導各社區(qū)居委會劃分物業(yè)管理小區(qū),，抓好試點，協(xié)調幫忙社區(qū)居委會解決有關問題,，各社區(qū)要成立社區(qū)服務站,，作為社區(qū)基層的物業(yè)管理協(xié)調機構。

1,、小區(qū)根據(jù)需要與合理原則,，全辦城建規(guī)劃為176個物業(yè)管理小區(qū)，（其中基礎條件較好的居民區(qū)（一

物業(yè)管理方案篇七

為落實市十三屆人大三次會議審議經(jīng)過的《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》,，進一步規(guī)范物業(yè)管理活動,，切實維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，努力提高物業(yè)管理水平,，根據(jù)《物業(yè)管理條例》及有關法律,、法規(guī)，結合我市物業(yè)管理工作實際，特制定本方案：

以國家《物業(yè)管理條例》為依據(jù),，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導,，以落實《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點，以規(guī)范管理,、提高物業(yè)服務水平為宗旨,，進一步加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作，推動我市物業(yè)管理健康發(fā)展,。

（一）目標：

1,、有效解決開發(fā)遺留問題，年底前整改率到達90,；對存在工程質量問題的房屋要及時維修，維修及時率到達90,。

2,、新建住宅小區(qū)推行招投標率到達100；20xx年新進入市場的樓盤,，在商品房銷售前要100簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》,。

3、凡從事物業(yè)管理活動的企業(yè),，要100取得《物業(yè)企業(yè)資質證書》,。

4、強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓,，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率到達100,，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案,。

5,、大力推行物業(yè)管理，年底前對具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)物業(yè)化率到達100,。

6,、加強業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區(qū)年底前要到達80以上成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會,。

（二）范圍：對全市實行物業(yè)管理的244個住宅小區(qū)進行排查,。根據(jù)排查結果，進行清理整頓,，進一步規(guī)范物業(yè)管理行為,。

（一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》及相關配套法規(guī),、規(guī)章,，結合我市物業(yè)管理實際情景，經(jīng)過調研，同時借鑒國內先進城市取得的成功經(jīng)驗,，盡快頒布實施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》,，依法加強我市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

（二）全力解決開發(fā)建設遺留問題,。開發(fā)建設單位作為行為主體要切實承擔起職責,，按照規(guī)劃設計和施工標準，對住宅小區(qū)存在的問題從新進行完善,，建委,、規(guī)劃、房產等相關部門,，按照各部門職責,，落實到職責單位，做到誰的問題,、誰負責,、誰解決。并對存在開發(fā)建設遺留問題的住宅小區(qū),，逐個建立整改檔案,，制定整改措施，整改合格后再行消號,。

異常是

（三）加大對物業(yè)市場的監(jiān)管力度,，規(guī)范物業(yè)管理行為,。

一是加強物業(yè)管理招投標的監(jiān)督和指導，全面推行前期物業(yè)管理招投標機制,，創(chuàng)造公平,、公正的競爭環(huán)境，促進物業(yè)管理的專業(yè)化,、市場化和社會化,。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招投標辦法》，及時制定貼合我市實際的《沈陽市前期物業(yè)管理招投標管理辦法》,。要求新建住宅小區(qū)實行招投標制度,，建筑面積在5萬平方米以上的（含5萬平方米）的新建住宅區(qū),，必須采取公開招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，建筑面積5萬米以下的新建住宅區(qū)在區(qū),、縣（市）房產行政主管部門的批準下能夠采用邀標和議標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè),。同時，鼓勵業(yè)主大會采用招投標的方式依法選聘物業(yè)管理企業(yè),。并且,，及時簽訂《（前期）物業(yè)服務合同》和《業(yè)主（臨時）公約》，對于新建住宅小區(qū)要在商品房銷售前100簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》,。

二是嚴格物業(yè)管理企業(yè)的資質審查,。在我市從事物業(yè)管理活動的物業(yè)管理企業(yè)，要按照國家《物業(yè)管理條例》的要求依法取得《物業(yè)企業(yè)資質證書》,，并遵照建設部《物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法》的規(guī)定,，按物業(yè)管理企業(yè)取得資質等級，承接物業(yè)管理項目,。同時,，加強物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質評定，出現(xiàn)違規(guī)違諾等行為的要予以警告,，限期整改，情節(jié)嚴重的取消其物業(yè)管理資質,。

三是強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓,，提高物業(yè)管理水平。建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案,、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準入,、退出機制，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員以及物業(yè)管理企業(yè)履行《物業(yè)服務合同》情景,，對物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理項目經(jīng)理,，實行實名誠信考評制度，如物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)項目經(jīng)理出現(xiàn)違法,、違規(guī),、違諾現(xiàn)象，依據(jù)情節(jié)的嚴重程度,，扣除相應的分數(shù),，年終進行綜合考評，考評結果作為物業(yè)管理企業(yè)年檢和定級的要件,，報房產行政主管部門,，并在沈陽房產信息網(wǎng)予以公布,。督促物業(yè)企業(yè)按照《合同》約定的標準供給質價相符的服務,，提高管理服務水平,。同時，加強對物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓,，與建設部培訓中心聯(lián)合，繼續(xù)對我市物業(yè)管理從業(yè)人員進行培訓,，到達從業(yè)人員要持證上崗,。

異常是

四是規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會，進取引導業(yè)主正確行使權力和履行義務,。根據(jù)國家和建設部的有關文件,，結合我市實際，爭取年底前出臺《關于加強組建業(yè)主大會,、業(yè)主委員會工作的指導意見》,，明確各部門職責，充分調動街道,、社區(qū)的進取性,，依據(jù)《條例》依法成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會,，使這項關系到群眾利益,、社區(qū)穩(wěn)定的工作，更具規(guī)范性,、操作性,。引導業(yè)主大會，在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎上,，按照合法程序選舉熱心公益事業(yè),、職責心強、有必須組織本事的業(yè)主進入業(yè)主委員會,。規(guī)范業(yè)主大會,、業(yè)主委員會的行為，促進業(yè)主自律和民主決策,，切實維護自身的合法權益,。

（四）建立市、區(qū),、街道,、社區(qū)職責明確職責體系。對于具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū),，要明確由物業(yè)管理企業(yè)實行專業(yè)化管理,，爭取年底前物業(yè)化率到達100,；對于尚不具備物業(yè)管理條件的住宅區(qū)，要確定管理單位,，實行專項服務,，待具備條件后，推行物業(yè)管理,。逐步構成以社區(qū)為主,，專業(yè)管理和業(yè)主自治管理相結合的新型管理體制。各涉及物業(yè)管理活動的相關單位,、部門按各自的職責承擔社會管理的職責,，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的環(huán)境。

（五）采取多種形式,，加大對物業(yè)管理方面法規(guī)的宣傳工作,。制定具體的宣傳方案，分階段,、有步驟,、深入細致宣傳國家《物業(yè)管理條例》及相關配套文件，引起社會各界物業(yè)管理的重視,，讓廣大業(yè)主不斷了解物業(yè)管理的政策法規(guī),，引導全社會樹立正確的消費觀念，促進社會的和諧,。

為使這項工作落到實處,，市政府成立領導小組。

組長：邢凱

副組長：王鐵

成員單位：市房產局,、建委、規(guī)劃局,、公安局,、行政執(zhí)法局、民政局,、各區(qū)政府,。

領導小組辦公室設在市房產局，負責日常的組織協(xié)調,。各區(qū)政府也要成立相應的組織機構,，抓好具體的組織實施。

規(guī)范物業(yè)管理工作是一項系統(tǒng)工程,，要堅持“條塊結合,、區(qū)域負責”的原則，市領導小組全面負責此項工作的監(jiān)督,、指導,；市領導小組辦公室具體負責此項工作的日常指導,、協(xié)調和監(jiān)督、檢查,；各區(qū)政府要針對物業(yè)管理存在的問題負責此項工作的具體實施,；各相關部門按照職責分工，密切配合各區(qū)政府實施整改工作,。各單位,、各部門要明確分工，落實職責,，相互配合,，加強檢查驗收，切實提高我市的物業(yè)管理水平,。

市房產局為全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門,，具體負責全市物業(yè)管理工作的指導、監(jiān)督,，并會同相關部門抓好物業(yè)管理企業(yè)和住宅小區(qū)存在問題的整改工作,，如：物業(yè)管理立法、前期物業(yè)管理招投標,、物業(yè)管理企業(yè)資質審查,、業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建,、物業(yè)管理工作的調研和宣傳等工作,。

市建委、規(guī)劃局為開發(fā),、建設單位的管理部門,。一是在進行住宅小區(qū)前期規(guī)劃時，要規(guī)劃建設必要的物業(yè)管理服務用房等相關配套設施,，以方便后期的物業(yè)管理工作,；二是嚴格按照規(guī)劃對住宅小區(qū)進行竣工驗收，不按規(guī)劃建設的住宅小區(qū),，不能予以驗收,，并限期整改；三是對開發(fā)建設遺留問題,，要制定整改工作方案,，進取組織整改，到達合格標準,。

市行政執(zhí)法局,、公安局負責對物業(yè)管理行為的查處工作，使物業(yè)管理活動更加規(guī)范,，促進物業(yè)管理水平的提高,。

各區(qū)政府為物業(yè)管理工作的職責主體,，要針對目前物業(yè)管理工作存在的問題，制定具體的整改工作方案,，進取配合市政府相關部門,，加大管理力度，認真組織整改,，使問題得到及時有效的解決,。

依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理是一項長期工作，為確保完成本方案確定的工作資料,，今年要分三個階段進行實施,。

（一）排查階段（20xx年5月10日至5月31日）

由市領導小組牽頭，建委,、規(guī)劃,、房產、公安,、行政執(zhí)法等相關部門配合,，各區(qū)政府組織實施，對開發(fā)建設遺留問題,、物業(yè)管理和住宅小區(qū)存在的問題進行一次拉網(wǎng)式排查,，并進行登記造冊，建立管理檔案,。

（二）整改完善階段（20xx年6月1日至10月31日）

各區(qū)政府對排查中出現(xiàn)的各類問題進行認真分析,，查找根源，制定相應的整改措施,，報市領導小組審查,，審查合格后，方可按職責分工認真組織整改,。

（三）驗收階段（20xx年11月1日至11月15日）

領導小組成員單位按照工作資料和標準,，集中時間，認真組織,，對整改后的物業(yè)企業(yè)和住宅小區(qū)逐個進行審核,，確保達標,。

（一）提高認識,，明確職責。各級領導要把加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作當作重要工作來抓,，實行“一把手”負責制,，層層落實職責。建立市,、區(qū),、街道,、社區(qū)職責明確的職責體系和長效管理機制。市政府有關職能部門要按照各自的職責承擔起社會管理職責,，切實把居民小區(qū)物業(yè)管理工作抓細,、抓實、抓出成效,。

（二）密切配合,，抓好整改。市政府相關部門和各區(qū)政府要上下聯(lián)動,，密切配合,，針對物業(yè)管理存在的問題，制定切實可行的整改措施,，認真抓好整改,。對整改不及時或不徹底的，有關部門要按照相關規(guī)定進行查處,，確保全部達標,。

（三）加強宣傳，營造氛圍,。要結合開展“貫徹《物業(yè)管理條例》,，整頓規(guī)范物業(yè)管理市場”活動，大力宣傳物業(yè)管理的政策法規(guī)及有關規(guī)章制度,，使廣大居民了解物業(yè)管理的有關政策和權利義務,，進一步增強參與意識和維權意識，樹立正確的消費觀念,，使物業(yè)管理逐步走向良性循環(huán)軌道,。

（四）強化管理，鞏固成果,。市政府相關部門和各區(qū)政府要把物業(yè)管理作為社會管理的重要組成部分,，分工負責，強化管理,。

異常是

物業(yè)管理方案篇八

為了搞好《金龍商貿廣場》商貿、住宅區(qū)物業(yè)管理服務,，給業(yè)主創(chuàng)造一個溫馨,、和諧、優(yōu)美的居住環(huán)境,，特制定如下實施方案：

一,、管理服務指導思想與目標

本公司在物業(yè)管理中以人為本,，服務至上，一切從業(yè)主的需要出發(fā),，對小區(qū)的房屋建筑,、公共設施設備、公共秩序,、環(huán)境衛(wèi)生,、綠化等實施全面的管理、維修,、服務,，努力營造溫馨、和諧,、優(yōu)美的居住環(huán)境;以三級企業(yè)二級管理為目標,，把《金龍商貿廣場》商貿、住宅區(qū)建成

安全

二,、物業(yè)管理服務基本要求

1,、與小區(qū)業(yè)主（使用人）簽訂規(guī)范的物業(yè)管理服務合同，雙方權利義務關系明確,。

2,、對住宅小區(qū)房屋建筑與共用部位、共用設施設備進行認真查驗,，驗收手續(xù)齊全,。

3、管理人員,、

專業(yè)

4、制訂完善的物業(yè)管理方案,，質量管理,、財務管理、檔案管理等制度健全,。

5,、管理服務人員統(tǒng)一著裝,、佩戴標志,，行為規(guī)范,，服務主動、熱情,。

6,、公示24小時服務熱線電話，專人接聽,。急修1小時內,、其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有報修,、維修和回訪記錄,。

7、根據(jù)業(yè)主需求,，提供物業(yè)服務合同之外的特約服務和代辦服務,，并公示服務項目與收費價目。

8,、按有關規(guī)定和合同約定,，及時公布物業(yè)服務費用收支情況。

9,、按合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金,。

10、設立業(yè)主“意見箱”,、電子郵箱,、廣播、公告欄等建立與業(yè)主溝通平臺,。每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見,，滿意率要求達二級標準指標75％以上。

三,、《金龍商貿廣場》商貿,、住宅區(qū)物業(yè)管理范圍

《金龍商貿廣場》商貿、住宅區(qū)占地總面積 平方米,，總建筑面積 平方米（其中住宅 平方米,；商業(yè)用房 平方米）。

四,、《金龍商貿廣場》商貿,、住宅區(qū)物業(yè)管理內容及具體要求

1、房屋建筑管理維修

（1）,、對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護,，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。

制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議,，根據(jù)業(yè)主大會的決定,，組織維修。（未成立業(yè)主委員會的向開發(fā)商報告）

（3）,、每3日巡查1次小區(qū)房屋單元門,、樓梯通道以及

其他

（4）,、按照住宅裝飾裝修管理有關規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求,，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前,，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案,，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查1次裝修施工現(xiàn)場,，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀,、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告開發(fā)商,、業(yè)主委員會和有關主管部門,。

（5）、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻,，并報告業(yè)主委員會和有關主管部門,。

（6）、小區(qū)主出入口設有小區(qū)平面示意圖,，各幢及樓層,、門戶有明顯標志。

2,、共用設施設備維修養(yǎng)護

（1）,、對共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應由專業(yè)部門負責的除外）。

（2）,、建立共用設施設備檔案（設備臺帳）,，設施設備的運行、檢查,、維修,、保養(yǎng)等記錄齊全。

（3）,、設施設備標志齊全,、規(guī)范,，責任人明確;操作維護人員嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范;設施設備運行正常。

（4）,、對共用設施設備定期組織巡查,，做好巡查記錄。需要維修,，屬于小修范圍的，及時組織修復;屬于大,、中修范圍或者需要更新改造的,，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃,，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議,，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造（未成立業(yè)主委員會的向開發(fā)商報告）,。

（5）,、消防設施設備完好，可隨時啟用;消防通道暢通,。

（6）,、設備房保持整潔、通風,，無跑,、冒、滴,、漏和鼠害現(xiàn)象,。

（7）、小區(qū)主要道路及停車場交通標志齊全,。

（8）,、路燈、樓道燈完好率不低于95％,。

（9）,、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施;

（10）制訂對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障應急方案。

3,、維護小區(qū)公共安全秩序

（1）,、商貿小區(qū)（開業(yè)后）出入口24小時值勤、對重點區(qū)域,、重點部位每2小時巡查1次,。

（2）、對進出小區(qū)的車輛進行管理,，引導車輛有序通行,、停放,。

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物業(yè)管理方案篇九

為了節(jié)省制作前期物業(yè)管理方案的時間,，依照原有的樣板做出相應的方面是比較有效的方法。

一,、前期物業(yè)管理方案之高層負責人職責,。

1、在業(yè)主接房中要積極宣傳文明和諧小區(qū)建設要求和建設部《室內裝飾裝修管理辦法》,，告知業(yè)主禁止高空拋物及防火常識,。

2、直接負責高層物業(yè)管理的各項工作,。

3,、負責防盜門、防火門,、管道井,、梯間玻璃等公共設施設備的同常巡視和維護工作。

4,、負責公共防火及鑰匙管理,，保證特殊情況的快速使用，領導裝修管理員做好業(yè)主前期的裝修管理工作,。

5,、領導電梯管理員對電梯使用管理，負責電梯,、消防設施等特種設備的檢查和維護工作,。對屋面進行管理，除正常設備檢查維護維修需要,，嚴禁上人,。

負責高層治安秩序維護工作以及治安秩序維護人員的管理。

6,、做好高層外環(huán)境（衛(wèi)生）及各類裝飾裝修材料出售的管理,，廣告張貼、懸掛要有序,，出售商品擺放整齊,、統(tǒng)一。

7,、負責接待業(yè)主的各類投訴,，并與開發(fā)公司等相關單位積極協(xié)調聯(lián)系解決。

8,、做好突發(fā)事件預案,，發(fā)生突發(fā)事件時要及時啟動預案,，防止重大事故發(fā)生，協(xié)助處理各類突發(fā)事件,。

二,、前期物業(yè)管理方案之具體工作程序和標準：

1、每天定時檢查電梯的運行情況,，并做好記錄,。裝修期間每小時記錄一次（正常使用后，每2小時記錄一次）,，發(fā)現(xiàn)問題,，及時告知管理員。

2,、公共鑰匙要有借有還,，借出要簽字,，做好業(yè)主和外部人員鑰匙的借用記錄,。

3、發(fā)現(xiàn)違章使用電梯,、亂倒垃圾,、損壞公共設施的行為，通過對講系統(tǒng)及時記錄并制止,，并進行勸說,。

4、如遇突發(fā)緊急事件,，及時告知領導,，并采取力所能及的措施。（如電梯進水故障,、業(yè)主家中跑水等）

5,、如遇業(yè)主搬運物品，告知業(yè)主注意事項,，監(jiān)督業(yè)主對樓道單元門,、電梯的使用情況，直到搬運結束,，如有損壞及時告知管理員,。

6、每天對樓道消防防盜門,、樓道消防箱,、安全出口燈，消防報警器進行檢查,，并做好記錄,。時間為上班后,、下班前各一次。

7,、不與業(yè)主發(fā)生爭執(zhí),，處理問題要注重語氣和態(tài)度，無法處理時及時告知管理員,。

物業(yè)管理方案篇十

我校全校搬遷進入大學城,，使得我校的學生公寓無論是宿舍外觀還是住宿條件都比過去有了很大的提高，這同時對我們的學生宿舍管理有了新的要求,，我們在經(jīng)過調研的基礎上,，結合我校的實際情景，決定引入物業(yè)服務體系,，使學生公寓管理由過去的單純說教向行為管理方向轉化,，公寓內的服務管理向機制化、標準化服務方向轉化,，公寓管理手段向企業(yè)管理的方向轉化,，故特制定《廣州大學城生活區(qū)學生公寓物業(yè)管理方案》，以下稱本方案,。

根據(jù)我校的實際情景,，為了做好物業(yè)管理的示范、試點工作,，故先從b1~b10公寓開始試行,，待成熟后再在全校推行。

成立學生公寓管理部,，負責學生公寓內日常工作和物業(yè)服務監(jiān)督工作,。每個公寓為一個班組，由公寓宿管組長負責公寓內日常工作,。員工統(tǒng)一著裝上崗,、禮貌作業(yè)、規(guī)范操作,。所有員工要進取做好學生信息反饋工作,，做到“誠心待人、熱心服務,、耐心解釋,、細心工作”。進一步制定并完善了學生公寓服務資料和標準（附件1）,、公寓管理部主要崗位職責（附件2）和公寓管理部工作規(guī)程（附件3）及公寓管理部員工考核制度和實施細則（附件4）,，按照物業(yè)管理行業(yè)標準和規(guī)范結合我校學生公寓具體工作進行管理。

學生公寓管理部部長：1名（由中心副主任兼任）

學生公寓管理部物業(yè)監(jiān)理：2名（由正式職工出任）

學生公寓宿管員：8人

學生公寓樓內保潔員：8人

學生公寓場地保潔員：1人（由工作量教少的樓內保潔員出任）

共需外聘人員16人

1,、人員工資

2,、員工勞保,、工具等費用

3、標牌,、標示,、垃圾桶等費用等

綜上所述，運行費用約為300,，000.00元,。

附件1：學生公寓服務資料和服務標準

1、房屋共用部位的維護和管理

公寓管理處定期和冬,、雨季節(jié)或天氣異常時對房屋居住情景進行檢查維修,，或居住人發(fā)現(xiàn)問題及時報修。對房屋易出問題的部位,，及時作出記錄備案,，重點檢查。年底進行全面檢查,，對共用部位及其設施設備的完損程度作出評價,，制定年度維護計劃，作好檢查和維修記錄,。

2,、用部位及設施設備的運行維護管理

定期對共用部位及設施設備進行保養(yǎng)維護,，保證設施設備的正常使用和運行,。公寓公共設施設備完好率堅持在98%以上。正確操作和使用設施設備,，無因操作使用不當而導致安全事故發(fā)生,。

3、環(huán)境衛(wèi)生服務標準

（1）,、公寓樓區(qū)域內的環(huán)境,、場地及公共部位。

標準：目視地面無雜物,、無塵土,、無積水、無污漬,；墻面干凈整潔,，無灰塵、蜘蛛網(wǎng),、無亂貼亂畫,；區(qū)域內無廢棄雜物、無亂堆亂放,、無衛(wèi)生死角,、無異味等,。

（2）、樓道,、樓梯及公共設施設備,。

標準：樓道和樓梯潔凈、無污漬,、積水,；樓梯扶手、護欄,、電梯門電梯內壁無手?。婚T窗玻璃明凈,；天花板潔凈無明顯污漬,，房角和設施設備無塵土和蜘蛛網(wǎng)等。

（3）,、公寓內的公共衛(wèi)生間,。

標準：地面墻面干凈、瓷磚無銹漬,、室內無異味,、便池內外無雜物無污漬，垃圾清理及時,，設備完好無損,，金屬器具無銹跡、無長流水,、無堵塞,、無滴漏現(xiàn)象。

4,、安防服務標準

（1）,、公寓管理接待處24小時管理服務值班，及時登記非本公寓內來訪,。

（2）,、隨時維護公寓樓周邊車輛停放秩序。

（3）,、定期對公寓內的消防設施設備,、共用電器進行巡視、檢修,，保證樓內消防設施設備,、共用電器完好，消防設施設備設置明顯的提示標志。

（4）,、公寓內嚴禁違規(guī)使用高負荷大功率電器,、動用明火、私拉亂改用電線路或插座,；嚴禁隨意動用消防設施設備,。

（5）、來訪人員進行登記,，晚間限時離開,，嚴禁留宿。

（6）,、公寓內無火災,、失竊、觸電,、斗毆,、賭博、傳播不良文化等事件和違法行為,。

5,、維修服務標準

（1）、24小時受理報修,，一般情景下10分鐘內維修人員到場,，維修及時率100%。緊急情景隨叫隨到,，確因特殊情景不能及時到場處理的,，應向報修人說明情景，做好解釋工作,，并盡快安排處理,。維修結束后,，將地面清理干凈,，物品歸位。

（2）,、定期對公共照明設備系統(tǒng)進行巡查,，及時更換損壞的燈器具。公共照明完好率98%以上,。

6,、接待服務標準

（1）、禮貌服務,、禮貌待人,。對來訪或住宿人員，及公寓居住人員熱情接待、認真受理,；對提出的問題和需求進行認真耐心地解答和幫忙解決,。

（2）、認真,、全面,、詳細、準確地登記來訪,、住宿和公寓居住人員的基本情景,，并備存登記資料，以便供給服務和查詢,。

（3）,、按照公寓管理規(guī)定，及時辦理入住和遷出手續(xù),，保證公寓物品的及時回收,，損壞處置，相關費用的收取結算.蜂巢物業(yè)管理網(wǎng)收集并整理,。

物業(yè)管理方案篇十一

某項目位于甲縣城東,，將是甲縣新城區(qū)及行政、文化,、體育,、經(jīng)濟中心，地理位置優(yōu)越,，物業(yè)升值潛力巨大,。由此良好的物業(yè)背景，某小區(qū)的物業(yè)管理水準將更顯重要,。

物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè),，當前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)。因此,，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡潔,、實用，降低組織內耗及勞資成本等,。

反饋

運行機制

組織結構圖

經(jīng)營環(huán)境圖

一人多崗,，不要因人設崗。預計16名員工(按整個小區(qū)交付時設計),。序號崗位人數(shù)主要職責備注1經(jīng)理1在董事會領導下,，全面負責經(jīng)營等。2經(jīng)營部主任1具體經(jīng)營事務,、人事等,。3辦事員3文書、財務、勞資,、后勤等,。財會要持證4物業(yè)管理員1具體物業(yè)管理、裝修監(jiān)管,、收費,、維保服務等。5安全護衛(wèi)員7門衛(wèi),、巡更,、停車管理、小區(qū)內公共秩序等,。6水電工1公共區(qū)域水電設施維護,、水電維修服務等。7保潔員2公共區(qū)域衛(wèi)生保潔,、綠化養(yǎng)護等,。員工招聘后即由公司聘請的物業(yè)管理顧問公司進行培訓，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓結構培訓,。培訓率100%,。

12.6萬元30000x12x0.35=126000(元)

(2)公用設施設備維修及保養(yǎng)費：1.5萬元

(3)綠化管理費：綠化率45%1.04萬m2x1元/年xm2=1.04萬元

(4)清潔衛(wèi)生費：2人x12月x80元/月x人=0.192萬元

(5)安全護衛(wèi)費：7人x200元/年x人=0.14萬元

(6)辦公費：按管理人員工資總額25%計算

5.52萬元x25%=1.38萬元

(7)固定資產折舊費：按10%計算即1萬元

(8)稅費：按營收5.5%繳納即1.052萬元

(9)保險費：暫不投保(10)合理利潤：按營收8%計算1.36萬元但為減輕業(yè)主負擔，我司將通過多元化經(jīng)營,、特約服務,，嚴控經(jīng)營成本等多項措施增加收入，減少支出,，從而降低公共性服務費價格,，擬向政府物價主管部門申報本小區(qū)公共性服務費價格指導價格為0.35元/月xm2。

a)派物業(yè)管理員,、水電工等工程技術人員參與工程驗收(無驗收權,，僅可從物業(yè)管理角度向開發(fā)商提出建議)。b)物業(yè)接管驗收l既應從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度進行驗收,，也應站在業(yè)主的立場上,，對物業(yè)進行嚴格的驗收，以維護業(yè)主的合法權益,。l是物業(yè)通過竣工驗收后,，對物業(yè)主體結構安全和使用功能的再驗收;l供電、給排水,、衛(wèi)生、道路等設備設施能正常使用;l房屋幢,、戶編號已經(jīng)有關部門確認;l落實物業(yè)的保修事宜(保修責任,、保修期限、保修范圍)。確保保修項目,、期限,、標準、責任,、方式的落實,，重大保修項目細則與圖紙校驗到位;l接管小組按《圖紙資料移交清單》，技術資料進行對照檢查,，發(fā)現(xiàn)產權,、技術資料有缺漏的，應以書面形式上報開發(fā)商,，請求給予協(xié)助解決,。l接管小組按《設備移交清單》，對各類設備按數(shù)量,、規(guī)格,、性能、容量等進行對照檢查,，發(fā)現(xiàn)接管設備(設施)與移交清單不符或有缺漏的,，應以書面形式上報開發(fā)商，請求給予協(xié)助解決,。l接管小組對每套單元房的'水,、電、土建部分進行全面檢查,，并將檢查記錄在冊,，對發(fā)現(xiàn)的問題應及時督促有關單位迅速解決。l在保修期內,，因施工,、安裝、設備等因素產生的質量問題,，公司應查明原因,，及時上報開發(fā)商，請求盡快解決,。l抄水,、電、氣表的底數(shù),，記錄備案,。l接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，應明確記錄在案,，約定期限督促開發(fā)商督促建筑商對存在的問題加固補強,、整修,，直至完全合格。l接管驗收符合要求后,，物業(yè)管理企業(yè)應簽署驗收合格憑證,，簽發(fā)接管文件。l當物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件,，辦理了必要的手續(xù)以后,，整個物業(yè)驗收與接管工作即完成。

2,、協(xié)調工作l與供電局,、自來水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯(lián)系工作,，保證住戶入住后的水,、電、氣等的供應,。l代業(yè)主與電話公司聯(lián)系電話安裝事宜,，爭取現(xiàn)場放號，方便業(yè)主,。l與學校,、派出所和居委會聯(lián)系，了解小孩轉學和遷移戶口的手續(xù)辦理細節(jié),，以及有關聯(lián)系電話,，入住時公告。

3,、入伙現(xiàn)場入伙準備,、協(xié)調工作到位后，要部署入伙現(xiàn)場,，彩旗,、橫幅、花卉,、背景音樂,，安全護衛(wèi)立崗、巡更,，迎接業(yè)主入伙,。舉行入伙儀式：邀請政府官員、新聞媒體,、業(yè)主代表剪彩,，造聲勢。注意事項：避免后期工地的灰塵,、噪音等不和諧的現(xiàn)象,。

業(yè)主在收樓后有權對自己所購物業(yè)進行裝修,，但裝修必須在規(guī)定范圍內進行,。其有關規(guī)定包括：國家建設部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》和物業(yè)管理企業(yè)制定的《住戶裝修管理規(guī)定》,。根據(jù)上述規(guī)定，業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進行申請登記,，包括填寫業(yè)主裝修申請表,、領取《裝修管理規(guī)定》，根據(jù)約定在申請表上簽字,，繳納裝修管理押金及保證金,，經(jīng)批準后方可動工。業(yè)主在裝修完成以后,，物業(yè)管理企業(yè)應組織驗收,，合格后即退還裝修押金及保證金。業(yè)主在裝修前向物業(yè)管理企業(yè)申請登記時,，需如實填寫裝修施工內容,，并注明委托施工單位及進場人數(shù)，業(yè)主,、施工隊及物業(yè)管理企業(yè)三方應在申請書上簽字蓋章,。

物業(yè)檔案資料的建立是對前期建設開發(fā)成果的記錄，是以后實施物業(yè)管理時對工程維修,、配套,、改造必不可少的依據(jù)，也是更換物業(yè)管理企業(yè)時必須移交的內容之一?，F(xiàn)代建筑工程隨著科學技術的發(fā)展和使用需求的提高,，樓宇設備設施以及埋入地下和建筑體內部的管線越來越多，越來越復雜,，越來越高科技化和專業(yè)化,，因此一旦發(fā)生故障，物業(yè)檔案就成了維修必不可少的東西,。物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集,、整理、歸案,、利用四個環(huán)節(jié),。收集的關鍵是盡可能完整，時間上講是指從規(guī)劃設計到工程竣工的全部工程技術維修資料;從空間上講是指物業(yè)構成的方方面面,，從地下到樓頂,、從主體到配套、從建筑物到環(huán)境,，整理的重點是去偽存真,、留下有用的,，歸檔就是按照資料本身的內在規(guī)律、聯(lián)系進行科學地分類與保存,，利用即是在日后的管理過程中使用并加以充實,。

(四)安全護衛(wèi)、停車管理

物業(yè)管理方案篇十二

以國家《物業(yè)管理條例》為依據(jù),，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導,，以落實《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點，以規(guī)范管理,、提高物業(yè)服務水平為宗旨,，進一步加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作，推動我市物業(yè)管理健康發(fā)展,。

（一）目標：

1,、有效解決開發(fā)遺留問題，年底前整改率達到90％,；對存在工程質量問題的房屋要及時維修,，維修及時率達到90％。

2,、新建住宅小區(qū)推行招投標率達到100％,；20xx年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100％簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》,。

3,、凡從事物業(yè)管理活動的企業(yè)，要100％取得《物業(yè)企業(yè)資質證書》,。

4,、強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率達到100％,，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案,、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。

5,、大力推行物業(yè)管理,，年底前對具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)物業(yè)化率達到100％。

6,、加強業(yè)主自治自律行為,，具備條件的住宅小區(qū)年底前要達到80％以上成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。

（二）范圍：對全市實行物業(yè)管理的244個住宅小區(qū)進行排查,。根據(jù)排查結果,，進行清理整頓，進一步規(guī)范物業(yè)管理行為,。

（一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設,。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》及相關配套法規(guī),、規(guī)章，結合我市物業(yè)管理實際情況,，通過調研,，同時借鑒國內先進城市取得的成功經(jīng)驗，盡快頒布實施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》,，依法加強我市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理,。

（二）全力解決開發(fā)建設遺留問題,。開發(fā)建設單位作為行為主體要切實承擔起責任,，按照規(guī)劃設計和施工標準，對住宅小區(qū)存在的問題從新進行完善,，建委,、規(guī)劃、房產等相關部門,，按照各部門職責,，落實到責任單位，做到誰的問題,、誰負責,、誰解決。并對存在開發(fā)建設遺留問題的住宅小區(qū),，逐個建立整改檔案,，制定整改措施，整改合格后再行消號,。特別是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修,，年底前房屋維修責任要全實到單位、到個人,，維修及時率確保在90％以上,。同時，有關部門要抓緊制定相應的規(guī)定和措施,，明確住宅區(qū)的交付使用制度,，杜絕新建住宅小區(qū)產生開發(fā)建設遺留問題。

（三）加大對物業(yè)市場的監(jiān)管力度,，規(guī)范物業(yè)管理行為,。

一是加強物業(yè)管理招投標的監(jiān)督和指導，全面推行前期物業(yè)管理招投標機制,，創(chuàng)造公平,、公正的競爭環(huán)境，促進物業(yè)管理的專業(yè)化,、市場化和社會化,。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招投標辦法》,，及時制定符合我市實際的《沈陽市前期物業(yè)管理招投標管理辦法》。要求新建住宅小區(qū)實行招投標制度,，建筑面積在5萬平方米以上的（含5萬平方米）的新建住宅區(qū),，必須采取公開招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，建筑面積5萬米以下的新建住宅區(qū)在區(qū),、縣（市）房產行政主管部門的批準下可以采用邀標和議標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè),。同時，鼓勵業(yè)主大會采用招投標的方式依法選聘物業(yè)管理企業(yè),。并且,，及時簽訂《（前期）物業(yè)服務合同》和《業(yè)主（臨時）公約》，對于新建住宅小區(qū)要在商品房銷售前100％簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》,。

二是嚴格物業(yè)管理企業(yè)的資質審查,。在我市從事物業(yè)管理活動的物業(yè)管理企業(yè)，要按照國家《物業(yè)管理條例》的要求依法取得《物業(yè)企業(yè)資質證書》,，并遵照建設部《物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法》的規(guī)定,，按物業(yè)管理企業(yè)取得資質等級，承接物業(yè)管理項目,。同時,，加強物業(yè)管理企業(yè)的'年檢和資質評定，出現(xiàn)違規(guī)違諾等行為的要予以警告,，限期整改,，情節(jié)嚴重的取消其物業(yè)管理資質。

三是強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓,，提高物業(yè)管理水平,。建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準入,、退出機制,，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員以及物業(yè)管理企業(yè)履行《物業(yè)服務合同》情況，對物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理項目經(jīng)理,，實行實名誠信考評制度,，如物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)項目經(jīng)理出現(xiàn)違法、違規(guī),、違諾現(xiàn)象,，依據(jù)情節(jié)的嚴重程度，扣除相應的分數(shù),，年終進行綜合考評,，考評結果作為物業(yè)管理企業(yè)年檢和定級的要件，報房產行政主管部門，并在沈陽房產信息網(wǎng)予以公布,。督促物業(yè)企業(yè)按照《合同》約定的標準提供質價相符的服務,，提高管理服務水平。同時,，加強對物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓,，與建設部培訓中心聯(lián)合，繼續(xù)對我市物業(yè)管理從業(yè)人員進行培訓,，達到從業(yè)人員要持證上崗,。特別是要對物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理以及項目經(jīng)理（物業(yè)管理處主任）進行培訓，在取得建設部《物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書》的基礎上,，市房產行政主管部門與中國物業(yè)協(xié)會聯(lián)合進行上崗培訓制度,，經(jīng)過實務操作培訓，考試合格的頒發(fā)中物協(xié)《物業(yè)管理實務操作專業(yè)崗位證書》,，不合格的取消其上崗資格,。

四是規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會，積極引導業(yè)主正確行使權力和履行義務,。根據(jù)國家和建設部的有關文件，結合我市實際,，爭取年底前出臺《關于加強組建業(yè)主大會,、業(yè)主委員會工作的指導意見》，明確各部門職責,，充分調動街道,、社區(qū)的積極性，依據(jù)《條例》依法成立業(yè)主大會,、業(yè)主委員會,，使這項關系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作,，更具規(guī)范性,、操作性。引導業(yè)主大會,，在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎上,，按照合法程序選舉熱心公益事業(yè)、責任心強,、有一定組織能力的業(yè)主進入業(yè)主委員會,。規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的行為,，促進業(yè)主自律和民主決策,，切實維護自身的合法權益。

（四）建立市、區(qū),、街道,、社區(qū)職責明確責任體系。對于具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū),，要明確由物業(yè)管理企業(yè)實行專業(yè)化管理,，爭取年底前物業(yè)化率達到100％；對于尚不具備物業(yè)管理條件的住宅區(qū),，要確定管理單位,，實行專項服務，待具備條件后,，推行物業(yè)管理,。逐步形成以社區(qū)為主，專業(yè)管理和業(yè)主自治管理相結合的新型管理體制,。各涉及物業(yè)管理活動的相關單位,、部門按各自的職責承擔社會管理的責任，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的環(huán)境,。

（五）采取多種形式,，加大對物業(yè)管理方面法規(guī)的宣傳工作。制定具體的宣傳方案,，分階段,、有步驟、深入細致宣傳國家《物業(yè)管理條例》及相關配套文件,，引起社會各界物業(yè)管理的重視,，讓廣大業(yè)主不斷了解物業(yè)管理的政策法規(guī)，引導全社會樹立正確的消費觀念,，促進社會的和諧,。

為使這項工作落到實處，市政府成立領導小組,。

組長：邢凱

副組長：王鐵

成員單位：市房產局,、建委、規(guī)劃局,、公安局,、行政執(zhí)法局、民政局,、各區(qū)政府,。

領導小組辦公室設在市房產局，負責日常的組織協(xié)調,。各區(qū)政府也要成立相應的組織機構,，抓好具體的組織實施,。

規(guī)范物業(yè)管理工作是一項系統(tǒng)工程，要堅持“條塊結合,、區(qū)域負責”的原則,，市領導小組全面負責此項工作的監(jiān)督、指導,；市領導小組辦公室具體負責此項工作的日常指導,、協(xié)調和監(jiān)督、檢查,；各區(qū)政府要針對物業(yè)管理存在的問題負責此項工作的具體實施,；各相關部門按照職責分工，密切配合各區(qū)政府實施整改工作,。各單位,、各部門要明確分工，落實責任,，相互配合,，加強檢查驗收，切實提高我市的物業(yè)管理水平,。

市房產局為全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門,，具體負責全市物業(yè)管理工作的指導、監(jiān)督,，并會同相關部門抓好物業(yè)管理企業(yè)和住宅小區(qū)存在問題的整改工作,，如：物業(yè)管理立法、前期物業(yè)管理招投標,、物業(yè)管理企業(yè)資質審查、業(yè)主大會,、業(yè)主委員會組建,、物業(yè)管理工作的調研和宣傳等工作。

市建委,、規(guī)劃局為開發(fā),、建設單位的管理部門。一是在進行住宅小區(qū)前期規(guī)劃時,，要規(guī)劃建設必要的物業(yè)管理服務用房等相關配套設施,，以方便后期的物業(yè)管理工作；二是嚴格按照規(guī)劃對住宅小區(qū)進行竣工驗收,，不按規(guī)劃建設的住宅小區(qū),，不能予以驗收，并限期整改,；三是對開發(fā)建設遺留問題,，要制定整改工作方案，積極組織整改，達到合格標準,。

市行政執(zhí)法局,、公安局負責對物業(yè)管理行為的查處工作，使物業(yè)管理活動更加規(guī)范,，促進物業(yè)管理水平的提高,。

各區(qū)政府為物業(yè)管理工作的責任主體，要針對目前物業(yè)管理工作存在的問題,，制定具體的整改工作方案,，積極配合市政府相關部門，加大管理力度,，認真組織整改,，使問題得到及時有效的解決。

依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理是一項長期工作,，為確保完成本方案確定的工作內容,，今年要分三個階段進行實施。

（一）排查階段（20xx年5月10日至5月31日）

由市領導小組牽頭,，建委,、規(guī)劃、房產,、公安,、行政執(zhí)法等相關部門配合，各區(qū)政府組織實施,，對開發(fā)建設遺留問題,、物業(yè)管理和住宅小區(qū)存在的問題進行一次拉網(wǎng)式排查，并進行登記造冊,，建立管理檔案,。

（二）整改完善階段（20xx年6月1日至10月31日）

各區(qū)政府對排查中出現(xiàn)的各類問題進行認真分析，查找根源,，制定相應的整改措施,，報市領導小組審查，審查合格后,，方可按責任分工認真組織整改,。

（三）驗收階段（20xx年11月1日至11月15日）

領導小組成員單位按照工作內容和標準，集中時間,，認真組織,，對整改后的物業(yè)企業(yè)和住宅小區(qū)逐個進行審核，確保達標,。

（一）提高認識,，明確責任,。各級領導要把加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作當作重要工作來抓，實行“一把手”負責制,，層層落實責任,。建立市、區(qū),、街道,、社區(qū)職責明確的責任體系和長效管理機制。市政府有關職能部門要按照各自的職責承擔起社會管理責任,，切實把居民小區(qū)物業(yè)管理工作抓細,、抓實、抓出成效,。

（二）密切配合,，抓好整改。市政府相關部門和各區(qū)政府要上下聯(lián)動,，密切配合,，針對物業(yè)管理存在的問題，制定切實可行的整改措施,，認真抓好整改,。對整改不及時或不徹底的，有關部門要按照相關規(guī)定進行查處,，確保全部達標,。

（三）加強宣傳，營造氛圍,。要結合開展“貫徹《物業(yè)管理條例》,，整頓規(guī)范物業(yè)管理市場”活動，大力宣傳物業(yè)管理的政策法規(guī)及有關規(guī)章制度,，使廣大居民了解物業(yè)管理的有關政策和權利義務,，進一步增強參與意識和維權意識，樹立正確的消費觀念,，使物業(yè)管理逐步走向良性循環(huán)軌道。

（四）強化管理,，鞏固成果,。市政府相關部門和各區(qū)政府要把物業(yè)管理作為社會管理的重要組成部分，分工負責,，強化管理,。特別是對存在問題進行整改后，要進一步明確管理單位和管理責任,，避免類似問題的再次發(fā)生,，切實維護廣大居民的切身利益和社會穩(wěn)定,。