方案是從目的、要求、方式、方法,、進(jìn)度等都部署具體、周密，并有很強(qiáng)可操作性的計(jì)劃。方案的格式和要求是什么樣的呢,？下面是小編為大家收集的方案策劃范文，供大家參考借鑒,，希望可以幫助到有需要的朋友,。

物業(yè)管理方案物業(yè)管理方案計(jì)劃書篇一

（一）簽訂合同后，管理人員,、水電工,、保安人員，應(yīng)提早介入了解圖紙熟悉房屋結(jié)構(gòu),、性能,、水電管道布局，智能化安防監(jiān)控系統(tǒng)等管理中應(yīng)注意事項(xiàng),，加強(qiáng)培訓(xùn),，為往后提高、保養(yǎng),、維修,、保值、增值打下基礎(chǔ),，為業(yè)主解決后顧之憂。

（二）建立整理樓宇的詳細(xì)資料,，組織整理設(shè)備檔案,，資料檔案及業(yè)主資料，做到檔案齊全，有序管理,。

（三）依據(jù)相關(guān)文件及本小區(qū)住宅特點(diǎn)制定《巴黎花園業(yè)主公約》,，《管理處崗位職責(zé)》，以及員工的規(guī)章制度,。

（四）制訂詳細(xì)的設(shè)備,，設(shè)施維修，房屋保養(yǎng)計(jì)劃和檢查制度,，《水電設(shè)施,、設(shè)備巡檢計(jì)劃》，《公共照明維護(hù)計(jì)劃》,，《監(jiān)控與消防系統(tǒng)維護(hù)計(jì)劃》等,。

（五）規(guī)范各部門的日常管理工作，做好人員調(diào)配崗位培訓(xùn),，一個(gè)月內(nèi)所有員工務(wù)必全部到位,，并針對(duì)項(xiàng)目管理特點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn)，提高實(shí)用素質(zhì),。

（一）,、設(shè)接待處，白天有專職人員接待住戶,，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù),，受理住戶的咨詢和投訴。服務(wù)做到"十二字方針"（即禮貌,、熱情,、友善、樂觀,、主動(dòng),、平等）。

（二）安防工作：

1,、保安人員著裝統(tǒng)一,、整齊，待人要禮貌禮貌,、熱情,。

2、保安倒班制：實(shí)行24小時(shí)值班和巡視,。

3,、門衛(wèi)進(jìn)出管理要嚴(yán)格，來(lái)訪車輛要登記,，搬遷貨物需由業(yè)主開具證明條,。

4,、充分發(fā)揮小區(qū)24小時(shí)電視監(jiān)控系統(tǒng)、tv分割鏡頭監(jiān)控系統(tǒng),、入戶梯口電控防盜鎖,，搞好社區(qū)智能化管理。

5,、做好消防工作,，建立防火、防盜職責(zé)制,，定期檢查消防器械,。

6、建立消防安全制度,，開展消防知識(shí)宣傳教育活動(dòng),。

7、配有消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備,，能隨時(shí)啟用,。

8、小區(qū)內(nèi)出入口設(shè)有明顯標(biāo)志,，各組團(tuán),、棟及單元（門）、戶有明顯標(biāo)志,，訂有突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案,。

9、加強(qiáng)與市保安和臨近派出所聯(lián)系,，建立聯(lián)防,，共同維護(hù)樓區(qū)安全，以創(chuàng)造良好治安環(huán)境,。

10,、車輛收發(fā)卡并由保安員指揮進(jìn)入車庫(kù)和停車場(chǎng)，外來(lái)車輛未經(jīng)許可不得入?yún)^(qū),，自行車,、摩托車和電動(dòng)車派專人管理。

8,、住宅區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁進(jìn)行一切違反治安管理?xiàng)l例和角犯法律的活動(dòng),。

（四）、環(huán)衛(wèi)綠化工作：

1,、公共部位及商場(chǎng)門前衛(wèi)生區(qū),，管理處派專職衛(wèi)生員做到垃圾日產(chǎn)日清，樓道每3天清掃1次,，樓梯扶手每3天擦洗1次,；共用部位玻璃每季清潔1次,；路燈,、樓道燈每半年清潔1次,，及時(shí)清除小區(qū)內(nèi)主要道路積水、積雪,。

2,、生活區(qū)按幢設(shè)立垃圾箱，垃圾實(shí)行袋裝,，定點(diǎn)堆放,、定期清運(yùn)。

3,、二次裝修房屋共用部位持續(xù)清潔,，對(duì)亂貼、亂畫,，擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象定期清理,。

4、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序,，貼合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn),，無(wú)亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌現(xiàn)象,。

5,、做好二次供水衛(wèi)生檢查，定期清洗,，并做好水質(zhì)檢報(bào)告書,；公共雨、污水管道每年疏通1次,；每季度檢查1次,，及時(shí)清掏；化糞池每半年檢查1次,，每年要清理一次,。

6、聘請(qǐng)專職園藝工對(duì)小區(qū)內(nèi)的綠化進(jìn)行細(xì)心保養(yǎng)和修整,，按照綠化的不同品種,、不同習(xí)俗、不同季節(jié),、不同生長(zhǎng)期,，適時(shí)確定不同的養(yǎng)護(hù)重點(diǎn)，制定不同的養(yǎng)護(hù)計(jì)劃,，為小區(qū)帶給一個(gè)優(yōu)雅的環(huán)境,。

（五）環(huán)境和衛(wèi)生管理規(guī)定

一,、本住宅區(qū)內(nèi)實(shí)垃圾袋化管理，各業(yè)主（住戶）傾倒垃圾時(shí)應(yīng)系好垃圾袋口,，投放到樓前垃圾箱內(nèi),。

二、本住宅區(qū)內(nèi)任何公共場(chǎng)所均不得隨地吐痰,，不準(zhǔn)亂倒垃圾,、雜物、污水和隨地大小便,。

三,、切勿將垃圾、菜葉,、布屑,、膠袋、廢紙和硬殼等雜物投入下水道內(nèi),，如使用不當(dāng)而導(dǎo)致堵塞或損壞時(shí),，業(yè)主（住戶）應(yīng)及時(shí)通知管理公司進(jìn)行處理并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用。

四,、住宅區(qū)內(nèi)任何公共地方,，均不得亂涂亂畫亂貼，違者應(yīng)負(fù)責(zé)粉刷,、更新費(fèi)用,，如屬兒童所為，應(yīng)由家長(zhǎng)負(fù)責(zé),。

五,、凡在公共場(chǎng)所亂貼、亂派廣告,、標(biāo)語(yǔ),、傳單者，除責(zé)令期限期清理現(xiàn)場(chǎng),、恢復(fù)原狀外,，還將視狀況追究相關(guān)當(dāng)事人的職責(zé)。

六,、豢養(yǎng)寵物的業(yè)主（住戶）應(yīng)遵守有關(guān)規(guī)定,，并妥善管理好自己的寵物，不得讓寵物大聲嚎叫以及在公共場(chǎng)所大小便,。

八,、愛護(hù)小區(qū)綠化、不踐踏草地,、攀折花木,，不在公共場(chǎng)所晾曬衣物,。

（六）、房屋及設(shè)備,、設(shè)施管理：

1,、房屋質(zhì)量，設(shè)備設(shè)施維修在保修期內(nèi)應(yīng)及時(shí)反饋給建設(shè)單位,，協(xié)助建設(shè)單位與業(yè)主的溝通,，便于做好保修工作。

2,、與業(yè)主協(xié)商做好房屋公共部位與設(shè)備設(shè)施的定期保養(yǎng)、保修以使得到保值增值,。

3,、建立設(shè)備臺(tái)帳，并設(shè)置標(biāo)志,，以示區(qū)別和了解,。

4、公共照明及線路,，水電維修,，安防監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)，每一天完成巡查養(yǎng)護(hù),，所有設(shè)備均按《維保計(jì)劃》進(jìn)行維保,。

5、公司每一天應(yīng)派人到樓宇現(xiàn)場(chǎng)檢查一次,，對(duì)于存在問題,，及時(shí)提出整改。

6,、做到小修,，業(yè)主隨叫隨到，30分鐘完成,；中修但是夜,，大修不超過(guò)二天；急修30分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng),，及時(shí)回訪,。

（七）、加強(qiáng)二次裝修跟蹤管理,，業(yè)主委員會(huì)協(xié)助管理處與業(yè)主簽定二次裝修有關(guān)規(guī)定的協(xié)議,，每一天檢查一次，協(xié)調(diào)好鄰里關(guān)系,，引導(dǎo)業(yè)主按規(guī)定裝修,，共同護(hù)房屋質(zhì)量,。

（八）、用心開展便民服務(wù),，建立熱線電話,，方便業(yè)主，為業(yè)主代辦中介,，代購(gòu)機(jī)船票,、代請(qǐng)保姆、代請(qǐng)鐘點(diǎn)工等,。

（九）,、根據(jù)本小區(qū)狀況，做到微笑相迎,，熱情周到,，禮貌服務(wù)，竭盡努力讓業(yè)主滿意,。

1,、自覺遵守小區(qū)交通管理規(guī)定，愛護(hù)道路,，公用設(shè)施,，不亂停亂放；

2,、管理區(qū)域內(nèi)車輛行駛停放應(yīng)注意前后左右規(guī)定的安全距離,；

5、不準(zhǔn)在小區(qū)內(nèi)任何場(chǎng)所試車,、修車,、練習(xí)；

8,、不損壞停車場(chǎng)消防,、通信、電器,、供水等公用設(shè)施,；

9、持續(xù)停車位清潔,，不得將車上的雜物和垃圾丟在地上,，有漏油、漏水時(shí),，車主應(yīng)即行處理,。

（一）擬采取的管理方式

服務(wù)質(zhì)量是企業(yè)生存之本，管理處務(wù)必貫徹以下標(biāo)準(zhǔn)：管理無(wú)空擋，服務(wù)有標(biāo)準(zhǔn),，投訴有反饋,，辦事有時(shí)限，考核不遷就,，獎(jiǎng)懲有力度,，滿意見真情。物業(yè)管理要上水平,，就要發(fā)揮社區(qū)整體上下功夫,，構(gòu)成物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主委員會(huì),、社區(qū)居委會(huì),、省軍區(qū)各級(jí)官兵、公安派出所等部門緊密聯(lián)系的"共建"機(jī)制,。

（二）管理處組織機(jī)構(gòu)

1,、辦公室：

（1）負(fù)責(zé)日常事物，代收代發(fā)報(bào)紙信件

（2）二次裝修管理

（3）檢查樓宇和綠化養(yǎng)護(hù),、保潔

（4）協(xié)調(diào)處理鄰里關(guān)系

2、工程部：

（1）負(fù)責(zé)房屋質(zhì)量檢查

（2）建立設(shè)備設(shè)施維保計(jì)劃

（3）做好日常維修保養(yǎng)工作

3,、財(cái)務(wù)部：

（1）管好用好財(cái)務(wù)

（2）負(fù)責(zé)日常收管理費(fèi),、代收水電費(fèi)

（3）統(tǒng)購(gòu)日常維修器材、分發(fā)器材

4,、保安部：

（1）選好保安員搞好培訓(xùn),，管好保安

（2）加強(qiáng)消防檢查，做好防火防盜維持小區(qū)良好治安秩序

（3）與街道建立聯(lián)網(wǎng)治安,，加強(qiáng)周邊環(huán)境安全

（三）管理人員的配備

1,、管理處主任1人，全面負(fù)責(zé)小區(qū)日常事務(wù)管理,。

2,、樓管員1人，負(fù)責(zé)樓宇的檢查服務(wù)及收費(fèi)等,。

3,、水電工2人，負(fù)責(zé)小區(qū)日常水電及工程維修,。

4,、保潔工8人，負(fù)責(zé)小區(qū)公共衛(wèi)生,，全日制保潔,。

5、綠化工2人，負(fù)責(zé)小區(qū)綠化日常養(yǎng)護(hù),。

6,、保安10人（2出口），24小時(shí)值班,。

7,、車管員1人，負(fù)責(zé)汽車,、自行車,、摩托車、電動(dòng)車管理,。

如上共計(jì)25名,。

（一）人員選拔

根據(jù)本小區(qū)的特點(diǎn)及所需的服務(wù)要求，適應(yīng)今后的管理及服務(wù)水平,，所聘用的各基層管理員將依據(jù)其資歷及實(shí)質(zhì)管理經(jīng)驗(yàn)調(diào)配適宜的工作崗位,，逐步向社會(huì)公開招聘具有專業(yè)水平的，實(shí)踐管理經(jīng)驗(yàn)豐富的,，善于協(xié)調(diào)各種人際關(guān)系的高素質(zhì)人才,。

（二）培訓(xùn)目標(biāo)及方式

為了適應(yīng)物業(yè)管理行業(yè)日益趨向市場(chǎng)化、專業(yè)化,、綜合化,、社會(huì)化的發(fā)展趨勢(shì)，我公司將嚴(yán)格選聘人員,，所聘用的各基層管理員工將依據(jù)其資歷及實(shí)質(zhì)管理經(jīng)驗(yàn)調(diào)配適宜的工作崗位,，除公開向社會(huì)招聘具有專業(yè)水平的，實(shí)踐管理經(jīng)驗(yàn)豐富的,，善于協(xié)調(diào)各種人際關(guān)系,，高素質(zhì)、高效,、精干的人員外,，還務(wù)必定期組織理論學(xué)習(xí)培訓(xùn)，管理處并同時(shí)進(jìn)行必要的培訓(xùn)工作技能訓(xùn)練,，務(wù)求使其能日常管理事物的工作,。

公司會(huì)采取集中與分工種培訓(xùn)，將內(nèi)部培訓(xùn)與外部培訓(xùn)相結(jié)合,，造就房屋管理,，電腦與檔案管理，治安管理,，消防管理,，水電管理,，財(cái)務(wù)管理，與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)等專業(yè)的人才,，建立高素質(zhì)的管理服務(wù)隊(duì)伍,，有人才能出好成果。我公司將同時(shí)負(fù)責(zé)督導(dǎo)及培訓(xùn)各級(jí)別管理員工的專業(yè)管理知識(shí),，使其能于理論中實(shí)踐實(shí)質(zhì)管理工作,。

（三）培訓(xùn)計(jì)劃及資料

（四）培訓(xùn)考核

為體現(xiàn)培訓(xùn)的效果并貫徹管理制度及工作經(jīng)驗(yàn)的落實(shí)公司于員工培訓(xùn)期間通過(guò)不定期的培訓(xùn)考核確保培訓(xùn)的質(zhì)量。

（一）按國(guó)家有關(guān)規(guī)定收取并建立共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后修理,、更新、改造的維修基金,。

（二）維修基金的使用由物業(yè)公司提出年度使用計(jì)劃,，經(jīng)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門審核后劃撥。

（三）維修基金不敷使用時(shí),，經(jīng)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門審核批準(zhǔn),，按業(yè)主占有的房屋建筑面積比例續(xù)籌。

（四）業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí),，結(jié)余維修基金不予退還,，隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶。

我公司將以"以人為本,，科學(xué)管理,，依法辦事，真誠(chéng)服務(wù)"為宗旨,，在該小區(qū)管理中采用以往的成功經(jīng)驗(yàn)以外，將在以下幾個(gè)方面作新的嘗試：我們將引進(jìn)系統(tǒng)工程的方法技術(shù),，提高一體化管理水平,，采取計(jì)劃目標(biāo)管理、全面質(zhì)量管理,、督導(dǎo)管理協(xié)調(diào)管理等先進(jìn)的管理方法,。根據(jù)iso9001：2000質(zhì)量管理和質(zhì)量保證國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)中有關(guān)服務(wù)行業(yè)的要求，探索并逐步走上物業(yè)的管理標(biāo)準(zhǔn)化之路,；始終強(qiáng)調(diào)把服務(wù)業(yè)主（住戶）作為管理的重心,。我們將在完善服務(wù)體系，提高服務(wù)層次,，改善服務(wù)質(zhì)量等方面采取一系列新舉措,，瞄準(zhǔn)物業(yè)管理先進(jìn)水平，全面接管小區(qū)后,，按照《宿遷市普通住宅物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》以及《物業(yè)管理委托合同》的有關(guān)條款,，在物業(yè)管理委托期二年內(nèi)到達(dá)沭陽(yáng)縣標(biāo)準(zhǔn)化小區(qū)。

物業(yè)管理方案物業(yè)管理方案計(jì)劃書篇二

物業(yè)管理是指業(yè)主對(duì)區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物場(chǎng)地進(jìn)行管理的活動(dòng)。下面是本站小編為你帶來(lái)的物業(yè)管理方案范文,，歡迎參閱,。

一、 概述 某項(xiàng)目位于甲縣城東,，將是甲縣新城區(qū)及行政,、文化、體育,、經(jīng)濟(jì)中心,，地理位置優(yōu)越，物業(yè)升值潛力巨大,。由此良好的物業(yè)背景,，某小區(qū)的物業(yè)管理水準(zhǔn)將更顯重要。

三,、組織 物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè),，當(dāng)前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)。因此,，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡(jiǎn)潔,、實(shí)用，降低組織內(nèi)耗及勞資成本等,。

反饋

運(yùn)行機(jī)制

組織結(jié)構(gòu)圖

經(jīng)營(yíng)環(huán)境圖

四,、 人事 人事設(shè)置原則：一人多崗，不要因人設(shè)崗,。預(yù)計(jì)16名員工(按整個(gè)小區(qū)交付時(shí)設(shè)計(jì)),。 序號(hào) 崗位 人數(shù) 主要職責(zé) 備注 1 經(jīng)理 1 在董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)等,。 2 經(jīng)營(yíng)部主任 1 具體經(jīng)營(yíng)事務(wù),、人事等。 3 辦事員 3 文書,、財(cái)務(wù),、勞資、后勤等,。 財(cái)會(huì)要持證 4 物業(yè)管理員 1 具體物業(yè)管理,、裝修監(jiān)管、收費(fèi),、維保服務(wù)等,。 5 安全護(hù)衛(wèi)員 7 門衛(wèi)、巡更,、停車管理,、小區(qū)內(nèi)公共秩序等,。 6 水電工 1 公共區(qū)域水電設(shè)施維護(hù)、水電維修服務(wù)等,。 7 保潔員 2 公共區(qū)域衛(wèi)生保潔,、綠化養(yǎng)護(hù)等。 員工招聘后即由公司聘請(qǐng)的物業(yè)管理顧問公司進(jìn)行培訓(xùn),，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓(xùn)結(jié)構(gòu)培訓(xùn),。培訓(xùn)率100%。

12.6萬(wàn)元 30000*12*0.35=126000(元)

(2) 公用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費(fèi)：1.5萬(wàn)元

(4) 清潔衛(wèi)生費(fèi)：2人*12月*80元/月*人=0.192萬(wàn)元

(5) 安全護(hù)衛(wèi)費(fèi)：7人*200元/年*人=0.14萬(wàn)元

(6) 辦公費(fèi)：按管理人員工資總額25%計(jì)算

5.52萬(wàn)元*25%=1.38萬(wàn)元

(7) 固定資產(chǎn)折舊費(fèi)：按10%計(jì)算即 1萬(wàn)元

(8) 稅費(fèi)：按營(yíng)收5.5%繳納即 1.052萬(wàn)元

(9) 保險(xiǎn)費(fèi)：暫不投保(10) 合理利潤(rùn)：按營(yíng)收8%計(jì)算 1.36萬(wàn)元 但為減輕業(yè)主負(fù)擔(dān),，我司將通過(guò)多元化經(jīng)營(yíng),、特約服務(wù)，嚴(yán)控經(jīng)營(yíng)成本等多項(xiàng)措施增加收入,，減少支出,，從而降低公共性服務(wù)費(fèi)價(jià)格，擬向政府物價(jià)主管部門申報(bào)本小區(qū)公共性服務(wù)費(fèi)價(jià)格指導(dǎo)價(jià)格為0.35元/月* m2 ,。

六,、 前期物業(yè)接管 a) 派物業(yè)管理員、水電工等工程技術(shù)人員參與工程驗(yàn)收(無(wú)驗(yàn)收權(quán),，僅可從物業(yè)管理角度向開發(fā)商提出建議),。 b) 物業(yè)接管驗(yàn)收 l 既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度進(jìn)行驗(yàn)收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場(chǎng)上,，對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收,，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。 l 是物業(yè)通過(guò)竣工驗(yàn)收后,，對(duì)物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和使用功能的再驗(yàn)收; l 供電,、給排水、衛(wèi)生,、道路等設(shè)備設(shè)施能正常使用; l 房屋幢,、戶編號(hào)已經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn); l 落實(shí)物業(yè)的保修事宜(保修責(zé)任、保修期限,、保修范圍)。確保保修項(xiàng)目,、期限,、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任,、方式的落實(shí),，重大保修項(xiàng)目細(xì)則與圖紙校驗(yàn)到位; l 接管小組按《圖紙資料移交清單》，技術(shù)資料進(jìn)行對(duì)照檢查,，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán),、技術(shù)資料有缺漏的,，應(yīng)以書面形式上報(bào)開發(fā)商，請(qǐng)求給予協(xié)助解決,。 l 接管小組按《設(shè)備移交清單》,，對(duì)各類設(shè)備按數(shù)量、規(guī)格,、性能,、容量等進(jìn)行對(duì)照檢查，發(fā)現(xiàn)接管設(shè)備(設(shè)施)與移交清單不符或有缺漏的,，應(yīng)以書面形式上報(bào)開發(fā)商,，請(qǐng)求給予協(xié)助解決。 l 接管小組對(duì)每套單元房的水,、電,、土建部分進(jìn)行全面檢查，并將檢查記錄在冊(cè),，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時(shí)督促有關(guān)單位迅速解決,。 l 在保修期內(nèi)，因施工,、安裝,、設(shè)備等因素產(chǎn)生的質(zhì)量問題，公司應(yīng)查明原因,，及時(shí)上報(bào)開發(fā)商,，請(qǐng)求盡快解決。 l 抄水,、電,、氣表的底數(shù)，記錄備案,。 l 接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)問題,，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商督促建筑商對(duì)存在的問題加固補(bǔ)強(qiáng),、整修,，直至完全合格。 l 接管驗(yàn)收符合要求后,，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證,，簽發(fā)接管文件。 l 當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件,，辦理了必要的手續(xù)以后,，整個(gè)物業(yè)驗(yàn)收與接管工作即 完成。

七,、 入伙

2,、協(xié)調(diào)工作 l 與供電局,、自來(lái)水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯(lián)系工作,，保證住戶入住后的水,、電、氣等的供應(yīng),。 l 代業(yè)主與電話公司聯(lián)系電話安裝事宜,，爭(zhēng)取現(xiàn)場(chǎng)放號(hào)，方便業(yè)主,。 l 與學(xué)校,、派出所和居委會(huì)聯(lián)系，了解小孩轉(zhuǎn)學(xué)和遷移戶口的手續(xù)辦理細(xì)節(jié),，以及有關(guān)聯(lián)系電話,，入住時(shí)公告。

3,、入伙現(xiàn)場(chǎng) 入伙準(zhǔn)備,、協(xié)調(diào)工作到位后，要部署入伙現(xiàn)場(chǎng),，彩旗,、橫幅、花卉,、背景音樂,，安全護(hù)衛(wèi)立崗、巡更,，迎接業(yè)主入伙,。 舉行入伙儀式：邀請(qǐng)政府官員、新聞媒體,、業(yè)主代表剪彩,，造聲勢(shì)。 注意事項(xiàng)：避免后期工地的灰塵,、噪音等不和諧的現(xiàn)象,。

八、 物業(yè)裝修與管理 業(yè)主在收樓后有權(quán)對(duì)自己所購(gòu)物業(yè)進(jìn)行裝修,，但裝修必須在規(guī)定范圍內(nèi)進(jìn)行,。其有關(guān)規(guī)定包括：國(guó)家建設(shè)部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》和物業(yè)管理企業(yè)制定的《住戶裝修管理規(guī)定》。根據(jù)上述規(guī)定,，業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行申請(qǐng)登記，包括填寫業(yè)主 裝修申請(qǐng)表,、領(lǐng)取《裝修管理規(guī)定》,，根據(jù)約定在申請(qǐng)表上簽字,，繳納裝修管理押金及保證金，經(jīng)批準(zhǔn)后方可動(dòng)工,。業(yè)主在裝修完成以后,，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)組織驗(yàn)收，合格后即退還裝修押金及保證金,。 業(yè)主在裝修前向物業(yè)管理企業(yè)申請(qǐng)登記時(shí),，需如實(shí)填寫裝修施工內(nèi)容，并注明委托施工單位及進(jìn)場(chǎng)人數(shù),，業(yè)主,、施工隊(duì)及物業(yè)管理企業(yè)三方應(yīng)在

申請(qǐng)書

九,、物業(yè)檔案的建立 物業(yè)檔案資料的建立是對(duì)前期建設(shè)開發(fā)成果的記錄,，是以后實(shí)施物業(yè)管理時(shí)對(duì)工程維修、配套,、改造必不可少的依據(jù),，也是更換物業(yè)管理企業(yè)時(shí)必須移交的內(nèi)容之一。現(xiàn)代建筑工程隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和使用需求的提高,，樓宇設(shè)備設(shè)施以及埋入地下和建筑體內(nèi)部的管線越來(lái)越多,，越來(lái)越復(fù)雜，越來(lái)越高科技化和專業(yè)化,，因此一旦發(fā)生故障,，物業(yè)檔案就成了維修必不可少的東西。物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集,、整理,、歸案、利用四個(gè)環(huán)節(jié),。收集的關(guān)鍵是盡可能完整,，時(shí)間上講是指從規(guī)劃設(shè)計(jì)到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料;從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的方方面面，從地下到樓頂,、從主體到配套,、從建筑物到環(huán)境，整理的重點(diǎn)是去偽存真,、留下有用的,，歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地分類與保存,，利用即是在日后的管理過(guò)程中使用并加以充實(shí),。

十、 日常管理

(四)安全護(hù)衛(wèi),、停車管理

根據(jù)“xx佳園”的設(shè)計(jì)特點(diǎn),，現(xiàn)擬出“xx佳園”物業(yè)管理方案,。我們真誠(chéng)希望在與貴方合作中，能使業(yè)主和住戶能充分享受到物業(yè)管理所帶來(lái)的方便,、溫馨和周到的服務(wù),，使“xx佳園”物業(yè)持續(xù)升值，為住戶營(yíng)造一個(gè)安全,、整潔,、優(yōu)美、方便的陽(yáng)光社區(qū),，提升生活品質(zhì),，實(shí)現(xiàn)業(yè)主、開發(fā)商,、物業(yè)公司和諧,、多贏的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

一,、xx佳園物業(yè)概況

“xx佳園”位于福廈路,、環(huán)城西路與205國(guó)道交匯處，總建筑面積約2萬(wàn)平方米,，小區(qū)以多層住宅為主,，配有較高價(jià)值的店面，其中a區(qū),、b區(qū)占據(jù)交通“黃金點(diǎn)”,，交通便捷，銀行,、學(xué)校,、超市、酒店,、郵局等生活設(shè)施齊全,，是居家置業(yè)的理想物業(yè)。美麗的社區(qū),，更需要“陽(yáng)光物業(yè)”這樣較耐心,、細(xì)致、負(fù)責(zé)任的物業(yè)公司去用心呵護(hù),。

二,、公司接管后將采取的管理檔次及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

(一)建立24小時(shí)值班制度，設(shè)立服務(wù)電話,，接受業(yè)主和使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)報(bào)修,、求助、建議、問詢,、質(zhì)疑,、投訴等各類信息的收集和反饋，及時(shí)處理并有回訪記錄,。

(二)定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單，對(duì)合理建議及時(shí)整改,。滿意率達(dá)95%以上,。

(三)建立落實(shí)維修承諾制，零修急修及時(shí)率100%,，返修率不高于1%,。

(四)每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況。

(五)物業(yè)檔案,、業(yè)主樓案,、設(shè)備設(shè)施檔案齊全。

(六)常規(guī)性公共服務(wù)

1,、房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)

(1) 棟號(hào),、樓層、房號(hào)等標(biāo)志明顯,，設(shè)立引路方向平面圖,。

(2) 物業(yè)外觀完好、整潔,、外墻無(wú)脫落,，無(wú)亂貼、亂涂,、亂畫現(xiàn)象,。

(3) 空調(diào)安裝統(tǒng)一。

2,、共用設(shè)備管理,，保證設(shè)備與機(jī)房環(huán)境整潔，設(shè)備良好,，定期保養(yǎng)無(wú)事故隱患,。

(1)供電系統(tǒng)。保證正常供電,，停電提前1天通知用戶,，備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)可隨時(shí)起用。接地電阻每3年檢測(cè)1次,。

(2)弱電系統(tǒng),。保證系統(tǒng)正常工作。故障及時(shí)排除。

(3)消防系統(tǒng),。24小時(shí)值班;設(shè)備設(shè)施齊全,、完好無(wú)損，可隨時(shí)起用;組織開展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育,，明確各區(qū)域防火責(zé)任人;消防疏散通道暢通;保證無(wú)火災(zāi)安全隱患,。

(4)給排水系統(tǒng)。每半年清洗水池1次,，保證水質(zhì)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn);水池,、水泵周圍清潔衛(wèi)生，無(wú)二次污染;停水提前1天通知;消防泵每月進(jìn)行1次操作,，每年進(jìn)行1次全面檢查;排水系統(tǒng)通暢,，汛期道路無(wú)積水，地下室,、車庫(kù),、設(shè)備房無(wú)積水、侵泡發(fā)生;遇有事故,，維修人員在20分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)搶修,，并無(wú)長(zhǎng)時(shí)間停水;制有應(yīng)急處理方案。

3,、共用設(shè)施管理,。共用配套服務(wù)設(shè)施完好，道路,、樓道等公共照明完好,，道路通暢，路面平坦,。

4,、保安及車輛管理。

(1)專業(yè)保安隊(duì)伍,，24小時(shí)值班及巡邏,，保安文明執(zhí)勤，言語(yǔ)規(guī)范,，處理突發(fā)事件,。

(2)出入車輛有序，無(wú)堵塞交通現(xiàn)象,，不影響行人通行,。

(3)車輛出入管理嚴(yán)格，有登記,。

(4)停車場(chǎng)停放整齊,，場(chǎng)地整潔,。

(5)危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。

(6)聯(lián)系群眾,，搞好群防群治,。

(7)在公安派出所指導(dǎo)下搞好治安管理。

5,、環(huán)境衛(wèi)生管理,。做到定人、定地點(diǎn),、定時(shí)間,、定任務(wù)、定質(zhì)量,。

(1)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備。

(2)實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔,。

(3)垃圾日產(chǎn)日清,，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺。

(4)共用部位保持清潔,，無(wú)亂貼,、亂畫現(xiàn)象，大堂,、樓梯,、扶欄、天臺(tái),、屋面等保持潔凈,，共用場(chǎng)地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物,。

(5)做好環(huán)衛(wèi)宣傳工作,，提高人的清潔衛(wèi)生意識(shí)。

6,、綠化管理

(1)綠地?zé)o改變使用用途和破壞,、踐踏、占用現(xiàn)象,。

(2)花草樹木修剪整齊美觀,，無(wú)病蟲害，無(wú)折損,。

(3)綠地?zé)o紙屑,、煙頭、石塊等雜物,。

(4)綠化完好率達(dá)到95%以上,。

7,、室內(nèi)裝飾裝修管理(二次裝修)。全過(guò)程監(jiān)控,，保證房屋的整體性,，抗震性和結(jié)構(gòu)安全。

(1)受理本小區(qū)二次裝修咨詢與審批,。

(2)所有裝修人員到管理處辦理出入證,。

8、房屋租售管理,。

(1)督促外來(lái)人員在三天內(nèi)辦理《暫住證》手續(xù),。

(2)配合派出所、居委會(huì)對(duì)小區(qū)內(nèi)租戶,、流動(dòng)人員的調(diào)查,，并登記在冊(cè)，確保小區(qū)的生活安全,。

9,、社區(qū)文化

(1)設(shè)立學(xué)習(xí)宣傳園地，開展健康向上的活動(dòng),。

(2)制有居民精神文明建設(shè)公約,。

(3)配合街道辦事處、居委會(huì),、派出所開展各項(xiàng)工作,。

(4)業(yè)主滿意率95%以上。

(七)針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)(代理業(yè)務(wù))

1,、代住戶進(jìn)行室內(nèi)衛(wèi)生清掃,、室內(nèi)裝修、搬家等,。

2,、提供空房代管、房屋中介等服務(wù),。

3,、代定報(bào)刊、郵件報(bào)刊的代收代發(fā),。

4,、提供維修服務(wù)并做到小修不過(guò)夜，中修三天完成,。

5,、安裝、維護(hù)和修理各種家用電器和生活用品等,。

三,、公司擬采取的管理方式

“對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格管理,，為業(yè)主、開發(fā)商提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)”是本公司的根本理念,，規(guī)范化管理,，貼心服務(wù)，鑄造品牌物業(yè)公司的信譽(yù)與形象,。

(一)標(biāo)準(zhǔn)化管理

物業(yè)管理涉及面廣,，一般住用戶對(duì)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn),、檔次很難進(jìn)行全面了解,，業(yè)主對(duì)服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)關(guān)系的誤解是當(dāng)前物業(yè)公司與業(yè)主關(guān)系僵化的一個(gè)主要原因。房屋及設(shè)備保養(yǎng)不及時(shí),、日常管理松懈,、隨意是物業(yè)管理水平低下、業(yè)主怨聲載道的根本原因,。本公司從項(xiàng)目前期管理,、入伙、二次裝修,、房屋維修與養(yǎng)護(hù)、給排水及電氣設(shè)備管理,、消防,、安全、保潔,、綠化以及便民服務(wù),，均實(shí)施全面的、標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理,，使本公司物業(yè)管理行為向規(guī)范化的國(guó)際慣例靠攏,，在內(nèi)部管理上自律、制度上創(chuàng)新,，以達(dá)到管理嚴(yán)格有序,、服務(wù)質(zhì)量高的管理目標(biāo)，使開發(fā)商放心,、業(yè)主滿意,、公司信譽(yù)度得到提高。

(二)溝通服務(wù)至上

組織,、溝通,、協(xié)調(diào)能力是物管企業(yè)的一項(xiàng)不可或缺的重要素質(zhì)，具備這項(xiàng)素質(zhì),，工作中的各項(xiàng)矛盾往往可以大事化小,、小事化無(wú);反之,，則誤會(huì)重重，隔閡加深,。目前大多數(shù)物業(yè)公司受投訴主要在于溝通不暢所致,。為此，本公司專門設(shè)置業(yè)主聯(lián)絡(luò)處,，通過(guò)禮貌走訪,、接待業(yè)主投訴、較好解決業(yè)主提出的問題(合理要求),、答復(fù)業(yè)主疑問,、設(shè)置業(yè)主交流箱、公示欄,、宣傳欄等方式,，發(fā)展與業(yè)主的良好關(guān)系。同時(shí),，鑒于物業(yè)管理是一項(xiàng)具體,、繁瑣的業(yè)務(wù)，公司要求管理人員親力親為,，實(shí)行走動(dòng)式管理,，親臨服務(wù)一線，直接了解業(yè)主需求,，認(rèn)真負(fù)責(zé),，講道德，重誠(chéng)實(shí),，對(duì)業(yè)主有求必應(yīng),，保證服務(wù)質(zhì)量。凡是業(yè)主對(duì)入伙交房時(shí)提出的涉及與開發(fā)商有關(guān)的問題,，我們將利用規(guī)范物業(yè)公司的耐心,、親切的服務(wù)優(yōu)勢(shì)對(duì)業(yè)主進(jìn)行溝通、疏導(dǎo)和撫慰,，有效化解部分業(yè)主似懂非懂的怨氣,、誤解或投訴，并按物業(yè)管理的規(guī)范要求登記下來(lái),，書面呈報(bào)開發(fā)商,。絕對(duì)禁止加劇業(yè)主與開發(fā)商、開發(fā)商與物業(yè)公司,、物業(yè)公司與業(yè)主之間錯(cuò)綜復(fù)雜矛盾的做法與行為,。

(三)締造親善的社區(qū)文化

創(chuàng)造一個(gè)和諧、文明,、舒適,、優(yōu)美的生活與工作環(huán)境是我公司與業(yè)主的共同愿望,。因此，本公司提倡文明,、禮貌,、親善的社區(qū)文化，與業(yè)主共建共榮,、友好相處,、相互信任，主導(dǎo)公司員工發(fā)展與業(yè)主,、派出所,、社區(qū)居民委員會(huì)以及政府部門的友好協(xié)作關(guān)系。不論員工在工作期間或在工作區(qū)域之外,，業(yè)主或員工的難處是否關(guān)系到本人,，都要熱心助人、溫善相待,，主動(dòng)構(gòu)架良好的人際關(guān)系,，為小區(qū)、為業(yè)主,、為自己,、為這個(gè)物欲橫流的社會(huì)開辟一方文明的凈土。

四,、為開展xx佳園物業(yè)管理所配置的人力,、物力資源

(一)人員設(shè)置。

根據(jù)所確定的管理檔次及實(shí)地考察,，按物業(yè)管理面積2萬(wàn)平方米計(jì)算,本公司“xx佳園”管理處擬設(shè)置工作人員11人。

職位 人數(shù) 負(fù)責(zé)內(nèi)容

管理入主任兼業(yè)主聯(lián)絡(luò)處主任 1人 負(fù)責(zé)總體工作安排,、業(yè)主溝通

工程人員 1人 負(fù)責(zé)設(shè)備,、設(shè)施維修、保養(yǎng)

車管員/收銀員 2人 停車場(chǎng)管理,、出納,、收費(fèi)

保潔綠化人員 1人 負(fù)責(zé)保潔綠化

保安人員 6人 負(fù)責(zé)崗?fù)ぁ④囕v出入,、巡邏

注：財(cái)務(wù)人員由總公司兼任,。

(二)綜合效益簡(jiǎn)要分析

管理費(fèi) 維修金

多層住宅 0.50元/平方米·月 0.20元/平方米·月

商場(chǎng) 1.50元/平方米·月 0.25元/平方米·月

地上車位 40元/位·月

地下車位 60元/位·月

五、xx佳園物業(yè)管理的具體操作

公司貫徹“以人為本,、業(yè)主至上”的服務(wù)理念,，從項(xiàng)目前期管理、入伙,、二次裝修,、房屋維修與養(yǎng)護(hù),、給排水及電氣設(shè)備管理、消防,、安全,、保潔、綠化以及便民服務(wù),，均實(shí)施全面的,、標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理 。逐步建立完善的安全保衛(wèi)系統(tǒng),、設(shè)備設(shè)施維護(hù)系統(tǒng),、環(huán)境保結(jié)系統(tǒng)、綠化維護(hù)系統(tǒng),、共用設(shè)施管理系統(tǒng),、社區(qū)文化活動(dòng)組織系統(tǒng)。

(一)前期準(zhǔn)備

公司派出專業(yè)人員對(duì)待承接項(xiàng)目進(jìn)行深入研究,，了解項(xiàng)目規(guī)劃,、物業(yè)特點(diǎn)以及周邊地區(qū)物業(yè)分布情況、安全狀況,，結(jié)合本方案擬定特定物業(yè)項(xiàng)目的管理方案;進(jìn)駐前二個(gè)月開始籌建物業(yè)管理隊(duì)伍,，進(jìn)行人員選拔、培訓(xùn),，針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)制定各項(xiàng)管理規(guī)定及工作流程,，擬定用戶手冊(cè)、業(yè)主公約及前期物業(yè)管理協(xié)議;進(jìn)駐前一星期必須安排好管理用房,、員工宿舍及管理處相關(guān)辦公設(shè)備;物業(yè)接管必須進(jìn)行驗(yàn)收評(píng)估,，妥善進(jìn)行鑰匙、圖紙資料的交接,。

1.內(nèi)部機(jī)構(gòu)的設(shè)置與擬定人員編制

2.物業(yè)管理人員的選聘和培訓(xùn)

開展管理工作前3個(gè)月,。培訓(xùn)內(nèi)容為：專業(yè)管理概念，緊急應(yīng)變的處置,，業(yè)主及用戶投訴的處理,，特別電梯配電應(yīng)取得上崗證方可上崗。

3.

規(guī)章制度

1),、根據(jù)政府有關(guān)部門的法律,、法令、文件和示范文體,，編寫《業(yè)主公約》,、《用戶手冊(cè)》并在入伙時(shí)發(fā)放。

2)、制定嚴(yán)謹(jǐn),、科學(xué)的管理文件(各項(xiàng)守則,、管理規(guī)定，各級(jí)員工

崗位職責(zé)

(二)物業(yè)管理的啟動(dòng)

1.物業(yè)的接管驗(yàn)收

1),、產(chǎn)權(quán)資料(項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件,、建筑執(zhí)照),。

2)、技術(shù)資料(竣工圖,、設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書等)

2.入伙管理

1),、房屋驗(yàn)收、交接執(zhí)行公司嚴(yán)謹(jǐn),、科學(xué)的“入伙管理系統(tǒng)”,。發(fā)放入伙通知書、住戶手冊(cè),，明確入伙驗(yàn)收手續(xù),、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，簽署“業(yè)主公約”,，禮貌,、熱忱接待業(yè)主，主動(dòng)解釋有關(guān)疑問;簽訂物業(yè)管理委托合同,、業(yè)主公約;通過(guò)宣傳使用戶了解和配合物業(yè)管理工作;向用戶發(fā)放《用戶須知》,、《用戶手冊(cè)》;配合用戶搬遷，應(yīng)打掃好室內(nèi)外衛(wèi)生,、清掃進(jìn)出道路,、協(xié)助用戶搬遷以及交通指揮等;做好用戶搬遷階段的安全工作，合理協(xié)調(diào)保安人員值班,、巡邏,，適當(dāng)增加保安力量。

2),、建立業(yè)主檔案和產(chǎn)權(quán)備案,。在辦理移交手續(xù)中,，系統(tǒng)了解業(yè)主相關(guān)資料,，建立顧客檔案，界定每個(gè)產(chǎn)權(quán)人擁有產(chǎn)權(quán)的范圍和比例,，建立產(chǎn)權(quán)備案制度,，為今后順利管理打好基礎(chǔ)。

3.二次裝修施工全過(guò)程監(jiān)控

二次裝修管理攸關(guān)樓宇的建筑風(fēng)格,、品質(zhì),，因此,，為了保證樓房長(zhǎng)期正常使用，公司將依《廈門市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》,、建設(shè)部第46號(hào)令《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》,、《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》、《廈門市建筑外墻裝飾管理規(guī)定》,、《家庭居室裝飾二次裝修管理試行辦法》,、《廈門市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)辦法》等有關(guān)法規(guī)以及《前期物業(yè)管理協(xié)議》、《用戶手冊(cè)》,、《業(yè)主公約》執(zhí)行管理,。

作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)管理時(shí)，管理處將采取必要的安全防護(hù)和消防措施,，保障作業(yè)人員和相鄰居民的安全,，控制現(xiàn)場(chǎng)的各種粉類、廢氣,、固體廢物以及噪聲,、振動(dòng)對(duì)環(huán)境的污染和危害，減輕或避免對(duì)相鄰居民的日常生活造成影響,。

安全防范管理,。二次裝修施工人員須按政府規(guī)定辦理證件，接受管理處管理,，留宿施工人員由業(yè)主或代理人書面擔(dān)保,，防范治安事件發(fā)生;進(jìn)行二次裝修中用電、煤氣,、明火安全管理,，消除消防隱患;二次裝修與入住并存期間，加強(qiáng)安全防范重點(diǎn)宣傳,，有針對(duì)性地采取措施,，確保不遺留安全隱患。

環(huán)境衛(wèi)生管理,。規(guī)范二次裝修材料及垃圾的運(yùn)輸和堆放,，嚴(yán)禁投入下水道，確保樓宇內(nèi)道路通暢及環(huán)境整潔;加強(qiáng)噪聲控制,，限定二次裝修施工時(shí)間或進(jìn)行噪聲隔離,，最大限度降低對(duì)周邊居民正常生活及工作的影響，控制入住和二次裝修期交叉時(shí)造成的環(huán)境影響,。

共用設(shè)備設(shè)施管理,。確保二次裝修中水電主干線、消防設(shè)施等戶內(nèi)外設(shè)備設(shè)施不受破壞,，嚴(yán)禁任意動(dòng)用消防設(shè)施,，使其正常運(yùn)行。

外二次裝修管理,。嚴(yán)禁破壞外墻整體美觀,，不得在外墻鑿洞;禁止安裝雨陽(yáng)蓬或作任何形式的封閉;窗戶、落地窗防護(hù)柵應(yīng)設(shè)在窗扇內(nèi)側(cè);公共部位嚴(yán)禁安裝,、架設(shè)私家物品及構(gòu)筑物，尤其是私自在樓梯口加裝鐵門,。

土建二次裝修管理。不得用重磅大錘進(jìn)行野蠻施工,，以防止破壞樓板結(jié)構(gòu);不得變更或破壞房屋的柱,、梁,、板,、承重墻等建筑主體結(jié)構(gòu)、外墻,、屋面防水,、廚衛(wèi)防水;外墻體埋設(shè)管線，須進(jìn)行防水處理,，以防止外墻滲水;不得在無(wú)梁板上砌筑檣體,。

水電設(shè)施二次裝修管理。嚴(yán)禁在結(jié)構(gòu)樓板鑿溝埋管,、在公共墻體埋設(shè)水管;廚衛(wèi)下水主管檢查口不得封死;二次裝修前堵塞好下水口,，以防止二次裝修土頭、雜物造成堵塞;墻體及吊頂內(nèi)埋設(shè)電線應(yīng)使用套管;動(dòng)員住戶在進(jìn)行吊頂裝飾時(shí)留出檢查口,。

裝修工程完工后,，由裝修戶通知管理處工程部對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收，出具竣工驗(yàn)收單并辦理相關(guān)手續(xù),。

(三)完善的日常物業(yè)管理服務(wù)

a,、安全保衛(wèi)系統(tǒng)

1、總體安全環(huán)境管理

在社區(qū)四周,、車床進(jìn)出口,、社區(qū)出入口，電梯轎廂內(nèi)設(shè)置閉路監(jiān)控系統(tǒng),，建立24小時(shí)不間斷監(jiān)控資料;結(jié)合公安110報(bào)警系統(tǒng),，對(duì)突發(fā)安全事件及時(shí)解決，依法辦事,。

培訓(xùn)專業(yè)保安巡查員隊(duì)伍,，保安巡查員統(tǒng)一著裝、佩戴明顯標(biāo)志,，文明值勤,，言語(yǔ)規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé),，對(duì)社區(qū)進(jìn)行24小時(shí)值班及巡邏,，制定詳盡巡邏路線及頻次;對(duì)危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施并及時(shí)消除安全隱患。

在出入口處對(duì)來(lái)訪客人進(jìn)行登記,，控制樓宇內(nèi)流動(dòng)人員數(shù)量,，防止推銷人員散發(fā)廣告?zhèn)鲉位驘o(wú)關(guān)人員流竄;建立我公司覆蓋全廈門市的物業(yè)保安呼叫系統(tǒng)，遇有突發(fā)事態(tài),，可以立即調(diào)配全公司人力和物力集中支援;制定應(yīng)急準(zhǔn)備和應(yīng)急措施,，如防臺(tái)風(fēng)、防地震方案等,。

2,、對(duì)出租戶管理

租戶的社區(qū)角色不同，人員流動(dòng)性大,，社會(huì)背景,、身份也極為復(fù)雜，因此,，出租戶管理成為當(dāng)今物業(yè)管理中較難處理的問題,。我公司將從提倡親和社區(qū)文化入手，對(duì)租戶進(jìn)行分類拜訪與重點(diǎn)關(guān)注;配合派出所,、居委會(huì)對(duì)小區(qū)內(nèi)租戶,、流動(dòng)人員的調(diào)查。確保樓宇內(nèi)業(yè)主,、租戶的生活安全與人際和諧,。

3、車輛交通及道路管理

樓宇停車場(chǎng)有專人疏導(dǎo),，管理有序,，排列整齊，機(jī)動(dòng)車輛出入有登記;非機(jī)動(dòng)車車輛按規(guī)定位置停放;每天巡查樓宇內(nèi)道路,，確保道路通暢,，路面平整;井蓋無(wú)缺損,、無(wú)丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行及業(yè)主的日常生活,。

4,、科學(xué)管理

記錄全面的事件日志，針對(duì)事故多發(fā)地加強(qiáng)巡邏及監(jiān)控,，消滅安全隱患,。

b、設(shè)備設(shè)施維護(hù)系統(tǒng)

1.房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)

主出入口設(shè)樓宇平面示意圖,，幢,、單元(門)、戶標(biāo)號(hào)標(biāo)志明顯;定期檢查外墻,，發(fā)現(xiàn)破損及時(shí)修補(bǔ),，確保房屋外觀完好、整潔,，外墻面磚,、涂料等裝飾材料無(wú)脫落、無(wú)污跡;空調(diào)安裝位置統(tǒng)一,，冷凝水集中收集;設(shè)立小告示板,，開展與業(yè)主交流，及時(shí)通報(bào)相關(guān)事項(xiàng),。

2.共用設(shè)備管理

本公司設(shè)備保養(yǎng)與維修,，一是以預(yù)防為主，堅(jiān)持日常保養(yǎng)與計(jì)劃維修并重,，使設(shè)備始終處于良好狀態(tài);二是對(duì)房屋設(shè)備做到“三好”,，“四會(huì)”和“五定”。三好是指用好,、修好和管理好重要的房屋設(shè)備,。“四會(huì)”是指物業(yè)維修人員對(duì)房屋設(shè)備要會(huì)使用,、會(huì)保養(yǎng),、會(huì)檢查、會(huì)排除故障,?！拔宥ā笔菍?duì)房屋主要設(shè)備的清潔、潤(rùn)滑,、檢修要做到定量,、定人、定點(diǎn),、定時(shí)和定質(zhì);三是實(shí)行專業(yè)人員修理與使用操作人員修理相結(jié)合,。以專業(yè)修理為主,，同時(shí)設(shè)備的使用操作人員參加日常的維護(hù)保養(yǎng)和進(jìn)行部分的小型維修。四是完善設(shè)備管理和定期維修制度,。制度科學(xué)的保養(yǎng)規(guī)程,，完善設(shè)備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計(jì)劃,。

1)給排水設(shè)備管理

管理目標(biāo)：細(xì)心保養(yǎng)，確保給排水設(shè)備,、閥門,、管道工作正常，無(wú)跑冒滴漏,，方便住用戶生活,。

供水設(shè)備(包括蓄水池、供水泵,、管網(wǎng),、屋頂水箱、水表,、閥門等),。對(duì)生活水泵、給水管網(wǎng)定期檢修及防腐保養(yǎng),，確保供水設(shè)備運(yùn)行正常,、設(shè)施完好、無(wú)滲漏,、無(wú)污染;每天2次巡視水泵房,、給水管網(wǎng)、屋頂水箱;水泵,、水池,、水箱有嚴(yán)格管理措施，無(wú)污染隱患;生活用水的水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn);對(duì)二次供水蓄水池,、屋頂水箱每半年清洗,、消毒一次，無(wú)二次污染,，保存二次供水衛(wèi)生許可證,、水質(zhì)化驗(yàn)單;停水提前一天通知住用戶。

排水管理,。每天巡視排水管道等設(shè)施,，確保排水、排污管理通暢,，無(wú)堵塞,、外溢現(xiàn)象;汛期道路,、車庫(kù)、設(shè)備房無(wú)積水,、浸泡發(fā)生;每年一次清理化糞池,、污水井;遇有事故，維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修,，無(wú)大面積跑水,、泛水、長(zhǎng)時(shí)間停水現(xiàn)象,。

2)供電設(shè)備管理

供電設(shè)備(變壓器,、電表、供電線路,、總開關(guān),、戶外型負(fù)荷開關(guān)、戶內(nèi)型漏電保護(hù)自動(dòng)開關(guān),、避雷針等),。建立24小時(shí)運(yùn)行和維修值班制度，及時(shí)排除故障;每天檢查供電線路,，確保正常供電,，道路、樓道等公共照明完好;建立配電室巡查制度(每班巡查一次,，每月細(xì)查一次,，半年大檢修一次)，并做好運(yùn)行記錄;停電提前一天通知各用戶;臨時(shí)施工及住(用)戶裝修制定臨時(shí)用電管理措施;發(fā)生地震,、火災(zāi),、水災(zāi)等情況及時(shí)切斷電源;備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)隨時(shí)起用。

配電房管理,。由機(jī)電技術(shù)人員管理和值班,，無(wú)關(guān)人員禁止入內(nèi);建立配電運(yùn)行記錄，每班巡查1次,，每月細(xì)查1次,，半年大檢修1次，查出問題及時(shí)處理,，并做好記錄;室內(nèi)照明,、通風(fēng)保持良好;操作開頭的標(biāo)志明顯，停電拉閘要掛標(biāo)志牌,，檢修停電,，更應(yīng)掛牌;操作及檢驗(yàn)時(shí)，必須按規(guī)定使用電工絕緣工具,、絕緣鞋,、絕緣手套等,。

供電設(shè)備的正常維護(hù)和保養(yǎng)。觀察種類儀表,、電壓是否正常,，使用電流的變化情況，高峰用電時(shí)的電流數(shù)值,，三相電流是否平衡,，對(duì)照值班記錄檢查分析有關(guān)差異;核對(duì)各個(gè)支路的實(shí)際負(fù)荷是否與裝設(shè)的保護(hù)元件整定值相符合;配電箱固定是否牢固，箱內(nèi)器件是否完好無(wú)損,，各閘具的接頭有無(wú)松動(dòng),，操作是否靈活，刀刃及接點(diǎn)有無(wú)燒傷,，導(dǎo)線絕緣是否老化,、變脆,、熔斷器有無(wú)焦痕;導(dǎo)線絕緣是否良好,，各類絕緣導(dǎo)線的絕緣是否老化，各接頭處無(wú)燒焦,、變脆,、絕緣包布有無(wú)失效，接頭之間有無(wú)腐蝕現(xiàn)象;金屬管連接的地線是否良好,，有無(wú)虛脫或腐蝕,，各種管路固定是否牢固,。管子接頭有無(wú)脫扣拔節(jié)現(xiàn)象，管路有無(wú)塌腰變形;各用電器具是否牢固;各種地板的接地電阻是否符合規(guī)定,。

3)弱電設(shè)備管理

每天對(duì)門禁對(duì)講系統(tǒng)進(jìn)行維修保養(yǎng)，確保故障能及時(shí)排除,。

4)消防管理

消防控制中心24小時(shí)值班,，消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全,，完好無(wú)損，可隨時(shí)起用;制訂突發(fā)事件應(yīng)急方案;消防管理員接受嚴(yán)格正規(guī)的培訓(xùn),。

建立日常防火檢查制度，每周一次檢查消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備,，每月全部檢查一次,，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并消除火災(zāi)安全隱患，確保消防設(shè)施齊全,、完好,，標(biāo)識(shí)完整，可隨時(shí)起用;在明顯處設(shè)立消防疏散示意圖,。照明設(shè)施,、引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通無(wú)阻;全體管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時(shí)處理各種問題;組織開展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育,，明確各區(qū)域防火責(zé)任人;建立義務(wù)消防隊(duì),，制訂突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案;每年舉行一次消防演習(xí)，增強(qiáng)應(yīng)急技能、提高業(yè)主消防意識(shí),。

c,、環(huán)境保結(jié)系統(tǒng)

環(huán)境衛(wèi)生管理的目的是凈化環(huán)境，給住用人提供一個(gè)清潔宜人的工作,、生活環(huán)境,。我司對(duì)清潔衛(wèi)生工作將嚴(yán)格“五定”管理，即定人,、定地點(diǎn),、定時(shí)間、定任務(wù),、定質(zhì)量,。

管理標(biāo)準(zhǔn)：垃圾箱、果皮箱等環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備;標(biāo)準(zhǔn)化保潔(專職人員及清潔衛(wèi)生責(zé)任制);垃圾日產(chǎn)日清,，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺;房屋公共部門共用設(shè)施無(wú)蟻害;樓宇內(nèi)道路等共用場(chǎng)地?zé)o紙屑,、煙頭等廢棄物;房屋共用部位保持清潔，無(wú)亂貼,、亂畫;樓梯扶欄,、天臺(tái)、公共玻璃窗等保持潔凈,。

1,、日常保潔

范圍 工 作 內(nèi) 容 頻 次 標(biāo) 準(zhǔn) 備注

樓道 1 收垃圾,，洗垃圾桶 2次/天 無(wú)遺留物,、臭味

2 掃地板及樓梯 1次/天 無(wú)雜物,，無(wú)積水

3 沖洗樓梯 1次/周 無(wú)雜物,，無(wú)積水

4 擦公寓口信報(bào)箱 1次/天 無(wú)灰塵,，無(wú)手印

5 擦電梯 2次/天 無(wú)灰塵,，無(wú)手印

6 擦公共防盜門 1次/周 無(wú)灰塵

7 擦樓梯扶手 1次/周 無(wú)灰塵

8 擦公共天花板 1次/周 無(wú)灰塵,、蜘蛛絲

9 擦消火栓 1次/月 無(wú)灰塵

10 擦窗戶 2次/月 無(wú)灰塵

道路 1 路面 循環(huán)清掃 無(wú)雜物

2 路邊綠地 2次/天 無(wú)雜物

3 水泵結(jié)合器 1次/周 無(wú)灰塵

4 路燈柱 1次/周 無(wú)灰塵

綠地 清理 2次/天 無(wú)灰塵,、枯葉

2,、四害消滅

在樓道,、道路、綠地等公共區(qū)域,，每月定期一次采取措施消滅老鼠,、蟑螂，二次消滅蚊子,、蒼蠅,，配合周圍區(qū)域?qū)λ暮ψ躺叵咎幚怼?/p>

d、綠化維護(hù)系統(tǒng)

制定綠化管理標(biāo)準(zhǔn),，定期對(duì)樓宇綠化進(jìn)行澆水,、施肥,、修剪、殺蟲等工作;對(duì)樓宇綠化進(jìn)行改進(jìn),、栽種;綠地?zé)o改變使用用途和破壞,、踐踏、占用現(xiàn)象;花草樹木長(zhǎng)勢(shì)良好,，修剪整齊美觀,，無(wú)病蟲害，無(wú)折損,、無(wú)斑禿;綠地?zé)o紙屑,、煙頭、石塊等雜物,。

項(xiàng) 目 措 施 標(biāo) 準(zhǔn)

綠化澆水 澆水(依氣候變化) 澆足澆透

草皮 修剪(按季節(jié)進(jìn)行) 草皮美觀平整

雜草 清除(每周一次) 確?；緹o(wú)雜草

防蟲 病蟲害防治(一年2次) 無(wú)病蟲害

養(yǎng)護(hù) 施肥(一年4次) 綠化生長(zhǎng)旺盛

喬灌木 修剪造型一年4次

e、共用設(shè)施管理系統(tǒng)

制定共用設(shè)施管理標(biāo)準(zhǔn),，對(duì)業(yè)主的共用設(shè)施：籃球場(chǎng),、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)等制定相應(yīng)的管理辦法,，定期對(duì)共用設(shè)施進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng);開發(fā)收益性服務(wù)項(xiàng)目,，借助專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)對(duì)共用設(shè)施進(jìn)行有效管理，并引入良好的運(yùn)營(yíng)機(jī)制充分發(fā)揮物業(yè)的使用價(jià)值,，為業(yè)主及開發(fā)商獲取收益也為良好的物業(yè)管理注入動(dòng)力,。

f、社區(qū)文化活動(dòng)組織系統(tǒng)

1,、社區(qū)文化建設(shè)

創(chuàng)造一個(gè)和諧,、文明、舒適的生活與工作環(huán)境是我公司與業(yè)主的共同愿望,。在一年里,，特別是節(jié)日，如春節(jié),、中秋節(jié)等,，管理處騰出活動(dòng)空間，與社區(qū)居委員會(huì)一道,，組織社區(qū)居民參與開展各種積極向上的文藝活動(dòng),，使住用戶擁有一份歸屬感;各項(xiàng)活動(dòng)事先計(jì)劃，爭(zhēng)取政府有關(guān)部門支持,，并發(fā)展與業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居委會(huì)以及政府有關(guān)部門的良好合作關(guān)系;在樓宇告示欄上設(shè)立學(xué)習(xí)宣傳園地;配合,、支持,、參與社區(qū)文化建設(shè),，提倡高雅的社區(qū)文化。

2,、便民服務(wù)

“不出社區(qū)門,，照樣過(guò)日子”是本公司服務(wù)的一項(xiàng)重要目標(biāo)，當(dāng)住戶遇到生活上或工作上的多方面問題而難以應(yīng)對(duì)時(shí),，全公司員工都能夠有求必應(yīng)地提供服務(wù),，主動(dòng)為住戶排憂解難，積極開展臨時(shí)性的,、專項(xiàng)性的,、業(yè)戶自愿選擇的特約服務(wù)方式。

1),、日常服務(wù)

設(shè)置業(yè)主聯(lián)絡(luò)處,、服務(wù)專線，開辟為業(yè)主/業(yè)主委員會(huì)與本公司溝通交流場(chǎng)所,，不但要接受住戶的質(zhì)疑,、問詢、投訴,、求助,、報(bào)修，還要求公司員工必須熱情相待,，及時(shí)處理和反饋?zhàn)舻母鞣N要求;建立回訪制度并記錄,，定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單，對(duì)合理化建議及時(shí)整改;每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況;代定報(bào)刊,，郵件報(bào)刊代收代發(fā),。

2)、特約服務(wù)

六,、物業(yè)接管事項(xiàng)說(shuō)明

(一)我公司一旦接受委托進(jìn)行物業(yè)管理,，保安、環(huán)境衛(wèi)生等關(guān)系小區(qū)基本生活秩序的工作立即入場(chǎng)開展,，各項(xiàng)接管工作一周內(nèi)完成,，以保障小區(qū)業(yè)主的切身利益。

(二)為了高效完成接管工作,，公司領(lǐng)導(dǎo)成立以陳副總經(jīng)理為首的接管驗(yàn)收小組(具9年物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)),。成員包括2名工程師、1名會(huì)計(jì)師,。

一,、物業(yè)管理公司的資質(zhì)要求：

1.一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)必備條件：

(4)企業(yè)經(jīng)理或者常務(wù)副經(jīng)理必須從事物業(yè)管理工作3年以上;

(5)具有經(jīng)濟(jì)類、工程類中級(jí)職稱管理人員10人以上;

(6)企業(yè)經(jīng)營(yíng)年限必須在3年以上;

(7)企業(yè)注冊(cè)資本50萬(wàn)元以上(含50萬(wàn)元)

2.三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)必備條件：

(2)有中級(jí)專業(yè)技術(shù)職稱管理人員3人以上;

(3)企業(yè)注冊(cè)資本10萬(wàn)元以上(含10萬(wàn)元);

3.處于以上兩種類型之間的為二級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè),。

對(duì)于物業(yè)管理公司在管理物業(yè)規(guī)模3萬(wàn)平米以下或涉外物業(yè)規(guī)模l萬(wàn)平米以下的暫不定級(jí),。

1,、內(nèi)資企業(yè)(全民、集體,、股份制,、股份合作制)

(1)物業(yè)管理公司資質(zhì)申請(qǐng)報(bào)告;

(2)設(shè)立物業(yè)管理公司的可行性報(bào)告和上級(jí)主管單位的批準(zhǔn)文件;

(3)管理章程;

(4)公司法定代表人任命或

聘任書

(5)驗(yàn)資證明;

(6)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所證明;

(8)具有專業(yè)技術(shù)職稱的管理人員的資格證書或證明文件;

(9)其他有關(guān)資料。

2.外商投資企業(yè)(含中外合資,、中外合作,、外商獨(dú)資)

(1)業(yè)主身份證明(復(fù)印證);

(2)業(yè)主的工作簡(jiǎn)歷;

(3)申請(qǐng)資質(zhì)審批的報(bào)告;

(4)管理章程;

(5)驗(yàn)資證明;

(6)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所證明;

(7)擁有或委托管理物業(yè)的證明;

(8)雇員的名冊(cè);

(9)專業(yè)技術(shù)人員的資格證書;

(10)其他有關(guān)資料。

國(guó)家房產(chǎn)行政管理體系——各地區(qū)房產(chǎn)管理局收到物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)資質(zhì)報(bào)告及申報(bào)資料齊全后,，在一定時(shí)間內(nèi)(通常規(guī)定為兩個(gè)星期內(nèi))審核完畢,，符合經(jīng)營(yíng)資質(zhì)條件的，核發(fā)批準(zhǔn)文件,，其他必須按有關(guān)規(guī)定向工商行政管理機(jī)構(gòu)辦理注冊(cè)登記,，在手續(xù)辦完后才能對(duì)外營(yíng)業(yè)。

(一)組織機(jī)構(gòu)設(shè)立 物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)置依照《公司法》可以成立“有限責(zé)任公司”,、“股份合作公司”兩種,。

(二)工商登記 根據(jù)《公司法》有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理公司登記的主管機(jī)關(guān)是工商行政管理機(jī)關(guān),。由于物業(yè)管理是一個(gè)新興行業(yè),，在注冊(cè)登記中會(huì)遇到一些問題，為了今后更好的開展工作,，有必要搞清楚,。

(1)物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是一個(gè)復(fù)雜,、完整的系統(tǒng)工程,。因此物業(yè)管理公司應(yīng)積極參與社會(huì)分工，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā),、經(jīng)營(yíng)良性循環(huán),，促進(jìn)我國(guó)住房制度改革的深化。

(2)對(duì)所管理的房產(chǎn)及各類附屬設(shè)施進(jìn)行科學(xué)的管理與養(yǎng)護(hù),，使其物業(yè)保值,、增值， 延長(zhǎng)其使用壽命,，最大限度地實(shí)現(xiàn)社會(huì)財(cái)富的節(jié)約,。 (3)物業(yè)管理的對(duì)象是物業(yè)，服務(wù)對(duì)象是人,。所以應(yīng)以業(yè)主(使用人)為對(duì)象,，開展各類經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，寓經(jīng)營(yíng)與管理十服務(wù)之中,，提供全方位的方便服務(wù),。

(4)發(fā)揮物業(yè)的最大使用功能,，為業(yè)主(使用人)創(chuàng)造整潔,、文明,、安全、舒適的生活和工作環(huán)境,，最終實(shí)現(xiàn)社會(huì),、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三個(gè)效益的統(tǒng)一,。

(5)履行社會(huì)管理義務(wù),，積極開展兩個(gè)文明建設(shè)，致力于全社會(huì)的文明和進(jìn)步,。

(1)管理方面： 樓宇(多層,、高層)管理; 房屋的修繕管理; 設(shè)備的維修、保養(yǎng)管理; 車輛運(yùn)行及看護(hù)管理; 治安管理; 清潔環(huán)衛(wèi)管理;綠化管理; 消防管理; 物業(yè)保險(xiǎn)管理等,。

(2)服務(wù)方面： 物業(yè)修繕; 物業(yè)租售代理; 物業(yè)清掃保潔; 搬家,、裝潢服務(wù)。 車輛出租; 綠化工程及花木租售; 燃料供應(yīng);蔬菜糧食供應(yīng); 服裝清洗供應(yīng); 美容美發(fā); 康樂健身; 幼兒教育; 老年服務(wù); 家教服務(wù); 商業(yè)服務(wù)等,。物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的范圍非常廣泛,，但其目的是為所管物業(yè)范圍內(nèi)的居民或單位提供優(yōu) 質(zhì)、方便的各種服務(wù),。

物業(yè)管理方案物業(yè)管理方案計(jì)劃書篇三

1,、物業(yè)地域范圍開闊，封閉性交強(qiáng)

3,、購(gòu)置物業(yè)用途復(fù)雜,，有居住類要求、有辦公類要求,、有會(huì)所類要求等,；

4、物業(yè)管理為混合式管理,，即有河道及市政道路的管理,，又有客戶私有設(shè)施及服務(wù)的管理。

1,、建議在保潔管理方面實(shí)行兩個(gè)分開,，即河道及市政道路的保潔工作與針對(duì)業(yè)主提供的保潔工作相分開。因?yàn)?，河道及市政道路的保潔工作是屬于?xiàng)目區(qū)域內(nèi)具有公共及社會(huì)性質(zhì)的工作,，其對(duì)具體的環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及人員素質(zhì)與直接為業(yè)主提供保潔服務(wù)的要求不同，分開管理有利于降低物業(yè)管理成本,，必要時(shí)可以通過(guò)物業(yè)公司將該部分工作對(duì)外進(jìn)行分包處理,。

2,、突出物業(yè)管理的兩個(gè)體系，即突發(fā)事件的應(yīng)急處理體系以及針對(duì)業(yè)主的管家式的服務(wù)體系,。

2,、對(duì)市政道路的保潔；

4,、24小時(shí)水電維修,；

5、對(duì)業(yè)主生活垃圾的定時(shí)清運(yùn),；

6,、對(duì)水、電,、燃?xì)獾仍O(shè)備日常的保養(yǎng)與維護(hù),；

7、項(xiàng)目范圍內(nèi)綠化的種植與養(yǎng)護(hù),；

8,、業(yè)主能源費(fèi)用的代收代繳；

9,、定期花木殺蟲及滅鼠,；

10、暫住證等社區(qū)性證明的辦理,；

11,、業(yè)主院落檔案的管理。

1,、管家的服務(wù),，是指由管家負(fù)責(zé)，帶領(lǐng)包括保安,、保潔,、廚師、司機(jī)等為主人提供盡可能完善的服務(wù),，針對(duì)玉河項(xiàng)目提出的管家式服務(wù),，應(yīng)理解為通過(guò)物業(yè)管家的努力為業(yè)主提供盡可能多的服務(wù)，隨時(shí)解決業(yè)主提出的關(guān)于生活,、出行等方面的需求,。

2、管家式的服務(wù)建議由2至3人24小時(shí)專職負(fù)責(zé)三到四位業(yè)主隨時(shí)有可能提出的服務(wù)要求,，業(yè)主有需求只針對(duì)所負(fù)責(zé)管家提出,，由該管家負(fù)責(zé)盡可能的解決業(yè)主提出的問題；任何針對(duì)業(yè)主的服務(wù)均需由物業(yè)管家陪同。這樣,，業(yè)主提出的要求有專人負(fù)責(zé),，避免了處理問題相互推托的情況提高解決問題的效率，同時(shí)對(duì)業(yè)主的各種服務(wù)也同樣由該物業(yè)管家?guī)ьI(lǐng)陪同,，增加了業(yè)主對(duì)物業(yè)人員的認(rèn)同感并且避免陌生工作人員帶給業(yè)主的不安全因素,。

3、管家式服務(wù)的內(nèi)容：

a,、業(yè)主訂購(gòu)報(bào)刊的派送（報(bào)紙需經(jīng)過(guò)熨燙,，免費(fèi)）,？

b,、帶領(lǐng)工作人員完成業(yè)主提出的家政服務(wù)要求（付費(fèi)）

室內(nèi)清潔

搬家、搬物

地板,、地毯的清潔養(yǎng)護(hù)

代收洗,、補(bǔ)、燙衣物

室內(nèi)插花,、裝飾

代購(gòu)日常生活用品

車輛清洗服務(wù)

家庭看護(hù)管理

寵物看護(hù)管理

c,、為業(yè)主提供車輛接、送服務(wù)（付費(fèi)并需要提前預(yù)約）

1,、保衛(wèi)部門日常工作內(nèi)容：

24小時(shí)固定安全崗位的值勤

24小時(shí)流動(dòng)崗位的安全及消防巡視

車輛停放的安全管理

特殊時(shí)間段道路車流,、人流的疏導(dǎo)管理

2、保衛(wèi)部門的設(shè)施設(shè)備：

中央控制室

與中控室連接的門禁對(duì)講系統(tǒng)

設(shè)像監(jiān)視系統(tǒng)

電子巡更系統(tǒng)

業(yè)主院落重點(diǎn)部位（廚房）設(shè)置煙感報(bào)警系統(tǒng)

停車管理系統(tǒng)（如有大規(guī)模公共停車位需要管理）

安防器材（對(duì)講機(jī),、滅火器,、警棍等）

3、保衛(wèi)部門提供的委托性特約服務(wù)：

禮儀性保衛(wèi)

短途護(hù)衛(wèi)（主要為業(yè)主攜帶貴重物品外出時(shí)對(duì)人員安全護(hù)衛(wèi)）

（以上兩種服務(wù)提供時(shí)需要有物業(yè)管家陪同并屬付費(fèi)項(xiàng)目）

4,、物業(yè)經(jīng)理根據(jù)物業(yè)管家對(duì)現(xiàn)場(chǎng)情況的匯報(bào)決定是否報(bào)警（110,、119、120,、999等）

物業(yè)管理方案物業(yè)管理方案計(jì)劃書篇四

根據(jù)豪洋家園小區(qū)特點(diǎn),，結(jié)合集團(tuán)經(jīng)營(yíng)發(fā)展理念，現(xiàn)擬出物業(yè)管理方案,。在方案實(shí)施的過(guò)程中,，真誠(chéng)的希望業(yè)主能充分享受到物業(yè)管理所帶來(lái)的方便、溫馨和周到的服務(wù),。使豪洋家園小區(qū)物業(yè)持續(xù)升值,，為業(yè)主營(yíng)造一個(gè)安全、整潔,、優(yōu)美,、方便的陽(yáng)光小區(qū)，提升生活品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)業(yè)主,、物業(yè)和諧多贏的生活目標(biāo),。

員工隊(duì)伍：打造敬業(yè)、勤奮,、嚴(yán)謹(jǐn),、嚴(yán)實(shí)的高素質(zhì)、專業(yè)化的服務(wù)管理隊(duì)伍,。

工作作風(fēng)：積極,、精細(xì)、熱情,、周到,、耐心、想到,、做到,、建議到。服務(wù)原則：服務(wù)第一,、業(yè)主至上,。

服務(wù)理念：用心用力用真情，做實(shí)做精做到位,，在日常工作中實(shí)踐中不斷戰(zhàn)勝自我,，超越自我，力求管理一流,，服務(wù)一流,，員工素質(zhì)一流，社會(huì)效益一流,。

管理理念：我們不相信完美,，我們只相信不斷地改進(jìn)和提高;也許不會(huì)令您最滿意，我們一定做得最用心,。

管理模式：運(yùn)用三個(gè)手段,，建設(shè)三大品質(zhì)工程，實(shí)現(xiàn)三項(xiàng)要求,。三個(gè)手段：專業(yè)化人才,，規(guī)范化管理，精細(xì)化服務(wù),。

三個(gè)品質(zhì)：人才品質(zhì),，管理品質(zhì)，服務(wù)品質(zhì),。

三項(xiàng)要求：工作無(wú)差錯(cuò),，管理無(wú)死角,，服務(wù)無(wú)挑剔。

發(fā)展目標(biāo)：文化引領(lǐng),，內(nèi)強(qiáng)素質(zhì),，外塑品牌。

(一)建立24小時(shí)值班制度,，設(shè)立服務(wù)電話,，接受業(yè)主報(bào)修、求助,、建議,、問詢、投訴,、質(zhì)疑等各類信息的收集和反饋,，及時(shí)處理并有回訪記錄。

(二)設(shè)立業(yè)主信息建議箱,，收集業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見,，對(duì)合理意見及時(shí)整改。

(三)建立落實(shí)維修制度,，零修急修及時(shí)率100%，返修率不高于1%,。

(四)物業(yè)檔案,、業(yè)主檔案、設(shè)備設(shè)施檔案齊全,。

(五)常規(guī)性服務(wù)

1,、房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)：棟號(hào)、樓層,、房號(hào)等標(biāo)志明顯;物業(yè)外觀完好整潔,、外墻無(wú)脫落、無(wú)亂貼,、亂涂,、亂畫現(xiàn)象。

2,、共用設(shè)備設(shè)施管理：保證設(shè)備與環(huán)境整潔,，設(shè)備良好，定期保養(yǎng)無(wú)事故隱患;公用配套設(shè)施完好,、道路,、樓道等公共照明完好，道路通暢,，路面平坦整潔;消防系統(tǒng)設(shè)備齊全,，完好無(wú)損，可隨時(shí)啟用;積極組織開展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育;消防疏散通道暢通;保證無(wú)火災(zāi)安全隱患。

3,、秩序維護(hù)及車輛管理：安保人員文明執(zhí)勤,，語(yǔ)言規(guī)范，能正確處理突發(fā)事件;出入車輛有序,，無(wú)堵塞交通現(xiàn)象,，不影響行人通行;車輛出入管理嚴(yán)格，出入有登記;地下停車庫(kù)停放整齊,，場(chǎng)地整潔,。

4、環(huán)境衛(wèi)生管理：做到定人,、定地點(diǎn),、定時(shí)間、定任務(wù),、定質(zhì)量;環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備,，垃圾日產(chǎn)日清，樓道,、扶欄等保持潔凈,，公用場(chǎng)地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物;做好環(huán)衛(wèi)宣傳工作,，提高清潔衛(wèi)生意識(shí),。

5、綠化管理：綠地?zé)o改變使用用途和破壞,、踐踏,、占用現(xiàn)象;花草樹木修剪整齊美觀、無(wú)病蟲害,、無(wú)折損;綠地?zé)o紙屑,、煙頭、石塊等雜物,。

1,、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：

(1)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)：生活0.6元/㎡/月。

(2)水費(fèi)：2.00元/噸,。

(3)電費(fèi)：0.6元/度

(4)地下車庫(kù)固定車位管理費(fèi)70元/月(一次性交一年優(yōu)惠%);按月租車位300元/月,，按年租車位2400元/月;臨時(shí)停車10元/天，超出規(guī)定時(shí)間加收1元/小時(shí),。

(5)小區(qū)門前廣場(chǎng)及學(xué)校鐘粹門廣場(chǎng)禁止停車,，違者按5元/小時(shí)處罰。

(6)小區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁車輛通行,，特殊事情經(jīng)允許后可駕車進(jìn)入小區(qū),，進(jìn)入小區(qū)后請(qǐng)停車入臨時(shí)車位,，滯停時(shí)間不得超過(guò)兩小時(shí)，違者按10元/小時(shí)處罰,。

物業(yè)管理方案物業(yè)管理方案計(jì)劃書篇五

為了節(jié)省制作前期物業(yè)管理方案的時(shí)間,，依照原有的樣板做出相應(yīng)的方面是比較有效的方法。

1,、在業(yè)主接房中要積極宣傳文明和諧小區(qū)建設(shè)要求和建設(shè)部《室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》,，告知業(yè)主禁止高空拋物及防火常識(shí)。

2,、直接負(fù)責(zé)高層物業(yè)管理的各項(xiàng)工作,。

3、負(fù)責(zé)防盜門,、防火門,、管道井、梯間玻璃等公共設(shè)施設(shè)備的同常巡視和維護(hù)工作,。

4,、負(fù)責(zé)公共防火及鑰匙管理，保證特殊情況的快速使用,，領(lǐng)導(dǎo)裝修管理員做好業(yè)主前期的裝修管理工作,。

5、領(lǐng)導(dǎo)電梯管理員對(duì)電梯使用管理,，負(fù)責(zé)電梯,、消防設(shè)施等特種設(shè)備的檢查和維護(hù)工作。對(duì)屋面進(jìn)行管理,，除正常設(shè)備檢查維護(hù)維修需要，嚴(yán)禁上人,。

負(fù)責(zé)高層治安秩序維護(hù)工作以及治安秩序維護(hù)人員的管理,。

6、做好高層外環(huán)境（衛(wèi)生）及各類裝飾裝修材料出售的管理,，廣告張貼,、懸掛要有序，出售商品擺放整齊,、統(tǒng)一,。

7、負(fù)責(zé)接待業(yè)主的各類投訴,，并與開發(fā)公司等相關(guān)單位積極協(xié)調(diào)聯(lián)系解決,。

8、做好突發(fā)事件預(yù)案,，發(fā)生突發(fā)事件時(shí)要及時(shí)啟動(dòng)預(yù)案,，防止重大事故發(fā)生,，協(xié)助處理各類突發(fā)事件。

1,、每天定時(shí)檢查電梯的運(yùn)行情況,，并做好記錄。裝修期間每小時(shí)記錄一次（正常使用后,，每2小時(shí)記錄一次）,，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)告知管理員,。

2,、公共鑰匙要有借有還，借出要簽字,，做好業(yè)主和外部人員鑰匙的借用記錄,。

3、發(fā)現(xiàn)違章使用電梯,、亂倒垃圾,、損壞公共設(shè)施的行為，通過(guò)對(duì)講系統(tǒng)及時(shí)記錄并制止,，并進(jìn)行勸說(shuō),。

4、如遇突發(fā)緊急事件,，及時(shí)告知領(lǐng)導(dǎo),，并采取力所能及的措施。（如電梯進(jìn)水故障,、業(yè)主家中跑水等）

5,、如遇業(yè)主搬運(yùn)物品，告知業(yè)主注意事項(xiàng),，監(jiān)督業(yè)主對(duì)樓道單元門,、電梯的使用情況，直到搬運(yùn)結(jié)束,，如有損壞及時(shí)告知管理員,。

6、每天對(duì)樓道消防防盜門,、樓道消防箱,、安全出口燈，消防報(bào)警器進(jìn)行檢查,，并做好記錄,。時(shí)間為上班后、下班前各一次,。

7,、不與業(yè)主發(fā)生爭(zhēng)執(zhí),，處理問題要注重語(yǔ)氣和態(tài)度，無(wú)法處理時(shí)及時(shí)告知管理員,。

1,、物業(yè)地域范圍開闊，封閉性交強(qiáng)

3,、購(gòu)置物業(yè)用途復(fù)雜,，有居住類要求、有辦公類要求,、有會(huì)所類要求等,；

4、物業(yè)管理為混合式管理,，即有河道及市政道路的管理,，又有客戶私有設(shè)施及服務(wù)的管理。

1,、建議在保潔管理方面實(shí)行兩個(gè)分開,，即河道及市政道路的保潔工作與針對(duì)業(yè)主提供的保潔工作相分開。因?yàn)?，河道及市政道路的保潔工作是屬于?xiàng)目區(qū)域內(nèi)具有公共及社會(huì)性質(zhì)的工作,，其對(duì)具體的環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及人員素質(zhì)與直接為業(yè)主提供保潔服務(wù)的要求不同，分開管理有利于降低物業(yè)管理成本,，必要時(shí)可以通過(guò)物業(yè)公司將該部分工作對(duì)外進(jìn)行分包處理,。

2、突出物業(yè)管理的兩個(gè)體系,，即突發(fā)事件的應(yīng)急處理體系以及針對(duì)業(yè)主的管家式的服務(wù)體系,。

2、對(duì)市政道路的保潔,；

4,、24小時(shí)水電維修；

5,、對(duì)業(yè)主生活垃圾的定時(shí)清運(yùn)；

6,、對(duì)水,、電、燃?xì)獾仍O(shè)備日常的保養(yǎng)與維護(hù),；

7,、項(xiàng)目范圍內(nèi)綠化的種植與養(yǎng)護(hù)；

8,、業(yè)主能源費(fèi)用的代收代繳,；

9,、定期花木殺蟲及滅鼠；

10,、暫住證等社區(qū)性證明的辦理,；

11、業(yè)主院落檔案的管理,。

1,、管家的服務(wù)，是指由管家負(fù)責(zé),，帶領(lǐng)包括保安,、保潔、廚師,、司機(jī)等為主人提供盡可能完善的服務(wù),，針對(duì)玉河項(xiàng)目提出的管家式服務(wù)，應(yīng)理解為通過(guò)物業(yè)管家的努力為業(yè)主提供盡可能多的服務(wù),，隨時(shí)解決業(yè)主提出的關(guān)于生活,、出行等方面的需求。

2,、管家式的服務(wù)建議由2至3人24小時(shí)專職負(fù)責(zé)三到四位業(yè)主隨時(shí)有可能提出的服務(wù)要求,，業(yè)主有需求只針對(duì)所負(fù)責(zé)管家提出，由該管家負(fù)責(zé)盡可能的解決業(yè)主提出的問題,；任何針對(duì)業(yè)主的服務(wù)均需由物業(yè)管家陪同,。這樣，業(yè)主提出的要求有專人負(fù)責(zé),，避免了處理問題相互推托的情況提高解決問題的效率,，同時(shí)對(duì)業(yè)主的各種服務(wù)也同樣由該物業(yè)管家?guī)ьI(lǐng)陪同，增加了業(yè)主對(duì)物業(yè)人員的認(rèn)同感并且避免陌生工作人員帶給業(yè)主的不安全因素,。

3,、管家式服務(wù)的內(nèi)容：

a、業(yè)主訂購(gòu)報(bào)刊的派送（報(bào)紙需經(jīng)過(guò)熨燙,，免費(fèi)）

b,、帶領(lǐng)工作人員完成業(yè)主提出的家政服務(wù)要求（付費(fèi)）

室內(nèi)清潔

搬家、搬物

地板,、地毯的清潔養(yǎng)護(hù)

代收洗,、補(bǔ)、燙衣物

室內(nèi)插花,、裝飾

代購(gòu)日常生活用品

車輛清洗服務(wù)

家庭看護(hù)管理

寵物看護(hù)管理

c,、為業(yè)主提供車輛接、送服務(wù)（付費(fèi)并需要提前預(yù)約）

1、保衛(wèi)部門日常工作內(nèi)容：

24小時(shí)固定安全崗位的值勤

24小時(shí)流動(dòng)崗位的安全及消防巡視

車輛停放的安全管理

特殊時(shí)間段道路車流,、人流的疏導(dǎo)管理

2,、保衛(wèi)部門的設(shè)施設(shè)備：

中央控制室

與中控室連接的門禁對(duì)講系統(tǒng)

設(shè)像監(jiān)視系統(tǒng)

電子巡更系統(tǒng)

業(yè)主院落重點(diǎn)部位（廚房）設(shè)置煙感報(bào)警系統(tǒng)

停車管理系統(tǒng)（如有大規(guī)模公共停車位需要管理）

安防器材（對(duì)講機(jī)、滅火器,、警棍等）

3,、保衛(wèi)部門提供的委托性特約服務(wù)：

禮儀性保衛(wèi)

短途護(hù)衛(wèi)（主要為業(yè)主攜帶貴重物品外出時(shí)對(duì)人員安全護(hù)衛(wèi)）

（以上兩種服務(wù)提供時(shí)需要有物業(yè)管家陪同并屬付費(fèi)項(xiàng)目）

4、物業(yè)經(jīng)理根據(jù)物業(yè)管家對(duì)現(xiàn)場(chǎng)情況的匯報(bào)決定是否報(bào)警（110,、119,、120、999等）

物業(yè)管理方案物業(yè)管理方案計(jì)劃書篇六

我校全校搬遷進(jìn)入大學(xué)城,，使得我校的學(xué)生公寓無(wú)論是宿舍外觀還是住宿條件都比過(guò)去有了很大的提高,，這同時(shí)對(duì)我們的學(xué)生宿舍管理有了新的要求，我們?cè)诮?jīng)過(guò)調(diào)研的基礎(chǔ)上,，結(jié)合我校的實(shí)際情況,，決定引入物業(yè)服務(wù)體系，使學(xué)生公寓管理由過(guò)去的單純說(shuō)教向行為管理方向轉(zhuǎn)化,，公寓內(nèi)的服務(wù)管理向機(jī)制化,、標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)方向轉(zhuǎn)化，公寓管理手段向企業(yè)管理的方向轉(zhuǎn)化,，故特制定《廣州大學(xué)城生活區(qū)學(xué)生公寓物業(yè)管理方案》,，以下稱本方案。

根據(jù)我校的實(shí)際情況,，為了做好物業(yè)管理的示范,、試點(diǎn)工作，故先從b1~b10公寓開始試行,，待成熟后再在全校推行,。

成立學(xué)生公寓管理部，負(fù)責(zé)學(xué)生公寓內(nèi)日常工作和物業(yè)服務(wù)監(jiān)督工作,。每個(gè)公寓為一個(gè)班組,，由公寓宿管組長(zhǎng)負(fù)責(zé)公寓內(nèi)日常工作。員工統(tǒng)一著裝上崗,、文明作業(yè),、規(guī)范操作。所有員工要積極做好學(xué)生信息反饋工作,，做到“誠(chéng)心待人,、熱心服務(wù)、耐心解釋,、細(xì)心工作”。進(jìn)一步制定并完善了學(xué)生公寓服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)（附件1）,、公寓管理部主要崗位職責(zé)（附件2）和公寓管理部工作規(guī)程（附件3）及公寓管理部員工考核制度和實(shí)施細(xì)則（附件4）,，按照物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范結(jié)合我校學(xué)生公寓具體工作進(jìn)行管理,。

學(xué)生公寓管理部部長(zhǎng)：1名（由中心副主任兼任）

學(xué)生公寓管理部物業(yè)監(jiān)理：2名（由正式職工出任）

學(xué)生公寓宿管員：8人

學(xué)生公寓樓內(nèi)保潔員：8人

學(xué)生公寓場(chǎng)地保潔員：1人（由工作量教少的樓內(nèi)保潔員出任）

共需外聘人員16人

1、人員工資

2,、員工勞保,、工具等費(fèi)用

3、標(biāo)牌,、標(biāo)示,、垃圾桶等費(fèi)用等

綜上所述，運(yùn)行費(fèi)用約為300,000.00元,。

附件1：學(xué)生公寓服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

1,、房屋共用部位的維護(hù)和管理

公寓管理處定期和冬、雨季節(jié)或天氣異常時(shí)對(duì)房屋居住情況進(jìn)行檢查維修,，或居住人發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)修,。對(duì)房屋易出問題的部位，及時(shí)作出記錄備案,，重點(diǎn)檢查,。年底進(jìn)行全面檢查，對(duì)共用部位及其設(shè)施設(shè)備的完損程度作出評(píng)價(jià),，制定年度維護(hù)計(jì)劃,，作好檢查和維修記錄。

2,、用部位及設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)管理

定期對(duì)共用部位及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)維護(hù),，保證設(shè)施設(shè)備的正常使用和運(yùn)行。公寓公共設(shè)施設(shè)備完好率保持在98%以上,。正確操作和使用設(shè)施設(shè)備,，無(wú)因操作使用不當(dāng)而導(dǎo)致安全事故發(fā)生。

3,、環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

（1）,、公寓樓區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、場(chǎng)地及公共部位,。

標(biāo)準(zhǔn)：目視地面無(wú)雜物,、無(wú)塵土、無(wú)積水,、無(wú)污漬,；墻面干凈整潔，無(wú)灰塵,、蜘蛛網(wǎng),、無(wú)亂貼亂畫；區(qū)域內(nèi)無(wú)廢棄雜物、無(wú)亂堆亂放,、無(wú)衛(wèi)生死角,、無(wú)異味等。

（2）,、樓道,、樓梯及公共設(shè)施設(shè)備。

標(biāo)準(zhǔn)：樓道和樓梯潔凈,、無(wú)污漬,、積水；樓梯扶手,、護(hù)欄,、電梯門電梯內(nèi)壁無(wú)手印,；門窗玻璃明凈,；天花板潔凈無(wú)明顯污漬，房角和設(shè)施設(shè)備無(wú)塵土和蜘蛛網(wǎng)等,。

（3）,、公寓內(nèi)的公共衛(wèi)生間。

標(biāo)準(zhǔn)：地面墻面干凈,、瓷磚無(wú)銹漬,、室內(nèi)無(wú)異味、便池內(nèi)外無(wú)雜物無(wú)污漬,，垃圾清理及時(shí),，設(shè)備完好無(wú)損，金屬器具無(wú)銹跡,、無(wú)長(zhǎng)流水,、無(wú)堵塞、無(wú)滴漏現(xiàn)象,。

4,、安防服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

（1）、公寓管理接待處24小時(shí)管理服務(wù)值班,，及時(shí)登記非本公寓內(nèi)來(lái)訪,。

（2）、隨時(shí)維護(hù)公寓樓周邊車輛停放秩序,。

（3）,、定期對(duì)公寓內(nèi)的消防設(shè)施設(shè)備、共用電器進(jìn)行巡視,、檢修,，保證樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備,、共用電器完好，消防設(shè)施設(shè)備設(shè)置明顯的提示標(biāo)志,。

（4）,、公寓內(nèi)嚴(yán)禁違規(guī)使用高負(fù)荷大功率電器、動(dòng)用明火,、私拉亂改用電線路或插座；嚴(yán)禁隨意動(dòng)用消防設(shè)施設(shè)備,。

（5）,、來(lái)訪人員進(jìn)行登記，晚間限時(shí)離開,，嚴(yán)禁留宿,。

（6）、公寓內(nèi)無(wú)火災(zāi),、失竊,、觸電、斗毆,、賭博,、傳播不良文化等事件和違法行為。

5,、維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

（1）,、24小時(shí)受理報(bào)修，一般情況下10分鐘內(nèi)維修人員到場(chǎng),，維修及時(shí)率100%,。緊急情況隨叫隨到，確因特殊情況不能及時(shí)到場(chǎng)處理的,，應(yīng)向報(bào)修人說(shuō)明情況,，做好解釋工作，并盡快安排處理,。維修結(jié)束后,，將地面清理干凈，物品歸位,。

（2）,、定期對(duì)公共照明設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行巡查，及時(shí)更換損壞的燈器具,。公共照明完好率98%以上,。

6、接待服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

（1）,、文明服務(wù),、禮貌待人,。對(duì)來(lái)訪或住宿人員，及公寓居住人員熱情接待,、認(rèn)真受理,；對(duì)提出的問題和需求進(jìn)行認(rèn)真耐心地解答和幫助解決。

（2）,、認(rèn)真,、全面、詳細(xì),、準(zhǔn)確地登記來(lái)訪,、住宿和公寓居住人員的基本情況，并備存登記資料,，以便提供服務(wù)和查詢,。

（3）、按照公寓管理規(guī)定,，及時(shí)辦理入住和遷出手續(xù),，保證公寓物品的及時(shí)回收，損壞處置,，相關(guān)費(fèi)用的收取結(jié)算.蜂巢物業(yè)管理網(wǎng)收集并整理,。

物業(yè)管理方案物業(yè)管理方案計(jì)劃書篇七

天悅城位于光明路東，工業(yè)大街南,，森源街以北,，是35萬(wàn)平米城市首席公園地產(chǎn)綜合體，要打造呼倫貝爾地區(qū)30年內(nèi)無(wú)法復(fù)制及超越的綜合高端社區(qū),，這是一個(gè)充滿極富特色的規(guī)劃,。優(yōu)美舒適的自然環(huán)境和超凡脫俗的人文氣質(zhì)，營(yíng)造出超然出世的高尚生活社區(qū),，演繹臨水而居的超然人生,。

針對(duì)天悅城物業(yè)管理的各個(gè)要素，我公司展開了項(xiàng)目調(diào)研,，通過(guò)項(xiàng)目的深入理解,，深層挖掘設(shè)計(jì)和開發(fā)思路的基礎(chǔ)上，在做銷售物業(yè)服務(wù)中對(duì)業(yè)主進(jìn)行人員消費(fèi)結(jié)構(gòu),，服務(wù)需求等分析的基礎(chǔ)上,，仔細(xì)剖析了小區(qū)所具備的各項(xiàng)特點(diǎn)，以及物業(yè)管理服務(wù)中將面臨的難點(diǎn),、重點(diǎn),，確立了此物業(yè)管理方案。

我們的整體管理方案可以概括為：“一種模式,、三大重點(diǎn),、一個(gè)整體”,。

1、一種模式：

２）貼心管家式服務(wù)管理模式的5大重點(diǎn)：

a）一對(duì)一專人服務(wù)

b）家居生活的全方位“助理”

c）深入到微小細(xì)節(jié)的服務(wù)方式

d）高素質(zhì)+職能多面手

e）打造便捷,、舒適的貴族生活

2,、三大重點(diǎn)：

重點(diǎn)一：管家式服務(wù)項(xiàng)目的多樣化

天悅城所承諾提供的物業(yè)服務(wù)（管家式服務(wù)）不能與單純一對(duì)一的管家服務(wù)相提并論。從成本,、人力資源,、業(yè)主認(rèn)可程度，給物業(yè)公司承諾的管家式服務(wù)定位于和限制在具有管家特色,、融入管家服務(wù)方式內(nèi)容的物業(yè)管理服務(wù),。首先管家式服務(wù)的內(nèi)容區(qū)別于一般小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)，具有屬于管家應(yīng)具備的服務(wù)項(xiàng)目,。由于物業(yè)管理費(fèi)中包括基礎(chǔ)性、公眾性服務(wù),，所以從管家服務(wù)項(xiàng)目中篩選出適用于或通過(guò)改進(jìn)轉(zhuǎn)化為公眾性服務(wù)項(xiàng)目,。考慮到物業(yè)服務(wù)的成本與物業(yè)費(fèi)掛鉤,、人力資源數(shù)量質(zhì)量的限制,、客戶群的文化、需求,、消費(fèi)意愿和對(duì)生活方式,、生活理想的差異性，在次篩選出即能達(dá)到營(yíng)利目的,，又能滿足廣大業(yè)主需求,，且能明顯體現(xiàn)管家式特色的服務(wù)。

重點(diǎn)二：酒店式禮儀帶來(lái)尊貴的享受

管家需要極高的自身素質(zhì),，擁有豐富的生活經(jīng)驗(yàn)與專業(yè)素養(yǎng)：熟知各種禮儀,，佳肴名菜、名酒古董的鑒賞,，水晶銀器的保養(yǎng)等等…從物業(yè)管理服務(wù)角度看,，要把管家特征容入到管家式服務(wù)中去，其首要的是在基本服務(wù)（如保安,、前臺(tái)接待,、“管家”、保潔,、維修）中體現(xiàn)管家服務(wù)的特點(diǎn),，應(yīng)達(dá)到管家應(yīng)具備的基本素質(zhì)——禮儀。

管家式服務(wù)在全國(guó)物業(yè)管理服務(wù)中卻無(wú)規(guī)范性標(biāo)準(zhǔn),，尚處于摸索階段,，本公司認(rèn)為：從業(yè)主心理角度出發(fā)甚至涉及到他們的“虛榮心”,，如果得到五星級(jí)酒店式的禮儀服務(wù)，便能讓業(yè)主感受到不同于在一般物業(yè)管理小區(qū)受到的貴賓待遇（體現(xiàn)優(yōu)越感）,，更能在其親友來(lái)訪時(shí)受到的禮儀服務(wù)中滿足業(yè)主的“虛榮心”,。

重點(diǎn)三：營(yíng)造一種“便捷、和諧,、優(yōu)越”的社區(qū)人文環(huán)境,。

1、管家不單單是指購(gòu)物,、準(zhǔn)備早點(diǎn),、送孩子上學(xué)、洗衣物,、招待客人,。而是體現(xiàn)了管家服務(wù)的另一特征——貼心。作為物業(yè)管理的管家“式”服務(wù),，要把貼心容入到公眾服務(wù)當(dāng)中去,，就能得到很大程度上業(yè)主的認(rèn)可。從最小的細(xì)節(jié)做起（例如：業(yè)主在小區(qū)中嬉戲,、鍛煉累了想坐下來(lái)休息的時(shí)候,，立即把附近的椅子擦干凈。）,；使業(yè)主在小區(qū)內(nèi),，無(wú)論是戶內(nèi)還是戶外都能感受到原來(lái)生活是如此的簡(jiǎn)單，再次體現(xiàn)生活在天悅城貴賓級(jí)的享受（這個(gè)例雖有些夸張,，但并非不切合實(shí)際）,。

2、一個(gè)整體,，多個(gè)獨(dú)體,，宏觀把控管理：個(gè)體互相協(xié)作，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ),，形成小規(guī)模管理優(yōu)勢(shì),。宏觀管理把控，各小規(guī)模管理優(yōu)勢(shì)完成整體管理完善,。

3,、三個(gè)措施：

措施一：24小時(shí)不間斷全方位、一站式“管家”服務(wù),。

與一般項(xiàng)目不同,，從物業(yè)接管期起，既要求專屬“管家”與業(yè)主建立良好的溝通,，介紹物業(yè)的超前服務(wù)項(xiàng)目,，使業(yè)主在入住前既感到“管家”的作用,，體會(huì)到物業(yè)獨(dú)特超前“管家”服務(wù)。

利用辦理入住的良好時(shí)機(jī),，充分體現(xiàn)物業(yè)特有的便捷,、細(xì)致，通過(guò)準(zhǔn)時(shí),、高效的辦理入住流程,；“管家”詳盡、專業(yè)的介紹,；簡(jiǎn)潔,、精致的入住材料及為辦理入住業(yè)主預(yù)留車位的細(xì)致工作，將為居住天悅城業(yè)主留下完美的第一印象,。要求“管家”使用規(guī)范酒店式禮儀行為規(guī)范為業(yè)主提供服務(wù),。設(shè)立臨時(shí)“管家”，24小時(shí)不間斷電話,，所有服務(wù)人員隨叫隨到,。

所有“管家”必須能準(zhǔn)確、清晰回答業(yè)主的各類問題,，所有工作都講求時(shí)效性（各類投訴回復(fù)不超過(guò)24小時(shí)，生活咨詢回復(fù)不超過(guò)12小時(shí)）,，在業(yè)主心中樹立重承諾,、講信譽(yù)的規(guī)范形象，使業(yè)主產(chǎn)生信賴感,。

全方位的生活咨詢,，大到房屋裝修小到生活竅門，“管家”都能指導(dǎo)業(yè)主找到正確的答案,。

接受業(yè)主的各類服務(wù)委托,，做業(yè)主最放心的生活幫手。幫助業(yè)主全程監(jiān)督操作過(guò)程,，讓業(yè)主輕松享受100%完美效果,。

措施二：高素質(zhì)+職能多面手=強(qiáng)有力的業(yè)仆隊(duì)伍。

a）利用高素質(zhì)的個(gè)體,，展現(xiàn)高標(biāo)準(zhǔn)的人文環(huán)境,。

b）職能多面手，形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ),，利用有限的人力資源,，100%完成管家下派的任務(wù)。

措施三：完善服務(wù)信息協(xié)調(diào)網(wǎng),，提供全方位服務(wù)項(xiàng)目支撐,。

a）通過(guò)各種途徑,，聯(lián)絡(luò)各服務(wù)公司提供有效的服務(wù)項(xiàng)目支撐。

b）協(xié)調(diào)各服務(wù)公司,，提供快速高效便捷的服務(wù)質(zhì)量,，滿足業(yè)主的需求。

c）尋求廣泛有效便捷的信息來(lái)源,，為業(yè)主提供全方位信息服務(wù),。

d）全方位儲(chǔ)備人力服務(wù)資源，第一時(shí)間滿足業(yè)主人力需求,。

把天悅城分為2種管理形式,，由物業(yè)經(jīng)理宏觀把控。2種管理形式,，把整個(gè)小區(qū)的管理分為2個(gè)區(qū)域,，第一區(qū)域?yàn)閯e墅、花園洋房的管家式服務(wù)管理,，第二區(qū)域?yàn)樾^(qū)的高層住宅的普通管家式服務(wù)管理,。第三區(qū)域?yàn)樾^(qū)的整體公共服務(wù)前臺(tái)接待檔案管理信息協(xié)調(diào)中心等。

第一,、二區(qū)域：

由管家進(jìn)行服務(wù)管理,，并配有一定數(shù)量的業(yè)仆（保安保潔維修個(gè)性化服務(wù)人員外務(wù)總管司機(jī)等）由管家負(fù)責(zé)管理調(diào)度。由于管家在管理協(xié)調(diào)所居的特殊只為和其身肩各種職能的重要性,，對(duì)管家要求的素質(zhì)和生活嘗試,，知識(shí)的廣泛性和對(duì)物業(yè)服務(wù)觀念的深刻認(rèn)知度要相對(duì)管理員甚至項(xiàng)目經(jīng)理有質(zhì)的飛躍。同時(shí)管家在為業(yè)主服務(wù)能做到想業(yè)主所想,，先業(yè)主所想,，急劇貼心的服務(wù)觀念。

業(yè)仆由管家直接管理調(diào)度,，鑒于每個(gè)服務(wù)區(qū)域基礎(chǔ)服務(wù)工作量具有伸縮性,，和成本的考慮，為了使人力資源職能互補(bǔ),，便于管家調(diào)度,，和及時(shí)滿足業(yè)主的需求，我們將把專職的服務(wù)人員變更為可承擔(dān)多種服務(wù)項(xiàng)目的“高素質(zhì)＋職能多面手”人才,。例如一人身肩維修保安,、保潔家政等這樣可以避免人力的浪費(fèi)和人力不足等狀況的發(fā)生。

第三區(qū)域：天悅城雖分為3個(gè)區(qū)域,，但物業(yè)工作的開展需以一個(gè)整體規(guī)劃為導(dǎo)向,。小區(qū)整體的安全防范，消防，工程維修和辦公性的工作,，由管理處統(tǒng)一安排管理,，為各個(gè)區(qū)的管家式服務(wù)打下一個(gè)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，為管家式服務(wù)提供一個(gè)良好的發(fā)展環(huán)境和支撐,。由管理處直接負(fù)責(zé)小區(qū)保安保潔綠化,，檔案管理，前臺(tái)接待,，信息協(xié)調(diào)處的管理,。

（一）、天悅城人員素質(zhì)及要求：

物業(yè)經(jīng)理：1人,，?？埔陨蠈W(xué)歷，年齡35歲以下,，有親和力及應(yīng)變能力,，有良好的組織、協(xié)調(diào),、溝通能力,，有敬業(yè)和創(chuàng)新精神。

管家：2人,，?？埔陨蠈W(xué)歷，年齡24——30歲熟知物業(yè)管理并有酒店管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn),，具有一定生活經(jīng)驗(yàn),，善于溝通，協(xié)調(diào)能力強(qiáng),。具有強(qiáng)烈的服務(wù)意識(shí)，和吃苦耐勞甘做業(yè)仆的思想,。

財(cái)務(wù)人員：2人,，專科以上學(xué)歷,，年齡35歲以下,，有物業(yè)或房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)操作經(jīng)驗(yàn)，有會(huì)計(jì)師職稱,。

公共保安主管：1人,，中專以上學(xué)歷，年齡35歲以下,，二年以上實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn),，退伍軍人，能吃苦耐勞，善于溝通,，具有良好的團(tuán)隊(duì)協(xié)作精神,。

物業(yè)管理方案物業(yè)管理方案計(jì)劃書篇八

為貫徹落實(shí)市委辦公廳、市政府辦公廳《關(guān)于國(guó)家衛(wèi)生城市長(zhǎng)效管理的實(shí)施意見》及市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)攻堅(jiān)辦《關(guān)于農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)長(zhǎng)效管理考核工作的有關(guān)通知》等文件精神,，切實(shí)加強(qiáng)我區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)長(zhǎng)效管理,，促進(jìn)我區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)環(huán)境衛(wèi)生和公共衛(wèi)生管理工作的制度化、規(guī)范化,、科學(xué)化,、法制化，現(xiàn)結(jié)合我區(qū)工作的實(shí)際,，特制訂本方案,。

按照市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)管理辦法《市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)管理辦法》相關(guān)規(guī)定，各街道（鎮(zhèn),、社區(qū)服務(wù)中心）為轄區(qū)內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)長(zhǎng)效管理第一責(zé)任單位,，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)長(zhǎng)效管理的組織實(shí)施和落實(shí)。商務(wù),、工商,、農(nóng)水、城管,、衛(wèi)生,、物價(jià)、質(zhì)監(jiān)等部門根據(jù)各自職責(zé),，做好農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的監(jiān)督管理工作,，并實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、屬地管理,、分級(jí)負(fù)責(zé),、分工合作的原則。

為做好區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)長(zhǎng)效管理工作,，根據(jù)工作需要,，特成立區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)長(zhǎng)效管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組。

各街道（鎮(zhèn),、社區(qū)服務(wù)中心）為轄區(qū)內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)長(zhǎng)效管理第一責(zé)任單位,，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)長(zhǎng)效管理的組織實(shí)施和落實(shí)。

（一）區(qū)商務(wù)局是農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的行業(yè)主管部門,，負(fù)責(zé)依法制定行業(yè)規(guī)范,，制定市級(jí)資金補(bǔ)助預(yù)算方案，擬定農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)和升級(jí)改造的年度計(jì)劃,，并指導(dǎo)和督促實(shí)施,；推進(jìn)行業(yè)組織建設(shè)、開展行業(yè)交流和指導(dǎo)行業(yè)自律。

（二）區(qū)工商局是農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)日常監(jiān)督管理的主管部門,，主要負(fù)責(zé)：宣傳貫徹有關(guān)市場(chǎng)管理的法律,、法規(guī)和規(guī)章；指導(dǎo)市場(chǎng)開辦者制定市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)秩序管理制度,，并監(jiān)督實(shí)施,；審查確認(rèn)經(jīng)營(yíng)者的主體資格，并對(duì)其交易行為進(jìn)行監(jiān)督管理,；依法查處交易活動(dòng)中的違法行為,，維護(hù)交易秩序；法律,、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé),。

（三）區(qū)城管局負(fù)責(zé)整治農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)周邊環(huán)境，取締占道經(jīng)營(yíng)和亂搭亂建,，對(duì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)市容環(huán)境衛(wèi)生進(jìn)行監(jiān)督管理,，對(duì)違反城市管理法律法規(guī)規(guī)定的違法行為依法進(jìn)行查處。

（四）區(qū)農(nóng)水局負(fù)責(zé)嚴(yán)格依法實(shí)行農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量準(zhǔn)出制度,，對(duì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)內(nèi)的畜禽產(chǎn)品,、水產(chǎn)品、蔬菜,、水果等農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)行監(jiān)督檢測(cè),，并依法進(jìn)行監(jiān)督管理，查處有關(guān)違法行為,。

（五）區(qū)物價(jià)局負(fù)責(zé)加強(qiáng)對(duì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)明碼標(biāo)價(jià)和不正當(dāng)價(jià)格行為的監(jiān)督檢查,，并依法查處有關(guān)違法行為。

（六）區(qū)質(zhì)監(jiān)分局負(fù)責(zé)依照計(jì)量監(jiān)督管理的有關(guān)規(guī)定,，對(duì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的計(jì)量進(jìn)行監(jiān)督管理,，依法查處有關(guān)違法行為。

（七）區(qū)衛(wèi)生食品藥品監(jiān)管局負(fù)責(zé)指導(dǎo)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)開展除“四害”和病媒生物防治工作,，并依法查處有關(guān)違法行為,。

（一）各街道（鎮(zhèn)、社區(qū)服務(wù)中心）要高度重視,，加強(qiáng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)常態(tài)化管理，嚴(yán)格按照考核辦法對(duì)所轄農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)進(jìn)行自糾自查,，自行整改,。同時(shí)，建立相關(guān)機(jī)制和考核辦法,，于20xx年3月29日前將所建立的相關(guān)機(jī)制和考核辦法報(bào)送區(qū)商務(wù)局市場(chǎng)科,。

（二）各街道（鎮(zhèn)、社區(qū)服務(wù)中心）對(duì)轄區(qū)內(nèi)的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)進(jìn)行備案管理，要緊緊依靠市場(chǎng)管理方,，借助,、整合工商、農(nóng)水,、衛(wèi)生,、物價(jià)、城管,、商務(wù)等相關(guān)職能部門的力量,，加強(qiáng)對(duì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的有序監(jiān)管。同時(shí),，針對(duì)轄區(qū)內(nèi)的每一個(gè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng),，各相關(guān)部門要分別指派專人負(fù)責(zé)。

（三）根據(jù)市委辦公廳,、市政府辦公廳《關(guān)于國(guó)家衛(wèi)生城市長(zhǎng)效管理的實(shí)施意見》（及市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)攻堅(jiān)辦《關(guān)于農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)長(zhǎng)效管理考核工作的有關(guān)通知》等文件要求,，區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)長(zhǎng)效管理工作小組每個(gè)季度對(duì)責(zé)任單位進(jìn)行一次總體考核，日?？己瞬扇‰S機(jī)暗訪的方式,，區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)長(zhǎng)效管理工作檢查組將定期或不定期對(duì)我區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)長(zhǎng)效管理工作進(jìn)行暗訪，每季度后一個(gè)月開始對(duì)我區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)進(jìn)行季度考核,。各街道（鎮(zhèn),、社區(qū)服務(wù)中心）要充分做好迎市、區(qū)檢查的各項(xiàng)準(zhǔn)備,。

（四）在區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)長(zhǎng)效管理工作小組的考核中,，各街道（鎮(zhèn)、社區(qū)服務(wù)中心）所轄農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)考核不合格的,，將在全區(qū)通報(bào)批評(píng),；在市級(jí)檢查過(guò)程中，各街道（鎮(zhèn),、社區(qū)服務(wù)中心）所轄農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)考核不合格的,，將由區(qū)政府對(duì)責(zé)任人追究問責(zé)。

物業(yè)管理方案物業(yè)管理方案計(jì)劃書篇九

為深入推進(jìn)我區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作,，改善人居環(huán)境,，爭(zhēng)創(chuàng)人民滿意城市，特制定本方案,。

以《省物業(yè)管理?xiàng)l例》和《市建立禮貌滿意城市實(shí)施辦法》為依據(jù),，在鞏固禮貌建立各項(xiàng)成果的基礎(chǔ)上，按照“居民自治,、因地制宜,、便民利民”的原則,，和“三先三后”的工作思路，深入開展我區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作,。建立健全全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)體系,，有效提升居民對(duì)社區(qū)管理和服務(wù)的滿意度。

（一）公共秩序管理,。加強(qiáng)對(duì)轄區(qū)內(nèi)的流動(dòng)攤擔(dān),、店外經(jīng)營(yíng)、車輛停放的規(guī)范管理,。

（二）公共環(huán)境衛(wèi)生維護(hù),。做好社區(qū)轄區(qū)范圍內(nèi)（維護(hù)作業(yè)標(biāo)段以外）公共場(chǎng)所、道路的清掃保潔,，空中垃圾和樓道堆物清理,，居民樓棟、門店生活垃圾袋裝化及上門收集服務(wù)等工作,。

（三）公共安全防范,。協(xié)助管理轄區(qū)內(nèi)公共秩序的同時(shí)，搞好轄區(qū)內(nèi)的治安巡查,。

（四）公用設(shè)施管理,。做好棟間道路、樓棟下水管網(wǎng),、化糞池,、垃圾果皮筒、公共亮化,、文體器材等公用設(shè)施的日常管理和維護(hù),。

（五）公共綠化維護(hù)。做好轄區(qū)內(nèi)公共綠地的修剪,、澆灌,、施肥、除蟲,、補(bǔ)栽補(bǔ)種等綠化養(yǎng)護(hù)工作,。

（六）其他。其他需要協(xié)調(diào)解決的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目,。

（一）居民自治的原則,。物業(yè)服務(wù)是社區(qū)服務(wù)的重要組成部分，要參照《物業(yè)管理?xiàng)l例》,，在居民自治與政府引導(dǎo)的基礎(chǔ)上,，充分聽取居民意見，透過(guò)無(wú)償或低償服務(wù)以及非贏利性經(jīng)營(yíng),，優(yōu)化整合資源配置,，逐步理順和規(guī)范物業(yè)服務(wù)各主體之間的關(guān)系，創(chuàng)新社區(qū)物業(yè)服務(wù)新機(jī)制,，力求解決人民群眾最關(guān)心,、最直接、最現(xiàn)實(shí)的利益問題,。

（二）因地制宜的原則,。充分發(fā)揮街道和社區(qū)在推進(jìn)社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作中的主導(dǎo)作用，根據(jù)各個(gè)社區(qū)的實(shí)際狀況,，制定包括費(fèi)用收取和服務(wù)項(xiàng)目在內(nèi)的社區(qū)物業(yè)服務(wù)章程，并按章程具體實(shí)施,，不斷促進(jìn)社區(qū)建設(shè)與物業(yè)服務(wù)的協(xié)調(diào)發(fā)展,。在不同社區(qū)或同一社區(qū)的不同小區(qū)、樓盤之間，可采用多種模式進(jìn)行分類分層次管理,。

（三）便民利民的原則,。要將推進(jìn)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)作為為民辦事的一項(xiàng)德政工程、民心工程,，透過(guò)推行社區(qū)物業(yè)化服務(wù)，建立健全社區(qū)市容衛(wèi)生維護(hù)體系,、社區(qū)治安保障體系、xx人員就業(yè)體系和居民生活服務(wù)體系,，在凈化市容的同時(shí)，努力擴(kuò)大社區(qū)就業(yè),，提高服務(wù)水平,，提升市民對(duì)社區(qū)環(huán)境的滿意度,。

按照禮貌建立的標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)字化城市管理的要求,，把我區(qū)農(nóng)民安置小區(qū)和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區(qū)納入社區(qū)物業(yè)服務(wù)推行計(jì)劃,。今年實(shí)施的xx個(gè)社區(qū)（小區(qū)）是：xx小區(qū),。

在推進(jìn)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作中，確定“三先三后”的工作思路,。

（一）先整治后管理,。按照“整治在先,，管理長(zhǎng)效”的原則，對(duì)先期實(shí)施物業(yè)化服務(wù)的社區(qū)進(jìn)行“牛皮癬”,、綠化設(shè)施、溝渠,、圍墻,、路燈,、地面、化糞池,、晾衣架等多項(xiàng)設(shè)施的專項(xiàng)整治,，再透過(guò)物業(yè)化服務(wù)的實(shí)施對(duì)其進(jìn)行長(zhǎng)效管理。

（二）先宣傳后實(shí)施,。透過(guò)廣泛深入的宣傳動(dòng)員,，加深居民對(duì)社區(qū)物業(yè)化的了解,，取得居民對(duì)社區(qū)實(shí)行物業(yè)化管理的理解與支持,，為后續(xù)工作營(yíng)造良好的群眾氛圍。

（三）先服務(wù)后收費(fèi),。根據(jù)社區(qū)居民中失地農(nóng)民,、破產(chǎn)企業(yè)下崗職工較多，人均收入較低的現(xiàn)狀,，實(shí)行“先服務(wù)后收費(fèi)”低償服務(wù)原則,，先帶給優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，讓社區(qū)居民切實(shí)感受到實(shí)施物業(yè)服務(wù)所帶來(lái)的好處,，再收取必須的服務(wù)費(fèi),，保證物業(yè)服務(wù)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

成立全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作領(lǐng)導(dǎo)小組,。

組長(zhǎng)：xx,。

副組長(zhǎng)：xx。

辦公室主任：xx,。

辦公室副主任：xx,。

成員單位：區(qū)政府辦、區(qū)綜治辦,、區(qū)發(fā)改局,、區(qū)財(cái)政局、區(qū)城管局,、區(qū)民政局,、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、區(qū)工商分局,、區(qū)市政公司,、區(qū)園林公司,、區(qū)環(huán)衛(wèi)公司及各街道辦事處,。

各街道辦事處要成立由辦事處主任任組長(zhǎng)的社區(qū)物業(yè)化服務(wù)的組織機(jī)構(gòu)。

區(qū)政府辦：負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決企業(yè)辦社會(huì)職能分離的歷史遺留問題,；

區(qū)綜治辦：負(fù)責(zé)指導(dǎo)和支持做好治安防控工作；

區(qū)發(fā)改局：負(fù)責(zé)指導(dǎo)確定社區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),；

區(qū)財(cái)政局：負(fù)責(zé)社區(qū)物業(yè)服務(wù)的經(jīng)費(fèi)統(tǒng)籌工作,；

區(qū)城管局：負(fù)責(zé)牽頭組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督考核工作；

區(qū)民政局：協(xié)助做好特困,、低保人員的就業(yè)工作,；

區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局：負(fù)責(zé)行業(yè)指導(dǎo)工作；

區(qū)工商分局：負(fù)責(zé)對(duì)成立物業(yè)服務(wù)公司的辦證和資質(zhì)審批帶給支持,；

區(qū)市政,、園林和環(huán)衛(wèi)公司：在社區(qū)專業(yè)維護(hù)上給予指導(dǎo)、支持和配合,；

各街道辦事處：組織社區(qū)實(shí)施社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作。

（一）準(zhǔn)備階段,。

1,、xx月份對(duì)全區(qū)未實(shí)施物業(yè)服務(wù)的農(nóng)民安置小區(qū)和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區(qū)全面調(diào)查摸底，確定推行物業(yè)服務(wù)的社區(qū)（小區(qū)）名單,。

2,、xx月上旬組織相關(guān)部門召開協(xié)調(diào)會(huì)，專題研究開放式居民社區(qū)推行物業(yè)化服務(wù)工作,。

3,、xx月下旬組織召開工作部署會(huì)。

（二）實(shí)施階段,。

1,、xx月份對(duì)今年確定的物業(yè)化服務(wù)的社區(qū)，由街道統(tǒng)一組織,，重點(diǎn)拆除違法建筑,，改善治安，交通現(xiàn)狀,，整治老舊建筑的外墻,，整修圍墻，道路,、綠地,、路燈、供排水等設(shè)施,，改善社區(qū)基本狀況,，強(qiáng)化小巷、小區(qū)、小院,、小店“四小”管理,，辦好四件實(shí)事，重點(diǎn)解決路燈不亮,，下水不通,，路面不平，環(huán)境不潔的問題,，為實(shí)施社區(qū)物業(yè)化服務(wù)打下基礎(chǔ),。

2、xx月上旬組織參觀,，學(xué)習(xí)其他單位經(jīng)驗(yàn)做法,。

3、xx月下旬全力推進(jìn)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作,。

（三）考核驗(yàn)收階段,。

1、將開放式居民社區(qū)推行物業(yè)服務(wù)工作作為對(duì)街道全年績(jī)效考核的一項(xiàng)重要資料,。

2,、xx月份組織相關(guān)社區(qū)進(jìn)行交流講評(píng)。

3,、xx月份由區(qū)城管局牽頭,，組織相關(guān)部門進(jìn)行驗(yàn)收，將以社區(qū)（小區(qū)）實(shí)施物業(yè)服務(wù)后臟亂現(xiàn)象是否得到根本改變,，市容衛(wèi)生是否得到顯著提升,，周邊生活環(huán)境是否得到明顯改善為依據(jù)，社區(qū)物業(yè)服務(wù)模式是否可持續(xù),、社區(qū)居民群眾是否滿意為標(biāo)準(zhǔn),，對(duì)社區(qū)居民上門問卷調(diào)查，滿意度未到達(dá)xx%以上的社區(qū)一律要求“補(bǔ)課”,，不予驗(yàn)收,，扣除政府獎(jiǎng)勵(lì)資金和相應(yīng)的績(jī)效考核分值。

（一）高度重視,，充分認(rèn)清推行社區(qū)物業(yè)化服務(wù)的重要好處,。

推行社區(qū)物業(yè)服務(wù)，是鞏固禮貌建立成果,、建設(shè)人民滿意城市的基礎(chǔ)工程,，是提升社區(qū)城市管理水平、改善宜居創(chuàng)業(yè)環(huán)境的民心工程,。各街道和社區(qū)要高度重視,，把它作為推進(jìn)社區(qū)城市管理水平,、建立禮貌城區(qū)的一個(gè)重要抓手。要召開班子會(huì),，專題研究和部署此項(xiàng)工作,。要統(tǒng)一思想，充分認(rèn)清開展好社區(qū)物業(yè)化服務(wù)是提升城市整體形象的重要舉措,，是提高社區(qū)居民群眾生活質(zhì)量的重要途徑,，是加強(qiáng)社會(huì)治安、增強(qiáng)群眾安全感的重要手段,，也是加快推進(jìn)建設(shè)人民滿意城市的基本要求,。

（二）充分準(zhǔn)備，為全面實(shí)施社區(qū)物業(yè)化服務(wù)打下基礎(chǔ),。

一是要有充分的思想準(zhǔn)備,。各街道要把搞好社區(qū)物業(yè)化服務(wù)，完成任務(wù)指標(biāo),，作為今年一項(xiàng)重要工作去抓,，要明確職責(zé)和標(biāo)準(zhǔn)，要克服一切畏難情緒,，不等不靠,，充分發(fā)揮主觀能動(dòng)性，把此項(xiàng)工作抓緊抓實(shí),，抓出成效,。二是要搞好宣傳發(fā)動(dòng),。要進(jìn)行廣泛宣傳,，努力爭(zhēng)取居民的認(rèn)可和參與。要廣泛發(fā)動(dòng)轄區(qū)內(nèi)的民間組織,、單位,、團(tuán)體和社區(qū)志愿者出資出力共同參與社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作，最終實(shí)現(xiàn)服務(wù)和管理的常態(tài)化,。三是要制定方案,，落實(shí)職責(zé)。各街道要制定切實(shí)可行的工作實(shí)施方案,，細(xì)化工作職責(zé),，要把職責(zé)落實(shí)到具體事、具體人身上,，要有具體要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),。

（三）全力支持，為順利實(shí)施社區(qū)物業(yè)化服務(wù)帶給保障,。

一是人員要落實(shí),。各街道和部門要明確專人抓此項(xiàng)工作，確定專責(zé)。二是經(jīng)費(fèi)要保證,。每個(gè)實(shí)施物業(yè)服務(wù)的社區(qū)（小區(qū)）明確經(jīng)費(fèi)xx萬(wàn)元,，區(qū)和街道各安排xx萬(wàn)元。區(qū)和街道先期各拿xx萬(wàn)元,，作為啟動(dòng)經(jīng)費(fèi),，保證社區(qū)物業(yè)化服務(wù)前期工作的正常、快速運(yùn)行,，驗(yàn)收合格后,，全部經(jīng)費(fèi)到位。要?jiǎng)訂T廣大社區(qū)居民用心參與社區(qū)物業(yè)管理,，自覺繳納相應(yīng)費(fèi)用,，并使之逐步成為社區(qū)物業(yè)管理主要經(jīng)費(fèi)來(lái)源。三是合力要構(gòu)成,。要努力構(gòu)成齊抓共促的機(jī)制,，牽涉到的各種專業(yè)問題各部門要通力協(xié)作，給予足夠的支持,。