為了確保事情或工作得以順利進行，通常需要預先制定一份完整的方案，方案一般包括指導思想、主要目標、工作重點,、實施步驟、政策措施,、具體要求等項目,。那么方案應該怎么制定才合適呢？下面是小編為大家收集的方案策劃書范文,，僅供參考,，希望能夠幫助到大家。

物業(yè)管理策劃方案 物業(yè)管理策劃方案篇一

【篇一】

一,、概述某項目位于甲縣城東,，將是甲縣新城區(qū)及行政、文化,、體育,、經(jīng)濟中心，地理位置優(yōu)越,，物業(yè)升值潛力巨大,。由此良好的物業(yè)背景，某小區(qū)的物業(yè)管理水準將更顯重要,。

二,、目標貫徹開發(fā)商開發(fā)某小區(qū)項目構思，引進大都市物業(yè)管理理念,，通過優(yōu)良的服務將某小區(qū)管理成都市居住區(qū),，讓業(yè)主在縣城里享受都市生活氛圍。并使物業(yè)功能發(fā)揮，力促某小區(qū)物業(yè)保值增值,。樹立某物管公司品牌,，

三、組織物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè),，當前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài),。因此，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡潔,、實用,，降低組織內耗及勞資成本等。

反饋

運行機制

組織結構圖

經(jīng)營環(huán)境圖

四,、人事人事設置原則:一人多崗,，不要因人設崗。預計16名員工(按整個小區(qū)交付時設計),。序號崗位人數(shù)主要職責備注1經(jīng)理1在董事會領導下,，全面負責經(jīng)營等。2經(jīng)營部主任1具體經(jīng)營事務,、人事等,。3辦事員3文書、財務,、勞資,、后勤等。財會要持證4物業(yè)管理員1具體物業(yè)管理,、裝修監(jiān)管,、收費、維保服務等,。5安全護衛(wèi)員7門衛(wèi),、巡更、停車管理,、小區(qū)內公共秩序等,。6水電工1公共區(qū)域水電設施維護、水電維修服務等,。7保潔員2公共區(qū)域衛(wèi)生保潔,、綠化養(yǎng)護等。員工招聘后即由公司聘請的物業(yè)管理顧問公司進行培訓,，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓結構培訓,。培訓率100%。

五,、經(jīng)營預測a)經(jīng)營收入:19.14萬元(年度,，以下省略)l物業(yè)管理費:11.34萬元應收

12.6萬元30000*12*0.35=126000(元)

預計收入11.34萬元(收繳率90%)l維修服務費:0.5萬元l特約服務:5.8萬元l其他收入:1.5萬元b)支出:20.25萬元l人員工資福利:14萬元l辦公費用:2.5萬元(辦公,、安全護衛(wèi)、綠化,、保潔,、消殺等)l維修保養(yǎng)費用:1.5萬元l稅金:1.05萬元l不可預見費用:1.2萬元c)潤虧:-1.11萬元d)物業(yè)接管期間前期投入:10萬元(辦公設施購置費、通訊器材,、員工服裝配置費,、安全護衛(wèi)用品、綠化等)e)公共性服務費構成測算:21.962萬元/年,，0.61元/月*m2

(1)員工的工資和按規(guī)定提取的福利費序號崗位人數(shù)工資標準工資合計1經(jīng)理1120xx20xx經(jīng)營部主任18008003辦事員360018004物業(yè)管理員18008005安全護衛(wèi)員750035006水電工17007007保潔員2400800工資總額合計9600

工資總額合計:9600元/月;115200元/年福利:115200*23%=26496(元/年)合計:14..17萬元/年

(2)公用設施設備維修及保養(yǎng)費:1.5萬元

(3)綠化管理費:綠化率45%1.04萬m2*1元/年*m2=1.04萬元

(4)清潔衛(wèi)生費:2人*12月*80元/月*人=0.192萬元

(5)安全護衛(wèi)費:7人*200元/年*人=0.14萬元

(6)辦公費:按管理人員工資總額25%計算

5.52萬元*25%=1.38萬元

(7)固定資產(chǎn)折舊費:按10%計算即1萬元

(8)稅費:按營收5.5%繳納即1.052萬元

(9)保險費:暫不投保(10)合理利潤:按營收8%計算1.36萬元但為減輕業(yè)主負擔,，我司將通過多元化經(jīng)營、特約服務,，嚴控經(jīng)營成本等多項措施增加收入,，減少支出，從而降低公共性服務費價格,，擬向政府物價主管部門申報本小區(qū)公共性服務費價格指導價格為0.35元/月*m2,。

六、前期物業(yè)接管a)派物業(yè)管理員,、水電工等工程技術人員參與工程驗收(無驗收權,，僅可從物業(yè)管理角度向開發(fā)商提出建議)。b)物業(yè)接管驗收l既應從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度進行驗收,，也應站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進行嚴格的驗收,，以維護業(yè)主的合法權益,。l是物業(yè)通過竣工驗收后，對物業(yè)主體結構安全和使用功能的再驗收;l供電,、給排水,、衛(wèi)生、道路等設備設施能正常使用;l房屋幢,、戶編號已經(jīng)有關部門確認;l落實物業(yè)的保修事宜(保修責任,、保修期限、保修范圍),。確保保修項目,、期限、標準,、責任,、方式的落實，重大保修項目細則與圖紙校驗到位;l接管小組按《圖紙資料移交清單》,，技術資料進行對照檢查,，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權,、技術資料有缺漏的，應以書面形式上報開發(fā)商,，請求給予協(xié)助解決,。l接管小組按《設備移交清單》，對各類設備按數(shù)量,、規(guī)格,、性能、容量等進行對照檢查,，發(fā)現(xiàn)接管設備(設施)與移交清單不符或有缺漏的,，應以書面形式上報開發(fā)商，請求給予協(xié)助解決,。l接管小組對每套單元房的水,、電、土建部分進行全面檢查,，并將檢查記錄在冊,，對發(fā)現(xiàn)的問題應及時督促有關單位迅速解決。l在保修期內,，因施工,、安裝、設備等因素產(chǎn)生的質量問題,，公司應查明原因,，及時上報開發(fā)商，請求盡快解決,。l抄水,、電、氣表的底數(shù),，記錄備案,。l接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，應明確記錄在案,，約定期限督促開發(fā)商督促建筑商對存在的問題加固補強,、整修,，直至完全合格,。l接管驗收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應簽署驗收合格憑證,，簽發(fā)接管文件,。l當物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后,，整個物業(yè)驗收與接管工作即完成,。

七,、入伙

1、準備工作l治安方面:小區(qū)四周種綠籬或安裝防護欄;增設報警系統(tǒng);統(tǒng)一安裝防盜網(wǎng),、防盜窗或鋁金窗;l車輛管理:增設區(qū)間道路標志;封閉小區(qū)由多個出入口到一進一出;增設自行車棚;加固架空層車庫;l垃圾清運:增設垃圾池(屋)或垃圾清運站等l樓道燈:改用節(jié)能燈(如:溫感,、聲控或角摸式等)l分步購置辦公、護衛(wèi),、保潔,、水電工等設備及工屬具和員工工作服等;l制定入住流程;l印刷入住表格;

2、協(xié)調工作l與供電局,、自來水公司,、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯(lián)系工作，保證住戶入住后的水,、電,、氣等的供應。l代業(yè)主與電話公司聯(lián)系電話安裝事宜,，爭取現(xiàn)場放號,，方便業(yè)主。l與學校,、派出所和居委會聯(lián)系,，了解小孩轉學和遷移戶口的手續(xù)辦理細節(jié)，以及有關聯(lián)系電話,，入住時公告,。

3、入伙現(xiàn)場入伙準備,、協(xié)調工作到位后,，要部署入伙現(xiàn)場，彩旗,、橫幅、花卉,、背景音樂,，安全護衛(wèi)立崗、巡更,，迎接業(yè)主入伙,。舉行入伙儀式:邀請政府官員、新聞媒體,、業(yè)主代表剪彩,，造聲勢。注意事項:避免后期工地的灰塵,、噪音等不和諧的現(xiàn)象,。

八,、物業(yè)裝修與管理業(yè)主在收樓后有權對自己所購物業(yè)進行裝修，但裝修必須在規(guī)定范圍內進行,。其有關規(guī)定包括:國家建設部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》和物業(yè)管理企業(yè)制定的《住戶裝修管理規(guī)定》,。根據(jù)上述規(guī)定，業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進行申請登記,，包括填寫業(yè)主裝修申請表,、領取《裝修管理規(guī)定》，根據(jù)約定在申請表上簽字,，繳納裝修管理押金及保證金,，經(jīng)批準后方可動工。業(yè)主在裝修完成以后,，物業(yè)管理企業(yè)應組織驗收,，合格后即退還裝修押金及保證金。業(yè)主在裝修前向物業(yè)管理企業(yè)申請登記時,，需如實填寫裝修施工內容,，并注明委托施工單位及進場人數(shù)，業(yè)主,、施工隊及物業(yè)管理企業(yè)三方應在申請書上簽字蓋章,。

九、物業(yè)檔案的建立物業(yè)檔案資料的建立是對前期建設開發(fā)成果的記錄,，是以后實施物業(yè)管理時對工程維修,、配套、改造必不可少的依據(jù),，也是更換物業(yè)管理企業(yè)時必須移交的內容之一?，F(xiàn)代建筑工程隨著科學技術的發(fā)展和使用需求的提高，樓宇設備設施以及埋入地下和建筑體內部的管線越來越多,，越來越復雜,，越來越高科技化和專業(yè)化，因此一旦發(fā)生故障,，物業(yè)檔案就成了維修必不可少的東西,。物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理,、歸案,、利用四個環(huán)節(jié)。收集的關鍵是盡可能完整,，時間上講是指從規(guī)劃設計到工程竣工的全部工程技術維修資料;從空間上講是指物業(yè)構成的方方面面,，從地下到樓頂、從主體到配套,、從建筑物到環(huán)境,，整理的重點是去偽存真,、留下有用的，歸檔就是按照資料本身的內在規(guī)律,、聯(lián)系進行科學地分類與保存,，利用即是在日后的管理過程中使用并加以充實。

十,、日常管理

(一)房屋管理運作一覽表工作內容核對業(yè)主裝修審核巡視跟蹤監(jiān)督走訪回訪熟悉收費財務頻度天一天內辦完二遍/天,，入伙期間6h/天，消滅違章于未然每周三次100%標準準確符合規(guī)定,，無危及安全,、外觀無改變、用途無改變無亂堆亂放,、亂挖亂接,，無違章裝修，房屋完好率100%,，投訴率1‰以下,。無違章裝修及時聽取業(yè)主意見、滿足業(yè)主合理要求,，業(yè)主滿意率99%以上對小區(qū)幢數(shù),、套數(shù)、面積,、公共實施,、管線、開關,、業(yè)主幢號,、房號、姓名,、單位,、電話以及家庭情況等隨問隨答，正確率90%以上收繳率90%以上日清月結,，帳表相符,，每六個月帳目向業(yè)主公開一次工作程序8:00~8:30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴,。8:30~17:00跟蹤監(jiān)督,、巡視,、走訪,、整理檔案

(二)綠化管理工作項目澆水施肥修剪整形病蟲防治除雜草保潔補苗工作要求冬春季晴天每二天澆一次水，時間近午為宜;夏秋季每天二次,，時間近早晚為宜春秋季一遍,，根據(jù)長勢局部加施灌木和粗生喬木春秋季多遍;冬季喬木一遍春夏秋季多遍,，冬季清園，嚴重者重點防治每月一遍,，嚴重者半月一遍8h/天春夏季一遍,，嚴重者隨缺隨補標準均勻，保持綠色長勢良好均勻,，無重,、無漏喬木剪下叢生枝、內生枝,、整形,，灌木造型，地被草保持30~50mm長勢優(yōu)良不污染環(huán)境純度90%以上保潔率99%以上綠化率95%以上程序7:00~9:30澆水,、施肥;9:30~11:30除雜草,、整形、保潔;13:30~15:30除殺蟲,、補缺,、保潔;15:30~17:00澆水、施肥

(三)房屋及公用設施維修,、養(yǎng)護運作一覽表工作內容裝修審查,、監(jiān)督巡視清理室內維修室外維修及養(yǎng)護道路停車場天面樓梯及墻面明溝暗溝外墻供水供電供氣路燈頻度8h內隨來隨辦，隨進度進行每天一遍污水井,、雨水井一遍/月,，化糞池一遍/半年，污水管二遍/季急修不過夜,，小修補24h內,，中修二天，大修二天內有回音檢查二遍/天,，及時維修每月檢查一遍每二年漆刷一遍,，每周查換梯燈一遍，隨壞隨修每周檢查一遍,，即壞即修每月檢查一遍,，即壞即修每月檢查一遍，責任范圍內即壞即修,，責任區(qū)外及時報告有關部門每月檢查一遍,，即壞即修標準符合規(guī)定，無危及安全,、外觀,，無改變用途熟悉房屋公用設施、種類、位置,、分布,、安全要求、開關位置,，公用設施完好率90%以上無堵,、少污積、無缺損,、井蓋完好率100%憑票收費不索要小費,、好處，回訪率100%,，業(yè)主滿意率90%以上平整率無積水,，缺損，完好率90%以上無積水,，無漏隔熱層完好整潔無缺,，扶手完好，梯燈正常,，無張貼痕跡暢通無積水,、無塌陷無鼠洞無脫無鼓、無滲水,、無違章,、整齊統(tǒng)一運作正常，無亂搭亂接,，無泄漏燈泡正常,，燈罩完好率90%以上程序8:00~8:30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴,。8:30~17:00跟蹤監(jiān)督,、養(yǎng)護維修、巡視,、走訪,、整理檔案工作內容定崗檢查流動檢查學習與訓練消防設施家居安全違法行為裝修監(jiān)督車輛行駛停放保潔單車、摩托保管突發(fā)事件學習法規(guī)教育訓練頻度24h每周一遍24h,，每20分鐘一遍24h5分鐘內到達現(xiàn)場每周一次,，每次1h標準人車進出有序，車輛發(fā)牌,、登記,，交費90%以上，無收購,、乞討,、商販等可疑人物進出,。完好率100%被盜、刑事,、火災、治安案件發(fā)生率2‰違章率5%以下無違章,、無鳴笛叫人100%無違章采取正確,、恰當措施國家和地方法規(guī)、業(yè)主公約等遵紀守法,、嚴明安全護衛(wèi)紀律健身,、隊列等常規(guī)訓練

(四)安全護衛(wèi)、停車管理

(五)保潔管理工作項目地面清潔保潔樓梯道垃圾清運消殺滅鼠,、蟑螂頻度二遍/天14h/天掃二遍/周洗一遍/月二遍/天一遍/天二遍/月,，向業(yè)主發(fā)藥一次/年標準地面無雜物、垃圾,、道路無泥沙,，無雜草、積水,，單車棚,、樓梯口無雜物和蜘蛛網(wǎng)，清潔率95%以上所有公共區(qū)域無雜物,、垃圾,，保潔率95%以上無雜物和蜘蛛網(wǎng)，無張貼,、亂堆,，扶手無塵，清潔率95%以上日產(chǎn)日清,，整潔無味無污積,，垃圾清運率100%無蠅、少蚊,、少蟲鼠密度1%以下(夜夾法);蟑螂密度室內15m2或室外管道20m內3只以下程序5:00~7:00地面清掃;7:00~8:00清運垃圾;8:00~10:30保潔樓梯,、清潔、消殺,、滅四害;13:30~15:00清運垃圾;15:00~16:00地面清掃保潔

【篇二】

根據(jù)“佳園”的設計特點,，現(xiàn)擬出“佳園”物業(yè)管理方案。我們真誠希望在與貴方合作中,，能使業(yè)主和住戶能充分享受到物業(yè)管理所帶來的方便,、溫馨和周到的服務，使“佳園”物業(yè)持續(xù)升值,，為住戶營造一個安全,、整潔,、優(yōu)美、方便的陽光社區(qū),，提升生活品質,，實現(xiàn)業(yè)主、開發(fā)商,、物業(yè)公司和諧,、多贏的經(jīng)營目標。

一,、佳園物業(yè)概況

“佳園”位于福廈路,、環(huán)城西路與205國道交匯處，總建筑面積約2萬平方米,，小區(qū)以多層住宅為主,，配有較高價值的店面，其中a區(qū),、b區(qū)占據(jù)交通“黃金點”,，交通便捷，銀行,、學校,、超市、酒店,、郵局等生活設施齊全,，是居家置業(yè)的理想物業(yè)。美麗的社區(qū),，更需要“陽光物業(yè)”這樣較耐心,、細致、負責任的物業(yè)公司去用心呵護,。

二,、公司接管后將采取的管理檔次及服務標準

根據(jù)佳園的實況，我司確定佳園物業(yè)為中高檔管理,。其服務標準如下:

(一)建立24小時值班制度,，設立服務電話，接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務報修,、求助,、建議、問詢,、質疑,、投訴等各類信息的收集和反饋，及時處理并有回訪記錄,。

(二)定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務工作征求意見單,，對合理建議及時整改,。滿意率達95%以上。

(三)建立落實維修承諾制,，零修急修及時率100%,，返修率不高于1%。

(四)每半年公開一次物業(yè)管理服務費用收支情況,。

(五)物業(yè)檔案,、業(yè)主樓案、設備設施檔案齊全,。

(六)常規(guī)性公共服務

1、房屋管理及維修養(yǎng)護

(1)棟號,、樓層,、房號等標志明顯，設立引路方向平面圖,。

(2)物業(yè)外觀完好,、整潔、外墻無脫落,，無亂貼,、亂涂、亂畫現(xiàn)象,。

(3)空調安裝統(tǒng)一,。

2、共用設備管理,，保證設備與機房環(huán)境整潔,，設備良好，定期保養(yǎng)無事故隱患,。

(1)供電系統(tǒng),。保證正常供電，停電提前1天通知用戶,，備用應急發(fā)電機可隨時起用,。接地電阻每3年檢測1次。

(2)弱電系統(tǒng),。保證系統(tǒng)正常工作,。故障及時排除。

(3)消防系統(tǒng),。24小時值班;設備設施齊全,、完好無損，可隨時起用;組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育,，明確各區(qū)域防火責任人;消防疏散通道暢通;保證無火災安全隱患,。

(4)給排水系統(tǒng),。每半年清洗水池1次，保證水質符合國家標準;水池,、水泵周圍清潔衛(wèi)生,，無二次污染;停水提前1天通知;消防泵每月進行1次操作，每年進行1次全面檢查;排水系統(tǒng)通暢,，汛期道路無積水,，地下室、車庫,、設備房無積水,、侵泡發(fā)生;遇有事故，維修人員在20分鐘內到達現(xiàn)場搶修,，并無長時間停水;制有應急處理方案,。

3、共用設施管理,。共用配套服務設施完好,，道路、樓道等公共照明完好,，道路通暢,，路面平坦。

4,、保安及車輛管理,。

(1)專業(yè)保安隊伍，24小時值班及巡邏,，保安文明執(zhí)勤,，言語規(guī)范，處理突發(fā)事件,。

(2)出入車輛有序,，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行,。

(3)車輛出入管理嚴格,，有登記。

(4)停車場停放整齊,，場地整潔,。

(5)危及人身安全處設有明顯標志和防范措施。

(6)聯(lián)系群眾,，搞好群防群治,。

(7)在公安派出所指導下搞好治安管理。

5,、環(huán)境衛(wèi)生管理,。做到定人,、定地點、定時間,、定任務,、定質量。

(1)環(huán)衛(wèi)設施完備,。

(2)實行標準化清掃保潔,。

(3)垃圾日產(chǎn)日清，定期進行衛(wèi)生消毒滅殺,。

(4)共用部位保持清潔,，無亂貼、亂畫現(xiàn)象,，大堂,、樓梯、扶欄,、天臺,、屋面等保持潔凈,，共用場地無紙屑,、煙頭等廢棄物。

(5)做好環(huán)衛(wèi)宣傳工作,，提高人的清潔衛(wèi)生意識,。

6、綠化管理

(1)綠地無改變使用用途和破壞,、踐踏,、占用現(xiàn)象。

(2)花草樹木修剪整齊美觀,，無病蟲害,，無折損。

(3)綠地無紙屑,、煙頭,、石塊等雜物。

(4)綠化完好率達到95%以上,。

7,、室內裝飾裝修管理(二次裝修)。全過程監(jiān)控,，保證房屋的整體性,，抗震性和結構安全。

(1)受理本小區(qū)二次裝修咨詢與審批,。

(2)所有裝修人員到管理處辦理出入證,。

8,、房屋租售管理。

(1)督促外來人員在三天內辦理《暫住證》手續(xù),。

(2)配合派出所,、居委會對小區(qū)內租戶、流動人員的調查,，并登記在冊,，確保小區(qū)的生活安全。

9,、社區(qū)文化

(1)設立學習宣傳園地,，開展健康向上的活動。

(2)制有居民精神文明建設公約,。

(3)配合街道辦事處,、居委會、派出所開展各項工作,。

(4)業(yè)主滿意率95%以上,。

(七)針對性的專項服務(代理業(yè)務)

1、代住戶進行室內衛(wèi)生清掃,、室內裝修,、搬家等。

2,、提供空房代管,、房屋中介等服務。

3,、代定報刊,、郵件報刊的代收代發(fā)。

4,、提供維修服務并做到小修不過夜,，中修三天完成。

5,、安裝,、維護和修理各種家用電器和生活用品等。

三,、公司擬采取的管理方式

“對物業(yè)進行嚴格管理,，為業(yè)主、開發(fā)商提供優(yōu)質服務”是本公司的根本理念,，規(guī)范化管理,，貼心服務，鑄造品牌物業(yè)公司的信譽與形象。

(一)標準化管理

物業(yè)管理涉及面廣,，一般住用戶對物業(yè)管理服務內容,、標準、檔次很難進行全面了解,，業(yè)主對服務質量與收費關系的誤解是當前物業(yè)公司與業(yè)主關系僵化的一個主要原因,。房屋及設備保養(yǎng)不及時、日常管理松懈,、隨意是物業(yè)管理水平低下,、業(yè)主怨聲載道的根本原因。本公司從項目前期管理,、入伙,、二次裝修、房屋維修與養(yǎng)護,、給排水及電氣設備管理,、消防、安全,、保潔,、綠化以及便民服務，均實施全面的,、標準化質量管理,，使本公司物業(yè)管理行為向規(guī)范化的國際慣例靠攏，在內部管理上自律,、制度上創(chuàng)新,，以達到管理嚴格有序,、服務質量高的管理目標,，使開發(fā)商放心、業(yè)主滿意,、公司信譽度得到提高,。

(二)溝通服務至上

組織、溝通,、協(xié)調能力是物管企業(yè)的一項不可或缺的重要素質,，具備這項素質，工作中的各項矛盾往往可以大事化小,、小事化無;反之,，則誤會重重，隔閡加深,。目前大多數(shù)物業(yè)公司受投訴主要在于溝通不暢所致,。為此，本公司專門設置業(yè)主聯(lián)絡處,，通過禮貌走訪,、接待業(yè)主投訴,、較好解決業(yè)主提出的問題(合理要求)、答復業(yè)主疑問,、設置業(yè)主交流箱,、公示欄、宣傳欄等方式,，發(fā)展與業(yè)主的良好關系,。同時，鑒于物業(yè)管理是一項具體,、繁瑣的業(yè)務,，公司要求管理人員親力親為，實行走動式管理,，親臨服務一線,，直接了解業(yè)主需求，認真負責,，講道德,，重誠實，對業(yè)主有求必應,，保證服務質量,。凡是業(yè)主對入伙交房時提出的涉及與開發(fā)商有關的問題，我們將利用規(guī)范物業(yè)公司的耐心,、親切的服務優(yōu)勢對業(yè)主進行溝通,、疏導和撫慰，有效化解部分業(yè)主似懂非懂的怨氣,、誤解或投訴,，并按物業(yè)管理的規(guī)范要求登記下來，書面呈報開發(fā)商,。絕對禁止加劇業(yè)主與開發(fā)商,、開發(fā)商與物業(yè)公司、物業(yè)公司與業(yè)主之間錯綜復雜矛盾的做法與行為,。

(三)締造親善的社區(qū)文化

創(chuàng)造一個和諧,、文明、舒適,、優(yōu)美的生活與工作環(huán)境是我公司與業(yè)主的共同愿望,。因此，本公司提倡文明,、禮貌,、親善的社區(qū)文化，與業(yè)主共建共榮、友好相處,、相互信任,，主導公司員工發(fā)展與業(yè)主、派出所,、社區(qū)居民委員會以及政府部門的友好協(xié)作關系,。不論員工在工作期間或在工作區(qū)域之外，業(yè)主或員工的難處是否關系到本人,，都要熱心助人,、溫善相待，主動構架良好的人際關系,，為小區(qū),、為業(yè)主、為自己,、為這個物欲橫流的社會開辟一方文明的凈土,。

四、為開展佳園物業(yè)管理所配置的人力,、物力資源

(一)人員設置,。

根據(jù)所確定的管理檔次及實地考察，按物業(yè)管理面積2萬平方米計算,本公司“佳園”管理處擬設置工作人員11人,。

職位人數(shù)負責內容

管理入主任兼業(yè)主聯(lián)絡處主任1人負責總體工作安排,、業(yè)主溝通

工程人員1人負責設備、設施維修,、保養(yǎng)

車管員/收銀員2人停車場管理,、出納、收費

保潔綠化人員1人負責保潔綠化

保安人員6人負責崗亭,、車輛出入,、巡邏

注:財務人員由總公司兼任。

(二)綜合效益簡要分析

佳園綜合管理費及維修金收費標準可為(以上收費標準僅供參考,，最后的收費標準以物價局批復標準收費):

管理費維修金

多層住宅0.50元/平方米·月0.20元/平方米·月

商場1.50元/平方米·月0.25元/平方米·月

地上車位40元/位·月

地下車位60元/位·月

五,、佳園物業(yè)管理的具體操作

公司貫徹“以人為本,、業(yè)主至上”的服務理念,，從項目前期管理、入伙,、二次裝修,、房屋維修與養(yǎng)護、給排水及電氣設備管理,、消防,、安全、保潔、綠化以及便民服務,，均實施全面的,、標準化質量管理。逐步建立完善的安全保衛(wèi)系統(tǒng),、設備設施維護系統(tǒng),、環(huán)境保結系統(tǒng)、綠化維護系統(tǒng),、共用設施管理系統(tǒng),、社區(qū)文化活動組織系統(tǒng)。

(一)前期準備

公司派出專業(yè)人員對待承接項目進行深入研究,，了解項目規(guī)劃,、物業(yè)特點以及周邊地區(qū)物業(yè)分布情況、安全狀況,，結合本方案擬定特定物業(yè)項目的管理方案;進駐前二個月開始籌建物業(yè)管理隊伍,，進行人員選拔、培訓,，針對項目特點制定各項管理規(guī)定及工作流程,，擬定用戶手冊、業(yè)主公約及前期物業(yè)管理協(xié)議;進駐前一星期必須安排好管理用房,、員工宿舍及管理處相關辦公設備;物業(yè)接管必須進行驗收評估,，妥善進行鑰匙,、圖紙資料的交接。

1.內部機構的設置與擬定人員編制

2.物業(yè)管理人員的選聘和培訓

開展管理工作前3個月。培訓內容為:專業(yè)管理概念,，緊急應變的處置，業(yè)主及用戶投訴的處理,，特別電梯配電應取得上崗證方可上崗,。

3.規(guī)章制度制定

1)、根據(jù)政府有關部門的法律,、法令,、文件和示范文體，編寫《業(yè)主公約》,、《用戶手冊》并在入伙時發(fā)放,。

2)、制定嚴謹,、科學的管理文件(各項守則,、管理規(guī)定，各級員工崗位職責及工作程序)并在入伙前完成,。

(二)物業(yè)管理的啟動

1.物業(yè)的接管驗收

1),、產(chǎn)權資料(項目批準文件,、用地批準文件、建筑執(zhí)照),。

2),、技術資料(竣工圖、設備的檢驗合格證書等)

2.入伙管理

1),、房屋驗收,、交接執(zhí)行公司嚴謹、科學的“入伙管理系統(tǒng)”,。發(fā)放入伙通知書,、住戶手冊，明確入伙驗收手續(xù),、收費標準,，簽署“業(yè)主公約”，禮貌,、熱忱接待業(yè)主,，主動解釋有關疑問;簽訂物業(yè)管理委托合同、業(yè)主公約;通過宣傳使用戶了解和配合物業(yè)管理工作;向用戶發(fā)放《用戶須知》,、《用戶手冊》;配合用戶搬遷,，應打掃好室內外衛(wèi)生、清掃進出道路,、協(xié)助用戶搬遷以及交通指揮等;做好用戶搬遷階段的安全工作,，合理協(xié)調保安人員值班、巡邏,，適當增加保安力量,。

2)、建立業(yè)主檔案和產(chǎn)權備案,。在辦理移交手續(xù)中,，系統(tǒng)了解業(yè)主相關資料，建立顧客檔案,，界定每個產(chǎn)權人擁有產(chǎn)權的范圍和比例,，建立產(chǎn)權備案制度，為今后順利管理打好基礎,。

3.二次裝修施工全過程監(jiān)控

二次裝修管理攸關樓宇的建筑風格,、品質，因此,，為了保證樓房長期正常使用,，公司將依《廈門市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》、建設部第46號令《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》,、《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》,、《廈門市建筑外墻裝飾管理規(guī)定》、《家庭居室裝飾二次裝修管理試行辦法》,、《廈門市物業(yè)管理服務收費辦法》等有關法規(guī)以及《前期物業(yè)管理協(xié)議》,、《用戶手冊》、《業(yè)主公約》執(zhí)行管理,。

作業(yè)現(xiàn)場管理時,，管理處將采取必要的安全防護和消防措施，保障作業(yè)人員和相鄰居民的安全,，控制現(xiàn)場的各種粉類,、廢氣、固體廢物以及噪聲,、振動對環(huán)境的污染和危害,，減輕或避免對相鄰居民的日常生活造成影響。

安全防范管理,。二次裝修施工人員須按政府規(guī)定辦理證件,，接受管理處管理，留宿施工人員由業(yè)主或代理人書面擔保,，防范治安事件發(fā)生;進行二次裝修中用電,、煤氣、明火安全管理,，消除消防隱患;二次裝修與入住并存期間,，加強安全防范重點宣傳，有針對性地采取措施,，確保不遺留安全隱患,。

環(huán)境衛(wèi)生管理。規(guī)范二次裝修材料及垃圾的運輸和堆放,，嚴禁投入下水道,，確保樓宇內道路通暢及環(huán)境整潔;加強噪聲控制，限定二次裝修施工時間或進行噪聲隔離,，限度降低對周邊居民正常生活及工作的影響,，控制入住和二次裝修期交叉時造成的環(huán)境影響。

共用設備設施管理,。確保二次裝修中水電主干線,、消防設施等戶內外設備設施不受破壞，嚴禁任意動用消防設施,，使其正常運行,。

外二次裝修管理。嚴禁破壞外墻整體美觀,，不得在外墻鑿洞;禁止安裝雨陽蓬或作任何形式的封閉;窗戶,、落地窗防護柵應設在窗扇內側;公共部位嚴禁安裝,、架設私家物品及構筑物，尤其是私自在樓梯口加裝鐵門,。

土建二次裝修管理,。不得用重磅大錘進行野蠻施工，以防止破壞樓板結構;不得變更或破壞房屋的柱,、梁,、板、承重墻等建筑主體結構,、外墻,、屋面防水、廚衛(wèi)防水;外墻體埋設管線,，須進行防水處理,，以防止外墻滲水;不得在無梁板上砌筑檣體。

水電設施二次裝修管理,。嚴禁在結構樓板鑿溝埋管,、在公共墻體埋設水管;廚衛(wèi)下水主管檢查口不得封死;二次裝修前堵塞好下水口，以防止二次裝修土頭,、雜物造成堵塞;墻體及吊頂內埋設電線應使用套管;動員住戶在進行吊頂裝飾時留出檢查口,。

裝修工程完工后，由裝修戶通知管理處工程部對工程進行驗收,，出具竣工驗收單并辦理相關手續(xù),。

(三)完善的日常物業(yè)管理服務

a、安全保衛(wèi)系統(tǒng)

1,、總體安全環(huán)境管理

在社區(qū)四周,、車床進出口、社區(qū)出入口,，電梯轎廂內設置閉路監(jiān)控系統(tǒng),，建立24小時不間斷監(jiān)控資料;結合公安110報警系統(tǒng)，對突發(fā)安全事件及時解決,，依法辦事,。

培訓專業(yè)保安巡查員隊伍，保安巡查員統(tǒng)一著裝,、佩戴明顯標志,，文明值勤，言語規(guī)范,，認真負責,，對社區(qū)進行24小時值班及巡邏，制定詳盡巡邏路線及頻次;對危及人身安全處設有明顯標志和防范措施并及時消除安全隱患,。

在出入口處對來訪客人進行登記,，控制樓宇內流動人員數(shù)量,，防止推銷人員散發(fā)廣告?zhèn)鲉位驘o關人員流竄;建立我公司覆蓋全廈門市的物業(yè)保安呼叫系統(tǒng)，遇有突發(fā)事態(tài),，可以立即調配全公司人力和物力集中支援;制定應急準備和應急措施,，如防臺風,、防地震方案等,。

2、對出租戶管理

租戶的社區(qū)角色不同,，人員流動性大,，社會背景、身份也極為復雜,，因此,，出租戶管理成為當今物業(yè)管理中較難處理的問題。我公司將從提倡親和社區(qū)文化入手,，對租戶進行分類拜訪與重點關注;配合派出所,、居委會對小區(qū)內租戶、流動人員的調查,。確保樓宇內業(yè)主,、租戶的生活安全與人際和諧。

3,、車輛交通及道路管理

樓宇停車場有專人疏導,，管理有序，排列整齊,，機動車輛出入有登記;非機動車車輛按規(guī)定位置停放;每天巡查樓宇內道路,，確保道路通暢，路面平整;井蓋無缺損,、無丟失,，路面井蓋不影響車輛和行人通行及業(yè)主的日常生活。

4,、科學管理

記錄全面的事件日志,，針對事故多發(fā)地加強巡邏及監(jiān)控，消滅安全隱患,。

b,、設備設施維護系統(tǒng)

1.房屋管理與維修養(yǎng)護

主出入口設樓宇平面示意圖，幢,、單元(門),、戶標號標志明顯;定期檢查外墻，發(fā)現(xiàn)破損及時修補,，確保房屋外觀完好,、整潔,，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落,、無污跡;空調安裝位置統(tǒng)一,，冷凝水集中收集;設立小告示板，開展與業(yè)主交流,，及時通報相關事項,。

2.共用設備管理

本公司設備保養(yǎng)與維修，一是以預防為主,，堅持日常保養(yǎng)與計劃維修并重,，使設備始終處于良好狀態(tài);二是對房屋設備做到“三好”，“四會”和“五定”,。三好是指用好,、修好和管理好重要的房屋設備?！八臅笔侵肝飿I(yè)維修人員對房屋設備要會使用,、會保養(yǎng)、會檢查,、會排除故障,。“五定”是對房屋主要設備的清潔,、潤滑,、檢修要做到定量、定人,、定點,、定時和定質;三是實行專業(yè)人員修理與使用操作人員修理相結合。以專業(yè)修理為主,，同時設備的使用操作人員參加日常的維護保養(yǎng)和進行部分的小型維修,。四是完善設備管理和定期維修制度。制度科學的保養(yǎng)規(guī)程,，完善設備資料和維修登記卡片管理,，合理制定定期維修計劃。

1)給排水設備管理

管理目標:細心保養(yǎng),，確保給排水設備,、閥門、管道工作正常,，無跑冒滴漏,，方便住用戶生活。

供水設備(包括蓄水池、供水泵,、管網(wǎng),、屋頂水箱、水表,、閥門等),。對生活水泵、給水管網(wǎng)定期檢修及防腐保養(yǎng),，確保供水設備運行正常,、設施完好、無滲漏,、無污染;每天2次巡視水泵房,、給水管網(wǎng),、屋頂水箱;水泵,、水池、水箱有嚴格管理措施,，無污染隱患;生活用水的水質符合衛(wèi)生標準;對二次供水蓄水池,、屋頂水箱每半年清洗、消毒一次,，無二次污染,，保存二次供水衛(wèi)生許可證、水質化驗單;停水提前一天通知住用戶,。

排水管理,。每天巡視排水管道等設施，確保排水,、排污管理通暢,，無堵塞、外溢現(xiàn)象;汛期道路,、車庫,、設備房無積水、浸泡發(fā)生;每年一次清理化糞池,、污水井;遇有事故,，維修人員在規(guī)定時間內進行搶修，無大面積跑水,、泛水,、長時間停水現(xiàn)象。

2)供電設備管理

供電設備(變壓器,、電表,、供電線路、總開關、戶外型負荷開關,、戶內型漏電保護自動開關,、避雷針等)。建立24小時運行和維修值班制度,，及時排除故障;每天檢查供電線路,，確保正常供電，道路,、樓道等公共照明完好;建立配電室巡查制度(每班巡查一次,，每月細查一次，半年大檢修一次),，并做好運行記錄;停電提前一天通知各用戶;臨時施工及住(用)戶裝修制定臨時用電管理措施;發(fā)生地震,、火災、水災等情況及時切斷電源;備用應急發(fā)電機隨時起用,。

配電房管理,。由機電技術人員管理和值班，無關人員禁止入內;建立配電運行記錄,，每班巡查1次,，每月細查1次，半年大檢修1次,，查出問題及時處理,，并做好記錄;室內照明、通風保持良好;操作開頭的標志明顯,，停電拉閘要掛標志牌,，檢修停電，更應掛牌;操作及檢驗時,，必須按規(guī)定使用電工絕緣工具,、絕緣鞋、絕緣手套等,。

供電設備的正常維護和保養(yǎng),。觀察種類儀表、電壓是否正常,，使用電流的變化情況,，高峰用電時的電流數(shù)值，三相電流是否平衡,，對照值班記錄檢查分析有關差異;核對各個支路的實際負荷是否與裝設的保護元件整定值相符合;配電箱固定是否牢固,，箱內器件是否完好無損，各閘具的接頭有無松動,，操作是否靈活,，刀刃及接點有無燒傷，導線絕緣是否老化、變脆,、熔斷器有無焦痕;導線絕緣是否良好,，各類絕緣導線的絕緣是否老化，各接頭處無燒焦,、變脆,、絕緣包布有無失效，接頭之間有無腐蝕現(xiàn)象;金屬管連接的地線是否良好,，有無虛脫或腐蝕,，各種管路固定是否牢固。管子接頭有無脫扣拔節(jié)現(xiàn)象,，管路有無塌腰變形;各用電器具是否牢固;各種地板的接地電阻是否符合規(guī)定,。

3)弱電設備管理

每天對門禁對講系統(tǒng)進行維修保養(yǎng)，確保故障能及時排除,。

4)消防管理

消防控制中心24小時值班,，消防系統(tǒng)設施設備齊全，完好無損,，可隨時起用;制訂突發(fā)事件應急方案;消防管理員接受嚴格正規(guī)的培訓,。

建立日常防火檢查制度，每周一次檢查消防系統(tǒng)設施設備,，每月全部檢查一次，及時發(fā)現(xiàn)并消除火災安全隱患,，確保消防設施齊全,、完好，標識完整,，可隨時起用;在明顯處設立消防疏散示意圖,。照明設施、引路標志完好,，緊急疏散通道暢通無阻;全體管理人員掌握消防設施設備的使用方法并能及時處理各種問題;組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育,，明確各區(qū)域防火責任人;建立義務消防隊，制訂突發(fā)火災應急方案;每年舉行一次消防演習,，增強應急技能,、提高業(yè)主消防意識。

c,、環(huán)境保結系統(tǒng)

環(huán)境衛(wèi)生管理的目的是凈化環(huán)境,，給住用人提供一個清潔宜人的工作、生活環(huán)境,。我司對清潔衛(wèi)生工作將嚴格“五定”管理,，即定人、定地點、定時間,、定任務,、定質量。

管理標準:垃圾箱,、果皮箱等環(huán)衛(wèi)設備完備;標準化保潔(專職人員及清潔衛(wèi)生責任制);垃圾日產(chǎn)日清,，定期進行衛(wèi)生消毒滅殺;房屋公共部門共用設施無蟻害;樓宇內道路等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物;房屋共用部位保持清潔,，無亂貼,、亂畫;樓梯扶欄、天臺,、公共玻璃窗等保持潔凈,。

1、日常保潔

范圍工作內容頻次標準備注

樓道1收垃圾,，洗垃圾桶2次/天無遺留物,、臭味

2掃地板及樓梯1次/天無雜物，無積水

3沖洗樓梯1次/周無雜物,，無積水

4擦公寓口信報箱1次/天無灰塵,，無手印

5擦電梯2次/天無灰塵，無手印

6擦公共防盜門1次/周無灰塵

7擦樓梯扶手1次/周無灰塵

8擦公共天花板1次/周無灰塵,、蜘蛛絲

9擦消火栓1次/月無灰塵

10擦窗戶2次/月無灰塵

道路1路面循環(huán)清掃無雜物

2路邊綠地2次/天無雜物

3水泵結合器1次/周無灰塵

4路燈柱1次/周無灰塵

綠地清理2次/天無灰塵,、枯葉

2、四害消滅

在樓道,、道路,、綠地等公共區(qū)域，每月定期一次采取措施消滅老鼠,、蟑螂,，二次消滅蚊子、蒼蠅,，配合周圍區(qū)域對四害滋生地消毒處理,。

d、綠化維護系統(tǒng)

制定綠化管理標準,，定期對樓宇綠化進行澆水,、施肥、修剪,、殺蟲等工作;對樓宇綠化進行改進,、栽種;綠地無改變使用用途和破壞、踐踏,、占用現(xiàn)象;花草樹木長勢良好,，修剪整齊美觀,，無病蟲害，無折損,、無斑禿;綠地無紙屑,、煙頭、石塊等雜物,。

項目措施標準

綠化澆水澆水(依氣候變化)澆足澆透

草皮修剪(按季節(jié)進行)草皮美觀平整

雜草清除(每周一次)確?；緹o雜草

防蟲病蟲害防治(一年2次)無病蟲害

養(yǎng)護施肥(一年4次)綠化生長旺盛

喬灌木修剪造型一年4次

e、共用設施管理系統(tǒng)

制定共用設施管理標準,，對業(yè)主的共用設施:籃球場,、網(wǎng)球場、羽毛球場等制定相應的管理辦法,，定期對共用設施進行維護保養(yǎng);開發(fā)收益性服務項目,，借助專業(yè)的物業(yè)管理服務對共用設施進行有效管理，并引入良好的運營機制充分發(fā)揮物業(yè)的使用價值,，為業(yè)主及開發(fā)商獲取收益也為良好的物業(yè)管理注入動力,。

f、社區(qū)文化活動組織系統(tǒng)

1,、社區(qū)文化建設

創(chuàng)造一個和諧,、文明、舒適的生活與工作環(huán)境是我公司與業(yè)主的共同愿望,。在一年里,，特別是節(jié)日，如春節(jié),、中秋節(jié)等,，管理處騰出活動空間，與社區(qū)居委員會一道,，組織社區(qū)居民參與開展各種積極向上的文藝活動，使住用戶擁有一份歸屬感;各項活動事先計劃,，爭取政府有關部門支持,，并發(fā)展與業(yè)主委員會、社區(qū)居委會以及政府有關部門的良好合作關系;在樓宇告示欄上設立學習宣傳園地;配合,、支持,、參與社區(qū)文化建設，提倡高雅的社區(qū)文化,。

2,、便民服務

“不出社區(qū)門，照樣過日子”是本公司服務的一項重要目標,，當住戶遇到生活上或工作上的多方面問題而難以應對時,，全公司員工都能夠有求必應地提供服務,，主動為住戶排憂解難，積極開展臨時性的,、專項性的,、業(yè)戶自愿選擇的特約服務方式。

1),、日常服務

設置業(yè)主聯(lián)絡處,、服務專線，開辟為業(yè)主/業(yè)主委員會與本公司溝通交流場所,，不但要接受住戶的質疑,、問詢、投訴,、求助,、報修，還要求公司員工必須熱情相待,，及時處理和反饋住戶的各種要求;建立回訪制度并記錄,，定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務工作征求意見單，對合理化建議及時整改;每半年公開一次物業(yè)管理服務費用收支情況;代定報刊,，郵件報刊代收代發(fā),。

2)、特約服務

提供有償特約維修服務,。室內維修裝潢業(yè)務,，小修不過夜，中修三天完成;空房代管,，房屋中介;委托代裝家用電器;代辦家庭清潔,、消毒、打蠟;委托代聘各種類型的保姆,、家教和醫(yī)療護理;信息咨詢服務等

六,、物業(yè)接管事項說明

(一)我公司一旦接受委托進行物業(yè)管理，保安,、環(huán)境衛(wèi)生等關系小區(qū)基本生活秩序的工作立即入場開展,，各項接管工作一周內完成，以保障小區(qū)業(yè)主的切身利益,。

(二)為了高效完成接管工作,，公司領導成立以陳副總經(jīng)理為首的接管驗收小組(具9年物業(yè)管理工作經(jīng)驗)。成員包括2名工程師,、1名會計師,。